Van Leijdenstraat 2-4 Ruimtelijk kader Concept, oktober 2012
3
Inhoudsopgave
1
Inleiding
5
2.
Beleidskader
7
3.
Analyse
11
4.
Ambitie (opgave)
17
5.
Randvoorwaarden
21
4
Den Haag Laan van NOI
Winkelcentrum Julianabaan
w ieu
Va n
We rv
nN va an La
at tra es
e ind ste
Oo
Ko nin
fig. 1a. Ligging in de stad ► fig. 1b. Luchtfoto van het plangebied ►►
fig. 1c. Fotoreeks van de bestaande situatie
Utrechtse Baan
Van Leijdenstraat 2-4
Voorburg Centrum
gin Wi lhe
lm i
na laa
n
t traa
ens
d Leij Van
5
1.
Inleiding
Aanleiding Bij de Gemeente Leidschendam-Voorburg is een initiatief binnengekomen voor de herontwikkeling van de locatie aan de Van Leijdenstraat 2-4 te Voorburg. De eigenaar/ initiatiefnemer wil het voormalige garagegebouw verbouwen/ vernieuwen ten behoeve van een multifunctioneel gebouw met een maatschappelijke functie gericht op educatie en zorg voor kinderen, een zogenaamd kindercentrum. Functies die hierbij horen zijn onder andere een kinderdagverblijf en/of buitenschoolse opvang. De gemeente is van mening dat een dergelijk initiatief een ruimtelijke en functionele verbetering kan opleveren. Ook is de gemeente voorstander van de vergroting van het aantal kinderdagverblijven in onze gemeente (zie hoofdstuk 2). De gemeente heeft dan ook besloten om samen met de initiatiefnemer te onderzoeken of de transformatie haalbaar is. De eerste stap hierin is dit document, waarin het ruimtelijk kader voor een kindercentrum op deze locatie wordt beschreven. Opgave Het is de wens van de initiatiefnemer om de ondergrondse garage te handhaven en het monofunctionele bestaande gebouw te slopen. Hiervoor in de plaats zal nieuwbouw plaats vinden. De wens is om een kindercentrum te creëren gericht op educatie en zorg. Tijdens de onderzoeksfase heeft de gemeente de opgave om ruimtelijke kaders te stellen aan het initiatief. In dit document worden deze beschreven. De gemeente is hierbij uitgegaan van een reguliere kinderdagopvang, de functie die naar verwachting de zwaarste belasting qua leefbaarheid zal geven op de omgeving. De analyses en onderzoeken zijn dan ook hierop gebaseerd. Locatie en planbegrenzing De Van Leijdenstraat ligt in het noorden van Voorburg in een wijk die tussen de jaren ‘20 en ‘40 van de vorige eeuw gebouwd is. De wijk ligt dicht tegen Den Haag aan en is het meest verstedelijkte deel van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De Van Leijdenstraat is een dwarsstraat tussen de Laan van Nieuw Oosteinde en de Koningin Wilhelminalaan; twee brede lanen die de doorgaande routes vormen voor langzaam en gemotoriseerd verkeer. Het binnenterrein waarop de herontwikkeling zal plaatsvinden wordt omsloten door de tuinen en woningen die aan deze straten en lanen gelegen zijn. Het binnenterrein heeft een vrij forse omvang (ca. 2300 m2) en wordt ontsloten via de Van Leijdenstraat. De locatie bevindt zich op het binnenterrein van het woningblok aan de Laan van Nieuw Oosteinde, Van Leijdenstraat, Koningin Wilhelminalaan en Van Wervestraat.
Leeswijzer Dit ruimtelijk kader is opgebouwd uit vijf hoofdstukken die helderheid geven in de ambitie van de betrokken partijen, de afwegingen die hiervoor gemaakt zijn en de randvoorwaarden die vervolgens gesteld worden. In dit eerste hoofdstuk wordt de aanleiding en de opgave verwoord. In het volgende hoofdstuk worden de beleidskaders uiteengezet die ten grondslag liggen aan het besluit het ruimtelijk kader op te starten. Tevens worden in dit hoofdstuk de belangrijkste beleidskaders benoemd die van toepassing zijn op de locatie. In hoofdstuk 3 wordt een ruimtelijke, functionele, verkeerstechnische en milieutechnische analyse gemaakt van de situatie. Samen met de beleidskaders vormt deze analyse de basis voor de ambitie voor deze locatie. Deze ambitie wordt in hoofdstuk 4 uiteengezet in een aantal thema’s die de visie en wensen weergeven. De daadwerkelijke interdisciplinaire randvoorwaarden (eisen) waaraan het initiatief moet voldoen en aan getoetst zal worden, zijn in hoofdstuk 5 opgesomd.
6
fig. 2. Uitsnede vigerend bestemmingsplan (1981)
7
2.
Beleidskader
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidskaders benoemd die van toepassing zijn op het realiseren van een kindercentrum met oa een kinderdagverblijf en/of buitenschoolse opvang. Vigerend bestemmingsplan De locatie valt binnen het bestemmingsplan Koningin Wilhelminalaan e.o. uit 1981. Op de pagina hiernaast is een uitsnede opgenomen uit de verbeelding van dit bestemmingsplan. Hierop is te zien wat de bestemming op deze gronden is, namelijk Bedrijf. Daarnaast zijn de maximale bouwhoogten, bebouwingspercentage en kapvorm opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Voor de Van Leijdenstraat zal de functie veranderen van bedrijf naar een kinderdagverblijf en BSO; een maatschappelijke functie. Het vigerende bestemmingsplan staat dit echter niet toe. In het vigerende bestemmingsplan worden een aantal uitgangspunten benoemd die gehanteerd zijn bij het opstellen ervan: • Het handhaven van de stedenbouwkundige structuur, met verbeteringen in de zin van herverdeling van de openbare ruimten. • Het verbeteren en rehabiliteren van het woonmilieu door o.a. de binnenterreinen bedrijfsvrij te maken en betrekken bij de openbare ruimte. • Het bevorderen van de welzijnsaspecten door het bieden van ruimtelijke mogelijkheden voor uitbreiding van het huidige voorzieningenpakket. Actualisatie bestemmingsplan Op dit moment wordt het bestemmingsplan Koningin Wilhelminalaan e.o. geactualiseerd. Bovenstaande uitgangspunten, die onder andere gaan over de waarden en potenties van de binnenterreinen, zullen in de actualisatie worden meegenomen. De problematiek rond de hoge bebouwingsdichtheid en daarmee het tekort aan ruimte voor een aantal functies bestaat immers nog steeds. De lijn om die plekken waar bedrijven vertrekken te vullen met buurtgebonden activiteiten, zal in de actualisatie worden voortgezet. Het tekort aan groenvoorzieningen in de bestaande woonwijk is in de tussentijd niet (volledig) opgelost en hier bestaat nog steeds behoefte aan. Als een geplande ontwikkeling concreet genoeg is, zal deze worden opgenomen op de plankaart. Dit initiatief is op het moment van inzage van het bestemmingsplan echter nog niet concreet genoeg. Daarom zal het initiatief wel als ontwikkeling in de toelichting genoemd worden, maar zal tijdens de actualisatie niet juridischplanologisch worden vastgelegd. Er zal voor dit project een aparte planologische procedure gevolgd worden. Dit ruimtelijk kader is hierin de eerste stap.
Wachtlijstonderzoek kinderopvang 2010 De resultaten van het wachtlijstonderzoek in de kinderopvang van 2008 lieten zien dat de wachtlijsten in de gemeente Leidschendam-Voorburg lang waren. Naar aanleiding hiervan is in de begrotingsraad van 4 november 2008 een motie aangenomen waarin een inspanningsverplichting van het college werd gevraagd om per 1 september 2009 500 nieuwe kindplaatsen te realiseren. Van de 500 kindplaatsen waren op 1 september 2009 255 kindplaatsen gerealiseerd. In februari 2010 is in opdracht van de gemeente opnieuw een wachtlijstonderzoek uitgevoerd. Het doel van dit wachtlijstonderzoek was om helder beeld te krijgen van de wachtlijsten in de kinderopvang en om vast te stellen of de uitbreiding van het aantal kindplaatsen in 2009 de wachtlijsten hebben verkort. Een van de conclusies van dit onderzoek is dat de wachtlijsten in de kern Voorburg zijn toegenomen. Met betrekking tot het aantal geregistreerde kindplaatsen voor de 0 – 4 jarigen komt de gemeente niet tegemoet aan de geadviseerde richtlijn. Specifiek voor de wijk Voorburg Noord werd geconstateerd dat een kinderdagverblijf met kleinere groepen is gaan werken waardoor het aantal kindplaatsen in deze wijk is afgenomen. In gemeente Leidschendam-Voorburg is er nog geen specialistische opvang voor gehandicapte kinderen. Dit zou een aanvulling zijn binnen onze gemeente. Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen De rijksoverheid heeft in de wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen concrete eisen en globale eisen opgenomen. De rijksoverheid heeft deze normen één op één overgenomen in de beleidsregels en samen met de concrete eisen in een toetsingskader voor de GGD verwerkt. De VNG heeft een afwegingsmodel handhaving kinderopvang ontwikkeld waarin alle items staan die de GGD checkt. Uitzondering hierop is niet-reguliere (zorg)opvang; de Wet Kinderopvang voorziet hier niet in. De betekenis van deze wet voor dit ruimtelijk kader is beperkt, met uitzondering van de minimale eis van 3,5 m2 bvo per kind. Deze wet is met name van belang voor een exploitatievergunning.
8
fig. 3a. Structuurvisie 2006 ► fig. 3b. Herijking Structuurvisie 2012 ►►
Van Leijdenstraat 2-4
Van Leijdenstraat 2-4
9
Structuurvisie ‘Ruimte voor Wensen’, Herijking 2012 De structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. De herijkte uitgangspunten zijn vertaald naar drie pijlers: 1.Versterken van de groene woonstad; 2. Verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; 3.Beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid. De structuurvisie gaat uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. De locatie Van Leijdenstraat valt binnen het stedelijke gebied, waar onder andere de volgende richtlijnen zijn voorgesteld: • Behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus, toevoegen van nieuwe woonmilieus. • Verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. • Duurzame stedelijke ontwikkeling, onder meer door meervoudig ruimtegebruik, het beter benutten van de openbare vervoerscapaciteit en verbetering van fietsverbindingen. • Nieuwe economische kansen creëren door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden, passend bij de positionering als groen woonwerkstad.
GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid bij planvorming De effecten van luchtkwaliteit op de gezondheid zijn uitgebreid onderzocht. Ook bij concentraties onder de norm kunnen gezondheidseffecten optreden. Dit geldt in het bijzonder voor gevoelige groepen, zoals kinderen, ouderen en mensen met luchtwegaandoeningen of hart- en vaatziekten. Uit verschillende gezondheidstudies (ook in Nederland) is gebleken dat op korte afstand van een snelweg meer luchtwegklachten en verminderde longontwikkeling bij kinderen optreden dan verder van de snelweg. Dit effect blijkt niet gerelateerd aan de concentraties fijn stof of stikstofdioxide. Daarom adviseert de GGD om, onafhankelijk van de normen en concentraties, ook de afstand tot een snelweg (of drukke stadsweg) in ogenschouw te nemen, met name bij gevoelige bestemmingen, zoals scholen, kinderopvang, woningen, ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeg- of verzorgingstehuizen. Bij planvorming hanteert de GGD de landelijke GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid. Hierin luidt het algemene advies om bij de situering van gevoelige ruimtelijke objecten bij voorkeur een afstand van minstens 300 meter van een snelweg aan te houden. Bouwen binnen een afstand van 100 meter van de snelweg wordt sterk afgeraden. Ook eerstelijnsbebouwing op minder dan 50 meter van drukke stadswegen (meer dan 10.000 voertuigen per etmaal) wordt vanuit gezondheidskundig oogpunt afgeraden. Overige beleidsdocumenten Voor deze locatie zijn de volgende beleidsdocumenten van toepassing. Echter, geven deze geen (directe) randvoorwaarden voor deze betreffende ontwikkeling: • • • • • • •
‘Water verbindt en geeft kleur aan je stad’, Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015 (2007) Verkeers- en Vervoersplan (2004) Parkeernota (2005) Beleidsnota Duurzaam Bouwen Klimaatplan Leidschendam-Voorburg 2009-2020 Welstandsnota Leidschendam-Voorburg (2011) Nota Bodemarchief Ontrafeld
10
A´
B
7 10.5
9.5 7 10.5
7 10.5
6.8
9.5
9.5 13.5
8.2
9.5
0-1 3 6.8 6.8
9.5 13.5
9.5 13.5
8.2
8.2
7 10.5
0-1 0-1
stadsblok
bebouwing
9.5
9.5 9.5
tuin
7.5 12
3 3.5 m.
9.5
7.2 m.
5.8 m.
3.5 m.
achtergevelrooilijn
6.8
binnenterrein Kon. Wilhelminalaan tuinen
6.8
7.5 12
3
7 10.5
architectonische eenheid
fig. 4a. Ruimtelijke structuren ► fig. 4b. Ruimtelijk opbouw huidige situatie ►►
9.5
3 3
7.5 10 8.2
9.5 13.5
8.2
7.5 12
3 7.5 10
7.5 10
A
9.5
bouwhoogte 13.5(gemeten vanaf Laan van Nieuw Oosteinde maaiveld) 0-1 bouwen goothoogte (geme3 ten vanaf maaiveld)
B´
0-1 3 9.5 7.5 12
3 7.5 10
9.5 7.5 12
3 7.5 10
Laan van Nieuw Oosteinde
3.5 m.
7.2 m.
5.8 m.
3.5 m.
Kon. Wilhelminalaan
Kon. Wilhelminalaan
Laan van Nieuw Oosteinde
7.2 m.
5.8 m.
Van Wervestraat
Van Leijdenstraat
B-B´ Kon. Wilhelminalaan
Laan van Nieuw Oosteinde
7.2 m.
Van Leijdenstraat
5.8 m.
Van Wervestraat
.5 m.
fig. 4c. Doorsneden huidige situatie ►
3.5 m.
A-A´
11
3. Analyse In dit hoofdstuk wordt de analyse van de huidige situatie uiteen gezet. Samen met de beleidskaders vormt deze analyse de onderbouwing voor de ambitie en randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling. Ruimtelijk-functionele analyse De Wijk Voorburg Noord is de meest hoog stedelijke wijk van Leidschendam-Voorburg en gebouwd tussen de jaren ’20 en ’40 van de vorige eeuw. De wijk wordt getypeerd als een ‘klassieke’ wijk. De hiërarchische stedenbouwkundige structuur van de wijk is karakteristiek voor de bouw uit die tijd: een onderscheid in sfeer met enerzijds lange lanen met brede profielen en anderzijds fijnmazig netwerk van straten, pleintjes en binnenterreinen met rust en intimiteit. In een klassieke wijk is de architectuur van de bebouwing passend bij deze sferen. De wijkeigen karakteristieken zijn ook in de onbebouwde ruimte te herkennen. Bijvoorbeeld is er door de hoge dichtheid zeer beperkt groen en oppervlaktewater aanwezig. Oppervlaktewater is alleen langs de randen van de wijk te vinden. In de smalle woonstraten is vaak geen ruimte meer voor groenstroken. Alle onbebouwde en onverharde ruimtes in Voorburg Noord zijn essentieel voor een goede waterhuishouding. De groene ruimtes zijn helder afgebakend en beperkt tot privé tuinen, straatbomen en groene pleintjes. De bebouwing in Voorburg-Noord bestaat voornamelijk uit stadsblokken, welke bestaan uit een aantal bouwkundige eenheden die vaak door één architect is ontworpen. De architectonische eenheden kunnen zich van elkaar onderscheiden door bijvoorbeeld andere kapvormen of andere bouwhoogte en bevatten een aantal meergezinswoningen en/of eengezinswoningen in meerdere lagen. De achtergevelrooilijn vormt hierbij de binnenterreinen. In eerste instantie waren op deze binnenterreinen bedrijven aanwezig, waarvan de meeste tijdens de stadsvernieuwing van de jaren ’70 verplaatst zijn, om ruimte te maken voor gemeenschappelijk gebruik. De wijk is dan ook geen woonwijk pur sang, maar een gemengde wijk. Naast de zogenaamde aanloopstraten met winkels en andere voorzieningen zijn er verspreid over de wijk allerlei bedrijfjes en voorzieningen gesitueerd. Deze zijn voornamelijk te vinden aan de pleinen in de wijk en bij de entrees van binnenterreinen.
De locatie Het stadsblok van de Van Leijdenstraat bestaat, zoals in de rest van de wijk, uit portiek woningen. Aan de Koningin Wilhelminalaan en aan de Van de Wervestraat is de bebouwing 9,5 meter hoog en hebben de woningen geen kap. Aan de Laan van Nieuw Oosteinde zijn de woningen wat hoger, namelijk 13,5 meter, en voorzien van kappen. Aan de Van Leijdenstraat ligt de bebouwingshoogte tussen de 9,5 en 12 meter. Aan de Van Leijdenstraat zelf bevindt zich in de plint naast woningen ook detailhandel en kantoorruimte. Direct tegenover de entree van het binnenterrein aan de Van Leijdenstraat zijn geen woningen gesitueerd, maar een drietal garages die gebruikt worden als berging. Het binnenterrein aan de Van Leijdenstraat bestaat voor een groot deel uit privétuinen van de benedenwoningen. Deze zijn 13-15 meter diep aan de kant van de Koningin Wilhelminalaan en circa 11 meter diep aan de kant van de Laan van Nieuw Oosteinde. Deze tuinen omzomen het resterende deel van het binnenterrein, het plangebied. Langs de tuinen, op de erfgrens, loopt een stenen muur die varieert van circa 2,00 tot circa 3,00 meter hoog. Ter plaatse van het huidige garagegebouw is de gevel de erfgrens. Tegen deze muur zijn door omwonenden aan de Van der Wervestraat bergingen gebouwd. De wens van bewoners is deze stenen muur te handhaven of, wanneer dat niet mogelijk blijkt, een erfafscheiding in dezelfde hoogte terug te bouwen. Tussen deze muur en de tuinen van de woningen aan de Laan van Nieuw Oosteinde loopt nog een achtererfontsluiting (brandgang). Het plangebied is ongeveer 2300 m2 groot. Het voormalig garage gebouw loopt van erfgrens tot erfgrens, is 5,8 meter hoog (in 1 laag), waarbij in het midden aan de voorzijde een verhoogd gedeelte bevindt van 7,2 meter hoog (gemeten vanaf het dek van de parkeerkelder). Het gebouw oriënteert zich op de ingang van het terrein en staat met zijn rug naar de omliggende woningen. De massa is erg fors en de architectuur formeel, wat de sfeer van een binnenterrein niet ten goede komt. Door de grote bouwmassa en grote mate van verharding is de beleving op het terrein op het moment vrij hard en kaal.
12
Het gebouw op het binnenterrein werd vroeger gebruikt als autogarage en wordt momenteel gebruikt voor opslag. De voetprint en tevens het totale oppervlak van de bestaande bouwwerken is ongeveer 1200 m2. Onder het gebouw bevindt zich van erfgrens tot erfgrens een halfverdiepte parkeerkelder van ca. 1400 m2 met ca. 20 parkeerplaatsen. Het dek van de kelder ligt op circa 1 meter boven maaiveld. Het voorterrein is geheel verhard, waarbij zich aan weerzijden van het gebouw de ingang en uitgang naar de parkeerkelder bevinden.
entree terrein kelder
fig. 5a. Brandveiligheid
brandgang
Archeologie en cultuurhistorie Volgens de archeologische verwachtingskaart van de Gemeente Leidschendam – Voorburg valt de Van Leijdenstraat 2-4 binnen een gebied met hoge archeologische verwachting. Echter doordat er onder de bestaande bebouwing een parkeerkelder aanwezig is, betekent dit dat de bodem ter plaatse in het verleden meer dan 2 meter diep ontgraven is. De kans dat in de bodem nog resten van archeologische waarde aanwezig zijn, wordt daarom zeer klein geschat. Aangezien de parkeerkelder gehandhaafd blijft is er geen reden voor archeologisch onderzoek. Op de locatie zijn tevens geen aanwijzingen voor cultuurhistorische waarden. Water en groen Op de locatie is op dit moment geen sprake van de aanwezigheid van open water of groen, omdat het gehele terrein verhard is en grotendeels bebouwd. Zoals al eerder naar voren is gekomen, is er in Voorburg Noord een tekort aan onbebouwde ruimte voor waterberging en groen. In het waterplan staat, dat Delfland en de gemeente de watertoets optimaal willen benutten om de ambities en maatregelen uit het waterplan te realiseren. De watertoets stimuleert gemeente, ontwikkelaar en waterschap om de ruimtelijke functies optimaal te laten aansluiten bij wat waterhuishoudkundig mogelijk is. Voor dit plan houdt dit in dat, gelet op de ligging in een polder met een bergingstekort, een bijdrage aan het opheffen van dat bergingstekort wordt verwacht. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door de hoeveelheid verharding met 30% te laten afnemen of waterdoorlatende verharding te gebruiken.
wonen gemengd voormalig garage
fig. 5b. Functionele opbouw
tuinen
Vanuit het Waterplan volgt met betrekking tot afkoppelen van het hemelwater, dat er duurzame materialen gebruikt dienen te worden. Een van de mogelijkheden hiertoe is het gebruik van sedem daken voor vooral de lager gelegen bebouwing. Dit heeft zowel voordelen voor de beeldkwaliteit (van het binnenterrein) als voor het vertragen van de hemelwaterafvoer. De initiatiefnemer heeft aangegeven een dergelijk groen dak te willen realiseren.
13
Het gebied in Voorburg Noord bestaat grotendeels uit gemengd rioolstelsel met deels gescheiden stelsels in de recenter gebouwde/herontwikkelde delen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient los van het aanwezige type gemeentelijk rioolstelsel gescheiden gerioleerd te worden opgeleverd tot aan de erfgrens of rechtstreeks te worden afgekoppeld op het oppervlaktewater indien dat op het perceel aanwezig is. Verkeerstechnische analyse Verkeer en parkeren Het binnenterrein wordt vanaf de Van Leijdenstraat ontsloten. De entree van het binnenterrein is gelegen aan de Van Leijdenstraat en is ca. 6 meter breed. Onder de entree bevindt zich een kelderruimte, welke in eigendom is van derden. Uit verkeersonderzoek blijkt dat de verkeerstoename op omliggende wegen acceptabel is en geen probleem zal vormen. De parkeerdruk is hoog in Voorburg Noord. Dit komt onder andere doordat de wijk vrij smalle straten heeft met in verhouding minder parkeerplaatsen dan elders in de gemeente. Aan de van Leijdenstraat en omgeving is er dan ook sprake van een blauwe zone. Elk nieuw plan dient dan ook niet nog meer parkeerdruk te geven aan de wijk. Voor het parkeren geldt dat moet worden voldaan aan de CROW parkeernormen (voor een kinderdagverblijf is dat 0,8 pp per arbeidsplaats exclusief Kiss and Ride). Voor het halen en brengen dient aan de CROW normen en voorbeeldberekening te worden voldaan. Bij halen en brengen van de kinderen met de auto zullen deze op het terrein zelf moeten parkeren. Op het terrein dient tevens ruimte te zijn voor fietsenstalling. Bij de ingang naar het terrein dient zorgvuldig omgegaan te worden met de inrichting van het straatprofiel. Een heldere inrichting is noodzakelijk en deze dient in samenspraak met aanliggende eigenaren te gebeuren. Tot slot dient de bestaande parkeergarage voldoende open en licht te worden ingericht zodat de drempel om daadwerkelijk van de garage gebruik te maken zo laag mogelijk wordt gemaakt. Brandveiligheid Langs de noodwestzijde van het plangebied loopt een ‘oude’ brandgang van ongeveer 1,5 meter breed. Deze loopt over de eigendommen van de aangrenzende tuinen. De brandweer heeft op verzoek van de gemeente getoetst of de locatie (gelegen op binnenterrein van een woningbouwblok) qua bereikbaarheid en vluchtroutes voldoende veilig is voor een kinderopvangfunctie. Dat is het geval. Wel dienen enkele voorzieningen getroffen te worden door de initiatiefnemer. Voorzieningen zijn aanduidingen van een opstelplaats voor brandweervoertuigen en de plaats van
de (niet) openbare primaire bluswatervoorziening. Het plan moet een toereikende openbare bluswatervoorziening hebben of een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening als gelijkwaardigheid (geboorde put op eigen terrein) indienen. Voordat besloten kan worden tot de projectie van een geboorde put met pomp dient onderzocht te worden of er een mogelijkheid is tot het aanleggen van een brandkraan die is aangesloten op het drinkwaterleidingnet. Daarnaast dienen de volgende uitgangspunten vastgesteld te worden: • Kosten voor het aanleggen van een brandkraan in de vorm van een geboorde put met pomp komen voor rekening van het project waarvoor de brandkraan wordt aangelegd • Voor aanleg dient een plan ter goedkeuring aan de vergunningverlener aangeboden te worden. Er mogen geen geparkeerde wagens, speeltoestellen of ander obstakels op het binnenterrein staan die de verbindingsweg tussen de toegang van een bouwwerk en het openbaar wegennet over de voorgeschreven hoogte en breedte vrijgehouden voor brandweervoertuigen. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met bochtstralen en draaicirkels en ruimte voor een opstelplaats. Eventueel hekwerk dient snel en gemakkelijk geopend te kunnen worden. Milieutechnische analyse Bodem Op de locatie is de bodem vanaf 1982 tot en met 2007 in verband met de voormalige bedrijfsactiviteiten milieuhygiënisch onderzocht. Uit de resultaten van de bodemonderzoeken bleek dat de bodem ter plaatse van het binnenterrein en de openbare weg aan de Van Leijdenstraat 2-4 sterk verontreinigd was met minerale olie. De olieverontreiniging is afdoende gesaneerd. In de afgelopen jaren hebben op de locatie geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden en hoeft de bodem daarom niet milieuhygiënisch onderzocht te worden. In de laatste jaren heeft op de locatie met name opslag van meubels plaatsgevonden. Hiermee is de locatie geschikt voor een kinderdagverblijf.
14
Geluid Een kinderdagopvang binnen een kindercentrum is een bedrijfsmatige activiteit die geluidhinder naar de omgeving kan veroorzaken. Daarbij gaat het met name om geluid van buitenspelende kinderen, installaties en verkeersbewegingen.
SP
EL EN
Een kinderdagverblijf is een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer en zal moeten voldoen aan de geluidsnormen in het Activiteitenbesluit (50 dB langtijdgemiddelde, 70 dB piekniveau). In concrete situaties moet akoestisch onderzoek uitwijzen of voldaan kan worden aan deze geluidsnormen. Daarbij is van belang dat het geluid van buitenspelende kinderen expliciet is uitgesloten van toetsing aan de normen. De geluidsnormen in het Activiteitenbesluit gelden dus niet voor het geluid van buiten spelende kinderen. Dit betekent dat tegen eventueel optredende geluidsoverlast door buiten spelende kinderen niet handhavend opgetreden kan worden op grond van het Activiteitenbesluit.
Scenario 1
fig. 6a. Scenario 1: Spelen aan de voorzijde
Het geluid van buitenspelende kinderen moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening, Wro) wel worden meegenomen bij de beoordeling of sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat voor de nabijgelegen woningen. Het ligt voor de hand om daarbij de geluidsnormen van de Wet milieubeheer als uitgangspunt te nemen. Indicatief geeft de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering een minimaal richtafstand van 30 meter tussen een gemiddeld kinderdagverblijf en woningen, uitgaande van een rustige woonwijk. Bij een gemengde gebied / niet rustige woonwijk met een verhoogd referentieniveau is de geadviseerde minimale richtafstand 10 meter. In concrete gevallen kan aan de hand van geluidsonderzoek preciezer worden bepaald of sprake zal zijn van een aanvaardbaar geluidskwaliteit.
SP
De initiatiefnemer van het plan heeft laten onderzoeken wat de toekomstige geluidsbelasting op de gevels van de omliggende woningen zal zijn bij de twee bouwscenario’s (speelplaats aan voorkant (1) en speelplaats aan zijkant (2)). Bij het onderzoek is uitgegaan van maximaal 96 kinderen. Dit aantal is nog niet aangepast aan de scenario’s en kan worden beschouwd als een worstcase-benadering. Verder is op verzoek van de gemeente het effect van geluidsabsorberende bekleding van de omliggende muur en van gras of rubberen tegels op de buitenspeelplaats onderzocht.
EL
fig. 6b. Scenario 2: Spelen in de haak
EN
Scenario 2
15
Uit het akoestisch onderzoek zijn ten aanzien van de geluidsbelasting door het plan op de achtergevels van de omliggende woningen de volgende conclusies te trekken: Hoewel het plan is gesitueerd in een niet-rustige, gemengde omgeving ligt het geluidsniveau op de woninggevels aan de zijde van het binnenterrein aanzienlijk lager dan aan de voorzijde van de woningen; daardoor zal het geluid van het kinderdagverblijf (spelende kinderen) maatgevend zijn voor het op de achtergevels optredende geluidniveau. Het geluid van installaties en verkeersbewegingen zal bij beide scenario’s voldoen aan de geluidsnormen en vormt dus geen knelpunt. Het geluid door buitenspelende kinderen zal bij beide scenario’s wel overschrijdingen van de geluidsnormen veroorzaken. Bij scenario 1 (speelplaats voorkant) zal het geluid van buitenspelende kinderen op zes punten een overschrijding veroorzaken van de dagnorm (50 dB) en op 12 punten wordt de norm voor het piekniveau (70 dB) overschreden. Bij scenario 2 (speelplaats zijkant) zal de dagnorm op twee punten en norm voor het piekniveau op vijf punten worden overschreden. Scenario 2 is dus akoestisch gezien het meest gunstige met het laagste aantal normoverschrijdingen. De geluidsreductie van geluidsabsorberend materiaal op de binnenzijde van de muur is verwaarloosbaar. De geluidsreductie van gras of rubberen tegels op de buitenspeelplaats zal beperkt zijn tot gemiddeld 1 tot 2 dB en wordt vooral dichtbij de speelplaats bereikt; na toepassing daalt het aantal normoverschrijdingen, maar deze worden er niet door opgelost. Conclusie is dat de gemeente een voorkeur heeft voor scenario 2. Voorwaarde hierbij is dat er aanvullende maatregelingen worden getroffen om het geluidsniveau te verlagen tot een aanvaardbaar niveau. Bij de uitwerking van het bouwplan dient een aanvullend akoestisch onderzoek gedaan te worden.
Luchtkwaliteit en gezondheid Het plan moet voldoen aan de eisen van het Besluit luchtkwaliteit. Dit betekent dat het plan niet mag leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Gezien de omvang van het plan zal de invloed op de luchtkwaliteit in de categorie ‘Niet In Betekenende Mate’ vallen. Het plan omvat een kinderdagverblijf dat boven gemiddeld gevoelig is voor een slechte luchtkwaliteit. De initiatiefnemer moet door middel van een kwalitatief luchtonderzoek aantonen dat het definitieve plan aan bovenstaande voldoet. De GGD adviseert om bij voorkeur een afstand van minstens 300 meter van een snelweg aan te houden. Bouwen binnen 100 meter van een snelweg wordt sterk afgeraden. Ook raadt de GGD af om te bouwen op de eerstelijn binnen 50 meter van een drukke stadsweg. Het plan is geprojecteerd op circa 150 meter afstand van de snelweg A12 achter de derdelijns bebouwing, gezien vanuit de snelweg. Dit is buiten de zone van 100 meter waarbinnen de bouw sterk wordt afgeraden. Door de vierdelijns ligging ten opzichte van de A12, de in 2012 te verhogen geluidsschermen langs de A12 is sprake van een hoge mate van afscherming waardoor de bijdrage van de A12 aan de luchtkwaliteit ter plaatse van het plan als relatief beperkt kan worden beschouwd. Gelet hierop schat de gemeente in dat de afstand tot de A12 vanuit gezondheidskundig oogpunt als aanvaardbaar kan worden beschouwd. Ten opzichte van de Laan van Nieuw Oosteinde is het plan gelegen achter de eerstelijns bebouwing op circa 50 m van de weg. De gemeente concludeert vooralsnog dat het plan in belangrijke mate in lijn is met de GGD-richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid. In de volgende planfase zal bij de GGD Zuid-Holland West een nader, locatiespecifiek advies hierover worden ingewonnen. Dubo Duurzaam bouwen heeft zich in de loop der jaren ontwikkeld van een milieuthema (energie, water, afval, materialen) naar een thema dat ook andere kwaliteiten onderkent. De ontwikkeling van het instrument Gemeentelijke Praktijkrichtlijn duurzaam bouwen, afgekort GPR, is hier een voorbeeld van. Met het instrument GPR kan inzichtelijk gemaakt worden hoe duurzaam een kindcentrum gebouwd kan worden. Dit kan eventueel ook met een ander instrument op het gebied van duurzaam bouwen.
16
fig. 7a. Zon, schaduw ► fig. 7b. Compact ►►
fig. 7c. Uitstraling gebouw ► fig. 7d. Terrein ►►
17
4.
Ambitie (opgave)
De ambitie (opgave) zoals beschreven in dit hoofdstuk is gebaseerd op gemeentelijk beleidskader, uitgangspunten uit de analyse van de betrokken disciplines en wensen aangedragen door de bewoners en de initiatiefnemer. Hoofduitgangspunt is dat de nieuwbouw een bijdrage levert aan en een verbetering is voor de ruimtelijke kwaliteit van Voorburg Noord. Zon, schaduw De nieuwe bebouwing zal een positieve bijdrage moeten leveren op de leefbaarheid van het stadsblok als geheel. Zon en schaduw op belendende tuinen en ten behoeve van de locatie zelf is hierbij van belang. Slagschaduw van het huidig gebouw valt over alle aangrenzende percelen. Om de slagschaduw in de belendende tuinen te minimaliseren is het wenselijk om een toekomstig gebouw op afstand van de erfgrens te realiseren. In dit geval is dat een afstand van 6 meter van hoofdbebouwing tot erfgrens. Ten opzichte van de huidige situatie, waarbij de bebouwing tot de erfgrens loopt, is dit een verbetering van de leefkwaliteit voor de bewoners van de omliggende woningen, maar ook voor de toekomstige gebruikers. De initiatiefnemer heeft aangegeven de parkeerkelder te willen behouden. Deze ligt half verdiept, waarbij de bovenkant op 1 meter boven maaiveld ligt. In deze situatie zijn dan ook twee bouwlagen te realiseren bovenop de parkeerkelder. Bij deze afstand is vervolgens een bouwhoogte van 6 meter mogelijk boven op het parkeerdek van de garage (7 meter vanaf maaiveld) zonder slagschaduw te werpen op de belendende tuinen. Hoewel er geen slagschaduw op belendende tuinen zal ontstaan, geldt er een hoogtebeperking van 4 meter ter plaatse waar op het moment geen bebouwing staat. Dit om verslechtering van de huidige situatie voor bewoners te voorkomen. Compact Het binnenterrein Van Leijdenstraat valt in de hiërarchie van de klassieke wijk binnen de intieme sfeer. Om bij deze kwaliteit aan te sluiten zal het gebouw ondergeschikt moeten zijn aan zijn omgeving. Dit vraagt om een compact gebouw wat niet hoger in dan zijn omgeving. Ook gezien de hoge dichtheid van de wijk is het belangrijk de bebouwde footprint te minimaliseren. Om de verharding van het terrein te beperken, dient de nieuwbouw boven de parkeerkelder gelegen te zijn. Niet alleen bouwtechnisch is dit logisch, maar hiermee kan ook een verbetering plaats vinden met betrekking tot de waterhuishouding en is de kans op verstoring van eventueel aanwezige archeologische
resten zeer beperkt. Binnen deze bouwenvelop dient het aantal benodigde bvo’s voor de functie gerealiseerd te worden. Het oppervlak van deze bouwenvelop is na aftrekking van de 6 meter afstand tot de belendende percelen ongeveer 700 m2. Binnen deze bouwenvelop zal de massa gerealiseerd moeten worden. Om de compactheid van de nieuwbouw te waarborgen dient de footprint van het gebouw kleiner te zijn dan het oppervlak van de bouwenvelop. Zo is er ook ruimte voor eventueel buiten spelen. De initiatiefnemer heeft aangegeven circa 1150 m2 BVO te willen realiseren. Dit oppervlak zal binnen de gestelde bouwenvelop op een compacte wijze gerealiseerd moeten worden. Uitstraling gebouw Een alzijdig gebouw (een gebouw zonder achterkant) wat zich als een paviljoen presenteert is passend in de visie op de bezonning en de gewenste compactheid. Bovendien zal een paviljoen de beleving van een sfeervol en intiem binnenterrein vergroten. Volgens de welstandsnota zal de architectuur van het gebouw moeten passen binnen die van de klassieke wijk. Echter gaat het hier om een binnenterrein en is vooral de kwaliteit van en de positie op het binnenterrein van belang. Een eigen(tijdse) uitstraling, passend bij de intieme sfeer van het binnenterrein is daarom gewenst. De aanwezige in en uitrit naar de parkeergarage dient met een nieuwe overkapping tevens bij de architectuur van het nieuwe gebouw te passen. Bij de indeling van de plattegrond kan gelet worden op de oriëntatie van het gebouw op de omgeving. Hierbij spelen naast de omliggende woningen ook eventueel benodigde speelruimten een rol.
18
fig. 8a. Referentie Hestia kinderopvang Amsterdam, NEXT architects ► fig 8b. Referentie kinderopvang Amsterdam, Rudy Uytenhaak ►►
19
Terrein De harde en kale uitstraling kan door middel van een juiste inrichting getransformeerd worden naar een meer intieme sfeer en uitstraling (bij voorkeur door toevoeging van groen). Een balans tussen beleving van de gebruiker en de ‘kijker’ is hierbij wenselijk, waarbij er aandacht dient uit te gaan naar toevoeging van groen en de erfafscheiding met de omliggende erven. Een passende afscheiding is het in stand houden en/of herstellen van de stenen muur, al dan niet met een groene aankleding. Voor de omwonenden en de toekomstige ‘gebruikers’ van het terrein is het verminderen van verharding wenselijk. Hiermee wordt het terrein niet alleen in beleving verbeterd, maar kan ook een deel van het regenwater via de bodem afgevoerd worden.
Programma De ambitie is om een kindercentrum gericht op educatie en zorg te realiseren. De zwaarste functie die hieronder kan vallen is kinderdagopvang en/of buitenschoolse opvang. Het aantal kindplaatsen op deze locatie is afhankelijk van het bruto vloeroppervlak en de uitkomsten van het geluidsonderzoek. Het geluidsonderzoek geeft geen beperkingen tot het aantal kindplaatsen. Aangezien de initiatiefnemer circa 1150 m2 bvo wenst te realiseren is de verwachting dat er ruimte is voor maximaal 9 groepen á 10 kinderen als er sprake is van alleen een regulier kinderdagverblijf en/of buitenschoolse opvang. Aangezien er sprake is van een kindercentrum zal het aantal kindplaatsen ruim onder dit maximum vallen.
De functie van kinderdagopvang als onderdeel van een kindercentrum vraagt ook om buitenspeelruimte. Binnen de bouwenvelop dient hier onbebouwde ruimte voor gereserveerd te worden. Er zijn twee scenario’s op geluidbelasting onderzocht: één met speelruimte aan de zuidzijde van het gebouw en één met speelruimte aan de zuid-west zijde van het gebouw. Uit dit onderzoek blijkt dat de variant met de speelruimte aan de zuid-west zijde de minst geluidoverlast oplevert. Wel dienen er extra maatregelen getroffen te worden om het geluidsoverlast van spelende kinderen te verminderen. Hierbij kan gedacht worden aan geluidreducerende verharding, geluidsschermen, etc. Tenslotte dient er extra aandacht uit te gaan naar de entree van het terrein en de begeleiding van autoverkeer naar en van de parkeergarage en de begeleiding van langzaam verkeer naar de entree van het gebouw.
Geluid Inpassing van het plan is akoestisch aanvaardbaar, onder de voorwaarden dat: • Scenario 2 (speelplaats zijkant) wordt gekozen; • De buitenspeelplaats van gras of rubberen tegels wordt voorzien en • Met aanvullend akoestisch onderzoek naar mogelijke aanvullende geluidsafscherming wordt aangetoond dat de normoverschrijdingen door buitenspelende kinderen kunnen worden opgeheven.
20
9.5
6.8 8.2
9.5
9.5 13.5
0-1 3.0
2.0
fig 9a. Bestaande situatie 3d (hoogten gemeten vanaf maaiveld)►
6 7
4
9.5
7.0 9.5
9.5 13.5
6.0 4.0 3.0
2.0
10 meter
fig 9b. Bouwenvelop 3d (hoogten gemeten vanaf maaiveld) ► fig. 9c. Bouwenvelop Van Leijdenstraat ►►
N 25 meter
21
5.
Randvoorwaarden
De randvoorwaarden zoals beschreven in dit hoofdstuk zijn de resultanten uit de ambitie voor de locatie. Aan onderstaande interdisciplinaire randvoorwaarden zal het initiatief worden getoets. Hoofduitgangspunt is dat de nieuwbouw een bijdrage levert aan en een verbetering is voor de ruimtelijke kwaliteit van Voorburg Noord. Ruimtelijk • Het gebouw dient zich aan alle zijden zich op de omgeving te oriënteren; • Het maximaal vloeroppervlak is 1150 m2; • Binnen de bouwenvelop is de maximale bouwhoogte 6 meter gemeten vanaf het dek van de parkeergarage (dit is 7 meter gemeten vanaf maaiveld). Daar waar in de huidige situatie geen bebouwing staat, geldt een hoogtebeperking van 4 meter (gemeten vanaf maaiveld); • De afstand tussen erfgrens en nieuwbouw dient minimaal 6 meter te zijn; • De bestaande stenen muur wordt gehandhaafd; • Volgens de Wet Kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (Wko) is de eis bij een kinderdagverblijf dat er per kind minimaal 3,5 m2 bruto vloeroppervlak aanwezig is voor zowel de binnen als buitenruimte; • Binnen de bouwenvelop dient er buitenspeelruimte gereserveerd te worden; • Het gebouw moet voldoen aan het bouwbesluit (en de eisen die de brandweer stelt aan de ontwikkeling); • Er dient rekening gehouden te worden met de aanwezige kabels en leidingen op en rond het terrein; Beeldkwaliteit • De nieuwbouw dient een eigen(tijdse) uitstraling te hebben; • De inrichting van de buitenruimte dient een intieme sfeer te hebben met een groene uitstraling t.b.v. balans voor gebruiker en kijker; • De architect dient kennis te nemen van de welstandsnota, waarbij de bouwplannen door de welstandscommissie worden beoordeeld; Water en groen • De riolering moet gescheiden aangesloten en aangevoerd worden; • Een bijdrage aan het opheffen van een bergingstekort wordt op de locatie verwacht; • De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen; • De initiatiefnemer dient ten behoeve van het bestemmingsplan een degelijke quickscan uit te voeren in overeenstemming met de Flora en Faunawet;
Verkeer en parkeren • De parkeerbehoefte dient op eigen terrein te worden voorzien; • De parkeergarage wordt hergebruikt en dient voldoende open en licht te worden ingericht zodat de drempel om daadwerkelijk van de garage gebruik te maken zo laag mogelijk wordt gemaakt.; • Het benodigde aantal parkeerplaatsen dient berekend te worden volgens de geldende CROW normering en voorbeeldberekening; • Op basis van de gemeentelijke richtlijnen dient er per 10 kinderen ruimte te zijn voor 3 fietsparkeerplaatsen; • De verkeersafwikkeling voor langzaam- en autoverkeer dient te voldoen aan de veiligheidseisen die daar van overheidswege aan worden gesteld. Dit geldt zowel voor de verkeersafwikkeling op het terrein als van en naar het terrein toe; Brandveiligheid • Er dienen voorzieningen getroffen te worden ten behoeve van de brandweer. Plaatsing van voorzieningen is afhankelijk van het bouwplan en inrichtingsplan en dient aan de brandweer voorgelegd te worden; • Kosten met betrekking tot deze voorzieningen zijn voor de initiatiefnemer; Geluid en luchtkwaliteit • De initiatiefnemer moet door middel van akoestisch onderzoek aantonen dat het bouwplan voldoet aan de eisen uit de Wet geluidhinder; • De initiatiefnemer moet door middel van een kwalitatief luchtonderzoek aantonen dat het definitieve plan aan het Besluit luchtkwaliteit voldoet.
23
Colofon Ruimtelijk kader Van Leijdenstraat 2-4
Dit is een uitgave van de gemeente Leidschendam-Voorburg Postbus 905, 2270 AX Voorburg www.leidschendam-voorburg.nl T 14 070 F (070) 320 1302 E
[email protected] Tekst: Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Fotografie: Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Leidschendam-Voorburg Oktober 2012
De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft aan de samenstelling van deze uitgave uiterste zorg besteed. Het is evenwel niet uit te sluiten dat gegevens inmiddels zijn achterhaald of verwachtingen wekken. Aan deze publicatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
