Ruimtelijk Kader – locatie Van Ruysdaellaan
Definitief oktober 2009
Inhoudsopgave 1.
Aanleiding ................................................................................. 1
4.5.
Mogelijke indelingstekening ............................................. 17
2.
Ruimtelijke en functionele analyse ............................................ 3
4.6.
Geraadpleegde bronnen .................................................. 19
3.
4.
2.1.
Locatie ............................................................................... 3
2.2.
Functioneel ........................................................................ 4
2.3.
Ruimtelijk ........................................................................... 5
2.4.
Cultuurhistorie .................................................................... 6
2.5.
Stedenbouwkundige opzet ................................................. 7
2.6.
Groen en water .................................................................. 8
2.7.
Verkeer .............................................................................. 9
2.8.
Milieu................................................................................ 10
Uitgangspunten Ruimtelijk Kader ............................................ 11 3.1.
Ruimtelijk ......................................................................... 11
3.2.
Groen en water ................................................................ 11
3.3.
Verkeer ............................................................................ 12
3.4.
Milieu................................................................................ 13
3.5.
Manege ............................................................................ 13
Ruimtelijk Kader ...................................................................... 14 4.1.
Hoofdstructuur.................................................................. 14
4.2.
Groen en water ................................................................ 14
4.3.
Verkeer ............................................................................ 15
4.4.
Milieu................................................................................ 16
Bijlage 1: Toekomstbeeld van Hestar ......................................... 20
1.
Aanleiding In de bebouwde kom van Leidschendam-Voorburg liggen de
Manege Esbi heeft te kennen gegeven dat ze graag wil over-
maneges Esbi en Hestar naast elkaar in het sportpark
gaan tot uitplaatsing, mits hiervoor een goede financiële oplos-
Duivesteijn. Dit sportpark is de laatste jaren voor een groot
sing kan worden gevonden. Op verzoek van manege Esbi
deel opgeknapt, zodat het nu een kwalitatief sterke uitstraling
heeft Bohemen een onderzoek gedaan naar de kwalitatieve,
heeft. Het enige deel dat deze uitstraling nog niet heeft zijn de
ruimtelijke mogelijkheden van de locatie Esbi. Het bleek dat,
twee maneges. Door achterstallig onderhoud van de opstallen
parallel aan dit onderzoek, de Gemeente Leidschendam-
(onder andere een gemeentelijk monument, zie foto), is de
Voorburg een discussie voerde met de Stichting
kwaliteit en uitstraling sterk achteruit gegaan. Door de komst
Leidschendamse Jeugdmanege Hestar (hierna te noemen:
van de nieuwe ingang van Cartouche fungeren de maneges
Hestar) over het aanpakken van het achterstallige onderhoud
als entree naar het sportpark. Ongelukkigerwijs ligt op een deel
van het gemeentelijk monument en andere opstallen van
van deze toegangsroute ook een belangrijke langzaam
Hestar. Derhalve kan door een integrale aanpak van beide
verkeer-verbinding tussen de omliggende wijken en
maneges een oplossing worden gevonden voor de geschetste
Leidsenhage. Hier ontstaan conflicten tussen de verschillende
problemen.
gebruikers. Tevens hebben de bewoners van de bestaande woningen al jaren bezwaren tegen de hinder, veroorzaakt door de bedrijfsvoering van een manege. De locatie is gelegen in de Verzetsheldenwijk. Conform de WOONvisie 2020 van de Gemeente Leidschendam-Voorburg, kunnen op deze locatie aanwezige potenties worden benut. In dit gebied stimuleert de Gemeente de initiatieven van anderen en schept hiervoor ook de juiste voorwaarden.
1
Het doel van deze opgave is het verbeteren van de huidige problemen en de aanwezige kansen aan te grijpen. Een goed voorbeeld van dit laatste is de potentie van het gemeentelijk monument, welke na een grondige opknapbeurt als kwalitatieve trekker van de locatie zou kunnen fungeren. Buro MA.AN uit Rotterdam is gevraagd naar haar visie en heeft dit in een aantal beelden vertaald. Dit document is de opmars naar de bestemmingsplanprocedure voor de locatie. Na een analyse van de locatie zullen de uitgangspunten en het Ruimtelijk Kader worden bepaald.
Leidschendam, september 2009
2
2.
Ruimtelijke en functionele analyse
2.1. Locatie De manege Esbi is gelegen aan de Van Ruysdaellaan in
De locatie is op steenworp afstand gelegen van het
Leidschendam-Voorburg. Hestar ligt hiernaast en heeft haar adres
winkelcentrum Leidsenhage, een semi-overdekt winkelcentrum
aan de Mauvelaan. De twee maneges liggen in de Verzetsheldenwijk
met regionale bediening. In de omgeving zijn (basis-)scholen
en de locatie is ongeveer 2,0 hectare groot. Aan de oost- en noord-
aanwezig. De bereikbaarheid is zeer goed te noemen: drie
zijde worden de maneges omsloten door het sportpark Duivesteijn
tramlijnen (binnen vijf minuten lopen) en een snelweg (A4) op
met terreinen voor onder andere hockey, tennis en parkeren. Aan de
minder dan vijf autominuten.
noordzijde ligt het Park Rusthout. Deze groenzone bestaat onder andere uit een kinderboerderij en scouting, maar ook een gebouw van Eneco. Aan de zuidzijde van de locatie bevinden zich de Mauvelaan met geschakelde woningen. De achterzijde van deze woningen sluiten aan op de locatie, waardoor in de huidige situatie overlast is. Deze vooroorlogse woningen zijn typisch voor de (populaire) Verzetsheldenwijk. Voor een deel zijn deze ook terug te vinden aan de Van Ruysdaellaan. Hier staan ook vrijstaande woningen uit dezelfde periode. Aan de Van Ruysdaellaan wordt op de Neher-locatie een appartementencomplex ontwikkeld.
3
2.2. Functioneel Een manege huisvest paarden en biedt gebruikers de mogelijk-
Deze binnenbak heeft tevens een te kleine maat om officiële
heid om de paardensport uit te oefenen. Op de locatie bevin-
wedstrijden in te rijden, waardoor deze in de praktijk weinig
den zich twee maneges met elk een eigen pension: eenieder
wordt gebruikt. Ook de boerderij is in slechte staat, waardoor
kan hier haar/zijn paard tegen een vergoeding stallen en
kantoorruimtes, stallen en zadelkamers niet goed functioneren.
gebruik maken van de faciliteiten. De huisvesting van paarden geschiedt met stallen, maar voor de waarborging van het welzijn van het dier komt er meer bij kijken. Zo is er buitenruimte nodig waar het paard kan worden ‘losgegooid’: een paddock. In een paddock kan het paard zijn natuurlijke gedrag vertonen en spelen met andere paarden. Verder zijn er faciliteiten op het gebied van verzorging nodig: een poets-, spuit- en wasplaats, alsmede opslagplaatsen voor voer, stro en mest. Voor het rijden is er een open ruimte nodig van een bepaald formaat (20 x 40 meter is het standaard wedstrijdformaat). Dit kan in de open lucht zijn (een buitenbak) en in een afgesloten gebouw (een binnenbak). Verder hebben de ruiters een zadelkamer nodig, waarin de uitrusting kan worden verzorgd en opgeslagen. Hestar en Esbi hebben alle benoemde functies.
Esbi is de kleinste van de twee maneges, maar heeft wel alle functies van een manege in huis. Ze beschikt over alle huisvestings- en rijfaciliteiten. Beide maneges functioneren zelfstandig van elkaar: er worden geen functies gedeeld. In de toekomstige situatie zal de manege Esbi verdwijnen. Hestar richt zich momenteel op kinderen (voor de manege) en pensiongasten. Voor de kinderen geldt in principe een wachtlijst. Het doel van Hestar is de kinderen te leren paardrijden in een prettige en veilige omgeving voor mens èn dier. Hestar zou graag de mogelijkheden voor het lesgeven willen uitbreiden en het pension laten inkrimpen. Er kunnen dan meer lessen aan kinderen worden gegeven, maar ook aan volwassenen. De maatschappelijke functie van Hestar voor de Gemeente Leidschendam-Voorburg wordt hierdoor versterkt,
Hestar heeft twee binnenbakken, één buitenbak en een losgooiterrein. Eén van de twee binnenbakken verkeert in
doordat Hestar meer inwoners uit de Gemeente kan bedienen. Zie de bijlage 1 voor het Toekomstbeeld van Hestar.
slechte staat.
4
2.3. Ruimtelijk Hestar huisvest 20 manegepony’s en maximaal 30 pensionpaarden. Het aantal pensionpaarden wisselt per seizoen. Hiervoor zijn 38 buitenstallen en 12 binnenstallen aanwezig (A). De binnenstallen bevinden zich in de boerderijstal (het gemeentelijk monument). 30 Van de 38 buitenstallen zijn voor pensiongasten bedoeld. Deze 30 buitenstallen voor de pensiongasten vormen een eigen binnenpleintje. Het paardrijden vindt plaats in een grote binnenbak (B: met kantine) en een buitenbak (C), beide van een officieel wedstrijdformaat (20 x 40 meter). De kleine binnenbak (D) en het buitenterrein (E) worden gebruikt als paddock waar ook kan worden gereden. Tevens zijn er nog diverse ondersteunende functies: voeropslag, werkplaats, mesthoop, spuitplaats, poetsplaatsen, solarium, zadelkamers en kantoren. De laatste twee functies zijn onder andere terug te vinden in de monumentale boerderij. Esbi heeft plek voor ongeveer 40 stallen (A) en een binnenbak (B). Tevens beschikt zij over een kleine buitenbak (C) en een paddock (D). De rode lijn markeert de grens tussen het terrein van Esbi en Hestar.
5
2.4. Cultuurhistorie Lang geleden fungeerde de boerderij, welke thans door Hestar wordt gebruikt, als tolpunt op het pad tussen Leidschendam en Wassenaar. Van deze verbinding resteert alleen het steegje naar de Mauvelaan. De boerderij komt al voor op een kaart uit 1650. Op de afgebeelde kaart uit 1924 is zij gemarkeerd als object A. Ook de weg waaraan zij lag (de Veurse Achterweg of Lytwech) is al oud. Deze weg stamt uit de Middeleeuwen en staat nu ter plaatse bekend als de Van Ruysdaellaan, vernoemd naar een bekende schildersfamilie uit de 17e eeuw. In die tijd was de Vliet zichtbaar vanaf de boerderij. Het uitzicht en de functie van tolpunt zijn al lang verloren gegaan. In de vorige eeuw zijn de omliggende velden langzaam volgebouwd. Zo werd in de jaren ’30 een groot deel van de Verzetsheldenwijk gebouwd en in 1955 het Dr Neherlaboratorium. De woning aan de Van Ruysdaella an 1 stamt uit 1916 en staat bekend als de Catharina Hoeve, een verwijzing naar de naam van de oorspronkelijke opdrachtgeefster. De Hoeve ligt nog steeds duidelijk herkenbaar in de bocht van de Van Ruysdaellaan. Ze is opgenomen in het boek ‘Parels van Baksteen’ van de Gemeente Leidschendam-Voorburg.
6
2.5. Stedenbouwkundige opzet De structuur van de omgeving en de locatie kenmerken zich in
De beide maneges zijn langzaam aan geëvolueerd. Bij uitbrei-
een zone waarin wordt gesport (de maneges), naast een
ding is met name gekeken naar het praktische, zonder reke-
woongebied. Het is een besloten plek, vlakbij een drukke plek
ning te houden met stedenbouwkundige kwaliteit of relaties
als Leidsenhage of het centrum. De bebouwing van de woon-
met de omgeving. Hierdoor is een onoverzichtelijk geheel
gebieden van de Mauvelaan (rode lijn) en de
ontstaan, waarbij de maneges geen onderlinge relatie hebben
Van Ruysdaellaan keren zich af van het manegegebied, en de
of een relatie hebben met de omgeving.
maneges zijn naar binnen gekeerd. Verder loopt er om de locatie een langzaam verkeer-verbinding (groen) en water (blauw), welke weinig relatie met de locatie hebben. Mede hierdoor en door de gesloten bouwvormen van de manegeopstallen, zijn de maneges naar binnen gekeerd. Zo ontbreken éénduidige zichtlijnen naar de locatie. De boerderij van Hestar is niet te zien vanaf de openbare weg (de geel gestippelde lijn), waar deze vroeger vanaf de Vliet te zien was. Doordat het plein voor de boerderij is volgebouwd met een stallencomplex ligt deze verscholen. De boerderij aan de Van Ruysdaellaan ligt in het verlengde van de straat, waarmee ze een poortfunctie naar het gebied kan hebben (de oranje lijn).
7
2.6. Groen en water De zuidwest-zijde van de locatie wordt afgebakend door een watergang met aan de hockeyzijde hoge bomen en bossages. Deze watergang is enkele meters breed en vormt een onderdeel van het polder- en boezemwatersysteem van het Hoogheemraadschap van Rijnland en Hoogheemraadschap Delfland. De watergang ligt achter de boerderij van Hestar en is daarom vrijwel onzichtbaar. Aan de noordzijde onder de Noordsingel bevindt zich een duiker naar de vijver bij Leidsenhage. Aan de andere zijde buigt het water rond het sportpark Duivesteijn af. In het waterplan LeidschendamVoorburg zijn voor deze locatie geen specifieke ambities of maatregelen benoemd. Rond de locatie zijn er stroken met groen aanwezig. Rondom het tennispark en het parkeerterrein bevindt zich laagwaardig openbaar groen. Zeker aan de zijde van het Park Rusthout is dit sterk verwilderd. Er zijn diverse paden naar de kinderboerderij, maar de kwaliteit aan deze zijde van het park verschilt duidelijk met die rond de kinderboerderij.
Park aan zijde tennis
Kinderboerderij
8
2.7. Verkeer De Van Ruysdaellaan is de belangrijkste ontsluiting van het
In uitzonderlijke situaties is er sprake van een parkeerpro-
gebied voor het gemotoriseerde verkeer. Via de J.S. Bachlaan
bleem: alleen als èn de hockey, èn de tennis èn de manege
en de Noordsingel kan eenvoudig de N14 worden bereikt. Het
een toernooi hebben, is er een tekort aan parkeerplaatsen. In
gemotoriseerde verkeer dat van en naar de maneges, het
de ‘Wijkparkeerplannen’ van de Gemeente Leidschendam-
tennispark of de hockeyvelden gaat, maakt gebruik van een
Voorburg worden voor deze locatie geen maatregelen
doodlopende straat: Park Rusthout. Via de Mauvelaan is er
voorgesteld.
een ontsluiting van Hestar. Deze wordt in de praktijk nauwelijks
Leidsenhage
door Hestar gebruikt. Openbaar vervoer is aanwezig op de J.S. Bachlaan
Noordsingel en de J.S. Bachlaan. Park Rusthout is voor het langzaam verkeer een belangrijke ontsluiting. Fietsers en voetgangers uit de Zeeheldenwijk, Damsigt en het centrum maken gebruik van deze weg om van en naar het winkelcentrum Leidsenhage te komen. Door de
Parkeren
beperkte overzichtelijkheid van Park Rusthout komt het lang-
Sportpark
zaam verkeer in conflict met het gemotoriseerde verkeer. Eén van de doelen van de integrale ontwikkeling van de locatie is het oplossen van dit probleem. Tussen het tennispark en Hestar bevindt zich een parkeerterrein. Gebruikers van het
Zeeheldenwijk
sportpark parkeren hier hun auto.
Damsigt Centrum
9
2.8. Milieu De locatie ligt op ongeveer 175 meter afstand van de
In de richtlijn ‘Bedrijven en Milieuzonering’ wordt aangegeven
Noordsingel (2 rijstroken, 50 kilometer per uur). Dit is op een
dat er een richtafstand van 50 meter tussen woningen en
vergelijkbare afstand als de afstand van de Noordsingel tot de
sportvelden/maneges (mesthoop) geldt. Van deze afstand kan
herontwikkeling van het Dr Neher-laboratorium. Mede door het
(gemotiveerd) worden afgeweken indien er sprake is van een
aanwezige (hoge) groen wordt er vanuit gegaan dat zal worden
gemengd gebied. De richtafstand wordt dan 30 meter. Verder
voldaan aan voorkeursgrenswaarden (48 dB). Eventueel zou
geldt er een richtafstand tot aan de benzinepomp van
na vaststelling van hogere toelaatbare geluidsbelasting (door
200 meter. Deze is op meer dan 200 meter gelegen van de
het College van Burgemeester en Wethouders) de grens-
locatie, zodat hier geen rekening mee hoeft te worden gehou-
waarde nog moeten worden verhoogd. Een nader akoestisch
den.
onderzoek moet dit uitwijzen. Ten aanzien van luchtkwaliteit vormt de herontwikkeling van de locatie geen knelpunt. De herontwikkeling ligt op eenzelfde afstand van de Noordsingel als de herontwikkeling van het Dr Neher-labaratorium, en het is van een veel kleinere schaal. De geringe omvang van het plan houdt in dat het niet in betekende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Eén en ander conform het actieplan luchtkwaliteit 2007-2015 van de Gemeente Leidschendam-Voorburg.
10
3.
Uitgangspunten Ruimtelijk Kader
3.1. Ruimtelijk De analyse in ogenschouw nemend, kan worden geconclu-
-
deerd dat een herontwikkeling van de locatie goede mogelijkheden biedt voor een verbetering van het stedenbouwkundige
Een woningbouwprogramma dat aansluit bij de typologie van Damsigt en de Verzetsheldenwijk.
-
Woningbouw in lage dichtheden (± 20 per hectare).
beeld ter plaatse. Hierbij worden drie basisprincipes gehanteerd: 1.
Uitplaatsing van manege Esbi.
2.
Toevoegen van woonfunctie op de locatie.
3.
Herontwikkeling van Hestar.
Het beleid, geformuleerd in de nota ‘Schaken met paard en landschap’, wordt niet gehanteerd als richtlijn, aangezien dit alleen betrekking heeft op het buitengebied van de Gemeente. 3.2. Groen en water
Ruimtelijke voorwaarden ter ondersteuning van deze
Gezien de positieve effecten van groen en water op de omge-
basisprincipes zijn:
ving, dient bij de verdere ontwikkeling van de locatie met de
-
Integrale planontwikkeling van de herontwikkeling van
volgende randvoorwaarden rekening te worden gehouden:
Hestar en nieuwbouwwoningen, waarbij sprake is van
-
Handhaving groene entree van de straat Park Rusthout.
een samenhang tussen de ruimtelijke en financiële
-
Kwalitatieve verbetering van bestaand groen op en rond de manege.
aspecten. -
Herstel van de boerderij van Hestar in haar oude glorie,
-
het groen op de locatie kwalitatief versterkt.
waarbij ze als trekker van het gebied fungeert. -
Aaneengesloten terrein voor Hestar, waarbij dit afsluit-
-
Grondgebonden woningen voor de vrije markt-sector.
Zoveel mogelijk behoud van bestaande waterstructuur en waar mogelijk deze versterken.
baar is in verband met de veiligheid. -
Toepassen van natuurlijke erfafscheidingen, welke het
-
Toepassen van natuurvriendelijke oevers.
11
3.3. Verkeer In verkeerskundig opzicht dient bij de ontwikkeling van de
-
openbare gebied.
locatie eveneens een aantal randvoorwaarden in acht te worden genomen. -
Behoud van het huidig aantal parkeerplaatsen in het
-
De ontwikkeling moet een eventuele toekomstige
Fysieke scheiding van het langzaam verkeer (fietsers,
langzaam verkeer-verbinding door of langs de locatie niet
voetgangers en ruiters) en het overige verkeer tussen
onmogelijk maken.
kruising A en kruising B. -
Beperken conflictsituaties tussen de verschillende verkeersstromen tussen kruising A en kruising B.
-
Handhaving doodlopende functie van Park Rusthout voor gemotoriseerd verkeer.
-
Kruising A
Geen doorgaand (langzaam) verkeer over het terrein van Hestar.
-
Ontwerp wegen op basis van het principe duurzaam
Kruising B
veilig. -
Dimensionering bestaande wegen als woonerf of op een ontwerpsnelheid van 30 kilometer per uur.
-
Dimensionering nieuwe wegen als woonerf.
-
Een adequate bereikbaarheid voor nood- of hulpdiensten.
-
Parkeernorm nieuwbouwwoningen en dimensionering van de parkeerfaciliteiten volgens richtlijn CROW en ‘Parkeernota’ van Leidschendam-Voorburg.
12
3.4. Milieu Bij de ontwikkeling van de locatie worden de volgende rand-
-
Een manege waarbij ongeveer 40 - 50 paarden kunnen worden gehuisvest, inclusief de bijbehorende functies.
voorwaarden op het gebied van milieu in acht genomen:
Een verschuiving in bedrijfsvoering van Hestar naar
-
De gemeentelijke praktijkrichtlijn duurzaam bouwen.
-
Milieuhinder-richtafstanden ten aanzien van sportvelden
Jeugdmanege, waarbij het pension grotendeels komt te
(hockey en tennis) en manege (mesthoop) conform de
vervallen.
VNG-brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’. -
-
Uitbreiding van het aantal faciliteiten om paard te rijden ten opzichte van de huidige situatie.
Uitsluiten van (water-)verontreinigend materiaal bij nieuwbouw.
-
-
-
Behoud hoofdontsluiting aan de zijde van het tennispark.
Gebruik maken van zoveel mogelijk natuurlijke (erf-)afscheidingen.
3.5. Manege Ten aanzien van de herontwikkeling van Hestar worden de volgende eisen geformuleerd: -
Een herontwikkeling van Hestar waarbij de kwaliteit voor een lange termijn wordt geborgd, inclusief een renovatie van het monument en sloop van de kleine binnenbak.
-
Het welzijn en veiligheid van de dieren wordt te allen tijde gewaarborgd.
13
4.
Ruimtelijk Kader
4.1. Hoofdstructuur Door de toevoeging van twee woonzones welke zich, in tegenstelling tot de huidige situatie, juist niet afkeren van de manegezone, worden de twee functies met elkaar vermengd. Deze ruimtelijke integratie zorgt voor kwalitatieve verbetering van de locatie. Hestar wordt bij de woningen betrokken en vice versa. Hierdoor ontstaat het ‘wonen bij je paard’. Door de drie ontsluitingsroutes (paars) in het gebied en het openbreken van het plein voor de boerderij, wordt de manege (en wordt het plein) een onderdeel van de wijk. Zo is de boerderij zichtbaar vanaf de straat Park Rusthout en krijgt ze een prominente rol in de uitstraling van de locatie.
4.2. Groen en water Het groen en water vormt een belangrijke rol in het bepalen van de contouren van de locatie. Aan de zijde van de boerderij wordt ze afgebakend door het water; aan de zijde van het tennispark en Park Rusthout gebeurt dit door bosschages.
14
4.3. Verkeer Uit de analyse bleek dat de overzichtelijkheid van de verkeerssituatie in het plangebied beperkt is. Omdat de weg een veelgebruikte fietsroute (rood) is, veroorzaakt het gemotoriseerde verkeer (blauw) veel hinder. Door het aanbrengen van een vrij gelegen fietspad is het mogelijk om het langzaam verkeer te scheiden. Hierdoor worden conflicten tussen het langzaam verkeer en het overige verkeer voorkomen en verbetert de verkeersveiligheid aanzienlijk. Het waarborgen van de veiligheid op de manege wordt bereikt door het hanteren van één ontsluitingsroute. Dit is de huidige route vanuit de parkeerplaatsen bij het tennispark. De overige twee routes zullen alleen door bewoners worden gebruikt, waarbij een hekwerk op het manegeplein zal worden geplaatst.
15
4.4. Milieu Op basis van de richtlijn ‘Bedrijven en Milieuzonering’ geldt een
Hierdoor is het gerechtvaardigd om een kleinere richtafstand
richtafstand van 50 meter tussen woningen en sportvelden/
aan te houden ten aanzien van de tennisvelden. tennisvelde Hierbij wordt
maneges (mesthoop). In het geval van een gemengd gebied
er vanuit gegaan dat de hockey en de tennis geen beperkingen
kan hier gemotiveerd van worden afgeweken (30 meter).
in haar exploitatie mogen ondervinden als gevolg van de
Doordat er in het gebied sprake is van verschillende functies,
woningen. Daarentegen mogen de d bewoners van de woningen
kan er van een gemengd gebied worden uitgegaan.
ook geen beperkingen in het woongenot ondervinden als gevolg van de hockey en de tennis. Dit zal eventueel
Ten aanzien van de manege geldt dat de mesthoop van Esbi,
privaatrechtelijk of met aanvullende maatregelen worden
welke op 20 meter van woningen ligt, komtt te vervallen.
geregeld. Uit akoestisch onderzoek moet blijken of de locatie
Hiermee verbetert de huidige situatie. De mestopslag in de
aan de grenswaarden voldoet. voldoet
toekomstige situatie zal op één centraal punt worden geregeld, zodat de overlast voor de omgeving tot een minimum wordt
De locatie vormt geen knelpunt ten aanzien van de
beperkt. Hierdoor kan er met een richtafstand van 30 meter
luchtkwaliteit. De geringe omvang betekent beteken dat het plan niet in
(tussen de woningen en mesthoop) worden gerekend.
betekende de mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Een
Voor de hockey geldt dat in n de bestaande situatie zich
luchtkwaliteitonderzoek is
woningen aan de Mauvelaan bevinden op ongeveer 18 meter
niet vereist.
van de hockeyvelden. Hierdoor kan voor de hockey van een kleinere richtafstand worden uitgegaan. Het hoofdgebouw van het tennispark (met een kantine en terras) ligt op 70 meter van de locatie. In vergelijking met de tennisbanen zorgt dit hoofd hoofdgebouw voor het grootste deel van de geluidsoverlast.
16
4.5. Mogelijke indelingstekening Het beeld op de volgende pagina geeft een idee van een
Een aantal bewoners (aan de Park Rusthout) kan een stal aan
mogelijke indelingsopzet van de locatie. Hestar is getransfor-
huis krijgen, andere bewoners (de woningen grenzend aan de
meerd naar een volwaardige jeugdmanege. Hierin is de
woningen van de Mauvelaan) kunnen gebruiken maken van de
manege volledig hersteld, inclusief het gemeentelijk
stallingmogelijkheden bij Hestar. Van de voorzieningen (zoals
monument. Dit komt door het openbreken van het plein beter
het centrale mestpunt) van Hestar kunnen (tegen betaling) de
tot zijn recht. Het welzijn van de paarden en pony’s is gewaar-
bewoners gebruik maken. Hierbij geldt wel dat Hestar voorrang
borgd door de verbetering en uitbreiding van de faciliteiten. Zo
heeft in gebruik boven de toekomstige bewoners. Op het eigen
is de oude kleine binnenbak vervangen door een nieuwe semi-
terrein van de woningen is (ruime) gelegenheid voor parkeren,
binnenbak (een deels open maar volledig overdekte rijbak).
zodat er ook plaats is voor een paardentrailer. De Federatie
Ook de (nieuwe) manegeklanten plukken hier de vruchten van:
voor Nederlandse Ruitersportcentra (FNRS) heeft inmiddels
Hestar kan zich nu verder ontwikkelen op het gebeid van
een positief advies over dit plan uitgebracht.
lesgeven. De aanwezigheid van de manege biedt kansen voor een bijzonder woonconcept: ‘wonen bij je paard’. Het concept vertaalt zich in statig wonen, in combinatie met paardrijdfaciliteiten. Toekomstige bewoners krijgen de mogelijkheid hun passie voor paarden dichtbij hun woning te vinden, zonder dat men hiervoor buiten de stad moet gaan wonen.
17
18
4.6. Geraadpleegde bronnen Voor het opstellen van dit document zijn de volgende bronnen
-
Voorburg’, Gemeente Leidschendam-Voorburg
gebruikt: -
-
(september 2008).
‘WOONvisie 2020’, Gemeente Leidschendam-Voorburg (maart 2005).
`Parels van baksteen – monumenten van Leidschendam-
-
Watwaswaar.nl (Augustus 2009).
‘Ruimte voor wensen - structuurvisie LeidschendamVoorburg 2020’, Gemeente Leidschendam-Voorburg (september 2007).
-
‘Water verbindt en geeft kleur aan je stad - waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015’, Gemeente Leidschendam-Voorburg (oktober 2007).
-
‘Wijkparkeerplannen – overzicht en stand van zaken parkeeractiepunten’, Gemeente LeidschendamVoorburg (april 2009).
-
‘Bedrijven en Milieuzonering’, VNG (2007).
-
‘Actieplan luchtkwaliteit 2007-2015’, Gemeente Leidschendam-Voorburg (oktober 2007).
-
‘Schaken met Paard en Landschap – paardenbeleid Gemeente Leidschendam-Voorburg’, Gemeente Leidschendam-Voorburg (december 2008).
19
Bijlage 1: Toekomstbeeld van Hestar
Voorwaarde hiervoor is dat de faciliteiten van Hestar duurzaam en kwalitatief worden verbeterd èn uitgebreid. In deze volwaar-
Naast het verzorgen van manegelessen biedt Hestar aan derden de mogelijkheid om een eigen paard/pony te stallen in één van de 30 te huren buitenboxen. Twee weekenden per maand worden de rijbanen voor wedstrijden en cliniques verhuurd aan de landelijke Rijvereniging en Ponyclub De Palensteynruiters.
dige jeugdmanege kunnen de gebruikers (en paard/pony) hun sport in een veilige en prettige omgeving ervaren. In de huidige staat is de uitbreiding van de manegelessen niet verantwoord. De sociaal maatschappelijke functie van Hestar voor de Gemeente Leidschendam-Voorburg wordt door de uitbreiding versterkt. Meer bewoners van Leidschendam-Voorburg kunnen in de toekomst de ruitersport beoefenen.
Op initiatief van de Gemeente Leidschendam-Voorburg zal een herverdeling van de grond plaatsvinden, hetgeen ook van invloed is op Hestar. Naast deze herverdeling heeft de Gemeente het plan om de jeugdmanege-activiteiten van Hestar een prominentere rol te laten spelen in de Gemeente. De ambitie van de Gemeente (een volwaardige jeugdmanege) betekent voor Hestar een wijziging in de verdeling van bedrijfsactiviteiten en de manier van bedrijfsvoering.
Het gevolg van de verschuiving in bedrijfsvoering, zal zijn dat de verhuur van buitenboxen inkrimpt. Door meer manegelessen te verzorgen, zullen er meer manegepaarden/pony’s worden gestald. Uit een financiële analyse blijkt dat door de beschreven wijziging in de verdeling van de bedrijfsactiviteiten (meer manegelessen en een afname van verhuur van pensionboxen aan derden) de exploitatie niet nadelig wordt beïnvloed. Op deze wijze wordt zo ook in financiële zin aan het toekomst-
In het kader van het voorgenomen initiatief van de Gemeente
beeld van Hestar invulling gegeven.
ziet Hestar mogelijkheden om de jeugdmanege uit te breiden. Dit kan enerzijds door het bedienen van de bestaande doelgroep (de jeugd), anderzijds kan ook een nieuwe doelgroep worden aangeboord, door een beperkt aantal lessen toe te voegen voor volwassenen.
20
