van bedrijventerreinen naar werkmilieus Een aanzet voor een regionaal bedrijfshuisvestingsbeleid op basis van kansen voor meer Ruimtelijke Kwaliteit
Cooperatie van Markelo in het dorpssilhouet, gezien vanaf de es
Inhoud Vertrekpunt inleiding Te weinig ruimtelijke kwaliteit op verschillende niveaus Werkhypothese & (ontwerpend) onderzoek
> 4
onderzoeksresultaten Onderzoek STOGO Ontwerponderzoek ontwerpbureaus I: Aanzet voor een palet van bedrijfsmilieus Vignetten en vignetten-onderzoek Ontwerponderzoek ontwerpbureaus II: Ontwerpvoorstellen
> 14
AanbevelingeN Aanzet voor een regionaal/provinciaal beleid voor bedrijfsmilieus
> 34
COLOFON
> 44
Vertrekpunt
Vertrekpunt Inleiding De aantasting van kwaliteit van het landschap door en de ruimtelijke kwaliteit van en op bedrijventerreinen zijn een maatschappelijk issue geworden. In het hart van beschouwingen over de ‘verrommeling van NL’ staan beschouwingen over de aantasting van het landschap door bedrijventerreinen en de lelijkheid van bedrijfshuisvesting. AtelierOverijssel onderzoekt in het project: ‘van bedrijventerreinen naar werkmilieus’ – net als in de andere atelierprojecten – naar inhoudelijke concepten en handelingsalternatieven, die de ruimtelijke kwaliteit in regio en provincie kunnen verhogen.
Grootschalige monofunctionele bedrijventerreinen langs snelwegen, nog maar weer een nieuwe rand bedrijven erbij langs steden en dorpen, de locatie, inrichting en vormgeving van bedrijventerreinen voldoen niet meer aan de eisen, die de samenleving stelt aan een duurzame inrichting van de ruimte. Bovendien sluit het concept ‘bedrijventerrein’ steeds minder aan bij veranderingen in aard en schaal van de vraag in de markt. Het zoeken naar alternatieve concepten om bedrijven te huisvesten is een belangrijke opgave in het kader van de voorbereiding van de provinciale Omgevingsvisie. Het geeft antwoord op beleidsvragen die zijn gericht op de omvang van de ruimtevraag, op het vergroten van de kwaliteit van bedrijventerreinen, op de eisen die kunnen worden gesteld aan de landschappelijke inpassing, op het accommoderen van lokale vraag en op het huisvesten van de groeiende groep niet aan bedrijventerreinen gebonden bedrijven.
Bebouwingskern Gemeentegrens Bebouwingskern Gemeentegrens
Gepland/gedeeltelijk ingevuld (max. 50%) bedrijventerrein
Gepland/gedeeltelijk ingevuld (max. 50%) bedrijventerrein Zachte plannen procedure 1 pijplijnplannen
Zachte, plannen procedure 1, pijplijnplannen Zachte procedure 1 pijplijnplannen
Bestaande bedrijventerreinen
Bestaande bedrijventerreinen
De bestaande bedrijventerreinen en ‘harde’ plannen (goedgekeurde plannen, deels in uitvoering) in de Provincie Overijssel. [Provincie Overijssel, 2008]
te weinig ruimtelijke kwaliteit op verschillende niveau’s ‘Elke kern zijn eigen bedrijventerrein’ is een adagium dat voor Overijssel zeker op gaat. Met bedrijvigheid in en aan het dorp is uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit ook niks mis. Een stoer bedrijfsgebouw (coöperatie, melkfabriek, uitgegroeide dorpssmid) hoort in het dorpssilhouet. Menging van wonen en werken op het niveau van het dorp zorgt voor een leven in de brouwerij. Maar er kan op een gegeven moment een onbalans ontstaan: dan is een bedrijventerrein uit zijn verband gegroeid. Wat is er dan mis aan het gaan? Het Projectteam van AtelierOverijssel heeft een aantal kwesties genoteerd die vooral de manifestatie van bedrijven op kleine en middelgrote bedrijventerreinen (laten we zeggen van 10 tot 100 hectare bruto) in en aan kleinere en grotere kernen en steden betreffen. Om op deze manier wat preciezer te worden over het verzamelbegrip ‘verrommeling’. Op de nu volgende punten is ‘ruimtelijke kwaliteit’, of beter: het gebrek eraan een item aan het worden:
Op het niveau van de regio: · Bedrijventerreinen schuiven ‘massief’ in het panorama. Vanaf de snelweg, maar ook vanuit allerlei plekken in het landschap vormen ze vaak onaantrekkelijke wanden, die het zicht op het land schap erachter belemmeren en het landschap eromheen domine-
Op het niveau van het terrein en de gebouwen
ren. Hier richt zich ook de maatschappelijke weerstand meer en meer op. (zie bv. VROM-raad advies, Bloeiende Bermen en Project NL, de ‘verrommeling van het landschap’ van Minister Cramer)
·
In de situering (en inrichting) van bedrijventerreinen wordt weinig rekening gehouden met (laat staan gebruik gemaakt van) het specifieke karakter en de specifieke kwaliteiten van de plek. Dit leidt tot uniformiteit en non-descripte ervaringen: het kan ‘overal’ zijn.
·
Er wordt in zijn algemeenheid veel en vaak landschappelijke kwaliteit opgesoupeerd en weinig geïnvesteerd in kwaliteit of kwaliteit toegevoegd. De verankering aan het landschap is weinig ruimhartig: een groene rand en een blauwe streep er omheen en dat is het wel zo’n beetje.
·
In de ontwikkeling begint de balans zoek te raken. Nog een terrein aan het bebouwd areaal of aan de kern toevoegen gaat haast niet meer. De ‘gemakkelijke’ locaties zijn op. De volgende stap is dat de terreinen los in het landschap komen te liggen (Hessenpoort, Linderveld, Lokerbroek). De barrièrewerking, die weer versterkt zou worden door het terrein aan de kern te plakken, wordt voorkomen door uitplaatsing in het landschap.
Op het niveau van het dorp(sgezicht):
Op het niveau van het dorp(sgezicht); Rijssen [Microsoft Virtual Earth]
-
Bedrijventerreinen vormen vaak een barrière, een oninteressante passage in de relatie tussen het dorp of het stedelijk gebied en het buitengebied. Het zijn hermetische ‘klonten’ – ogen dicht en hopen dat het gauw voorbij is – tussen de kern en het landschap.
-
Vaak is de monofunctionaliteit een probleem: er is behoudens de bedrijven weinig te beleven. ’s Avonds zijn het verlaten gebieden zonder kraak noch smaak. En dit terwijl kwaliteit van de werkomgeving, de voorzieningen en de omgevingskwaliteit, die daarbij horen, voor bedrijven meer en meer een vestigingsfactor aan het worden is.
Op het niveau van het terrein en de gebouwen:
Op het niveau van het dorp(sgezicht); Hengevelde [Microsoft Virtual Earth]
·
Inrichtingskwaliteit en de kwaliteit van de openbare ruimte zijn vaak armetierig: een reep asfalt met lantaarnpalen erlangs, dat is het wel zo’n beetje. Geen doorzicht, geen centrale as; alsof werken het zonder elke vorm van allure kan stellen.
·
Er staan in het algemeen te weinig gebouwen met kraak en smaak op de terreinen. En dit terwijl er vaak bijzondere of heel specifieke activiteiten worden ontplooid; daarvan valt nauwelijks te genieten.
Werkhypothese & (ontwerpend) onderzoek De vraag is nu aan welk touwtje je moet gaan trekken om de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen op de verschillende schaalniveaus te verbeteren. Het RPB constateert in haar studie (De ruimte verkend, RPB, 2003) naar bedrijventerreinen, dat de discussie over de locatie en inrichting van werkmilieus ontaard in schermutselingen over de voors en tegens van bedrijventerreinen. Ook is geconstateerd dat in het ruimtelijk beleid de nadruk sterk ligt op het oplossen van de problemen binnen het traditionele concept van het monofunctionele bedrijventerrein. Het concept bedrijventerrein zelf wordt niet of nauwelijks ter discussie gesteld.
Pleidooi: fundamenteel andere aanpak De gesignaleerde problemen op bedrijventerreinen zijn sterk verbonden aan het tot nu gangbare ontwikkelingsproces van bedrijventerreinen. De kern hiervan is dat gemeenten vanuit voorraad bouwrijpe kavels aanbieden aan ondernemers voor de huisvesting van hun bedrijf. Doel hiervan is het accommoderen van de groei van de werkgelegenheid in de bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen. Om flexibel in te kunnen spelen op de vraag in de markt hanteren vrijwel alle gemeenten globale bestemmingsplannen met relatief veel vrijheid voor de toekomstige bedrijfsvestigingen. Hierdoor is de uiteindelijke kwaliteit van bedrijventerreinen sterk afhankelijk van de individuele ambities van de betreffende ondernemers. De gevolgen
10
van de kavelsgewijze aanpak zijn op de meeste bedrijventerreinen goed zichtbaar in de vorm van een sterk wisselende kwaliteit van het gerealiseerde vastgoed en van de inrichting van de private kavels. Het is dan ook niet verbazingwekkend dat terreinverkenningen van het Atelier Overijssel uitwezen dat de functionaliteit van de individuele bedrijfskavels goed voldoen aan de eisen van de gebruikers, maar dat er weinig stedenbouwkundige samenhang is tussen de kavels en dat inpassing van het terrein in het omringende landschap te wensen overlaat. De problemen worden nog versterkt doordat gemeenten weinig investeren in de aanvangskwaliteit van bedrijventerreinen. Dit is ingegeven door vanuit concurrentieoverwegingen de grondprijzen laag te houden. Ten slotte werkt de strikte scheiding tussen het openbare gebied en de private kavels belemmerend bij het onderhoud en beheer van bedrijventerreinen. Als gevolg van het gangbare ontwikkelingsproces krijgen bedrijventerreinen steeds meer het karakter van een wegwerpproduct, waarbij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen gepaard gaat met een versnelde veroudering van de bestaande voorraad. Om het tij te keren is volgens de VROM-raad een fundamenteel andere aanpak nodig. Centrale elementen hierbij zijn een ander (breder) concept en een ander ontwikkelingsproces. De huidige kavelsgewijze aanpak zou plaats moeten maken voor integrale gebiedsbenadering, waarbij veel nadrukkelijker dan het geval is professionele projectontwikkelaars een rol moeten spelen. Het project ‘Werken aan het landschap’ doet een voorstel voor een nieuwe aanpak, die is gebaseerd op twee pijlers: aansluiten bij de eisen van het bedrijfsleven en een verhoging van de stedenbouwkundige kwaliteit.
Differentiatie van de vraag Gegeven het vertrekpunt kwam het Projectteam van AtelierOverijssel tot de volgende werkhypothese voor het project ‘van bedrijventerreinen naar werkmilieus’. De uitgangsstelling is, dat de vraag naar het type bedrijfshuisvesting en bedrijfsomgeving, waar ondernemers hun bedrijf graag gevestigd zouden zien – afhankelijk van de omvang en het type onderneming – inmiddels aanzienlijk is gedifferentieerd. In het aanbod is het monofunctionele bedrijventerrein aan de rand van steden en dorpen op dit moment het allesoverheersende milieutype. Dit type is van oudsher gericht op grootschalige industriële en logistieke bedrijven die vanwege milieuoverlast en verkeershinder niet in de woonomgeving kunnen worden gevestigd. Ondanks het feit dat de vraag is veranderd, is de planning (van het aanbod) nog steeds gebaseerd op het ongeveer 80 jaar oude concept van het monofunctionele bedrijventerrein. De noodzaak van functiescheiding is echter veel minder groot geworden. De aard van de bedrijvigheid is namelijk fundamenteel veranderd. Het accent in de economie komt steeds meer te liggen op dienstverlening - ook in industriële en logistieke bedrijvigheid. De veranderende vraag zoekt in diverse richtingen naar passende locaties. Zo vestigen zich steeds meer bedrijven uit de sector dienstverlening in kantoorachtige panden op bedrijventerreinen bij gebrek aan een alternatief. Daarnaast is een scala aan grote en kleine, multifunctionele werkmilieus zichtbaar in de bebouwde kom en in het landschap daarbuiten. In het beleid nemen de alternatieven voor het bedrijventerreinen een ondergeschikte plaats in. Hooguit worden in woonwijken de mogelijkheden voor werken
aan huis verbeterd. Maar van een doelbewuste verbreding van het aanbod in verschillende milieutypen is (nog) geen sprake. In de woningbouw heeft differentiatie van de vraag inmiddels tot een indrukwekkende verbreding van het aanbod geleid. Nadat het concept van het eensgezinsrijtjeshuis en de galerijflat lang hebben voldaan om de bulk van de (naoorlogse) vraag te accomoderen staat anno 2007 de woonconsument een heel palet aan woonmogelijkheden en woonomgevingen (tot gestapelde patio’s aan toe!) ter beschikking. Het aanbod aan werkmilieus is ten opzichte van deze milieudifferentiatie in de woningbouw opvallend monochroom gebleven. Niet hinderlijke bedrijven kunnen zich heel goed vestigen in multifunctionele gebieden binnen de bebouwde kom, in woonwijken (in de vorm van werk- en/of woon – werkeenheden) en in of ter plaatse van vrijkomende agrarische bebouwing. Beleid en ontwerp van alternatieve werkmilieus voor bedrijven staat nog in de kinderschoenen en vraagt een andere aanpak dan thans gebruikelijk. Niet het clusteren van bedrijven op basis van een overeenkomstige economische activiteit moet uitgangspunt zijn, maar clustering op basis van overeenkomstige eisen aan bedrijfshuisvesting en –omgeving. De stap naar de volgende werkhypothese is dan nog maar gering.
11
Werkhypothese voor het project ‘Werken aan het landschap’ Stel het regionaal/provinciaal beleid wordt afgestemd op verbreding van het spectrum van bedrijfshuisvesting/bedrijfslocaties, dan wordt daarmee de vanzelfsprekendheid van weer een nieuw klein of middelgroot bedrijventerrein aan een kern of in het landschap doorbroken. Daarmee is ruimtelijke kwaliteit op regionaal niveau op dit moment het meest gediend. Het project Werken–aan–het–landschap wil een A1 Bebouwingskern impuls geven aan een dergelijk beleid. Gemeentegrens
catie- en inrichtingsvoorstellen op basis van het ontwikkelde palet voor het grondgebied van de 3 gemeenten.
-
een onderzoek van STOGO, dat een beeld geeft van de bedrijvigheid, huisvesting en spreiding van de bedrijven in de 3 gemeenten gecombineerd met een marktonderzoek naar de behoefte aan ‘alternatieve’ werkmilieus.
Bestaand bedrijventerrein Gepland bedrijventerrein
Studiegebied en onderzoek Om deze werkhypothese op zijn houdbaarheid te toetsen is een studiegebied gekozen: het grondgebied van de gemeenten: Wierden, Hof van Twente en Rijssen-Holten. Deze gemeenten liggen in de A1-zone, die voor de nodige vestigingsdruk zorgt. Bovendien zijn het gemeenten met nijvere ondernemers, die van wanten weten als het om bedrijfshuisvesting gaat. Met andere woorden: voor deze gemeenten is het vraagstuk van bedrijfshuisvesting, bedrijfsomgeving en de kwaliteit ervan ook echt aan de orde.
Wierden
Holten Delden
Tevens zijn twee deelonderzoeken gestart: - een ontwerpend onderzoek door 3 bureaus (Must, Onyx en Zij aanzicht) naar verbreding van het palet van werkmilieus. En in lo-
Goor
Het studiegebied omvat de gemeenten Hof van Twente, Rijssen-Holten en Wierden. [Provincie Overijssel, 2008]
12
A1
Rijssen
A1 Bebouwingskern Gemeentegrens Bestaand bedrijventerrein Gepland bedrijventerrein
Wierden
Rijssen Enter 252 131 723 346 758 547 645 826 100
Horeca Vervoer en opslag Detailhandel Industrie Groothandel Bouw Niet commerciele dienstverlening Commerciële dienstverlening Landbouw verwant
Holten
Delden
Markelo Goor
Diepenheim
Bentelo
Hengevelde
Een overzicht van de spreiding van bedrijven in het studiegebied. Elke stip is een bedrijf. [Provincie Overijssel, 2007]
13
onderzoeksresultaten 14
15
onderzoeksresultaten Onderzoek STOGO Karakteristiek van bedrijven en bedrijfshuisvesting in de 3 gemeenten: - Grote delen van het onderzoeksgebied hebben een plattelands- karakter. De landbouw is nog relatief sterk vertegenwoordigd even als het toerisme. Tevens zijn er relatief veel bedrijven in de bedrij venterreinbehoevende bedrijfsklassen in de industrie, bouw en logistiek. - Rijssen en Goor hebben een duidelijke werkgelegenheidsfunctie. Vooral Rijssen kent een sterke economische dynamiek die stoelt op het van oudsher aanwezige ondernemerschap in deze ge- meenten. In Rijssen is een aantal grote bedrijven gevestigd, die een werkgelegenheidsfunctie hebben voor een groter gebied. Er is sprake van een inkomend pendelsaldo. De verankering van de bedrijven in de lokale gemeenschap van Rijssen is groot. - In de afgelopen jaren was er veel vraag naar ruimte op bedrijven terreinen. Gemiddeld gaven de drie gemeenten 7 hectare per jaar uit. Twee derde hiervan kwam voor rekening van de kern Rijssen. Door het grootschalige karakter van de bedrijven waren de uitge geven kavels ook relatief groot. - Bedrijven, die zich – vanwege hun omvang, bedrijfsvoering, mi-
-
lieuoverlast en vervoersstromen – niet laten mengen met andere functies (grote bedrijven uit de sectoren industrie, bouw, groothandel, vervoer) zijn inmiddels al op bedrijventerreinen gevestigd. De binding van het bedrijfsleven aan de bedrijventerreinen is groot. In het totaal is 40% van de werkgelegenheid te vinden op bedrij- venterreinen. In de bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen in dustrie, bouw en logistiek is dit 75%. Voor zover bedrijven in deze bedrijfsklassen nog niet op bedrijventerreinen gevestigd zijn, gaat het om kleine bedrijven. Het verplaatsingsproces van bedrijven naar bedrijventerreinen is in de 3 gemeenten grotendeels afgerond. De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen zal daarom in toenemende mate komen van doorstroming: van bedrijven die uit hun jas groeien op bestaande bedrijventerreinen of die een nieuwe jas wil18%
niet bedrijventerrein behoevend
34%
industrie
vervoer 12%
industrie bouw groothandel vervoer niet bedr beh
groothandel 11% bouw 25%
Werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in de A1 zone. [BIRO, 2006] Bijna één-vijfde van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen hoeft daaar niet per se te zitten.
16
- - - -
len. Daar bovenop wordt de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen gevoed door bedrijven die helemaal niet op een bedrijventerrein willen of hoeven zitten (MKB, dienstverleners), maar die door het ontbreken van een serieus alternatief gedwongen zijn naar een bedrijventerrein te verkassen. Uit trendanalyse blijkt dat juist bij de niet op een bedrijventerrein aangewezen ondernemingen (MKB, dienstverleners) in de komen de periode – waarin de maakindustrie verder plaats maakt voor de kennisindustrie – de groei te verwachten valt. Het accent in de eco- nomie komt immers steeds meer te liggen op dienstverlenende activiteiten. Voor de komende periode gaat de provincie Overijssel voor de 3 gemeenten uit van een planningsopgave van ongeveer 100 hectare tot 2020. Afhankelijk van de omvang van te transformeren oude terreinen is maximaal nog ongeveer 60 hectare extra nodig. Met een breder aanbod aan bedrijfsmilieus dan alleen het traditionele bedrijventerrein kan de regio beter in de vraag voorzien en kan zij tevens een kwaliteitsimpuls geven aan bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Bij steeds meer bedrijven (en dat werd door gesprekken met ondernemers in het ‘klankbord’ van het project bevestigd) gaat de uit straling van het bedrijfsgebouw en de omgeving er steeds meer toedoen. De kwaliteit van het bedrijf en omgeving worden meer en meer een economische factor.
Maurice Roetgering, eigenaar van Coulisse: “Meer en meer mensen willen met mij zaken doen, vanwege de architectuur van mijn gebouwen en de inrichting van mijn omgeving; de kwaliteit daarvan lokt klanten”.
17
Kijkend naar plekken waar bedrijven buiten bedrijventerreinen gevestigd zijn blijkt het volgende: -
Bedrijven zitten overal; op 283 van de 26.000 erven in Overijssel zijn autobedrijven gevestigd.
- -
Op het grondgebied van de 3 gemeenten is ook sprake van een behoorlijke spreiding van de bedrijven, die niet op een bedrijventerrein zijn gehuisvest, over de bebouwde kom en het landschap. Bedrijven (en met name kleine bedrijven) zitten in mengmilieus: in woonwijken, in de dorpskernen en op erven in het landschap. Er bestaat een goede kans dat het aantal bedrijven in het landschap toeneemt. Er komen meer kleine bedrijven èn het restrictieve beleid met betrekking tot bedrijven in het landelijk gebied is opgeheven.
Bedrijven in de omgeving van Rijssen en Enter. Elke stip is een bedrijf. [Provincie Overijssel, 2007]
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 industrie industrie
bouw bouw
groothandel groothandel
vervoer vervoer
niet bedrijventerrein niet bedr beh behoevend
op bedrijventerrein buiten bedrijventerrein
Autobedrijven op erven.
18
Gem. aantal werknemers in bedrijventerrein behoevende sectoren. [BIRO, 2006]
Ontwerponderzoek ontwerpbureaus I: Aanzet voor een palet van bedrijfsmilieus Door de ontwerpers is – in samenspraak met STOGO – een eerste aanzet geleverd in de richting van een aanbod van werkmilieus, dat rekening houdt met een gedifferentieerde vraag naar bedrijfslocaties van ondernemers. Een catalogus met een viertal combinaties van bedrijfshuisvesting en omgeving – met diverse schakelmogelijkheden – is het resultaat van hun onderzoek. Op kavelniveau zijn – geïnspireerd op het Twentse landschap waarin de 3 gemeenten liggen – bouwstenen ontwikkeld, die tot verschillende werkmilieus geschakeld kunnen worden. Het erf-type is afgeleid van de agrarische bedrijfskavel. In essentie is het een samenhangend ensemble van gebouwen en landschap. De huiskavels van de agrarische bedrijven in Twente variëren in omvang van 2000 tot 7000 m2, met een enkele uitschieter naar 1 ha. Het erf-type is van toepassing op bestaande erven. Voor bedrijven die aan een bedrijfskavel van 1 ha niet genoeg hebben is het kamp-type ontwikkeld: hierop is ruimte voor een fors bedrijfspand en een bedrijfswoning. Het kamp-type kan worden toegepast op (grote) bestaande erven, maar ook op nu nog niet bebouwde gronden. Voor bedrijven die een nog representatiever bedrijfshuisvesting en bedrijfsomgeving ambiëren is er het bedrijfslandgoed-type. Op elk van deze 3 combinaties van bedrijfshuisvesting en bedrijfsomgeving worden ruimtelijke kwaliteitseisen gesteld aan de inrichting van het uitgegeven terrein. Een bepaald percentage van de kavel dient van een
landschappelijke inrichting te worden voorzien. Immers, deze bedrijfskavels kunnen in principe ‘los’ in het landschap worden gerealiseerd. En in plaats van kwaliteit ‘opsouperen’ zal er in kwaliteit en duurzaamheid moeten worden geïnvesteerd. Dit kan op basis van een variant van de ‘landgoed’regeling, waarbij nieuwbouw/herstructurering van gebouwen mogelijk is, wanneer een bepaald percentage van de bijbehorende gronden – volgens bepaalde spelregels – van een landschappelijke inrichting wordt voorzien en bovendien deels wordt opengesteld voor het publiek. De catalogus wordt gecompleteerd met het type van de traditionele bedrijfskavel. Deze vinden we op diverse plekken: in de dorpsstraat en op het bedrijventerrein. Hier zijn de eisen aan de landschappelijke inrichting van de kavel gering. Maar toch stellen we ook voor dit type bedrijfsmilieu een inrichtingseis voor: 5% of meer van de uit te geven kavel moet volgens eenvoudige richtlijnen van een ‘landschappelijke’ inrichting worden voorzien. Om een ongebreidelde groei van bedrijventerreinen tegen de gaan stelt het Atelier voor het type bedrijfskavel op bedrijventerreinen te reserveren voor die bedrijven die door aard en schaal niet zijn onder te brengen in één van de overige typen. De kamp en het landgoed zijn op een enkele uitzondering na niet goed te ontwikkelen door individuele gebruikers. De integrale ontwikkeling van deze gebieden vereist betrokkenheid van professionele (ontwikkelende) marktpartijen die vastgoed en gebiedsinrichting als één product aanbieden en die ook het totale beheer voor hun rekening kunnen nemen. Dit is een manier van ontwikkelen die tot nu toe niet erg gebruikelijk is in Nederland. Nader overleg met marktpartijen over deze aanpak is daarom noodzakelijk.
19
Maquettes bouwstenen
XS
M
M
M
S
L
L
L
M
XL
erf
kamp
landgoed
traditioneel bedrijfskavel
Definities bouwstenen
20
Een erf is een ensemble van gebouwen en beplanting in het landschap. De korrel, de richtingen en het type beplanting komen voort uit het omringende landschap.
Een landgoed is een groot stuk grond van meerdere hectares met bos, landerijen en tuinen met daarop een buitenplaats, landhuis, kasteel of andere toonaangevende gebouwen.
Een kamp is een vestigingsplaats van een bedrijf, die tezamen met forse opgaande beplanting een herkenbare eenheid vormt in het landschap.
Een traditioneel bedrijfskavel is een kavel met bedrijfsbebouwing, vaak gelegen op een bedrijventerrein.
bouwstenen in tabel
KAMP
5
5
21
Bedrijventerrein Bebouwingskern A1 N-wegen B-wegen Regionale wegen Spoor
Elk bedrijf heeft zijn eigen wensen ten aanzien van kavel, gebouw en omgeving. In het atelierOverijssel-onderzoek hebben we een ondergrens voor de catalogus gesteld. Het kantoor-aan-huis en het bedrijf-in-de-garage vallen buiten de gekozen scope. De beschouwde bedrijfskavels variëren van 2.000 tot 20.000 m2. Bedrijfsgebouwen varieren van loods via hal met ‘front-office’ tot kantoorgebouw met een bebouwd oppervlak tussen 500 en 10.000 m2 . Vanuit verschillende invalshoeken: - de gewenste variatie in kavel-omvang - de gewenste variatie in bebouwbaar en vrij in te richten oppervlak - eisen met betrekking tot de inrichting van de kavel is de catalogus van typen in een indicatieve tabel ondergebracht. Uit de tabel blijken bedrijven met verschillende omgevings- en huisvestingswensen volgens de principes van de typologie te kunnen worden gehuisvest. Kenmerk van de verschillende typen is dat ze in principe solitair kunnen worden gerealiseerd: een erf, een kamp en een landgoed los in het landschap. Een traditioneel bedrijfskavel aan de dorpsstraat of in het lint. Kenmerk van de typen bedrijfsmilieus is, dat ze uit 100% uitgeefbaar terrein bestaan. De gedefinieerde ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteiten komen tot stand doordat particuliere grondeigenaren hun verantwoordelijkheid nemen. Ze zijn geschakeld aan de openbare ruimte via de (door de overheid aangelegde) infrastructuur; de lokale weg, de dorpsstraat.
In de drie gemeenten zorgt het netwerk van wegen voor een fijnmazig patroon. Dit levert talloze schakelmogelijkheden op voor losliggende bedrijfsmilieu’s in het landschap.
22
Bedrijventerrein Bebouwingskern A1 N-wegen B-wegen Regionale wegen Spoor
Het is ook mogelijk de verschillende typen te schakelen. In een oplopende reeks van dichtheden levert dit de volgende milieus op: - een aantal landgoederen in een landgoederenzone - een aantal kampen tot een ‘bedrijvenbos’ - een aantal erven in een bedrijvenlint of een bedrijven-buurtschap - een aantal traditionele bedrijfskavels in een bedrijventerrein Dezelfde regels per type blijven gelden. In het algemeen is bij schakelingen de rol van de overheid groter: verbindende structuren tussen de uit te geven kavels (wegen, waterlopen, waterberging, landschappelijke structuur die de landschappelijke interventies op de kavels aan elkaar rijgt) worden van overheidswege gerealiseerd.
bedrijvenbos
landgoederenzone
buurtschap veld
buurtschap lint Schakelmogelijkheden werkmilieu’s
23
Vignetten en vignetten-onderzoek Op basis van de door de ontwerpbureaus ontwikkelde typologie van bedrijfsmilieus is door STOGO een aantal ‘vignetten’ opgesteld. De vignetten bevatten behalve een beeld van de principes, die gelden voor de uit te geven kavel ook de belangrijkste kenmerken van het vestigingsmilieu, dat zij vertegenwoordigen. Bovendien zijn referentiebeelden opgenomen van het bij de verschillende vignetten behorende bebouwings- en omgevingstype. De vignetten zijn vervolgens voorgelegd aan een aantal vertegenwoordigers van het bedrijfsleven, van projectontwikkelaars en van makelaars. Uit deze globale markttoets kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
24
-
De in de vignetten geschetste milieus betekenen een kwalitatieve aanvulling op het huidige aanbod aan vestigingsmogelijkheden.
-
Een verbreding van het aanbod vergroot de aantrekkelijkheid van de A1-zone als vestigingsgebied voor bedrijven.
-
Het meest kansrijk als type zijn het erf en de kamp.
-
Belangrijk is, dat de nieuwe vestigingsmilieus op goed per auto bereikbare plekken worden gerealiseerd.
-
Een te sterke spreiding van de bedrijfsvestigingen wordt onwense- lijk geacht; er is een voorkeur voor een zekere mate van clustering.
-
Er is een voorkeur voor ontwikkeling in eigen beheer van de in de vignetten geschetste typen boven kopen of huren van door ontwikkelaars gerealiseerde milieus.
-
De hogere kwaliteit van de op de markt te brengen bedrijfsmilieus moet zich ook vertalen in hogere grondprijzen en huurprijzen van het onroerend goed. Voor de bedrijfskavel lijkt een minimale grondprijs van € 150,-- per vierkante meter goed haalbaar. Voor de overige typen zal de grondprijs hier aanmerkelijk boven moeten liggen. Weliswaar geven de ondernemers aan moeite te hebben met een substantiële verhoging van de grondprijzen, maar dit vindt in sterke mate zijn oorzaak in het grote aanbod aan relatief goedkope kavels. Ervaringen elders leren dat het verhogen van de grondprijzen goed mogelijk is omdat de grondprijs een relatief klein deel van de totale investeringskosten omvat. Bovendien is er bij de bedrijventypen erf, kamp en landgoed sprake van een evidente waardecreatie: deze bedrijven worden – mits goed ontworpen en ingepast en van een landschappelijke jas voorzien – de ‘grachten panden’ van de bedrijvenmarkt.
-
Torenhoge ambities met betrekking tot architectuur van de individuele gebouwen zouden niet passen bij de huidige vraag; er moeten vestigingsmogelijkheden blijven voor bedrijven die het accent leggen op de functionaliteit van de huisvesting.
ERF
Erfwoning [Aequo]
Halfopen schuur [Kengo Kuma]
Ligging Kavelomvang Bebouwings% Bouwhoogte Vloeropp gebouwen Inrichting Parkeren Bebouwing Doelgroep Prijs/m2 Bedrijfsmilieu Kwaliteit
KAMP
Halfopen schuur [Kengo Kuma]
Erfwoning [Aequo]
Woningen [Alexis Lopez Xavier Diaz] Hanger [cabinet dárchitectes FLINT]
Werkplaats [Allman Sattler Wapper]
Villa Wittenhem [ONIX]
Museum [Yui Tezuka Architect] Warmteoverdrachtstation [NL Architects]
los; geconcentreerd langs regionale en lokale ontsluitingswegen 0,2 - 1 hectare < 25% maximaal 10 meter (2 lagen + kap) klein 500 – 5.000 vierkante meter beplanting is onderdeel van het erf; minimaal 35% volgens spelregels eigen terrein gebouwen vormen een samenhangend beeld woonwerkeenheid met kantoorruimte of bedrijfsruimte € 200,-buurtschap Lint; buurtschap knoop; buurtschap veld; los in het land kwaliteit vormt herkenbare eenheid met omgeving ook in cluster
Ligging Bereikbaarheid Omvang Opp gebouwen Bebouwings% Bouwhoogte Inrichting Parkeren Doelgroep Prijs/m2 Bedrijfsmilieu Kwaliteit
Center voor milieutechniek [DL et Associés à Guiche
Sportplaza [Verhoeven CS]
verspreid; geconcentreerd langs regionale ontsluitingswegen in de nabijheid van regionale hoofdwegen 1-3 hectare middelgroot 5.000 – 15.000 vierkante meter < 40% maximaal 15 meter bebouwing en beplanting vormen een landschappelijke eenheid; minimaal 35% groen volgens spelregels eigen terrein modern of traditioneel vrijstaand; geschakelde bedrijfspanden € 250,-bedrijvenbos, bedrijventerrein kwaliteit vormt herkenbare eenheid met omgeving ook in cluster
25
LANDGOED
TRADITIONEEL BEDRIJFSKAVEL
Wijngaard [Herzorg & de Meuron] Ecologische
26
Museum [Yia Tazuka Architect]
zorboerderij [ONIX]
Hotel [Jean Nouvel]
Woning met opslag [architect onbekend]
Ligging Bereikbaarheid Omvang Bebouwings% Bouwhoogte Vloeropp gebouwen Parkeren Inrichting Doelgroep Prijs/m2 Bedrijfsmilieu
individueel of geclusterd in een bosrijke omgeving of weidegebied langs lokale en regionale ontsluitingswegen 2-10 hectare < 5 % variabel tot 15 meter (4 bouwlagen) middelgrote gebouwen 5.000 à 16.000 vierkante meter gemeenschappelijk per landgoed meer dan 65% bestaat uit bos weide of natuurontwikkeling volgens spelregels kantorenvilla; zelfstandig kantoorgebouw modern vrijstaand of geschakeld bedrijfspand; bedrijfsverzamelgebouw € 300,-landgoederenzone; individueel
Referenties tradiotioneel bedrijfskavel
Ligging Bereikbaarheid Omvang Bebouwings% Bouwhoogte Voeropp gebouwen Inrichting Doelgroep Prijs/m2 Bedrijfsmilieu Kwaliteit
aan de randen van hoofdkernen langs regionale hoofdwegen in nabijheid van rijkswegennet 0,2 - 1,5 hectare 60-70% maximaal 15 meter (4 bouwlagen) 1.500 – 30.000 vierkante meter b.v.o. functioneel; buitenopslag toegestaan; beperkte groenvoorzieningen moderne en traditionele vrijstaande bedrijfspanden; moderne geschakelde bedrijfspanden; bedrijfsverzamelcomplexen € 150,-modern bedrijventerrein niet los; alttijd in clusters; bundeling van infrastructuur en voorzieningen
Ontwerponderzoek ontwerpbureaus II: Ontwerpvoorstellen Zijaanzicht heeft een aantal eerste verkenningen gedaan naar de inpasbaarheid van een aantal typen werkmilieus in het landschap. Allereerst is gekeken naar de geschiktheid van de verschillende landschapstypen in de 3 gemeenten voor het accommoderen van de diverse bedrijfstypen. Onderstaand schema geeft een overzicht van de voorkomende landschapstypen, de bijbehorende strategie en de bouwstenen, die geschikt zijn om de strategie te helpen realiseren.
Bovendien heeft het bureau onderzocht op welke plekken op het grondgebied van de 3 gemeenten werkmilieus met inbegrip van hun landschappelijke ‘jas’ aansluiten bij de landschappelijke opgaven ter plaatse. Dit heeft een aantal schetsen opgeleverd, die vooral bedoeld zijn als input voor de discussie: als alternatief voor het traditionele ‘wegmoffel’-beeld van bedrijventerreinen. En om met andere ogen te kijken naar de anders ingepaste, nieuwe vormen van aantrekkelijk werken in en aan het landschap.
LANDSCHAP STRATEGIE BOUWSTENEN stuwwal contrast vergroten stuwwal en landgoed, kamp, open, omliggend landschap traditioneel kavel dekzand
herstel structuren en fijnmazig- erf, kamp, landgoed heid van kampenlandschap
plateau
functiemenging
erf, landgoed
27
Rijssen
Regge
Het landschap tussen stuwwal en dekzand wordt versterkt door Rijssen een nieuwe westrand te geven in de vorm van een nat bos met bedrijven. De open venige voet van de Holterberg wordt deels in gebruik genomen voor de waterretentie van deze bedrijven. De ecologische hoofdstructuur (EHS) die hier gepland is, wil niet vanzelf van de grond komen; geïntegreerde landschappen met nieuwe natuur maar ook met bedrijvigheid en recreatie kunnen een oplossing zijn. Tegen het bos van de Holterberg is plaats voor enkele bedrijfslandgoederen, die de rand van de stuwwal visueel versterken.
De Regge stroomt door het dekzandlandschap. De EHS langs de Regge is vooralsnog een papieren plan. Ter hoogte van Rijssen loopt de Regge langs een bosgebied met een oud landgoed Grimberg. Dit bosgebied biedt kans om zich als landgoederenzone te ontwikkelen. In het bos kan zich een aantal werklandgoederen ontwikkelen. Ook langs de noordoever van de Regge kunnen nieuwe werklandgoederen komen, die ieder zorgdragen voor de ontwikkeling van natte natuur.
Architectonische referenties
28
Holten
Enter
In het bos ten zuidoosten van Holten wordt in dit voorstel een complex van bedrijfskampen in een nieuw bos gerealiseerd. Klimaatneutraal ondernemen is het streven van de toekomst. Om dat te bereiken investeren bedrijven de equivalent van hun ecologische footprint in de aanplant van bos in een daarvoor aangewezen zone ten zuidoosten van Holten. De recreatieve betekenis van het gebied neemt toe. Ook ontstaat in de nabijheid van de regionale weg een passende omgeving voor zeer grote bedrijven.
Enter is een flankesdorp, ontstaan aan de rand van de grote es. Van de grote es wordt een stuk afgesnoept door het nieuwe bedrijventerrein langs de A1. Om de es te redden wordt een ander spoor gevolgd; de oude weg rond de es wordt het lint waarlangs bedrijven zich op kampen rondom de es vestigen. De weg wordt beplant, de kampen bieden een afwisselend beeld door de forse beplanting rondom. Aan de beekzijde ligt het accent op waterberging en natte natuur. Ieder bedrijf ontwikkeld een stuk van het voetpad langs beek.
Architectonische referenties
29
strategie
-alle kleine bedrijven (met woningen) in het gebied langs de N347 concentreren: de N347 is de dorpsweg naar het centrum van Rijssen. woon- en werkgebouwen gaan de stedelijke gevel consolideren -dit gebied verdichten met bedrijven en combinatie van woon en werk strategie mogelijk verdichting: 27,9 ha bebouwing strategie -met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden (met woningen) in het gebied langs de N347 conce -alle kleine bedrijven N347 is de dorpsweg naar het centrum van Rijssen. -alle kleine bedrijven (met woningen) in het gebied langs de N347 de concentreren: de N347 is de dorpsweg naar het centrum van Rijssen. woon- en werkgebouwen gaan de stedelijke gevel consolideren woon- en werkgebouwen gaan de stedelijke gevel consolideren -dit gebied verdichten met bedrijven en combinatie van woon en werk -dit gebied verdichten met bedrijven en combinatie van woon en werk mogelijk verdichting: 27,9 ha bebouwing mogelijk verdichting: 27,9 ha bebouwing -met debetaald inkomsten -met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering wordenvan de nieuwe bedrijven kan de herstructurering bet
Bureau ONIX deed onder meer een verkenning naar de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein. Als case fungeerde het bedrijventerrein aan de noordzijde van Rijssen.Het bedrijventerrein wordt in 2 delen aan weerszijden van de N347 gesplitst. Het westelijk gedeelte wordt een gemengd gebied van wonen, werken en voorzieningen; kleine en middelgrote gebouwde ‘korrels’ (bestaand en nieuw) overheersen hier het beeld. De grote bedrijven worden verplaatst naar het oostelijk deel. Daar komt een intensief bebouwd bedrijfscomplex (‘loodsenstad’) tot stand, waar verkeer en parkeren ingenieus zijn ingepast. De N347 wordt – als nieuwe dorpsstraat – de entree van Rijssen vanaf de noordzijde. Het bureau slaat in de voorstellen 2 vliegen in 1 klap. De intensievere bebouwing (wonen – werken – voorzieningen) in andere marktcategorieën levert opbrengsten, waaruit ten minste een deel van de herstructurering gefinancierd kan worden. Ten tweede gaat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied er op vooruit doordat in ieder geval in het westelijk deel en langs de N347 gevarieerde ‘stedelijke’ gevelwanden mogelijk zijn. 19,9 ha bestaande bebouwing
bebouwing 4,1 4,1 ha ha bebouwing
19,9 ha bestaande bebouwing
het is economisch gezien haalbaar om deze bedrijven haalbaarbinnen om deze bedrijven dit gebied te verplaatsen (2,0 ha bebouwing)
het is economisch gezien binnen dit gebied te verplaatsen (2,0 ha bebouwing)
is economisch gezien haalbaar het het is economisch gezien haalbaar om deze bedrijven te verplaatsen. om deze bedrijven te verplaatsen.
19,9 ha bestaande bebouwing het is economisch gezien haalbaar om deze bedrijven binnen dit gebied te verplaatsen (2,0 ha bebouwing)
- - -
alle kleine bedrijven (met woningen) in het gebied langs de N347 concentreren: de N347 is de dorpsweg naar het centrum van Rijssen. Woon- en werkgebouwen gaan de stedelijke gevel consolideren dit gebied verdichten met bedrijven en combinatie van woon en werk. mogelijk verdichting: 27,9 ha bebouwing met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden
Strategie van Onix voor herstructurering bedrijventerrein Rijssen
bedrijventerreinen oppervlakte: circa 250 ha bebouwing: circa 76 ha bebouwing grote bedrijven: 44,4 ha bebouwing klein-middelgroot bedrijven: 31,6 ha
bedrijventerreinen: circa 250 ha bebouwing: circa 76 ha grote bedrijven: 44 ha klein-middel bedrijven: 31 ha '
Bestaande situatie bedrijventerrein Rijssen
30
4,1 ha beb
het is econ om deze b
verbouwing tot openbare gebouwen (leerbedrijfschool)
loodsengebied elijk om alleen wing)
verbouwing tot openbare gebouwen verbouwing tot (leerbedrijfschool) openbare verbouwing tot gebouwen openbare gebouwen (leerbedrijfschool) (leerbedrijfschool)
19,5 ha bebouwing
23,5 ha bestaande bebouwing
het zou ideaal zijn om die bedrijven naar het loodsengebied te verplaatsen, maar het is economisch wenselijk om alleen de noodzakelijke te verhuizen. (5,4 ha bebouwing) nieuwe stedelijk front: keukenwinkels en autodealers.
19,5 ha bebouwing 19,5 ha bebouwing
strategie
het zou ideaal zijn om die bedrijven naar het loodsengebied tedie verplaatsen, maarhet hetloodsengebied is economisch wenselijk om alleen het zou ideaal zijn om bedrijven naar noodzakelijke te wenselijk verhuizen.om (5,4 ha bebouwing) te verplaatsen, maarde het is economisch alleen de noodzakelijke te verhuizen. (5,4 ha bebouwing)
23,5 ha bestaande bebouwing
23,5 ha bestaande bebouwing
-alle grote bedrijven in het gebied langs de N350 concentreren: de verbinding met de N347 is niet belangrijk voor deze regionale bedrijven. -dit gebied volbouwen (de vrije ruimte wordt niet intensief gebruikt) mogelijk verdichting: 97,2 ha bebouwing -het stuk landschap van ongeveer 140 ha voor z'n nieuwe bedrijventerrein kan gespaard worden. -met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden
nieuwe stedelijk front: keukenwinkels en autodealers.
23,5 ha bestaande bebouwing
nieuwe stedelijk front: keukenwinkels en autodealers. nieuwe stedelijk front: keukenwinkels en autodealers.
- - -
alle grote bedrijven in het gebied langs de N350 concentreren: de verbinding met de N347 is niet belangrijk voor deze regionale bedrijven. het zo ontstane gebied volbouwen (de vrije ruimte wordt niet intensief gebruikt) mogelijk verdichting: 97,2 ha bebouwing met de inkomsten van strategie de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden
strategie
strategie
-alle grote bedrijven in het gebied langs de N350 concentreren: -alle grote bedrijven in het gebied langs de N350 concentreren: de verbinding met de N347 is niet belangrijk voor deze regionale bedrijven. verbinding met de N347 is niet belangrijk voor deze regionale bedrijven. -alle grote bedrijven in hetde gebied langs de N350 concentreren: -dit gebied volbouwen (de vrije ruimte wordt niet intensief gebruikt) -dit gebied volbouwen (de vrijevoor ruimte wordt niet intensief gebruikt) de verbinding met de N347 is niet belangrijk deze regionale bedrijven. mogelijk verdichting: 97,2 ha bebouwing mogelijk verdichting: 97,2 ha bebouwing -dit gebied volbouwen (de vrije ruimte wordt niet intensief gebruikt) -het stuk landschap van ongeveer 140 ha voor z'n nieuwe bedrijventerrein kan gespaard worden. -het stuk landschap van ongeveer 140 ha voor z'n nieuwe bedrijventerrein kan gespaard worden. mogelijk verdichting: 97,2 ha bebouwing -met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden -met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden -het stuk landschap van ongeveer 140 ha voor z'n nieuwe bedrijventerrein kan gespaard worden.
Strategie van Onix voor herstructurering bedrijventerrein Rijssen
Herverdelingsvoorstel van Onix voor bedrijventerrein Rijssen
-met de inkomsten van de nieuwe bedrijven kan de herstructurering betaald worden
31
Ook Must doet voorstellen voor de herstructurering van het bedrijventerreinen-complex aan de noordkant van Rijssen. Zij geven het geherstructureerde werkmilieu de naam ‘Damstad’ mee. Must pleit voor een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het bedrijventerreinencomplex door ‘vergroening’. Geïnspireerd op de luchtigheid van het Twentse landschap worden de bedrijfskavels getransformeerd tot ‘erven’, omzoomd door een dubbele bomenrij. Ruimte wordt gewonnen doordat grote bedrijven verhuizen naar regionale bedrijfscomplexen elders. De vrijgekomen ruimte wordt benut als sportterrein, manifestatieterrein of school(plein). Niet de herstructurering van de straat, maar de herinrichting van het bedrijfserf is de bouwsteen van de transformatie in hun voorstellen. Kavelsgewijze aanpak leidt tot een luchtige, gemengde en groene ‘damstad’. De voorstellen van Must zijn een pleidooi voor veel meer specificiteit en een duidelijkere identiteit van bedrijfsomgevingen. Voor Twente is naar hun idee het ‘bedrijfserf’ de ideale bouwsteen. Verbondenheid met de grond, veel vrijheid van handelen en toch een luchtig arrangement van gebouwen en buitenruimten. Zo zijn de werkomgeving en de identiteit van het Twentse landschap en zijn inwoners met elkaar verbonden.
Fotomontage Damstad
32
P
Bestaand Rijssen
Interventie Rijssen, Must
P
Nieuw plan voor Rijssen van Must
33
Aanbevelingen 34
35
aanzet voor een regionaal/provinciaal beleid voor bedrijfsmilieus Op basis van het onderzoek naar de bedrijvigheid in de 3 gemeenten langs de A1 en de verkenning van het palet aan bedrijfsmilieus komt AtelierOverijssel tot de volgende vijf-sporen-aanpak (niet één voor één, maar allemaal tegelijk) voor een regionaal/provinciaal beleid voor bedrijfsmilieus: 1) Stimuleer passende bedrijvigheid op erven. 2) Houd zo mogelijk (‘korrel’/hinder/verkeer) het bedrijf in de dorpskern. 3) Herstructureer en revitaliseer bestaande bedrijventerreinen. 4) Hier en daar kloek bedrijfscluster (in de vorm van een ‘kamp’ of een bedrijvenlandgoed’) in het landschap is op zijn plaats. 5) Als nodig (logistiek, zwaar verkeer, veel hinder) bundel bedrijven op een beperkt aantal Regionale BedrijfsConcentraties (RBC’s).
Deze vijf-sporen-aanpak maakt echt een draai ten opzichte van de huidige praktijk : - waarin de filosofie is dat een bedrijf op een bedrijventerrein moet zitten - waarin een restrictief beleid geldt voor niet aan het buitengebied gekoppelde functies - waarin bouwen in het algemeen niet aan kwaliteitsambities maar aan restricties (volume) is gebonden - waarin iedere kern ‘recht’ heeft op (uitbreiding van) een bedrijven- terrein - waarin een kwantitatieve benadering overheerst - waarin de herstructurering maar moeizaam tot stand komt, vooral vanwege de hoge investeringen - waarin mengen van wonen-werken, weliswaar beleid is, maar moeizaam tot stand komt. Overigens zijn er voor de aanbevolen vijf-sporen-aanpak wel degelijk kiemen in andere beleidsvelden aanwezig (rood voor rood/ VAB’s/ landgoedregeling/ vitaal platteland/ dorpsvernieuwing etc).
in één zin: stop met de huidige praktijk van het bedrijventerreinenbeleid op de automatische piloot. Heroverweeg bestaande plannen, die alleen maar meer van hetzelfde betekenen. Blijf ontwikkelen, maar ontwikkel anders. Met veel meer oog voor de gelaagdheid van de vraag en verbreding van het aanbod. Een dergelijke handelwijze voor provincie (regionaal bedrijfshuisvestingsbeleid) en gemeenten (realisatie) strookt met de inzet van het rijk: met de provincies prestatieafspraken maken over de beperking van de uitgifte van nieuw bedrijventerrein.
36
Autobedrijf op een erf in het landelijk gebied [foto Hans van der Meer]
Erfensemble VS [foto Greet Bierema]
autobedrijf
particulier kleine boer
Studie maquette compositie bedrijfserven [Onix]
Erven met verschillende functies [Google Earth]
1) Stimuleer passende bedrijvigheid op erven.
Gebouwde expressie
(kwalitiet bebouwing)
Bedrijvigheid op erven betekent dat de erven – ondanks dat de agrarische functie ervan verdwijnt – toch ‘verdichtingen’ van economisch handelen in het landschap van de provincie blijven. Als alle erven zouden transformeren naar ‘woon-erven’ zou de levendigheid en de dynamiek in het landschap belangrijk afnemen. Een heldere set kwaliteitsregels (zie de ‘catalogus’ en ook de criteria gebundeld in ‘G.R.E.E.P.’ uit het werkschrift ‘Levende Erven’ van AtelierOverijssel, dec 2006) is hierbij noodzakelijk.
Relatie met landschap
(koppeling aan landschappelijke context)
Erfensemble
(compositie & hiërachie van volumes)
Erfinrichting
(voorkant, achterkant, formeel, informeel)
Programmering
(welke functies, waar en in welke mix)
37
Dorpskern Rijssen als mengmilieu wonen-werken-voorzieningen [Microsoft Virtual Earth]
Het lint van Staphorst met bedrijven en woningen
Dorpskern Diepenheim als mengmilieu wonen-werken-voorzieningen [Microsoft Virtual Earth]
De dorpskern van Markelo met de coöperatie als embleem.
2) Houd zo mogelijk (‘korrel’/hinder/verkeer) het bedrijf in de dorpskern. Hier zijn niet de bedrijventerreinen bedoeld, die in bijna alle dorpen en kernen van Overijssel voorkomen (die vallen onder strategie 3). Maar het gaat hier om de silo, de coöperatie, de melkfabriek, de uitgegroeide smid; forse gebouwde ensembles die het dorpssilhouet bepalen. Maar ook om het midden- en kleinbedrijf dat in de dorpse constellatie is gegroeid. Een mix van
38
programma’s in de dorpsstraat en de linten hoort bij de cultuur en de identiteit van het dorp. Ze worden er nu door toepassen van standaardregels te vaak uitgeperst. Verzamelgebouwen voor startende en kleine bedrijven zijn ook heel goed denkbaar. Werken niet uit woonmilieu’s saneren heeft ook als voordeel, dat wonen nabij werken - uit oogpunt van de mobiliteitsbeperking - mogelijk blijft.
Maquette van Onix voor de herstructurering van het bedrijventerrein Rijssen te revitaliseren
Lege enclave op een bedrijventerrein in Goor [Microsoft Virtual Earth]
(Ver)nieuw(de) bedrijvenstraat
(Ver)nieuw(de) bedrijvenstraat
3) Herstructureer en revitaliseer bestaande bedrijventerreinen. Herstructurering van bestaande terreinen is makkelijk gezegd. De praktijk is weerbarstig. Het gaat om hoge investeringen. Maar het is duidelijk dat om herstructurering vanzelfsprekender en soepeler te laten verlopen de uitgifteregels, het grondbeleid, het beheer en terreinmanagement moeten worden geëvalueerd en aangepast. Er zal moeten worden geleerd van de praktijk van de woningbouw; daar laat immers een particuliere eigenaar
zijn bezit keurig achter om er een goede verkoopprijs voor te kunnen incasseren. De deplorabele toestand van delen van bedrijventerreinen vallen deels toe te schrijven aan onbewuste of zelfs doelbewuste verwaarlozing van bebouwing en terrein. Dit moet anders te regelen zijn.
39
Veevoederfabriek in de buurt van Almelo
Cluster in het landschap: bedrijven in het bos bij Ochtrup (Dld) [Microsoft Virtual Earth]
De gasopslag bij Langelo [Bureau Alle Hosper]
Werken aan de natuur
4) Hier en daar kloek bedrijfscluster (in de vorm van een ‘kamp’ of een bedrijvenlandgoed’) in het landschap is op zijn plaats. Vanuit ruimtelijke kwaliteitsoptiek is de meest riskante strategie. Losliggende gebouwde ensembles in het landschap kunnen veel kwaad doen. Hier moet superieure kwaliteit van bebouwing, landschappelijke inrichting en verankering aan de omgeving worden geleverd. Interen en opsouperen van bestaande kwaliteit is uit den boze. Deze strategie is er voor ondernemers
40
die in omgevingskwaliteit willen investeren en voor bedrijven die daartoe in staat zijn.
Studie van Onix voor grootschalige bedrijvenconcentraties; Loodsstad
bebouwing: 30 ha wegen en openbare ruimte: 8 ha vrije ruimte rond het complex: 27 ha
Door de gelaagdheid lost het industriepark op in het landschap -minder grondgebruik. natuur terug naar het landschap -minder verkeersopppervlakte. effectief en compact bouwen -geconcentreerde openbare ruimte die intensief kunnen gebruik worden (restaurants, pleinen, snackkramen...)
Maquette van Loodsstad
westerbork radiotelescoop complex: grote volumes in een open ruimte in het bos zijn geen visuele storing van het landschap.
Referentie Bedriventerrein Nescio in Haren [Onix]
5) Als nodig (logistiek, zwaar verkeer, veel hinder) bundel bedrijven op een beperkt aantal Regionale BedrijfsConcentraties (RBC’s). Hessenpoort bij Zwolle, XL Business Park bij Almelo en Epse Noord bij Deventer zijn voorbeelden van dergelijke concentraties. Voor alle windrichtingen van de provincie een dergelijk terrein zou moeten volstaan. Deze strategie dient te resulteren in duurzame bedrijvenclusters. Slimme verkeers- en parkeeroplossingen, gemeenschappelijke voorzieningen, uitge-
kiend afvalketenbeheer, gebruik van restwarmte, duurzaam watermanagement, horen bij deze strategie.
41
vervolg AtelierOverijssel is zich ervan bewust dat deze vijf-sporen-aanpak slechts een denkrichting is voor een bedrijfsmilieus-beleid en dat er vervolgonderzoek -vooral naar de inrichting van een beleidspraktijk en een grondpolitiek- nodig is om een dergelijk beleid effectief in te kunnen zetten. Een aantal voordelen springen in het oog:
Aanzet voor een vervolg
- op de schouders van nieuwvestigingen kunnen landschappelijke opgaven gerealiseerd worden: waterberging, ecologische verbindingen, aantrekkelijke landschappelijke structuren;
Provincie - gebruik de hier ontwikkelde denklijn als achtergrond bij het maken van prestatieafspraken met het rijk - gebruik de ontwikkelde denklijn voor het bedrijfshuisves tingsbeleid in de Omgevingsvisie - start vervolgonderzoek om de denklijn uitvoeringsgericht te maken - start vervolgonderzoek naar bedrijfshuisvesting buiten bedrijventerreinen (aard, omvang, locatiewensen van be drijven) - formeer een kwaliteitsteam voor bedrijventerreinen (zowel voor uitbreiding als voor herstructurering)
- de vanzelfsprekendheid van overal maar weer ongeveer hetzelfde bedrijventerrein verdwijnt. Deze automatische piloot zorgt er voor dat grote interessante identiteitsverschillen tussen dorpen en steden verdwijnen; de vijf-sporen-aanpak maakt een veel specifieker kleuring en invulling van plek tot plek mogelijk.
Gemeenten - stop denken op de automatische piloot - zoek beste plekken voor de vijf-sporen-aanpak - zoek voorlopers onder de ondernemers - geef ruimte voor experiment
- -
de vijf-sporen-aanpak sluit beter aan op de steeds diversere vraag naar bedrijfshuisvesting en bedrijfsomgeving van ondernemers; de vijf-sporen-aanpak, gebaseerd op de in de ‘catalogus’ geformuleerde spelregels verhoogt de kansen op ruimtelijke kwaliteit van bedrijfsvestigingen en bedrijfsomgeving;
AtelierOverijsssel stelt voor dat de provincie – daarbij geruggensteund door Het Oversticht – de aanzet voor een werkmilieus-strategie verder uitwerkt
42
en in samenwerking met gemeenten en geïnteresseerde ondernemers een aantal experimenten in het verlengde van de 5 traps-strategie op de rails zet.
Ontwikkelaars en bedrijven - experimenteer met de realisatie van nieuwe vormen
Bedrijfsclusters in het bos bij Bad Bentheim (Dld) [Microsoft Virtual Earth]
43
COlofon PUBLICATIE Deze publicatie is een uitgave van AtelierOverijssel, werkplaats voor ruimtelijke kwaliteit. Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt, mits de bron wordt vermeld.
44
AtelierOverijssel, Zwolle, maart 2008 a: t: m: e:
Harm Smeengekade 9 8011 AK Zwolle 038 4222 900 06 30 697 967
[email protected]
PROJECTTEAM
Benjamin Brest Leander Broere Karen de Groot Jandirk Hoekstra Piet Mossel Peter van Roosmalen Inge Vleemingh
Het Oversticht Landschap Overijssel Equipe AtelierOverijssel Equipe AtelierOverijssel Provincie Overijssel Architectuurcentrum Twente Equipe AtelierOverijssel
De klankbordgroepen bestaan uit mensen die actief betrokken zijn bij de ontwikkelingen van werken aan het landschap. Deze mensen zijn uitgenodigd om op personlijke titel hun visie te geven en te reageren op de formulering van de opgaven en de (tussentijdse) resultaten van het project.
ONTWERP- EN ADVIESBUREAU’S
Werken aan het landschap is gebaseerd op bijdragen van: MUST stedebouw Onix BV STOGO Zijaanzicht
Robert Broesi, Jetske van Oosten Katja Heid, Haico Meijer, Geert Kwekkeboom Han Olden Sandra Schuit, Titia Hajonides, Annerie van Daatselaar
Bart Boom Wim van Dalfsen Kamiel Deinum Jan van Eck Jeroen Hutten Paul Kroeze Madeleine ter Laak Bart Overbeek Hans Reijnen Johan Reuvers Maurice Roetgering Geertjan Takkenkamp Henk van Triest
KLANKBORDGROEP
Kamer van Koophandel Oost Nederland Kamer van Koophandel Oost Nederland Regio Twente gemeente Rijssen-Holten AM Grondbedrijf Jansen de Jong Kamer van Koophandel Oost Nederland gemeente Hof van Twente Twijnstra Gudde gemeente Wierden Coulisse gemeente Rijssen-Holten gemeente Wierden
45
46
