Vakantiewoning in het buitenland als investering door particulieren.
Sten Richters 0342378
9 augustus 2008 Bachelors Thesis Eerste beoordelaar: Tweede beoordelaar:
Frans Schilder Gerjan Vos
Bedrijfseconomie, richting Financiering Universiteit van Amsterdam
Inhoud 1 Inleiding
2
2 Centrale vraagstelling 2.1 Onderzoeksmethode en onderzoeksmodel
2 3
3 Theorie verhandeling 3.1 Doel particuliere investeerder 3.2 Beleggingshorizon 3.3 Huisprijs bepalende factoren en ontwikkelingen 3.4 Risico en rendement 3.5 Financiering 3.6 Fiscale aspecten 3.7 Wetgeving
3 3 4 5 7 9 11 11
4 Casestudy: Frankrijk, Montenegro, Thailand 4.1 Specifieke kenmerken van de locaties 4.2 Scenarioberekeningen
12 12 16
5 Conclusie
17
Bibliografie
18
Bijlagen
19
1
1
Inleiding
Het onderwerp, een vakantiewoning als investering in het buitenland, is gekozen omdat het een actueel onderwerp is waar nog weinig over geschreven is vanuit een wetenschappelijke invalshoek. Dat dit een actueel onderwerp is, blijkt uit de aandacht vanuit de media (Bollen, 2007; Overhoff, 2007; Apperloo 2007). De tweede- en vakantiehuismarkt is sterk gegroeid de afgelopen tien jaar. In Noord-Europa heeft men een voorkeur voor huizen op zonnige en warme locaties. De koopmotieven zijn lifestyle verandering, vakantie mogelijkheden en investering. Prijzen zijn hierdoor gestegen en kopers moeten verder over de horizon kijken voor koopjes (Barnett, 2007, p. 137). Met de torenhoge huizenprijzen in West-Europese landen, wordt het voor steeds meer kopers interessant om de horizon te verbreden en buiten West-Europa te kijken naar een koopwoning als investering. Onderzoek van Mintel uit 2006 naar de tweede huismarkt laat zien dat er 250.000 Britten in 2004 overzees vastgoed hadden. In de periode tot 2006 is dit aantal gestegen naar 800.000. Verder gaf drie procent aan van plan te zijn een overzees huis in de nabije toekomst te gaan kopen, vijf procent is van plan hun huis in het Verenigd Koninkrijk te verkopen om overzees van het pensioen te genieten. Dit zou betekenen dat er alleen al vanuit Groot-Brittannië in de nabije toekomst twee miljoen potentiële nieuwe kopers zijn. Dit geeft aan dat de vraag naar een tweede huis als investering de komende jaren een sterke groei zal doormaken. Particulieren hebben geen onderzoeksbudget tot hun beschikking zoals dit voor bedrijven veelal wel het geval is. Door dit onderwerp met een wetenschappelijk rationele invalshoek te bestuderen, zal er meer inzicht ontstaan in de verschillende aspecten van een vakantiewoning in het buitenland als investering door particulieren. Het onderzoek gaat niet over het tweede huis als privé vakantiewoning, want dan spelen andere factoren zoals country lifestyle een rol en minder de rendementen die men behaalt. Softe aspecten zoals behulpzaamheid van de locale bevolking, taalbarrières en locale gebruiken worden dan ook buiten beschouwing gelaten.
2
Centrale vraagstelling
Wat zijn de factoren die bepalen hoe winstgevend bepaalde objecten zijn? Wat zijn de locaties waar men nu vooruitzicht heeft op een goed rendement? Welk soort object zou men op een specifiek soort locatie het best kunnen aanschaffen? Om het onderzoek te focussen richt het casestudy deel van dit onderzoek zich op de markt voor appartementen met circa 60 m2 woonoppervlak, twee slaapkamers en op toeristische kustlocaties. Dit zijn courante objecten. De prijs van dit soort objecten ligt binnen het bereik van een grote groep kopers, dit in tegenstelling tot de prijs van vrijstaande vakantiewoningen. Deze scriptie zal zich richten op de verhuurzijde van de investering. En op de toekomstig mogelijke waardeontwikkeling. De prijs op het moment van verkoop bepaalt een aanzienlijk deel van het behaalde rendement.
2
2.1
Onderzoeksmethode en onderzoeksmodel
Het eerste deel van de thesis wordt een literatuuronderzoek naar de algemene factoren en kenmerken die van toepassing zijn bij het investeren in een vakantiewoning in het buitenland. Het tweede deel is een vergelijkende casestudy van drie locaties. Deze locaties zijn gekozen om hun onderlinge verschillen, representativiteit en specifieke karakteristieken. Het hoofddoel van de koper is investeren, ofwel aankopen om het object te verhuren. Aan de hand van drie voorbeeld landen die elk typerend zijn voor een grotere groep worden de (on)mogelijkheden en verschillen geduid. Deze drie landen zijn: Frankrijk, Montenegro en Thailand. Het onderzoek zal zich richten op de verhuur aan toeristen.
3
Theorie verhandeling
3.1
Doel particuliere investeerder
Uit onderzoek van het Britse Savill (Daly, 2008, p. 3) onder particuliere investeerders in het Verenigd Koninkrijk blijkt dat een aanzienlijk deel van de Britse “private landlords” hun investering ziet als een belegging dan wel als een aanvullende pensioenvoorziening. Volgens onderzoek van Mintel zijn de drie beste scorende motieven om een huis overzees te kopen voor Britten de volgende: zon 51%, investering 40%, pensioen 38% (Mintel, 2006, p.5).
3
3.2
Beleggingshorizon
Onderstaande tabel geeft de investeringshorizon aan. Met andere woorden hoe lang men van plan is om het object in het bezit te houden alvorens te verkopen. Hierbij is onderscheid gemaakt in de hoeveelheid objecten per investeerder.
(Daly, 2008, p. 3) In de bovenstaande tabel is de investeringshorizon van bezitters uitgesplitst naar het aantal objecten dat men bezit. Slechts 3% van de eigenaren met een tot vijf objecten in hun portfolio is van plan te verkopen binnen twee jaar. 82% van de kleine particuliere investeerders is van plan de objecten minimaal vijf tot tien jaar aan te houden. Hieruit blijkt dat de meerderheid van de investeerders vastgoed koopt als investering voor de midden tot lange termijn. De onderstaande tabel naar onderzoek van Savill (Daly, 2008, p. 5) wijst uit dat de beheerskosten van verhuurd vastgoed het laagste zijn wanneer het beheer part-time zelf gemanaged wordt. De schaal- en kennisvoordelen van een agent wegen qua kostenbesparing niet op tegen de besparing van het in eigen beheer nemen van de verhuur. Het verhuren via een agentschap mag dan duurder zijn, er zijn andere voordelen. Zo zal een agent met een goed netwerk en locale know-how meer huurders aantrekken. Een ander voordeel van verhuur via een agentschap is het uit handen nemen van de zorgen en dagelijkse beslommeringen met betrekking tot de verhuur.
4
(Daly, 2008, p. 5)
3.3 Huisprijs bepalende factoren en ontwikkelingen De markt voor vakantiewoningen wordt meer gestuurd door de intrinsieke waarde dan door de prijs, waardoor er voor opkomende bestemmingen goede mogelijkheden zijn om de competitie aan te gaan met meer volwassen bestemmingen (Barnett, 2007, p. 137). Men zal zich in een bepaald gebied moeten verdiepen om een idee te krijgen op welk punt in de vastgoedcyclus het zich bevindt (Gool, Jager,Weisz, 2001, pp. 105-106). De huisprijsontwikkeling wordt gestuurd door verschillende economische factoren: vraag en aanbod,de welvaartstoename en inflatie. Vraag en aanbod zijn voor vakantiewoningen veelal internationaler dan voor eerste of primaire woningen. Dit maakt de vraag moeilijker in te schatten en volatieler. Het is voor buitenlanders vaak minder goed zichtbaar hoe het historische prijsverloop is dan voor ingezetenen. In eigen land kan het al moeilijk zijn om te bepalen of de vraagprijs binnen een redelijke bandbreedte ligt. Voor een ander land zal dit nog moeilijker zijn. Is de waardetoename duurzaam of speculatief? Bij een duurzame waardetoename is de prijs gebaseerd op duurzame vraag. Er kan echter ook sprake zijn van een zelf voedende groei waarbij de prijstoename speculatieve kopers aantrekt die er op hun beurt weer voor zorgen dat de prijs nog verder stijgt. In dit geval is de markt geheel gebaseerd op fragiel menselijk vertrouwen en wanneer speculatieve investeerders stoppen met kopen en er geen duurzame eindgebruikers zijn, vallen de prijzen als een baksteen (Cox , Withers, 2007, p.30). In dit geval is de kans groot op het ontstaan van een vastgoedbubbel. Het is nuttig om te bestuderen hoeveel vergelijkbare objecten verkocht en in het bezit zijn van eindgebruikers in een bepaalde regio. Een hoge graad van niet speculatieve kopers en verkopers duidt dan op een stabiele en duurzame markt. 5
Een tool om te berekenen/bepalen of een markt over- of ondergewaardeerd is, is de Price to Earnings ratio (P/E ratio) Property P/E = Property price/ Earnings after costs. Dit is de aankoopprijs gedeeld door de netto jaarlijkse huuropbrengst. Een lage P/E ratio geeft een indicatie dat er geen sprake van overwaardering is. Een andere maatstaf is de bezettingsgraad. Dit is het aantal bezette objecten gedeeld door het totale aanbod van objecten in een regio/plaats. In regio’s waar veel nieuwbouw ontwikkelingen plaatsvinden, kan onderzocht worden of het aanbod gebaseerd is op duurzame vraag of dat er overontwikkeling plaatsvindt. Bij duurzame vraag en aanbod is er sprake van een gezonde markt. Dit is een voorwaarde voor een goede investering. Echter in het geval van overontwikkeling ondervindt de midden tot lange termijn investeerder dubbel nadeel: de bezettingsgraad en de verhuurprijs zullen beiden dalen. Overontwikkeling heeft uiteraard ook een nadelig effect op de verkoopprijs. Voor een vakantiewoning zijn de volgende factoren bij uitstek prijsbepalend: locatie en ligging (uitzicht/bezonning), bouw- en afwerkingkwaliteit, aantal vierkante meters woonoppervlakte en buiten, faciliteiten, afstand ten opzichte van het vliegveld, snelweg en/of treinstation, afstand tot supermarkt en stadscentrum. Voor een kustlocatie is de afstand tot het strand een prijsbepalende factor. Zeezicht geeft het object een premium. Een vakantiewoning zal ook het vakantiegevoel moeten versterken, dit is subjectief maar wezenlijk. Onderstaande figuur geeft aan wat de verschillende locale factoren zijn die bepalen of het een interessante regio betreft of niet. Mate van toerisme ontwikkeling
Huizenprijzen & huurniveau's
"Standaard" van competitief vastgoed
Kwaliteit van infrastuctuur Lokale Factoren
Locale economie & vastgoedcyclus
Locale trekpleisters & voorzieningen
Gangbaarheid/ gemak van aankoop en verkoop Seizoensduur & effecten
(Vrij gebaseerd op Davis, 2006, figuur p.49)
6
3.4
Rendement en risico
Er zijn twee componenten die het rendement bepalen. De eerste is de hoogte van de verhuurinkomsten. Om deze te kunnen vergelijken met andere objecten kan gebruik gemaakt worden van het zogenaamde bruto of netto rendement. Het bruto rendement wordt verkregen door de huurinkomsten per jaar te delen door de aanschafprijs van een object. Het netto rendement houdt ook rekening met alle kosten uitgezonderd de mogelijke rentekosten. De verschillende investeringsanalysemethoden worden uitgebreid beschreven in het boek Onroerend goed als belegging van Van Gool, Jager en Weisz, 2001, pp. 246-255. Eén van deze methoden welke voor particulieren van nut is, is de eerder behandelde Price to earnings ratio. Deze wordt door van Gool et al. De x-keer-de-huur-methode genoemd. De factor wordt berekend door de verkrijgingsprijs te delen door de brutohuuropbrengst. Deze factor kan worden vergeleken met de intern vereiste factor. Door de intern vereiste factor te vermenigvuldigen met de huuropbrengst kan een interne beleggingswaarde worden berekend, deze kan vervolgens vergeleken worden met de mogelijke verkrijgingsprijs. Wanneer er uitgegaan kan worden van de verkrijgingsprijs gedeeld door de nettohuuropbrengst, ontstaat er een reëlere investeringsanalysemethode. In de casestudy kan deze factor verkregen worden door het nettohuurrendement tot de macht min één te nemen. Met het nettohuurrendement kan de gewenste maximale verkrijgingsprijs dus ook berekend worden. Het nettohuurrendement dat berekend wordt in de casestudy komt overeen met de Netto Aanvangs Rendement (NAR- ) methode, zoals genoemd door van Gool et al. (p. 250). De contante waarde of discounted cash flow methode is naar mijn mening nauwkeuriger wanneer men nauwkeurige data voor de berekeningen tot de beschikking heeft. Deze methode is dynamischer omdat er rekening gehouden kan worden met opportunity costs en gebeurtenissen in de toekomst. Echter voor particuliere doeleinden is deze methode minder geschikt. Particulieren beschikken over het algemeen niet over nauwkeurige data en de berekening is te tijdrovend en complex. De tweede component is de waardetoename van het betreffende object. De jaarlijkse waarde toe- of afname wordt bepaald door verschillende factoren: het huidige prijsniveau dat mede bepaald wordt door de historische prijsontwikkeling, vraag en aanbod in een bepaald gebied, de groei van de welvaart in een land, inflatie, de toekomstige locale en regionale ontwikkelingen zoals groei van het aantal toeristen en de mate van investering in infrastructuur zoals aanleg wegen en uitbreiding luchthaven.
7
Bovengenoemde componenten zijn terug te vinden in onderstaande grafiek. Deze geeft het rendement weer van vastgoed voor de verhuur in Groot-Brittannië over de afgelopen 5 jaar.
(Daly, 2008, p. 2) Er zijn verschillende soorten risico’s te onderscheiden zoals landenrisico’s, regio risico’s, locatierisico’s en objectspecifieke risico’s. Bovendien is er bij aan- en verkoop van vakantie woningen in het buitenland ook nog sprake van een valuta wisselkoers risico. Om de risico’s te reduceren wordt door investeerders gestreefd naar een mix van verschillende soorten objecten, verschillende regio’s en/of landen. Aangezien particulieren vaak maar één of twee andere objecten naast hun eerste woning kopen, is het voor hen maar zeer beperkt mogelijk om de risico’s te spreiden. De particuliere investeerder is dus in hoge mate blootgesteld aan het unieke risico van een object, waar een investeerder met een grote portfolio slechts aan het lagere systematische of marktrisico is blootgesteld. Bij een bestaand vakantieappartement is het voor een niet ingezetene lastiger dan voor een ingezetene om te bepalen of de huisprijs aantrekkelijk is. Dit vergroot het risico. Door zijn grotere rol als informatieverstrekker is de kwaliteit van de makelaar/tussenpersoon van nog groter belang bij de aankoop van een vakantiewoning in het buitenland ten opzichte van de aankoop van een woning in eigen land. Door veel woningen te bekijken en te vergelijken kan dit risico verkleind worden. Er kan een bouwkundige worden ingeschakeld om te staat van de woning te inventariseren. Bij nieuwbouw is er het risico dat de verkopende partij de landtitels niet in het bezit heeft. Dit kan worden nagegaan via een notaris of advocaat. Een andere factor is of er wel gebouwd mag worden op het betreffende land. Dit is na te vragen bij de lokale overheid/gemeente. Er is ook het risico dat de aannemer tijdens de bouw failliet gaat. Dit risico kan worden verkleind door alleen zaken te doen met midden tot grote aannemers met een goede reputatie. Wanneer er sprake is van een complex met meerdere woningen en/of appartementen en bijvoorbeeld een zwembad is het van belang dat het complex goed gemanaged wordt na afbouw.
8
De verschillende risico’s kunnen gekwantificeerd worden door er een opslag voor op te nemen in het vereiste rendement. Deze opslag hangt af van de mate van risico en zal per land en regio verschillen. Inflatierisico wordt buiten beschouwing gelaten. Inflatie heeft weinig invloed op verhuurd vastgoed, omdat deze over het algemeen doorberekend kan worden in de huurprijs. Er zijn vooral in Engeland bedrijven zoals Ready2Invest en Obelisk International die het onderzoek naar geschikte nieuwbouwprojecten doen. Zij doen een dual dilligence onderzoek naar de landtitels, het bestemmingsplan, de projectontwikkelaar, de aannemer en het operationele management dat na oplevering de leiding over een complex heeft. Vaak vragen dit soort bedrijven een vaste bijdrage als vergoeding. Dit geeft de particulier een mogelijkheid om risico’s te reduceren, aangezien dit soort onderzoek te duur en tijdrovend is voor een individuele koper. De potentiële koper kan deze bedrijven zelf na trekken door hun trackrecord op de vragen, te checken wat de media over het betreffende bedrijf gepubliceerd heeft en na te gaan of er op forums op het Internet over het bedrijf is gecommuniceerd.
3.5
Financiering
Bij de financiering zal er gekeken moeten worden naar de beschikbaarheid van eigen vermogen, de kosten en beschikbaarheid van vreemd vermogen, naar de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen en naar de fiscale behandeling van de eventuele rentekosten. Onderstaande figuur geeft de grootte van de lening ten opzicht van de waarde aan. Hieruit blijkt dat 90% van de investeerders met een kleine portfolio, wat voor de meeste particulieren zal gelden, een lening op het object heeft van 50% tot 90% van de aankoopwaarde. Zij zijn dus ook meer afhankelijk van huurinkomsten dan investeerders met een grotere portfolio om aan de verplichtingen van de hypothecaire leningen te kunnen voldoen. De hoge mate van leverage kan erop wijzen dat het voor particulieren noodzaak is om op deze manier in meerdere objecten te kunnen investeren. Terwijl dit voor investeerders met een grotere portfolio minder het geval is.
( Daly, 2008, p.4) 9
De soort financiering heeft een bepalend effect op het rendement en het risico. De volgende financieringconstructies zijn te onderscheiden: Bij voldoende eigen vermogen (E.V.) kan het object met 100% cash verkregen worden. Bij bovenstaande constructie is er geen risico uit financieringsverplichtingen. Wanneer er echter een lening wordt genomen, kunnen er met dezelfde hoeveelheid E.V. meerdere objecten worden verkregen. In dit geval kan er bij meerdere objecten geprofiteerd worden van huurinkomsten en mogelijke waardetoename waardoor het rendement hoger wordt. Bij onvoldoende E.V. moet er een lening worden afgesloten, met als onderpand de vakantiewoning of de eventuele overwaarde op de eigen woning in Nederland. De vakantiewoning kan dienen als onderpand voor een hypothecaire lening. Er zal dan over het algemeen geleend worden bij een bank in het land waar de woning zich bevindt tegen de daar geldende rentetarieven. In dit geval is de vakantiewoning risicodragend. Er zijn echter nog weinig landen waar dit mogelijk is. Er zijn bijna geen mogelijkheden om bij een Nederlandse bank een hypotheek af te sluiten voor vastgoed in het buitenland. Door de incomplete en complexe internationale wetgeving en het ontbreken van locale kennis, is het voor banken niet aantrekkelijk om een object in het buitenland te financieren (Klesta, 2003, p. 15). Bij overwaarde op de eigen woning in Nederland is er de mogelijkheid om een tweede hypothecaire lening op de woning in Nederland af te sluiten. Een nadeel van deze strategie is dat het eigen huis nog meer risicodragend wordt. Ondanks dat de rente van een tweede hypotheek in dit geval niet mag worden afgetrokken van de belasting, kan het rentepercentage toch aanzienlijk lager zijn dan wanneer er een lening in het land van de vakantiewoning wordt afgesloten. Een reden hiervoor is dat Nederland een zeer ontwikkelde en professionele kapitaalmarkt heeft, waardoor de leningrente veelal lager is dan die van het betreffende vakantieland. Hierbij komt dat het in minder ontwikkelde kapitaalmarkten als non-resident vaak überhaupt niet mogelijk is om een hypotheek bij een bank in het land zelf op het object te nemen. Als speculatieve optie is het interessant om de volgende constructie te vermelden. Wanneer een object off-plan gekocht wordt, kan er in bepaalde landen gespeculeerd worden op waardetoename. Nieuwbouw projecten worden voor de koper zeker gesteld op het moment dat er een eerste storting door de verkoper ontvangen is. Dit betekent dat men om een object te verkrijgen een eerste storting moet doen om zich te verzekeren van een object tegen de op dat moment geldende aankoopprijs. De hoogte van deze storting kan variëren, maar over het algemeen is deze ongeveer één derde tot één vierde van de aankoopprijs. Vervolgens moet er op verschillende momenten een storting worden gedaan. Wanneer de waarde in de jaren tot oplevering toeneemt, heeft men als het ware een shortoptie gekocht. Er is iets gekocht tegen een fractie van de totale waarde en men krijgt bij verkoop de totale waardetoename in handen. Wanneer de waarde over bijvoorbeeld twee bouwjaren tot afbouw met 20% toegenomen is, betekent dit, dat men op dat moment met een hypothecaire lening van ongeveer 83% van de nieuwe waarde toe kan om de woning te financieren. Dit geldt alleen in landen waar er pas een hypotheek bij oplevering kan worden afgesloten. Wanneer men de woning wil aanhouden voor de verhuur kan op dit moment bijna al het eigen vermogen alweer worden teruggehaald uit het object. Men kan ook besluiten de woning te verkopen voor afbouw. Zodoende hoeft men in veel landen geen Overdrachtsbelasting te betalen. Deze hoeft in de meeste landen namelijk alleen betaald te worden wanneer men gerealiseerd objecten verkoopt.
10
3.6
Fiscale aspecten
De hoogte van de verschillende belastingen kan een bepalend effect op het uiteindelijke rendement hebben. Te denken valt aan Inkomsten-, Vermogens-, Waardetoename-, Eigenaar-, Gemeente-, Gebruikers- en Overdrachtsbelasting en Successierechten. De grootte van de effectieve en nominale belastingdruk verschilt sterk per land. Er is voor de aankoopbelasting in veel landen een verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. In Nederland bijvoorbeeld is nieuwbouw vrij op naam, terwijl er voor bestaande bouw overdrachtsbelasting verschuldigd is. De belasting bij erving loopt sterk uiteen in verschillende landen. In casestudy zullen de verschillende systemen hierin zichtbaar worden. Wanneer er een verdrag is ter voorkoming van dubbele Inkomens- en Vermogensbelasting belasting tussen Nederland en het betreffende land, zoals binnen de Europese Unie, is men belastingplichtig in één land. Een tweede huis is niet aftrekbaar voor de Nederlandse belasting betaler. De Inkomsten- en Vermogensbelasting, belasting op waardetoename en de Overdrachtsbelasting, zijn de belastingen die de meeste invloed op het rendement hebben. Het is met name interessant om deze belastingen te bestuderen bij de landenkeuze.
3.7
Wetgeving
Kan een non-resident een object en de grond legaal in eigendom krijgen? Is hiervoor toestemming van de overheid nodig? Is het object daadwerkelijk eigendom van de verkopende partij? Is er een bouwvergunning? Een notaris/advocaat is voor deze zaken noodzakelijk. Bij nieuwbouw kan een advocaat het contract nagaan. Wat is er geregeld wanneer de aannemer failliet gaat? Wat gebeurt er wanneer het bouwbudget wordt overschreden? En welke garanties zijn er in dat geval? Er zijn Nederlandse makelaars te vinden die in een bepaald land wonen, deze hebben er zelf uiteraard belang bij dat men op die plek via hen iets koopt. Met name in het Verenigd Koninkrijk zijn er ondernemingen die het dual dilligence onderzoek uitvoeren. Zo weet men zeker dat bij nieuwbouw de landtitels, bouwvergunningen, notarissen en aannemers allemaal gescreend zijn. Dit verkleint het risico op een miskoop. Het is verstandig om te informeren op welke wijze deze ondernemingen hun inkomsten ontvangen.
11
4
Casestudy: Frankrijk, Montenegro, Thailand
Door middel van een vergelijkende casestudy van drie landen zullen de in het theoriedeel besproken factoren tot leven komen. De drie landen die hiervoor geselecteerd zijn: Frankrijk, Montenegro en Thailand. De landen zijn opklimmend in risico en mogelijk rendement gerangschikt. De oorzaken hiervoor zijn: staat van ontwikkeling van de vastgoedmarkt, economische en politieke stabiliteit, bekendheid met de cultuur/taal en de afstand.
4.1
Specifieke kenmerken van de locaties
Frankrijk (Cote d’ázur) De vastgoed markt aan de Cote d’ázur is een ontwikkelde volwassen markt. Doordat het toerisme zich hier sterk heeft ontwikkeld, is er een goede verhuurmarkt voor vakantiewoningen. Er is een stabiele professionele koop- en verkoopmarkt. Doorlooptijden bij verkoop bedragen rond de drie maanden. Potentiële winst is dus snel te liquideren. Frankrijk is politiek en economisch een stabiel land en in absoluut aantal toeristen de grootste toeristenbestemming ter wereld. Van deze drie landen is het ook het dichtstbijzijnde land ten opzichte van Nederland. Frankrijk is voor de meeste Nederlanders redelijk bekend terrein. Naar verwachting zal de waardetoename van vastgoed de komende jaren gering zijn (www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Price-History, 05-08-2008). Het rendement zal dus voornamelijk uit de huurinkomsten komen en niet uit de waardetoename. Dit maakt het geschikt als lange termijn investering. Het rendement zal in vergelijking met Montenegro en Thailand worden gedrukt door het ontbreken van waardetoename. De hoge bezettingsgraad en de zeer stabiele verhuurmarkt in Frankrijk kunnen dit deels compenseren. Het risico premium op het vereiste rendement voor Frankrijk is naar mijn inschatting zeer laag, tussen de nul en één procent. Voor de Onroerendgoedbelasting bestaande uit Eigendom- en Bewonersbelasting kan worden uitgegaan worden van ongeveer € 40,- per m2 per jaar. Er wordt Vermogensbelasting geheven bij een vermogen van meer dan € 760.000,-. Bij verkoop geldt een belastingtarief van 16% over de waardetoename voor inwoners van de Europese Unie. De Inkomstenbelasting bedraagt 7% van de brutohuuropbrengst. Bij overlijden is de eerste € 150.000,- per kind belastingvrij. (www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Taxes-and-Costs, 05-08-2008). Van de drie landen heeft Frankrijk de laagste inkomstenbelasting en vermogensbelasting.
12
Montenegro Montenegro is over het algemeen een stuk minder bekend bij Nederlanders. Het is een snel opkomende toeristenbestemming. Volgens de World Travel en Tourism Council heeft Montenegro qua aantal toeristen het hoogste groeiniveau ter wereld met een voorspelde jaarlijkse groei van 9.9% tussen 2006 en 2015. Het heeft zowel een kustlijn en bergachtige binnenlanden. Een groot deel van Montenegro bestaat uit beschermd natuurgebied en staat op de Unesco werelderfgoedlijst. Het heeft een sterke groei economie. Montenegro heeft sinds eeuwen een geschiedenis als kuuroord voor de rijken. Als gevolg van de Balkan oorlog is de huizenprijs in de jaren negentig gekelderd. Mede door de waarschijnlijke toetreding tot de Europese Unie tussen 2008 en 2010 zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren al flink gestegen. Momenteel gaan er pre-EU fondsen naar Montenegro, voornamelijk voor infrastructurele ontwikkelingen. Wanneer Montenegro toetreedt, zal dit ondermeer leiden tot meer handel tegen lagere kosten met de rest van de Europese Unie hetgeen de economie ten goede komt (Cox, Withers, 2007, p.21-26). Beleggers kopen land en bestaande objecten op om te speculeren op de waardetoename. Deze speculatie zorgt er op zichzelf voor dat de prijzen nu al stijgen, maar omdat de speculatie gebaseerd is op feitelijke waarde creatie is het voorlopig niet waarschijnlijk dat deze zal leiden tot een vastgoedbubbel. Mede doordat veel van deze investeerders vermogende Russen zijn die de aankopen cash betalen. Montenegro biedt mogelijkheden voor elke beleggingshorizon. Het risico bij nieuwbouw is gering. Er is weinig fraude en de bouwkwaliteit is goed. Vergeleken met Frankrijk is de kans op leegstand op dit moment groter, omdat de toeristen markt kleiner is en Montenegro minder naamsbekendheid heeft. De grote groeiverwachting biedt echter zeer goede perspectieven. De bereikbaarheid per vliegtuig is nu nog slecht, maar er zijn onderhandelingen gaande met onder andere Britse budget vliegmaatschappijen om direct op Montenegro te vliegen (Barnett, 2007, p. 140). Naar mijn schatting is het risicopremium binnen het vereiste rendement één tot drie procent. Huurinkomsten worden progressief belast met de onderstaande tarieven. Er kan gekozen worden de kosten af te trekken met gebruik van de 50% standaard aftrek van de totale inkomsten of door de facturen te bewaren en deze op te geven aan de belasting. INCOME TAX SCHEDULE TAXABLE MARGINAL TAX INCOME € RATE Up to € 785 Nil € 785 - € 2.615 15% in excess of € 785 € 2.615 - € 4.577 19% in excess of € 2.615 Exceeding € 4.577 23% in excess of € 4.577 Waardetoename die verdiend is door buitenlanders wordt gezien als inkomen en wordt belast met het bovenstaande progressieve tarief. Er hoeft echter maar over 50% van de waardetoename belasting worden voldaan. Er hoeft geen belasting over de waardetoename betaald te worden waneer het vastgoed langer dan twee jaar in het bezit is geweest. De locale overheid mag de Eigendomsbelasting zelf bepalen tussen de 0.08% en 0.8%. Gebruikelijk is
13
deze 0.2%. Bij erving gelden de onderstaande tarieven waarbij geldt dat een tweede graad familielid dat langer dan een jaar voor het overlijden in hetzelfde huis heeft gewoond ook ontheven is van de belastingplicht. INHERITANCE TAX RELATIONSHIP TO MARGINAL DECEASED/DONOR TAX RATE Direct descendant and spouse nil Second degree (grandchildren 2% exempt) Third degree 2.4% Others 2.6% (www.globalpropertyguide.com/Europe/Montenegro/Taxes-and-Costs, 20-07-2008)
Landtitels kunnen problemen geven, vooral in het geval van vastgoed dat afgepakt is tijdens het Tito regime van 1945 tot 1980. Om land te verkrijgen moet men een bedrijf op richten. Het is niet mogelijk om als buitenlandse particulier land te kopen. Als het plot bebouwd is, kan dit echter probleemloos op naam gezet worden. Financiering ter plaatse is moeilijk, maar er zijn al mogelijkheden en deze worden steeds beter. De hypotheekmarkt is nog in de ontwikkelingsfase, waardoor de rentetarieven hoger zijn dan in Nederland en Frankrijk.
Thailand Vergeleken met Frankrijk en Montenegro ligt Thailand geografisch het verst van Nederland af. De cultuur, taal en klimaat verschillen zijn ook groter. Thailand is één van de zogenaamde Tijgereconomieën van Azië; een sterk opkomende groei in de economie en vastgoedmarkt zijn hiervan het gevolg. Kwalitatief hoogwaardige vastgoed ontwikkelingen zijn absoluut nog niet de standaard. Er zijn echter al wel kwalitatief hoogwaardige projecten ontwikkeld. Door slechte regulering dreigt er op sommige plaatsen zoals Phuket en Pattaya overontwikkeling. De wetgeving voor landeigendom is voor niet-Thai nog lastig; men kan alleen via een Britse Ltd., deze rechtsvorm is vergelijkbaar met de Nederlandse B.V., eigenaar worden van de grond van een vrijstaande woning. Bovenstaande constructie bevindt zich juridisch in een grijs gebied. De reden hiervoor is dat men geen goede doelomschrijving van de Ltd. kan geven. Een juist omvattende doelomschrijving is een eis van de Thaise belastingdienst. Een appartement kan wel op naam van een buitenlandse particulier gezet worden, mits meer dan 50% van de appartementen in een complex op Thaise naam staan. Speculatie op waarde toename van grond is problematisch door bovenstaande wetgeving. Thailand heeft een toeristenindustrie die nog volop groeit. De verwachte waardetoename over de komende tien jaar is zeer positief. Het verwachte rendement over de midden tot lange termijn beleggingshorizon is hoog. Het is in Thailand nog niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten.
14
Risicofactoren zijn corruptie met betrekking tot het verkrijgen van bouwvergunningen, moeilijkheden en onduidelijkheden omtrent de verkrijging van de landtitels, de gemiddeld lagere bouwkwaliteit ten opzichte van Frankrijk en Montenegro, het grote taal- en cultuurverschil en de grote afstand. Het risicopremium voor Thailand is hierdoor het hoogst van de drie landen. Naar mijn schatting is deze tussen de drie en vier procent. Het belastbare inkomen wordt bepaald na aftrek van de kosten van het bruto huurinkomen. Bij verhuur mag hiervoor 30% afgetrokken worden voor kosten. Wanneer de eigenlijke kosten hoger zijn kan ervoor gekozen worden deze af te trekken. Dit moet dan wel ondersteund worden met facturen. Om te compenseren voor deze risico’s zal het vereiste rendement voor Thailand hoger liggen dan dat van Frankrijk en in mindere mate Montenegro. Onderstaand het progressieve belastingsschema voor huurinkomsten: INCOME TAX TAXABLE INCOME Up to € 2.009 € 2.009 - € 10.044 € 10.044 - € 20.090 € 20.090 - € 80.352 Exceeding € 80.352
MARGINAL TAX RATE Nil 10% in excess of € 2.009 20% in excess of € 10.044 30% in excess of € 20.090 37% in excess of € 80.090
Waarde toename bij verkoop wordt ook belast tegen de bovenstaande tarifering. De winst mag bij het totale inkomen opgeteld worden of apart belast worden. Bij aparte belasting is het minimum tarief 20%. De gerealiseerde winst wordt berekend door de verkoopprijs of marktwaarde te nemen minus de aftrekposten. Deze aftrekposten zijn percentages van het bruto bedrag en worden bepaald door de periode dat het vastgoed in bezit is geweest. Zie onderstaande tabel voor de tarieven:
CAPITAL GAINS TAX HOLDING PERIOD 1 year 2 years 3 years 4 years 5 years 6 years 7 years 8 or more years
DEDUCTIBLE EXPENSES 92% 84% 77% 71% 65% 60% 55% 50%
Als de werkelijke kosten hoger zijn, mogen deze afgetrokken worden. Ook hier geldt dat ze wel ondersteund moeten worden door facturen. Wanneer het vastgoed verkregen is als gift of als erfenis geldt dat 50% van de marktwaarde of verkoopprijs aftrekbaar is als kosten (www.globalpropertyguide.com/Asia/Thailand/Tax-Pages, 05-07-2008). In bijlage 3 is een rekenvoorbeeld ter toelichting opgenomen. Van de drie landen heeft Thailand de hoogste Inkomsten- en Waardetoename belasting.
15
4.2
Scenarioberekeningen
Voor de casestudy is in het bijgevoegde Excel bestand een interactieve tool gemaakt om het netto huuropbrengst rendement te berekenen en tot het totale jaarlijkse winst rentepercentage te komen. In de tool kunnen er verschillende aannamen worden gedaan. Na onderzoek op Internet naar de gemiddelde huizenprijzen, de verhuurprijzen per week, bezettingsgraad in weken en na bestudering van de verwachtte waardetoename van vastgoed volgens www.propertyguide.org ben ik tot deze aannamen gekomen. Hiertoe kunnen de groen gekleurde cellen ingevuld worden. Zo kan men het aantal weken verhuur in de verschillende seizoenen aanpassen, het verhuurbedrag per week per seizoen, het jaarlijkse percentage waardetoename en het percentage lening ten opzichte van de aankoopprijs. Met behulp van deze tool is er een vergelijking gemaakt tussen Frankrijk, Montenegro en Thailand. Uitgaande van de “middel” scenario’s qua bezettingsgraad, zoals ingevuld in de tool levert dit de onderstaande resultaten vóór belastingen. Voor het rentepercentage van de leningen is er uitgegaan van een tweede hypotheek op de woning in Nederland. Vóór belastingheffing Frankrijk Montenegro Thailand
Netto huurrendement 3,89% 4,26% 6,67%
Waardetoename
3,50% 5,00% 6,00%
10 jaars Return on Investment 137% 181% 254%
Equivalent jaarlijks rendement 3,18% 6,10% 9,77%
In de onderstaande tabel is de Inkomstenbelasting en de belasting over de waardetoename verrekend aan de hand van de eerder genoemde tarieven. Hoewel het jaarlijkse rendement in allen drie de landen gedrukt wordt door de belastingen, leidt deze druk niet tot grote verschillen in rendement tussen voor en na belastingheffing. De belasting in Frankrijk drukt het jaarlijkse rendement met 1,1%, in Montenegro met 1,65% en in Thailand met 1,8%. Na belastingheffing Frankrijk Montenegro Thailand
Netto huurrendement 3,49% 3,86% 6,23%
Waardetoename
3,50% 5,00% 6,00%
10 jaars Return on Investment 123% 156% 215%
Equivalent jaarlijks rendement 2,08% 4,54% 7,97%
Als men het rendement als optelsom van de verhuurinkomsten en waardetoename minus de kosten ziet, biedt Frankrijk het laagste rendement. Echter, de toeristenmarkt in Frankrijk is de meest stabiele en volwassene van de drie waardoor een stabiel rendement uit de verhuur te behalen valt. In het geval van Frankrijk zal men het dus van de verhuuropbrengsten moeten hebben en niet van de waardetoename van vastgoed. Dit komt overeen met de in hoofdstuk 4.1 behandelde literatuur over Frankrijk. Hierbij komt dat Frankrijk het makkelijkst en snelst te bereiken is en dat het bij de Europese Unie hoort, waardoor de fiscale aspecten en simpeler en over het algemeen goedkoper te regelen zijn dan in de andere twee landen. De hypotheekmarkt is in Frankrijk zeer ontwikkeld, waardoor het mogelijk is om een hypotheek op de tweede woning te nemen. Met bovenstaande cijfers is Frankrijk niet aantrekkelijk, aangezien een Nederlandse investeerder op een renderende rekening die nagenoeg risicovrij is minimaal 4% rente ontvangt.
16
Montenegro biedt goede kansen voor zowel de verhuur als de waardetoename. Een nadeel is dat een hypotheek moeilijk te verkrijgen is. Door de lagere eenheidsprijs en kosten, geeft Montenegro een beter voorspeld rendement dan Frankrijk. Om te compenseren voor de grotere kans op leegstand ten opzichte van Frankrijk zullen investeerders een hoger vereist rendement voor Montenegro in hun berekening opnemen. Thailand laat gunstige cijfers zien. Dit komt door de zeer lage eenheidsprijzen en lage kosten ten opzichte van de andere twee landen. Een nadeel is dat een hypotheek voor buitenlanders in Thailand voorlopig nog niet te verkrijgen is. Bovendien zijn landtitels zoals eerder beschreven nog een grijs gebied binnen de Thaise wetgeving. Door de grotere risico’s ten opzichte van de andere landen zal het door een investeerder vereiste rendement voor Thailand hoger zijn dan dat van Frankrijk en Montenegro.
5
Conclusies
De particuliere investeerder zal afhankelijk van de gewenste beleggingshorizon de onderstaande punten in overweging moeten nemen. Het gewenste rendement waarbij rekening gehouden moet worden met de bijbehorende risico’s. De verschillende risico’s zijn in het literatuurdeel geïnventariseerd en er is aangegeven hoe deze gereduceerd kunnen worden. Er zijn verschillende factoren genoemd die van invloed zijn op het te behalen rendement. De in hoofdstuk 3.3 genoemde punten zijn te gebruiken bij het bepalen van de redelijke aankoopprijs van een object. De verschillende financieringsmogelijkheden worden in hoofdstuk 3.5 geduid en behandeld. De in hoofdstuk 3.6 genoemde en in de casestudy verder uitgewerkte fiscale aspecten zijn medebepalend voor de uiteindelijke winstgevendheid van een object. Er kwamen in de casestudy echter geen grote verschillen in belastingdruk tussen de drie landen naar voren. Er moet rekening gehouden worden met de in het betreffende land geldende wetgeving met betrekking tot het in eigendom krijgen van een object en/of grond. Naar aanleiding van de besproken literatuur en de casestudy hebben opkomende regio’s een hoger winstpotentieel dan reeds ontwikkelde vakantieregio’s. Deze winst zit vooral in de mogelijke waardetoename en lage aankoopprijs van het vastgoed. Voor de verhuur is het risico van leegstand in de toekomst moeilijker in te schatten in opkomende regio’s (met veel nieuwbouwprojecten) dan voor ontwikkelde regio’s. Een vakantiewoning waarbij een deel van de aankoopprijs gefinancierd wordt door een hypothecaire lening op of de eerste of op de tweede woning, waarbij de rentekosten gedekt worden door de huuropbrengsten is een zeer goede strategie. Als men daartegenover nog een cash deel op een goed renderende rekening kan zetten, kan het risico geminimaliseerd worden terwijl er maximaal gebruikt wordt gemaakt van de hefboom werking. Het fijne aan vastgoed is dat wanneer de risico’s gereduceerd zijn, het een behoorlijk solide investering is. Men koopt immers stenen op een stuk land. En beide zullen hebben een sterke intrinsieke waarde. Het is een doorzichtig product. Alle drie de bestudeerde landen kunnen lucratief zijn om in te investeren. Persoonlijke voorkeur ten opzichte van de in deze scriptie benoemde punten zullen de uiteindelijke keuze van een koper bepalen. Van de drie landen die vergeleken worden in de casestudy komt een vakantiewoning in Thailand als meest gunstige investering naar voren.
17
Bibliografie Apperloo, J., (2007). Tweede huis over de grens. Elsevier, 23 juni, 58-63. Barnett, R. (2007). Central and Eastern Europe: Real estate development within the second and holiday home markets. Journal of Retail & Leisure Property, 6, (2), 137–142. Bollen, N. (2007). Droombelegging of administratieve nachtmerrie? Als particulier investeren in vastgoed. HP De tijd, 18 augustus, 39-40. Cox, D., R. Withers (2007). Where to Buy Property Abroad, An Investor's Guide. Crimson. Daly, J. (2008). Residential Investment Bulletin, Savill. Davis, J. (2006). Buying Property Abroad. Which? Essential guides. Global property guide (2008). Homepage (www.globalpropertyguide.com). Gool, P. van, Jager P., Weisz R.M. (2001). Onroerend goed als belegging. Stenfert Kroese. Klesta, E. (2003). Experience in Cross-Border Residential Mortgage Lending in the EU: Examples from Portugal and Greece. Housing Finance International, december, 15-20. Mintel International Group Ltd (2006) . The Market for Homes and Housing Overseas, Mintel International Group Ltd., London. Overhoff, J. (2007). Droom of Drama? Het Financieel Dagblad, 22 september. World Travel & Tourism Council (2008). Homepage (www.wttc.org).
18
Bijlagen 1
Zie bijgevoegd Excel bestand voor scenarioberekeningen.
2 Contactgegevens genoemde bedrijven: Ready2Invest Ltd. www.ready2invest.co.uk Obelisk International, www.obeliskinternational.com
3 Voorbeeld progressieve belasting op huurinkomen voor Thailand. Non-resident couple's joint monthly rental income US$1,500 US$6,000 Annual Rental Income 18,000 72,000 Less Standard Costs (30%) (5,400) (21,600) = Income after deduction of expenses 12,600 50,400 Less Donation allowance (5% of income after (1,260) (5,040) deduction of expenses and allowances) = Taxable Income Income Tax Rates Up to THB10,000 THB10,000 - THB500,000 THB500,000 - THB1,000,000 THB1,000,000 – THB4,000,000 Over THB4,000,000
0% 10% 20% 30% 37%
(10,080)
11,340
45,360
90,720
– 1,114 20 – –
– 1,114 2,785 5,252 –
– 1,114 2,786 18,860 –
= Income Tax Due US$1,134 US$9,151 Less Withholding income tax (15% of (2,700) (10,800) gross income)5 Annual Income Tax Due US$1,566 US$1,649 Tax due as % of Gross Income 6.30% 12.71% ( www.globalpropertyguide.com/Asia/Thailand/Tax-Pages, 25-07-2008).
Voorbeeld belasting op huurinkomen voor Frankrijk. Non-resident couple's joint monthly rental €1,500 income Annual Rental Income 18,000 Less Costs (12,960)
US$22,760 (21,600) US$1,156 15.81%
€6,000
€12,000
72,000 (51,840)
144,000 (72,000)
= Taxable Income 5,040 20,160 Income Tax Rates Flat Rate 25% 1,260 5,040 Annual Income Tax Due €1,260 €5,040 Tax Due as % of Gross Income 7% 7% (www.propertyguide.com/Europe/France/Tax-Pages, 25-07-2008).
19
US$12,000 144,000 (43,200) 100,800
72,000 18,000 €18,000 7%
