M A S T E R P L A N
K A S T E E L P A R K
VITEUX
&
T OELI C HT I NG
PP S - C AS E ST UD Y
22 MAART 2006
De Pinte
O M G E V I N G
Oost--Vlaanderen Oost
HISTORIEK
Kasteelpark Viteux (centrum De Pinte): private eigendom 2 ha. Bedreiging: bouwzone: verkoop en verkaveling.
Gemeente: aankoop terrein 2002, bedrag 1.7 mio €
PROBLEEMSTELLING
Kasteel: geen echte bestemming, risico op verval. Park: verwaarloosd, beperkt gebruik, risico op verwildering, vandalisme
Herbestemming Financieel:
Exploitatie:
- kost aankoop - kost renovatie kasteel - kost herwaardering park mensen & middelen
Situering van het Kasteelpark Viteux tov het park bos met drieboskernen
Situering van het Kasteelpark Viteux binnen de woonkern van De Pinte
Orthofoto van de projectsite en de omgeving
PROJECTDEFINITIE
Oprichting Gemeentelijke Commisie Viteux. Opmaak behoeftenlijst.
Doelstelling:
- Betrekken privaat initiatief - Maximale return naar bevolking - Ontwikkeling aan marktconforme voorwaarden - Financiële nuloperatie > woonproject als drager van renovatie park & kasteel - Investering & exploitatie: private partner - Voorbeeldfunctie - Kwaliteit vs financiële opbrengst
SELECTIE ONTWERPTEAM VIA OPEN OPROEP
Ontwerp Masterplan. DEEL I ONTWERPVISIE - Stedenbouwkundige visie op het plangebied - Visie op de park- en omgevingsaanleg - Visie op de herstructurering v/d bestaande gebouwen - Visie op het nieuwbouwproject DEEL II PROJECTBEGELEIDING - Analyse haalbaarheid - Advies bij het PPS traject - Opmaak selectiedossier - Opmaak gunningsdossier
Verkeerskundige structuur Morfologische structuur
Totaalbeeld stedenbouwkundige structuur
Doorgroeimodel
Totaalbeeld stedenbouwkundige structuur incl. hoekafwerking
OPPORTUNITEITEN VAN PUBLIEKE & PRIVATE ONTWIKKELING Het concept: een globale benadering Deelaspecten:
Het park als openluchtcentrum: publieke functie Bestaande gebouwen bijvoorbeeld: – in het weekend, ondersteunend aan de parkactiviteiten: publieke functie –
op weekdagen als congres- en seminariecentrum: private functie
Het woonproject zal een private eigendom worden
De bouwgrond = tegenwaarde voor nieuwe investeringen
De exploitatie, heeft een doel: self-supporting
Verschillend mogelijke PPS - scenario’s: VOORSTEL: initiatie van 3 deelprojecten ¾
¾
¾
Woonproject: - offerte - aanvraag op basis van een presentatiebestek Kasteel en koetshuis: - PPS onder vorm van een consessie of erfpacht Park: - aanbestedingsprocedure voor de heraanleg ALTERNATIEF: initiatie van een totaalproject
voordelen: - hoger PPS – gehalte - mogelijks hogere meerwaarde - meer ruimte tot initiatief bij de private partner nadelen: - meer voorbereidingstijd nodig dan voorzien in de projectdefinitie - kansrijkheid is minder duidelijk
PPS ALS MIDDEL TOT HET REALISEREN VAN EEN MEERWAARDE
1.
Het kasteel ¾ bestemming en exploitatie: hoogste PPS-gehalte ¾ financiële meerwaarde • •
¾
¾
Casco renovatie op last van v/d publieke partner Afwerking + inrichting: private partner
maatschappelijke meerwaarde • •
Herbestemming met maximale return naar bevolking Stimuleren activiteiten door privaat initiatief
•
Oprichting stuurgroep Viteux
operationele meerwaarde •
Exploitatie door private partner onder vorm van erfpacht of concessie - overeenkomst
2.
Het park ¾ ¾ ¾ ¾
Blijft openbaar domein Autonoom beheer door de gemeente Heraanleg via openbare aanbesteding Project van duurzaam groen- en parkbeheer
3.
Het woonproject Scenario 1 : private ontwikkeling ¾ stellen van ontwerpvoorwaarden ¾ stellen van juridische voorwaarden ¾ stellen van financiële voorwaarden Scenario 2 : ontwikkeling in PPS ¾ ¾ ¾ ¾
contractueel of participatief maakt grotere inspraak mogelijk groter risico, beperkte winstdeling zoeken naar meerwaarde
INSPRAAK • • •
Informatie & raadpleging bevolking Raadpleging gemeentelijke adviesraden Overleg begeleidingscommissie Viteux
KEUZE BESTUUR : VOORBEELDFUNCTIE • • • •
Kwalitatief project levenslang wonen Hedendaagse duurzame architectuur Ecologisch bouwen en rationeel energiegebruik Keuze private partner: enkel kwalitatieve criteria
Kasteel Viteux
Voorplein kasteel
Koetshuis en orangerie
Openruimte voor boomgaard
Boomgaard
Spiegelvijver
Boszone
C O N C E P T
Groene of beeldende planlaag
Deelruimten – ruimtelijke planlaag
Routing – functionele planlaag
Stedenbouwkundige context
Grasvlakken, speelruimten Waterpartij Verharde ruimten Bebouwing Struiklagen, heesters Bladerdak
Impressie de ‘Scene’
Impressie het ‘Terras’ + centrale wandelas
Kunstintergratie • Kunst in combinatie met spelelement • Verplaatsbare polyesteren kunstobjecten
Integratie van kunst in het publieke domein/park
Renovatie kasteel, herbestemming koetshuis – voorstel omgevingsaanleg
Scenario 1: renovatie kasteel, herbestemming koetshuis – inplanting
Scenario 2: uitbreiding kasteel, behoud koetshuis – inplanting
Scenario 2: uitbreiding kasteel, behoud koetshuis
Woongaard
De woongaard
Architecturale uitstraling
Duurzaam en ecologisch bouwen
Duurzaam en ecologisch bouwen
VERLOOP VAN HET PROJECT FASE 1 : IDENTIFICATIE OVERHEIDSINITIATIEF PROJECTDEFINITIE
evaluatie marktconformiteit WEDSTRIJDONTWERP MASTERPLAN
+
MOGELIJK PPS - SCENARIO
Raadpleging: – Gemeentelijke adviesraden –
Vergunningverlenende overheden Vlaams kenniscentrum PPS
–
Andere …
–
DEFINITIEF MASTERPLAN
+
Goedkeuring gemeenteraad
PPS-initiatiedocument - Potentieeltoetsing (PPS-gehalte) - Succesfactoren
FASE 2 : PUBLIEKE STRUCTURERING EN PROJECTDEFINIÊRING INFORMATIE EN OVERLEG BEVRAGING
ADVIES
OVERLEG
BEGELEIDINGSCOMMISSIE VITEUX x Burgemeester + 2 schepenen x Gemeentelijke Projectleider x Projectarchitect x Deskundige “duurzaam bouwen” x Deskundige “levenslang wonen” x Vertegenwoordiger Vlaams Kenniscentrum PPS x Juridisch adviseur BEGINSELEN VAN BEHOORLIJK BESTUUR
MARKTONDERZOEK MARKTCONSULTATIE PROJECTDOSSIER / LASTENBOEK basisdocument voor selectie private partij CONTRACTUELE PPS Risicoverdeling
FASE 3: PARTNERSHIP KEUZE & OVERLEG
Gebruik onderhandelingsprocedure met bekendmaking PROJECTDOSSIER – – – –
Visie op het project Visie op Publiek Private Samenwerking Selectiecriteria kandidaat private partners Bevraging visie kandidaten
INFO-VERGADERING en VRAAGSTELLING (openbaar) –
Opmaak dossiers kandidaatstelling private partners
KANDIDAATSTELLING –
Presentatie door de kandidaten (individueel)
–
Evaluatie door de begeleidingscommissie Viteux Selectie door het college van Burgemeester & Schepenen
–
Gebruik onderhandelingsprocedure met bekendmaking
SELECTIE KANDIDATEN – – – –
Evaluatie visie & voorstellen private partners Opmaak programma van eisen Opmaak gunningscriteria Opmaak juridisch kader
GUNNINGSDOSSIER –
Infovergadering en vraagstelling (individueel)
BEST AND FINAL OFFER
Selectie “geprefereerde inschrijver” Onderhandeling en contract Gunning
FASE 4: UITVOERING EN MANAGEMENT –
–
–
Voorbereidingsfase •
Aanvragen stedenbouwkundige vergunning
•
Opmaak en goedkeuring uitvoeringsdossiers
Bouwfase •
Controle
•
Financiële opvolging
Exploitatie/onderhoud •
Kasteel en bijgebouwen
•
Taakwaarneming stuurgroep evaluatie en bijsturing
Frank Van Kerckhove architect Aalter, 22 maart 2006
STAND VAN ZAKEN / TIMING – –
dd 19/08/2004, projectdefinitie Masterplan Kasteelpark Viteux dd 14/04/2005, Masterplan goedgekeurd door gemeenteraad
–
dd 18/05/2005, Projectdossier ‘Kasteelpark Viteux’ Kandidaatstelling van de inschrijvers
–
Verslag Beoordelingscommissie mbt kandidaatstelling
–
Selectie van kandidaten door het CBS dd 29/11/2005, Raadpleging kandidaten dmv besprekingsronde
–
–
–
Dec ‘05/ jan ’06, Beoordeling en bijsturing door Beoordelingscommissie Viteux dd 30/01/2006, opstellen PvE & gunningsdossier (technische bepalingen)
–
dd 06/03/2006, opstellen PvE & gunningsdossier (administratieve bepalingen)
–
23/03/2006, raadpleging kandidaten door rechtstreekse besprekingsronde
–
14/04/2006, indienen Best and Final Offer door kandidaten Mei/juni ’06, selectie kandidaat, onderhandelingen en toewijzing
–
–
