UW WONING WORDT GERENOVEERD: WAT NU?
Wonen Zuid is van plan om uw woning te renoveren. Dit wil zeggen dat uw woning wordt verbeterd. Daar komt een heleboel bij kijken. Natuurlijk wilt u precies weten wat er allemaal gaat gebeuren. Daarom krijgt u deze brochure. In deze brochure hebben we de belangrijkste informatie alvast voor u op een rijtje gezet. Lees ‘m goed door, dan bent u straks beter voorbereid als de werkzaamheden gaan beginnen.
Achterin deze brochure vindt u een lege pagina. Hier kunt u al uw vragen over de renovatie opschrijven. Handig, want zo vergeet u niets te vragen wanneer onze medewerkers bij u op huisbezoek komen.
TIP
Werken aan de kwaliteit van uw woning Wonen Zuid vindt het belangrijk te zorgen voor een goede kwaliteit van de woningen, nu en in de toekomst. Maar woningen verouderen en op een bepaald moment zijn sommige onderdelen ervan aan
2
vervanging toe. Daarom geven we onze woningen om de zoveel tijd een grote opknapbeurt. Zoals u vast al gehoord heeft, is binnenkort uw woning aan de beurt.
Wat is renovatie? Bij een renovatieproject gaat het altijd om een combinatie van grotere onderhoudswerkzaamheden. Een deel van de werkzaamheden die we uit gaan voeren zijn simpelweg nodig om uw woning in goede staat te houden. Daarnaast heeft u misschien persoonlijke wensen voor verbeteringen. Als het mogelijk is, nemen we die gelijk mee in het renovatieproject.
Werkzaamheden combineren Wonen Zuid wil alle werkzaamheden zo slim mogelijk organiseren en combineren. Dit houdt in dat we meerdere klussen tegelijk uitvoeren, in en om meerdere woningen. Natuurlijk gaat u hiervan overlast ondervinden. Toch heeft deze manier van werken ook grote voordelen. Door alles in één keer te doen, hoeven we u ook maar één keer lastig te vallen.
Het geeft dus even een hoop gedoe, maar daarna bent u er wel van af. En gelukkig is het niet nodig om tijdelijk naar een andere woning te verhuizen. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden kunt u gewoon in uw woning blijven wonen.
RENOVATIE, DE STAPPEN OP EEN RIJTJE • STAP 1 Overleg met de bewoners
DENK MET ONS MEE! Wonen Zuid is zeer geïnteresseerd in de mening van de bewoners over de renovatieplannen. Als bewoner weet u immers als geen ander hoe het is om in uw woning te wonen en welke werkzaamheden nodig of gewenst zijn. Daarom zitten we regelmatig met onze huurders om de tafel, bijvoorbeeld tijdens bewonersbijeenkomsten. Praktisch gezien is het natuurlijk lastig om met elke bewoner apart de plannen uitgebreid te bespreken. Daarom voeren we ook regelmatig overleg met bewonerscommissies. Een bewonerscommissie vertegenwoordigt alle bewoners van een groep woningen en heeft een adviserende rol. De bewonerscommissie kan hierbij ondersteuning vragen aan de huurdersverenigingen die actief zijn in de regio. Wonen Zuid luistert naar alle wensen en ideeën die door bewoners en bewonerscommissie naar voren worden gebracht. We proberen hiermee zoveel mogelijk rekening te houden. Heeft u ook ideeën of suggesties die u wilt delen met Wonen Zuid? Laat uw stem horen! Bijvoorbeeld door mee te doen in de bewonerscommissie. U kunt dan samen met andere bewoners de plannen voor uw buurt bekijken en erop reageren. Ook kunt u gedeelde problemen gezamenlijk voorleggen aan Wonen Zuid. Zo kunnen we samen bijdragen aan een soepel verloop van de renovatie en een mooi eindresultaat!
Wonen Zuid begint iedere renovatie met overleg met de bewoners, over wat zij nodig vinden en graag willen. Aan de hand van de uitkomsten werkt Wonen Zuid de plannen uit. Natuurlijk houden we hierbij zoveel mogelijk rekening met de wensen van alle bewoners. Als de plannen klaar zijn volgt een presentatie voor de bewoners.
• STAP 2 Het eerste huisbezoek Een technisch beheerder van Wonen Zuid komt bij u op huisbezoek om samen met u te overleggen welke werkzaamheden nodig zijn om uw woning in goede staat te houden. Daarnaast loopt hij met u de woning door om op te schrijven welke verbeteringen u zelf wenst. Bedenkt u zich later nog? Geen probleem; u krijgt nog de kans om uw wensenlijst te veranderen. Wonen Zuid adviseert u zelfs om zo ruim mogelijk te kiezen. Het is namelijk veel makkelijker om werkzaamheden van de lijst af te strepen, dan zaken op het laatste moment toe te voegen. Dit heeft te maken met de levertijden van materialen en het samenstellen van de planning. Als er bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn waar Wonen Zuid rekening mee moet houden, vragen wij u dit door te geven bij het eerste huisbezoek. Zo hebben we ruim de tijd om samen met u een oplossing te vinden.
• STAP 3 Verder met de voorbereidingen Als we bij alle bewoners op huisbezoek zijn geweest, kunnen we verder met het voorbereiden van het project. Dit doen we in overleg met de bewonerscommissie. Met het voorbereiden zijn we enkele weken bezig, dus het duurt een poosje voor u weer iets van ons hoort.
3
BIJZONDERE PERSOONLIJKE OMSTANDIGHEDEN Het kan zijn dat u vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden tijdens de uitvoering van de werkzaamheden tijdelijk naar een andere woning wilt verhuizen. Dit regelen wij in goed onderling overleg. De afspraken die we hierover maken leggen we vast in het renovatievoorstel.
• STAP 5 Het tweede huisbezoek Enkele weken voordat de werkzaamheden beginnen, komt de technisch beheerder van Wonen Zuid opnieuw bij u op huisbezoek. Deze medewerker zal dan uw definitieve keuzes met u bespreken aan de hand van het renovatievoorstel. Voordat we echt aan de slag gaan, vragen wij eerst uw schriftelijke goedkeuring voor de inhoud van dit renovatievoorstel. Die goedkeuring is nodig om met de werkzaamheden te kunnen beginnen.
• STAP 4 U ontvangt het “renovatievoorstel” De afspraken die we met de bewonerscommissie maken over de renovatie, leggen we vast in een renovatievoorstel. Hierin geven we ook aan welke wensen u tijdens het eerste huisbezoek heeft doorgegeven. Vóórdat we opnieuw bij u op huisbezoek komen, krijgt u het renovatievoorstel per post thuisgestuurd. Wonen Zuid raadt u aan het voorstel goed door te lezen. Staan alle verbeteringen die u wenst erin? Ontbreekt er nog iets? Of zijn er zaken waar u toch van af wilt zien? Dit kunt u dan tijdens het tweede huisbezoek doorgeven. Wilt u het renovatievoorstel ook nog voorleggen aan een deskundige? U kunt altijd advies inwinnen bij de huurdersvereniging(en) in uw regio.
4
Natuurlijk informeren we u uitgebreid over het verloop van de renovatie. Denk hierbij aan praktische zaken zoals: de start van het project, de voorbereidingen die we gaan treffen, de planning en de volgorde van de werkzaamheden. Heeft u vragen? Stel ze gerust tijdens de huisbezoeken. Onze medewerkers staan voor u klaar om alles goed uit te leggen.
• STAP 6 Start van de werkzaamheden Als ten minste 70% van de bewoners heeft ingestemd met de renovatie, kunnen we beginnen met de uit-voering van het project. Vóór, tijdens en na de werkzaamheden zullen er vast veel vragen bij u opkomen. Gelukkig hoeft u daar niet lang mee rond te lopen. De uitvoerder is dagelijks aanwezig en Wonen Zuid organiseert een wekelijks bewonersspreekuur waar u terecht kunt met al uw vragen.
Ook zorgen we ervoor dat u één aanspreekpunt heeft: een vaste contactpersoon bij Wonen Zuid die op de hoogte is van uw persoonlijk situatie. Let op: u dient er zelf voor te zorgen dat er geen spullen in de weg staan als de werklui in of om uw woning komen werken. Daarom vragen wij u om de vertrekken waar gewerkt gaat worden op de afgesproken dagen leeg te ruimen óf uw eigendommen te verplaatsen en goed af te dekken. Wonen Zuid zorgt voor het afdekmateriaal dat u nodig heeft om vloerbedekking en meubels af te dekken. Wonen Zuid zorgt er ook voor dat uw woning ‘s avonds en in de weekenden (als er niet gewerkt wordt) is aangesloten op water, elektriciteit, gas en riolering. Uw woning is dan vrij van werkmaterialen.
• STAP 7 Opleveren van uw woning Zodra de werkzaamheden zijn afgerond, levert de aannemer de woning weer aan u op (dit is de eerste oplevering). U controleert dan samen met de aannemer en een medewerker van Wonen Zuid of de werkzaamheden goed zijn uitgevoerd. U kunt zich hierbij laten ondersteunen door een vertegenwoordiger van een huurdersvereniging in uw regio. De oplevering gebeurt aan de hand van het renovatievoorstel waarvan u zelf ook een kopie heeft ontvangen. Werkzaamheden die nog niet goed zijn uitgevoerd of afgewerkt, worden schriftelijk vastgelegd in een zogenaamde “opleveringslijst” en worden zo spoedig mogelijk afgemaakt. Daarna vindt een tweede oplevering plaats om de uitgevoerde werkzaamheden opnieuw te controleren. Dan moet uw woning helemaal klaar zijn.
OVERLAST IS ONVERMIJDELIJK, MAAR U KRIJGT ER IETS MOOIS VOOR TERUG
Steigers, werklui over de vloer, geluiden van machines, stof, bouwverkeer. De werkzaamheden zijn niet zonder overlast uit te voeren. We doen ons uiterste best om hinder zoveel mogelijk te beperken. Wij laten u bovendien regelmatig weten welk werk er gepland is en welke overlast u hiervan kunt ondervinden. Daarnaast komt u in aanmerking voor een overlastvergoeding. In overleg met de bewonerscommissie wordt eerst de duur van de overlast vastgesteld. Op basis hiervan wordt, ook in overleg, de hoogte van de vergoeding bepaald. Zoals gezegd: overlast is onvermijdelijk. Maar we hopen ook dat u achteraf zult zeggen: dit mooie resultaat was al het ongemak dubbel en dwars waard. Een aantrekkelijke buurt met mooi opgeknapte woningen én tevreden klanten, dát is ons doel!
5
VRAGEN EN ANTWOORDEN Uit welke werkzaamheden bestaat de renovatie? Wonen Zuid bepaalt in nauw overleg met de bewoners en de bewonerscommissie welke werkzaamheden uitgevoerd worden. Meestal is er sprake van twee soorten werkzaamheden: • werkzaamheden die nodig zijn om uw woning in goede staat te houden. Denk bijvoorbeeld aan het vernieuwen van daken, het voegen van gevels en aan buitenschilderwerk. Ook werkzaamheden bedoeld om de veiligheid in en om een woning te vergroten, kunnen nodig zijn. Een goed voorbeeld hiervan is het vervangen van plafonds in verband met de brandveiligheid. Om te kunnen beginnen met de uitvoering van dit soort werkzaamheden moet ten minste 70% van de bewoners ermee instemmen. Is dit het geval, dan zijn de overige bewoners verplicht om mee te doen. • werkzaamheden die u zelf wenst. Hierbij gaat het altijd om persoonlijke keuzes. Denk bijvoorbeeld aan het vernieuwen van keuken of badkamer. Of aan isolerende maatregelen zoals dubbel glas. Tijdens de huisbezoeken leggen medewerkers van Wonen Zuid u precies uit om welke werkzaamheden het gaat. Deze informatie komt ook in het renovatievoorstel te staan.
6
WAT KOST MIJ DAT?
• Voor werkzaamheden die nodig zijn om uw woning in goede staat te houden, hoeft u niets te betalen. De kosten voor onderhoud zijn al verwerkt in de huur die u betaalt. Er wordt dus geen huurverhoging voor deze werkzaamheden gerekend. • Voor werkzaamheden die uw wooncomfort verhogen én die u zelf wenst, gaat u mogelijk wél iets meer huur betalen. Hoeveel uw huur stijgt hangt af van de eventuele extra’s die u zelf kiest. Voordat u uw keuze maakt, informeren wij u over de eventuele kosten. Deze kosten vermelden we ook in het renovatievoorstel. Voorbeeld: Is uw keuken aan vervanging toe en kiest u voor een standaard keuken? Dan kost u dat niets. Maar wilt u een uitbreiding van uw standaard keuken, bijvoorbeeld méér kastjes, dan worden de extra kosten hiervoor verwerkt in uw huur. Wilt u een bad in plaats van de (standaard) douche? Ook hiervoor gaat u mogelijk iets meer huur betalen. U kunt ook kiezen voor een eenmalige bijbetaling. Isoleren: goed voor uw beurs Energie besparen is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor uw beurs. Daarom besteedt Wonen Zuid bij renovaties steeds meer aandacht aan het nemen van energiebesparende maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan het isoleren van daken, gevels en/of ramen. Hiervoor betaalt u weliswaar een verhuurhoging, maar dankzij deze energie-besparende maatregelen hoeft u minder te stoken om uw woning te verwarmen. Uw energierekening gaat omlaag, waardoor u toch minder geld kwijt bent aan woonlasten. Bovendien is het vaak zo dat een huurverhoging (deels) wordt gecompenseerd door huurtoeslag.
Wat is een “renovatievoorstel”? Wonen Zuid vindt het belangrijk om de uitvoering van de renovatie goed met u te regelen. Daarom leggen we in samenwerking met de bewonerscommissie alle afspraken vooraf vast in het zogenaamde renovatievoorstel. Hierin staat informatie over tal van zaken, bijvoorbeeld: • de uitvoering van de werkzaamheden; • uw persoonlijke keuzes en of u daar iets voor moet betalen; • wat u van ons kunt verwachten; • wat wij van u verwachten; • informatie over vergoedingen bij eventuele schade en overlastvergoedingen.
renovatievoorstel. U krijgt vanzelfsprekend ruim de tijd om het voorstel goed te beoordelen. De huurdersvereniging(en) in uw regio kunnen u hierbij adviseren.
Heb ik recht op een financiële vergoeding? Tijdens de renovatie ervaart u overlast. Daarvoor krijgt u een vergoeding van Wonen Zuid. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van het soort werkzaamheden. Het Sociaal Plan van Wonen Zuid geeft inzicht in de vergoedingen waarvoor u als huurder in aanmerking komt als uw woning wordt gerenoveerd. Het volledige Sociaal Plan krijgt u op verzoek en het staat ook op onze website (www.wonen-zuid.nl).
Het renovatievoorstel geeft u dus een aantal zekerheden. Ook weet u zo precies wat u kunt verwachten van de renovatie.
Stel dat er tijdens de werkzaamheden schade ontstaat aan mijn eigendommen. Wie vergoedt dan de kosten?
Wonen Zuid begint pas met de renovatie nadat u schriftelijk heeft ingestemd met de inhoud van het
Hoe voorzichtig we ook te werk gaan, het kan wel eens gebeuren dat er iets beschadigd raakt in of om uw huis. Uiteraard kunt u dan in de meeste gevallen een
7
van de keuken) dan valt de niet passende vloerbedekking onder uw eigen verantwoordelijkheid. In dit geval komt u niet in aanmerking voor een vergoeding. Bij alle andere (niet voorzienbare) schadegevallen kunt u als huurder een beroep doen op de schaderegeling van Wonen Zuid. Een schademeldingsformulier ontvangt u tegelijk met het renovatievoorstel. Op dit formulier staat hoe u schade kunt melden. Het formulier is ook verkrijgbaar op de kantoren van Wonen Zuid en te downloaden op onze website www.wonen-zuid.nl.
Ik heb zelf veranderingen in mijn woning aangebracht. Wat gebeurt hiermee? Tijdens de renovatie verricht Wonen Zuid geen werkzaamheden aan veranderingen die u zelf heeft aangebracht. Wel kan Wonen Zuid een zelf aangebrachte verandering in overleg met u vervangen door de standaard voorziening van Wonen Zuid. U bent hierbij zelf verantwoordelijk voor het weghalen van de door u aangebrachte verandering.
beroep doen op de schaderegeling van Wonen Zuid. Het is wel belangrijk dat u zelf meewerkt om schade te voorkomen. Daarom vragen wij u om de vertrekken waar gewerkt gaat worden op de afgesproken dagen leeg te ruimen of uw eigendommen te verplaatsen en goed af te dekken. Belangrijk om te weten is dat er een verschil wordt gemaakt tussen schade die voorzienbaar is en schade die niet voorzienbaar is. Bij schade die voorzienbaar is, gaat het om schade waarvan we vooraf weten dat die gaat optreden. Bijvoorbeeld vloerbedekking die niet meer past als gevolg van het plaatsen van een nieuwe standaard keuken. In dat geval bedenken we vooraf een oplossing of verstrekken we een vergoeding. Maar is de voorzienbare schade een gevolg van uw persoonlijke keuzes (bijvoorbeeld voor een uitbreiding
8
ZELF KLUSSEN?
Gaat u tijdens de renovatie zelf ook klussen in uw woning? Bijvoorbeeld behangen, schilderen of vloerbedekking leggen? Laat het onze technisch beheerder die bij u op huisbezoek komt even weten. Wij zullen dan proberen om de werkzaamheden zodanig op elkaar af te stemmen dat niemand elkaar in de weg hoeft te lopen.
Wanneer gaat de (eventuele) huurverhoging in voor mijn verbeterde woning? Een (eventuele) huurverhoging gaat in in de maand nadat uw woning definitief is opgeleverd, dus na de tweede oplevering.
Heeft de huurverhoging ook gevolgen voor de huurtoeslag? Een hogere huur vanwege de verbeteringen in en om uw woning kan leiden tot een wijziging van de huurtoeslag. Vaak is het zo dat de huurverhoging (deels) gecompenseerd wordt door een hogere huurtoeslag. Heeft u hierover vragen, neem dan contact op met een van onze woonconsulenten. Zij helpen u graag verder.
HET SOCIAAL PLAN: GLASHELDER OVER RECHTEN EN PLICHTEN
Voor u als huurder kan een opknapbeurt van uw woning grote gevolgen hebben. Wonen Zuid en de huurdersvereniging(en) hebben belangrijke afspraken gemaakt over de rechten en de plichten van alle betrokken partijen. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Sociaal Plan. Het Sociaal Plan geeft u een aantal zekerheden. Ook geeft het Sociaal Plan inzicht in de vergoedingen waarvoor u als huurder in aanmerking komt als uw woning wordt gerenoveerd. Het volledige Sociaal Plan krijgt u op verzoek en staat ook op onze website (www.wonen-zuid.nl).
Ben ik verplicht om aan de renovatie mee te doen? Dat hangt ervan af. Een deel van de werkzaamheden bestaat uit persoonlijke keuzes. U kunt er dus zelf voor kiezen om ze wel of niet te laten uitvoeren. Andere werkzaamheden zijn nodig om uw woning in goede staat te houden of om de veiligheid van uw woning te verbeteren. Om deze werkzaamheden te kunnen uitvoeren moet Wonen Zuid instemming vragen van alle betrokken bewoners. Als ten minste 70 procent van de bewoners ermee instemt, kunnen de werkzaamheden daadwerkelijk worden uitgevoerd. Ook de tegenstemmers moeten hieraan dan meewerken.
NIET TEVREDEN? Ondanks onze inspanningen en goede bedoelingen is het best mogelijk dat u niet tevreden bent met het verloop van de werkzaamheden. Of dat u het niet eens bent met de gemaakte afspraken. In dat geval zijn er allerlei mogelijkheden om uw ongenoegen kenbaar te maken. Uiteraard kunt u dit laten weten aan Wonen Zuid. Wij nemen elke klacht zeer serieus. In de meeste gevallen lukt het om meningsverschillen samen toch goed op te lossen. Komen we er samen niet uit of bent u ontevreden over de gekozen oplossing? Dan heeft u ook de mogelijkheid om de huurdersvereniging of de klachtencommissie in te schakelen. In het uiterste geval kunt u naar de rechter stappen en de rechter het renovatievoorstel voorleggen. Deze zal dan uw individuele belangen afwegen tegen de gemeenschappelijke belangen in het project. U dient dan naar de rechter te gaan binnen acht weken na het bericht dat 70 procent van de bewoners heeft ingestemd met de plannen.
Wat absoluut niet kan! Medewerkers van Wonen Zuid en van het aannemersbedrijf proberen hun werk zo goed mogelijk te doen. Toch kan het zijn dat u het niet met hen eens bent. Misschien bent u boos of teleurgesteld. Neem dan even de tijd om tot uzelf te komen. Geëmotioneerd een gesprek in gaan, leidt vaak tot heftige discussies. Komt u er niet uit, dan kunt u allerlei wegen bewandelen, zoals hierboven beschreven. Wat niet kan is agressie, intimidatie of fysiek geweld – in welke vorm dan ook – ten opzichte van onze medewerkers of die van de aannemer. Wonen Zuid is verantwoordelijk voor hun veiligheid. Is er toch sprake van agressief, intimiderend en gewelddadig gedrag, dan kan dit leiden tot het stopzetten van de werkzaamheden in de woning. In het uiterste geval wordt een procedure opgestart om de huurovereenkomst te ontbinden.
9
MEER INFORMATIE Heeft u na het lezen van deze brochure nog vragen, neem dan u contact op met de woonconsulenten van Wonen Zuid regio Parkstad Limburg. Ons regiokantoor in Heerlen is geopend van maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot 16.00 uur (telefonisch tot 17.00 uur). Heerlen bezoekadres: Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen Telefoon: (045) 573 74 75 Ons kantoor in Kerkrade is geopend van maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot 12.00 uur (telefonisch tot 17.00 uur). Kerkrade bezoekadres: Lindenhof 1, 6463 GL Kerkrade Telefoon: (045) 573 74 75
10
© maart 2011 Deze brochure is met zorg samengesteld. Toch kan het zijn dat er zaken ontbreken of dat er onjuistheden in staan vermeld. U kunt daarom geen rechten ontlenen aan de inhoud van deze brochure.
VRAGEN EN OPMERKINGEN
11
Wonen Zuid, regio Parkstad-Limburg Geerstraat 103 A, Heerlen • Lindenhof 1, Kerkrade postbus 2986, 6401 DL Heerlen Telefoon: (045) 573 74 75
[email protected] • www.wonen-zuid.nl
