Úvodní list Objednatel:
Mgr. Robert Hynek, insolvenční správce dlužníka Františka Kajgra Vodičkova 30 110 00 Praha 1 IČ 66 24 89 14
Zadání znaleckého posudku:
Znalecký posudek byl vypracován na základě Objednávky objednatele znaleckého posudku ze dne 29. dubna 2016.
Předmět ocenění:
Ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, pozemková parcela st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemková parcela p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m².
Účel ocenění:
Ocenění je zpracováno pro účely probíhajícího insolvenčního řízení, popř. pro prodej daných nemovitých věcí.
Zpracovatel:
Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové ID bkndkpx IČ 25 26 01 38, DIČ CZ25260138 zapsaná v obchodním rejstříku u KS v Hradci Králové, oddíl B., vložka 2223
Znalecký posudek zpracovali:
Počet vyhotovení:
Znalecký posudek se vydává ve čtyřech (4) vyhotoveních, z nichž tři (3) obdrží objednatel.
Datum zpracování:
1. června 2016
Dr. Ing. Vítězslav Hálek, MBA, Ph.D., Ing. Vladimír Krupka, Ing. Jiří Šnejdr.
Obsah Úvodní list ................................................................................................................................. 2 Obsah ......................................................................................................................................... 3 Výchozí předpoklady a omezující podmínky ............................................................................ 4 Osvědčení .................................................................................................................................. 5 Znalecká doložka ....................................................................................................................... 6
1. Předmět ocenění .......................................................................................................... 7 2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku .............................................. 8 3. Metody ocenění .......................................................................................................... 10 4. Ocenění nemovitých věcí – cena zjištěná .......................................................... 16 5. Ocenění nemovitých věcí – věcná hodnota ....................................................... 28 6. Ocenění nemovitých věcí – výnosová hodnota ................................................ 29 7. Ocenění nemovitých věcí – cenové porovnání ................................................ 32 8. Rekapitulace ocenění – stanovení obvyklé hodnoty ..................................... 36 9. Ocenění práv a právních závad ........................................................................... 38 10. Výsledek ocenění, závěr .......................................................................................... 39 11. Seznam příloh ............................................................................................................. 40
Výchozí předpoklady a omezující podmínky Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími 1) výchozími předpoklady a 2) omezujícími podmínkami: 1.
Znalecký ústav vycházel ze a) svých databází, b) obecně dostupných informací a z c) informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)
pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,
b)
pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.
2.
Znalecký ústav vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné, a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.
3.
Znalecký posudek je vypracován v souladu se 1) zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, 2) vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, a 3) zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
4.
Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, k níž je posudek zpracován.
5.
Znalecký posudek byl podán v souladu s mezinárodními podmínkami pro udělování certifikátu kvality ISO 9001, jehož je znalecký ústav Česká znalecká, a. s. držitelem pod č. j. DQS-9001/41/09/rev.2.
Osvědčení Znalecký ústav tímto osvědčuje, že 1.
V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.
2.
Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.
3.
Znalecký posudek je zpracován s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ve smyslu § 346 zákona č. 40/2009 Sb. trestní zákoník.
4.
Znalecký ústav si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku ve smyslu 1) § 110a zákona č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád) a 2) § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
Bylo nám ctí poskytnout své služby v souvislosti s oceněním daných nemovitých věcí.
Hradec Králové 1. června 2016
Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. statutární ředitel
Znalecká doložka Znalecký posudek podal znalecký ústav Česká znalecká, a. s., zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě Rozhodnutí ministra spravedlnosti č. 57/2012-OSD-SZN/6 do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů podle 1) ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a 2) ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniku jako celku oceňování cenných papírů a obchodování s nimi oceňování derivátů kapitálového trhu oceňování hmotného majetku, aktiv a pasiv oceňování nehmotného majetku a majetkových práv oceňování pohledávek a závazků oceňování podílů v obchodních společnostech oceňování nepeněžních vkladů oceňování nemovitostí oceňování přístrojů, strojů, strojních zařízení a technologických celků včetně posuzování jejich technického stavu posuzování úvěrové způsobilosti fyzických a právnických osob, posuzování bonity podnikatelských subjektů hodnocení úvěrových rizik, transferové ceny mezinárodní daňové plánování oceňování jmění obchodní společnosti při fúzi, rozdělení a změně právní formy oceňování vypořádacího podílu z čistého obchodního majetku
oceňování zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu přezkoumání úvěrových transakcí, vztahů mezi propojenými osobami, činnosti člena statutárního orgánu z hlediska ekonomických zájmů, vztahů mezi majoritními a minoritními akcionáři, ovládací smlouvy z ekonomického hlediska přezkoumání ceny obvyklé, přiměřenosti plnění a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o převodu podniku nebo jeho části, smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části, ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku přezkoumání projektu přeměny a dalších ekonomických aspektů vyplývajících ze smlouvy o fúzi přezkoumání ekonomických, daňových a účetních aspektů operací spojených s pohybem zboží a služeb uvnitř i vně České republiky, resp. Evropské unie posouzení přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení účetnictví a cash – flow
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 919/2016 deníku znaleckého ústavu. Hradec Králové 1. června 2016
Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. statutární ředitel
1.
Předmět ocenění
Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, pozemková parcela st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemková parcela p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m².
Specifikace předmětu ocenění
pozemková parcela st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství, pozemková parcela p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m².
Vlastník dle katastru nemovitostí, LV č. 2333, k. ú. Dobříš Vlastnické právo Kajgr František Javorová 1512 263 01 Dobříš narozen 6. 7. 1954
Práva a omezení váznoucí na předmětu ocenění (dle evidence KN)
Zástavní právo smluvní, viz výpis z katastru nemovitostí č. 2333, k. ú. Dobříš, příloha č. 1 znaleckého posudku; předmětné omezení vlastnického práva prodejem nemovitých věcí v daném insolvenčním řízení zanikají, tj. nemají na ocenění významný vliv.
Datum, ke kterému je provedeno ocenění ...................................... 18. května 2016
2.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Při vypracování znaleckého posudku jsme vycházeli z: 1 – podkladů uvedených na veřejně dostupných internetových zdrojích, 2 – odborné literatury zaměřené na tématiku ceny obvyklé a 3 – podkladů předaných objednatelem znaleckého posudku.
1 – Použité veřejné zdroje
http://www.justice.cz/ http://www.cuzk.cz/ http://www.sreality.cz/ http://www.mestodobris.cz/
2 – Odborná literatura zaměřená na problematiku ceny obvyklé
HÁLEK, V. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, vyd. 1, 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. HÁLEK, V. Pojem cena obvyklá po 1. lednu 2014. Trestněprávní revue. 2015, roč. 14, č. 4, str. 90-97, ISSN 1213-5313. BRADÁČ, A. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí. Brno: CERM, vyd. 1, 2016. 790 s. ISBN 978-80-7204-930-1. BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍ, P. Úřední oceňování majetku 2016. Brno: CERM, vyd.1., 2016. 328 s. ISBN 978-80-7204-927-1.
3 – Podklady předané ze strany objednatele znaleckého posudku Jako podklad pro ocenění nám byla ze strany objednatele znaleckého posudku poskytnuta specifikace oceňovaného nemovitého majetku. Dále jsme vycházeli z výpisu z katastru nemovitostí, snímku z katastrální mapy, informací z územního plánu města Dobříš, informací od vlastníka nemovitých věcí poskytnutých při provedené prohlídce, informací z realitních serverů či realitních kanceláří v daném místě a čase. Dále dne 18. května 2016 byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a pořízena fotodokumentace.
Tyto zdroje (1 – 3) jsme pokládali za věrohodné a úplné. Vybrané podklady pro ocenění jsou součástí CD přílohy tohoto znaleckého posudku. Odborná literatura (bod 2) je dostupná a bezplatně stažitelná z internetové adresy www.halek.org.
3.
Metody ocenění
Metody ocenění a jejich výběr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM), stanovuje v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou (COB) se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při 1) prodejích stejného (obdobného) majetku nebo služby v 2) obvyklém obchodním styku v tuzemsku, a to 3) ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy 1) mimořádných okolností trhu, 2) osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani 3) vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například 1) stav tísně prodávajícího nebo kupujícího nebo 2) důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry jsou viditelné majetkové vztahy rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibu představuje zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim. COB vyjadřuje hodnotu (peněžní ekvivalent) předmětu ocenění a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí podle ZOM cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle tohoto zákona jinak než COB nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Jako JINÉ způsoby oceňování stanovuje zákon následující metody: a. b.
c. d. e. f. g.
nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, výnosový způsob , který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze za daných podmínek z předmětu ocenění skutečně získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry), porovnávací způsob , který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, oceňování sjednanou cenou , kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
1) Axiom éta – schematická metodika stanovení ceny obvyklé COB produktu (zboží, služby nebo transakce) je možné chápat jako peněžní částku, zjištěnou na základě porovnání: 1. 2. 3. 4.
výchozích cen, srovnatelných produktů, na místním, nebo srovnatelném trhu, za obdobných transakčních podmínek.
Přičemž: 1.
výchozími cenami pro porovnání jsou: a. b. c.
2.
cenové porovnání je srovnatelném co do: a. b.
3.
veřejně známé ceny (ceny jsou zjistitelné pro kupujícího), legálního prodeje (nikoliv černý trh), platné k datu ocenění (datum uskutečnění transakce). provedeno
buď
na
místním
trhu,
nebo
na
trhu
charakteru (trh nemovitostí x trh movitých věcí, trh nových produktů x trh bazarový) a rozsahu (místní trh na úrovni obce, regionální trh, trh ČR, evropský trh).
srovnatelnost produktů je zajištěna z hlediska: a. b. c. d.
dostupnosti (srovnatelný produkt musí být dostupný na stejném trhu), užitečnosti – účelu – potřeby (srovnatelný produkt musí sloužit ke srovnatelnému účelu, k uspokojení srovnatelné potřeby), kvality – standardu – (srovnatelný produkt musí být dostupný ve srovnatelné kvalitě, mít obdobné technické vlastnosti), kvantity – srovnání musí být prováděno na stejném množství produktu.
4.
u porovnávaných transakcí platily obdobné transakční podmínky spočívající v: a. b. c. d.
záruce (jejím rozsahu a době trvání), obchodních podmínkách (době splatnosti, termínu dodání), účasti prostředníka (přímý nebo zprostředkovaný prodej), rozsahu dodávky (jednotlivé nákupy nebo opakované nákupy či hromadná dodávka).
Pokud má být v intencích uvedeného axiomu η zjištěna COB učiněné služby či jiné transakce, musí se tak dít na základě zjištění porovnatelných veřejně známých cen porovnatelného souboru služeb/transakcí platných k datu realizace služby/transakce.
2) Metody pro ocenění nemovitého majetku Pro potřeby stanovení obvyklé, tržní, hodnoty majetku lze obecně využít následující metody:
metoda nákladová (metoda zjištění věcné hodnoty), metoda výnosová, metoda porovnávací.
Nákladová metoda Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) pro ocenění majetku je založena na principu srovnání s náklady na pořízení určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se 1) stanoví tzv. výchozí hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění.
Při stanovení výchozí hodnoty lze vycházet z:
ceny srovnatelného majetku, cenových indexů, pracnosti.
Následuje 2) zohlednění míry opotřebení oceňovaného majetku, které se promítne do výsledné věcné hodnoty majetku. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem: n
V Pi O i i 1
kde
Pi .......... pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění) Oi.......... snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení n ........... počet oceňovaných předmětů
Výnosová metoda Výnosové metody pro ocenění majetku vycházejí z předpokladu, že hodnota majetku je určena očekávaným užitkem pro jeho majitele. Výnosové metody jsou založeny na 1) časové hodnotě peněz a 2) relativního rizika spojeného s využíváním oceňovaného majetku. Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků plynoucích z vlastnictví oceňovaného majetku (TČV). Dále je potřeba určit kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit ze vztahu R = R 1 + (–R 2 ) + R 3
kde
R1 ......... bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů) R2 ......... míra inflace R3 ......... specifické riziko
Hodnotu majetku indikujeme podle následujícího vztahu: V
TČV R
Porovnávací metoda Základem porovnávací metody je logicky porovnání s obdobným majetkem, který byl na trhu v nedávné/blízké době převáděn. Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat vztahem: V
kde
1 n Pi k i n i 1
Pi .......... realizovaná cena podobného majetku ki .......... koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku n ........... počet porovnávaných případů
Z důvodu používání rozdílné terminologie v právních předpisech a častým používáním termínů CENA a HODNOTA uvádíme níže základní definice nejčastěji používaných výrazů:
Tržní hodnota (v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA) "Finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o předmětném majetku."
Cena pořizovací "Cena, za kterou byla věc pořízena za použití v době pořízení platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení." V účetnictví je cena pořizovací uváděna jako "Brutto".
Výnosová hodnota "Jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z majetku, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry."
Časová hodnota ( věcná nebo substanční hodnota) "Je reprodukční cenou věci, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému stavu věci stejného stáří a přiměřené intenzity využívání, případně snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci."
Nominální hodnota Hodnota uváděná v účetnictví jako "Brutto". Zůstatková hodnota Hodnota uvedená v účetnictví jako zůstatková cena nebo hodnota "Netto". Účetní hodnota Hodnota ekvivalentní zůstatkové hodnotě nebo hodnotě "Netto".
4.
Ocenění nemovitých věcí – cena zjištěná
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., a to kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění.
Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Prodejna Kajgr, Dobříš Dobříš, Husova 1130, PSČ 263 01 Středočeský Příbram Dobříš Dobříš 8.878
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m²
Koeficienty obce Název koeficientu
č.
Pi
O1. Velikost obce – Nad 5000 obyvatel
I
0,85
O2. Hospodářsko-správní význam obce – Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha – východ, Praha–západ
III
0,85
O3. Poloha obce – Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel
V
1,00
O4. Technická infrastruktura v obci – V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
I
1,00
O5. Dopravní obslužnost obce – Železniční a autobusová zastávka
II
0,95
O6. Občanská vybavenost v obci – Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 947,00 Kč/m²
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
č.
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi – Nabídka odpovídá poptávce
II
0,00
2. Vlastnické vztahy – Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku
V
0,00
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost – Bez vlivu nebo stabilizovaná území
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost – Bez vlivu
II
0,00
5. Ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů
II
0,00
6. Povodňové riziko – Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel.
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby – Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
I
1,00
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí – Rezidenční zástavba
I
0,04
3. Poloha pozemku v obci – Navazující na střed (centrum) obce
II
0,02
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec – Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
I
0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku – V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
I
0,00
6. Dopravní dostupnost k pozemku – Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku
VII
0,01
Název znaku
č.
Pi
7. Osobní hromadná doprava – Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
III
0,00
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti – Výhodná – stavba s komerční využitelností
IV
0,08
9. Obyvatelstvo – Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost – Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,150 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,150
1.
Ocenění staveb
1.1
Hlavní stavby
1.1.1 Prodejna potravin čp. 1130 Ocenění staveb nákladovým způsobem Prodejna potravin čp. 1130
Obecný popis a situování Jedná se o samostatně stojící objekt občanské vybavenosti čp. 1130, který se nachází v souvisle zastavěném území města Dobříš, při nároží ulic Husova a Tylova, viz orientační mapa, příloha znaleckého posudku. Daná stavba je zčásti podsklepena, o jednom nadzemním podlaží. Objekt je napojen na dostupné inženýrské sítě v dané lokalitě, tj. vodovod, elektro, kanalizace. Možnost napojení na plynovod. Parkování osobních aut je zajištěno na nezastavěné části pozemku st. p. č. 1838, popř. v uliční zástavbě. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace ulic Husova a Tylova.
Stavebně technické provedení Hlavní nosná konstrukce objektu je kombinovaná z ocelového skeletu a zdiva, nezateplená, na betonových základech s nezjištěnou izolací proti zemní vlhkosti. Střecha sedlová, krytina z vlnitých eternitových desek. Stropní konstrukce s rovným podhledem či s viditelnými nosnými trámy, které jsou v prostorech prodejny obloženy dřevem. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Fasáda objektu břizolitová. Vnitřní omítky vápenné hladké, na sociálním zařízení a v provozních prostorech provedena omyvatelný nátěr, zčásti keramické obložení stěn (prodej masa, omývárna). Okna dřevěná zdvojená, z převážné části osazeny na oknech ochranné mříže. Dveře dřevěné plné i prosklené, vchodové ocelové, samootevírací. Schodiště do 1. PP betonové, na rampu kovové. Podlahové krytiny převážně z keramické dlažby, zčásti z betonové mazaniny (prostory kotelny v 1. PP). Vytápění objektu ústřední teplovodní, kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. V objektu jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Voda je přivedena z veřejného vodovodu. Napojeno na veřejné přípojky elektro. V objektu se nachází vybavení prodejny (pokladní kasy s pojezdným pásem, chladící pulty pro prodej masných a mléčných výrobků, mrazící box, atd.). V objektu je dále instalována ventilace vzduchu. Bleskosvod je osazen.
Dispoziční řešení domu 1. PP 1. NP
kotelna, uhelna; hlavní vstup do prodejny, obchodní prostory potravin se zázemím, obchodní prostory prodeje masných výrobků se zázemím, kancelář, skladové prostory, nakládací rampa.
Stavebně technický stav Stáří objektu stanovujeme, s ohledem na použitý typ nosné konstrukce oceňované stavby, na cca 40 let. Na objektu je prováděna průběžná údržba a nutné opravy. Stavebně technický stav objektu k datu ocenění lze hodnotit jako průměrný až dobrý.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch
Název
Plocha
1. PP
3,80*6,00
=
22,80
1. NP
19,00*12,70+4,30*11,00
=
288,60
[m²]
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název podlaží
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
Součin
1. PP
22,80 m²
2,70 m
61,56 m3
1. NP
288,60 m²
3,20 m
923,52 m3
Součet
311,40 m²
985,08 m3
Průměrná výška podlaží
PVP = 985,08 / 311,40
=
3,16 m
Průměrná zastavěná plocha podlaží
PZP = 311,40 / 2
=
155,70 m²
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr
[m 3 ]
Název
Obestavěný prostor
Spodní stavba
(3,80*6,00)*(2,70+0,30)
=
68,40 m3
Vrchní stavba, včetně zastřešení
(19,00*12,70+4,30*11,00)*(3,20+1,30)+(19,00*16,00* 2,50)*(1/2)
=
1 678,70 m3
Název
Typ
Spodní stavba
PP
Obestavěný prostor 1 364,69 68,40 m3 m3
Název
Typ
Vrchní stavba, včetně zastřešení
NP
Obestavěný prostor 249,48 1 678,70 m3 m3 1 747,10 m3
Obestavěný prostor c e l k e m (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Upravený obj. podíl
Koeficient
Část [%]
Obj. podíl [%]
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu
Výpočet koeficientu K 4
1. Základy
S
6,10
100
1,00
6,10
2. Zdivo
S
15,30
100
1,00
15,30
3. Stropy
S
8,10
100
1,00
8,10
4. Střecha
S
6,20
100
1,00
6,20
5. Krytina
S
2,90
100
1,00
2,90
6. Klempířské konstrukce
S
0,60
100
1,00
0,60
7. Vnitřní omítky
S
7,30
100
1,00
7,30
8. Fasádní omítky
S
3,30
100
1,00
3,30
9. Vnitřní obklady
S
3,20
100
1,00
3,20
10. Schody
S
2,70
100
1,00
2,70
11. Dveře
S
3,70
100
1,00
3,70
12. Vrata
X
0,00
100
1,00
0,00
13. Okna
S
5,80
100
1,00
5,80
14. Povrchy podlah
S
3,30
100
1,00
3,30
15. Vytápění
S
4,80
100
1,00
4,80
16. Elektroinstalace
S
5,90
100
1,00
5,90
17. Bleskosvod
S
0,30
100
1,00
0,30
18. Rozvod vody
S
3,20
100
1,00
3,20
19. Kanalizace
S
3,10
100
1,00
3,10
Upravený obj. podíl
Koeficient
Část [%]
Obj. podíl [%]
Hodnocení standardu
Konstrukce, vybavení
20. Instalace plynu
C
0,40
100
0,00
0,00
21. Zdroj teplé vody
S
2,00
100
1,00
2,00
22. Vybavení kuchyně
S
1,90
100
1,00
1,90
23. Vnitřní hygienické vybavení
S
4,20
100
1,00
4,20
24. Výtahy
C
1,30
100
0,00
0,00
25. Ostatní
S
4,40
100
1,00
4,40
26. Instalační pref. jádra
X
0,00
100
1,00
0,00
Součet upravených objemových podílů Hodnota koeficientu vybavení K 4
98,30 0,9830
Ocenění 2 669,00 [Kč/m3]
Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená Plná cena:
1 747,10 m3 * 4 878,22 Kč/m3
* 0,9390 * 0,9624 * 0,9646 * 0,9830 * 1,0000 * 2,1330 4 878,22 [Kč/m3] 8 522 738,16 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): Předpokládaná další životnost (PDŽ): Předpokládaná celková životnost (PCŽ): Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,0 %
40 roků 40 roků 80 roků
Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)
* 0,500
Prodejna potravin čp. 1130 – zjištěná cena
4 261 369,08 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb Prodejna potravin čp. 1130
4 261 369,08 Kč
Nákladové ceny – celkem
4 261 369,08 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Prodejna potravin čp. 1130
Obecný popis K datu ocenění jsou veškeré prostory objektu prodejny čp. 1130 užívány vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí, resp. vzhledem k jejich pronajímatelnému stavu pak stanovujeme výši obvyklého nájemného za pronajímatelné prostory o celkové užitné ploše 230 m² na základě provedené analýzy pronájmů obdobných nemovitých věcí v dané či sousední lokalitě, a to ve výši 600 Kč/m². V takto stanovené jednotkové ceně nájemného jsou zohledněny zejména stavebně technický stav (nezateplená konstrukce, původní konstrukční prvky krátkodobé životnosti), vybavenost (vytápění kotlem na tuhá paliva, atd.) či lokalita objektu.
Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: Míra kapitalizace (dle příl. č. 22):
Budovy pro obchod 0,0 % 7,00 %
Výnosy z pronajímaných prostor
Název Obchodní prostory Výnosy c e l k e m
Plocha [m²]
Nájemné [Kč/m²/rok]
Nájemné [Kč/měsíc]
Roční výnos [Kč]
230,00
600,00
11 500,00
138 000,00 138 000,00
Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:
138 000,00 Kč
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: – cena stavebního pozemku: – výměra stavebního pozemku: – skutečně zastavěná plocha: – cena skutečně zastavěné plochy:
908 267,70 Kč 834,00 m² 288,00 m² 313 646,40 Kč
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
- 15 682,32 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 138 000,00 * 40 %
- 55 200,00 Kč
Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5:
67 117,68 Kč
Minimální upravené nájemné dle § 32 odst. 5: 138 000,00 * 50% Míra kapitalizace 7,00 %
69 000,00 Kč / 7,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
985 714,30 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn – stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN Ocenění výnosovým způsobem CV Rozdíl R Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R
Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
4 261 369,08 Kč 985 714,30 Kč 3 275 654,78 Kč 1 640 845,26 Kč
1 640 845,26 Kč
B.
Ocenění pozemků
B.1
Pozemky
Obecný popis a situování Jedná se o pozemek st. p. č. 1838 o výměře 607 m², v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, prodejna potravin, včetně příslušenství, a dále pozemek p. č. 348/8 o výměře 227 m², v druhu pozemku zahrada, ZPF, který sousedí s pozemkem st. p. č. 1838, resp. lze říci, že s daným pozemkem tvoří jednotný funkční celek. Předmětné pozemky se nacházejí v souvisle zastavěném území města a k. ú. Dobříš, při nároží ulic Husova a Tylova, viz orientační mapa, příloha znaleckého posudku. Pozemky se nachází v rovinatém až mírně svažitém terénu a jsou napojeny na dostupné přípojky inženýrských sítí, tj. vodovodu, kanalizace a elektrické sítě. Možnost napojení na plynovod. Přístup na pozemky je veřejné komunikace ulic Husova (pozemek p. č. 2513/2) a Tylova (pozemek p. č. 348/174). Dle Územního plánu města Dobříš se dané pozemky nacházejí ve stabilizovaném území bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Vzhledem k tomu, že pro danou lokalitu neexistuje cenová mapa stavebních pozemků, tak předmětné pozemky budou oceněny dle příslušného cenového předpisu, a to dle § 4 odst. 1, tj. stavební pozemky a pozemky v jednotném funkčním celku.
Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,150
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
č.
Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku – Tvar bez vlivu na využití
II
0,00
2. Svažitost pozemku a expozice – Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace
IV
0,00
3. Ztížené základové podmínky – Neztížené základové podmínky
III
0,00
I
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma – Mimo chráněné území a ochranné pásmo
Název znaku
č.
Pi
5. Omezení užívání pozemku – Bez omezení užívání
I
0,00
6. Ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,150 = 1,150
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použit ých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m²]
Zatřídění
Index
Upr. cena [Kč/m²]
Koef.
§ 4 odst. 1 – stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1
947,00
Typ
Název
Parcelní číslo
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
zahrada
Součet
1,150
1 089,05
Výměra [m²]
Jednotková cena [Kč/m²]
Cena [Kč)
st. 1838
607,00
1 089,05
661 053,35
348/8
227,00
1 089,05
247 214,35 908 267,70
Stavební pozemky – celkem
908 267,70 Kč
Pozemky – zjištěná cena
908 267,70 Kč
C.
Rekapitulace
Rekapitulace výsledných cen A. Ocenění staveb A.1
Hlavní stavby
A.1.1 Prodejna potravin čp. 1130
1 640 845,30 Kč
Ocenění staveb celkem
1 640 845,30 Kč
B.
Ocenění pozemků
B.1
Pozemky
Ocenění pozemků celkem
908 267,70 Kč 908 267,70 Kč
Celkem
2 549 113,00 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 549 113,00 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50
2 549 110,00 Kč
Dílčí závěr Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, činí k datu ocenění částku ve výši:
Kč 2.549.110,00 (slovy Dvamilionypětsetčtyřicetdevěttisícjednostodeset korun českých).
5.
Ocenění nemovitých věcí – věcná hodnota
Věcnou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí stanovíme na základě předchozích výpočtů dle cenového předpisu bez započtení koeficientu prodejnosti Pp, a to vyjma pozemků, kde obvyklá cena pozemků bude odhadnuta dle provedené analýzy realitního trhu v daném místě a čase. Po provedeném průzkumu realitního trhu a informací o prodejích pozemků v dané lokalitě v minulých letech, s ohledem na situování pozemků v souvisle zastavěné části města Dobříš, jejich svažitostí a využitím, jsme toho názoru, že obvyklá, tržní, hodnota námi oceňovaných pozemků, včetně trvalých porostů, by v tomto případě mohla odpovídat jednotkové ceně ve výši 2.000 Kč/m².
Rekapitulace věcné hodnoty nemovitostí
Položka
Věcná hodnota [Kč]
Objekt občanské vybavenosti čp. 1130
4 261 369,08
Pozemek st. p. č. 1838 (607 m² x 2 000 Kč/m²)
1 214 000,00
Pozemek p. č. 348/8 (227 m² x 2 000 Kč/m²)
454 000,00
Celkem
5 929 369,08
C e l k e m po zaokrouhlení
5 929 400,00
Dílčí výsledek Věcná hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², je k datu ocenění po zaokrouhlení stanovena částkou ve výši:
Kč 5.929.400,00 (slovy Pětmilionůdevětsetdvacetdevěttisícečtyřista korun českých).
6.
Ocenění nemovitých věcí – výnosová hodnota
Ke stanovení hodnoty výnosovou metodou je třeba v první řadě stanovit příjmy z pronájmu oceňovaných nemovitých věcí, resp. pronajímatelných prostor v oceňovaném objektu občanské vybavenosti čp. 1130. K datu ocenění jsou veškeré prostory objektu prodejny čp. 1130 užívány vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí, resp. vzhledem k jejich pronajímatelnému stavu pak stanovujeme výši obvyklého nájemného za pronajímatelné prostory o celkové užitné ploše 230 m² na základě provedené analýzy pronájmů obdobných nemovitých věcí v dané či sousední lokalitě, a to ve výši 600 Kč/m². V takto stanovené jednotkové ceně nájemného jsou zohledněny zejména stavebně technický stav (nezateplená konstrukce, původní konstrukční prvky krátkodobé životnosti), vybavenost (vytápění kotlem na tuhá paliva, atd.) či lokalita objektu. Náklady kalkulované ve výpočtu výnosové hodnoty vycházejí zejména z hodnot nákladů vynakládaných v souvislosti s údržbou a vlastnictvím takových nemovitostí. Stanovují se na základě skutečných výdajů, případně odborným odhadem ve výši obvyklých hodnot. Výši nákladů předmětných prostor v oceňovaném objektu, včetně součástí a příslušenství (daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, amortizace, správa nemovitosti, apod.) stanovujeme ve výši 40 % ze zjištěného nájemného z námi oceňovaných nemovitých věcí. Dále je ke zjištěné výnosové hodnotě objektu čp. 1130, jenž je součástí pozemku st. p. č. 1838, přičtena obvyklá hodnota oceňovaného pozemku p. č. 348/8, u kterého neuvažujeme k pronájmu, resp. jedná se o samostatný, nezastavěný, pozemek k případnému prodeji. Obvyklou hodnotu daného pozemku p. č. 348/8 stanovujeme na základě zjištěné hodnoty v ocenění věcnou hodnotou, tj. ve výši Kč 454.000,--.
Příjem z nájemného
Název a druh prostoru Obchodní zázemí
prostory
Výnosy c e l k e m
prodejny,
včetně
Počet, výměra [měsíc/ m²]
Nájemné [Kč/měsíc]
Výnos [Kč]
230,00
600,00
138 000,00 138 000,00
Vzhledem k situování předmětných nemovitých věcí v dané lokalitě, jejich stavebně technickému stavu a výměře jednotlivých prostor budou příjmy z nájemného upraveny rizikovým koeficientem, vyjadřujícím riziko dočasného nepronajmutí některých prostor. Rizikový koeficient volíme ve výši 10 % z celkových příjmů.
Upravené celkové příjmy 138 000,00 Kč × 90 % = .............................................. 124 200,00 Kč C e l k e m příjmy ............................................................................................. 124 200,00 Kč
Zjištění výdajů z nemovitostí Výši nákladů vynakládaných v souvislosti s údržbou a vlastnictvím dané nemovitosti stanovujeme odborným odhadem ve výši 40 % z výše stanového nájemného oceňovaného objekt občanské vybavenosti (prodejny) čp. 1130. Výdaje z nemovitosti (124 200,00 * 40 %)
49 680,00 Kč
C e l k e m po zaokrouhlení ...............................................................................49 680,00 Kč
Roční nájemné pro výpočet výnosové hodnoty Příjmy ročně celkem ......................................................................................... 124 200,00 Kč Výdaje ročně celkem ........................................................................................... 49 680,00 Kč Čisté roční nájemné ............................................................................................ 74 520,00 Kč Kapitalizační míra byla stanovena s ohledem na současnou bezrizikovou úrokovou míru státních dluhopisů, odhadovanou výši průměrné hodnoty inflace, všeobecná i specifická rizika spojená s nemovitostí a kapitalizační míru stanovenou pro tento druh staveb (prodejna potravin) vyhláškou č. 441/2013 Sb. (nemovité věci pro obchod 7,0 %) Celková určená kapitalizační míra ....................................................................... 7,00 %
Výnosová hodnota nemovitostí je pak: VH
kde
VH ....... výnosová hodnota v Kč ČV ....... čistý výnos v Kč KM ...... kapitalizační míra v %
ČV 100 KM
VH = (74 520,00 × 100 %) : 7,00 % = ............................................................... 1 064 571,00 Kč Pozemek p. č. 348/8 .............................................................................................. 454 000,00 Kč VH celkem, po zaokrouhlení ......................................................................... 1 518 600,00 Kč
Dílčí výsledek Výnosová hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², je stanovena k datu ocenění částkou ve výši:
Kč 1.518.600,00 (slovy Jedenmilionpětsetosmnácttisícšestset korun českých).
7.
Ocenění nemovitých věcí – cenové porovnání
Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitostí pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v 1) dané lokalitě v 2) nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou především:
datum uskutečnění prodeje, příp. pouze nabízený dosud nerealizovaný prodej, lokalizace a situování nemovitostí, existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost, infrastruktura, velikost, rozsah a rozmanitost majetku, velikost přináležejících a využitelných pozemků, technické stáří objektů, stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů, morální opotřebení, zastaralost technologie výstavby, možnost další výstavby v dané lokalitě, okruh potencionálních investorů, majetkové vztahy, věcná břemena.
Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané, porovnávací). Při analýze prodaných nemovitostí či nemovitostí nabízených k prodeji jsme v okruhu 25 km od námi oceňovaných nemovitých věcí nalezli vhodné nemovitosti (objekty pro obchod a obdobné), které by svými specifiky vyhovovaly kritériím pro výběr vzorku nemovitých věcí pro provedení komparace. Na základě informací z těchto zdrojů informací (realitní inzerce) pak provedeme porovnávací analýzu, kdy výsledkem bude indikovaná cena námi oceňovaného nemovitého majetku. Použité vzorky nemovitostí z realitních inzercí, které byly použity k cenovému porovnání, se nacházejí v příloze č. 4, znaleckého posudku.
Cenové porovnání Objekt občanské vybavenosti čp. 1130, Dobříš
Komerční nemovitost Maršovice, vzorek I
Komerční nemovitost Nečín, vzorek II
Nabídková, realizovaná cena (Kč)
×
2 490 000,00
4 800 000,00
Konstrukční charakteristika stavby, staveb
montované, zděné
zděné
zděná
zčásti
zčásti
zčásti
Počet běžných NP
1
1
1
Podkroví
×
×
×
veřejné elektro, vodovod, kanalizace
veřejné elektro, vodovod, kanalizace do jímky
veřejné elektro, vodovod, kanalizace
Příslušenství
×
×
×
Garáž
×
×
×
pozemky celkem 834 m²
pozemek 539 m²
pozemek 437 m²
opotřebení cca 50 %
cca 50%
cca 40%
×
nabídka
nabídka
0,9
0,9
2 241 000,00
4 320 000,00
méně atraktivní lokalita, obec Mašovice, okres Benešov
méně atraktivní lokalita, obec Nečín, okres Příbram
1,3
1,1
2 913 300,00
4 752 000,00
obdobné
obdobné
1
1
2 913 300,00
4 752 000,00
Popis objektu
Počet PP
Energetické přípojky
Přináležející pozemky Stáří objektu, opotřebení, stav Nabídka / poptávka / realizace ceny Korekce Upravená cena Lokalita, poloha situování objektu
zastavěná část města Dobříš, dobrá dostupnost centra města, klidná lokalita, dobrá návaznost na dálnice D4
Korekce Upravená cena Přístupové možnosti k objektu Korekce Upravená cena
dobré, z místní zpevněné komunikace
Popis objektu
Objekt občanské vybavenosti čp. 1130, Dobříš
Komerční nemovitost Maršovice, vzorek I
Komerční nemovitost Nečín, vzorek II
Infrastruktura, technická vybavenost lokality
veřejné rozvody elektro, kanalizace, vodovodu a plynu
veřejné rozvody elektro a vodovodu
veřejné rozvody elektro, kanalizace, vodovodu a plynu
1,1
1
3 204 630,00
4 752 000,00
ZP 326 m², UP 280 m²
ZP 312 m², UP 260 m²
0,95
0,95
3 044 398,50
4 514 400,00
obdobný
lepší
1,05
0,9
3 196 618,43
4 062 960,00
obdobný
lepší
1
0,9
3 196 618,43
3 656 664,00
pozemek 539 m², méně atraktivní lokalita
pozemek 437 m², méně atraktivní lokalita
1,5
1,35
4 794 927,64
4 936 496,40
průměrný
průměrný
1
1
4 794 927,64
4 936 496,40
předpoklad volné nemovitosti
předpoklad volné nemovitosti
1
1
4 794 927,64
4 936 496,40
Korekce Upravená ceny Velikost objektů
zastavěná plocha 289 m², užitná plocha 230 m²
Korekce Upravená cena Vybavenost objektů, rozsah příslušenství
standardní
Korekce Upravená cena Stavebně technický stav a provedení stavby
průměrný až dobrý
Korekce Upravená cena Přináležející pozemky a jejich využití
pozemky celkem 834 m²
Korekce Upravená cena Okruh možných investorů
omezený
Korekce Upravená cena Majetkové vztahy, věcná břemena a omezení vlastnického práva Korekce Upravená cena
nejsou
Popis objektu
Objekt občanské vybavenosti čp. 1130, Dobříš
Komerční nemovitost Maršovice, vzorek I
Komerční nemovitost Nečín, vzorek II
Zvláštní zhoršující nebo zlepšující podmínky
kupující hradí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z ceny nemovitých věcí
nejsou
nejsou
0,95
0,95
Upravená cena
4 555 181,26
4 689 671,58
Indikovaná cena objektu, po zaokrouhlení
4 555 000,00
4 690 000,00
Korekce
Zá v ě r sro v ná v a cí me t o dy Odhad obvyklé hodnoty na základě cenového porovnání, po zaokrouhlení
[K č]
4 600 000,00
Dílčí závěr Porovnávací metodou zjištěná hodnota předmětných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², je po zaokrouhlení stanovena k datu ocenění částkou ve výši:
Kč 4.600.000,00 (slovy Čtyřimilionyšestsettisíc korun českých).
8.
Rekapitulace ocenění – stanovení obvyklé hodnoty
Ke stanovení obvyklé, tržní, hodnoty předmětných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², jsme použili obvykle používané metody ke stanovení hodnoty majetku – nemovitých věcí. Hodnoty těmito metodami zjištěné jsou pro rekapitulaci uvedeny v následující specifikaci:
Metody stanovení hodnoty
Zjištěné hodnoty (Kč)
Zjištěná cena (cena zjištěná dle cenového předpisu)
2 549 110,00
Věcná hodnota (nákladová cena)
5 929 400,00
Výnosová hodnota
1 518 000,00
Hodnota stanovená cenovým porovnáním
4 600 000,00
Závěr Cena zjištěná dle cenového předpisu zde reprezentuje cenu nemovitých věcí z hlediska jejich teoretické prodejnosti vycházející ze statistického zjištění z prodejů takového druhu nemovitých věcí v dané lokalitě zhruba v daném čase. Vzhledem k širší územní platnosti tohoto ocenění a statistických údajů je nutno na tuto hodnotu z hlediska tržního ocenění pohlížet jako na orientační a obecnější a to zejména z důvodu, že není schopna zcela přesně reagovat na konkrétní charakteristiky a stav oceňovaných nemovitých věcí. Cena stanovená věcnou hodnotou vyjadřuje teoretické náklady reálně vynaložitelné na vybudování daných staveb s odpočtem jejich opotřebení stářím a užíváním a náklady na pořízení pozemků v daném místě a čase. Cena stanovená výnosovým způsobem pak zobrazuje hodnotu majetku z hlediska jeho možného ekonomického využití v daném místě a čase. Cena stanovená cenovým porovnáním pak zhruba reprezentuje reálnou cenovou hladinu obdobného druhu nemovitých věcí v daném místě a čase s přesnějším zohledněním podstatných kritérií rozhodujících pro rozhodnutí o pořízení daných nemovitých věcí.
Na základě výše uvedeného komentáře, zhodnocení, i subjektivního posouzení daného majetku se domníváme, že jeho obvyklá, tržní, hodnota, která by mohla být dosažena při jeho realizaci (prodeji) na volném realitním trhu, by se mohla k datu jejich ocenění pohybovat okolo hodnoty zjištěné cenovým porovnáním. Na základě výše uvedeného komentáře a zhodnocení pak budeme obvyklou, tržní, hodnotu daných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2333, k. ú. Dobříš, viz specifikace ocenění, odhadovat ve výši Kč 4.600.000,--.
9.
Ocenění práv a právních závad
9.1 Omezení vlastnického práva dle evidence katastru nemovitostí Na oceňovaných nemovitých věcech, zapsaných na LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², váznou dle evidence katastru nemovitostí následující omezení vlastnického práva: Jedná se o:
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek, oprávnění pro spol. MAFRIPA, s.r.o., IČ 25 15 30 21, viz LV č. 2333, k. ú. Dobříš, příloha č. 1 znaleckého posudku; vztahuje se na veškeré nemovité věci zapsané na LV č. 2332, k. ú. Dobříš.
Předmětná evidovaná omezení vlastnického práva prodejem v daném insolvenčním řízení zanikají.
9.2 Omezení vlastnického práva mimo evidenci katastru nemovitostí Omezení vlastnického či jiného dispozičního práva mimo evidenci katastru nemovitost nebyla zjištěna.
9.3 Závěr Na základě výše uvedeného jsou práva a právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, tak jak jsou znalci známy, oceněny částkou ve výši:
Kč 0,00 (slovy Nula korun českých).
10. Výsledek ocenění, závěr Obvyklá, tržní, hodnota oceňovaných nemovitých věcí zapsaných LV č. 2333 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec a k. ú. Dobříš, a to pozemkové parcely st. p. č. 1838, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 607 m², jejíž součástí je objekt občanské vybavenosti čp. 1130, včetně příslušenství a pozemkové parcely p. č. 348/8, zahrada, ZPF, o výměře 227 m², je ke dni ocenění odhadována částkou ve výši:
Kč 4.600.000,00 (slovy Čtyřimilionyšestsettisíc korun českých).
Hradec Králové 1. června 2016
Dr. Ing. Vítězslav H á l e k, MBA, Ph.D. statutární ředitel
11. Seznam příloh
1.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2333, k. ú. Dobříš
2.
Snímek z katastrální mapy
3.
Orientační mapa, Územní plán
4.
Podklady pro cenové porovnání
5.
Fotodokumentace
6.
CD příloha
