Urbanisatie-effecten en vastgoedwaardeontwikkeling: Human Capital = Capital Growth Richard Buytendijk, MSc, MSRE Research ASR Vastgoed Vermogensbeheer Research,
Even voorstellen..
- achtergrond sociale geografie (UU), vastgoedkunde (ASRE/UvA) - sinds 2007 werkzaam als analist bij (Fortis) ASR Vastgoed Vermogensbeheer - per 1 mei a.s. Syntrus Achmea Vastgoed Vastgoed belangrijke beleggingscategorie: • 2e asset-class, kleiner dan vastrentend , groter dan aandelen • Ca. € 3,5 mrd. v.d. €40 mrd AUM • Verdeeld over Winkels (1/3e), Woningen (1/4e), Landbouwgrond (1/4e) • Ca. €1 mrd. belegd g in <4.000 woningen g Maar op de totale verhuurmarkt een kleine speler: gg 132.500 • Totale institutionele beleggers: • Particuliere verhuurders: 384.000 en corporaties 2.354.000
Inleiding
Regionale verschillen in de waardeontwikkeling van beleggingswoningen
Investment Property Databank (IPD) opereert wereldwijd en is voor geïnstitutionaliseerde vastgoedbeleggers de benchmark met een kapitaalswaarde van €39 mrd.
3
Theoretisch kader
Verklaringen voor regionale verschillen in economische groei, werkgelegenheid, inkomens: - Klassieke agglomeratievoordelen (gedeelde vaste kosten) - Lokalisatievoordelen (o.a. marktomvang, uitbesteding, specialisatie) - Urbanisatie Urbanisatie-effecten effecten (variëteit aan functies, voorzieningen, sectoren) Gemiddelde absolute werkzame beroepsbevoling en gemiddeld aandeel hoger opgeleiden 1996-2006 (excl. G4-steden) 50%
Nijmegen Groningen
gemiddeld aandeel h hoger opgeleiden
45%
Amersfoort
40%
Arnhem
Haarlem
Maastricht 35%
Hilversum Hengelo g
30%
' s-Hertogenbosch
Nieuwegein
25%
Doetinchem
Sneek Venray
Almelo
Tilburg
Zoetermeer
Assen
Lochem
20%
Zwolle
Eindhoven
Breda
Dordrecht Enschede Sittard-Geleen Venlo
Deurne
15%
Emmen
10% 10
20
30 40 50 60 Absolute werkzame beroepsbevolking (x 1.000)
70
80
90
4
Onderzoeksopzet
Absolute mutatie aantal hoger opgeleiden en waardemutatie gedurende 1996-2006 (excl. G4-steden)
120%
Waardemu utatie Woninge en RoZ/IPD 1996-2006
Nijmegen
110%
Amersfoort
Apeldoorn
Haarlem Eindhoven Gouda Breda Arnhem 100% 's Hertogenbosch Doetinchem Haren Roermond R d Almelo Al l Amstelveen Zwolle Tilburg Alphen a/d Rijn 90% Enschede Middelburg Almere ZevenaarZoetermeer Oss
80% Duiven
70%
Groningen
Bergen op Zoom Rijswijk Emmen Oosterhout Sittard-Geleen Heerlen
Deventer Hengelo
60%
IJsselstein
50%
-3
3
8
13
18
Absolute mutatie in aantal hoger opgeleiden (x 1.000)
Onderzoeksvraag: O d k In hoeverre zijn urbanisatie-effecten van invloed op de waardeontwikkeling van directe woningbeleggingen?
5
Onderzoeksopzet en resultaten
Methodiek: - Steekproef: - jaardata Capital Growth woningbeleggingen ‘96-’09 voor 62 gemeenten, n=868 (bron: ROZ/IPD Netherlands Key Centres Report, in 2009 €18,4 mrd aan woningen verdeeld over 2.416 objecten). objecten) - jaardata aandeel hoger opgeleiden als % van de werkzame beroepsbevolking, beschikbaar voor ‘96-’06, n=682 (bron: CBS). - Variantie-analyse: verwerpt voor beide variabelen de nulhypothese van gelijke populatievarianties - Toetsing op enkelvoudige regressie periode ’96-’06 - afhankelijke (y): % waardemutatie per jaar - onafhankelijk (x): absolute mutatie aantal hoger opgeleiden Significant verband op enkelvoudige regressie R²=10% CG=70% + 0,3% * absolute mutatie aantal hoger opgeleiden (x1.000) 6
Onderzoeksresultaten (incl. G4-steden)
‘Outlier positions’ grote steden op laag aandeel H.O. Groep middelgrote steden met toenemend aandeel H.O.
7
Onderzoeksresultaten (incl. G4-steden)
Achterblijvende waardeontwikkeling in grote steden Absolute mutatie aantal hoger opgeleiden en waardemutatie gedurende 1996-2006
Waardemu utatie Woninge en RoZ/IPD 1996-2006
125% 115%
Utrecht
105%
Amsterdam
95%
R Rotterdam d
85%
Den Haag
75% 65% 55% -5
5
15
25
35
45
55
65
Absolute mutatie in aantal hoger opgeleiden (x 1.000)
Wel de grootstedelijke lasten, niet de lusten?
8
Kansen voor het vastgoedbeleggingsbeleid Verklarend variabele ≠ voorspellend model Onderscheid in risicoprofiel: Aantrekkelijke steden aanhoudende vraag lager verhuur- en waarderisico Percentage hoger opgeleiden en woonaantrekkelijkheidsindex Lager risico
Hoger risico
Ut ht Utrecht
55% Amsterdam 50%
Lagere e BAR/IRR
Leiden
Core Arnhem
45% 40%
Deventer
Gouda
Haarlem
Alkmaar
35%
Value added
30%
Sittard-Geleen
Dordrecht
25% Roosendaal
20%
Venlo
Opportunistic
15% 0
10
20
30
Heerlen Emmen
Hogere BAR/IIRR H
Aandeel hoger opgeleiden in werkz ame beroeps sbevolking 2 20072009 (C CBS)
60%
Spijkenisse
40
Ranglijst woonaantrekkelijkheidsindex (Atlas voor gemeenten 2010)
50 9
Conclusies en aanbevelingen
• Urbanisatie-effecten maken van steden motor achter k kennisdeling, i d li ontstaan t t van nieuwe i id ideeën, ë iinnovatie ti en economische groei. • Economisch succes van steden is daarmee afhankelijk van aantrekkingskracht op human capital. • Vestiging van hoger opgeleiden is een relevante verklaringsfactor voor regionale verschillen in capital growth van beleggingswoningen. • De g grote steden behalen een underperformance p op p het aantrekken van human capital en laten hierdoor economische potentie liggen. • De stedelijke economische ontwikkeling vraagt om een betere afstemming van woningvraag- en aanbod (o.a. betaalbaar/middelduur huursegment). 10
Dank voor uw aandacht. Vragen?
11
