UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Právnická fakulta Katedra občanského práva
Odstoupení od smlouvy se zaměřením na odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v komparaci s britskou právní úpravou Diplomová práce
Dorota Lacinová
Vedoucí diplomové práce: Prof. JUDr. Jiří Švestka, DrSc.
Praha, červen 2009
Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracovala samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených.
V Praze dne 30. června 2009
Dorota Lacinová
Poděkování Úvodem bych chtěla poděkovat vedoucímu diplomové práce Prof. JUDr. Jiřímu Švestkovi, DrSc., za odborné vedení a poskytnuté rady. Dále bych chtěla poděkovat své rodině a svému příteli za klidné zázemí a podporu v průběhu celého studia.
V Praze dne 30. června 2009
Dorota Lacinová
Obsah Úvod................................................................................................................................................1 1 Odstoupení od smlouvy..............................................................................................................3 1.1 Zvláštní případy odstoupení od smlouvy............................................................................6 1.2 Smluvní výhrada odstoupení od smlouvy (§ 497 občanského zákoníku)...........................7 1.3 Zrušení smlouvy dohodou stran..........................................................................................8 2 Exkurz k úpravě institutu odstoupení od smlouvy v obchodním právu......................................9 3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí........................................................................11 3.1 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí......................................11 3.2 Varianty výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ................................................................12 3.2.1 První výkladová varianta – obligační a věcněprávní účinky odstoupení od smlouvy .....................................................................................................................................13 3.2.2 Druhá výkladová varianta – obligační účinky odstoupení od smlouvy.....................13 3.2.3 Posouzení obou výkladových variant – test principem proporcionality....................14 3.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí.............15 3.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí z pohledu odborné literatury......16 3.4.1 Dohoda o vydání nemovitosti....................................................................................16 3.4.2 Žaloba na plnění........................................................................................................17 4 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením převedl nemovitost na třetí osobu................................................................18 4.1 Výklad Nejvyššího soudu České republiky ......................................................................18 4.2 Výklad Ústavního soudu České republiky........................................................................19 4.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby................................................................................................20 4.3.1 Právní názor senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1186/98................................................................................................20 4.3.2 Odlišný právní názor: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 38/98............20 4.3.3 Potvrzení právního názoru senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 77/2000.................................................................................21 4.3.4 Potvrzení původního stanoviska: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 201/2005.....................................................................................................................22 4.3.5 Opětovné potvrzení stanoviska: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 2808/2004...................................................................................................................25 4.3.6 Zamítnutí návrhu na zrušení ust. § 48 odst. 2 obč. zák.: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. Pl. ÚS 78/06 ....................................................................................................29 4.3.7 Dobrá víra třetí osoby: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3177/2005. 31 4.3.8 Kritický pohled na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3177/2005........33 4.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby z pohledu právní teorie.......................................................................................................36
4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4
Obligačněprávní účinky smlouvy o převodu nemovitostí.........................................37 Následky odstoupení od smlouvy – bezdůvodné obohacení.....................................37 Možnost zajištění pohledávky převodce věcněprávními prostředky.........................38 Význam evidence právních vztahů k nemovitostem.................................................39
5 Dobrá víra a katastr nemovitostí – modifikace zásady materiální publicity.............................40 5.1 Zásada materiální publicity...............................................................................................41 5.2 Modifikovaná zásada materiální publicity........................................................................41 6 Úprava odstoupení od smlouvy v návrhu nového občanského zákoníku.................................42 7 Odstoupení od smlouvy v právní úpravě Anglie a Walesu.......................................................45 7.1 Odstoupení od smlouvy z důvodu uvedení v omyl...........................................................45 7.2 Odstoupení od smlouvy pro porušení smluvní povinnosti................................................46 7.3 Smlouva o převodu nemovitosti v právu Anglie a Walesu...............................................47 7.4 Zhodnocení právní úpravy odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu a její srovnání s českou právní úpravou.....................................................................................................49 Závěr.............................................................................................................................................51 Seznam zkratek.............................................................................................................................56 Použitá literatura...........................................................................................................................57 Summary.......................................................................................................................................58 Klíčová slova................................................................................................................................61
Úvod Smlouva představuje jeden z ústředních institutů závazkového práva. Jedná se o dvoustranný, resp. vícestranný právní úkon, pro který v zásadě platí, že jej nelze měnit bez souhlasu jeho stran.1 Tento požadavek je vyjádřením zásady uplatňující se v soukromém právu, zásady dodržování smluv (pacta sunt servanda), a významně přispívá k posilování právní jistoty smluvních stran závazkových právních vztahů. V praxi však mnohdy dochází k porušování stranami uzavřených smluv, ať již pro nemožnost dostát smluvnímu závazku (např. změní-li se finanční situace subjektu), nebo pro neochotu účastníka smlouvy. Občanské právo pro tyto případy stanoví právní prostředky, které napomáhají realizovat zásadu pacta sunt servanda. Jedním z těchto prostředků je institut odstoupení od smlouvy, jehož uplatněním dochází k zániku smluvního vztahu jednostranným právním úkonem oprávněného účastníka. Zvláštní význam je přikládán odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, podle které bylo již vloženo vlastnické právo pro nabyvatele do katastru nemovitostí. Tato problematika je již mnoho let předmětem rozsáhlé diskuze na úrovni soudní praxe i právní teorie, jež vedla k utvoření dvou protichůdných pohledů na účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí. Jedná se o to, zda se již samotným právním úkonem odstoupení od smlouvy obnovuje vlastnické právo původního vlastníka, nebo zda se odstoupením od smlouvy pouze ruší smluvní vztah mezi stranami a ke zpětnému přechodu vlastnického práva dochází až na základě jiné právní skutečnosti. Konflikt těchto dvou přístupů k řešení právních následků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí má velký význam především pro třetí osoby jednající v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. Cílem diplomové práce je poukázat na názorovou nejednotu ohledně účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí a pokusit se nalézt východisko s pomocí metody právní komparace – srovnání s právní úpravou odstoupení od smlouvy ve Velké Británii, konkrétně v právním řádu Anglie a Walesu.
1
§ 493 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
1
Práce se zpočátku věnuje institutu odstoupení od smlouvy tak, jak jej vymezuje občanské právo, a po stručném exkurzu k úpravě tohoto institutu v obchodním právu přechází k hlavnímu tématu, jímž je odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí. Zabývá se oběma přístupy k řešení účinků odstoupení od smlouvy, a to jak z pohledu soudní praxe, tak z pohledu právní teorie. Předmětem následující obsáhlé části práce jsou právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v situaci, kdy nabyvatel ještě před odstoupením nemovitost převedl na třetí osobu. Práce se věnuje vývoji rozhodovací praxe soudů a přístupu odborné literatury ke zkoumané problematice. V širší souvislosti se práce zabývá tím, do jaké míry současná platná právní úprava chrání dobrou víru toho, kdo jedná při nabývání nemovitosti v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. Další kapitolu představuje úprava institutu odstoupení od smlouvy v současnosti projednávaném návrhu nového občanského zákoníku. Poslední kapitola se věnuje právní úpravě odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu, včetně jejího zhodnocení a srovnání s českou právní úpravou. Text diplomové práce je ukončen ke dni 30. června 2009.
2
1 Odstoupení od smlouvy Podstatou odstoupení od smlouvy je jednostranný adresovaný právní úkon oprávněného účastníka, jehož výsledkem je zmaření účinků smlouvy. Základním ustanovením, upravujícím odstoupení od smlouvy podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“ nebo zkráceně jen „obč. zák.“ či „ObčZ“), je § 48 ObčZ, který zní: § 48 (1) Od smlouvy může účastník odstoupit, jen jestliže je to v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto. (2) Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Jedná se o obecné ustanovení, které tvoří rámec k ustanovením v dalších částech občanského zákoníku, vypočteným níže. Vzhledem k uplatňující se zásadě dodržování smluv (pacta sunt servanda) lze od smlouvy odstoupit jen tehdy, pokud tuto možnost pro konkrétní případ přiznává zákon nebo pokud se smluvní strany na možnosti odstoupení dohodnou přímo ve smlouvě (§ 48 odst. 1). Takto lze sjednat odstoupení od smlouvy pro kteroukoli zúčastněnou stranu daného smluvního vztahu, eventuálně pro obě smluvní strany, a to z jakékoli předem dohodnuté příčiny, nebo i bez uvedení příčiny, a za jakýchkoli smluvených podmínek (s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 a § 39 ObčZ). Občanský zákoník počítá s možností odstoupení od vadné smlouvy (např. § 49), i s případem odstoupení od smlouvy, která nevykazuje žádné vady (obecně § 48, konkrétně např. § 53 odst. 7, § 497 či § 642 odst. 1). Pokud jde o odstoupení od vadné smlouvy, odstoupit lze pouze od části smlouvy, která je postižena vadou, ovšem za předpokladu, že část, která má zůstat v platnosti, tvoří samostatný celek. Odstoupit od vadné smlouvy přitom může jen dotčený subjekt smlouvy, a to pouze tehdy, pokud závazek, s jehož nesplněním je možnost odstoupení spojena, dosud trvá.2 2
HENDRYCH, Dušan, et al. Právnický slovník. 2. rozš. vyd. Praha : C. H. Beck, 2003. 1340 s., 1 CD-ROM. ISBN 80-7179-740-5.
3
Důsledkem odstoupení od smlouvy je dle § 48 odst. 2 ObčZ zrušení smlouvy, a to od počátku (ex tunc), pokud ovšem právní předpis nebo dohoda účastníků nestanoví jinak. Ruší-li se odstoupením smlouva ex tunc, výsledkem je zánik práv a povinností smluvních stran, takže se každá strana zrušeného smluvního vztahu vrací do svého předsmluvního právního postavení; obě strany zrušené smlouvy jsou tedy v takovém postavení, jako kdyby žádná smlouva uzavřena nebyla. Pokud na takto zrušenou smlouvu nebylo ještě plněno, závazek plnit odpadá. Pokud však již plněno bylo, pak odstoupením od smlouvy se subjekty zrušené smlouvy vzájemně vypořádají podle zásad o bezdůvodném obohacení (§ 457, 451 n. ObčZ), pokud zvláštní právní úprava nestanoví jiná pravidla vypořádání. Účinky odstoupení od smlouvy jsou definitivní, občanský zákoník nepřipouští konvalidaci nebo ratihabici. Odstoupení od smlouvy se v souladu s § 45 odst. 1 obč. zák. stává perfektní tím, že projev o odstoupení dojde do dispoziční sféry druhého účastníka. Účinky odstoupení od smlouvy přitom nastávají automaticky, aniž by o jejich nastoupení rozhodoval druhý účastník nebo soud. Jelikož je odstoupení od smlouvy právním úkonem, musí splňovat náležitosti platného právního úkonu, stanovené v § 37 ObčZ; od smlouvy tedy musí být pod sankcí neplatnosti odstoupeno svobodně a vážně, určitě a srozumitelně. Soud může pouze zkoumat (často jako předběžnou otázku), zda právní úkon, kterým oprávněný účastník odstoupil od smlouvy, splňuje stanovené náležitosti či nikoli.3 Odstoupení od smlouvy přitom musí být spolehlivě zjištěno. Fakt, že spolukontrahent mohl z okolností případu seznat, že byla projevena vůle od smlouvy odstoupit, sám o sobě podle soudní praxe nezpůsobuje účinky dojití tohoto projevu vůle. Naopak soudní praxe výkladem § 35 odst. 2 obč. zák. dovodila, že obsahuje-li smlouva pojem „zrušení smlouvy“ nebo „storno smlouvy“, nikoli tedy termín „odstoupení od smlouvy“, strany tímto smluvily možnost odstoupit od smlouvy; pojem „zrušení smlouvy“ je totiž občanským zákoníkem běžně užíván (srov. např. § 48 odst. 2, § 457, § 507 odst. 1, § 518, § 648 odst. 2 ObčZ).4 Teorie i soudní praxe se shodují v tom, že odstoupit lze pouze od 3
4
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 2781/99, publikovaném v časopise Soudní rozhledy, 2003, č. 11, okolnost, že kupující po projevu vůle směřujícím k odstoupení od smlouvy předmět kupní smlouvy dále užíval, není sama o sobě způsobilá závěru, že projev vůle kupujícího nebyl vážný. Jestliže však kupující po platném odstoupení od smlouvy předmět smlouvy dále užíval, přichází v úvahu jeho odpovědnost ve smyslu § 451 ObčZ, neboť věc užíval, ačkoli již nebyl jejím vlastníkem. Navíc pokud osoba odstupující od smlouvy nechtěla odstoupením způsobit právní následky, právní úkon odstoupení od smlouvy není neplatný pro nedostatek vážnosti (k vnitřní výhradě se nepřihlíží). Srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1272/2000 nebo rozhodnutí Ústavního
4
smlouvy, která byla platně uzavřena. Smlouva tedy musí splňovat všechny náležitosti kladené občanským zákoníkem na platný právní úkon. Nedostatky, pro které se oprávněný subjekt rozhodne odstoupit od platně uzavřené smlouvy (např. neplnění ani v dodatečně poskytnuté přiměřené lhůtě, poskytnutí nekvalitního předmětu plnění), vznikly až později v průběhu trvání smluvního vztahu. Tím se odstoupení do smlouvy odlišuje od neplatné smlouvy (absolutně či relativně), kde důvod neplatnosti spadá do samého počátku právního vztahu mezi smluvními stranami; smlouva tento vztah zakládající postrádá základní náležitosti kladené objektivním občanským právem na platný právní úkon.5 Zákon pro odstoupení od smlouvy nevyžaduje žádnou zvláštní formu, odstoupit je tedy možné písemně i ústně. Byla-li však sama smlouva uzavřena písemně, i odstoupení od ní musí být písemné (§ 40 odst. 2 ObčZ). Odstoupení od smlouvy je právem, nikoli povinností. Proto v případě, kdy zákon nebo dohoda přiznává účastníkovi možnost odstoupit od smlouvy, může se oprávněný rozhodnout, zda od smlouvy odstoupí a způsobí tak její zrušení, nebo zda svého práva nevyužije a setrvá ve smluvním vztahu. Ujednání subjektů vylučující možnost jednostranného odstoupení od smlouvy je v rozporu s dobrými mravy, a tudíž neplatné (§ 39 ObčZ). Jelikož jde o výkon práva, nemůže být odstoupení od smlouvy kvalifikováno jako porušení smluvní povinnosti. Ujednání o smluvní pokutě pro případ odstoupení od smlouvy je tedy v rozporu s účelem smluvní pokuty, a jako takové neplatné pro rozpor s účelem zákona (§ 39 ObčZ).6 Právo odstoupit od smlouvy je majetkovým právem, a proto podléhá promlčení (§ 100 a násl. ObčZ). Promlčecí doba je obecná tříletá. Projev o odstoupení musí nejpozději do skončení promlčecí lhůty (či někdy z povahy věci prekluzivní lhůty – např. § 53 odst. 7, § 57 odst. 1, 3 obč. zák.) dojít do dispoziční sféry adresáta. Namítneli dlužník důvodně promlčení tohoto práva věřitele, účinky odstoupení vůči němu 5
6
soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 276/99 či sp. zn. IV. ÚS 182/01. Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Dále srov. rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 182/01. Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Dále srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 3 Cdon 1398/96, publikovaný v časopise Právní rozhledy, 1999, č. 4, s. 204, nález Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 276/99, nebo rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 182/01. Na druhou stranu Nejvyšší soud ČR se v rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 1272/2000 přípustností sjednání smluvní pokuty pro případ odstoupení od smlouvy vůbec nezabýval, ač toto ujednání tvořilo součást ujednání o možnosti odstoupit od smlouvy, která byla mezi účastníky sporná.
5
nenastanou.7 Odstoupením od smlouvy není dotčeno právo na náhradu škody (§ 420 n. ObčZ). Pokud jde o nárok na smluvní pokutu (§ 544 n. ObčZ), jedná se o akcesorický nárok, který v důsledku odstoupení od smlouvy zaniká. Jestliže však nárok na smluvní pokutu vznikl ještě předtím, než byla smlouva zrušena odstoupením, tento nárok trvá. Nárok na smluvní pokutu i právo na zrušení smlouvy odstoupením jsou v tomto případě důsledkem porušení smlouvy. Zatímco odstoupením od smlouvy realizuje smluvní strana svou vůli nebýt nadále účastníkem závazkového právního vztahu, v němž druhá strana neplní své povinnosti, uplatněním práva na smluvní pokutu takové jednání druhé smluvní strany sankcionuje. Z toho logicky vyplývá, že odstoupení od smlouvy nemá na již existující nárok na zaplacení smluvní pokuty vliv. Porušením smlouvy vznikl mezi smluvními stranami nový, dosud neexistující a původní smlouvou bez dalšího nezaložený, právní vztah, který již nemá k původnímu smluvnímu závazku akcesorickou povahu a na jehož existenci nemá zánik původního závazku vliv.8
1.1 Zvláštní případy odstoupení od smlouvy Častým případem odstoupení od smlouvy je odstoupení věřitelem z důvodu prodlení dlužníka dle § 517 odst. 1 občanského zákoníku, který zní: „Dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění.“ Soudní praxe dospěla k závěru, že délku dodatečné přiměřené lhůty ke splnění určuje věřitel. Tato lhůta musí být přiměřeně dlouhá k tomu, aby dluh bylo možno vůbec splnit, může být však kratší než lhůta objektivně potřebná nebo obvyklá k poskytnutí plnění věřiteli. Po jejím uplynutí je věřitel oprávněn od smlouvy odstoupit, aniž by musel dlužníka vyzývat k plnění, popř. mu sdělovat délku dodatečné lhůty ke splnění. Pokud mu již délku dodatečné přiměřené lhůty oznámil, může ji pouze 7
8
Např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 755/ 2001, sp. zn. 33 Odo 633/2003 či sp. zn. 30 Cdo 2047/2006. Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Dále srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 131/2003, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha, pod C 2029, svazek 26.
6
prodlužovat, nikoli zkrátit.9 Zvláštní případ tvoří tzv. fixní smlouvy dle § 518 obč. zák., u kterých je stanovena přesná doba plnění a ze smlouvy nebo z povahy věci vyplývá, že na opožděném plnění nemůže mít věřitel zájem. Tyto smlouvy se v případě prodlení dlužníka automaticky ze zákona od počátku ruší (pokud věřitel neoznámil dlužníkovi bez zbytečného odkladu, že na plnění trvá), aniž by věřitel musel poskytovat dlužníkovi dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění a aniž by musel od smlouvy odstupovat.10
1.2 Smluvní výhrada odstoupení od smlouvy (§ 497 občanského zákoníku) Zvláštním případem je tzv. smluvní výhrada odstoupení od smlouvy upravená v § 497 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení si každý z účastníků může vymínit odstoupení od smlouvy a sjednat pro ten případ odstupné. Takové ujednání představuje vedlejší úmluvu, která předpokládá platnou smlouvu hlavní, a je přípustné v každé smlouvě, pokud to zákon nevylučuje (§ 2 odst. 3 ObčZ) a pokud není v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 ObčZ). Oprávnění odstoupit od smlouvy může být vymíněno pro obě smluvní strany nebo jen pro jednu stranu. Může být vázáno na porušení konkrétní povinnosti vyplývající ze smlouvy nebo na určitou okolnost, ale je možné sjednat také odstoupení od smlouvy bez uvedení důvodů. Výhradu odstoupení lze přitom sjednat již při uzavření smlouvy nebo i později za doby trvání smlouvou založeného závazkového právního vztahu. Odstupné představuje způsob odškodnění pro druhou smluvní stranu a může být sjednáno v peněžitém plnění (s určením jeho výše) či v plnění nepeněžitém (s určením jeho druhu). Pouze a jen v těchto případech se uplatní věta druhá § 497: „Kdo smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme třeba jen částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytne-li odstupné.“11 Toto ustanovení však nevylučuje možnost sjednat výhradu odstoupení od zbývající nesplněné části smlouvy i poté, co již bylo částečně podle smlouvy plněno.12 Právo na vymíněné odstoupení od smlouvy se sjednáním odstupného se podle soudní praxe stejně jako 9 10 11
12
Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1641/2006. Viz R 1/1979. Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 3 Cdon 1213/96, publikovaný v časopise Právní rozhledy, 1998, č. 7, s. 373. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6.
7
právo na odstoupení od smlouvy dle § 48 promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě.13 Důsledkem odstoupení je zrušení smlouvy ex tunc a vznik nového závazku směřujícího k zaplacení odstupného. Nebyla-li splatnost odstupného sjednána, je odstupné splatné zároveň s odstoupením od smlouvy, příp. podle § 563 obč. zák. prvního dne poté, kdy byl dlužník o plnění věřitelem požádán. V případě, že odstupné není včas zaplaceno, dlužník se ocitá v prodlení se všemi právními důsledky z toho vyplývajícími. Smluvní výhrada odstoupení od smlouvy nevylučuje možnost způsobit zánik závazku dvoustranným právním úkonem, popř. jednostranným odstoupením od smlouvy v souladu s § 48 ObčZ. Na závěr nutno dodat, že dohodnou-li se účastníci na možnosti odstoupit od smlouvy, aniž by pro tento případ sjednali odstupné, nejde o dohodu ve smyslu § 497, nýbrž o dohodu podle § 48, a tudíž se neuplatní věta druhá § 497.14 Pokud jde o v právní praxi sporný vztah § 497 a výše uvedeného § 517 odst. 1, platí, že § 517 odst. 1 je ustanovením udělujícím věřiteli právo odstoupit od smlouvy v případě, že dlužník se ocitl v prodlení a svůj závazek nesplnil ani v dodatečné přiměřené lhůtě. Jedná se tedy o možnost odstoupení danou zákonem, nikoli o smluvně ujednanou možnost. Na druhé straně ustanovení § 497 upravuje případy, kdy se účastníci ve smluvně dohodnou na možnosti odstoupit od smlouvy a sjednají pro ten případ odstupné. Pouze v tomto druhém případě se uplatní věta druhá § 497.15
1.3 Zrušení smlouvy dohodou stran Jestliže zákon připouští možnost jednostranného odstoupení od smlouvy, je podle soudní praxe přípustné, aby došlo ke zrušení smlouvy také dvoustranným právním úkonem, tedy dohodou stran. Pro takový závěr svědčí dva logické argumenty: argumentum a minori ad maius – je-li možné zrušit smlouvu jednostranně, je tím spíše možné, aby se účastníci vzájemně (dvoustranně) dohodli a smlouvu zrušili; a argumentum ad absurdum – bylo by absurdní, aby jednostranně mohl účastník 13
14
15
Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 755/2001, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha, pod C 1007. Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2545/99, publikované v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha, pod C 219, svazek 2, nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2663/98, publikované v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck Praha. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 380/99, publikovaný v časopise Soudní rozhledy, 2000, č. 3, str. 72.
8
občanskoprávního vztahu něco učinit, ale v dohodě s druhým by něco takového činit nemohl. Pokud jde o následky dohody o zrušení smlouvy, pak v souladu s ustanovením § 853 obč. zák., popř. argumentem per analogiam, je-li možné se podle § 48 odst. 2 ObčZ autonomně dohodnout o následcích odstoupení od smlouvy (smlouva nemusí být zrušena od počátku), je stejně tak možné se dohodnout na následcích dvoustranné dohody o zrušení smlouvy. Odlišná interpretace by byla v rozporu s jedním ze stěžejních principů utváření občanskoprávních vztahů, zakotveným v § 2 odst. 3 ObčZ, ale také s právem garantovaným čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod16 (dále jen „Listina“) a čl. 2 odst. 4 Ústavy České republiky17 (dále jen „Ústava“).18
2 Exkurz k úpravě institutu odstoupení od smlouvy v obchodním právu Odstoupení od smlouvy jako jeden ze způsobů zániku obchodních závazků upravuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „obchodní zákoník“ nebo zkráceně jen „ObchZ“), obecně v § 344 až § 351. Také v obchodních vztazích je možné od smlouvy odstoupit ze dvou důvodů, tj. stanoví-li tak smlouva nebo obchodní zákoník (§ 344 ObchZ). Toto jediné ustanovení je kogentní povahy, jinak je celá úprava dispozitivní.19 V dohodě stran lze právo odstoupit od smlouvy ujednat pro jednu nebo pro obě smluvní strany a podmínky pro odstoupení a jeho následky mohou být vymezeny pro obě strany stejně nebo i rozdílně, pokud jsou v souladu s dobrými mravy a se zásadami poctivého obchodního styku. Obchodní zákoník již v obecných ustanoveních týkajících se odstoupení od smlouvy spojuje toto právo s prodlením dlužníka nebo věřitele. Podmínky pro odstoupení se přitom liší v závislosti na tom, zda prodlení znamená podstatné nebo nepodstatné porušení smluvní povinnosti. O podstatné porušení smlouvy se jedná v případě, že strana porušující smlouvu v době uzavření smlouvy věděla nebo s přihlédnutím k účelu smlouvy mohla rozumně předvídat, že druhý účastník nebude mít 16
17 18 19
Usnesení předsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, uveřejněné pod č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb. Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů. Viz nález Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 670/02. § 263 obchodního zákoníku.
9
zájem na plnění povinností při takovém porušení smlouvy. V pochybnostech, zda porušení je nebo není podstatné, se uplatňuje vyvratitelná domněnka nepodstatného porušení smlouvy. Znamená-li prodlení dlužníka nebo věřitele podstatné porušení smluvní povinnosti, je druhá strana oprávněna od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co se o tomto porušení dozvěděla. Jestliže svého práva odstoupit od smlouvy včas nevyužije, nebo oznámí-li straně, která smlouvu porušila, že na splnění povinnosti trvá, může od smlouvy odstoupit jen způsobem stanoveným pro nepodstatné porušení smluvní povinnosti (§ 345 ObchZ). Při nepodstatném porušení smlouvy musí druhá strana nejprve poskytnout straně v prodlení dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění. Teprve jestliže strana nesplní svou povinnost ani v této lhůtě, může druhá strana od smlouvy odstoupit. Pokud však strana v prodlení prohlásí, že svůj závazek nesplní, je druhá strana oprávněna odstoupit od smlouvy, aniž poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k plnění nebo před jejím uplynutím (§ 346 ObchZ). Je-li strana v prodlení pouze s částí splatného závazku, může druhá strana odstoupit od smlouvy jen ohledně této nesplněné části. Jestliže však část plnění, u kterého nedošlo k prodlení, zřejmě nemá pro oprávněnou stranu hospodářský význam bez zbytku plnění, kterého se prodlení týká, lze odstoupit od celé smlouvy (§ 347 ObchZ). Ohledně povinnosti, jež má být plněna v budoucnu, lze od smlouvy odstoupit, když z chování smluvní strany nebo z jiných okolností vyplývá ještě před uplynutím lhůty stanovené k plnění, že smlouva bude porušena podstatným způsobem, a povinný neposkytne po vyzvání oprávněnou stranou bez zbytečného odkladu dostatečnou jistotu. Stejně tak lze od smlouvy odstoupit v případě, že povinná strana prohlásí, že svou povinnost nesplní (§ 348 ObchZ). Hlavní odlišností mezi odstoupením od smlouvy podle občanského zákoníku a úpravou tohoto institutu v obchodním zákoníku je okamžik, od kterého nastávají účinky odstoupení. Zatímco účinky odstoupení od občanskoprávní smlouvy působí zpětně, od počátku existence smluvního vztahu (ex tunc), ust. § 349 odst. 1 ObchZ stanoví, že odstoupení od smlouvy působí zánik smlouvy k okamžiku, kdy projev vůle odstoupit od smlouvy je doručen druhé straně (tj. ex nunc). Obchodní zákoník obsahuje stejně jako občanský zákoník ustanovení upravující tzv. fixní smlouvy. Pokud tedy z obsahu smlouvy vyplývá, že věřitel nemá zájem na splnění závazku po stanovené době, nastávají účinky odstoupení od smlouvy počátkem 10
prodlení dlužníka, jestliže věřitel před uplynutím této doby neoznámí dlužníku, že na splnění závazku trvá (§ 349 odst. 3 ObchZ). V souladu s ust. § 351 odst. 1 ObchZ je důsledkem odstoupení od smlouvy zánik všech práv a povinností stran ze smlouvy s výjimkou nároku na náhradu škody vzniklé porušením smlouvy, ustanovení týkajícího se volby práva nebo podřízení smluvního vztahu režimu obchodního zákoníku20, dále řešení sporů mezi stranami a jiných ustanovení, která podle vůle stran nebo vzhledem ke své povaze mají trvat i po ukončení smlouvy. Strana, která před odstoupením od smlouvy obdržela plnění od druhé strany, toto plnění vrátí, u peněžního závazku spolu s úroky,21 a pokud plnění vrací strana, která od smlouvy odstoupila, má nárok i na náhradu nákladů s tím spojených (§ 351 odst. 2 ObchZ).
3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí Již mnoho let panuje na poli českého právního řádu názorová nejednota v otázce účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí. Jde o trvalý problém, který jak judikatura tak právní teorie vnímá odlišným způsobem a který doposud nebyl jednoznačně vyřešen. Význam této právní otázky se projevuje jednak v charakteru nároku strany, která odstoupila od smlouvy, jednak v účincích odstoupení od smlouvy na vlastnické právo třetí osoby, která předmětnou nemovitost ještě před odstoupení od smlouvy získala od původního nabyvatele do svého vlastnictví.
3.1 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí Řešení otázky účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí se v soudní praxi i v české právní nauce postupně vyvíjelo a dokonce ani judikatura Nejvyššího soudu není v této otázce jednotná. Objevují se zde dva názorové proudy; podle prvního pohledu má odstoupení od smlouvy obligační účinky a zároveň účinky věcněprávní, 20 21
§ 262 obchodního zákoníku. Není-li výše úroků pro tento případ sjednaná ve smlouvě, stanoví se dle § 502 ObchZ.
11
kdežto v souladu s druhým názorem má odstoupení od smlouvy účinky pouze obligačněprávní. Do roku 1993 platil pro převod vlastnického práva k nemovitostem konsenzuální princip na rozdíl od principu tradice, který se uplatňoval při převodu vlastnického práva k věcem movitým. To znamená, že samotná kupní smlouva týkající se nemovitostí měla věcněprávní účinky a k převodu vlastnického práva došlo tedy už samotnou smlouvou, resp. její účinností (tzn. smlouva měla translační účinky). Proto bylo tehdy obnovení vlastnického práva prodávajícího již samotným zrušením smlouvy na základě odstoupení právně zdůvodnitelným důsledkem.22 Po změně právní úpravy dnem 1. ledna 1993, kdy nabyla účinnosti novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 264/1992 Sb., smlouva translační účinek pozbyla a do českého právního řádu byl zaveden princip dvoufázového nabývání vlastnického práva k nemovitostem. Smlouva sama tedy ztratila věcněprávní účinky, které nyní nastávají teprve ve spojení s vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Proto by se podle druhého z výše uvedených názorových proudů neměly věcněprávní účinky přikládat ani zrušení smlouvy.23
3.2 Varianty výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ Jak již bylo uvedeno, účinky odstoupení od smlouvy upravuje § 48 odst. 2 občanského zákoníku. Při výkladu tohoto ustanovení dochází ke střetu dvou různých zájmů – prodávajícího a kupujícího, a současně ke střetu dvou principů – pacta sunt servanda a principu právní jistoty (jistoty, že řádně nabyté vlastnické právo nebude zákonem zpětně odejmuto). Proto je třeba se při řešení otázky účinků odstoupení od smlouvy v první řadě zaměřit na to, kterému z těchto dvou principů dát přednost. Názory na důležitost těchto právních zásad se však v soudní praxi a právní teorii různí, důsledkem čehož jsou dvě konkurenční výkladové varianty účinků odstoupení od smlouvy, stručně nastíněné výše a blíže rozebrané v následujících podkapitolách.
22
23
Obdobně je tomu v právu francouzském a italském (srov. např. čl. 433 Código civil), kde vlastnické právo se nabývá již samotnou smlouvou, a v případě odstoupení od smlouvy dochází k obnovení vlastnického práva prodávajícího již samotným odstoupením (kupující se stává neoprávněným držitelem). MIKEŠ, Jiří., ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 286. Rovněž GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807.
12
3.2.1 První výkladová varianta – obligační a věcněprávní účinky odstoupení od smlouvy Dle první výkladové varianty dochází v důsledku zrušení kupní smlouvy ex tunc k zániku řádně nabytého vlastnického práva kupujícího také od počátku. Odstoupení od smlouvy má tedy v souladu s touto variantou jak obligační účinky, tak účinky věcněprávní. Tento výklad je zastáván Nejvyšším soudem ČR24, podle jehož názoru je třeba text § 48 odst. 2 ObčZ vykládat tak, že se od počátku ruší právní titul (smlouva), a proto zrušením smlouvy ex tunc dochází ke zpětnému zániku vlastnického práva, které bylo na základě tohoto titulu nabyto. Nejvyšší soud se ve svém odůvodnění opřel o zásadu pacta sunt servanda, nijak se však nevyrovnal s ústavním principem právní jistoty, s nímž se tento výklad dostává do rozporu.
3.2.2 Druhá výkladová varianta – obligační účinky odstoupení od smlouvy Podle druhého názorového proudu se zpětné zrušení kupní smlouvy nepromítá do ztráty řádně nabytého vlastnického práva ex tunc. Ztráta vlastnického práva kupujícího a jeho opětovné nabytí prodávajícím nastává dle tohoto výkladu až zápisem vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí. Proces odstoupení od smlouvy a znovunabytí vlastnického práva prodávajícím probíhá tudíž, stejně jako nabytí vlastnického práva kupujícím, ve dvou fázích, a to ve fázi obligační a fázi věcněprávní. Samotné odstoupení od smlouvy má účinky pouze závazkověprávní, zatímco věcné účinky nastávají až zápisem vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí. Tento výklad je postaven na argumentu, že z textu zákona nelze dovodit, že zánik právního titulu ex tunc má mít za následek také zpětný zánik vlastnického práva. Podle tohoto názoru zrušením kupní smlouvy od počátku zaniká závazkový vztah ze smlouvy a současně vzniká závazkový vztah z bezdůvodného obohacení (po zrušení kupní smlouvy ex tunc se totiž jedná o vlastnické právo nabyté z právního důvodu, který odpadl, což je jeden ze způsobů vzniku bezdůvodného obohacení podle § 451 ObčZ), jehož obsahem jsou dle § 457 ObčZ práva a povinnosti směřující k vrácení plnění přijatého na základě zrušené smlouvy. Bylo-li tedy na základě smlouvy převedeno 24
Senát č. 22 Nejvyššího soudu je však zastáncem opačného výkladu.
13
vlastnické právo k věci, pak zrušením smlouvy vzniká závazek převést vlastnické právo zpět. Obnovení vlastnického práva prodávajícího je tudíž možné docílit jen na základě dohody mezi smluvními stranami o vydání věci (kdy k obnovení vlastnického práva dochází vkladem do katastru nemovitostí na základě této dohody), a v krajním případě, nedojde-li k dohodě, pravomocným rozsudkem soudu, vydaném na základě žaloby prodávajícího na plnění (vlastnické právo se obnovuje právní mocí rozsudku a následný zápis do katastru nemovitostí se provádí formou záznamu).25 Tento výklad je postaven na principu právní jistoty, v souladu s nímž nelze pozbýt jednou řádně nabyté právo26, a je zastáván Ústavním soudem ČR a velkou částí právní teorie, a potvrzen komparativním pohledem.27
3.2.3 Posouzení obou výkladových variant – test principem proporcionality Tyto dvě varianty interpretace téhož zákonného ustanovení jsou klasickým příkladem toho, že při absenci jednoznačného zákonného textu je možný odlišný výklad. Při interpretaci je třeba zohlednit jednak účel právní normy28 a jednak její právní kontext, tedy další právní normy upravující účinky kupní smlouvy, jakož i normy upravující nároky smluvních stran po nastoupení účinků odstoupení. Meze výkladu pak představují ústavní principy a ústavně zaručená základní práva a svobody, s nimiž musí být výklad zákonných ustanovení v souladu. V rámci volby nejvhodnějšího výkladu určitého ustanovení je tedy třeba zkoumat, zda navrhované řešení umožňuje dosáhnout účelu sledovaného právní normou a nezasahuje přitom do základních ústavně chráněných práv a svobod, resp. zasahuje do nich co nejméně. Při srovnávání více výkladových variant se provádí test principem proporcionality, přičemž podle Ústavního 25
26
27
28
GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807, a ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6, mají odlišný názor na petit žaloby na plnění. Výjimkou je vyvlastnění, které je však možné dle čl. 11 odst. 4 Listiny jen na základě zákona a za náhradu. Např. podle rakouského právní úpravy, kde právním následkem odstoupení je rovněž zrušení smlouvy ex tunc, jsou v souladu s převládajícím výkladem zpětné účinky odstoupení pouze obligační, a nikoli věcněprávní. Účelem právní úpravy odstoupení od smlouvy je ochrana věřitele spočívající v možnosti jednostranně zrušit závazkový právní vztah a dosáhnout spravedlivého uspořádání vzájemných práv smluvních stran (mj. obnovení jeho vlastnického práva k věci) v případě, že dlužník nesplnil svůj závazek vyplývající ze smlouvy.
14
soudu je po provedení testu nezbytné zvolit takový výklad, který je šetrnější ve vztahu k dotčeným základním právům a ústavně chráněným hodnotám.29 Druhou z výše uvedených variant výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ je řešení, podle kterého lze účelu této právní normy dosáhnout také tím, že kupující splní svůj závazek z bezdůvodného obohacení a převede na prodávajícího vlastnické právo k věci. Je zřetelné, tato varianta, na rozdíl od první výkladové varianty, nezpůsobuje ex lege odejmutí řádně nabytého vlastnického práva kupujícího. Proto tento způsob řešení účinků odstoupení od kupní smlouvy lépe vyhovuje principu proporcionality.
3.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí Řešení otázky účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí tam, kde na základě této smlouvy bylo vloženo pro kupujícího vlastnické právo do katastru nemovitostí, načež prodávající od kupní smlouvy po právu odstoupil, se v soudní praxi postupně vyvíjelo. Původně30 se vycházelo z výkladu, že pokud prodávající od kupní smlouvy odstoupil, došlo ke zrušení smlouvy, včetně všech práv a povinností jí založených, od počátku, aniž by se současně obnovilo vlastnické právo prodávajícího k předmětné nemovitosti. Odstoupení od smlouvy mělo tedy účinky pouze obligační. Věcněprávní účinky smlouvy, tj. účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, mohly být odklizeny až poté, co kupující v souladu s prodávajícím prohlásil, že nemovitost vydává prodávajícímu zpět, anebo (nedošlo-li k takovému dobrovolnému vydání) až poté, co bylo na základě žaloby prodávajícího o určení jeho vlastnického práva pravomocně soudem rozhodnuto, že vlastníkem nemovitosti je prodávající (v tomto případě byl zápis proveden formou záznamu31). V následujících rozhodnutích32 byly soudy toho názoru, že odstoupením od 29
30
31
32
Srov. GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807. Srov. rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 33 Ca 71/94 a rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 11 Cmo 165/96. § 7 odst. 1 zákona 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZáPrNe“). Viz rozsudek Krajského soudu v Brně sp. zn. 35 Ca 55/97 a rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 1 Odon 26/97, uveřejněný v časopise Právní rozhledy, 1998, č. 8.
15
smlouvy o převodu nemovitostí zaniká právní titul, na jehož základě kupující nabyl vlastnické právo, a bez dalšího se obnovuje původní stav; že zrušením smlouvy se vlastníkem nemovitosti stává opět prodávající. Podle tohoto výkladu mělo tedy odstoupení od smlouvy jak účinky obligačněprávní, tak věcněprávní. Nedošlo-li k dobrovolnému vydání nemovitosti, mohl se prodávající žalobou domáhat určení vlastnického práva, a následný zápis do katastru nemovitostí se prováděl formou záznamu. Nejvyšší soud ČR (na rozdíl od Vrchního soudu v Praze) tento závěr opřel o argument, že pokud by vlastnické právo kupujícího po odstoupení od smlouvy trvalo dál, nemohl by soud na základě určovací žaloby prodávajícího rozhodnout, že vlastníkem nemovitosti je prodávající. Tento názor Nejvyšší soud zastával i ve své následné rozhodovací praxi33 a vyústil v přijetí stanoviska občanskoprávního a obchodního kolegia Cpjn 38/98 (viz níže).
3.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí z pohledu odborné literatury K otázce účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí se již delší dobu vyjadřují i zástupci právní nauky.34 Vychází přitom ze zásadní změny, která v českém právním řádu nastala dnem 1. ledna 1993, kdy bylo zavedeno dvoufázové nabytí vlastnického práva i ohledně nemovitostí (doktrína o titulu a modu nahradila konsenzuální princip).
Jinými slovy došlo
k oddělení obligačněprávních a
věcněprávních účinků kupní smlouvy. Jsou zastáncem řešení, že dojde-li po právu k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí, má odstoupení (v souladu s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze) vliv pouze na závazkověprávní účinky kupní smlouvy, která se tak od počátku ruší, a s ní práva a povinnosti z ní vyplývající. Věcněprávní účinky nadále přetrvávají a mohou být odklizeny až následně v rámci uplatnění zásad o bezdůvodném obohacení (§ 451 n. ve spojení s § 457 ObčZ), a to jedním ze dvou způsobů.
33 34
Srov. Sou R NS č. C 119. Zejm. J. Mikeš a J. Švestka.
16
3.4.1 Dohoda o vydání nemovitosti Pokud je odstoupení od smlouvy mezi stranami nesporné, uzavřou nabyvatel nemovitosti a její převodce dohodu o vydání nemovitosti. Na jejím základě lze provést vklad vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí, který způsobí, že vlastníkem nemovitosti je opět převodce.35 Do vkladu vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí zůstává vlastníkem převáděné nemovitosti kupující se všemi právními důsledky, které z toho vyplývají.36
3.4.2 Žaloba na plnění V případě, že by k uzavření dohody mezi kupujícím a prodávajícím o vydání nemovitosti nedošlo, mohl by se převodce žalobou, jejíž petit by měl znít (na rozdíl od dosavadní soudní praxe) na plnění37, domáhat na soudu vydání rozsudku, podle kterého by kupující byl povinen nemovitost vyklidit, popř. strpět zápis vlastnického práva převodce do katastru nemovitostí. Soud by si jako předběžnou otázku musel vyřešit, zda ze strany prodávajícího došlo k odstoupení od smlouvy po právu, tedy zda skutečně odpadl první důvod plnění.38 Pokud by soud žalobě vyhověl, právní mocí rozsudku by došlo k založení vlastnického práva převodce nemovitosti; tato skutečnost by byla následně vyznačena v katastru nemovitostí formou záznamu.39 Pokud prodávající využije možnosti odstoupit od smlouvy, měl by zároveň bez jakéhokoli odkladu podat návrh k příslušnému okresnímu soudu na nařízení předběžného opatření40, na jehož základě soud může uložit nabyvateli povinnost s nemovitostí nenakládat. Katastrální úřad je v tomto případě povinen vyznačit na příslušném listu vlastnictví poznámku41 a případný návrh na vklad vlastnického nebo jiného věcného práva týkajícího se předmětné nemovitosti musí zamítnout. Před 35 36
37
38 39 40 41
Ke dni doručení návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu - § 2 odst. 3 ZáPrNe. Takovýto právní stav je důležitý také z hlediska účinné ochrany třetích osob jednajících v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí - o tom bude pojednáno níže. § 80 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Osř.“) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR R 1/79, s. 6. § 7 odst. 1 ZáPrNe. § 74 a násl. Osř. § 9 odst. 1 písm. a) ZáPrNe.
17
uplynutím lhůty stanovené soudem k podání návrhu na zahájení řízení42 si účastníci mohou vzájemné vztahy po zrušení smlouvy uspořádat podle zásad o bezdůvodném obohacení (viz výše). Teprve když by k vzájemné dohodě nedošlo, mohl by převodce uplatnit svůj nárok u soudu žalobou na plnění.43
4 Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením převedl nemovitost na třetí osobu V několika posledních letech se vedou rozsáhlé diskuze o tom, zda se obnovuje vlastnické právo původního převodce nemovitosti, který odstoupil od smlouvy, i v tom případě, že jeho právní nástupce ještě před odstoupením tuto nemovitost platně převedl na třetí osobu. I v tomto případě se soudní praxe různí a i zde existují dva protichůdné názory.
4.1 Výklad Nejvyššího soudu České republiky Podle jednoho pojetí, zaujatého především Nejvyšším soudem ČR44, zaniká v důsledku odstoupení od smlouvy od samého počátku právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se v plné míře původní právní stav, což platí i pro případ, že původní nabyvatel ještě před odstoupením od smlouvy převedl platným právním úkonem vlastnické právo k nemovitosti na třetí osobu. Tento názor se opírá o argument, že jelikož platným odstoupením od smlouvy od počátku zanikl právní titul, na základě kterého kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti, nabyvatel se tak vlastně nikdy vlastníkem nestal a zrušením smlouvy od počátku byly odstraněny účinky vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jelikož v souladu s platným českým občanským právem nemohl původní nabyvatel převést právo, které sám neměl, nemohla ani třetí osoba nabýt vlastnické právo k nemovitosti. Skutečnost, že třetí osoba byla při uzavírání kupní smlouvy v dobré víře, není podle tohoto názoru rozhodná. 42 43
44
§ 76 odst. 3 Osř. Srov. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6. Senát č. 22 Nejvyššího soudu ČR je však zastáncem druhého názoru.
18
4.2 Výklad Ústavního soudu České republiky Druhý názor, zastávaný částí soudní praxe, především Ústavním soudem ČR, i odborné literatury, spočívá v řešení, že vlastnické právo původního převodce, který od smlouvy týkající se nemovitosti odstoupil, se neobnovuje v případě, že jeho právní nástupce před odstoupením nemovitost platně převedl na třetí osobu.45 Původní převodce je chráněn vůči svému nabyvateli ve sféře obligační, ustanovením § 457 ObčZ (ukládajícím stranám závazek vrátit si vše, co bylo podle zrušené smlouvy nabyto) ve spojení s § 458 ObčZ (ukládajícím povinnost poskytnout peněžitou náhradu v případě, že vrácení plnění není možné). Podle tohoto výkladu tedy odstoupení od smlouvy může mít právní důsledky jen pro strany zrušené smlouvy a nikoli pro postavení třetí osoby, která řádně nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Tento druhý názor je argumentačně postaven na principech právní jistoty, ochrany dobré víry nabyvatele a ochrany vlastnického práva. Velká část literatury se ztotožnila s názorem uvedeným na druhém místě.46 Odstoupení od smlouvy se totiž odehrává pouze mezi smluvními stranami, a tak nemůže mít vliv na právní postavení třetí osoby, která mezitím v dobré víře platně nabyla ústavně chráněné vlastnické právo k nemovitosti. Pokud by soudy následovaly výklad zaujatý Nejvyšším soudem ČR, pak by si žádný nabyvatel nemovitosti (včetně zahraničního investora) nemohl být jist svým vlastnictvím, o které by mohl bez jakéhokoli svého přičinění přijít. Tento výklad je navíc v rozporu se základními zásadami soukromého práva a právního řádu vůbec, tj. zásadou právní jistoty a ochrany řádně nabytých vlastnických práv, zaručených Listinou základních práv a svobod 47, a principem ochrany dobré víry. Při srovnávání váhy zásad pacta sunt servanda a (jak dodává Ústavní soud) legitimního očekávání subjektů na straně jedné a zásady ochrany dobré víry a jistoty a principu bezpečnosti soukromoprávních vztahů, zejména řádně nabytých vlastnických práv, na straně druhé je třeba se řídit hlediskem proporcionality (srov. výše) a dát přednost výkladu, který respektuje zásady uvedené na druhém místě. 45
46 47
Jiná situace by nastala v případě, že některá z kupních smluv týkajících se nemovitostí by nesplňovala podmínky platného právního úkonu, vymezené v § 37 a násl. ObčZ. Neplatná kupní smlouva totiž nezakládá převod vlastnického práva. Proto nabyvatel, na kterého vlastnické právo nepřešlo, nemohl toto právo dále převést, neboť je sám neměl. Srov. zejm. J. Mikeš, J. Švestka. Čl. 11 Listiny.
19
Jen takový výklad je možné považovat za konformní s ústavním pořádkem, jakož i s Dodatkovým protokolem č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.
4.3 Vývoj judikatury na poli účinků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby Problematikou účinků odstoupení od kupní smlouvy týkající se nemovitosti v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením nemovitost platně převedl na třetí osobu, se soudní praxe už několik let opakovaně zabývá.
4.3.1 Právní názor senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1186/98 Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 17. listopadu 1999, sp. zn. 22 Cdo 1186/98, publikovaném v časopise Právní rozhledy, 2000, č. 2, dospěl k závěru, že v případě, kdy vlastník nemovitosti převede tuto nemovitost do vlastnictví nabyvatele, nemůže dodatečné odpadnutí právního důvodu, na jehož základě se převodce stal vlastníkem věci, mít za následek zánik vlastnického práva nabyvatele, který nemovitost nabyl v dobré víře. Důsledky odstoupení od smlouvy přitom řeší § 457 ObčZ jako povinnost účastníků zrušené smlouvy vrátit si přijaté plnění. K tomuto ustanovení se vztahuje § 458 ObčZ, ukládající povinnost poskytnout peněžitou náhradu v případě, že vrácení plnění není možné. Z toho je podle názoru senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR zřejmé, že zákon počítá s případy, kdy nebude možné vrácení plnění přijatého na základě zrušené smlouvy. Dále tento senát argumentuje tím, že ze zákona není možné dovodit, že by řádně nabyté vlastnické právo mohlo zaniknout jen proto, že odpadl právní důvod, o který opíral své vlastnictví předchůdce prodávajícího.
4.3.2 Odlišný právní názor: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 38/98 Opačným způsobem vyřešil tuto otázku Nejvyšší soud ČR ve stanovisku svého občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 28. června 2000, sp. zn. Cpjn 38/98, k
20
výkladu ustanovení zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, uveřejněném pod číslem 44/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ve znění opravy uveřejněné v sešitě č. 2, ročníku 2001, Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, kde vyslovil právní větu: Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav. Následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem (§ 7 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Nejvyšší soud ČR v tomto stanovisku uvedl, že při smluvním převodu vlastnického práva k nemovitosti je právním důvodem nabytí vlastnictví (iustus titulus) smlouva a právním způsobem (modus acquirendi) vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.48 Odstoupení od smlouvy nebrání skutečnost, že byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí již proveden. Tímto jednostranným adresovaným právním úkonem zanikají účinky převodu vlastnického práva a obnovuje se původní stav, což znamená, že se ze zákona obnovuje vlastnické právo převodce. Jelikož k obnovení vlastnického práva dochází ex lege, má následný zápis do katastru nemovitostí deklaratorní účinky a provádí se záznamem.
4.3.3 Potvrzení právního názoru senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 77/2000 Výše uvedený rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1186/98 však mezitím přezkoumal Ústavní soud ČR, který nálezem ze dne 23. ledna 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000, ústavní stížnost podanou proti tomuto rozsudku zamítl, když právní názor vyslovený v tomto rozsudku shledal správným. Ústavní soud ČR uvedl: Z právního vztahu vznikají práva a povinnosti, které se týkají pouze stran tohoto vztahu. Vztah mezi smluvci, včetně odstoupení od smlouvy, se v takovém případě může projevit opět jen mezi smluvci, a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře a v souladu s § 39 obč. zák. nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem takové smlouvy. Proto se strana takového vztahu nemůže úspěšně dovolávat čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neboť ten chrání práva věcná, působící proti všem. Stěžovatelka, jež jako prodávající od kupní smlouvy týkající se nemovitostí odstoupila, 48
Viz § 133 odst. 2 obč. zák. a § 2 odst. 2 ZáPrNe.
21
své vlastnické právo při uzavírání smlouvy nezajistila věcněprávními prostředky, včetně vyznačení v katastru nemovitostí. Proto kupující mohl od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí s věcmi disponovat (a to bez ohledu na podmínku obsaženou v původní kupní smlouvě, že nabyvatel nepřevede nemovitosti na jinou osobu až do úplného zaplacení kupní ceny). Odstoupení od smlouvy tedy mohlo mít účinky pouze vzhledem k původnímu nabyvateli jako druhé straně závazkového vztahu z původní kupní smlouvy. Toto odstoupení se nemohlo promítnout do věcněprávního postavení třetí osoby, která vůči odstoupivšímu převodci (stěžovatelce) v žádném závazkovém vztahu nabyla. Naopak třetí osoba, za podmínky, že vlastnické právo nabyla v dobré víře a bez rozporu s § 39 ObčZ, mohla svůj nárok na ochranu svého vlastnictví uplatňovat i vůči stěžovatelce ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny.
4.3.4 Potvrzení původního stanoviska: stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 201/2005 Nejvyšší soud ČR se však v dalším stanovisku svého občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 19. dubna 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005, uveřejněném pod číslem 40/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, držel názoru vyjádřeném ve svém dřívějším stanovisku sp. zn. Cpjn 38/98, které doplnil takto: Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu. Odstoupením od smlouvy se dle § 48 odst. 2 obč. zák. smlouva ruší s účinky od počátku, následkem čehož v právních vztazích účastníků smlouvy nastává stejný právní stav, jako kdyby smlouva vůbec nebyla uzavřena. V důsledku toho se od počátku obnovují práva a povinnosti bývalých smluvních stran v té podobě, v jaké je měli k předmětu smlouvy před uzavřením smlouvy (obnovuje se původní stav), a to bez zřetele k tomu, zda smlouva měla mít první následky jen v podobě obligačních účinků, nebo zda měla mít rovněž věcněprávní účinky. Bylo-li na základě takto zrušené smlouvy plněno, jde o bezdůvodné obohacení získané plněním z právního důvodu, který odpadl49, a každý z účastníků zrušené smlouvy je povinen vrátit, co na základě zrušené 49
Viz § 451 odst. 2 ObčZ.
22
smlouvy získal.50 Tento závěr platí i v případě, že odstoupením byla zrušena s účinky od počátku kupní smlouva týkající se nemovitosti, podle které bylo vloženo vlastnické právo kupujícího do katastru nemovitostí. Nejvyšší soud dále rozšířil argumentaci založenou na rozlišení právního důvodu a právního způsobu nabytí vlastnictví. Zrušením smlouvy o převodu nemovitosti s účinky od počátku zaniká právní titul, na základě kterého kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti; mezi účastníky proto nastává stejný právní stav jako před uzavřením smlouvy, a to nejen z hlediska obligačních účinků smlouvy, ale i účinků věcněprávních. To se projevuje zejména tím, že převodce je nadále vlastníkem předmětné nemovitosti, a vlastně ani nikdy vlastníkem být nepřestal. Byla-li s účinky od počátku zrušena smlouva, na základě které došlo ke vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, a nastává-li proto stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě nedošlo i z hlediska věcněprávních účinků, ztrácí vlastnické právo vložené do katastru nemovitostí svůj právní podklad. Není-li zde právní titul, na základě kterého se nabyvatel stal vlastníkem nemovitosti, nemůže mít vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, provedený na jeho základě, jakékoli právní účinky. Zrušením smlouvy ex tunc jsou tedy odklizeny účinky vkladu vlastnického práva, provedeného na základě takové smlouvy. Následný zápis do katastru nemovitostí, vzhledem k tomu, že k obnovení vlastnického práva převodce dochází ze zákona, má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem.51 Uvedené platí i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu. Jelikož zrušením kupní smlouvy od počátku nastává situace, jako kdyby nabyvatel nikdy nebyl vlastníkem nemovitosti, ani žádná další osoba nemohla od nabyvatele vlastnické právo nabýt, protože nabyvatel nemohl převést právo, které sám neměl. Okolnost, že třetí osoba byla při uzavírání kupní smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, je zde nerozhodná. Dobrá víra se totiž uplatňuje jen tehdy, stanoví-li tak zákon52, a tak tomu v daném případě není. Podle stanoviska je toto řešení předmětné otázky rovněž v souladu s čl. 11 Listiny, který zaručuje právo každého vlastnit majetek a právo na ochranu jeho vlastnictví. Ve výše popsaném případě je třeba na prvním místě poskytnout ochranu vlastnického práva převodce, neboť jeho vlastnické právo stojí na počátku. 50 51 52
Viz § 457 ObčZ. Srov. § 7 odst. 1 ZáPrNe. Srov. např. § 486 obč. zák.
23
Odlišné stanovisko Předmětnou otázku řešil Nejvyšší soud ČR s pomocí dvou protichůdných variant. Druhá varianta, která jen těsnou většinou neuspěla, se nakonec stala odlišným stanoviskem pěti soudců, kteří (kromě jiných) hlasovali proti přijaté verzi. Toto odlišné stanovisko je uvedeno za přijatou variantou a je tedy rovněž publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek. Jeho obsahem je v souladu s právním názorem většiny připomínkových míst, zejména právnických fakult Univerzity Karlovy v Praze, Masarykovy univerzity v Brně a Západočeské univerzity v Plzni, Nejvyššího správního soudu, jakož i s nálezem Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 77/2000, řešení, podle kterého odstoupení od smlouvy může mít důsledky jen pro smluvní strany a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, jež řádně nabyly vlastnické právo k předmětu smlouvy. Převede-li tedy prodávající platným právním úkonem vlastnictví věci, nemůže být vlastnické právo nabyvatele dotčeno tím, že právní předchůdce převodce následně odstoupí od smlouvy. Soudci, kteří odlišné stanovisko přijali, argumentují tím, že z více možných výkladových variant je třeba vždy použít takovou variantu výkladu právní normy, která respektuje ústavní principy. Jedním ze základních principů právního státu je princip právní jistoty, který zahrnuje též zásadu šetření nabytých práv.53 Vlastnické právo každého požívá ochrany, obecně vyjádřené zejména v čl. 11 Listiny a v § 123 a násl. obč. zák. Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné jen ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu.54 Pokud by dodatečným odpadnutím právního důvodu, na základě kterého nabyl vlastnictví věci kterýkoli z právních předchůdců, stávající vlastník své řádně nabyté vlastnické právo pozbyl, byl by narušen princip právní jistoty. V důsledku uplatnění opačného názoru by si vlastník, který věc nabyl derivátně, nebyl nikdy jist svým vlastnictvím. Věc by nemohl ani vydržet, neboť nikdo nemůže vydržet vlastní věc, přičemž v době před odstoupením od smlouvy věc držel jako její vlastník. Nabyvatel by se nemohl spolehnout ani na to, že si před uzavřením kupní smlouvy ověřil, zda je prodávající skutečně vlastníkem převáděné nemovitosti. Vlastník by tak byl zbaven vlastnictví bez svého zavinění, aniž by na takovém postupu byl veřejný zájem, a jen s fakticky omezenou možností domoci se 53 54
Princip právní jistoty lze odvodit z čl. 1 a čl. 2 Ústavy a z čl. 1 až 4 Listiny. Čl. 11 odst. 4 Listiny.
24
náhrady (neměl by nárok na vrácení kupní ceny vůči tomu, komu musí věc vydat, ale jen vůči tomu, s kým uzavřel kupní smlouvu, a tím by byl oslaben jeho nárok na vzájemné vrácení plnění). Naproti tomu převodce, který od smlouvy odstoupil, měl jako účastník smlouvy vliv na její obsah, a nese určité riziko, že smlouva bude vykazovat vady, umožňující od ní odstoupit. Převedl-li vlastnické právo, aniž obdržel za převáděnou nemovitost kupní cenu a aniž svůj nárok zajistil věcněprávními prostředky, nelze negativní důsledky takového jednání přenášet na třetí osobu, která později vlastnictví k věci řádně nabyla. I podle odlišného stanoviska situaci po zrušení smlouvy řeší § 457 obč. zák., ukládající vzájemnou restituční povinnost obou účastníků zrušené smlouvy. Soud tedy může žalobě na vrácení prodané věci vyhovět jen tehdy, kdyby ve výroku rozsudku mohl vyjádřit synallagmatický závazek obou stran k vrácení přijatého plnění. Dále soudci v odlišném stanovisku argumentují tím, že nárok upravený v § 457 obč. zák. je nárokem obligačním, směřujícím proti druhému účastníku smlouvy. Není-li možné vrácení plnění v naturální podobě, uplatní se § 458 obč. zák., ze kterého vyplývá, že není-li vrácení plnění dobře možné (což není ani v případě, že nabyvatel převedl vlastnické právo k předmětu smlouvy na třetí osobu), musí být poskytnuta peněžitá náhrada. Opačný výklad § 48 odst. 2 ObčZ by musel vést k závěru, že vlastnické právo třetí osoby zaniká i v případě, že jeho právní předchůdce, který na něj nemovitost převedl, sám odstoupí od kupní smlouvy vůči svému předchůdci, a i tehdy, pokud by došlo k odstoupení od smlouvy na základě dohody mezi právními předchůdci třetí osoby. Jiná situace by ovšem nastala, pokud by vlastnické právo na nabyvatele nepřešlo z důvodu absolutně neplatné kupní smlouvy (§ 37 n. obč. zák.). V tomto případě o ochraně vlastnického práva třetí osoby nelze uvažovat.
4.3.5 Opětovné potvrzení stanoviska: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 Stanovisko sp. zn. Cpjn 201/2005 Nejvyšší soud ČR následoval i ve své další rozhodovací činnosti. V rozsudku velkého senátu občanskoprávního kolegia ze dne 14. června 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004, uveřejněném pod číslem 46/2007 Sbírky 25
soudních rozhodnutí a stanovisek, uvedl tuto právní větu: Platným a účinným odstoupením od kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti se ve smyslu ustanovení § 48 odst. 2 obč. zák. zrušují (zanikají) od počátku obligační a věcné (věcněprávní) účinky smlouvy, na základě které nabyl (měl nabýt) účastník smlouvy vlastnické právo, a ve vlastnictví nemovitostí je tu stejný právní stav, jako kdyby ke kupní nebo jiné smlouvě o převodu vlastnictví nikdy nedošlo; to platí i tehdy, jestliže nabyvatel, dříve než došlo ke zrušení smlouvy odstoupením, nemovitost převedl na další osobu, a i kdyby další nabyvatel byl v dobré víře, že se stal jejím vlastníkem. Tímto rozsudkem Nejvyšší soud ČR zrušil rozsudek soudu prvního stupně i rozsudek soudu odvolacího. Krajský soud v Ústní nad Labem jako odvolací soud přitom v přezkoumávaném rozsudku dospěl k právnímu názoru, že z ustanovení § 48 odst. 2 obč. zák. nelze dovodit, že by se odstoupením od smlouvy rušily také další smlouvy, a proto smlouva mezi nabyvatelem a třetí osobou nezaniká. Opačný závěr by vedl ke značné právní nejistotě, neboť třetí osoba, která věc nabyla v dobré víře, by po celou dobu do odstoupení od smlouvy s věcí platně nakládala, ovšem i původní vlastník, který později odstoupí od smlouvy, by mohl po celou dobu s nemovitostí platně nakládat. Navíc by opačný závěr dle názoru odvolacího soudu vedl k různým spekulacím a podvodům. Soud dále v souladu s odlišným stanoviskem uvedeným výše argumentoval tím, že § 457 ObčZ, který řeší následky zrušení smlouvy, nezakotvuje povinnost vrátit přijaté plnění třetí osobě. Případ, kdy vlastnictví k věci přešlo na třetí osobu a věc proto nelze vrátit, upravuje § 458 ObčZ. V posuzovaném případě je dle odvolacího soudu třeba vycházet z toho, že základním principem právního státu je princip právní jistoty, který zahrnuje rovněž jistotu, že bude šetřeno právo nabyté v dobré víře, že zde nešlo o nabytí od nevlastníka, ale o nabytí od vlastníka, když právní důvod vlastnictví převodce odpadl až po nabytí vlastnického práva třetí osobou, a že stejný právní názor vyslovil ve svém nálezu sp. zn. II. ÚS 77/2000 i Ústavní soud. Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku, jímž vyhověl dovolání podanému proti tomuto rozhodnutí odvolacího soudu, zopakoval, že při nabývání vlastnického práva k nemovitosti je třeba rozlišovat právní důvod nabytí vlastnictví (kupní nebo jiná smlouva o převodu vlastnického práva) a právní způsob jeho nabytí (vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí). Odstoupením od smlouvy zaniká v souladu s ustanovením § 48 odst. 2 ObčZ právní důvod nabytí vlastnického práva s účinky od počátku (nestanoví-li 26
právní předpis nebo dohoda účastníků jinak), což má za následek, že převodce je nadále (a vlastně ani nikdy nepřestal být) vlastníkem smlouvou převáděných nemovitostí. V důsledku zrušení nabývacího titulu ex tunc je s účinky od počátku odklizen také právní způsob nabytí vlastnického práva. Není-li tu totiž právní důvod nabytí vlastnictví, nemůže mít vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí provedený na jeho základě sám o sobě jakékoli právní účinky pro právní poměry stran zrušené smlouvy. Tento závěr platí i v případě, kdy nabyvatel ještě před odstoupením od smlouvy nemovitost převedl na třetí osobu. Protože zrušením smlouvy s účinky od počátku nastává stejný právní stav, jako kdyby smlouva nebyla uzavřena, namohla žádná další osoba nabýt od nabyvatele vlastnické právo k převáděné nemovitosti; nabyvatel totiž nemohl převést právo, které sám neměl. Okolnost, že třetí osoba byla při uzavírání smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, je nerozhodná, neboť dobrá víra má právní význam, jen stanoví-li tak zákon. Dále Nejvyšší soud podpořil svůj názor argumentem, že uzavřením smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti strany sledují nejen účinky obligační (tedy závazek převodce odevzdat nabyvateli nemovitost do vlastnictví a závazek nabyvatele nemovitost do svého vlastnictví převzít a, jde-li o úplatný převod, zaplatit převodci kupní cenu), ale také účinky věcněprávní (vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí). Oba účinky smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti – obligační i věcné – jsou tedy následky sledované jejími stranami a nelze je od sebe oddělovat. Obligační účinky představují předpoklad, aby nastaly účinky věcněprávní. Obligační účinky smlouvy přitom trvají pouze do té doby, než jsou nahrazeny účinky věcněprávními; stal-li se totiž nabyvatel vlastníkem nemovitosti, závazek převodce odevzdat nabyvateli převáděnou nemovitost do vlastnictví a závazek nabyvatele nemovitost převzít, splněním věcněprávních účinků zanikají a v právních vztazích mezi smluvními stranami se nadále uplatňují toliko tyto účinky věcněprávní. Odstoupí-li převodce od smlouvy o převodu nemovitosti, sleduje svým projevem vůle odstranění jak obligačních účinků smlouvy, tak jejích účinků věcněprávních. Pokud by se podle Nejvyššího soudu uplatňoval názor, že odstoupením od smlouvy zanikají pouze obligační účinky smlouvy, znamenalo by to, že by převodce svým právním úkonem sledoval zrušení svého závazku odevzdat nabyvateli nemovitost do vlastnictví a závazku nabyvatele tuto nemovitost převzít a zaplatit za ni kupní cenu, ačkoli z obligačních 27
účinků smlouvy zde přetrvává jen závazek nabyvatele zaplatit převodci sjednanou kupní cenu. Zrušení pouze obligačních účinků smlouvy by tak ve svém důsledku mohlo znamenat jen to, že převodce nemá zájem na zaplacení kupní ceny, což však neodpovídá jeho vůli. Protože odstoupením od smlouvy od počátku zanikají podle Nejvyššího soudu jak obligační účinky smlouvy, tak její účinky věcněprávní, a nastává zde stejný právní stav, jako kdyby k převodu vlastnictví nedošlo, je smlouva, kterou nabyvatel převedl vlastnické právo na třetí osobu, neplatná, i když byla uzavřena ještě před odstoupením od smlouvy. Názor, podle kterého má odstoupení od smlouvy vliv jen na právní vztahy účastníků zrušené smlouvy, je podle Nejvyššího soudu v rozporu jak s jednoznačnou dikcí ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ, tak se smyslem a účelem tohoto ustanovení, směřujícím k ochraně právního postaveni osoby, v jejíž prospěch bylo odstoupení od smlouvy založeno. S argumentem ochrany dobré víry třetí osoby se Nejvyšší soud vypořádal tvrzením, že ochrana dobré víry v českém právním řádu neplatí obecně, ale jen v případech stanovených zákonem. Zásada ochrany dobré víry a šetření nabytých práv patří k základům právního státu stejně jako princip ochrany vlastnictví a zásada pacta sunt servanda. Co se týče principu právní jistoty, nemůže být vykládán jednostranně; právní jistota nemůže být založena na tom, že by se bez zaplacení kupní ceny stal vlastníkem nemovitosti ten, kdo ji získal před tím, než převodce stačil od smlouvy v souladu s ustanovením § 517 odst. 1 obč. zák. odstoupit. Přiznání vlastnictví třetí osobě na základě dobré víry, aniž by dosavadnímu vlastníkovi byla poskytnuta odpovídající náhrada (v podobě sjednané kupní ceny), současně představuje porušení čl. 11 odst. 4 Listiny, neboť mu odnímá vlastnické právo jinak, než na základě zákona a za náhradu. Dovolání v této věci měl podle rozvrhu práce projednat senát č. 22 Nejvyššího soudu ČR. Dospěl však k právnímu názoru odlišnému, než jaký byl zaujat při rozhodování senátů 29 Odo a 30 Cdo v obdobných věcech, proto věc postoupil k rozhodnutí velkému senátu.55 55
Srov. § 20 odst. 1 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech, soudcích, přísedících a státní správě soudů a o změně některých dalších zákonů (zákon o soudech a soudcích), ve znění pozdějších předpisů.
28
4.3.6 Zamítnutí návrhu na zrušení ust. § 48 odst. 2 obč. zák.: nález Ústavního soudu ČR sp. zn. Pl. ÚS 78/06 Senát č. 22 Nejvyššího soudu ČR měl podle rozvrhu práce projednat dovolání i v další věci. Jedná se o řízení vedené pod sp. zn. 22 Cdo 3177/2005. Jelikož však tento senát znovu při úvaze o právních následcích odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí dospěl k právnímu názoru odlišnému od toho, který byl vyjádřen ve výše popsaném rozsudku velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004, rozhodl o postoupení věci velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia (viz níže). Současně podal návrh Ústavnímu soudu ČR na zrušení ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ56 s tím, že zákonodárce by měl jeho znění nahradit textem odpovídajícím Ústavě a nevzbuzujícím možnosti různé interpretace. Ústavní soud rozhodl v plénu nálezem ze dne 16. října 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06, uveřejněným pod číslem 307/2007 Sb., tak, že návrh zamítl, a zabývaje se rovněž účinky odstoupení od smlouvy na vlastnické právo třetích osob, uvedl: Odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 občanského zákoníku se – není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak – smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, a nezaniká.
Princip ústavně konformní interpretace a aplikace Nejvyšší soud ČR, resp. jeho senát č. 22, ve svém návrhu na zrušení předmětného ustanovení namítal jeho nejednoznačnost a poukázal na existenci dvou konkurenčních výkladových alternativ, což bez pochybností neřeší otázku účinků odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k věci (ať movité či nemovité) na vlastnické právo třetí osoby, která mezitím věc nabyla. Ústavní soud přezkoumal napadené ustanovení § 48 odst. 2 obč. zák. z hlediska jeho souladu s ústavním pořádkem, zejména s čl. 1, čl. 2 Ústavy, čl. 1, čl. 4 odst. 4 a čl. 56
Srov. § 109 odst. 1 písm. c) Osř.
29
11 Listiny. Uvedl, že při rozhodování o zrušení zákonů nebo jejich jednotlivých ustanovení57 vychází především z principu ústavně konformní interpretace a aplikace právních předpisů. To v důsledku znamená, že v situaci, kdy určité ustanovení je možné vykládat dvěma různými způsoby, přičemž jeden je v souladu s ústavními zákony a mezinárodními smlouvami dle čl. 10 Ústavy a druhý je s nimi v rozporu, není dán důvod zrušení tohoto ustanovení. Úkolem všech státních orgánů při aplikaci takového ustanovení právního předpisu je interpretovat je ústavně konformním způsobem.58 V posuzované věci se proto Ústavní soud zaměřil na zkoumání, zda při výkladu ust. § 48 odst. 2 občanského zákoníku existuje ústavně konformní varianta interpretace a aplikace.
Test principem proporcionality Ústavní soud při posuzování kolize interpretačních alternativ aplikoval princip proporcionality (zákaz nadměrnosti zásahů do práv a svobod). Tento princip je jedním z nástrojů, který demokratické ústavní soudy užívají pro řešení konfliktu základních práv. Ve zkoumaném případě se jedná o kolizi vlastnického práva třetí osoby na straně jedné a legitimních očekávání účastníků zrušené smlouvy na straně druhé. Za vyhovující principu proporcionality je třeba považovat takový výklad, který je z více možných variant nejšetrnější ve vztahu k dotčeným základním právům a ústavně chráněným hodnotám. Z tohoto pohledu obstojí podle Ústavního soudu výklad chránící řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby. Opačný výklad nemůže obstát, jelikož ochrany legitimních očekávání účastníků smlouvy lze dosáhnout dílčími nástroji, které se nedotýkají vlastnického práva třetí osoby. Jde především o právní prostředky věcněprávní povahy, které mohou převodce a nabyvatel do smlouvy zahrnout; konkrétně Ústavní soud jmenuje prostředek zajištění převodu vlastnictví až k okamžiku obdržení protiplnění prodávajícím spolu s vedlejším smluvním ujednáním v podobě předkupního práva svědčícího prodávajícímu. Ústavní soud v rámci provádění testu principem proporcionality použil kriterium přiměřenosti v užším smyslu, podle něhož újma na základním právu či ústavně chráněné hodnotě nesmí být nepřiměřená zamýšlenému cíli. To znamená, že přijatý výklad, 57 58
Čl. 87 odst. 1 písm. a) Ústavy. Srov. nález Ústavního soudu ČR sp. zn. Pl. ÚS 5/96, publikovaný pod č. 286/1996 Sb.
30
omezující základní lidská práva a svobody, nesmí svými negativními důsledky přesahovat pozitiva, jimiž je ochrana jiných základních práv a ústavně chráněných hodnot. Ústavní soud v dané věci posoudil závažnost obou chráněných hodnot – vlastnického práva třetí osoby a legitimních očekávání převodce a nabyvatele – a dospěl k závěru, že výklad upřednostňující legitimní očekávání účastníků je nepřiměřený svému účelu, neboť újma na vlastnickém právu třetí osoby je značná. Při uplatnění výkladu, kdy by třetí osoba přišla o své řádně nabyté vlastnické právo, by došlo k narušení principu právní jistoty jako jednoho ze základních atributů demokratického právního státu, a ochrany nabytých práv, a to těch práv, která byla nabyta v dobré víře, kdy dobrá víra vystupuje jako korektiv obecně platný pro občanské právo. Naproti tomu výklad, dle něhož odstoupení od smlouvy o převodu věci může působit účinky výhradně mezi stranami této smlouvy a nemůže mít vliv na řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby, Ústavní soud hodnotí jako vyhovující principu proporcionality a jako výklad ústavně konformní.59 Ústavní soud tedy uzavřel, že zde existuje možnost ústavně konformního výkladu napadeného ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku a odkázal na svůj výklad předmětného ustanovení obsažený v nálezu sp. zn. II. ÚS 77/2000 a na výklad zastávaný Nejvyšším soudem ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1186/98. Zrušení tohoto ustanovení se proto nejeví potřebným, ovšem z pohledu de lege ferenda by byla vhodná jeho jednoznačná formulace.
4.3.7 Dobrá víra třetí osoby: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3177/2005 Senát č. 22 Nejvyššího soudu ČR, který v souvislosti s řízením vedeném pod sp. zn. 22 Cdo 3177/2005 podal Ústavnímu soudu návrh na zrušení ustanovení § 48 odst. 2 obč. zák., následně tedy postoupil věc velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia. Ten pak rozhodl rozsudkem ze dne 30. ledna 2008, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005, uveřejněným v časopise Právní rozhledy, 2008, č. 9, jímž nález Ústavního soudu vyložil 59
Tento výklad je podpořen též hlediskem komparativním; shodně je poskytována ochrana vlastnickému právu třetí osoby v holandském právu (srov. čl. 271 holandského občanského zákoníku), v německém právu (srov. § 892 odst. 1, § 929 BGB) a v právu rakouském (srov. § 367 o.z.o.).
31
a uvedl: Nabyvatelé nemohou přijít o vlastnické právo k převáděnému majetku, jestliže v době uzavření kupní smlouvy č. 2 byli (jako kupující) se zřetelem ke všem okolnostem věci v dobré víře o tom, že zde není důvod, pro který by některá ze smluvních stran kupní smlouvy č. 1 mohla od kupní smlouvy č. 1 účinně odstoupit. Pokud dalším nabyvatelům v době uzavření kupní smlouvy č. 2 bylo známo, že některý z účastníků původní kupní smlouvy může od smlouvy odstoupit s účinky ex tunc a že důvody pro odstoupení již byly naplněny, jejich vlastnické právo nepožívá (pro absenci dobré víry) ústavní ochrany a vlastnické právo převodce z původní kupní smlouvy se obnovuje. Důkazní povinnost a důkazní břemeno o této dobré víře stíhá dle rozsudku dalšího nabyvatele (třetí osobu). Nejvyšší soud se při projednávání dovolání zaměřil, s ohledem na závěry obsažené v nálezu pléna Ústavního soudu, že koncept právní jistoty a ochrany nabytých práv se týká jen práv nabytých v dobré víře, na zodpovězení otázky, zda další kupující nabyli nemovitosti v dobré víře. Pokusil se přitom najít odpověď na otázku, čeho (jakých skutečností) se má dobrá víra třetích osob týkat. Před tím, než dospěl k definitivnímu závěru, se velký senát zabýval institutem dobré víry tak, jak je chápán v rozhodovací praxi soudů. Obecně vzato je dobrá víra vnitřním přesvědčením určité osoby, že nejedná protiprávně. Jde tedy o psychický stav, který sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Tím mohou být jen skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení projevuje navenek.60 Ovšem při nabývání vlastnického práva má dobrá víra právní význam, jen pojí-li se k domnělému právnímu titulu (titulus putativus); je-li zde skutečný nabývací titul, dobrá víra při nabytí vlastnického práva samostatný význam nemá.61 Jinak řečeno, u platně uzavřené kupní smlouvy č. 2, jež v souladu s nálezem pléna Ústavního soudu odstoupením od kupní smlouvy č. 1 nezaniká, je existence dobré víry nabyvatele, že se stal vlastníkem převáděné věci, bez právního významu; vlastnické právo by nabyl, i kdyby v dobré víře o tom, že mu převáděná věc patří, nebyl. Ústavní soud však podmiňuje ústavní ochranu vlastnického práva dalších nabyvatelů tím, že své vlastnické právo nabyli v dobré víře. Z toho dle názoru Nejvyššího soudu plyne, že tato dobrá víra 60
61
Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 1465/98, uveřejněný pod číslem 56 v časopise Soudní judikatura, 1999, č. 6, nebo usnesení Ústavního soudu ČR sp. zn. III. ÚS 50/04, uveřejněné ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 33, ročník 2004, část II., pořadové číslo 35. Srov. § 130 a násl. obč. zák. i výše uvedené usnesení Ústavního soudu ČR sp. zn. III. ÚS 50/04.
32
se musí týkat jiných skutečností než toho, že kupovaná věc dalším nabyvatelům patří. Jelikož se nález Ústavního soudu týká výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ, velký senát usuzuje, že dobrá víra třetích osob se váže právě k jejich (ne)vědomosti o skutečnostech, na jejichž základě by odstoupení od kupní smlouvy č. 1 působilo i vůči nim.
4.3.8 Kritický pohled na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3177/2005 Výklad nálezu Ústavního soudu ČR sp. zn. Pl. ÚS 78/06 tak, jak ho učinil ve svém rozsudku velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR, se stal předmětem kritiky. J. Spáčil62 zdůraznil, že rozsudek nevychází ze smyslu nálezu Ústavního soudu a jeho výrok přizpůsobuje názoru vyslovenému ve stanovisku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 201/2005, i když je zcela zřejmé, že smyslem nálezu byla negace a překonání tohoto názoru.63 Ústavní soud totiž potvrdil výklad ustanovení § 48 odst. 2 obč. zák. tím způsobem, jak jej provedl již ve svém nálezu sp. zn. II. ÚS 77/2000 a jak jej provedl rovněž Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1186/98, dle něhož odstoupení od smlouvy o převodu věci může mít účinky pouze na právní postavení účastníků této smlouvy a nemůže ovlivnit řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby. Pokud tedy osoba nabyla vlastnické právo od vlastníka na základě smlouvy, která nebyla v rozporu s § 39 ObčZ, nemůže o toto vlastnické právo přijít v důsledku pozdějších právních úkonů týkajících se smluv, kterých nebyla účastníkem. Požadavek dobré víry lze podle J. Spáčila vyložit jen tak, že pokud by nabyvatel nebyl v dobré víře, že nepůsobí bezpráví tím, že si věc přivlastňuje, byla by smlouva v rozporu s § 39 obč. zák. pro rozpor s dobrými mravy, takže by byla absolutně neplatná, v důsledku čehož by se nabyvatel vlastníkem věci nestal a nemohl by se dovolávat ochrany vlastnictví. J. Spáčil zdůraznil, že Ústavní soud rozhodně nemínil konstruovat dva druhy vlastnictví – chráněné a částečně nechráněné.64 Odkaz na dobrou víru pouze 62 63
64
JUDr. Jiří Spáčil, CSc. je soudcem senátu č. 22 Nejvyššího soudu ČR. SPÁČIL, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: opět polojasno?. Právní rozhledy, 2008, č. 9, str. 329. Zde odkazuje na čl. 11 odst. 1 větu druhou Listiny, který stanoví: „Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“ K tomu dodává, že s touto zásadou je v rozporu věta v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, že „nepožívá vlastnické právo nabyvatele k majetku, jenž nabyl kupní smlouvou, ústavní ochrany“. Každé vlastnické právo totiž požívá stejné ústavní ochrany.
33
znamená, že ochrany nepožívá ten, kdo nabyl věc ve „zlé víře“, tedy v rozporu s dobrými mravy nebo v důsledku obcházení zákona. Dále kritizuje závěr, že nabyvatel nebyl při uzavírání kupní smlouvy v dobré víře, pokud mu v té době bylo známo, že některý z jeho právních předchůdců může od dřívější kupní smlouvy odstoupit a že důvody k odstoupení již byly naplněny. V podstatě totiž záleží na tom, o které skutečnosti umožňující odstoupení jde. „Zlou víru“ tak bude možné pozorovat zejména tam, kde nabyvatel ví anebo musí z podmínek, za kterých se prodej uskutečňuje, předpokládat, že jeho právní předchůdce za věc nezaplatil a ani zaplatit nehodlá, a z okolností případu mu je zjevné, že v důsledku dalšího převodu bude původní vlastník poškozen. Půjde vždy o posouzení konkrétní věci, přičemž relevantní bude jen taková „zlá víra“ nabyvatele, která způsobuje, že jeho jednání je v rozporu s dobrými mravy nebo obchází zákon, v důsledku čehož se kupující vlastníkem vůbec nestane.65 Dále se J. Spáčil zabývá pojednáním velkého senátu o rozložení důkazní povinnosti a důkazního břemene. Podle posuzovaného rozsudku nezakotvuje-li příslušná úprava domněnku, že osoba je ohledně existence určitých skutečností v dobré víře, nese důkazní břemeno ten, komu je dobrá víra ku prospěchu, tj. nabyvatel. V právu se ovšem obecně uplatňuje zásada tzv. praesumptio boni viri66, podle níž lze „zlou víru“ někomu přičíst, jen pokud byly dokázány skutečnosti ji zakládající nebo skutečnosti vyvracející dobrou víru.67 Otázkou dále zůstává, co by vlastně nabyvatel, snažící se prokázat dobrou víru, měl tvrdit a dokazovat. Spor, v němž by osoba byla nucena uvést a prokázat skutečnosti, které poukazují na to, že něco nevěděla, by byl předem prohraný, a proto by takto nastavené rozložení důkazního břemene bylo v rozporu s právem na spravedlivý proces. 65
66
67
T. Richter, advokát, ve svém příspěvku z 2. odborného symposia, uveřejněném v mimořádné příloze časopisu Právní rozhledy, 2009, č. 5, str. 1, v této souvislosti zmínil rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 3293/2007, podle něhož je třeba katastr nemovitostí chápat jako celek, který úplnou informaci o nemovitostech podává teprve ve své komplexnosti. Výpis z katastru nemovitostí je pouze dílčím údajem z katastru nemovitostí. Z toho T. Richter usuzuje, že aby nabyvatel unesl povinnost prokázat dobrou víru, musel by prohledat nejméně celý obsah katastru nemovitostí týkající se převáděné nemovitosti (nikoli pouze zápis). Pokud by v katastru nemovitostí nebyly uloženy doklady o splnění všech povinností stran, které by mohly vést k odstoupení od všech předcházejících smluv, je otázkou, jaká další zkoumání by kupující musel k unesení svého důkazního břemene ohledně dobré víry učinit. Tyto požadavky na nabyvatele by tak mnohonásobně zvýšily náklady na koupi nemovitosti v České republice. Viz např. nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 22/94 nebo rozsudek Evropského soudu pro lidská práva ve věci Turek proti Slovensku (stížnost č. 57986/00). T. Richter k domněnce dobré víry uvedl, že pro tento případ je tato domněnka zakotvena v § 11 ZáPrNe.
34
J. Spáčil shrnul, že jde o normální vlastnickou žalobu a není třeba tvořit pro tento případ zvláštní procesní pravidla. Obecně platí, že žalobce, který se domáhá vydání věci, resp. určení vlastnického práva, tvrdí a prokazuje skutečnosti, které jeho vlastnické právo dokazují. Žalovaný může na svou obranu použít námitku, že vlastníkem věci je on, a pak musí tvrdit a prokázat skutečnosti, na jejichž základě se stal vlastníkem. Nemá však povinnost tvrzení ani důkazní povinnost ohledně toho, že tu nejsou skutečnosti, které by činily smlouvu, na základě které věc nabyl, neplatnou. Pokud by tyto skutečnosti tvrdil žalobce, měl by on důkazní povinnost a on by nesl důkazní břemeno. Stejně tak nemůže být žalovaný nucen prokazovat, že jeho vlastnické právo stále trvá; opak musí tvrdit a prokázat protistrana. Žalovaného vlastníka tudíž nelze zatížit důkazním břemenem ohledně toho, že vlastnické právo nabyl v dobré víře. Lze po něm požadovat jen prokázání, že nastaly právní skutečnosti, s nimiž platné právo spojuje nabytí vlastnického práva. Skutečnosti mající za následek zánik práva žalovaného a jeho opětovné nabytí žalobcem musí tvrdit a dokázat žalobce. J. Spáčil uzavírá, že formulace právních názorů v posuzovaném rozhodnutí Nejvyššího soudu vyvolává další právní otázky a že účelem rozsudku bylo zřejmě udržet co nejvíce z právního názoru vysloveného ve stanovisku sp. zn. Cpjn 201/2005, i když vzhledem k nálezu Ústavního soudu poněkud jinak vyjádřeného. Problémem je, že obecné soudy budou muset vykládat rozsudek Nejvyššího soudu, přitom ale budou muset vycházet z nálezu pléna Ústavního soudu, který je vzhledem k vymezení ústavního rámce této problematiky rozhodující. Ústavní soud však svůj právní názor vyjádřil tím způsobem, že převede-li vlastník platným právním úkonem vlastnické právo k věci, nemůže být vlastnické právo nabyvatele dotčeno tím, že právní předchůdce převodce dodatečně od smlouvy odstoupí. Tento výklad je přitom totožný s tou variantou interpretace § 48 odst. 2 ObčZ, která nakonec při projednávání stanoviska sp. zn. Cpjn 201/2005 nebyla přijata.68 S uvedeným názorem J. Spáčila se téměř ve všech ohledech ztotožňuje J. Mikeš a J. Švestka69, kteří zdůrazňují odlišnosti v chápání požadavku dobré víry třetí osoby při 68
69
SPÁČIL, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: opět polojasno?. Právní rozhledy, 2008, č. 9, str. 329. Doc. JUDr. Jiří Mikeš a Prof. JUDr. Jiří Švestka, DrSc., jsou vysokoškolskými učiteli Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze.
35
smluvním nabývání vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti od toho, kdo je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí. Z výkladu § 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů70, J. Mikeš a J. Švestka usuzují, že dobrou víru nelze chápat v tom smyslu, že nabyvatel byl dobré víře o tom, že neexistuje důvod, pro který by některá ze smluvních stran mohla účinně odstoupit od smlouvy, což je názor Nejvyššího soudu ČR. Třetí osoba si totiž ani po provedení důkladného šetření nikdy nemůže být jista, že možnost odstoupení od smlouvy nebude předchůdcem zapsaného vlastníka využita. Dobrou víru je třeba chápat tak, že v dobré víře nabyvatel není, pokud v době uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět, že osoba, se kterou smlouvu uzavírá a která je vedena v katastru nemovitostí jako vlastník převáděné nemovitosti, ve skutečnosti tímto vlastníkem není. Tuto skutečnost je však třeba nabyvateli prokázat.71 Podle J. Mikeše a J. Švestky je nepřípustné vyvolávat nejistotu ohledně existence vlastnických a jiných věcných práv zapsaných v katastru nemovitostí. Tím totiž dochází k narušování společenské funkce této evidence, kterou je mimo jiné zjednání právní jistoty jako principu nezbytného pro obchod s nemovitostmi.72
4.4 Účinky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na vlastnické právo třetí osoby z pohledu právní teorie K právním následkům odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí pro vlastnické právo třetí osoby, která nemovitost ještě před odstoupením nabyla do svého vlastnictví, se kromě soudů v rámci jejich rozhodovací činnosti vyjadřuje již delší dobu odborná literatura.73 Její větší část se přiklání k právnímu názoru, jak jej vyslovil ve svém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1186/98 Nejvyšší soud ČR a ve svých nálezech sp. zn. II. ÚS 77/2000 a sp. zn. Pl. ÚS 78/06 Ústavní soud ČR.
70
71
72 73
§ 11 ZáPrNe zní: „Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti.“ MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: jasno?. Právní rozhledy, 2009, č. 8, str. 291. Tamtéž. Např. J. Mikeš, J. Švestka, J. Spáčil, P. Pjajčíková, P. Černý, F. Melzer.
36
4.4.1 Obligačněprávní účinky smlouvy o převodu nemovitostí Stejný právní názor je zastáván i J. Mikešem a J. Švestkou, kteří vyjádřili výhrady proti závěru Nejvyššího soudu, učiněném ve stanovisku jeho občanskoprávního kolegia sp. zn. Cpjn 201/2005, že odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel ještě před odstoupením převedl nemovitost na třetí osobu, a že odstoupení od smlouvy má věcněprávní účinky. Podle J. Mikeše a J. Švestky měl tento závěr své opodstatnění v době, kdy se při odvozeném nabývání vlastnictví uplatňoval konsenzuální princip a vlastnické právo se nabývalo již účinností samotné smlouvy. Dnem 1. ledna 1993 však nabyla účinnosti novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 264/1992 Sb., která zrušila translační účinky smlouvy o převodu nemovitosti. Tato smlouva má tedy od tohoto dne účinky pouze obligačněprávní, tzn. že smlouva sama pouze zakládá vzájemná obligační práva a obligační povinnosti zaměřené na předmět plnění. Až splněním obligačních povinností odevzdání a převzetí věci, přičemž záleží výhradně na vůli smluvních stran, kdy k těmto úkonům přikročí, nastává další právně významná skutečnost, která teprve působí přechod vlastnického práva. Jedná-li se o nemovitost, je touto právní skutečností vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, což vyplývá z kogentního ustanovení § 133 odst. 2 ObčZ. Jestliže tedy sama smlouva nemá věcněprávní účinky, nelze jí v podobě negativního dopadu odstoupení od smlouvy takové účinky zpětně přisuzovat. Jinak by docházelo k revokaci konsenzuálního principu.74
4.4.2 Následky odstoupení od smlouvy – bezdůvodné obohacení Postup po odstoupení od smlouvy upravuje i podle názoru J. Mikeše a J. Švestky § 457 obč. zák. Upozorňují přitom na to, že toto ustanovení hovoří o účastnících v množném čísle, proto povinnost vrátit vše, co podle zrušené smlouvy dostali, se týká obou smluvních stran. Bez právního podkladu je tudíž výklad, dle něhož by se převodcovo vlastnické právo obnovilo již okamžikem zrušení smlouvy, zatímco nabyvatel by se musel domáhat toho, aby mu jím poskytnuté plnění převodce vrátil. Tím 74
MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Význam odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, str. 317.
37
by docházelo k asymetrickému uplatňování tohoto ustanovení. I kdyby se však souhlasilo s názorem, že odstoupení od smlouvy má vedle účinků obligačních i účinky věcněprávní, pak by za platné právní úpravy vzhledem k dvoufázovému nabytí vlastnického práva (§ 133 odst. 2 ObčZ) nemohlo k věcněprávním účinkům odstoupení docházet od počátku smlouvy, tj. ode dne jejího uzavření, popř. účinnosti. K tomuto dni se totiž s vlastnictvím převodce ještě nic nedělo a nemuselo se dít ani v kratší či delší době potom.75 Převodce by bylo možno v důsledku odstoupení od smlouvy opět považovat za vlastníka nemovitosti jen ke dni, kdy jeho vlastnické právo přešlo na nabyvatele.76
4.4.3 Možnost zajištění pohledávky převodce věcněprávními prostředky J. Mikeš a J. Švestka argumentují také tím, že v případě prodeje nemovitosti na úvěr, kdy vlastník převede na nabyvatele vlastnické právo k nemovitosti, aniž by současně obdržel sjednanou protihodnotu, by si měl prodávající svou pohledávku z kupní ceny zajistit některým z prostředků obsažených v občanském zákoníku. Prodávající má například možnost dohodnout si s kupujícím v téže kupní smlouvě zatížení převáděné nemovitosti zástavním právem. Jestliže však vlastník převede na nabyvatele vlastnické právo, aniž by inkasoval kupní cenu a aniž by si svou pohledávku právně náležitým způsobem zajistil, jde z jeho strany o neuvážené, či dokonce lehkomyslné jednání. A tato neuváženost, resp. lehkomyslnost by se neměla přičítat k tíži třetí osoby; na ochranu takto neuváženě jednajícího převodce by se neměly obětovat takové soukromoprávní hodnoty, jakými jsou ochrana dobré víry třetí osoby a ochrana právní jistoty a bezpečnosti soukromoprávního styku. Navíc je třeba dodat, že možnost odstoupení od smlouvy se nemusí opírat jen o některý ze zákonem stanovených důvodů, nýbrž také o dohodu smluvních stran. Takto lze sjednat možnost odstoupení od smlouvy buď již v samotné smlouvě nebo v rámci samostatného ujednání.77 To znamená, že smluvní strany mohou na základě vzájemné 75
76
77
Srov. nález Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 201/96, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazku 6, č. 96, podle kterého návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí lze katastrálnímu úřadu podat v časově neomezené lhůtě. MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Význam odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, str. 317. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 845/2001.
38
dohody a s eventuálními spekulativními záměry od kupní smlouvy k tíži třetí osoby odstoupit kdykoli, a to dokonce i bez jakéhokoli důvodu.78
4.4.4 Význam evidence právních vztahů k nemovitostem Dále J. Mikeš a J. Švestka věnují pozornost účelu evidence právních vztahů k nemovitostem prostřednictvím katastru nemovitostí, jímž je zajištění jistoty a bezpečnosti soukromoprávního styku s nemovitostmi a současně poskytnutí pohotových informací o nemovitostech bez potřeby provádět v každém jednotlivém případě nákladné a časově náročné zkoumání a šetření právních titulů osvědčujících vlastnické právo subjektů. V případě prosazení závěru, k němuž došel ve svém stanovisku Nejvyšší soud ČR, že by se již převedená nemovitost měla odstoupením od smlouvy vrátit původnímu vlastníku, nabyvatel by si nemohl být vůbec jistý, zda nebo jak dlouho se v postavení vlastníka nemovitosti udrží. Navíc tento přístup upřednostňující zásadu pacta sunt servanda vůči těm, kdo se jí ve svých smluvních vztazích neřídí, přehlíží další stále platnou zásadu pocházející z římského práva, zásadu vigilantibus iura. Stanovisko Nejvyššího soudu totiž zabezpečuje nedotknutelnost vlastnického práva osoby, která sama bez vyvinutí patřičné péče a opatrnosti, které na ní lze důvodně požadovat, naložila s předmětem svého vlastnictví tím, že uvěřila slibům někoho jiného, kdo ji následně zklamal. I když je jednání takové osoby politováníhodné, nelze ignorovat dobrou víru třetích osob, právní jistotu a zachování vlastnických práv nabytých od toho, kdo podle veřejné evidence mohl v danou chvíli s nemovitostí jako její vlastník disponovat. Jedině tento závěr vyhovuje požadavku proporcionality. Kromě toho jestliže by řádně evidovaný vlastník nemovitosti měl sice právo tuto nemovitost držet, užívat a čerpat z ní užitky, avšak nemohl by vzhledem k možnosti odstoupení od smlouvy s konečnou platností převést vlastnické právo na jiného, šlo by vlastně na straně evidovaného vlastníka o neúplné vlastnictví. A to by byl stav silně deformující samotnou podstatu vlastnictví.79 J. Mikeš a J. Švestka tedy shrnují, že při střetu zásady pacta sunt servanda na 78
79
Viz MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Význam odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, str. 317. Tamtéž.
39
straně jedné a zásad ochrany dobré víry třetích osob, jakož i jistoty a bezpečnosti soukromoprávních vztahů na straně druhé, pokud jde o takové cenné hodnoty, jako jsou nemovitosti, je třeba na základě testu proporcionality dát přednost zásadám uvedeným na druhém místě. Jen takový výklad lže považovat za konformní s ústavním pořádkem, jakož i s Dodatkovým protokolem č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.80
5 Dobrá víra a katastr nemovitostí – modifikace zásady materiální publicity Katastr nemovitostí představuje soubor údajů o nemovitostech. Kromě technických (geodetických) informací poskytuje informace o vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Působnost katastru nemovitostí upravuje zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), ve spojení se zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. Prováděcím předpisem je vyhláška č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška. Podle ust. § 2 odst. 4 písm. a) katastrálního zákona se do katastru zapisují k evidovaným nemovitostem právní vztahy zapisované podle zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Ustanovení § 1 odst. 1 ZáPrNe stanoví, že se do katastru nemovitostí zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. Zápisem se rozumí vklad, záznam, poznámka nebo jejich výmaz (§ 1 odst. 3 ZáPrNe). Rozdíl mezi vkladem a záznamem spočívá v právní skutečnosti, která je podkladem pro zápis do katastru nemovitostí. V případě vkladu je touto právní skutečností smlouva, a je-li důvodem změny v právních vztazích k nemovitostem jiná právní skutečnost81, zápis se provádí záznamem (§ 2 odst. 1, § 7 odst. 1 ZáPrNe). Zatímco vklad má účinky konstitutivní (§ 2 odst. 2 ZáPrNe), záznam je deklaratorní. Katastr nemovitostí plní v podstatě dvě funkce. První spočívá v kontrole 80 81
Tamtéž. Např. zhotovení stavby, vydržení vlastnictví nemovitosti, dědění, rozhodnutí soudu nebo státního orgánu.
40
způsobilosti právního úkonu při odvozeném nabývání vlastnického a jiného věcného práva k nemovitosti. Děje se tak výlučně na návrh osoby, která má zájem na vyznačení právní změny v katastru, tudíž touto funkcí slouží katastr individuálnímu soukromému zájmu účastníků smlouvy, kterých se jedině mohou uvedené změny týkat. Druhá funkce, kterou katastr nemovitostí uspokojuje vedle individuálních zájmů stran rovněž veřejný zájem, spočívá v tom, že katastr zjednává potřebnou právní jistotu nezbytnou pro obchod s nemovitostmi. Z principu dobré víry v zápis do katastru nemůže těžit pouze ten, komu je známo nebo může být známo, že zápis neodpovídá skutečnosti (viz níže).82
5.1 Zásada materiální publicity Zásada materiální publicity v tradičním slova smyslu, tak jak byla vyjádřena v rakouském Obecném zákoníku občanském z roku 181183 a v Obecném zákoně knihovním z roku 187184, v podstatě znamenala, že ten, kdo se řídil při nabývání nemovitostí nebo jiných věcných práv k nim zápisem v pozemkové knize 85, byl chráněn, i kdyby zápis neodpovídal skutečnému právnímu stavu. Této ochrany se však nemohl dovolávat ten, kdo věděl nebo mohl vědět o tom, že stav zápisů neodpovídá skutečnosti, což mu bylo třeba dokázat. Uvedená zásada měla jak pozitivní stránku („Co je psáno, to je dáno“), tak stránku negativní („Co není psáno, není dáno“).86 Tím byla chráněna důvěra v pozemkové knihy a v úplnost zápisů v nich obsažených, a tak napomáháno jistotě a bezpečnosti při nakládání s nemovitostmi.
5.2 Modifikovaná zásada materiální publicity Platná právní úprava předmětné problematiky je obsažena v ustanovení § 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, 82
83 84 85
86
MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: jasno?. Právní rozhledy, 2009, č. 8, str. 291. Zákon č. 946/1811 sb. z. s., obecný zákoník občanský. Zákon č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách. Pozemkové knihy byly zavedeny Obecným zákonem knihovním z roku 1871 a byly předchůdcem katastru nemovitostí, co se týče evidence právních vztahů k nemovitostem. KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan, et al. Občanské právo hmotné I. 4. vyd. Praha: ASPI, 2005.
41
jež zní: „Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti.“ Jde o modifikaci zásady materiální publicity, jelikož nabyvatel nemovitosti, řídící se stavem zápisů v katastru nemovitostí, který neodpovídá skutečnému právnímu stavu, již není chráněn proti pravému ale nezapsanému vlastníku, nýbrž se mu přiznává pouze dobrá víra. Ta pak může mít význam jako jeden z předpokladů pro nabytí vlastnictví vydržením.87 Dobrá víra se však vztahuje pouze k zápisům v katastru, konkrétně na listech vlastnictví, ale nikoli k listinám uloženým ve sbírce listin, na jejichž podkladě k zápisu došlo. Tím se evidence právních vztahů k nemovitostem odlišuje od jiných způsobů evidence.88
6 Úprava odstoupení od smlouvy v návrhu nového občanského zákoníku Vládní návrh nového občanského zákoníku, který představuje několik let připravovanou rekodifikaci soukromého práva, je v současnosti (ke dni 30. června 2009) projednáván v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky. Předpokládané datum nabytí účinnosti je 1. ledna 2012. Osnova vychází z pojetí odstoupení od smlouvy tak, jak je obsaženo v platném obchodním zákoníku a inspiruje se také zahraničními právními úpravami.89 Institut odstoupení od smlouvy obecně upravuje Část čtvrtá s názvem Relativní majetková práva, Hlava I Obecná ustanovení o závazcích, Díl 7 věnující se Zániku závazků a Oddíl 2 upravující Jiné způsoby zániku závazků, a jde o úpravu obsáhlejší než v platném občanském zákoníku; konkrétně se jedná o ustanovení § 1848 až § 1852. Návrh shodně s platnou právní úpravou stanoví, že odstoupit od smlouvy je možné pouze tehdy, stanoví-li tak zákon nebo dohoda účastníků (§ 1848). V dalších ustanoveních je zřetelná inspirace platným obchodním zákoníkem, když podmínky odstoupení od smlouvy se liší v závislosti na tom, zda smlouva byla porušena podstatným či nepodstatným způsobem. Podstatné porušení smluvní povinnosti je 87 88
89
Tamtéž. MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: jasno?. Právní rozhledy, 2009, č. 8, str. 291. Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku.
42
přitom definováno podobným způsobem jako v obchodním zákoníku a je jím takové porušení povinnosti, o němž porušující strana již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že pokud by druhá strana takové porušení předvídala, smlouvu by neuzavřela. Pokud porušení nesplňuje tuto podmínku, nejedná se o podstatné porušení smluvní povinnosti. Následkem podstatného porušení je stejně jako podle obchodního zákoníku možnost druhé strany od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu (§ 1849). Poté, co oprávněná strana oznámí straně, jež smlouvu porušila, své rozhodnutí od smlouvy odstoupit nebo na smlouvě setrvat, nemůže již tuto volbu sama změnit. Avšak pokud své právo odstoupit od smlouvy pro podstatné porušení povinnosti nevyužila a jednání druhé strany zakládající toto porušení nadále pokračuje, má opět právo od smlouvy odstoupit (§ 1850). Stejně jako podle platného občanského zákoníku je i v osnově nového občanského zákoníku zakotveno zrušení smluvního vztahu od počátku,90 přičemž strany si nadále budou moci dohodnout jiný okamžik zrušení smlouvy, a to vhledem k principu dispozitivnosti soukromého práva, zakotveného v § 1 odst. 2 návrhu.91 Shodně s obchodním zákoníkem návrh obsahuje ustanovení, že poskytnul-li již dlužník částečné plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen ohledně nesplněného zbytku plnění. Pokud však toto částečné plnění nemá pro věřitele význam, může věřitel odstoupit od smlouvy ohledně celého plnění. Je-li dlužník smlouvou zavázán k nepřetržité nebo opakované činnosti či k postupnému dílčímu plnění (a mají-li přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam), je věřitel oprávněn od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna (§ 1851). Dále návrh nového občanského zákoníku stanoví, že následkem odstoupení od smlouvy je zánik práv a povinností stran, a to v rozsahu účinků odstoupení od smlouvy. Po vzoru platného obchodního zákoníku však výslovně uvádí, že odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na náhradu škody vzniklé porušením smlouvy, práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména 90
91
Na rozdíl od současné úpravy, kde se hovoří o zrušení „smlouvy“ od počátku, návrh nového občanského zákoníku používá pojem „závazek“. Zmíněné ust. § 1 odst. 2 návrhu nového občanského zákoníku však současně stanoví hranice, které je třeba respektovat při sjednávání práv a povinností odchylně od zákona. Zakázána jsou tak ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.
43
ujednání o způsobu řešení sporů. Odstoupení od smlouvy nemá vliv ani na zajištění, pokud byl dluh zajištěn (§ 1852). Významným průlomem do současné právní úpravy odstoupení od smlouvy je ustanovení § 1852 odst. 1 druhé věty, že odstoupením od smlouvy nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Návrh nového občanského zákoníku tak konečně přináší právně závazné řešení několikaletého názorového konfliktu ohledně právních následků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti v případě, že nemovitost byla ještě před odstoupením převedena na třetí osobu spoléhající se na zápis v katastru nemovitostí. Účinností nového občanského zákoníku bude tedy vlastnické právo třetí osoby, která věc nabyla v dobré víře, chráněno a nebude dotčeno tím, že jakýkoli z právních předchůdců odstoupil od smlouvy. Dobrá víra nabyvatele je navíc chráněna ust. § 924, podle něhož jestliže zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu, zapsaný stav svědčí ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se přitom posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; pokud však věcné právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, pak k době podání návrhu na zápis. Existence zapsaného práva k nemovitosti bude navíc chráněna vyvratitelnou domněnkou, když § 920 odst. 2 návrhu stanoví, že je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečností. Osoba, jejíž věcné právo bude zápisem dotčeno, se bude moci v souladu s ust. § 925 domáhat odstranění nesouladu zapsaného stavu se skutečným právním stavem a každý, kdo bude tvrdit, že je ve svém právu dotčen zápisem v katastru nemovitostí provedeným bez právního důvodu ve prospěch jiného, se bude moci domáhat výmazu takového zápisu podle § 926.
44
7 Odstoupení od smlouvy v právní úpravě Anglie a Walesu Právo Anglie a Walesu umožňuje odstoupit od smlouvy zásadně ze dvou důvodů. Prvním z nich je odstoupení z důvodu uvedení v omyl (rescission for misrepresentation), druhým důvodem je odstoupení pro porušení smluvní povinnosti (repudiation for breach).
7.1 Odstoupení od smlouvy z důvodu uvedení v omyl Tento důvod odstoupení od smlouvy se v českém občanském zákoníku nevyskytuje, neboť ten stanoví, že pokud byl právní úkon učiněn v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a druhý účastník tento omyl vyvolal nebo o něm musel vědět, je tento právní úkon neplatný (§ 49a ObčZ), a to relativně (§ 40a ObčZ). Právní úkon učiněný v omylu, který splňuje náležitosti stanovené zmíněným § 49a obč. zák. je tedy považován za platný, pokud se dotčená osoba jeho neplatnosti nedovolá. V Anglii má osoba uvedená při uzavírání smlouvy v omyl, který ji přiměl smlouvu uzavřít, možnost odstoupit od smlouvy, nebo může zvolit druhou možnost, a to náhradu majetkové škody, eventuelně může učinit obojí – jak odstoupit od smlouvy, tak požadovat náhradu škody. Odškodnění však nepřipadá v úvahu, pokud strana, která omyl vyvolala, tak neučinila úmyslně ani z nedbalosti, měla tedy rozumný důvod věřit tomu, že prohlášení je pravdivé (innocent misrepresentation). Nicméně soud v tomto případě může z vlastní iniciativy namísto zrušení smlouvy rozhodnout o náhradě škody.92 Předpokladem odstoupení od smlouvy je oznámení této skutečnosti druhé straně. Pokud se však druhá strana dopustila podvodného jednání a následně se skrývá, přičemž jí musí být zřejmé, že druhý účastník má zájem od smlouvy odstoupit, je možné opustit od oznámení, a v tomto případě k odstoupení od smlouvy postačuje, že z chování oprávněného je jasně zřetelné, že od smlouvy odstupuje.93 Právním následkem odstoupení od smlouvy je návrat účastníků do právního 92 93
Misrepresentation Act 1967 s. 2(2). Car and Universal Finance Co v. Caldwell [1965] 1 QB 525.
45
postavení, v jakém byli před tím, než byla smlouva uzavřena, tj. zrušení smlouvy ex tunc. V anglickém právu se uplatňuje několik překážek odstoupení od smlouvy (bars to rescission). Jednou z nich je nemožnost navrácení do původního stavu, tzv. restitutio in integrum. Odstoupit od smlouvy tedy nelze, pokud již není možné, aby se strany vrátili do svého právního postavení, v jakém byli před uzavřením smlouvy. Tak tomu je například tehdy, pokud se změnila povaha věci nebo věc ztratila svoji hodnotu, anebo pokud ještě před odstoupením bylo vlastnické právo k předmětu smlouvy úplatně převedeno na třetí osobu, která o omylu nevěděla. Další překážkou je skutečnost, že smluvní strana, které byl omyl určen, smlouvu potvrdila poté, co zjistila skutečný stav věci.94 Potvrdit smlouvu je přitom možné výslovně i konkludentně. A konečně je oprávněný zbaven možnosti odstoupit od smlouvy uplynutím času (pokud se však nejedná o omyl způsobený úmyslně). Anglické právo však nestanoví přesnou délku promlčecí lhůty, odstoupit je tak možné v přiměřené době.95 Odstoupení od smlouvy je právem, nikoli povinností. Osoba uvedená v omyl se tedy může rozhodnout, zda od smlouvy odstoupí a způsobí tím její zrušení s účinky od počátku, nebo zda svého práva nevyužije a setrvá ve smluvním závazku.
7.2 Odstoupení od smlouvy pro porušení smluvní povinnosti Druhou situací umožňující smluvní straně odstoupit od smlouvy je případ, kdy spolukontrahent nedodrží závazek vyplývající pro něj ze smlouvy (breach of contract). Tento důvod odstoupení je ve velké míře uznáván i českým právem, kdy občanský zákoník v několika ustanoveních umožňuje odstoupit od smlouvy pro nesplnění smluvní povinnosti.96 Poruší-li strana závazek ze smlouvy, má druhý účastník, stejně jako v případě uvedení v omyl, možnost zvolit, zda smlouvu zruší, nebo bude žádat náhradu majetkové škody. V tomto případě však strana není oprávněna odstoupit od smlouvy pokaždé, je-li smlouva porušena, ale pouze tehdy, dojde-li k porušení podstatné podmínky smlouvy 94 95
96
Long v Lloyd [1958] 1 WLR 753. V rozhodnutí ve věci Leaf v International Galleries [1950] 2 KB 86 byl učiněn závěr, že pět let již nelze považovat za přiměřenou dobu. Např. § 507 odst. 1 nebo § 517 odst. 1 obč. zák.
46
(condition), nebo neklasifikované podmínky smlouvy (innominate term), pokud jsou následky porušení této podmínky vážné. Pokud následky porušení neklasifikované podmínky smlouvy nejsou vážné, nebo byla-li porušena méně důležitá podmínka smlouvy (warranty), může se oprávněný účastník domáhat pouze náhrady majetkové škody způsobené nesplněním závazku. Protože však mnohdy není jednoznačné, do které z těchto tří kategorií se určitá podmínka řadí, strany mohou do smlouvy začlenit doložku (termination clause), která jim, nebo pouze jedné z nich, přiznává právo za určitých okolností od smlouvy odstoupit. Stejně jako v předchozím případě je i tady odstoupení od smlouvy právem smluvní strany. Účastník se tak může rozhodnout, zda od smlouvy, která byla druhou stranou porušena, odstoupí, nebo zda ji potvrdí. Své rozhodnutí přitom musí učinit v přiměřeně dlouhé době, jinak platí, že smlouvu potvrdil.97 Pokud se rozhodne od smlouvy odstoupit a toto své rozhodnutí oznámí druhé straně, dojde ke zrušení všech závazků ze smlouvy, a to s účinky do budoucna. Na rozdíl od odstoupení od smlouvy z důvodu uvedení v omyl, kdy se od počátku ruší celá smlouva, důsledkem odstoupení pro porušení smluvní povinnosti je tedy zrušení závazků ex nunc.98 Smlouva sama se odstoupením neruší a její znění může mít význam pro účely výpočtu náhrady škody.99 V případě, že oprávněný svého práva odstoupit od smlouvy nevyužije, zůstávají strany nadále vázány všemi povinnostmi, které pro ně ze smlouvy vyplývají. Vzhledem k tomu, že se odstoupením neruší smlouva s účinky od počátku, překážka nemožnosti navrácení do původního stavu zde nepřichází v úvahu. Překážkou odstoupení od smlouvy však zůstává skutečnost, že účastník poté, co se dozvěděl o porušení, smlouvu potvrdil, a dále uplynutí přiměřené lhůty k rozhodnutí (viz výše).
7.3 Smlouva o převodu nemovitosti v právu Anglie a Walesu Vlastnické právo k nemovitostem podléhá v Anglii a Walesu v některých případech zvláštnímu režimu. Jedná se o institut tzv. svěřenství (trust), kdy vlastnické právo k nemovitosti je odděleno od práva nemovitost užívat. Osoba zapsaná v katastru 97
98 99
Stocznia Gdanska SA v Latvian Shipping Company (No 2) [2002] EWCA Civ. 889 [2002] 2 Lloyd's Rep 436. Photo Production Ltd v Securicor Transport Ltd [1980] AC 827. Např. osvobozující klauzule nebo ustanovení upravující náhradu škody zůstávají v účinnosti a mají vliv na stanovení výše náhrady škody.
47
nemovitostí jako vlastník (trustee) nemovitost pouze drží ve svěřenství pro oprávněného (beneficiary), který může nemovitost užívat. Zapsaný vlastník je odpovědný za správu a udržování nemovitosti ve prospěch oprávněného;100 má právo nemovitost prodat, pronajmout nebo ji zatížit věcným právem.101 Avšak při výkonu těchto práv se musí radit s oprávněným a postupovat v souladu s jeho přáním, a pokud je oprávněných k jedné nemovitosti více, v souladu s přáním většiny (počítané podle velikosti podílů).102 Pokud vlastník poruší tuto svou povinnost a s nemovitostí naloží bez vědomí oprávněného, tento má právo obrátit se na soud a požadovat odškodnění, eventuelně, pokud transakce ještě nebyla dokončena, soudní zákaz jejího uskutečnění.103 Zapsaný vlastník a oprávněný přitom mohou být totožné osoby (například v případě spoluvlastnictví, které je jedním z důvodů svěřenství předepsaných zákonem jako povinné104), nebo může jít o osoby odlišné (například pokud je oprávněným nezletilý, který ze zákona nemůže být zapsaným vlastníkem105). Svěřenství vzniká na základě písemného právního úkonu106; v některých případech ho však není třeba107. Požadavek písemnosti odpadá zejména v situacích, kdy jiná osoba než ten, kdo byl následně zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, zaplatila při koupi nemovitosti zcela nebo zčásti kupní ceny ze svých zdrojů (resulting trust). Tak tomu je i v případě, že prodávající převedl vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího dříve, než za ni obdržel sjednanou kupní cenu. V katastru nemovitostí je tedy zapsán jako nový vlastník kupující, kterému však svědčí pouze tzv. holé vlastnictví (bare trust), neboť osobou oprávněnou nemovitost užívat zůstává prodávající, a to až do doby, než nabyvatel zcela kupní cenu uhradí. Kupující tedy nemůže převést vlastnické právo k věci na třetí osobu, nebo nemovitost zatížit zástavním či jiným věcným právem, aniž by před tím tuto transakci schválil oprávněný, tedy prodávající. Pokud by kupující nemovitost dále prodal bez jeho souhlasu, zapsaným vlastníkem by se sice stala třetí osoba, avšak oprávněným by zůstal původní prodávající, neboť právo oprávněného patří do kategorie tzv. převažujících práv (overriding interests), která zavazují nového 100 101 102 103 104 105 106 107
Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 s. 6(5) (dále jen „TOLATA“). TOLATA s. 6(1). TOLATA s. 11(1). TOLATA s. 14. Law of Property Act 1925 ss. 34(2), 36(1) („dále jen „LPA“). LPA s. 1(6), TOLATA Sch 1 para. 1(1). LPA s. 53(1)(b). LPA s. 53(2).
48
nabyvatele nemovitosti.108 Pokud však nemovitost od původního prodávajícího nabyly do vlastnictví dvě osoby (například manželé109), nebo pokud se další osoba stala zapsaným vlastníkem až dodatečně, a třetí osoba v důsledku toho uzavře kupní smlouvu s více zapsanými vlastníky, stane se tato nejen zapsaným vlastníkem, nýbrž současně i oprávněným. Podle anglického práva totiž zaplatí-li nabyvatel (v tomto případě třetí osoba) kupní cenu dvěma osobám – zapsaným vlastníkům, oprávněný pozbývá svých práv vztahujících se k nemovitosti, a místo toho nabývá právo k výtěžku prodeje (overreaching). Původní prodávající by tedy v tomto případě přišel o své právo k nemovitosti, měl by však nárok vůči původnímu kupujícímu na zaplacení kupní ceny, za kterou byla nemovitost prodána třetí osobě. Současně by mohl původního kupujícího žalovat pro porušení povinností vyplývajících ze svěřenství (breach of trust)110 a domoci se tak náhrady škody.111
7.4 Zhodnocení právní úpravy odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu a její srovnání s českou právní úpravou Českému občanskému právu se více přibližuje anglická právní úprava odstoupení od smlouvy z důvodu uvedení v omyl, jelikož právní následky jsou totožné, tedy zrušení smlouvy od počátku a návrat smluvních stran do původního právního postavení. Anglické právo však oproti českému výslovně stanoví, že není-li restitutio in integrum možné, což není ani v případě, že původní nabyvatel věci již není jejím vlastníkem, odstoupení od smlouvy již nepřichází v úvahu a původní prodávající se musí spokojit s možností žalovat o náhradu škody. Tím je tedy zcela chráněno vlastnické právo třetí osoby, která v dobré víře a za úplatu věc nabyla. V případě porušení smluvního závazku je právo třetích osob při odstoupení od smlouvy rovněž chráněno, tentokrát však způsobem, který je bližší českému obchodnímu právu. Právním následkem odstoupení je zde zrušení práv a povinností ze smlouvy s účinky do budoucna, a tak jakékoli právní úkony týkající se předmětu smlouvy zůstávají odstoupením nedotčeny. 108 109 110 111
Land Registration Act 2002 Sch 3 para. 2. Anglické právo nezná institut společného jmění manželů. Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 s. 14. Například pokud původní kupující prodal nemovitost třetí osobě za cenu nižší, než odpovídá její tržní hodnotě.
49
Právní vztahy k nemovitostem podléhají v Anglii a Walesu samostatné úpravě, která se zcela liší od právní úpravy těchto vztahů v České republice. S pomocí institutu tzv. svěřenství řeší anglické právo rovněž střet ochrany vlastnického práva třetí osoby a původního převodce. Řešení záleží na tom, kolik osob je zapsaných v katastru nemovitostí jako vlastníci převáděné nemovitosti. Je-li zapsaným vlastníkem pouze jedna osoba, nový nabyvatel bude sice zapsán do katastru nemovitostí jako nový vlastník, ovšem pouze s omezeným výkonem svých práv. Tak bude upřednostněna ochrana vlastnického práva původního prodávajícího, a to bez ohledu na skutečnost, že třetí osoba byla při uzavírání kupní smlouvy v dobré víře. Naproti tomu nabývá-li třetí osoba nemovitost od nejméně dvou vlastníků zapsaných v katastru nemovitostí, zápisem jeho vlastnického práva nabývá toto právo v plném rozsahu bez jakýchkoli omezení a původní prodávající současně svých práv k převáděné nemovitosti pozbývá. V tomto případě je tedy poskytována ochrana vlastnickému právu třetí osoby, která při nabývání nemovitosti ani nemusí být v dobré víře. Právě z toho důvodu, že dobrá víra není požadována, má třetí osoba možnost zajistit, že se i tehdy, je-li zapsaným vlastníkem pouze jedna osoba, stane jediným a neomezeným vlastníkem nemovitosti. Dozví-li se totiž před uzavřením kupní smlouvy o přetrvávajících právech původního prodávajícího k nemovitosti, může trvat na tom, aby se jakákoli další osoba stala zapsaným vlastníkem. Poté tedy uzavře kupní smlouvu s dvěma osobami, čímž původní prodávající svá práva k nemovitosti ztratí. Z toho vyplývá, že co se týče převodu nemovitostí, je větší ochrana poskytována vlastnickému právu třetí osoby, která na rozdíl od české právní úpravy ani nemusí být bona fide.
50
Závěr Odstoupení od smlouvy je jedním z právních následků porušení smlouvy a jednostranným právním úkonem majícím za následek zánik smlouvou založeného závazkového právního vztahu. Vzhledem k uplatňující se zásadě pacta sunt servanda je možné od smlouvy odstoupit, jen je-li to v zákoně pro konkrétní případ stanoveno, nebo bylo-li to dohodnuto mezi stranami smlouvy. Právním následkem odstoupení od smlouvy v občanském právu je zrušení smlouvy s účinky od počátku (ex tunc), nestanoví-li právní předpis či dohoda účastníků jinak. To v důsledku znamená, že pokud na takto zrušenou smlouvu nebylo zatím plněno, závazek plnit odpadá, a v případě, že plněno již bylo, strany se vzájemně vypořádají podle zásad o bezdůvodném obohacení. V posledních letech se na českém právním poli vedou rozsáhlé diskuze ohledně účinků odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti. Řešení této otázky se v právní praxi postupně vyvíjelo a došlo tak k utvoření dvou názorových proudů. Podle prvého přístupu, jež je vyjádřen Nejvyšším soudem České republiky, má odstoupení od smlouvy týkající se nemovitosti obligační účinky a zároveň účinky věcněprávní. Jinými slovy, v souladu s tímto názorem již samotným právním úkonem odstoupení od smlouvy dochází k přechodu vlastnického práva nabyvatele zpět na původního vlastníka. Odlišný názor, který je zastáván Ústavním soudem České republiky i velkou částí právní teorie, spočívá v řešení, že právnímu úkonu odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí lze přisuzovat pouze obligačněprávní účinky. Podle tohoto přístupu se odstoupením od smlouvy s vlastnickým právem nabyvatele ještě nic neděje a věcněprávní účinky smlouvy, spočívající ve vkladu vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí, jsou odklizeny v rámci uplatnění zásad o bezdůvodném obohacení až smlouvou o zpětném převodu, uzavřenou mezi účastníky, eventuelně na základě soudního rozhodnutí, vydaného na návrh převodce. V souladu s tímto řešením se tedy vlastnické právo převodce obnovuje až vkladem do katastru nemovitostí provedeném na základě vzájemné dohody stran nebo právní mocí soudního rozhodnutí o vyklizení nemovitosti. V této souvislosti se v poslední době stala zvlášť spornou otázka, jestli se obnovuje vlastnické právo původního převodce, který od smlouvy o převodu nemovitosti odstoupil, i v tom případě, že nabyvatel ještě před tímto odstoupením od 51
smlouvy nemovitost dále převedl na třetí osobu. Podle jednoho názoru, jež je zastáván Nejvyšším soudem České republiky, zaniká v důsledku odstoupení od smlouvy od samého počátku právní titul, na jehož základě se nabyvatel stal vlastníkem nemovitosti, a v důsledku toho se obnovuje v plné míře původní právní stav, což platí i pro případ, že nabyvatel ještě dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost platně převedl na třetí osobu. Část soudní praxe, zejména Ústavní soud České republiky, i velká část právní teorie s tímto závěrem nesouhlasí a přiklání se k řešení, podle něhož se vlastnické právo převodce, který od smlouvy týkající se nemovitosti odstoupil, neobnovuje, pokud jeho právní nástupce předtím nemovitost platně převedl na třetí osobu. Vzhledem k tomu, že odstoupením od smlouvy vzniká mezi původními smluvními stranami vztah z bezdůvodného obohacení, původní převodce zůstává chráněn vůči svému právnímu nástupci ustanovením § 457 a § 458, tedy ve sféře obligační. Přisvědčit je třeba tomu řešení otázky právních následků odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí, podle něhož tento právní úkon působí zánik pouze obligačněprávních účinků smlouvy o převodu vlastnického práva k věci. S účinností od 1. ledna 1993 se uplatňuje princip dvoufázového nabývání vlastnického práva k nemovitostem, kdy samotnou smlouvou o převodu, resp. její účinností ještě nedochází ke změně vlastníka věci.112 Smlouva jako taková má pouze obligační účinky, tedy zakládá vzájemná práva a povinnosti stran, zejména povinnost převodce odevzdat nemovitost nabyvateli a povinnost nabyvatele věc převzít a zaplatit za ni dohodnutou cenu. Ke změně vlastníka dochází až vkladem vlastnického práva pro nabyvatele do katastru nemovitostí, o jehož provedení rozhoduje katastrální úřad. Z toho důvodu se jeví jako nelogické, aby právní úkon jednoho z účastníků, jehož důsledkem je zrušení smlouvy, mohl sám o sobě způsobit zpětný přechod vlastnického práva. Ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku hovoří o zrušení smlouvy od počátku a, jak již bylo uvedeno, smlouva jako taková má účinky pouze obligačněprávní. Proto účinností právního úkonu odstoupení od smlouvy dochází pouze ke zrušení obligačních práv a povinností stran. Aby došlo k obnovení vlastnického práva převodce musí odstoupení 112
Princip dvoufázového nabývání vlastnického práva se uplatňuje i při nabývání vlastnictví k věcem movitým, což je zakotveno v § 133 odst. 1 ObčZ. K nabytí vlastnického práva k movité věci tak zpravidla dochází až převzetím věci. Proto i k obnovení vlastnického práva převodce po odstoupení od smlouvy o převodu movité věci by mělo dojít opět až tradicí, tj. předáním věci nabyvatelem a jejím převzetím původním vlastníkem.
52
od smlouvy následovat další právně významná skutečnost, která bude mít za následek odklizení věcněprávních účinků, tj. účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jako rozumný se jeví závěr, ke kterému dospěla právní teorie, že touto další právní skutečností je buď dohoda o zpětném převodu vlastnického práva k věci nebo, nedojde-li k takové dohodě, pravomocné rozhodnutí soudu o vyklizení nemovitosti. Uzavření dohody o vydání věci, ev. vydání soudního rozhodnutí, je nezbytné pro uspokojení nároků převodce z bezdůvodného obohacení. Zrušení smlouvy je totiž jedním ze způsobů vzniku bezdůvodného obohacení, vymezených v ust. § 451 odst. 2 obč. zák. (plnění z právního důvodu, který odpadl). Následky zrušení smlouvy dále upravuje § 457 obč. zák. ukládající povinnost obou stran vrátit si přijaté plnění. Toto ustanovení však zakládá jen obligační nárok, samo o sobě tedy nepůsobí zpětný přechod vlastnického práva. Při uplatnění tohoto přístupu je tedy nabyvatel vlastníkem nemovitosti až do doby, než bude na základě dohody o vydání věci zapsáno do katastru nemovitostí formou vkladu vlastnické právo převodce, eventuelně než rozhodnutí soudu o vyklizení nemovitosti nabude právní moci, kdy vlastnické právo převodce bude zapsáno záznamem. Pokud by se však měl prosadit názor, že již samotným odstoupením od smlouvy dochází k obnovení vlastnického práva převodce, zápis do katastru nemovitostí by byl proveden formou záznamu, jelikož záznam má na rozdíl od vkladu deklaratorní účinky. Takový zápis však nemá oporu v zákoně č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, jelikož tento zákon taxativně vymezuje případy, kdy se zápis provádí formou záznamu v § 7 odst. 1, a mezi těmito případy není uveden zápis věcného práva na základě jednostranného právního úkonu. Proti tomuto závěru by mohlo být namítáno, že v posuzovaném případě se jedná o zánik vlastnického práva ze zákona, ale zákon takovýto následek odstoupení od smlouvy nepředpokládá, nýbrž pouze stanoví, že odstoupením od smlouvy se od počátku ruší smlouva. K prosazovanému závěru lze dospět i za použití logického argumentu argumentum ad absurdum. Bylo by absurdní, pokud by ke vzniku vlastnického práva na základě dvoustranného právního úkonu byl nezbytný zápis do katastru nemovitostí, o němž rozhoduje katastrální úřad, a ke vzniku vlastnického práva na základě jednostranného právního úkonu by došlo již tímto právním úkonem, kdy by katastrální úřad tuto skutečnost pouze deklaroval. 53
V případě, kdy nabyvatel platně převede nemovitost na třetí osobu a následně dojde k odstoupení od předchozí smlouvy o převodu této nemovitosti, nabývá otázka právních následků odstoupení od smlouvy na ještě větší důležitosti. Pokud by se totiž měl uplatnit přístup, že odstoupení od smlouvy má vedle účinků obligačních rovněž účinky věcněprávní, již účinností právního úkonu odstoupení od smlouvy by se obnovilo vlastnické právo původního vlastníka a třetí osoba by tak o své vlastnické právo přišla. Tento názor se zdá být bezohledný k zájmům třetích osob jednajících v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. Při setrvání na tomto řešení by byl nabyvatel nemovitosti stále v ohrožení, že o své vlastnické právo může kdykoli bez svého zavinění přijít. Docházelo by tak vlastně k vyvlastňování, a to bez zákonného podkladu, jelikož žádný právní předpis v českém právním řádu nepřipouští odnětí vlastnického práva z důvodu odstoupení od smlouvy některým z právních předchůdců. Tím by byl porušován čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, který připouští vyvlastnění mimo jiné pouze na základě zákona. Oproti tomu pokud by se prosadil názor, že odstoupení od smlouvy má účinky pouze mezi stranami zrušené smlouvy, vlastnické právo třetí osoby by nebylo nijak dotčeno. Tento přístup má rovněž oporu, i když ne jednoznačně vyjádřenou, v občanském zákoníku, když § 458 odst. 1 stanoví postup pro případ, že vrácení bezdůvodného obohacení, k němuž dochází i na základě zrušené smlouvy (viz výše), není dobře možné. V takové situaci musí být namísto vrácení věci poskytnuta peněžitá náhrada. Pokud tedy nabyvatel převedl platným právním úkonem vlastnické právo k nemovitosti na třetí osobu a stalo se tak před tím, než došlo k odstoupení od smlouvy, k okamžiku zrušení smlouvy již nabyvatel není vlastníkem, proto nemůže věc svému právnímu předchůdci ve smyslu ust. § 458 vrátit a je povinen mu poskytnout náhradu v penězích. V širší souvislosti je třeba uvést, že současná platná právní úprava dostatečně nechrání toho, kdo jednal při převodu nemovitosti v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. Zatímco v minulosti se v plné míře uplatňovala zásada materiální publicity, která sloužila ochraně osoby jednající v důvěře v zápisy provedené v katastru nemovitostí, a to i vůči skutečnému ale nezapsanému vlastníku, v současnosti je v zákoně zakotvena pouze ochrana dobré víry takové osoby, která ji neochrání proti 54
skutečnému ale nezapsanému vlastníku. Pokud se týká úpravy institutu odstoupení od smlouvy v Anglii a Walesu, je zde výslovně zakotvena nemožnost odstoupit od smlouvy v případech, kdy původní nabyvatel věc již nevlastní. Tímto způsobem je tedy chráněno vlastnické právo třetí osoby, na kterou původní nabyvatel převedl věc před tím, než bylo od smlouvy odstoupeno. V českém právním řádu taková výslovná právní úprava doposud chybí, což je také příčinou mnohaleté diskuze ohledně důsledků odstoupení od smlouvy pro vlastnické právo třetích osob. Naděje na jednoznačné vyřešení této otázky je spatřována v právě projednávaném návrhu nového občanského zákoníku, který do českého právního řádu přináší ustanovení, že odstoupením od smlouvy nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Právním následkem odstoupení od smlouvy pro porušení smluvní povinnosti je v anglickém právu zrušení smlouvou založených práv a povinností s účinky do budoucna. Také tímto řešením by se český zákonodárce mohl inspirovat, což by bylo žádoucí i vzhledem ke sjednocení právních následků odstoupení od smlouvy v českém právním řádu vzhledem k tomu, že takto jsou účinky odstoupení od smlouvy zakotveny v obchodním právu.
55
Seznam zkratek Listina –usnesení předsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, uveřejněné pod č. 2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb. LPA –
Law of Property Act 1925.
ObčZ, obč. zák. – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. ObchZ – zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Osř. – zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. TOLATA – Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996. Ústava – ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů. ZáPrNe – zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů.
56
Použitá literatura GIRMANOVÁ, Jana. Možnosti výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy, 2008, č. 22, s. 807. HENDRYCH, Dušan, et al. Právnický slovník. 2. rozš. vyd. Praha : C. H. Beck, 2003. 1340 s., 1 CD-ROM. ISBN 80-7179-740-5. KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan, et al. Občanské právo hmotné I. 4. vyd. Praha : ASPI, 2005. KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan, et al. Občanské právo hmotné II. 4. vyd. Praha : ASPI, 2005. ISBN 80-7357-131-5. MACKENZIE, Judith-Anne; PHILLIPS, Mary. Textbook on land law. New York: Oxford University Press, 2008. xii. ISBN 978-0-19-954099-0. MCKENDRICK, Ewan. Contract law. Basingstoke: Palgrave Macmillan, 2007. vii. ISBN 978-0-230-01883-9. MIKEŠ, Jiří.; ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 286. MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: jasno?. Právní rozhledy, 2009, č. 8, str. 291. MIKEŠ, Jiří; ŠVESTKA, Jiří. Význam odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, str. 317. PLÍVA, Stanislav. Obchodní závazkové vztahy. 1. vyd. Praha: ASPI, 2006. ISBN 80-7357-202-8. POOLE, Jill. Textbook on contract law. New York : Oxford University Press, 2008. ix. ISBN 978-0-19-923351-9. SPÁČIL, Jiří. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby: opět polojasno?. Právní rozhledy, 2008, č. 9, str. 329. ŠVESTKA, Jiří, et al. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009. 2 sv. (1373, 1375 s.). Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-108-6.
57
Summary Withdrawal from a Contract Focused on Withdrawal from a Contract on Transfer of Real Estate in Comparison to British Legal Regulations The purpose of this graduation thesis is to analyse two different approaches to legal consequences of a withdrawal from a contract. This topic is of great importance mainly in connection with a contract on transfer of real estate in case the purchaser subsequently transfers his ownership to a third party. The thesis is composed of an Introduction, seven chapters and a Conclusion. The Introduction deals with the position that the legal institution of withdrawal from a contract has in the context of the Czech civil law. It defines the term “contract” and provides that the withdrawal from a contract is one of the legal consequences of a breach of a contract. Then The Introduction outlines the approaches to effects of the withdrawal from a contract. At the end of the Introduction the purpose of the thesis is determined. Chapter One is subdivided into three parts and introduces the term of “withdrawal from a contract”. The first two parts deal with some frequent cases of withdrawal from a contract and Part Three mentions termination of a contract by a parties' agreement. Chapter Two briefly explains the enactment of the legal institution of withdrawal from a contract within the Czech commercial law. Chapter Three concentrates on a withdrawal from a contract on transfer of real estate. Part One examines its legal consequences and introduces the different approaches to this problem. Part Two discuses the variant ways of interpretation of the Civil Code Section 48(2) dealing with the effects of the withdrawal from a contract. Part Two is subdivided into three subparts. First Subpart describes the way of interpretation that the withdrawal from a contract has both contractual and real effects while Second Subpart focuses on the other way of interpretation according to which the withdrawal from a contract has only contractual effects. Subpart Three compares both ways of interpretation in light of
58
proportionality. Part Three of this chapter illustrates the different approaches to decision-making by the courts. Part Four introduces the view of the effects of the withdrawal from a contract on transfer of real estate by legal theory. This part is subdivided into two subparts dealing with the necessary process after the withdrawal from a contract. Subpart One illustrates the return of the ownership to the vendor on grounds of an agreement, Subpart Two treats the same on the basis of judicial decision. Chapter Four is concerned with legal consequences of the withdrawal from a contract on transfer of real estate, in case the purchaser transfers the ownership to a third party and subsequently the vendor withdraws from a contract. This chapter is subdivided into four parts. First Part examines the approach to the issue of The Supreme Court and Part Two describes the different approach adopted by The Constitutional Court. Part Three illustrates the progression of the courts' approach to the effects of the withdrawal from a contract on transfer of real estate on the ownership right of a third party. This part is subdivided into eight subparts, and each of them deals with one judicial decision of either The Supreme Court or The Constitutional Court. Fourth Part investigates the view of this issue by the representatives of legal theory. It consists of four subparts. Chapter Five endeavours to think of the problem in a wider context. It deals with an issue of a good faith in the Land Registry. The chapter has two parts. Part One examines one of the main principles relating to the Land Registry as it applied in the past and Part Two describes the content of this principle today. Chapter Six considers the changes of the legal institution of the withdrawal from a contract contained in the proposal of the new Civil Code. The last chapter, Chapter Seven, examines the enactment of the issue in the English legal order. It is subdivided into four parts. First Part deals with the withdrawal from a 59
contract on ground of misrepresentation, Second Part concentrates on the withdrawal from a contract on basis of breach of contract, and Third Part considers a contract on transfer of real estate in England and Wales. Part Four endeavours to assess the English legal regulations of the issue and to make its comparison with the enactment within the Czech law. In conclusion, the thesis summarizes two different opinions on the effects of the withdrawal from a contract. It is suggested that the ownership right of a third party, which was acquired in good faith, should be protected. The legal consequences of a withdrawal from a contract, if the real estate was subsequently transferred to a third party, are contained in the Civil Code Sections 457 and 458. However, it is submitted that unambiguous express legislation should be adopted. It is expected that the proposed changes will clarify the present enactment of the withdrawal from a contract.
60
Klíčová slova Odstoupení od smlouvy - Withdrawal from a contract Smlouva o převodu nemovitostí - Contract on transfer of real estate Dobrá víra - Good faith
61
