Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta UŽÍVACÍ PRÁVA K PŮDĚ

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta Jan Levý

UŽÍVACÍ PRÁVA K PŮDĚ Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: JUDr. Martina Franková, Ph.D. Katedra práva životního prostředí Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 30. března 2011

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu. V Praze, dne 30. března 2011

Jan Levý

Poděkování Upřímně děkuji vedoucí mé práce paní doktorce Frankové za projevenou vstřícnost a ochotu při řešení koncepce i dílčích témat práce, jakož i za její cenné poznámky a postřehy ke zpracování diplomového úkolu. Děkuji rovněž své rodině a přátelům za projevenou trpělivost. Monice Matysové chci poděkovat za podporu, kterou mi poskytovala v průběhu celého roku a bez níž bych nedospěl ani k úvodní kapitole. Za laskavé shlédnutí poslední stránky v angličtině děkuji také Hance Geussové.

Jan Levý

„Správně vidíme jen srdcem. Co je důležité, je očím neviditelné.“ Antoine de Saint-Exupéry

Obsah: Úvod.................................................................................................................................. 1 1. Vymezení základních pojmů ........................................................................................ 5 1.1 Věc v právním smyslu ............................................................................................ 5 1.2 Půda ........................................................................................................................ 5 1.3 Pozemek a parcela .................................................................................................. 8 1.4 Součást pozemku ………………………………………………………………..11 1.5 Příslušenství pozemku .......................................................................................... 13 2. Nájem pozemku .......................................................................................................... 16 2.1 Právní úprava nájmu ............................................................................................. 16 2.2 Účel nájemní smlouvy .......................................................................................... 17 2.3 Subjekty nájmu ..................................................................................................... 17 2.3.1 Oprávnění pronajmout pozemek .................................................................... 18 2.3.2 Pluralita subjektů ........................................................................................... 19 2.3.3 Změna subjektů .............................................................................................. 21 2.4 Pojmové znaky nájemní smlouvy s ohledem na nájem pozemku ........................ 24 2.4.1 Předmět nájmu ............................................................................................... 26 2.4.2 Dočasnost ....................................................................................................... 28 2.4.3 Úplatnost ........................................................................................................ 30 2.5 Vznik nájmu .......................................................................................................... 32 2.5.1 Vznik nájmu na základě smlouvy .................................................................. 32 2.5.2 Vznik nájmu na základě dalších právních důvodů ........................................ 32 2.6 Obsah nájmu ......................................................................................................... 33 2.6.1 Povinnosti a práva pronajímatele ................................................................... 33 2.6.2 Povinnosti a práva nájemce ........................................................................... 34 2.7 Podnájem .............................................................................................................. 36 2.8 Změny na předmětu nájmu ................................................................................... 38 2.9 Udržování a oprava předmětu nájmu .................................................................... 40 2.10 Nájemné .............................................................................................................. 41 2.10.1 Placení nájemného ....................................................................................... 41 2.10.2 Výše nájemného ........................................................................................... 42 2.10.3 Splatnost nájemného .................................................................................... 44 2.10.4 Právo na neplacení nájemného a na slevu z nájemného .............................. 46 2.10.5 Zástavní právo k zajištění nájemného .......................................................... 49 2.10.6 Zadržovací právo ......................................................................................... 51 2.11 Zánik nájmu ........................................................................................................ 52 2.11.1 Některé právní důvody zániku nájmu pozemku .......................................... 53 2.11.4 Zánik nájmu pozemku odstoupením od smlouvy ........................................ 58 2.11.5 Vrácení předmětu nájmu .............................................................................. 67 2.12 Prodloužení nájmu .............................................................................................. 69 2.13 Nájem pozemku v návrhu nového občanského zákoníku ................................... 73 2.13.1 Nájem pozemku ........................................................................................... 74 2.13.2 Pacht pozemku ............................................................................................. 76 3. Výpůjčka pozemku ..................................................................................................... 78

3.1 Pojmové znaky výpůjčky….…………………………………………………… 79 3.2 Vznik výpůjčky ..................................................................................................... 79 3.3 Obsah výpůjčky .................................................................................................... 82 3.4 Zánik výpůjčky a odevzdání pozemku ................................................................. 85 3.5 Výprosa ................................................................................................................. 86 3.6 Výpůjčka v návrhu nového občanského zákoníku ............................................... 87 4. Nájem a výpůjčka pozemků podle zvláštních zákonů………………………………88 4.1 Zákon o půdě ........................................................................................................ 88 4.2 Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu ................................................... 89 4.3 Lesní zákon ........................................................................................................... 90 4.4 Myslivecký zákon ................................................................................................. 92 4.5 Zákon o pohřebnictví ............................................................................................ 94 4.6 Zákon o pozemních komunikacích ....................................................................... 96 4.7 Zákon o obcích a zákon o krajích ......................................................................... 97 5. Nakládání s majetkem státu ........................................................................................ 99 5.1 Užívání majetku státu jinou organizační složkou nebo organizací ....................... 99 5.2 Užívání majetku státu jinými osobami ............................................................... 102 5.3 Nakládání s půdou Pozemkovým fondem…………………………………….. 106 5.4 Nakládání s majetkem státu mimo režim ZMS .................................................. 107 6. Věcná břemena……………………………………………………………………. 109 6.1 Pojem věcného břemene ..................................................................................... 109 6.2 Věcné břemeno jako věcné právo ....................................................................... 109 6.3 Obsah a předmět věcného břemene .................................................................... 111 6.4 Věcné břemeno jako užívací právo k půdě ......................................................... 114 6.5 Výkon práva odpovídajícího věcnému břemeni ................................................. 116 6.6 Vznik věcného břemene...................................................................................... 118 6.6.1 Vznik věcného břemene na základě smlouvy .............................................. 118 6.6.2 Vznik věcného břemene na základě jiných právních důvodů ...................... 120 6.7 Změna věcného břemene .................................................................................... 122 6.8 Zánik věcného břemene ...................................................................................... 122 Závěr ............................................................................................................................. 124 Seznam zkratek ............................................................................................................. 130 Použitá literatura ........................................................................................................... 131 Použitá soudní rozhodnutí a stanoviska ………………………………………...…… 134 Rights to use the land (summary)………………………………………………….… 138

Úvod Užívací práva k půdě nepatří mezi témata, která pravidelně zaplňují stránky denního tisku a rozdělují jejich čtenáře do nesmiřitelných politických táborů, narozdíl třeba od otázky nájemního užívání bytů. Ačkoliv se v obou případech jedná o příbuznou problematiku, zájem občanské veřejnosti se dnes, alespoň v České republice, neupíná k půdě tak silně, jako v dobách ještě nedávno minulých. Pozornosti se pozemkové vztahy těšily v období po obou světových válkách, kdy v Československu probíhaly pozemkové reformy, i následně po únoru 1948, kdy byla půda vládnoucí mocí chápána jako klíčový výrobní prostředek a takto k ní také bylo ze strany státu přistupováno. Stát v tomto období postupně získával kontrolu nad převážnou většinou půdy, jež byla do té doby ve vlastnictví soukromých subjektů. Jako prostředek k dosažení tohoto cíle sloužila nucená kolektivizace a omezení soukromého pozemkového vlastnictví. Objevila se proto řada nových užívacích institutů, které v některých případech fakticky nahrazovaly původní právo vlastníka pozemku. Po roce 1989 došlo mimo jiné i k přeměně a zániku většiny těchto užívacích práv, které opět vystřídaly tradiční římskoprávní instituty včetně užívání půdy z titulu jejího vlastnictví. Užívání půdy uskutečňované mimo rovinu vlastnického práva se tak po skončení transformačního období zřejmě začíná jevit jako politicky nepřitažlivé téma. Bývá často chápáno pouze jako okrajová záležitost vyhrazená úzkému okruhu osob, převážně zemědělským subjektů. Logicky tak zůstává i stranou pozornosti zákonodárce, což dokládají i početné případy sporů plynoucích z užívání půdy, v nichž si soudy musejí vypomáhat použitím analogie nebo výkladem vycházejícím z již zrušených předpisů. Překvapivé je, že i právní teorie, která obvykle mapuje bílá místa a slepé uličky naší legislativy, není v této oblasti příliš činorodá. Je ovšem skutečností, že užívání půdy se přímo či nepřímo dotýká každého z nás. Ať už má podobu zemědělského obdělávání půdy, rekreačního využití pozemků, nebo spočívá v provádění melioračních prací či těžbě ložisek nerostů. Vzhledem 1

k omezené rozloze půdy lze rovněž předpokládat, že význam právní úpravy těchto užívacích vztahů bude v budoucnosti narůstat. Ve své práci jsem se proto pokusil shrnout platnou právní úpravu týkající se hlavních užívacích práv k půdě, rozebrat obsah právních institutů, které ji tvoří, a vzájemně je vůči sobě vymezit - především zdůrazněním dílčích odlišností, ale i poukazem na jejich společné prvky, právě kvůli nimž lze na jednotlivá užívací práva nahlížet v širších souvislostech a uvažovat o nich jako o souvisejících právních institutech. Tato myšlenka byla také hlavním východiskem mé práce. Na základě provedené analýzy jsem mimoděk dospěl i k některým závěrům, jež se s dosavadními názory a pojetím užívacích práv rozcházejí. Záleží však vždy zejména na úhlu pohledu, kterým budeme jednotlivé právní instituty zkoumat, proto je i moje uchopení užívacích práv pouze jedním z více možných. Jako metodu pro zpracování tématu užívacích práv k půdě jsem zvolil srovnání platné právní úpravy s názory a komentáři obsaženými v dostupné odborné literatuře. Z velké části jsem vycházel také z rozhodovací praxe českých soudů. Ta se ukázala být cenným pramenem poznání nejen z hlediska snazšího pochopení těch situací, v nichž obecnou rovinu věci „převádí“ v konkrétní příklad, ale i proto, že poměrně často definuje obsah sporných institutů a odstraňuje tím právní nejistotu, která ohledně jejich výkladu panuje. Tak tomu pochopitelně nebývá vždy. Během studia zdrojů své práce jsem narazil i na oblasti, v nichž se judikatura s právní teorií rozcházejí. V některých případech vůči sobě odborné názory vyloženě stojí v opozici a přinášejí rozdílná řešení, ovšem bez přesvědčivého zdůvodnění. Takový postoj jistě není v pořádku, podobně jako přehlížení otázek, na něž dosud praxe, doktrína ani judikatura neodpověděla. Pokud jsem proto na podobný problém narazil, rozhodl jsem se na něj v textu upozornit a pokud možno i nalézt správné řešení. Rovněž jsem se pokusil pojmenovat nedostatky současné právní úpravy a přispět vlastními úvahami de lege ferenda tam, kde jsem to pokládal za účelné. Stručně jsem zhodnotil také příslušné pasáže návrhu nového občanského zákoníku, který má šanci stát se v brzké době základním právním předpisem nejen pro oblast užívacích vztahů k půdě. 2

V úvodní kapitole jsem se zaměřil na vysvětlení a odlišení základních právních institutů, s nimiž pracuji v dalších částech práce. Proto zde vymezuji pojmy, které spolu úzce souvisí, v některých případech jsou i zaměnitelné, o jejichž přesném obsahu však nepanuje v právní teorii úplná shoda, tj. zejména pojem půdy, pozemku a parcely, jakož i klíčový pojem užívacích práv. Samotný institut užívacích práv je obzvláště teoretickou kategorií. Prostupuje nicméně celou prací, a není tak vyčerpán pouze zjednodušenou definicí užívacích práv, která je v úvodní kapitole podávána především za účelem vytvoření rámcové představy o jejich obsahu, a která vlastně jen naznačuje, o čem bude dále práce pojednávat. Jednotlivými typy užívacích práv k půdě, vystupující v těchto právních vztazích jako jejich nepřímý předmět, se zabývají ostatní kapitoly práce a pojem užívacích práv tím nepřímo zpřesňují. Za nosný pilíř celé práce považuji druhou kapitolu pojednávající o nájmu a podnájmu pozemku. Nájmu pozemku, jakožto nejdůležitějšímu právnímu institutu užívacích práv k půdě, je věnována rovná polovina celého textu. Velikost rozsahu je dána především významem nájmu, vedle toho rovněž potřebou podat ucelený výklad o všech složkách nájemního vztahu, které jsou v řadě případů společné i ostatním užívacím právům a na něž pak práce v dalších kapitolách výslovně či nepřímo odkazuje. Svou roli pochopitelně sehrála i existence ne zcela jasných nebo rozporných zákonných ustanovení či teoretických závěrů, k nimž jsem považoval za vhodné se vyjádřit. V druhé, o poznání stručnější kapitole, rozebírám s nájmem úzce související institut výpůjčky. Problematiku

nájmu

a

výpůjčky uzavírám

v kapitole

třetí,

v níž

je

prostřednictvím zvláštních zákonů znázorněna šíře užívacích vztahů k půdě a odlišnost vztahů z výpůjčky a nájmu od jejich obecné úpravy provedené v občanském zákoníku. Zvláštní režim, jímž se řídí užívací vztahy k půdě vlastněné státem, popisuje kapitola čtvrtá. Konečně v kapitole páté, předcházející závěrečnému shrnutí práce, rozebírám, proč jsou v některých případech i věcná břemena jako práva věcná, a nikoliv závazková užívacími právy, a stručně charakterizuji jejich podstatu. 3

Diplomová práce vychází z právního stavu platného a účinného ke dni 1. března 2011.

4

1. Vymezení základních pojmů 1.1 Věc v právním smyslu Zákon pojem věci v právním smyslu nevymezuje. Teorie dovozuje, že věcmi v právním smyslu jsou hmotné předměty či přírodní síly, které jsou objektivně vzato ovladatelné i užitečné.1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „ObčZ“) klade největší důraz na třídění věcí na věci movité a nemovité (§ 119 odst. 1 ObčZ). Věci nemovité rozlišuje v § 119 odst. 2 na pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek jako nemovitost bezpochyby splňuje podmínky definice věci v právním smyslu, a jako takový je proto způsobilý být předmětem občanskoprávních, respektive soukromoprávních vztahů. Samostatnou věcí v právním smyslu je i spoluvlastnický podíl na nemovitosti.2 Věcí v právním smyslu může být i pozemek, který není v katastru nemovitostí označený parcelním číslem a který je pouze částí parcely.3

1.2 Půda Pojem půdy není právem řádem definován. Můžeme jí však rozumět zemský povrch spolu s hmotným substrátem Země,4 či pouze zemský povrch nebo pouze hmotný substrát Země.5 Pro chápání pojmu půda je proto rozhodující kontext, v němž je o půdě pojednáváno.

1

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 637. ISBN 978-80-7400-108-6. 2 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. června 2008 sp. zn. 30 Cdo 1648/2007. 3 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 30 Cdo 3109/2005. 4 DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 294. ISBN 978-80-7400-338-7. 5 Srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 7. ISBN 978-80-904209-8-4.

5

Půda patří k základním složkám životního prostředí, a má proto nezastupitelnou ekologickou funkci, kterou umocňuje vazbami dalších živých i neživých složek životního prostředí na ni. V neposlední řadě má i krajinotvorný význam.6 I z ekonomického hlediska je půda nepostradatelná, představuje totiž nejdůležitější výrobní prostředek a produkční činitel v zemědělství a lesnictví, je zásobárnou užitných hodnot, především vody a hornin. Je také stanovištěm pro veškerou lidskou činnost.7 Půda je výsledkem přírodních procesů. Jednou z jejích základních vlastností je nespotřebovatelnost projevující se i tím, že v důsledku jejího užívání nedochází k plošným úbytkům půdy. „Užíváním půdy se ale vyčerpávají nebo znehodnocují užitné vlastnosti hmotného substrátu půdy. Dochází k vyčerpání zdrojů půdy, jako jsou nerosty nebo přirozená úrodnost, anebo k ohrožování či poškozování ostatních užitných vlastností půdy, zejména jejím znečišťováním.“8 Některé z nich jsou vratné, a to i přispěním lidského faktoru, jiné nikoliv. „Pro vlastnické a užívací vztahy k půdě je určující zemský povrch a jeho jednotlivé části (pozemky, parcely), které tvoří právní základ pro využívání a přisvojování si užitných vlastností nejen povrchu, ale i prostoru pod a nad zemským povrchem.“9 Způsobilost půdy být vertikálně členěna je tak základním předpokladem pro to, aby mohla v podobě pozemků, respektive parcel být předmětem právních vztahů.10 Naproti tomu horizontální členitost půdy zatím stojí relativně stranou zájmu zákonodárce,11 ačkoliv lze do budoucna vzhledem k omezenému množství půdy a

6

DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 295. ISBN 978-80-7400-338-7. 7 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 11-12. ISBN 978-80-904209-8-4. 8 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 14. ISBN 978-80-904209-8-4. 9 DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 294. ISBN 978-80-7400-338-7. 10 K tomu srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 7. ISBN 978-80-904209-8-4: „S pojmem půda, bez konkretizace její určité části, lze spojovat jen práva a povinnosti v objektivním smyslu.“ 11 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 13. ISBN 978-80-904209-8-4.

6

rostoucímu zájmu o její využití předpokládat, že se ani tato oblast nevyhne podrobnější právní regulaci, než je tomu doposud. Zřejmě i vzhledem k mnohoznačnosti pojmu půda bývá dosud právní teorií ponechávána stranou otázka, zda i půda je věcí v právním smyslu či nikoliv. ObčZ hovoří v souvislosti s dělením věcí pouze o nemovitostech, respektive pozemcích, nikoliv o půdě. Přesto půda v právních vztazích vystupuje. Je-li totiž předmětem právních vztahů pozemek (respektive parcela), sleduje právní osud pozemku nepřímo i hmotný substrát Země (půda) nacházející se v prostoru pod pozemkem (pod zemským povrchem) vymezeném spojnicemi hranic pozemku a pomyslného středu Země, a to v tom smyslu, že s vlastnickým (a odvozeně pak i s užívacím) právem k pozemku je spojeno i právo užívat nebo požívat12 takto vymezený hmotný substrát Země. Proto je i pro účely této práce dále pojednáváno o užívacích právech v souvislosti s pozemky a nikoliv půdou, třebaže se užívací práva i samotné užívání pozemků půdy bezprostředně dotýkají. V České republice je půda účelově rozlišována tak, že pozemky přibližně stejných vlastností utvářejí společnou kategorii, pro niž platí specifické podmínky užívání včetně pravidel její ochrany.13 V současnosti je půda kategorizována na základě § 2 odst. 3 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrálního zákona), v platném znění (dále jen „KatZ“ nebo „katastrální zákon“), jenž je proveden katastrální vyhláškou.14 V její příloze jsou jako druhy pozemku vymezeny orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, které § 2 odst. 3 KatZ označuje jako zemědělské pozemky, a dále lesní pozemek, vodní plocha, zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha, které lze a contrario považovat za

12

Např. těžbou ložisek nevyhrazených nerostů ve smyslu § 7 zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), v platném znění 13 PEKÁREK, Milan; PRŮCHOVÁ, Ivana. Pozemkové právo. 2. přepracované a rozšířené vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004. s. 23. ISBN 80-210-3238-3. 14 Vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) ve znění vyhlášky č. 164/2009 Sb. (dále jen „katastrální vyhláška“)

7

nezemědělské pozemky. Taxativně pak katastrální vyhláška vyjmenovává i jednotlivé způsoby využití těchto pozemků. Jak druh, tak způsob využití pozemku jsou předmětem evidence katastru nemovitostí podle § 3 písm. b) KatZ.

1.3 Pozemek a parcela Chápání obsahu pojmu pozemek nečiní v praxi větších problémů. Přesto lze hodnotit kriticky, že definice tak významného objektu soukromoprávních vztahů není v kodexu občanského práva upravena a pro jeho vymezení je nutné použít předpisu veřejného práva, kterým je katastrální zákon. Ten v § 27 písm. a) stanoví, že pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. S vlastnictvím, případně s užívacím právem k pozemku, je však spojeno i právo užívání prostoru nacházejícího se nad i pod plochou pozemku. „To znamená, že vlastník pozemku může své vlastnictví vykonávat v prostoru nad a pod pozemkem tak vysoko a tak hluboko, jak chce, pokud mu v tom nebrání zvláštní předpis, nebo akt na jeho základě vydaný, který by taková omezení obsahoval.“15 16 Takto individualizovaná část zemského povrchu by však bez dalšího byla jen těžko rozpoznatelná od ostatních částí, nemluvě o chybějící přesnosti hranic. Pozemky se proto dále na základě § 2 odst. 1 písm. a) KatZ evidují v katastru nemovitostí České republiky v podobě parcel jako pozemky geometricky a polohově určené, které jsou zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem (§ 27 písm. b) KatZ). KatZ rozlišuje parcely stavební a pozemkové. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří (§ 27 písm. c) KatZ), ostatní parcely jsou pozemkovými parcelami (§ 27 písm. d) KatZ). K tomu je vhodné poznamenat, že parcela vzniká až na základě povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, nikoliv, jak 15

PEKÁREK, Milan aj. Pozemkové právo. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. s. 23. ISBN 978-807380-253-0. 16 Zvláštním předpisem je např. zákon č. 49/1997 Sb., o letectví, v platném znění, nebo zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), v platném znění.

8

je někdy mylně uváděno, již tím, že je pozemek jako parcela „vymezen v geometrickém plánu, vypracovaném oprávněnou osobou, a ten je potvrzen katastrálním úřadem“.17 Podle § 19 odst. 1 KatZ je totiž geometrický plán pouhou součástí listiny, na jejímž základě má být proveden zápis do katastru nemovitostí, a tak ani souhlas katastrálního úřadu s tímto plánem včetně přidělení nových parcelních čísel nelze považovat za vznik parcely. O vzniku parcely tímto způsobem nelze uvažovat ani vzhledem k tomu, že nově vytvářená parcela není v této době ještě předmětem evidence katastru nemovitostí. Vztah pozemku a parcely upřesňuje i Nejvyšší soud ČR: „Pozemek … nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popřípadě části různých parcel, nebo naopak být částí parcely jediné. Je proto nesprávný názor, že věcí v právním slova smyslu je pozemek pouze tehdy, je-li označen parcelním číslem a odpovídá-li mu mapové zobrazení s uvedením druhu a výměry v operátech katastru nemovitostí. Jinak řečeno, vymezení parcely je jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku … vyplývá i z § 19a odst. 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, podle kterého zpřesněním evidenčních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení hranice pozemku a výměře parcely nedochází ke změně právních vztahů k pozemku. Pokud tedy dojde ke zpřesnění evidenčních údajů katastru tak, že výměra určité parcely je nadále zapsána v menším rozsahu než doposud, neznamená to, že by zaniklo vlastnické právo k té části pozemku, která byla dosud zahrnuta do (zmenšené) parcely.“18 Věcí v právním smyslu tedy může být i pozemek, který je pouze částí parcely nebo i jen částí pozemku, která byla dříve samostatnou pozemkovou parcelou, později sloučenou s jinými pozemky.19 Z výše uvedeného vyplývá zcela zásadní závěr, totiž že i parcela je věcí v právním smyslu. Na první pohled se to zdá být samozřejmostí, když i § 27 písm. b) KatZ definuje parcelu jako určitý pozemek.

17

SPÁČIL, Jiří aj. Sousedská práva. 5. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Leges, 2010. s. 36. ISBN 978-80-87212-44-8. 18 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. června 2007 sp. zn. 22 Cdo 2271/2006 19 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. ledna 2001 sp. zn. 20 Cdo 20/99.

9

Odlišný názor zastává doc. JUDr. Jiří Mikeš, který parcelu chápe pouze jako geometrické a polohové určení pozemku v technickém operátoru, jeho zobrazení v katastrální mapě a označení parcelním číslem. „Parcela je tak zobrazením reality a sama o sobě není věcí v právním smyslu.“20 S tímto názorem lze polemizovat a poukázat přitom na to, že i budova jako nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí ve smyslu § 27 písm. k) KatZ je obdobně jako parcela označena číslem (popisným nebo evidenčním, bylo-li jí přiděleno) a zobrazena v katastrální mapě průmětem vnějšího obvodu budovy na terén.21 Takto kategorický závěr ve vztahu k budově však již doc. JUDr. Mikeš nevyslovuje. Přes všechny výhrady je přeci jen třeba přiznat určitou opodstatněnost citovaného názoru. Existence parcely, jak je vymezena v KatZ, je totiž vázána na existenci katastrálních operátů tvořených zejména soubory geodetických a popisných informací. Bez nich si nelze představit ani parcelu jako geometricky a polohově určený pozemek zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem. Nabízí se proto otázka, zda je možné osud věci v právním smyslu zcela vázat na její zanesení do veřejnoprávní evidence, tedy vlastně souboru shromážděných informací. Pokud bude odpověď kladná, lze parcelu označit stejně jako pozemek za věc. Rozdíl mezi pozemkem a parcelou se tím však prohlubuje: zatímco zánik pozemku je prakticky nemyslitelným, trvalost parcely se již nahlížením touto optikou relativizuje.22

20

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 425. ISBN 978-80-7357-473-4. 21 Srov. § 5 odst. 1 písm. a) a b) katastrální vyhlášky. 22 K pojmu parcely viz. také text směrnice Evropského parlamentu a Rady 2007/2/ES ze dne 14. března 2007 o zřízení Infrastruktury pro prostorové informace v Evropském společenství (INSPIRE), která v příloze I bodu 6 vymezuje katastrální parcelu jako území vymezené v katastru nemovitostí nebo v obdobném rejstříku.

10

1.4 Součást pozemku Z § 120 odst. 1 ObčZ vyplývá, že součástí pozemku je vše, co k němu podle jeho povahy náleží a nemůže od něj být odděleno, aniž by se tím pozemek neznehodnotil.23 Ústavní soud ČR zdůrazňuje dále i funkční a fyzickou spojitost součásti věci s věcí hlavní a nemožnost jejího oddělení, aniž by se tím věc neznehodnotila.24 Nejvyšší soud ČR k tomu dodává, že „[z]nehodnocení věci nelze však chápat pouze v úzkém slova smyslu, tedy jako zničení či alespoň podstatné poškození věci hlavní při oddělení součásti; oddělením součásti pozemku se pozemek jako věc hlavní zpravidla fyzicky nepoškodí (neznehodnotí), ale sníží se jeho cena“.25 K součásti věci dále uvádí, že „není způsobilým předmětem samostatných ujednání, ani občanskoprávního vztahu. Je vždy ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a sdílí proto rovněž právní osudy této věci“.26 Součástí pozemku je i opěrná zeď, která slouží jako opora pozemku a nemá samostatný hospodářský význam,27 tenisový dvorec vzniklý vrstvením různých přírodních materiálů na sebe,28 parkoviště coby zpevněná asfaltová plocha vzniklá rovněž zpracováním povrchu pozemku,29 účelová komunikace představující určitou kvalitu či druh pozemku, nikoliv samostatnou věc, stavbu,30 nebo meliorační zařízení

23

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. července 1999 sp. zn. 25 Cdo 770/98: „Právní institut součásti věci je zákonným vyjádřením skutečnosti, že existují věci, jakožto hmotné předměty, které lze z hlediska právní teorie charakterizovat jako věci složené, tedy věci, které jsou vnitřně strukturovány a tvořeny relativně samostatnými částmi více nebo méně vzájemně spojenými … Definici součásti věci pak z tohoto pohledu vyhovují ty případy, kdy oddělení kterýmkoliv z uvedených způsobů znamená pro věc hlavní (nikoliv též pro její oddělovanou součást) újmu na její hodnotě. Znehodnocením nemusí být ovšem jen ztráta hodnoty peněžní (byť ta bývá zpravidla výsledným odrazem ztráty jakýchkoliv jiných hodnot), nýbrž může jít i o znehodnocení funkční, estetické či jiné. Jinými slovy řečeno se znehodnocením míní stav, kdy hlavní věc v porovnání se stavem před oddělením její součásti slouží svému původnímu účelu méně kvalitně nebo mu nemůže sloužit vůbec. Teprve faktické oddělení součásti doprovázené znehodnocením věci hlavní přináší právní důsledek, že dřívější součást se stává věcí samostatnou a na dosavadní hlavní věci nezávislou.“ 24 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. května 1994 sp. zn. Pl. ÚS 16/93. 25 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne ze dne 31. ledna 1990 sp. zn. 3 Cz 3/90. 26 tamtéž 27 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 2006 sp. zn. 25 Cdo 300/2005. 28 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 22 Cdo 1118/2005. 29 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. července 2005 sp. zn. 30 Cdo 821/2005. 30 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. března 2008 sp. zn. 22 Cdo 261/2007.

11

umístěné pod povrchem pozemku.31 „Součástí pozemku jsou podle soudní praxe i některé venkovní úpravy ... zejména dlažby, obruby, květinová jezírka, zahradní vodovody a přípojky podobného provedení, ploty o výšce menší než 100 cm. Také např. terasa, vytvořená venkovní úpravou zpevněním povrchu pozemku je podle soudní praxe součástí pozemku, a nikoliv samostatnou stavbou. Pokud jde o trvalé porosty pozemku (stromy, keře atd.), tvoří součásti pozemku ... Soudní praxe pak též dospěla např. k závěru, že jakmile dojde k použití osiv, sadby, hnojiv a chemikálií, zasetí, pohnojení či postřiku, stávají se tyto druhové věci součástí pozemku...“32 Naopak pěstební materiál v podobě sazenic stromků lesní školky, jež mají být po určitém čase přesazeny na jiné místo, součástí pozemku – lesní školky, nejsou.33 Součástí pozemku není ani jeskyně, která není ani předmětem vlastnického práva.34 Podle § 120 odst. 2 ObčZ není součástí pozemku rovněž stavba,35 uplatňuje se tedy zásada superficies non solo cedit. Jde-li o stavbu nadzemní, vzniká však nejdříve v okamžiku, „kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží“.36 Do té doby je tato kvazistavba jen součástí pozemku. „[N]adzemní stavba zaniká a přestává být věcí v právním smyslu tehdy, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby, tj. zpravidla destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím (obvykle při současném odstranění zdiva příček).“37 Od tohoto okamžiku se opět stává součástí pozemku.38 Nejvyšší soud ČR pak zobecňuje, že samostatnou věcí (stavbou) „ve smyslu občanskoprávním nemůže být stavební činností vytvořená stavba či konstrukce, u níž nelze určit jasnou hranici, kde končí pozemek a kde začíná samotná 31

Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. května 1994 sp. zn. Pl. ÚS 16/93. Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007. 33 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. srpna 2004 sp. zn. 25 Cdo 73/2004. 34 § 61 odst. 3 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, v platném znění 35 Srov. § 2 odst. 3, 4, 5, 6 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona), v platném znění (dále jen „StZ“). 36 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. února 2002 sp. zn. 22 Cdo 2534/2000. 37 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2001 sp. zn. 20 Cdo 931/99. 38 K tomu rovněž srov. SPÁČIL, Jiří. Věc v právním smyslu, součást a příslušenství věci ve světle nové judikatury. Daňová a hospodářská kartotéka. 2005, roč. 13, č. 4, s. 29–33. 32

12

stavba.“39 Stavbou, ať už je věcí movitou nebo nemovitou, tedy spojenou se zemí pevným základem, lze rozumět „výsledek stavební činnosti, kterým je hmotná věc“.40 Stavba může existovat i pod zemským povrchem.41 StZ považuje za takovou stavbu podle § 103 odst. 1 písm. g) bodu 1 i důlní dílo, tedy např. lom, kterým je místo, v němž může docházet k dobývání ložiska nevyhrazených nerostů a které je v tomto případě součástí pozemku, v němž se nevyhrazené nerosty nacházejí.42 Přestože je tedy důlní dílo stavbou, je navzdory § 120 odst. 2 ObčZ součástí pozemku. Zásada uvedená v citovaném ustanovení ObčZ se proto plně uplatňuje pouze ve vztahu k nadzemním stavbám.

1.5 Příslušenství pozemku Od pojmu součást věci je třeba odlišovat pojem příslušenství věci. Tím jsou podle § 121 odst. 1 ObčZ myšleny věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. „Která věc je hlavní, vyplyne z porovnání hospodářského významu věci...“43 Pozemek bude ve vztahu k ostatním věcem věcí, „která je považována za věc podstatnější, určující, a tedy ve vztahu více věcí za věc tzv. hlavní“.44 „Za příslušenství se tudíž považují samostatné věci, které by samy o sobě mohly mít svůj vlastní právní osud, ale z rozhodnutí vlastníka jsou trvale funkčně spojeny hospodářským účelem s jinou samostatnou věcí, která je považována za věc hlavní.“45

39

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 22 Cdo 1118/2005. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. prosince 2008 sp. zn. 28 Cdo 2398/2008. 41 K tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. listopadu 2007 sp. zn. 22 Cdo 4658/2007. 42 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 1997 sp. zn. 3 Cdon 265/96 43 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl první, Obecná část, s. 244. ISBN 978-80-7357-468-0. 44 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. června 2001 sp. zn. 22 Cdo 2250/99 45 PEJŠEK, Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. Právní rádce. 2007, roč. 15, č. 8, s. 16-18. 40

13

Příslušenstvím pozemku jsou např. vodovodní a kanalizační přípojky zřízené od 1. ledna 2002,46 dále i studna jako nemovitá stavba,47 hospodářské budovy jako stodola48 nebo kůlna49 či plot dosahující výšky alespoň 100 cm.50 K povaze příslušenství jako samostatné věci se opakovaně vyjádřil i Nejvyšší soud ČR a dospěl k závěru, že „[p]říslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim věci hlavní. Platné právo nemá ustanovení o tom, že by na nabyvatele věci hlavní přecházelo i příslušenství věci. K převodu příslušenství na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem vůli převést i příslušenství; nebyla-li vůle převést i příslušenství věci hlavní právně významným způsobem projevena, příslušenství na nabyvatele věci hlavní nepřechází“.51 Za chybný lze tak považovat názor části teorie, podle něhož „platí jako obecná zásada, že příslušenství sdílí právní osud věci hlavní ... že [tedy] ten, kdo nabude vlastnictví k hlavní věci, nabývá zásadně i vlastnictví k jejímu příslušenství, ledaže by to strany ve smlouvě vzájemně vyloučily“.52 Přestože judikatura soudů hovoří o součásti a příslušenství věci převážně v souvislosti s vlastnickým právem, lze její závěry vztáhnout i na užívací vztahy jako právní vztahy od vlastnického práva odvozené.

46

Srov. § 3 odst. 3 a contrario § 3 odst. 6 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), v platném znění. Rovněž srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. listopadu 2003 sp. zn. 22 Cdo 1308/2003. 47 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2002 sp. zn. 22 Cdo 37/2000. 48 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. srpna 2000 sp. zn. 24 Cdo 1621/98. 49 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2005 sp. zn. 22 Cdo 1844/2004. 50 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007. 51 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. září 2003 sp. zn. 31 Cdo 2772/2000. Srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. července 2005 sp. zn. 22 Cdo 2394/2004. 52 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 665-666. ISBN 978-80-7400-108-6.

14

1.6 Užívací práva k půdě Z analytického vymezení vlastnického práva jako souhrnu dílčích oprávnění vlastníka věci věc držet, užívat, požívat, nakládat s ní, převést ji na jinou osobu aj.53 vyplývá, že se vlastník pozemku může těchto svých dílčích oprávnění vzdát, respektive převést je na jinou osobu, a umožnit jí tak jejich výkon namísto sebe. Toto pojetí odpovídá i společenskému účelu právních vztahů, jejichž hlavním úkolem je umožnit plné využití hodnoty věcí, jež jsou předmětem těchto vztahů. Užívací práva k půdě pak můžeme chápat především jako právní vztahy, jejichž obsahem je oprávnění osoby odlišné od vlastníka užívat pozemek či jeho část, jejímž je detentorem, a tomu odpovídající povinnost vlastníka pozemku přenechat jej této osobě do užívání.54 Tato definice pochopitelně není vyčerpávající a poukazuje pouze na základní pojmové znaky užívacích práv, kterými bezesporu jsou právo užívání55 věci, její detence a odvozenost od vlastnického práva (byť někdy zprostředkovaná). Zvláštností užívacích práv je dočasné pozastavení výkonu užívacího práva vlastníka ve prospěch uživatele pozemku. „Oprávněný uživatel je chráněn vůči všem neoprávněným zásahům do svého práva užívání, a to i vůči vlastníkovi pozemku.“ 56 Za hlavní užívací práva k půdě můžeme označit nájem, výpůjčku a některá věcná břemena. Vedlejší užívací práva, na rozdíl od hlavních užívacích práv, nevylučují souběžné užívání pozemku jeho vlastníkem i dalšími osobami. Patří mezi ně např. právo

53

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl druhý, Věcná práva, s. 281. ISBN 978-80-7357-468-0. 54 K tomu srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 93. ISBN 978-80-904209-8-4. Autor definuje užívací práva k půdě jako právní prostředky, „na jejichž základě jiná osoba než vlastník užívá a drží (má v detenci) pozemek jako věc“. 55 Užíváním můžeme rozumět čerpání užitných vlastností věci, které spočívá v aktivním jednání uživatele, tj. v konání. To však neplatí absolutně, užívání věci konáním uživatele nepřichází v úvahu, je-li předmětem užívání spoluvlastnický podíl na věci. Obdobně je-li v rámci nájmu sjednán podnájem, nemá tato skutečnost vliv na chápání nájmu jako užívacího práva, třebaže nájemce sám věc neužívá a v důsledku existence podnájemní smlouvy k tomu není ani oprávněn s výjimkou braní užitků z věci v podobě plateb podnájemného. 56 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 93. ISBN 978-80-904209-8-4.

15

vstupu na sousední pozemek ve smyslu § 127 odst. 3 ObčZ a především institut tzv. veřejného užívání. Vzhledem k celkovému zaměření i vymezenému rozsahu práce jsem se tématem vedlejších užívacích práv podrobněji nezabýval.

2. Nájem pozemku 2.1 Právní úprava nájmu Obecná úprava nájmu je v ObčZ zakotvena v části osmé závazkové právo hlavě sedmé nazvané nájemní smlouva oddílu prvním až třetím, konkrétně v paragrafech 663 až 684 ObčZ. Přestože tato ustanovení pojednávají o nájemní smlouvě, netýkají se pouze nájmu založeného smluvní cestou, a jsou aplikovatelná i v případě nájmu vzniklého na základě jiných právních důvodů.57 Do této obecné úpravy je pojat nájem věcí movitých i nemovitých, tedy včetně nájmu pozemku.58 O úpravě nájmu obsažené ve zvláštních předpisech59 se zřetelem k nájmu pozemku bude pojednáno dále v kapitole 4. Použití obecné úpravy nájmu je na místě i v případě tzv. smíšené smlouvy podle § 491 ObčZ, která obsahuje prvky různých smluv včetně smlouvy nájemní. Obecnou úpravu nájmu lze užít i v případech, kdy kvůli absenci některé z podstatných náležitostí nájemní smlouvy ke vzniku nájmu vůbec nedojde, smluvní strany však projeví při uzavírání inominátní smlouvy podle § 51 ObčZ vůli, aby se jejich právní vztah řídil některými ustanoveními o nájemní smlouvě.60 Konečně se tato obecná úprava může 57

Podle § 492 ObčZ se ustanovení o závazcích vznikajících ze smluv přiměřeně použijí i na závazky vznikající na základě jiných skutečností. 58 V obecných ustanoveních o nájemní smlouvě ObčZ hovoří pouze o nájmu věci. Neprovádí však další typizaci nájmu podle toho, zda je jeho předmětem věc movitá nebo nemovitá, přestože někdy výslovně pojednává jen o jedné z nich, v jiných případech je zas to které ustanovení ze své povahy použitelné jen pro daný typ věci. 59 Zvláštní úpravu nájmu v rámci ObčZ představují ustanovení o nájmu a podnájmu (části) bytu, nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, podnikatelském nájmu věcí movitých. S jistými výhradami lze za zvláštní úpravu nájmu považovat i tzv. timesharing, který je v ObčZ obsažený mezi ustanoveními o spotřebitelských smlouvách a který se týká časově omezeného úplatného užívání budovy nebo její části. Ani v jednom z těchto případů však není předmětem nájmu (úplatného užívání) pozemek. 60 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. září 2002 sp. zn. 22 Cdo 522/2001: „Účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu

16

podle § 853 ObčZ analogicky uplatnit i pro jiné občanskoprávní vztahy, pokud jsou tyto svým obsahem i účelem úpravě nájmu obsažené v občanském zákoníku nejbližší a není přitom zákona, který by je sám upravoval.61

2.2 Účel nájemní smlouvy Účel nájmu spočívá v úplatném přenechání práva užívání věci anebo i braní užitků (plodů)62 z ní pronajímatelem nájemci.63 Dnešní úprava nájemní smlouvy tak v sobě obsahuje i dřívější smluvní typ označovaný jako pachtovní smlouva64 a na rozdíl od dříve platného občanského zákoníku z roku 1811 (dále jen „OZO“)65 nájem a pacht nerozlišuje.

tohoto zákona (§ 51 ObčZ). Uzavřou-li účastníci smlouvu, jejíž podstatné náležitosti lze podřadit pod některý ze smluvních typů, upravených v občanském zákoníku, řídí se tato smlouva kogentními, a pokud účastníci ve smlouvě nedohodli něco jiného, i dispozitivními ustanoveními ObčZ, upravujícími daný typ smlouvy.“ 61 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1869. ISBN 978-80-7400-108-6. 62 K pojmu užitky a plody srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. července 2003 sp. zn. 22 Cdo 509/2003: „Občanský zákoník pojmy "plody" a "užitky" (používané i v § 130 odst. 2 ObčZ) nikterak blíže nespecifikuje, ani novější judikatura k této otázce neexistuje a jelikož oba pojmy používal již zákon č. 946/1811 ř. z. (obecný zákoník občanský – dále jen "OZO"), není důvodu odchýlit se od výkladu příslušných ustanovení tohoto právního předpisu (§ 330, § 405 OZO). Mezi tzv. plody přirozené v širším smyslu, tedy výtvory věci, které se z ní podle jejího určení získávají (samozřejmě pod podmínkou, že se jejich braní jeví jako užívání plodonosné věci, nikoli jako porušování její podstaty), byly zařazovány též stromy lesa. Za plody v užším smyslu, t. j. ty, které jsou výnosem věci ve smyslu hospodářském, jsou určeny k tomu, aby při řádném používání věci mateřské byly od ní oddělovány, a jejich těžení je v souladu s hospodářskou funkcí věci, pak byly považovány mimo jiné lesní stromy kácené podle hospodářského plánu (nikoli však stromy získané kácením "načerno" při pustošení lesa).“ 63 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 215. ISBN 978-80-7357-473-4. 64 Srov. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. 1990. s. ISBN 978-80-7201-687-7: občanský zákoník z roku 1811, tj. císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný občanský zákonník rakouský (dále jen „OZO“), upravoval nájemní smlouvu v § 1090 až 1150, přičemž rozlišoval nájemní smlouvu stricto sensu a pachtovní smlouvu. Základní rozlišování nájmu stricto sensu od pachtu stálo na posouzení, zda vedle práva užívání věci bylo ujednáno i právo brát z věci požitky a zda bylo lze pronajatou věc užívat jen při vynaložení píle a přičinění; v takovém případě se jednalo o pacht. 65 Císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný občanský zákonník rakouský

17

2.3 Subjekty nájmu Subjekty nájmu jsou pronajímatel a nájemce.66 Jako účastník nájemního vztahu může vystupovat fyzická i právnická osoba.67

2.3.1 Oprávnění pronajmout pozemek Pronajímatel musí zásadně mít k pozemku, který hodlá pronajmout, takové dispoziční oprávnění, které mu umožňuje přenechat jej do nájmu jiné osobě (nájemci).68 Zpravidla jím proto bude vlastník pozemku, jenž toto oprávnění odvozuje z titulu svého vlastnického práva. Tento princip je prolomen úpravou některých zvláštních předpisů, které záměrně konstruují oprávnění subjektů, jež nejsou vlastníky předmětu nájmu, pronajmout takovou věc dalším osobám. Díky tomu mohou být pronajímatelem odlišným od vlastníka např. některé státní organizace,69 státní podniky,70 Pozemkový fond České republiky,71 městský obvod nebo městská část statutárního města72 či insolvenční správce, pokud na něho přejde oprávnění nakládat s majetkovou podstatou dlužníka.73 Ve srovnatelné pozici se nachází i komisionář oprávněný k takovému jednání na základě komisionářské smlouvy74 nebo vypůjčitel, je-li jeho oprávnění pronajmout pozemek založeno smlouvou o výpůjčce.75 „Právo přenechat věc za úplatu k užívání jiné osobě by však mohlo zřejmě být přiznáno oprávněnému z věcného břemene smluvně

66

§ 663 ObčZ Podle § 21 ObčZ je i stát právnickou osobou, pokud je účastníkem občanskoprávních vztahů. 68 Uplatní se zásada nemo plus iuris. 69 § 27 odst. 1 ve spojení s § 54 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění (dále jen „ZMS“) 70 § 16 odst. 2 zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, v platném znění 71 Např. podle § 17 odst. 1 ve spojení s § 1 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v platném znění (dále jen „zákon o půdě“) 72 § 133 písm. i) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění (dále jen „OZř“) 73 § 40 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), v platném znění (dále jen „InsZ“) 74 § 577 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění (dále jen „ObchZ“) 75 § 661 odst. 2 ObčZ 67

18

ve smlouvě o zřízení věcného břemene.“76 Obdobně lze takové oprávnění ujednat i na základě některé nepojmenované77 nebo smíšené smlouvy.78 Strany mohou uzavřít i nájemní smlouvu, která však samotný vznik nájmu váže až na splnění určité podmínky.79 V praxi se lze setkat i s případy, kdy pronajímatel uzavře s nájemcem smlouvu, ačkoliv v okamžiku jejího uzavření nemá oprávnění s předmětem nájmu nakládat. Nejvyšší soud ČR80 v souvislosti s otázkou platnosti kupní smlouvy na pozemky, jejichž vlastníkem prodávající v době uzavření smlouvy ještě nebyl, dospěl k závěru, že nelze mít za to, že by prodávající nemohl platně prodat věc, kterou v době uzavření kupní smlouvy zatím nevlastnil. Může-li tedy nevlastník platně uzavřít kupní smlouvu na pozemek a za splnění dalších podmínek následně i převést vlastnické právo k němu, lze výkladem za použití argumentu a maiori ad minus dospět k závěru, že může ohledně pozemku platně uzavřít nájemní smlouvu i pronajímatel, kterému v okamžiku jejího uzavírání zatím nesvědčí potřebné dispoziční právo. Taková situace však bude spíše výjimkou, přitom aplikace dovozeného závěru přichází v úvahu tehdy, bude-li možnost pronajímatele nabýt v budoucnu dispoziční oprávnění k věci objektivně možná, a to po pečlivém zvážení všech okolností konkrétního případu.

2.3.2 Pluralita subjektů V praxi není výjimkou, aby na jedné nebo i obou stranách nájemního vztahu stálo více subjektů. Tato skutečnost je v případě nájmu pozemků dána jednak jistou 76

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1871. ISBN 978-80-7400-108-6. Tuto možnost připouští i ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1993-1994. ISBN 978-80-7201-687-7. Dále i HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : komentář. 2. svazek. § 488 - 880. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2003. s. 1030. ISBN 80-7201-406-4. 77 § 51 ObčZ 78 § 491 ObčZ 79 § 36 odst. 1 ObčZ 80 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. prosince 2002 sp. zn. 22 Cdo 981/2001. Nejvyšší soud ČR při rozhodování vycházel z funkce kupní smlouvy, tou je umožnit kupujícímu nabytí předmětu koupě od prodávajícího, což se naplněním odkládací podmínky (nabytí vlastnictví v důsledku restituce) také stalo. Jako rozhodující tedy neposoudil okolnost vlastnictví předmětu koupě v okamžiku uzavření smlouvy, ale možnost splnění podmínky, k níž došlo, čímž se již platná smlouva stala i účinnou.

19

roztříštěností pozemkového vlastnictví, kdy určitý pozemek často vlastní více subjektů, vedle toho také institutem společného jmění manželů. Pokud

se

pozemek

nachází

v

podílovém

spoluvlastnictví,

rozhodují

spoluvlastníci o hospodaření s ním nadpoloviční většinou všech hlasů počítanou podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů81 a z právních úkonů týkajících se tohoto pozemku jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci solidárně.82 Pokud tedy bude pozemek pronajat na základě rozhodnutí učiněného většinou spoluvlastníků, budou jeho pronajímateli všichni spoluvlastníci, bez ohledu na případný nesouhlas přehlasovaných spoluvlastníků.83 „Pokud by menšinovému spoluvlastníku vůbec nebyla dána možnost vyjádřit se k zamýšlené změně v hospodaření se společnou věcí, pak i za situace, kdy s takovou změnou souhlasí většina spoluvlastníků, počítaná podle velikosti podílů, nejde o rozhodnutí většiny ve smyslu § 139 odst. 2 ObčZ. V takovém případě jde z hlediska hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí o neplatný právní úkon.“84 Obdobně nachází-li se pronajímaný pozemek ve společném jmění manželů, jsou jeho pronajímateli zpravidla oba manželé, a to přesto, že otázka uzavírání nájemních smluv na majetek ve společném jmění manželů není ObčZ výslovně řešena. Podle § 145 odst. 2 ObčZ může obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů vykonávat každý z manželů sám. Problematickým se však jeví pojem obvyklé správy majetku, který je pouze případ od případu vymezován

81

§ 139 odst. 2 ObčZ § 139 odst. 1 ObčZ 83 Srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2002 sp. zn. 22 Cdo 205/2002, ve kterém Nejvyšší soud ČR v souladu s předchozí judikaturou setrvává na stanovisku, že „rozhodování o tom, komu bude pronajata část společné nemovitosti, jejíž účelové určení zůstalo nezměněno, nelze považovat za důležitou změnu společné věci ve smyslu § 139 odst. 3 obč. zák.“ a že i „určení (nového) nájemce části nemovitosti, která již byla pronajata k témuž účelu, je hospodařením se společnou věci ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák“. 84 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. února 2008 sp. zn. 22 Cdo 626/2007. Nejvyšší soud ČR vycházel z předpokladu, že „[p]okud zákon stanoví, že rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti jejich podílů, pak z toho vyplývá, že nerozhoduje jen většina, aniž by menšinovému spoluvlastníku byla dána jakákoliv možnost, aby se pro zamýšlený postup mohl rovněž rozhodnout či se k němu vyjádřit (a také případně uvážit možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnického vztahu)“. Ať už výslovně nebo jen konkludentně. 82

20

judikaturou, i když k němu své stanovisko zaujímá i teorie85 a dospívá veskrze k názoru, že pronajmutí věci spadající do společného jmění manželů zásadně obvyklou správou majetku není. K uzavření nájemní smlouvy je proto zapotřebí souhlasu obou manželů, jinak se jedná o neplatný právní úkon podle § 40a ObčZ. Konstrukce relativní neplatnosti však nevylučuje, aby i za těchto podmínek, kdy s věcí ve společném jmění manželů nakládá pouze jeden z manželů bez souhlasu druhého, stál na straně pronajímatele této věci pouze jeden z manželů. Ať už tedy budou na straně pronajímatele vystupovat oba manželé nebo pouze jeden z nich, budou z uzavřené smlouvy oprávněni a povinni oba manželé solidárně.86 Tím není dotčeno právo druhého z manželů dovolat se relativní neplatnosti uzavřené smlouvy, jak je uvedeno výše.

2.3.3 Změna subjektů V průběhu trvání nájemního vztahu může dojít ke změně jeho původních subjektů. Jestliže je pronajímatel pozemku zároveň i jeho vlastníkem, přechod či převod vlastnictví k němu, tj. změna subjektu vlastnického práva k pronajaté věci, nepůsobí zánik nájmu. Pod změnu vlastnictví ve smyslu § 680 odst. 2 ObčZ je přitom třeba podřadit i případy, kdy se původní výlučný vlastník stane důsledkem převodu části svého podílu podílovým spoluvlastníkem pronajatého pozemku spolu s jiným subjektem a naopak. Konečně je změnou vlastnictví chápána i jen změna vlastnictví části pronajatého pozemku (oddělené od původního celku geometrickým plánem) nebo, je-li předmětem nájmu více pozemků, změna vlastnictví k některému z nich. Následkem změny vlastnictví je pouze změna v osobě pronajímatele, jenž vstupuje do právního postavení původního vlastníka – pronajímatele (§ 680 odst. 2 ObčZ)87 a vznik práva nájemce na vypovězení smlouvy v nejbližším výpovědním období (§ 680 odst. 3 ObčZ).

85

Srov. např. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 1. svazek. § 1-487. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 660. ISBN 978-80-7201-687-7. 86 § 145 odst. 4 ObčZ 87 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2006 sp. zn. 26 Cdo 906/2005: „...§ 680 odst. 2 obč. zák. upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na

21

Uvážíme-li, že např. některé státní organizace disponující právní subjektivitou uzavírají nájemní smlouvy ohledně majetku, jež není jejich vlastnictvím, dospějeme nutně k zjištění, že postavení pronajímatele není výlučně vázáno na vlastnictví předmětu nájmu (k tomu srov. i kapitolu 2.3.1). Mohli bychom se proto domnívat, že i bez změny vlastnictví pronajaté věci může za určitých okolností docházet ke změně osoby pronajímatele. K tomuto závěru svádí i znění § 524 ObčZ, který říká, že věřitel může svou pohledávku včetně jejího příslušenství a všech práv s ní spojených i bez souhlasu dlužníka postoupit písemnou smlouvou jinému. Ustanovení § 524 ObčZ se však nevztahuje na případy, kdy je předmětem postoupení celý závazkový právní vztah, ale pouze na případy, kdy dochází k postoupení pohledávky vznikající z tohoto vztahu.88 Proto lze např. postoupit pohledávku jednotlivé platby nájemného, nikoliv však celý nájemní vztah. Na základě dohody pronajímatele s třetí osobou tak nelze bez dalšího způsobit změnu subjektu pronajímatele. Problematická je otázka, zda nájem pozemku zaniká smrtí nebo zánikem nájemce. Podle jednoho názoru „[p]okud zemře nájemce-fyzická osoba, zásadně nedochází k zániku nájmu, ale pouze ke změně osoby nájemce“.89 Měl-li by původní nájemce dědice, nájem by trval dál a do právního postavení původního nájemce by vstoupil jeho nástupnický subjekt (těch by pochopitelně mohlo být více). Podle jiného nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje - tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak vstupuje do právního postavení původního vlastníka - pronajímatele se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy.“ 88 Srov. např. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1568. ISBN 978-80-7400-108-6: „Předmětem postoupení je jen určitá pohledávka, tj. právo na plnění od dlužníka, např. pohledávka na zaplacení kupní ceny, nikoliv celý závazkový vztah, z něhož pohledávka vznikla.“ Srov. též ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1496. ISBN 978-80-7201-687-7: „...cesionář převzetím pohledávky cesí nevstupuje vždy do celého obligačního vztahu v té podobě, v jakém případně vznikl a existoval v původním nájemním poměru postupitele a dlužníka.“ 89 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1875. ISBN 978-80-7400-108-6. Srov. rovněž obdobný názor týkající se změny nájemce při cesi práv a povinností ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1994. ISBN 978-80-7201-687-7.: „...vyloučena zřejmě nebude ani změna v osobě nájemce (nepochybně k ní dojde v souvislosti [s] prodejem podniku) postoupením práv a povinností z nájmu, které by však muselo být spojeno s převzetím všech závazků a postoupením pohledávek z nájemního vztahu podle obecných ustanovení občanského zákoníku.“

22

názoru je tato varianta vyloučena, a nájem tak smrtí nájemce jednou pro vždy zaniká.90 Obecná ustanovení o nájemní smlouvě ani judikatura odpověď neposkytují. Nabízí se proto použití obecné úpravy závazkových právních vztahů: podle § 579 odst. 2 ObčZ smrtí věřitele (tj. nájemce) právo zanikne pouze tehdy, bylo-li plnění závazku omezeno jen na jeho osobu. V případě nájmu však nejsou rozhodující osobní vlastnosti či schopnosti nájemce, a plnění závazku proto na osobu nájemce vázáno není. Z toho by bylo možné usuzovat, že nájem skutečně smrtí nájemce nezaniká a trvá dál. Takové řešení by ovšem pronajímateli pozemku působilo značné komplikace. Úmrtím nájemce by nájem přecházel na všechny jeho dědice. Ti by přitom často nemuseli mít zájem na jeho dalším pokračování stejně jako pronajímatel, pro nějž by z různých důvodů mohlo být užívání pozemku více osobami nevýhodné. V neposlední řadě by pronajímatel musel vyčkat výsledku dědického řízení, čímž by mu vznikala škoda představovaná ušlým ziskem za období neužívání pozemku a zejména u zemědělských pozemků i škodou na předmětu nájmu v důsledku jejich neobdělávání. Konstrukce pokračování nájmu se z tohoto pohledu jeví přinejmenším problematickou. Odhlédneme-li od nájmu pozemku, je třeba přiznat, že případy, kdy jedna ze stran právního vztahu, svou povahou uživatel, zemře nebo zanikne, ObčZ řeší. Je tomu tak u věcného břemene in personam, které je svou povahou institutu nájmu velmi podobné, třebaže se jedná o věcné a nikoliv o závazkové právo. ObčZ v § 151p odst. 4 stanoví, že patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí nebo jejím zánikem. Při analogické aplikaci tohoto ustanovení na nájemní vztahy proto můžeme konstatovat, že i nájem pozemku zánikem nebo smrtí nájemce (analogicky k zániku věcného břemene in personam zánikem nebo smrtí oprávněného z věcného břemene) zaniká a na právní nástupce původního nájemce nepřechází. Zaniká-li totiž smrtí nebo zánikem oprávněného z věcného břemene věcné

90

PEKÁREK, Milan aj. Pozemkové právo. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. s. 109. ISBN 978-807380-253-0.: „Nájem nepřechází na právní nástupce nájemce.“ DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 103-104. ISBN 978-80-904209-8-4: „Nájem pozemku je vázán na osobu nájemce, která do tohoto smluvního vztahu vstoupila.“ Proto smrtí či zánikem nájemce končí i nájem.

23

břemeno in personam, které je právem věcným, tím spíše zaniká smrtí nebo zánikem nájemce i nájem, který je pouze závazkovým právním vztahem.

2.4 Pojmové znaky nájemní smlouvy s ohledem na nájem pozemku Přestože se na první pohled může jevit vymezení pojmových znaků a podstatných náležitostí nájemní smlouvy, je-li předmětem nájmu pozemek, jasné a nesporné, právní teorie není v tomto zajedno a jednotliví autoři patrně ve snaze přispět vlastním originálním pojetím nájmu a zdůrazněním jeho odlišných aspektů nabízejí různě obsáhlé výčty těchto znaků. Podle některých autorů patří mezi pojmové znaky nájemní smlouvy v případě nájmu pozemku určení účastníků smlouvy, pozemku, případně jeho části, jež je předmětem nájmu (tj. vymezení předmětu nájmu), přenechání jeho užívání nebo braní užitků z něj, dočasnost vztahu vymezená délkou užívání, jeho účelem nebo ujednáním o nájmu sjednaném na dobu neurčitou a úplatnost.91 Většina ostatních autorů92 však mezi pojmovými znaky určení účastníků smlouvy nezmiňují, patrně proto, že určení účastníků smlouvy je pojmově vlastní každé smlouvě a nikoliv pouze smlouvě nájemní. S tímto názorem je souladný i názor Nejvyššího soudu ČR, podle nějž mezi „pojmové znaky nájemní smlouvy dle ustanovení § 663 obč. zák. … patří (vedle dočasnosti a úplatnosti) přenechání věci nájemci do užívání, resp. k braní užitků“.93 Jiní autoři hovoří přímo o pojmových znacích nájmu,94 respektive nájmu pozemků.95 Předpokladem vzniku nájemní smlouvy je mimo jiné dohoda smluvních stran na podstatných náležitostech smlouvy. Nedojde-li mezi stranami alespoň k dohodě na 91

PEKÁREK, Milan; PRŮCHOVÁ, Ivana. Pozemkové právo. 2. přepracované a rozšířené vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004. s. 177-178. ISBN 80-210-3238-3. 92 Srov. např. KNAPP, Viktor aj. Občanské právo hmotné : svazek II. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998. Díl třetí, Závazkové právo, s. 203. ISBN 80-85963-51-5. Srov. také ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1875-1881. ISBN 978-80-7400-108-6. 93 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. února 2005 sp. zn. 26 Cdo 678/2004. 94 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1875-1881. ISBN 978-80-7400-108-6. 95 Srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 99. ISBN 978-80-904209-8-4.

24

podstatných náležitostech nájemní smlouvy, které představují nezbytné minimum konsensu, nájemní smlouva nevznikne.96 Podle některých názorů97 jsou podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy vymezení účastníků smlouvy98 a předmětu nájmu (pozemku), vyjádření vůle pronajímatele pozemek pronajmout a vůle nájemce tentýž pozemek do nájmu přijmout a konečně i časové vymezení trvání nájmu. Podle jiných názorů (byť téhož autora) patří mezi podstatné náležitosti nájemní smlouvy určení předmětu nájmu a označení účastníků smlouvy,99 respektive označení smlouvy jako nájemní.100 Podle prvního z uvedených názorů se tak k uzavření nájemní smlouvy vyžaduje, aby doba trvání nájemního vztahu byla ve smlouvě sjednána, např. použitím obratu „na dobu neurčitou“. Argumentem je uvedení slov „ve sjednané době“ přímo v textu § 663 ObčZ. Druhý z uvedených názorů staví na tom, že dočasnost závazku vyplývá již ze samotného označení smlouvy jako nájemní nebo např. z ujednání, že nájemce musí předmět nájmu vrátit po výpovědi.101 I podle některých dalších názorů není vyjádření dočasnosti podstatnou náležitostí nájemní smlouvy.102 Otázkou je, zda musí být dočasnost nájmu stejně jako závazek obou smluvních stran vyjádřen výslovně, nebo zda lze existenci těchto ujednání dovodit již z označení smlouvy jako nájemní, potažmo z označení stran jako nájemce a pronajímatele. Domnívám se, že explicitní vyjádření vůle stran není v tomto směru nezbytnou podmínkou vzniku nájemní smlouvy. I když bude chybět výslovné ujednání, je třeba v souladu s § 35 odst. 3 ObčZ zohlednit projevenou vůli smluvních stran a danou smlouvu posoudit jako nájemní.

96

V podrobnostech srov. např. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 36. ISBN 978-80-7357-473-4. 97 PEKÁREK, Milan aj. Pozemkové právo. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. s. 102-105. ISBN 97880-7380-253-0. 98 V textu je chybně uvedeno sousloví „účastníků řízení“, autor měl jistě na mysli účastníky smlouvy. 99 PEKÁREK, Milan; PRŮCHOVÁ, Ivana. Pozemkové právo. 2. přepracované a rozšířené vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004. s. 178. ISBN 80-210-3238-3. 100 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1881. ISBN 978-80-7400-108-6. 101 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1879. ISBN 978-80-7400-108-6. 102 FIALA, Josef aj. Občanský zákoník : komentář. II. díl (§ 488 až 880). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 1268. ISBN 978-80-7357-395-9.

25

Za nesprávný považuji i názor, podle nějž je podstatnou náležitostí nájemní smlouvy ujednání o nájemném, vyjádřený slovy „[p]okud by nájemní smlouva postrádala ujednání o nájemném, nejednalo by se o nájemní smlouvu, nýbrž o výpůjčku“.103 Úplatnost coby pojmový znak nájmu lze totiž i při absenci ujednání o nájemném a jeho výši dovodit již z označení smlouvy jako nájemní nebo z typového pojmenování stran. V případě, že není nájemné stranami sjednáno, platí nájemce podle § 671 odst. 1 ObčZ nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy, a to s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. V tomto případě tak není dán ani důvod neplatnosti smlouvy, a není na místě ani její klasifikace podle § 41a odst. 1 ObčZ jako smlouvy o výpůjčce.

2.4.1 Předmět nájmu Předmětem nájmu může být věc, která je individuálně určená, 104 způsobilá k užívání případně k braní užitků a zásadně nespotřebovatelná,105 tedy i pozemek. Předmětem nájmu může být i jen část věci. Judikatura zaujala stanovisko, že předmětem právních vztahů, tedy i předmětem nájmu, je i pozemek, který je jen částí parcely,106 respektive i jen část pozemku.107 Sporná je otázka, zda lze pronajmout také ideální podíl na věci.108 Tohoto problému se dotkl při svém rozhodování i Nejvyšší soud ČR, k jednoznačné odpovědi však nedospěl.109 Spoluvlastnický podíl je věcí v právním smyslu, z tohoto hlediska 103

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 215. ISBN 978-80-7357-473-4. 104 S ohledem na povinnost vrácení pronajaté věci po skončení nájmu podle § 682 ObčZ 105 Srov. HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : komentář. 2. svazek. § 488 - 880. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2003. s. 1030-1031. ISBN 80-7201-406-4. 106 Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. listopadu 1999 sp. zn. 22 Cdo 837/98. 107 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. března 1997 sp. zn. 2 Cdon 180/96. 108 Srov. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1992. ISBN 978-80-7201-687-7: „...lze připustit braní požitků příslušejících podle velikosti spoluvlastnického podílů, avšak obtížněji si lze představit užívání takového ideálního podílu, když současně z definice nájemní smlouvy plyne, že je to ujednání, kterým se nájemci umožňuje užívat, případně i brát užitky.“ 109 Srov. příslušné pasáže odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. února 2003 sp. zn. 22 Cdo 1658/2001, např. „pokud by ovšem byl možný nájem spoluvlastnického podílu“ nebo „[p]odle

26

může být i předmětem nájmu. Neumožňuje-li jeho povaha faktické užívání, lze stále připustit, že z něj budou brány výnosy. Je důležité si uvědomit, že užívací právo, které na základě nájemní smlouvy nájemci svědčí, tvoří dvě složky, právo věc užívat a brát z ní užitky. Tyto dvě složky však nemusí nutně nastupovat společně, proto je v zákoně použito spojky „nebo“. Domnívám se proto, že zužující výklad, který připouští braní užitků z věci pouze za splnění podmínky současného užívání věci, zejména v situaci, kdy požadavek výnosu převáží nad užitkem plynoucím z užívání věci, odporuje textu zákona, a je proto výkladem nesprávným. „Nejvyšší soud přijal právní závěr, že předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, podle okolností např. byt, nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák…“110 Věcí hromadnou je podle § 5 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění (dále jen „ObchZ“) i podnik (s možností jeho pronájmu výslovně počítá v § 488b a násl. ObchZ) nebo honitba, kterou zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti, v platném znění (dále jen „zákon o myslivosti“ nebo „MyslZ“) v § 2 písm. i) definuje jako soubor souvislých honebních pozemků jednoho nebo více vlastníků vymezený v rozhodnutí orgánu státní správy myslivosti, v němž lze provádět právo myslivosti podle zákona o myslivosti, přičemž nájem honitby je upraven zejména v § 32 odst. 3 citovaného zákona. Paragraf 595 ObčZ předjímá možnost stran uzavřít kupní smlouvu ohledně věci, která má vzniknout až v budoucnosti. Analogicky lze proto uvažovat i o nájmu pozemku nebo jeho části, který v době uzavření smlouvy ještě neexistuje a jenž teprve

názoru dovolacího soudu však skutečnost, že účastníci výslovně uzavřeli dohodu o nájmu podílu, není právně bezvýznamná. Pokud by totiž účastníci skutečně chtěli uzavřít smlouvu o nájmu podílu, pak nutně museli vycházet z toho, že jejich práva a povinnosti v tomto vztahu se budou řídit ustanoveními ObčZ o nájemní smlouvě (§ 663 a násl. ObčZ), a nikoliv ustanoveními o spoluvlastnictví (§ 137 a násl. ObčZ). Pro posouzení věci je tedy podstatné, zda účastníci chtěli uzavřít nájemní smlouvu, anebo zda jim šlo o dohodu o hospodaření se společnou věcí“. V odůvodnění rozsudku soud nicméně nevyslovuje kategorický závěr o tom, že nájem spoluvlastnického podílu možný není. 110 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2007 sp. zn. 32 Odo 1263/2006.

27

vznikne zápisem listiny obsahující geometrický plán111 do katastru nemovitostí.112 Rovněž judikatura Nejvyššího soudu ČR zaujímá podobné stanovisko.113 Má-li být s pozemkem jako věcí hlavní pronajato i jeho příslušenství, je třeba, aby smluvní strany tuto vůli navenek projevily (blíže srov. kapitolu 1.5).

2.4.2 Dočasnost Nájem je vždy vztahem časově omezeným. Dočasnost nájmu vyplývá již ze zákonné definice nájmu obsažené v § 663 ObčZ a musí být vyjádřena např. ujednáním stran o době trvání nájmu, označením smlouvy jako nájemní, identifikací smluvních stran jako nájemce a pronajímatele nebo jiným dostatečně určitým způsobem. Vyplývá-li z ujednání stran, kterým okamžikem nájem skončí, jedná se o nájem sjednaný na dobu určitou. Určení tohoto okamžiku závisí na vůli stran, může být vymezeno konkrétním dnem, počtem let, dosažením účelu nájmu nebo i jiným způsobem.114 Také zvláštní předpisy mohou dobu trvání nájmu omezovat (blíže srov. kapitolu 4 a 5). Ve všech ostatních případech jde o nájem na dobu neurčitou, ať už tak strany ve smlouvě výslovně uvedou nebo ne. Vyplývá-li totiž z vůle stran úmysl uzavřít nájemní smlouvu a neprojeví-li přitom strany vůli ohledně určení okamžiku, k němuž má nájem skončit, je nutné považovat takový úkon za projev vůle uzavřít smlouvu na dobu neurčitou. V opačném případě by totiž vůbec nemohlo být na takový vztah nahlíženo 111

§ 37 odst. 4 katastrální vyhlášky V podrobnostech srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1875. ISBN 978-80-7400-108-6. 113 Srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 30 Cdo 3109/2005: „S námitkou dovolatele, že nájemní smlouva … je ve smyslu ust. § 37 obč. zák. neplatná (částečně) z důvodu, že jí byla pronajata parcela, která v katastru nemovitostí neexistovala a byla vytvořena teprve geometrickým plánem … se dovolací soud neztotožňuje… Jestliže v daném případě je ve smlouvě … uvedeno, že "pronajímatel přenechává nájemci mimo jiné parcelu č. 1187/42 dle GP" a zákres pronajímaných pozemků tvoří nedílnou přílohu této smlouvy a součástí zákresu je geometrický plán …, s nímž Katastrální úřad projevil souhlas …, je správný názor odvolacího soudu, že předmět nájmu v této smlouvě byl vymezen zcela určitě a srozumitelně, a tato smlouva je tudíž platným právním úkonem.“ 114 Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. března 2006 sp. zn. 28 Cdo 177/2006. 112

28

jako na časově omezený, a tím by nebyla naplněna podmínka dočasnosti jako pojmového znaku nájmu. Z hlediska systematiky právní úpravy nájmu obsažené v ObčZ by proto bylo vhodné přesunout ustanovení § 686 odst. 2 ObčZ týkající se zvláštní úpravy nájmu bytu mezi obecná ustanovení o nájemní smlouvě. Tím by také odpadla nutnost účelového výkladu tohoto institutu ve vztahu k obecnému nájmu věci. Pokud ovšem smlouva obsahuje vedle ujednání o tom, že nájemní poměr se zakládá na dobu neurčitou, také ujednání o době nájmu vymezené konkrétními dny, jedná se o souřadné uvedení obratů zcela opačného významu, které vylučuje jak z hlediska jazykového, tak z hlediska logického možnost dospět k jednoznačnému závěru o době trvání smlouvy. Takové ujednání je proto z důvodu neurčitosti neplatné podle § 37 odst. 1 ve spojení s § 41 ObčZ. Na místě pak bude i s ohledem na shora uvedený výklad posuzovat nájemní vztah jako nájem uzavřený na dobu neurčitou.115 Judikatura se zabývala i otázkou, jak posuzovat nájem sjednaný na dobu 100 let a dospěla k závěru, že „ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou“,116 tedy že takový nájemní vztah je třeba posuzovat jako nájem sjednaný na dobu neurčitou. Předmětný rozsudek Nejvyššího soudu ČR se stal terčem kritiky, vytýkáno mu bylo „zejména nedostatečné zdůvodnění, vágnost termínu "obvyklá délka lidského života" a jeho negativní dopad na smlouvy uzavřené mezi právnickými osobami, které se obvykle zakládají na dobu neurčitou a jejich existence tak často přesahuje délku lidského života“.117 Dále bylo poukazováno i na skutečnost, že rekvalifikace smlouvy uzavřené na dobu 100 let na smlouvu sjednanou na dobu neurčitou, zakládá oběma smluvním stranám právo kdykoliv smlouvu vypovědět, a to v horizontu několika měsíců.118 To však může mít závažné následky zejména v případě již uzavřených smluv, kdy při vědomí stanovené doby nájmu a předpokladu délky jeho trvání některá ze stran

115

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 2002 sp. zn. 28 Cdo 2187/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2007 sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 117 BONČKOVÁ, Helena. 2. odborné sympozium NS ČR : komerční nemovitosti v judikatuře Nejvyššího soudu. Bulletin advokacie. 2009, roč. 20, č. 1-2, s. 18-21. 118 Srov. § 677 odst. 2 ObčZ. 116

29

vynaložila značné náklady, k jejichž navrácení v důsledku vypovězení smlouvy nikdy nedojde.119

2.4.3 Úplatnost Nájem je úplatným právním vztahem, jak vyplývá již z obecné definice nájmu obsažené v § 663 ObčZ. Úplatnost musí ze smluvního ujednání stran bezpodmínečně vyplývat, jinak nelze stranami založený vztah považovat za nájem. Platí, co již bylo řečeno shora o dočasnosti, tedy že podmínkou pro vyjádření úplatnosti založeného vztahu není výslovné ujednání o úplatě a její výši, i když bude zcela jistě pravidlem, postačující je již označení smlouvy jako nájemní nebo označení smluvních stran jako nájemce a pronajímatele. I zde je třeba uvést, že úprava nájmu obsažená ve zvláštních předpisech může klást na smluvní strany i další povinnosti související s konkretizací úplatnosti. Úplatnost nájmu spočívá v povinnosti nájemce poskytovat pronajímateli za (možnost) užívání věci plnění, tedy úplatu, v případě nájmu označovanou jako nájemné. Právě úplatnost je hlavním odlišovacím znakem nájmu od výpůjčky.120 V případě nájmu pozemku není výše nájemného regulována právními předpisy, jako je tomu např. u nájmu bytu.

119

Srov. ALEXANDER, Juraj. Jak dlouhý může být nájem – poznámka k soudní argumentaci. Právní rozhledy. 2008, roč. 16, č. 10, s. 371- 373. 120 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. března 2005 sp. zn. 28 Cdo 516/2005, v němž se soud zabýval povahou tzv. kombinované či smíšené smlouvy ve smyslu § 491 ObčZ označené stranami smlouvy jako nájemní, když ve vztahu k pronajatým pozemkům bylo sjednáno nájemné, ve vztahu k ostatním věcem nikoliv. Dospěl přitom k závěru, že „v částech, kde účastníci ve smlouvě sjednali "bezplatný nájem" staveb s nebytovými prostory a movitých věcí a zařízení, je nutno toto konkrétní ujednání posuzovat jako smlouvu o výpůjčce“.

30

2.4.4 Užívání Podstatou a účelem nájmu je přenechání předmětu nájmu nájemci k užívání nebo i braní užitků z něj. „Užívání představuje čerpání užitných vlastností.“121 Jakmile je nájemci pronajatý pozemek předán a nájemce tím získá faktickou možnost předmětný pozemek užívat, stává se jeho detentorem. Nájemce je podle § 665 odst. 1 ObčZ oprávněn užívat pronajatou věc způsobem stanoveným ve smlouvě, jinak přiměřeně povaze a určení věci. 122 Ve vztahu k pozemkům je tím míněno především užívání odpovídající danému druhu a způsobu využití pozemku a rovněž užívání s ohledem na typ a způsob ochrany daného pozemku zapsaného v katastru nemovitostí.123 Naznačenou kategorizaci pozemků a omezení vlastnického práva k nim nemohou strany smluvně ani faktickým chováním měnit. To však neznamená, že pozemek v průběhu nájmu nemůže změnit svůj charakter.124 Nájemce má povinnost užívat pronajatý pozemek pouze tehdy, pokud si to smluvní strany dohodnou nebo pokud by jeho neužíváním došlo k jeho většímu znehodnocení než při užívání.125 To se týká zejména zemědělských pozemků nebo podniku. Povinnost nájemce k užívání pronajatého pozemku může vyplývat i ze zvláštních předpisů. Je-li v rámci nájmu sjednáno i braní užitků, nebo vyplývá-li toto právo alespoň z účelu nájmu, je na nájemci, aby tyto užitky svým vlastním přičiněním nabyl.126 121

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1880. ISBN 978-80-7400-108-6. 122 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007: „Byl-li tedy mezi oprávněným a povinným sjednán nájem předmětného pozemku s tím, že v nájemní smlouvě bylo výslovně sjednáno, že pozemek bude povinným užíván jako arboretum, pak nepochybně odpovídá sjednanému způsobu užívání věci, pokud povinný na pozemku vysázel porosty, zbudoval jezírka, skalku, umístil kameny apod.“ 123 § 2 odst. 3 KatZ a § 8 odst. 1 písm. f) a g) katastrální vyhlášky 124 Srov. § 80 StZ. 125 § 665 odst. 2 ObčZ 126 Srov. VESELÝ, František. Všeobecný slovník právní : díl třetí. Reprint původního vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 556. ISBN 978-80-7357-456-7: „Ususfructus poskytuje právo netoliko užívati věci, nýbrž i přivlastnit si všecko, což těžiti lze z ní podle jejího určení (t. j. jí požívati). Obmezeno jest toto právo toliko nutností, aby věc byla zachována a podstaty její šetřeno.“ Srov. též ROUČEK, František aj. Komentář k Československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na

31

„Pokud by subjektu vznikalo pouze právo na budoucí užitky, aniž by byly získány vlastním přičiněním nájemce, šlo by o koupi naděje.“127

2.5 Vznik nájmu V současnosti je právním důvodem vzniku nájmu smlouva, přestože k ní dříve patřily i další právní důvody.

2.5.1 Vznik nájmu na základě smlouvy Smlouva je typickým právním důvodem vzniku nájmu. Zákon nestanoví povinnost uzavřít nájemní smlouvu v písemné formě, a proto v souladu s principem bezformálnosti právních úkonů128 může být uzavřena i ústně nebo konkludentně ve smyslu § 35 odst. 1 ObčZ. Zvláštní předpisy mohou z této zásady stanovit výjimky.

2.5.2 Vznik nájmu na základě dalších právních důvodů Ačkoli ObčZ upravuje v § 663 a násl. nájem vzniklý na základě smlouvy, použije se tato úprava smluvního vzniku nájmu podle § 492 ObčZ přiměřeně i na nájem vzniklý na základě jiných právních skutečností upravených v zákoně.129 Zákon jako právní důvod vzniku nájmu se uplatňoval především v minulosti, odrážel snahu zákonodárce regulovat nájemní vztahy vrchnostenským způsobem,

Slovensku a v Podkarpatské Rusi : díl pátý (§§ 1090 až 1341.). Reprint původního vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998. s. 20. ISBN 80-85963-90-6: „…pacht tu jest, propůjčuje-li se věc k f r u i (k braní požitků). K tomu zpravidla bude zapotřebí přičinění (např. zahrada jest v pachtu, má-li býti v ní pracováno a požitky z ní brány). Práva zpravidla budou v pachtu (např. práva patentní, rybářská, honební).“ 127 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1880-1881. ISBN 978-80-7400-108-6. 128 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 32. ISBN 978-80-7357-473-4. 129 I když zákon mluví o skutečnostech, lze za ně považovat i samotný zákon jako právní důvod vzniku závazku, přestože je podle teorie zákon právním důvodem, nikoliv právní skutečností vzniku práv a povinností. Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl první, Obecná část, s. 116-117. ISBN 978-80-7357-468-0.

32

v období po změně režimu v bývalém Československu souvisel s přeměnou užívacích vztahů ve vztahy nájemní a vlastnické.130 V minulosti vznikal nájem i na základě rozhodnutí státního orgánu. Vznik nájmu na základě vydržení analogicky k § 134 odst. 1 ObčZ nepřichází v úvahu, jelikož nájem je právem obligačním, a nikoliv věcným (na rozdíl např. od vydržení práva odpovídajícího věcnému břemeni).

2.6 Obsah nájmu Obsah nájmu tvoří práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Jejich výčet provedený níže není vyčerpávající, záleží totiž na vůli stran, jaká práva a povinnosti do svého závazku pojmou. O právech a povinnostech stran souvisejících s ukončením nájmu je pojednáno v kapitole 2.11.

2.6.1 Povinnosti a práva pronajímatele Základní povinností pronajímatele je podle § 664 ObčZ přenechat pronajatý pozemek nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání a v případě, že nebyl způsob užívání smluven, ve stavu způsobilém k obvyklému účelu užívání (viz. kapitolu 2.4.4). Pronajímatel má rovněž povinnost nerušit nájemce při řádném výkonu jeho práva a zajistit, aby ani třetí osoby nerušily výkon práva nájemce, jinak by nájemce nemohl účel nájmu uskutečnit.131 Pronajímatel je mimo to povinen na svůj náklad pronajatý pozemek v tomto stavu udržovat.132 Jak vyplývá z § 682 ObčZ, obvyklé opotřebení pronajatého pozemku, k němuž došlo řádným užíváním, je pojmově v nájmu zahrnuto, a nevztahuje se proto k němu ani udržovací povinnost pronajímatele.

130

Srov. § 22 zákona o půdě nebo § 61 ZMS. Srov. § 3 odst. 1 ObčZ. 132 FIALA, Josef aj. Občanský zákoník : komentář. II. díl (§ 488 až 880). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 1271. ISBN 978-80-7357-395-9: „...může být dohodnuto, že pronajímatel předá předmět plnění nezpůsobilý ke smluvenému či obvyklému užívání … a nájemce předmět plnění na vlastní náklady přivede do stavu způsobilosti k užívání. Taktéž může být sjednáno, že náklady na udržování věci ve stavu způsobilosti k užívání nese nájemce a pronajímatel poměrně apod.“ 131

33

Pronajímatel má podle § 671 ObčZ právo na zaplacení nájemného nájemcem a k zajištění nájemného mu podle § 672 odst. 1 ObčZ svědčí zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajatém pozemku a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, podle § 672 odst. 2 ObčZ může ke stejnému účelu pronajímatel uplatnit i právo zadržovací. Pronajímatel je oprávněn kontrolovat pronajatý pozemek a způsob jeho užívání nájemcem podle § 665 odst. 1 ObčZ, potažmo i okolnost, zda je předmět nájmu vůbec užíván.133 K provedení kontroly může být pronajímatelem přizvána i třetí osoba, kontrola ovšem nesmí být zneužívána k šikanování nájemce.

2.6.2 Povinnosti a práva nájemce Základní povinností nájemce je podle § 663 ve spojení s § 671 ObčZ platit pronajímateli nájemné. Nájemce sice nemá ze zákona povinnost užívat pronajatý pozemek, pokud tak nebylo podle § 665 odst. 2 ObčZ smluveno nebo pokud by jeho neužíváním došlo k většímu znehodnocení než jeho užíváním, avšak užívá-li jej, má nájemce povinnost užívat jej řádně ve smyslu § 665 odst. 1 ObčZ.134 Stejně tak lze ale o této povinnosti hovořit jako o právu nájemce řádně užívat předmět nájmu. Podle § 667 odst. 2 ObčZ má nájemce povinnost po skončení nájmu uvést pronajatý pozemek na své náklady do původního stavu, provedl-li na něm změny bez souhlasu pronajímatele. Dále má nájemce podle § 668 odst. 1 ObčZ oznamovací povinnost vůči pronajímateli ohledně potřebných oprav, které má provést pronajímatel. Musí rovněž podle § 668 odst. 2 snášet omezení v užívání předmětu nájmu, k němuž z

133

Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. května 2006 sp. zn. 26 Cdo 2791/2005: „...běžná (preventivní) kontrola předmětu nájmu a způsobu jeho užívání je právem pronajímatele a že nedojde-li k dohodě mezi účastníky nájemního vztahu, může upravit formu kontroly, její frekvenci a rozsah soud, který je v tomto směru limitován pouze ustanovením § 3 odst. 1 obč. zák., tj. vyvážeností zájmů účastníků nájemního vztahu z hlediska dobrých mravů.“ 134 Srov. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1999. ISBN 978-80-7201-687-7: „Např. není-li ve smlouvě o nájmu zemědělského pozemku žádné ujednání stran způsobu jeho užívání či případně braní užitků, je pěstování zemědělských plodin na něm způsobem užití přiměřeným povaze a určení věci, avšak jeho využití jako odkladná plocha stavebního materiálu již nikoli a k takovému způsobu užívání nájemce není oprávněn.“

34

důvodu oprav a udržování předmětu nájmu dochází. I když ustanovení § 668 ObčZ dopadá spíše na movité věci a stavby, přichází jeho použití v úvahu i u nájmu pozemku. Opravou můžeme v takovém případě rozumět např. opravu účelové komunikace nebo obnovení terasovitého reliéfu vinice, který byl vlivem živelní pohromy poškozen. Předmětem nájmu mohou nadto být spolu s pozemkem i jiné nemovitosti (stavby), na něž se rovněž vztahuje povinnost nájemce strpět provádění údržby a opravy věci. K omezení možnosti užívání pronajatého pozemku jako jedné části předmětu nájmu tak může docházet i v důsledku provádění oprav na druhé části předmětu nájmu. Nájemce musí také dbát toho, aby na pronajaté věci nevznikla škoda. Nezakládá to ovšem povinnost nájemce dát předmět nájmu pojistit, nestanoví-li smlouva jinak (§ 670 ObčZ). Nájemce je povinen strpět vykonání prohlídky pronajatého pozemku pronajímatelem za účelem kontroly, zda je nájemcem užíván řádně (§ 665 odst. 1 ObčZ). Po podání výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu a předáním pozemku je nájemce povinen umožnit zájemci o pronájem tohoto pozemku jeho prohlídku v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, není-li dohodnuto jinak (§ 681 ObčZ). „Důležité však je, že povinnost nájemce nemovitosti nekončí skončením nájmu, ale až předáním věci.“135 Skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatý pozemek ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání. Nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, pak ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení (§ 682 ObčZ). Nájemce má právo na náhradu nákladů vynaložených při opravě na předmětu nájmu, ke které je povinen pronajímatel, jestliže byla oprava provedena se souhlasem pronajímatele nebo jestliže pronajímatel bez zbytečného odkladu opravu neobstaral, ačkoli mu její potřeba byla oznámena. Jinak může nájemce požadovat jen to, o co se pronajímatel obohatil (§ 669 ObčZ). 135

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1943. ISBN 978-80-7400-108-6.

35

Přestože je podstatou nájmu užívání cizí věci, je i nájemce jako nevlastník oprávněn za podmínek uvedených v § 667 ObčZ provádět na pronajatém pozemku některé změny.

2.7 Podnájem Vystihnout přesnou definici podnájmu je obtížné.136 Analogicky se na podnájemní vztahy podle § 853 ObčZ bude aplikovat obecná úprava nájemní smlouvy. Lze proto zjednodušeně říci, že podnájem spočívá v dočasném a úplatném přenechání dílčích práv nájemce podnájemci.137 138 Podnájem existuje pouze tehdy, trvá-li zároveň s ním i vztah nájemní. Podnájem je tedy „vztahem akcesorickým, tj. závislým co do obsahu a trvání na nájemním právním vztahu“.139 Podmínkou vzniku podnájmu je proto zásadně předchozí existence nájmu, od nějž se bude podnájemní vztah odvíjet. To ovšem neplatí bezvýjimečně, v rozporu se zásadou akcesority totiž není ani současný vznik nájmu a podnájmu např. na základě trojstranné dohody pronajímatele, nájemce a podnájemce. Nic to však nemění 136

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1896. ISBN 978-80-7400-108-6: „V současné době se objevuje tendence chápat podnájem spíše jako přenechání užívání pronajaté věci nájemcem třetí osobě.“ HENDRYCH, Dušan aj. Právnický slovník. 3. podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 715. ISBN 978-80-7400-059-1: „Podnájem je v podstatě zvláštním případem → nájmu – přenecháním nájemního práva nájemcem osobě další (podnájemci).“ 137 Pro negativní vymezení podnájmu lze analogicky použít i judikaturu týkající se nájmu bytu. Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. listopadu 2001 sp. zn. 26 Cdo 1331/2000: „O podnájem proto nejde v případě, přijme-li nájemce do bytu (bez souhlasu pronajímatele) další osobu za účelem krátkodobé návštěvy nebo za účelem soužití s ní ve společné domácnosti, neboť zde nejde o přenechání nájemního práva jinému – podnájemci.“ Nehledě na to, že v daném případě není splněna podmínka úplatnosti. 138 K výkladu podnájmu srov. dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. ledna 2005 sp. zn. 26 Cdo 354/2004: „...právo uzavřít smlouvu o podnájmu je jedním z dispozičních oprávnění nájemce bytu; nesvědčí osobě, jejíž nájemní vztah zanikl, a která v bytě bydlí do zajištění bytové náhrady (srov. § 712a obč. zák.). Podnájemní vztah je v podstatě zvláštním případem nájemního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává jinému - podnájemci své nájemní právo k bytu (jeho části). O podnájem nejde proto tehdy, pronajímá-li byt (jeho část) jinému vlastník domu (bytu). Pronajme-li byt vlastník, jde o vztah nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák. Podnájemní vztah je vztahem mezi nájemcem a podnájemcem; nedochází zde tedy ke vzniku právního vztahu mezi podnájemcem a pronajímatelem. Nájemce odpovídá pronajímateli za řádné užívání bytu (jeho části) podnájemcem.“ 139 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 220. ISBN 978-80-7357-473-4.

36

na skutečnosti, že hlavním právním vztahem zůstává vztah nájemní, zatímco vztah podnájemní je vztahem vedlejším (akcesorickým). Proto podnájem zaniká nejpozději se zánikem nájmu, a podnájemce je tak nejpozději se zánikem nájmu povinen pozemek vyklidit (jinak by jej užíval bez právního důvodu). Podnájemní vztah vzniká mezi nájemcem a podnájemcem. Právo nájemce dát pronajatou věc do podnájmu podnájemci je založeno § 666 odst. 1 ObčZ. V souladu se zásadou nemo plus iuris rovněž nájemce nemůže na podnájemce převést více práv, než kolik jich sám má na základě existujícího nájemního vztahu. Nájemce přitom nemusí tímto způsobem založit užívací právo podnájemce k celému předmětu nájmu. Podnájemní smlouva nezakládá žádná práva ani povinnosti ve vztahu mezi pronajímatelem a podnájemcem, obsah nájemního vztahu se vznikem podnájmu nemění. Ze shora uvedeného vyplývá, že na postavení nájemce a podnájemce a na vymezení jejich vztahu se analogicky použijí ustanovení o pronajímateli a nájemci. Ne všechna ustanovení o nájmu jsou však aplikovatelná na podnájemní vztah.140 Nájemce je oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu pouze tehdy, pokud to nájemní smlouva nevylučuje nebo neváže vznik podnájmu na splnění podmínky (§ 666 odst. 1 ObčZ). V literatuře se objevuje i názor, že uzavření podnájemní smlouvy v rozporu se zákazem podnájmu zakotveným v nájemní smlouvě je absolutně neplatným právním úkonem ve smyslu § 39 ObčZ.141 Takový výklad je ovšem v rozporu se zněním § 666 odst. 2 ObčZ, který stanoví jako sankci za porušení této povinnosti právo pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy. Protože takový úkon nájemce je porušením smlouvy a nikoliv porušením zákona, nemůže se ve smyslu § 39 ObčZ jednat o úkon neplatný, a shora uvedený názor je z tohoto důvodu třeba odmítnout. O neplatnost ve smyslu § 39 ObčZ by se naopak skutečně jednalo, pokud by podnájem pozemku zakazoval přímo zákon.142 140

Srov. však ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1896. ISBN 978-80-7400-108-6: „...nájemce nemůže využít zákonného zástavního práva podle § 672 k zajištění podnájemného.“ 141 FIALA, Josef aj. Občanský zákoník : komentář. II. díl (§ 488 až 880). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 1274. ISBN 978-80-7357-395-9. 142 Např. § 33 odst. 9 MyslZ

37

2.8 Změny na předmětu nájmu Jak stanoví § 667 odst. 1 ObčZ, je nájemce oprávněn na předmětu nájmu provádět změny jen tehdy, má-li k tomu souhlas pronajímatele. Souhlas pronajímatele nemusí být písemný, stačí, je-li učiněn konkludentně.143 Co se rozumí onou změnou, ObčZ nedefinuje. Jazykovým výkladem lze dovodit, že měl zákonodárce na mysli každou kvalitativní změnu na předmětu nájmu oproti stavu, v němž byl nájemci odevzdán nebo v němž měl být podle dohody stran udržován. Změna na předmětu nájmu provedená nájemcem může vést jak ke zhodnocení pronajatého pozemku (navezení kvalitnější ornice, dekontaminace pozemku), tak i k jeho znehodnocení (změna druhu pozemku z orné půdy na ostatní plochu).144 Zaplacení nákladů, které nájemce vynaložil na změnu předmětu nájmu, může po pronajímateli požadovat pouze v případě, že se k jejich úhradě pronajímatel zavázal. Pokud se nájemce s pronajímatelem nedohodl jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po skončení nájmu a je přitom povinen si odečíst znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci.145 V případě, že pronajímatel souhlasil pouze se změnou na předmětu nájmu, ale nezavázal se i k úhradě nákladů, je nájemce oprávněn požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se hodnota pronajaté věci v důsledku provedených změn zvýšila.146 Tento nárok nájemce je pak 143

Srov. HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : komentář. 2. svazek. § 488 - 880. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2003. s. 1036. ISBN 80-7201-406-4: „Souhlas pronajímatele by měl být dán předem, tj. před započetím provádění změn. Situaci lze však zhojit i dodatečným souhlasem pronajímatele s prováděnou změnou.“ 144 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007: „Podle ustálené soudní praxe je znehodnocením třeba rozumět funkční újmu, kdy hlavní věc již nemůže sloužit původnímu účelu (např. jde o zničení hlavní věci, hospodářské poškození hlavní věci v míře znamenající ztrátu její peněžité hodnoty, výrazné estetické zhoršení vzhledu hlavní věci, popř. i jiné její znehodnocení).“ 145 Srov. HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : poznámkové vydání s judikaturou a literaturou (včetně věcného rejstříku). 12. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2006. s. 619. ISBN 807201-602-4: „Základem jsou náklady skutečně vynaložené … Protože však po provedení změn došlo patrně k opotřebování, tj. znehodnocení provedených změn (nikoli věci samé), odečte se výše znehodnocení.“ 146 K problematice úhrady nákladů po skončení nájmu se vyjadřuje i PAŘÍZEK, Igor. Poznámka k úhradě nákladů při skončení nájmu. Právní rádce. 2003, roč. 11, č. 10, s. 77-78. Podle jeho názoru se nájemce práva na náhradu zhodnocení věci (§ 667 odst. 1 věta čtvrtá ObčZ) nemůže předem platně vzdát, neboť

38

samostatným nárokem, který podléhá promlčení podle § 101 ObčZ.147 Pokud pronajímatel nedal souhlas ani k provedení změn, je nájemce povinen po skončení nájmu uvést pronajatý pozemek zpátky do původního stavu, a to na své náklady.148 149 Jestliže nájemce vynaložil na věc náklady při opravě, ke které je povinen pronajímatel, má nárok na náhradu těchto nákladů, jestliže oprava byla provedena se souhlasem pronajímatele nebo jestliže pronajímatel bez zbytečného odkladu opravu neobstaral, ačkoli mu byla oznámena její potřeba. Jinak může nájemce požadovat jen to, o co se pronajímatel obohatil. V souvislosti s prováděním změn na předmětu nájmu má i pronajímatel právo od nájemní smlouvy odstoupit, pokud mu v důsledku prováděných změn na věci hrozí značná škoda. Jak stanoví § 682 ObčZ, je nájemce po skončení nájmu povinen vrátit pronajatý pozemek ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci, potažmo ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. S uvedením do původního stavu souvisí ale i povinnost nájemce odstranit zejména stavby, které nejsou spojeny se zemí pevným základem (kůlna apod.).

by se tím ve smyslu § 574 odst. 2 vzdal práv, která mu teprve v budoucnu mohou vzniknout. Připouští, že vzdání se tohoto práva by mohlo být platné pouze za předpokladu, že by k němu došlo nejdříve současně se zánikem nájmu. K tomu srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2007 sp. zn. 29 Odo 107/2005, který se ztotožnil s právním názorem odvolatele, že „pohledávka žalobkyně z titulu bezdůvodného obohacení spočívající ve zhodnocení části pozemku úpadců zbudováním parkoviště, vznikla až poté, co správce konkursní podstaty dal výpověď z nájmu části pozemku“, tedy že „pohledávka uplatněná žalobkyní vůči úpadcům vznikla až dnem skončení nájmu“. Srov. rovněž NOVÁČEK, Roman. Úhrada nákladů při skončení nájmu. Právní rádce. 2003, roč. 11, č. 8, s. 21-23, který dospívá k závěru o dispozitivnosti § 667 odst. 1 věty čtvrté ObčZ. 147 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. února 2004 sp. zn. 28 Cdo 314/2004. 148 Judikatura již řešila i případy změn na předmětu nájmu (bytu), kdy došlo ke změně osoby pronajímatele. Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. října 2002 sp. zn. 25 Cdo 2877/2000: „...nájemce, který bez souhlasu původního pronajímatele zhodnotil pronajaté nebytové prostory jejich stavební úpravou či změnou, není oprávněn uplatňovat nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči novému pronajímateli, který později nabyl nemovitost.“ 149 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1900. ISBN 978-80-7400-108-6: „Souhlas pronajímatele je relevantní bez ohledu na to, že se pronajímatel následně změnil. Souhlas předchozího pronajímatele je proto k provedení změn dostatečný. Jestliže však změny předmětu nájmu nebyly dosud učiněny, lze jej odvolat, a to i novým pronajímatelem. To neplatí, jestliže souhlas se změnami předmětu nájmu je součástí nájemní smlouvy.“

39

Pokud nájemce nezajistil řádné užívání pronajatého pozemku a v důsledku toho došlo k poškození nebo nadměrnému opotřebení pronajatého pozemku, odpovídá nájemce za tyto škody, i pokud byly způsobeny osobami, kterým umožnil k pronajatému pozemku přístup. Za tuto škodu však neodpovídá, pokud k ní došlo náhodou. Nároku na náhradu škody se pronajímatel může domáhat pouze do šesti měsíců od vrácení předmětu nájmu, poté jeho nárok zanikne.

2.9 Udržování a oprava předmětu nájmu Pronajímatel má podle § 664 ObčZ povinnost udržovat předmět nájmu ve smluveném stavu, respektive v takovém stavu, aby byl předmět nájmu způsobilý k obvyklému užívání. Vzhledem k tomu, že pronajímatel nemá předmět nájmu ve své detenci, může svou povinnost splnit pouze tehdy, když jej nájemce o potřebě údržby nebo opravy150 předmětu nájmu informuje. Nájemce je rovněž povinen oznámit pronajímateli potřeby oprav, které má provést pronajímatel. Pokud nájemce tuto oznamovací povinnost nesplní bezodkladně,151 odpovídá pronajímateli za škodu tím způsobenou a ztrácí nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat pozemek pro tyto vady.152 Přitom je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci.153 Podle závěrů Nejvyššího soudu ČR shora uvedené povinnosti obou stran směřují k zajištění možnosti nájemce nerušeně užívat předmět nájmu s tím, že zjistí-li pronajímatel nutnost provedení oprav sám, nastupuje jeho zákonná povinnost k provedení těchto oprav bez nutnosti jejího dalšího oznamování ze strany nájemce, a to i za situace, kdy se

150

Srov. § 652 odst. 2 ObčZ: „Opravou věci je činnost, kterou se zejména odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky jejího opotřebení.“ 151 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1905. ISBN 978-80-7400-108-6. Podle výkladu autorů se počátek této lhůty počítá od okamžiku, kdy se o nutnosti opravy dozvěděl nájemce nebo osoba, jíž umožnil k předmětu nájmu přístup, respektive kdy se o ní tito měli dozvědět při plnění svých povinností. 152 § 668 odst. 1 ObčZ 153 § 668 odst. 2 ObčZ

40

pronajímatel o nutnosti provedení oprav dozvěděl prostřednictvím svého zástupce mimo rámec pravidelných kontrol.154 Pokud bude nájemci předán pronajatý pozemek v nezpůsobilém stavu nebo se stane nezpůsobilým v průběhu užívání a není-li tato nezpůsobilost způsobena porušením povinností nájemce, má podle § 679 odst. 1 ObčZ nájemce právo od smlouvy odstoupit.155 Právo odstoupit od smlouvy mu svědčí také v případě, že se pronajatý pozemek stal neupotřebitelným, např. v důsledku změny druhu pozemku nebo naopak v důsledku skutečnosti, že k určitému datu ke změně druhu a způsobu využití pozemku nedošlo, a pozemek tak nemůže nájemci sloužit k dohodnutému účelu.

2.10 Nájemné „Nájemné je úplata poskytovaná nájemcem za přenechání věci do užívání.“156 Nájemce musí platit nájemné, má-li faktickou možnost sjednaným nebo obvyklým způsobem užívat předmět nájmu. Pokud smlouva neobsahuje dohodu o výši nájemného a jeho splatnosti, stanoví zákon pravidla, podle nichž se obojí určí. Nájemné může spočívat v peněžitém i nepeněžitém plnění.

2.10.1 Placení nájemného K základním povinnostem nájemce patří povinnost platit pronajímateli nájemné.157 Plnění této nájemcovy povinnosti přitom není odvislé od toho, zda nájemce

154

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. prosince 2005 sp. zn. 28 Cdo 513/2005. Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1934. ISBN 978-80-7400-108-6. „Ze srovnání s odstavcem 2 [§ 679 Občz] vyplývá, že nájemce nemá právo odstoupit od nájemní smlouvy, jestliže o nezpůsobilosti předmětu nájmu v době uzavření smlouvy věděl.“ 156 HENDRYCH, Dušan aj. Právnický slovník. 3. podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 472. ISBN 978-80-7400-059-1. 157 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2006 sp. zn. 26 Cdo 906/2005 k povinnostem nájemce a pronajímatele při změně vlastnictví předmětu nájmu: „...dokud se [nájemce] nedozví o změně v osobě vlastníka, je oprávněn poskytovat platby původnímu pronajímateli. Od okamžiku, kdy se nájemce o 155

41

pronajatý pozemek užívá či jej nechává ležet ladem.158 Nájemce je povinen platit nájemné, i když předmět nájmu neužívá. Z hlediska povinnosti placení nájemného je proto rozhodné, má-li nájemce ve smyslu § 664 ObčZ faktickou možnost sjednaným nebo obvyklým způsobem předmět nájmu užívat, respektive i požívat.

2.10.2 Výše nájemného Ve smlouvě nemusí být uvedena výše nájemného.159 Není-li totiž stranami nájemné sjednáno, platí podpůrně úprava obsažená v § 671 odst. 1 ObčZ, podle níž se platí nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.160 Při výkladu pojmu obvyklé nájemné je třeba vycházet také z § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákona o oceňování majetku), v platném znění, který definuje obvyklou cenu jako cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění při zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv vyjma vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.161 S pojmem obvyklého nájemného se proto setkáváme i v judikatuře,162

změně vlastnictví dozví, zbavuje se legálně závazku vůči původnímu pronajímateli a platí pro něho obecná povinnost (§ 676 odst. 1 obč. zák.) platit řádně a včas nájemné novému vlastníku.“ 158 K povinnosti nájemce užívat pozemek srov. shora kapitolu 2.4.4. 159 Ve vztahu k nájmu věci hromadné srov. také rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2007 sp. zn. 32 Odo 1263/2006: „Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa.“ 160 Srov. i rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. července 2000 sp. zn. 24 Cdo 1247/2000: „...nájemné z nemovitostí, k nimž vznikl nájem nikoli smlouvou, ale ze zákona podle ustanovení § 22 odst. 1 a 9 zákona o půdě, se stanoví ke dni vzniku tohoto vztahu, a že z žádného právního předpisu nevyplývá povinnost stanovit jeho výši nově, pokud se účastníci sami na takové změně nájemného nedohodli.“ 161 K tomu dodává následující ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1910. ISBN 978-80-7400-108-6: „Při určování obvyklého nájemného je vždy nutné posoudit význam celé smlouvy. Zásadní význam může mít skutečnost, na jakou dobu je nájem sjednán, zda a v jakém rozsahu je nájemce povinen k opravám pronajaté věci.“ 162 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. července 2009 sp. zn. 30 Cdo 3450/2007: „Aby mohlo jít o částku skutečně "obvyklou" vzhledem ke srovnávanému stavu, je nepochybné, že při srovnání musí být respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní věci.“ Srov. také rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. září 2008 sp. zn. 33 Odo 1184/2006: „Zjišťování,

42

a to i v souvislosti s výší a povahou bezdůvodného obohacení vzniklého na straně nájemce užíváním věci a na straně pronajímatele inkasováním plateb nájemného.163 Pozornosti se tento institut těší i v právní teorii, která mimo jiné poukazuje i na nesprávnou praxi soudů, které otázku obvyklého nájemného zpravidla řeší ustanovením znalce, jemuž je uloženo stanovit obvyklé nájemné. Přitom však „[o]bvyklé nájemné lze jen zjistit, nikoli stanovit“.164 Princip smluvního nájemného neplatí beze zbytku. Ve vztahu k pozemkům nesloužícím pro účely podnikání nájemce je podle § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, nájemné stanoveno Výměrem Ministerstva financí č. 01/2010 ze dne 8. prosince 2009, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami.165 ObčZ v § 40a obsahuje i sankci za porušení obecně závazného právního předpisu o cenách: bude-li nájemní smlouva v rozporu s tímto předpisem, je neplatná v tom rozsahu, ve kterém odporuje tomuto předpisu, jestliže se ten, kdo je takovým ujednáním dotčen, neplatnosti dovolá. U pozemků, na nichž se nachází zahrádková nebo chatová osada ve smyslu § 22 odst. 3 citovaného zákona, činí roční nájemné 10 % z ceny pozemku, odvozené z bonitovaných

půdně-ekologických

jednotek,

vydaných

vyhláškou

ministerstva

jaké částky zaplatily jiné subjekty za pronájem jiných pozemků v daném místě a čase, je charakteristické pro institut tzv. obvyklého nájemného, z něhož lze následně usuzovat na výši nájemného, které by uživatel při řádném uzavření nájemní smlouvy s největší pravděpodobností platil vlastníku za užívání konkrétního pozemku.“ 163 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 1999 sp. zn. 26 Cdo 84/99: „V případě neplatné nájemní smlouvy spočívá obohacení pronajímatele v obdržených platbách nájemného a obohacení nájemce v tom, že pronajatou věc užíval. Na rozdíl od pronajímatele, který je povinen vrátit inkasované platby nájemného, nájemce není schopen obohacení získané užíváním věci vrátit. Je proto povinen poskytnout za ně peněžitou náhradu. Peněžitá náhrada musí pochopitelně odpovídat peněžitému ocenění získaného obohacení. Pokud její výše není stanovena právním předpisem, určí ji soud podle své úvahy (§ 136 o. s. ř.). Tato úvaha se musí opírat o finanční ocenění prospěchu, který nájemci užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám, vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání věci, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného.“ 164 HRABA, Zdeněk. K problematice výše nájemného za užívání pozemků pro zemědělskou výrobu. Obchodní právo. 2010, roč. 19, č. 8, s. 2-7. Srov. i dále tamtéž: „Obvyklost … je záležitost zjištění převažující četnosti daného jevu v místě a čase … nevyžaduje žádné zvláštní odborné znalosti, ale vyžaduje provedení běžného dokazování ke zjištění uvedené četnosti (výše nájemného) soudem. Obvyklost nájemného se zjišťuje porovnáním a nikoli kvazi výpočtem.“ 165 in Cenový věstník Ministerstva financí z 11. prosince 2009, částka 13, ročník XXXVII

43

zemědělství pro účely daně z nemovitostí.166 Podle § 22 odst. 9 citovaného zákona činí roční nájemné za pozemky, náležející do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, 1 % z ceny pozemku,167 pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak. Ústavní soud ČR se věnoval i otázce stanovení výše nájemného v případě, že nájemní vztah vznikl transformací dřívějších užívacích práv podle § 22 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb. a dospěl k závěru, že „je třeba vycházet z náhrady za dočasné užívání pozemku, neboť tento právní vztah je vztahu nájemnímu nejbližší již z toho důvodu, že do nabytí účinnosti zákona o půdě (24. 6. 1991) náš právní řád nájemné k pozemkům neupravoval, takže nebylo možno jednoznačně zjistit nájemné obvyklé v daném místě i čase … [a proto] výše nájemného za zastavěné pozemky (nenáležející do pozemkového půdního fondu) musí vycházet ze znění vyhl. č. 182/1988 Sb., ovšem ve znění platném k době vzniku nájmu, tj. k datu 24. 6. 1991“.168 169 Konečně je třeba dodat, že povaha nájemného, jeho výše, způsob a místo placení, či okamžik splatnosti se mohou v průběhu smluvního vztahu měnit, a to i v závislosti na splnění nebo odpadnutí určité podmínky. Tak může docházet např. k automatické změně nájemného v závislosti na změně míry inflace. V případě nájmu pozemků ovšem každá z těchto změn musí mít smluvní základ.

2.10.3 Splatnost nájemného Splatnost nájemného se zásadně řídí dohodou stran. Nájemné může být proto splatné jednorázově již k okamžiku uzavření smlouvy (u nájmu na dobu určitou), ale i

166

Srov. PEKÁREK, Milan aj. Pozemkové právo. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. s. 104. ISBN 97880-7380-253-0. Autor uvádí, že se jedná o spodní hranici ročního nájemného. Zákon však mluví o výši nájemného jako o pevně stanovené částce. 167 Cena pozemku se stanovuje na základě vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, v platném znění. 168 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 18. prosince 2002 sp. zn. II. ÚS 696/01. 169 Vyhláška Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků

44

v pravidelných platbách vždy za daný časový úsek nájmu. Pokud se strany o tomto nedohodnou, uplatní se podpůrně § 671 odst. 2 ObčZ, podle nějž se nájemné ze zemědělských nebo lesních pozemků platí půlročně pozadu 1. dubna a 1. října. Jestliže nájem nevznikl 1. dubna nebo 1. října, je nájemné splatné k těmto datům, i když ještě polovina roku délky trvání nájmu neuplynula. Pokud by měla být splatnost nájemného podmíněna minimálně půlročním trváním nájmu, mohla by nastat i situace, kdy bude pronajímatel oprávněn požadovat nájemné až téměř po celém roce trvání nájmu. Lze se domnívat, že takové zvýhodnění právního postavení strany nájemce nebylo tímto ustanovením sledováno. Data 1. duben a 1. říjen označují začátek a konec hospodářského cyklu, na jehož uplynutí je obvykle vázáno i dosažení výnosu z těchto pozemků. Jsou přesnějším vyjádřením doby splatnosti nájemného než doba poloviny roku, i z tohoto důvodu by měla být splatnost nájemného vyjádřená konkrétním datem rozhodující. U ostatních nájmů, tedy i u nájmu všech ostatních pozemků, se dle tohoto ustanovení platí nájemné měsíčně pozadu, splatnost nájemného je tedy stanovena na následující kalendářní měsíc trvání nájmu, a to na den následující po dni, jenž se svým označením shoduje se dnem počátku nájmu.170 V případě, že je nájemné placeno bezhotovostním převodem a není-li stranami dohodnuto jinak, je za okamžik jeho zaplacení podle § 567 odst. 2 ObčZ považován okamžik připsání částky nájemného na účet poskytovatele platebních služeb pronajímatele, platí-li nájemce nájemné prostřednictvím poskytovatele platebních služeb a podle § 567 odst. 3 ObčZ okamžik připsání částky na účet poskytovatele platebních služeb pronajímatele nebo vyplacení částky pronajímateli v hotovosti, platí-li nájemce nájemné poštovním poukazem. Pokud se nájemce ocitne v prodlení s placením nájemného, vzniká věřiteli podle § 517 odst. 2 ObčZ právo požadovat na pronajímateli i zaplacení zákonného úroku 170

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1911. ISBN 978-80-7400-108-6. Zde autor hovoří o splatnosti do konce kalendářního měsíce. Podle tohoto výkladu by však nájemce byl povinen platit pronajímateli měsíční nájemné za užívací období kratší jednoho měsíce a platil-li by až po uplynutí daného měsíce, ocitl by se v prodlení. O konci kalendářního měsíce lze navíc mluvit pouze v případě, kdy nájem vzniká k 1. dni kalendářního měsíce, tomu však nemusí být vždy.

45

z prodlení.171 Nemá-li nájemné povahu peněžitého, ale věcného plnění, přichází v úvahu aplikace § 517 odst. 3 ObčZ, podle nějž přechází na nájemce nebezpečí ztráty, poškození a zničení věci. Mimo to nezaplatil-li nájemce ani přes upomínku pronajímatele splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, minimálně však po dobu tří měsíců, má pronajímatel právo od smlouvy odstoupit podle § 679 odst. 3 ObčZ. Má-li nájemné povahu opakujícího se plnění, promlčuje se každá jednotlivá platba nájemného podle § 110 odst. 3 ObčZ ve třech letech. Ve stejné době se promlčují i úroky z prodlení. Platí-li se nájemné jednorázově, promlčuje se podle § 101 ObčZ rovněž v tříleté době počítané ode dne jeho splatnosti. Má-li však nájem povahu obchodního závazkového vztahu, je promlčecí doba čtyřletá ve smyslu § 397 ObchZ.172

2.10.4 Právo na neplacení nájemného a na slevu z nájemného Nájemce je podle § 673 ObčZ povinnosti platit nájemné zcela zproštěn v případě, kdy má pronajatý pozemek takové vady, které neumožňují řádné užívání (eventuálně i braní užitků z) pozemku nájemcem ve smyslu § 665 odst. 1 ObčZ, přičemž nájemce (respektive i třetí osoba, které nájemce umožnil přístup)173 tyto vady nezpůsobil, a při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků rovněž v případě, že nájemce nemohl z těchto důvodů docílit z pozemků žádný výnos. Tyto vady mohou mít i povahu práv uplatňovaných k předmětu nájmu třetími osobami, pokud jsou v rozporu s právy nájemce ve smyslu § 684 ObčZ. Je proto na pronajímateli, aby takové vady

171

Srov. nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku, v platném znění. S účinností od 1. července 2010 tedy platí, že výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro poslední den kalendářního pololetí, které předchází kalendářnímu pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o sedm procentních bodů. Pokud však k prodlení došlo před tímto datem, je výše úroků z prodlení až do tohoto data v každém kalendářním pololetí trvání prodlení proměnlivá v závislosti na výši repo sazby stanovené Českou národní bankou a platné pro první den příslušného kalendářního pololetí zvýšené rovněž o sedm procentních bodů. 172 Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. května 2008 sp. zn. 32 Cdo 3800/2007 týkající se nájmu a podnájmu nebytových prostor mezi dvěma podnikateli, v němž soud konstatuje, „že obsahujeli obchodní zákoník v ustanoveních § 387 až § 408 kogentní a ucelenou úpravu problematiky promlčení, je v obchodních závazkových vztazích vyloučeno použití ustanovení občanského zákoníku o promlčení“. 173 Srov. § 683 ObčZ. Typicky touto osobou bude zejména podnájemce.

46

odstranil, tím opět poskytl nájemci možnost řádného užívání předmětu nájmu a s ní spojenou povinnost placení nájemného. To, co bylo řečeno o právu nájemce na neplacení nájemného, platí obdobně i pro právo nájemce požadovat po pronajímateli slevu z nájemného174 zakotvené v § 674 ObčZ. Právo na přiměřenou slevu z nájemného nájemci vzniká, jestliže může pronajatý pozemek pro shora uvedené vady užívat pouze omezeně nebo jestliže při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků užitky z pronajatého pozemku klesnou z uvedených důvodů pod polovinu běžného výnosu.175 Nárokovanou slevu je navíc pronajímatel povinen zvýšit o hodnotu ušetřených nákladů a výhod, které získal tím, že nájemce užíval pozemek jen omezeně. Zákonná úprava týkající se práva na neplacení nájemného a na přiměřenou slevu z nájemného nicméně nemá kogentní charakter, a proto mohou smluvní strany dohodou upravit podmínky vzniku těchto práv odlišným způsobem. Ustanovením § 673 i § 674 ObčZ je společné to, že normují situace, při nichž je bez přispění nájemce porušováno jeho právo na řádné užívání předmětu nájmu ve smyslu § 665 odst. 1 ObčZ,176 přičemž § 674 ObčZ týkající se slevy na nájemném je třeba považovat za zvláštní ustanovení ve vztahu k § 673 ObčZ. Lze mít za to, že omezené užívání pronajaté věci, o kterém hovoří § 674 ObčZ, je ve vztahu k nájmu pozemku třeba vykládat tak, že předmětný pozemek ztrácí v určité své části způsobilost k užívání, a proto jej lze užívat pouze omezeně. Rovněž lze uvažovat také o tom, že oním omezením je myšleno zúžení smluveného způsobu užívání pozemku např. 174

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2295/99, podle něj lze slevu „chápat především jako každou možnost dlužníka poskytnout věřiteli nižší než původně dohodnuté plnění“. K tomu dále dodává, že „[h]odnotu věřitelovy pohledávky ovšem výraznou měrou ovlivňuje i včasnost její úhrady dlužníkem“. 175 V tomto ohledu lze odkázat na výklad o obvyklé výši nájemného v kapitole 2.10.2. Z tohoto důvodu zřejmě nebude mít pro určení výše běžného výnosu význam případné smluvní ujednání, kterým smluvní strany běžný výnos vymezí. 176 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. prosince 2009 sp. zn. 28 Cdo 2170/2009: „Je-li nájemce omezen v užívání předmětu nájmu, popř. nemůže-li předmět nájmu užívat po delší dobu, trvá jeho právo žádat slevu na nájemném, popř. nájemné neplatit po dobu, dokud není vada předmětu nájmu odstraněna a obnovena možnost věc ze strany nájemce řádně užívat. Po celou tuto dobu "dochází" ve smyslu druhé věty § 675 obč. zák. ke skutečnosti zakládající právo na slevu, resp. právo neplatit nájemné.“

47

v důsledku snížení limitů pro těžbu dřeva nebo kamene, případně až vyloučení některého z více smluvených způsobů užívání pronajatého pozemku. Vyloučit nelze ani kombinaci obou těchto výkladů. Právo neplatit nájemné jakož i právo požadovat slevu z nájemného musí nájemce uplatnit u pronajímatele do šesti měsíců ode dne, kdy výše popsané vady pronajatého pozemku znemožnily jeho řádné užívání nebo dosažení výnosu z něj ve smyslu § 673, respektive § 674 ObčZ, jinak jeho právo zanikne (projev vůle nájemce o uplatnění práva musí být pronajímateli doručen do sféry jeho vlivu nejpozději poslední den lhůty).177 „Nájemci ovšem prekluduje nárok na slevu z nájmu, popř. nárok nájemné neplatit (resp., bylo-li již nájemné zaplaceno, nárok na jeho vrácení) za dobu starší než šest měsíců před uplatněním nároku (např. oznámením pronajímateli, že nájemce bude do odstranění protiprávního stavu platit nižší nájemné nebo je nebude platit vůbec, popř. žádostí o vrácení zaplaceného nájemného). Ustanovení § 675 obč. zák. neznamená prekluzi práva nájemce na to, aby pronajímatel svým nákladem udržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém dohodnutému, popř. obvyklému způsobu jeho užívání (§ 664 obč. zák.).“178 Uplatněním práva na neplacení nájemného nebo na slevu z nájemného se rozumí jeho oznámení pronajímateli. Zákon nestanoví pro uplatnění těchto práv žádné zvláštní náležitosti, z důvodu určitosti by však mělo takové oznámení obsahovat alespoň dobu, za níž je právo uplatňováno, a důvod, který toto právo zakládá a z nějž bude objektivně vzato možno odvodit výši plnění, které bude pronajímatel povinen nájemci poskytnout, respektive které nájemce nebude povinen pronajímateli plnit. Tím, že nájemci vzniká právo neplatit nájemné nebo právo na přiměřenou slevu z nájemného, však není dotčeno jeho právo na odstoupení od smlouvy podle § 679 odst. 1 ObčZ, stane-li se pronajatý pozemek v důsledku předmětných vad nezpůsobilý ke

177

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2295/99: „...za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu pokládat též oznámení nájemce, že pro (řádně vytčené) vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši (případně i to, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí po odstranění vad předmětu nájmu).“ 178 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. prosince 2009 sp. zn. 28 Cdo 2170/2009.

48

smluvenému nebo obvyklému užívání nebo bude-li mu znemožněno užívání takové části pozemku, že by tím byl zmařen účel nájemní smlouvy.

2.10.5 Zástavní právo k zajištění nájemného ObčZ přiznává v § 672 odst. 1 pronajímateli k zajištění nájemného zástavní právo k movitým věcem, které se nacházejí na pronajatém pozemku a patří nájemci nebo osobám, které s nájemcem žijí ve společné domácnosti, tito pak mají ze zákona postavení zástavních dlužníků. Jedná se tedy o zákonné zástavní právo, které pronajímateli svědčí bez ohledu na smluvní ujednání stran. Zákonné zástavní právo se ovšem nevztahuje na věci, jež jsou vyloučeny z výkonu rozhodnutí,179 ani na věci patřící podnájemci.180 Zástavním právem je zajištěno nájemné od okamžiku, kdy se

179

Srov. § 322 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „OSŘ“): „Z věcí, které jsou ve vlastnictví povinného, se nemůže týkat výkon rozhodnutí těch, které povinný nezbytně potřebuje k uspokojování hmotných potřeb svých a své rodiny nebo k plnění svých pracovních úkolů, jakož i jiných věcí, jejichž prodej by byl v rozporu s morálními pravidly.“ Dále srov. zejména § 322 odst. 3 OSŘ: „Je-li povinný podnikatelem, nemůže se výkon rozhodnutí týkat těch věcí z jeho vlastnictví, které nezbytně nutně potřebuje k výkonu své podnikatelské činnosti; to neplatí, vázne-li na těchto věcech zástavní právo a jde-li o vymožení pohledávky oprávněného, která je tímto zástavním právem zajištěna.“ 180 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR z 28. května 2008 sp.zn. 28 Cdo 1175/2006, který se v této otázce přiklonil k restriktivnímu výkladu již dříve podanému Nejvyšším soudem ČR v jeho usnesení z 22. února 2006 sp. zn. 28 Cdo 311/2006: „...ustanovení § 672 odst. 1 o. z., stejně jako ustanovení odstavce druhého téhož zákonného ustanovení používá v tomto směru jednoznačné pojmy účastníků nájemního vztahu, totiž pronajímatel a nájemce. Z tohoto znění nelze žádným způsobem dovodit rozšíření této formy zajištění pohledávky pronajímatele z titulu nájemného na osobu nájemce, který byl oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu ve smyslu § 666 odst. 1 obč. zák. Naopak konstrukce právních vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem z titulu nájemní smlouvy a mezi nájemcem a podnájemcem, je zřetelně odlišná, zejména s rozdílnými podmínkami vzniku a oprávněními pronajímatele k odstoupení od nájemní smlouvy, pakliže nájemce uzavře podnájemní smlouvu bez souhlasu pronajímatele (srov. k tomu ustanovení § 666 odst. 2 o. z.).“ Dále pak dodal, že „nejde o totožnost těchto dvou závazkových vztahů, už pro zásadní odlišnost podnájemního vztahu, jako vztahu závislého na existenci základního vztahu z nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Ani z hlediska systematického výkladu a účelu obou těchto institutů není proto žádného rozumného důvodu pro posílení postavení nájemce jako oprávněného ve vztahu k podnájemci do té míry, aby účinky vzniku zástavního práva uvedeného v ustanovení § 672 odst. 1, 2 o. z. byly vztaženy rovněž na osobu nájemce z titulu smlouvy o podnájmu“.

49

stalo splatným, a to včetně příslušenství takové pohledávky představované zákonnými úroky z prodlení a náklady spojenými s jejím uplatněním.181 182 Z dikce § 672 odst. 1 ObčZ vyplývá, že vznik zákonného zástavního práva je vázán na splnění dvou podmínek, a sice na existenci nájemního vztahu a na skutečnost, že se na pronajatém pozemku nacházejí movité věci, jež jsou ve shora uvedeném smyslu předmětem zástavního práva.183 Přestože jsou tyto věci zatíženy zástavním právem, není jejich vlastník (zpravidla nájemce) v nakládání s nimi nijak omezen. Od vzniku zástavního práva je nutné odlišovat jeho realizaci, k níž může pronajímatel z pozice zástavního věřitele přistoupit až v okamžiku, kdy předmětná zajištěná pohledávka nájemného nebyla uhrazena, byť je po splatnosti.184 Zákonné zástavní právo zaniká zejména odnesením movitých věcí z pronajatého pozemku (§ 672 odst. 2 ObčZ, rovněž a contrario § 672 odst. 1 ObčZ). Vzhledem k účelu tohoto práva lze uvažovat rovněž o jeho zániku zaplacením nájemného, to však pouze v případě, je-li nájemné smluveno v podobě jednorázové platby, v případě placení nájemného za jednotlivá období trvání nájmu přichází zánik zástavního práva v úvahu, jedná-li se o poslední platbu nájemného. Vzhledem ke kogentnímu charakteru daného ustanovení se pronajímatel jako zástavní věřitel zřejmě nemůže platně vzdát svého zákonného zástavního práva a přivodit tím jeho zánik.185 Zákonné zástavní právo naopak nezaniká skončením nájmu ani pouhou změnou vlastnictví zástavy. 186 Nezaniká ani tehdy, jsou-li movité věci z pronajaté nemovitosti odstraněny před tím, než byly

181

Srov. § 155 odst. 1 ve spojení s § 121 odst. 3 ObčZ a ve spojení s nařízením vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku, v platném znění. 182 V podrobnostech srov. HULMÁK, Milan. Poplatky z prodlení v českém právu. Právní rozhledy. 2003, roč. 11, č. 5, s. 246-249. 183 V tomto směru tedy není nutným předpokladem vzniku zástavního práva splatnost pohledávky nájemného, jak o tom hovoří FIALA, Josef aj. Občanský zákoník : komentář. II. díl (§ 488 až 880). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 1281. ISBN 978-80-7357-395-9. 184 K tomu srov. především soudní výkon rozhodnutí podle § 338a OSŘ a obdobně výkon rozhodnutí exekucí ve smyslu § 52 odst. 2 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, v platném znění (dále jen „EŘ“). 185 K tomu srov. HANDLAR, Jiří. Vzdání se práv, která mohou v budoucnu teprve vzniknout, podle § 574 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy. 2009, roč. 17, č. 18, s. 659–663. 186 Srov. § 164 odst. 1 ObčZ.

50

sepsány soudním vykonavatelem187 ve smyslu § 326 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „OSŘ“), pokud se tak stalo na základě úředního příkazu (např. soudní příkaz k vyklizení nemovitosti) a pronajímatel ohlásí existenci svého zástavního práva u soudu do osmi dnů po provedení výkonu (§ 672 odst. 2 ObčZ).188

2.10.6 Zadržovací právo Kromě zákonného zástavního práva k zajištění nájemného obsahuje ObčZ v § 672 odst. 2 také poněkud strohou úpravu zadržovacího práva. Toto ustanovení je třeba chápat jako zvláštní úpravu ve vztahu k úpravě zadržovacího práva obsažené v § 175 a násl. ObčZ. Zákonodárce jím pamatoval na situace, kdy se nájemce, ačkoliv nezaplatil nájemné ani neposkytl pronajímateli jistotu k zaplacení pohledávky nájemného, snaží vyloučit účinky zákonného zástavního práva k movitým věcem (viz. kapitolu 2.10.5) tím, že tyto věci z pronajatého pozemku odstraňuje, čímž fakticky způsobuje zánik zástavního práva. Ani v tomto případě není vznik zadržovacího práva vázán na splatnost pohledávky nájemného. Pronajímatel je oprávněn zadržet (svépomocí) věci pouze na své nebezpečí, tím pádem odpovídá i za nahodilou škodu, ztrátu nebo zničení věci. Po zadržení věcí má pronajímatel povinnost ve lhůtě osmi dnů požádat soud o soupis zadržených věcí. Neučiní-li tak, musí zadržené věci vydat zpět nájemci, respektive osobě, jíž zadržené věci patří. V opačném případě se pronajímatel stává jejich neoprávněným detentorem. V teorii se vyskytují i názory, podle nichž se v případě § 672 odst. 2 ObčZ „nejedná o zadržovací právo zřizované podle § 175 a násl. ObčZ, nýbrž o zvláštní oprávnění sloužící toliko k zabezpečení zákonného zástavního práva pronajímatele“. 187

Respektive soudním exekutorem, srov. § 52 odst. 2 a § 69 EŘ. Podle soudní praxe se jedná o tzv. preventivní soupis podle § 672 odst. 2 věty první ObčZ, na rozdíl od soupisu podle věty druhé daného ustanovení, k němuž lze přistoupit tehdy, nebyl-li preventivní soupis uskutečněn. K tomu srov. usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. dubna 1998 č. j. 20 Co 62/98–30 publikované v Bulletinu advokacie 1999/2. s. 69-74. 188

51

Hlavním argumentem je zde skutečnost, že v případě zadržení podle § 672 odst. 2 ObčZ nemá pronajímatel pozemku cizí movité věci, které jsou předmětem výkonu zadržovacího práva, u sebe a do jeho moci se dostanou až vlastním okamžikem jejich zadržení. Teprve nacházejí-li se předmětné věci v moci pronajímatele, přichází v úvahu realizace zadržovacího práva podle § 175 ObčZ, a to navíc pouze k věcem, které jsou ve vlastnictví nájemce.189

2.11 Zánik nájmu O zániku (skončení) nájmu mluvíme, jestliže k právnímu důvodu, který nájemní závazkový právní vztah založil, přistoupí další právní důvod, který působí jeho zánik.190 Za skončení nájmu je považováno zrušení nájemní smlouvy i zánik nájemního vztahu. Naopak zániku jednotlivých závazků z tohoto vztahu vyplývajících ukončení nájmu neznamená. Zánik nájmu je třeba odlišovat od pouhé změny subjektů právního vztahu (např. § 680 odst. 2 ObčZ). Z hlediska skončení nájmu není podstatné, zda došlo k odpadnutí právní skutečnosti, která nájem založila, nebo zda zánik právního vztahu nemá na zakládající právní skutečnost žádný vliv. Rozhodné je, že další užívání věci se děje buď bez právního důvodu, nebo na základě jiného právního důvodu (např. nabytím vlastnictví k předmětu nájmu). Oproti nájmu jiných věcí se i v rovině skončení nájemního vztahu projevuje zvláštní povaha pozemku, některé obecné způsoby zániku právního vztahu tudíž nejsou u nájmu pozemku použitelné. Přestože v případě movitých věcí i některých nemovitostí (staveb) působí zánik předmětu nájmu dodatečnou nemožnost plnění podle § 575 odst. 1 189

RÁMIŠ, Vladan. Ještě jednou k zadržovacímu právu. Právní rozhledy. 2004, roč. 12, č. 3, s. 108-110. K tomu srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 550. ISBN 978-80-7357-473-4. „Zánik závazkového právního vztahu nastává, přistoupí-li k původní právní skutečnosti, která tento vztah založila, právní skutečnost další, která ji zbavuje zcela nebo zčásti právních účinků. Zánik závazkového právního vztahu je třeba odlišovat od zániku jednotlivého práva či povinnosti věřitele, resp. dlužníka, kdy závazkový právní vztah trvá jinak dále…“ Tak např. zaniká právo pronajímatele na zaplacení konkrétní platby nájemného, uhradí-li ji nájemce, obdobně je tomu u škody vzniklé na pronajatém pozemku, uplynutím lhůty zase zaniká pronajímatelovo právo na podání návrhu na vyklizení pozemku po skončení nájmu atd. Přesto se zánik těchto dílčích práv nedotýká existence samotného nájemního vztahu. 190

52

ObčZ,191 která má za následek zánik nájmu ve smyslu § 680 odst. 1 ObčZ, zničení pozemku je pojmově vyloučeno, a použití tohoto ustanovení proto nepřichází u nájmu pozemku do úvahy. Ani rozdělení pozemku či jeho sloučení s jiným, stejně jako změna parcelního čísla nebo evidence, v níž je pozemek katastrálním úřadem veden, nepůsobí jeho zánik.192 Odhlédnuto od specifik nájmu pozemku je třeba doplnit, že zánik nepůsobí ani změna v osobě vlastníka pronajatého pozemku, jak vyplývá z § 680 odst. 2 ObčZ (srov. kapitolu 2.3.3).

2.11.1 Některé právní důvody zániku nájmu pozemku Mezi nejčastější důvody zániku nájmu patří uplynutí doby nájmu, jde-li o nájem na dobu určitou, jak vyplývá z § 676 odst. 1 ObčZ. 193 V úvahu přichází i zánik nájmu splynutím osoby nájemce a pronajímatele ve smyslu § 584 ObčZ, pokud se novým vlastníkem pronajatého pozemku stane nájemce. Pokud ovšem předmět nájmu tvoří více pozemků a nájemce se stane vlastníkem pouze některého z nich, nájem nezaniká, ale dochází k jeho změně v důsledku změny předmětu nájmu. Nájem pozemku zaniká také smrtí nebo zánikem nájemce (srov. kapitolu 2.3.3). Smrtí nebo zánikem pronajímatele, jenž je vlastníkem pozemku, však nájem nezaniká, následkem této události je pouze přechod vlastnického práva na nástupnický subjekt, který podle § 680 odst. 2 ObčZ vstupuje do právního postavení původního pronajímatele.

191

Srov. stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. září 2010 sp. zn. Cpjn 204/2007 k některým otázkám předčasného zániku závazků z leasingových smluv v případě finančního leasingu: „Pokud závazek z leasingové smlouvy předčasně zanikne v důsledku zničení předmětu leasingu, jeho odcizení či ztráty, dochází k zániku tohoto závazku pro dodatečnou nemožnost plnění.“ 192 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 19. března 1997 sp. zn. II.ÚS 82/95, podle nějž „je nepřípustné dovozovat neexistenci pozemků v důsledku jejich sloučení a přeparcelování, resp. přečíslování“. 193 Dané ustanovení je vzhledem k obecné úpravě závazků obsažené v § 578 a § 516 odst. 1 ObčZ nadbytečné.

53

Za trvání nájmu se mohou smluvní strany dohodnout, že nájem ukončí a že zruší nájemní vztah dohodou bez dalšího podle § 572 odst. 2 ObčZ nebo jej nahradí jiným vztahem, např. výpůjčkou podle § 570 ObčZ. V případě, že se obsah nájemního vztahu jeví stranám jako sporný, je dokonce vhodné, aby byl ve smyslu § 585 ObčZ postaven najisto dohodou o narovnání. Jestliže se tato dohoda týká celého nájemního vztahu a nikoliv jen některých dílčích práv a povinností z nájmu vyplývajících, povede podle § 585 odst. 3 ObčZ rovněž k zániku dosavadního nájemního vztahu. Možnost takových dohod předvídá i již zmíněný § 676 odst. 1 ObčZ, i když pouze v souvislosti s nájmem sjednaným na dobu určitou. Obecná úprava nájmu však tyto dohody nevylučuje ani ve vztahu k nájmu sjednanému na dobu neurčitou. Pokud byla původní nájemní smlouva uzavřena písemně, může být dohodou zrušena (ale i změněna) pouze při zachování písemné formy (§ 40 odst. 2 ObčZ). Přestože již v současnosti podle českého právního řádu nemůže nájem vzniknout rozhodnutím státního orgánu, u zániku nájmu tomu tak není. S touto mimosmluvní variantou zániku nájmu pozemku počítá např. § 6 písm. c) zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), v platném znění (dále jen „VyvlZ“), podle nějž vyvlastněním nájem pozemku nebo jeho části zaniká, pokud není podle § 8 citovaného zákona shledán veřejný zájem na tom, aby i po provedení vyvlastnění zůstalo nájemní právo zachováno. Dále pak podle § 337h odst. 2 OSŘ dochází v důsledku dražby pozemku právní mocí rozvrhového usnesení k zániku nájmu pozemku, na němž nájemní právo vázne, s výjimkou těch nájemních práv, o nichž bylo podle § 336a odst. 1 písm. c) OSŘ rozhodnuto, že nezaniknou.194 Oproti tomu v případě veřejné dražby prováděné podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění, nájemní právo týkající se draženého pozemku vydražením nezaniká.

194

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1885. ISBN 978-80-7400-108-6.

54

2.11.2 Nájem pozemku na dobu určitou a na dobu neurčitou Základní klasifikace nájmu bývá nejčastěji spatřována v kritériu délky jeho trvání, přesněji řečeno odvíjí se od toho, zda je, či naopak není smluvními stranami ujednána doba, po kterou má nájemní vztah trvat. Z toho plyne i rozlišování nájmu na nájem uzavřený na dobu určitou a nájem uzavřený na dobu neurčitou. Takové dělení nájmu má význam především z hlediska jeho skončení výpovědí, respektive uplynutím výpovědní lhůty po oznámení výpovědi druhé straně (srov. však také kapitolu 2.12). Proto je také o nájmu na dobu určitou a neurčitou stručně pojednáno právě v této části práce týkající se skončení nájmu. Nájem uzavřený na dobu určitou zaniká zejména uplynutím doby ve smyslu § 676 odst. 1 ObčZ. Účastníci nájemního vztahu si i přesto mohou sjednat právo ukončit nájem výpovědí smlouvy včetně určení výpovědních důvodů, třebaže je institut výpovědi typický pro závazkové právní vztahy uzavřené na dobu neurčitou ve smyslu § 582 odst. 1 ObčZ.195 Nájem uzavřený na dobu neurčitou se ruší zásadně výpovědí, nedohodnou-li se strany jinak, jak je uvedeno v § 677 odst. 1 ObčZ.196

195

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. srpna 2000 sp. zn. 30 Cdo 714/2000: „K dohodě o skončení nájmu "jinak" může dojít buď současně s uzavíráním smlouvy nebo i následně. Termín "jinak" je možné interpretovat jako takové skončení nájmu, které vyjadřuje vůli účastníků smlouvy a současně neodporuje zákon, neobcházejí jej nebo není v rozporu s dobrými mravy (§ 39 občanského zákoníku). V dané věci lze uzavřít, že zákon skončení nájmu dohodnutého na dobu určitou výpovědí nezakazuje. Nelze ani dovodit, že by takový způsob skončení smluvního vztahu obcházel zákon. Pokud se účastníci smlouvy na takovém způsobu dohodli, byť bez specifikace výpovědních důvodů, nelze než mít za to, že je třeba respektovat autonomii jejich vůle, smluvní svobodu a zásadu pacta sunt servanda.“ 196 K možnosti omezení práva na podání výpovědi srov. i odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 2001 sp. zn. 20 Cdo 2900/99, týkající se nájmu nebytových prostor, jehož závěry jsou však aplikovatelné i na nájem pozemku: „Není tedy přesvědčivého důvodu, pro který by možnost skončit nájem sjednaný na dobu neurčitou jinak (než písemnou výpovědí bez udání důvodu) nemohla zahrnovat i vyloučení výpovědi ze strany pronajímatele po stanovenou dobu trvání nájmu, je-li to věcně, z hlediska zájmů účastníků, sjednaných podmínek a účelu nájmu, odůvodněné.“

55

2.11.3 Zánik nájmu pozemku v důsledku podání výpovědi Výpověď197 má povahu jednostranného právního úkonu. Jedná se o projev vůle jedné ze smluvních stran adresovaný druhé straně s úmyslem vyvolat účinky zániku nájemního vztahu.198 „Výpovědí se smlouva neruší, ale zaniká závazkový právní vztah (tedy závazky a práva), a to ex nunc, tedy okamžikem, kdy se výpověď stane účinná … V případě výpovědi strany nemají povinnost vrátit vše, co bylo v závazkovém právním vztahu poskytnuto (nejde o bezdůvodné obohacení z důvodu, který odpadl).“199 Výpověď se stává účinnou, tj. působí zamýšlené následky (zánik nájmu) až uplynutím výpovědní lhůty, nevyloučí-li strany běh výpovědní lhůty dohodou.200 Podstatnou náležitostí výpovědi není uvedení délky výpovědní lhůty.201 Výpovědní lhůta začíná běžet ode dne doručení výpovědi. Běh výpovědní lhůty není v § 677 odst. 2 ObčZ upraven, není-li proto stranami ve smyslu § 678 ObčZ dohodnuto jinak, „jsou pro určení počátku a konce výpovědní lhůty k dispozici obecná ustanovení občanského zákoníku o běhu lhůt“.202 Ta jsou uvedena v § 122 ObčZ. Podle § 677 odst. 2 ObčZ je 197

HENDRYCH, Dušan aj. Právnický slovník. 3. podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1290. ISBN 978-80-7400-059-1: „Výpověď představuje → jednostranný úkon, obsahující projev vůle účastníka závazkového vztahu dosáhnout zániku závazku sjednaného na dobu neurčitou, resp. na dobu určitou, jehož předmětem je trvající nebo opakovaná činnost, zdržení se určité činnosti nebo strpění určité činnosti (§ 582 ObčZ).“ 198 Výpověď je upravena v ObčZ obecně v § 582, v souvislosti s nájmem pozemku v § 677, § 678, § 680 a § 681. 199 ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1701. ISBN 978-80-7201-687-7. 200 K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. dubna 2002 sp. zn. 28 Cdo 1313/2001: „Podle § 678 ustanovení o výpovědní době, vyklizení a odevzdání platí pouze tehdy, není-li smlouvou nebo zvláštními předpisy stanoveno jinak. Ohledně stanovení výpovědní lhůty je tedy rozhodná vůle účastníků vyjádřená ve smlouvě. V předmětné věci se účastníci dohodli tak, že v případě neplacení nájemného končí nájem výpovědí bez výpovědní lhůty, tj. s okamžitou účinností dnem doručení výpovědi. Právě s ohledem na zásadu autonomie vůle, o kterou opřel svůj právní názor i odvolací soud, nelze souhlasit s pohledem dovolatele, který pokládá uvedené ustanovení nájemní smlouvy za ustanovení rozporné s dobrými mravy.“ 201 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2685/99, podle nějž jak nájem sjednaný na dobu neurčitou, tak „i nájem sjednaný na dobu určitou může skončit výpovědí, je-li podle § 676 odst. 1 občanského zákoníku dohodnuta, a není-li přitom dohodnuta i výpovědní lhůta, spravuje se její délka ustanovením § 677 odst. 2 občanského zákoníku“. Z toho dovozuje, že „i když ve výpovědi z nájmu podle § 676 odst. 1 občanského zákoníku není uvedena výpovědní lhůta, nejde o právní úkon neplatný (§ 39, § 37 odst. 1 občanského zákoníku)“. 202 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2685/99

56

výpovědní lhůta u nájmu nemovitostí tříměsíční. Pokud je předmětem nájmu pozemek v zemědělském nebo lesním půdním fondu,203 činí tato lhůta jeden rok a končí ke dni 1. října. Strany si mohou v souladu s § 678 ObčZ odlišně od zákona dohodnout i délku výpovědní lhůty a tu buď prodloužit, nebo i zkrátit. Vypovědět lze jen nájem jako celek, částečná výpověď nájmu by znamenala jednostrannou změnu smlouvy.204 Na základě dohody stran lze vypovězení smlouvy vázat na splnění výpovědních důvodů. Nejvyšší soud ČR v souvislosti s výpovědí smluv o koupi, nájmu a zpětném prodeji vozidla dovodil, že pokud „zákon, ani smlouva uzavřená mezi účastníky, nestanoví, že obsahovou náležitostí sjednané výpovědi je uvedení výpovědního důvodu … nemůže mít absence konkrétního výpovědního důvodu ve výpovědi za následek neplatnost výpovědi pro neurčitost, spočívající v tom, že ve výpovědi nebyl konkretizován některý ze sjednaných výpovědních důvodů“.205 Písemná forma výpovědi je ve smyslu § 40 odst. 2 ObčZ vyžadována jen u písemně uzavřené nájemní smlouvy. 203

K podmínkám zahrnutí pozemku do zemědělského půdního fondu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. února 2007 sp. zn. 25 Cdo 944/2005: „...pozemek, byť je veden v katastru nemovitostí jako "orná půda", nelze považovat za součást zemědělského půdního fondu, není-li pozemek zemědělsky obhospodařován, nebyl takto obhospodařován žalovaným, jeho právním předchůdcem ani předchozím uživatelem, předpokládalo se, že bude zastavěn, a ani žalobci nepočítají s jeho zemědělským využitím. Pouhé označení druhem kultury zemědělské půdy v katastru (dříve v evidenci) nemovitostí, které je v rozporu s faktickým stavem, totiž k zahrnutí pozemku do zemědělského půdního fondu nestačí…“ 204 K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. února 2000 sp. zn. 26 Cdo 1616/98: „Výpověď z nájmu bytu je jedním ze způsobů zániku daného vztahu; proto se musí vždy týkat celého předmětu nájemního vztahu. Protože předmětem právního vztahu ... je byt (jako celek), musí být i výpověď z nájmu bytu dána z celého předmětu tohoto právního vztahu, nikoli pouze z jeho části. V této souvislosti lze poukázat i na právní názor vyslovený v rozhodnutí uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1954, pod pořadovým číslem 138 ..., podle něhož "výpověď je možno dát jen z celého nájemního objektu, nikoli jen z jeho části".“ 205 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. července 2010 sp. zn. 32 Cdo 750/2009. Srov. i dále odůvodnění Nejvyššího soudu: „Právní úkon nelze považovat za neurčitý jenom proto, že neobsahuje náležitost, kterou obsahovat nemusí, tedy která není právním předpisem stanovena nebo účastníky sjednána jako nezbytná obsahová část právního úkonu.“ Nejvyšší soud dále dodává, že je nutno od sebe odlišovat otázku určitosti výpovědi od otázky existence skutečnosti sjednané stranami smlouvy jako důvod výpovědi. Z této argumentace lze dovodit závěr, že není-li uvedení konkrétného výpovědního důvodu jako podstatné náležitosti výpovědi dohodnuto stranami přímo ve smlouvě (potažmo nevyplývá-li tato povinnost přímo ze zákona), není smlouvu vypovídající strana povinna výpovědní důvod ve výpovědi specifikovat. Srov. i opačný názor, leč bez uvedení bližší argumentace ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1930. ISBN 978-807400-108-6: „Jestliže je možnost výpovědi omezena důvody, musí výpověď obsahovat uvedení důvodu výpovědi.“

57

Dojde-li ke změně vlastnictví pronajatého pozemku (viz. kapitolu 2.3.3), má nájemce podle § 680 odst. 2 a 3 ObčZ právo vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou i na dobu určitou, jakmile mu byla změna vlastnictví oznámena nebo prokázána novým vlastníkem. Novému vlastníkovi pozemku (pronajímateli) však obdobné právo, jež by mu umožnilo z titulu nabytí vlastnictví oprostit předmět nájmu od existujícího nájemního práva, nesvědčí. Podle § 680 odst. 3 ObčZ právo podat z tohoto důvodu výpověď zanikne, pokud tak nájemce neučiní v nejbližším výpovědním období. Zvláštní úprava výpovědi platí pro případ úpadku dlužníka. Podle § 256 odst. 1 InsZ je insolvenční správce po prohlášení konkursu na majetek dlužníka (lhostejno zda nájemce či pronajímatele) oprávněn vypovědět uzavřenou nájemní smlouvu ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou (nesmí být však delší než 3 měsíce), a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou. Podle § 257 InsZ pak pronajímatel nemůže po rozhodnutí o úpadku nájemce vypovědět nájemní smlouvu pro prodlení nájemce s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace nájemce. Obdobné platí i pro smlouvu o podnájmu. InsZ pak v § 256 odst. 2 zakládá i právo nájemce domáhat se za určitých podmínek zrušení výpovědi soudní cestou.

2.11.4 Zánik nájmu pozemku odstoupením od smlouvy Odstoupení má podobně jako výpověď povahu jednostranného právního úkonu. Jako projev vůle jedné ze stran smlouvy se odstoupení stává účinným v okamžiku, kdy se dostane do sféry vlivu druhé smluvní strany, které bylo adresováno. Rozdíl oproti výpovědi spočívá v tom, že odstoupením od smlouvy zaniká nejenom závazkový právní vztah mezi stranami nájmu, ale i samotná nájemní smlouva, a to ex tunc, tedy od samého začátku.206

206

Naopak v případě odstoupení u obchodních závazkových právních vztahů se smlouva ruší podle § 349 odst. 1 ObchZ s účinky ex nunc, tedy doručením projevu o odstoupení druhé smluvní straně (u nájmu

58

Jestliže si strany na základě této smlouvy již poskytly plnění (pronajímatel poskytl nájemci k užívání pronajatý pozemek, nájemce zaplatil pronajímateli platbu nájemného), pohlíží se na něj od okamžiku účinnosti odstoupení jako na bezdůvodné obohacení. Bylo totiž získáno z právního důvodu (nájemní smlouvy), který odstoupením odpadl ve smyslu § 451 odst. 2 ObčZ, a strany proto mají podle § 451 odst. 1 ObčZ povinnost vrátit si toto vzájemně poskytnuté plnění zpět. 207 Pokud je bezdůvodné obohacení na straně pronajímatele představováno přijatými platbami nájemného, nečiní zpravidla stanovení jeho výše větších problémů. Pokud však jde o bezdůvodné obohacení na straně nájemce spočívající v majetkovém prospěchu, kterého se nájemci užíváním pozemku dostalo, nemůže být pochopitelně vydáno in natura a pronajímateli za něj podle § 458 odst. 1 ObčZ náleží peněžitá náhrada, která by obecně vzato měla odpovídat výši nájemného obvyklé v daném místě a čase za srovnatelný předmět nájmu.208 Paragraf 458 odst. 3 ObčZ se pak dotýká i práva nájemce na náhradu nutných nákladů, které na pronajatý pozemek vynaložil.209 Zejména pro nájem pozemku podniku je tomu tak vždy vzhledem k povaze absolutního obchodu této smlouvy ve smyslu § 261 odst. 3 písm. d) ObchZ. 207 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. listopadu 2000 sp. zn. 30 Cdo 1789/2000: „V případě užívání cizí nemovitosti bez platné nájemní smlouvy spočívá obohacení uživatele v tom, že vykonával právo nájmu cizí věci. Takto spotřebované plnění nelze vrátit, je proto na místě forma peněžité náhrady odpovídající peněžitému ocenění získaného obohacení. Výše náhrady se odvozuje od prospěchu, jejž získal plněním bez právního důvodu účastník, mající za povinnost majetkový prospěch vrátit (vydat). Ztráta druhého účastníka - vlastníka věci - spočívající v tom, že teoreticky mohl při nakládání s věcí dosáhnout případně vyšší prospěch od jiné osoby, nebýt neplatné smlouvy, není pro závěry o výši náhrady ve smyslu ust. § 458 odst. 1 věta druhá obč. zák. právně významná.“ 208 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. prosince 2008 sp. zn. 28 Cdo 1748/2008: „...výši bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání nemovitosti bez právního důvodu lze určit peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla formou nájmu (tj. nájemné, které se vytváří na trhu s nájmy a je dáno stavem místní a časové nabídky a poptávky). Náhrada se tedy poměřuje s obvyklou hladinou nájemného. Pokud její výše není předpisem stanovena, určí ji soud postupem podle § 136 o. s. ř., dle kterého lze-li výši nároků zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo nelze-li ji zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy. Jen pokud by v období, za které je vydání bezdůvodného obohacení požadováno, bylo nájemné regulováno cenovým předpisem a účastníci případné nájemní smlouvy by tedy nebyli oprávněni sjednat nájemné vyšší, nebylo by možno požadovat peněžitou náhradu podle § 458 odst. 1 obč. zák. v částce vyšší, než připouští cenový předpis...“ 209 K otázce výše a okamžiku vzniku bezdůvodného obohacení představovaného náklady vynaloženými nájemci na předmět nájmu srov. i rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. srpna. 2006 sp. zn. 33 Odo 1184/2005: „...nelze dovodit, že by pro výši bezdůvodného obohacení byl rozhodující okamžik vyhlášení rozhodnutí ve věci a nikoliv okamžik, kdy došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Pro jeho vznik je rozhodující stav v okamžiku, kdy bylo získáno (přijetím plnění bez právního důvodu) nebo kdy se přijaté

59

má význam i § 458 odst. 2, který stanoví povinnost obohaceného vydat poškozenému vedle dalšího i užitky. K tomu je třeba dodat, že je-li stranami poskytováno plnění podle nájemní smlouvy neplatné pouze z důvodu nedodržení zákonem stanovené210 nebo smluvené211 písemné formy, nemá toto plnění podle § 455 odst. 1 ObčZ charakter bezdůvodného obohacení. Je otázkou, zda se pronajímatel nebo nájemce mohou platně vzdát práva na odstoupení od nájemní smlouvy. Obecnými ustanoveními o nájemní smlouvě je tato možnost výslovně vyloučena pouze § 679 odst. 2 ObčZ, který se však nedotýká nájmu pozemku. Nabízí se proto aplikace § 574 odst. 2 ObčZ, podle něhož je dohoda o vzdání se práv, která mohou v budoucnu teprve vzniknout, neplatná. S odkazem na toto ustanovení pak i část teorie v souvislosti s pojednáním o nájmu konstatuje, že „[p]ráva odstoupit od smlouvy se nelze předem vzdát (§ 574 odst. 2)“.212 Tento názor však obecně sdílen není, judikatura Nejvyššího soudu ČR213 i převážná část teorie214 se kloní

plnění stalo bezdůvodným obohacením (právní důvod odpadl). Rozsah práva na vydání bezdůvodného obohacení není dán tím, jaká majetková újma vznikla jinému, nýbrž jaký majetkový prospěch získal obohacený v okamžiku jeho získání (předmětem bezdůvodného obohacení není hodnota vynaložených prostředků, nýbrž zhodnocení věci, jež se obohacenému dostalo).“ 210 Srov. např. zákon o obcích nebo zákon č. č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), v platném znění (dále jen „LesZ“ nebo „lesní zákon“). 211 V případě písemně uzavřené nájemní smlouvy podle § 40 odst. 2 ObčZ, ale i v případě ústně či konkludentně uzavřené smlouvy, je-li pro odstoupení od smlouvy písemná forma stranami smluvena podle § 40 odst. 1 ObčZ. 212 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 222. ISBN 978-80-7357-473-4. 213 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2007 sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, podle nějž je třeba takovou dohodu posuzovat podle „rozhodující zásady soukromého práva, kterou je zásada autonomie vůle – tedy možnost osoby vlastní vůlí ovlivňovat a určovat své postavení v právních vztazích ... Jen při respektování autonomie vůle je možné nejlépe realizovat společenské a ekonomické zájmy subjektů práva ... Omezení autonomie vůle (které je mj. obsaženo i v právě rozebíraném kogentním ust. § 574 odst. 2 o. z.) v právním řádu demokratického a právního státu, kde svoboda jedince je státem garantována, nikoliv poskytována (viz čl. 8 Listiny základních práv a svobod), přichází v úvahu jen tehdy, kdy by její důsledné uplatňování vedlo k ohrožení právem uznaného veřejného zájmu – tedy mj. tehdy, kdy by její aplikace mohla směřovat k založení či prohloubení přirozené nerovnosti mezi subjekty právních vztahů – např. u spotřebitelských smluv, kdy na jedné straně vystupuje spotřebitel (slabší strana) a na druhé dodavatel (profesionál) ... Za takový veřejný zájem není ovšem možné považovat ochranu věřitele před jeho vlastním nerozvážným jednáním ..., zvláště pak jedná-li se o subjekt práva, který je dostatečně vybaven k tomu, aby svá vážná rozhodnutí předem a důkladně zvážil se vší pečlivostí a odborností. Takovou ochranu nemá a nemůže mít § 574 odst. 2 o. z. na mysli, neboť by naopak a paradoxně zakládalo nerovnost mezi subjekty soukromoprávního vztahu“.

60

k závěru, že při posuzování platnosti dohody, jíž se jedna strana vzdává svého práva, které jí teprve v budoucnu může vzniknout, je třeba vycházet především ze stěžejní zásady občanského práva – principu smluvní volnosti a v tomto smyslu i předmětné ustanovení ObčZ vykládat. Jedná-li se proto o kogentní ustanovení,215 je možné prvně uvedenému názoru přisvědčit, jedná-li se však o ustanovení dispozitivní,216 bude dohoda, jejímž předmětem je vzdání se práva na odstoupení od nájemní smlouvy jednou či druhou stranou, platná.217 Odstoupit od smlouvy lze jen tehdy, dovoluje-li to výslovně zákon, nebo jestliže si tuto možnost sjednaly samy strany. Smluvní ujednání o odstoupení od smlouvy může založit toto právo pro obě ze stran nebo i jen pro jednu z nich. Důvod pro odstoupení přitom nemusí spočívat jen v porušení povinností jedné ze stran, ale může být vázán i 214

Srov. HANDLAR, Jiří. Vzdání se práv, která mohou v budoucnu teprve vzniknout, podle § 574 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy. 2009, roč. 17, č. 18, s. 659–663. 215 HANDLAR, Jiří. Vzdání se práv, která mohou v budoucnu teprve vzniknout, podle § 574 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy. 2009, roč. 17, č. 18, s. 659–663: „Kogentní právní norma je taková, která zavazuje své adresáty bezvýhradně a musí být na danou skutkovou podstatu aplikována vždy... Od kogentní normy se právní subjekty nemohou odchýlit nikdy, není přitom podstatné, zda se kogentní norma vztahuje na práva, která vznikají či existují v době úkonu, nebo na práva, která mají vzniknout teprve v budoucnu. Kogentní právní normy stanoví samy o sobě své následky kategoricky a neumožňují smluvním stranám učinit odchylnou dohodu, není proto významné, zda tentýž zákaz stanoví § 574 odst. 2 ObčZ.“ 216 HANDLAR, Jiří. Vzdání se práv, která mohou v budoucnu teprve vzniknout, podle § 574 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy. 2009, roč. 17, č. 18, s. 659–663: „Dispozitivní norma platí pouze subsidiárně, pokud si subjekty danou skutkovou podstatu neupraví autonomně ... Pokud § 574 odst. 2 ObčZ obsahuje zákaz v uvedených případech takovou vůli projevit (tj. zakazuje "vzdání se" těchto práv dříve, než vzniknou), neguje tím dispozitivní charakter příslušných ustanovení a zcela zásadním způsobem omezuje autonomní vůli smluvních stran.“ 217 Nelze však při tom nevidět podstatné rozdíly mezi jednotlivými zákonnými důvody pro odstoupení od smlouvy. Tak např. vzdání se práva na odstoupení od smlouvy pro případ dání pozemku do podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou by bylo obsahově možno hodnotit i jako dohodu, kterou dochází ke změně smluvních ustanovení týkajících se podmínek podnájmu. Jiný význam má taková dohoda ve vztahu k § 667 odst. 2 ObčZ, kdy se pronajímatel vzdává práva na odstoupení od smlouvy v případě hrozby značné škody, a jiný ve vztahu k § 679 odst. 1 ObčZ, kdy je např. nájemci pronajatý pozemek předán ve stavu vylučujícím jeho řádné užívání, tedy je tím vyloučena realizace nájmu vůbec, v tomto posledním případě, který směřuje k samotné podstatě účelu nájmu, by tak došlo k vyloučení možnosti dosáhnout účelu nájmu. Teleologickým výkladem proto dojdeme k závěru o kogentnosti tohoto ustanovení, a tedy i zákazu vyloučit jeho použití dohodou stran. Ve věci ustanovení § 679 odst. 1 ObčZ srov. i rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25. dubna 2006 sp. zn. 20 Co 641/2005 týkající se platnosti odstoupení od leasingové smlouvy v případě, kdy byla tato možnost stranami ve smlouvě vyloučena. Přestože byl předmětný rozsudek odvolacího soudu následně zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. dubna 2009 sp. zn. 33 Odo 1200/2006, důvod jeho zrušení se nedotýkal závěrů odvolacího soudu ohledně možnosti stran vyloučit právo na odstoupení od smlouvy v případě, že předmět nájmu trpěl vadami, které vylučovaly jeho řádné užívání ve smyslu § 679 odst. 1 ObčZ. Odvolací soud přitom dovodil, že takové vzdání se práva na odstoupení je neplatné podle § 2 odst. 3 a § 574 odst. 2 ObčZ.

61

na okolnosti nezávislé na vůli stran, jejichž splnění ani není předmětem závazku některé ze stran. Oporou pro toto ujednání je § 48 odst. 1 ObčZ, přičemž podle odst. 2 citovaného paragrafu se mohou strany na základě dohody odchýlit i od pravidla, že odstoupením smlouva od počátku zaniká. Smluvní strany si mohou rovněž podle § 497 ObčZ ujednat možnost odstoupení od smlouvy a sjednat pro tento případ odstupné.218 Podle druhé věty § 497 ObčZ platí, že ten, kdo smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme alespoň částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytne-li odstupné. Jazykovým výkladem bychom nutně museli dojít k závěru, že pro případy nájemní smlouvy je toto ustanovení prakticky nepoužitelné. Předal-li by totiž pronajímatel nájemci pronajatý pozemek, poskytl by tím nájemci alespoň na část sjednané doby nájmu plnění v podobě přenechání užívání či braní plodů pozemku a naopak, zaplatil-li by nájemce alespoň první platbu nájemného, poskytl by tak pro změnu on pronajímateli (zpravidla) peněžité plnění. Podle teorie však tento příkaz neplatí bezvýlučně, přesvědčivá argumentace však chybí.219 Ustanovení § 497 ObčZ se ovšem týká pouze těch případů odstoupení, pro něž strany sjednaly povinnost odstupující strany poskytnout druhé straně odstupné. Pro ostatní případy odstoupení od smlouvy na základě smluvního ujednání platí úprava obsažená v § 48 ObčZ.220

218

HENDRYCH, Dušan aj. Právnický slovník. 3. podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 599. ISBN 978-80-7400-059-1: „Odstupné je sjednaná částka, na jejíž zaplacení je vázána možnost odstoupit od uzavřené → smlouvy. Tuto možnost, jakož i odstupné, je třeba předem sjednat mezi → účastníky občanskoprávního vztahu (§ 497 ObčZ).“ 219 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1508. ISBN 978-80-7400-108-6.: „Lze mít za to, že tento zákaz se nevztahuje na samotné sjednání výhrady odstoupení v době po částečném splnění...“ Srov. také ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1990. ISBN 978-80-7201-687-7: „...je třeba rozlišit smlouvy, kterými se poskytuje opětovné plnění (např. smlouvy o nájmu), od smluv, kterými se poskytuje plnění ve splátkách jako úhrada jediného vzájemného plnění celku. V prvním případě bude zřejmě možno od smlouvy odstoupit v rozsahu dosud neposkytnutých vzájemných plnění (budoucí nájem)...“ 220 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 1997 sp. zn. 3 Cdon 1213/1996: „Odvolací soud konečně konstatoval, že strany nemohly platně sjednat možnost jednostranného odstoupení prodávajícího od smlouvy v případě nezaplacení kupní ceny či její části pro rozpor s ustanovením § 497 ObčZ, který zakazuje tomu, kdo ze smlouvy přijal byť i částečné plnění, aby poté na základě sjednané výhrady od smlouvy jednostranně odstoupil. Tento závěr odvolacího soudu je rovněž nesprávný ... V posuzované věci ... [totiž] účastníci uzavřeli ve smyslu § 48 odst. 1 ObčZ dohodu o možnosti odstoupení

62

Bez ohledu na ujednání stran obsahuje ObčZ výčet důvodů, pro něž je možné od nájemní smlouvy odstoupit. Podle § 679 odst. 1 ObčZ má nájemce právo odstoupit od smlouvy, pokud mu pronajímatel předal pozemek ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání nebo stane-li se nezpůsobilým později, pokud ovšem není nezpůsobilost důsledkem porušení nájemcových povinností. 221 Nájemce je oprávněn od smlouvy odstoupit i tehdy, je-li stav nezpůsobilosti vyvolán neuskutečněním udržovacích prací pronajímatelem, k jejichž provedení byl pronajímatel podle § 664 ObčZ povinen na základě nájemcova bezodkladného oznámení ve smyslu § 668 odst. 1 ObčZ, a to třebaže nájemce toto oznámení neučinil, pokud se pronajímatel o potřebě provedení prací dozvěděl jiným způsobem.222 Odpověď na otázku, zda má nájemce právo odstoupit od smlouvy v situaci, kdy mu byl předán pronajatý pozemek ve stavu nezpůsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání ve smyslu § 679 odst. 1 ObčZ, přestože on sám o této skutečnosti věděl již v okamžiku uzavření smlouvy (před jeho předáním), není jednoznačná. Při porovnání prvního a druhého odstavce § 679 ObčZ lze systematickým výkladem dospět k závěru, že nájemce v tomto případě právo odstoupit od smlouvy nemá. Danou otázku lze ovšem řešit i analogickým použitím § 616 odst. 3 ObčZ o shodě s kupní smlouvou. od smlouvy v případě naplnění skutečností předpokládaných ve smlouvě, nesjednali však dohodu ve smyslu § 497 ObčZ.“ Srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. prosince 1999 sp. zn. 22 Cdo 2663/1998: „Dohodnou-li se účastníci kupní smlouvy o možnosti odstoupit od smlouvy (§ 48 odst. 1 ObčZ) pro případ, že se ukáže, že nebyly splněny předpoklady, za kterých účastníci smlouvu uzavírali, aniž by pro tento případ sjednali odstupné, neuplatní se věta druhá § 497 ObčZ, podle které kdo smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme třeba jen částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytneli odstupné.“ 221 Srov. např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25. dubna 2006 sp. zn. 20 Co 641/2005 týkající se platnosti odstoupení od leasingové smlouvy v případě, kdy byla tato možnost stranami ve smlouvě vyloučena. Přestože byl předmětný rozsudek odvolacího soudu následně zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. dubna 2009 sp. zn. 33 Odo 1200/2006, důvod jeho zrušení se nedotýkal závěrů odvolacího soudu ohledně možnosti stran vyloučit právo na odstoupení od smlouvy v případě, že předmět nájmu trpěl vadami, které vylučovaly jeho řádné užívání ve smyslu § 679 odst. 1 ObčZ. Odvolací soud přitom dovodil, že takové vzdání se práva na odstoupení je neplatné podle § 2 odst. 3 a § 574 odst. 2 ObčZ. 222 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. prosince 2005 sp. zn. 28 Cdo 513/2005: „Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Tento závěr vyplývá o to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav bezpodmínečně nutná.“

63

Podle tohoto ustanovení má kupující právo na to, aby prodávající na své náklady a bez zbytečného odkladu věc uvedl do stavu odpovídajícího kupní smlouvě, přičemž není-li tento postup možný, může kupující požadovat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit. To ovšem neplatí, pokud kupující před převzetím věci o rozporu s kupní smlouvou věděl nebo rozpor s kupní smlouvou sám způsobil. Při analogickém použití tohoto ustanovení ve shora uvedeném případě dospějeme k závěru, že nájemci za této situace právo na odstoupení od smlouvy nesvědčí. Podle § 679 odst. 1 ObčZ má dále nájemce právo odstoupit od smlouvy také tehdy, pokud mu bude odňata taková část pozemku (nebo některý z více pronajatých pozemků, např. v důsledku rozhodnutí Pozemkového úřadu o změně vlastnictví), která je pro užívání celého předmětu nájmu rozhodnou a jejímž odnětím by byl zmařen účel smlouvy.223 Konečně je nájemce oprávněn od smlouvy odstoupit i za podmínek § 684 ObčZ, pokud třetí osoba k pronajatému pozemku uplatňuje práva, která jsou neslučitelná s právy nájemce a pronajímatel neučiní potřebná právní opatření k ochraně práva nájemce, respektive pokud těmito opatřeními nedosáhne požadovaného účelu. Předmětné ustanovení zdůrazňuje pronajímatelovu povinnost přenechat nájemci předmět nájmu v takovém stavu, aby jej nájemce mohl smluveným nebo obvyklým způsobem užívat a v tomto stavu jej i udržovat po celou dobu trvání nájmu. Je zřejmé, že pokud k předmětu nájmu uplatňuje právo i další osoba (např. oprávněný z věcného břemene), vedle nějž nemůže právo nájemce obstát, je pronajatá věc právně nezpůsobilá k řádnému užívání. Paragraf 684 ObčZ je zvláštním ustanovením k § 679 odst. 1 ObčZ, nájemce má proto v daném případě právo na odstoupení od smlouvy teprve po uplynutí přiměřené lhůty, během níž se pronajímateli nepodaří vyvrátit oprávněnost práv třetí osoby nebo i dříve, bude-li neúspěch obrany práv nájemce zjevný.

223

ObčZ hovoří rovněž o právu nájemce odstoupit od smlouvy, pokud se předmět nájmu stane neupotřebitelným. Domnívám se však, že podmínka neupotřebitelnosti předmětu nájmu jako důvod k odstoupení od smlouvy je již dostatečně vyjádřena v pojmu způsobilosti předmětu nájmu ke smluvenému nebo obvyklému užívání.

64

Pronajímatel může rovněž podle § 679 odst. 3 ObčZ odstoupit od smlouvy, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu224 pronajatý pozemek takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda225 nebo že mu hrozí značná škoda. Pod pojem užívání je v daném případě nutné podřadit i situace, kdy naopak předmět nájmu užíván není, přestože se nájemce k plnění této povinnosti dohodou zavázal nebo pokud tato povinnost pro nájemce vyplývá z § 665 odst. 2 ObčZ, tedy pokud by v důsledku neužívání docházelo k většímu znehodnocení pozemku než při jeho užívání (např. u zemědělských pozemků nebo podniku). Mimo to citované ustanovení přiznává pronajímateli právo od smlouvy odstoupit, i pokud mu škoda vzniká nebo mu značná škoda hrozí v důsledku užívání pronajatého pozemku třetí osobou, typicky podnájemcem, které nájemce trpí, tj. má o něm vědomost, ale nezakročil proti němu. Také hrozí-li pronajímateli značná škoda v důsledku změn, které jsou na pronajatém pozemku prováděny, má právo podle § 667 odst. 2 ObčZ od smlouvy odstoupit. Zcela jistě se toto oprávnění vztahuje ke změnám, které provádí bez souhlasu pronajímatele nájemce. Vzhledem k tomu, že § 667 odst. 2 věta druhá ObčZ hovoří obecně o prováděných změnách, nikoliv pouze o změnách prováděných nájemcem, lze na toto ustanovení nahlížet i tak, že právo odstoupit od smlouvy pronajímateli náleží také v případě změn prováděných osobami, jimž nájemce k věci umožnil přístup, nejčastěji osobou podnájemce. Přestože mezi pronajímatelem a podnájemcem nevzniká přímý právní vztah, je na místě takový závěr připustit. V situaci, kdy nájemce žádnou ze svých povinností neporušil, ale není např. kvůli nepříznivému zdravotnímu stavu schopen proti nepovoleným změnám prováděným podnájemcem zakročit, nemohl by pronajímatel způsobit ani zánik jeho užívacího práva a v důsledku trvající nečinnosti nájemce by škoda na pronajatém pozemku, respektive hrozba její značné výše, mohla činností podnájemce dokonce narůstat. Tento závěr lze podpořit i argumentem, že § 667

224

K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. května 2010 sp. zn. 26 Cdo 4111/2008, podle nějž „předchozí písemná výstraha pronajímatele … musí obsahovat nejen upozornění nájemce na jeho konkrétní závadné jednání (resp. na jednání osob, jež s ním bydlí), ale i na to, že bude-li v takovémto jednání pokračováno, může být z tohoto důvodu nájemní vztah ukončen“. 225 Podle § 442 odst. 1 ObčZ se nahrazuje skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk).

65

odst. 2 věta druhá ObčZ hovoří o změnách prováděných na věci, nikoliv výslovně o změnách prováděných na věci nájemcem. Jakého rozsahu musí škoda nabýt, aby ji bylo možné kvalifikovat jako značnou, však zákon nestanoví. Neposkytuje ani dílčí návod, jakým má být pojem značné škody vykládán, přestože na něj odkazuje v § 667 odst. 2 i § 679 odst. 3 ObčZ. Situace je o to složitější, že zákon nehovoří o poškození předmětu nájmu, ale o škodě vzniklé (hrozící) pronajímateli v důsledku protiprávního užívání pronajaté věci. Ani v judikatuře nebyla tato otázka doposud vyřešena.226 Je přitom zřejmé, že vymezení značné škody bude v případném sporu úkolem soudu. De lege ferenda tak lze doporučit, aby byla značná škoda v ObčZ definována alespoň určením hledisek, podle nichž se má postupovat při zjišťování, zda předmětná škoda není škodou značnou. Pronajímatel může od smlouvy o nájmu pozemku odstoupit také za podmínky, že nájemce nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců, přestože byl pronajímatelem upomenut, aby dlužné nájemné zaplatil. Pronajímatel může odstoupit od smlouvy také tehdy, jestliže s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatý pozemek vyklidit (§ 679 odst. 3 ObčZ). Nejčastěji se bude jednat o rozhodnutí soudu o vyklizení pozemku, v úvahu však přichází i rozhodnutí stavebního úřadu podle § 141 odst. 1 StZ, kterým stavební úřad může uložit vlastníkovi pozemku, aby umožnil ze svého pozemku provedení prací pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav či udržovacích prací, jakož i k odstranění stavby nebo zařízení na sousedním pozemku.

226

Pojmem značné škody se sice zabýval již rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 20. srpna 1963 sp. zn. 6 Co 347/63, nikoliv však ve vztahu k nájmu. Nejnověji s tímto pojmem pracoval i Nejvyššího soudu ČR v usnesení ze dne 26. října 2010 sp. zn. 26 Cdo 1942/2009, blíže se však k němu nevyjádřil. Dále srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. září 2010 sp. zn. 25 Cdo 114/2008. Nabízí se i srovnání s pojmem značné škody podle § 138 odst. 1 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku, v platném znění, který rozumí značnou škodou škodu dosahující částky nejméně 500 000 Kč a nedosahující škody 5 000 000 Kč. Tato klasifikace je však provedena pro účely trestního, a nikoliv soukromého práva.

66

Je-li stranami ve smyslu § 670 ObčZ ujednána povinnost nájemce pojistit předmět nájmu, má pronajímatel právo od smlouvy odstoupit podle § 517 odst. 1 ObčZ, jestliže nájemce nesplní svou povinnost sjednat ohledně pronajatého pozemku pojištění ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu za tím účelem pronajímatel poskytne. Pronajímatel má také podle § 666 odst. 2 ObčZ právo odstoupit od smlouvy, přenechá-li nájemce předmět nájmu do podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou (v podrobnostech srov. kapitolu 2.7). Zvláštní úprava odstoupení od smlouvy platí pro případ úpadku dlužníka. Pokud podle § 258 InsZ nebyl v době prohlášení konkursu ještě předmět nájmu nebo podnájmu předán, může insolvenční správce i druhý účastník smlouvy od smlouvy odstoupit. Učiní-li tak insolvenční správce, může se druhý účastník smlouvy domáhat náhrady škody způsobené předčasným ukončením smlouvy. Každá ze smluvních stran je povinna druhému účastníkovi do deseti dnů poté, co k tomu byla vyzvána, sdělit, zda od smlouvy odstupuje. Jestliže tak neučiní, právo odstoupit od smlouvy jí zaniká. InsZ zároveň omezuje možnost odstoupení od smlouvy, když v § 257 stanoví, že od nájemní nebo podnájemní smlouvy, kterou dlužník uzavřel jako nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy po rozhodnutí o úpadku odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka.

2.11.5 Vrácení předmětu nájmu Skončí-li nájem, ať již jakýmkoliv způsobem, musí nájemce vrátit (předat) pronajatý pozemek zpět pronajímateli. Přestože o tom § 682 ObčZ nic nestanoví, je předpokladem vrácení pronajatého pozemku jeho vyklizení (odstranění movitých věcí z pozemku na náklady nájemce). To lze ostatně dovodit i ze znění § 676 odst. 2 ObčZ, který předpokládá podání žaloby na vyklizení za situace, kdy nájem uplynutím doby skončil, kdy však nájemce pozemek užívá dál a pronajímatel přitom nemá zájem na obnovení nájmu. Rovněž judikatura dospěla k závěru, že v pojmu vyklizení pronajaté 67

nemovitosti je obsaženo i její odevzdání (předání) pronajímateli.227 Povinnosti nájemce odevzdat po skončení nájmu jeho předmět pronajímateli odpovídá povinnost pronajímatele jej od nájemce převzít. Jestliže pronajímatel předávaný pozemek nepřevezme nebo k tomu neposkytne potřebnou součinnost, přechází na něj nebezpečí škody na věci i povinnost nahradit nájemci náklady, které mu v souvislosti s předáváním věci vznikly (§ 522 ObčZ). Nepředá-li nájemce vyklizený pozemek po skončení nájmu nikoliv pro překážky na straně pronajímatele, svědčí pronajímateli žalobní nárok k podání žaloby na vyklizení pozemku, v případě, že je na pronajatém pozemku umístěna stavba, nelze žalovat na vyklizení, ale na odstranění stavby (v podrobnostech srov. kapitolu 2.12). Toto právo ovšem nemá, pokud byla nájemcova povinnost k vyklizení pronajatého pozemku smluvně modifikována.228 Po skončení nájmu musí nájemce pronajatý pozemek předat ve stavu, který byl pro případ skončení nájmu dohodnut (spočívalo-li např. plnění nájemného v provedení terénních úprav pozemku nájemcem), jinak podle § 683 ObčZ ve stavu, jenž odpovídá smluvenému způsobu užívání, a není-li tento způsob dohodnut, ve stavu, ve kterém nájemce pozemek převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.229 Pakliže nebyl předmět nájmu předán v patřičném stavu, má pronajímatel právo domáhat se na nájemci náhrady škody. Podle § 683 odst. 1 ObčZ odpovídá nájemce za

227

K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. října 2010 sp. zn. 26 Cdo 3025/2008. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. listopadu 2010 sp. zn. 22 Cdo 3190/2008: „Domáháli se žalobce jako vlastník a pronajímatel odstranění (vyklizení) věcí, které nájemce na najaté nemovitosti zanechal, ačkoli se na ní v době jejího převzetí nenacházely, neměl by soud pominout tvrzení nájemce, že podle dohody účastníků nebyl povinen takové věci odstranit. Jinak řečeno – jestliže vlastník pozemku (pronajímatel) s uživatelem pozemku (nájemcem) sjednal, že mu při skončení nájmu (vypověditelného ve lhůtě šesti měsíců) zaplatí či nahradí cenu dočasných staveb, k jejichž vybudování dal nájemci předem souhlas, nelze ve sporu o odstranění dočasných staveb přehlížet případné ujednání účastníků nájemní smlouvy, že pronajímatel po skončení nájmu za peněžní náhradu zůstane jejich vlastníkem. V případě opodstatněnosti tvrzení bývalého nájemce o uvedeném ujednání by zanechání takových věcí na pronajaté nemovitosti po skončení nájmu nepředstavovalo neoprávněný zásah do práv vlastníka nemovitosti.“ 229 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007: „Pronajímatel nemá právo domáhat se uvedení předmětu nájmu do stanoveného stavu. Nemůže z tohoto důvodu odmítnout převzetí předmětu nájmu...“ 228

68

poškození nebo nadměrné opotřebení230 předmětu nájmu, ke kterému došlo užíváním v rozporu se smluveným potažmo obvyklým způsobem užívání, a to i tehdy, došlo-li ke škodě jednáním třetích osob, kterým nájemce k předmětu nájmu umožnil přístup. Této odpovědnosti je nájemce zproštěn, byla-li škoda způsobena náhodou. Pronajímatel má podle § 683 odst. 2 ObčZ právo domáhat se náhrady za shora uvedenou škodu pouze do šesti měsíců od vrácení pronajatého pozemku, jinak jeho nárok zaniká. Zákonná šestiměsíční lhůta je tedy prekluzivní.231

2.12 Prodloužení nájmu Přestože byl stranami nájem pozemku sjednán na dobu určitou, lze v průběhu jeho trvání prodloužit dobu nájmu dohodou stran podle § 676 odst. 1 ObčZ. Jestliže k takové dohodě nedojde, skončí nájemní vztah zásadně uplynutím doby nájmu. ObčZ však v § 676 odst. 2 obsahuje i mechanismus, který působí prodloužení nájmu na dobu neurčitou. Pokud totiž nájemce užívá232 pronajatý pozemek i po skončení nájmu a pronajímatel proti němu nepodá žalobu na vyklizení pozemku 233 do 30 dnů od zániku nájmu,234 obnovuje se původní nájemní vztah za týchž podmínek, za

230

I nadměrné opotřebení je škodou, na rozdíl od pojmu poškození je z ní však patrná příčina jejího vzniku. 231 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. ledna 2002 sp. zn. 25 Cdo 852/2000: „...[nájemce] neodpovídá však za škodu vzniklou v důsledku vnější, neodvratitelné náhody (vis maior) ... lhůta podle § 683 odst. 2 obč. zák. je lhůtou prekluzivní, v níž pronajímatel musí uvedený nárok - chce-li zabránit jeho zániku - uplatnit ve stanovené lhůtě u soudu ... pro upřesnění je třeba jen dodat, že pro počátek této lhůty je rozhodný okamžik "vrácení pronajaté věci", tedy okamžik, kdy věc byla pronajímateli skutečně odevzdána.“ 232 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1926. ISBN 978-80-7400-108-6: „...užíváním [je] i skutečnost, že nájemce předmět nájmu nevyklidil. Užívání nájemcem je i užívání osobami s odvozeným právem užívání, např. podnájemce...“ 233 Srov. rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 16. května 1996 sp. zn. 9 Co 306/96 publikovaný v Právní rozhledy, 1996/10: s. 475: „Podání negatorní žaloby vůči nájemci, který věc užívá i po skončení nájmu, byť i ve lhůtě 30 dnů po dni, kdy nájem měl skončit, nezakládá účinky žaloby vindikační, tj. nemůže zabránit vzniku nevyvratitelné právní domněnky konkludentního obnovení nájemního vztahu ve smyslu ust. § 676 odst. 2 ObčZ.“ 234 K otázce dodržení třicetidenní lhůty srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. března 2004 sp. zn. 28 Cdo 2253/2003: „Z hlediska materiálního má 30-ti denní lhůta k podání žaloby na vyklizení od skončení nájmu smysl jen tehdy, pokud byla sjednána právě doba určitá, jejímž uplynutím nájemní vztah skončil. Předpokládá se eventuální pasivita pronajímatele s následkem, že by mohlo dojít k pokračování

69

jakých byl původně sjednán. K tomu, aby pronajímatel zabránil prodloužení nájmu, není nutné, aby vedle podání žaloby činil ještě další úkony, např. podával výpověď nebo odstupoval od smlouvy.235 Uplynutím sjednané doby tedy původní nájem zaniká a za splnění zákonem stanovených podmínek vzniká v okamžiku následujícím po zániku původního nájmu nájem obnovený. Právním titulem k užívání pozemku i poté zůstává původní nájemní smlouva. Tímto způsobem se může nájem obnovovat i opakovaně, přitom skutečnost, že žaloba na vyklizení podaná pronajímatelem opožděně až po uplynutí třicetidenní prolongační lhůty, bude soudem zamítnuta, nezakládá překážku věci pravomocně rozhodnuté a nebrání tomu, aby se po uplynutí doby takto obnoveného nájmu pronajímatel žalobou na vyklizení pozemku úspěšně domáhal skončení nájmu.236 Nájem sjednaný na dobu delší než rok obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto kratší dobu. Strany mohou dohodou také aplikaci § 676 odst. 2 ObčZ vyloučit, a k automatickému prodloužení nájmu pak nedojde. Přestože zákon v souvislosti s nájmem pozemku hovoří o povinnosti žalovat na vyklizení, je zřejmé, že v určitých případech, kdy byla na pozemku pronajímatele postavena stavba, by pronajímatel s žalobním petitem formulovaným na vyklizení neuspěl. Jak uvádí i Nejvyšší soud ČR, v případě pozemku, na němž je umístěna stavba, „se nelze domáhat odstranění stavby, která je nemovitou věcí, žalobou na vyklizení pozemku, neboť na základě rozsudku, ukládajícího vlastníkovi stavby vyklizení pozemku, by nebylo provedení výkonu rozhodnutí podle § 340 a násl. o. s. ř. možné“.237 Ani nájmu za stejných podmínek. Jediným úkonem pronajímatele, který může tomuto následku zabránit, je lhůtou vázaný návrh na vyklizení nemovitosti.“ 235 K tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. března 2004 sp. zn. 28 Cdo 2253/2003: „Postrádá však smyslu, měl-li by pronajímatel dát výpověď a po uplynutí výpovědní doby být vázán (znovu) lhůtou, jejíž dodržení má být nezbytným k ochraně jeho vlastnického práva.“ A dále rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 26. října 2000 sp. zn. 9 Co 836/2000: „V důsledku platného odstoupení od smlouvy nedošlo k obnovení nájemního vztahu podle § 676 odst. 2 ObčZ.“ Užívá-li nájemce pozemek i poté, děje se tak již zjevně bez právního důvodu (sine iusto titulo). 236 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. dubna 2002 sp. zn. 26 Cdo 2536/2000. 237 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. října 2000 sp. zn. 22 Cdo 1997/2000. Srov. i pokračování odůvodnění: „Ustálená soudní praxe vychází z toho, že výkonem rozhodnutí vyklizením nemovitosti lze dosáhnout pouze odstranění movitých věcí z této nemovitosti ... Nemovitou stavbu nelze z pozemku, na kterém je umístěna, přemístit jinam; v úvahu připadá pouze její odstranění, jehož se dosáhne provedením

70

skutečnost, že byla na pronajatém pozemku postavena stavba v souladu s předpisy stavebního práva, nebrání pronajímateli po ukončení nájemního vztahu domáhat se třeba i soudní cestou odstranění této stavby z pozemku, jehož je vlastníkem.238 Současný ObčZ nezakotvuje právo původního nájemce na to, aby mu pronajímatel po skončení nájemního vztahu opětovně nabídl uzavření nové smlouvy, pokud hodlá předmět nájmu i nadále pronajímat. Tento institut však obsahoval již zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, v původním znění, když podle § 399 odst. 1 měl nájemce přednostní nárok na uzavření nové nájemní smlouvy, plnil-li řádně své závazky z této smlouvy vyplývající. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení představovala výjimku okolnost, kdy pro další nájemní období byl již dohodnut nájem věci s jinou osobou nebo měla-li se novým nájemcem stát osoba pronajímateli blízká anebo socialistická právnická osoba, pokud tyto okolnosti byly nájemci v době uzavření smlouvy známy. V souladu se zásadou smluvní volnosti však nic nebrání stranám, aby takové ujednání učinily obsahem nájemní smlouvy.239 Tento závazek bude mít nicméně pouze obligační, a nikoliv i věcněprávní účinky vzhledem k tomu, že výčet věcných práv obsažený v ObčZ je taxativní a nelze jej smluvně rozšiřovat. Odpověď na otázku, zda by bylo de lege ferenda vhodné takové ustanovení o přednostním právu nájemce na uzavření nájemní smlouvy zařadit do ObčZ, je složitá. Budeme-li vycházet z porovnání

demoličních prací. Proto vlastník pozemku, na kterém je umístěna stavba, jejímž vlastníkem je někdo jiný, se může i v případě, že nejde o neoprávněnou stavbu ve smyslu § 135c obč. zák. domáhat ochrany svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1 obč. zák. žalobou na odstranění stavby.“ 238 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. října 2000 sp. zn. 22 Cdo 1997/2000: „...v občanském právu se uplatňují principy právní jistoty a ochrany dobré víry. Pokud účastníci uzavřou smlouvu, jejímž obsahem je přenechání pozemku ke zřízení stavby na časově omezenou dobu, vycházejí nutně z toho, že po uplynutí této doby bude stavba odstraněna a práva vlastníka pozemku budou po odpadnutí omezení, vyplývajících ze smlouvy, opět obnovena ("pružnost" vlastnictví). V případě, že je uzavírána nájemní smlouva za účelem postavení stavby, musejí účastníci vycházet z dočasnosti této stavby; v opačném případě by musel stavebník získat časově neomezené právo ke stavbě (např. právo vlastnické, právo odpovídající věcnému břemeni anebo v době před 1. 1. 1992 právo osobního užívání pozemku). Výklad, který zaujal odvolací soud, podle kterého by se vlastník pozemku v takových případech nemohl domáhat odstranění stavby, je s uvedenými principy v rozporu a vede ve svých důsledcích ke směšování účinků věcných a obligačních práv a zakládá stav, obdobný nucenému odnětí vlastnického práva.“ 239 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 220. ISBN 978-80-7357-473-4.

71

s úpravou předkupního práva spoluvlastníka při prodeji spoluvlastnického podílu jiným spoluvlastníkem, lze říci, že by obdobná úprava přednostního práva stávajícího nájemce byla logická a z pohledu nájemce i vítaná. Především v případě nájmu pozemků, které jsou zpravidla uzavírány na dobu delší několika let, kdy nájemce získává faktickou možnost užívat nemovitou věc často vysoké hodnoty, eventuálně i brát z ní užitky, či disponovat s ní formou podnájmu atd. Přestože je nájem pojmově dočasným právním vztahem, může tato dočasnost představovat i období několika desetiletí. Pak lze již v nájmu spatřovat řadu prvků typických pro věcná práva (relativní trvalost práva, ius utendi, ius fruendi, ius disponendi). To vše nasvědčuje zavedení institutu přednostního práva i do roviny nájmu. Pokud ovšem uvážíme četnost důvodů, které vedou k zániku nájemního vztahu, lze si v některých případech jen stěží představit, že by bylo spravedlivé požadovat po pronajímateli obnovení nájemního vztahu se stávajícím nájemcem, pokud např. nájem zanikne uplynutím výpovědní lhůty po podání výpovědi pronajímatelem z důvodu porušení některé nájemcovy povinnosti. V úvahu by tak přicházelo po vzoru předchozí právní úpravy nejspíš jen právo na přednostní uzavření nové nájemní smlouvy (obnovení nájmu) na dobu určitou po uplynutí sjednané doby nájmu, hodlá-li i poté pronajímatel předmět nájmu dále pronajímat a pokud jej nájemce užíval řádně a své závazky vůči pronajímateli plnil řádně a včas. Právo obnovení původního nájmu se stává palčivým problémem především v případech nájmu pozemku, na němž je umístěna nájemcova nemovitá stavba. Za těchto okolností již není skončením tohoto vztahu dotčen pouze nájemcův užitek, který mu plyne z užívání pronajatého pozemku, ale i samotná další existence stavby nacházející se na pronajatém pozemku, třebaže se nejedná o tzv. neoprávněnou stavbu. Domnívám se, že posledně jmenovaný případ představuje natolik závažný zásah do vlastnického práva nájemce, pro nějž by alespoň v tomto případě měl být zmiňovaný institut v ObčZ dispozitivně ukotven tak, aby tehdy, nesjednají-li strany nic ohledně skončení nájmu, nájemcova nevědomost o těchto následcích nemusela nepřímo vést až k odstranění stavby na pronajatém pozemku umístěné.

72

Výjimečně zákon s existencí nájmu spojuje i předkupní právo k pozemku. Tak podle § 15a zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, osoba nebo její právní nástupce, která se souhlasem Pozemkového fondu zřídila na pozemku ve vlastnictví státu a ve správě Pozemkového fondu trvalý porost, nebo k jehož zřízení byla oprávněna před účinností citovaného zákona, a která užívá pozemek s trvalým porostem na základě nájemní smlouvy uzavřené s Pozemkovým fondem na dobu alespoň pěti let, má po dobu trvání nájmu předkupní právo k pozemku.

2.13 Nájem pozemku v návrhu nového občanského zákoníku Návrh nového občanského zákoníku240 (dále jen „návrh“) zařazuje nájem do části čtvrté relativní majetková práva hlavy II závazky z právních jednání dílu 2 smlouvy o přenechání věci k užití jinému, a to konkrétně do oddílu 3, který v paragrafech 2044 až 2170 pojednává o nájmu a do oddílu 4, který v paragrafech 2171 až 2195 zcela nově pojednává o pachtu. Nájmu pozemku se ovšem týká pouze pododdíl 1 oddílu 3 vymezený paragrafy 2044 až 2073 a oddíl 4 nazvaný pacht, který v pododdíle 1 obsahuje obecná ustanovení o pachtu (§ 2171 až 2183), v pododdíle 2 ustanovení o zemědělském pachtu (§ 2184 až 2187) a v pododdíle 3 ustanovení o pachtu závodu (§ 2188 až 2195). Návrh do značné míry přebírá současnou úpravu nájemní smlouvy a v určitých směrech i dále rozvádí. Nejzásadnější změnou je bezesporu opuštění dosavadního pojetí nájmu a jeho rozlišení do dvou smluvních typů – nájmu a pachtu. Pacht byl doposud obsahově součástí nájemní smlouvy, a to od účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku. Záleželo na domluvě stran, respektive na povaze věci, zda bude nájemcovo právo zahrnovat jen užívání věci, nebo i braní užitků z ní. Návrh tento institut jako samostatný smluvní typ po více než šedesáti letech oživuje.

240

Sněmovní tisk č. 835/0 vládní návrh občanského zákoníku předložený Poslanecké sněmovně PČR dne 7. května 2009.

73

Otázkou zůstává, zda je obnovení pachtu nezbytným a správným krokem, když dosavadní koncepce nájemní smlouvy bez větších potíží uspokojuje společenské potřeby týkající se úplatného užívání věci a zda neměla být větší pozornost věnována spíše některým sporným otázkám, např. užívání spoluvlastnického podílu a zejména přechodu užívacího práva, jenž je mimochodem bez bližšího vysvětlení u pachtu a nájmu řešen odlišně. Rozlišování pachtu a nájmu klade zvýšené nároky i na smluvní strany, které tak již před uzavřením smlouvy musí pečlivě zvažovat, zda má předmětem jejich závazku být pouze užívání nebo i požívání věci. Mimo to lze očekávat, že v praxi bude určité problémy činit i archaismus terminologie pachtu, a kontrahenti proto budou i nadále udržovat zažité označení smlouvy jako nájemní. Přes tuto skutečnost je nutné návrh oproti úpravě nájmu obsažené v ObčZ hodnotit jako celkově přesnější.

2.13.1 Nájem pozemku Návrh vymezuje v § 2044 nájem závazkem pronajímatele přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a závazkem nájemce platit za to nájemné. Na první pohled je zřejmá shoda s § 663 ObčZ, jak již bylo uvedeno výše, nehovoří se zde však o braní užitků z pronajaté věci, které je (vedle užívání) chápáno jako pojmový znak pachtu. Návrh výslovně připouští i nájem věci nemovité, která má teprve v budoucnu vzniknout, a to i jen její části, v obecných ustanoveních rovněž staví na jisto, že při absenci ujednání o době trvání nájmu jde o nájem na dobu neurčitou.241 Nově návrh nájemci ukládá povinnost provádět běžnou údržbu předmětu nájmu, pokud strany použití tohoto ustanovení nevyloučí. Co se rozumí onou běžnou údržbou, však návrh nestanoví, v důvodové zprávě hovoří pouze o „zachování funkčního, resp. řádného stavu věci…“. Lze mít nicméně za to, že i jiná než běžná údržba sleduje stejný účel. Návrh rozšiřuje i právo nájemce na neplacení (prominutí) nájemného. Toto právo nájemci svědčí nejenom při nemožnosti užívat pronajatý pozemek dohodnutým způsobem, ale nově i pokud je užívání pozemku zásadním způsobem ztíženo. Namísto uplatnění práva na prominutí nájemného může nájemce nájem vypovědět bez 241

ObčZ toto ustanovení obsahuje v § 686 odst. 2, avšak pouze ve vztahu k nájmu bytu.

74

výpovědní doby. V souvislosti s nájmem již také návrh nehovoří o odstoupení, ale o výpovědi bez výpovědní doby. Povinnost odůvodnit výpověď z nájmu je stanovena pouze za podmínky, že se jedná právě o výpověď bez výpovědní doby. V případě nutnosti opravy předmětu nájmu, která zcela znemožní jeho užívání, má nájemce oproti dosavadní úpravě právo na dočasné poskytnutí náhradního předmětu nájmu nebo právo nájem bez výpovědní doby vypovědět. Přímo v ustanoveních o nájemní smlouvě je nyní zakotveno právo nájemce domáhat se ochrany při porušení nebo ohrožení jeho práv třetí osobou, a to nikoliv pouze prostřednictvím pronajímatele (srov. § 684 ObčZ).242 Zatímco nyní je nájemce oprávněn dát pozemek do podnájmu, pokud není smlouvou stanoveno jinak (tedy bez dalšího vždy, když nájemní smlouva o podnájmu mlčí), návrh zavádí opačný princip, podle nějž je podnájem pozemku přípustný, jen souhlasí-li s tím pronajímatel. Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k pozemku bez souhlasu pronajímatele, může pronajímatel z tohoto důvodu nájem vypovědět bez výpovědní doby. Návrh přitom v § 2057 nehovoří výlučně o podnájmu, ale šířeji o zřízení užívacího práva k věci třetí osobě (má tedy zřejmě na mysli i výpůjčku či výprosu). Citované ustanovení rovněž rozšiřuje právo podnájemce, který je tímto ex lege zmocněn k potřebným jednáním s pronajímatelem, podle textu důvodové zprávy v situacích, „kdy nájemce je dlouhodobě nepřítomen, a je třeba zajistit pronajímateli spojení s osobou, která právě věc užívá“. Je-li taková dohoda stran, mohou tyto při změně vlastnictví pozemku ukončit nájem výpovědí, přičemž strana, která nájem vypoví, musí druhé straně poskytnout přiměřené odstupné. Svým obsahem je zajímavé ustanovení § 2067 návrhu, které parafrázuje a rozvádí § 679 odst. 3 ObčZ takovým způsobem, že (s výjimkou posledního odstavce o prodlení s placením nájemného) zcela opomíjí možnost, že předmětem nájmu může být i pozemek. Zatímco § 679 odst. 3 ObčZ mluví o škodě nebo hrozbě značné škody v důsledku, obecně myšleno, nikoliv řádného způsobu užívání věci, § 2067 návrhu se nezmiňuje o škodě, nýbrž o nadměrném opotřebení a hrozbě zničení věci. Vzhledem k neopotřebitelnosti a nezničitelnosti pozemku je proto dané ustanovení na nájem pozemku nepoužitelné. Odlišně je návrhem 242

V ObčZ tato možnost doposud vyplývá pouze z § 126 odst. 2.

75

řešeno také obnovení nájmu. Užívá-li nájemce i po skončení nájmu pozemek dál, postačí pronajímateli k zabránění obnovy nájmu, když nájemce do jednoho měsíce vyzve k vrácení vyklizeného pozemku, a to nikoliv nutně formou podání žaloby. Taková výzva dokonce ani není nutná, dala-li již předtím některá ze stran v přiměřené době najevo, že uplynutím doby nájem skončí, nebo pokud již dříve nájem vypověděla. Došlo také k vypuštění institutu zákonného zástavního práva pronajímatele pro zajištění nájemného k movitým věcem nájemce, které se nacházejí na pronajatém pozemku, a jeho nahrazení zákonným zadržovacím právem, a to pro pohledávky, které má pronajímatel za nájemcem (nikoliv pouze pro pohledávky nájemného).

2.13.2 Pacht pozemku Stranami pachtovní smlouvy jsou propachtovatel a pachtýř (nikoliv pronajímatel a nájemce). Pacht spočívá v závazku propachtovatele přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a v závazku pachtýře zaplatit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout mu poměrnou část výnosu z věci (§ 2171 odst. 1 návrhu). Předmětem pachtu musí vždy být alespoň jedna plodonosná věc,243 tedy např. pozemek. Je-li předmětem pachtu více věcí, z nichž některé nejsou plodonosné, posoudí se smlouva jako pachtovní, je-li hlavní věc plodonosná. V opačném případě se bude jednat o smlouvu nájemní. Úplata označovaná jako pachtovné může mít povahu pekuniární nebo naturální (výnos z věci). Rozsah užitků z věci náležejících pachtýři odvisí od výnosu dosahovaného péčí řádného hospodáře. Umožní-li propachtovatel v důsledku změny propachtované věci pachtýři dosažení vyššího výnosu, má právo domáhat se přiměřeného zvýšení pachtovného. Pachtýř má právo na prominutí pachtovného nebo právo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby, pokud má propachtovaný pozemek vadu, která brání dosažení vyššího než nepatrného výnosu. Návrh obsahuje i zvláštní

243

Srov. důvodovou zprávu k § 2171 a 2172: „Pravidelným rysem pachtu je pachtýřovo vlastní přičinění: pachtýř vlastní prací nebo jinou činností obhospodařuje věc tak, aby přinášela plody nebo užitky (výnos) a pachtýř si tento výnos přivlastňuje. Výnos může být řádný (běžně předpokládaný) i mimořádný. Účelem pachtu však není drancování propachtované věci, proto se navrhuje spojit pachtýřovo právo na výnos s obhospodařováním věci podle zásad řádného hospodaření.“

76

mechanismus pro prodloužení pachtu o dobu, na kterou byl původně sjednán (nejméně tříletou), pokud strana, která byla druhou stranou dotázána alespoň šest měsíců před uplynutím této doby, vysloví s prodloužením pachtu ve lhůtě tří měsíců souhlas. Pacht na dobu neurčitou lze vypovědět ke konci kalendářního roku. Výpověď ovšem musí být dána do konce první poloviny předcházejícího kalendářního roku. Nepředá-li pachtýř propachtovateli po skončení pachtu vyklizený pozemek, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval. Obecná ustanovení o pachtu pamatují i na případy propachtování pozemku společně s inventářem244 s tím, že pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zákonné zástavní právo. Jeho vzniku však může propachtovatel zabránit tím, že poskytne pachtýři odpovídající jistotu. Na pachtovní smlouvu se podpůrně použijí ustanovení o nájmu. Dispozitivně je návrhem upraven i pacht zemědělských a lesních pozemků souhrnně označený jako zemědělský pacht. Není-li takový pacht ujednán na dobu delší dvou let v písemné formě, má se za to, že je sjednán na dobu neurčitou. Zemědělský pacht na dobu neurčitou lze vypovědět ke konci pachtovního roku, kterým je období od 1. října do 30. září následujícího roku. Výpověď ovšem musí být dána do konce první poloviny pachtovního roku.245 Pachtovné se u zemědělského pachtu platí ročně pozadu se splatností k 1. říjnu. Paragraf 2187 odst. 1 návrhu zakotvuje právo pachtýře vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, stane-li se ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit, odstavec 2 citovaného ustanovení pak oproti dosavadnímu právnímu stavu počítá s přechodem užívacího práva – pachtu z pachtýře na jeho dědice, který má právo zděděný pacht v tříměsíční výpovědní době vypovědět, nejpozději však do šesti měsíců od smrti pachtýře. Předmětné ustanovení již nehovoří o obdobném právu právního nástupce pachtýře, kterým bude právnická osoba. Konečně pododdíl 3 je věnován pachtu závodu, který má nahradit dnešní smlouvu o nájmu podniku.

244

Srov. důvodovou zprávu k § 2181 až 2183: „...soubor věcí, zejména movitých, určených k užívání hlavní věci a jejímu řádnému obhospodařování.“ 245 Toto ustanovení obsahuje návrh duplicitně, v § 2178 i v § 2186.

77

3. Výpůjčka pozemku Vedle nájmu je dalším hlavním užívacím právem k půdě výpůjčka. Výpůjčka není tak hojně využívaným institutem jako nájem, pro soudobé společenské vztahy je totiž příznačné jejich uskutečňování povětšinou ve formě úplatných závazkových vztahů. Obecná právní úprava výpůjčky je obsažena v ObčZ v paragrafech 659 až 662, a to v hlavě páté části osmé ObčZ, bezprostředně předcházející úpravě nájemní smlouvy. Bohužel jde o úpravu strohou, která nepřináší odpovědi ani na nejzákladnější otázky týkající se vzniku výpůjčky. Ani výčet práv a povinností jednotlivých stran není zdaleka úplný a spíše jen rámcově vymezuje směr, kterým by se strany měly při tvorbě obsahu smlouvy ubírat. Náš právní řád neupravuje pro futuro vznik výpůjčky ze zákona, neuvažujeme-li o transformaci původních užívacích vztahů ve výpůjčku. Tak stanoví § 876 odst. 2 ObčZ, že je-li užívání majetku podle § 348 hospodářského zákoníku246 sjednáno bezúplatně, mění se ode dne účinnosti tohoto zákona (tj. od 1. ledna 1992) na smlouvu o výpůjčce. Podle § 59 odst. 1 ZMS se dosavadní vztahy trvalého užívání podle § 70 hospodářského zákoníku dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. 1. ledna 2001) mění na výpůjčku na dobu určitou 6 let. Podle § 61 ZMS se pak mění smlouvy, jimiž bylo podle čl. II zákona č. 131/1982 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský zákoník a upravují některé další majetkové vztahy, zřízeno právo trvalého užívání pozemku cizím právnickým osobám, dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. 1. ledna 2001) na smlouvy o výpůjčce, pokud bylo původní smlouvou dohodnuto bezúplatné užívání pozemku.

246

Zákon č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník

78

3.1 Pojmové znaky výpůjčky V rámci právního vztahu výpůjčky se půjčitel zavazuje předat vypůjčiteli individuálně určenou věc k bezplatnému dočasnému užívání a vypůjčitel se zavazuje převzatou věc po skončení užívání vrátit zpět vypůjčiteli. Mezi pojmové znaky výpůjčky patří bezúplatnost247 a dočasnost užívání věci, která je individuálně určená a zásadně nezuživatelná,248 může jí tedy být i pozemek.249 Podstatnou náležitostí smlouvy o výpůjčce je proto dohoda o bezúplatném dočasném užívání individuálně určené věci. Chybí-li některý z těchto znaků, nelze hovořit o výpůjčce. Vypůjčitel je po skončení výpůjčky povinen vrátit právě a jen vypůjčenou věc.250 Předmětem výpůjčky může být i jen část věci. Zákon na smlouvu o výpůjčce neklade formální požadavky, proto i je-li jejím předmětem nemovitost, stačí k jejímu uzavření pouhé konkludentní chování stran, nevyplývá-li náležitost písemné formy z dohody stran.

3.2 Vznik výpůjčky Stejně jako u nájmu nedochází ani u výpůjčky k přechodu vlastnického práva k vypůjčenému pozemku z půjčitele na vypůjčitele. Ostatně půjčitel nemusí být nutně ani vlastníkem vypůjčeného pozemku, odvozuje-li své oprávnění propůjčit jej z titulu

247

K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. února 2010 sp. zn. 26 Cdo 376/2009 týkající se výpůjčky bytu, v němž soud dovodil, že „dohodnutou úplatu ve výši 1,- Kč ročně nelze pokládat za nájemné a ani za úhradu služeb poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu. Na tomto skutkovém základě odvolací soud dovodil, že smlouvu lze – s přihlédnutím k jejímu obsahu (a bez ohledu na její označení) – posoudit jako smlouvu o výpůjčce“. 248 Zuživatelná věc může být předmětem výpůjčky pouze tehdy, pokud v rámci výpůjčky nedojde k jejímu spotřebování. 249 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. září 2002 sp. zn. 22 Cdo 522/2001: „Zákon neomezuje předmět výpůjčky na movitosti, a proto lze jeho ustanovení o výpůjčce aplikovat i na bezúplatné přenechání nemovitosti k užívání po dohodnutou dobu. Smlouva, jejímž obsahem je přenechání nemovitosti k dočasnému a bezúplatnému užívání, je smlouvou o výpůjčce podle § 659 a násl. ObčZ.“ 250 Tím se výpůjčka liší od půjčky, jejímž předmětem mohou být jen věci určené druhově. Kromě toho u půjčky dochází i k přechodu vlastnického práva k věci z věřitele na dlužníka.

79

oprávněné držby, předchozího nájmu, výpůjčky nebo práva nakládat s majetkem státu.251 V právní teorii se vedou spory o tom, zda je výpůjčka typově smlouvou reálnou nebo konsenzuální. Přední čeští teoretici se kloní k názoru, že se jedná o smlouvu reálnou, k jejímuž vzniku je nezbytné odevzdání věci vypůjčiteli. Tuto skutečnost dovozují historickým výkladem institutu výpůjčky s tím, že nabízí-li se možnost různých variant právních výkladů, je třeba upřednostnit noeticky správný výklad. Dodávají, že pokud někdo „uzavře smlouvu, kterou se zaváže v budoucnosti druhé smluvní straně vypůjčit určitou věc, nejedná se o smlouvu o výpůjčce, ale o smlouvu o smlouvě budoucí, případně smlouvu inominátní“.252 Vycházejíce ze znění § 659 ObčZ argumentují, že jedině bude-li vypůjčiteli věc předána nejpozději v okamžiku vzniku výpůjčky, bude moci realizovat své oprávnění.253 S tímto výkladem někteří právníci polemizují a poukazují na důsledky, které by chápání výpůjčky jako reálného kontraktu mělo, došlo-li by k uzavření smlouvy, jejíž vznik by nebyl dovršen předáním věci: vznikla by tím pouze smlouva o budoucí smlouvě o výpůjčce ve smyslu § 50a odst. 1 ObčZ. Jestliže by poté nedošlo k uzavření smlouvy, byl by budoucí vypůjčitel oprávněn domáhat se u soudu pouze nahrazení prohlášení vůle budoucího půjčitele soudním rozhodnutím, ne však již předání věci. Smlouva o výpůjčce by ani za této situace nevznikla.254 S ohledem na uvedené 251

Srov. ZOUFALÝ, Vladimír aj. Velká kniha smluvních vzorů : pacta sunt servanda. 5. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2007. s. 258. ISBN 978-80-7179-613-8: „Jakým způsobem půjčitel půjčované věci nabyl, vznik smlouvy neovlivní, s tou výjimkou, že pokud je vypůjčiteli známo, že půjčitel není vlastníkem věci a že ji nabyl např. trestným činem, smlouva je neplatná z důvodu vypůjčitelovy vědomosti o tom, že půjčitel vlastníkem půjčované věci není a v úvahu bude připadat spáchání trestného činu podílnictví...“ 252 Srov. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1975. ISBN 978-80-7201-687-7. O reálné povaze výpůjčky hovoří i ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1859. ISBN 978-80-7400-108-6. 253 HOLUB, Miloš. Reálné nebo konsensuální? : několik poznámek k „Úvaze o procesu vytváření smluv a jejich vzniku“ B. Vršinského. Bulletin advokacie. 2004, roč. 15, č. 3, s. 58-60 254 S uvedeným závěrem o bezvýslednosti úsilí vypůjčitele získat věc do své detence ovšem nelze souhlasit. Na základě konsenzu stran vzniká půjčiteli povinnost odevzdat vypůjčiteli věc, která je předmětem výpůjčky. Není-li doba odevzdání věci dohodnuta, je podle § 563 ObčZ dlužník povinen splnit svůj dluh prvního dne poté, kdy o to byl věřitelem požádán. Dlužníkem je zde myšlena osoba, která má povinnost plnit (v tomto případě půjčitel), věřitelem osoba, která je oprávněna plnění (předmět

80

uzavírají, že „smlouva vzniká již samotným konsensem, a to v celém souhrnu v ní obsažených práv a povinností, ovšem do doby předání věci se lze na jejím základě domáhat pouze předání věci půjčitelem vypůjčiteli, zatímco ostatní práva a povinnosti existují latentně, podmíněně, tedy aktivizují se až nastoupením další právní skutečnosti, kterou je předání věci“.255 K tomu je vhodné podotknout, že pokud by měla výpůjčka vzniknout nejdříve předáním věci, k němuž by nedošlo, pouhé uzavření smlouvy o výpůjčce by nemuselo vést ani ke vzniku smlouvy o smlouvě budoucí. Paragraf 50a odst. 1 ObčZ totiž stanoví pro smlouvu o smlouvě budoucí obligatorní písemnou formu, není-li dodržena, sankcionuje ji ObčZ na základě § 40 odst. 1 ve spojení s § 40a absolutní neplatností. Argumentace obou názorových táborů má svou logiku, i přes historicky nesporný charakter výpůjčky jako reálného kontraktu však lze připustit, že v důsledku vývoje společenských vztahů mohl tento institut doznat určitých změn. ObčZ v současnosti opravdu nestanoví jako podstatnou náležitost vzniku výpůjčky odevzdání věci. V § 660 a 664 ObčZ shodně zakládá povinnost půjčitele, respektive pronajímatele odevzdat věc druhé straně k užívání, § 659 ObčZ spojuje se vznikem smlouvy o výpůjčce právo vypůjčitele věc užívat. Skutečnost, že vypůjčiteli smlouvou o výpůjčce vznikne takové právo, však nelze zaměňovat s faktickou možností vypůjčitele právo vykonávat, pokud mu předmětná věc nebude odevzdána či nebude v jeho dispozici na základě jiného právního důvodu, a dovozovat tím kategorický závěr, že smlouva vznikne, teprve přistoupí-li k právnímu důvodu – shodnému projevu vůle stran o podstatných náležitostech výpůjčky – i modus – předání věci. I úprava dříve platného zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku, v původním znění, z nějž současný

výpůjčky) přijmout (v tomto případě vypůjčitel). Bude-li tedy k odevzdání věci půjčitel vypůjčitelem vyzván a ten tak nejpozději následujícího dne neučiní, může se vypůjčitel domáhat splnění tohoto závazku žalobou na vydání věci a následným výkonem rozhodnutí. I v případě reálné povahy výpůjčky se tudíž vypůjčitel touto komplikovanou cestou může domoci modu výpůjčky v podobě odevzdání věci, jejímž okamžikem se smlouva stává perfektní. Absurdita dané situace spočívá v tom, že vypůjčitel se popsaným způsobem nedomůže vzniku výpůjčky, jejímž předmětem je nemovitost, zde totiž nepřichází do úvahy žaloba na vydání věci, ale pouze na vyklizení nemovitosti. Vyklizením však vypůjčitel nemovitost do své detence nezíská. 255 BRABEC, Stanislav. Smlouva o výpůjčce. Právní rádce. 2005, roč. 13, č. 5, s. I-VIII

81

ObčZ vychází, hovoří v § 410 o tom, že „[s]mlouvou o výpůjčce přenechává půjčitel věc vypůjčiteli k bezplatnému dočasnému užívání“, vedle toho v § 387 uvádí, že „[s]mlouvou nájemní přenechává pronajimatel za úplatu nájemci věc, aby jí dočasně užíval anebo z ní bral užitky“. Připustíme-li, že i přesto je na místě přisoudit výpůjčce charakter reálného kontraktu, je vhodné zamyslet se i nad povahou nájemní smlouvy, která je právní teorií bez větších problémů řazena mezi kontrakty konsenzuální. Jejich vzájemná podoba je totiž natolik blízká, že nevidím důvod, proč by měl platit odlišný režim vzniku pro nájem a odlišný pro výpůjčku. Podstata obou smluv je stejná – umožnit druhé straně závazkového právního vztahu dočasné užívání cizí věci. Zda se tak bude dít bezplatně či úplatně nebo zda bude např. věřiteli v tomto vztahu svědčit zástavní právo k movitým věcem nacházejícím se na předmětu užívání, je otázkou obsahu závazku, nikoliv však otázkou jeho vzniku. Skutečnost, že v tak zásadní věci, jako je vznik zákonem upraveného smluvního typu, panuje neshoda, by neměla uniknout pozornosti zákonodárce, a do budoucna je proto jistě vhodné tento problém v zákoně odstranit jednoznačnou formulací o podmínkách vzniku výpůjčky.

3.3 Obsah výpůjčky Podle § 660 ObčZ má půjčitel povinnost předat vypůjčiteli vypůjčený pozemek ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Pro případ, že má vypůjčený pozemek vady, které brání jeho řádnému užívání, ať už vady faktické, nebo vady právní, projevující se např. tím, že k pozemku bude uplatňovat právo neslučitelné s právem vypůjčitele třetí osoba, neobsahuje ObčZ v části normující výpůjčku postup, jakým takovou situaci řešit. Úpravu odpovědnosti za vady podle § 499 a násl. ObčZ použít nelze, jelikož výpůjčka není úplatným právním vztahem. Pokud tedy půjčitel poruší svou povinnost podle § 660 ObčZ a nepamatuje-li na tento případ dohoda stran, nemá vypůjčitel k dispozici žádné právní prostředky, kterými by mohl půjčitele ke splnění jeho povinnosti přimět. „Jestliže však půjčitel zatajil vypůjčiteli skryté vady věci, o kterých věděl, a vadná věc způsobila vypůjčiteli škodu, je půjčitel povinen k její náhradě podle obecné úpravy 82

odpovědnosti za škodu (§ 420 n.). Půjčitel neodpovídá za škodu vzniklou z vad věci, jestliže na tyto vady půjčitele upozornil nebo tyto vady byly zřejmé anebo je vypůjčitel v době převzetí věci znal.“256 257 Vypůjčitel se předáním pozemku stává jeho majitelem (detentorem), nemůže k němu proto nabýt vlastnické právo vydržením. Ustanovení § 660 ObčZ koresponduje s § 661 odst. 1 ObčZ, který stanoví povinnost nájemce užívat vypůjčenou věc řádně a v souladu s dohodnutým, jinak obvyklým účelem,258 přičemž souřadně uvedené pojmy užívání řádného a užívání souladného s dohodnutým, respektive obvyklým účelem lze považovat za dvojí vyjádření téhož. Povinnost vypůjčitele užívat vypůjčenou věc nevyplývá z ObčZ přímo. Nicméně platí, že je-li vypůjčiteli věc předána, je povinen chránit ji před poškozením. Zejména tedy ve vztahu k zemědělským pozemkům, které jsou neužíváním opotřebovávány více než užíváním, lze užívací povinnost vypůjčitele takto dovodit. Zaměříme-li však pozornost na § 662 odst. 1 ObčZ, který stanoví, že pokud vypůjčitel věc nepotřebuje, musí ji půjčiteli vrátit, můžeme tento závěr zobecnit na celou výpůjčku. Pokud totiž vypůjčitel nebude vypůjčenou věc užívat, lze zřejmě říci, že danou věc k užívání nepotřebuje, a je povinen ji vrátit půjčiteli, čímž ovšem dojde k zániku výpůjčky. Lze proto shrnout, že užívací povinnost vypůjčitele je jedním z pojmových znaků výpůjčky, jak vyplývá již ze samotného účelu výpůjčky - užívání věci osobou odlišnou od vlastníka. Vypůjčitel je podle § 661 odst. 1 věty za středníkem ObčZ povinen chránit vypůjčenou věc před poškozením,259 nepřechází však na něj nebezpečí škody na věci. 256

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 212. ISBN 978-80-7357-473-4. 257 Přestože toto dnešní právní úprava výpůjčky výslovně neuvádí, dříve platný zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, v původním znění, tak v § 416 stanovil. 258 Užívání vypůjčeného pozemku by proto mělo odpovídat účelovému určení pozemku daného druhem a způsobem využití pozemku podle evidence katastru nemovitostí. 259 Strany si mohou ve smlouvě ujednat podrobnosti ve vztahu k odpovědnosti za vznik škody na pozemku. K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. října 2008 sp. zn. 25 Cdo 3053/2006: „Ujednáním o tom, že v případě ztráty předmětu výpůjčky zaplatí žalovaný vypůjčitel žalobkyni jako vlastnici věcí plnou hodnotu věci, byl mezi účastníky smlouvy v rámci závazkového právního vztahu výpůjčky založen závazek vypůjčitele, z něhož vyplývá půjčiteli nárok na plnění pro případ porušení povinnosti vrátit předmět výpůjčky. Stejně jako si účastníci smlouvy mohou sjednat zajištění závazků či smluvní pokutu, nebrání jim žádné ustanovení občanského zákoníku, aby si sjednali též způsob řešení

83

Pokud je objektivně vzato třeba, aby vypůjčitel při užívání vypůjčené věci dodržoval zvláštní pravidla, která nejsou obecně známá, je půjčitel podle § 660 ObčZ ve spojení s § 617 ObčZ povinen v tomto směru vypůjčitele instruovat, jinak odpovídá za škodu, která vypůjčiteli vznikne v důsledku nesplnění této instruktážní povinnosti. Zákon přitom nehovoří pouze o škodě na věci, ale v širším slova smyslu o škodě vzniklé vypůjčiteli. V případě výpůjčky je však toto ustanovení prakticky nepoužitelné. Zákonná úprava výpůjčky nestanoví nic ohledně povinnosti stran udržovat pozemek ve stavu, v němž byl půjčitelem vypůjčiteli předán, třebaže s přihlédnutím k opotřebení přiměřenému smluvenému, jinak obvyklému způsobu užívání. Vzhledem k bezúplatnému charakteru výpůjčky, z níž plyne užitek zásadně jen vypůjčiteli, lze dovozovat, že běžnou údržbu a opravu vypůjčené věci provádí a jejich náklady hradí vypůjčitel (k pojmu oprav ve vztahu k pozemku srov. kapitolu 2.6.2).260 Nesjednají-li půjčitel jako vlastník pozemku a vypůjčitel jako jeho uživatel něco jiného, náleží užitky plynoucí z pozemku podle § 135a ObčZ vlastníkovi, kterému musí být vydány nejpozději při vrácení půjčené věci. Pravidlo ohledně vrácení užitků může být konkludentně vyloučeno sjednáním (respektive obvyklostí) účelu a podmínek užívání pozemku, z nichž vyplyne, že součástí práva na jeho užívání je i braní užitků z pozemku (např. u sadů, vinic nebo orné půdy). Není-li smlouvou stanoveno jinak, je k užívání pozemku na základě výpůjčky oprávněn pouze vypůjčitel podle § 661 odst. 2 ObčZ. V rámci výpůjčky je vypůjčitel oprávněn věc přenechat jinému k užívání (např. další výpůjčce nebo nájmu) pouze tehdy, projeví-li s tím půjčitel souhlas. I když vypůjčitel přenechá v souladu se

situace, kdy nedojde k vrácení předmětu výpůjčky. Zákonná úprava odpovědnosti za škodu takové ujednání nevylučuje, resp. okolnost, že odpovědnostní vztahy se řídí zákonem, aniž by účastníci bez dalšího mohli odpovědnost předem vyloučit, omezit či naopak založit, nezpůsobuje neplatnost smluvního ujednání, jehož smyslem je vypořádat vztahy účastníků smlouvy o výpůjčce.“ V případě výpůjčky pozemku pochopitelně nelze hovořit o ztrátě, nicméně obdobné ujednání stran ve vztahu k poškození předmětu výpůjčky jistě v úvahu přichází. 260 Srov. § 417 zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku, v původním znění: „Obyčejné náklady spojené s užíváním věci nese vypůjčitel. Na vynaložení mimořádných nákladů na zachování věci nemá nárok žádná ze stran.“

84

smlouvou věc k užívání jinému, nese i nadále odpovědnosti za škodu na věci podle § 661 odst. 1 ObčZ.

3.4 Zánik výpůjčky a odevzdání pozemku Vypůjčený pozemek je vypůjčitel povinen vrátit, jakmile jej nepotřebuje, zejména tedy pokud byl splněn účel výpůjčky nebo je-li zřejmé, že splnění tohoto účelu nebude možné dosáhnout. Paragraf 659 ObčZ předpokládá dohodu ohledně délky doby užívání věci. Bez ohledu na to, zda bylo dosaženo účelu výpůjčky či nikoliv, je tedy vypůjčitel povinen odevzdat pozemek půjčiteli, uplynula-li sjednaná doba výpůjčky. Vypůjčitel je rovněž oprávněn vrátit půjčenou věc i před uplynutím sjednané doby, respektive dříve, než k tomu bude půjčitelem vyzván. Půjčitel má však podle § 662 odst. 2 ObčZ právo požadovat vrácení věci i před skončením stanovené doby zapůjčení, jestliže vypůjčitel věc neužívá řádně. „Právo žádat předčasné vrácení věci má půjčitel i v případě, že věc byla přenechána k užívání další osobě bez jeho souhlasu …“261 Vypůjčitel je v prodlení, pokud nevrátí půjčený pozemek hned poté, co uplynula doba, po niž ho byl oprávněn užívat, rovněž nevrátí-li jej hned poté, co byl k vrácení vyzván půjčitelem z důvodu, že vypůjčitel neužíval pozemek řádně. „Pokud by vypůjčitel přenechal neoprávněně věc k užívání jinému, nastává jeho prodlení s vrácením věci již tímto okamžikem (neboť je povinen věc vrátit, jakmile ji nepotřebuje), nikoliv snad až okamžikem, kdy ho půjčitel vyzve k vrácení věci.“262 Je-li vypůjčitel v prodlení ohledně vrácení půjčené věci, přechází na něj nebezpečí škody na věci. Vypůjčitel pak odpovídá za poškození věci, ledaže prokáže, že by k této škodě došlo i tak bez ohledu na jeho prodlení.263 Kromě toho nevrátí-li vypůjčitel věc včas, může se půjčitel domáhat vyklizení neoprávněně užívaného pozemku i vydání bezdůvodného obohacení představovaného užitky, jež vypůjčitel tímto užíváním 261

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1863. ISBN 978-80-7400-108-6. 262 BRABEC, Stanislav. Smlouva o výpůjčce. Právní rádce. 2005, roč. 13, č. 5, s. I-VIII. 263 Srov. § 517 odst. 3 ObčZ.

85

získal.264 Jestliže však půjčitel neposkytne vypůjčiteli potřebnou součinnost nezbytnou k vrácení půjčené věci, prodlení vypůjčitele a důsledky s ním spojené nenastávají.265 K zániku výpůjčky může pochopitelně docházet i z důvodů sjednaných stranami ve smlouvě. Soudní praxe se zabývala i otázkou, zda smlouva o výpůjčce uzavřená na dobu dvaceti let opravňuje vypůjčitele k užívání vypůjčené věci po celou tuto dobu, tedy i poté, co půjčitel zemřel. Soud prvního i druhého stupně se bez bližšího odůvodnění přiklonily k názoru, že v takovém případě trvá výpůjčka dále, argumentujíce pouze úmyslem půjčitele umožnit vypůjčiteli po dohodnutou dobu užívání věci, Nejvyšší soud ČR však tento závěr zpochybnil a konstatoval, že „právní posouzení věci je neúplné a tudíž nesprávné, nezabýval-li se [odvolací soud] ... otázkou, zda práva a povinnosti ze smlouvy o výpůjčce zanikají smrtí půjčitele či zda přecházejí na jeho právní nástupce (jako je tomu v případě nájemní smlouvy – viz. § 680 odst. 2 obč. zák.)“.266

3.5 Výprosa Zvláštním podtypem výpůjčky je tzv. výprosa. Nejedná se přitom o nic jiného, než o výpůjčku věci, u níž není dohodnuta doba jejího trvání, a kterou je proto nutné posuzovat jako výpůjčku uzavřenou na dobu neurčitou. Potom se uplatní § 563 ObčZ, podle něhož je v takovém případě půjčitel oprávněn žádat vrácení pozemku kdykoliv a vypůjčitel je povinen jej předat půjčiteli následujícího dne poté, co byl k tomu půjčitelem vyzván. O výprosu se však nejedná, není-li sice doba výpůjčky vyjádřena časovými jednotkami, ale její trvání je vymezeno jinak, např. stanovením účelu, k němuž je vypůjčená věc předávána. V tomto případě platí shora uvedené o skončení výpůjčky s ohledem na její účel a uplynutí doby jejího trvání.

264

FIALA, Josef aj. Občanský zákoník : komentář. II. díl (§ 488 až 880). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 1267. ISBN 978-80-7357-395-9. 265 Srov. § 520 ObčZ. 266 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. února 2010 sp. zn. 26 Cdo 376/2009.

86

3.6 Výpůjčka v návrhu nového občanského zákoníku Návrh nového občanského zákoníku (dále jen „návrh“) upravuje výpůjčku v části čtvrté hlavě II dílu 2 oddílu 2, konkrétně v paragrafech 2036 až 2043. Oproti současné úpravě výpůjčky např. normuje situaci, kdy vznikne vypůjčiteli škoda způsobená vadou vypůjčené věci, o níž půjčitel věděl a jejíž existenci vypůjčiteli zatajil. Za vzniklou škodu pak odpovídá půjčitel. Vypůjčitel má nově také podle § 2040 návrhu právo vrátit vypůjčenou věc předčasně, pokud předčasné vrácení věci nezpůsobí půjčiteli obtíže.267 Jen bylo-li tak sjednáno, může se půjčitel domáhat předčasného vrácení věci z důvodu její potřebnosti, který nemohl v době uzavření smlouvy předvídat. Výslovně rovněž stanoví, že obvyklé náklady spojené s užíváním věci nese vypůjčitel. Nově rovněž zavádí tříměsíční promlčecí dobu pro uplatnění práv smluvních stran, která počíná běžet od vrácení vypůjčené věci. V části čtvrté hlavě II dílu 2 oddílu 1 návrhu, konkrétně v paragrafech 2032 až 2035, je jako samostatný smluvní typ poprvé uvedena výprosa, která tak bezprostředně předchází úpravě výpůjčky. V důvodové zprávě je tato skutečnost vysvětlena poukazem na četný výskyt smluv tohoto typu v běžném životě a s tím spojenou potřebu jednoznačného právního řešení zejména otázek týkajících se náhrady škody. Nová úprava mimo jiné stanoví, že výprosník není oprávněn vrátit půjčenou věc v době, kdy by tím půjčiteli způsobil obtíže, ledaže by s tím půjčitel souhlasil (§ 2033 odst. 2). Podle § 2034 je výprosník odpovědný za škodu vzniklou na věci, pokud neprokáže, že věc užíval způsobem přiměřeným její povaze nebo pokud škoda vznikla v důsledku užívání věci třetí osobou, k němuž dal souhlas výprosník, ale nikoliv i půjčitel, ledaže by ke škodě došlo i jinak. Tento princip je vlastní i pro současnou úpravu výprosy (výpůjčky).

267

Toto ustanovení je totožné s § 413 zákona č. 141/1950 Sb., občanským zákoníkem, v původním znění.

87

4. Nájem a výpůjčka pozemků podle zvláštních zákonů Přestože úprava nájmu a výpůjčky obsažená v ObčZ poskytuje poměrně ucelenou představu o obsahu obou hlavních užívacích institutů, je tato úprava použitelná pouze do té míry, nestanoví-li zvláštní zákon odchylná pravidla. Jak již bylo naznačeno výše, jsou těmito zákony, ohledně nichž se uplatní zásada lex specialis derogat legi generali, např. OSŘ, InsZ nebo VyvlZ. Nejdůležitější z dalších zvláštních předpisů jsou uvedeny v této kapitole.

4.1 Zákon o půdě Působnost zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v platném znění (dále jen „zákon o půdě“), se podle § 1 odst. 1 citovaného zákona vztahuje zejména na půdu, která tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží, a ve vymezeném rozsahu i na půdu, která tvoří lesní půdní fond. Zákon o půdě připouští v § 2 odst. 1, aby takto vymezená půda byla užívána osobami odlišnými od vlastníka na základě smlouvy uzavřené s jejím vlastníkem nebo na základě smlouvy uzavřené mezi uživatelem a Pozemkovým fondem. V úvahu proto přichází užívání na základě nájmu či výpůjčky, vyloučen není ani podnájem pozemků. Vlastníkem jiných než trvalých porostů na těchto pozemcích vzešlých je podle § 2 odst. 2 zákona o půdě jejich smluvní uživatel, pokud se s vlastníkem nedohodl jinak. Zákon o půdě upravuje i vznik nájemního vztahu ex lege: pokud nedošlo mezi dosavadním uživatelem268 a vlastníkem zemědělského pozemku k jiné dohodě, vznikl mezi nimi dnem účinnosti tohoto zákona, tj. 24. červnem 1991, nebo dnem, kdy byl pozemek podle části druhé tohoto zákona vydán, nájemní vztah, který lze vypovědět k

268

Uživatelem je myšlena osoba, které svědčilo některé ze zanikajících užívacích práv uvedených v § 22 odst. 1 zákona o půdě, tedy právo družstevního užívání ke sdruženým pozemkům vlastníků, kteří nebyli členy zemědělského družstva, právo užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, právo užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa, právo bezplatného užívání rybníků, právo trvalého užívání a právo hospodaření k nemovitému zemědělskému majetku ve vlastnictví státu.

88

1. říjnu běžného roku.269 Výpovědní lhůta činí jeden rok, pokud nebylo dohodnuto jinak.270 V případě ostatních pozemků vznikl za stejných podmínek nájemní vztah, který lze kdykoliv vypovědět ve výpovědní lhůtě tří měsíců, jež začne běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (§ 22 odst. 8 zákona o půdě). Zákon o půdě také v § 22 odst. 9 dispozitivně stanoví výši ročního nájemného za pozemky náležející do zemědělského půdního fondu (vyjma pozemků lesního půdního fondu) na 1 % z ceny pozemku. Paragraf 22 odst. 6 zákona o půdě dále ukládá nájemci povinnost užívat pozemek pouze v souladu s jeho určením podle předpisů o evidenci nemovitostí271 a nakládat s ním s péčí řádného hospodáře a po skončení nájmu vrátit budovy a stavby na něm se nacházející ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení.

4.2 Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu Podle § 2 odst. 3 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, v platném znění (dále jen „zákon o ochraně zemědělského půdního fondu“), je orgán ochrany zemědělského půdního fondu oprávněn z důvodu ochrany životního prostředí uložit nájemci zemědělské půdy změnu kultury. Rozhodnutí o uložení změny kultury zemědělské půdy zakládá nájemcovo právo požadovat, aby mu orgán ochrany zemědělského půdního fondu uhradil vzniklé náklady a ztráty z této změny vyplývající. Na úhradu výdajů podle tohoto ustanovení lze použít prostředky ze Státního fondu životního prostředí České republiky. Paragraf 3 citovaného zákona pak ukládá nájemci pozemku povinnost hospodařit na zemědělském půdním fondu tak, aby neznečišťoval půdu a tím potravní řetězec a zdroje pitné vody škodlivými látkami ohrožujícími zdraví nebo život lidí a existenci živých organismů, nepoškozoval okolní pozemky a příznivé fyzikální, biologické a chemické vlastnosti půdy a chránil obdělávané pozemky podle schválených projektů

269

Obdobně stanoví i § 677 odst. 2 ObčZ. V podrobnostech srov. § 22 odst. 2 zákona o půdě. 271 Srov. KatZ a katastrální vyhlášku. 270

89

pozemkových úprav. Dále je povinen umožnit orgánům ochrany zemědělského půdního fondu vstup na pozemky za účelem dozorové a kontrolní činnosti.

4.3 Lesní zákon Odlišnosti od obecné úpravy nájmu a výpůjčky obsahuje také zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), v platném znění (dále jen „LesZ“ nebo „lesní zákon“), ve vztahu k lesům, a to zejména státním lesům. Ve smyslu § 2 písm. a) LesZ nejsou lesy pouze lesní porosty a jejich prostředí, ale především pozemky určené k plnění funkcí lesa, jejichž jsou lesní porosty součástí. Pozemky určené k plnění funkcí lesa vymezuje LesZ v § 3 odst. 1 jako lesní pozemky, jimiž jsou pozemky s lesními porosty a plochy, na nichž byly lesní porosty odstraněny za účelem obnovy, lesní průseky a nezpevněné lesní cesty, nejsou-li širší než 4 m, a pozemky, na nichž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů podle § 13 odst. 1 tohoto zákona a jako jiné pozemky, jimiž jsou zpevněné lesní cesty, drobné vodní plochy, ostatní plochy, pozemky nad horní hranicí dřevinné vegetace s výjimkou pozemků zastavěných a jejich příjezdních komunikací, a lesní pastviny a políčka pro zvěř, pokud nejsou součástí zemědělského půdního fondu a jestliže s lesem souvisejí nebo slouží lesnímu hospodářství. Pokud je však již některý ze shora uvedených pozemků součástí zemědělského půdního fondu, „nelze jej za pozemek určený k plnění funkcí lesa považovat jen proto, že došlo k jeho svévolnému nebo samovolnému zalesnění, neboť jde stále o zemědělskou půdu“.272 Dále je pak v odstavci 4 citovaného paragrafu stanoveno, že mimo shora uvedené pozemky mohou být pozemky určenými k plnění funkcí lesa i další pozemky, pokud je orgán státní správy lesů na návrh vlastníka pozemku nebo s jeho souhlasem za takové prohlásí.

272

DROBNÍK, Jaroslav; DVOŘÁK, Petr. Lesní zákon : komentář. 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2010. s. 6. ISBN 978-80-7357-425-3.

90

„Podmínkou však je, že pozemek není součástí zemědělského půdního fondu, ledaže by k tomu orgán ochrany ZPF dal souhlas.“273 274 Státním lesem se podle § 4 odst. 1 LesZ rozumí les, jehož vlastníkem je stát.275 A právě nájem a podnájem státního lesa je podle § 5 odst. 1 LesZ zakázán, je-li jeho účelem hospodaření v lese (tím se mimo jiné rozumí i těžba lesních porostů). A contrario z tohoto ustanovení vyplývá, že nájem a podnájem státního lesa k jiným účelům,276 stejně jako nájem a podnájem nestátních lesů zakázán není. Oproti obecné úpravě podnájmu v § 666 odst. 1 ObčZ je v případě lesů zvolena opačná koncepce. Podnájem lesa, a to nejen státního, je totiž podle § 5 odst. 1 LesZ dovolen pouze tehdy, je-li právo nájemce přenechat les dále do podnájmu stanoveno přímo v nájemní smlouvě. Pokud jsou předmětem nájemní smlouvy nebo smlouvy o výpůjčce státní lesy, je platnost těchto smluv podle § 4 odst. 2 LesZ podmíněna udělením předběžného souhlasu Ministerstva zemědělství.277 Tento souhlas není nezbytný pouze v případě pozemků určených k plnění funkcí lesa, o jejichž omezení pro plnění funkcí lesa nebo o dočasném odnětí plnění funkcí lesa rozhodl orgán státní správy lesů. Lesní zákon dále v § 12 odst. 2 vlastníkům lesních pozemků a jiných pozemků ve smyslu § 3 odst. 1 LesZ ukládá povinnost do 30 dnů ode dne uzavření smlouvy o nájmu, podnájmu nebo výpůjčce oznámit orgánu státní správy lesů vznik nájmu, podnájmu nebo výpůjčky těchto pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat méně než pět

273

DROBNÍK, Jaroslav; DVOŘÁK, Petr. Lesní zákon : komentář. 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2010. s. 8. ISBN 978-80-7357-425-3. K tomu srov. také § 9 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, v platném znění. 274 Zkratkou ZPF je míněn zemědělský půdní fond. 275 Přestože tak LesZ nestanoví, jsou za státní lesy považovány i lesy, jejichž je stát podílovým spoluvlastníkem. 276 K tomu srov. DROBNÍK, Jaroslav; DVOŘÁK, Petr. Lesní zákon : komentář. 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2010. s. 15. ISBN 978-80-7357-425-3: „Je tedy možné lesní pozemek ve vlastnictví státu pronajmout, ale k jinému účelu, např. k výstavbě energovodu na dobu stavebních prací nebo k výstavbě a užívání rekreačních chat apod.“ 277 K tomu srov. Instrukci Ministerstva zemědělství ze dne 24. srpna 2000 č.j. 593/2000-5000 k postupu při posuzování žádostí o udělení předběžného souhlasu k nakládání s lesy ve vlastnictví státu a Udělení předběžného souhlasu Ministerstva zemědělství k právním úkonům, kterými se nakládá s lesy ve vlastnictví státu ve znění pozdějších dodatků.

91

let. Na rozdíl od obecné úpravy v ObčZ je podmínkou platnosti těchto smluv podle § 12 odst. 2 LesZ také jejich písemná forma. Podle § 58 odst. 1 LesZ mají i nájemce a podnájemce práva a povinnosti vlastníka lesa, pokud nájemní nebo podnájemní smlouva nestanoví jinak.278 Nájemce a podnájemce pozemků plnících funkci lesa je podle § 58 odst. 1 LesZ ve spojení s § 2 odst. 2 zákona o půdě vlastníkem jiných než trvalých porostů, nedohodne-li se s vlastníkem, potažmo nájemcem jinak.

4.4 Myslivecký zákon Zvláštní režim nájmu pozemku upravuje zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti, v platném znění (dále jen „MyslZ“ nebo „zákon o myslivosti“). Ten rozlišuje pozemky na nehonební279 a honební,280 především ale pracuje s pojmem honitba, kterou v § 2 písm. i) vymezuje jako soubor souvislých honebních pozemků281 jednoho nebo více vlastníků vymezený v rozhodnutí orgánu státní správy myslivosti, v němž lze provádět právo myslivosti podle mysliveckého zákona. Nájemce honitby je uživatelem honitby282 ve

278

Srov. např. § 11 odst. 2 a 3 LesZ. Nehonebními pozemky jsou podle § 2 písm. e) pozemky uvnitř hranice současně zastavěného území obce, jako náměstí, návsi, tržiště, ulice, nádvoří, cesty, hřiště a parky, pokud nejde o zemědělské nebo lesní pozemky mimo toto území, dále pozemky zastavěné, sady, zahrady a školky řádně ohrazené, oplocené pozemky sloužící k farmovému chovu zvěře, obvod dráhy, dálnice, silnice, letiště se zpevněnými plochami, hřbitovy a dále pozemky, které byly za nehonební prohlášeny rozhodnutím orgánu státní správy myslivosti (viz. též § 17 MyslZ). 280 Honebními pozemky jsou všechny pozemky, které nejsou nehonebními. 281 Souvislými honebními pozemky jsou podle § 2 písm. g) MyslZ takové honební pozemky, jestliže se lze dostat z jednoho na druhý bez překročení cizího pozemku, nebo s překročením úzkého pozemkového pruhu s výjimkou těch pozemkových pruhů, které leží ve směru podélném. Za takové pruhy se nepovažují dálnice, silnice dálničního typu, přehrady a letiště se zpevněnými plochami. 282 Srov. rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2009 sp. zn. 59 Ca 116/2008: „Kdo je uživatelem honitby vyplývá buďto z rozhodnutí o uznání společenstevní honitby, ve kterém musí být stanoveno, kdo je jejím držitelem (§ 29 odst. 3 zákona myslivosti), nebo ze smlouvy o nájmu honitby uzavřené mezi držitelem honitby a nájemcem (pravidelně mysliveckým sdružením). Jedinými právními skutečnostmi zakládajícími právo užívat honitbu je tak rozhodnutí správního orgánu myslivosti o uznání honitby v souvislosti s registrací honebního společenstva (v případech, kde není jediný vlastník honebních pozemků) nebo nájemní smlouvy mezi držitelem honitby a nájemcem honitby. Zvláštní, doplňkový případ je obsažen v § 29 odst. 4 větě první, podle kterého do nabytí právní moci rozhodnutí o uznání honitby užívá honitbu její dosavadní uživatel.“ 279

92

smyslu § 2 písm. n) MyslZ, citovaný zákon pak nájemci honitby přiznává řadu práv 283 i ukládá povinnosti zejména v souvislosti s chovem zvěře.284 Nájemcem honitby ovšem může být pouze osoba, která splňuje podmínky stanovené v § 32 odst. 3 MyslZ. Pronájem pouhé části honitby nebo podnájem honitby nebo její části je podle § 33 odst. 9 MyslZ zakázán. Podle § 33 odst. 1 MyslZ musí být smlouva o nájmu honitby uzavřena na dobu 10 let, a to v písemné formě. Pronajímatel jako držitel honitby je povinen do 15 dnů ode dne uzavření smlouvy zaslat jedno vyhotovení nájemní smlouvy orgánu státní správy myslivosti. Nájemné z honitby je ponecháno na dohodě smluvních stran (§ 33 odst. 2 MyslZ). Oproti obecné úpravě nájmu má nájemce honitby na pozemcích státu po uplynutí doby nájmu právo na to, aby s ním bylo jednáno o opětovném uzavření smlouvy podle podmínek stanovených pro výběrové řízení jako s prvním, projeví-li o to zájem. Toto právo nájemci nevznikne, jestliže se pronajímatel rozhodne užívat honitbu na vlastní náklad nebo pokud nájemce v průběhu uplynulé doby nájmu porušil nájemní smlouvu nebo mu byla orgánem státní správy myslivosti uložena pokuta podle mysliveckého zákona (§ 33 odst. 3 MyslZ). Přechod vlastnického práva k pronajatým honebním pozemkům v honitbě je v § 33 odst. 7 MyslZ upraven tak, že nový vlastník vstupuje do smlouvy o nájmu honitby na místo vlastníka dosavadního, tedy obdobně jako u obecné úpravy nájmu podle § 680 odst. 2 ObčZ s tím rozdílem, že nájemce není v důsledku změny vlastnictví honebních pozemků oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku. Smlouva o nájmu honitby zaniká podle § 33 odst. 6 MyslZ mimo jiné zánikem honitby, zánikem nebo smrtí nájemce honitby, dále pokud nájemce přestane splňovat podmínku způsobilosti uvedenou v § 32 odst. 3 MyslZ, zaniká také uplynutím osmnáctiměsíční výpovědní lhůty po podání výpovědi po změně držitele honitby v případě, že nový držitel honitby ji bude využívat na vlastní účet, nebo na základě 283

Např. podle § 2 písm. h) MyslZ při výkonu práva myslivosti zvěř lovit, přivlastňovat si ulovenou nebo nalezenou uhynulou zvěř, její vývojová stadia a shozy paroží, jakož i užívat k tomu v nezbytné míře honebních pozemků. 284 Např. v § 3 odst. 2 nebo § 11 MyslZ

93

výpovědi pronajímatele nebo nájemce pro nedodržení podmínek smlouvy o nájmu, dále také rozhodnutím orgánu státní správy myslivosti v případech, kdy porušením smlouvy nájemcem dojde k vážnému ohrožení životního prostředí anebo poklesu počtu zvěře v honitbě pod stanovené minimální stavy. Pronajímatel honitby je zásadně povinen oznámit písemně orgánu státní správy myslivosti zánik smlouvy o nájmu honitby, a to do 15 dnů ode dne, kdy k takové skutečnosti došlo (§ 33 odst. 8 MyslZ). Využití honiteb je podle § 34 MyslZ orgány státní správy myslivosti evidováno.

4.5 Zákon o pohřebnictví Od 1. ledna 2002285 vzniká podle § 25 odst. 1 zákona č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů, v platném znění (dále jen „zákon o pohřebnictví“), nájem hrobového místa na základě smlouvy o nájmu hrobového místa uzavřené mezi provozovatelem pohřebiště jako pronajímatelem a nájemcem. Hrobové místo zákon o pohřebnictví v § 2 písm. e) vymezuje jako místo na pohřebišti určené pro zřízení hrobu nebo hrobky nebo vyhrazené místo v úložišti jednotlivých uren. Oproti obecné úpravě nájemní smlouvy obsažené v ObčZ musí mít smlouva o nájmu hrobového místa písemnou formu, musí rovněž stanovit výši nájemného a výši úhrady za služby spojené s nájmem, pokud je provozovatel pohřebiště poskytuje (§ 25 odst. 1 zákona o pohřebnictví). Nájem hrobového místa lze sjednat i na dobu předcházející pohřbení nebo uložení urny, avšak podnájem hrobového místa je zakázán (§ 25 odst. 3 zákona o pohřebnictví). „Ačkoliv to zákon o pohřebnictví výslovně nestanoví, systematickým výkladem jeho ustanovení § 25 lze dospět k závěru, že nájemní

285

Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. dubna 2007 sp. zn. 28 Cdo 983/2007: „Z důvodové zprávy k tomuto ustanovení vyplývá vůle zákonodárce nahradit dosavadní administrativně-právní vztah "propůjčení místa na veřejném pohřebišti" kvalitativně odlišným vztahem nájemním, jehož podstatným rysem je rovné postavení mezi provozovatelem pohřebiště (pronajímatelem) a nájemcem. Z výše uvedeného, jakož i ze skutečnosti, že zákon č. 256/2001 Sb. neobsahuje žádné ustanovení o transformaci práva užívání (propůjčení) hrobového místa na právo nájmu, je zřejmé, že nájemní vztah k hrobovému místu mohl vzniknout nejdříve dnem účinnosti tohoto zákona výlučně na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy.“

94

smlouvu k hrobovému místu je možné uzavřít pouze na dobu určitou…“286 Pokud se jedná o nájem hrobového místa v podobě hrobu, je podle § 25 odst. 2 zákona o pohřebnictví sjednaná doba nájmu odvislá i od zákonem stanovené tlecí doby. Zákon o pohřebnictví dále ustanovením § 25 odst. 4 ukládá provozovateli pohřebiště jako pronajímateli povinnost během doby trvání nájmu zajistit k hrobovému místu přístup a zdržet se jakýchkoli zásahů do hrobového místa kromě případů, kdy je nezbytné bezodkladně zajistit bezpečný provoz veřejného pohřebiště, o čemž musí pronajímatel nájemce neprodleně písemně vyrozumět. Nájemci naopak ukládá § 25 odst. 5 citovaného zákona povinnost oznamovat provozovateli pohřebiště veškeré změny údajů potřebných pro vedení evidence veřejného pohřebiště a především vlastním nákladem v rozsahu stanoveném nájemní smlouvou udržovat pronajaté hrobové místo. Podle § 25 odst. 8 zákona o pohřebnictví je pronajímatel při skončení sjednané doby nájmu povinen písemně upozornit nájemce na tuto skutečnost zpravidla 90 dnů předem. Jestliže nájemce před uplynutím sjednané doby nájmu navrhne prodloužení nájmu, může pronajímatel jeho návrh odmítnout jen v případě, porušil-li nájemce svou oznamovací a udržovací povinnost podle § 25 odst. 5 citovaného zákona, rovněž neuhradil-li nájemce dlužné nájemné nebo úhradu za služby spojené s nájmem do 3 měsíců ode dne, kdy ho k tomu provozovatel písemně vyzval, nebo má-li dojít ke zrušení veřejného pohřebiště. Zákon o pohřebnictví v § 25 odst. 6 zakotvuje i přechod nájmu287 na dědice, respektive právního nástupce nájemce a povinnost nového nájemce sdělit pronajímateli nové údaje potřebné pro vedení evidence veřejného pohřebiště. Odlišnosti od obecné úpravy nájmu obsažené v § 679 odst. 3 ObčZ lze najít i v ustanovení o odstoupení od nájemní smlouvy, tj. v § 25 odst. 7 zákona o pohřebnictví. Podle něj je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy o nájmu hrobového místa, jestliže nájemce neuhradil dlužné nájemné nebo úhradu za služby spojené s nájmem do

286

HROMEK, Martin. K některým zvláštnostem nájmu hrobového místa. Právní zpravodaj. 2007, roč. 8, č. 10, s. 8-9 287 Přestože ve vztahu k nájemci – fyzické osobě hovoří pouze o přechodu nájemného.

95

3 měsíců ode dne, kdy ho k tomu pronajímatel písemně vyzval, s výjimkou těch případů nájmu, kde dosud neuplynula stanovená tlecí doba.

4.6 Zákon o pozemních komunikacích Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, v platném znění (dále jen „zákon o pozemních komunikacích“) definuje dva zvláštní typy pozemku, kterými jsou silniční pozemek jako pozemek, na němž je umístěno těleso dálnice, silnice a místní komunikace, a silniční pomocný pozemek.288 Těleso dálnice a silnice je stavbou ve smyslu § 119 odst. 2 ObčZ, a tedy i samostatnou věcí v právním smyslu, v katastru nemovitostí se neeviduje jako stavba, ale jako druh pozemku s pro něj typickým způsobem využití. Judikaturou nebyla dodnes jednoznačně vyřešena otázka, zda i místní komunikace má povahu samostatné věci či zda je pouze součástí pozemku. Nejvyšší soud ČR ovšem připustil, odkazuje na § 17 odst. 3 zákona o pozemních komunikacích, že i místní komunikace by „mohla být samostatnou věcí odlišnou od pozemku, na němž se nachází, v případě, že by byla stavbou ve smyslu občanského práva…“289 Rovněž Městský soud v Praze dovodil, že pozemní komunikace mající charakter asfaltové vozovky „je ve smyslu § 119 občanského zákoníku stavbou spojenou se zemí pevným základem, tedy nemovitou věcí. Jedná se přitom o nemovitost, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí [§ 2 odst. 1 zákona ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon), a contrario]“.290 Ve světle shora uvedených rozhodnutí někteří autoři dovozují, že „budeli povrch místní komunikace vytvořen tak, že jeho odstranění nebude možné bez jeho zničení, resp. bez znemožnění nebo alespoň podstatného zhoršení sjízdnosti, resp. schůdnosti, bude tato komunikace samostatným předmětem právních vztahů“.291

288

§ 11 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. října 2006 sp. zn. 31 Cdo 691/2005. 290 Srov. rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. března 2006 sp. zn. 10 Ca 284/2005. 291 SPÁČIL, Jiří. Poznámka k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky: Dálnice, silnice a místní komunikace jako samostatné předměty právních vztahů. Právní rozhledy. 2007, roč. 15, č. 2, s. 74 289

96

V praxi tak dochází k situacím, kdy vlastník silničního pozemku je často odlišný od vlastníka pozemní komunikace na něm postavené. K uspořádání právních vztahů mezi vlastníkem silničního pozemku a vlastníkem (budoucího) tělesa pozemní komunikace může dojít i formou nájmu nebo výpůjčky podle obecné úpravy obsažené v ObčZ, nic koneckonců nebrání tomu, aby byl předmětem nájmu pozemek zastavěný pozemní komunikací. Účelnějším se však jeví řešit tyto situace např. zřízením věcného břemene, ať už smluvním způsobem nebo rozhodnutím vyvlastňovacího úřadu ve vyvlastňovacím řízení. Silniční pozemek však nemusí přímo souviset pouze s tělesem pozemní komunikace ve smyslu samostatné stavby. Silničním pozemkem je totiž i tzv. silniční pomocný pozemek,292 který není zastavěným pozemkem. V tomto případě si lze již nájem nebo výpůjčku takového pozemku představit lépe. Kuriózní je naopak konstrukce zákona o pozemních komunikacích, který podle § 12 odst. 1 písm. c) definuje silniční pomocný pozemek jako součást dálnice, silnice a místní komunikace, čímž zcela obrací dříve platnou zásadu superficies solo cedit.293 Toto ustanovení zákona jistě nemůže vést k tomu, aby vlastník silničního pomocného pozemku pozbyl své vlastnické právo k němu tím, že se stane součástí jiné věci. Otázkou je, zda v takovém případě předmětná pozemní komunikace nezískává charakter věci hromadné.294

4.7 Zákon o obcích a zákon o krajích V této podkapitole je pojednáno o zvláštním režimu uzavírání nájemní smlouvy a smlouvy o výpůjčce, jejímž předmětem je pozemek ve vlastnictví obce, popřípadě kraje. Vzhledem k podobnosti procesu a podmínek pro uzavírání smluv u obcí i krajů je 292

Ten podle důvodové zprávy slouží zejména k zajištění přístupu ke svahům silničních násypů a zářezů z vnější strany a k jejich ochraně před poškozováním při obhospodařování sousedních pozemků, k zajištění místa k ukládání údržbových hmot, materiálů získaných při čištění vozovky a pro skládku zásněžek a k výsadbě trvalých zásněžek v podobě živých plotů a k pěstování ostatní silniční vegetace. 293 Srov. KOČÍ, R. Zákon o provozu na pozemních komunikacích s komentářem, prováděcími předpisy a vzory správních rozhodnutí a jiných právních aktů. 3. vydání. Praha : Leges. 2010. 62 s. ISBN 978-8087212-36-3. 294 Vymezení věci hromadné se věnuje např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. října 2007 sp. zn. 7 Afs 142/2006.

97

výklad podán se zřetelem k zákonu č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění (dále jen „zákon o obcích“ nebo „OZř“), s tím, že níže uvedené platí obdobně i pro zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění (dále jen „zákon o krajích“ nebo „KZř“), přičemž na zvláštnosti ve vztahu ke krajům je v textu výslovně upozorněno. Obecným předpokladem pro to, aby obec mohla své pozemky pronajmout nebo dát do výpůjčky, je splnění podmínek, které na hospodaření s majetkem obce klade § 38 OZř,295 především tedy odst. 1 citovaného ustanovení, podle nějž má obec povinnost využívat svůj majetek účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími z působnosti obce. 296 Obec musí v souladu s § 39 odst. 1 OZř nejprve svůj záměr pronajmout nebo poskytnout pozemek jako výpůjčku zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů (u kraje 30 dnů)297 před rozhodnutím v příslušném orgánu obce,298 kterým je zásadně rada obce, vyvěšením na úřední desce299 obecního úřadu (vedle toho lze též i způsobem v místě obvyklým), aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. 300 Pokud obec záměr uzavřít smlouvu nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Povinnost zveřejnit tímto způsobem svůj záměr však podle § 39 odst. 3 OZř obec nemá, jedná-li se o pronájem hrobových míst, pronájem nebo výpůjčku pozemku obce na dobu kratší třiceti dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě

295

Ve vztahu ke krajům srov. § 17 KZř. Srov. HAVLAN, Petr aj. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. 2. aktualizované a podstatně doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 191. ISBN 978-80-7201-708-9: „...majetek užívaný jinou osobou musí obec (kraj), popř. daná příspěvková organizace, vést u sebe nadále v účetnictví a musí ohledně tohoto majetku plnit i další povinnosti, pokud je ovšem z povahy věci nebo na základě smlouvy či právního předpisu nemá plnit uživatel.“ 297 Srov. § 18 odst. 1 KZř. 298 Tímto orgánem bude zásadně rada obce, jak vyplývá z § 102 odst. 2 písm. m) OZř. Toto ustanovení ovšem připouští i možnost, aby rada obce zcela nebo z části svěřila rozhodování o uzavírání těchto smluv příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce (ve vztahu ke kraji srov. obdobné ustanovení § 59 odst. 1 písm. l) KZř), podle § 102 odst. 3 OZř rovněž i obecnímu úřadu nebo starostovi (ve vztahu ke kraji srov. obdobné ustanovení § 59 odst. 4 KZř). 299 Srov. § 26 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, v platném znění. 300 Pozemek musí být v záměru označen údaji podle § 5 KatZ, zejména tedy parcelním číslem a názvem katastrálního území, a jsou-li pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou, nebo stavební parcelu. 296

98

zřízené obcí. Rovněž kraj tuto povinnost nemá, pokud se jedná o pronájem anebo výpůjčku pozemku kraje na dobu kratší devadesáti dnů, dále jde-li o pronájem nebo výpůjčku pozemku právnické osobě, jejímž zřizovatelem je kraj, jde-li o pronájem silničního nebo silničního pomocného pozemku v souvislosti se zvláštním užíváním silnic podle § 25 zákona o pozemních komunikacích a konečně jde-li o pronájem nebo výpůjčku pozemku svěřeného301 příspěvkovým organizacím zřízeným krajem, není-li zvláštním předpisem nebo zastupitelstvem kraje ve zřizovací listině stanoveno jinak. V regulovaných případech musí být výše nájemného v souladu s cenovými předpisy.302 Teprve po splnění těchto podmínek je možné s potenciálními zájemci přistoupit k vlastnímu uzavření smlouvy.303

5. Nakládání s majetkem státu Pokud stát vystupuje v občanskoprávních vztazích, má postavení právnické osoby.304 Je-li předmětem těchto vztahů nakládání s majetkem státu, řídí se zvláštním předpisem, kterým je zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění (dále jen „ZMS“).305

5.1 Užívání majetku státu jinou organizační složkou nebo organizací Jedním z klíčových pojmů ZMS je institut organizační složky státu, jehož alespoň základní vymezení je nezbytné pro pochopení způsobu, jakým stát se svým majetkem

301

Na základě § 27 odst. 2 písm. e) zákona č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, v platném znění. 302 Srov. cenový věstník Ministerstva financí z 11. prosince 2009, částka 13, ročník XXXVII. 303 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. října 2003 sp. zn. 26 Cdo 1829/2002: „Učinil-li starosta městské části ... právní úkon, který směřoval k "ukončení nájmu" nemovitostí, aniž tomu předcházelo rozhodnutí místní rady o ukončení nájemní smlouvy, jde o právní úkon absolutně neplatný podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem. Oprávnění rozhodnout o skončení nájemní smlouvy bylo vyhrazeno místní radě a teprve poté byl starosta oprávněn smlouvu jménem městské části uzavřít. Okolnost, že místní rada posléze vzala starostou učiněný úkon na vědomí, nemůže mít na učiněný závěr vliv, neboť starosta nebyl sám oprávněn vůli obce (veřejnoprávní korporace) tvořit, nýbrž pouze místní radou již vytvořenou vůli projevit navenek.“ 304 Srov. § 21 ObčZ a § 6 ZMS. 305 § 2 odst. 1 ZMS

99

v právních i ostatních vztazích nakládá. Organizační složka státu (dále jen „organizační složka“) nemá podle § 3 odst. 2 ZMS právní subjektivitu, a k nakládání s věcí tak stále dochází pouze uvnitř jednoho a téhož subjektu – státu. To znamená, že převádí-li jedna organizační složka státu užívací právo k pozemku ve vlastnictví státu na jinou organizační složku, nedochází tím k převodu užívacího práva na jiný subjekt, nejde tedy vůbec o závazkově právní vztahy ve smyslu § 488 ObčZ. Je třeba říci, že ZMS tuto skutečnost důsledně nerespektuje, když v textu zákona používá obraty jako např. „naloží příslušná organizační složka s majetkem způsoby a za podmínek podle tohoto zákona“,306 které navozují dojem právní subjektivity organizační složky. Právní subjektivitu má přitom stát a právní úkony týkající se některé jeho organizační složky činí jménem státu zásadně vedoucí příslušné organizační složky, jak vyplývá z § 7 odst. 1 ZMS. Zákonodárce by proto měl volit vhodnější formulace, jimiž by jasně vyjádřil vztah státu a jeho organizační složky jako subjektu a jím vytvořeného organizačního útvaru, jenž není nadán způsobilostí k právům a povinnostem a jehož prostřednictvím, respektive prostřednictvím vedoucího takového útvaru, tento subjekt jedná (vystupuje navenek) v právních vztazích. Ve smyslu shora uvedeného vymezení pojmu se proto o užívací práva k půdě nejedná. Organizační složkou ve smyslu § 3 ZMS je i Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (dále je „Úřad“), třebaže v tomto ustanovení není výslovně uveden. Úřad byl zřízen zákonem č. 201/2002 Sb., o Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Zvláštní postavení oproti ostatním organizačním složkám Úřadu přiznává např. § 11 odst. 2 ZMS, když stanoví, že ve všech ostatních případech neuvedených v odstavci 1 tohoto paragrafu hospodaří s majetkem, který stát nabyl, ohledně nějž ale není patrno, která organizační složka je příslušná k hospodaření s ním, nebo o němž se zjistí, že s ním žádná organizační složka ani organizace307 podle ZMS nehospodaří. Dochází-li k převodu užívacího práva mezi organizační složkou státu a organizací ve smyslu § 54 ZMS nebo mezi organizacemi navzájem, podmínka 306

§ 14 odst. 7 ZMS § 54 odst. 1 ZMS stanoví, že ustanovení tohoto zákona týkající se organizačních složek příslušných hospodařit s majetkem podle § 9 se vztahují i na organizace. 307

100

dvoustrannosti právního vztahu, kde na jeho každé straně stojí odlišný právní subjekt, je splněna. Organizace jsou sice podle § 54 odst. 1 ZMS právnickými osobami (na rozdíl od organizačních složek), které hospodaří s majetkem státu, jejich právní subjektivita je však omezená, protože podle § 55 odst. 1 ZMS nemají vlastní majetek. I takto omezená subjektivita nicméně postačuje pro uzavírání závazků s ostatními subjekty, tedy i jinou organizací nebo státem jednajícím svou organizační složkou. Užívací práva k majetku státu musí být podle § 14 odst. 1 vyhlášky Ministerstva financí č. 62/2001 Sb., o hospodaření organizačních složek státu a státních organizací s majetkem státu, v platném znění (dále jen „prováděcí vyhláška“), založena písemnou smlouvou.308 Prováděcí vyhláška dále stanoví formální náležitosti pro identifikaci kontrahující organizační složky nebo organizace, ta musí zejména odůvodnit svou příslušnost pro nakládání s majetkem státu.309 Smluvní strany nesmí takto založit právní vztah, který by se vymykal předmětu jejich činnosti nebo způsobu jejich financování, vyloučeno je i zřízení zástavního práva k majetku státu.310 Užívací právo k majetku státu lze však tímto způsobem založit pouze tehdy, je-li to nezbytné pro zabezpečení výkonu působnosti nebo činnosti oprávněné organizační složky nebo organizace nebo vyžaduje-li to veřejný zájem. Výslovně je připuštěno, aby bylo k majetku státu zřízeno i věcné břemeno. Oproti režimu sjednávání užívacích práv k dočasně nepotřebnému majetku ve prospěch ostatních osob ve smyslu § 27 ZMS lze dohodnout i časově neomezené užívání bez nutnosti povolení výjimky Ministerstvem financí. Užívání k tomuto majetku lze však sjednat pouze v takovém rozsahu, aby organizační složce nebo organizaci hospodařící s dotčenou věcí nebránilo ve výkonu její působnosti nebo činnosti. Rovněž není přípustné přenechání věci, kterou takto na základě smlouvy užívá, k užívání jinému subjektu nebo organizační složce.311 Oprávněná strana poskytuje straně povinné úplatu

308

V případě zakládání vztahů týkajících se majetku státu mezi organizačními složkami se tak neděje na základě smlouvy, ale tzv. zápisem podle § 19 odst. 1 ZMS. 309 V podrobnostech srov. § 14 odst. 2 prováděcí vyhlášky. 310 § 14 odst. 3 prováděcí vyhlášky 311 § 14 odst. 4 prováděcí vyhlášky

101

v dohodnuté výši,312 pokud zvláštní předpis nestanoví, že se úplata poskytovat nemá.313 Tímto zvláštním předpisem je např. zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), v platném znění (dále jen „zákon o rozpočtových pravidlech“), podle kterého organizační složky a organizace neposkytují úplatu za užívání nemovitosti, se kterou hospodaří jiná organizační složka nebo příspěvková organizace.

5.2 Užívání majetku státu jinými osobami Pokud organizační složka státu dočasně nepotřebuje pozemek nebo jeho část k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti, může jej přenechat do užívání jiné osobě. Touto jinou osobou je myšlena kterákoliv fyzická nebo právnická osoba odlišná od státu, respektive organizačních složek státu a (státních) organizací.314 Rovněž je-li jiná osoba schopna dosáhnout jeho účelnějšího nebo hospodárnějšího využití a nezměnit přitom hlavní účel, k němuž organizační složce slouží, lze jej přenechat této osobě do užívání.315 To je však s ohledem na znění § 19 odst. 3 ZMS možné teprve tehdy, neprojeví-li o takový majetek zájem jiná organizační složka. Zákon tedy tímto ustanovením favorizuje stát jako veřejnoprávní korporaci před ostatními subjekty práva, což dokládá veřejnoprávní charakter tohoto předpisu. „Užívání v sobě zahrnuje braní užitků z věci a musí být zásadně v souladu s povahou užívané věci.“316 Přenechání pozemku nebo jeho části do užívání jiné osobě se děje zejména na základě smlouvy o nájmu nebo o výpůjčce, vyloučit však nelze ani přenechání užívání smlouvou inominátní nebo smíšenou. Oproti úpravě nájmu a výpůjčky pozemku v ObčZ stanoví ZMS některé odlišnosti, jejichž nedodržení působí

312

§ 16 odst. 1 prováděcí vyhlášky § 16 odst. 2 písm. a) prováděcí vyhlášky 314 § 54 odst. 1 ZMS 315 § 27 odst. 1 ZMS 316 HAVLAN, Petr aj. Majetek státu v platné právní úpravě. 3. aktualizované a podstatně doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2010. s. 257. ISBN 978-80-7201-796-6. 313

102

ex lege neplatnost smlouvy.317 Předmětná smlouva musí mít především písemnou formu s podpisy na jedné listině.318 Dále pak doba, na níž lze toto oprávnění pro stejného uživatele sjednat, nesmí přesáhnout 8 let. Prodloužení nebo opětovné sjednání užívání pozemku týmž uživatelem je možné i opakovaně, vždy ale nejdéle na dobu 8 let. Smlouva, přestože uzavřená na dobu určitou, musí obsahovat ujednání o možnosti ukončit užívací vztah výpovědí319 a odstoupením od smlouvy, pokud uživatel neplní řádně a včas své povinnosti nebo pokud odpadnou podmínky, jejichž splnění bylo předpokladem pro přenechání pozemku (či jeho části) do užívání.320 Zákonem je regulovaná i výše nájemného. Nájemné musí být ujednáno alespoň ve výši, která je jako nejvyšší možná stanovena zvláštním předpisem, jinak nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Výpůjčku lze podle § 27 odst. 3 ZMS sjednat pouze s osobami, jež se nezabývají podnikáním,321 a to pouze k zajištění výkonu státní správy v přenesené působnosti nebo pro specifické účely.322 Výjimku323 ze shora uvedených podmínek, okruhu uživatelů a účelu užívání včetně důvodů pro přenechání užívání jiné osobě může podle § 27 odst. 4 ZSM povolit Ministerstvo financí. Podle § 27 odst. 5 ZSM platí, že má-li být pronajatý nebo vypůjčený pozemek přenechán do

317

§ 39 ObčZ § 17 ZMS 319 ZMS hovoří o „možnosti ukončit užívací vztah výpovědí“, přesnější by však byla např. formulace „možnost podat výpověď“ vzhledem k tomu, užívací vztah se nekončí výpovědí, ale uplynutím výpovědní doby. 320 § 27 odst. 2 ZMS 321 Podle stanoviska k výkladu ZMS č.j.: 221/125 542/2002 se osobou zabývající se podnikáním „rozumí ty osoby, u nichž je podnikání pro charakter prováděné činnosti určující, je hlavním předmětem činnosti těchto osob. V uváděných příkladech právnických osob, které byly zřízeny k nepodnikatelské činnosti, byť v rámci své vedlejší (doplňkové) činnosti v omezeném rozsahu podnikají (kupř. dosažený zisk mohou použít výlučně pro financování či zajištění činnosti hlavní nepodnikatelské), se pak nejedná o osoby "zabývající se podnikáním" ve smyslu zákonného omezení podle § 27 odst. 3 ZMS“. 322 Sociální, humanitární, požární ochrany, ochrany obyvatelstva, integrovaného záchranného systému, vzdělávací, vědecké, kulturní, sportovní, tělovýchovné, ochrany přírody a péče o životní prostředí a práce s dětmi a mládeží 323 V podrobnostech srov. stanovisko Ministerstva financí k aplikaci § 27 ZMS č.j.: 22/133 418/2004 – 221. 318

103

podnájmu třetí osobě, je vedle souhlasu příslušné organizační složky nutné i jeho schválení zřizovatelem této složky, pokud si takové oprávnění zřizovatel vyhradí.324 ZMS umožňuje převod trvale nepotřebného325 majetku státu do vlastnictví jiných osob. První podmínkou převodu je nepotřebnost tohoto majetku, o níž musí písemně rozhodnout vedoucí organizační složky nebo jím pověřený zaměstnanec.326 Dále je nutné, aby ani na základě širší nabídky neprojevila o nepotřebný majetek zájem jiná organizační složka.327 ZMS však již nestanoví nic o tom, zda lze za splnění těchto podmínek uvažovat i o převodu užívacího práva k takovému majetku namísto převodu vlastnictví. Podle mého názoru není takové jednání v rozporu s povinnostmi uloženými § 14 ZMS organizační složce, která s nepotřebným majetkem hospodaří. Naopak může přispět k účelnějšímu a hospodárnějšímu využití majetku, zabránit jeho poškozování a snižování dosahovaných výnosů (zejména v případě zemědělských pozemků) či vést až ke zhodnocení tohoto majetku, a to vše při zachování vlastnictví majetku v rukou státu. Rozpor nenacházím ani s § 20 odst. 1 prováděcí vyhlášky, který příslušné organizační složce ukládá povinnost podle svých možností a povahy nepotřebného majetku hledat vhodný způsob naložení s ním. Nehovoří přitom výlučně jen o prodeji majetku, proto se domnívám, že v úvahu přichází i výpůjčka a především nájem takového majetku, který se za situace, kdy nebude nalezen žádný zájemce o převod vlastnictví nepotřebného majetku, stává pro stát hospodářsky výhodný. Vzhledem k tomu, že omezení stanovená § 27 ZSM pro výpůjčku nebo nájem jiné osobě se vztahují pouze k věci nebo její části, kterou organizační složka nepotřebuje dočasně, je podle mého názoru jejich použití v 324

Nemá-li organizační složka zřizovatele, vyžaduje se za stejných podmínek schválení věcně příslušným ústředním správním úřadem, a není-li ani jej, Ministerstvem financí. 325 Srov. § 21 odst. 1 ZMS. Pojmem trvalé nepotřebnosti zřejmě není míněna okolnost, že daná věc nebude ani ve vzdálené budoucnosti potenciálně pro stát potřebná, tuto možnost nelze ostatně nikdy zcela vyloučit, spíše je na místě chápat jej ve smyslu absolvování shora popsané procedury předcházející převodu vlastnictví. Podle § 21 odst. 2 ZMS může dokonce vláda po předchozím vyjádření Ministerstva financí povolit ze závažných důvodů z podmínky trvalé nepotřebnosti výjimku. 326 § 14 odst. 7 ZMS 327 Srov. § 19 odst. 3 ZMS. Toto ustanovení je provedeno § 15 odst. 2 prováděcí vyhlášky, která stanoví, že je nutné, aby bylo ohledně takového „majetku ze všech okolností zřejmé, že jej organizační složky ani státní organizace nemohou potřebovat, a ani veřejný zájem nevyžaduje jeho ponechání v rukou státu“.

104

případě trvale nepotřebného majetku vyloučena. Za takové situace může nájemce nebo vypůjčitel např. nabýt výhodnějšího postavení než v režimu uzavírání smlouvy podle § 27 ZMS (odpadá podmínka zachování hlavního účelu pozemku, ke kterému organizační složce slouží), vypůjčitelem pozemku se pak může stát i podnikající osoba a užívání (podle názoru současné judikatury) lze sjednat až na dobu 99 let bez nutnosti výjimky udělené Ministerstvem financí. ZMS v § 26 odst. 1 rovněž připouští smluvní zřízení věcného břemene k pozemku ve vlastnictví státu, a to výhradně pro účely zřízení nebo provozu sítě technického vybavení328 a veřejně prospěšné stavby329 nebo k zajištění nezbytného přístupu vlastníka k jeho stavbě.330 V jiných případech lze věcné břemeno zřídit pouze na základě výjimky povolené Ministerstvem financí, je-li k tomu závažný důvod. Druhý odstavec tohoto paragrafu dále stanoví, že se věcné břemeno sjednává za úplatu a pouze v takovém rozsahu, aby organizační složce nebránilo ve výkonu její činnosti. Zákonodárce tímto ustanovením povýšil podmínku úplatnosti zřízení věcného břemene k nemovitosti ve vlastnictví státu331 na conditio sine qua non. To lze především ve srovnání s odst. 1 dotčeného paragrafu vnímat kriticky, když zákon sice dovoluje, aby Ministerstvo financí ze závažných důvodů povolilo výjimku a rozšířilo tak okruh případů pro zřízení věcného břemene, nikoliv však také, aby ze stejných důvodů ve výjimečných případech povolilo bezúplatné sjednání věcného břemene, např. s odkazem na dobré mravy. Nesystematičnost této úpravy je zřejmá i ve srovnání s úpravou jiných způsobů nakládání s majetkem státu, u nichž je bezplatnost takových úkonů připuštěna.332

328

§ 6 odst. 1 vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby 329 § 2 odst. 1 písm. l) StZ 330 Srov. § 151o odst. 3 ObčZ. 331 Přesněji řečeno zatížení takové nemovitosti věcným břemenem 332 Např. § 27 odst. 3 a 4 ZMS

105

5.3 Nakládání s půdou Pozemkovým fondem Pozemkový fond České republiky byl zřízen zákonem ČNR č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, v platném znění (dále jen „zákon o Pozemkovém fondu“), jako právnická osoba. Nejedná se o státní fond ve smyslu § 28 zákona o rozpočtových pravidlech, jeho právní forma není blíže specifikována. Statutárním orgánem Pozemkového fondu je ředitel.333 Podrobnosti o činnosti Pozemkového fondu jsou upraveny v jeho statutu, který schvaluje Poslanecká sněmovna.334 Působnost Pozemkového fondu je vymezena především zákonem o půdě. Do jeho působnosti lze mimo jiné zařadit správu půdy ve vlastnictví státu, která tvoří lesní půdní fond (v rozsahu stanoveném tímto zákonem) nebo zemědělský půdní fond nebo do zemědělského půdního fondu náleží, a dále i správu zastavěných pozemků ve vlastnictví státu, s výjimkou těch pozemků, na nichž se nachází hřbitov, jež jsou určeny pro obranu státu, nebo rozhodnutím o využití území určeny pro těžbu nerostů, vyjma pozemků chráněných podle zvláštních předpisů.335 Z dalších zákonů je to ZMS, který v § 2 odst. 2 stanoví, která ustanovení tohoto zákona se obdobně uplatní i pro správu majetku státu, kterou v rámci stanoveného předmětu činnosti Pozemkový fond vykonává, a odkazuje rovněž na vyhlášku Ministerstva zemědělství č. 433/2002 Sb.336 Tato vyhláška stanoví, že Pozemkový fond vykonává při správě majetku státu práva a povinnosti vlastníka, dbá na to, aby nemovitosti v jeho správě byly využívány řádně a v souladu s jejich možným využitím. Pozemkový fond pečuje o nemovitosti v souladu se zvláštními právními předpisy.337 Podle § 3 citované vyhlášky je Pozemkový fond oprávněn a povinen spravované pozemky pronajmout, a to do doby, než bude vlastnické právo k nim převedeno na jinou osobu. Nájemní smlouva musí obsahovat závazek řádného užívání 333

Srov. § 4 zákona o Pozemkovém fondu. § 1 odst. 2 zákona o Pozemkovém fondu 335 § 17 odst. 1 ve spojení s § 1 odst. 1 zákona o půdě 336 vyhláška Ministerstva zemědělství č. 433/2002 Sb., o podrobnějších pravidlech pro plnění povinností podle ustanovení § 14 odst. 1 a 3 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, Pozemkovým fondem České republiky 337 Např. zákon o ochraně zemědělského půdního fondu nebo lesní zákon 334

106

pozemku nájemcem, které bude v souladu s možným využitím pozemku, a také závazek nájemce, že případný podnájem pozemku včetně stanovení jeho podmínek bude podmíněn předchozím souhlasem Pozemkového fondu. Pokud se spravované pozemky nepodaří takto pronajmout, dá je Pozemkový fond podle § 4 citované vyhlášky za účelem zajištění jejich zachování a zlepšení338 smluvně do užívání dalších osob, a to i bezúplatně.339 V minulosti již několikrát Nejvyšší kontrolní úřad shledal nedostatky při výkonu správy nemovitostí ve vlastnictví státu Pozemkovým fondem. Ty spočívaly např. v porušení základních povinností při hospodaření s majetkem státu ve smyslu § 14 odst. 1 ZMS, konkrétně se jednalo o duplicitní pronajímání spravovaných pozemků nebo neuplatnění práv na placení nájemného za užívání pozemků či porušení § 18 odst. 1 zákona o půdě, když Pozemkový fond neoprávněně pronajímal pozemky vlastníků, již nebyli neznámými vlastníky ve smyslu tohoto ustanovení.340

5.4 Nakládání s majetkem státu mimo režim ZMS ZMS vyjímá ze své působnosti v § 54 odst. 1 uvedené organizace, tj. státní podniky, pokud byly založeny nebo se považují za založené341 podle zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o státním podniku“), dále státní organizace, které se tímto zákonem řídí,342 a Budějovický Budvar, národní podnik.343

338

Zvolená formulace „zachování a zlepšení“ vztahující se přímo k přenechávaným pozemkům je poněkud nepřesná. Vhodnější by bylo hovořit o zachování, případně zlepšení vlastností (užitných hodnot) pozemku. 339 V praxi tak přichází v úvahu víceméně jen výpůjčka pozemku podle § 659 a násl. ObčZ. Lze si totiž jen stěží představit, že by tímto ustanovením bylo sledováno umožnění nájmu za podmínky jiného než řádného užívání pozemku, pokud ovšem dané ustanovení nesměřuje k obejití podmínky souhlasu s podnájmem pozemku nebo k možnostem změny druhu a způsobu využití pronajímaného pozemku. 340 V podrobnostech srov. např. Kontrolní závěr z kontrolní akce týkající se nemovitého majetku státu ve správě Pozemkového fondu České republiky publikovaný pod č. 02/14 ve Věstníku Nejvyššího kontrolního úřadu, ročník 2003, částka 3. 341 § 20 odst. 1 zákona o státním podniku 342 Např. státní organizace Správa železniční dopravní cesty, která vznikla na základě zákona č. 77/2002 Sb., o akciové společnosti České dráhy, státní organizaci Správa železniční dopravní cesty a o změně

107

Zákon o státním podniku v § 2 definuje státní podnik jako právnickou osobou, která je podnikatelem,344 nemá však vlastní majetek a pouze hospodaří s majetkem státu, který jí byl vymezen. V § 16 odst. 2 citovaného zákona dále dodává, že státní podnik vykonává při hospodaření s majetkem státu práva vlastníka podle zvláštních právních předpisů a vlastním jménem jedná v právních vztazích týkajících se majetku státu. Statutárním orgánem státního podniku je ředitel, za nějž mohou jednat i jím jmenovaní zástupci.345 Pravidla pro nakládání s majetkem státu však tento zákon vymezuje pouze rámcově. Podrobněji tak činí především zakladatel346 státního podniku prostřednictvím statutu podniku, který podle § 15 písm. f) citovaného zákona obsahuje např. zásady hospodaření podniku. Nakládání s majetkem státu, jenž nebyl jako určený majetek vymezen v zakladatelské listině a zapsán do obchodního rejstříku a jenž byl státnímu podniku svěřen, pak v zakladatelem vymezeném rozsahu schvaluje dozorčí rada.347 S určeným majetkem může podle § 17 odst. 2 citovaného zákona státní podnik nakládat pouze se schválením zakladatele. Podrobnější úpravu užívacích práv k majetku státu, jenž se vymyká působnosti ZMS, je proto zapotřebí hledat ve zvláštních předpisech.348

zákona č. 266/1994 Sb., o dráhách, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, ve znění pozdějších předpisů 343 Právní postavení tohoto národního podniku je ojedinělé a problematické, neboť platné právní předpisy formu národního podniku neupravují. K jeho zřízení došlo na základě výměru Ministerstva potravinářského průmyslu ze dne 21. 12. 1966 a doplňujícího výměru Ministerstva zemědělství a výživy ze dne 22. 6. 1970. 344 § 5 odst. 1 zákona o státním podniku ve spojení s § 2 odst. 2 písm. a) ObchZ 345 § 12 zákona o státním podniku 346 Tím je podle § 3 odst. 1 zákona o státním podniku myšlen stát. 347 § 13 odst. 1 písm. a) zákona o státním podniku 348 Např. § 4 LesZ

108

6. Věcná břemena 6.1 Pojem věcného břemene Věcné břemeno lze chápat několika způsoby: jako omezené věcné právo k cizí nemovité věci,349 jako závazkový právní vztah existující mezi jeho subjekty a konečně jen jako povinnost vyplývající z tohoto právního vztahu, která povinnou stranu omezuje ve výkonu jejího vlastnického práva ve prospěch strany oprávněné. Poskytnout vyčerpávající definici věcných břemen je tak obtížné a zřejmě to není ani účelné. 350 Již proto, že na rozdíl od shora popsaných užívacích vztahů nejsou věcná břemena sourodým institutem a v rámci jednotlivých podtypů se liší podmínkami svého vzniku, zániku a především svým obsahem. Základ právní úpravy věcných břemen je položen v ObčZ, z větší části je však jejich úprava rozptýlena do řady zvláštních předpisů.

6.2 Věcné břemeno jako věcné právo Jak bylo řečeno výše, patří věcná břemena na rozdíl od nájmu a výpůjčky mezi omezená věcná práva k věci cizí. Chápat však věcná břemena primárně jako absolutní práva351 (působící erga omnes), jako protipól závazkových práv, kterými jsou typicky

349

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl druhý, Věcná práva, s. 277. ISBN 978-80-7357-468-0. 350 Poměrně všeobsáhlou definici věcných břemen nabízí BRADÁČ, Albert aj. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2009. s. 13. ISBN 978-80-7201-761-4: Věcná břemena zde vymezuje především jako souhrn „vztahů, které umožňují – za účelem dosažení dokonalejšího sociálněekonomického využití věci či plnějšího uspokojení individuálních potřeb jednotlivce (fyzické i právnické osoby) – určité opakující se nebo trvající možnosti realizace užitné hodnoty cizí věci, a z pohledu druhého účastníka, opakovaně nebo trvale omezují možnosti realizace užitné hodnoty vlastní věci“. 351 K pojmu absolutních práv srov. SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 6. ISBN 80-7179-524-0. Autor jej definuje dvěma základními rysy: „...působností "erga omnes", která znamená, že každý, kdo k tomu není oprávněn, se musí zdržet rušení vlastníka při výkonu jeho práva, a dále tím, že vlastník nepotřebuje k výkonu práva součinnost jiné osoby...“ Z prvního bodu této definice autor dále dovozuje, že „[p]ak nezbývá než opět konstatovat, že působností erga omnes jsou nadána i obligační práva (např. nájemce pozemku má proti neoprávněným zásahům třetích osob do svého nájemního práva obdobnou jako vlastník)...“. K druhému bodu definice dodává, že „[p]ráva věcná k věci cizí (zejména věcná břemena) představují právní vztah mezi dvěma subjekty, vlastníkem zatížené věci a oprávněným...“. Z výše uvedeného lze proto učinit závěr, že věcná břemena ve své podstatě nejsou právy absolutními, ačkoliv jsou tradičně mezi absolutní práva řazena (k tomu srov. např. ŠVESTKA, Jiří

109

výpůjčka a nájem (působící „pouze“ inter partes), a nevidět přitom obsahovou shodu těchto institutů, která z nich vytváří blízce příbuzné instituty, by bylo chybou.352 Věcná břemena sice působí erga omnes, ale teprve tehdy, nabydou-li konkrétního obsahu, tj. práv a povinností, jež se, stejně jako u nájmu nebo výpůjčky, uskutečňují ve vztazích mezi subjekty věcného břemene. Subjekty vztahu z věcného břemene jsou proto vždy určeny individuálně: na jedné straně vztahu stojí povinný z věcného břemene, kterým je vlastník nemovitosti, k níž se povinnost odpovídající věcnému břemeni váže (tzv. zatížená nemovitost), na druhé straně oprávněný z věcného břemene, kterým je v případě věcného břemene in rem vlastník nemovitosti, k níž se právo odpovídající věcnému břemeni váže (tzv. oprávněná nemovitost) a v případě věcného břemeno in personam osoba, v jejíž prospěch bylo věcné břemeno zřízeno. Věcný prvek věcných břemen lze spatřovat zejména v okolnosti, že práva a povinnosti vyplývající z věcného břemene in rem jsou svázány s vlastnictvím oprávněné nemovitosti. Podobná konstrukce je nájmu i výpůjčce jako závazkovým právům cizí. Rovněž i sepětí práv a povinností vyplývajících z věcného břemene s vlastnictvím zatížené nemovitosti (bez ohledu na to, zda se jedná o věcné břemeno in rem nebo in personam) je projevem věcněprávního charakteru, není ovšem výlučnou výhradou věcných práv (věcných břemene), i u nájmu pozemku je podobná spojitost užívacího práva nájemce a vlastnického práva pronajímatele k pozemku pravidlem (srov. § 680 odst. 2 ObčZ). Oproti věcným břemenům však nájemní právo nelpí na pozemku vlastníka pronajímatele natolik pevně, ani nemusí vždy bezprostředně souviset s vlastnictvím užívaného pozemku, přičemž změna vlastnictví pronajatého pozemku nemusí ani vždy vést ke změně subjektů nájemního vztahu.353 Významným věcněprávním prvkem

aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl druhý, Věcná práva, s. 272. ISBN 978-80-7357-468-0), nýbrž právy relativními. 352 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1027. ISBN 978-80-7400-108-6: „Tak nájem pozemku může být sjednán se stejným obsahem jako osobní věcné břemeno užívání pozemku (ususfructus).“ 353 Tak může např. dojít k zániku nájmu v důsledku zániku věcného břemene, z něhož oprávněný z věcného břemene jako pronajímatel odvozoval právo dát zatížený pozemek jako předmět nájmu do nájmu třetí osobě, tj. nájemci. Rovněž bude-li státní organizaci odňato právo nakládání s majetkem státu, který

110

věcných břemen je i jejich trvalost, na rozdíl od závazkových právních vztahů totiž mohou vznikat jako vztahy časově neomezené a nevypověditelné. Na tom nic nemění ani skutečnost, že odstoupením od smlouvy, na jejímž základě došlo k zřízení věcného břemene, toto věcné břemeno od počátku zaniká,354 že může dojít k jeho zániku i v důsledku naplnění zákonných nebo smluvních podmínek355 nebo že může být již při svém vzniku stranami ujednáno jako právní vztah na dobu určitou. V neposlední řadě je to i publicita, která je zajištěna věcným břemenům skrze jejich evidenci katastrem nemovitostí, jež je odlišuje od závazkových právních vztahů.356

6.3 Obsah a předmět věcného břemene Jak již bylo předestřeno výše, podstata věcných břemen (jež je společná i nájmu pozemku jako nejdůležitějšímu užívacímu právu) spočívá v omezení současného i každého dalšího vlastníka nemovité věci (zatížené nemovitosti),

357

tj. povinného

z věcného břemene, ve výkonu jeho dílčích vlastnických oprávnění ve prospěch jiné osoby, tj. oprávněného z věcného břemene.358 Tato omezení se týkají povinnosti vlastníka nemovitosti (povinného z věcného břemene) něco trpět, něčeho se zdržet nebo je předmětem nájmu, dojde k jeho zániku, aniž by tato skutečnost byla vázána na vlastnictví, respektive změnu vlastnictví pronajaté věci. 354 Srov. § 48 odst. 2 ObčZ. 355 Srov. § 36 odst. 1 a § 151p odst. 2 ObčZ. 356 Srov. § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění, ve spojení s § 3 písm. c) KatZ. Evidence katastru nemovitostí však v tomto směru nemůže být nikdy úplná, uvážíme-li, že podle § 151o odst. 1 ObčZ může věcné břemeno vzniknout bez dalšího již smrtí zůstavitele na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím státního orgánu, přímo ze zákona nebo vydržením. 357 Srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 12. června 2001 sp. zn. 5 A 31/99, podle něhož nejde o věcné břemeno, je-li „"věcné břemeno" vymezeno tak, že ... uvedená povinnost (trpět stavbu) se vztahuje (toliko) k určité osobě - současnému vlastníkovi pozemku … a nikoli (také) ke každému (dalšímu) vlastníku pozemku, k němuž (resp. k jehož části) se zřizuje věcné břemeno“. 358 Pojmovým znakem věcných břemen je mimo jiné konkrétní určení osoby oprávněné z věcného břemene. Za věcná břemena proto nelze považovat omezení vlastnického práva k nemovitostem nacházejících se v tzv. ochranných pásmech, tedy v zákonem vymezeném území, za účelem poskytnutí ochrany významných objektů umístěných v těchto pásmech (např. podle § 37 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, v platném znění, nebo podle zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodního zákona), v platném znění), ani případy veřejného užívání, při nichž je neurčitý počet konkrétně neurčených subjektů oprávněn k obecnému užívání nemovitosti (např. obecného užívání lesa, veřejné účelové komunikace nebo přístupu do krajiny).

111

něco konat ve prospěch jiné osoby (oprávněného z věcného břemene).359 V té části a v tom rozsahu, v němž je věcným břemenem vlastníkovo právo k zatížené nemovitosti omezeno, vzniká naopak jiné osobě právo odpovídající věcnému břemeni.360

361

Okruh

věcných práv je přitom taxativně stanoven zákonem, a není proto možné jej dohodou stran rozšiřovat. ObčZ vyjadřuje účel věcných břemen tak, že slouží potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti.362 Předmětem věcného břemene je tedy jednání jeho subjektů, které se nemovité věci týká buď přímo, nebo alespoň zprostředkovaně tím, že osoba z věcného břemene oprávněná odvozuje své postavení od zatížené nemovitosti, k níž má určitý vztah založený věcným břemenem. I judikaturou bylo dovozeno, že „účelem věcných břemen není omezování dispozičního práva vlastníka a že proto účastníci [smlouvy nejsou] ... oprávněni uzavřít takovou dohodu o zřízení věcného břemene, jejímž obsahem je omezení práva vlastníka nakládat nemovitostí“.363

359

Srov. § 151n odst. 1 věta první ObčZ: „Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat.“ 360 K hranicím možného omezení vlastnického práva povinného z věcného břemene se vyjadřuje BRADÁČ, Albert aj. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2009. s. 73. ISBN 978-80-7201-761-4: „Pouze z obecně teoretického vymezení pojmu věcného břemene lze dovodit, že obsah má své meze v tom smyslu, že věcné břemeno je omezením vlastnického práva, což znamená, že nemůže vést k jeho úplnému vyloučení, resp. úplnému vyloučení realizace užitné hodnoty příslušné věci.“ 361 Se vznikem užívacího práva souvisí i vznik dalších práv. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. února 2003 sp. zn. 22 Cdo 1856/2002: „Na oprávněného z věcného břemene, který má právo užívat nemovitosti, přechází tedy nejen právo nemovitost užívat (celou nebo její konkrétní část), ale také právo bránit proti neoprávněným zásahům do tohoto práva. Takové právo oprávněnému přísluší proti každému, kdo do jeho práva zasahuje, tedy i proti vlastníku nemovitosti, a to jak žalobou na zdržení se zásahů do tohoto práva, to je zdržení se užívání nemovitosti nebo její konkrétně vymezené části, tak žalobou na vyklizení nemovitosti nebo její konkrétně vymezené části, podle toho jakým způsobem je do práva odpovídajícího věcnému břemeni zasahováno.“ 362 Srov. § 151p odst. 2 ObčZ. 363 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. června 1995 sp. zn. 33 Ca 24/95. K tomu rovněž srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. května 2002 sp. zn. 30 Cdo 644/2002: „Pokud je ve smlouvě dohodnuto užívání nemovitostí žalobcem v tom rozsahu, jako by byl vlastníkem, nelze z toho dovozovat, že jako uživatel by měl všechna práva vlastníka, tedy i právo nemovitost zcizit.“

112

K témuž pozemku nemůže být současně zřízeno více užívacích práv, jež by si vzájemně konkurovala, a nedovolovala tak současný výkon obou práv, např. věcné břemeno užívání pozemku spolu s nájmem pozemku.364 Jiná situace ovšem nastane, pokud takové paralelní užívací právo založí smlouva uzavřená mezi oprávněným z věcného břemene a třetí osobou. Přestože není hlavním účelem věcných břemen zprostředkovat oprávněnému z věcného břemene takovouto možnost dalšího nakládání se zatíženým pozemkem (např. v podobě nájmu nebo výpůjčky), ObčZ takové jednání nezakazuje, a lze proto existenci tohoto akcesorického užívacího práva připustit v rozsahu a za podmínek sjednaných ve smlouvě o zřízení věcného břemene. Je pochopitelné, že v rozsahu, v jakém oprávněný z věcného břemene své právo ve prospěch třetí osoby (uživatele) omezí, nemůže již své právo odpovídající věcnému břemeni vykonávat.365 Právo odpovídající věcnému břemeni musí vždy spočívat v opakující se činnosti,366 má přitom dvojí charakter.367 Za prvé může být spojeno s vlastnictvím jiné, tzv. oprávněné nemovitosti, a obdobně jako u povinného z věcného břemene přechází na každého dalšího vlastníka této nemovitosti (jedná o tzv. věcné břemeno in rem). Za druhé může být spojeno pouze s určitou osobou, tj. oprávněným z věcného břemene (jedná se o tzv. věcné břemeno in personam), tedy bez vazby na vlastnictví jiné oprávněné nemovitosti oprávněným z věcného břemene. Institut oprávněné nemovitosti tak v případě věcného břemene in personam nevystupuje, a právo odpovídající věcnému 364

Srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 107. ISBN 978-80-904209-8-4. K tomu dále srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. prosince 2010 sp. zn. 22 Cdo 1028/2009: „Protože účastníci nejprve uzavřeli nájemní smlouvu, je třeba zabývat se v první řadě platností této smlouvy (viz. níže); bude-li zjištěno, že byla uzavřena platně, pak bude nutné zkoumat, zda dohoda o zřízení věcného břemene nebyla novací nájemního vztahu (§ 516 obč. zák.). Pokud tomu tak nebylo, pak bude třeba se zabývat otázkou, zda vzhledem k platně uzavřené nájemní smlouvě bylo možné poskytovat současně plnění (byť zejména ve formě opomenutí či zdržení se výkonu práva povinnou osobou) ze smlouvy o zřízení věcného břemene, a zda tato smlouva není neplatná pro nemožnost plnění [§ 37 odst. 2 obč. zák.).“ 365 Uvedenou možnost založení dalšího užívacího práva připouští i Nejvyššího soudu ČR v usnesení ze dne 24. ledna 2005 sp. zn. 22 Cdo 586/2004. 366 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl druhý, Věcná práva, s. 408. ISBN 978-80-7357-468-0: „U věcných břemen je pojmově vyloučeno, aby se vyčerpala jednorázovým úkonem.“ 367 Srov. § 151n odst. 1 věta druhá a § 151n odst. 2 ObčZ.

113

břemeni je tak zásadně nepřevoditelné na jiný subjekt a zaniká podle § 151p odst. 4 ObčZ nejpozději se smrtí nebo zánikem oprávněného z věcného břemene.368 Nemovitost, jejímž vlastníkem je povinný z věcného břemene, označujeme jako zatíženou nemovitost. Povinnost odpovídající věcnému břemeni spojená s vlastnictvím zatížené nemovitosti změnou vlastníka (lhostejno zda jde o přechod nebo převod práva) nemovitosti nezaniká a přechází i na právního nástupce vlastníka (povinného z věcného břemene).

6.4 Věcné břemeno jako užívací právo k půdě Pro posouzení, zda lze konkrétní věcné břemeno označit za užívací právo k půdě, je rozhodný jeho předmět a obsah. Věcné břemeno může být formou užívacího práva k půdě pouze za předpokladu, že spočívá v povinnosti vlastníka zatíženého pozemku (povinného z věcného břemene) něco strpět. Typicky bude této povinnosti odpovídat právo užívání zahrady přináležející k rodinnému domu, právo užívání zemědělského pozemku k pěstování plodin nebo spásání porostů hospodářskými zvířaty nebo právo chůze či jízdy369 přes pozemek, který může být za tímto účelem i oddělen od původního pozemku a v celém rozsahu zatížen věcným břemenem.370 Spočívá-li naopak

368

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1027. ISBN 978-80-7400-108-6: „Tradiční pojetí věcných břemen je však v souladu s potřebami praktického života rozšiřováno – některá osobní věcná břemena přecházejí na právního nástupce oprávněného, ačkoliv by jeho smrtí či zánikem měla podle tradičního pojetí zaniknout (viz. např. § 7 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, § 104 odst. 10 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích...). Ze stejného důvodu staví § 151p odst. 4 podnik, který je věcí hromadnou (§ 5 ObchZ), pokud jde o změnu oprávněného z věcného břemene, jakoby na roveň nemovitosti; pokud v souvislosti s provozem podniku bylo zřízeno věcné břemeno, zachází zákon s podnikem (nebo s jeho částí) jako s panující nemovitostí potud, že oprávnění vázne na podniku či jeho části.“ 369 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. června 2005 sp. zn. 22 Cdo 2667/2004, který konstatoval, že „obsah věcného břemene spočívajícího v právu cesty vlastníka stavby přes přilehlý pozemek ... z logiky věci sestává jak z práva přes pozemek procházet, tak přes něj projíždět ... Avšak podle zásady od většího k menšímu není s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem vyloučeno zřízení věcného břemene spočívajícím jen v právu chůze po přilehlém pozemku. Půjde zpravidla o případ výjimečný“. Srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. října 2002 sp. zn. 22 Cdo 929/2001: „Právem průjezdu se rozumí právo průjezdu motorovými, příp. jinými vozidly.“ 370 K tomu srov. SPÁČIL, Jiří aj. Sousedská práva. 5. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Leges, 2010. s. 114. ISBN 978-80-87212-44-8: „Může existovat i věcné břemeno kombinované povahy, např.

114

věcné břemeno v povinnosti vlastníka zatížené nemovitosti něco konat (např. udržovat vlastním nákladem oprávněný pozemek v určitém stavu) nebo něčeho se zdržet (např. nezastínit oprávněný pozemek stavbou nad určitou výšku) ve prospěch oprávněného z věcného břemene, není jeho podstatou užívání zatíženého pozemku, jeho výkon zásadně nepředpokládá konání ze strany oprávněného, a takové věcné břemeno nemůže být proto ani chápáno jako užívací právo. K hlavním užívacím právům k půdě jsou z věcných břemen tradičně řazena pouze osobní věcná břemena, neboli věcná břemena in personam.371 Přesto se domnívám, že tento zúžený pohled přiznávající povahu užívacích práv výlučně osobním věcným břemenům není zcela opodstatněný. Rozlišování věcných břemen na osobní a věcné má, zjednodušeně řečeno, význam z hlediska posuzování jejich trvalosti a přechodu na třetí osobu, neodpovídá však na otázku, zda je, či není to které věcné břemeno hlavním užívacím právem. Při analýze subjektů u obou typů věcných břemen zjistíme, že postavení povinného z věcného břemene je stejné u věcného břemene in rem i in personam. Liší se pouze postavení a způsob určení osoby oprávněné z věcného břemene, které u věcného břemene in personam zásadně neumožňuje převod ani přechod jejího práva na další osobu na rozdíl od věcného břemene in rem. Ani toto pravidlo však nelze absolutizovat.372 Co do délky trvání nacházíme rozdíl mezi věcným břemenem in rem, které může být založeno jako časově neomezené, a věcným břemenem in personam, jež je pojmově odvislé od trvání právní subjektivity oprávněné osoby. Uvědomíme-li si však, že oprávněnou z věcného břemene může být i právnická osoba, jejíž existence ve většině případů není závislá na délce života fyzických osob vytvářejících její členskou základnu, stírají se rozdíly mezi oběma typy věcných břemen

právo přejezdu doplněné závazkem vlastníka pozemku, že bude sám cestu na svůj náklad ve stavu sjízdném udržovat...“ I takové věcné břemeno má jistě povahu užívacího práva. 371 Srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 107-108. ISBN 978-80-904209-8-4. 372 Srov. např. § 7 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, v platném znění. Vázanost osobního břemene na osobu oprávněného z věcného břemene lze obejít rovněž tím, že ve smlouvě o zřízení věcného břemene budou jako oprávnění z věcného břemene uvedeni jeho předpokládaní dědicové. K tomu srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008. s. 914-915. ISBN 978-80-7400-004-1.

115

ještě více. Nadto i věcné břemeno in rem může být časově omezeno, a to i na relativně krátkou dobu (zákon v tomto smyslu nestanoví dolní hranici trvání věcného břemene), čímž se v krajním případě fakticky stává věcným břemenem osobní povahy. 373 Do určité míry je podpůrným argumentem pro shora tvrzené rovněž skutečnost, že i za trvání věcného břemene in personam nemusí v konečném důsledku užívací právo k pozemku vykonávat oprávněný z věcného břemene, ale zcela odlišná osoba, kterou je např. půjčitel nebo nájemce pozemku, s nímž oprávněný z věcného břemene, za předpokladu, že je k tomu smlouvou o zřízení věcného břemene oprávněn, uzavře smlouvu o výpůjčce nebo nájmu. Lze proto shrnout, že oba typy věcných břemen mají více společných rysů než těch, které je vzájemně odlišují. Přiznáme-li přitom statut užívacího práva k půdě věcnému břemenu in personam, není závažnějšího důvodu, pro nějž bychom za něj neměli považovat i věcné břemeno in rem. Za podstatnou naopak považuji především skutečnost, že předmět konkrétního vztahu, a do jisté míry i jeho obsah, může být v případě výpůjčky, nájmu i věcného břemene in rem nebo in personam shodný.374

6.5 Výkon práva odpovídajícího věcnému břemeni „Oprávnění vyplývající z věcného břemene musí být vykonáváno tak, aby povinného zatěžovalo co nejméně ("civiliter"), a nepůsobilo mu škodu (§ 415). Věcná břemena nemohou být svémocně rozšiřována; v případě pochybností o rozsahu věcného břemene platí i bez výslovné úpravy, že povinný má být omezován spíše méně než

373

V takovém případě se hlavní znak věcných břemen in rem, totiž způsobilost jejich přechodu na třetí osobu, vytrácí: možnost přechodu věcného břemene spolu s oprávněným pozemkem na třetí osobu časově omezuje jak dohodnutá doba trvání věcného břemene, tak i nutnost dalších smluvních jednání s třetí osobou a délka řízení u katastrálního úřadu o povolení vkladu práva odpovídajícího věcnému břemeni včetně následného řízení o povolení vkladu vlastnického práva k oprávněnému pozemku do katastru nemovitostí. Přechod věcného břemene v důsledku smrti vlastníka oprávněného pozemku by v daném případě byl konstatován až na základě výsledku dědického řízení, což může rovněž nastat až po skončení doby trvání věcného břemene. 374 Samotná osoba z daného vztahu oprávněná, odlišná od vlastníka pozemku, při výkonu svého práva nepozná rozdíl mezi tím, zda se tak děje na základě nájemní smlouvy nebo smlouvy o zřízení věcného břemene, respektive vkladu práva odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí.

116

více.“375 Svémocné rozšiřování věcného břemene představuje např. smluvně nepodložená změna obsahu věcného břemene z práva chůze přes zatížený pozemek na právo jízdy. „Přitom příslušné chování může mít podobu právního úkonu (např. smlouva o zrušení věcného břemene) či může spočívat ve faktickém chování (realizace užitné hodnoty věci zatížené věcným břemenem).“376 K podmínkám výkonu práva odpovídajícího věcnému břemeni je třeba dodat, že vlastník zatíženého pozemku nemůže činit na pozemku takové úpravy, které by výrazně ztížily výkon práva oprávněným z věcného břemene.377 Každopádně nesmí být právo odpovídající věcnému břemeni vykonáváno v rozporu s dobrými mravy ani jím nesmí být bez právního důvodu zasahováno do práv a oprávněných zájmů jiných osob (§ 3 odst. 1 ObčZ).378 Podle § 151n odst. 3 ObčZ platí, že pokud se smluvní strany nedohodly jinak, je oprávněný z věcného břemene povinen nést přiměřené náklady379 na údržbu a opravy

375

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1033. ISBN 978-80-7400-108-6. K tomu srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. července 2006 sp. zn. 22 Cdo 973/2005: „...přísluší-li osobě oprávněné z věcného břemene - vlastníku nemovitosti právo, které mu zajišťuje přístup k této nemovitosti, přičemž může jít jak o chůzi tak jízdu po zatíženém pozemku, pak od této oprávněné osoby odvozují právo užívat zatížený pozemek k chůzi a jízdě ty osoby, které tak činí v souvislosti s hospodářským účelem, ke kterému sloužila panující nemovitost v době zřízení věcného břemene (bydlení vlastníka, pronájem bytů, podnikání, ale též návštěvy v obvyklém rozsahu), pokud se účastníci smlouvy o jeho zřízení nedohodli jinak. Výjimku by tvořily jen ty případy, kdy např. ve smlouvě o zřízení věcného břemene bylo užívání zatíženého pozemku výslovně omezeno jen na tam vyjmenované osoby. Vždy je však třeba přihlížet k tomu, že věcná břemena nesmějí být z principu rozšiřována.“ 376 BRADÁČ, Albert aj. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2009. s. 74. ISBN 978-80-7201-761-4 377 K tomu v podrobnostech srov. SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 38. ISBN 80-7179-524-0. 378 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. dubna 2005 sp. zn. 22 Cdo 2941/2004: „...právo odpovídající věcnému břemeni, spočívající ve volném průchodu a průjezdu přes pozemek není dotčeno tím, že vlastník pozemku tento pozemek oplotí a k vjezdu umístí vrata, není-li v důsledku těchto opatření znemožněn nebo podstatně ztížen průchod a průjezd oprávněného přes tento pozemek (například když vlastník pozemku dá oprávněnému klíč k vratům) ... Naproti tomu jestliže vlastník na svém pozemku vytvoří takové podmínky, které by osobě oprávněné výkon jejího práva průchodu a průjezdu podstatně ztížily nebo znemožnily, šlo by ze strany vlastníka pozemku o neoprávněný zásah do jejího práva. Proti takovému zásahu přísluší soudní ochrana jen osobě oprávněné z věcného břemene.“ 379 K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. června 2005 sp. zn. 22 Cdo 1577/2004: „Pokud jde o význam slova "přiměřeně", které se objevilo poprvé v novele občanského zákoníku, provedené zákonem č. 131/1982 Sb. v ustanovení § 135b odst. 2, a to ve tvaru "přiměřené", nelze mu, podle názoru

117

zatíženého pozemku v tom rozsahu, v jakém jej užívá. Někteří autoři zastávají názor, že je třeba toto ustanovení vykládat extenzivně a vztáhnout tuto povinnost i k provedení údržby a oprav pozemku.380

6.6 Vznik věcného břemene ObčZ jsou v § 151o odst. 1 taxativně vymezeny právní důvody vzniku věcných břemen. Jinak než na základě písemné smlouvy, závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, soudem schválené dědické dohody, rozhodnutí státního orgánu, zákona a vydržení tudíž nemůže věcné břemeno vzniknout.

6.6.1 Vznik věcného břemene na základě smlouvy Smlouva o zřízení věcného břemene musí být podle § 151o odst. 1 ObčZ uzavřena v písemné formě,381 jinak by s ohledem na § 40 odst. 1 ObčZ byla absolutně neplatným právním úkonem. Pravost podpisů obou smluvních stran musí být zásadně úředně ověřena.382 K podstatným náležitostem smlouvy o zřízení věcného břemene vždy patří dohoda o obsahu věcného břemene,383 označení zatíženého pozemku a dle druhu věcného břemene taktéž označení oprávněné nemovitosti384 nebo osoby oprávněné z věcného břemene.385 Věcné břemeno proto nelze zřídit ve prospěch dovolacího soudu, přiřadit jiný význam, než ten, že náklady, které je osoba z věcného břemene oprávněná povinna vynaložit na zachování věci či její opravy, nemají být neúměrné či neúčelné.“ 380 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1039. ISBN 978-80-7400-108-6. 381 K tomu srov. rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 17. června 1998 sp. zn. 10 Ca 81/98: „Z nedostatku výslovného akceptu zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni ve smlouvě, v níž jsou účastníci, pro které je právo zřizováno, označeni jako oprávnění a smlouva je jimi podepsána, nelze dovodit, že by předepsaná forma, totiž písemná, nebyla dodržena.“ 382 V podrobnostech srov. § 36 odst. 6 katastrální vyhlášky. 383 K tomu srov. BRADÁČ, Albert aj. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2009. s. 44. ISBN 978-80-7201-761-4: „Současně je nutno za podstatnou náležitost považovat i vyjádření vůle účastníků, že uzavírají smlouvu s věcněprávními účinky.“ 384 Srov. § 5 odst. 1 písm. a) a b) KatZ. 385 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. ledna 2001 sp. zn. 22 Cdo 2480/2000: „...vada v označení osoby, která je účastníkem smlouvy, nezpůsobuje sama o sobě neplatnost této smlouvy, pokud lze z celého obsahu právního úkonu jeho výkladem (§ 35 odst. 2 občanského zákoníku - dále jen "obč. zák.") zjistit, kdo byl účastníkem smlouvy.“

118

konkrétně neurčené osoby nebo bez vztahu k vlastnictví určité nemovitosti.386 Smlouva o zřízení věcného břemene nemusí být uzavírána samostatně, může být i součástí jiné smíšené smlouvy, jíž se převádí vlastnické právo k nemovitosti a s níž je k převáděné nemovitosti současně zřizováno věcné břemeno. Věcné břemeno může být zřízeno na dobu určitou nebo i bez časového omezení jako úplatné i bezúplatné.387 Má-li být věcné břemeno zřízeno pouze k části pozemku, je nutné jeho průběh vytyčit geometrickým plánem, který je jako neoddělitelná součást smlouvy o zřízení věcného břemene její povinnou přílohou.388 Pokud by však tímto způsobem zřízené věcné břemeno dovolovalo vlastníkovi pozemku jeho užívání ve zbylé části pozemku, v níž není jeho vlastnictví věcným břemenem omezeno, nelze již hovořit o hlavním užívacím právu. Právo odpovídající věcnému břemeni nevzniká okamžikem účinnosti smlouvy, ale až následným vkladem tohoto práva do katastru nemovitostí.389 Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti,390 v určitých případech i jiná osoba.391 V teorii je dosud spornou otázka, zda je k zřízení věcného břemene k pozemku

386

Stanovisko občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČSSR č. 45 obsažené in Zbierka súdnych rozhodnutí a stanovísk : rozhodnutia a stanoviská vo veciach občianskoprávnych. Praha : Najvyšší súd ČSSR, roč. 1986 (XXXVIII). 387 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. prosince 2000 sp. zn. 20 Cdo 1265/98: „Občanský zákoník (srov. výše cit. § 151n a § 151o) požadavek úplatného sjednání věcného břemene neklade, naopak počítá s tím, že nositel práva odpovídajícího věcnému břemeni je při absenci (jiné) dohody povinen nést přiměřeně náklady na zachování a opravy jím užívané věci (srov. § 151n odst. 3 obč. zák.). Jinak řečeno, na daném skutkovém základě (tedy při absenci jakékoli zmínky o úplatě za zřízení věcného břemene) nelze učinit o věci jiný závěr než ten, že věcné břemeno bylo vskutku sjednáno bezúplatně.“ Bezúplatnému zřízení věcného břemene nebrání ani skutečnost, že subjekty závazkového vztahu z věcného břemene jsou podnikatelé – k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. března 2006 sp. zn. 22 Cdo 1466/2005. 388 Srov. § 5 odst. 5 a § 19 odst. 1 KatZ ve spojení s § 16 odst. 4 katastrální vyhlášky. Opačný názor, avšak bez zřetele k citovanému ustanovení katastrální vyhlášky, zastává ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1045-1046. ISBN 978-80-7400108-6. 389 Srov. § 151o odst. 1 věta třetí ObčZ ve spojení s § 2 odst. 2 a 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění. 390 Srov. § 151o odst. 2 ObčZ. Právo omezit své vlastnictví k věci projevem vůle zřídit k vlastní nemovitosti věcné břemeno patří k obsahu vlastnického práva. 391 Např. státní organizace podle § 26 odst. 1 ZMS

119

nacházejícím se v podílovém spoluvlastnictví třeba souhlasu všech spoluvlastníků, nebo zda postačí jejich většina ve smyslu § 139 odst. 2 ObčZ.392 Věcné břemeno lze zřídit i smlouvou uzavřenou ve formě soudního smíru, jeho zápis do katastru nemovitostí má pak již pouze deklaratorní význam.

6.6.2 Vznik věcného břemene na základě jiných právních důvodů Věcné břemeno lze zřídit i závětí, vyjádří-li v ní zůstavitel vůli, aby k pozemku, jenž je součástí pozůstalosti, bylo zřízeno věcné břemeno. Zůstavitelova vůle nicméně nemusí být naplněna, pokud v dědickém řízení dědicové na základě dohody o vypořádání dědictví vznik věcného břemene vyloučí. Může dojít i k opačné situaci, kdy závěť vznik věcného břemene nepředpokládá, nicméně v důsledku soudem schválené dohody dědiců k jeho vzniku dojde. V tomto případě, jako i ve všech ostatních níže uvedených, má následný zápis práva odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí pouze deklaratorní účinek.393 Věcné břemeno může dále vzniknout i rozhodnutím státního orgánu, pokud to zákon předpokládá, a to buď již okamžikem vydáním rozhodnutí, nebo až nabytím právní moci. Častým případem je zřízení věcného břemene v rámci řízení o vyvlastnění.394 Rovněž soud395 je oprávněn svým rozhodnutím zřídit věcné břemeno in rem, a to podle § 142 odst. 3 ObčZ v rámci řízení o zrušení a vypořádání podílového 392

Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 824. ISBN 978-80-7400-108-6. Nejvyšší soud ČSSR zaujal k dané otázce stanovisko publikované pod č. 45 in Zbierka súdnych rozhodnutí a stanovísk : rozhodnutia a stanoviská vo veciach občianskoprávnych. Praha : Najvyšší súd ČSSR, roč. 1986 (XXXVIII): „Povinným subjektem ze smlouvy o zřízení věcného břemene může být i spoluvlastník. Spoluvlastník může smlouvou zřídit věcné břemeno ke svému spoluvlastnickému podílu bez souhlasu spoluvlastníka (spoluvlastníků), jen pokud toto věcné břemeno omezuje pouze jeho spoluvlastnická práva ve prospěch subjektu z věcného břemene oprávněného, a to v rozsahu spoluvlastnických práv odpovídajících ustanovení § 137 odst. 1 o. z. Je proto třeba vždy zkoumat obsah závazku a jeho vztah k celé nemovitosti.“ 393 Srov. § 482 ObčZ, § 175q OSŘ, § 7 zákona č. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění. 394 Srov. např. § 24 odst. 2 písm. a) VyvlZ a § 14 odst. 2 zákona č. 62/1988 Sb., v platném znění. 395 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. března 2006 sp. zn. 22 Cdo 225/2006: „Věcné břemeno nemůže soud ani soukromé osoby zřídit v rozporu s veřejnoprávními předpisy; zapovídá-li zákon určitý způsob užití pozemku, nelze zřídit věcné břemeno se zapovězeným obsahem. Proto soud nemůže bez souhlasu vlastníka lesa zřídit právo průjezdu lesem jako věcné břemeno.“

120

spoluvlastnictví, k nově vzniklému pozemku ve prospěch vlastníka jiného nově vzniklé nemovitosti.396 Dále toto oprávnění soudu zakládá § 151o odst. 3 ObčZ, podle nějž může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno in rem ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek, není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, a konečně v případě stavby neoprávněně zřízené na cizím pozemku může soud podle § 135c odst. 3 ObčZ zřídit věcné břemeno k pozemku, na němž se stavba nachází. Jak vyplývá již z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, zřízení věcného břemene musí být vlastníkovi zatíženého pozemku kompenzováno náhradou. Soud nemůže svým rozhodnutím zřídit věcné břemeno v jiných než zákonem stanovených případech, a to ani tehdy, pokud by se z okolností konkrétního případu zřízení věcného břemene jevilo jako nezbytné.397 Věcné břemeno může vzniknout i přímo ze zákona.398 399 Věcné břemeno lze rovněž vydržet,400 je-li právo odpovídající věcnému břemeni nepřetržitě vykonáváno po dobu deseti let401 a držitel je se zřetelem ke všem

396

Vznik věcného břemene je spojen s okamžikem právní moci rozhodnutí. Sbírka soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1985 (XXXVII). Nejvyšší soud ČSSR. Rozhodnutí a stanoviska ve věcech občanskoprávních. č. 37. s. 341 398 K tomu srov. i rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. června 2004 sp. zn. 22 Cdo 1163/2002: „Služebnosti, vzniklé v době platnosti o. z. o., se podle § 562 obč. zák. z roku 1950 k 1. 1. 1951 změnily na věcná břemena, upravená v § 166 a násl. tohoto zákona; ani obč. zák. z roku 1964 tyto služebnosti nezrušil, a pokud nedošlo k právní skutečnosti, se kterou právní předpisy spojují zánik věcného břemene, trvají věcná břemena, založená jako pozemkové služebnosti podle o. z. o., dodnes.“ 399 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. května 2005 sp. zn. 22 Cdo 1438/2004: „Rozhodnutí o zřízení věcného břemene je rozhodnutím konstitutivním, neboť se jím zřizuje hmotněprávní vztah, který tu doposud nebyl. Konstitutivní soudní rozhodnutí však nelze vydávat na základě analogické aplikace ustanovení občanského zákoníku ... Konstitutivní rozhodnutí tedy nedeklaruje již existující práva a povinnosti, ale zasahuje do hmotněprávní sféry účastníků tak, že zakládá, mění nebo ruší subjektivní práva a povinnosti. K takovému zásahu je třeba výslovného ustanovení zákona, který výjimečně dovoluje soudu z podnětu žalobce zasáhnout do soukromých práv a povinností.“ 400 K vydržení může dojít, i pokud smlouva o zřízení věcného břemene neexistuje nebo je neplatná. Držitel ovšem musí být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu právo odpovídající věcnému břemeni náleží. K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. října 2002 sp. zn. 22 Cdo 929/2001. 401 Do této doby si může oprávněný držitel započítat i dobu, po niž toto právo nepřetržitě vykonával jeho právní předchůdce. 397

121

okolnostem v dobré víře, že mu dané právo svědčí.402 Právo odpovídající věcnému břemeni vzniká přímo okamžikem vydržení, jeho zápis do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní charakter, pouhé jednostranné prohlášení oprávněného z věcného břemene o vydržení práva však k provedení zápisu do katastru nemovitostí nepostačuje.403

6.7 Změna věcného břemene Obsah věcného břemene může doznat změny na základě dohody stran, kterou dojde k rozšíření nebo zúžení práva odpovídajícího věcnému břemeni, jež podléhá vkladu do katastru nemovitostí.404 Změna obsahu věcného břemene může být vyvolána také rozhodnutím státního orgánu405 nebo vydržením práva odpovídajícího věcnému břemeni podle § 151o odst. 1 ObčZ. Rozsah ani obsah věcného břemene se rozdělením zatíženého či oprávněného pozemku nemění. Lze hovořit i o jakési elasticitě věcného břemene, které ve stejném rozsahu, v jakém zatěžovalo původní pozemek, zatíží i nově vzniklé pozemky.406

6.8 Zánik věcného břemene Zánikem věcného břemene dochází k obnovení vlastnického práva povinného z věcného břemene v tom rozsahu, v jakém bylo jeho vlastnictví k zatíženému pozemku 402

K tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. srpna 2007 sp. zn. 22 Cdo 2638/2005: „...jen samotné užívání cizího pozemku jako cesty jiným vlastníkem nemovitosti nezakládá dobrou víru, že jde o užívání cizího pozemku z titulu věcného břemene...“ 403 Srov. § 5 odst. 4 KatZ. 404 Srov. § 2 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění. V případě věcných břemen vzniklých přímo ze zákona taková dohoda zásadně není možná. 405 Srov. § 2 písm. a) VyvlZ, podle nějž se vyvlastněním rozumí i omezení práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku. Dále srov. § 151p odst. 3 ObčZ, podle nějž může soud za přiměřenou náhradu věcné břemeno omezit, vznikne-li v důsledku změny poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného z věcného břemene, nebo v případě úplatně zřízeného věcného břemene změnit druh úplaty z věcné na peněžitou, nelze-li pro změnu poměrů spravedlivě trvat na věcném plnění. 406 Obdobná situace již nenastává v případě sloučení pozemku zatíženého věcným břemenem. Podle § 4 odst. 7 katastrální vyhlášky takový pozemek není možné sloučit s jiným pozemkem, pokud není rozsah věcného břemene vymezen geometrickým plánem.

122

věcným břemenem omezeno. Skutečnosti působící zánik věcného břemene jsou vyjmenovány v § 151p ObčZ. Mezi ně patří zejména zánik věcného břemene přímo ze zákona. Tak tomu je např. u věcného břemene in personam, jehož zánik působí podle § 151p odst. 4 věta první ObčZ zásadně smrt nebo zánik osoby oprávněné z věcného břemene.407 Dalším případem zániku věcného břemene ex lege je podle § 151p odst. 2 ObčZ nastoupení trvalých změn, pro něž již věcné břemeno nemůže sloužit potřebám oprávněného z věcného břemene nebo prospěšnějšímu užívání jeho nemovitosti. Podle § 285 odst. 1 InsZ zaniká věcné břemeno rovněž zpeněžením majetkové podstaty dlužníka a podle § 337h odst. 2 OSŘ pak dnem nabytí právní moci rozvrhového usnesení zanikají věcná břemena na nemovitosti váznoucí.408 Věcné břemeno může zaniknout i v důsledku rozhodnutí státního orgánu.409 Tak např. soud může podle § 151p odst. 3 ObčZ rozhodnout o zrušení věcného břemene za přiměřenou náhradu, nastane-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného.410 Dalším orgánem oprávněným ke zrušení věcného břemene je např. vyvlastňovací úřad dle § 24 odst. 2 písm. a) VyvlZ nebo pozemkový úřad podle § 9 odst. 5 zákona o půdě. Kromě těchto důvodů předvídaných § 151p ObčZ může zánik věcného břemene způsobit i splynutí osoby oprávněného a povinného z věcného břemene (§ 584

407

Srov. poznámku pod čarou č. 368. S výjimkami uvedenými v § 336a odst. 1 písm. c) a § 337g odst. 2 OSŘ 409 Srov. např. § 337h odst. 2 OSŘ 410 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. února 2005 sp. zn. 22 Cdo 1043/2004: „...zákon přímo neuvádí hlediska, ze kterých by bylo možno usuzovat na to, kdy jde o hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného a ponechává řešení této otázky uvážení soudu, rozhodujícího konkrétní příklad. Nelze proto pro každou v úvahu přicházející situaci stanovit pravidla pro rozhodnutí soudu.“ Taktéž srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. října 2002 sp. zn. 22 Cdo 1624/2002: „Pro úvahu, zda změnou poměrů vznikl hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, je rozhodující porovnání stavu v době rozhodování soudu k době, kdy bylo věcné břemeno zřízeno ... taková změna může spočívat i v osobních poměrech účastníka právního vztahu, pokud se výrazným způsobem dotýká dalšího obsahu či trvání věcného břemene ..., pak je třeba i v tomto případě uzavřít, že změna v osobních poměrech účastníka může být takovou změnou poměrů, jakou má na mysli § 151p odst. 3 obč. zák.“ 408

123

ObčZ),411 dále uplynutí doby (§ 578 ObčZ) či splnění podmínky (§ 36 ObčZ), na níž bylo trvání věcného břemene vázáno. Je-li právním důvodem zániku věcného břemene smlouva uzavřená mezi oprávněným a povinným z věcného břemene (třebaže jde o právní nástupce původních účastníků vztahu založeného věcným břemenem),412 je k zániku věcného břemene nezbytné i provedení výmazu věcného břemene z katastru nemovitostí, obdobně jako při vkladu práva odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí.413 V souvislosti se zánikem věcných břemen je třeba dodat, že i práva odpovídající věcným břemenům podléhají promlčení (nikoliv však prekluzi) a ve smyslu § 109 ObčZ se promlčují, nejsou-li po dobu deseti let vykonávána.414

Závěr Půda je bez nadsázky nepostradatelnou složkou, od níž se odvíjí samotná existence i veškerá činnost lidstva, je zároveň i nejdůležitějším výrobním prostředkem naší společnosti. Zemský povrch i prostor nacházející se pod ním je lidstvem využíván odnepaměti. Z pohledu českého právního řádu se tato činnost vždy určitým způsobem odvíjí od vlastnického práva k určité části zemského povrchu. Půda však není užívána 411

Srov. BRADÁČ, Albert aj. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2009. s. 92. ISBN 978-80-7201-761-4: „Výslovně je nutno podotknout, že zánik splynutím je zánikem definitivním. Pokud by v budoucnu došlo k opětovnému rozdělení bývalé zatížené věci a oprávněné věci mezi různé subjekty (přesněji vyjádřeno: k rozdělení vlastnického práva mezi různé subjekty), věcné břemeno "neobživne", neboť již jednou zaniklo.“ Lze se však setkat i s opačným názorem, vycházejícím z předpokladu, že splynutím subjektů věcného břemene de iure k zániku věcného břemene nedochází, a může proto za určitých okolností dojít k jeho „obživnutí“: srov. SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006. s. 56-58. ISBN 80-7179-524-0. 412 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. listopadu 2008 sp. zn. 22 Cdo 3619/2008: „...věcné břemeno tak nemůže zaniknout jednostranným právním úkonem - vzdáním se práva ...“ 413 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. prosince 2000 sp. zn. 20 Cdo 1265/98: „Podle ustanovení § 151p odst. 1 obč. zák. věcné břemeno zaniká i novací, jde-li - ve smyslu § 570 obč. zák. - o novaci privativní; o kumulativní novaci (srov. § 516 obč. zák.) jít nemůže, neboť věcné břemeno a nájem vedle sebe (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni privativní novací je ovšem nutný vklad do katastru nemovitostí...“ 414 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. listopadu 2006 sp. zn. 22 Cdo 431/2006: „...pokud se žalobce brání proti výkonu práva odpovídajícího věcnému břemeni a prokáže, že toto právo nebylo vykonáváno po stanovenou dobu a došlo tak k jeho promlčení, a současně námitku promlčení vznese (byť i jen tak, že na promlčení poukáže), nelze jeho žalobu zamítnout s poukazem na trvání promlčeného práva jako naturální obligace.“

124

pouze osobami, které ji vlastní, ale i dalšími osobami, které své užívací právo k ní odvozují od právního postavení vlastníka půdy. Soubor všech těchto právních institutů, které umožňují užívání půdy i osobám odlišným od vlastníka půdy, označujeme jako užívací práva k půdě. Ve své práci jsem se zaměřil na popis a rozbor hlavních užívacích práv, jejichž hospodářský i společenský význam je největší, které zároveň uživatele opravňují k plnému čerpání užitné hodnoty půdy, z něhož je její vlastník po dobu trvání tohoto práva vyloučen. Nejprve jsem vysvětlil základní pojmy, s nimiž dále v textu pracuji, a to i na konkrétních příkladech řešených judikaturou. Vymezil jsem především pojmy půdy, pozemku a parcely, jež se v určitých rysech překrývají a jejichž odlišení není zcela snadné. Přestože jde o důležité právní instituty, platné právo je definuje pouze částečně (pozemek, parcela), případně jejich vymezení zcela opomíjí (půda). K jejich výkladu musí proto přispívat judikatura a právní teorie. Pozemek jako jeden z ústředních pojmů soukromého práva není dokonce v ObčZ vymezen vůbec. Pozastavil jsem se rovněž u pojmu parcely, jejíž způsobilost být předmětem právních vztahů je některými autory dokonce zpochybňována. V souvislosti s rozborem koncepce součásti a příslušenství pozemku jsem narazil i na rozpornost § 120 odst. 2 ObčZ, který vylučuje posuzování stavby jako součásti pozemku, přestože některé zvláštní předpisy stanoví opak (stavba nacházející se pod zemským povrchem). V práci jsem dále analyzoval jednotlivé užívací instituty. Největší prostor jsem věnoval nejdůležitějšímu z nich – nájmu pozemku. Na rozdíl od výpůjčky má nájem úplatný charakter a nejvíce tak odpovídá soudobým tržně-ekonomickým vztahům. Nájemci jako uživateli přináší užitek v podobě práva užívání nebo požívání pozemku, pronajímateli jako vlastníkovi pozemku zase užitek v podobě peněžitého či nepeněžitého plnění, tzv. nájemného. Podle své vůle mohou strany nájem sjednat na kratší či delší dobu a jednoduše jej ukončit výpovědí (zejména u nájmu na dobu neurčitou). Tím se nájem odlišuje i od věcných břemen, pro něž je naopak typická stálost a neměnnost vztahu. 125

Úprava některých užívacích institutů jako výpůjčka či podnájem je však kusá a zejména v případě výpůjčky nedává odpověď ani na nejzákladnější otázku týkající se okamžiku jejího vzniku a možných způsobů zániku. Relativně rozsáhlá úprava nájemní smlouvy se sice s podobným jevem nepotýká, po důkladnějším rozboru je však patrné, že řada z jejích ustanovení je ve vztahu k nájmu pozemku nepoužitelných zcela (např. zánik nájmu zničením věci, zadržovací právo pronajímatele při stěhování nájemce) nebo pouze s obtížemi (oprava předmětu nájmu) a některá z nich jsou umístěna mezi ustanovení týkající se nájmu bytu, byť z povahy patří mezi ustanovení nájmu obecná (předpoklad nájmu uzavřeného na dobu neurčitou, není-li doba nájmu sjednána). Obecná úprava nájemní smlouvy obsažená v ObčZ, jejíž použití je na místě, jde-li o nájem pozemku, je totiž primárně koncipována jako úprava nájmu movitých věcí, v níž jsou pouze naznačeny odchylky ve vztahu k nájmu pozemku a k dalším nemovitostem. Volba této legislativně úspornější metody nemusí být nutně na újmu kvalitě právní úpravy, i když částečně snižuje její přehlednost. Přesto se domnívám, že nájem pozemku se oproti nájmu ostatních věcí, zejména movitých, podstatně odlišuje, a de lege ferenda je proto důvodné jeho zařazení do zvláštního oddílu podobně jako u nájmu bytu. Za daleko podstatnější ovšem považuji skutečnost, že institut nájemního užívání půdy (v podstatě však i nájmu obecně) a aspektů s ním souvisejících není přesně a určitě, v některých případech dokonce vůbec ObčZ vymezen. Mám tím na mysli např. nevyjasněnost změny a zániku subjektů nájemního vztahu, jíž jsem proto věnoval zvýšenou pozornost. Za podstatný nedostatek současné právní úpravy považuji i nedořešenou dvousložkovou definici nájmu jako práva věc užívat nebo z ní i brát užitky. Zákon totiž dále nerozvádí a právní teorie se neshoduje, zda může být obsahem nájmu pouhé braní užitků z věci bez současného užívání. Nájem pozemku je tím nepřímo dotčen tehdy, je-li předmět nájmu spoluvlastnický podíl na pozemku, který je jako nehmotná věc způsobilý pouze k braní užitků, a nikoliv i k faktickému užívání. Kriticky lze hodnotit i části ObčZ, jež na nájemní vztahy dopadají zprostředkovaně, např. bezobsažnost termínu „obvyklá správa majetku“ náležejícího do 126

společného jmění manželů, z nějž nelze bez pochyb usuzovat na to, zda je uzavření nájemní smlouvy na pozemek nacházející se ve společném jmění manželů pouze jedním z manželů platným právním úkonem. Z aktuální problematiky týkající se nájmu pozemku jsem se věnoval např. otázce dočasnosti nájemního vztahu, kterou před nedávnem otevřel Nejvyšší soud ČR svým rozhodnutím ve věci tzv. stoletého nájmu. Zaměřil jsem se i na některé dílčí oblasti nájmu, jako je oprávnění pronajímatele založit nájemní vztah za situace, kdy ještě nedisponuje potřebným právním titulem k uzavření nájemní smlouvy, jehož existenci je však dle mého názoru v některých případech třeba připustit, nebo např. na oblast nájemného, konkrétně jeho splatnost a pojem obvyklého nájemného nastupujícího při absenci dohody o výši nájemného. V souvislosti s ukončením nájmu jsem považoval za vhodné upozornit i na okolnosti, které podmiňují vzdání se práva na odstoupení od smlouvy. De lege ferenda jsem navrhl stanovení vodítek pro určení tzv. značné škody, jejíž hrozba týkající se pronajatého pozemku je jedním z důvodů pro odstoupení od smlouvy. Přiklonil jsem se rovněž k zakotvení práva stávajícího nájemce na obnovení (prodloužení) nájmu po uplynutí sjednané doby, pokud pronajímatel hodlá pozemek nadále pronajímat a nájemce po celou dobu trvání dosavadního nájmu užíval pozemek řádně a řádně a včas plnil i své ostatní povinnosti vůči pronajímateli. Současnou právní úpravu nájmu jsem komparoval i s úpravou obsaženou v návrhu nového občanského zákoníku. Nejpodstatnější změnu v připravovaném kodexu občanského práva shledávám v opuštění dosavadní koncepce nájmu jako institutu absorbujícího právo užívání i požívání věci a jejich rozlišení do nájmu stricto sensu a pachtu. Vyjádřil jsem určité pochybnosti ohledně nezbytnosti takového kroku, ocenil jsem všem i celkově preciznější úpravu těchto práv. Z dalších změn lze uvést např. omezení práva nájemce dát pozemek do podnájmu, zvláštní mechanismus zvyšování úplaty a prodlužování pachtu. Pacht zemědělských a lesních pozemků (tzv. zemědělský pacht) může být dokonce zděděn právní nástupcem nájemce. Zodpovězení některých sporných otázek se bohužel nedočkáme ani uzákoněním tohoto návrhu.

127

V případě výpůjčky pozemku jsem poukázal na spor o její reálnou a konsenzuální povahu. Stručně pojednaná pasáž o výpůjčce v návrhu nového občanského zákoníku dozná rozšíření, což lze jedině ocenit. Zvláštním smluvním typem se stane výprosa, tedy výpůjčka, u níž není dohodnuta doba jejího trvání. Zvláštní právní úpravě jsem věnoval pozornost z hlediska odlišností, které stanoví od režimu vztahů normovaných ObčZ, a to se zaměřením na vztahy, v nichž figuruje půda ve vlastnictví státu a územních samosprávných celků. Specifickou kategorií užívacích práv jsou věcná břemena. Vůči ostatním užívacím institutům se odlišují především svou věcněprávní povahou. Poukázal jsem proto zejména na shodné prvky věcných břemen a ostatních závazkových práv. Nalezením a uvědoměním si společných znaků věcného břemene osobní povahy (in personam) a věcného břemene věcné povahy (in rem) jsem dospěl k závěru, že statut hlavních užívacích práv k půdě by měl být přiznán i věcnému břemenu věcné povahy. Hodnocení současného stavu právní úpravy užívacích práv k půdě není jednoduché. Vedle relativně neměnné obecné úpravy existuje i její dynamičtější část. Tou je pole zvláštní úpravy užívacích práv tvořené řadou dalších předpisů, v určitých případech i obsahově provázaných. Tato skutečnost pochopitelně zvyšuje nároky na výklad jednotlivých zákonů, a to zejména ve vztahu k půdě nacházející se ve vlastnictví veřejnoprávních subjektů. Podstatnější než dílčí nesrovnalosti zvláštní úpravy je značná zjednodušenost obecné úpravy užívacích práv obsažené v ObčZ, která vyvolává pochybnosti o některých aspektech jejích jednotlivých institutů a následně se přenáší i do roviny užívání upraveného zvláštními zákony. Za dobu posledních dvou dekád si právní teorie a praxe vytvořila o užívacích institutech nájmu, výpůjčky a věcných břemen dostatečné povědomí, které umožňuje zodpovědět nebo alespoň překonat většinu sporných otázek. Současnou právní úpravu v její obecné i zvláštní části tak lze s výše uvedenými výhradami hodnotit jako celkově funkční. 128

Rekodifikace občanského práva, tedy i obecné úpravy užívacích práv k půdě, by podle mého názoru měla zachovat ty aspekty smluvních typů a závazkového práva, které osvědčily svou životaschopnost (koncepce nájmu largo sensu), jednotlivé užívací instituty precizovat (výpůjčka) a především odstranit nejasnosti přetrvávající v současné právní úpravě. Především posledně jmenované je výzvou, kterou připravovaný návrh nového občanského zákoníku nechává bez větší odezvy.

129

Seznam zkratek EŘ - zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, v platném znění, InsZ - zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), v platném znění, katastrální vyhláška - vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) ve znění vyhlášky č. 164/2009 Sb., KatZ - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění, KZř - zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, LesZ - zákon č. č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), v platném znění, MyslZ - zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti, v platném znění, návrh - sněmovní tisk č. 835/0 vládní návrh občanského zákoníku předložený Poslanecké sněmovně PČR dne 7. května 2009, ObčZ - zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, ObchZ - zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění, OSŘ - zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, OZO - císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný občanský zákonník rakouský, OZř - zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, prováděcí vyhláška - vyhláška Ministerstva financí č. 62/2001 Sb., o hospodaření organizačních složek státu a státních organizací s majetkem státu, v platném znění, StZ - zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákona), v platném znění, 130

VyvlZ - zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), v platném znění, zákon o půdě - zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v platném znění, ZMS - zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění.

Použitá literatura Monografie: BRADÁČ, Albert aj. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. 630 s. ISBN 978-80-7400-338-7. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. 200 s. ISBN 978-80-904209-8-4. DROBNÍK, Jaroslav; DVOŘÁK, Petr. Lesní zákon : komentář. 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2010. 304 s. ISBN 978-80-7357-425-3. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 1. svazek. § 1-487. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. 1391 s. ISBN 978-80-7201-687-7. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. § 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. 1242 s. ISBN 978-80-7201-687-7. ELIÁŠ, Karel aj. Osnova občanského zákoníku. Osnova zákona o obchodních korporacích. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2009. 574 s. ISBN 978-80-7380-205-9. FIALA, Josef aj. Občanský zákoník : komentář. II. díl (§ 488 až 880). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. 788 s. ISBN 978-80-7357-395-9. HAVLAN, Petr aj. Majetek obcí a krajů v platné právní úpravě. 2. aktualizované a podstatně doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2008. 318 s. ISBN 978-80-7201-708-9.

131

HAVLAN, Petr aj. Majetek státu v platné právní úpravě. 3. aktualizované a podstatně doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2010. 503 s. ISBN 978-80-7201-796-6. HENDRYCH, Dušan aj. Správní právo : obecná část. 7. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, 875 s. ISBN 978-80-7400-049-2. HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : komentář. 2. svazek. § 488 - 880. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2003. 723 s. ISBN 80-7201-4064. HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : poznámkové vydání s judikaturou a literaturou (včetně věcného rejstříku). 12. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2006. 871 s. ISBN 80-7201-602-4. KNAPP, Viktor aj. Občanské právo hmotné : svazek II. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998. 496 s. ISBN 80-85963-51-5. KOČÍ, Roman. Zákon o pozemních komunikacích s komentářem, prováděcími předpisy a vzory správních rozhodnutí a jiných právních aktů. 3. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Leges, 2010. 416 s. ISBN 978-80-87212-36-3. PEKÁREK, Milan aj. Pozemkové právo. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. 334 s. ISBN 978-80-7380-253-0. PEKÁREK, Milan; PRŮCHOVÁ, Ivana. Pozemkové právo. 2. přepracované a rozšířené vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004. 400 s. ISBN 80-210-3238-3. ROUČEK, František aj. Komentář k Československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi : díl pátý (§§ 1090 až 1341.). Reprint původního vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998. s. 20. ISBN 80-85963-90-6. SPÁČIL, Jiří aj. Sousedská práva. 5. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Leges, 2010. 368 s. ISBN 978-80-87212-44-8. SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006. 103 s. ISBN 80-7179-524-0. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. 460 s. ISBN 978-80-7357-468-0. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. 552 s. ISBN 978-80-7357-473-4. 132

ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008. 1236 s. ISBN 978-80-7400-004-1 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. § 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. 1394 s. ISBN 978-80-7400-108-6. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. § 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. 1114 s. ISBN 978-80-7400-108-6. VESELÝ, František. Všeobecný slovník právní : díl třetí. Reprint původního vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. 1067 s. ISBN 978-80-7357-456-7. ZOUFALÝ, Vladimír aj. Velká kniha smluvních vzorů : pacta sunt servanda. 5. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2007. 1371 s. ISBN 978-80-7179613-8.

Časopisecké články: ALEXANDER, Juraj. Jak dlouhý může být nájem – poznámka k soudní argumentaci. Právní rozhledy. 2008, roč. 16, č. 10, s. 371- 373. BONČKOVÁ, Helena. 2. odborné sympozium NS ČR : komerční nemovitosti v judikatuře Nejvyššího soudu. Bulletin advokacie. 2009, roč. 20, č. 1-2, s. 18-21. BRABEC, Stanislav. Smlouva o výpůjčce. Právní rádce. 2005, roč. 13, č. 5, s. I-VIII. HANDLAR, Jiří. Vzdání se práv, která mohou v budoucnu teprve vzniknout, podle § 574 odst. 2 ObčZ. Právní rozhledy. 2009, roč. 17, č. 18, s. 659–663. HOLUB, Miloš. Reálné nebo konsensuální? : několik poznámek k „Úvaze o procesu vytváření smluv a jejich vzniku“ B. Vršinského. Bulletin advokacie. 2004, roč. 15, č. 3, s. 58-60. HRABA, Zdeněk. K problematice výše nájemného za užívání pozemků pro zemědělskou výrobu. Obchodní právo. 2010, roč. 19, č. 8, s. 2-7. HROMEK, Martin. K některým zvláštnostem nájmu hrobového místa. Právní zpravodaj. 2007, roč. 8, č. 10, s. 8-9. HULMÁK, Milan. Poplatky z prodlení v českém právu. Právní rozhledy. 2003, roč. 11, č. 5, s. 246-249. 133

NOVÁČEK, Roman. Úhrada nákladů při skončení nájmu. Právní rádce. 2003, roč. 11, č. 8, s. 21-23. PAŘÍZEK, Igor. Poznámka k úhradě nákladů při skončení nájmu. Právní rádce. 2003, roč. 11, č. 10, s. 77-78. PEJŠEK, Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. Právní rádce. 2007, roč. 15, č. 8, s. 16-18. RÁMIŠ, Vladan. Ještě jednou k zadržovacímu právu. Právní rozhledy. 2004, roč. 12, č. 3, s. 108-110. SPÁČIL, Jiří. Poznámka k rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky: Dálnice, silnice a místní komunikace jako samostatné předměty právních vztahů. Právní rozhledy. 2007, roč. 15, č. 2, s. 74. SPÁČIL, Jiří. Věc v právním smyslu, součást a příslušenství věci ve světle nové judikatury. Daňová a hospodářská kartotéka. 2005, roč. 13, č. 4, s. 29–33.

Použitá soudní rozhodnutí a stanoviska: Stanoviska a rozhodnutí soudů uvedená v diplomové práci jsou dostupná z následujících zdrojů: Databáze rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR dostupná z WWW: < http://nsoud.cz/>. Právní informační systém ASPI. Právní informační systém CODEXIS. Sbírka soudních rozhodnutí a stanovisek : rozhodnutí a stanoviska ve věcech občanskoprávních. Praha : Nejvyšší soud ČSSR, roč. 1985 (XXXVII). Zbierka súdnych rozhodnutí a stanovísk : rozhodnutia a stanoviská vo veciach občianskoprávnych. Praha : Najvyšší súd ČSSR, roč. 1986 (XXXVIII).

134

Stanoviska a rozhodnutí soudů 1) K pojmům věc v právním smyslu, pozemek, parcela, součást a příslušenství pozemku:                         

nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. května 1994 sp. zn. Pl. ÚS 16/93, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. června 2008 sp. zn. 30 Cdo 1648/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 30 Cdo 3109/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. června 2007 sp. zn. 22 Cdo 2271/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. ledna 2001 sp. zn. 20 Cdo 20/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. července 1999 sp. zn. 25 Cdo 770/98, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne ze dne 31. ledna 1990 sp. zn. 3 Cz 3/90, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 2006 sp. zn. 25 Cdo 300/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 22 Cdo 1118/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. července 2005 sp. zn. 30 Cdo 821/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. března 2008 sp. zn. 22 Cdo 261/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. srpna 2004 sp. zn. 25 Cdo 73/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. února 2002 sp. zn. 22 Cdo 2534/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2001 sp. zn. 20 Cdo 931/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. prosince 2008 sp. zn. 28 Cdo 2398/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 1997 sp. zn. 3 Cdon 265/96, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. června 2001 sp. zn. 22 Cdo 2250/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. listopadu 2003 sp. zn. 22 Cdo 1308/2003, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2002 sp. zn. 22 Cdo 37/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. srpna 2000 sp. zn. 24 Cdo 1621/98, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2005 sp. zn. 22 Cdo 1844/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. září 2003 sp. zn. 31 Cdo 2772/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. července 2005 sp. zn. 22 Cdo 2394/2004, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. listopadu 2007 sp. zn. 22 Cdo 4658/2007.

2) K nájmu a podnájmu pozemku:        

nález Ústavního soudu ČR ze dne 18. prosince 2002 sp. zn. II. ÚS 696/01, nález Ústavního soudu ČR ze dne 19. března 1997 sp. zn. II.ÚS 82/95, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. září 2002 sp. zn. 22 Cdo 522/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. července 2003 sp. zn. 22 Cdo 509/2003, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. prosince 2002 sp. zn. 22 Cdo 981/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. února 2008 sp. zn. 22 Cdo 626/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2006 sp. zn. 26 Cdo 906/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. listopadu 1999 sp. zn. 22 Cdo 837/98, 135

                                        

rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. března 1997 sp. zn. 2 Cdon 180/96, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. února 2003 sp. zn. 22 Cdo 1658/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2007 sp. zn. 32 Odo 1263/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 30 Cdo 3109/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. března 2006 sp. zn. 28 Cdo 177/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 2002 sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2007 sp. zn. 28 Cdo 2747/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. listopadu 2001 sp. zn. 26 Cdo 1331/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. ledna 2005 sp. zn. 26 Cdo 354/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. února 2004 sp. zn. 28 Cdo 314/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2007 sp. zn. 29 Odo 107/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. října 2002 sp. zn. 25 Cdo 2877/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. prosince 2005 sp. zn. 28 Cdo 513/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. července 2000 sp. zn. 24 Cdo 1247/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. července 2009 sp. zn. 30 Cdo 3450/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. září 2008 sp. zn. 33 Odo 1184/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 1999 sp. zn. 26 Cdo 84/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. května 2008 sp. zn. 32 Cdo 3800/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2295/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. prosince 2009 sp. zn. 28 Cdo 2170/2009, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. srpna 2000 sp. zn. 30 Cdo 714/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 2001 sp. zn. 20 Cdo 2900/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. dubna 2002 sp. zn. 28 Cdo 1313/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2685/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. února 2007 sp. zn. 25 Cdo 944/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. února 2000 sp. zn. 26 Cdo 1616/98, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. července 2010 sp. zn. 32 Cdo 750/2009, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. listopadu 2000 sp. zn. 30 Cdo 1789/2000, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2002 sp. zn. 22 Cdo 205/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. srpna 2000 sp. zn. 30 Cdo 714/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 2001 sp. zn. 20 Cdo 2900/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. dubna 2002 sp. zn. 28 Cdo 1313/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2001 sp. zn. 20 Cdo 2685/99, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. února 2007 sp. zn. 25 Cdo 944/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. února 2000 sp. zn. 26 Cdo 1616/98, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. července 2010 sp. zn. 32 Cdo 750/2009, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. listopadu 2000 sp. zn. 30 Cdo 1789/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. října 2000 sp. zn. 22 Cdo 1997/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. září 2010 sp. zn. 25 Cdo 114/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. října 2010 sp. zn. 26 Cdo 3025/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. listopadu 2010 sp. zn. 22 Cdo 3190/2008, 136

                      

rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. ledna 2002 sp. zn. 25 Cdo 852/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 1997 sp. zn. 3 Cdon 1213/1996, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. prosince 1999 sp. zn. 22 Cdo 2663/1998, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. května 2010 sp. zn. 26 Cdo 4111/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. srpna. 2006 sp. zn. 33 Odo 1184/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2007 sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. února 2005 sp. zn. 26 Cdo 678/2004, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. března 2005 sp. zn. 28 Cdo 516/2005, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. května 2006 sp. zn. 26 Cdo 2791/2005, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. dubna 2002 sp. zn. 26 Cdo 2536/2000, usnesení Nejvyššího soudu ČR z 28. května 2008 sp.zn. 28 Cdo 1175/2006, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. února 2006 sp. zn. 28 Cdo 311/2006, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. prosince 2008 sp. zn. 28 Cdo 1748/2008, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. října 2010 sp. zn. 26 Cdo 1942/2009, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. března 2004 sp. zn. 28 Cdo 2253/2003, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. dubna 2002 sp. zn. 26 Cdo 2536/2000, stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. září 2010 sp. zn. Cpjn 204/2007, usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. dubna 1998 č. j. 20 Co 62/98–30, rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 20. srpna 1963 sp. zn. 6 Co 347/63, rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 16. května 1996 sp. zn. 9 Co 306/96, rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 26. října 2000 sp. zn. 9 Co 836/2000, rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25. dubna 2006 sp. zn. 20 Co 641/2005.

3) K výpůjčce pozemku:  rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. února 2010 sp. zn. 26 Cdo 376/2009,  rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. září 2002 sp. zn. 22 Cdo 522/2001,  rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. října 2008 sp. zn. 25 Cdo 3053/2006, 4) K zvláštní úpravě nájmu a výpůjčky:      

rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. dubna 2007 sp. zn. 28 Cdo 983/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. října 2006 sp. zn. 31 Cdo 691/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. října 2003 sp. zn. 26 Cdo 1829/2002, rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. října 2007 sp. zn. 7 Afs 142/2006, rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. března 2006 sp. zn. 10 Ca 284/2005, rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2009 sp. zn. 59 Ca 116/2008. 137

5) K věcným břemenům:                      

rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. února 2003 sp. zn. 22 Cdo 1856/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. října 2002 sp. zn. 22 Cdo 1624/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. listopadu 2008 sp. zn. 22 Cdo 3619/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. prosince 2000 sp. zn. 20 Cdo 1265/98, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. listopadu 2006 sp. zn. 22 Cdo 431/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. března 2006 sp. zn. 22 Cdo 225/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. června 2004 sp. zn. 22 Cdo 1163/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. května 2005 sp. zn. 22 Cdo 1438/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. října 2002 sp. zn. 22 Cdo 929/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. srpna 2007 sp. zn. 22 Cdo 2638/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. ledna 2001 sp. zn. 22 Cdo 2480/2000, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. července 2006 sp. zn. 22 Cdo 973/2005, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. dubna 2005 sp. zn. 22 Cdo 2941/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. června 2005 sp. zn. 22 Cdo 1577/2004, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. prosince 2010 sp. zn. 22 Cdo 1028/2009, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. června 2005 sp. zn. 22 Cdo 2667/2004, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. ledna 2005 sp. zn. 22 Cdo 586/2004, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. března 2006 sp. zn. 22 Cdo 1466/2005, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. února 2005 sp. zn. 22 Cdo 1043/2004, rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 12. června 2001 sp. zn. 5 A 31/99, rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. června 1995 sp. zn. 33 Ca 24/95, rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 17. června 1998 sp. zn. 10 Ca 81/98.

Užívací práva k půdě Klíčová slova užívání půdy, nájem pozemku, výpůjčka, věcná břemena 138

Rights to use the land Summary The essential purpose of my thesis is to describe and analyze main rights to use the land and to point out questionable parts of the Czech legislation regarding this subject. The reason for my research consists of the importance of these rights which results from the possibility of non-owner subjects to use the land instead of the owner. In the thesis I have paid attention especially to lease of land as to the most frequent and most important right to use. I have chosen the comparative method aimed at juxaposition of law in force, prior legislation, judicial decisions and accessible legal monographs and articles. The thesis is divided into six chapters, each of them dealing with particular rights to use the land or special legal regulation concerning these rights, which tells the difference from the general regulation. Chapter One explains the fundamental concept of rights to use the land and their subject-matter such as a land, plot and its component and appurtenance. Chapter Two focuses on the lease of the land governed by general provisions of the Civil Code. This part of the thesis is processed in detail and consists of thirteen subchapters dealing particularly with the definition of the lease and sublease, its creation and termination, its content and issue of the rent. In the last part of this chapter there is a comparison of the contemporary and expected regulation included in the draft of the new Civil Code, which restores distinction between lease and gale e.g. Chapter Three briefly discusses the contract of borrowing as a gratuitous right to use and advices of precarium as a suggested new contract derived from the current one, which has been proposed by the draft of the new Civil Code. Chapter Four describes the diversity of relations regarding the leasing and borrowing of the land and enumerates certain deviations contained in specific laws from the general regulation of the Civil Code.

139

The consequential fifth chapter deals with specific conditions which apply to disposial of state proprety. Chapter Six named “Real Burdens” states the reasons in what situation and why can these rights in rem also be considered as rights to use the land. The last chapter abstracts conclusions of my reserach, stresses the most doubtful parts of the Civil Code concerning the rights to use the land and suggests their more suitable solution in the prospective legal regulation.

Keywords land use, lease of land, contract of borrowing, real burdens

140