Tvorba databází pro tržní oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Tvorba databází pro tržní oceňování Bakalářská práce

Autor:

Petr Novák Oceňování majetku

Vedoucí práce :

Praha

Ing.Petr Ort

06,2010

1

Obsah bakalářské práce Prohlášení Poděkování Anotace Obsah témat a zpracovaná témata Úvod a cíl bakalářské práce Zadání bakalářské práce

2

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

3

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucím své bakalářské práce ing.Petru Ortovi za odborné konzultace a pomoc při zpracování této bakalářské práce.

4

Anotace Jméno a příjmení autora:

Petr Novák

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Tvorba databází pro tržní oceňování Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort

Počet stran:

XXX

Počet titulů bibliografie:

9

Klíčová slova:

Databáze a jejich tvorba Tržní oceňování Porovnávací (komparitivní) metoda Microsoft Access

OBSAH TÉMAT A ZPRACOVANÁ TÉMATA 1. TEORETICKÁ ČÁST 1.1. Databáze - vysvětlení pojmu 1.2. Relační databáze 1.3. Výběr databázového softwaru 1.4. Tvorba databáze 1.5. Zadávání a vyhledávání dat 1.6. Uchovávání dat (zálohování) 1.7. Vkládání a využití dat pro tržní ocenění 1.8. Požadavky na databázi 1.9. Připrava a tvorba databáze 1.10. Struktura a členění 1.11. Zadávání dat do databáze 1.12. Využití databáze při oceňování

5

2. PRAKTICKÁ ČÁST 2.2.Ocenění rodinného domu obvyklou cenou Žežice č.p.137 2.3.Ocenění administrativní budovy obvyklou cenou Čs.Armády 2, Příbram IV

3. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI - Příbramsko 3.1.Charakteristika okresu PB 3.2.PRODEJE 3.2.1.Byty 3.2.2.Rodinné domy 3.2.3.Komerční objekty 3.2.4.Pozemky 3.3.PRONÁJMY 3.3.1.Byty 3.3.2.Rodinné domy 3.3.3.Komerční objekty 3.3.4.Pozemky 4. ZÁVĚR 5. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 6. OFICIÁLNÍ ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

6

ÚVOD A CÍL BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Téma Tvorba databází pro tržní ocenění jsem si vybral z důvodu , že jak tvorbou jednoduchých databázových programů se zabývám delší dobu, tak i oceňováním nemovitostí a jelikož databáze při oceňování nemovitostí jsou zejména při metodě oceňování porovnávacím způsobem je klíčové, domnívám, že je pro mne toto téma ideálním tématem pro zpracování bakalářské práce. Zpracovávané téma se zejména bude zabývat pojemem databáze, tvorbou databáze, vyhlaedáváním dat , zpracováním a uchováváním a použitím dat pro tržní ocenění. Tato práce by měla zejména pomoci pochopením pojmu databáze a usnadit kroky při tvorbě databází pro tržní oceňování.

1.TEORETICKÁ ČÁST 1.1.Databáze vysvětlení pojmu databáze Jestliže jsou data jednoduchá a není jich příliš mnoho, pak může být databáze tvořena jedinou tabulkou. Pro správu takové jednoduché tabulky můžeme ve skutečnosti snadno např. linkovaný papír nebo u počítače použít dokonce pouze textový editor. V nejjednodušším smyslu je databáze množina záznamů a souborů, které jsou organizovány za určitým účelem. V databázi si můžete uchovávat jména a adresy všech svých přátel nebo zákazníků. Můžete soustřeďovat všechny dopisy, které jste napsali a třídit je podle příjemců. Nebo další skupinu souborů, ve kterých uchováváme finanční data – účty splatné a účty přijaté nebo záznamy šekové knížky a zůstatky. Dokumenty z textového procesoru, které třídíme podle tématu, jsou jedním typem databáze. Soubory tabulkového procesoru, které třídíme podle jejich využití, jsou dalším typem databáze.

7

Pokud jsme velmi pečliví, můžeme případně pomocí složek a podsložek spravovat několik stovek tabulek, které tvoří databázi. Jestliže tak činíme, jsme již správci rozsáhlé databáze. Jestliže jsou data jednoduchá a není jich příliš mnoho, pak může být databáze tvořena jedinou tabulkou. Pro správu takové jednoduché tabulky můžeme ve skutečnosti snadno např. linkovaný papír nebo u počítače použít dokonce pouze textový editor. Jak však můžeme snadno shromažďovat informace o všech zákaznících a jejich objednávkách, když tato data mohou být uložena v několika dokumentech a souborech tabulkových procesorů? Jak můžeme udržovat vazby mezi soubory, pokud ukládát nové informace? Jak zajistít, aby data byla vložena správně? Co dělat v případě, když potřebujete svoje informace sdílet s mnoha lidmi, ale přitom nechceme, aby se pokusili aktualizovat stejná data dva lidé současně? Pokud jste postaveni před tyto úkoly, pak potřebujeme nějaký systém pro správu databází – DBMS – database management systém. Pro ilustraci předpokládejme, že chceme vytvořit databázi pro nemovitosti , které vlastníme. Čistě z názorných důvodů budeme předpokládat, že vlastníme tŕi nemovitosti . Toto by však bylo stejně tak možné aplikovat na vlastnictví i několika stovek nemovitostí. V následující tabulce je ukázána databáze VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ ve tvaru jediné tabulky. DRUH

ČP., ČE., Č.PARC

obec

katastrální území

LV

BUDOVA s čp.

137

Příbram

Žežice

543

POZEMEK

st.1547

Příbram

Žežice

543

POZEMEK

143

Příbram

Březové Hory

424

Databáze VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ byla vytvořena za pomoci microsoft wordu. V případě podobných jednoduchých databází editor word nebo jakýkoliv

8

ekvivalentní textový editor plně postačuje ke splnění obou výše uvedených účelů. Přidávání, odstraňování a úpravy v tabulce zřejmě nepředstavují žádný velký problém (pokud s tabulkami umíme pracovat). Kromě toho pokud chceme data seřadit například podle katastrálního území stačí pouze tabulku vybrat a z nabídky microsoft wordu Tabulka vyvolat příkaz Seřadit. Vybrání určitých dat z tabulky (tzn. Vytvoření pohledu) lze dosáhnout vytvořením kopie tabulky a následným odstraněním příslušných řádků a/nebo sloupců. Z uvedeného plyne, že udržování jednoduché, tzv. prosté databáze, obsahující jednu jedinou tabulku, nevyžaduje mnoho znalostí z teorie databází. Na druhou stranu většina databází, které je skutečně třeba udržovat, je o něco složitější než tato. Skutečné databáze totiž často obsahují až stovky tisíc nebo dokonce miliony záznamů, jejichž data jsou vzájemně komplikovaně provázaná. V takovýchto situacích se nezbytností stávají plnokrevné relační databázové programy. Vezměme například v úvahu katastr nemovitostí ČR, který obsahuje kolekci několika desítek milónů záznamů o nemovitostech . Z důvodů, které budou zanedlouho zřejmé, jednoduchá tabulka pro takovou databázi jednoduše nemůže postačovat. Hlavní problémy, spojené s použitím jediné tabulky za účelem snadné údržby databáze, pramení z otázky zbytečného opakování stejných údajů, označovaného jako nadbytečnost (redundance). Jak brzy uvidíme, určitému opakování údajů se vyhnout nelze, avšak snahou je odstranit co možná nejvíce zbytečně se opakujících dat. Nadbytečnost v tabulce VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ je zřejmá. Například název obce se v tabulce opakuje třikrát, katastrální území se opakuje dvakrát. Při snaze odstranit z databáze co možná nejvíce nadbytečných dat musí návrhář databáze rozdělit data do více smysluplných a účelných tabulek. V případě databáze VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ je jednou z možností rozdělit původní databázi do několika samostatných tabulek, které s edají vzájemně propojit a provést mezi nimi relace pomocí jednoduchých identifikátorů: a.TABULKA - DRUH NEMOVITOSTI

9

kde budou uvedeny veškeré možné druhy nemovitotstí jako např. Budova s čp., Pozemek, BUDOVA bez čp., BUDOVA s če. atp.

b. TABULKA - KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ zde budou uvedeny všechny katastrální území c. TABULKA - OBCE zde budou uvedeny veškeré obce d. TABULKA - LV zde budou uvedeny všechny listy vůastnické (LV)

I v tomto případě bude databáze vykazovat nějaká duplikovaná data , která však již nebudou zabírat mnoho místa v databázi. Jelikož však všechny tabulky v databázi budou mít jedinečné identifikátory, kterými budou provázány v jednotlivých tabulkách relačně a tak aby databáze byla plně funkční, nelze se úplně zbavit všech duplicit , jde však zjednodušit jednotlivé strukturu a provázanost jednotlivých tabulek , tak aby k těmto duplicitám docházelo co nejméně.

Abychom si uvědomili význam omezení duplicitních dat, jehož jsme dosáhli použitím několika nových tabulek, představte si, že databáze obsahuje navíc jména a adresy vlastníků nemovitostí (což je přirozené). Tabulka VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ ,by pak vyžadovala nový sloupec, který by obsahoval jména, adresy, rč/IČ – přičemž mnoho z nich by bylo duplicitních. Oproti tomu databáze s několika tabulkami vyžaduje pouze jeden nový sloupec v tabulce VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ , kde každého vlastníka bude zastupovat pouze jeho identifikátor z nově vytvořené tabulky VLASTNÍCI NEMOVITOSTÍ . A abychom rozdíl ilustrovali úplně, uvažujme databázi s cca.50 miliony nemovitostí evidence katastrálních úřadů ČR. Předpokládejme, že tato databáze obsahuje nemovitotsi od 4.000.000 různých vlastníků. Sloupec pro adresy valstníků by takto v prosté databázi obsahoval 50 milionů adres, zatímco v databázi s rozdělenými tabulkami by vyžadoval pouze 4.000.000 údajů. Jestliže je průměrná adresa dlouhá 50 znaků, pak by v tomto případě databáze s více tabulkami ušetřila

10

(50 000 000 – 4 000 000) . 50= 2,3 miliardy znaků Za předpokladu, že každý znak zabírá dva bajty (v kódování Unicode, které vnitřně využívá například Microsoft Access), databáze o jediné tabulce by takto zbytečně zabírala přibližně 4,6 miliardy bajtů, a to pouze kvůli poli s adresou!! Takže pro databázový relační systém jednoznačně hovoří i úspora datového prostoru . Skutečně, problém nadbytečnosti dat již sám o sobě vede návrháře databází k tomu, aby se použití prostých databází vyhýbali. S prostými databázemi je ovšem spojeno ještě několik dalších problémů, které bych rád vysvětlil nyní. Je přirozené, že některé nemovitosti v naší databázi jsou vlastněny více než jedním vlastník , dochází zde i tzv.spoluvlastnictví. Pro řešení této situace při použití prosté databáze máme celkem tři možnosti: Více vlastníků můžeme vložit do více samostatných řádků – na každého vlastníka bude připadat jeden řádek. Více vlastníků můžeme umístit do dalších sloupců na jediném řádku – na každého vlastníka bude připadat jeden sloupec. Jména všech valstníků můžeme umístit do jediného sloupce v tabulce. U varianty s více řádky vyvstává problém, že veškeré další údaje o knize musejí být opakovány tolikrát, kolik k nemovitosti patří vlastníků – což je zjevný případ nadbytečnosti. Varianta s více sloupci vede k problému určení, kolik sloupců pro vlastníky budeme vlastně potřebovat a znamená mnoho nevyužitého místa (prázdných polí) u nemovitostí s jedním vlastníkem. Třetí možností je umístit jména všech vlastníků do jediné buňky tabulky, což již samo o sobě může způsobovat potíže. Takto bude například mnohem obtížnější prohledávat databázi na výskyt jednoho vlastníka a předevŠim u více vlastníků , bude databáze velmi nepřehledná Avšak ještě větším problémem se stane vytvoření abecedního seznamu všech vlastníků v tabulce.

11

Podobný problém jako při vkládání nastává v situaci, kdy se rozhodneme odstranit například všechny záznamy o nemovitostech s jedním druhem – tím totiž také ztratíme veškeré informace o tomto druhu. Toto se nazývá odstraňovací anomálie. Již tento seznam potenciálních problémů by nám měl stačit k přesvědčení, že myšlenka použití databáze o jediné tabulce obvykle není vůbec na místě. Dobrý databázový návrh vyžaduje, aby data byla rozdělena do více tabulek, mezi nimiž jsou vytvořeny určité vztahy, neboli relace. Taková databáze se označuje jako relační databáze. Na druhou stranu i relační databáze přinášejí určité komplikace. Zde je několik příkladů: Jednou komplikací při navrhování relační databáze je nalezení způsobu, jak vhodně rozdělit data do více tabulek tak, aby nemohlo dojít ke ztrátě jakýchkoli informací. Například kdybychom v našem předchozím příkladě vynechali relační tabulku NEMOVITOST / VLASTNÍK , neexistovala by žádná možnost, jak určit vlastníky jakékoli knihy. Jediným účelem relační tabulky NEMOVITOST/VLASTNÍK ve skutečnosti je, abychom nepřišli o vztahy mezi knihami a autory. Pokud v tabulkách dojde k nějakým změnám, pak musíme rovněž pozorně udržovat integritu existujících vztahů mezi těmito tabulkami. To například znamená, že pokud se rozhodneme z databáze odstranit nějaký druh nemovitosti , nestačí toliko odstranit tento druh nemovitosti z tabulky DRUH NEMOVITOSTI, protože takto by nám vznikly slepé odkazy na toto nakladatelství v tabulce NEMOVITOSTI. Když jsou naše data rozmístěna ve více tabulkách, stává se obtížnějším vytváření různých pohledů na uložená data. Například můžeme potřebovat zobrazit seznam všech druhů nemovitostí , která jsou mají jediného vlastníka a jsou v jednom katastrálním území. Tento úkol vyžaduje přečíst data z více než jedné tabulky. Problém je v tom, že rozdělením dat do více samostatných tabulek musíme často podstupovat obtížný proces opětovného sloučení rozdělených údajů dohromady, abychom získali celkový pohled na tato data.

12

1.2 Relační databáze Pokud se tedy chceme vyhnout problémům s nadbytečností a nejrůznějším nepříjemným anomáliemi, je třeba databázi rozdělit do více tabulek, mezi kterými jsou definovány určité vztahy. Tím však na druhou stranu vzniknou další problémy, například jak navrhnout tabulky v databázi a neztratit žádná data, či jak data z více tabulek sloučit opět dohromady, abychom mohli vytvářet různé pohledy na tato data. Téměř všechny moderní systémy pro správu databází ukládají informace a pracují s nimi za použití relačního modelu řízení databáze. Termín relační pramení ze skutečnosti, že každý záznam v databázi obsahuje informace, vztažené (v relaci) k jedinému subjektu a pouze k tomuto subjektu. Také data o dvou třídách informace (například zákazníci a objednávky) mohou být zpracovávána jako jediná entita, založená na vztažených datových hodnotách. Například by bylo nadbytečné ukládat informace o jméně zákazníka a jeho adrese s každou objednávkou, kterou tento zákazník uskuteční. V relačním databázovém systému obsahuje každá informace o objednávkách pole pro uložení určité hodnoty, například čísla zákazníka, která může být použita pro napojení každé objednávky na informace o zákazníkovi. V systému správy relační databáze, někdy označovaném jako RDBMS, pracuje systém se všemi daty v tabulkách. Tabulky uchovávají informace o subjektu (například zákazníci nebo studenti) a mají sloupce, které obsahují různé druhy informací o tomto subjektu (například zákazníci nebo studenti) a mají sloupce, které obsahují různé druhy informací o tomto subjektu (například data o konkrétním zákazníkovi nebo studentovi). I tehdy, když databázi položíte nějaký dotaz (vyvolání informací z jedné nebo více tabulek), bude výsledek vždy vypadat jako další tabulka. Můžete také spojovat informace z více tabulek nebo dotazů podle vztažených hodnot. Můžete například spojit informace o studentech s informacemi o přihláškách na univerzity a zjistit tak, kteří studenti se hlásili na kterou univerzitu. Můžete také spojit informace o zaměstnancích s informacemi o uzavřených obchodech a tak zjistit, který obchodník by měl obdržet provizi. Něco z terminologie relačních databází

13

Relace (relation) – informace o jednotlivém subjektu, například o zákaznících, objednávkách, studentech nebo univerzitách. Relace je v systému správy relační databáze obvykle uložena jako tabulka Atribut (atribute) – konkrétní informace o subjektu, například adresa univerzity nebo úroveň a bodový průměr studenta. Atribut je v tabulce obvykle uložen jako datový sloupec nebo pole. Vztah (relationship) – způsob, jakým jsou informace v jedné relaci vztaženy k informacím v jiné relaci. Například zákazníci mají k objednávkám vztah jedna ku n, protože jeden zákazník může provést více objednávek, jakákoliv objednávka však náleží pouze k jednomu zákazníkovi. Studenti mohou mít vztah k univerzitám typu m ku n, protože každý absolvent střední školy se zajímá o více univerzit a každá univerzita přijímá přihlášky od více studentů. Spojení (join) – proces svázání tabulek nebo dotazů na tabulky prostřednictvím jejich vztažených datových hodnot. Například zákazníci mohou být spojeni s objednávkami pomocí shodného čísla zákazníka. Relační databáze umožňuje úplnou kontrolu nad tím, jak definovat data, pracovat s nimi a sdílet je s ostatními. Takový systém také zabezpečuje důmyslné funkce, které usnadňují uspořádání a správu rozsáhlých objemů dat v mnoha tabulkách. Relační databáze má tři hlavní typy funkcí: definice dat, manipulace s daty a řízení dat. Ve výkonných prostředcích jako např. Microsoft Access tyto části implementuje a je v nich možno vytvářet kompletní strukturu databáze. Práce s daty v programech pro zpracování textu nebo v tabulkových kalkulátorech je velmi odlišná od práce s daty v relačním databázovém systému (RDBMS). V textovém dokumentu můžeme vkládat tabulková data a nad těmito daty provádět v dokumentu omezenou množinu funkcí. Můžeme také v původním dokumentu vyhledávat textové řetězce a s pomocí OLE vkládat tabulky, grafy nebo obrázky z jiných aplikací. V kalkulátoru obsahují některé buňky funkce, které určují požadovaný výsledek, a do jiných buněk zadáváme data, která pro tyto funkce zajišťují zdroj informací. Data v dané tabulce slouží k jednomu konkrétnímu účelu a

14

je těžkopádné používat stejná data pro řešení různých problémů. Pro řešení nového problému můžeme připojit data v jiném kalkulátoru nebo můžete použít omezených vyhledávacích funkcí, pomocí kterých zkopírujeme vybranou podmnožinu dat v jedné tabulce pro použití při řešení problému v jiné tabulce. RDBMS nám nabízí mnoho způsobů práce s našimi daty. Můžeme například vyhledat nějakou informaci v jediné tabulce nebo požádat o komplexní prohledání v několika spojených tabulkách nebo souborech. Můžete pomocí jediného příkazu aktualizovat jediné pole nebo mnoho záznamů. Můžeme napsat programy, které pro čtení a aktualizaci dat využijí funkce RDBMS. Mnoho systémů poskytuje funkce pro vstup dat a generování sestav. Dnešní databázový software již většinou používá pro zpracování dat v tabulkách výkonný databázový jazyk SQL. (SQL je zkratkou z anglického Structured Query Language.) Pomocí SQL můžeme definovat skupinu informací, které potřebujeme pro řešení konkrétního problému, včetně dat z případných mnoha dalších tabulek. Dnešní databázový software však také úkony spojené s manipulací s daty zjednodušuje. K tomu, aby pro nás databázový software pracoval, dokonce ani nemusíme SQL znát. Dnešní databázový software používá definice vztahů, které mu dodáte, a pomocí nich automaticky spojí tabulky, jež potřebujete. Můžeme se soustředit na to, jak řešit informační problémy, a nemusíme se starat o budování složitého řídícího systému, který spojuje veškeré datové struktury ve vaší databázi. Databázový software má také neobyčejně jednoduché a přitom účinné prostředky pro grafické definování dotazů, které můžeme použít pro specifikování dat, jež potřebujeme pro řešení problémů. Pomocí myši, klepnutí, táhnutí a puštění i stisků několika kláves můžete během několika sekund vytvořit složitý dotaz. Při vytváření dotazu jednoduše vybereme požadovaná pole z horní části okna a přetáhneme je do návrhové mřížky v dolní části okna. Vybereme několik možností, vepíšeme libovolná kritéria a tím budeme připraveni, aby vám software vybral informace, které požadujeme.

15

Tabulky kalkulátoru a textové dokumenty jsou výborné pro řešení jak jsem již uváděl výše jednouživatelských problémů, obtížně se však používají, pokud data potřebuje sdílet více než jedna osoba. Tabulky kalkulátoru jsou užitečné také k nabídce šablon pro vkládání jednoduchých dat, tento úkol však nesplňují dobře, pokud potřebujeme provádět složitá ověřování dat. Tabulku je například možné dobře využít jako šablonu pro faktury v malém podniku jediného majitele. Pokud se však takový podnik rozšíří a objednávky vkládá větší počet obchodníků, potřebuje databázi. Podobně ve velkém podniku může sice pracovníkům tabulka kalkulátoru pomoci vytvářet nákladové sestavy, data však musí být stejně nakonec převzata a uložena do databáze pro podnikové účetnictví. Jestliže potřebujeme svoje informace sdílet s ostatními, skutečné systémy pro správu relačních databází umožňují u vašich informací zachovat bezpečnost, aby vaše data mohli číst nebo aktualizovat pouze autorizovaní uživatelé. RDBMS, který je navržen tak, aby umožňoval sdílení dat, zajišťuje také funkce zabezpečující, aby dva lidé nemohli měnit stejná data současně. Nejlepší systémy umožňují také seskupovat změny (posloupnost tato seskupených změn se někdy nazývá transakce), takže se do dat promítnou buď všechny tyto změny, nebo žádná z nich. Například při vkládání informací o nové objednávce pro nějakého zákazníka budete pravděpodobně chtít, aby se zaznamenaly všechny položky, nebo pokud narazíte na nějakou chybu, aby se neuložila žádná změna. Pravděpodobně budete také chtít zajistit, aby se nikdo nemohl dívat na jakoukoli část této objednávky, dokud ji celou nezadáte. Většina dnešního databázového softwaru je navržena pro používání jako samostatného RDBMS na jediné pracovní stanici, tak i ve sdíleném režimu klientserver na síti. Protože svoje data v databázovém softwaru můžete sdílet s ostatními uživateli, má databázový software vynikající funkce pro zajištění bezpečnosti a integrity dat. Můžeme definovat, kteří uživatelé nebo skupiny uživatelů mohou mít přístup k objektům (jimiž jsou například tabulky, formuláře a dotazy) v naší databázi. Databázový software také automaticky zabezpečuje zamykací mechanismy, kterými zajišťuje, že dva lidé nebudou současně aktualizovat některý objekt. Databázový systém také rozumí zamykacím mechanismům ostatních databázových struktur

16

(například databázím Paradox, dBASE a SQL), které si připojíte do své databáze, a respektuje je. Kromě toho většina databázových umožňuje prostřednictvím tzv. replikace vytvořit více kopií jedné“vzorové“ databáze. Takto může se svými vlastními kopiemi téže databáze pracovat více uživatelů, přičemž pomocí aktualizačních funkcí, vestavěných do Windows, mohou svoje kopie periodicky synchronizovat.

1.3 Výběr databázového softwaru Pokud pro správu nějaké databáze používáme textový nebo tabulkový procesor, definujme současně jak data, tak i potřebné výpočty nebo funkce. Pro jednoduché problémy s omezenou množinou dat je toto ideálním řešením. Pokud však začneme shromažďovat velká množství dat, začne být obtížné zvládat mnoho samostatných dokumentů nebo tabulkových soborů. Když přibude další transakce (další smlouva nebo nová investice ve vašem portfoliu), může dojít k překročení hranice zvládnutelnosti. Může dojít dokonce k překročení kapacity paměti našeho systému nebo počítačového programu. Protože většina tabulkových kalkulátorů musí být schopna načíst celý soubor s tabulkou do paměti, vyčerpání paměti bude pravděpodobně první věcí, která nás přinutí zvážit přechod na databázi. Jestliže budeme potřebovat změnit nějaký vzorec nebo způsob, jakým jsou určitá data formátována, možná zjistíme, že budeme muset provést stejnou změnu na mnoha různých místech. Když budeme chtít na existujících datech definovat nějaké nové výpočty, budeme možná muset existující dokument zkopírovat a modifikovat, nebo vytvořit složité vazby na soubory, které obsahují daná data. Jestliže ale vytvoříme kopii, jak dosáhneme, aby byla data v těchto dvou kopiích stejná? Předtím, než budeme moci použít databázi, jako je např.Microsoft Access, pro řešení problémů, které vyžadují spoustu dat nebo které mají složité a měnící se požadavky, musíte nejprve změnit způsob, jakým se díváme na řešení problémů v aplikacích pro zpracování textů nebo tabulek. V softwaru uchováváme v tabulkách, které

17

navrhneme, jedinou kopii dat. Pravděpodobně jedním z nejtěžších problémů bude pochopit skutečnost, že v databázových tabulkách uchováváme pouze základní data. V databázi byste například uchovávali počet vlastníků a jednotlivých podílů, obvykle by jsme již neudržovali celkovou součet podílů u jednotlivých vlastníků (vypočtená hodnota). Pro definici výpočtu množství krát cena použijeme nejlépe formulář nebo sestavu. Pro zkoumání a vybírání dat mnoha způsoby můžete použít prostředky dotazů. Díky dotazům je možné udržovat pouze jedinou kopii základních dat a přitom ji znovu a znovu využívat pro řešení různých problémů. V databázi pro sledování hodnoty nemovitostí můžeme vytvořit jeden formulář, který bude zobrazovat jednotlivé nemovitosti a vývoj jejich cen v čase. Můžeme použít sestavu definovanou na stejných datech, která vyjádří výsledky průměrnyćh cen nemovitostí stejného druhu v dané lokalitě a v průběhu určeného časového období. Nepotřebujete k tomu samostatné kopie dat a můžete jak formulář, tak sestavu nezávisle měnit bez toho, že byste zničili strukturu svojí databáze. Můžeme také snadno přidávat nové informace o nemovitostech a cenách , a nemusíme se přitom obávat, že to bude mít dopad na jakýkoliv z vašich formulářů nebo sestav. Je tomu tak proto, že data (tabulky) a rutiny, které definujeme pro práci s těmito daty (dotazy, formuláře, sestavy, makra nebo moduly), jsou na sobě zcela nezávislé. Jakákoliv změna, kterou provedeme v datech prostřednictvím formuláře, databázový software okamžitě promítne do libovolného jiného formuláře nebo dotazu, který používá stejná data. Samozřejmě pokud již máme někjakou vlastní jednoduchou databázi např. v tabulkovém proceseru, většina dnešních softwarů jiź má implenetovánu funkci pro jejich bezproblémový převod do tabulek databázového softwaru. Můžeme použít prostředky pro import, které zkopírují data z našich existujících textových nebo tabulkových souborů. Zjistíme, že Access podporuje většinu stejných funkcí, které jse používali ve svých tabulkách, takže vám definování výpočtů ve formuláři nebo v sestavě bude připadat velmi známé. Většina programů obsahuje také nápověduna témata typu „Jak…“, která vás provedou klíčovými úkony, jež se musíme naučit, aby

18

jsme mohli začít pracovat s databází, a témata typu „Řekněte mi o… „ a odkazy, které rozšíří naše znalosti. K Ještě jednou si tedy shrňme proč evidovat data v databázi a proč na to použít specilaizovaný software. Dobře se podívejme na druh práce, kterou dnes děláte. Proč bychom mohli potřebovat přejí na databázový software. Začíná nás zaplavovat množství souborů? Zjišťujete, že vytváříte kopie starých soborů, když potřebujeme odpovědět na nové otázky? Potřebují jiní sdílet data a aktualizovat je? Zjišťujeme, že překračujeme omezení svého současného softwaru nebo paměti na svém systému? Pokud odpověď na libovolnou z těchto otázek zní ano, měli by jsme svůj problém řešit, pomocí relačního databázového systému. Důvody pro přechod na databázi vedenou ve specializovaném databázovém softwaru 1. Máme příliš mnoho samostatných soborů nebo příliš mnoho dat v jednotlivých souborech. Z tohoto důvodu je obtížné data spravovat. Taková data také mohou překročit omezení programů nebo kapacitu systémové paměti. 2. Máme pro data více využití – podrobné transakce (například změna vlastníka), celkové analýzy (například shrnutí cen za poslední čtvrtletí ) a dotazy typu „co kdyby“. Proto potřebujeme být schopni dívat se na data mnoha různými způsoby, ale zjistíme, že vytvořit více „pohledů“ na data je obtížné. 3. Potřebujeme data sdílet. Data například zadává, aktualizuje analyzuje velký počet lidí. Tabulku nebo textový dokument může v jednom okamžiku aktualizovat pouze jediná osoba, databázovou tabulku však může současně sdílet a aktualizovat mnoho lidí. Databáze také zajišťují, že lidé, kteří data čtou, vidí pouze potvrzené změny. 4. Musíme na data dohlížet, protože k nim přistupují různí uživatelé, protože jsou data využívána pro oceňování větši skupiny odhadců a protože jsou vzájemně svázaná (například data pro nemovitosti a vlastníky ). To znamená, že musíte

19

zabezpečit přístup k datům a kontrolovat datové hodnoty a musíte zajistit datovou konzistenci. Pro tvorbu databází, jsem si vybral asi nejrozšířenější softwarový program od společnosti Microsoft Access, neboť tento je obsažen v nejrozšířenějším kancelářském balíku Microsoft Office, kde jednotlivé programy v tomto balíku jsou plně komatibilní a spolupracují mezi sebou. Samozřejmě však existují i jiné programy pro tvorbu databází např. starší program Fox Pro, databázový program z balíku Microsoft Works , 602SQL, MySQL atd. Při popisu jednotlivých kroků pro tvorbu databází tedy uvažuji jejich přípravu pro již zmíněný program Microsoft Access, i když při přípravě a návrhu databáze , by se tento postup neměl liśit , může u jiných programů být postup míně odlišný a proto je na tuto skutečnost brát zřetel. Microsoft Access naštěstí usnadňuje návrh a konstrukci databázových aplikací bez toho, že by od nás vyžadoval znalost některého programovacího jazyka. I když v Accessu začínáme definováním relačních tabulek a polí v těchto tabulkách, která budou obsahovat data, rychle přejdete k definování akcí nad těmito daty prostřednictvím formulářů, sestav, maker a VBA. Prostřednictvím formulářů a sestav můžete definovat způsob zobrazení svých dat a jaké dodatečné výpočty si přejete vykonat – podobně jako u tabulek kalkulátoru. V takovém případě jsou formátovací a výpočtové instrukce (ve formulářích a sestavách) odděleně od dat (v tabulkách), takže můžeme naprosto libovolně využívat svá data různými způsoby bez toho, že by byla ovlivněna. Jednoduše nadefinujete další formulář nebo sestavu s využitím stejných dat. Jestliže chceme automatizovat nějaké akce v jednoduché aplikaci, Access nabízí prostředky pro definování maker, které usnadňují reakci na události (například na stisk tlačítka myši, který otevře připojenou sestavu) nebo umožňují vzájemně spojovat formuláře a sestavy. Pokud chceme vytvořit něco složitějšího (jako je například databáze Microsoft Press Books, přiložená k této knize), můžete se rychle naučit, jak pro svoje formuláře a sestavy vytvořit jednoduché procedury ve Visual Basic Aplication (VBA), které reagují na

20

události. Jestliže chceme vytvořit složitější aplikace, například zadávání objednávek nebo plánovací systémy (viz ukázkovou databázi Entertainmnes Schedule), můžeme použít pokročilejší techniky, využívající VBA a objekty modulů. Pokud pracujeme s nějakým dokumentem nebo tabulkou kalkulátoru, obvykle máme úplnou svobodu při definování obsahu dokumentu nebo každé buňky v tabulce. V rámci dané stránky v dokumentu můžete vkládat odstavce textu, tabulku, graf nebo více sloupců dat, zobrazených různými písmy. V rámci daného sloupce v tabulce můžete mít v horní části textová data, která definují hlavičku sloupce pro tisk nebo zobrazení, a dále můžeme mít ve sloupci různé číselné formáty v závislosti na funkci každého řádku. Tuto flexibilitu potřebujeme proto, že textový dokument musí být schopen vyjádřit naše sdělení v kontextu tištěné stránky a tabulka kalkulátoru musí analyzovaná data nejen uchovávat, ale také je nabídnout pro výpočty a prezentaci výsledků. Zmiňovaná flexibilita je skvělá pro řešení relativně malých a dobře definovaných obchodních problémů , který jsou právě data při oceňování nemovitostí. Pokud však rozsahu dokument překračuje několik desítek stran, začne být neskladný, a stejně tak je obtížné spravovat tabulku, která obsahuje více než několik set řádků informací. S tím, jak roste množství dat, můžeme také zjistit, že překračujeme paměťová omezení svého textového nebo tabulkového programu či svého počítačového systému. Musíme se také zamýšlet nad tím jak , by dokument nebo tabulku používali také jiní lidé, protože je následně obtížné (pokud to není nemožné) kontrolovat, jakým způsobem budou tito lidé data používat nebo vkládat nová data. Například přestože v nějaké tabulce bude pro smysluplný význam určitá buňka vyžadovat zadání data a jiná peněžní hodnotu, může uživatel snadno omylem zadat znaková data. Relační databázový systém nám umožňuje definovat druh dat, která máme, a způsob, jakým by tato data měla být uložena. Obvykle také můžete definovat pravidla, která relační databázový systém může použít pro zajištění integrity vašich dat. V nejjednodušším případě můžete prostřednictvím tzv. validačního pravidla zajistit, že nebude možné nechtěně uložit abecední znaky do pole, které by mělo

21

obsahovat číslo. Jiná pravidla mohou pro vaše data definovat platné hodnoty nebo rozsahy hodnot. V nejsložitějších systémech můžete definovat vztah mezi skupinami dat (obvykle tabulkami nebo soubory) a požádat relační databázový systém, aby zajistil zachování konzistence dat. Můžete například systém vytvořit tak, aby automaticky kontroloval každou vloženou nemovitost a zajistil, že bude pro platné katastrální území. S Accessem máme plnou flexibilitu při definování svých dat (například text, čísla, data, časy, měny, odkazy na internet, obrázky, zvuky, dokumenty, tabulky), při definování způsobu uložení dat (délka řetězce, přesnost čísel, přesnost data/času) a při definování vzhledu dat při zobrazování nebo tisku. Můžeme nadefinovat jednoduchá nebo složitá ověřovací pravidla, která zajistí, že ve vaší databázi budou existovat pouze správné hodnoty. Můžete Access požádat, aby ve vaší databázi kontroloval platné vztahy mezi soubory nebo tabulkami. Access nabízí progresivní prostředky pro vývoj databázových aplikací, které zpracovávají nejen data ve vlastních databázových strukturách, ale také informace uložené v mnoha jiných populárních databázových formátech. Pravděpodobně největší silou Accessu je jeho schopnost pracovat s daty z tabulek, textových souborů, souborů dBASE, databází Paradox, Btrieve a FoxPro či libovolných SQL databází, které podporují standard ODBC. To znamená, že Access můžete použít pro vytvoření aplikace pod Windows, která může zpracovávat data ze síťového SQL serveru nebo z SQL databáze uložené na mainframu.

1.4 Tvorba databáze Jestliže chceme vybudovat složitější databázovou aplikaci, potřebujeme pomoc pro automatizaci svých úkolů a výkonný systém pro správu relačních databází a systém pro vývoj aplikací. Téměř všechny databázové systémy obsahují prostředky pro vývoj aplikací, kterými umožňují programátorům nebo uživatelům těchto systémů definovat procedury, potřebné pro automatizaci vytváření a manipulace s daty.

22

Bohužel mnoho systémů pro vývoj databázových aplikací vyžaduje, aby jsme pro definování procedur znali některý programovací jazyk, například C nebo Xbase nebo VBA. Ačkoliv tyto jazyky jsou velmi bohaté a mocné, předtím, než je můžete pořádně využít, musíte s nimi mít zkušenosti. Abyste skutečně využili výhod některých databázových systémů, musíte se naučit programovat, najmout programátora nebo od nějaké společnosti vyvíjející software koupit databázovou aplikaci připravenou k používání (která se nemusí přesně hodit na vaše potřeby). Jelikož Access je velmi jednoduchý a uživatelsky přívětivý , domnívám , se ž eani pro začátečníka v něm není problém naprogramovat jednoduchou databázi bez nějakých hlubších znalostí programovacího jazyka. Schopnost přesně definovat, která data potřebujeme, jak by měla být uložena a jak k nim chceme přistupovat, což řeší část problému, která se týká správy dat. Potřebujeme však také jednoduchý způsob , jimž zautomatizujeme všechny běžné úkoly, které budeme chtít vykonávat. Například pokaždé, když budeme potřebovat zadat novou nemovitost, nebudeme před zadáním dat o nemovitosti chtít spustit dotaz, kterým se prohledává tabulka s vlastníky nemovitosti, vykonat příkaz, který otevře tabulku s nemovitostmi a pak vytvořit nový záznam. A až budeme mít data pro novou nemovitost zadaná, nebudete se chtít starat o prohledání tabulky, která obsahuje všechny již zadané nemovitosti, aby jsme si ověřili velikosti, barvy a ceny zakázek. Přední programy pro zpracování textových dokumentů umožňují definovat šablony a makra, které automatizují vytváření dokumentů, nejsou však navrženy pro obsluhu zpracování složitých transakcí. U tabulek zadáváme vzorce, které definují, jaké automatické výpočty chceme provádět. Zkušení uživatelé tabulkového procesoru, můžou také vytvářet makra, která pomáhají zautomatizovat zadávání a ověřování dat. Jestliže pracujeme s velkým množstvím dat, pravděpodobně jsme již zjistili, jak využít jednu tabulku kalkulátoru, která obsahuje „databázi“, a ve svých výpočtech používat odkazy na vybrané části těchto dat. Ačkoliv pomocí tabulek můžeme vybudovat poměrně složitou „aplikaci“, ve skutečnosti nemáme nástroje pro ladění a správu aplikací, které potřebujeme ke

23

snadnému vytvoření robustní aplikace pro správu dat. Pracovat s něčím dokonce i tak jednoduchým, jako je seznam pozvánek pro svatební hosty a jejich darů, je v databázi mnohem snazší. Databázové systémy jsou navrženy konkrétně pro vytváření aplikací. Dávají nám potřebné nástroje pro správu a řízení dat a zajišťují prostředky pro třidění různých částí dle kritérií vaší aplikace i pro správu jejich vzájemných vztahů. S databázovým systémem také dostáváte úplný programovací jazyk a ladící nástroje

Při tvorbě databáze je tedy asi nejdůležitější stanovení účelu k jakému má databáze sloužit , jaké data do ní mají být do ní zadávána, kdo a jak je bude zadávat , kdo nim bude mít přístup , jak budou data propojena a kde budou uložena, dále pak je důležité i k jak a za jakým účelem budou zpracovávána . Při tvorbě databáze tedy je nejprve nutné stanovit si cíl a účel databáze. V našem případě si např. zvolíme jako cíl vytvořit databázi realizovaných prodejů pozemků v celé ČR s ohledem na katastrální území , kde k prodeji došlo a zaŕoveň k uchování data kdy k prodeji došlo. Zároveň se domnívám, že nejdůležitější fází tvorby databáze je její příprava. Při tvorbě a přípravě databáze je třeba dbát na tyto hlavní funkce : 1. Definice dat (data definitiv) – můžete definovat, jaká data budou uložena v databázi, typ dat (například čísla nebo znaky) a vztahy mezi daty. V některých případech můžete také definovat způsob, jak mají být data formátována a jak maají být ověřována. 2. Manipulace s daty (data manipulation) – s daty můžete pracovat mnoha způsoby. Můžete vybírat, která datová pole požadujete, filtrovat data a řadit je. Data můžete spojovat s jinými vztaženými informacemi a sumarizovat je (provést součet). Můžete také vybrat skupinu informací a požádat RDBMS o jejich aktualizaci, odstranění nebo zkopírování do jiné tabulky, nebo vytvořit novou tabulku obsahující tato data.

24

3. Řízení dat (data kontrol) – můžete definovat, kdo je oprávněn data číst, aktualizovat nebo vkládat. V mnoha případech můžete také definovat způsob, jakým budou data sdílena a aktualizována více uživateli. Zároveň se domnívám, že nejdůležitější fází tvorby databáze je její příprava. Při tvorbě databáze je tedy asi nejdůležitější stanovení účelu k jakému má databáze sloužit , jaké data do ní mají být do ní zadávána, kdo a jak je bude zadávat , kdo nim bude mít přístup , jak budou data propojena a kde budou uložena, dále pak je důležité i k jak a za jakým účelem budou zpracovávána . Při tvorbě databáze tedy je nejprve nutné stanovit si cíl a účel databáze. V našem případě si např. zvolíme jako cíl vytvořit databázi realizovaných prodejů pozemků v celé ČR s ohledem na katastrální území , kde k prodeji došlo a zároveň k uchování data kdy k prodeji došlo, tak aby byla tato databáze, po naplnění daty, schopná poskytnout adekvátní výstup vzorových cen vybraných nemovitostí při tržním oceňování pozemků . Zároveň si musíme nadefinovat , kdo bude do databáze přistupovat a kdo do ní bude zadávat data a z jakých zdrojů tato data budou pocházet , aby tato data byla relevantní . Jelikož se bude jednat o databázi určenou pro odhadce , budou do této databáze zadávat data jednotlivý odhadci , a tito budou zadávat reálná data z již uskutečněných prodejů pozemků , ke kterým měli k dispozici data od jejich majitelů, resp. od zadavatelů a zároveň tyto data budou mít podložena např . kupní smlouvou, protokolem o provedené dražbě popř. jiným právním dokumentem , na základě kterého došlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Další důležitou otázkou , je při tvorbě databáze , jak jsem již výše uvedl rozhodnout se jaká data budeme zadávat i uchovávat , tak aby nám poskytovali výstupy , které budou použitelná jako vybraný vzorek při oceňování porovnávací metodou , tak abychom mohli tuto metodu bezpečně použít. V této fázi bude asi nejlépe již tvořit konkrétní databázi, kterou budeme používat jako příklad pro vysvětlení této problematiky.

25

Nejdříve tedy vyhodnotíme jaká data potřebuje ze zrealizovaných prodejů pozemků zejména z kupních smluv a dalších výše uvedených dokumentů sbírat a tyto uvedeme jako seznam hodnot : 1. Parcelní číslo pozemku 2. Vlastnický podíl na pozemku 3. Katastrální území kde se pozemek nachází 4. Obec ve které se katastrální území nachází 5. Výměra pozemku 6. Druh využití pozemku 7. Druh pozemku z hlediska výstavby 8. Kód omezení váznoucích na pozemku 9. Poznámka k omezením váznoucích na pozemku 10.Celková cena realizovaná při prodeji pozemku 11.Datum kdy došlo k prodeji pozemku , resp. kdy byl proveden vklad vlastnického práva U těchto dat nyní budeme muset zhodnotit , která budou potřeboavt svou vlastní tabulku , tak aby nedocházelo k duplikaci dat a zbytečněho “nafukování” databáze , dle předchozích doporučení uvedených v úvodu k pojmům relační databáze a databáze. Dále budeme muset vyhodnotit relace mezi jednotlivými tabulkami a také o jaké relace se bude jednat. Z hlediska databází máme známe následující relační vztahy : Tyto vztahy charakterizuje kardinalita vztahů.

26

Tabulka_1_Pozemk y

Klíč

Počet znaků

Charakte rový druh

Parcelní číslo

ANO

8

text

ID katastrálního území

ID katastrálního území

6

text

Vlastnický podíl

15

text

Výměra pozemku

8

číslo

Celková cena

11

číslo

Poznámka k ceně

80

text

Tabulka_3_katastr ální_území

ID druhu pozemku

2

text

ID Obce

ID stavebního pozemku

2

text

Název Obce

ID Kód omezení

2

text

Poznámka k omezením

80

text

Datum prodeje

8

datum

Datum zadání do databáze

8

datum

Počet znaků

Charaktero vý druh

6

text

Název katastrálního území

50

text

ID Obce

8

text

Tabulka_2_katastr ální_území

Tabulka_4_druh_p ozemku ID druhu pozemku

Klíč

ANO

Klíč

ANO

Klíč

ANO

Název druhu pozemku

Tabulka_5_stavebn i_pozemek

Klíč

ID stavebniho pozemku

ANO

Popis stavebniho pozemku

Počet znaků

Charakte rový druh

6

text

ID kódu omezení

30

text

Popis kódu omezení

Tabulka_6_kód_o mezení

Počet znaků

Charakt erový druh

6

text

50

text

Počet znaků

Charakte rový druh

6

text

30

text

Klíč

ANO

Počet znaků

Charakte rový druh

6

text

30

text

Kardinalita vztahu - číslo, které určuje kolik instancí vstupuje do vztahu

1:1 - každé entitě odpovídá maximálně jedna druhá entita (každý člověk má pouze jedno rodné číslo) 1:N - první entitě odpovídá více než jedna druhá entita, druhé entitě odpovídá maximálně jedna první entita (katastr má více nemovitostí, ale 1 nemovitost je v jednom katastru pouze jednou ) M:N - první entitě odpovídá více než jedna druhá entita, druhé entitě odpovídá více než jedna první entita (více vlastníků může vlastnit více nemovitostí a nemovitost může mít i více vlastníků)

27

Dále je potřeba určit jaké charakterové hodnoty a formáty tato tabulka bude uchovávat. Neboť je nutno zachovat integritu hodnot v tabulkách , tak aby se s daty , ketré obsahují dalo následně pracovat , mají data různé charakterové vlastnosti pro naše účely budou postačovat následující charakterové vlastnosti vkládaných dat :

1. Číslo 2. Text 3. Datum

Dále je také nutné určit kolik znaků budeme moci do jednotlivých polí databáze moci vkládat. Jelikož se jedná pouze o názorný příklad tak se bude jednat o jednoduchou datbázi , která bude sloužit jednomu odhadci , kdy si tento odhadce bude do ní zadávat data sám z vlastních zdrojů, nebudeme uvažovat v této databázi přístupy do databáze a evidenci jednotlivých zadavatelů .

Dále bude nutné určit , která data jsou klíčová , což v praktické stránce věci znamené , zda-li se podle těchto hodnot budou moci dat indexovat či nikoliv . Tyto klíčová dat se také používají pro vzájemné provázání (relaci ) mezi daty a pro vyhledávání jednotlivých záznamů v příslušné databázi.čím více dat budeme mít obsaženo v tabulkách tím více budmee potřebpvta data indexovat , neboť tyto indexy pomáhají data efektivně prohledávat zadaná data . Indexy fungují podobně jako restřik v knihách . Vyhledá požadovaný termín a rovnou přejde přimo na stránky , kde tyto termíny jsou obsaženy.

28

Návrh tabulek resp. definování polí tedy bude vypadat následovně :

Tabulka_1_Pozemky Parcelní číslo

Tabulka_2_katastrální_území 1:N

ID katastrálního území

ID katastrálního území Název katastrálního území

Vlastnický podíl ID Obce Výměra pozemku Celková cena

1:N

Tabulka_3_katastrální_území

Poznámka k ceně ID Obce

ID druhu pozemku ID stavebního pozemku

Název Obce

1:N

ID Kód omezení

Tabulka_4_druh_pozemku

Poznámka k omezením

ID druhu pozemku

Datum prodeje Datum zadání do databáze

1:N

Název druhu pozemku

Tabulka_5_stavebni_pozemek ID stavebniho pozemku

1:N Popis stavebniho pozemku

Tabulka_6_kód_omezení ID kódu omezení Popis kódu omezení

Při návrhu databáze musíme následně propojit těchto pět tabulek (entit) do vzájemných relací (propojení) tak aby data z jedné tabulky byla čitelná v tabulce druhé. Dále je pak také velmi důležité nastavit správně v programu dotazy , ketré budou zajišťovat správnou referenční integritu , propojení a zobrazování dat z několika tabulek dohromady.

29

Návrh relací u této vzorové databáze je následující , v diagramu , který zde uvádím je uvedena i kardinalita vztahu jednotlivých dat v entitách .Význam a druhy těchto kardinalit byly vysvětleny v textu výše.

1.5 Zadávání a vyhledávání dat Jakmile máme vytvořenou správnou databázovou strukturu a jednotlivé entity propojeny je nutné přistoupit k tvorbě formulářů pro správné zadávání dat . Pro každodenní používání jsou formuláře , těmi nejdůležitejšími objekty , se ktery’mi se uživatel setkává a proto je potřeba na jejich tvorbu klást velký důraz. U klasických procedurálních aplikací jsou data potřebná pro aplikaci oddělena od programů , ketré s daty pracují , a od výsledků, které tyto programy produkují.Každý program pracuje s daty nezávisle a obvykle má jen malé struktuální napojení na ostatní programy v systému. Proceduální systémy mají také tu vlastnost , že se v nich události musí vyskytnout v určitém pořadí a nemohou být prováděny mimo pořadí. Proceduální systém může jen například vyhledávat informace o katastrálním území či ceně pokud je zadávání uprostřed. U objektově orientovaného systému jsou však objekty definovány jako subjekty , které mají vlastnosti a můžete nad nimy vyvolat určité akce .Objekty mohou obsahovat další objekty. Když je nějaký objekt součástí jiného objektu , zdědí atributy a valstnosti tohoto objektu a rozšíři tak jeho definici. V aplikaci Access dotazy definují akce nad tabulkami a dotazy se pak stávají novými logockými tabulkami ozančovanými jako množiny záznamů. Dotaz tedy neobsahuje žádná data , může však pracovat s daty shromážděnými dotazem, jako kdyby šlo o tabulku . Se stejným efektemmůžeme definovat doatz založený na jiném dotazu.Dotazy dědí integritní a formátovací pravidla definovaná pro tabulky .Akce nad tabulkami nebo dotazy dále definují formuláře a pole zahrnutá do formulářů , tyto zpočátku zdědí

30

nadřazené vlastnosti , např.formátovací a ověřovací pravidla polí ve zdrojových tabulkách nebo dotazech . U tvorby formulářů je vždy nutné vědět z jaké tabulky , či z jakého dotazu bude tento formulář vycházet , neboť v této aplikaci již bude prostřednictvím polí ve formuláři zadávat data a tyto pak následně ukladát do jednotlivých polí definovaných v databázi . Formulář pro zadávání dat je ve své podstatě stejný formulář jaký používáme v papírové podobě a který známe např. z daňového přiznání pro finanční úřad, kde na tomto formuláři máme nějaké popisky polí , která máme vyplnit , potom jsou zde prázdná pole pro vyplnění údajů a když jsem u tohoto přirovnání, tak odevzdání daňového přiznání finančnímu úřadu se rovná odeslání dat z formuláře do databáze na zákldě nějakého aplikačního programového prvku . Jak jsem již uváděl výše pro vyhledávání dat slouží zejména indexová pole a dotazy. Pro vyhledávání dat slouží zejména tzv. výběrové dotazy , který vybírá informace z tabulek a dotazů v databázi a tvoŕi tím tak množinu záznamů vybraných dat . Ve Většině případů , lze s touto množinou dat pracoavt stejným způsobem jako s tabulkou . Můžeme jí procházet , vybírat z ní informace , tisknout ji a dokonce z ní aktualizovat data. Na rozdíl od skutečné tabulky však množina záznamů ve skutečnosti neexistuje . V softwaru se většinou vytváří z dat v atabulkách a doatzech v okažiku spuštění dotazu . Výhodou dotazů je , že umožňují snadné vyhledávání dat ve více souvisejících tabulkách . Dotazy jsou však užitečné i pro zpracovávání dat v jedné tabulce . Všechny metody , které budeme používat pro práci s jednou tabulkou , se dají použít i u složitějších dotazů.Krokem při vytváření dotazů je výběr polí , která chceme mít v množině záznamů . Dalším krokem je je definování kritérií pro jedno či více polí. Zadání výběrového pravidlav dotazu se podobá zadání ověřovacího pravidla pro pole . Chceme -li vyhledat jednu hodnotu , jednodušeme zadáme tuto hodnotu , které chceme testovat.

1.6 Uchovávání dat (zálohování) 31

Při uchovávání dat , resp. jeho zálohování vždy vyvstává otázka jaká data bude nejlepší zálohovat , moŹná by bylo nejlepší držet se doporučení odborníků na zálohování dat , kteří tvrdí , že nejlépe je zálohovat data v pravidelných intervalech a to na několika nezávislých místech pokud je toto možné . Jednoduše řečeno, zálohujeme data, která jsou nepostradatelná. V naší pŕikladové studii tedy bude nejlepší zazálohovat vždy cely soubor .mdb a to po každé , když do ného zadáme nová data, neboť v případě poškození databáze budeme mít k dispozici znova kompletní a úplnou databázi. Dále se doporučuje postupovat pŕi zálohování v prviadelných intervalech a to zejména zálohovat aktuální práci, dále pak provádět každodenní zálohu tzn. sytém každý den pondělí až pátek (při zachování všech zálohovaných souborů z jednotlivých dnů) , každý týden, každý měsíc a každý rok. Pro zálohování databáze je nejlépe využít k tomu určený specializovaný software, který v daných intervalech sám automaticky provede zálohu , pokud je spuštěný počítač a zároveň zálohované soubory většinou zkomprimuje do menších formátů a tyto zálohy pak dokáže větŠinou jednoduše číst a v případě ztráty dat dokaže velmmi rychle data obnovit. Případně u takto malé datbáze je možné tuto zálohovat manuálně .U zálohování samotných dat, je tedy jen na nás, jak budeme data zálohovat. Nejjednodušší způsob, jak zálohovat data je prosté zkopírování dat do záložního uložiště, odkud mohou být data v případě potřeby nakopírována zpět do původního umístění.

Pokud je dat větší množství a chceme ušetřit potřebné místo, můžeme data komprimovat. K vytvoření datové zálohy, která by komprimovala její obsah lze použít například komprimační programy typu Winzip a Winrar. Předešlé dva způsoby jsou funkční, nenáročné a zvládne je každý. Obvykle je ale potřeba zálohovat data pravidelně, někdy dokonce několikrát denně a pro takové případy je manuální synchronizace dat nepohodlná. Pro automatické zálohování dat s komprimací obsahu, doporučujeme software Acronis True Image Home. Program True Image vám umožní zálohování dat naplánovat, ale i spouštět ručně. Navíc vám tento program umožní vytvořit zálohu celého systému.

32

Typy úložišť pro data

Lokální pevný disk Je nejrychlejší způsob zálohování dat, zároveň ale jeden z nejméně bezpečných. Pokud jsou zdrojová a záložní data na stejném pevném disku, hrozí, že při havírii disku přijdeme jak o zdrojová tak o záložní data. Nejméně bezpečný způsob zálohování dat je ale ten, když jsou zdrojová i záložní data na stejném diskovém oddílu - klasická chyba, když je v počítači jen jeden nerozdělený pevný disk. Pokud jsou v počítači dva pevné disky, je nejlépe zálohovat data na druhý disk. V případě havárie jdnoho z disků, data zůstanou alespoň na jednom z nich. Externí disk a síťový disk Je spolehlivý způsob jak ochtránit data před havárií celého počítače. S klesajícími cenami externích a síťových disků je tento způsob zálohování dat stále oblíběnější hlavně pro majitelé notebooků.

CD a DVD Prozatím nejrozšířenější způsob zálohování dat v malých firmách a domácnostech. Výhodou tohoto způsobu zálohování, je to, že záložních kopií si můžete vytvořit více a uložit na více míst, čímž zabránime ztrátě dat například i při haváriích typu lokální živelná pohroma. Nevýhodou je pracnost aktualizace záloh (pokud nepoužíváte média typu DVD RAM). Častým námětem diskuzí kolem zálohování dat na média CD a DVD je spolehlivost zápisu. Například výrobce CD a DVD Verbatim uvádí, životnost svých médií za ideálních podmínek až na 100 let. Zde je však potřeba uvědomit si, že doma takovýchto podmínek nikdy nedosáhneme. Navíc každé použití média jeho životnost zkracuje. Další faktory, které zkracují životnost médií jsou vlhkost, prašnost, světelné záření, kouř a další. Má li médium vydržet čitelné ce nejdéle, je na místě opatrnost při manipulaci.

33

Síťová uložiště Je běžným způsobem zálohování dat ve firmách. Jednotlivý uživatelé ukládají svá pracovní data do sdíleného uložiště na serveru nebo síťových discích. Za uchování dat ve sdílených uložištích pak obvykle odpovídá správce sítě, který tato data dále zálohuje.

FTP server Je spolu s rostoucími rychlostmi připojení také stále využívanější způsob zálohování. Výhodou tohoto způsobu zálohování je to, že záložní data mohou být uložena stovky kilometrů od místa uložení zdrojových dat. V případě lokální havárie jsou tak záložní data dále v bezpečí. Zálohování dat přímo na FTP server umožňuje například Acronis True Image home. Datové pásky Je rozšířeným způsobem zálohování dat hlavně ve větších organizacích. Zálohy na pásku je možno ukládat prostřednictvím páskových mechanik nebo prostřednictvím zálohovacích knihoven (autoladerů).

1.7 Vkládání a využití dat pro tržní ocenění Základním předpokladem pro použití porovnávací metody je mít k dispozici soubor prodejních nabídkových, případně odmítnutých cen nemovitostí, tímto souborem tedy míníme naší databázi. Jelikož jsou nemovitosti jedinečné, pořebujeme kromě ceny mít k dispozici i celou řadu dalších dat, tyto potřebná data jsem si již definovali ve výše uvedých tabulkách . Tyto data mohou mít samozřejmě jak kvantitativní tak i kvalitativní podobu. Data je možné získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, jako jsou například zejména r nabízející, poptávající, dalších zprostředkovatelé. Jsou to například údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky

34

realitních serverů, prospekty, propagační materiály apod.. Tato data bývají velice stručná a navíc se jedná o nabídkové ceny nemovitostí, to znamená ceny jednostranně ovlivněné představami prodávajících a proto je nutné k těmto také takto přistupovat a pokud tyto data budeme chtít využívat bude nutné je pro potřeby oceňování korekčně upravit. Transakce významnějších nemovitostí bývají obvykle zveřejňovány v odborném i běžném tisku, i tyto informace mohou sloužit pro prvotní orientaci. Zdrojem dat mohou být i instituce a agentury, které se přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi zabývají. Některé časopisy pravidelně zveřejňují analýzy trhu s vybranými typy nemovitostí. Důležitým zdrojem informací jsou katastrální úřady – evidují vlastnická práva k nemovitostem a archivují kupní smlouvy. Doplňujícími zdroji informací mohou být místně příslušné stavební úřady, zde je možné získat informace související se stavebním řízením, stářím, historií staveb, ale i údaje o možném využití pozemků, omezeních. Na současném trhu je nabízena celá řada produktů – databází, použitelných pro porovnávání nemovitostí. Měly by umožnit popis nemovitosti a transakce v těchto základních bodech: V české republice jsou známy dva typy externích databází a to : Databáze obchodovaných cen nemovitostí zaměřené na potřeby tržního oceňování nemovitostí Databáze sekundárních dat (cen) nemovitostí (pro potřeby státní správy) Mezi externí databáze patří například: Databáze MOISES, Registr porovnávacích nemovitostí České Republiky (RPN), Cenové mapy stavebních pozemků, Databáze Českého statistického úřadu, Databáze cen a nájmů bytů IRI. Informační systém MOISES shromažďuje, zpracovává, uchovává a zpřístupňuje informace o uskutečněných obchodech s nemovitostmi. Záznamy jsou obvykle doplněny fotografiemi. Smluvní uživatelé (většinou znalci a odhadci) data používají, ale i sbírají.

35

Registr porovnávacích nemovitostí spravuje databázi cen realizovaných prodejů, databázi plní smluvně vázaní partneři, většinou realitní kanceláře. Cenové mapy stavebních pozemků vytvářejí, spravují a vyhlašují obce. Jedná se o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším s vyznačením cen za 1m2. Pro administrativní ocenění jsou ceny v platných cenových mapách závazné, pro tržní oceňování mají orientační charakter. Databáze ČSÚ je vytvářena na základě cenových údajů o nemovitostech, které předávají finanční úřady (zjištěné v souvislosti s přiznáním k dani z převodu nemovitostí). ČSÚ stanovuje jednotkové ceny nemovitostí pro jednotlivá území, průměrné ceny jsou doplněny cenovými indexy. Data jsou podkladem pro tvorbu například koeficientů prodejnosti v oceňovacím předpise. Institut regionálních informací monitoruje výši nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech. Byty jsou členěny na nové, starší, rekonstruované. Nájemné je možno porovnat s regulovaným nájemným. né je možno porovnat s regulovaným nájemným. Výběr nemovitostí pro porovnání Při výběru dat pro porovnání pozemků je tento výběr zjednodušen , právě tím , že u pozemků rozhoduje většinou několik základních důležitých parametrů pro porvnání . Prvním z těchto je lokalita , ta je pro výběr porovnatelných vzorků nejdůležitější , dalśim důležitým kritériem je možnost využití pozemků zejména u pozemků , které jsou územním či regulačním plánem určeny k výstavbě, rozhoduje k jaké výstavbě josu určeny, zda-li tato výstavba bude např. rezidenčního , komerčního , smíšeného charakteru. Dalším velmi důležitým prvkem je dostupnost inženýrských sítí a celková infrastruktura v dané lokalitě , různá omezení typu ochranná pásma

,

biokoridory, neboť všechny tyto vlivy pak mají vliv i na cenu pozemku jako takového. Dalším kritériem při porovnávání je velikost pozemku , neboť větší územní celky se prodávají v jiných cenových relacích (míněna cena za m2 ) než pozemky menší , které již lze např. využít rovnou na individuální výstavbu.

36

Při výběru nemovitostí pro porovnání je vhodné preferovat nemovitosti z blízkého sousedství, aby následné úpravy z důvodu odlišné polohy byly co nejmenší. Rovněž je vhodné používat vzorky co nejpodobnější oceňované nemovitosti z důvodu minimalizace cenových úprav daných odlišnostmi. Při výběru polohy nemovitostí pro porovnání není nezbytné respektovat správní hranice vytvořené uměle. Upřednostňujeme pochopitelně co nejaktuálnější vzorky, které se neliší v podmínkách transakce. A nejhodnotnější vzorky jsou ty, u nichž je záruka vlastní verifikace. Ve výběru nemovitostí pro porovnání by měly být zastoupeny nemovitosti lepší i horší kvality než je oceňovaná nemovitost, kvalitativní parametry nemovitostí by měly být souměrně rozděleny v obou směrech. Kolik srovnatelných nemovitostí je třeba použít pro aplikaci porovnávací metody? Ideální pro porovnání by bylo mít k dispozici

prodejní ceny alespoň tří totožných nemovitostí, na stejném místě,

realizované v současnosti, v dokonalém konkurenčním prostředí. S touto situací se obvykle nesetkáme a proto postupujeme tak, že nejdříve vyřadíme nemovitosti vykazující velké odlišnosti a ze zbývajících vyberem ty nejpodobnější. Literatura uvádí doporučení, že pro přímé porovnání je vhodné použít tři až pět kvalitních vzorků z blízkého okolí. V případě nepřímého porovnání se vychází z ceny referenčního vzorku, jehož cena je odvozena z většího výběrového souboru alespoň o 20 prvcích. Porovnávací jednotky jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se provádí porovnávání nemovitostí. Pro většinu vzorků . nemovitostí pro porovnání – máme k dispozici údaj o ceně (dosažené, nabídkové apod.) za nemovitost jako celek, tzn. Kč/nemovitost. Ale je možné volit i jiné vhodné jednotky, které jsou přiměřené danému typu nemovitosti. Porovnávací jednotky mohou mít podobu technických nebo ekonomických ukazatelů. Ceny pozemků jsou například vyjadřovány v Kč/m2, tato jednotka je vhodná i pro účely porovnání. Je třeba poznamenat, že cena se vztahuje na pozemek jako celek, aniž by bylo rozlišeno, jak velká část pozemku je zastavěna nebo jak velkou část pozemku lze zastavět. Při oceňování je třeba zohlednit i tvar pozemku a možnou využitelnost.

37

Nemovitosti mohou být porovnávány v cenách přepočtených na m2 podlahové, užitné, pronajímatelné plochy, případně na m3 obestavěného prostoru. Pro hotely, motely, penziony je možné použít jako porovnávací jednotku přepočtenou cenu za pokoj nebo lůžko. V případě restaurací nebo divadel cenu za místo k sezení. U parkovišť a hromadných garáží lze použít cenu za stání. Pokud pro porovnání zvolíme jednotky výše vyjmenované, to znamená jednotky využívající závislosti ceny na některém z kvantitativních znaků, musíme ceny nemovitostí používaných pro porovnání na tuto jednotku přepočítat. Porovnání se pak provádí prostřednictvím této jednotky. V závěru jsou ceny za jednotku přepočteny zpět na posuzovanou nemovitost jako celek. Cenotvorné odlišnosti (mezi ocenovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichž byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty, a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou hodnotou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat, v závislosti na směru a velikosti odlišností. Cenové úpravy jsou realizovány ve formě: Procentuálních odpočtů a přípočtů, pomocí koeficientů (násobení nebo dělení), srážkami, přirážkami absolutních částek Nic by nemělo být opomenuto a nic by nemělo být zahrnuto duplicitně. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako přizpůsobování, vyrovnávání cen (AJ: adjustment) a platí pravidla uvedená v následující tabulce Obvykle se používá následujících 10 prvků porovnání, které mají stejnou váhu: -odlišné podmínky transakce (přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky)

38

-odlišné vlastnosti nemovitostí (poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a možnosti využití, nerealitní faktory. Aplikace prvků porovnání spočívá v systematickém prohledávání výše vyjmenovaných oblastí a v hledání cenotvorných odlišností včetně vyhodnocení směru a velikosti příspěvku k porovnávací hodnotě oceňované nemovitosti. Přejímanými vlastnickými právy k nemovitostem máme na mysli platné nájemní smlouvy nebo jiná smluvní ujednání, která nejsou k datu ocenění vypověditelná a přecházela by na nového vlastníka, například: -smluvně upravená výše nájemného, které neodpovídá efektivně dostažitelnému obvyklému nájemnému -část bytových jednotek s regulovaným nájemným -věcná břemena (právo cesty, chůze, podzemní vedení, doživotní užívání apod.) Pro dočasná omezení se obvykle používá technika diskontování. Za omezení vlastnických práv je možné považovat i památkovou ochranu staveb nebo území. Odlišnosti v tržních podmínkách transakce se váží k časovému úseku mezi prodejem vzorku a časem, kdy hledáme porovnávací hodnotu nemovitosti. Růst nebo pokles hodnoty nemovitosti může být způsoben například těmito faktory: hospodářský vývoj, inflace, změna nabídky a poptávky, změna úrokových sazeb, změna daňových zákonů, stav stavebnictví apod. pokud se tržní podmínky nezměnily, není třeba žádných úprav cen vzorků pro porovnání. Odlišnosti v dopravní dostupnosti a parkovacích možnostech del typů pozemku : -

Vzdálenost k zastávce veřejné dopravy,

-

Možnost příjezdu osobním automobilem,

39

-

Možnost parkování,

-

Příjezd transportními a provozními vozidly

-

Možnost napojení na železniční vlečku (průmyslové a skladové objekty)

-

Blízkost letiště (hotel)

Při hodnocení dopravní dostupnosti je třeba přihlížet k účelu užití oceňovaných nemovitostí. U některých nemovitostí je výhodné, pokud se dopravní přistupností doplňují a kumulují – nejvýhodnější polohy komerčních nemovitostí jsou na křižovatkách tras metra, tramvají a hlavních silničních tepen. Problémy s parkováním jsou především u zahuštěné bytové zástavby, u starších nemovitostí a v historických centrech větších měst. Vyjádření odlišností v dopravní dostupnosti a parkování je obtížné kvantifikovat, výši cenové úpravy je třeba odborně odhadnout. V případě parkování je možné použít výši nákladů na vybudování parkovacích míst. Odlišnosti v konfiguraci terénu, orientaci ke světovým stranám a ve tvaru pozemku mají vztah ke stavební využitelnosti pozemku, dispozičnímu řešení staveb a přístupu k nemovitostem. Nemovitosti na rovinatém terénu bývají považovány za výhodnější, například z důvodu nižších nákladů na zakládání, napojení na inženýrské sítě a méně komplikovaného staveniště. Členitý terén naopak přispívá k individualitě staveb, k jejich atmosféře, k lepším výhledům do okolí apod. Levnější bývají pozemky úzké, s nárožími ve tvaru ostrých úhlů, s nepřístupnými hranicemi (terén, sousední zástavba). Odlišnosti ve vlivech okolí vyplývají z trvalého nebo dočasného stavu, ze stavu současného i očekávaného budoucího, navazují na účel užití nemovitosti, jedná se především o: -

Stavební činnost

40

-

Obtížný provoz v sousedství (hluk, prašnost, zápach, odpady) – například skládka, vrakoviště, rytí trh apod

-

Rizikový provoz v okolí – chemický provoz, pokusná laboratoř, sklad výbušnin apod

-

Rušivý provoz na přilehlých komunikacích – přetíženost, nebezpečná zatáčka, táhlé stoupání apod

-

Psychologicky problematická zařízení v okolí – hřbitov, krematorium, věznice apod.

-

Konfliktní a nepřizpůsobiví sousedé

-

Potenciální přírodní hrozby – sesuv půdy, zátopa, poddolované území, ochranná pásma liniových staveb apod.

U dočasných vlivů je možné cenu upravit na základě odhadu ztráty užitku po dobu jejich trvání, u trvalých vlivů je třeba odborně odhadnout vliv faktoru na základě jeho závažnosti. Výsledky výstupů z naší databáze pak můžeme využít právě při oceňování. Při hledání porovnávací hodnoty získáváme několik dílčích výsledků - vyśtupů z naŠí databáze , které bývají rozdílné a našim úkolem je sjednotit tyto výsledky do jediného čísla. Zde lze postupovat v zásadě pouze třemi způsoby|: a) Přiklonit se k výsledku, který koresponduje s nejvhodnějším vzorkem a prohlásit jej za porovnávací hodnotu b) Spočítat střední hodnotu (aritmetický průměr, vážený průměr, medián, modus) dílčích výsledků a označit ji za porovnávací hodnotu c) Zvolit porovnávací hodnotu odhadem v intervalu vymezeném dílčími výsledky.

41

Veškeré tyto informace bychom měli jednoduchým způsobem získat z naší databáze a to bez nějaké větší námahy, za předpokladu , že tuto databázi vedeme správně dle výše uvedných doporučení.

42

2.PRAKTICKÁ ČÁST 2.2. Ocenění nemovitosti obvyklou (tržní) cenou - RD Žežice čp. 137 OCENĚNÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ ) CENY NEMOVITOSTI Č.001-2010 Objednatel ocenění :

BIVŠ Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Účel ocenění: Účelem ocenění je stanovení tržní (ovyklé) ceny rodinného domu nákladovou a porovnávácí metodou pro účely bakalářské práce .

Podle stavu ke dni 1.5.2010 ocenění vypracoval: Petr Novák Jana Drdy 492 261 01 Příbram VII Ocenění obsahuje 67 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Příbrami, 1.5.2010

43

A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům čp.137 Žežice, Na Beránkách 137, 261 01 Region: Středočeský Okres: Příbram Katastrální území: Žežice

Oceňovaná nemovitost se sestává : -budova RD č.p.137 postavená n a pozemku parc.č.286 -pozemky č.parc.286, 287,292/2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.5.2010 za přítomnosti majitele nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku: Pro ocenění nemovitosti byly použity tyto podklady : - výpis z katastru nemovitostí , k.ú.Příbram, list vlastnictví č.243 a č.380 - snímek z katastrální mapy dotčeného území na kterém jsou oceňované nemovitosti zakresleny -výsledky místního šetření a údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti -informace získané prostřednictvím internetu , realitních periodik a realitních kanceláří

4. Vlastnické a evidenční údaje: Ke dni ocenění byl výhradním vlastníkem :

44

1.budovy Žežice čp.137 pan Petr Novák , Jana Drdy 492, 261 01 Příbram VII

2.pozemku parc.č.286,287,292/2 společnost PARETORIAN LEX a.s., Čs.Armády 2, 261 01 Příbram VII

5. Celkový popis nemovitosti: Rodinný dům čp.137 , je samostatně stojící , zděný, nepodsklepený

se dvěma

nadzemními podlažími se sedlovou střechou do tvaru L a se dvěma arkýři. Půdorys domu je do tvaru L, v domě je jeden samostatný byt 7+1 se dvěmi koupelnami v každém podlaží po jedné . Pozemky náležící k budově jsou svažité , upravené do terasovitých tvarů, orientace pozemků je jihovýchodní. Před domem se nachází 4 parkovací stání.Dům je napojen na inženýrské sítě - elektropřípojka, kanalizační řad, vodovodní přípojka.

Dům byl kolaudován v roce 2002 a je zapsán v kaatstru

nemovitotsí jako budova-rodinný dům s čp.- jedná se o tedy novostavbu. Nemovitosti se nacházejí ve velmi klidné vilové části obce Příbram , dům je umístěn v ulici Na Beránkách , která m díky své vyšší poloze

velmi pěkný výhled na

dominantu Příbrami - Svatou Horu a navzuje na les. dům je velmi době dopravně dostupný po místní asfaltové obecní komunikaci, zastávka MHD je vzdálena cca.200 m od domu. okolní zástvabu tvoří novostavby rodinných domů. Při místním šetření , které bylo provedno 1.5.2010, bylo zjištěno , že budova je ve velmi dobrém stavu , je pouze nutné dokončit některé stavební prvky jako osadit bránu , zpevnit parkovací plochu, omítnou celý dům. Vybavení domu je keramické dlažby v 1NP, textilní podlahové krytiny v 2 NP, vytápění el.kotlem s napojením na teplovodní podlahové vytápění, TUV zajišťuje el.bojler, v 1 NP se nachází krb, který vyúsťuje do vyvložkovaného komínu SCHIEDEL. Stav domu je dobrý a odpovídá svému stáří. Hlavními konstrukčními prvky jsou - porobetonová tvárnice YTONG, ocelové stropní profily I , hurdisk s patkou, sádrokartonové podhledy, betonová střešní krytina Bramac, plastová okna a dveře.

45

Pozemky parc.č.286, 287, 292/2 odpovídají situačnímu zakreslení v katastrální mapě. Dispozice podlaží : m2

popis místnosti

1NP 8

zádveří

14

hala

4

fitnes

7

koupelna + WC

41

obývací místnost

20

jídelna

25

kuchyň a spíž

30

přístřešek

2

šatna

------------------------151

celkem

2NP 7

chodba

26

pokoj

6

koupelna

15

pokoj

28

pokoj

21

pokoj

50

pokoj

7

lodžie

-------------------------160

celkem

nemovitost se nachází ve městě Příbram , jež dle statistik má cca.40 tis. obyvatel a je zde veškerá občanská vybavenost odpovídajíc statutu původního okresního města.

46

B. OCENĚNÍ B1. Ocenění nemovitosti nákladovou metodou Nákladovou metodou je stanovována věcná hodnota . Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb a tržní hodnoty pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí náklady, za které by bylo možné ke dni ocenění hodnocenou stavbu postavit , snížená o přiměřené opotřebení odpovídající stáří objektu a skutečnému stavu nemovitosti v době ocenění . Věcná hodnota stavby

-jednotková cena stavby tohoto typu je cca.4200,-Kč/m3 dle sborníku Ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku.

a) Hlavní stavby a1) RD Žežice Zastavěné plochy a výšky podlaží:

1NP: 2NP -podkroví /2:

= =

160/2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

m2

1NP: 2NP -podkroví /2:

151,00 m2 80,00 m2

151,00 80,00 m2

3,00 m 4,00 m

Jednotkové množství (obestavěný prostor): Jednotka: m3 1NP:

(151)*(3,00)

=

453,00 m3

47

2NP -podkroví /2: (160/2)*(4,00) Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

= =

320,00 m3 50,00 m3

=

823,00 m3

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno . Seznam porovnávaných objektů: Pořadov Název objektu éčíslo 1. Rodinný dům

Katalogová Upravená Váha cena [Kč] cena [Kč] 4 645,4 645,1,000

Ocenění: Základní cena: 4 645,- Kč/m3 823,00

m

3

*

4

645,-

=

K č /m3

3 822 835,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 72 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 80 = 10,000 %-382 283,50 Kč=3 440 551,50 Kč Úprava ceny: Oplocení

RD Žežice - výsledná cena

100 000,- Kč

=

3 540 551 ,-Kč

48

b)Pozemky Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se používá cenová mapa , pokud v dané lokalitě je anebo srovnávací metoda. V dané lokalitě je schválena cenová mapa stavebních pozemků, tato je však zastaralá a neodpovídá skutečný cenám pozemků, proto byla použita srovnávací metoda. Výměra pozemků celkem 643 m2. Pozemky ke srovnání :

Název pozemku

Výměra

Cena Kč za m2

1. Pozemek Žežice

1653 m2

850,-

2. Pozemek Zdaboř

982 m2

1000,-Kč

3. Pozemek Žežice

836 m2

780,-Kč

-------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena pozemku

876,- Kč

S přihlédnutím k této skutečnosti jsem stanovil cenu pozemku na 876,-Kč/m2 . (643 m2 * 876 Kč/m2) = 563.268,-Kč

Hodnota pozemků celkem

563.268,-Kč

REKAPITULACE Obestavěný prostor

1240 m2

Jednotková cena

4 200 Kč/m3

Reprodukční hodnota stavby

3 822 835,- Kč

Opotřebení

10 %

Věcná hodnota stavby

3 540 551 Kč

Věcná hodnota pozemků

563 268 Kč

49

Věcná hodnota nemovitosti celkem

4 103 890 Kč

Věcná hodnota nemovitosti celkem (zaokrouhleno) 4 100 000 Kč B2. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI SROVNÁVACÍ METODOU Srovnávací hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu , polohu , stav , velikost a účel nemovitostí. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích je nutno využívat přiměřených nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří a zvážit vývojové trendy na trhu nemovitostí v dané lokalitě

V principu jde o vyhodnocení cen nedávno prodaných srovnatelných nemovitostí , představuje hodnotu , za kterou by nemovitost mohla být prodána , aniž by k tomu kupující a prodávající

byli nuceni. Pokud je srovnávací hodnota stanovována

z nabídkových cen je potřeba uvažovat odchylku , která vznikne při skutečné realizaci prodeje a toto vyhodnotit odborným odhadem na základě analýzy místního trhu s konkrétním druhem nemovitostí.

Popis

Oceňovaná nemovitost

Lokalita

PB - Žežice

Jiráskovi sady, PB II

Purkyňova PB III

Podlesí

Pozemek m2

248

294

590

1633

Užitná plocha m2

301

306

300

480

Obestavěný prostor m3

643

857

840

1344

50

Popis

Oceňovaná nemovitost

Cena nemovitost

3700000

4950000

4700000

4318

5893

3497

Foto

Cena za m3 obestavěné ho prostoru

Srovnávací hodnotu po zvážení všech výše uvedených skutečností a okolností stanovuji na

5000 Kč/m3 obestavěného prostoru jako ekvivalent hodnoty

srovnaných nemovitotsí .

Cena na základě srovnávací metody 643 * 5000 = 3 215 000

Hodnota nemovitosti srovnávací metodou celkem (zaokrouhleno) 3.215.000 Kč

C. REKAPITULACE OCENĚNÍ Pro ocenění obvyklé tržní ceny nemovitosti k datu zpracování vycházím z výsledků zjištěných pomocí věcné (nákladové) a srovnávací metody. Výnosová metoda nebyla použita, neboť zde trh s pronájmem nemovitostí tohoto typu, téměř neexistuje. Samozřejmě bylo přihlédnuto ke stavu nemovitosti a aktuální situaci na trhu nemovitostí .

51

Věcná (nákladová ) hodnota

4 100 000 Kč

Srovnávací hodnota nemovitosti

3 215 000 Kč

D. ZÁVĚR

A STANOVENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ)

CENY NEMOVITOSTI Oceňovaná nemovitost je dle názoru zpracovatele vhodným předmětem pro obchod na trhu nemovitostí a stanovený odhad její obvyklé ceny je dosažitelný na trhu nemovitostí.

S přihlédnutím ke stavu na místním realitním trhu, umístění nemovitosti , stavebně technickému stavu , využití objektu a s využitím jednotlivých hodnot stanovuji odhad obvyklé (tržní) hodnoty nemovitosti ke dni 1.5.2010 ve výši:

Obvyklá cena: 3 200 000,- Kč

slovy: tři miliony dvě stě tisíc korun českých V Příbrami, 1.5.2010 Petr Novák Jana Drdy 492 261 01 Příbram VII

52

Přílohy (v zadní části bakalářské práce) : -­‐ Výpis z katastru nemovitostí -­‐ Snímek z katastrální mapy

2.3.Ocenění nemovitosti obvyklou (tržní) cenou Administrtativní budova Příbram IV čp.2 OCENĚNÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ ) CENY NEMOVITOSTI Č.002-2010 Objednatel ocenění :

BIVŠ Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Účel ocenění: Účelem ocenění je stanovení tržní (ovyklé) ceny polyfunkční budovy za použití několika oceňovacích metod: -

Metodou nákladovou

-

Metodou výnosovou

-

Metodou srovnávací

pro účely bakalářské práce .

Podle stavu ke dni 1.5.2010 ocenění vypracoval: Petr Novák

53

Jana Drdy 492 261 01 Příbram VII Ocenění obsahuje 67 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Příbrami, 1.5.2010

A. Nález

1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: polyfunkční budova čp.2 , Čs.Armády 2, 261 01 Příbram IV Region: Středočeský Okres: Příbram Katastrální území: Příbram

Oceňovaná nemovitost se sestává : -budova Příbram IV, čp.2 se způsobem využití – administrativní budova postavená na pozemku parc.č.2829/3 -pozemky č.parc.2829/3, 2829/12 Vše zapsané na LV č.8843 pro katastrální území Příbram , obec Příbram , okres Příbram 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.5.2010 za přítomnosti jednatele společnosti MERCURY INVEST s.r.o. (vlastník nemovitosti).

3. Podklady pro vypracování posudku: Pro ocenění nemovitosti byly použity tyto podklady :

54

- výpis z katastru nemovitostí , k.ú.Příbram, list vlastnictví č.8843 k datu 27.6.2010 - snímek z katastrální mapy dotčeného území na kterém jsou oceňované nemovitosti zakresleny -výsledky místního šetření a údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti -informace získané prostřednictvím internetu , realitních periodik a realitních kanceláří

4. Vlastnické a evidenční údaje: Ke dni ocenění byl výhradním vlastníkem : MERCURY INVEST s.r.o., se sídlem v Praze , Koněvova 2775/139, 130 00 Praha 3, IČ: 27092399

5. Celkový popis nemovitosti:

Administrativní budova čp.2 je krajní budova řadové výstavby , která navazuje stavebně na další administrativní budovu , se kterou není nijak funkčně propojena. Půdorys budovy tvoří obdélník, na který navazuje přístavba v zadní části budovy , která je taktéž obdélníkového tvaru. Budova je postavena z cihelného zdiva a má dvě nadzemní podlaží spolu s podkrovím, budova je napojena veškeré dostupné inženýrské sítě (plyn, voda, kanalizace, elektřina) a je kolaudována a zapsána v KN jako administrativní budova.

Nemovitost se nachází u kruhového objezdu na rozhraní ulic Čs.Armády a Husova a je velmi dobře dopravně dostupná po asfaltové komunikaci, zastávka MHD je cca. 300 metrů od budovy a v blízkém okolí je autobusové a vlakové nádraží , do centra je to cca.5 min.chůze. U budovy se nachází velkokapacitní záchytné neplacené parkoviště, které zvyšuje její hodnotu.Nemovitost je plně obsazena a dle prohlášení vlastníka jsou zde uzavřeny dlouhodobé nájemní smlouvy s nejkratším termínem ukončení 5 let.

Při místním šetření , které bylo provedeno dne 1.5.2010 z vnější i vnitřní části

55

budovy a pozemků bylo zjištěno, že budova je ve velmi dobrém stavu , neboť v roce 2004 byla provedena kompletní rekonstrukce budovy , která spočívala ve výměně střešní krytiny , dispoziční změně všech nadzemních podlaží, výměně oken a výloh, vybudování nového sociálního zázemí, výměně veškerých rozvodů elektroinstalace , vodovodních a kanalizačních rozvodů, instalace plynových kotlů a radiátorů, výměně podlahových krytin za dlažby a koberce, výměně dvěří, provedení nových štuků, sanace a odizolování přízemí, zateplení venkovní fasády a natažení nových fasádních omítek.

V prvním nadzemním podlaží se nachází dva obchodní prostory , sociální zázemí pro oba prostory, spojovací chodba a schodištěm dalších nadzemních podlaží.

Dispozice podlaží:

1 NP

m2

místnost

status

podlahová pl.

63,76

obchod

PRONAJATO

133,1 m2

4,59

kancelář

PRONAJATO

Pronaj.plocha

3,24

chodba

PRONAJATO

91,15 m2

2,41

umývárna

PRONAJATO

Spol.prost.

5,79

WC

SPOL.PROST.

41,94 m2

7,56

schody

SPOL.PROST.

18,48

hala

SPOL.PROST.

10,11

hala

SPOL.PROST.

17,16

obchod

PRONAJATO

Ve druhém nadzemní podlaží se nachází kancelářské prostory propojené spojovací hlavou se schodištěm do podkroví , prostory mají společné sociální zařízení.

56

2 NP

m2

místnost

status

podlahová pl.

13,54

kancelář

PRONAJATO

124,7 m2

14,1

kancelář

PRONAJATO

Pronaj.plocha

8,23

kancelář

PRONAJATO

82,5 m2

11,75

kancelář

PRONAJATO

Spol.prost.

11,86

kancelář

PRONAJATO

42,2 m2

14,92

kancelář

PRONAJATO

8,1

kancelář

PRONAJATO

3,87

WC

SPOL.PROST.

2,41

sprcha

SPOL.PROST.

25,06

hala

SPOL.PROST.

10,90

schodiště

SPOL.PROST.

Pozemek parc.č.2829/3 o výměře 174 m2 svým tvarem kopíruje půdorys stavby a odpovídá situačnímu umístění a zakreslení v katastrální mapě stejně jako budovy na něm stojící.

Pozemek parc.č.2829/12 o výměře 86 m2 je nepravidelného tvaru a nachází se v zadní části oceňované budovy a je přístupný ze zadní části budovy nebo pozemku parc.č.2829/16 , kde dle informací majitele oceňované nemovitosti je zřízeno věcné břemeno přístupu k tomuto pozemku , na tom to pozemku jsou 3 parkovací místa.

B. OCENĚNÍ B1. Ocenění nemovitosti nákladovou metodou Nákladovou metodou je stanovována věcná hodnota . Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb a tržní hodnoty pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí náklady, za které by bylo možné ke dni ocenění hodnocenou stavbu postavit ,

57

snížená o přiměřené opotřebení odpovídající stáří objektu a skutečnému stavu nemovitosti v době ocenění . Věcná hodnota stavby

-jednotková cena stavby tohoto typu je cca.5200,-Kč/m3 dle sborníku Ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku.

BUDOVA Obestavěný prostor (170*3,1) * 2 (1 a 2NP)+ 148 x 4/2 (podkroví) = 527 +296 = 823 m3 Věcná cena stavby bez opotřebení (reprodukční cena stavby ) (823 * 5200) = 4 279 600 Kč Stáří objektu je de dostupných informací 73 let . Opotřebení nemovitosti při použití lineární metody , při životnosti stavby 120 let a stáří 73 let by bylo 60 % (100/120)*73 = 60 %) Jelikož však uvažujeme provedenou rekonstrukci objektu, která byla provedena před šesti lety a byla komplexní , stanovuji opotřebení na 25 %. Věcná hodnota budovy s opotřebením je 4 279 700 * (1-0,25) = 3 209 700 Kč

POZEMKY Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se používá cenová mapa , pokud v dané lokalitě je anebo srovnávací metoda. V dané lokalitě je schválena cenová mapa stavebních pozemků, tato je však zastaralá a neodpovídá skutečný cenám pozemků,

58

stanovuji cenu pozemku na základě znalosti místního trhu s pozemky na 1000 Kč/ m2. Výměra pozemků celkem 260 m2. (260 m2 * 1000 Kč/m2) = 260.000,-Kč

Hodnota pozemků celkem

260.000,-Kč

REKAPITULACE Obestavěný prostor

823 m3

Jednotková cena

5 200 Kč/m3

Reprodukční hodnota stavby

4 279 600,- Kč

Opotřebení

25 %

Věcná hodnota stavby

3 209 700 Kč

Věcná hodnota pozemků

260 000 Kč

Věcná hodnota nemovitosti celkem

3 469 700 Kč

Věcná hodnota nemovitosti celkem (zaokrouhleno) 3 500 000 Kč B2. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI SROVNÁVACÍ METODOU Srovnávací hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu , polohu , stav , velikost a účel nemovitostí. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích je nutno využívat přiměřených nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří a zvážit vývojové trendy na trhu nemovitostí v dané lokalitě

V principu jde o vyhodnocení cen nedávno prodaných srovnatelných nemovitostí ,

59

představuje hodnotu , za kterou by nemovitost mohla být prodána , aniž by k tomu kupující a prodávající

byli nuceni. Pokud je srovnávací hodnota stanovována

z nabídkových cen je potřeba uvažovat odchylku , která vznikne při skutečné realizaci prodeje a toto vyhodnotit odborným odhadem na základě analýzy místního trhu s konkrétním druhem nemovitostí.

Popis

Oceňovaná nemovitost

Lokalita

PB IV -2

Jiráskovi sady, PB II

Hrabákova PB III

Podlesí

Pozemek m2

260

537

835

766

Podlah. plocha m2

258

344

658

650

Obestavěný prostor m3

723

963

1842,4

1820

5500000

7500000

20000000

5711

4071

10989

Cena nemovitost Foto

Cena za m3 obestavěné ho prostoru

Srovnávací hodnotu po zvážení všech výše uvedených skutečností stanovuji na 6500,-Kč/m3

Hodnota nemovitosti (zaokrouhleno)

srovnávací metodou celkem

5 300 000 Kč

60

B2. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI VÝNOSOVOU METODOU Metodou výnosovou je stanovována výnosová hodnota nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a udržitelný výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové metody se vychází z modelu prosté kapitalizace (věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájmu je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví , provozování a pronajímání nemovitostí.

Pro stanovení výnosové hodnoty je použito metody výpočtů výnosům základě nájemného v místě a čase obvyklého, které bylo stanoveno zjednodušenou porovnávací metodou (nabídkové listy RK v daném regionu pro stejný či podobný druh užitečných ploch). Nemovitost je v současné době používána jako obchodní a administrativní budova, která je pronajata různým subjektům s dlouhodobým nájemními smlouvami. Na oceňovaném pozemku jsou zřízena tři parkovací místa a menší zahrada. Čisté obchodní plochy byly spočteny z předložené dokumentace k budově.

Výpočet ročních příjmů z nemovitosti

Plochy

Výměra

Roční nájem

Nájem celkem

Reklamní plochy

70

2200

154000

Parkovací stání

3

6000

18000

Obchodní plocha

92

3000

276000

Kancelářská plocha

83

2000

166000

Roční příjem

614000 Kč

61

Roční náklady

Kč

Daň z nemovitosti

8500

Pojištění nemovitosti

3500

Rezerva na obnovu

10000

Náklady na běžnou údržbu a správu

45000

Ztráta na nájemném -5 %

30000

Náklady celkem

97000

Čistý roční výnos je (614 000-97 000 )

Stanovená míra kapitalizace 10%

Výnosová hodnota nemovitosti celkem (zaokrouhleno)

5

170 000 Kč

C. REKAPITULACE OCENĚNÍ Pro ocenění obvyklé tržní ceny nemovitosti k datu zpracování vycházím z výsledků zjištěných pomocí věcné (nákladové) , srovnávací metody a výnosové metody. Samozřejmě bylo přihlédnuto ke stavu nemovitosti a aktuální situaci na trhu nemovitostí .

Věcná (nákladová ) hodnota 4 100 000 Kč Srovnávací hodnota nemovitosti

5 300

000 Kč Výnosová hodnota nemovitosti 5 170 000 Kč

62

D. ZÁVĚR

A STANOVENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ)

CENY NEMOVITOSTI Oceňovaná nemovitost je dle názoru zpracovatele vhodným předmětem pro obchod na trhu nemovitostí a stanovený odhad její obvyklé ceny je dosažitelný na trhu nemovitostí.

S přihlédnutím ke stavu na místním realitním trhu, umístění nemovitosti , stavebně technickému stavu , využití objektu a s využitím jednotlivých hodnot stanovuji odhad obvyklé (tržní) hodnoty nemovitosti ke dni 1.5.2010 ve výši:

Obvyklá cena: 5 200 000,- Kč slovy: Pět miliónů dvěstě korun českých Kč V Příbrami, 1.5.2010 Petr Novák Jana Drdy 492 261 01 Příbram VII

Přílohy (v zadní části bakalářské práce) : -­‐ Výpis z katastru nemovitostí -­‐ Snímek z katastrální mapy

63

3.ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI Příbram 3.1. Charakteristika a popis obce Město Příbram je město s bohatou historií , původ jména Příbram není přesně znám , ale předpokládá se , že tento název město “zdědilo” po některém ze svých zakladatelů , o němž však nebyla dochován jakýkoliv písemný záznam. Město leží v hornaté krajině na úpatí Brdských kopců a díky své poloze, a nalezištím kovových rud , se stalo městem převážně hornickým. Původně se zde téžilo stříbro , následně pak uranová ruda, jež v dobé komunistické éry, zajistilo velký rozmach města do de facto dnešní podoby. Město má v současné době zhruba čtyřicet tisíc obyvatel. Město zůstalo městem poutním, neboť se zde nachází církevní skvost Svatá Hora a také se stalo

památníkem bohatých hornických tradic. Stává se střediskem

vědeckého bádání o dějinách uranového průmyslu a o historii třetího, protikomunistického odboje. Z hlediska trhu s nemovitostmi, je Příbram městem , kde se velmi dobře obchoduje s rezidenčními nemovitostmi. Jedním z důvodů je , že město Příbram je komunikačně napojeno na Prahu rychlostní silnicí a tak mnozí obyvatelé Prahy nakupují rezidenční nemovitotsi právě zde, neboť z ekonomického hlediska , je pro ně výhodnější zakoupit levnější nemovitost, která dosahuje zhruba 40 % ceny srovnatelné nemovitosti v Praze a dojíždět za prací do Prahy. V Příbrami je také rozvinut lehký průmysl, a tím je zajištěn i dostatek pracovních příležitostí , což pro trh s nemovitostmi, je velmi důležitý faktor. Nejznámějšími příbramskými společnostmi , jsou asi Kovohutě Příbram a RAVAK vyrábějící sprchové kouty.

3.2. Prodeje pozemků U prodejů pozemků v městě Příbram převažuje segment pozemků určených k rezidenčnímu bydlení . Největší poptávka je po pozemcích , které jsou zahrnuty v územním plánu města Příbramě a které jsou zasíťovány, případně inženýrské sítě se nacházejí v těsné blízkosti prodavaných pozemků. Nejžádanějšimi lokalitami jsou

64

přilehlé obce , které spadají pod správu města Příbram , jde zejména o Orlov , Žežice a Podlesí. V těchto lokalitách vzniká asi i nejvíce rezidenčních objektů a zlepšuje se i infarstruktura obcí. Cenová rozmezí pozemků ve městě Příbrami jsou: -pozemky lokalizované přímo ve městě Příbrami s kompletními inženýrskými sítěmi tzv. “zasíťované” a s přístupovou komunikací 1.200-1.400 Kč / m2 -pozemky lokalizované přímo ve městě Příbrami bez inženýrských sítí , připadně bez připravené přístupové komunikace 800-1.200 Kč / m2 -pozemky lokalizované v okolních obcích pod správou města Příbram s kompletními inženýrskými sítěmi tzv. “zasíťované” a s přístupovou komunikací 800-1000 Kč / m2 -pozemky lokalizované v okolních obcích pod správou města Příbram bez inženýrských sítí , připadně bez připravené přístupové komunikace 600-800 Kč / m2

3.3. Prodeje bytů a pronájmy Obchod s byty je v Příbrami asi nejsilnější v oblasti trhu s nemovitostmi . Jedná se zejména o tzv. second handový obchod, kdy se obchoduje s byty , které již měli nějakého vlastníka , či byly obydlené. Jelikož ve městě Příbram , nebylo a není mnoho developerských projektů , které by byly zaměřeny na výstavbu nových bytů , vyjma projektu společnosti CZHS stavební holding a projektu společnosti STAVOS , kdy vcelku vzniklo dohromady asi 180 nových bytových jednotek. Ceny bytů se pohybují u bytů: - 1kk v rozmezí 22 t.Kč - 24 tKč / m2 podlahové plochy

bytu , u pronájmu takovéhoto bytu se cena pohybuje v rozmezí 3,5 -4,5 tkč/ měsíc čistého nájmu - 1+1, 2kk, 2+1 v rozmezí 20 tkč -22 tKč podlahové plochy

bytu, u pronájmu takovéhoto bytu se cena pohybuje v rozmezí 4,5 -6 tkč/ měsíc čistého nájmu

65

- 3kk, 3+1, 4kk v rozmezí 20 tkč -22 tKč podlahové plochy

bytu , u pronájmu takovéhoto bytu se cena pohybuje v rozmezí 5,5 -7 tkč/ měsíc čistého nájmu -

3.4. Prodeje a pronájmy rodiných domů Trh s rodinými domy je v Příbrami druhým největším po trhu s byty. Bohužel trh s pronájmy rodinných domů zde téměř nefunguje. Nejvíce preferované lokality pŕi prodejích domů je v centru Příbrami Smetanova ulice a její přilehlé okolí, okolí uliceU hvězdárny, dále pak obce Žežice a Orlov. Ceny rodinných domů se velmi liší jak dle loklaity , tak stáří nemovitosti , tak dle použitých konstrukčních prvků. Nejvyhledávanější jsou však domy v cenovém rozpětí 2.500.000 Kč - 3.500.000 Kč.

3.5. Prodeje a pronájmy komerčních objektů Trh s komerčními nemovitotsmi není v Přibrami moc rozvinutý , zejména co se týká prodeje . Nejvyhledávanější jsou většinou investiční objekty s výnosem v rozmezí 5-10 % p.a. , které jsou v blízkosti centra či nějaké komunikační tepny. u pronájmů je především největší zájem o obchodní prostory v centru města , zejména v Pražské ulici a na náměstí TGM a na náměstí 17 listopadu. Cenové rozpětí v téchto vyhledávaných lokalitách je od 4-5 tKč /m2/měsíc , u méně vyhledávaných lokalit je cena v rozpětí 1700 - 2500 Kč /m2/měsíc v závislosti na lokalitě.

4.ZÁVĚR Na základě skutečností uvedených v této bakalářské práci , je zřejmé , že tvorba databází pro účely tržního oceňování je v dnešní době nezbytná a téměř žádný odhadce se bez umění tvorby a udržování takovéto databáze neobejde. Dále je zřejmé , že databáze jsou neocenitelným pomocníkem při práci odhadce , obzvláště v dnešní době kdy dochází k různým cenovým vzrůstům i poklesům, kolísání trhu s

66

nemovitostmi , kdy při správném zadavání dat , nám tyto ukazatele kvalitně zpracovaná databáze dokáže velmi rychle vyhodnotit a zárověn i uchovat tato data do budoucnosti pro jejich dalši vyhodnocení při oceňování.

5. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Při zpracování této bakalářské jsem použil valstní znalosti z oboru dále pak jsem čerpal z dostupné literatury a internetu .

DROZEN F., RYSKA J., VACEK A., a kol. - Oceňování majetku - VŠE Fakulta mezinárodních vztahů 1997,č.publikace 2-956

MORKES D.-Microsoft Access 2000- základní příručka- Computer Press, Praha1999, 238 str., ISBN 80-7226-224-6

FIKÁČEK I., ROZEHNAL I.- ACCESS tvorba aplikací - Grada Publishing, Praha1999, 202 str., ISBN 80-7169-420-7

KUKAL J. - Myšlením k algoritmům- Grada a.s., Praha- 1992, 131 str., ISBN 80-85424-47-9

67