Tvorba databáze pro tržní ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Tvorba databáze pro tržní ocenění

Bakalářská práce

Autor:

Kateřina Skýpalová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Vladimír Klimeš, CSc.

Praha

duben 2011

1

Prohlášení

Prohlašuji,

že

jsem

bakalářskou

práci

zpracovala

samostatně

a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Mníšku u Liberce dne 2.dubna.2011

Skýpalová Kateřina

2

Poděkování

Tímto bych chtěla za výraznou pomoc při tvorbě bakalářské práce poděkovat především vedoucímu práce Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc., za odborné vedení práce a množství poskytnutých praktických rad, panu ing. Petru Ortovi, Ph.D. za poskytnuté rady pro tvorbu bakalářské práce a v neposlední řadě celé své rodině za podporu a trpělivost.

3

Anotace

Předmětem bakalářské práce „tvorba databáze pro tržní ocenění “ je charakteristika základních problémů při tvorbě databáze pro zpracování tržního ocenění a samotná tvorba databáze. Tato práce se věnuje jednotlivým druhům databází , jejich náležitostem a samotnému využiti v praxi, získávání vstupních informací nezbytně nutných pro tvorbu databáze a následnou analýzou výstupních dat potřebných pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti na základě porovnávací, výnosové a nákladové metody. Cílem práce je stanovení základních metod a náležitostí při utváření databáze a jejich aplikace.

Anotacin in English

The subject of the thesis ”for the creation of the database market value“ is a characteristic of the fundamental problems in developing database processing and market value creation of the database itself. This work deals with various kinds of databases, their terms and the very practical use, the collection of input information essential for creating a database and subsequent analysis of output data required for determining the property value on a comparative basis, revenue and cost methods. The goal is the establishment of basic methods and requirements for the formation of databases and their applications.

4

Obsah 1. úvod

3

2. základní pojmy

4

2.1. ocenění na tržních principech

5

2.1.1. hodnota

6

2.2. cena

7

2.2.1. cenová dokumentace

8

2.2.2. tržní cena

8

3. databáze

9

3.1 databáze jako zdroj informací

9

3.2. tvorba databáze

10

3.3. všeobecné využití databází

11

3.4. druhy databází

11

3.4.1. databáze realizovaných cen pozemků, cenová mapa

12

3.4.2. databáze realizovaných cen staveb

15

3.4.3. databáze tržních nájmů

17

3.5. využití databází

18

3.5.1. pro oceňování příjmovou metodou

18

3.5.2. pro oceňování nákladovou metodou

20

3.5.3. pro oceňování porovnávací metodou

22

3.6. analýza nejlepšího a nejvyššího využití

27

4. závěr

30

5. tržní ocenění vybraných nemovitostí

32

5.1.tržní ocenění bytové jednotky

33

5.2. tržní ocenění bytového domu s nebytovými prostory ARIA

53

6. analýza trhu s nemovitostmi

75

Charakteristika trhu s nemovitostmi, okres Liberec, statutární město Liberec Seznam použité literatury

5

1. Úvod Jako téma bakalářské práce jsem si vybrala „Tvorba databáze pro tržní ocenění“. Pracuji jako správce nemovitostí a realitní makléř, proto mi je toto téma blízké. Vždy, když přebíráme od majitele objekt, byt nebo jakoukoli jinou nemovitost do správy, většinou je první otázkou zda a za kolik je nemovitost prodejná nebo pronajímatelná. Proto je tvorba databáze tolik podstatná pro mou práci i obor odhadce, který jsem si vybrala jako své další zaměření v praxi. Při práci správce a makléře mi to pak za firmu umožňuje podávat ucelené a relevantní informace potenciálním klientům. Práce je rozdělena do tří částí, na sebe navazujících. Hlavním cílem teoretické části práce je podat ucelený přehled o tom, jak a kde získávat relevantní informace o nemovitostech vhodných pro tvorbu databáze, co vyjadřují pojmy cena a hodnota, co zahrnuje cenová dokumentace. Jak získané informace zpracovávat a aktualizovat, aby zůstávaly hodnověrným zdrojem informací a měli vypovídající hodnotu. Objasňuji základní pojmy vážící se k problematice tvorby databáze, metod ocenění a samotného zpracování tržního ocenění. Zabývám se zde také jednotlivými druhy databází, jejich podstatnými náležitostmi a využitím v praxi, při tvorbě tržního ocenění. V druhé, praktické části práce navazuji na předchozí teorii, při tržním ocenění dvou vybraných nemovitostí. U první nemovitosti, bytové jednotky je vzhledem k jejímu využití aplikována pouze porovnávací metoda, u druhé nemovitosti, bytového domu s nebytovými prostory jsou vzhledem k jeho využití aplikovány všechny tři metody tržního ocenění a to porovnávací, výnosová a nákladová. Třetí část bakalářské práce se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi v Liberci a jeho blízkém okolí. Je zde popsána lokalita a její vývoj ve vztahu k nabídce a poptávce po nemovitostech. Dále se konkrétně zabývám jednotlivými segmenty trhu a jejich specifiky ve výše uvedené lokalitě. Závěrem analytické části je zhodnocení současného a především budoucího vývoje trhu s nemovitostmi.

6

2. Základní pojmy Nemovitost – definice nemovitosti je uvedena v § 119 občanského zákoníku.(zákona 40/1964 Sb.) podle této legislativní normy jsou nemovitosti a pozemky stavby spojené se zemí pevným základem. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a předně pro problematiku oceňování je podstatná věta „stavba není součástí pozemku“. Pozemek - část zemského povrchu, která je oddělen od sousedních částí viditelným rozhraním, vlastnickou hranicí, druh pozemku a tato část je zobrazena v katastrální mapě, je označena parcelním číslem, názvem katastrálního území a je vedena jako předmět vlastnictví v souboru popisných informací v KÚ. Vodní plocha je parcela Parcela – parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Budova – nadzemní stavba, prostorová, uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a to pouze budova, která není příslušenstvím jiné budovy, která se nachází na stejném pozemku za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby, nebo-li její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se považuje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Byt – samostatná místnost, nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Vznikem bytu je okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo bytovém domě s nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již na venek ohraničen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stavba – zákon přímo nedefinuje pojem stavba, stavby se rozdělují na stavby, které jsou a nejsou v evidenci KÚ, evidované = vklad do KÚ, neevidované = převod smlouvy

7

Nebytový prostor – místnost, nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytové prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu1 .

2.1. Ocenění na tržních principech Tržní ocenění se zpracovává vždy za konkrétním účelem (prodej nemovitosti, dědické řízení, zjištění tržní hodnoty majetku v procesu kapitálových investic, pro vypořádání spoluvlastnictví, pro soudní účely, peněžní ústavy při zřizování hypotečních úvěrů, při ručení nemovitostí za poskytnutý úvěr). Tržní ocenění vystihuje reálnou hodnotu nemovitosti na trhu v konkrétním období a za konkrétních podmínek Tržní ocenění nemovitosti je zpracováváno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. Na rozdíl od ocenění dle cenového předpisu neexistují v tržním ocenění žádné striktní metodické předpisy. Ocenění se řídí obecnými doporučeními, která jsou formulovány jednotlivými českými i mezinárodními sdruženími. Výsledkem ocenění je odhad tržní hodnoty, která je nejčastěji definována jako: "Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku2." Výsledná tržní hodnota musí být proto odhadnuta takovým způsobem, aby reagovala na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, jeho budoucí vývoj a současně zohlednila všechny podmínky a vlastnosti oceňované nemovitosti. Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v rozboru toho, jak jednotlivé metody přispívají k výslednému ocenění (hodnotě). Většinou je použit výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky těchto jednotlivých metod zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací metoda, při oceňování bytů porovnávací a výnosová metoda, při oceňování

1 2

Vyhláška, kterou se provádí Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku Zdroj: http://www.odhadypraha.com/ocenovani.html

8

komerčního objektu hlavně výnosová a porovnávací metoda, jako podpůrná může sloužit metody nákladová..

2.1.1. Hodnota „Tržní

hodnota (Fair Market Value) je definována jako odhadní suma, za kterou by

mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a je současně zachována vzájemná výhodnost obchodu. Tržní hodnota je definována několika různými způsoby v závislosti na odlišných předpokladech a účelech ocenění: -

Fair Market Value - obecný termín pro tržní hodnotu

-

Market Value - termín používaný v Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

-

Fair Value - termín používaný v Statement of Financial Accounting Standards - SFAS 67, SFAS 141 a 142“3 Tržní hodnota – cílem práce každého odhadce majetku je zjištění tržní hodnoty

majetku. Tržní hodnota nemovitosti je fiktivní cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku. Hodnota vyjadřuje ekonomickou kategorii vyjadřující vztah mezi kupujícím na jedné straně a prodávajícím na straně druhé. Nemůže být ale chápána jako skutečně zaplacená, požadovaná nebo nabízená cena. Hodnotu určuje odhadce odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota), přitom každá bývá vyjádřena zcela jinou hodnotou. Při zpracování ocenění na tržních principech je nutné vždy přesně stanovit, jaká hodnota je zjišťována a za jakým účelem. Základní metody stanovení tržní hodnoty - nákladová, porovnávací, výnosová - je třeba chápat nikoliv jako tři jednotlivé nástroje ocenění, ale jako komplexní nástroj, vzájemně provázaný, ve kterém do sebe jednotlivé údaje a informace zapadají a podporují se.

3

http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/239/

9

2.2. Cena Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Cena je skutečně zaplacenou částkou. za zboží nebo službu, Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít hodnotu, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena reprodukční (pořizovací cena), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb bud' pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru nebo 1 m2 zastavěné plochy. Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě přiměřeně stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak ponížená o případné náklady na odstranění vážných závad. Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Cena obvyklá: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku , § 2 odst. 1) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,

10

rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“4 Cena obvyklá se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v dané lokalitě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud není k dispozici soubor (databáze) dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku.

2.2.1. Cenová dokumentace Nástrojem cenové dokumentace jsou databáze, informační systémy, statistiky, katastrální úřady – všechny tyto nástroje dokazují výši a zejména pravdivost nějaké ceny, která byla někdy v minulosti za nemovitost zaplacena. Cenová dokumentace může být konkrétní, vážící se ke konkrétní nemovitosti a ke konkrétní transakci. Cenová dokumentace obecná vychází z mnoha konkrétních cenových dokumentů, a analyzuje z této množiny nějaké závěry, jimiž může být např. cenová mapa. Cenová mapa – základním kritériem při tvorbě a použití cenové mapy je její vhodnost a relativní pravdivost. Nástroje cenové dokumentace, cenové argumentace – nejčastěji aplikovaná teorie oceňování

2.2.2. Tržní cena Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní. (v české legislativě označovaná též jako cena obvyklá, nebo cena v čase a místě obvyklá). Jedná se o cenu, která byla dosažena v určitém čase, konkrétním kupujícím a za konkrétních podmínek. Odhadce může vypracovat tržní ocenění na konkrétní nemovitost, ale výsledná realizovaná cena je pouze věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Tvoří se až při konkrétním prodeji a může se od stanovené tržní hodnoty výrazně lišit. Tržní cenu není možné stanovit na rozdíl od administrativní hodnoty přesně. 4

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku , § 2 odst. 1

11

3. Databáze Databáze je tvořena roztříděnými informacemi a daty, které v souhrnu podávají ucelené informace o jistém segmentu trhu a z těchto ucelených informací lze vycházet při různých metodách tržního ocenění. Aby databáze plnila svou funkci, je nezbytné, aby údaje v ní uvedené byli : Pravdivé – např. skutečnou kupní (nebo jinou) cenu lze zjistit nahlédnutím do nabývacího titulu5, sdělením majitele, nebo jako účastník transakce. Úplné – tyto informace je někdy velice obtížné získat. K dispozici je katastrální mapa, list vlastnictví, nebo obhlídka veřejných prostor. Bez kontaktu s majitelem však nelze získat relativně pravdivé informace o technickém stavu porovnávané nemovitosti, ani její zaměření pro zjištění počtu porovnatelných jednotek. Aktuálnost – každý zdroj informací je platný časově omezenou dobu. Nelze tvořit databázi na základě cen nabídkových, ale pouze cen skutečně realizovaných.

3.1 Databáze jako zdroj informací Pro vypracování jakéhokoliv tržního ocenění je potřeba kvalitní databáze. Každý znalec či odhadce by měl mít zpracovanou svou kvalitní databázi realizovaných cen prodaných nemovitostí. Různé druhy databází pak usnadňují tvorbu ocenění, umožňují rychle a efektivně vyhledat konkrétní nemovitosti, či nemovitosti s podobnými vlastnostmi, které jsou předmětem ocenění.. Informace z databází jsou jediným druhem majetku, který určuje kvalitu a cenu ocenění. Při tvorbě tržního ocenění slouží jako zdroj informací databáze, které jsou zpracovány samotným odhadcem6 nebo profesní organizací. Každý odhadce však musí být schopen získané informace správně rozčlenit, určit třídící znaky a vybrat podstatné informace.

5 6

K dispozici na katastrálním úřadě Vlastní databáze odhadce

12

3.2. Tvorba databáze Při tvorbě databáze je potřeba dbát především na pravdivost informací a dat v databázi obsažených. Jednou z možností získání databáze je její zakoupení od profesní organizace, nebo vlastní zpracování databáze. Zakoupení databáze může být odrazovým můstkem pro začínajícího znalce, musí se však spoléhat na pravdivost těchto zdrojů. Při vlastním zpracování databáze je potřeba stanovit způsob zaznamenávání a uchovávání získaných informací. Informace můžeme zaznamenávat a ukládat na elektronických médiích, nebo je uchovávat v tištěné podobě. Kvalitní databáze realizovaných cen je založena na znalostech sektoru trhu, kterým se odhadce zabývá a na získávání co možná nejpřesnějších informací o konkrétních nemovitostech. Informace je možné získávat z několika různých zdrojů, tyto mezi sebou porovnat a zanést do databáze. Základním zdrojem by měl být LV a katastrální mapa. Z těchto dokumentů s poměrně velkou zárukou pravdivosti lze vyčíst základní údaje o nemovitosti (druh nemovitosti, výměru parcel, způsob užívání, umístění pozemku, katastrální území) V souvislosti s konkrétní nemovitostí lze získat další data např. z nabývacích titulů k nemovitosti (realizovaná prodejní cena, datum transakce, druh transakce, věcná břemena či jiné omezení, nájemní smlouvy,), které jsou k dispozici na příslušných KÚ. Dalším zdrojem informací je územní plán dané lokality, kde se dají zjistit podstatné informace o možnosti využití dle územního plánu7. Vlastním šetřením v konkrétní lokalitě pak odhadce fyzicky zjistí technický stav nemovitosti, dopravní obslužnost a dostupnost, možnou zastavitelnost8, a další informace podstatné pro utvoření tabulky do databáze. Bohužel ne vždy se podaří všechny podstatné údaje získat bez spolupráce s majitelem nemovitosti. V takovýchto případech je nutné se spokojit s takovou informací, která alespoň přibližně koresponduje s poznávaným stavem nemovitosti. Součástí „evidenční karty“ každé nemovitosti v databázi jsou fotografie

7 8

Platí pro pozemky, nezastavěné územní celky nebo plochy zastavěné objekty s demoličním výměrem Platí pro pozemky, Informace podává příslušný stavební úřad

13

popřípadě plánky a vlastní poznámky (historie objektu, další možné využití). Veškeré takto získané informace je vhodné v případě potřeby aktualizovat a doplňovat. Do zpracovávané databáze nemůžeme samozřejmě vložit každou informaci, databáze by se stala nepřehlednou. Vedlejší informace, sloužící k upřesnění popisu nemovitosti nebo jejímu technickému stavu a postřehy odhadce lze uvést do poznámek. Tyto informace pak mohou sloužit jako rozhodné korekční činitelé při tržním ocenění nemovitosti. Neustálé vyhledávání informací, jejich analýza a začlenění do databáze by mělo být nedílnou součástí práce znalce nebo odhadce.

3.3. Všeobecné využití databází Databáze slouží především k porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi v dané nebo podobné lokalitě již prodanými a na základě toho ke stanovení tržní hodnoty. Při pečlivě a kvalitně vedené databázi tak vzniká široká základna pro stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti. Podle metody ocenění tak stanovíme databázi, ze které lze čerpat srovnatelné informace. Při aktualizaci a zakládání karet do databáze (papírové či elektronické) lze z realizovaných cen jednotlivých druhů komodit na trhu s nemovitostmi vysledovat cenový vývoj nemovitostí.

3.4. Druhy databází Pro oceňování nemovitostí na tržních principech je potřeba mít k dispozici kvalitní databáze vytvořené vlastními silami nebo zakoupené. Jedná se především o databáze : Databáze realizovaných cen pozemků (cenová mapa) Databáze realizovaných cen staveb Databáze tržních nájmů Tyto databáze jsou pro práci znalce nezbytné. Dále je možné vytvoření doplňkových databází, které však nejsou pro práci znalce nezbytné, protože údaje v nich zaznamenávané lze najít v běžně dostupných dokumentech, jako jsou ceníky stavebních prací a údaje o investičních nákladech novostaveb. Jedná se o databáze: Databáze reprodukčních cen staveb Databáze nákladů na provoz a údržbu 14

3.4.1. Databáze realizovaných cen pozemků, cenová mapa Ve většině případů lze pozemky ocenit podle cenové mapy. Avšak v případech, kdy obec nebo město nemá cenovou mapu zpracovanou, je databáze realizovaných cen pozemků jediným zdrojem informací. Základními údaji do databáze tohoto segmentu trhu jsou: Lokalita předmětného pozemku Velikost pozemku Cena za 1 m2 Územní plán, územní rozhodnutí Zastavitelnost Věcná břemena Dopravní obslužnost a dostupnost Vlastní databáze realizovaných cen pozemků nahrazuje cenovou mapu a umožňuje sledovat vývoj cen porovnatelných pozemků v čase a místě. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí9. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. "Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. "10 Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Tento zákon určuje nejen způsob zpracování, ale i využití cenových map, respektive cen stavebních pozemků v nich obsažených. Cenové mapy slouží k oceňování pozemků na území měst a obcí, pro daňové účely a všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění dle zvláštního předpisu. Dále vyjadřuje hladinu tržních cen jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase. Cenová mapa je také 9

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů 10

§ 10, odstavec (2) zákona 151/1997Sb.

15

využívána jako pomůcka pro investory, může být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav.

Náležitosti cenových map "Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. Textová část ve formátu A4 obsahuje: věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu právního stavu podle katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen použitým pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru, popis postupu zpracování a předpoklad doby účinnosti. Grafická část ve formátu A4 obsahuje: mapové zobrazení stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000, identifikační a informační údaje (název obce, katastrální území místních částí obce, náměstí a ulic, popř. parcelní čísla pozemků), ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.” 11 V souvislosti s cenovými mapami pozemků existují také mapy záplavových území. V jedné lokalitě se může hodnota obdobného pozemku mimo záplavovou lokalitu lišit od hodnoty pozemku v záplavové oblasti až o 100%.

11

§ 23a vyhlášky MFČR č. 279/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů

16

POZEMEK č. 01 Liberec Identifikace pozemku

Sstavební pozemek, Liberec – Krásná Studánka

Typ pozemku

Stavební pozemek

Parcelní číslo

203/2

Umístění pozemku

Volná plocha u hlavní komunikace

Katastrální území

Krásná Studánka

obec

Liberec

Okres, obvod

Liberec

Prodejní cena

751 500,-Kč

Výměra pozemku

1002 m2

Cena za 1 m2

750,- Kč

Cena dle cenové mapy

Průměrná cena 600 – 800,-Kč m2

Datum transakce

15.2.2010

Zdroj informací

Kupní smlouva

Druh transakce

Prodej (tržní cena)

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Existence věcných břemen

ne

Využití dle územního plánu

Výstavba RD

Územní rozhodnutí

ano

Právní omezení, závazky

ne

lokalita

Okrajová čtvrť Lbc, žádaná

Tvar pozemku

obdélníkový

svažitost

Mírně svažitý

Inženýrské sítě

Elektřina, voda r. 2008

Kontaminace půdy

nezjištěna

Dopravní obslužnost

Autobus MHD

Dopravní dostupnost

Parkování na vlastním pozemku

Možná zastavitelnost

60% - Info stavební úřad Liberec

poznámky Foto a plán pozemku

17

3.4.2. Databáze realizovaných cen staveb Databáze realizovaných cen staveb je jediným zdrojem pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti porovnávací metodou. Základními informacemi pro tvorbu databáze je v těchto případech : lokalita cena (nemovitost + pozemek) obestavěný prostor fotodokumentace technický popis nemovitosti inženýrské sítě velikost pozemku náležejícího k nemovitosti ostatní příslušenství dopravní obslužnost a dostupnost funkční využitelnost stavby Tyto údaje jsou nezbytné pro stanovení tržní hodnoty, tvoří základ pro databázi reprodukčních cen staveb. Vzor tabulky do databáze realizovaných cen staveb Název Rodinný dům Vratislavice nad Nisou Identifikace stavby

Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím

Typ stavby

Rodinný dům

Parcelní číslo

2860/1

Umístění stavby

Nad Kyselkou 640, Vratislavoce nad Nisou


Vratislavice nad Nisou

obec

Liberec

Okres / obvod

Liberec

Prodejní cena celkem

3 150 000,-Kč

Rozloha pozemku

560 m2

Cena za 1 m2 pozemku

1 300,-Kč

Cena dle cenové mapy

Není CM

Cena pozemku celkem

728 000,-Kč

18

Využití objektu

bydlení

Konstrukční řešení

Zdivo smíšené – cihla/kámen, základy kamenné zdivo, dřevěný trámový krov, krytina – plechové šablony, klempířské konstrukce z PZ plechu

Výměra podlahové plochy

103,99 m2

Obestavěný prostor

649,71 m3

Dispozice objektu -

1.PP – sklepní místnost, schodiště

bytová jednotka o velikosti 2+1

1.NP – vstup, chodba, schodiště, koupelna + WC, 2x místnost, kuchyně Podkroví – půdní prostor

Parkování

Mimo objekt, kryté stání

Reprodukční náklady celkem

2 422 000,-Kč

Skutečné stáří

70 let

Efektivní stáří

10 let

Základní údaj pro porovnání

Celková zastavěná plocha

Počet srovnávacích jednotek

650

Cena za 1 jednotku

3 726,-Kč/m3

Datum transakce

2.2.2009

Zdroj informace

Kupní smlouva

Druh transakce

Prodej za standardních podmínek

Vlastnická práva



ne

Využití dle územního plánu

Výstavba RD

Územní rozhodnutí

Ano

Kolaudační rozhodnutí

1939

Jiná omezení a závazky

nejsou

lokalita

klidná část obce

Tvar pozemku

čtvercový

svažitost

rovinný

Inženýrské sítě

Elektřina, voda plyn

Kontaminace půdy

ne


Tramvaj, autobus MHD 19

Dopravní dostupnost a parkování

Možnost parkování na vlastním pozemku

Technický stav objektu

Výborný, stáří 6 let

Technická vybavenost

Ústřední topení

Funkční využitelnost stavby

Dvougenerační RD

poznámka

Po kompletní rekonstrukci

Foto a schéma budovy

3.4.3. Databáze tržních nájmů Databáze tržních nájmů je podstatná pro rychlou orientaci v cenách nájmů bytových, nebytový, administrativních a skladových nebo výrobních prostor. Může být také jakýmsi východiskem pro tržní ocenění výnosovou metodou. Vzor tabulky do databáze tržních nájmů Objekt k bydlení s nebytovými prostory Identifikace prostor

Objekt k bydlení s nebytovými prostory

Současné využití

Poskytování služeb

adresa

Frýdlantská 474, Liberec 1, 460 01


Liberec

obec

Liberec

Okres / obvod

Liberec – Staré město

Typ prostor

prodejní prostory

podlaží

1.NP

Výměra

140 m2

Sazba nájmu

20 000,-Kč/měsíc, 143 Kč/m2/p.m.

Tržní nájemné

Odpovídá tržnímu nájemnému

Datum transakce

1.2.2010

Zdroj informace

Nájemní smlouva – vlastní databáze smluv a správy

Doba trvání smlouvy

1 rok, možnost prodloužení

služby

Nejsou v ceně nájemného

parkování

Ve dvoře objektu, 500,-Kč/měsíc

Výpovědní lhůta

3 měsíce

sankce

Při pozdní platbě nájemného 20

Inflační doložka

Ano, dle vyhlášky ČNB

podnájem

nepovolen

Interval placení

Do 25. dne zaplaceného měsíce na další měsíc

Povinnosti nájemníka

Nejsou stanoveny

Technické zhodnocení

Na náklady nájemce

Změny, dodatky

Písemně, dohodou obou stran

poznámka

5 min do centra, není exklusivní lokalita

Také při vytváření databáze tržních nájmů je veliký důraz kladen na pravdivost a úplnost informací.

3.5. Využití databází V konkrétních případech oceňujeme nemovitosti příjmovou, nákladovou a porovnávací metodou.

3.5.1. pro oceňování příjmovou metodou Výnosová (příjmová) metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě tržní míry výnosnosti. V níže uvedené tabulce jsou údaje nezbytné pro vytvoření databáze pro oceňování příjmovou metodou. Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmů – tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků marketing 21

Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Indikovaná hodnota zaokrouhleno

Metoda diskontovaného cash flow Metoda diskontovaného cash flow je jednou z příjmových metod ocenění, která je obvykle upřednostňována před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích očekávají větší investiční náklady nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech. Metoda přímé kapitalizace Přímá kapitalizace je jednou z příjmových metod ocenění, která je aplikovatelná v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které již vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichž

provozování

nejsou

nutné

žádné

větší

investiční

výdaje.

Metoda kapitalizace příjmů stanovuje hodnotu majetku na základě kapitalizace čistých příjmů, které by mohly být generovány specifickými příjmovými toky vytvořenými předmětným majetkem nebo skupinou majetků. Tato metoda je nejvhodnější pro ocenění investičních a běžně využitelných majetků, pro které existuje dostatek informací o tržním nájemném.12 Při oceňování příjmovou metodou hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího prospěchu (výnosu), jeho

12


22

spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží mnoho k vynaloženým nákladům, reprezentuje hlavně ekonomickou stránku tvorby ceny. Při vzniku nemovitosti vždy existuje snaha o přiměřenost vynaložených nákladů vzhledem k očekávaným efektům - výnosnosti, návratnosti vložené investice. Tato rovnováha je většinou v průběhu životnosti nemovitosti porušena, mění se vnější podmínky, požadavky uživatelů apod. Výnosová hodnota je důležitá u komerčních nemovitostí, všude tam, kde lze předpokládat výnos z pronájmu.

3.5.2 pro oceňování nákladovou metodou „Nákladová

metoda je postupem ocenění využívaným pro odhadnutí tržní hodnoty,

který je založený na rozdílu nákladů znovupořízení nebo nahrazení oceňovaného majetku a srážek za veškeré důvody znehodnocení včetně fyzického opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků, pokud existují a lze je změřit. Tato metoda podává celkově nejspolehlivější indikaci hodnoty staveb, novějších aktiv, účelových budov, speciálních inženýrských

staveb,

systémů

a speciálních

strojů

a zařízení.

Nákladová metoda je vzhledem k ocenění obchodního podílu ve společnosti definována jako metoda ocenění čistých aktiv, v níž je tržní hodnota podniku rovna rozdílu sumy tržních hodnot jeho aktiv a tržní hodnoty jeho neúročených krátkodobých závazků“. Nákladová metoda přímo souvisí s reprodukční cenou nemovitosti V níže uvedené tabulce jsou údaje nezbytné pro vytvoření databáze pro oceňování nákladovou metodou.

Nákladová metoda Název objektu Využití objektu Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Další životnost stanovena odborným odhadem Zastavěná plocha

23

Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

%

Funkční nedostatky

%

Ekonomické nedostatky

%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem pozemek Indikovaná hodnota zaokrouhleno

Funkční nedostatky Funkční nedostatky jsou definovány jako snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Fyzické opotřebení Fyzické opotřebení je definováno jako snížení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí.“13 Nákladová metoda vychází z minulosti, hodnota nemovitosti se odvíjí od nákladů vynaložených na pořízení nemovitosti a z nákladů vynaložených na její zhodnocení. Nákladová metoda reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny. Nákladová stránka nemovitosti je doplňujícím údajem při celé řadě ocenění, větší roli hraje u novějších staveb, kde lze předpokládat hospodárnost investice a ekonomický užitek. Databáze pro oceňování 13


24

nákladovou metodou umožňuje využití některých jejich výstupů (výměry komerčně využitelných ploch, potřebné pro výpočet hrubého příjmu a počet srovnávacích jednotek) i pro stanovení tržní hodnoty porovnávací a výnosovou metodou. Při stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou je podstatné určit přesně typ nemovitosti. Podle typů objektů jsou strukturovány všechny cenové nástroje, které jsou k dispozici pro výpočet hodnoty nákladovou metodou. Jedná se např. o ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví – URS, nebo programy pro rozpočtáře – CALLIDA. V těchto materiálech je přesně uveden způsob výpočtu obestavěného prostoru, který musí korespondovat s metodikou výpočtu ceníku.

3.4.4. pro oceňování porovnávací metodou Základem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze vhodných, mezi sebou porovnatelných druhů nemovitostí. Porovnávací metodu nelze použít na nově vzniklých trzích s nemovitostmi, kde není srovnání s již dříve oceněnými nemovitostmi.. Další důležitou zásadou je, aby při použití porovnávací metody nebyli všechny porovnávané nemovitosti lepší, nebo horší než oceňovaná nemovitost. Přístup založený na porovnání je klíčový při odhadu tržní hodnoty. V klasickém tržním prostředí je to nejčastěji použitý způsob ocenění nemovitosti. Při správném použití odráží stav na trhu a nemovitostmi. Porovnávací metodu lze použít všude, kde pro porovnání existují podmínky. Předpokladem je podobnost, porovnatelnost a podobné využití porovnávaných nemovitostí. Oceňuje-li se stavba porovnávací metodou, stanoví vyhláška14 hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Porovnávací přístup vychází ze současnosti a odráží momentální situaci na trhu. Při výběru vhodných nemovitostí z databáze pro oceňování porovnávací metodou je třeba nastavit parametry hledání shodných nebo podobných nemovitostí. K tomu to účelu nám slouží korekční činitelé. Úlohou korekčního činitele je zohlednění veškerých odlišností porovnávané a oceňované nemovitosti. Pro správné stanovení korekčních činitelů je třeba

14

Zákon 151/1997 o oceňování majetku paragraf § 7

25

vybrat vhodné nemovitosti, tak aby se základní měrné jednotky (1m2, 1 m3) u porovnávané nemovitosti příliš nelišily od oceňované nemovitosti. Nejdůležitějšími údaji při výběru nemovitostí k porovnání z databáze jsou: Identifikační údaje předmětné nemovitosti (název, adresa, katastrální území, obec, okres, parcelní číslo) Základní údaje pro porovnání v databázi (cena, výměra, datum transakce, druh transakce) Právní údaje (druh transakce, vlastnická práva, věcná břemena, využití podle územního plánu, územní rozhodnutí, jiná omezení) Technické parametry (lokality, tvar a orientace pozemku, dostupnost inž. sítí, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost Ostatní parametry (velikost pozemku, zastavitelnost) Tabulka I – pozemek, porovnávací metoda Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Proluka Moskevská

Proluka Revoluční

Adresa pozemku

Moskevská, Liberec

Revoluční 658, Liberec


Liberec

Liberec

obec

Liberec

Liberec

okres

Liberec

Liberec

Základní údaj pro porovná

Cena za 1 m2 v tisících Kč

Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce korekce Právní údaje Druh transakce

prodej

26

korekce Vlastnická práva



korekce Věcná břemena

Právo průchodu

korekce Využití podle územ. plánu

Občanská vybavenost


ano

ano

Památková zóna

Památková zóna

výborná

výborná

nepravidelný

obdélníkový

rovinatý

svažitý

kompletní

kompletní

nezjištěna

nezjištěna

Tramvaj, autobus

Tramvaj, autobus

korekce Územní rozhodnutí korekce Jiná omezení a závazky korekce Technické parametry lokalita korekce Tvar pozemku korekce svažitost korekce Dostupnost ing. sítí korekce Kontaminace půdy korekce Dopravní obslužnost korekce Dopravní

dostupnost

a Parkovací dům

Podzemní garáže

parkování korekce Nutnost demolice stávajících ano

ano

objektů korekce Ostatní parametry Velikost pozemku korekce 27

Možná zastavitelnost

90%

70%

korekce Výsledná

porovnávací

hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Porovnávací hodnota celkem

Tabulka č. 2, majetek jako celek, porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Dům u Zlatníka

U Pláteníka

Adresa nemovitosti

Benešovo nám., Liberec

Masarykova ul., Lilerec


Liberec

Liberec – Staré město

obec

Liberec

Liberec

okres

Liberec

Liberec

Údaje o pozemku

Přenos z tabulky č. I

Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem Základní

údaj

pro m2 celkové zastavěné plochy podlaží

porovnání Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní

cena

bez

ceny

pozemku Cena

za

1

porovnávací

jednotku Datum transakce korekce 28

Právní údaje Druh transakce

prodej

prodej


Břemeno nájemních smluv

ne

Byty, regulované nájemné



ano

ano

výborná

výborná

Po kompletní rekonstrukci

Částečná rekonstrukce

korekce Vlastnická práva korekce Existence věcných břemen korekce Využití dle územního plánu korekce Stavební povolení korekce Jiná

právní

omezení

a

závazky korekce Technické parametry lokalita korekce Technický stav objektu korekce Technická

vybavenost výborná

dobrá

budovy korekce Funkční využitelnost budovy

Byty, prodejní prostory

Byty, kancelářské prostory

Ne

Střešní nástavba

Autobus, tramvaj

Autobus, tramvaj

korekce Další možný rozvoj korekce Dopravní obslužnost korekce Dopravní

dostupnost

a Parkování na omezenou dobu Podzemní garáže

parkování korekce Atraktivita objektu

Architektonické řešení

korekce 29

Jiná technická korekce korekce Ostatní parametry Korekce

pro

velikost

nemovitosti korekce Jiná korekce korekce Upravená hodnota Výsledná

porovnávací

hodnota Porovnávací

hodnota

1

jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková

porovnávací

hodnota fotografie

3.4.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití V praxi oceňujeme v cenách obvyklých a ne v nejlepším a nejvyšším využití – neodpovídá realitě a rizika by byla veliká. Nejlepšího a nejvyššího využití nemovitosti je čistě hypotetické, protože v praxi se vždy musíme řídit nabídkou a poptávkou. Většinou je při pronájmu nemovitostí dávána přednost takovým nájemcům, kteří platí méně, ale hodlají v objektu podnikat déle a v souladu s jeho právním využitím. Nikdo nebude v praxi pronajímat objekt za vysoké nájemné, ale na krátkou dobu, je to ekonomicky nevýhodné a nese to s sebou rizika spojená s tím, že po třech měsících placení vysokého nájemného

30

zůstane objekt prázdný třeba půl roku. Při platbě nižšího nájemného (mluvíme stále o tržním nájemném) je mnohem větší šance na generování stálého a dlouhodobého příjmu15. Nejvyšší a nejlepší využití nemovitosti by mělo teoreticky splňovat tato čtyři kritéria dodržení právních předpisů – nezbytně nutné fyzická realizovatelnost - hypotetické, nájemce si může prostory rekonstruovat sám, na vlastní náklady finanční proveditelnost – hypotetické, nájemce si může prostory rekonstruovat sám, na vlastní náklady maximální ziskovost – hypotetické, maximální zisk by neměl být za každou cenu. Dodržení právních předpisů v praxi znamená, že oceňované nemovitosti jsou využívány v souladu se zákonným využitím, které je stanoveno územně plánovací dokumentací a jejich využití odpovídá také tomu, jak je nemovitost zanesena v katastru nemovitosti (bytový dům, polyfunkční objekt, zahrada, orná půda, atp.) Další podmínkou je fyzická realizovatelnost (okamžitá využitelnost), která analyzuje celkový technický stav nemovitosti, tedy zda je oceňovaná nemovitost ke dni ocenění ve stavu, který umožňuje její využití v plném rozsahu a bez technických omezení (např. nutnost celkové rekonstrukce objektu) Podmínka finanční proveditelnosti je splněna za předpokladu, že je nemovitost ve stavu, kdy celkové užívání nemovitosti je možné bez nákladné rekonstrukce. Podmínka maximální ziskovosti je splněna za předpokladu, že bude nemovitost pronajata třetí osobě za tržní nájemné, nebo její využití samotným vlastníkem, kdy dochází k úspoře nákladů za pronájem porovnatelné nemovitosti.

Vzhledem k tomu, že cena není v různých obdobích stejná, a pozemek je neobnovitelný, jedním z nejdůležitějších údajů v těchto tabulkách z databáze je datum transakce. Obchodní případy starší 3 let se vyřazují do historie jako historické ceny.

15

Poznatky získané z 13 leté praxe makléře a správce nemovitostí

31

Jak již bylo výše uvedeno, informace jsou nejcennějším obchodním artiklem. Jejich hodnota závisí na obsahu, zpracování a hlavně důvěryhodnosti. V případě zpracování databáze nemovitostí pro tržní ocenění, nebo jakékoliv ocenění je velice důležité dbát na úplnost a pravdivost informací, protože z těchto databází lze vyčíst nejen údaje potřebné pro kvalifikované porovnávání nemovitostí, ale i možný vývoj trhu (poptávka, nabídka, ceny) v budoucím období. Databáze nemovitostí pro tržní ocenění je také základním pilířem práce každého znalce či odhadce. Pro budoucího znalce nebo odhadce je nezbytně nutné mít dostatek relevantních informací, které musí získávat z pravdivých informačních zdrojů a evidovat ve své vznikající databázi. Forma vedení databáze závisí na způsobu práce každého odborníka, nicméně by měla obsahovat minimálně údaje uvedené v příkladových tabulkách, aby měly dostatečnou vypovídající schopnost o stavu a technickém vybavení nemovitosti včetně příslušenství a pozemcích náležejících k nemovitosti. Kromě toho musí mít odhadce také pozorovací schopnosti, aby mohl posoudit případné důležité okolnost rozhodné pro vypracování tržního ocenění porovnávací metodou, ale i pro vkládání údajů do databáze.

32

4. Závěr Cílem práce bylo podat ucelený přehled o tvorbě databáze pro oceňování nemovitostí na tržních principech. Teoretická část práce pojednává o pojmech vážících se k problematice spojené s tvorbou databáze, jejich jednotlivých částí a aplikací získaných dat a informací při zpracování tržního ocenění. Snahou bylo na praktických příkladech ukázat, jaké konkrétní údaje jsou nezbytně nutné pro vytvoření fungující a hodnověrné databáze, rozdělení databází podle způsobu jejich využití pro potřeby ocenění na základě použité metodiky ocenění. Při tvorbě práce a vyhledávání informací k danému tématu jsem však zjistila, že v podstatě nikde neexistuje konkrétní metodika pro sběr a získávání informací potřebných pro vytvoření databáze. Snažila jsem se proto popsat způsoby sběru a získávání informací od státních institucí i fyzických osob. Ne vždy je však možné požadované relevantní informace získat, proto zde poukazuji i na nutnost znalostí místního trhu s nemovitostmi a základních stavebně technických konstrukcí a prvků nemovitostí. Na trhu se vyskytuje také nabídka již hotových a zpracovaných databází nemovitostí, nejsou však k dispozici pro všechny kraje a okresy republiky. Tam kde není možnost zakoupení hotové databáze je potřeba vytvořit si ji na základě popsaných způsobů. Při vlastní tvorbě databáze je také odhadce schopen rychleji se v databázi orientovat, vyhledávat relevantní informace z různých typů databází, aktualizovat data a přidávat podstatné informace. Forma vedení databáze není podstatná, důležité je, aby na základě dat, která obsahuje, byl odhadce schopen vypracovat kvalifikované tržní ocenění mající všechny náležitosti. Databáze realizovaných cen pozemků (cenová mapa), realizovaných cen staveb a databáze pronájmů jsou pro odhadce základním prostředkem pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti porovnávací metodou. Databáze nákladů na provoz a údržbu a databáze reprodukčních cen staveb jsou podružné, avšak při ocenění nákladovou nebo výnosovou metodou nám mohou podat cenné informace. Při nedostatku informací tyto poslední dvě jmenované databáze mohou nahradit různé ceníky stavebních prací, které nemusí obsahovat přesné informace k dané lokalitě a sektoru trhu. Závěrem můžeme konstatovat, že bez alespoň základních informací z databáze porovnávaných nemovitostí není odhadce schopen vypracovat tržní ocenění porovnávací metodou, protože nemá dostatečné informace o technickém stavu a technickém vybavení porovnávaných nemovitostí. Základním pravidlem pro tvorbu jakékoliv databáze je její 33

věrohodnost a vypovídací schopnost, což může ovlivnit pouze ten odhadce, který si databázi se všemi relevantními údaji během své praxe zakládá, aktualizuje a má alespoň částečnou jistotu, že jím získaná data jsou pravdivá a mají vypovídající hodnotu.

34

5. Ocenění dvou typů nemovitostí na tržních principech

Praktická část

35

5.1. Ocenění bytové jednotky

Zpráva o hodnocení (valuation report) Byt č. 278/2 Bezová 278/7 460 01, Liberec – Nové Pavlovice

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku (fair market value)

Datum ocenění Březen 2011

36

Obsah zprávy: Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady osvědčení

přílohy: výpis z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy fotodokumentace

37

Popisné informace: Popis lokality: Oceňovaný nemovitý majetek - byt č. 278/2 se nachází v klidné části Liberce se smíšenou zástavbou panelových domů z r. 1979, rodinných domů z r. 1930 a novostaveb z období posledních 10 let. V dochůdné vzdálenosti od bytu je veškerá občanská vybavenost, zastávky MHD. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacity jsou dostačující.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle zjištění má byt příslušenství – sklepní kóji. Majitel bytu má právo užívat společné domovní prostory.

Historie Podle dostupné dokumentace byl panelový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1980. V uplynulých dvou letech byl celý dům rekonstruován – byly provedeny nové rozvody vody a odpadů, opravena střecha, provedeno zateplení celého domu a fasáda.

Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 413/17408 na p.č. 197/3 zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 165 m2 a podíl ve výši 413/17408 na p.č. 197/4 zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 170 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceňován samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty,

38

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 413/17408 na společných částech domu, jedná se o přípojky médií. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna.

Byt Oceňovaný byt je přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je přes jednokřídlé bezpečnostní dveře. Dispozice bytu jsou: vstupní chodba – 4 m2, koupelna – 4 m2, WC – 2 m2 a komora 3 m2. Po pravé straně jsou dva pokoje – 16 m2 a 14 m2 s výhledem na školní hřiště a přilehlý školní park. Z chodby nalevo je kuchyně – 8 m2 s výhledem na malou kolonii zahradních chatek a vstupem na lodžii – 4 m2. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaží. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje – 3 m2.

Dům je panelový, sedmipodlažní.

Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí rozvodů vody a odpadů, nová střecha, zateplení domu a nová fasáda. Prvky PSV jsou v bytě taktéž po rekonstrukci. Plastová okna, opravená lodžie. Zařizovací předměty ( koupelny a WC, kuchyňská linka, povrchy a obklady stěn a podlah) byly postupně vyměněny během posledních pěti let.

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho plné využití. Tímto je podmínka okamžité využitelnosti splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že byt je užíván vlastníkem pro jeho potřebu, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. 39

Ocenění Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, že je majetek využíván pouze pro vlastní potřebu majitele a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

Aktuální tržní hodnota

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně, a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

40

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byli v Liberci v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností, a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 230 000,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Byt 278/2

Františkov

Kristiánov

Rochlice

Nové

Františkov u Liberec

Rochlice

Pavlovice

Liberce

Liberce

obec

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

okres

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

A. identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území

B. údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně 41

u

C. základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek

58,0

62,6

56,2

65,0

Prodejní cena

1 300 000

1 450 000

1 370 000

Cena za jednotku

20 767

25 800

21 077

Datum transakce

18.1.2011

16.12.2010

2.12.2010

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

Prodej

prodej

prodej

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

Bytová

Bytová

Bytová

vícepodlažní

vícepodlažní

D. právní údaje Druh transakce

prodej

Vlastnická práva


Využití

podle

nezjištěna

územního Bytová

plánu

vícepodlažní vícepodlažní

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

ano

ano

ano

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

21 077

Velmi dobrá

dobrá

Stavební povolení

Jiná

právní

omezení

ano

a nezjištěna

závazky

E. technické parametry lokalita

Velmi dobrá Velmi dobrá

korekce

1,00

1,00

1,05

Upravená hodnota

20 767

25 800

22 131

42

Technický stav

Velmi dobrý Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

25 800

22 131

dobré

výborné

dobré

korekce

1,00

0,95

1,00

Upravená hodnota

20 767

24 510

22 131

dobrá

výborná

dobrá

korekce

1,00

0.97

1,00

Upravená hodnota

20 767

23 775

22 131

omezený

omezený

omezený

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

23 775

22 131

MHD

MHD

MHD

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

23 775

22 131

průměrná

průměrná

průměrná

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

20 767

23 775

22 131

lepší

obdobné

Technické vybavení

Funkční využitelnost

Další možný rozvoj


Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

dobré

Dobrá

omezený

MHD

průměrná

Příslušenství obdobné bytu

korekce

1,00

0,97

1,00

Upravená hodnota

20 767

23 062

22 131

velikost

větší

obdobný

větší

korekce

0,95

1,00

0,95

Upravená hodnota

19 729

23 062

21 024

obdobný

obdobný

obdobný

korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

19 729

23 062

21 024

F. ostatní parametry

Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Výsledná

porovnávací

hodnota 43

Porovnávací

hodnota 21 272

jednotky Celková

porovnávací 1 233 776

hodnota zaokrouhleno

1 230 000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsažených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě se jedná o majetek, který je využíván pouze pro vlastní potřebu majitele. Příjmová metoda proto není aplikována.

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvalita provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byli pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

44

Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Porovnávací metoda

1 230 000

Příjmová metoda

N/A

Nákladová metoda

N/A

Výsledná

Váha (%) 100

tržní

Vážený průměr (Kč) 1 230 000

1 230 000

hodnota zaokrouhleno

1 230 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 100% při ocenění současné tržní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravda, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné metody tolik podstatná a důležitá. Z důvodů, které jsem podrobně specifikovala v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jak by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. března reprezentována částkou: 1 230 000,- Kč Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

45

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zdržovacích práv, služebnosti nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyli ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byli získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivňovat hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následné po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 46

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

47

Osvědčení Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době, ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast ani prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, žě mě předložené dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Liberci dne 7.4.2011

Kateřina Skýpalová

48

pokoj č. 1

pokoj č. 2

kuchyň

49

50

51

52

53

54

55

4.1. Ocenění bytového domu ARIA

Zpráva o hodnocení (valuation report) Bytový dům ARIA č.p. 266 Liberec 1 460 01

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku (fair market value)

Datum ocenění

56

Obsah zprávy: Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady osvědčení

přílohy: výpis z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy fotodokumentace plány bytových prostor

57

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům s nebytovými prostory č.p. 266/16 se nachází v centru Liberce, ve čtvrti Staré město. Tato lokalita je z větší části lokací s výstavnými rodinnými vilami, a činžovními domy, bohužel je tu také mnoho domů patřících městu, jež sem v minulých letech postupně sestěhovalo nepřizpůsobivé občany. V těsném sousedství se nachází 2 činžovní domy taktéž ve vlastnictví města, které doposud nebyly rekonstruovány. Celkově se jedná o lokalitu s velkým komerčním potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – obchody, hotely, banky, nákupní centrum apod.) Zastávka městské hromadné dopravy je vzdálena cca 20 m, docházková vzdálenost centra města (radnice, Benešovo nám) 5 minut. Parkování je možné na vlastním pozemku, kapacita je dostačující i s ohledem na nebytové prostory pronajímané v prvním nadzemním podlaží. Kvalita pohledových horizontů je průměrná, výhled je omezen zástavbou bytových domů ze stejného období.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti ujištěné na místě a podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor - deseti bytů a jednoho nebytového prostoru. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1927 jako moderní bytový dům s nebytovými prostory. Je začleněn do řady obdobných domů ze stejného období, lemujících hlavní komunikaci, ul. Chrastavská. Po dobu existence nebyla prováděna žádná údržba, v roce 2007 byl dům koupen současným vlastníkem a prošel celkovou rekonstrukcí všech prvků dlouhodobé životnosti, dispozice původních šesti bytů byly zcela změněny, vzniklo deset nových bytů o velikosti 1+kk a reprezentativní nebytové prostory. 58

Pozemek Součástí předmětu ocenění je pozemek p.č. 1856 o výměře 844 m2 a zhruba z jedné čtvrtiny je zastavěn bytovým domem. Převážná část pozemku slouží jako parkoviště, část je zatravněna. Pozemek není nijak zvlášť udržován, jsou zde náletové porosty, které nejsou předmětem ocenění. Pozemek je lehce svažitý, má tvar obdélníku.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka, jedna oplocením pozemku sloužícímu jako parkoviště, zpevněnou plochou, obrubníky krajníky, venkovní schodiště z parkoviště na hlavní ulici. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jihozápad, dvorní na jihovýchod. Základní konstrukční systém bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel v kombinaci s dutými cihlami Porotherm 440mm, vodorovné nosné konstrukce z monolitického železobetonu. Nenosné příčky – sádrokartonové příčky na kovovém roštu, s protihlukovou a akustickou izolací. Základy jsou betonové, pasové, místy je použit opracovaný kámen. Schodiště je tvořeno kamennými stupni na železobetonové desce vetknuté do nosných zdí. Střecha je plochá, krytinu tvoří pozinkované plechy. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena silikonakrilátovou, rýhovanou omítkou. Okna jsou plastová, dveřní výplně plastové. Topení je ústřední, v 1PP je plynový kotel sloužící pro bytové jednotky, nebytové prostory jsou vytápěny vlastním plynovým kotlem. Ohřev teplé užitkové vody je zajištěn plynovým kotlem se zásobníkem teplé vody. Rozvod elektro 220 V a vody je rozveden do všech podlaží. Všechny konstrukční prvky, díly a celky lze hodnotit jako prvky standardní, vzhledem k celkové rekonstrukci v r. 2007.

59

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 10 bytů 1+kk (pokoj s kuchyňským koutem + chodba + soc. zázemí) 1 nebytový prostor v 1 nadzemním podlaží Všechny byty a nebytový prostor jsou pronajímány za standardní tržní nájemné.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byli v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající tržní mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pozemky jsem ocenila jako součást nemovitosti, jejich velikost jsem zohlednila korekcí.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při své analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Liberci v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tato nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečné realizovanými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní

60

hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byli dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

13 450 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 1 - Majetek jako celek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Chrastavská

Staré město

Františkov

Františkov I

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Chrastavská 266, Liberec 1, 460 01

Katastrální území obec

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

okres

Liberec

Liberec

Liberec

Liberec

844

531

805

1049

Údaje o pozemku Plocha pozemku

Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží 61

Počet srovnávacích jednotek

870

368

1253

965

Prodejní cena celkem

5 200 000

6 150 000

11 900 000

Cena za jednu porovnávací

14 130

4 908

12 331

Datum transakce

5.3.2010

10.9.2010

15.3.2011

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 130

4 908

12 331

Druh transakce

prodej

prodej

nabídka

korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

14 130

4 908

11 098

absolutní

absolutní

absolutní

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 130

4 908

11 098

ne

ne

ne

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 130

4 908

11 098

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 130

4 908

11 098

ano

ano

ano

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 130

4 908

11 098

nezjištěny

nezjištěny

nezjištěny

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 130

4 908

11 098

Velmi dobrá

Velmi dobrá

dobrá

korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

14 130

4 908

12 207

průměrný

výborný

výborný

jednotku

Právní údaje

Vlastnická práva

absolutní


Využití

podle

ne

územního Bytový dům

plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná

právní

omezení

ano

a nezjištěny

závazky

Technické parametry lokalita

Technický stav objektu

Velmi dobrá

výborný

62

korekce

1,3

1

1

Upravená hodnota

18 369

4 908

12 207

průměrná

výborná

dobrá

korekce

1,1

1

1,05

Upravená hodnota

20 206

4 908

12 818

dobrá

dobrá

dobrá

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 206

4 908

12 818

omezený

omezený

omezený

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 206

4 908

12 818

kompletní

kompletní

kompletní

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 206

4 908

12 818

dobrá

výborná

výborná

korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

22 227

4 908

12 818

horší

dobrá

dobrá

korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

24 449

4 908

12 818

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

24 449

4 908

12 818

menší

větší

stejná

korekce

1,2

0,8

1

Upravená hodnota

29 339

3 926

12 812

menší

srovnatelný

větší

Techn. vybavenost budovy

výborná

Funk. využitelnost budovy

Další

možný

dobrá

rozvoj omezený

nemovitosti


Dopravní

kompletní

dostupnost

a výborná

parkování

Atraktivita objektu

dobrá

Jiná technická korekce

nezjištěno

Ostatní parametry Korekce

pro

velikost

nemovitosti

Korekce

pro

velikost

pozemku 63

korekce

1,05

1

0,95

Upravená hodnota

30 806

3 926

12171

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

korekce

1

1

1

Upravená hodnota

30 806

3 926

12171

Jiná korekce

nezjištěno

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jedné 15634 jednotky Celková


hodnota majetku Celková


hodnota

majetku

zaokrouhlená

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtení rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. Ve výpočtech jsem vycházela ze studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přepočítávány podle jejich skutečné spotřeby. 64

Provozní náklady byly stanoveny na základě podkladů z účetnictví. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

7 770 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmů – tržní nájemné

834 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

64 800

Efektivní hrubý příjem

769 200

Náklady na údržbu

22 000

pojistné

10 000

Daň z nemovitosti

4 000

Pronájem cizích pozemků marketing Ostatní provozní náklady (zimní úklid – TSML)

15 500

Provozní náklady celkem

51 500

Provozní příjem

721 700

Rezervy na renovace

100 000

Čistý provozní příjem

621 700

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

7 771 250

zaokrouhleno

7 770 000

65

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvalita provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou přiměřené. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady těchto nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických

66

nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané MFČR. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

15 350 000,-Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce

Nákladová metoda Název

Bytový dům Chrastavská 266, Liberec

Číslo pozemku

1856

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

70

Další životnost stanovena odborným odhadem

60

Zastavěná plocha

325 m2

Počet podlaží

1 podzemní podlaží 3 nadzemní podlaží

Celková zastavěná plocha

870

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

740

Celkový obestavěný prostor

2871

Jednotkové reprodukční náklady

4900

Reprodukční náklady celkem

14 067 900

Fyzické opotřebení

20%

11254320

Funkční nedostatky

5%

10 691 604

Ekonomické nedostatky

0%

10 691 604

67

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

20 000

pozemek

4 642 000

Indikovaná hodnota

15 353 604

zaokrouhleno

15 350 000

Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví, jak by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 2.3.2011.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

13 450 000

50

6 725 000

Příjmová metoda

7 770 000

40

3 108 000

Nákladová metoda

15 350 000

10

1 535 000

Výsledná cena

11 368 000

zaokrouhleno

11 370 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda vzhledem k tomu, že je celý uvažovaný majetek pronajatý za tržní nájemné, má váhu 50%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem naplněna režimem tržního nájemného ve všech pronajímaných prostorách. Z indikace tržní hodnoty příjmovým způsobem jasně vyplývá, že výnosy z pronájmů pokryjí bez problémů náklady na údržbu a rezervu na renovace, proto jí byla přisouzena váha 40%. 68

Zejména u starších i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jak by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 2.3.2011 reprezentována částkou

11 370 000=,-Kč (slovy: jedenác-milionů-tři-sta-sedmdesát--tisíc korun českých) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván, nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zdržovacích práv, služebnosti nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyli ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

69

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byli získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivňovat hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následné po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

70

Osvědčení Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době, ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast ani prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, žě mě předložené dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Liberci dne 7.4.2011

Kateřina Skýpalová

71

Předmětná nemovitost, pohled ze zadní strany

předmětná nemovitost, pohled z přední strany

pokoj s kuchyňským koutem

72

pokoj s kuchyňským koutem

soc. zařízení

73

74

75

76

77

5. Analýza trhu s nemovitostmi v Libereckém kraji, statutární město Liberec Liberecký okres Popis okresu Okres Liberec patří mezi nejseverněji položené okresy republiky. Je pohraničním okresem. Hranice na severu jsou současně státními hranicemi se Spolkovou republikou Německo a Polskou republikou. Rozlohou 925 km2 zaujímá okres Liberec 26,1 % rozlohy české části Euroregionu Nisa a současně 29,2 % rozlohy územně správního celku - Libereckého kraje. Počtem 159 460 trvale bydlících obyvatel se řadí na první místo v meziokresním srovnávání. Okres Liberec je svým charakterem okresem průmyslovým. Tato skutečnost vychází z dlouhodobého vývoje, podmíněného přírodními podmínkami. Výrazně jsou zde však zastoupena další odvětví hospodářství jako stavebnictví, obchod, školství, zdravotnictví, doprava a služby. K nosným průmyslovým odvětvím patří výroba kovodělných výrobků, strojů a přístrojů, textilní a plastikářský průmysl. Finálními výrobky většiny průmyslových podniků jsou komponenty pro výrobu automobilů. Řada oblastí Libereckého kraje je postižena vysokým podílem nevyužívané půdy a existencí prázdných hospodářských objektů. Růst podílu ladem ležící půdy se projevuje především v příhraničních oblastech kraje a v oblastech, kde jsou podmínky pro zemědělskou produkci méně příznivé a kde nízká produktivita zajišťuje nízkou ziskovost. Neřešení těchto problémů spolu s nedostatkem disponibilního kapitálu v oblasti zemědělství mají za následek nedostatek pracovních příležitostí a nárůst nezaměstnanosti v zemědělských mikroregionech, která může mít za následek odliv obyvatel do měst. Okres Liberec je pro svou krajinnou rozmanitost, historické památky a další zajímavosti územím často využívaným k letní a zimní rekreaci. V posledních letech výrazně vzrostl počet ubytovacích kapacit, s menší intenzitou však rostla nabídka služeb souvisejících s cestovním ruchem.

78

Trh s nemovitostmi S rozvojem města samotného, ale i okrajových čtvrtí se zvýšil výrazně zájem o nemovitosti v samotném Liberci ale i jeho okolí. Tento vzestup je způsoben investičními pobídkami Libereckého kraje, lepší dostupností hypotečních úvěrů a vybudováním několika na sebe navazujících průmyslových zón vzniklých v posledních letech. S rozvojem průmyslových zón je spojen hlavně výrazný zájem o pronájmy bytů a prodej pozemků navazujících na tyto zóny. S rozvojem dopravní obslužnosti a nových pracovních míst, se tak dostávají do popředí zájmu i okrajové čtvrti města a vesnice v nedalekém okolí. V současné době se mnoho okrajových vesnic a malých měst kolem Liberce stále vzpamatovává z ničivých povodní v srpnu 2010. Tyto záplavy měli a stále ještě mají veliký vliv na ceny nemovitostí v okolí Liberce. Vzhledem k rozsahu povodní byli některé obce a městyse nuceny výrazně pozměnit územní plány a hledat nové lokality pro rozvoj bydlení a služeb.

Regionální segmentace Okres Liberec můžeme z hlediska trhu s nemovitostmi rozdělit na dvě části. Samotné město Liberec s příměstskými obcemi a širší okolí Liberce do vzdálenosti cca 30 km od Liberce.

Město Liberec Budovy Byty Během ekonomické krize zájem o nemovitosti celkově, ale hlavně o byty klesl, během následujících měsíců stagnoval a v poslední době je zájem opět vyšší. Je to způsobeno zklidněním situace na trhu nemovitostí, vyrovnávající se sociální situací potencionálních klientů a v neposlední řadě i větší ochotou peněžní ústavů opět půjčovat finanční prostředky, i když za zpřísněných podmínek. V současné době se také na trh dostalo mnoho bytů, které byly koupeny nedávno, ale vzhledem k ekonomické situaci, kdy mnoho lidí není schopno dostát svým závazkům se opět vracejí na trh. Zájem je o byty všech velikostí, stáři a lokality.

79

Starší byty se pohybují v těchto cenových hladinách: 0+G, 1kk

550 000 – 800 000,-Kč

22 500,- Kč/m2

1+1, 2kk

800 000 – 1 100 000

21 500,- Kč/m2

2kk, 3+1

1 100 000 - 1 500 000

20 000,- Kč/m2

3+1, 4kk

1 400 000 – 1 800 000

21 800,- Kč/m2

4+1

1 700 000 – 2 300 000

20 000,- Kč/m2

Nová bytová výstavba Nová výstavba v bytových domech

25 00 – 32 000,-Kč/m2

Do budoucna lze očekávat v libereckém okrese mírný nárůst cen, převážně však u luxusnějších typů bytů a bytů v nových bytových domech. Rodinné domy Všeobecně se dá říci, že poptávka po rodinných domech je vyšší než nabídka. V samotném centru Liberce je nabídka klasických rodinných domů velice omezená, jedná se spíše o prodeje vil po rekonstrukci a na exklusivní adrese (Lidové sady, Sluneční Lázně, Přehrada). V okrajových čtvrtích (Vratislavice, Kunratice, Harcov, Pavlovice) je nabídka převážně rodinných domů po rekonstrukci, ceny zde ovlivňují v posledních letech postavené skupinové výstavby samostatně stojících i řadových domů. V dojezdové vzdálenosti cca 20 km od Liberce je jedná spíše o prodeje rodinných domů před rekonstrukcí. Cenové rozmezí rodinných domů, prodej RD před rekonstrukcí

1 500 000 – 2 500 000,- Kč

RD po rekonstrukci

2 300 000 – 4 000 000,- Kč

domy vilového typu

3 500 000 – 9 000 000,- Kč

Řadové domy nová výstavba

2 900 000 – 4 500 000,- Kč

80

Objekty pro individuální rekraci I u tohoto druhu nemovitostí poptávka převyšuje nabídku. V samotném Liberci a přilehlých okrajových částech se v nabídce vyskytují až na výjimky pouze chaty v zahrádkářských koloniích. Cenová hladina je u tohoto druhu nemovitostí v závislosti na lokalitě, velikosti pozemku, a možnostech využití a vyžití. Výraznější zájem se projevuje o rekreační objekty (domky) a chalupy s možností trvalého bydlení, v blízkém okolí Liberce. V příštích letech je očekáván spíše pokles poptávky po objektech v zahrádkářských koloniích, a stagnace poptávky i nabídky objektů v chatových osadách. Oproti tomu vzrostl zájem o chalupy a větší objekty určené k rekreaci. Zde se v posledních letech a i do budoucna otevřel trh pro cizince, hlavně z Nizozemí. Většina těchto klientů ale preferuje pouze lokality s možností celoročního sportovního vyžití. Cenové rozmezí rekreační objekty chata

500 000– 900 000,-Kč

chalupa

1 100 000 – 2 300 000,-Kč

rekreační domek

1 600 000– 2 200 000,-Kč

Bytové domy Nabídka tohoto typu nemovitostí je značně ojedinělá, jedná se pouze o několik realizovaných obchodů ročně. Nabízejí se převážně činžovní domy památkově chráněné v centru města, před nebo po rekonstrukci. Cena je závislá na rozsahu rekonstrukce a lokalitě. V okrajových čtvrtích se nabízejí klasické bytové domy

(3 -5) bytových jednotek), většinou před

rekonstrukcí. V tomto segmentu trhu se neočekává nárůst nabídky, spíše rozprodej samostatných bytových jednotek. Cenové rozmezí bytové domy Bytový dům centrum, před rekonstrukcí

10 000 000 – 15 000 000,-Kč

Bytový dům centrum po rekonstrukci

14 000 000 – 20 000 000,-Kč

Bytový dům, okrajová čtvrť (3 – 5 bytů)

4 000 000 – 7 000 000,-Kč

81

Administrativní budovy Tento druh nemovitostí se v nabídce nevyskytuje, většinou jsou v nabídce na trhu tyto objekty rozprodávány po částech.

Průmyslové objekty V současné době se na trhu objevují spíše menší výrobní či skladové prostory (autoopravny, živnostenská výroba a skladové prostory). V minulých letech byly největší průmyslové objekty zbourány a místo nich postaveny supermarkety či obchodní centra, v centu Liberce po zbourání původní Textilany zůstal pouze Brownsfield, s nejasným vlastníkem i budoucím záměrem. V současné době jsou v nabídce zhruba tři takovéto objekty (detašovaná pracoviště Textilany). Většina průmyslových objektů je nově postavena v průmyslových zónách na zelené louce a nejsou obchodovatelné.

Pozemky Stavební pozemky Vzhledem k mohutnému rozvoji Liberce, výstavbě několika průmyslových zón a dostupnosti hypotečních úvěrů je výrazná poptávka po stavebních pozemcích. V centru města se nachází několik volných proluk, a pozemků, na kterých sice stojí domy, ale jsou určeny k demolici. Jedná se především o lokalitu spodní části města, která by se měla v budoucnu výrazně změnit. Jedná se zde ale především o výstavbu komerčně využívaných objektů, s menším množstvím exkluzivních bytů. Nejžádanější a nejdražší pozemky jsou v Lokalitách Sluneční lázně, Harcov, Ruprechtice a Pavlovice. Zde se očekává v budoucnu zřejmý nárůst cen, s ohledem na exklusivitu lokality. V nabídce jsou i pozemky na komerční objekty, protože však nejsou v centru města, ale na okraji, není zájem tak výrazný. Cenové rozmezí pozemky Stavební pozemky pro výstavbu RD

900 – 2 500,- Kč/m2

Komerční stavební pozemky

1 100 – 5 400,- Kč/m2

Zemědělské pozemky

14 – 100 ,- Kč/m2

Lesní pozemky

20 – 40,- Kč/m2

82

Nájmy Byty Liberec je krajským městem a zároveň pátým největším v republice. Vzhledem k velkému rozmachu města a přítomnosti průmyslových zón je poptávka po nájemním bydlení velmi vysoká. Nabídka je odpovídající poptávce. Nejvíce bytů k pronájmu je nabízeno v panelových domech – cca 60%, výrazná je i nabídka bytů ve staré zástavbě na okraji i v centru města (30%) a zhruba 10% zaujímá nabídka bytů k pronájmu v rodinných domech. Nejvýraznější zájem je o malé byty, kde je také největší nabídka. Cenové rozmezí pronájmů bytů 0+G, 1+kk

4 000 – 5 500,-Kč/byt/p.m.

1+1, 2+kk

5 000 – 6 500,-Kč/byt/p.m

2+1, 3+kk

6 000 – 7 000,-Kč/byt/p.m

3+1, 4+kk

7 000 – 9 000,-Kč/byt/p.m.

4+1

Ceny od 9 000,-Kč/byt/p.m.

Prodejní prostory Poptávku po prodejních prostorách můžeme rozdělit do dvou kategorií. Největší zájem je o prodejní prostory o podlahové ploše do 50 m2. Jedná se většinou o prostory bez skladových prostor, kde je nájem nižší, tyto prodejní prostory jsou většinou pronajímány jako prodejny drobného spotřebního zboží, vinotéky, zdravotní pomůcky, drobný textil, obuv, hračky. V centru se jedná hlavně o prodejní prostory v paláci Plaza center, Koruna, My, Delta. V současné době je nabídka těchto malých prodejen větší než poptávka, mnoho obchodů zůstává nepronajato. Druhou skupinou jsou velké prodejní prostory (min 100 m2) v okolí radnice (ul. Moskevská, Pražská, Benešovo náměstí dále pak lukrativní prostory v nákupních centrech v centru města i na okraji v nákupních zónách. Tyto větší prodejní prostory mají většinou ekonomicky silného nájemce. Cenové rozmezí pronájmů prodejních prostor Centrum města

350 – 900,- Kč/m2/p.m.

Širší okolí

70 – 150,- Kč/m2/p.m.

83

Kancelářské prostory Nabídka kancelářských prostor v posledních letech silně převyšuje poptávku. Je to dáno především díky elektronickému obchodování a možnostem internetu. V budoucnu lze očekávat podobný vývoj. Výjimku tvoří renomované firmy potřebující vhodné a reprezentativní prostory (právníci, realitní kanceláře, doktoři, pojišťovny) Cenové rozmezí kancelářské prostory Centrum města

120 – 700,- Kč/m2/p.m.

Širší okolí

50 – 120,- Kč/m2/p.m.

Průmyslové objekty V nabídce se vyskytuje velice málo průmyslových objektů k pronájmu. V této lokalitě je to dáno soustředěním se většiny výroby do průmyslových zón. Dalším faktorem je stáří průmyslových objektů. Dnešní výrobní procesy jsou náročné na výrobní prostory a většina prázdných průmyslových objektů tyto požadavky vzhledem ke svému stáří a technické vybavenosti nesplňuje. Většinou jsou tyto prostory využívány jako sklady. Cenové rozmezí prům. a sklad. objekty Centrum města

10 000 – 30 000,- Kč/p.m.

Širší okolí

8 000 – 13 000,- Kč/p.m.

Blízké okolí Liberce Druhou částí trhu s nemovitostmi v okrese Liberec je jeho blízké okolí a příměstské čtvrtě. V posledních letech s rozvojem Liberce, cenovým nárůstem nemovitostí ve městě, snahou o čistší bydlení a především mizivou nabídkou volných stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů stále více zájemců přesouvá z města do okrajových čtvrtí (Karlinky, Machnín, Stráž nad Nisou) a obcí ležících v blízkém okolí ( Dlouhé Mosty, Jeřmanice, Mníšek, Chrastava)

84

Pozemky V těchto lokalitách je nabídka nižší než poptávka, vzhledem k dobré infrastruktuře a nižším cenám nemovitostí obecně. Cena pozemků se odvíjí od dostupnosti inženýrských sítí, lokalitě a dostupnou infrastrukturou Cenové rozmezí pozemky Stavební pozemky

300 – 1 000,-Kč/m2

Zemědělské pozemky

10 – 50,-Kč/m2

Lesní pozemky

cena dle BPEJ16

Budovy Byty V těchto lokalitách mnoho nabídek bytů na prodej není. Jedná se většinou o obce a části Liberce s v minulosti převažující zemědělskou výrobou a převažujícím bydlení v rodinných domech. Pokud jsou zde postaveny bytové domy (cca z konce 70. let) byly tyto bytové jednotky převedeny či odprodány do vlastnictví stávajících nájemníků. Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Velice žádanou komoditou na trhu s nemovitostmi v blízkém okolí Liberce jsou rodinné domy a rekreační objekty. Opět je to dáno dobrou infrastrukturou, časovou nenáročností cestování a možností cestování MHD. Cenové rozmezí RD, IR Rodinné domy před rekonstrukcí

1 300 000 – 1 600 000,- Kč

Rodinné domy po rekonstrukci

1 800 000 – 2 600 000,- Kč

Rekr. objekt. s možností celoroč. bydlení

800 000 – 1 400 000,- Kč

16

Bonitované půdně ekologické jednotky, zák 151/1997 sb o oceňování majetku

85

Nájmy Byty, domy Pronájmy bytů či domů se zde prakticky nevyskytují, pokud ano, nejsou ve většině případů zadávány do nabídky realitních kanceláří. Sezóně se vyskytují pronájmy chalup, nebo podobných rekreačních zařízení. Prodejní prostory, výrobní prostory V těchto blízkých lokalitách Liberci se vyskytují sporadicky pouze pronájmy seníků, ocelokolen nebo bývalých zemědělských objektů, jako skladovací prostory.

Celkový marketingový výhled Lze říci, že v krátkodobém horizontu boudou ceny bytů a domů stagnovat na současné výši, což je dáno i faktem, že se na trh, jak bylo výše zmíněno, vrací poměrně hodně nemovitostí nedávno prodaných. Ceny pozemků a rekreačních chalup mají vzestupnou tendenci, lze říci, že tohoto sektoru trhu s nemovitostmi se krize roku 2010 alespoň v dokumentované lokalitě mnoho nedotkla. Ceny nájmů v dohledné době také mnoho neporostou, na trhu se vyskytuje poměrně hodně nabídek, v některých lokalitách došlo k mírnému poklesu cen, což je způsobeno i deregulací nájemného. Ve střednědobém horizontu lze říci, že se ceny budou u některých komodit zvyšovat, většinou ale velmi pomalu. V Libereckém okrese je poměrně stabilní ekonomický vývoj, to má kladný vliv i na trh s nemovitostmi. Velký rozvoj slibuje rozvoj cestovního ruchu a s tím spojených služeb a ubytování. Příloha Mapa libereckého kraje

86

87

Použitá literatura Ing. ORT Petr, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-101 Ing. ORT Petr, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, oceňování na tržních principech, BIVŠ a.s. 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 Ing. ZAZVONIL Zbyněk, Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2009, ISBN 80-8692914-0 Ing. ZAZVONIL Zbyněk,Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK 1996 ISBN 80-902109-0-2 Zákon 151/1997 o oceňování majetku Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

Elektronické zdroje www.odhadypraha.com, http://www.odhadypraha.com/ocenovani.html www.american-appraisal.cz, http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/239/, www.reality-lb.cz www.wikipedia.cz www.liberec.cz

Jiné zdroje Vlastní databáze pronajímaných a spravovaných nemovitostí Interní databáze nemovitostí realitní kanceláře REALITY LB s.r.o.

88

Tvorba databáze pro tržní ocenění

Recommend Documents