Tržní ocenění a zajišťování úvěrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Tržní ocenění a zajišťování úvěrů Zaměření na porovnání oceňování v České republice a na Slovensku Diplomová práce

Autor:

Bc. Věra Hrnčířová Finance

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort

Praha

Duben, 2009

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze, dne 14. dubna 2009

Věra Hrnčířová

2

Poděkování: Děkuji Komerční bance, a.s. za plnou podporu mého studia, panu ing. Petru Ortovi za odborné vedení a rodině za toleranci.

Věra Hrnčířová

3

Anotace práce: Trţní ocenění ovlivňuje hospodářské výsledky banky a prostřednictvím hypotéčních zástavních listů také celý finanční trh. Stanovení ceny obvyklé má velmi významnou roli při poskytování úvěrů. Slovenské banky poţadují ocenění zpracovaná podle „Metodiky Ústavu súdneho inţinierstva v Ţilině“, v České republice si kaţdá banka obvykle stanovuje svoji metodiku. Vlastní metodika a její důsledná kontrola je nezbytná. Rozdíl v přístupu k oceňování nemovitostí pro účely zajišťování úvěrů není v zásadě identifikován. Pro oceňování bytů lze povaţovat za vhodnější porovnávací metodu neţ metodu polohové diferenciace, poţadovanou povinně slovenskými bankami, neboť rychleji reflektuje vývoj na trhu. Nesprávně stanovená všeobecná hodnota můţe ovlivnit ceny na trhu, dostupnost hypotéčních úvěrů, realitní i finanční trh. Současná ekonomické krize vede k přijetí opatření i v oblasti oceňování nemovitostí. Vytváření nástrojů kontroly ocenění můţe být jedním z moţných opatření. Klíčová slova: zajišťování úvěrů, obvyklá cena/všeobecná hodnota, metodika, ocenění, riziko Fair market value influences a profit of banks and through „ pledged mortgage bill“ as well the financial market. Assessment of Fair market value has the very significant role in a process of granting credits. Slovak banks usually require the appraisals made based on “The Methodology by Ústav súdneho inţinierstva v Ţilině“. The Czech banks usually set own methodology. The own methodology and their checking is necessary. In principle, there is no discrepancy between the approach to property valuation for security of bank loans. “The Site differentiation method” is mandatory demanded by Slovak banks. “The Comparative method” seems to be better than “the Site differentiation method” for evaluation of flats due to much faster reacts to the market. Fair market value set incorrectly may influence the market prices, mortgage loans availability, the real estate market and as well the financial market. The current worldwide economical crisis leads to looking for an adoption of remedial measure in property evaluation also. Creation of “checking tools” should be one of potential measures. Key words: security of bank loans, Fair market value, methodology, evaluation, risk

4

Obsah: Úvod ............................................................................ 7 1. Tržní ocenění obecně ............................................ 8 1.1 Základní právní předpisy v České republice ............................. 8 1.2 Základní pojmy ......................................................................... 9 1.3 Trţní oceňování ...................................................................... 10 1.3.1 1.3.2

Trţní oceňování obecně .................................................................................... 10 Přístupy oceňování ........................................................................................... 12

1.4 Postup oceňovacího procesu ................................................... 14 1.4.1 1.4.2

Strategie ocenění .............................................................................................. 15 Závěrečná analýza trţní hodnoty ...................................................................... 16

2. Využití tržního ocenění v bance......................... 17 2.1 Zajišťování úvěrů .................................................................... 17 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

Zástavní právo k nemovitosti ........................................................................... 18 Hypotéční úvěry ............................................................................................... 19 Zastavitelná hodnota ......................................................................................... 21 Právní úprava hypotéčních úvěrů na Slovensku ............................................... 22

2.2 Vyuţití trţního ocenění v bance.............................................. 23 2.2.1 2.2.2

Oceňování pro účely zajištění pohledávek v bance .......................................... 23 Oceňování pro účely poskytování hypotéčních úvěrů ...................................... 27

3. Oceňování pro účely zajištění úvěrů ................. 28 3.1 Předpisová základna ve Slovenské republice .......................... 28 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5

Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcích.................................................................... 29 Vyhláška č. 490/2004 o znalcích ...................................................................... 30 Vyhláška č. 492/2004 o stanovení všeobecné hodnoty .................................... 34 Postup stanovení všeobecné hodnoty nemovitosti ........................................... 36 Metodika výpočtu „všeobecné hodnoty“ nemovitosti ...................................... 39

3.2 Aplikace trţního ocenění a jeho vyuţití na Slovensku ........... 48 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4

Pravidla slovenských bank pro oceňování nemovitostí .................................... 48 Analýza stanovené hodnoty .............................................................................. 51 Analýza trhu na Slovensku ............................................................................... 56 Poskytování hypotéčních úvěrů na Slovensku ................................................. 60

4. Dopad do rizika ................................................... 61 4.1 Vyuţití trţního ocenění ve Slovenské republice ..................... 61 4.2 Rozdíly proti vyuţití trţního ocenění v České republice ........ 63 4.3 Dopad do rizika ....................................................................... 66

Závěr ......................................................................... 68 5

Seznam použité literatury ....................................... 72 Přílohy ....................................................................... 74

6

Úvod Téma „Pouţití trţního ocenění při zajišťování úvěrů“ se zaměřením na porovnání pouţití trţního ocenění v České republice a na Slovensku jsem si vybrala záměrně, neboť některé české a slovenské banky jsou propojeny vlastnicky. Tato práce pomůţe identifikovat rozdíly v přístupu a metodice stanovení „ceny obvyklé“, jejich aplikaci a současně identifikovat dopady aplikace přístupu oceňování pro bankovní sektor. Banky mimo vyhodnocování bonity ţadatele, kvality podnikatelského záměru, ekonomické historie ţadatele, vývoje ekonomiky a specifik příslušného sektoru posuzuje také kvalitu zajištění pohledávek banky. Zřízení zástavního práva k nemovitému majetku je nejčastěji vyuţívaným způsobem zajištění dlouhodobých úvěrů. Aby mohla banka přijmout akceptovatelné riziko, potřebuje pro svoje rozhodování znát cenu obvyklou zastavované nemovitosti.

Pro správné

rozhodnutí banky je nezbytné kvantifikovat pro případ nutnosti realizace zástavního práva k nemovitému majetku cenu, kterou bude při prodeji reálné dosáhnout. Cílem banky je v případě problémů ţadatele se

splácením poskytnutých

úvěrů vyloučit nebo

minimalizovat finanční ztráty. V České republice má trţní ocenění (stanovení ceny obvyklé) velmi důleţitou roli, zejména umoţňuje kvantifikovat riziko a stává se součástí účetnictví banky s bezprostředním ovlivněním hospodářských výsledků banky při dodrţování zásad obezřetného podnikání. Cílem diplomové práce je analýza současné situace pouţití trţního ocenění v České republice a na Slovensku při zajišťování úvěrů a dopad do rizika bank. Domnívám se, ţe přínosem této diplomové práce je identifikace rozdílů pouţití trţního ocenění při zajišťování úvěrů na Slovensku a v České republice a jejich dopad do rizika banky. Závěr diplomové práce vyjadřuje můj názor na identifikované riziko, vyplývající ze stanovení všeobecné hodnoty nemovitostí za účelem zajišťování úvěrů a také úvahu o nezbytnosti přijetí nových opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních trhů obecně.

7

1. Tržní ocenění obecně Je asi pochopitelné a zcela přirozené, ţe kaţdou činnost, kterou v ţivotě vykonáváme bychom měli mít zdůvodněnou potřebným teoretickým základem. Kaţdý z nás ví, ţe oceňování je základním kamenem finančního účetnictví, především proto, ţe na pouţitém způsobu ocenění závisí obsah a vypovídací schopnost prakticky všech základních veličin v účetnictví. Pokud se lidstvo bude chtít vyvarovat ekonomické katastrofy, oceňování majetku se bezpochyby stane základním nástrojem řízení hodnoty ať jiţ zavedením pravidelného přeceňování do manaţerského plánování a řízení, zvýšením úlohy oceňování v procesu kapitálových investic nebo obecně přehodnocováním koncepce uchování majetkové podstaty podniku.1

1.1 Základní právní předpisy v České republice Základní právní předpisy upravující oblast oceňování nemovitostí pro účely zajištění pohledávek banky v České republice: - Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, obvyklá cena v souladu s § 2 zákona, trţní cena - Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o změně některých zákonů (aktuální vyhláška jiţ uvádí v Hlavě III. Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem) - Vyhláška č. 456/2008 Sb. kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. - Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech - nemovitosti tvořící krycí blok hypotečních zástavních listů (HZL) - Opatření ČNB č. 2 ze dne 3.února 2004 k vnitřnímu řídícímu a kontrolnímu systému banky, banka by měla mít oceňování zajištění nezávislé na obchodních útvarech - BASEL II - ČNB odbor regulace - Závazné předpisy vydané bankou - Vyhláška ČNB č.123/2007 Sb., Techniky sniţování úvěrového rizika a podmínky uznatelnosti 2

1 2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, str. 8 - 10 Zdroj: ZUZKOVÁ, M. 10. Odborná konference odhadců Čelákovice, 2008, přednáška pro BIVŠ, 2008 8

1.2 Základní pojmy 1)

Znalec: V České republice můţe být znalcem fyzická nebo právnická osoba, jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Musí splňovat tyto podmínky: -

občanství České republiky,

-

potřebné

znalosti

a

zkušenosti

v oboru

působnosti

znalce

získané

specializačním studiem v daném odvětví,

2)

-

osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti,

-

souhlas se jmenováním.3

Definice odhadcovství: „Odhadcovství je činnost na pomezí vědy a umění, jejímţ smyslem je provádět celkovou případně dílčí ekonomickou a technickou analýzu majetku a na základě této analýzy provádět analýzu ocenění tohoto majetku a to zejména z trţního pohledu.“

3)

Odhadce zejména poskytuje tzv. odhadcovskou činnost: a) neúčetní audit majetku – posuzuje celkový technický a ekonomický stav majetku b) na základě nálezu z bodu a) provádí ocenění majetku. 4

Hlavní atributy profese odhadce jsou profesionalita a nezávislost a z nich vyplývající ochrana klienta a etika profese, v grafickém zpracování uvedeny v grafu níţe. Graf č. 1 „Atributy profese odhadce“: Odhadcovská činnost = jedinou a hlavní činností odhadce

NEZÁVISLOST

Ručení celým svým majetkem Osobní výkon profese a kvalifikace (vzdělání a praxe)

PROFESIONALITA Zdroj: Graf – vlastní úpravy

3 4

HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku, VŠE. Prezentace str. 17 JOKL, Miloslav V., (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí, str.15-16, 19-20 9

4)

Cena a hodnota

Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. 5

1.3 Trţní oceňování V trţním oceňování samozřejmě existují určité zásady a ustálené zvyklosti, avšak je třeba pochopit, ţe v prvé řadě jde o individuální tvůrčí proces hledání a váţení faktů, který od zpracovatele vyţaduje vlastní invenci, zodpovědnost, samostatné myšlení, neustálé sledování situace na trhu a průběţný sběr dat, a ţe je v něm třeba disponovat daleko širšími znalostmi a odlišnými dovednostmi neţ je tomu při výpočtu ceny administrativní.6

1.3.1 Trţní oceňování obecně Není moţné uvést pouze jednu definici trţní hodnoty, neboť v české praxi existuje několik různých definic. Níţe uvedeme nejvýznamnější z nich spolu s definicí všeobecné hodnoty majetku definovanou ve vyhlášce č. 492/2004 Z.z. Slovenské republiky: 1. Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotnými prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.

5 6

BRADÁČ, Albert. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, str. 78-70 ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech, str. 11 10

2. Definice z českého zákona o oceňování majetku7: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 8 3. Definice všeobecné hodnoty majetku definovaná ve vyhlášce č. 492/2004 Z.z. Slovenské republiky: Všeobecnou hodnotou majetku se rozumí výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ke dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, kterú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach volnej súťaţe, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou

i opatrnosťou

a s predpokladom,

ţe

cena

nie

je

ovplyvnená

neprimeranou pohnútkou; obykle vrátane dane z pridanej hodnoty.9 Komentář k výše uvedeným definicím: Pokud by jsme určitou nemovitost prodali ve stejném čase 10 různým zájemcům, můţeme předpokládat, ţe prodejní ceny by se vzájemně nerovnaly, ale byl by mezi nimi určitý rozdíl. Vyloučením podezřelých nebo extrémních cen bychom dostali určitý interval, ve kterém se kupní ceny pohybují. Ve většině zemí je úkolem odhadce odhadnout středovou hodnotu tohoto cenového rozptylu, tedy cenu průměrnou respektive nepravděpodobnější nebo obvyklou.

V některých zemích nicméně odhadce odhaduje

pravděpodobnou (rozumně očekávatelnou) cenu maximální tohoto cenového rozptylu (např. Spojené království). 10

7

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. ORT, Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech, str. 14 9 Vyhláška č. 492/2004 Z.z. MS SR o stanovení všeobecnej hodnoty 10 JOKL, Miloslav V., (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí, str. 101-143 8

11

1.3.2 Přístupy oceňování Zásadně je třeba si uvědomit, ţe výsledek tržního oceňování je závislý na účelu a v souladu s ním by měl být volen i jeho název. Převáţně zde půjde o trţní hodnotu nemovitostí, která je většinou definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běţné praxe. Nejlepším řešením zřejmě je postupovat v souladu se zadáním úkolu a výsledný produkt jednoznačně a podrobně popsat včetně podmínek jeho pouţití, moţných rizik a výhrad. Situace v příslušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, stabilita či rozkolísanost, principy

rovnováhy,

konkurenční

prostředí,

očekávání,

předpokládané

změny

a pravděpodobné trendy, druhy a velikost rizik, míry substitučních, kontribučních a konformních prvků, snaha o nejlepší a nejvyšší uţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně-demografických a politicko-správních vlivů, to vše jsou některé z hlavních cenotvorných stimulů, které na trhu s nemovitostmi působí a které mají přímý či zprostředkovaný dopad na trţní hodnotu. Je tedy nezbytné, aby v rámci oceňovacího procesu byly tyto stimuly vyhledávány, pojmenovány, analyzovány, hodnoceny a zváţeny, to vše s přihlédnutím k účelu ocenění. Všechny tyto skutečnosti v podobě popisů, údajů, dat, dílčích analýz a dílčích závěrů totiţ tvoří nezbytný základ, bez kterého není moţno přistoupit k vlastnímu procesu ocenění, ústícímu ke konečnému výsledku. Tento vlastní proces na základě shora uvedených podkladů se v průběhu historického vývoje ustálil na základních třech přístupech: -

porovnávací

-

výnosový

-

nákladový

12

Základní rozdělení přístupů oceňování je přehledně uvedeno spolu s jednotlivými technikami stanovení hodnoty v následujícím grafu. Graf č. 2 „Přístupy k oceňování“: PŘÍSTUPY K OCEŇOVÁNÍ

1. POROVNÁVACÍ

Odhad tzv. porovnávací ceny

2. VÝNOSOVÝ

3. NÁKLADOVÝ

Technika přímé kapitalizace

Techniky zjištění reprodukční ceny

Kombinovaná technika přímé a nepřímé kapitalizace

Opotřebení

Další techniky Zdroj: Graf - vlastní úpravy

1.

Přístup na bázi porovnání je zaloţen na tržním principu srovnání hodnoty

oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. 2.

Přístup na bázi kapitalizace výnosů je zaloţen na převážně ekonomickém pohledu

na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace. 3.

Přístup na bázi nákladů je zaloţen na převážně technickém pohledu na nemovitosti,

jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy téţ označovaná jako substanční nebo technická hodnota. Zjednodušeně řečeno její výše by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovu vybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Je třeba zdůraznit, ţe největší nebezpečí při aplikaci přístupů spočívá v tom, ţe by mohly být nesprávně chápány jako tři samostatné, navzájem odtrţené, neprovázané a tudíţ nekompatibilní metody, chybně poníţené třeba aţ na úroveň pouhých početních úkonů, které je třeba v procesu ocenění bezpodmínečně provést. I kdyţ se zde určitému matematickému vyjádření dost dobře nejde vyhnout, nejde v aplikacích ani tolik o početní 13

úkony, ale o pokračování a zpodrobňování trţní analýzy a upřesňování jejích závěrů v konkrétních podmínkách poplatných oceňované nemovitosti. Výsledky jednotlivých přístupů, i kdyţ mají číselnou podobu, jsou vlastně názorem na vytváření hodnoty z různých pohledů. 11

Při odhadu ovšem nastávají případy, kdy není moţno zvaţovat jen jedno kritérium, poněvadţ zde není kupující, který by svá hlediska aplikoval, jedná se například o ocenění zástavy pro peněţní ústav, kdy se nemovitost v současné době vůbec neprodává, snad aţ v budoucnu, pokud by dluţník nesplácel. Potom nastupují metody multi-kriteriální (více-kriteriální). 12

1.4 Postup oceňovacího procesu I kdyţ proces tržního ocenění nelze svázat do pevných normativů a direktiv, je v jeho průběhu nutno postupovat podle určitého scénáře, jehoţ jednotlivé body jsou za sebou řazeny způsobem, který odpovídá postupnému hledání, vyhodnocování a krystalizování názoru ústícímu do finálního výsledku. Proces lze přirovnat k činnosti, kdy na začátku existují pouhé střípky nedávající smysl – ty se postupně skládají, hledají se mezi nimi vzájemné souvislosti, aby bylo moţno restaurovat díly poškozené a doplnit díly chybějící tak, aţ postupně z neúplné mozaiky vznikne celkový obraz. Na základě výsledků z jednotlivých dílčích přístupů lze přikročit k jejich závěrečnému porovnání, analýze, vyhodnocení a zváţení významu co do intenzity jejich působení na tvorbu hodnoty. Teprve potom můţe celý proces vyústit do konečného výsledku a je moţno provést závěrečný verdikt ohledně trţní hodnoty nemovitosti, případně o jiné formě výsledku v souladu s účelem ocenění a jeho podmínkami. Samozřejmě, ţe nedílnou součástí této části oceňovacího procesu je co do argumentů objektivně podloţené zdůvodnění tohoto závěrečného výsledku ve vztahu k výsledkům dílčím. Zejména v našich podmínkách je velmi uţitečné pouţít v rámci oceňovacího procesu více přístupů, aby tak byl prozkoumáván pohled na hodnotu z několika odlišných pohledů. Jestliţe jsou uplatněny všechny tři, nemůţe to být na škodu. 11 12

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech, str. 24, 30-58 BRADÁČ, Albert. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, str. 551-3 14

Pouţití pouze jednoho přístupu, ve většině případů lze takovýto postup aplikovat pouze na bázi porovnání, je výhodné jedině v jasných případech, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností13 Na základní tři přístupy nelze pohlíţet jako na pevně dané metody a s jejich dílčími závěry nelze pracovat jako s jednoznačnými matematickými výsledky. Jednak různými modifikacemi je moţno i v rámci jediného přístupu obdrţet více výsledků a navíc by do takto pevně pojatého rámce dost dobře nezapadly přístupy pro oceňování pozemků. Na dílčí výsledky by tedy mělo být nahlíţeno jak na dílčí pohledy či orientační směrníky, nikoliv jako na pouhá čísla a jejich závěrečná analýza by tedy neměla být porovnáním čísel, ale analýzou alternativních názorů na hodnotu, na jejich základě je odhadnuta hodnota finální.

1.4.1 Strategie ocenění Který z přístupů zvolit je otázkou strategie ocenění, jeţ by měla být předem stanovena jiţ na začátku celého procesu a měla by být volena v závislosti na typu nemovitosti, účelu a podmínkách ocenění a po analýze trhu. Tato strategie by jiţ neměla být v průběhu oceňovacího procesu měněna a zvolené přístupy, jejich modifikace a aplikace by měly co nejpříhodněji odpovídat charakteru posuzované nemovitosti včetně představy o stupni směrodatnosti jejich výsledků. Je například moţno jeden z přístupů zvolit za hlavní, který představuje nosnou konstrukci celého procesu a lze jej povaţovat za nejoptimálnější, ostatní lze třeba pokládat spíše za vedlejší nebo doplňkové, které mají za úkol testovat meze oblasti rozpětí reálné hodnoty a podobně. Nelze zde stanovit přesný recept, hlavní zodpovědnost spočívá na bedrech odhadce, na jeho logické úvaze a argumentaci v souvislosti s výsledky předchozích analýz a nesporně i zkušenostech, zodpovědnosti a solidnosti. Stejně tak je nesprávné a neodůvodněné stavět na váţeném průměru na základě různých pochybných tabulek, zaloţených na konstantních poměrech mezi výsledky. Klíč k řešení totiţ není v ţádné matematické zákonitosti, ale v chování trhu, které tímto administrativním způsobem nelze znásilňovat. 13

Např. u ocenění bytových jednotek nebo pozemků pro individuální výstavbu. 15

Přitom však podstatné rozdíly ve výsledcích jednotlivých oceňovacích přístupů jsou ve většině případů zcela na místě a nelze je povaţovat za anomálii. Naopak pro určité druhy nemovitostí jsou typické a lze je tedy výhodou při závěrečném odhadu trţní hodnoty nebo jiného typu závěrů v souladu se zadáním dobře vyuţít, neboť většinou mají poměrně velkou vypovídací schopnost o charakteru oceňované nemovitosti, o předpokládaném okruhu potenciálních poptávajících apod. Je však nanejvýš vhodné před závěrečnou analýzou prověřit, zda v pouţitých dílčích přístupech se nevyskytuje závaţná chyba, která rozdílnost výsledků ovlivňuje. 14 Příkladem nutnosti logické úvahy a prověření dosaţených závěrů můţe být např. úvaha o výsledných hodnotách při ocenění rodinného domu, kdy byla stanovena věcná hodnota (pozemek a stavba) v celkové výši 5 mil. korun, avšak porovnáním zpracovatel ocenění došel k maximální částce za realizaci obdobné nemovitosti v místě ve výši 3,8 mil. korun. (podprůměrná lokalita). Obvyklá cena (trţní hodnota) by měla být stanovena v souladu s porovnáním, neboť náklady stavby nemusí být plně akceptovány zájemcem o koupi dané nemovitosti.

1.4.2 Závěrečná analýza trţní hodnoty Završením práce odhadce majetku při stanovení trţní hodnoty je závěrečná analýza, tedy úvaha o kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. 15 Výslednou cenu nelze ţádným způsobem vypočítat, stanovení její výše je vţdy vysoce odborným odhadem, který vychází jak ze zjištěných pomocných hodnot, tak z dokonalé znalosti regionálního trhu daného segmentu nemovitostí. V případě známé kupní ceny je na zpracovateli odhadu, aby zhodnotil zda, a do jaké míry, má informace o ceně (v rámci oceňování například i dohodnuté výši nájemného) potřebnou vypovídací schopnost.

14 15

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech, str. 149-151, 163 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech 16

2. Využití tržního ocenění v bance Poskytování úvěrů je významnou oblastí podnikání bank. Lze konstatovat, ţe se základní postupy při poskytování úvěrů od sebe příliš neliší, i kdyţ kaţdá banka čerpá ze svých zkušeností a bere v úvahu další faktory. Úvěrové riziko patří mezi nejvýznamnější rizika, se kterými se banka při své činnosti setkává. Řízení úvěrového rizika je jednak záleţitostí vrcholového řízení banky, zejména z hlediska vytváření systému řízení úvěrového rizika. Na druhé straně nedílnou součástí řízení úvěrového rizika je i rozhodování o konkrétních úvěrových případech a dalších obchodech banky, ve kterých přebírá úvěrové riziko. Úvěrové riziko spočívá ve své podstatě v tom, ţe klient či obchodní partner banky nedodrţí sjednané podmínky finanční transakce a bance tím vznikne finanční ztráta. Úvěrové riziko je závislé na struktuře a kvalitě bilančních aktiv banky a mimobilančních obchodů. Vyplývá pro banku z platební neschopnosti či platební nevůle dluţníků splatit své závazky vůči bance, které pocházejí ze splácených úvěrů včetně úroků, ale i z cenných papírů, které má banka ve svém portfoliu, poskytnutých záruk, devizových obchodů, z obchodů na peněţním a kapitálovém trhu. Důleţitou součástí procesu poskytování podnikatelských úvěrů je mimo vyhodnocování bonity ţadatele, kvality podnikatelského záměru a ekonomické historie ţadatele (coţ není předmětem této bakalářské práce) také problematika zajišťování pohledávek banky. 16

2.1 Zajišťování úvěrů Pod pojmem zajištění úvěrů v širším slova smyslu rozumíme veškerá opatření prováděná bankou k vyloučení, respektive minimalizaci rizika spojeného s poskytnutým úvěrem, tzn. včasného splacení úvěru včetně úroků. 17

16 17

HRNČÍŘOVÁ, Věra. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. 2007 DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty, 17

Základní druhy zajišťovacích prostředků jsou uvedeny přehledně v členění podle akcesorického a abstraktního zajištění v tabulce níţe. Tabulka č. 1 „Přehled základních druhů (forem) zajišťování úvěrů“: Druh zajištění Akcesorické

Abstraktní

Osobní Ručení Bankovní záruka Převzetí dluhu a přistoupení k závazku Smluvní pokuta Dohoda o sráţkách ze mzdy Depotní směnka Pozitivní a negativní prohlášení

Věcné Zástava movitých věcí a práv Akcesorická zástava nemovitostí (hypotéka) Abstraktní zástava nemovitosti (hypotekární dluh) Cese pohledávek a práv Zajišťovací převod práva

Zdroj: DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty, tabulka 9.1, strana 350

Předmětem zástavního práva, stejně tak jako předmětem všech právních vztahů, je určité lidské chování.

Předmětem zástavního práva neboli zástavou mohou být věci,

spoluvlastnický podíl k věci, podnik, byty a nebytové prostory, pohledávky, cenné papíry a práva z výsledků tvůrčí činnosti. Předmětem zástavního práva nemohou být hodnoty, jejichţ zastavení je vyloučeno zákonem nebo povahou věci. Nelze tedy zastavit hodnoty vůbec nepřevoditelné (např. ţivnostenské oprávnění) nebo hodnoty nepřevoditelné samostatně (obchodní jméno). Zastavit nelze ani reálnou část věci.

2.1.1 Zástavní právo k nemovitosti Zřízení zástavního práva k nemovitému majetku je nejčastěji vyuţívaným způsobem zajištění střednědobých a dlouhodobých úvěrů. Pokud banka poskytuje ţadateli úvěr, snaţí se obvykle mít tento úvěr nějakým způsobem zajištěn. Zajištění úvěru můţe být provedeno různými způsoby. Někdy je moţná i kombinace více způsobů zajištění. U některých typů úvěrů (hypotéční úvěry) je způsob ručení předepsán zákonem. Ručení nemovitostí má oproti ostatním způsobům řadu výhod: zástavní právo lze právně zajistit zápisem v katastru nemovitostí, oproti nehmotnému majetku je ocenění nemovitosti lépe doloţitelné nástroji cenové dokumentace a argumentace, atd. 18

Jistými nevýhodami nemovitostí je malá likvidita při prodeji (oproti třeba cenným papírům, které lze prodat okamţitě) a ohroţení specifickými riziky, vyplývajícími z jejich nepřemístitelnosti (od povodně aţ po vyvlastnění bez náhrady). 18 Smlouva o zřízení zástavního práva (právo slouţí k zajištění pohledávky zástavního věřitele) je předmětem vkladu do katastru nemovitostí. Zástavní smlouvu uzavírá zástavní věřitel a zástavce, tj. vlastník zástavy, přičemţ zástavou je nemovitost . 19 Doba vzniku zástavního práva (nikoliv tedy doba vzniku zajišťované pohledávky) je rozhodující pro uspokojování nároků ze zástavy, jestliţe na zástavě vázne více zástavních práv (pokud není zákonem stanoveno něco jiného), dříve vzniklá zástavní práva mají přednost. 20

2.1.2 Hypotéční úvěry V České republice je právní úprava hypotéčních úvěrů upravena zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech (zákon o dluhopisech): Za hypotéční úvěr (HÚ) se dle úpravy v zákoně o dluhopisech povaţuje úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (která se musí nacházet na území České republiky, členského státu EU nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor), i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. V případě, ţe pohledávky z HÚ jsou pouţity jako krytí emitovaných hypotéčních zástavních listů (HZL), potom jiţ musí HÚ splňovat stanovené podmínky týkající se jeho zajištění zástavním právem k nemovitostem. Jedná se především o to, ţe výše úvěru můţe činit maximálně 70% ze zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a kromě určitých výjimek na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z HÚ nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z HZL v oběhu. 18

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, str. 11-12 BRADÁČ, Albert. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, str. 61 20 DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty, str. 366 19

19

HZL a související definice jsou definovány v § 28 a následujících paragrafech zákona o dluhopisech: (1) Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. § 29 (1) Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí, která musí respektovat zásady uvedené v odstavci 2. (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovitosti, b) výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.21

21

Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech 20

2.1.3 Zastavitelná hodnota Výše hypotéčního úvěru: vzhledem k tomu, ţe HÚ je z hlediska svého zajištění těsně spojen s nemovitostí slouţící jako zástava, je jeho maximální výše omezena dvěma základními faktory: -

výše disponibilních zdrojů klienta vyuţitelných ke splácení úvěrů - HÚ musí být shodně jako i jiné druhy úvěrů primárně splácen z příjmů klienta, které musí být v takové výši, aby dávaly předpoklad k řádnému splácení úvěru po celou dobu jeho splatnosti, cena zástavy, resp. výše tzv. zastavitelné hodnoty 22

-

Zastavitelná hodnota nemovitosti představuje částku, za kterou by bylo nejpravděpodobnější moţné nemovitosti prodat v případě, kdy by klient nebyl schopen řádně splácet poskytnutý HÚ.

V případě HÚ slouţících jako krytí pohledávek z emitovaných HZL v oběhu nesmí výše poskytnutých úvěrů převýšit 70% ceny zastavované nemovitosti.23 Hypotéční banky by tedy měly vycházet ne z ceny obvyklé nebo z ceny trţní ve výši uvedeném slova smyslu, ale z tzv. zastavitelné hodnoty nemovitosti. Z hodnoty nejpravděpodobnějšího výnosu z realizace zástavy. Základní předností HZL jakoţto zdroje krytí hypotéčních úvěrů je pro hypotéční banky jejich neodvolatelnost ze strany investora (kupce) před dobou jejich splatnosti. Majitel HZL můţe získat své investované prostředky před dobou splatnosti tohoto dluhopisu jen jeho prodejem jinému investorovi.24 Zastavitelná hodnota nemovitosti se stanovuje tak, že se cena obvyklá redukuje o bance známé rizikové faktory, a to především: -

Nepřesnost ve zjištění ceny obvyklé – tolerance v průměru +/- 10 aţ 20% ceny obvyklé

-

Likvidita nemovitého majetku v závislosti na: -

Příslušném trhu s movitostmi

-

Moţnosti uvolnění nemovitostí

22

Zastavitelná hodnota = zadluţitelná hodnota (termín, uváděný v některých publikacích). DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty, str. 527-529 24 SŮVOVÁ, H., (a kol.). Specializované bankovnictví, str. 155-210 23

21

-

Výši pohledávky (je nutné uváţit 5% – 20 % nárůstu pohledávky v závislosti na časové prodlevě čtvrt roku aţ dva roky od ztráty schopnosti splácet úvěr do realizace prodeje)

-

Způsob vlastnictví (riziko nelze spolehlivě vyjádřit číselně, je nutno s ním však počítat a v limitních případech vyţadovat další zajištění – vhodnou nemovitostí, vklady, cennými papíry, ručením apod.)

Všechny uvedené rizikové faktory, eventuálně jejich vliv na stanovení zastavitelné hodnoty, lze kompenzovat bonitou klienta a případně dalším zajištěním. Ze zastavitelné hodnoty se stanoví maximální možná výše úvěru, která může činit maximálně 70% hodnoty v souladu s pravidly emise HZL. 25

2.1.4 Právní úprava hypotéčních úvěrů na Slovensku Hypotéční úvěrový obchod je bankovním produktem, který se opírá o ocenění nemovitosti, které je pro bankovní ústav a klienta, ale i pro majitele zástavních hypotéčních listů, rozhodující. Pro co nejpřesnější stanovení pravděpodobné hodnoty nemovitosti, která musí být v souladu s dlouhodobým charakterem hypotéčního obchodu a musí bezpečně pokrývat hodnotu vydaných hypotéčních zástavních listů tak, aby tyto pro investora představovali co největší jistotu a výhodnou investici, je účelné, aby se toto ocenění opíralo o trvalé vlastnosti nemovitosti a její hodnotu výnosovou, jak je uvedené v zákoně a pro pohyb v obchodní iniciativě bankovního ústavu vytvářelo prostor pro minimalizaci rizika realizace zástavního práva ve vztahu k poskytnutému úvěru a potřebě jeho úhrady. Zákon NR SR č. 62/1996 Z.z. o bankách ve znění pozdějších předpisů definuje v §36g (1) Hodnotu nehnuteľnosti na účely tohto zákona určí hypotekárna banka na základe celkového posúdenia nehnuteľnosti. Pri určení tejto hodnoty môţe hypotekárna banka prihliadať iba na trvalé vlastnosti nehnuteľnosti a výnos, ktorý môţe nehnuteľnosť pri riadnom hospodárení dlhodobo poskytovať jej vlastníkovi. (2) Hypotekárna banka je viazaná len vlastným ohodnotením nehnuteľnosti 25

JIRÁSEK, František (a kol.).Základy bankovnictví pro kurzy oceňování majetku, str. 67-68 22

26

2.2 Vyuţití trţního ocenění v bance Oceňování pro potřeby peněţních ústavů je velmi specifickou problematikou. Setkávají se zde dva subjekty: -

na jedné straně klient, který si chce vypůjčit peníze, pokud moţno co nejvíce,

-

na druhé straně peněţní ústav, který je ochoten peníze půjčit, ale vyţaduje záruku.

Banka zde má svým způsobem dilema: na jedné straně čím více peněz zapůjčí, tím více získá na úrocích. Na druhé straně pak čím méně dostane v případě nedobytnosti za zastavenou nemovitost, tím menší je její zisk, resp. vyšší je její ztráta. Aby banka fungovala zdravě (při odpovědnosti osobám, které bance svěřili své úspory), je třeba zajistit reálné odhodnocení majetků slouţících jako zástava tj. vţdy v souladu s místními podmínkami trhu, kvalitou majetku a i se zohledněním udrţitelnosti hodnoty.

2.2.1 Oceňování pro účely zajištění pohledávek v bance Tržní ocenění je v bankách v České republice využíváno pro následující účely: Trţní oceňování nemovitostí pro účely zástavy/zajištění obchodu banky Stanovení trţní ceny/obvyklé ceny: - při sjednávání obchodu - v průběhu obchodu (hodnocení výstavby, přecenění zástavy) - pro realizaci zástavy Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou Prostředky získané realizací zajištění jsou vyuţívány jako sekundární zdroj splacení pohledávky. Banka průběţně sleduje vývoj kvality pohledávek i kvality zajištění. Základní pravidla pro oblast řízení rizik spojených s nemovitou zástavou: Dodrţování územního principu při oceňování Výběr odhadců bankou a jejich řízení Metodické pokyny pro odhadce, zpětná vazba k výstupům Pravidla pro komunikaci 26

VYPARINA, Marián. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnutelnosti a stavieb, str. 7 23

Osvěta v obchodní části banky Doloţení nutných podkladů k ocenění a jejich analýza Provedení místního šetření Monitoring trhu a prověřování moţných rizik z hlediska očekávaného vývoje Monitoring legislativních změn a souvisejících změn Rozdělení nemovitostí z hlediska vhodnosti jako předmětu zástavy - obecné zásady: Předmětem ocenění pro potřeby zajištění aktivních obchodů banky jsou vţdy nemovitosti, nikoliv podnikatelská činnost související s provozem tj. ocenění podniku. Znalecké posudky zpracované dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování majetku č.151/1997 Sb. nejsou bankou akceptovány. Vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou jako standardní součást ocenění je podmínkou. Vybraná rizika spojená s nemovitostí: Doloţení nutných podkladů k ocenění Právní stav nemovitosti a smluvní dokumenty 

zápisy do katastru nemovitostí, vznik vlastnictví nemovitosti



závaznost údajů v katastru nemovitostí



kontrola kupních smluv a jiných nabývacích titulů



ţaloba na určení vlastnictví



probíhající restituce majetku, exekuce



skutečný stav nemovitosti není v souladu se stavem v katastru nemovitostí



smlouva o dílo (vymezení předmětu díla, vlastnictví díla, cena díla, rozpočet stavebních nákladů, způsob odsouhlasení provedených prací, způsob fakturace, termín realizace stavby, sankce a poplatky, odstoupení od smlouvy)



zápis rozestavěných staveb do katastru nemovitostí - zaměření stavby, návrh na vklad, provedení vkladu



zápis rozestavěných bytových či nebytových jednotek do katastru nemovitostí - Prohlášení vlastníka



stavby umístěné na pozemcích jiného vlastníka

24



skutečné uţívání stavby je v rozporu s kolaudačním rozhodnutím



stavba je uţívána bez kolaudačního rozhodnutí (černá stavba)



průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci ověřené ve stavebním řízení



nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele



odčerpání nájemného na počátku nájemního vztahu



nízké nájemné po delší dobu nájmu, smlouvy účelově uzavřené v rámci ekonomicky spjaté skupiny



státní regulace nájemného v bytech



obsazenost bytů - druţstevní byty, podmínky bytové výstavby se státní dotací



věcná břemena 

chůze, vstup a jízda přes nemovitost



uţívání nebo spoluuţívání nemovitosti ve prospěch osoby



vedení nebo spoluuţívání inţenýrských sítí, čerpání vody



související se stavebními konstrukcemi a technologií, různá stavební omezení



předkupní práva 

Nejasně stanovené podmínky pro uplatnění předkupního práva



Privatizace zdravotnických zařízení - 10 let dodrţení účelu uţívání, odkup za účetní hodnotu



územní plán obce – nutno respektovat vyuţití jednotlivých částí obce dle schváleného územního plánu





ochranná pásma - biokoridory, vedení sítí



památková ochrana



stavby v demoličním pásmu



dočasné stavby

umístění nemovitosti např.: 

napojení na inţenýrské sítě a energetické zdroje



demograficky negativně zatíţená lokalita



záplavové území



území s ekologickým zatíţením

25



stavby jednoúčelové a stavby kapacitně předimenzované - výrobní areály s provozní provázaností

Posouzení rizik v případě financování výstavby Odhadce posoudí skutečnosti zjištěné při místním šetření : zda je realizace stavby v souladu s projektovou dokumentací schválenou ve stavebním řízení - ohlášení stavebních úprav x stavební povolení smlouva o dílo včetně rozpočtu zda jsou na stavbě provedeny stavební práce a zabudován materiál, který obsahují předloţené faktury zda je stavba prováděna v souladu s harmonogramem výstavby zápis rozestavěné stavby do KN (RD, byty) stanovení ceny pro účely zajištění v rozestavěnosti Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace. 27 Cena v tísni: Cena v tísni vychází ze statistické analýzy trţních hodnot, stanovených odhadci při poskytnutí úvěrů a skutečných prodejních cen dosaţených při nedobrovolných prodejích. Na základě těchto analýz je cena v tísni obvykle stanovena jako standardní hodnota multiplikovaná koeficientem menším neţ jedna, který zohledňuje výše uvedená rizika. Výše koeficientu se obvykle liší podle typu nemovitosti a podle její lokace. Dalším třídícím znakem je bonita klienta a typ poskytovaného úvěru. Platnost trţního ocenění, zpracovaného odhadcem, je obvykle tři měsíce. Úvěr přitom můţe být poskytnut třeba na dobu 30 let. Představíme-li si vývoj cen nemovitostí v čase jako křivku, potom cena v tísni by měla být spojnicí konvexních bodů této křivky. Jinými slovy – po celou dobu splácení úvěru by hodnota majetku, kterým je úvěr zajištěn, neměla klesnout pod stanovenou cenu v tísni. 28 Pokud je stanovení ceny obvyklé zpracováno externím odhadcem, provede pracovník banky dle předloţených podkladů (stanovení ceny obvyklé, kupní smlouvy,

výpisy

z katastru nemovitostí, fotografie oceňovaných nemovitostí, nájemní smlouvy a další 27

ZUSKOVÁ, Marta. 10. Odborná konference odhadců v Čelákovicích, říjen 2006, přednáška pro BIVS 01/2009 28 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, str. 11-13 26

materiály, jejichţ obsah má přímý vliv na cenu nemovitosti) supervizi stanovené ceny obvyklé

v souladu s vnitřními předpisy banky. Výsledkem supervize je prověření

správnosti údajů uvedených ve stanovení ceny nemovitosti a kontrola stanovené ceny.

Stanovení ceny obvyklé obsahuje také hodnocení rizik, spojených s nemovitostí, cenu obvyklou (aktuální, případně budoucí) a upozornění, pokud není nemovitost vhodná pro krytí HZL. Stanovení zastavitelné hodnoty je řešeno prostřednictvím metodiky banky k diskontování ceny obvyklé ve vazbě na typ nemovitosti a způsob ocenění. Úprava diskontních koeficientů je prováděna dle potřeby zejména podle vývoje situace na trhu s nemovitostmi.

2.2.2 Oceňování pro účely poskytování hypotéčních úvěrů Předmětem ocenění jsou pouze objekty, které tvoří těţiště trţní hodnoty. Pokud je předmětem ocenění např. rodinný dům, je předmětem ocenění pozemek, hlavní stavby – rodinný dům a třeba samostatná garáţ a nepřihlíţí se k částem majetku, které jsou z trţního hlediska nepodstatné jako jsou např. některé venkovní úpravy (obrubníky, krajníky, fóliovníky, okrasná jezírka, udírny, klepadla na koberce) nebo trvalé porosty. Důvodem tohoto poměrně rigidního taxativního výběru je jednak snaha o relativní zjednodušení ocenění, zejména ale snaha o to, aby ocenění zobrazovalo skutečnou a bezpečně dosaţitelnou trţní hodnotu. Obvykle jsou z ocenění vyloučeny i jednoúčelové stavby typu inţenýrských staveb, důlních děl, vodních děl nebo i nestavební pozemky, pokud netvoří funkční celek s jiným majetkem29.

29

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech,str. 20 27

3. Oceňování pro účely zajištění úvěrů Oceňování majetku pro účely zajištění úvěrů ve Slovenské republice vychází z příslušných zákonných norem, navazujících poţadavků a metodických pokynů jednotlivých bank stejně jako v České republice. Výchozí předpisová základna je právním vymezením velmi sloţité problematiky s velmi zásadními dopady do hospodaření bank a zdraví finančního sektoru.

3.1 Předpisová základna ve Slovenské republice Základní právní předpisy upravující oblast oceňování nemovitostí a oblast zajišťování pohledávek bank na Slovensku: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o znalcích) - Vyhlášky MS SR č. 33/2009 a 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov (vyhláška o znalcích) - Vyhlášky MS SR č. 47/2009 a MS SR č. 605/2008 ktorou sa mení vyhláška 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku (vyhláška o stanovení všeobecné hodnoty) - Zákon č. 552/2008 o dlhopisoch (zákon o dluhopisech) - Opatrenia Národnej banky Slovenska (NBS) z 26. 11. 2004 č. 12/2004 o rizikách a systéme riadenia rizík (oznámenie č. 672/2004 Z.z.), ako vyplýva zo zmien a doplnení vykonaných opatrením NBS z 20. 12. 2006 (oznámenie č. 682/2006 Z.z.) - BASEL II - Závazné předpisy, které vydávají jednotlivé banky

28

3.1.1 Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcích „Zákon č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľov a o zmene a doplnení niektorých zákonov“ upravuje mimo jiné podmínky výkonu činnosti znalců, práva povinnosti znalců, podmínky činnosti znaleckých ústavů a působnost Ministerstva Spravedlivosti Slovenskej republiky (MSSR) : -

znalec je fyzická osoba nebo právnická osoba, zapsaná v seznamu znalců, vedeném MSSR

-

fyzická osoba musí pro zápis do seznamu získat vzdělání v příslušném oboru, ukončí zvláštní vzdělání o způsobu výkonu činnosti (odborné minimum), vykonávat praxi v oboru minimálně 7 roků, mít materiální vybavení, sloţit slib

-

znalec můţe vykonávat činnost pouze pokud má uzavřené pojištění odpovědnosti za škodu, která můţe vzniknout v souvislosti s výkonem činnosti

-

znalec je povinen vést o provedených úkonech deník, do kterého se zapisují následující údaje:

-

-

pořadové číslo úkonu v kalendářním roce

-

datum vyţádání úkonu a datum vykonání úkonu

-

účel a předmět úkonu a objekt úkonu

-

účtované znalečné, přiznané znalečné a datum vyplacení znalečného

znalecká činnost je specializovaná odborná činnost pro zadavatele, zejména znalecký posudek a jeho doplnění, odborné stanovisko nebo potvrzení a odborné vyjádření a vysvětlení

-

písemný znalecký posudek obsahuje titulní stranu, úvod, posudek, závěr, přílohy potřebné pro přezkoumatelnost znaleckého posudku a znaleckou doloţku a stejnopis se uchovává 10 let

-

znalec je povinný soustavně se vzdělávat a zvyšovat si kvalifikaci a zúčastnit se ověřování odborné způsobilosti

-

dohled nad činností znalců vykonává ministerstvo sledováním dodrţování zákonnosti a správnosti postupů znalců, kontrolou deníků a znalec je povinen poskytnout součinnost 30

30

Zákona č. 382/2004, § 2, 5, 9, 14, 16, 17, 29 a 30 29

3.1.2 Vyhláška č. 490/2004 o znalcích „Vyhláška MS SR č. 534/2008, kterou se mění Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva Zákon MS SR č. 382/2004“ obsahuje mimo jiné podrobnosti o: -

vedení seznamu znalců,

-

rozsahu a obsahu odborné zkoušky,

-

vedení deníku,

-

dohledu MSSR

Vyhláška obsahuje následující přílohy: -

příloha č. 1 obsahuje seznam oborů, ve kterých je potřebné specializované vzdělávání

-

příloha č. 2 obsahuje vzor znaleckého deníku

-

příloha č. 3 obsahuje titulní stranu znaleckého posudku: znalec, zadavatel, číslo spisu/objednávky, znalecký posudek číslo/rok, ve věci, počet stran – z toho příloh, počet odevzdaných vyhotovení

-

příloha č. 4 obsahuje osnovu znaleckého posudku v členění Úvodní část, Posudek, Závěr, Přílohy a Znalecká doloţka

-

příloha č. 5 obsahuje osnovu znaleckého posudku pro obor stavebnictví, odvětví oceňování nemovitostí:

V posudku jsou vyjádřené odborné závěry o skutečnostech, které posudek objasňuje. Posudek se vypracovává tak, aby byl přezkoumatelný z hlediska odbornosti a souladu se skutečným stavem věcí. Posudek o všeobecné hodnotě je také doklad o stavu staveb a nemovitostí k rozhodnému termínu. Posudek se vypracovává vţdy v souladu s předpisem, platným pro konkrétní právní úkon, pro který byl posudek podaný. I.

Úvodní část: 1. Úloha znalce podle usnesení státního orgánu nebo objednávky, číslo usnesení 2. Datum vyţádání posudku nebo datum usnesení, objednávky 3. Datum, ke kterému je posudek vypracovaný 4. Datum, ke kterému se nemovitost nebo stavba oceňuje

30

5. Podklady pro vypracovaní posudku, které se dělí na podklady dodané objednavatelem a podklady získané znalcem 6. Pouţití právní předpis 7. Další pouţité právní předpisy a literatura 8. Vlastnické a evidenční údaje (identifikace předmětu posudku podle dokladu o vlastnictví, který nesmí být starší neţ 3 měsíce s výjimkou dědického řízení) 9. Údaje o obhlídce a zaměření předmětu posouzení 10. Zvláštní poţadavky objednavatele Pokud je znalecký posudek vypracovaný na ţádost fyzické osoby nebo právnické osoby, obsahuje ) mimo náleţitosti podle bodů 2. – 10 také právní úkon, na který se má znalecký posudek pouţít. II.

Posudek: 1. Všeobecné údaje, které obsahují zejména: a)

výběr pouţité metody

b)

porovnání právní a technické

dokumentace staveb a nemovitostí

se skutečným stavem , zejména vlastnických vztahů a projektové dokumentace c)

vyjmenovaní jednotlivých staveb a nemovitostí v souladu s doklady o vlastnictví. Stavby, které se nezapisují do katastru nemovitostí, musí být identifikovány parcelním číslem pozemku, na kterém jsou postavené

d)

vyjmenování jednotlivých staveb a nemovitostí, které nejsou vlastnicky doloţené

2. Stanovení technické hodnoty, které obsahuje zejména: a)

Výpočet „východiskovej a technickej hodnoty“ se stavebnětechnickým popisem kaţdé stavby a nemovitosti samostatně tak, aby zachytil všechny údaje , které mají význam pro vlastní ohodnocení, zejména zatřídění objektu do číselného kódu klasifikace staveb, přezkoumatelný výběr rozpočtového ukazatele, pouţití jednotlivých koeficientů a výpočet měrných jednotek

b)

Rekapitulaci „východiskovej a technickej hodnoty“ oceňovaných staveb

31

3. Stanovení všeobecné hodnoty, které obsahuje zejména: a)

analýzu polohy nemovitosti

b)

analýzu vyuţití nemovitosti

c)

analýzu případných rizik spojených s vyuţíváním nemovitosti, zejména věcná břemena

Při stanovení všeobecné hodnoty je třeba mimo zákonných náleţitostí uvést také: d)

v porovnávací metodě zejména zdůvodnění výběru pouţité porovnávané měrné jednotky a faktorů porovnávání

e)

v kombinované metodě zejména zdůvodnění pouţitých vah jednotlivých hodnot zvolené metody výpočtu výnosové hodnoty a pouţitých vstupních údajů

f)

ve výnosové metodě zejména zdůvodnění úrokové sazby a pouţitých vstupních údajů

g)

v metodě polohové diferenciace u staveb zejména zdůvodnění výpočtu koeficientu polohové diferenciace a u pozemků zejména zdůvodnění východiskové hodnoty a pouţitých koeficientů

4.

Ve zvláštních případech další části (například odhad nedostatků, váznoucích na předmětu posouzení).

III. Závěr: 1. Odpovědi na otázky a úlohu usnesení nebo ţadatele posudku 2. Podrobná rekapitulace všeobecných hodnot 3. Součet všeobecných hodnot se zaokrouhlením, který se uvádí také slovem 4. Místo a datum vyhotovení posudku 5. Otisk úředního razítka znalce, podpis znalce mimo otisk razítka Součet všeobecných hodnot se zaokrouhluje dle vyhlášky č. 534/2008 do 100 EUR na celá EUR, nad 100 EUR do 500 EUR na celých 5 EUR, nad 500 EUR do 5 000 EUR na celých 10 EUR, nad 5 000 EUR do 100 000 EUR na celých 100 EUR, nad 100 000 EUR do 1 000 000 EUR na celých 1 000 EUR, nad 1 000 000 EUR na celých 10 000 EUR.

32

IV. Přílohy 1. Kopie usnesení orgánu, který znalce ustanovil nebo objednávky, ve které bude vymezená úloha znalce a právní úkon, pro který se poţaduje podání posudku. 2. Aktuální kopie originálu potvrzeného výpisu ze souboru popisných informací katastru nemovitostí nebo potvrzený výpis z pozemkové knihy nebo ţelezniční knihy s identifikací parcel nebo s úředně ověřeným geometrickým plánem. 3. Kopie aktuálního a potvrzeného výpisu ze souboru geodetických informací katastru nemovitostí, například kopie katastrální mapy. 4. Geometrický plán, pokud nemovitost není evidovaná v katastru nemovitostí. 5. Nákres jednotlivých podlaţí stavby, v přiměřeném měřítku s vyznačením rozhodujících rozměrů pouţitých při výpočtu měrných jednotek včetně rezerv u objektů ohodnocovaných měrnou jednotkou m3 nebo kopie příslušné projektové dokumentace s vyznačením naměřených rozměrů. 6. Uţívací povolení nebo jiné doklady o započetí uţívání hlavních staveb a určení účelu uţívání nebo přezkoumatelně určený věk, pokud doklady o začátku uţívání stavby neexistují. 7. V případě stanovení všeobecné hodnoty bytu nebo nebytového prostoru tvoří přílohu kupní smlouva, na základě které byl prodej uskutečněný. 8. Pokud je účelem posudku restituční nárok, vypořádání bezpodílového vlastnictví manţelů nebo dodatečné dědické řízení, musí příloha obsahovat všechny doklady, na základě kterých byl zjištěný stavebnětechnický stav jednotlivých součástí oceňované nemovitosti ke dni rozhodnému na podání posudku. 9. Záznamy z místního šetření, pokud to povaha posudku vyţaduje. 10. Další doklady, potřebné k zabezpečení přezkoumatelnosti posudku, zejména nájemní smlouvy v oceňované nemovitosti, nájemní smlouvy z okolních porovnatelných nemovitostí, všeobecná nařízení míst. 11. Situační náčrt inţenýrských sítí. 12. Fotodokumentace, pokud byla znalcem vyhotovená nebo vyţádána objednatelem, která vystihuje stav hlavních staveb.

33

Přílohy č. 1 aţ 8 jsou povinné. V případě neexistence některých s těchto příloh je potřebné zabezpečit přezkoumatelnosti postupu znalce při vypracování posudku zabezpečit jinými přílohami nebo zdůvodněním v posudku. V.

Znalecká doloţka Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. .... zo dna..... pre odbor..... a odvetvie....., evidenčné číslo znalca...... Znalecký úkon je zapísaný od poradovým číslom ........ znaleckého denníka č. ........... Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe Podpis znalca 31

priloţeného doklad č...........

3.1.3 Vyhláška č. 492/2004 o stanovení všeobecné hodnoty Vyhláška č. 492/2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky číslo 626/2007 Z.z., vyhlášky č. 605/208 Z.z. a vyhlášky č. 17/2009 Z.z. stanovuje metódy a postupy stanovení všeobecnej hodnoty majetku znalcom. Vyhláška mimo základní definice pojmů obsahuje 15 příloh, ve kterých je uveden podrobný postup při oceňování jednotlivých druhů majetku: Základní pojmy: § 2 pro účely této vyhlášky rozumí: -

„všeobecnou hodnotou majetku“ výslednou objektivizovanou hodnota

majetku, která je znaleckým odhadem nejpravděpodobnější ceny hodnoceného majetku ke dni ocenění v daném místě a čase, kterou by tento měl dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěţe, při poctivém prodeji, kdyţ kupující i prodávající budou konat s patřičnou informovaností i opatrností a s předpokladem, ţe cena není ovlivněna nepřiměřenou pohnutkou, a obvykle včetně daně z přidané hodnoty, -

„objektivizací“ znalecké stanovení všeobecné hodnoty majetku zohledňující

technický stav, vliv trhu, ekonomické vlivy a jiné specifické faktory,

31

Vyhláška MS SR č. 490/2004 34

- „východiskovou“ hodnotou pořizovací a „cenou nového pořízení“ hodnota majetku v čase ocenění nebo pro vybrané sloţky majetku hodnota, která je ustanovená v přílohách vyhlášky, -

účetní hodnotou majetku podniku nebo jeho části hodnota vykazovaná

v účetní evidenci nebo v jiné evidenci, slouţící jako vstupní informace pro stanovení všeobecné hodnoty majetku podniku, -

odčerpatelným zdrojem peněţní vyjádření uţitku vytvářeného zejména

z disponibilních zisků, výnosů nebo ze salda peněţních toků, který se dosáhne z činnosti podniku a kterého výše závisí od minulého vývoje podniku, od jeho současného postavení na trhu, ale především od jeho předpokládaného vývoje Přílohy k vyhlášce č. 492/2004: Postupy a metodika oceňování aktiv jsou uvedeny v jednotlivých přílohách podle druhu oceňovaných aktiv, resp. souboru aktiv: Příloha č. 1 – Základní postupy stanovení všeobecné hodnoty podniku a částí podniku Příloha č. 2 – Stanovení všeobecné hodnoty nehmotného majetku Příloha č. 3 – Potup stanovení všeobecné hodnoty nemovitostí a staveb Příloha č. 4 – Postup stanovení všeobecné hodnoty strojních zařízení, kolejových vozidel, plavidel a letadel Příloha č. 5 – Postup při stanovení všeobecné hodnoty elektrotechnických zařízení Příloha č. 6 – Potup stanovení hodnoty silničních vozidel Příloha č. 7 – Stanovení všeobecné hodnoty cenných papírů Příloha č. 8 – Stanovení všeobecné hodnoty zásob Příloha č. 9 - Stanovení všeobecné hodnoty pohledávek Příloha č. 10 – Stanovení všeobecné hodnoty finančních účtů Příloha č. 11 – Stanovení všeobecné hodnoty ostatního majetku Příloha č. 12 – Stanovení všeobecné hodnoty cizích zdrojů Příloha č. 13 – Vliv činnosti podniku na ţivotní prostředí Příloha č. 14 – Lesní pozemky Příloha č. 15 – Stanovení hodnoty porostů

35

3.1.4 Postup stanovení všeobecné hodnoty nemovitosti Postup stanovení všeobecné hodnoty nemovitostí a staveb je obsaţen v příloze číslo 3 vyhlášky o stanovení všeobecné hodnoty. Vzhledem k velmi rozsáhlé problematice oceňování majetku se budeme podrobně zabývat oceňováním nemovitostí se zaměřením zejména na oceňování bytů. Základní pojmy a názvosloví: 1.

Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nemovitostí a staveb, která je znaleckým odhadem jejich nejpravděpodobnější ceny ke dni ocenění, kterou by tito měli dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěţe, při poctivém prodeji, kdyţ kupující i prodávající budou konat s patřičnou informovaností i opatrností a s předpokladem, ţe cena není ovlivněná nepřiměřenou pohnutkou.

2.

Pořizovací (výchozí) hodnota staveb (VH) je znalecký odhad hodnoty, za kterou by bylo moţné hodnocenou stavbu pořídit formou výstavby v čase ocenění na úrovni bez daně z přidané hodnoty.

3.

Technická hodnota (TH) je znalecký odhad pořizovací hodnoty stavby sníţený o hodnotu odpovídající výši opotřebení.

4.

Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad současné hodnoty budoucích disponibilních výnosů z vyuţívání nemovitosti formou pronájmu, diskontovaných rizikovou (diskontní) sazbou.

5.

Stavba je stavební konstrukce, postavená stavebními pracemi ze stavebních výrobků, která je pevně spojená se zemí nebo které osazení vyţaduje úpravu podkladu. Stavby se podle stavebnětechnického vyhotovení a účelu člení na pozemní stavby a inţenýrské stavby.

Všeobecná hodnota se stanoví těmito metodami: a) porovnávací metoda: -

pouţívá se transakční přístup,

-

na porovnání je potřebný soubor alespoň tří nemovitostí,

-

porovnání je potřeba provést na měrnou jednotku (obestavěný prostor, zastavěná plocha, podlahová plocha, délka, kus apod.) s přihlédnutím k odlišnostem porovnávaných objektů a oceňovaného objektu 36

-

hlavní faktory porovnání: 1) ekonomické (datum převodu, forma převodu, způsob platby apod.) 2) polohové (místo, lokalita, atraktivita apod.) 3) konstrukční a fyzické (standard, nadstandard, podstandard, příslušenství apod.)

-

podklady na porovnání musí být přezkoumatelné

-

musí se vyloučit všechny vlivy mimořádných okolností trhu

b) kombinovaná metoda (pouţije se u staveb, které jsou schopné dosahovat výnos formou pronájmu) se vypočítá podle vztahu:

kde: HV = výnosová hodnota staveb TH = technická hodnota staveb a = váha výnosové hodnoty b = váha technické hodnoty, zpravidla se rovná 1,00 V případech, kdy se výnosová hodnota staveb přibliţně rovná součtu neboje vyšší neţ technická hodnota staveb, zpravidla platí: a = b=1. V ostatních případech platí: a > b. c) výnosová metoda (pouţije se u pozemků, které jsou schopné dosahovat výnos): výnosová hodnota pozemků se vypočítá kapitalizací budoucích odčerpatelných zdrojů po dobu časově neomezeného období podle vztahu

kde: OZ = odčerpatelný zdroj, kterým se rozumí disponibilní výnos dosáhnutý při řádném hospodaření formou pronájmu pozemku.

Stanoví se jako

rozdíl hrubého výnosu a nákladů, k = úroková míra, která se do výpočtu dosazuje v desetinném tvaru (%/100). Minimální výše úrokové sazby v procentech se rovná 1,5 násobku diskontní sazby, zveřejněné Národní bankou Slovenska. Úroková míra zohledňuje i zatíţení daní z příjmu.

37

d) metoda polohové diferenciace: všeobecná hodnota touto metodou se zpravidla samostatně stanoví pro: 1) stavby s výjimkou bytů a nebytových prostor podle základního vztahu:

kde:

TH = technická hodnota stavby (Sk), kPD = koeficient polohové diferenciace, vyjadřující vliv polohy a ostatních faktorů, ovlivňujících všeobecnou hodnotu v místě a čase Koeficient polohové diferenciace se můţe stanovit pro skupinu staveb nebo jednotlivě pro kaţdou stavbu.

2) byty a nebytové prostory podle základního vztahu:

kde:

TH = technická hodnota bytu, nebytového prostoru (Sk), kPD = koeficient polohové diferenciace, vyjadřující vliv polohy a ostatních faktorů, ovlivňujících všeobecnou hodnotu v místě a čase.

Při určení koeficientu polohové diferenciace se váhovým průměrem zohledňují zpravidla tyto faktory: -

trh s byty v dané lokalitě - na sídlišti

-

poloha bytového domu v dané obci – vztah k centru obce

-

současný technický stav bytu a bytového domu

-

převládající

zástavba

v bezprostředním

okolí

bytového

příslušenství bytového domu -

vybavenost a příslušenství bytu

-

pracovní moţnosti obyvatelstva – míra nezaměstnanosti

-

skladba obyvatelstva v obytném domě – na sídlišti

-

orientace obytných místností k světovým stranám

-

umístění bytu v bytovém domě, počet bytů ve vchodě – bloku

-

doprava v okolí bytového domu

-

občanská vybavenost v okolí bytového domu

-

přírodní lokalita v bezprostředním okolí bytového domu

-

kvalita ţivotního prostředí v bezprostředním okolí bytového domu

-

názor znalce a jiné faktory.

38

domu,

Výběr vhodné metody zvolí znalec. Výběr je v znaleckém posudku zdůvodněný. Podle účelu znaleckého posudku je moţné pouţít i více metod současně, přičemţ v závěru bude po zdůvodnění uvedená jen všeobecná hodnota určená vybranou metodou, která nejvhodněji vystihuje definici všeobecné hodnoty. Při oceňování nemovitostí a staveb nemocnic a zdravotnických zařízení se jako jedna z metod vţdy pouţije metoda polohové diferenciace a při vyhodnocení faktorů se zohledňuje zejména faktor – současný technický stav. 32

3.1.5 Metodika výpočtu „všeobecné hodnoty“ nemovitosti Pro účely uzavření zástavní smlouvy a zřízení zástavního práva k nemovitosti je banka vázaná jen vlastním oceněním nemovitosti a proto si obvykle stanoví podmínky pro vypracování odborných posudků pro svoji potřebu vč. školení znalců (případně i certifikace). Na základě metodického pokynu Ministerstva spravedlnosti SR č. 820/98-50 byla Ústavom súdneho inţinierstva v Ţiline vytvořena „Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“ (Metodika ÚSI). Metodika ÚSI stanovuje zásady zpracování odborných posudků znalci z oboru Stavebnictví, odvětví Oceňování nemovitostí a to zejména pro účely: -

exekuce nemovitého majetku fyzických osob

-

vypořádání podílového a bezpodílového spoluvlastnictví

-

uzavírání zástavních smluv u peněţních ústavů

Metodika ÚSI, vydaná Ústavom súdneho inţinierstva Ţilina (ÚSI), Ţilinskou univerzitou v Ţiline a Slovenskou sporiteľňou je metodikou, podle které je moţné vypočítat reprodukční, časovou, výnosovou nebo všeobecnou hodnotu nemovitostí. Slouţí mimo jiné jako metodika stanovení hodnoty

nemovitosti pro účel zřízení zástavního práva

k hypotéčnímu úvěru a zřízení zástavního práva k nemovitosti. Ocenění se provede podle této metodiky formou odborného posudku, který můţe být podaný samostatně nebo jako příloha znaleckého posudku. 32

Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. 39

Ve spolupráci s ÚSI byl společností KROS, a.s. (KROS) v návaznosti na právní předpisy a Metodiku vytvořen „program HYPO“, který umoţňuje zpracování ocenění za vyuţití výpočetní techniky. Program umoţňuje mimo jiné výběr z různých ceníků, úpravu koeficientů, doplnění komentářů, navazující přenos informací do „znaleckého deníku“ atd. Zpracované znalecké posudky jsou přístupné pouze konkrétnímu znalci, který posudek zpracoval, tj. není moţné vyuţívat znalecké posudky ostatních znalců (ani pro porovnávací metodu). Program HYPO je vyuţíván následujícími bankami, resp. znalci pracujícími pro banky a ostatními subjekty: Slovenská sporiteľňa a.s., Všeobecná úverová banka a.s., Ľudová banka a.s., DEXIA banka Slovensko a.s., OTB Banka Slovensko a.s., UniCreditBank Slovakia a.s., Ústav súdneho znalectva STU v Bratislave, Správa kreditných kariet, a.s. v Keţmarku, Ústav súdneho inţinierstva ŢU v Ţiline a dalších víc neţ 1100 znalců. Metodické postupy jsou členěny do následujících kapitol: 1. Úvod 2. Zpracovatel odborného posudku 3. Povinný obsah samostatného odborného posudku 4. Metodika oceňování 5. Vymezení pojmů 6. Měření a výpočet měrných jednotek staveb a jejích částí 7. Vymezení pojmu hodnota 8. Výpočet reprodukční hodnoty 9. Výpočet časové hodnoty 10. Opotřebení staveb 11. Výnosová hodnota 12. Všeobecná hodnota staveb 13. Všeobecná hodnota bytů a nebytových prostor 14. Všeobecná hodnota pozemků 15. Přílohy č. 1 aţ 9 Podrobněji se budeme zabývat zejména obecnými články a článkem 13. Všeobecná hodnota bytů a nebytových prostor:

40

Metodika oceňování – článek 4 Základní zásady ocenění nemovitostí: Podkladem pro výpočet hodnoty zajištění hypotéčního úvěrového obchodu je znalcům doporučená všeobecná hodnota nemovitosti (článek 13 a 14 metodiky). Výstupní veličiny, charakterizující všeobecnou hodnotu nemovitosti jsou: a) časová hodnota staveb (článek 10 metodiky) b) výnosová hodnota nemovitosti (článek 12 metodiky) c) všeobecná hodnota nemovitosti (článek 13 a 14 metodiky). Zásady výpočtu všeobecné hodnoty nemovitosti: Všeobecná hodnota stavebních nemovitostí se zjistí: a) porovnáním b) váhovým průměrem časové a výnosové hodnoty nemovitosti (pokud se jedná o nemovitost s výnosem) c) úpravou časové hodnoty stavebních nemovitostí o vlivy působící na hodnotu nemovitosti v daném místě a čase Všeobecná hodnota pozemků se zjistí a) porovnáním b) podle cenové mapy v obcích, kde uţ je Ministerstvem financí SR cenová mapa schválená c) metodou polohové diferenciace – pomocí určených cen za m , které se upraví koeficienty zohledňujícími polohovou diferenciaci pozemku. Vymezení některých pojmů – článek 5 Stavba je stavební konstrukce postavená stavebními pracemi ze stavebních výrobků, která je pevně spojená se zemí nebo které osazení vyţaduje úpravu podkladu. 33

33

§ 43 zákona č. 50/1976 Zb. – stavební zákon v znění změn a doplňků 41

Bytové budovy jsou stavby, jejichţ nejméně polovina podlahové plochy je určená na bydlení. Klasifikují se podle zvláštního předpisu v oboru stavebních objektů kódy KS1122 (JKSO 803.1-5): - Bytový dům je budova určená na bydlení se čtyřmi a více byty se společným hlavním vstupem z veřejné komunikace. - Rodinný dům je budova určená především pro rodinné bydlení se samostatným vstupem z veřejné komunikace, která má nejvíce tři byty, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. - Byt je obytná místnost nebo soubor obytných místností s příslušenstvím, uspořádaný do funkčního celku s vlastním uzavřením, určený k trvalému bydlení. - Příslušenstvím bytu jsou místnosti, které plní komunikační, hospodářské nebo hygienické funkce bytu. - Společnými částmi bytového domu jsou části domu nezbytné na jeho podstatu a bezpečnost a jsou určené na společné vyuţívání, zejména základy domu, střecha, chodby, obvodové zdi, průčelí, vchody, schodiště, společné terasy, podkroví, vodorovné nosné a izolační konstrukce a svislé nosné konstrukce.

3.1.5.1

Vymezení pojmu hodnota

Vymezení pojmu hodnota – článek 7 Hodnota je ekonomická kategorie, vyjadřující vztah mezi zboţím a sluţbami, které je moţné koupit na jedné straně kupujícím a na druhé straně prodat prodávajícím. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, ke kterému se odhad hodnoty provede. Existuje více hodnot (reprodukční, časová, výnosový, všeobecná, atd.) podle toho jako jsou definované, přičemţ kaţdá z nich můţe být vyjádřená úplně jiným výsledkem. Při oceňování je proto vţdy potřeba úplně přesně definovat jaká hodnota je zjišťovaná. Reprodukční hodnota (Hr) je hodnota, za kterou by bylo moţné stejnou stavbu pořídit (obstarat) v čase ocenění (bez odpočtu opotřebení). Ve smyslu vyhlášky MS SR č. 255/2000 Z.z. se označuje jako reprodukční pořizovací hodnota (Hr). Časová hodnota (Hč) je reprodukční hodnota stavby sníţená o přiměřené opotřebení za předpokladu běţné údrţby stavby. Ve výsledku můţe být sníţená o náklady na opravu váţných chyb (vad), které znemoţňují okamţité uţívání stavby. 42

Ve smyslu vyhlášky MS SR č. 255/2000 Z.z. se označuje jako reprodukční zůstatková hodnota (Hz). Výnosová hodnota (Hv) je současná hodnota budoucích disponibilních výnosů z vyuţití nemovitosti formou pronájmu, diskontovaných rizikovou sazbou ve výši alternativního vkladu kapitálu v peněţním ústavu. Ve smyslu vyhlášky MS SR č. 255/2000 Z.z. se označuje jako podnikatelská hodnota (Hp). Všeobecná hodnota (VŠHs, VŠHp, VŠHb) je cena, která by se dosáhla při prodeji stejných nebo porovnatelných nemovitostí v běţném obchodním styku k datu ocenění. Při jejím stanovení se berou do úvahy všechny okolnosti, které mají vliv na všeobecnou hodnotu nemovitosti mimo vliv mimořádných okolností trhu. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí osobní poměry mezi prodávajícím a kupujícím, stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit apod. Ve smyslu vyhlášky MS SR č. 255/2000 Z.z. se označuje jako všeobecná hodnota (VŠH). Výpočet reprodukční hodnoty pro byty (a nebytové prostory) – článek 8.6 Reprodukční hodnota bytu včetně jeho příslušenství a podílu na společných částech a společných zařízeních domu, které jsou stavební součástí bytového domu, se zjistí jako násobek počtu m2 znalcem zjištěné podlahové plochy bytu

a hodnoty 9.800 Sk/m2

podlahové plochy bytu. Do podlahové plochy bytu se započítávají také plochy příslušenství bytu, uţívaných výhradně společně s bytem, které byly součástí předmětu převodu (např. sklep). Reprodukční hodnota bytu se zjistí podle vztahu: Hr = M . RU . kcu . kk . kvb . km

(Sk)

kde: M – počet měrných jednotek (skutečná podlahová plocha bytu včetně jeho příslušenství) RU – rozpočtový ukazatel kcu - koeficient, vyjadřující nárůst cen stavebních prací na Slovensku v čase ocenění proti cenám 4.Q. 1996. Stanovuje se podle indexů cen stavebních prací vydávaných Štátnom štatistickom úradom SR. kk - koeficient svislé nosné konstrukce podle níţe uvedené tabulky

43

Tabulka č. 2 „Koeficient svislé nosné konstrukce“ 6.místo kódu JKSO

Svislá nosná konstrukce

Koeficient kk pro budovy

Koeficient kk pro haly

*** ** 1 *

zděná z cihel, tvárnic, bloků

0,939

1,075

*** ** 2 *

monolitická betonová tyčová

1,158

1,040

*** ** 3 *

monolitická betonová plošná

1,132

1,132

*** ** 4 *

montovaná z dílců betonových tyčových

0,993

0,998

*** ** 5 *

montovaná z dílců betonových plošných

1,037

1,003

*** ** 6 *

montovaná z prostorových buněk

1,241

0,728

*** ** 7 *

kovová

1,032

0,948

*** ** 8 *

dřevěná na bázi dřevní hmoty

1,029

0,936

*** ** 9 *

z jiných materiálů

0,955

0,955

Zdroj: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnutelnosti a stavieb, ÚSI Ţilina

kvb - koeficient vlivu vybavenosti se vypočítá podle vztahu: n

kvb = Σ (ksi . (cpi / 100%))-koeficient v doporučeném intervalu od 0,25 do 2,50 i=1

s pouţitím cenových podílů uvedených v příloze č. 5. Koeficientem vybavenosti se zohledňuje vybavení bytového domu, bytu nebo nebytového prostoru. Hodnocení musí být provedené tak, aby zohledňovalo rozdíly ve vybavení proti standardnímu vybavení bytu a bytového domu s byty 1. kategorie. km - koeficient vyjadřující územní vliv podle tabulky: Tabulka č. 3 „Koeficient územního vlivu“ Sídelní útvar

Koeficient km

Bratislava

1,05 aţ 1,15

Bratislava venkov, Košice, Prešov, Banská Bystrica, ŢILINA, Trnava, Nitra,

1,02 aţ 1,10

Trenčín Města se zvláštním statusem (Martin, Bardejov, Kremnica, Banská Bystrica,

1,00 aţ 1,05

Štiavnica, Levoča) a lázeňské města Ostatní okresní města

1,00 aţ 1,02

Ostatní města

0,95 aţ 1,00

Ostatní obce

0,95

Zdroj: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnutelnosti a stavieb, ÚSI Ţilina

44

3.1.5.2

Všeobecná hodnota bytů

Všeobecná hodnota bytů a nebytových prostor (VŠHb) – článek 13 Všeobecná hodnota se obvykle zjišťuje porovnáním uţ realizovaných prodejů a převodů bytů, nebytových prostorů v daném místě a čase, pokud k tomu jsou dostupné přezkoumatelné podklady. Pokud tyto informace nejsou k dispozici ze statisticky významnějšího souboru porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít náhradní metodiku stanovení všeobecné hodnoty a to úpravu časové hodnoty podle vztahu: VŠH = Hč . kp kde: Hč – časová hodnota nemovitostí celkem kp - koeficient zohledňující faktory, ovlivňující hodnotu (třídu polohy) Vlastní všeobecná hodnota se od takto zjištěné časové hodnoty můţe i výrazněji lišit. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru a cena dosahovaná v určitých časových obdobích můţe být rozdílná od jejich časové hodnoty. V rozvinutém trţním hospodářství existují mechanizmy, které v dlouhodobém průměru přibliţují časovou hodnotu k všeobecné hodnotě. Pro porovnání je potřebný soubor alespoň tří bytů nebo nebytových prostor. Porovnávat je

potřeba

měrnou

jednotku

(podlahovou

plochu)

se

zohledněním

odlišností

porovnávaných bytů a ohodnocovaného bytu (porovnání vybavenosti bytů nebo nebytových prostor – standard, nadstandard, podstandard, výšky podlaţí, zastavěná plocha, polohy apod.). Podklady pro porovnání (doklad o převodu a přechodu nemovitosti – kupní smlouva, rozhodnutí soudu, exekuce, konkurz a vyrovnání apod. a znalecký posudek na základě kterého byl převod, přechod vloţený do katastru nemovitostí, nabídky realitních kanceláří se znaleckým posudkem) by měli být doloţené v příloze posudku.

45

Při porovnání musí být vyloučené všechny vlivy mimořádných okolností trhu (např. příbuzenský vztah mezi prodávajícím a kupujícím, stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, prodej v konkurzu, prodej v exekuci apod.). Pokud tyto informace nejsou k dispozici ze statisticky významnějšího souboru porovnatelných prodejů a převodů, je potřeba pouţít náhradní metodiku, kterou se vypočítá všeobecná hodnota úpravou časové hodnoty podle vztahu: VŠHb = Hč . kp (Sk) kde:

Hč – časová hodnota nemovitosti celkem kp - koeficient zohledňující faktory, ovlivňující hodnotu (třídy polohy)

Zatříděním nemovitosti dle jednotlivých faktorů spolu se stanovením průměrného koeficientu a váhy jednotlivých faktorů je stanoven koeficient prodejnosti. Hlavní vlivy na hodnotu bytu a přepočet koeficientu prodejnosti jsou stanoveny dle tabulky níţe. Tabulka č. 4 „Koeficient prodejnosti“ Přepočet koeficientu prodejnosti: Vliv:

Třídy polohy (t i) I.

II.

III.

IV.

Váha V.

(v k )

1. Trh s byty v dané lokalitě - sídlišti

10

2. Poloha bytového domu v dané obci – vztah k centru obce

30

3. Současný technický stav bytu a bytového domu

7

4. Převládající zástavba v bezprostředním okolí bytového domu

5

5. Příslušenství bytového domu

6

6. Vybavenost a příslušenství bytu

10

7. Pracovní moţnosti obyvatelstva – míra nezaměstnanosti

8

8. Skladba obyvatelstva v obytném domě – sídlišti

6

9. Orientace obytných místností ke světovým stranám

5

10. Umístění bytu v bytovém domě

9

11. Počet bytů ve vchodě – v bloku

7

12. Doprava v okolí bytového domu

7

13. Občanská vybavenost v okolí bytového domu

6

14. Přírodní lokalita v bezprostředním okolí bytového domu

4

15. Kvalita ţivotního prostředí v bezprostředním okolí bytového

5

domu 16. Názor znalce

20

CELKEM:

145

Zdroj: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnutelnosti a stavieb, ÚSI Ţilina

46

Koeficient třídy polohy se vypočítá podle vztahu: 16

Σ (t i . v k )

i=1

kp =

-------------------------------

(-)

145

Průměrný koeficient prodejnosti vychází z poměru průměrné všeobecné hodnoty staveb na trhu s nemovitostmi v sídle k časové hodnotě (dle typu) oceňovaných staveb: Tabulka č. 5 „Průměrné koeficienty prodejnosti“ Průměrný koeficient prodejnosti (orientační) Sídlo

Bytové budovy

Nebytové budovy a stavby Občanská výstavba

Ostatní

Bratislava

0,70 – 0,80

0,60 – 0,80

0,50 – 0,70

Ostatní krajská města

0,50 - 0,60

0,50 - 0,60

0,40 - 0,50

Okresní města a města se zvláštním statusem

0,40 - 0,50

0,40 - 0,50

0,30 - 0,40

Ostatní města

0,30 - 0,40

0,30 - 0,40

0,20 - 0,30

Obce

0,20 - 0,30

0,20 - 0,30

0,15 - 0,20

Zdroj: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnutelnosti a stavieb, ÚSI Ţilina

V případech samostatných obcí, které tvoří obytnou část města nebo oblast se zvýšeným zájmem o koupi nemovitostí, je moţné průměrný koeficient prodejnosti zvýšit maximálně o hodnotu 0,15 proti původnímu koeficientu příslušejícímu původnímu zařazení. Všeobecná hodnota pozemků (VŠHp) – článek 14 Všeobecnou hodnotu pozemků mimo zemědělské půdy a lesních pozemků je moţné stanovit: a) podle cenových map schválených Ministerstvem financí SR b) porovnáním s realizovanými převody vlastnictví c) metodou polohové diferenciace

Porovnávání je prováděno na měrnou jednotku se zohledněním odlišností porovnávaných a oceňovaného pozemku (druh pozemku, poloha pozemku, stavební připravenost apod.). Podklady pro porovnání musí být přezkoumatelný a musí být přiloţen. Při porovnání musí být vyloučené všechny vlivy mimořádných okolností trhu. 34

34

VYPRARINA, Marián. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnutelnosti a stavieb, ÚSI Ţilina 47

3.2 Aplikace trţního ocenění a jeho vyuţití na Slovensku Stejně jako v České republice si slovenské banky obvykle stanovují svoje zásady a pravidla pro oceňování nemovitostí pro zajištění pohledávek banky. Důvodem je skutečnost, ţe banky odpovídají za ocenění zajištění a proto vydávají svojí metodiku a poţadavky, upřesňující nebo doplňují právní normy a Metodiku Ústavu súdneho inţinierstva v Ţiline.

3.2.1 Pravidla slovenských bank pro oceňování nemovitostí Slovenská sporiteľňa a.s. (SLSP) poţaduje vyhotovení znaleckého posudku na ocenění nemovitostí a staveb podle Metodiky ÚSI. SLSP vydala níţe uvedená pravidla a poţadavky na vyhotovení znaleckého posudku na ocenění nemovitostí a staveb pro znalce, celé znění je uvedeno v příloze č. 2: -

akceptovatelným dokladem o ocenění předmětu zástavního práva pro všechny druhy úvěrů včetně hypotéčního úvěru je znalecký posudek o „všeobecné hodnotě“ nemovitostí a staveb, který je vyhotovený podle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnote majetku,

-

pro vypracování znaleckého posudku je poţadované pouţití rozpočtových ukazatelů a metodické postupy, uvedené v „Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“ vypracované Ústavom súdneho inţinierstva Ţilinské univerzity v Ţiline při pouţití aktuální verze programového vybavení „HYPO“,

-

znalec je povinný dodrţet obsah znaleckého posudku podle vyhlášky MS SR číslo 490/2004 Z.z., kterou se vykonává zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a překladatelích s důrazem na přílohy č. 3, 4 a 5

-

ve smyslu vyhlášky č. 492/2004 Z.z., příloha č. 3 je znalec vţdy povinný zdůvodnit výběr metody výpočtu „všeobecné hodnoty“: -

metoda polohové diferenciace se považuje za základní a musí být vypočítaná vždy

-

kombinovanou

metodu

můţe

znalec

pouţít

pouze

v

případech,

kdy je nemovitost pronajímaná nebo by bylo její pronajímání vhodné a tato metoda se jeví jako vhodnější pro výpočet „všeobecné hodnoty“ staveb a nemovitostí neţ metoda polohové diferenciace

48

-

porovnávací metoda můţe být pouţitá pouze za předpokladu, že přílohou znaleckého posudku budou podklady, potvrzující porovnatelné ukazatele (doklady o převodu, nabídky realitních kanceláří). Podklady musí být přezkoumatelné.

Další poţadované, resp. uplatňované zásady: -

znalec musí pouţít aktuální (veřejně publikovaný) koeficient, vyjadřující nárůst cen stavebních prací (kcu),

-

znalec uvede podrobný popis stavby a zatřídí stavbu i podle příslušného kódu klasifikace staveb (převodník jednotné klasifikace stavebních objektů na klasifikaci staveb je uvedený v příloze č. 3 Opatření číslo 128/2000 Z.z.),

-

v analýze polohy nemovitosti musí znalec vţdy uvést všechny relevantní údaje, popisující polohu nemovitosti v dané obci vzhledem k centru (obytnému, obchodnímu nebo průmyslovému). Také musí uvést všechny pozitivní i negativní faktory polohy nemovitostí, moţnost napojení na inţenýrské sítě, druhy dopravy, sluţeb a jiné faktory, které mají vliv na všeobecnou hodnotu nemovitostí. Analýza musí postihnout všechny faktory, které znalce pouţije při výpočtu koeficientu polohové diferenciace,

-

znalec charakterizuje současný způsob vyuţití v porovnání s projektovou dokumentací a kolaudačním rozhodnutím. Také uvede jiné moţné vyuţití vzhledem k typu stavby (např. vyuţití skladu jako prodejny),

-

v analýze případných rizik, spojených s vyuţíváním nemovitosti, uvede znalec věcná břemena, nevýhodné nájemní smlouvy apod.

-

v případě pouţití jiného výchozího koeficientu polohové diferenciace neţ koeficientu, doporučeného v Metodice ÚSI Ţilina, uvede znalec důvody zvýšení, resp. sníţení tohoto koeficientu,

-

znalecký posudek musí být

přezkoumatelný,

výpočty

zastavené

plochy

a obestavěného prostoru se musí provést podle STN 734055 a pouţité rozměry musí být identické s rozměry, uvedenými v čitelných nákresech, -

v příloze posudku musí být příslušné doklady pro přezkoumatelnost posudku a barevné fotografie – vţdy musí být záběr na čelní stranu stavby, která je předmětem zástavního práva a záběry, vystihující stavbu jako celek. U rozestavěných rodinných domů a rozestavěných bytů musí být také záběry vnitřních částí stavby, vystihující stav rozestavěnosti. 49

V případě bytu se vyţaduje fotografie bytového domu s vchodem, v kterém je byt vybudovaný, resp. rozestavěný a fotografie kuchyně, koupelny a WC. Banka provádí supervize předloţených znaleckých posudků, kterými zjišťuje metodické a formální nedostatky znaleckého posudku. Banka má ve smyslu zákona č. 21/1992 Sb. o bankách ve znění pozdějších předpisů právo upravit „všeobecnou hodnotu“ nemovitostí pro svoji vnitřní potřebu, neboť banka je zavázána jen vlastním oceněním.35 UniBanka, a.s. (UniBanka) má podobné poţadavky jako SLSP, a.s.: -

výběr metody ocenění včetně důvodů, proč nebyly pouţité ostatní metody ocenění, musí být náleţitě zdůvodněný, přičemţ: -

použití metody polohové diferenciace je závazné

-

u nemovitostí pronajímaných nebo u kterých je dosahování výnose reálné, přesto ţe v čase ocenění nejsou v celém rozsahu nebo vůbec vyuţívané na pronájem, je použití kombinované metody povinné,

-

použití porovnávací metody je ţádoucí, ale její závěry jsou akceptovatelné jen za předpokladu, ţe podklady pro výpočet, resp. stanovení technických údajů porovnatelných nemovitostí jsou řádně přezkoumatelné a doklady o skutečných kupních nebo nabídkových cenách jsou dostatečně identifikovatelné,

-

v analýze polohy nemovitosti musí být uvedené všechny údaje a informace, rozhodující pro stanovení koeficientu polohové diferenciace,

-

znalec musí důsledně dbát na přezkoumatelnost znaleckého posudku, tj. stavby musí být jednoznačně identifikované, všechny rozhodující údaje musí být podloţené příslušnými doklady, rozměry dostatečně srozumitelnými a čitelnými nákresy a ostatní údaje musí být přiměřeně zdůvodněné a vysvětlené. V příloze posudku musí být doloţené barevné fotografie charakteristických pohledů na hlavní stavbu i oceňované drobné stavby. Při oceňování bytů pohled na dům jako celek a charakteristické záběry z bytu (alespoň kuchyně a koupelny),

-

znalec je pro vypracování posudku povinný pouţívat výlučně aktuální verzi programového vybavení HYPO, důsledně vyuţívat popisová okna v jednotlivých formulářích tak, aby v nich byly uvedeny rozhodující údaje a informace, pouţité ve výpočtech, případně zdůvodnění zvoleného postupu ocenění apod.

35

Poţadavky SLSP, a.s. na zpracování znaleckého posudku o stanovení „všeobecnej hodnoty“ 50

-

znalecký posudek předkládá klient bance ve dvou stejnopisech v písemném vyhotovení a 1x databázový soubor posudku „*.hyp“ v elektronické formě na disketě, resp. CD nosiči. Současně se znaleckým posudkem musí klient předloţit bance Prohlášení znalce podle předlohy. Znalecký posudek bez prohlášení nebude bankou převzatý. 36

Lze konstatovat, ţe i další uplatňované zásady UniBanky jsou významově stejné, případné odchylky od poţadavků SLSP, a.s. nejsou zásadní. Znění poţadavku unionky je uvedeno v příloze č. 3.

3.2.2 Analýza stanovené hodnoty Společnost KROS ve spolupráci s Ústavom súdneho inţinierstva v Ţilině vyvinul nejdříve pro

Slovenskou sporiteĺnu a.s. softwarový program HYPO, umoţňující zpracování

znaleckého posudku za vyuţití výpočetní techniky. Program HYPO byl následně zpřístupněn i pro další uţivatele. Na program HYPO navazuje program MEMO, který umoţňuje vedení znaleckého deníku v přímém propojení s programem HYPO, plná verze obou programů je dostupná za 1165 euro, programy jsou běţně aktualizovány v návaznosti na změny zákonů, vyhlášek apod. Dle poţadavků slovenských bank na oceňování nemovitostí pro zajištění pohledávek banky je pro účely této práce zpracován v programu HYPO znalecký posudek o stanovení všeobecné hodnoty třípokojového bytu v Bratislavě, Vrakúnská ulice. Ke zpracování modelového ocenění byla pouţita demoverze programu HYPO, získaná dle pravidel poskytovatele společnosti KROS na internetu. Demoverze umoţňuje zpracování 10 posudků, nejsou však zpřístupněny všechny funkce programu. Vytvoření výstupu ocenění z demoverze je přiloţené v příloze č. 4 a je moţné po dohodě s poskytovatelem programu. Plná verze programu poskytuje uţivateli kompletní komfort.

36

Poţadavky UniBanky a.s. na znalecké posudky o „všeobecnej hodnote nemovitostí“ 51

Shrnutí zásadních skutečností stanovení všeobecné hodnoty bytu ve Vrakúnské ulici v Bratislavě, zpracované v programu HYPO: a) Dle základního pravidla Metodiky je vţdy vyţadováno pouţití metody polohové diferenciace, stanovené dle základního vzorce: VŠHb = Hč . kp (Sk) kde:

Hč – časová hodnota nemovitosti celkem kp - koeficient zohledňující faktory, ovlivňující hodnotu (třídy polohy)

Hodnota časová podle vzorce Hč = Hr – Os – No Hodnota reprodukční podle vzorce Hr = M . RU . kcu . kk . kvb . km M - podlahová plocha:

89 m2

RU - východisková hodnota na MJ:

9800 / m2 (resp. 325,30 EUR / m2)

kcu - koeficient vyjadřující vývoj cen:

2,083

kk - koeficient konstrukce (zděné z cihel, tvárnic, bloků): kvb - koeficient vlivu vybavení:

1,4065

km - koeficient vyjadřující územní vliv:

1,1

kp = koeficient třídy polohy

2,014

0,939

Všeobecná hodnota dle metody polohové diferenciace: 1) Hodnota reprodukční = M . RU . kcu . kk . kvb . km = 89 . 9800 . 2,083 . 0,939 . 1,4065 . 1,1 = 2 639 388,45 Sk (= 29 656,05 Sk / m2) 2) Hodnota časová = hodnota reprodukční – odpisy – náklady nezbytné na opravy. Detail propočtu je uveden v tabulce níţe včetně východiskové hodnoty 29 656 Sk na m2. Tabulka č. 6 „ Stanovení časové hodnoty“ Východisková hodnota - Hr Technický stav: Hodnota časová - Hč

29 656,05 Sk/m2 * 89m2 100% - 5,21% 94,79 % z 2 639 388,45 Sk

2 639 388,45 Sk 94,79 % 2 501 876,31 Sk

Zdroj: Propočet všeobecné hodnoty porovnávací metodou v programu HYPO, příloha č. 4

3) Všeobecná hodnota bytu = VŠHb = Hč . kp = 2 501 876,31 x 2,014 = 5 038 778,89 Sk = zaokrouhleně 5 000 000 Sk = 165 969,59 EUR = 166 000 EUR

52

Komentář – porovnání se stanovením ceny obvyklé podle české vyhlášky o oceňování: Cena obvyklá dle české vyhlášky č. 3/2008 Sb. se stanovuje podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = základní cena podle přílohy č. 2, 3, nebo 6 (bytové domy typové J = 8.020 Kč / m2) K1 = koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce dle přílohy č. 4 K4 = koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu dle př. 15, tabulky 1 a 2 K5 = koeficient polohový dle přílohy č. 14 (Praha, Brno, Ostrava – 1,20 aţ 1,25) Ki =

koeficient změny cen dle přílohy č. 38 (vztaţený k cenové úrovni roku 1994,

například pro budovy tří a více bytové = 2,131) Kp = koeficient prodejnosti dle přílohy číslo 39 (byty v hlavním městě Praha dle kategorie obcí od koeficientu 0,942 pro Prahu 24 do 3,425 pro Prahu 1) - pro porovnání z pohledu lokality ve vztahu k centru by mohly být vhodnými například lokality Veleslavín nebo Vokovice s koeficientem 2,129) V tabulce níţe je uvedeno porovnání konstrukce propočtu všeobecné hodnoty a ceny obvyklé dle slovenské a české vyhlášky o oceňování. Dle porovnání je zřejmé, ţe konstrukce propočtu má podobnou logiku, v detailu se mírně liší. Nejvýznamnější rozdíl lze spatřovat v obsahu koeficientu polohy třídy u slovenské vyhlášky a koeficientu prodejnosti dle české vyhlášky. Tabulka č. 7 “Porovnání stanovení všeobecné hodnoty a ceny obvyklé“ Všeobecná

hodnota

–

metoda

polohové

diferenciace – Slovenská republika

Cena obvyklá dle vyhl. č. 3/2008 – Česká republika

VŠHb = Hč . kp , Hč = Hr – Os – No ,

ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

Hr = M . RU . kcu . kk . kvb . km 9800 Sk / m2

8.020 Kč / m2

325,30 EUR

(297,81 EUR)

kcu- koeficient vyjadřující vývoj cen

2,083

2,131

Ki = koeficient změny

kk - koeficient konstrukce

0,939

0,939

K1 =

RU - východisková hodnota

ZC = základní cena

koeficient

druhu

konstrukce km - koeficient vyjadřující územní

1,1

1,20 aţ 1,25

vliv (1,05 aţ 1,15 pro Bratislavu)

K5 =

koeficient polohový pro

Prahu

kvb - koeficient vlivu vybavení:

1,4065

kp = koeficient polohy třídy

2,014

K4 = koeficient vybavení 0,942 aţ 3,425

Kp = koeficient prodejnosti (v Praze)

Zdroj: vlastní úpravy, konverzní kurz k 1. 1. 2009: 1 EUR = 30,1260 SKK a 1 EUR = 26,930 CZK

53

Lze konstatovat, ţe logika výpočtu se v zásadě neliší a koeficient prodejnosti dle české vyhlášky odpovídá koeficientu zohledňujícímu faktory, ovlivňující hodnotu - třídy polohy dle slovenské vyhlášky: kp (SK) odpovídá kp (ČR) Koeficient prodejnosti (ČR) je stanoven dle typu stavby a kategorie obcí podle počtu obyvatel ve vyjmenovaných městech oblasti podle nich zařazených do katastrálních území v širším rozpětí – vychází ze skutečně realizovaných transakcí na trhu, které však mohou být ovlivněny zpoţděním informací a neobvyklými transakcemi, neboť se jedná o informace jednotlivých Finančních úřadů, které jsou zpracovány statisticky Českým statistickým úřadem s určitým časovým zpoţděním. Koeficient zohledňující faktory ovlivňující hodnotu - třídy polohy (SR) zohledňují lokalitu, vztah k centru obce,

technický stav, příslušenství, pracovní moţnosti a skladbu

obyvatelstva, orientaci obytných místností ke světovým stranám, dopravu, vybavenost, okolí bytového domu, názor znalce, coţ ve své podstatě ovlivňuje v zásadě dosahovanou cenu na trhu. Koeficient prodejnosti, vyuţívaný v České republice, vyjadřuje skutečné reálně dosaţené ceny za poslední dostupné období dle statistického sledování, proto by měl být přesnější neţ slovenské třídy polohy. Nicméně stále je třeba brát v úvahu, ţe i reálné transakce mohou být ovlivněny mimořádnými okolnostmi trhu nebo nestandardními operacemi, které zkreslují „statistické hodnoty“. V neposlední řadě je třeba také konstatovat, ţe i koeficient prodejnosti dle české vyhlášky nemusí vţdy odpovídat reálné situaci na trhu z důvodu časového zpoţdění. b) Pro stanovení všeobecné hodnoty bytu porovnávací metodou byl vybrán vzorek tří nemovitostí a provedeno porovnání dle vyhlášky – podrobně v příloze č. 4: Základním předpokladem správně stanovené hodnoty porovnávací metodou je vhodný výběr porovnávaných nemovitostí zejména s ohledem na lokalitu, typ nemovitosti a srovnatelnou měrnou jednotku.

54

Koeficienty pro úpravu výchozí hodnoty jednotlivých porovnávaných nemovitostí jsou stanoveny dle propočtu v modelovém znaleckém posudku, ze kterého je detail jednotlivých porovnání uveden v tabulce níţe: Tabulka č. 8 „Stanovení výchozí hodnoty pro porovnávací metodu“

Datum převodu

Vrakúnska cesta 2009, Bratislava 1,0000

Ďatelinova ulica, Bratislava 1,0000

Mierova ul, Bratislava 1,0000

Forma převodu

0,9500

0,9500

0,9500

Vztah ku centru

1,0000

0,9500

1,0500

Atraktivita polohy

1,0000

0,9500

1,0500

Orientace k světovým stranám

1,0500

0,9500

1,0000

Zatížení hlukem a pod. Konstrukční vyhotovení

1,0000 1,0000

0,9500 1,0000

0,9000 1,0000

Vybavenost stavby

1,0000

0,9500

1,0000

Kvalita stavby

0,9500

1,0000

1,0500

Údržba stavby

1,0000

1,0000

1,0000

Dispoziční řešení Forma převodu

0,9000 1,0000

0,9500 1,0000

1,0500 1,0000

Způsob platby kupní ceny

0,9000

0,9500

1,0500

Celkem:

0,7676

0,6634

1,0912

Název faktoru

Nabídková cena Nabídková cena na MJ Nabídková cena upravená o vplyvy faktorů

Finální analýza: 5 000 916,00 Sk

7 832 760,00 Sk

5 999 894,00 Sk

65 371,45 Sk/

79 407,54 Sk/

59 998,94 Sk/

50 177,57 Sk/

52 680,58 Sk/

65 472,09 Sk/

Průměrná porovnávací hodnota = VŠH na měrnou jednotku

56 110,08 Sk/

Zdroj: Propočet všeobecné hodnoty porovnávací metodou v programu HYPO, příloha č. 4

Všeobecná hodnota stanovená metodou porovnání vychází z průměrné porovnávací hodnoty na měrnou jednotku (obvykle m2) a při správně provedeném výběru srovnávaných nemovitostí (neměly by být všechny nemovitosti lepší nebo všechny horší a není také vhodné vybírat nemovitosti příliš odlišné, neboť významná korekce obvykle zkreslí výslednou hodnotu): Tabulka č. 9 „Sumarizace stanovené všeobecné hodnoty bytu „ Podlahová plocha 97 m2 (89 m2 + 8 m2 příslušenství) x 56 110,08 Sk VŠHb zaokrouhleně v Sk VŠHb v EUR: VŠHb zaokrouhleně v EUR Zdroj: vlastní úprava

55

5 442 677,76 Sk 5 400 000,00 Sk 179 247,16 EUR 179 000,00 EUR

Při pouţití porovnávací metody je stanovená všeobecná hodnota bytu 179 000 euro. Všeobecná hodnota bytu, stanovená dvěma různými metodami, se liší o 7,3%, coţ sice není nepřijatelná odchylka, nicméně minimálně bychom měli analyzovat, která metoda je pro konkrétní případ nejvhodnější. Sumarizace stanovené hodnoty je uvedena v tabulce: Tabulka č. 10 „Sumarizace všeobecné hodnoty bytu „ Všeobecná hodnota bytu – Vrakúnska ul., Bratislava: Stanovená metodou polohové diferenciace

166 000 EUR

Stanovená porovnávací metodou

179 000 EUR

Rozdíl ve výši 13 000 EUR představuje 7,3% odchylku Zdroj: vlastní úprava

Slovenské banky obvykle poţadují pro účel zřízení zástavního práva ocenění bytů metodou polohové diferenciace. Pro stanovení všeobecné hodnoty bytu však povaţuji za vhodnější pouţití metody porovnávací. Dle mého názoru hodnota oceňovaného bytu, stanovená porovnávací metodou, lépe odráží hodnotu. Důvod spatřuji zejména ve skutečnosti, ţe porovnávací metoda reflektuje lépe trh, efektivněji zohlední negativní faktory jako např. neatraktivní lokalitu a nevhodné okolí nemovitosti stejně jako faktory pozitivní.

3.2.3 Analýza trhu na Slovensku Slovenská republika přijala k 1.1.2009 měnu euro, ceny jsou přepočítané dle platného konverzního kurzu 1 EUR = 30,1260 SKK, po přechodné období jsou uváděny ceny v obou měnách - v euro i ve slovenské koruně. Národná banka Slovenska sleduje vývoj cen nemovitostí podle různých kategorií. Analýzy vývoje cen nemovitostí na Slovensku jsou zpracovány v měně slovenská koruna (informace Národnej banky Slovenska, statistického úřadu i ostatních zdrojů v měně slovenská koruna ). Je moţné konstatovat, ţe trh s nemovitostmi na Slovensku nelze ještě povaţovat za zcela rozvinutý, nejvíce rozvinutý je v Bratislavě, hlavním městě Slovenska, coţ je podobná situace jako v České republice, resp. v Praze. Vývoj cen nemovitostí na Slovensku ukazuje na postupné zvyšování cen s diferenciací podle jednotlivých krajů. Výjimkou byl pouze rok 2005, kdy dle revidovaných údajů ceny poklesly v průměru o 10% za celé Slovensko (pokles v Bratislavě o 10,6%). 56

Nejvyšší ceny jsou dosahovány v Bratislavě, nejniţší potom v kraji Nitra, jak ukazuje tabulka a graf níţe. Tabulka č. 11 „Ceny nemovitostí na bydlení podle krajů“37 Meziroč. Rok, SR spolu změna v štvrťrok %

(v Sk za 1m2)

v tom: BA

TT

NR

TN

ZA

BB

KE

PO

3.Q 08

46 453

124,5

59 970

31 792 23 966 25 740 29 308 25 693 34 920 34 866

2.Q 08

46 658

n.a.

60 830

30 685 22 621 26 007 29 041 26 076 35 732 31 742

1.Q 08

44 463

n.a.

59 285

27 554 19 533 22 182 26 609 25 045 32 939 28 918

2007

37 306

123,9

50 188

24 074 15 581 18 447 21 373 20 655 24 472 22 516

2006

30 114

116,8

41 464

21 449 11 652 14 262 15 275 15 410 17 489 18 425

2005

25 780

89,7

34 594

19 535 11 005 10 395 13 612 12 711 15 740 17 842

2004

28 746

115,4

38 704

19 845 17 248 18 986 13 231 15 209 23 460 15 204

2003

24 901

139,6

35 554

12 055 12 205 13 175 15 182 14 211 14 762 14 007

2002

17 832

100

23 457

11 142 10 876 13 757 12 171 10 730 13 904 10 808

Zdroj: Národná banka Slovenska, vybrané makroekonomické ukazovatele, ceny nehnuteľnosti, 24.1.2009

Graf č. 3 „Ceny nemovitostí na bydlení ve Slovensku“ Ceny nemovitostí na bydlení - Slovensko

70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 SR

BA

TT

NR

TN

ZA

BB

KE

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

PO

Legenda: BA = Bratislava, TT = Trenčianské Teplice, NR = Nitra, TN = Trenčín, ZA = Žilina, BB = Banská Bystrica, KE = Košice, PO = Poprad Zdroj: Národná banka Slovenska, vybrané makroekonomické ukazovatele, ceny nehnuteľnosti, 24.1.2009

Analogický vývoj je moţné pozorovat také v detailu vývoje cen nemovitostí na bydlení podle typu bytu a domu. I zde je vidět postupný nárůst s výkyvem cen po revizi cen v roce

37

Od 1. čtvrtletí 2005 revidované údaje. 57

2005. Nejvyšší ceny jsou dosaţeny u nemovitostí typu vila, které jsou následovány cenou u jednopokojových bytů (malometráţní byty), které jsou nejdraţší ze všech kategorií bytů. Tabulka č. 12 „Ceny nemovitostí na bydlení podle typu byty a domy“38 Rok, štvrťrok

Byty

3.Q 08 2.Q 08

v tom:

(v Sk za 1m2) v tom:

dom

vila

Byty, domy spolu

37 573

37 089

59 464

46 453

38 925

38620

53 581

46 658

42 250

38 140

37 841

50 530

44 463

34 850

39 356

34 056

33 603

52 127

37 306

28 896

27 945

33 071

30 252

29 887

48 294

30 114

26 092

24 684

23 576

28 348

27 569

27 136

45 117

25 780

30 375

26 758

25 036

21 901

29 420

29 509

27 289

28 746

26 718

26 411

23 438

23 148

21 579

25 264

25 076

29 775

24 901

17 635

19 695

18 215

17 015

18 652

17 532

17 361

21 645

17 832

1-i

2-i

3-i

4-i

5-i +

48 216

55 923

50 365

44 045

43 350

45 179

48 772

56 432

51 049

44 962

43 140

43 194

1.Q 08

46 846

54 010

49 864

43 579

42 058

2007

38 446

43 766

40 819

36 236

2006

30 080

32 176

32 005

2005

25 326

26 650

2004

28 072

31 747

2003

24 538

2002

18 132

Domy

* od 1. čtvrtletí 2005 revidované údaje. Zdroj: Národná banka Slovenska, vybrané makroekonomické ukazovatele, ceny nehnuteľnosti, 24.1.2009

Graf č. 4 „Ceny nemovitostí na bydlení na m2 - Slovensko“ Ceny nemovitostí na bydlení na m2- Slovensko 60000 50000 40000 30000 20000 10000

C

el k

em

la vi

do

m

y om D

5i+

4i

3i

2i

1i

B

yt y

0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Zdroj: Národná banka Slovenska, vybrané makroekonomické ukazovatele, ceny nehnuteľnosti, 24.1.2009

V této tabulce a grafu není obsaţen detail cen jednotlivých typů bytů a domů podle krajů, ale v zásadě lze předpokládat opět nejvyšší ceny v Bratislavě v nejlepších lokalitách. 39

38

Od 1. čtvrtletí 2005 revidované údaje. http://www.nbs.sk/sk/menova-politika/vybrané-makroekonomické-ukazovatele/ceny/-nehnutelnosti-nabyvanie/bazicky-a-medzirocny-index-cien-nehnutelnosti-na-byvanie-za-sr, 24.1.2009. 39

58

Otázky, jak (připravovaná) změna měny na Slovensku ovlivňuje vývoj trhu a co můţeme očekávat po 1. lednu 2009 v oblasti realitních obchodů, projektovém financování a hypotéčního trhu, byly diskutovány v redakci časopisu Development news Slovakia za účasti Ing. Miroslava Tyma, ředitele Head of Corporate Specialized Finance ČSOB, a.s., Ing. Slávky Naftové, vedoucí projektového financování Tatra banky, a.s., Ing. Mariána

Mlynáříka,

ředitele

investiční

divize

poradenské

společnosti

Colliers

International, spol. s r.o., Ing. Petera Nitschneidra, vedoucího oddělení investic a profesionálních sluţeb z poradenské společnosti King Sturge, s.r.o. spolu s Ing. Arch. Vladimírem Talašem, ředitelem Wagner Press, o.z.z.o. V uvedené diskusi zazněly následující názory na vývoj trhu: -

oceňování nemovitostí, které jsou předmětem hypotéky, je poměrně konzervativní,

-

prověřování příjmů ţadatelů a jejich schopnosti splácet je důslednější, a to přesto, ţe se v posledních dvou letech podstatně zlepšila dostupnost hypotéky ze strany legislativy i samotných bank,

-

u financování projektů v eurech nelze ignorovat rozdíl mezi úrokovými sazbami v (slovenských) korunách a eurech. Rozdíl při 3měsíčním BRIBORu a EURIBORu je 60 bodů, tj. i kdyţ banky nebudou reagovat na situaci na mezibankovním trhu zvyšováním marţí (coţ v podstatě v roce 2008 nastalo) v roce 2009, lze očekávat zvýšení refinančních nákladů,

-

o úspěšnosti nových bytových projektů i o ceně budou rozhodovat mimo kvalitu hlavně lokalita, infrastruktura a dopravní spojení,

-

pokud jde o pokles cen starších bytů, je třeba si uvědomit, ţe stále existuje velký trh těch, kteří mají zájem o

starší byt, protoţe si nemohou dovolit koupit

novostavbu. Takţe i kdyţ můţe dojít k poklesu cen starších bytů, určitě to nebude v nejbliţším období dramatické, -

u luxusního bydlení je nejtěţší odhadnutelná reálná trţní hodnota, protoţe tento segment je moţná nejvíce nevyzpytatelný a je také nejvíce citlivý na jakékoliv změny a při poklesu cen všeobecně se u luxusních nemovitostí můţe stát, ţe prodávané nemovitosti ani po sníţení o 50% nenajdou kupce,

-

dva hlavní faktory, které ovlivní v nejbliţším období trh, jsou úroky centrální banky a uvolňování nájemného (prostor pro nájemní trh existuje a bude záviset

59

na vývoji trhu a finančních podmínek, zda se zvýší podíl nájemného trhu nebo se bude pokračovat v nakupování nemovitostí).40 Další vývoj trhu na Slovensku můţe být ovlivněn důsledky hypotéční krize ve Spojených státech amerických, která zasáhla a ovlivnila také západní Evropu.

3.2.4 Poskytování hypotéčních úvěrů na Slovensku Poskytování hypotéčních úvěrů na Slovensku je standardní produkt bank, kaţdá banka má svoji metodiku poskytování úvěrů včetně poţadavků na zpracování ocenění nemovitostí. Dle porovnání produktů, zpracovaného dle informaci na internetu k datu 8. 3. 200941 nabízí slovenské banky aktuálně hypotéční úvěry s maximální výší 100% hodnoty zastavené nemovitosti. Porovnání je uvedeno v tabulce níţe: Tabulka č. 13 „Nabídka hypotéčních produktů slovenských bank“ Banka

Produkt

Maximální výše úvěru - %

Maximální

Poplatek za

hodnoty zastavené

doba

poskytnutí

nemovitosti

splatnosti

úvěru

Slovenská sporitelna

Úvěr PLUS

100% hodnoty

30 let

0,7%

ČSOB

Hypotéka na

100% hodnoty

30 let

0,7%

bydlení UniCredit Bank

Hypotéční úvěr

100% hodnoty

30 let

0,2-0,6%

Volksbank Slovensko

Hypotéční úvěr

100% hodnoty

30 let

0,5-0,7%

Dexia banka Slovensko

Hypoúvěr

100% hodnoty

30 let

0,4%

OTP Banka Slovensko

Hypoúvěr

70 - 100% hodnoty

30 let

0,75%

Tatra banka

Hypoúvěr

70 - 100% hodnoty

30 let

0,4-0,6%

Zdroj: tabulka vlastní úpravy

Vzhledem k aktuálnímu vývoji na trhu poskytují obvykle banky (dle názoru supervizora ČSOB v Bratislavě) hypotéční úvěry ve výši maximálně 70% hodnoty zastavené nemovitosti, coţ dle mého názoru více odpovídá obezřetnému chování bank.

40 41

časopis Development news Slovakia, číslo 8-9/2008, str. 38-41 a číslo 10/2008, str. 24-28 http://openiazoch.zoznam.sk/nastroje/porovnanie.asp?Action=Level2DandPage=1, 8.3.2009 60

4. Dopad do rizika Pro zjednodušení velmi obsáhlé problematiky se budeme zabývat pouze oceňováním bytů a jeho vyuţitím pro účely zřízení zástavního práva za účelem zajišťování pohledávek bank na Slovensku. V návaznosti na provedenou analýzu lze konstatovat, ţe většina slovenských bank při stanovení všeobecné hodnoty bytu poţaduje postupovat dle Metodiky ÚSI Ţilina, která uvádí pro stanovení „všeobecné hodnoty“ povinně vţdy metodu polohové diferenciace, přes uvedenou moţnost stanovení „všeobecné hodnoty“ porovnávací metodou. Metoda polohové diferenciace vychází z technické hodnoty, takţe nelze zcela vyloučit, ţe všeobecná hodnota, stanovená touto metodou, nemusí zcela odpovídat reálné trţní hodnotě.

4.1 Vyuţití trţního ocenění ve Slovenské republice Pro provedení analýzy stanovené všeobecné hodnoty bytu byla vyuţita demoverze programu HYPO společnosti KROS Ţilina. Oceňovaná nemovitost má následující parametry: Obec a ulice::

Bratislava-Ruţinov, Vrakúnska cesta

Účel ocenění:

zajištění hypotéčního úvěru

Nemovitost:

byt 3+1 v osobním vlastnictví, 89m2 , 3. patro ze čtyř s výtahem, novostavba (kolaudace v roce 2004), cihlová konstrukce

Všeobecná hodnota stanovená metodou polohové diferenciace: VŠHb = Hč . kp = 2 501 876,31 x 2,014 = 5 038 778,89 Sk = zaokrouhleně 5 000 000 SK = 165 969,59 EUR = 166 000 EUR Při pouţití porovnávací metody představuje výsledná všeobecná hodnota bytu 179 000 euro, coţ dle mého názoru lépe odráţí hodnotu na trhu neţ hodnota, zjištěná metodou polohové diferenciace.

61

Stanovení všeobecné hodnoty: - metodou polohové diferenciace: a) dle skutečného stavu 5 038 778,89 Sk , zaokrouhleně 5 000 000 Sk = 165 969,59 EUR = 166 000 EUR b) při hypotetickém stanovení hodnoty při vyuţití pouze nejlepších parametrů 2 501 876,31 Sk x 2,400 = 6 004 503,14 Sk = 6 000 000 Sk = 199 163,51 EUR = 199 000 EUR - porovnávací metodou: 5 442 667,98 Sk = 5 400 000 SK = 179 247,16 EUR = 179 000 EUR 42 Stanovení všeobecné hodnoty metodou polohové diferenciace nemusí zcela odpovídat reálné hodnotě na trhu, jak vyplývá z modelového příkladu, ve kterém rozdíl ve stanovení všeobecné hodnoty dvěma různými metodami představuje 7,3%. I kdyţ se v tomto případě nejedná o významný rozdíl (za významný rozdíl bychom povaţovali větší neţ 10% - 15%), lze vysledovat hlavní důvody zjištěného rozdílu: 

Výchozí pro metodu polohové diferenciace je reprodukční hodnota, diskontovaná stanovenými koeficienty (konstrukce, vývoj cen, územní vliv, koeficient vybavení)



reprodukční, resp. časová cena je upravena koeficientem, zohledňujícím sice faktory třídy polohy, nicméně pouţití koeficientů je dáno stanovenými podmínka pro pouţití příslušného zatřídění a ani pouţití nejlepšího hodnocení ve faktoru názor znalce nemusí plně eliminovat případné odchylky zatřídění předchozích faktorů proti reálné situaci na trhu.

42

Konverzní kurz k 1.1.2009: 1 EUR = 30,1260 SKK 62

4.2 Rozdíly proti vyuţití trţního ocenění v České republice Základní rozdíly při oceňování nemovitostí za účelem zajištění hypotéčních úvěrů v České republice a na Slovensku je moţné shrnout do několika následujících okruhů : 1)

Zpracování ocenění: -

banky v České republice poţadují zpracování ocenění dle svých pravidel ,

-

banky na Slovensku obvykle poţadují zpracování ocenění dle svých pravidel, které reflektují metodiku Ústavu súdneho inţinierstva v Ţiline.

Komentář: V České republice i ve Slovenské republice je v návaznosti na právní normy za stanovení hodnoty zástavy

odpovědná banka a poţadováním zpracování ocenění dle určitých

pravidel banka tuto odpovědnost přijímá. Rozdíl spatřujeme pouze ve skutečnosti, ţe ve Slovenské republice většina bank poţaduje zpracování podle jedné metodiky (zpracované Ústavom súdneho inţinierstva v Ţiline), která sice byla původně vytvořena odborníky pro potřeby banky Slovenská sporiteľňa, a.s., nicméně následně bylo její pouţívání rozšířeno i pro další subjekty, coţ však neindikuje samo o sobě zvýšené riziko. 2)

Supervize ocenění pro účely zřízení zástavního práva bank, zpracovaných externími odhadci: -

zpracování supervize bankou, tj. vlastními zaměstnanci banky, je uplatňováno obvykle v České republice i ve „velkých“ bankách na Slovensku.

Komentář: Banky obvykle provádí supervize ocenění, zpracovaných externími odhadci, neboť ze zákona zodpovídají za stanovení hodnoty zástavy. 3)

Metodické přístupy -

banky v České republice preferují

při ocenění bytů stanovení hodnoty

porovnávacím způsobem, -

banky na Slovensku poţadují stanovení všeobecné hodnoty v souladu s metodikou

Ústavu súdneho inţinierstva v Ţilině.

63

Tato metodika umoţňuje stanovení všeobecné hodnoty porovnávací metodou, nicméně při ocenění bytů pro zřízení zástavního práva je bankou vţdy poţadováno stanovení metodou polohové diferenciace: - metoda polohové diferenciace vychází z reprodukční hodnoty, která je upravena v návaznosti na typ konstrukce, vývoj cen, územní vliv, koeficient vybavení, - reprodukční, resp. časová cena je dále upravena koeficientem, zohledňujícím faktory třídy polohy (lokalitu a vybavenost, příslušenství bytu, dopravní obsluţnost, názor znalce – podrobně viz. kapitola 3.1.5.2, článek 13), kdy například přepočítaný podíl vlivu lokality (který má na prodejnost nemovitosti velký vliv) představuje 20,6%. Komentář: Všeobecná hodnota modelového ocenění bytu v Bratislavě, stanovená metodou polohové diferenciace, neodpovídá přesně hodnotě stanovené porovnávací metodou a takto stanovená hodnota dosahuje 92,7% hodnoty stanovené porovnávací metodou. Tato skutečnost sice v modelovém případě nezvyšuje riziko banky, neboť výsledná hodnota dle metody polohové diferenciace je niţší o 7,3%, ale v méně atraktivních lokalitách by mohlo být riziko zvýšené, pokud by hodnota stanovená metodou polohové diferenciace nereflektovala dostatečně negativní skutečnosti. Domnívám se, ţe stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou, zobrazuje aktuální hodnotu nemovitosti věrněji, neţ všeobecná hodnota stanovená metodou polohové diferenciace, neboť porovnávací metoda můţe rychleji reflektovat vývoj trhu. 4)

Diskontování ceny obvyklé -

banky v České republice i na Slovensku pro účely zobrazení hodnoty zajištění v účetnictví bank diskontují cenu obvyklou / všeobecnou hodnotu koeficienty (koeficienty dle typu nemovitostí) vycházejícími z dosahované výtěţnosti uskutečněné realizace zástavního práva k zastaveným nemovitostem.

Komentář: Diskontování stanovené ceny obvyklé / všeobecné hodnoty představuje konzervativní přístup bank, reflektující očekávaný prodej v tísni, budoucí vývoj trhu a náklady, nezbytné na realizaci zajištění. Takto upravená hodnota představuje tzv. „zadluţitelnou hodnotu“.

64

Diskontování souvisí s tím, ţe za stanovení hodnoty zástavy je odpovědná banka. 5)

Vyjádření hodnoty v příslušné měně: - na rozdíl od České republiky přijala Slovenská republika k 1.1. 2009 měnu euro. V návaznosti na tuto skutečnost musí být všechny znalecké posudky, zpracované po tomto datu, vyjádřené v měně euro - ceny jsou přepočítané dle platného konverzního kurzu 1 EUR = 30,1260 SKK a po přechodné období jsou uváděny ceny v obou měnách.

Komentář: Pouţití měny euro ve Slovenské republice nemá v zásadě vliv na přístup k oceňování nemovitostí, stanovení hodnoty nemovitosti a ani neovlivní riziko, vyplývající z poskytování hypotéčních úvěrů. Ve Slovenské republice se také očekává stabilizace cen na trhu po výkyvu cen (přechodném zvýšení), způsobeném částečně spekulativními nákupy a potřebou umístit „volné zdroje“ ve slovenských korunách před přijetím měny euro. 6)

Zpracování ocenění znalcem nebo odhadcem: -

ve Slovenské republice je oprávněn zpracovat ocenění znalec, jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti Slovenské republiky. V České republice je oprávněn ocenění nemovitosti pro účely zřízení zástavního práva zpracovat znalec, jmenovaný Ministrem spravedlnosti České republiky nebo také odhadce. Odhadce majetku je ţivnost volná, její provozování není omezeno ţádným předpisem, nicméně odhadci se podrobují jednotné certifikaci podle norem ISO.

Komentář: Zda ocenění zpracuje znalec nebo případně odhadce riziko nezpůsobuje. Důleţité a zcela zásadní jsou dostatečné odborné znalosti, získané specializovaným studiem, průběţné zvyšování znalostí, dostatečná zkušenost v oboru, velmi dobrá znalost příslušného trhu a lokality a v neposlední řadě i osobní vlastnosti, dávající předpoklad k výkonu činnosti.

65

4.3 Dopad do rizika Banky na Slovensku odpovídají za stanovení hodnoty zástavy pro účely zřízení zástavního práva k nemovitosti stejně jako v České republice. Přístup k zajištění tohoto poţadavku se liší v tom, ţe banky na Slovensku obvykle akceptují „Metodiku“ Ústavu súdneho inţinierstva v Ţiline, zatímco v České republice si jednotlivé banky stanovují svoji metodiku a poţadavky na zpracování ocenění. „Metodika ÚSI“ pro případy oceňování bytů připouští porovnávací metodu, nicméně vţdy poţaduje vţdy stanovení všeobecné hodnoty metodou polohové diferenciace. Metoda polohové diferenciace vychází z časové hodnoty, tj. technické hodnoty a proto nemusí takto stanovená všeobecná hodnota, přes úpravy příslušnými koeficienty, odpovídat reálné trţní ceně. Rizika, vyplývající z této skutečnosti pro banky, mohou být následující: 1. stanovená všeobecná hodnota nemusí vyjadřovat reálnou trţní cenu, coţ můţe způsobit: -

riziko ztráty banky v případě nutnosti realizace zástavního práva k nemovitosti v případě nadhodnocení nemovitosti – například nedostatečné zohlednění negativních skutečností například špatné lokality, nevýhodné nájemní smlouvy, nevýhodného břemene doţivotního uţívání, nezajištěného přístupu k nemovitosti apod.),

-

ovlivnění hospodářských výsledků banky z pohledu nadměrné nebo nedostatečné tvorby opravných poloţek a rezerv ve vazbě na poţadavky BASEL II a Slovenské národní banky,

-

riziko nedostatečného „krytí“ hypotéčních zástavních listů.

2. deformování cen na trhu, neboť mimo další skutečnosti při posouzení moţnosti poskytnutí hypotéčního úvěru (doloţený příjem ţadatele, počet členů domácnosti, výše měsíčních výdajů včetně stávající i nové dluhové sluţby, věku ţadatele, atd.) je dosaţená všeobecná hodnota důleţitým faktorem pro dostupnost hypotéčního úvěru.

66

Z tohoto pohledu lze konstatovat, ţe -

podhodnocená všeobecná hodnota můţe znamenat sníţení obchodních příleţitostí banky nebo naopak -

nadhodnocená všeobecná hodnota naopak zvýšení rizika z důvodu budoucího nesplácení, resp. nedosaţení očekávané ceny při nucené realizaci zástavy.

3. nesprávně stanovená všeobecná hodnota nemovitostí, které kryjí hypotéční zástavní listy, by mohla v konečném důsledku znamenat ztrátu investorů, kolaps realitního i finančního trhu. Tyto souvislosti lze spatřovat i v současné ekonomické krizi, jejíţ první příznaky se projevily ve Spojených státech amerických, kde zkolaboval nejdříve realitní trh a následně i trh finanční.

67

Závěr Téma diplomové práce „Pouţití trţního ocenění při zajišťování úvěrů“ s podtitulem „zaměření na porovnání oceňování v České republice a na Slovensku“ by bylo moţné zpracovat z mnoha úhlů pohledu. Záměrem této práce bylo zjistit, jak je tato oblast metodicky řešena ve Slovenské republice a identifikovat rozdíly proti praxi v České republice i případná rizika pro bankovní sektor. Domnívám se, ţe v návaznosti na provedenou analýzu je moţné shrnout zjištěné skutečnosti dle tří základních témat, respektive učinit následující závěry: 1)

Shrnutí základních předpokladů zpracování ocenění ve Slovenské republice:

Znalecké posudky pro stanovení všeobecné hodnoty na Slovensku jsou vyhotovovány znalci, zapsanými do seznamu znalců, tj. kaţdý znalec musí splnit zákonné poţadavky pro zapsání dle příslušných právních norem. Znalci stanovují hodnotu se zřetelem ke všem skutečnostem a příslušná vyhláška poţaduje, aby vzali v úvahu všechny relevantní skutečnosti a výsledná všeobecná hodnota nemovitosti byla objektivizovanou hodnotou majetku, která je znaleckým odhadem nejpravděpodobnější ceny hodnoceného majetku ke dni ocenění v daném místě a čase, která by měla být dosaţena na trhu v podmínkách volné soutěţe, kdyţ prodávající i kupující budou jednat s příslušnou informovaností a opatrností a s předpokladem, ţe cena není ovlivněna nepřiměřenými okolnostmi. Znalci postupují dle předchozího odstavce bez ohledu na to, zda je ocenění zpracováno v programu HYPO nebo bez vyuţití tohoto programu. Program HYPO je softwarovým řešením, které usnadňuje znalcům práci a umoţňuje propojení na znalecký denník, přesto je třeba zdůraznit, ţe výsledné stanovení hodnoty musí vţdy vyjadřovat názor znalce a také kaţdý znalec je zodpovědný za výběr metody konkrétního ocenění, vstupní informace, stanovení jednotlivých parametrů a koeficientů.

68

Dle konzultace se znalcem, který je zapsán v seznamu slovenských znalců a také pracuje v ČSOB na Slovensku jako supervizor, si obvykle jednotlivé banky, stejně jako v České republice, externí znalce vybírají dle svých poţadavků a poskytují jim metodickou podporu. Konkrétně znalecké posudky bytů, stanovené metodou polohové diferenciace, jsou bankami na Slovensku preferovány a výsledné hodnoty jsou v zásadě akceptovány s tím, ţe při supervizi je mimo jiné posuzováno, zda stanovená hodnota odpovídá reálné situaci na příslušném trhu. 2)

Shrnutí rozdílů mezi zpracováním ocenění ve Slovenské republice a v České republice:

V zásadě není indikován rozdíl v přístupu k oceňování nemovitostí pro účely zajišťování úvěrů v České republice a na Slovensku, nicméně pouţití porovnávací metody zejména pro oceňování bytů je dle mého názoru vhodnější neţ pouţívání metody polohové diferenciace, neboť lépe reflektuje vývoj na trhu. Na Slovensku jsou vyhotovovány znalecké posudky (zákon o znalcích) a v Čechách jsou převáţně vyhotovovány odhady (ţivnostenský zákon, do r. 2008 koncesní listiny), nicméně tato skutečnost neindikuje zvýšené riziko, neboť: - v kaţdém případě by měla banka ať znalcům či odhadcům poskytnout metodiku, - na straně banky by měla být vţdy kontrola přijatých ocenění: - z pohledu reálnosti cen, - zda byla zpracovatelem ocenění provedena kontrola všech podkladů, - zda jsou rizika správně vyhodnocena. Zejména by důsledná kontrola měla být provedena v těch případech, kde odhadci/znalci nejsou k ocenění vyzváni přímo bankou (banka je objednatelem), ale ocenění jsou objednávána a odhadce vyhledán přímo klientem. 3)

Shrnutí obecných rizik ve vazbě na oceňování nemovitostí:

Nesprávně stanovená všeobecná hodnota můţe ovlivňovat ceny na trhu, dostupnost hypotéčních úvěrů, riziko banky a realitní i finanční trh, coţ je společné pro Českou Republiku i Slovenskou republiku, respektive předchozí konstatování je obecně platné.

69

Potenciální riziko banky, vyplývající z nesprávně stanovené hodnoty nemovitosti, tj. zajištění úvěrových pohledávek, lze částečně povaţovat za eliminované, protoţe jednotlivé banky si externí znalce vybírají, jejich práci permanentně vyhodnocují prostřednictvím supervizorů bank a navíc ještě uplatňují zásadu diskontování stanovené všeobecné hodnoty. Z obecného pohledu a v návaznosti na aktuální celosvětovou finanční krizi je však třeba hledat poučení a přijmout nová opatření pro zvýšení bezpečnosti finančního trhu. Dle mého názoru je mnoho důvodů, proč by banky měly přijímat nová opatření v oblasti oceňování a za nejdůleţitější povaţuji následující: 1)

Poskytování hypotéčních úvěrů je spojeno s vydáváním hypotéčních zástavních listů (HZL) a s jejich prodejem investorům, čímţ se stávají důleţitou součástí finančního trhu.

2)

HZL jsou kryty nemovitostmi, tj. aktivy a jejich kvalita je spolu s kvalitou dluţníků zásadní pro bezpečnou návratnost finančních prostředků. Nesprávně stanovená hodnota nemovitostí však můţe být také důsledek zneuţití profese znalce/odhadce ve smyslu ovlivnění stanovené hodnoty „dohodou“ mezi dluţníkem a zpracovatelem ocenění ve snaze získání určitého prospěchu (vyšší úvěr).

3)

Banky by měly mít svoje nástroje na kontrolu stanovené ceny obvyklé / všeobecné hodnoty. Takovým nástrojem mohou být tzv. „statistické soubory“ minimálně o prodejích nemovitostí, o vývoji trhu v jednotlivých regionech, o nájemném, negativních faktorech v lokalitách. Statistické sledování je velmi náročná, soustavná a finančně náročná činnost, nicméně v kontextu celosvětové ekonomické krize se toto zdá nejen jako nezbytné v návaznosti na poţadavky regulátorů finančního trhu (v České republice je to Česká národní banka), ale zejména proto, aby bylo moţné efektivně kontrolovat předkládaná ocenění. Statistická sledování by měla být také zpětnou vazbou, zda předchozí stanovení hodnoty bylo správné.

70

Nemohou to však být jen informace ze zpracovaných posudků pro konkrétní banku, ale je nezbytné sledovat mnoho dalších informacích ze všech dostupných zdrojů. Důleţité je uvědomit si nezbytnost srovnatelnosti dat, uplatnění základních zásad pro tvorbu statistických souborů a v neposlední řadě kvalitu vstupů, jeţ v zásadě ovlivní kvalitu takových „statistických souborů“ s moţným dopadem do rizika. Povaţuji za vhodné vytváření statistických souborů zejména pro sledování vývoje v segmentu byty, rodinné domy a nájmy – zde existuje trh a dostatečný rozsah transakcí, takţe je takové statistické sledování i reálné.

Nesprávně stanovená všeobecná hodnota nemovitostí a zejména těch, které kryjí hypotéční zástavní listy, může v konečném důsledku znamenat ztrátu banky, investorů a kolaps realitního i finančního trhu.

Tyto souvislosti lze spatřovat i v současné ekonomické krizi, jejíţ první příznaky se projevily ve Spojených státech amerických, kde zkolaboval nejdříve realitní trh a následně i trh finanční, nicméně zkoumání příčin a souvislostí celosvětové ekonomické krize není tématem této diplomové práce.

71

Seznam použité literatury 1.

BRADÁČ, Albert. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 3. Praha : Linde Praha, 2004. ISBN 807201-441-2

2.

DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha : Linde Praha, 1999. ISBN 807201-141-3

3.

HRNČÍŘOVÁ, Věra. Bakalářská práce. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007.

4.

JIRÁSEK, František, (a kol.). Základy bankovnictví pro kurzy oceňování majetku. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 1996.

5.

JOKL, Miloslav V., (a kol.). Teorie oceňování nemovitostí. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 1999. ISBN 80-7079-622-7.

6.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2005. ISBN 80-7265-085-8.

7.

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101.

8.

SŮVOVÁ, H., (a kol.).. Specializované bankovnictví. Praha : Bankovní institut, 1997. ISBN 80902243-2-6.

9.

VYPARINA, Marián. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ústav súdneho inţinierstva a Ţilinská univerzita v Ţiline, 2. vydání, březen 2001. ISBN 80-7100-827-3.

10. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: CEDUK, 1996. IBSN 80902109-0-2. 11. ZUSKOVÁ Marta. Příspěvek na 10. Odborné konferenci odhadců v Čelákovicích, říjen 2006, přednáška pro BIVS 2008. 12. Development news Slovakia. Vydává WAGNER PRESS, Slovensko. Ročník X, č. 8-9/2008 a 10/2008. ISSN 1212-348X. 13. Legislativní zdroje – Česká republika: 13.1 Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách 13.2 Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zdroje: www.zakonycr.cz, 22.1.2009 14. Legislativní zdroje - Slovenská republika: 14.1 Vyhláška MSSR č. 255/2000 Z.z. o stanovení hodnoty podniku 14.2 Zákon MSSR č. 382/2004 Z. z. , o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch 14.3 Vyhláška MSSR č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov 14.4 Vyhláška MSSR č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov 14.5 Vyhláška MSSR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku

72

14.6 – 14.8 Vyhlášky č. 534/2008 Z.z., č. 565/2008 Z.z. a č. 605/2008 Z.z., kterými se mění prováděcí vyhlášky č. 490/2004 Z.z., č. 491/2004 Z.z. a č. 492/2008 Z.z. v souvislosti se zavedením měny euro v Slovenské republice 14.9 Zákon MSSR č. 552/2008 o dlhopisoch 14.10 Vyhláška MSSR č. 33/2009 Z.z., o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch 14.11 Vyhlášky MSSR č. 34/2009 Z.z., č. 17/2009 a č. 47/2009 o stanovení všeobecnej hodnoty Zdroje: www.zakony.sk, 27.1.2009, http://www.usi.sk/index.php?id=56, 27.3.2009 15. Internetové stránky: http://kros.sk http://nbs.sk http://www.zoznam.sk http://openiazoch.zoznam.sk/nastroje/porovnanie.asp?Action=Level2DandPage=1, 8.3.2009 16. Původ přejatých grafů: Grafy č.3 a 4: Zdroj: Národná banka Slovenska, vybrané makroekonomické ukazovatele, ceny nehnuteľnosti,http://www.nbs.sk/sk/menova-politika/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/cenynehnutelnosti-na-byvanie/bazicky-a-medzirocny-index-cien-nehnutelnosti-na-byvanie-za-sr , 24. 1.2009 17. Původ přejatých tabulek: Tabulka č. 1: Zdroj: DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty Praha : Linde Praha, 1999. ISBN 80-7201-141-3 Tabulky č. 2, 3, 4 a 5: Zdroj: VYPARINA, Marián. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ústav súdneho inţinierstva a Ţilinská univerzita v Ţiline, 2. vydání, březen 2001. Dostupné z: http://www.usi.sk/index.php?id=80, 27.3.2009, Tabulky č. 6 a 8: Zdroj: Propočet všeobecné hodnoty v programu HYPO, příloha č. 4 Tabulky č. 11 a 12: Zdroj: Národná banka Slovenska, vybrané makroekonomické ukazovatele, ceny nehnuteľnosti. Dostupný z http://www.nbs.sk/sk/menova-politika/vybrane-makroekonomickeukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/bazicky-a-medzirocny-index-cien-nehnutelnosti-nabyvanie-za-sr , 24. 1.2009

73

Přílohy Příloha č.1, CD: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ústav súdneho inţinierstva a Ţilinská univerzita v Ţiline, 2. vydání, březen 2001, VYPARINA, Marián a kol. Dostupný z: http://www.usi.sk/index.php?id=80, 27.3.2009, Příloha č. 2: Poţadavky SLSP, a.s. na zpracování znaleckého posudku o stanovení „všeobecnej hodnoty“. Dostupný z: http://www.usi.sk/index.php?id=80, 27.3.2009 Příloha č. 3: Poţadavky UniBanky a.s. na znalecké posudky o „všeobecnej hodnote nemovitostí“. Dostupný z: http://www.usi.sk/index.php?id=80, 27.3.2009 Příloha č. 4: Znalecký posudek - stanovení všeobecné hodnoty bytu Vrakúnska ulice, Bratislava, zpracovaný v demoverzi programu HYPO společnosti KROS, a.s. Zdroj: demoverze programu HYPO společnosti KROS, vlastní zpracování.

74