Transparentnost při zpeněžování či pronájmu nemovitého majetku .
Série seminářů ve spolupráci s APUeN Cheb – Praha – Kladno – Tábor – Pardubice – Brno – Ostrava
Ing. Dana Hunčovská Ředitelka společnosti CLANROY a.s.
Prodej či pronájem majetku ve státní správě v současnosti Standardně využívaná výběrová řízení Vysoká administrativní náročnost Finanční ztráty a personální náklady Nejisté výsledky Neprůhlednost Obavy z manipulací Zdlouhavý schvalovací proces Napadání ze strany účastníků Více obálek od jednoho účastníka
Důvody pro prodej •
Snaha o větší využití všech dotačních zdrojů – peníze nad rámec rozpočtu obce = navýšení a podpora rozpočtu obce nebo resortu v jehož vlastnictví je zbytný majetek
•
Vysoké náklady na provoz a údržbu majetku určeného k prodeji (zbytného majetku)
•
Nízká efektivita provozu v závislosti na výnosu z majetku určeného k prodeji
•
Problémoví uživatelé – nájemci majetku určeného k prodeji, kde se jedná zejména o nájemce, kteří neplní podmínky nájemní smlouvy (hlavně tzv. neplatiči)
Důvody pro pronájem (byty i NP) •
Rychlé řešení náhrady problémových uživatelů (nájemců)
•
Snížení nákladů na správu a provoz majetku k pronájmu
•
Zatraktivnění lokality, zvýšení zájmu veřejnosti (např. lukrativní obchod, zajímavá galerie, kultura, obchodní zóna apod.)
Soutěž = dosažení nejvyšší ceny
prodej
pronájem
Určení nabídkové ceny Ve většině prodejů tzv. zbytného (nepotřebného) majetku je jako cena nabídková určována cena tržní - zjištěná na základě znaleckého posudku vypracovaného akreditovaným odborným znalcem.
DŮLEŽITÉ – REÁLNÝ POHLED NA TRH (PRODEJ/PRONÁJEM) INVESTICE JIŽ ZOHLEDNĚNY VE ZNALECKÉM POSUDKU VYVOLÁVACÍ (VÝCHOZÍ) CENA VŽDY POD ÚROVNÍ CENY TRŽNÍ! Nutnost zohlednění aktuálních podmínek na trhu Prodejnost = správně stanovená prodejní cena je základem pro úspěšnou transakci!
Způsoby zpeněžení majetku Jako nejčastěji používané metody prodeje zbytného (nepotřebného) majetku ve vlastnictví státu nebo obcí jsou následující tři způsoby:
1)
Výběrové řízení (veřejné/neveřejné) tzv. obálková metoda
2)
Dražba dobrovolná veřejná
prováděná
v
souladu
zákonem č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách, v platném znění 3)
Elektronická aukce on-line výběrové řízení s okamžitým výsledkem
se
Efektivní Efe ktivní nástroje zpeněžování majetku
Nutnost zpeněžování zbytného majetku = nutnost využití moderních a transparentních nástrojů pro zpeněžování.
Dražba
Výběrové řízení
• Administrativně náročný pro zadavatele • Vyšší finanční náklady, vyšší personální zabezpečení • Absence psychologického faktoru viditelné soutěže (účastníci neví, kolik nabízí soupeř) • Nejistý výsledek • Nulové daňové zvýhodnění • Nebezpečí zpochybňování ze strany neúspěšných účastníků, ze strany médií či kontrolních orgánů • Prověřování účastníků
• • • • •
Nejprůhlednější forma prodeje Vše pod Zák. 26/2000 Sb. Kontrola MMR Výhoda osobní soutěže V případě správně připravené transakce výrazné navýšení ceny oproti VŘ • Téměř nulová administrativa na straně zadavatele (v případě zajištění externím dražebníkem) • Daňové zvýhodnění (daň z převodu hradí vydražitel) • Přechod vlastnictví (žádné kupní smlouvy, žádné změny) • Eliminace rizika neúspěšného prodeje • Rychlá transakce (výnos pro navrhovatele max. do 3 měsíců od dražby) • Kompletní servis dražebníka
Elektronická aukce
• Unikátní SW nástroj – prodej online • Osobní pohodlí všech zúčastněných • Účast a připojení odkudkoli • Maximální zabezpečení systému • Psychologický faktor soutěže • Nižší náročnost na administrativu • On-line výsledky v jedné minutě • Eliminace množství nabídek od stejného účastníka v několika obálkách – vždy pouze jeden přístup • Výhoda volby – vyhlašovatel se může rozhodnout, zda prodá (pronajme) • Akceptace schvalovacího procesu • Kompletní servis dražebníka
•
•
Optimální prodej majetku s co nejvyšším výnosem přináší nové zisky pro municipality i subjekty hospodařící s majetkem státu Správně připravenému obchodnímu případu musí předcházet dokonalá pasportizace majetku s identifikací zbytnosti a eliminací právních vad
Dokonalá příprava majetku
Pasportizace/ majetkoprávní analýza
Rozhodnutí o prodeji
Prodej / způsob prodeje
Schvalovací proces
Pasportizace nemovitého majetku DOKONALÁ PŘÍPRAVA MAJETKU JE VÝCHOZÍ PŘEDPOKLAD PRO ÚSPĚŠNOU TRANSAKCI -
Analýza majetkoprávní
-
Analýza ekonomická
-
Zhodnocení vztahů (nájemní vztahy, předkupní práva)
-
Identifikace věcných břemen
-
Definice užití či potenciálu užití
-
Rizikové faktory
-
Podmínky vlastníka k prodeji či pronájmu
-
Územní plán, rozvoj apod.
Řešení = transparentnost = průhlednost = MODERNÍ nástroje při prodeji majetku
Veřejná dražba dobrovolná
Elektronická aukce (pro prodej i pronájem)
Vyšší výnos pro municipality
Nezpochybnitelné jednání, kontrola veřejnosti
Aukční systém pro elektronické aukce (soutěž o prodej či pronájem on-line)
Moderní technologie pro
maximalizaci transparentnosti Vašich prodejů i pronájmů a
zvyšování výnosu z transakce Elektronická aukce využívá specializovaný SW systém vyvinutý dlouhodobou intenzivní spoluprací mezi CLANROY a.s a NAR Marketing jako zcela nový funkční nástroj pro online aukce, kdy nabídka je podávána (na základě ověřené registrace) přes internet zvolením částky a potvrzením „enter“.
OVĚŘENOST! Systém je založen na SW ProE.biz, na kterém je postaven princip nákupních elektronických aukcí, který je dnes běžně užíván v rámci potřebných úspor dodavatelských
vztahů
(elektronická
tržiště,
nákup
materiálu
a
služeb,
zdravotnictví………viz nedávné usnesení vlády o využívání elektroniky při nákupu výpočetní techniky…)
Elektronické aukce ELEKTRONICKÉ AUKCE JAKO! 1. Online nadstavba pro výběrová řízení dle zákona 173/2006 Sb. o veřejných zakázkách 2. Zpeněžení práva na uzavření kupní smlouvy 3. Zajištění nejvyšší nabídky na pronájem bytu či nebytového prostoru (právo na uzavření nájemní smlouvy)
dle metodiky zpracované společností CLANROY v souladu s ISO a obchodním zákoníkem
• • •
Dosud zrealizovány od roku 2008 elektronické aukce pro různé navrhovatele ve finančním objemu přes 600 mil. Kč Klienty Ministerstvo vnitra, Dopravní podnik hl. m. Prahy, Česká televize, Hypoteční banka, MČ Praha 6….. Eliminace nákladů pro prodávajícího (nižší administrativní náklady, většina procesů se odehrává na internetu a prostřednictví e-mailové korespondence
•
•
Používán zcela nový aukční systém postavený na využití dlouhodobě osvědčeného SW Proe.biz se stejným zabezpečením jaký dnes používají bankovní systémy CLANROY dosáhl až 77 % navýšení oproti vyvolávací ceně v uplynulých 4 letech v České republice (poslední EA 60%)
Základní výhody elektronických aukcí Maximální výnos pro prodávajícího (pronajímatele) – jediná reálná tržní cena Online řešení i s možností neustálého pozorovatelského přístupu Okamžitý výsledek Naprostá průhlednost prodeje (lze zajistit i veřejný náhled do aukční síně) Možnost přenesení nákladů na prodej na kupujícího (vítěze) Časová úspora Odbourání nutnosti fyzické přítomnosti (všech zúčastněných) Nabídky posuzovány okamžitě po ukončení elektronické aukce Eliminace většího počtu nabídek od jednoho účastníka Výhoda schvalování – výhoda volby (vyhlašovatel má stále právo neodsouhlasit vítěze elektronické aukce)
Obrazovka účastníka
Obrazovka vyhlašovatele
První příhoz: 2:44 před koncem Doba trvání aukce: 48 minut Počet příhozů: 16 Celkové navýšení: 1.300.000,Nejlepší nabídka: 4.000 000,% navýšení vyvolávací ceny: 48% u bytu jedné pražské MČ došlo k navýšení o 60%, dosažená prodejní cena 61.700 Kč/m2
Varianta pronájmu bytu
Navýšení základní ceny pronájmu bytu o 77%, výnos 192.000,- Kč/rok
Schéma elektronické aukce
Proč elektronické aukce Jednoduchost umožňují jednoduchým způsobem realizovat prodej majetku jak pro zadavatele tak pro účastníky. Veškeré smluvní vztahy kromě ceny jsou předem definovány Průhlednost maximálně transparentní prostředí pro zadavatele i všechny účastníky, kteří se on – line účastní nebo si on- line kontrolují
vlastní
aukci s možností okamžitě zvážit či
přehodnotit podanou nabídku s partnery či vedením společnosti – AUKČNÍ SÍŇ UMOŽŇUJE I NÁHLED VEŘEJNOSTI V PŘÍPADĚ ZÁJMU ZADAVATELE, a to po celou dobu trvání eAukce. On – line výstupy okamžitě po aukci jsou k dispozici výsledky jak pro zadavatele, tak pro účastníky. Současně je vytvořen archiv, který je trvale přístupný Bezpečnost stejné zabezpečení software jako bankovní systémy včetně náhradního páteřového serveru Úspora jak času tak i nákladů díky jednoduchému přístupu po internetu bez nutnosti fyzické účasti na aukci – můžete být kdekoli.
Harmonogram elektronické aukce Harmonogram je variantní dle potřeb zadavatele (vyhlašovatele)
dražby nás baví…
Veškeré Vaše dotazy rádi zodpovíme při osobní schůzce, případně na tel. čísle 800 372 929 (800 DRAZBY) Děkuji Vám za pozornost
Ing. Dana Hunčovská CLANROY a.s. Nám. 14 října 150 00 Praha 5 www.clanroy.cz www.elektronickeaukce.cz
