Transformatie kantoren: een schot treft meerdere doelen Van Werkplek naar Woonstek Jean Baptiste Benraad; directeur corporatie Stadswonen 4/6/2006
1
Stadswonen, wonen in de binnenstad door herbestemming • Bijna 7000 wooneenheden • 90% gelegen in de binnenstad van Rotterdam • grotendeels in complexen, deel in woningen • 25% in rijksmonumenten • 75% onzelfstandig in groepen 2 tot 5 bewoners • 250.000 m2 hergebruik, in eigen beheer ontwikkeld (incl. bedrijfsruimte) 4/6/2006
2
1
Opbouw presentatie transformatie 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Waarom transformatie / herbestemming Haalbaarheid; bedreigingen worden kansen De opbrengst: materieel en maatschappelijk Onderscheid in 3 soorten aanpak Bouwkundige randvoorwaarden, handreikingen Visuele voorbeelden, plattegronden Gelegenheid tot interactie met de zaal
•
Via www.stadswonen.nl onder projecten is het rapport: Van werkplek naar woonstek in Pdf te downloaden; onder woningzoekenden staat ons hele woningbezit
4/6/2006
3
1a. Nut transformatie kantorenmarkt • Oplopende leegstand zorgt voor marktbederf • Geen alternatief meer voor nieuwbouw aanbod – Grote oppervlaktes met een ontsluiting, maar klein gewenst – Gemis aan uitstraling, parkeervoorzieningen – Slechte bereikbaarheid, niet (meer) gewilde locatie • Kapitaal- en imagoverlies eigenaar, negatieve uitstraling • Door uitname, prijsstijging; gevolg stimulans nieuwbouw
4/6/2006
4
2
1b. Nut transformatie woningmarkt • • • •
Groot tekort aan studenten en doorstroomwoningen Groot tekort aan 50+ huisvesting Bij transformatie sneller resultaat tov nieuwbouw Draagt bij aan historisch besef, zeker bij monumenten • Duurzaan gebruik bouwstoffen en energie
4/6/2006
5
Leegstand noodt transformatie: win win ? • • • • • • • • • •
Nu 5,6 mio m2 aanbod = merendeels leegstaand Bij 40 mio m2 voorraad is dit inmiddels 14% Geen verbetering voor 2008 verwacht Nog beperkte daling huur, wel na verlening 5+5 contract Grote leegstand leidt tot huurverlaging gehele bestand Geen voorverhuur tegen hoge huur > Geen start projecten Verlies voor ontwikkelaars en beleggers Vraagt planmatige uitname niet marktconform deel Via sloop en transformatie Maar wat is goed transformeerbaar en tot wat ??? <
4/6/2006
6
3
Meerwaarde transformatie naar wonen
•
Balkon woningen in voormalig Pakhuis Leidsche Veem, start ontwikkeling Kop van Zuid
Uit woonbelevingsonderzoek Aedes (corpo’s) blijkt: • aanbodmarkt wordt vragersmarkt • geldt nu reeds voor huur, maar binnenkort ook voor koop • sobere en doelmatige huisvesting maakt plaats voor de wensen van de klant met de kernwoorden : • emotie en beleving !!! Herbestemming heeft voorsprong
4/6/2006
7
Is transformatie haalbaar? • Er moet een WIL zijn, drijfveer hiervan is………. • Meerwaarde voor de klantgroep en de stad – Studenten willen in het gewoel van de stad wonen – Jonge blijvers en 50+ verleiden met ‘’the place to be”” – Zeer flexibele indeling mogelijk, ook “gemengd gebruik”
• • • • • • •
RO beleid gemeente kan sturen Ruil voor nieuwbouwlocatiesÆwerk op twee locaties Fiscale simuleringsregelingen, bevordering door sector Besparing totale maatschappelijke kosten Juiste initiatiefnemers, vaak corpo’s door blijvend belang Andere exploitatie, door hoge restwaarde ieder moment Transformatie is slechts een deel van de oplossing(30%) <
4/6/2006
8
4
2. Hoe worden bedreigingen kansen ?? • • • • •
Weten voor wie je het doet, wat is het PvE Geen strakke uitvoering programma, maar slim gebruik Dan bouwkosten lager dan bij nieuwbouw (gem. 300 €) Met inzet ervaring op dit gebied: risicomanagement Aankoop per m2 vaak te te hoog: – – – –
Verdere verlaging door oplopen leegstand Ruil tegen nieuwbouwlocatie, fiscaal voordeel afboeking Zoeken naar verhoging rendement gebouw en locatie Goede locatie, rechtvaardigt hoge restwaarde buiten expl.
• Prestatiecontracten met gemeente • Vaak aanzet verbeteringsproces buurt: uitnutten • Bewustzijn dat 16% van 40 mio m2 fin. niet te dragen is < 4/6/2006
9
3. Wat levert transformatie op: • • • • • • • • •
Start omkering proces leegstand, einde marktbederf Stimulans noodzakelijke nieuwbouw (rapport Nyfer) Stimulans bouw door dubbele start bouwwerk Het kan allemaal op korte termijn gestart worden Maatschappelijke besparing, duurzaam gebruik materiaal Verbetering omgeving, kiempunten sted. (her)ontwikkeling 30% van de leegstand omgezet in 25.000 kleine woningen Voor aantal klantgroepen heeft het meerwaarde Kennis en voorbeelden van echt flexibele gebouwen door kolommenstuctuur ipv wandschijven; noodzakelijk in de niet meer te amoveren binnenstedelijke gebieden
4/6/2006
10
5
Transformatie: dé oplossing voor woningtekort studenten en doorstroming In 30% van de 5.600.000 m2 leegstand: 10.000 kamers via transformatie lossen de tekorten op in 350.000 m2 15.000 kleine woningen garanderen doorstroming ipv 1.150.000 leeg
4/6/2006
11
4. Varianten aanpak herontwikkeling:
Daarnaast tijdelijk gebruik voor wonen, met kleine aanpassingen 4/6/2006
12
6
Leegstand: tijdelijk gebruik (5 a 10 jaar) • Voor sloop bij eerst ontruimde gebouw tot start gebiedsaanpak na 3 a 5 jaar • Uit de markt halen tbv herkrijgen evenwicht: Koelhuismethode • Dempt varkenscyclus, stopt huurdaling • Vraagt speciale aanpak ivm veiligheidseisen en beheer; basis Leegstandswet • Ontbrekende voorzieningen toevoegen • Specialist als Stadswonen ontwikkelt aanpak & hergebruikbare middelen • Uit huur te dekken kosten: soms huur, rente, beheer, afschrijving aanpassing 4/6/2006
13
Leegstand: StichtingTijdelijkWonen.nl Utrecht • Voor 3 jaar 150 kamers in een tzt te slopen kantoor • Bewoners werken 64 uur, plaatsen de scheidingswanden
4/6/2006
14
7
Aanpak 1: herstel (monument.)buitenzijde Na verbouw, recent Rijksmonument status ontvangen
Puntegale Wonen en Werken 100.000m3 waarin nu: 201 woningen (60-160 m2) 16 bedrijfseenheden 2500m2 bedrijf rond atrium Zeer flexibele ruimte-indeling; ICT koppeling door overal netwerk, ISDN en kabelaansl. 4/6/2006
15
VAN “PLUK ME KAALSTRAAT” NAAR WOON & WERK COMPLEX 4/6/2006
16
8
Aanpak 2: hergebruik drager + uitbreiding: • • • •
Parkhaven, diensten GEB twee lagen opgetopt geheel nieuwe gevel grote indelingsvrijheid door kolommen structuur • 306 kamers, 78 appartementen en 15 bedrijfsruimten • gem. huidige huurprijs 175 € • verhouding verwerving bouwkosten = 1 : 4,5 Complex Parkhaven 4/6/2006
17
5. Bouwkundig doorslaggevend: • Diepte van het gebouw in samenhang met gewenste woningtype en de ontsluitingsstructuur • Dit zeker bij monumentaal gebouw, handhaving gevel • Bij “strippen” meer vrijheid, maar hogere kosten • Binnengang ontsluiting meest kansrijk • Vraagt echter gebouwdiepte 18 m of meer • Verkaveling afstemmen op ritme ramen; min hoh 3.60 • Door toepassing lichte woningscheidende wanden in droge bouw (gips) is hoofddraagstructuur niet bepalend • Wel bepalend is zijn de vluchtroutes en compartimentering • Toevoeging balcons, patio’s vaak een probleem en duur 4/6/2006
18
9
Bouwkundig van belang: • Eenduidige keuze voor verloop hoofdleidingen, ventilatie • Voorkeur voor verticale ruime schachten aan binnengang • Geeft ook beste mogelijkheden verschillend gebruik van de etages en grootste flexibiliteit later • CV via dekvloer of tussen vloer en plafond naar gevel • Verschillende functies vraagt brandscheiding 60 min. • Atrium geeft door koppeling etages en functies ook veel beperkingen en kosten door 30 resp. 60 min. BW-eis • Megawoning tot max. 500 m2 vlgs Bouwbesluit geeft bij kamers mogelijkheid de gang in de groep te laten vallen • Kantoorramen zijn niet altijd bruikbaar voor woonfunctie • Groep met 2 of 3 kamers ook bruikbaar als woning 4/6/2006
19
6. Voorbeeld flexibele indeling:
4/6/2006
20
10
Aanpak 1: herstel (monument.) buitenzijde
Complex GEB-toren
• Voorm. GEB-hoofdkantoor • In 1929 opvolger Witte Huis als hoogste gebouw (60m) • Na verbouw Rijksmonument • Sloop toegevoegde brandtrap • Hoge geluidsbelasting: slanke Alu-kozijnen met suskasten • Borstwering terug in zandsteen • Door (rook)compartimentering is gehandhaafde ronde trap aan waarneming onttrokken
4/6/2006
21
Aanpak 1: herstel (monument.) buitenzijde
Standaard Plattegrond toren; 2 groepen van 3 en 2 van 2 ook inzetbaar als 4 woningen 4/6/2006
• voorm. GEBhoofdkantoor • opp: 10.000 m2 • nieuwe indeling (gipswanden) • 127 kamers en 92 eenkamer appartementen • gem. huidige huurprijs 180 € excl. servicekst. • verhouding verwerving : bouwkosten = 1 : 2 22
11
Monumentenstatus niet altijd beperking
4/6/2006
23
Gecombineerde aanpak 1&2 “De Kerk” a/d Goudse Rijweg
4/6/2006
24
12
Exploitatie haalbaar door toevoeging nieuwbouw delen aan de Kerk
4/6/2006
25
Hergebruik uitgebrande Verlosserskerk. Het middenschip vormt de verbinding tussen hoofdingang met toegevoegde nieuwbouw (de Refter) en nieuwbouw (het Klooster) tegen het ingestorte koor (= altaardeel) 4/6/2006
26
13
De kerk, het resultaat: Flexibel te verhuren tweekamer eenheid met vide en slaapentresol; twee onzelfstandig of grote driekamer woning.
4/6/2006
27
Transformatiesuccessen in binnenstedelijk gebied van Rotterdam
4/6/2006
28
14
