TOETSINGSKADER WOONONTWIKKELINGEN

GEMEENTE INGELMUNSTER

TOETSINGSKADER WOONONTWIKKELINGEN september 2011

DIENST GRONDGEBIED – OOSTROZEBEKESTRAAT 4 – 8770 INGELMUNSTER – T 051337430 – F 051318283 – E [email protected]

INLEIDING .............................................................................................................................................................................. 3 RUIMTELIJKE CRITERIA .......................................................................................................................................................... 4 DUURZAME CRITERIA ............................................................................................................................................................ 9 SOCIALE CRITERIA ............................................................................................................................................................... 12 FICHE W2 – OLIEKOUTERSTRAAT ........................................................................................................................................ 13 FICHE W4 – W5 – DOELSTRAAT NOORD EN ZUID ............................................................................................................... 14 FICHE W7 – RINGLAAN-BRUGGESTRAAT ZUID .................................................................................................................... 15 FICHE W8 – GEMENGD STEDELIJK ONTWIKKELINGSGEBIED MONUMENT ......................................................................... 16 FICHE W11 – ZONE KORTRIJKSTRAAT ................................................................................................................................. 17 FICHE W12 – SPOORWEGBEDDING NOORD ....................................................................................................................... 18 FICHE W13 – SPOORWEGBEDDING ZUID ............................................................................................................................ 19 FICHE W14 – INBREIDINGSGEBIED BUYSE .......................................................................................................................... 20 FICHE W16 – RINGLAAN-BRUGGESTRAAT NOORD ............................................................................................................. 21 FICHE W17 – GENTSTRAAT-NOORD .................................................................................................................................... 22 FICHE W18 – WOONUITBREIDINGSGEBIED KANAAL .......................................................................................................... 23

[2]

INLEIDING Vanuit de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening en het decreet grond- en pandenbeleid enerzijds en de structuurplannen op gewestelijk, provinciaal en gemeentelijk vlak worden aan toekomstige woonontwikkelingen tal van voorwaarden en verplichtingen opgelegd. Een van de belangrijkste voorwaarden voor de wooninbreidingsgebieden in Ingelmunster is de dichtheidseis. Door de ligging binnen het regionaalstedelijk gebied Roeselare geldt voor de woonontwikkelingen in Ingelmunster een streefdichtheid van minimum 25 woningen per hectare. Aangezien nog een aanzienlijk aantal wooninbreidingsgebieden kunnen ontwikkeld worden is het aangewezen om hieromtrent een visie op te stellen.

Een dichtheidsonderzoek op de bestaande wijken en verkavelingen in Ingelmunster leert dat de bestaande verkavelingsconcepten moeilijk de dichtheidseis kunnen oplossen. Bijgevolg is er nood aan nieuwe, grondiger uitgewerkte concepten. Deze nota formuleert een toetsingskader met na te streven criteria die door het gemeentebestuur zullen gehanteerd worden bij de beoordeling van nieuwe woonontwikkelingen. Bij de afweging van nieuwe ontwikkelingen moet dus niet noodzakelijk aan alle voorwaarden worden voldaan, anderzijds wanneer er te weinig criteria worden gehaald kan dit aanleiding geven tot een ongunstige beoordeling. Vanuit verschillende organisaties werden reeds uitvoerige werkboeken en nota’s geschreven omtrent kwalitatief verdichten (Boek Dichter Wonen van de Vlaamse overheid), kwalitatief verkavelen (Werkboek van de Vlaamse overheid) en kwalitatieve infrastructuur (infrastructuuraanleg voor sociale woonprojecten van de VMSW). De voorliggende nota heeft niet tot doel om al deze zaken te herhalen, maar heeft tot doel om de elementen die in onze gemeentelijke context het meeste aandacht verdienen hier uit te lichten. Naast het algemeen toetsingskader werd voor de nog te ontwikkelen gebieden een fiche opgemaakt met de voornaamste aandachtspunten zodat het voor kandidaatontwikkelaars duidelijk is met welke elementen ze rekening moeten houden. [3]

RUIMTELIJKE CRITERIA OP NIVEAU VAN HET VOLLEDIGE ONTWIKKELINGSGEBIED NOOD AAN EEN GLOBALE VISIE Het uitgangspunt bij een nieuwe ontwikkeling is natuurlijk de betrokken grond of eigendom die men wenst te ontwikkelen. Bij gefaseerde ontwikkelingen van grotere projectzones is het evenwel noodzakelijk dat er naast de invulling van de gronden uit de eerste fase ook een duidelijke visie is op het grotere geheel. Een eerdere fase kan immers belangrijke randvoorwaarden (op het vlak van woondichtheid, openbare wegenis, riolering, …) scheppen voor de later te ontwikkelen fases. In het geval er in de totale projectzone verschillende eigenaars zijn, is dit nog des te belangrijker omdat van bij de eerste fase de verdeling van lasten en baten over alle verschillende eigenaars min of meer moet duidelijk zijn. Daartoe wordt bij ontwikkelingszones die in een RUP gelegen zijn (of zullen opgenomen worden), de verplichting opgelegd om een globaal inrichtingsplan op te maken van de volledige zone. Ook bij de projectzones waar geen of nog niet onmiddellijk een RUP zal worden opgemaakt is het noodzakelijk dat er een zicht is op wat in de latere fases zal ontwikkeld of gerealiseerd worden. Dergelijk globale visie is echter niet bindend en kan dus opnieuw herzien worden in een volgende fase. Het belang van dit informatief document moet vooral aantonen dat de ontwikkeling van de rest van het gebied mee in rekening werd genomen. DE BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ALS BASIS Verkavelingen zijn geen geïsoleerde elementen maar schakels in een groter geheel. Ze krijgen een plaats toegewezen in een al bestaande omgeving met eigen, natuurlijke kenmerken zoals een' glooiend of vlak terrein, een beek, weide of stuk bos. In die omgeving is een gemeenschap gegroeid. Er zijn straten, pleinen, scholen, verzorgingsinstellingen, horeca, handelszaken, noem maar op. Deze bestaande structurerende elementen geven richting aan een verkavelingsontwerp, Omgekeerd, moet een verkaveling rekening houden met haar omgeving, of preciezer, de ruimtelijke structuur waarin ze zich bevindt. Deze structuur heeft een eigenheid die inwoners en omwonenden betekenisvol en onderscheidend vinden. Niet alleen de aard en het uitzicht van het terrein zijn daarbij belangrijk, ook de geschiedenis en sociale en culturele processen hebben hun sporen achtergelaten in de ruimtelijke structuur. Het 1 verankeren van een verkavelingsontwerp, in de bestaande ruimtelijke structuur is daarom essentieel. ONTWIKKELING IS OPPORTUNITEIT De ontwikkeling van het gebied is een opportuniteit om bestaande knelpunten aan te pakken. Bestaande grachten of beken die op het eerste zicht een knelpunt vormen in de ontwikkeling kunnen als opportuniteit aangewend worden om het openbaar domein of de groenstructuur vorm te geven.

1

Werkboek Kwaliteitsvol verkavelen, Departement RWO [4]

KWALITATIEF VERDICHTEN. Woningen hoeven niet los van elkaar te staan als eilanden in tuinen. Ze kunnen op tal van manieren gegroepeerd en gebundeld worden, wat plaats- en energiewinst oplevert. Bij de opdeling in kavels is het dikwijls aangewezen minstens een substantieel aantal kleinere percelen te definiëren zodat meer collectieve ruimte ontstaat. Kleinere percelen kunnen dezelfde kwaliteiten en voordelen bieden als grote kavels. Het kiezen voor compacte verkavelingsstructuren, met nieuwe woningtypes, en aandacht voor nieuwe schakel- en stapelvormen laat toe om ruimte te winnen op verkavelingsniveau, en dat terwijl de woon kwaliteit dezelfde blijft. Het kan interessant zijn de bebouwde ruimte en niet-bebouwde ruimte elk afzonderlijk te bundelen. Zo kunnen tuinzones worden gegroepeerd om hetzelfde ruimteeffect te bekomen als bij verkavelingen met een lagere dichtheid. Door het koppelen van inritten is het mogelijk de verharde oppervlakte te beperken. Soms kunnen zaken gemeenschappelijk in plaats van individueel worden voorzien, zoals een ondergrondse parking, waterinfiltratie of -zuivering, een bezoekersparking, een groen plein als 2 gemeenschappelijke voortuinstrook, gegroepeerde tuinbergingen, enzovoort..

Project De Mot (Landen), Werkboek Kwaliteitsvol verkavelen, Departement RWO

Bij het bovenstaande project De Mot (Landen) kon met de nieuwe typologie een dichtheid gerealiseerd worden die 2,18 keer hoger ligt dan bij een klassieke verkaveling met koppelbouwwoningen. DE PUBLIEKE RUIMTE IS DE DRAGER VAN DE VERKAVELING Met zijn wegennet; wandeIpaden, parken, pleinen en beplanting is het de structuur waar alles aan ophangt. De ligging en inrichting ervan bepalen in hoge mate de kwaliteitsbeleving. Een goed ontworpen publieke ruimte geeft karakter en herkenbaarheid aan de verkaveling: bezoekers herkennen de plaats, bewoners identificeren zich met hun woonomgeving. Daarom is het cruciaal bij het ontwerpen van een verkaveling te vertrekken vanuit de publieke ruimte en niet vanuit de individuele kavels. Het openbaar domein bepaalt het aanzicht van de verkaveling, meer dan de verzameling van individuele woningen. Vooral in verkavelingen waar individuele eigenaars hun eigen woning bouwen, vormt het publiek domein het bindmiddel. Traditionele stedenbouwkundige figuren kunnen vandaag nog steeds ingezet worden voor het ontwerp van de publieke ruimte: de dreef, de dries, de vijver, de boulevard, het plein, enzovoorts. Nieuwe maatschappelijke behoeften inspireren echter tot nieuwe ruimteconcepten. Hedendaagse wijken en verkavelingen maken dankbaar gebruik van grachten en wadi's om een verantwoorde waterhuishouding te realiseren. Speelpleintjes worden uitgebreid met inrichtingen voor skaters. Bij het ontwerpen van de publieke ruimte dient de multifunctionele inzetbaarheid voorop te staan. Eenzelfde ruimte kan even geschikt zijn voor sport als voor een buurtbarbecue. Ook groenbuffers kunnen werken als aangename publieke 2

Werkboek Kwaliteitsvol verkavelen, Departement RWO [5]

ruimte. Het gebeurt nog te vaak dat er onbruikbare kleine restzones overblijven in een weinig doordacht verkavelingsontwerp. Zo ontstaat niemandsland dat geen of allerlei onbedoelde functies krijgt, zoals wildparkeren en sluikstorten. Op zich is er niets tegen restruimte. Ze draagt bij tot flexibiliteit, kan inspireren tot uiteenlopende buurtactiviteiten en een avontuurlijke speelomgeving vormen voor kinderen. Maar ze moet wel juist gepositioneerd zijn: goed bereikbaar voor alle buurtbewoners, met mogelijkheid tot toezicht en sociale controle. Optimaal ruimtegebruik houdt in dat het verkavelingsontwerp met alle beschikbare ruimte rekening houdt en haar een 3 functionele invulling geeft. MOBILITEIT VAN EEN AUTOLUWE WIJK 

 



De zwakke weggebruiker moet als uitgangspunt dienen bij het ontwerpen van wegenis en openbaar domein, gemotoriseerd verkeer moet enkel bekeken worden vanuit bereikbaarheid. Bij het ontwerp van de wegenis moet uiteraard ook rekening gehouden worden met mindervaliden. Dit houdt ondermeer in dat er lage oversteekdrempels zijn en dat voetpaden een voldoende obstakelvrije breedte hebben. De ontwikkeling moet ingericht worden met een beperkt wegprofiel, zone 30 of woonerf tenzij het om toegangswegen gaat waar met een ruimer profiel en ander regime kan gewerkt worden (zie verder) Het parkeren in de straat moet maximaal teruggedrongen worden. In de praktijk wordt vastgesteld dat men per gezin meestal over twee wagens beschikt en dat een van de wagens op de oprit staat en de andere op straat, ook wanneer men over een garage beschikt. In dat opzicht is het aangewezen om bij nieuwe ontwikkelingen het parkeren in de straat te vermijden (verbieden) en in plaats daarvan voldoende gegroepeerde parkeerplaatsen (groene parkings) te voorzien. Als richtlijn kan hierbij gerekend worden met één openbare parkeerplaats per woongelegenheid. Het creëren van autoluwe straten waarin geen geparkeerde auto’s staan zorgt voor de (visuele) rust en veiligheid die bij een woonerf of zone 30 hoort. Bij grotere ontwikkelingen moeten voldoende groene verbindingen binnen het gebied voorzien worden die ook aansluiting geven naar omliggende verkavelingen of aansluiten op andere zachte verbindingen om op deze wijze het globale netwerk van trage wegen te versterken.

OPENBAAR GROEN MEER DAN GROEN ALLEEN 

 

3

Bij nieuwe ontwikkelingen geen rand- of restgroen voorzien, maar bij voorkeur één (of meerdere) centrale groenzone(s) die het volledige ontwikkelingsgebied structureren en het gebied leesbaar maken. Op deze manier kan een plek met een specifieke identiteit ontstaan. Het nieuwe openbare groen mag niet beschouwd worden als achterkant, maar als voorkant. Groene restruimtes moeten vermeden worden zodat geen ‘vuile onveilige hoekjes’ ontstaan. De nieuwe openbare ruimtes moeten geconcipieerd worden als multifunctioneel groen, dit wil zeggen dat indien mogelijk één zone verschillende functies in zich moeten kunnen opnemen:  Ontmoetingsplaats (door uitnodigende infrastructuur te voorzien)  Bespeelbare ruimte - kindvriendelijk  Rustplaats – wandelruimte  Integratie van water, mogelijkheden voor wadi’s of open regenbuffers  Onderhoudsarm  Ecologische en streekeigen inrichting Er wordt aan de ontwikkelaar ook gevraagd om hier mee in te participeren. De kwalitatieve inrichting van het openbaar domein komt immers rechtstreeks ten goede aan de kandidaat-kopers. De inrichting van deze zones wordt dan ook beschouwd als een last van de ontwikkelaar. Bij de aanleg van een verkaveling met eengezinswoningen kan dit de aanleg van het groen en straatmeubilair (bv banken) zijn, maar evengoed een bijdrage in de te voorziene speeltoestellen of speelruimte. Bij een voorziening voor senioren kan dit een petanqueveld of collectieve moestuin zijn.

Werkboek Kwaliteitsvol verkavelen, Departement RWO [6]

KLEINE AANDACHTSPUNTEN OM BEELDKWALITEIT TE VERBETEREN 

Erfscheidingen die zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein bij voorkeur voorzien in levende hagen, waarbij bij voorkeur voor een streekeigen soort wordt gekozen. Dit draagt immers bij tot het groene karakter van de verkaveling in zijn totaliteit en zorgt voor een aangenamere woonomgeving. Deze hagen kunnen uiteraard ondersteund worden door een draadafsluiting. Ook voor deze draadafsluitingen wordt bij voorkeur binnen een zelfde ontwikkeling met een zelfde materiaal gewerkt.



Dezelfde redenering geldt voor de inrichting van voortuinen. Groene voortuinen op privaat domein dragen bij aan de kwaliteit van het openbaar domein. In combinatie met het voorzien van voldoende collectieve parking is het niet langer nodig om voortuinen maximaal te verharden om zo extra parking te voorzien.



Een uniforme inrichting (materiaal en kleur) van de infrastructuur (wegenis, voetpaden, parkings) zorgt voor een visuele rust en zorgt er bovendien voor dat een herkenbaarheid en identiteit ontstaat.

[7]

OP HET NIVEAU VAN DE WONINGEN VERSCHILLENDE TYPES VAN WONINGEN (CLUSTERS, MEERGEZINSWONINGEN, KOPPELBOUW, …) Een menging van verschillende types is enerzijds nodig om aan de dichtheidseis tegemoet te komen, anderzijds om een sociale mix te bekomen die ook ruimte voorziet voor kleinere en grotere gezinnen. Voor terreinen die groter zijn dan 1 ha is het aangewezen om minstens met meer dan één typologie van woningen te werken. Bij grotere projecten kan in deelzones gewerkt worden waardoor ook in dichtheid kan gevarieerd worden.

In het RUP Gentstraat-noord werd deze visie vastgelegd in het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften. De rode rechthoeken zijn zones waar een meergezinswoning kan ingeplant worden, de grote oranje rechthoek is een zone waar een combinatie van kleine meergezinswoningen of ineen geschakelde eengezinswoningen kunnen voorzien worden. De overige zones zijn bestemd voor aaneengesloten woningen. Deze variatie in typologie en dichtheid zorgt er ook voor dat op de volledige projectzone voldoen open-ruimte kan gevrijwaard worden. LEVENSLANG WONEN – MEEGROEIWONINGEN, AANPASBARE WONINGEN Voor veel van de woningen in Ingelmunster kan vastgesteld worden dat de oorspronkelijke kopers ook in de woning willen blijven wonen tot ze ouder zijn. In die zin is het wenselijk om reeds van bij het ontwerp van de woning de principes van levenslangs wonen of meegroeiwonen te integreren of een aanpassing mogelijk te maken. Door alle nieuwe woningen in grotere woonontwikkelingen met dit principe te ontwerpen, kunnen de woningen effectief aangewend worden voor alle doelgroepen. COMPACT BOUWEN Compact bouwen is een criterium dat enerzijds voorkomt uit de dichtheidseis, maar anderzijds ook een duurzaam bouwprincipe is (zie verder).

[8]

DUURZAME CRITERIA AANDACHT VOOR EEN DUURZAME WATERHUISHOUDING Aangezien Ingelmunster in het verleden reeds meerder keren werd geconfronteerd met wateroverlast, moet bij toekomstige ontwikkelingen dit thema specifieke aandacht krijgen.  



In eerste instantie is er het verplicht hergebruik van regenwater. Dit is op heden immers reeds een wettelijke verplichting. Bij nieuwe ontwikkelingen moet de oppervlakte aan niet-waterdoorlatende verhardingen zowel op publiek als privaat domein geminimaliseerd worden. Tegenwoordig zijn er op dit vlak voldoende alternatieven. De nieuwe gemeenteparking achter het gemeentehuis is op dit vlak een voorbeeld.

Wanneer het gaat over collectieve parkings bij woonontwikkelingen (die minder intensief gebruikt worden dan een openbare gemeenteparking), kunnen die ook in gras aangelegd worden waardoor het groene karakter wordt versterkt. De oppervlakte aan grond die wordt ingenomen voor wegenis en parkeerstroken moet beperkt worden tot het strikt noodzakelijke afhankelijk van functie van de betrokken weg. Dit enerzijds van uit een zuinig ruimtegebruik, maar ook omwille van het beperken van verhardingen en het creëren van autoluwe wijken. Hieronder wordt bij wijze van voorbeeld een mogelijk inrichtingsprincipe voor nieuwe woonwijken/woonerven geschetst waarbij als uitgangspunt een openbaar domein van ca. 6 m wordt genomen. Ongeveer 4 m hiervan wordt voorzien in een effectieve waterdoorlatende wegverharding waarbij aan beide zijkanten een waterdoorlatende grasstrook wordt toegevoegd. De zijdelingse grasstroken zijn overrijdbaar en kunnen in het geval van kruisende voertuigen bereden worden. Dergelijke inrichting heeft volgende voordelen:  Meer infiltratie;  De beeldkwaliteit van straat wordt versterkt en krijgt een groene aanblik zonder dat het onderhoudsintensief groen is;  In combinatie met signalisatie wordt voor alle weggebruikers duidelijk dat men zich in een woonomgeving of op een woonerf bevindt waar zwakke weggebruikers voorrang hebben, er zijn immers geen afzonderlijke voetpaden meer. Voetgangers en fietsers wandelen en fietsen op wegverharding

[9]

 



In nieuwe ontwikkelingen moeten gescheiden rioleringsstelsel voorzien worden. Dit is een wettelijke verplichting. Bovengrondse regenbuffer/wadi in combinatie met groenzones (evenwel met voldoende beveiliging voor kinderen) krijgen de voorkeur op ondergrondse alternatieven waarvan de werking minder zichtbaar is en minder makkelijk te controleren valt. Door grotere gebouwen (meergezinswoningen of groepen van gebouwen) te voorzien van groendaken kan een meerwaarde gerealiseerd worden op volgende vlakken:  Groendaken zijn aantrekkelijker en mooier dan traditionele platte daken;  Ze kunnen in bepaalde gevallen ingericht worden als (bijkomende) tuin en vormen zo nieuwe gebruiksruimten.  Ze leveren een positieve bijdrage tot de waterhuishouding en hebben een lucht- en klimaatzuiverend effect.  Een groendak zorgt bovendien voor een langere levensduur van de dakbedekking, geluidsisolatie en brandveiligheid.

Groene parkings

Wadi

[10]

Groendaken

ENERGIE Omdat de stijgende energiekosten en de CO2-uitstoot algemene aandachtspunten zijn, wil de gemeente ook op dit vlak ontwikkelaars aanmoedigen om hiermee rekening te houden bij hun ontwerp.         

Woningen ontwerpen als lage energiewoningen, in het ideale geval passiefwoningen Voldoende isolatie – luchtdicht bouwen Goede ventilatie Compact bouwen – alleenstaande woningen vermijden (koppelbouw, rijbebouwing, meergezinswoningen, zorgwoningen) – beperken van buitenoppervlaktes Zongerichte oriëntatie van de woningen Gebruik van hernieuwbare energie => minimaal zonneboiler eventueel warmtepomp, … Verantwoorde keuze van verwarmingsinstallaties: condenserende ketels – houtpellets, buitenvoelers, … Rationele verlichting in woningen Straatverlichting met mogelijkheid tot dimmen

MATERIAALGEBRUIK   

Keuze voor milieuverantwoorde bouwmaterialen Uitsluitend gebruik van FSC-hout Gebruik van COPRO-materialen bij aanleg openbaar domein.

[11]

SOCIALE CRITERIA KWALITATIEVE ONTWIKKELING VOOR RUIME OMGEVING 

Gebruikswaarde voor de ruime omgeving. Nieuwe woonontwikkelingen moeten aantrekkelijk en toegankelijk zijn voor de wijkbewoners én bewoners van nabijgelegen buurten. Toegankelijkheid duidt vooral op verbinding met andere wijken/buurten voor de zwakke weggebruikers (fietsers, voetgangers én rolstoelgebruikers). De omgeving moet aantrekkelijk ingericht worden zodat het er aangenaam vertoeven is.

WONINGEN 



Aanbod woningen. Voldoende diversiteit in typologie woningaanbod, met aandacht voor nieuwe samenlevingsvormen. Specifieke doelgroepen die bijzondere aandacht vragen zijn 65- plussers en lage inkomens en éénverdieners (alleenstaanden en éénoudergezinnen) – zie discussienota lokaal woonbeleidsplan. Menging. De sociale lasten die in het kader van het grond- en pandendecreet worden opgelegd worden bij voorkeur binnen de betrokken projecten uitgevoerd en niet verlegd naar andere zones tenzij hier een grondige motivatie kan gevonden worden.

SAMENLEVEN - SOCIALE COHESIE 





Buurtwerking. Ontwikkelen van een sociaal buurtnetwerk om de sociale leefbaarheid in de wijk te optimaliseren. Mogelijkheid voor ontmoetingsruimte opnemen. Onderzoeken welke vorm van ondersteuning wenselijk en haalbaar is. Inrichting rust- en ontmoetingsplekken. De inrichting van het openbaar domein is doordacht en afgestemd op de buurtbewoners. Deze plekken stimuleren het buurtgebruik en bijgevolg de sociale contacten. Bijvoorbeeld speelzones, petanqueveld, … Participatiekansen maximaal benutten: Het buurtniveau dient mee te beslissen en verantwoordelijkheid te nemen voor collectieve ruimtes. Door het betrekken van alle actoren wordt een maatschappelijk draagvlak gecreëerd vb. de inrichting en invulling van het park kan ook gebeuren vanuit de bewoning er rond. Door naar analogie met de Hoevewijk de bewoners te betrekking bij de inrichting van de groenzone/parkzone is er sowieso een grotere betrokkenheid en verantwoordelijkheidsgevoel bij de bewoners die het park gebruiken.

DIENSTVERLENING EN VOORZIENINGEN 

Bereikbaarheid voorzieningen en toegankelijke dienstverlening garanderen in het bijzonder voor maatschappelijk kwetsbare doelgroepen.

[12]