CORPORATIEADVIES.NL Startpagina / Praktijkboeken / Corporaties & Vastgoedsturing / Toelichting en berekeningswijze financiële ruimte
Toelichting en berekeningswijze financiële ruimte Bijlage 5 van het boek: Corporaties & vastgoedsturing Corporaties zijn zelfstandige vastgoedbedrijven met een maatschappelijke taakstelling. Het streven naar economische zelfstandigheid is wettelijke vastgelegd in het BBSH. Commerciële bedrijven werken met winstoogmerk, maar van toegelaten instellingen is vastgelegd dat de middelen die niet nodig zijn om de economische zelfstandigheid te borgen, ingezet worden ten dienste van de volkshuisvesting. Een corporatie is economisch zelfstandig als de ontvangsten minimaal de uitgaven. Tijdelijke tekorten kunnen onder voorwaarden worden opgevangen met leningen en (tijdelijke) overschotten kunnen worden belegd. Leningen leiden tot extra rente-uitgaven, beleggingen leiden tot ontvangsten in de vorm van uitgekeerd rendement. In theorie geldt dat een corporatie economisch zelfstandig is als over de hele levensduur de ontvangsten en uitgaven minimaal aan elkaar gelijk zijn en er geen winstuitkering plaatsvindt. De methodiek van financiële ruimte is gebaseerd op kasstromen, die globaal kunnen worden ingedeeld naar kasstromen uit woningexploitatie, uit beleggingen en leningen. Kasstromen uit woningexploitatie zijn bijvoorbeeld uit huurontvangsten en uitgaven onderhoud en beheer. Ook nieuwe investeringen zijn uitgaven, die vaak (veranderingen in) de toekomstige kasstromen tot gevolg hebben. De kasstromen uit beleggingen en leningen bestaan uit betalingen aan rente en aflossing respectievelijk aan of door de corporatie. Financiële ruimte is gelijk aan de netto contante waarde (NCW) van de kasstromen die de bezittingen en schulden voortbrengen. Ook de waarde van de afzonderlijke activa en passiva wordt gelijkgesteld aan de NCW van de ontvangsten en uitgaven die ze voortbrengen. De NCW van de kasstromen uit exploitatie noemen corporaties doorgaans de bedrijfswaarde. Bij de beleggingen en leningen spreekt men van rentabiliteitswaarde. De financiële ruimte die per saldo overblijft, rekening houdend met een risicobuffer, kan worden ingezet voor het dekken van onrendabele toppen van toekomstige investeringen en overige volkshuisvestelijke doelen. Natuurlijk moeten we ons de vraag stellen of alle maatregelen die door een financiële bril vertaald zijn in de financiële ruimte borgbaar zijn voor het WSW. Het WSW heeft uiteraard haar eigen spelregels maar de maximale borgingsruimte is in principe gekoppeld aan de totale bedrijfswaarde van het bezit. Een nieuwe ontwikkeling is dat zij bij de bepaling van de borgingsruimte steeds meer rekening houdt houden met de toekomstige kasstroomontwikkeling inclusief geplande investeringen- en desinvesteringen. Een positieve financiële ruimte betekent dat de corporatie in staat is om op langere termijn in staat is om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen en daardoor ook borgbaar is voor het WSW. Per saldo zijn immers de inkomsten hoger dan de uitgaven. Op het moment dat de gekozen parameters voor de bepaling van de financiële ruimte behoorlijk afwijken van de WSWparameters is het aan te bevelen om een extra scenario samen te stellen waarbij rekening wordt gehouden met de vastgestelde maximale WSW-parameters. De uitkomst van elke prognose is onder andere afhankelijk van de gekozen parameters. Een jaarlijkse huurstijging die de inflatie volgt of een jaarlijkse huurverhoging van 1% boven inflatie zal behoorlijk verschillende uitkomsten geven. De bepaling van de toekomstige kasstromen (financiële ruimte) gaat dus gepaard met de nodige onzekerheden. Daarom houden we rekening met een buffer voor het opvangen van tegenvallers in de exploitatie, desinvesteringen, investeringen en financiering. Er is geen eenduidige richtlijn voor het bepalen van deze buffer. Het uitgangspunt moet zijn dat we te maken hebben met een toekomstige kasstroomprognose en de
1
CORPORATIEADVIES.NL buffer voldoende moet zijn om tegenvallers in deze kasstroom op te vangen. Het bedrag van de aan te houden jaarlijkse buffer mag fluctueren. Bij het bepalen van de strategie worden we niet gehinderd door boekhoudkundige regelgeving. Op het moment dat we de voorgestelde maatregelen gaan vertalen in een financiële meerjarenprognose zijn we gehouden aan verslaggevingvoorschriften. Op dat moment zien we twee verschillende invalshoeken. De financiële ruimte is gebaseerd op toekomstige kasstromen voor een periode van bijvoorbeeld 20 tot 25 jaar in euro’s per vandaag terwijl de financiële meerjarenprognose een boekhoudkundige periode van bijvoorbeeld 10 jaar weergeeft. Een boekhoudkundige benadering (10 jaar) op basis van waardering tegen historische kostprijs kan een minder rooskleurig beeld geven dan de kasstroombenadering over 20 tot 25 jaar. Op het moment dat een corporatie een waarderingsgrondslag kiest op basis van de actuele waarde, zullen de verschillen minder groot zijn. Financiële ruimte laat zich niet leiden door boekhoudkundige ontwikkelingen van de solvabiliteit. Een positieve financiële ruimte op basis van reële inschattingen van de kasstromen (bestaand en toekomstig beleid) en voorzichtig gekozen parameters zal de financiële continuïteit van een corporatie niet in gevaar brengen. De financiële ruimte in beeld: de basis Financiële ruimte is een vertaling van de toekomstige kasstromen in euro’s per vandaag. Hoe brengt de corporatie die in beeld? In stap 4 bepaalt het projectteam de nulmeting en het scenario huidig beleid. Hieronder treft u een checklist aan met de benodigde informatie voor het opstellen van de financiële ruimte.
Checklist benodige documenten financiële ruimte stap 4 Recente jaarrekening Recente Dft-toets van het WSW inclusief de beoordelingsrapportage van het WSW Recente risicorapportage van het CFV Recente financiële- en onderhoudsbegroting Recente financiële- en onderhoudsmeerjarenbegroting Actuele managementinformatie
Stap 4 Nul meting
Financiële ruimte 11-2005: de basis
1) Bedrijfswaarde MVA 2) Projecten in ontwikkeling 3a) Financiële vaste activa 3b) Vlottende activa Totaal Activa 4) Rentabiliteitswaarde vreemd vermogen 5) Vlottende passiva Totaal Passiva
Stap 5 Verande r opgave
scenari o2
scenari o3
Stap 8 Voorraa d beleid
160,9
160,9
160,3
161,4
+
164,8
huidi g belei d 164,5
+
1,6
1,6
1,6
1,6
1,6
1,6
+
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
+ =a +
1,2 168,0 107,6
1,2 167,7 107,6
1,2 164,1 107,6
1,2 164,1 107,6
1,2 163,4 107,6
1,2 164,5 107,6
+ =b
4,8 112,4
4,8 112,4
4,8 112,4
4,8 112,4
4,8 112,4
4,8 112,4 2
CORPORATIEADVIES.NL Risicobuffer Financiële ruimte
c =a-bc
11,8 43,8
13,3 42,1
Strategisch rekenen aan de vastgoedsturing 2005-2020 Nieuwbouw -19,4 Transformatiekosten -0,9 Verkoopopbrengste 2,0 n Investeringen en -4,2 verbeteringen Woonomgeving en -1,0 leefklimaat Huurharmonisatie en levensduurverlenging Financiële ruimte incl 43,8 18,6 vastgoedsturing parameters gem. bedrijfswrd mva per woning gemiddeld zwaartepunt 20052020 verkoopopbrengst corr bedrw verkoop ort transformatie ort nieuwbouw risicobuffer 1,5 * CFV
14,1 37,6
15,2 36,5
15,1 36,0
14,4 37,8
-38,9 -5,7 28,6
-53,4 -5,7 28,6
-53,4 -5,7 33,4
-42,0 -5,5 25,1
-7,9
-7,9
-7,9
-7,9
-2,0
-2,0
-2,0
-1,9
pm
pm
pm
pm
11,7
-3,9
0,3
5,5
32.000
scenario's verkoop
21
300
300
350
263
76,3%
nieuwbouw
636
1275
1750
1750
1376
125.00 0 13.000 15.000 40.000 2.300
transformati e
78
500
500
500
483
Tabel: Voorbeeld financiële ruimte De bovenstaande figuur laat zien hoe de berekening van financiële ruimte is opgebouwd. Het bovenste deel gaat over de basis, de financiële startpositie van de corporatie. Hier ziet u de vijf bouwstenen van de basis (bedrijfswaarde, projecten, overige activa, vreemd vermogen overige passiva). De belangrijkste aandachtspunten per thema lichten we hieronder uitgebreid toe. Onder in het schema wordt het effect van de vastgoedsturing op de financiële ruimte in beeld gebracht. Langs de horizontale as ziet u de stappen en scenario’s waarin er een vertaling naar financiële ruimte plaatsvindt. De input voor deze scenario’s is gebaseerd op het huidige beleid, de veranderopgave en scenarioanalyse en tot slot de toetsing van het voorraadbeleid. Verderop benoemen we de aandachtspunten bij het strategisch rekenen: de financiële vertaling van de vastgoedsturing in het project. Onderdeel 1 Bedrijfwaarde MVA Op basis van een veronderstelde product/markt/complexbenadering worden de kasstromen in beeld gebracht. Belangrijk is dat de inkomsten en uitgaven in beeld worden gebracht die betrekking hebben op de veronderstelde exploitatietermijn. Naast een inschatting van reële parameters voor toekomstige huur- en lastenstijging is het ook
3
CORPORATIEADVIES.NL van belang dat de kasstromen juist gekozen worden. We denken hierbij aan de kasstromen huur, onderhoud en beheer. De verwachte huuropbrengst wordt gebaseerd op de bestaande netto-huurprijs per aanvang van het kalenderjaar waarop de berekening plaatsvindt, gecorrigeerd voor een jaarlijkse huurderving. Eventuele bijkomende kosten in de vorm van servicekosten worden buiten beschouwing gelaten. De verwachte onderhoudskosten kunnen onderverdeeld worden in kosten planmatig en niet planmatig onderhoud. De kosten planmatig onderhoud worden veelal gebaseerd op de onderhoudsplanning van de technische dienst terwijl de kosten niet planmatig onderhoud vastgesteld worden aan de hand van de (financiële) begroting of (technische) meerjarenbegroting. De beheerskosten worden bepaald aan de hand van een recent uitgebrachte financiële begroting of meerjarenbegroting. Incidentele posten blijven bij de bepaling van de jaarlijkse beheerskosten buiten beschouwing. Aandachtspunten bedrijfswaarde MVA
•
De volgende punten verdienen aandacht bij het bepalen van de bedrijfswaarde voor de nulmeting. Beoordeel achtereenvolgens de jaarrekening, opgave WSW en CFV op:
•
Het aantal woningen waarop de berekening heeft plaatsgevonden. Vergelijk de aantallen en analyseer eventuele verschillen.
•
De gekozen parameters: huur- en lastenstijging, inflatie, stijging onderhoudskosten en disconteringsvoet.
•
De gekozen exploitatieduur van de woningen. Is de geraamde exploitatieduur voor de bedrijfswaarde in overeenstemming met de gekozen exploitatieduur volgens de (meer)begroting planmatig onderhoud.
•
De uitgangspunten variabele lasten. Hoe is het bedrag per woning vastgesteld. Is het gebaseerd op het verleden (jaarrekening) of de toekomst (begroting). Zijn de variabele lasten gecorrigeerd voor eventuele incidentele posten die het beeld verstoren? Het is aan te bevelen om als uitgangspunt een gemiddeld bedrag volgens de begroting of meer meerjarenbegroting te hanteren.
•
De salariskosten eigen onderhoudsdienst. Stel vast of deze salariskosten correct verwerkt zijn in de berekening, of onder de post variabele lasten of onder de post (niet)planmatig onderhoud.
•
De uitgangspunten niet-planmatig onderhoud. Hoe is het bedrag per woning bepaald? Verleden (jaarrekening) of toekomst (begroting/meerjarenbegroting).
•
De uitgangspunten planmatig onderhoud. Is rekening gehouden met een vast bedrag per woning of is er gedifferentieerd naar jaren, is een norm per woning gehanteerd of zijn de verwachte kasstromen in beeld gebracht. Het mag duidelijk zijn dat de voorkeur uit gaat de werkelijke kasstromen onderhoud in beeld te brengen. Op het moment dat deze informatie niet of moeizaam beschikbaar is kan overwogen worden een norm per woning (op basis van verwachte kasstroom) te hanteren.
De verwachte uitgaven planmatig onderhoud in relatie tot de verwachte exploitatieduur. Is rekening gehouden met ingrepen in bijvoorbeeld de laatste vijf jaar van de exploitatieduur die het karakter hebben van exploitatieduurverlenging en daarom in principe niet thuishoren in de nulmeting. Breng deze posten in beeld en maak in inschatting van het materiële effect op de bedrijfswaarde.
4
CORPORATIEADVIES.NL Onderdeel 2: projecten in ontwikkeling De bedoeling is om een financiële ruimte te berekenen op basis van doorexploitatie van het bestaande bezit. Toekomstige investeringen worden na het gereedkomen van een complex/project rekenkundig meegenomen in de scenario’s. Daarom vindt er een correctie plaats van de kasstroom projecten in ontwikkeling. De bedragen die op de berekeningsdatum van de financiële ruimte zijn uitgegeven aan investeringen in projecten in ontwikkeling worden gezien als vooruitbetaalde bedragen en daarom als een positief inkomende kasstroom meegenomen in de financiële ruimte. In de scenario’s wordt vervolgens uitsluitend de onrendabele top in het jaar van gereedkomen in mindering gebracht op de financiële ruimte. Aandachtspunten projecten in ontwikkeling
•
Kasstromen en uitgaven niet zijnde een kasstroom. In de balanspost projecten in ontwikkeling kunnen bedragen opgenomen zijn die niet tot een kasstroom hebben geleidt. Bijvoorbeeld rente tijdens bouw (eigen vermogen), toezicht eigen dienst, boekwaarde oud complex etc. Deze uitgaven, geen kasstroom, worden in mindering gebracht op de balanspost omdat de financiële ruimte gebaseerd wordt op zuivere kasstromen.
•
De aangegane verplichtingen. Houd rekening met de opgenomen balanspost aangegane verplichtingen aan de creditzijde van de balans voor de bepaling van de kasstroom projecten in ontwikkeling. De aan de creditzijde opgenomen bedragen onder aangegane verplichtingen, crediteuren of overige passiva worden in mindering gebracht op de post projecten in ontwikkeling. Het saldo geeft uiteindelijke een zuivere kasstroom weer. (rekening houdend met de onder hiervoor genoemde uitgaven niet zijnde een kasstroom)
•
Soort investering. Het is aan te bevelen om de investeringen te splitsen in investeringen nieuwbouw, herstructurering en overige investeringen. De overige investeringen verdienen vooral aandacht in verband met de verwerking in toekomstige scenario’s. Investeringen in activa ten dienste van de exploitatie, bijvoorbeeld eigen kantoorpand, is een investering maar in de benadering van de financiële ruimte een onrendabele investering omdat de restwaarde voorlopig op nihil wordt bepaald. Eventuele verkoop op (langere) termijn zal leiden tot een positieve ontwikkeling van de financiële ruimte. In de huidige scenario’s wordt hiermee (voorlopig) nog geen rekening gehouden.
•
De post grondkosten. In principe wordt uitgegaan van het scenario dat de restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatie nihil is. Dit wordt ingegeven door het feit dat de corporatie een beheerder is en geen belegger. In principe bouwt de corporatie woningen voor een langjarige verhuur wat ook tot uitdrukking komt in de verwachte exploitatieduur, nieuwbouw meestal 50 jaar. Na afloop van deze exploitatietermijn vallen de woningen niet om maar zal op basis van nieuw beleid een exploitatievoorstel gemaakt worden. Mocht de corporatie op dat moment besluiten tot verkoop dan zal de grondwaarde tot uitdrukking komen in de verkoopprijs en aansluitend in het verkoopscenario van de financiële ruimte.
Onderdeel 3: Financiële vaste activa en vlottende activa De posten die hieronder vallen zijn in principe de sluitpost van de debetzijde van de balans. Onder ad. 1. en ad. 2. zijn opgenomen de verwachte kasstromen uit bestaande exploitatie en de voor-investeringen toekomstige projecten.
De
resterende
inkomsten
hebben
betrekking
op
langlopende
vorderingen
vanuit
oude
5
CORPORATIEADVIES.NL subsidieregelingen (Besluit Woninggebonden Subsidies), woningaanpassingen, etc. Overige langlopende vorderingen die liquide gemaakt kunnen worden zijn: deelnemingen in dochterondernemingen of derden, beleggingen in deposito’s, aandelen, obligaties, opties, leningen corporaties, derden en/of personeel. De kortlopende vorderingen, kunnen onderverdeeld worden in voorraden, huurvorderingen zittende en vertrokken huurders, gemeenten, overigen waaronder vooruitbetaalde bedragen en ten slotte de post liquide middelen. Aandachtspunten
•
De volledigheid van de posten. Probeer op hoofdlijnen te achterhalen of er sprake is van een oninbare post die het beeld van de totale post zal verstoren.
•
Eventuele correctie van de liquide middelen. Op het moment dat er op waarderingsmoment sprake is van externe voorfinanciering projecten zal de post liquide middelen hiermee negatief gecorrigeerd worden.
Onderdeel 4: rentabiliteitswaarde vreemd vermogen Zoals gezegd is het de bedoeling om de nulmeting te baseren op doorexploitatie van het huidige bezit. Dit betekent dat de bestaande leningenportefeuille ook met dát gegeven gewaardeerd moet worden. Leningen aangetrokken voor toekomstige projecten worden buiten beschouwing gelaten. De waarde van de leningenportefeuille (rentabiliteitswaarde) wordt gebaseerd op de aflossingsschema’s van de bestaande contracten (rente en aflossing). Hierbij wordt rekening gehouden met het verschil tussen de contractuele rente en de disconteringsvoet voor de bepaling van de financiële ruimte, de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie. Aandachtspunten
•
Nieuwe leningen. Op het moment dat er sprake is van een aangetrokken lening voor toekomstig project, een correctie toepassen op de rentabiliteitswaarde van de langlopende schulden en de post liquide middelen (rentabiliteitswaarde vlottende activa)
•
Berekening van de rentabiliteitswaardecorrectie bestaande leningenportefeuille. Op basis van de huidige rentevoet van de lening op hoofdlijnen beoordelen of er sprake is van een forse negatieve afwijking ten opzichte van de berekening.
Onderdeel 5: Overige passiva Alleen de posten die een kasstroom genereren zijn van invloed op de financiële ruimte. Overige posten aan de creditzijde van de balans: eigen vermogen, egalisatie rekening en voorzieningen zijn geen kasstroom, zij worden buiten beschouwing gelaten. Onder 4 is aandacht gevraagd voor de bestaande leningenportefeuille. Als resterende post valt te denken aan de overige langlopende schulden, waarborgsommen en overige leningen. Daarnaast zijn er uiteraard kortlopende schulden, verplichtingen aan crediteuren, banken, derden. De post aangegane verplichtingen is in mindering gebracht op de balanspost projecten in ontwikkeling en wordt daarom niet betrokken bij de vaststelling van deze post. Aandachtspunten.
6
CORPORATIEADVIES.NL •
Zuivere kasstromen. Balansposten die geen kasstroom zijn worden buiten beschouwing gelaten.
•
Voorzieningen. De beoordeling van de post voorziening onrendabele investeringen zal in nauwe samenhang met de post projecten in ontwikkeling tot stand moeten komen. Om zuivere kasstromen vast te stellen is inzicht in de boekhoudkundige verwerking van de post voorzieningen onrendabele investeringen nodig om het juiste bedrag van de kasstroom te bepalen.
Strategisch rekenen aan de vastgoedsturing Onder in het schema vertalen we de vastgoedsturing van de corporatie. We hebben de nulmeting vastgesteld zonder rekening te houden met toekomstige ingrepen. Het huidige beleid is door de corporatie financieel vertaald in een meerjarenprognose over een periode van minimaal 5 jaar tot soms 15 jaar. Beleidsmatig vertaalde elementen zijn o.a. verkoop, nieuwbouw, herstructurering, exploitatieduurverlenging en huurharmonisatie. Dit gaan we doen door een kasstroommutatie te berekenen van de beleidsmaatregelen. De systematiek is gelijk voor stap 4, 5 en 8. Hieronder behandelen we de belangrijkste beleidsmaatregelen. Beleidsmaatregel verkoop woningen: Allereerst wordt vastgesteld welke verkoopopbrengst per woning is meegenomen in de financiële meerjarenbegroting of de Dft van het WSW. Wordt er gerekend met een gemiddeld bedrag per woning of is er onderscheid aangebracht naar complexen. Voor de financiële ruimte hanteren we de bruto-verkoopprijs. In de winst- en verliesrekening van de financiële meerjarenprognose is op de geraamde verkoopprijs een eventuele boekwaarde in mindering gebracht. Aandachtspunt voor de financiële ruimte is dus met name het hanteren van een bruto-verkoopprijs. We bepalen eerst de gemiddelde verkoopdatum van alle gelabelde woningen voor verkoop. Dit is de bepaling van het zwaartepuntjaar van de verkoop. Stel het zwaartepunt is jaar 5. Met andere woorden: gemiddeld worden alle voor verkoop gelabelde woningen verkocht in jaar 5. De bedrijfswaarde van het bestaande bezit moet worden gecorrigeerd voor jaar 6 tot einde exploitatie. Stel dat de gemiddelde exploitatieduur van het bestaande bezit (volgens Dft of eigen berekening) 20 jaar is, zal er voor de te verkopen woningen een correctie van 15/20 worden toegepast op de bedrijfswaarde van het bestaande bezit. Het inrekenen van de verkoopprijs vindt ook plaats op basis van het zwaartepunt in jaar 5. Allereerst worden de verkoopprijzen in het basisjaar verhoogd met het geraamde inflatiepercentage tot prijspeil jaar 5 en vervolgens tegen de geldende disconteringsvoet teruggebracht naar euro’s van het basisjaar. Beleidsmaatregel sloop: Allereerst wordt vastgesteld welke sloopkosten per woning zijn meegenomen in de financiële meerjarenbegroting of de Dft van het WSW. Voor het effect op de financiële ruimte moeten we rekening houden met sloopkosten en het mogelijke effect op de bestaande exploitatie door vroegtijdige beëindiging. Voorgenomen sloop van woningen kan aan het eind van een exploitatieperiode plaatsvinden en zal daarmee de bedrijfswaarde van het bestaande bezit niet beïnvloeden. Voorgenomen sloop van woningen tijdens de bestaande exploitatie heeft uiteraard effect, in verband met vroegtijdige beëindiging. Hierdoor zal er een correctie op de berekening bij doorexploitatie toegepast worden.
7
CORPORATIEADVIES.NL We bepalen eerst de gemiddelde sloopdatum van alle gelabelde woningen voor sloop. Dit is de bepaling van het zwaartepuntjaar van de sloop. Stel het zwaartepunt is jaar 15. Met andere woorden: gemiddeld worden alle voor sloop gelabelde woningen gesloopt in jaar 15. De bedrijfswaarde van het bestaande bezit moet worden gecorrigeerd voor jaar 16 tot einde exploitatie. Stel dat de gemiddelde exploitatieduur van het bestaande bezit (volgens Dft of eigen berekening) 20 jaar is, zal er voor de te slopen woningen een correctie van 5/20 worden toegepast op de bedrijfswaarde van het bestaande bezit. Beleidsmaatregel nieuwbouw en herstructurering: De financiële vertaling van deze beleidsmaatregel vindt niet plaats door alle toekomstige kasstromen van de nieuw te realiseren woningen in beeld te brengen. Het uiteindelijke doel is het bepalen van de invloed op de financiële ruimte als gevolg van het voornemen om nieuwbouw en herstructurering uit te gaan voeren. Het saldo van de verwachte inkomsten en uitgaven, of met andere woorden, een onrendabele top op basis van kasstromen hebben we nodig om de impact van deze beleidsmaatregel te vertalen. Allereerst wordt vastgesteld welke investeringskosten per woning zijn meegenomen in de financiële meerjarenbegroting of de Dft van het WSW. Is er gerekend met een gemiddeld investeringsbedrag en/of onrendabele top per woning of is er onderscheid aangebracht naar projecten. We kunnen uitgaan van een gemiddeld bedrag per woning voor alle projecten of er kan er een projectafhankelijke berekening worden gehanteerd. Zoals gezegd is de berekende onrendabele top is een saldo van inkomsten en uitgaven die sterk afhankelijk is van de gekozen parameters en uitgangspunten. Naast grond- bouw- en bijkomende kosten hebben de huurprijs, variabele lasten, disconteringsvoet en de gekozen stijgingsfactoren behoorlijk veel invloed op de uitkomst van de berekening. In principe wordt geen rekening gehouden met een restwaarde grond vanuit de gedachte dat een corporatie als doelstelling heeft het verhuren van woningen. Op het moment dat een woning wordt gelabeld voor de verkoop komt de restwaarde grond mede tot uitdrukking in de verkoopprijs van de woning. Het effect van deze beleidsmaatregel op de financiële ruimte wordt bepaald aan de hand van het berekende zwaartepuntjaar van investeren, het aantal woningen en de verwachte investering. We bepalen eerst het gemiddelde investeringsjaar van alle gelabelde woningen voor nieuwbouw en/of herstructurering. Dit is de bepaling van het zwaartepuntjaar. Stel de uitkomst is jaar 10. Met andere woorden: het gemiddelde uitvoeringsjaar voor alle nieuwbouw en herstructurering gelabelde woningen is jaar 10. Daarna worden de berekende onrendabele toppen (prijspeil basisjaar) verhoogd met het geraamde inflatiepercentage tot prijspeil jaar 10 en vervolgens tegen de geldende disconteringsvoet teruggebracht naar euro’s van het basisjaar. Beleidsmaatregel huurbeleid (harmonisatie) en exploitatieduurverlenging: Deze beleidsmaatregelen lenen zich minder voor een strategische financiële vertaling. Het doorrekenen vraagt een complete bedrijfswaardeberekening met nieuwe exploitatieduur en huurontwikkeling. In stap 4, 5 en 8 worden deze posten pm meegenomen. De feitelijke becijfering vindt plaats in stap 11. Beleidsmaatregel investeringen voorraadbeleid en sociaal beheer: Deze geplande investeringen hebben in het algemeen geen effect op de exploitatieduur van een complex. Voor wat betreft de vertaling in financiële ruimte is het van belang inzicht te verkrijgen in de geplande uitgaven.
8
CORPORATIEADVIES.NL Allereerst moet worden vastgesteld of er in de bestaande financiële meerjarenbegroting of de Dft van het WSW rekening is gehouden met deze uitgaven. Daarna zal er beslissing genomen worden over een vertaling als gemiddeld bedrag per woning of een afzonderlijke berekening per complex. Na berekening van de gemiddelde investeringsdatum worden de in kaart gebrachte investeringen (prijspeil basisjaar) verhoogd met het geraamde inflatiepercentage tot het prijspeil van de gemiddelde investeringsdatum en vervolgens tegen de geldende disconteringsvoet teruggebracht naar euro’s van het basisjaar.
9
