Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015

Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie Koopstart. De toelichting is afgestemd op de Erfpacht- en Koopstartbepalingen 1 april 2014.

A. Algemeen: Taxatie bij Koopstart .................................................................................... A.1. Koopstart .............................................................................................................. A.2. Doel en uitgangspunten taxatie bij Koopstart ............................................................. A.3. De taxateur ........................................................................................................... A.4. Vereisten taxatie algemeen ..................................................................................... A.5. Waarderingsgrondslag bij taxatie nieuwbouw ............................................................. B. De taxatie in diverse situaties ....................................................................................... B.1. Taxatie bestaande woningen.................................................................................... B.2. Nieuwbouwtaxatie .................................................................................................. B.3. Taxatie t.b.v. financiering ........................................................................................

2 2 2 3 4 5 7 7 7 9

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart – 1 april 2015

1

A.

Algemeen: Taxatie bij Koopstart

A.1. Koopstart Bij Koopstart verkoopt een woningcorporatie of projectontwikkelaar een woning met een korting op de marktwaarde. Ten behoeve van Koopstart wordt een eeuwigdurend erfpachtrecht gevestigd waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. Hierbij worden de Erfpacht- en Koopstartbepalingen van toepassing verklaard. De bewoner kan er op twee momenten voor kiezen om de bloot eigendom geleverd te krijgen, waarna hij, door vermenging, de volle eigendom heeft: 1. tijdens bewoning, zonder dat hij vervolgens verkoopt; 2. direct voorafgaand aan levering van de woning aan een derde; In beide situaties betaalt de eigenaar-bewoner aan de corporatie/ontwikkelaar een ‘vergoedingsbedrag’ dat bestaat uit: • de oorspronkelijke koperskorting • een aandeel van de corporatie/ontwikkelaar in de waardeontwikkeling. In beide situaties speelt taxatie van de marktwaarde een rol bij de vaststelling van het vergoedingbedrag: 1. Afrekening tijdens bewoning: a. De actuele marktwaarde wordt via taxatie vastgesteld. Deze marktwaarde wordt gebruikt om de waardeontwikkeling vast te stellen. b. Beide partijen kunnen een beroep doen op de geschillenregeling. Hierbij wordt de marktwaarde bindend vastgesteld door drie taxateurs: één aangewezen door de corporatie/ontwikkelaar, één door de eigenaar/bewoner en een derde, die wordt aangewezen door de twee andere taxateurs. 2. Afrekening direct voorafgaand aan levering van de woning aan een derde: a. De actuele marktwaarde wordt via taxatie vastgesteld. Deze marktwaarde wordt gebruikt voor de vaststelling van een indicatief vergoedingsbedrag, dat wordt vermeld in de tussen de corporatie of ontwikkelaar en de eigenaar/bewoner te sluiten ‘omzettingsovereenkomst’. b. Zodra de woning is verkocht wordt de waardeontwikkeling in beginsel vastgesteld aan de hand van de verkoopopbrengst die de eigenaar/bewoner ontvangt. c. Indien de verkoopopbrengst afwijkt van de indicatieve marktwaarde (2.a) en voor de afwijking geen redelijke verklaring kan worden gegeven, kan één van de partijen er voor kiezen de marktwaarde via een hertaxatie te laten vaststellen. De uitkomst van deze hertaxatie is dan bindend voor de berekening van de waardeontwikkeling en het vergoedingsbedrag. De procedure bij een dergelijke hertaxatie is gelijk aan die bij een geschillentaxatie (zie par. 3.1 in de Taxatie-instructie).

A.2. Doel en uitgangspunten taxatie bij Koopstart Eén van de belangrijkste pijlers van Koopstart is een correcte taxatie. Alle partijen hebben hier baat bij. Voor zowel de corporatie/ontwikkelaar als voor de koper is het van essentieel belang dat de taxatie bij verkoop een zo nauwkeurig mogelijk beeld geeft van de waarde, omdat immers de prijs daarop is gebaseerd. Hetzelfde geldt uiteraard bij de afrekening.


2

Wanneer en waarvoor wordt getaxeerd? Er zijn meerdere momenten en situaties waarbij taxatie aan de orde is: a. b. c. d.

verkoop van een bestaande woning, verkoop van een nieuwbouwwoning; vaststelling van het vergoedingsbedrag bij levering van de bloot eigendom; financiering van de door de koper gekochte Koopstartwoning.

De taxaties onder a, b en c houden rechtstreeks verband met Koopstart. Deze toelichting behandelt hoofdzakelijk de taxaties ten behoeve van deze drie situaties. De taxatie ten behoeve van financiering (d) straat strikt genomen los van de Koopstart-transacties. Aangezien de financieringstaxatie wel enkele specifieke aandachtspunten kent wanneer het om een Koopstartwoning gaat, behandelen we dit onderwerp nader in par. B.3.

Taxatiemodellen en STenV Met ingang van 1 april 2013 zijn er twee modellen voor taxatierapporten die gebruikt kunnen worden voor een gevalideerde taxatie van een woning die met Koopstart wordt verkocht of teruggekocht: A. Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) B. Taxatierapport transactie woonruimte complex (professionele opdrachtgever) De twee modellen zijn uitgebracht onder auspiciën van Stichting Taxaties en Validaties (STenV, www.stenv.nl). Indien het taxatierapport wordt gevalideerd door een door STenV erkend validatie-instituut, geldt het volgende: § Er is voldaan aan de voorwaarden in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen. § Het rapport kan worden gebruikt bij de verantwoording door corporaties van de verkoop van huurwoningen, zoals bedoeld in de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013-02) van het ministerie van BZK. Daarnaast is het model Taxatierapport financiering woonruimte beschikbaar. Het model Taxatie financiering woonruimte mag sinds 1 april 2013 niet meer worden gebruikt bij een taxatie voor een corporatie of ontwikkelaar ten behoeve van verkoop of terugkoop.

A.3. De taxateur De taxateur dient op grond van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen en in aanvulling op de door de STenV vastgestelde eisen voor de validatie van taxatierapporten, te voldoen aan de voorwaarde dat hij niet betrokken is bij de totstandkoming van de betreffende koopovereenkomst, bij de financiering van de woning, bij de omzettingsovereenkomst of overeenkomst waarbij de woning wordt doorverkocht; bij taxatie t.b.v. de omzettingsovereenkomst mag hij ook niet betrokken zijn geweest bij de transactie indien de woning minder dan een jaar geleden is verkocht; ook mag hij niet werken bij hetzelfde bedrijf als de verkopend makelaar (art 3.1. lid 3). De Erfpacht- en Koopstartbepalingen stellen geen nadere voorwaarden aan de vestigingsplaats van de taxateur. Deze voorwaarden zijn wel vastgelegd in de ‘ Gebruiksvoorwaarden Koopstart’ die als Annex 1 een onderdeel vormen van de licentieovereenkomst Koopstart tussen Stichting OpMaat en de woningcorporatie of de ontwikkelaar. Hierin is het volgende bepaald: •

In aanvulling op Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen kiest de Licentiehouder een taxateur die voldoet aan de ‘Werkgebied Regeling Taxateur’, zoals vastge-


3

steld door de STenV (www.stenv.nl). Hierbij geldt als hoofdregel dat de afstand hemelsbreed tussen het taxeren object en de vestigingslocatie van de taxateur maximaal 20 kilometer bedraagt. Hierop zijn twee uitzonderingen: -

Ligt het object in de gemeenten Utrecht, Den Haag, Amsterdam of Rotterdam, dan bedraagt de afstand maximaal 10 kilometer;

-

Ligt het object in de provincies Groningen, Friesland en Zeeland en/of op de Waddeneilanden bedraagt de afstand maximaal 30 kilometer.

A.4. Vereisten taxatie algemeen Bij de taxatie ten behoeve van verkoop en van de vaststelling van het vergoedingsbedrag in de omzettingsovereenkomst (a, b en c in par. A.2) is de corporatie/ontwikkelaar de opdrachtgever. In de Erfpacht- en Koopstartbepalingen zijn normen opgenomen voor deze taxaties. In deze paragraaf behandelen we de algemene normen. In Hoofdstuk B gaan we in op de nadere regels voor diverse situaties. In artikel 3.1 lid 4 is, in aanvulling op de normbladen en validatie-eisen voor de taxatierapporten het volgende opgenomen: 1.

In de validatie-eisen voor het taxatierapport is bepaald dat de referentieobjecten niet mogen zijn verkocht door een niet-natuurlijk persoon (de kadastrale gegevens bevatten een kenmerk waaruit dit valt te constateren). Hiermee zijn onder meer alle door corporaties en ontwikkelaars verkochte woningen uitgesloten als referentieobject. Aanvullend hierop is in de Erfpachten Koopstartbepalingen bepaald dat bij de te gebruiken referentieobjecten een vrije prijsvorming dient te hebben plaatsgevonden. Bij deze referentieobjecten mag de prijs dus niet uitsluitend op basis van taxatie tot stand zijn gekomen. Eerder verkochte Koopstart- en Koopgarantwoningen komen daardoor niet in aanmerking als referentieobject. Alleen het uitsluiten van verkopen door niet-natuurlijke personen is hiervoor niet voldoende. Bij terugverkopen van bijvoorbeeld Koopgarantwoningen is immers de verkopende partij een natuurlijk persoon. De taxateur dient daarom aan de hand van de eigen lokale marktkennis en/of informatie van de opdrachtgever deze referentieobjecten te vervangen door referentieobjecten waarbij sprake was van vrije prijsvorming.

2.

De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. Er wordt bij de taxatie dus geen rekening gehouden met een eventueel positief of negatief effect van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen op de marktwaarde. In het taxatierapport maakt de taxateur hier melding van onder N. (nadere mededelingen).

3.

Bij taxatie ten behoeve van een omzettingsovereenkomst hanteert de taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij verkoop waren gebruikt (dit houdt in dat bij de taxatie de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen buiten beschouwing is gelaten, zie in de taxatieinstructie de in Hoofdstuk N te vermelden tekstblokken).

4.

De waardepeildatum van de taxatie ligt niet meer dan zes maanden voor het moment van het sluiten van de koop- of de omzettingsovereenkomst. Oftewel: op het moment van sluiten van de overeenkomst is het rapport niet ouder dan zes maanden.


4

A.5. Waarderingsgrondslag bij taxatie nieuwbouw Het enige relevante waardebegrip is de marktwaarde, waarbij als uitgangspunt geldt dat deze kosten koper is. Dit geldt zowel bij bestaande woningen als bij nieuwbouwwoningen. Het is hierbij niet van belang is of het een ‘gewone‘ verkoop betreft of een Koopstartwoning. De waarde die een woning namelijk heeft voor de koper, wordt bepaald door de prijs die hij kan krijgen wanneer hij de woning weer doorverkoopt. In vrijwel alle omstandigheden koopt een volgende koper in de k.k.sfeer: hij betaalt de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de eigendomsoverdracht. Omdat voor de volgende koper de waarde k.k. relevant is, is dit ook het geval voor de huidige koper. Uit het gegeven dat onder alle omstandigheden marktwaarde kosten koper moet worden vastgesteld, volgt dat taxatie van bijvoorbeeld een ‘marktwaarde v.o.n.’ niet aan de orde is. Dit uitgangspunt kan wel de vraag oproepen: Wat is het verband tussen de aldus vastgestelde marktwaarde en de te betalen prijs voor een nieuwbouwwoning? De koper van een nieuwbouwwoning betaalt immers geen ‘k.k.’. Dit verband verloopt via de verwervingskosten: de kosten die de koper moet maken tot het moment dat de woning voor hem beschikbaar komt: §

Bij een bestaande woning bestaan de verwervingskosten uit de koopsom, de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de eigendomsoverdracht.

§

Bij een nieuwbouwwoning bestaan de verwervingskosten uit de koop- en aanneemsom1 en het renteverlies voor de koper tot aan de oplevering. Dit renteverlies bestaat, afhankelijk van het moment waarop de koopovereenkomst en de juridische levering heeft plaatsgevonden, uit vergoeding en rente aan de ondernemer en hypotheekrente2.

§

De kosten voor de financiering van de woning wordt hier buiten beschouwing gelaten, omdat dit persoonlijke kosten zijn, afhankelijk van de wijze waarop de woning wordt gefinancierd.

Uit analyses blijkt dat, bij een regulier bouwproces waarbij tussen start bouw en oplevering anderhalf tot twee jaar ligt, de totale hoeveelheid netto-renteverlies doorgaans ongeveer 4,5 tot 6% van de koop-/aanneemsom bedraagt. Wanneer de koop-/aanneemsom gelijk is aan de marktwaarde, zijn de verwervingskosten daarmee ongeveer gelijk aan die van een bestaande woning met dezelfde marktwaarde. Het is in principe mogelijk om bij Koopstart het verband tussen marktwaarde en koop/aanneemsom tamelijk gedetailleerd te berekenen, onder meer aan de hand van de (geschatte) bouwtijd. Bij opstelling van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen is daarvoor niet gekozen. De reden hiervoor is dat de taxatiewaarde doorgaans zeer dicht in de buurt ligt van de koop/aanneemsom (zonder korting), waarbij de geringe afwijkingen vrijwel altijd in het voordeel van de koper uitvallen. Terzijde: het is bovendien duidelijk dat de koop-/aanneemsom op deze wijze uitsluitend gerelateerd is aan de marktwaarde. Er is geen direct verband met de stichtings-/voortbrengingskosten van de corporatie of ontwikkelaar.

1

Het eventuele meerwerk waartoe na sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst opdracht wordt gegeven,

valt hier buiten. 2

Renteverlies is deels fiscaal aftrekbaar, vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst.


5

Op grond van het bovenstaande gelden dus bij nieuwbouwwoningen de volgende uitgangspunten: 1.

De taxatie betreft de marktwaarde, die geacht wordt altijd ‘kosten koper’ te zijn.

2.

De marktwaarde wordt zonder nadere correctie gebruikt om, door aftrek van de korting, de uitgifteprijs vast te stellen. Deze uitgifteprijs is daarmee gelijk aan de koop-/aanneemsom (Art. 4.2 lid 2).


6

B.

De taxatie in diverse situaties

B.1. Taxatie bestaande woningen bij aankoop door huurder Het uitgangspunt is dat bij de taxatie van bestaande woningen de eventuele verbeteringen die de bewoner als huurder heeft aangebracht niet afzonderlijk worden getaxeerd. Dit geldt zowel bij verkoop van de woning aan de zittende huurder als bij de bepaling van de waardeontwikkeling ten behoeve van de omzettingsovereenkomst. De achtergrond van dit uitgangspunt, voor wat betreft de taxatie bij aankoop door de huurder, is dat artikel 3.3 lid 2 van de Erfpacht en Koopstartbepalingen (versie Woningcorporaties) luidt: Bij Uitgifte van de Erfpacht aan de huurder gaat de Taxateur uit van de staat van het Registergoed ten tijde van de opnamedatum. De waarde van de verbeteringen die de huurder heeft aangebracht wordt geacht bij het einde van de huur te zijn vergoed door de Woningcorporatie volgens de regels die daarvoor zijn opgenomen in de huurovereenkomst of in nadere regels die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. In dit geval wordt dus uitsluitend de marktwaarde van de woning in de huidige staat getaxeerd. Er zijn twee situaties waarin van het bovenstaande wordt afgeweken: A. De waarde van de verbeteringen die aan de huurder wordt vergoed is het verschil tussen de marktwaarde inclusief de verbeteringen en de marktwaarde zonder deze verbeteringen. In dit geval wordt, naast de marktwaarde van de woning, als tweede waarde in het taxatierapport vermeld de marktwaarde exclusief de door de huurder aangebrachte verbeteringen. B. De huurder ontvangt bij aankoop van zijn huurwoning met Koopstart geen vergoeding over de zelf aangebrachte verbeteringen (zav’s) bij einde huur. De uitgifteprijs wordt dan gebaseerd op de marktwaarde van de woning zónder de in de huurperiode aangebrachte zav’s. Bij de latere omzetting van erfpacht naar vol eigendom wordt de vergoeding berekend over de waarde inclusief alle verbeteringen, zowel die uit de huur- als uit de koopperiode. Ook in dit geval wordt, naast de marktwaarde van de woning, als tweede waarde in het taxatierapport vermeld de marktwaarde exclusief de door de huurder aangebrachte verbeteringen. De tweede waarde ligt dan ten grondslag aan de berekening van de uitgifteprijs. De eerste waarde is voor de uitgifteprijs niet relevant. In beide situaties wordt gebruikt gemaakt van de aanvullingen op het taxatierapport die zijn beschreven in par. 2.3 van de Taxatie-instructie Koopstart.

B.2.

Nieuwbouwtaxatie

Nieuwbouwwoningen zijn, conform art. 3.2 van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen, woningen die: §

nog gebouwd gaan worden;

§

in aanbouw zijn; of:

§

die zijn opgeleverd maar nog niet in gebruik zijn genomen3.

Voor de taxatie zijn er twee mogelijkheden: 3

Voor de NHG-financieringstaxatie worden woningen die zijn opgeleverd maar nog niet in gebruik zijn genomen

beschouwd als bestaande woningen.


7

A. een individueel rapport per woning: Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) B. een complexgewijs rapport voor (een deel van) een nieuwbouwcomplex: Taxatierapport transactie woonruimte complex (professionele opdrachtgever) In beide gevallen wordt voldaan aan de vereisten die genoemd zijn in art. 3.2 van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen. Bovendien voldoet voor woningcorporaties het taxatierapport dan aan de voorwaarde in de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013-02) dat de verkoop moet worden verantwoord met een gevalideerd taxatierapport. Bij een complex nieuwbouwwoningen gaat het om een bundeling van woningen die: § een eenheid vormen wat betreft bouwwijze, architectuur en locatie; § in dezelfde periode te koop worden aangeboden (d.w.z. binnen de zes maanden geldigheidsduur van het taxatierapport); § verkocht worden door dezelfde ondernemer (of in geval van een afzonderlijke koop en aannemingsovereenkomst: door een combinatie van een ondernemer die de grond c.q. de erfpacht levert en een ondernemer die de opstal bouwt) Bij appartementen wordt per gebouw (zoals gedefinieerd in de splitsingsakte) in beginsel één rapport gemaakt. Het is wel mogelijk voor delen van het appartementengebouw afzonderlijke rapporten op te stellen. Bij appartementen kan het voorkomen dat er appartementsindexen zijn die bestaan uit bijvoorbeeld stallingsplaatsen of bergingen, en die onderdeel uitmaken van een andere appartementensplitsing dan die waarin de woningappartementen. Wanneer deze appartementsindexen alleen tegelijk met de woningappartementen gekocht kunnen worden, worden deze appartementenindexen in de taxatie betrokken als onlosmakelijk onderdeel van de betreffende woningappartementen. Bij grondgebonden woningen kan het voorkomen dat bijvoorbeeld stallingsplaatsen of bergingen onderdeel uitmaken van een appartementengebouw. Wanneer deze appartementsindexen alleen tegelijk met de woningen gekocht kunnen worden, worden deze appartementsindexen in de taxatie betrokken als onlosmakelijk onderdeel van de betreffende woningen. Een complextaxatie kan meerdere woningtypen bevatten. Zie hierover verder het model taxatierapport en de validatie-eisen. In alle gevallen geldt voor de taxatie bij nieuwbouw het volgende: §

De taxateur stelt de waarde vast als ware de woning reeds opgeleverd (Art 3.1 lid 4). De taxateur gaat uit van de afgebouwde woning, ook al is deze nog in aanbouw. Indien de woning nog in aanbouw is, ligt de waardepeildatum dus vóór de opleverdatum. De waardeontwikkeling tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de oplevering is daarmee (in positieve en negatieve zin) voor risico van de koper.

§

Zoals in par. A.4 al is beschreven: De taxatie mag op het moment van sluiten van de koopovereenkomst niet ouder zijn dan zes maanden. Bij nieuwbouw is deze maximale geldigheidsduur van zes maanden een bijzonder aandachtspunt. Bij de aanbieding zal vooraf goed duidelijk moeten worden gemaakt tot wanneer de marktwaarden geldig zijn, en dus de prijzen. Voorafgaand aan de einddatum van de geldigheid moet een nieuw taxatie plaatsvinden (of een eenmalige verlenging, zoals beschreven in (Art 3.1 lid 4).


8

B.3. Taxatie t.b.v. financiering Bij een bestaande woning is het een voorwaarde voor financiering dat een taxatierapport aanwezig is. Vrijwel altijd gaat het hierbij om een taxatie die voldoet aan de normen die voor de NHG zijn gesteld, dus een gevalideerde taxatie waarbij het model Taxatierapport financiering woonruimte wordt gebruikt. Bij een nieuwbouwwoning die nog niet is opgeleverd, is volgens de NHG-normen geen taxatierapport nodig. Het is wel mogelijk dat de bank desondanks voor een nieuwbouwwoning een taxatie als voorwaarde stelt. Een nieuwbouwwoning die is opgeleverd wordt voor de NHG als ‘bestaande woning’ beschouwd. Hiervoor is wel een taxatierapport vereist. De koper is opdrachtgever voor de financieringstaxatie. Indien de koper extra financieringsruimte nodig heeft voor verbeteringen, is het zinvol wanneer hij ook de waarde na verbeteringen laat vaststellen. Het is mogelijk dat de marktwaarde in de financieringstaxatie lager uitvalt dan in de taxatie die ten grondslag heeft gelegen aan de bepaling van de verkoopprijs. Dit kan tot gevolg hebben dat de financieringsruimte wordt ingeperkt. Voor de taxateur die ten behoeve van de financiering taxeert, is het soms de vraag of hij rekening moet houden met het effect van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen op de marktwaarde. Dit is niet het geval. De marktwaarde die de taxateur vaststelt is immers niet rechtstreeks van belang voor de hoogte van het te financieren onderpand. Voor de financiering is niet de marktwaarde zelf rechtsreeks relevant, maar ook de hoogte van vergoedingsbedrag dat de erfpachter te zijner tijd aan de woningcorporatie/projectontwikkelaar dient te betalen bij afname van de bloot eigendom. Deze prijs wordt berekend aan de hand van de regels die hiervoor gelden in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen, volgens welke de marktwaarde wordt vastgesteld zónder dat rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen. Op het moment van verkoop is het vergoedingsbedrag gelijk aan de korting en is de waarde van het hypothecaire onderpand dus gelijk aan de uitgifteprijs (d.w.z. de marktwaarde min de koperskorting).


9

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Recommend Documents