Toelichting. 1 Inleiding Algemeen Grens van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Toelichting

Toelichting

Inhoud 1 Inleiding 4 1.1 Algemeen .................................................................................................................................... 4 1.2 Grens van het plangebied ........................................................................................................... 5 1.3 Vigerend bestemmingsplan ........................................................................................................ 5 1.4 Leeswijzer ................................................................................................................................... 5 2 Beleidskader 7 2.1 Europees en Rijksbeleid .............................................................................................................. 7 2.2 Provinciaal beleid ..................................................................................................................... 10 2.3 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................. 11 3 Beschrijving plangebied 21 3.1 Ruimtelijke en functionele structuur ........................................................................................ 21 3.2 Cultuurhistorische en archeologische waarden ....................................................................... 24 3.2.1 Cultuurhistorische waarden .............................................................................................. 24 3.2.2 Archeologische waarden ................................................................................................... 26 4 Ontwikkelingen 28 4.1 Programmatische uitgangspunten ........................................................................................... 28 4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten....................................................................................... 28 4.3 Verkeer en parkeren ................................................................................................................. 32 5 Milieuplanologische aspecten 34 5.1 Water ........................................................................................................................................ 34 5.2 Geluid ....................................................................................................................................... 35 5.3 Bodem ...................................................................................................................................... 35 5.4 Externe veiligheid ..................................................................................................................... 36 5.5 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................... 40 5.6 Overige milieuhinder ................................................................................................................ 41 5.7 Kabels en leidingen ................................................................................................................... 42 6 Het bestemmingsplan 43 6.1 Algemeen .................................................................................................................................. 43 6.2 Opzet van de planregels ........................................................................................................... 43 6.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels ........................................................................................... 43 6.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels ....................................................................................... 43 6.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels ........................................................................................... 43 6.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels............................................................................... 44 6.3 Beschrijving van de bestemmingen .......................................................................................... 44 7 Financiële uitvoerbaarheid

46

8 Handhavingsparagraaf

47

9 Communicatieparagraaf 48 9.1 Wettelijk vooroverleg instanties ex art. 3.1.1 Bro .................................................................... 48 9.2 Zienswijzen ex art. 3.8 Wro ...................................................................................................... 48 Bijlage 1 Reacties vooroverleg en beantwoording zienswijzen ...................................................... 49

Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 2 -

Toelichting

Separate bijlagen: -

dGmR, “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, akoestisch onderzoek”, rapportnummer V.2010.0486.02.R001, d.d. 23 juni 2010

-

dGmR, “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, onderzoek externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen”, rapportnummer V.2010.0486.01.R001, d.d. 3 juni 2010

-

dGmR, “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, onderzoek naar de luchtkwaliteit”, rapportnummer V.2010.0486.03.R001, d.d. 1 juni 2010

-

dGmR, “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, QRA emplacement Maastricht”, rapportnummer V.2010.0486.04.R001, d.d. 13 augustus 2010

-

dGmR, “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, QRA tankstation Total Vollenhoven Op den Griend”, rapportnummer V.2010.0486.06.R001, d.d. 8 september 2010


- pagina 3 -

Toelichting

1 Inleiding 1.1 Algemeen Vestiging Hilton-hotel Maastricht Maastricht wil in de toekomst een kwaliteitssprong maken naar cultuur- en congresstad en is daartoe het project Kwaliteitssprong gestart. Binnen de Kwaliteitssprong, dat globaal geprojecteerd is op het noordelijk deel van het stadscentrum op de beide Maasoevers, wordt de vestiging van cultuur, entertainment, congressen, beurzen en hotelfuncties onderzocht. Rekening houdende met gevestigde belangen en uit het oogpunt van zorgvuldigheid en beheersbaarheid van processen en risico’s heeft de Maastrichtse gemeenteraad een sterk gefaseerde aanpak omarmd en wil zij inspelen op concrete kansen die zich voordoen. Op dit moment doet zich de concrete kans voor vestiging van een bijzondere hotelfunctie voor. Het betreft de vestiging van het (vijfsterren) Hiltonhotel aan de François de Veyestraat 6 (kadastraal bekend gemeente Maastricht, sectie E, nummer 2654) in de buurt Sint Maartenspoort. In de huidige situatie is hier het gebouw gelegen dat jarenlang fungeerde als hoofdkantoor van de voormalige PLEM (Provinciale Elektriciteitsmaatschappij Limburg). Dit in architectonisch en stedenbouwkundig opzicht waardevolle gebouw maakt deel uit van het nieuwe plan voor het Hilton-hotel. Hierover meer in de hoofdstukken 3 en 4 van deze toelichting. De planvorming is gestart met de initiatieffase in 2007; na onderzoek en afwegingen heeft dit geleid tot definitieve besluitvorming door de raad in februari 2010. Ten behoeve van de vestiging van het Hilton-hotel dient het vigerende bestemmingsplan te worden gewijzigd. Het voorliggende bestemmingsplan is het resultaat daarvan. Structuur van het bestemmingsplan De structuur van bestemmingsplannen dient conform artikel 3.3.2 van het Bro te voldoen aan de “Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen” (SVBP 2008). Dit houdt in dat de verschijningsvorm van een bestemmingsplan en een aantal begrippen zijn gestandaardiseerd. Het bestemmingsplan bestaat formeel uit twee juridische onderdelen: -

een verbeelding (een digitaal GML-bestand met een specifiek nummer, in dit geval NL.IMRO.0935.bpHotelFdeVeyestr-vo01; regels; deze regels zijn in de SVBP 2008 zoveel mogelijk gestandaardiseerd (o.a. volgorde, indeling, benaming, begripsbepalingen, overgangsbepalingen en de slotbepaling).

Op de verbeelding zijn, met bijbehorende verklaringen, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. De verklaringen leggen een verbinding tussen de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels. De verbeelding is opgebouwd volgens de landelijke richtlijn SVBP2008 en is getekend op schaal 1:1000. De planregels bevatten de regeling inzake het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen en de zich daarop geprojecteerde opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken: de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels. Een bestemmingsplan gaat voorts vergezeld van een toelichting, waarin een onderbouwing is opgenomen van de gemaakte beleidskeuzen inzake het bestemmingsplan. De toelichting maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan. Naast de genoemde onderdelen is door de gemeente Maastricht een aantal onderzoeken uitgevoerd ten behoeve van dit bestemmingsplan. De resultaten van deze onderzoeken zijn gebundeld in het milieuadvies van de gemeente Maastricht en als zodanig in dit bestemmingsplan verwerkt. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 4 -

Toelichting

1.2 Grens van het plangebied Het plangebied is gelegen in de buurt Sint Maartenspoort, aan de noordzijde van het Maastrichtse stadscentrum, direct ten zuiden van de Noorderbrug en ten oosten van de Maas. Het plangebied wordt aan de westzijde en noordzijde begrensd door de Franciscus Romanusweg en aan de oostzijde door de Nieuweweg en de François de Veyestraat. Aan de zuidzijde wordt het plangebied deels begrensd door de thans buiten gebruik zijnde spoorlijn Maastricht-Lanaken (B) en de bebouwing en parkeerplaats van de Kringloop Maastricht. Op het onderstaande topografische kaartje is de begrenzing van het plangebied aangegeven:

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is thans planologisch-juridisch geregeld in het vigerend bestemmingsplan Uitbreidingsplan in hoofdzaken Maastricht 1954”. De bestemming van de gronden van het plangebied is ‘Landelijke bebouwing I’. Binnen deze bestemming mogen boerderijen en andere vrijstaande woningen ten dienste van de uitoefening van land-, tuin- of bosbouw met daarbij behorende gebouwen worden gebouwd. Van de hoofdgebouwen dient het bebouwde oppervlak daarbij ten minste 80 m² te bedragen, de afstand van de hoofdgebouwen tot enig ander hoofdgebouw dient ten minste 200 meter te bedragen en de zijdelingse afstand van de hoofdgebouwen tot de terreingrens dient ten minste 95 meter te bedragen. Het realiseren van een hotel in het plangebied past derhalve niet binnen de juridische regeling van het vigerende plan. Voor deze ontwikkeling dient derhalve een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld.

1.4 Leeswijzer De toelichting bij dit bestemmingsplan bestaat uit negen hoofdstukken, waarvan de indeling heeft plaatsgevonden conform het Handboek Ruimtelijke Plannen van de gemeente Maastricht. Na dit inleidende eerste hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 de beleidskaders op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau weergegeven en wordt afgewogen of de voorliggende ontwikkeling van het Hilton-hotel daarbinnen inpasbaar is. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plangebied gegeven met de huidige ruimtelijke, functionele of andere structuren die daarbinnen aanwezig zijn. In hoofdstuk 4 worden de programmatische en ruimtelijke uitgangspunten van het plan voor de ontwikkeling van het hotel aangegeven. In hoofdstuk 5 Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 5 -

Toelichting

komen de milieuplanologische aspecten aan de orde en worden onder andere de resultaten van uitgevoerde onderzoeken besproken. Hoofdstuk 6 handelt over de opbouw van de planregels in dit bestemmingsplan en voorziet onder meer in een artikelsgewijze bespreking van de bestemmingsregels. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde en hoofdstuk 8 bevat een handhavingsparagraaf. Deze toelichting wordt afgesloten met een communicatieparagraaf in hoofdstuk 9. Hier is aangegeven welk communicatietraject is doorlopen en wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Hierbinnen komen de resultaten van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro en de ingekomen zienswijzen en de beantwoording daarvan door de gemeente aan de orde.


- pagina 6 -

Toelichting

2 Beleidskader 2.1 Europees en Rijksbeleid Vogel- en habitatrichtlijn Door de Europese Unie zijn richtlijnen uitgevaardigd ter bescherming van bedreigde plant- en diersoorten en leefgebieden in Europa. De richtlijnen moeten door de lidstaten worden vertaald naar concrete aanwijzing van gebieden die op grond van deze criteria wettelijke bescherming krijgen. Als concrete richtlijnen worden genoemd de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). De uitwerking van de Europese richtlijnen is voor de Nederlandse situatie ingebed in de Natuurbeschermingswet. Het achterliggende beleid is verwerkt in het Natuurbeleidsplan en het Structuurschema Groene Ruimte. Het doel van de Habitatrichtlijn is instandhouding van de natuurlijke habitat in gebieden die als Speciale Bescherming Zone (SBZ) zijn aangewezen (art. 6) en bescherming van soorten (art.12).De Vogelrichtlijn (EU-richtlijn 79/409/EEG, gewijzigd bij richtlijn 86/122/EEG) bevat naast bepalingen over de instandhouding van in het wild levende vogelsoorten, ook plichten die op de bescherming van de leefgebieden van in het wild levende vogels zijn gericht. De meest geschikte habitat voor bijzonder waardevolle soorten en veel voorkomende trekvogels moeten als speciale beschermingszone worden aangewezen. Anders dan bij de Habitatrichtlijn worden de speciale beschermingszones direct – dus zonder toetsing van de EU – door de lidstaten aangewezen. De Vogelrichtlijn is in de nationale regelgeving onder andere omgezet in de Vogelwet, die is opgenomen in de Flora- en Faunawet. Tussen de Vogelrichtlijn en de hieronder beschreven Habitatrichtlijn bestaat een belangrijke koppeling. Voor de speciale beschermingszones volgens de Vogelrichtlijn is het afwegingskader van de Habitatrichtlijn van toepassing. De soortbescherming van de Habitatrichtlijn (HR) en Vogelrichtlijn (VR) is geïmplementeerd door de Flora- en Faunawet. Daarin is het internationaal geldende beschermingsregime opgenomen voor internationaal aangewezen soorten; de Habitat- en Vogelrichtlijnsoorten. Het plangebied valt in zijn geheel niet binnen de aangewezen Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebieden. Europese Kaderrichtlijn Water In het jaar 2000 is de nieuwe Europese Kaderrichtlijn water in werking getreden. Het doel van deze richtlijn is de vaststelling van een kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater in de Europese Gemeenschap, waarmee: - aquatische ecosystemen en de hiervan afhankelijke wetlands en terrestrische ecosystemen voor verdere achteruitgang worden behoed en beschermd en verbeterd worden; - duurzaam gebruik van water wordt bevorderd, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; - er wordt bijgedragen tot afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte. Verschillende doelstellingen uit de Kaderrichtlijn zijn ook opgenomen in ander waterbeleid. Aspecten betreffende duurzaam gebruik maken bijvoorbeeld een belangrijk onderdeel uit van de e Nota Waterbeleid in de 21 eeuw (WB21). Ook in de Vierde Nota Waterhuishouding (NW4) zijn al vergaande doelstellingen ten aanzien van de waterkwaliteit opgenomen. Voor het onderhavige plangebied zijn daardoor vanuit de Kaderrichtlijn geen gevolgen te verwachten, die niet ook vanuit andere weten regelgeving voortkomen.


- pagina 7 -

Toelichting

Nota Ruimte De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorend doelstellingen. In de nota is het nationaal ruimtelijk beleid tot 2020 met een doorkijk naar 2030 vastgelegd. De beleidsvoornemens worden in hoofdlijnen aangegeven, met een belangrijke rol voor de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland (RHS). De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie (bevordering leefbaarheid en economische vitaliteit in stad en land), waarborging van waardevolle groengebieden (behouden en versterken natuurlijke, landschappelijke en culturele waarden) en veiligheid (voorkoming van rampen).`Ruimte voor ontwikkeling` is niet alleen de titel van de Nota Ruimte, maar is ook het uitgangspunt van het ruimtelijk beleid: het Rijk geeft meer ruimte aan medeoverheden, maatschappelijk organisaties, marktpartijen en burgers. `Decentraal wat kan, centraal wat moet` is het motto van het kabinet. Het Rijk daarentegen focust zich meer dan voorheen op gebieden en netwerken die van nationaal belang zijn. De kern van het beleid ligt in het toepassen van efficiënte manieren om met de ruimte om te gaan. Uitgangspunt van beleid is dat de ruimtebehoefte zoveel mogelijk wordt geaccommodeerd en dat er gezocht wordt naar mogelijkheden om tegelijkertijd ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water. Het beleid in de nota is verder gericht op een bundeling van de verstedelijking in stedelijke netwerken. Het gebied Maastricht - Heerlen (met een internationale afstemming op Aken, Luik, Gent en Hasselt) is aangewezen als één van de zes nationale stedelijke netwerken. Het voorliggende bestemmingsplan ligt binnen dit netwerk. Stedelijke netwerken zijn sterk verstedelijkte zones bestaande uit een aantal goed met elkaar verbonden compacte grotere en kleinere steden, van elkaar gescheiden door buitengebied. Het percentage van de woningen en de werkgelegenheid dat in de stedelijke netwerken is ondergebracht, zal tenminste gelijk moeten blijven en zo mogelijk moeten toenemen ten opzichte van de huidige situatie. In het plangebied vindt binnen de planperiode een verandering van functies plaats, gericht op herontwikkeling en inbreiding van functies binnen het bestaand stedelijk gebied van Maastricht. Deze ontwikkeling past hiermee binnen de uitgangspunten van deze nota. e

Kabinetsstandpunt “Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21 eeuw” e Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt ‘Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21 eeuw’ (WB21)’, is de zorg over het toenemend hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt. Het kabinet heeft e voor het waterbeleid in de 21 eeuw de volgende drie uitgangspunten opgesteld: -

anticiperen in plaats van reageren; niet afwentelen van waterproblemen op het volgende stroomgebied, maar handelen volgens de drietrapsstrategie van ‘vasthouden-bergen-afvoeren’ en: meer ruimtelijke maatregelen naast technische ingrepen.

In de Nota Ruimte zijn de ruimtelijke consequenties van het waterbeleid, zoals beschreven in de NW4, meegenomen. Water en ruimtelijke ordening worden in deze nota nadrukkelijk aan elkaar gekoppeld. De watertoets vormt een waarborg voor de inbreng van water in de ruimtelijke ordening. De watertoets wordt sinds 2001 toegepast op plannen die gevolgen voor de waterhuishouding kunnen hebben. De watertoets heeft een integraal karakter: alle relevante 'wateraspecten' worden meegenomen. Er wordt gekeken naar veiligheid, wateroverlast, waterkwaliteit en verdroging. De watertoets wordt toegepast door in een vroegtijdig stadium de waterbeheerders te betrekken bij plannen die een invloed kunnen hebben op de waterhuishouding. Voor het onderhavige bestemmingsplan is een waterparagraaf opgesteld. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.1 van deze toelichting. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 8 -

Toelichting

Beleidslijn grote rivieren (2009) en Waterwet In 1996 is de Beleidslijn ruimte voor de rivier tot stand gekomen. De doelstelling van de Beleidslijn is om de beschikbare afvoeren bergingscapaciteit van het rivierbed te behouden en ontwikkelingen tegen te gaan die de mogelijkheid tot rivierverruiming door verbreding en verlaging nu en in de toekomst feitelijk onmogelijk maken. In 1997 is deze beleidslijn gewijzigd. Bij besluit van 4 juli 2006 is de beleidslijn opnieuw herzien en is haar naam gewijzigd in Beleidslijn grote rivieren (hierna:de Beleidslijn). Deze herziening bestond uit twee onderdelen: een beleidsbrief en de beleidsregels. De Beleidsregels grote rivieren (hierna: de Beleidsregels) bieden een kader voor de beslissing omtrent de toelaatbaarheid vanuit rivierkundig opzicht bezien die nodig is voor het verkrijgen van een vergunning op grond van de Waterwet/Waterbesluit. Het Waterbesluit bevat in de bijlagen een lijst van oppervlaktewaterlichamen in beheer bij het Rijk en een lijst van waterkeringen eveneens in beheer bij het Rijk. Voor wat betreft de waterkeringen geven de leggers die voor deze waterkeringen moeten worden gemaakt de grenzen van het beheergebied nader aan. Voor wat betreft de oppervlaktewaterlichamen geeft het Waterbesluit een grondslag om een begrenzing hiervan vast te stellen en een grondslag voor de grenzen van gebieden die zijn vrijgesteld van de vergunningplicht voor het gebruik van waterstaatswerken. Daarnaast geeft het Waterbesluit twee hoofdregels voor de begrenzing van de oppervlaktewaterlichamen: • het Rijk beheert zijwateren van hoofdwateren behoudens uitzondering geregeld in de Waterregeling; • als het Rijk beheerder is van een oppervlaktewaterlichaam beheert het ook de daarin gelegen kunstwerken. Uit het kaartmateriaal behorende bij het Waterbesluit (zie onderstaand fragment) blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van het gebied dat is vrijgesteld van de vergunningplicht voor het gebruik van het waterstaatswerk (in gele kleur):

plangebied

Er is ten behoeve van de uitvoering van dit bestemmingsplan geen vergunning in het kader van de Waterwet noodzakelijk. Als gevolg van de ligging direct aan de Maas kan in deze gebieden wel


- pagina 9 -

Toelichting

hoogwater optreden. Bij schade als gevolg hiervan kan geen schadevergoeding verhaald worden op het Rijk.

2.2 Provinciaal beleid Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), actualisatie 2010 Op 22 september 2006 is het POL 2006 vastgesteld door Provinciale Staten van Limburg. Net als het eerste POL (uit 2001) is POL 2006 een integraal plan dat bestaande, verschillende plannen voor de fysieke omgeving op de beleidsterreinen milieu, water, ruimte, mobiliteit, cultuur, welzijn en economie integreert. Het bevat de provinciale visie op de ontwikkeling van Limburg en beschrijft voor onderwerpen waar de provincie een rol heeft de ambities, de context en de hoofdlijnen van de aanpak. POL 2006 is het beleidskader voor de toekomstige ontwikkeling van Limburg tot een kwaliteitsregio, die zich bewust is van de unieke kwaliteit van de leefomgeving en de eigen identiteit. Ten behoeve van de kwaliteitsregio Limburg wordt ingezet op duurzame ontwikkeling. Dat is een ontwikkeling die tegemoetkomt aan de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties in gevaar te brengen om ook in hún behoeften te voorzien. Medio 2008, 2009 en voor het laatst in 2010 zijn beperkte delen van het POL aangevuld op basis van gewijzigde beleidsstukken, waaronder POL-aanvullingen. Op 'Kaart Zuid' van het POL is het plangebied aangeduid als ‘Stedelijke bebouwing’ en valt daarmee onder het perspectief P9 (zie onderstaand kaartje).

plangebied

Deze stedelijke bebouwing is gelegen binnen de ‘grens stedelijke dynamiek’, die gekoppeld is aan de stadsregio’s. De stadsregio’s vormen de vertaling van de bundelingsgebieden zoals het Rijk die hanteert in de Nota Ruimte. Het zo compact mogelijk houden van de steden is daarbij het uitgangspunt. Iedere stadsregio is voorzien van een grens stedelijke dynamiek (paarse contour, zie bovenstaand kaartje). Deze grenzen zijn vastgelegd op basis van de natuurlijke waarden in het omliggende gebied en een goede functionele en stedelijk samenhang, rekening houdend met de verwachte groei, zoveel mogelijk samenvallend met bestaande elementen zoals wegen. Deze Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 10 -

Toelichting

begrenzing laat onverlet dat er sprake is van een sterke wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden. Voor veel voorzieningen is men vanuit het landelijk gebied aangewezen op de steden. Omgekeerd is de kwaliteit van het landelijk gebied mede bepalend voor de aantrekkelijkheid van de stedelijke gebieden als vestigingsgebied. Binnen de stadsregio’s dienen nieuwe activiteiten zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in de bestaande stedelijke bebouwing. De stedelijke bebouwing omvat de aanwezige of als zodanig reeds bestemde woon- en winkelen voorzieningengebieden, bedrijventerreinen en bijbehorende wegen. Er is hier in veel gevallen nog de nodige ontwikkelingsruimte. De verstedelijkingsopgave wordt voor zover mogelijk hier ingevuld, met in achtneming van de randvoorwaarden vanuit het watersysteem (via de watertoets). Ook dient er aandacht te zijn voor de stedelijke wateropgaven ten aanzien van wateroverlast, afkoppeling, riolering en ecologisch water. Waar nodig wordt hier door herstructurering de vitaliteit van buurten en wijken en de kwaliteit van werklocaties geborgd dan wel verbeterd. De milieukwaliteit in dit gebied dient te worden afgestemd op aard en functie van de deelgebieden. Binnen de bestaande bebouwing verdienen de stedelijke centrumgebieden bijzondere aandacht, levendige gebieden met een sterke menging van functies. Hier komt de stedelijke dynamiek bij uitstek tot uiting. Behoud en versterking van die vitaliteit van centrumgebieden is uitgangspunt. Bijzonder belang wordt gehecht aan de aanwezigheid in centrumgebieden van woonfuncties en stedelijke voorzieningen (publieksgerichte kantoren, stedelijke recreatie, recreatief winkelen). De (ver)bouw en aanbouw van een hotel van deze aard, allure en bouwmassa is een stedelijke functie, die in bestaand stedelijk gebied een plaats dient te krijgen. De ontwikkeling van het hotel biedt daarnaast een uitgelezen kans dit relatief onbekende gebied aan de rand van het Maastrichtse stadscentrum van een impuls te voorzien door verbetering en opwaardering van de ruimtelijk-stedenbouwkundige structuur en, daarmee samenhangend, een verbetering van de uitstraling naar de omgeving. De naast het bestaande hoofdgebouw te bouwen hoteltoren zal een nieuw landmark worden aan de oostoever van de stad Maastricht. Met deze ontwikkeling wordt tevens een element uit het Maastrichts Erfgoed (het bestaande hoofdgebouw dat centraal in het plangebied is gelegen) van een nieuwe functie voorzien en daarmee veiliggesteld voor de toekomst. Hiermee krijgt het plan deels ook een cultuurhistorische lading. Op de andere hoofdbeleidskaarten van het POL (Kristallen waarden, Groene waarden en Blauwe waarden) zijn geen specifieke uitgangspunten voor het plangebied opgenomen. Resumerend kan worden aangegeven dat het voorliggende plan past binnen de kaders zoals gesteld in het POL 2006 (actualisatie 2010)

2.3 Gemeentelijk beleid Stadsvisie 2030 (actualisatie 2008) In juni 2005 werd de Stadsvisie 2030 vastgesteld. Daarmee staat de koers van de stad Maastricht vast. In deze visie zijn twaalf speerpunten gepresenteerd op basis waarvan de stad zich verder dient te ontwikkelen. Voor het onderhavige plangebied zijn de volgende speerpunten het meest van toepassing op het plangebied. Speerpunt 2: “Behoud van een sterk imago”: In het kader van dit speerpunt wordt de vrijetijdseconomie – waaronder naast toerisme ook vrijetijdsbesteding, cultuur en sport - als een zeer kansrijke sector aangemerkt. Verwacht wordt dat deze sector nog aan betekenis zal winnen. Ze kan het verlies aan werkgelegenheid in de industrie opvangen. De vrijetijdseconomie en het Maastrichtse sociaal-culturele klimaat dragen in belangrijke mate bij tot het besluit van mensen en bedrijven om zich hier te vestigen. Met vrijetijdseconomie worden alle activiteiten die mensen in hun vrije tijd ondernemen bedoeld. Op dit moment scoort Maastricht heel goed als bezoekstad, als culinaire, culturele en historische stad. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 11 -

Toelichting

Dat imago is eeuwenlang opgebouwd en werd dankzij zorgvuldig beleid de laatste decennia zodanig versterkt, dat Maastricht met haar bekendheid een koploper is in Nederland. Speerpunt 8: “Versterking en behoud van de fysieke kwaliteit” Ruimtelijke kwaliteit kan worden uitgedrukt in de begrippen gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Van een hoge gebruikswaarde is sprake als de ruimte op een veilige wijze gebruikt kan worden voor functies zoals wonen, werken, ontspannen en verplaatsen, én deze functies elkaar bovendien niet hinderen, én ze elkaar zoveel mogelijk versterken én toegankelijk zijn voor de bevolking. Belevingswaarde speelt een belangrijke rol in de leefomgeving. Daarbij gaat het om cultureel besef en diversiteit, aanwezigheid van karakteristieke kenmerken (identiteit), toegankelijkheid, (cultuur-)historie en schoonheid en dit alles op mensenmaat. Bij toekomstwaarde gaat het om kenmerken als duurzaamheid, biodiversiteit, robuustheid, aanpassingsvermogen en flexibiliteit in de tijd. Dit zowel wat betreft geschiktheid voor nieuwe gebruiksvormen als ontvankelijkheid voor nieuwe culturele en economische betekenissen. De opgave is en blijft nieuwe inwoners, bedrijven en bezoekers voor de stad te interesseren en te binden. Een belangrijke basis daarvoor is de fysieke kwaliteit van de stad en het aanwezige voorzieningenniveau in brede zin. De kwalitatieve inzet en het evenwicht tussen bereikbaarheid en leefbaarheid zijn hierbij belangrijke uitgangspunten. Als nieuwe gebieden binnen het stedelijk gebied vrijkomen en transformatie aan de orde is, moeten deze gericht worden ingezet, waarbij een afweging is te maken tussen de mogelijkheden van de plek en de meerwaarde voor het stadsdeel, de vitaliteit en concurrentiekracht van de stad en de positie binnen het stedelijk netwerk op Zuid-Limburgse schaal. Maastricht is een compacte stad. De stad is gegroeid en heeft zich steeds weten te voegen naar het landschap. Die groei heeft voor een belangrijk deel plaatsgevonden binnen de eigen stadsgrenzen. Hierdoor is de stad compact en vitaal gebleven en konden kwalitatief hoogwaardige landschappen worden bewaard. De belangrijkste voorzieningen zijn binnen relatief korte afstand aanwezig. Dit is aantrekkelijk voor de mensen die in de stad wonen of verblijven. Doel is het concept van de ‘compacte stad in een weids landschap’ ook voor de toekomst van Maastricht te hanteren. De opgave is de stad vitaal te houden door nieuwe functies zorgvuldig in het bestaande stedelijk weefsel in te passen en bestaande gebieden aan te passen aan de eisen van de tijd. Bij de vaststelling van de Stadsvisie 2030 is afgesproken dat regelmatig zal worden geëvalueerd. Dit is in 2008 gebeurd. De nieuwe signalen voor Maastricht zijn: 1.

Demografische transitie: Sinds 1993 kent Maastricht een natuurlijke bevolkingsafname (sterftecijfer hoger dan geboortecijfer) die werd gecompenseerd door een immigratieoverschot waardoor de absolute bevolkingsomvang steeg. Vanaf 2004 kampt de stad met een vertrekoverschot, waardoor de bevolking daalt.

2.

Economische transitie: Door een dalende bevolking (aanbod van arbeid) en de economische ombouwoperatie waar Maastricht nog altijd in zit – van industrie naar dienstverlening – blijft het aantal arbeidsplaatsen stabiel of groeit licht. Deze nationale en internationale ontwikkelingen zijn weliswaar autonoom, maar dat neemt niet weg dat actoren in de stad wel degelijk een economische en een sociale dynamiek op gang kunnen brengen die Maastricht weerbaar maakt en een robuuste toekomst garandeert. In de Stadsvisie 2030 – actualisatie 2008 – formuleert het stadsbestuur instrumenten om deze dynamiek op gang te brengen.

Maastricht gaat deze dynamiek op drie gebieden organiseren:

1. Maastricht cultuurstad. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 12 -

Toelichting

De stad heeft een rijk cultureel aanbod en gaat de komende jaren bouwen aan haar culturele infrastructuur. Daarmee wordt de claim ‘Maastricht cultuurstad’ relevant. Dit imago leidt tot investeringen en immigratie van kenniswerkers, innovatieve bedrijven en verblijfsbezoekers. 2. Maastricht internationale kennisstad. Bijna een kwart van de bevolking is niet-Nederlands. Bijna de helft van de Maastrichtenaren is jonger dan 35. Tientallen internationale instituten. Weliswaar een perifere ligging ten opzichte van de Randstad, maar een centrale ligging ten opzichte van Brussel. Samen met kennisinstellingen in gemeente en regio wordt de komende jaren gewerkt aan de noodzakelijke voorwaarden om de reputatie op dit gebied om te buigen: van het (onterechte) zelfbeeld van een vergrijzende, naar binnen gekeerde stad aan de rand van het land, naar een jonge, open, internationaal georiënteerde samenleving in het hart van Europa; 3. Maastricht stedelijke woonstad. De demografische transitie geeft Maastricht letterlijk de ruimte om te investeren in haar kwaliteit van stedelijke woonstad. Dat wil zeggen: voor elke vraag is er aanbod, met telkens een geweldige stedelijke voorziening in een prachtige landschappelijke omgeving. In samenhang met de regio is dat een onderscheidend vestigingsargument voor nieuwkomers en investeerders. Dat klimaat maken we samen met de partners. De Stadsvisie 2030 geeft geen specifieke uitgangspunten voor dit plan, maar de realisering dit vijfsterrenhotel levert wel een bijdrage aan het na te streven wensbeeld van Maastricht als internationale cultuurstad. De cultuurstad Maastricht heeft een rijk cultureel aanbod en gaat de komende jaren bouwen aan haar culturele infrastructuur. Daarmee wordt de claim ‘Maastricht cultuurstad’ relevant. Dit imago leidt tot investeringen en immigratie van kenniswerkers, innovatieve bedrijven en verblijfsbezoekers. Met name ten behoeve van deze laatste groep is een verruiming van de verblijfsmogelijkheden in het hoogste segment inpasbaar binnen de gevestigde hotelstructuur in de stad. Het voorliggende plan past derhalve binnen de geactualiseerde Stadsvisie 2030, omdat het hier een belangrijk internationaal georiënteerde hotelketen betreft. Structuur- en Mobiliteitsbeeld Het Structuur- en Mobiliteitsbeeld is een uitwerking van de Stadsvisie 2030. Deze beleidsnota geeft niet tot in detail aan wat het ruimtelijk beeld en mobiliteitsbeeld van de stad is, maar formuleert hoofdlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Dat geldt wel voor het structuurbeeld. De afgelopen decennia is zorgvuldig aan de stad gewerkt waarbij consequent keuzes zijn gemaakt vanuit de kwaliteit, eigenheid en historiciteit van de stad. Ook in de toekomst vormt dit succesvolle beleid het uitgangspunt. De komende jaren zal worden ingezet op kwaliteitsverbetering van het bestaand stedelijk gebied. Maastricht kiest voor de versterking van de compacte stad. Daarbij speelt het onderscheid tussen de oosten de westoever een belangrijke rol. De ruimtelijke structuur en de goede bereikbaarheid van de oostoever bieden in de toekomst kansen voor intensieve en meer grootschalige ontwikkelingen (bijvoorbeeld de A2-zone, Geusselt, Europaplein en gebieden langs het Noorderbrugtracé). Op de oostoever is bijvoorbeeld ruimte voor grootschaligere voorzieningen waarmee verder vorm kan worden gegeven aan Maastricht als bezoekstad. De westoever kenmerkt zich door de meer kleinschalige, ruimtelijke structuur van de historische binnenstad en omliggende wijken. De westoever leent zich daarom beter voor binnenstadsgerelateerde ontwikkelingen gericht op nabijheid en face-to-face contacten: een stedelijke, kleinschalige mix van wonen, werken en voorzieningen. De ontwikkeling van het internationaal gerenommeerde Hiltonhotel sluit hier op aan. De vestiging van een hotel in het topsegment op deze locatie aan de oostoever draagt bij aan de versterking van Maastricht als bezoekstad. Hiermee wordt het kwalitatieve aanbod aan hotels in de stad gecompleteerd. Geconcludeerd kan worden dat de voorliggende planontwikkeling past binnen het Structuur- en Mobiliteitsbeeld. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 13 -

Toelichting

Horecanota (2008) In de Horecanota 2008 (vastgesteld door de raad d.d. 22 januari 2008) is het horecabeleid voor Maastricht vastgelegd. Het nieuwe beleid, dat tot stand is gekomen na een intensieve en constructieve samenwerking tussen de gemeente Maastricht, Koninklijk Horeca Nederland, horecaondernemers, burgers en andere betrokkenen, biedt nieuwe kansen voor gevestigde horeca en voor nieuwe initiatieven. Het beleid dat totnogtoe heeft gegolden, heeft, zo is ook gebleken uit de evaluatie, goed gewerkt maar bleek ook een verstikkende werking te hebben voor nieuwe ontwikkelingen in de horeca. Uit de evaluatie is ook gebleken dat de kwaliteit van het horecaaanbod te wensen over laat, zeker voor een aantal doelgroepen waar Maastricht in de toekomst haar pijlen op wil richten. Wil Maastricht haar positie in de (eu)regio handhaven als Bourgondische stad, Universiteitsstad, Winkelstad en Europese stad, dan zal vooral de horeca, die mede vorm geeft aan dit imago, de handen uit de mouwen moeten steken om dit karakter te bewaren en te versterken. Het stadsbestuur wil binnen de wettelijke kaders en mogelijkheden de Maastrichtse horeca een kans bieden en nieuwe ontwikkelingen laten bijdragen tot een betere kwaliteit van de stad. Kwalitatieve goede initiatieven kunnen rekenen op steun vanuit de gemeente. Gevolg is dat initiatieven van een slechte kwaliteit worden geweerd. Bestaande horeca, die zich slecht aan de regels houdt, wordt extra aangepakt. Maastricht wil met het nieuwe horecabeleid zorgen dat: - geen ongeoorloofde hinder door horeca-inrichtingen ontstaat en een goede balans gecreëerd wordt tussen horeca en leefmilieu; - haar positie in de regio behouden of zelfs versterkt wordt; - er meer werkgelegenheid wordt gecreëerd in de horeca; - nieuwe ontwikkelingen een kans krijgen, vooral ontwikkelingen die passen in het imago van de stad die Maastricht wil zijn of worden en die bijdragen aan een hogere kwaliteit van de horeca; - het horeca-aanbod gedifferentieerd is en voorziet kwantitatief en kwalitatief in de behoefte van de doelgroepen waarop het beleid uit de stadsvisie 2030 is gericht; De gemeente Maastricht wil meer kansen bieden voor horeca. Horecavestiging moet op meer plaatsen mogelijk zijn. Echter niet overal in de stad ligt die vestiging van horecagelegenheden evenzeer voor de hand. Er wordt daarom specifiek voor deze nota een onderscheid gemaakt in vijf gebieden (“ringen” van de stad): 1. de winkelzone; 2. horecaconcentratiegebieden; 3. het overig centrum, binnen de singels (tot aan Statensingel, Boschstraat en Spoorweglaan in Wyck); 4. de woongebieden; 5. de periferie (snelweg-, kantoor/bedrijvenlocatie, buitengebied). Het voorliggende plangebied is gelegen in zone 5 (periferiegebieden). Het algemene uitgangspunt in de Horecanota is dat de luidruchtigere horeca zoveel mogelijk in het centrum wordt gesitueerd. Hoe verder de ring vervolgens buiten het centrum is gelegen des te rustiger de horeca in die gebieden moet zijn. Ongeoorloofde hinder veroorzaakt door handelingen in strijd met de geldende regelgeving en daarop verstrekte vergunningen wordt in het nieuwe beleid niet getolereerd. Nieuwe horeca-initiatieven worden niet in de gehele stad toegestaan. Per gebied zijn er beperkingen. In de ‘periferiegebieden’ buiten de binnenstad en de woonwijken zijn het buitengebied (het landelijke deel van de stad) en de “stadspoorten” (de stadsentrees) gelegen. Voor beide gebieden geldt dat de nieuwe horecavestigingen ondersteunend moet zijn aan het daarbij behorende functioneel gebruik. Bij de entrees van de stad, zoals de Geusselt en Randwyck, geldt dit met name voor de zakelijke markt of het betreft initiatieven waarvoor in het centrum geen ruimte is. De nieuw te vestigen horecavoorziening zullen in deze gebieden veelal grootschalig van aard zijn. In casu is dit ook het geval. Het betreft hier een vestiging van een grootschalige hotelketen op Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 14 -

Toelichting

mondiaal niveau van 200 kamers. In de Horecanota is voorts aangegeven dat initiatieven tot het vestigen van logiesverstrekkende horeca worden getoetst aan de Hotelnota 2009-2013 (zie hierna). Resumerend kan worden aangegeven dat het horecabeleid zich niet verzet tegen de voorgestelde ontwikkeling van het Hilton-hotel op voornoemde locatie. Hotelnota 2009-2013 Maastricht heeft in haar stadsvisie naar 2030 gekozen voor een aantal speerpunten: woonstad, cultuurstad en kennisstad. Een aantrekkelijke en gezonde horeca met een goede ontvangst en serviceverlening is daarbij met name belangrijk voor de cultuur- en kennisstad. In de nota economische speerpunten 2015 zijn vrijetijdseconomie (waar hotelbeleid een belangrijk onderdeel vanuit maakt) en kenniseconomie belangrijke speerpunten. Een toename van het toeristisch en zakelijk verblijf met als effect een hogere besteding, toename van investeringen en daaraan gekoppelde werkgelegenheid is één van de beleidsdoelen. In een onderzoek naar de hotelmarkt heeft adviesbureau Horwath HTL aanbevelingen voor de gemeente Maastricht geformuleerd: “Het bevorderen van het zakelijk klimaat, een sturend en terughoudend beleid voeren met betrekking tot uitbreiding van de hotelmarkt en het verbeteren van de communicatie met de hotellerie”. Aanbod- en vraagsituatie Maastricht

1

Aanbodsituatie De regio Zuid-Limburg heeft een rijk aanbod aan hotels buiten Maastricht. Het hotelaanbod in Maastricht zelf is aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, in verhouding tot het aantal inwoners, de werkgelegenheid én het aantal dagbezoekers. Zelfs in vergelijking met steden als Den Haag, Rotterdam en Utrecht heeft Maastricht een opmerkelijk groot hotelaanbod. Een gemiddeld Maastrichts hotel is aanzienlijk groter dan een gemiddeld hotel in Nederland, Limburg en ZuidLimburg. Wel is de afgelopen jaren de omvang van een gemiddeld hotel in Maastricht afgenomen, terwijl de gemiddelde omvang van hotels elders in Nederland juist is toegenomen. De grootte van een gemiddeld hotel neemt af naarmate de classificatie lager is. Hoewel het in de Nederlandse hotellerie gebruikelijk is dat het viersterrensegment het grootste marktaandeel heeft, kan gesteld worden dat met een aandeel van nagenoeg 80% het viersterren segment de hotelmarkt van Maastricht domineert. De overige 20% bestaat uit driesterren hotels en in mindere mate uit budgethotels. In deze studie is de betekenis van ‘hotel’ uitgebreid met accommodatievormen als hostel, pension, gasthuis en B&B. In totaal bestaat het huidige hotelaanbod in Maastricht uit 2.225 kamers. Dit aantal is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Sinds 2000 is het aantal hotelkamers in Maastricht per jaar met gemiddeld 2% gegroeid. Dit is meer dan de groei in de Nederlandse hotelmarkt en zeker meer dan in Limburg. In de periode 1995-2000 nam het aanbod in Maastricht nog sterker toe. Er is in de periode 2006-2008 een groot aantal plannen bij de gemeente ingediend voor in totaal ruim 2.000 nieuwe hotelkamers (waaronder de vestiging van dit Hilton-hotel). Als de hotelkamers van al deze plannen gerealiseerd worden, zou het hotelaanbod in Maastricht groeien tot circa 190% van de huidige omvang. Vraagsituatie Het centrumgebied biedt meer potentie dan stedelijke gebieden buiten het centrum, maar de gehele hotelmarkt van Maastricht biedt de komende jaren geen ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe kamers. Van 2013 tot en met 2020 vertaalt de verwachte groei in vraag zich naar een behoefte van 824 nieuwe kamers. Om een gezonde situatie te garanderen, moet er op worden toegezien dat de toevoeging van hotelkamers over de hele periode wordt verspreid. Indien exploitanten van de nieuwe hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken, kan de marktruimte groter zijn. Hetzelfde kan worden gerealiseerd door het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. In het bijzonder moderne low budget hotels, resorts, combinatiehotels (bijvoorbeeld met een musicaltheater) en zorgen herstelhotels lijken kans van slagen te hebben om de marktruimte in Maastricht te doen toenemen. 1

Uit: onderzoek “Hotels in Maastricht” van bureau Horwarth HTL, d.d. december 2009


- pagina 15 -

Toelichting

Nieuw beleid In de stad Maastricht is het uitgangspunt een goede leefbaarheid en duurzame ruimtelijke ordening. Dit zijn publieke domeinen en deze komen nadrukkelijk aan de orde indien een initiatief strijdig is met het bestemmingsplan. Dan moet een integrale afweging plaatsvinden op basis van leefbaarheid en (duurzame) ruimtelijke ordening. Belangrijke criteria bij de integrale afweging zijn bijvoorbeeld de parkeerbalans, het niet evenredig schaden van het woonmilieu, de geschiktheid van het gebouw en het behoud van de eventueel aanwezige monumentale kwaliteit. Voor logiesverstrekkende bedrijven, waar sprake is van het vestigen van nieuwe hotelkamers, is daar het criterium “de ruimte in de markt” aan toegevoegd. Via dit criterium wordt een financiële haalbaarheidsstudie verplicht gesteld om zo te voorkomen dat meer van hetzelfde wordt toegevoegd aan de hotelmarkt. Met een haalbaarheidsstudie kan worden aangetoond dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die in de bestaande markt overlevings- en groeikansen heeft. In deze studie is het van belang dat de initiatiefnemer aangeeft of door het specifieke hotelconcept gasten worden aangetrokken die normaliter niet zouden overnachten in Maastricht. De gemeente Maastricht geeft daarmee mogelijkheden voor kwalitatieve, vernieuwende concepten waardoor zowel de marktruimte vergroot wordt én de kwaliteit van de omgeving behouden c.q. verbeterd wordt. Casus Hilton-hotel Uit het vermelde onderzoek “Hotels in Maastricht” d.d. februari 2009 blijkt dat momenteel op de Maastrichtse hotelmarkt nauwelijks ruimte is voor nieuwe hotelkamers. Vanaf 2013 wordt echter wel marktruimte voorzien en kunnen gefaseerd nieuwe hotelkamers worden toegevoegd. Voor hotels met een uniek hotelconcept, dan wel een internationaal reserveringssysteem is het mogelijk om met een haalbaarheidsstudie uitbreiding van de marktruimte aan te tonen. Het is daarbij zeer gewenst een wisselwerking met de zakelijke markt tot stand te brengen. Een vestiging van een vijfsterrenhotel van een internationale keten zoals Hilton, is qua classificering uniek in Maastricht. Hiervoor kan dus ruimte op de hotelmarkt komen volgens het onderzoek en het past ook binnen de doelstelling van de Kwaliteitssprong. Op 7 juli 2009 is een intentieovereenkomst aangegaan om de vestiging van een vijfsterrenhotel van een internationale keten (Hilton) te onderzoeken. De conclusie van dit onderzoek is dat het toevoegen van 200 hotelkamers aan de markt, op zijn vroegst in 2013, binnen de geprojecteerde mogelijkheden van de hotelmarkt valt. Ook wordt geconcludeerd dat sprake is van een complementariteit (vijfsterrenhotel) en dat het nieuwe hotel extra mensen trekt in de toeristenbranche en zakelijke dienstverlening. Dit natuurlijk mits de (zakelijke) markt de komende jaren in zijn geheel weer aantrekt. De 200 kamers van het Hiltonhotel vallen binnen het aantal kamers dat kan worden toegevoegd in de periode 2012-2020; opgemerkt moet worden dat mogelijk tijdelijk sprake kan zijn van een overcapaciteit. Het horecabeleid verzet zich niet tegen het voorgenomen initiatief. Besluitvorming Hilton-hotel In de raadsvergadering van 23 februari 2010 is de Maastrichtse gemeenteraad akkoord gegaan met de vestiging van een vijfsterrenhotel (in casu het Hilton-hotel) in de stad. Daartoe dient een bestemmingswijziging te worden doorgevoerd. Het voorliggende bestemmingsplan is hiervan het resultaat. Natuur- en Milieuplan 2030 (NMP) Een van de kerntaken van de gemeente Maastricht is de zorg voor de natuur- en milieukwaliteit in en om de stad. Met dit NMP wil Maastricht deze taak een nieuwe krachtige impuls geven. Hierbij is gekozen voor een strategie langs vijf lijnen: -

differentiatie van natuur- en milieukwaliteitseisen naar de kenmerken van een gebied; een interactieve aanpak in het planvormingsproces; een scheppend en ontwerpend natuur- en milieubeleid; het benutten van kansen; Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 16 -

Toelichting

-

de integratie met andere beleidssectoren.

Middels milieukwaliteitsprofielen kan de gebiedsgerichte differentiatie van het natuur- en milieubeleid worden vormgegeven. Uitgangspunt hierbij is het realiseren van een zo hoog mogelijk milieurendement dat past bij het type gebied. Onderhavig plangebied is aangewezen als gebiedstype ”intensief wonen en werken”. Dit houdt in dat de gebruiksintensiteit stevig is, waarbij de nadruk ligt op overdag en ’s avonds. Het gebiedtype is versteend en de bouw is vaak gestapeld. Voor de verschillende milieukundige thema’s gelden de volgende doelstellingen voor 2030: Bodem: het beheersen van de bodemverontreiniging in 2022: maatschappelijk urgente gevallen moeten zijn gesaneerd en alle overige gevallen moeten zijn beheerst; Water: herstel en behoud van natuurlijke watersystemen om een duurzaam gebruik voor mens en natuur te garanderen; Lucht: de luchtkwaliteit dient te voldoen aan de Europese en nationale regelgeving; Geluid: het verminderen van het aantal geluidgehinderden in de stad; hiervoor is een integrale aanpak van verkeer en industrie vereist en het bewaken van de geluidskwaliteit op binnenterreinen; Geur: het terugbrengen van het aantal geurgehinderden tot maximaal 12% van de bevolking; Verkeer:het waarborgen van bereikbaarheid en leefbaarheid van de stad; Externe veiligheid: risico’s van risicodragende activiteiten dienen minimaal te zijn. Individuele risicocontouren zijn zoveel mogelijk gereduceerd, de resterende contouren zijn ruimtelijk ingericht met niet-kwetsbare objecten; Groen in de stad: een duurzaam netwerk van groenelementen in de stad, dat de stedelijke omgeving verfraait en waarvan de bewoners optimaal gebruik kunnen maken; Groen rond de stad: ontwikkelen van een groene ring rondom de compacte stad middels landschappelijk waardevolle buitengebieden en groene verbindingszones; Afval: maximaal hergebruik van het vrijkomend huishoudelijk afval en bedrijfsafval; Energie: zoveel mogelijk inzetten op duurzame energie en energiebesparing. Bovenstaande aspecten zijn ten behoeve van het voorliggende plan, waar nodig, bekeken en onderzocht in het kader van de onderzoeksplicht. Verwezen wordt naar hoofdstuk 5 van deze toelichting. Beleidsnota Springlevend Verleden Deze beleidsnota gaat over de bescherming van het cultureel erfgoed van de stad Maastricht voor de periode 2007-2012. het cultureel erfgoed van Maastricht is in ten minste vier opzichten van belang voor de stad, namelijk voor de sociale identiteit (zichtbaarheid en voelbaarheid van de historie), de economische vitaliteit (aantrekkingskracht op mensen en bedrijven), de culturele rijkdom (uitstraling) en de fysieke leefbaarheid (onderhoud en restauratie). In de Stadsvisie 2030 is het belang van het waarborgen van de cultuurhistorie eveneens aangegeven. De missie die in de beleidsnota wordt aangegeven is “behoud door behoedzame ontwikkeling”. Er worden twee soorten bedreigingen genoemd voor het cultureel erfgoed van Maastricht: -

een gebrek aan menselijk ingrijpen, waardoor verval en verpaupering optreedt; dit geldt voor archeologie en monumenten; onzorgvuldig menselijk ingrijpen, waardoor het erfgoed bewust, ongezien of onbedoeld verdwijnt.

De strategie die wordt gepresenteerd om deze bedreigingen het hoofd te bieden bestaat uit vijf punten: -

gebiedsgericht werken: in een cultuurwaarden kaart worden alle cultuurhistorische relicten opgenomen (archeologie, historische geografie, landschappen en monumenten), waarna per type gebied keuzes worden gemaakt. Er zullen gebieden worden aangewezen waarvoor verschillende beschermingsregimes van toepassing zijn. Dit aspect is vertaald in de eerste Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 17 -

Toelichting

opzet van het Maastrichts Erfgoed, dat als dubbelbestemming in bestemmingsplannen zal worden meegenomen. Ook in het voorliggende bestemmingsplan is dit gebeurd. Hiermee worden belangrijke cultuurhistorische elementen van een basisbescherming voorzien. -

interactief werken: samen met ontwikkelende partijen, omwonenden, de gemeente en andere organisaties proberen zoveel mogelijk informatie te verkrijgen over en rekening te houden met het cultureel erfgoed.

-

proactief: het aspect cultureel erfgoed dient in een zeer vroeg stadium van planvorming te worden meegenomen;

-

kansen benutten: cultureel erfgoed is niet alleen een belemmering maar ook een kans. Cultuurhistorie kan als basis dienen voor een nieuwe ontwikkeling.

-

integraal: vanwege het brede belang van cultureel erfgoed liggen er veel kansen voor een integrale benadering (cultuurwaardenkaart, bereidheid verder te kijken dan het eigen werkterrein).

In de beleidsnota worden de bovenstaande aspecten verder uitgewerkt en vertaald naar concrete programma’s en acties. Voor het voorliggende bestemmingsplan is van belang dat het cultureel erfgoed middels de dubbelbestemming Maastrichts Erfgoed wordt beschermd. Het betreft het bestaande hoofdgebouw van het toekomstige hotel. Energienota 'Maastricht steekt energie in het klimaat' De Energienota ‘Maastricht steekt energie in het klimaat’ (2007) is een weergave voor de komende jaren van de visie en ambities van de stad Maastricht op het gebied van klimaat en energie. De ambities zijn helder: een klimaatneutrale gemeente in 2030 en een klimaatneutrale gemeentelijke organisatie in 2015. De gemeente Maastricht is zich ervan bewust dat deze opgave niet zonder de medewerking van anderen gerealiseerd kan worden. Een brede maatschappelijke samenwerking is van essentieel belang. Iedere burger, het bedrijfsleven, de industrie, de gezondheidsinstellingen en het onderwijs krijgen er vroeg of laat mee te maken. Belangrijke pijler in het streven naar klimaatneutraliteit is het terugdringen van de CO2-uitstoot. De Energienota geeft voor verschillende doelgroepen de richting aan waarlangs die CO2-reductiedoelstelling kan worden gerealiseerd, technisch en organisatorisch. Aan de eisen ten aanzien van energie zal in het stadium van de beoordeling van de bouwaanvraag worden getoetst. Waterplan Maastricht In het Waterplan Maastricht is het beleid van alle waterbeheerders in de stad gebundeld tot een gezamenlijk streefbeeld. Het waterplan voegt met het neerleggen van een visie op de ruimtelijke waterstructuur een belangrijk element toe aan het bestaande waterbeleid van de waterpartners. Het streefbeeld inclusief de visie op de ruimtelijke waterstructuur vormt het toetsingskader voor uit te voeren maatregelen en projecten, waarbij de watertoets een belangrijk instrument is. Het streefbeeld is vertaald naar concrete maatregelen en een aparte ‘leidraad’ over hoe om te gaan met water in de majeure projecten; grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen die op de middellange termijn aan de orde zijn in Maastricht. Waterplan Maastricht is een gezamenlijk plan van alle waterbeheerders in de stad: Gemeente Maastricht, Waterschap Roer en Overmaas, Provincie Limburg en Rijkswaterstaat. Oppervlaktewater en grondwater staan in het waterplan centraal. Riolering, afvalwaterbehandeling en watergebruik worden meegenomen voor zover er een relatie bestaat met het watersysteem van gronden oppervlaktewater. Het streefbeeld beschrijft de visie van de waterbeheerders op het water in Maastricht voor de middellange termijn. De beeldende beschrijvende visie is vertaald in meetbare doelstellingen, hetgeen een belangrijke basis is voor monitoring en evaluatie in de beleidscyclus. Meetbare Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 18 -

Toelichting

doelstellingen zijn geformuleerd voor de thema’s ‘Waterkwantiteit en Veiligheid’ en ‘Waterkwaliteit en Ecologie’. De opdrachten die uit deze doelstellingen volgen zijn vertaald in een ruimtelijke waterstructuur voor de stad. Hierin zijn principes aangegeven over hoe met water om te gaan in de verschillende delen van de stad. Voor Waterkwantiteit en Veiligheid geldt dat in normale omstandigheden het watersysteem, de functies en het grondgebruik zoveel mogelijk op elkaar zijn afgestemd. Ook voor extreme omstandigheden is het watersysteem op orde. Voor alle onderdelen van het watersysteem zijn criteria gedefinieerd waarbij het watersysteem op orde is. Voor riolering is dit bijvoorbeeld dat water op straat maximaal eens per twee jaar mag optreden. Voor regionaal oppervlaktewater geldt dat het peil maximaal eens per 100 jaar boven maaiveld mag uitkomen. Centraal staat dat het watersysteem moet aansluiten bij de natuurlijke waterkringloop en de trits vasthouden-bergenafvoeren. Dit betekent dat schoon hemelwater van verhardingen niet met het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd naar de zuiveringsinstallatie, maar wordt geïnfiltreerd of geborgen op lokaal niveau. Voor nieuwe bebouwing wordt gestreefd naar een volledig gescheiden rioolstelsel (en maximaal 20% verharding aangesloten op riolering). Voor bestaand stedelijk gebied is het doel om 20% van het bestaand verhard oppervlak op middellange termijn af te koppelen. De belangrijkste ruimtegerelateerde doelstellingen zijn: -

aansluiten bij de natuurlijke waterkringloop door het afkoppelen van verhard oppervlak van de riolering; zoveel mogelijk voldoen aan de watervraag van de functies. voor schoon oppervlaktewater is het sanering of verminderen van overstorten uit de riolering ook een belangrijk middel.

Afkoppelen van verhard oppervlak van de riolering vereist een aanpassing van de ont- en afwateringsstructuur. Momenteel wordt het water immers ondergronds via buizen afgevoerd. In een waterstructuur, ingebed in de ruimtelijke structuur van de stad moet water worden vastgehouden (infiltreren), geborgen en uiteindelijk worden afgevoerd. Voor Maastricht-West, Maastricht-Oost en het Binnenstedelijk gebied zijn principes uitgewerkt voor de ruimtelijke waterstructuur. Allemaal gaan ze in beginsel uit van vasthouden- bergen-afvoeren. In MaastrichtWest ligt de nadruk op infiltreren, gezien de grote natuurlijke gradiënten in het landschap. Aangezien de grondwaterstand van nature zeer diep onder maaiveld ligt is er weinig kans op grondwateroverlast. De infiltratiecapaciteit van de bodem zal de beperking vormen, hetgeen vraagt om voldoende ruimte voor infiltratie om genoeg water te kunnen infiltreren. In MaastrichtOost ligt de nadruk meer op afvoeren, zodat de landgoederenzone van water kan worden voorzien. In het binnenstedelijk gebied wordt ook ingezet op het gescheiden inzamelen van schoon en vuil water, maar anders dan in West en Oost ligt de nadruk hier op tijdelijke berging alvorens het water wordt geloosd op de Maas. Ook in dit gebied geldt de trits ‘vasthouden, bergen en dan pas afvoeren’. De uitgangspunten van het gemeentelijk waterplan zijn meegenomen in de waterparagraaf, die wordt beschreven in paragraaf 5.1 van deze toelichting. Luchtkwaliteitplan Maastricht Op 19 september 2006 heeft de gemeenteraad van Maastricht het Luchtkwaliteitplan inclusief de uitvoeringsmaatregelen vastgesteld. Deze uitvoeringsmaatregelen hebben tot doel de luchtkwaliteit in Maastricht te verbeteren zodanig dat in 2010 voldaan kan worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. De uitvoering van het luchtkwaliteitplan is in november 2006 ter hand genomen. Naast het uitvoeren van concrete maatregelen is gestart met het opzetten van een platform luchtkwaliteit Maastricht, waarvan de eerste bijeenkomst op 15 december 2006 heeft plaatsgevonden. In dit platform zijn uit diverse velden maatschappelijke partijen vertegenwoordigd. Doel van het platform is om bij deze partijen vroegtijdig draagvlak te verkrijgen voor de te treffen maatregelen. Het platform luchtkwaliteit Maastricht zal gedurende de gehele doorlooptijd van het luchtkwaliteitplan blijven meedenken over de uitvoering van het Luchtkwaliteitplan. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 19 -

Toelichting

Bomenplan (Bomen in beeld) De gemeente Maastricht hanteert sinds 1999 de Bomennota (Bomen in beeld – beleidsnota over de bomen in Maastricht). Het doel van de Bomennota is: -

-

-

inzicht geven in de actuele situatie van het bomenbestand en aangeven welke inspanningen en maatregelen nodig zijn voor een duurzaam beheer en onderhoud van structuur- en/of beeldbepalende boombeplantingen; aan de hand van een ruimtelijke visie op hoofdlijnen een beleidskader voor de bomen vaststellen waarin staat aangegeven welk bomenbeeld in de toekomst wordt nagestreefd. Dit toekomstbeeld is richtinggevend voor planning, ontwerp, onderhoud en beheer van bomen in Maastricht; aan de hand van een bomenplan voorstellen doen voor de oplossing van bestaande knelpunten met bomen in Maastricht. Een selectie van deze voorstellen vormt een activiteitenlijst. Deze lijst geeft uitwerking aan het nieuwe bomenbeleid.

De Bomennota kent geen specifieke uitgangspunten voor dit plan.


- pagina 20 -

Toelichting

3 Beschrijving plangebied 3.1 Ruimtelijke en functionele structuur Plangebied Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan is op onderstaande luchtfoto weergegeven (de rode lijn is de plangrens):

Voormalig hoofdkantoor PLEM (onderdeel Maastrichts Erfgoed)

Talud (gras en bomen)

parkeerplaats

Vml. portiersgebouwen Vml. werkplaats PLEM

In het plangebied zijn in de huidige situatie nog slechts beperkt functies aanwezig. Het pand François de Veyestraat 6 is het voormalige hoofdkantoor van de PLEM, waar later ook Rijkswaterstaat en het COA (asielzoekerscentrum) in gevestigd waren. Thans staat het gebouw vrijwel leeg; een deel ervan wordt momenteel nog gebruikt door de Stichting Der Sjtiel (werkvoorziening voor mensen met psychische en sociale belemmeringen). De bouwkundige kwaliteit van het gebouw gaat zienderogen achteruit. Het gebouw is opgenomen binnen het beschermingsregime van het Maastrichts Erfgoed (zie verder in hoofdstuk 2 van deze toelichting onder beleidsdocument “Springlevend Verleden” en paragraaf 3.2 voor een beschrijving van de cultuurhistorische achtergrond van het gebouw). Binnen deze systematiek is het pand als ‘dominant pand’ aangemerkt, hetgeen wil zeggen dat zowel het exterieur (uiterlijke verschijningsvorm) als het interieur zijn beschermd. Het gebouw zal derhalve worden gehandhaafd. Dat geldt niet voor het bijgebouw, de voormalige werkplaats van de PLEM, aan de zuidoostzijde van het gebouw; deze zal in de nieuwe situatie worden gesloopt. Centraal in het plangebied is een parkeerplaats gesitueerd; deze maakt, mede door het beperkte huidige gebruik, thans een verwaarloosde indruk. De huidige situatie in het plangebied doet geen eer aan de kwaliteiten van de locatie. Het voormalige PLEM-gebouw ligt namelijk op een prominente plek in de omgeving en is op een groen talud verhoogd gelegen ten opzichte van de omliggende wegen. Hierdoor wordt de importantie van het gebouw op deze plek extra benadrukt. Het talud loopt af in de richting van de Franciscus Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 21 -

Toelichting

Romanusweg, alwaar het grenst aan het trottoir. De ruim opgezette groenstructuur rondom het gebouw (gras en grote bomen) geven een rustig totaalbeeld van de locatie, gezien vanaf de Franciscus Romanusweg. De onderstaande foto’s bieden een impressie van het plangebied:

Verklaring foto’s: - linksboven: zuidgevel bestaand gebouw met bijgebouw (vml. werkplaats) - rechtsboven: bijgebouw vml. werkplaats; - linksmidden: ligging vml. PLEM-gebouw op talud (zijde François de Veyestraat); - rechtsmidden:ligging vml. PLEM-gebouw op talud (zijde Franciscus Romanusweg/Maas); - linksonder: entree van het complex met vml. portiersgebouwen; - rechtsonder: gevelbeeld gezien vanaf de Franciscus Romanusweg. Het plangebied is zodanig gepositioneerd ten opzichte van de belangrijke infrastructuurassen, dat dit zich goed leent voor de oprichting van een markant gebouw (landmark), dat als nieuw herkenningspunt voor deze locatie kan gaan gelden. In combinatie met het thans aanwezige voormalige PLEM-gebouw (waarvan de bouwhoogte van 26 meter ten opzichte van de omgeving te beperkt is om als landmark te fungeren) kan een gebouwenensemble worden gecreëerd, dat in Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 22 -

Toelichting

samenhang met de ruim opgezette groenstructuur en de positionering op een talud tot een fraai eindbeeld kan leiden. Directe omgeving plangebied Het plangebied is gelegen op de oostelijke Maasoever en ligt globaal ingesloten tussen de Franciscus Romanusweg, de Noorderbrug, de bedrijven langs de François de Veyestraat, de spoorlijn Maastricht-Lanaken en de gebouwen van de Kringloop Maastricht. Daarnaast is het plangebied in de directe nabijheid gelegen van het spoorwegemplacement aan de oostzijde van de bedrijven aan de François de Veyestraat. Ten noorden van de Noorderbrug bevindt zich het thans leegstaande bedrijfsgebouwencomplex van Trega, dat in de nabije toekomst zal worden heringericht en opnieuw ingevuld met (een) andere functie(s) dan die tot op heden wordt uitgeoefend. Ten zuiden van de spoorlijn Maastricht-Lanaken, die op termijn opnieuw in gebruik zal worden genomen ten behoeve van de tramverbinding Maastricht-Hasselt, is de winkelconcentratie van de Franciscus Romanusweg gelegen. Op de onderstaande luchtfoto zijn de bovenstaande elementen weergegeven:

Bedrijfsgebouwencomplex Trega

Noorderbrug

Plangebied Spoorwegemplacement

Maas

Bedrijven François de Veyestraat

Winkelconcentratie Franciscus Romanusweg

Spoorlijn Maastricht-Lanaken

De directe omgeving van het plangebied heeft in de huidige situatie een amorfe stedenbouwkundige structuur, die weinig tot geen samenhang kent met de gebieden daarbuiten. Enerzijds komt dat door de ligging ten opzichte van infrastructurele barrières (spoorlijn, spoorwegemplacement, Noorderbrug en Franciscus Romanusweg), waardoor het plangebied en omgeving als het ware samen een restruimte vormen tussen de bestaande infrastructuurlijnen en daardoor zijn afgesloten van de omgeving. Anderzijds is binnen het gebied geen sprake van op elkaar afgestemde bebouwingsstructuren, bouwvolumes, bouwstijlen en materialisering, waardoor geen sprake is van enige eenheid en samenhang. De langs de François de Veyestraat gelegen bedrijvigheid bestaat uit een beddenspeciaalzaak, een aannemersbedrijf, de dierenambulance en de kringloop Maastricht. De kwaliteit van de bedrijfsbebouwing van deze bedrijven is in ruimtelijkstedenbouwkundig en architectonisch opzicht kwalitatief matig te noemen. Daarnaast is tevens een aantal andere elementen tussen deze bebouwing aanwezig (muren, hekwerken, poorten) die niet bijdragen tot een aantrekkelijk ruimtelijk beeld. Het gebied rond het plangebied is, in tegenstelling tot het plangebied zelf, zeer stenig van aard en kent veel verhardingen en nauwelijks Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 23 -

Toelichting

groenvoorzieningen. Deze aspecten vormen aandachtspunten bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van het plangebied. Op de foto’s op de volgende pagina zijn elementen van deze bedrijfsbebouwing in de directe omgeving van het plangebied weergegeven:

Verklaring foto’s: - linksboven: François de Veyestraat, bestaande muur en bedrijfsbebouwing ; - rechtsboven: bedrijfsbebouwing dierenambulance met parkeerplaats; - linksonder: bedrijfsbebouwing kring loop Maastricht met bestaande verharding/parkeerplaats; - rechtsonder: bedrijfsbebouwing beddenspeciaalzaak aan de François de Veyestraat. Naast de ruimtelijke en functionele kenmerken van de directe omgeving van het plangebied is tevens van belang de milieuhygiënische aandachtspunten en/of belemmeringen op deze locatie als gevolg van bestaande bedrijfsactiviteiten, infrastructuur, emplacementen en/of milieucontouren van bedrijventerreinen in de omgeving te beschouwen in relatie tot de beoogde functies in het plangebied. Deze komen aan bod in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

3.2 Cultuurhistorische en archeologische waarden 3.2.1 Cultuurhistorische waarden Cultuurhistorie gebouw voormalige PLEM 2 De meest oorspronkelijke opzet van het gebouw werd gerealiseerd tussen 1965 en 1967, de opening vond plaats op 22 maart 1967. Het ontwerp voor het gebouw kwam van de hand van architectenbureau Swinkels uit Maastricht. Deze creëerde een langgerekt gebouw waarvan de lengteas werd georiënteerd in een noord-zuidelijke richting. Deze langgerektheid werd nog meer tot uiting gebracht door het gebouw te voorzien van een sterke horizontale belijning (in de vorm van balkons). Het gebouw heeft 16 jaar als hoofdkantoor van de PLEM dienst gedaan (tot en met 2

Uit: SATIJNplus Architecten bv, “Bouwhistorische verkenning met waardestelling” rapportnummer U4288A RAP IN 20090918 SL BHV, d.d. 18 september 2009 Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 24 -

Toelichting

het jaar 1983). Inmiddels was het bedrijf weer dermate gegroeid dat men (hernieuwd) verhuisde naar een grotere nieuwbouw, ditmaal in Randwyck. Nadat het gebouw werd verlaten door de PLEM heeft het, tot op heden, meerdere gebruikers gekend. Zo is het gebouw onder meer in gebruik geweest als kantoorgebouw van Rijkswaterstaat en als huisvesting voor asielzoekers. Tegenwoordig staat het gebouw voor het overgrote deel leeg. Slechts een gedeelte van de begane grond is in gebruik door de stichting De Sjtiel’. Opgemerkt dient te worden dat de hoofdopzet van het voormalige PLEM-hoofdgebouw niet of nauwelijks wijzigingen heeft ondergaan ten gevolge van de bovenstaande gebruikerswisselingen. Aan het exterieur werden slechts enkele kleine aanpassingen doorgevoerd, de meest belangrijke wijzigingen aan het gebouw hebben plaatsgevonden aan het interieur. Dit beperkte zich echter voornamelijk tot het (ver)plaatsen van niet-dragende wanden, ter realisatie van meer kantoorruimtes, en het inbrengen van voldoende faciliteiten (keukens, toilet- en doucheruimtes) aangaande het asielzoekerscentrum. Het gebouw is opgebouwd uit vijf bouwlagen, bovenop een souterrainvolume. De uitwendige afmetingen van deze bouwlagen zijn circa 17 x 80 meter. De vijfde bouwlaag wordt voor een deel bekroond door een (centraal gepositioneerde) zesde bouwlaag, het overige dakvlak is uitgevoerd als plat dak. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het noordelijke dakvlak een licht opgaande lijn meekreeg. De totale hoogte van het gebouw, vanaf de begane grond gemeten, bedraagt 26 meter. Aan de oostzijde werd een bijgebouw (werkplaats), in de vorm van een éénlaags volume, gepositioneerd. De uitwendige afmetingen van dit volume zijn circa 16 x 22 meter. Ter optimalisatie van de daglicht toetreding werd dit volume bedekt met twee sheddaken. Op de onderstaande maquette is het gebouw weergegeven:

De begane grondvloer van het gebouw werd ongeveer één meter hoger gepositioneerd dan het maaiveldniveau. Dit had onder andere als voordeel dat ook kon worden voorzien in daglichttoetreding tot het souterrain, maar wellicht de belangrijkste reden was het gegeven dat de entree hierdoor meer uitstraling kreeg (door de verhoging en de brede trap). Het feit dat het bouwterrein vlak naast de rivier de Maas lag en een hoge grondwaterstand hieraan inherent is, zal hier zeker ook een rol in hebben gespeeld. Uit de architectuurperiode van de jaren ’60 zijn niet veel gebouwen binnen de stad Maastricht te vinden met dit soort typologie, karakter en uitstraling. Het gebouw van de voormalige PLEM is van belang vanwege haar functie voor de PLEM alsmede vanwege de bijzondere typologie, bouwtechniek en de toegepaste materialen. Het gebouw is van architectuurhistorisch belang door de bouwstijl en is een voorbeeld van het oeuvre van architect Swinkels. De ensemblewaarde en de relatie met andere gebouwen uit nagenoeg dezelfde ste architectuurperiode (tweede helft 20 eeuw) is, in combinatie met de groene en ruime omgeving rondom het gebouw, hoog. De uitwendige contouren van het gebouw, maar vooral het architectuurbeeld (verticaal en horizontaal lijnenspel) bezit een hoge monumentwaarde. Behoud Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 25 -

Toelichting

van dit beeld is van cruciaal belang voor de structuur en/of betekenis van het object. Het bijgebouw met de sheddaken zal bij uitvoering van het plan worden gesloopt. Cultuurhistorie plangebied Het plangebied maakte oorspronkelijk deel uit van de uitgebreide vestingwerken (zie kaartje van situatie rond 1868, plangebied in rode cirkel) van de stad Maastricht. Tegenwoordig vormt deze locatie een onderdeel van de buurt Sint Maartenspoort, die werd genoemd naar de voormalige stadspoort die zich hier bevond. Na de opheffing van de Vestingwet in 1867 verloren de vestingwerken hun functie; dit vormde hierbij dé aanleiding om de stad te onderwerpen aan een grootschalig uitbreidingsplan. Het ging hier met name om ruimte voor woningbouw en industrie. Een gevolg van deze uitbreidingsgolf was dat de vestingwerken gedurende de opvolgende decennia vrijwel geheel gesloopt werden. Voor de opheffing van de vestingwerken bevonden zich de bastions ‘de Veye’ en ‘Zoutelande’ op deze locatie. De onderste stadskaartuitsnede geeft een indruk van de locatie rondom de huidige François de Veyestraat omstreeks het jaar 1900. Op de gemarkeerde locatie stond in deze beschouwde tijdsperiode een zwavelzuurfabriek, in de volksmond was deze beter bekend als ‘de Zinkwit’. Deze fabriek werd opgericht in 1879 en heeft hier gestaan totdat deze, in augustus 1944, gebombardeerd werd tijdens de Tweede Wereldoorlog. Uit een nadere bestudering van de stadskaart uit 1959 zou men, aan de blanco invulling, kunnen afleiden dat op de gemarkeerde locatie geen bebouwing meer aanwezig was. In werkelijkheid stonden hier echter nog enkele (ruïneuze) overblijfselen van de ‘zinkwit’ fabriek. Omstreeks dezelfde tijdsperiode vormde de PLEM een sterk groeiend bedrijf. Dit bedrijf was zoekende naar een locatie om alhier een nieuw hoofdkantoor te kunnen realiseren. De plannen voor deze nieuwbouw kwamen enerzijds voort uit het feit dat het bestaande hoofdkantoor te klein was geworden. Een andere, en niet geheel onbelangrijke, reden was dat enkele andere PLEM gebouwen afgebroken moesten worden omdat deze zich ter hoogte van de destijds nog te bouwen Zuiderbrug (Kennedybrug) bevonden. 3.2.2 Archeologische waarden Het plangebied maakte deel uit van de vestingwerken rond de stad Maastricht. Op deze locatie bevonden zich de bastions “de Veye” gebouwd in 1778 en “Zoutelande” , gebouwd in 1705. Na 1867 zijn grote delen van de vestingwerken tot op maaiveldhoogte geslecht. In het plangebied werd over de restanten de Zinkwitfabriek gebouwd die in 1944 bij een bombardement grotendeels Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 26 -

Toelichting

verwoest werd. Het puin van de fabriek werd na de oorlog over het terrein verspreid, waardoor een ophoging van circa twee meter plaatsvond. De restanten van deze vestingwerken liggen vermoedelijk nog grotendeels intact onder de puinlagen van de Zinkwitfabriek op een diepte van circa twee tot drie meter onder het huidige maaiveld aan de François de Veyestraat. Bij de bouw van het zogenaamde PLEM-gebouw in de zestiger jaren zijn resten, waaronder een deel van het gangenstelsel, aangetroffen. Deze resten zijn echter zonder documentatie verwijderd en deels onder puinlagen verdwenen. De kans dat archeologische waarden uit andere periodes zich nog intact in de ondergrond bevinden, wordt uitermate klein geacht. Er zijn in het gemeentelijke inventarisatiesysteem geen verdere archeologische vindplaatsen in het plangebied bekend. Het beleid van de gemeente Maastricht, zoals verwoord in de beleidsnota Cultureel Erfgoed “Springlevend Verleden”, gaat in principe uit van behoud in situ van archeologische resten en historische relicten. De vestingwerken worden beschouwd als historische relicten, waarbij de resten inclusief een zone van 50 meter aan weerszijde, ten alle tijden archeologisch onderzocht dienen te worden. Gezien de aanwezigheid van de historische relicten is preventief archeologisch onderzoek bij diepere bodemingrepen noodzakelijk. Om inzicht te krijgen in de exacte locatie van muurresten, gangenstelsels en andere resten wordt voorgesteld om met een grondradaronderzoek de resten in kaart te brengen. Op basis van de resultaten kunnen bepaalde zones ontzien worden van diepere ingrepen in de bodem.


- pagina 27 -

Toelichting

4 Ontwikkelingen 4.1 Programmatische uitgangspunten In het kader van de Kwaliteitssprong die de gemeente Maastricht wil maken voor Maastricht als cultuur- en congresstad wordt de vestiging van een vijfsterrenhotel als wenselijk ervaren. Binnen de kaders van deze Kwaliteitssprong en het vastgestelde Horeca- en Hotelbeleid is een plan vervaardigd waarin de volgende functies zullen worden gerealiseerd: - een vijfsterrenhotel (Hilton) met 200 kamers met alle bijbehorende werk-, lobby-, keukenen receptieruimten; - zes vergaderruimten, waarvan drie voor circa 12 personen en drie voor circa 30 personen, geïntegreerd in het hotel; - een ballroom, die ook te gebruiken is als vergaderruimte voor 75 tot 100 personen; - enkele wellnessruimten ten behoeve van de hotelgasten; - een bar en twee restaurants, waarvan één op de hoogste verdieping van het voormalige PLEM-gebouw; - een parkeerplaats voor 200 auto’s (conform de geldende parkeernormen); - voorrijdmogelijkheid aan de Maaszijde; - een upgrading van de groene ruimte rondom de hotelgebouwen. Het Hilton Hotel Maastricht mag en zal géén congreshotel worden. In de huidige opzet is hiervoor het aanbod aan vergaderruimten ook te beperkt; deze zijn qua aard en omvang niet vergelijkbaar met de congresfaciliteiten van het MECC en vormen hiervoor ook geen concurrerende congresfunctie.

4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten Ten behoeve van het stedenbouwkundig ontwerp voor het hotel (SATIJNplus Architecten) is een aantal hoofduitgangspunten gehanteerd. De belangrijkste zijn: §

Handhaven voormalig PLEM-gebouw: één van de belangrijkste uitgangspunten is dat het hoofdgebouw van de voormalige PLEM wordt gehandhaafd en wordt meegenomen in het plan (zie ook de bouwhistorie in paragraaf 3.2.1). De gemeente heeft dit voorbeeld van naoorlogse functionele bouw opgenomen in de systematiek van het Maastrichts Erfgoed. De architectonische waarde van dit gebouw wordt in het stedenbouwkundig ontwerp gerespecteerd; de overige noodzakelijke ruimte ten behoeve van deze hotelfunctie zal worden gerealiseerd in een separate, slanke, hoogbouw van 16 verdiepingen plus een technische laag. Deze hoogbouw zal dan als een soort ‘bijgebouw’ fungeren bij het voormalige PLEM-gebouw. Hierdoor ontstaat een ensemble van twee beeldbepalende panden in een groene setting langs de Maas.

§

Hoogte en positie van de nieuwe hoogbouw: de nieuwbouw mag bestaan uit een slanke toren van 16 verdiepingen, met een maximale hoogte van 54 meter. De toren is iets gedraaid ten opzichte van het hoofdgebouw. Door deze verdraaiing wordt het bestaande gebouw meer in zijn waarde gelaten.

§

Groenstructuur: de bestaande groenstructuur op het perceel, die in de huidige situatie qua ruimtelijke verschijningsvorm een sterk ensemble vormt met de aanwezige bebouwing, dient zoveel Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 28 -

Toelichting

mogelijk te worden gerespecteerd. De open, parkachtige structuur van het gebied is een kwaliteit die niet verloren mag gaan. De groenstructuur kan beperkt worden aangepast ten behoeve van het begeleiden van verkeersstromen, de indeling en aankleding van de parkeerzone en de realisering van een wellnesstuin op het terrein. §

Parkeren: er dient te worden gezorgd voor voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Conform de gemeentelijke parkeernormen geldt een aantal van één parkeerplaats per hotelkamer, oftewel 200 parkeerplaatsen. Hiervan worden er 140 op eigen terrein gerealiseerd en voor de overige 60 parkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van de parkeerplaats op een perceel van de gemeente Maastricht, bij de vestiging van de Dierenopvang/-ambulance.

§

Ontsluiting: vanaf de hoofdontsluiting aan de François de Veyestraat dient de parkeerplaats te worden ontsloten. Daarnaast zal een ‘voorrijlus’ worden gerealiseerd die aan de Maaszijde van het PLEM-gebouw wordt gepositioneerd. Ten behoeve van deze lus zal een weg door het plangebied worden aangelegd. De voorrijlus loopt tot aan de westelijke ingang van het hotel. Autoverkeer dient hier te keren en het terrein wederom via de François de Veyestraat te verlaten.

Aan de hand van deze hoofduitgangspunten is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt (bron: bureau Heukelom-Verbeek in samenwerking met SATIJNplus Architecten):


- pagina 29 -

Toelichting

De twee bouwmassa’s (voormalig PLEM-gebouw en nieuwe hoogbouw) zijn duidelijk zichtbaar, alsmede de verbinding tussen deze twee gebouwen via een overdekte passage op de begane grond. De parkeerplaats is centraal gepositioneerd. De ontsluiting vindt plaats via de François de Veyestraat ter hoogte van de voormalige ingang van het PLEM-gebouw, van waaruit ook de ‘voorrijlus’ ontsloten wordt. Deze voorrijlus verloopt via een bocht aan de noordzijde van het plangebied naar de Maaszijde van het hotel. Bomenstructuur De bomenstructuur wordt met name bij en ten behoeve van de toren en de parkeerplaats gewijzigd, waardoor de toren kan worden gerealiseerd en een efficiënte indeling van de noodzakelijke parkeerplaats kan worden bereikt en voldoende parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Er ontstaat een duidelijk contrast tussen de ‘gestructureerde’ bomenrijen (bomenraster) ter hoogte van de parkeerplaats en de bomen die in de organische parkstructuur van de omgeving liggen. Eenzelfde waardevol en spannend contrast is ook in de huidige situatie aanwezig. De bestaande gestructureerde bomenstructuur op de huidige parkeerplaats kan echter niet gehandhaafd worden omdat zoals al vermeld de toren op een deel van deze bomen is geprojecteerd en omdat met het behouden van de bestaande bomenraster niet te combineren valt met het aantal gewenste parkeerplaatsen. Hierbij dient vermeld te worden dat de conditie van meer dan de helft van de bomen die hier verdwijnen niet meer optimaal is (volgens rapport Algemene Bomendienst Limburg). In het parkgebied zullen daarnaast enkele bomen, die in de bomeninventarisatie zijn aangeduid als ‘niet kwalitatief hoogwaardig’ en onder meer door achterstallig onderhoud geen fraaie groeivorm meer hebben, worden gekapt ten faveure van het creëren van een meer kwalitatieve groene zone aan de Maaszijde. De bestaande parksfeer, die bestaat uit gazon, boomgroepen en solitaire bomen, wordt hierbij deels weer versterkt door de aanplant van nieuwe bomen. Impressies toekomstige situatie Door SATIJNplus Architecten zijn sfeerimpressies gemaakt van de toekomstige situatie:

Aanzichten vanaf de Noorderbrug (boven) en Wilhelminabrug (onder) Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 30 -

Toelichting

De onderstaande afbeeldingen tonen enkele gevelaanzichten van de twee bouwmassa’s die in het plangebied worden gerealiseerd:

Westgevel (vanaf de Maas gezien)

Oostgevel (vanaf het binnenterrein gezien) De afbeeldingen tonen aan dat er een goed in de omgeving passende compositie ontstaat tussen een bestaand karakteristiek gebouw en een nieuw hoogbouwelement in een parkachtige omgeving. De ligging langs de Maas biedt uitstekende randvoorwaarden voor nieuwe hoogbouw aan deze zijde van de Maas. Het aanzicht van deze verwaarloosde hoek langs de Maas wordt aanzienlijk verbeterd met deze ontwikkeling. Bovendien ontstaat er een nieuwe ‘landmark’ aan de oostelijke Maasoever, die als ‘tegenwicht’ fungeert tegen de industriële bebouwing aan de overzijde van de Maas (zie de onderstaande ‘artist impression’ van het panorama over Maastricht). Noordgevel (vanaf Noorderbrug gezien) Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 31 -

Toelichting

Panorama (artist impression) van Maastricht in noordelijk richting (rechts de nieuwe toren) Resumerend kan worden gesteld dat de realisering van een hotel in de hierboven omschreven ruimtelijk-stedenbouwkundige en landschappelijke setting een passende herontwikkeling vormt van het in de huidige situatie verwaarloosd ogende plangebied. Het plangebied leent zich door zijn unieke ligging goed voor deze invulling en het historische stadsbeeld wordt hiermee niet aangetast.

4.3 Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied is optimaal ontsloten voor de toekomstige gebruikers. De locatie is langs één van de hoofdontsluitingswegen van Maastricht (aan de noordzijde van de binnenstadsring, ter hoogte van de overgang van Noorderbrug naar Viaductweg) gelegen. De meest nabijgelegen kruising is de kruising met de Willem Alexanderweg en de Viaductweg; deze sluit circa 750 meter verderop aan op de autosnelweg A2 (in de richtingen Maastricht-Luik en Maastricht-Eindhoven) en op de Terblijterweg in de richting van het Heuvelland. Ook in oostelijke richting (richting westelijke Maasoever en België) is de ontsluiting via de Noorderbrug uitstekend. Vanaf het plangebied is het centrum van Maastricht uitstekend te voet en per auto bereikbaar. Vanaf de Franciscus Romanusweg vindt de ontsluiting van het hotel plaats via de François de Veyestraat. Van daaruit kan men de parkeerplaats bereiken dan wel de voorrijlus door het plangebied in de richting van de Maas. De hotel- en daarmee aanverwante functies genereren een verkeersbelasting van circa 600 motorvoertuigen per etmaal. De Franciscus Romanusweg kan als doorgaande weg deze extra belasting aan. Er worden geen problemen verwacht inzake het aan- en afrijdend verkeer van de aan de François de Veyestraat gelegen bedrijven. De verkeersbelasting van zowel het hotel als de omliggende bedrijven concentreert zich niet op bepaalde tijden van de dag; het aanbod is zeer verspreid. Piekbelastingen worden daarom niet verwacht. Parkeren De gemeente Maastricht hanteert de “Parkeernormen Maastricht” (vastgesteld door de raad d.d. 12 november 1996 en in werking getreden per 1 januari 1997) om het aantal te realiseren parkeerplaatsen te kunnen bepalen bij nieuw- of verbouwprojecten. In de “Parkeernormen Maastricht” is onderscheid gemaakt in A-locaties (de binnenstad en Wyck), B-locaties (Randwyck, het gebied binnen de singels en het gebied rond winkelcentrum Brusselsepoort) en overige locaties. Het voorliggende plangebied wordt gerekend tot de “overige locaties”. Voor een hotel geldt op deze locatie een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per kamer. Voor de aanvullende functies (ballroom en vergaderruimten) kan worden aangegeven dat hier sprake zal zijn van dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Deze aanvullende functies worden met name gebruikt Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 32 -

Toelichting

op delen van de dag (overdag) dat er voldoende restcapaciteit aanwezig is ten aanzien van de hotelfunctie. Bij topdrukte kan de parkeerplaats onder de Noorderbrug als overloopmogelijkheid fungeren. Er wordt derhalve vastgehouden aan een norm van 200 parkeerplaatsen. Bij de beoogde 200 kamers betekent dit derhalve een behoefte van 200 parkeerplaatsen. Van deze parkeerplaatsen zullen er, zoals reeds aangegeven in de beschrijving van het stedenbouwkundig plan, 140 worden gerealiseerd op eigen terrein op de centrale parkeerplaats in het plangebied. De overige 60 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het naastgelegen terrein van de Dierenopvang/ambulance (eigendom gemeente Maastricht). Het plan voldoet daarmee aan de parkeernormen van de gemeente Maastricht.


- pagina 33 -

Toelichting

5 Milieuplanologische aspecten 5.1 Water De watertoets is een procesinstrument dat als doel heeft te komen tot een betere inbreng van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De kern bestaat uit een set van procedure afspraken, vormvereisten en inhoudelijke aandachtspunten en wordt toegepast binnen de bestaande procedures en regelgeving. Voor initiatiefnemers van ruimtelijke plannen en besluiten, met name gemeenten en waterschappen, is het van belang om te weten dat de provincie toeziet of in ruimtelijke plannen en besluiten aan de watertoets gevolg wordt en is gegeven. De watertoets is van toepassing op bestemmingsplannen projectbesluiten (grotere projecten). De initiatiefnemer van een ruimtelijk plan dient in principe de watertoets uit te voeren en de uitkomsten daarvan aan te geven in een waterparagraaf. De waterhuishoudkundige aspecten omvatten onder meer veiligheid voor water, wateroverlast, waterkwaliteit en verdroging. De gemeente Maastricht valt in de zin van wateraangelegenheden binnen de Keur van het Waterschap Roer en Overmaas. Conform het stroomschema van het Waterschap Roer en Overmaas dienen bestemmingsplannen te worden ingediend bij het watertoetsloket. Water in dit bestemmingsplan De waterhuishoudkundige situatie in en rond het plangebied verandert door het plan. Met de realisering van het plan zal het areaal aan verharding iets toenemen. Het is van belang inzicht te krijgen in de areaaltoename van het verhard oppervlak en daar maatregelen bij te bedenken. De volgende uitgangspunten van het Waterschap zijn van belang: streven naar 100% niet aankoppelen van het verhard oppervlak; retentievoorzieningen dienen gedimensioneerd te worden op 35 mm neerslag in 45 minuten (herhalingstijd van T=25 jaar); doorkijk naar de situatie bij een herhalingstijd van T=100 jaar uitgaande van 45 mm neerslag gedurende 30 minuten. In een dergelijke situatie mogen ter plaatse van infrastructuur en bebouwing net geen problemen ontstaan; voldoende ruimte in het plan om retentie- en infiltratievoorzieningen te realiseren; retentieruimte dient na 24 uur weer volledig beschikbaar te zijn, dus een gedoseerde leegloop naar oppervlaktewater (Maas) is mogelijk; het gebruik van uitlogende materialen / chemische bestrijdingsmiddelen / strooizout alsmede het wassen van auto's op straat is binnen het plan niet toegestaan. De genoemde uitgangspunten impliceren een regenwatersysteem met de navolgende kenmerken: regenwatersysteem dat gebaseerd is op infiltratie van in principe 100% van het verhard oppervlak; regenwatersysteem met een zuiverende werking zodat olie en andere bodemvreemde stoffen niet in de ondergrond doordringen; regenwaterretentievoorziening afgestemd op het plan. en watersysteem met een noodoverloop zodat ten tijde van neerslagextremen geen overlast ontstaat ter plaatse van bebouwingen. Gezien de ontwikkeling van het hotel in een "groene setting" lijkt een en ander goed realiseerbaar. De parkachtige omgeving biedt hiertoe mogelijkheden. Vanwege de nabijheid van de Maas is ook een overloop mogelijk. Vanuit de duurzaamheidgedachte is tevens toepassing van groene daken mogelijk; op het moment dat hiervoor gekozen wordt kunnen de voorzieningen anders worden gedimensioneerd.


- pagina 34 -

Toelichting

Bouwmaterialen en water Bij het infiltreren van hemelwater verdient het voorkomen van vervuiling van de bodem aandacht. Het gebruik van uitloogbare bouwmaterialen dient voorkomen te worden. Om hierin te voorzien en duurzame ontwikkelingen te stimuleren zijn de Duurzaam Bouwen richtlijnen op alle planvormingfases van toepassing. Zowel op het gebied van stedenbouw als op bouwplanniveau dienen de maatregelen van de richtlijnen uitgevoerd te worden.

5.2 Geluid In opdracht van de gemeente Maastricht is door dGmR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure van het Hiltonhotel (“Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, akoestisch onderzoek”, rapportnummer V.2010.0486.02.R001, d.d. 23 juni 2010). Alhoewel een hotelfunctie geen geluidsgevoelige functie is in de zin van de Wet geluidhinder, heeft de gemeente Maastricht in haar beleid Hogere grenswaarden opgenomen dat in slaapruimtes van logiesgebouwen (zoals hotels) een aanvaardbaar binnenniveau dient te worden gerealiseerd. Om te kunnen bepalen of het binnenniveau haalbaar is, zal eerst de gevelbelasting (in dit geval is gekozen voor de belasting ter plaatse van de grens van het bestemmingvlak). Dit onderzoek is derhalve uitgevoerd in het kader van het streven naar een goede ruimtelijke ordening. In dit onderzoek is zowel het wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai meegenomen. Bij het railverkeer is ook de ingebruikname van de spoorlijn Maastricht-Lanaken meegenomen. De berekende waarden op de grens van het bestemmingsvlak voor het jaar 2021 zijn als volgt: Zijde bestemmingsvlak Noord Oost Zuid West

Maatgevende geluidbelasting 72 Lden 66 Lden 71 Lden 70 Lden

Bron wegverkeer wegverkeer railverkeer wegverkeer

Voor het berekenen van de benodigde geluidwering van de gevel wordt geadviseerd in een later stadium de waarden opnieuw te bepalen op de gevels van het definitieve ontwerp. Reconstructie Daarnaast is in dit onderzoek getoetst of sprake is van een toename van de geluidsbelasting met 2 dB of meer als gevolg van de uitvoering van dit plan. Alhoewel er geen sprake is van een fysieke wijziging van een weg, schrijft het Hogere grenswaardenbeleid van de gemeente Maastricht voor dat ook bij planontwikkeling, zonder fysieke wijziging aan een weg, getoetst wordt of er sprake is van een toename van de geluidsbelasting met 2 dB of meer. Indien de toename van het verkeer leidt tot een toename van de geluidsbelasting van 2 dB of meer, zal hier eveneens moeten worden gekeken naar de mogelijkheden tot het treffen van maatregelen om de toename ter plaatse van bestaande woningen teniet te doen. Uit de rekenresultaten blijkt dat geen sprake is van een reconstructie. De geluidsbelasting neemt maximaal 0,74 dB toe. Het treffen van maatregelen bij bestaande woningen is niet aan de orde. De waarden zijn vastgesteld op de grens van het bestemmingsvlak. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor dit plan. Het volledige rapport van dGmR is als separate bijlage bij deze toelichting opgenomen.

5.3 Bodem Bij het wijzigen van bestemmingen dient te worden onderzocht of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voldoet aan de voor de beoogde bestemming/functie gestelde eisen. In het verleden zijn de volgende bodemonderzoek uitgevoerd: - actualiserend bodemonderzoek, CSO, april 2010; Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 35 -

Toelichting

-

verkennend bodemonderzoek, BOOT, juli 2000; aanvullend nader bodemonderzoek, Grontmij, september 1998; nader bodemonderzoek (concept rapport) Grontmij, december 1997.

Algemene bodemkwaliteit De locatie is gelegen in het grootschalig diffuus verontreinigd stedelijk gebied “Ophoging”. Dit deelgebied wordt gekenmerkt door lichte tot sterke bijmengingen met bodemvreemde materialen zoals puin baksteen en kolen. Als gevolg van deze bijmengingen is de bodem licht tot sterk verontreinigd met zink en licht tot matig verontreinigd met overige metalen PAK en minerale olie. Locatiespecifieke bodemkwaliteit Op basis van de (in 1997, 1998, 2000 en 2010) uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat de bodem en het grondwater tot ruim boven de interventiewaarde verontreinigd is met zware metalen. Deze sterke verontreiniging is deels veroorzaakt door de activiteiten van de voormalige Zinkwitfabriek die van ca. 1879 tot ca. 1944 op de locatie in bedrijf is geweest. Met name het toepassen van de reststoffen (zinkslakken) die veelvuldig als verhardingsmateriaal en ophoogmateriaal werden toegepast, hebben er toe geleid dat de bodem sterk verontreinigd is. De opstallen van de Zinkwitfabriek zijn begin jaren 50 gesloopt. De hierbij vrijkomende puin is grotendeels als ophoogmateriaal op de locatie toegepast gebruikt. Ook het toepassen van dit (bouw)puin als ophoogmateriaal heeft de bodemkwaliteit negatief beïnvloed. Op basis van de in 1997en 1998 uitgevoerde onderzoeken (in het onderzoek van 2000 is het grondwater niet meegenomen) blijkt dat de verontreiniging in het grondwater beperkt blijft tot de locatie; met andere woorden mag worden aangenomen dat de verontreiniging zich (vooralsnog) niet verspreidt. Gelet op de ouderdom van de rapporten is een actualiserend grond en grondwateronderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit in 2010 uitgevoerd actualiserend bodemonderzoek bevestigen de eerder aangetoonde sterke verontreiniging met zware metalen. Op basis van dit bodemonderzoek moet worden vastgesteld dat er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging met zware metalen in grond en grondwater. Eveneens is middels dit actualiserend bodemonderzoek (met behulp van Sanscrit, een instrument om de spoedeisendheid vast te stellen) beoordeeld dat de verontreiniging geen onaanvaardbaar risico vormt voor de mens, ecosysteem of van verspreiding in het grondwater. Daarnaast is vastgesteld dat de omvang van de verontreiniging binnen de onderzoekscontour/plangrens nog onvoldoende in beeld is gebracht. Uitvoering van dit aanvullend bodemonderzoek vindt thans plaats. De resultaten van dit onderzoek worden te zijner tijd in deze paragraaf verwerkt. Op basis van de uitgevoerde bodemonderzoek staat vast dat de bodem van de onderzoekslocatie beschouwd moet worden als een geval van ernstige bodemverontreiniging. Graafwerkzaamheden die op de locatie worden uitgevoerd dienen op basis van een melding ex. art 28 Wbb/saneringsplan aan het bevoegd gezag (Wet bodembescherming worden) gemeld. In dit saneringsplan zullen alle in relatie met de herontwikkeling van het plan noodzakelijk graafwerkzaamheden worden opgenomen.

5.4 Externe veiligheid Risicobenadering externe veiligheid De risicobenadering externe veiligheid kent twee begrippen om het risiconiveau voor de omgeving aan te geven: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.


- pagina 36 -

Toelichting

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico werd voorheen -6 ook wel individueel risico genoemd. De norm voor het plaatsgebonden risico ligt in principe op 10 per jaar, oftewel een kans van één op een miljoen. Voor nieuwe situaties geldt deze norm als -6 grenswaarde. Voor bestaande situaties met een plaatsgebonden risico dat hoger is dan 10 , geldt deze norm als streefwaarde. In zulke situaties geldt een standstillbeginsel totdat aan de norm van -6 10 per jaar wordt voldaan. Voor kwetsbare bestemmingen die zich binnen een gebied bevinden -5 met een plaatsgebonden risico dat hoger is dan 10 per jaar is eerst sprake van een dringende sanering. Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar per kilometer transportroute dat een groep van tien of meer personen in de omgeving van een transportroute in één keer dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval op die transportroute. Voor het groepsrisico is een oriëntatiewaarde vastgesteld die 2 afhankelijk is van het aantal dodelijke slachtoffers per kilometer transportroute: 0,01/N , waarbij N gelijk is aan het aantal dodelijke slachtoffers. Dus: -4 • voor tien of meer dodelijke slachtoffers is de oriëntatiewaarde gelijk aan 1/10 , oftewel een kans van één op tienduizend per jaar; -6 • voor honderd of meer dodelijke slachtoffers is deze kans 1/10 , oftewel één op een miljoen per jaar; -8 • voor duizend of meer dodelijke slachtoffers is deze kans 1/10 . In tegenstelling tot de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico mag van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico door het bevoegd gezag worden afgeweken, mits er een goede reden toe is. Hierbij moet een verantwoording van het groepsrisico worden afgelegd. Vervoer gevaarlijke stoffen Door dGmR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. is een onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure van het Hilton-hotel (“Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, onderzoek externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen”, rapportnummer V.2010.0486.01.R001, d.d. 3 juni 2010).In dit onderzoek is geïnventariseerd welke transportroutes het externe veiligheidsniveau van het plan kunnen beïnvloeden. Het gaat hierbij om de risicocontouren van het plaatsgebonden risico en de omvang van het invloedsgebied voor het groepsrisico, zoals hiervoor in deze subparagraaf beschreven. In dit plangebied zijn in dit kader relevant: - het transport van gevaarlijke stoffen over de Maas; - het transport van gevaarlijke stoffen over de Noorderbrug; - het transport van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Maastricht-Sittard. Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het binnenwater is een risiconormering vastgesteld (“Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS)”, Ministerie V&W, Tweede Kamer, 24611, nr. 2, 15 februari 1996). In deze nota het begrippenkader ten aanzien van de risicobenadering externe veiligheid, zoals hiervoor uiteengezet, uitgewerkt. Hierin zijn tevens de grenswaarden voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico vastgelegd (zie voorgaande beschrijving). In het Vierde Nationaal Milieu Beleidsplan (NMP-4) is een wettelijke verankering van de risiconormen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aangekondigd. Bij deze wettelijke verankering zullen de resultaten van voormelde evaluatie worden betrokken. Tot het moment van realisatie van deze verankering wordt in een circulaire het beleid met betrekking tot risiconormering geoperationaliseerd en verduidelijkt. Daarmee treedt de circulaire in de plaats van de hierboven omschreven Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. In januari 2010 is een geactualiseerde circulaire voor de risiconormering voor het vervoer van gevaarlijke stoffen gepubliceerd (als opvolger van de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” uit 2004). De werkingsduur van deze circulaire loopt tot uiterlijk 31 juli 2012. Wanneer voornoemde Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 37 -

Toelichting

wettelijke verankering wordt gerealiseerd, zal de circulaire echter worden ingetrokken. In de circulaire is zoveel mogelijk aangesloten bij het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarbij gaat het onder meer om: - de uitwerking van de normen voor het plaatsgebonden risico (voorheen: individueel risico) en de toepassing daarvan; - de wijze waarop met een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico of toename van het groepsrisico moet worden omgegaan; - het betrekken van zelfredzaamheid en hulpverlening bij de afweging van het groepsrisico; - de vaststelling van een lijst van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Resultaten a.

Transport over de Maas Ten aanzien van het transport van gevaarlijke stoffen over de Maas kan worden aangegeven dat het gedeelte dat door Maastricht voert in de bovengenoemde Circulaire is opgenomen als binnenvaartroute met frequent vervoer voor chemische clusters (‘zwarte’ vaarweg). Over de Maas worden brandbare en toxische gassen vervoerd; het invloedsgebied als gevolg hiervan bedraagt 1.170 meter. Het plangebied is op circa 60 meter van de Maas gelegen en ligt derhalve in het invloedsgebied. Bij ‘zwarte’ vaarwegen is aangegeven dat de contour van het plaatsgebonden risico niet buiten de waterlijn komt. Een berekening van het groepsrisico is niet verplicht indien de bevolkingsdichtheid beneden de 1.500 personen per hectare dubbelzijdig of 2.2.50 per hectare enkelzijdig blijft. Uit proefberekeningen is gebleken dat het groepsrisico beneden 0,1 maal de oriëntatiewaarde ligt. Tenslotte zal rond de Maas in Maastricht na invoering van het basisnet een plasbrandaandachtsgebied gelden van 25 meter vanaf de waterlijn. Het plangebied ligt buiten dit aandachtsgebied. Resumerend kan worden aangegeven dat het transport van gevaarlijke stoffen over de Maas geen belemmeringen oplevert voor het onderhavige plan.

b. Transport over de Noorderbrug Ten aanzien van het transport van gevaarlijke stoffen over de Noorderbrug kan worden aangegeven dat over deze brug brandbare vloeistoffen en toxische gassen worden vervoerd; het invloedsgebied als gevolg hiervan bedraagt 950 meter. Het plangebied is op circa 40 meter van de Noorderbrug gelegen en ligt derhalve in het invloedsgebied. Bij de berekeningen van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is gekeken naar het aantal aanwezige mensen in de omgeving in de huidige situatie en naar de toekomstige situatie, dus met toevoeging van de nieuwe hotelfunctie. Uit de berekeningen blijkt dat er zowel in -6 de huidige als in de nieuwe situatie geen sprake is van een 10 -contour voor plaatsgebonden risico. Uit de berekening van het groepsrisico blijkt dat dit zowel in de huidige als de toekomstige situatie maximaal 0,03 maal de oriëntatiewaarde bedraagt. Tenslotte zal rond de Noorderbrug in Maastricht na invoering van het basisnet een plasbrandaandachtsgebied gelden van 30 meter vanaf de rand van de weg. Het plangebied ligt buiten dit aandachtsgebied. Resumerend kan worden aangegeven dat het transport van gevaarlijke stoffen over de Noorderbrug geen belemmeringen oplevert voor het onderhavige plan. c.

Transport over de spoorlijn Maastricht-Sittard Volgens de marktverwachtingen van ProRail worden in de toekomst over het traject Maastricht-Sittard gevaarlijke stoffen vervoerd. Het gaat daarbij om brandbare gassen, giftige gassen en zeer brandbare vloeistoffen. Hierbij hoort een invloedsgebied van 4.000 meter. Het plangebied is op circa 320 meter van de spoorlijn gelegen en ligt derhalve in het invloedsgebied, maar buiten het aandachtsgebied van 200 meter volgens de Circulaire. In de Circulaire is aangegeven dat in principe geen beperkingen worden gesteld aan het ruimtegebruik indien het plangebied op meer dan 200 meter van een route ligt. Desondanks kunnen bestuursorganen wel maatregelen overwegen in verband met Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 38 -

Toelichting

mogelijke effecten van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Vandaar dat hiervoor toch berekeningen zijn uitgevoerd. Uit de berekeningen blijkt dat er zowel in de huidige als in -6 de nieuwe situatie geen sprake is van een 10 -contour voor plaatsgebonden risico. Uit de berekening van het groepsrisico blijkt dat dit zowel in de huidige als de toekomstige situatie maximaal 0,76 maal de oriëntatiewaarde bedraagt. Tenslotte zal rond de spoorlijn Maastricht-Sittard na invoering van het basisnet een plasbrandaandachtsgebied gelden van 30 meter vanaf de rand van de weg. Het plangebied ligt buiten dit aandachtsgebied. Resumerend kan worden aangegeven dat het transport van gevaarlijke stoffen over de Noorderbrug geen belemmeringen oplevert voor het onderhavige plan. De conclusie van het onderzoek is dat de verhoging van het groepsrisico als gevolg van dit plan verwaarloosbaar is. Het rapport van dGmR is als separate bijlage opgenomen bij deze toelichting. De gemeente Maastricht is op grond van de Circulaire verplicht elke verandering van het groepsrisico te verantwoorden. Voor raadpleging van het gehele onderzoek wordt verwezen naar de separate bijlage. B. Stationaire bronnen Op 27 oktober 2004 zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) in werking getreden. In het Bevi zijn grenswaarden gesteld voor (geprojecteerde) kwetsbare objecten ten aanzien van de plaatsgebonden risicocontouren van inrichtingen (zijnde vergunningplichtige risicovolle bedrijven). QRA De letters QRA staan voor “Quantitative Risk Assessment”, hetgeen kan worden vertaald als een kwantitatieve risicoanalyse. De QRA is een hulpmiddel om de risico’s van het gebruiken, vervoeren en opslaan van gevaarlijke stoffen en voor de luchtvaart inzichtelijk te maken. Voor het bepalen van de risico’s voor de externe veiligheid worden in een QRA zowel de kansen op als de effecten van incidenten met gevaarlijke stoffen in rekening gebracht. De resultaten van een QRA zijn afstanden tot plaatsgebonden risicocontouren (PR) en de hoogte van het groepsrisico (GR). Hiermee kunnen bevoegd gezag en hulpdiensten beslissingen nemen over de aanvaardbaarheid van de risico’s in relatie tot ontwikkelingen bij een bedrijf of in de omgeving van een bedrijf of transportroute (bijvoorbeeld als het gaat om uitbreiding een bedrijf of de bouw van nieuwe woningen). Voor de ontwikkeling in het onderhevige plangebeid zijn twee QRA’s uitgevoerd: één voor het in de directe nabijheid gelegen spoorwegemplacement en één voor het tankstation met LPG-vulpunt aan de Franciscus Romanusweg. Beide onderzoeken worden hierna beschreven. QRA-onderzoek emplacement Door dGmR is het onderzoek “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, QRA emplacement Maastricht” (rapportnummer V.2010.0486.04.R001, d.d. 13 augustus 2010) uitgevoerd. Het beoogde hotel in het plangebied is gelegen op circa 60 meter van de grens van het spoorwegemplacement Maastricht en derhalve gelegen binnen het invloedsgebied hiervan. Om die reden is het groepsrisico ten gevolge van het emplacement bepaald conform de richtlijnen van het Bevi. In het onderzoek is uitgegaan van de vergunde situatie van het emplacement. Dit betreft onder meer het aantal wagons met gevaarlijke stoffen per jaar en de ligging van de inrichtingsgrens. Daarnaast is aangesloten bij een eerder uitgevoerde QRA. -6

De conclusie van het onderzoek is dat het beoogde hotel niet binnen de 10 -contour is gelegen. Voor wat betreft het PR (Plaatsgebonden Risico) heeft de planontwikkeling derhalve geen consequenties. Voor het GR (Groeps Risico), waarbij ongevallen met toxische en brandbare gassen maatgevend zijn, is geconcludeerd dat niet wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde; dit is in de huidige situatie reeds het geval. De bijdrage van het hotel aan het groepsrisico is zeer gering en zelfs in de gebruikte model niet traceerbaar. Risicoreducerende maatregelen zijn in dergelijke gevallen gewenst aan de bronzijde. De gemeente zal (in overleg met de brandweer) moeten bepalen of de minimale toename van het groepsrisico vanwege het hotel aanvaardbaar is. Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 39 -

Toelichting

Voor raadpleging van het gehele onderzoek wordt verwezen naar de separate bijlage. QRA-onderzoek tankstation Door dGmR, is het onderzoek “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, QRA tankstation Total Vollenhoven Op den Griend” (rapportnummer V.2010.0486.06.R001, d.d. 8 september 2010) uitgevoerd. Het betreft een onderzoek naar de risico’s ten aanzien van het op circa 100 meter van de beoogde hotelontwikkeling gelegen tankstation met LPG-vulpunt. In 2010 zijn in opdracht van het ministerie van VROM met behulp van de LPG-rekenmodule de groepsrisico’s van LPG-stations in Nederland bepaald, waaronder ook dit LPG-station aan de Franciscus Romanusweg. Geconstateerd is dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden in de bestaande situatie. Nu in het invloedsgebied een hotel wordt gerealiseerd is het noodzakelijk te onderzoeken of er sprake is van stijging van het GR. De berekening is uitgevoerd voor de vergunde doorzet van 1.000 m³ van het LPG-station. De conclusie van het onderzoek is dat voor de vergunde situatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde van het GR. Dit geldt zowel voor de situatie zonder als met hotel. De invloed van het hotel op het groepsrisico is zeer gering. Voor raadpleging van het gehele onderzoek wordt verwezen naar de separate bijlage. Verantwoording groepsrisico Het plan zal in het kader van de verantwoording van het groepsrisico door de gemeente met de brandweer worden besproken. De resultaten hiervan zullen te zijner tijd in deze paragraaf worden verwerkt. Gasleiding Op 19 augustus 2009 heeft het kabinet het ontwerp-Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) toegezonden aan de Tweede Kamer. Dat ontwerpbesluit is op 28 augustus 2009 voorgepubliceerd in de Staatscourant (Stcrt. 2009, nr. 12819). Het ontwerpbesluit regelt onder meer de externe veiligheidsaspecten van buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid voor buisleidingen wordt daarmee in lijn gebracht met het beleid voor inrichtingen en voor vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor. De regels in het ontwerpbesluit zijn gericht tot de exploitant van een buisleiding en het bevoegd gezag voor de ruimtelijke ordening. Op grond van het Bevb zal voor buisleidingen voor gevaarlijke stoffen de risicobenadering gaan gelden. Dit houdt in dat voorzien wordt in een basisveiligheidsniveau voor elke burger in de vorm van een grenswaarde en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico en dat een verantwoordingsplicht gaat gelden voor het bevoegd gezag voor de ruimtelijke ordening ten aanzien van het groepsrisico. Ten aanzien van de veiligheidsafstanden die zijn opgenomen in deel E van het Structuurschema Buisleidingen (Kamerstukken II, 1984–1985, 17 375, nrs. 37–38) voor leidingstroken zal in de Structuurvisie buisleidingen een nader besluit worden genomen. Die structuurvisie wordt in 2010 verwacht. In de omgeving van de projectlocatie is een hogedrukgasleiding gelegen. Uit overleg met de beheerder is gebleken dat deze leiding niet meer in gebruik is en op termijn zal worden verwijderd. Toch is de ligging van deze leiding nog in het plan opgenomen, daar geen termijn bekend is waarop deze zal worden verwijderd. De leiding kent een beschermingszone van 4,00 meter aan weerszijden, gerekend uit het hart van de leiding. Deze zone is op de verbeelding bij dit plan opgenomen. Concluderend kan worden gesteld dat niet-stationaire bronnen geen belemmering opleveren voor de ontwikkeling in dit plangebied.

5.5 Luchtkwaliteit


- pagina 40 -

Toelichting

Door dGmR is het “Bestemmingsplan Hilton Hotel Maastricht, onderzoek naar de luchtkwaliteit” (rapportnummer V.2010.0486.03.R001, d.d. 1 juni 2010) uitgevoerd. Bij wet van 11 oktober 2007, tot wijziging van de Wet milieubeheer, zijn normen (grenswaarden en plandrempels) vastgesteld voor onder andere de concentraties zwaveldioxide (SO2), stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes (fijn stof (PM10), koolmonoxide (CO) en benzeen (C6H6) in de lucht. Deze normen zijn vastgelegd in de Wet milieubeheer en gebaseerd op de waarden in de tot voor kort van kracht zijnde Europese Kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen voor luchtkwaliteit. Op 11 juni 2008 is de nieuwe Europese Richtlijn betreffende de luchtkwaliteit en schonere lucht voor Europa (20 mei 2008) gepubliceerd. Daarmee zijn de oude kaderrichtlijn en de dochterrichtlijnen komen te vervallen. Een belangrijke toevoeging in de nieuwe Europese richtlijn is een grenswaarde voor het meest schadelijke fijn stof, PM2,5. Vooralsnog wordt PM10 nog als maatgevend gezien bij overschrijdingen van de grenswaarden. Wanneer de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden zal dat ook het geval zijn voor PM2,5. Er vindt op dit moment nog onderzoek plaats naar de concentraties en toetsing van PM2,5. De nieuwe Richtlijn is daarom nog niet in zijn geheel geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving. Op 15 november 2007 is de zogenoemde Wet luchtkwaliteit, hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm), in werking getreden ter vervanging van het Besluit luchtkwaliteit 2005. In deze wet is gestreefd naar meer flexibiliteit als het gaat om de koppeling van luchtkwaliteitseisen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze flexibiliteit is met name terug te vinden in een verdeling in projecten die wel of niet in betekenende mate ((N)IBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit. NIBMprojecten hoeven niet langer getoetst te worden aan de grenswaarden. Voor kleinere ruimtelijke plannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan Niet In Betekenende Mate (NIBM) bijdraagt aan luchtverontreiniging. De toename van de luchtverontreinigende componenten ten gevolge van het plan is vastgesteld met behulp van deze NIBM-tool van VROM (versie mei 2010). Voor de bepaling van het aantal extra motorvoertuigen ten gevolge van dit plan is uitgegaan van de aannames die in overleg met de gemeente Maastricht zijn bepaald (o.a. 600 motorvoertuigen per etmaal). Er is uitgegaan van een worst-case scenario waarbij al het extra verkeer over één weg afgewikkeld wordt en er tien vrachtwagenbewegingen per dag zijn. Uit de berekeningen volgt dat de toename ten gevolge van het plan 0.50 μg/m³ bedraagt voor NO2 en 0.14 μg/m³ voor PM10. Deze toenames zijn lager dan 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. Dit wil zeggen dat het plan in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging van de omgeving. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het rapport van dGmR is als separate bijlage bij deze toelichting gevoegd.

5.6 Overige milieuhinder Trillingshinder Het initiatief betreft een trillingsgevoelig object. Er is geen trillingshinder te verwachten als gevolg van de in de directe omgeving gelegen weg(en), spoorweg of inrichting(en). Er is derhalve geen nader onderzoek noodzakelijk. Lichthinder Het initiatief betreft geen lichtgevoelig object. Er is derhalve geen nader onderzoek noodzakelijk.

Geurhinder Bestemmingsplan hotel François de Veyestraat gemeente Maastricht

- pagina 41 -

Toelichting

Het bouwplan heeft geen betrekking op een geurgevoelige bestemming. Er is derhalve geen nader onderzoek noodzakelijk.

5.7 Kabels en leidingen De aan de zuidzijde van het plangebied aanwezige hogedruk gasvoedingsleiding is reeds besproken in paragraaf 5.4 van deze toelichting. Voor het overige zijn er geen kabels en leidingen gelegen die planologisch-juridisch van invloed zijn en die geregeld dienen te worden in dit bestemmingsplan.


- pagina 42 -

Toelichting

6 Het bestemmingsplan 6.1 Algemeen Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende planregels de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden. De juridische regeling is opgebouwd conform de SVBP 2008, de landelijke standaard voor het vervaardigen van bestemmingsplannen, die bij de invoering van het nieuwe Bro als verplichte opbouw is opgenomen. Daarnaast is, aanvullend op de landelijke standaarden, waar mogelijk gebruik gemaakt van het Handboek Ruimtelijke Plannen van de gemeente Maastricht. Ook is bij de gebruikte terminologie in dit bestemmingsplan geanticipeerd op de sinds 1 oktober van kracht zijnde Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het bestemmingsplan Hotel François de Veyestraat bestaat formeel uit een verbeelding en planregels. Deze gaan vergezeld van een toelichting waarin het plan en de daaraan ten grondslag liggende beleidsmatige afwegingen zijn verwoord. De indeling van de regels is hierna beknopt en artikelsgewijs aangegeven.

6.2 Opzet van de planregels 6.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. Artikel 1 bevat de definities van begrippen die van belang zijn voor toepassing van het plan. het tweede artikel betreft de wijze van meten waarin wordt aangegeven hoe bij toepassing van de planregels wordt gemeten. In beide artikelen is, conform de SVBP2008, een aantal standaardbegrippen en een aantal standaard meetwijzen opgenomen. 6.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied beoogde functies. Per planregel zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder voorafgaande ontheffing of wijziging) toegestaan. Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het eventueel aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel zonder meer bouwvergunning worden verleend. 6.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels (deels ingegeven door de verplichting vanuit paragraaf 3.2 van het Bro deze bepalingen op te nemen in ieder bestemmingsplan): -

een anti-dubbeltelregel; algemene gebruiksregels: hierin worden alle vormen van gebruik, die in strijd zijn met de aan de grond gegeven bestemming, verboden; algemene aanduidingsregels: hier is een beschrijving/de betekenis van de op de verbeelding aangegeven gebiedsaanduiding opgenomen naar de regeling in hoofdstuk 6, paragraaf 6 van het Waterbesluit;


- pagina 43 -

Toelichting

-

-

-

algemene afwijkingsregels: hierin wordt bepaald in welke gevallen Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het plan middels een omgevingsvergunning ex artikel 2.1 Wabo; algemene wijzigingsbevoegdheid: hierin wordt bepaald onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders bevoegd zijn het plan te wijzigen; het betreft hier beperkte wijzigingen in algemene zin. Specifieke wijzigingsbevoegdheden die van toepassing zijn op bepaalde bestemmingen worden waar nodig de bestemmingsregels opgenomen. overige regels: hierin zijn verwijzingen opgenomen naar andere wettelijke regelingen. algemene procedureregels: hierin wordt geregeld welke procedure moet worden gevolgd in geval van toepassing van wijzigingsbevoegdheden.

6.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is bepaald dat bouwwerken, die op het moment van de tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. Het gebruik van grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag worden gehandhaafd. Dit overgangsrecht komt voort uit artikel 3.2.1 van het Bro en is een verplicht onderdeel van de planregels. In de slotregel wordt aangegeven onder welke naam de planregels kunnen worden aangehaald. De regels bevatten ook een bijlage. Deze bijlage is een omschrijving van de belangrijkste stedenbouwkundige en architectonische waarden van het voormalige PLEM-gebouw. Deze bijlage bevat de informatie die relevant is voor beoordeling van bouwplannen voor dit gebouw in het kader van de bescherming daarvan via het regime van het Maastrichts Planologisch Erfgoed.

6.3 Beschrijving van de bestemmingen In het navolgende worden de in hoofdstuk 2 van de planregels opgenomen bestemmingsregels kort toegelicht. Artikel 3: Enkelbestemming Groen Voor het gebied langs de Franciscus Romanusweg is gekozen voor de bestemming ‘Groen’; hierbinnen zijn groenvoorzieningen, plantsoenen, tuinen bermen en beplantingen alsmede wegen en verhardingen en additionele voorzieningen mogelijk, met uitzondering van parkeervoorzieningen. Op de gronden met deze bestemming zal het grootste deel van de parkinrichting rondom het Hilton-hotel plaatsvinden. De wegen en verhardingen zijn onder meer mogelijk gemaakt om de voorrijlus te kunnen realiseren, die in deze zone is geprojecteerd. Tenslotte is een regeling opgenomen voor het overschrijden van de bestemmingsgrens tot 1,50 meter van ondergeschikte/uitstekende bouwdelen ten behoeve van de bestemming ‘HorecaHotel’. Artikel 4: Enkelbestemming Horeca-Hotel Deze bestemming geldt voor het grootste deel van het plangebied. Naast de vestiging van een hotel zijn hier tuinen, erven en verhardingen mogelijk en kunnen op de plekken met de functieaanduiding ‘parkeerterrein’ parkeervoorzieningen worden aangelegd. Gebouwen dienen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte en het bebouwingspercentage zijn op de verbeelding aangegeven. Uitstekende/ondergeschikte bouwdelen zoals balkons en luifels, mogen tot een maximum van 1,50 meter over het bouwvlak uitsteken, ook als daarbij de bestemmingsgrens van de naastgelegen bestemming ‘Groen’ overschreden wordt. Hiervoor is tevens een regeling opgenomen in de bepalingen van de bestemming ‘Groen’.


- pagina 44 -

Toelichting

Artikel 5: Dubbelbestemming Leiding-Gas Deze dubbelbestemming regelt de gasleiding en de bijbehorende beschermingszone. Hier mag niet worden gebouwd zonder voorafgaande toestemming van de leidingbeheerder. Voor deze gronden is tevens een aanlegvergunningstelsel opgenomen om de werking van en de veiligheid rond deze leiding te waarborgen. Artikel 6: Dubbelbestemming Waarde-Maastrichts Erfgoed Naast een monumentenvergunningprocedure voor Rijksmonumenten wordt het bestemmingsplan als instrument gebruikt om het gemeentelijk cultureel erfgoed te beschermen. Dit cultuurgoed krijgt via de dubbelbestemming ‘Waarde - Maastrichts Erfgoed’ een vaste positie binnen het bestemmingsplan waardoor de ruimtelijke kwaliteiten op het gebied van cultuurhistorie, architectuurhistorie, landschap en archeologie integraal beheersbaar worden. Het MPE-systeem is ontwikkelingsgericht door duidelijke richtlijnen voor toekomstig gebruik en bevat een koppeling met de Erfgoedverordening. Doordat in de Erfgoedverordening de begripsbepaling ‘monument’ is uitgebreid, wordt het beschermd cultureel erfgoed in het bestemmingsplan uitgesloten van vergunningsvrij bouwen. Er wordt als het ware een koppeling gelegd tussen de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet zodat een dekkend regime ontstaat. In het bestemmingsplan is een integrale bescherming op maat mogelijk die plaats maakt voor de traditionele fragmentarische en objectgerichte aanpak. De relevante bouwstenen van het bestemmingsplan voor de toepassing van het MPE zijn de verbeelding met de regels en de toelichting. Op de verbeelding is aangegeven welke objecten, structuren en gebieden zijn geselecteerd voor bescherming. De regels zijn verbonden aan een bouw-, aanleg-, en sloopvergunning. In de toelichting wordt verwezen naar de onderliggende rapporten die de gekozen bescherming motiveren. De toets van plannen aan cultuurhistorische waarden vindt bij het gemeentelijk erfgoed plaats via de bouw-, aanleg-, en sloopvergunning. Naast de reguliere welstandstoets aan de ‘redelijke eisen van welstand’ vindt in de bestemmingsplantoets de afweging op grond van cultuurhistorie plaats. De onderbouwing is opgenomen in een waarderingsrapport, dat als bijlage onderdeel van de regels uitmaakt. De dubbelbestemming ‘Waarde - Maastrichts Erfgoed’ ligt op gebieden met een bijzondere, cultuurhistorisch waardevolle identiteit waaraan voorwaarden en richtlijnen zijn gekoppeld. Één van de voorwaarden hierbij is dat nieuwe ontwikkelingen geënt dienen te zijn op de cultuurhistorische uitgangspunten. Op deze manier is cultuurhistorie een van de onderdelen in de belangenafweging bij toekomstige ontwikkelingen. Doordat dit instrument reeds in een vroeg stadium wordt gehanteerd kan het tevens dienen als inspiratiebron voor ontwerpers en ontwikkelaars. De algemene spelregels die opgaan voor de bestemming ‘Waarde - Maastrichts Erfgoed’ zijn: behoud gaat voor vernieuwen of ontwikkelen; • vernieuwen of ontwikkelen dient plaats te vinden binnen de cultuurhistorische • randvoorwaarden; op aanverwante wijze gaat bij archeologie behoud in situ vóór behoud ex situ (door • opgravingen).


- pagina 45 -

Toelichting

7 Financiële uitvoerbaarheid In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 6.2.1 een opsomming gegeven van de bouwplannen die worden beschouwd als bouwplan in de zin van 6.12 Wro waarvoor een exploitatieplan dient te worden vastgesteld indien het kostenverhaal niet anderszins is geregeld (dat wil zeggen indien men geen anterieure privaatrechtelijke overeenkomst heeft kunnen sluiten met de ontwikkelende partij). In deze lijst is onder 6.2.1 sub a en b aangegeven dat het bouwen van één of meer woningen of andere hoofdgebouwen wordt gezien als een bouwplan. Hieruit kan worden geconcludeerd dat voor dit plan een exploitatieovereenkomst of exploitatieplan dient te worden opgesteld. Met de ontwikkelende partijen die bij dit plan betrokken zijn wordt een aantal anterieure exploitatieovereenkomsten gesloten. De raad zal, met gebruikmaking van de bevoegdheid van artikel 6.12, lid 2 Wro, besluiten voor dit plan derhalve geen exploitatieplan vast te stellen, aangezien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd, het bepalen van het tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c 4, onderscheidenlijk 5 Wro, niet noodzakelijk is en het stellen van eisen, regels of uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, lid 2, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.


- pagina 46 -

Toelichting

8 Handhavingsparagraaf Een bestemmingsplan is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar ruimtelijk beleid vorm te geven. Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen. Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op eenzelfde wijze daadwerkelijk aan het plan worden gehouden. In dit bestemmingsplan is daarom allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de regels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Hoe minder knellend de regels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op den lange duur immers ook alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en de redelijkheid wordt ingezien. In de bouwregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering, zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen bouwvergunning verlenen. Gebruiksregels worden opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging. De doelstellingen van het ruimtelijke beleid kunnen slechts verwezenlijkt worden, indien de regels van het bestemmingsplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en vervolgens dient de gemeente er zorg voor te dragen dat anderen deze regels naleven.


- pagina 47 -

Toelichting

9 Communicatieparagraaf 9.1 Wettelijk vooroverleg instanties ex art. 3.1.1 Bro In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerp van dit bestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties: -

Inspectie VROM, regio Zuid; Ministerie VROM , Directoraat Generaal Milieubeheer Ministerie van LNV Rijkswaterstaat, directie Limburg; provincie Limburg; Gasunie; Waterschap Roer en Overmaas; Regionale Brandweer Zuid-Limburg;

De binnengekomen reacties alsmede de reactie daarop van de gemeente Maastricht zijn weergegeven in bijlage 1 van deze toelichting.

9.2 Zienswijzen ex art. 3.8 Wro P.M.


- pagina 48 -

Toelichting

Bijlage 1 Reacties vooroverleg en beantwoording zienswijzen


- pagina 49 -

Toelichting. 1 Inleiding Algemeen Grens van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Recommend Documents