Tijdelijke transformatie met inbouwpakketten voor de keuken en sanitaire voorzieningen. een afweging in kosten, kwaliteit en tijd

___________________________________________________________________________

ii

Tijdelijke transformatie met inbouwpakketten voor de keuken en sanitaire voorzieningen. “een afweging in kosten, kwaliteit en tijd”

Afstudeeronderzoek G.H. van der Kuil 1 april 2008

Begeleiders: dr. ir. D.J.M. van der Voordt, hoofdbegeleider, Real Estate Management ir. Y.J. Cuperus, 2e begeleider, BTO /Bouwconstr Integr & Coord ir. D. Vitner, gecommitteerde

___________________________________________________________________________

ii

Onderzoeksrapport REM-lab

Voorwoord Dit rapport is geschreven ten behoeve van het afstudeer onderzoek ‘Tijdelijke transformatie met inbouwpakketten voor de keuken en sanitaire voorzieningen. Een afweging in kosten, kwaliteit en tijd’. Dit onderzoek dient als afsluiting voor mijn studie Bouwkunde, afdeling Real Estate & Housing aan de TU Delft. Dit onderzoek geeft een antwoord op de vraag in hoeverre inbouwpakketten voor de sanitaire voorzieningen en de keuken een nuttige bijdrage kunnen leveren bij het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen naar woningen. Graag wil ik ook van de gelegenheid gebruik maken om mijn begeleiders te bedanken, hun scherpe blik heeft mij geholpen mijn eigen werk kritisch te blijven bekijken.

Real Estate & Housing

iii

___________________________________________________________________________

iv


Samenvatting Al jaren is er een groeiend tekort aan goedkope woningruimte. Met name starters en studenten hebben moeite geschikte woonruimte te vinden. Dit is opvallend aangezien er in Nederland momenteel ongeveer 6.000.000m2 kantoorruimte leeg staat, waarvan ongeveer 225.000m2 geschikt is voor transformatie naar woningen. Het tijdelijk transformeren van kantoren naar woningen is geen populaire oplossing om dit probleem op te lossen. Eigenaren van kantoorpanden schrikken er voor terug, enerzijds omdat zij daarmee toegeven dat het gebouw voorlopig geen waarde meer heeft op de kantorenmarkt en anderzijds gezien de investeringen, die gedaan moeten worden bij een transformatie. Eén van de grootste kostenposten bij transformatie van kantoorgebouwen is het inbouwen van sanitaire voorzieningen en keukens in de nieuwe woningen. Uitgaande van het feit, dat een gebouw geschikt is bevonden voor tijdelijke transformatie met behulp van de verschillende bestaande transformatie meters, zijn in dit onderzoek de invloeden van het gebruik van een inbouwpakket voor de sanitaire voorzieningen en de keuken, op de kosten, kwaliteit en bouwtijd van een tijdelijke transformatie van een kantoorgebouw naar woningen onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat wanneer een kantoor tijdelijk wordt getransformeerd naar woningen met ongedeelde sanitaire voorzieningen en keuken, het gebruik van inbouwpakketten voor de sanitaire voorzieningen en keuken goedkoper is dan een conventionele oplossing van vergelijkbare kwaliteit. In vergelijking met het tijdelijk transformeren naar woningen met gedeelde voorzieningen (voor 8 personen) zonder inbouwpakker is het per bewoner pas goedkoper wanneer: 1. Het inbouwpakket door twee of meer bewoners wordt gedeeld. 2. Het inbouwpakket één keer opnieuw wordt gebruikt bij een ander tijdelijk project. Het delen van de voorzieningen heeft echter negatieve gevolgen voor de woonkwaliteit. De besparing in tijd door het gebruik van prefab units is onduidelijk omdat het inbouwpakket pas kan worden geplaatst in de afbouwfase van het project. Echter wanneer het gebruik van een inbouwpakket zorgvuldig wordt ingepland in het ontwerp en het bouwproces moet het mogelijk zijn de bouwtijd terug te brengen. Het onderzochte inbouwpakket voor de sanitaire voorzieningen en keuken, de ‘Smartcube’, vertoont nog een aantal kinderziekten en lijkt ongeschikt voor hergebruik, maar wanneer er een herontwerp gebaseerd op deze prefab oplossing zou worden gemaakt, kan dit een hele goede oplossing zijn bij het tijdelijk transformeren van kantoren. De meeste invloed op de kosten, kwaliteit en tijd van het gebruik van een inbouwpakket voor sanitaire voorzieningen en keuken (en daarmee van de haalbaarheid) is de keuze van de opdrachtgever tussen privé voorzieningen of gedeelde voorzieningen. Voor het onderzoek is eerst de transformatiemarkt van Amsterdam onderzocht. Vastgesteld is dat het tijdelijk transformeren van kantoren voor dit onderzoek Real Estate & Housing

v

___________________________________________________________________________ betekent dat een leegstaand kantoorgebouw voor een periode van maximaal vijf jaar wordt getransformeerd naar woningen. De doelgroep die het meest geschikt is bevonden voor tijdelijke transformatie bleken studenten te zijn, een doelgroep waar tevens al jaren een grote vraag naar woonruimte is. Aan de hand van de behoeften van deze doelgroep is een vertaling gemaakt naar een programma van eisen voor het inbouwpakket. Op basis van dit programma van eisen zijn vier verschillende bestaande prefab oplossingen geanalyseerd, te weten: • een prefab badkamer zoals veel in Japan wordt gebruikt. • een prefab badkamer zoals veel in Europa wordt gebruikt. • de ‘Smartcube’. • een prefab keukenblok. Synchroon met dit deelonderzoek is aan de hand van de plattegrond van de ‘Smartcube’ op de conventionele manier een referentieontwerp gemaakt van vergelijkbare kwaliteit als de ‘Smartcube’. Dit referentieontwerp dient om de kosten van de verschillende prefab units op gelijkwaardige manier te kunnen vergelijken. De ‘Smartcube’ is bij deze analyse als de beste oplossing voor tijdelijke transformatie gevonden. De kosten van de ‘Smartcube’ van €7500,- zijn ongeveer €2500,- lager dan de kosten van een vergelijkbare conventionele oplossing. Inmiddels zijn er twee kantoren permanent getransformeerd naar studentenhuisvesting met behulp van een inbouwpakket, te weten case één: de Koestraat te Middelburg en case twee: het Sint-Elisabeth ziekenhuis in Leiden. Uit deze cases blijkt dat de relatief nieuwe ‘Smartcube’ nog een aantal kinderziekten in het ontwerp heeft. Ook lijkt het huidige ontwerp van de ‘Smartcube’ niet ideaal voor hergebruik. Met name de benodigde kit om de naden waterdicht te maken levert problemen op wanneer de unit gedemonteerd moet worden. Ter vergelijking van de kosten van de ‘Smartcube’ zijn de twee tijdelijk getransformeerde cases geanalyseerd. Er zijn weinig cases waar de kosten van de sanitaire voorzieningen en keukens bekend zijn. Aan de hand van de cases ‘Tijdelijk Wonen’ uit Utrecht en de fictieve case Fizeaustraat uit Amsterdam was het mogelijk een vergelijking te maken. De belangrijke kenmerken van deze cases zijn dat ze beide zijn getransformeerd met gedeelde sanitaire voorzieningen en keukens en dat er gebruik is gemaakt van zelfwerkzaamheid van de toekomstige bewoners. Uit deze cases bleek dat het delen van de voorzieningen, per bewoner bijna vier keer goedkoper is dan een ongedeelde ‘Smartcube’. De vergelijking van de vier cases heeft in combinatie van de resultaten van de verschillende prefab oplossingen en het op kosten geanalyseerde referentie ontwerp tot de hierboven genoemde conclusies geleid.

vi


Inhoudsopgave VOORWOORD...................................................................................................................................................III SAMENVATTING............................................................................................................................................... V INHOUDSOPGAVE ......................................................................................................................................... VII FIGUREN EN TABELLENLIJST ....................................................................................................................IX 1 INLEIDING ........................................................................................................................................................ 1 1.1 AANLEIDING .................................................................................................................................................. 2 1.2 ONDERZOEK .................................................................................................................................................. 3 1.2.1 Probleemstelling.................................................................................................................................... 3 1.2.2 Doelstelling ........................................................................................................................................... 4 1.2.3 Onderzoeksvragen ................................................................................................................................. 4 1.3 ONDERZOEKSDESIGN ..................................................................................................................................... 5 1.3.1 Onderzoeksmethoden............................................................................................................................. 6 1.3.2 Afbakening onderzoek............................................................................................................................ 7 2 TRANSFORMATIEMARKT ........................................................................................................................... 9 2.1 KOSTENPOSTEN TRANSFORMATIE .................................................................................................................. 9 2.2 TIJDELIJKE TRANSFORMATIE........................................................................................................................ 10 2.3 ANALYSE NEDERLANDSE KANTORENMARKT ............................................................................................... 11 2.4 DOELGROEP TIJDELIJKE TRANSFORMATIE .................................................................................................... 13 2.4.1 Tijdelijke bewoners.............................................................................................................................. 13 2.4.2 Woonwensen doelgroepen ................................................................................................................... 14 2.4.3 Plannen Tijdelijke projecten Amsterdam............................................................................................. 15 3 DOELGROEP ALS PROGRAMMA............................................................................................................. 19 3.1 KWALITEITSEISEN PROGRAMMA................................................................................................................... 19 3.1.1 Technische kwaliteit ............................................................................................................................ 19 3.1.2 Functionele kwaliteit ........................................................................................................................... 19 3.1.3 Visuele kwaliteit................................................................................................................................... 20 3.1.4 Kwaliteitseisen..................................................................................................................................... 20 3.1.5 Kwaliteitseisen inbouwunit.................................................................................................................. 22 3.2 ANALYSE RUIMTEBEHOEFDE GEBRUIKERS ................................................................................................... 23 3.2.1 analyse ruimte behoefte keuken ........................................................................................................... 23 3.2.2 analyse ruimte behoefte badkamer ...................................................................................................... 23 4 REFERENTIE ONTWERP ............................................................................................................................ 25 4.1 ANALYSE VASTE KEUKEN EN BADKAMER .................................................................................................... 25 4.1.1 Uitgangspunten kosten analyse ........................................................................................................... 25 4.1.2 Kosten analyse..................................................................................................................................... 27 5 ANALYSE PREFAB UNITS........................................................................................................................... 29 5.1 MANIER VAN ANALYSEREN.......................................................................................................................... 29 5.2 BESTAANDE PREFAB OPLOSSINGEN .............................................................................................................. 31 5.2.1 Prefab badkamers Japan ..................................................................................................................... 31 5.2.2 Prefab badkamers Europa................................................................................................................... 36 5.2.3 Smartcube ............................................................................................................................................ 39 5.2.4 Prefab keukenblok ............................................................................................................................... 45 5.3 VERGELIJKING BESTAANDE PREFAB OPLOSSINGEN ....................................................................................... 48 5.4 WAAR MOET HET PAKKET AAN VOLDOEN? ................................................................................................... 51 5.5 CONCLUSIE .................................................................................................................................................. 52 6 CASESTUDIES ................................................................................................................................................ 53 6.1 INLEIDING .................................................................................................................................................... 53 6.3 SELECTIEPROCEDURE CASES ........................................................................................................................ 54


vii

___________________________________________________________________________ 6.4 CASES .......................................................................................................................................................... 55 6.4.1 case Koestraat, Middelburg ................................................................................................................ 55 6.4.2 case Sint-Elisabeth ziekenhuis, Leiden ................................................................................................ 58 6.4.3 case Fizeaustraat, Amsterdam............................................................................................................. 61 6.4.4 case Tijdelijk wonen, Utrecht .............................................................................................................. 63 6.5 VERGELIJKING ONDERZOCHTE CASES .......................................................................................................... 66 6.5.1 Vergelijking kosten kwaliteit ............................................................................................................... 66 6.5.2 Conclusies Smartcube na casestudies ................................................................................................. 67 6.5.3 Zelfwerkzaamheid................................................................................................................................ 71 6.6 CONCLUSIE CASES ....................................................................................................................................... 72 7 ONDERZOEKSRESULTATEN..................................................................................................................... 73 7.1 CONCLUSIES ................................................................................................................................................ 73 7.1.1 Mogelijkheden prefab unit bij permanente transformatie ................................................................... 73 7.1.2 Mogelijkheden prefab unit bij tijdelijke transformatie ........................................................................ 73 7.1.3 Prefab unit versus conventioneel......................................................................................................... 74 7.1.4 Advies ontwerp .................................................................................................................................... 75 7.1.5 Andere toepassingsmogelijkheden prefab unit .................................................................................... 77 7.2 AANBEVELINGEN ......................................................................................................................................... 78 8 BIJLAGEN ....................................................................................................................................................... 81 8.1 BIJLAGE 1; MARKTANALYSE ....................................................................................................................... 81 8.1.1 Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt ............................................................................... 81 8.1.2 Ontwikkelingen op Amsterdamse woningmarkt................................................................................... 84 8.2 BIJLAGE 2; RUIMTE BEHOEFTE KEUKEN (NEUFERT, 1996) ........................................................................... 91 8.3 BIJLAGE 3; RUIMTE BEHOEFTE BADKAMER (NEUFERT, 1996) ...................................................................... 93 8.4 BIJLAGE 4; TECHNISCHE SPECIFICATIES SMARTCUBE .................................................................................. 96 8.5 BIJLAGE 5; AANSLUITING LEIDINGSYSTEEM ................................................................................................ 97 8.5.1 Plafondprincipe ................................................................................................................................... 97 8.5.2 Vloerprincipe....................................................................................................................................... 98 8.5.3 Wandprincipe ...................................................................................................................................... 98 8.5.4 Kokerprincipe ...................................................................................................................................... 98 8.5.5 Opbouwprincipe .................................................................................................................................. 98 8.5.6 Vergelijking Leidingprincipes ............................................................................................................. 99 BRONNEN......................................................................................................................................................... 101

viii


Figuren en tabellenlijst Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel

1 Overzicht landelijk aanbod kantoorruimte in m2 (opp > 500m2) ......... 11 2 Aanbod kantoorruimte naar gemeente in m2 per 31 december 2004 ... 12 3 Woonwensen doelgroepen.............................................................. 15 4 Tijdelijke projecten Amsterdam....................................................... 16 5 Kwaliteitseisen.............................................................................. 21 6 Doelgroepen pakket ...................................................................... 22 7 Eisen pakket................................................................................. 26 8 Kostenberekening ......................................................................... 27 9 Kostenopbouw bouwkosten ............................................................ 28 10 Specialisten kostenberekening ...................................................... 28 11 Score tabellen............................................................................. 31 12 Kosten Japanse badkamercabines ................................................. 33 13 Score tabellen prefab badkamers Japan ......................................... 35 14 Score tabellen prefab badkamers Europa........................................ 39 15 Score tabellen Smartcube............................................................. 45 16 Score tabellen prefab keukenblok .................................................. 48 17 Score tabellen vergelijking ........................................................... 49 18 Functie eisen unit ........................................................................ 51 19 gegevens case Koestraat.............................................................. 57 20 gegevens case Sint-Elisabeth ziekenhuis ........................................ 60 21 gegevens case Fizeaustraat .......................................................... 63 22 gegevens case Tijdelijk wonen ...................................................... 65 23 Case vergelijking......................................................................... 66 24 SWOT analyse Smartcube ............................................................ 67 25 Reflectie scoretabel Smartcube ..................................................... 70 26 Vergelijking investeringen herbruik na 5 jaar per bewoner................ 74 27 aanbod studentenkamers ............................................................. 83

Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur Figuur

1 Aanbod en opname kantoorruimte ................................................... 1 2 Onderzoeksschema ........................................................................ 6 3 Invloed versus kosten .................................................................. 10 4 Plattegrond PvE (Smartcube) ........................................................ 26 5 Cabine ‘luxe’ (links) en cabine standaard ........................................ 32 6 Assemblage vloerdeel................................................................... 33 7 Prefab badkamer Europa............................................................... 37 8 Delen Smartcube ......................................................................... 41 9 Smartcube voor assemblage/ leidingkoker(rechts) ........................... 41 10 Plattegronden en leidingen Smartcube .......................................... 42 11 Impressie Smartcube ................................................................. 43 12 Badkamer Smartcube ................................................................. 44 13 Prefab keukenblok Bauknecht ...................................................... 46 14 Plattegrond hoek 1e verdieping Koestraat ..................................... 56 15 Plattegrond 1e verdieping Sint-Elisabeth ziekenhuis ....................... 59 16 Detail plattegrond Sint-Elisabeth ziekenhuis .................................. 59 17 Plattegrond BG Fizeaustraat ........................................................ 62 18 Plattegrond 1e verdieping Tijdelijk Wonen ..................................... 64 19 Mogelijkheden opbouw losse componenten.................................... 77 20 Hotel toepassing Smartcube ........................................................ 78 21 Leidingprincipe appartementen .................................................... 99


ix

___________________________________________________________________________

0


1 Inleiding Wanneer men in de trein zit, ziet men op veel kantoorgevels aangegeven staan dat er nog een groot aantal vierkante meters te huur is. Ook de kranten berichten regelmatig over de enorme leegstand in kantoorruimte die de laatste jaren lijkt te zijn ontstaan in Nederland. Dit is mogelijk een gevolg ven de Varkenscyclus, die hieronder beschreven staat. Momenteel is de leegstand van kantoorgebouwen in Nederland gestegen naar ongeveer 6.000.000 m2. Een beetje leegstand is normaal en zelfs noodzakelijk om verhuisbewegingen te kunnen laten plaatsvinden (de zogenaamde Frictieleegstand). De leegstand van kantoorgebouwen fluctueert altijd een beetje. Wanneer er grote vraag ontstaat naar kantoorruimte en er een tekort ontstaat worden er veel nieuwbouwprojecten gestart. Doordat kantoorgebouwen een lange ontwikkelings- en realisatietijd hebben kan tegen de tijd dan de gebouwen gerealiseerd zijn door conjuncturele ontwikkelingen de vraag enorm afgenomen zijn. Dan is er een overschot dat weer gevuld wordt als de markt aantrekt. Dit noemt men de Varkenscyclus. In onderstaande figuur is de opname en het aanbod van de kantoorruimte in Nederland te zien. In 2006 zijn de opname en het aanbod weer een beetje naar elkaar toe gegroeid maar er zal de komende jaren nog zeker een grote leegstand blijven bestaan. Aanbod en Opname kantoorruimte (>500m2) 1997-2006 per 31 dec (in m2 x 1000) 7000 6000 5000 4000

Aanbod Opname

3000 2000 1000 0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Figuur 1 Aanbod en opname kantoorruimte [Vastgoedmarkt, 2007]

Er lijkt een structureel overschot te zijn, waardoor veel gebouwen aan de onderkant van de markt leeg blijven staan. Deze gebouwen zullen waarschijnlijk nooit meer als kantoor dienen en vormen voor de eigenaar een onrendabele kostenpost. Real Estate & Housing

1

___________________________________________________________________________ Naast leegstand van kantoren kampt men in Nederland met nog een probleem. Er is een chronisch te kort aan goedkope woonruimte, doordat de huizenprijs de afgelopen decennia structureel is blijven stijgen. Met name starters, studenten en gezinnen met lage inkomens hebben moeite om geschikte woonruimte te vinden. Beide problemen zouden, in ieder geval gedeeltelijk, opgelost zijn als het mogelijk blijkt te zijn om het overschot aan kantoorruimte in te zetten als goedkope woonruimte. Kantoorruimte wordt tegenwoordig al getransformeerd naar woonruimte. Oude pakhuizen, bedrijfs- en kantoorgebouwen in de centra van de grote steden zijn en worden getransformeerd naar mooie appartementengebouwen, al dan niet met nevenfuncties. Deze transformaties resulteren over het algemeen in woningen in een duurder segment, waardoor de vraag naar goedkope woonruimte blijft bestaan. In Nederland is ongeveer 225.000 m2 kantooroppervlak dat in principe geschikt is voor transformatie naar woningen, maar er zijn een aantal redenen waarom het vaak niet gebeurd: • Transformeren kost veel. • Eigenaren zien vaak niet in dat het kantoor de komende jaren niet verhuurd zal worden en zijn bang minder huur te ontvangen wanneer het kantoor als goedkope woning wordt verhuurd. • Als de markt voor kantoren weer aantrekt, is het moeilijk om de huurders er weer uit te krijgen. • Projectontwikkelaars verdienen meer aan het sloop- en nieuwbouwprojecten, dan aan transformaties. Een oplossing die een groot aantal van deze problemen oplost is het tijdelijk transformeren van kantoren. Op deze manier is de leegstand opgelost, terwijl het in de toekomst toch mogelijk blijft het gebouw als kantoor te gebruiken. De doelgroepen, zoals studenten en starters, die geïnteresseerd zijn in goedkope woonruimte lijken ook zeer geschikt voor het tijdelijk bewonen van een kantoor, omdat deze groepen relatief snel doorverhuizen en daarmee is het mogelijk snel op de markt te reageren. Tijdelijke transformatie voor een periode korter dan vijf jaar heeft voordelen ten opzichte van permanente transformatie, mede omdat bij tijdelijke transformatie niet aan alle wet en regelgeving voldaan hoeft te worden die wel geldt voor permanente transformatie.

1.1 Aanleiding Op dit moment is er al het één en ander aan onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen naar woonruimte. Uiteraard is er een zeer groot raakvlak met het permanent transformeren van kantoorgebouwen waar in de afgelopen jaren veel onderzoek naar is gedaan. Er zijn meetinstrumenten ontwikkeld met betrekking op transformatie, zoals onder andere de ‘Leegstandsrisicometer’, de ‘Transformatiepotentiemeter’ en de ‘Herbestemmingswijzer’.

2

Onderzoeksrapport REM-lab Begin 2007 is er zelfs een boek over transformatie uitgekomen, getiteld; “Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten”, waarin de auteurs een groot aantal getransformeerde projecten en onderzoeken onder de loep hebben genomen. [Voordt, 2007] Het afstudeerverslag van Klaas-Jan Boer, ‘Tijdelijk wonen in kantoren’ uit 2004. [Boer, 2004], is een voorbeeld van onderzoek op universitair niveau. Daarnaast zijn er al een aantal projecten tijdelijk getransformeerd door Stichting Tijdelijk wonen. Kortom er is een hoop werk verricht op dit relatief nieuwe terrein, maar er worden nog steeds problemen ondervonden met het tijdelijk transformeren naar kantoren. Helaas wordt tijdelijke transformatie, ondanks de bovengenoemde voordelen en onderzoek, op dit moment veelal een te groot risico en te duur gevonden. Investeerders zien meer in nieuwbouw en laten de mogelijke oplossing van het (tijdelijk) transformeren te vaak liggen. Reden genoeg om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de kosten en risico's van tijdelijke transformatie te verkleinen.

1.2 Onderzoek Een van de grootste kostenposten bij een tijdelijke transformatie zijn de sanitaire voorzieningen en de keuken. Het is heel interessant om te kijken of hierop bespaard kan worden. Eén mogelijke oplossing hiervoor is het vergaande standaardisatie. Het lijkt waarschijnlijk dat het mogelijk moet zijn om goedkope, herbruikbare inbouwpakketten te fabriceren die de kosten van tijdelijke transformatie reduceren. Vergelijkbare pakketten zijn al op de markt voor bijvoorbeeld goedkope hotelketens. Aan dergelijke pakketten is wel gedacht in de bovengenoemde onderzoeken naar (tijdelijke) transformatie, maar de haalbaarheid ervan is nog niet diepgaand onderzocht. In Nederland worden dit soort inbouwpakketten erg weinig toegepast. Er zijn hotelketens die prefab badkamers gebruiken maar in de woningbouw komt het weinig voor, terwijl dit in landen als Duitsland, België, Engeland, Japan en de Verenigde Staten veelvuldig wordt toegepast. Klaas-Jan Boer heeft binnen het transformeren van kantoorgebouwen ook een kort onderzoek gedaan naar mogelijke inbouwpakketten van karton. Dit is terug te vinden op pagina 85 van zijn verslag. Aan de hand van deze prefab herbruikbare panelen heeft hij een kosten berekening gemaakt van de tijdelijke transformatie van case “Walenburg”.

1.2.1 Probleemstelling Het tijdelijk transformeren van het grote aanbod aan kantoren naar woningen blijkt in de praktijk moeilijk ondanks de grote behoefte aan goedkope woonruimte en succesvolle projecten zoals de studentenhuisvesting in de casestudie van “Tijdelijk wonen”. De hoofdreden hiervoor is dat het over het algemeen te duur gevonden wordt. Aangezien de hoogste kosten bij de keuken en de sanitaire voorzieningen gemaakt worden, valt hier waarschijnlijk ook de grootste kostenbesparing te realiseren. Een potentiële oplossing hiervoor is de prefab unit. Real Estate & Housing

3

___________________________________________________________________________ Er is nog weinig bekend over de voor- en nadelen van prefab units en de effecten die ze kunnen hebben op het realistisch maken van een tijdelijk transformatie project. In eerste instantie lijken ze erg geschikt te zijn om de risico's van tijdelijke transformatie te verkleinen, maar diepgaand onderzoek is nodig. Mocht het blijken dat het inderdaad een goed idee is om sanitaire voorzieningen en keukens te vervangen door prefab inbouwpakketten, dan is het ook belangrijk om te weten waar een dergelijk pakket aan moet voldoen en of een dergelijk inbouwpakket al op de markt beschikbaar is. 1.2.2 Doelstelling Het doel van het onderzoek is, het vaststellen of en wat de voordelen van het gebruik van prefab units voor de sanitaire voorzieningen en keuken zijn bij het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen naar woningen. Daarnaast is het doel een advies te geven over hoe dergelijke prefab unit er uit moet zien. 1.2.3 Onderzoeksvragen Aan de hand van de probleemstelling en de doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld. Hoofdonderzoeksvraag; • Welke invloeden heeft het gebruik van een inbouwpakket, voor de sanitaire voorzieningen en de keuken, op de kosten, kwaliteit en bouwtijd, bij het tijdelijk transformeren van kantoren naar woningen? De onderzoeksvragen met betrekking op de transformatiemarkt zijn; • Hoe groot is het aanbod van kantoorgebouwen? • Hoe groot is de vraag naar tijdelijke woonruimte op stedelijke locaties? • Wat is de doelgroep voor tijdelijk getransformeerde kantoorgebouwen? Onderzoeksvraag die betrekking heeft op de vertaling van de eisen van de doelgroep naar het programma van eisen voor de sanitaire voorzieningen en keuken. • Welke kwaliteitseisen stelt deze doelgroep? Referentie ontwerp. • Wat zijn de kosten van een op conventionele manier gebouwde kwalitatief vergelijkbare sanitaire voorzieningen en keuken? Analyse prefab units. • Zijn er al inbouwunits op de markt? En welke zijn dit? • Wat zijn de kosten van de eventueel bestaande inbouwunits? De onderzoeksvragen die betrekking hebben op de casestudies zijn; • Hoe zijn de sanitaire voorzieningen bij de reeds (tijdelijk) getransformeerde projecten uitgevoerd? Wat zijn hiervan de aspecten op de kosten, kwaliteit en tijd? • Zijn er projecten uitgevoerd met behulp van prefab units voor de sanitaire voorzieningen en keuken? Zo ja, wat zijn hiervan de aspecten op de kosten, kwaliteit en tijd?

4


1.3 Onderzoeksdesign Zoals in het blokkenschema in de volgende paragraaf inzichtelijk is gemaakt, zal het onderzoek bestaan uit zes delen. Eerst zal de transformatiemarkt worden onderzocht, hierbij wordt het overschot op de Nederlandse kantorenmarkt en specifiek voor Amsterdam onderzocht, evenals het tekort aan woningen voor de potentiële doelgroepen en vervolgens een onderzoek naar de meest potentiële bewoner van tijdelijk getransformeerde kantoorgebouwen. Wanneer bekend is wat de grootte van het overschot, en wat de vraag is naar woonruimte voor de gestelde doelgroep kan een vertaalslag worden gemaakt van de doelgroep naar een programma van eisen voor de sanitaire voorzieningen en keuken voor deze doelgroep. Met dit PvE is het mogelijk het tweede deel van het onderzoek in te gaan en een ontwerp te maken van een conventionele oplossing voor de sanitaire voorzieningen en keuken om deze op de kosten te analyseren. Daarnaast kan gelijktijdig een onderzoek en analyse van de reeds bestaande prefab oplossingen voor de gestelde doeleinden worden uitgevoerd. Door de meest geschikte oplossing uit deze analyse als ontwerp uitgangspunt te gebruiken bij het referentie ontwerp wordt de kwaliteit gelijk gesteld. Hierdoor is het mogelijk de kosten van de meest geschikte prefab unit, te vergelijken met de kosten van het op conventionele manier gebouwde referentieontwerp. Door het doen van casestudies naar enerzijds getransformeerde projecten waarbij gebruik is gemaakt van prefab units voor de sanitaire voorzieningen en keuken en anderzijds projecten die tijdelijk zijn getransformeerd wordt het mogelijk een beeld te krijgen van het verschil in de kosten en bouwtijd van deze projecten. Daarnaast is het interessant de verschillen in kwaliteit te bestuderen. De resultaten van de, in het tweede deel van het onderzoek, bestudeerde deelonderzoeken vormen tot slot de onderzoeksresultaten. In onderstaand blokkenschema is het in deze paragraaf uitgelegde onderzoeksschema schematisch weergegeven.


5

___________________________________________________________________________

Figuur 2 Onderzoeksschema

1.3.1 Onderzoeksmethoden Het idee is een onderzoek te doen naar de mogelijkheden van tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen naar woningen met behulp van prefab units voor de sanitaire voorzieningen en keukens. Hierbij wordt een afweging gemaakt tussen de voor- en nadelen van het gebruik van een dergelijke prefab unit op de aspecten kosten, kwaliteit en tijd. Hierbij is uitgegaan van de theorie dat kosten, kwaliteit en tijd onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. [Nieuwenhuis, 2003]. Voor het verzamelen van de benodigde gegevens, de zogenaamde dataverzameling, wordt gebruik gemaakt van eerder onderzoek, literatuur en contact met deskundigen. Aan de hand van vier cases, die op een verschillende manier voor de doelgroep zijn getransformeerd, worden de kosten van die transformaties en in het bijzonder de kosten van de voorzieningen bekeken. Aan de hand van de onderzochte mogelijkheden van de inbouwpakketten en de berekenende kosten van een dergelijk inbouw pakket kan gekeken worden of de 6

Onderzoeksrapport REM-lab tijdelijke transformatie goedkoper geweest zou zijn als er gebruik zou zijn gemaakt van een dergelijk inbouwpakket. Dit wordt gedaan door een terugkoppeling te maken met de geanalyseerde cases. De kans bestaat dat een inbouwpakket meerdere malen moet worden gebruikt in verschillende gebouwen voordat het rendabel is. Het is dan van belang te weten hoelang en hoe vaak een dergelijk inbouwpakket moet worden gebruikt.

1.3.2 Afbakening onderzoek Bij het onderzoek naar de markt voor transformatie van kantoren worden de volgende aspecten bekeken: de leegstand in kantoorruimte, de vraag naar woonruimte en de doelgroep voor tijdelijke transformatie. De leegstand in Amsterdam is het grootste van Nederland, ook de vraag naar woningen voor de potentiële doelgroepen, starters en studenten is hier het grootst. Daarom is de verdere uitwerking van de doelgroep op Amsterdam toegespitst. Er wordt van uitgegaan dat een bepaald percentage leegstaande kantoren voor de onderzochte doelgroep tijdelijk te transformeren is, gebaseerd op de bestaande transformatie meters [Voordt, 2007]. Hierop wordt in het onderzoek niet verder ingegaan. Het referentie ontwerp is gebaseerd op de plattegrond en de afmetingen van de ‘Smartcube’. Op deze manier worden de berekende kosten van het referentie ontwerp vergelijkbaar met de Smartcube en daarmee met de twee cases waarbij de Smartcube is toegepast. De onderzochte voorbeelden van inbouwpakketten bestaan niet allemaal uit een keuken en een badkamer. Door deze functies te splitsen bij het onderzoek blijven de gevonden oplossingen vergelijkbaar, uiteraard is er een verschil in kwaliteit tussen de oplossingen welke invloed heeft op de kosten van deze oplossingen. Hier is in de scoretabellen rekening mee gehouden. De keuze van de casestudies is niet ideaal, het beste zou zijn twee cases die tijdelijk zijn getransformeerd met prefab units en twee cases die tijdelijk zijn getransformeerd met een ongedeelde conventionele oplossing. Echter rekening houdend met de verschillen in de onderzochte cases zijn er toch interessante resultaten te halen uit dit onderzoek.


7

___________________________________________________________________________

8


2 Transformatiemarkt Links staat een vereenvoudigde afbeelding van het onderzoeksdesign, die de onderlinge relatie van de verschillende hoofdstukken weergeeft. Hiermee zal in de rest van het verslag de plaats van het betreffende hoofdstuk in het onderzoek worden weergeven. In dit hoofdstuk wordt de markt voor tijdelijke transformatie onderzocht. Maar eerst worden de belangrijke kostenposten van transformatie uiteengezet en aangeven waar de kosten van de sanitaire voorzieningen hierin staan. Ook wordt kort weergeven wat in dit onderzoek wordt verstaan onder tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen. Daarna wordt ingegaan op de grote van het overschot van kantoren en de locatie hiervan. Tot slot wordt uiteen gezet welk type bewoner het meest geschikt is voor tijdelijke transformatie aan de hand van de vraag naar woonruimte en de woonwensen van deze bewoner. 2.1 Kostenposten transformatie In het algemeen zijn er slechts een aantal kentallen beschikbaar over de kosten van transformaties. Wel is bekend waar de grote kostenposten zitten en welke invloed men hierop heeft bij het transformeren van een project. In figuur 3 staan de belangrijkste en meest voorkomende kostenposten genoemd. Deze kostenposten zijn opgedeeld naar grootte van de kostenpost en de invloed die de ontwikkelaar hierop heeft. Zo is het bekend dat wanneer er bij het transformeren van het gebouw een nieuwe gevel op het gebouw wordt gezet dit hoge kosten met zich mee kan brengen. Echter de ontwikkelaar heeft een grote invloed op deze kostenpost omdat hij kan bepalen of dit echt nodig is en welke materialen hij hiervoor gebruikt. Bij het tijdelijk transformeren is het zaak ervoor te zorgen dat er van het kantoorgebouw een geschikt woongebouw wordt gemaakt met minimale kosten. Het is daarom interessant te kijken naar de posten die hoge kosten met zich meebrengen maar waar je als ontwikkelaar juist weinig invloed op lijkt te hebben. In dit onderzoek wordt daarom gekeken naar de vaste inrichting van de woningen, ofwel de natte groepen, en de mogelijkheid om de hoge kosten die deze met zich meebrengen door middel van het gebruik van een herbruikbare inbouw unit laag te houden.


9

___________________________________________________________________________ Hoge kosten, veel invloed Skelet Gevels Werkbouwkundige install. Totale staartkosten Verwervingskosten

Hoge kosten, weinig invloed Binnenwanden Plafonds Elektrotechnische install. Vaste inrichting

Lage kosten, veel invloed Daken Vloeren Trappen, hellingen, ballustrades

Lage kosten, weinig invloed Funderingen Liften Terrein [Vrij, de,2004 in Voordt, 2007]

Figuur 3 Invloed versus kosten

Hieronder volgt een korte omschrijving van een aantal belangrijke kostenposten die er duidelijk uitspringen en waar belangrijke winst te behalen is. Dit zijn de posten: binnenwanden, natte groepen en gevels. Onderzoek van Booosting [Booosting, 2006] heeft uitgewezen dat bij het transformeren van kantoren naar woningen op de binnenwanden, installaties, natte groepen en gevels mogelijkheden liggen om besparingen te doen. Natte groepen zijn complexe combinaties van functies (koken, baden, toiletteren), eisen (vocht, licht, warmte, aan- en afvoer) en onderdelen (keukenblokken, kranen, baden en bakken, leidingen en koppelstukken). Deze veelheid aan specifieke onderdelen maken het een kostbaar onderdeel.

2.2 Tijdelijke transformatie Tijdelijke transformatie kan op meerdere manieren worden uitgelegd. Zo is het een mogelijkheid om een leegstaand kantoorpand enkele jaren voor de sloop in het laatste deel van de levenscyclus, een functie te geven als woongebouw, waarbij het kantoor, nadat het als antikraak pand wordt bewoond, uiteindelijk plaats moet maken voor een nieuw project. Bij het verbouwen van kantoor- naar woonfunctie hoeft er in dit geval geen rekening te worden gehouden met het feit dat het gebouw over enkele jaren weer terug moet worden getransformeerd naar de oorspronkelijke kantoorfunctie. In dit onderzoek wordt echter uitgegaan van een leegstaand kantoorgebouw dat tijdelijk moet worden getransformeerd naar een woongebouw uit, door bijvoorbeeld een tijdelijke dip in de kantorenmarkt, waarbij de verwachting is dat de kantorenmarkt over enkele jaren weer zal aantrekken, of wanneer een kantorenpark wordt verbouwd en het enkele jaren zal leegstaan. De kantoren moeten dus ook met minimale veranderingen bewoonbaar worden gemaakt, om na de periode van transformatie op een zo goedkoop mogelijke manier weer de oude functie van kantoor te kunnen vervullen. De periode van transformatie betreft in mijn onderzoek vijf jaar. Dit i.v.m. de aangepaste regelgeving die geldt voor tijdelijke transformatie.

10


2.3 Analyse Nederlandse kantorenmarkt Om een beter beeld te schetsen van de leegstand van kantoren in Nederland wordt in onderstaande tabellen uiteengezet waar hoeveel leegstand is. Op deze manier wordt een beeld verkregen van het overschot van kantoorruimte in de verschillende provincies. Daarnaast staan ook de regio’s om de grote steden apart genoemd. De vier grote steden hebben nemen allemaal een groot deel van de totale leegstand voor hun rekening. De gebruikte cijfers komen uit het nieuwsblad Vastgoedmarkt [Vastgoedmarkt, januari 2007]. Tabel 1 Overzicht landelijk aanbod kantoorruimte in m2 (opp > 500m2) Regio Amsterdam Regio Rotterdam Regio Den Haag Regio Utrecht Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Provincie (v.a. 2003 m.u.v. regio Utrecht) Flevoland Noord-Holland (m.u.v. regio A´dam) Zuid-Holland (m.u.v. regio R´dam, Den Haag) Zeeland Noord-Brabant Limburg Totaal aantal kantoorobjecten

2000 460.000 267.000 244.000

2001 2002 2003 694.000 1.154.000 1.425.000 274.000 344.000 376.000 296.000 309.000 409.000 321.000 37.000 126.000 139.000 51.000 43.000 53.000 31.000 41.000 45.000 150.000 160.000 169.000 295.000 305.000 377.000 446.000 575.000 450.000 87.000 122.000 131.000 391.000 482.000 436.000 233.000 318.000 251.000 1.000 18.000 17.000 444.000 537.000 577.000 102.000 117.000 120.000

2004 1.300.000 450.000 495.000 365.000 127.000 56.000 53.000 208.000 440.000 507.000 104.000 479.000 350.000 30.000 663.000 129.000

2005 1.361.000 511.000 460.000 313.000 160.000 65.000 57.500 218.000 449.000 500.000 104.000 561.000 378.000 20.000 639.000 161.000

2006 verschil '05/'06 1.240.000 -9,2% 491.000 -4,0% 462.500 0,6% 360.500 15,2% 137.000 -14,2% 53.000 -18,3% 62.500 8,8% 236.000 8,2% 454.500 1,2% 514.500 2,9% 83.500 -19,8% 523.000 -6,8% 412.500 9,1% 21.000 4,0% 619.000 3,1% 165.000 2,4%

2.371.000 3.532.000 4.651.000 5.296.000

5.756.000 2.521

5.957.500 2.721

5.835.500 2.706

18.000 51.000 32.000 103.000 239.000 144.000 68.000 252.000 159.000 2.000 257.000 75.000

Regio Amsterdam: Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel, Duivendrecht Regio Rotterdam: Rotterdam, Capelle aan den Ijssel, Schiedam Regio Den Haag: Den Haag, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg Regio Utrecht: Utrecht-stad, De Meern, Maarssen, Maarssenbroek

gem. -2,1%

bron: Vastgoedmarkt jan. 2007

Wanneer we de tabel bestuderen zien we dat het grootste deel van de leegstand voor rekening komt van de regio Amsterdam. Deze regio neemt in 2006 27,18% van de totale leegstand voor haar rekening. Ondanks dat er een daling van 9,2% zit in de leegstand in vergelijking met 2005 blijft deze regio kampen met een enorm overschot. In onderstaande Tabel 2 en grafiek 1 wordt nog eens duidelijk met hoeveel meer leegstand Amsterdam heeft te kampen in vergelijking met de andere Nederlandse gemeenten, ondanks het feit dat, Amsterdam een terugloop in de leegstand heeft gekend in 2006, blijft de leegstand enorm in vergelijking met de andere grote steden.


11

___________________________________________________________________________ Tabel 2 Aanbod kantoorruimte naar gemeente in m2 per 31 december 2004 Gemeenten 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Alkmaar 19.000 22.500 15.000 25.000 17.000 21.000 Almelo 10.000 12.000 3.000 12.000 16.000 18.500 Almere 70.000 102.000 112.000 79.000 68.000 46.500 Alpen aan den Rijn 2.500 13.000 22.000 26.000 20.000 18.000 Amersfoort 90.000 103.000 127.000 119.000 142.000 168.000 Amsterdam, A'veen, Diemen, Ouder-Amstel 694.000 1.154.000 1.424.000 1.300.000 1.361.000 1.240.000 Apeldoorn 45.000 42.000 67.000 57.000 66.000 85.000 Arnhem 62.000 86.000 122.000 159.000 148.000 142.000 Assen 23.500 19.500 13.000 23.000 20.000 26.500 Breda 88.000 113.000 108.000 114.000 88.000 94.500 Delft 16.000 31.000 34.500 28.000 29.000 31.500 Dordrecht 19.000 24.000 14.500 16.000 20.000 25.500 Eindhoven, Son, Veldhoven, Woensel 144.000 206.000 235.000 239.000 263.000 222.500 Enschede 43.000 71.000 62.000 72.000 47.000 44.000 Den Haag, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg 296.000 309.000 409.000 496.000 460.000 462.500 Groningen-Stad 31.000 111.000 127.000 111.000 141.000 120.000 Haarlem 27.500 69.000 49.000 37.000 78.000 61.000 Haarlemmermeer 189.000 239.000 227.000 230.000 274.000 252.000 Heerlen 6.500 21.000 22.000 26.000 39.000 43.000 Hengelo 11.000 17.000 34.000 33.000 24.000 39.500 s-Hertogenbosch 90.000 100.000 113.000 108.000 98.000 104.000 Hilversum 52.000 62.000 66.000 63.000 72.000 89.000 Leeuwarden 34.000 19.000 22.000 26.000 29.000 23.500 Maastricht 34.000 54.000 52.000 42.000 56.000 40.500 Roosendaal 4.100 3.000 7.000 12.000 10.500 Rotterdam, Schiedam, Capelle a/d Ijssel 274.000 344.000 376.000 450.000 511.000 491.000 Tilburg 23.500 20.000 14.000 35.000 34.000 32.000 Utrecht-stad, Maarssen, Maarssenbroek 100.000 254.000 321.000 366.000 313.000 360.500 Venendaal 11.000 15.000 23.500 30.000 35.000 31.500 Venlo 8.500 3.000 9.000 15.000 22.000 25.000 Zoetermeer 35.000 57.000 46.000 97.000 104.000 131.000 Zwolle 48.000 31.000 25.500 37.000 58.000 61.500 [Vastgoedmarkt jan. 2007]

Aanbod kantoorruimte grote gemeenten 1.600.000 Leegstand in m2

1.400.000 2001

1.200.000

2002

1.000.000

2003

800.000

2004

600.000

2005

400.000

2006

200.000 Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Stedelijke regio's Grafiek 1 Aanbod kantoorruimte per grote gemeente

12

Utrecht-stad bron: Vastgoedmarkt jan. 2007


2.4 Doelgroep tijdelijke transformatie 2.4.1 Tijdelijke bewoners Enerzijds zijn tijdelijke bewoners mensen die snel een woning willen betrekken. Maar aan de andere kant zullen dit ook bewoners moeten zijn die redelijk snel de woning ook weer kunnen en zullen verlaten. Het zullen dus bewoners moeten zijn die op zoek zijn naar woonruimte, die op korte termijn beschikbaar is en welke zij na een verloop van een relatief korte periode van bewoning, in dit geval maximaal vijf jaar, ook weer zullen verlaten. Door deze relatiefkorte duur van bewoning zullen de beoogde bewoners vrij flexibel moeten zijn qua huisvesting. Binnen de literatuur [Ketelaar, 1998] worden verschillende soorten huishoudens onderscheiden: • Alleenwonende starters • Alleenwonende werkers • Stedelijk georiënteerde tweepersoonshuishoudens • "Traditionele" tweepersoonshuishoudens • "Traditionele gezinnen • Stedelijk georiënteerde gezinnen • Eén ouder gezinnen • Lege-nest-huishoudens • Alleen wonende ouderen Wanneer we deze huishoudentypes bekijken vanuit het oogpunt van flexibel, niet plaats en tijdgebonden, huisvesting dan vallen een heel aantal van deze types af. De gezinnen vallen af doordat zij vaak voor een langere tijd op een plaats willen wonen vanwege de kinderen, in verband met schoolgang en vrienden. Hierdoor kunnen we de gezinnen uitsluiten. Traditionele huishoudens zullen ook niet geneigd zijn zich ergens een korte tijd te vestigen. Daarnaast zullen ouderen het ook niet erg op prijs stellen om ergens voor korte duur te wonen. Hierdoor blijven eigenlijk alleen de eerste drie huishoudentypes (alleenwonende starters en werkers en stedelijk georiënteerde tweepersoonshuishoudens) over om in aanmerking te komen voor tijdelijke huisvesting. Binnen deze drie huishoudentypes vallen nog vele verschillende soorten bewoners te onderscheiden, van studenten tot een kinderloos echtpaar. Wanneer we deze verschillende soorten bewoners bekijken of zij in aanmerking komen voor tijdelijke huisvesting dan blijven de zogenoemde snelle doorstromers over. Dit zijn mensen die de woning niet als permanente woning zien maar willen doorstromen of verplaatsen naar een andere woning binnen vijf jaar. De woningen worden dus gebruikt als een tijdelijk thuis. Hierbij valt te denken aan: • Starters • Studenten • Mensen die net uit een asielzoekerscentrum of gevangenis komen en nog geen vaste woonruimte hebben. Of mensen die net zijn gescheiden. De zogenoemde woninglozen. Tegenwoordig wordt dit het souterrain van de woningmarkt genoemd. Dit is een verborgen vorm van woningnood • Mensen die voor een kortere tijd een woning zoeken, b.v. mensen die voor een bedrijf een tijd in Nederland moeten werken (Expats, hebben hoge eisen). • Mensen die een periode in een bepaald gebied (b.v. de binnenstad) willen wonen (Het grootste aantal van deze snelle doorstromers hebben een eenpersoonshuishouden.) Real Estate & Housing

13

___________________________________________________________________________ Volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) was in 2002 34% van alle huishoudens een eenpersoonshuishouden. De groep is de afgelopen vijf jaar met bijna 12% toegenomen tegen een bevolkingsgroei van 4%. Deze groep huishoudens is de grootste stijger van de afgelopen vijf jaar. Ook is zichtbaar dat de grootte van de huishoudens de afgelopen jaren kleiner is geworden. We zien daarom ook een stijging bij de tweepersoonshuishoudens. Hoe groter het huishouden hoe lager de groei, de grote huishoudens vertonen zelfs een daling. Het CBS verwacht dat in de toekomst het percentage eenpersoonshuishoudens flink zal blijven toenemen. De doelgroep voor tijdelijke transformatie zijn dus hoofdzakelijk alleenwonende studenten en starters en een groep die door omstandigheden tijdelijk woonruimte nodig hebben. Deze laatste groep is vrij divers en zal in de rest van het onderzoek buitenbeschouwing worden gelaten. Om de groep jongeren beter te kunnen specificeren kunnen we deze in drie groepen onderscheiden. 1. Studenten (voltijdopleiding aan MBO, Hogeschool of Universiteit) 2. Afgestudeerde hoogopgeleide jongeren (afgeronde studie aan hogeschool of universiteit) 3. Lager opgeleide jongeren (hoogst afgeronde opleiding MBO)

2.4.2 Woonwensen doelgroepen De potentiële tijdelijke bewoners van de vorige paragraaf hebben, ondanks dat ze eventueel in aanmerking zouden kunnen komen voor het tijdelijk wonen, toch uiteenlopende woonwensen. Het gaat hierbij uiteraard om het gros van deze groepen en er zullen altijd uitzonderingen zijn. Echter is het voor het onderzoek van belang welke doelgroep(en) het beste geschikt zouden kunnen zijn voor deze vorm van wonen. In Tabel 3 zijn de woonwensen van de verschillende potentiële doelgroepen uiteengezet.

14

Onderzoeksrapport REM-lab Tabel 3 Woonwensen doelgroepen

Dominate woonwensen Studenten Type woning Zelfstandige huurwoning (78%) Minimale oppervlakte Zelfstandige woonruimte 33,6m2 Onzelfstandige woonruimte 17m2 Locatie Vooroorlogse stad (hoe verder van het centrum hoe meer eisen de student stelt Woonlasten maximaal € 384 voor zelfstandige huurwoning maximaal € 302 voor onzelfstandige huurwoning Dominate woonwensen Hoog opgeleiden Type woning Koopwoning (62%) Locatie levendige buurt: liever klein appartement binnen de rng dan groot daarbuiten Woonlasten koopwoning tussen de € 100.000 en € 180.000 Dominate woonwensen Laag opgeleiden Type woning zelfstandige huurwoning van een corporatie (88%) Locatie Voorkeur gaat uit naar stadsdeel waar de jongere is opgegroeid. Liever een groot appartement buiten de ring dan klein daarbinnen. Woonlasten maximaal € 352 voor zelfstandige huurwoning bron; visie jongeren & studenten huisvesting 2007

Uit deze analyse blijkt dat het onderzoek verder kan worden toegespitst op de doelgroepen studenten en laagopgeleiden. Waarbij de studenten liever in het centrum wonen en hogere eisen stelt aan wonen, buiten het centrum. Een lageropgeleide geeft de voorkeur aan ruimte boven de centrale ligging. Omdat er grote verschillen zijn in de woonwensen van studenten en lageropgeleiden zal ik mijn onderzoek verder toespitsen op de groep, gebleken uit de marktanalyse (bijlage 9.1) waarvoor het grootste tekort aan woonruimte geld, de studenten. Ook is dit de groep die, door het tijdelijke karakter van het student zijn, het meest in aanmerking komt voor tijdelijke transformatie. Daarnaast is gebleken dat lageropgeleiden door het geringe vooruitzicht op betere mogelijkheden op de woningmarkt, voor langere tijd een huurwoning zoeken. Met behulp van de zogenaamde campus contracten kan de tijdelijkheid van zowel de woonruimte als van het student zijn worden onderstreept.

2.4.3 Plannen Tijdelijke projecten Amsterdam Zoals eerder vermeld is er in Amsterdam een tekort aan studentenhuisvesting, dat in 2010 kan oplopen tot 11.000 eenheden. De gemeente gaat er van uit dat de woningbouwverenigingen tussen de 3.500 en 8.300 studenteneenheden realiseren. De kamernood in Amsterdam is van dien aard, dat het een projectgroep inzette om maatregelen voor te stellen om op korte termijn de grote vraag naar studentenhuisvesting enigszins te ledigen. Dit moet gebeuren door middel van labeling, de verhuur van sloopwoningen en realiseren van tijdelijke studentenhuisvesting. Om de huidige kamernood onder studenten te ledigen, zijn in 2004 en 2005 veel tijdelijke projecten gerealiseerd. Zie tabel 4.


15

___________________________________________________________________________ Tabel 4 Tijdelijke projecten Amsterdam Project Stadsdeel

NDSM-terrein NDSM-terrein Wenckebachweg houthavens houthavens houthavens (cruiseschip) totaal

Noord Noord Oost/Watergraafsmeer Westerpark Westerpark Westerpark

Ontwikkelaar/ Corporatie Duwo/Rochdale/AWV Duwo/Rochdale/AWV Keetwonen de Key Duwo/Rochdale/AWV Rochdale

Aantal Start bouw Eindoplevering eenheden 77 (1e fase) 25-jun-04 sep-04 308 (2e fase) okt-04 feb-05 1100 sep-04 apr-05 715 sep-04 apr-05 192 17-jun-04 sep-04 194 aug-04 sep-04 2586 bron; projectgroep studentenhuisvesting, OGA

In Amsterdam wonen ongeveer 26.272 studenten. De studentenhuisvesters Casa 400, DeKey en Duwo richten zich specifiek op het huisvesten van deze studenten. Casa 400 heeft in de zomer 385 kamers die aan studenten verhuurd worden. DeKey verhuurt in totaal ongeveer 6.000 studenteneenheden aan studenten. Duwo huisvest 5.451 studenten in Amsterdam en Amstelveen. De studentenhuisvesters Casa 400, DeKey en Duwo huisvesten samen ongeveer 45,1% van de in Amsterdam wonende studenten. Dat de vraag naar studentenhuisvesting in Amsterdam toeneemt, blijkt uit de aanmeldingen op Studentenwoningweb. In de periode september 2004 – maart 2005 zijn de inschrijvingen bijna verdubbeld ten opzichte van de periode september 2003 – september 2004. Verwacht wordt dat deze lijn blijft stijgen. Ook in de toekomst heeft de gemeente Amsterdam plannen het woning tekort voor jongeren terug te dringen zo blijkt uit onderstaand artikel; Amsterdam bouwt 4800 jongerenwoningen Uitgegeven: 16 november 2007 bron; www.nu.nl AMSTERDAM - De gemeente Amsterdam gaat tot 2010 4800 woningen realiseren voor jongeren. Wethouder Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting) presenteerde vrijdag zijn plannen hiervoor. Hij wil zo het tekort aan onderkomens voor de leeftijdscategorie tot 26 jaar aanpakken. Volgens Herrema is het voor deze groep momenteel zeer moeilijk om een geschikte woning te vinden. Veel jongeren blijven daardoor lang bij hun ouders wonen. Vooral bij grote gezinnen in kleine appartementen of huizen kan dat problemen opleveren. Uit cijfers van de gemeente blijkt bijvoorbeeld dat gebrek aan goede woonruimte bij een op de vijf jongeren de oorzaak is van schooluitval. Groei Van de 4800 te bouwen woningen, moeten er 2000 de demografische groei van de groep tot 26 jaar opvangen. De overige 2800 onderkomens zijn bedoeld om het huidige tekort weg te werken. Kantoorpanden De komende twee jaar zet de gemeente vooral in op tijdelijke of semipermanente woningen, zoals containerdorpen of omgebouwde kantoorpanden. Daarna moeten er meer structurele oplossingen komen. Eerder dit jaar maakte Herrema al bekend dat hij tot 2010 7600 nieuwe studentenwoningen wil laten bouwen. De plannen die hij vrijdag presenteerde, staan daar los van.

16

Onderzoeksrapport REM-lab Met name het feit dat de gemeente plannen heeft vooral kantoorpanden in te zetten om door middel van tijdelijke transformatie woonruimte te creëren maakt het onderzoek naar een verbetering van de haalbaarheid hiervan interessant. Voorbeelden van huidige plannen zoals in het uitvoeringsplan Studentenhuisvesting 2006-2010 zijn beschreven, zijn het voormalige stadsdeelkantoor Slotervaart en het naastgelegen Kliqgebouw dat met zelfwerkzaamheid van studenten een tijdelijke woon- en atelierbestemming heeft gekregen. Vondel Vastgoed heeft het plan om 250 studentenwoningen (in de koopsector) te realiseren in een voormalig Elseviergebouw bij de A10. Sinds 1 oktober 2006 heeft de gemeente een kantorenloods ingesteld. De kantorenloods brengt partijen (woningcorporaties, beleggers, stadsdelen) bij elkaar, zoekt initiatiefnemers en ondersteunt hen bij het doorlopen van noodzakelijke procedures. De gemeente zet de kantorenloods ook in voor studentenhuisvesting. Het rendement van studentenwoningen door herbestemming van kantoren is slecht in te schatten, maar de realisatie van 1.000 woningen moet mogelijk zijn. [Rensburg, 2007] Deze schatting baseert Rensburg op de door hem geschatte transformeerbare kantoorruimte. Dit is een behoorlijk aantal en het is dan ook interessant te kijken of het gebruik van inbouwunits een verbetering bij het transformeren oplevert.


17

___________________________________________________________________________

18


3 Doelgroep als programma In dit hoofdstuk zal de doelgroep worden geoperationaliseerd naar een gewenst programma van eisen voor de toekomstige bewoners. Uiteindelijk zal het programma worden teruggebracht naar één unit voor één a twee personen. Aan de hand van dit programma zal verder worden gewerkt.

3.1 kwaliteitseisen programma Nu de doelgroep is vastgesteld, kan dit vertaald worden naar een eisenpakket voor de unit. Verder wordt bij het onderzoek alleen uitgaan van studenten, die of alleen wonen of met z’n tweeën een appartement delen. Deze kwaliteitseis dient voor het vervolg van het onderzoek als basis voor de inbouwunit, daar de doelgroep voor de tijdelijke transformatie niet van directe invloed is op de units. Omdat kwaliteit een ruim begrip is wordt geprobeerd vast te stellen wat precies de kwaliteit van de inbouwunit moet zijn voor de bepaalde doelgroep. De kwaliteit van de units is onder te verdelen in verschillende categorieën kwaliteit die elk andere eisen stellen aan de inbouwunit. Het algemene begrip kwaliteit is onder te verdelen in een technische kwaliteit, een functionele kwaliteit en een visuele kwaliteit.

3.1.1 Technische kwaliteit De technische kwaliteit moet voor elke badkamer en keuken voldoen aan de gestelde normen. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen waar voor de unit gebouwd is. Hieronder staan een drietal NEN normen die betrekking hebben op de technische kwaliteit van keukens en badkamers. Het betreft ondermeer de afzuiging, de watervoorziening en de eventuele gasaansluiting. Maar ook zaken als de stevigheid en afneembaarheid (ten behoeve van de schoonmaak) van de wanden en afwatering van de vloer van de badkamer. - NEN-EN 14749:2005 en; Woon en keuken opslagunits en werkbladen Veiligheidseisen en beproevingsmethoden - NPR 3378-21:1999 nl; Praktijkrichtlijn gasinstallaties - Deel 21: Gaskooktoestel in een keuken - NEN-EN 14428:2004 en; Douchewanden - Functionele eisen en beproevingsmethoden

3.1.2 Functionele kwaliteit Onder functionele kwaliteit valt bijvoorbeeld, de werkhoogte van het aanrechtblad, die doorgaans op 92cm gesteld is. Ook het hebben van een tweede spoelbak in de keuken, of wasbak in de badkamer, extra kastruimte, een Real Estate & Housing

19

___________________________________________________________________________ mengkraan en voldoende werkruimte op het aanrechtblad vallen onder de functionele kwaliteit. In tegenstelling tot de technische kwaliteit, kan er bij de functionele kwaliteit onderscheid worden gemaakt in een standaard en een luxe uitvoering van de badkamer en keuken. 3.1.3 Visuele kwaliteit Wat voor de functionele kwaliteit geldt, geldt helemaal voor de visuele kwaliteit. Juist omdat de visuele kwaliteit grotendeels in de afwerking van de functies zit, is het hier mogelijk om door middel van materiaalgebruik en verschillende producten heel verschillende uitstralingen mee te geven aan de functies. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan verschillende wandpanelen, of bijvoorbeeld aan het verschil in uitstraling tussen een granieten aanrechtblad, één van Multiplex of een roestvrijstalen werkblad. Ook in de afwerking van bijvoorbeeld kastruimte kan een andere kleur in combinatie met een andere handgreep een zeer uiteenlopend beeld geven. 3.1.4 Kwaliteitseisen Om te bereiken dat een gebouw het gebruik adequaat ondersteund, is het van belang de uitgangspunten, doelstellingen en wensen van de gebruikers en de ruimtelijke consequenties hiervan te bepalen. Eerst zullen de uitgangspunten, doelstellingen en wensen van de gebruikers aan de hand van de kwaliteitseisen uiteen worden gezet, om vervolgens aan de hand van de analyse van bestaande oplossingen in hoofdstuk 5 meer te kijken naar de ruimtelijke consequenties van het gebruik. In onderstaande tabel staan de verschillende Kwaliteitseisen per mogelijke doelgroep aangegeven. Per soort kwaliteit is te zien welke functies noodzakelijk, handig of overbodig zijn.

20

Onderzoeksrapport REM-lab Tabel 5 Kwaliteitseisen

Kwaliteitseisen Technische kwaliteit Keuken Afzuiging met vetfilter Boiler Dubbel geaard stopcontact Kraan (koud en warm) Verlichting Badkamer Afwatering vloer Afzuiging Douchebak Geaard afsluitbaar stopcontact Toilet met stortbak Verlichting Functionele kwaliteit Keuken Aansluiting wasmachine Afvoer wasmachine Elektrische kookplaat Elektrische oven Koelkast Mengkraan Spoelbak 2e spoelbak Badkamer Afneembare wandbekleding Douchegarnituur Mengkraan Wasbak 2e wasbak Visuele kwaliteit Keuken Handgrepen kastjes Materiaal aanrecht Locatie wasmachine Materiaal kastruimte Badkamer Materiaal douchebak Materiaal wandbekleding Materiaal wasbak(ken) Vormgeving douchecabine Vormgeving toilet Vormgeving wasbak(ken)

Alleenw. Studenten

Tweepers.h.houdens

Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk

Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk

Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk

Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk Noodzakelijk

Optie Optie Noodzakelijk Optie Noodzakelijk Overbodig Noodzakelijk Overbodig

Optie Optie Noodzakelijk Optie Noodzakelijk Optie Noodzakelijk Optie

Noodzakelijk Noodzakelijk Overbodig Noodzakelijk Overbodig

Noodzakelijk Noodzakelijk Optie Noodzakelijk Optie

Standaard Standaard Standaard Standaard

Standaard/Luxe Standaard/Luxe Standaard/Luxe Standaard/Luxe

Standaard Standaard Standaard Standaard Standaard Standaard

Standaard/Luxe Standaard/Luxe Standaard/Luxe Standaard/Luxe Standaard/Luxe Standaard/Luxe

Aan de hand van bovenstaande tabel is het mogelijk de doelgroep om te zetten naar een kwaliteitsniveau aan de hand waarvan de rest van het onderzoek zal worden uitgevoerd. De technische kwaliteit is voor de verschillende doelgroepen gelijk. Echter wanneer we naar de functionele en visuele kwaliteit kijken, gaan er verschillen ontstaan tussen de doelgroepen. Het is duidelijk te zien in de tabel dat de alleenwonende student puur de basis functies nodig heeft in de keuken en badkamer. Bij twee personen kan het eisen pakket iets uitbreiden naar een optionele tweede wasbak in de badkamer. Echter moet men rekening houden met het feit dat alleen een tweede wasbak niet voldoende is. De badkamer zal in dat geval ook geschikt moeten zijn om met twee personen tegelijk gebruik te maken. Verder is het zo dat met het delen van een unit een hoop kosten kunnen worden bespaard. Waardoor er geld overblijft om de visuele kwaliteit van de unit te verbeteren. Door vormgeving en materiaalgebruik kan een groot verschil in uitstraling worden gerealiseerd. Real Estate & Housing

21

___________________________________________________________________________ 3.1.5 Kwaliteitseisen inbouwunit Uit de vorige paragraaf is gebleken dat de eisen voor de doelgroep, te weten één of twee studenten, in de basis niet verschilt, echter kan het met name voor een tweepersoonshuishouden praktisch zijn om bijvoorbeeld een tweede wasbak te hebben in de badkamer. Verder zou het de visuele kwaliteit vergroten wanneer er meer keuze is qua materiaalgebruik, waarmee een dergelijke unit ook aantrekkelijk is voor de andere twee doelgroepen. Samengevat kunnen de twee doelgroepen nu worden omgezet in twee soorten units die in een basis en in een luxe uitvoering kunnen worden toegepast.

√ √

√ √

√ √

√ √ √ √ √ √

√ √ √

√ √ √

√ √ √ √ √ √ √ √ √ √

Tweepersoons luxe

√ √ √ √ √ √

Eenpersoons luxe

√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

Tweepersoons basis

√ √

√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

Pakket Badkamer Afneembare wandbekleding Afwatering vloer Afzuiging Douchebak Douchegarnituur Geaard afsluitbaar stopcontact Mengkraan Toilet met stortbak Verlichting Wasbak 2e wasbak

Eenpersoons basis

√ √ √ √

Tweepersoons luxe

√ √ √ √

Eenpersoons luxe

Tweepersoons basis

Pakket Keuken Aansluiting wasmachine Afvoer wasmachine Afzuiging met vetfilter Boiler Dubbel geaard stopcontact Elektrische kookplaat Elektrische oven Koelkast Kraan (koud en warm) Locatie wasmachine Mengkraan Spoelbak Verlichting 2e spoelbak

Eenpersoons basis

Tabel 6 Doelgroepen pakket

√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

Een basismodel bestaat puur uit de functies die echt nodig zijn, terwijl een luxe model ook functies bevat die, hoewel niet echt nodig, wel handig zijn in het gebruik. Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt dat er geen verschil hoeft te zijn tussen een eenpersoons basis model en tweepersoons basis model, echter is er wel een verschil in een eenpersoons luxe en een tweepersoons luxe model, omdat voor een eenpersoonshuishouden een extra spoelbak in de keuken handig is, maar een tweede wasbak in de badkamer overbodig. Omdat het verschil tussen de twee luxe units alleen bestaat uit een extra wasbak in de badkamer, wordt het vervolg van het onderzoek puur gericht op één model. De unit bestaat uit de functies zoals aangegeven in tabel 7 in hoofdstuk 4.

22

Onderzoeksrapport REM-lab 3.2 analyse ruimtebehoefde gebruikers Nu duidelijk is welke eisen er door de doelgroep worden gesteld aan de units, kan verder worden gekeken naar bestaande oplossingen voor zowel badkamers als keukens en, waar mogelijk, combinaties hiervan. Voordat de verschillende bestaande oplossingen worden geanalyseerd, is het van belang dat eerst duidelijk wordt welke ruimtelijke consequenties de gestelde kwaliteitseisen met zich meebrengen. Hiervoor ben ik uitgegaan van de gestelde maten uit Neufert, 1996, Bauentwurfslehre. Deze zijn weergegeven in bijlagen 1 en 2.

hoogte

De standaarddiepte van een aanrechtblad en daarmee de keukenapparaten is 60 cm. De verdere maten staan in de hier rechts staande tabel, niet alle maten zijn hierbij ingevuld omdat het puur om de bepalende maten gaat.

standaard maatvoering in cm Keuken 2e spoelbak Afzuiging met vetfilter Boiler 30 Liter Elektrische kookplaat Elektrische oven Kastruimte onder Kastruimte boven Koelkast tafelmodel Spoelbak Wasmachine

diepte

Er dient een afstand van 120 cm vrije ruimte te zijn, die als bewegingsruimte voor de gebruiker dient. Deze afstand wordt gemeten haaks op het aanrechtblad.

breedte

3.2.1 analyse ruimte behoefte keuken Wanneer we de ruimte behoefte in een keuken analyseren kan er een onderscheid worden gemaakt tussen de bewegingsruimte van de gebruiker en de ruimte die de verschillende apparaten en kasten innemen.

60 44 60 60

44 50 44 60 60

18 18 63

60 44 60

35 60 44 60

85 85 85 18 85

Wasbak


hoogte

diepte

3.2.2 analyse ruimte behoefte badkamer Een badkamer heeft, zoals uit vorig hoofdstuk is gebleken, minder functies dan de keuken. Hoofdzakelijk bestaat standaard maatvoering in cm een badkamer uit een wastafel, een Badkamer toilet en een douche. Een kastruimte is 2e wasbak handig, maar niet strikt noodzakelijk. Douchebak Aan de hand van Neufert zijn de Kastruimte volgende maten naar voren gekomen. Toilet met stortbak

breedte

Voor de warmwatervoorziening is gekozen voor een elektrische boiler met een inhoud van 30 liter. Het is echter denkbaar dat de warmwatervoorziening centraal in het gebouw wordt geregeld en dat er hiervoor in de unit geen plaats hoeft te zijn. Bij deze analyse is ook de mogelijkheid van een wasmachine onderzocht. Dit is geen standaard keuken voorziening maar kan misschien onder het aanrecht worden geplaatst. Ook is het mogelijk dat de wasmachines worden gedeeld door de bewoners van de verschillende appartementen, waarbij deze op een gemeenschappelijke locatie worden geplaatst.

40 40 80 80 80 55 65 77 40 40 80

23

___________________________________________________________________________

24


4 Referentie ontwerp Aan de hand van het gestelde programma dat naar voren is gekomen uit het onderzoek in hoofdstuk 3 wordt in dit hoofdstuk een ontwerp gemaakt als referentie voor de prefab modellen die worden geanalyseerd in hoofdstuk 5. Om deze vergelijking zo zuiver mogelijk te maken is voor de analyse de plattegrond van de ‘Smartcube’, die in hoofdstuk 5 als meest geschikte prefab unit uit de analyse komt, als uitgangspunt genomen. Op deze manier worden de afmetingen van de conventionele oplossing gelijk aan die van de prefab unit gesteld, waardoor de eventuele meerprijs van een van beide oplossingen niet te wijten is aan bijvoorbeeld meer materiaalkosten doordat er een groter oppervlak is. Tot slot wordt geen rekening gehouden met de kosten van de leidingkokers die gebouwd moeten worden. Dit kan omdat zowel bij transformatie met prefab units als bij transformatie met conventionele oplossingen er leidingkokers nodig zullen zijn. Hoeveel dit er zijn en of deze met andere woningen gedeeld kunnen worden is per case verschillend.

4.1 Analyse vaste keuken en badkamer Voordat gekeken wordt naar de verschillende prefab units die er op de markt zijn is het interessant om de kosten van een conventionele keuken en badkamer te analyseren. Op deze manier kan een goed beeld verkregen worden van het verschil in kosten tussen de vaste keuken en badkamers en de prefab units zoals momenteel op de markt zijn. De kosten zijn op twee manieren geanalyseerd. Ten eerste aan de hand van de site www.bouwkosten.nl en de bijbehorende naslagwerken Bouwkosten (deel 5 en 6, 2005). Ten tweede zijn badkamer- en keuken specialisten met een standaard brief aangeschreven. Met een programma van eisen is geprobeerd de specialisten een schatting te laten doen van de kosten per unit.

4.1.1 Uitgangspunten kosten analyse Om de twee manieren van het analyseren van de kosten zoveel mogelijk vergelijkbaar te maken is van dezelfde eisen en plattegrond uitgegaan als die aan de specialisten is gestuurd. Bij deze kosten analyse is uitgegaan, dat er 10 badkamerkeukencombinaties gebouwd zouden moeten worden. Aan de hand van de volgende lijst met eisen en de onderstaande plattegrond is de kostenraming tot stand gekomen. Hierin staat per functie aangegeven welke eisen hieraan gesteld zijn.


25

___________________________________________________________________________ Tabel 7 Eisen pakket

Pakket Keuken Aansluiting wasmachine Afvoer wasmachine Afzuiging met vetfilter Boiler Dubbel geaard stopcontact Elektrische kookplaat Koelkast Kraan (koud en warm) Locatie wasmachine Mengkraan Spoelbak Verlichting

Badkamer Afneembare wandbekleding Afwatering vloer Afzuiging Douchebak Douchegarnituur Geaard afsluitbaar stopcontact Mengkraan Toilet met stortbak Verlichting Wasbak

Onderstaande figuur is de voorbeeld plattegrond die is gebruikt bij het analyseren van de kosten van een dergelijke unit wanneer deze op conventionele wijze zou worden gebouwd.

Figuur 4 Plattegrond PvE (Smartcube)

26

Onderzoeksrapport REM-lab 4.1.2 Kosten analyse In deze paragraaf is een schatting gemaakt van de kosten van een conventionele unit. [Bouwkosten, 2005] Voor de kosten van de inbouwapparatuur zijn prijzen van Ikea gebruikt. De gebruikte nummering in de tabel is conform de Bouwkostenboeken. Tabel 8 Kostenberekening Keuken nr soort 42 Wandtegelwerk aanbrengen 52 Afvoeren 53 Boiler, klein, monteren 53 Aanvoeren 63 Wandcontactdoos, opbouw, monteren 63 Gloeilamp 63 Schakelaar, opbouw, monteren 73 Keukenblok met 3 deuren en 2 laden 73 RVS-blad met middenbak 73 Bovenkast met enkele deur 73 Bovenkast met dubbele deur Tapkraan met terugslagklep en slangw. Electrisch kooktoestel Afzuigkap Koelvriescombi tafelmodel

afmeting in mm m2 600 x 1.520 0,9 40 3 15 liter 25 3

1.500 1.520 500 x 570 1.000 x 570

Tweevoudig + aarde 100 W Wipschakelaar wissel met kunstof omranding met kunstof omranding met kunstof omranding IKEA 2 pits IKEA IKEA

Onvoorziene uitgaven Totaal keuken Badkamer nr soort 22 Binnenwanden metselen, niet constr. 32 Binnendeurkozijnen monteren Staal 32 Binnendeuren afhangen 42 Wandtegelwerk aanbrengen 42 Behang aanbrengen 42 Cement dekvloer 43 Vloertegels leggen 52 Afvoeren 53 Aanvoeren 57 Douche-/toiletventilator monteren 63 Wandcontactdoos, opbouw, monteren 63 Gloeilamp 63 Schakelaar, opbouw, monteren 74 Toilet combinatie monteren 74 Wastafelcombinatie monteren 74 Douchecombinatie monteren

uitvoering Witglans 150 x 150 Weinig hulpstukken Standaard

15% totaal

kosten p. m2 kostp.eenh. € 54,75 € 49,93 € 16,60 € 49,80 € 316,00 € 7,19 € 21,57 € 62,45 € 78,30 € 56,85 € 211,00 € 118,00 € 48,70 € 77,55 € 14,58 € 149,00 € 95,00 € 249,00 Subtotaal € 1.597,73 € 239,66 € 1.837,39

afmeting in mm 2.115 x 830 2.115 x 830

110 25

600 x 430 900 x 900

m2 uitvoering 8 Gipsblok GH 70, Behangkl. badk. Kosten tot 10 stuks Kosten tot 10 stuks 15 witglans 150 x 150 2,9 Eenvoudig 2,1 2,1 Antislip standaard kleur 150 x 150 3 Weinig hulpstukken 3 Schakeling op lichtpunt, standaard Tweevoudig + aarde 100 W Wipschakelaar wissel Standaard wit Planchet, spiegel, afvoer, mengkr. Handdouche met glijstang, douchemengkraan, douchewand Schuifdeur kunstof

kosten p. m2 kostp.eenh. € 29,75 € 238,00 € 58,15 € 95,95 € 54,75 € 821,25 € 4,03 € 11,69 € 5,31 € 11,15 € 53,35 € 110,43 € 27,40 € 82,20 € 7,19 € 21,57 € 212,00 € 62,45 € 78,30 € 56,85 € 291,00 € 226,00 € 666,00

Subtotaal Onvoorziene uitgaven Totaal badkamer Totaal

15% totaal

€ 3.042,99 € 456,45 € 3.499,44 € 5.336,83 bron; Bouwkosten, 2005

De op deze manier berekende totale kosten bedragen € 5.336,83 voor de gestelde badkamer- keuken combinatie. Deze kosten zijn inclusief levering en montage. Echter betreft deze berekening de kale bouwkosten. Om de kosten vergelijkbaar te maken met de prijs die wordt betaald als een keuken en een badkamer worden ingebouwd, moeten nog de inrichtingskosten, bijkomende kosten en de BTW worden meegerekend.


27

___________________________________________________________________________ In Tabel 9 zijn deze extra kosten inzichtelijk gemaakt door de kosten van de badkamer en keuken te vermenigvuldigen met de gemiddelde percentages voor deze extra kosten. Wel moet rekening gehouden worden met het feit dat deze manier van een keuken en badkamer inbouwen in het kantoorgebouw significant meer tijd kost dan wanneer er gebruik wordt gemaakt van prefab units, die al grotendeels geassembleerd op de bouwplaats aankomen en snel kunnen worden aangesloten. Tabel 9 Kostenopbouw bouwkosten

Kostenopbouw Bouwkosten

Inrichtingskosten Bijkomende kosten

Directe kosten Bouwplaatskosten Alg.kosten Winst + risico Meubilair Bedrijfsinstallaties Advies Heffingen Verzekeningen Finaciering Aanloopkosten Risicoverzekering Onvoorzien

BTW

100%

Keuken Badkamer € 1.837,39 € 3.499,44

Totaal € 5.336,83

10% 8% 4%

124%

€ 2.278,37

€ 4.339,31

€ 6.617,67

25-30%

161%

€ 2.958,20

€ 5.634,10

€ 8.592,30

19%

191%

€ 3.509,42

€ 6.683,93

€ 10.193,35 [Gerritse, 2005]

De genoemde percentages zijn cumulatief over het totaal berekend. Doormiddel van het aanschrijven van een tiental badkamer- en keukenspecialisten met de eerder genoemde specificaties is geprobeerd om een offerte te laten maken voor in totaal tien van de gegeven badkamerkeukencombinaties. Twee specialisten hebben een schatting gemaakt, welke als vergelijking is gebruikt voor de eigen berekening. Van G. Vonk van La Cucina is een schatting verkregen van €15.000,- per badkamerkeukencombinatie. Een meer gespecificeerde berekening van W. Hardeman van Hardeman-Sanidrôme met een totaal van € 8659,63 is te zien in onderstaande tabel. Tabel 10 Specialisten kostenberekening

Specialisten Badkamer Keuken Reiskosten BTW 19% Totaal

Hardeman La Cucina € 4.945,00 € 2.175,00 € 157,00 € 1.382,63 € 8.659,63 € 15.000,00

In het vervolg van het onderzoek wordt uitgegaan, op basis van de eigen berekening, dat een badkamerkeukencombinatie € 10.193,35 kost.

28


5 Analyse prefab units Aan de hand van de analyse van de al bestaande oplossingen, is het mogelijk een beter beeld te krijgen van de mogelijkheden die prefab bouw van keuken en badkamer units bieden. Handige oplossingen kunnen worden gebruikt bij een eigen ontwerp en van de eventuele fouten kan worden geleerd. Naast het mogelijke leerproces van de analyse, is het uiteraard ook mogelijk een bestaande oplossing tegen te komen, die de perfecte oplossing benaderd. Bekeken kan worden of dergelijk product misschien goedkoper kan worden geproduceerd, door bijvoorbeeld een eenvoudigere detaillering, goedkoper materiaal gebruik of door een eenvoudiger assemblage proces. Omdat in dit hoofdstuk vier verschillende prefab oplossingen vergeleken worden waarvan er maar één bestaat uit een badkamer en keuken zijn beide functies gesplitst bij de beoordeling. Hierbij blijft de mogelijkheid bestaan dat bijvoorbeeld een prefab badkamer in combinatie met een conventionele keuken de beste oplossing blijkt te zijn. 5.1 Manier van analyseren Nu uit hoofdstuk drie is gebleken welke kwaliteitseisen er gesteld worden door de beoogde doelgroep kan er gekeken worden naar bestaande oplossingen die al op de markt zijn, maar nu voor andere doeleinden worden toegepast. Met andere woorden: Misschien bestaat er al een geschikte oplossing voor het probleem Of anders is het misschien mogelijk uit de analyse ideeën op te doen om de kwaliteitseisen verder aan te scherpen en later te verwerken in een ontwerp. De wijze van analyseren komt voort uit de vraag wat een oplossing voor tijdelijke transformatie geschikt maakt. Waar moet je als ondernemer, maar ook als gebruiker op letten bij deze toepassing? En welke kenmerken van de geanalyseerde voorbeelden zijn bruikbaar voor dit soort projecten en deze doelgroep? Punten die als negatief uit de analyse naar voren komen hebben dus alleen betrekking op de bruikbaarheid van de oplossing voor dit onderzoek, en zeggen niets over de bruikbaarheid van het product zelf. Voor het analyseren van de verschillende bestaande producten is een lijst samengesteld van de belangrijkste kenmerken, die de oplossing dient te hebben. Door aan deze kenmerken punten toe te kennen is het mogelijk een score te verkrijgen voor de geanalyseerde oplossing en deze te vergelijken met andere oplossingen. Omdat veel van de geanalyseerde oplossingen geen badkamer keuken combinatie zijn maar een losse badcabine of keukenblok zijn deze, zoals eerder vermeld, in de analyse gescheiden. In Tabel 11 is het schema te zien aan de hand waarvan de analyse zal worden uitgevoerd. Op grond van de technische kwaliteit, functionaliteit en de visuele Real Estate & Housing

29

___________________________________________________________________________ kwaliteit zijn punten toegekend, welke weer verdeeld zijn over de, onder de desbetreffende categorie, vallende kenmerken. Zowel de badkamer als de keuken kunnen beiden een maximale score behalen van 50 punten, wat de totale maximum score op 100 brengt. Er is hierbij een onderscheid gemaakt tussen de technische kwaliteit (50) en de functionele en visuele kwaliteit. Pas wanneer de unit hoog scoort op de technische kwaliteit heeft het zin de laatste twee toe te passen op een ontwerp. Wanneer dit niet zou gebeuren kan een mooi en functioneel ontwerp zijn, maar zullen er toch aanpassingen moeten worden gedaan om het voor het tijdelijk transformeren haalbaar te maken. Helemaal los van de kwaliteit staan de kosten van de unit. De kosten/ kwaliteit verhouding moet zodanig zijn dat de unit een haalbare optie . Niet alle geanalyseerde oplossingen bestaan uit een keuken en badkamer combinatie, het is echter wel nuttig ook deze oplossingen te bekijken. Misschien is een combinatie van twee prefab oplossingen wel geschikt, of is de combinatie van een deel prefab en een deel conventioneel wel de beste oplossing. Aan de hand van de scores kan worden geconcludeerd, wat de positieve en wat de negatieve punten van de geanalyseerde unit zijn. Hetgeen later in het onderzoek van pas kan komen als mocht blijken dat geen van de geanalyseerde units helemaal voldoet en een eigen ontwerp uitkomst moet bieden. De toegekende punten zijn als volgt verdeeld: wanneer er geen punten zijn toegekend betekent dit, dat de unit op dat onderdeel totaal niet voldoet, een maximale score geeft aan dat de oplossing goed toepasbaar is. Het kan zijn dat bij een ontwerp de verschillende beoordelingscriteria elkaar beïnvloeden. Het montage gemak kan invloed op het demontage gemak hebben, zoals wanneer bijvoorbeeld de delen verlijmd worden op locatie is dit zeer makkelijk voor de montage maar erg slecht voor het demontage gemak. Wanneer men punten zou moeten toekennen aan de unit bij bijvoorbeeld gewone toepassing in plaats van tijdelijke, dan zouden de maximaal haalbare punten herverdeeld moeten worden. Herbruikbaarheid en montage gemak zullen dan een veel minder hoge prioriteit krijgen bij de keuze van de unit. Op deze manier is per situatie een andere punten verdeling denkbaar. Voor de analyse van de units bij tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen (doelgroep= studenten) wordt tot de onderstaande punten verdeling gekomen. Het blijft na het toekennen van de punten steeds weer zoeken naar een goede balans van de kosten en de kwaliteit. Voor de technische kwaliteit zijn maximaal 25 punten te verdelen. Belangrijke eigenschappen van de unit voor het gestelde doel, zoals herbruikbaarheid, montage gemak en de maatvoering voor de montage i.v.m. vervoer krijgen veel punten, terwijl de aansluitingen van de unit minder van belang zijn voor de slagen van het product.

30

Onderzoeksrapport REM-lab Tabel 11 Score tabellen

Functionele kwaliteit badkamer alg. douche toilet wastafel keuken alg. kookplaat wasbak plaats koelkast plaats wasmachine Visuele kwaliteit badkamer keuken Totaal score

Totale maximale waarde

Totale score

Max waarde toekenning

Keuken


Beoordelingscriteria Technische kwaliteit aansluitingen herbruikbaarheid montage gemak demontage gemak maatvoering gemonteerd maatvoering voor montage Totaal score

Badkamer

Kwaliteit tabel

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

50 4 10 10 8 5 13 50

17,5 8,5 3 3 3

17,5

35 8,5 3 3 3 8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 15 7,5 7,5 50

7,5 7,5 25

8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 7,5 7,5 25

De kosten van de ontwerpen zijn ook als percentage van de conventionele kosten berekend in de vorige paragraaf, bij de scoretabellen in de komende paragraven weer gegeven. Op deze manier ontstaat een beeld van het verschil in kosten tussen een prefab unit en de kosten van de conventionele oplossing. 5.2 bestaande prefab oplossingen Een aantal gevonden oplossingen is geanalyseerd. Eerst veel gebruikte oplossingen in het buitenland voor badkamers, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen de units, die in Japan veelvuldig worden toegepast en de Europese tegenhanger. De Europese oplossing wordt met name veel in Duitsland en Engeland toegepast en is vergelijkbaar met ontwerpen die worden gebruikt in Amerika. Daarnaast is de pas ontwikkelde Smartcube van Holland Composites bekeken; een nieuwe oplossing waarbij de keuken, badkamer en zelfs slapen gecombineerd worden. Tot slot is een zeer compact prefab keukenblok geanalyseerd. 5.2.1 Prefab badkamers Japan Aan hand van twee catalogi van Japanse prefab badkamers is volgende analyse tot stand gekomen. Er is een duidelijk cultureel verschil te zien tussen de standaard badkamers uit Japan en de Europese standaard. De Japanse prefab badkamers zijn zoals ze gebruikt worden in Japan niet geschikt voor de Europese markt. Real Estate & Housing

31

___________________________________________________________________________ De in Japan gebruikte prefab badkamers kenmerken zich bijvoorbeeld door het ontbreken van een wastafel. Er wordt daar vaak een teiltje gebruikt wordt waar de Japanner zich zittend op een krukje wast met een douchekop. Het water loopt hierbij weg via een puntje in de vloer. Er waren maar enkele voorbeelden van badkamers, die zijn uitgerust met een wastafel, zoals in onderstaande afbeelding is afgebeeld. Wel hebben bijna alle voorbeelden een bad. Ook zijn er geen voorbeelden van een badkamer waar het wassen en toilet in een ruimte zijn gecombineerd. Voor het onderzoek naar de Japanse prefab badkamers zijn de catalogi en websites van de producenten Nais en Toto gebruikt. [http://national.jp/sumai/bathroom/ en www.toto.co.jp]

Figuur 5 Cabine ‘luxe’ (links) en cabine standaard

5.2.1.1 Functionaliteit Ondanks dat, door de culturele verschillen, het gebruik van de badkamer in Japan verschilt met hetgeen we hier gewend zijn, zijn de Japanse voorbeelden op functioneel gebied goed te noemen. Er zijn een hoop praktische dingen te leren van deze voorbeelden. Te weten, de standaard waterafvoer in de vloer, het dubbel gebruik van de kraan voor de wastafel, het bad en de douchekop. De plastic wanden en vloeren zijn makkelijk schoon te houden net als voor de afvoerleidingen verhoogde vloer van 195 mm. De deuren zijn voorzien van een verhoogde drempel waardoor het douchewater niet naar buiten kan lopen. Daarnaast zijn de vloeren naar het putje toe aflopend waardoor het water goed wegloopt. Bij sommige voorbeelden is gebruik gemaakt van een schuifdeur als toegangsdeur. Dit kan ruimte besparen maar is duurder om te fabriceren.

5.2.1.2 Technische kwaliteit Doordat de badkamers uit verschillende losse panelen bestaan is het snel en redelijk makkelijk te assembleren. De badkamers zijn opgebouwd uit een 32

Onderzoeksrapport REM-lab vloerdeel, een plafonddeel, en wanddelen, waarbij de wanddelen bij de lange wanden uit meerdere stukken bestaan. Echter kan de manier van assembleren makkelijker en sneller. Door de wanden nog meer te prefabriceren kan de assemblagetijd behoorlijk verkort worden. De stap van het bouwen van een houten frame zoals bij de fotoserie hieronder kan dan bijvoorbeeld overgeslagen worden.

Figuur 6 Assemblage vloerdeel

Door het zoveel mogelijk combineren van de kranen en afvoeren wordt het leidingwerk geminimaliseerd en is het snel aan te leggen. Het moet mogelijk zijn de prefab elementen zo te ontwerpen dat de leidingen al zijn aangebracht voor de assemblage.

5.2.1.3 Kosten De kosten variëren sterk met de verschillende afwerkingen en luxe opties zoals bubbelbad en opbergvakjes. Kijkend naar de beoogde doelgroep vallen deze luxe opties af en is het interessant te kijken naar de kosten van een product met de juiste kwaliteit voor de doelgroep. De genoemde bedragen zijn de prijzen in Yen van zeven jaar terug, omgerekend met de huidige wisselkoers (€1=¥157,80 op 6-9-2007) de genoemde prijzen kunnen dus slechts als indicatie gelden omdat de prijzen gedateerd zijn en de badkamers niet volledig voldoen aan de gestelde eisen voor de doelgroep van het onderzoek. Tabel 12 Kosten Japanse badkamercabines

cabine standaard cabine luxe

kosten in Yen Kosten in Euro's ¥ 353000,00 € 2.246,84 ¥ 776800,00 € 4.944,33

De in de bovenstaande tabel genoemde voorbeelden zijn de in Figuur 5 afgebeelde badkamers. De standaard cabine bevat een bad, wastafel, lamp en spiegel, terwijl de luxe cabine een veel volledigere afwerking heeft. Echter de in Japan minder gebruikte wastafel ontbreekt. Er moet rekening gehouden worden dat deze badkamers nog geen wc bevatten en derhalve nog niet volledig toepasbaar zijn als badkamer in Nederland.


33

___________________________________________________________________________ 5.2.1.4 Visuele kwaliteit De badkamers zijn allemaal opgebouwd uit panelen, die in veel verschillende kleurstellingen leverbaar zijn. Ook zijn er voorbeelden van vloeren met een marmer ‘look’ en tegelnaden terwijl dit gewoon is gegoten in mallen. Ook zijn er veel verschillende kranen, baden, kastjes en dergelijke mogelijk. Over de vraag of dit mooi wordt hier geen uitspraken gedaan, maar wat buiten kijf staat is dat er veel mogelijkheden zijn binnen dit concept.

5.2.1.5 Score tabellen In onderstaande score tabel zijn de onderzochte Japanse voorbeelden beoordeeld aan de hand van de verschillende gestelde criteria zoals genoemd in Tabel 11. Doordat er geen badkamer-keuken combinaties zijn gevonden in Japan is de tabel gedeeltelijk niet ingevuld. Daarnaast ontbreekt de wc in de geanalyseerde badkamers, omdat deze niet in combinatie met een badkamer zijn gevonden. Dit heeft tot gevolg dat deze units niet geschikt zijn voor gebruik in dit onderzoek. Echter geeft de manier waarop de badkamers in elkaar zitten wel een goed beeld van de mogelijkheden, die er zijn op dit gebied.

34


Tabel 13 Score tabellen prefab badkamers Japan


Totale score


25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

1 2,5 3 1,5 2 5,5 15,5

50 4 10 10 8 5 13 50

17,5 8,5 3 3 3

17,5

7 2 0 2

8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 7,5

7,5 7,5

6

25

7,5 25

17

€ 6.683,93

Keuken

Conventioneel

Beoordelingscriteria Kosten badkamer keuken plaatsing verwijdering Totaal kosten

Badkamer Japan

Kosten tabel

€ 3.509,42

35 8,5 3 3 3 8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 15 7,5 7,5 50

Totaal conventioneel

17

7 2 0 2

Totale kosten

6

Keuken

1 2,5 3 1,5 2 5,5 15,5

Conventioneel




Badkamer Japan

Kwaliteit tabel

€ 10.193,35

€ 3.595,59 ? ? € 3.595,59

53,79%

De totale score voor de functionele en visuele kwaliteit is 17 van de 25 haalbare punten. Op functioneel gebied zou de badkamer hoger kunnen scoren wanneer deze meer zou voldoen aan de westerse verwachtingen van een badkamer. Ook het ontbreken van het toilet heeft geen positieve invloed op de score. Visueel scoort de badkamer goed en ziet alles er netjes afgewerkt uit. De score op de technische kwaliteit is niet optimaal, het montage gemak is niet goed. Eerst moet een frame worden gebouwd waar de wandpanelen weer tegen aan komen, wanneer dit in de fabriek al gedaan zou zijn heeft dit voordelen op Real Estate & Housing

35

___________________________________________________________________________ de bouwplaats. Dit heeft ook direct invloed op de herbruikbaarheid en zeker op het demontage gemak, waar de unit laag scoort. Hierdoor is de score minder, met 15,5 van de 25 punten. De kosten van het Japanse voorbeeld zijn redelijk gelijk aan die van een conventionele badkamer. er moet echter rekening gehouden worden met het feit dat de kosten exclusief levering zijn en dat het toilet nog ontbreekt in het ontwerp. Mijns inziens kan een prefab badkamer, die voor tijdelijk transformeren geschikt is en dus ook herbruikbaar is, eenvoudiger en functioneler worden gemaakt dan de in Japan gevonden voorbeelden. 5.2.2 Prefab badkamers Europa Er zijn een aantal aanbieders van prefab badkamers in Nederland, die volgens het zelfde concept als de Japanse badkamers worden gebouwd. Maar dan aan de hand van de Europese normen. Enkele aanbieders van deze prefab badkamers zijn te vinden op de volgende webpagina’s; www.bitechniek.nl; www.hoeberechtsbv.com; www.instaladvies.com; www.sanmax.nl; www.sterchelebadkamers.archined.nl en www.tecnobath.com Na contact met een werknemer van Sanmax Proffessioneel sanitair is gebleken dat in Nederland weinig gebruik wordt gemaakt van prefab badkamers. Dit terwijl in onze omliggende landen, Duitsland, België en Engeland wel een grotere afzet is. Ook in de Verenigde Staten wordt veel gebruik gemaakt van prefab badkamer units. Hoofdzakelijk komt mijn informatie hierover van de volgende twee sites en het bovengenoemde gesprek: www.badkamergemak.nl en www.prefabbathrooms.de De onderstaande badkamer unit wordt gemaakt door Grumbach in Duitsland, en ondermeer verkocht door Sanmax.

36


Figuur 7 Prefab badkamer Europa

5.2.2.1 Functionaliteit De prefab badkamers van Grumbach worden in 6 varianten gemaakt. De verschillende varianten verschillen onderling in vorm en indeling. Het model zoals in de afbeelding in de vorige paragraaf te zien is, te weten model ‘London’ is het meest verkochte model van Grumbach. Het model ‘London’ is door zijn compacte vorm zeer geschikt voor het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen. De badkamer heeft door zijn compacte vorm een zeer functionele indeling en voldoet aan de door de doelgroep gestelde eisen. De verhoogde vloer is ook in Europa standaard, echter de afvoer onder de vloer is niet standaard en zou een mooie aanvulling zijn bij de modellen, die een losse douchebak hebben. Het afgebeelde model heeft een doorlopende vloer, ook in de douchecel en is daarom eenvoudig schoon te maken. 5.2.2.2 Technische kwaliteit De aan- en afvoer van water is compact aangelegd en de modellen zijn ook voorzien van een luchtafvoer. De vloer loopt een beetje af waardoor het water makkelijk kan weglopen. De wanden zijn uitgevoerd van krasvast, zuur en loog bestendig materiaal. De vloerelementen zijn uitgevoerd in sandwich elementen compleet met stelvoeten. De wanden, plafond en de deur zijn ook van kunststof en daarna met een Melanin plaatmateriaal bedekt. De units hebben een nette afwerking en worden compleet met leidingwerk aan- en afvoer van water geleverd. Ook een stopcontact en plafond verlichting zijn standaard. 5.2.2.3 Kosten Ook binnen de Europese varianten is er een groot verschil in prijs, welke grotendeels samenhangt met de grootte van de badkamer en de afwerking in combinatie met het materiaal gebruik. Het afgebeelde model wordt veel gekozen Real Estate & Housing

37

___________________________________________________________________________ en is relatief goedkoop en eenvoudig. Daarnaast voldoet het aan alle wensen van de doelgroep. De kosten inclusief plaatsing bedragen € 5100,-. Exclusief vervoer en montage is dit € 4100,-. Afhankelijk van het aantal bestelde units zal de prijs van het vervoer en de montage zakken. 5.2.2.4 Visuele kwaliteit De Europese voorbeelden zijn in minder kleuren te krijgen. Wit voert de boventoon. Zoals eerder genoemd is de afwerking netjes en compleet. Ook van de buitenkant zien de badkamers er goed afgewerkt uit. 5.2.2.5 Score tabellen Ook hier gaat het alleen om een badkamer unit en zijn de waarden voor de keuken niet ingevuld. Uit de eindscore van 21,5 van de maximaal 25 punten voor de functionele en visuele kwaliteit in de tabel is op te maken dat de geanalyseerde badkamer wat dat betreft geschikt is voor het gestelde doel. Wel zou de badkamer iets makkelijker te monteren moeten zijn en meer geschikt kunnen worden gemaakt voor het demonteren wanneer de periode van tijdelijke transformatie voorbij is. wordende verbruikbaarheid wordt daarmee verbeterd. Dit is dan ook terug te vinden in de score van de technische kwaliteit. De huidige score van 18.25 van de 25 punten zou hiermee verbeterd worden. De kosten van dergelijke unit zijn een stuk lager dan die van een conventionele unit zoals in het referentie ontwerp is onderzocht.

38


Tabel 14 Score tabellen prefab badkamers Europa


Totale score


25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

2 4,25 4,5 2 2,5 3 18,25

50 4 10 10 8 5 13 50

17,5 8,5 3 3 3

17,5

7,5 3 3 3

8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 7,5

7,5 7,5

5

25

7,5 25

21,5

€ 6.683,93

Keuken

Conventioneel


Badkamer Europa

Kosten tabel

€ 3.509,42

35 8,5 3 3 3 8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 15 7,5 7,5 50


21,5

7,5 3 3 3

Totale kosten

5

Keuken

2 4,25 4,5 2 2,5 3 18,25

Conventioneel




Badkamer Europa

Kwaliteit tabel

€ 10.193,35

€ 4.100,00 € 1.000,00 ? € 5.100,00

76,30%

5.2.3 Smartcube Tijdens het onderzoek naar prefab badkamers en keukens kwam de vorig jaar ontwikkelde Smartcube naar voren. De Smartcube is een product van Holland Composites, www.hollandcomposites.nl. De Smartcube is ontwikkeld om goedkoop en op een eenvoudige manier bestaande ruimtes te voorzien van een keuken en sanitaire unit. In mei 2007 zijn de eerste Smartcubes geplaatst in een studenten complex aan de Koestraat in Middelburg. Het betreft hier een oud Real Estate & Housing

39

___________________________________________________________________________ kantoorpand dat is omgebouwd tot studentenhuisvesting. Ook in Leiden wordt inmiddels aan een project gewerkt waar de Smartcubes worden gebruikt. Dit staat op de site van Holland Composites over de Smartcube; De Smartcube is een composiet interieur unit, die een keuken, natte cel en slaapplek in één meubel integreert. De unit is volledig geprefabriceerd en bestaat uit vijf delen, die allen door een standaard deur passen. De onderdelen kunnen ter plaatse razendsnel samengesteld en aangesloten worden op alle voorzieningen. Het leidingwerk en de techniek van een kamer zijn hierdoor geconcentreerd in één vrijstaand element. Smartcube is ontwikkeld om op zeer efficiënte wijze een zelfstandige wooneenheid te creëren in bestaande of nieuwe lege ruimtes. Smartcube is dus uitermate geschikt bij renovatie, herbestemming of nieuwbouw projecten specifiek voor studentenhuisvesting, lofts, recreatiewoningen en hotels. Tegen zeer concurrerende prijzen ten opzichte van traditionele inbouw realiseert u met Smartcube in een handomdraai een zelfstandige woning. De Smartcube heeft een hoog afwerkingniveau, een luxe en hippe uitstraling, is oerdegelijk en onderhoudsarm. De kleurstelling van de box kan zelf bepaald worden en ook de materialen van het keukentje zijn aan te passen aan persoonlijke smaak en stijl. De Smartcube kan zeer eenvoudig gedemonteerd en verplaatst worden naar een nieuwe locatie waardoor uw flexibiliteit maximaal is. Bron; www.hollandcomposites.nl De Smartcube een nieuw product is op deze markt en voor zover bekend het enige product in zijn soort. Het is dan ook moeilijk in te schatten hoe het eventueel door zal evolueren.

5.2.3.1 Functionaliteit De Smartcube is functioneel en voldoet goed aan de eisen van de doelgroep. Wel is het aan te bevelen een aansluiting voor een wasmachine te integreren in de Smartcube, daar de Smartcube in het merendeel van de gevallen over de enige aansluiting op de aan- en afvoer van het water zal beschikken in de ruimten, waar deze gebruikt zal worden. Verder is de Smartcube functioneel te noemen. Door het gebruik van de elektrische kookplaat en de elektrische geiser is een aansluiting op het gasnetwerk overbodig geworden. De keuken is zeer compleet uitgevoerd met de optie op een koelkast, kookplaat en boiler en er is een redelijke hoeveelheid bergruimte voor het formaat van de keuken. De totale afmetingen van de Smartcube bedragen maar 2,60m bij 1,60m, waarbij de twee functies aan de voor en zijkant van de unit geplaatst zijn. Op deze manier is de Smartcube altijd in de hoek van een ruimte te plaatsen. De deur naar de badkamer is uitgevoerd als schuifdeur waardoor er geen rekening hoeft te worden gehouden met een draaicirkel van een deur. De Smartcube is zowel in 40

Onderzoeksrapport REM-lab een standaard als een gespiegelde configuratie verkrijgbaar. Tot slot heeft de Smartcube een extra functie: het is namelijk mogelijk het dak van de Unit te gebruiken als hoogslaper, iets dat in studenten kamers regelmatig wordt toegepast. Dit kan uiteraard alleen in hoge ruimten omdat de unit zelf al 2,30m hoog is.

5.2.3.2 Technische kwaliteit De Smartcube is ontworpen op het snel in en uit elkaar zetten van de vijf delen welke allen een maximale breedte hebben van 70cm. Daarmee is goed rekening gehouden met de mogelijkheid om de unit via de deur een kamer binnen te krijgen. De materialen zijn makkelijk schoon te maken.

Figuur 8 Delen Smartcube

Figuur 9 Smartcube voor assemblage/ leidingkoker(rechts)


41

___________________________________________________________________________

Bovenstaande afbeelding (links) geeft een beeld van de maatvoering van de verschillende prefab delen van de Smartcube, de afbeelding rechts geeft een beeld van de aansluiting op de leidingkoker van de Smartcube. Linksonder op de foto is het houten sjabloon te zien waar de aansluiting met de Smartcube wordt gemaakt.

Figuur 10 Plattegronden en leidingen Smartcube

5.2.3.3 Kosten De kosten van de Smartcube liggen tussen de €6000,- en €7000,- afhankelijk van de uitvoering en het aantal afgenomen exemplaren. (Prijs van 1 Smartcube is €7000,-, 10 Smartcubes €6700,-, 100 Smartcubes €5900,- alles excl. BTW en af fabriek.) 5.2.3.4 Visuele kwaliteit De Smartcubes zien er netjes afgewerkt en compleet uitgevoerd. Het is mogelijk de Smartcube in verschillende kleurstellingen te krijgen, waarbij zowel de panelen als keukenkastdeurtjes variabel zijn. Door de verkrijgbare kleuren en afwerking heeft het een zijn er een hoop verschillende uitstralingen mogelijk.

42


Figuur 11 Impressie Smartcube

5.2.3.5 Score tabellen Zoals eerder vermeld is de Smartcube het enige voorbeeld waarbij de badkamer en de keuken in een unit zijn gecombineerd. Dit zal waarschijnlijk de kosten drukken, zowel in de aanschaf van de unit als in de montage kosten. Aan de buitenkant ziet alles er erg afgewerkt uit, in het bijzonder het keuken gedeelte. De badkamer blijft echter hierbij achter en is puur op functionaliteit ontworpen. De Smartcube is daarmee geschikt voor het tijdelijk transformeren van een kantoorgebouw. Dit laatste blijkt ook uit de scoretabel waarin de Smartcube hoog scoort zowel op de functionele- en visuelekwaliteit als op de technische kwaliteit. Met name de manier waarop de unit in 5 delen wordt geleverd heeft veel voordelen voor een snelle assemblage en aansluiting, hetgeen zich uit in de score voor de technische kwaliteit. Echter worden de naden van de Smartcube met kit waterdicht gemaakt, wat met een betere detaillering zou kunnen worden vermeden. Hiermee zou de Smartcube makkelijker kunnen worden geassembleerd en gedemonteerd, maar wordt vooral de herbruikbaarheid van de unit vergroot.


43

___________________________________________________________________________

Figuur 12 Badkamer Smartcube

44


Tabel 15 Score tabellen Smartcube


Keuken Smartcube


Totale score


25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

1,5 3 5 3 2,5 6,5 21,5

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

3 6 10 6 5 13 43

50 4 10 10 8 5 13 50

8,5 3 3 3

17,5 8,5 3 3 3

5,5 23

17,5

8 1,5 1,5 2 0

8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 7,5

25

7,5 20,5

7,5 25

Keuken Smartcube


1,5 3 5 3 2,5 6,5 21,5

Conventioneel


Badkamer Smartcube

Kwaliteit tabel

7,5 7,5

8,5 3 3 3 8 1,5 1,5 2 0 5,5 7,5 43,5

35 8,5 3 3 3 8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 15 7,5 7,5 50

€ 6.683,93

€ 3.509,42


Totale kosten

Conventioneel


Badkamer Smartcube

Kosten tabel

€ 10.193,35 € 6.500,00 € 750,00 ? € 7.250,00

71,12%

5.2.4 Prefab keukenblok Tot slot nog de prefab keukenblokken van Bauknecht en van Ikea. Dit zijn de enige prefab keukenblokken in deze analyse. De Bauknecht keuken heeft een gelakt stalen ombouw, een geïntegreerde koeler met een inhoud van 130 liter, een vriesvak van 16 liter. Er zijn twee elektrische kookzones en een rvs werkblad met een afdruipplateau. Real Estate & Housing

45

___________________________________________________________________________ Deze unit heeft duidelijk een andere doelgroep en/of doel dan de eerder geanalyseerde units. Een dergelijk keukenblok is te klein voor dagelijks gebruik en lijkt meer ontworpen voor het gebruik in een koffiehoek van een bedrijf of iets soortgelijks. Er is te weinig bergruimte, al kan dat erg makkelijk worden verholpen. De unit is wel zeer functioneel te noemen.

Figuur 13 Prefab keukenblok Bauknecht

Een dergelijke unit wordt ook door Ikea (kitchenette ‘Attityd’) geleverd (rechts). Deze unit ziet er minder gedateerd uit en heeft verder precies dezelfde eigenschappen. De kosten van de Ikea unit zijn € 649,Deze kosten zijn zonder levering en aansluiting. 5.2.4.1 Functionaliteit De unit is erg functioneel en zeer compact met de afmetingen van 91cm bij 100cm bij 60cm (hxbxd). Net als de Smartcube heeft de unit twee elektrische kookplaten, een koelkastje, een spoelbak en een keukenkastje. De unit heeft echter erg weinig bergruimte en zullen er extra kastjes moeten worden geplaatst om er een compleet keuken blok van te maken. 5.2.4.2 Technische kwaliteit De unit is compact en makkelijk aansluitbaar op de elektriciteitsnet en op de water toe- en afvoer. Daarnaast is de unit makkelijk verplaatsbaar en op een andere locatie te herbruiken.

46

Onderzoeksrapport REM-lab 5.2.4.3 Kosten Zoals in de afbeelding te zien is kost de unit normaal €949,- maar is hij nu afgeprijsd naar €473,-. Ondanks dat de unit normaal bijna duizend euro kost staan er vele aanbiedingen op internet welke variëren tussen de vijfhonderd en de achthonderd euro. Omdat de prijzen van de Ikea stabieler zijn en de daar verkrijgbare unit een betere visuele kwaliteit heeft, is bij de verdere analyse van deze unit uitgegaan. 5.2.4.4 Visuele kwaliteit Het keukenblok heeft een hedendaagse uitstraling met veel RVS. Echter is het waarschijnlijk ook niet ontworpen op schoonheid, maar puur op functionaliteit. 5.2.4.5 Score tabellen De keukenunit is eigenlijk iets te klein om als volledige keuken te functioneren. Er is bijna geen ruimte op het werkblad, en er is veel te weinig opbergruimte. Met wat inzet van de gebruiker kunnen deze problemen echter wel worden opgelost. Zeker voor de prijs van de keuken en de makkelijke verplaatsbaarheid is de unit met een kleine uitbereiding prima geschikt voor de doelgroep. Wel moet rekening gehouden worden met het feit dat de keuken geen afzuiging heeft en dat er nog extra kastruimte nodig is. Echter laat in vergelijking met de andere onderzochte units de visuele kwaliteit te wensen over. Al met al scoort de keuken, die verwerkt is in de Smartcube, een stuk hoger. De Ikea keuken is dan ook minder compleet en minder mooi afgewerkt en daardoor eigenlijk onvoldoende voor het dagelijks gebruik.


47

___________________________________________________________________________

Tabel 16 Score tabellen prefab keukenblok


Keuken Keukenblok


Totale score


2 5 5 4 2,5 3,5 22

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

2 5 5 4 2,5 3,5 22

50 4 10 10 8 5 13 50

3 1,5 1,5 2 0

8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 7,5

3 1,5 1,5 2 0

25

3,5 11,5

7,5 25

3,5 11,5

Totale kosten

17,5

Conventioneel

17,5 8,5 3 3 3

Keuken Keukenblok


25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

Conventioneel


Badkamer

Kwaliteit tabel

7,5 7,5

35 8,5 3 3 3 8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 15 7,5 7,5 50

€ 6.683,93

€ 3.509,42 € 649,00 € 25,00 € 25,00 € 699,00



Badkamer

Kosten tabel

€ 10.193,35

19,92%

5.3 vergelijking bestaande prefab oplossingen Dankzij het scoresysteem is het mogelijk de geanalyseerde units met elkaar te vergelijken. In deze paragraaf worden de scoretabellen uit de vorige vier paragrafen samengevoegd.

48


Tabel 17 Score tabellen vergelijking

50

Prefab keukenblok

35 8,5 3 3 3 8,5 2,25 2,25 2,25 2,25 15 7,5 7,5

Smartcube

50

Prefab badkamers Europa

Functionele kwaliteit badkamer alg. douche toilet wastafel keuken alg. kookplaat wasbak plaats koelkast plaats wasmachine Visuele kwaliteit badkamer keuken Totaal score Totaal haalbare score

50 4 10 10 8 5 13

Prefab badkamers Japan

Beoordelingscriteria Technische kwaliteit aansluitingen herbruikbaarheid montage gemak demontage gemak maatvoering gemonteerd maatvoering voor montage Totaal score Totaal haalbare score


Kwaliteit tabel

1 2,5 3 1,5 2 5,5 15,5 25

2 4,25 4,5 2 2,5 3 18,25 25

3 6 10 6 5 13 43 50

2 5 5 4 2,5 3,5 22 25

7 2 0 2

7,5 3 3 3

8,5 3 3 3 8 1,5 1,5 2 0

3 1,5 1,5 2 0

5,5 7,5 43,5 50

3,5 11,5 25

6

5

17 25

21,5 25


€ 6.683,93 € 3.509,42

Totale kosten Europa

Totale kosten Smartcube

€ 3.595,59

€ 4.100,00

€ 6.500,00

? € 1.000,00 € 750,00 ? ? ? € 3.595,59 € 5.100,00 € 7.250,00 53,79%

76,30%

71,12%

Totale kosten Keukenblok

Totale kosten Japan

Beoordelingscriteria Kosten badkamer keuken plaatsing verwijdering Totaal kosten Badkamer Totaal kosten Keuken Percentage


Kosten tabel

€ 649,00 € 25,00 € 25,00 € 699,00 19,92%

49

___________________________________________________________________________ Uit de tabel kan worden opgemaakt waar welke unit goed of slecht op scoort ik zal hieronder de beste score en de slechtste met elkaar vergelijken en dit verder uitleggen. Op het gebied van functionaliteit scoort de Smartcube erg hoog, zowel op het gebied van de keuken als op het gebied van de badkamer. De badkamer is netjes en compleet afgewerkt. De indeling is praktisch en het is de ontwerper gelukt alle functies op een minimum aantal vierkante meter te realiseren en deze toch bruikbaar te houden. Op het gebied van de keuken scoort de Smartcube ook een stuk hoger dan de prefab keuken van Ikea. Alle basis functies zijn bij de keuken van Ikea aanwezig maar is er erg weinig bergruimte, die, wanneer degelijke unit gebruikt wordt, nog moeten worden toegevoegd. Evenals als een goed afneembare achterwand. Ook is het werkblad miniem. De Smartcube scoort op het gebied van de technische kwaliteit hoog. De aansluitingen zitten net als bij de Europese badkamer netjes centraal en functioneel weggewerkt. De Smartcube is ontworpen voor een makkelijke montage. De maatvoering van de verschillende delen is, met een maximale breedte van 70cm, ook geschikt voor een makkelijke verplaatsing. Gemonteerd kan de Smartcube, door zijn kleine formaat ook in de meeste ruimten worden geplaatst. De maatvoering bij de prefab keuken is door zijn beperkte grootte goed. De unit bestaat uit één stuk en is daarmee makkelijk te verplaatsen. Echter is deze unit veel minder compleet uitgevoerd dan de Smartcube en heeft hierdoor een minder hoge score. Qua prijs is de keuken unit van Ikea verre weg het goedkoopste,maar in de huidige uitvoering is niet toereikend als keuken. De andere units schommelen ongeveer rond de zelfde prijs. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat de Smartcube een keuken en badkamer in één is en daardoor ook goed betaalbaar is voor het gestelde doel. Tot slot de visuele kwaliteit van de vier onderzochte units. Zowel bij de prefab badkamers uit Japan als bij de Smartcube is het mogelijk de panelen in verschillende kleuren te bestellen. Dit geeft een grote verscheidenheid in uitstraling van deze unit. De prefab keuken van Ikea heeft een gedateerde uitstraling en zou een facelift kunnen gebruiken. Bij de Smartcube is zowel nagedacht over de binnenzijde als over de buitenwanden van de unit. Er zijn veel kleurstellingen mogelijk en bovendien is er keuze mogelijkheid voor de materialen en kleurstelling van de kastdeurtjes van de keuken. Concluderend kan over de geanalyseerde bestaande prefab units het volgende worden opgemerkt. De Prefab badkamers uit Japan en Europa zijn qua opzet redelijk gelijk, wel zijn duidelijke culturele verschillen te zien in de uitvoering van de badkamers. De prefab keuken van Ikea is, ondanks het feit dat het de belangrijkste functies bevat, onvoldoende voor het dagelijks gebruik. Deze keuken lijkt beter geschikt voor een caravan of eventueel een vakantie woning. De Smartcube goed aan de gestelde eisen uit hoofdstuk 4 en zou geschikt zijn voor het beoogde doel. Er zijn echter nog wel een aantal verbeterpunten aan de Smartcube. Zo is het in verband met het schoonhouden van de badkamer wellicht makkelijk om, net als in veel Japanse prefab badkamers, een afvoerputje in de vloer te monteren. De vloer van de Smartcube daarmee makkelijker schoon te maken en blijft er geen gemorst water staan op de vloer. Daarnaast ontbreekt 50

Onderzoeksrapport REM-lab bij alle units de mogelijkheid om een wasmachine aan te sluiten, terwijl dit een gestelde eis is voor de doelgroep. Door de optie te creëren om een wasmachine aan te sluiten op de unit houdt je alle water toe- en afvoeren bijeen. In het geval van de Smartcube is het een mogelijkheid de wasmachine in plaats van het rechter lage keukenkastje onder het aanrecht te plaatsen. De maten van het kastje zijn voldoende groot hiervoor. Er zou alleen nog een aansluiting moeten komen voor de water toe- en afvoer, hetgeen geen probleem is door de al aanwezige spoelbak. Extra functies, die de Smartcube als optionele functies heeft en goed bruikbaar zijn voor het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen naar woningen zijn de boiler, een stoppenkast, de extra wandcontactdozen, een internet aansluiting en een radio en TV aansluiting in de plint. Wanneer al deze functies op deze manier centraal kunnen worden aangesloten is het een kwestie van tussenwanden plaatsen plus een Smartcube en de kantoorruimte wordt een woonruimte. 5.4 waar moet het pakket aan voldoen? In 3.1.5 Kwaliteitseisen inbouwunit” is, voordat de bestaande badkamer en keukenunits zijn geanalyseerd, nagedacht over de functies waaraan het pakket moet voldoen. Deze functies staan in onderstaande tabel nog eens aangegeven. Hier is na de analyse van de verschillende units een aanvulling op. Bij de Smartcube zijn namelijk met name in de plint nog een aantal extra voorzieningen mogelijk. Het betreft hier een boiler en een stoppenkast en verder wandcontactdozen en een internet aansluiting, welke beiden in de plint zijn verwerkt. Als aanvulling hierop zouden een televisie- en radioaansluiting ook in de plint kunnen worden verwerkt. Al deze functies kunnen dan via dezelfde weg het appartement in komen en daarmee snel worden aangesloten. Het totale eisenpakket staat hieronder in Tabel 18. Tabel 18 Functie eisen unit

Pakket Keuken Aansluiting wasmachine Afvoer wasmachine Afzuiging met vetfilter Boiler Dubbel geaard stopcontact Elektrische kookplaat Elektrische oven (Luxe optie) Koelkast Kraan (koud en warm) Locatie wasmachine Mengkraan Spoelbak Verlichting 2e Spoelbak (Luxe optie)

Badkamer Afneembare wandbekleding Afwatering vloer Afzuiging Douchebak Douchegarnituur Geaard afsluitbaar stopcontact Mengkraan Toilet met stortbak (optie vermaler) Verlichting Wasbak 2e Wasbak (Luxe optie)

Extra voorzieningen Extra wandcontactdozen Internetaansluiting Stoppenkast TV/Radio aansluiting Verwarmings element

Logischerwijs kunnen niet alle benodigde functies voor het hele appartement al in de unit worden aangesloten. In ieder geval moet de elektriciteitstoevoer nog worden aangelegd. Wel kan de unit dienen als het centrale punt waar alle voorzieningen bijeenkomen. Zoals eerder genoemd zijn de technische eisen van groot belang bij een dergelijke prefab unit. Wanneer een unit slecht scoort op deze eisen heeft het Real Estate & Housing

51

___________________________________________________________________________ weinig zin om deze te gebruiken voor een tijdelijke transformatie. Hieronder zijn deze eisen nogmaals benadrukt: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

pakket moet door de deur makkelijk aan te sluiten makkelijk te ontkoppelen makkelijk assembleerbaar makkelijk demonteerbaar herbruikbaar

Dit zijn allemaal relatieve begrippen. Het is echter zeker dat de Smartcube aan al deze eisen voldoet. Zeker met een maximale breedte van 70cm (wanneer de losse componenten worden geleverd) kan het door elke deur naar binnen. Waarschijnlijk is de maximaal mogelijke breedte bij het plaatsen van de unit in een kantoorgebouw eerder 85cm bij een deurpost van 90cm. De Smartcube is evenwel berekend op oude panden met smalle deuren en trappenhuizen. Deze zes eisen vormen met de functie eisen het PvE van de benodigde unit voor een tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen. 5.5 Conclusie Uitgaande van de kosten berekening van het referentieontwerp is het gebruik van een prefab oplossing interessant. De kosten bedragen weliswaar bijna 140% van de prijs van de conventionele oplossing maar er wordt wel bespaard op de aansluittijd van de unit. Dit kan het bouwproces versnellen. Hoeveel dit precies oplevert is moeilijk in te schatten, maar dat het winst oplevert is zeker. Wanneer na 5 jaar het tijdelijke contract afloopt en het gebouw weer wordt terug getransformeerd kan de Smartcube worden herbruikt in een nieuw transformatie project. Uitgaande dat de unit nog intact is en dat deze ook nog qua visuele kwaliteit acceptabel is over 5 jaar, dan wordt bij een tweede leven van de Smartcube winst behaald. Bij het hergebruik van de Smartcube moet alleen nog rekening gehouden worden met de kosten van de demontage, het vervoer en de montage op de nieuwe locatie. De kosten van een volledig nieuwe conventionele badkamerkeukencombinatie worden hiermee uitgespaard.

52


6 Casestudies Helaas zijn er weinig (tijdelijk) getransformeerde projecten te vinden waar de kosten voor de sanitaire voorzieningen en keukens van bekend zijn. Hierdoor werd het noodzakelijk het onderzoek mede te baseren op een fictief uitgewerkte case (case Fizeaustraat). Daarnaast zijn beide vergelijkingscases getransformeerd naar gedeelde voorzieningen voor minimaal acht personen i.p.v. de één a twee personen, waar de prefab units voor bedoeld zijn. Desondanks leveren de cases, samengevat in tabel 23, interessante conclusies op.

6.1 Inleiding In de afgelopen jaren zijn er al een aantal kantoorgebouwen tijdelijk getransformeerd en nog veel meer permanent getransformeerd. Zoals eerder gezegd is, bij het transformeren van een kantoorgebouw, één van de grootste kostenposten het realiseren van de badkamers en keukens. Een gewone badkamer en keuken kan over 15 jaar worden afgeschreven met hier en daar wat klein onderhoud. Echter bij het tijdelijk transformeren van een kantoorgebouw moeten de kosten van de transformatie binnen 5 jaar worden terug verdiend. Dit betekent dus dat de grootste kostenpost drie maal zo snel moet worden terug verdiend. Dit is dan ook het grootste struikelblok voor een tijdelijke transformatie. 6.2 doel van de casestudies Na het analyseren van de verschillende mogelijke units is het nuttig voorbeelden van reeds getransformeerde kantoren te onderzoeken. Met dit onderzoek is het mogelijk te kijken welk aandeel van de kosten van de transformatie worden bepaald door de badkamer en de keuken. En hoe de badkamer en de keuken zijn uitgevoerd. Daarnaast hoe en of het gebruik van een unit, zoals in vorig hoofdstuk geanalyseerd, kan helpen het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen beter haalbaar te maken. De termen kosten en kwaliteit zijn in de bouwkunde onlosmakelijk met elkaar verbonden. Wanneer er een hogere kwaliteit gewenst is wordt het automatisch duurder en wanneer iets heel goedkoop moet worden uitgevoerd heeft dit invloed op de kwaliteit. Tussen deze twee aspecten zal dus een balans moeten ontstaan in een ontwerp. Het ontwerp moet voldoen aan de gestelde eisen binnen het gestelde budget en wanneer een ontwerp te duur uitvalt zal er goed moeten worden gekeken of de gestelde eisen niet toch op een andere manier kunnen worden gehaald. Bij tijdelijke transformatie is het budget laag en toch moet de kwaliteit van het getransformeerde gebouw voldoende zijn om huurders te trekken die de Real Estate & Housing

53

___________________________________________________________________________ gevraagde huurprijs willen betalen. Hoe lager de huurprijs hoe lager de kwaliteit mag zijn. Het doel van de casestudies is, naast het onderzoeken van eventueel leerzame oplossingen om de badkamers en keukens te plaatsen, de kosten van de oplossingen en bovendien de benodigde tijd, waarin het project kan worden uitgevoerd, inzichtelijk te maken. Het gebruik van prefab units kan veel tijd besparen bij de transformatie. Hoe sneller een project is getransformeerd hoe eerder er huuropbrengsten worden gegenereerd. Daarnaast kost elke dag dat de (ver)bouw langer duurt geld. 6.3 selectieprocedure cases Bij de selectie procedure van de cases luidt de hoofdvraag: waarom zijn deze cases geschikt voor het onderzoek? Ten eerste is het interessant een case te onderzoeken waar bij de transformatie gebruik is gemaakt van prefab units. Zoals eerder genoemd in paragraaf 5.2.3., zijn de Smartcubes in augustus en september voor de eerste projecten opgeleverd. Het betreft hier een voormalig kantoorgebouw van Rijkswaterstaat aan de Koestraat te Middelburg en het voormalig Sint-Elisabeth ziekenhuis in Leiden. Dit zijn de enige twee projecten in Nederland, die getransformeerd zijn met behulp van een prefab unit. Het is interessant deze cases te bestuderen en te vergelijken met een case waarvan de kosten kentallen, voor de inbouw van de badkamers en keukens, bekend zijn. Op deze manier is het mogelijk een vergelijking te maken tussen het verschil in kosten van deze twee verschillende manieren van transformatie. Omdat de cases qua grootte en eigenschappen vergelijkbaar moeten zijn, en ook nog eens inzichtelijk moet zijn wat de kosten bij de verbouwing zijn geweest is er weinig keus. Het door bureau Magnus tijdelijk getransformeerde kantoorgebouw aan de Fitzeaustraat 2 te Amsterdam is een voorbeeld waar een hoop informatie van bekend is. Het is daarom geschikt om te vergelijken met de cases waarbij gebruik gemaakt is van een prefab unit. Tot slot volgt een korte analyse van een van de eerste tijdelijk getransformeerde projecten in Nederland; het project Tijdelijk Wonen te Utrecht. Bij deze case is onderzocht of het gebruik van prefab units haalbaar zou zijn, ze zijn echter niet toegepast.

54


6.4 Cases 6.4.1 case Koestraat, Middelburg Toen Rijkswaterstaat Zeeland op 3 januari 2005 haar nieuwe kantoor Poelendaele in gebruik nam, kwamen tegelijkertijd de oude panden in Vlissingen en Middelburg leeg te staan. Eén van deze kantoorpanden was het pand aan de Koestraat 30 te Middelburg. In opdracht van wooncoöperatie, Woongoed Middelburg, is in januari 2007 begonnen met de transformatie van het pand naar wooneenheden voor studenten van de Roosevelt Academy te Middelburg. De 122 kamers (voor 132 personen) waar de Smartcubes zijn toegepast bevinden zich op de eerste, tweede en derde verdieping. Op de begane grond zijn 24 eenheden voor Emergis gerealiseerd, waar hun psychiatrische cliënten ‘beschermd’ wonen. Huurprijzen lopen vanaf €367,25 tot en met €460,11 voor oppervlaktes van 17,4 tot en met 33,8 m2. Deze huurprijzen zijn inclusief servicekosten (gas, water, elektra, internet en het gebruik van gemeenschappelijke wasmachines / drogers) In onderstaande afbeelding is te zien hoe de Smartcubes in het ontwerp zijn geplaatst in de kamers. Ook is te zien hoe de architect de leidingkokers steeds voor meerdere kamers tegelijk heeft gebruikt. Op de hoeken van het gebouw zijn de tweepersoons appartementen gesitueerd.


55

___________________________________________________________________________

Figuur 14 Plattegrond hoek 1e verdieping Koestraat

56

Onderzoeksrapport REM-lab Tabel 19 gegevens case Koestraat

Case Koestraat Locatie Soort gebouw Oorspronkelijk bouwjaar Bouwperiode Type bewoner Type transformatie Opdrachtgever Architect Aannemer Nattecellen Installateur Aantal kamers Aantal bewoners Kosten voorzieningen/unit Transformatie kosten totale project

Koestraat 30, Middelburg kantoorgebouw 1986 jan. 2007 - 15 aug. 2007 studenten permanent Woongoed Middelburg SOAB Breda Bouwgroep Peters BV Middelburg Smartcubes, Holland Composites Imtech, Goes 122 132 € 6.500 a 122st incl. BTW € 3.743.000

Bij dit project is vrij snel voor het gebruik van de Smartcubes gekozen door Woongoed Middelburg. De projectleider van Woongoed Middelburg had eerder met Holland Composites samengewerkt en wist daardoor van het bestaan van de Smartcube. De architect SOAB uit Breda heeft een kort vergelijkend waren onderzoek gedaan naar andere prefab units, bij onder andere Sanimax uit Duitsland, maar is aan de slag gegaan met de Smartcube. Bij het project is iedere kamer als afzonderlijk brandcompartiment uitgevoerd in verband met de huursubsidie, die de bewoner van een zelfstandige woning kan krijgen. Het werk van de aannemer kende enige uitloop, waardoor op een gegeven moment de werkmensen van de aannemer en de mensen van Holland Composites op het zelfde moment aan het werk waren. Dit leverde enige moeilijkheden. Met name omdat de mensen van Holland Composites geen ervaring hadden met het werken op een bouwplaats. Met het gebruik van de Smartcubes liep de planning van januari tot 1 juni. Totaal heeft het project enige vertraging opgelopen maar was toch op tijd voor de opleverdatum klaar. De kamers moesten voor het nieuwe college jaar klaar zijn, zodat de nieuwe studenten er hun intrek in konden nemen. Ook had de installateur moeite met het nieuwe product. Ondanks dat er mallen zijn waar de leidingen uit de leidingkokers moeten komen, bleek dat er ervaring werd gemist met dit nieuwe product. Zo heeft de installateur een mal verkeerdom gebruikt maar dat gaf uiteindelijk weinig problemen. Geconstateerde minpunten: • Geen ervaring Holland Composites op de bouwplaats. • In sommige douchebakken blijft water staan doordat de afvoer van de douchebak lager zit dan de afvoer van de wc. • Niet alle kleuren (met name rood) vallen even goed in de smaak bij de bewoners.


57

___________________________________________________________________________ Geconstateerde pluspunten: • Compacte oplossing • Compleet uitgevoerd • Leuke uitstraling • Besparing op de bouwtijd Bronnen; - www.woongoed.nl - Telefoongesprek/Emailcontact Woongoed, dhr Bouwman en dhr Nooijer - Bezoek SOAB architecten, dhr Kalle

6.4.2 case Sint-Elisabeth ziekenhuis, Leiden Het monumentale pand kent een rijke historie die teruggaat tot 1892. Het pand heeft diverse bestemmingen en eigenaren gekend, maar staat vooral bekend als het voormalige Sint-Elisabeth Ziekenhuis (1892-1972). Het ligt dichtbij het centrum van Leiden op ongeveer zeven minuten fietsen van het Centraal station. In 2001 kwam het in handen van SLS Wonen en sindsdien dient het als tijdelijke huisvesting voor met name voor internationale studenten. Uiteindelijk is er eind 2005 begonnen met de verbouwing tot huisvesting voor de buitenlandse studenten en internationale gasten, die maximaal 1 jaar in Leiden komen wonen.

In september 2007 hebben de eerste bewoners hun intrek in het vernieuwde pand genomen. In december is de laatste hand gelegd aan de werkzaamheden. Er zijn 190 eenpersoons- en 15 tweepersoons appartementen in het gebouw gerealiseerd met allen een eigen keuken, douche en toilet (Smartcube). Verder zijn de kamers/ appartementen volledig gemeubileerd en zijn er gedeelde wasmachines en drogers aanwezig in algemene ruimten. Daarnaast zijn er extra functies, zoals een binnentuin met zitbankjes en een vijver, een grandcafé, een fietsenstalling en een deel van de appartementen heeft een eigen buitenruimte. De oppervlakten van de appartementen variëren van 15m2 tot 100m2. De huurprijs ligt voor 1-persoonsappartementen tussen de € 550 - € 670 p/mnd. En voor de 2-persoonsappartementen tussen de € 750 - 1.100 p/mnd. De huur is

58

Onderzoeksrapport REM-lab inclusief meubilair, gas, water, elektra, internet, toegang tot kabeltelevisie en gebruik van wasfaciliteiten.

Figuur 15 Plattegrond 1e verdieping Sint-Elisabeth ziekenhuis

Figuur 16 Detail plattegrond Sint-Elisabeth ziekenhuis


59

___________________________________________________________________________ Op de plattegrond is zichtbaar hoe de Smartcubes zijn toegepast in het ontwerp. Ook is zichtbaar hoe de leidingkokers, waar mogelijk, worden gedeeld. Tabel 20 gegevens case Sint-Elisabeth ziekenhuis

Case Sint-Elisabeth ziekenhuis Locatie Soort gebouw Oorspronkelijk bouwjaar Bouwperiode Type bewoner Type transformatie Opdrachtgever Architect Aannemer Nattecellen Installateur Aantal kamers Aantal bewoners Kosten voorzieningen/unit Transformatie kosten totale project

Hooigracht 15, Leiden ziekenhuis 1892 eind 2005 - 1 sept. 2007 studenten (buitenlandse) permanent SLS Wonen, Leiden Braaksma & Roos architectenbureau bv Den Haag Du Prie Bouw & ontwikkeling, Leiden Smartcubes, Holland Composites Kropman Installatietechniek 205 220 € 6.500 a 205st incl. BTW € 12.000.000 excl. BTW

De opdrachtgever, SLS Wonen, heeft in samenwerking met de architect, voor dit project het gebruik van de prefab unit bedacht. Met als uitgangspunt dat het gebruik van deze unit, door het herhalen van steeds dezelfde kamerindeling, makkelijk aan leidingkokers te koppelen kunnen worden en dat daarnaast de kosten van de unit de helft van de kosten van een traditioneel gebouwde badkamer en keuken zou zijn. Daarnaast zou er op deze manier een leuke trendy oplossing voor het bewoonbaar maken van bestaande panden ontstaan. Met dit idee zijn SLS Wonen en de architect uiteindelijk bij de botenbouwer Holland Composites terecht gekomen, en samen hebben ze het idee verder uitgewerkt tot de Smartcube. Ook hier bleek tijdens de bouw dat, net als bij de Koestraat, de installateurs van de Smartcube moeite hadden met werken op de bouwplaats. Daarnaast zijn er bij de prototypen een aantal verbeterpunten aan het licht gekomen, die moesten worden opgelost. Ervaren minpunten: • Geen ervaring Holland Composites in de bouw. • Lekkages aansluitingen koperwerk met de kunststof van de Smartcube • Kleur: de eerste units waren in hoogglans besteld, dit was geen succes en deze units zijn later op locatie overgeschilderd.

60

Onderzoeksrapport REM-lab Ervaren pluspunten: • Compact en compleet ontwerp • Goedkoop • Eenvoudig te onderhouden • Leuke uitstraling Bronnen; - Bezoek Braaksma & Roos Architecten, dhr. Braaksma - Telefoongesprek SLS Wonen, dhr. Voskamp, www.slswonen.nl - Voordt, 2007

6.4.3 case Fizeaustraat, Amsterdam Het kantoorgebouw aan de Fizeaustraat 2 is in 1971 gebouwd voor een drukkerij, maar uiteindelijk is het gebouw door een accountant in gebruik genomen. Het is gelegen in een woonwijk binnen de ring van Amsterdam, het is goed bereikbaar met de auto en ook met het openbaar vervoer. Daarnaast ligt het gebouw op fietsafstand van het centrum van Amsterdam.

Doordat het is gelegen in een woonwijk zal de functieverandering waarschijnlijk geen invloed hebben op de omgeving van het gebouw. Deze case is als fictieve onderzoekscase uitgewerkt door Rik Assen voor zijn afstuderen bij Real Estate en Housing aan de TU Delft. Daarbij heeft hij onderzocht aan de hand van methode Bureau Magnus of het pand geschikt is voor tijdelijke transformatie. Het pand is niet getransformeerd en momenteel zijn Real Estate & Housing

61

___________________________________________________________________________ er meerdere bedrijven in gevestigd. In dit verslag wordt het ontwerp van dhr. Assen gebruikt alsmede door hem berekende kosten voor de transformatie voor zijn ontwerp. Het gebouw beschikt over 5 etages: een kelder, de begane grond en daarboven nog drie verdiepingen. In de kelder zijn ongeveer 30 parkeerplaatsen en een bedrijfskantine. In het ontwerp zijn 52 kamers ontworpen over de 4 bewoonbare verdiepingen. Op de begane grond zijn dit er 14 op de 1e en 2e verdieping 14 en op de 3e verdieping 12. Op iedere verdieping zijn gedeelde sanitaire voorzieningen en keukens voor de bewoners van de betreffende verdieping. In onderstaande plattegrond is te zien hoe de begane grond van het gebouw zou kunnen worden ingedeeld. De studentenkamers zijn langs de buitengevel gesitueerd en links en rechts inpandig zijn respectievelijk de sanitaire ruimten en de keukens. De kamergrootte varieert van 10 tot 26m2, en de huurprijzen zijn vast gesteld aan de hand van het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimten van het ministerie van VROM, met aftrek van 25% van de huurprijs omdat de kamer maar voor een bepaalde tijd verhuurd kan worden en omdat de bewoners door middel van zelfwerkzaamheid zouden hebben geholpen met de realisatie van deze fictieve case.

Figuur 17 Plattegrond BG Fizeaustraat

In het ontwerp zijn de verdiepingen steeds op dezelfde manier ingedeeld waardoor de leidingkokers voor de voorzieningen gedeeld kunnen worden.

62

Onderzoeksrapport REM-lab Tabel 21 gegevens case Fizeaustraat

Case Fizeaustraat Locatie Soort gebouw Oorspronkelijk bouwjaar Bouwperiode Type bewoner Type transformatie Opdrachtgever Architect Aannemer Nattecellen Installateur Aantal kamers Aantal bewoners Kosten voorzieningen/unit Transformatie kosten totale project

Fizeaustraat 2, Amsterdam kantoorgebouw 1971 fictief studenten tijdelijk fictief fictief fictief met zelfwerkzaamheid gedeelde vaste voorzieningen fictief 52 52 € 2.170 incl. BTW volgens methode Bureau Magnus € 411.770 incl. BTW volgens methode Bureau Magnus

Bron; - fictieve case bijlagen afstudeerrapport; Tijdelijk transformeren, van kantoorgebouw naar woongebouw “kans of illusie”, dhr. Assen.

6.4.4 case Tijdelijk wonen, Utrecht Het voormalig kantoorpad van KPN uit 1970 is eind jaren negentig gekocht door Kanalenstaete C.V. (Blauwhoed B.V. en van der Vorm beheer B.V.). De locatie van het pand, ooit aan de rand van de stad maar in de tegenwoordige situatie niet meer, is qua bereikbaarheid niet optimaal. Ook de verscholen ligging is voor de functie van kantoorgebouw niet ideaal.

In afwachting van een plan voor de ontwikkeling van het gebied heeft Blauwhoed B.V. het gebouw te huur aangeboden aan Stichting tijdelijke Huisvesting Utrecht (SSHU) om er tijdelijke studentenhuisvesting van te maken. Echter zijn beide patijen zijn niet tot overeenstemming gekomen en uiteindelijk is het verhuurd aan Stichting Tijdelijk Wonen (STW), voor het bedrag van €78.000 per jaar. Voordat het contract werd getekend, is er een overeenstemming bereikt met de gemeente voor de nieuwe tijdelijke bestemming en is er gesproken over de financieringsmogelijkheden. Er is een overeenstemming bereikt voor de tijdelijke herbestemming aan de hand van artikel 17 van de Wet Ruimtelijke Ordening Real Estate & Housing

63

___________________________________________________________________________ (WRO) voor een periode van maximaal drie jaar. Tegenwoordig is deze maximale periode verhoogd naar vijf jaar. De bewoners betalen in ruil voor hun zelfwerkzaamheid (iedere bewoner werkt 64 uur mee aan de verbouw van het pand) slechts 72% van de maximaal redelijke (door VROM bepaalde) huur. Met de bewoners is eveneens een tijdelijk huurcontract afgesloten op basis van de Leegstandswet. Voor bewoners die niet hebben geholpen met de verbouwing en dus niet hebben deelgenomen aan de zelfwerkzaamheid bedraagt de huurprijs 80% van de maximaal redelijke huur. De grootte van de kamers ligt tussen de 11 en 41m2. Doordat elke huurder volgens zijn huurcontract verplicht is minimaal 64 uur zelf te ‘klussen’ aan het pand, zijn de kosten voor professionele inzet beperkt gebleven tot werkzaamheden die met gas, water en elektra te maken hebben. De bewoners hebben zelf de eenvoudigere klussen uitgevoerd, zoals het plaatsen van gipsen scheidingswanden. Ook bij dit project hebben de bewoners gedeelde voorzieningen, er zijn natte cellen (douches) gerealiseerd naast de bestaande toiletvoorzieningen, gemeenschappelijk keukens geplaatst (1 voorziening per 4 à 5 studenten) met de daarbij behorende afzuigvoorzieningen. (Zie afbeelding rechts) De Stichting Tijdelijk Wonen heeft geen winstoogmerk en heeft als primaire doel betaalbare jongerenhuisvesting. De bestuurders van de stichting verrichten in de uitvoeringsfase hun werkzaamheden als vrijwilligerswerk en zullen pas salaris ontvangen als het gebouw rendeert. Voor elk technisch vraagstuk is gezocht naar een technisch goede maar goedkope oplossing.

Figuur 18 Plattegrond 1e verdieping Tijdelijk Wonen

64

Onderzoeksrapport REM-lab Tabel 22 gegevens case Tijdelijk wonen

Case Tijdelijk wonen Locatie Soort gebouw Oorspronkelijk bouwjaar Bouwperiode Type bewoner Type transformatie Opdrachtgever Architect Aannemer Nattecellen Installateur Aantal kamers Aantal bewoners Verbouwkosten per kamer Transformatie kosten totale project

Kanaalweg 92, Utrecht kantoorgebouw 1970 oktober 2003-jan/mrt 2004 studenten tijdelijk Stichting Tijdelijk Wonen (STW), Utrecht in eigen beheer ontwikkeld in eigen beheer uitgevoerd met zelfwerkzaamheid gedeelde vaste voorzieningen in eigen beheer uitgevoerd 140 140 € 2.300 € 322.000

Bij deze case is het gebruik van prefab units in overweging genomen maar niet verder onderzocht, omdat de onderzochte units niet bij het gebouw naar binnen konden. De onderzochte units waren niet voldoende demontabel waardoor ze door de gevel naar binnen zouden moeten. Echter wijzen de zeer lage verbouwkosten erop dat deze optie ook financieel niet haalbaar zou zijn. Bronnen; - Bijlagen afstudeerrapport; Tijdelijk transformeren, van kantoorgebouw naar woongebouw “kans of illusie”, dhr. Assen. - Bouwwereld nr. 18, 2004 - Knoth, 2004 - Stichting Tijdelijke Huisvesting Utrecht, 2004 - Telefoongesprek/mailcontact Stichting Tijdelijk Wonen, dhr. Bernard. - Voordt, 2007


65

___________________________________________________________________________

6.5 Vergelijking onderzochte cases Uit de casestudie zijn een aantal zaken naar voren gekomen die van invloed zijn Bij de keuze tussen het gebruik van een prefab unit en de keuze voor een conventionele oplossing. In onderstaande tabel zijn de kenmerken van de cases die van invloed zijn op deze keuze nog eens samengevat.

Type transformatie Oplossing voorzieningen Zelfwerkzaamheid Gedeeld of prive Aantal bewoners Aantal kamers Kosten per bewoner

permanent Smartcube nee prive max 2 132 122 € 6.500

permanent Smartcube nee prive max 2 220 205 € 6.500

tijdelijk conventioneel ja gedeeld 52 52 € 2.170

Tijdelijk Wonen

Fizeaustraat

Koestraat

Sint-Elizabeth ziekenhuis

Tabel 23 Case vergelijking

tijdelijk conventioneel ja gedeeld 140 140 € 2.300 /kamer

In de volgende paragrafen zal ik de kosten en de kwaliteit van de cases vergelijken, de bevindingen over de Smartcube naar aanleiding van de cases uiteenzetten en tot slot de gevolgen van de zelfwerkzaamheid voor dit onderzoek bespreken. 6.5.1 Vergelijking kosten kwaliteit Na het bestuderen van de cases is er een duidelijk beeld ontstaan van de kosten en de kwaliteit bij dergelijke transformatie projecten. De genoemde totale kosten zijn ter informatie, maar de kosten zijn moeilijk met elkaar te vergelijken. De cases aan de Koestraat en het Sint-Elisabeth ziekenhuis zijn namelijk permanent getransformeerd. Hetgeen gevolgen heeft voor de mate van afwerking en bijvoorbeeld het verschil in brandwerendheid van de binnenwanden. Voor tijdelijke transformatie is 30 minuten nodig terwijl voor permanente transformatie 60 minuten nodig is, hetgeen scheelt in de materiaalkosten. Daarnaast is het ene project een stuk groter dan het andere, wat ook scheelt in de kosten. Wel is het zeer interessant om de kosten van de badkamers en keukens van de projecten te vergelijken met de kosten van een Smartcube. Wanneer we naar de 4 projecten kijken valt direct op dat bij de tijdelijk getransformeerde projecten zoveel mogelijk bespaard is op luxe en uitstraling van het pand. Het doel is zo goedkoop mogelijk een functioneel woongebouw te creëren. Dit is ook duidelijk te zien in de gedeelde voorzieningen. Zo staan de fornuizen op zeer eenvoudige maar functionele aanrechten, en de koelkasten in een rij tegen de muur. Het delen van de voorzieningen met meerdere personen scheelt aanzienlijk in de totale kosten van de tijdelijke projecten. Uiteraard heeft

66

Onderzoeksrapport REM-lab dit invloed op de kwaliteit maar toch is deze ruimvoldoende voor de tijdelijke bewoners.

6.5.2 Conclusies Smartcube na casestudies 6.5.2.1 SWOT analyse Smartcube Aan de hand van de cases en de gesprekken met de opdrachtgevers en de architecten van de twee met de Smartcube uitgevoerde cases is het mogelijk de sterke en zwakke punten alsmede de kansen en mogelijke bedreigingen van deze unit te benoemen in een zogenaamde SWOT-analyse. Tabel 24 SWOT analyse Smartcube

SWOT Analyse Smartcube Strengths Compleet ontwerp Door de deur naar binnen Eenvoudig te plaatsen Makkelijk in onderhoud Medewerking leverancier Relatief goedkoop Scheiding drager/ inbouw Opportunities Duurzaamheid vergroten Ervaring in bouw leverancier Herbruikbaarheid vergroten

Weaknesses Kinderziekten ontwerp Ervaring in bouw leverancier

Threats Rekening houden in ontwerp

Strengths; - Compleet ontwerp. • De Smartcube heeft alle noodzakelijke functies en daarnaast nog extra mogelijkheden zoals de internet aansluiting in de plint en de optie van het matras boven op de Unit, alles in een zeer compacte unit. - Door de deur naar binnen. • De losse delen kunnen door de geringe breedte (max. 70cm) meestal door de deur naar binnen. Al kunnen de delen niet iedere bocht maken. Bij beide cases zijn er hierbij toch problemen ontstaan. - Eenvoudig te plaatsen. • De uit vijf delen bestaande Smartcube is in één dag te plaatsen. - Makkelijk in onderhoud. • De unit is zeer eenvoudig schoon te houden. - Medewerking leverancier. • Ondanks het gebrek aan ervaring in de bouw, stond de leverancier (Holland Composites) open voor kritieken, en werkte prettig mee om een zo goed mogelijk resultaat te krijgen. - Relatief goedkoop. • De Smartcube kost afhankelijk van het aantal tussen de €6.500,- en €7.500,-. En daarmee een stuk goedkoper dan de onderzochte kosten van een vergelijkbare conventionele oplossing (+/- €10.000,-). - Scheiding tussen drager en inbouw. • De constructie van de Smartcube is los gehouden van de inbouw van het keukenblok en de kranen, wc en wasbak in de badkamer zijn wanneer versleten, los te vervangen van de drager, die waarschijnlijk een langere levensduur heeft. Zie Figuur 8. Real Estate & Housing

67

___________________________________________________________________________ Weaknesses; - Kinderziekten ontwerp. • Lekkende aansluitingen, de aansluitingen van het koperwerk op de kunststof leidingen van de Smartcube lekken. Daarnaast kan het ontwerp van de aansluiting op het leidingnetwerk beter. • Volstromende douchebak, de afvoer van het toilet zit boven de afvoer van de douche, waardoor er wel eens water in de douchebak blijft staan. • Overlopende douchebak, de douchebak is ongeveer 1cm verzonken en loopt een beetje af. Maar wanneer de vloer van de ruimte niet vlak is loopt deze makkelijk over wanneer de stelvoetjes van de Smartcube niet goed zijn afgesteld. • Kitnaden, wanneer er beter over het ontwerp zou zijn nagedacht zouden de kitnaden overbodig zijn, dit scheelt tijd bij het plaatsen en maakt de unit beter herbruikbaar. • Losse bedrading i.p.v. in PVC pijpje. Hieruit blijkt het gebrek aan ervaring van de van oorsprong botenbouwer, Holland Composites, in de bouw. - Problemen op de bouwplaats. • Holland Composites had bij beide cases moeite met de planning van de bouw, hierdoor zijn er vertragingen ontstaan. • Ook de communicatie tussen de verschillende partijen verliep niet altijd optimaal. Opportunities; - Duurzaamheid vergroten. • Over de duurzaamheid van de Smartcube is nog niet veel bekend, wel lijkt het erop dat de schuifdeur en de deurtjes van de keukenkastjes niet heel solide zijn. De body daarentegen lijkt zeker duurzaam en kleurvast, doordat bij de latere exemplaren de kleur is verwerkt in de polyesterhars. - Ervaring in de bouw bij leverancier. • Naar mate Holland Composites meer ervaring opdoet zal de plaatsing van de Units soepeler verlopen. Dit is een kwestie van tijd. - Herbruikbaarheid vergroten. • Wanneer er een herontwerp wordt gemaakt is het interessant de Smartcube beter en sneller demontabel te maken. Door bijvoorbeeld de kitrand overbodig te maken. • Aansluiten op leidingwerk vereenvoudigen. • Ook lijken de panelen niet gemaakt op vervoer, deze zouden meer solide moeten worden. • Verpakking losse delen. De delen kunnen meer optimaal verpakt worden, zodat dit ruimte scheelt bij het vervoer/opslaan van de units. Threats; - Rekening houden in ontwerp. • Beide architecten gaven aan dat, ondanks dat de Smartcube er uitziet als unit die je zomaar ergens neer kan zetten, de architect er van het begin van het traject rekening mee moet houden. De leidingkokers moeten goed aansluiten op de Smartcube en de leidingen moeten volgens een mal worden aangelegd, waarbij weinig speling is.

68

Onderzoeksrapport REM-lab De bovenstaande analyse geeft een beeld van de bruikbaarheid van de Smartcube. Wanneer de Smartcube wordt gekozen voor een project moet men zich realiseren dat er nog een hoop verbeterpunten zijn aan de unit. Wanneer bijvoorbeeld Holland Composites nadenkt over het maken van een tweede versie is het interessant de zwakten en kansen van het ontwerp onder de loep te nemen en tegelijkertijd de positieve punten van het eerste ontwerp te behouden.

6.5.2.2 Tijdswinst Smartcubes Het antwoord over de vraag of er bij het gebruik van de Smartcubes een tijdswinst kan worden geboekt op de traditionele bouwtijd is onduidelijk. De verschillende geïnterviewde partijen hebben hierover verschillende ideeën. Case Koestraat; De opdrachtgever dhr. Bouwman van Woongoed Middelburg denk dat wanneer Holland Composites beter was voorbereid op de situatie op de bouwplaats en beter berekend was op de enorme productie die er gehaald moest worden, het gebruik van de Smartcube vier maanden zou kunnen besparen op de bouwtijd. De Architect, dhr Kalle van SOAB Breda is hier minder optimistisch over ondanks het feit dat hij het idee heeft, dat mede door het gebruik van de prefab unit de planning is gehaald. Hij denkt dat het maximaal twee maanden winst heeft opgeleverd. Het feit dat door de Smartcubes de afbouw- en inbouwfase van het project gescheiden waren leverde moeilijkheden met de planning op. Case Sint-Elisabeth ziekenhuis; De opdrachtgever van dit project, dhr Voskamp van SLS Wonen, denkt, dat de grootste winst is behaald in het verschil in kosten met een conventionele oplossing. Er is misschien wel tijdwinst te behalen maar dit valt in het niet bij de winst in materiaal- en plaatsingskosten. De architect dhr Braaksma van Braaksma & Roos Architecten denkt ook dat er van tijdwinst bijna geen sprake is, het probleem is dat de Smartcube pas kan worden geplaatst in de afbouwfase van het project. Terwijl er bij de conventionele oplossing al tijdens de ruwbouwfase wordt begonnen met bouwen, en naar mate het project vordert ook de voorzieningen in de conventionele oplossing verder worden geplaatst en afgewerkt. Op deze manier zijn beide producten op ongeveer hetzelfde moment klaar in de afbouwfase. Wanneer de Smartcube al tijdens de ruwbouw kan worden geplaatst zonder dat deze beschadigd, of wanneer de gebruikelijke planning in de bouw op een dusdanige manier kan worden gewijzigd dat een gedeelte van het gebouw al in de afbouwfase zit, zodat de units al kunnen worden geplaatst, is het mogelijk tijdwinst te behalen.

6.5.2.3 Reflectie Scoretabel Smartcube Tot slot is het interessant na de onderzochte cases een terugkoppeling te maken naar de scoretabellen in hoofdstuk 5 ‘analyse prefab units’. Zou de Smartcube na de opgedane kennis bij de verdere analyse in de casestudies de zelfde scores behalen als zijn toegekend in de betreffende scoretabel? Uit de casestudies blijkt dat de scores bij de functionele en visuele kwaliteit niet veranderen. Echter de technische kwaliteit zou met de kennis na de casestudies lager worden beoordeeld. Zoals eerder genoemd blijkt het aansluiten van de nit nog niet echt optimaal, per functie moet er een gediplomeerd specialist langs Real Estate & Housing

69

___________________________________________________________________________ komen om de aansluiting te maken. De herbruikbaarheid is een stuk minder goed dan na de eerste analyse gedacht, en daarmee ook het demontage gemak. De maatvoering voor de montage is ook minder goed gebleken uit het feit dat bij de beide cases toch in sommige bochten in de panden moeilijkheden ontstonden met het naar binnen dragen van de verschillende delen van de Smartcube. De nieuwe scores zijn weergegeven in het gedeelte met betrekking op de technische kwaliteit van de gebruikte scoretabel in hoofdstuk 5. Tabel 25 Reflectie scoretabel Smartcube


Keuken Smartcube


Totale score



Badkamer Smartcube

Kwaliteit tabel

1 2 4 2 2,5 6 17,5

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

1 2 4 2 2,5 6 17,5

25 2 5 5 4 2,5 6,5 25

2 4 8 4 5 12 35

50 4 10 10 8 5 13 50

De score van de technische kwaliteit zakt van 43 naar 35 punten van de 50 totaal haalbare punten. Deze herwaardering geeft een beeld van de mogelijkheden tot verbetering van de Smartcube voor het gestelde doel. De nieuwe score kan echter niet vergeleken worden met de behaalde scores van de drie andere onderzochte prefab units, omdat deze units niet in tegenstelling tot de Smartcube doormiddel van casestudies dieper zijn geanalyseerd, bij deze diepere analyse zouden de behaalde scores van deze units immers ook veranderen.

70


6.5.3 Zelfwerkzaamheid Bij beide tijdelijk getransformeerde cases, de case “Fizeaustraat” en de case “Tijdelijk Wonen”, is gebruik gemaakt van zelfwerkzaamheid bij de transformatie. Deze zelfwerkzaamheid richtte zich vooral op de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Iedere toekomstige bewoner moest minimaal 64 uur meewerken met de werkzaamheden en moet daarnaast helpen het pand bewoonbaar te houden. Dit levert een korting van 8% op zijn of haar huurprijs. Deze zelfwerkzaamheid heeft de haalbaarheid van de projecten vergroot, al heeft de zelfwerkzaamheid geen invloed op de kosten van de sanitaire voorzieningen en keukens. Dit omdat de meeste werkzaamheden bij het plaatsen van sanitaire voorzieningen en keukens specialistisch werk is.

De zelfwerkzaamheid is vooral gebruikt bij het plaatsen van de tussenwanden in de kamers en daarnaast bij het schilderwerk van de ruimten, zoals in bovenstaande foto’s van de case Tijdelijk Wonen te zien is. Wanneer er een kantoorruimte tijdelijk wordt getransformeerd met behulp van bijvoorbeeld een Smartcube kan de zelfwerkzaamheid dezelfde voordelen met zich meebrengen als in de onderzochte cases doordat de toekomstige bewoners helpen met eenvoudig, arbeidsintensief werk. Daarnaast mag de zelfwerkzaamheid niet vertragend werken voor de aannemer. Eindafwerkingen of op zichzelf staande klussen zijn daarom ‘veiliger’ om door middel van zelfwerkzaamheid uit te voeren dan de bouwvoorbereiding. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat onervaren mensen minstens drie keer zo lang met een klus bezig zijn dan een professional. Op zich geen probleem, maar er moet rekening mee worden gehouden bij het schatten van de benodigde uren en nevenkosten. Er moet bij het gebruik van zelfwerkzaamheid dus rekening worden gehouden met extra kosten, de werkvoorbereiding en de begeleiding, die meestal door betaalde krachten wordt gedaan. Er is meer verspilling van materiaal en gereedschappen door ondeskundigheid. [Schutten, 2004] Nogmaals: het gebruik maken van zelfwerkzaamheid is interessant voor deze vorm van tijdelijke transformatie maar heeft weinig invloed op dit onderzoek, daar het plaatsen van de keuken en sanitaire voorzieningen specialistisch werk is.


71

___________________________________________________________________________ 6.6 Conclusie cases Wanneer we de kosten van de Smartcube naast de kosten van de gedeelde voorzieningen leggen is het duidelijk dat de kosten van de Smartcube een stuk hoger liggen dan die van de gedeelde voorzieningen. De case Tijdelijk Wonen is een stuk goedkoper met de totale verbouwkosten van €2.300,- per kamer. En de fictieve case Fizeaustraat zouden de kosten van de voorzieningen op €2.170,per bewoner komen. Wanneer de Smartcube gedeeld zou worden met drie bewoners zouden de kosten gelijk komen. Het delen van een Smartcube met drie bewoners is niet optimaal maar zou een optie kunnen zijn. In beide cases waar de Smartcubes zijn toegepast, zijn ook tweepersoonsappartementen gerealiseerd waarbij de Smartcube gedeeld wordt. De bewoners van deze gedeelde kamers hebben hierover geen klachten met betrekking tot het delen. De kwaliteit van een eigen unit is een voordeel, maar in de meeste studentencomplexen worden de voorzieningen gedeeld en zijn er gemeenschappelijke badkamers met een aantal douches, wc’s en wasbakken, en een gemeenschappelijke keuken. Het zou dus eerder een luxe zijn, een eigen unit te hebben dan dat het een noodzaak is. Bij het tijdelijk transformeren van gebouwen draait alles om de haalbaarheid van het project en komt luxe op de laatste plaats. Het hergebruik van de Smartcube lijkt in theorie mogelijk maar is absoluut niet optimaal. Het wegkrabben van de kitranden, schoonmaken en verplaatsen met de mogelijkheid dat er tijdens het vervoer of de demontage beschadigingen op de losse delen komen, blijft een probleem, waarvoor een oplossing gezocht moet worden. Tijdswinst door het gebruik van de Smartcube lijkt mogelijk al is niet iedereen het daar over eens. Het is echter zeker, dat zowel bij het ontwerp als ook bij het plannen van de bouw er van het begin af aan rekening moet worden gehouden met de Smartcube. Wanneer de Smartcube al tijdens de ruwbouw kan worden geplaatst levert dit zeker tijdswinst op met het gevaar dat de unit beschadigd kan raken en dat de verschillende partijen op de bouw elkaar voor de voeten lopen.

72


7 Onderzoeksresultaten Het doel van het onderzoek was: “het vaststellen of en wat de voordelen van het gebruik van prefab units voor de sanitaire voorzieningen en keuken zijn bij het tijdelijk transformeren van kantoorgebouwen naar woningen”. Daarnaast is het doel advies te geven over hoe dergelijke prefab unit er uit moet zien. Tijdens het tweede gedeelte van het onderzoek, nadat was vastgesteld dat de meest geschikte doelgroep voor tijdelijke transformatie studenten zijn, is door drie deelonderzoeken uit te voeren en deze op elkaar terug te koppelen een antwoord gevonden op de onderzoeksvraag: “Welke invloeden heeft het gebruik van een inbouwpakket voor de sanitaire voorzieningen en de keuken op de kosten, kwaliteit en bouwtijd bij het tijdelijk transformeren van kantoren naar woningen?”

7.1 Conclusies 7.1.1 Mogelijkheden prefab unit bij permanente transformatie Uit de casestudie is gebleken dat het gebruik van een prefab unit bij het permanent transformeren van een kantoorgebouw naar studentenhuisvesting voordelen heeft. De berekende kosten van een vergelijkbare conventionele oplossing liggen op €10.193,- waar de Smartcube ongeveer €2.500,- goedkoper is. Daarnaast lijkt het mogelijk de totale bouwtijd van het project te verminderen door het gebruik van een prefab unit, mits hier gedurende het gehele bouwproces rekening mee wordt gehouden.

7.1.2 Mogelijkheden prefab unit bij tijdelijke transformatie Uitgaande van de resultaten uit de casestudies, is het gebruik van prefab units moeilijk rendabel te maken als gekozen wordt voor het delen van de voorzieningen. In het laatste geval zijn de kosten van de voorzieningen per bewoner een stuk lager dan de kosten van een Smartcube. Zelfs waneer de Smartcubes steeds door twee bewoners wordt gedeeld is deze duurder dan een conventionele oplossing. Pas waneer de Smartcube door drie bewoners wordt gedeeld komen deze kosten gelijk te liggen. Echter wanneer het mogelijk wordt een unit als de Smartcube te herbruiken wordt het al interessant wanneer de unit een tweede leven krijgt door het na 5 jaar in een tweede gebouw te herbruiken, mits de unit wordt gedeeld door twee personen. In Tabel 26 zijn de investeringen over de jaren weergegeven. Na elke cyclus van vijf jaar wordt er een nieuw gebouw tijdelijk getransformeerd. De kosten voor de conventionele oplossing blijven gelijk (inflatie en prijsstijgingen worden buiten beschouwing gelaten) en de unit moet per Real Estate & Housing

73

___________________________________________________________________________ verhuizing worden gedemonteerd, schoongemaakt, vervoerd en weer geassembleerd. Kosten hiervan worden geschat op ca € 1.500 per verhuizing. Tabel 26 Vergelijking investeringen herbruik na 5 jaar per bewoner jaren

conventioneel conventioneel Smartcube 1 pers. gedeeld 1 pers. investering tot. investering investering tot. investering investering tot. investering 1 € 10.193 € 10.193 € 2.170 € 2.170 € 7.250 € 7.250 2 3 4 5 6 € 10.193 € 20.387 € 2.170 € 4.340 € 1.500 € 8.750 7 8 9 10 11 € 10.193 € 30.580 € 2.170 € 6.510 € 1.500 € 9.500 12 13 14 15 totaal € 30.580 € 6.510 € 9.500

Smartcube 2 pers. investering tot. investering € 3.625 € 3.625

€ 750

€ 4.375

€ 750

€ 5.125

€ 5.125

7.1.3 Prefab unit versus conventioneel Gebleken is dat het doel, dat de opdrachtgever voor ogen staat, bepaald wat de beste keuze is. Wanneer de kwaliteit niet van groot belang is in het project, en de gestelde doelgroep ook genoeg heeft aan gedeelde faciliteiten, waarbij er per verdieping maar op één locatie een grote gedeelde keuken en op één locatie een gedeelde badkamer is, is doel 1 van toepassing. Wanneer het delen van de voorzieningen niet voldoende is voor de doelgroep, en er hooguit per twee bewoners voorzieningen moeten zijn is doel 2 van toepassing. Doel 1, zo goedkoop mogelijk • Neem als voorbeeld de cases “Fizeaustraat” en “Tijdelijk Wonen” • Ontwikkel een gedeelde herbruikbare unit De doelstelling van de cases “Fizeaustraat” en “Tijdelijk Wonen” was, het zo snel mogelijk rendabel maken van de tijdelijke transformatie. De bewoners delen de voorzieningen per verdieping waardoor de woonkwaliteit op een lager niveau staat. Een gedeelde prefab unit kan in dit geval goedkoper zijn dan de conventionele oplossing. Zeker wanneer de unit zo wordt ontworpen dat deze herbruikbaar is wanneer de maximale termijn van vijf jaar voorbij is. Zie hiervoor ook volgend hoofdstuk. Doel 2, goedkoop maar met ongedeelde voorzieningen. • Gebruik de Smartcube • Ontwikkel een herbruikbare unit Wanneer de kwaliteit van de appartementen vereist dat de voorzieningen ongedeeld zijn, is de Smartcube goedkoper dan een conventionele oplossing. Wanneer het mogelijk zou zijn de unit na afloop van de vijf jaar te hergebruiken wordt het nog interessanter, omdat de kosten over meerdere projecten kunnen worden afgeschreven. De herbruikbaarheid van de Smartcube is nog niet ideaal. De Smartcube is op dit moment qua indeling, formaat en uitstraling een geschikt product. Bij het ontwerpen van een nieuwe versie moet, met behoud van de 74

Onderzoeksrapport REM-lab huidige voordelen aandacht geschonken worden aan de herbruikbaarheid, zoals genoemd in de punten van paragraaf 6.5.2. Het zou de toepasbaarheid zeer vergroten. Het is onduidelijk of er tijd bespaard kan worden door het gebruik van prefab units omdat het inbouwpakket pas kan worden geplaatst in de afbouwfase van het project. Wanneer het gebruik van een inbouwpakket zorgvuldig wordt ingepland in het ontwerp en het bouwproces moet het mogelijk zijn de bouwtijd terug te brengen. Het tijdelijk transformeren van kantoren met behulp van inbouwpakketten is dus mogelijk, waardoor de bewoners een hogere woonkwaliteit krijgen voor een lagere prijs. Hiervoor zal wel een verbeterd ontwerp van de bestaande inbouwpakketten voor de sanitaire voorzieningen en keuken moeten worden ontwikkeld. Of het gebruik van deze unit een positieve invloed zal hebben op de bouwtijd van het project is afhankelijk van de inplanning van de inbouwpakketten in het proces van de traditionele bouw. Duidelijk is dat er in de planning en het ontwerp van het project, van het begin af aan, rekening moet worden gehouden met het gebruik van een prefab unit. Al is aangegeven dat het gebruik van gedeelde voorzieningen, in vergelijking met de conventionele oplossingen, relatief minder tijdswinst opleveren dan het gebruik van ongedeelde voorzieningen, waarbij er per twee bewoners minimaal een unit moet worden geplaatst.

7.1.4 Advies ontwerp Met de resultaten van het onderzoek uit de vorige hoofdstukken is het tot slot mogelijk een advies uit te brengen met betrekking tot het ontwerp van een prefab unit voor het tijdelijk transformeren van kantoren. Eerst wordt de ongedeelde unit behandeld en daarna komt de door meer personen gedeelde unit aan bod. Ongedeelde unit Zoals in paragraaf 7.1.3 al is toegelicht de Smartcube qua indeling, formaat en uitstraling goed. Echter zijn er uit de casestudies een aantal minpunten voor het gebruik van dergelijke unit bij tijdelijke transformatie naar voren gekomen. Naast de genoemde kinderziekten die bij een analyse op papier niet te ontdekken waren en pas na de casestudies naar voren kwamen, is de herbruikbaarheid van de Smartcube slecht te noemen. Deze minpunten zijn eerder genoemd in paragraaf 6.5.2. Wanneer aan de hand van de genoemde punten de unit wordt verbeterd en de herbruikbaarheid wordt aangepakt is de Smartcube al een interessante optie wanneer deze een keer kan worden hergebruikt, zoals is af te lezen in Tabel 26. De herbruikbaarheid kan worden verbeterd door het ontwerp zodanig aan te passen, dat de kit die de verschillende delen waterdicht met elkaar verbindt kan vervallen. Een mogelijkheid zou zijn om de bodem van de unit als een grote bak uit te voeren, waar de wanden aan weerszijden een aantal centimeter overheen vallen. De naden in verticale richting zouden op soort gelijke manier verbonden kunnen worden. De zijwanden hoeven immers minder waterdicht verbonden te Real Estate & Housing

75

___________________________________________________________________________ worden dan de bodem van de unit. Wanneer de kitranden achterwege worden gelaten scheelt het tijd bij zowel de assemblage als bij de demontage van de unit. Daarnaast moeten de losse panelen meer eigen stijfheid krijgen. Wanneer de unit wordt hergebruikt, moeten alle losse delen tegen een stootje kunnen. Ook moeten de losse delen op een slimme manier met elkaar verbonden worden, waarbij de delen snel met elkaar verbonden kunnen worden en weer los kunnen worden gekoppeld, zodat het geheel als een soort ‘Lego steentjes’ in en uit elkaar kan worden gehaald. Tot slot is het aansluiten van de Smartcube op de leidingkoker niet optimaal, de verschillende monteurs (elektricien en loodgieter) moeten makkelijk en snel de unit kunnen aansluiten en weer ontkoppelen. Gedeelde unit Een andere mogelijkheid is het gebruik van een gedeelde unit. Uiteraard gelden voor het ontwerp van een gedeelde unit de zelfde eisen als voor de ongedeelde unit. Zoals het de mogelijkheid tot hergebruik, de eenvoud in montage en demontage. Terwijl uiteraard de kosten laag worden gehouden. Dergelijke unit zou als volgt kunnen worden opgebouwd. Door het gebruik van losse delen, die aan elkaar te klikken zijn, is het mogelijk ieder gewenste unit te creëren. De minimale afmetingen van elk toiletdeel is dan 90cm breed en 120cm diep. Een Douchedeel is minimaal 90cm bij 90cm, een urinoirdeel tussen de 60-75cm breed en 100-120cm diep en tot slot het wasbakdeel van 80cm breed en 100-120cm diep. (zie bijlage 8.2) Wanneer onderdelen op een verhoogde vloer staan kan het leidingwerk onder de vloer lopen. Door het gebruik van stelvoetjes kunnen de verschillende delen op hoogte worden gesteld. Een afvoerleiding die onder de verhoogde vloer voert het vuilwater af en de watertoevoerleidingen zorgen voor de aanvoer. Luchtafvoer moet vanuit de achterwand of het plafond op grotere hoogte worden gerealiseerd.

76

Onderzoeksrapport REM-lab Figuur 19 geeft een mogelijk beeld van de geschakelde prefab delen.

Figuur 19 Mogelijkheden opbouw losse componenten

Dergelijke oplossing kan ook gevonden worden voor een uitbreidbare keukenunit, echter is hier, minder winst op te behalen dan op de sanitaire voorzieningen. Maar dit zal verder onderzoek moeten uitwijzen. Het gebruik van elektrische kookplaten maakt in ieder geval een gasaansluiting in de keuken overbodig.

7.1.5 Andere toepassingsmogelijkheden prefab unit In het onderzoek is aan de hand van een doelgroep voor tijdelijke transformatie een vertaling gemaakt naar een programma van eisen van een prefab unit voor het gestelde doel in paragraaf 7.1.4, aan de hand van het onderzoek naar de Smartcube. Nu achteraf bekend is hoe het ontwerp voor de doelgroep eruit ziet is het interessant een terugkoppeling te maken en te kijken voor welke doeleinden dergelijke prefab units nog meer geschikt zouden kunnen zijn. Toepassingsmogelijkheden ongedeelde unit De ongedeelde unit zou naast de behandelde tijdelijke en permanente studentenhuisvesting ook geschikt kunnen zijn voor: • • • •

Recreatiewoningen Short-stay huisvesting Hotels/motels Cruise schepen


77

___________________________________________________________________________ Omdat voor niet alle functies een keukenblok nodig is hebben de makers van de Smartcube sinds kort een tweede versie ontwikkeld waarbij het component van het keukenblok uit de drager is gehaald en vervangen voor (kleding) kastruimte. Hiermee verbreden zij de mogelijkheden van hun prefab unit.

Figuur 20 Hotel toepassing Smartcube

Toepassingsmogelijkheden gedeelde unit Ook zijn voor de beschreven ongedeelde unit meerdere toepassingsmogelijkheden mogelijk. Ook hier is het interessant de functies van de keuken en badkamer te scheiden. Waardoor de unit voor veel toepassingen geschikt is. Dit zijn naast de gedeelde huisvesting met name gedeelde kleedruimten van verenigingen en sportclubs. • • • • •

Groepsrecreatiewoningen Jeugdherberg Sportverenigingen Havenfaciliteiten Tijdelijke paviljoens (strandtenten)

7.2 Aanbevelingen De Smartcube is een slim product, maar kent zeker nog een aantal kinderziekten. Het verdiend aanbeveling om een herontwerp van de Smartcube, met een betere demonteerbaarheid te maken, om de mogelijkheden van de unit te vergroten. Hiermee zouden de mogelijkheden van de Smartcube vergroot worden In dit onderzoek is uitgegaan van het hooguit met twee personen delen van een inbouwpakket. Bij de twee tijdelijk getransformeerde voorbeeld cases is gebruik gemaakt van gedeelde voorzieningen. Het onderzoek heeft uitgewezen dat een ongedeelde prefab unit goedkoper is dan een in kwaliteit vergelijkbare conventionele oplossing. Het lijkt dan ook interessant een onderzoek te doen naar de mogelijkheden van herbruikbare prefab uitbreidbare gedeelde units. Zoals als opzet in paragraaf 7.1.4 is genoemd. 78


Wanneer gebruik gemaakt wordt van inbouwpakketten voor de voorzieningen moet hiermee vanaf het begin van het ontwerpen bouwproces rekening worden gehouden. Dit bleek bij beide met de Smartcube getransformeerde projecten niet helemaal goed te zijn gegaan. Het is onzeker of er op bouwtijd bespaard kan worden wanneer er prefab units worden gebruikt. Dit komt doordat de bouw traditioneel in verschillende fases is opgedeeld. Het plaatsen van de Smartcube kan pas plaatsvinden in de afbouwfase van het project. Wanneer de Smartcube bijvoorbeeld al in de ruwbouwfase van het project zou kunnen worden geplaatst zonder beschadigd te raken zou dit een mogelijke tijdswinst kunnen opleveren. Uitgezocht moet worden hoe dit georganiseerd kan worden. Daarnaast is het interessant te onderzoeken welke invloeden het gebruik van een prefab unit heeft op het bouwproces van een project. Tot slot een aantal aanbevelingen voor een opdrachtgever die met de gedachte speelt prefab te gebruiken; Zo goedkoop mogelijk. • Neem als voorbeeld de cases Fizeaustraat en Tijdelijk wonen • Ontwikkel een gedeelde herbruikbare unit Goedkoop maar met ongedeelde voorzieningen. • Gebruik de Smartcube • Ontwikkel een herbruikbare unit


79

___________________________________________________________________________

80


8 Bijlagen 8.1 Bijlage 1; Marktanalyse In de marktanalyse is de Nederlandse woningmarkt geanalyseerd om dit vervolgens toe te spitsen op de situatie in de stad waar de grootste vraag en de grootste leegstand is voor de gestelde doelgroepen. 8.1.1 Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt 8.1.1.1 Algemene ontwikkelingen Demografische ontwikkeling: volgens een prognose van het CBS zal het inwonertal van Nederland toenemen van 16,4 miljoen per eind 2007 naar 17,7 miljoen rond 2040. Daarbij is sprake van een afnemend groeitempo. In 2015 wordt het aantal van 17 miljoen inwoners bereikt. De groei van het inwonertal van 16 naar 17 miljoen zal vijftien jaar duren. Door de vergrijzing zal het aantal sterfgevallen toenemen. Dit zal een steeds grotere rol gaan spelen in de afnemende bevolkingsgroei. Op dit moment is bijna 14 procent van de bevolking 65 jaar of ouder. Rond 2040 bereikt de vergrijzing haar hoogtepunt, met een aandeel 65-plussers van 23 procent. Tegelijk krimpt het aandeel van de bevolking in de leeftijden waarop men doorgaans actief is op de arbeidsmarkt. Het aandeel 20- tot en met 64-jarigen (de potentiële beroepsbevolking) bedraagt momenteel 62 procent, tegen 54 procent in 2040. Volgens voorspellingen van het ministerie van OC&W blijft het aantal studenten aan het WO nog zeker fors groeien tot en met 2009. (zie grafiek 2)

Grafiek 2 Aantal WO studenten

Bron: begroting 2005, Ministerie van OC&W

Economische groei: De ramingen van het CPB gaan voor 2007 uit van een groei van 3%, afzwakkend naar 2,25% in 2008. Het CPB plaatst daarbij de kanttekening dat de betrouwbaarheid van haar prognoses lager is dan gewoonlijk vanwege de onrust op de financiële markten. Politieke ontwikkelingen: de politiek kan door nieuwe wetten ed. binnen relatief korte tijd wijzigingen doorvoeren die invloed hebben op de mogelijkheden van het transformeren. Dit kan vooral van invloed zijn op de juridische aspecten van


81

___________________________________________________________________________ de tijdelijke transformatie. Door de relatief snel wisselende kabinetten is het moeilijk anticiperen op deze mogelijke veranderingen. Samenwerking gemeente: ook de gemeente kan plotseling ingrijpende plannen hebben die van invloed zijn op tijdelijke transformatie van bepaalde gebouwen. Toename gebruikseisen: door de technische vooruitgang zijn mensen in de loop der jaren andere eisen gaan stellen aan het vastgoed wat zij gebruiken. Dit zal in de toekomst niet veranderen, echter is het moeilijk te voorspellen wat die eisen zullen zijn. Vergrijzing: ondanks de vergrijzing waar Nederland momenteel mee te maken heeft, lijkt dit geen effect te hebben op de aantallen studenten, echter kan er wel een tekort ontstaan aan woningen voor ouderen op deze manier. 8.1.1.2 Ontwikkelingen Studenten woonruimte Er is in Nederland nog steeds sprake van een woning tekort voor studenten. In onderstaande tabel te zien dat in bijna alle grote studenten steden een tekort aan woonruimte is voor studenten. Het percentage wordt gegeven door het aantal kamers in de stad gedeeld door het aantal studenten. Uiteraard woont een gedeelte van de studenten buiten de stad of nog in het ouderlijk huis. Maar op de beschikbare woonruimte in Wageningen na, is er overal een tekort aan kamers. Met als uitschieters de steden Amsterdam en Utrecht. Het aangegeven verschil in de tabel geeft aan hoeveel er door de gemeente gepland is te bouwen. Het is moeilijk te peilen hoe groot het tekort precies is omdat studenten hun keuze om uit huis te gaan aanpassen aan het aanbod. Echter is het van verschillende steden bekend dat de vraag naar kamers groot is. Dit is echter een moeilijk meetbaar gegeven omdat kamerzoekenden zich vaak bij meerdere coöperaties inschrijven om zo sneller een kamer te vinden. Het is dus goed mogelijk dat bij een onderzoek naar de vraag, een kamerzoekende meerdere malen wordt meegeteld.

82


Aantal kamers / aantal studenten na bouwplannen:

Verschil

Amsterdam Delft Eindhoven Groningen Leiden Maastricht Nijmegen Rotterdam Utrecht Wageningen

Aantal kamers / aantal studenten:

Tabel 27 aanbod studentenkamers

37,20% 46,70% 50,00% 84,70% 35,80% 43,00% 55,20% 40,00% 37,00% 104,00%

42,40% 53,60% 54,20% 85,40% 43,00% 45,90% 58,60% 42,30% 41,10% 89,00%

5,20% 6,90% 4,20% 0,70% 7,20% 2,90% 3,40% 2,30% 4,10% -15,00%

8.1.1.3 Ontwikkelingen woonruimte voor starters Starters op de woningmarkt krijgen het vanaf 1 januari 2007 nog moeilijker. Hypotheekverstrekkers zoals banken hanteren scherpere regels en eisen ook een striktere naleving. De scherpere acceptatieplicht vloeit voort uit de inwerkingtreding van de in augustus vernieuwde Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Banken hebben de hypotheek advies bureaus nieuwe rekenmodellen gegeven waarmee de hypotheekaanvragen scherper beoordeeld zullen worden. Het gevolg hiervan is dat vooral de starters het moeilijker zullen gaan krijgen. De hypotheekbureaus verwachten, dat de marges om hun klanten - en zeker de starters - ter wille te zijn, smaller zullen worden. Vele banken hebben in de afgelopen weken de hypotheekbureaus schriftelijk op de hoogte gesteld van de ingangsdatum van de vernieuwde code en over de gevolgen daarvan voor hun acceptatiebeleid. Zij zullen zich conform de code strakker aan de Nibudwoonquote houden. Die woonlastennorm komt erop neer dat de rentelasten, uitgedrukt als percentage van het beschikbare inkomen, niet hoger mogen zijn dan het Nibud adviseert. Een hypotheek mag dan niet hoger zijn dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen. De oude code repte alleen over een minimumrentetarief waarmee de woonlasten Real Estate & Housing

83

___________________________________________________________________________ moesten worden voorgerekend. In de nieuwe code zijn ook voorschriften voor de berekening van het beschikbare inkomen opgenomen. Die zullen strenger worden nageleefd met het oog op de inwerkingtreding begin dit jaar van nieuwe Wet financiële dienstverlening. Die wet schrijft onder meer een zorgplicht voor de financiële dienstverleners voor. De banken willen een kleiner percentage 'bespreekgevallen' in hun portefeuille. Driekwart van de starters kreeg tot voor kort nog een tophypotheek van 125 procent en sommigen sloten een hypotheek af van zesmaal hun bruto-inkomen, al naar gelang hun loopbaanperspectief. Dat zal minder worden. En dat is een groot probleem. Het is goed dat er een halt komt aan de overkreditering, maar aan de grootste boosdoener, het tekort aan betaalbare woningen, wordt niets gedaan. De meeste banken, zoals ABN Amro en de Postbank, laten weten dat zij inderdaad hun relaties, op de hoogte hebben gesteld van de inwerkingtreding van de vernieuwde code vanaf 2007 en de effecten daarvan. Maar tegelijk onderstrepen zij niet te verwachten dat er veel verandert, omdat zij, naar zij zeggen, altijd al zorgvuldig te werk gaan. De vernieuwde gedragscode komt voort uit toegenomen bezorgdheid de afgelopen jaren bij toezichthouders als de Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten en bij minister Zalm van Financiën over het feit dat veel hypotheken worden verstrekt zonder zorgvuldig naar de inkomenssituatie van de klanten te kijken. Zij maakten zich vooral bezorgd over de uitbundige verstrekking van tophypotheken. Een direct effect van de vernieuwde gedragscode op de huizenprijzen wordt niet verwacht, daarvoor is de huizenmarkt te overbelast. [Het Financiële Dagblad, 2006] 8.1.2 Ontwikkelingen op Amsterdamse woningmarkt Omdat uit zowel het kantooraanbod als het woningonderzoek blijkt dat de Amsterdam beide gevallen eruit springt, wordt in de rest van het onderzoek de focus gelegd op deze stad. Hieronder wordt de vraag naar woningen voor de doelgroepen zoals in hoofdstuk 2 genoemd in Amsterdam onderzocht. De onderstaande paragrafen komen in bewerkte vorm uit de Visie jongeren & studentenhuisvesting, [Heer, de 2007]

8.1.2.1 Studenten in Amsterdam Amsterdam studentenstad Amsterdam is met haar hoeveelheid aan opleidingsinstituten en haar grote aanbod aan opleidingen al decennia lang populair bij studenten. Hoewel de studenten niet het straatbeeld domineren, zoals in Leiden of Groningen, is Amsterdam als een echte studentenstad te kwalificeren. De Universiteit van Amsterdam (UvA) is uitgegroeid tot een universiteit met bijna 22.000 studenten. De Vrije Universiteit (VU) groeide in de jaren zestig van de vorige eeuw uit tot een middelgrote universiteit, met ruim 18.000 studenten. Behalve deze twee grote universiteiten heeft Amsterdam een flink aantal hogescholen. De grootste hogeschool is de Hogeschool van Amsterdam, met bijna 18.000 studenten. De 84

Onderzoeksrapport REM-lab Hogeschool INHOLLAND volgt met ruim 8.000 studenten. In totaal studeren er bijna 70.000 studenten aan de twee universiteiten en vijf hogescholen in Amsterdam, Diemen en Amstelveen. Tot slot kent Amsterdam een groot aantal ROC’s waar jongeren een Mbo-opleiding kunnen volgen. Zo’n 28.500 studenten volgen middelbaar beroepsonderwijs in Amsterdam. De ROC’s trekken voornamelijk jongeren uit Amsterdam en de regio aan, maar er zijn een aantal Mbo-opleidingen die een landelijke functie hebben. De ROC’s, hogescholen en universiteiten vormen een centraal onderdeel van Amsterdam als kennisstad. Daarnaast hebben ze een enorm economisch belang voor de stad. Ze creëren werkgelegenheid, versterken de internationale positie van Amsterdam en dragen bij aan de ontwikkeling van het arbeidspotentieel. Studenten en de Amsterdamse woningmarkt Tussen december 2004 en mei 2005 is een woonwensenonderzoek gehouden onder Amsterdamse studenten door Laagland Advies. Van de in totaal 68.830 voltijd studenten aan de Amsterdamse instellingen voor hoger onderwijs is 57% van de studenten uitwonend. De meeste studenten (25.600) wonen in Amsterdam, Diemen of Amstelveen. De Amsterdamse studenten wonen aanmerkelijk vaker thuis bij de ouders dan in andere studentensteden als Leiden of Delft. De thuiswonende studenten geven als belangrijkste argument daarvoor dat het goedkoop en makkelijk is en dat ze nog geen andere woonruimte hebben kunnen vinden. Van de uitwonende studenten in Amsterdam, Diemen en Amstelveen wonen 9.400 studenten in een zelfstandige woning. De meeste uitwonende studenten wonen op kamers (13.000 studenten). Het centrum van Amsterdam is het meest populair om te wonen, daar woont circa 16% van alle studenten. Na het centrum wonen veel studenten in Oud Zuid, Amstelveen en Oost/Watergraafsmeer. In Amstelveen wonen voornamelijk studenten van de Vrije Universiteit. De meeste uitwonende studenten in Amsterdam, Diemen of Amstelveen zijn tevreden met hun woonsituatie (72%). De voorzieningen in de omgeving en de bereikbaarheid van het centrum krijgen de hoogste rapportcijfers. De belangrijkste verhuurder/ eigenaar van studentenhuisvesting in Amsterdam is de particuliere eigenaar. Zo’n 8.700 studenten wonen in woonruimte van een particuliere eigenaar. Ook huren veel studenten bij één van de Amsterdamse corporaties (6.400 studenten). Studenten zijn gemiddeld ruim eenderde van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Van alle studenten is 33% op dit moment op zoek naar andere woonruimte. Dit zijn 22.900 direct verhuisgeneigde studenten. Thuiswonenden zijn met 38% vaker op zoek naar andere woonruimte dan de onzelfstandig- en de zelfstandig wonende studenten. De belangrijkste verhuisredenen van de direct verhuisgeneigde studenten zijn; zelfstandig willen gaan wonen en minder reistijd naar onderwijsinstelling. Voor ouderejaars zijn groter wonen en betere faciliteiten belangrijk. Belemmeringen op de woningmarkt De zoektocht naar geschikte woonruimte is niet gemakkelijk. De ondervraagde studenten uit het woonwensenonderzoek waren gemiddeld al 11,1 maanden op zoek zonder dat zij een woning of kamer hadden gevonden. De studenten geven de lange wachttijden ook aan als belangrijkste knelpunt op hun zoektocht. Daarnaast klagen de studenten die onzelfstandige woonruimte zoeken dat de kamers vaak te duur zijn. Hun zoektocht naar geschikte woonruimte is de laatste jaren ook bemoeilijkt omdat hun definitie van geschikt is veranderd. In het Real Estate & Housing

85

___________________________________________________________________________ verleden ging studeren gepaard met het betrekken van een kamer in Amsterdam, hoe klein en miserabel ook. Inmiddels hebben de meeste jongeren die in Amsterdam studeren thuis een prettige kamer, waar ze gratis kunnen wonen en worden verzorgd. De verbindingen met Amsterdam zijn goed en voor de meeste studenten is de reistijd redelijk. Zorgelijk is de situatie van studenten die van verder weg komen. Voor hen is het niet haalbaar om dagelijks heen en weer te reizen naar het ouderlijk huis. Studenten die meer dan 100 kilometer van Amsterdam vandaan wonen, kunnen gebruik maken van een voorrangsregeling bij Studentenwoningweb. Tekort aan woonruimte Amsterdam behoort samen met Utrecht sinds jaar en dag tot de studentensteden met de grootste druk op de woningmarkt. De kamernood houdt het hele jaar door aan. De gemiddelde wachttijd voor een kamer in het centrum is de laatste jaren alleen maar toegenomen en bedroeg in 2004 volgens onderzoek van het LSVb vijf jaar. Deze toename van de wachttijd is het gevolg van een toenemende vraag door stijgende studentenaantallen, afnemend aanbod door teruglopend particulier aanbod en de stagnerende doorstroming van afgestudeerden door algehele krapte op de woningmarkt. Na het verschijnen van het Actieplan Studentenhuisvesting van minister Dekker in 2002 heeft de gemeente Amsterdam samen met partijen, die actief bezig zijn met studentenhuisvesting in Amsterdam (de Algemene Woningbouw Vereniging (AWV), DUWO, De Key, Rochdale, Ymere, de UvA en de VU) actie ondernomen om de tekorten in de studentenhuisvesting terug te dringen. De gemeente en de partijen betrokken bij studentenhuisvesting hebben eind 2004 een onderzoek laten uitvoeren naar het actuele tekort van studentenwoningen en de woonwensen van studenten in 2005. Tevens is er een prognoseonderzoek gedaan naar het tekort aan studentenwoningen in 2010, met een doorkijk naar 2015. Uit beide onderzoeken bleek dat er een tekort is aan studentenwoningen in Amsterdam en dat dit tekort tot 2010 verder zal oplopen. Uit het woonwensenonderzoek onder studenten blijkt een absoluut tekort van ongeveer 9.900 studenteneenheden. Dit betreft een absoluut tekort: het aanbod is hiervan afgetrokken. Dit is een tekort dat is geconstateerd in november 2004. Na die tijd zijn echter 2.300 tijdelijke studenteneenheden aan de woningvoorraad in Amsterdam toegevoegd. Dit zijn de eenheden in de Houthavens, op het NDSM-terrein en de Wenckebachweg. We spreken daarom nu van een tekort van 7.600 studenteneenheden. In veel gevallen zijn studenten uit Amsterdam of de regio op zoek naar een zelfstandige woonruimte. Als dit niet is te vinden dan blijven ze liever thuis wonen en dat geldt vooral voor HBO-studenten die door hun kortere en intensievere opleiding minder bereid zijn om veel tijd te steken in de traditionele kamerjacht. Het tekort bestaat met name uit zelfstandige huurwoningen. Het tekort is dus niet alleen kwantitatief, maar heeft ook een sterk kwalitatief karakter. De kwaliteit van de onzelfstandige eenheden is afhankelijk van de ligging ten opzichte van het centrum en ten opzichte van de onderwijsinstellingen. Complexen ver buiten het centrum en op grote afstand van onderwijsinstellingen zoals in Amsterdam-Noord kennen een zeer korte wachttijd. Dit in tegenstelling tot onzelfstandige eenheden buiten het centrum die wel in de nabijheid van een onderwijsinstelling staan, zoals Uilenstede in Amstelveen.

86

Onderzoeksrapport REM-lab Verwachtingen voor de toekomst De verwachting is niet alleen dat de vraag naar studenteneenheden de komende jaren zal aanhouden, maar ook dat de vraag de komende jaren zal veranderen. Dit wordt ingegeven door een aantal trends: • Niet-westerse allochtone jongeren gaan vaker studeren. Uit onderzoek blijkt dat met name moslimstudenten afwijkende woonwensen hebben van de Nederlandse studenten. Zij hebben over het algemeen geen behoefte aan de traditionele studentenhuisvesting, maar geven de voorkeur aan een zelfstandige huurwoning. Deze huren zij het liefst van een corporatie in Amsterdam Nieuw-West. • Door de invoering van campuscontracten zullen meer studenteneenheden exclusief voor studenten behouden blijven. De doorstroming binnen de studenteneenheden zal toenemen waardoor het aanbod beschikbaar blijft voor de beoogde doelgroep. Het campuscontract heeft wel als gevolg dat de afgestudeerde student gedwongen wordt te zoeken naar andere woonruimte. Ook moet er rekening mee worden gehouden dat toekomstige ontwikkelingen, zoals de gevolgen van het in 2003 ingevoerde Bachelor-Mastersysteem en wijzigingen op het gebied van de studiefinanciering bijvoorbeeld, de tekorten sterk kunnen beïnvloeden. Door het Bachelor-Mastersysteem zal onder andere het aantal buitenlandse studenten toenemen. Het wordt voor hen aantrekkelijker en makkelijker om aan de Amsterdamse universiteiten een Master te volgen. Dit geldt ook voor de Nederlandse studenten. Het Bachelor-Master systeem brengt een grotere keuze mogelijkheid met zich mee om na de bachelor te veranderen van universiteit. Dit zou een toename van de studentenpopulatie met zich mee kunnen brengen. Wanneer Amsterdam zich verder ontwikkelt als Topstad is het aannemelijk dat de studentenpopulatie hierdoor ook al zal toenemen. Immers is één van de doelstellingen van Amsterdam Topstad ook het aantrekken van talent. Het toevoegen van populaire, betaalbare, zelfstandige studentenwoningen aan de voorraad kan de vraag ernaar ook weer doen toenemen (en die naar onzelfstandige eenheden navenant doen afnemen). Het is dus belangrijk om het actuele aanbod regelmatig te monitoren. Conclusies • De geringe beschikbaarheid van studenteneenheden, waardoor de zoektocht naar woonruimte maanden in beslag neemt, vormt het belangrijkste knelpunt op de woningmarkt voor studenten. • Er is in Amsterdam een tekort van zo’n 7.600 studenteneenheden, waarin onderscheid is gemaakt tussen een tekort van 4.400 studenteneenheden onder studenten die van buiten de regio Amsterdam komen en 3.200 onder studenten die in Amsterdam of de nabije omgeving wonen. • De invoering van campuscontracten bevordert de doorstroming binnen de studenteneenheden. • Het tekort aan woonruimte voor studenten vormt naast een kwantitatief tekort ook een kwalitatief tekort. Deze is omgekeerd proportioneel met een centrale ligging: hoe groter de afstand naar het centrum, hoe beter de kwaliteit van de woning moet zijn willen deze ook op den duur aantrekkelijk blijven. Naast afweging locatie versus kwaliteit speelt vooral de reistijd naar de onderwijsinstelling een grote rol. Voor studenten die vanuit de regio naar Amsterdam verhuizen zijn alleen locaties aantrekkelijk die tot een duidelijke reductie van reistijd leiden. Real Estate & Housing

87

___________________________________________________________________________ 8.1.2.2 Lager opgeleiden in Amsterdam Amsterdam, stad vol kansen Het merendeel van de Amsterdamse jongeren is lager geschoold. Voorkomen moet worden dat de lager opgeleide jongere niet kan meeprofiteren van de economische groei die deze stad nastreeft. Een eerste stap hierin is het bieden van goede huisvesting. Jongeren willen zich ontplooien en losmaken van het ouderlijk huis. De huidige positie van lager opgeleide jongeren op de woningmarkt, maakt het lastig voor deze jongeren om te werken aan hun toekomst. Het percentage schooluitvallers is in bepaalde wijken van Amsterdam zeer hoog en veel jongeren ondervinden problemen bij het vinden van een baan. Op verschillende terreinen wordt door allerlei partijen geïnvesteerd: werk, onderwijs en welzijn. Wonen vormt vaak de ontbrekende schakel binnen deze investeringen. In Jong Amsterdam hebben verschillende partners afspraken gemaakt om de positie van jongeren in Amsterdam te verbeteren. Het primaire doel van Jong Amsterdam is ‘het scheppen van mogelijkheden en voorwaarden voor kinderen en jongeren voor hun individuele ontwikkeling en maatschappelijke deelname.’ De partners van Jong Amsterdam willen hiervoor de jeugd mogelijkheden bieden en activeren. Zij willen voorwaarden scheppen voor een zelfstandige en betekenisvolle rol van de jeugd in de samenleving. De gemeente Amsterdam wil hier ook wat betreft huisvesting graag op aansluiten. Veel jongeren werken hard aan hun toekomst door middel van scholing of werk, maar worden belemmerd doordat zij geen toegang hebben tot de woningmarkt. Amsterdam wil deze belemmeringen graag wegnemen en kansen bieden aan jongeren: aan talent en aan de jongeren die wat extra steun kunnen gebruiken. Lager opgeleide jongeren en de Amsterdamse woningmarkt Het contrast tussen studenten en de lager opgeleiden is groot. De lager opgeleide jongere heeft zijn of haar opleiding al afgerond (of voortijdig verlaten) en heeft een baan of is nog op zoek. De studenten daarentegen zijn op vergelijkbare leeftijd pas net begonnen met een beroepsopleiding en zijn nog volop in opleiding. Bovendien zijn, in tegenstelling tot de studenten, de lager geschoolden jongeren veelal in Amsterdam geboren en getogen. Het zijn overwegend de lokale jongeren die in de gezinsrijke buurten in AmsterdamNoord, Nieuw-West en Zuidoost opgroeien. Meer dan de helft van de lager opgeleide jongeren tussen de 18 en de 26 jaar woont nog thuis. Het merendeel van deze jongeren behoort tot een etnische minderheidsgroep, zo’n 51%. Daarnaast is 40 % van de lager opgeleide jongeren van Nederlandse afkomst en 9% westerse allochtoon. Een groot deel van de thuiswonende jongeren groeit op in een groot gezin. Van de Marokkaanse jongeren geeft 58 % aan op te groeien in een gezin van minimaal zes personen. Deze jongeren zijn minder vaak tevreden over de grootte van hun kamer en de privacy thuis. Dit geldt ook voor de Turkse jongeren, waarvan 69% heeft aangegeven op te groeien in een huishouden van vier of vijf personen. Zo’n 44 % van de lager opgeleide jongeren tussen de 18 en 26 jaar is uitwonend. In vergelijking met andere jongeren beginnen lager opgeleide jongeren eerder aan gezinsvorming. Van de lager geschoolde jongeren is 48% alleenstaand, 21% stel zonder kind, 15% stel met kind en 12% vormt een eenoudergezin. De meeste uitwonende lager geschoolden wonen in een corporatiewoning (55%), 31% woont in een particuliere huurwoning en 14% 88

Onderzoeksrapport REM-lab heeft een eigen koopwoning. De meeste lager opgeleiden – uitwonend en thuiswonend - wonen in Noord en Amsterdam Nieuw West. De uitwonende jongeren zijn voor een groot deel zeer tevreden met hun buurt. Ongeveer een derde van de jongeren is ontevreden over de eigen woning. Van de thuiswonende jongeren is zo’n 86 % tevreden over hun woonsituatie. Hoe ouder en/ of hoe groter het gezin, des te minder tevreden zijn jongeren over hun woonsituatie. In totaal is één op de drie lager opgeleiden verhuisgeneigd. Een kwart van de uitwonende lager opgeleiden is direct verhuisgeneigd. Van de thuiswonende jongeren is 15% direct verhuisgeneigd. Samen met de direct verhuisgeneigde uitwonende jongeren zijn dit 4.800 jongeren. Belemmeringen op de woningmarkt De lager opgeleide jongeren geven de voorkeur aan een zelfstandige huurwoning van de corporatie. Ze worden hierbij echter geconfronteerd met lange wachttijden. De gemiddelde inschrijfduur van een starter voor een woning was in 2005 7,1 jaar. De benodigde inschrijfduur voor een woning varieert per stadsdeel. De benodigde inschrijfduur is het kortst in Zuidoost (4,8 jaar) en het langst in Oud-Zuid (10 jaar). Opvallend is dat de benodigde inschrijfduur niet alleen hoog is in de centrale stadsdelen, maar ook in Osdorp (bijna 10 jaar) en in de Baarsjes (bijna 8 jaar). Een belangrijke factor hierbinnen is waarschijnlijk de stedelijke vernieuwing waarmee een grote herhuisvestingopgave gepaard gaat. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de starters in Nieuw-West. Daar komt bij dat deze jongeren met name zijn aangewezen op een sociale huurwoning, omdat ze niet de middelen hebben om een woning te kopen of een vrije sector woning te huren. Dit komt door hun geringe inkomenspositie, die in tegenstelling tot studenten en afgestudeerden, niet binnen afzienbare tijd zal verbeteren. Een specifieke belemmering voor jongeren in naoorlogse wijken waar herstructurering plaatsvindt is de samenstelling van de woningvoorraad. In deze stadsdelen zijn weinig kleine woningen te vinden en de woningen die nieuw gebouwd worden zijn over het algemeen grote woningen. Naast de lange benodigde inschrijfduur is dus ook het woningaanbod ongeschikt voor deze jongeren. Tenslotte stellen deze jongeren hogere eisen aan hun woning, vanwege het gebrek aan keuzemogelijkheden. Wanneer zij een woning accepteren is dat voor een lange periode, omdat er daarna weinig vooruitzicht is op iets anders. De jongeren zijn bereid hier een aantal jaren op te wachten. De hoge eisen die deze jongeren stellen zijn onder meer aan het woonoppervlak. Lager opgeleide jongeren, met name van allochtone afkomst, starten op vroegere leeftijd met gezinsvorming. Hierdoor geven zij de voorkeur aan een zelfstandige woning, met een redelijk aantal vierkante meters en hebben ze geen behoefte aan een tijdelijke woning of een onzelfstandige woning. Hierbij valt wel de nuancering te maken dat deze hogere eisen niet gelden voor jongeren die een moeilijke thuissituatie hebben. Uit het debat jongerenhuisvesting bleek dat jongeren uit te krap gehuisveste grote gezinnen al geholpen zijn met een kamer en stellen zij dus minder hoge eisen aan een woning. Tekort aan woonruimte Uit de onderzoeken blijkt dat er zo’n 3.600 thuiswonende jongeren staan te springen om woonruimte en 1.200 uitwonende lager geschoolde jongeren huishoudens. Het tekort voor lager opgeleiden is echter niet zozeer kwantitatief Real Estate & Housing

89

___________________________________________________________________________ uit te drukken. In principe wonen veel jongeren nog naar tevredenheid thuis. Echter naarmate zij ouder worden en een baan krijgen wordt de wil en drang om het ouderlijk huis te verlaten groter. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat de jongeren meer privacy willen hebben en gewoonweg zelfstandig willen wonen. De nood wordt helemaal groot op het moment dat zij willen gaan samenwonen of trouwen en aan gezinsuitbreiding willen beginnen. Bovendien geldt vooral voor niet-westerse allochtone jongeren dat zij vaak opgroeien in een groot gezin. Huishoudens met vijf of meer kinderen komen in Amsterdam onder deze bevolkingsgroepen regelmatig voor. Veel van deze huishoudens wonen op voor hen te kleine woningen, waardoor de kinderen noodgedwongen met elkaar een kamer moeten delen. Naarmate de jongeren uit grote gezinnen ouder worden, hebben zij steeds meer behoefte aan privacy en willen zij daarom graag zelfstandig wonen. Op zo’n moment is nog een paar jaar wachten totdat er voldoende inschrijfduur is opgebouwd voor een corporatiewoning veel te lang. Verwachtingen voor de toekomst De verwachting is dat het aandeel lager geschoolden jongeren de komende jaren zal toenemen, mede door de toename van gezinnen van niet-westerse afkomst. Van de kinderen in het Amsterdamse basisonderwijs heeft nu de helft te maken met een ongunstige uitgangspositie of met een leerachterstand. Het aandeel kinderen dat doorstroomt naar het praktijkonderwijs en leerwegondersteunend onderwijs groeit. Eén van de speerpunten van Jong Amsterdam is dan ook inzetten op een succesvolle schoolloopbaan om schoolverzuim en voortijdig schoolverlaten tot een minimum terug te brengen. Maar niet alle jongeren zullen daar nu al direct de vruchten van kunnen plukken. Met dit vooruitzicht is het onvoldoende om alleen in het onderwijs te investeren. Een integrale aanpak om jongeren hun talenten te laten ontwikkelen en te benutten is noodzakelijk. En daarbij mag huisvesting als onderdeel van het totaalpakket niet ontbreken. Aantrekkelijke huisvesting is voor jongeren van betekenis om zich individueel te ontplooien, om volwaardig deel te nemen aan het maatschappelijk leven. Conclusies • Lager opgeleide jongeren komen, in tegenstelling tot studenten, met name uit Amsterdam zelf. • Naar schatting zijn 4.800 lager opgeleide jongeren direct verhuisgeneigd. • Lager opgeleide jongeren geven de voorkeur aan een zelfstandige huurwoning via een corporatie. • Het tekort aan woonruimte voor lager opgeleide jongeren betreft naast een kwantitatief tekort ook een kwalitatief tekort. Deze jongeren hebben duidelijke woonvoorkeuren en zij zullen er eerder voor kiezen om nog maar wat langer thuis te blijven wonen dan naar een voor hen ongewenste woonvorm verhuizen. • Lager opgeleide jongeren hebben weinig vooruitzicht op een betere woonsituatie nadat ze een huis betrokken hebben, hierdoor geven zij de voorkeur aan woonruimte voor langere duur. Tijdelijke huisvesting lijkt daarom voor deze doelgroep niet geschikt.

90


8.2 Bijlage 2; ruimte behoefte keuken (Neufert, 1996)


91

___________________________________________________________________________

92


8.3 Bijlage 3; ruimte behoefte badkamer (Neufert, 1996)


93

___________________________________________________________________________

94



95

___________________________________________________________________________

8.4 Bijlage 4; Technische specificaties Smartcube

96


8.5 Bijlage 5; Aansluiting leidingsysteem Om een kantoor geschikt te maken voor bewoning zal ook het leidingsysteem moeten worden veranderd. Om woningen te kunnen realiseren in een bestaand kantoorgebouw zijn de volgende leidingen nodig; 1. Water aanvoer 2. Vuil water afvoer 3. Elektriciteit 4. Internet kabel (zou ook draadloos kunnen voor het hele gebouw) 5. Radio/TV kabel Met name de water toe- en afvoer vragen om een ingreep in het bestaande systeem van het kantoorgebouw. Voor het onderzoek is het van belang te weten welk systeem het meest geschikt is voor het gebruik van de Unit. Omdat bij tijdelijke transformatie net als bij langdurige transformatie elk kantoorgebouw moet worden voorzien van een aangepast leidingsysteem zijn de kosten van minder belang. Wel hoeven de leidingen minder mooi te zijn weggewerkt omdat het een tijdelijke transformatie betreft. In het boek ‘Leidingsystematiek in relatie tot flexibiliteit’ van E. Vreedenburgh worden vijf principes onderscheiden (Vreedenburg, 1990), te weten het: 1. 2. 3. 4. 5.

plafondprincipe vloerprincipe wandprincipe kokerprincipe opbouwprincipe

In de volgende paragraven worden deze principes kort uitgelegd om ze uiteindelijk met elkaar te vergelijken. 8.5.1 Plafondprincipe Bij het plafond principe worden de nieuwe leidingen, te weten de aan- en afvoer van het water, de luchtafvoer en de elektriciteit boven een verlaagd plafond gevoerd. De leidingen boven het plafond kunnen tevens als leidingen voor de verdieping erboven fungeren. Hiermee is het mogelijk twee verdiepingen in een keer te voorzien van leidingen. Een nadeel van het plafondprincipe is dat vuilwater naar boven toe moet worden gepompt. Voor de afvoer van de wc is een faecaliënmaler nodig. De meeste pompen zijn hier al mee uitgerust. Wanneer de pomp over een maalinrichting beschikt hoeft de diameter van de afvoerleiding maar 34 tot 50mm in plaats van de normale 125mm te bedragen. De luchtafvoer en de elektriciteit zijn eenvoudig aan te leggen via dit systeem.


97

___________________________________________________________________________ 8.5.2 Vloerprincipe Bij het vloerprincipe kunnen de aan- en afvoer van het water op de traditionele manier plaatsvinden, echter moet de luchtafvoer geforceerd plaatsvinden. Bij de geanalyseerde units werd de lucht altijd geforceerd afgevoerd dus dit hoeft geen probleem te zijn. De diameter van de afvoerbuis van de wc kan worden verkleind, naar maximaal 75mm als binnendiameter van de buis, echter mag dan de afstand naar de leidingkoker maar 3m zijn. Elektrische leidingen kunnen ook in dit vloerprincipe worden toegepast. Er bestaan verschillende systemen waarmee dit principe kan worden uitgevoerd. Omdat er eigenlijk maar naar een centraal punt in de woning, daar waar de unit staat, leidingen hoeven te lopen is het volledig verhogen van de vloer waarschijnlijk niet de beste oplossing. 8.5.3 Wandprincipe Bij het wandprincipe gaat het om een binnenwand of een voorzetwand waarachter de leidingen lopen, achter deze wanden is genoeg ruimte voor alle functies. Doordat kantoorgebouwen veelal een duidelijke stramien maat hebben kunnen de units in de appartementen makkelijk op iedere verdieping op de zelfde plek staan waardoor de leidingen makkelijk zijn door te trekken naar boven. 8.5.4 Kokerprincipe Het kokerprincipe gebruikt dezelfde manier als het wandprincipe. Alleen hoeft er nu geen hele wand te worden geplaatst maar alleen een koker waardoor de leidingen worden gevoerd.

8.5.5 Opbouwprincipe Tot slot het opbouwprincipe, dit principe is gebaseerd op het feit dat alle leidingen in het zicht lopen naar het punt waar ze heen moeten. Functioneel is deze oplossing zeker echter esthetisch is het de slechtste manier. Omdat het hier om tijdelijke transformatie gaat zou het toch een oplossing kunnen zijn maar omdat alle leidingen toch naar de unit moeten is het een kleine moeite om dan het kokerprincipe te gebruiken. 98

Onderzoeksrapport REM-lab 8.5.6 Vergelijking Leidingprincipes Kijkend naar de verschillende leidingprincipes blijken het koker principe en het wandprincipe de meest logische keuze. Wanneer de Smartcube als voorbeeld genomen wordt kan deze met een koker worden voorzien voor de benodigde leidingen. Omdat kantoren zoals eerder gezegd meestal een stramien hebben is het eenvoudig de appartementen gespiegeld twee aan twee uit te voeren. Zoals in onderstaande afbeeldingen inzichtelijk is gemaakt.

appartement 1

appartement 2

Figuur 21 Leidingprincipe appartementen

Op deze wijze zouden de appartementen over iedere verdieping volgens het kokerprincipe kunnen worden voorzien van de water toe- en afvoer, elektriciteit en de afgezogen lucht. Gelet op de brandveiligheids eisen bij de verschillende brandcompartimenten moeten de leidingkokers worden uitgevoerd met brandkleppen en moet elk brandcompartiment minimaal 30 minuten brandwerend worden gemaakt. Hier moet bij het ontwerp van de leidingkokers rekening mee worden gehouden. Wanneer het gebouw niet tijdelijk wordt getransformeerd maar voor een langere periode wordt getransformeerd moet dit zelfs 60 minuten zijn [Boer, 2004]. Wanneer de woningen in aanmerking voor huursubsidie moeten komen zal elke woning apart een brandcompartiment moeten zijn. De in de bovenstaande figuur aangegeven wanden zijn de vereiste brandwerende wanden. De leidingkokers kunnen wanneer nodig aan de binnenzijde van de woning nog worden afgewerkt.


99

___________________________________________________________________________

100


Bronnen Baarda, D.B. en Goede, M.P.M. de (2001), Basisboek methoden en technieken, Groningen: Stenfert Kroese. Benraad, K.(1994), Van werkplek naar woonstek, het herbestemmen van kantoorpanden, Rotterdam: SEV, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Boer, K-J. (2004), Onderzoeksrapport ‘tijdelijk wonen in kantoren’ Afstudeerproject, Delft: TU-Delft. Booosting (2006), Goedkoper van werken naar wonen, innovatie aspecten van de transformatieopdracht, rapport oktober 2006. Bouwmeester, H. en Gelinde, S. (2004),‘Nieuw perspectief voor de kantorenmarkt?’ Artikel p8 uit Het experiment jaargang 20 nr 3 SEV, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Geraedts, R.P. en Voordt, D.J.M. van der (2003), Good buildings drive out bad buildings, Hong Kong: The university of Hong Kong. Geraedts, R.P. en Voordt, D.J.M. van der (2005), Transformatie van kantoorgebouwen, van leegstand naar herbestemming, Real Estate Magazine nr. 39, november 2005, 12-17. Heer, R. de (2007), Visie Jongeren- en Studentenhuisvesting, Gemeente Amsterdam dienst wonen. Hermans, M. (2004), Het herbestemmen van kantoren naar woningen ‘stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten’, Rotterdam: SEV, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Hulsman, C.L. en Knoop, F.A.M. (1998), Transformatie van kantoorgebouwen, sturinsmiddelen om herbestemming van kantoorpanden te bevorderen, Delft: Delftse Universitaire Pers. Kaffka G., Kattenberg M. (2005), Zoals de ervaring leert, Een onderzoek naar de plannen en realisatie van studentenhuisvesting in 10 studenten steden, Onderzoeksbureau van de Landelijke Studentenvakbond, 22 augustus 2005. Kettelaar, J. (1994), Het woonmilieu op begrip gebracht, Eindhoven: Technische universiteit. Kuypers, G. (2003), ABC van een onderzoeksopzet, Bussum: Coutinho. Neufert E. (1996) Bauentwurfslehre, Wiesbaden: Vieweg. Nieuwenhuis, M. (2003) The Art of Management, Oldenzaal: Marcel Nieuwenhuis


101

___________________________________________________________________________ Rensburg, M. (2007) Uitvoeringsplan studentenhuisvesting 2006-2010, concept jan. 2007, Amsterdam: gemeente Amsterdam. Schϋtte, A. (2002), Commercieel vastgoed, Doetichem: Elsevier, Berenschot Osborne. Twijstra Gudde, management consultants (2004), Van werken naar wonen, transformatie van kantoren naar woningen, Voorburg: NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Verschuren, P.J.M. (2002), De Probleemstelling voor een onderzoek, Utrecht: Het Spectrum. Vreedenburg, E. (1990), Leidingsystematiek in relatie tot flexibiliteit, verslag IOP-onderzoek ‘Leidingen’, Delft: Publicatieburo Bouwkunde. Voordt, D.J.M. van der (2007), Transformatie van kantoorgebouwen, thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: 010 publisher. Artikelen: Bouwwereld (2004), Kantoorgebouw wordt studentenhuis, tijdelijke huisvesting stelt minimale eisen, Bouwwereld nr 18. 25 oktober 2004. Bureau Magnus (2004), Mogen wij u de helpende hand introduceren, bureau Magnus, Utrecht: Stichting Tijdelijke Huisvesting. Knoth, X. (2004) ‘Stichting tijdelijk wonen heeft landelijke primeur, 150 jongeren onder dak in voormalig kantoorpand. Kooijstra-Denissen, P. (2005), Opname van kantoorruimte stijgt voor het eerst in vier jaar, Artikel uit Vastgoedmarkt januari 2005. Kreule J. (2003), verhoogde kamerkans voor klussende student, Utrechts nieuwsblad, 14 augustus 2003. Schutten, I. (2004), Bewoners: zelfwerkzaamheid, meerwaarde of valkuil? Sprakel, E en Vink, B. (2006), DTZ onderzoekt financiële haalbaarheid functiewisseling leegstaande gebouwen, Artikel uit Vastgoedmarkt juni/juli 2006. Stadsblad (2003), SSH en STHU gaan samenwerken, Impuls voor tijdelijke huisvesting jongeren, Utrecht: Stadsblad woensdag 10-09-2003. Trajectum (2003), Kantoorpand leeg? Student erin!, Trajectum 8 september 2003. Utrechts Nieuwblad (2003), Concrete oplossing voor kamernood: 140 betaalbare kamers voor jongeren erbij, Utrechts nieuwsblad, 26 augustus 2003. Vastgoedmarkt aanbodonderzoek (2007), Vastgoedmarkt, 34e jaargang, nr 1. januari 2007. 102

Onderzoeksrapport REM-lab Internetpagina’s; http://national.jp/sumai/bathroom/ www.badkamergemak.nl www.banning.nl www.beurs.nl www.booosting.nl www.bouwkosten.nl www.bouwkosten-online.nl www.bouwonderzoek.nl www.bouwwereld.nl www.buildingbusiness.com www.bureau-magnus.nl www.dro.amsterdam.nl www.dtz.nl www.dubo-centrum.nl www.grumbach.net www.hollandcomposites.nl www.ikea.nl www.inbo.com www.neprom.nl www.nu.nl www.prefabbathrooms.de www.sev.nl www.sls.nl www.soab.nl www.stadswonen.nl www.stichtingtijdelijkwonen.nl www.toto.co.jp www.vastgoedmarkt.nl www.vrom.nl www.wonen.amsterdam.nl www.woongoed.nl


103

Tijdelijke transformatie met inbouwpakketten voor de keuken en sanitaire voorzieningen. een afweging in kosten, kwaliteit en tijd

Recommend Documents