TESIS INDAH RETNO ARIYANTI N P M :

AN ALISIS YURIDIS TENTANG PENERA PA N SURAT KUASA DITINJAU DARI PERATURAN P ER U N D A N G -U N D A N G A N YANG BERLAKU (Studi Kasus Kewenangan Bertindak Dalam Gugatan Perdata Tuan Suhcndro Santosa Terhadap PT. Perintis Gria Loka)

TESIS

INDAH RETNO ARIYANTI N P M : 0606007661

UNIVERSITAS INDONESIA FAKULTAS IIUKUM PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN DEPOK JULI, 2008

ANALISIS YURIDIS TENT ANG PENERA PA N SURAT KUASA DITINJAU DARI PERATU RAN P E R U N DAN G -U NDAN G A N YANG BERLAKU (Studi Kasus Kewenangan Bertindak Dalam Gugatan Perdata Tuan Suliendro Santosa Terhadap PT. Perintis Gria Loka)

TESIS Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar M agister Kenotariatan


UNIVERSITAS INDONESIA FAKULTAS HUKUM PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN DEPOK JULI, 2008

Analisis yuridis..., Indah Retno Ariyanti, FH UI, 2008

JU RID ICIA L AN ALYSIS RE GARDIN G THE APPLIC A TIO N OF P O W ER OF A T T O R N E Y REVIE W ED BASED ON THE PREVAILING REGULATIO NS (C ase Studies On T he Authority To A ct In The Civil Claim M ade By Mr. Suhcndro Santoso Towards Pt. I’erintis Gria Loka)

THESIS Submitted of fulfill the requirement of obtaining M aster of Notary


UNIVERSITY OF INDONESIA FACULTY OF LAW MASTER OF NOTARY PROGRAME DEPOK JULY, 2008


HALAM AN PERNYATAAN O RISINALITAS

Tesis ini adalah hasil karya saya sendiri, dan semua sum ber baik yang dikutip m aupun dirujuk telah saya nyatakan dengan benar.

N am a

Indah Retno Ariyanti

NPM Tanda Tangan Tanggal

23 Juli 2008


HALAMAN PENGESAHAN

Tesis ini diajukan oleh : Nama

: Indah Rctno Ariyanti, S.II.

NPM

:0606007661

Program Studi

: M agister Kenotariatan

Judul

: Analisis Yuridis tentang Penerapan Surat Kuasa ditinjau dari Peraturan Perundang-undangan yang Berlaku (Studi Kasus Kewenangan Bertindak dalam Gugatan Perdata Tuan Suhendro Santosa terhadap PT. Perintis Gria Loka).

Telah berhasil dipertahankan dihadapan dewan penguji dan diterima sebagai bagian

persyaratan

yang

diperlukan

untuk

memperoleh

gelar

magister

kenotariatan pada program studi magister kenotariatan fakultas hukum universitas Indonesia.

DEWAN PENGUJI

Pembimbing

Penguji

Penguji

:

Prof. Wahyono Darmabrata., S.H., M.H.

: Surini Ahlan Sjarif, S.H., M.H.

Theodora Yuni Shah Putri

Ditetapkan di : Depok Tanggal

: 23 Juli 2008


HALAM AN PERNYATAAN PER SETU JU A N PU B LIK A SI TU G A S A K IIIR UNTUK K EPEN TIN G A N A K A D EM IS

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : Indah Retno Ariyanti NPM : 0606007661 Program Studi : M agister Kenotariatan Fakultas : Hukum Jenis karya : Tesis Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Universitas Indonesia H ak Bebas R oyalti N on-eksklusif (Non-exclusive R oyalty F ree R ight) atas karya ilmiah saya yang berjudul :

ANALISIS YURIDIS TENTANG PENERAPAN SURAT KUASA DITINJAU DARI PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAiN YA NG BERLAKU (Studi K asus K ew enangan B ertindak Dalam G ugatan P e rd a ta T uan S uhendro Santosa T erh ad ap PT. Perintis G ria Loka)

Beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti Noneksklusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan, mengalihmedia/ formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat, dan mempublikasikan tugas akhir saya tanpa meminta izin dari saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di : Depok Pada tanggal : 23 Juli 2008

Indah R etno A riyanti


KATA PENGANTAR

A ssalam u’alaikum Wr. Wb. Segala puji dan syukur bagi Allah SWT yang telah memberikan begitu banyak

nikmat

kepada

seluruh

makhluk-Nya,

sehingga

penulis

dapat

menyelesaikan penyusunan Tesis. Shalawat dan salam semoga tetap tercurahkan kepada junjungan dan tauladan semua makhluq, yaitu baginda nabi besar M uhammad SAW, beserta keluarga dan para sahabatnya dan orang-orang yang tetap istiqomah dijalan-Nya. Adapun maksud dan tujuan penulisan tesis ini yaitu sebagai salah satu syarat memperoleh gelar M agister Kenotariatan pada program M agister Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Sebagai bahan tulisan diambil berdasarkan hasil riset serta studi pustaka yang mendukung penulisan ini. Penulis menyadari bahwa tanpa bim bingan dan dorongan dari semua pihak, maka penulisan Tesis ini tidak akan berjalan lancar. Oleh karena itu pada kesempatan ini, ijinkanlah penulis menyampaikan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1.

Bapak Prof. Hikmahanto Juwana, SH., LL.M., P hD ., Dekan Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

2.

Ibu Farida Prihatini, SH., MH., CN., Ketua Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

3.

Bapak Prof. Wahyono Darmabrata, SH., MH., Dosen Pembimbing yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan petunjuk serta pengarahan kepada penulis.

4.

Para staf Sekretariat Notarial Universitas Indonesia, staf Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, serta staf Pusat Dokumentasi Hukum Fakultas Hukum Universitas Indonesia.

5.

Bapak/Ibu di Pengadilan Negeri Jakarta Barat dan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta.


6.

Ibu Daryanti, ibunda tercinta yang selalu m endoakan dan m em berikan dukungan secara moril maupun materil.

7.

Bapak Sukamto, yang memberi semangat tersendiri.

8.

Bapak Drs. Rustam Effendy dan Ibu Femmy Roza, orang tua kedua yang memberi doa dan nasehat.

9.

Keluargaku, mbak Ferry, mas Ari, Vira, Rafa, M ourin, yang selalu berbagi keceriaannya.

10.

Feru Adiningrat, tempat aku belajar bagaimana dicintai dan yang selalu berusaha mengerti dan memberi yang terbaik.

11.

Chitta, Ega, Vita, Vera, Ivy serta sahabat-sahabatku.

12.

Magister Kenotariatan Angkatan 2006 Semoga apa yang telah penulis ketengahkan ini berm anfaat bagi kita sem ua.

Penulis menyadari bahwa dalam penulisan ini masih banyak kesalahan dan kekurangannya, karena itu kritik dan saran yang diberikan akan penulis terim a dengan senang hati. Wassalamu’alaikum Wr. Wb.

Depok, 17 Juli 2008

Penulis


ABSTRAK

Nama : Indah Retno Ariyanti Program S tu d i: M agister Kenotariatan Judul : Analisis Yuridis tentang Penerapan Surat Kuasa Ditinjau dari Peraturan Perundang-undangaan yang Berlaku (Studi Kasus Kewenangan Bertindak dalam Gugatan Perdata Tuan Suhendro Santoso terhadap PT. Perintis Gria Loka)

M anusia m empunyai keterbatasan dalam menyelesaikan masalahnya, dari keterbatasan tersebut dapat menjadi jembatan untuk dapat berinteraksi dan m eminta bantuan orang lain. Jalan keluarnya adalah dengan cara pemberian kuasa baik secara lisan maupun tulisan dari orang yang mempunyai hak dan kekuasaan penuh terhadap sesuatu kepada orang lain untuk dapat melaksanakan pengurusan. Perm asalahan yang dianalisis adalah tepat tidaknya Keputusan Pengadilan Tinggi mengenai kew enangan bertindak Penggugat dan penerapan surat kuasa ditinjau dari Undang-undang N om or 30 Tahun 2004 dan Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Penulisan ini menggunakan metode yuridis norm atif dan data yang diperoleh dianalisis secara kualitatif, sehingga menghasilkan uraian deskriptif yang dapat menjabarkan jawaban permasalahan. Pemberian kuasa dalam hal bertindak di m uka Pengadilan serta dalam pembuatan akta dihadapan notaris berkaitan dengan kedewasaan seseorang. Usia dewasa adalah syarat untuk dapat cakap melakukan tindakan hukum, sedangkan dalam kewenangan bertindak dibutuhkan kecakapan bertindak. KUH Perdata menyebutkan batas usia dewasa adalah 21 tahun, sedangkan Undang-undang Jabatan Notaris menerapkan usia 18 tahun sebagai usia dewasa. Perbedaan tersebut bukan berarti mengaburkan peraturan mengenai penerapan surat kuasa karena pada dasarnya pemberian kuasa terjadi karena orang yang diwakili tidak cakap hukum, orang yang diwakili tidak mempunyai kewenangan bertindak, orang yang mewakili memang dalam kapasitasnya sebagai kuasa. Dari analisa tersebut kedudukan Tuan Suhendro Santoso dalam akta pengikatan jual beli sudah tepat yaitu sebagai wakil anaknya yang masih dibawah umur. Sedangkan kedudukannya dalam surat gugatan jelaslah bertindak untuk dan atas nama diri sendiri karena tidak disebutkan secara jelas untuk siapa bertindak, sehingga dalam hal ini Tuan Suhendro Santoso tidak mempunyai kewenangan bertindak. Alangkah baiknya jik a terjadi penyeragaman dalam penentuan batas usia dewasa, sehingga untuk orang yang awam mengenai hukum dapat m erasa terlindungi dengan adanya kepastian hukum.


ABSTRACTION

Name Programe Title

Indah Retno Ariyanti Master o f Notary Juridicial Analysis Regarding The Application O f Power O f Attorney Reviewed Based On The Prevailing Regulations (Case Studies On The Authority To Act In The Civil Claim Made By Mr. Suhendro Santoso Towards Pt. Perintis Gria Loka)

Person have limitations on solving their problems, this limitation can be make way for them to interact and asking for help from another. One o f the solution is to grant authorization, either verbally or written, to another person who has the right and full authorization to do something to another to conduct a service. The issue that is being analysis is whether the High Court Decree concerning the authority to act o f plaintiff and the application of power o f attorney is in order or not being reviewed from Law Number 30 Year 2004 and Indonesian Civil Code. The writing o f this thesis is using juridical normative method and the data acquired is analyzed qualitatively, so it can produce an descriptive explanation that can give answer on the issue. The granting o f authorization to act in court and also the making o f the deed in front o f notary are related with the maturity o f someone. Mature age is one o f the requirements to be do legal act. Indonesia Civil Code gives the age limitation o f 21 years old whereas Law o f Notary Office regulates that 18 years old as the mature age. This difference does not mean it cloud the regulation on the application o f Power o f Attorney because basically, related to the granting o f authorization, if the person that is being represented does not legally capable, the person that is being represented does not have the authority to act, the representing person is in its capacity as the proxy. From that analysis the position o f Mr. Suhendro Santoso in the contract o f sales and purchase deed is right, as the proxy o f his underage children. Whereas his position on the letter o f claim is clear that he act for and on behalf o f himself, so there is no need to be explicitly mentioned for whom he act. Therefore in this issue Mr. Suhendro Santoso do not have the authority to act. It is advisable to standardize the regulation on limitation o f mature age, so people can feel protected by the existence o f legal certainty.


DAFTAR ISI

Halaman Judul Lembar Pernyataan Orisinalitas Lembar Pengesahan Lembar Pernyataan Persetujuan Publikasi Kata P en gan tar.............................................................................................................

i

A b stra k ............................................................................................................................

iii

Daftar I s i .........................................................................................................................

v

BAB I

PEN D A H U LU A N ......................................................................................

1

A.

Latar Belakang M asalah....................................................................

1

B.

Pokok Perm asalahan.....................................................................'...

5

C.

Metode Penelitian...............................................................................

5

D.

Sistematika Penelitian........................................................................

6

BAB II

TINJAUAN UMUM PENERAPAN SURAT KUASA MENURUT UNDANG-UNDANG YANG BERLAKU DI INDONESIA...........

8

A. Tinjauan Umum Kewenangan Bertindak...................................

8

1. K edew asaan.................................................................... 2.

Kewenangan

Bertindak

dalam

Kitab

Undang-undang

Hukum P erdata.............................................................. 3.

4. B.

8

11

Kewenangan Bertindak dalam Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan N o taris...........................

12

Kewenangan Bertindak menurut Kompilasi Hukum Islam ...

15

Tinjauan Umum Surat K u asa .......................................................

16

1. Pengertian K u asa...........................................................

16

2.

Kitab Undang-undang Hukum P erdata.......................

16

3.

Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan N o ta ris.............................................................................

C. Pemberian Surat K u a sa.................................................................. 1.

Macam-macam Surat K uasa.........................................

v Analisis yuridis..., Indah Retno Ariyanti, FH UI, 2008

19 20 20

BAB III

2.

Pembatasan Surat K uasa............................................................

22

3.

Pelaksanaan Surat K uasa...........................................................

23

4.

Berakhirnya Surat K uasa...........................................................

24

ANALISIS KUASA

YURIDIS TENTANG PENERAPAN

DITINJAU

DARI

PERATURAN

SURAT PERUNDANG-

UNDANGAN YANG BERLAKU (Studi Kasus Kewenangan B ertindak Dalam Gugatan Perdata T uan Suhcndro Santoso T erhadap PT. Printis G ria L o k a )............................................................ A. Penggunaan

S urat

Kuasa dalam

kaitannya

26

dengan

Kewenangan B ertindak di dalam P em buatan A kta N otaris dan dalam B erperkara di muka P e n g a d ila n ................................

26

B. Pertim bangan Hukum Putusan Pengadilan Tinggi Nomor 358/PDT/2000/PT/DKI........................................................................ BAB IV

PEN UTUP.....................................................................................................

32 42

A. K esim pulan...........................................................................................

42

B. S a ra n ....................................................................................................

44

D aftar Pustaka L am piran

vi


BABI PENDAHULUAN

A. L a ta r B elakang M asalah Indonesia sebagai Negara yang berdasarkan hukum mengakui hak milik dan pemilikan perorangan setiap individu masyarakatnya. Sehingga seseorang dapat mempunyai hak dan kewajiban serta kekuasaan penuh dengan tidak mengurangi ijin yang harus diperoleh dari pihak yang berwenang dan tanpa mengabaikan sedikitpun fungsi sosial dari hak dan kekuasaannya atau pemilikannya itu sendiri dapat melakukan segala sesuatu perbuatan pemilikan. Termasuk dalam pengertian kekuasaan tersebut adalah kekuasaan untuk mengalihkan atau memindahkan hak tersebut berikut pemilikannya kepada orang atau pihak lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan mengikat semua penduduk. Walaupun setiap manusia merupakan pendukung hak dan kewajiban, akan tetapi tidak semua manusia memiliki kewenangan bertindak atau cakap untuk bertindak dalam lalu lintas hukum. Orang-orang yang tidak memiliki kewenangan bertindak atau cakap untuk melakukan tindakan hukum dapat diwakili oleh orang lain. Pada dasarnya manusia sebagai makhluk sosial hakekatnya tidak dapat hidup sendiri

tanpa bantuan orang lain.

Masalah

dalam

lingkungan

kehidupanpun semakin lama akan semakin kompleks sehingga semakin

1 Analisis yuridis..., Indah Retno Ariyanti, FH UI, 2008

2

menjadikan manusia untuk saling membutuhkan dengan sesamanya dalam menyelesaikan masalah. Termasuk didalamnya masalah yang berkaitan dengan hak dan kekuasaannya serta pemilikan suatu benda. Halangan manusia dalam menyelesaikan masalahnya biasanya timbul karena adanya keterbatasan baik dalam segi waktu maupun dari kemampuan manusia itu sendiri untuk menyelesaikan masalah. Manusia karena alasan tertentu terjebak dalam kesibukannya sehingga waktu seakan kurang untuk dapat menyelesaikan segala urusannya. Selain kurangnya waktu, masalah minimnya pengetahuan yang dimiliki tentang hal-hal yang dapat memberikan jalan keluar bagi masalahnya juga seringkali menjadi hambatan namun juga biasa menjadi jembatan untuk dapat berinteraksi dan meminta bantuan orang lain. Dalam

melakukan

perbuatan-perbuatan

yang

diharapkan

dapat

menyelesaikan masalahnya tersebut adakalanya seseorang yang mempunyai hak dan kekuasaan penuh tidak dapat melakukan perbuatan itu sendiri karena satu dan lain hal, sehingga akibatnya ia perlu balikan kadang-kadang terpaksa memberi kuasa kepada orang atau pihak lain untuk dapat melaksanakan pengurusan atau pemilikan tersebut. Maka dari itu timbullah apa yang dinamakan pemberian kuasa. Pengertian pemberian kuasa dalam Pasal 1792 Kitab Undang-undang Hukum Perdata adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk dan atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.


3

Jadi dengan kata lain seseorang yang diberi kuasa (penerima kuasa) adalah wakil dari pemberi kuasa dan ia mempunyai kekuasaan yang sama dengan pemberi kuasa untuk melakukan suatu urusan dan atau perbuatan. Akan tetapi dalam hal kekuasaan penerima kuasa tetap dibatasi oleh kepentingan pemberi kuasa seperti yang telah diperjanjikan. Pembatasan kepentingan dalam penyelenggaraan suatu urusan yang dimaksud dapat dilihat dari urusan untuk berperkara di muka Pengadilan, urusan untuk mengadakan suatu pengikatan. Dalam hal berperkara di muka pengadilan, pemberian kuasa dapat dilakukan secara lisan maupun tulisan dalam surat gugatan. Sedangkan untuk melakukan suatu pengikatan terlebih lagi secara notariil, pemberian kuasa harus dilakukan dengan cara tertulis dan dilekatkan dalam akta. Pemberian kuasa terjadi karena dengan sengaja telah diperjanjikan. Dari hal yang telah diperjanjikan tersebut dibuatlah perjanjian pemberian kuasa yang dapat diberikan dengan lisan maupun tulisan. Pembatasan yang ada dalam pemberian surat kuasa menyangkut adanya pembatasan kepentingan yang diterima oleh penerima kuasa dari pemberi kuasa. Pembatasan pemberian kuasa dapat terjadi dalam hal waktu berlakunya surat kuasa dan cara bertindaknya penerima kuasa. Berkaitan dengan hal tersebut diatas penulis mencoba membahas dengan studi kasus penerapan surat kuasa dalam gugatan perdata Tuan Suhendro Santosa (Penggugat) dengan PT. Perintis Gria Loka (Tergugat). Pada awalnya telah ditandatangani Akta Pengikatan Jual Beli Rusun dihadapan Notaris


4

Helena Kuntoro, SH, antara pengembang property PT. Perintis Gria Loka dengan Deslia Santosa, yang masih di bawah umur yang dalam hal ini diwakili oleh ayahnya Suhendro Santosa. Kemudian karena suatu hal tertentu telah terjadi wanprestasi oleh Tergugat sehingga terjadi gugatan perdata di Pengadilan Negeri Jakarta Barat. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat memutuskan menolak gugatan Penggugat karena Penggugat tidak berkualitas sebagai penggugat. Penggugat tidak dapat menerima putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat sehingga mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi. Dalam putusannya Pengadilan Tinggi menyatakan bahwa PT. Perintis Gria Loka terbukti melakukan wanprestasi. Pihak PT Perintis Gria Loka merasa keberatan dengan putusan Pengadilan Tinggi kemudian mengajukan memori kasasi ke Mahkamah Agung (MA). Dalam pemerikasaannya Mahkamah Agung kemudian membatalkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat dan mengadili sendiri gugatan ini. Kemudian dalam putusannya, Mahkamah Agung memutuskan bahwa salah penerapan hukum yang berlaku dengan menyatakan Tuan Suhendro Santosa tetap berkualitas dan gugatan kabur dalam penentuan pihak-pihak tergugat. Sehingga dalam hal ini gugatan penggugat tidak dapat diterima karena tidak dijelaskan mengenai status hukum dari penggugat. Berdasarkan hal-hal tersebut maka penulis tertarik menulis tesis dengan judul “Analisis Yuridis tentang Penerapan Surat Kuasa Ditinjau dari Peraturan Perundang-undangan yang Berlaku”.


5

B. Pokok Pemasalahan 1. Apakah Putusan Pengadilan Tinggi N om or : 358/PD T/2000/PT.D K I mengenai kewcnangan bertindak dari Penggugat sudah tepat? 2. Bagaimanakah penerapan surat kuasa ditinjau dari U ndang-undang N om or 30 tahun 2004 tentang Peraturan Jabatan N otaris dan Kitab Undangundang Hukum Perdata?

C. M etode Penelitian Penelitian ini bersifat Deskriptif Analitis dim ana penulis berm aksud untuk memberikan gambaran mengenai suatu keadaan berdasarkan analisa-analisa yang

dilakukan

oleh penulis.

Analisa-analisa penulis

peroleh

dengan

m enggunakan metode pendekatan secara yuridis norm ative yang bertujuan untuk m enem ukan sisi hukum dan penerapannya dalam praktek, atau dengan kata lain penulis bermaksud untuk mencari dan m enem ukan dasar-dasar yuridis dalam pelaksanaan. Penelitian ini menggunakan jenis data sekunder yang dimulai dengan penelitian kepustakaan dengan demikian akan diperoleh data-data yang diperlukan guna menjawab pokok-pokok permasalahan dan membantu m em buat analisa hukum atas kasus yang diangkat oleh penulis. A lat pengumpulan data dalam penelitian ini adalah studi dokumen. Studi dokumen ini menggunakan sumber data sekunder yaitu sumber primer, sumber sekunder dan sumber tertier. Sumber prim er digunakan untuk mencari landasan hukum dalam membuat analisis penelitian ini. Pada penelitian ini


6

sumber primer yang digunakan adalah Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Undang-undang no.30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, serta himpunan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan penerapan surat kuasa. Sumber sekunder digunakan untuk mencari landasan teoritis dan mencari acuan dalam membuat analisis serta memperkuat data. Sumber sekunder, meliputi buku-buku ilmu pengetahuan hukum, artikel-artikel dan tulisantulisan ilmiah yang berkaitan dengan pokok pembahasan penelitian ini. Sumber sekunder meliputi bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Metode analisis data yang digunakan adalah metode analisis kualitatif yang bertujuan untuk memberikan gambaran secara deskriptif analitis mengenai penerapan surat kuasa berdasarkan peraturan perundang-undangan.

D. Sistematika Penelitian BAB I

PENDAHULUAN Dikemukakan

latar belakang

permasalahannya,

pemilihan judul

serta metode yang

beserta

digunakan

pokok

untuk

dapat

menguraikan dan menemukan jawaban atas permasalahan yang ada. BAB II TINJAUAN MENURUT

UMUM

PENERAPAN

UNDANG-UNDANG

SURAT

YANG

KUASA

BERLAKU

DI

INDONESIA Diuraikan tentang teori dan dasar hukum yang berhubungan dengan definisi tentang kewenangan bertindak pada sub A, yang didalamnya


7

mencakup megcnai 2 (dua) hal pokok. Pertama mengenai pengertian kewenangan bertindak didalam

Kitab Undang-undang Hukum

Perdata, pengertian kewenangan bertindak menurut Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Peraturan Jabatan Notaris. Kedua, mengenai kedewasaan. Pada sub B adalah tinjauan umum surat kuasa dimana didalamnya dijabarkan mengenai pengertian surat kuasa menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Undang-undang Jabatan Notaris, pemberian surat kuasa, pembatasan surat kuasa, pelaksanaan surat kuasa, serta berakhirnya surat kuasa. BAB III ANALISIS YURIDIS TENTANG PENERAPAN SURAT KUASA DITINJAU YANG

DARI PERATURAN BERLAKU

BERTINDAK SUHENDRO

(STUDI

DALAM

PERUNDANG-UNDANGAN KASUS

GUGATAN

KEWENANGAN PERDATA

TUAN

SANTOSA TERHADAP PT. PERINTIS GRIA

LOKA) Diuraikan analisa penulis terhadap kasus yang diambil sebagai landasan pembahasan dan perbandingan penerapan surat kuasa dalam Undang-undang Jabatan Notaris dan Hukum Perdata. BAB IV PENUTUP Menguraikan kesimpulan dan saran dari jawaban permasalahan yang penulis dapatkan berdasarkan analisa-analisa hasil penelitian.


BAB II TIN JA U A N UMUM PENERAPAN SURAT KUASA M EN U RU T UNDANG-UNDANG YANG BERLAKU DI INDONESIA

A. T in ja u a n U m um K ew enangan B ertindak 1.

K edew asaan KUH Perdata menetapkan bahwa seseorang yang berumur 21 tahun dan atau telah menikah, telah dianggap dewasa. Dengan dewasanya seseorang maka ia dianggap cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Permasalahan muncul dengan adanya Undang-undang Nomor 1 Tahun 1974 Pasal 47 dan Pasal 50. Dalam Pasal 47 ayat 1 disebutkan anak

yang

belum

mencapai umur

18 tahun atau

belum

pernah

melangsungkan perkawinan ada dibawah kekuasaaan orang tuanya selama mereka tidak dicabut dari kekuasaannya. Ayat 2 menyebutkan bahwa orang tua mewakili anak tersebut mengenai perbuatan hukum di dalam dan di luar pengadilan. Sedangkan dalam Pasal 50 ayat 1 disebutkan anak yang belum mencapai umur 18 tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan, yang tidak berada dibawah kekuasaan orang tua, berada dibawah kekuasaan wali dan pada ayat 2 disebutkan perwalian itu mengenai pribadi anak yang bersangkutan maupun harta bendanya. Dalam Undang-undang Nomor 1 tahun 1974 tidak secara tersirat adanya penegasan mengenai batas umur dewasa seseorang, yang tersebut


9

dalam Pasal 47 dan Pasal 50 hanya mengenai perwalian atau kekuasaan orang tua atas anak.1 Mengenai

keadaan

dewasa

Undang-undang

memberikan

kemungkinan bahwa orang yang belum dewasa namun telah memenuhi syarat-syarat tertentu dapat disamakan dengan orang sudah dewasa. Tindakan hukum ini dikenal dengan istilah Pendewasaan, maksud dari pendewasaan adalah memberikan kedudukan hukum secara penuh atau terbatas sebagai orang dewasa pada orang-orang yang belum dewasa. Pendewasaan pada dasarnya adalah suatu pernyataan tentang seseorang yang belum mencapai usia dewasa sepenuhnya atau hanya untuk beberapa hal saja dipersamakan dengan seseorang yang sudah dewasa.2 Ada dua macam pendewasaan yang dikenal: 1. Pendewasaan penuh (yenia Aetatis) syaratnya sudah

berumur 20

tahun, mengajukan permohonan kepada Presiden RI, kemudian Presiden dalam memberikan keputusannya berdasarkan pertimbangan dari

Mahkamah

Agung.

Dengan

dikabulkannya

permohonan

pendewasaan penuh maka seseorang dianggap sama dengan orang dewasa dan berhak melakukan perbuatan hukum. Pendewasaan penuh tidak dapat ditarik kembali menjadi keadaan belum dewasa. Pemberian pernyataan perundangan diterangkan

pendewasaan dan

penuh

pencantumkan

bagaimana

dan

harus dalam

untuk

diumumkan Berita

keperluan

Negara, apa

dengan serta

pernyataan

1 Elisa Novel, Tanggung Jawab Notaris Dalam Menentukan Batas Usia Dewasa, Tesis, Depok, 2006. 2 R. Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, Jakarta:Intcrmasa, 1982, Halaman 55.


10

pendewasaan tersebut diberikan. Sebelum diundangkan pernyataan pendewasaan penuh tidak berlaku bagi pihak ketiga.3 2. Pendewasaan terbatas syaratnya adalah berumur minimal 18 tahun, pemohon mengajukan sendiri permohonan pendewasaan terbatas kepada

ketua

permohonan kepentingan

Pengadilan harus

Negeri

diumumkan

yang dalam

berwenang. Berita

pihak ketiga serta secara jelas

Keputusan

Negara

untuk

disebutkan alasan

pendewasaan diberikan. Pendewasaan terbatas hanya untuk melakukan perbuatan hukum tertentu dan dapat ditarik kembali menjadi keadaan belum dewasa apabila ada cukup alasan untuk disalahgunakan. Penarikan kembali harus diumumkan dalam Berita Negara dan dilakukan atas permintaan dari bapak, ibu atau wali dari anak belum dewasa yang bersangkutan.4 Namun demikian ada hal-hal yang tidak boleh diserahkan, seperti kekuasaan untuk menyewakan dan atau menjual barang-barang miliknya berupa barang-barang tidak bergerak dan surat-surat berharga, mendirikan suatu perusahaan berdagang.5 Di samping itu terdapat pula beberapa orang, meskipun telah berumur 21 tahun atau lebih dianggap tidak dapat melakukan perbuatan yang sah, mereka adalah penderita sakit ingatan dan perempuan yang telah bersuami.

3 Prof. W ahyono Darmabrata, S.H. M.H., Hukum Perkawinan M enurut KUH Perdata 2 (Pracetak), Depok, Oktober 2006, Halaman 144-145. 4 Ibid, Halaman 147-151. 5 R. Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, Jakarta : Intermasa, 1982, Halaman 56.


11

2.

Kewenangan

bertindak

dalam

Kitab

sebagai

pendukung

Undang-undang

Hukum

Perdata Manusia

hak

dan

kewajiban

memiliki

kewenangan berhak, maka untuk melakukan perbuatan atau tindakan hukum dalam memenuhi hak dan kewajibannya itu perlu adanya kecakapan. Dalam keadaan ini orang yang menurut hukum adalah berwenang untuk mempunyai hak dan kewajiban adakalanya dianggap tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum berkenaan dengan hak atau kewajiban itu. Akan tetapi tidak semua manusia memiliki kewenangan bertindak atau cakap untuk bertindak hukum. Berdasarkan Pasal 1330 Kitab Undang-undang

Hukum

Perdata

(KUH

Perdata)

mereka

yang

dikategorikan tidak cakap adalah mereka yang belum dewasa, wanita bersuami, dan mereka yang berada dibawah pengampuan. Dengan demikian seseorang yang belum dewasa dalam melakukan perbuatan hukum dapat diwakili oleh orang tua atau walinya, wanita bersuami diwakili oleh suaminya, dan mereka yang ditaruh dibawah pengampuan diwakili oleh pengampunya. Kecakapan adalah syarat umum, sedangkan kewenangan adalah syarat khusus. Dalam hal ini seseorang yang termasuk cakap dalam melakukan perbuatan hukum untuk tindakan-tindakan tertentu adakalanya tidak mempunyai kewenangan. Dalam hal tidak ada kecakapan maka ada kemungkinan tindakan yang dilakukan dapat disahkan atau tidak dapat


12

dimintakan pembatalannya. Sedangkan dalam hal tidak ada kewcnangan maka tindakan yang dilakukan dari semula sudah tidak sah atau dianggap tidak pernah ada perbuatan hukum.6

3.

Kewenangan bertindak dalam Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris Undang-undang Jabatan Notaris (UUJN) secara substansi telah merumuskan batas usia dewasa dan kriteria kecakapan bagi seseorang untuk dapat bertindak di dalam akta. Perlunya notaris mengetahui batas usia dewasa mana yang harus dipergunakannya dalam pembuatan akta, hal tersebut berkaitan dengan syarat sahnya perjanjian atau perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak. Berdasarkan hal tersebut, penting bagi notaris untuk menentukan batas usia dewasa mana yang berlaku dan menjadi pegangan bagi notaris dalam pembuatan akta, agar terdapat jam inan kepastian hukum bahwa akta yang dibuat oleh notaris tidak akan dituntut pembatalannya oleh pihak-pihak yang berkepentingan karena adanya permasalahan mengenai batas usia dewasa. Pertanyaan mengenai batas usia dewasa tersebut juga timbul dikalangan Notaris, yang di dalam menjalankan tugasnya selaku Pejabat Umum diberikan kewenangan oleh Undang-undang untuk membuat akta otentik

bagi

kepentingan

masyarakat

yang

meminta

bantuannya.

Kewenangan tersebut sekaligus berisikan tanggung jaw ab bahwa akta

6 Ibid, Halaman 48.


13

yang dibuatnya tersebut harus memenuhi syarat sebagai akta otentik sebagimana dimaksud dalam Pasal 1870 KUH Perdata, sehingga dapat dipergunakan sebagai alat bukti yang sempurna dan mengikat, dan dapat dipakai oleh para pihak yang bersangkutan untuk membuktikan adanya suatu hak atau meniadakan hak pihak lain, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa dimuka Pengadilan.7 Perlunya Notaris mengetahui batas usia dewasa mana yang harus digunakan dalam pembuatan akta tersebut, karena batas usia dewasa tersebut berkaitan dengan sahnya perjanjian atau perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak, yang dibuktikan dengan akta yang dibuat dihadapan Notaris. Pasal 39 ayat 1 UUJN menyebutkan syarat untuk dapat bertindak sebagai penghadap dalam pembuatan akta notaris adalah paling sedikit berum ur 18 tahun atau telah menikah serta cakap melakukan perbuatan hukum. Sebagaimana diuraikan juga dalam Pasal 1320 KUH Perdata salah satu syarat sahnya perjanjian adalah bahwa orang yang membuat perjanjian tersebut harus ”cakap” dalam arti telah dewasa. Berdasarkan hal tersebut maka sangat penting untuk menentukan batas usia dewasa mana yang berlaku saat ini dan menjadi pegangan bagi para notaris di dalam menjalankan jabatannya untuk pembuatan akta. Pentingnya hal tersebut adalah agar adanya jam inan kepastian hukum bahwa akta yang dibuat oleh notaris tersebut tidak akan dituntut

7 Soetomo Ramclan, Peran N otaris dalam Pembangunan Pembangunan N om or 4 Tahun 1986, Halaman 354-355.

Hukum,

M ajalah


Hukum

dan

14

pembatalannya oleh pihak-pihak yang berkepentingan,karena adanya permasalahan mengenai batas usia dewasa. Berkaitan dengan permasalahan batas usia dewasa mana yang dipakai oleh para notaris untuk menentukan bahwa seseorang telah dianggap cakap menurut hukum untuk melakukan perbuatan hukum, GHS. Lumban Tobing menyatakan bahwa yang terbaik untuk dijadikan pedoman bagi para notaris di dalam menjalankan tugasnya ialah berpegang pada umur 21 tahun sebagai batas umur dewasa, kecuali dalam hal terdapat suatu keputusan hakim dalam suatu perkara perdata atau penetapan hakim atas suatu permohonan penetapan,dimana seseorang yang sudah mencapai umur 18 tahun, baik dengan kehadirannya sendiri maupun melalui kuasa, diterima sebagai pihak dalam perkara itu atau memberikan ketetapan atas permohonan penetapan itu.8 Dalam hal ini, apabila dikemudian hari dalam kaitannya dengan akta yang dibuat dihadapan seorang notaris, kedewasaan dari yang bersangkutan dipermasalahkan, naka notaris dapat menunjuk kepada keputusan atau ketetapan hakim yang bersangkutan sebagai landasan hukumnya. Selanjutnya dalam Kongres Ikatan Notaris Indonesia XIV di Denpasar dan Kongres Ikatan Notaris Indonesia XV di Jakarta masalah usia dewasa tersebut kembali menjadi salah satu materi pembahasan. Dalam dua Kongres tersebut telah terdapat kesatuan sikap dikalangan

8 Kesatuan Sikap D an Pendapat Dalam M enjalankan T ugas Sebagai N otaris, Buku Kenangkenangan K ongres Ikatan Notaris Indonesia XIII, Bandung 29-31 O ktober 1987.


15

notaris, bahwa usia dewasa yang digunakan dalam praktek pembuatan akta oleh para notaris adalah 21 tahun.9 Namun berbeda dengan Kongreskongres INI sebelumnya, dalam Kongres INI XVII Di Jakarta Tanggal 2527 November 1999, telah diambil kesatuan sikap tindak bahwa usia dewasa yang digunakan adalah 18 tahun. Berdasarkan hasil penelitian dari beberapa notaris yang ada di Jakarta dan Bogor, ternyata seluruhnya berpendapat bahwa usia dewasa yang mereka pergunakan untuk menentukan kecakapan seseorang untuk bertindak dihadapan notaris dalam pembuatan akta adalah 21 tahun sebagaimana batas usia dewasa oleh KUH Perdata.

4.

Kewenangan Bertindak Menurut Kompilasi Hukum Islam Dalam Pasal 98 ayat 1 Kompilasi Hukum Islam disebutkan batas usia anak yang mampu berdiri sendiri atau dewasa adalah 21 tahun, sepanjang anak tersebut tidak bercacat fisik maupun mental atau belum pernah melangsungkan perkawinan. Dari pengertian dewasa tersebut dapat disimpulkan bahwa kewenangan bertindak menurut Kompilasi Hukum Islam juga dikaitkan dengan keadaan fisik dan mental seseorang. Dari alasan tersebut diatas bila dihubungkan dengan kecakapan bertindak seseorang maka orang-orang yang mempunyai cacat fisik maupun mental memerlukan wakil untuk melakukan tindakan hukum. Untuk anak yang belum dewasa, orang tua dapat mewakili anak tersebut

9 Ikatan Notaris Indonesia, ’’Beberapa Permasalahan Hukum dan K esatuan Sikap Yang Telah Diputuskan Dalam Kongres INI XIV Di Denpasar dan Kongres INI XV Di Jakarta” . Media Notariat 43 (April 1999): Halaman 86-93.


16

mengenai segala perbuatan hukum di dalam dan di luar Pengadilan, atau Pengadilan Agama dapat menunjuk salah seorang kerabat terdekat yang mampu menunaikan kewajiban trsebut apabila kedua orang tuanya tidak mam pu.10

B. Tinjauan Umum Surat Kuasa 1. Pengertian Kuasa Pengertian pemberian kuasa dalam Pasal 1792 Kitab Undangundang Hukum Perdata adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk dan atas nam anya menyelenggarakan suatu urusan. Dari pengertian pemberian kuasa dalam Pasal 1792 KUH Perdata tersebut maka dapat diambil kesimpulan yaitu: a.

Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian.

b. Adanya pemberian kekuasaan atau wewenang dari seseorang kepada pihak lain. c.

Adanya perwakilan, yaitu seseorang atas nama orang lain melakukan suatu urusan.11

2. K itab U n d an g -u n d an g H ukum P erdata M enurut kompetensi yang dimiliki Pengadilan Negeri, orang harus digugat di m uka Pengadilan Negeri dalam daerah hukumnya orang 10 Lihat Pasal 98 ayat 2 dan 3 Kompilasi Hukum Islam. 11 Anastasia A dha Rizka, Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dalam Kaitannya dengan Kuasa M utlak di Kotam adya Bekasi tahun 2002 (Studi Kasus Y ayasan Y anatera), Skripsi, 2003.


17

bertempat tinggal. Apabila tergugat tidak mempunyai tempat yang tetap maka ia boleh digugat di muka Pengadilan Negeri tempat tinggal penggugat. Apabila perkara itu mengenai barang tidak bergerak, misal sebidang tanah maka tergugat harus digugat di muka Pengadilan Negeri dimana tanah tersebut terletak. Dimungkinkan juga apabila seorang dalam surat perjanjian telah memilih domisili hukum dengan akibat bahwa ia dapat digugat di muka Pengadilan Negeri tempat domisili hukum itu berada. Dalam praktek Pengadilan Negeri, penggugat atau tergugat dalam menyelesaikan perkara perdata boleh mengusahakan penyelesaiannya kepada orang lain. Penguasaan itu bisa untuk memajukan perkara, untuk membela perkaranya dan selanjutnya untuk bertindak sebagai wakilnya di m uka sidang. Keadaan ini diatur dalam pemberian kuasa antara penggugat sebagai pemberi kuasa dan orang lain yang mewakilinya dalam sidang pengadilan yang akan bertindak sebagai kuasa. Pasal

123 RID memberi kemungkinan kepada pihak yang

berperkara untuk diwakili oleh orang lain yang diberi kuasa dengan surat. Apabila pemberi kuasa hadir dimuka hakim maka ia dapat menguasakan dengan lisan. Penggugat dapat juga menguasakan orang lain di dalam surat gugatannya yang disebut dalam Pasal 118 (1) RID : “Gugatan perdata, yang pada tingkat pertama masuk kekuasaan Pengadilan Negeri, harus dimasukan dengan surat permintaan, yang ditandatangani


18

oleh penggugat atau oleh wakilnya menurut Pasal 123 RID, kepada ketua Pengadilan Negeri di daerah hukum siapa tergugat bertempat diam atau jika tidak diketahui tempat diamnya, tempat tinggal sebetulnya.” Ia dapat menguasakan dengan lisan waktu ia mengajukan gugatan kepada ketua Pengadilan Negeri menurut aturan tersebut dalam Pasal 120 RID. Penguasaan ini disebut dalam catatan yang dibikin oleh ketua Pengadilan Negeri dari gugatan yang diajukan dengan lisan. Pasal 123 RID tersebut menghendaki adanya penguasaan khusus yang tertulis. Berhubung dengan itu didepan Pengadilan Negeri, suatu surat kuasa yang hanya berbunyi umum dengan tidak memberi petunjuk, bahwa orang yang diberi kuasa itu boleh mewakili pemberian kuasa dalam perkara yang diperiksa oleh hakim, tidak akan mencukupi. M enurut keputusan tersebut Pengadilan Negeri senantiasa

dapat

memerintahkan supaya pihak yang memberi kuasa hadir sendiri di depan Pengadilan untuk menjelaskan apa yang dikuasakan kepada wakilnya, jikalau Pengadilan masih ragu-ragu tentang hak dan luasnya hak yang diberikan kepada wakil itu. (Pasal 123 ayat 3 RID). M enurut Pasal

157 RID dan Pasal

174 RID menyebutkan

penguasaan istimewa. Dalam Pasal 157 RID tersebut, sumpah yang diperintahkan oleh hakim atau yang diminta atau dim inta kembali oleh satu pihak kepada pihak lain, harus dilakukan sendiri oleh pihak yang akan bersumpah. Berhubung dengan sebab musabab yang penting hakim dapat


19

memberi izin kepada suatu pihak akan akan mewakilkan diri kepada orang lain untuk melakukan sumpah itu. Wakil ini harus diberi kuasa dengan surat yang authentik yang memuat dengan teliti dan cukup jelas isi sumpah yang akan diangkat. Pasal 174 RID disebutkan mengenai pengakuan di muka hakim, pengakuan ini dapat dinyatakan sendiri oleh pihak yang mengaku atau yang dinyatakan oleh seorang wakil, yang istimewa dikuasakan untuk itu. Orang-orang yang menurut hukum materiil tidak atau belum dapat bertindak sendiri dalam hubungan hukum, tidak pula dapat menghadap sendiri di muka hakim, misalnya anak-anak yang belum cukup umur dan orang dewasa yang sakit ingatan. Dimata hakim mereka itu diwakili oleh walinya

menurut hakim. Badan hukum hanya dapat bertindak dengan

perantaraan orang atau orang-orang yang menurut jabatannya di dalam organisasi badan hukum itu, wajib dan berhak mewakili badan hukum tersebut misal saja menjabat pengurus atau direksinya.

3. U n d an g-u n d an g N om or 30 tahun 2004 tentang Ja b a ta n N otaris Pemberian kuasa dalam Undang-undang Jabatan Notaris diatur pada Pasal 47. Dalam Pasal 47 ayat 1 dinyatakan surat kuasa otentik atau surat lainnya yang menjadi dasar kewenangan pembuatan akta yang dikeluarkan dalam bentuk originali atau surat kuasa dibawah tangan wajib dilekatkan pada minuta akta. Pada ayat 2 pasal yang sama disebutkan surat kuasa otentik yang dibuat dalam bentuk minuta akta diuraikan dalam akta.


20

Sedangkan pada ayat 3 dijelaskan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 tidak wajib dilakukan apabila surat kuasa telah dilekatkan pada akta yang dibuat dihadapan notaris yang sama dan hal tersebut dinyatakan dalam akta. Kuasa yang dimaksud adalah kuasa yang dibuat secara tertulis baik otentik maupun yang dibuat secara dibawah tangan, yang merupakan dasar kewenangan pembuatan akta. Sehingga surat kuasa yang digunakan haruslah dilekatkan dalam akta yang dibuat oleh Notaris sebagai bukti kewenangan bertindak dalam akta yang dibuat.

C. Pemberian Surat Kuasa 1. Macam-macam Surat Kuasa Pemberian kuasa apabila dilihat dari sifat perjanjiannya dapat dibedakan menjadi dua, yaitu: a. Pemberian kuasa umum, adalah pemberian kuasa yang dirumuskan dalam kata-kata umum dan meliputi semua kepentingan pemberi kuasa.12 b. Pemberian kuasa khusus, adalah pemberian kuasa hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih. Dalam hal ini pemberi kuasa menyebutkan apa yang harus dilakukan. Pemberian kuasa sendiri dapat dilakukan dengan cara :

12 Prof. R. Subckti, SH. Dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata Edisi Revisi, Jakarta : Pradnya Paramita, 1999, Pasal 1795.


21

a. Akta umum, pemberian kuasa diberikan dalam

bentuk akta.

Pemberian kuasa dengan akta ini misalnya, kuasa untuk pemberian hipotik harus dengan akta otentik.13 Demikian pula mengenai penerimaan suatu hibah, pemberian kuasa harus dilakukan dengan akta otentik.14 b. Surat dibawah tangan, caranya dengan membuat persetujuan di dalam suatu surat atas segel yang dibuatnya sendiri diluar pejabat resmi. Jadi surat kuasa yang dibuat dibawah tangan ini adalah suatu persetujuan antara pemberi kuasa dengan penerima kuasa untuk melakukan suatu perbuatan hukum. Namun perintah tersebut harus diterima dengan baik oleh pihak lain yang terkait sehingga tidak ada pihak yang dirugikan. c.

Surat biasa, berbeda dengan surat dibawah tangan, pemberian kuasa dengan surat biasa, surat tersebut tidak perlu diatas segel. Di dalam surat tersebut dimuat persetujuan yang di buat antara pemberi kuasa dengan

penerima

kuasa

untuk

melakukan

perbuatan

hukum

mengenai kuasa yang harus dilakukan. d. Secara lisan, pemberian kuasa dengan lisan ini dilakukan tanpa bukti apapun. Namun dalam hal ini biasanya dilakukan antara orang yang saling mengenal dan percaya.

13 ibid, Pasal 1171 ayat 2. 14 ibid, Pasal 1683 ayat 1.


22

e. Secara diam-diam, artinya apabila seseorang melakukan suatu tindakan hukum atas nama orang lain dan yang bersangkutan menerimanya walaupun tidak disampaikan secara formal.

2. Pem batasan S urat Kuasa Pembatasan pemberian kuasa bila dilihat dari cara bertindaknya penerima kuasa dapat dibedakan menjadi dua, yaitu : a. Penerima kuasa bertindak atas namanya sendiri. Hal ini sering dilakukan oleh seorang komisioner yang melakukan perbuatan hukum seolah-olah untuk dirinya sendiri. b. Penerima kuasa bertindak atas nama orang lain, perbuatan yang dilakukan untuk orang lain dan pada saat melakukannya penerima kuasa menyatakan bahwa ia melakukannya untuk orang lain.15 Surat kuasa seperti yang termaksud dalam Pasal 1792 KUH Perdata dibuat untuk memberi ketegasan mengenai pemberian kuasa dari scseorangâdan hukum kepada orang atau pihak lain untuk melakukan suatu tindakan/perbuatan hukum yang karena suatu hal tidak dapat dilakukan sendiri oleh yang mempunyai hak atas perbuatan tersebut. Perbuatan hukum apapun pada dasarnya dapat dilakukan dengan surat kuasa, misalnya surat kuasa untuk menghadap di muka pengadilan, surat kuasa dalam rangka pembuatan akta oleh Notaris, dan lain sebagainya.

15 Setiawan, SH., A neka M asalah Hukum dan Hukum Acara Perdata, Halaman 11.

Bandung : Alumni, 1992,


23

Namun yang menjadi pembeda adalah bagaimana penerapan surat kuasa tersebut terhadap masing-masing tindakan hukum. Pada Pasal 1793 KUH Perdata ayat 1 disebutkan : “Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatu tulisan dibawah tangan bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan lisan” Sedangkan pada ayat 2 disebutkan mengenai pemberian kuasa secara diam-diam, namun untuk perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah hanya dapat dilakukan dengan akta otentik.

3. Pelaksanaan S urat Kuasa “Menyelenggarakan suatu urusan” sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1792 KUH Perdata adalah untuk melakukan “suatu perbuatan hukum”. Adapun perbuatan hukum yang dimaksud adalah suatu perbuatan yang dilakukan oleh sipenerima kuasa, yaitu menyelenggarakan suatu urusan demi kepentingan sipemberi kuasa. Agar sipenerima kuasa dapat melakukan perbuatan hukum yang dimaksud, maka ia diberi kekuasaan oleh sipemberi kuasa yang menyebabkan ia berwenang melakukan perbuatan hukum untuk kepentingan dan atas nama sipemberi kuasa.16 Dengan adanya pemberian kuasa segala perbuatan yang dilakukan oleh sipenerima kuasa adalah merupakan tanggungjawab dari pemberi kuasa, sepanjang perbuatan yang dilakukan penerima kuasa dilakukan

16 (M .Yahya Harahap,Segi-segi hukum perjanjian, Bandung : Sum ur Bandung, 1982, Halaman 307)


24

sesuai dengan kuasa yang diberikan. Sehingga segala hal dan kewajiban yang timbul dari perbuatan yang dilakukan oleh penerima kuasa akan menjadi hak dan kewajiban pemberi kuasa. Perbuatan hukum ini akan terus berlangsung selama pemberi kuasa belum mencabut kuasanya atau sampai saat selesainya perbuatan hukum yang dimaksud atau dapat juga dengan meninggalnya salah satu pihak. Jadi dengan kata lain seseorang yang diberi kuasa (penerima kuasa) adalah wakil dari pemberi kuasa dan ia mempunyai kekuasaan yang sama dengan pemberi kuasa untuk melakukan suatu urusan dan/atau perbuatan. Akan tetapi dalam hal kekuasaan penerima kuasa tetap dibatasi oleh kepentingan pemberi kuasa seperti yang telah diperjanjikan. 4. Berakhirnya Surat Kuasa Berakhirnya pemberian surat kuasa diatur dalam Pasal 1813 sampai dengan Pasal 1819 KUH Perdata. Hal tersebut disebabkan karena : a.

Ditariknya kembali kuasa oleh pemberi kuasa.

b. Pemberitahuan penghentian kuasa oleh penerima kuasa. c. Pemberi kuasa atau penerima kuasa meninggal, dibawah pengampuan atau pailit. d. Bila yang memberikan kuasa adalah perempuan dan melakukan perkawinan. Dari alasan-alasan berakhirnya masa pemberian surat kuasa dapat disimpulkan beberapa hal antara lain:


25

a. Bahwa pemberian kuasa dapat berakhir setiap saat dan apabila perlu dapat dilakukan dengan cara memaksa. b. Penarikan pemberian kuasa harus dengan sepengetahuan penerima kuasa. c.

Dalam hal pemberi kuasa meninggal dunia maka penerima kuasa tetap dapat melakukan tugasnya kecuali ada penarikan surat kuasa.

d. Dalam hal penerima kuasa yang meninggal dunia maka ahli warisnya harus sesegera mungkin memberitahukan kepada pemberi kuasa dan melakukan tindakan yang perlu untuk kepentingan penerima kuasa. Selain daripada alasan-alasan yang diuraikan dalam Pasal 1813 sampai dengan Pasal 1819 KUH Perdata, terdapat alasan lain yang dapat mengakhiri pemberian kuasa, yaitu karena lewatnya masa berlaku surat kuasa serta terpenuhinya syarat untuk pemberian kuasa, misalnya kuasa untuk pengurusan sesuatu.


BAB III ANALISIS YURIDIS TENTANG PENERAPAN SURAT KUASA DITINJAU DARI PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU (Studi Kasus Kewenangan Bertindak Dalam Gugatan Perdata Tuan Suhendro Santoso Terhadap PT. Perintis Gria Loka)

A. Penggunaan

Surat

Kuasa

dalam

kaitannya

dengan

Kewenangan

Bertindak di dalam Pembuatan Akta Notaris dan dalam Berperkara di muka Pengadilan Dalam Pasal 1792 KUH Perdata disebutkan pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk dan atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan dimana dalam hal pemberian kuasa terdapat dua pihak yaitu pemberi kuasa dan penerima kuasa yang diberi perintah untuk melakukan sesuatu hal untuk dan atas nama pemberi kuasa. Pemberi kuasa dan penerima kuasa dapat membuat suatu kuasa yang sesuai dengan kesepakatan selain yang telah ditentukan oleh Undang-undang Dalam kesepakatan pemberian kuasa terdapat beberapa sifat pokok yaitu : 1.

Penerima kuasa langsung berkapasitas sebagai wakil pemberi kuasa.


27

2.

Pemberian

kuasa

bersifat

konsensual

yaitu

dibuat

berdasarkan

kesepakatan. 3.

Kekuatan mengikat tindakan kuasa hanya terbatas pada kewenangan yang diberikan oleh pemberi kuasa, begitu juga dalam hal tanggung jaw ab para pihak dalam pemberian kuasa. Pada dasarnya berdasarkan jenisnya kuasa yang diatur dalam Undang-

undang dibagi menjadi 4 yaitu : 1. Kuasa Umum Tujuan dari kuasa umum adalah memberi kuasa kepada seseorang untuk mengurus kepentingan pemberi kuasa dalam hal melakukan tindakan pengurusan harta pemberi kuasa. 2. Kuasa Khusus Dalam hal pemberian kuasa dilakukan secara khusus hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih. 3. K uasa Istim ewa (agen) D iatur dalam Pasal 1796 KUH Perdata. 4. Kuasa Perantara Di dalam dunia perdagangan sering disebut dengan makelar dimana pemberi kuasa memberi perintah kepada agen untuk melakukan perbuatan hukum tertentu dengan pihak ketiga yang secara prinsipal langsung mengikat pihak ketiga sepanjang tidak bertentangan dengan batas kewenangan yang diberikan.17

17 M.Yahya Harahap, S.H., Hukum A cara Perdata, Ja k a rta : Sinar Grafika, 2005, Halaman 46-47.


28

Kuasa pada dasarnya merupakan pengalihan wewenang dari pemberi kuasa kepada penerima kuasa. Pengalihan wewenang tersebut dapat penulis simpulkan dikarenakan beberapa hal, antara lain : 1. Orang yang diwakili tidak cakap hukum. Pada dasarnya semua orang cakap untuk melakukan suatu tindakan hukum jik a orang tersebut oleh Undang-undang tidak dinyatakan tidak cakap. Orang-orang yang oleh Undang-undang dinyatakan tidak cakap : 1. Orang yang belum dewasa. 2. Mereka yang berada di bawah pengampuan. 3. Istri. M ereka yang oleh Undang-undang dinyatakan tidak cakap hukum tidak dapat melakukan tindakan hukum tanpa bantuan orang lain. Orang yang belum dewasa dapat dibantu oleh orang tua atau wali, mereka yang berada di bawah pengampuan dapat dibantu oleh pengampu (kurator), dan istri dapat dibantu suami dalam melakukan tindakan hukum. 2. Orang yang diwakili tidak mempunyai kewenangan bertindak. Kewenangan

bertindak seseorang dapat dilihat

dari

kecakapan

hukumnya. Namun tidak selalu orang yang cakap hukum mempunyai kewenangan bertindak. Orang dewasa yang menurut Undang-undang mempunyai kecakapan hukum belum tentu mempunyai kewenangan bertindak dalam suatu hal, karena kewenangan bertindak dapat berarti hak yang dimiliki seseorang untuk melakukan suatu tindakan. Dalam hal lain


29

dapat diartikan ju g a sebagai kekuasaan untuk bertindak, jadi orang yang tidak mempunyai kewenangan bertindak tidak dapat melakukan suatu tindakan

tertentu.

Namun

Undang-undang

memberikan

kemudahan

dengan adanya pemberian kuasa agar orang yang tidak memiliki kewenangan bertindak dapat melakukan suatu tindakan berdasarkan surat kuasa. 3. Orang yang mewakili dalam kapasitasnya sebagai kuasa. Dalam beberapa hal sering dijumpai seseorang yang bertindak bukan untuk diri sediri ataupun bertindak untuk orang lain secara perorangan melainkan

bertindak

untuk

badan

hukum

karena

kapasitas

dan

kedudukannya dalam badan hukum tersebut. Orang-orang yang dalam kapasitas dan kedudukannya sebagai wakil atau kuasa badan hukum yang bersangkutan tidak memerlukan surat kuasa dari manapun karena dalam anggaran dasar ataupun Undang-undang telah diatur mengenai perwakilan tersebut. Orang-orang

tersebut

dapat

bertindak

dalam

kedudukan

dan

kapasitasnya seb ag ai: a. Direksi atau Pengurus Badan Hukum. b. Direksi Perusahaan Perseroan (Persero). c. Pimpinan Perwakilan Perusahaan Asing. d. Pimpinan Cabang Perusahaan Domestik. Jika dikaitkan dengan surat kuasa, kewenangan bertindak seseorang dalam pembuatan akta notaris ditentukan dari pilihan batas usia dewasa yang


30

dipakai oleh para notaris dalam praktek pembuatan akta. Pilihan batas usia dewasa 21 tahun, sebagai yang diatur dalam KUII Perdata m emang lebih memberikan jaminan kepastian hukum dibandingkan pilihan batas usia 18 tahun. Konsekuensi dari dipilihnya batas usia 21 tahun, maka anak yang belum berusia 21 tahun akan diwakili orang tua atau w alinya dalam melakukan perbuatan termasuk juga dalam pembuatan akta notaris. Syarat usia dewasa tersebut jika dilihat dari syarat umum sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata khususnya mengenai kecakapan bertindak seseorang untuk membuat perjanjian, hal tersebut telah terpenuhi. Namun demikian, permasalahan hukum yang timbul dari dipilihnya batas usia dewasa 21 tahun adalah kewenangan untuk mewakili anak yang telah berusia 18 tahun namun belum berusia 21 tahun berkaitan dengan ketentuan mengenai keleluasaan orang tua atau perwalian yang berlaku saat ini. Dalam Pasal 47 ayat 1 dan Pasal 50 ayat 1 telah mengatur mengenai batas usia yang berlaku saat ini yaitu seseorang yang belum berusia 18 tahun berada di bawah kekuasaan orang tua atau perwalian sehingga apabila seorang anak telah mencapai usia 18 tahun tidak lagi berada di baw ah kekuasaan orang tua atau perwalian dan tidak dapat lagi diwakili oleh orang tua atau wali. Kemudian bagaimana jika ada anak yang sudah berusia 18 tahun tetapi belum mencapai usia 21 tahun dapat bertidak dihadapan notaris. Hal tersebut


31

telah jelas bahwa anak tersebut tidak cakap untuk melakukan tindakan hukum dan tidak dapat bertindak sendiri namun anak tersebut ju g a tidak lagi dapat diwakili orang tua atau walinya. Dari

hal

tersebut,

dengan

memperhatikan

ketentuan

mengenai

kekuasaan orang tua dan perwalian yang diatur dalam U ndang-undang Perkawinan, maka bagi anak yang telah mencapai usia 18 tahun namun belum mencapai 21 tahun dan belum pernah menikah dalam hal ini tetap dapat bertindak sendiri dalam melakukan tindakan hukum dihadapan notaris. Akan tetapi untuk menghindari adanya tuntutan pembatalan dari pihak-pihak yang berkepentingan maka dalam melakukan tindakan hukum yang bersangkutan, anak tersebut sebaiknya dibantu oleh orang tua. Dalam hal ini orang tua membantu anaknya dalam kapasitasnya, selalu orang tua yang menjalankan kekuasaan orang tua atau perwalian sesuai ketentuan dalam KUH Perdata. Oleh sebab itu tidak diperlukan surat kuasa dari anak kepada orang tua dengan alasan karena pada dasarnya anak tersebut belum cukup umur untuk bertindak dalam surat kuasa itu sendiri. Apakah hal tersebut diatas berlaku juga dalam hal

kew enangan

bertindak di m uka Pengadilan? Dalam hal seseorang akan bertindak di m uka Pengadilan seseorang tersebut harus cakap melakukan tindakan hukum dan memiliki kewenangan bertindak. Salah satu hal yang disyaratkan dalam kecakapan bertindak dalam hukum adalah usia dewasa. Batas usia dew asa untuk bertindak di muka Pengadilan adalah 21 tahun. Sehingga jik a belum


32

berusia 21 tahun seseorang belum bisa bertindak sendiri dan oleh karenanya harus didampingi. Seperti telah dikemukakan sebelumnya mengenai kekuasaan orang tua, dalam hal ini jika anak bertindak dimuka pengadilan, baik sebagai penggugat maupun tergugat maka orang tua tetap mendampingi dan membantu. Sedangkan

untuk

orang-orang

yang

dalam

kedudukan

dan

kapasitasnya untuk mewakili suatu badan hukum, dalam hal bertindak di muka pengadilan telah juga diatur dalam anggaran dasar perusahaan. Dalam hal anggaran dasar perusahaan telah mengatur mengenai hak dan wew enang anggota perusahaan untuk bertindak untuk dan atas nama perusahaan baik secara intern dan ekstern perusahaan. Surat kuasa sendiri dalam hal kewenangan bertindak seseorang baik untuk diri sendiri maupun dalam kedudukan dan kapasitasnya dalam suatu perusahaan diperlukan jika seseorang tersebut dengan alasan tertentu, yang dapat dibenarkan oleh hukum dan peraturan yang berlaku, m aka dapat dibenarkan untuk surat kuasa dibuat akan tetapi haruslah memenuhi syaratsyarat dalam pemberian kuasa.

B. P ertim b an g an

H ukum

P utusan

P engadilan

T inggi

N om or

358/PD T/2000/PT/D K I Pada tanggal 6 Nopember 1996 telah ditandatangani A kta Pengikatan Jual Beli Rusun dihadapan Notaris Helena Kuntoro, SH, antara pengem bang


33

property PT. Perintis Gria Loka dengan Desilea Santosa, yang m asih di bawah umur yang dalam hal ini diwakili oleh ayahnya Suhendro Santoso. Akta Pengikatan Jual Beli tersebut Nomor 12/tanggal 6 N opem ber 1996 yang memuat beberapa ketentuan perjanjian yang m engikat kedua belah pihak

yaitu ketentuan mengenai spesifikasi rumah susun

dan tentang

penyerahan rumah susun kepada pembeli yaitu pada tanggal 18 Desember 1998 dan paling lambat tanggal 16 Februari 1999, dan bila ada keterlam batan akan ada ganti rugi dari penjual. Pembeli rusun, Deslia Santosa yang diwakili ayahnya, Suhendro Santosa, telah melunasi pembayaran seluruhnya. Janji PT. Perintis Gria Loka, sebagai pengembang dan penjual rusun sampai tanggal 16 Februari 1999, ternyata tidak/belum menyerahkan rusun kepada pembeli sesuai yang telah disepakati dalam Akta Pengikatan Jual Beli. Alasan dari pengembang adalah karena adanya fo ree majeure yaitu sejak 1997 sampai dengan 1998 telah terjadi demo setiap hari di Kampus Universitas Trisakti yang mengakibatkan jalan menjadi macet total sehingga material bangunan tidak dapat dikirim kelokasi pembangunan rusun. K arena sampai akhir tahun 1999 masih belum ada penyerahan rumah susun dari pengembang PT. Perintis Gria Loka kepada pembeli, maka Tuan Suhendro Santosa sebagai pembeli rumah susun yang telah melunasi pem bayarannya mengajukan gugatan perdata di Pengadilan Negeri Jakarta Barat terhadap para tergugat yaitu PT. Perintis Gria Loka (Tergugat 1), Tuan


34

Tedy Wibowo Wong, Direktur PT. Perintis Gria Loka (tergugat II), dan Nyonya Ong Ju Chi, Komisaris PT. Perintis Gria Loka (Tergugat III).

PEN GA D ILA N N EG ER I JA K A RTA BA RAT Dalam putusannya Nomor 428/PDT.G/1999/PN.JKT.BAR, Pengadilan Negeri Jakarta Barat telah memeriksa serta mengadili perkara perdata antara Tuan Suhendro Santosa sebagai Penggugat dan PT. Perintis G ria Loka (Tergugat I), Tuan Tedy Wibowo Wong, Direktur PT. Perintis G ria Loka (tergugat II), dan Nyonya Ong Ju Chi, Komisaris PT. Perintis G ria Loka (Tergugat III). Bahwa atas gugatan Penggugat, Tergugat telah m engajukan jaw aban secara tertulis antara lain yang berkaitan dengan kew enangan bertindak dari Pengggugat yaitu : Dalam E k se p si: - Penggugat tidak berkualitas sebagai Penggugat; Bahw a yang mengadakan Pengikatan Jual Beli obyek sengketa adalah Desilea Santoso dengan Tergugat I yang mengajukan gugatan adalah Suhendro Santosa bertindak sebagai pribadi bukan atas nama Desilea Santosa anaknya. D esilea Santosa pada waktu penandatanganan Pengikatan Jual Beli m asih dibaw ah umur, akan tetapi pada saat ini telah dewasa, oleh karena itu seharusnya yang mengajukan gugatan terhadap Tergugat I adalah Desilea Santosa bukan Suhendro Santosa. Dari

eksepsi

yang

telah

Tergugat

kem ukakan

m aka

tentang

pertimbangan hukumnya Majelis Hakim berpendapat, bahw a m engenai


I

35

eksepsi tersebut bahwa yang mengadakan Pengikatan Jual Beli adalah Desilea Santoso yang dalam hal ini diwakili oleh Suhendro Santoso (orang tuanya) dengan tergugat 1 dengan demikian penggugat tidak berkualitas sebagai penggugat. Yang mengajukan gugatan perkara ini adalah Suhendro Santoso bertindak selaku pribadi, bukan atas nama Desilea Santoso (an ak n y a ); Apabila Desilea Santoso telah dewasa seharusnya yang m engajukan gugatan terhadap tergugat I adalah Desilea Santoso bukan Suhendro Santoso ; Majelis berpendapat bahwa eksepsi tergugat mengenai penggugat tidak berkualitas sebagai penggugat dapat dibenarkan, karena sebagaim ana yang tersebut pada Akta Pengikatan Jual Beli untuk Satuan Rumah Susun Tam an Gloria No.12 tanggal 6 Nopember 1996 yang dibuat dihadapan H elena Kuntoro, SH., Notaris di Jakarta, ternyata bahwa Tuan Suhendro Santoso (penggugat tersebut) bertindak selaku ayah yang m enjalankan kekuasaan orang tua dari anaknya yang masih dibawah umur Desilea Santoso, mahasiswi tinggal sama dengan penghadap ; Dan oleh karena itu maka apabila pada saat ini Desilea Santoso tersebut masih dibawah umur, maka penggugat tetap harus m enyebutkan dalam gugatannya bertindak untuk atas nama anaknya yang masih dibaw ah um ur, namun apabila saat ini Desilea Santoso tersebut telah menjadi dew asa (cakap dalam hukum) maka yang harus mengajukan gugatan ini adalah D esilea Santoso, dan dalam hal ini dimungkinkan Desilea Santoso m em beri kuasa kepada Suhendro Santoso sebagai p en g g u g at;


36

Menimbang, bahwa oleh karena dalam gugatan penggugat tidak ternyata bahwa Suhendro Santoso bertindak mewakili anaknya yang masih dibawah umur bernam a Desilea Santoso, dan juga tidak ternyata pula bahw a D esilea Santoso bertindak sebagai kuasa dari Desilea Santoso, maka eksepsi tergugat bahwa penggugat tidak berkualitas sebagai penggugat eksepsi m ana dapat dib en ark an ; M enim bang, bahw a oleh karena itu eksepsi tergugat bahwa penggugat tidak berkualitas dapat dibenarkan, maka eksepsi tersebut patut diterim a dan eksepsi yang lain-lainnya tidak perlu dipertimbangkan lagi.

PEN G A D IL A N TING G I DKI JAKARTA K arena tidak puas atas putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat penggugat Tuan Suhendro Santosa mengajukan upaya banding ke Pengadilan Tinggi D KI

Jakarta. Dalam putusannya nomor 358/PDT/2000/PT.DKI,

dalam hal m engenai kualitas bertindak dari Pembanding semula Penggugat, M ajelis H akim m em berikan pertimbangan hukumnya. Pengadilan Tinggi tidak sependapat dengan pertimbangan Hakim pertama yang berpendapat m em benarkan eksepsi Tergugat tersebut yang menyatakan bahw a Penggugat tidak berkualitas sebagai Penggugat, karena Penggugat bertindak selaku ayah yang m enjalankan kekuasaan orang tua dari anak yang belum dewasa. Bahw a Pengadilan Tinggi berpendapat sebaliknya, bahw a Suhendro Santoso (pem banding sem ula penggugat) tetap berkualitas sebagai penggugat dengan dasar-dasar pertim bangan:


37

1.

Bahwa ju al beli rumah susun secara yuridis belum terlaksana, karena ternyata sampai saat ini belum ada akta jual beli yang m enunjukkan bahw a anak penggugat yang bernama Desilea Santoso membeli rumah susun atas nam anya sendiri, sehingga tidak ada dasarnya bagi anak penggugat tersebut untuk menggugat, sedangkan saat ini yang ada hanyalah A kta Pengikatan Jual Beli satuan rumah susun Tam an Gloria N om or 12 Tanggal 6N opem ber 1996.

2.

Bahw a dalam Akta Pengikatan Jual Beli satuan rumah susun tersebut yang bertindak sebagai pihak adalah Suhendro Santoso (pembanding sem ula penggugat) dan oleh karenanya sebagai pihak dalam perjanjian, w alaupun bertindak selaku orang tua dari anak yang belum dewasa, Suhendro Santoso (pembanding semula penggugat) tetap terikat dan bertanggung jaw ab atas segala pelaksanaan isi dari perjanjian tersebut sampai terlaksana dengan tuntas segala akibat hukumnya, walaupun seandainya Desilea Santoso saat gugatan diajukan benar telah dewasa, tidaklah m ungkin dan tidak dapat dibenarkan apabila Suhendro Santoso m elepaskan begitu saja tanggung jawab atas pelaksanaan dan segala sesuatu yang berkaitan dengan perjanjian yang dibuatnya untuk dan pada

waktu

anak

belum

dewasa,

karena

tanggung jaw ab

atas

pelaksanaan perjanjian yang dilakukan untuk kepentingan anak tersebut tetap melekat sampai tuntasnya pelaksanaan perjanjian. 3.

bahwa sebagai perbandingan yang sebaliknya, seandainya Pembanding semula Penggugat yang sebagai pihak dalam perjanjian tersebut


38

melakukan ingkar janji sudah barang tentu Terbanding sem ula T ergugat sebagai

pihak

lain

yang

merasa

dirugikan

akan

m endudukkan

Pembanding semula Penggugat sebagai Tergugatnya dan bukan anaknya walau saat itu sudah dewasa.

MAHKAM AH AGUNG Dalam putusan nom or 1529 K/Pdt/2001, Mahkamah Agung m engadili sendiri dan M enim bang, bahw a keberatan-keberatan yang diajukan oleh pem ohon kasasi dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya adalah : Dalam E k s e p s i: Salah m enerapkan hukum yang berlaku dengan menyatakan T erm ohon Kasasi tetap berkualitas . Bahwa Pengadilan Tinggi DKI Jakarta telah salah m enerapkan hukum dalam memberikan pertimbangan hukum m engenai kualitas bertindak dari Suhendro Santosa. Bahw a Term ohon Kasasi tidak dapat dikatakan “tetap terikat dan bertanggung jaw ab atas segala pelaksanaan isi dari perjanjian sampai terlaksana dengan tuntas dengan segala akibat hukumnya k a re n a : a. D alam Pengikatan Jaul Beli dijelaskan Term ohon Kasasi bertindak m ewakili Desilea Santosa yang masih dibawah um ur dalam m em beli rum ah susun. Oleh karena itu secara h u kum jika yang diw akili telah dewasa, m aka otomatis tanggung jaw ab beralih dengan sendirinya pada anak yang telah dewasa tersebut dan andaikata m erasa m asih tetap terikat tanggung jaw ab hanyalah secara moral saja.


39

b. Pengikatan Jual Beli dengan Jual Beli merupakan dua perbuatan hukum yang m asing-m asing berdiri sendiri, walaupun merupakan kelanjutan, karena dalam pengikatan jual beli tidak ada Pemohon Kasasi 1 m em beri kuasa untuk melaksanakan jual beli pada Termohon Kasasi, berarti pada saat ju al beli, yang menghadap haruslah Pembeli asli. D engan dem ikian secara hukum seharusnya minimal untuk m engajukan gugatan pada Pengadilan sebagai Penggugat harus bersam a-sam a dengan anaknya yang dahulu diwakilinya, yaitu Desilea Santosa dan tidak dapat hanya Term ohon Kasasi saja. Terhadap

keberatan-keberatan

tersebut,

M ahkamah

Agung

berpendapat bahw a keberatan tersebut dapat dibenarkan, oleh karena Judex Factie Pengadilan Tinggi Jakarta telah salah menerapkan hukum, dengan pertim bangan-pertim bangan sebagai b erik u t: 1. Dalam Pengikatan Jual Beli, Tuan Suhendro Sanosa bertindak m ewakili anaknya yang masih dibawah umur untuk melakukan jual beli Rum ah susun dengan PT. Perintis Gria Loka. 2. D alam surat gugatan, Tuan Suhendro santosa megajukan gugatan kepada PT. Perintis Gria Loka (Tergugat I), Tuan Tedy W ibowo Wong, D irektur PT. Perintis Gria Loka (tergugat II), dan Nyonya Ong Ju Chi, Kom isaris PT. Perintis Gria Loka (Tergugat III), namun tidak dijelaskan status hukum dari Penggugat, apakah bertindak sendiri, mewakili anaknya yang masih dibawah umur, ataukah sebagai pemegang kuasa dari anaknya yang


40

mungkin pada waktu gugatan diajukan sudah dew asa/cukup um ur untuk bertindak sebagai subyek hukum; Seandainya P en g g u g at: a. Mewakili anaknya yang belum dcukup umur, seharusnya harus dinyatakan secara eksplisit didalam surat gugatan; b. Sebagai kuasa dari anaknya yang sudah dewasa, seharusnya ada surat kuasa yang diberikan anaknya tersebut. Berdasarkan uraian kasus dan keputusan-keputusan badan peradilan tersebut

diatas,

penulis

berpendapat bahwa

keputusan

m ajelis

hakim

Pengadilan Tinggi Jakarta adalah tidak tepat pertimbangan hukum nya dalam hal kew enangan bertindak. Dengan memperhatikan ketentuan m engenai kekuasaan orang tua dan perwalian yang diatur dalam U ndang-undang Perkawinan, m aka bagi anak yang telah mencapai usia 18 tahun tetapi belum 21 tahun dan belum pernah menikah maka sebainya dibantu oleh orang tua. Dalam hal ini orang tua membantu anaknya dalam kapasitasnya selaku orang tuan yang m enjalankan kekuasaan orang tua atau perwalian. Tindakan Tuan Suhendro Santosa dalam Pengikatan Jual Beli dapat dibenarkan karena bertindak mewakili anaknya yang m asih dibaw ah um ur dan telah disebutkan pula dalam komparisi akta Pengikatan Jual beli. Sedangkan tindakan Tuan Suhendro Santosa dalam surat gugatan adalah salah karena tidak dijelaskan status hukum dari penggugat, apakah bertidak sendiri, mewakili anaknya yang masih dibawah umur, apakah sebagai pem egang kuasa dari anaknya yang m ungkin pada waktu gugatan diajukan sudah dew asa atau cukup um ur untuk bertindak sebagai subyek hukum.


41

Seandainya penggugat mewakili anaknya yang belum cukup umur, seharusnya dinyatakan secara eksplisit dalam surat gugatan. Sedangkan apabila penggugat bertindak sebagai kuasa dari anaknya yang sudah dew asa, seharusnya ada surat kuasa yang diberikan dari anak tersebut. N am un ternyata dalam surat gugatan, penggugat m engajukan gugatan atas nam anya sendiri, dengan dem ikian secara formil penggugat tidak berkualitas untuk bertindak atau m engajukan gugatan. N am un dem ikian apabila D esilea Santosa bertindak sendiri sebagai Penggugat dalam hal ini tuan Suhendro Santosa dapat tetap m endam pingi dan m em bantu.


BAB IV PE N U T U P

A.

K esim p u lan Dari beberapa uraian dan teori yang telah penulis sam paikan m aka dari hal tersebut penulis m em peroleh kesim pulan sebagai b e rik u t: 1. D alam kasus yang penulis angkat dalam penulisan tesis ini pertim bangan hukum yang diam bil oleh Pengadilan Tinggi tidaklah tepat. K edudukan Suhendro Santoso dalam pengikatan ju al beli yang dibuat dihadapan notaris

berbeda

dengan

kedudukan

Suhendro

Santoso

pada

saat

m engajukan gugatan perdata dim uka pengadilan. K edudukan Suhendro Santoso dalam akta pengikatan jual beli adalah orang tua yang bertindak m ew akili anaknya yang masih dibawah um ur sedangkan dalam gugatan perdata bertindak atas nam a diri sendiri sebagai penggugat dim ana anaknya p ad a saat gugatan diajukan sudah m em enuhi syarat usia dew asa untuk bertindak dim uka pengadilan. Dari alasan tersebut pada dasarnya surat gugatan tidak dapat diterim a. Akan tetapi apabila dalam surat gugatan dijelaskan apa dan bagaim ana kedudukan Suhendro Santoso m aka dia dapat bertindak m ew akili anaknya, jik a anaknya belum dew asa atau bertindak berdasarkan surat kuasa dari anaknya yang sudah dew asa. 2. D alam hal pem berian kuasa, U ndang-undang telah m engatur dalam Pasal 1792 K UH Perdata akan tetapi pem berian kuasa dan penerim a


43

kuasa dapat membuat kesepakatan yang pada dasam ya mempunyai sifat pokok, y a itu : a.

Penerima kuasa langsung berkapasitas sebagai wakil pemberi kuasa.

b. Pemberi kuasa bersifat konsensual. c.

Kekuatan mengikat dan tanggung jawabnya terlihat. Pengalihan wewenang dari pemberi kuasa kepada penerim a kuasa

dapat dikarenakan tidak cakap hukum, tidak mempunyai kew enangan bertindak, orang yang diwakili dalam kapasitasnya sebagai kuasa. D alam kaitan pemberian kuasa dan kewenangan bertindak dalam pem buatan akta notaris, batasan usia dewasa menjadi syarat untuk sahnya suatu perbuatan hukum. Pengaturan usia dew asa dalam KUH Perdata berbeda dengan pengaturan dalam Undang-undang Jabatan N otaris, dim ana KUH Perdata mensyaratkan usia 21 tahun sebagai usia dew asa sedangkan Undang-undang Jabatan N otaris m ensyaratkan um ur 18 tahun adalah batas minimal untuk dapat melakukan perbuatan hukum . U ntuk dapat bertindak dimuka peradilan, yang bertindak sebagai penggugat harus memenuhi syarat kecakapan hukum dan kew enangan bertindak.

Namun

apabila kedua hal tersebut tidak

kesem uanya

terpenuhi maka dapat dikuasakan penyelesaiannya kepada orang lain baik dalam hal memasukan perkara, membela perkara m aupun bertindak sebagai w akilnya dimuka sidang. Pem berian

kuasa

untuk

bertindak

dim uka

pengadilan

dapat

dilakukan secara lisan kepada hakim ataupun dibuat secara tertulis, baik


44

otentik maupun secara dibawah tangan dan dalam hal pem berian kuasa tersebut harus disebutkan secara jelas pada saat pengajuan surat gugatan. Pemberian kuasa dalam hal pembuatan akta notaris dibuat secara tertulis baik otentik maupun secara dibawah tangan serta dim ungkinkan pula dengan adanya kuasa substitusi, sebagai buktinya surat kuasa dalam hal tersebut haruslah dilekatkan dalam akta yang dibuat notaris agar jelas adanya kew enangan bertindak dalam akta yang dibuat. Pem berian kuasa dapat dibedakan menjadi dua yaitu pem berian kuasa um um yang dirumuskan dalam kata-kata umum serta pem berian kuasa khusus yang berisi satu atau lebih kepentingan tertentu. Pem berian kuasa sendiri dapat dilakukan dengan cara pembuatan akta umum, surat dibawah tangan, surat biasa, dilakukan secara lisan dan ju g a secara diam-diam.

B.

S a ra n Pada dasarnya pemberian kuasa telah secara tegas dinyatakan dalam U ndang-undang, akan tetapi pelaksanaannya dalam pembuatan akta notaris pada khususnya masih harus ditegaskan lagi mengenai batas usia dew asa yang digunakan para notaris sebagai syarat sahnya perjanjian. Karena dari hal tersebut dapat ditentukan perlu tidaknya seseorang diwakili dalam hal pembuatan akta. Penegasan mengenai batasan usia dewasa dalam praktek notaris lebih dikarenakan para notaris pada kenyataannya lebih banyak menggunakan batasan usia 21 tahun sebagai usia dewasa, sehingga bagi para


45

pihak yang belum berusia 21 tahun tidak dapat melakukan tindakan hukum pembuatan akta. Hal tersebut sangat disayangkan karena dalam U ndangundang Jabatan N otaris sendiri telah secara jelas disebutkan m engenai batas usia dew asa yaitu 18 tahun. Alangkah baiknya jik a terjadi penyeragam an dalam penentuan batas usia dewasa, sehingga untuk orang yang aw am mengenai hukum dapat merasa terlindungi dengan adanya kepastian hukum .


DAFTAR PUSTAKA

BUKU Darmabrata, Wahyono, Prof., S H .,M R , Hukum Perkawinan m enurut K U H Perdata 2 (Pracetak), Depok, 2006. Harahap, Yahya .M., Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Bandung

:

Alumni, 1986. _________, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Sumur Bandung, 1982. INI, Beberapa Permaslahan Hukum dan Kesatuan Sikap y a n g

telah

diputuskan dalam Kongres INI X IV di Denpasar dan Kongres IN I X V di Jakarta, Media Notariat 43.1999 : 86-93 Kie, Tan Thong, Studi Notariat Serba-serbi Praktek Notaris, Jakarta, PT. Ichtiar Baru Van Hoeve, 1994. Kohar, A., Notaris dalam Praktek Hukum, Bandung ; Sinar Baru, 1983. Kongres INI, Kesatuan Sikap dan Pendapat dalam M enjalankan Tugas sebagai Notaris, Kenang-kenangan Kongres INI XIII, Bandung, 1987. Loudoe, J.Z. dan Loupatty, S. Riwoe, Perikatan dan Persetujuan m enurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Surabaya:CV. K asnendra Suminar,1983. Lumban Tobing, GHS., Peraturan Jabatan Notaris, Jakarta ; Erlangga, 1992. M akarao, Moh. Taufik, SH, MH., Pokok-pokok Hukum Acara P erdata, Jakarta : PT. Rineka Cipta, 2004. M ertokusumo, Sudikno, Hukum Acara Perdata Indonesia, Y ogyakarta, Liberty, 1988. M uhammad, Abdulkadir, Hukum Acara Perdata Indonesia, Bandung, C itra Aditya Bakti, 1992. Notodisoerjo R, Soegondo, Hukum Notariat di Indonesia, Suatu P enjelasan, Jakarta : Grafindo Persada, 1993.


Novel, Elisa, Tanggung Jawab Notaris dalam M enentukan Batas Usia Dewasa, Depok, 2006. Prodjodikoro, Wiryono, Hukum Perdata tentang Persetujuan

Tertentu,

Bandung, Vorkink-Van Hoeve, 1954. Ramelan, Soetomo, Peran Notaris dalam Pembangunan Hukum, Hukum dan Pembangunan 4.1986 :354-355. Rizka, Anastasia Adha, Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Ju a l Beli dalam kaitannya dengan Kuasa Mutlak di Kotamadya Bekasi Tahun 2002 (studi kasus Yayasan Yanatera), Depok, 2003. Setiawan, SH., Aneka Masalah Hukum dan Hukum Acara Perdata, Bandung : Alumni, 1992. Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, Jakarta, PT. Intermasa, 1982. _________, Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Intermasa, 1984. Supomo, R., Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri, Cet. II. Sutantio, Retnowulan, SH. dan Iskandar Oeripkartawinata, SH., H ukum A cara Perdata dalam Teori dan Praktek, Bandung : M andarm aju, 1989. Suyati Bachtiar, Herlina, Contoh Akta di Bawah Tangan, Buku ke VII M engenai Go Public, Bandung : Mar.darmaju, 2003.

PERUND A NG -U ND A NG A N Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Kompilasi Hukum Islam. Undang-undang N om or 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.


N 0 T' A ,R Iv'S /. y'-

„ .-v *'V ‘i

*4 , ; ^ PEJABAJ*; PEMBUAT,

AKTA, TANAH

m

::*;DAERAH;KHUSUS IBU KOTA JAKARTA rX

' .\ : p.\ ■’ '. / : ? . K- ^,^';^ ^ ^ ; i s t A N T O g b .1 .__

'■ ' • ' * $ £ $ ) : r l/ —i---- ---------

Tn, ggfl,

6 'N o p e m b e r

' -f ’

..nt . ; ' « r*vv.v' •.^r’ ' . •?* S»;> <%'( •r ;Vt WL_

‘, l

. 1 9 9 6 , - ___ No

V»

.I

1 2 .-


v

f'|t UM1 Ijl

; |I ' t AM

'5-A i I I ' I I

•••Al

MP|.|

P*»MAII

TAMAn 0 ( ^ p ] A .

H»-me* * 1 2 .- P a d a hari

ini. hari Rabu.

tanggal « n a m N o p e m b e r -

s e r i b u sernh i 1a n r a t u s senibi la np ul uh e n a m -----------(6-11-1996).

-----------------------------------------------

-Berhadapan denuan saya. HELEMA K U M I O R O Sar j an a -Mukum, Notaris (h Jakarta. dencian dihadiri ol e h -saksi-saksi vang akan disebut di bn oi a n akhir ini dan yanci i-.e1?»h dil'pnal o 1**l■«sav*. notaris: - - T.-Tuan TEDDY WIPOWO WPM'i, Wai aa partikulir.

Indonesia,

tinagal di Jakail.a.

'ai an Ma no ni e -

Dalam RI*»* n.i f ., pomo'iarKi hai* m Penduduk nome»

33**3. M 109/ 1^09*7

i u»da -----------

>AA ;

- m e n ur u t k ^ ^ ' a n g a n n v a d a l a m hal

ini ------------

m e n j a l a n k a n iahatannva s e l a k u D i r e k t u r d a r i - -dan kar«na

iIu untuk dan at as n am a s e r t a s a h --

mewakili pe rs e r o a n terbatas "P.T. P E R I N T I S ---GRt ALOKA' anggaran

vnnu

ber k e d u d u k a n

dadarnya

« cm m u a t

sepulnh S°ntembpr s e m b i l a n p u I mp

'l"

*nknrta

dalam

a l ' »e

'lan

van'i

tertan g g al

ibu ^Pinbi 1an* aûs -------«

moni

disahkan

dai^' i*

Republil-

»:i*i ' n - ■ t • t

cerihn

di

i- o p m

*:^Mih t i : h *i i i * r

M*' t ner

?m .

fja n

i-oiî

M ^ t i or i ' ^ h a k i m n n _____ >i m a t n l

s'h 'la s

• omhi l a n p u l " h

Januar i

liga

-------------

H 1-1- I993i nrmer 02 . 12f'.MT ,01 .0 1 *Th *93 , ------berhuhunci den gan akt-f* Be ri ta A c a r a t e r t a n g g a l

-

e m p a i b e l a ? Mei s e i i b ’ j sembi 1a n r a t u s ------------ê m h i InnpM l u h

Mqa

*M -*

,lomo r

t O*1 .

akte-

.al fe ma na l*>du~. di.anva d i b u a t d i h a d a p a n R A C M M A T


SAMTOSO ^ m i n,., |i

ls ,(l

dari a H « m - , . ,

untuk I itk ! lfrin h u l u w

ini

notm

tersebut d ibawah

ini;

II.Nyonya OMG JU CHI

persproati

t u 109a 1

ir .

49,

Tanda Ppnduduk n omer hol

"P.T. PFPTMTTS GPIAI O K A "

a k te

-------------

ini.

melakukan

___________________ III.Tuan

11,

.laian

pemegang

Daan

Kartu

Negara

J a k a r t a

pemegang

,

—

-----------

Kartu

--

mi

b e r ’inrlal'-

»:e r h a * a s

l-nail:»

u n f j\'-

n i r e l ' t *.r

tindakan

Pihak P e r t a m a .

hukum

■

dalam

----------------

p a r t ik u lir . tin g g a l

SUI I EMDRA S A N T O S O ,

Jakarl.n.

s e p e r t i __

lersehm . hadir

|. » i s e t i i j - m n n y a guna

fW

fla 1i'n h a *

e i n n '. n n i '''a

perseroan

— ———__

2 3 9 0 / 0 0 0 5 4 701 09:

s e M k u Komisaris o®»*«eroan

memberiknn

cukui-

sedan'i

(O M G V U Cl11 »• W a r g a

nartikul

fMr<

------------------------------------

Jalan l'phon Jeiul' / nornei

•menurut

*s.

t°1a h m < ? n d a p a t

persetujuan dari K o m i s a r i s

I n d o n ^ ia.

bermeterai

n» , I m a u n y a

rlinerliliall .u, I o p „ l a s a y a ,

,a ,.a r t a >

Mouot, Tand'j

raman

Surya

PendiKlti^

d i -

An o m e r

n o m e r ------------------------

3206. 3053/2*07*9004 : -----------------------------------menurut s e 1a k u

keteranpannva

ayah

\ anq

dalam

m » n i n 1a n i a n

hal

ini

b e r lin d g l'-

k.oiuasaan

oran?

Uu a (ia1 i r»n -il *1/ a v '#•1<1 tnas 1 11 d 1 11n w a h u m* ir —— - — DESILPA

, r»nhr»ei*w j

SAMT

K 1 1

. it-i; nl wi n ^ .aail

sama

denuau

Ipengharinp. -- --p i ha» -

................. ... - Para

neiKihorfap

I

-Para

neivjhndap

ur,1 uk

seperti

i.nrîm i.

o

I

m,

r I,

Kedua.

d i k o Mal ‘ ,ai

_________________________________

nloi, °'® h

saya,

rii r i

n o t a r i s . -

e OMr n di r 1 dan m e n ja la n k a n _ l,n" '^ r l e h i h dahulu: ------------


- b a h w a p i hal'

pertama

li‘» ndnk

m e n y e r a h k a n k ^ p a ' 1' h e n d a k me ml u' l i pertnm n. -

l ' r*d,.i-i.

d > n rm>H<-■ mm

t-*»-»r >i( •••:

satuan

menjual

lebih

S T . ’i O M? pm sugil,

dibuat

s e b a y a ituana dengan S ur ai

Me n d i i i k a n B a n g u n a n

iI i

Izin

yang

nniiifM

1.300

l i<5ii iI-

(s »riln i

lpdnim

d an s a l u i a n Type

Ib ukota

A.

unit

Megara

s e b a g a ¡mana d i i n a i l a n

lob ih

1 I ‘inip i r

I aii'ian1 ■ al-Ho

m.

la la i i a . Grogol d ile n a i l-h aliw «

Ui

---

f P . A . M ) . -------

di

dil«*l

Lantai

dalam

>

Kyai

-

9 --

khusus

pa' .la

Tapa

--

asi'

Ibukota

-

K e c a m a t a n -------

Toinang,

'iina|i s u s u n

denah

d i tanda

iil-an

B arat.

K e lu ra h a n

la la n

a ir

Condi t i o n i n g

lelas

rj j [ t a ms i l '

sa l ua n

---------

"I aman G l o r i a . -------

l ei ni

'■•’ b a g a i

h°ihubuna

Air

pihak

' ik.ai t a

.

d a r i -------

s a lu ra n

i r’ t d ’in p * » i * - l a h

P et a m hu i a n .

1ima-

M. ) s e b e s a r

M inum

p ini

W ' i tvaii

W i l a v a h --------

listrik

*.ei l e t a l Su = u n

Suku

' ;ernb i 1 a n p u 1ul i -

(P.l

fliimali

t o i 1mm •11

S.

o l e h -------

duapuluh

W att,

lab«!

1).-

----------------

3 '.'in/Plfin/R/i

U y ira tu s l

Paiah>'l;t,

--

Jakarta

l' ” ' a

saluran

peipipuan,

se t°naah

dikeluarkan

dai i Po| iio.-ihaan A l t

Instal a«i

--

(Lampiran

« » n i h i 1a n i a l i r -

enam 1 : ' r* '* i ' i p o t

kurang

Pondahuluan

tmtanayaI

d i p e i l °i i t i kgp i d e n ' i a n

•

pihak-

s p e s i f i k a s i -------

*. er l a m p i r

Pengawasan Pembangunan

S epl finl>t
luas

sembilan

dengan

Pemei m i ah (taer ah K h u s u s

. l aka r l . a B a r a i .

dari

---------------------------

(duapuluh

dibangun

Perusahaan

menerangkan

berukuran

bangunan

Kota

y-Tn

(t"ityei a ha n

-

i i i mah s u s u n

met er

Dina^

d a n --------------- -----------

nomer

setem pat 215.

'.“ r s e b u t


--

belum

'

selesai

dibangun.

yaitu:

a.soiai

cim» p e m b u a t a n

r

Inv-iV

im

l b . ^ « u i i f i l n t n*il

nama

|o.rei • i p i k a t H a k |Susun belum jual

ppl^nni beli

hurn;

atas

pihak

Milik

nama

atas

i.amo;

Atap

serta

b*.* 1 urn l u n a s

tanah dan

Satuan

o i hal' p e r t a m a :

pembual.annya

lers^but

---------------------------

'Vina h a n a t m m

i

| |*oi'• Hiiii

s u r a t - s u r a t n v * ----

----

Rumah

--

--------------

pembayaran

harga-

«ie l u r u h n y a , m a k a

--

p e n j u a l a n •|»*>tnb<*l ¡'Hi 1*=»» «sehut b° lum d a p a t -------

—

(J i 1 a k s a n a t a n : ----------- ----------------------------------------- b a h w a menunggu s e l e s a i n y a tersebut dan

dan

pembuatan

lunasnya

seluruh

pihak

menei a n u k n n

untuk

membual

untuk

jual

segera

setelah

pembuatan seluruh tetapi

surat

denaan

ini

dalam mana

surat

nantinya

menjual

satuan

bersama

*fM«fbui

rumah

donttan

ini

-Setelah

itu p i h a k

boiûii'i

m e n y o l u in t d a n membuat beli

sualu

dan hiomu

pihak

menerangkan

f al- a t i d a l a m

d e nct an k e t e n t u a n

dan

pihak

h'*i m u f a k a t ,

perjanjian

susun dan

hak

kedua,

pengikatan

ketentuan


dan

-

lunasnya in»-

atas

yang

akan

diri

-

tanah-

------------

s a n g g u p -------pertama. dengan

sebagaimana ak te

--

b a h w a -----

dai» m e n g i k a t

berjanji

di» i rn«»mh ett nv a d a r i

mufakat

dongan

«uisun b ° r i k u 1 pihal

belah-

pengikatan-

\

diatas

berjanji

kepada

dan

rm n a h

ner t a m a

diatas

kedua

dinyatakan

mengikal

telah

maka

sebncia

tersebut

s u s u n ----------

tersebut

setuju

poi j a n j i a n

p^mhavar a n , nihak

menerangkan

sura»

';«»]psainya s a t u a n

«un a t

uni.uk

r u ma h

pembayaran,

puatu

b«»li.

satuan

ini

--

mereka

untuk

untuk

sebagai

i m

jual

----

berikut:

-

-Pihak diri

pertains

dengan

terhadap

selesainya surat

pihak

satuan

tersebut

pembayaran, satuan

l'pdua.

kedua.

'l«»» m e n g i k a t

seaera

«niûn da n

rumah

dt - i l a** d u n

tanah

yang mener angkan

r u ma h r u s u n

dipergunakan

sebagai

-Pihak

tidak

kedua

bagian-bagian

hanya

tinggal.

struktur

dari

--

lua^

Pasal

satuan

2.

Mi mah s u s u n

pengukuran

pihak

kelebihan satuan

t*' smi

dari

perbedaan

r umah s u s u n

kewajiban

berikut

l ua' -

hal*

rumah-

mi i

.

pimhol iqn

luas,

—

d e n g a n -------

dari

3.

belah

----------

dan/atau

-

------------------------------------

satuan tersebut pihak


Surat

----------------------------------- ---

-------------

atas

l u a s ----------

d i b e b a s k a n -------

kelebihan -----------

----------------

mengakibatkan

dalam

f» i h a k

t. an. i h b e r s a m a

*» l eh k e d u a

s e b a g a i m a n a -------

berwenang,

tercantum

* Paâl

alas

itu,

--

------------------------------------

tersebut

r nemhayar

t «u ? H

pemuaian

dilakukan

luas

yang

utduk

------------ - ■

Harga

bangunan

berbeda

yang

maka m a s i n g - m a s i n g

kekurangan --------

dari

dan/ a* au k o k u r a n q a n

Pemesanan,

- -

me n a mb a h

bangunan

-------------

P e me s a n a n

apabila

-

------------------------------------

konstruksi

t e r c a n t u m d a l a m Si i t n l

mala

dari

------------ -------------------------------- -------------------------------------------

-------------------------------Dal am hal

--

a k a n m e n g g a n g g u / ------------------* -

r umah su*mn y a n g

ters°but .

ini

khusus

b o l e h merubah d a n / a t a u

memba h ay a k an k e s e i m b a n g a n s t r u k t u r susun

dengan

--------------------------------------

tersebut

tempat

bersama-

membelinya

dan d e n g a n k e t e n t u a n :

-bahwa satuan

surat-

p e m b e l i a n -------------

atas

untuk

--

c ? l u r u h -----------------

penjualan hak

‘s e t e l a h

pembuatan

lunasnya

dan m e n a i k a t d i r i

pertama

satuan

untuk

«susun b e r i k u t

kepada p i h a k

pihak

berjanji

melaksanakan

r umah

berjanji

ml

rumah

susun

yang

akan*

t e l a h ----------------

ditetapkan sebesar belas

sekarang

ini

Amerika

P e r tarnb
dnr t

kepada pihak

telah

satu

Oollar

A m e r i k a Roi i k a t )

tanda

al'te

dan

ribu

dibayar

s e r ibu

kali

tanggal

.juga d i p a n d a n g

--

--------------------------------------

enambelas pihak

tujuh

tiap-tiap

keoada

-

Am«rika

tanggal

untuk

-------

Serikat)

selambat-lambatnya

d u a p u l u h en am,

-

pada-

pertama

-------

d u a p u l u h enam O k t o b e r

semb » 1a n p u l u h êierusnya

e n a m ---------------------------

sehingga pada

*er i b u s e mb i 1aru a t u s * ■1

Serikai )

U .S .$.1.707

angst i t an man.i al an b e r a k h i r

(

--

U. S. $ . 1 . 7 1 1

Amerika

sebesar

Dollar

tunai

sernbi l a n r a t u s

.lelapan

---------

Dollar

kedua

sebesar

Oo l l a r

angsuran

p ad a

d u a p u l t i h «Mi'tm M'» i

^ cUntuk

oleh

sebelas

( 2 6 - 1 0 - 1 9 9 ^ ) demikian

puluh

uang

1ii ( s*»tnb i 1a n b e t a « ; ) k a l i

secara

dibayar

demikian

-

delapanratus

U. S . $ . 3 4 . 2 1 5

i rin- rnas i ng

lu.iuhratus

kalinya

kedua

penerimaan

kv/ i t a n s i .

duaratus

dibavar

bulanan

tiap-tiap

untuk

a t a u uang s e b es a i

e mp a t

1 (sntu)

yang

( ser i b u

dapat

Pasal

pihak

95 % f s e m b i l a n p u l u h -

t u . j uhi a t u «

(seribu

oleh

pembayar an s e b e s a r

per t nma dalam

(seribu

M e n d i r i k a n --------------

------------------------------------------------------

Serikat.)

angsuran

Pa l ak

4.

1 i ma p e r s e n )

Amerika

ini

t e» ima a t a u

-------------------------- --------------------------

(tigapuluh

termasuk

--

% * l i m a p e r s e n ) -------

U.S. $.1.001

tersebut

sisa

dibavar

partama sebesar

uang s e be sa r

sebagai

Irin

t. u. i uh

r t m l n h mana p a d a w a M u p e n a n d a ----------

atau

sejumlah

e n am r i b u

Soi i k a t ) s u d a h

d a n S mi a t

t . a n g a n a n a M ?■ i n i

pihak

d i kpi nud i a n h a r i ----------

U . S . $ . 30 . 0 1 7 ( t i o a p u l u h

Dollar

-Uang

untul'

dengan

-

tanggal-

sembilan

--

) . ------------ ----------------- ---------------------------------

pembayaran

angsuran


mana a k a n -------

diberikan

ter«tpndiFi

k e p a d a p i hal', k e d u a .

oleh

angsuran

tepat

ketentuan

pasal

k^dnn

------ ------------------------------

tidak

pnda

waktunya

1,

inak » p i h a k

dapat,

i / ' U»

i-i-iiii per

( lima

persen)

dar i

nirni ih y n n g

harus

i?»

dibayar

2 . Berkenaan setelah resmi

laini,

tetapi

pihak

unMi k

tunggakan cukup

dan

tiga

denuan

h' *ii>al

perianjinn

tanpa

d

teguran

tidak

melunasi

secara

- -

m e 1a k s a n a k a n -

^

(tiga)

bulan

-

^ e l u r u h ----------------------

angsuran)

l e w a t n y a wakt-u.

m *o

dan

1 d i a t a s , -----------------

a '¡“ p i h a k

mi

ditagih

- - -

ayat

selama

kali

untuk

-

— ------------------------------------

tetap

tidak

i sebesar

d i hnl ' i. i a n

pertama

kedua

* *

lunas.

memberikan

rnenaaivj cur

berturut:-1 u ru t

terhutang dapat

dengan k et e n tu an pertama

dikenakan

t i aapu Iu h ) d a r i

ini

dengan s e k a l i

pihak

kewajiban

donda

d e n g a n -------------------

kedua

sebnsnr

hari

membavar

sesuai

denda

tiap

pertama

------------------------- ------------------------

Pn^n 1 5 . t . D a l a m ho 1 p i h a k

pihak

hal

mana

ma k a

- -

pihak

meinlmi a I k a n ----------------------

» l ul - fi n p e m b a t a l a n

melalui

p e n g a d i la*> d*»n'.jan mnM/ i m p a n g / m e r K i e ^ a m p i n g k a n ------------ketentuan Undang

pasal

H ukum

reidala.

herl-ewa i i h i p kedua

uni'ik

uat.q

kepada

p i l i al -

KMilamana

v*ing

me n g a I i hk an I n i kepada H^secara

pihal

«5»rta

I epada

lima

' *leli

hanya

--

p i h a k ----------

p«»r « *en> oleh

Undang

d a r i -------

pihak

kedua

------------------------- - - --------------------------------------------

I <»fh i l ' e n d a l »la-

Kitab

pertama

t. M ih d i r e t o i k a n

-• i t u a r .

l »f m a ; i n i n k

teM uli«

1267

pihak

'du.ipul'ih

n a i f m u ' 1.

p»l*-il

pasal

m^p' i emha M k a n

:tC

ceh««a>

iumlah

1206 d a n

pihak

memindah

tangankan'*

i >imah * u « i
lain,

harus

pertama


dan

disetujui pihak

--

kedua

d i ke n a l' n n h t a y n

adm I o i r I r a « ; i

s e t .e n o a h p n r « m n ) tla 1Min im r .n l tangani

.1 l . c r n e l u i i

ini

ket iua.'p ihal-

SR m u a syarat p e r j a n j ian

dan

hak

pihal'

p»i L a m a dart d a l a m haius

kedua m e n i n g g a l

seluruhnya,

maka

para

j a n g k a v/a k t u ' H»

mene r u s k a n

s e oi a ng d ¡ a n t a r a n y a

kedua

dengan

pei 1 a ma . hiava

nehubunnan adalah

ini

yang

Hmhul

' t angan k e a d a a n

send i r i .

-

pihak

-

mutlak

-

mewakil’

memperoleh

hak

surat

disetujui

---------

bukti oleh

dan

akan

diatas.

timbul

---------------- - -

s e p e n u h n y a ------------hak

pihak

-

-------------------------------------------------------------------------------------------------

satuan

' nn nt.

se 1nmbal. • lainliai nv n »Desember

kuasa

waris/pengganti

P a s a 1 B.

pertama mengikat

pembuatan

a h l i ----------

f e m p a t p u 1u h 1 -

untuk

dapat

ini

sah m e n u r u t

dan membuat

it.li d a n

b e b a n dar i a h l i

menyelesaikan

dai a m

--------------------------------------------- -------------------------------------------------

-----------------------------------------------------Pihak

huk um a t a u

i>‘>r i an j i a n

bertalian

-Segala

yany

menunj uk dan m e mb e r i k a n

kewajiban

berdasarkan yang

dalam

k.edua

s n a t. m e n i n g g a l n y a / d i b u b a r k a n n y a

salah

pada

dunia/dibubarkan

undnng-undami

p i hak

tunduk

dalam p e r j a n j i a n

pihak

kedua w a j i b

-

y a n ? ------------

lain,

w a r i s/p*>no'.i*>nl i hak

kepada

menanda

I i -<m i s

pihak

kewajiban-kewajiban

P9.uil'

--

- --------- ---------------------------------

bel um d i l a k s a n a k a n

hari

( rju^

%

d j le n tu l'a n -

' v m -il d a n k e t e n t u a n - k ° t e n t u a n ini

'l.Dalam hal sedangkan

te la h

peralihan

cukup 'Hhadapan

pihak

2,5

«-.otKSR.ni vano

■Itoins

surat, p e r s e t u j u a n

bermeterai hal

'In r i h a r g a

ni

--------------------------------------------------------

dan m e w a j i b k a n

t u ma h s u s u n -?<»haga i man a

pada

t . ancj yal

diri

untuk-

tersebut,

d a n -------

tersebut

diatas-

delapanbelas

-------

-

e'.''r 1Itu senib i l ani a t.na s e mb i 1 a n p u 1 u h ----------------


(18-12-1990). --------------------- ------------------

delapan

-Bilamana

pihak

pertama

kewajiban

tersebut

cukup d i b u k t i k a n sehingga juru

tidak

sita

pihak

lalai

dalam a y a t

dengan

perlu

l

untuk

apapun.

i angka w a k t u

peiwe lesa ian

membay ar d e n d a

atau

ganti

pihak

kewa. i i bnn

i er<*ebut

pertama

tetap

sehingga

t i dai-

iu i u « i t a

perlu

atau

lewaMiva

dibuktikan

n .^ % (delapan

sebesai

b u l a n dar i

p«»r

j u ml a h u a n g

ditagih

dan h a r u s

terjadi

F u r c e ma i ^ u r o

dalnm pasal -Bilamana

kewajiban-

7

dibawah

pihak

dari

dibayar

bentuk-

l dialas

meniadi

al i b a i i i1»*

*•i *

untuk

telah

sekali

<*«perti

apa

susun

u i ’»1*ib

m a n a -------

--------------------------surat

n°rsen) d»«®tor denda

alpa-

ma k a

membayar

denda

p e r ------o l e h --------

ini

dapat-

lunas,

kecuali

--

vang

tersebut

--

perubahan

tersebut,

seperti

1 idal

pei u h a l n n

hal

--------- ----------------

ini.

r u ma h

me m e n u h i

kekuatannya,

kedua i nonghendak i

«aiuan

untuk

dengan

pertama,

i a n g k a waki u p « n v ® 1 e s a i a n

--

(enampuluM

waktu.

sepuluh

vang

kedua k » pa d a p i h a k

lesil'n

ma k a

dalam

diatar*.

n i h a k p e r t a m a mpwa.i il>l*an d i r i

^vat

alpa-

--------------------------------

tanpa

lalai

dalam a y a t

' •ukup d i b u M i ka n d o n g a n

bentuk

surat

A0

rugi

-------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-Bilamana

pihak

ma n a

kekuatannya, untuk.

-------------

--------------------

dengan

¡ empatan

me nye les ai ka nn ya dalam tanggal

hal

lewatnva waktu,

demikian

pertama d i b e r i

me me n u h i

diata<=.

dibuktikan

atau s u r a t

har i s e t e l a h

untuk

bentuk

i u u . i u un g

maka

tersebut

b«M l a k u dai i i awab


dan

atas

-

----------

dalam

-

s e g a l a --------

satuan

rumah

-

pihak

kedua

-

-Selama

pembangunan

saluan

rumah

p e r l a ma wa.i i b r n ennasur a u s 1 1
pihak

resiko, pihak

dan piemi

asur ans i nya

atas

meniadi

----------- -------------------------

pertama.

tersebut

phrum

•-

- -

s e m u a -------

tanggungan ------------ - - -

- ----

------------------- --- Pasa I 7 . - - -------- -------------1.Yang

dimaksud dengan

force

d a p a t mempengaruhi

iatannva

mana

Io u n m p u a n

berada

di l u a r

m e n c e g a h n y a , ani a» n yang

bersifat.

terus

ma?i al .

mei mr uf ?,

peristiwa

pihak

g emp a

lock

l . i dak

huru

out.

--

k e a d a a n -------

banjir,

untuk

-

h a r a -------

hujan

yang

p e r i s t i w a -----------

lainnya,

dalam b i d a n g m o n e t e r ,

yang

pertama

bumi.

k°bakaran,

pemogokan,

ialah

pekerjaan.

alam/keadaan c u ac a

pemerintah pertama

lain

majeure

tindakan

sehingga

--------

pihak

—

d a p a t np l a k s a n a k a n / m ^ n v e 1 e s a i k a n -------

p e k e r j a a n n y a . ----------------------------------------------------------------------------------------------------2 . Apabila pihak

keadaan

pertama

pekerjaannya sepakat adanya satu

untuk

tidak

dapat

membatal kan ganti

sedangkan

rugi

m e n g a k i b a t k a n ----------

menyelesaikan ma k a

kedua

perjanjian apapun

ti ang y a n g

pe* t ama haru«* d i k e m b a l i k a n

pihak

kedua.

pihak

-

t a n p a -------

ini

salah

diterim a

meluruhnya

-*oleh

kepada

k».iadian

tersebut secara

pada

ayat-ayat

tertulis

kepada

dia ta s,pihak

--

------------------ ----------------------------------------------------------------------------------------------------

4 . Apabila Berita

belah

----------------------------------------------------------------------------------------------

akan d i b e r i t a h u k a n kedua.

---------------

kepada

telah

pihak

3 . Adanya

keadaan

fnrce

majeure

Aoar i » S e r a i i T e r i m a

Perhimpunan Penghuni *

majeure

sama s e k a l i ,

tuntutan

pihak

force

maria membua'

hnium

l°t jadi

d i tanda

tangani,

terbent.uk,

S a l i.i a n J' umah S u s u n / U n i l


setelah

dan

- -

tetanikeiadian

Apartemen

'

tidak

dapat. d i o u m k n n

me n u n i u k

pihak

melakukan Unit

p e r l ama a t a u

dengan s u n t u

pihak

untuk

- - - - -

. i awab p i hal 5. A p a b i l a

k**dua

f oi r «

dilanda

belum

dapat pihak

terjadi

pelaksanaan

p e mb an g u na n d a n

dengan k e t e n t u a n

kembali

i nenj adi

» » l oh p i h a k

alau

pihak

Bagian

Pumah Su«: un ;|'ii i t ^ p a i l o m e n

a ka n d i b a n g u n

« P e n t i l m u i dan b u l a n

biaya

kedua

rri^ni ndi

mengenai

----------

pembangunan

iawab

-

-

s e r t a --------

dengan

N ilai

---------------------------------------------------------

apakah

tanugung

d i a t u r ----------------

sesuai

t^riadi dan

tidak

kembali

untuk-

pembangunan

tanggung

-

B e r s a m a -------------

yang

biaya

kejadian

lain

tersendiri

l«ibentuk

k e p u i u s a n mengenai

tetapi-

kedua

lagi,

ma . t e ui o

Per hi mpunan Penghuni

tangani,

-------

pihak

P e r b a n d i n g a n P i ' M 1' 11' « - i n n a t n y a . I »aduan

setelah

Bersama

b a h wa

h» ba n dan

B a g i a n -------

Benda

perianjian

kembali

êpenuhnva meniadi

tanggung-

dan/atau

pertama

suatu

leisebut

d a n ----------

dan

digunakan

berdasarkan

lagi,

akan-

terbentuk,

d a n / a t a u Ronda R*f «sama l e r r t e b u t

0 . Apabila

kembali

tersendiri

Honda n e r s a m a

m e l a k u k a n p°inhanciunan k « m b a l i

dibayar

pelaksanaan

ma i eur ® m e n i m p a

mana membuat R a g i a n B e r s a ma

harus

Susun/-

---------------------------- ---------------------------------------- ---

P e r h i mpunan P e n g h u n i

-akan me n u n j u k

bahwa

^ *>p*uuhnv a m e n j a d i

A c a r a S*» mh T e r i m a

tidak

Pu ma h

pembangunan

-

kpadaan

B e r s a ma d a n / a t a u

tersebut

lain

Satuan

per i a n j i a n

yang d i p e r l u k a n

Berita

akan-

dengan I « »t on tu an

p e mb a n g u n a n n y a d a n b i a y a

biaya

kedua

p emb a n g u n a n k e m b a l i

Aparlomon,

diatur

mal ' a p i h a k

membuat

daoat rumah

alau

jawab

setelah

--

Satuan-

digunakan

-

s u s u n ----------------

tidak

----------------------

P e r h i m p u n a n ----------

tanggung


jawab

pihak

- -

pertatna •

-

-

----------------------- Jual

beli

berikut

llal'

* ----------- 1—

—

Pasal

satuan

t a n a h bersama

rumah

s u s u n -----------

terebut

yang masih

akan d i l a n g s u n g k a n

itu

belah

syarat-syarat

pihak

perjanjian yang

dengan yang

serupa

itu.

ketentuan: a.

dilakukan

disebut

antara

lain

■ ------------

b ahwa

p i hal'

pihak

kedua

pihak

lain

terlebih tanah

lazim

tersebut:

dengan

dari

beli

----------

ketentuan

----------

pi hak ,

turut

tuntutan

me mp u n y a i

satuan

pihak

kedua,

------------------

hak

atas

kedua

dari

mengenai

--

hal-hal

per tama menj ami n susun

tersebut

pihak

bor ikut, h a k

tidak

kedua,

dikenakan

suatu

sitaan,

d » n g n n membebal i an p i h a k

ampun,

dari

segala

lain

vany d i d a u a r M n

| c . bahwa ongl.o^

tuntutan

akl . e

ongkos

fiat n a n kedua,

I------------- --------------

lainnya

tagihan

hal-hal

beli

yang

tersebut

k«dua,

--

kedua-

dai* r p i h a k

akan d i b u a t Hak

keat.as

t anggungan dan

-

yang

tersebut;

nama s e r t i p i k a t

Sur»un

menjadi

d i b a y a r * <»l *?l i p i h a k

atas

jual

baltk

Rumah

dan/atau

bahwa-

a* a«; t a n a h --------

bersifa'

pihak

--

-------------------

dan b e b a n - b e b a n

atas

--

hak

r u ma h s u s u n

lain

bahwa

dari

b e b a s dar i g a d a i

termasuk

--

--------------------- ------------------------------------- -----------------------------------------

ru m a h

bersama

jual

d e n g a n membebaskan p i h a k

|b.bahwa pi hak satuan

dalam

y a n g m e n y a t a k a n me mp u n v a i

tuntutan

----------

dan p e r j a n j i a n

akan m e n d a p a t

atau

kedua

---- ------- ----------------------

bersama b e r i k u t

segala

antara

pert ama menjamin

tidak

dahulu

tersebut,

--------------------------------------

0 . ----- -----------------------

Mi I i l< a t a s

hak. a t a s

---------

-•

-

itu

M ilik-

n a m a ---

h a r u s ---------------

--------------- --------------------------------------------

P n s a 1 9 . ----- ------------------------


-Apabila

cn 'm n

surat-surai

t

r umah m t s u n splmt

o e mb a y a i nn

lelah

penyerahan

seâi *

pihak

pertama

dibuatnya

l»rsph«i'

diatas

Milah

satuan

kepada p i h a k

Rerji.a

Arara

c» e r a h

Pihak

a.menjamin keadaan h u n i;

bahwa s a t u a n

----

--

--

wa j i b d i k e t a h u i

pihak

me n g g u n a k a n ^ a l u a n -Bilamana

pihak

(t igapuluh)

f*u i ma. pihal

M ’d u a h^t hal

Sei ah

r °i

"nltik

hiim

ilu

d e n g a n hal dan a l a s

pad»

i *' hak

t i da k

d a n -----------------------

apa

yang

r a n g k a --------------------

pada

tanggal

hai i I p

dalam

sejak

c,ilî l U i c i

penyerahan,

I ^» dua

dan

waktu

-

30-

t e t a p ----------

Acara atas

ini

me n a n d a


Serah-

n a m a -------

Berita

ri i g a p u l u h )

I ^ i *n r |^ [ » i l n l

i'»dua

- -

d i sar npa i k a r i n y a --------

tangani

d^noan

tangani

jangka

pihak

?ri

-------------------

tegur a n /p e r i n g a ta n

i angan i fi«r i i a

me n a n da

l edua

layak-

tersebut;

mau m e n a n d a

p<->M arna u n i u k

nama p i h a k

dan

dalam

s e g a 1a p e r l e n g k a p a n -

susun

l <Msebut

ma l a p i h a l

siap

dokumen-dokumen

apabila

be r 5 - °d i ; » me n a n da

Susun*

tersebut

l-.edua d a l a m

hai i k a l e n d e r

l s g m nn/pî inualan l i dai

susun

dan p e n y u l u h a n

Terima

ledua,

Pui n a h

--------- ------------------------------

per l ama a k a n m e m b e r i k a n

kepada pihak

- -

d e n g a n -----------

r umah s u c|in t e r s e b u t .

kedua

R e r i l a Aoai a ^ r n h pihak

r u ma h

r umah

o. meni bei i k a n p e n j e l a s a n

dari

--------------------------------------------------------------------------

bet i k u t

denah s a t u a n

di lakukan -

-------------------------------------

Satuan

kun»: i - K m ' . i d a n

diianjijan

gambar

yaitu

kosong dan dal am k e a d a a n

|b . m e n y e r n h k a n yang

Pertama:

d a r i ----------

susun

Terima.

- D a l a m peny<M*» han «;<»' ; u n f i s i k tersebu<:

mol ' a

rumah

kedua

pembuatan

tesa i

luna<= m e l u r u h n y a , fi«=ik

'Jan

Acara

tersebut'.

memberikan ( ( o, t-a ma i angan i

--

kuasa

untuk Der i l.a

Acara

Serah

menjadi yang

T « » Hi na

batal

t occ«bul,,

atau

disebut

b^ralliii

«tilam p asal

êrah

dilakukan

Terima

P e mb u a t

Akta

-D a la m hal karena

alasan-alasan di

suûn

tersebut

dei

»'*n

1uasa

merupakan perjanjian kuasa

Tanah,

:»• . - l i h o r i

mana

itu

untuk

alasan

untuk dan

ini.

antara

tidak

ini

kedua

' *r ang

pertama

pihak

ying

dari

tanah

dan

-

d a n -----------------alasan

pertama

^«rta

--------------------------

atas

ini

untuk

---

biava

-----------------------

»Membor i k a n p e r s e t u j u a n n y a

ata«

----------

-

poi l am*i s e k a r a n g

hak

-------------

al an b e r t i n d a k

pertama

kedua.

------------------

adanya

pihak

-

h a r i , -------

dan

tidak

disebabkan

lain

aln«= nama p i h a k

beriku!

pihak

u v

akan d i t e r i m a

guna melangsungkan p e n j u a l a n

susun

ne j a b a ’

kembali

bf. l ah

mewakili

«a*'«*'-

b e r s a m a ------

terpisahkan

tidak

akan b a t a l untuk

hari

p^niuala**

penuh o l e h

tidak

------------

ked*'*» be r ha *

v n n g mana d e n g a n

b e b a n dar i p i h a k

dikemudian itu

lunsa

atau

dap at memberikan

tanah

mak^ p i h a k

perjanjian

pihal

— ---------------------— - -

kedua di hadap' »««

yang

me n u n i u k

dan

-Sedang

hak a t a s

-

P e j a b a t ------------ --

bersedia

tidak

Acara

w a j i b ---------------

pad a w a k t u n y a d i k e m u d i a n

bagian

apapun,

ataupun

tidak

1 i daU d a p a t d i c a b u t

dilangsungkan karenanya

d ¡hadapan

apapun

kepada pi hak

««»l-arang-

mala

d a l a m m« l a n g s u n g k a n

bei i k u t

Pembuat A k t a

- ------ ---------------

yang berwena n g .

pertama

-

Undang

t, anqanan R e r i t a susun,

belinya

Tanah

pihak

bantuannya rumah

pial

r umah

akan

o 1a s a n - a I a s a n

Indonesia.

pon^nda

satuan

dilaksanakan

karena

1013 *I n r i t i l a b

U n d a n g Hukum P'.» dal . a d i - S p t e 1 ah

k u a s a >*»=»na t-i dai'

satuan

bersama


untuk

--

r u ma h

---------

tersebut

---------

I

kepada pihak diatas

kedua d i h a d a p a n

dan u n i u k

melainkan

ha 1 - h a 1 t - or ^ ohu* - A t; a s s a t u a n kedua

kebakaran. premi

tidak

nda

i umnli s u s u n wajib

untuk yang

yang

gompa

humi

yang

dimaksud

s«<=uatu

y a n g -------

menyelesaikan

d i l'^r,ua 1 i kan .

telah

m e n q a s u r a n s i kan

asuiannmya

kedua.

segala

pot «11 d a n hai g u n a

dipandanci

p i hak.

Pejabat

dan

-

diterim anya

terhadap

bahaya-

lainnya,

sedang-

dan m u s i b a h

dipikul

—

dibayar

oleh

pihak

-

------------------------------ - ------------------ ---------------------------- -------- -----------------------------

Pasal 1 .Masa

pemeliharaan

tersebut

adalah

10.

terhadap

sel ama

satuan

rumah

susun

( s e m b i 1a n p u l u h )

--

h a r i --------

setelah ser^h terima d i Ia k s a n a k a n . -----------------2.

Yang

di maksud dengan

perbaikan-perbaikan (jika

ada)

p i ha k

pertama

t e mb o k dan

terhadap cat

oleh

tenaga

mengelupas,

saluran

3 . Dengan

pihak

l ampaunya

1 pasal

ini

dengan

tenggang waktu

selayaknya

tersebut

dan s e j a k

saat

r u ma h n t mu n

lain-lainnya

sepenuhnya.

kedua satuan

itu

•-

bocor

- -

k e s a l a h a n / -----------

tersebut

dalam

-

dianggap

telah

-

rumah

segala

»er s e b u t ,

ni*»itiadi

air

s e p e r t. i

---------------------------------------------------------------

maka p i h a k

menerima

satuan

kedua.

-

a h l i -----------

kerusakan-kerusakan

k e r u s a k a n rnana h u k a n m e r u p a k a n dari

i a l a h ------------

penggantian-penggantian

yang d i l a k s a n a k a n

retak,

kelalaian

ayat

atau

pemeliharaan

susun

resiko

lagihan

» anggunu

jawab

- — —

----

a t a s --------

tagihan pihak

-----------

dan

kedua

--

-------------------

Pasa 1 11. -Segala ^ ftnn a n

< ; u r at

pemberitahuan

pe» i a n j i a n

ini

antara

yang lain


b e r h u b u n g a n -------------perubahan

alamat

pihak ini,

wajib

pihak

vnnti t « u r a n i u m d f t l n m o e r j a n n a t i

dar i

kedua

disampaikan

pertama

sebara

oleh

pihak

tertulis.

l ' *?dua k e p a d a ____

« Mi r a i

* e r r a t a t . ____

kawat atau tel"v ^«lambat - larnbat nv a d a l a m w a k t u ( tujuh)

hari

‘- « j a l *

-Perpindahan

m

segala

akihat.

dengan

surai

sepenuhnya

saat

l amai

akihalnya

satuan

dai i p i h a k

Susun

pihak

mi

Pasal

pihak

Perhimpunan

oleh

---------------------------------------------

kedua

wajib

perhimpunan

dan a n g g a r a n

penghuni

diwajibkan

oleh

Tahun

tentang

1905

-Pihak atau

k ed u a

pihak

sebagai

pasal

Pengelola

Sementara

menunjuk

B a d an P e n g e l o l a .

------------------------------- --Ongkos

Penghuni

akte

— mi

ked ua .

—

-Pajak

Dumi

satuan

r umah

susun

.dibayar

dan

dipilui

-----------

rumah

m e n t a a t i ------------------------------------

sebagaimana Undang

--------------

nomer

16

- -

----------------------------------------------------

oleh

untuk

pihak

pertama

-

pihak

pertama

-

selama

jangka

belum membentuk/

-----------------

------------------ -------- -----------------------------------------

Pa s o 1 13. dihavar

sah-

Pumah-

satuan

tangga

menerima

yang d i t u n j u k

wakt ; u P e r h i m p u n a n ,

susun

19 U n d a n g

untuk

Satuan

dan

rumah

Rumah S u s u n .

setuju

lain

r umah

menjadi

pemilik

s u s u n d a n k a r e n a n y a wa j i b / t u n d u k dasar

jawab

pem ilik/penghuni

para

-

-----------------------------------------

Pemilik/Penghuni

yang d i hentul'

anggaran

tanggung

---------------

12.

dengan

h u b u n g a n n y a --------------

menjadi

kedua.

7-

------------------------------------

dilaparkan

ada

kedua men iad i

r umah s u s u n ,

anggota

vang

porjnnjtan

------------ ----------------------------------------Setelah

kepindahan.

\ ang t i d a k

-

dan

-------

---------- --------------------------

dipikul

oleh

pihak

----------- -- -------------------- -------------------------------------dan Bang u n a n m u l a i dan hak oleh

hari

atas

pihak

p e n y e r a h a n -------

tanah kedua.


bersama

----------

----------------------------------

(oU niin la in dan

lain hak

alas

* an nh

Pa i k i p ]•> I t t i .

♦-

waiib

kali

U.S.f.,1

p^r?r»gj

-Pengikatan

Jual

-biaya

segala

------------

pertama

Arbitrase Badai»

ini

i «d 'n .

-----------------------------------pihak

kediaman vano

yan' i

para

15.

pihak

¡lasional -------

umum d a n

atas

Hat i

a pa

■

yang

diatur

d a n --------------

p e r m u f a k a t a n -------------dalam

- -

m e l a l u i --------------

menurut di

ketentuan

-

J a k a r t a . --------

-------------------------------------------------------tempat

tentang ini.

<1 i

P » n t a d i l ari ff^gor * J a k a r t a -

c u k u n --------

diselesaikan

16.

al I «

*

tidak

terakhir

tetap

d- u i n i i i<

»okai l a . j

atau

Indonesia

Pasal

(nara)

' - --------------------"*—

akan

lingual

-----------

--- - - ■---------------------

' i da k - ini,

-

------------- ---------------------

juga bagi

menerangkan m e m i l i h

vang

t ' i mbuí

Pari i l e r a

dan

Serikat)

'

akte

-------------

---------------------------------------

berlaku

yai ui d i s e l ° n g g a i a k a n

Aibiii.-v-o

•Pihak

- - -

Pengelolaan

1A .

berdam?» sama d a n / a t a u

tingkat

dan

kedua.

Biaya

huían.

Rel i

hal

oleh

pihak

Amerito

pa*n i

d a l a m «uirat

mereka

"* i l i t a s

r i i I' i''*' M' i n r urriah - — ■

Paâl

diputuskan

*----------------------- - - -

Dollar

por

...

war i <*• p i l i i l -

diaUn

d i p i k u l ---------

ditetapkan

(satu

...

Palam

di haya» dan

p«u I aína k e p a d a

----------------------------

ahli

dan-

rumah s u s u n

-

p.iiivi i ' i hnn

peí l a mí

meter

telepon

P#»hí|** l ' » l a / P ^ n g « I '• I t S e m e n t ó * a

^» i ' i ' i n dni i p i h a k

per

l» d ^ n g ,

iban

m°'nhav;.ii

I

1 ^ i 11 i l mu*i • " i *il

sebesar

beisama

l **»d' n,

I edua

>.ln t u k

aír

mu I a i h n r i p e i i v ^ !

*'leh pibak Pihak

li^M ik.

lingga!

segala I antor

Barat

di

akibat ---• --------------- -

— - - -------------- ------------------------------------------tersebut

d iatas.

--------------------------

i j

Pibil

in

fl an d i p e r b u a t

*uir u t

ak t e


ini,

tertulis,

-

dibaca

dan

tanggal ,

l pr i . nmi n

bulan

dan

tangani tahun

Jal ar » a,

seperti

Erna

F a t i m a h S a r j a n a Hukum (Jati n y o n y a 5at j a n a Hukum,

nolai

dan

s a k s i - s a k s •. Surat

ai« ke

-• ini,

notaris

kepada

lantas

seke'ika

penghadap, ■Dibikin gantian Akte

ini.

para itu

satu

dan r a t u

ini

d i tanda

- - - - -

----------

tangani

----------------------------

( O n g Yu C h i ) :

Fatimah

S.H.;

S,U.;

sebagai


---------

------------------------------------

Setijawati

Melena K u n t o r o 4-Diberikan

-

------------------------------------

Suhendra S a n t o s o ;

-Ny.Titiek

serta

------------------------------------------------

Ny.Ong Ju Chi

-Ny.Eina

---------------------

'oretan

---------------

-------

eh o a r a

notaris.

satu

oleh:

saya.

tangani

dan s a y a ,

t a mb a h a n .

.....

<*nks i - s a k ? i ,

d i tanda

coretan,

oleh

T e d d v Wi bowo Wo n g :

fllU

--

sebagai

- ------------

dibacakan

juga

nvonva

Titiek

» akar * a .

p s n gh a do p dan

saksi-saksi

dengan

di

- -

êt°lah

dihadapan

k e d u a - d u a ' •>a p e g a w a i -------

tinggal

—

pada h a r i , tersebut

permulaan

kantor

ak I e

yang

pada

Setijawati

sui a t

rj i

-----------------------S . M . ; -----------------------------------

salinan.

Nomor : 428/PDT.G/1999/PN.JKT.BftR.

DEMI KEADILAN b e r d a s a r k a n k e t u h a n a n y a n g m a h a b s a Pengadilan Negeri Jakarta Barat y a n g memeriksa dan mengadili perkara perdata dalam tingkat pertama mengambil putusan sebagai berikut daiam perkaranya s SUHENDRA SANTOSO, bertempat tinggal di Jalan Daan Wogot, —— Taman Surya Blok A No. 11, Jakarta B a r a t , seianjutnys disebut sebagai PENGGUGAT j melawan : 1. PT. PERINTIS GRIALOKA, beraian^t di Jaian Prof. Dr.Soepomo ~ SH., No. 44 Jakarta Selatan, selanjutnya TERGUGAT — I ; ——— disebut s e b a g a i ... 2.

TEDBY WIBOWO WONG, Selaku Direktur PT, P e r i n t i s G r ialokaFertempat tinggal di jaian Manggis D a l a m — Blok B.l E, Jakarta Baiat, selanjutnya di sebut s e b a g a i ..... TERGUGAT — II ; — —

3.

Nyonya ONG JU CHI (ONG YU CHI) Selaku K o m i s a r i s PT. P e r i n tis G-rialoka,- bertempat t i n g g i di J a ian Kebon Jeruk X Nomor 49> Jakarta B a r a t , --selanjutnya disebut sebagai TERGUGAT-!!!; Pengadilan Negeri tersebut ; - — - ----------- ---- ---- — Tela h membaca berkas surat perkara ; ---------- — - — Telah mendengar keterangan kedua b e l a h p i h a k y a n g -

berperkara ; -----------------------------------------------------TENTANG DUDUKNYA

PERKA RA

Menimbang, bahv£ gugatan Penggugat tertanggal 28 — Oktober 1999 telah didaftarkan di Kepaniteraan P e n g a d i l a n — Negeri Jakarta Barat pada tanggai 26 Oktober 1999 terdaftardaiam register perkara Nomor : 4 2 8 / P D T . G / l 9 9 9 ^ N . JKT.BAr, — pada pokoknya gugatan tersebut berbunyi s e b a g a i b e r i k u t :


1 . Bahv^ a n t a r a P e n g g u g a t d en g an T e r g u g a t I t e l a h m engada «k a n P e n g ik a ta n J u a l B e l i u n tu k s a t u a n Rum&h S u s u n T a n a n G l o r i a , y a n g d it u a n g k a n d aiam A k ;a P e n g i k a t a n J u £ l B o l i d ih a d a p a n N o t a r i s d i J a k a r t a j H e le n a K u n to r o , S H ,, t a n g g a i 6 N openiber 1 9 9 6 , Nomor i 1 2 ( b u k t i P - 1 ) ,

d in ian a

T e rg u g a t I I b e r tin d a k s e la k u D ir e k tu r d a n T e rg u g a t I I I — s e b a g a i K o m is a r is n y a ; — ---------- ------- ----------------------- — — ----2 . B ahv# d id a ia m P e n g i k a t a n J u a l B e l i t e r s e b u t P e n g g u g a t —t e l a h s e p a k a t u n tu k m em beli s a t u a n ru m ah s u s u n d a r i T e r g u g a t I b e r u k u r a n l u a g + 29*50 M2 'iy p e A, U n i t S T A n t a i 9 d i ru m ah s u s u n Tantfin G l o r i a t e r l e t a k

d i ja la n K yai

——

T apa No. 2 1 5i K e lu r a h a n Tomang, K e c a m a ta n G r o g o l P e t^ m — b u ran ,

J a k a r ta B a r a t dengan d ile n g k a p i f a s i l i t a s

an li s t r ik

PLN 1 .3 0 0 w a t t ,

t S a lu r

s a l u r a n a i r PAM, i n s t a l a s i —

p e r p ip a a n , k a b e l a i r c o n d itio n in g dan s a lu r a n p a r a b o la 3* B ahv£ m e n g e n a i h a r g a d a n p e m b a y a a n n y a t e l a h

;

d is e p a k a ti

o l e h P e n g g u g a t d a n T e r g u g a t d e n g a n m em akai m ^ ta u a n g -----D o l a r A m e rik a S e r i k a t y a i t u h a r g a ru m a h s e b e s a r

US* %*

3 6 ,0 1 7 ( t i g a p u l u h er^m r i b u t u j u h b e l ^ s D o l a r A m e r ik a S e rik a t)

s u d a h te r m a s u k p a j a k P e r ta m b a h a n N i l a i d a n

S u ra t I j i n

M e n d ir ik a n B a n g u n a n ,

b ay ara n n y a

saat

te la h rik a t)

s e d a n g k a n m e n g e n a i p em

d i ta n d a t a n g a n i Ak ta P e n g i k a t a n J u a l B e l i

d i b a y a r 5 7? d a r i

US* jf* 1 . 8 0 1

—

ju m la h h a r g a rum fah y a i t u

( s e r ib u d e ia p a n ra tu s s a tu

u n tu k s is a n y a s e b e s a r 95

US*

sebesar

D o l a r A m e r ik a S e 34*216 ( t i ^

-

p u l u h e m p a t r i b u d u a r a t u s enam b e l a s D o l a r A m e r ik a S e r i k a t)

d i b a y a r o l e h P e n g g u g a t s e l a m i 20 b u l a n b e r t u r u t a n

:

y a i t u setiap b u l a n n y a seb e s a r US.J?* 1 , 7 1 1 s e l a m i 1 9 --b u l a n p e r t a m a s e d a n g k a n b u l a n t e r a k h i r U S Jif. 1 . 7 0 7

; ——

4. B a h v # d i p e r j a n j i k a n p u l a p i h a k T e r g u g a t I a k a n m e n y e l e s a i k ^ n p e m b a n g u n a n r u m ^ h ter s e b u t d a n p e m b u a t a n s u r a t - s u r a t n y a serta m e n y e r a h k a n

kepada P e n g g u g a t s e i a m b a t - i a m b a t —

n y a p a d a t a n g g a i 18 D e s e m b e r 1998, a p a b i l a b e l u m s e l e s a i masih diberikan untuk menyelesaikan d a i a m jangka v £ k t u 60 h ^ r i lagi,

sehingga batas waktu a k h i r p e n y e r a h a n a d a l a h -

sampai d engan tanggai 16 Pebruari 19 9 9

» ---------------------

5* Bahvtf* m e n g e n a i k e v ^ j i b a n p e m b a y a r a n y a n g d i b e b a n k a n k 9paa* Penggugat untuk pembelian satuan rumah susun dari Terguga


t e r s e b u t , t e l a h d ila k sa n a k a n /d ip e n u h i o le h P e n g g u g a t d en g

a n lebih cep«t yaitu : 1. Pembayaran DP tanggal 6 Nopember 1996

US/.

1.801,00

2 . Cicilan ke-I tanggai 6 Jfoperober 1996

u s/.

1.711,00

3. Cicilan ke-II tanggai 4 Desember 1996

u s/.

1.711,00

4. Cicilan ke-III tanggal 7 januari 1997

us/.

1.711,00

5. Cicilan ke-IV tanggai 7 Pebruari 1997

us/.

1,711,00

6 . Cicilan ke-V tanggai 7 Maret 1997

us/.

1,711,00

7. Cicilan ke-VI tanggal 12 April 1997

us/.

1,711,00

8 . Cicilan ke-VII tanggai 5 Mei 1997

us/.

1,711,00

9. Cicilan ke-VIII tanggal 4 Juni 1997

us/.

1,711,00

1 0 . Cicilan ke- IX tanggal 5 Juli 1997 u s/. 1 1 . Cicilan ke - X tanggal 25 Agustus 1997 u s/.

1 .711.00 1.711.00

1 2 . Pelunasan Cicilan ke-XI dibayar se kaiigus pada tanggai 7 Nopember 1997

u s/. 17.106,00

13. Denda Cicilan ke- XI dibayar pada — t a n g k i 7 Nopember 1997

u s/.

Jumlah U S /

171,10

36 .1 8 8 ,1 0

(tigapuluh enam ribu seratus deiapanpuluh delapan koma sepuluh Dolar Amerika Serikat) ;

6 . Bahv^ meskipun Penggugat sudah melunasi lebih cep^t dari vsSktu yang disepakati ternyata tidak mendapatkan diskon dari pihak Tergugat, akan tetapi pihak Tergugat tetap — mengenakan denda keterlambatan pembayaran cicilan kepada Penggugat ; -------------------------------------------------7* Bahwa daiam perjanjian Pengikatan Jual Beli telah diten tukan pihak Tergugat harus s e g e r a menyerahkan rumah ter sebut kepada Penggugat pada tanggai 18 Desember 1998, —dan masih diberikan kesempatan l a g i seianfi 60 hari, s e hingga batas akhir penyerahan t a n g g a i 16 Pebruari 1939»namun Tergugat sampai gugatan ini diajukan belum bisa — memenuhi kewajiban tersebut ; ------------------------------

8 * Bahv# keterlambatan Tergugat menyerahkan rumah yang di — beli oleh Penggugat sejak bulan Pebruari 1999 s/d bulan-


Oktober 1999, seian# 8 bulan tersebut b u k a n kare n a k e adaan Porce Eajeure sebagaimana yang ditentukan d a l a m — pengikatan Jual Beli (bukti P - 1) mengingat harga r u m a h susun tersebut ditentukan dengan mata uang Dolar A m e r i k a Serikat sehingga tidak terpengaruh adanya kebi jaksanfla n dibidang moneter oleh Pemerintah ; -------------------------9, Bahuft dengan terbuktinya Tergugat tidak bisa memenuhi ke wajibannya yaitu menyerahkan rumah kepada P e n g g u g a t s e p e r ti apa yang telah disepakati, maka Tergugat dapat dikate gorikan melakukan Ingkar Janji (v^nprestasi) kepada P e n g gugat, oleh karenanya Penggugat berhak menuntut p e m b a t a l a n Pengikatan Jual Beli tersebut serta menuntut ganti rugi kepada Tergugat ; ----- ---- ------- -------------- ------------

1 0 .Bahwa kerugian yang diderita oleh Penggugat a d a i a h t 1. Denda yang telah diperjanjikan 0,8 ^ p e r b u i a n y a i t u : 0,8 # X US#. 36.017,00 X 8 UStf. 2.305,09

2 . Harga rumah yang telah dibayar lunas peng gugat US^f. 3 6.017,00 3. Keuntungan yang sedianya akan diperoleh (Hasil deposito dari point 5*12 plus — pendapatan dari kontrak apartemen) Peng gugat adaiah 15ji X US#. 17.106,00 USJ*. Jumlah:

2 . 5 6 5,9 0

US#. 4 0 .887,99

(Empat puluh ribu delapan ratus deiapan p u l u h t u j u h — koma sembilan puluh sembilan Dolar Amerika Serikat) ; 11. Bahwa oleh karena Penggugat sangat khawatir para Ter g u g a t a k a n mengalihkan harta bendanya untuk menghindarkan diridari kewajibannya menbayar kerugian kepada P e n g g u g a t se hingga gugatan Penggugat menjadi sia-sia, maka P e n g g u g a t mohon kepada Bapak Ketua Pengadilan Negeri Jakarta B a r ® t untuk meletakkan Sita jaminan lebih dahulu a t a s harta milik Tergugat berupa : Sebidang tanah berikut ba n g u n a n diatasnya berupa Ruko Taman Gloria terletak di jaian ICyai Tapa No. 215 A, Jakarta Barat ; ----------------------------12. Ba-hvja gugatan Penggugat ini didasarkan kepada bukti-bukti otentik, oleh karena itu putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu walaupun ada upaya huk u m ——


lain yaitu Verzet, Ba nding ataupun Ka saai (Uit V o e r b a a r bij Voorraad) ; ----------------------------------- — ------Berdasarkan uraian tersebut diatas, P e n g g u g a t m o hon kepada Bapak Ketua Pengadilan Negeri Jakarta B a r ^ t / «— Hakim Majelis yang memeriksa dan mengadili perkara ini, b e r kenan untuk memutuskan :

1 . Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya ; --------2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan y a n g telah d i l a k sanakan atas harta milik para Tergugat ; — — ------------3. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III t e l a h melakukan perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi) ; --------4* Menyatakan batai perjanjian Pengikatan Jual B e l i u n t u k — satuan rumah su 3un Taman Gloria, akta No, 1 2 t a n g k i 6 — Nopember 1996 yang dibuat dihadapan Notaris di Jakarta ; Helena Kuntoro, SH. ; ----------------------------------------5. Menghukum Tergugat I f Tergugat II, Tergugat III u n t u k m e m b ay a r ganti rugi secara tanggung renteng kepada P e n g g u g a t sebesar US#. 40.887,99 (empatpuluh ribu delapan r a t u s de l apan puluh tujuh koma sembilan puluh sembilan D o l l a r — •

6 . Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih d a h u l u waiaupun ada upaya hukum Verzet, B a n d i n g m a u p u n K a s a s i — (Uit Voerbaar bij Voorraad) ; ----- --- — -------------------7.

Menghukum par® Tergugat untuk membayar ongkos perkara

;-

atau : Apabila Majelis Hakim berpendapat lain m o h o n mem b e r i P u t u s a n yang seadil-adilnya (Ex aequo et bono).Menimbang, bahwa pada hari p e r s i d a n g a n y a n g diada kan oleh Pengadilan guna pemeriksaan perkara ini, P e n g g u g a t hadir sendiri dipersidangan sedangkan para Tergugat h a d i r kuasanya bernama : parlindungan Si jabat, S H . , P e ngacara - — praktek yang berkantor di jaian P.jayakarta, b e r d a s a r k a n — Surat Kuasa Khusus tertanggal 22 Nopember 1999 ; -----------Menimbang, bahv/i pertama-tama I/Pjelia teiah b e r — usaha agar para pinak yang berperkara dapat mengakhiri — —


perkaranya secara damai, namun usaha damai tersebut tidak — dapat berhasil dan Penggugat menyatakan tetap m e m p e r t s h ^ n ksn gugatannya ; -----------------------------------------------Menimbang, bahv£ a tas gugatan Pen g g u g a t tersebut Tergugat telah mengajukan jawaban secara tertulis dipersi — dang^n tertanggal 7 Desember 1999 ya ng pada pokoknya a d a l a h sebagai berikut : DALA m EKSEPSI :

1 * Pengadilan Negeri Jakarta Barat tidak ber w e n a n g memeriksa perkara ini s Tergugat I berkedudukan di jaian Prof. Dr.Soepomo, SH. No. 44, Jakarta Selatan, maka berdasarkan pasal 1 1 8 (1) H I R g u ^ t a n seharusnya diajukan pada P e n gadilan Negeri J a kar ta Selatan, bukan Pengadilan Negeri Jakarta Barat. Dengan, demikian Pengadilan Negeri Jakarta Barat tidak b e r w e n a n g — memeriksa perkara ini ; ------- ---------------------- --- ---2. Bahu# Penggugat saiah gugat terhadap Teddy Wibowo W o n g

-

dan Ny* Ong Yu Chi : Y a n g mengadakan Perikatan Jual Beli adai a h Desilea s a n t o s o y a n g daiam hai ini diwakili oleh Suhendra santoso ( o r a n g — tuanya) dengan Tergugat I : Tergugat I merupakan B a dan Hukum ya n g teiah m e n d a p a t k a n p e n g e s a h a n dari instansi yang berwenang y a i t u Menteri --Kehakiman, oleh karena itu yang pal i n g tepat digugat h a n y a l a h b a d a n hukum saja, pengurus baru diikut s e r t a k a n jikaB a d a n Hukum tersebut belum mendapatkan pengesahan. A d a i a h saiah gugat apabila Teddy Wibowo dan Ny. O n g Y u Chi ikut sebagai pihak. Daiam posita gugatan Penggugat juga tidak m e n d a l i l k a n p e r b u a t a n Tergugat II dan III sehingga Pe n g g u g a t t e lah s a iah gugat terhadap Tergugat II dan III cian h e n d a k l a h dinya t a — k a n daiam putusan seia Tergugat II dan III d i k e l u a r k a n se bagai pihak daiam perkara ini ; ------------------------------3. Penggugat tidak berkvAlitag sebagai Pen g g u g a t : Bahv# y a n g mengadakan Pengikatan Jual Beli obyek sengketa adai a h Desilea santoso dengan Tergugat I y a n g m e n g a j u k a n -


gugatan adalah Suhendra santoso bertindak sebagai p r i badi bakan atas nama Desilea santoso anaknya. Desilea Santoso pada waktu penanda tanganan P e n g i k a t a n Jual Beli ntfsih dibav^h umur, akan tetapi pada saat ini —telah dewasa, oleh karena itu seharusnya y a n g m e n g a j u k an gugatan terhadap Tergugat I adaiah Desilea s a n t o s o b u k a n Suhendra santoso. Oleh karena itu Suhendra santoso tidak m e m p u n y a i k v ^ l i tas sebagai Penggugat ; ----------------------------------4 . Bahwa gugatan kabur/tidak j e la s .

Bahv# dalam posita gugatan Penggugat harâ m e n y e b u t

^ c

5#

—

Tergugat dan tidak ada penjelasan mengenai p e r b u a t a n — dari masing-masing Tergugat. ■Akan tetapi pada petitum gugatan d i m ohonkan T e r g u g a t I, II dan III telah melakukan perbuatan i n g k a r janji ( v ^ n — prestasi). Jelas daiam hai ini gugatan Penggugat sangat k a b u r / t i d a k jelas sehingga menyimpang dari tata tertib b e r a c a r a : Kurang pihak

:

Bahv# dalam petitum gugatan Penggugat d i m o h o n k a n p e m batalan Perjanjian Pengikatan Juai Beli u n t u k s a t u a n — rumah susun Tairfln Gloria tanggal 6 No p e m b e r 1 9 9 6 N o . 1 2 yang dibuat dihadapan Helena Kuntoro, SH. N o t a r i s di — J a k a rta . Bahwa daiam gugatan ini Helena Kuntoro, SH, y a n g m e m buat perjanjian t i d a k ikut sebagai pihak oleh k a r e n a itu hendaknya gugatan ini dinyatakan kura n g p i h a k n y a ; DALAM POKOK PERKARA J

1 . Bahwa hai-hai yang termuat daiam eksepsi m ohon dianggap termuat daiam pokok perkara ; ----- ----------------------2. Bahwa para Tergugat menolak seluruh dalil-dalil P e n g g u gat kecuali yang tegas-tegas diakui ; -------------------3. Bahwa benar telah ditanda tangani P e n gikatan Jual B e l i dihadapan Helena Kuntoro, SH, Notaris di Jakarta a n t a r a Suhendra Santoso mewakili anaknya y a n g m a sih d i b a v ^ h — umur (pada waktu itu) dengan Tergugat I ; --------------4. Bahwa tidak benar Penggugat telah membayar a n g s u r a n - —


secara tertib pada Tergugat I, Penggugat m a s i h m e m p u n y a i kewajiban membayar kepada Tergugat I a t a s seli s i h n i l a i kurs yang akan Tergugat I perhitungkan pada saat p e n y e r a h a n rumah susun tersebut ; ----------------------------- — ----. Bah\^ atas keterlambatan penyerahan rumah susun t e r s e b u t merupakan force m&jeure, seperti yang termuat d a i a m P e n g ikatan Jual Beli pasai 7 ayat 1 dinyatakan : "Yang dimaksud dengan force majeure iaish y a n g d a p a t m e m , pengaruhi jalannya pekerjaan, keadaan mana ber a d a d i l u a r kemampuan pihak pertama untuk mencegahnya, antara l a i n — gempa bumi, huru hara yang bersifat masai, kebakaran, — b a n j i r ..... dst., sehingga pihak pertama tidak d a p a t — melaksanakan/menyelesaikan pekerjaannya« ; Bahwa seperti kita ketahui letak proyek b e r s e b e l a h a n . — dengan Kampus Trisakti yang hampir s e t i a p hari s e jak — a k h i r tahun 1997 sampai dengan akhir 1998 terjadi d e m o n s trasi, mengakibatkan timbulnya kemacetan total d a n k e k h a watiran bagi yang melewati jaian tersebut sehingga p r a k tis proyek tidak ada kegiatan, karena toko tidak b e r s e — dia mengantar barang-barang yang dibeli, sehingga t u k a n g sebagian tidak ada kegiatan. Bahwfl kita semua mengetahui dan mungkin mengalami s e j a k a k h i r 1997 sampai dengan akhir 1998 ‘ di Jakarta h a m p i r — s e t i a p hari terjadi unjuk rasa /demonstrasi para M a h a s i s wa dan puncaknya terjadi peristiwa 1 3 -14 Mei 1 9 9 8 d a n — b u l a n Nopember 1998 (peristiwa Semanggi) ; ---------------Kejadian tersebut dapat dikatakan sebagai "huru-hara — yang bersifat massal«». yang sangat mempengaruhi p e k e r j a a n Tergugat I daiam menyelesaikan Kewajibannya ; -------Dengan demikian hai-hai yang terjadi dia tas t e r m a s u k --force majeure yang sebenarnya Penggugat mengetahuinya, a k a n tetapi Penggugat berpura-pura tidak m e n g e t a h u i n y a a ga r berupaya membatalkan Pengikatan Jual Beli ; -------Bahwa rumah susun Penggugat diperkirakan a k a n d i s e r a h — terimakan paling lambat aâi tahun dan rumah s u s u n — Penggugat sebenarnya sudah selesai dipasang keramik, cat dan tinggal penyerahan, akan tetapi Tergugat I b e l u m b e r maksud menyerahkannya karena ada dilantai l a i n s e d a n g — daiam proses penyelesaian sehingga akan


d i l a k u k a n ------

penyerahan secara serentak ; --------------- ---- — — --- --7. Bahwa Tergugat I akan tepat menyeleoaikan b a n g u n a n n y a , 0 p a bila tidak terjadi peristiv^» seperti y a n g d i k e m u k a ^ a n p a d a nomor 5 dia tas ; ------ ------------------- -------— ----------- — Menimbang, bahv£ selanjutnya telah b e r l a n g s u n g a d a nya Replik dan Duplik secara tertulis d i p e r s i d a n g a n dari p a r a pi hak y a n g berperkara yaitu Replik Pe n g g u g a t t e r t a n g g a l 21 — Desember 1999 dan Duplik Tergugat t e r t a n g g a l 18 Januari 2000; Menimbang, bahvtf* Penggugat u n t u k m e n g u a t k a n g u g a t an n y a telah mengajukan surat-surat sebagai b u k t i y a n g d i b e r i — tanda dengan P-l sampai dengan P. 10 d a n s e l a i n i t u P e n g g u g a t telah m o h o n diadakannya pemeriksaan ditempa t t e r h a d a p r u m ^ h s u sun y a n g menjadi obyek dalam gugatan ini d ^ n N ^ j e l i s t e l a h m e l a k u k a n pemeriksaan ditempat atas r u mah s u s u n t e r s e b u t se b a g a i m a n a tertera daiam Berita Acara P e r s i d a n g a n i n i 5 --- —— Menimbang, bahwa para Tergugat u n t u k m e n g u a t k a n — d a lil sangkalannya telah mengajukan s u r a t - s u r a t s e b a g a i b u k t i y a n g diberi tanda dengan T-l sampai d e n g a n T-3 ; ----------- ---Menimbang, bahwa papa pihak y a n g b e r p e r k a r a s e l a n jutnya telah mengajukan Kesimpulan secara t e r t u l i s y a i t u K e s i m p u i a n E e n g g u g a t tertanggal 2 Maret 2000 d a n K e s i m p u l a n p a r a T e r g u g a t tertanggal 28 KP re t 2000 ; ------------— ----- --------- -— Menimbang, bahwa tentang j a m b a n p a r a T e r g u g a t , — R e p l i k d a n Duplik serta Ke s i m p u l a n p a r a p i h a k y a n g s e l e n g k a p — n y a a d a l a h sebagaimana termuat daiam B e r i t a A c a r a p e r s i d a n g a n p e r k a r a ini dan untuk mempersingkat u r a i a n P u t u s a n i n i h a r u s d i a n g g a p b a h w a semuanya telah terangkup d a l a m P u t u s a n i n i Menimbang, bahv^ para p i h a k y a n g b e r p e r k a r a

; -

tel&h.

m e n y a t a k a n m o h o n P u t u s a n ; ---------------------------- — --------- — TENTANG P E H T I M B A h o A N H U K U M N Y A

DALflM EK SEPSI : M en im b an g , b a h v # d a ia m j a w a b a n t e r t u l i s

papa

g u g a t t e r t a n g g a l 7 D e s e m b e r 1999 d i k e m u k a k a n a d a n y a s e p e rti

d i u r a i k a n d ia t* s t a d i

T e r

E k s e p s i-

; -----------------------------------------------------------

M e n im b a n g , b ah w a m e n g e n a i E k s e p s i p a d a Ma jeli s b e r p e n d a p a t b a h u £ E k s e u s i t e r s a b u t .

ad.

1 --------

t.irifU r r»a-nn+ —


dibenarkan karena meskipun Tergugat I berked u d u k a n di Jin. Prof. Dr. Soepomo, SH, No. 44 Jakarta Selatan, n a m u n b e r dasarkan adanya pilihan domisili sebagaimana d i t e n t u k a n — pada Akta Pengikatan Jual Beli untuk satuan rumah s u s u n — Taman Gloria No. 12 tertanggal 6 Nopenber 1996 (pasal 16 Akte Pengikatan Jual Beli No. 12 tersebut), p i h a k - p i h a k — menerangkan memilih tempat tinggal kediaman y a n g u m u m d a n tetap di Kant o r panitera Pengadilan Negeri Jakarta B a r a t , — oleh karena itu maka berdasarkan pasal 118 (4) HIF, P e n g a dilan Negeri ja kartu Barat berwenang memeriksa dan m e n g a d i l i p Grk a r a ini dan oleh karena itu Eksepsi Tergugat y a n g t e r s e b u t pada ad. l harus ditolak ; ---------------------------------«>ri> * ' * » , ■ >hUtr pifn '"A/ J7 Menimbang, bahwa m e n g e n a i Eksepsi y a n g tersebut pada ad. 2 dan 3 mengenai bahv^ yang mengadakan P e n g i k a t a n Jual Beli adalah Desilea santoso yang daiam hal ini div# — kili oleh Suhendra Santoso (orangtuanya) dengan T e r g u g a t I dengan demikian Penggugat tidak berkualitas sebagai p e n g g u gat . Y a n g mengajukan gugatan perkara ini adai a h Suhendra — Santoso bertindak selaku pribadi, bukan atas nama Desilea Santoso (anaknya) ; Apabila Desilea santoso telah dewasa seharusnya y a n g m e n g a j u k a n gugatan terhadap Tergugat I adaiah Desilea santoso b u k a n Suhendra santoso ; M ajelis berpendapat bahvja Eksepsi Tergugat mengenai P e n g g u — gat tidak berkwalitas sebagai Penggugat dapat dibenarkan, — karena sebagaimana yang tersebut pada Akte P e n g i k a t a n Jual Beli untuk Satuan Rumah Susun Taman Gloria No. 1 2 tanggai — 6 Nopember 1996 yang dibuat dihadapan Helena Kuntoro, S H . . Notaris di Jakarta, ternyata bahv^ Tuan Suhendra S a n t o s o — (Penggugat tersebut) bertindak selaku ayah yang m e n j a l a n k a n kekuasaan orangtua dari anaknya yang masih dibawfih u m u r ---Desilea Santoso, Mahasiswi tinggal sama dengan p e n g h a d a p ; Dan oleh karena itu maka apabila pada saat ini Desilea S a n toso tersebut masih dibawah umur, maka Pe n g g u g a t tetap h a r u s menyebutkan daiam gugatannya bertindak untuk a t a s n a m a a n a k nya yang masih dibawah umur, namun apabila pada saat i n i --Desilea santoso tersebut telah menjadi devisa (cakap d a i a m — Hukum) maica yang harus mengajukan gugatan per k a r a ini a d a l a h Desilea Santoso, dan daiam hal ini dimungkinkan Desilea s a n t o


Menimbang, bahv^ oleh karena daiarn gugatan P e n g gugat tidak ternyata bahwa Suhendrw Santoso b ertindak m e v^kili anaknya yang m^sih dibawah umur bernama Desilea santo— so, dan juga tidak ternyata pula bahv# Suhendr® Santoso b e r tindak sebagai Kuasa dari Desilea santoso, maka Eksepsi T e r gugat bahwa Penggugat tidak berkwalitas sebagai p e n g g u g a t — Eksepsi mana dapat dibenarkan ; ------------ ------------------Menimbang, bahv£ oleh karena Eksepsi Tergugat — bahv# Penggugat tidak berkv^litas sebagai Penggugat dapatdibenarkan, maka Eksepsi tersebut patut diterima dan Eksepsi yang lain-iainya tidak perlu dipertimbangkan la gi ; -------DALAM POKOK PERKARA : Menimbang, bahwa oleh k a r e n a Eksepsi Tergugat — dapat dibenarkan dan diterima maka dengan tidak p e r l u m e m — pertimbangkan pokok perkaranya, gugatan Pe nggugat h a rus di— nyatakan tidak dapat diterima ; -----------------------------' Menimbang, bahv# oleh karena gugatan P e n g g u g a t — dinyatakan tidak dapat diterima maka Sita jaminan sebagai — mana tersebut daiam Berita Acara Sita jaminan tertanggal — 16 Nopember 1999 No. 428/PDT.C/L999/PN. JKT.BAR, y a n g dibua-t oleh Suherman Jurusita Pengadilan Negeri Jakarta B a r a t --harus dinyatakan tidak syah/tidak berharga dan h a r u s d i ang kat

; -----------------------------------------------------------------------------------------------------

Menimbang, bahv£ oleh karsn£ gug a t a n P e n g g u g a t — dinyatakan tidak dapat diterima, maka Penggugat h a r u s di — bebani untuk membayar biaya yang timbul daiam pe r k a r a ini ; Memperhatikan peraturan perundang—u n d a n g a n y a n g bersangkutan ; -------- --- ------- ------------------------------

M E N G A D I L I DALAM EKSEPSI

:

dalam

Menerima Eksepsi Tergugat ;

POKOK PERKARA :

- Menyatakan gugatan Penggugat tid a k dapat di — terima ;


Menyatakan bahwa S ita Jaminan Bebogaii s e b u t dalam B e rita Acara S ita jaminan te rta n g g a l 16 Nopember— 1999 ya ng d ib u a t oleh Suherman J u ru s ita P engadilan N egeri — J a k a rta B a ra t No. 428/i»DT.G/l999/fcN. JKT.BAR, a d a la h tid a k sy a h / tidak b erh arg a dan harus diangkat ; ------- ----------------

- Menghukum Penggugat untuk membayar biaya yQng ----timbul dalam perkar« in i sebesar Rp. 675. 000, - ( onomra tua tujuh puluh lima ribu rupiah) ; -------------------------------------------- —-———

/

DEMIKIANLAH diputuskan dalam rap at porm uaya^r« tan M&jelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Barat pada h a ri i n i t SBNI W, tanggai 11 A pril 2000. ya ng te r d ir i dari j -----------------SRI HAND0Y0, SH, selaku Hakim Ketua, SOLTONI M0HDALLY, SH., dan DAMSURI NUNGTJTK, SH, masing-masing selaku Hakim Anggota, dan pada h a ri serta tanggal itu pula Putuoan teroobut diucapkan d imuka persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua t e r seb u t, d ih a d iri Kedua Bakim Anggota terseb u t, SUKARDJ0, pa n i t e r Pengganti Pengadilan Negeri tersebut, Ponggugat dan Kuasa poroTorgugat I , I I dan I I I . H A K IM -H A K I M ANGGOTA,

HAKIM K3TU A M A J B I / I & - t o b

ttd,

ttd,

1 . S O L T O N I KOI TO ALLY. S H . 3RI HANDOJO. 3 H . t td , 2. T) r r j R i u u r n T J i ? . s n .

puii'n'inA

psmooahti

,

ttd ,

3 TJ K A R D J 0. B ia y a - b ia y a

;

Meterai .......... Rp. 2.000,Redaksi ........... Rp. 3.000,Sita jaminan ..R p . 250.000,PQnggiian . . . . Rp* 140.000,Pemorikeaan setempat . . . . . Rp* 250.000,Jumiah

P h o t o c o p y p u t u s a n P ^ n ^ - i d i i an .''O'-eri J a k a r t a J n r a t r i o . 4 2 / rdt .0/1 999/FN. J K T .BAR , t : .> ,r r n 1 1 1 - r R r i - 2 0 0 0 , a e a u . i l d'>npfin a a l i n y a d i V .n l u a r k a n u n t u k — k o p e n t l r v in D l n n o .

Jilyrta, /

y

-

'• ****

C/'v .iAi' iL^T A’•IT !■ ';
Rp. 675.000,NY. ".1


I

P U T U S A N ,

Nomor : 358 /PDT/2000/PT.DKL

D EM I K EA D ILA N BERDASARKAN K ETU H A N A N Y A N G M A H A E S A .

Pengadilan Tinggi Jakarta yang m em eriksa dan m engadili p erk arap erkara perdata dalam peradilan tingkat banding telah m enjatuhkan pu tu san sebagaim an a tersebut dibawah ini dalam perkara : S U H E N D R A SA N T O S O . B ertem pat tinggal di Jl.Daan Mogot Tam an Surya B lok A N o. 11 Jakarta B a r a t; Selanjutnya disebut PEM BANDING sem ula P E N G G U G A T ; Melawan. 1. P T . P E R IN T IS G R IA L O K A , B eralam at di Jl.Prof.Dr.Soepomo, SH N o.44 Jakarta S elatan ; Selanjutnya disebut TERBANDING I sem ula T E R G U G A T I ; 2. T E D D Y W IB O W O W O N G , Selaku D irektur PT.Perintis Grialoka bertem pat tinggal di Jl.M an g g is Dalam Blok B.I E, Jakarta B a ra t; Selanjutnya dsicbut TERBANDING II sem ula T E R G U G A T I I ; 3. N Y .O N G J U C H H O N G Y U C H D , Selaku Kom isaris PT.Perintis Grialoka, bertem pat tinggal di Jl.K eb o n Jeruk X N o.49 Jakarta B a ra t; Selanjutnya disebut TERBANDING III sem ula T E R G U G A T I I I ;

PEN GA D ILA N TINGGI tersebut ; Telah m em baca berkas perkara tersebut dan surat-surat lainnya y a n g berhubungan dengan perkara tersebut ;

T E N T A N G DUDUKNYA P E R K A R A . M em perhatikan dan mengutip segala hal-hal yang tercantum P u tu san Pengadilan Negeri Jakarta Barat tanggal 11 A pril 2000, ¿lO ft/P H t P r/IO O O A P M Tl't R n r

v n n o n m n rm m

h p ir iln it *


2

D alam Eksepsi - M enerim a Eksepsi T erg u g a t; D alam P okok Perkara : - M enyatakan gugatan Penggugat tidak dapat d ite rim a ; - M enyatakan bahw a Sita Jaminan sebagaim ana tersebut dalam B erita A cara Sita Jam inan tertanggal 16 N opem ber 1999 yang d ib u a t oleh S uherm an Jurusita Pengadilan N egeri J a k a rta B arat N o.4 2 8 /P d t.G /l 999/PN. Jkt.Bar., adalah tidak sah/tidak b erh arg a d an h aru s d ia n g k a t; - M enghukum Penggugat untuk membayar biaya yang tim bul d alam p erkara ini sebesar Rp.675.000,- (enam ratus tujuh puluh lim a rib u rupiah); M enim bang, bahwa berdasarkan risalah p ern y ataan P erm intaan banding No.428/Pdt.G/1999/PN.Jkt Bar., yang d ib u at oleh N Y .H ER A W A TI.,SH . Wakil Panitera Pengadilan N egeri Jak arta B arat, y an g m enyatakan bahw a pada tanggal 20 April 2000 Penggugat, telah m en g aju k an perm intaan banding atas putusan Pengadilan Negeri Jak arta B arat tan g g al 11 A pril 2000, N o.428/Pdt.G /l 999/PN. J k t . B a r ; M enim bang, bahwa permohonan banding tersebut telah d ib eritah u k an secara resmi kepada pihak lawan pada tanggal 01 Juni 2000 ; M enimbang, bahwa pada tanggal 29 Mei 2000, telah m ey erah k an M em ori banding tertanggal 29 Mei 2000, sedangkan T erbanding I, II d a n III sem ula Tergugat I, II dan III sampai saat majelis hakim m em utus p erk ara ini tidak mengajukan Kontra Memori banding ;

TENTANG H U K U M N Y A . Menimbang, bahwa permintaan pem eriksaan dalam peradilan tin g k at banding yang diajukan oleh Pembanding semula P enggugat adalah d alam tenggang waktu dan dengan cara serta telah m em enuhi sy arat-sy arat lain m enurut Undang-undang karenaya permohonan banding terseb u t d a p a t diterim a ; Menimbang, bahwa setelah Pengadilan Tinggi m em eriksa dan m eneliti dengan seksama berkas perkara yang bersangkutan, yang terdiri dari B erita Acara pemeriksaan persidangan Pengadilan tingkat pertam a, su rat-su rat bukti dan surat-surat lainnya yang berkaitan dengan perkara tersebut , dem ikian juga pertimbangan hukum pengadilan tingkat pertam a seperti tertera dalam salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Jakarta B arat tanggal 11 April 2 0 0 0 , No.428/Pdt.G/l 999/PN. Jkt.Bar., dan Memori banding dari P em banding semula Penggugat tertanggal 29 Mei 2000 berpendapat sebagai berikut ; Dalam Eksepsi : K io m m U r tn

knUu/'i

nilHil «H I PiM lO ildililll T i n c o i


3

adanya pilihan domisili pada akta Pengikatan Jual-beli N o .1 2 ta n g g al 6 N opem b er 1996 tersebut, maka Pengadilan N egeri Jak arta B a ra t b e rw e n a n g m em erik sa dan mengadili perkara ini, sedangkan m engenai e k se p si a d .2 m e n u ru t hem at Pengadilan Tinggi Penggugat tidak salah g u g atan te rh a d a p T cddy W ibow o W ong dan Ny. Ong Ju Chi, karena dalam g u g atan je la s d iseb u tk an m asing-m asing sebagai D irektur dan K om isaris P T . P erin tis G ria lo k a , sehingga kedua eksepsi tersebut harus ditolak ; M enim bang, bahw a terhadap Eksepsi ad.3 P engadilan T in g g i tid a k sep en d ap at dengan pertimbangan Hakim pertam a y an g b e rp e n d a p a t m em ben ark an Eksepsi Tergugat tersebut yang m enyatakan b ah w a P e n g g u g a t tid a k berkw alitas sebagai Penggugat, karena Penggugat b ertin d ak selak u ay ah yang m enjalankan kekuasaan orang tua dari anak yang belum d e w a sa ; M enim bang, bahw a/Pengadilan Tinggi berpendapat seb alik n y a, b a h w a P em banding sem ula Penggugat tetap berkwalitas sebagai P en g g u g at d e n g a n dasar-d asar p ertim b an g an : 1. b ahw a ju a l beli rum ah susun secara yuridis belum terlak san a, k a re n a te rn y a ta sam pai saat ini belum ada akta jual belinya y an g m e n u n ju k k a n bah w a anak Penggugat yang bernama Desilca Santoso m em b eli ru m a h susun atas nam anya sendiri, sehingga tidak ada d asarn y a b ag i a n a k P enggugat tersebut untuk menggugat, sedangkan saat ini y a n g a d a hanyalah akata Pengikatan Jual Beli satuan rum ah susun T am an G lo ria N o.12 tanggal 6 N opem ber 1996 ; 2. bahw a dalam akta Pengikatan jual beli satuan rum ah susun te rs e b u t y a n g bertindak sebagai pihak adalah Pembanding sem ula P en g g u g at d a n o leh karenanya sebagai pihak dalam peijanjian, w alaupun b ertin d ak se la k u orang tua dari anak yang belum dewasa, Pem banding sem u la P e n g g u g a t tetap terikat dan bertanggung jaw ab atas segala p elak san aan isi d a ri perjanjian tersebut sampai terlaksana dengan tuntas d en g an seg ala a k ib a t hukum nya, sebagaimana ternyata seperti apa yang d id a lilk an d alam perkara ini, walaupun seandainya anak Pem banding sem ula P en g g u g a t sa a t gugatan diajukan benar telah dewasa, tidaklah m engkin d a n tid a k d a p a t dibenarkan apabila Pembanding semula Penggugat m elep ask an b eg itu sa ja tanggung jaw ab atas pelaksanaan dan segala sesuatu y an g b erk aitan dengan perjanjian yang dibuatnya untuk dan pada w aktu a n a k belu m dew asa, karena tanggung jaw ab atas pelaksanaan p eijan jian y a n g dilakukan untuk kepentingan anak tersebut tetap m elekat sam pai tu n ta sn y a pelaksanaan peijanjian ; 3. bahw a sebagai perbandingan yang sebaliknya, seandainya P em b an d in g sem ula Penggugat yang sebagai pihak dalam p erjanjian te rse b u t m elakukan ingkar janji sudah barang tentu T erbanding sem u la T e rg u g a t sebagai pihak lain yang merasa dirugikan akan m endudukkan P em b an d in g sem ula Penggugat sebagai Tergugatnya dan bukan an aknya w alau sa a t itu sudah dew asa M enim bang, bahwa atas dasar-dasar pertim bangan tersebut, m ak a ek sep si ad.3 dari Terbanding semula Tergugat tersebut harus pula dito lak ;


dan ad.5 yang oleh Hakim pertam a tidak dipertim bangkan dalam p u tu san n y a, P engadilan Tinggi berpendapat bahwa kedua Eksepsi inipun tid ak d a p a t dibenark an dan harus ditolak, karena gugatan Pem banding sem u la P en g g u g at cu k u p je la s dan penyebutan Tergugat 1, II dan III sebagai T e rg u g a t tid ak lah m engaburkan gugatan, karena tindakan Tergugat II dan III selak u D irek tu r dan K om isaris dari Tergugat I adalah merupakan kesatuan y an g tid ak d a p a t dipisah-pisahkan, sedangkan mengenai eksepsi kurang pihak k aren a tid a k ik u t d ig u g atn y a N otaris Helena Kuntoro,SH., m enurut hem at P en g ad ilan T in g g i hal terseb u t tidak perlu, karena dalam pembuatan akta ju a l beli te rse b u t tid ak ad a hal yang m erugikan Pembanding semula Penggugat dan d isam p in g itu ad alah hak dari Penggugat untuk menentukan siapa yang d ig u g atn y a ; M enim bang, bahw a oleh karena seluruh Eksepsi T erb an d in g se m u la T erg u g at ditolak, m aka selanjutnya akan diperiksa dan d ip e rtim b a n g k a n m engenai pokok p erk aran y a; D alam P o k o k P e rk a ra : M enim bang, bahw a Majelis Hakim tingkat p erta m a tid a k m em pertim bangkan mengenai pokok perkaranya karena telah m e m b en ark an d a n m enerim a eksespi T e rg u g a t; M enim bang, bahw a namun demikian oleh karena m asing-m asing p ih a k telah m engajukan pem buktian dalam pem eriksaan tingkat pertam a, y ak n i u n tu k Pem banding sem ula Penggugat dangan bukti-bukti P - l sam p ai d e n g a n P -10 dari T erbanding semula Tergugat dengan bukti surat T -l sam p ai d e n g a n T -3, sebagaim ana ternyata dalam putusan dan B erita A cara s id a n g pem erik saan tingkat pertama, demikian ju g a ternyata telah d ila k u k a n pem erik saan setem pat atas rumah susun yang menjadi objek sen g k eta d a la m p erk ara ini, m aka Pengadilan Tinggi akan m em eriksa dan m em u tu s sen d iri m engenai pokok perkarnya dengan mempertimbangkan su rat-su rat b u k ti se rta hasil pem eriksaan setem pat tersebut sebagai dasar p ertim b an g an d alam m em u tu s perkara i n i ; M enim bang, bahw a dasar gugatan Pembanding sem ula P en g g u g at a d a la h p erbuatan ingkar jan i (wanprestasi) yang dilakukan oleh T erb an d in g sem u la T ergugat, sehubungan dengan adanya hubungan hukum p eijan jian P en g ik a tan Jual Beli rum ah susun, dimana Terbanding sem ula T ergugat tid ak d ap at m enyelesaikan unit rumah susun dan pem buatan su rat-su rat te p at pada w aktuny a sebagaim ana yang diperjanjikan dalam akta P engikatan Jual B eli u n tu k satuan rum ah susun Taman Gloria N o.12 tanggal 6 N o p em b er 1996 y an g dibuat dihadapan Helena Kuntoro, SH N otaris di Jakarta, sed an g k an P em banding sem ula Penggugat sendiri telah m elunasi cicilannya seb elu m ja d w al w aktu yang diperjanjikan ; M enim bang, bahw a dalam bukti P-l yakni A kta Pengikatan Jual Beli u ntuk satuan rumah susun Taman Gloria yang diakui ju g a oleh T erb a n d in g sem ula T ergugat (bukti T -l), pada pasal 6 antara lain ditentukan b ah w a p ih ak pertam a (Terbanding semula Tergugat) mengikat dan m ew ajibkan diri u n tu k m<».ivnirt(.o.i'on ooinon mmoli viisn» Hiin pem buatan su rat-su ratn v a


6

sem ula Penggugat telah melunasi seluruh cicilannya d en g an ju m la h u an g yang disetornya sebesar US $ 36.017,00 dan dengan telah d iterim an y a seluruh pem bayaran cicilan tersebut oleh Terbanding sem ula T ergugat, tid ak lah d ap at diterim a alasan Terbanding sem ula Tergugat yang m enyatakan m asih a d a n y a kekurangan dalam perhitungan pembayaran berdasarkan kurs U S $ ; M enim bang, bahw a dengan telah terbuktinya ingkar ja n ji y an g d ila k u k a n oleh T erbanding sem ula Tergugat yang m engakibatkan k eru g ia n bagi P em banding sem ula Penggugat karena cukup lam a sam pai sek aran g tid a k d a p a t m enggunakan rum ah susun yang telah d ibayarnya lu n as te rseb u t, P engadilan Tinggi berpendapat bahwa sudah sepatutnyalah d an c u k u p ad il ap ab ila peijanjian Pengikatan Jual Beli rum ah susun terseb u t d in y a tak an b atal d an T erbanding sem ula Tergugat dihukum untuk m en g em b alik an selu ru h u an g cicilan yang telah dibayarkan Pembanding sem ula P en g g u g at s e b e sa r U S. $ 36.017,00. Ditambah bunga yang tidak dipeijanjikan seb esar 6 % p e r tah u n dari ju m lah uang tersebut sebagai ganti kerugian, k aren a tid a k d a p a t dim anfaatkan atau didepositokannya oleh Pem banding sem u la P e n g g u g a t, terhitung sejak gugatan didaftarkan di Pengadilan N egeri Ja k arta B arat sam p ai d ib a y ar lunas ; M enim bang, bahw a tuntutan Pembanding sem ula P en g g u g at a g a r p u tu sa n d a p a t dilaksanakan terlebih dahulu, karena tidak cukup alasan b e rd a sa rk a n U ndang-undang, m aka haruslah ditolak ; M enim bang, bahw a dengan telah terbuktinya in g k ar ja n ji d a n dih u k u m n y a Terbanding semula Tergugat untuk m em b ay ar kem b ali u a n g y an g telah disetorkan oleh Pembanding sem ula P enggugat d itam b ah d e n d a d an bunga, m aka sita jam inan yang telah diletakkan harus d in y atak an sa h d an berharga ; M enim bang, bahw a berdasarkan pertim bangan-pertim bangan te rse b u t diatas, m aka gugatan Pembanding semula Penggugat terseb u t h aru slah d ikabulk an sebagian dan putusan Pengadilan N egeri Ja k a rta B arat tanggal 11 A pril 2000, N o.428/Pdt.G/1999/PN.Jkt.Rar., yang d im o h o n k an b an d in g terseb u t tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan d an P en g ad ilan T inggi akan m engadili sendiri, sebagaimana am ar putusan dib aw ah ini ; M enim bang, bahw a oleh karena Terbanding I, II, III sem u la T e rg u g a t I, II, III ad a dipihak yang dikalahkan, maka ia harus dihukum untuk m e m b ay ar biaya perkara ini dalam kedua tingkat peradilan ; M engingat dan memperhatikan K etentuan-ketentuan p asal-p asal U ndang-undang dan Peraturan - peraturan lainnya y an g b ersangkutan ;

MENGADILI.


7

diajukan oleh Pem banding semula Penggugat tersebut ; -

M em batalkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta B arat tanggal 11 A pril 2000, No.428/Pdt.G /1999/PN .Jkt.Bar., yang dim ohonkan banding tersebut, dengan ; M engadili S e n d ir i:

DALAM EK SEPSI ; - M enolak Eksepsi Terbanding I, II dan III sem ula T ergugat I, II d an III tersebut ; D A LA M P O K O K PERKARA 1. M engabulkan Gugatan Pembanding sebagian ;

sem ula

P enggugat

u n tu k

2. M enyatakan para Terbanding semula Tergugat I, T ergugat II d an T ergugat III telah m elakukan perbuatan ingkar jan ji (w an p restasi) 3. M enyatakan sah dan berharga sita jam inan yang telah d ilak san ak an oleh Jurusita Pengadilan Negeri Jakarta Barat atas h arta m ilik p ara Tergugat, sebagaim ana tersebut dalam B erita A cara Sita Jam in an N o.428/Pdt.G /1999/PN .Jkt.Bar., tertanggal 16 N opem ber 1999 ; 4. M enyatakan batal perjanjian Pengikatan Jual Beli u n tuk satuan ru m ah susun T am an Gloria, Akta No.12, tanggal 6 N opem ber 1996 y an g d ib u at dihadapan N otaris Hclena Kuntoro, SH., N otaris di J a k a r ta ; 5. M enghukum para Terbanding semula Tergugat I, T ergugat II d an T ergugat III untuk membayar ganti rugi secara tanggung ren ten g kepada Pem banding semula Penggugat sebesar US $.3 6 .0 1 7 ,0 0 ., ditam bah denda sebesar 0,8 % per bulan dari US.S 3 6 .0 1 7 ,0 0 . terhitung sejak W anprestasi tanggal 16 Pebruari 1999 dan bunga 6% pertahun dihitung sejak gugatan didaftarkan di K epaniteraan P engadilan Negeri Jakarta B a ra t; 6. M enolak gugatan Pembanding semula Penggugat u ntuk selebihnya ; -

M eng h u k u m Terbanding I, II dan III sem ula T ergugat I, II dan III u n tu k m em b ay ar biaya perkara ini pada kedua tingkat peradilan, yang d itin g k at pertam a sebesar Rp.675.000,- (enam ratus tujuh puluh lima ribu rupiah) d a n u n tu k tingkat banding ditetapkan sebesar Rp.75.000,- (tujuh puluh lim a ribu rupiah) ;

D em ikianlah d iputus pada hari KAMIS, tanggal 19 O K T O B E R 2 000, dalam perm usyaw aratan Majelis Hakim oleh Kami ISM O EN A B D U L R O C H IM , SH., H akim Tinggi pada Pengadilan Tinggi Jakarta sebagai K etua, fcr T?T T T ' T T T 1 T A P A X T A

CM

MADTATI

CM

mo c i n o - mo c i n o


«johnoai

Jak arta tertanggal 29 A gustus 2000, No.466/Pen/2000/358/Pdt/2000/PT.DKI., d itu n ju k sebagai Hakim M ajelis untuk m em eriksa dan m engadili p e rk a ra ini dalam peradilan tingkat banding , putusan m ana diucapkan oleh H ak im K e tu a dalam sidang terbuka untuk umum pada hari itu ju g a d en g an d id a m p in g i oleh p ara Hakim anggota tersebut dan d ib a n tu o leh HELMEDON.L.TOBING,SH., Panitera Pengganti akan tetapi tid a k d ih ad iri oleh k ed u a belah pihak yang berperkara.-

H A K IM A N G G O TA ,

H AK IM K E T U A ,

TA TA R A N A, SH.,

ISMOEN A B D U L R O C H IM , S H .

N Y . H A R T ATI, SH. PANITERA PE N G G A N T I, H ELM ED O N .L.TO BIN G ,SH .

P erincian biaya banding : 1. M eterai 2. Redaksi 3. A dm inistrasi 4 . Pem berkasan_________ Jumlah

Rp. 6.000.Rp. 3.000,Rp. 35.000,Rp. 31.000 Rp. 75.000,-


P U T U_S A U . Nomor : 1529 K/Pdt/2001.

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA M A H K A M A H memeriksa telah

perkara

mengambil

A G U N G

perdata putusan

dalam

tingkat

sebagai

kasasi

berikut

dalam

perkara : 1. PT. PERINTIS di Jalan

GRIALOKA, beralamat

Prof. Dr. Soepomo, SH.,

No. 44 Jakarta Selatan ; 2. TEDDY WIBOWO WONG, tur PT. Perintis tempat tinggal

selaku D i r e k Grialoka,

di

ber

Jalan Manggis

Dalam Blok B .1 E, Jakarta Barat ; 3. NYONYA selaku

0NG

CHI (0NG YU CHI) ,

Komisaris

Grialoka, Jalan

JU

PT.

bertempat

Kebon

Jeruk

Jakarta Barat,

Perintis

tinggal X

di

Nomor 49,

diwakili kuasanya

J0HNNY WIRGH0, S H . ,

berkantor di

Jalan Pangeran Jayakarta No. 121/ 48

Jakarta

Kasasi

Barat,

dahulu

para

para Pemohon Tergugat I,

II, III/Terbanding, m e l a w a n

SUHENDRA SANT0S0,

bertempat tinggal

di Jalan Daan Mogot,

Taman

Surya

Blok A No. 11, Jakarta Barat, T e r m o hon kasasi

dahulu Penggugat/Pemban

ding ;

Mahkamah .......


-

2

-

Mahkamah Agung tersebut ; Membaca surat-surat yang b e r s angkutan ; M enimbang, b a h w a ternyata bahwa

da r i

sekarang

p e n g g u g a t as l i t e l a h

surat-surat tersebut

Termohon

h o n k a s a s i s e bagai T e r g u g a t as l i persidangan Pengadilan Negeri p o k o k n y a atas d a l i l - d a l i l bahwa antara

sebagai

I, II,

Jakarta

III d i m u k a Barat

pada

:

Peng g u g a t a s l i d e n g a n T e r g u g a t

a s l i I telah m e n g a d a k a n satuan Rumah

Kasasi

menggugat sekarang Para P e m o

S u sun

Pengikatan Jual Beli untuk

Taman

d a l a m A k t a P e n gikatan

Gloria, y a n g d i t u a n g k a n

Jual Beli

dihadapan Notaris

d i J a k a r t a : Helena Kuntoro, SH, t a n g g a l 6 N o p e m b e r 1996, N o m o r : 12 (bukti P - l ) , d i m a n a II b e r t i n d a k selaku D i r e k t u r d a n

Tergugat asli

T e r g u g a t a s l i III

s eb a g a i Komisarisnya ; b a hwa d i d a l a m P e n g i k a t a n J u a l B e l i t e r s e b u t , P e nggugat asli r u m a h s u sun

telah

dari

29,50 M* Type A, T a m a n Gloria, Kelurahan

sepakat u n t u k m e m b e l i s a t u a n

Tergu g a t a s l i I b e r u k u r a n l u a s ± Unit

S

Lantai

terletak di J a l a n

Tomang,

Keca m a t a n

9 di R u m a h S u s u n Ky a i T a p a No.

Grogol

215,

Petamburan,

J a k a r t a Barat ,b a hwa telah US $. 36.017 (tiga

dise p a k a t i puluh

D o l l a r Am e r i k a Serikat)

enam s u dah

t a m b a h a n Nilai d a n Surat s e d a n g k a n p e m b a yarannya

rumah,

yaitu

tujuh

belas

ditanda tangani Akta

dibayar

s e besar

d e l a p a n ratus satu Dol l a r

ribu

termasuk Pajak Per

Ijin M e n d i r i k a n B a n g u n a n , saat

P e n g i k a t a n Jual Beli telah harga

harga rumah sebesar

5% d a r i j u m l a h

US $. 1 . 8 0 1

Amerika

(seribu

Serikat), untuk

«■isanva


sisanya sebesar 95%, US $. 34.216 (tiga puluh empat ribu dua ratus enam belas dibayar oleh

Dollar

Penggugat asli

Amerika Serikat)

selama 20 bulan ber -

turutan, yaitu : setiap bulannya sebesar US $ 1.711 selama

19

bulan

pertama sedangkan bulan terakhir

US $. 1.707 ; bahwa diperjanjikan pula pihak Tergugat asli I akan menyelesaikan pembangunan rumah tersebut dan pembuatan

surat-suratnya

serta menyerahkan kepada

Penggugat asli selambat-lambatnya

pada

Desember 1998, apabila belum selesai kan untuk menyelesaikan dalam

tanggal 18

masih diberi

jangka waktu 60 hari

lagi, sehingga batas akhir penyerahan adalah sampai dengan tanggal 16 Pebruari 1999 ; bahwa

mengenai

dibebankan kepada kan / dipenuhi

kewa j iban

pembayaran

yang

Penggugat asli, telah dilaksana

oleh

Penggugat asli

dengan

lebih

cepat, sebagaimana diperinci dalam gugatan ; bahwa meskipun Penggugat asli sudah melunasi lebih cepat

waktu

yang

disepakati ternyata tidak

mendapatkan diskon

dari

pihak Tergugat asli, akan

tetapi pihak Tergugat asli keterlambatan pembayaran

tetap

mengenakan denda

cicilan

kepada Penggugat

asli ; bahwa dalam telah ditentukan

perjanjian Pengikatan Jual Beli

pihak Tergugat asli

menyerahkan rumah hingga batas akhir

tersebut

kepada

penyerahan

harus segera Penggugat asli

tanggal 16 Pebruari

1999, namun Tergugat asli sampai gugatan ini diaju kan belum bisa memenuhi kewajiban tersebut ;

bahwa


bahwa keterlambatan kan rumah

yang

dibeli

Tergugat asli menyerah-

oleh

Penggugat asli sejak

bulan Pebruari 1999 s/d bulan Oktober 1999 tersebut bukan karena keadaan Force Majeurs sebagaimana yang ditentukan dalam Pengikatan mengingat

harga

rumah

dengan mata uang Dollar tidak

terpengaruh

Jual Beli

susun

tersebut ditentukan

Amerika

adanya

(bukti P-l)

Serikat, sehingga

kebijaksanaan

dibidang

Moneter oleh Pemerintah ; bahwa dengan terbuktinya Tergugat asli tidak bisa memenuhi kewajibannya kepada

Penggugat

asli

menyerahkan rumah susun

sesuai

kesepakatan,

Tergugat asli dapat dikategorikan Janji

(Wanprestasi)

kepada

maka

melakukan Ingkar

Penggugat

asli, oleh

karenanya Penggugat asli berhak menuntut pembatalan Pengikatan Jual Beli tersebut serta

menuntut ganti

rugi kepada Tergugat asli ; bahwa kerugian yang asli

adalah

sebesar

diderita oleh Penggugat

TJS $. 40.887,99 (empat pululi

ribu delapan ratus delapan puluh lan puluh sembilan

Dollar

tujuh koma sembi

Amerika Serikat) dengan

perincian sebagaimana tersebut dalam gugatan ; bahwa

Penggugat asli

mohon agar diletakkan

Sita Jaminan atas harta milik

Tergugat asli berupa

Sebidang tanah berikut bangunan diatasnya Ruko

Taman

Gloria

terletak

di

Jalan

berupa : Kyai Tapa

No. 215 A, Jakarta Barat ; bahwa

gugatan

ini

didasarkan

pada bukti-

bukti otentik, oleh karena itu putusan

dalam per -

kara ini dapat dilaksanakan terlebih pun ada upaya

hukum

lain

yaitu

dahulu walau

Verzet,

ataupun kasasi (Uitvoerbaar bij voorraad) ;


Banding

Berdasarkan uraian tersebut di atas, Penggu gat asli mohon agar Pengadilan Negeri Jakarta Barat berkenan memberikan putusan sebagai berikut :

1.

Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

2. Menyatakan sah

dan

berharga

sita jaminan yang

telah dilaksanakan atas harta milik

para

Ter -

gugat ; 3. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III telah melakukan perbuatan Ingkar Janji (Wanpresta s i)

;

4. Menyatakan batal perjanjian Pengikatan Jual Beli untuk satuan rumah susun

Taman Gloria, akta No.

12 tanggal 6 Nopember 1996 yang dibuat dihadapan Notaris di Jakarta : Helena Kuntoro, SH ; 5. Menghukum Tergugat

I, Tergugat II, Tergugat III

untuk membayar ganti rugi secara teng kepada

Penggugat

(empat puluh

ribu

sebesar

delapan

tanggung ren US $. 40.887,99

ratus delapan puluh

tujuh koma sembilan puluh sembilan Dollar A m e r i ka Serikat) ; 6. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada upaya

hukum Verzet, Banding

maupun Kasasi (Uitvoerbaar bij voorraad) 7. Menghukum para

Tergugat

untuk

,*

membayar ongkos

perkara ; A t a u

:

- Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon m e m beri Putusan yang seadil-adilnya ; Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat asli tersebut, Tergugat

asli

telah

mengajukan jawaban

yang pada pokoknya adalah sebagai berikut :

DALAM


PAkftM EKSEBSt : - Pengadilan Negeri Jakarta Barat

tidak

m e m e r i k s a p e r k a r a ini, k a r e n a

Tergugat

k e d u d u k a n di J a l a n

Pro£. D r. S o e p o m o ,

J a k a r t a Selatan, m a k a

berwenang I

ber -

S H N o . 44,

berdasarkan pasal 118 ayat

(1) HIR, g u g a t a n s e h a r u s n y a

diajukan pada Penga

dilan Negeri Jakarta Selatan ; - Bahwa yang mengadakan Pengikatan Jual Beli adal a h D e s ilea Santoso

ya n g d a l a m hal ini d i w a k i l i o l e h

Suhendra Santoso I, d e n g a n

(orang tuanya)

demikian

Penggugat

dengan Tergugat tidak berkualitas

s e b a g a i Penggugat. Y a n g m e n g a j u k a n

gugatan pe r -

k a r a ini a d a l a h S u h e n d r a S a n t o s o b e r t i n d a k s e l a k u priba d i , b u k a n a t a s n a m a nya)

Desilea Santoso

(anak -

;

- Bahwa gugatan kabur/tidak j e l a s . Bahwa dalam posita gugatan Penggugat h a n y a m e n y e but Tergugat

dan

tidak

ada penjelasan m e ngenai

p e r b u a t a n dari m a s i n g - m a s i n g T e r g u g a t

;

A k a n tetapi pa d a p e t i t u m g u g a t a n d i m o h o n k a n T e r g u g a t I, II

dan

III

telah

i n g k a r janji (wanprestasi)

melakukan perbuatan

;

- G u g a t a n Kur a n g Pihak, k a r e n a

Helena Kuntoro,

N o t a r i s di J a k a r t a y a n g m e m b u a t

SH,

perjanjian tidak

d i i k u t serta k a n se b a g a i p i h a k ; bahwa terhadap

gugatan

tersebut Pengadilan

N e g e r i J a k a r t a Barat telah m e n g a m b i l p u t u s a n , p u t u s a n n y a tanggal

11

1999/PN.JKT.BAR.,

yang

berikut

April

2000

amarnya

yaitu

No. 4 2 8 / P d t . G /

berbunyi

:

D A L A M EKSEPSI : - M e n e r i m a Eks e p s i T e r g u g a t ;


sebagai

DALAM POKOK PER K A R A

:

- M e n y a t a k a n gugatan

Penggugat tidak dapat d i t e r i

ma ; - M e n y a t a k a n bahwa

Sita J a m i n a n

sebut d a l a m berita

sebagaimana ter -

Acara Sita Jaminan tertanggal

16 N o p e m b e r 1999 yang dibuat oleh Suherman, Jurusita Pengadilan Negeri Jakarta Barat No. 428/PDT. G/1999/PN.JKT.BAR. adalah

tidak

syah/tidak b e r

h a rga d a n harus diangkat ; - M e n g h u k u m Penggugat timbul d a l a m

untuk

perkara

membayar

ini

biaya

sebesar Rp. 675.000,-

(enam ratus tujuh puluh lima ribu rupiah) p u t u s a n mana

yang

;

dalam tingkat banding atas permohonan

Penggugat telah

dibatalkan

J a k arta dengan

putusannya

oleh Pengadilan Tinggi tanggal

No. 358/Pdt/2000/PT.DKI.JKT. yang

19 Okober 2000 amarnya berbunyi

sebagai berikut : - Menerima permintaan tingkat banding

pemeriksaan

yang

diajukan

dalam peradilan oleh

Pembanding

semula Penggugat tersebut ? - Membatalkan

putusan

Barat tanggal PN.JKT.BAR.

Pengadilan

Negeri

Jakarta

11 April 2000, No. 428/Pdt.G/1999/ yang

dimohonkan

banding

tersebut,

dengan : Mengadili Sendiri : DAL A M EKSEPSI : - Menolak Eksepsi Terbanding I, II

dan

III semula

Tergugat I, II dan III tersebut ; DALAM POKOK PERKARA : l. Mengabulkan Gugatan

Pembanding semula Penggugat

u nt u k sebagian ;

2. Menyatakan


2. Menyatakan

para

Tergugat II

Terbanding

dan

Tergugat

semula Tergugat I, III

telah melakukan

perbuatan ingkar janji (wanprestasi) 3. Menyatakan sah telah Negeri

dan

berharga

dilaksanakan Jakarta

Tergugat,

oleh

Barat

sita jaminan yang

Jurusita

atas

sebagaimana

;

harta

tersebut

Pengadilan milik

dalam

para Berita

Acara Sita Jaminan No.428/Pdt.G/1999/PN.Jkt.Bar, tertanggal 16 Nopember 1999 ; 4. Menyatakan batal perjanjian Pengikatan Jual Beli untuk satuan rumah susun Taman Gloria Akta No.12 tanggal

6

Nopember

1996 yang dibuat dihadapan

Notaris Helena Kuntoro, SH. Notaris di Jakarta ; 5. Menghukum

para

Tergugat II ganti rugi

Terbanding

dan

Tergugat

secara

banding semula

semula III

Tergugat I,

untuk

membayar

tanggung renteng kepada Pem

Penggugat sebesar US $.36.017,00

ditambah denda sebesar 0,8% per bulan dari US $. 36.017,00 terhitung sejak Wanprestasi tanggal 16 Pebruari 1999

dan

bunga

6%

pertahun dihitung

sejak gugatan didaftarkan di Kepaniteraan Penga dilan Negeri Jakarta Barat ; 6. Menolak

gugatan

Pembanding

semula

Penggugat

untuk selebihnya ; -

Menghukum Terbanding I, II gugat I, II dan III untuk ini pada kedua tingkat pertama

sebesar

dan

III semula Ter -

membayar biaya perkara

peradilan, yang ditingkat

Rp. 675.000,- (enam ratus tujuh

puluh lima ribu rupiah) dan untuk tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 75.000,- (tujuh puluh lima ribu rupiah) ;

bahwa


- 9 -

bahwa sesudah putusan terakhir tahukan kepada banding

pada

Para

Tergugat I, II, Ill/Para T e r

tanggal

terhadapnya oleh

ini diberi -

7

Para

Desember

Tergugat

2000, kemudian

I, II, III / Para

Terbanding dengan perantaraan kuasanya khusus, b e r dasarkan

surat

kuasa

khusus

tanggal 18 Desember

2000 diajukan permohonan kasasi secara tanggal 19 Desember 2000

lisan

pada

sebagaimana ternyata dari

akte permohonan kasasi No. 428/PDT/1999/PN.JKT.BAR. y a n g dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Barat,

permohonan

memori

kasasi

mana

yang

kemudian

memuat

disusul

alasan - alasan

dengan y ang

diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pad a tanggal 29 Desember 2000 ; bahwa setelah itu

oleh Penggugat/Pembanding

yang pada tanggal 5 Pebruari 2001 telah diberitahu kan tentang Terbanding

memori kasasi diajukan

dari Para Tergugat/Para

jawaban

diterima di Kepaniteraan

memori

kasasi

yang

Pengadilan Negeri Jakarta

pada tanggal 14 Pebruari 2001 ; Menimbang,

bahwa

permohonan

beserta alasan-alasannya kepada pihak lawan tenggang waktu

yang

dengan

dan

a quo

telah diberitahukan

seksama

dengan

kasasi

cara

dalam Undang-Undang, maka oleh

diajukan dalam yang

ditentukan

karena itu permoho

nan kasasi tersebut formil dapat diterima ; Menimbang, bahwa

keberatan - keberatan yang

diajukan oleh pemohon kasasi d a l a m memori kasasinya tersebut pada pokoknya ialah : DALAM EKSEPSI : 1. Salah

menerapkan

h u kum

vana

berlaku

dengan

menyatakan Termohon Kasasi tetap berkwalitas.


Bahwa Pengadilan Tinggi

DKI Jakarta t elah salah

menerapkan hukum

memberikan pertimbangan

dalam

hukum pada halaman

3 alinea 3 dari atas nomor 1

s a m p a i d e n g a n .3 ; feahwa

TermohO-i

Kasa s i

tidak

dapat dikatakan

"tet a p teri k a t d a n b e r t a n g g u n g j a w a b a t a s s e g a l a p e l a k s a n a a n isi d a r i p e r j a n j i a n s a m p a i t e r l a k s a n a d e n g a n tuntas d e n g a n segala akibat hukumnya", karena : a. D a l a m P e n g i k a t a n jual beli

dijelaskan Termo

h o n Kasa s i b e r t i n d a k m e w a k i l i D e s i l e a S a n t o s o yang masih dibawah umur susun. O l e h yang

karena

diwakili

dalam

itu

t e lah

m e m b e l i r u mah

seca r a

dewasa,

hukum, jika m a k a oto m a t i s

tanggung jawab beralih dengan sendirinya pada a n a k y a n g t e l a h d e w a s a ter s e b u t d a n a n d a i k a t a merasa

masih

tetap

terikat

t a n g g u n g j a wab

h a n y a l a h seca r a m o ral saja ,b. P e n g i k a t a n jual beli d e n g a n Jual Beli m e r u p a kan dua

perbuatan

hukum

yang masing-masing

b e r d i r i sendiri, w a l a u p u n

merupakan kelanju

tan, k a r e n a d a l a m p e n g i k a t a n ad a

P e m o h o n Kasa s i

I

m e l a k s a n a k a n jual b e l i berarti pada

saat

jual b e l i tidak

memberi

kuasa

untuk

p a d a T e r m o h o n kasasi,

jual beli, y a n g m e n g h a d a p

h a r u s l a h P e m b e l i asli ; D e n g a n demikian secara hukum

seyogyanya minimal

untuk pengajuan gugatan pada

P e n g a d i l a n sebagai

Penggugat harus bersama-sama dengan anaknya yang dahulu

diwakilinya,

yaitu

Desilea Santoso dan

t i d a k d a p a t h a n y a T e r m o h o n K a s a s i saja-p^.


- 11 -

2. G u g a t a n K a b u r d a n p t

Direktur,serta Komisaris dari

. Perintis Grialoka

tidak perlu sebagai pihak

d a l a m p e r k a r a ini. Bahwa gugatan kabur juga

Termohon

petitum

d a n bukti-bukti.

Kasasi

tidak

Walaupun

m e n e n t u k a n pihak-pihak,

didukung oleh posita Hak

akan

Termohon Kasasi

tetapi tidak boleh

m e l a n g g a r h u k u m acara, k a r e n a d a n Komisaris telah

tidak jelas dan

itu b a i k D i r e k t u r

bertindak

mewakili Pemohon

K a s a s i i, k a r e n a n y a c u k u p d i g u g a t b a d a n h u k u m n y a saja ; 3. B a h w a T e r m o h o n K a s a s i H e l e n a Kuntoro, SH.,

tidak

mengikut

Notaris

di

s e r ta k a n

J a k a r t a jelas

s a l a h m e n e r a p k a n Hukum. Pertimbangan Pengadilan dalam penentuan (Termoh o n

Tinggi

yang menyatakan

pihak - pihak

Kasasi),

tetapi

a d a l a h Penggugat

khusus

N o t a r i s y a n g dibatalkan, m a k a

untuk

akta

m u t l a k harus ikut

s e b a g a i p i h a k Notaris y a n g m e m b u a t A k t a P e n g i k a tan jika

Jual

Beli. Not a r i s

gugatan

hanya

mutlak

mengenai

sebagai pihak, p e r m o h o n a n d enda

k e t e r l a m b a t a n p e n y e r a h a n r u m a h s u sun saja ; D A L A M POKOK PERKARA : 1. P e n g a d i l a n Tinggi telah

me n g a m b i l

telah

m e l a n g g a r h u k u m karena

kesimpulan

yang

dinyatakan

T e r m o h o n Kasasi c u k u p lama sampai s e k a r a n g tidak dapat menggunakan

rumah

bayar. Padahal r u m a h

susun

s u sun

yang

t e lah d i

t ersebut

p a d a saat

g u g a t a n d i a j u k a n sudah selesai, hal ini terlihat pada rumah

saat susun

pemeriksaan telah

setempat.

selesai


dan

Bukti-bukti siap

diserah

- 12 -

i. S a lah m e n e r a p k a n hukum, k a r e n a

yang dibayar/di

se tor oleh T e r m o h o n K a s a s i d a l a m Pengadila n Ting g i t i dak teliti

b e n t u k rupiah. m e m e r i k s a bukti,

sehingga k e l i r u m e n g a m b i l k e s i m p u l a n y a n g a k h i r n y a salah

menerapkan

hukum

dengan

par a Pemohon Kasasi t e l a h m e n e r i m a

menyatakan u a n g sebesar

US $ 36.017.00 ; l.

Pengadilan Tinggi

telah

lalai m e m e n u h i syarat-

syarat yang d i w a j i b k a n o l e h p e r a t u r a n perundangundangan deng a n

menyatakan

rugikan, karena

itu

mengembalikan

Para

seluruh

T e r m o h o n Kasasi d i Pemohon kasasi harus

cic i l a n

yang

telah d i

bayarkan berikut ganti rugi denda d a n bunga. D a lam hal dan

ini

membawa

dengan

P e n gadilan Tinggi k e u n tungan

tidak

bagi

Termohon

mempertimbangkan

Pemohon Kasasi y a n g

t elah

telah memihak Kasasi

kondisi

menyelesaikan

para rumah

susun tersebut. 4. Pengadilan Tinggi telah m e l a m p a u i batas wew e n a n g memutus denda dan b u n g a pernah

yang

diperjanj ikan, hal

sama sekali tidak

ini

jelas m e l a n g g a r

pasal 178 HIR. D i s a m p i n g itu p e n e t a p a n pertahun sesuai U n d a n g - U n d a n g a d a l a h dalam bentuk

rupiah,

dalam bentuk

Dol l a r

sedangkan tidak

b u n g a 6% g a nti rugi

terhadap bunga

dapat d i t e r a p k a n 6%

pertahun ; Menimbang, b a h w a ter h a d a p k e b e r a t a n - k e b e r a tan tersebut M ahkamah A g u n g b e r p e n d a p a t : mengenai keberatan ad. 1 (Tentang Eksepsi) bahwa keberatan ini

d apat

:

dibenarkan, oleh

karena Judex Factie P e n g a d i l a n Ting g i Jak a r t a telah


- 13

-

•p 0 l^ irf b o t r : r i -Vli)';1'' '.¡ r r s a l a h m e n e r a p k a n hukum, d e n g a n

tiirbangan s e b a g a i b e r i k u t 1. D a l a m

Pengikatan

p e r t i m b a n g a n - per-

:

Jual

Beli,

Termohon

Kasasi

s e m u l a P e n g g u g a t / P e m b a n d i n g (Suhendra Santoso) bertindak mewakili umur

anaknya

yang

masih dibawah

(waktu itu s u d a h mahasiswi) u n t u k m e l a k u k a n

jua l b e l i R u s u n (tanggal 6 Nopember 1996) d e n g a n p i h a k P e m o h o n Kasasi/Terba n d i n g / T e r g u g a t ; 2. K e m u d i a n d a l a m S urat G u g a t a n (tanggal 28 O k t o b e r 1999), T e r m o h o n (Suhendra Para

Santoso)

Pemohon

gugat, n a m u n Penggugat,

Kasa s i / Pembanding / P e n g g u g a t mengajukan

gugatan

kepada

Ka s a s i / P a r a Terbanding/Para T e r tidak di j e l a s k a n status h u k u m d a r i

apak a h

be r t i n d a k

sendiri, m e w a k i l i

a n a k n y a y a n g m a s i h d i b a w a h umur, ataukah s e b a g a i p e m e g a n g kuasa waktu gugatan

dari

ana k n y a

diajukan

yang mun g k i n p a d a

s u dah dewasa/cukup u m u r

u n t u k b e r t i n d a k sebagai s u b y e k hukum ; S e a n d a i n y a Penggugat : a. Mewa k i l i

anaknya

seharusnya harus

yang

belum

cukup

umur,

d i n y a t a k a n secara eksplisit

d i d a l a m Surat G u g a t a n ; b. Sebagai Kuasa dari a n a k n y a y a n g sudah dewasa, seharusnya

ada

Surat

Kuasa

yang d i b e r i k a n

a n a k n y a tersebut. T e r n y a t a d a l a m Surat Gugatan, k a n guga t a n atas n a m a n y a ki a n secara formil

Penggugat m e n g a j u

sendiri ; Dengan d e m i

Penggugat

tidak b e r k u a l i t a s

u n t u k b e r t i n d a k / m e n g a j u k a n guga t a n Menimbang, b a hwa b e r d a s a r k a n apa y a n g d i p e r timbangkan diatas, menurut

pen d a p a t Mah k a m a h A g u n g


terdapat cukup alasan untuk

mengabulkan permohonan

kasasi dari Pemohon Kasasi tersebut Tinggi

dengan Jakarta

; T E D D Y W I B O W O WONG, d k k

membatalkan tanggal

19

putusan Oktober

Pengadilan 2000 Nomor

:

358/ Pdt/2000/PT.DKI,JKT. serta Mahk a m a h A g u n g akan m e n gadili sendiri perkara

ini

dengan amar seperti

t e r s e b u t d i b a w a h ini ; Menimbang, kasasi

bahwa

dikabulkan,

dan

oleh

karena

Termohon

permohonan

kasasi

adalah

p i h a k y a n g kalah, m a k a d i h u k u m u n t u k m e m b a y a r b i a y a p e r k a r a d a l a m tingkat k a s a s i ini

;

Memperhatikan pasal-pasal dari Undang-Undang N o . 1 4 t a h u n 1970 d a n U n d a n g - U n d a n g N o . 1 4 t a h u n 1 9 8 5 serta Undang-Undang lainnya yang bersangkutan ; M E N G A D I L I Mengabulkan pemohon kasasi W I B O W O W O NG,

permohonan

:

kasasi

dari

: 1. PT. P E R I N T I S G R I A L O K A , 3. N Y O N Y A

ONG

JU

CHI

d i w a k i l i kuasanya J O H N N Y WIRGHO,

SH.,

para

2. T E D D Y

(ONG Y U CHI) , tersebut

;

Membatalkan putusan Pengadilan Tinggi J a k a r ta

tanggal

19 O k t o b e r 2 0 0 0

Nomor

: 358/Pdt/2000/

P T .D K I .J K T . ; MENGADILI SENDIRI DALAM EKSEPSI

:

- Menerima Eksepsi Tergugat DALAM POKOK PERKARA - Menyatakan gugatan ma

:

;

: Penggugat tidak dapat diteri

?

- Menyatakan bahwa sebut dalam berita

Sita Jaminan

sebagaimana ter

-

Acara Sita Jaminan tertanggal


- 15

-

16 N o p e m b e r 1999 y a n g dibuat oleh Suherman, Jurus ita P e n g a d i l a n Negeri J a k a r t a Barat No. 428/PDT. G / 1 9 9 9 / P N .J K T .B A R . a d a l a h tidak h a r g a d a n harus diangkat ; Menghukum biaya perkara

Termohon

dalam

syah/tidak b e r

kasa s i

u n tuk

membayar

tingkat kasasi ini ditetapkan

s e b a n y a k Rp 200.000,-

(dua ratus ribu rupiah)

;

D e m i k i a n l a h d i p u t u s k a n d a l a m rapat p e r m u s y a w a r a t a n M a h k a m a h A g u n g pada hari A g u s t u s 2003

oleh

Kamis

tanggal 21

H. G e r m a n Hoediarto, SH, Ketua

Muda yang ditunjuk oleh

Ketua M a h k a m a h A g u n g s e b a

ga i K e t u a Sidang, H. Soedarno, SH d a n Arbijoto, SH. sebagai Hakim - Hakim

Anggota

sidang terbuka untuk u mum G A L 29 SEPT E M B E R 2003 o l e h dengan

dih a d i r i

oleh

d a n di u c a p k a n d a l a m

p a d a hari : SENIN, T A N G Ketua

Timur

Sidang tersebut,

P. Manurung, SH. d a n

Arbijoto, SH, H a k i m - H a k i m Anggota, Rachmat D e w a n toro, SH. Panitera Pengganti, d a n d e n g a n t idak dihadiri

oleh

Hakim-Hakim Anggota : t t d . / T i m u r P.Manurung, SH ttd . / A r b i j o t o ,

Biaya-biaya

k e dua b e l a h p i h a k . K e t u a

:

t t d . / H . G e r m a n Hoediarto, SH

SH

Pan i t e r a -Penggant i :

:

1. M e t e r a i

.....

Rp

6.000,-

2. R e d a k s i

.....

Rp

1.000,-

3. A d m i n i s t r a s i k a s a s i J u m l a h

t t d . / R a c h m a t Dewantoro, SH

Rp 193 .000,R p 200.000,-

U n t u k Sal i n a n ihkamah A g u n g RI


TESIS INDAH RETNO ARIYANTI N P M :

Recommend Documents