6
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
ACHTERGROND
TERUGDRINGEN AANTAL HUISUITZETTINGEN VEREIST GEZAMENLIJKE AANPAK Hoewel de economie inmiddels weer voorzichtig aantrekt, neemt het aantal huisuitzettingen nog altijd toe. Steeds meer huishoudens verkeren in dusdanig grote financiële problemen, dat zij zelfs de huur of de hypotheek niet meer kunnen betalen en uiteindelijk worden gedwongen hun woning te verlaten. Om het aantal huisuitzettingen terug te dringen is een gezamenlijke aanpak dringend noodzakelijk.
Een huisuitzetting in Rijswijk begin dit jaar als gevolg van onder andere een huurachterstand (Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
ACHTERGROND
7
8
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
ACHTERGROND
DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMS
“E
én op de zes huishoudens in Nederland loopt een risico op problematische schulden, heeft problematische schulden of zit in een schuldhulpverleningstraject.” Dat even droge als schokkende feit meldt staatssecretaris Jetta Klijnsma van Sociale Zaken en Werkgelegenheid eind maart 2014 in antwoord op vragen van de Tweede Kamerfractie van de SP. De effecten hiervan zijn ook op de woningmarkt goed merkbaar, zo blijkt uit de cijfers. Zowel in de koop- als in de huursector nemen de betaalachterstanden toe. Voor wat betreft de koopsector geeft de Hypotheekbarometer van het Bureau Krediet Registratie aan dat er op 1 april 2014 in totaal 100.581 consumenten geregistreerd stonden met een betalingsachterstand op de hypotheek. Dat zijn er 8.769 meer dan een half jaar eerder. Uit de gegevens van de Nationale Hypotheekgarantie blijkt dat 2.265 huishoudens in de eerste helft van 2014 een beroep hebben moeten doen op de garantie vanwege een noodzakelijke verkoop van de woning met verlies. Arjen Gielen, algemeen directeur van het Waarborgfonds Eigen Woningen, houdt er rekening mee dat dit aantal de komende tijd verder zal stijgen. In het begeleidende persbericht stelt hij daarover: “Bij een aantrekkende markt zal het aantal woningverkopen toenemen, echter frequent met een restschuld, omdat veel woningen nog ‘onder water’ staan. Daarnaast is er sprake van een volume-effect, omdat in de afgelopen jaren meer garanties zijn verstrekt.” EXECUTIEVEILING Jaarlijks monden 2.000 tot 3.000 van de problematische gevallen in de koopsector uit in een executieveiling. Volgens het Kadaster waren dat er in 2012 nog 2.488, en liep het aantal in 2013 terug tot 1.863. De eerste zes maanden van 2014 stijgt het maandelijks gemiddelde weer licht tot iets boven de 200 per maand. Volgens Bart van Leeuwen, woordvoerder Nederlandse Vereniging van Banken is dat echter nog geen reden tot zorg. “De aantallen per maand vallen nog steeds binnen de marges van het jaargemiddelde.” Het aantal executieveilingen typeert hij in het algemeen als laag, zeker in relatie tot de vier miljoen koopwoningen in Nederland. “Ondanks de crisis komen niet veel mensen snel in betalingsproblemen.”
“De aantallen per maand vallen nog steeds binnen de marges van het jaargemiddelde” Dat is echter slechts een deel van het verhaal, zo stelt Dick-Jan Abbringh van Purpose Management Consulting. Dit bureau helpt geldverstrekkers onder andere bij het voorkomen van (betalings)problemen van consumenten met hypothecaire achterstanden. Veel zaken komen volgens hem namelijk in het onderhandse verkoopcircuit terecht. “Precieze cijfers daarover zijn niet bekend, maar het aantal mensen dat gedwongen het huis uit moet, ligt eerder rond de 10.000 tot 12.000 huishoudens per jaar.” Banken zijn al een tijdje niet meer zo happig op executieveilingen, verklaart hij de opkomst van de onderhandse verkoop. “Daarmee gaat namelijk veel geld verloren. Beter is het om de woning via de reguliere kanalen te koop te zetten. Je hebt het dan nog steeds over gedwongen
verkoop, omdat de klant zijn hypotheek niet kan betalen en het verkoopproces door de bank wordt geïnitieerd. Maar de opbrengst ligt doorgaans hoger dan bij een executieveiling. Na verkoop via een executieveiling blijft meestal een restschuld van rond de 80.000 euro over. Bij gedwongen verkoop via het reguliere kanaal blijft er een restschuld over van gemiddeld 45.000 tot 50.000 euro. Dus er is ook de banken veel aan gelegen om de verkoop onderhands te regelen.” Wat niet wegneemt dat veel banken hun verlies al direct nemen. Abbringh: “Van een kale kip kun je nu eenmaal niet plukken. Gemiddeld komt er circa 10 procent van de uitstaande schuld terug, maar banken gaan er meestal toe over om de vordering direct in de boeken af te schrijven.” ONTBINDING HUURCONTRACT In de sociale huursector zijn de betalingsproblemen vele malen groter. In maar liefst 23.100 gevallen werd uiteindelijk door de rechtbank geoordeeld dat het huurcontract mocht worden ontbonden, blijkt uit onderzoek van Aedes, vereniging van woningcorporaties, naar huisuitzettingen in 2013. Bij 6.980 huishoudens is ook daadwerkelijk overgegaan tot huisuitzetting, wat een stijging is van 8 procent ten opzichte van 2012.
“Corporaties zien het als hun opdracht om mensen te huisvesten en niet uit huis te zetten” In 88,4 procent van die gevallen was sprake van een huurachterstand (in 2012: 79,3). Van de corporaties die hebben deelgenomen aan het onderzoek geeft dan ook 90 procent aan dat de economische crisis de voornaamste oorzaak van huisuitzetting is. De totale betalingsachterstand bij woningcorporaties lag in 2013 op ruim 250 miljoen euro. Van de huishoudens die uit huis worden gezet blijkt 15 procent een alleenstaande te zijn in de leeftijd van 30 tot 60 jaar. Alleenstaande jongeren tussen 18 en 30 jaar komen met 9 procent op de tweede plaats. Het kleinste deel wordt gevormd door gezinnen met kinderen (2 procent) en eenoudergezinnen (3 procent). Dat er uiteindelijk toch bijna 7.000 huishoudens op straat moeten worden gezet, is ook voor woningcorporaties bijzonder ingrijpend, aldus Nathalie Boerebach van Aedes. “Corporaties zien het immers als hun opdracht om mensen te huisvesten en niet uit huis te zetten. Dat verklaart ook de grote bereidwilligheid om, als er eenmaal huurachterstand is ontstaan, met allerlei interventies te proberen deze huurders in hun huis te houden. In 16.000 gevallen dat we zouden mogen uitzetten, zetten wij dus ook niet uit. In die gevallen komt het meestal toch nog tot een betalingsregeling. En in sommige gevallen wordt besloten tot kwijtschelding.” NOODOPVANG Of de persoon in kwestie nu een koophuis of een huurhuis moet verlaten, feit is dat hij vervolgens op zoek moet naar een nieuw onderkomen. Rina Beers, senior beleidsmedewerker van de Federatie Opvang: “Deze mensen komen natuurlijk niet in eerste instantie op straat terecht. De meesten kunnen tijdelijk terecht bij familie, vrienden, kennissen, op de camping, in een stacaravan: kortom zij maken gebruik van allerlei noodoplossingen die niets met maatschappelijke opvang te maken hebben. Pas als die mogelijkheden zijn uitgeput, kloppen ze bij ons aan.”
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
ACHTERGROND
Het is niet bekend welk deel van de 65.000 mensen die bij de maatschappelijke opvang aankloppen uit een huur- of koopwoning is gezet. Wel is duidelijk dat het vooral jongeren en alleenstaande volwassenen betreft. Voor gezinnen die zich melden wordt, indien er geen plek is, altijd de hulp van de GG&GD ingeroepen. “Die heeft namelijk de bevoegdheid om alle middelen in te zetten om aan tijdelijke huisvesting te komen. Daardoor kunnen mensen desnoods in hotels of vakantiehuisjes worden ondergebracht. Maar het gebeurt ook dat gezinnen uit elkaar worden gehaald, dat de ouders in de nachtopvang worden geplaats en de kinderen in de crisisopvang van de jeugdzorg. Maar dat probeert men zoveel mogelijk te voorkomen.” In het geval dat alle mogelijkheden lijken te zijn uitgeput, wordt er volgens Beers ‘opgeschaald’ tot het niveau van de wethouder of burgemeester. “Die heeft nog meer instrumenten tot zijn of haar beschikking om de gewenste voorziening te treffen. En ja, dat komt zeker voor.” De aanhoudende stijging van het aantal mensen dat in een problematische schuldpositie verkeert, baart de Federatie al enige jaren zorgen. “Wij vinden het dan ook heel erg nodig om meer aan preventie te doen. Gemeenten, woningcorporaties, de banken: wij vinden dat ze allemaal veel alerter zouden moeten reageren op betalingsachterstanden.”
”Voorheen kwam een bank pas in actie als de achterstand een feit was. Dat is nu niet meer zo” De gemeenten, die wettelijk verantwoordelijk zijn voor de schuldhulpverlening, kunnen de toegang tot schuldhulp en ondersteuning bij budgetbeheer vereenvoudigen. “We zien nu juist het tegenovergestelde gebeuren. De wet op de gemeentelijke schuldhulpverlening kent namelijk heel veel uitsluitingscriteria. Dat varieert van twee keer te laat op een afspraak komen of een tweede keer in de schuldsanering terecht komen tot het niet kunnen beschikken over voldoende aflossingscapaciteit. Mensen met een bijstandsuitkering hebben geen aflossingscapaciteit. Die komen er dus al meteen niet voor in aanmerking, terwijl ze die ondersteuning juist het hardst nodig hebben.” Corporaties en banken op hun beurt kunnen veel eerder signaleren dat er problemen dreigen en daar ook alerter op reageren. “Kom direct in actie bij betalingsachterstand en ga naar de mensen toe. Stuur dus geen brief, maar ga met de mensen in gesprek en zet vervolgens waar nodig en mogelijk de noodzakelijke instrumenten in om verandering in de situatie te brengen. Daar zullen we echt op moeten investeren, zolang de crisis doorgaat en zolang er steeds meer mensen in de problemen komen. Alleen een betere preventie kan voorkomen dat we mensen gaan rondpompen. Want wie uit zijn woning wordt gezet, moet uiteindelijk toch weer elders worden ondergebracht. Dat kan in een kleine gemeenten zelfs in een woning zijn van dezelfde corporatie als waar de huurachterstand is ontstaan. Dat is zonde van de tijd en het geld van iedereen die erbij betrokken is.” Tot slot mag wat de Federatie Opvang betreft ook het rijk wat beter naar het eigen functioneren kijken. “De rijksoverheid is een van de belangrijkste schuldeisers en heeft bovendien een bevoorrechte positie. Is de huurtoeslag verkeerd berekend? Dan mag de overheid drie keer per jaar 1.000 euro van iemands rekening afschrijven, zonder tussenkomst van wie dan ook. Dat heet bronheffing. Met diezelfde rijkoverheid kun je ook op geen enkele wijze zaken doen. Bel maar eens
met het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB). Dan kom je eerder in een oneindige stroom van bandjes terecht die naar een ander verwijzen dan dat je een persoon aan de lijn krijgt. Met een bank of een corporatie kun je als consument nog afspraken maken over afbetaling. Met de overheid niet. En dat levert zeker bij de groep aan de onderkant hele grote problemen op om uit die vicieuze cirkel van zich alleen maar opstapelende schulden te komen.” EIGEN VERANTWOORDELIJKHEID Om bij het rijk te beginnen: er is in ieder geval besef van de eigen rol en verantwoordelijkheid bij het oplossen van de schuldenproblematiek. In een brief aan de Tweede Kamer schrijft staatssecretaris Klijnsma dat er in reactie op het rapport “Paritas Passé, debiteuren en crediteuren in de knel door ongelijke incassobevoegdheden” nu volop wordt gewerkt aan de opstelling van een zogeheten rijksincassovisie. Belangrijk onderdeel daarvan zal zijn dat voortaan de zogeheten beslagvrije voet zal worden gerespecteerd. Hiermee wordt gedoeld op het meest basale minimum dat mensen nodig hebben in hun eigen levensbehoefte te kunnen voorzien. Tijdens een bijeenkomst met vertegenwoordigers van gemeenten, diverse betrokken organisaties, het CJIB en een aantal ministeries werd daar nog een aantal elementen aan toegevoegd. Zoals een beter onderscheid in de wijze van incasso tussen ‘niet-willers’ en ‘niet-kunners’ (betalingsonwil versus betalingsonmacht), meer samenwerking tussen schuldeisers om te voorkomen dat, waar de ene schuldeiser pas op de plaats maakt, een andere schuldeiser van deze ruimte gebruik maakt, en een beter preventiebeleid. Maar ook: “het voeren van een duidelijk en aansprekend incassobeleid door de overheid, waarbij de overheid de regierol neemt om samenhang aan te brengen in incassobevoegdheden en duidelijkheid te creëren met betrekking tot de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende betrokken partijen.” BIJZONDER BEHEER Op hun beurt maken ook de banken steeds meer werk van het voorkomen van problemen, ziet Dick-Jan Abbringh van Purpose. “Het kost veel tijd, maar we zien wel een positieve ontwikkeling in de richting van preventie. Er is in het algemeen namelijk een hele lange incubatietijd voordat mensen in een achterstandsituatie terechtkomen. De hypotheek is zo ongeveer het laatste wat je niet meer betaalt. Er zijn daarvoor al heel veel signalen gegeven waarop partijen kunnen ingrijpen. En daar kun je op reageren. Voorheen kwam een bank pas in actie als de achterstand een feit was. Dat is nu niet meer zo.” Banken doen dit alles niet alleen omwille van de klant, maar zeker ook uit weloverwogen eigenbelang. “Banken zijn hier vooral ook scherp op geworden vanwege het reputatieverlies maar ook vanwege het financieel verlies. Want ga maar na: als je als bank per jaar enkele honderden gedwongen verkopen hebt, waarop gemiddeld telkens 60.000 euro moet worden afgeschreven afschrijving, dan loopt het al snel in de vele miljoenen. Er wordt wel gezegd dat de banken er belang bij hebben om klanten met een betalingsprobleem de nek om te draaien. Maar dat is natuurlijk niet zo. Iedereen heeft zijn eigen belangen, maar die lopen wel voor 90 procent parallel.” Overigens vergt de toegenomen aandacht voor preventie wel degelijk een mentaliteitsomslag bij de afdelingen bijzonder beheer van de banken, erkent hij. “In het verleden konden zij immers maar één instrument inzetten: de betalingsregeling. Nu gaat het er veel meer om een dialoog met de klant aan te gaan en samen te bezien welke andere instrumenten kunnen worden ingezet, tot en met de reconstructie van een geheel nieuwe hypotheek. De interactie is veel intensiever geworden en er wordt ook steeds beter naar de klant geluisterd.
9
10
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
ACHTERGROND
Tegelijkertijd zijn ook nog wel de nodige old school behandelaars in het wereldje actief, moet ik bekennen: mensen die de motorzaag aanzetten en erop los gaan.” In dat geval, of als huisuitzetting echt niet meer kan worden voorkomen, komen veel mensen onder de invloed van de Wet Sanering Natuurlijke Personen en moeten ze op zoek naar een huurwoning. Abbringh: “Ik zie wel dat dat steeds lastiger wordt, vooral vanwege de stijgende huurprijzen in de sociale sector, die weer het gevolg zijn van de verhuurdersheffing. Want daardoor kan de situatie ontstaan dat de woonlasten van een sociale huurwoning hoger komen te liggen dan wat de mensen voorheen aan hun hypotheek kwijt waren. En als ze dat niet kunnen betalen, is er dus wel sprake van een acuut probleem.” Ook dan hebben de banken overigens nog een rol te vervullen, vindt hij. “De meeste banken vinden dat hun rol er op zit op het moment dat de zaak financieel is afgewikkeld. Ik vind dat banken ook daarna nog een zorgplicht hebben en mensen desnoods nog moeten helpen om aan een huurhuis te komen.”
”Er zijn ook nog wel de nodige old school behandelaars in het wereldje actief. Mensen die de motorzaag aanzetten en erop los gaan” VROEGTIJDIG SIGNALEREN De corporatiesector heeft het voorkomen van huisuitzetting al langer tot prioriteit uitgeroepen, stelt Nathalie Boerebach. Daar wordt het vraagstuk rond de problematische schulden op diverse manieren aangepakt. “Het begint bij het zo vroeg mogelijk signaleren van het feit dat de rekeningen niet worden betaald. Vervolgens wordt gekeken om welke mensen het gaat. Staan ze bekend als goede huurder en is het toevallig een keer misgegaan, of betreft het mensen met een bepaald risicoprofiel? Als dat duidelijk is, wordt als eerste een signaal gegeven dat er een achterstand is ontstaan. Via sms, de telefoon of in een huisbezoek. Een fiks deel van de huurders gaat dan direct over tot betaling. De mensen die overblijven, worden beter onder de loep genomen. Dan gaat de corporatie met ze in gesprek en probeert te achterhalen wat er aan de hand is. In het geval dat er vervolgens meervoudige problemen worden geconstateerd, wordt er hulp van anderen aangetrokken, bijvoorbeeld in de vorm van maatschappelijke dienstverlening, schuldhulpverlening, budgetcoaching of ondersteuning door vrijwilligers bij het op orde krijgen van de financiën.” Hoewel uiteindelijk dus slechts een beperkt deel van de probleemgevallen met huisuitzetting te maken krijgt, wil Aedes deze situaties toch zoveel mogelijk voorkomen. Daarom wordt er in de lobby vooral ook gewezen op de gedeelde verantwoordelijkheid voor het ontstaan van de problemen. Boerebach: “In heel veel gevallen blijkt dat er bij meerdere partijen schulden zijn ontstaan. De tragiek is dat het pas bij ons echt zichtbaar wordt, omdat ze via ons het dak boven het hoofd kunnen kwijtraken. Maar er zijn daarvoor al schulden opgebouwd bij de Belastingdienst, het CJIB, Wehkamp et cetera. Helemaal onderin de draaikolk komt het ook bij de corporaties terecht, maar daar is dus in de meeste gevallen al heel veel aan vooraf gegaan. Het zou goed zijn als we direct bij het ontstaan van betalingsproblemen van andere schuldeisers een signaal zouden krijgen, zodat er ook direct en in samenspraak maatregelen kunnen worden genomen.”
ONDERZOEK Om de factoren scherp te krijgen die aan de basis liggen van schuldproblemen heeft Aedes onder andere bijgedragen aan een onderzoek van Judith Wolf, hoogleraar Maatschappelijke Opvang aan de Universiteit Nijmegen naar risico-indicatoren bij huurders die met huisuitzetting werden bedreigd. “In dat kader zijn 500 mensen geïnterviewd van 16 verschillende corporaties. Met als centrale vraag: hoe heeft het zover kunnen komen? Een belangrijke indicator bleek de gezondheid. Van de groep met betalingsproblemen bleek maar liefst 70 procent een ernstige gezondheidsprobleem te hebben. Wij mogen daar uit oogpunt van privacybescherming niet naar vragen, maar het zou wel heel nuttig zijn om het te weten. Want dan zou je als corporatie meteen kunnen regelen dat zo iemand ondersteuning krijgt. Meer kennis over de mens achter de huurder stelt een corporatie in staat om beter in te spelen op de omstandigheden en eventuele risico’s te beperken door een goed vangnet te creëren.” Een andere belangrijke constatering was dat corporaties beter zouden kunnen sturen op tussentijdse, ingrijpende levensgebeurtenissen. “Bij veel geïnterviewden was er iets heftigs aan de hand: baanverlies, het overlijden van de partner, een doodziek kind, een scheiding. Als er zoiets majeurs gebeurt, blijkt dat veel mensen toch even uit balans raken en daardoor in de problemen komen. Een van de aanbevelingen is dan ook om in het contact met de huurders ook daarop alert te zijn en waar nodig ondersteuning aan te bieden.” Boerebach verwijst verder naar de Handreiking Schuldpreventie van Nadja Jungmann, lector ‘Schulden en Incasso’ aan de Hogeschool Utrecht uit oktober 2012. “Zij geeft aan dat de meest winst kan worden geboekt door het beïnvloeden van het gedrag. Als je kind schulden heeft, verander je als ouder niets door de schuld af te betalen. Het meest bereik je door een betalingsregeling te koppelen aan voorlichting en een cursus gedragsverandering.” DELTAPLAN Het toenemend aantal schuldproblemen maakt het werk van een corporatie nog meer mensenwerk dan het al was, erkent zij. En juist dat wordt steeds lastiger, mede vanwege de beperking van het werkveld van corporaties in het kader van de herziening van de Woningwet. “Het is nog niet duidelijk welke ruimte woningcorporaties in de toekomst zullen krijgen om zich ook in het sociale domein te manifesteren. Daar heb ik wel een dubbel gevoel bij. Wij zijn verplicht om mensen op te vangen aan de onderkant van de inkomenspiramide en we doen dat ook met 100 procent inzet. Maar het wordt in de toekomst waarschijnlijk steeds lastiger om te interveniëren op terreinen die buiten het wonen vallen, terwijl we huurders met schulden daarmee vaak wel het beste kunnen ondersteunen.” En dat alles op een moment dat gemeenten weliswaar primair verantwoordelijk zijn voor schulphulpverlening, maar daar geen prioriteit aan kunnen geven. “Die zijn nu veel te druk met de drie decentralisaties.” Het wordt kortom tijd om de koppen bij elkaar te steken en een gezamenlijke, wetenschappelijk gefundeerde aanpak van de schuldenproblematiek te ontwikkelen. Een oproep tot een Deltaplan ter voorkoming van huisuitzetting, gedaan door Judith Wolf tijdens een congres eind mei, heeft Aedes zich dan ook zeker aangetrokken. Boerebach: “Wij gaan na de zomer kijken hoe we hier vorm en inhoud aan kunnen geven. Belangstellenden kunnen zich bij Aedes melden.”
