TELEKVÁSÁRLÁS ÉS ENGEDÉLYEZTETÉS CSAK AMENNYIT MINDEN ÉPÍTTET NEK ÉRDEMES TUDNIA. Kántor István - építészmérnök

TELEKVÁSÁRLÁS ÉS ENGEDÉLYEZTETÉS… CSAK AMENNYIT MINDEN ÉPÍTTETŐNEK ÉRDEMES TUDNIA

Kántor István - építészmérnök

1. Építési telek kiválasztása Fontos szempontok lehetnek: - meg tudjuk- e valósítani az elképzeléseinket? - lokáció (közlekedés, fejlesztési távlatok) - tájolás benapozottság, beárnyékoltság à energiamérleg - környezetben lévő objektumok (nap…, zajforrások) - beépítési lehetőségek - épületek közti legkisebb távolság (építménymagasság, min.: 3 m) - tűztávolság - fakivágási lehetőségek / ültetési kötelezettségek à helyi szinten kell intézni (önkormányzatonként más-más eljárások vannak)

Telekvásárlás és Engedélyeztetés - Kántor István

1. Építési telek kiválasztása - fakivágási lehetőségek/ültetési kötelezettségek

à mindig van megoldás! a részletek már csak az építtető és/vagy a hatóság leleményességén/kompromisszumkézségén múlnak…


1. Építési telek kiválasztása …fakivágási lehetőségek/ültetési kötelezettségek ..

àmindig van megoldás! a részletek már csak az építtető és/vagy a hatóság leleményességén/ kompromisszumkézségén múlnak…


2. Beépítési lehetőségek Építési hely (telek beépíthető része): az építési teleknek az elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai által körülhatárolt területrésze, amelyen - a védőtávolságok megtartásával - az övezeti előírások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület(ek) elhelyezhető(k). Az építési telkek, beépítési lehetőségeik szerint lehetnek:

§ szabadon álló § oldalhatáron álló § ikres § zártsorú és csoportos beépítésűek.


3. Beépítési lehetőségek - alapfogalmak

Beépítési százalék: àTelek beépített területe: a telken álló, a terepcsatlakozáshoz képest 1,0 m-nél magasabbra emelkedő építmények vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege. Szintterületi mutató:

a

à Szintterület: az építményszint (vakolt, burkolt) épületszerkezetei által elfoglalt területtel növelt alapterülete (bruttó építményszint terület), amelybe nem kell beszámítani földszinti fedetlen terasz alapterületét.


4. Beépítési lehetőségek - alapfogalmak Zöldfelület (OTÉK): à a zöldfelületi %-ban az van meghatározva, hogy telkünk hány %-ában kell zöldfelületet biztosítani. Kétszintes zöldfelület: A zöldfelület területének minden 150 m2-e után legalább 1 db nagy / közepes lombtömeget növesztő lombos fa VAGY legalább 40 db lombhullató / örökzöld cserje telepítése szükséges (+gyep) Háromszintes zöldfelület: A zöldfelület területének minden 150 m2-e után legalább 1 db nagy / közepes lombtömeget növesztő lombos fa ÉS legalább 40 db lombhullató / örökzöld cserje telepítése szükséges (+gyep)


5. Beépítési lehetőségek - alapfogalmak

Építménymagasság („H”): az építmény valamennyi, a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő építmény kontúrvonalára állított függőleges felületre vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével (1) való osztásából (F/L) eredő érték.


6. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek ÉTV, OTÉK, BVKSZ, KSZT, HÉSZ, RRT, TSZT, KET, 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet, 37/2007. (XII.13.) ÖTM rendelet, 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet, 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet.


6. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek ÉTV, OTÉK, BVKSZ, KSZT, HÉSZ, RRT, TSZT, KET, 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet, 37/2007. (XII.13.) ÖTM rendelet, 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet, 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet.

? t e

k ü j

k e ez

e m

s i k u m j s r I a k a g e M er

? i rn


7. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek Mióta és miért vannak építéshatósági jogszabályok?


7. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek Mióta és miért vannak építéshatósági jogszabályok?

à HÁMURAPPI babiloni király törvényoszlopán olvashatjuk a legkorábbi törvényeket, tehát 3700 éves múlttal rendelkeznek az építéshatósági Jogszabályok.


8. Építéshatósági jogszabályok, rendeletek § OTÉK à 253/1997. (XII. 20.) Korm. Rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről § FSZKT à Fővárosi Szabályozási Keretterv § RRT à részletes rendezési terv § HÉSZ à helyi építési szabályzat (az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően

megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet)

§ TSZT à területi szerkezeti terv § KSZT à területi szerkezeti terv § BVKSZ à Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatról szóló

47/1998. (X. 15.) Főv. Kgy. Rendelet § az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészetiműszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007.(XII.13.)ÖTM rend. § KET à a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény § az építőipari kivitelezési tevékenységről 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rend. § az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet § ÉTV à az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. § az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rend.


9. Mit üzennek az építéshatósági előadók? MINDEN ESETBEN ÉRDEMES FELKERESNI AZ ILLETÉKES ÉPÍTÉSHATÓSÁGI ÜGYINTÉZŐT TELEKVÁSÁRLÁS ELŐTT! § Minden esetben SZEMÉLYESEN kell érdeklődni!

Egyes esetekben – a kényelmetlenség ellenére is – érdemes jegyzőkönyvet vagy feljegyzést kérnünk a tájékoztatást illetően, vagy némely esetben másolatokat is kérhetünk.

Ha telket keresgélünk vagy meglévő épületet veszünk felújítási/bővítési/átalakítási céllal, meg kell győződnünk, az alábbiakról:

§ van-e rá használatbavételi/fennmaradási engedély!? § esetleg bontási (vagy helyreállítási…egyébb) kötelezettség? § milyen övezetben van a telek? – megvalósíthatóak-e ott az

álmaink?..vagy csak az eladó/közvetítő gondolta úgy?! à A fővárosban gyakoriak a zöldövezeti lakások, házak, nem ritkán erdőövezeti kastélyok, melyek többnyire megfelelő engedély hiányában épültek. Telekvásárlás és Engedélyeztetés - Kántor István

10. Mit üzennek az építéshatósági előadók?

Vízparti telek - Budapesttől kb. 40 km-re Telekvásárlás és Engedélyeztetés - Kántor István

11. Mit üzennek az építéshatósági előadók? § Közművekkel el van látva? à Hiába van a telek előtt csatorna, volt már rá példa, hogy

vásárlás után derült ki, hogy nem engedik felbontani az utat, mert nem rég lett aszfaltozva. à Ha nem ellátható? Milyen áron? Milyen feltételekkel? Mikorra? à Nem kell rögtön a CSATMŰT keresni, a városházán többnyire tudják ezeket az információkat.

§ Nem építéshatósági kérdés, de az ügyintézőktől (is) érdemes érdeklődni a szomszédok kilétéről!

§ Milyen talaj? § Folyamatosan változó jogszabályok miatt, nem érdemes laikusoknak belemenni a részletekbe, mert könnyen elveszhetnek a jogszabályok között.

à Szerencsés, ha az utánajárásaink alkalmával tapasztal építész is velünk van, vagy egyszerűen rá bízzuk az egészet!


12. Mit üzennek az építéshatósági előadók? § Kényes kérdésekre megoldás lehet az ELVI ÉPÍTÉSI ENGEDÉLY Előnyei:

A felmerült kérdésre, vagy a konkrét elképzelésre a későbbiek folyamán is felhasználható hivatalos választ kaphatunk, ami úgymond a hatóságot is köti a későbbi döntés(e)iben! ugyanúgy ki kell dolgozni,

Hátrányai: ugyanúgy ki kell dolgozni – mint egy építési engedélyeztetési tervdokumentációt, ugyanúgy illetékköteles – mint egy építési engedélyeztetés eljárás, (ugyanúgy) időigényes (45 munkanap!?) à javaslat: új tulaj fizeti, eladó hozzájárul, engedély esetén létrejöhet/ életbe lép a telekvásárlás (nagyobb beruházásoknál nem ismeretlen/bevett gyakorlat!)


13. Mit üzennek az építéshatósági előadók? § Földhivatali TÉRKÉPMÁSOLATOT kell kérni vásárlás előtt! Sok esetben a vásárlás előtt nem kérnek földhivatali térkép másolatot, még az ügyvédek sem. Ez a legfontosabb! à gyakran van eltérés és ebből probléma. Pl: A kerítés közterületen van (közterület használati engedéllyel és visszamenőleg 5évig is kiszabható közterület-használati díjjal az állapot fenntartható), vagy a szomszédban van ahol a szomszéd írásbeli hozzájárulására lesz szükség, de ha nincs telekhatáron, a bontást is elő írhatja a hatóság. § Ha pl. az épület a térképmásolaton a telekhatáron van, de valójában körüljárható, akkor biztosak lehetünk benne, hogy valami nincs a helyén. § Fontos még a vagyonszerzési illetékről beszélni! § Ha már az épület állagánál fogva gazdaságosabb annak elbontása, ezt érdemes az előző tulajdonossal elvégeztetni. § Így az új tulajdonos már nem házat, hanem építési telket vesz. Építési telek után pedig, ha adott időn belül beépíti nem kell illetéket fizetni! Telekvásárlás és Engedélyeztetés - Kántor István

14. Mit üzennek az építéshatósági előadók? § Az építtetők körében, még nem igazán tudatosult, hogy a kiviteli terv kötelező!

§ §

A kiviteli tervek megléte nélkül már nem lehet a kivitelezést megkezdeni! Meglétük ellenőrzése nem mindenhol egyforma, de építésfelügyeleti ellenőrzés alkalmával rögtön számon kérik.

§ A JÓ TERVEZŐI MUNKÁNAK VAN ÉRTELME! § §

sőt a tervezői KÖLTSÉG térül meg a leginkább! általában 50 évig nem változnak az épületeink, ezért a tervezésen nem érdemes spórolni!


15. Mit üzennek az építéshatósági előadók? § Az építkezéseink során nem érdemes eltérnünk az engedélytől, mert a hatóság/vagy egy jó szomszéd szemmel tartja a kivitelezést…. ….ha nem is mindig így:


16. Mit üzennek az építéshatósági előadók? § Az építkezéseink során nem érdemes eltérnünk az engedélytől, mert a hatóság/vagy egy jó szomszéd szemmel tartja a kivitelezést…. ….ha nem is mindig így:

mint egy rejtőzködő művész

J

E Telekvásárlás és Engedélyeztetés - Kántor István

17. Ügyintézési határidők (munkanapokban)

§ Elvi építési engedély iránti kérelem:

22

§ Építési engedélyezési eljárás:

45

§ Bontási engedélyezési eljárás:

22

§ Használatbavételi engedélyezési eljárás:

22

§ Fennmaradási engedélyezési eljárás:

45

§ Bejelentési eljárás:

22

§ Telekalakítás: (2010.01.01.től à Földhivatal)

30


18. Ügyintézési határidők MIT TEHETÜNK? HA SOKALLJUK AZ ÜGYINTÉZÉSI HATÁRIDŐT!

2009. szeptemberétől, amennyiben a hatósághoz beadandó kérelmünket egy

ÉPÍTÉSI IGAZGATÁSI SZAKÉRTŐ megvizsgálja és nyilatkozatot tesz, hogy a dokumentáció a vonatkozó jogszabályoknak megfelel, abban az esetben az ügyintézési határidő FELÉRE CSÖKKEN!

a) negyvenöt munkanap helyett huszonhárom, b) huszonkét munkanap helyett tizenegy!


19. Ügyintézési határidők Noha az országban kevesen rendelkeznek ilyen jogosultsággal, az

által készített tervdokumentációk mellé, biztosítani tudjuk az

ÉPÍTÉSI IGAZGATÁSI SZAKÉRTŐI nyilatkozatot. Igény és lehetőség esetén más tervező iroda által készített dokumentációkhoz is megrendelhető a nyilatkozat.


Köszönöm a figyelmüket !


TELEKVÁSÁRLÁS ÉS ENGEDÉLYEZTETÉS CSAK AMENNYIT MINDEN ÉPÍTTET NEK ÉRDEMES TUDNIA. Kántor István - építészmérnök

Recommend Documents