technopolis verkavelingsplan 2010

technopolis verkavelingsplan 2010

CKR 476 technopolis in opdracht van: projectbureau technopolis definitief ontwerp verkavelingplan 2010 VERSIE 9 juLi 2010

CLAUS EN KAAN ARCHITECTEN

1. inleiding

2

2. context

5

3. definitief ontwerp verkavelingplan 2010

7

colofon

INHOUD

21

1. inleiding in de periode van 2003 tot 2008 is door bureau vhp een verkavelingsplan opgesteld voor de ontwikkeling van technopolis. het verkavelingsplan van vhp voorziet in de aanleg van een intensief bebouwd bedrijventerrein met een extra zwaar accent in het centrum van het plangebied. het totaal beoogde bruto vloeroppervlak (bvo) in dit plan bedraagt 612.000 m2. vanwege de wegvallende samenwerking met de ontwikkelaars en de oprichting van projectbureau technopolis heeft de gemeente delft in 2008 het verkavelingsplan van vhp helemaal doorgelopen op inconsistenties en eind 2008 overgedragen aan het projectbureau. bij de overdracht is aangegeven dat het verkavelingsplan een aantal knelpunten bevat dat niet binnen de gestelde kaders opgelost kon worden maar waarvoor wel aandacht moet zijn. de aanwezige knelpunten zijn door de gemeente in een notitie weergegeven en met het verkavelingsplan aangeboden aan het bestuurlijk overleg van december 2008. naar aanleiding hiervan heeft het bestuurlijk overleg aan het projectbureau de opdracht meegegeven de aangegeven knelpunten in de loop van de planontwikkeling op te lossen en met voorstellen voor aanpassing te komen. het projectbureau technopolis heeft vanaf 2009 met het verkavelingsplan van vhp als uitgangspunt verder

2

1. inleiding

Parkeernormen

fig. 1. overzicht bronnen gebruikt bij ontwerp verkavelingsplan 2010. v.l.n.r.: parkeernormen gemeente delft, bestemmingsplan technopolis, beeldkwaliteitplan technopolis, basiskaarten technopolis.

gewerkt aan de ontwikkeling van technopolis. bij een groot deel van de stedenbouwkundige analyses die ten behoeve van klanten gedaan werden en bij de verdere uitwerking van het verkavelingsplan in een landschapsplan en inrichtingsplannen kwamen meer knelpunten aan het licht dan in de notitie van de gemeente aangeven. deze knelpunten hebben niet zozeer te maken met een juridische strijdigheid tussen beeldkwaliteitsplan, verkavelingsplan en bestemmingsplan, maar meer met de onmogelijkheid om de stedenbouwkundige ambities binnen de gestelde kaders te realiseren. de constatering van steeds meer knelpunten heeft er toe geleid dat het projectbureau aan Claus en Kaan architecten de opdracht heeft verleend om het verkavelingsplan te herzien, met als uitgangspunt oplossing van de geconstateerde knelpunten. opgaves die daarnaast aan Claus en Kaan zijn meegegeven zijn: aansluiting zoeken op de ontwikkelingsvisie van science port holland en meer gebruik maken van bestaande kwaliteiten in het gebied.

verkavelingplan met 'verkavelingsplan 2010'. in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de context van plangebied technopolis, waarna de hoofdpunten van verkavelingsplan 2010 in hoofdstuk 3 worden gepresenteerd. in hoofdstuk 4 zijn de wijzigingen in verkavelingsplan 2010 ten opzichte van verkavelingsplan 2008 samengevat en hier wordt uitgebreider op ingegaan in de analyse in hoofdstuk 5. ten slotte wordt in de bijlage een overzicht gegeven van de geconstateerde knelpunten die aanleiding zijn geweest voor aanpassing van het verkavelingsplan. deze studie heeft de beschikbare documenten (verkavelingplan 2008, bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan, basiskaarten technopolis) als uitgangspunt.

in dit document wordt het voorstel voor een nieuw verkavelingsplan gepresenteerd. voor het overzicht wordt het verkavelingplan van vhp in dit document aangeduid met 'verkavelingsplan 2008' en het nieuwe

1. inleiding

3

tu

fig. 2. huidige situatie: Mekelpark als centrale as door campus technische universiteit delft met de aula als landmark.

tu

fig. 3. voorstel doortrekken Mekelpark over technopolis met als sluitstuk een tweede landmark. fig. 4. Masterplan science port holland [güller güller architecture urbanism].

4

2. Context

centrumgebied plan 2008

centrumgebied plan 2010

Fig. 5. Voorstel wijziging contouren deelgebieden.

2. CONTEXT Technopolis in één van de ontwikkellocaties binnen Science Port Holland. Het plangebied ligt aan de zuidelijke rand van de stad Delft en wordt ontsloten door de A13, de Rotterdamseweg en de Kruithuisweg. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de campus van de Technische Universiteit Delft, aan de zuidzijde aan het Ackerdijkse Bos (één van de recreatiegebieden in Midden-Delfland) en aan de westzijde aan de Schie. In het hart van de campus van de Technische Universiteit Delft is onlangs het Mekelpark aangelegd. Dit park functioneert als groene langzaam-verkeer en openbaar vervoersader. De ambitie van Science Port Holland is om het Mekelpark door te trekken over Technopolis, waardoor de fysieke relatie met de TU-campus wordt versterkt en het plangebied beter in zijn omgeving ingebed zal raken. Door de centrumfuncties meer naar het zuiden te leggen wordt ook de relatie met het natuurgebied verbeterd en worden mogelijkheden gecreëerd voor een landmark als sluitstuk van de campus, als tegenhanger van de Aula die het beginpunt markeert. Voor een optimale bereikbaarheid is het openbaar vervoer van groot belang. De realisatie van de tramverbinding door het verlengde van het Mekelpark is dan ook essentieel voor het goed functioneren van het plangebied. Deze

tramverbinding zou in toekomst zelfs tot aan Rotterdam zou kunnen doorlopen, waardoor de bereikbaarheid vanuit Rotterdam/Den Haag Airport wordt verbeterd en het plangebied internationaal goed bereikbaar wordt. Om bovenstaande ruimtelijk te kunnen vertalen in het verkavelingsplan wordt voorgesteld de contouren van de deelgebieden binnen Technopolis te wijzigen. Dit voorstel sluit aan bij de ontwikkelingstrategie van Science Port Holland die is vertaald in Masterplan Science Port Holland.

2. CONTEXT

5

6

3. definitief ontwerp VERKAVELINGsPLAN 2010

Met verkavelingsplan 2010 wordt aansluiting gezocht bij de ontwikkelingsvisie van Science Port Holland en wordt ingespeeld op de geconstateerde knelpunten in het plan uit 2008. Verkavelingsplan 2008 heeft als basis gediend en is daar waar mogelijk ongewijzigd overgenomen.

7

uitgeefbaar in m2 streef-bvo in m2 cluster 1

9425

20264

cluster 2

19500

41925

cluster 3

18437

39640

cluster 4

20671

44443

cluster 5

16767

36049

kavel 2

2216

4210

kavel 5

7825

14868

kavel 8

3168

6019

kavel 9

16380

26208

kavel 10

20578

32925

kavel 11a

4411

7058

kavel 11b

10661

17058

kavel 11c

1615

2584

kavel 12

18451

82600

kavel 14

3332

4000

kavel 15

2441

4000

kavel 16

1479

3000

kavel 17

3389

4000

kavel 20

11908

22625

kavel 21

15645

21000

kavel 23

8698

16526

kavel 24

3300

4000

kavel 25

2306

4500

kavel 1 uitgegeven

8500

10900

kavel 8 uitgegeven

5578

10800

236681

481201

Totaal

Fig. 6. Overzicht vierkante meters verkavelingsplan 2010 Fig. 7. Impressie verkavelingsplan 2010

8

3. verkavelingsplan 2010

2

CLUSTE

R1

nog niet zeker /

8. CLUSTE

1. Het centrumgebied wordt nader uitgewerkt. 2. Een goede verbinding tussen kavel 12 en zuidelijk deel centrumgebied is een belangrijk aandachtspunt.

R2

10

8

4. CLUSTE

9. 5. 2.

1.

4. Tramlijn gewenst en definitief opgenomen in plannen Haaglanden. Locatie en afmetingen keerlus n.t.b.

R3

16

15

6. Tramlijn gewenst, maar zeer onzeker.

7. CLUSTE

11A

17

11B

7. Uitwerking kruispunt volgens rapport Transpute in de vorm van een rotonde. Nog nader uit te werken.

20

11

9

11C

3. Realisatie aansluiting is A13 van invloed op ontwikkeling.

5. Keerlus tramlijn ongewenst, tijdelijke oplossing. 12

10

nader uit te werken

5

R4

8. Optionele plaatselijke uitbreiding waterstructuur welke per cluster ontworpen kan worden.

25

24

23 14

6.

CLUSTE

R5

9. De aangegeven breedte van de watergang conflicteerd met de keerlus van de tram. Afhankelijk van de mogelijkheden m.b.t. de keerlus en de uitwerking van kavel 12 kan de geschetste situatie wel of niet uitgevoerd worden. 10. Positie van de clusters is een punt van aandacht. Momenteel zijn er twee gedachtensporen.

21

3.

11. Nutsverzamelgebouw opnemen in bomenlaan (zo zuidelijk mogelijk t.o.v. de Heertjeslaan)

Fig. 8. Verkavelingsplan 2010


9

Fig. 9. Overeenkomstenkaart verkavelingsplan 2010 en bestemmingsplan

10


De westelijke rijloper van de Uytenbogaartsingel past niet binnen het bestemmingsplan (bestemming water).

OVEREENKOMSTENKAART Om de overeenkomsten met verkavelingsplan 2008 wat betreft bestemmingsplan inzichtelijk te maken is er een overeenkomstenkaart gemaakt.


11

Fig. 10. Verkavelingsplan 2010: Bouwhoogte

12

Fig. 11. Verkavelingsplan 2010: Bebouwingsdichtheid uitgedrukt in fsi [=bvo / uitgeefbare oppervlakte]. (excl. parkeren / groen / water) 1.2 - 1.6

max. 16m

1.6

max. 20m

1.9

max. 26m

2.0 - 2.3

max. 40m met plaatselijk hoogte-accenten tot 75 meter

4.5


Fig. 12. Verkavelingsplan 2010: Bebouwbare zone in relatie tot uitgeefbare oppervlakte.

Fig. 13. Verkavelingsplan 2010: Ontwikkelingsfasering volgens overzicht 'Fasering Gronduitgifte' 20100311. Voor een uitgebreider overzicht zie planexploitatie Technopolis. fase 1

heden - 2024

bouwen tot op de kavelgrens

fase 2

2021 - 2031

bouwen 5m van kavelgrens

fase Centrum

2013 - 2032

reeds uitgegeven gereserveerd


13

KARAKTERISTIEKEN PER DEELGEBIED geclusterde bebouwing

CLU

gelijksoortige bebouwingstypologie

STE RS

collectieve bovengrondse parkeervoorzieningen voor de clusters, parkeren in / onder / op gebouwen voor kavels. ruimte voor groen en water in collectief park zichtlocaties vanaf A13 gelegen aan hoofontsluitingsweg Technopolis

variërende dichtheid variërende bebouwingstypologie

TRU C EN

commerciële- en ontmoetingsfuncties

M

parkachtige structuur met langzaam verkeer en openbaar vervoer verbindingen naar Mekelpark en Midden Delfland parkeren ondergronds en in bouwvolumes

gebouwcomplexen relatief veel bestaande bebouwing

KA

gelegen aan twee ecologische zones: Verlengde Mekelpark en Thijssevaart

ME

dichtbij commerciële functies en ontmoetingsfuncties gelegen

RS

parkeren in bouwvolumes goede bereikbaarheid door kleine afstand tot openbaar vervoer halte en aansluiting op Rotterdamseweg.

14


bron: maps.google.nl

Fig. 14. Referentiebeelden per deelgebied


15

Fig. 16. Landschapsplan Karres en Brands Landschapsacthitecten voor deelgebied Clusters. Betreft oude configuratie clusters. Bron: Karres en Brands Landschapsarchitecten.

Fig. 15. Overzichtskaart landschappelijke elementen

16

Fig. 17. Parklandschap met ontmoetingsfunctie in deelgebied Centrum.

3. VERKAVELINGSPLAN 2010

bomenlaan NMI Midden Delfland

Mekelpark Fig. 18. Foto van de Thijsseweg vanuit het zuiden genomen. Thijssevaart

Fig. 19. De bestaande bomenlaan naar het NMI op verkavelingsplan 2008 geprojecteerd. I.c.m. twee ecologische zones die het plangebied doorkruisen: Thijssevaart en Mekelpark.

LANDSCHAPPELIJKE KWALITEIT In verkavelingsplan 2010 speelt ruimte voor water en groen een belangrijke rol. Door in te zetten op deze elementen als drager van de structuur van het plangebied wordt de beoogde campusidentiteit tot uitdrukking gebracht en raakt het gebied ingebed in zijn omgeving. De groene hoofdstructuur wordt gevormd door de ecologische zones die het plangebied doorkruisen. Landschappelijke samenhang binnen Technopolis wordt hiermee gewaarborgd. Binnen deze hoofdstructuur kent elk deelgebied zijn eigen landschappelijke vormgeving, waardoor zij wat betreft groen karakter van elkaar verschillen.

• Deelgebied Clusters:

• Deelgebied Centrum:

• Deelgebied Kamers:

De groene as in het verlengde van het Mekelpark verbreedt zich ter plaatse van het centrumgebied, waardoor het gebied wordt gekarakteriseerd door een parkachtige kern met ruimte voor ontmoeting. Samen met de paviljoenstructuur en de aanwezigheid van leisure functies onderscheidt dit deelgebied zich hiermee van de rest van het plangebied. De karakteristieke bomenlaan naar het NMI (Thijsseweg) wordt ingezet als hoofdontluiting van het centrumgebied. Hiermee wordt een bestaande landschappelijke kwaliteit geïntegreerd in het plangebied.

Voor de landschappelijke inrichting van dit deelgebied is nog geen ontwerp gemaakt. Vooralsnog wordt in dit deelgebied het beeldkwaliteitplan als uitgangspunt genomen.

In deelgebied Clusters wordt voorgesteld een strategie te introduceren waarbij de bebouwing geclusterd wordt ten behoeve van de ruimte voor het landschap. De oppervlakten grijs en groen wordt hierbij vastgelegd, waardoor de kwaliteit van beiden gewaarborgd blijft. Karres & Brands Landschapsarchitecten heeft een plan gemaakt voor de inrichting van dit deelgebied.

3. VERKAVELINGSPLAN 2010

17

Fig. 20. 3D-impressie verkavelingsplan 2010

18


Fig. 21. Voorstel beeldkwaliteitplan: Bebouwd.

Fig. 22. Voorstel beeldkwaliteitplan: Onbebouwd.

Fig. 23. Voorstel beeldkwaliteitplan: Water.

Fig. 24. Voorstel beeldkwaliteitplan: Architectonische samenhang.

Fig. 25. Voorstel beeldkwaliteitplan: Ecologie.

Fig. 26. Voorstel beeldkwaliteitplan: Landschappelijke samenhang


19

20

CLAUS EN KAAN ARCHITECTEN Claus en Kaan Architecten Rotterdam Boompjes 55 3011 XB Rotterdam The Netherlands T +31 10 2060000 F +31 10 2060001 [email protected] www.clausenkaan.com

© Claus en Kaan Architecten 2010 Op alle aan u verstrekte gegevens is het recht van copyright vastgelegd. Niets van deze gegevens mag worden verveelvoudigd, of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of anderzins, zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Claus en Kaan Architecten.

21

w w w.CLAUSENKAAN.com

technopolis verkavelingsplan 2010

Recommend Documents