taxatie

AadHof

bouwtechno / taxatie

Burg. Hogguerstraat 767, 1064 EB AMSTERDAM Tel. 020-6145340, 06-55778048, Fax 020-4115540 E-mail: [email protected], www.bouwtechno.com

Taxatierapport Commercieel Vastgoed

Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam Opgesteld op datum

15-07-15

Inhoud A Opdracht / opname B Doel van de taxatie / te taxeren belang C Verklaringen taxateur D Juridische status van het object E Omschrijving gebruik en omgeving F Technische omschrijving G Onderbouwing van de waarde H Overige mededelingen I Datering en ondertekening J Bijlagen

paraaf

.

A Opdracht / opname

Naam opdrachtgever M. Voorbeeld Adres opdrachtgever Overtoom 44 te Amsterdam Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Niet van toepassing Taxateur A.J. Hof Naam kantoor AadHof Adres kantoor Burgemeester Hogguerstraat 767 Kwalificatie van de taxateur Lid van / aangesloten bij De Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, vakgroep NVM Business, lidnummer 71.705 lidnummer 71,705 Ingeschreven in register onder nummer(s) Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, geldig tot 31 december 2015, certificaatnummer BV01.709.5.1664 certificaatnummer BV01709,5111 Specialisatie / deskundigheid Commercieel vastgoed Datum opname en inspectie 10 juli 2015 Waarde peildatum 15 juli 2015

paraaf

.

B Doel van de taxatie / te taxeren belang B.1 Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Het te taxeren object, betreft kantoorruimte Adres: Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam B.2 Doel van de taxatie Het vaststellen van de marktwaarde te behoeve van: verkrijgen van inzicht in de waarde ten garantstelling en dekking van een te verstrekken hypothecaire lening van een nog nader te bepalen geldverstrekker B.3 Waardering Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde kk: € 3.900.000

Zegge driemiljoennegenhonderdduizend

Bijzondere uitgangspunten & bepalingen: Er zijn geen bijzondere uitgangspunten bij de taxatieopdracht overeengekomen of door de taxateur gesteld.

C Verklaringen taxateur 1. Verklaringen taxateur intern / extern Ondergetekende is in dienst van Steenhuijs Real Estate BV en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of bank. 2. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur is niet eerder betrokken bij enige opdracht betrekking hebbend op het onderhavige object en opdrachtgever. De taxateur verricht regelmatig taxaties voor de betrokken bank. 3. Verklaring geen zakelijk belang bij opdrachtgever of object De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De omzet van de taxateur bij deze opdrachtgever is kleiner dan < 20%.

paraaf

.

4. Conformering taxateur aan norm TCV of andere: De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig norm TCV. De taxateur heeft kennis van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed en verklaart te voldoen aan alle gestelde kwaliteitseisen en de uitvoering van deze taxatie te hebben verricht conform de PTA-richtlijnen.eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. 5. Van toepassing zijnde tuchtrecht Ondergetekende komt naar beste vermogen tegemoet aan reele verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben en conformeert zich aan de Erecode van Vastgoedpro. Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van vastgoedpro Het bedrijf heeft een klachtprocedure en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (Schouten Verzekeringen) conform de PTA. 6. Gehanteerde valuta Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's (€). 7. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedssfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardedatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. 8. Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en de Furenthela Bank. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden D Juridische status van het object D.1 Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Kadaster Kadastrale omschrijving object Gemeente Amsterdam Sectie K Grootte (m2) 9040 Nummer 2215 Index Bijzonder private bepalingen; Eigengrond nee Erfpacht ja De opstal is opgebouwd op door de gemeente Amsterdam in eeuwig durende erfpacht uitgegeven grond (zie bijlage erfpachtcontracht)

paraaf

.

Beschrijving grond Grondprijs Kadastraal oppervlak Grondoppervlak voor grondwaarde Grondprijs per m2 grondoppervlak Aantal m2 BV voor grondwaarde Grondprijs per m2 BVO Totale grondwaarde Waarvan ongebonden grond m2 Ongebonden grond waarde per m2 Ongebonden grond waarde Groeifactor grondwaarde per jaar % erfpacht correctie toepassen 100,00%

9.040 9.040 950 3.107 8.588.000 2.050 400 820.000 1,59% 100,00%

Erfpachtcanon Erfpacht canon Index datum erfpacht canon Erfpacht canon index periode Herzieiningsdatum erfpacht (let op erfpacht in bruto netto traject is reëel gemiddeld van 15 jaar) Herziene waarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde (default 4,6%) Herziening erfpacht canon Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon over de beschouwingsperiode

42.480 1-11-2016 niet 1-11-2051 3,80% 1-11-2051 326.344 273.492

Beschrijving Er zijn geen bijzondere erfdienstbaarheden of opstalrechten bekend. D.2 Publiekrechtelijke aspechten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Gemeente Amsterdam (ruimtelijkeplannen.nl) Gebruik is overeenkomstig het bestemmingsplan

Ja

Opmerkingen bestemmingsplan Het bestemmingsplan "Zuid" is onherroepelijk sinds 30 augustus 2010. (NLIMR0.0796.0002025-1501) Het object is bestemd voor kantoor. Vestigingseisen Er zijn geen specifieke vestigingseisen benoemd door de overheid.

paraaf

.

Bijzondere publieke bepalingen Er zijn geen bijzonderheden bij de functie kantoor bekend. D.3 Fiscale aspecten Alle huurders opteren voor een BTW belaste huur. De opstal is ouder dan 10 jaar, waardoor de herzieningstermijn is gepasseerd en een toekomstige levering in overdrachtsbelastingsfeer zal plaatsvinden D.4 Milieuaspecten en vergunningen Geraadpleegde informatie Bodemloket.nl Gemeente Amsterdam Omschrijving Voor de bouw van het object heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. De conclusie van dit onderzoek is dat de grond geschikt is voor zowel bedrijfs- als woondoeleinden. D.5 Duurzaamheid Het gebouw is geheel gebouwd conform de traditie voor die bouwperiode. Qua verbruik is er sprake van een HR-centrale verwarming en zuinige sanitaire stortblokken. Luchtheaters in multifuntionel ruimte De verlichting van de toiletten, archiefruimten, kantoor en achiefruimtes, verkeersruimte zijn voorzien van automatische schakelaars en de noodverlichting is van LED. Qua isolatie heeft het casco een Rc-waarde van 3,5 en is voorzien van aluminium kozijnen, bezet met dubbel glas. Qua levensduur verwacht ondergetekende dat het casco degelijk is gebouwd, doch eenvoudig aanpasbaar in inrichting en schil, waardoor levensduurverlenging een optie is. Energielabel C

paraaf

.

E Omschrijving gebruik en omgeving E.1 Object Ruimtes Ruimte type Verdieping 3 Verdieping 2 Verdieping 1 Parkeerkelde begane grond Archief top floor Totaal

BVO st. 759 759 759

VVO 709 709 709 30

554 276 3107

514 255 2896

30

huur/unit % huur huurwaarde VEX Type 150 25,10% 106350 kt06ak-Midden,60-80,gv beton,alu,kozijn 150 25,10% 106350 150 25,10% 106350 450 3,19% 13500 150 18,20% 77100 55 3,31% 14025 1105 100% 423675

Ruimte type: VVO 255

00 Grafiek

0 0 709

514

Verdieping 3 Verdieping 2 Verdieping 1

30

Parkeerkelde 709

709

begane grond Archief top floor

Huidig gebruik Het kantoorpand wordt momenteel volledig verhuurd aan drie huurders. Twee huurders zijn de laatste drie jaar ingetrokken. De kortste looptijd is 2,5 jaar. De huurders zijn vooral holdingbedrijven die het object gebruiken voor ontvangst van relaties en administratieve diensten. De faciliteiten op de begane grond (receptie, kantine, facilitaire voorzieningen, alsmede de archiefruimte op de bovenste verdieping, worden door de huurders gedeeld naar rato netto kantooroppervlakte Voorgenomen gebruik Het gebruik van het object zal niet wijzigen. Bij iedere contract eindtermijn wordt de kans op mutatie ingeschat op 20%. De opzegtermijn is minimaal 1 jaar. Gebruiksmogelijkheden Publiekrechtelijk zijn de gebruiksmogelijkheden beperkt tot kantoor. Omzetten naar een ander functies behoort tot de mogelijkheid. Brettenpark wordt gezien als een centraal gelegen hoogwaardig business park nabij de stad. Er is lening leegstand, waardoor onderzoek naar alternatieve gebruiksmogelijkheden op dit moment niet noodzakelijk lijkt. E. 2 Locatie Het businesspark Alpha Driehoek waarin het object is gelegen, kent een parkachtige opzet met moderne

paraaf

.

kantoorgebouwen en uitstekende voorzieningen maken de locatie tot een aantrekkelijke omgeving voor versterking van de zakelijke contacten. Het bedrijvenpark heeft 63 bedrijven met in totaal 5.500 arbeidsplaatsen. In totaal is er 520.000 m2 vloeroppervlakte kantoren. Bekende bedrijven zijn de Staples, GLS Nederlands B.V., de Kamer van Koophandel, Google, ING, TMG. Bereikbaarheid De bereikbaarheid met de auto is uitstekend door de ligging nabij de ringweg A10 (afslagen S101 en S102), met aansluitingen op de rijkswegen A4, A5 en A9. Door de aanleg van de 2e Coentunnel en de Westrandweg is de doorstroom van de ochtend- en avondspits optimaal. Door de Westrandweg is luchthaven Schiphol binnen 10 autominuten te bereiken. Het centrum van Amsterdam is bereikbaar in 8 autominuten. Per openbaar vervoer is de locatie eveneens goed bereikbaar. Op loopafstand bevindt zich metrostation Isolatorweg welke een directe verbindingen geeft met het NS-station Parkeermogelijkheden Parkeren kan op eigen terrein tot 30 parkeerplaatsen. De huurders hebben ervoor gekozen deze vooral voor directie en gasten beschikbaar te houden. Medewerkers kunnen voor € 2,- per dag parkeren op het naastgelegen Transferium. De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de (toekomstige) waarde ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, woonwijken, planologische ontwikkelingen) Er zijn op dit moment geen nieuwbouw-mogelijkheden meer op Alpha Driehoek. Er worden geen veranderingen in de omgeving voorzien.

E.3 Huur situatie Huidige huur situatie Ondergetekende heeft de huurcontracten van opdrachtgever beschikbaar gekregen, alsmede een overzicht van de actuele huurprijzen. Kerngegevens van de huurovereenkomsten (zie gedatailleerde huurlijst in bijlage) Huurwaarde 451.090 Meer minder huur totaal Huurinkomsten inclusief leeg 672.840 Meer minderhuur na default risico Huurinkomsten exclusief leeg 672.840 Oninbaar Netto huurwaarde 327.298 Netto huuropbrengst 549.048

Huurstromen 600.000 400.000

theoretische huur

200.000

markthuur huurderving

0 201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029

paraaf

.

Toelichting huurlijst Geen bijzonderheden bekend Verhuurbaarheid (gemiddelde ongewogen aannames per object) Toelichting verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van het gebouw lijkt goed te zijn. De minimale eenheid is gelijk aan een verdiepingsvloer van 759 m2. Juist voor dit soort kleine kantoren (200-1.000 m2) neemt de belangstelling in de huidige markt toe (flelxibele huisvesting)

F Technische omschrijving F.1 Onderhoudstoestand Bouwjaar

2001

Onderhoudstoestand De onderhoudstoestand van het object is goed. Er is regulier onderhoud gepleegd. Onderhoudsrapporten en servicecontracten zijn aanwezig Bouwaard materialen en constructie Het casco is gebouwd van beton in gietbouw (betonskeletbouw) met een beukmaat van 16,6 meter. De gevels zijn van bakstenen. Het object is volledig voorzien van gevel-, dak en vloerisolatie. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen Er hebben sinds de nieuwbouw in 2001 geen aanpassingen meer plaatsgevonden. Bij de mutaties de laatste drie jaar is er inpandig onderhoud gepleegd (actualiseren afbouw en schilderwerk). Kantoorrap huurt sinds de oplevering, waardoor in dat deel nog geen inpandige verbetering heeft plaats gevonden F.2 Onderhoudskosten, achterstallig onderhoud en renovatie Onderhoud // VEX Onderhoud ruimtes Onderhoud installaties Onderhoud basis installaties Onderhoud airco Onderhoud mechanische installaties Onderhoud topkoeling Onderhoud sprinkler Onderhoud zonwering VEX VEX totaal onderhoud gemiddelde

18.750 8.980 3.116 9.607 2.493 2.207 14.540 574 60.267 60.267 60.267

Toelichting Opdrachtgever is continu aktief bezig met het onderhoud. De door de opdrachtgever opgegeven onderhoudskosten worden als niet reëel beoordeeld. Om een normatief onderhoud te bepalen is uitgegaan van de indices uit de Vastgoed Exploitatie Wijzer 2011. Hierbij is tevens rekening gehouden met de aanwezigheid van airco, topkoeling, mechanische ventilatie, sprinkelers en deels zonwering.

paraaf

.

Gehandteerde methodiek NAR en DCF Gezien het object volledig verhuurd is en deze situatie stabiel lijkt, zijn de methodieken uit inkomstenbenadering gebruikelijk (zie overzicht).

Markbeeld Het businesspark Alpha Driehoek is een atractief business park. De kantorenanalyse Amsterdam is toegevoegd in d de inkomstenbenadering gebruikelijk. Het leegstand percentage is lager dan het landerlijk gemiddelde Marktvisie

inflatie verwachting kosten ontvikkeling markthuur ontwikkeling verkoopprijs ontwikkeling Disconteringsvoet Disconteringsvoet erfpacht NAR Exityield Kosten koper

2015

2016

1,90%

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

1,40%

1,50% 1,40%

1,70%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

2,38%

-1,75%

1,88% 1,88%

2,13%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

-5,00%

-2,00%

0,00% 0,00%

2,00%

4,00%

5,00%

7,00%

4,50%

3,50%

5,00% 4,80% 7,40% 8,20% 6,20%

Zie de kantorenanalyse in de bijlage

paraaf

.

Keuringsresultaten verdiepingen: tekst1

tekst2

tekst3

tekst4

tekst5

tekst6

tekst7

Plaats Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

m2 markthuur Contracthuur inventives 1.152 225 259.200 3.510 150 526.500 635 210 133.350 660 275 181.500

Plaats Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

m2 markthuur Contracthuur BAR NARWaarde 4.869 755000 0 6,29% 12.000.000 3.500 505750 0 0,00% 5.950.000 1.938 0 195.800 0,00% 2.200.000 32.000 0 0 0,00% 90.000.000

tekst8 tekst9

Referenties Huurtransacties Datum Adres 10-10-2010 stationsplein 50 27-4-2009 Zuiderparkweg 284 15-3-2008 Vughtweg 1 23-2-2012 Koninginnelaan 32 Kooptransacties Datum 1-7-2012 12-6-2012 21-6-2012 8-6-2007

Adres stations plein 55 Pettelaar park 1 Nieuwstraat 75-77 Willems plein 2

Toelichting referenties De referenties staan in de kantorenmarktanalyse. Het businesspark Alpha Driehoek zijn slechts twee multi-tenant kantoren te huur, van respectievelijk 3.000 en 3.561 m2 WO. De vraaghuur is € 175,= en € 225,= per m2. In de huidige markt moet rekening worden gehouden met een behoorlijke incentive al lijkt Het businesspark Alpha Driehoek daarin gunstiger dan de gemiddelde markt. Correcties Er is alleen rekening gehouden met correcties t.a.v. het begroot renovatiebudget van opdrachtgever. Bijzonder waardecomponenten Grondwaarde

922.500

Naast het perceel in erfpacht heeft de eigenaar 2.000 m2 bouwgrond kunnen kopen om in de toekomst eventueel een aanbouw te kunnen realiseren. Deze grond wordt als ongebonden grond in de waardering opgenomen. Scenario analyse (Highest and best use IVS 2011) Het gebouw en de business-parkachtige omgeving maken het gebruik als kantoor het enige optimale gebruik. Er zijn ontwikkelingen voor een ander bestemming zoals hotels en horeca volgens ondergetekende kan dit tot een hogere waarde. Risico's De zittende huurders lijken redelijk stabiel in hun huisvestingskeuze. De kantorenmarkt op het businessspark heeft wel wat leegstand, maar beduidend minder dan gemiddeld voor grotere businessparken van Nederland. Aan de andere kant liggen diverse economische ontwikkelingen te wachten die van invloed kunnen zijn op de vestigingskeuze en het huurprijsniveau van de huurders.

paraaf

.

Keuringsresultaten verdiepingen: tekst1

tekst2

tekst3

tekst4

tekst5

tekst6

tekst7

Huurtransacties Datum Adres

Plaats

m2

markthuur Contracthuur inventives

tekst8 tekst9

Referenties

H Overinge mededelingen De courantheid van het object is goed. Er is geen conceptversie ter inzage verstrekt.

I Datering en ondertekening Plaats Amsterdam

Datum 16-7-2015

J Bijlagen Bijlagen rekenmodel en onderbouwing waarde Huurcontract(en), tenzij vrij van huur en gebruik Kadastraal uittreksel Kadastrale kaart Eigendomsbewijs Plattegrond omgeving Presentatie foto's Referenties foto's Erfpachtcontract Kantorenmarktanalyse

paraaf

.

TAXATIE RAPPORT OVERZICHT: IPD Type kantoren parkeren binnen

VVO stuks huur/m2 % huur 2127 175 82,52% 30 450 2,99% 0,00% 0,00% overige ruimte 769 85 14,49% Totaal 2896 30 156 100% Correcties markthuurwaard structureel leegstand 0% markthuurwaarde na correcties 100% Exploitatiekosten zakelijke lasten 4,01 2,6% onderhoud 20,81 13,4% erfpachtcanon 14,67 9,4% niet verrekenbare BTW 0,0% beheerkosten / servicekosten 3,26 2,1% overige kosten 0,0% Totale kosten 42,75 27,4% Netto huurwaarde 72,6% NAR Marktwaarde VON voor correcties Contante waarde correcties meer en minder huur mutatieleegstand aanvangsleegstand huurvrij leegstand kosten BTW compenstatie niet verrekenbare BTW leegsatndkosten achterstallig onderhoud renovatie overige lasten en incentives overige baten erfpacht correcties Marktwaarde VON na correcties overige waardebestandelen overdrachtsbelasting canon bij erfpacht verwervingskosten Marktwaarde kk Marktwaarde kk afgerond

Brabantlaan 1, Amsterdam waarde op: 1-12-2014

Waarde 372.225 13.500 0 0 65.365 451.090

Ruimte type: VVO 00 foto

0 0

255 709

451090

Verdieping 2 Verdieping 1

11.604 60.267 42.480 0 9.441 0 123.792 327.298 7,40% 4.422.943 136.921 -138.202

Verdieping 3

514

Parkeerkelde

30 709

709

begane grond Archief top floor

-61.336 -131.367

Huurwaard kapitalisatie Huurwaarde Huurinkomsten inclusief leeg Leegstand Huurinkomsten exclusief leeg

-387.473

Disconteringsfactoren correcties erfpacht overig

Kengetallen BAR kk Huurwaarde BAR kk Huuropbrengst IRR Bruto huur Netto huur Netto von rend Bruto von rend kap factor 682.105 327.298 7,40% 15,42% 6,5 672.840 549.048 12,41% 15,21% 6,6 672.840

5% 7%

Huurstromen 1.000.000 -581.457 3.841.486 820.000 -43.329 -6,2% 4.379.985 4.380.000

theoretische huur

500.000

markthuur 0 201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029 -500.000

paraaf

huurderving .

40.000 30.000 20.000 10.000 0

mutatieleegstand

600.000

huurkorting

400.000

kantoren

struct. leegstand

200.000

parkeren binnen

0

anders

totaal huur per IPD

huurderving Huurwaarde kantoren parkeren binnen anders

2015 362.919 13.163 63.731

2016 350.217 12.702 61.500

2017 2018 346.715 348.449 12.575 12.638 60.885 61.190

2019 353.675 12.827 62.108

2020 364.286 13.212 63.971

2021 380.678 13.807 66.849

2022 403.519 14.635 70.860

2023 426.721 15.477 74.935

2024 443.790 16.096 77.932

2025 458.214 16.619 80.465

2026 467.378 16.951 82.074

2027 469.715 17.036 82.485

2028 469.715 17.036 82.485

2029 465.018 16.865 81.660

totaal Huurderving aanvangsleegstand mutatieleegstand huurkorting struct. leegstand

439.813 2015

424.419 2016

420.175 422.276 2017 2018

428.610 2019

441.468 2020

461.335 2021

489.015 2022

517.133 2023

537.818 2024

555.297 2025

566.403 2026

569.235 2027

569.235 2028

563.543 2029

1.754

15.557

22.000

12.637

19.304

1.754 2021

22.000 2027 5.789 4.133

12.637 2028

19.304 2029 6.189 913

totaal Verhuurkosten verhuurcourtage promotiekosten

35.000

6.248

35.000 2015

6.248 2016

mutatiekosten servicekosten totaal meer minderhuur theoretische huur markthuur meer en minderhuur

5.689 7.632

13.321 2017 2.111 398

0 2018

0 2019

0 2020

3.213 4.107 0 2015 411.492 439.813 -28.321

0 2016 423.608 424.419 -812

9.829 0 2017 2018 402.186 427.766 420.175 422.276 -17.989 5.490

0 2019 435.039 428.610 6.429

0 2020 445.883 441.468 4.415

510

15.557 2022 7.555 1.480

3.481 2.107

10.266 6.850

6.098 2021 458.017 461.335 -3.317

26.151 2022 457.595 489.015 -31.420

15.688

0 2023

0 2024

15.688 2025 4.978 604

0 2026

4.813 7.863 0 2023 528.510 517.133 11.377

0 2024 548.575 537.818 10.756

18.258 2025 523.958 555.297 -31.339

11.326 26.410 0 2026 566.403 566.403 0

47.658 2027 494.582 569.235 -74.654 paraaf

9.651 7.315 0 2028 551.032 569.235 -18.203

24.068 2029 514.969 563.543 -48.574 .

TAXATIE RAPPORT DCF

inflatie kosten markthuur theoretische huur BTW comp expl. kosten aanvangsleegstand mutatieleegstand structurele leegstand huurvrij bruto opbrengsten WOZ belasting waterschapslasten rioolbelasting verzekering erfpachtcanon overige zakelijke lasten zakelijke lasten verhuurcourtage mutatiekosten promotiekosten verhuur kosten oninbare huren beheerkosten servicekosten eigenaar onderhoud overige kosten BTW niet terugvorderb tot. overige kosten totale kosten netto opbrengsten

Brabantlaan 1, Amsterdam waarde op: 1-12-14

2015 1,90% 2,38% -5,00% 2015 411.492

2016 1,40% -1,75% -2,00% 2016 423.608

2017 2018 1,50% 1,40% 1,88% 1,88% 0,00% 0,00% 2017 2018 402.186 427.766

2019 1,70% 2,13% 2,00% 2019 435.039

2020 1,60% 2,00% 4,00% 2020 445.883

5.689

2021 1,60% 2,00% 5,00% 2021 458.017

2022 1,60% 2,00% 7,00% 2022 457.595

1.754

15.557

2023 1,60% 2,00% 4,50% 2023 528.510

2024 1,60% 2,00% 3,50% 2024 548.575

2025 1,60% 2,00% 3,00% 2025 523.958

2026 1,60% 2,00% 1,00% 2026 566.403

15.688

2027 1,60% 2,00% 0,00% 2027 494.582

2028 1,60% 2,00% 0,00% 2028 551.032

2029 1,60% 2,00% 2,00% 2029 514.969

22.000

12.637

19.304

35.000 376.492

6.248 417.360

7.632 388.865

427.766

435.039

445.883

456.263

442.038

528.510

548.575

508.270

566.403

472.582

538.395

495.665

15.440 1.754 253 1.584 42.480

15.170 1.723 248 1.556 41.737

14.904 1.693 244 1.529 41.006

14.643 1.663 240 1.502 40.289

14.387 1.634 236 1.476 39.584

14.135 1.606 232 1.450 38.891

13.888 1.577 227 1.425 38.210

13.645 1.550 223 1.400 37.542

13.406 1.523 220 1.375 36.885

13.172 1.496 216 1.351 36.239

12.941 1.470 212 1.327 35.605

12.715 1.444 208 1.304 34.982

12.492 1.419 205 1.281 34.370

12.274 1.394 201 1.259 33.768

12.059 1.370 198 1.237 33.177

61.510

60.434

59.376 3.045 3.314 287 6.646

58.337

57.316

56.313

55.328

53.408

52.474

51.555 6.043 5.814 503 12.360

50.653

49.767 41.339 39.126 5.237 85.702

48.896 20.650

34.358 620 34.978

54.360 24.843 17.666 1.580 44.089

20.650

48.040 8.178 8.391 726 17.295

16.136

16.386

16.666

17.740

66.128

72.232

72.657

18.734 9.355 67.110

19.408

65.767

16.559 22.516 65.300

17.461

63.417

16.874 2.207 68.466

75.592

19.904 25.204 11.104

20.234 2.043 78.646

19.532 8.621 79.119

14.862

16.225

59.888

61.488

15.109 4.180 63.369

74.750 136.260

77.713 138.147

82.658 148.680

79.553 137.890

82.153 139.469

82.794 139.107

87.547 177.853

104.375 202.824

89.693 143.101

90.397 142.871

95.199 159.114

95.000 145.653

56.212 191.681

100.923 170.469

107.272 172.607

240.232

279.213

240.185

289.875

295.570

306.776

278.410

239.214

385.409

405.704

349.156

420.750

280.901

367.926

323.058

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

paraaf

.

bruto opbrengsten totale kosten

netto opbrengsten achterstallig onderhoud renovatie incident. lasten/inventives incedentele baten jaarlijkse kosten jaarlijkse opbrengsten erfpacht subsidies BTW correcties totale correcties netto kaststroom CW kasstroom

2015 376.492 136.260 240.232

2016 417.360 138.147 279.213

2017 2018 388.865 427.766 148.680 137.890 240.185 289.875

2019 435.039 139.469 295.570

-19.555

240.232 228.792

exityield (von) correctie onderhoud correctie overig exitwaarde jr 16 disconteringsvoet cw exitwaarde

6.220.516 5,00% 2.992.175

DCF waarde VON overige waarden DCF waarde kk

2.762.816 820.000 3.804.950

-19.555 259.658 235.517

2020 445.883 139.107 306.776

2021 456.263 177.853 278.410

2022 442.038 202.824 239.214

2023 528.510 143.101 385.409

-379.817

240.185 207.481

289.875 238.481

295.570 231.587

-379.817 -73.041 -54.504

2024 548.575 142.871 405.704

2025 508.270 159.114 349.156

2026 566.403 145.653 420.750

-59.197

278.410 197.861

239.214 161.909

385.409 248.438

-59.197 346.507 212.725

2027 472.582 191.681 280.901

2028 538.395 170.469 367.926

2029 495.665 172.607 323.058

367.926 185.828

323.058 155.396

-139.721

349.156 204.144

420.750 234.289

-139.721 141.180 74.871

8,2% 475.188

NAR NAR waarde VON NAR waarde kk

7,40% 3.841.486 4.379.985 Waarderingsmeters

opbrengsten en kosten 600.000

10%

500.000 400.000

bruto opbrengsten

08%

exityield (von)

300.000

totale kosten

06%

disconteringsvoet

200.000

netto opbrengsten

04%

NAR

100.000

02%

0 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029

00% paraaf

.

TAXATIE RAPPORT HUURLIJST

naam Bakker BV kantoorrap Ruring BV makin holding

epiratie 14-8-2019 31-12-2022 28-2-2007 31-12-2014

jaarhuur kantoren overige contract markt huur m2 huur m2 289.856 272995 150 1576 85 103.940 136370 150 788 85 135.460 136370 150 788 85 143.584 136370 150 788 85 672.840 682.105 3.940

Brabantlaan 1, Amsterdam waarde op: 1-12-14

367 182 182 182 913

pp binnen BTW huur stuks j/n 450 12 450 6 450 6 450 6 30

kans leeg ja ja ja ja

20% 30% 40% 20%

looptijd vehuur contr jr tijd mnd 6,92 10,25 14,42 2025

5 4 4 3

mutatie kosten huurvrij 10 20 20 -24.700 20 -40.380 -65.080

KOSTEN Zakelasten lasten WOZ belasting waterschaplasten rioolbelasting verzekering erfpacht overige zakelijke lasten zakelijke lasten totaal Onderhoud // VEX kt 06ak onderhoud ruimtes onderhoud installaties onderh. basis installatie onderhoud airco onderhoud mech. ventilatie onderhoud topkoeling onderhoud sprinkler onderhoud zonwering VEX locatietoeslag objecttoeslag VEX totaal onderhoud gemiddeld

15.081 1.713 247 1.547 42.480 61.068

18.750 8.980 3.116 9.607 2.493 2.207 14.540 574 60.267 0 0 60.267 60.267

afwijking VEX afwijking VEX per BVO

paraaf

.

ERFPACHT

Brabantlaan 1, Amsterdam waarde op: 1-12-2014

Grondprijs Kadastraal oppervlak Grondoppervlak voor grondwaarde Grondprijs per m² grondoppervlak Aantal m2 BVO voor grondwaarde Grondprijs per m² BVO Totale grondwaarde Waarvan ongebonden grond m2 Ongebonden grond waarde per m² Ongebonden grond waarde Groeifactor grondwaarde per jaar % correctie erfpacht canon of afkoop toepassen

9.040 9.040 950 3.107 0 8.588.000 2.050 400 820.000 1,59% 100,00%

Grondprijs Erfpacht canon Index datum erfpacht canon Erfpacht canon index periode Herzieningsdatum erfpacht (Let op erfpacht in bruto netto traject is reëel gemiddelde van 15 jaar) Herziene waarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde (default 4,6%) Herziening erfpacht canon Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon over de beschouwingsperiode

42.480 1-11-2016 niet 1-11-2051 3,80% 326.344 283.864 273.492

paraaf

.

TAXATIE RAPPORT REFFERENTIES

Brabantlaan 1, Amsterdam waarde op: 1-12-2014

huurtransacties datum 10-10-2010 27-4-2009 15-3-2008 23-2-2012 +

adres stationsplein 50 Zuiderparkweg 284 Vughtweg 1 Koninginnelaan 32

Plaats Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

IPD type kantoor kantoor kantoor kantoor

VVO 1.152 3.510 635 660

Markthr 225 150 210 275

Revieuwhr

Contracthr 259.200 526.500 133.350 181.500

incentives

Opmerkingen

Plaats IPD type Amsterdam kantoor

VVO 4.869

Markthr 755.000

Contracthr

BAR 6,29%

NAR

Marktw. Bouwjr 12.000.000

Contractd.

Amsterdam kantoor

3.500

505.750

Amsterdam kantoor

1.938

Amsterdam kantoor

32.000

Kooptransacties datum 1-7-2012 12-6-2012 21-6-2012 8-6-2007

adres stations plein 55 Pettelaar park 1 Nieuwstraat 75-77 Willems plein 2

5.950.000 195.800

2.200.000 90.000.000

Huurder Opmerkingen Buss imobiel particuliere belegger

1985

29-02-2022

investeerder nedstede

paraaf

.

foto 1

zijgevel

foto 2

entree met vide

foto 3

verkeersruimte paraaf

.

foto 4

diverse ruimtes

foto 5

pantry

foto 6

diverse vergaderruimtes paraaf

.