TATA KELOLA PEMBANGUNAN PERUMAHAN YANG
BERKUALITAS Oleh : Ir. Heri Sosiawan, MM, CWM Badan Diklat REI
Disampaikan Dalam Seminar Housing Finance Centre Bank BTN Jakarta, 22 April 205
Kenapa Developer Banyak gagal? • Tidak mempertimbangkan faktor resiko • Tidak mempersiapkan dengan baik (team, modal dll) • Pertimbangan kelayakan proyek kurang • Kesalahan parameter waktu, biaya dan resiko • Asal dapat proyek Intinya adalah : • Tidak memahami proses bisnis / projek properti 4
Proyek Gagal
5
PROJEK GAGAL
6
Resiko Property
Risiko Stratejik
Risiko Reputasi
Risiko Regulatory
JENIS RESIKO PROPERTI Risiko Operasonal
Risiko Legalitas
Risiko Pasar
PENGEMBANG BERKUALITAS
Memenuhi Aspek 5 C dalam kredit Menguasai Tanah/Skills/modal
Knowledge Properti
Memenuhi aspek fisik dan adminsitratif
Menjalankan secara profesional
KATEGORI PENGEMBANG LUAS LAHAN Kapling Kecil Sedang Besar Super-blok Kasiba-Lisiba Kota Satelit Kota Mandiri
SEGMEN RSH-RTS R.Menengah R.Mewah Komersil Apartement Condotel Supporting RS
M ODAL Tanah Bangunan Modal Kerja Kredit Konstruksi KPR INDENT TBK
K erja-sam a 7
PROSES TATA KELOLA DEVELOPER STUDI KELAYAKAN
KONSEP
1
1
2
2
PEMILIHAN LAHAN
3
3
4 4
AKUISISI LAHAN
PROJECT PLAN
5 5
Pembangunan
6 6
PERIJINAN
7
7
ESTAT MANAGEMENT
8
8
Penjualan & Serah Terima
9 9
BAB 1. KONSEP 1.KONDISI EKONOMI 2.HIGHEST & BEST USE ( HBU) 3.KAPASITAS MODAL 4.START UP COST
Pertimbangan Konsumen PERUMAHAN RSH-RUSUNAMI
R.M- MEWAH
1. Keterjangkauan (daya.beli)
1. Keuntungan (inv)
2. Kemudahan (dukungan fasilitas)
3. Kekuatan (struktur)
2. Keindahan (estetika)
4. Kepemilikan (status)
3. Ketersediaan (stok)
5. Kebanggaan (fungsiinvestasi)
4. Kebutuhan (fungsi)
KREDIT
5. Kepemilikan (status) KREDIT
PPAT K
BUY TUNAI 2015-4-23
10
9
Kapita Selekta SCORING MODEL PEMILIHAN LAHAN LOKASI
:
SKENARIO
: LOW - MIDDLE MIDDLE MIDDLE - MIDDLE MIDDLE - UP
LUAS
:
NO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
HIGH - LOW HIGH MIDLE HIGH - HIGH
NILAI VARIABLE
Kesesuaian dengan Tujuan Investasi Derajat Kestrategisan Lokasi Aksesibilitas Lokasi Nilai Pertumbuhan Ekonomi Setempat Daya Serap Benchmark Kondisi Lingkungan Sekitar Lokasi Kondisi Fasos dan Fasum Sekitar Kesesuaian Arah Berkembangnya Lokasi Topografi Lahan Skala Ekonomi Proyek Preferensi Personal Sesuai Segmen Skenario Perkembangan Image Kawasan TOTAL
VARIABLE PENTING - Legalitas Tanah - Nilai Keunggulan Lokasi - Nilai Kelemahan Lokasi
BOBOT 15 15 15 10 10 10 7 6 4 4 2 2 100 NILAI SCORE - Sangat Kuat - Kuat - Sedang - Lemah - Sangat Lemah
SCORE
0
BOBOT x SCORE 100 80 60 40 20
KETERANGAN
Faktor Apa Saja Yang Dipertimbangkan Dalam Memilih Lahan ?
Lokasi
Harga
Status
Cara Beli
Waktu
Profit
Value Creating 12
BAB 3 STUDI KELAYAKAN PROYEK
STUDI KELAYAKAN .
ASPEK LEGAL
ASPEK PASAR & PEMASARAN ASPEK MANAJEMEN & SDM ASPEK TEKNIS
ASPEK KEUANGAN ASPEK SOSIAL & LINGKUNGAN
1
Studi Kelayakan diperlukan untuk mengantisipasi resiko yang mungkin muncul CONTOH RESIKO YANG MUNGKIN MUNCUL DALAM PEMBEBASAN LAHAN NO ASPEK
JENIS RESIKO
1
Aspek Legal
a. Status administratif belum sertipikat
2
Aspek Teknis
a. Bentuk tanah tidak ideal b. Lokasi lahan jauh dari fasilitas publik
a. Kepastian konversi sertipikat & lamanya proses pengurusan (tidak efisien) b. Letak berdasarkan RTRW tidak sesuai b. Pembengkakan biaya legalitas, jaminan ijin instansi pemerintah & lamanya proses c. Lahan berstatus tanah negara yg dilelang c. Pembengkakan biaya legalitas & lamanya proses pengurusan d. Lahan berstatus tanah sengketa d. Kepastian penguasaan kurang dari 100%
c. Lokasi ada di daerah rawan bencana &
3
OBJEK KERUGIAN
Aspek Keuangan a. Pembiayaan sendiri (pembiayaan) b. Joint Operation (kerjasama) c. Sumber dari kredit perbankan
a. Luasan efektif & jumlah kavling berkurang b. Lamanya waktu pemasaran,pembengkakan biaya proyek berbanding waktu c. Kerusakan fisik rumah & fasum
a. Penempatan dana belanja persediaan besar, ijin instansi pemerintah & lamanya proses b. Berkurangnya laba & pendapatan, tanggung jawab kegagalan proyek c. Besarnya cost of fund & eksekusi bila perusahaan insolven. 19
1. ASPEK LEGAL I.
PERUNTUKAN – PERUNTUKKAN KAWASAN – KDB, GSJ, GSB, GSS, DLL URUS ADVIS PLANNING
II. KEPEMILIKAN A. KEPASTIAN OBYEK BATAS-BATAS TANAH B. KEPASTIAN SUBYEK APAKAH KITA MEMBELI DARI ORANG YANG BERHAK ? YAITU PEMILIK SEBENARNYA C. ALAS HAK ATAU DASAR HUKUM DARI KEPEMILIKAN TANAH TERSEBUT. Berkaitan dengan riwayat tanah. Kita membeli/mendapatkan dari mana ? Apakah dari jual –beli, hibah, tukar menukar, wakaf atau waris ?
Rencana Tata Ruang Wilayah (RT/RW)
2.
ASPEK PASAR & PEMASARAN
SEGMENTASI TARGETING POSITIONING KONSEP
A-I-D-A
MARKETING KREATIF & INOVATIF
3. I.
ASPEK TENIS
Seperti apakah lahan yang disurvey? Cek kondisi berikut : A. B. C. D. E. F.
Bentuk lahan Kontur lahan Saluran Pembuangan Batas sempadan sesuai peraturan Handicap lapangan seperti SUTET, tebing, sungai dll Kondisi lingkungan lahan sekitar
II. Pikirkan apakah yang akan anda lakukan untuk mengatasi handicap atau kekurangan lahan tersebut III. Pikirkan besaran biaya yang mungkin timbul, apakah ekstrem atau masih dalam batas wajar
GARIS SEMPADAN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Garis Sempadan Jalan Garis Sempadan Pagar Garis Sempadan Bangunan Garis Sempadan Sungai Garis Sempadan Saluran Irigasi Garis Sempadan Situ, Waduk dan Mata Air Garis Sempadan Jalan Rel Kereta Api Garis Sempadan Jaringan Listrik Arus Kuat Tegangan Tinggi 9. Garis Sempadan Pipa Gas Perum Gas Negara
KONTUR Kontur adalah garis khayal untuk menggambarkan semua titik yang mempunyai ketinggian yang sama di atas atau di bawah permukaan datum tertentu yang disebut permukaan laut rata-rata. Kontur digambarkan dengan interval vertikal yang reguler. semua titik yang mempunyai ketinggian yang sama di atas atau di bawah permukaan datum tertentu yang disebut permukaan laut rata-rata. Kontur digambarkan dengan interval vertikal yang reguler. Interval kontur adalah jarak vertikal antara 2 (dua) g aris ketinggian yang ditentukan berdasarkan skalanya. Besarnya interval kontur sesuai dengan skala peta dan keadaan di muka bumi. Interval kontur selalu dinyatakan secara jelas di bagian bawah tengah di atas skala grafis.
Sifat-sifat garis kontur adalah : 1. Satu garis kontur mewakili satu ketinggian tertentu. 2. Garis kontur berharga lebih rendah mengelilingi garis kontur yang lebih tinggi. 3. Garis kontur tidak berpotongan dan tidak bercabang. 4. Interval kontur biasanya 1/2000 kali skala peta. 5. Rangkaian garis kontur yang rapat menandakan permukaan bumi yang curam/terjal, sebaliknya yang renggang menandakan permukaan bumi yang landai. 6. Rangkaian garis kontur yang berbentuk huruf “U” menandakan punggungan gunung. 7. Rangkaian garis kontur yang berbentuk huruf “V” terbalik menandakan suatu lembah/jurang.
4. ASPEK KEUANGAN • Jumlah dana yang dibutuhkan • Sumber Pendanaan • Pemilihan investasi Lahan – Beli Cash – Beli Bertahap – Kerjasama
• IRR, NPV, Payback Period, BEP & ROI, ROE
4. ASPEK KEUANGAN
STRUKTUR BIAYA 1. BIAYA PEROLEHAN LAHAN
2. BIAYA PERIJINAN
3. BIAYA PENGOLAHAN LAHAN
4. BIAYA OHC
5. BIAYA BUNGA
6. BIAYA BANGUNAN
7. BIAYA PEMBEBANAN PERUNIT RUMAH
8. BIAYA PAJAK-PAJAK
4. ASPEK KEUANGAN
1. BIAYA PEROLEHAN LAHAN 1. Pembelian Lahan • Nilai Lahan keseluruhan • Kompensasi dll (jika ada) • Fee Mediator (perantara)
• •
Akta lain-lain (jika ada) Dokumen lain-lain (jika ada)
3. Sertifikasi Lahan • Biaya Pengukuran Lahan • Biaya Penurunan Hak (jika ada) • Biaya Sertifikasi (Induk) • Biaya lain-lain (jika ada)
2. Legal Pembelian Lahan • Pengecekan Sertipikat • AJB PPAT • Akta PPJB Notariil • Akta Kuasa Menjual 4. Pajak Pajak • Akta Kuasa Membangun • PBB tahun kedepan • Akta Kuasa Mengurus • BPHTB • Akta Kuasa Memecahkan Sertipikat • Akta Pelepasan Hak Notariil • Surat Pelepasan Hak (Lurah Camat)
4. ASPEK KEUANGAN
2. BIAYA PERIJINAN 1. Perijinan Di Pemerintah Daerah • Rekomendasi / Sosialisasi Warga • Ijin Lokasi • Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) / Ijin Penggunaan Ruang (IPR) • Rekomendasi Lahan Tanah Makam • Siteplan • Peil Banjir (Dinas PSDA) • Amdal • Rekomendasi khusus (dekat rel, sungai, bandara, dll) • Dokumen lain-lain
2. Perijinan Di Kantor Pertanahan • Rekomendasi Aspek TGT • Pengeringan (pertanian menjadi non pertanian) • Surat Ukur • Surat Keterangan Lokasi • Lain - lain (jika ada)
4. ASPEK KEUANGAN
3. BIAYA PEMATANGAN LAHAN 1. INFRASTRUKTUR • Striping dan Pembersihan Lahan • Cut and Fill • Gerbang Masuk / Pos Jaga • Sculpture (land mark) • Pagar Panel Beton • Saluran Air Kotor • Paving Block • Kansteen • Deucker (crossing saluran) • Taman Berm dan Pohon Peneduh • Taman Lingkungan • Dinding Penahan Tanah (Talud) • Lain - Lain (biaya tak terduga) 2. UTILITAS • Jaringan Listrik Induk • PJU (Penerangan Jalan Umum) • Jaringan Air Bersih Induk • Pembuatan Sumur Air Dalam & Instalasi
•
Rumah Pompa Jaringan lain-lain
3. FASOS/FASUM • Kolam Renang Anak • Play Ground • Tempat Ibadah • Club House • Operasional dan pemeliharaan • Lain - lain 4. PEMILIHARAAN & PEMBINAAN LINGKUNGAN • Pembinaan Lingkungan (Polsek, • Danramil, Kelurahan, Preman dll) • Petugas Kebersihan (sampah) • Petugas Keamanan (satpam) • Tukang Taman • Lain - lain
4. ASPEK KEUANGAN
4. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (OHC) 1. PERSIAPAN KANTOR • Sewa Tempat Untuk Kantor • Perbaikan Dan Renovasi • Partisi, Panel, dan Backdrop • Perlengkapan Kantor • Mobil, sepeda motor, sepeda • Lain - lain 2. OPERASIONAL KANTOR • Tagihan Listrik, Air, Telepon • ATK dan Stationery • Bensin, tol, parkir, perawatan • Belanja rumah tangga (teh, kopi dll) • Lain - lain 3. GAJI KARYAWAN • Komisaris • Direktur Utama • Direktur
• • • • • • • •
Project Manager Keuangan Teknik Arsitek Marketing Sales Perijinan Office Boy
4. PROMOSI • Cetak Brosur, Flyer, Leaflet • Billboard, Signboard • Iklan di surat kabar • Pameran • Spanduk • Event, Open House dll • Lain - Lain
4. ASPEK KEUANGAN
5. BIAYA PEMBEBANAN PERUNIT BANGUNAN • • • • • • • • • •
Biaya Sambung Listrik (PLN) Biaya Sambung Air Bersih : PDAM atau Sumur + Pompa Biaya Splitsing Sertipikat Biaya IMB (incl. Retribusinya) Biaya Extra Provisi (pengurusan KPR) Fee Sales / Mediator Biaya Maintenance (sebelum STB) Biaya AJB Notaris Biaya Pembuatan Taman Halaman Depan Biaya Lain - Lain
KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH HARGA TANAH
PRA SARANA
SARANA
BANGUNAN
PAJAK PERIJINAN
HARGA POKOK PRODUKSI RUMAH PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
HPP RUMAH
BUNGA OPR ??? WAKTU
HPP RUMAH RSH 10%
5%
5%
40%
40%
Tanah
Bangunan
Utilitas
Lain-lain
Fasilitas
HPP RUMAH MENENGAH
ASUMSI HPP DAN PROFIT TANAH MATANG Keterangan
RSH 1983
RSH 2013
Menengah 2013
Harga Jual Rumah
7,000,000
88,000,000
225,000,000
Harga Bangunan
3,500,000
43,000,000
100,000,000
Harga Tanah
3,500,000
45,000,000
125,000,000
Luas Tanah
120
60
90
Harga Dasar Tanah
1,500
100,000
200,000
Biaya LC-Prasarana
3,000
150,000
200,000
Biaya Perijinan-Pajak
1,500
50,000
50,000
Biaya Lain-lain
1,500
50,000
50,000
Total Biaya tanah
6,000
250,000
300,000
HPP
12,500
583.333
833,333
Harga Jual Tanah
29,167
750.000
1.388.889
Keuntungan
16.667
200.000
555.556
Persentase keuntungan
57.14%
22.22%
2015-4-2340.00%
HPP RUMAH RUSUN
BAB 4 STRATEGI AKUISISI LAHAN
STRATEGI PEMBEBASAN TANAH/LAHAN • Tanah adalah bahan dasar paling utama dalam pengembangan dan pembangunan. • Tanah adalah bahan dasar bernilai sangat tinggi, karena tidak dapat diproduksi ulang, sehingga persediaannya semakin terbatas, yang mengakibatkan harganya terus meningkat seiring waktu • Membebaskan tanah : membeli tanah dari Pemilik Awal (perorangan atau lembaga) untuk tujuan pengembangan fungsi tertentu sesuai perijinan yang diperoleh dari Pemerintah
• Membebaskan tanah adalah “seni bergaul” bukan ilmu. Tidak ada disiplin ilmu khusus untuk menjadi ahli membebaskan tanah
Tahapan Pembelian Tanah Penawaran Awal (Pemilik Awal maupun Minat Pengembang
Pensertifikatan dan Penguasaan di Lapangan
Pengecekan Lapangan dan Pengukuran Luas Tanah
Pembayaran & Pengesahan Peralihan Tanah (AJB, SPH)
Melengkapi Data Tanah : * Keterangan Waris, * Ket Tidak Sengketa, Riwayat Tanah * PBB
Proses Negosiasi : • • •
Beli putus Relokasi Sebagian Tukar, Sebagian dibayar
Jenis-jenis Kasus Tanah • Dijual oleh orang tua tanpa sepengetahuan anak-anaknya (ahli waris) • Sudah dihibahkan ke anak, dijual oleh orang tuanya • Tanah dijual melebihi batas kepemilikan • Tanah yang dijual merupakan tanah hasil tukar menukar di jaman dahulu, tanpa surat tukar menukar yang jelas • Pemilik awal masih menyimpan fotocopy data-data kepemilikan tanah, kemudian menjual data tersebut kepada Pihak Lain • Pengakuan tanah karena mengaku memiliki tanah sebelum Indonesia merdeka (Egendom)
BAB 5. Project Plan Content Profil Project
Rencana Manajemen
Rencana Teknis & Perijinan
Rencana Pemasaran
Rencana Keuangan
WHY PROJECT PLAN Untuk memandu perjalan project dari awal sd akhir Untuk mendapatkan pembiayaan bank
Untuk Kontrol Kualitas
Untuk mendapatkan mitra kerjasama operasional
Untuk memotivasi tim Manajemen (KPI)
BAB 6 PERIJINAN
URUTAN PROSES PERIJINAN REKOMENDASI ASPEK TGT
1
11
2
IZIN WARGA
22
IZIN LOKASI
3
33
4 44
IPR/IPT
B.A. PENYERAHAN TANAH MAKAM
5 55
6
REKOMENDASI LURAH/CAMAT
AMDAL
66
PEIL BANJIR
7
77
8
88
SITE PLAN
9 99
10 10
IMB
SURAT PERMOHONAN PENGEMBANG
RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
PRESENTASI PADA INSTANSI TERKAIT
PENINJAUAN LAPANGAN
ASPEK TATA GUNA TANAH
SK IJIN LOKASI (BUPATI/WALIKOTA)
BAB 7. PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
CONTOH ORGANISASI PROYEK PROJECT MANAGER DIVISI MARKETING
DIVISI TEKNIK
DIVISI KEUANGAN
SALES FORCE
PERENCANAAN
AKUNTANSI
PROMOTION
PRODUKSI & PENGAWASAN
BENDAHARA
LEGAL
ADMINISTRASI & UMUM
PROSES UMUM PELAKSANAAN PROYEK •
future toll roads IPR/ SIPPT Ijin Lokasi
Pembebasan Tanah
BAB.8. PENJUALAN DAN SERAH TERIMA 1.STRATEGI PROMOSI A-I-D-A 2. CARA PENJUALAN (Cash Kerah, Cash Bertahap, KPR, dan DP Bertahap) 3. SERAH TERIMA KUNCI 4. SERAH TERIMA DOKUMEN POKOK (Sertifikat Pecah Maks. 1 th, AJB Maks. 1 Bulan Dan IMB Pecah Maks. 6 bulan)
BAB.9. ESTAT MANAJEMEN 1. PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI KAWASAN TERJAGA 2. PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA KONSUMEN SEPERTI AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR WARGA, MAINTENANCE dll 3. PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI
Strategi Pengembangan Perumahan
Customer Focus Unit Pelayanan purna jual dari pengembang untuk konsumen meliputi; pelayanan perijinan, ketertiban keamanan, Pelayanan teknik meliputi; kelistrikan, konstruksi terkait renovasi penambahan bangunan, pertamanan dan instalasi air/ saluran Layanan property rental dan jual beli Home services; pembayaran PLN, Telkom, iuran, TV Kabel dll,
Strategi Pengembangan Perumahan
Project is Finished
Strategi Pengembangan Perumahan
Terimakasih
HERI SOSIAWAN
Email :
[email protected] Hp.: 0813 1145 2562
2015-4-23
51
