Lakatos úti 2. sz. Lakásszövetkezet a lakók szolgálatában
Cím: 1184 Budapest, Lakatos út 32/B Ügyfélfogadás: hétfő és szerda 17:00-19:00 Telefon: 295-1277 (ügyfélfogadási időben) E-mail:
[email protected] Honlap: www.lakatosszovetkezet.hu
Tájékoztató a Lakatos úti 2 sz. lakásszövetkezet épületeinek szigeteléséről és a közösségi nyílászárók cseréjéről
Készült a szövetkezet vezetése, illetve az Archipark MMX Kft.-t, Vágvölgyi Attila építőmérnök, épületenergetikai szakértő együttműködésében 2013. szeptemberében.
1
1. Előzmények A szövetkezet épületei immár 50 évesek, mely idő nem múlt el nyomtalanul az épületeink falairól a vakolat pereg, a lépcsőházi ablakokon egy-egy esőzés során a víz befolyik, tetőfelületeink elhasználódtak többször beáznak, a házak szigetelése nem felel meg a kor követelményeinek, így indokolatlanul sok energiát vesztünk, mely jelentős fűtési költségeket jelent. Mindezek alapján szükségessé vált a házak külső felújítása, megújítása. Úgy véljük, hogy a szövetkezet eddigi életének egyik legfontosabb és leglátványosabb beruházása az épületek szigetelése lehet. A kerületben több lakótelep épületei is szigetelésre kerültek már, sőt közvetlen környezetünkben is vannak már szigetelt házak. Véleményünk szerint nekünk sem lehet lemaradni, mert akkor épületeink további állagromlása nem akadályozható meg, valamint ingatlanjaink elértéktelenednek. A szövetkezet vezetése célul tűzte ki maga elé, hogy olyan műszaki tartalmat mutassunk be a lakóközösség részére, mely a környezetünkben egyedülállóan magas műszaki megoldást tartalmaz, az épületek energia felhasználását legalább 30 %-kal csökkenti ugyanakkor a költségei a lakóközösség számára vállalhatóak. Természetesen ilyen nagy horderejű beruházás csak előre megtervezetten, a megfelelő finanszírozás megtalálásával, közös erővel és szándékkal hajtható végre. A 2013. évi közgyűlésen hozott határozatok alapján a szövetkezet vezetése megkezdte a külső szigetelés és közösségi nyílászáró csere munkálatainak előkészítését. Az eddig megtett lépésekről, az előttünk álló feladatokról, a beruházás költségeiről, finanszírozásáról, a kivitelezés menetéről e tájékoztatóban szeretnénk információkat biztosítani az Önök számára.
2. Eddig megtett lépések 2.1.
Stabil gazdálkodás megteremtése, önrész rendelkezésre állása
Szövetkezetünk vezetése az elmúlt másfél évben folyamatosan áttekintette működését, költségeit, bevételeit, kintlévőségeit. Igyekeztünk egy hosszú távon tartható egyensúlyt kialakítani, mely alapján elmondható, hogy a szövetkezet működése és költségvetési helyzete jelenleg stabil. A tervezett beruházás önrészével a szövetkezet rendelkezik, tekintettel arra, hogy szövetkezetünk már évekkel ezelőtt lakástakarékpénztári megtakarítás formájában (államilag támogatottan) megkezdte az előtakarékosságot egy nagyobb korszerűsítésre, a havonta 2.300 Ft/lakás korábban gázfelújításra fordított összegek 2013. októberétől épület felújítási alapba kerülnek, a működési költségeink csökkentése (és bevételeink növelése) által minden hónapban további megtakarítások keletkeznek, valamint ezen felül három házunk (Dolgozó út 5., 7., 11.) most már évek óta külön megtakarításokat tesz félre hónapról-hónapra a külső szigetelésre, amely összeg ezen házak felújításánál tovább csökkenti a bevonásra kerülő külső finanszírozás nagyságát.
2
2.2.
Elérendő célok meghatározása, mérnök energetikus kiválasztása
Szövetkezetünk vezetésének legnagyobb feladata az volt, hogy meghatározzuk az épületek felújítása által elérendő célt. Szeretnénk valami olyat létrehozni, ami egyedülálló mind a műszaki tartalmat, mind az egy négyzetméterre eső alacsony plusz költségeket illetően. A műszaki előkészítő munkálatok megkezdéséhez szükségünk volt egy (kivitelezőktől független) mérnök energetikus kiválasztására, akivel a teljes felújítási projekt kapcsán együtt tudunk működni, aki szakmai hozzáértésével, munkájával segíti a beruházás megvalósítását a szövetkezet oldaláról. A szövetkezet vezetése a munkára az Archipark MMX Kft.-t, Vágvölgyi Attila építőmérnök, épületenergetikai szakértőt kérte fel. A költségek minimalizálása érdekében első lépésként a mérnök felmérte a szövetkezet területén található három féle mintaházat (2 lépcsőházas, 3 lépcsőházas és 5 lépcsőházas épületek) és elkészítette az előzetes energetikai és költségkalkulációkat. Az épületek átlagos energetikai állapota az előzetes felmérés alapján Épületek fajlagos primer fogyasztása: 130 kWh/m2,év
energia-
Az épületek energetikai jellemzője: 115% Energetikai minőség szerinti besorolás D CO2 kibocsátás: 122 t/év
2.3.
Műszaki tartalom, előzetes költségvetés felállítása
A kitűzött célok és a felmérés alapján első lépésben három fő területen szükséges a korszerűsítés. 1. Oldalfalak szigetelése Épületeink legnagyobb felületei az oldalfalak. Sajnos ezen a falak állapota energetikai szempontból a mai követelményeknek nem felelnek meg. Az épületek határoló falainak energetikai jellemzője az U-érték, a fal hő-átbocsátási tényezője. Épületeink esetében jelenlegi Ufal = 1,29 W/m2K értékű, míg az elfogadható érték legfeljebb Umeg ≤ 0,45 W/m2K. Ennek megfelelő, vagy ennél kedvezőbb értéket a falak 10-15 cm vastagságú szigetelésével lehet biztosítani. Figyelembe véve a kitűzött célokat szövetkezetünk házaira 15 cm vastag szigetelést teszünk. A mai korban szokványos oldalfal szigetelés a ház tetejétől a föld szintjéig tart. Azonban a földszinti lakások talajon fekvő padlóinak lehűlését ez a megoldás nem tudná megakadályozni, 3
ezért szükséges az épület alaptestének szigetelése is a fagyhatárig, -0,80 m-ig. Ezzel a megoldással kiküszöbölhető a földszinti lakások épületszerkezetei (falak, padlók) közötti jelentős hőmérsékletkülönbségek („lábfázás”), így érezhetően javítható a lakásokban tapasztalható komfortérzet. 2. Tetőszigetelés Állandóan visszatérő problémája szövetkezetünk valamennyi épületének a tetőszigetelések rossz állapota, így a beázások valamint a felső szinteken található lakások nem megfelelő belső hőmérséklete. Ezek a lakások télen hidegek, nyáron meg szinte elviselhetetlenül melegek. Valamennyi problémára egy megfelelő tetőszigetelés jelentheti a megoldást. Figyelembe véve a kitűzött célokat szövetkezetünk házaira extenzív zöld tető kerülne. Ez a tető – a kiváló hőszigetelése miatt – alkalmas arra, hogy télen az épületben tartsa a meleget, míg nyáron pedig kellemes klímát biztosítson a legfelső szinteken. Az extenzív zöldtető kialakítása olyan rétegrend megvalósítását jelenti, amelyiknek legfelső rétege egy ültető közegbe telepített, igénytelen, nagy szárazságtűrő növényi réteg (sedum, magyarul varjúháj), mely védi a tető vízszigetelését a téli hidegtől, nyáron a sugárzó naptól (mindkét tényező a szabadon fektetett vízszigetelés elhasználódását gyorsítja). A növényi réteg önmagában is szigetelő hatású, ezzel télen „szigeteli” az alatta elhelyezett hőszigetelést, nyáron a szigetelő és árnyékoló hatásán túl a párologtatással hűti az alatta levő hőszigetelő réteg felületét és ezzel képes külső hőmérséklettől függően szabályozni a lakásban kialakuló hőmérsékleti értékeket.
extenzív zöldtető
extenzív zöldtető metszete
3. Közösségi nyílászárók cseréje Házainkban mindenki által észlelt problémák a bejárati ajtók és a lépcsőházi ablakok rossz állapota. Az ablakok már nem jól vagy egyáltalán nem záródnak így lépcsőházaink beáznak és a hőmérséklet jóval alacsonyabb minta a lakások hőmérséklete. Mivel mindegyik lakásnak van a lépcsőházzal határos fala, ezért ez a probléma valamennyi lakónkat érinti. A hideg lépcsőházak rengeteg energiaveszteséget okoznak növelve ezzel az épületek energiafelhasználását. Figyelembe véve a kitűzött célokat az épületeink közösségi területein található nyílászárókat korszerű bejárati portálokra és lépcsőházi ablakokra cseréljük. Fontos megjegyezni, hogy ez a korszerűsítés nem terjed ki a lakások saját ablakainak a cseréjére. Azt mindenki egyénileg végeztetheti el továbbra is úgy, mint eddig. Amennyiben azonban a lakók részéről igény mutatkozik az egyéni ablakok csoportos cseréjére is, szövetkezetünk vezetősége mindent megtesz azért, hogy ehhez a közösségi nyílászárók cseréjét végző cégtől/cégektől kedvező ajánlatot kérjen segítve ezzel a lakókat. 4
A fentiek megvalósításával elérhetnénk mindazon célokat, melyeket magunk elé tűztünk, vagyis épületeink korszerűen szigetelt, minimum 30 %-kal kevesebb energiát felhasználó, kényelmes otthonokká válhatnának elérhető áron. Végezetül álljon itt egy épület fényképe és hőkamerás képe a szigetelés előtti állapotról és a szigetelés utáni állapotról. Ezek alapján a szigetelés létjogosultsága megkérdőjelezhetetlen.
Magyarázat: A hő-kamerás felvételeken a kék szín a hidegebb, a piros szín a melegebb falfelületi hőmérsékletet jelenti. A szigeteletlen falfelületen látható piros vonalak a belső válaszfalak és a belső födémek nyomvonalai mentén a fal külső(!) felületén kialakuló hőhidakat jelenítik meg. A kép az szemlélteti, hogy a lakásokból „szökik a meleg”, vagyis a rossz hőszigetelő képességű falon keresztül az utcát fűtik. A szigetelt fal felülete ugyanakkor viszonylag homogén kék színt mutat, azaz a fal külső(!) felületén mérhető hőmérséklet alacsony, vagyis az utca fűtése jelentősen csökken! A képeken látható állapot eléréséhez azonban nagyon hosszú út vezet még. Miután a mérnök felmérte a típusépületek állapotát és felállítottuk a célt szükséges tudnunk, hogy mindez mibe kerülne lakásonként. Először tudni kell, hogy van-e olyan bank, aki finanszírozná a beruházást, másodszor tudni kellene, hogy mennyiért vállalnánk ezt a kivitelezők. Ezen felül a különböző bankok különböző feltételeket szabnak a kivitelezőkkel szemben. Mindezen problémák áthidalására azt a megoldást alkalmaztuk, hogy a mérnök készített egy mérnökáras költségvetést, mely egy felülről történő becslés. Ezzel a költségvetéssel már tudtunk a bankhoz fordulni és képesek lettünk arra, hogy lakásonkénti költségeket is tudjunk kalkulálni.
5
2.4.
Finanszírozó kiválasztása
A lehető legjobb műszaki tartalom mellett a másik fő cél az alacsonyan tartott lakásokra vetített addicionális költségek nagysága. Mivel épületeink különböző műszaki állapotúak (fűtéskorszerűsített / hagyományos fűtésű), különböző pénzügyi helyzetben vannak (előtakarékossággal rendelkező / nem rendelkező, illetve az előtakarékosság nagyságában is eltérések mutatkoznak) ezért a pénzügyi számítások, így a fizetendő többlet költségek házanként, és lakásonként eltérőek. A szövetkezet vezetősége a finanszírozás lehetőségéről több körben előzetes tárgyalásokat folytatott az OTP Bankkal, az Unicreditbankkal, valamint a Raiffeisen Bankkal is. A tárgyalások eredményeképpen három finanszírozási lehetőségek közül választhatunk: 1. Piaci alapú finanszírozás 2. Társasházi lakástakarék pénztár igénybevételével bonyolított finanszírozás (kamattámogatás és vissza nem térítendő támogatás) Kamattámogatás az első 5 évben 70 %, a második 5 évben 30 % Lakástakarék pénztári vissza nem térítendő támogatás 30 %, de maximum 72.000 Ft évente épületenként 3. Társasházi és egyéni lakástakarék pénztárral kombinált finanszírozás (kamattámogatás és növelt összegű vissza nem térítendő támogatás) Kamattámogatás az első 5 évben 70 % a második 5 évben 30 % Lakástakarék pénztári vissza nem térítendő támogatás 30 % de maximum 72.000 Ft évente épületenként Lakástakarék pénztári vissza nem térítendő támogatás 30 % de maximum 72.000 Ft évente lakásonként Szövetkezetünk számára a legkedvezőbb ajánlatot az OTP Bank adta, így a megvalósuló beruházáshoz a hiányzó forrást ők fogják biztosítani. Az OTP Bank két ajánlatot adott a számunkra. Az egyik esetében a szövetkezet épületenként köt lakástakarékpénztári szerződést (2. pont) míg a másik esetében a lakóknak is lehetőségük van egyénileg lakástakarékpénztári szerződés megkötésére (3. pont) Az egyéni lakástakarékpénztári szerződés megkötésének feltételei többek között, hogy a lakás magántulajdonban legyen, a tulajdonosnak legyen adószáma, a nevén nem lehet futó lakástakarékpénztári szerződés, a 120 hónapos futamidő alatt nem is köthet újat és a szerződés a szövetkezetre kell engedményezni. Mindkét esetben a finanszírozás időtávja 120 hónap. Sokszor felmerülő rémhír, hogy a finanszírozó bank a lakásokra zálogjogot alapít. Fontos megjegyezni, hogy ez a mi esetünkben nem történik meg, az OTP Bank a lakásokra semmilyen terhet nem jegyeztet be.
3. Előttünk álló feladatok 3.1.
Tulajdonosok tájékoztatása, írásbeli szavazás lebonyolítása
Jelen tájékoztatóval egy időben valamennyi lakó kap egy írásos szavazólapot is. Ezen a lapon lehetőség lesz a szigetelés és nyílászáró csere megszavazására vagy elutasítására. Amennyiben lesz olyan épület, amelyiknél a lakók a szigetelés és a nyílászáró cserét megszavazzák úgy a szövetkezet vezetése az alább felsoroltak szerint lép tovább.
6
3.2.
A finanszírozó által elvárt közgyűlési határozatok meghozása
Az OTP Bank a szükséges finanszírozás biztosításához bizonyos közgyűlési határozatok meghozatalát kéri. Ezeket a határozatokat – miután az írásbeli szavazás lezárult – egy rendkívüli közgyűlés keretében tudja majd szövetkezetünk meghozni.
3.3.
Kivitelező kiválasztása
A kivitelező kiválasztásánál szem előtt kell tartanunk a finanszírozó elvárását, a szövetkezetünk érdekeit valamint az épületszigetelés terén rendkívül nagy tapasztalattal rendelkező mérnökünk tanácsait. A finanszírozó által támasztott egyetlen követelmény, hogy csak olyan vállalkozásnak utalnak pénzt, akik nem rendelkeznek köztartozással. Szövetkezetünk érdeke a fenti ponton jóval túlmutat. Számunkra a legfontosabb az, hogy a munkát elvégezni képes, megfelelő tőkeerejű, referenciákkal rendelkező, megfelelő nagyságú árbevételű, és esetleges garanciális kötelezettségek lehívása esetén még a jövőben is megtalálható vállalkozás legyen a kivitelező. A Kivitelező kiválasztásához szükséges, hogy a munka elvégzésére pályázó vállalkozók azonos műszaki tartalomra és azonos vállalkozási feltételekre adjanak ajánlatot azért, hogy ajánlataik összehasonlíthatók legyenek. Ezt épületenként kiírt meghívásos versenytárgyalás megtartásával kívánjuk elérni, melyet Vágvölgyi Attila mérnök bonyolít le. Bár ezek az elvárások mindenki számára egyértelműek, a mai magyar építőiparban erre csak pár vállalkozás képes.
3.4.
Finanszírozás előkészítése, megkötése
A megfelelő közgyűlési határozatok valamint a kivitelező által adott végleges költségvetés után szövetkezetünk megkötheti a finanszírozóval a szerződést biztosítva ezzel a kivitelezőt arról, hogy a megfelelő anyagi fedezet rendelkezésre áll.
3.5.
A tényleges kivitelezés megvalósítása – szigetelés, nyílászárók cseréje
Ezek után kezdődne a mindenki által látható és egyben leglátványosabb rész a nyílászárók cseréje és a tényleges épületszigetelés azoknál az épületeknél, amelyek megszavazták azt.
4. Lakásonkénti költségek ismertetése A lakásonkénti költségek meghatározásakor a legfontosabb célunk az volt, hogy a környezetünkben látható – de alacsonyabb műszaki tartalmú – szigetelésekhez képest ne legyen magasabb a lakók havi többletköltsége. Ha ehhez még azt is hozzávesszük, hogy az energetikai megtakarítás miatti fűtésköltség további csökkenése várható, akkor egyértelművé válik az, hogy a beruházás megvalósítására fizetendő többletköltséget a fűtésszámlák csökkenése kompenzálhatja. Szövetkezetkezünk vezetése a korábban már elkülönített havonta lakásonként 2.300 Ft összegen túl – köszönhetően a szigorú költséggazdálkodásnak további összeggel tudja még a havi terheket csökkenteni. Figyelembe véve a lakástakarék pénztár adta lehetőségeket, a szövetkezet saját megtakarítását és a megszorított költségvetésből adódó további lehetőségeket házanként és lakástípusonként az alábbi többletköltségek adódnak a szigetelés esetében. 7
Az aktuális közös költségen felül lakásonként ráfizetendő havi díj 28 nm 38 nm 49 nm 55 nm 3 332 Ft 4 522 Ft 6 545 Ft Dolgozó út 3 4 900 Ft 5 500 Ft Dolgozó út 5 5 096 Ft 5 720 Ft Dolgozó út 7 4 116 Ft 5 586 Ft 7 203 Ft 8 085 Ft Dolgozó út 9 2 184 Ft 2 964 Ft 4 290 Ft Dolgozó út 11 3 332 Ft 4 522 Ft 6 545 Ft Dolgozó út 13 3 332 Ft 4 522 Ft 6 545 Ft Kézműves utca 18 Kézműves utca 20 fűtéskorszerűsítéssel 5 236 Ft 7 106 Ft 9 163 Ft 10 285 Ft fűtéskorszerűsítés nélkül 4 116 Ft 5 586 Ft 7 203 Ft 8 085 Ft 6 958 Ft 7 810 Ft Lakatos út 32 6 958 Ft 7 810 Ft Lakatos út 34
57 nm 6 783 Ft 5 700 Ft 5 928 Ft 8 379 Ft 4 446 Ft 6 783 Ft 6 783 Ft 10 659 Ft 8 379 Ft 8 094 Ft 8 094 Ft
Amennyiben valamelyik lakó egyéni lakástakarékpénztári szerződést is kíván kötni, úgy a fenti táblázatban szereplő összegekhez képest havi 10-15 %-kal tud kedvezőbb havi költséget elérni. Ehhez szükséges, hogy az ingatlan tulajdonosa rendelkezzen adóazonosítóval és nem lehet a nevén futó lakástakarékpénztári szerződés.
5. Összefoglalás Szövetkezetünk vezetésének a célja egy olyan épületszigetelési rendszer létrehozása, mely a mai kort meghaladó műszaki tartalmat nyújt, épületeinknél 30 %-os energia megtakarítási lehetőséget biztosít és nem kerül többe mint a hagyományos szigetelések. Fontos tények: a többletköltségeket csak a szigetelés után kell elkezdeni fizetni, így a beruházás megvalósítása előtt további (a már megkezdetteknél nagyobb mértékű) előtakarékoskodást nem akarunk a lakókra hárítani, a lakástakarékpénztárak segítségével állami támogatást is igénybe tudunk venni, a szigetelés lakásonkénti többletköltségét a csökkenő energiafelhasználás miatt fűtési költségek csökkenése kompenzálja részben vagy egészben, ingatlanjaink állagának megóvása mindannyiunk érdeke, ingatlanjaink értéke azonnal növekszik, a lakásokra nem terhelnek jelzálogjogot, lakókörnyezetünk megszépül.
8
