SYNTHESERAPPORT BEWONERSPARTICIPATIE EN -ADVIEZEN
Opgemaakt door het Gents Netwerk van Sociale Huurders met ondersteuning van Samenlevingsopbouw Gent vzw Samenstelling : Patrice De Meyer
Inleiding Deze synthesenota bevat een verzameling van adviezen van sociale huurders voor de Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen, maar ook voor de Gentse en Vlaamse overheid. De adviezen zijn het resultaat van jarenlange inzet van het Gents Netwerk van Sociale huurders (Gensh), van bij de start in 2005 tot heden. Het netwerk omvat ongeveer 700 deelnemers. Binnen het netwerk is er een stuurgroep actief met 20-tal sterk geëngageerde sociale huurders. Zowel het netwerk als de stuurgroep worden ondersteund van Samenlevingsopbouw Gent vzw in samenwerking met Huurderbond OostVlaanderen. Het eerste deel van de nota bevat een korte voorstelling van het Gensh. Daarnaast beschrijft het document hoe de gegevens doorheen de voorbije jaren werden verzameld en het proces dat werd doorlopen om tot de adviezen te komen. Na de jarenlange inzet is het evident dat huurders met grote verwachtingen uitkijken naar wat er met hun adviezen zal gebeuren. Het is in ieder geval hoopgevend dat een deel van de voorstellen momenteel reeds worden uitgevoerd of alleszins gepland zijn. Dit brengt alvast een positieve noot aan de verdere communicatie die over de adviezen zal worden gevoerd. Van de andere adviezen zien zij uit naar een realisatie op kortere of op langere termijn, of naar een duidelijke motivering waarom het betreffende advies (momenteel) niet uitvoerbaar is. Positief is ook het gegeven dat huurders bereid zijn om samen met de sociale huisvestingsmaatschappij en Stad Gent hun schouders te zetten onder de realisatie van een aantal voorstellen. Verder zien zij zich ook als partner van de sociale huisvestingsmaatschappijen om samen een aantal hete hangijzers in verband met sociaal wonen op de politieke agenda te plaatsen. Want al hebben huurder en verhuurder niet altijd dezelfde belangen, is meerdere gevallen kunnen ze elkaar zeker vinden in wat er nodig is voor goed sociaal wonen. Samen met het Gensh hoopt Samenlevingsopbouw dat deze synthesenota een basis wordt van een structureel overleg tussen Stad Gent, sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale huurders.
1)
KORTE VOORSTELLING VAN HET GENSH ...................................................................................................4
VAN THEMATISCHE WERKGROEPEN TOT STUURGROEP .................................................................................................4 VERZAMELING VAN GEGEVENS ........................................................................................................................................5 VERWERKING VAN DE ADVIEZEN .....................................................................................................................................5 OPVALLENDE TENDENSEN ................................................................................................................................................6 2)
DE ADVIEZEN .........................................................................................................................................................7
THEMA 1 .............................................................................................................................................................................7 DE COMMUNICATIE VAN DE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ NAAR DE SOCIALE HUURDER..................................7 THEMA 2 .............................................................................................................................................................................9 KOSTEN EN LASTEN ............................................................................................................................................................9 ADVIEZEN ...........................................................................................................................................................................9 THEMA 3 ...........................................................................................................................................................................10 HERSTELLING EN ONDERHOUD .........................................................................................................................................10 THEMA 4 ...........................................................................................................................................................................11 BOUW EN RENOVATIE .......................................................................................................................................................11 THEMA 5 ...........................................................................................................................................................................12 AFVALBELEID ...................................................................................................................................................................12 THEMA 6 ...........................................................................................................................................................................13 SOCIALE COHESIE..............................................................................................................................................................13 THEMA 7: ..........................................................................................................................................................................14 BETAALBAARHEID VAN SOCIALE HUISVESTING ...............................................................................................................14 HUURLASTEN .....................................................................................................................................................................14 THEMA 8 GEDWONGEN VERHUIS EN ZWARE RENOVATIEWERKEN ZONDER VERHUIS ......................................................15 THEMA 9 ...........................................................................................................................................................................16 PARTICIPATIE VAN DE SOCIALE HUURDER ........................................................................................................................16
1) Korte voorstelling van het Gensh Van thematische werkgroepen tot stuurgroep Het Gents Netwerk van Sociale Huurders werd opgestart in 2005, vanuit de werkingen van Samenlevingsopbouw Gent vzw in drie sociale hoogbouwprojecten (Nieuw Gent, Rabot en Leiekaai). De dynamiek om met een netwerk te starten kwam sterk vanuit de sociale huurders zelf. Zij wilden sociale huurders uit andere sites leren kennen, en ervaringen in verband met sociaal wonen uitwisselen. Na een “toer langs de torens” waarbij de huurders elkaars woonproject bezochten, was er een eerste grote bijeenkomst in het najaar van 2005. Op deze bijeenkomst kwamen “huurlasten” en “communicatie met de sociale huisvestingsmaatschappij” als twee hot items naar voren. Er werd een Denktank opgestart met huurders uit verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen en –sites, die zich actiever rond de gekozen thema’s wilden inzetten. De netwerkvergaderingen (congressen) met het hele netwerk plande men 2 maal per jaar. Gensh kreeg ook een zetel in de Gentse Woonraad en stond mee aan de wieg van Vivas, de Vlaamse vereniging voor sociale huurders. Om groepen ter bereiken die minder makkelijk toegang vinden tot congressen etc., organiseerde Samenlevingsopbouw Gent vzw – vaak in samenwerking met stedelijke diensten en/of met andere organisaties allerhande activiteiten in Gentse buurten: ateliers, barbecues, pannenkoekennamiddagen… In 2010 sloot Samenlevingsopbouw Gent vzw met Stad Gent een convenant af voor het organiseren van participatie en communicatie in het kader van de oprichting van een Gentse Fusiemaatschappij. Concreet wilde Stad Gent dat sociale huurders een aantal adviezen formuleerden, zodat ook hun stem meetelde bij de vele beslissingen die voor een dergelijke samensmelting moeten genomen worden. Dank zij de stedelijke middelen die hieraan verbonden waren, kon Samenlevingsopbouw Gent vzw in 2010 een eerste maal de “Dag van de sociale huurder” inrichten in Gent. Anders dan bij de voorafgaande Genshbijeenkomsten werd er op de “Dag van de sociale huurder” stevig ingezet op diversiteit, zodat een breed spectrum van sociale huurders kon betrokken worden bij de participatie-activiteiten ikv het convenant. In het najaar was er het congres “betaalbaar=haalbaar” waarbij een panel van 8 belangrijke spelers op vlak van sociale huisvesting zich bogen over de betaalbaarheid van sociale huisvesting. Ook een afvaardiging van het ministerie voor wonen nam deel. De werking die gesteund werd met de extra middelen, gaf een boost aan het Gensh. Niet alleen groeide het netwerk dat jaar aan met meer dan 200 personen. Voor het eerst voelde het Gensh zich erkend als gesprekspartner in de Gentse Sociale Huisvesting. Dat de adviezen werden geformuleerd op vraag van de overheid, gaf immers meer garantie dat ze ooit op de gesprekstafel zouden belanden. En vooral; de garantie dat er minimaal met een deel ervan ook iets zou gebeuren. Inmiddels is er een lange weg afgelegd. Momenteel worden er stappen ondernomen om het netwerk zelfstandig(er) te laten functioneren. De Denktank is omgevormd tot een projectstuurgroep die meer en meer taken op zich zal nemen binnen het Gensh. Via vorming, bezoeken aan andere locaties etc. worden de bewoners klaargestoomd om dit zo goed mogelijk waar te maken. Dit proces vergt echter ook enkele belangrijke randvoorwaarden. Om zelfstandig te kunnen functioneren heeft het netwerk middelen nodig, zowel financiële middelen als logistieke ondersteuning. Dit is al gerealiseerd in verschillende Vlaamse steden. Een tweede, daarmee samenhangende, randvoorwaarde, is dat het netwerk erkend wordt in zijn ervaringsdeskundigheid. Het is niet toevallig dat in de oorspronkelijke adviezen vaak in deze richting gingen: erkenning van ervaringsdeskundigheid van huurders, respect, luisteren naar huurders etc. Een derde randvoorwaarde is dat het netwerk ook na de verzelfstandiging beroep moet kunnen blijven doen op gespecialiseerde organisaties. Te vaak is in het verleden gebleken dat het volledig wegvallen van ondersteuning gauw leidt tot desintegratie van bewonersgroepen
.
Verzameling van gegevens De adviezen werden geformuleerd door de Denktank/stuurgroep op basis van o.m. volgende gegevens: - signalen van sociale huurders tijdens (wijk)activiteiten - gerichte participatie-activiteiten (planningsbijeenkomst 21-3-2009, Dag van de Sociale Huurder…) - bevragingen bij het Gensh-netwerk - documenten opgemaakt op niveau van de Denktank (huurlasten, nutsvoorzieningen, betaalbaarheid sociaal wonen…) - ervaringsuitwisseling met andere steden/gemeenten - ervaringen vanuit de hoogbouwprojecten van Samenlevingsopbouw Gent vzw De Denktank werd hierbij stevig begeleid door Samenlevingsopbouw Gent vzw. Samenlevingsopbouw zorgde o.m. de logistieke ondersteuning, voor gegevensverzameling tijdens (zeer) laagdrempelige wijkactiviteiten, het opstellen van bevragingsformulieren, de organisatie van ludieke en toegankelijke participatieactiviteiten. Dit wordt uitvoeriger beschreven in de werkingsrapporten die werden opgemaakt in het kader van het convenant van Samenlevingsopbouw met Stad Gent in 2010.
Verwerking van de adviezen In het kader van het convenant werden de adviezen verwerkt in twee rapporten: een tussentijds werkingsverslag en een eindrapport. Naast de adviezen gaven de rapporten ook een overzicht van alle activiteiten die tot het formuleren van kwaliteitsvolle adviezen geleid hebben. Aan het einde van 2010, bij het aflopen van het convenant, was het nog niet duidelijk wat er nu verder met de adviezen zou gebeuren. De verslagen werden alleszins door de schepen van Wonen verspreid naar de verschillende Gentse huisvestingsmaatschappijen, ook degenen die niet bij de fusie betrokken zijn. Opvolgende gesprekken met het Gentse kabinet Wonen openden nieuwe perspectieven. Er werd een datum vastgelegd waarop de adviezen voor een eerste maal met Stad Gent en de Gentse huisvestingsmaatschappijen konden worden besproken. In functie van deze bespreking werden de oorspronkelijke adviezen door de Denktank getoetst op duidelijkheid en meetbaarheid ikv verdere opvolging: - Enkele adviezen werden weggelaten. Het ging hierbij over adviezen die meer handelden over de hierboven geschetste bekommernissen ivm erkenning, respect enz.. Ondanks het belang hiervan, is het moeilijk om hier een objectieve stand van zaken vast te stellen. - Zonder de illusie volledig te zijn, werden hiaten in een aantal adviezen aangevuld - Per advies werd er duidelijk aangegeven wie er voor de realisatie instaat. - De hoofdadviezen werden vervangen door thema’s, waaronder telkens een aantal adviezen worden opgesomd. Dit ook omwille van meetbaarheid en opvolging - De adviezen werden voor een deel herschikt
Opvallende tendensen Bij de veelvuldige contacten met sociale huurders komen er steeds weer enkele opvallende tendensen naar voren. Vooraleer over te gaan tot een overzicht van adviezen, leek het ons belangrijk om deze soms verrassende vaststellingen op te sommen: -
Vele mensen kennen de naam van hun sociale huisvestingsmaatschappij niet. bv. ”Ik huur in de maatschappij Lange Steenstraat. Tis Gent of zoiets. En huisvesting. De Gentse Huisvesting en nog iets anders. Het is iets met huisvesting” ”Het begint met Gent…De Gentse sociale maatschappij denk ik. Ze zitten in de Leiekaai”
-
Er zijn veel (positieve en negatieve) opmerkingen over de communicatie van de sociale huisvestingsmaatschappij naar de sociale huurder De huurder ligt duidelijk wakker van de manier waarop zijn verhuurder communiceert. Nieuwsbrieven, onthaalbrochures etc… worden positief onthaald. Anders is het met afrekeningen en andere schriftelijke communicatie die vaak ervaren wordt als “moeilijk verstaanbaar”. Contact met de sociale huisvestingsmaatschappij zorgt bij voorbaat bij vele huurders voor bezorgdheid. Velen willen het liefst onopgemerkt blijven, niet opvallen bij de verhuurder. Huurders die contact hebben met de verhuurder tillen zeer sterk aan vriendelijkheid, geduld, begrip, respect …
-
Huurders zijn nauwelijks op de hoogte van bestaande voorzieningen Huurders weten erg weinig over bankwaarborg, goedkope klusjesdiensten, kringloopwinkels…e.d.. Voor betalingsproblemen, leefbaarheidkwesties, herstellingen, behandeling van afval etc…. verwachten huurders veel van hun sociale huisvestingsmaatschappij.
-
Huurders zijn niet altijd op de hoogte van het bestaan van een bewonersgroep ”Ik woon in (….). Ik hoor nu juist dat daar een bewonersgroep is. Ik wist daar niets over”.
-
Als huurders klachten hebben tav de Sociale huisvestingsmaatschappij is de angst voor uithuiszetting enorm groot. Huurders menen uit huis gezet te kunnen worden als ze informatie vragen, een klacht uiten, een defect doorgeven, zelfs als ze aan externe evenementen deelnemen (Wijkdebatten, activiteiten van Gensh, infovergaderingen…). Hieruit komt allicht ook de schroom om met de sociale huisvestingsmaatschappij contact op te nemen: als ik niet opval kan ik blijven wonen.
-
“Energie besparen” is bij veel huurders doorgedrongen. Meestal gebeurt dit in functie van kostenverlaging.
-
Woontevredenheid. Veel sociale huurders geven aan tevreden te zijn over hun sociale woning. Een grote factor in de (on)tevredenheid is de woonomgeving. Netheid, aanwezigheid van voorzieningen, samenleven met buren, bestaan van een ontmoetingsruimte…. zijn hierbij belangrijke elementen. ”Ik woon in een aangename buurt met veel groen en alles direct bij de hand: winkels, openbaar vervoer” ”Ik woon in……… sinds 1963. Vroeger was dat in goede staat. De oudere huurders hadden meer respect.. Nu wonen er veel “sociale gevallen”. Tegen de middag zijn ze al dronken. Er zijn veel vechtpartijen. Ik kan niet in mijn tuin zitten want ze maken enorm veel lawaai met hun radio. Langs mijn andere kant wonen vreemdelingen. Dat zijn schatten van mensen.”.
2) De adviezen De adviezen zijn opgedeeld in negen thema’s. Per thema worden een aantal items geformuleerd met daaronder de daarbij horende adviezen. Gezien de thematische opdeling komen sommige zaken op verschillende plaatsen voor, weliswaar telkens met een andere invalshoek. Bij elk advies wordt de oplossingsactor vernoemd: degene die beschouwd wordt als (voornaamste) realisator.
Thema 1 De communicatie van de Sociale Huisvestingsmaatschappij naar de sociale huurder Adviezen Duidelijke communicatie - De mondelinge en schriftelijke communicatie van de sociale huisvestingsmaatschappij naar de huurder gebeurt in eenvoudige taal. Hierbij hanteert de sociale huisvestingsmaatschappij verschillende communicatiemiddelen (brieven, telefonisch contact, affiches, nieuwsbrief, pictogrammen…). De sociale huisvestingsmaatschappij werkt hiervoor samen met huurders (cfr. wegwijzer OCMW) en eventueel met gespecialiseerde organisaties (bv. Wablief). Kandidaat sociale huurders - Bij inschrijving in een sociale woning verstrekt de verhuurder maximaal informatie: • Via een overzichtsfiche met foto wordt de kandidaat op de hoogte gebracht van de ligging, comfort, bereikbaarheid, verwarmingssysteem, toegankelijkheid etc… van het beschikbare patrimonium. Hierbij is ook de gemiddelde wachttijd en de gemiddelde woonkost (basishuurprijs, gemiddelde huurlasten, E.P.C., gemiddelde energieprijs voor collectieve systemen…) vermeld • Om zwakke groepen (mindergeletterden e.d.) te bereiken, wordt met hen persoonlijk contact opgenomen om hun inschrijving te herbevestigen. Hiervoor wordt er ook samengewerkt met de welzijnssector (CAW, OCMW…) en gebruik gemaakt van actuele databanken (kruispuntbank, gegevens dienst bevolking…) indien de kandidaat verhuisd is. Bereikbaarheid - In de diverse regio’s van Gent zijn er voldoende bemande contactpunten van de sociale huisvestingsmaatschappijen waar de huurder op meerdere tijdstippen terecht kan. Er is ook een vast tijdstip buiten de normale kantooruren. - Er is een inlooptijd voor de openingsuren buiten de normale kantooruren van minimaal 1 jaar, zodat huurders de kans krijgen om zich aan deze nieuwe regeling aan te passen. Pas na de inlooptijd en in samenspraak met sociale huurders, worden de openingsuren indien nodig aangepast. - Er is een voldoende bemand centraal kantoor waar de huurder persoonlijk, per mail of telefonisch terecht kan (cfr. Gent Info). Dit kantoor behandelt alle vragen van verschillende aard: herstellingen, informatie over huurprijsberekening/huurlastenafrekening en andere onkosten, overlast etc. Indien nodig wordt de huurder door het centraal kantoor doorverwezen naar een bevoegde dienst. Elk melding, vraag etc… wordt vanuit dit kantoor opgevolgd tot de volledige afhandeling ervan. Het telefonisch contact met het centraal kantoor loopt via een 0800 nummer. Dit centraal kantoor is ook open op een vast tijdstip buiten de normale kantooruren. - Naast dit centraal kantoor is er ook een noodnummer voor dringende oproepen buiten de kantooruren. Dit noodnummer is geen doorschakelnummer, maar leidt onmiddellijk naar één verantwoordelijke die op dat moment van wacht is en van wie beschikbaarheid verwacht wordt. Klachten - Als een huurder een klacht uit ten opzichte van zijn sociale huisvestingsmaatschappij krijgt hij binnen de veertien dagen een overzicht van hoe de klacht wordt opgevolgd. Tevens krijgt hij een schatting tegen wanneer het definitieve antwoord kan verwacht worden resp. de klacht kan worden opgelost. In het geval de klacht niet opgelost is binnen de gestelde termijn, wordt er door de sociale huisvestingsmaatschappij spontaan een stand van zaken gegeven. - Als de sociale huisvestingsmaatschappij een klacht niet ontvankelijk acht of er geen gevolg aan kan geven, wordt dit steeds voldoende gemotiveerd ten opzichte van de huurder. Huurders worden op dat moment ingelicht over verdere mogelijkheden die er bestaan bij klachtenbehandeling (bv. De Vlaamse ombudsdienst, de ombudsvrouw).
Huurcontract, reglement inwendige orde - Bij elk huurcontract voegt de verhuurder een geactualiseerde bijlage met een overzicht van welke herstellingen er ten laste van de verhuurders resp. de huurder zijn. Daarnaast geeft de bijlage aan welke herstellingen beschouwd worden als dringend resp. niet dringend. Deze bijlage geeft ook een duidelijke beschrijving van de meldingsplicht en vermeldt alternatieve hersteldiensten (OTC, PWA…). - Bij elk huurcontract voegt de verhuurder er een geactualiseerde bijlage waarin de klachtenprocedure duidelijk wordt uitgelegd. Deze bijlage vermeldt enerzijds de bevoegdheden in verband met klachten, anderzijds de bepalingen van het klachtendecreet. - Bij elk huurcontract voegt de verhuurder in de bijlage een grondige plaatsbeschrijving (zie ook verder onder “plaatsbeschrijving”). - Het reglement inwendige orde vermeldt de manier waarop er binnen de site met afval moet worden omgegaan: afvalsortering, ophaling materiaal door kringloopwinkel/Ivago etc… Onthaalbrochure - De sociale huisvestingsmaatschappij kan er ook voor kiezen om (een deel van of volledig) de inhoud van bovenvermelde bijlagen te vermelden in een onthaalbrochure. Deze onthaalbrochure wordt opgemaakt in samenwerking met de sociale huurders en andere betrokken (buurt)organisaties. Ze wordt geregeld geactualiseerd, waarbij ook zittende huurders een bericht ontvangen van wijzigingen. Deze onthaalbrochure wordt bij elke nieuwe bewoning op een actieve manier verspreid naar bewoners (persoonlijk afgeven, overlopen….). Dit kan gebeuren door de sociale huisvestingsmaatschappij zelf, door vrijwilligers, door organisaties waarmee wordt samengewerkt etc. Plaatsbeschrijving - Het tijdstip waarop de plaatsbeschrijving gebeurt wordt door de sociale huisvestingsmaatschappij duidelijk met de huurder afgesproken en schriftelijk bevestigd. Indien nodig ligt dit tijdstip buiten de kantooruren (bv. voor huurders die wegens professionele verplichtingen overdag niet vrij zijn). - Bij een plaatsbeschrijving gebruikt de sociale huisvestingsmaatschappij een aanstiplijst met alle elementen die standaard in een woning aanwezig zijn. Op deze aanstiplijst duidt de sociale huisvestingsmaatschappij aan welke elementen in orde zijn (OK), en welke niet. In dat laatste geval wordt er nauwkeurig omschreven wat de gebreken zijn. Alle gebreken worden vermeld, ook als de herstelling ervan gepland is. - Bij het ontbreken van een plaatsbeschrijving kan de sociale huisvestingsmaatschappij in geen enkel geval herstellingskosten afhouden van de huurwaarborg. - De plaatsbeschrijving is gratis, behalve bij schuldig verzuim van de huurder. Dat betekent concreet dat de huurder ondanks duidelijk gemaakte afspraken niet aanwezig was op het tijdstip wanneer de plaatsbeschrijving gebeurt. - De plaatsbeschrijving is tegensprekelijk
Thema 2 Kosten en lasten Adviezen Huurprijsfiche - Op de huurprijsfiche vermeldt de sociale huisvestingsmaatschappij het bedrag van de waarborg plus de interesten die zijn opgebouwd. Attesten - Huurders ontvangen van de sociale huisvestingsmaatschappij spontaan een attest voor belastingsaftrek als zij betalen voor werken die dergelijke aftrek mogelijk maken, ook al is de verhuurder de opdrachtgever (bv. onderhoud cv-ketel). Huurwaarborg - Bij verhuis wordt de huurwaarborg door de sociale huisvestingsmaatschappij binnen de maand terugbetaald. - Bij het ontbreken van een voldoende gedetailleerde plaatsbeschrijving (aanstiplijst) kan de sociale huisvestingsmaatschappij enkel herstellingskosten aanrekenen als er een duidelijk bewijs is dat de huurder de schade heeft veroorzaakt of verzaakt heeft aan de meldingsplicht.
Thema 3 Herstelling en onderhoud Adviezen Overzichtslijst patrimonium - De sociale huisvestingsmaatschappij beschikt over een geactualiseerde en door de huurders raadpleegbare overzichtslijst alle noodzakelijke werken aan haar patrimonium en de termijn waarbinnen deze gepland worden. Herstellingen - Voor een eerste verkennend huisbezoek (in functie van een diagnose) rekent de sociale huisvestingsmaatschappij noch voorrijdkosten noch andere kosten aan. Na de diagnose bezorgt de sociale huisvestingsmaatschappij aan de huurder een bestek van de te verwachten wachttijd en de kosten. Huurders met een laag inkomen worden actief doorverwezen naar alternatieve hersteldiensten (PWA, OTC). - De sociale huisvestingsmaatschappij laat herstellingen uitvoeren door gespecialiseerd personeel (loodgieter, schrijnwerker…). Er geldt een garantieperiode van drie maanden op herstellingen. - De sociale huisvestingsmaatschappij voorziet in werkbonnen voor herstellingen. Deze werkbonnen vermelden de werkuren en de uitgevoerde werken. Huurders ontvangen altijd een dubbel van de werkbon, ook als de verhuurder een externe firma inschakelt voor herstellingen. Deze werkbon vermeldt afzonderlijk werkuren en materiaalkosten. - Voor herstellingen in gemeenschappelijke delen worden de werkbonnen door de sociale huisvestingsmaatschappij op een zichtbare plaats opgehangen - De sociale huisvestingsmaatschappij rekent geen kosten aan voor facturatie van herstellingen - De sociale huisvestingsmaatschappij plant zware, structurele werken aan verwarmingstoestellen (bv. omschakeling van collectieve naar individuele verwarming) die tot gevolg hebben dat huurder langere tijd geen verwarming hebben, niet tijdens de wintermaanden. - De sociale huisvestingsmaatschappij hanteert geen minimumfactuur voor herstellingen. Onderhoud - De minister voor wonen past de wettelijke vervangtijden van materiaal (bv. bad) aan: deze worden geactualiseerd en verplichtend gemaakt ook al is het materiaal niet helemaal versleten. Nieuw bewoning - Vooraleer een woning te verhuren zorgt de sociale huisvestingsmaatschappij ervoor dat deze in goede staat verkeert. - De sociale huisvestingsmaatschappij voorziet één maand waarbinnen de huurder verborgen gebreken aan de woning kan doorgeven. Deze worden aangevuld bij de plaatsbeschrijving.
Thema 4 Bouw en renovatie Adviezen Kwalitatieve materialen - Bij bouw en renovatie zorgt de sociale huisvestingsmaatschappij ervoor dat ze materialen gebruikt die lang meegaan en bestand zijn tegen vandalisme. - Als nieuwe materialen snel stuk gaan (bv. gootsteen barst, tegels vallen van de muur…) wordt er door de sociale huisvestingsmaatschappij onderzocht wat de reden hiervan is. Hierbij wordt er in de eerste instantie uitgegaan van de onschuld van de huurder, tenzij het tegendeel kan bewezen worden. Controle - Bij bouw en renovatie worden er schriftelijke afspraken vastgelegd tussen bouwheer en aannemer over de gebruiken materialen. Er zijn ook afspraken zodat de hinder voor de huurder wordt beperkt. - Bij bouw en renovatie zorgt de sociale huisvestingsmaatschappij ervoor dat er een gedetailleerd lastenboek wordt bijgehouden - De sociale huisvestingsmaatschappij voert werfcontrole uit, zowel op de concrete uitvoering, de gebruikte materialen als op de niet-materiële aspecten (bv. hinder voor bewoners) - Bij renovatiewerken is er geregeld overleg tussen bewoners, bouwheer en uitvoerder van de werken, waarin alle facetten van de werken worden besproken. Toegang tot gebouwen - De sociale huisvestingsmaatschappij voorziet brandtrappen aan de binnenzijde van eenzijdig te openen toegangsdeuren. Aan de buitenzijde kunnen de toegangsdeuren enkel geopend worden door huurders van het gebouw en met een sleutel. De sociale huisvestingsmaatschappij ziet erop toe dat huurder de deuren gesloten houden. - De sociale huisvestingmaatschappij voorziet kelders van centrale toegangsdeuren zodat enkel huurders van het gebouw toegang hebben tot de kelderruimte Onderhoud - Bij bouw en renovatie zorgt de sociale huisvestingsmaatschappij ervoor dat alle elementen (bv. vensters, doorschijnende elementen aan de gevel…) die geregeld dienen te worden onderhouden, makkelijk bereikbaar zijn aan de binnen- en buitenzijde Planning - De sociale huisvestingsmaatschappij plant werken zodanig dat ze minimale hinder opleveren voor bewoners. Hiervoor wordt er een convenant opgemaakt tussen de bouwheer en de aannemer, met sancties indien de aannemer zich niet aan de gemaakte afspraken houdt. De hoofdaannemer blijft aansprakelijk ook al er met onderaannemers wordt gewerkt. - Bij planning van werken binnen bewoonde woningen zorgt de aannemer ervoor dat deze goed gecoördineerd verlopen, zodat de werken binnen een zo kort mogelijke termijn kunnen worden afgerond. - Bij planning van werken binnen bewoonde woningen maakt de aannemer concrete en duidelijke en haalbare afspraken met de huurder over de werkplanning (tijdstip werken, vermoedelijke duur…). Indien er door overmacht iets verandert brengt de aannemer de huurder persoonlijk op de hoogte. Tijdelijke verhuis - Bij tijdelijke verhuis omwille van renovatiewerken, waarbij de huurder een deel van zijn inboedel verplicht dient achter te laten omwille van praktische redenen (bv. meubilair past niet (volledig) in de tijdelijke woonst), heeft de huurder blijvend toegang tot de tijdelijk verlaten woonst. Om de veiligheid te garanderen tijdens het betreden van de woning, dient de huurder een geschikt tijdstip af te spreken met de sociale huisvestingsmaatschappij - Bij tijdelijke verhuis en in de hierboven beschreven situatie, wordt er door de sociale huisvestingsmaatschappij alles aan gedaan om de achtergelaten inboedel maximaal te beschermen. Hierover worden er duidelijke afspraken gemaakt met de huurder. Daarnaast maakt de sociale huisvestingsmaatschappij een staat van bevinding op van de achtergelaten inboedel. Deze staat van bevinding wordt gebruikt als een objectieve basis om beschadiging omwille van nalatigheid tijdens de werken vast te stellen en billijk te vergoeden.
Thema 5 Afvalbeleid Huurder en verhuurder werken samen aan een goed afvalbeleid - De sociale huisvestingsmaatschappij voorziet in afgesloten afvallokalen met een sleutel voor elke huurder, zodat externen er niet binnen kunnen. - De sociale huisvestingsmaatschappij voorziet containers e.d. voor gescheiden afval van pictogrammen. - Huisbewaarders en conciërges krijgen een taak in verband met het afvalbeleid binnen de gebouwen. Stad Gent voert een goed werkend afvalbeleid dat ook gericht is naar zwakke groepen - De inzet van de gemeenschapswacht, politie en Ivago in verband met overtredingen ivm afval wordt opgedreven. - Netheid van de openbare ruimte is prioritair voor de stedelijke overheid. • Daarom worden er voldoende vuilnisbakken geplaatst op openbare plaatsen en waar er voldoende grote stukken afval in kunnen worden geworpen (bv. lege pizzadozen etc.) • Daarom worden ook vuilnisbakken volgens met Moloksysteem geplaatst in drukbezochte openbare ruimtes, waar alle soorten afval in kunnen worden gedeponeerd zodat de omgeving proper blijft. Op die manier wordt ook geurhinder vermeden. - Alle bewoners van Gent die recht hebben op gratis huisvuilzakken krijgen deze automatisch toebedeeld door Stad Gent, zonder ingewikkelde procedure en op basis van de gegevens uit de kruispuntbank - Het stedelijk afvalbeleid houdt rekening met mensen die geen plaats hebben om afval te stockeren en/of die niet over eigen vervoer beschikken om zaken naar een containerpark te brengen. Daarom wordt het ophalen van grof huisvuil opnieuw gratis. IVAGO neemt een ruimer assortiment afval mee (bv. geëxpandeerd polystyreen (“Isomo”), elektrische toestellen…
Thema 6 Sociale cohesie Communicatie tussen huurders - Waar mogelijk voorziet de verhuurder of Stad Gent in een gemeenschapsvoorziening in de onmiddellijke omgeving waar huurders kunnen samen komen en dingen organiseren. - Kandidaat-huurders krijgen van de verhuurder informatie over plaatsen waar ze Nederlands kunnen leren. - Ook na toewijzing van een woning volgt de sociale huisvestingsmaatschappij op in hoeverre huurders er in geslaagd zijn een basiskennis Nederlands te verwerven. Dit gebeurt door een opvolgingsgesprek twee jaar na de toewijzing. Indien de basiskennis niet is verworven, wordt de huurder opnieuw gesensibiliseerd om taallessen te volgen. Hierbij wordt er indien nodig samengewerkt met gespecialiseerde organisaties (bv. Huis van het Nederlands). - Stad Gent voorziet in voldoende voorzieningen zodat (kandidaat)-huurders de kans krijgen om Nederlandse les te volgen. Populatie appartementsgebouwen - Bij toewijzing zorgt de sociale huisvestingsmaatschappij ervoor dat de bewonerspopulatie voldoende heterogeen is samengesteld (dus mensen van verschillende leeftijden, verschillende afkomst enz…). - Sociale huisvestingsmaatschappijen en de stedelijke overheid stimuleren speciale voorzieningen “beschut wonen” voor specifieke doelgroepen die door hun wooncultuur of persoonlijke problematiek moeilijk te integreren zijn binnen sociale huisvesting. - De sociale huisvestingsmaatschappij voert haar basisbegeleidingstaken maximaal uit, zodat uithuiszettingen worden vermeden. Hiervoor werkt de sociale huisvestingsmaatschappij samen met de welzijnssector. Buurtvoorzieningen - In de buurt van grote sociale woningsites voorziet Stad Gent een stimulerend beleid voor goedkope grootdistributiebedrijven (supermarkten) en naar kleinhandelaars (bankfilialen, bakkers…). - In de buurt van grote sociale woningsites voorziet Stad Gent altijd in een buurtcentrum om de sociale cohesie te bevorderen en bewonersinitiatieven te ondersteunen - De open ruimte rondom sociale woningen wordt door Stad Gent en/of de sociale huisvestingsmaatschappij zo ingericht dat zij plaats biedt aan verschillende groepen van huurders (kinderen, senioren…). Er worden ook voldoende hondentoiletten voorzien en een stimulerend beleid om deze te gebruiken - De open ruimte rondom sociale woningen wordt goed onderhouden zodat zij aantrekkelijk en veilig is. Stad Gent en de verhuurder maken hier per site duidelijke afspraken over aansprakelijkheid. Deze afspraken worden door de sociale huisvestingsmaatschappij of door Stad Gent gecommuniceerd naar de huurder, zodat deze weet naar wie hij zich moet wenden bij eventuele problemen. - In de nabijheid van grotere sociale woningsites voorziet Stad Gent voldoende openbaar vervoer naar het centrum van Gent en naar een Gents treinstation.
Thema 7: Betaalbaarheid van sociale huisvesting Huurlasten - Huurder en verhuurder werken samen aan een afrekeningformulier voor huurlasten, met een duidelijke omschrijving van de posten/kosten. - De sociale huisvestingsmaatschappij organiseert ieder jaar een zitting met sociale huurders en ondersteuners, om de rekeningen in te zien vooraleer de huurlastenafrekening wordt verzonden. - De sociale huisvestingsmaatschappij zorgt voor een jaarlijkse afrekening van de huurlasten met een duidelijk, gedetailleerd en concreet overzicht van de kosten. De afrekening vermeldt ook de totaalkost per gebouw en de gehanteerde verdeelsleutels. Daarnaast geeft de afrekening een duidelijk overzicht van de voorschotten en het saldo. - De sociale huisvestingsmaatschappij omschrijft gedetailleerd de post “diversen” - Bij collectieve systemen verrekent de verhuurder alle kortingen volgens de wettelijke bepalingen (bv. kortingen op energie). Samenwerking tussen huurder en sociale huisvestingsmaatschappij - Er is geregeld overleg tussen huurder en verhuurder over hoe de woonkosten kunnen worden beperkt Energiekosten gemeenschappelijke delen - Bij verlichting van de gemeenschappelijke delen houdt de sociale huisvestingsmaatschappij rekening met de kosten: lichten worden overdag gedoofd, timers voor verlichting…Dit gebeurt in overleg met de huurders. - Bij offertes voor installatie van liften houdt de sociale huisvestingsmaatschappij niet enkel rekening met de aankoopprijs, maar ook met de kosten voor onderhoud. Langdurige onderhoudscontracten worden vervangen door een offertesysteem (geregeld offertes opvragen voor onderhoud). - Sociale huisvestingsmaatschappijen werken samen in functie van kostenbeperking (groepsaankopen energie, schaalvergroting voor onderhoudskosten…) Energiekosten woningen - Bij renovatie vervangt de sociale huisvestingsmaatschappij collectieve meters altijd door individuele meters - Bij overschakeling van collectieve meters naar individuele meters wordt er door de sociale huisvestingsmaatschappij informatie verstrekt over het gebruik van individuele installaties, zodat hoge energiekosten worden vermeden. - De sociale huisvestingsmaatschappij sensibiliseert en informeert huurders over rationeel energieverbruik - De minister voor wonen zorgt ervoor dat de energiekorting zoals voorzien in het kaderbesluit nu effectief wordt toegepast bij de huurprijsberekening. Markthuurwaarde - De minister voor wonen voorziet een wettelijk inzagerecht van de huurder in het schattingsverslag van de notaris en in een beroepsprocedure om de schatting tegen te spreken. Globale woonkost - De minister voor wonen legt als enige basis huurprijsberekening nu 1/57ste van het jaarinkomen vast. - De minister voor wonen voorziet in een maximumfactuur voor lage inkomens waarbij de totale woonkost (huur, huurlasten, energiekosten, water) niet meer bedraagt dan 1/3 van het gezinsinkomen.
Thema 8 Gedwongen verhuis en zware renovatiewerken zonder verhuis Financiële tussenkomst bij gedwongen verhuis - De sociale huisvestingsmaatschappij en/of de stedelijke overheid voorziet in een financiële tegemoetkoming voor verhuizing en (her)inrichting. Financiële tussenkomst bij zware renovatiewerken - De sociale huisvestingsmaatschappij voorziet in een financiële tegemoetkoming bij eventuele schade (bv. behangpapier) Informatie en begeleiding - Er wordt een duidelijke verhuisbrochure opgemaakt, in samenwerking met de huurders - Er wordt een personeelslid vrijgesteld om de huurder maximaal te begeleiden bij herhuisvesting, zodat er zoveel mogelijk maatwerk kan worden geleverd Soepele waarborgregeling - De sociale huisvestingsmaatschappij vermijdt bij gedwongen verhuis dat de huurder een dubbele waarborg dient te betalen - Er worden geen kosten verrekend op de waarborg indien de verlaten woning grondig wordt gerenoveerd of wordt afgebroken.
Thema 9 Participatie van de sociale huurder Participatie als beleidskeuze - De stedelijke overheid neemt participatie van sociale huurders op in haar beleidsnota’s - De stedelijke overheid voorziet in randvoorwaarden om de participatie van sociale huurder te bevorderen (bv. administratieve ondersteuning) - De stedelijke overheid voorziet financiële middelen voor ondersteuning van het GENSH, zodat het netwerk zelfstandig kan functioneren - Waar mogelijk voorziet de verhuurder of Stad Gent in een gemeenschapsvoorziening waar huurders kunnen samen komen. - Er wordt nu op Vlaams niveau een convenant afgesloten tussen de sector wonen en organisaties die gespecialiseerd zijn in participatie (cfr. convenant wonen/welzijn). Parallel hiermee worden voldoende middelen voorzien om dit convenant uit te voeren. Participatiemodel - Er wordt een participatiecharter opgemaakt dat duidelijk vermeld over wat er participatie kan zijn en over wat niet. Dit charter wordt in samenspraak opgemaakt met de stedelijke overheid, de verhuurder, de huurders en hun ondersteunende organisaties. - Het participatiecharter is één onderdeel van een participatiemodel dat door hogervermelde partijen wordt opgebouwd. Dit model voorziet in een stappenplan en geregelde evaluatiemomenten, zodat het proces om tot een goed model te komen voldoende kansen en tijd krijgt. - De stedelijke overheid maakt nu middelen vrij voor gespecialiseerde organisaties voor het mee uitwerken en toepassen van participatiemodellen. Er worden ook middelen voorzien voor het bereiken van moeilijker bereikbare huurders. - Er is jaarlijks een samenkomst van sociale huurders met de directie, de voorzitter (en eventueel andere bestuursleden) en betrokken medewerkers van de sociale huisvestingsmaatschappij. Hieraan nemen ook andere betrokken organisaties deel. Gemeenschappelijke signalen naar de hogere overheid - Sociale huisvestingsmaatschappijen, huurders en betrokken organisaties werken indien nodig samen bij de communicatie met de hogere overheid, voor het doorgeven van knelpunten, voorstellen etc. Vertegenwoordiging in stedelijke overleg- en adviesorganen - Er wordt een sociaal woonoverleg opgestart waar ook huurders deel van uitmaken, en dat tweemaal per jaar samen komt. - Er zijn twee afgevaardigden van de sociale huurders die deelnemen aan de Woonraad
