SUMMERTIME. Genieten van een welverdiende vakantie of zoals een aantal van u genieten van de relatieve stilte op

Kwartaal 3, 2011

NIEUWSBRIEF

Voorjaar 2011

SUMMERTIME When the living is easy.

Genieten van een welverdiende vakantie of zoals een aantal van u genieten van de relatieve stilte op de Nederlandse wegen. Ongelofelijk eigenlijk dat er zo'n groot verschil kan zijn als een deel van dit mooie land op vakantie gaat. Toch nog maar een paar kilometer asfalt erbij zou ik zeggen. Dan stroomt het verkeer toch beter door en niet alles tegelijk afzetten deze zomer! In ieder geval is er veel gebeurd in de laatste maanden sinds de vorige nieuwsbrief. De aanleg van de A4 is nu definitief goedgekeurd door de Raad van State en de overdrachtsbelasting is (tijdelijk?) verlaagd van 6 % naar 2%. Er komt weer een beetje beweging in Nederland en dat is goed voor onze economie.

Het tweede kwartaal van 2011 was zeer aarzelend. Het herstel van de economie stokt een beetje. Consumenten en ondernemers zijn afwachtend. Dat is ook niet vreemd gezien de onzekerheden in de financiële markten door de Euro crisis. Griekenland is niet het belangrijkste Europese land, maar de Euro als grote munteenheid wordt getest door de financiële markten en dat is spannender dan alleen de rellen in Griekenland. De emotionele en politieke componenten maken het moeilijk om financieel rationele beslissingen te nemen en uit te voeren. Nu zal de Euro op andere zwakke broeders worden getest zoals Portugal en Spanje, dus de onzekerheid zal nog wel in het derde kwartaal voortduren. De Rotterdamse haven, mooie barometer van de wereldhandel, laat slechts een groei van 0,5% zien in de eerste helft van 2011 ten opzichte van de fenomenale groei in 2010. Niet slecht maar ook weer niet echt geweldig. Zoals bij alle bedrijven slaan medewerkers hun vleugels uit. Zo gaan Nynke Korenstra en Erwin Broeren, beiden van de fiscale afdeling, onze organisatie verlaten. Vanaf 1 augustus wordt daarom onze fiscale afdeling weer versterkt met Adwin Beerendonk, een ervaren fiscalist, die reeds een paar weken bij ons aan de slag is. In de volgende uitgave zullen we een portret van Adwin opnemen in de Nieuwsbrief. Voor nu veel leesplezier en voor vragen zijn wij er na uw vakantie weer om u de juiste antwoorden te geven. Vriendelijke vakantie groet,

Namens de maatschap en medewerkers, Wim van Sluis Voorzitter.

1

Economisch dubbele afschrijving op huurdersinvestering met waardeverhogend karakter Wees bedacht op gevolgen voor pensioen in eigen beheer bij bedrijfs­ reorganisatie

Onlangs is een uitspraak gedaan in een vrij bijzondere situatie met een markant fiscaal resultaat: (economisch) dubbele afschrijving op hoge kosten van een verbouwing van een pand die tot een aanzienlijke waardestijging (€ 200.000) van het pand hadden geleid. In de procedure had de huurder (een vof die een gelieerde partij was van de verhuurders) in 1999 hoge verbouwingskosten voor zijn rekening genomen, die gewoonlijk door verhuurders worden gedragen. Nu de vof de verbouwingskosten had betaald, was sprake van een afschrijfbare huurdersinvestering. Op het pand was de terbeschikkingstellingregeling van toepassing. Op 1 januari 2001 trad de huidige Wet inkomstenbelasting in werking met daarbij een waarderingsvoorschrift voor vermogensbestanddelen waarop de terbeschikkingstellingregeling voor het eerst van toepassing ging worden: de waarde in het economische verkeer (wev) per genoemde datum. Partijen waren het over eens dat deze waarde € 770.000 was. De inspecteur wilde bij een van de verhuurders de wev van € 770.000 verminderen met € 200.000 omdat de vof al over de huurdersinvestering afschreef. De uitspraak was dat het helder luidende waarderingsvoorschrift uit de wet geen ruimte liet om op de wev de verbouwingskosten in mindering te brengen. De uitspraak lijkt de indruk te wekken dat de bijzondere uitkomst ­dubbele afschrijving over de waardestijging van de huurdersinvestering­ slechts een incident is dat voortvloeit uit de heldere wettekst van een bepaling uit de Invoeringswet Inkomstenbelasting 2001. Dubbele afschrijving op de waardestijging kan bijvoorbeeld ook optreden als een ondernemer een nog te verbouwen pand in privé koopt dat zijn bv op een later tijdstip wil huren en gebruiken. Zolang het pand nog niet feitelijk ter beschikking is gesteld aan de bv, behoort het tot het box 3­vermogen van de ondernemer. De bv bekostigt (als toekomstige huurder) de dure verbouwing die tot waardestijging leidt, activeert deze kosten (de huurdersinvestering) en schrijft daarop af. Op het moment dat de verbouwing voltooid en het pand gebruiksklaar is, sluiten de ondernemer en zijn bv de huurovereenkomst en verhuist het pand uit het box 3­vermogen naar het werkzaamheidsvermogen van de ondernemer en wel tegen de dan geldende hogere waarde in het economische verkeer die als afschrijvingsbasis fungeert. ■

2

Een directeur­grootaandeel­ houder (dga) kan onder daartoe gestelde voorwaarden pensioen in eigen beheer houden. Het is daarbij van groot belang dat hij (middellijk) grootaandeelhouder is en blijft van de vennootschap waar hij in dienst is en die de pensioentoezegging heeft gedaan. Wordt de aandeelhoudersband door­ gesneden door verkoop van deze vennootschap, dan is in fiscaal opzicht geen sprake meer van een zuivere pensioenregeling. Bij bedrijfsreorganisaties waarbij ven­nootschappen worden verhangen mag het pensioenaspect daarom niet onderbelicht blijven. Illustratief hierbij is een arrest van de Hoge Raad. In die procedure had de dga de bv waar hij een dienstbetrekking had, verkocht aan een vennoot­schap van zijn zoon. Zijn pensioen bleef in eigen beheer bij een andere vennootschap van de dga. Bij een boekenonderzoek kwam naar voren dat de pensioen­ regeling fiscaal onzuiver was geworden. Er volgde een forse naheffingsaanslag loonbelasting en premie volksverzekeringen met boete en heffingsrente. ■

Geen schenkbelasting door winstdelingsbeding in koopcontract

In een andere kwestie is eveneens een interessante uitspraak gedaan op het gebied van schenkbelasting. In de onderhavige procedure zag een weduwe zich geplaatst voor een veel voorkomend familie­dilemma: als een van de kinderen een vermogensbestanddeel uit de nalatenschap verwerft met een grote potentie aan waardestijging, hoe kan dan ook de naaste familiegroep (de overige kinderen) daarvan een eerlijk deel krijgen als dat vermogensbestanddeel later inderdaad tegen een aanzienlijk hogere prijs wordt verkocht? De oplossing heeft de schoonheid in zijn eenvoud: verkoop tegen de waarde in het economische verkeer (= werkelijke waarde) met daarbij een derdenbeding in de vorm van een in de tijd begrensde winstdelings­regeling voor alle kinderen. Dat deed de weduwe. Zij verkocht een perceel grond aan een van haar zoons met daarbij een winstdelingsregeling voor alle kinderen en haarzelf als de grond binnen vijftien jaar met winst zou worden verkocht. De zoon verkocht de grond na zeven jaar met forse winst. De inspecteur meende dat de winstdelen van de kinderen belaste schenkingen van de moeder waren. Het hof wees dat echter af. Wil sprake zijn van een schenking dan moet sprake zijn van een gift die de schenker heeft verarmd. Daarvan was geen sprake. De moeder had de grond namelijk tegen de werkelijke waarde verkocht zodat haar vermogen niet was veranderd. Na de verkoop had ze geen recht meer op de meerwaarde van het perceel behalve dan op grond van de winstdelingsregeling. De inspecteur stelde verder nog dat de moeder in wezen zich de meerwaarde van de grond had voorbehouden. Ook dat argument verwierp het hof. Het was in strijd met de tussen de moeder en zoon gesloten overeenkomst die naar het oordeel van het hof de werkelijke bedoeling tussen partijen had weergegeven.

Met ingang van 1 januari 2010 is voor de heffing over hetgeen wordt verkregen van belang in hoeverre de verkrijging kan worden toegerekend aan een onttrekking aan het vermogen van de schenker/erflater. Zou deze nieuwe norm tot een andere uitkomst van de onderhavige procedure kunnen leiden? We menen dat het verdedigbaar is dat dat niet het geval is. Het perceel grond is immers tegen de waarde in het economische verkeer verkocht. Er heeft een gelijkwaardige ‘uitruil’ plaatsgevonden van goederen zodat geen sprake kan zijn van een onttrekking. Bovendien behoort de grond na verkoop civielrechtelijk niet meer tot het vermogen van de moeder. De winstdelingsregeling uit de hofuitspraak lijkt dan ook nu nog zijn werking te hebben. ■

Berekening van aan ontvoegde dochter mee te geven verlies na verbreking fiscale eenheid

Onder voorwaarden kan een dochtervennootschap na ontvoeging uit een fiscale eenheid verliezen meekrijgen. Het betreft verliezen die stammen uit de periode voordat de dochter deel ging uitmaken van de fiscale eenheid (voorvoegingsverliezen) en verliezen tijdens de fiscale eenheid die aan die dochter zijn toe te rekenen. Maar hoe verloopt de berekening van mee te geven verliezen als de dochter tot het ontvoegingstijdstip in een bepaald jaar winst heeft gemaakt en de moedermaatschappij verlies? De Hoge Raad heeft onlangs daarover beslist dat het aan de dochtervennootschap mee te geven verlies moet worden verminderd met winst van de dochter tot aan het ontvoegingstijdstip voor zover het niet is verrekend met verliezen van de moeder tot aan dat tijdstip. ■

3

zag geen reden om optievoordelen die een werknemer in zijn hoedanigheid van ingekomen werknemer heeft genoten van de 30%­regeling uit te sluiten. Dat wordt niet anders wanneer die werknemer in fiscale zin een optievoordeel geniet (bijvoorbeeld doordat een optieaanspraak onvoorwaardelijk wordt) dat is opgekomen in de periode gedurende welke de 30%­ regeling van toepassing was. Dat wordt ook niet anders, wanneer de werknemer op dat genietingsmoment niet meer in Nederland woont of werkt.

Haken en ogen bij giftenaftrek voor afzien van vrijwilligersvergoeding

Indien u als vrijwilliger werkzaam bent bij een instelling die kwalificeert als een algemeen nut beogende instelling (anbi) heeft u onder voorwaarden recht op een giftenaftrek voor het afzien van de toegekende vrijwilligersvergoeding. Een belangrijk kenmerk van een gift in fiscale zin is de vrijgevigheid van de schenker. Deze moet zelf kunnen bepalen of hij de vergoeding niet wil ontvangen. Een situatie waarbij de anbi en een vrijwilliger ­eventueel op grond van een vrijwilligersverklaring­ overeenkomen dat de vrijwilliger op voorhand zal afzien van zijn recht op de vrijwilligersvergoeding, zal in beginsel niet meer kwalificeren als een aftrekbare gift. Reden hiervoor is dat het onverplichte karakter ­de vrijgevigheid­ er niet meer is. Dit blijkt onder meer een uitspraak van Rechtbank Arnhem. Voor vrijwilligers en belastingvrije vrijwilligersvergoedingen gelden de speciale voorwaarden en criteria.

Hof bevestigt toepassing 30%­regeling op nagekomen bate uit optieregeling na vertrek uit Nederland

Uit het buitenland aangetrokken (ingekomen) werknemers komen onder voorwaarden in aanmerking voor een fiscale faciliteit: de 30%­regeling. Onder de 30%­ regeling kan de werkgever deze werknemers een belastingvrije vergoeding verstrekken voor de extra kosten van tijdelijk verblijf buiten het land van herkomst voor de duur van maximaal tien jaar. De belastingrechter heeft onlangs hierover uitspraak gedaan. Naar de bedoeling van de wetgever vallen ook variabele, veelal onzekere loonvormen onder de 30%­regeling. De rechter

4

Nieuwe voorstellen voor autobelastingen

Staatssecretaris Weekers van Financiën heeft onlangs aan de Tweede Kamer de zogeheten Autobrief toegezonden. Deze brief bevat diverse concrete maatregelen voor de BPM (aanschafbelasting), MRB (motorrijtuigbelasting ) en de bijtelling (auto van de zaak) die onderdeel zullen uitmaken van het Belastingplan 2012. De insteek van de maatregelen is dat burgers en het bedrijfsleven blijven kiezen voor de echt zuinige (zuinigste) auto’s. Deze auto’s blijven vrijgesteld in de BPM. De huidige vrijstelling van MRB voor ‘zeer zuinige auto’s’ wordt met ingang van 1 januari 2014 beëindigd. Voor deze auto’s hoeft tot 2014 geen MRB te worden betaald. Ook de verlaagde bijtelling voor zuinige en zeer zuinige auto’s blijft gehandhaafd. Tot en met 2015 geldt bovendien een vrijstelling van MRB en een nulbijtelling (auto van de zaak) voor auto’s die maximaal 50 gr CO2/km uitstoten. In de BPM wordt vanaf 2015 geen onderscheid meer gemaakt tussen de aankoop van een benzine­ of dieselauto, afgezien van een CO2­afhankelijke dieseltoeslag. In 2015 geldt de vrijstelling van de BPM voor auto’s die per gereden kilometer minder dan 83 gram CO2 uitstoten. Voor de BPM en de bijtelling gaan vanaf 2015 voor de verschillende regelingen dezelfde CO2­grenzen gelden. In de Autobrief gaat de staatsecretaris ook in op enige alternatieven voor de rittenregistratie voor de bestelauto van de zaak om een bijtelling te kunnen voorkomen. Ook geeft hij aan dat de accijnzen op benzine en diesel voorlopig niet worden verhoogd. Tenslotte zal in overleg met verdragspartners België, Luxemburg, Denemarken en Zweden worden bezien of het Eurovignet kan worden afgeschaft

Vanaf 2012 forse kindregelingen

bezuinigingen

Het kabinet is van plan om vanaf 1 januari 2012 fors te snijden in de uitgaven van de twaalf bestaande kindregelingen (zes uitgavenregelingen zoals kinderbijslag en zes fiscale regelingen zoals alleenstaande ouderkorting). Dit blijkt uit een brief aan de Tweede Kamer van minister Kamp van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en staatssecretaris Weekers van Financiën. Uit oogpunt van beheersbare overheidsuitgaven ziet het kabinet zich hiertoe genoodzaakt.

Fiscale kindregelingen

De belangrijkste maatregelen binnen de fiscale kindregelingen betreffen: • de afschaffing in 2012 van de kindertoeslag in box 3; • de afschaffing in 2012 van de ouderschapsverlofkorting; • de gefaseerde afschaffing in 2012 – 2015 van de aftrek van de kosten voor levensonderhoud van kinderen; • de toepassing van de alleenstaande ouderkorting bij kinderen tot 18 jaar (thans 27 jaar); • de gefaseerde afbouw in 2012 – 2015 van de overdracht van de algemene heffingskorting voor gezinnen met kinderen tot 6 jaar. Met Prinsjesdag volgen concrete voorstellen voor deze maatregelen.

Kinderopvang(toeslag)

De belangrijkste wijzigingen binnen de kinder­ opvang(toeslag) zijn de volgende: • een verhoging van de ouderbijdrage voor alle kinderen met 16,25%; • de invoering van een vaste inkomens­ onafhankelijke bijdrage van ca € 15 per maand;

op

diverse

•

een koppeling van de kinderopvangtoeslag aan het aantal gewerkte uren van de minst werkende partner. Daarbij geldt een maximum aantal te declareren uren per kind van 230 uur per maand voor alle opvangsoorten samen; • een versnelde afbouw van de kinderopvang­ toeslag van 82% (heden) naar 58,2% voor de hoogste inkomens; • geen indexering in 2012 van de maximum uurtarieven van de verschillende soorten opvang (dagopvang, buitenschoolse opvang en gastouderopvang). • bij een gezamenlijk inkomen vanaf ongeveer € 130.000 bestaat vanaf 2013 geen recht meer op kinderopvangtoeslag voor het eerste kind. Als verzachting voor de inkomensachteruitgang door de bezuiniging binnen de kinderopvang komt er een intensivering van de inkomensafhankelijke combinatie­ korting.

Kindgebonden budget

Deze regeling is een tegemoetkoming in de kosten voor kinderen voor ouders met een laag inkomen. Binnen deze regeling staan de volgende bezuinigingen op stapel: • een beperking van deze regeling tot twee kinderen, • geen toegang tot deze regeling voor ouders met een vermogen van meer dan € 100.000, • de verhoging van de bedragen binnen deze regeling in 2011 geldt niet voor komende jaren; • geen inflatiecorrectie van het kindgebonden budget voor de jaren 2012 tot en met 2015. De vermogenstoets wordt van kracht in 2013, de overige maatregelen in 2012. ■

5

Onderdelen uit Fiscale agenda omgezet in Belastingplan 2012 Staatssecretaris Weekers heeft de vaste commissie voor Financiën van de Tweede Kamer aangegeven welke onderdelen uit de Fiscale agenda zullen worden opgenomen in het Belastingplan 2012. Wat betreft de maatregelen op het gebied van de vennootschapsbelasting gaat het om: • een beperking van excessieve renteaftrek voor overnameholdings; • een stop op de import van buitenlandse verliezen van vaste inrichtingen door de invoering van een ‘objectvrijstelling' voor vaste inrichtingsresultaten’; • verlaging van het 25%­belastingtarief met 1%­punt naar 24%; • aanpassing buitenlands aanmerkelijk belang. Wat betreft de maatregelen op het gebied van (met name) de inkomstenbelasting gaat het om: • de omzetting van de zelfstandigenaftrek in een vaste basisaftrek; • de herziening van fiscale regelingen kinderen en stimuleren doorwerken. Wat betreft de maatregelen op het gebied van de eerste tranche wijzigingen formeel recht gaat het om: • een stroomlijning van de boetebepalingen; • een aanpassingen van termijnen; • het gebruik van één bankrekeningnummer.

Wat betreft de maatregelen op het gebied van toeslagen gaat het om: • de verruiming van de aanvraagtermijn voor een toeslag; • een verhoging van de boetebedragen; • een vereenvoudiging van de regels voor de huurtoeslag en de Awir (= Algemene wet inkomensafhankelijk regelingen).

Overige onderwerpen in Belastingplan 2012 • Vitaliteitsregeling. Deze regeling is bedoeld als de vervanger van de spaarloon­ en levensloopregeling. Het kabinet heeft het voornemen om de Tweede Kamer vóór 1 juli 2011 een brief te sturen met daarin de hoofdlijnen van de vitaliteitsregeling. • Wijziging van de heffings­ en invorderingsrente. In het Regeerakkoord was een maatregel opgenomen waarbij de belastingdienst rente zou vergoeden tegen een lager percentage dan in het geval dat men rente moet betalen aan de fiscus. Bij de behandeling van het Belastingplan 2011 was in de Tweede Kamer hiertegen bezwaar gemaakt. Het kabinet heeft aangekondigd dat in het Belastingplan 2012 een alternatief plan wordt opgenomen dat aan de bezwaren tegemoet komt. ■

6

(Voorkom) kwalificatie onzakelijke lening

Tot voor kort werd veelal aangenomen dat een geldverstrekking ten behoeve van de belastingheffing als kapitaal (eigen vermogen) dan wel als vreemd vermogen kwalificeert. Echter, de Hoge Raad introduceerde in 2008 een derde kwalificatie: de ‘onzakelijke lening’. Deze kwalificatie leidt ertoe dat het niet is toegestaan een verlies op een dergelijke lening ten laste van het fiscaal resultaat af te schrijven. Het is dus zaak om dat te voorkomen.

In beginsel wordt voor de belastingheffing de civielrechtelijke vorm gevolgd: een civielrechtelijke lening blijft ook fiscaalrechtelijk een lening. In sommige gevallen wordt echter dat wat civielrechtelijk een lening is, fiscaalrechtelijk (d.w.z. ten behoeve van de belastingheffing) gerekwalificeerd naar fiscaal kapitaal. Dit is mogelijk in geval van: een schijnlening, een bodemlozeput­ lening en een deelnemerschapslening. Kwalificatie als eigen of als vreemd vermogen is voor de belastingheffing van belang, omdat beloningen (dividend) en waardemutaties van fiscaal kapitaal de fiscale winst van de vennootschap in beginsel niet beïnvloeden. Echter, de Hoge Raad introduceerde in 2008 een derde kwalificatie: de zogenaamde ‘onzakelijke lening’. Bij een ‘onzakelijke lening’ lijkt het zo te zijn dat er fiscaal sprake is van een ‘lening’ (i.e. vreemd vermogen (en dus de rente in beginsel aftrekbaar is en belastbaar bij de crediteur). Echter, een eventueel afwaarderingsverlies op de lening, vanwege (gedeeltelijke) oninbaarheid, kan niet ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Of er sprake is van een onzakelijke lening is een feitelijke vraag; i.e. zou een onafhankelijke derde ook bereid zijn geweest om het betreffende debiteurenrisico te dragen? De Hoge Raad lijkt aan te geven dat in relatie tot een onafhankelijke derde in ieder geval de volgende elementen vastgelegd zouden moeten worden: de leningsovereenkomst, de hoogte van de rente die zakelijk dient te zijn, de aflossingswijze van de lening, de verstrekte zekerheden (een belangrijk element, omdat er in de jurisprudentie vaak overwogen wordt dat een willekeurige derde zekerheden zou bedingen), de rente wordt daadwerkelijk betaald en niet bijgeschreven of geboekt in rekening­courant. Een goede vastlegging en uitvoering van deze elementen lijkt te helpen de feitelijke vraag te beantwoorden of wel of geen sprake is van een onzakelijke lening. ■

Tweede huis in Frankrijk niet extra belast In het buitenland wonende eigenaren van tweede huizen in Frankrijk kunnen opgelucht ademhalen. President Sarkozy heeft er persoonlijk voor gezorgd dat de aangekondigde belasting van gemiddeld 500 euro op tweede huizen van buiten Frankrijk residerende eigenaren vervalt. De officiële reden is dat deze belastinghervorming te weinig zou opbrengen, maar het is een publiek geheim dat Sarkozy voor zijn herverkiezing in 2012 de steun nodig heeft van zo veel mogelijk Fransen, zeker de Fransen die in het buitenland vertoeven en voldoende geld hebben voor een tweede huis. De taxe foncière en de taxe d’habitation blijven overigens ongewijzigd bestaan. Datzelfde geldt voor de taxe sur la plus­value, de belasting op de meerwaarde bij verkoop.

Privégebruik auto van de zaak blijft btw­belast Op voorstel van Staatssecretaris Weekers van Financiën heeft de ministerraad ingestemd met het treffen van wet– en regelgeving om het privégebruik van een auto van de zaak op een andere wijze in de btw­ heffing te betrekken. Aanleiding hiervoor is de uitspraak van de Rechtbank Haarlem van 1 juni 2011 die in het uiterste geval tot gevolg zou kunnen hebben dat er geen btw geheven kan worden over het privégebruik van een auto van de zaak. Met ingang van 1 juli 2011 verdwijnt het onderscheid in de btw­heffing tussen het privégebruik van een auto van de zaak door ondernemers en werknemers. Het privégebruik van een auto van de zaak wordt voortaan – als deze kostenloos ter beschikking wordt gesteld ­ als fictieve dienst belast naar het werkelijke privégebruik van de auto. Daarbij wordt woon­werkverkeer conform de BTW­Richtlijn gezien als privégebruik. De btw­heffing is vanaf 1 juli 2011 dus niet langer gekoppeld aan de hoogte van de bijtelling en onttrekking in de loon­ en inkomstenbelasting, zoals dat voorheen het geval was. Om de administratieve lasten en uitvoeringskosten te verminderen, wordt goedgekeurd dat een forfaitair percentage van de catalogusprijs (incl. btw en bpm) van de auto als btw­correctie in aanmerking genomen mag worden.

7

De nieuwe hypotheekregels 4.

De verstrekte hypotheek mag voor maximaal de helft van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij zijn. De rest moet geleidelijk of na 30 jaar ineens worden afgelost. Wordt gekozen voor aflossing na 30 jaar, dan moet het op te bouwen vermogen worden verpand aan de bank.

LET OP: Voor de berekening van wat u mag lenen wordt er altijd van uitgegaan dat u de hele lening aflost, ook als u er feitelijk voor kiest om een deel aflossingsvrij aan te houden.

Het afsluiten van een hypotheek wordt lastiger, want op 1 augustus a.s. worden de hypotheekregels strenger. Maar wat betekent het voor u in de praktijk? Per 1 augustus 2011 treedt de nieuwe en door het ministerie van Financiën en de AFM van een goedkeuringsstempel voorziene Gedragscode Hypothecaire Financieringen in werking. In het kort komen de regels op het volgende neer: 1.

2.

3.

8

De lening bedraagt maximaal 104 procent van de marktwaarde van de woning, eventueel vermeerderd met overdrachtsbelasting. Maximaal 110 procent van de aankoopwaarde van een woning kan dus gefinancierd worden. De lening is afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Het Nibud stelt hiervoor normen op. Het zijn dezelfde tabellen die het Nibud jaarlijks opstelt voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De mogelijkheden die banken tot nu toe hadden om af te wijken van de inkomensnorm, worden beperkt. Ook de hoogte van de rentevoet is van belang voor de maximale lening die u kunt krijgen. Hoe hoger de rentevoet, des te minder u kunt lenen. De nieuwe gedragscode gaat bij een rentevastperiode korter dan tien jaar uit van de 10­jaarsstaatsleningrente verhoogd met een opslag. Wordt gekozen voor een rentevastperiode van tien jaar of langer, dan wordt als toetsrente de bij die langere periode behorende werkelijke rente gebruikt.

LET OP: Sparen voor aflossing van de hypotheek is verstandig. Na 30 jaar (of, wie weet, eerder) is de hypotheekrente immers niet meer aftrekbaar. Bovendien is uw inkomen tijdens uw pensioen waarschijnlijk lager dan daarvoor. En: laat uw schuld bij voorkeur zo snel mogelijk lager zijn dan de waarde van uw bezit. 5.

6. 7.

Bij elke nieuwe financiering, al dan niet bij dezelfde bank, wordt voor de hoogte van de verplichte aflossing en opbouw van vermogen rekening gehouden met de eerdere financiering. Bij een verbouwing moet de marktwaarde van de woning na de verbouwing worden vastgesteld door een taxateur. De fiscale regels voor aftrek van hypotheekrente blijven ongewijzigd. De rente voor leningen die gebruikt zijn voor de eigen woning is gewoon aftrekbaar mits u de overwaarde van uw oude huis maar wel gebruikt voor uw nieuwe woning.

INFO Fascinatio Boulevard 722 2909 VA Capelle aan den IJssel T: 010 ­ 458 11 44 F: 010 ­ 458 14 49 E: [email protected] I: www.daasluis.nl