GEMEENTE DEN HELDER
gemeente
Aan de leden van de gemeenteraad van Den Helder
verzendgegevens datum : 22-05-2012 kenmerk : AU12.06698 bijlagen : 1 onderwerp
behandeld door Projectmanager nieuwbouw stadhuis Dhr. H. Savelkoul telefoon (0223) 67 8225
uw gegevens brief van : kenmerk :
Raadsvoorstel aanbesteding nieuwbouw stadhuis Geachte leden van de gemeenteraad, Bijgaand treft u het raadsvoorstel 'aanbesteding nieuwbouw stadhuis' met bijlagen aan. Dit ter voorbereiding op uw raadsbrede commissievergadering van donderdag 7 juni 2012. Donderdag 31 mei vindt een besloten raadsbrede commissievergadering plaats. In deze vergadering wordt een (technische) toelichting gegeven op de bij dit raadsvoorstel behorende financiële gegevens. De geheime financiële gegevens liggen vanaf woensdag 23 mei ter inzage bij de griffier. Hoogachtend,
/
Stuknummer: A112.05163
burgemeester Koen Schuifing
1
Drs. F. Bijlweg 20 1784 MC Den Helder
Postbus 36 1780 AA Den Helder
www.denhelder.nl
[email protected]
telefoon 14 0223 fax (0223) 67 1201
üi'i
1
JUil
i u - j - X' jBXEQX< *n m -q SBH i iLTU2
Ti-lil
'
lui
31 a 3) li Tï S '-£n l
i n 1B5
' IF F
R a a d s v o o r s t e l A a n b e s t e d i n g
n i e u w b o u w
s t a d h u i s
gemeente D o n
H o l d e r
Nieuw Stationsgebied: Een warm welkom in Den Helder!
r r-
»i
ui
LÜ r
3 xi.jï.-rorai h
1—.«*--
-
gr! p
1
i
1
j n : r
4
m
•mu*
m
3=
mu i-^fl ii.JMUl'""W"""I' i —
1
Een stad met groeipotentie Onze stad heeft veel groeipotentie en kansen orn het huidige economische tij te keren. Want Den Helder heeft met de haven een economisch paradepaardje in huis. Als de havenmotor op volle toeren draait, trekken we honderden, mogelijk
duizenden
goed
opgeleide
werknemers naar de stad en creëren we een veelvoud
aan
indirecte werkgelegenheid.
Deze werknemers en hun gezinsleden willen we een nieuw en fijn thuis bieden in onze stad aan het water. De bedrijven die zich in onze haven willen vestigen, geven ook aan dat voldoende en kwalitatief hoogwaardige voorzieningen ais een theater, bibliotheek en bioscoop én een diversiteit in het woningaanbod essentieel is.
1
Verleiden tot wonen Hoe verleid je hen nu om hier te komen wonen, uit te gaan, te winkelen en te genieten van het rijke culturele
leven?
Ons
onderzoek
naar
verhuismotieven geeft daar inzicht in. Het laat bijvoorbeeld zien dat hoe trots Jutters i •
E
VS*
I
ook zijn op hun stad, gebrek aan werk, verpaupering en slechte sfeer in de stad belangrijkste
redenen
zijn
om
weg
te
trekken. Een fraaie stad voorkomt dit. Een fraaie stad trekt ook
nieuwe,
potentiële
inwoners aan. Daarom is het creëren van een stationsgebied met stedelijke allure, dat inwoners, bezoekers en nieuwkomers een warm welkom heet, geen luxe maar noodzaak.
Investeren Bijzonder is dat dit nieuwe stationsgebied mét stadhuis binnen ons handbereik is! Marktpartijen als Woningstichting, Proper-Stok, ondernemers die zich in en rond de haven willen vestigen, winkeliers in de stad en de NS tonen zich investeringsbereid. In tijden van economische tegenwind is dit een ongekend krachtig signaal van geloof in de vooruitgang van de stad. Daar kan de gemeente niet bij achterblijven. We geven al geruime tijd het goede voorbeeld; we investeren in de bereikbaarheid, de aantrekkelijkheid en de leefbaarheid. Voor marktpartijen is het een belangrijke voorwaarde dat de gemeente hierin haar verantwoordelijkheid neemt. Zo laten we zien dat ook wij geloven in de kracht van onze stad. Het moment om aan de slag te gaan is nu.
Uitwerkingsplan stadshart Dat geloof in de potenties van Den Helder uitte de gemeenteraad al in 2008. Toen werd in het Uitwerkingsplan Stadshart de visie beschreven die huidige inwoners, nieuwe inwoners en bedrijven aan de stad moet gaan binden. Een voorname plek daarin was weggelegd voor de herinrichting van de entree, het visitekaartje van de stad. Over vier jaar, in 2016, is dit is de plek waar bezoekers en inwoners een goed gevoel moeten krijgen over Den Helder. Ze zien dat je in een stad bent aangekomen die zich met recht een centrumgemeente mag noemen van de Noordkop.
Stedelijke kwaliteit in een groene o a s e Wat zien ze dan? Het markante, nieuwe stadhuis op een vanzelfsprekende locatie; goed bereikbaar met A 0» e
openbaar
direct
aan
de
centrale
verkeersader en midden in het stadshart. Bezoekers zijn
verrast
aantrekkelijke •
vervoer,
door
de
mooie
stedelijkheid
met
combinatie het
van
aangename
groen van het stadspark. Dat park strekt zich uit van 1
•
het station tot aan de dijk en is een mooie ontmoetingsplek voor jong en oud. Anders dan nu, weet de bezoeker zich direct te oriënteren: naar het winkelhart via de bomenlaan op de Beatrixstraat, naar Willemsoord voor nautisch vertier of een voorstelling in de schouwburg, richting de dijk aan het Marsdiep of via de watertoren en de opgeknapte Middenweg naar Nieuw Den Helder: er is geen twijfel over welke kantje op moet.
Van 'verzorgingshuis' naar eigentijds stadhuis De huidige locatie is een oud verzorgingstehuis dat ooit tijdelijk zou gaan fungeren als stadhuis. Dertig jaar later kan het de tand des tijds niet meer doorstaan. Opknappen doet geen recht aan de netwerkorganisatie die een gemeente moet zijn. Interactie met publiek en politiek zijn voorwaarden voor een samenleving die elkaar letterlijk kan zien en met eikaar samenwerkt. De schotten verdwijnen, de buitenwereld wordt naar binnengehaald en vice versa. Een nieuw gebouw is, wederom, geen overbodige luxe. Het is de natuurlijke stap in een veranderingsproces van een stad die vooruit wil.
Meer kwaliteit voor het zelfde geld
nam Erna
situ
2012
M QflQ ESQ BSffl B3D m
li
n 1
m
2016
Opknappen van de huidige locatie doet ook geen recht aan de kwaliteit die het kan toevoegen aan de stad. Of aan de aanjagende werking die het zal hebben op de economische groei en kracht van de stad, die we met elkaar nastreven. Het voegt ook niets toe aan de huidige locatie. Voor hetzelfde geld - het nieuwe stadhuis gaat niets meer kosten dan wat we nu kwijt zijn - kan er veel meer worden bereikt. Ook in andere steden blijkt dat een stadhuis in het hart van de stad een positief effect heeft op het winkelgebied. De feiten wijzen uit dat jaarlijks meer dan 50.000 mensen het stadhuis bezoeken. Ambtenaren zitten midden in de samenleving. Meer winkelend publiek brengt geld in het laatje voor ondernemers. Het stimuleert winkeliers om te investeren in hun panden of uit te breiden. Grote(re) winkelketens of interessante publiekstrekkers worden verleid om zich hier te vestigen. Een gevarieerder winkelaanbod en een gezellig, compact stadshart maken Den Helder een populaire winkelbestemming van regionale klasse. De nieuwe werknemers die in Den Helder hun brood gaan verdienen, wiilen hier ook komen wonen. En nemen hun gezinsleden mee. Die weer opscheppen dat ze het in onze stad zo naar hun zin hebben. E e n warm welkom in Den Helder!
3
gemeente
Den Helder Raadsvoorstel
Registratienummer:
RV012.0205
Van afdeling: Behandelend ambtenaar: Telefoonnummer: E-mail adres:
Onderwerp:
H. Savelkoul (0223) 67 8225
[email protected]
Portefeuillehouder:
P.N. Bruin
Ter inzage gelegde stukken / bijlagen: • Oplegnotitie bij raadsvoorstel {Corsanr.: ID12.02253) • Ambitiedocument d.d.2 november 2012 (Corsanr.: ID12.02249) • Programma van eisen station Den Helder d.d. 11 mei 2012 (Corsanr.: ID12.02250) • Toelichting DBFMO d.d. 21 mei 2012 (Corsanr.: ID12.02251) • De aanbestedingsprocedure d.d. 21 mei 2012 (Corsanr.: ID12.02252)
Onder geheimhouding (ter inzage gelegd) • Rapportage business case P P S Stadhuis Den Helder d.d. 21 mei 2012 • Financieel dekkingsplan exploitatie stadhuis d.d. 21 mei 2012 Aanbesteding nieuwbouw stadhuis
Gevraagd besluit: 1.
In aanvulling op het in zijn vergadering van 6 december 2011 (kenmerk RB11.0167) vastgestelde ambitiedocument nieuwbouw stadhuis de volgende kaders vast te stellen: a. bij de ontwikkeling van de nieuwbouw stadhuis ca. 200 m2 bvo commerciële voorzieningen en ca. 55 m2 bvo technische ruimtes ten behoeve van NS stations en Prorail te realiseren; b. een gebouwde parkeervoorziening met 150 parkeerplaatsen en een bewaakte fietsenstalling van 660 stallingsplaatsen op de bouwlocatie te realiseren; c. 70 parkeerplaatsen op maaiveld te realiseren op het zogenaamde KPN-terrein;
2.
tot het instellen van een egalisatiereserve stadhuis;
3.
het saldo van de reserve stadhuis toe te voegen aan de onder 2. genoemde egalisatiereserve stadhuis;
4.
de verkoopopbrengst van het stadhuis toe te voegen aan de onder 2. genoemde egalisatiereserve stadhuis;
5.
incidentele voordelen in de exploitatie van het huidige stadhuis toe te voegen aan de onder 2. genoemde egalisatiereserve stadhuis;
6.
tot het beschikbaar stellen van een aanvullend voorbereidingskrediet van € 500.000,- en voor een gelijk bedrag te beschikken over de egalisatiereserve stadhuis;
7.
Op grond van artikel 169, lid 4, Gemeentewet, in samenhang met artikel 160, lid 1 aanhef en onder e., Gemeentewet het college van burgemeester en wethouders te berichten geen wensen of bedenkingen te hebben tegen het voorgenomen besluit van het college: a. tot verkoop van ca. 200 m2 bvo commerciële en ca. 28 m2 bvo technische ruimten aan NS station en levering van ca. 27m2 bvo technische ruimten aan Pro Rail; b. om via tussenkomst van Zeestad de voor de realisatie van het stadhuis benodigde gronden van de NS Stations te verkrijgen op basis van een erfpachtovereenkomst; c. om voor de nieuwbouw en exploitatie van een nieuw stadhuis op basis van de DBFMO de aanbestedingsprocedure te starten nadat met NS Stations en ProRail overeenkomsten zijn gesloten;
8.
vast te stellen de bij dit besluit behorende wijziging van de programmabegroting 2012 (kenmerk: [corsanummer opnemen]); Raadsvoorstel ^ST"- Pagina 1 van 9
9.
de door het college van burgemeester en wethouders aan de leden van alle commissies ex artikel 82 Gemeentewet en de raad op grond van artikel 86, lid 2, respectievelijk 25, lid 2, Gemeentewet in samenhang met artikel 10, lid 2 aanhef en onder b, Wet openbaarheid van bestuur (financiële en economische belangen van de gemeente) opgelegde geheimhouding op de daartoe gewaarmerkte financiële stukken behorende bij raadsvoorstel RV012.0205: de Rapportage business case P P S Stadhuis Den Helder d.d. 21 mei 2012, en het Financieel dekkingsplan exploitatie stadhuis (21 mei 2012) overeenkomstig artikel 25 van de Gemeentewet te bekrachtigen.
Publiekssamenvatting In dit raadsvoorstel geeft het college aan op welke wijze aan de randvoorwaarden, die de gemeenteraad aan aanbesteding van de nieuwbouw stadhuis heeft verbonden, wordt voldaan. Er is sprake van een sluitende privatebusiness case, een belangrijke voorwaarde voor een succesvolle aanbesteding. Ook is het mogelijk om de exploitatie van het nieuwe stadhuis binnen het door de gemeenteraad vastgestelde financiële kader budgettair neutraal te realiseren. Op 13 december 2010 heeft de gemeenteraad aan het college opdracht gegeven de verdere voorbereiding van de aanbesteding zoals verwoord in het projectplan NieuwbouwStadhuis, uitgaande van aanbesteding op basis van DBFMO.te treffen. Als voorwaarde is vastgesteld datbudgetneutraliteit van toepassing is bij € 2,1 miljoen of minder. Op 6 december 2011 heeft de gemeenteraad het ambitiedocument nieuwbouw stadhuis, waarin de belangrijkste uitgangspunten voor die aanbesteding zijn verwoord, vastgesteld. Wanneer de gemeenteraad instemt met dit voorstel zal naar verwachting oktober 2012 gestart kunnen worden met de aanbestedingsprocedure. Het nieuwe stadhuis zal volgens planning 1 januari 2016 in gebruik kunnen worden genomen. Inleiding en aanleiding Op 13 december 2010 (RB10.0187) heeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders de opdracht gegeven om binnen een aantal randvoorwaarden zoals verwoord in het projectplan Nieuwbouw Stadhuis, op basis van DBFMO de aanbesteding van het nieuwe stadhuis verder voor te bereiden. In het aan voornoemde besluit ten grondslag liggende raadsvoorstel (RV01 0.0191) hebben wij aangegeven de aanbestedingsdocumenten vergezeld van een business case met de kosten van nieuwbouw aan u voor te leggen, zodat op basis van dit totaalplaatje een definitief go / no-go over de start van de aanbesteding kan worden genomen. Het college heeft in de afgelopen periode uitvoering gegeven aan de opdracht van de gemeenteraad. Wij hebben de gemeenteraad via drie kwartaalrapportages, te weten RI11.0092 (2011), RH 1.0142 (2011) en (RI12.0035) uitvoerig geïnformeerd over de voortgang van het project. Via de beantwoording van raadsvragen, o.a. RV11.0075 (2011) en het verstrekken van ambtelijke toelichtingen hebben de raadsleden ook uitvoerig geïnformeerd over de aanbestedingsmethode en de financiële aspecten. Aan de hand van het ambitiedocument nieuwbouw stadhuis (RV011.0217) hebben wij de gemeenteraad in een vroegtijdig stadium van het proces in de gelegenheid gesteld om inhoudelijk te sturen op het programma van eisen van het stadhuis en de inrichting van het aanbestedingsproces. Dit door de gemeenteraad vastgestelde ambitiedocument is voor ons de basis geweest om verder de te werken aan de uitvoering van de opdracht van de gemeenteraad. In het ambitiedocument werd nog een voorkeur uitgesproken voor ontwikkeling van de nieuwbouw stadhuis op basis van het zogenaamde model C (bouw stadhuis vóór treinstation, met functionele en/of programmatische synergie). Nadat bleek dat NS Stations de voorkeur geeft aan sloop van het huidige station, zijn NS Stations, Pro Ra Ü, Zeestad en de gemeente er in geslaagd binnen enkele maanden tijd overeenstemming te bereiken over een aangepast plan. Een aangepast plan dat het mogelijk maakt onze ambities voor een nieuw stadhuis volledig te realiseren. Op basis van de uitgangspunten van het door de gemeenteraad vastgestelde ambitiedocument en de resultaten van het overleg tussen NS Stations, ProRail, Zeestad en de gemeente hebben wij nu ook de financiële onderbouwing afgerond. Wij beschikken over een sluitende private business case, die de haalbaarheid van het project in de markt onderbouwt. En uit het opgestelde financieel dekkingsplan blijkt dat we er in zijn geslaagd om het nieuwe stadhuis gedurende de gehele exploitatieperiode ieder jaar te exploiteren binnen het door de gemeenteraad vastgestelde financieel kader. Daardoor is budgettaire neutraliteit verzekerd. Daarmee wordt voldaan aan alle voorwaarden voor een besluit over de start van de aanbesteding van de nieuwbouw stadhuis voldaan. Beoogd maatschappelijk resultaat De nieuwbouw stadhuis zal: Raadsvoorstel
Pagina 2 van 9
a. b. c. d.
op de stationstocatie als katalysator voor de economische, sociale en culturele ontwikkeling van het stadshart en Den Helder als geheel fungeren; tegen zo efficiënt mogelijke inzet van publieke financiële middelen en minimale risico's voor de gemeente worden gerealiseerd; een ontwikkelrichting geven voor de verdere ontwikkeling en uitvoering door Zeestad van het stationsgebied; resulteren in een goed gestructureerd en aantrekkelijk stationsgebied met o.a. een nieuw stadhuis en aanvullende functionaliteiten, zoals een hotel, openbare ruimte en een OV-knooppunt.
Kader • Het • Het • Het o o • •
•
raadsbesluit d.d. 11 juni 2007 waarin de opdracht is gegeven een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. op 30 september 2008 door de raad vastgestelde Uitwerkingsplan Stadshart. genomen raadsbesluit in de vergadering op 16 november 2009. Hierin is ingestemd met: de Statïonslocatie als voorkeurslocatie voor een nieuw stadhuis; de voorbereiding van de nieuwbouw en het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet groot € 1,5 miljoen voor de kosten van de planvoorbereidingen. Op 29 juni 2009 heeft de raad besloten (t.a.v. de kadernota 2010-2013) vanaf 2013 structureel € 1,1 miljoen extra beschikbaar te stellen. Daarnaast is € 3,85 miljoen in de reserve stadhuis beschikbaar. Via het besluit op 13 december 2010 heeft de gemeenteraad aan de gemeenteraad ingestemd met de verdere voorbereiding van de aanbesteding stadhuis en daarbij ondermeer bepaald dat: o de verdere voorbereiding van de aanbesteding zoals verwoord in het projectplan Nieuwbouw Stadhuis, uitgaande van de aanbesteding en financiering volgens een DBFMO-overeenkomst, met dien verstande dat budgetneutraliteit van toepassing is bij € 2,1 miljoen of minder en waarbij in de business case alle elementen uit het raadsvoorstel goed worden onderbouwd; o 200 ondergrondse parkeerplaatsen onder het nieuw te bouwen stadhuis; o sloop van het postkantoor; o sloop van het postkantoor vindt plaats, nadat de raad de definitieve business case heeft geaccordeerd op basis van een budgetneutrale exploitatie er definitief met de bouw van het stadhuis gestart gaat worden; o het college op te dragen minstens drie gevelontwerpen te leveren waaruit de inwoners mogen kiezen; Op 6 december 2011 heeft de gemeenteraad ingestemd met het ambitiedocument nieuwbouw Stadhuis, waarin de belangrijkste programmatische uitgangspunten en uitgangspunten voor de aanbesteding zijn beschreven. Met betrekking tot parkeren heeft de gemeenteraad bepaald dat de 200 parkeerplaatsen in de nieuw te bouwen huisvesting worden gerealiseerd
Realisatie Op basis van de planning zal het nieuwe stadhuis per 1 januari 2016 in gebruik genomen kunnen worden. Die aanname is gebaseerd op de navolgende planning: • Start aanbestedingsprocedure oktober 2013 • Contract Close december 2013 • Start bouw medio 2014 • Oplevering 1 januari 2016
Raadsvoorstel
Pagina 3 van 9
De uitwerking van de kaders De gemeenteraad heeft op 16 november 2009 (RB09.0083), 13 december 2010 {(RB10.0187) en 6 december 2011 (RB11.0167) de kaders waarbinnen wij moeten werken vastgesteld. Via het besluit d.d. 16 november 2009 is de locatie voor het nieuwe stadhuis bepaald en heeft de gemeenteraad een voorbereidingskrediet van € 1,5 min. beschikbaar gesteld. Via het besluit op 13 december 2011 heeft de gemeenteraad ingestemd met de verdere voorbereiding van de aanbesteding stadhuis en daarbij ondermeer bepaald dat: • uitgegaan wordt van financiering op basis van DBFMO; • sprake is van budgetneutraliteit bij € 2,1 min. of minder en waarbij in de business case alle elementen uit het raadsvoorstel worden onderbouwd; • de sloop van het postkantoor plaatsvindt, nadat de raad de definitieve business case heeft geaccordeerd op basis van een budgetneutrale exploitatie er definitief met de bouw van het stadhuis gestart gaat worden; • 200 ondergrondse parkeerplaatsen onder het nieuw te bouwen stadhuis worden gerealiseerd; • het college minstens drie gevelontwerpen levert waaruit de inwoners mogen kiezen. Aanvullend heeft de gemeenteraad bepaald dat inzichtelijk wordt gemaakt: • hoe de rooilijn tussen Parallelweg en Middenweg er uit gaat zien, evenais de gewijzigde infrastructuur en wat dit betekent voor de bewoners van het Juiianaplein (schaduwwerking) en voor het City House; • welke kosten gemoeid zijn met het verwerven van het stationsvoorplein; • wat de infrastructurele wijzigingen behelzen voor hotel Wienerhof en wat de financiële consequenties hiervan zijn (en voor wie); • wat het plan is voor de restauratie van School 7 als de bibliotheek hierin komt (hoe gaat het eruit zien en wat kost het). Aan een aantal voorwaarden van dit raadsbesluit heeft het college inmiddels voldaan. In het door de gemeenteraad op 6 december 2011 vastgestelde ambitiedocument ((RB11.0167) zijn het programma van eisen voor de nieuwbouw stadhuis en de uitgangspunten voor het aanbestedingsproces op basis van DBFMO beschreven. Via dat ambitiedocument heeft de gemeenteraad ook kennis kunnen nemen van het resultaat van de enquête onder alle inwoners van Den Helder over drie sfeerbeelden van het nieuwe stadhuis. Het sfeerbeeld dat is geïnspireerd op het oude station kreeg de meeste stemmen. Dit gekozen sfeerbeeld is vertaald in de beeldkwaliteitsparagraaf van het stedenbouwkundig plan Stationslocatie, dat ook ter besluitvorming aan u wordt voorgelegd (RV012.0201) Voor het oude postkantoor is inmiddels sprake van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de sloop van het gebouw. Aan deze vergunning is de voorwaarde verbonden dat niet eerder mag worden overgaan tot uitvoering van de sloopwerkzaamheden op het perceel dan nadat de gemeenteraad hiertoe een definitief besluit heeft genomen met inachtneming van het raadsbesluit van 13 december 2010. Dit moment zal tevens niet eerder mogen zijn dan nadat de aanbesteding ten behoeve van het project voor die locatie is gegund. Daarmee is volledig uitvoering gegeven aan deze randvoorwaarde van de gemeenteraad. In het tevens aangeboden raadsvoorstel stedenbouwkundig plan Stationslocatie (RV012.0201) wordt inzichtelijk gemaakt hoe de rooilijn tussen Parallelweg en Middenweg verloopt, evenals de gewijzigde infrastructuur en de gevolgen en welke kosten zijn gemoeid met het verwerven van het stationsvoorplein. Bij raadsinformatiebrief Nr. RI11.0092 (1 kwartaalrapportage nieuwbouw Stadhuis) hebben wij al gemeld dat de gemeenteraad afzonderlijk zal worden geïnformeerd over het plan voor de restauratie School 7. Besluitvorming heeft hierover in de raad van 14 mei 2012 plaatsgevonden bij de behandeling van RVO12.0168 (Toevoegen Projecten aan F a s e l Uitwerkingsplan Stadshart). e
De gemeenteraad heeft dit ambitiedocument op 6 december 2011 vastgesteld en daarbij bepaald dat in afwijking van het besluit van 13 december 2010 de 200 parkeerplaatsen in de nieuw te bouwen huisvesting worden gerealiseerd. De eis van het realiseren van ondergrondse parkeerplaatsen is daarmee komen te vervallen. In dit raadsvoorstel vullen wij de resterende randvoorwaarden in waaraan moet worden voldaan om de gemeenteraad in staat te stellen een go/no-go besluit te kunnen nemen. Die bespreken we in de navolgende volgorde: 1. De consequenties van de gewijzigde planvorming. 2. Het parkeren. 3.
Het aantonen van de budgetneutraliteit bij € 2,1 min.
Consequenties gewijzigde planvorming Raadsvoorstel <•££;"*- Pagina 4 van 9
In het ambitiedocument is op basis van vier modellen voor de uitwerking van de stedenbouwkundige randvoorwaarden de voorkeur uitgesproken voor model model C (bouw stadhuis vóór treinstation, met functionele en/of programmatische synergie). Zoals in de 3 voortgangsrapportage nieuwbouw stadhuis (Rl 12.0035 2012) is gemeld, heeft NS Stations haar voorkeur uitgesproken voor model D (sloop bestaande stationsgebouw). In aansluiting daarop hebben NS Stations, ProRail, Zeestad en de gemeente model D verder uitgewerkt. In het raadsvoorstel over het stedenbouwkundig plan Stationsgebied wordt toegelicht welke effecten dat voor de ontwikkeling van het gebied heeft. In dit raadsvoorstel beperken wij ons tot de effecten met betrekking tot de nieuwbouw stadhuis. e
Effecten keuze model D T.o.v. de in het ambitiedocument beschreven uitgangspunten heeft de keuze van sloop van het huidige stationsgebouw voor de nieuwbouw stadhuis de volgende effecten: a. Integreren van gebouwde voorzieningen t.b.v. NS Stations en ProRail De bestaande voorzieningen in het huidige stationsgebouw van NS Stations en ProRail zullen worden geïntegreerd in de nieuwbouw stadhuis. In de nieuwe situatie wordt rekening gehouden met de realisering van ca. 255 m2 bvo gebouwde voorzieningen. De voorzieningen t.b.v. NS Stations (ca. 228 m2 bvo, waarvan c a . 200 m2 commerciële voorzieningen en c a . 28 m2 technische ruimten) worden geïntegreerd in het stadhuis. De locatie(s) van de voorzieningen t.b.v. ProRail (ca. 27 m2 technische ruimten) moeten nog nader worden bepaald. De realisering van deze ruimten zal in opdracht van de gemeente plaatsvinden. Na realisatie zullen deze in eigendom aan NS Stations en ProRail worden overgedragen. NS Stations en ProRail zijn daarna zelf verantwoordelijk voor de exploitatie en beheer en onderhoud van deze ruimten. b. Realiseren van inpandige fietsenstalling voor reizigers in de gebouwde parkeervoorziening. Uit verricht constructief onderzoek is gebleken dat handhaving van de huidige fietsenkelder niet mogelijk is. Vanwege de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit (stallen op maaiveld) en kosten (nieuwe fietskelder) is gekozen voor het in de gebouwde parkeervoorziening opnemen van 660 stallingsplaatsen voor fietsen. Daarvan zijn 120 plaatsen t.b.v. medewerkers stadhuis, welk aantal ook al in het oorspronkelijke programma van eisen stadhuis was opgenomen, en 540 plaatsen voor treinreizigers. Dit leidt tot een extra ruimteclaim op de voor parkeren beschikbare ruimte in de bouwenveloppe. De minister van ELI heeft in haar nieuw actieplan fietsparkeren bij stations uitgesproken dat de verantwoordelijkheid voor fietsparkeren bij stations bij de decentrale overheden ligt, met name bij de gemeenten. In haar ogen is het fietsparkeren bij stations onderdeel van het regionaal mobiliteitsbeleid en het regionale ruimtelijke ordeningsbeleid. Het is een decentrale verantwoordelijkheid om de wensen op het gebied van regionale mobiliteit (inzet op openbaar vervoer en fiets) en de wensen ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving te bepalen en daar uitvoering aan te geven. Volgens de minister ligt het daarmee in de rede dat de verantwoordelijkheid voor aanleg, beheer en handhaving van stallingen en de afstemming met de relevante partijen op termijn volledig wordt overgedragen aan decentrale overheden. De onmogelijkheid om de bestaande voorziening te handhaven, gecombineerd met het door het rijk ingezette beleid, heeft er toe geleid dat NS Stations de gemeente heeft verzocht om de verantwoordelijkheid voor de fietsenstalling over te nemen van NS Stations. Het college is van mening dat met de voorgestelde oplossing een bijdrage wordt geleverd aan de ambitie om ruimtelijke kwaliteit in het plangebied te realiseren. Het is niet gebruikelijk dat in dat kader sprake is van overdracht van financiële middelen van NS Stations naar gemeenten. Nu is gebleken dat een integratie van de nieuwbouw stadhuis en de stationsfuncties mogelijk is zonder dat dit ten koste gaat van de functionaliteit van het nieuwe stadhuis, beschouwen wij deze ontwikkeling als een extra kans om de kwaliteit van het stationsgebied te versterken. Het parkeren De gemeenteraad heeft op 6 december jl. besloten dat 200 parkeerplaatsen in de nieuw te bouwen huisvesting worden gerealiseerd. Omdat realisering van 200 parkeerplaatsen op de locatie alleen realiseerbaar is in vier bouwlagen hebben wij een drietal alternatieven onderzocht: • een gebouwde parkeervoorziening in drie bouwlagen; • een gebouwde parkeervoorziening in drie bouwlagen, aangevuld met parkeren op het KPN terrein; • parkeren op maaiveld op de stadhuislocatie. Zowel de door de gemeenteraad gewenste oplossing als deze alternatieven hebben wij getoetst aan de volgende randvoorwaarden: a. De nota bouwen & parkeren 2011-2016 Raadsvoorstel
Pagina 5 van 9
De door de gemeenteraad vastgestelde nota bouwen & parkeren 2011- 2016 definieert de normen waarmee de parkeervraag bij bouwaanvragen voor nieuwe ontwikkelingen of bij functiewijziging waarvoor een omgevingsvergunning is vereist wordt berekend. Op basis van het programma van eisen voor het stadhuis is die parkeervraag bepaald op 99 plaatsen. b. Het voorontwerp-bestemmingsplan stationsgebied In het voor inspraak vrijgegeven voorontwerp bestemmingsplan wordt als uitgangspunt gehanteerd dat tegenover de bestaande woningen aan de Boerhaavestraat beperkingen aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden worden gesteld. De bouwhoogte is hier gelimiteerd tot een goothoogte van maximaal 9 meter en een bouwhoogte van maximaal 12,5 meter. De bovenste bouwlaag moet onder een hoek van 45 graden terugliggen, in de vorm van een kap of een 'setback'. c. De gemeentelijke bouwverordening De gemeentelijke bouwverordening schrijft voor dat als de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. d. Financiële consequentie. Gegeven het door de gemeenteraad vastgestelde financieel kader zal de parkeeroplossing inpasbaar moeten zijn binnen de door de gemeenteraad vastgestelde financiële kaders. Om de consequenties daarvan aan te geven is vastgesteld welke meerwaarde het te selecteren consortium moet leveren om binnen het door de gemeenteraad vastgesteld financieel kader te blijven. Aspect
Capaciteit
Variant
Nota bouwen & parkeren
Voorontwerp bestemmingspl an
Gemeentelijk bouwverordeni ng
200 pp 660 fietsen
Voldoet
Overschrijdt bouwhoogte
Voldoet
Gebouwde parkeervoorziening 3 bouwlagen
150 pp 660 fietsen
Voldoet
Voldoet
Voldoet
Gebouwde parkeervoorziening 3 bouwlagen + KPN
220 pp 660 fietsen
Voldoet
Voldoet
Voldoet
Parkeren op maaiveld + KPN
150 pp
Amendement raad
Voldoet wan- Voldoet wan- Voldoet wanKPN neer KPN neer KPN neer terrein wordt terrein wordt terrein wordt toegevoegd toegevoegd toegevoegd Tabel 1 Vergelijking parkeervarianten
Effect op inspraakreacties bewoners Boerhaavestraat op Sted. Plan 12 m' bouwhoogte aan Boerhaavestraat 7,80 m' bouwhoogte aan Boerhaavestraat 7,80 m' bouwhoogte aan Boerhaavestraat
Noodzakelijke meerwaarde DBFMO
14.7%
12,6%
13.2%
7,8% Op maaiveld
Het amendement van de raad is uitvoerbaar als de gemeenteraad bereid is de toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan te verhogen van 9,00 m goothoogte aan de Boerhaavestraat naar 12,00 m goothoogte. Verder leidt deze oplossing tot de hoogste jaarlijkse lasten voor de gemeente en vraagt daardoor om de realisatie van de grootste meerwaarde door de markt om binnen het financieel kader te kunnen blijven. Bij een gebouwde parkeervoorziening in drie bouwlagen kan, wanneer gekozen wordt voor een lichte dakconstructie en toepassing van een borstwering bij de 3 bouwlaag, de bouwhoogte aan de Boerhaavestraat beperkt worden tot 7,80 m . De variant, waarbij de parkeercapaciteit via het KPN terrein wordt vergroot levert zelfs meer parkeercapaciteit op dan door de gemeenteraad is gevraagd. De parkeeroplossing op maaiveld kan alleen voldoen aan de voorwaarden wanneer ook het KPN terrein wordt ingezet voor parkeren omdat alleen dan voldaan kan worden aan het volgens de norm benodigde aantal parkeerplaatsen. 1
1
e
1
Het college geeft de voorkeur aan de variant met een parkeervoorziening van drie bouwlagen met daaraan toegevoegd het KPN terrein, dat levert 220 parkeerplaatsen. Aantonen budgettaire neutraliteit Raadsvoorstel
jCE" ^1
Pagina 6 van 9
Om de haalbaarheid van de aanbesteding aan te kunnen tonen is een private business case opgesteld. Op basis van de door ons college vastgestelde scope van de aanbesteding wordt in de private business case op basis van alle kosten en risico's een indicatieve beschikbaarheidsvergoeding (BBV) berekend. De indicatieve BBV is het bedrag dat het consortium jaarlijks aan de gemeente naar verwachting in rekening zal brengen voor de uitvoering van het project, op een zodanige manier dat de uitvoering kostendekkend is. Het financieel dekkingsplan nieuwbouw stadhuis geeft gedurende de totale exploitatieduur van het stadhuis antwoord op de vraag of de exploitatie van het stadhuis binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders kan worden geëxploiteerd. Dit plan toont dus aan of sprake is van budgettaire neutraliteit. De verbindende schakel tussen de private business case en het financieel dekkingsplan is de indicatieve beschikbaarheidsvergoeding. In de private business case vormt deze de baat en in het financieel dekkingsplan de last. De scope In het door de gemeenteraad vastgestelde ambitiedocument zijn de uitgangspunten voor de aanbesteding geformuleerd. Op basis van die uitgangspunten hebben wij de scope (de omvang van de in de aanbesteding op te nemen functies, functionaliteiten en diensten) vastgesteld. De keuze om functionaliteiten en diensten in de aanbesteding op te nemen vloeit voort uit organisatorische overwegingen en de gekozen aanbestedingsmethodiek. In de zomer van 2011 is een marktconsultatie uitgevoerd. In deze marktconsultatie hebben de geconsulteerde partijen aangegeven, dat zij de voorkeur geven aan een zo groot mogelijke scope omdat dan de mogelijkheid van het realiseren van meerwaarde toeneemt. De navolgende functionaliteiten en diensten zijn in de scope opgenomen: 1.
Gebouwgerelateerde diensten en functionaliteiten • schoonmaak • huisvesting • bewaking en beveiliging • catering
2.
Werkplekgerelateerde diensten en functionaliteiten • Werkplekautomatisering en telefonie • Multifunctional (geïntegreerde print,- kopieer- en scan apparatuur) • Audiovisuele middelen •
Helpdeskfunctie t.b.v. bovengenoemde functionaliteiten
De private business case Voortvloeiende uit de door het college gehanteerde scope van het project bestaan de kosten in de business case uit: • ontwerp, voorbereiding en realisatie van de nieuwbouw van het stadhuis, inclusief de ruimten die aan NS Stations geleverd zullen worden, en de gebouwde parkeervoorziening; • exploitatie en beheer van het stadhuis inclusief de eigenaarslasten voor het beheer en onderhoud van parkeergarage en overige voorzieningen; • kosten van levering van de in de scope opgenomen diensten en functionaliteiten. Bij de toepassing van DBFMO wordt als uitgangspunt gehanteerd dat dit een meerwaarde van ongeveer 10% oplevert t.o.v. de situatie dat sprake is van publieke uitvoering van het project. Wij houden in de private business case rekening met een te behalen meerwaarde door het consortium tussen de 12%-13%. Op basis daarvan heeft het college geconcludeerd dat aan een belangrijke voorwaarde voor een succesvolle aanbesteding is voldaan. De exploitatie stadhuis In het financieel dekkingsplan nieuwbouw stadhuis wordt gedetailleerd inzicht gegeven in de meerjarenprognose van de lasten en baten van de nieuwbouw stadhuis, inclusief de in de scope van de aanbesteding opgenomen functionaliteiten en diensten. Vanaf het moment van ingebruikname van het stadhuis wordt de lastenzijde voor de gemeente als eigenaar en gebruiker van het stadhuis bepaald door: • de jaarlijks aan de gemeente voor de in de scope opgenomen functies, functionaliteiten en diensten in rekening te brengen beschikbaarheidsvergoeding; • de rentelasten van de grondprijs voor de bouwrijpe kavel t.b.v. het stadhuis; • de op annuïtaire basis bepaalde kapitaallasten van de piekbetaling en de rekenvergoeding; • de jaarlijkse aanpassing van de beschikbaarheidsvergoeding voor inflatie. Het voorbereidingskrediet wordt rechtstreeks gedekt uit de in te stellen egalisatiereserve stadhuis en heeft geen invloed op de exploitatielasten van het stadhuis. Raadsvoorstel J^"^- Pagina 7 van 9
Als dekking voor deze lasten worden ingezet: a.
Het structureel in de begroting beschikbare bedrag van € 2,1 min. prijspeil 2012 voor dekking van de exploitatie stadhuis; De basis voor de bepaling van het door de gemeenteraad vastgestelde taakstellende budget van € 2,1 min. is gelegen in de kostenopbouw van de exploitatie van het bestaande stadhuis, vermeerderd met noodzakelijke investeringen voor aanpassing van het huidige stadhuis. Die benadering definieert welke kostensoorten wel en niet ten laste van het taakstellende budget worden gebracht. Aan dit budget worden de volgende lasten toegerekend: • de kosten van ontwikkeling en realisatie van het stadhuis, welke bij een traditionele aanpak resulteren in kapitaallasten; • de jaarlijkse lasten, bestaande uit onderhoud (dagelijks onderhoud en reserveringen voor planmatig en groot onderhoud), gas, water en licht, zakelijke lasten en uitbesteding van schoonmaaktaken.
b.
De in de gemeentebegroting beschikbare budgetten voor in de scope opgenomen functionaliteiten en diensten. Het inzetten van deze middelen als dekking is budgettair neutraal voor de gemeentebegroting omdat dit gepaard zal gaan met een gelijke verlaging van de bestaande begrotingsposten. Deze begrotingswijziging zal pas met ingang van 2016 worden doorgevoerd. Vanaf dat moment zullen deze diensten door de geselecteerde marktpartij worden geleverd en via de beschikbaarheidsvergoeding aan de gemeente in rekening worden gebracht.
c.
Middelen uit de in te stellen egalisatiereserve stadhuis. De in te stellen egalisatiereserve stadhuis zal worden gevoegd door: • de aanwezige middelen in de reserve stadhuis ad € 3,85 min.: • de uit verkoop van het huidige stadhuis te verwachten opbrengst minus de per 1-1- 2016 nog aanwezige boekwaarde van het stadhuis; • het voordeel in de exploitatie stadhuis in de periode 2012 t/m 2015 t.o.v. het in de gemeentebegroting opgenomen budget van € 2,1 min. per jaar Op basis van de met de Woningstichting afgeronde onderhandelingen wordt rekening gehouden met een verkoopopbrengst van € 2,5 min. van het huidige stadhuis. Ten laste van de egalisatiereserve wordt het al door de gemeenteraad vastgestelde voorbereidingskrediet van € 1,5 min. gebracht. Op basis van de meest recente stand van zaken is van het bestaande krediet nog ca. € 0,3 min. vrij beschikbaar. Ten behoeve van het kunnen begeleiden van de aanbestedingsfase is een verhoging van het bestaande krediet met € 0,5 min. tot € 2,0 min. noodzakelijk. Ook deze verhoging zal uit de egalisatiereserve worden gedekt. Het per 1-1-2016 aanwezige saldo in de egalisatiereserve wordt ingezet om de exploitatielasten gedurende de DBFMO periode in overeenstemming te brengen met de beschikbare middelen.
Uit het financieel dekkingsplan nieuwbouw stadhuis kan worden afgeleid dat gedurende de gehele looptijd van de exploitatie jaarlijks de exploitatie van het stadhuis plaats kan vinden binnen de door de gemeenteraad vastgestelde financiële kaders. En daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde van budgettaire neutraliteit. Overige financiële consequenties In het onder geheimhouding ter inzage gelegd financieel dekkingsplan exploitatie stadhuis zijn ook de overige lasten, die uit de aanbesteding van het nieuwbouw stadhuis op basis van het huidige programma voor de gemeente voortvloeien, inzichtelijk gemaakt. Het biedt ook inzicht in de lasten die na afloop van de DBFMOcontractperiode voor de gemeente ontstaan. Gedurende de DBFMO-contractperiode dient rekening te worden gehouden met een jaarlijkse aanpassing van de beschikbaarheidsvergoeding voor inflatie. In het financieel meerjarenperspectief van de gemeente zal met ingang van 2016 een reservering voor die inflatiecorrectie van de BBV worden opgenomen. Het fietsparkeren voor treinreizigers heeft nooit tot de initiële scope van het project stadhuis behoord en maakt ook geen deel uit van de door de gemeenteraad gestelde randvoorwaarden voor de nieuwbouw stadhuis. Daarom gaat het college er vanuit dat ter dekking van de lasten van de nu wel in het programma van eisen voor het nieuwe stadhuis opgenomen fietsenstalling, voor zover toerekenbaar aan treinreizigers, vanaf 2016 Raadsvoorstel
Pagina 8 van 9
additionele middelen beschikbaar worden gesteld. De daarvoor benodigde middelen zijn nodig om de navolgende kosten te dekken: • het in de BBV opgenomen, maar aan de fietsenstalling voor de treinreizigers toerekenbare aandeel; • de lasten van de jaarlijkse exploitatie van de fietsenstalling voor de treinreizigers. Verder wordt ook geen rekening gehouden met de baten en lasten van de exploitatie van de parkeervoorziening t.b.v. bezoekers aan het stadshart. Aan de gemeenteraad zal binnen afzienbare tijd een integraal financieel model voor de totale gemeentelijke parkeerexploitatie worden aangeboden. Daarin zullen de exploitatie van zowel de gebouwde parkeervoorziening als de fietsenstalling worden verwerkt.
Den Helder, 25 juni 2012 Burgemeester en Wethouders van Den Helder,
burgemeester Koen Schuiling
secretaris H. Raasing
Raadsvoorstel
Pagina 9 van 9
gemeente
Den Helder Raadsbesluit Raadsvergadering d.d.
: 25 juni 2012
Besluit nummer
: RB12.0141
Onderwerp
: Aanbesteding nieuwbouw stadhuis
De raad van de gemeente Den Helder; gelezen het raadsvoorstel nummer RV012.0205 van burgemeester en wethouder van 25 juni 2012; gelet op artikel 147, lid 2, in samenhang met artikel 108, lid 2, en 169, lid 4, en 160, lid 1 aanhef en onder e., Gemeentewet; met inachtneming van de opvolgende raadsbesluiten van 16 november 2009, RB 09.0083,13 december 2010, RB 10.0187, en 6 december 2011, RB11.0167, over de kaders voor de aanbesteding van de nieuwbouw stadhuis; kennis genomen hebbende van de voorbereidende Raadsbrede commissievergadering van 31 mei 2012 en 7 juni 2012; besluit: 1.
In aanvulling op het in zijn vergadering van 6 december 2011(kenmerk RB11.0167) vastgestelde ambitiedocument nieuwbouw stadhuis de volgende kaders vast te stellen: a. bij de ontwikkeling van de nieuwbouw stadhuis ca. 200 m2 bvo commerciële voorzieningen en ca. 55 m2 bvo technische ruimtes ten behoeve van NS stations en Prorail te realiseren; b. een gebouwde parkeervoorziening met 150 parkeerplaatsen en een bewaakte fietsenstalling van 660 stallingsplaatsen op de bouwlocatie te realiseren; c. 70 parkeerplaatsen op maaiveld te realiseren op het zogenaamde KPN-terrein;
2.
tot het instellen van een egalisatiereserve stadhuis;
3.
het saldo van de reserve stadhuis toe te voegen aan de onder 2. genoemde egalisatiereserve stadhuis;
4.
de verkoopopbrengst van het stadhuis toe te voegen aan de onder 2. genoemde egalisatiereserve stadhuis;
5.
incidentele voordelen in de exploitatie van het huidige stadhuis toe te voegen aan de onder 2. genoemde egalisatiereserve stadhuis;
6.
tot het beschikbaar stellen van een aanvullend voorbereidingskrediet van € 500.000,- en voor een gelijk bedrag te beschikken over de egalisatiereserve stadhuis;
7.
Op grond van artikel 169, lid 4, Gemeentewet, in samenhang met artikel 160, lid 1 aanhef en onder e., Gemeentewet het college van burgemeester en wethouders te berichten geen wensen of bedenkingen te hebben tegen het voorgenomen besluit van het college: a. tot verkoop van ca. 200 m2 bvo commerciële en ca. 28 m2 bvo technische ruimten aan NS Stations en levering van ca. 27m2 bvo technische ruimten aan ProRail; b. om via tussenkomst van Zeestad de voor de realisatie van het stadhuis benodigde gronden van de NS Stations te verkrijgen op basis van een erfpachtovereenkomst; c. om voor de nieuwbouw en exploitatie van een nieuw stadhuis op basis van de DBFMO de aanbestedingsprocedure te starten nadat met NS Stations en ProRail overeenkomsten zijn gesloten;
8.
vast te stellen de bij dit besluit behorende wijziging van de programmabegroting 2012 (kenmerk: [corsanummer opnemen]);
Raadsbesluit J^*~. Pagina 1 van 2
9.
a.
de door het college van burgemeester en wethouders aan de leden van alle commissies ex artikel 82 Gemeentewet en de raad op grond van artikel 86, lid 2, respectievelijk 25, lid 2, Gemeentewet in samenhang met artikel 10, lid 2 aanhef en onder b, Wet openbaarheid van bestuur (financiële en economische belangen van de gemeente) opgelegde geheimhouding op de daartoe gewaarmerkte financiële stukken behorende bij raadsvoorstel RV012.0205: de Rapportage business case P P S Stadhuis Den Helder d.d. 21 mei 2012, en het Financieel dekkingsplan exploitatie stadhuis (21 mei 2012) overeenkomstig artikel 25 van de Gemeentewet te bekrachtigen.
Aldus besloten in de raadsvergadering van 25 juni 2012.
voorzitter Koen Schuiling
griffier mr. drs. M. Huisman
Raadsbesluit
Pagina 2 van 2
N i e u w b o u w
S t a d h u i s
A m b i t i e d o c u m e n t
Inhoudsopgave
1.
Samenvatting
1
2.
Inleiding
2
2.1.
Stadshart
2
2.2.
Waarom een nieuw stadhuis?
2
3.
Doel ambitiedocument
3
4.
De ambities
3
5.
Resultaten participatie
4
6.
Uitgangspunten
5
6.1. Stedenbouwkundig plan en (beeld)kwaliteit 6.1.1. Uitgangspunten.. 6.1.2. Stedenbouwkundig plan 6.1.3. Grondexploitatie 6.1.4. Proces stedenbouwkundig plan 6.2. Bedrijfsvoering en huisvesting 6.2.1. Thematische verfijning algemene uitgangspunten 6.2.2. Vertaling huisvestingsvisie naar ruimtelijke en functionele uitgangspunten 6.2.3. Parkeren 6.2.4. Ruimtelijk programma van eisen en relatieschema vlekken 7.
8.
Aanbestedingsstrategie en -procedure
5 5 6 8 9 10 11 13 15 15 16
7.1. Uitgangspunten voor de aanbesteding 7.1.1. Projectdoelen 7.1.2. Scope van het DBFMO-contract 7.1.3. Transactiekosten 7.1.4. Toepassen social Return 7.1.5. Plafondprijs 7.1.6. Contractduur en eigendom
16 16 17 17 17 18 18
7.2. Concurrentiegerichte dialoog voor het project stadhuis Den helder 7.2.1. Stap 1: Prekwalificatiefase 7.2.2. Stap 2: Dialoog 7.2.3. Stap 3: Definitieve inschrijving 7.2.4. Stap 4: Voorlopige Gunning / Definitieve Gunning 7.2.5. Planning van de aanbestedingsprocedure
18 19 19 19 19 19
7.3. Beoordeling, integriteit van de aanbesteding en voorkoming belangenverstrengeling 7.3.1. Besluitvorming en zeggenschap gedurende de aanbesteding 7.3.2. Borging Ruimtelijke Kwaliteit
20 20 20
Financiële haalbaarheid
21
8.1.
De financiële uitgangspunten
21
8.2.
Financiële uitvoerbaarheid
22
Versiebeheer 2
Versie 1 2 3
Auteur Henk Savelkoul Henk Savelkoul Henk Savelkoul
4
Henk Savelkoul
5
Henk Savelkoul
Omschrijving 1 opzet 2 opzet 3 opzet incl. correcties Nathalie Bikkel en Jos Wetters Opmerkingen Zeestad en Richard Streuper Opmerkingen Afstemmingsoverleg verwerkt e
e
e
Datum 15 juni 2011 20 oktober 2011 28 oktober 2011 31 oktober 2011 2 november 2011
3
1.
Samenvatting
De unieke ligging van Den Helder moet in de komende jaren worden gebruikt om de aantrekkelijkheid als stad om te wonen en te werken te vergroten. Daarvoor zijn diverse maatregelen nodig die de identiteit en het imago van de stad versterken. De ontwikkeling van de haven biedt kansen om werkgelegenheid en nieuwe marktpartijen aan te trekken. De realisatie van het Uitvoeringsplan Stadshart zuilen de woon- en leefkwaliteit van de stad versterken. Het huidige stadhuis is niet representatief voor het imago van de gemeentelijke organisatie en het bestuur. Een stadhuis kan de identiteit van beide versterken. Het gemeentebestuur wil daarom investeren in het versterken van het stadshart en kiest ervoor om een nieuw stadhuis te bouwen op de stationslocatie om de aantrekkelijkheid van de entree van de stad te vergroten. De stedenbouwkundige contouren waarbinnen het nieuwe stadhuis in het stationsgebied gerealiseerd kan worden, worden steeds duidelijker. Zeestad en de gemeente willen samen met NS Poort een keuze maken voor een van de nog aanwezige ontwikkelvarianten. De participatie met inwoners en de daarna gehouden enquête onder de Helder bevolking heeft duidelijk gemaakt dat het sfeerbeeld, dat is geïnspireerd op het oude station, het beste past bij de identiteit van de stad. De participatie met direct omwonenden heeft begrip opgeleverd en door aanpassingen in uitgangspunten op een aantal punten de weerstand tegen het stedenbouwkundig plan met daarin een nieuw stadhuis weggenomen. Ook bestaat inmiddels een goed inzicht in de eisen waaraan het nieuw stadhuis moet voldoen. Het wordt een multifunctioneel gebouw waar ontmoeting tussen politiek en bevolking en werken in en met de stad centraal staat. Het nieuwe stadhuis heeft architectonische meerwaarde en versterkt de identiteit van het stadshart. En met de te realiseren parkeercapaciteit van 200 plaatsen levert het stadhuis een belangrijke bijdrage aan de bereikbaarheid van het stadshart. Voor de medewerkers van de gemeentelijke organisatie zal het stadhuis een inspirerende en innovatieve werkomgeving zijn waar kennisdeling- en uitwisseling vanzelfsprekend zijn. Het nieuwe stadhuis wordt een duurzaam gebouw, zowel in zijn (energie)gebruik als gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstwaarde. De contouren voor de DBFMO-aanbestedingspracedure zijn duidelijk. De belangrijkste projectdoelen, basis voor de gunningcriteria en weging van de criteria, zijn geïdentificeerd. De gewenste looptijd van het contract is bepaald op 30 jaar en het stadhuis wordt direct eigendom van de gemeente. Ook heeft een eerste afbakening van wel en niet in de aanbesteding op te nemen diensten (de scope) plaatsgevonden. En voor belangrijke elementen van de aanbestedingsprocedure (ruimtelijke kwaliteit, lokale werkgelegenheid en plafond prijs) is de richting bepaald. Op basis van de globale planning van de aanbestedingsprocedure is gunning juni 2013 mogelijk. Op dat moment is ook duidelijk of de door ons nagestreefde datum van 1 januari 2015 het nieuwe stadhuis in gebruik genomen kan worden. Op basis van de uitgevoerde financiële analyses blijkt dat het mogelijk is dat de in dit ambitiedocument beschreven eisen te realiseren zijn binnen de door de gemeenteraad vastgestelde budgettaire kaders als daarnaast wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: • omvorming van de reserve stadhuis vanaf 2012 tot een egalisatiereserve stadhuis, waarmee de jaarlijkse exploitatieresultaten stadhuis worden verrekend • annuïtaire afschrijving van gemeentelijke investeringen; Conform de gebruikelijke gemeentelijke begrotingssystematiek zullen tijdig in het financieel meerjarenperspectief van de gemeente middelen gereserveerd moeten worden voor inflatiecorrectie en de in het DBMFO contract verwerkte financiële effecten van vervangingsinvesteringen.
1
2. 2.1.
Inleiding Stadshart
Den Helder is een stad die kansen benut. De gemeente heeft voldoende veerkracht om de voorspelde krimp in de (beroeps)bevolking tegen te gaan. De havenontwikkeiing is de belangrijkste economische motor om de krimp en de gevolgen van bezuinigingen bij defensie te bestrijden. De ontwikkeling van de haven biedt kansen om werkgelegenheid en nieuwe marktpartijen aan te trekken. Dat betekent dat bedrijven en medewerkers zich willen vestigen in Den Helder. Dat vergroot de noodzaak om van Den Helder een aantrekkelijke stad te maken om te wonen en werken. Het gemeentebestuur wil daarom investeren in het versterken van het stadshart en kiest ervoor om een nieuw stadhuis te bouwen op de stationslocatie om de aantrekkelijkheid van de entree van de stad te vergroten. Het nieuwe stadhuis is onderdeel van het UP stadshart. Met de uitvoering van dit plan wordt het stadshart het kloppend hart van Den Helder Door de Beatrixstraat met de bomenlaan door te trekken tot aan de watertoren komen het station en het stadhuis dichter bij de stad te liggen en betreedt de treinreiziger vanuit het station direct het stadspark. Het nieuwe profiel van de Beatrixstraat betrekt de stationsomgeving bij het stadshart. Het stadhuis geeft een economische impuls aan het stadshart. De baliefuncties alleen al trekken meer dan 50.000 bezoekers naar het centrum. Dit vergroot de bedrijvigheid en levendigheid in het gebied. Ondernemers in Den Helder staan over het algemeen positief tegenover de ontwikkelingen. Zij zien de komst van een stadhuis als een kans om meer klanten over de drempel te krijgen. Het huidige stadhuis is niet representatief voor het imago van de gemeentelijke organisatie en het bestuur. Een stadhuis kan de identiteit van beide versterken. Samen met bewoners is gekeken hoe het gebouw die functies kan vervullen. Gekozen is voor een karaktervol gebouw waarin elementen van het oude station in terug te vinden zijn. Het nieuwe stadhuis is de plek waar burgers, politiek en medewerkers van de gemeentelijke organisatie samen komen. De vraag van de klant staat centraal. Om burgers en ondernemers optimaal te bedienen is de gemeentelijke organisatie erop ingericht om talent te ontwikkelen en effectief in te zetten. Medewerkers worden gestimuleerd om creatief en innovatief te werken en gebruik te maken van elkaar kennis en kwaliteiten. Het werkplekconcept is vanuit deze visie ontwikkeld.
2.2.
Waarom een nieuw stadhuis?
Er is sprake van een wisselwerking tussen de noodzakelijke versterking van de stad en de versterking van de economie. Het huisvesten van een nieuw stadhuis in het stationsgebied kan hieraan een bijzondere bijdrage leveren doordat het een multifunctioneel gebouw is waar werken in en met de stad centraal staat. Burgers, bedrijven en bezoekers zullen gebruik maken van de functies van het stadhuis. Al verscheidene malen is benadrukt welke betekenis een nieuw stadhuis in het centrum van de stad heeft: • er wordt een nieuw en representatief multifunctioneel gebouw, dat architectonische meerwaarde heeft voor de stad en de identiteit van Den Helder versterkt; • het is een publiekstrekker voor het centrum waar meer dan 50.000 bezoekers per jaar naar toe komen om gemeentelijke diensten of producten af te nemen; • doordat het ook in de avonduren wordt gebruikt voor diverse doelen, draagt het bij aan verlevendiging van het centrum; • het is een werkplek voor zo'n 420 gemeenteambtenaren die op hun beurt gasten en relaties ontvangen. • door de directe ligging bij het station wordt het een visitekaartje voor de stad en een blikvanger voor bijvoorbeeld die 6.000 reizigers die dagelijks in- en uitstappen op het Centraal Station. Daarnaast geldt dat de huidige accommodaties van de gemeente Den Helder sterk verouderd zijn, niet representatief en verdeeld over diverse locaties. Doordat de gemeentelijke organisatie is verspreid over verschillende locaties levert dit inefficiënties op. De verouderde gemeentelocaties sluiten niet voldoende aan op de huidige en toekomstige bedrijfsvoering van de gemeentelijke organisatie en is uit oogpunt van arbowetgeving niet langer verantwoord. De toekomstige huisvesting moet het zaakgericht werken en procesmatige dienstverlening ondersteunen en het beheer en onderhoud verduurzamen. De nieuwe huisvesting voor de stad moet een multifunctioneel gebouw zijn waar werken in en met de stad centraal staat.
Om die argumenten heeft op 13 december 2010 de gemeenteraad op basis van het Raadsvoorstel Nieuwbouw Stadhuis d.d. 13 november 2010 {hierna aangeduid als "het raadsvoorstel") ingestemd met de verdere voorbereiding van de aanbesteding zoals verwoord in het Projectplan Nieuwbouw Stadhuis. Als resultaat van dit proces moet de gemeenteraad een go/no go besluit nemen over de start van de aanbesteding van het nieuwe stadhuis. Volgens de planning zal dit besluit in mei 2012 aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In de 1° voortgangsrapportage Project Nieuwbouw Stadhuis (RM 1.0092, 2011) is de gemeenteraad geïnformeerd over het voornemen van het college om tussentijds via een ambitiedocument de gemeenteraad in de gelegenheid te stellen sturing te geven aan dit proces. Via de 2 voortgangsrapportage Stadhuis (RI11.0142, 2011) en de beantwoording van vragen van diverse fracties is de gemeenteraad tussentijds geïnformeerd. In dit ambitiedocument worden de uitgangspunten, die het college bij de verdere voorbereiding van de aanbesteding wil hanteren, als voorstellen voorgelegd aan de gemeenteraad. Op basis van de besluiten van de gemeenteraad zal het college dan het voorbereidingsproces vervolgen. Het stadhuis wordt van ons allemaal. Om die boodschap goed over te brengen is gekozen voor een intensief communicatie- en participatietraject. De gemeenteraad heeft daarom het college opgedragen minstens drie gevelontwerpen te leveren waaruit de inwoners mogen kiezen. De resultaten van dat proces zijn inmiddels bekend. e
3.
Doel ambitiedocument
Het ambitiedocument beoogt de ambities en (financiële) haalbaarheden daarvan tussentijds af te stemmen tussen gemeenteraad en college. Om die functie te kunnen vervullen worden in het ambitiedocument de belangrijkste uitgangspunten, die het college bij de voorbereiding van de aanbesteding nieuwbouw stadhuis wil hanteren beschreven. Die hebben betrekking op: • het expliciteren van de ambities ten aanzien van zowel de ruimtelijke- en beeldkwaliteit als de functionaliteit van het gebouw; • de belangrijkste uitgangspunten inzake de vormingeving van de aanbestedingsprocedure; • financiële haalbaarheid; • de verdere planning.
4.
De ambities
Om de positie van Den Helder te versterken is actief ingrijpen noodzakelijk. De combinatie van ontwikkelingen (Stadshart/Wiliemsoord met de herontwikkeling van het havengebied) moet van Den Helder weer een krachtige en economisch vitale stad maken. In dat kader van initiatief nemen en investeren past een nieuw stadhuis op de stationslocatie. In het raadsvoorstel is beargumenteerd welke resultaten via de realisatie van dat stadhuis worden nagestreefd: 1.
Het stadhuis op de stationslocatie fungeert als katalysator voor de economische, sociale en culturele ontwikkeling van het stadshart en Den Helder als geheel. 2. Het geven van een ontwikkelhchting voor het stationsgebied voor de verdere ontwikkeling en uitvoering door Zeestad in samenwerking met de gemeente Den Helder. 3. Een goed gestructureerd en aantrekkelijk stationsgebied met een nieuw stadhuis en aanvullende functionaliteiten, zoals een hotel, openbare ruimte, OV-knooppunt, etc. 4. Tegen zo efficiënt mogelijke inzet van publieke financiële middelen en minimale risico's voor de gemeente een duurzame huisvesting voor de gemeentelijke organisatie te realiseren. De nieuwe huisvesting voor de stad moet een multifunctioneel gebouw zijn waar werken in en met de stad centraal staat. Het nieuwe stadhuis heeft architectonische meerwaarde en versterkt de identiteit van het stadshart en geeft een impuls voor ondernemers om te investeren in de binnenstad. Het zal voor bestaande medewerkers, bezoekers en nieuw talent een inspirerende werkomgeving zijn en stimuleert de werkgelegenheid.
3
Het in ontwikkeling zijnde stedenbouwkundig plan (inclusief beeldkwaliteitsplan) concretiseert onze ambities met betrekking tot de eerste drie resultaatgebieden Via het project bedrijfsvoering en de definiëring van het aan bested ings proces geven wij inhoud aan het vierde resultaatgebied. Daarbij hanteren wij een slanke en efficiënte ambtelijke organisatie, werkend volgens het regiemodel, als uitgangspunt. Tevens wordt in het kader van de uitvoering van ondersteunende taken m.b.t. de gemeentelijke huisvesting ook kritisch gekeken naar welke taken de gemeente zelf uit moet voeren om een zo optimaal mogelijke verhouding tussen inzet en resultaat te krijgen.
5.
R e s u l t a t e n participatie
Het nieuwe stadhuis wordt het huis van de stad. Het gebouw komt op de stationstocatie, een centrale plek in het stadshart. Inwoners en ondernemers moeten zich herkennen in het gebouw. De identiteit van Den Helder moet dus terug te vinden zijn in uitstraling van de gevel. Voor de gemeenteraad van Den Helder een reden om inwoners mee te laten praten over de sfeer van het nieuwe stadhuis. Het projectteam heeft de opdracht om een participatietraject als onderdeel van de communicatie mee te nemen uitgevoerd. Het traject bestond uit twee delen met specifieke doelgroepen. 1. Participatie met inwoners, uitgevoerd door de gemeente. 2. Participatie met direct omwonenden en betrokkenen, uitgevoerd door Zeestad. Met een groep bewoners is nagedacht over hoe het stadhuis eruit moet zien. Welke sfeer het heeft, wat voor een type gebouw past bij Den Helder en welke materialen daarbij horen. Uit de eerste werksessie ontstond een belangrijke gemene deler, het gebouw moet warmte uitstralen. Er kwamen drie inspiratiebronnen op tafel die volgens de deelnemers passen bij de identiteit van de stad. De Amsterdamse school, de gebouwen op Willemsoord en het oude station. Over het materiaalgebruik bestond geen twijfel. Baksteen straalt warmte uit en vormt de basis voor de drie gekozen inspiratiebronnen. De participatie met inwoners heeft drie sfeerbeelden opgeleverd. De deelnemers van de werksessies waren erg enthousiast over het eindresultaat. Zij zagen hun inbreng terug in alle drie de tekeningen.
1'laJJ 1
4
1
I
L' lllltïlli,
111 li
n SS
Amsterdamse
school
ï Willemsoord
sss
Oude treinstation Den Helder
Figuur 1 Drie sfeerbeelden nieuw stadhuis De drie sfeerbeelden zijn voorgelegd aan alle inwoners van Den Helder. Door middel van een enquête hebben inwoners kunnen kiezen. Meer dan 650 inwoners hebben een stem uitgebracht op een van de sfeerbeelden voor het nieuwe stadhuis. Het sfeerbeeld dat is geïnspireerd op het oude station, past volgens 282 stemmers het beste bij de identiteit van de stad. De uitwerking die is geïnspireerd op de gebouwen op Willemsoord kreeg 250 stemmen en de Amsterdamse school 131 stemmen. In de werkgroep en in de communicatie met inwoners rond de enquête is uitvoerig stil gestaan bij de betekenis van de sfeerbeelden. Het zijn geen ontwerpen maar schetsen van gevelbeelden waarvan de elementen worden opgenomen in het beeldkwaliteitplan. Dit dient als richtlijn voor de architect van het consortium. Inwoners hebben een duidelijke mening over welk type gebouw bij de stad past. In de werksessies is hier nauwelijks discussie over geweest. Het historische karakter van de stad, een gebouw dat warmte uitstraalt door het gebruik van baksteen past op de stationslocatie. Hoewel de deelnemers begrijpen dat zij niet het uiteindelijke ontwerp hebben gemaakt hechten zij er veel waarde aan dat de architect deze uitgangspunten respecteert.
4
Zeestad leidt het traject met direct omwonenden over het stedenbouwkundig plan. In deze bijeenkomsten is aandacht besteed aan het bouwvolume, de bouwhoogte, rooilijnen en de infrastructuur en verkeersafwikkeling. De dialoog heeft opgeleverd, dat het hoogte accent van het nieuw te bouwen stadhuis tegenover het stadspark komt te liggen en niet tegenover de bestaande bouw. Het belang van een goede aansluiting van de Boerhaavestraat op de Vijfsprong is vertaald naar een uitvoerbaar en verkeerstechnisch acceptabel model. Op de hotelkavel is de bouwhoogte teruggebracht tot de bouwhoogte van de Beatrixstraat met de mogelijkheid van een hoogteaccent. En parkeren op maaiveldniveau en/of in een bovengrondse parkeervoorziening is acceptabel. Over een ding waren alle deelnemers het eens: stedenbouwkundig gezien gaat de voorkeur uit naar een gevel voor het station langs, waarbij de stationsfunctie wel herkenbaar moet blijven, evenals de klokfunctie. West8 is bij beide participatietrajecten nauw betrokken geweest en heeft de input van deze trajecten meegenomen in de sfeerbeelden. De belanghebbenden konden zich herkennen in de drie sfeerbeelden van West8. Na de richtinggevende besluiten uit dit ambitiedocument, zal Zeestad samen met deze belanghebbenden het stedenbouwkundig plan afronden en het beeldkwaliteitsplan op stellen. Vervolgens zal in aanloop naar en tijdens de werkzaamheden het contact intensief blijven
6.
Uitgangspunten
Het in ontwikkeling zijnde stedenbouwkundig plan definieert voor het hele Stationsgebied de stedenbouwkundige uitgangspunten en reikt daarmee verder dan alleen de locatie voor het nieuwe stadhuis. De uitspraken, die in het stedenbouwkundig plan worden gedaan m.b.t. het stadhuis, moeten zodanig zijn dat het gebouw en de daarin aanwezige functies kunnen functioneren en tegelijkertijd het gebouw architectonische meerwaarde kan opleveren voor het stationsgebied en het stadshart. Via het project 'bedrijfsvoering' is het programma van eisen (functioneel, benodigde oppervlakte, situering functies en inrichtingseisen) opgesteld. Er is sprake geweest van een voortdurende wisselwerking tussen het proces van opstellen van het stedenbouwkundig plan en het formuleren van een programma van eisen voor het nieuwe stadhuis. 6.1.
Stedenbouwkundig plan en (beeld)kwaliteit
6.1.1.
Uitgangspunten
De ambities en doelstellingen uit het Uitwerkingsplan Stadshart zijn het primaire gemeentelijk kader voor de stedelijke vernieuwing van het stadshart. Door publieke gebouwen in het stadshart een prominente plek te geven ontstaat synergie tussen de verschillende centrumfuncties. O.a. een nieuwe bibliotheek, stadhuis en schouwburg zullen een positieve bijdrage leveren aan een aantrekkelijk en levendig winkelgebied. Daarnaast kunnen deze functies verbindingen tussen gebieden tot stand brengen, zoals het verbinden van het stadshart met Willemsoord. In dat kader heeft de raad kenbaar gemaakt het nieuwe stadhuis te willen realiseren op de stationslocatie met daarbij als uitgangspunt voor de planuitwerking van het stationsgebied de sloop van het voormalige postkantoor. Ook is het belangrijk dat specifiek het stationsgebied zowel ruimtelijk als programmatisch aansluiting krijgt op haar directe omgeving. Het gaat om een verkleining van de huidige overvloed aan ruimte, zowel met programma (waaronder het stadhuis) als met een herinrichting van de openbare ruimte. Zeestad stelt o.a. een stedenbouwkundig plan met het bijbehorende beeldkwaliteitplan op en richt de openbare ruimte opnieuw in binnen de geformuleerde uitgangspunten van het Uitwerkingsplan. In het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan wordt vastgelegd welk programma gerealiseerd kan worden in het gebied en aan welke uiterlijke kwaliteit (beeldkwaliteit) moet worden voldaan. Zeestad spant zich in om partijen bij elkaar te brengen en te stimuleren het gewenste programma daadwerkelijk te realiseren en de daarvoor benodigde overeenkomsten af te sluiten. Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan door de raad stelt Zeestad voor het gebied een nieuw bestemmingsplan op, dat uiteindelijk door de raad vastgesteld wordt.
5
2r?3fc
•AA* f •*
5*
VA"** 5
f-T't 9
1
s;
B
B I
mm
BB
B
v
8
\
i
Figuur 2 Uitwerkingsplan Stadshart Den Helder
6.1.2.
Figuur 3 Uitwerkingsplan Stadshart Den Helder: Stations gebied
Stedenbouwkundig plan
De afgelopen periode zijn diverse onderzoeken afgerond waarmee duidelijk wordt hoe een stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied ingevuld kan worden. De input uit de burgerparticipatie trajecten met direct omwonenden en belanghebbenden is gehoord en verwerkt. Het participatietraject met inwoners heeft drie sfeerbeelden opgeleverd. Deze drie beelden zijn door middel van een enquête voorgelegd aan de bevolking van Den Helder. Het sfeerbeeld dat is geïnspireerd op het oude treinstation kwam als favoriet uit de bus. De uitslag van de enquête is maatgevend voor het op te stellen beeldkwaliteitplan.
51! i&ïsü
in ii
l
ïttf* Figuur 4 Referentie- en gevelbeelden oude treinstation Den Helder De gewenste beeldkwaliteit en uiterste stedenbouwkundige rooilijnen voor het stadhuis worden onderdeel van de aanbestedingsdocumenten stadhuis. Wil het stationsgebied een aantrekkelijke entree van het stadshart én een aantrekkelijke omgeving voor het nieuwe stadhuis zijn, dan is het noodzaak om de overmaat aan open ruimte te verdichten en deze terug te brengen tot compact, veilig en aantrekkelijk gebied. Bij het verdichten van de open ruimte wordt er op verschillende manieren aansluiting gezocht op de ruimtelijke structuur in de omgeving. Door het gemotoriseerd verkeer vanaf de Vijfsprong tot aan de Parallelweg (busstation) een kleiner ruimtebeslag te geven zal het verkeer niet langer dominant zijn. Resultaat is een aantrekkelijke openbare ruimte met verblijfskwaliteit, waar de voetganger zich welkom voelt en ook de verkeersintensiteit van het gemotoriseerd verkeer afgewikkeld kan worden. Dit wordt gecompleteerd met het doortrekken van het winkel/voetgangersgebied van de Beatrixstraat als bomenlaan door te zetten tot aan de Watertoren.
6
'A a.
i 6
i
9 9 0 9 9 9 0 9• 0 P *
7
/ ê
4
f
7 -ff* ' 1
f
.jjjSl Figuur 5 Bestaande situatie stationsgebied
Figuur 6 Gewenste situatie stationsgebied (UP)
1 9» 0
0
0
9 e
Figuur 7 Bestaande situatie verkeersinfra
Figuur 8 Gewenste situatie verkeerslnfra (UP)
Het toevoegen van programma zal deze ingreep in de openbare ruimte nog verder versterken. Op de hoek van de Beatrixstraat is een uitgeefbare kavel gepland die de rooilijn van de Beatrixstraat verlengt richting de watertoren. Deze kavel is primair bestemd voor de ver-/nieuwbouw van hotel Wienerhof. Met deze partij vinden momenteel gesprekken plaats om gezamenlijk te komen tot een concreet planvoorstel dat past binnen de huidige stedenbouwkundige mogelijkheden en inzichten. Daarnaast is er in het stedenbouwkundig plan een bouwenveloppe voor het stadhuis/station gecreëerd uitgaande van sloop van het voormalige postkantoor. Binnen deze bouwenveloppe is een aantal varianten mogelijk voor de nieuwbouw van het stadhuis in relatie tot het treinstation.
7
a é
J t
é
• f a
7
6
ê
•
i VS©
m
A
i 1
i
/
6 # o
7
4
-4
at ê
Figuur 9 Stedenbouwkundige bouwenveloppen stationsgebied Op verzoek van NS Poort zijn binnen die bouwenveloppe een viertal modellen opgesteld en aan de spoorse partijen voorgelegd: model A. bouw stadhuis onafhankelijk van het treinstation model B. bouw stadhuis vóór treinstation, geen functionele en/of programmatische synergie model C. bouw stadhuis vóór treinstation, met functionele en/of programmatische synergie model D. bouw stadhuis met sloop van het bestaande treinstation NS Poort beoordeelt momenteel die modellen. Inhoudelijk vindt die beoordeling plaats aan de hand van het Stationsconcept van NS Poort, die conceptueel de gewenste inrichting en indeling van treinstations en stationsomgevingen omschrijft. Daarnaast brengen zij ook de financiële consequenties middels een business case voor zichzelf in beeld. i HM '•
*
model A
model Ben C
A
-
model D
Figuur 10 Stedenbouwkundige bouwenveloppen stationsgebied Primair is het uitgangspunt in de samenwerking en onderhandelingen met de spoorwegen dat investeringen aan het stationsgebouw en bijbehorende reizigersvoorzieningen op perrons en sporen voor rekening en risico van de NS plaatsvinden. Voor de eventuele verwerving van gronden zijn in de grondexploitatie van Zeestad middelen opgenomen. Als ruimtelijke ambitie hebben Zeestad en de gemeente een stedenbouwkundige voorkeur voor een variant waarbij het treinstation blijft gehandhaafd en het stadhuis vóór het stationsgebouw gerealiseerd wordt. 6.1.3.
Grondexploitatie
Mei jl. is door de aandeelhouders van Zeestad de sluitende planexploitatie Zeestad per 1-1-2011 goedgekeurd. In de planexploitatie is de grondexploitatie voor het deelproject Stationsgebied met een netto contante waarde van € 6,1 miljoen negatief opgenomen. Vanaf maart van dit jaar is de stedenbouwkundige uitwerking voor het stationsgebied binnen de kaders van het Uitwerkingsplan Stadshart hervat. Deze uitwerking is (mede en vooral) gestart op basis van het besluit
8
van de gemeenteraad van december 2010 tot de verdere voorbereiding van de aanbesteding van het nieuw te bouwen stadhuis. Er is nu een ruimtelijk programma van eisen opgesteld als basis voor de aanbesteding van het nieuw te bouwen stadhuis. Dit programma van eisen omvat ca. 7.000 m bvo voor het nieuw te bouwen stadhuis. De huidige economische omstandigheden laten ook zien dat er geen marktvraag is te verwachten voor 4.300 m overig commercieel programma. De geraamde grondopbrengsten voor de grondexploitatie zijn derhalve significant gedaald. De uit te geven kavel die primair voor ver-/nieuwbouw van hotel Wienerhof bestemd is, betreft een goed gelegen A-locatie in het winkelgebied en is realistisch afzetbaar voor de geraamde opbrengst. 2
De gedaalde opbrengsten hebben tot gevolg dat er aan de kostenkant bezuinigd moet worden om binnen het taakstellende contante tekort van € 6,1 miljoen te blijven. Een ingrijpende renovatie van het busstation (samenvoegen rijbanen en volledig nieuw busstation) is geen noodzaak en in verhouding met de te maken kosten geen efficiënte investering. Daarnaast voldoet het bestaande busstation aan de technische eisen die er aan moeten worden gesteld. Eventuele investeringen beperken zich tot 'cosmetische' ingrepen (herkenbaarheid, oriëntatie enz.). Ook verwerving en sloop van de bestaande wachtruimte van Connexxion is dan niet nodig. Doorrekening van deze actuele financiële uitgangspunten laat zien dat de grondexploitatie binnen de kaders van de planexploitatie Zeestad sluit met een contante waarde van € 6 min. tekort. Bovenstaande financiële uitgangspunten zijn door Zeestad ter besluitvorming aan de aandeelhouders voorgelegd. 6.1.4.
Proces stedenbouwkundig plan
Met definitieve stedenbouwkundig plan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Dit zal plaatsvinden wanneer ook de raad wordt voorgesteld een definitief besluit over de aanbesteding van het stadhuis te nemen. Na besluitvorming met betrekking tot dit ambitiedocument zal het college een concept stedenbouwkundig plan ter inzage leggen om de bevolking en met name de direct omwonenden en ondernemers in de gelegenheid te stellen ook schriftelijk hun visie op het concept plan weer te geven en wordt gestart met het opstellen van een voorontwerp bestemmingsplan. Volgens planning zal in mei 2012 een definitief stedenbouwkundig plan aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Na vaststelling zal het college een ontwerpbestemmingsplan vrijgeven voor de formele inspraak, zodat eind 2012 of begin 2013 de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het stationsgebied kan vaststellen. nov 2011
Concept stedenbouwkundig plan formele inspraak college B&W
definitief stedenbouwkundig plan
mei 2012
vaststelling gemeenteraad
voorontwerp bestemmingsplan
ontwerp bestemmingsplan
ter visielegging college B&W
vaststelling gemeenteraad Figuur 11 Proces stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen 9
Parallel aan bovengenoemde besluitmomenten zal Zeestad zorgdragen voor de benodigde voorstellen aan haar aandeelhouders. 6.2.
Bedrijfsvoering en huisvesting
Het programma van eisen is gebaseerd op visies op de relatie tussen bestuur en burger, de wijze waarop vorm wordt gegeven aan de dienstverlening aan burgers en de nagestreefde werkwijze van de ambtelijke organisatie. De vertaling van de visie op de relatie tussen bestuur en burgers naar een programma van eisen voor het openbaar bestuurscentrum heeft plaatsgevonden met een werkgroep, bestaande uit leden van de gemeenteraad en de griffie. Bij de dienstverlening staat de klantvraag van de burger, ondernemer of instelling centraal. Elke klant heeft zijn eigen verwachting en wil anders worden geholpen. Het balieconcept moet hierin voldoende keuzevrijheid bieden en inspelen op de klantbeleving. Bij de publieksdienstverlening wordt uitgegaan van een dynamisch proces, zowel qua aantal bezoekersaantallen, maar ook de veranderingen in het gemeentelijke aanbod van diensten. Door de dienstverlening te centraliseren en door een nieuw balieconcept toe te passen moet aan deze eisen worden voldaan. Het werkplekdomein voor de gemeentelijke organisatie vormt de ontmoetingsplek waar medewerkers, directie en het college met elkaar samenwerken. De gemeente wil een aantrekkelijke werkgever zijn die kansen en nieuw talent (uit de stad en omgeving) optimaal benut. Ook het bestaande talent van medewerkers binnen de gemeente moeten worden gestimuleerd. De werkomgeving moet innovatief en inspirerend zijn, zodat kennisdeling- en uitwisseling vanzelfsprekend worden. Door de werkplek in te richten op basis van kantooractiviteiten, worden diverse manieren van interactief en geconcentreerd werk mogelijk gemaakt. Meer dan voorheen zal worden ingespeeld op innovatie, het denken in oplossingen en het stimuleren van samenwerken. De organisatie moet bewegen en stromen. Hieruit is een aantal uitgangspunten waaraan het stadhuis moet voldoen afgeleid: • Het gebouw is een stadhuis voor de burger, vormt een publiekstrekker in het stadshart, draagt bij aan levendigheid en vitaliteit van het stadshart, biedt een economische impuls en stimuleert het vestigingsklimaat. • Gebruikers en bezoekers moeten de functies (ruimten, vertrekken en inrichting) ten dienste van activiteiten waaraan zij deelnemen op een zo onafhankelijk en gelijkwaardig mogelijke wijze kunnen bereiken en gebruiken. • Alle publieksfuncties van diverse afdelingen uit de gemeente, inclusief de baliefuncties van het UWV werkbedrijf moeten kunnen worden ondergebracht in één centraal publieksplein. • Met andere publieksfuncties wordt in het programma van eisen geen rekening gehouden. • De dienstverlening wordt centraal, overzichtelijk en geïntegreerd aangeboden. Alles is erop gericht om de toegankelijkheid van informatie voor, en de dienstverlening aan de burger zo helder en eenvoudig mogelijk te maken. Daartoe dient de publieksruimte transparantie en klantvriendelijkheid uit te stralen. • Het stadhuis moet een goede huisvesting bieden aan de huidige en toekomstige gemeentelijke bedrijfsvoering en dienstverlening en moet qua gebruik en indeling flexibel en aanpasbaar zijn. • De inrichting en werkplekindeling spelen hier flexibel op in, zonder dat bij elke verandering in organisatiestructuur, de huisvesting moet worden aangepast. • Het werkplekdomein van de gemeentelijke organisatie is een inspirerende werkomgeving waarbij de medewerker, haar dienstverlening en het organisatiebelang centraal staan. • Uitgangspunt is activiteit gericht werken in een omgeving waarin openheid en transparantie de boventoon voeren en waar de informatiehuishouding op de werkplek optimaal te beschermen is tegen onbevoegd gebruik van informatie. • De werkomgeving kent diverse mogelijkheden om zowel individueel geconcentreerd te werken, te ontspannen en maar vooral om met elkaar samen te werken. • Via compartimentering wordt rekening gehouden met het beschermen van medewerkers en persoonsgegevens door de publieksruimte en het werkgebied voor de gemeentelijke organisatie fysiek van elkaar te scheiden.
10
6.2.1.
Thematische verfijning atgemene uitgangspunten
Aan de hand van een aantal thema's is deze algemene visie op het huisvestingsconcept van het stadhuis verder geconcretiseerd. Thema politiek en burger: De resultaten van de werkgroep van gemeenteraad en griffie zijn onverkort overgenomen in dit ambitiedocument. De werkgroep heeft zelf een aantal kritische succesfactoren geformuleerd, waaraan een openbaar bestuurscentrum aan moet voldoen. Die kritische succesfactoren zijn: • Het sfeerbeeld van de raadszaal, foyer en de commissievergaderruimten. • Een doelmatige en multifunctionele inrichting van diverse vergaderfuncties, die een efficiënte en effectieve vergadercultuur stimuleren. • De toegankelijkheid van het openbaar bestuurscentrum, tot uitdrukking komende in: o toegankelijkheid en geschiktheid voor minder validen; o centrale positie bestuurscentrum in stadhuis op de 1 verdieping; o voor publiek eenvoudig te bereiken met trap en lift. • Compartimentering in een openbaar (raadszaal en twee commissievergaderruimten) en semi-openbaar gebied (fractiekamers, leeskamper en werkplekruimte voor de griffie e
Thema dienstverlening De gemeente Den Helder vervult een publieke functie. Het stadhuis ontvangt jaarlijks ruim meer dan 50.000 bezoekers. De bezoekers maken gebruik van uiteenlopende vormen van dienstverlening. Doelstelling is dat de dienstverlening centraal, overzichtelijk en geïntegreerd wordt aangeboden. Alles is erop gericht de toegankelijkheid van informatie voor, en de dienstverlening aan de burger zo helder en eenvoudig mogelijk te maken. Daartoe dient de publieksruimte transparantie en openheid uit te stralen. Via onderstaande eisen aan de huisvesting kan aan deze doelstelling worden voldaan. • De publieksruimte is de ontmoetingsplaats tussen de gemeente en haar burgers, ondernemers en overheidsinstellingen. • De publieksruimte vormt het overheidsportaal waar alle gemeentelijke dienstverlening is geconcentreerd, waarbij balies en spreekkamers met de inrichting van een callcenter gezamenlijk één frontoffice kunnen vormen. • De indeling en inrichting van de publieksruimten maakt een goede relatie tussen tussen back- en frontoffice mogelijk en maakt integrale dienstverlening tussen publieksdiensten onderling mogelijk. • De indeling en inrichting van de publieksruimte speelt in op het proces- en zaakgericht dienst verlenen. • De indeling en inrichting van de publieksruimte speelt vooral in op de fysieke dienstverlening en kan zich aanpassen aan de veranderende wet- en regelgeving vanuit (landelijke) overheid. • Voor elke klantvraag zijn diverse type balies of spreekkamers beschikbaar, afgestemd op toegankelijkheid, digitalisering, ergonomie, klantgericht en behoud van akoestiek en privacy. • De wachtruimte biedt naast het veraangenamen van de klant, mogelijkheden voor het raadplegen van (digitale) gemeentelijke informatie, is multifunctioneel, representatief en heeft een uitnodigend karakter. Het vormt hiermee de ontmoetingsplaats tussen de gemeente en haar burgers, ondernemers Thema medegebruik Medegebruik in het stadhuis heeft als doel de politiek dichter bij de burger te brengen. Dat kan door bestaande ruimten beschikbaar te stellen voor andere activiteiten. Bij de verdere voorbereiding van de aanbesteding zal daarom rekening worden gehouden met de volgende eisen: • De publieksruimte biedt mogelijkheden voor het exposeren van kunst voor regionale kunstenaars en historische verenigingen. • De catering ruimte is {deels) openbaar en biedt mogelijkheden om politiek en burger op informele wijze met elkaar in contact te brengen. • Het vergadercentrum in het openbaar bestuurscentrum is naast raadsvergaderingen ook geschikt voor burgerbijeenkomsten en persconferenties. • De parkeeraccommodatie bij het stadhuis is ook beschikbaar voor bezoekers aan het Stadshart.
11
Thema werkplekconcept Het nieuwe stadhuis voldoet aan de eisen die worden gesteld aan het werkplekconcept. Het biedt de gemeentelijke organisatie een inspirerende werkomgeving die bijdraagt aan een activiteitgeoriënteerde en dynamische organisatie. Omdat het nieuwe stadhuis voor een lange periode als huisvesting voor de gemeentelijke organisatie zal dienen, is voldoende flexibiliteit belangrijk. • • • • • •
Het werkplekconcept speelt in op dynamiek en organisatiegerichte huisvesting. Het werkplekconcept ondersteunt het werkproces. De werkplekindeling is functioneel/sober en doelmatig. De werkplekinrichting maakt het delen van werkplekken voor medewerkers en directie mogelijk. Het werkplekconcept biedt voor alle kantooractiviteiten mogelijkheden om samen of individueel te werken met speciale aandacht voor ruimteakoestiek en behoud van (visuele) privacy. Het kantoorgebruik is duurzaam, papierarm en maakt digitaal (samen)werken overal in het gebouw mogelijk.
Thema compartimentering Het stadhuis wordt ingedeeld in openbare en beveiligde zones ter bescherming van medewerkers en persoonsgegevens. Voorbeeldfunctie De gemeente heeft in de strategische visie 2020 haar duurzaamheidambitie verwoord. De nieuwbouw van het stadhuis behoort een voorbeeldfunctie te vervullen. De specifieke uitgangspunten en duurzaamheidmaatregelen die worden toegepast zijn gebaseerd op de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR gebouw). De diverse (sub)thema's uit de GPR gebouw zijn hieronder in tabel weergegeven. Bij het formuleren van de eisen m.b.t. energie heeft de trias energetica (beperken energievraag, gebruik duurzame energie en indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk) als basis gediend.
GPR Gebouw 4 Energie
Milieu
Energieprestatie
K
Vermindering 1 energievraag J
Gezondheid Water
Geluld Luchtkwaliteit
Milieuzorg J Materialen
f Gebruik* [ kwaliteit
-c
Toekomstwaarde foetankellik- hwkomstteritMe held " voorzieningen
£ Functionaliteit J —f nexlbiliteii
Thermisch comfort
Technische kwaliteit
Ucht en visueel comfort
Sociale veiligheid
Belevingswaarde
Figuur 12 Aandachtsgebieden GPR Gebouw Speerpunten bij de realisering en exploitatie van het nieuwe stadhuis zijn: • een energieprestatiecoëfficiënt van minimaal 50% lager dan het bouwbesluit 2012; • de realisatie van een C02-neutraal gebouw; • het toepassen van ten minste 20% duurzame energietechnieken ten opzichte van de referentiesituatie zonder duurzame energieopwekking (nulsituatie);
12
Gebruikskwaliteit Aan gebruikskwaliteit zal inhoud worden gegeven onder andere door integrale toegankelijkheid van het gebouw, multifunctioneel gebruik, flexibiliteit en uitwisselbaarheid van vergaderingruimten en werkplekomgeving, gebruik van onderhoudsvriendelijke materialen en afwerking. Door te voldoen aan de eisen, gesteld in het Politie Keurmerk zal o.a. inhoud worden gegeven aan sociale veiligheid. Toekomstwaarde Via flexibiliteit van gebouw en inrichting, een zo groot mogelijke marktcourantheid van het gebouw en de beeldkwaliteit van het gebouw wordt een zo groot mogelijke toekomstwaarde nagestreefd. Thema se ml-autonome exploitatie Verkend is in hoeverre andere functies binnen het stadhuis opgenomen kunnen worden. Voorshands zullen daarbij de volgende uitgangspunten worden gehanteerd: • Met uitzondering van het eventueel gemeenschappelijk gebruik van een grand café wordt voorshands geen rekening gehouden met het verhuren van vergaderruimten en/of delen van faciliteiten. • In het grand café kunnen reizigers, het winkelend publiek en bezoekers van het stadhuis een kop koffie drinken. • Het aanbieden van verdere commerciële ruimten t.b.v. stationsgerelateerde activiteiten wordt als optie opengehouden. 6.2.2.
Vertaling huisvestingsvisie naar ruimtelijke en functionele uitgangspunten
Bij het concretiseren kan een onderscheid worden gemaakt naar algemene uitgangspunten en randvoorwaarden en specifieke (openbaar bestuurscentrum, publieksruimten en werkplekdomein). Algemene uitgangspunten • De uitstraling van het exterieur past binnen haar omgeving, niet te rijkelijk en overvloedig. • Het stadhuis versterkt het imago en de identiteit van de stad (havengebied met maritiem verleden, duinrijk gebied, zee en strand voor recreatie en de bouwelementen in Willemsoord moeten terugkomen in het exterieur en interieur). • De publieksruimte zorgt voor een gastvrije ontvangst en doelmatige efficiënte klantafhandeling; • Er is een logische routing voorzien binnen en buiten het stadhuis, er wordt rekening gehouden met het scheiden van diverse gebruikersstromen. • Het interieur van het openbare gebied (vergaderfuncties, publieksruimte en collegekantoren) is representatief (hoogwaardig afwerkingniveau), overzichtelijk en transparant. • Bij de inrichting moet worden gezorgd voor een grote mate van technische flexibiliteit in het ontwerp. • Alle kritische processen, vertrouwelijke gesprekken en persoonsgegevens zijn optimaal beschermd. • De ondersteunende functies zorgen voor continuïteitsgarantie. •
De duurzaamheidambitie is meetbaar door het hanteren van een GPR score van een 7,5 per thema. 1
Hef openbaar bestuurscentrum Het • • • • • • •
openbaar bestuurscentrum bestaat uit de volgende ruimten: de foyer (ontvangstruimte); de raadzaal; twee commissievergadenuimten; tien fractiekamers; de leeskamer van de raad; de werkplekruimte van de griffie, bestaande uit twee aparte kantoorruimten; de ondersteunende ruimten, waaronder sanitaire ruimten, opslag voor meubilair en audiovisuele middelen en koffie- en kopieerruimten.
GPR Gebouw is hét hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidkeuzes bij nieuwbouw en renovatie van woningen, utilitaire gebouwen en schoten. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in vijf thema's: energie, Miïieu. gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Een score van 6 is voldoende en een score van 10 is excellent. 13
De publieksruimten Aan de inrichting van de publieksruimten worden de volgende eisen gesteld: • alle balies zijn uniform, laagdrempelig en er kan voor elk type klantcontact een andere baliefunctie worden ingezet; • de receptiefunctie kan worden gebruikt voor intake en het afhandelen van eenvoudige vragen; • gebruik van digitale ICT-zuilen als e-loketfunctie; • toepassen van gesloten spreekkamers, die multifunctioneel worden ingezet; • de wachtruimte voorziet in faciliteiten die het wachten veraangenamen (voorbeelden: kinderhoek, koffievoorziening en leestafel). Het werkplekdomein De inrichting van het werkplekdomein moet aan de volgende eisen voldoen: • de werkomgeving is fysiek gescheiden van het openbare gebied; • voor het college zijn vaste werkplekruimten voorzien, terwijl de B&W kamer ook tijdens calamiteiten wordt ingezet als crisiscentrum en is voorzien van alle noodvoorzieningen; • voor de directie en medewerkers worden alle werkplekken met elkaar gedeeld; • het werkplekdomein wordt zodanig ingericht dat er voor elke kantooractiviteit een plek is te vinden waar medewerkers geconcentreerd of samen kunnen werken; • de verhouding concentratie en interactieve plekken bedraagt 68% versus 32%; • herindeling en aanpassing van de verhouding van interactieve en concentratieplekken moet mogelijk zijn; • waar noodzakelijk zullen functiegebonden werkplekken worden toegepast; • per werkplek is gemiddeld 8 m2 nuttig vloeroppervlak beschikbaar (excl. ondersteunende ruimten); • De personeelskantine wordt op de 1 verdieping naast het openbaar bestuurscentrum gesitueerd; • er zijn ruimte en faciliteiten beschikbaar voor ondersteunende functies zoals arts, zoogkamer, OR, MER/SER (geconditioneerde ruimte waar de servers staan opgesteld), crisisteam, opslagruimten, opslag semi-statiscb archief. e
Medegebruik De volgende opties van medegebruik van functies in het stadhuis worden betrokken bij de verdere voorbereiding van de aanbesteding: • in de wachtruimte van het centrale publiekplein zal een plek beschikbaar zijn voor exposities van bijvoorbeeld de Historische vereniging en lokale kunstenaars; • het grand café als informele ontmoetingsplek kan eveneens worden gebruikt als politiek (jongeren) café; • bijeenkomsten voor burgers en trouwerijen (mits sober en doelmatig) kunnen worden georganiseerd in één van de vergaderruimten in het openbaar bestuurscentrum; • in de wachtruimte zal een informatiepunt worden ingericht met gemeentelijke informatie; • na sluitingstijd van de balies kan de wachtruimte worden gebruikt als informatiemarktplein, tijdens verkiezingen en andere lokale evenementen met een politieke boodschap; • in het grand café en in de wachtruimte kan door ondernemers/ burgers gebruik worden gemaakt van een draadloos internetvoorziening (Wifi - hotspot).
14
6.2.3.
Parkeren
Met betrekking tot het parkeren gaan wij uit van het realiseren van 200 parkeerplaatsen t.b.v. werknemers van en bezoekers aan stadhuis en de bezoekers aan het stadshart. Ten behoeve van de werknemers en de bezoekers aan het stadhuis zijn 100 parkeerplaatsen benodigd. Dit aantal is gebaseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde parkeernormering (Nota Bouwen & Parkeren 2011 -2016). Tabel 1 Benodigd aantal parkeerplaatsen stadhuis Functie Stadhuis
Programma 7.000 m2 bvo
Uitgangspunten 30% baliehoudend 70% niet baliehoudend
Op basis van parkeernormering vereist aantal parkeerplaatsen
Norm 1.86 pp/100 m2 bvo 1,22 pp/100 m2 bvo
Behoefte
39 60 99
Door uit te blijven gaan van 200 parkeerplaatsen ontstaat de mogelijkheid om 100 pp structureel aan de parkeercapaciteit voor het Stadshart toe te voegen. Daarnaast zullen de 100 parkeerplaatsen voor werknemers en bezoekers stadhuis, op tijden dat zij daarvoor niet noodzakelijk zijn, ook beschikbaar zijn voor bezoekers aan het Stadhart. Bij de exploitatie van deze parkeergarage zullen de volgende uitgangspunten worden gehanteerd: o bezoekers moeten betaald parkeren, ongeacht of ze het stadhuis of het stadshart bezoeken; o de exploitatie van de parkeergarage zal in samenhang met de exploitatie van de andere gemeentelijke betaalde parkeervoorzieningen plaatsvinden. De navolgende argumenten hebben ons bewogen af te zien van een ondergrondse parkeeroplossing: a. De beschikbare locatie, in combinatie met de slechte grondslag in het plangebied maakt een ondergrondse parkeeroplossing zeer duur. Wanneer 200 parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd moeten worden, zal dat alleen in een parkeergarage met lagen onder de grond mogelijk zijn. Dat levert, gecombineerd met de slechte grondslag in het plangebied, een zeer dure bouwmethode op. b. een ondergrondse parkeeroplossing biedt niet de mogelijkheid om, indien gewenst in relatie tot het sturen op de totale parkeercapaciteit in het Stadshart, de capaciteit flexibel te ontwikkelen. Aanvullend geldt dat door de daling van programma in het stationsgebied via een bovengrondse parkeergarage, mits die voldoende architectonische kwaliteit bezit, aan de zijde van de Boerhavestraat ook een ruimtelijke afronding van het plangebied kan plaatsvinden. 6.2.4.
Ruimtelijk programma van eisen en relatieschema vlekken
Op basis van de hiervoor beschreven uitgangspunten is bepaald welke ruimtelijk programma noodzakelijk is om de diverse functies in het stadhuis te kunnen huisvesten. Dit ruimtelijk programma is gebaseerd op de uitgangspunten, zoals die hiervoor zijn geformuleerd. Daarbij zijn verder de volgende normatieve uitgangspunten toegepast: a. Structurele huisvestingsbehoefte van bruto 450 fte waarvan ca. 380 daadwerkelijk in het stadhuis zal zijn gevestigd b. Werkplekdomein: o persoonsongebonden werkplekken o benodigde gemiddelde oppervlakte per werkplek: 8 m2 nuttig vloeropppervlak o Bezettingsgraad: 70% van de in het stadhuis te huisvesten formatie o Flexibiliteit 10% van het op basis van de bezettings graad benodigde aantal werkplekken c. Meervoudige gebruik van publieksruimten d. Medegebruik van aanwezige functies
15
Er wordt vanuit gegaan dat het mogelijk is om aiie functies in een gebouw met een oppervlakte van 7.000 m2 bvo te huisvesten. In tabel 1 is voor de drie hoofdfuncties de opbouw gegeven. In bijlage A is het ruimtelijk programma van eisen gedetailleerd op basis van wat in deze paragraaf aan uitgangspunten is geformuleerd, uitgewerkt. Aantal m2 bvo per AmbitiedoRelatieve hoofdfunctie cument aandeel Publieksfuncties 1.292 56% Bestuur 1.454 86% Werkplekdomein 4.254 82% Totaal 7.000 76% Tabel 2 Specificatie ruimtegebruik naar hoofdfuncties stadhuis In figuur 1 is dit ruimtelijk programma van eisen in een relatieschema weergegeven.
Openbaar besiiiiiiscüiitriiin openbaar
-raadzaal. 2 commissievergadarruimten
Werkplckdomoln mede'iVorkergebicd:
- gemeentelijke organisatie
vomkkingen. pjrscMfere«:.« en bürgerhïtcr.Komstsn
semi openbaar.
-fractiekamers, leeskamer raad -werkplek griffie Restaurant (1e)
„—_
semi-openbaar
-zitgedeelte RiiUurant (BG)
j
Foyer (1e verd) openbaar
- lift. trappenhui:. HooMMVM iBGJi
-parHHutatngvtg
Piil;IUïc>uiiiiti> r
Fietsenstalling medawBikergebied:
- stalling voor medewerkers openbaar.
• stalling voor bezoekers Openbaar perkcren bevindlzlchachlerhel stadhuis Lo.v. de Middenweg
Irrii.utt i l
Figuur 13 Functies en relatieschema nieuwe stadhuis
7.
Aanbestedingsstrategie en -procedure
7.1.
Uitgangspunten voor de aanbesteding
7.1.1.
Projectdoelen
Het projectteam Aanbesteding heeft in afstemming met het College, directie en afstemmingsoverleg in kaart gebracht wat de belangrijkste kritische succesfactoren en projectdoelen zijn. Deze vormen de basis voor de aanbesteding en worden verwerkt in de outputspecificaties en de selectie- en gunningcriteria. De projectdoelen vloeien voort uit het de uitgangspunten die zijn geformuleerd in hoofdstuk 5. Als belangrijkste projectdoelen zijn geïdentificeerd:
16
1. Imago en identiteit. Met stadhuis ontleent haar imago en identiteit aan de uitstraling naar buiten toe. 2. Functionaliteit en flexibiliteit. De indeling van het stadhuis moet gewijzigd kunnen worden. 3. Duurzaamheid. Het stadhuis dient duurzaam te zijn en te voldoen aan bepaalde certificering. 4. Gebruiksvriendelijkheid en bruikbaarheid. De kantoorvoorzieningen in het stadhuis dienen gebruiksvriendelijke en bruikbaar te zijn. 7.1.2.
Scope van het DBFMO-contract
Onder de scope wordt bij een DBFMO contract verstaan de omvang van activiteiten en diensten, die worden aanbesteed. In een DBFMO contract behoren in ieder geval tot de scope het ontwerpen, bouwen, financieren en beheren en onderhouden van het gebouw. Die scope is in 2008 en 2009 ook als uitgangspunt gehanteerd. Het voor beheer en onderhoud geraamde budget bestaat uit de componenten onderhoud, zakelijke lasten en een deel van de kosten van schoonmaakwerkzaamheden, namelijk die activiteiten die in de huidige situatie al worden uitbesteed. Door de scope verder te verbreden kunnen voor de marktpartij verdere mogelijkheden ontstaan om meerwaarde te realiseren door integratie van ontwerp, bouw en exploitatie (operate). In het kader van de voorbereiding van de aanbesteding is verkend hoe de scope gedefinieerd kan worden. Naar aanleiding van een marktconsultatie, waarin marktpartijen hebben aangegeven de voorkeur te geven aan een zo groot mogelijke scope, is verkend welke diensten daarvoor in beginsel voor in aanmerking komen. Bij de verdere voorbereiding van de aanbesteding willen wij ons bij het uitbreiden van de scope beperken tot de navolgende diensten: • schoonmaak; • catering; • huisvesting • beveiliging; • bodediensten; • huisvesting en verhuizingen. Verder zal worden verkend in hoeverre het zinvol is de aanschaf en beheer van werkplekken (o.a. kantoormeubilair en werkplekautomatisering) in de aanbesteding op te nemen. 7.1.3. Transactiekosten Omdat het project Stadhuis Den Helder een (voor DBFMO-projecten) beperkte financiële omvang kent, is het extra belangrijk om het aanbestedingsproces zo efficiënt mogelijk vorm te geven. Hoge transactiekosten (de kosten die gemoeid gaan met het uiteindelijk sluiten van de overeenkomst) zijn voor zowel de gemeente als private partijen onwenselijk. Het projectteam Aanbesteding heeft daarom de leerervaringen van andere DBFM-projecten verwerkt om voor het Stadhuis Den Helder zo efficiënt mogelijk aanbestedingsproces in te richten. Er zijn meerdere mogelijkheden om de transactiekosten te beperken, zoals het snel selecteren van een beperkt aantal partijen, het toepassen van onder andere standaardcontracten, alleen die informatie vragen die nodig is om tot een goede selectie te kunnen komen en het geven van een rekenvergoeding. Concreet worden de volgende maatregelen voorgesteld: • Het alleen toepassen van een Voorlopig Ontwerp light. Dit houdt in dat alleen die onderdelen uitgewerkt worden van het VO die noodzakelijk zijn om de gegadigden te kunnen beoordelen. Dit betekent dat na gunning het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp nog afgerond moeten worden. • Het als uitgangspunt nemen van het standaard DBFMO contract voor huisvesting • Het toepassen van een rekenvergoeding onder andere om het aantal inschrijvende partijen te maximaliseren en betere biedingen te krijgen. 7.1.4.
Toepassen social Return
Een van de doelstellingen van het Europees aanbestedingsbeleid is dat er gelijke concurrentie voor alle patijen in de EU ontstaat. Dit houdt in dat alle geïnteresseerde partijen die voldoen aan de selectiecriteria een gelijke kans moeten krijgen om de opdracht te winnen. Voor Europese procedures bestaat een beperkte
17
lijst met toegestane typen criteria. Vestigingsplaats of betrokkenheid met Den Helder kunnen geen onderdeel uitmaken van de selectiecriteria. Om de werkgelegenheid te stimuleren mogen er wel bijzondere voorwaarden worden gesteld aan de inschrijving. Eén mogelijkheid daartoe is het stellen van voorwaarden inzake social return. Social return is het opnemen van een voorwaarde in de aanbesteding ten behoeve van het creëren van werk(ervarings)plaatsen voor mensen met een grote(re) afstand tot de arbeidsmarkt. Zo is het mogelijk om bijzondere voorwaarden te stellen aan het inzetten van een bepaald aantal of een bepaald percentage mensen met bepaalde kenmerken, bijvoorbeeld: langdurig werklozen; uitkeringsgerechtigden; leerlingen; moeilijk plaatsbare jongeren; mensen uit de regio; etnische minderheden; mensen met een handicap / SW geïndiceerden. Dergelijke sociale criteria mogen niet het hoofdbestanddeel zijn van een aanbesteding en zijn dus aanvullend. Aanvullend wil zeggen dat bij min of meer gelijke aanbiedingen de (aanvullende) sociale criteria doorslaggevend zijn geven. Voor de werving en selectie van de kandidaten zullen de opdrachtnemers zich doorgaans wenden tot de gemeente, het UWV, WSW-bedrijven (sociale werkplaatsen) en/of reintegratiebureaus. Het college is voornemens om social return onderdeel te laten zijn van deze aanbesteding en de uitgangspunten in de verdere uitwerking van de aanbesteding aan u voor te leggen. 7.1.5.
Plafondprijs
Voorafgaande aan de aanbesteding zal een plafondprijs worden bekend gemaakt. Dat is de maximale hoogte van de biedingen, uitgedrukt in netto contante waarde (dus inclusief alle onderhouds- en financieringslasten). Uiteraard zal daarbij rekening worden gehouden met het beschikbare budget voor het project van de Gemeente. Door vroeg in de procedure dit signaal te geven weten ook de inschrijvers - die zelf fors zullen moeten investeren in de tenderkosten - en daarmee de Gemeente of het project wel of niet haalbaar is. Het vermijdt in ieder geval dat aan het einde van de procedure geen of te hoge biedingen zullen worden gedaan. Binnen de Plafondprijs zal de winnende Gegadigde worden geselecteerd op basis van beste prijs-kwaliteit verhouding. 7.1.6.
Contractduur en eigendom
Het DBFMO-contract zal een looptijd kennen van 30 jaar. Het stadhuis blijft gedurende de looptijd van het contract (en uiteraard na afloop van het contract) in eigendom van de gemeente. 7.2.
Concurrentiegerichte dialoog voor het project stadhuis Den helder
Voor de aanbesteding van het Stadhuis Den Helder wordt gebruik gemaakt van de concurrentiegerichte dialoog. Deze procedure leent zich bij uitstek voor het aanbesteden van een DBFMO-Overeenkomst en wordt door de diverse Ministeries ook bij dergelijke aanbestedingen met succes toegepast. De procedure van de concurrentiegerichte dialoog ziet er schematisch als volgt uit: prckwillflcatïefiie
Oliloog Coniultatlefaie
Oiatocgfase
3 IfjJdttdm
Fa» OeHnKim InKhrijvfng
I ((f n!i[de
Gunnn ig
Definitieve liuthiltvlng GunningHiierü ' 6e«ulr.htifdtaiiiunie«wf*
Vertoek lot deelneming • utahAtodgrarriM - Geschlklheldseiien Figuur 14 Fasering concurrentiegerichte dialoog
18
7.2.1.
Stap 1: Prekwalificatiefase
De aanbestedingsprocedure start, na een aankondiging in het Supplement Publicatieblad E G en www.aanbestedingskalender.nl met de Prekwalificatiefase. De prekwalificatie vindt plaats op basis van een beoordeling op uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen. Indien meer dan drie Gegadigden aan de geschiktheideisen voldoen, dan worden deze gerangschikt op basis van nadere selectiecriteria. Met de drie "beste Gegadigden worden vervolgens uitgenodigd tot deelname aan de dialoogfase. n
7.2.2. Stap 2: Dialoog De concurrentiegerichte dialoog voor het Stadhuis Den Helder bestaat de Dialoog uit de volgende twee fasen: a. b.
Consultatiefase Dialoogfase.
Ad a: Consultatiefase Tijdens de consultatiefase zullen met de Gegadigden enkele dialoogrondes worden doorlopen. Hierbij zal gesproken worden over onderwerpen als het contract, de outputspecificaties, risico's e.d. De input van de gegadigden geeft de Aanbesteder de mogelijkheid om de aanbestedingsdocumenten verder te optimaliseren. Bij de Gegadigden groeit in deze fase het begrip van het project, wat behulpzaam is bij het in een later stadium uitbrengen van een bieding. Tijdens de Consultatiefase vindt geen selectie plaats. Ad b: Dialoogfase Tijdens de Dialoogfase zal de Aanbesteder met de drie Gegadigden dialoog voeren over de door de Gegadigden in te dienen dialoogproducten (onder andere een Voorlopig Ontwerp Light et cetera) en zal de inhoud van de DBFMO-Overeenkomst worden vastgesteld. De Gegadigden moeten verder het Programma van Eisen uitwerken. Ook tijdens de Dialoogfase vindt geen nadere selectie plaats. 7.2.3.
Stap 3: Definitieve inschrijving
Na het beëindigen van de Dialoogfase door de Aanbesteder volgt de fase Definitieve Inschrijving. Deze houdt in een financiële bieding van de Gegadigden op het resultaat van de dialoog. 7.2.4.
Stap 4: Voorlopige Gunning / Definitieve Gunning
Gunning van het Project vindt plaats op basis van het criterium van de economisch meest voordelige inschrijving (EMVI). Dat is de inschrijving met de beste prijs-kwaliteit, binnen de plafondprijs. 7.2.5.
Planning van de aanbestedingsprocedure
Onderstaand is de indicatieve planning van de concurrentiegerichte dialoog opgenomen.
Fase Planning Selectiefase mei-juni 2012 juli - februari 2013 Dialoogfase Inschrijving maart-mei 2013 Gunning Juni 2013 Tabel 3 Globale planning aanbestedingsprocedure
19
7.3.
Beoordeling, integriteit van de aanbesteding en voorkoming belangenverstrengeling
Het doorlopen van een integere, transparante en juridisch correcte aanbestedingsprocedure is zeer belangrijk om het risico op aanbestedingsgeschillen te minimaliseren. Een belangrijke taak in de aanbestedingsprocedure is het beoordelen van de biedingen. Het aanbestedingsrecht en jurisprudentie geven hierbij als belangrijk uitgangspunt dat deze toetsing onafhankelijk moet gebeuren. Indien dit niet gebeurt, of indien hier zelfs maar de schijn van heeft, dan ontstaat er een groot risico op aanbestedingsgeschillen, met negatieve gevolgen voortijd en geld (in het slechtste geval zelfs het moeten staken van de aanbesteding). De boordeling van de diverse onderdelen van de inschrijvingen zal plaatsvinden door beoordelingsteams gevormd door het aanbestedingsteam (waar wenselijk aangevuld met externe expertise). Deze werken aan de hand van (voor de gegadigden kenbare) beoordelingsprotocollen zodat er geen verrassingen kunnen zijn over de wijze van beoordelen. Ook zal een Protocol Belangenverstrengeling worden opgesteld om te voorkomen dat zich ongewenste situaties voordoen met (gewezen) adviseurs op het project, c.q. door mogelijke bestaande persoonlijke relaties tussen vertegenwoordigers van marktpartijen en vertegenwoordigers van de gemeente c.q. adviseurs daarvan. 7.3.1.
Besluitvorming en zeggenschap gedurende de aanbesteding
Gedurende de aanbesteding van het Stadhuis Den Helder zijn twee zaken van belang. Allereerst dat de verschillende publieke partijen op zodanige wijze bij het proces betrokken zijn dat zij in staat zijn hun rol naar behoren te vervullen. Ten tweede het waarborgen van een zorgvuldige, onafhankelijke en vertrouwelijke aanbesteding. Dit is van essentieel belang omdat wanneer hierin fouten worden gemaakt de aanbesteding moet worden gestopt of ongeldig verklaard, wat hoge kosten (schadeclaims, rechtszaken) en vertraging tot gevolg heeft. Het is daarom belangrijk om de betrokkenheid van de verschillende partijen bij de aanbesteding zorgvuldig vorm te geven. Projectteam Aanbesteding De uitvoering van de aanbesteding wordt verzorgd door het projectteam Aanbesteding. Afstemmingsoverleg Het afstemmingsoverleg fungeert als formele opdrachtgever voor de aanbesteding. In het afstemmingsoverleg zullen de diverse aanbestedingsdocumenten gedurende de aanbesteding ter besluitvorming worden voorgelegd. College en Gemeenteraad De betrokkenheid van het College en de gemeenteraad is bij de meeste DBFM projecten op vergelijkbare wijze ingevuld. Er is bij deze projecten voor gekozen om college en raad te betrekken bij het formuleren van de eisen en randvoorwaarden welke aan de markt werden meegegeven (het opstellen van de propositie). De inhoud van de voorstellen van de marktpartijen werd gedurende de aanbesteding niet met het college en gemeenteraad gedeeld. De achterliggende redenen voor dit laatste punt is gelegen in het feit dat de aanbesteding vertrouwelijk, zorgvuldig en binnen een strakke planning moet verlopen. Door met meer mensen (die mogelijk in hun baan als, of naast, raadslid weer contacten kunnen hebben met marktpartijen) gedurende de aanbesteding de informatie van de marktpartijen te delen, wordt het lastiger om deze doelen te behalen. Voor de aanbesteding van het Stadhuis Den Helder wordt aangesloten bij deze best practise. 7.3.2.
Borging Ruimtelijke Kwaliteit
De gemeenteraad heeft via de vaststelling van het UP Stadshart en zal via de vaststelling van het stedenbouwkundig plan Stationsgebied (incl. beeld kwaliteitsplan) de ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten vaststellen. Deze, en mogelijk andere documenten zijn voor het nieuwe stadhuis bindend. Tijdens de aanbesteding wordt ruimtelijke kwaliteit op de volgende aspecten geborgd: • In de selectiecriteria die aan de inschrijvende partijen gesteld worden, worden criteria opgenomen met betrekking tot de architectonische kwaliteit. Op deze wijze wordt het minimumniveau bepaald. • Vervolgens wordt in de gunningcriteria gedefinieerd welke waarde aan welke aspecten van de aanbesteding wordt toegekend; Deze gunningcriteria volgen uit de kritische succesfactoren waarbij de belangrijkste kritische factor uitstraling en imago is. 20
• •
•
•
8.
Het door de gemeenteraad nog vast te stellen stedenbouwkundig plan, inclusief het beeld kwaliteitsplan, vormt daarbij het kader voor de beoordeling van de ontwerpen; De te selecteren consortia zullen gedurende de aanbesteding in de vorm van een SO en VO light toonbaar maken op welke wijze zij in het ontwerp uitwerking willen geven aan de door de gemeenteraad vastgestelde kaders; Dit houdt in dat ze minimaal een gevelbeeld presenteren en op een aantal specifieke punten uitgewerkte doorsneden. De beoordeling vindt plaats door een, nog samen te stellen, beoordelingscommissie. Bij de beoordeling van die ontwerpen zullen, op basis van een nog door B&W vast te stellen protocol, de stedenbouwkundig supervisor en de commissie Ruimtelijke Kwaliteit worden betrokken; De samenstelling van de beoordelingscommissie wordt voorgelegd aan het college. In de aanbestedingsstukken wordt uitgewerkt welke processen en procedures de marktpartijen moeten opleveren om te borgen dat na de productie van een VO-light een zo goed mogelijke definitief ontwerp tot stand komt. Financiële haalbaarheid
Om de financiële haalbaarheid van de nieuwbouw stadhuis te kunnen beoordelen wordt een business case opgesteld. De business case geeft inzicht in alle kosten, opbrengsten en risico's van het project Stadhuis. Hier komen de budgetten en de verwachte uitgaven over de gehele looptijd van het project samen. De business case geeft een antwoord op de vraag of het project Stadhuis betaalbaar is. Oftewel, is er voldoende budget om de projectkosten en -risico's te dekken? Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde Public Sector Comparator (PSC). De P S C geeft de kosten, opbrengsten en risico's voor traditionele uitvoering van het project weer. Hiermee monitoren we ten eerste of DBFM(O) nog wel de verwachte meerwaarde oplevert. Dat gebeurt in de laatste fase van de voorbereiding van de aanbesteding. Daarnaast zal dit instrument ook worden ingezet tijdens de dialoog en de onderhandelingen met de consortia. Dan worden de netto contante waarden van de (daadwerkelijke) biedingen geconfronteerd met de P S C . Als de biedingen boven de P S C liggen, dan levert DBFM(O) geen meerwaarde op ten opzichte van traditionele aanbesteding. Uit de P S C volgt dan ook vaak een 'plafondprijs' oftewel het maximum bedrag dat de gemeente voor het project bereid is te betalen. Deze plafondprijs, zo hanteren we voorlopig als uitgangspunt, wordt dan ook als zodanig naar marktpartijen gecommuniceerd. De P S C bevat alleen die onderdelen van het project die straks worden overgedragen aan de private partij. In de business case echter komen ook zaken voor die enkel het domein van de gemeente zijn. Bijvoorbeeld de risico's die bij de gemeente blijven liggen. Daarnaast bevat de business case de inkomsten die de gemeente beschikbaar heeft. Die komen in de P S C niet voor. De uitspraken die in deze fase van het proces worden gedaan zijn gebaseerd op de eerste berekeningen van de business case op basis van de uitgangspunten, zoals die in de hoofdstukken 5 en 6 zin verwoord. 8.1.
De financiële uitgangspunten
De navolgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de beoordeling van de financiële haalbaarheid van de nieuwbouw stadhuis: a. Stadhuis 7.000 m2 bvo b. Parkeren: 70 plaatsen op maaiveld en 130 plaatsen in een gebouwde bovengrondse parkeervoorziening c. Ingebruikname stadhuis 1-1-2015 d. Plafondprijs Ad a: Het consortium zal verantwoordelijk zijn voor het ontwerp, bouwen, financieren en exploiteren van het stadhuis, inclusief het leveren van een aantal door de gemeente te benoemen diensten (de scope). Er is bij de doorrekeningen nog geen rekening gehouden met de realisering van commerciële voorzieningen. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat die budgettair neutraal kunnen worden geëxploiteerd. Het toepassen van commerciële verhuur heeft geen nadelige invloed op de afspraken die met de fiscus zijn gemaakt over de omzetbelasting. De omzetbelasting, die proportioneel toegerekend kan worden het stadhuis kan via het BCF (BTW compensatiefonds) worden teruggevorderd
21
Ad b: Het consortium zal verantwoordelijk zijn voor de realisering van de parkeerplaatsen op maaiveld als de bovengrondse parkeergarage. Het consortium zal verantwoordelijk zijn voor het ontwerp, bouwen en financieren van deze voorzieningen en beheer en onderhoud van het casco. De exploitatie van deze voorzieningen (inclusief specifieke installaties) zal door de gemeente of een door de gemeente aan te wijzen partij plaatsvinden. Bij de verdere uitwerking van de aanbesteding zal deze knip gedetailleerd worden uitgewerkt. Ad c: De gemeente streeft ingebruikname van het nieuwe stadhuis per 1-1-2015 na. Omdat het te selecteren consortium alleen tot realisatie van het stadhuis over kan als de gemeente de grond aan het consortium beschikbaar kan stellen, is hier sprake van een belangrijke afhankelijkheid van het consortium. Voorshands wordt er vanuit gegaan dat een vertraging in start bouw en oplevering van het stadhuis voor de gemeente geen nadelige consequenties kent. Wel zal bij de verdere inrichting van de aanbestedingsprocedure met dit aspect terdege rekening worden gehouden. Ad d: Bij de aanbesteding zal sprake zijn van het toepassen van een plafondprijs. Dit is een harde afkapgrens. Het is de grens die bepaalt dat de aanbesteding duurder is dan een traditionele aanbesteding en/of het beschikbare budget overschrijdt. De plafondprijs zal worden bepaald in een Netto Contante Waarde (NCW), zijnde de waarde van de toekomstige kasstromen van te maken kosten. De toepassing van de NCW maakt een vergelijking van de biedingen van verschillende partijen eenvoudiger. Op dit moment is het beschikbare budget van € 2,1 min. de basis voor het bepalen van de plafondprijs. In dit basisbudget is alleen rekening gehouden met de kosten van beheer en onderhoud van het nieuwe stadhuis. Bij de aanbieding van het go/no go besluit wordt dit basisbudget aangepast aan de scope van de aanbesteding. Uitbreiding van de scope met een aantal diensten (bijvoorbeeld catering) leidt tot aanpassing van de plafondprijs.
8.2.
Financiële uitvoerbaarheid
In dit ambitiedocument zijn de belangrijkste programmatische en inhoudelijke uitgangspunten voor een nieuw stadhuis beschreven. Op basis van de met behulp van de business case uitgevoerde financiële analyses geldt dat het mogelijk is deze eisen binnen de budgettaire kaders te realiseren als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: • een 30 jarige looptijd van het DBFMO-contract; • omvorming van de reserve stadhuis vanaf 2012 tot een egalisatiereserve stadhuis, waarmee de jaarlijkse exploitatieresultaten stadhuis worden verrekend • annuïtaire afschrijving van gemeentelijke investeringen; Conform de gebruikelijke gemeentelijke begrotingssystematiek zullen tijdig in het financieel meerjarenperspectief van de gemeente middelen gereserveerd moeten worden voor inflatiecorrectie en de in het DBMFO contract verwerkte financiële effecten van vervangingsinvesteringen.
22
Bijlage A Ruimtelijk programma van eisen Stadhuis Ruimtebehoefte • Stadhuis • Gemeente Den Helder Beschrijving van ruimten 1 Entreegebied Kllrfoofdentree 2 Frontoffice publieksruimte Wachtruimte (met wachtruimtefacüiteïten, Ict-zuil, internet, klndspeel- en koffiehoek) Informatiecentrum (met leestafel + presentatiemiddelen + expositiemogeiijkheden) Receptiebalie (2 werkplekken) Klantcontactcentrum (6 x telefonie functies, direct achter receptiebalie) Balies (zilsta functie, met verhoogde vloer en hellingbaan) Spreekkamers (agresslebestendig, gesloten en integraal toegankelijk) Spreekkamers (representatief, gesloten, 2 tot 8 personen) Mindervallde tollet openbaar (breedte 1,95 x diepte 1,9) Sanilair openbaar (3x heren + 3x dames + voorruimte) 3 Backoffice publieksruimte (direct achter de balles) Wissetwerkpiekken (Backoffice) Print/ kopieerruimte Pantry (koffiecomer) Kiuisruimte (PUN ruimte) Sanitair personeel (2x heren/ 2x dames + voorruimte) 4 Cateringruimte Zitruimte (deel openbaar restaurant en deel afsluitbaar voor personeel) Keuker^uitgifte/voorraad/kantoor (cateringadministratie) Douche en om kleedruimte Afvairufmte Totaal nuttig vloeroppervlak {ruimtefuncties nr. 1 t/m 4) Toeslag 30% (verkeersruimte, technische installatie en constructie oppervlakte) Bruto vloeroppervlakte (ruimtefuncties nr. 1 t/m 4) 5 Openbaar bestuurscentrum Foyer (uillocprïijmle) en garderobe Raadzaal Bergruimte tijdelijk meubilair (tbv vergadercentrum) Bergruimte audiovisuele middelen 6a Werkplekgobicd raad en griffie Pantry (koffie en printruimte) Leeskamer Raad (vergader en werkplek) Kantoor griffie ondersteuning Kantoor griffier (met vergaderzit) Aantal vaste werkplekken griffie Omkleedrulmte (BABS) Mndervafide toilet openbaar Sanilair openbaar(2x heren/ 2x dames + voorruimte) 6b Vergadercentrum Fractiekamers groot (tot 8 personen) Fractiekamers klein (tot 15 personen) Vergaderruimten voor commissievergaderingen (25 pers. + 25 publiek) Totaal nuttig vloeroppervlak (ruimtefunctics 5 t/m 6) Toeslag 30% (verkeersruimte, technische installatie en constructieoppervlakte) Totaal bruto vloeroppervlak (ruimtefuncties 5 t/m6)
(NO) Nuttig vloeroppervlak To NO nf Aantal tri* 25 1 "lÖL. S l ü E
25 10
150 50 10 9 12 9 20 3,7 20
1 1 2 6 8 5 1 1 1
150 50 20 54 96 45 20 3,7 20
8 1 1 1 20
12 6 8 35 1
96 6 8 35 20
200 100 25 10
1 1 1 1
200 100 25 10 993,7 298,1 1291,8
30 300 15 10
1 1 1 1
30 300 15 10
15 20 8 15
1 1 1
15 20 40 15
8 3,7 20
1 1 1
8 3,7 20
16 30 75
5 5 2
80 150 150 856,7 257 1113,7
23
7 Werkpfekdomein college van B&W met bestuursecretariaat Collegekamer B&W (minimaal 25 personen) Burgemeester Wethouders Bestuursecretariaat Aantal vaste werkplekken college Sanitair personeel (2x heren/ 2x dames + voorruimte) Archief, koffiecomer en printruimte Totaal nuttig vloeroppervlak (ruimtefuncties nr. 7) Toeslag 30% (verkeer, glaslijn, technische installatie en constructieoppervlakte) Totaal bruto vloeroppervlak (ruimtefuncties nr. 7) 8 Werkplekdomein medewerkers + directie Vergaderplek Vergaderruimten In werkplekdomein Spreek/ overlegplekken Centrale bibliotheek / leeshoek voor medewerkers Beschermde RAAS / ROW productieruimte {voor Inklaarproces waardedocumenten en rijbewijzen) Verdeling aantal werkplekken (berekening: 328,3 ffe x 70% = 230 afgerond 230 x 8 m ) Overcapaciteit van 10% voor Inhuurkrachten, parttimers (berekening 328,3 x 10% = 33 afgerond) Aantal activlteitgerolateerde werkplekken voor medewerkers en directie rVSndervalkte toilet personeel (per verdieping) Sanitair personeel (2x heren/ 2x dames + voorruimte) per verdieping Totalen nuttig vloeroppervlak Toeslag 30% (verkeer, glaslijn, technische installatie en constructieoppervlakte) Bruto vloeroppervlak (ruimtefuncties nr. 8) 9 Ondersteunende ruimten (algemeen) Archiefruimten (geconditioneerd) Reproruimte + magazijn papier Centrale postkamer + uitgifte kantoormiddelen Bodekamer (werkplek met gebouwbeheersysteem, camerabewaking/BHV) ICT ruimten (server) Opslag ICT Test- en trainingsruimten Kofllecorners verspreid over de verdiepingen voor medewerkers Plolter/prinierruim ten Rookruimten Werkkasten schoonmaak Opslagruimten (communicatie/voorlichting) Opslag (kunstobjecten) Opslagruimten (meubilair) Lockerruimten Arbo ruimten/ EHBO/kolfkamer- spreekkamer arts- vertrouwenspersoon Totaal nuttig vloeroppervlak (ruimtefuncties nr. 9) Toeslag 30% (verkeer, glaslijn, technische installatie en constructieoppervlakte) Totaal bruto vloeroppervlak (ruimtefuncties nr. 9)
50 35 25 8 20 25
50 35 10 15 20 8 8 3,7 20
1 4 10 1 1 230 33 263 2 2
250 80 20 20 80 30 20 8 4 10 4 20 20 20 10 20
1 1 1 1 1 1 1 8 8 1 4 4 1 1 1 1
J
Werkplekkentotaal inclusief werkplekken: 6 griffie, 9 college en 18 werkplekken in KCC - Totaal
Subtotaal bruto vloeroppervlak stadhuis (excl. fietsbBrging en parkeervoorziening) 10 Stalling auto's en fietsen Fietsenstalling personeel (ook voor bromfietsers) Fietsenstalling publiek (ook voor bromfietsers) Toeslag oppervlak: constructieoppervlak = (238 + 140) x 10% = Totaal bruto vloeroppervlak fietsberging Totaal bruto vloeroppervlak parkeergarage (excl. 70 pp op maaiveld)
1 1 4 4 9 1 1
in wp
50 35 100 32 20 25 262 78,6 340,6 50 140 100 15 20 1840 264 7,4 40 2476,4 742,9 3219,3 250 80 20 20 80 30 20 64 32 10 16 80 20 20 10 20 772 231,6 1003,6
296 7.000
afgerond
2 2
119 70
25
130
238 140 37,8 415,8 3.250,0
24
O» GO re c ra
O ro co
CC O
c ro X c .2 (Q
4-» CO l/ï s. c OJ co (O -E 00 c c :=?
5 £
O f- Cl (N ff! r l H (M fN
c OJ 1c?
i
01 X
l i
c OJ
o c
OJ
.£ £ UJ § « ir Ë E ro
s
g 8 S t; 'c % "°
IN o 2 a* sE 7!
ttï I
O £ 3 fc- O» fO CL > O
1 = W) "j 0> _ O nj — ü « c a l re >
!
• I J
cc 2.
O c ro ro c c 01 1.1 01 00 c ai 5 c 'c OJ 01 12 ro c ro c JÉ c Ol ro OJ c 4-* «1 Ift c OJ OJ 0 1 o > x: c O cc c '3 eo c
2
ra ra
c 01 o E o 3 u c c: O T3 c O ÜJ at 01 T3 TJ T 3 CU O* "N ra n X DO £9 c c £ ra 'S c Ol Ü i/i CU O 1 a N § 2 ra c o. ai ra > rf o £ CL s ê "O *> -ai c > c xj ai a> DO n 01 ui > *2 in c O) C QJ f» l i O c oo X) Ï5 S "O t £M s-Ui 1 n > O > ai vao > ra c T3 ' E O. Ëai ai 0i > g '5 01 .E oi g £ > * i ao "O c S c ^ ai £ *° 5? 32 0 > "c * 3 c 0 •j= c c £ ra 0) O v 01 c °3 C L +-» c a> O £ b DO £ 'J3 i l c f o o in o> S £ g Q. 4-» •9 .'ai S3 w ff e ai *G c := *J ' * *" 01 XIu. c 01 CO l*_ •o Q) X) a> ai OO £. * c O) B v) at ai ra "O C 4J oi 2 O 3 °° oo > > i_ a c ü .11 ra O o ) o D. .2 c oi _ O ->£ — 0 1 O C 1/1 "O H 0) g _ E g 8 3 I" 3 -?
x: "O c ra ai •s i -§ c O ai ai "o
ai
l i ra 0) ra "o *D 3 c o
c
:
C
ra
w
ë
°
P
re ai i ° cy jD O -o I S s J S ra ai .ie 3 t at ^ Ol c 01 STë O > " 1 c SJ ai c ai Q- O) c "O 01 • ai ai o ai Si I * E u XI p ^ oo c «> O ai ai '5 "° c ra ^ — ao t. ? ~ «-• ai 2 O ra 01 SJ « o > ra S Ow « 3 > is 5 o c 5 f- o E ai |E «ë. n £ c c O ra ra SJ ë £ Ol 00 S Oi 'oi O) ?S O. ai "5i ai ai O > Ol 4-> oo X) £ b
ai
c
«.
QO
Q. O*
5 ui a> "O
ai l c o> O c O c ra >
00 c
I
3
<"
QJ
m
-c i Ü o 0 O1) < X)
xi e a l
ra
l—
01
>
11
Q
m
o> 3 t C
c O» 0) ai M a> T3 O O
>
c
00 O c > ' E 0) aj oo 'E 'ïï 0 5 9 c > ra c ra 01 ui c5 ra -JZ O Ol oi x7 Q ° .£ Q S Ol c
C 01 00 c 'c c ra Q.
•a c
> cra je ra ai c ai oi .. *-> c
I f
00 ao c 5 C 3 .-. O oi JD •—
Ol O 13 • i_ C O l i 0 c C O) 01 p oo E
oo E 'c c 3 OO c ra > c 01 E o
ai u ai > o c C "O Ol O 01 00 JZ
£
ro
- I O Cv 00 c O» C 01 ai 3 5) z | 1 op oi ra .2 & 5 E ! oo > ° s « o c01 00 ï 00 O O°l *•* ai ra c g l T3 s 1 3 E aic CL ra a) 4l> oo — a tn o » o 'e o. Ö ; 00 0 *J c 3 oo > ai ra 3 5 .E -g SP * f 'in Ol 0) (St C 3 ai 3 8 O) & e cc op £ 01 > *o - c n c (0 E § ^ üi 00 i i s Ol D •S p Sa f> 00 Q. Ui fc -c ai Si. « 3 ai ai _op S o oi O c 42. c T3 -E .S > c c £ 4-* 0) § § ai ~ « ra 01 01 .9 5 öo O0 "O JU 3 •O ^ 3 I ^1 01 c c s o K W| ra T J ra c: jj ai S oi uc c > oi ti -a ^< ra ra c t h i^. ra ra ra E .Si. 3 « c ra 0 x> 3 ra -P o c c ao Ot 01 ai « g a c o ot | • La» p => O O ao p ü 01 i - ë ' E C "D T] it o ui Ol S! "ö "ö O *oi o Jf g c > > 3 CL 5 & •a g3 oi ai > 41 2 2 -O -C Q. *J *J * -S 5 C P W *j ut oi •S 8 8 o oi c o> c c o* D -O X> M _c ra 45 xi U 14C 01 01 "5 XI Tl 0) WW f Sof C Ë.E £ 3 3 i 'S ~ oi ai "§ SoSJ g ^ 5? « .±= =ra 5 60 £ Ol QJ Tj X < ai c in * È I c t i l at 3S =5 tJ 't-t '*-> 1 § 2 - S i •ï;b ra ra E ra 3 ~ C Q. 4-" *J 0) 01 I I „ x: ^ Xui »X n Ol Ol Ol ju X "O T3 o O) ca 4-. P O «1 ra '5j 5
cai ol 'S c
Ol JC u. > O
il
o 3 4-» c ai E 3 u O
c
£
01 oo c ra oo 0J c 3 'c 3 c O XI Ol
c
1
~o
c
Ë
\—
O s ï
I I "5 c at at — c Ol T3 00 01 o £ C w c >- c oi ra O i/i ra Ol o % — 00 E ra I ? x: 0> •— i_> Ol g 3ra S^ ^ c C x: .5 ui o ra ai o o ra a> I N _ > at u oi 00 o o ö l i ra T3 < ~ c ï E o o 3 Ol (N a. s 1 «u O g u
ï c Q * ^ C CL.
ra «
2
Z Q-
O
00 C '> at DO E 0 01 "O w ro ro c W at a> 3 UI C CU QO O > c a> > c at c 0 1 QO c
>
ai 'c -o c O N c 01 w 'ÖJ w "rö T) O E
OJ
"O c ro JU ~n
O»
CL
O
c ro ro a» O DO e OJ t> rO. o ai c a> Tc> O > "e cOJ CU
to
at "O Xt ai O
*->
"3 UI 01 c c ai > r>o OJ
at T3 c IE c -O e Xa> ro >
be
Xt 0 1 00 in C O
•—
IA
O) aa c ra oo
5
on
"O
at XI u ai o 00 DO
c
•o CU
3 at na c O
pac
c 'S E at To3 a. p 0 g at
I t
* l 2 o E a 5 OJ> O •£ 1 ra cc n> u o. > ro c
g-s •a E •a g
ca
cc ra u u
QJ
*a 'tl
o3
c OJ
ro
'OJ
at > at c01XI c at <. ü "O
— ui -s s CU . O ra c x u "07 Q. c ra ra > c 00 <:
CL
at 3 Q. u. CU È c O
C
ra &
Q.
E at c f»
E
£
OJ
5
>
ai Z
JÉ
>
*->
a>
O E
OJ
E ^01 nj -
c o
c
OJ
(N
E E c 3 01 1- .' 00 at .y c X) 'c at c c '~ o 'C O '5 '15 O c e 0 .2 OJ "C 01 ï « S 4, ï | o. QJ op01 *5 ~o .£ c c > ra ro OJ Ol L. ~'§ C I ! xiat aic S S J0D1T>c X ro -V 3 ro OJ ra 3 o a o. < M :
QJ
c l 01 •O trro o S S C DO cl S c > OJ -s 3 00 c at ai E 0
ra
Ti
V. QJ .E rsi
v\ C
o3
o cc u
2 " O t ~- 01 CL O 1/1 Q . E 3 C ui '5 z ra c o S 01 rN
"rö
van der
at 00 C
'OJ *->
c ro .E
AS:
E *ai T°J •= u> O. £ O g ai Je 5 :> — ra ra
CL
at g
00 c 'c c O ra. O Q 1/1 >ra
'OJ
O g at 'wi £ (0 > ro
Z
e
Z o.
c
c '5 E « o ai "O
cc
cc
e
OJ
XI "O CU
O 00
:* -g .9 «J QJ C -13 - > C L , c O O t- 4-1 « ra -o £ O) 01 2 'u> ra O "_O ra "g S n* S xt at xt ^ c •- xat «-u , z e . ro SS m
ra
0) _ K fri = ra 9ra ro ro •*-> +J u c c OJ ra ro a 3,3. c
rö c O tn E ra >
OJ
O R
Tl at O 00 •o 0) 1Q
+*
<
c
5
5 t/> ca
'ra
'rö
2
a: o Ci_ L
cc O CL. L
co
2
Z
1 LO v) O QJ O O- fM 1 5 Q. Q.
« >-
«= tr oi a> 'u 1/1 s ai Q. c O O
CL CL s u c c O O c H bi is O . O ™ £ U I co (/) 03 OJ
f 1.11 ,¥ n 2- ïi_ « Ot
5o. 1c 12 ra *1
H
oo oc
c c 0)
c o> c '
$
c 01 00 c ro O O O
(0 ~ I I S S S ° X» .2 .c c *•* o Ï2 c
0> c 0) '5. 00 c xï c *•> XÏ 3 1_ 01 C
>
>
•5
O i c 00 00 e 'C c O» '•5 •o e c< V re X» c 01 E fN SP "ra J3 ro ro J2 E a 'c1 c0) c 4-1 (0
QJ aj O. g c i> S £ ra aic > £=5 QJ 01 C XI
QJ
oo
E O k_
ra ra
ro ra 4 x-> u X»
3 C
'M C QJ
._ 00 x: Q> UI l'i ra >.
IS
.2 13 ü ra e 5 | *>• > ü is
3 5
S i_ ra ra xt c 01 je
01 X Of TJ '5 TJ c 01
o .— c c QJ 0)
oo "° c 3 2 % d o» 2 0 0) 1 ^
a at u c O
c O
y is
i . 12 £ to co z
"ÖJ
£ a O QO XJ
at 01 O) X2_ >~ at v S p XI O £ "5 O O ra C 0 IS c QJ Xï i/i f I co XJ xt scf-12J C C 01 ™ c ra c 01 XI ro go a, ui c c ra 0) (ü H QJ 0/ oi -rC c t: C O g § c s > is 3 CL *-» OJ 3 \rt OJ O c S 'ü OJ ro ra QJ •=• -öQJ > iï 0) x " 5 5 oo ra J3 00 XJ ( J c J>! c „c c x> at 'ë I at I c ra 4 ^I O > X I £ U at QJ O ï o n o x -E c ra OO O ut oo c .2 iï Ol 'ai cO at S £ QJ aJ Si c E XJ 00 rOl 01 o E at cra "aj ra u t O xi O OO XI O £ »~ :=« XJ ro CL "cü C £ £ CL OJ 3 O. X » C I A at OJ o H 00 1 IA > QJ S JZ 0 4-> g P t; c o5 cra 'C 3 £ c g «> r o o 4 > 5 + -• C i_L Q o 01 > ¥ "» XI ~ QJ > M mS OJ Je 0 > *-> o>*-* *00 E a> x> «i "O « £ I f C XI E « Q . o -a ^ c 4-< C a> x> O re -S o Si -5 ra S c — at xai ~~ J É -M ro ^ I C 0 1 ra 3 4 * ' C c ra 3 00 2 | > ra ro x: c E ü > S j " sa> s 4-1 cü OJ c~ O DQ>X I Si -2- QJ ui "ÖJ *; aO aj O _ ra M V c C x: S | M Ol +3 O C ui .E aj ra oo c x E "5 (0 c X » -E -g OJ .5? — OJ o v> rjj Êfi c E ^ > o > 01 OJ j? 1 o ro 'I 2 '3 2 £ . QJ 2 s _ > cJ"Öj UI 00 c op] sra ° tfl O) E -5 O ro « °OJ %^ >« li) 2 ^ C 4-» o c O O J XI X ) c | « QJ • — > ra C c o> § E r o .0 5c oi a» s "° -g 4-1 'K if .12 1 - S f ai ra J QJ L ° h c o . - x £ E -TI P £ UI « § > o Q, i= -° 2 -° u >O cx:
W i/l c Z ui o . cO Z. Oc 5 '*re = S* *3 ra J-> wi * J L O m t/5 m -
XI OJ x> O) 00 UI c O
ra «
X
ai x; c ro >
c TOt u it at c 0) Jc
!^
S
c
ra
'+j JS o» >
N
6 «
£
CM iri
si
CL O Ul
2
c O O» § V) V) c ro
I
CL at 1.1 s s .2 &
c
N
I
ra
E
ai c 0) c
ai oo 4-1 QJ X
xt c '5 c
C OJ ra > t; E C Je ro O XJ ->I ai -ST 4 V UI 01 'S c l_ O c OJ ra MUI at 00 41 -E .E oj c |eü £* J a» c XJ c C X I E .2 15 ê g at *J o o § > ra c .« a QJ *+o o aj c a> x o> o 'OJ
CC
O
t/i cc Z a.
c £ o Ql TJ TJ £ E o o -c" .13 re > <
CU u c O K co C Z O
-
l/> CD
Z
c '5 £ o o, "O ai T J t; T J
c c *5 01 E E O O -5 o» -5 Toi J t; T J Vx SQ. E O O O o £ É •S "c" .2 ra .«2 re > < > <
'SJ
O.
ui ™
t/1 ™
in
c 'oi £ o "2 % E
o- £ oO o
E
O o
> <
O) TJ
ai E è aï c *c « '5 « ra ff £ ra ra aj
O
la ai re ai oi c -o
3
> 03
2 S 3 B&B
re -j£ •S S 4. ai ai x:
TO
5 oo E O a>
I S ? ü> au c
c to TJ
c re ü C '5 E „ O)
C
re (si c ouio O) . ^ ,E _ tr . E oi £ TJ ui o 3J O j- > Q. E K .E a > £ -o V) o c 'J; v oo XI t: o .S. r re i_ ScS (i > 0» c C O) "O Q. W 0) i .E o o» 3 ^ f & S I g ij m re C g I > O c
3
X)
TJ
01
ao
re re
oo c '5 JÜ 01 Xt 01 00
O
x: c ai a> 41 01 01 JC
TJ
Oi 15 01 oo w c O
3 at X
3 O
:=• «
"O
g * 2
c Oi a>
TJ i_
o" .£ oo £ 3 "H ra O 3 3 xt c ^ oi ra u £3 re ™ e -
* Oi
> ao _c "ai TJ C Z3 XI TJ
03
X) O) 00
*/.
c O
2 3 01 TJ
c o o> p TJ O c
TJ'
ai XJ 03 Ol a 0> 0 O OO 4-> x: oö c X0 ) c Ol '5 oo £ o wimZ o 0) Ol > *** TJ re Ol 1 IS Tl -E .E E ai c E O l re 3ai c i_ +J *j 01 UI x: y E _c c 'rg re 1 at C re 01 c Tï TJ, 0 0 01 'E L_ c 01 '3 ia O > 'c _0J TJ Ol g "e O l V "0O) O 00 L. C
TJ
ndur : van
oo E o a> TJ
4-1
x: u ~ ai >
c
c O ) 00 O l *J c a; '5 x:
C I s ai ai *ÖJ re *J trt re Oi c o. £ g ra £ 01 E -ai •2 ch xt 2 T > ai E l cai 4-> £ X) .E -g i c 'oi | Ü S E O ra T J T J ra . O •W E 5 TJ c » g 4-J ra = , J J V) OO C | =5 "g g S 5 ra ai 5 c X ra O E
0
ra
01 X
O 3
TJ OJ
XI 0> 00 i/l c a
de feer
c
nvo id ra
C
a> ra S XI i § Ol 01 c -M: oi x; 01 O T) ini E 2 c 0 *t C c TJ '5 ^ 01 Ol E 1 x> a. a c *-> O l 0 > 0 0 4 J ai TJ E 4-1 VI o c° c 0 0 ) *jk- 0 0 1 ro a; tn s : £c x: 3 01 .y S X i*_ TJ o u T J N Xo O _u C O /*J ra £ V ra o £ ï < E aai > > c tin kan
TJ
o3 >
c Ol
c O UJl "OJ i_ Ö -2 3 8 CC O < TJ
C 01
01
CL
8
°
>
Ol XI c ro ro oo c ro
01 00
c 'E
01
01
" ro
c
'S E o X) ti oo e ro > c _o_ e o
1 4-< 01 X
< OJ
TJ c OJ XJ
OJ DO
_0J "rö
tz
_Ero ro o o. o XI '£ OJ XI 1 _ O O >
01
01
oo E o 'E O >ai ui c O ro « at X»
c
c
•s g
ra c C
O a> X
00
3 4-» c 3 n O uJ c
ro > CL
l_ c
i_ tJ o 0) OJ +-> o c. S* c OJ QJ Q J c UI o JZ ra QJ
0> V)
Q)
4-" _ra "ra
4-<
*j _1/1 c £ Ol to
c ro CL
B ra o c ira _ 'M ra
o XJ OJ O Ul Je X) JZ XJ u c Ol cOJ l/l •4O DO XI XJ ro a o oo o > f- 0 0 c
c '5 E o xt t; c?
on de middel hei mein,
ntuel 4->
2 O0J ' 0 i-l cO J TJ +4-1 ra cQJ UI Tl
c o XJ u XI Ol c
pn
OJ S TJ c ro > 4-" Q J — Ol DO _ {? > ro ui 3 5 c > 01 Q. 5 xï oo o c t « > QJ — . .E, OJ S Je 3 XI 7S > c c & O ° oc O 7: c M I = cop g ro Q) « 01 oo 'C 4-» ro a, ai 01 00 01 ra "S .2 ^ -ï E O c | -2 C M O 4J 3 -o -2 c £ £ £ + ; OJ O* JZ u X in
Ó co cc
01
xt c .2 'tl > TJ O JZ 0) XI c O 4W c
>
l_ Ol O O >
gebi obje
c O l je i_ QJ 3 QJ
01
XJ 1?
Ul QJ ro SE ro ï cT l_ oj QJ 00 r% UI c £ c 3 C Q OJ 4-< O J 2 x: a, V) O OJ c ^ o -uT 01 Q J 'ai c *= x: ai ro c J£ 0) *! Ol DO •5* oo JS OJ 4-» si. tr T J c DO tï 0> c ai *» c c CL O O 0) O) C 3 XJ X> «e 4-J +-» QJ JS ro T J c op XJ c S c 0) £ * "5 4-> 9- E 3 CL u> O O 3 — Ol X) c ™ XJ £ .§ ro Oi ra c ro 'ff Ol 01 XI OJ 4_i ai § | s C _i XI c t— 5 DO P ra O UI oo > C O > OcJ 3 -S > ra J2 0J E 3 O O Ü Dl 'rjj 8 E 1 S 00 00 Q J ij .E QJ 5C x Si > u o M™ tl ro ro .2 a .« £ 4-> tp xT OJ S i o o & QJ
4J
01
pn
QJ oi ^ C SS C M3 ^ -5 Jd c .E u o N 3 u) 1 oo rz
xt c O M Ol «0 4-1 c
c
E c O O Xï
no
"3 >
OJ
rei
o co
op XJ c 01 4J U OIl x>
c01
QJ
4~>
i_ OJ
at c 4«J o 01 ra OJ 0 0 TJ Q J x: _UJ c C > .2 O **> XI O) +-! ra XI ra xt 4-< OJ 4U J I t_ UI OJ +oJo O) O O l X > X TJ oor
01 4->
ra ra
ide en he be hu
01
J3 Ol 01 +"•
c _0J O l 00 O l_) 4-> ro ro
c E £ c 2i * Z 3 2 c ~ ï (/> Q. ro o ~ JZ
ra
XI J£
nt Install tie da niet fond Rla
i
(0
de een , beglazii len jde ed vlo bed, war
c Ol UI
ul ü oi ro X) *~* 3 u> 3 üi O ro CD CO
wan
E 3
Ss
TJ c '5 c re > '3 XI Ol OO 75 ro E
c re >
7ü c c ra 4O £ ->l Jl Ol (O 00 la xi .SP xi c O S f at c ao JE l i l 0 1 0 1 ot O OT l i l cvO xtc*n TJ CL ot O CD O ra TJ ao o ai Mi_ 3 (O c •= £ ai "rö 3 ? * c01 oo ro « f0 O l ai at O *-< C QO ai rt) x: E g S u •S ot is Q. in IE 2 g OO ao £ c TJ c Eo f-S | g -g 3 *Ï3 c O ( O O O. C u *> £ c f= P a Ol j£ _ ro o g OJ f, ra ai c VI c C « N Ol to TJ ai TJ ï s U M t 'ij C c ai _ K ai M ai O to TJ n. 'C 3 v. O 3 C 01 (0 VI ÜJ TJ ai •M W Tl b; ^tO > j= = O) c ai -2 -g > TJ tOl Ol i_ ai oi O (O « Jg 5 &f ? s ai c oo TJ «J c ao > at c 1° c c ra 4-1 ai I " 0 * a c X to i_ .5» c E 01 C uw O O TJ o 2 C £ c O O l ~ > ro •— _ O O 41 -= Q '*~> ö ,_ n TJ trp ,SJ in a ro 01 £ (O J^ 75 *-i o° c 4U 00 at —•t c o — XI u g .sf ai> 4-J = o X0>1 C C3T '+-• ai c H oi in c X TJ < fM C 01 Ol t! Dfl O O 'c *~ •'"-.'™
,«&
'öb O) c Ol c OJ
"03 TJ C 0)
'i 3 Ol
pu
1
eenv , begl
c
1
en loe
W
1
N
m tri
c V
oo .E 'c Ol E IcO 5O 01 .£ S y Ot E O l 00 cre > c c O 01 X
£
ot >
re
XI 01 00 2 TJ C O oo « S
c at XI at _o> u >ï rN ai u °? O ra c ra ai •g O ï £ ot . fc VJ at u.
ro E c Ê c 01 > 01 O x: 01 XI c Ol TJ i_ O l O > at 3 ü C :QJ O-— u ra IC i/i 01 0) •5 01
ro
c
E re ra C — ro 3 c "O D ai c TJ vi 01 Ol o oi r•= . XI ^ a> 75 ai i; re fro j£ « E c ro 5 S S re
£^
[de es ^_
4-1
ba tal
ai U u CI >• u ra
O c o + ->l 75 c Ot 3oo 01 O ra > •*= ro \n
QJ U o.I > *-> O O i- 01 ü >
ra E c ai ëai O X ai XI at •Sb ai c 01
i*J x: O _ll 3 m T J tO 00 i£O ^ c rra o 4O ->l O cV XI E *j g. in O ao e i_ > c -E E Ü ^ ë w T> S £ 01 Ol 4-. > 'ë> '&? 01 u O at c c O t Ol x: U J c 3 Ol T J at i_ 3 .ï c XI Ol t oo S? S O oo CL at O ë . | XI **ï 2 ^ at E ot TJ TJ C 1^ ae c o Ol at OJ c re ro ot t= ao "E o c 3 c O Ë g i> M
0)
re
«O V ai XJ ai ai
£
re
ra ro
of re mass
c ao Oi TJ c +J O
N 0)
00 + •f cc X *-* 01 E c o> c c
erd
c '5
Tl c O u. 00 01 E re C 3 3 Tl C re > '5 t_ X) 01 00 73 ro E 'x re E Ifl c oi J3P O
de
00
cre ro •— C) C c01
ie uw Wan
verv tatio UI
he
01 *->
Ol
.t; oi TJ Tl ro
he
c ai ao c c ra
ot E Ol JZ c ro > '5 v_ XI Ot 00 75 ro I SC ro E o £ OJ > re
kte kte
O c Ot c
'3 i_ XI 0> ao 75 ro E '*-> a • c 01 01 'S? Oi c Ol ai E ra e 3 3 XJ c
van imaa du rzam of ze nepai len
*J XX
O) JÉ •=* c OJ c'~ ^. CO E 01 at 00' ? c a> OJ *-. PO i/i xi at e '*-•
TJ C re > '5 XI oi 00
c ot > at O x Ot X» c O)
xt ai o > 01 00 c 'ü
£
01 c TJ at o oo 4-* '3 g cat re tn •« />-> ai ot x: y 3 ai O C Tl ^ C ff E * E -c c C TJ V o> J J ts P "2 3 g c g c
O re at b ra .E 5 E 01 4-> re g vd
m U3
ro ro c ra > oo c
ra 3 00
XJ
'aj JZ
XI
'5 Xu U 01I 00 4J "2 O 3 ra i s
ai £ c ai oo c 12
cat
ro I u5
Ol oo c
'ë Ol
at 7-. =t te
ai ai XI
X ) CL. O _QJ £3
00 QJ w p 01 £ I S xc ra> > 4-1 ra oo ^ O XJ «j I S
c s
at 'tJ c 3 0) ap XJ t_ ra ra 3
Q.
UJ
rö ^
ra £ ra C£ qj E • < X 5 °-
•ë 5 .E c
'3 E o
XJ ** ui 00 c
S *-« c c
O at X in
2 oi c :=? g 3 QJ Xt t XJ 01 O •2 £ 3 £ c c 3 XJ at oi ê cf'E E ai ai l i c Q. XJ jQJ at o c ra at v_ :QJ u 'P CL 2 01 > CL ra '5^ 00 ra XJ n .2 UI 3 *-< C .= QJ *-> O 3 £ X w X o È E ^c .ro l <J SP 0) w = O 01 o ra xt3 1 c 2 .13 U3 ro oo O u oi at XJ 5 * c s g E 2 ra C * - 3 3 ai £ ï <= at ra o £ .E o x S E 2 ai ~ o *- a> E XI a> _QJ £ , ï c O a> 3 QJ > > xt ' s i ai :& O o u x 3 > o 'fj E .QJ ra £ " cl at X> 4-1 * « i; vi at ro w £ 5 .s E x .E xï ra ra _ .E > 5 :QJ j£ _ra ra 00 Je *C £ § .E i=? 5 Jro« g£ 3 4S & £ C 3 £ c E QJ ra o at .Es, D Xj -5 S > ra u & p O *o i->3 4-* J£ OJ 0) ÜJ 3
3 or oo c
1
s s E
'5 or *-t
J
S
OJ N
O U
b at O 4-> 0 X > O c — O J c 01 p QJ 2 5 QQJJ C X _Q) o :'K QJ :O| dl XI E "3T E .5!
s«3
0 1J AI O u oo £ 1 at v> ra ro C
si ra
a> oi 4-> QO
Is eI!
OJ ra XJ C L £ o ro ra i_ c
XJ
idigi
01 _aj .2 =at c 'P Sr. 00 g c E E
xt QJ x je "3 oo O E QJ
ra Xï i» aj XI
X c op OJ 01 je 4-J •_ OJ je OJ QJ X 3 XI c > 'oi at ra 'S (- E E <_> at E o co> ai ~ ( N *J 3 — U J TH C C XJ ra 00 c QJ O Ul at ro > ra > c i_ *-> E E 4-* 01 (0 4-1 Q J ra 01 01 _c 4-» ai Q. QJ o je 3 3 3 Q. s O 43 2 01 C E ë ^ 00 J£ O S ra 3 X I O l Ol CL CL 4 > at m ra | t_ O 1_ O 1_ 3 c je 3 x 5 Ol 3 ra ra ra ro C. 4J Je XJ 01 rö X X *•> 00 34J !=2 S £ I ra 3 u c •jg _^ 1 ra QJ .1c3 O CL at > ^ O ra ra ra O xt .ï u 00 ra 00 00 C X J X J E X J O c .£ tj 01 O 3 3 3 u Ol Ol ul •t: K O > O > O > > C Jc c c C at ai ,at o 0) at O J 01 J° CL UJ QJ QJ at > o XJ QJ XI C OJ
E E > 00 TJ 3
E o o C 5
XI
SU SU
ai xt i_ ai Ol .2 "rö E c
x»
£ £
I
c re re c at
fat o.I
OJ
B 3 Xt O
s*
re re
X) v) re a.
"3 x '3 a> 5= *•* C OJ
ra ro*
SU
O O > 1/1 c QJ op O
c ra > c 01
w c
s s
4-> 4-1 'at ÜS _ro 'ü 4^ rö -> rö ra CL 4 C 4->I ui ra u Ol V c o> Xu at a> 1/1 'E u c3 ra XO > 4->l je
do
(O • 3 Xt c 0) 00 c
00 c X J .QJ 3 N
iab
E
S | .9? c 3 S
lek tro OUW
ai
E So
Ilaties en. evei Oc i en
32 at E ra N at oo S "ra
ligb OUW dig functi es en imod ma en imod ma
>
aar
OJ
he
ro xra i/i ra
en es ties
JÉ
c OJ Xj 'oi X a 3 00 XI 3 O > C QJ 01 C
at
coo
> 3 or
Q
oo
01 '5
c O XI
> 00 c XJ Ol O
3 00 _ Ol 01
c o
ra
CL > 0 01
01 T3 C O
zz
O) O TJ 3 ot
O) XI c O M
c 0} Ol Cl CL O
c S
01 tt) XJ XI
00 C ~l! 01 XJ c O M — O
«
N
c
JU
ot CL CL O
c
O OJ
0 c 01 01 2,
S
ra
c *(D c ra OT ij
-Q
> C 01 t-t g .ü £* oo fc r- XI XJ . 2 g 3
f
QJ
c
1 2 * i
O» XI 'Öj t_ XI
%\
SIS
5 ai u x oo Ai OT ë, x3 Si 'Eb + J ZJ — 0 OT o i s " Ol s a 01 M OT c 'Oi c01 rac 75 > ra XJ oo
c c
2
•II cc 3
m
XJ t_ 01 X) c O
c *-• ao ~01 =5 •o c XJ — . E öj x> 75 'oi I~ S 3 XI Ol 3 ,00 1L. XJ ro IS 3 ^ g O ra oi c *-> c QJ Ol . E ra ro xt c Ol o, t ro . E E 0 ra C Ol
QJ
Si
> sz %
s s
QJ C •*-< T5
Ë S O U
S I Ol XI
c Ol c
jy O ° xi E 00 4-* 3 .ï
£
J£ L. Ol > Ol *-»
C
* ro"ra
op XJ 3 O
.!2 ra c Q
Ol Ol c
x:
ra 3 ra
x: u *01 -J O rj t£ 7ü —
c oi — Ol 00 OJ »- C OJ
LU
4-1
*J
> c
N
op XJ 3 O
>
• c g Ol OJ 01 XI c .ï +-* 3 5
e
Ol o OJ > Ol op Ol XJ XJ c " c 3 c Ot 00 C Ol 3 CL C Ol 16 g 3 O I I XI CL 01 4» £ op Ol XI x: 5 ' 3 w
s
13 t;
g 'oo 01 O £ XI +3 Q. X» 3 = 0 ro 0 ra ë J C OT ot g 01 +•* f g 2 Xc . E S 75 Si U xi £ Ot 1 1 01 —>*-> 'ü 4J OJ O U OT O 2 « £ E u 01 J_l * > r£ I I
£ o
«J
O OT
c ot
—
01
00 CD oi C
O
'*->
ro 4J t/t t/1 z
in o ro o (N o c => .2 ^
o r-. o o OJ o c > .2 3 +-> r-i 4J T-f ro o ro O
LO
K
co O
8
m O
O
fs
O O fN O c => o * J i-i ro o K 8
> xi
> 00 Ol XI O*
> M ro.
Ol £ c Ol T) O 3 01
iD
Ql OJ c oj 'ro E ro g —
t_
O) TJ C OJ
0)
J3P o > OJ
XI c OJ c O) TJ c O
3 u
C
(V
re c
at XJ i_ O 3 TJ v. at
TJ E ot O c at xt c Ot
C
« I
§ o» T .. c c ™ C OJ 2 £ c
Si O J XI <* in
u
.E
"
E £ JU
oi +j 0) 'c c 01 OO O
xt
01 CL
E
co cc
01 CL
c 01
-5
3 cc
OJ
c
O M IA 00 c c
OJ
X 1_ O
c
O
> CL
c c
£
3 CC
c .E • 3 4J
ro
CC
01
rrï £
S 3
I £ 5 c S
c
5 te «N
"2 9 5
at TJ e
QJ
«i x
c ai xt xt ai sz ai *-» c at oo c TJ E ia i_ at > CL O O
cO cz l_ at L, ot 01 CM CL
s CL O O ut c ra
E
ts O LO
_ X 1 ai a. c 4-1 (O c at c 3 TJ C 3 3 O XI 01 00 V)
CZ
O cz 01 cz 01
TJ c Ol
TJ
'3
c 0)
C
c
oi x7 c o 0) TJ "™ c *-• TJ 4->
ot OJ c O m s s OJ 0 « O. u> o — i OJ 2 c O CL Ol O « g X) > 3 g i_ o 01 *-> . E ° X> -M 01 "SJ C OJ £ E 1 c »- "2 3 Ol 5 S3 l_ 4-> s ë * " * OO i/l O 75 E Ol c o fc ro cro<-> Si, 5 o oo GO ot *-> 0J > O 01 lï c c u ro Si ro Ot o * xt E 7ü o c oj E -° ui
c Ol TJ 3 O X 0) 00 00 c
01
O» "M
C
4J
O) 4-1 c £ O c oi oo O. O c
OO
.= •!
c O
tl
4-"
in 2 01
TJ
QJ C XJ
.2
OC
O O O
« ra Z co
TJ
c
Ol i_
TJ
c
Uil
£ o .£, 's
cont ine tsen en uimt
ro ro
OJ ' u ct- > L. tOJ EOl (0 Ul O) Jé
com
E c
75 EO X) c QJ cOJ O) O C Ol 'ë •w ro £ Q UlJ '3E QJ Ol i_ 4-*
QJ
TJ 3 3 O X)
QJ
oo Ul oo CO c *3 QJ ra
ro
XJ ' r a "ai 00 O *-—• O £ 'G ro £ * 4 — -4-1 c O)
ieke rui mtei dienen nma km; nes en rru i en se
O)
+->
E w C
JZ
QJ
JZ UI u ra 3
c°
5 5 C OJ
4J
r ro cOl -
c *-* g.
4-1
QJ «3 OO
o E o Ol x: u um c UlT >_ ra 4-> UI O o O O cJ '-Sojb f-H
E .E 5 3
i |
ui nj
c ro ra £
0) QJ O
"O
c OJ — Ul
3 > C
c
01 QJ
ra >
E
01
01 00 Ol
JZ
3 C Ol
c c 0) l_ OJ
c ro > c
QJ
XI
c
Ol
UI
'QJ
QJ
X)
T)
Ol O 00
ro T3
I s
c
ui
0)
OJ
01
E c oo
_QJ OJ
s -S ai oo O E c
1
c
ro Q.
Ol
0> TJ
c Ol
c ra >
ë .2
01 > O) O JZ QJ XJ
g
c ra OJ *-* a Ul 0) ro oo Ul
c
OJ
O
5J Ol
4-1
— T5 C XI Ol ui
E
, c Q> ro op
'3
TJ
c
ro ra
B
C Ol 01 c oi T J Ol 3 Ol JZ ra k. QJ O; u. ra QJ 01 OO > _l 00
01 OJ TJ
jS
OJ
E 3
C
ra
c
QJ
OO Q
Ol
01
e
01
£ O
OJ
TJ
Ol 0>
X)
3
C OJ 00
QJ
OJ £ro ro CL iQJ
O
JZ
3 Ul
12 ul l/l 3 c
"53 oo
QJ 00
O
4—»
>
QJ i-i
OJ
L.
'rö
ro
O)
OJ "O
<9 3 _ ra L Ol
c £ c(0
O c
O
T-t
fN l/l CC
cra ra c QJ
4->
c
01
ul 'OJ
0> O
01 01
E _01 op
<
ca LU
OT c O
1
'*->
QJ VI
ra "
ro i/i
1/1 'OJ z
Z
LU
1/1 1/1 2
C .2 ro
cc üca
*->
LO 2
LU
C O i_
Xt
CL
c 8 ro M J= c c 01 3 3
ra > ja 3 x: 01 i~* 01 E
XJ
TJ
QJ
O > ai ao cOJ
TJ
i_ O 5 01 +J 1/1 0
_o "ai CL E
ai i_
TJ C
c a> O . O C > O
*-* 01
2
JZ
Ol ai JZ ai X)
C
ui > Ol ui 00 0)
c 't:
i/l 5J E i/i '3 'ai uJ ao O
01
-5 o 2 s QJ J U O Oi
TJ
air
_c "> *-> *c J= 'u u ra 1/1 t— E
OO
c ai c
QJ TJ
c C OJ Ot ai o E J*
E
g c _M o> ei ao •> 0)
01
£ £
Tï £ ti 3
OJ
È
c
ui i-
£ -5 £ i5
ai T J TÏ C at p 00 . E c 3 £ o» £ u O -S *«
Q .E
01 := S - S £ ro ai . E cc
p > . E xt I M t j j£ c 0 £ OJ
£ <->
ju at *• 2
O c ot c Si
01
p T> 5 u pVS * «J 3 3 •f raro iu ro 3
-s I cc o -a
CC
3
o ro o; ra
E
75
E
o
ü 2
£
a o at
c
ro >
QJ 00
•O
=
JZ
4-J
ro c 01
tj at i_
0 > 1 i_^ ra
ra at
TJ CL
O O O > c
01 Q) XI 01 TJ
E
2 c a> c
a> C «— O Ol
QJ
N
TJ
I '3
1£ 01 01
ro f £ o-*t at +
7 3
'3 01 i_ 01
ja c Ol O at OT c at CL w O QJ 01 u
E
JU 5ra Ol ro 00
o
*
aj at c O
01 S
OT
m'
01 a.
cc
5
ai
QJ at C u XQ)J *-> TÏ OJ L- c "2 C QJ at Q. SI 01 01 3 c 00 £ cN • at :=* ra 9o OT SP « 1^ N — JS ra ra ra J U § ra ra oo x> ra <-> ao L01. Ï5 "^
5 E i2 01
XJ
at g OT ai S.2
S
^
>
Oj Si
l_ XJ c c TJ ro ai ot 00 Si •M ro a, X0 £ 01 ro ra at c ë X» 5 1 c c ai Si & ra ra X J 1
C
*-> c QJ 01 "5 c C L at
00
XI
1
ro OT OT
c 'c
'5
u
ë
E (Z 01 QJ
C
£:
OT *7jo T J 01 y " c ao v * J 01 C ot E Ot 4-> K ° ro £ T2 J £5 T J U
O
TJ
~ s ai OT
XI dj 00
QJ X)
E E 0 0 01
o» t-> ra 1 * 1 401 -> 01 ai X J £j_. 00 c JZ QJx: ot - P TB
UJ
O
u l_ 01
*-
? II
o H — Jc U
1QJ
w
5
QJ ,01
ro
1»
L. Ol
£ cl C L V O 7= o. £ +j ra ai cc o> +0x: O 1 — QJx: ro „ 8 * O c ra M E | 0 ra C OT
Si uS
"ai M C ra ao
S a oi ra
~
>
ra E
E 3
iH RS
9
cro ao ai
ra
01 i s £ 3 OJ — *± 01 .§ -5 3 OT >- E 01 ro JC JC U O OT QJ
Ol cOl
7D
OT c
5
™
c01
wor
01 01 rz
ro
73 C
QJ 75 X) QJ
nen
ao 01 *o -> c
— C
O
at TJ c ro ra 00 c 'ao at o > at o
m
5 5
5
.2 g .2 4->
.2 ro 4-» LO V» Z
c .2 3
4-> ra ra ra at 1/1 1/1 V) Ul VI l/l VI "01 z z Z 4J
VI
XJ
XJ
QJ
OJ
XI QJ
TJ QJ
at JoD> XOI l
Ol
XI
tai
'ra 4J 01
tai
tai
XJ
01
ul 01 _c JZ u ro ra ro E
sch ai
c
ot 0 0 OJ c o tz o> E Tai TJ J
mi
3
l_ ro ro ro ro ra ro £ £ £ c c c O O O O c O JZ Jo Z JO Z c JC <J u q 1/1 O u Ul VI ö JÉ
OJ
c 'ro
0) TJ
c
a>
4-> C
E
O
4J 3
J J
Ul
£
O
OJ TJ
E° o h ui
o att JuZ
JZ
ca
a> c QJ
TJ OJ 4->
£ e
ro
JZ
ra
i_ O O >
01 4->
'3
OJ
75 l_ 4-1 4-1 UI '3
C 01 TJ 01 4~*
c a> 4-1 c c. '5 i_ ai .•01
ro ro E 2 ul
OJ 4-J D.
•=;
£
0 O J 00 > c '3 0
"u L. 01 Ê E 0 u c01 01 4>4 TJ L~ E O O > at
u E E 0 u VOJ
bevi ïsgeb
_tz at 4-1
F
O)
c
ro 4-1 at
T)
XJ OJ 4->
c
01 TJ
.E 3 O ro c" Si O 'QJ O Ul I J 'ü u 01 v_ 5 o3 c £ro ' C ra £ * ro 4-" B at c0 ra p a u a P, OJ tz
'ro
§ E S v> CL 4-> o £ OJ
00
*^
JZ 4J
(0
TJ 3
w •a S o cai
"03 ao 0 E
t_
Ul
c
CL
O) u
QJ
V
01 OJ TJ TJ
TJ
01
01
_c > T J cQJ C T01J c E 01 OJ j_r 0 ^—f 3 3 3 L. > f1 IN L> 01 V u. 0 0 QJ QJ 4-1 tz _QJ I0J QJ 0> c ••OJ x> t_ rN !2, 'u 'y XOJ "C J at E ai JZ 1 — at E '3 0 E u E 0 Ul £ E C L E E 0 a 001 iH 0 0 u u A u IUJI
tz
cOl 01 c 4-" 01 at £ TT JJ 4-*
u Ul Xat ) *at J c at c at T5 c Ol t ' 3 4.» Ji_ É ro s > rEo 4-> cO 001
c 01 c
nt
eüe van ken est :ions
Ul ro T*-iJ CL E 'z\ O •*-< at C 4-> O) J Z oc ro >
JÉ JZ
_c *c 00 'ul c O J 00
3 a> ira _ X) c QJ CL O
OJ 4-> J£
QJ TJ
00 01
ra
44-> J 0) JZ
:QJ
, ._
X)
ro E
c
'N
*3
ee }
c
3
c at at
4->
QJ
0
00
c "E !ü *4Z> u u 0 ro 3 JZ at
c OJ Tl c *> Ol *^ c
QJ C
u >a> E 0 c01
4-J QJ c
01 4J
JZ
4->
>
O ro JcO Él
at i_ Jat Z 4-"
01 JZ
JZ
UJI
at CL l_ o c 0< > ovo £ I + J ai .§ 'ê ? ° Tl g ai 5 01 ra 5 5 rö cc
(0
'ra
|LUI iUII
L.
u Ul
c
ro at u Ul 'E JZ
mei
JZ
c OJ 'e O O > c 01 c O) TJ "03 OJ tz O Ul
i_r Oi ra 3 VI
O rj C at 00 c at X J "c 01 'e O > ro O 1-
oon
TJ OJ
u ro E JÉ ro ro E c O O
km
ra 00 c
JZ
T) OJ O 00 c
pni
C 0> JZ> C 0)
01 J3
01 XI
tu 3 3 0
4->
CL Of TJ Ol
TJ 01
_c Ul ra QO c ai "rö
rcië
O
4-« 01 4->
01 Ul 00
01 TJ C
tot d<
Ot
T> 00 TJ
u
an
ra t
'5
JZ
en.
3 CL Q.
c
ra ra
r commerci •icht te kun nen ten die nt in ver
c
if
VI Z
nen ruimten eden nen als ir1I00 win kels i ividu ;omimere iële r rhouding bre dte::diep nen zich 1dire
4-1
c
01 TJ
eis
O)
iël ruii de
c
cc
sferruii
c at E o C O L_ N 4-< Ul at 4-1 J"Z 1_ O ra ro ro JZ. JÉ — '5 0 0 k.l c JO D * k_ a> ai _c .5 'C
est
01 OJ c cc CC cc s l/l VI VI XI z z z
^I_ra CL ai
c O 0) a
rM rn r-i
9 to VI cc CC oc
?1-1 V) cc
•*
oi
c o
ro
4-> t/1
to m
Ul Z
.11 31 tO CO Z LU
c Ol l_ O
f f
XJ
c c Ol QJ
c ai
3
-E
o .E
2 ai
g _
-ë s
Ol S
IS
XJ at I- ui 01 ™ OJ 01 Ol O
SI
•C°
o a.
00 fP
OL
01
1=
1 / 1
QJ
Z
XI X» C ro
° s
a.
ro
(J
m
XI
t
ai
3
>*-
RO
—
fl ao c > ai 75 XI 01 c c at
QJ c ui c oi a» c
c g
§s C
0 •3
a
ai
« I •QJ-
4_, ro ro
•QJ
C 5
3 -a ro £
o
>
x in
c .9 £ O C i3 ID = 01 ro 2 -HP t l g ai 01 c
C
OJ aJ
XI
0> N 0) O 3
CL
XI X)
c Ol "O 1_ O
3
Ol
01 _QJ X ro 01 L . c Ol u o>
00 c <0
c
> ro
o
c 0> u c o> 0>
DO
CL
01 c
c
no '5;
oi
e
o *-> OT 00
OJ O 00 > c *
C
ro
£ c O
QJ x: _c c 01
_o» iQJ *u L.
QJ
E E
• u c QJ c OJ X>
ro
OT ro
c 01 "CJ
o g c Ol c QJ XI Ol *-> § 3 v_QJ :0>
e
o>
E E
o u
S
t~
£
XI - o X) o Ol
11
o jy **— 1 S «1oi E jj 2
1 2
P Ol r5 x :
1.1 3
O U
x;
c
ai
rog oo
=5
:QJ QJ ' 3 *->
c « (J - P
0 C
ro
1 ro
01 Ol
at
to
•S
a. o
tr Ol > c
"g
B
.£* oi
01 Ol XI
2
5
01
c g QJ 1—
E
£
01 QJ C - a oi
i
ro ^* C
u 01 ^ —
oo "53 c
i3 ro • ro op c
£ c oi
O. 4-1 4->
XI
C
•-
c
xi
ro ro
h
ai -
ro
QJ
a)
ts
QJ
>
oo
C
OJ
ID* o c
s = Sg 1
(0 m
a. o o >
Qi
x
«=
£ o a
0
XJ
at
ro
C
Q.
iS
*
.s
a . c So g
c
J-* -. OT
OT
m S
£
o
OT .
at
II
c
Oi
*E £ o Q
at
t-i
Oi
c
o
ro oi c c 01 O 3 « S c°
1 3 i£ f f
-5"
Q.
XI C X)
XI _ •
c
,C XI
a -2
OT
a)
oi c ° 00
11 ° I
OT 01 3
QJ C
QJ C V
0
to ^ê
c .£ '53 c
o c
c — c S
I S tS v "rö
c
ts
1
£
3
.E '3
a
E -g o £
ï ° 4-> Sir X ) •a .13
ai
oi
.i a ft fi
£ oi
ro
OJ c O OJ
E ro
•= 23
W
>- u c ro Oi ro
•f. a> oi — b Qj 0 XI
'5 <S
OT
£ s
" o»
ro
Ol £ £ u c 01 C op x : *OI *J Ol Ol XI c 01 2 c 01 l_> oi Ol
*ZT
s •S § si m
"Si
xi
c
c
2%
TJ
"S o i> " ro
0 E g £ c 01 01 ai * "Ï « in
01
(0
oi
g! 5 JS a . oo a . «t . 5Ol
Ol
3 •*-> 0 +3 Xt c 01 01 oo XcJ Ul QJ op ro Ol
£
la
Ol
XJ
a.
X)
2
O c
+J
oi ro 0 a, x> ^ c 01 ro" XS) i/i
+J
c 01
.s c I ^ .1 3 ai
ai
1 2 •*-> ro
ai QJ QJ
«J QJ
c O 01 Qj
°
g
1 1
in
O :=r o xt
•e x i . _ m
E
oi i_ QJ ro -S il ^ SZ XI o- JS Q> 4-. C x i "oi •5 Ol c i_ ro QJ > x: *J
I I I
CO LU ro ra c OJ 00
co LU
ro CC O
ro CC O
m c ro <
O cc
X
a o
X
X
X
<
co
c Ol E 1_ Ol x O V) XI
0) 01
XI
E
'OJ
l_ rH
o
J3
CO fc. C O l_ I-
Ol a TJ QJ
OJ
oi
3
c
"2 O ai X x (/I c '5 o £? <
00 c '5 oj 00
OJ
"O ai
£ TJ 'OJ
c
x 00 c
OJ
"2 O x OJ
oo Ol
tJ
OJ
X O
c O ro
«*
O X *J Ul E o Jf
OJ
c 75 XJ
OJ
oi
<x>
e>
2
01
OJ
O
c 'o CL 00 C +J 01 Ol
_3
a o •4—
c
OJ
rri
ra oi ro c :0) "i_ O OJ
E
£
c 'ui *5 cc ro
T>
OJ
x> T J C c O 2 00 OJ
LO (N
c
01
XI c O 00
CL ro i_
J3 ui E o
n> +-> ro QJ
ul CL c Ul ~ XI CL • - Ol
•3 e £
m
3 «J
CL O
5
ti TJ
rö
ro ro
CM
ro LO
o
CL O O
X X X X X
X X X X X X
X
X X X (N «—1
X
X X
X
X
X X
X X
X X X
X X
11.2 HeMingbanen
X X
10.1 Toiletten [separaat of combi]
X
10 Sanitaire voorzieningen 11 Verticaal
X X
9.9.1 Bankoffice 9.9.2 Pinautomaat
X X
9 Diensten
X X
8.1 Automaat (snoep, fris, warme drank) 8.2 Reclame 9.1 Bagagekluizen 9.4 Infostop 9.5 Krantenbakken 9.6 GSM masten 9.8 Muziekinstallatie 9.9 Bancaire vooaieningen
X X
8 Commercie
X X
7.4 Afvaïvoorzieningen 7.5 Straatmeubilair
X X
7.3 Groen en groendragers
X X
7.1.3 Beschuttingsysteem 7.2.1 Comfortabel zitobject 7.2.2 Informeel zitobject 7.2.3 Leunobject 7.3.1 Zitrand groenzone/vlak 7.3.2 Band/rand groenzone/vlak 7.3.3 Groenobject hoog/laag 7.4.1 Afvalbakken 7.5.1 Banken 7.5.2 Afvalbakken 7.5.3 Openbare verlichting
7.1.1 Paviljoen 7.1.2 Windschermen
X
7.2 Zitobjecten
6.2 Camera's 6.6 Brievenbus 6.8 AED-kast 6.10 Brandslanghaspel 6.11 Kleine blusmiddelen 7.1 Beschutting
6.1 Service en alarmzuil X
7 Wachten
6 Service en assistentie
i—i TH
X
X
NSR
NS stations EB NS stations EB NS stations EB NS stations EB NS stations EB NS stations EB NS stations EB NS stations EB NS Stations EB/ProRail
ProRail ProRail ProRail ProRail ProRail ProRail ProRail ProRail Gemeente Gemeente Gemeente NS stations EB
ProRail
NS stations EB/ProRail NS stations EB NS stations EB NS stations EB/ProRail NS stations E B/Pro Rail
NSR
J
c o;
£
-g » ~ ai OJ
TJ
.E c
LO
XI
SO ro
S E «*> o c
c
•z
C 0) QJ > OO 0)
& l
£ 8 c -o OJ c C
0)
t > TJ .ï, c
X
JZ
0
C ro
ro
II
X
01 oj
QJ 00
si
E 3
o
*? CL Ol
01 Ol O i_ co 8?
£
'•B c
01 C QJ CL c >
l/l ai c
JJJ X J O) *QJ ro 4-1
Ol
XJ
c
e O
8
•B ai »
XJ
C
(TJ
QJ X»
c
O Ol
TJ
c 0) QJ CL O 01
_c c
0> XI l_ O
c S =5 O)
tJ
dl
Ol
tT O O
o u>_ Q.
O T-t
c
c O» TJ O O
CL O O
>
O
O
&
c
>
c
CO
_
Sf £
O .9P | _ Ol
fH 01
o
^ ra ra
U > (IJ
DO ' C t01 O) > O
°e
u>
as*
* OJ
S
CL
OJ Ol
QJ Tl c C •E ra .2 ro m c 01
l_
Z c, ro U oi >
o
55 «i
O O
a
S Uj
c
u
QJ 4_> Ol 01 00 J Z 0
J3
-Q 01 JZ
t!
E
ra ra
TJ
ra ra oo
QJ
oo c
'v_
01
N
3 00
43
5
Bel bewe
*J 4J
LO
O ro O co sz oj _ O c oi O > 2 "5 cc •*3 O ro 'ra (O É £ K oo cc 4-. OT C
c 'S
e
Ol
9
Ï
o
cc o >U
\-
co Z
£ §
Ol XJ
er
c
c
co Z 00
CL
OT
QJ
OT .se
ro QJ co cc
oo c .E QJ w
SP S L. % l/l £ ao £ C oi 2 QJ 5 ai £ JS
CO XI cO
co
z
ao c .E 01
c 01
'«-
3
C
QJ
Ol
>
c O
oo c .E 2OT Qrg O QJ
l_
OT
SI O co z
C
O
QJ
* 3
43
"55 QJ 12 ca xi co
QJ QJ
m xi
OT - J
c
cc
II LO
rvi
OJ
X)
c a>
c
0J 01 0
co
c
O
A3
.E ti
£
*-*
z
O 00 O
QJ
c ro ai
%x
00 O t-
2s
c
c
O) 01 X> C f0
QJ XI QJ XI Qj
C ro
O
ro ro E
ro c o» *S
'5 ro
E
CL O XJ
01
c
CD
00 Ol O
•O •O >
Ol
.£
c
S ai c
QJ
c *o
01
Ol
cT
Q)
ra
In o
00
c
c
c
Ol Ol Ol XJ
JU
c "50
X) ro Ol c 01 L .
h .2 c t:
c
c s oi ro
— I
£ ^ c ro cl ï ao
.Si x
01 XJ 01 ai i_ XJ Ol VI XJ 01
c ro
oi — XJ
OI
ao
op
XJ
1_
i
XI Ol
4-»
QJ
c ai
O
=:
"I
I/)
o
XJ JX
ai ro
a tS
OTOO
— Ol •Zj
>
ro
—
y ro 5 cc OJ
O
e
0 XJ
~r\ > .E. 'P3
3 .ü
OT ai
'a.
:=r
~. £> C QJ
4-.
3
c° E ro "c
ao C
01 l— O QJ
H
co Z O 00 O
CL
CL.
c :0I
co
in
z
00
c ai c £ « 3 c
to o»
00
B
c 0) TJ
u £
c >
O)
01
IS)
00
Ot
JD O»
3
Ol X a> TJ
JC
u
E
Ol
TJ £ 01
15 >
JC
c
00 01
5
CL
O O JC
D
-rj
Ol >
C
Ol
qj •—
Oj
0> 00
at
*J
O
ra
Ol TJ l_
ro ro c c
™ c in
01
c
5
01
> c
CL
t
o
TS c
ro <j
to X
a>
o> 00
"3 oi 3
c
is M
Oi
€ ~
00
oo
2
3 CD
01 U
at *-> 00
Ot ai
Oi
3 a>
3
oi
TJ
'c
C
a> ra E at
TJ
at x ai oo
c c ai c OJ CL
DO
l b <=
c oi o 3 JS 3 ^ a> oi
CO X I
3
O TJ C O)
at P o 3 ai
TJ
c
ra x
0) 00
Ol
-a c x oo
c
£ E
3
OJ 00
E
t O
I™ CO
i/l
*
2
D
x
5 t: at O oo > at a>
Ï
—
ul. T . S
§° at
a,
TJ C JJ
TJ
ra
at T J
xi 'E
at C L •% c
:
Ë I
•>
c c aj at
ro
5 =
00 0)
S o "
0)
TJ c
.E V v
3 28
c
8 .É
i_ «i ro oj 4->
1
c
° tu « « = ro
O Ol O O J O O J i- Ol * J en * J ro «-* ro (0 rH •*-">-,•*-» to ui O Ul
a. P
E
OJ
OJ
u
c o
00
c
E c
1
c
c
00
%ê
01
oo
c
ao oi
TJ
JÉ
Ol
c
OJ
oj
* SO 'ui £ ra 2 ra co O co O co O ca O co
CL
OJ
in
s§
Xt l/l
O
o O
O ol +3 o i ra «H
Oj 00 O
c ï
o o u
m o o
tn
CM
l/l O O
TJ
t
Ol
.Si B x •£ ui u <S ai w
« E i_
o .E '3 oc
>*—
en
c
Vis
o O fN fM Oï
rH
o o
(N
CPJ (H
ra
O O
>
o
ro E £ c
do
01 at 3
tati
QJ
in
m
C
rN 00 O O c
_
l/l 01 at £ 00 01 ui Vj j-> 'ru >•
O cc in
«s.
.2 ~
O ro o 03 r\i
i/i
'+-J
QJ
J2 x
I/I
ca
OJ
in
Ol TJ ra
c
t-i o Ol . b ot
2(O 'tïc ro
E
3
ï
iE e a> .
a.
01
g o
ro
aj
ai
3 g
11 ro «— UI CL oh
—
Si c
TJ
O
jC3
E o
,
Y> c 03 £ 00 o
'M 'OI
X: OI
O O >
c 01 x:
l-
c .y
g b ot
C
£s Ol O)
>
*Z 03 ro x» E a>
QJ .
at ai
CL O 0) ro
,
ro
c aj
5 s?
TJ
4->
c Ol
C —
Ol J£
W
ü
t3
oi 73 ^ *->
ro oo c c oi ro 7 oo
L.
QJ
OJ
ü tOl OO > -C
£ ^
o
O. ro
ro
TJ Q.
o>
Ol
00 ot £ oo j0. ro
J-J
Ol
c
E •=* o
D. O IA
XI
oja o
s
01 00 ui . h
>• =
ïï "J Q| l/l
e £
E o at x
Ol at TJ
ro E .E at JOB % O
CL
O O jé w Ol > ro ro
in'
or o
CL
0}
ai
3 O i/t c
tn T
O
ra o
i/i CD IN
lO
O O
ai -2 oi >
QJ
O X
XJ
CC
£ •QJ
ai c O
~
g is E
ro
CL
at
x
„.
— tn Vj
5 ra
ra
c at
ai 3
2
X
"i in O ra o £ ca r\i
ai <S x 5=1
3 O ca
X
ra
"2 o o >
O
3 oi 0j
& cO
VI cO I— k_
l_
1*-
XJ at at i_ X
C 'OJ
c ro (0
00 O* Xt
s
0 O JU C) ra gj
E E
c
ai c c
XJ
E S 3
ra Q. o o
re ra
XJ
o3
01 00
> c
c 'E
*
s
3
c
at
^ XJ
c
o
OJ
S
at
ra ro ra i l
4-i
£ O
E
O
ti
§1
3 s -O£ ra
CL
O O at
ro
CL
O O ai
ra ra ra ro
at
C c at
êe ai
u
ra <£> ra - C
g o
=5 £
c QJ C QJ XJ
VI E c ai at £E ~° at
ai
XJ
QJ TJ C
x
3
3 o 00
OJ -M
j.
ro
•s « c .SP ^ ra c QJ 7 3
£ "5"°
ot
at .2
£
at
re >
~°
QJ
oi
is f f o * -S
_o
v»
at ot
c « w
M
O
S. f f f
>
XI
CL
£
J
2 t. rac ra >
c ra Cv ra
O O
£
JS
ro aj \_ oo at c oo
00 £CL at g XJ rü ö
.O ai oo
I
QJ
c
I '
*->
5 j¥ x»„
-r-,
TJ
TJ
QJ
—
ra
c
ra
— O3 ra ro X tr
tt 0j
at ro
OJ
QO
'
ra QJ
2
c ra
CL
ISl
a>
|
ro
O O c ai ai
1 » XJO
OJ TJ
ai
CL
—
x
y
o.
f * ra
™
CL
c 'ai
'f3 E
ra
I
~
ai
ra c: ra ai
E
E •
E o
c O u v> 01
•
OJ
-S oi CJ - ° ai
"aj
o.
N
OJ
'£3 'X>
C
u
S
ra ra u
O
o, XI ot ai :r> QJ QJ x c
c o u
O
c
3
XI
C at > ai
00
_vcrai TJ C ra \-
03
ra
LO
l/l
O
rN
cc O
TJ c O
3 01
X)
3
3 O CO
«2 tn
't/i o ro o
'tn O ro O CO (N CO (N
c v> m QJ .2 JS 5 vi O tt
> s
4->
VI
m O ro o co CvJ
-
8£
ro
o C • % vi ro > w
&2 U ot
4->
VI V)
O
vi
JS £ o 1/1 2 ( N ot
CL I_
l_
O l_
ot
O O >
Q. *~t Ol x:
4-J
Ol
c
O
oo £
X)
OJ
"óo
O
c
'c
01
TJ C OJ
01
i
> at w ro xt c
3
Ol TJ Ol Xt 01
01
XI 3
O
ca
c
5 c
_0J 01
XJ TI
_3 Xt 01
c '3
CL *J
c Ol c
c
Ol
1* C
IJ
XJ
c
00
OJ
TJ l_ O
3 Ol
-M
O
TJ e ro
01 L.
3
Ol OO
DO oi Ir ao ot c c 'E c .E 01 ' i l OJ _0)
ë S 1s O C O OJ £ ot -F, JZ u
.E c oi
c
OJ XI
>*
c
x: ot oo
*N
c OJ
3
c
Ol XJ 3 O
_f0
cO u
5 O Xt Ol
Ol
£ c
J3 ro
5
TJ
O
LO +J 01
4-»
TJ
01 CL
rN £ O
c
CL
CL
Ol
3
oo re
01
TJ c
TJ
C O
01
c
Ol
c 01 O X. 19
c at c
JS '3
3
E E •
OJ Tl C
2 o *3 o
Si ra
£
01
O
E
•M
£ o u
u>
5
01 XI
01
CL
.8
3
3 c ro ro
c
.OJ
OJ
QJ
'ju
c
c
c CL
c
01 00
C
Ol c
g.
c
x: QO
c
'5 ot x: '
3 <
o co
lie u VI
O)
E?
0) TJ C • "ra c
£
tï
> O at
TJ c ro ro c
at c c 01 c
at TJ
c
OJ 00
c
f 1
JS cc ro
co
CO
l/V z
& u2 a>
Tl O)
£
XI
SS
fö
c JS
*
O
=
Q)
a Ol u c O w) u
0>
v
.
^
s
«1 Z
N
O LCCO Z ni Z
g o oJ
oi
4->
ui ro
3
co
—
c C i_
ro > Ol
cul ro 4 -1 i_
TJ C
Ol *•*
O
ra
O
>
*J
TJ
3
c c c JS
Ol TJ ro XI
E
la
oi co
3 ï
u oi
c OJ Tl
ro
SP '
xj
8*
0J Q
C
ten om V)
Tl
ro c
Ol
01
c ro LO
Ol -£
cj Si 5 c -*
-o 4->
tn OO c ro
ff as ro
oi oo
oi
0
CL
C
oi
-n c ° I
Ol
4-ï '5
£
oo O
C c
L.
1 °
c
>
c ro >
I s
TJ
Ol TJ
i_
a s
>
4-1
00 i_
OJ
'E
c
01 00
c c
Ol
i_ cO
g 0 0)
c
01
5
c
ro
op TJ
- £ 01 Q
VI
5
Ol X I OJ
tft
4-1
Ol
Ol
01
O O
00 (O
Ol
Q_ LO
c
C
c ^ :zr> C L 1= O - C QJ
O -
00
QJ
c
O
c Ol Ol c ro > c
CL
S
c
fN CÖ CO
Ol
c ro ro c OJ tz
00
cc
OJ
3
ro —
0i
>
.SP 'M
OJ 00
C
Ol
3
c
_rp
E O
ro ro
OJ
Q, oo
01
01
i_
M
TJ
Ol c O) TJ c O)
Ol TJ
«—
is
'5 E o
00
0J
E J3
c Ol c
TJ Ol
*3
«2 I £
• E
CL
Ol
4-"
c
01 00
ro t O
>
01 1» 3
CO
C Tl Ol 01 X) i_ O O
3
01
JZ c ro
in tn
v) O „ra ( D O
J2
2 £ o 2
ro
4-J IA
CL O °
IN
re CC O
o oo o c 0
>
>
01
»* ih
£
o o 2 H H o SfP. o o o .E UI
UI
—
>
>
0)
O O I
CL
<
QJ TJ
ro £
E o TJ
Ol
ro
c
Ol
M c
vol nge 01
O
>
me ket en
TJ
c
nkom rganis
o o> TJ 4-> Ul ra
O-
X C
U > O oo c
C QJ
00
O
i
CL
QJ
£
c re
re re t 01
>
CL
u > O
c re > ro E E
2
OO
o QJ M
OJ CL
01 Ol 09
O
c
Ü 5 "o,
X
ket inci
Ol XI
c> Ol
O
OJ i—
'5
i-t
c
CL
QJ
> O
.SP 01
> O
a
ro > Ul
*-> QJ
O
ui E o
Ol
X
X
c c C
<~ QJ O TJ
g .E
QJ oj
X
S cl
4-*
Ol
CL
E
TJ •t-i
>
c
QJ QJ XI c
D
C O
CL
c
rz
Ol 00
c
4-1
£
o; -
c
QJ
c
«
2!
01
OJ
O Ol > TJ *-> f-
>
X
re g >
c
QJ c
oi .Ss C
CL
?! o
SJ
"rö
ro
OJ c
re QJ TJ
4 -» QJ
E LD
c c Ul E 01
.2 «
QJ
Ol i-l
ro >
—' TJ
_
Ï5
01
'C X 00
ro oi
c
ro ro
TJ
c ra Ol j-i Ul
ra X
öö " c c
ui E o
C
X O
OJ > o> Ol QJ 01 Ul TJ Jé i_ Tl
O
4-»
OJ OJ 4J
4-*
'oi
E
Ul
QJ Jé
> c c Ul O) ro
"c
'oi
'o>
X
QJ TJ
"c
01
O) QJ Jé
5 I
c
O
c
Ol TJ
Jé
• u Ul
01
c k.
•*—'
'i_ OJ
rzieni ema-
c
Ol
X
TJ
.2
Ul c
00
-° £
E o ro CL > ui
Ol X CL O
o
'L. CL
i_ ro C L ra
ro
00 +-> 0J
LU;
00
*=
TJ =ö
QJ 'E c O
Ul
ntr ee lak br edt
0)
O
s .y
OJ
Ol ' c
c
:=*
O O
00
3 0c0 3
O
an
TJ
c
c
OJ
QJ Ol i_
be en
c
C
O
Ol TJ
3
o O
0A
<
Ol
C
O >
ro QJ ro c X O
CL
e
c
QJ l_ TJ Ul
qa
c
CL CL
c
QJ
»s
OJ
ul E o jé
01
XJ
•M 01 E
et vi arplei die nt us jbaa ruim de aa pervl ak
"a QJ
01 X
rst
CL O 01
ui u i ul O _ ffl O i/l (O o l
re L!
O QJ
ro >
OJ Oi QJ *-> 4-1
D c
CL
o C
X
XJ
c
c £
* "5 CL
cl 0
>
*J
QJ 01 QJ X
ro 3
LD i_ O
o >
ro o
ro
cc
cc O
c
in o o
'5
XI 4-> m
QJ
JZ
XI
O
M
a P o o
o. E O o
•Si -g
ro
m O o c
'ai
E o
(N c O
>
in in
ro co
<
> < c ro > c Ol
at 00
at X
ai XI
t
*
c
*
>
01
> DO
CL
.*
01 —.
C
OJ
ro -*=
o .E ai
ui
01
oo O
"
£ -o
11
'M
XI
Ol m 00 - ë C
3 3 ro
•5 ïr c ro >
c at
01 >
C
01 00
ro
1-
01 QJ fa c
CL
ro
00
_o
•
O M
OJ
c 0)
ro c c
E
XJ C w QJ — >
01 XI c ro
a,
XI
01 <*-
, ro
a. c 0 ff
^
>
l
£
i
ro
ra > oo c ro 00
ui
ai
'i s. 2 00 2 'K c 01
1 ro
N
C
O» * ; y f
ro
ro .y ?ï Si3 tj N
4-> Ol -b XJ 01 l/l g> Si
in
«i X J I
§
£
-Ct
01 01
> L-
•7-1
O»
c £
£ IS
>S
.E 01 £ ~°
c Ê I r " O OJ 5 Só * ' c c ro ai E 0> T=c> c ro ra ro a. ^ o ui C ro 5 | £ h 01 '= > £ xi ai "E 01 XatJ L- •- tr" * J ± ; « CL C 3 XJ _ £ ai Ia; rro ü *> o. > *3 >
8
XJ
:
3 4->>
U
01 O >
c ro > c
XJ
5
ai
E 4-» XJ t/i X I c '55 L_ ai «tn c 01 3 J 4jJUI -a "S _3 O
ai XI
Ol
c ._ a c V 1/1 01 00 01 C c 00 QJ ro XJ £ ai ro c > c Ê 9! £i_ -Q"S<3*u o e O >
C
0 0
01 00 C
N
J)
s-1
ro m t_ O O
=
in OJ ±? ™
ro xt a> > at 3
. O
O" O Ö S
00
c ro
00 01
o
00 4-i 01 O
•01 •a»
c
XI
ot 00 c ro
01
i>
4-. •M 01
01 ao t?
XJ
ro
c •> 01
ot 15
O
ai
0>
X)
X
ra 3c
—
c
f
00
3 'Sj
c c
s« OJ
c
c
XJ
01
1
•5 S
« .E.
•S X Ig
JZ
c ro 00 c
c AJ l/l
3 *J XuI ^W OJ ÜE* C WJ XQJ J 01 O oj c -SP ^ ro E -a aJ £ 01 •*= 01
'5
c ro > c
>
* -S m 41
XJ
ro
c
0 C
c <2 xi E QJ
c
XI i.
t
c01 >o og
o
t/1 3
Ö
3
tf
3 £
ro 73 ==• ro 01 t - 5
a. .E c
x:
ot ra o c
c
c ro ro 00 c ra oo c
ra o>
4-* 0)
c ro >
jat c at
x: CL
O
ai
Q. O
c
o c
c
X
CL
O JZ
c
o o c 0) XI
cro
ro 3
= I?
O. XJ C
3 g
-Cl
ro Si
4-1 00
.5 ro •O op UI UI '5
X
ro
00
c
'e § ^t3 £ ai =1
01
t
OJ
3
c ro >
c
O
* J -zz 01
ro
S.
2
2
cl
Ti
">
a
§
01 'H
~
ao ai
c
a
c as
O O
>
01 XJ
ro -»
S rai ro
UJ
Ol
'c OJ
X)
ro
01
at 00
CL
C
£P 01 o >
XI
O O O
ro _ro
OJ
XI QJ OO m k_ OJ OO
c QJ XJ c 01 00
01
§ ul CL
xi
XJ "rö > c
XJ
>
3 ro c
01
XJ
CL
ro
Ot 3 QJ O C
o>
5
o i_ o
XJ
at S3
c
je c
Lr
QJ
c aj xt i_
01 00 01 c
a Si
c o X) OJ XJ aü
0)
LU
XI
m
m
m O
m' LO
O
fM
c eg
3
01
X
E
c
OJ
(J5
Ol
cro > c
cc O
QJ
c
QJ
c
*->
'QJ
c
Ul
'5
E
X
QJ
Ul
o. E o o
ro O
QJ
Tl C
oo
at c ai xi c
CO
QJ XI C '>
c
ro i_
O)
"0
00
Ul
s
1_ OJ 00
c ro £P at o >
.2 c
OJ
*-J
°
O)
01
t
43
ui 01
O
ë QJ XJ C QJ
ro 3
ro
£
T> 00
c
JI Bi ui
c 'c
OJ
O 0
.2 19 'EZ uï QJ o» ai a.
TJ
O
ro
5J
C QJ
0
QJ
OJ
a
xï E c 00
tJ
ff XOJ 01 c
If
01
£
<£
g
7"
*
u.
43 JS > CL
ro
4->
'5
ro ui
P
01
3 » o
J elf S ai ro QJ
C
01
5
.SP
.E c
TJ
O
01
E
QJ _Q
c cü
O
>
& 2 E £
OJ
r-
TJ
i-
LÜ
v
£
O)
Ul
ui S* jj rö ü
c
J£! ro ro >
w
J
00 T J
CL
3
X
rCo "S ™
at
'> c
c
ut
QJ
QJ 00
E
0
O QJ c ui O O
'oo
at 36 ro ro
3 at x c c O
O)
X O»
ra ra
00
01
s -g ro
QJ OJ 00
QJ tz
c 01 c
OJ TJ C 01 00
QJ TJ
c
c ai ui .Ec
« at c2 -a 4->
OJ éu
LL,
x
c
QJ
Ul
ai >
OJ TJ
ro >
QJ
X
3 c at oi x oo <= 2
c SF
3
2 ro
ja
c
01
c
Ot XJ
c
xï
at QJ E -° 43 ö
•s 5 JQJ Ol
QJ
3 QJ at xj xt
ai
X!
OJ
X
v
00
3
TJ
4-J
TJ
CJ
4->
c ra H>
.E at
00
oi TJ £
00
OO
x oi
& £ •s S a
QJ c 01 ro ro üOJ XQJ J QJ QJ oó m 3 +J — + ro ró X I ro
Q>
00 C
Ul
c
ro
QJ
Ol QJ 0 Ol
w
ro >
£
3 CL
00
Ol X X
oo — E ro ^ 3 2 =
1 cl ro
c
1* z
ro
ro >
c ai c
c
c
Ol O X Ol X
J o +Ul
1-
O Ol CL O
>
—
0
Ol X
TJ
•s I °- srö E
5 at J2 CL oo .SP
.b XI
C
'E
O O > QJ
00
00
E
^
-br; ro oo r>o i 3 c 01
<= ul .E c at at 2 xi « d
"c
00
*
.— c
QJ
XJ
O
ro
f s
'E C QJ
oT 4-
QJ
Ul
1s s § i a >
CL ü C CL ro • >
2
CL
OJ T)
" tu JZ X t
X
§ *3
s
c •>
s
c"
3 SS
QJ T» QJ
QJ
>
4ra 3
00
01 TJ O)
tz 3
S § o. ai ,E
at
ui O
c
O
SS at ta
_
ro ro E
01
v
ai at E ui
c ro § ^ ra c .EJ >
TJ
X
TJ
«ro2 3 .?
rulo (o
1.1
o > o
B c
— 4-» 01 Q
c
ra
tri
È
01
O
XJ
ro
ï
oI
p X JC L zz 0 0 ui _ c OJ
CL UI 00
c ra
f S SS
rö S 4-1
CC
ui o QJ Q.
o!
v
OJ TJ
E atc
OJ
£
i+z
a-a QJ O
E
O
|| at o at 5 at 4-> -' c 00 at c E = o $ c •o a C L 01 O «= .2
4
m ró m*
T-i
l/l
O
ró ro iH
in O
Ë
LD
ro o Ol
i—
O ™ -I QJ tH E O Ol fN ra
cn o o
OJ
in o o fN
i_ o» _a
Ë at
at XI
J-J
Q. O)
0
CL
01 OJ
at
Ol
c
N
ui
rj
CL
3 in =
ro
a.
OJ *->
c Ol
E 3 u O
TJ C
O co
c ai c Ol
ai X
•
33
ro 4-> =
LO LO
2 c Qj ' E
ro
sis
v
-Si Otan ro+*"
Is
o O > c 01 u)
-e ^>fc S' S O % 'S c° 2 O
Ol _
O • : ai l/l 4-1 ro OJ E M at o C m .E2. Uro 00 T J 3 ro J_> 'I
O-
=
UI
RO —
c
-5 J3
Q. f0 O ro
S) «
Z
ai
oi
s « -e c3 in X O
.S>1 ui ro o . > co
ai
O. 0 Q. ts O O 4-. at QJ OJ 01 O 'to 'ui X >
>
O
o
E « E £ > c 3 O o S. CQ 3 3 at gj o , ro E. -° u .— ui 5 ro *z\ ro 5 c c ro o ^ Ol 3 £ "2 ê <
QJ
ai QJ 4«ï L•— -> *->
m X
o
UI
ro ai > oo . at ui t c O o
oU — 01
"O
w >
c
V
UI
UI
UI
^
J«:
H
H
O
m o V)
o
o
c
O 33
Ol CL LO ui
3 ro m
«
£
O
H m
!3 I3
oi ro C L ca x
ui O g 00 i~ O O
3 3 ro ro
S£
3 3 EO C 0
A
4-« oi 00
P
UI QJ •= CL
Ot
Ol
> >
>
W
t l ro
TJ
Ol
c
O ai
at
c
<
co
1l
_ —
ro
i = . "O co
£
CC O w
"SS
CL
01 ,_
ro XI
c oi
ro S> x: -Jf !r
oi
< x
ro cc I *~ CL c — TJ O oi ro c cc '33 O at 3 •ö oi E j j ai c ro . _ y j oo * 3 ro 01 * x O £ o o O I= > O J m Ol rH CO H f-v LO t-f Ol tH TH O O O O ro
5 5
at *;
*-> C L CO CO
c 3
1_
ö LO tn C
> at
'tJ
£ £
co 1 & C ^
5
3 Ol 3 £
co .E I
- &
I
o,
f
ro ê 3
c
K
UI
«5
z z
cc cc _ l
_J
ca cc
= £
S . J .Si .So,i
c ro
CO
co co
O
,
01 Qj ' C XI ro O
— • TH H in o
cc p
0 CL CL CO CO
jZ) U
C
ai at
£
ro
5 LO
at oi
O CO ai i_ O
& •'
Ol
-M ui-M
0
O» Oi rH rH O O O O O O O O at 0)
3 O CO w O O Q.
in
t
a < V] c
2 01 c
XI
m o o o o o ai ot
OJ OJ ai at ai
E 3
Z
S>j c :=
in
E o£ xi s 3 u S S O
oi
01 01
m
o
01 !=! I
ui
c >• a
ui
2 JS c
OJ OJ ai oi
m o o
.Si ._ ._ ._ — — 9 , ï 'ES 'wi ui t/i 'in ui i 2e ^
Ol
O- S3 ro t n
« g tn -XÏ I
tn LO m o o o o o o
£ E o u
Ol
L_
ro
.2 *->
Ö
ai
f5
00
i01 n il 3 O ™ O o CL O
_p-
LO
OJ o o
Ol
u *
CC S co
N
O U3 O O O OJ
OJ
Ol
+->
01
LO
S
OJ
O-
Si
° F CL
Q O ^ S
ID
Ol
—
00 o O
'o
CL
E UI 3 _ 3
ü
c fc
ro t: O
Ol
5
3S .J
E u) in
0»
T-i S
> O — fN
t= O O Ol IN o IM O O O
at Q
cn
oj
2 «H S
o at E £ TJ o- o rt IM rt
co
V)
i—
u
ot
o
v
C O
01 Ol . _ Ol
i/i O
*7
01
U
•*-> CL
co o o oj — i ai xt 0
E Ol
O
ro O O at g
en o o
O O rM
0 0 0 5 0 O
.2, ro
O
O
(u
tN rM rsi
fN i_
OJ
O
O O tN
c n o c n o o o r ^ o M N H NO r MO f M N N O I O O O O O OJ OJ OJ O)
Ul Ul Ul Ul Ul Ul 1l/l k_ l_ 1_ V_ l_
QQQOOOQOOQOOOOQD
C C C C C C C C (U
^
fN T-t T-l O O O O O O
-SÉ
QJ
Jï
OJ 01 41 Jé Jé Jé Jé, Jé Jé
OJ
oi OJ
Jé Jé ->é Jé r£
BBBBBBBB C C C C C C C C
QJ Q) OJ "l/l "l/l "l/l
0
0
0
0
0
0
0
0
C C C C C C C C
CU QJ OJ QJ 41 0) QJ
> > > > > > >
cc O
QI
O
ro
CL 01
cc O
6
l_
0-
ro
I c
OJ V
X 01
Ol
CO
OJ 3 00
OJ TJ
.op '5 >
o
8
O
CL
OJ
Xt
c
2
QJ
I
Of 00
c
1_
Q_ — rr cI o ai c
O
CL
%£
t o cf E ro ai = ro cc ro 2 O t-i c l—. ro O. ro Ul Ul I Qj QO
11
E
u u
u
O O O
O . CL u l/l U*l l/l u CL. O -
CL
tn i n
O O O
u O u CL
O
1
O X
.ï
ro I oc — O Ul 1/1 ü »- 00 .ai. Q- C 4-» — et S i I ro 00 .E xt :iT iS cJr; 401 2 I Q-> CLc c c QJ * QJ ui IA c Qj o C I 00 C 00 QJ - CÜ) O Ol -M ro O O- O c OJ c •O. S Cro. *s ro > CL O 3 E t ro 00 c ^ at QJ 0) IA c n ro c QJ 0) o £ï Xt c 1! °- S t a ; X ro C L ,t: ui : l § i_ 2 ff QJ Ql 41 > O_3 ucc > h- h- > r - fN 1 0 P-» tH «fr CO C L O m 1 0 10 m
ro ~
c
C
2o f>
O
u u a.
m O. O. O. i n l/l l/l l / l
O u a. in
CL
O
c
cQJ oo ao
3
c
I 0
.E = £01 e»
reg en
c
c
00
01
0J
4-1
ro ro E 'c
X Ul c C
01
E
QJ 00 QJ QJ
mu cati em aatr eclarr ati smari geme
& O
00
OJ
J2
c
G_
4->
c
c o3 OJ
8
CO
UJ
01
01
•j3
4-"
I-S roIUl •£ C L. 01
QJ *->
IA
c .2
4->
ro
*J
in m
2
•ÏJ
2 ro 0E CC T3 QJ _> u CL O '5 o ro xo 4Ul v O
o
4—' 4-» 0 'jé ju:
ooi ooi isie <
cc
i_
X CC *" Ot 01 C L i n JC 3 .Si • 1/1 u; qj — O QJ i4n Dl C -> W
ro > > *
00 fN
03
v
9.
£
'S
2
E
8-
&
Dl
3 Q
•5 3
II i
o*
3
Of
5 i
== Ol
B
a
>
OJ
M
51
£
0
u
• •
• P
i
i f n
•
S 8
ra
0
18
a " ie _i fN
I
i
l e
t V
I
•itd
uMm
TO !
1*
f
I
f
f
•
IS
3 1 #
X
i
f
L I
I
V
i
r
1
i en
Toelichting DBFMO Achtergrondinformatie t.b.v. raadsleden t.b.v. behandeling aanbesteding nieuwbouw stadhuis
Den Helder, 21 mei 2012
Toelichting DBFMO Achtergrondinformatie t.b.v. raadsleden t.b.v. behandeling aanbesteding nieuwbouw stadhuis
safe
\
B
t
hm
"O
0> X e
Q "O
/
ra
e
cy
E
O) e
ra ra ra
ra
<5T
u 01
XJ
tv. C
Cü
;g
Cü
X
c Cü
CD f0 O -c O (L) fü
CÜ
O
(ƒ>
U
'3
sz
"O
4-»
CÜ
u QJ
a.
JZ c
-M
(U 4—'
O
Z5
<ü
c Cü
01
c C Cü en Cü Cü Cü en i_ en h 1 i_ <ü E o -3 4-* Cü 1^ CU "O u ? « 5 J J O <ü
"2
^
'CD
UL
T=
^
O -O 0) O
3:
c
.E
>
u
(/> U t/)
O
Cü
A A
c A3 <
A A
E zs
0) (/)
O O
sz u cn
rnat
SZ U
U A
< <
'w
c CU <ü
Q X)
- ( D C
CU
hov
c O
O JC Q.
c Cü cn c 'c o
E o>
CU T3
ro
<
c
z:
<
cn
C ÜJ
c
£
TO
fü
o
CÜ
.2
4-J
CD O z x
> ° al cü
Ol Cü al
A
E CÜ JC
CD
>
E
O CL 03
"O c M—
0)
O N
N C/)
I
A
LH 00 < Z
A
C
u c
U C
Cü O —
C
Cü —
i
Cü C
-i—>
> Cü
J3 «
JC u ro
E
c (ü O) c O 3 O c O O c c O i _ c ai ^ Cü ra <J? Cü > o O) CL u o a) U Cü Cü sz c Cü O 33 C '43 "O « i _ C Cü (/) Cü a> Cü '43
CU N
T3 c CU
J5
<
Z
Z
Cü
A
A
A
A
CD
-M
£ ^ O
C0 Cü (ü "ÖJ
O
A
N
§ cü hA
A
A
O
/
0) O)
S3
I.
m
Si
CO
0
O S
0 b
M
CD
z
O
8
2
8
O-B
S
cu ra
B BBBB
5
C
(V CL)
TJ
ro
B
Cü Cü
O)
cn ro
(O /
Cü T3 ro ro
0)
CÜ
in
Cü
T3 Cü
ro
C
ro
Cü
CQ
Cü La
O
\
cn
O
ro CÜ CD
O
-u» 4-J
X5
E
ro
£ ro
fO ro
CL
s
2 C
£ O
U
QJ
^
cn
>
-o
O
CL .
QJ
c
OJ
O
u '•= u -2 in
^
M—
ro
CL
U—
r—
CD
H3
ü
<
ro
C
Cü
. .
i—.
4-J
CÜ
^
' v ro
=3 U O
a. E
^
:z?
4-*
ai 3 CO 4-J
E "5
O -Q C
"i x: Cü cu <> / V.
"D
£ E <
Q_
wa
-UJ
c
ro
if)
X )
c
ro CL
Cü Cü
CCü ü
|ds6
c
c
ro
r—
Cü
4-J
if)
Cü CD
A A
4-J
Q_
• •
Cü 4-J
ro
ific
(ƒ)
u Cü
Outpu tsp
CU
mm
U
eits
4-J
O)
Cü '(ƒ) U > c
O
u Cü
cn c
4-J
(/> Cü
> X
5 - C
£ ro ro
4-J
'CÜ 4-J
N
X
i_
Q
Cü
ca ; K cl
s = O w
cn
.s
O)
o» 0> o is
J5
co -o a>
O -Q W
E
co
to
O
co
I £ c O
:>
o
O.
06
c
lil 9?
a3
1 I
ca a
ë
SE u_ CQ
O
DBF
i
M cz 55 8 3 35
e O
I I 05 03 O. O oo c
'ca
c m c 'co
cü
"O =3 ca
CO Q
ca
c oa
sc=
s
ir
IZ 2 cn
co c=
Z3
cn
co O
c oa
«ö
ca <S c=
CD CZ
Q
CD
O
a> • . cz
o IA
E
_eêr O
a> CD £ O» 1) a>
OS
O
ca
£-
CD O
OT C TJ
u i_ CU
>
O 4-J CU
CU
OT
4-J
ro
"O 3
in
CU 4-J
X )
u ro
CL O
CL CU "O
"O CU
in
c fD
L_
cn
CU
>
JU
CU
• E TJ
C C X3 C r QJ
O) 4-J
ro t
ro
r
O T
.
W
O
CU OT
"rö
^
'=~
c
CL
cu £ C 5 CU E
1 * .E
4-J
-M
1Q _
CU XJ
c
cu c
£
cu
CU
oi
0)
A
A
^
CU 4-»
JC
o
CU
U
fS cu cu 10 s_ £ —
(U
(D
ro cn -*-j CU
CU
c
o:
A
fl3
_S A
CU
tD
A
CU 4-J
«
S «g
CU S
CU "O
2 o5
OT >
CU 4-J
c
X I CL O
ro § _
-cu C/) •rp *L_
QQ. O
C CU
43
0)
cu Q-uZ ^ O <
A A A
c c 3
.E? 4-J
OT
UI
4-J
E o c CU C U L_ Cü
cn
E o
c
c CU C U i_
CL I
tn Cn
c 'CTi
>
>
O CU 4-»
> c
o
CU
U l/>
Q)
c CU a;
4-» '-*=! 43 •O
Q_
Q ^ O u. cn CU O) Cü Cu E c Q. CC !r,
CL 0) 4-' E CU O c
Cü
t
O
(/> .2
cu
c Cü CU
cu cn — cn c c
Cü
cn 4-J CU x : c c c u ü= £ tn c cu _ïü « cu ro _Q ü_ 5 Q CL
cn
4-J
u ro
C
Q_ O
ÜJ A
E
oj
OT
5
TJ
u
O
Cü
JC
CU
E cu
cn 4-J CL
3
O
c
b A
A
A
O
"O cu QJ l/) 03
4-J
'QJ
'
CL
c CU
x:
5 *x
>
O
"Z3
c ° "5. 'tn tn c -o o o ro CU O CL CU O O tn §• ID > tn
O L_ O O
O
_Q (/)
CU CU c n
'CL
>
c
QJ
O cn
c CU CU CU
> e QJ
cn c
E o
fü
o *o c
3 O
Cü 4-J
4-J
_ C
.9} c 4-J CL CU >* O C tn
—
c
OT
O CL
JZ
CL
Ui
cü Q
1»
_TO
O
L .
O (ƒ) Cü c Cü Cü E Cü cn
c
JZ
u
_Q
Cü 43 fD U
u
Cü
Cü °*
c
Cü 4-J QJ c
CL Q cu cn >
^
L
J
c
lü
t/1 2 S13- Qcn CU O E c 4-J
x: u
c Cü
Cü O >
XJ Lu b
A
CL
O
CL A
O
A
A
•g
c ro > c
'cu
JZ
i_
(U
c
CU i_
cu
4-J
cn CU i_ CL
CU 4-J
E O
V)
CU
ro
ro c cn c
XJ &_ O O
Q
cu
E
c/)
'c ro
E c
OT c
O
CU CU cn
i t
1
, ,
XJ
ro
4-J
CU
cü
O
•O
u cn
cu
3
cn
O
E Ï5
£ =
4-J
JZ cn
CU J Z
cu "O
CQ A
a
N
E
c ro
>
u ro X3
CL
O CU
XJ
4-J
c
OT >
*
JZ
=; J D
CU c: O JOT cu
cu
c
4-J
4-J
CL »
E
XJ CL
'cu
•ö
"6
CU
u
C CD XJ
cn c
CU
4-J
4-J
CU
£
CU
15
CU
CU
c
JD
u
CU
XJ
CU
JD
L. CL
17)
CU
CU
if)
CU
4-J
cn
u
C/)
CU
4-J
c
JZ
4-J
CL
XJ
4-» cn
JD
4-J
CU
CU
CU
f0
u cn
•fc! cu E -Q 4-J
c
<=
ro XJ
c CU ro
CU
.
JD
XJ C ™
JU
OT
c
O ^
'ZJ JZ XJ
ro
cu JZ
"5 cu N
cn
CU
4-J
cn
cü 2f Ü c
.E u_
CL
T3
tu o cn
cn c
c QJ
T J Cü 4-J
QJ 4-J
c
cn c
cn c
33
"L>
o. CÜ
Cü
3
4-J
c
(D
Cü i_
fD
ZJ T J Cü
1—
cn i
Cü
u
cn
4-J
T J
>
I
03
Cü
ju
U fD s"O
Cü
Cü
X Cü
N O
>
J2 ro o £ 43
LL
JC
3 LL.
A A
Cü JD
c
% QJ >
O
E
c ro > c
cn c 'cn _
"ro > ro CÜ
u u °u c c
cn
O
c "O
4-J
'c
Ol
cn
C QJ
O 4-J
N
fD
X
cri c
O
u
QJ
£
c ro L_ c c ro if) L_ cn ro c O ) Cü ro 'cn c O c Cü "N
O
t
4-J Cü
ro
T J fD
'u C ro c
c Cü cn c
cn c cü
QJ
£
ro
c
'L_
<ü
cn o _o
{f)
Cü O > 4-J
A
c Cü cn c
ro ro
cn
Cü
Cü
Cü JD C
fD i_ fD O l
T J Cü J Z sCü
c
W
i_ O JD
QJ T J
C _0J
4J
Cü
'dJ
4-J
0)
4-5 u 1 — Cü 4-J CL
o£ o
^
QJ T3
H
QJ
_QJ
£
cn
cn c £ o
ro o.
T J i_
O O
>
J=>
:
=
?
cn £
!Ê? o T J C :QJ
T J C QJ
QJ EP CD UJ
A A A
t 0)
ƒ
/
Cü
5 Cü
5
5 0
ai Cü
4-J
CL (ü O) D
TJ
Cü
4-J
CU fü fü Cü
Q
D Ö10| J 4 J P J J 1 0 J ^
Zj •a Z>0 pnotptpooz jopuo 6utuuno(f f>-
O O
tL
uao uc* uoop inni futfiipmmntE*
T3
5
v 0>
6« ficofcp Ë u & p o j n n ( r Q_
c
c
.19 m
c CD c CD OT
c CU TS fD
c CD 4-J
u
Z3 "O C O CD L_
"03 4-J
TJ CU 4-J
SZ
u
'L_
CU OT
CU 4-J
C O ) 1_ L_
=5 U c O u
"03 o Q
pro
_o ro
x
"ro
en
OT O
V) O OT o O c CD o > CU O TJ ro fö "O TJ c OT CL CD CL ro i l T3 O fü C i— O c OT CD O CD CU O 4-J CU OTTJ OT TJ c c TJ C CD C D CD fü i i CU L_ OT •i—* E OT O CD U D C O OT OT 13 C ro OT = > C T3 ro CD i— C CU > TJ 2 c ^^^^ OT ro > CD Z5 O S | OT -QC _o C iro TJ cu = fü CD D CU C CL D TJ CD C L § O) C CL SU 4—>^ C L L_ c O TJ <= C CD ™ CD O O OT ^ O E OT > E £ 3 TJ 4C- JL TJ 1— CU CU >CUOT O C •jö TO i—i A A
CU C U C O u O)
fo 4-J CL
O
c CU
c CU c c 4-J Cü
sz
Cü
c Cü
"2
c
Cü T3 C O u
Oï W CU
CD
QJ JZ
fD
o E
fD
o)
>
<ü > Cü _k u
o
u
cn
fD
w
c
8
fü _L QJ QJ
«r
"O u Cü 4-J
u (ü
c
Cü
Cü
c fD C
LL.
|g
Q
o; C/)
A
A
A
cn c
fü ra
c c QJ
t/1
c
CD O A
c QJ CU
c
cn
CL
c
t
°
£
A
A
Q c QJ CO fD n—
U CO "O -3 jU CO QJ U O JZ CU fD O cu > 's_
cn
JC CU U N l/> c
A
_Q
C fD
m CD
ÖJ
fD fD
c
Cü
§
CD
fD CO
on
CU .5 Cü 4-J (J Cü
LL
u co
c
CU CU Dl JZ
'cu
ZJ
I
z
"O2 -b
10
w
o.
E
c OJ
^
.E
fD
O
JZ
CO
3
'cu fD fD
cn
4-J
sz
E
O c QJ
"i_ cu cu O cu
>
A
Cü
^ ZJ
C CU U QJ
JZ»
4-J
LO
JZ
U
CD
fD
CU
A
O
c
fD £
A
4-» 43 c CU
CU
2
QJ
fD
c QJ
QJ
—
QJ
E o
Ij if) QJ "D fD
u
cu ±!
cn :Q fD
X
E
-2
£
LL
A
A
UI
"O 'cu x: c
CU
CU CU
4-J
O O X3
ro j3
tn
OT
L_
'cü
E
"O* Cü s
c
(U
15 "O i_ O O
ro
> 4-J
4-J
tn CU
CU
cQ
c
CU
c c <J3
CU
E sz u
4—'
E
ro
O c c
E c O *a> c tn O 'i—u
LU Cu A
ro
c ro >
cn 'tn ro
A
XI
C 13 fü - » >
cu
X)
ro o XJ o
X Cü
CU
£
CU
Cü
c
C
T3
.
CU
CL
c
O CL D_ .E
A
4-J
Cü Cü Cü
a
L-
N
C OT 3 C s
4-J
O
4-J
3 1
'CÜ
O» 3 ro E >ü] Q 3 N c J C ro cu c Q- CL u Cü ro
cu ro *CU 4_j o- > .,—J *CU c ro ro L_
c
Cü 4-J c; O Xi 4Ü Cü
o
CU
§ X3 C
C L :ZP
X) o.
CU
ro ro
cu
O tn XI
v_
*5 'cu sz
•== 5
4-J
c CU i_ X) ite
8 SBB
OT
c
ro cu
QC 03 > C CU OT
CU
cu tn " ° ro c
E
c cu tn •«—i
'tx: u V) c
tn
CU -Q
OT
ro
>— i
4-J
c ro >
4-J
cn c
x: u tn .E cu
I A
'3
3 3
-O Cü
A
A
s
3
A
A
u "it 5 o ro D ü t/l Q. LL. A
—. 4w fO ft}
"6
^
O
fc fc cn cn 3 CD
.CO D
QJ
O o
L. <ö
£
QJ
O. I n
C -c fQ
s
CQ Q c
CÜ
Q
.QJ
c
*
L.
O
O "O
c QJ QJ
Ecn QJ
cu o ,
-O c
c o
• •
BBBBB
•
01
m
i
•
0) i
1
*
•C
i
•
4-1
i
I
«O
QJ V
ra ra ra ra
S i
QJ CU ro ra
ro
I/Ï
ra
ro ai
QJ
bi
OJ
1
LO
CU CU 4-J
u
TJ 4-J
CU
Cn
O O
N
OL
ro
CU CU
CU
CU
o
CU
u
CU
4-J
ro
cu tn ro
cu
O Li-
u tn CO
1»
O ha
CU Qj
to
4-»
CU
CU
CU
CD
CO
CU
CU
QJ
LO
4-J
ro
Qj
4-J
10
CU CU co
CU 4-J
ro
CU
o
ro
cu
e
o
9
QJ
CU CU cn ro
CM
2
U-
OJ
CO Q_ Q
o
c cu c
> ro cu
T3
TJ
U
c ro i_ c O O TJ T3
*>
4-J
c
•b o c Htm
ro
O CU LO 4-J
QJ
i_ -c o TJ O '5
J3 >
LO 4-J * s JZ
(7)
g o
LO U_
™ CO § Q
E
CD u c ro i_ O 4-> O > cO u
R
CD cn cu 4-J c ro cu 4-J c *o O Q_ Q. i n lU Q_
E X CD C na n o C •D• u cu CD m lU —- N XJ > CU 3 TJ O JZ infa c 1_ c cu CUi ten TJ TJ M l i _ c O O c fi_
3
cn cn O c c X) TJ TJ CL C D CD 4-J ï— LO 4-J LO CU CD CD 4-J
c O
C
ro ro
C
ro ro
1
m cu
ó
c
c
LU " C C . TJ
£
(N CU
W
4_>
4«i TS Ü
£
ro o la J Z
C cu
§
ü
•O
.
&. 4-J ö)
*J £
j 3
4_T Q_
3 CD
:
o
r
o
fg 4 - j <- ro
CD CU ID 1
B
> Q. C
c CU CD CD £
E
4-J
«
cu E
a; Q ro m
£
XI g CD •a £
>l cn cu c .Sf ro u > £
co
ro 4-»
c ro t
*
o c O CD
ro CD w o
0
—i
4—
CL
O X
c
aa en
C C5Ï
S I ' "
c 1—1 ro
4-J
C
CD
pa
z
TJ c cu cn LO CD C D cn CL O 0) c Ut CD ••C — LU c t — ( O ro CD 4-J C L CD Tro3 CD ro i _ t an
CD
O
rde
i
.
>
4-»
cn
— O CU
N §
CD cy E BOB C U o 4-J c JZ CP u ro i_ c •a CD CD o cn c c ro ro CD y» > c CD gaa
a.
o CD ro O c •
i
4—'
ro ro • J
P O
•I'"—
o
J3
N
^
c
•«—> ro tCD ro>
ro cn C L "55 c 5 s_ CL
C
CU CU CD
Q
ai
>
•a
inn
•1"—
•u
cCD ro CD BOB nnBn E
«m
CD f i cn u CD CD A
Q
c
•zr*
CD N CD
'N
E
C ro >
CU
>
4-J
CD
CD i _ CU c U 03 CD i_ CD 4-J t
O T J
4-J
u
ng
•
i
C
13
4-J
cu
:
>
.E c CUT 5 CU CU 4-J O )
I J
- O
cn tn cz
X J
T J
cn 3 c O JZ JZ s_ u CU 03 4-J
>
4-J
CD CD > "03 CU 4-J
4-J
T J
CD >
CL
S _
N L -
CD
in
4-» 4-J
C
ro ro
T J 03 C
CD
T J
;ZT* u
c
ro
tn > cn c
do
CU ;zr» cn "53 CU cn L_ c: CD
c
U 'o3
c
CD tn JD O tn CD
•3
cn
i_
c
CD
CD
03 CL
cu
JZ}
L -
'zr* t
O
4—'
CD
CD
C
O u
c
C
i
CU
JZ
CL
vet
T J 03
4-J
4-J
C
er ka mere ve
C
03 03
ten
03 03
Dl
.E 'cu 'c JZ c ro
T J
sch
C D 53 i_ " 0» C D c 4-» CD O -Q
_cn o >
ng risi CO'
cn CU N
u
en be ter
cO
hr
O
1
CL
CU
L_
4-J
ite
tn 'i_
T i
T J
kw
1
u 03
tante
•
4-J
C JE O ro CU O CD 3 15 CL i_ 13 -Q CD O X J C D tn O , C CU C — iD C - O CU tn T 3 3 C c CL 03 CD u>• tn > U c 03 O >•§ 03 tn 03 O tn CD C 03 CD ro tn X J > c C O> C E C c 2 c „1 O .
3
N
RO
CD i_ i_
m CD
CU
C
CU
CD T ï
"O C
CU <
CD T J C
<
I
I
CD 4 - j lm
S
1
*
C
CL
I
1
1
1
UI
CU
€ £ ro cu -o o ai u CU v> > CU cü
-O £3 3 ro O ,±t
O
c
CU
O CU C ro cu ™ cn (13 O cu ai *4J
CD Q
cu $ .E o
cu o
Së
fü
CO 'L.
C CD >
f0
CU Cü c O T3
-H
°- ra CU
CL
4—'
>
5
CL
—
C CU 4-J
CL
CO
E o c
c cu > ro
N
cn i_
« CU
CU "O
CU
c CU cn
E
'i_
cu
•
c
4-J
co
CU >
c c 'ZT* 'N
CD
c
£
• ••9
"5
c
CL
c
>
i_
fD fO
E
•>>
i_
cu
O O
>
cn c
75 4-»
CU c CU CU
i_
"O Q_ O 4-J
c CU "O 1_
CU
> 4-J
CU
je ro i_
cu
C/) C
CU "O
i-
Ee>
cu o
c
4-J
C T3
O w •ZP*5 ^
x: • i—
"ö ro •— ro
0)
JD
HUI
*^*™
2 "5 re v) cu
c
'JE
cu 4->
c O u
"O
—
JCt
T3
ZJ =3
01 cu
CU ™ i_ cn
E
x:
1_
-* z:
GO CU
u fD
L4-J
CL
ro CU ro o
4-» JZ
O O
4J ro
cn c fD > c O c C U 1~ CU
4-J LO
CU
u
ro
4-J
4-J
•
_ :
CJ
fD i_ Q. O C CU
E O c
u
C
CU
cn c TD JD C L CU O X) CU 4-J -ö ro i_
4-J
"O
CU
L_ 4-J
o v
5 E
co
S E CÜ
RO
-£-5
iS S
X3 _^
t CO
c
u .=
L_
cu - °
u cu w cu
CU
CU
E
co CU CO
c
JZ CJ
ro
"O CU Q. • O
^ .c
0
2
«
'E O»
CO £
CO
CD 4-J
fü
4-J CO
CD
Q
°-
Cü cn
T3
c
'c? fü >
ID T 3
CD
CD
Cü
C fü >
"D
CD
> .2 Oi
c Cü 0)
1_
(U
Cü E Cü c
4-J
sz
u fü
1_ TJ
CL
O
LO
CO 4-J
4-J
— cn cn c c fü
«4—
fü cn cn.E C ü ' F
CTï
IT!
«
s_
£
"O
CD 'CD
E i_ CD fü C ro 4-J J3
U fü
tn E o c
fü fü cn
CD
.2 -
"O
fü <4=J
C
CD
cu
—
4-J
"55
c Cü
CD O O
3
C CD
CU
_o
"O
. Cü
^ ~P
3 O
CD
CD N CD
^ cu cn
o
c
(ü JU CO CD "O
T3
'CD
C
•F ^ fü
E?
C
fü
XJ
£^
CD Cü O c cn tn CD •a
4-J CD
to n
i t
CD
Cü fü
fü t £ XJ
<ü _Q O
CD
CD
rü cn
^
Q.
C
CD >
'CD
'F
N
CD
^
tn <J — tn CD uj ju
4-J "O 3 O
cy
Q
>
c ro ro 4-»
LO
QJ
LO CO
CU e
C
1
a
> QJ C QJ
mam
QJ
OJ
4-J
o
ro 4-J
U O
Cü
4-»
4-J
QJ
mm
"O '5
CO
O
cn c 'L_
Cü
'u c ro c QJ 4-J
ro >
QJ JQ 4-J
c
cn
4-J
ro > QJ
2 CJ
QJ
"O IQ
cn o E i_ Cü
>
co Xï
c ro
4-J
CO i_ QJ QJ
CU JZ
C
C «J
QJ
i_
CO O
TJ
QJ
E c c
QJ C
'co 'i_ CU
i_
4-J
4-J
y
4-J
C QJ QJ
_Q
C QJ
CU i_
c
QJ QJ
i_
QJ _^ "aJ
4-1
c
c
CU
CU
QJ
cn c ro >
10
cn
4-J
_o
O CJ 'co
c ro > c QJ
i_
ro ro
aj cu
E
QJ
cn cu Q
CU
CL
O
ro ro > c
QJ TJ
'c 4-J
QJ X
•
•
co *ZP
ia
.
Qcu 4Ü
»
4J
to sro m > a e g cu
QJ
" £
CO
0)
"ro > c QJ
cn CU
cu
cu
TJ
c
c
RA
cu
QJ
c
_
CJ > ro i_ S I TJ CL e O C
SS CU 4-j
TJ
r
*•
QJ L. QJ
4-J
c CA
ES Q
CD
CU
O» QJ
1_
cn _ro E o QJ Tï
'5 a x 0
*»co O
y
'co
"O c
CU
C L JL.
CO
O
CU
c
CU co
c
E
QJ 4-J
c
CJ CU O
QJ
XJ i_
cn c
"rö
CU ° ö
c QJ
QJ
E
O
C QJ
CU
E E
O JZ CJ CO
c
QJ QJ C
ro > cu
QJ
O
4-J
u_
ro
co Q
CO
c
QJ QJ
CU
fü "D
O O
CU 'CL
c
CU Oï
4->
c
ZJ JZ T3
ZJ
cu
sz c
fü >
ZJ "D
CU 4-»
c CU 4-> cn O tn Dl
E "i_
A3 O £ X>
cn
e
mms
fö fü
>
5
cu
v
<» 0, tn "D CU
OT
cu
u c CD
c ü— CU "D
E O
fü
>
*CJ
_ cfü fü cu > CU Dl"° c c -*-» CU
=
« to
cu
CL C m
o CU
TJ 4-J D_l tö
TJ
{Z
c £
fü
SJ
>
> 8*4-» L_ !
cu •;
.2 £
2 y cu
.E
0 1
4-J
I'S Dl
C
CU CU LU CU
o o
Q,
S
c
>
ro CU ro cu <ü c • « cu T cu
I £ CU CU •5
C
cu
E E
4-J C L X >J
CU O JZ ^
C
r£ "°
cu
_^ CU i_ m 0)
. . . CU
a
J3 £j
^ N
fü^
CU 4-J 4-J C
fü e x i L_
CL
4-J
z: ±*
XI
(D CU X X) O O
c
C
•*-»
> a o cu
u
c cu CU
OT CU
TJ
r-
O XJ
CU ja:
J^
° L
4-J tn 4-J
^
4-J 4-J tn u
o OT C
fü
CD c CU
fü >
CU
to
4-1 CU X>
c
C
>
c
XJ
2§
O O XJ L_
ü o CU
o :z?
co
c CU 4-J tn O ZJ O XI
cu "D
c
ro > 0
.
^ c
c
1O
cn J Z . E cu ro ^ 4-J X 3 JU c • 9 fü 4-J
cu
cn
cu iJ Z cu
'CL
1?
L U CU JLZ
4-J
CU £ CU X ) •D
ro £
2
'CL
c
C
in
cu —-
CU 'C cn o . £ CL) tri '5 E >
O
T3 L .
ro oi ro c
CU CU
4-J
co
c
O
ro
14-
JO
O
c
u cu U\
-
flj
0
§
U . La
CD
0
fO fD cu 4-)
cu cu
cu
E i_
ro . CO XJ
V)
g .
i3
CU "2 CU o u c
E l_
fD fD
•"—>
cu to (/)
— Q_ CU Q_
CJ cu CO CO g £ Q. 4-J
CO OJ Q
T3 •
>
2
TJ
*-
*cu ro . e ro —
1
Ü w
cu
H >
•
cu
.E
O** C QJ
Z 3
cu
CL
(R
c
I;
o *- Ü E
c
=•8
cu
c
c cu
c ro cu
0)
XJ
c
CU 4-J
to c cu i_
JD
CL O C cu
c cu
4-J
CO O cu
Q
0
ro
u
4->
5 ?
£ ( J )
t
L_
4-J
s/
^ &
ro c
cu cu cu 5 c c ro cu
CU CO CD
E
4-J
0) CO CU O
> ^ N
jm
>
±
c cu cu ro
"55
i_ o o
CO
c ro ro
CP
c cu cu
cu
-g
E
cu
O
5
ro o cj co c co QJ £ "co
. E cn co D
C
ro >
3 "O u
Q. co
TJ
CU
4-J *
u cu
cu
ro ro c
-Q
•g
O
'ZJ
0
CO O -
c cu
1_
5
^" TJ C fD
co
4-J
cu cu g
Q
Ol o
c cu
1_
OJ 13
•05
c cu
c
QJ
io
•™ Ul
N
CD ..*?TJ
Q. QJ O 0) 4-J W
^
QJ
ro cn ro c C QJ CU X cu cu
"O QJ . E E ~ cn
4-
c
•—
£
s
*- CU ^ ^
2; •£
CO -T!
>
> TJ ® C '03 0
CU
TJ D
o
Q
o
1
JZ ^ * - M—i
ro «z ro
JZ -Cl 4-J _^
• ° J5 QJ Q_
*-
— T3 QJ
Z?
—
ï I n
(y Ï d
cn c 'i_
"O co
0)
*u c ro c
"O
c
O
4-J
L.
c
3
LO 3 _
C
"D ro
4-J CO 4-»
CD
O O
_C
(ü
>
T3
4-J
C
O
_ ^ ro
c 'CÜ
ro
E
-C c ro >
*c?
3
4-J
CU
'ï_ co Q- 3
fc ro
c
Q. Cü
o "O 1_
O O > c
CL)
4-J CO
O
ro >
<ü J C T3 X J 0)
cn c
Cü
JS
15 CO 4-J C Cü Cü - C 4-» co c
Cü OJ TJ
Cü
co T u
TJ
.
tn Tï c c .SJ ro * D >
S >
.E cn =
Cü
QJ 'CU T3 >
I_
O O >
c 0 4-J
co o ro O ^ > ^
D
.E O)
c QJ
O _o
QJ
C
Tï
Cü nj^
4-J
s ™
O
CO c
cn c
Cü 4-J
"D c ro ro
O U
.52 QJ »- CO i — ra
> ro *J cn
ro o co Q. 5-
x
O
QJ
53
5
cu OJ - 5
£ >
o.
ro
cu J ü t ; cu 5 ^ C
Cü Cü TJ
<—
c 0
co O 3
O
co
co O co Cn c
'v_ QJ 'u c ro c Lu
O co T3 3
O
JZ i_
Cü
TJ C
O
C
Cü
4-J CO
O
s
OJ 4-J
ro
O Q.
X LU
cu o TJ 4-J
LO
o
J
0
j*:
4-J
N
c
4-J C c to
c
Cü
ra
ra
DOJ r t " O fö
=5
4-J CO
4-J
c u é
c
c
Cü Q. CO
8^ i f
§ N
ï c g dï Cü 0) TJ C £ Cü
3
QJ 2 TJ g
=
±i
CL
Cü Cü Tï
c OJ TJ
2
"i_
'c
"b u
'co
cu ro •a Q c 4J N 4-J
C cu
LJ
_Q
« .= -g ro
C ro
r
CJ
0>
(A
JC
0)
c
ra
Q> CA
O-
0J O
£3 ca
1-
OJ
0}
O.
0)
co ca
•
0 V)
Ui
tA
0)
O
01
CD
B HUI
Q
13
cu
0)
Ui Ol
O)
co
co
0)
CO CO
to
1.
ro (0 BBBIB
•
tA
0)
CA
.9
ca a
u
co CD
•
J2 *9
8 O
7
ro c
S
8 8
8
O
O
co
8 8 O
I
I
I
8 8
8 8
8
O
O
O
LO
O
O
O)
8 O
I
8 8 O
8
O
O
O
co
CO
CO CO <ü
QJ
8 8
8 O
O 1T)
8
8
O
O
(1)
4-*
OJ
p CJ
II
fü
CJ)
0)
TJ
Ln
5 o cn
z:
Ln
N
CD
^
C
10 LD
I
8
§ § 1 §
a» 5
Ln
I
LO
fü
u CD 4-J
c
CD CD
m E
E cn
O
o
CD
& 01
CD
"O l_ O O
F K
CD
>
Fn
i_
c
CD
CD 4-J LO CD O LO
cn
C
fü
I
C
CD
03
&
5 ra c
*
CD
fü ^ T3 _
.E
> . a •CD
5!
ro fü c
O
™? « co
C
*bï
D O 14— fü J£ O c O ro .E
E
CD
" Q .
°^ TJ
_
Cü
fü CD
C
CD N J_
fü
fü p fü * a5 CD CD Lo
13
T3
4-i 'QJ
CD
§•£
o ra •*-» ra i— jQ
3
CQ
O O
co
CD C
CD X)
4-J
u CD
o
CL
•CD
CL
CD
O
Ci- co
fü
<4—
x
0
lm
4-J U
'o
1
O
cn t j
•
ro
fü >
_o
S e
£ E
c
N CD 4-J
E
fü z: O
• •
03
(!) (A
B a>
F
CL I» E
ta
3
•a c UJ
N
c
c
CJ
QJ
on c C
Zï
cn .E LO LO
"To CU _Q
4-J
O
CJ
QJ
1Q
"O
OJ T3
u
4-»
TfD 3
QJ C
C
to
T5
75
O O
to
CJ
,£?
T3 £ O
OJ
J2
o, c
•i—i
QJ "N T3
to to
> 4-J
>—
O
JD
CJ
Z3
fD fD 4-J
E
C
LO
•
_Q QJ Q
t
c£
OJ OJ
O
-S-
?
O
.
cn "ë E (u
L
OL
c
c
CJ JD JD CJ JZ
fD CJ
CJ
ro
CL
E
cn cj C
QJ
T3
O
CJ
fü O fD
to
CJ
CJ
QJ
•«—i
cn
*N
J5
CJ N
T3
CJ CJ
10
^
CJ OJ
Q. C
CJ
JZ
u
u
v_ CJ
4-J
>
O
4-J
fD
CJ
CJ > CJ
10
QJ JD
to
_ ^
fD
i-
4-J • • LO
c
0
5
0
^
i5 CJ CL C QJ t -
S
Q.
to QJ
£ w
O) *•»
JZ
JcD
fD 1 0
55
8
Q) CJ "ö
C "O
fD „ > fD
4-J
to i_
O O >
ro
c
£
<W 0
1
fD QJ QJ
£
( t QJ cn
fD c i _
QJ QJ
O O OJ O
^ -
LiCU CD
1D<=>
>
M-
•sZ O Q . CU CU
5
"°
C
tij £ E P c
ra O E JZ
u c
OJ
E
o
N ^
C 4-J QJ JO OJ J= CO
'z;
fD
Q. E
0) O
x u
.2 =§
4S
Q O O
"O
j*: JE
3
O
Q) O
O
0)
CD
c
co
c
«5
"O
ro
CD
CO
4S
'co
c
(O
•E
0) 0) (V) CO
CD
ro ro
E c O
CD O
C
co
c co CD CO
co _ro
CÜ
o
E? ro o ,<3"> co CD co O
LU N
N
CD
o Ü
Cü LL
C
E co
O)
3
CÜ
LO
ro
E
CO
O
CO
O
O) "D .22 '55 co
c
si
(A «
c a>
(0
C CD CD CD Ü CO CD
CL > C CO
I
E c o
a>
I
"55 •S s (0 o ™ N co O
O
CD
O
O
ro ro
c
jQ
LU oo
$
« .SC
Q J 4-» O
CO '43 CO CO CD 0)
x iS
CO
O)
"O i_
SZ
O
JQ
™ cD CD >
JD
'ro .52
JZ\
Ö)
CD C ö ) JD
CD
3
5
o .E
co CD
CD»
CD
E
•o m c 03 O ro w
CD
CD
c c >
"D 3
O w.
"O c
O
15 = o.
0) . c c o
*re Q:. .<
Z=
T3 co
c
CD CD >
O
c
O O
E O O)
c
5
Q)
J5 .2 -S 3
co c
c
-o
c n
Q>
S cJ O
S
.3
c E
E
0)
••
CN
O CD
co Q.
I C
c O
O
lebudget
O) c "Ö)
co
tadhui
5
mm
o:
O
O
•
scope
co ~ LL
I
c O o
z Verruiming
•
O)
CO
O
O) c 0) O >
£
(tl
CO -4-*
'o
'c
"S O
Expl
•
c
QJ
0)
3 O
c lis
c
E O) co c
*•* O
O)
co
|
S
c •ö
a> © c " o 2
£I
JJ
a>
0) SI c <0
<
'C
4=
O)
co
c
0)
I II _ m a> .5=
2 |
J2
£ 1
o a>
§ §
<5
CD
2
co co co
E cB o « o JZ C ü .© CO f2 . C
c
co
I ' l l g? w S>
(0 ^
Cu
ü
CD
O)
TJ
CD CO » .O CD O) 'sz "D O CO 0
CÜ
CD "CD
C
CQ
Cü "O
Cü Cü to fö _Q Cü cn fö
c
CÜ
4—» 4-*
fü Cü fö cn
=3
CU
^
CÜ
"03
£
Q. Cü O "O •4-»
U Ui
fö CL CÜ
O s_
tn Cü Cü _Q Cü
O O tn fö CL
4-»
CÜ
C L
fö fö
W
4-J
C
•ï= O
E c '5 ^ LT. CÜ
CÜ CD
T 3
tn
s_
cn "D
Cü
•—
cn w "O cü
cn c w
cn
tn c ^
"O
Cü O O Cü > fö
3
u
Cü :(ü
£
ü
tn qz "3 «+Cü
o
Cü "D fN
4-J
tn
c
O Cü "O i_ fö fö QJ
LL.
Cü Cü
cn
CD
g
o
§
O ^
> ro •3 °Q. C
1
<0 CO 0 c/>
sin
(/) CD
3 JD CU
CO
CL
(0 0
o>
Z3 00
.9? '•4—• CO
••-»
0
Q .
X 0) 0
co
cf
'3 c T3 J Z "O JD CO CM" «*-* "O CO CD
0)
05 •4-» to
CO ,<0
b-
Memo
Tekstuele toelichting op presentatie business case 11 april 2012 a.
Inleiding
Voor het project P P S Stadhuis Den Helder is een business case opgesteld. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor de business case besproken. Achtereenvolgens zullen we stilstaan bij de volgende onderwerpen: • Hoe werkt DBFMO in financieel opzicht? Om een goed begrip te hebben van de business case, is het belangrijk om eerst hierbij stil te staan. • Wat is een business case precies? • Hoe ziet de opbouw van de kosten eruit voor dit project? • Hoe ziet de opbouw van de beschikbare dekking eruit voor dit project? • Hoe ziet het resultaat van de business case eruit? • Waar gebruiken we de resultaten van de business case voor? Hoe werkt DBFMO in financieel opzicht? Dit project is in financieel opzicht anders dan traditionele projecten. Dit uit zich voornamelijk tn de manier waarop de private partij straks door de gemeente betaaïd zal worden voor geleverde diensten. Onderstaande figuur geeft schematisch dit verschil weer tussen een traditioneel en een DBFMO project. Figuur: andere wijze van betalen Traditioneel
DBFMO Kortingen en boetes
Realisatie kosten
Beschikbaarheids vergoeding
Onderhoud en exploitatie
Inkomsten private partij Uitgaven private partij
Waarde van risico's
Het plaatje links geeft het betaalritme aan in een traditioneel project; rechts het be taal ritme bij een PPS project. In een traditioneel project staat tegenover een uitgave van een private partij direct een betaling van de partij die de opdracht verleent. De rode balkjes in het linker plaatje (de uitgaven van de private partij, onder de as) worden precies gematched met zijn inkomsten (de grijze balkjes, boven de as). In een DBFMO project werkt dit anders. Bij DBFMO projecten financiert de private partij de bouwkosten voor door een lening aan te trekken. Dit betekent dat er tijdens de bouw geen betaling van de gemeente naar het consortium plaatsvindt. Het consortium wordt pas na oplevering betaald in de vorm van een prestatieafhankelijke vergoeding: de beschikbaarheidsvergoeding. Deze vergoeding is een jaarlijkse vergoeding en is afhankelijk van de geleverde prestaties. Als een marktpartij niet goed
1
presteert, kunnen kortingen en boetes op de betaling worden ingehouden. Verder ligt de vergoeding anders dan als gevolg van jaarlijkse indexering en kortingen - volledig vast. Dit betekent dat alle risico's op overschrijding van de kosten (indien deze worden veroorzaakt door zijn eigen tekortkomingen en niet door bijvoorbeeld overmacht) voor rekening van de private partij zijn. Het op deze manier betalen van het consortium heeft een aantal voordelen. • Ten eerste heeft het consortium vanwege de kortingen natuurlijk ook een prikkel om te presteren. Kortingen teren immers direct in op het rendement van de private partij. • Daarnaast is het feit dat het consortium geld leent bij de bank voor de bouw van het stadhuis een extra voordeel. De vergoeding die het consortium krijgt, is afhankelijk van de prestaties die hij levert. De bank is voor de terugbetaling van haar lening vervolgens afhankelijk van de vergoeding die het consortium krijgt: de lening moet volledig worden terugbetaald uit de ontvangen beschikbaarheidsvergoeding. Daarom heeft de bank sterke prikkels om de geleverde kwaliteit te monitoren, met als gevolg een betere kwaliteit van de geleverde dienst. • De gemeente krijgt voor lange tijd zekerheid over de hoogte van haar uitgaven. De betaalde beschikbaarheidsvergoeding ligt immers volledig vast en wijkt alleen af als gevoig van boetes en de vooraf overeengekomen indexering. De manier van betalen vindt direct haar weerslag in de business case. Verderop in dit memo gaan we nader in op de manier waarop de business case is vormgegeven. Nu zullen we eerst stil staan bij de 'F' van DBFMO; de financieringscomponent. Intermezzo: waarom de 'F' in DBFMO? Private financiering kost geld. De rente die de bank aan het consortium in rekening brengt, zal hoger liggen dan de gemeentelijke omslagrente. In de business case wordt rekening gehouden met een rentepercentage van 6,5%, terwijl de gemeentelijke omslagrente meestal tussen 4 - 4,5% schommelt. Echter, het is belangrijk te vermelden dat de rente van 6,5% een weerspiegeling is van projectrisico's. In traditionele projecten, waarbij de gemeente misschien een deel van de bouw voorfinanciert, zijn deze risico's er natuurlijk ook. Echter, deze risico's worden vaak via een andere route opgevangen op het moment dat ze zich voor doen. Dit gebeurt bijvoorbeeld door in te teren op het weerstandsvermogen. Private financiering is dus, wanneer rekening wordt gehouden met risico's, niet duurder! De projectrisico's, die bij traditionele uitvoering ook aanwezig zijn, komen alleen explicieter tot uiting. Tenslotte is het belangrijk om de rol van de zogenaamde piekbetaling te vermelden. De piekbetaling is een lumpsum betaling bij oplevering van het stadhuis. Deze betaling zorgt er voor dat een gedeelte van de uitstaande financiering direct kan worden afgelost bij oplevering. Dit heeft twee effecten: « Door het vrij zekere karakter van de piekbetaling kan een private partij voor dit gedeelte van de financiering betere voorwaarden van de bank krijgen. Bijvoorbeeld een lagere rente. • Ten tweede wordt door de piekbetaling vrij vroeg in het project een gedeelte van de uitstaande schuld afgelost. Hierdoor is ook de hoeveelheid betaalde rente over de gehele looptijd van het project lager. Al met al zorgt de piekbetaling dus voor een verlaging van de kosten. Het verdwijnen van een deel van de 'F' betekent echter ook een verlies aan prikkels. In de praktijk wordt als vuistregel gehanteerd dat 40% van de investeringskosten kunnen worden gedekt door een piekbetaling zonder een substantieel verlies aan prikkels. Daarom werken we in de business case ook met een piekbetaling ter hoogte van 40% van de investeringskosten. Wat is een business c a s e ? In de business case worden alle kosten voor het project gedurende de looptijd van het contract geconfronteerd met de beschikbare dekking. Zo ontstaat zicht op de betaalbaarheid van het project tijdens de contractperiode. Zoals eerder besproken is het project P P S Stadhuis Den Helder een langjarig project. Een marktpartij is gedurende een periode van 20 - 30 jaar verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw, het onderhoud en de exploitatie van het stadhuis. Dit meerjarig perspectief is terug te zien in de business case. Concreet betekent dit het volgende: • De business case biedt inzicht in de relatie tussen kosten en beschikbare dekking over de gehele contractduur. Dus: zowel de bouwkosten als kosten voor onderhoud en exploitatie worden meegenomen in de business case.
•
•
Deze kosten worden in de business case omgerekend tot een jaarlijkse, 'platte' beschikbaarheidsvergoeding. Deze beschikbaarheidsvergoeding is dus een jaarlijkse vergoeding voor de volgende kosten: o Bouwkosten; o Financieringskosten (rente); o Onderhoudskosten (groot en klein onderhoud); o Kosten voor het uitvoeren van diensten en in stand houden van functionaliteiten; o Risico's. Deze beschikbaarheidsvergoeding wordt in de tijd uitgezet en jaarlijks geïndexeerd met een representatief percentage. Hierbij is het volgende van belang: Niet de gehele beschikbaarheidsvergoeding wordt geïndexeerd. Een gedeelte van de beschikbaarheidsvergoeding is immers een vergoeding voor bouwkosten. Aangezien deze kosten in de nabije toekomst worden gemaakt, rekenen private partijen hiervoor geen inflatievergoeding. Ze hebben hiertoe ook een prikkel, omdat private partijen worden beoordeeld op de totale netto contante waarde van de bieding, inclusief inflatie.
Hoe ziet de opbouw van de kosten eruit voor dit project? Onderstaande tabel geeft een nadere specificering van en toelichting op de kosten voor het project PPS Stadhuis Den Helder. Kostensoort Bouwkosten stadhuis en parkeergarage
Bestaat uit Bouwkundige kosten Installatietechnische kosten Kosten vaste inrichting Kosten losse inrichting (meubilair) Overige kosten (algemene kosten, bouwpiaaiskosten, overhead, etc)
Toelichting De bouwkosten bestaan uit bouwkosten voor stadhuis en de parkeergarage. De bouwkosten zijn inclusief commerciële voorzieningen en bevatten een kostenpost voor de realisatie van de fietsenkelder.
Financieringskosten
Inschatting van de kosten voor het aantrekken van financiering (rente +afiossing). Kosten voor onderhoud van het stadhuis
In de business case wordt gerekend met een rente van 6,5%.
Onderhoudskosten
Kosten voor het uitvoeren van diensten Kosten voor in stand houden van functionaliteiten
Risico's
Kosten voor catering, risicobeheersing, huisvesting, schoonmaak, ICT Kosten voor vervanging van meubilair, multifunctionals, beveiligingsapparatuur en werkplekautomatisering Opslagen voorrisico'stijdens de bouw en exploitatie
Deze post bevat zowel klein als groot (periodiek) onderhoud aan bijvoorbeeld installaties en de vaste inrichting.
Deze risico's zijn deels verwerkt via opslagen in de kosten, deels via de rente (post financieringskosten).
Naast bovengenoemde kosten zijn er een aantal andere kostenposten die de gemeente maakt, maar die niet voortvloeien uit activiteiten van de private partij. Dit zijn: • De kosten voor afschrijving van de piekbetaling; • De kosten voor afschrijving van de ontwerpvergoeding; • De rentekosten voor de grond; • De kosten voor het contractmanagement. In het volgende hoofdstuk wordt nader ingegaan op deze kostenposten.
Hoe ziet de opbouw van de beschikbare dekking eruit voor dit project? In de business case worden de kosten geconfronteerd met het beschikbare budget. Dit budget is het geld dat de gemeente beschikbaar heeft voor het doen van betalingen aan het consortium. Voor het stadhuis zijn dit de volgende posten: • Ten eerste is er de jaarlijkse 2,1 miljoen die beschikbaar is gesteld voor het nieuwe stadhuis. • Ten tweede worden een aantal taken, die nu door eigen personeel worden gedaan, straks uitbesteed aan de private partij. Dit is alleen een verschuiving van de verantwoordelijkheid,
maar heeft wel de praktische implicatie dat we in de business case rekening houden met de middelen die momenteel daaraan worden uitgegeven. Daarnaast zijn er nog een aantal andere posten die worden meegenomen in de dekking van de kosten, maar die niet bestemd zijn voor het daadwerkelijk doen van betalingen. Een voorbeeld is de huidige verkoopwaarde van het stadhuis. Concreet betekent dit dat deze middelen niet rechtstreeks op de bankrekening van het consortium terecht komen, maar via de gemeentelijke boekhouding worden ingezet ter dekking van de lasten. We komen hier in het volgende hoofdstuk bij het bespreken van de egalisatiereserve op terug. Intermezzo: demarcatie private en publieke business case We hebben nu kort de kostensoorten en dekkingsbronnen besproken. Bij de bespreking van de kostensoorten kwamen we al op een aantal kostensoorten die niet 'meedraaien' in de business case die we hier bespreken. Ook laten we in de hier besproken business case de dekkingsbronnen die niet worden overgemaakt naar het consortium buiten beschouwing. Dit doen we omdat we een duidelijk onderscheid willen maken tussen de private en de publieke business case. De private business case is de business case die in dit hoofdstuk wordt besproken en bevat alleen 1) de kosten die de private partij maakt voor het project en 2) de inkomsten die de gemeente beschikbaar heeft voor het daadwerkelijk betalen van het consortium. Het resultaat van de private business case geeft dus antwoord op de vraag: Kan het consortium voor het geld dat de gemeente beschikbaar stelt het project uitvoeren? In wezen geeft dit antwoord op de kansrijkheid van het project voor de markt. Als de kosten bijvoorbeeld veel hoger zijn dan de dekking die de gemeente beschikbaar heeft, kan dit betekenen dat de eisen omlaag moeten worden bijgesteld of dat er geen biedingen worden ingediend. De publieke business case geeft de volledige kosten en dekking vanuit gemeentelijk perspectief weer. Dit geeft antwoord op de vraag: past het project binnen de budgettaire kaders van de gemeente? Met andere woorden: blijven de kosten binnen de 2,1 miljoen per jaar? In het volgende hoofdstuk wordt vooral ingegaan op de gemeentelijk (publieke) business case. In het vervolg van dit hoofdstuk beperken we ons tot de private business case. Welk resultaat produceert de private business c a s e ? Zoals gezegd geeft de private business case een beeld van de kansrijkheid van het project vanuit privaat perspectief. Dit beeld ontstaat na confrontatie van kosten en opbrengsten in enig jaar. Hieronder een figuur met daarin een hypothetisch voorbeeld van een resultaat. B8BV Dttfaaf
QDeMngsOronA
QüeKHnosBrcnB
800
(200) •
e
2MB
e
(400) • (GOO) • (BOO)
J
Onder de streep resulteert volgens deze methode ieder jaar een tekort of een overschot. Uiteindelijk hopen tekorten en overschotten zich op: als ieder jaar de inkomsten bijvoorbeeld kleiner zijn dan de uitgaven, is er sprake van een tekort dat ieder jaar oploopt. In principe is er een 'projectrekening' waarop alle dekkingsbronnen staan en waaruit kosten moeten worden betaald, en die geleidelijk wordt leeg getrokken. Om een uitspraak te doen over de kansrijkheid van het project voor een private partij kijken we daarom naar de eindbalans van het project aan het einde van de
contractduuT. Als deze sluit op nul, zeggen we dat de private business case exact sluit. In onderstaande figuur een (hypothetisch) voorbeeld.
DEmdfislans prqsc!
10 9 •
i%
'ë
2
!
a
*• I
m n 1
I
i8 '4.
8
SS
1
I
'4
§
S
8
& S'4
8
W8
ê «m
ï
81 8
« B
i3
1 Ui P I 1
S8 ®
si
9 I
S
E3
In bovenstaand voorbeeld sluit de hypothetische business case exact op nul. Dit is dus een voorbeeld van een sluitende private business case. Waar kunnen we de business case voor gebruiken? Het resultaat van de private business case kunnen we op verschillende manieren gebruiken. • Ten eerste kan het input geven voor aanpassingen in de eisen. Als het project niet haalbaar is - dus de eindbalans van de business case sluit niet op nul - kunnen de eisen bijvoorbeeld omlaag worden bijgesteld. Als er daarentegen meer dan genoeg geld beschikbaar is kunnen de eisen misschien wat omhoog. Daarmee heeft de business case ook een link met de outputspecifïcaties. • Ten tweede vormt de kostenkant van de business case de basis voor de publieke benchmark: de Public Sector Comparator (PSC). De P S C is een weergave van de kosten van publieke uitvoering van het project. Alle kosten en risico's worden marktconform gewaardeerd om een volwaardige vergelijking te kunnen vormen voor de private biedingen. De vergelijking tussen de P S C en private biedingen geeft daarmee ook een beeld van de meerwaarde van DBFMO. De P S C kan daarmee ook input vormen voor een go - no go beslissing bij gunning. Liggen de biedingen immers boven de P S C , dan kan er alsnog worden besloten tot traditionele uitvoering van het project. DBFMO is dan blijkbaar niet goedkoper. •
Overigens komt het in de praktijk vrijwel niet voor dat de biedingen boven de P S C zitten. Dit komt doordat de P S C ook input vormt voor het vaststellen van de plafondprijs. De plafondprijs wordt aan marktpartijen gecommuniceerd als het maximum bedrag dat zij mogen bieden voor het project. Als de P S C wordt gebruikt als input voor de plafondprijs, kunnen de biedingen dus in principe niet boven de plafondprijs uitkomen. Biedingen die boven de plafondprijs uitkomen zijn dan ook niet geldig.
De aanbestedings procedure Toelichting op de DBFMO aanbestedingsprocedure nieuwbouw Stadhuis Den Helder
Den Helder, 21 mei 2012 1
1.
2.
3.
4.
DBFMO-contract
3
1.1.
Keuze voor DBFMO
3
1.2.
De scope
3
1.3.
Waarborgen in het contract
4
Het aan bested ings proces
5
2.1.
Vormgeving van de aanbesteding
5
2.2.
Planning
-5
2.3.
Tegemoetkoming (ontwerp)kosten
.5
Uitgangspunten selectie- en gunningcriteria
7
3.1.
Selectiecriteria
7
3.2.
Nadere selectieprocedure
7
3.3.
Gunningcriteria
7
3.4.
Waarborg bij de aanbesteding: Plafondprijs
8
Beoordeling en integriteit van de aanbesteding
9
4.1.
Zorgvuldig en professionele aanbesteding
9
4.2.
Betrokkenheid College en Raad gedurende de aanbesteding
9
4.3.
Borging ruimtelijke kwaliteit
9
2
1.
DBFMO-contract
1.1.
Keuze voor DBFMO
De gemeenteraad heeft op 13 december 2010 het college opdracht gegeven om op basis van DBFMO de aanbesteding voor te bereiden. De keuze voor DBFMO vloeit voort uit de wens van de gemeente om: • vooraf een zo groot mogelijke zekerheid te verkrijgen over de jaarlijkse exploitatielasten van het stadhuis (risico's overdragen naar de markt); • efficiencyvoordelen te behalen. Anders dan bij een traditionele aanbesteding worden verschillende delen van de gehele bouwketen en de levenscyclus van het gebouw in één keer in één contract in de markt gezet. Op basis van de eisen van de opdrachtgever ontwerpt en bouwt de opdrachtgever de huisvesting, draagt deze zorg voor de financiering van het project en is deze ook verantwoordelijk voor het onderhoud en de facilitaire dienstverlening voor een vooraf overeengekomen periode. Door deze methode levert DBFMO meerwaarde op. Het geïntegreerd aanbesteden van de verschillende facetten van de huisvesting levert synergie voordelen op. Dit kan zich uitdrukken in financiële voordelen, maar ook in kwalitatief betere gebouwen of betere diensten. Het behalen van meerwaarde betekent dan ook het realiseren van een beter gebouw en de exploitatie voor dezelfde prijs. Het DBFMO-contract ziet toe op het ontwerpen, bouwen, inrichten, leveren van facilitaire diensten, onderhouden, financieren en ter beschikking stellen van een nieuw stadhuis voor de gemeente Den Helder voor de contractperiode van 30 jaar. Het DBFMO-contract wordt conform het Rijksbrede standaard DBFMOmodel vormgegeven. Het voordeel hiervan is dat alle leerervaringen met eerdere DBFMO projecten zijn verwerkt en het een voor de markt bekende standaard is. 1.2.
De s c o p e
Onder de scope van het project wordt verstaan de omvang van functies, functionaliteiten en diensten, die worden aanbesteed. Functies In traditionele projecten wordt gesproken over ruimten. Deze zijn afgeleid van activiteiten, zoals een werkfunctie, een overlegfunctie en een bijeenkomstfunctie. Functionaliteiten Alle zaken verstaan die een functie ondersteunen. Voorbeelden hiervan zijn inventaris, multifunctionalsl en dergelijke. Diensten Onder diensten worden alle werkzaamheden verstaan die in het contract kunnen worden opgenomen en die dan door de geselecteerde private partij uitgevoerd worden ter ondersteuning van de primaire werkprocessen en de huisvesting. In een DBFMO contract behoren in ieder geval tot de scope het ontwerpen, bouwen, financieren en beheren en onderhouden van het gebouw. De keuze om taken, die thans nog geheel of gedeeltelijk worden uitgevoerd door de eigen organisatie, uit te besteden vloeit voort uit: 1. organisatorische overwegingen 2. de gekozen aanbestedingsmethodiek. In de zomer van 2011 heeft het College opdracht gegeven tot het uitvoeren van een marktconsultatie. In deze marktconsultatie hebben de geconsulteerde partijen aangegeven, dat zij de voorkeur geven aan een zo groot mogelijke scope omdat dan de mogelijkheid van het realiseren van meerwaarde toeneemt. 1.
Gebouwgerelateerde diensten en functionaliteiten • schoonmaak • huisvesting
3
• • 2.
Werkplekgerelateerde diensten en functionaliteiten • Werkplekautomatisering en telefonie • Multifunctional (geïntegreerde print,- kopieer- en scan apparatuur) • Audiovisuele middelen •
1.3.
bewaking en beveiliging catering
Helpdeskfunctie t.b.v. bovengenoemde functionaliteiten
Waarborgen in het contract
In het DBFMO-contract is een aantal waarborgen opgenomen om de gemeente extra zekerheden te bieden. Deze worden hieronder kort toegelicht. 1. Zekerheden. Een voorbeeld hiervan is de Overdrachtsgarantie. Dit zijn bepalingen ten aanzien van het kwaliteitsniveau dat het gebouw moet hebben aan het einde van de contractduur. Dit is voor de gemeente een extra waarborg dat het gebouw niet "afgeleefd" wordt opgeleverd. 2. Flexibiliteit. In het contract is een wijzigingsprocedure opgenomen. In deze procedure is beschreven op welke wijze aanpassingen in het contract kunnen worden doorgevoerd en worden vooraf reeds afspraken gemaakt hoe met de beprijzing van die aanpassingen wordt omgegaan. Hierdoor wordt flexibiliteit in het contract ingebouwd en tegelijkertijd geborgd dat voor aanpassingen een marktconforme prijs wordt berekend. Daarnaast zijn ook bepalingen opgenomen voor het delen in eventueel financieel voordeel komende uit aanpassingen in het contract. 3. Actuele Functionaliteiten en Diensten (niveau en prijs). Omdat het contract een lange looptijd kent zijn er bepalingen opgenomen om te waarborgen dat functionaliteiten en diensten maar niveau en prijs kunnen worden aangepast aan innovaties. In het contract zijn bepalingen opgenomen hoe door middel van benchmarkonderzoek en market-testing het functie en diensten niveau up to date gehouden moeten worden. 4. Kwaliteitsborging. Bij ondertekening van het DBFMO-contract verbindt de private partij zich aan alle daarin opgenomen bepalingen en aan alle eisen die in de outputspecrficaties zijn opgenomen. Door middel van een uitvoerig verificatie en validatieproces zal hij steeds moeten aantonen aan die eisen te voldoen. Indien dit niet het geval is, zal een korting op zijn financiële vergoeding worden ingehouden. Dit werkt als een ultieme financiële prikkel om zijn verplichtingen na te komen. De banken die als financier voor het consortium optreden hebben daarin een gelijkgericht belang als de gemeente: zij krijgen hun verstrekte lening alleen terugbetaald als het consortium zijn diensten conform contractuele verplichtingen verricht. Zij zullen dus als extra waakhond optreden. 5. Voordelen delen van Overwinst en Herfinanciering. Mocht blijken dat het consortium extreem meer winst maakt dan verwacht, dan is er een clausule in het contract opgenomen om deze "overwinst" te delen met de gemeente. Ook is een bepaling opgenomen ten aanzien van het delen van het financieel voordeel van eventuele herfinanciering. Beide bepalingen geven dus een garantie voor de gemeente ten aanzien van het verdelen van "winsten" die lastig te voorspellen zijn over een contractduur van 30 jaar. 6. Beëindiging bij Tekortkoming. Mocht het consortium onverhoopt blijvend slecht presteren, dan hebben de financiers van het consortium het recht om een andere geschikte partij te vinden die de contractuele verplichtingen kan overnemen. Dit kan alleen gebeuren na goedkeuring van de gemeente. Mochten de financiers van dit recht afzien, dan wordt het contract beëindigd en vervalt het gebouw met alle daarin opgenomen functionaliteiten aan de gemeente. De gemeente heeft dan geen grotere investering gedaan dan het totale bedrag aan beschikbaarheidsvergoedingen zij op dat moment aan het consortium heeft uitbetaald. 7. Eigendom bij Den Helder. Het eigendom van het gebouw is in handen van de gemeente. In alle gevallen waarin het consortium om wat voor reden dan ook blijvend niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, blijft de gemeente als eigenaar van het gebouw de controle en zeggenschap houden.
4
2.
Het aanbestedingsproces
2.1.
Vormgeving van de aanbesteding
De aanbesteding za! verlopen via een concurrentiegerichte dialoog. De concurrentiegerichte dialoog biedt, meer dan een aanbestedingsprocedure zonder dialoog, mogelijkheden tot het creëren van meerwaarde in het project. Het doel van de concurrentiegerichte dialoog is het verkrijgen van drie inschrijvingen die voidoen aan de randvoorwaarden en doelstellingen van de gemeente Den Helder. Hieronder wordt schematisch weergegeven hoe dit aanbestedingsproces er uit ziet.
Selectiefase
Dialoog Eerste fase Dialoog
Tweede fase Dialoog
Fase Derde fase Dialoog
Inschrijving
Contract Close
Financial C o s e
Aankorufic ng
Gunning
Contract "CTOSE
n Deelnemers
3 Deelnemers
Close
t Deelnemer
Figuur 1 Schematisch overzicht fasen aanbestedingsprocedure
2.2.
Planning
Alle aanbestedingsdocumenten (de selectieleidraad, de concept DBFMO-overeenkomst en de concept outputs pecificaties) zijn in principe gereed om te starten met de aanbesteding. Echter, met de start van de aanbesteding wordt geacht op een richtinggevend besluit van de onderhandelingen met de NS. De start van de aanbesteding is nu voorzien in september van dit jaar. Uitgaand van deze startdatum ziet de planning van de aanbesteding er als volgt uit:
Planning Project op Selectiefase Dialoogfasen Inschrijvingsfase Contracteringsfase Start bouw
2.3.
hoofdlijnen Oktober 2012- december 2012 December 2012- april 2013 April 2013- juli 2013 Juli 2013- oktober 2013 Mei/Juni 2014
Tegemoetkoming (ontwerp)kosten
De aanbesteding wordt zodanig vormgegeven dat de kosten die voor de gemeente en de inschrijvende partijen gepaard gaan met de aanbesteding (de "transactiekosten") zo laag mogelijk zijn. Bij de aanbesteding van een dergelijk project is het gangbaar om de partijen die een geldige inschrijving hebben ingediend een tegemoetkoming (ontwerp)kosten betalen. Door aan te haken bij die standaard verhoogt de gemeente de kans dat zich voldoende gekwalificeerde partijen aandienen. Uiteindelijk ontvangen maximaal twee partijen
5
deze ontwerpkostenvergoeding, omdat met maximaal drie partijen de volledige aanbestedingsprocedure wordt doorlopen en de uiteindelijke winnaar geen ontwerpkostenvergoeding ontvangt. Het College zal de definitieve hoogte van ontwerpkostenvergoeding vaststellen voorafgaande aan start aanbesteding.
3.
Uitgangspunten selectie- en gunningcriteria
3.1.
Selectiecriteria
Bij de selectieprocedure staan twee zaken centraal: allereerst het vinden van de meest geschikte partner voor de realisatie en exploitatie van het Stadhuis. Ten tweede het waarborgen van voldoende concurrentie. Om niet onnodig geschikte (mogelijk kleinere) partijen uitte sluiten is daarom bijvoorbeeld zeer zorgvuldig afgewogen welke omvangseisen gesteld kunnen worden aan geïnteresseerd partijen. In de selectieleidraad zijn verschillende vormen van selectiecriteria opgenomen om de drie meest geschikte partijen te selecteren waar het overige deel van de aanbestedingsprocedure meer wordt doorlopen. Deze zijn: 1. Dwingende en facultatieve uitsluitingsgronden. 2. Selectiecriteria (geschiktheidseisen). Hierbij worden bijvoorbeeld eisen gesteld aan: a. ets financieel-economische draagkracht (beschikbaarheid eigen vermogen en omzeteisen); b. technische en organisatorische bekwaamheid (referentieprojecten ten aanzien van ontwerp, uitvoering, beheer en onderhoud en facilitaire dienstverlening). 3.2.
Nadere selectieprocedure
Indien bij de eerste selectie (zoals boven omschreven) meer dan drie geschikte partijen worden geselecteerd, zal een nadere selectie plaatsvinden op basis van de volgende criteria die moeten worden aangetoond aan de hand van in te dienen referentieprojecten. Deze nadere selectiecriteria zijn: 1. Combinatie van disciplines. Hierbij worden extra punten toegekend indien een partij al ervaring heeft met een project waarbij bijvoorbeeld het ontwerp en de bouw, of het onderhoud en exploitatie werden gecombineerd. 2. Imago en identiteit gebouw met publieksfuncties. Hierbij scoort een partij meer punten als hij een referentieproject kan overleggen waarin hij aantoont dat hij in een gebouw met overheids- en publieksfunctie de imago en identiteit van de opdrachtgever van het referentieproject tot uiting heeft laten komen in de architectuur, het interieur en de facilitaire dienstverlening van het project heeft gerealiseerd. 3. Flexibiliteit. Hierbij worden extra punten toegekend indien door middel van een referentieproject kan worden aangetoond dat de betreffende partij in een gebouw de indelingsflexibiliteit en de gebruiksflexibiliteit heeft gemaximaliseerd. 3.3.
Gunningcriteria
Voor het nieuwe stadhuis wordt een set aan minimumeisen (bijvoorbeeld ten aanzien van: het aantal werkplekken, het benodigd meubilair, de benodigde diensten, etc.) opgesteld met betrekking tot de huisvesting dat het consortium moet ontwerpen en bouwen en ten aanzien van de diensten die het consortium zal moeten leveren gedurende de exploitatieperiode. Voor het doen van een geldige inschrijving moeten de inschrijvende consortia een plan presenteren dat voldoet aan dit eisenpakket. De consortia die een geldige inschrijving doen hebben dus een plan gemaakt, waarmee een functionerend stadhuis wordt gemaakt dat voldoet aan alle eisen zoals deze door de gemeente worden gesteld. Om marktpartijen te prikkelen om een plan te ontwerpen dat niet alleen voldoet aan de gestelde minimumeisen, maar daarbovenop ook iets 'extra's biedt, worden enkele schaalbare kwaliteitseisen opgesteld waarop een plan beter of minder goed kan scoren. Het voldoen aan de minimumeisen is dus een randvoorwaarde; door te scoren op de schaalbare eisen kan een partij extra punten verdienen waardoor zijn winkans toeneemt. . Het gunningscriterium is dat van de economisch meest voordelige inschrijving (EMVI), De Inschrijver met de hoogste totaalscore (kwaliteit plus prijs) heeft de 'economisch meest voordelige Inschrijving' gedaan en wint de aanbesteding. Als randvoorwaarde geldt de betaalbaarheid van het plan waarmee wordt ingeschreven. De kwaliteit zal worden gerelateerd aan onderwerpen als: 1. imago en identiteit van het ontwerp,
7
2. 3. 4.
functionaliteit en flexibiliteit van het gebouw duurzaamheid gebruiksvriendelijkheid en bruikbaarheid van het gebouw
De gunningscriteria zullen zodanig worden fijngeslepen dat prijsdumping wordt voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld worden geborgd door ervoor te zorgen dat een marktpartij voldoende punten kan verdienen met het leveren van kwaliteit. 3.4.
Waarborg bij de aanbesteding: Plafondprijs
Bij de aanbesteding wordt gewerkt met een plafondprijs. De Plafondprijs geldt als financiële minimumeis. Als de biedingen niet onder die plafondprijs komen, dan wordt de aanbesteding stopgezet. Deze plafondprijs werkt dus als zekerheid voor de gemeente dat het project niet duurder wordt dan van te voren vastgesteld.. Het College stelt voorafgaand aan de aanbesteding de plafondprijs vast. Deze valt binnen de met de gemeenteraad vastgestelde financiële kaders.
8
4.
Beoordeling en integriteit van de aanbesteding
4.1.
Zorgvuldig en professionele aanbesteding
Hei waarborgen van een zorgvuldige, onafhankelijke en vertrouwelijke aanbesteding is van het grootste belang omdat wanneer hierin fouten worden gemaakt de aanbesteding moet worden gestopt of ongeldig verklaard, hetgeen hoge kosten (schadeclaims, rechtszaken) en vertraging tot gevolg heeft. Om de aanbestedingsprocedure van de nieuwbouw van het stadhuis Den Helder effectief en objectief te kunnen doorlopen zijn de volgende maatregelen getroffen: 1. De uitvraag die in de selectieleidraad wordt opgenomen, zal zodanig zijn verwoord dat het voor Gegadigden volledig helder is op welke aspecten zij worden beoordeeld. Zij zullen ook, door middel van een verificatie en validatieproces, moeten aantonen op welke wijze zij aan de gestelde eisen voldoen. 2. De beoordeling van de plannen die worden ingediend zal worden gedaan door het aanbestedingsteam. Het aanbestedingsteam wordt gevormd door mensen die veel ervaring hebben met dergelijke aanbestedingsprocessen en die onafhankelijk kunnen opereren. 3. Om te voorkomen dat (de schijn van) belangenverstrengeling kan ontstaan en om te voorkomen dat (delen van ) voorstellen van de marktpartijen uitlekken, komt het toezicht op de aanbesteding zoveel mogelijk los te staan van de betrokken publieke partijen en politiek. 4.2.
Betrokkenheid College en Raad gedurende de aanbesteding
Zodra de gemeenteraad akkoord gaat met de start van de aanbesteding, ligt het mandaat van uitvoering van de aanbesteding bij het College. Gedurende de aanbesteding zullen zowel College al raad op twee momenten worden geïnformeerd, namelijk over de selectiebeslissing en over het gunningsbesluit. Het gunningbesluit is een resultante van de aanbestedingsprocedure en geen besluit dat door College en Raad wordt genomen. 4.3.
Borging ruimtelijke kwaliteit
Binnen de aanbesteding van het project is het noodzakelijk om de ruimtelijke kwaliteit van het Stadhuis op een correcte wijze te borgen. Het stedenbouwkundig plan, inclusief de beeldkwaliteitsparagraaf, vormen daarvoor het kader. In aanvulling daarop hebben zowel de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit als de stedenbouwkundig Supervisor een rol. In overleg met beide partijen is afgesproken dat de supervisor namens beide partijen gedurende de aanbesteding het aanspreekpunt zal zijn. Met de supervisor wordt op dit moment gewerkt aan het opstellen van een protocol, waarin de rol en betrokkenheid wordt vastgelegd. Hierin zuilen aspecten terugkomen als: 1. 2.
Het bieden van een eenduidige en zekere regeling aan de Gegadigden. Op welke wijze en door wie het toetsingsproces ten aanzien van Welstandsnota en bestemmingsplan zal verlopen.
9
