Studi Kelayakan Finansial Pemabangunan Automated Vertical Parking Sebagai Pengganti Sistem Parkir Konvensional di Lingkungan Universitas Indonesia

Studi Kelayakan Finansial Pemabangunan Automated Vertical Parking Sebagai Pengganti Sistem Parkir Konvensional di Lingkungan Universitas Indonesia Alfonsus Adrian1, Bambang Setiadi2 1

Alumni Program Sarjana Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universiatas Indonesia 2 Staf Pengajar Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universiatas Indonesia, Kampus Baru UI, Depok, 16424, Indonesia E-mail: 1 [email protected] 2 [email protected]

Abstrak Skripsi ini membahas studi kelayakan finansial dari sistem parkir modern yang dikenal dengan nama Automated Vertical Parking, sebuah sistem parkir yang menggunakan bantuan mesin canggih untuk memarkirkan mobil pada suatu lahan yang jauh lebih kecil dari sistem parkir konvensional. Penelitian ini adalah penelitian kuantitatif dengan desain deskriptif yang bertujuan untuk menghitung nilai IRR, NPV, dan Payback Period proyek. Hasil penelitian menyarankan bahwa untuk membangun sebuah Automated Vertical Parking, diperlukan beberapa variabel penentu (jumlah kendaraan, inflasi, suku bunga) agar pembangunan bisa dinyatakan layak. Kata kunci : Studi Kelayakan Finansial, Jumlah Kendaraan, Inflasi, Suku Bunga

Financial Feasibility Study Of Automated Vertical Parking Project As A Substitution Solution For Conventional Parking System In Universitas Indonesia Abstract The focus of this study is to make a feasibility analysis for a new modern parking system called Automated Vertical Parking. In this study, we need to calculate the factors (car amount, inflation, interest rate) that influence the value of NPV, IRR, and Payback Period Method of the project until its feasible to build. Key words : Financial Feasibility Study, Car Amount, Inflation, Interest Rate

Pendahuluan Sistem parkir gedung otomatis atau lebih dikenal dengan automated vertical parking (autopark) sedang gencar-gencarnya diterapkan di dunia sebagai pengganti sistem parkir konvensional. Salah satu contoh negara yang sukses menerapkan sistem autopark ini adalah Jerman dan Jepang. Kedua negara ini sudah memiliki hampir di setiap pusat keramaian seperti perkantoran dan pusat perbelanjaan. Hal ini dikarenakan sistem parkir gedung otomatis jauh lebih efektif dan muktahir dibanding sistem parkir konvensional.

Studi kelayakan finansial ..., Alfonsus Adrian, FT UI, 2015

Dalam perkembangannya, Universitas Indonesia Depok alias UI yang dikenal sebagai salah satu kampus terbaik di Indonesia bisa menjadi salah satu pilihan yang cocok sebagai tempat dibangunnya sistem parkir gedung otomatis ini. Hal ini dikarenakan UI Depok yang memiliki lahan yang sangat luas mencapai 300 hektar dan kawasan yang teratatur akan memudahkan sistem manajemen pembangunan parkir otomatis. Selain itu, sebagai sorotan kampus nasional, UI bisa memberi contoh sebuah kemuktahiran teknologi di Indonesia dengan dibanguunnya sistem autopark. Peninjauan permasalahan parkir di kampus UI pun juga dijadikan alasan yang mendukung mengapa UI bisa dipilih sebagai salah satu pilihan tepat dibangunnya sistem autopark. Oleh karena itu, untuk mencapai tujuan tersebut, salah satu langkah yang perlu diambil adalah melakukan sebuah studi kelayakan finansial agar terbentuklah sebuah metode dan perhitungan kelayakan. Hasil ini nantinya dapat digunakan sebagai gambaran mengenai proyek Automated Vertical Parking yang pastinya telah disesuaikan dengan kondisi di lingkuangn Universitas Indonesia. Kajian Pustaka Sistem parkir otomatis ini dikenal juga dengan sebutan autopark system yang merupakan perkembangan dari sistem parkir dalam gedung konvensional. Sistem ini memberikan kemudahan kepada pengemudi untuk tidak perlu memarkirkan mobilnya menuju tempat parkir yang disediakan. Pengemudi hanya perlu meletakkan mobilnya pada pintu masuk otomatis dan mesin pengangkut akan meletakkan mobil tersebut pada tempat yang tersusun rapi bertingkat seperti ‘rak’ baju. Layar video akan memastikan bahwa mobil telah berada di tempat yang diinginkan dan dalam posisi sempurna tanpa gangguan. Setelah pengendara meninggalkan mobilnya, maka pintu kabin di belakang pengemudi akan menutup dan komputer menginstruksikan sistem penyimpanan otomatis untuk meletakkan kendaraan pada tempat yang masih kosong. Autopark system ini akan meletakkan kendaraan secara hati-hati pada area terdekat dan mencatat lokasi tersebut untuk pemanggilan sewaktu mobil ingin dikeluarkan. Kondisi ini menimbulkan banyak manfaat, diantaranya dapat memaksimalkan penggunaan lahan, menampung hingga dua kali lipat kapasitas sistem parking dalam gedung konvensional, meningkatkan kenyamanan pengemudi tidak perlu membawa mobilnya ke tempat parkir, lebih aman karena mobil tidak bisa diambil jika tidak menggunakan sistem


komputer, dan tentunya mengurangi jumlah polusi udara dengan biaya operasional yang relatif murah. Namun kelemahan dari sistem ini adalah hanya untuk kendaraan roda empat dan dengan berat dan ukuran kendaraan yang terbatas. Untuk studi kelayakan finasial dari proyek ini dapat digambarkan sebgai pengkajian kelayakan atas suatu usulan proyek dimaksudkan untuk mempelajari usulan tersebut dari semua sudut pandang dan dilakukan secara profesional. Tujuannya agar setelah usulan proyek tersebut diterima atau dilaksanakan, usulan proyek ini mampu memberikan hasil sesuai dengan yang direncanakan, bukan setelah proyek dibangun dan dioperasikan, ternyata hasilnya jauh dari harapan. Metode Penelitian Dalam melakukan penelitian ini, terdapat beberapa langkah yang akan menjadi kerangka berpikir dan dijadikan acuan jalannya penelitian. Urutan kerangka berpikir tersebut adalah : a.

Universitas Indonesia sebagai salah satu kampus terbaik di Indonesia dengan berbagai permasalahan, seperti kurangnya lahan parkir mobil yang tersedia, banyaknya pelanggaran berupa mobil yang parkir di pinggir jalan kampus UI, dan permasalahan lainnya.

b.

Kekurangan lahan parkir menjadi salah satu penyebab utama terjadi banyak pelanggaran parkir di kawasan UI, terutama kendaraan roda 4. Hal ini menyebabkan ketidakteraturan, padahal UI merupakan kampus yang notabene menjadi tolak ukur pendidikan Indonesia.

c.

Sampai saat ini, pihak kampus UI (manajemen parkir) hanya berusaha melebarkan lahan parkir dan memberikan sanki terhadap pelanggaran parkir mobil. Namun lahan yang tersedia masih tidak cukup dan banyak pengemudi mobil yang parkir sembarangan tidak ditindak lanjuti. Hal ini memeberikan dampak berupa ketidakteraturan. Contohnya, saat bis kuning ingin melewati jalan di depan halte teknik, seringkali pengemudi memarkirkan mobilnya di depan jalur bus kuning dan menyebabkan kemacetan dan ketidakteraturan. Padahal sudah ada rambu-rambu yang menunjukkan bahwa mobil tidak boleh parkir di pinggir jalan kampus UI.

d.

Setelah dievaluasi, solusi tersebut kurang efektif karena keterbatasan lahan parkir di kawasan UI dan kurangnya kesadaran pengemudi mobil akan pentingnya tidak


melanggar peraturan parkir yang ada. Kedua hal di atas menjadi penyebab utama permasalahan kekurangan lahan parkir ini. e.

Perlu adanya solusi alternatif dimana solusi ini akan menjadi jawaban akan permasalahan parkir di UI. Solusi ini mampu memberikan ketersediaan lahan parkir yang memadai jumlah mobil yang beraktivitas di kawasan UI dan akan menekan tingkat pelanggaran secara drastis.

f.

Sistem Parkir Gedung Otomatis merupakan solusi terintegrasi dari parkir konvensional yang banyak kita lihat di kampus UI. Sistem Parkir ini mampu menampung jumlah mobil hingga 2 kali lipat dengan luas lahan yang sama.

g.

Studi kelayakan investasi belum ada sehingga tingkat kelayakan investasi belum tergambarkan, akibatnya proyek tersebut belum menarik minat pemerintah ataupun investor dalam menanamkan modalnya.

h.

Melihat hal tersebut di atas, maka perlu adanya sebuah studi kelayakan investasi sebagai proses yang harus dilakukan untuk meninjau tingkat kelayakan investasi pembangunan Sistem Parkir Gedung Otomatis.

i.

Salah satunya adalah studi kelayakan investasi dengan pendekatan finansial dengan proses feasibility study untuk dapat mengetahui apakah pembangunan ini akan menguntungkan bagi kampus UI, pemerintah, maupun investor.

j.

Dari proses studi kelayakan investasi dengan pendekatan finansial didapatkan suatu nilai IRR yang digunakan sebagai parameter kelayakan investasi pembangunan proyek.

Kerangka Penelitian Survey Pendahuluan

•

Langkah awal yang penulis lakukan sebelum memilih topik adalah melakukan survey terlebih dahulu. Survey tersebut dilakukan melalui literatur-literatur, narasumber praktisi, proyek konstruksi, dan konsultasi dengan dosen pembimbing.Survey tersebut brsifat umum untuk berbagai permasalahan yang ditemukan. •

Identifikasi Masalah

Mengidentifikasi masalah-masalah yang terdapat saat survey dilakukan.Dari proses identifikasi inilah penulis menemukan topik permasalahan khusus yang akan dikaji lebih lanjut.


•

Penetapan Topik

Dari proses identifikasi di atas, penulis akan menemukan permasalahan khusus yang akan menjadi topik bahasan dan dikaji lebih spesifik. Kemudian satu topik permasalahan yang ada akan penulis angkat menjadi tema / topic untuk skripsi ini. Penulis menetapkan topic “ Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Sistem Parkir Gedung Otomatis Sebagai Pengganti Sistem Parkir Konvensional di Lingkungan Universitas Indonesia”. •

Penentuan Tujuan

Setelah topik dirumuskan, hal yang dilakukan selanjutnya adalah menentukan tujuan atau output yang diharapkan dari penelitian ini. Dimana tujuan akhir dari penelitian ini adalah nilai IRR dari proyek Sistem Parkir Gedung Otomatis digunakan sebagai parameter kelayakan proyek serta skema pendanaan yang optimal. •

Persetujuan Pembimbing

Setelah penulis menentukan tujuan akhir penelitian ini, maka penulis meminta pula persetujuan dari dosen pembimbing.Apabila topik tidak diterima, maka penulis harus mengulangi langkah dari tahap awal, yaitu survey pendahuluan, hingga mendapatkan topik yang disetujui oleh dosen pembimbing.Sedangkan apabila topik disetujui, maka penulis akan melanjutkannya pada langkah pengumpulan data. •

Pengumpulan Data

Penelitian ini dilakukan dengan cara studi lapangan. Dalam penelitian kasus ini, dilakukan pengambilan data yang diperlukan sebagai berikut : è Data estimasi biaya proyek pembangunan Sistem Parkir Gedung Otomatis dari Manajemen Parkir Rumah Sakit Cipto Mangunkusumo Kencana, Jakarta. Karena RSCM Kencana merupakan yang pertama yang telah melakukan pembangunan Sistem Parkir Gedung Otomatis. è Data permasalahan parkir yang dihadapi di kampus UI Depok maupun kampus UI Salemba melalui wawancara dengan pihak PLK Kampus UI Depok. è Data primer lainnya berupa hasil wawancara dengan manajer parkir RSCM dan operator parkir otomatis RSCM. è Data primer lainnya berupa hasil wawancara dengan manajer parkir RSCM dan operator parkir otomatis RSCM. Juga terdapat asumsi yang digunakan, yaitu nilai tingkat suku bunga dan inflasi (didapatkan dari BI rate). Tingkat suku bunga adalah 12% (MARR) dan inflasi sebesar 7% per tahunnya.


•

Pelaksanaan Penelitian

Pelaksanaan penelitian dilakukan dengan studi lapangan pada Sistem Parkir Gedung Otomatis RSCM Kencana, kemudian melakukan pengumpulan data yang diperlukan lalu mengolah data tersebut. •

Pengolahan Data

Data-data yang dioleh untuk membuat cash flow pendanaan adalah data estimasi biaya pembangunan Sistem Parkir Gedung Otomatis RSCM Kencana, Jakarta. Kemudian data primer dari hasil wawancara dengan narasumber. Terdapat pula sebuah struktur pembiayaan berupa biaya awal dan potensi pengembalian yang menjadi dasar utama penelitian kali ini. •

Perbandingan dan Analisa

Dari model arus kas yang dibuat, akan dipilih arus kas yang memiliki tingkat ROR paling tinggi dan setelah itu akan dibuat usulan-usulan yang mendukung berjalannya arus kas tersebut. •

Kesimpulan

Kesimpulan dari penelitian yang dilakukan. Dalam menjawab pertanyaan-pertanyaan yang muncul dari penelitian ini, dikembangkanlah suatu metode penelitian yang cocok dan sesuai. Untuk menentukan instrument penelitian, maka perlu mempertimbangkan tiga hal, yakni jenis pertanyaan yang digunakan, kendala dari peristiwa yang diteliti, dan fokus terhadap peristiwa yang sedang berjalan / baru diselesaikan. Supaya didapatkan tujuan penelitian yang sesuai seperti yang diharapkan, maka akan digunakan suatu penelitian yang menerapkan strategi penelitian survei dan studi lapangan lalu melakukan simulasi. Peneliti langsung mengambil data atau dengan melakukan observasi dari Sistem Parkir Gedung Otomatis RSCM Kencana, Jakarta dan pengumpulan data primer dengan penyebaran kuisioner.Lalu melakukan pengkajian hasil kuisioner sebagai dasar permodelan arus kas atau cash flow. Hasil Penelitian Nilai pembangunan proyek merupakan jumlah biaya yang dikeluarkan oleh pihak investor untuk

membangun

sebuah

tower

parkir

otomatis

secara

keseluruhan

sebesar

Rp22.317.865.136,-. Jika proyek ini dilaksanakan, maka realisasi proyek ini merupakan


proyek infrastruktur publik ataupun non-publik dengan biaya pembangunan yang cukup besar diantara proyek infrastruktur lainnya di lingkungan Universitas Indonesia (UI). Proyek ini sebelumnya telah berhasil dilakukan oleh pihak RSCM Kencana Jakarta. Berpegangan pada sumber data yang diberikan pihak RSCM Kencana, maka perhitungan biaya proyek Automated Vertical Parking ini didasarkan pada besar proyek yang telah berhasil tersebut. Berikut adalah lampiran RAB Automated Vertical Parking RSCM Kencana Jakarta : No

Jenis Pekerjaan

A. 1 2 3

PEKERJAAN BANGUNAN STANDAR PEKERJAAN STRUKTUR PEKERJAAN ARSITEKTUR PEKERJAAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL

B. 1 2 3 4

PEKERJAAN BANGUNAN NON STANDAR KONSTRUKSI TOWER (4 unit TP) PEKERJAAN FACADE/PEMBUNGKUSAN INSTALASI PENCEGAHAN KEBAKARAN PEKERJAAN FIRE ALARM

Harga (Rp)

Total Harga (Rp) 18.392.804.546

17.988.006.664 119.363.539 285.434.343 1.896.163.759 240.137.910 1.395.375.633 219.027.829 41.622.387

JUMLAH (A+B) PPN 10% TOTAL BIAYA

20.288.968.305 2.028.896.831 22.317.865.136

Tabel 1. Biaya Pembangunan APV

MAINTENANCE Tower Parking Tenaga Teknik Gaji Operator TOTAL

52.000.000 35.000.000 120.000.000 207.000.000

55.640.000 35.000.000 120.000.000 210.640.000

59.534.800 35.000.000 120.000.000 214.534.800

Tabel 2. Biaya Operasional APV

Seperti yang telah dijelaskan dalam pembahasan sebelumnya, proyek Automated Vertical Parking memiliki potensial revenue dari biaya harian parkir masuk Universitas Indonesia. Sebagaimana kita ketahui, peningkatan jumlah kendaraan roda empat yang masuk ke Universitas Indonesia setiap tahunnya, membuat kebutuhan lahan parkir bertambah besar pula.


Untuk menutupi jumlah modal yang dikeluarkan, maka pihak UI perlu melakukan berbagai pembenahan biaya. Salah satu yang bisa dilakukan adalah dengan menaikan harga izin masuk kampus UI yang semula Rp2000 menjadi Rp5000. Kenaikan sebesar Rp3000 ini akan dimasukkan kedalam tabungan revenue proyek Automated Vertical Parking. Setelah melakukan survei kepada 30 mahasiswa yang membawa mobil pribadi, 95% mahasiswa menyetujui jika tarif izin masuk diperbaharui dengan jaminan peningkatan sistem parkir yang lebih baik. Berdasarkan hasil perhitungan jumlah kendaraan yang dilakukan oleh PLK UI, rata-rata dari tahun 2008 sampai 2014 didapatkan jumlah mobil yang masuk ke kampus UI sebesar 3943 mobil per hari.

Mobil/hari 3943 Rata2

Tarif (Rp) 3000 Izin Masuk UI

TOTAL (Rp/hari) 11.829.000

TOTAL (Rp/tahun) 4.317.585.000

Tabel 3. Pengembalian dari izin masuk UI

Setelah melakukan survei selama 7 hari di Fakultas Teknik UI sebagai sampel, didapatkan jumlah mobil pribadi yang masuk sebanyak rata-rata 96 mobil yang akan ditampung oleh gedung parkir otomatis. Setiap mobil pribadi yang ingin menggunakan sistem Automated Vertical Parking, wajib membayar biaya parkir sebesar Rp5000/jam dan maksimal Rp10000/jam (asumsi dari pengalaman Automated Vertical Parking di RSCM Kencana Jakarta). Kemudian bila dihitung, pendapatan dari biaya masuk gedung parkir otomatis ini adalah sebagai berikut :

Mobil/hari 96 Rata2

Tarif (Rp) 10000 Parkir Teknik UI

TOTAL (Rp/hari) 960.000

TOTAL (Rp/tahun) 350.400.000

JUMLAH/tahun

4.667.985.000

Tabel 4. Pengembalian dari parkir fakultas (sampel teknik)


Inflasi 7% 7% 7% 7% 7% Total Revenue

Tahun Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

Revenue 4.667.985.000 4.994.743.950 5.344.376.027 5.718.482.348 6.118.776.113 26.844.363.438

Tabel 5. Pengalian dengan asumsi inflasi

Diagram 1. Break Even Point

Pembahasan Langkah-langkah melakukan analisa finansial dalam penelitian ini adalah : 1. Menghitung biaya investasi awal, biaya tersebut mencakup biaya pembangunan (development cost) dan biaya operasional dan maintenance. Perhitungan tersebut dilakukan dengan memasukan pengaruh inflasi sebagai bilangan yang digunakan untuk mendiskonto nilai estimasi revenue yang akan diperoleh diwaktu yang akan datang. Karena sebagaimana kita ketahui nilai uang sekarang dengan yang akan datang selalu berbeda karena adanya kenaikan inflasi. Proses yang dilakukan dan hasil tersebut berlaku sama untuk setiap skema pendanaan. 2. Menghitung nilai depresiasi dan dan amortisasi yang merupakan penyusutan nilai dari aset Automated Vertical Parking. Perhitungan depresiasi ini menggunakan


metode Double Declining (DDB). Alasan pemilihan metode Double Declining (DDB) sebagai metode dalam perhitungan adalah karena proyek yang dihitung ini melibatkan pembayaran pajak sehingga perhitungan dengan metode ini adalah metode yang paling tepat jika dibanding metode lain. 3. Melakukan analisa pemasukan dan pengeluaaran (income statement) untuk setiap skema pendanaan proyek. Proses ini bertujuan untuk mencari besar netto dari pendapatan (net income) pada proyek Automated Vertical Parking. Nilai net income tersebut didapatkan dengan mengurangkan jumlah revenue pertahun dengan total pengeluaran pertahun yang digunakan untuk operasional dan maintenance, nilai depresiasi, pembayaaran bunga pinjaman dan pembayaran pajak. 4. Membuat cashflow proyek yang terdiri dari komponen-komponen net income, penambahan depresiasi, pemabayaran pokok pinjaman sehingga didapat besar penerimaan terhadap equity. 5. Menentukan parameter kelayakan investasi berupa IRR, NPV dan Payback Period dari masing-masing jenis pendanan daari cashflow yang telah dibuat. 6. Melakukan analisa resiko, dan menentukan estimasi biaya kontingensi resiko untuk dimasukan kedalam cashflow proyek. 7. Melakukan sensitivitas analisis terhadap perubahan nilai inflasi, jumlah kendaraan yang masuk kampus UI, dan perubahan suku bunga pengembalian. Dari hasil sensitifitas analisis ini, didapatkan grafik perubahan nilai IRR, NPV dan Payback Period. 8. Melakukan analisa hasil parameter kelayakan investasi setelah dilakukan sensitifitas analisis. 9. Memberikan kesimpulan strategi pendanaan yang mana yang optimal sesuai hasil analisa. Karena perhitungan ini masih dalam tahap konseptual, maka cost component yang digunakan untuk mencari biaya pembangunan masih sangat minim. Penentuan didasarkan pada perbandingan biaya pada proyek-proyek yang sebelumnya dilakukan di negara lain. Dimungkinkan tingkat kesalahan dalam mengestimasi biaya pembangunan proyek cukup besar.


No

Jenis Pekerjaan

Harga (Rp)

A. 1 2 3

PEKERJAAN BANGUNAN STANDAR PEKERJAAN STRUKTUR PEKERJAAN ARSITEKTUR PEKERJAAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL

B. 1 2 3 4

PEKERJAAN BANGUNAN NON STANDAR KONSTRUKSI TOWER (4 unit TP) PEKERJAAN FACADE/PEMBUNGKUSAN INSTALASI PENCEGAHAN KEBAKARAN PEKERJAAN FIRE ALARM

Total Harga (Rp) 18.392.804.546

17.988.006.664 119.363.539 285.434.343 1.896.163.759 240.137.910 1.395.375.633 219.027.829 41.622.387

JUMLAH (A+B) PPN 10% TOTAL BIAYA

No 1 2 3

20.288.968.305 2.028.896.831 22.317.865.136

MAINTENANCE Tower Parking Tenaga Teknik Gaji Operator TOTAL

Tahunan 52.000.000 35.000.000 120.000.000 207.000.000

Tabel 6. Total Biaya Pembangunan dan Perawatan Mobil/hari 3943 Rata2 Mobil/hari 96 Rata2

Tarif (Rp) 3000 Izin Masuk UI Tarif (Rp) 10000 Parkir Teknik UI

TOTAL (Rp/hari) 11.829.000

TOTAL (Rp/tahun) 4.317.585.000

TOTAL (Rp/hari) 960.000

TOTAL (Rp/tahun) 350.400.000

JUMLAH/tahun

4.667.985.000

Tabel 7. Total Potensi Pengembalian

TAHUN REVENUE Izin Masuk Biaya Parkir PPN Parkir 10% TOTAL

1

2

3

4

5

4.317.585.000 350.400.000 35.040.000 4.632.945.000

4.619.815.950 374.928.000 37.492.800 4.957.251.150

4.943.203.067 401.172.960 40.117.296 5.304.258.731

5.289.227.281 429.255.067 42.925.507 5.675.556.842

5.659.473.191 459.302.922 45.930.292 6.072.845.821

MAINTENANCE Tower Parking Tenaga Teknik Gaji Operator TOTAL NET INCOME

52.000.000 35.000.000 120.000.000 207.000.000 4.425.945.000

55.640.000 35.000.000 120.000.000 210.640.000 4.746.611.150

59.534.800 35.000.000 120.000.000 214.534.800 5.089.723.931

63.702.236 35.000.000 120.000.000 218.702.236 5.456.854.606

68.161.393 35.000.000 120.000.000 223.161.393 5.849.684.428

Tabel 8. Income Statement

Perlu pula dilakukan sebuah analisa arus kas. Dalam analisa cashflow ini kita akan mengetahui besar cash balance. Cash balance merupakan jumlah total uang dalam sebuah rekening keuangan. Cahs balance dihitung dengan menambahkan semua deposito untuk


setoran awal lalu dikurangi semua pengeluaran atau pembayaran yang dilakukan. Hasil yang didapatkan berupa sebuah keuntungan (hasil positif) atau sebuah kerugian (hasil negatif). Tahun 0 1 2 3 4 5

Cost 22.317.865.136 207.000.000 221.490.000 236.994.300 253.583.901 271.334.774

Benefit 0 4.667.985.000 4.994.743.950 5.344.376.027 5.718.482.348 6.118.776.113

B-C -22.317.865.136 4.460.985.000 4.773.253.950 5.107.381.727 5.464.898.447 5.847.441.339

Tabel 9. Analisa Arus Kas

Tahun 0 1 2 3 4 5 NPV (Rp) IRR (%) MARR (%)

DF 0,9852 0,9707 0,9563 0,9422 0,9283

PV (Rp) -22.317.865.136 4.394.962.422 4.633.397.609 4.884.189.145 5.149.027.317 5.428.179.795 2.171.891.153 23 12

Tabel 10. Output dari Interest Rate

Diagram 2. Cashflow


Dalam pembangunan Automated Vertical Parking ini ada beberapa variable resiko yang dapat di identifikasi. Karena mengintegrasikan dengan sistem izin masuk UI, maka resiko jumlah kendaraan yang masuk UI menjadi bagian dalam proyek ini nantinya. Beberapa resiko tersebut yaitu sebagai berikut : •

Aspek Pemasaran 1) Menurunnya kesibukan kendaraan saat ini di wilayah UI. 2) Tingginya ketersediaan lahan melebihi kebutuhan. 3) Konsumen tidak puas terhadap layanan yang diberikan. 4) Promosi yang dilakukan kurang baik.

•

Aspek Peraturan dan Kebijakan 1) Peraturan mengenai pembatasan kendaraan masuk UI. 2) Pengaruh kebijakan / peraturan mengenai kenaikan tarif pajak pendapatan dan tarif parkir. 3) Birokrasi yang berbelit-belit dan menyulitkan pemberian ijin pembangunan. 6) Birokrasi yang berbelit-belit dan menyulitkan pemberian ijin pengoperasian. 7) Kebijakan/peraturan mengenai kenaikan suku bunga pinjaman.

• Aspek Sosial dan Budaya 1) Rencana investasi kurang berpengaruh terhadap peningkatan taraf hidup masyarakat di sekitar lokasi. 2) Rencana investasi kurang memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat di sekitar lokasi. 3) Rencana investasi kurang berpengaruh terhadap peningkatan


harga tanah di sekitar lokasi. 4) Rencana investasi mempengaruhi pergeseran perilaku masyarakat di sekitar lokasi. •

Aspek Finansial 1) Payback Period lebih lama dari rencana. 2) Break Even Point (BEP) lebih lama dari rencana. 3) Tingginya Debt / Equity Ratio. 4) Keuntungan yang diperoleh tidak sesuai rencana. 5) Terjadinya fluktuasi valuta asing yang mempengaruhi pinjaman dalam bentuk mata uang asing. 6) Kenaikan tingkat suku bunga pinjaman. 7) Biaya Overhead yang tinggi. 8) Investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepat. 9) Pembatalan pemberian pinjaman dan pinjaman yang berlebihan.

•

Aspek Ekonomi 1) Pertumbuhan ekonomi nasional tidak sesuai dengan prediksi. 2) Tingkat inflasi tidak terkendali. 3) Terjadinya devaluasi rupiah.

Beberapa resiko di atas merupakan sebagian kecil dari resiko yang kemungkinan terjadi. Pengaruh resiko terhadap pembiayaan proyek harus diperhitungkan mengingat dampak resiko yang ditimbulkan dapat menggangu operasional proyek nantinya, baik dalan tahap konstruksi maupun operasional yang berpengaruh terhadap pembiayaan proyek. Dalam penelitian ini identifikasi resiko serta besar pengaruh resiko terhadap proyek dihitung berdasar hasil wawancara dengan beberapa pakar. Hasil pembacaan beberapa literatur kemudian diolah sehingga didapatkaan besar prosentase pengaruh resiko terhadap pembiayaan proyek yang


nantinya dikonversi menjadi biaya kontingensi resiko. Besar biaya kontingensi resiko tersebut merupakan besar biaya yang harus dikeluarkan untuk menanggulagi jika terjadi resiko, atau sebagai dana untuk risk respon planning jika terjadi resiko. Berdasar literatur dan hasil penelitian sebelumnya didapaatkan bahwa besar biaya kontingensi resiko adalah 5% dari besaar biaya revenue pertahun. Sehingga besar biaya kontingensi resiko tersebut adalah Rp355.820.250 untuk awaal tahun beroprasi. Untuk mencegah pengaruh resiko diatas, diperlukan sebuah langkah sensitivitas analisis. Dalam Analisa sensitivitas dilakukan untuk memperhitungkan perubahan hasil (tingkat kelayakan) yang terjadi akibat adanya perubahan nilai yang mempengaruhi perhitungan investasi dan operasional. Tujuaanya adalah untuk menilai apa yang terjadi dengan hasil analisis kelayakan suatu kegiatan investasi atau bisnis apabila terjadi perubahan di dalam perhitungan biaya atau manfaat. Analisis kelayakan suatu perhitungan umumnya di dasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung ketidakpastian tentang apa yang akan terjadi di waktu yang akan datang. Gittinger (1986) menyatakan bahwa suatu variasi pada analisis sensivitas adalah nilai pengganti (switching value) yang digunaka dalam perhitungan untuk mengukur perubahan maksimum. Jadi, analisa sensitivitas ini dilakukan terhadap beberapa nilai variabel yaitu perubahan penggunaan izin masuk UI dan parkir fakultas, tingkat suku bunga bank, dan tingkat inflasi yang terjadi. Alasan mengapa pada penelitian ini variabel yang digunakan adalah penggunaan izin masuk UI dan parkir fakultas, tingkat suku bunga bank, dan perubahan inflasi adalah karena variabel tersebut merupakan variabel yang paling berpengaruh terhaadap nilai uang jika dihitung berdasar pengaruh waktu.

Skenario 1

Item Pengguna Mobil

2

Inflasi

3

Interest Rate

Nilai 30% 30% 30% 6% 6,5% 7% 1,5% 2% 2,5%

Tabel 11. Perkiraan Resiko Kenaikan Nilai Komponen Berpengaruh


Kesimpulan Dari hasil proses penelitian dan analisa yang dilakukan, maka terdapat tiga buah kinerja ekonomi proyek yaitu saldo awal dan akhir, Net Present Value (NPV), dan Internal Rate Return (IRR) yang dapat dilihat pada lampiran, maka dibahas sebagai berikut : 1. Net Present Value NPV merupakan total PVt, PV pada tahun ke-t dikurangi dengan nilai investasi. Dari proyeksi arus kas, diperoleh nilai NPV untuk skema pendanaan umum sebesar (Rp2.171.891.000). NPV yang negatif menunjukkan bahwa nilai revenue pengoperasian

proyek

Automated Vertical Parking adalah lebih kecil dari pada nilai investasi yang dikeluarkan. Jika positif menunjukan nilai revenue yang lebih besar dan jika nilainya nol, menunjukan besar revenue dan nilai investasi adalah sama. Untuk sebuah studi kelayakn, nilai NPV harus sama dengan atau melebihi 0. 2. Internal Rate of Return IRR merupakan besar nilai pengembalian investasi yang didapatkan dari penghasilan proyek setiap tahunya. Proyeksi arus kas yang telah dilakukan untuk setiap skema pendanaan memberikan hasil. Dalam proyeksi arus kas, diperoleh nilai IRR sebesar 22% per tahunnya. Nilai IRR yang besar diatas suku bunga MARR 12% menunjukan bahwa proyek tersebut memiliki tingkan pengembalian investasi yang besar untuk setiap tahunnya. 3. Benefit Cost Ratio (BCR) Nilai BEC yang didapat dalam proyeksi perhitungan adalah sebesar 1,09. Nilai BEC lebih dari atau sama dengan 1 menunjukan bahwa proyek ini layak dilakukan dengan menentukan perkiraan asumsi yang tepat.


Daftar Pustaka 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Arthur J. Keown, John D. Martin, J. William Petty, dan David F. Scott, JR. Manajemen Keuangan (Edisi 9, Jilid 1). PT. Indeks Kelompok Gramedia. Jakarta, 2004. Asiyanto. Construction Cost Estimate and Cost Control. 2001. Daniel W. Halpin & Ronald W. Woodhead. Contruction Management (Second Edition). John Wiley & Sons, Inc.new York. 1996. Finnerty, John D. Project Financing. John Willey & Sons, Inc. New York, 1996. Hartom Ir, MSc. Perencanaan Teknik Jalan 1. UP Press. Jakarta, 2000. Latief, Yusuf Ir, MT. Perencanaan dan Penjadwalan Proyek Konstruksi. Jakarta, 2001. Leland Blank, P.E & Anthony T, P.E. Engineering Economy (Fift Edition). Mc Graw Hill. New York. 2001. Manahan P. Tampubolon Prof, Dr. Manajemen Keuangan (Edisi Pertama). Ghalia Indonesia. Bogor, 2005. Sartono, Agus. Manajemen Keuangan. BPFE UGM. Yogyakarta, 2001. Suad Husnan & Suwarsono Muhammad, Studi Kelayakan Proyek (Edisi 4). UPP AMP YKPN. Yogyakarta, 2005. Sutojo, Siswanto. Pembiayaan Investasi Proyek (Capital Budgeting). PT. Damar Pustaka, Jakarta, 1997. William G.S, James A. B, Elin M.W. Engineering Economy (Eleventh Edition). Prentice Hall International, Inc. New York, 2001. Yescombe, E.R. Principles of Project Finance. Yecombe Consulting Ltd. San Diego California, 2002.

Artikel : www.wohr-parking.co.uk www.kompas.com verticalparkingsolutions.com www.hardingsteel.com www.unitronics.com


Studi Kelayakan Finansial Pemabangunan Automated Vertical Parking Sebagai Pengganti Sistem Parkir Konvensional di Lingkungan Universitas Indonesia

Recommend Documents