Structuurplanning Sint-Truiden Deelnota 1 - Woningbehoeftestudie Sint-Truiden Inhoud

-1-

Structuurplanning Sint-Truiden Deelnota 1 - Woningbehoeftestudie Sint-Truiden Inhoud

I.

Huidige situatie en tendensen 1. Bevolking 2. Woningvoorraad 3. Koop-, bouwen verkavelingsactiviteit

II. 1. 2. 3. 4.

Inventaris beschikbare bouwgronden Theoretisch beschikbare bouwgronden Reëel beschikbare bouwgronden Beschikbare gronden in overheidsbezit Mogelijkheden binnen huidige voorraad

III. Elementen van visie op wonen in Sint-Truiden 1. Visie-elementen 2. Elementen van landelijk wonen en bouwen in de kerkdorpen

IV. Behoeften 1. 2. 3. 4.

V.

Demografische behoeften Dorpsvernieuwingsbehoeften Volkshuisvestingsbehoeften Totale woonbehoeften

Woning(ver)bouwplanning en -programmatie 1. Vergelijking behoeften en aanbod 2. Globale conclusies 3. Gebieden die (niet) voor een programmatie in aanmerking komen

VI. Te nemen beleidsmaatregelen

(De gewijzigde delen sinds de opgemaakte Deelnota ‘Wonen in Sint-Truiden’, dd. februari 1994, zijn in de eerste vier delen in schuine letters en cijfers weergegeven. Delen V en VI zijn nagenoeg integraal aangepast.)

Studiegroep Omgeving

26/05/10

R140-154

-2-

I. Huidige situatie en tendensen

1.

Bevolking

1.1.

Samenstelling

Het aantal inwoners van Sint-Truiden bedraagt (eind 1996) 37.318 mensen. 1 Eind 1992 waren er nagenoeg evenveel inwoners (37.304), verspreid in 14.677 gezinnen 2. Sint-Truiden is de derde meest bevolkte gemeente van Limburg. De bevolking van Sint-Truiden is iets ouder dan gemiddeld in de twee Zuid-Limburgse arrondissementen. Vooral het lagere aandeel kinderen (0-14 j.) valt daarbij op. In vergelijking met andere kleine steden uit de omgeving en met de buurgemeenten heeft de Truiense bevolking echter een jongere, gezonde leeftijdsopbouw. Tabel 1 geeft dit weer. Tabel 1. Leeftijdsopbouw ___________________________________________________________________________ 0-14 j. 15-64 j. 65+ j. ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden

16,4 %

69,5 %

14,0 %

arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

19,6 % 18,5 % 18,0 %

69,5 % 69,5 % 67,5 %

10,9 % 12,0 % 14,5 %

Hasselt Tongeren Tienen

17,7 % 16,4 % 14,2 %

69,5 % 68,9 % 68,0 %

12,8 % 14,7 % 17,8 %

Alken 18,9 % 70,6 % 10,5 % Borgloon 16,3 % 68,6 % 15,1 % Heers 14,7 % 68,9 % 16,4 % Gingelom 15,5 % 68,1 % 16,4 % ___________________________________________________________________________ Bronnen: NIS, Volkstelling 1991.

1 2

NIS, Bevolkingsstatistieken 1997, Loop van de bevolking en migraties in 1996. Stadsbestuur Sint-Truiden.


26/05/10

R140-154

-3-

Het aandeel kinderen is de voorbije periode gestadig gedaald. In 1970 bedroeg het nog 24,4 % en in '81 nog 19,4 %. Sint-Truiden volgt daarmee de algemene trend in Limburg en Vlaanderen. De leeftijdsopbouw in de verschillende dorpen en stadswijken loopt nogal uiteen. Recente gegevens hierover (mei 1993) geven volgend beeld : - sterk verouderde kernen (met minder jongeren en veel meer bejaarden dan gemiddeld): het geheel van kernstad, Schurhoven en Terbiest en vooral Engelmanshoven; - verouderde kernen (met meer bejaarden dan gemiddeld): Gorsem (de zuidelijke helft van Duras inbegrepen) en Groot-Gelmen; - verjongde kernen (met minder bejaarden dan gemiddeld): Nieuw-Sint-Truiden, Bevingen, Kortenbos, Brustem, Ordingen, Aalst; - jonge kernen (met veel meer jongeren en veel minder bejaarden dan gemiddeld): Halmaal, Runkelen (de noordelijke helft van Duras inbegrepen), Wilderen en Kerkom. Globaal genomen is de veroudering een probleem in enkele kleine dorpen en in de wijken van de kernstad. Een Truiens gezin bestaat thans uit 2,59 personen. De Truiense bevolking heeft de normale gezinsgrootte van de steden. Tabel 2 geeft dit weer. Tabel 2. Gezinsgrootte ___________________________________________________________________________ 1993 1991 1981 1970 ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden

° 2,59


2,74

2,98

3,55

2,89 2,89 2,69

3,18 3,18 2,87

3,71 3,70 3,20

Hasselt 2,68 2,92 3,53 Tongeren 2,66 2,95 3,37 Tienen 2,35 2,72 3,04 ___________________________________________________________________________ Bronnen: NIS, Volkstellingen 1981 en 1991. Stadsbestuur Sint-Truiden voor situatie begin 1993 (°).

De gezinnen worden dus doorheen de jaren steeds kleiner (gezinsverdunning), maar dit gebeurt in steeds geringere mate. Dit fenomeen van verflauwende gezinsverdunning komt in heel Vlaanderen voor. In Sint-Truiden verloopt het even snel als in de omringende steden en arrondissementen, iets sneller dan gemiddeld in Vlaanderen.


26/05/10

R140-154

-4-

In Sint-Truiden wonen er zeer weinig vreemdelingen: 536 mensen of 1,4 % van de bevolking in 1991. Zowel het aandeel EEG-inwoners (0,8 %) als het aandeel inwoners uit Derde Wereld-landen (0,6 %) is beduidend laag (zie tabel 3). Het aandeel vreemdelingen blijft ongeveer constant. Tabel 3. Inwoners van vreemde nationaliteit ___________________________________________________________________________ totaal EEG'ers derde wereld ___________________________________________________________________________ 1991 Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren

1,44 % 10,02 % 9,02 %

0,82 % 4,83 % 6,73 %

0,55 % 5,05 % 2,11 %

Sint-Truiden 1981 1,74 % Sint-Truiden 1992 1,55 % 0,88 % 0,62 % ___________________________________________________________________________ Bronnen: NIS, Volkstellingen 1981 en 1991. Stadsbestuur Sint-Truiden voor situatie 1992.

Volgens de officiële cijfers van de belastingsaangiften is de Truiense bevolking minder welvarend (een lagere gemiddelde belastingsaangifte) dan deze van Vlaanderen, het arrondissement en van de stad Hasselt, maar welvarender dan het arrondissement Tongeren en de meeste omliggende gemeenten. Dit komt vooral door een kleinere aanwezigheid van hogere inkomens (volgens de belastingsaangiften, zie tabel 4), maar ook door een stijging van het aandeel lage inkomens in de loop van de jaren ‘90. Deze relatieve achterstand op Hasselt en Vlaanderen neemt toe. Tabel 4. Verdeling van de inkomens (percentage van de belastings-aangiften) __________________________________________________________________________ gem. aangifte aandeel ‘94 aandeel ‘94 gem. aangifte gem. aangifte voor 1994 ≤ 500.000 fr > 1 milj. fr voor 1990 voor 1980 ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

846.300 fr 876.100 fr 844.700 fr 905.900 fr

28,1 % 26,0 % 27,7 % 27,2 %

28,9 % 30,2 % 28,7 % 31,9 %

697.200 fr 717.800 fr 686.700 fr 737.500 fr

462.900 fr 468.300 fr 441.100 fr 483.300 fr

Hasselt 925.300 fr 26,1 % 33,2 % 747.500 fr 510.000 fr Tongeren 855.100 fr 28,5 % 29,0 % 702.200 fr 460.200 fr ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Financiële Statistieken, Fiscale Statistiek van de Inkomens 1980, 1990 en 1994.


26/05/10

R140-154

-5-

1.2.

Evolutie

Het aantal inwoners van Sint-Truiden kende in de voorbije periode een zachte aangroei: een stijging van 1,3 % in de periode 1981/91. Deze aangroei verloopt vrij constant, met uitzondering van een terugval in de periode 1983/85. Deze bevolkingsaangroei is de laatste jaren steeds meer een gevolg van inwijking: in de jaren ’80 waren de natuurlijke aangroei en de inwijking even belangrijk, in de jaren ’90 weegt de inwijking zes keer zwaarder. Tabel 5 geeft een beeld van deze evolutie. Tabel 5. Evolutie van het inwoneraantal ___________________________________________________________________________ jaar natuurlijke evolutie migratie totaal ___________________________________________________________________________ 1981 1982 1983

+ 54 + 92 + 72

+ 163 + 15 - 105

+ 217 + 107 - 33

1984 1985 1986

- 13 - 25 + 16

+ 12 - 100 + 57

-1 - 125 + 73

1987 1988 1989

+ 31 + 15 + 39

- 25 + 85 + 142

+6 + 100 + 181

1990 1991 1992

+ 10 + 13 + 14

- 31 + 45 + 228

- 21 + 58 + 242

1993 1994 1995

- 41 - 47 - 72

+ 113 + 150 -4

+ 72 + 103 - 76

1996

- 28

+ 64

+ 36

gemidd. per jaar ‘81-89 + 31,2 + 27,1 + 58,3 gemidd. per jaar ‘90-96 - 21,6 + 80,7 + 59,2 TOTAAL ‘81-96 + 130 + 809 + 939 ___________________________________________________________________________ Bron: Stadsbestuur Sint-Truiden, Dienst Bevolking. Jaarverslagen Stad Sint-Truiden voor 1988 t/m '90. NIS, Bevolkingsstatistieken voor 1993 t/m ’96..

De Truiense bevolking kent, na een terugval in 1984/85 eerst een periode van lage maar constant positieve natuurlijke aangroei. Vanaf 1993 is er echter een constante natuurlijke inkrimping van de bevolking.


26/05/10

R140-154

-6-

De migratie schommelt daarentegen sterk van jaar tot jaar. Per periodes van drie jaar bekeken, nam de netto-inwijking de tweede helft van de jaren '80 toe en is ze sindsdien nogal constant: met 70 tot 80 netto-inwijkelingen per jaar. De bevolkingsevolutie in Sint-Truiden kan ook vergeleken worden met deze in de omliggende gemeenten en arrondissementen. Tabel 6. Bevolkingsevolutie 1981-1991 ___________________________________________________________________________ aangroei van het aantal inwoners (1981 = 100) ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden

101,3

arr. Hasselt arr. Tongeren arr. Leuven arr. Waremme

103 103 104 104

Zuid-Limburg Riemst Tongeren Borgloon Heers Gingelom

101,2 100 99 100 95 99

Hageland Geetbets 102 Zoutleeuw 99 Landen 100 Linter 99 Glabbeek 101 Tienen 96 ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Volkstelling 1991.

Sint-Truiden groeit zwakker aan dan de omliggende arrondissementen en volgt daarmee de trend van Zuid-Limburg. Binnen hele de zuidelijke rand van Limburg en het Hageland is Sint-Truiden echter, samen met Glabbeek, de enige gemeente die de voorbije periode nog is gegroeid. Enkele gemeenten blijven status-quo; alle andere gemeenten verliezen inwoners. Deze zachte groei van het inwonersaantal van Sint-truiden is niet gelijk verdeeld over de verschillende deelgemeenten en kerkdorpen. Tabel 7 geeft hiervan een beeld.


26/05/10

R140-154

-7-

Tabel 7. Bevolkingsevolutie in de deelgemeenten en de kerkdorpen ___________________________________________________________________________ kern (°) / deelgemeente

1970 aantal

1981 1990 1993 aantal stijging aantal stijging aantal stijging t.o.v. '70 t.o.v. '81 t.o.v. '81 ___________________________________________________________________________ Kernstad en aanpalende wijken Halmaal 357 (beide vorige samen °) Nieuw-Sint-Truiden Melveren/Senselberg Bevingen 629 Sint-Truiden 21.473 Runkelen Gorsem Duras (drie vorige samen °) Wilderen Duras

-20,2 %

+14,5 % +4,1 % 22.843

13.669 750 14.419 5.128 2.076 703 +2,2 % 22.326

° ° -1,8 % +3,8 % +3,8 % -2,4 % -0,1 %

1.471 972 2.443

+26,3 % +12,6 % +20,5 %

896 2.730 3.626

° ° +18,7 %

+0,8 %

2.258 823 934 4.015

+4,4 % -5,2 % +10,5 % +3,6 %

+3,1 %

820 734 1.554 767 2.321

° ° +6,4 % -1,5 % +3,6 %

-1,9 % -8,2 % -11,9 %

847 2.102

420 413 332 1.165 863 2.028

+1,9 % -2,5 %

2081

+2,6 %

Kortenbos 134 Zepperen 2.699 (Kortenbos+Zepperen)

289 2.766 3.055

°° +2,5 %

229 2.828

-20,8 % +2,2 %

2.839 715 698 4.252

2.162 868 845 3.875

-23,8 % +21,4 % +21,1 % -8,9 %

Groot-Gelmen 670 Gelinden 1.150 (beide vorige samen) Engelsmansh. /Vrijheers 579 Gelmen 2.399

604 857 1.461 779 2.240

-9,9 % °°

Brustem Ordingen Aalst Brustem

428 450 377

14.399 285 14.684 4.942 2.001 720 22.347

°° -6,6 %

3.915

2.309

Kerkom 479 620 +29,4 % 662 +6,8 % 631 +1,8 % Velm 2.075 2.099 +1,2 % 2.153 +2,6 % 2.144 +2,1 % ___________________________________________________________________________ TOTAAL 35.613 36.374 +0,4 % 37.010 +1,7 % 37.506 +3,1 % ___________________________________________________________________________ Bronnen: NIS, 1970 en 1981. Stadsbestuur Sint-Truiden, Dienst Bevolking (1990). Rijksregister ('93). ° Voor 1993 worden voor de kernen de kiesdistricten gehanteerd. Waar andere grenzen leiden tot onwaarschijnlijke evoluties is dit weergegeven met °. °° Deze grote veranderingen zijn waarschijnlijk het gevolg van andere indelingen van statistische sectoren.


26/05/10

R140-154

-8-

Op niveau van de deelgemeenten vallen enkele constant grote groeiers op : Duras, Kortenbos en Zepperen of met andere woorden de noordelijke helft van de gemeente. Wisselende groeiers bevinden zich in het zuid-oosten: Brustem en Gelmen, die zich herpakken na jaren bevolkingsafname. Stabiele bevolkingen tenslotte zijn te vinden in het zuidwesten met Kerkom en Velm, die beide over een periode van (sterke) bevolkingstoename over zijn. Voor zover de cijfers van de verschillende jaren vergelijkbaar zijn, zou de stad Sint-Truiden zelf thans als enige deelgemeente qua bevolking inkrimpen, zij het heel lichtjes. Op niveau van de kernen komen de voorbije periode ('81-93) vooral Runkelen-Gorsem-Duras, Wilderen, Kortenbos-Zepperen, Aalst en Groot-Gelmen-Gelinden als grote groeiers naar voor. De kernstad en aanpalende wijken (Lichtenberg, Schurhoven/Terbiest), Bevingen, Ordingen en Engelmanshoven zijn (beperkte) inkrimpers. Deze bevolkingsevoluties in de verschillende kernen en deelgemeenten worden sterk bepaald door de grotere bouwen verkavelingsprojecten. Een overzicht hiervan is te vinden in kaart 1 bij deel II, 2.2.

1.3.

Emigratie en immigratie

Vermits een groot deel van de bevolkingstoename een gevolg is van inwijking, is het interessant te weten hoe de migratiestromen van en naar Sint-Truiden verlopen. Tabel 4 geeft de arrondissementen van aankomst en vertrek voor de periode 1981-87 en voor het jaar 1992. Tabel 8. Jaarlijks migratiesaldo op arrondissementeel niveau (binnenlandse migraties) ___________________________________________________________________________ arr. Hasselt

rest van België ___________________________________________________________________________ 1981-83 1984-86 1987-89 1990-92

+ 4,0 - 13,3 + 17,0 + 8,3

arr. Tongeren

+ 28,7 + 16,7 + 47,0 + 29,7

arr. Leuven

- 10,7 - 6,7 - 11,7 + 50,3

+ 9,3 +7 + 15,7 + 20,3

totaal '81-92 + 3,8 + 30,5 + 5,3 + 13,1 ___________________________________________________________________________ Bron: Stadsbestuur Sint-Truiden, Dienst Bevolking.

Het aantal verhuizingen in en uit Sint-Truiden ligt het hoogst naar het arrondissement Hasselt. Maar deze verlopen zeer evenwichtig: als uiteindelijk effect is er zeer kleine en schommelende netto-inwijking vanuit het arrondissement Hasselt naar Sint-Truiden. Op drie jaar na is er de hele voorbije periode permanent een vrij hoge netto-inwijking vanuit het arrondissement Tongeren naar Sint-Truiden geweest. Dit is waarschijnlijk het gevolg van de belangrijke plaats inzake verzorging en tewerkstelling die de gemeente in ZuidLimburg inneemt.


26/05/10

R140-154

-9-

In de migratie-wisselwerking met het arrondissement Leuven is vooral de omslag na 1989 opvallend. In de hele periode voordien was er een netto-uitwijking naar Leuven. De laatste jaren is die omgeslagen in een vrij grote inwijking vanuit het Leuvense. Onduidelijk is of dit mensen zijn die de sterk gestegen grondprijzen in het Leuvense ontvluchten, dan wel inwijkelingen uit het Hageland die de verzorgingsfunctie en tewerkstelling van Sint-Truiden opzoeken.

2.

Woningvoorraad

2.1.

Aantallen en kenmerken

In Sint-Truiden zijn er 14.677 bewoonde woningen (eind 1992); in 1991 waren er dat 13.455 en in 1981 12.211 3. In 1991 waren deze woningen als volgt gespreid over de deelgemeenten: 13.575 in SintTruiden zelf, 78 in Kortenbos, 979 in Zepperen, 1.333 in Brustem, 836 in Gelmen, 205 in Kerkom, 742 in Velm en 721 in Duras. Sint-Truiden heeft in verhouding met de omliggende arrondissementen een vrij groot oud patrimonium, maar niet zo tegenover de omringende steden en heel Vlaanderen. Ook ligt de recente nieuwbouw in Sint-Truiden relatief laag, maar niet tegenover de omringende steden Tongeren en Tienen (zie tabel 9). Dit grote aantal oude woningen heeft ongetwijfeld te maken met het historische karakter van binnenstad, Begijnhof en Stationswijk en dient mogelijk minder als een probleem dan wel als een kwaliteit te worden aangezien. Tabel 9. Ouderdom van de woningen (1991) ___________________________________________________________________________ < 1946 1946-1981 ≥ 1981 ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden

26,2 %

61,7 %

12,1 %


17,6 % 25,7 % 29,4 %

67,8 % 60,8 % 58,5 %

14,5 % 13,5 % 12,1 %

Hasselt 16,7 % 69,8 % 13,5 % Tienen 42,9 % 50,8 % 6,4 % Tongeren 30,3 % 59,6 % 10,1 % ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Woningtelling 1991.

3

Gemeentebestuur Sint-Truiden, Dienst Bevolking voor 1992. NIS, Woningtelling 1981 en 1991.


26/05/10

R140-154

-10-

De woningen in Sint-Truiden bevinden zich in grote mate in eengezinshuizen, maar niet meer dan gemiddeld in Vlaanderen: 82 % in 1989, tegenover 82,5 % in heel Vlaanderen 4. 10,3 % van de woningen bevindt zich in appartementsgebouwen en 7,5 % in handelshuizen en andere gemengde gebouwen. Tabel 10. Aard van de huizen ___________________________________________________________________________ open half-open gesloten ___________________________________________________________________________ totaal in 1989 nieuw gebouwd '81-'89

30,0 % 62,7 %

39,1 % 26,5 %

30,8 % 10,9 %

1991 arr. Hasselt 53,8 % 27,4 % 18,8 % arr. Tongeren 44,5 % 36,4 % 19,1 % Vlaanderen 42,4 % 23,5 % 34,1 % ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Kadastrale statistiek van het gebouwenbestand 1989. NIS, Woningtelling 1991.

In 1989 was minder dan een derde van de huizen open bebouwing. Dit aantal neemt echter voortdurend toe, maar minder snel dan elders in Vlaanderen. Vooral het hoge aandeel huizen in half-open bebouwing is opvallend en is overigens een kenmerk van heel Zuid-Limburg (zie tabel 10). Deze cijfers tonen dat half-open bebouwing en kleinere kavels voor de Truienaren geen problemen geven. Dit wordt ook bevestigd door mensen uit de immobiliënsector, die zelfs stellen dat de markt voor open bebouwing in Sint-Truiden eerder beperkt is. Wat de kwaliteit van de woningen betreft geven twee soorten gegevens een zekere aanwijzing. De N.I.S.-woningtellingen geven een beeld van de uitrusting van woningen. In 1991 beschikten 1.598 woningen in Sint-Truiden (11,9 %) niet over een minimale uitrusting (stromend water, toilet met spoeling binnen, een bad of stortbad en een keuken van = 4 m²) 5. In 1981 was dit nog 25,1 %; in 1970 nog 61,6 %. De aanpassing van woningen aan deze hedendaagse comforteisen zet zich ook in Sint-Truiden snel door. Het aandeel slecht uitgeruste woningen in Sint-Truiden ligt in 1991 onder het Vlaams gemiddelde. In vergelijking met de omliggende steden en gemeenten (zie tabel 11) zit Sint-Truiden in de middenmoot: met beter uitgeruste woningen dan in Zuid-Limburg, evengoed als in Tienen en slechter dan in Hasselt.

4 5

NIS, Kadastrale statistiek van het gebouwenbestand 1989. NIS, Woningtelling 1991 NIS, Woningtelling 1970, 1981 en 1991.


26/05/10

R140-154

-11-

Tabel 11. Uitrusting van de woningen (1981 en 1991) ___________________________________________________________________________ aandeel woningen zonder minimaal comfort aandeel woningen zonder 1991 1981 (stort)bad 1981 ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

11,9 % 8,4 % 11,2 % 13,8 %

25,1 %

21,5 % 16,5 % 21,8 % 23,5 %

Hasselt 7,6 % 14,2 % Tienen 14,1 % 25,5 % Tongeren 14,2 % 24,8 % Borgloon 15,8 % 29,5 % Gingelom 18,5 % 32,2 % ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Woningtelling 1981en 1991.

Op basis van de resultaten van de NIH-Woningschouwing (1981) van de vooroorlogse woningen in Limburg 6 kan geraamd worden dat toen in Sint-Truiden ca. 15,8 % van de totale woningvoorraad gebreken had (wellicht verbeterbaar) en 11,2 % meerdere zware gebreken (waarschijnlijk te vervangen). In de onderstelling dat het aantal slechte woningen en woningen met gebreken in tussentijd gehalveerd is, zou de gehele woningvoorraad van Sint-Truiden in 1991 nog 965 woningen met gebreken bevatten (6,6 %), 684 woningen met meerdere zware gebreken (4,7 %) en 88,7 % goede woningen (met hoogstens lichte gebreken): ong. 1.650 woningen zouden verbetering of vervanging behoeven. Dit cijfer komt qua grootte-orde zeer goed overeenmet het aantal slecht uitgeruste woningen uit de NIS-woningtelling. Het aantal woningen van lage kwaliteit in de gemeente bedraagt dus in 1991 ca. 1.625 of één op negen. Omdanks de snel voortschrijdende kwaliteitsverbetering, stelt dit een belangrijke uitdaging voor het stedelijk woonbeleid. In de periode 1978-91 vonden in de gemeente 133 onbewoonbaarverklaringen en bevelen tot sloop plaats. In de jaren waarvoor hier cijfers bekend zijn, kwam dit ongeveer evenveel voor in de deelgemeente Sint-Truiden als erbuiten. Ook de woningkwaliteit is nogal ongelijk gespreid over de verschillende kernen (zie tabel 12). Probleemkernen met een hoog percentage woningen zonder minimale uitrusting (situatie 1991) zijn: Metsteren, Halmaal, Duras, Runkelen, Zepperen, Aalst, Groot-Gelmen en Engelmanshoven. Op Zepperen na dus vooral de kleinere dorpen. Opvallend is dat vooral in de zeer kleine dorpen (Metsteren, Halmaal, Groot-Gelmen) de opwaardering van de woningen traag verloopt.

6

NIH, Woningschouwing in het Vlaams Gewest 1982. Eénvijfde van de vooroorlogse woningen in zestien gemeenten, verspreid over Limburg, werden toen volledig onderzocht.


26/05/10

R140-154

-12-

Tabel 12. Uitrusting van woningen (woningen zonder minimale uitrusting, 1981 en 1991) ___________________________________________________________________________ aantal % van voorraad opwaardeprobleemin 1991 in 1991 in 1981 ringsgraad ° kernen °° ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden waaronder Bevingen Metsteren Binnenstad Stationswijk

912

10,8 %

21,0 %

0,55

33 23 168 87

15,8 % 25,0 % 13,6 % 13,2 %

26,7 % 38,6 % 25,0 % 24,8 %

0,55 0,71 0,61 0,62

x xx

Halmaal

23

19,2 %

30,9 %

0,79

xx

Kortenbos

11

14,1 %

31,0 %

0,41

Wilderen Duras Gorsem Runkelen

27 26 17 26

8,8 % 19,0 % 12,3 % 18,6 %

23,6 % 49,6 % 20,6 % 38,8 %

0,43 0,44 0,65 0,50

xx x xx

Zepperen

165

16,9 %

38,7 %

0,47

xx

Brustem Ordingen Aalst

90 26 42

11,3 % 8,3 % 18,8 %

27,4 % 20,3 % 40,6 %

0,49 0,48 0,40

xx

Groot-Gelmen Engelmanshoven Gelinden

49 26 53

24,6 % 17,8 % 10,8 %

41,4 % 40,2 % 31,9 %

0,64 0,49 0,37

xx xx

Kerkom

31

15,1 %

32,2 %

0,48

x

Velm

74

9,9 %

24,7 %

0,44

totaal 1.598 11,9 % 25,1 % 0,52 __________________________________________________________________________ °

Opwaarderingsgraad is verhouding van aantal woningen zonder minimaal comfort in 1991 op dat aantal in 1981. Hoe kleiner de opwaarderingsgraad, hoe meer de uitrusting van de woningen is verbeterd. °° Probleemkernen met enkel een hoog aantal slecht uiteruste woningen zijn in gewone tekens aangeduid, probleemkernen waar daarenboven zeer weinig opwaardering gebeurt in vette tekens. Bron: NIS, Woningtelling 1981 en 1991.

Hoge aantallen slecht uitgeruste woningen zijn te vinden in Binnenstad, Stationswijk, Zepperen, Brustem en Velm of met andere woorden vooral in en nabij de kernstad en in de grotere dorpen. Kernen met een opvallend laag aandeel slecht uitgeruste woningen zijn Wilderen, Ordingen en Velm. De opwaardering verloopt snel in Wilderen, Duras, Velm en vooral in Kortenbvos en Gelinden.


26/05/10

R140-154

-13-

Het aantal onbewoonde woningen is van 1970 tot '81 fors gestegen. Sint-Truiden volgde daarmee de algemene trend. In 1981 was de leegstand in Sint-Truiden in vergelijking met de omliggende steden en met Vlaanderen eerder laag. Een eigen telling wijst uit dat de leegstand sindsdien min of meer gestabiliseerd zou zijn. Hierbij moet er echter rekening mee gehouden worden dat deze telling waarschijnlijk een te positief beeld geeft: de afgelegen en weinig bebouwde straten in de gemeente werden niet onderzocht en bij twijfel werd een woning als bewoond aanzien. De recente tellingen voor de leegstandsbelasting kunnen deze cijfers actualiseren. Tabel 13. Leegstand (aantal woningen en aandeel in de totale voorraad) ___________________________________________________________________________ 1970 1981 1993 ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden

228

(2,2 %)

446

(3,5 %)

464

(3,1 %)

Hasselt 317 (1,9 %) 1260 (5,4 %) Tienen 438 (3,9 %) 646 (5,1 %) Tongeren 311 (3,5 %) 352 (3,4 %) Vlaanderen 54.334 (3,1 %) 89.048 (4,3 %) ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Woningtellingen 1970 en 1981. Eigen telling 1993.

Aangezien er in de arrondissementen Hasselt en Tongeren een frictieleegstand van 2,0 % nodig is om het verhuizen op een vlotte manier te laten verlopen, is er echter thans in Sinttruiden een overtollige leegstand van 161 woningen (huizen, verdiepingen en enkele boerderijen). Deze leegstand bevindt zich vooral in de kernstad en bestaat in grote mate uit goede en verbeterbare oude woningen. Tabel 14 en kaart 1 geven de verdeling van de leegstand over het grondgebied en over de soorten woningen weer.


26/05/10

R140-154

-14-

Tabel 14. Leegstand in de kernen (aantallen en aard) ___________________________________________________________________________ woningen (huizen, verdiepingen, boerderijen) extensief totaal -------------------leeg--------------------als niet gebruikte min., onverbe- verbe- goed nieuw stapel zeker grote max. terbaar terbaar + werf ruimte leeg gebouwen °° ___________________________________________________________________________ Binnenstad 14 Rest kernstad 16 Buitenwijken ° 3 Gehuchten ° 2 Sint-Truiden 35

26 29 9 6 70

110 55 5 9 179

13 11 4 2 30

15 1 16

4 3 3 10

4 1 5

163 à 178 113 à 116 22 à 24 18 à 20 316 à 338

Kortenbos

-

3

6

-

-

-

-

9à9

Zepperen

1

2

23

-

-

6

1

29 à 32

Brustem

1

5

17

-

1

-

2

23 à 24

Gelmen

-

10

30

-

-

5

-

42 à 45

Kerkom

1

2

4

-

-

1

-

7à8

Velm

-

9

12

-

-

4

2

23 à 25

Duras 2 3 4 3 4 3 15 à 17 ___________________________________________________________________________ totaal 40 104 275 33 17 30 13 464 à 498 ___________________________________________________________________________ °

Buitenwijken = Nieuw-Sint-Truiden, Staaien, Zuidelijke Nieuwstad, Schurhoven/Terbiest/Senselberg. Gehuchten = Halmaal, Bevingen, Metsteren, Melveren. °° Min. totaal = leegstand + helft van 'niet zeker leeg'. Max. totaal = leegstand + stapelruimte + 'niet zeker leeg'. Bron: eigen telling 1993.

Meer dan de helft van de leegstand bevindt zich in de kernstad. De rest is vrij evenwichtig gespreid, met Gelmen (vooral Gelinden langs de gewestweg) als enige uitschieter. In verhouding tot aanwezige voorraad scoort vooral Kortenbos slecht: de 9 lege woningen zijn er tegelijk ook 9 % van de voorraad.


26/05/10

R140-154

-15-

2.2.

Beheersvormen

Sint-Truiden heeft in verhouding een doorsnee aantal eigen-bewoonde woningen en huurwoningen (zie tabel 15), iets minder huurwoningen dan gemiddeld in Vlaanderen en in de omliggende steden. Het aandeel huurwoningen in de totale voorraad neemt geleidelijk af. Dit is een algemene trend. In Sint-Truiden verloopt deze daling echter, net als in de meeste omliggende steden, trager dan gemiddeld in de arrondissementen en Vlaanderen. De variatie in woningtypen (qua beheer) blijft hierdoor meer aanwezig. Tabel 15. Beheersvorm van de woningen huurwoningen eigen-bewoonde woningen 1991 1991 1981 ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden

29,0 %

71,0 %

69,3 %


27,1 % 24,2 % 31,7 %

72,9 % 75,8 % 68,3 %

70 % 75 % 65 %

Hasselt 33,4 % 66,6 % 65 % Tienen 31,5 % 68,5 % 69 % Tongeren 27,6 % 72,2 % 70 % ___________________________________________________________________________ Bronnen: NIS, Woningtellingen 1981 en 1991.

De gemeente noch het O.C.M.W. verhuren thans woningen. In Sint-Truiden zijn twee sociale huisvestingsmaatschappijen als erkende vennootschap van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij actief: Nieuw-Sint-Truiden (NS) en cv Kleine Landeigendom (KLE), waarin de vroegere Gewestelijke Landmaatschappij is gefusioneerd (zie tabel 16 en kaart 2). Hun realisaties worden aangevuld met de projecten van Gilen Woonprojecten. Deze Truiense privé-bouwpromotor heeft zich in het verleden sterk gericht op de gemeente met middelgrote projecten van koopwoningen voor middengroepen. Vooral door kleine kavels en gesloten en half-open bebouwing zijn een groot deel van deze woningen betaalbaar voor dat deel van de bevolking dat ook in aanmerking komt voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Vermits Gilen Woonprojecten geen inkomensgrenzen hanteert, kan verwacht worden dat ook een deel inwoners met hogere inkomens deze woningen kopen. Volgens de firma zelf blijkt dit een tendens te zijn die toeneemt. Zelfs als aangenomen wordt dat de helft tot tweederde van de Gilen-woningen effectief aan het doelpubliek van de sociale huisvesting ten goede komt, betekenen de activiteiten van deze sociale privé-promotor een belangrijke aanvulling voor de middengroepen in de gemeente.


26/05/10

R140-154

-16-

Tabel 16. Volkshuisvesting in Sint-Truiden (dec. 1997, aantal woningen, aandeel in de voorraad) ___________________________________________________________________________ huurwonin---------- koopwoningen ----------- totaal ° aandeel gen (NS) NS KLE Gilen totaal in voorr. ___________________________________________________________________________ Binnenstad Sint-Pieter Ziekeren Grevensmolenbuurt Nieuw Sint-Truiden Terbiest/Schurhoven Lichtenberg Bevingen Sint-Truiden

8 69 26 32 545 680

43 53 37 281 284 698

6 6

102 214 8 261 37 32 654

43 161 251 289 284 261 37 32 1.358

51 230 277 321 829 261 37 32 2.038

15,0%

Kortenbos

-

-

-

-

-

-

0%

Zepperen

-

-

67

-

67

67

6,8%

Brustem

4

-

4

10

14

18

1,4%

Gelmen

-

-

32

-

32

32

3,8%

Kerkom

-

-

-

58

58

58

28,3%

16

-

-

11

11

27

3,6%

Velm

Duras 75 75 10,4% ___________________________________________________________________________ totaal aandeel van voorraad

775 5,28%

698 109 807 = 5,50%

733

1.540 10,49%

2.315 15,77%

Vlaanderen ('89) 5,23% 3,26% stedelijke gebieden 7 (6,72%) ___________________________________________________________________________ °

Aandeel van totaal (15,77 %) ten opzichte van de voorraad eind 1992; aandelen per deelgemeenten ten opzichte van de voorraad begin 1991 (NIS). Bronnen: Nieuw Sint-Truiden. Gewestelijke Landmaatschappij/Kleine Landeigendom. Gilen Woonprojecten. Bestuur Huisvesting, Woonbehoeften 1990-2000 (cijfers Vlaanderen).

Dit overzicht toont dat er in Sint-Truiden twee grote sociale bouwheren zijn. Er zijn in SintTruiden lichtjes meer sociale huurwoningen dan gemiddeld in Vlaanderen (maar minder 7

Het gaat om een eigen berekening aan de hand van cijfergegevens over het aantal sociale huurwoningen per gemeente (V.H.M.), de aanduiding van gemeenten in stedelijke gebieden (ruimtelijk structuurplan Vlaanderen) en de aantal particuliere woningen (N.I.S., Woningtelling 1991).


26/05/10

R140-154

-17-

dan gemiddeld in de steden) en beduidend meer sociale koopwoningen (ook vanwege de erkende sociale huisvestingsmaatschappijen). Er is een behoorlijke voorraad volkshuisvestingswoningen aanwezig, maar deze is zeer ongelijk gespreid. Het merendeel van de woningen is in vijf wijken in en nabij de kernstad geconcentreerd: Nieuw Sint-Truiden, Grevensmolenbuurt, Terbiest/Schurhoven, Ziekeren en Sint-Pieter. Met uitzondering van de koopwoningenwijk in Kerkom is er in de kerkdorpen nauwelijks volkshuisvesting. Meestal gaat het om grotere wijken. Pas de laatste jaren zijn ook een aantal kleinere projecten gerealiseerd; dit aantal neemt steeds toe. Sociale kavels zijn in Sint-Truiden niet aanwezig; daardoor zijn er lichtjes minder dan gemiddeld in Vlaanderen (dat er in ’89 0,31 % telde). Binnen haar patrimonium heeft Nieuw Sint-Truiden een gespreid aanbod van 68 bejaardenwoningen (2 in Ziekeren, 6 in Sint-Pieter, 57 in Nieuw Sint-Truiden en 3 in Velm).

3.

Bouw-, verkavelings- en (ver)koopactiviteiten

3.1.

Bouwvergunningen en verkavelingsvergunningen

Gegevens over de reële bouwactiviteit zijn niet voorhanden. Maar ervaring wijst uit dat in Vlaanderen de meeste bouwvergunningen (op ongeveer 6 % na) binnen hun geldigheidstermijn worden aangezet of uitgevoerd. Tabel 17 vat de gegevens over de verleende bouwvergunningen die betrekking hebben op woningen samen. Het aantal nieuwbouwhuizen verloopt, net als de algemene trend in Vlaanderen, in een golfbeweging. Begin de jaren '80 daalde de bouwactiviteit (de bouwcrisis); op het einde van de jaren '80 is er piek en nadien opnieuw een lichte terugval. De nieuwbouwactiviteit schommelt thans rond de 130 huizen per jaar. Daarbovenop wordt een sterk wisselend aantal appartementen gebouwd, die in totaal een vijfde van de nieuwbouw uitmaken. Het aantal vergunningen voor verbouwingen neemt toe en maakt thans de helft van de nieuwbouw uit. Bij deze verbouwingen zitten echter ook alle aanvragen voor veranda's en dergelijke; het aantal renovaties van ongezonde woningen ligt dus waarschijnlijk heel wat lager. Indien de helft van de verbouwingen een grondige renovatie is, dan is dit in verhouding tot de nieuwbouw toch wel beperkt (1 tegen 4). De goedgekeurde verkavelingen zijn meestal klein (5 kavels gemiddeld). Het aantal gecreëerde kavels schommelt sterk en neemt op het einde van de jaren ‘80 af. In de zes jaar sinds 1987 werden half zoveel nieuwe kavels gecreëerd als er nieuwe huizen werden gebouwd. Indien deze evolutie zich doorzet en de voorraad bouwrijpe kavels van voor 1987 beperkt is, kan dit leiden tot een tendens naar een krappere markt in bouwgronden. Volgens de Dienst Stedebouw zijn al de goedgekeurde verkavelingen in de woonzones van het gewestplan gelegen.


26/05/10

R140-154

-18-

Tabel 17. Bouwvergunningen met betrekking tot woningen (periode 1978-92 *) ___________________________________________________________________________ nieuwbouw verbounieuwb.won. verkavelingen huizen appart. app.geb. wingen stad randgem. verkav. kavels _________________________________________________________________________ __ 1978 1979 1980

217 178 125

51 104 13

8 4 5

? ? 32

134 208 88

134 74 50

1981 1982 1983

96 74 75

15 5 0

4 1

80 114 35

74 51 34

37 28 41

1984 1985 1986

75 143 78

? ? ?

4 6 5

47 64 73

° 27 ° 65

° 48 ° 78

1987 1988 1989

138 152 175

? ? 53

5 9 9

81 61 99

25 14 21

61 44 183

1990 1991 1992

116 134 145

22 ? 51

4 10 9

85 111 ?

8 ? 10

29 79 31

16/j

71/j

per (gekend) jaar128/j

35/j

74/j

85/j

61/j

___________________________________________________________________________ ° Alleen huizen. * Gegevens voor periode 1993-1996 nog te leveren door de stedelijke diensten. Bron: Stadsbestuur Sint-Truiden, Dienst Bouwvergunningen.

3.2.

(Ver)koopactiviteit

Tabel 19 geeft een beeld van de verkoopprijzen van woningen en gronden in en om SintTruiden. De gewone huizen zijn in Sint-Truiden in verhouding goedkoop: het prijsniveau ligt lager dan Hasselt, het arrondissement en Vlaanderen. De activiteiten van Gilen Woonprojecten zullen hieraan waarschijnlijk niet vreemd zijn. Ten opzichte van Zuid-Limburg ligt de huizenprijs echter wel wat hoger. De gewone woonhuizen zijn de gehele voorbije periode in verhouding minder in prijs gestegen. De prijs van de andere, grotere woonhuizen (villa's, kastelen,...) daarentegen schommelt rond het gemiddelde van Vlaanderen. Mogelijk wijst dit op een wisselende aantrekking voor beter begoeden.


26/05/10

R140-154

-19-

Tabel 18. Verkoopprijzen van woningen en gronden (prijzen per stuk in miljoen fr) ___________________________________________________________________________ gewone andere apparbouwgronden woonhuizen woonh. tementen gem. opp. prijs/stuk fr/m² ___________________________________________________________________________ 1994 Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

2,279 M 2,398 M 2,275 M 2,600 M

7,500 M 8,838 M 9,304 M 9,006 M

2,059 M 2,121 M 2,712 M 2,268 M

1.158 m² 1.239 m² 1.180 m² 1.165 m²

1,036 M 1,020 M 0,954 M 1,459 M

894 824 808 1.252

Hasselt Tienen Tongeren Borgloon Gingelom

2,652 M 2,044 M 1,921 M 1,889 M 1,514 M

8,947 M 9,938 M 8,112 M 4,020 M

2,330 M 1,995 M 2,347 M 1,654 M -

1.226 m² 1.022 m² 1.047 m² 1.210 m² 1.317 m²

1,512 M 1,030 M 0,756 M 0,724 M 0,589 M

1.234 1.008 721 598 447

1991 Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

1,824 M 2,048 M 1,833 M 2,061 M

7,650 M 7,250 M 8,358 M 7,561 M

1,678 M 1,979 M 1,997 M

1.409 m² 1.338 m² 1.237 m² 1.289 m²

1,023 M 0,836 M 0,800 M 1,251 M

726 624 646 970

Hasselt Tienen Tongeren Borgloon Gingelom

2,180 M 1,523 M 1,616 M 1,712 M 1,517 M

8,232 M 6,291 M 7,170 M 4,150 M -

2,169 M 1,960 M 2,099 M -

1.300 m² 1.185 m² 1.211 m² 1.120 m² 1.311 m²

1,190 M 0,869 M 0,681 M 0,625 M 0,475 M

916 734 562 558 362

1985 Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

1,473 M 1,574 M 1,323 M 1,408 M

4,000 M 4,115 M 5,883 M 4,473 M

1,317 M 1,235 M 1,235 M

1.051 m² 1.437 m² 1.137 m² 1.270 m²

0,619 M 0,621 M 0,549 M 0,677 M

589 433 482 532

Hasselt 1,603 M 5,036 M 1,341 M 1.142 m² 0,769 M 674 Tienen 1,147 M 2,643 M 1,138 M 898 m² 0,564 M 628 Tongeren 1,168 M 7,494 M 1,374 M 1.357 m² 0,703 M 518 Borgloon 1,165 M 941 m² 0,513 M 546 Gingelom 1,234 M 1.136 m² 0,379 M 339 ___________________________________________________________________________ Bron: NIS, Financiële statistieken, Verkopen van onroerende goederen, 1985, 1991 en 1994.

De appartementen zijn eind de jaren ’80 dan weer goedkoper geworden, maar sindsdien is hun prijs relatief weer toegenomen en benadert hij het gemiddelde in het arrondissement en in Vlaanderen. De verklaring van die prijsinzinking eind de jaren ‘80 dient waarschijnlijk gezocht in de grote omschakeling naar de bouw en verkoop van studio's: deels voor de


26/05/10

R140-154

-20-

gewone privé-markt, deels voor woningen in de stad van de Psychiatrische Instelling Ziekeren. De verkochte bouwkavels zijn naar Limburgse normen, op de uitzondering van Hasselt na, duur en de voorbije jaren ook duurder geworden. De prijs per bouwkavel ligt echter beduidend, en steeds meer, beneden de gemiddelde prijs in Vlaanderen. Dit is het gevolg van een veel lagere prijs per m², maar ook van het feit dat de kavels in Sint-Truiden, na een forse toename van de grootte begin de jaren ’90, nu terug kleiner zijn geworden. Zij hebben de gemiddelde Vlaamse grootte. In vergelijking met Zuid-Limburg zijn de Truiense kavels gemiddeld van grootte maar duurder. Deze verkleining van de gemiddelde kavelgrootte is een algemene trend in Vlaanderen, die ook past binnen de opties van verdichting van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen; in Sint-Truiden kan dit voor een deel ook het gevolg zijn van het opnieuw grotere aanbod aan sociale kavels dat op de markt komt (na een zekere schaarste begin de jaren ’90). Tabel 19. Aantal verkopen van woonhuizen en bouwgronden (relatief t.o.v. het aantal woningen in 1991) __________________________________________________________________________ woonhuizen appartementen bouwgronden __________________________________________________________________________ 1994 Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen Hasselt Tienen Tongeren Borgloon Gingelom 1991 Sint-Truiden arr. Hasselt arr. Tongeren Vlaanderen

(224) 1,66 % 1,4 % 1,8 % 2,0 %

(75) 0,55 % 0,6 % 0,4 % 1,0 %

0,97 % 1,5 % 1,6 % 1,2 %

1,4 % 1,9 % 1,9 % 1,8 % 3,0 %

1,4 % 0,6 % 0,4 % 0,3 % -

1,3 % 0,5 % 0,8 % 1,4 % 1,3 %

(242) 1,80 % 1,4 % 1,4 % 2,0 %

(64) 0,47 %

1,1 % 1,4 % 1,5 % 1,2 %

(131)

(155)

1985 Sint-Truiden (174) 1,29 % (30) 0,22 % 0,93 % (125) arr. Hasselt 1,2 % 1,0 % arr. Tongeren 1,3 % 1,1 % Vlaanderen 1,6 % 0,9 % __________________________________________________________________________ Bron: NIS, Financiële statistieken, Verkopen van onroerende goederen, 1985, 1991 en 1994. Eigen verwerking.


26/05/10

R140-154

-21-

In 1994 werden in Sint-Truiden 224 woonhuizen, 75 appartementen en 131 bouwkavels verkocht. Tabel 19 geeft dit aantal weer in verhouding tot de totale woningvoorraad. Er werden dus in 1994 tweemaal zoveel bouwkavels verkocht als er de voorbije jaren gemiddeld verkaveld werden; blijkbaar komt ook een heel deel 'oudere kavels' op de markt. Die 131 verkochte kavels komt nagenoeg overeen met het aantal nieuw gebouwde huizen. Het aantal verkopen van huizen lag in Sint-Truiden hoog in verhouding tot de Limburgse arrondissementen, maar is nu –ondanks de lage prijzen- teruggevallen. Deze slappe markt kan wijzen op een minder aantrekkelijk aanbod en een geringere interesse. Het aantal verkopen van appartementen neemt, net als in alle steden, gestadig toe, maar blijft in verhouding tot bijv. Hasselt, zeer bescheiden. In combinatie met de opnieuw toenemende prijs wijst dit er op dat hier van een overaanbod geen sprake kan zijn. Het aantal verkopen van bouwgronden is opnieuw gedaald naar het niveau van halverwege de jaren ’80. Het aantal ligt nu ongeveer op het Vlaamse gemiddelde en dus lager dan in de Limburgse arrondissementen, waar het aantal verkopen ook de voorbije jaren steeds meer boven het Vlaamse gemiddelde is uitgestegen. Mogelijk wijst deze daling van het aantal verkopen op het moeilijk ter beschikking komen van bouwgronden die dan – verkaveld in kleinere percelen – meer opbrengen (per m²) voor de verkoper en in verhouding toch nog betaalbaar blijven (per kavel) voor de koper.


26/05/10

R140-154

-22-

II. Beschikbare bouwmogelijkheden

1.

Theoretisch beschikbare bouwgronden

1.1.

Theoretisch beschikbare bouwkavels voor eengezinshuizen

Op basis van het overzicht van de gewestplanbestemmingen (zie kaart 3) en de feitelijke toestand van alle percelen werd voor de situatie eind 1992 een overzicht van de beschikbare gronden opgemaakt. Voor de situatie eind 1996 werd dit aan de hand van de vergunde bouwaanvragen geactualiseerd. Deze inventaris verdeelt de beschikbare gronden in volgende categorieën: categorie 1: woongebieden langs wegen Het betreft hier zowel de woongebieden als de woongebieden met landelijk karakter. Een weg met verharding en nutsleidingen (water, electriciteit en rioleringen) wordt als uitgerust beschouwd (categorie 1a). De bouwmogelijkheden langs wegen zonder riolering worden apart aangeduid (categorie 1b). Het aantal percelen wordt bepaald volgens de vorm van de vrijliggende percelen en naargelang het soort bebouwing dat in die omgeving reeds aanwezig is (gemiddeld 10 m kavelbreedte bij gesloten en half-open bebouwing, 20 m bij open bebouwing). De potentiële aantallen woningen in de niet bebouwde projectzones (binnen gewestplanwoonzones) in de (ontwerp)-B.P.A’s in de kernstad worden afzonderlijk aangegeven; het betreft de projectzones in de B.P.A.’s Binnenstad, Stationskwartier en Brustempoort. Hier wordt de gemiddeld mogelijke totale vloeroppervlakte voor wonen ingerekend aan 130 m² per woning. categorie 2: de nog niet bouwrijp gemaakte gronden in woongebieden (binnengebieden) Het aantal percelen wordt hier bepaald aan de hand van de oppervlakte van de betrokken gronden: meestal is 15 percelen per ha aangerekend, op enkele terreinen met moeilijke vormen 10 tot 12 percelen per ha. categorie 3: reeds gedeeltelijk bebouwde woonuitbreidingsgebieden Hier wordt het aantal percelen op dezelfde manier berekend als bij categorie 2. categorie 4: nog niet aangesneden woonuitbreidingsgebieden Hier wordt het aantal percelen op dezelfde manier berekend als bij categorie 2. De potentiële aantallen woningen in de niet bebouwde projectzones (binnen andere gewestplanzones dan wonen) in de (ontwerp)-B.P.A’s in de kernstad worden afzonderlijk aangegeven; het betreft de projectzones in de B.P.A.’s Nieuw Stationskwartier en Veemarkt. Hier wordt de gemiddeld mogelijke totale vloeroppervlakte voor wonen ingerekend aan 130 m² per woning. De gronden in categorie 1a kunnen juridisch gezien onmiddellijk op de markt komen en bebouwd worden. Voor de gronden langs niet-uitgeruste wegen (zonder riolering, categorie


26/05/10

R140-154

-23-

1b) is het juridisch mogelijk een fazering te voorzien, tot andere wel uitgeruste gronden zijn aangesneden. De gronden in categoriën 2 en 4 kunnen worden aangesneden mits expliciete goedkeuring van het stadsbestuur (verkavelingsvergunning en/of nieuwe wegentracées). Voor het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden (categorieën 3 en 4) is daarenboven sinds april 1997 de omzendbrief 97/03 van kracht; deze laat alleen nog het aansnijden van deze terreinen voor groepswoningbouwprojecten toe, waarvan de noodzaak blijkt uit een woningbehoeftestudie.

Tabel 20. Onbebouwde percelen eind 1996. deelgemeente

woongebieden uitgeruste zonder wegen riolering (1a) (1b)

woonzones binnengebieden (2)

woonuitbreidingsgeb. totaal gedeelt. nog niet (maximum: bebouwd bebouwd 1,2,3,4) (3) (4)

__________________________________________________________________________________

Sint-Truiden Duras Kortenbos Zepperen Brustem Gelmen Kerkom Velm

572 ° (+339) 131 19 202 517 232 59 191

143

274

56

30 11 6 -

103 3 33

6 17 -

237 °° (+620) 84 19 324 176 258 317

1.282 (+959) 215 68 532 796 521 65 541

Totaal

1.923 190 413 79 1.415 4.020 (+339) (+620) (+959) ___________________________________________________________________________ °

Gemiddeld aantal woningen mogelijk in de projectzones van de B.P.A.’s Binnenstad, Statiuonskwartier en Brustempoort (in gewestplanwoonzones). °° Gemiddeld aantal woningen mogelijk in de projectzones van de B.P.A.’s Nieuw Stationskwartier en Veemarkt (buiten gewestplanwoonzones). Bron: Eigen tellingen op basis van de kadasterkaarten en het register van bouwvergunningen.

In totaal zijn in de gemeente minstens 4.020 bouwkavels voor eengezinshuizen aanwezig: 2.526 in de woongebieden en naar schatting 1.494 in woonuitbreidingsgebieden. Daarbovenop zijn in de projectzones van de in opmaak zijnde B.P.A.’s in de kernstad nog eens bouwmogelijkheden voor 959 bijkomende woningen voorzien. Deze aantallen kunnen in de praktijk nog licht verhogen. Er is nu immers van uitgegaan dat alle bestaande handelszaken, (ambachtelijke) bedrijven, voorzieningen en parkings in woongebieden blijven. Twee geïnventariseerde categorieën blijken in praktijk op relatief weinig bouwkavels betrekking te hebben: de kavels langs straten en wegels zonder riolering en langs wegen in woonuitbreidingsgebieden. Of het zinvol is deze categorieën beleidsmatig gericht en apart te benaderen, moet nader bekeken worden, maar mogelijk kan de impact daarvan klein zijn.


26/05/10

R140-154

-24-

Thans liggen in de gemeente 1.923 bouwmogelijkheden juridisch vast. Zij zullen op termijn voor een zeer groot deel op de markt komen en worden bebouwd. In principe kan dat onmiddellijk gebeuren zonder dat het gemeentebestuur hier veel vat op heeft. Voor minimaal 1.863 kavels (minimaal 413 + 1.415) zijn een expliciete goedkeuring en een initiatief van de gemeente vereist. Voor 269 kavels zou dit kunnen worden ingevoerd. Mocht de totale voorraad buiten de projectzones worden bebouwd met eengezinshuizen dan betekent dit dat er in Sint-Truiden nog meer dan een woning op vier bijkomt. In verhouding tot vele andere gemeenten is dit een erg hoog getal. Het valt op dat een groot deel van de onbebouwde percelen in twee deelgemeenten (SintTruiden en Brustem) geconcentreerd liggen. (55 % van de juridisch vastliggende percelen en net geen 50 % van degene die nog niet juridisch vast liggen bevinden zich in die twee deelgemeenten.

1.2.

Beter niet bebouwbare kavels

Binnen de juridisch vastliggende bouwmogelijkheden zijn er ook een aantal kavels die om ruimtelijke redenen beter niet zouden bebouwd. Het betreft (situatie eind 1992)kavels vlakbij beekoevers, met interessante bomen en bossen, in aantrekkelijke zichten op het landschap, op mogelijke pleinen. Het gaat hier in de hele gemeente (voorlopige inventaris) om een beperkt aantal plaatsen met in totaal 149 potentiële kavels (waarvan de meeste in Sint-Truiden (38), Duras (20), Zepperen (31), Brustem (27) en Velm (17) en telkens 8 in Gelmen en Kerkom). Het vrijwaren van deze gronden van bebouwing zal op de meeste van deze een initiatief van het stadsbestuur vergen onder vorm van een herbestemming van deze plekken (met risico/ quasi zekerheid op planschadeclaims) of een verwerving ervan. Ook in een aantal nog aan te snijden binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden komen delen voor die vanuit ruimtelijk oogpunt hoe dan ook beter niet zouden worden bebouwd. Het vrijwaren van deze gronden van bebouwing kan in de eventuele globale ontwikkeling van die plekken worden opgenomen en vereist geen extra gemeentelijk initiatief. Om de mogelijkheid van een beleid tot vrijwaring van deze gronden open te houden, worden de beter niet te bebouwen plekken in de juridisch vastliggende zones in de verdere redeneringen niet bij de beschikbare voorraad meegeteld.

1.3.

Theoretisch beschikbare bouwmogelijkheden voor woningen

In praktijk worden niet alle bouwkavels met eengezinshuizen bebouwd, maar worden er in Sint-Truiden ook heel wat appartementen gerealiseerd. De voorbije periode (1978 – 1992) ligt de totale nieuwbouw van woningen 27 % hoger dan de louter bouw van eengezinshuizen. In totaal zijn in 1991 in de gemeente reeds 17 % van alle woningen appartementen; deze bevinden zich gespreid in appartementsgebouwen van uiteenlopende grootte maar met gemiddeld 3,7 appartementen per gebouw. Deze grootte van de appartementsgebouwen verschilt naargelang de grootte van de deelgemeente. In Sint-Truiden, waar het merendeel van de appartementen zich thans bevinden, bedraagt ze 4,1; in de drie grotere deelgemeenten Brustem, Velm en Zepperen en in de vier kleinere deelgemeenten Duras, Kortenbos, Gelmen en Kerkom tesamen bedraagt ze 2,4.


26/05/10

R140-154

-25-

Voor het inschatten van de theoretisch beschikbare bouwmogelijkheden voor woningen moet dus een correctiefactor op de beschikbare bouwgronden worden toegepast. In de (voorzichtige) veronderstelling dat op de beschikbare bouwgronden eenzelfde aandeel eengezinshuizen wordt gebouwd als er thans in de gemeente aanwezig is (83%) en een meergezinsgebouw gemiddeld drie appartementen bevat, zal op de beschikbare kavels 1,34 woningen per kavel worden gebouwd. Deze correctiefactor mag gemiddeld op het totale aantal kavels worden toegepast. Hiermee komt het theoretisch aantal aanwezige bouwmogelijkheden voor woningen, inclusief de projectzones in de kernstad en exclusief de beter niet te bebouwen kavels, op 6.146 woningen. Om de correctiefactor gedifferentieerd tussen stad en dorpen te kunnen toepassen, kan worden aangenomen dat in de stad een meergezinsgebouw gemiddeld 3,5 woningen bevat en in de dorpen gemiddeld 2. Daarmee bekomen we een correctiefactor van 1,43 in de deelgemeente Sint-Truiden en van 1,17 in de andere deelgemeenten. Wanneer deze correctiefactoren worden toegepast, komt het theoretisch aantal aanwezige bouwmogelijkheden voor woningen, inclusief de projectzones in de kernstad en exclusief de beter niet te bebouwen kavels, op 5.812 woningen. Veiligheidshalve wordt dit laatste getal in de verdere redeneringen aangehouden. Dit betekent dat wanneer de inwijking en de nieuwbouwactiviteit aan het huidig ritme doorgaan (130 nieuwe huizen en 35 nieuwe appartementen per jaar of in totaal 165 woningen per jaar), er in Sint-Truiden nog een voorraad voor 35 jaar aanwezig is. Tegen 2032 zijn al de voorziene zones op het gewestplan dan volgebouwd. De juridisch vastliggende kavels alleen bieden een voorraad voor 2.553 woningen, goed voor 15 jaar.

1.4.

Bouwmogelijkheden langs onvolledig uitgeruste straten

Het totaal rioleringsplan voorziet de aanleg van riolering in nagenoeg alle woonzones in de gemeente. Het aantal bouwkavels in de woonzones dat op termijn niet op een riolering kan worden aangesloten is, zoals tabel 20 aangeeft, klein. Het heeft derhalve waarschijnlijk weinig zin die gronden als een aparte beleidscategorie te beschouwen (en woningen langsheen straten zonder riolering niet te vergunnen), tenzij dit van belang zou zijn om bepaalde waardevolle plekken aldaar van bebouwing te vrijwaren.

2.

Reëel beschikbare bouwgronden

Niet alle 2.553 juridisch beschikbare bouwmogelijkheden voor woningen in de gemeente zullen tijdens de eerstvolgende jaren daadwerkelijk op de markt komen. Hiervoor zijn verschillende oorzaken: (familiale) kavels die opzij worden gehouden voor de (klein)kinderen, verder gebruik als landbouwgrond, erfeniskwesties, speculatieve overwegingen, moeilijke realisatie van projecten, enzomeer. In de vakliteratuur wordt aangenomen dat omwille van bovengenoemde redenen in een periode van tien jaar normalerwijze ongeveer 30% van alle juridisch beschikbare kavels op de markt komen en/of worden bebouwd. Dit aandeel kan door het gemeentebestuur met een actief stimuleringsbeleid worden opgedreven tot 50% 8. Deze cijfers worden door de praktijk

8

Bestuur Ruimtelijke Ordening, Het Algemeen en Bijzonder Plan van Aanleg, Brussel, 1992.


26/05/10

R140-154

-26-

in verschillende gemeenten (Zemst, Nazareth, Puurs) bevestigd. Voor Sint-Truiden zou dit tijdens de komende tien jaar (de periode 1997-2007) neerkomen op 766 tot 1.277 woningen.

3.

Beschikbare gronden in overheidsbezit

De gronden en gebouwen in overheidsbezit (gemeente, sociale huisvestingsmaatschappijen, O.C.M.W.) zijn van belang voor het voeren van een sociaal woonbeleid. Daarnaast zijn er door de sociale huisvestingsmaatschappijen reeds een aantal projecten in voorbereiding of gepland. Tenslotte kan ook een deel van de woningen van de geplande projecten van sociaal privé-promotor Woonprojecten Gilen in rekening worden gebracht als onderdeel van een sociaal woonbeleid naar de middengroepen. Tabellen 21, 22 en 23 en kaart 4 geven een overzicht.


26/05/10

R140-154

-27-

Tabel 21. Geplande overheidsprojecten inzake volkshuisvesting (eind 1997) ___________________________________________________________________________ ligging/initiatiefnemer

potentieel aantal juridisch woningen + soort statuut ___________________________________________________________________________ Binn. /Abdijstr-Cartuyvel (NS) Ziekeren /Tramstr,fase 1 (NS) /idem, fasen 2, 3 (NS) StPieter /Olympialn (KLE) /Broekwijk (NS) /Broekwijk (NS) Halmaal (NS) Sint-Truiden Kortenbos /oude school ? (NS)

53 17 46 6 8 1à3 1à3 134

huurappartem. huurwoningen huurwoningen ? huurwoningen huurwoningen huurwoningen

10 huurwoningen

Zepperen /De Dekken (KLE)

8 koopwoningen

Brustem /Aalst.

-

woonprojectzone BPA in opbouw aanbesteed, start werken in ‘98 " " aankoopakkoord met stad ° aankoopakkoord met stad ° aankoopakkoord met stad ° WUG, wegen aangelegd

Gelmen /Akkerhof Gelinden (KLE) 14 koopwoningen /Gelmen (NS) 1à3 huurwoningen

woonzone, langs uitger. weg aankoopakkoord met stad °

Kerkom

/ (NS)

1à3 huurwoningen

aankoopakkoord met stad °

Velm

/ (NS)

1à3 huurwoningen

aankoopakkoord met stad °

Duras

-

totaal 172 ___________________________________________________________________________ °

Nieuw Sint-Truiden en het stadsbestuur hebben recent een protocol afgesloten over de doorverkoop van zeven stadspanden in de loop van de komende vijf jaar, die ingang zullen vinden op het moment dat NS de architectuuropdrachten uitgeeft. Het aantal woningen dat in deze panden of op de gronden ervan kan worden gerealiseerd varieert van een tot ca. tien. WUG = in woonuitbreidingsgebied. (*) in voorbereiding. Bronnen: Nieuw Sint-Truiden, Gewestelijke Landmaatschappij/Kleine Landeigendom.

In totaal zijn ca. 172 woningen voor volkshuisvesting in de planningen opgenomen. 144 hierin liggen al vast als huurwoningen en 22 als koopwoningen. Dit geheel biedt behoorlijk wat mogelijkheden voor het voeren van een sociaal woonbeleid. Op de militaire wijk in Wilderen na, die als woonzone excentrisch ligt ten opzichte van de dorpskern, zijn al deze projectmogelijkheden gesitueerd in goedgelegen woonzones en woonuitbreidingsgebieden. Deze projecten zijn redelijk gespreid. Ze realiseren sociale woningen in enkele kernen waar er tot op heden geen of zeer weinig zijn (Gelmen, Kerkom, Kortenbos), maar een aantal deelgemeenten en kernen zonder sociale huisvesting vallen opnieuw uit de boot (Brustem, Engelmanshoven, Runkelen, Gorsem).


26/05/10

R140-154

-28-

Geen enkele van deze projecten versterkt nog een bestaande concentratie van bepaalde soorten sociale woningen (op de kleine uitbreiding met acht koopwoningen in Zepperen na). Het project aan Abdijstraat/Cartuyvelstraat in het voormalige O.C.M.W.-rusthuis geeft een surplus van 53 woningen bovenop de theoretisch aanwezige woningbouwmogelijkheden (uit tabel 20) en ook op de reëel beschikbare mogelijkheden. Tabel 22. Geplande sociale privé-projecten huisvesting (eind 1997) ___________________________________________________________________________ ligging

potentieel aantal juridisch woningen + soort statuut ___________________________________________________________________________ Binn. /Kazernestr Stat. /Achter Station /St Anneke StPieter /Lepelstr /Kwadenstwg Nieuw ST /Gorsemweg /Viaducststr Terbiest /Bernissem Sint-Truiden

12 koopappartem. ca. 100 ? koopwoningen 15 6 41 ca. 40 8 ca. 20 10 ca. 252

koopappartem. koopappartem. koopappartem. koophuizen koopwon. + app. koopappartem. koopwon.

Duras /Leeuwerweg Wilderen ca. 40 koopwoningen

woonzone, vervangingsbouw na gewestplanwijziging : woonzone / BPA in voorber. woonzone, langs uitger. weg woonzone, langs uitger. weg woonzone, uitvoering in ’98 binnengebied, idem woonzone, langs uitger. weg woonzone, langs uitger. weg woonuitbr.geb., afwerking woonzone, deels binnengeb. rekening houden met kerkomg.

totaal ca. 292 koopwoningen waarvan ca. 150 "sociale" woningen ___________________________________________________________________________ Bron: Gilen Woonprojecten.

Doordat voor enkele van deze projecten een hogere dichtheid voorzien is, geven zij een beperkte aanvulling op de theoretisch aanwezige bouwmogelijkheden (ca. 20 woningen).


26/05/10

R140-154

-29-

Tabel 23. Gebouwen en gronden in overheidsbezit (eind 1997) ___________________________________________________________________________ ligging/eigenaar

potentieel aantal woningen, juridisch aard vh gebouw, grondoppervl. statuut ___________________________________________________________________________ gebouwen (alle van Stad) * Binn. /Diesterstr Sint-Truiden Kortenbos Zepperen Brustem /Brustem /Ordingen Gelmen, Velm, Duras Kerkom

2à3 2à3 0 à 25 ? 1à2 2à5 4à8 5à8?

totaal

16 à 54 woningen ???

leegstaand huis

woonzone, langs uitger. weg

leegkomende school ged. leeg gemeentehuis onderbenut gemeenteh. leegst. feestzaal

" " " "

ged. vrijkom. school ? "

gronden Binn. /Sluisberg (Stad) 11 ‘sociale’ woningen woonprojectzone BPA /ged. Diesterstr (Stad) ± 12 " " /ged. A.Cicindria (Stad) 9 " " /Breendonkstr (Stad) 5 " " Stat. /ged. Spoorlaan (Stad) ± 22 " woonwerkprojectzone B.P.A. Ziekeren/Tramstr (NS) 26 woningen woonzone, binnengebied NieuwST /Brede Akker 4 à 6 0,4 ha (OCMW) woonzone (Senselberg 23 à 28 op 2 niet geschikte pl. WUG + woonzone) Sint-Truiden 30 à 32 (+ ca. 60 won. volgens normen sociale huisvesting) Kortenbos Zepperen /De Dekken 3 à 5 0,3 ha (Stad) woonzone, langs beek /De Dekken 14 à 18 1,2 ha (Stad) woonuitbr. geb., hangar ? /De Dekken ca. 20 1,3 ha (bruto, NS) WUG, grondruil met KLE 01/‘98 Brustem / (Brustem 79 à 99 op 3 niet geschikte pl. WUG + woonzone) Gelmen /Gelinden-Dorp 6 à 9 0,6 ha (OCMW) woonzone, langs uitger. weg (Gelinden 19 à 20 op 2 niet geschikte pl. WUG) Kerkom /Borloweg 4 à 6 0,4 ha (OCMW) woonzone, langs uitger. weg /Kerkom-dorp 3 à 10 0,3 à 0,7 ha (Stad) " (Kerkom 3 à 5 op 1 niet geschikte pl. woonzone, beter niet beb.) Velm / (Velm 9 à 13 op 3 niet geschikte pl. WUG, randen woonzone) Duras /mil. wijk 12 0,7 ha (NS) woonzone, excentrisch gel. /mil. wijk ca. 15 0,8 ha (KLE) woonz., grondruil met NS 01/‘98 /Gorsem Diesterweg 4 à 6 0,6 ha (OCMW) woonzone, langs uitger. weg /Vrijheidsl. Wilderen 1 à 3 0,1 ha (Stad) woonzone totaal

112 à 136 (+ ca. 60 won. volgens normen sociale huisvesting) (+133 à 165 op niet geschikte plaatsen) __________________________________________________________________________ * Situatie eind 1992, recente gegevens nog door stedelijke diensten te bezorgen. Bron: Stadsbestuur Sint-Truiden. Eigen inventaris aan hand van kadasterplannen.


26/05/10

R140-154

-30-

Bij de aanwezige gebouwen zijn nog heel wat onzekerheden over al dan niet vrijkomen en over mogelijke andere (gemeenschaps)bestemmingen. Toch vormen deze 14 à 54 woningen in hun geheel een aanvulling op de theoretisch aanwezige bouwmogelijkheden en bieden zij interessante perspectieven voor volkshuisvesting in enkele kernen waar die tot nu toe (bijna) afwezig is: Kortenbos, Aalst, Kerkom, Ordingen, Brustem. Bij de gronden in overheidsbezit worden de gronden op niet geschikte plaatsen niet mee ingeteld. In totaal gaat het om 11 plaatsen die te ver van dorpskernen zijn gelegen om deze te kunnen versterken of die op waardevolle open plekken of zichten gelegen zijn. De gronden op geschikte plaatsen bevinden zich vooral in de projectzones in de kernstad en in de dorpen. Ze bieden bijkomende interessante mogelijkheden voor volkshuisvesting in een aantal kernen waar die nu (bijna) afwezig is: Kerkom, Gorsem. Door de grondruil tussen NS en KLE wordt het mogelijk zowel in Zepperen als in Wilderen huur- en koopwoningen te mengen en naar een betere sociale mix toe te werken. Vermits zij alle in woonzones zijn gelegen, zijn deze mogelijkheden reeds ingeteld in de theoretisch aanwezige bouwmogelijkheden.

4.

Mogelijkheden binnen de huidige voorraad

Er zijn twee mogelijkheden. Enerzijds is er de overtollige leegstand die benut zou kunnen worden, anderzijds worden een beperkt aantal grotere gebouwen (oude fabrieken, garages, kastelen, boerderijen) niet meer of maar heel beperkt gebruikt. Voortbouwend op de gegevens van tabel 14 geeft tabel 24 hiervan een overzicht. Tabel 24. Overtollige leegstand en (bijna)lege grotere gebouwen (situatie 1993) ___________________________________________________________________________ frictieleegstand overtollige (bijna)lege (voor verhuis) leegstand grote gebouwen ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden Kortenbos Zepperen Brustem Gelmen Kerkom Velm Duras

188 2 24 29 17 4 16 17

128 à 150 7 5à8 25 à 28 3à4 7à9 -

(5 à 6 tekort)

(0 à 2 tekort)

5 1 2 2 3

totaal 297 170 à 197 13 ___________________________________________________________________________ Bron: Eigen tellingen 1993.


26/05/10

R140-154

-31-

In totaal komen minstens 161 woningen voor beter gebruik als permanente woning in aanmerking. Deze zijn gespreid over de gemeente, met uitzondering van Brustem en Duras. Voor de 13 (bijna) lege grotere complexen wordt een voorzichtige raming van gemiddeld 5 woningen per complex aangenomen; in totaal zouden hierin dan 65 bijkomende woningen gerealiseerd kunnen worden.

5.

De totale reële mogelijkheden voor bijkomende woningen

Het totale aanbod aan mogelijkheden voor bijkomende woningen bestaat samengevat uit : ___________________________________________________________________________ - de reëel vrijkomende bouwkavels (met projecten, zonder riolering of beter niet te bebouwen) (idem, mits stimulering) - bijkomende woningen door functiewijzigingen in vh-projecten - bijkomende woningen door hogere dichtheden in vh-projecten - de lege stadsgebouwen - de overtollige leegstand - beter gebruik van grote (bijna)lege gebouwen

766 1.277 53 20 14 à 54 161 à 195 ± 65

of in totaal normaal 1.079 à 1.153 met stimulering 1.590 à 1.664 __________________________________________________________________________ Wanneer deze mogelijkheden goed gespreid worden aangepakt, kunnen de komende periode elk jaar ongeveer 108 tot 115 bijkomende woningen voorzien worden, en mits het stimuleren van het op de markt brengen van bouwkavels 159 tot 166 bijkomende woningen.


26/05/10

R140-154

-32-

III. Elementen van visie op het woonbeleid

1.

Visie-elementen

Volgende visie-elementen volgen uit de startnota van het Globaal Structuurplan en uit een eerste bespreking van deze woonnota in de ambtelijke werkgroep. Ze zijn duidelijk bedoeld als een aanzet voor verdere discussie. 1.

Een zachte groei als regionaal centrum voor Zuid-Limburg

Een zachte groei van het aantal inwoners door natuurlijke aangroei, van het aantal woningen door de gezinsverdunning en van beide door een beperkte inwijking worden wenselijk geacht. Een beperkte inwijking wordt als positief gezien om enerzijds nieuw bloed in de gemeente te brengen en om om ook andere inwoners uit de streek beter te kunnen laten genieten van de voorzieningen (winkels, openbaar vervoer, medische diensten) die in Sint-Truiden aanwezig zijn. Deze inwijking moet anderzijds ook niet te hoog liggen, omdat dan de omliggende gemeenten te veel zouden leeggezogen worden enerzijds en anderzijds omdat dan te veel kwaliteiten in het mooie Truiense landschap verloren zouden gaan. Onder een beperkte inwijking wordt een inwijking verstaan die een beduidend lagere aangroei geeft dan een normale natuurlijke aangroei. Concreet betreft het in Sint-Truiden een inwijking van enkele tientallen inwoners, een tiental woningen per jaar. Een zachte groei betekent het gefazeerd vrijmaken van bouwmogelijkheden, het realiseren van kleinschalige projecten. 2.

Kernversterking

Het woonbeleid zal gericht zijn op versterking van de kernen, op inbreiding op maat van de dorpen en op het bestrijden van verdere lintbebouwing en afgelegen wijken. 3.

Woningverbetering en herbruik

Waar het mogelijk is, is renovatie van bestaande woningen en gebouwen aangewezen. Een optimaler gebruik van de bestaande woningen moet worden nagestreefd (gebruik van de leegstand, voorzien van aangepaste huisvesting voor bejaarden en alleenstaanden, zodat grotere woningen vrijkomen,...)


26/05/10

R140-154

-33-

4.

Aangepaste aandacht voor elke kern

Getracht moet worden in de lokale woonbehoeften van elke kern te voorzien, zowel globaal als op vlak van volkshuisvesting, zonder dit evenwel te forceren of tot op de woning na te gaan afwegen. Initiatieven dienen immers in de globale ontwikkeling en uitbouw van de gemeente te passen. Daarbij is het van belang oog te hebben voor de landelijkheid van de meeste kerkdorpen; een beperkte, geleidelijke ontwikkeling is hier aangewezen. Ter versterking van het draagvlak voor de aanwezige winkels, kunnen de grote en middelgrote dorpen een iets groter deel van de aangroei op zich nemen. Voor versterking van de stad en bescherming van de open ruimte zal een belangrijk deel van de aangroei in de kernstad een plaats moeten krijgen. Het richten van het wonen en bouwen op de stationsomgeving is daarbij een gemeentelijke bijdrage tot het stimuleren van het openbaar vervoer en het afremmen van het autoverkeer. 5.

Een verscheidenheid aan betaalbare woningen

Van belang voor de leefbaarheid van de gemeenschappen en de integratie van de verschillende bevolkingsgroepen, is dat de verschillende soorten woningen (huur-koop, huisappartement, klein-groot, sociale-andere) voldoende worden vermengd. Uiteraard moet dit op een ruimtelijk verantwoorde manier gebeuren. Omwille van de betaalbaarheid zal moeten gestreefd worden naar voldoende kleine percelen, met half-open en gesloten bebouwing. Het voorzien van meer appartementen in de kernstad en op schaal van de dorpen past ook in deze optie. Bijzondere aandacht moet gaan naar het behouden en het voorzien van huurwoningen en dit zowel in de privé-sector als van overheidswege. Ook het voorzien van verschillende vormen van bejaardenwoningen in elk dorp is van belang. 6.

Een gedifferentieerde volkshuisvesting

De traditioneel goed uitgebouwde volkshuisvestingssector in de gemeente blijft in de toekomst een belangrijke pijler van het sociaal woonbeleid. Ook hier zal gestreefd worden naar kleinschalige projecten met een mengeling van woningtypes, ingebed in de wijken en dorpskernen. In de kleine dorpen vinden vooral koopwoningen en bejaardenwoningen (huur en koop, met en zonder begeleiding, huizen en appartementjes) een plaats, naast een beperkt aantal gewone huurwoningen. In de middelgrote en grote dorpen en vooral in de goedgelegen wijken van de kernstad kunnen meer sociale huurwoningen voorzien worden. 7.

Actieve overheden

Om de betaalbaarheid te kunnen garanderen en vernieuwing en beter gebruik van het bestaande patrimonium te bekomen, zijn sterke initiatieven van de verschillende betrokken overheden noodzakelijk. Daarnaast kunnen initiatiefnemers uit de privé-sector met sociale en andere projecten een belangrijke bijdrage leveren aan het gemeentelijk woonbeleid.


26/05/10

R140-154

-34-

2.

Elementen van landelijk wonen

Het behoud van de landelijkheid van de kerkdorpen is een van dez conceptelementen in de startnota van het Globaal Structuurplan. Ook de wijze van wonen en bouwen zijn hiervan een element en kunnen hieraan een steentje bijdragen. Zonder volledig te zijn, lijken volgende elementen hiervoor alvast van belang. 1.

Bestaande huizen zoveel mogelijk behouden en herbruiken.

Met hun architectuur en wijze van inplanten (aan de plaatsen met activiteiten, met verspringende rooilijnen,...) bepalen zij in grote mate het beeld van de dorpskernen. Beeldbepalende elementen (gebouwen, bomen, plekken) zullen zoveel mogelijk behouden en versterkt worden om de authenticiteit van elk dorp te laten doorleven. 2.

Aangepaste nieuwbouw

Elke nieuwbouw zou een voldoende aantal elementen van de traditionele architectuur moeten overnemen of er positief en doordacht van afwijken. Op deze manier zal het globale beeld veel meer behouden blijven dan bij de meeste nieuwe villaatjes het geval is. Elementen die typisch zijn voor de traditionele architectuur in Sint-Truiden zijn twee bouwlagen onder de kroonlijst, een schuin dak van ongeveer 45°, kleine rijen of half-open bebouwing met een zij-ingang, ca. 10 meter kavelbreedte, overwegend rode baksteen gevels met eenvoudige versieringselementen. 3.

Voldoende openheid behouden

Hiertoe dienen grotere open ruimten die belangrijk zijn in het beeld van het dorp behouden te blijven. Ook is het aangewezen aan de randen van het dorp waar mogelijk iets bredere doorzichten naar de omliggende open ruimte open te laten. En tenslotte moet voorzichtig omgesprongen worden met het bebouwen van binnengebieden. 4.

Aangepaste stratentracées

Doorlopende straten die aansluiten op de bestaande structuur van het dorp en die bepaalde verbindingen in de kern realiseren passen beter in de ruimtelijke opbouw van een dorp dan op zichzelf gerichte wijkjes met doodlopende straten en pijpekoppen.


26/05/10

R140-154

-35-

IV. Behoeften

De woonbehoefte is voor een deel afhankelijk van de toekomstige ontwikkeling die men voor de gemeente ziet en wenst. Bij het bepalen van de woonbehoeften wordt dan ook uitgegaan van de visie die in deel III is aangegeven.

1.

Demografische behoeften

De demografische behoeften kunnen op twee manieren worden bepaald, namelijk door interpretatie en toepassing van de woonbehoefteramingen van het Bestuur Huisvesting en vanuit de becijferbare vraag naar bijkomende woningen vanuit de eigen bevolkingsgegevens.

1.1.

Toepassing van de ramingen van het Bestuur voor Huisvesting

Het Bestuur Huisvesting voorziet louter op demografische overwegingen voor het arrondissement Hasselt een toename van het aantal gezinnen en woningen met 5,23 % tussen 1990 en 1995 en met 3,28 % tussen 1995 en 2000 9. Voor het arrondissement Tongeren wordt een toename verwacht met 4,15 % in de periode 1990-95 en met 1,24 % in 1995-2000. Deze toenames zijn vooral het gevolg van de gezinsverdunning: de gezinnen worden alsmaar kleiner. Maar aan deze gezinsverdunning komt in de loop van de komende tientallen jaren geleidelijk aan een eind. Voor een cijfermatige toepassing van deze trend op Sint-Truiden wordt best het gemiddelde van de twee arrondissementen genomen. Sint-Truiden leunt immers met een aantal belangrijke karakteristieken meer aan bij Tongeren dan bij Hasselt: lagere bevolkingsaangroei, langere woningaangroei, minder jongeren, lagere inkomens, meer oudere woningen, lagere prijzen voor huizen. Dit gemiddelde komt neer op een toename met 4,69 % in de eerste en 2,26 % in de twee periode van vijf jaar. Wanneer in deze woningbehoeftestudie een planning voor de periode 1997 – 2007 wordt uitgewerkt, heeft het alleen dit laatste cijfer toe te passen.

9

Bestuur voor Huisvesting, Woonbehoeften in Vlaanderen 1990-1995, 1995-2000, Brussel 1989.


26/05/10

R140-154

-36-

Gesteld dat Sint-Truiden de komende vijf jaar deze trend volgt, bekomt men (uitgaande van het berekende aantal gezinnen op 1/1/97 10) volgend beeld: 1/1/1997

1/1/2002

14.987 gez.

15.326 gez.

____________ .

+ 2,26 % + 339 (+ 67 won/jaar) ___________________________________________________________________________

Voor Sint-Truiden betekent dit een noodzakelijke aangroei voor de komende vijf jaar van ca. 339 woningen. Met inrekening van de nodige leegstand om vlot verhuizen mogelijk te maken (2 %) zijn bij toepassing van deze studie in totaal 346 bijkomende woningen nodig, of 69 jaar. Dit aantal ligt beduidend lager dan de huidige nieuwbouwactiviteit.

1.2.

Toepassing van bevolkingscijfers op streekniveau

Streekontwikkeling Zuid-Limburg heeft enige tijd geleden een prognose opgesteld voor de toekomstige bevolkingsevolutie in de streek 11 Binnen de streek worden op dit moment drie soorten gemeenten onderscheiden: qua evolutie van het aantal inwoners zijn de meest zuidelijke gemeenten dalers, de middelste (waaronder Sint-Truiden en Tongeren) zwevers en de meest noordelijke tegen Hasselt aan stijgers. Een uitgebreide analyse maakt duidelijk dat geleidelijk aan (voor de stijgers het laatst) alle gemeenten in Zuid-Limburg in bevolkingsaantal zullen verminderen. In combinatie met de veranderende leeftijdsstructuur en met de voortschrijdende gezinsverdunning komt men tot volgende toename van het aantal gezinnen: 1990 - 1995 : + 4,62 % of 0,924 % per jaar 1995 - 2000 : + 1,27 % of 0,254 % per jaar Toegepast op Sint-Truiden voor de periode 1997-2002 zou dit een toename betekenen met 190 tot in totaal 15.177 gezinnen begin 2002. De demografische woonbehoefte (incl. frictieleegstand) zou dan 194 bijkomende woningen bedragen of ongeveer 40 per jaar. Dit cijfer bevestigt de grootte-orde van de lage raming op basis van de gegevens van het Bestuur voor Huisvesting.

10

11

Berekend als de verhouding van het aantal inwoners (NIS) begin 1997, namelijk 37.318, en de geëxtrapoleerde laatst gekende gezinsgrootte, namelijk 2,59 (half 1993) geëxtrapoleerd volgens de daling in de periode 1981-1993 naar 2,49, hetgeen neerkomt op 14.987 gezinnen. Streekontwikkeling Zuid-Limburg, Een bevolkingsprognose voor Zuid-Limburg, 1990.


26/05/10

R140-154

-37-

1.3.

Toepassing van bevolkingscijfers op gemeentelijk niveau

Tijdens de voorbije jaren waren er in Sint-Truiden gemiddeld 230 huwelijken (waarvan naar schatting een kwart herhuwers en ca. 50 echtscheidingen (periode 1985-’90) en 375 sterften (periode 1981-’92) per jaar 12. Naast de huwelijken moeten ook een aantal alleenstaanden en samenwonenden worden ingerekend die voor het eerst een woning betrekken. Uit sociologische studie 13 blijkt dat er in stedelijke gemeenten voor elk huishouden van jongeren dat start als gehuwden er ook een huishouden als samenwonend of alleenstaand start. Voor Sint-Truiden betekent dit 230 niet-gehuwde startende gezinnen per jaar. Bij de huwelijken moet ook rekening worden gehouden met de mensen die voor de tweede maal huwen (met een andere partner) en die dus voordien - meestal - al een woning betrokken. Deze ‘herhuwers’ hebben geen behoefte aan een bijkomende woning, hoogstens aan een andere (grotere). Bij echtscheidingen zal er in de meeste situaties behoefte zijn aan een bijkomende, tweede woning. In een aantal gevallen vindt de vertrekkende partner echter elders een opvang (ouders, nieuwe partner enz.). Aangenomen wordt dat bij driekwart van de echtscheidingen een bijkomende woning noodzakelijk is. Slechts bij een deel van de overlijdens komt een woning vrij (overlijden van alleenstaande, partner die dan naar rusthuis gaat). Dit aandeel kan op vier tienden worden geraamd 14. Hiermee rekening houdend, kan de jaarlijks behoefte de komende tijd in Sint-Truiden als volgt worden geraamd: (230 huwelijken x 0,75 herhuwers) + (230 andere starters x 0,75 herstarters) + (ca. 50 echtscheidingen x 0,75 zonder andere opvang) - (375 sterften x 0,4) (0,2 x 460 vrijkomende woningen bij herhuwers en herstarters). Dit betekent 396 benodigde bijkomende woningen en 242 vrijkomende woningen per jaar. In totaal zijn er vanuit de huidige bevolkingssamenstelling de eerstkomende periode dus 154 woningen per jaar bijkomend nodig. Dat cijfer leunt zeer sterk aan bij het huidige ritme van nieuwbouwactiviteit en overstijgt in ruime mate de raming op basis van de cijfers van het Bestuur voor Huisvesting voor de eerstkomende jaren. Veiligheidshalve wordt in de verdere redenering dit cijfer gehanteerd. Op basis van de leeftijdspyramide van de gemeente zou vanuit een andere invalshoek ook een nauwkeuriger raming kunnen worden gemaakt.

1.4.

Raming van de demografische behoeften op lange termijn

Voor het voorspellen van het aantal gezinnen op lange termijn vertrekkend vanuit de huidige omvang van de Truiense bevolking, zijn twee evoluties doorslaggevend: de afnemende trend van gezinsverdunning en de evolutie van het aantal inwoners. Uitgangspunten bij deze raming zijn de volgende. - De gezinsverdunning zet zich door en zwakt vanaf het huidig peil steeds verder af in dezelfde mate zoals dat in heel Vlaanderen gebeurt. Dit betekent dat de gezinsgrootte in Sint-Truiden waarschijnlijk rond 2050 zal stabiliseren op 2,223 personen per gezin (iets lager dan gemiddeld in Vlaanderen). 12 13

14

Stadsbestuur Sint-Truiden. M. Elchardus en P. Heyvaert, 'Soepel, flexibel en ongebonden', Brussel 1990, VUB-Press, basisgegevens blz. 27 en 81. Eigen verwerking. Eigen raming op basis van de NIS-Bevolkingsstatistiek over sterften 1993, nr. 3.


26/05/10

R140-154

-38-

-

De evolutie van het aantal inwoners in de gemeente volgt het gemiddelde van de evoluties van de arrondissementen Hasselt en Tongeren zoals die door de meest recente bevolkingsprognoses van het N.I.S. worden uitgetekend 15. Dit betekent voor Sint-Truiden nog een aangroei van de bevolking tot ongeveer 40.360 inwoners omstreeks 2030, om nadien geleidelijk te beginnen inkrimpen tot ongeveer 39.500 inwoners omstreeks 2050.

Met deze veronderstellingen zal het aantal gezinnen van ongeveer 14.987 begin 1997 toenemen tot maximaal ca. 18.009 omstreeks het jaar 2035 om vanaf dan opnieuw af te nemen naar circa 17.760 omstreeks 2050 en waarschijnlijk nadien nog verder. Met een 2%reserve om vlot verhuizen mogelijk te maken ingerekend, betekent dit dat op lange termijn bij benadering maximaal 18.369 woningen in Sint-Truiden nodig zijn of dus 3.382 meer dan het geraamde aantal bewoonde woningen (aantal gezinnen) begin 1997. Deze aangroei zit gespreid over de hele periode tot 2035, maar vindt vooral in de periode tot 2020 plaats. Deze prognose op lange termijn geeft ook aan dat in het begin van het jaar 2002 in totaal 15.824 woningen zullen nodig zijn in Sint-Truiden of 837 meer dan begin 1997 (854 meer met inbegrip van de reserve voor verhuis, of 170 per jaar). Begin 2007 zouden in totaal 16.438 woningen nodig zijn of 1.451 meer dan begin 1997 (1.480 meer met inbegrip van de reserve voor verhuis, of 145 per jaar). Deze jaarlijkse aangroeicijfers komen sterk overeen met de raming op basis van de gemeentelijke bevolkingscijfers (zie punt 1.3). Het cijfer van 154 benodigde woningen per jaar voor de eerstkomende tien jaar kan dus worden aangehouden. Volledigheidshalve kan worden aangegeven dat Streekontwikkeling Zuid-Limburg in bovenvernoemde studie ook een prognose geeft op lange termijn. Het aantal gezinnen zal in de streek naar verwachting als volgt toenemen: 2000 - 2010 2010 - 2020

: + 2,91 % of 0,291 % per jaar : + 3,50 % of 0,350 % per jaar

Volgens deze inschatting zou op langere termijn tegen 2020 zou het aantal gezinnen in SintTruiden dan in totaal met 1.885 toenemen tot 16.562. De frictieleegstand ingerekend, betekent dit een demografische woonbehoefte van 1.923 bijkomende woningen. Dit cijfer ligt lager dan de inschatting op basis van de N.I.S.-prognose (+ 2.733 tegen 2020) daar deze laatste tegen dan een hoger aantal inwoners in het arrondisement Tongeren inschat. Veiligheidshalve wordt het cijfer op basis van de N.I.S.-prognose in de verdere redening dan ook aangehouden.

15

N.I.S., Bevolkingsvooruitzichten 1992 - 2050, Brussel 1993. Deze studie houdt zowel rekening met de natuurlijke evolutie als met de te verwachten binnen- en buitenlandse migratie. Voor het arrondissement Hasselt wordt een geleidelijke toename van de bevolking voorspeld tot 2030, met nadien een geleidelijke afname. Voor het arrondissement Tongeren voorziet de studie een forsere toename van de bevolking tot 2035, met nadien ook een geleidelijke afname.


26/05/10

R140-154

-39-

1.5.

Doorgerekende taakstelling volgens structuurplan Vlaanderen

Het ontwerp ruimtelijk structuurplan Vlaanderen 16 geeft aan dat gemiddeld in Vlaanderen minstens 60% van de 400.000 bijkomend te creëren woningen in de periode 1992 - 2007 in de stedelijke gebieden moeten worden gerealiseerd. Hierbij gaat het in hoofdzaak om kleine woningen. Voor de provincie Limburg wordt deze optie geconcretiseerd in minimaal 57% van de 67.500 bijkomend te realiseren woningen in stedelijke gebieden. Deze behoefte aan bijkomende woningen is in verhouding het grootst in de periode 1992 - 1997 en vermindert nadien in de tijd. Het op te maken provinciaal ruimtelijk structuurplan dient deze behoeften aan bijkomende woningen toe te bedelen aan de gemeenten. Hierop vooruitlopend, zou de taakstelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen als volgt voor Sint-Truiden kunnen worden toegepast. De totale taakstelling voor de stedelijke gebieden in de provincie Limburg bedraagt:  voor de periode begin 1992 - begin 2007 : minimaal ca. 38.475 woningen;  voor de periode begin 1997 - begin 2007 : minimaal ca. 24.050 woningen. In de veronderstelling dat alle stedelijke gebieden in de provincie van deze bijkomende woningen een aandeel realiseren in verhouding tot hun aantal woningen in het begin van 1991 (cijfers van de woningtelling van het N.I.S.), dan zou Sint-Truiden 9,076 % tot 9,815% van de bijkomende woningen moeten opnemen 17. Dit komt neer op 2.183 tot 2.361 bijkomende woningen voor de periode 1997 - 2007. In de veronderstelling dat alle stedelijke gebieden in de provincie van deze bijkomende woningen een aandeel realiseren in verhouding tot hun aantal inwoners in het begin van 1991 (cijfers van de woningtelling van het N.I.S.), dan zou Sint-Truiden 8,636 tot 9,375% van de bijkomende woningen moeten opnemen. Dit komt neer op 2.077 tot 2.255 bijkomende woningen voor de periode 1997 - 2007. Voor de periode begin 1997 - begin 2007 komt dit neer op een ingeschatte taakstelling van 2.077 tot 2.361 bijkomende woningen, of 208 tot 236 woningen per jaar. Deze taakstelling overtreft de geraamde lokale demografische behoefte (zie 1.2 en 1.3) in enige mate. Zij ligt namelijk een derde tot de helft hoger. Anderzijds stemt zij ongeveer overeen met de nieuwbouwactiviteit aan huizen en appartementen gedurende de topperiode ‘87-’89. Deze taakstelling houdt rekening met de regionale rol die Sint-Truiden in Zuid-Limburg speelt. Deze ingeschatte taakstelling gaat uit van een lineaire verdeling tussen de verschillende stedelijke gebieden in de provincie. Het ligt voor de hand dat ook de concrete situatie in de steden bij de uiteindelijke bepaling van de taakstelling mee in rekening wordt gebracht: verschillen in grootte en hiërarchie tussen de steden, bestaande bebouwings- en bevolkingsdichtheid, belang en taakstellingen op vlak van andere sectoren (bedrijvigheid, recreatie, open ruimte enz.), belang voor de regio. Mogelijk zal een dergelijke oefening op provinciaal vlak ook aanleiding geven tot een andere, meer genuanceerde taakstelling voor Sint-Truiden.

16 17

Ontwerp ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, document voor openbaar onderzoek, Brussel, 1996. Deze twee cijfers geven het aandeel van de Truiense woningvoorraad in het geheel van de elf geselecteerde stedelijke gebieden in de provincie Limburg weer. Doordat de afbakening van deze stedelijke gebieden - in het bijzonder voor het stedelijk gebied Hasselt-Genk - nog niet vastligt, is de exacte woningvoorraad in 1991 per stedelijk gebied nog niet gekend. Daarom wordt hier gewerkt met een minimum (alleen de kerngemeenten) en met een maximum (alle gemeenten die mogelijk deel uitmaken van de stedelijke gebieden).


26/05/10

R140-154

-40-

In ieder geval wil het stadsbestuur van Sint-Truiden deze taakstelling als een hypothese hanteren. In principe is zij de leidraad voor het stedelijk woonbeleid. Maar indien onderzoek van de mogelijkheden en de draagkracht van plekken en stadsdelen uitwijst dat deze taakstelling niet op een kwaliteitsvolle manier te realiseren is, zal het stadsbestuur een andere, lager en meer haalbare taakstelling opnemen en naar de hogere overheden verdedigen.

1.6.

Demografische behoeften en taakstelling per deelgemeente

Uitgaande van het huidige aantal gezinnen (woningen)kan de demografische behoefte van de verschillende deelgemeenten op korte en langere termijn en de doorgerekende taakstelling op benaderende wijze als volgt geraamd worden (zie tabel 25). Voor de behoefte wordt er daarbij van uitgegaan dat deze verhoudingsgewijze tot hun huidige grootte gelijk verdeeld over de verschillende kernen. Voor de doorgerekende taakstelling wordt aangenomen dat de extra-opdracht inzake bijkomende woningen in het verstedelijkte gebied van de deelgemeente Sint-Truiden (en eventueel in de grote dorpen Brustem, Velm en Zepperen) wordt opgenomen en dat de kleinere kerkdorpen alleen een aangroei kennen die beantwoordt aan hun lokale behoefte. Tabel 25. Demografische woonbehoeften en taakstelling per deelgemeente ___________________________________________________________________________ aantal behoefte op doorgerek. behoefte op gezinnen korte termijn taakstelling lange termijn 1/5/1993 (1997-2007) (1997-2007) (1997-2035) ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden kernstad °° rest deelgem. Duras Kortenbos ° Zepperen ° Brustem Gelmen Kerkom Velm

9.412 5.082 4.330 856 319 993 1.446 854 204 776

+ 975 + 527 + 448 + 89 + 33 + 103 + 150 + 89 + 21 + 80

1.365 à 1.587 737 à 857 628 à 730 + 89 + 33 + 148 à 167 + 216 à 244 + 89 + 21 + 116 à 131

+ 2.142 + 1.157 + 985 + 195 + 73 + 226 + 329 + 194 + 46 + 177

totaal 14.860 + 1.540 + 2.077 à 2.361 + 3.382 ___________________________________________________________________________ °

Door de afwijkende grens van de kiesdistricten, zijn de cijfers voor Kortenbos en Zepperen niet geheel juist: het aantal gezinnen en de behoeften liggen in Kortenbos lager en in Zepperen hoger dan aangegeven. °° Benaderende verdeling aan de hand van de NIS-gegevens 1991. Bron: Eigen berekening: gemeentelijke behoefte gespreid volgens aantal gezinnen; gemeentelijke taakstelling gespreid over de stad en de grote dorpen.


26/05/10

R140-154

-41-

2.

Woningverbeteringsbehoeften

De totale behoefte komt neer op het verbeteren of vervangen van alle 1.625 ongezonde woningen. Vervangingsbouw kan behoudens enkele uitzonderingen meestal op dezelfde plaats gebeuren; hiervoor is dus geen bijkomende bouwgrond nodig. Indien deze behoefte de komende tien jaar volledig zou worden vervuld, moeten 163 woningen per jaar worden gerenoveerd of vervangen. Dit is het dubbele van het huidige renovatie-volume (zowel deze met bouwvergunningen (zie tabel 17) als het totale huidige ritme van private renovaties (zoals dat uit de NIS-Woningtelling 1991 blijkt)). Daar de na-oorlogse woningvoorraad ook stilaan aan renovatie toe komt, is het gewenst de volledige aanpak van de vooroorlogse voorraad als beleidsdoelstelling voorop te stellen. Het is duidelijk dat zonder extra impulsen voor particulieren en zonder overheidsprojecten van renovatie of vervangingsnieuwbouw aan deze behoefte niet kan worden voldaan.

3.

Volkshuisvestingsbehoeften

3.1.

Huurwoningen

Vijf soorten gegevens geven een indicatie van de behoefte aan sociale huurwoningen. 1. Potentieel komen alle gezinnen die geen eigendom bezitten en een inkomen hebben beneden de vastgelegde inkomensgrenzen 18, in aanmerking. Naar schatting zijn thans 2.379 private huurders (17,7 % van de gezinnen) in die situatie 19. Heel wat (oudere) inwoners die thans in een (oudere) goedkope huurwoning wonen, zullen echter niet makkelijk de stap naar een (duurdere nieuwbouw-) sociale woning zetten. In praktijk zullen vooral de huurders die aan de inkomensgrenzen voldoen en die starten op de woningmarkt, alsook een deel van hen die in een slechte woning wonen, zich kandidaat stellen. Benaderend kan hun aantal geraamd worden op 11,9 % van de private huurders of circa 284 gezinnen. 2. Op de wachtlijsten van Nieuw Sint-Truiden staan (eind ’96) in totaal 502 kandidaten, waarbij een beperkt aantal aanvragen voor ruilingen binnen de maatschappij zelf. De meeste van deze kandidaten, naar schatting ongeveer negen op tien, zijn afkomstig uit Sint-Truiden. Het reële aantal lokale kandidaten bedraagt dus ca. 430. 3. Het Bestuur Huisvesting hanteert als - nogal arbitraire - norm voor de behoefte aan sociale huurwoningen 5 tot max. 10 % (complementair met de koopwoningen) van de totale behoefte aan bijkomende woningen. Dit komt voor Sint-Truiden neer op 77 tot 154 sociale huurwoningen voor de eerstkomende tien jaar. Ten opzichte van de taakstelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen komt dit neer op 104 tot 236 woningen. 18

19

Voor een gezin ≤ circa 750.000 fr., voor een alleenstaande ≤ circa 480.000 fr. netto-belastbaar, beide + circa 41.000 fr. per kind ten laste. Eigen berekening op basis van de Fiscale Statistiek van de Inkomens 1990 (NIS), in de onderstelling dat 80 % van de zeer lage inkomens huren en het aandeel huurders verder lineair daalt naarmate het inkomen stijgt tot 0 % huurders bij de inkomens boven het miljoen.


26/05/10

R140-154

-42-

4. Sint-Truiden heeft inzake sociale huurwoningen geen achterstand ten opzichte van het Vlaams Gewest, echter wel ten opzichte van het gemiddelde van de stedelijke gebieden. Om deze achterstand in te halen zijn er in Sint-Truiden nodig in 2007 (6,72 % van 16.527 woningen voor lokale behoefte) : 1.036 thans reeds aanwezig : 775 tekort : 261 woningen. Wanneer Sint-Truiden aan de RSV-taakstelling voldoet zijn er nodig in 2007 (6,72 % van 17.207 woningen gemiddeld) thans reeds aanwezig tekort

: 1.156 : 775 : 381 woningen.

5. Recent onderzoek 20 geeft voor het arrondissement Hasselt een wettelijk aantal gerechtigden voor een sociale huurwoning aan van 14,5 % van de huishoudens en een aantal prioritair behoeftige huishoudens 21 van 10,6 %. Wanneer maximale eigendomsverwerving (binnen de grenzen van de betaalbaarheid voor de betrokkenen) wordt nagestreefd, komt de studie nog uit op 6,8 % van de huishoudens die in sociale huurwoningen moeten worden opgevangen. In de onderstelling dat in de stad Sint-Truiden deze aandelen dezelfde zijn als in het arrondissement en rekening houdend met de 5,3 % reeds aanwezige sociale huurwoningen, betekent dit dat nog 5,3 % (of 778 woningen) tot 9,2 % (of 1.350 woningen) bijkomend moeten worden voorzien om de prioritair behoeftige respectievelijk de wettelijk gerechtigde kandidaten op te vangen. Er kan worden geconcludeerd dat, alhoewel het huidig aanbod naar Vlaamse normen behoorlijk is, het duidelijk niet volstaat om het potentieel cliënteel of de wachtlijsten te kunnen bedienen. Realistisch bekeken, zullen echter niet alle potentiële kandidaten zich ook werkelijk aanmelden. De norm van het Bestuur Huisvesting ligt daarentegen ver beneden het geraamde potentiële cliënteel. Gezien de grote traditie aan volkshuisvesting in de gemeente en de grote vraag naar betaalbare huurwoningen die herhaaldelijk geformuleerd wordt, is het zinvol met deze sector ook in de toekomst een betekenisvolle inspanning te leveren. Een groot deel van de huidige wachtlijsten zou moeten kunnen worden opgevangen. Meest aangewezen beleidsdoelstelling op dit vlak is tijdens de komende tien jaar voor de helft van de geraamde prioritaire behoeftige kandidaten een sociale huurwoning te voorzien en ongeveer 380 bijkomende sociale huurwoningen te realiseren. Dit komt ongeveer overeen met het nastreven van het gemiddelde van stedelijke gebieden binnen de taakstelling van ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.

20

21

B. Meulemans, V. Geurts & P. De Decker, Onderzoek naar de doelgroepen van het woonbeleid, A.R.O.H.M.-Afdeling Woonbeleid, Brussel, 1996. Cijfergegevens voor 1992. Onder prioritair behoeftige huishoudens worden verstaan: de huidige sociale huurders die nog aan de inkomensgrenzen voldoen, aangevuld met de private huurders die ofwel meer dan 20 % van hun inkomen aan huur besteden, ofwel niet beschikken over een wc én bad of douche, of beide.


26/05/10

R140-154

-43-

3.2.

Koopwoningen

Vier soorten gegevens geven een indicatie van de behoefte aan sociale koopwoningen, gerealiseerd door erkende huisvestingsmaatschappijen. 1. Potentieel komen alle gezinnen die geen eigendom bezitten en een middelhoog inkomen hebben beneden de vastgelegde inkomensgrens 22 in aanmerking. Naar schatting 23 zijn thans 1.632 huurders in die situatie. In praktijk zullen vooral de huurders die aan de inkomensgrenzen voldoen en in een slechte woning wonen, zich kandidaat stellen. Benaderend kan hun aantal geraamd worden op 11,3 % van de huurders met een middelhoog inkomen of ca. 184 gezinnen. 2. Op de wachtlijsten van Kleine Landeigenkom staan (eind ’97) in totaal 87 kandidaten voor projecten in Sint-Truiden, waarvan 52 aanvragen afkomstig uit Sint-Truiden. Het aantal kandidaten voor koopwon,ingen fluctueert naargelang projecten dichter bij hun realisatie komen. Het reële aantal lokale kandidaten kan derhalve geraamd worden op ca. 80 à 100 gezinnen. 3. Het Bestuur Huisvesting hanteert als - nogal arbitraire - norm voor de behoefte aan sociale koopwoningen 5 tot max. 10 % (complementair met de huurwoningen) van de totale behoefte aan bijkomende woningen. Dit komt voor Sint-Truiden neer op 77 tot 154 sociale huurwoningen voor de eerstkomende tien jaar. Ten opzichte van de taakstelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen komt dit neer op 104 tot 236 woningen. 4. Om het gemiddelde aan sociale koopwoningen t.o.v. het Vlaamse Gewest te halen zijn er in Sint-Truiden nodig in 2007 (3,26 % van 16.527 woningen voor lokale behoefte) : 539 thans reeds aanwezig : 807 tekort : geen. Wanneer Sint-Truiden aan de RSV-taakstelling voldoet zijn er nodig in 2007 (3,26 % van 17.207 woningen gemiddeld) thans reeds aanwezig tekort

: : :

561 775 geen.

Er kan worden geconcludeerd dat niettegenstaande het grote gerealiseerde aanbod in vergelijking met het Vlaamse gemiddelde, er toch een behoefte aan bijkomende sociale koopwoningen in Sint-Truiden aanwezig is. Realistisch bekeken, zullen echter niet alle potentiële kandidaten zich ook werkelijk aanmelden. Meest aangewezen beleidsdoelstelling op dit vlak is tijdens de komende tien jaar de reële wachtlijst trachten weg te werken en ongeveer 100 bijkomende sociale koopwoningen te voorzien. Dit komt ongeveer overeen met de minimale toepassing van de normen van het Bestuur Huisvesting op de taakstelling vanuit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Deze sociale koopwoningen betreffen zowel huizen als appartementen. De sociale koopwoningen, gerealiseerd door sociale privé-promotoren, komen hier boven op afhankelijk van de reële vraag vanuit de betreffende midden-inkomensgroepen in St-Truiden.

22

23

≤ 1.200.000 fr. netto-belastbaar, + 40.000 fr. per kind ten laste. In praktijk komt vooral de groep boven de 500.000 fr. in aanmerking. Zelfde berekeningsmethode als bij de huurwoningen.


26/05/10

R140-154

-44-

3.3.

Sociale kavels

Potentieel is de doelgroep van sociale kavels dezelfde als deze van sociale koopwoningen (zelfde voorwaarden). In praktijk zijn echter alleen gezinnen met inkomens boven 700.000 fr. in staat een eigen woning op een sociale kavel te bouwen. De potentiële doelgroep is daardoor beperkt en bedraagt 814 gezinnen. In praktijk zullen vooral de huurders die aan de inkomensgrenzen voldoen en in een slechte woning wonen, zich kandidaat stellen. Benaderend kan hun aantal worden geraamd op 92 gezinnen. Het Bestuur Huisvesting hanteert als - nogal arbitraire norm - voor de behoefte aan sociale kavels 15% van de totale behoefte. Dit zou voor Sint-Truiden neerkomen op 231 sociale kavels tijdens de eerstkomende tien jaar. Ten opzichte van de taakstelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen komt dit neer op 340 kavels. Om de achterstand aan sociale kavels ten opzichte van het Vlaams Gewest in te halen, zijn er in Sint-Truiden nodig in het jaar 2007 (0,31% van 16.527 tot 17.207 woningen) : 51 tot 53 thans reeds aanwezig : 0 tekort : ca. 52 kavels. De norm van het Bestuur Huisvesting ligt beduidend boven het geraamde potentieel. Daarenboven is in de Truiense situatie met minstens een actieve sociale privé-promotor het ook voor deze doelgroep veel interesanter (betaalbaarder) om een koopwoning te kopen dan zelf een woning op een sociale kavel te bouwen. Er kan worden geconcludeerd dat de achterstand ten opzichte van het Vlaamse gemiddelde in grootte-orde overeenstemt met de reële potentiële doelgroep. Meest aangewezen beleidsdoelstelling op dit vlak is tijdens de komende tien jaar deze achterstand in te halen en ca. 50 sociale kavels te voorzien. Deze sociale kavels betreffen in hoofdzaak kavels voor gesloten en half-open bebouwing.

3.4.

Bijzondere doelgroepen

Op basis van de inventarisaties tot nu toe kunnen drie bijzondere doelgroepen onderscheiden worden. Voor de bejaarden hanteert de Vlaamse Gemeenschap een behoefte-norm die thans voor Sint-Truiden neerkomt op een behoefte aan 150 serviceflats (2 % van het aantal 60-plussers) en 75 bejaardenwoningen. Voor dit aantal serviceflats zou subsidie bekomen kunnen worden; voor bejaardenwoningen worden er al jaren geen meer voorzien (Nieuw Sint-Truiden beschikt binnen haar patrimonium reeds over een aanbod van 68 bejaardenwoningen). Begin 1993 zijn er in Sint-Truiden nog geen serviceflats aanwezig. De Stad heeft een principiële erkenning voor 82 flats bekomen; ontwerpen voor een aantal van die gebouwen (aan Begijnhof in de kernstad) zijn in opmaak. Uit de bevolkingsprognose van Streekontwikkeling Zuid-Limburg blijkt dat de 'zwevende' gemeenten, waaronder Sint-Truiden de komende tientallen jaren geconfronteerd zullen worden met een gestadige toename van het aantal bejaarden: + 25 % tegen 2020. (Bij de 'stijgende' gemeenten in het noordelijk deel van de streek zal deze stijging veel sterker zijn: + 62 % tegen 2020.)


26/05/10

R140-154

-45-

Aan de huisvesting van deze bevolkingsgroep zal dus de nodige aandacht moeten worden geschonken. Voor het geheel van de volkshuisvesting ligt hier een taak, om in alle kernen, wijken en projecten de nodige kleinere woningen, toegankelijk en bruikbaar voor bejaarden, te voorzien. De woonwagenbewoners hebben behoefte aan een normaal uitgerust, vlot toegankelijk, voldoende beschut en voldoende dicht bij de kernstad gelegen woonwagenpark. Deze behoefte kan worden geraamd op een terrein voor 10 à 30 wagens. Het gerenoveerde terrein aan Groenstraat voorziet in dit aanbod, zij het op enige afstand van de kernstad. Volgens de Vlaamse Vereniging voor Woonwagenwerk bestaat er daarnaast ook een toenemende behoefte vanuit de woonwagenbewoners om zich op eigen privé-gronden met kleine groepen van vier- tot zestal wagens te vestigen. Gezocht wordt naar geschikte plaatsen hiervoor en naar de voorwaarden waaraan zulke kleine terreintjes zouden moeten voldoen. Een beperkt aantal aangepaste woningen voor mindervaliden is noodzakelijk. Enerzijds kunnen particulieren voor het aanpassen van woningen beroep doen op subsidiëring van het Vlaams Fonds voor Sociale Integratie van Personen met een Handicap. Exacte cijfers over de behoefte hiertoe zijn op gemeentelijk niveau niet beschikbaar, maar verhoudingsgewijze met Vlaanderen zou het aantal effectieve subsidiëringen voor SintTruiden 2 woningen per jaar bedragen. Anderzijds kunnen in de sfeer van de volkshuisvesting een klein aantal (20 tot 30) aangepaste of aanpasbare woningen voorzien worden.

4.

Totale bouwen verbouwbehoefte

Volgende tabel vat de verschillende behoeften samen.

Tabel 20. Totale nood aan woningbouwactiviteiten in Sint-Truiden (einde 1997 - einde 2007) ___________________________________________________________________________ totale nood ___________________________________________________________________________ woonbehoefte 1.540 tot ca. 2.220 bijkomende woningen stads- en dorpsvernieuwingsbehoefte 1.625 te renoveren of vervangen woningen volkshuisvestingsbehoefte huur 380 woningen koop 100 woningen kavels 50 kavels bejaardenwoningen 160 woningen en serviceflats woningen mindervaliden 20 tot 30 woningen ___________________________________________________________________________


26/05/10

R140-154

-46-

Deze volkshuisvestingsbehoefte is een onderdeel van de totale woonbehoefte. Ze kan op verschillende manieren worden gerealiseerd: door nieuwbouw, door renovatie van woningen of andere gebouwen en door aankoop van bestaand patrimonium. In totaal (huur, koop en kavels) maakt zij een kwart tot een derde van de totale behoefte uit. Zeer opvallend is dat de behoefte aan renovatie van de bestaande woningen de komende tien jaar groter is dan de lokale behoefte aan bijkomende woningen en slechts iets kleiner dan de taakstelling aan bijkomende woningen vanuit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.


26/05/10

R140-154

-47-

VI.

1.

Woning(ver)bouwprogrammatie planning

en

-

Vergelijking behoeften en aanbod

Tabellen 27, 28 en 29 vergelijken de geconstateerde behoeften enerzijds en met het reeds aanwezige aanbod en de voorziene projecten anderzijds. Zo worden de tekorten en overschotten duidelijk. De cijfers zijn een herneming uit voorgaande tabellen. Hierbij wordt er nogmaals op gewezen dat elk cijfer voor zich met de nodige omzichtigheid is samengesteld om tot een zo veilig mogelijke prognose (zeker zonder tekorten op de woningmarkt) te kunnen komen.

1.1.

Vergelijking totale behoeften en aanbod

Tabel 27. Vergelijking totale behoeften en aanbod (begin 1997) __________________________________________________________________________ kern / vastlig- vrijkomend overtollige behoefte taakst. behoefte deelgemeente gend (°) eerste 10 j. leegstand KT (2007) 2007 LT (2035) ___________________________________________________________________________ deelgemeenten kernstad rest deelgem. Sint-Truiden Duras Kortenbos Zepperen Brustem Gelmen Kerkom Velm

598 505 1.103 130 22 200 573 262 60 203

179 à 299 152 à 253 331 à 552 39 à 65 7 à 11 60 à 100 172 à 287 78 à 130 18 à 30 61 à 102

111 à 130 17 à 20 128 à 150 7 5à8 25 à 28 3à4 7à9

totaal 1997

2.553

766 à 1.277

170 à 197

+ 527 737 à 857 + 1.157 +448 628 à 730 + 985 + 975 1.365 à 1.587 + 2.142 + 89 89 + 195 + 33 33 + 73 + 103 148 à 167 + 226 + 150 216 à 244 + 329 + 89 89 + 194 + 21 21 + 46 + 80 116 à 131 + 177 + 1.540

2077 à 2.361

+ 3.382

___________________________________________________________________________ °

In de vastliggende bouwmogelijkheden worden de projectzones in Binnenstad, Stationskwartier en Brustempoort alsook de gedifferentieerde correctiefactoren voor appartementen ingerekend en de kavels langs wegen zonder riolering en op beter niet te bebouwen plaatsen achterwege gelaten.


26/05/10

R140-154

-48-

In deze vergelijking moeten voor de korte termijn hetgeen vrijkomt de eerste tien jaar samen met de overtollige leegstand worden vergeleken met de behoefte en de taakstelling tegen 2007. Voor de lange termijn moeten hetgeen vastligt samen met de overtollige leegstand worden vergeleken met de lange termijnbehoefte. Uit deze vergelijking kunnen volgende conclusies worden getrokken.  Voor het geheel van de gemeente volstaat hetgeen in de eerstkomende tien jaar vrijkomt van de bouwkavels die nu reeds juridisch vastliggen (aangevuld met de overtollige leegstand) niet om de behoefte voor de huidige bevolking tijdens die periode op te vangen. Dit is ook niet het geval wanneer het op de markt brengen van die gronden wordt gestimuleerd. - Evident volstaan deze vrijkomende bouwmogelijkheden ook niet om de taakstelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, die rekening houdt met de regionale rol van de stad en een zekere inwijking in de stad, op te vangen: er is een tekort van ca. 1.100 tot 1.400 woningen. - Binnen de gemeente zijn er echter verschillen. In de meeste kleine deelgemeenten volstaan deze vrijkomende bouwgronden en te benutte overtollige leegstand wel om de lokale behoefte op te vangen en, bij stimulering ook om een beperkte inwijking, op te vangen; enkel bij Kortenbos en Duras is dit niet het geval. Bij de grotere deelgemeenten kan Brustem in de eigen behoeften voorzien, maar niet in de taakstelling; Velm, Zepperen en vooral Sint-Truiden (zowel kernstad als de rest van de deelgemeente) kijken zowel voor lokale behoefte als voor de taakstelling tegen grote tekorten aan. 

Voor de lange termijn volstaan de bouwkavels die nu reeds juridisch vastliggen (aangevuld met de overtollige leegstand) niet om te voldoen aan de te verwachten behoeften van de huidige bevolking. Er is een tekort van ca. 650 woningen. De verschillen binnen de gemeente zijn hier echter aangescherpt. Voor de meeste dorpen volstaat deze voorraad, zelfs met een zeker overschot. Voor Zepperen en vooral voor Kortenbos, Duras en Sint-Truiden zijn de juridisch vastliggende voorraad en de te benutten overtollige leegstand ruim onvoldoende. De tekorten op korte termijn situeren zich dus vooral in de noordelijke helft van de gemeente.

Om op de korte termijn aan de lokale behoeften en een beperkte inwijking die past binnen een zachte groei te voldoen, en des te meer om aan de taakstelling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen te voldoen, moet een actief beleid worden gevoerd, met name in en nabij de kernstad. Deze intense actie bestaat voor de eerstkomende tien jaar (1997 - 2007) uit een combinatie van : - het terdege stimuleren van het op de markt brengen van kavels en woningen in de deelgemeente Sint-Truiden en in de noordelijke deelgemeenten (dit kan in totaal mogelijk 290 woningen extra opleveren, zie derde kolom van tabel 27). Dit impliceert ook het realiseren van minstens de helft van de projectzones in Binnenstad, Stationswijk en Brustempoort; - het realiseren van minstens een derde van de projectzones in Nieuw Stationskwartier en Veemarkt (dit kan in totaal mogelijk ca. 200 woningen bovenop het reeds ingerekende aantal opleveren);


26/05/10

R140-154

-49-

-

het realiseren van de in voorbereiding zijnde volkshuisvestingsprojecten, alle op goed gelegen plaatsen (170 woningen extra, zie tabel 21); het realiseren van de geplande sociale privé-projecten (zie tabel 22), die door hun hogere dichtheid een klein aantal (ca. 20) extra woningen kunnen opleveren; het realiseren van een aantal woningen in volkshuisvestingsprojecten op goedgelegen overheidsgronden in nieuw aan te snijden zones 24 (tot 50 woningen, zie tabel 23); het beter benutten van een aantal grote (bijna) leegstaande gebouwen (dit kan in totaal mogelijk 65 woningen extra opleveren, zie tabel in hoofdstuk II.5); het realiseren van het resterende benodigde aantal woningen in andere binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden. Hierin dienen, om de taakstelling te halen, bovenop voorgaande maatregelen 300 tot 600 woningen te worden gerealiseerd. Dit komt overeen met 12 tot 25 % van alle resterende gronden in binnengebieden, woonuitbreidingsgebieden. Om louter de lokale behoefte op te vangen, moet er geen enkele woning op dergelijke ‘nieuwe gronden’ gerealiseerd.

Indien deze intense actie op korte termijn wordt opgezet en de hierboven geschetste effecten (voor de maximale taakstelling) worden behaald, volstaat voor de periode nadien het normaal op de markt komen van woningen en kavels om op de lange termijn aan de lokale behoeften en een beperkte inwijking (van 10 woningen jaarlijks) te voldoen 25. De resterende delen van de projectzones in Nieuw Stationskwartier en Veemarkt zullen tegen dan immers nog een reserve van ca. 400 woningen op de markt brengen. Van belang is dat er op langere termijn geen enkel probleem is, zelfs niet als dan op de langere termijn slechts 75 % van de huidige vastliggende kavels en leegstand zou bebouwd worden. Vermits er voor de langere termijn een voldoende grote reserve nu reeds vastligt, wordt het tekort op korte termijn best opgevangen met maatregelen die zo weinig mogelijk nieuwe kavels creëren: zoniet wordt het overschot op termijn alleen maar groter. In totaal zouden op de lange termijn in nieuw aan te snijden binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden dus in totaal ca. 600 woningen moeten kunnen worden voorzien. Dit komt neer op een kwart van het totaal aan mogelijkheden 26. Een selectie van de meeste geschikt plekken en een harde fasering voor het ontwikkelen ervan zijn dus noodzakelijk.

24 25

26

Dit heeft alleen betrekking op de afwerking van Dekken (Zepperen) en ‘de militaire wijk’ (Wilderen). 2.553 vastliggende mogelijkheden – 1.277 reeds op de markt gebrachte + 2.361 van de gerealiseerde maximale taakstelling = 3.687 realiseerbare woningen, tegenover een lokale langetermijnbehoefte van 3.382 bijkomende woningen. Het totaal aan mogelijkheden bestaat uit 2.450 woningen in binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden (1.413 + 1.415 kavels, zie tabel 20, met een gemiddelde correctiefactor 1,34 voor appartementen), verminderd met de 65 woningen die volkshuisvesters (privé en overheid) in reeds geplande projecten realiseren op dergelijke ‘nieuwe gronden’ (zie tabellen 21, 22, 23), of in totaal 2.385 woningen.


26/05/10

R140-154

-50-

1.2.

Vergelijking volkshuisvestingsbehoefte en aanbod

De volkshuisvestingsbehoefte is een behoefte die past binnen de totale behoefte die in voorgaand punt met het aanbod is vergeleken. Om aan deze volkshuisvestingsbehoefte te voldoen kan het nodig zijn extra initiatieven te ontwikkelen en meer ‘nieuwe gronden’ aan te snijden dan voor het beantwoorden van de totale behoefte nodig is. Volgende vergelijking geeft hierover meer informatie. Tabel 28. Vergelijking volkshuisvestingsbehoefte en aanbod (huurwoningen) ___________________________________________________________________________ aanwezig

behoefte ° tekort 10 jaar lange term. eerste voor de (bijkomend) (totaal) 10 jaar lange term. ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden Duras Kortenbos Zepperen Brustem Gelmen Kerkom Velm

680 75 4 16

voorziene projecten

128 10 2 2 2

241 22 8 25 37 22 5 20

494 45 16 52 76 45 11 41

113 22 25 37 20 3 18

253 23 14 27 39 23 6 21

totaal 775 144 ca. 380 ca. 780 ca. 236 ca. 400 ___________________________________________________________________________ °

In onderstelling dat de behoefte aan bijkomende woningen evenredig verdeeld volgens de huidige omvang van de deelgemeenten (zie tabel 25). Langetermijnbehoefte in onderstelling dat tegen 2035 voor het volledige huidige aantal prioritaire behoeftige kandidaten een sociale huurwoning wordt voorzien.

Naast de projecten die thans in uitvoering of in voorbereiding zijn, dienen er dus bijkomende projecten te worden ontwikkeld in heel de gemeente, maar vooral in de deelgemeente SintTruiden (in en nabij de kernstad). In totaal betreft het de eerstkomende tien jaar projecten voor ca. 236 woningen en voor de periode na 2007 nog eens voor ca. 400 woningen. Deze woningen kunnen voor een deel in nieuwbouw worden gerealiseerd (onder meer in de projectzones in de kernstad), maar evengoed voor een deel door verwerving en eventueel renovatie of vervanging van bestaande woningen. Met dit laatste kan de openbare sector een effectief aandeel in de bestrijding van de lage woningkwaliteit op zich nemen. Wegens de relatief lage woningprijzen in Sint-Truiden zou een beleid van verwerving financieel haalbaar moeten zijn. Voor een aantal leegstaande krotten (vervangingsbouw) zou dit in elk geval tot de mogelijkheden moeten kunnen behoren. Daarnaast kan ook een systematisch aanbod naar te groot behuisde bejaarden om hen een aangepaste huur- of koopwoning te voorzien en hun huidige huis over te nemen of voor een lange periode in huur te nemen, perspectieven bieden.


26/05/10

R140-154

-51-

De nieuwe sociale huurwetgeving voorziet hiervoor expliciet interessante mogelijkheden (voorrang in de toegang). Op eenzelfde manier kunnen het aanbod en de behoeften aan sociale koopwoningen en kavels worden vergeleken. Hierbij worden enkel de gerealiseerde en de geplande projecten van de erkende sociale huisvestingsmaatschappijen ingerekend. Tabel 29. Vergelijking volkshuisvestingsbehoefte en aanbod (koopwoningen en kavels) ___________________________________________________________________________ aanwezig

behoefte ° tekort 10 jaar lange term. eerste voor de (bijkomend) (totaal) 10 jaar lange term. ___________________________________________________________________________ Sint-Truiden Duras Kortenbos Zepperen Brustem Gelmen Kerkom Velm

704 67 4 32 -

voorziene projecten

6 8 14 -

94 9 3 10 15 9 2 8

171 16 6 18 26 15 4 14

88 9 3 2 15 2 8

77 7 3 8 11 1 2 6

totaal 807 28 ca. 150 ca. 270 ca. 122 ca. 120 ___________________________________________________________________________ °

In onderstelling dat de behoefte aan bijkomende woningen evenredig verdeeld volgens de huidige omvang van de deelgemeenten (zie tabel 25). Langetermijnbehoefte in onderstelling dat tegen 2035 voor het volledige huidige aantal potentiële kopers een sociale koopwoning of een kavel wordt voorzien.

Naast de projecten die thans in uitvoering of in voorbereiding zijn, dienen er dus bijkomende projecten te worden ontwikkeld in heel de gemeente, maar vooral in de deelgemeente SintTruiden (in en nabij de kernstad). In totaal betreft het de eerstkomende tien jaar projecten voor ca. 122 woningen en kavels en voor de periode na 2007 nog eens voor ca. 120. Deze woningen kunnen voor een deel in nieuwbouw worden gerealiseerd (onder meer in de projectzones in de kernstad), maar evengoed voor een deel door verwerving en eventueel renovatie of vervanging van bestaande woningen.


26/05/10

R140-154

-52-

2.

Conclusies

2.1.

Globaal

1. - De vernieuwing van het oud woningpatrimonium vraagt een zeer sterke aandacht. Een geleidelijke vernieuwing kan in grote mate door het individueel particulier initiatief gebeuren. Hiertoe dienen echter verder stimulansen gegeven: motivering, technische en administratieve steun, gerichte financiële steun, sensibilisering met kwaliteitsvolle voorbeelden voor verschillende woningtypes enz. De gemeente, in het bijzonder de gemeentelijke huisvestingsambtenaar, heeft hierin een belangrijke taak. Bovendien is het interessant om van overheidswege (gemeente, O.C.M.W. en ook de sociale huisvestingsmaatschappijen) op kleine tot middelgrote schaal een aankoopbeleid van oudere woningen van lagere kwaliteit, zo nodig met renovaties, te voeren. Hierbij dient vooral gemikt op leegstaande krotten en op woningen van te ruim behuisde bejaarden. Op die manier kunnen mogelijk meer en sneller betaalbare huur- en koopwoningen worden aangeboden. -

De klemtoon in deze woningverbetering ligt in de stadswijken Binnenstad en Stationskwartier, in de grotere dorpen Brustem, Velm en Zepperen en in de kleinere dorpen Groot-Gelmen en Aalst.

2. -

De klemtoon in het woonbeleid dient te liggen maar op het voorzien van woningen (huur en koop, groot en klein, eengezinshuizen en appartementen) en minder op het voorzien van kavels. Deze kunnen individueel particulier worden voorzien, maar groepswoningbouwprojecten van private promotoren of overheid zijn zeker aangewezen. Een aanvullend onderdeel van het woonbeleid is het toelaten van kavels voor individuele bouw.

- Om de algemene tendens van gezinsverdunning te volgen, moet een behoorlijk deel van de bijkomende woningen (in nieuwbouw en renovatie) kleinere woningen zijn: kleine en gestapelde eengezinshuizen, appartementen, studio’s, woningen in centraal-wonenprojecten, enz. Ruw geraamd dienen ongeveer een derde van de bijkomende woningen dienen gericht te zijn op 1 persoon en ongeveer een zesde ervan op 2 personen; deze woningen bevatten bij voorkeur reserveruimten voor gezinsuitbreiding, bezoek of werkruimte. Het is gewenst dat de gemeente particuliere en overheidsinitiatiefnemers hiertoe informeert en stimuleert en dat zij deze voorwaarde ook in de bouwen verkavelingsvergunningen hard maakt. - Een beter gebruik van het bestaande patrimonium dient, vooral in de dorpen, bevorderd. Kleiner geworden gezinnen (bejaarden) die dit wensen, moeten kansen en stimulansen krijgen om te verhuizen naar een kleinere woning in het dorp (appartement of


26/05/10

R140-154

-53-

eengezinshuisje, huur of koop, van verschillende prijsklassen). Hun grotere woning biedt dan plaats aan een ander, groter gezin. Essentieel hiervoor is dat in elk dorp een aanbod aan kleinere woningen wordt gerealiseerd. De gemeente moet het O.C.M.W., sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale en andere privé-promotoren aanzetten en overtuigen in hun projecten dergelijke woningen te voorzien. Aanvullend kan een sensibiliseringscampagne worden opgezet naar kleine huishoudens die te groot wonen (huisvestingsambtenaar) en kan een stedelijke premie worden voorzien voor huishoudens die van een te grote naar een geschikte woning verhuizen.

3. - Zowel voor de korte termijn (1997 - 2007) als de lange termijn (2007 - 2035) zijn onvoldoende bouwkavels aanwezig (reeds vastliggend en uit noodzakelijke bijkomende projecten van volkshuisvesting) om aan de behoeften van de huidige bevolking te voldoen. Bijgevolg is er ook voor een inwijking die past binnen een ‘zachte groei’ op korte en lange termijn een tekort aan bouwmogelijkheden. Om deze behoeften (lokale behoefte en beperkte inwijking) te kunnen opvangen, moet een behoorlijk deel (ca. 25 %) van de aanwezige binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden voor woonbebouwing worden benut. In totaal zouden hier stapsgewijze gefaseerd ongeveer 600 woningen een plaats moeten krijgen. Ook de projectzones in de kernstad dienen versneld te worden ontwikkeld. Met name de kernstad –en aanvullend ook de drie grote dorpen- zijn geschikt om deze groei op te vangen; in de dorpen zijn voldoende mogelijkheden voor hun lokale behoeften aanwezig. Daarenboven zal het stadsbestuur alle mogelijke stimuleringsmaatregelen moeten nemen om kavels en woningen sneller op de markt te krijgen (belasting op niet-bebouwde percelen, aanschrijving van eigenaars, doorverwijzing van kandidaat-kopers, verwerving voor overheidsprojecten of voor doorverkoop) en om de leegstand zo veel mogelijk te mobiliseren. Ook dienen de (deels) leegstaande stadsgebouwen (zie tabel 23) in gebruik te worden genomen of beter benut voor huisvesting. -

De taakstelling van het ontwerp ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelt Sint-Truiden de eerstkomende tien jaar voor eenzelfde ernstige uitdaging. Met name moet hiervoor binnen het totale aantal dat op lange termijn hoe dan ook nodig is een groter aantal woonmogelijkheden op kortere termijn worden voorzien. Om dit te kunnen waarmaken zijn voornoemde stimuleringsmaatregelen en het ontwikkelen van een behoorlijk deel (25 %) van de aanwezige binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden voor woonbebouwing voor 600 woningen noodzakelijk.

-

Vermits ook op de lange termijn niet alle binnengebieden of woonuitbreidingsgebieden voor woonbebouwing dienen te worden benut, en het ontwikkelen ervan gefaseerd moet gebeuren, moet het stadsbestuur alvast de eerstkomende periode alleen nog binnen de op te maken fasering (woonprogrammatie) privé-verkavelingen vergunnen die nog juridisch nieuwe kavels creëren (in aan te duiden gebieden). Voornoemde privéverkavelingen in dze gebieden betreffen alleen projecten van groepswoningbouw; bij voorkeur worden zij uitgevoerd door sociale privé-promotoren.


26/05/10

R140-154

-54-

(Her)verkavelingen langs wegen in woongebieden kunnen uiteraard gewoon aan particulieren worden vergund, voor zover straten zijn uitgerust met rioleringen.

4. -

Indien men met de optie 'zachte kwaliteitsvolle groei’ en met de taakstelling vanuit Vlaanderen akkoord gaat, moet men de inwijking naar de gemeente richten en met kwaliteit opvangen. Een dergelijk inwijking en versterking van de stad is een fenomeen dat het stadsbestuur alleen niet kan beheersen. Het geven van stimulansen om de potenties en gewenste projecten te ontwikkelen is belangrijk. Voor een kwaliteitsvolle groei kan zij grote verkavelingen en projecten, waardoor grote aantallen woningen of kavels op korte tijd op de markt komen, meer dan er voor de lokale behoefte of voor de taakstelling nodig is, vermijden. Dit vraagt een gepaste projectontwikkeling van overheden en het opleggen van zeer duidelijke fasering in grote bouwen verkavelingsvergunningen (gemeente in samenspraak met A.R.O.H.M.).

-

Omwille van het sociaal en financieel draagvlak van de stad dienen in de bestaande wijken maar ook op sommige hiervoor geschikte ‘nieuwe gronden’ bouw/woonmogelijkheden voor mensen met hoge inkomens te worden voorzien. In totaal betreft het een honderd- tot tweehonderdtal woningen op korte en lange termijn. Het betreft hier vooral hoogwaardige appartementen in historische gebouwen en omgevingen, of burgersrijhuizen en stedelijke villa’s aan parken, groene ruimten of nabij beekvalleien. Uiteraard dienen in deze omgevingen ook minder dure woningen (private en sociale huur- en koopwoningen) voor andere bevolkingsgroepen te worden voorzien, om ook daar een gemengde bevolking na te streven.

5. - Om de betaalbaarheid van het wonen en de (landelijke) eigenheid van de gemeente te bewaren, zou het stadsbestuur voor de toekomstige bebouwing bepaalde regels moeten vastleggen. Zones van gesloten en half-open bebouwing en een beperkt aantal zones van open bebouwing moeten worden aangeduid. - Als om andere redenen (behoeften van ambacht, landbouw, landschap,...) een beperkt aantal woon(uitbreidings)gebieden beter een andere bestemming krijgen, is dit op zich geen probleem. De opportuniteit hiervan moet –in het kader van het globaal structuurplanvoor elk gebied afzonderlijk bekeken worden.


26/05/10

R140-154

-55-

2.2.

Volkshuisvesting

- De volkshuisvesting (overheid en sociale privé) moet ook in de toekomst een belangrijke rol spelen in het sociaal woonbeleid in Sint-Truiden. - Bovenop het reeds aanwezige aanbod moeten bijkomende sociale huur- en koopwoningen en kavels worden voorzien om aan de ingeschatte behoeften te kunnen voldoen. In totaal betreft het 530 eenheden de komende tien jaar en 520 eenheden de periode nadien. Bijkomende huur- en koopwoningen voor volkshuisvesting worden best gerealiseerd in kleine projecten of individuele panden, vermengd met andere bewoning. Een behoorlijk gedeelte ervan zijn kleinere woningen. Prioriteit wordt gelegd in wijken en dorpen met een laag aanbod aan (bepaalde types) sociale woningen en met een hoge woningverbeteringsbehoefte (lage woningkwaliteit en/of hoge leegstand), met name in Zepperen, Velm, de deelgemeente Duras en vooral in Binnenstad en Stationskwartier, Brustem, Aalst en GrootGelmen. Algemeen dient de volkshuisvesting in Sint-Truiden zich meer te richten op het opknappen en/of vervangen van leegstand en ongezonde woningen en op kleinschalige nieuwbouwprojecten temidden andere (prive)woningsoorten. Grote projecten en verdere uitbouw van aanwezige concentraties worden best vermeden. - De behoefte aan volkshuisvesting moet worden gefaseerd en gespreid gerealiseerd. 1) Dit kan in de eerste plaats voor een deel door aankoop en renovatie of vervangingsbouw: een taakstelling van 5 woningen per jaar voor de verschillende overheden samen zou hierbij zonder problemen haalbaar moeten zijn. Op deze manier worden de komende tien jaar circa 50 woningen binnen de bestaande voorraad gerealiseerd. Deze projectjes worden gespreid over de stadswijken en dorpen en bevatten zowel huur- als koopwoningen. 2) De projecten die in voorbereiding zijn (cfr. tabel 21) worden uitgevoerd; daarmee worden ca. 170 woningen gerealiseerd. 3) Op de gronden en panden die thans in het bezit zijn van stad, O.C.M.W. en sociale huisvestingsmaatschappijen worden nieuwe projecten ontwikkeld. Het betreft een drietal kleinschalige projecten voor in totaal ca. 50 woningen (zie tabel 23). 3) De resterende 260 sociale mogelijkheden (vooral woningen maar ook enkele kavels) voor de eerstkomende periode dienen mee op de meest geschikte ‘nieuwe gronden’ te worden voorzien. Projecten in bovenvernoemde prioritaire stadsdelen hebben daarbij voorrang. 4) Op lange termijn zouden nog circa 520 woningen en kavels bijkomend moeten worden voorzien. Hierin zou (30 jaar lang) een taakstelling voor aankoop en renovatie of vervangingsbouw van 10 woningen per jaar voor de verschillende overheden samen haalbaar moeten zijn. Zo kan een goede helft van deze behoefte binnen de bestaande voorraad worden gerealiseerd. Voor circa 220 eenheden zullen geschikte ‘nieuwe gronden’ moeten worden ontwikkeld: binnengebieden en vooral woonuitbreidingsgebieden. Op ‘nieuwe gronden’ dienen dus in totaal op lange termijn 480 sociale woningen en kavels gerealiseerd.


26/05/10

R140-154

-56-

Bij deze ‘nieuwe gronden’ horen ook de woningen die verplicht aan de normen van de sociale huisvesting moeten voldoen en die eventueel als sociale woningen door erkende sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen worden gerealiseerd of beheerd in de (woon)projectzones in de kernstad. Beter dan af te wachten wanneer privé-ontwikkelaars interesse betonen, lijkt het aangewezen dat minstens één projectzone door een sociale huisvestingsmaatschappij (of in een samenwerking van beide maatschappijen) wordt ontwikkeld. Dit kan eventueel ook in combinatie met een privé-ontwikkelaar gebeuren, zodat een meer verscheiden woningaanbod wordt gecreëerd. Het probleem van de te hoge grondprijs in de binnenstad kan op twee manieren ondervangen worden. Ofwel wordt een dergelijk project aangevat op gronden die thans in overheidsbezit zijn en die -ter ondersteuning van de volkshuisvesting- aan een haalbare prijs verkocht of in erfpacht worden gegeven (bijv. Sluisberg of Zoutstraat). Ofwel doet de initiatiefnemer voor een dergelijk project beroep op subsidiëring van het Gewest, bijvoorbeeld aan de hand van artikel 95 van de vroegere Huisvestingscode (een subsidie die het verschil in grondprijs met de normaal aanvaarde grondprijs voor sociale woningen bijpast). - Om deze nieuwe rol van de volkshuisvesting in de dorpen en vooral in de stad te kunnen waarmaken, zullen maatregelen moeten genomen worden om de grondprijs betaalbaar te maken en te houden : . het gericht gebruik van overheidssubsidies (bijv. het genoemde artikel 95, maar ook de mogelijkheden uit het nieuwe decreet ‘sociaal grondbeleid’); . een eigen financiële inbreng vanwege de stad (bijv. gronden goedkoper in erfpacht, tussenkomsten bij aankopen, ...); . het bestemmen van de meerwaarde die soms bij bestemmingswijzigingen wordt gecreëerd (bijv. Ziekeren in B.P.A. Sint-Pieter) naar sociale huisvesting of gemeenschapsvoorzieningen; . de oprichting van een grondregie, die op een soepele manier op de immobiliënmarkt kan optreden en de nodige grondreserves kan opbouwen; . het expliciet bestemmen (in een Gemeenteraadsbeslissing, nadien ook in een A.P.A.) van alle woonuitbreidingsgebieden en binnengebieden van woonzones waarvan de ontwikkeling nog ooit gewenst wordt voor sociale huisvesting en gemeentelijke initiatieven voor volkshuisvesting (evt. mee uit te voeren door privé-ontwikkelaars die de doelstellingen van de volkshuisvesting realiseren). Dit is een lokale versterking van de algemene regel die in de omzendbrief 97/03 over het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden.

2.3.

Bijzondere doelgroepen



De benodigde woningen voor bejaarden en mindervaliden kunnen grotendeels binnen de te ontwikkelen projecten van volkshuisvesting en in de initiatieven van het stads/O.C.M.W.bestuur voor serviceflats worden opgevangen. Bij elk project dienen de gepaste mogelijkheden hiervoor te worden benut.



Het woonwagenpark is opgewaardeerd, maar zou op termijn een nieuwe inplanting, dichter bij een kern en in een meer aantrekkelijk, normaal interessante woonomgeving (verkeerslaaai, hoogspanningslijnen, afdoende beschutting onder meer tegen wind, …).


26/05/10

R140-154

-57-

kunnen gebruiken. Qua gronden in overheidsbezit kunnen hiervoor interressant zijn: de O.C.M.W.-grond ten westen van Fabriekstraat, aan de rand van de te ontwikkelen nieuwe wijk en de groene schakel naar Wilderen en de inpandige stadsgrond op een gedeelte van de nog vrijliggende industriegronden aan Nijverheidslaan naast Interelectra. Op korte en middellange termijn dient zich echter vooral de toenemende behoefte vanuit de woonwagenbewoners aan om zich op eigen privé-gronden met kleine groepen van vier- tot zestal wagens te vestigen. Vanuit hun verenigingen wordt gezocht wordt naar geschikte plaatsen hiervoor en naar de voorwaarden waaraan zulke kleine terreintjes zouden moeten voldoen. Deze mogelijkheden dienen, best in overleg met de woonwagenbewoners en hun verenigingen, in detail verder onderzocht te worden.

3.

Gebieden die (niet) voor een programmatie in aanmerking komen

Vertrekkend vanuit voorgaande conclusies is het nu mogelijk een eerste afweging te maken van de gronden die potentieel voor ontwikkeling in aanmerking komen. Wegens de voorgaande conclusies is deze ontwikkeling zowel op korte termijn als op lange termijn en zowel voor particuliere projecten als voor volkshuisvesting noodzakelijk. Voorkeur gaat dus zeker voor een deel uit naar gronden en gebouwen die (gedeeltelijk) reeds in overheidsbezit zijn of die in principe aan lagere prijzen kunnen worden verworven omdat ze nu niet bouwrijp zijn: verlaten voorzienings- of bedrijfscomplexen, binnengebieden van woonuitbreidingsgebieden (WUG) en van woongebieden. Een fasering in de te ontwikkelen plekken voor de korte termijn (1997 - 2007) en voor nadien (precieze fasering later in te vullen) is aangewezen. Daarbij kan nogmaals worden aangestipt dat de gronden en plekken die potentieel in aanmerking komen, samen meer mogelijke kavels/woningen bevatten dan er vermoedelijk op lange termijn nodig zullen zijn, namelijk 2.385 mogelijke woningen 27 tegenover maximaal ongeveer 480 benodigde sociale woningen en kavels op nieuwe gronden en een totale behoefte (privé en volkshuisvesting samen) op lange termijn van ongeveer 670 woningen 28. Een keuze en een duidelijke fasering van de meest geschikte plekken is dus aangewezen.

27 28

Zie V.1.1. Deze 670 worden als volgt bepaald. Voor de totale behoefte volgens de taakstelling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen dienen op korte termijn 300 tot 600 woningen op nieuwe gronden te worden gerealiseerd, gemiddeld dus 450. 260 daarvan dienen volkshuisvesting te zijn, de rest kan privégroepswoningbouw zijn. Na 2007 dienen dan voor de taakstelling en voor de totale behoefte nog de resterende 150 woningen op nieuwe gronden te worden gerealiseerd, maar anderzijds ook 220 woningen voor volkshuisvesting. Of met andere woorden in totaal 450 + 220, zijnde 670. Van deze 670 kunnen er in principe ca. 400 in de (woon)projectzones in en nabij de kernstad gerealiseerd worden.


26/05/10

R140-154

-58-

3.1.

Criteria

Volgende criteria kunnen, als concretisering van de visie, bij deze keuze en prioriteitsstelling worden gehanteerd. Zij kunnen als pluspunt of als minpunt voor een bepaalde site meetellen. Criteria voor afweging (voorrangsregels) 1. Projecten in en om de kernstad, en in het bijzonder in Binnenstad, Sint-Pieter, Begijnhof, Stationskwartier en de omgeving Brustempoort-Bruxkensweg genieten de voorkeur daar vooral deze wijken de vooropgestelde zachte groei moeten opvangen. 2. Projecten in de stationsomgeving genieten de voorkeur. 3. Projecten in stadsdelen met een laag aanbod aan (bepaalde types) sociale woningen en met een hoge woningverbeteringsbehoefte (lage woningkwaliteit en/of hoge leegstand) genieten de voorkeur: Zepperen, Velm, de deelgemeente Duras en vooral in Binnenstad en Stationskwartier, Brustem, Aalst en Groot-Gelmen. 4. Kleinschalige projecten genieten de voorkeur. 5. Inbreidingsprojecten in het bestaand weefsel genieten de voorkeur. 6. Voorrang wordt gegeven aan projecten die een bestaande kankerplek opheffen. 7. Een voldoende spreiding wordt beoogd: in elk dorp wordt een minimum aan huur- en koopwoningen voorzien (6 tot 10), vooral maar niet uitsluitend kleinere woningen, gericht op bejaarden. In de drie grotere dorpen zijn meerdere projecten gewenst. Specifieke (on)geschiktheden 8. Geschiktheid of ongeschiktheid voor volkshuisvesting. Projecten zijn ongewenst in wijken met bestaande grote concentraties van hetzelfde type volkshuisvesting of in de directe nabijheid van bestaande grotere projecten. Dit betreft zeker de wijk Nieuw-Sint-Truiden in haar geheel, de wijk De Dekken in Zepperen wat betreft koopwoningen en de militaire wijk in Wilderen wat betreft huurwoningen. Projecten met grond reeds in overheidsbezit en binnengebieden van woonuitbreidingsgebieden genieten de voorkeur. 9. Geschiktheid of ongeschiktheid voor hoogwaardige woningen voor hogere inkomensgroepen. Projecten in een aantrekkelijk woonmilieu dat hoge inkomens kan aantrekken, genieten de voorkeur. 10. Beter niet te bebouwen terreinen. Terreinen die een belangrijke open ruimte functie voor hun omgeving vervullen, waar natuurwaarden of (stads)landschappelijk belangrijke elementen aanwezig zijn of die omwille van de draagkracht van de omgeving best niet worden bebouwd, worden in principe niet voor bebouwing aangeduid. Ook zijn geen woonuitbreidingen gewenst in structureel belangrijke open ruimte rond de kernen of in belangrijke open ruimten (parken) voor de wijken, zeker niet als die open ruimten langs belangrijke straten liggen. Afwerking van randen, mede om de open ruimte te herwaarderen, is wel zinvol.


26/05/10

R140-154

-59-

Deze specifieke geschiktheden bepalen mee of een plek op korte dan wel op lange termijn moet worden ontwikkeld om in fase een voldoende aanbod aan dat type woningen te bekomen, of dat een plek niet voor ontwikkeling in aanmerking komt. Haalbaarheidscriterium 11. Haalbaarheid naar ontwikkeling toe (voor zover in te schatten) wordt ingerekend als pluspunt of als minpunt bij projecten die zich zinvol zijn. Deze criteria worden op eenzelfde manier toegepast voor de binnengebieden in woonzones, de woonuitbreidingsgebieden en voor de projectzones in de kernstad waar ten opzichte van het gewestplan (voor de aan gang zijnde gewestplanwijziging) nieuwe mogelijkheden voor wonen (kunnen) worden gecreërd (zie tabel 20). Volgend overzicht geeft een eerste afweging weer en maakt vooral een onderscheid tussen: een aantal gebieden die niet in aanmerking komen (wegens de beperkte behoefte, omwille van hun perifere ligging die geen van de kernen versterkt en/of omwille van de aanwezige en te behouden ruimtelijke kwaliteiten); - een aantal gebieden die worden geselecteerd voor de lange termijn (onderzoek naar de gewenste ruimtelijke structuur gebeurt voor de meeste van deze plekken best reeds op korte termijn, zodat een totaalconcept aanwezig is waarmee het stadsbestuur onverwachte ontwikkelingen kan toetsen); - een aantal gebieden die voor verder onderzoek worden geselecteerd voor de korte of middellange termijn (eerstkomende tien of twintig jaar) omdat ze zinvol/interessant (goede ligging, symboolplek enz.) en haalbaar zijn (ook bij deze plekken is onderzoek naar de gewenste ruimtelijke structuur op korte termijn gewenst); - een aantal projecten waar zeker de eerstkomende tien jaar mee zou moeten worden gestart (wegwerken kankerplek, voorzien nodig aantal woningen voor volkshuisvesting, voorzien aantal woningen voor hogere inkomens, voldoen aan de geconstateerde behoeften). -

De gebieden die aangeduid zijn voor onderzoek of ontwikkeling, zijn nog te ruim bemeten naargelang de behoefte. Aan de hand van de gebiedskenmerken wordt in deze nota een voorlopige rangorde tussen deze weerhouden gebieden aangeduid. Een definitieve precieze invulling hiervan kan slechts verder in de structuurplanning worden gegeven aan de hand van de structuurschets voor de verschillende kernen en voor het geheel van de gemeente in het globaal structuurplan.

3.2.

Analyse van de gebieden en plekken

Door toepassing van de bovenstaande criteria worden hierna een selectie en een fasering tussen de voordien aangehaalde gebieden en plekken gemaakt. Zij steunt op de analyses die in samenwerking met de stedelijke diensten zijn uitgevoerd ten behoeve van de deelnota


26/05/10

R140-154

-60-

‘Wijzigingen in de bodembestemming’ (sept. 1994). Dit is een eerste screening die verdere verfijning behoeft. Kaart 5 geeft een overzicht van de niet-aangeduide gebieden voor ontwikkeling en van de fasering van de aandgeduide gebieden. De nummering van de (symbolisch aangeduide) gebieden op de kaart verwijst naar deze in de navolgende tekst. 3.2.1.

Binnenstad

Geen. Alle ontwikkelbare binnengebieden zijn gelegen in een gewestplan-woonzone. Zij zijn samen met de mogelijkheden langsheen de aanpalende straat in projectzones in het B.P.A. opgenomen. 3.2.2.

Andere wijken in en nabij de kernstad (1)

Projectzones Nieuw Stationskwartier - Fabrieksstraat

Huidige bestemming: K.M.O.-zone en woonzone Huidig gebruik: vage grond Oppervlakte: ca. 3,8 ha Gewenste bestemming: woonzone (als (woon)projectzones ingekleurd in het voorontwerp van B.P.A. Nieuw Stationskwartier). Bij minimale toepassing van de voorliggende vloer-, bestemmings- en bebouwingsregels uit dit B.P.A. kunnen hier in totaal ca. 350 woningen gerealiseerd worden, bij maximale invulling ca. 750 woningen. Motivatie: - Deze hoogwaardige plek vlakbij het station wordt beter gebruikt voor meer hoogwaardige functies (wonen, kantoren, ...) die sterker kunnen aansluiten bij het bestaande Stationskwartier, zoals ook aangegeven is het het dossier 'Een tweede jeugd voor de Truiense stationswijk'. - Dit gebied sluit aan bij de nevengelegen woonzone ten noorden ervan. De overgang naar de K.M.O.-zone ten zuiden ervan, kan door gemengde bebouwing in de woonzone gerealiseerd worden. Minstens een gedeelte van dit gebied (bij voorkeur de helft) is op korte termijn te ontwikkelen; de andere helft wordt gefaseerd op middellange termijn ontwikkeld. Een aantal delen van het gebied zijn interessante plekken voor hoogwaardig wonen. (2)

Projectzones Vissegatplein Veemarkt

Huidige bestemming: zones voor gemeenschapsvoorziening en openbaar nut Huidig gebruik: tennisterreinen en vage grond Oppervlakte: ca. 0,85 ha Gewenste bestemming: woonzone (als (woon)projectzones ingekleurd in het voorontwerp van B.P.A. Veemarkt). Bij minimale toepassing van de voorliggende vloer-, bestemmings- en


26/05/10

R140-154

-61-

bebouwingsregels uit dit B.P.A. kunnen hier in totaal ca. 46 woningen gerealiseerd worden, bij maximale invulling ca. 83 woningen. Motivatie: - Deze hoogwaardige plek vlakbij het park en het Speelhof, de langparking en het stedelijke voorzieningenplein van Veemarkt wordt beter gebruikt voor meer hoogwaardige functies (wonen, kantoren, ...) die sterker kunnen aansluiten bij de bestaande bebouwing en deze van de binnenstad. - Dit gebied sluit aan bij de nevengelegen woonzones ten westen en ten oosten ervan. De overgang naar de gemeenschapsvoorzieningen ten noorden ervan, kan met een buffering (cfr. ontwerp-B.P.A.) gerealiseerd worden. Minstens een gedeelte van dit gebied (bij voorkeur een derde) is op korte termijn te ontwikkelen; de overige delen worden gefaseerd op middellange termijn ontwikkeld. Interessante plek voor hoogwaardig wonen. (3)

Projectzones binnengebied Brustempoort

Binnengebied in woonzone, met huidig gebruik als vage grond. Gedeelten van dit binnengebied zijn zinvol om als woonwerkprojectzones met gedeeltelijke woonbestemming te benutten (voorontwerp van B.P.A. Brustempoort). De hoofdfunctie van dit gebied is een handelsknoop met bijhorende pleinen parkeergelegenheid die de winkelas van Grote Markt – Luikerstraat – Europaplein beëindigd en vervolledigd. Bij toepassing van de voorliggende vloer-, bestemmings- en bebouwingsregels uit dit B.P.A. kunnen hier in totaal ca. 32 woningen gerealiseerd worden. Minstens een gedeelte van dit gebied (bij voorkeur een derde) is op korte termijn te ontwikkelen; de overige delen kunnen gefaseerd op middellange termijn worden ontwikkeld. (4)

Binnengebied Guldenboombuiting (Festraetsstraat)

Binnengebied langs drie zijden omsloten op de huidige stadsrand, ca. 5,1 ha groot, ca. 100 woningen mogelijk. Meerdere toegangen zijn te realiseren, maar aanwezigheid van electriciteitsinfrastructuur maakt de ontwikkeling van een aangename woonomgeving niet eenvoudig. Komt in aanmerking, maar te onderzoeken voor de lange termijn. (5)

Sint-Truiden Lichtenberg, WUG Aan den Bruxkensweg

Huidig gebruik: landbouw en voornamelijk fruitteelt, langs één zijde langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 5,5 ha Gewenste bestemming: woonuitbreidingsgebied (afwerkingsstrook in noordelijk deel tegen bebouwing aan) en woonreservegebied zeer lange termijn (strook langs weg) Motivatie: - vanuit de woonbehoefte zou dit gebied alleen op korte termijn nodig kunnen zijn, maar het ligt al verder af van de kernstad;


26/05/10

R140-154

-62-

dit gebied vervult als open ruimte (landbouw/fruit) een belangrijke functie als enige open ruimte in de wijk Lichtenberg. Wanneer het domein van Brustem wordt opengesteld, krijgt de wijk er evenwel een veel grotere en betere open ruimte vlakbij (veilige toegang onder witte brug). Bebouwing voor wonen zou dan op zeer lange termijn kunnen geaccepteerd worden (ca. 4 ha). - in het noordelijke deel zou de bestaande bebouwing met een duidelijke rand kunnen worden afgewerkt (ca. 1 ha). Komt in aanmerking, maar te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. -

(6)

Binnengebied Kwadensteenweg

Volledig omsloten binnengebied van ca. 2 ha, waarop ca. 33 won. mogelijk zijn. Deze stedelijke buurt kan een nieuwe impuls best gebruiken en opvangen. Een sociale privépromotor bereidt hier al enkele jaren een project (ook langsheen de straat zelf) voor, met in totaal ca. 81 woningen. Op korte termijn te ontwikkelen. 3.2.3.

Nieuw Sint-Truiden (7)

Verspreide binnengebiedjes

In de wijk komen nog vier verspreide kleinere binnengebieden voor. Voor zover hier geen andere bestemmingen qua voorzieningen of open ruimte (speelpleinen) gewenst zijn, is het zinvol deze voor woonbebouwing te benutten. Omwille van de aanwezige concentratie aan sociale huur- en koopwoningen in de wijk zijn projectjes van privé-groepswoningbouw meer aangewezen. Het betreft de binnengebieden Freesiastraat (ca. 10 won), Houtstr./Gorsemweg (0,7 ha, ca. 13 won), Kleine Breeden Akker (ca. 15 won) en St Jansbuiting tussen Diestersteenweg en spoorweg (0,6 ha, ca. 13 won). Alle komen in aanmerking, en zijn te onderzoeken voor de korte of middellange termijn (8)

WUG Volmolen

Huidig gebruik: landbouw en bos in de vallei van de Molenbeek, slechtst voor een zeer klein stukje langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 28,5 ha Gewenste bestemming: open ruimte en een klein gedeelte wonen langs Fabrieksstraat Motivatie: - de ondergrond is van slechte kwaliteit om te bebouwen (richtnota gewestplan); - het gebied is ecologisch en voor de waterhuishouding van belang (idem); - dit gebied is in de meest recente detaillering van de Groene Hoofdstructuur voor Limburg aangegeven als natuurontwikkelingsgebied; - het stukje langs Fabrieksstraat is bedoeld voor de groene schakel die de binnenstad met Wilderen verbindt. Indien gewenst voor de afwerking van deze doorgang er kunnen afwerkgebouwen voorzien worden (0,5 ha woongebied).


26/05/10

R140-154

-63-

Het kleine deel aan Fabrieksstraat komt in aanmerking, te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. De rest van het gebied komt niet in aanmerking. 3.2.4.

Randstadswijken (9)

Schurhoven, WUG Bernissem

Dit woonuitbreidingsgebied, sluit wel aan bij de wijk Terbiest maar ligt toch al een eind van de kernstad af. Het is de voorbije jaren grotendeels bebouwd door een initiatief van een sociaal privé-promotor (55 koopwoningen). Het ligt voor de hand dat ook de resterende 10 koopwoningen worden gerealiseerd. Op korte termijn te ontwikkelen. (10) Binnengebied Ten Roye Senselberg Dit omsloten binnengebied in de hoek tussen Hasseltsesteenweg en Senselberg is in totaal mogelijk ca. 1,5 ha groot zodat er ca. 20 won. op mogelijk zijn. Ruimtelijk gezien zijn hiertegen weinig bezwaren. Omwille van de meer geïsoleerde ligging van deze wijk ten opzichte van de stadskern is een dergelijke ontwikkeling echter geen must. Komt in aanmerking, maar te onderzoeken voor de lange termijn. (11) WUG Senselberg Huidig gebruik: fruitteelt en landbouw, niet langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 13,7 ha, ingesloten door linten in landelijke woonzones Gewenste bestemming: open ruimte (gemeenschapsvoorziening of recreatie) Motivatie: - vanuit de behoefte zou dit gebied alleen op korte termijn nodig kunnen zijn, maar het sluit niet aan bij een kern en ligt ver af van de kernstad; - inplanting van een sterke bebouwing in dit gebied zou het karakterloze Senselberg kunnen ordenen, maar moet om dat te bereiken van voldoende omvang zijn. Een groter bouwproject in Senselberg zal, gezien de beperkte vraag en middelen binnen de gemeente, concurrentie aandoen aan de (veel noodzakelijker) bouwprojecten in en om de kernstad; - de aanwezige lintbebouwing rondom blijft haar kwaliteit van wonen met openheid langs achter behouden wanneer dit binnengebied niet wordt aangesneden: de kwaliteit van een historisch gegroeid lint dat niet meer langs een verbindingsweg ligt; - een versterking van Senselberg als residentieel gebied kan bekomen worden door in dit binnengebied voorzieningen voor sport en recreatie (voor de wijk) in te planten . Komt niet in aanmerking. (12) Binnengebied Boudewijnlaan – Meigaar Schurhoven Dit kleine omsloten binnengebied, ca. 1,15 ha, zou kunnen worden ontwikkeld met twee toegnagen. Door de hoge dichtheid van de naastgelegen buurten is daarbij het behoud een


26/05/10

R140-154

-64-

open plein wenselijk, zodat ca. 13 won. kunnen worden ingeplant. De ligging nabij de kernstad en het Speelhof zijn troeven. Komt in aanmerking, te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. 3.2.5.

Grote dorpen

Zepperen (13) Zepperen, WUG Bredje (Kleine Dekkenstraat - Kleine D'Oyestraat) Huidig gebruik: fruitteelt en landbouw, niet langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 20 ha, aan een lange zijde aansluitend op landbouwgebied Gewenste bestemming: open ruimte (landbouw) Motivatie: - vanuit de behoefte is dit gebied niet nodig; - de ruimtelijke structuur van Zepperen (straatdorp en los ervan een kleine kern) blijft behouden wanneer dit gebied, tusen kern en straatdorp gelegen, open blijft; - de tweede, economische kern van Zepperen die zich in Dekkenstraat uitbouwt, ontwikkelt zich best ten noorden van Klein Dekkenstraat, naar de wijk Het Dekken toe; bebouwing van het noordelijke deel van dit woonuitbreidingsgebied is ook vanuit het oogpunt van versterking van deze kern dus niet gewenst. Komt niet in aanmerking. (14) Zepperen, WUG Achter de kerk Huidig gebruik: fruitteelt, niet langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 3,7 ha Gewenste bestemming: open ruimte (landbouw, evt. park) Motivatie: - vanuit de behoefte is dit gebied niet nodig; - doordat ook beide naastliggende linten (landelijk wonen) nog niet aangesneden zijn, is dit de enige plek waar de open ruimte ten noordoosten van Sint-Truiden nog continue doorloopt van Senselberg tot Hoepertingen; - het karakteristieke beeld en landschap in de nabijheid van de geklasseerde kerk en de kwaliteit van de omliggende bebouwing zouden sterk worden geschaad, moest dit gebied worden bebouwd. Komt niet in aanmerking. (15) Zepperen, WUG De Dekken Het nog niet ontwikkelde gedeelte van dit woonuitbreidingsgebied (ruwweg nog ca. 6 ha) sluit aan bij de economische kern van Zepperen aan Dekkenstraat. Verdere gefaseerde ontwikkeling voor woningen, met voldoende aandacht voor bruikbare open ruimte voor het geheel van deze woonwijk is zinvol. Ca. 75 woningen kunnen hier nog ontwikkeld worden;


26/05/10

R140-154

-65-

omwille van de ruime aanwezigheid van sociale koopwoningen is een gemengde ontwikkeling met sociale koopwoningen of kavels, particuliere groepswoningbouw en –zekersociale huurwoningen aangewezen. Komt in aanmerking, deels op korte termijn te ontwikkelen, deels te onderzoeken voor de middellange termijn.

Brustem (16) Verspreide binnengebieden In het kerngebied van Brustem komen nog drie verspreide middelgrote binnengebieden voor. Voor zover hier geen andere bestemmingen qua voorzieningen of open ruimte (speelpleinen) gewenst zijn, is het zeker zinvol deze voor woonbebouwing te benutten. Omwille van de afwezigheid van sociale huisvesting in Brustem, is een ontwikkeling hiervoor ten zeerste aangewezen, te meer door de verspreide inplanting ervan. Het betreft de binnengebieden aan Mussesteeg (ca. 25 won), Buitesteeg (ca. 18 won) en Kogelsteeg (ca. 15 won). Alle komen in aanmerking, deels op korte termijn te ontwikkelen, deels te onderzoeken voor de middellange termijn. (17) WUG Beekkant Huidig gebruik: fruitteelt en beek, niet langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 3,8 ha, ingesloten door woongebieden Gewenste bestemming: open ruimte (natuur of park) Motivatie: - vanuit ruimtelijk oogpunt wordt de uitbouw van het versnipperde Brustem best geconcentreerd in het gebied Brustem-dorp - Geelstraat ten oosten van Vliegveldlaan, zodat het woonuitbreidingsgebied Beekkant in die uitbouw geen rol kan spelen; - bescherming van de beekvallei. Vanuit de gewenste ruimtelijke structuur van Brustem kan een planologisch betere, globale oplossing er in bestaan het hele gebied ten westen van Vliegveldlaan (woonuitbreidingsgebied en woonzone) om te zetten naar woonreservegebied zeer lange termijn. Voor de percelen in woonzone houdt dit een kans op planschadevorderingen in. Komt niet in aanmerking. (18) Brustem, WUG Geelstraat -Tomstraat Dit omsloten woonuitbreidingsgebied in het bouwblok Geelstraat - Tomstraat is in de dorpskern van Brustem gelegen. Ca. 2,8 ha groot, zodat het zelfs met inpassing van voldoende open ruimte, mogelijkheden geeft voor minstens 42 woningen. Een gedeelte hiervan wordt best behouden als mogelijkheid voor volkshuisvesting kort bij de kern. Komt in aanmerking, deels op korte termijn te ontwikkelen, deels te onderzoeken voor de middellange termijn.


26/05/10

R140-154

-66-

Velm (19) Verspreide binnengebieden In het kerngebied van Velm komen nog twee verspreide kleinere binnengebieden voor. Voor zover hier geen andere bestemmingen qua voorzieningen of open ruimte (speelpleinen) gewenst zijn, is het zeker zinvol deze voor woonbebouwing te benutten. Omwille van de quasi-afwezigheid van sociale huisvesting in Velm, is minstens een gedeeltelijke ontwikkeling hiervoor ten zeerste aangewezen, te meer door de verspreide inplanting ervan. Het betreft de binnengebieden Davidstraat – Van Pouckestraat (ca. 12 won.) en Steenberg (Glimmerberg – Schrijverstr, ca. 1,9 ha, 30 won.). Beide komen in aanmerking, deels op korte termijn te ontwikkelen, deels te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. (20) Velm, WUG Achter de kerk Huidig gebruik: kerkhof en fruitteelt, langs een zijde langs uitgeruste weg Oppervlakte: ca. 5,2 ha, ingesloten door landelijke woonzones Gewenste bestemming: woonreservegebied lange termijn in het noordelijke deel (ca. 3 ha), woonuitbreidingsgebied in het zuidelijke deel behouden Motivatie: - het gebied is in de praktijk reeds ingesloten door bebouwing; - vanuit de behoefte is dit gebied niet nodig, tenzij voor kleine projecten van volkshuisvesting; - daarvoor is het geschikt gelegen: vlak bij de kern en ingesloten door woonzones. Bebouwing dient gefaseerd vanuit het zuiden te beginnen. Komt in aanmerking, zuidelijk deel deels op korte termijn te ontwikkelen, deels te onderzoeken voor de lange termijn. (21) Velm, WUG Schoorse Veld Huidig gebruik: fruitteelt en landbouw, niet langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 20 ha, ingesloten door woonzones Gewenste bestemming: woonreservegebied lange termijn (in de zuidelijke punt) en de rest als open ruimte (natuur of bos) Motivatie: - het is een tamelijk nat gebied in de vallei van de Molenbeek; - dit gebied ligt te ver af en te excentrisch ten opzichte van de kern van Velm om deze te kunnen versterken. Alleen de zuidelijke punt (ca. 4 ha) vormt hierop een uitzondering; hier kan bebouwing ter versterking van de kern van Velm zinvol zijn; - het gebied loopt thans in de praktijk over in een open ruimte die doorloopt tot HalleBooihoven, maar recente verkavelingsvergunningen doorbreken deze openheid definitief; - dit gebied is in de meest recente detaillering van de Groene Hoofdstructuur voor Limburg aangegeven als natuurontwikkelingsgebied.


26/05/10

R140-154

-67-

Komt deels in aanmerking, zuidelijke punt te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. De rest van het gebied komt niet in aanmerking. 3.2.6.

Kleine dorpen (22) Wilderen, WUG spoorweg

Huidig gebruik: landbouw, langs één zijde aan een weg gelegen Oppervlakte: ca. 5 ha, aan één zijde aansluitend op landbouwgebied Gewenste bestemming: woonreservegebied zeer lange termijn Motivatie: - vanuit de woonbehoeften is dit gebied niet nodig; - op zeer lange termijn kan het vanuit de ruimtelijke structuur van het dorp wel zinvol zijn dit gebied te bebouwen om de militaire wijk ruimtelijk beter het dorp te betrekken, nadat het dorp zelf versterkt is. Komt in aanmerking, te onderzoeken voor de lange termijn. (23) Duras, WUG Kasteelsbos Huidig gebruik: landbouw, niet langs een weg gelegen Oppervlakte: ca. 5,8 ha, aan twee zijden aansluitend op landbouwgebied Gewenste bestemming: landbouw in het westelijk deel, woonreservegebied lange termijn in een klein oostelijk deel Motivatie: - vanuit de woonbehoeften is heel dit gebied niet nodig; - de ruimtelijke structuur van het straatdorp blijft best behouden; een schuine verbindingsstraat tussen Grote Vinnestraat en Herestraat, vlak bij het kruispunt past in de dorpsstructuur en kan deze versterken (ca. 1 ha). Komt in aanmerking, te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. (24) Ordingen, binnengebied Hoge Weg – Dreef Dit omsloten binnengebied, ca. 2,8 ha, is vlak bij de kern van Ordingen gelegen. Bij ontwikkeling zijn meerdere toegangen mogelijk. In totaal kunnen er ca. 30 won. zinvol woren ontwikkeld; zeker een gedeelte hiervan dient volkshuisvesting te zijn. Komt in aanmerking, te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. (25) Ordingen/Brustem, WUG Pipelveldje Huidig gebruik: fruitteelt en landbouw, slechts op een klein stukje aan een weg gelegen Oppervlakte: ca. 12,4 ha, aan een zijde aansluitend op een groot landbouwgebied Gewenste bestemming: landbouw Motivatie: - vanuit de behoefte is dit gebied niet nodig;


26/05/10

R140-154

-68-

vanuit de gewenste ruimtelijke structuur blijven Ordingen en Brustem best afzonderlijke, afgescheiden dorpen. Bebouwing van dit gebied zou de smalle verbinding die er thans langs Vliegveldlaan is sterk verbreden en zou één aangesloten bebouwd dorpengeheel doen ontstaan. Komt niet in aanmerking. -

(26) Groot-Gelmen, WUG Sleeweg Huidig gebruik: een klein gedeelte van dit gebied is recent bebouwd met een woonwijk; de rest ervan wordt gebruikt voor fruitteelt; enkel het zuidelijke deel van het gebied ligt niet langs een weg Oppervlakte: ca. 9 ha, waarvan ca. 1, 6 ha bebouwd; het woonuitbreidingsgebied steekt langs drie zijden in het open landbouwgebied in Gewenste bestemmingen: wonen en landbouw Motivatie: - dit wijkje sluit niet aan bij de kern van Groot-Gelmen: het wordt best niet verder uitgebouwd, maar wel afgewerkt op zo'n manier dat het zo weinig mogelijk de open ruimte indringt (naar Brustem toe) en zo weinig mogelijk karakteristieke zichten wegneemt (vooral de holle weg naast hoogstamboomgaarden in noordelijk deel). De verdere ontwikkeling van Groot-Gelmen kan binnen de woonzone plaatsvinden, waarbij het binnengebied tussen Groot-Gelmenlaan en Merelstraat kan worden verdicht (één straat) om aan de behoefte te voldoen; - vermits Sleeweg een uitgeruste weg is, kan hier het probleem van planschade zich voordoen. Daarom wordt voorgesteld de afwerkingszone, tezamen met het gerealiseerde deel van de wijk, in de woonzone op te nemen. Daarbij kan een ruiloperatie van de meeren minwaarden van de bestemmingswijziging worden opgezet. Komt gedeeltelijk in aanmerking, te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. (27) Gelinden/Vrijheers, WUG Wijngaerdsveld Huidig gebruik: landbouw en fruitteelt, twee randen van dit gebied zijn aan een (niet uitgeruste) weg gelegen Oppervlakte: ca. 14,5 ha, aan een lange zijde aansluitend bij landbouwgebied Gewenste bestemming: landbouw en woonreservegebied lange termijn (in het oostelijk deel) Motivatie: - voor de versterking van Vrijheers is dit gebied te excentrisch gelegen; - om in het grotere dorp Gelinden een zekere reserve te behouden, is het oostelijke deel van dit woonuitbreidingsgebied dat tegen de kern aan ligt de meest geschikte mogelijkheid. Dit deel langs Schoolstraat (ca. 3 ha) wordt daarom best bestemd als woonreservegebied lange termijn; voor bebouwing kan het eventueel (gedeeltelijk) worden verlaagd. Het gedeelte van het landbouwgebied ten noorden van deze strook sluit zo nauw aan bij de dorpskern dat zij ook best in woonreservegebied lange termijn wordt omgezet (oostelijk deel van Paerds Kerkhof, ca. 3 ha, zie gebied 28); - de rest van het gebied ligt op een groot landbouwplateau dat een tiental meter boven Gelinden en Vrijheers uittroont en dat om landschappelijke redenen best niet geschonden


26/05/10

R140-154

-69-

wordt. Dit gebied is in de meest vroegere detaillering van de Groene Hoofdstructuur voor Limburg 29 aangegeven als natuurontwikkelingsgebied. Komt gedeeltelijk in aanmerking, te onderzoeken voor de korte of middellange termijn. (28) Gelinden, oostelijk deel Paerds kerkhof Dit kleine landbouwgebied kan worden omgezet naar woonreservegebied lange termijn, in samenhang met gebied (27). Komt in aanmerking, te onderzoeken voor de lange termijn. (29) Gelinden, WUG Bloemenstraat Huidig gebruik: fruitteelt en landbouw, het gebied wordt doorkruist door vier wegen, waarvan minstens drie niet uitgeruste Oppervlakte: ca. 7,3 ha, langs twee zijden aansluitend op landbouw en natuurgbied Gewenste bestemming: landbouw Motivatie: - vanuit de behoefte is dit gebied niet nodig; - het ligt excentrisch ten opzichte van de kern van Gelinden; - dit gebied is in de meest recente detaillering van de Groene Hoofdstructuur voor Limburg aangegeven als natuurontwikkelingsgebied. Komt niet in aanmerking.

29

Administratie voor Milieu, Natuur en Landinrichting, Instituut voor Natuurbehoud en Dienst Natuurbescherming, De Groene Hoofdstructuur van Vlaanderen, provincie Limburg, december 1992.


26/05/10

R140-154

-70-

VI. Te nemen beleidsmaatregelen

Om de conclusies en de krachtlijnen van de programmatie van deel VI te kunnen realiseren zijn volgende beleidsmaatregelen op gemeentelijk niveau noodzakelijk.

1. Opzetten van een (regelmatig) woonoverleg tussen stad, O.C.M.W., de sociale huisvestingsmaatschappijen om gezamenlijk: - de behoeften, meer in het bijzonder aan bepaalde woningtypes, en de trends op de woningmarkt permanent te analyseren; - de inspanningen te verhogen en te richten, zodat volgens de woning(ver)bouwprogrammatie die in deel V is voorgesteld, aan de geconstateerde behoeften kan worden voldaan (met de juiste types van woningen in elke wijk en dorp); - een programma voor de (ver)bouw van serviceflats en bejaardenwoningen op te zetten; - in functie hiervan een gezamenlijk aankoopbeleid van gronden en gebouwen voor volkshuisvesting en andere projecten te voeren en een aankoop- en renovatieprogramma van woningen aan te zetten. De actieve groepen uit de bevolking worden bij dit overleg betrokken. Ook voor private initiatiefnemers die woning(ver)bouwprojecten willen realiseren, kan dit zinvol zijn. Een diepgaande gezamenlijke bespreking van deze woonstudie is een eerste belangrijke stap in dit overleg. Dit woonoverleg kan gaandeweg tot een lokale woonraad worden uitgebouwd.

2. Versterken van de actuele informatieverstrekking naar particulieren door het opzetten van een actieve stedelijke woonwinkel die gedurende de komende jaren een informatie- en ondersteuningscampagne naar (mogelijke) particuliere kandidaat-renoveerders organiseert. Dit vereist voorbereidend werk om de te verbeteren woningen nauwkeurig te lokaliseren en van daaruit de betrokkenen actief te gaan benaderen. De gebeurt bij voorrang in Binnenstad, Stationskwartier, Brustem, Zepperen, Groot-Gelmen en Aalst. Deze ondersteuning is een uitbreiding van de passieve informatieverstrekking die de gemeentelijke diensten nu reeds geven, naar een actieve aanpak. Zij behelst vooral begeleiding en een soepele administratieve opstelling bij renovatie-initiatieven. Een financiële stimulans (meer gerichte stedelijke aanvullende premie) voor wie het moeilijk heeft kan onderzocht worden. Vanuit deze stedelijke woonwinkel kunnen in de twee stedelijke aandachtswijken ook projecten van systematische bouwblokrenovatie worden opgezet en gecoördineerd; inbreng vn de sociale huisvestingsmaatschappijen is hierin van belang.


26/05/10

R140-154

-71-

3. Het actief meewerken aan de Vlaamse belasting op leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaar verklaarde woningen en het heffen van gemeentelijke opcentiemen hierop. Naast de woongebouwen gaat hierbij ook bijzondere aandacht naar de leegstand van panden in winkelstraten. Om de betrokkenen nog meer tot positieve initiatieven aan te sporen is het zinvol dat de stedelijke diensten ter gelegenheid van de belastingaanslag met die eigenaars contact opnemen en hen informeren over de (steun)mogelijkheden.

4. Het voeren van een aanschrijvingsbeleid naar eigenaars van meerdere braakliggende gronden in woonzones om hen aan te zetten hun gronden op de markt te brengen. Ook worden kandidaat-kopers die bij de stadsdiensten komen informeren naar deze eigenaars doorgestuurd. Indien dit onvoldoende resultaat oplevert, wordt als kleine stimulans voor het op de markt brengen van bouwkavels, een belasting op onbebouwde percelen voor alle braakliggende gronden in de woonzones vooropgesteld. Deze belasting heeft een zo groot mogelijke aanslagvoet per m² en met een duidelijke omschrijving van wat als onbebouwd perceel wordt aangezien (waaronder ook niet-bebouwde potentiële afsplitsingen van zeer grote kavels worden verstaan).

5. Zo de voorgaande maatregelen na verloop van een aantal jaren onvoldoende effect blijven resulteren en er nog altijd minder bouwmogelijkheden voor woningen worden verkocht dan de geraamde behoefte aan bijkomende woningen, kan het stadsbestuur overwegen op basis van het gewestplan een aantal van deze potentiële bouwkavels te mobiliseren door deze te verwerven (eventueel door onteigening) om ze door te verkopen aan kandidaat-bouwers met een bescheiden (midden)inkomen.

6. Een beslissing om de woonuitbreidingsgebieden die nog voor een woonbebouwing in aanmerking komen en de binnengebieden van de woonzones (voor zover er geen B.P.A. voor bestaat) te reserveren voor sociale huisvesting, gemeentelijke initiatief voor volkshuisvesting en –binnen de marges van de woonprogrammatie- voor privé-initiatieven van groepswoningsbouw. Deze beslissing houdt tegelijk in alleen nog privé-verkavelingen te vergunnen langs de uitgeruste wegen in woongebieden.

7. Een principiële beslissing om de sociale huisvesting vanuit de stad ook financieel te ondersteunen en dit in de jaarlijkse begrotingen en in erfpachtverleningen of concessies van stadsgronden en –gebouwen aan voor sociale huisvesting betaalbare prijzen te concretiseren.


26/05/10

R140-154

-72-

In samenwerking met de sociale huisvestingsmaatschappijen een aankooppolitiek voeren voor die gebouwen en gronden die voor volkshuisvestingsprojecten op lange termijn interessant zijn. In dit kader past ook de principiële beslissing tot oprichting van een grondregie. De concrete modaliteiten ervan dienen uitgewerkt.

8. Een beslissing om de lege en onderbenutte stadsgebouwen (grotendeels) te gebruiken voor volkshuisvesting (cfr. tabel 23).

9. Voorlopige vaststelling van de x woonuitbreidingsgebieden en binnengebieden die ook op termijn niet nodig zijn om aan de woonbehoeften te beantwoorden en die tot een open ruimtefunctie worden omgezet. Een definitieve vaststelling van aantal, omvang en aard van degebied en de geweste openruimtefuncties zal, na ruimere afweging, in het kader van het Globaal Structuurplan Sint-Truiden gebeuren.

10. Beslissing om in (het beperkt aantal) straten zonder riolering geen nieuwe bebouwing meer toe te laten. Dit kan in de gemeentelijke bouwen verkavelingsverordening of in een Algemeen Plan van Aanleg worden vastgelegd.

11. Een afbakening binnen de woongebieden van de zones voor gesloten, half-open en open bebouwing met inbegrip van de wenselijke kavelbreedten en -grootten. Dit vergt nauwgezet onderzoek; het resultaat kan in de gemeentelijke bouwen verkavelingsverordening of in een Algemeen Plan van Aanleg worden vastgelegd.

12. Elementen die het landelijk bouwen en de authenticiteit van de dorpskernen bewaren en garanderen vastleggen voor de toekomstige (ver)bouwactiviteiten. Dit vergt nader onderzoek; het resultaat kan in de gemeentelijke bouwen verkavelingsverordening worden vastgelegd.

Studiegroep Omgeving, februari 1994 / december 1997.


26/05/10

R140-154

Stad Sint-Truiden Globaal Structuurplan

Deelnota Wonen in Sint-Truiden ___________________________________________________________________________

Woningbehoeftestudie Ontwerp van eindrapport


Februari 1994 / december 1997

Structuurplanning Sint-Truiden Deelnota 1 - Woningbehoeftestudie Sint-Truiden Inhoud

Recommend Documents