STICHTING WELBIONS TE HENGELO. Rapport inzake jaarstukken 2013

STICHTING WELBIONS TE HENGELO Rapport inzake jaarstukken 2013

INHOUDSOPGAVE Pagina FINANCIELE ANALYSE 1 2 3 4

Resultaat Financiële positie Kengetallen Fiscale positie

3 5 6 9

JAARREKENING 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 Geconsolideerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 Overige informatie Ondertekening van de jaarrekening

12 13 14 16 38 55 61 62 63 64 85 90 93

OVERIGE GEGEVENS 1 2

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Bestemming van de winst 2013

95 97

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 1

RESULTAAT

1.1

Vergelijkend overzicht

Het geconsolideerde resultaat over 2013 bedraagt € 17.537.000 tegenover negatief € 47.271.000 over 2012. De geconsolideerde resultaten over beide jaren kunnen als volgt worden samengevat: 2013 x € 1.000

2012 %

x € 1.000

Verschil %

x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

68.122 1.253 15

90,9 1,7 -

65.487 1.143 -

98,8 1,7 -

2.637 110 15

-52

-0,1

-550

-0,8

498

4.695

6,3

-837

-1,3

5.531

373 496

0,5 0,7

482 624

0,7 0,9

-109 -129

Bruto-omzetresultaat

74.902

100,0

66.349

100,0

8.553

23.532 51 10.236

31,4 0,1 13,7

22.604 11.575

34,1 17,5

928 51 -1.339

-20.058 17.948 720 2.937 11.229

-26,8 24,0 1,0 3,9 15,0

44.704 17.985 940 2.769 7.925

67,4 27,1 1,4 4,2 11,8

-64.761 -37 -220 167 3.306

46.595

62,3

108.502

163,5

-61.905

Bedrijfsresultaat

28.307

37,7

-42.153

-63,5

70.458

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-5.127

-6,8

-8.442

-12,7

3.315

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

12.537

16,7

22.513

33,9

-9.976

159

0,2

153

0,2

6

-150 -18.226

-0,2 -24,3

-18.104

-27,3

-150 -121

-18.217

-24,3

-17.951

-27,1

-265

17.500

23,3

-46.033

-69,4

63.532

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Erfpacht Personeelskosten Overige waardeveranderingen van vaste activa Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

Transporteren

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -3-

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 x € 1.000

2012 %

x € 1.000

Verschil %

x € 1.000

Transport

17.500

23,3

-46.033

-69,4

63.532

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

17.500

23,3

-46.033

-69,4

63.532

37

0,1

-1.238

-1,9

1.275

17.537

23,4

-47.271

-71,3

64.807

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -4-


FINANCIËLE POSITIE

Uit de geconsolideerde balans is de volgende financieringsstructuur af te leiden: 31-12-2013

31-12-2012

x € 1.000

x € 1.000

Beschikbaar op lange termijn: Ondernemingsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden

200.382 24.652 447.388

174.473 23.858 430.451

672.422

628.782

563.024 116.835 2.103

543.248 110.614 1.198

681.962

655.060

-9.540

-26.278

1.501 1.116 1.893 21.472

3.633 4.696 1.734

25.982

10.063

Af: kortlopende schulden

35.522

36.341

Werkkapitaal

-9.540

-26.278

Waarvan vastgelegd op lange termijn: Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa

Vastgelegd op lange termijn, gefinancierd met middelen op korte termijn Dit bedrag is als volgt aangewend: Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -5-


KENGETALLEN

3.1

Woningbezit 2013

2012

Woningen en woongebouwen Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsmatig onroerend goed Verenigingsruimten

12.712 1.423 180 20

12.801 1.423 185 23

Totaal in exploitatie

14.335

14.432

362 2 5

336 2 3

14.704

14.773

Verkocht onder Voorwaarden koopgarant Verkocht onder Voorwaarden koopcomfort Voorraad Verkocht onder Voorwaarden

3.2

Mutaties in woningbezit 2013

Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal uit voorraad Aantal uit splitsing Aantal verkopen regulier Aantal verkopen aan gemeente Hengelo Aantal 1e verkopen VOV Aantal sloop Aantal administratieve reden

3.3

2012 71 -96 -28 -24 -12

303 5 1 18 -110 -18 -35 -206 -

-89

-42

Huurklasse (aantal VHE's) 2013

Goedkoop Betaalbaar/Bereikbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens

3.4

2012

3.429 7.729 1.007 547

4.015 7.587 798 401

12.712

12.801

Kwaliteit 2013

Aantal reparatieverzoeken per woning (KOH/MOH) Aantal reparatieverzoeken per woning (KOH) Aantal reparatieverzoeken per mutatie Kosten NPO per woning (KOH/MOH) Kosten KOH per woning Kosten MOH per mutatie Aantal mutaties

1,50 1,28 2,23 624 269 3.549 1.272

2012 1,47 1,26 2,27 557 245 3.280 1.219

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -6-

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 3.5

Prijs-kwaliteit 2013

Gemiddelde kale huur per einde boekjaar Gemiddelde streefhuur per einde boekjaar Gemiddelde huurverhoging in % Gemiddeld aantal WWS-punten totaal Gemiddeld aantal WWS-punten voor vertrekken Aantal woningen energieklasse Groen (A/B) Aantal woningen energieklasse Oranje (C/D) Aantal woningen energieklasse Rood (E/F/G) 3.6

2012

456,66 551,64 3,87 137,30 60,60 3.047 5.989 3.676

Het verhuren van woningen 2013

Mutatiegraad in % woningbezit Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur (bruto) Huurderving in % jaarhuur (frictie leegstand) 3.7

432,16 510,54 2,22 132,30 58,40 2.800 6.054 3.947

2012 9,60 1,17 2,89 0,92

9,60 0,85 2,10 0,85

Financiële continuïteit 2013

Solvabiliteit % Loan to Value % obv WOZ-waarde Loan to Value % obv Materieel Vaste Activa waarde ICR jaarratio ICR (WSW Risico Score Model) vanaf 2013 DSCR bij 2% aflossingsfictie (WSW oude norm) DSCR (WSW Risico Score Model) vanaf 2013 Gemiddelde rentevoet Operationele kasstroom Operationele kasstroom -/- 2% aflossingsfictie (WSW oude norm) Operationele kasstroom -/- gemiddelde aflossingsfictie (WSW nieuwe norm)

28,30 28,40 66,50 1,62 1,50 1,10 1,19 4,20 11.272 2.708 1.576

2012 26,20 24,40 66,50 1,50 1,03 4,40 8.983 744 31

Interest coverage ratio (ICR): Dit kengetal geeft aan in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Een ICR lager dan 1,3 geeft aan dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. Debt service coverage ratio (DSCR): Dit kengetal geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2% aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50 jaar. Dit in plaats van de kortere terugbetaaltermijn bij werkelijke afloop van leningen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -7-

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 3.8

Balans en winst-en-verliesrekening 2013

Eigen vermogen per woning WOZ-waarde per woning Schuld per woning Huuropbrengst per woning Onderhoudskosten per woning Bedrijfslasten per woning Heffingen per woning Servicekosten per woning Renteresultaat per woning 3.9

15.268 114.523 32.627 5.155 1.368 1.459 243 133 1.377

2012 13.195 123.274 31.155 4.936 1.360 1.530 17 127 1.358

Personele bezetting 2013

Aantal formatieplaatsen gesplitst naar afdeling einde boekjaar Directie / Staf Bedrijfsvoering Wonen Wijkontwikkeling

141,45 13,14 32,37 63,67 32,28

2012 150,48 14,25 34,95 67,11 34,17

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -8-


FISCALE POSITIE

4.1

Fiscale eenheid

Stichting Welbions vormt tezamen met haar dochtermaatschappijen: - Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. - Welbions Holding B.V. - Welbions Projectontwikkeling B.V. - Welbions Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting van de dochtermaatschappijen wordt rechtstreeks bij de moedermaatschappij in de jaarrekening verantwoord. 4.2

Berekening belastbaar bedrag 2013

Het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting over 2013 is als volgt berekend: 2013 €


€

17.500.415

Correctie voor: Waardeveranderingen Materiële Vaste Activa Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa Niet gerealiseerde waardeverminderingen vastgoedportefeuille Verkoopresultaat Fiscaal geen kosten maar investering Tijdelijke verschillen Afschrijvingen Niet aftrekbare kosten/lasten

-33.158.000 150.000 -14.494.000 -4.695.000 4.628.000 -596.000 20.753.000 2.917.000 -24.495.000

Belastbaar bedrag 2013 4.3

-6.994.585

Te verrekenen verliezen

Het verrekenbare verlies tot en met 2013 bedraagt op basis van de huidige inzichten € 9.700.000. Vanuit voorzichtigheidsoverwegingen is hiervoor geen latente belastingvordering in de jaarrekening opgenomen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ -9-

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 1 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na winstbestemming) 31-12-2013

31-12-2012

€

€

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa

(1)

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen

529.026.119 11.277.978 2.944.370

563.024.065

543.248.467

74.371.322 35.681.618 6.782.127

69.477.155 34.533.464 6.603.097

116.835.067

110.613.716

1.490.510 612.089

258.000 940.161

2.102.599

1.198.161

681.961.731

655.060.344

1.501.089 1.115.692 1.892.631 21.473.076

3.632.837 4.696.209 1.734.194

25.982.488

10.063.240

707.944.219

665.123.584

(2)

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa

548.531.536 12.051.374 2.441.155

(3)

Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS-subsidies

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen

(4) (5) (6) (7)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________

31-12-2013

31-12-2012

€

€

PASSIVA Groepsvermogen

(8)

Voorzieningen

(9)

Onrendabele investeringen en herstructureringen Latente belastingverplichtingen Voorziening jubilea personeel Voorziening nazorg nieuwbouwprojecten

Langlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Omzetbelasting Loonheffing Schulden terzake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

174.472.530

20.090.524 4.361.264 148.000 52.032

20.452.833 3.165.488 172.000 67.368

24.651.820

23.857.689

398.747.037 12.311.285

386.186.268 9.997.948

36.315.942 13.934

34.257.687 10.611

447.388.198

430.452.514

17.143.382 755.547 1.082.128 309.569 128.038 16.103.694

243.111 15.786.704 1.160.530 1.526.017 421.109 166.516 212.607 16.824.257

35.522.358

36.340.851

707.944.219

665.123.584

(10)

Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen

Kortlopende schulden

200.381.843

(11)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 12 -


GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013

2013

2012

€

€

Bedrijfsopbrengsten (12) (13) (14)

68.123.158 1.252.605 15.075

65.487.041 1.143.093 -

(15) (16) (17) (18)

-52.237 4.694.540 373.079 495.632

-550.132 -836.697 481.729 624.202

74.901.852

66.349.236

23.532.089 -20.057.768 51.281 7.865.898 1.037.475 1.332.817 17.947.905 719.760 2.936.523 11.229.016

22.604.401 44.703.530 8.802.118 1.312.601 1.460.706 17.985.403 939.735 2.769.303 7.924.391

Totaal Bedrijfslasten

46.594.996

108.502.188

Bedrijfsresultaat

28.306.856

-42.152.952

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen van vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

(19) (20) (21) (22) (23) (24) (25) (26) (27) (28)


(29)

-5.127.027

-8.441.598


(30)

12.537.098

22.513.000

(31) (32) (33)

-150.000 159.064 -18.225.576

153.202 -18.104.134

-18.216.512

-17.950.932

17.500.415 36.528

-46.032.482 -1.238.065

17.536.943

-47.270.547

8.372.373

-72.070.374

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

(34)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 13 -


GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. 2013 €

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Mutatie voorzieningen Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie voorraden Mutatie onderhanden projecten Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden (exclusief schulden aan kredietinstellingen en aflossingverplichtingen komend boekjaar)

28.306.856 23.532.089 -4.698.750 -373.079 -20.057.768 -52.237 794.131 2.131.748 -1.115.692 2.803.578 -1.932.060 29.338.816

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rentebaten/-lasten

-18.066.511 11.272.305

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

-22.523.373 12.820.608 -1.232.511 380.257

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-10.555.019

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Ontvangsten uit verkopen onder voorwaarden Mutatie waarborgsommen

29.180.000 -12.949.216 3.030.600 3.323

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

19.264.707

Mutatie liquide middelen en kortlopende schulden aan kredietinstellingen

19.981.993

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 14 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Samenstelling geldmiddelen 2013 € Liquide middelen per 1 januari Kortlopende schulden aan kredietinstellingen per 1 januari

1.734.194 -243.111

Geldmiddelen per 01 januari

1.491.083

Mutatie liquide middelen Mutatie kortlopende schulden aan kredietinstellingen

19.738.882 243.111

Mutatie liquide middelen en kortlopende schulden aan kredietinstellingen

19.981.993

Geldmiddelen per 31 december

21.473.076

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 15 -


GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

ALGEMEEN Stichting Welbions is een woningcorporatie met de status van 'toegelaten instelling volkshuisvesting'. Zij heeft specifieke toelating in de regio Twente en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Hengelo (Ov), de feitelijke vestigingsplaats is Paul Krugerstraat 44 te Hengelo (Ov). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013

Groepsverhoudingen Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Stichting Welbions wordt hiermee bedoeld Stichting Welbions en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

Consolidatie In de jaarrekening van Stichting Welbions zijn de financiële gegevens geconsolideerd van Stichting Welbions en de volgende groepsmaatschappijen: LIJST MET KAPITAALBELANGEN

Stichting Welbions te Hengelo staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het geplaatste Opgenomen Naam, statutaire zetel kapitaal in consolidatie % WOM Berflo Es B.V. Hengelo

100,00

Ja

Welbions Holding B.V. Hengelo

100,00

Ja

F.B.I. HBS Ons Belang B.V. Hengelo

100,00

Ja

Welbions Ontwikkeling B.V Hengelo

100,00

Ja

Welbions Projectontwikkeling B.V. Hengelo

100,00

Ja

50,00

Ja

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Hengelo

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 16 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ De wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. heeft als belangrijkste activiteit de herstructurering uit te voeren van drie complexen in de wijk Berflo Es. In 2013 zijn grond en woningen uit het complex Veldwijk Zuid overgedragen aan Welbions. Per 31-12-2013 resteert nog een bedrijfsmatig onroerend goed in de wijkontwikkelingsmaatschappij, te weten een tankstation. FBI HBS Ons Belang B.V. heeft als doelstelling om vermogen te beleggen onder voorwaarden als bedoeld in artikel 28 Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tot en met 2007 is dit geëffectueerd. Vanaf 2008 vinden er geen activiteiten plaats. Welbions Holding B.V. is de houdstermaatschappij van de hierna genoemde dochtermaatschappijen. De activiteiten van Welbions Ontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. In 2013 en 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. De N.V. Wonen Boven Winkels Hengelo heeft tot doel het bevorderen van de leefbaarheid in de binnenstad door het stimuleren van het wonen boven winkels. De gemeente Hengelo en Welbions hebben ieder een startkapitaal gestort van € 650.000,--. De activiteiten van Welbions Projectontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. De joint venture Medaillon (Dura Vermeer / Welbions V.O.F.) is hierin ondergebracht. Dura Vermeer / Welbions V.O.F. is aangemerkt als een joint venture. De V.O.F. realiseert huur en koopwoningen in het plan Medaillon. De zeggenschap in de V.O.F. wordt gezamenlijk uitgeoefend. De bedrijfsactiviteiten zijn in 2013 beëindigd en de VOF is per 30 november 2013 opgeheven.

Verbonden partijen Naast de maatschappijen die onder de financiële vaste activa zijn vermeld, zijn nog de volgende partijen verbonden met de rechtspersoon: Stichting Woonruimteverdeling Hengelo Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een garantstelling voor exploitatietekorten. Besluit tot opheffing van de Stichting Woonruimteverdeling Hengelo is in 2012 genomen en is in 2013 geeffectueerd. De activiteiten zijn in 2013 ondergebracht bij Stichting Welbions.

Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Welbions zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stichting Welbions. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn met uitzondering van de N.V. Wonen Boven Winkels volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De N.V. Wonen Boven Winkels is proportioneel in de consolidatie opgenomen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 17 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar.

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 18 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Verwerking van groot onderhoud Stichting Welbions verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Stichting Welbions is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Stichting Welbions zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Stichting Welbions waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Naast de grond (geen afschrijving) wordt door Welbions alleen de opstal als afzonderlijke component onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 19 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening 2013 De bedrijfswaarde is gebaseerd op het beleid van Welbions ten aanzien van het bestaande bezit zoals vastgelegd in de meerjarenbegroting 2014-2023.

Bedrijfswaardeparameters jaarrekening 2013

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 e.v. jaren

Prijsinflatie 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Looninflatie 1,50% 1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00%

Bouwindex 1,50% 1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00%

Onderhoudsindex 1,50% 1,50% 1,95% 2,27% 2,49% 3,00% 3,00%

Marktindex -5,00% -2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Huurverhoging % Huurverhoging Prijsinflatie Inkomens afhankelijke huurverhoging Totaal

2014 2,50 1,21 3,71

2015 2,00 1,14 3,14

2016 2,00 1,04 3,04

2017 2,00 0,93 2,93

2018 2019 e.v. 2,00 2,00 0,82 0,00 2,82 2,00

De huur wordt afgetopt op het niveau van de streefhuur.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 20 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Huurderving

1,32% (1% vorig jaar) van de jaarlijkse huuromzet wordt als oninbaar afgeschreven.

Huurharmonisatie

Bij mutatie wordt de huur verhoogd tot gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. De huurharmonisatie wordt voor een periode van drie jaar ingerekend.

Mutatiegraad

De mutatiegraad van de woningen bedraagt 7,61% (7,56% vorig jaar) en is vastgesteld op basis van ervaringscijfers en verwachtingen.

Loonkosten

De loonkosten bedragen € 630 (€ 709 vorig jaar) per woning per jaar. De kosten stijgen met de looninflatie.

Onderhoudskosten

De onderhoudskosten bedragen € 1.304 (€ 1.327 vorig jaar) per woning per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex.

Bedrijfskosten

De bedrijfskosten bedragen € 382 (€ 321 vorig jaar) per woning per jaar. De kosten stijgen met de prijsindex.

Verhuurdersheffing

De heffing bedraagt € 535 (€ 478 vorig jaar) per woning per jaar.

Restwaarde

De restwaarde inbreng is het saldo van de door de gemeente Hengelo gehanteerde sociale kavelprijzen verminderd met verhuiskostenvergoedingen sloopkosten en bouwrijp maakkosten. De restwaarde inbreng resulteert dan in een waarde van € 5.000.

Disconto

Het disconto bedraagt 5,25% conform de uitgangspunten van WSW en CFV.

Levensduur

De levensduur is vastgesteld bij het strategisch voorraadbeleid. De levensduur van een complex bedraagt maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar.

Verkoopopbrengsten

De verwachte verkopen in de 5-jaarshorizon zijn meegenomen in de bedrijfswaarde 611 (370 vorig jaar) reguliere verkopen tegen € 119.000 (€ 125.000 vorig jaar) per woning. Teruggekochte koopgarantwoningen worden regulier verkocht.

Woningverbeteringen

Er zijn 1.638 (2.485 vorig jaar) verbeteringen ingerekend met een gemiddelde investering van € 45.800 (vorig jaar € 37.000).

Sloop

Er zijn 611 (579 vorig jaar) te slopen verhuurbare eenheden ingerekend. Er zijn alleen sloopkosten ingerekend € 9.828. Vorig jaar bedroeg het saldo van sloopkosten en sloopopbrengsten € 4.438.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag wordt de meest recente WOZ-waardering als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 21 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ De restwaarde van grond bestaat uit de sociale kavelprijs met daarop in mindering gebracht de verhuiskostenvergoeding, de sloopkosten inclusief asbestverwijdering en de kosten voor bouwrijp maken. De restwaarde in de bedrijfswaarde bedraagt € 5.000,-- per verhuurbaar object en ligt hiermee in lijn met de door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gehanteerde uitgangspunten.

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als 'herwaarderingsreserve') toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in de bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als 'Overige waardeveranderingen van vaste activa'.

Afschrijvingen De afschrijvingen worden per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde bij aanvang boekjaar en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 22 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Bijzondere waardevermindering Stichting Welbions beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Vastgoedbeleggingen Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als 'vastgoedbeleggingen in exploitatie' indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf "Algemene uitgangspunten") zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Waarderingsgrondslag Stichting Welbions waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf "Sociaal vastgoed in exploitatie " zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 23 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Welbions, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt tenminste 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.

Taxatie commercieel vastgoed in exploitatie Ultimo 2013 is de marktwaarde in verhuurde staat van 125 woningen getaxeerd en gevalideerd door een onafhankelijke makelaar. Hiermee is voldaan aan de eis om jaarlijks 1/3 van het commerciële woningbezit te taxeren. De getaxeerde waarde van het overig bezit ultimo 2013 is afgeleid van de verhouding tussen de getaxeerde waarden en de betreffende WOZ-waarden. Bijna het gehele bezit aan bedrijfs onroerend goed is per ultimo 2012 getaxeerd. Deze waarde is per ultimo 2013 verlaagd met 10% op basis van de marktindex voor bedrijfsonroerend goed.

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder 'niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stichting Welbions verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Stichting Welbions onderscheidt hierbij alleen verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Welbions het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Welbions een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post 'netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille'. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Welbions het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Welbions een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Stichting Welbions een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 24 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' welke is opgenomen onder de post 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waardering en verwerking Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder 'niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 25 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Stichting Welbions in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter.

Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Stichting Welbions op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Stichting Welbions de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 26 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf "Activeren van rentelasten" toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de post netto-omzet/wijziging in onderhanden projecten zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten van grond- en hulpstoffen en in de kosten van uitbesteed werk en andere externe kosten.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 27 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Nazorg nieuwbouwprojecten. Ten behoeve van nagekomen opgeleverde projecten.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 28 -


Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Leasing Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Stichting Welbions ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winsten-verliesrekening over de looptijd van het contract.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 29 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING

Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiele instrumenten.

Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 is de huurstijging voor het sociaal bezit inkomensafhankelijk toegepast. Voor de lage, midden en hoge inkomensgroepen stegen de huren met respectievelijk maximaal 4%, 4,5% en 6,5%. De huurstijging voor het commerciële bezit bedroeg maximaal 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar "Huurvast" en "Huurzeker" geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 30 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekenende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

Overige bedrijfsopbrengsten Onder deze rubriek worden o.a. verantwoord: De contributie opbrengsten van de ingeschreven woningzoekenden bij de woonruimteverdeling. De opbrengsten van de bij nieuwe huurders in rekening gebrachte kosten voor het afsluiten van huurcontracten. In 2013 is Stichting Welbions gestopt met het uitvoeren van complexbeheer voor derden.

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de overige bedrijfsopbrengsten c.q. de overige bedrijfslasten.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Erfpacht Jaarlijks wordt door het Bisdom Utrecht voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De erfpacht betreft het complex De Beukenhof in het buitengebied Beckum.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 31 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegdepensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat: De corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en De corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen ingeval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden, respectievelijk vorderingen. Ultimo 2013 bedraagt de geschatte dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2012: 106%). De Nederlandsche Bank stelt een minimum dekkingsgraad van 105%. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Stichting Welbions, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa zijnde het commercieel vastgoed in exploitatie.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 32 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. . Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Welbions integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De belasting over het resultaat is gebaseerd op voorlopige berekeningen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 33 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING

Treasury Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In februari 2013 is het treasury jaarplan 2013 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Welbions financieert haar activiteiten via doorverstrekking van door de gemeente Hengelo aangetrokken leningen op basis van de 'Overeenkomst verstrekking geldleningen', welke in 2000 is afgesloten met de gemeente Hengelo. Als zekerheid heeft Welbions voor 200% van de waarde van haar leningportefeuille woningen uit haar bezit in hypotheek gegeven aan de gemeente Hengelo. In december 2013 heeft Stichting Welbions de kredietwaardigheidsbeoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ontvangen. Het 'Waarborgfonds' verklaart dat Stichting Welbions (15562) te Hengelo conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het 'Waarborgfonds', voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Aangezien Stichting Welbions geen onderpand bij het 'Waarborgfonds' heeft ingezet, kan zij niet beschikken over het haar toegekende faciliteringsvolume. Welbions heeft in 2013 deelgenomen aan de stress-testen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Welbions heeft hierbij aangegeven niet over derivaten te beschikken en dat zij per ultimo 2013 voor € 69.000.000,-- aan basisrenteleningen in portefeuille heeft. Ultimo 2013 heeft Stichting Welbions geen leningcontracten met toekomstige stortingen in portefeuille.

Risicomanagement en interne controle Risicomanagement is het continue proces van identificatie, beoordeling, beheersing (het treffen van maatregelen) en evaluatie van geïdentificeerde risico's. Mede op basis van het risicomanagementbeleid is in het voorjaar van 2013 de Corporatie Risico/Control Monitor van BDO (CR/CM) geïmplementeerd. De monitor is ingericht door per onderkend bedrijfsproces risico's te benoemen die de doelrealisatie bedreigen en tegelijkertijd beheersmaatregelen en controles vast te leggen om het risico bij optreden tijdig te ontdekken en de gevolgen te beperken, dan wel de kans op optreden te mitigeren. Het gebruik gaat uit van een groeimodel voor inbedding van systematische risicobeheersing in de reguliere bedrijfsvoering van operationeel-, naar tactisch- en strategisch niveau. Op operationeel niveau zijn stappen gezet middels testen, daadwerkelijk uitgevoerde controles en vastlegging daarvan. Begin 2014 zal de strategische module van de CR/CM worden ingericht door de onderkende strategische risico's te herijken en te prioriteren op basis van belang, urgentie en effect(en) bij optreden. Na koppeling aan de verantwoordelijke managers ter formulering van mogelijke beheersmaatregelen zal het risicobeheersplan ter goedkeuring worden voorgelegd aan het managementteam en de RvC. Welbions is transparant in wat zij doet, waarom en wat de gerealiseerde prestaties zijn. Welbions legt hierover verantwoording af door middel van de verantwoordingsverslagen, deelname aan de visitatie onder toezicht van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland en verschillende prestatie-vergelijkende onderzoeken van het CFV en Aedes.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 34 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Verzekeringen Het bezit van Welbions is tegen brand en stormschade verzekerd door tussenkomst van Raetsheren van Orden. Er worden twee polissen onderscheiden, te weten één voor woningen en 'parkeervoorzieningen' en de ander voor de bedrijfsonroerende goederen (BOG). Voor de woningen is sprake van een premie per eenheid op jaarbasis, waarbij voor vijf parkeervoorzieningen één maal de premie voor een woning wordt betaald. Voor het BOG is overwegend sprake van verzekering tegen herbouwwaarde v.w.b. de premiestelling. Indien een pand leeg staat in verband met sloop, is sprake van verzekering tegen sloopwaarde. Eens per jaar, in principe in februari, wordt de samenstelling en 'status' van ons bezit per 1 januari van dat jaar gerapporteerd aan Raetsheren van Orden. Tevens kent Welbions de volgende verzekeringen te weten de (bestuurders-)aansprakelijkheidsverzekering, CAR-/Bouw & montageverzekering, een fraude-, een ongevallen-, de ICT-verzekering en de verzekering van het wagenpark.

BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Stichting Welbions waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

Verhuurdersheffing De sector wordt geconfronteerd met de verhuurdersheffing. Stichting Welbions heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: 2014 € 5.340.000,- 2015 € 5.913.000,- 2016 € 6.210.000,- 2017 € 6.867.000,- >2017 € 6.919.000,- Conform de richtlijnen van het WSW wordt vanaf 2017 rekening gehouden met een structurele jaarlijkse verhuurdersheffing gelijk aan het wettelijk vastgesteld bedrag in 2017 inclusief prijsindex.

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 611 woningen. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. In de toelichting op de materiële vaste activa is een volatiliteitsparagraaf opgenomen met de effecten van 3 risico-scenario's.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 35 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Welbions een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2010 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve. (t/m 2011) Dientengevolge kan de fiscale positie over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 36 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito's met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 37 -


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013

ACTIVA

VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie €

Boekwaarde per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardemutaties

Boekwaarde per 31 december 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende bestemd voor zaken ten eigen dienste van de exploitatie exploitatie €

€

Totaal €

530.259.119

47.018.282

10.156.277

587.433.678

-1.233.000

-35.740.304

-7.211.908

-44.185.212

529.026.119

11.277.978

2.944.369

543.248.466

-2.233.981 -22.869.000 44.608.398

-23.769.329 24.542.725

188.572 -54.295 -663.089 25.598

-25.814.738 -54.295 -23.532.089 69.176.721

19.505.417

773.396

-503.214

19.775.599

528.025.138

23.248.953

10.290.554

561.564.645

20.506.398

-11.197.579

-7.849.399

1.459.420

548.531.536

12.051.374

2.441.155

563.024.065

Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Stichting Welbions heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 3.300 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 125 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 14.083.000,--.

Analyse stijging/daling bedrijfswaarde De analyse is opgenomen bij de toelichting op de enkelvoudige balans.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 38 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 €

Sociaal vastgoed in exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

530.259.119 -1.233.000

Boekwaarde per 31 december

529.026.119

Boekwaarde per 1 januari

529.026.119

Mutaties Investeringen Afschrijvingen Waardeverandering via vermogen bezit geen maatregelen Waardeverandering via resultaat bezit geen maatregelen Overige mutaties Overgeboekt van commercieel tegen bedrijfswaarde Herclassificatie van sociaal naar commercieel Huisnummerbesluit Koopgarant 1e verkoop 2013 Reguliere verkoop woningen 2013 Sloop Overboeking mutatie voorziening herstructurering Waardeverandering 01-01-2013 Waardeverandering verbeteringen via resultaat Waardeverandering verbeteringen via vermogen Waardeverandering via resultaat van commercieel naar sociaal

6.496.588 -22.869.000 18.405.750 18.586.652 -172.638 118.776 -6.900.160 -34 -1.415.904 -4.624.338 -141.345 2.492.295 -45.093 8.690.626 889.025 -5.783 19.505.417

Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

528.025.138 20.506.398


548.531.536

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 39 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

47.018.282 -35.740.304


11.277.978


11.277.978

Mutaties Omrekeningsverschillen Investeringen Overige mutaties Over van voorraad nieuwbouw koop; woningen gaan in verhuur Over van nieuwbouw koop in ontwikkeling voorziening Inbrengwaarde grond van gesloopt bezit Opgeleverde woningen 2013 Investeringen opgeleverde verbeteringen via resultaat Overgeboekt naar kortlopende schuld ultimo 2012 Overgeboekt naar kortlopende schuld ultimo 2013 Waardeveranderingen opgeleverde nieuwbouw sociaal vastgoed 2012 Onrendabele top nieuwbouw sociaal vastgoed oplevering in 2014 Correctie onrendabele top nieuwbouw sociaal vastgoed opgeleverd in 2013 Mutatie voorziening onrendabele investeringen Correctie waardeveranderingen 2012 Waardeveranderingen grondposities

240 16.882.117 -771.696 666.179 -82.512 277.355 -6.496.591 -7.498.008 -703.268 918.856 -80.903 -2.438.584 862.538 -433.312 -660.741 331.726 773.396

Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

23.248.953 -11.197.579 12.051.374

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

10.156.277 -7.211.908


2.944.369


2.944.369

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen

188.572 -54.295 25.598 -663.089 -503.214


10.290.554 -7.849.399 2.441.155

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 40 -


Stichting Welbions onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende afschrijvingstermijnen: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair 50 jaar Garages lineair 50 jaar De geschatte waarde van de post sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1.382.418.000,--. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende afschrijvingstermijnen gehanteerd: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair 50 jaar Installaties lineair 5 jaar Inventaris lineair 5 jaar Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 3.300 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 125 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 14.083.000,-Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 41 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Volatiliteit In onderstaande tabellen worden de effecten van 3 risico-scenario’s ten opzichte van het jaarrekening scenario in beeld gebracht.

Scenario’s A

Hogere rente (+1,0%):

B

Ingerekende besparing (€ 2,0 mln) wordt niet gerealiseerd

C

Hoger disconto (+0,5%):

Opslag op de lange en korte rente van 1,0% t.o.v. het verwachte economisch scenario Jaarlijkse extra exploitatielasten van € 2,0 miljoen t.o.v. de begrotingsvariant Verhoging van de disconteringsvoet van 5,25% naar 5,75%

Kengetal

Scenario

2013

2018

Solvabiliteit %

Jaarrekening A B C

28,3

31,8 31,6 28,1 28,8

Loan to Value % obv MVA waarde

Jaarrekening A B C

66,5

57,7 58,0 61,7 61,2

ICR jaarratio

Jaarrekening A B C

1,71

2,03 1,95 1,92 2,03

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 42 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2. Vastgoedbeleggingen

Boekwaarde per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2013

Mutaties Investeringen Overige waardemutaties


Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

€

€

€

€

95.131.155

8.985.464

28.149.000

132.265.619

-25.654.000

25.548.000

-21.545.903

-21.651.903

69.477.155

34.533.464

6.603.097

110.613.716

69.477.155

34.533.464

6.603.097

110.613.716

1.872.370 3.021.797

264.533 883.621

2.512.293 -2.333.263

4.649.196 1.572.155

4.894.167

1.148.154

179.030

6.221.351

97.003.525

9.249.997

30.661.293

136.914.815

-22.632.203

26.431.621

-23.879.166

-20.079.748

74.371.322

35.681.618

6.782.127

116.835.067

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 86.838.759,--

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 43 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 € Commercieel vastgoed in exploitatie Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen

95.131.155 -25.654.000


69.477.155

Mutaties Investeringen Herclassificatie overgeboekt van sociaal vastgoed Herclassificatie overgeboekt naar sociaal vastgoed Verkopen regulier woningen Verkopen regulier Bedrijfs Onroerend Goed Gesloopt bezit Waardeverandering na overboeking van sociaal vastgoed Waardeverandering verbeteringen na herclassificatie waardeveranderingen

1.407.221 6.900.160 -118.776 -1.366.449 -696.000 -94.503 1.301.355 313.606 -2.752.447 4.894.167



97.003.525 -22.632.203 74.371.322

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen

8.985.464 25.548.000


34.533.464

Mutaties Verkoop koopgarant over van sociaal vastgoed Mutatie voorraad koopgarant woningen Waardeverandering na overboeking van sociaal vastgoed Waardeverandering 2013

1.415.904 -287.308 1.614.696 -1.595.138 1.148.154


9.249.997 26.431.621


35.681.618

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 44 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 € Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen

Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Mutatie voorziening herstructurering Over van voorraad nieuwbouw koop; woningen gaan in verhuur Over naar onderhanden werk nieuwbouw koop Inbrengwaarde grond van gesloopt bezit Opgeleverde woningen 2013 Overgeboekt naar kortlopende schuld 2012 Overgeboekt naar kortlopende schuld 2013 Waardeverandering commercieel vastgoed opgeleverd in 2012 Waardeverandering commercieel vastgoed oplevering in 2014 Waardeverandering commercieel vastgoed opgeleverd in 2013 Onrendabele top nieuwbouw a.g.v. wegvallen exploitatiebijdrage gemeente Mutatie voorzieningen onrendabele investeringen waardeveranderingen grondposities

28.149.000 -21.545.903 6.603.097

4.894.493 1.710.924 -1.115.692 106.135 -1.407.219 -568.416 149.422 212.729 -1.436.998 -787.400 -1.500.000 -69.292 -9.656 179.030



30.661.293 -23.879.166 6.782.127

De geschatte waarde van de post commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 96.964.000,--. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 364 (2012: 338) verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 364 (2012: 338) verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten te weten 362 is gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 20% en 25%. Per 01-01-2014 is Welbions gestopt met de verkoop van verhuureenheden onder voorwaarden. De woningen die teruggekocht worden, voor alle woningen geldt een terugkoopplicht, gaan na terugkoop in de reguliere verkoop.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 45 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 3. Financiële vaste activa Latente belastingvordering (en)

Te vorderen BWSsubsidies

Totaal

€

€

€

Stand per 1 januari 2013 Dotatie Afwaardering/vrijval Toegerekende rente

258.000 1.381.561 -149.051 -

940.162 -380.257 52.184

1.198.162 1.381.561 -529.308 52.184

Stand per 31 december 2013

1.490.510

612.089

2.102.599

De dotatie aan de voorziening latente belastingvorderingen houdt verband met een herziening van de fiscale marktwaarde van de leningen bij de fiscale openingsbalans per 01-01-2008. Daarnaast is sprake van verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva ter grootte van circa € 860 miljoen (fiscaal hogere waardering), waarvoor geen latente belastingvordering is opgenomen. De afwikkeling van deze verschillen zal naar verwachting ver in de toekomst liggen, derhalve tendeert de contante waarde van de latente belastingclaim naar nihil en is deze niet in de balans verantwoord.

VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2013

31-12-2012

€

€

4. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

1.016.033 485.056

3.158.065 82.512 392.260

1.501.089

3.632.837

328.925 687.108

2.758.265 399.800

1.016.033

3.158.065

-

82.512

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop Voorraad woningen verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop heeft geen afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden. Overige voorraden Magazijnvoorraden

485.056

392.260

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 46 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 5. Onderhanden projecten

Onderhanden projecten 31-12-2013

31-12-2012

€

€

Projecten met per saldo een debetstand Stand per 1 januari Gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst Gedeclareerde termijnen en verwerkte verliezen

1.115.692 -

1.691.000 119.000 -1.810.000

1.115.692

-

610.887 -

444.326 25.007

2.180 64.987 1.214.577

247.231 61.718 3.917.927

1.892.631

4.696.209

832.639 -221.752

560.326 -116.000

610.887

444.326

-

25.007

2.180

247.231

64.987

61.718

151.160 258.038 135.788

443.354 26.543 578.639 109.000

544.986

1.157.536

6. Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen en overlopende activa

Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening wegens oninbaarheid

Vorderingen op gemeenten Vorderingen op gemeente Hengelo Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Stichting Woonruimteverdeling Hengelo Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Rekening-courant beleggers Rekening-courant vve's Overige vorderingen Vertrokken huurders

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 47 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ In de overige vorderingen is een voorziening wegens oninbaarheid opgenomen van € 157.000,-(2012: € 125.000,--) In de vorderingen op vertrokken huurders is een voorziening wegens oninbaarheid opgenomen van € 348.205,-- (2012: € 280.000,--) 31-12-2013

31-12-2012

€

€

Overlopende activa Diversen

669.591

2.760.391

Hypotheekstelling Woningstichting Domijn Nota's van afrekening verkopen Nog te ontvangen rente Te verrekenen stookkosten Te verrekenen servicekosten Overige vorderingen

338.812 87.203 143.621 22.053 77.902

1.728.111 860.000 30.000 142.280

669.591

2.760.391

2.420.231 17.501.555 1.551.290

1.734.194

21.473.076

1.734.194

7. Liquide middelen Rekening-Courant ING Zakelijke spaarrekeningen Overige bankrekeningen

De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Onder de liquide middelen per 31 december 2013 is € 9,2 miljoen begrepen uit hoofde van een reeds ontvangen lening van het Energiefonds Overijssel. Dit bedrag mag uitsluitend worden aangewend voor investeringen in energiebesparende maatregelen. De overige liquide middelen staan ter vrije beschikking.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 48 -


PASSIVA 8. Groepsvermogen Voor een toelichting op het groepsvermogen verwijzen wij u naar de toelichting op het eigen vermogen van de enkelvoudige balans op pagina 77 van dit rapport. 9. Voorzieningen De voorzieningen hebben overwegend een langlopend karakter.

Onrendabele investeringen en herstructureringen

Onrendabele investeringen Herstructureringen

Stand per 1 januari 2013

Dotatie

Onttrekking


€

€

€

€

10.512.833 9.940.000

2.492.295

-2.854.604 -

7.658.229 12.432.295

20.452.833

2.492.295

-2.854.604

20.090.524

Latente belastingverplichtingen Deze voorziening heeft betrekking op de tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van activa en passiva. De voorziening is berekend naar het geldende belastingtarief van 25,00%.

Latente belastingverplichtingen


Dotatie


€

€

€

3.165.488

1.195.776

4.361.264

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering voor met name woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de 'verkoopvijver').

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 49 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 31-12-2013

31-12-2012

€

€

148.000 52.032

172.000 67.368

200.032

239.368

Overige voorzieningen Voorziening jubilea personeel Voorziening nazorg nieuwbouwprojecten

10. Langlopende schulden


Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen

31-12-2013

Waarvan langer dan vijf jaar

31-12-2012


€

€

€

€

398.747.037 12.311.285

332.964.521 9.989.496

386.186.268 9.997.948

347.668.495 7.768.148

36.315.942 13.934

-

34.257.687 10.611

-

447.388.198

342.954.017

430.452.514

355.436.643

31-12-2013

Aflossingsverplichting 2014

Resterende looptijd > 1 jaar en <= 5 jaar

Resterende looptijd > 5 jaar

€

€

€

€

415.366.268 12.835.436

16.619.231 524.151

65.782.516 2.321.789

332.964.521 9.989.496

36.315.942 13.934

-

36.315.942 -

-

464.531.580

17.143.382

104.420.247

342.954.017

De aflossingsverplichting 2014 is opgenomen onder de kortlopende schulden.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 50 -


Schulden/leningen overheid 2013

2012

€

€

Schulden/leningen overheid Stand per 1 januari Opgenomen gelden Aflossing

398.632.035 29.180.000 -12.445.767

376.744.995 37.000.000 -15.112.960

Stand per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar

415.366.268 -16.619.231

398.632.035 -12.445.767

Langlopend deel per 31 december

398.747.037

386.186.268

Van het restant van de lening per 31 december 2013 heeft een bedrag van € 332.964.521 een looptijd langer dan vijf jaar. Basisrenteleningen: Per 31 december 2013 heeft Welbions 8 basisrenteleningen in portefeuille voor een bedrag van € 69 miljoen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De rentespread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden/leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Aflossing

13.338.885 -503.449

15.891.637 -2.552.752


12.835.436 -524.151

13.338.885 -3.340.937


12.311.285

9.997.948

Van het restant van de lening per 31 december 2013 heeft een bedrag van € 9.989.496 een looptijd langer dan vijf jaar.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 51 -


Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2013

2012

€

€

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen / verminderingen

36.202.687 -1.945.000

32.321.687 -156.000

Stand per 1 januari

34.257.687

32.165.687

Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaarderingen

3.030.600

3.897.000

142.947 -1.115.292

-16.000 -1.789.000

Stand per 31 december

36.315.942

34.257.687


39.376.234 -3.060.292

36.202.687 -1.945.000

36.315.942

34.257.687

31-12-2013

31-12-2012

€

€

Overige schulden Waarborgsommen

13.934

10.611

BORGSTELLING EN ZEKERHEDEN Borgstelling De gemeente Hengelo staat borg voor de leningen die door de provincie Overijssel, de B.N.G. en de N.W.B. aan Welbions verstrekt zijn.

Zekerheden Welbions heeft - tot zekerheid voor de aan haar verstrekte leningen - een deel van haar woningbezit in hypotheek gegeven aan de gemeente Hengelo. De WOZ waarde van de in hypotheek gegeven woningen bedraagt 200% van de leningportefeuille.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 52 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 11. Kortlopende schulden 31-12-2013

31-12-2012

€

€

Schulden aan kredietinstellingen ING Rekening-courant

-

243.111

Per balansdatum heeft Welbions de beschikking over een kredietfaciliteit in rekeningcourant bij de ING Bank, tot een bedrag van € 25 miljoen.

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

16.619.231 524.151

12.445.767 3.340.937

17.143.382

15.786.704

755.547

1.160.530

1.082.128 309.569

1.526.017 421.109

1.391.697

1.947.126

128.038

166.516

-

105.239 107.368

-

212.607

8.816.936 46 1.583.092 544.367 150.000 69.844 712.077 4.227.332

8.965.926 357.381 1.282.337 75.374 209.243 554.971 138.000 65.715 1.169.083 4.006.227

16.103.694

16.824.257

Schulden aan leveranciers Crediteuren

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing

Schulden terzake van pensioenen Schulden terzake van pensioenen

Overige schulden Rekening-courant beleggers Rekening-courant vve's

Overlopende passiva Nog niet vervallen rente Vooruitontvangen huurtoeslag Vooruitontvangen huren en vergoedingen Te verrekenen stookkosten Te verrekenen servicekosten Vakantiegeld, vakantiedagen en overige personele regelingen Stimuleringsfonds binnenstad Sociaal plan Personeelsvereniging Terugkoopverplichting Koopgarant Nog te betalen bedragen

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 53 -


NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN Niet verwerkte verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 4.584.000.

Erfpachtverplichtingen Het project Beckum bestaande uit 15 VHE's is in 2012 opgeleverd. De grond is verkregen in erfpacht voor de duur van 50 jaar. De canon bedraagt € 24.750 per jaar en wordt jaarlijks op basis van de CPI geïndexeerd. Om de 10 jaar kan de canon met inachtneming van in de akte gestelde voorwaarden worden herzien. Vanaf 2013 wordt de erfpacht meegenomen in de jaarrekening.

Heffing Saneringsfonds Welbions zal de komende 9 jaren naar verwachting in totaal € 10.742.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 54 -


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013 2013

2012

€

€

12. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

67.944.019 3.063.694

65.870.969 2.740.273

Huurderving woningen ivm reguliere leegstand Huurderving woningen ivm verkoop Huurderving woningen ivm sloop Huurderving woningen ivm nieuwbouw en groot-onderhoud Overige huurderving woningen Huurderving wegens maatschappelijk ondernemen Huurderving wegens leegstand niet-woningen Huurderving wegens oninbaar

71.007.713 -480.799 -440.353 -797.611 -102.937 -257.534 -91.959 -410.555 -302.807

68.611.242 -593.312 -468.056 -994.826 -184.792 -272.179 -89.170 -359.045 -162.821

68.123.158

65.487.041

De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van : verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging tot een bedrag van € 2.036.000,--. het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 1.217.000,-als gevolg van harmonisatie en verbeteringen tot een berag van € 705.000,--. als gevolg van sloop en verkopen tot een bedrag van € 1.562.000,-- negatief. 13. Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Huurdersabonnementen

1.227.408 91.831

1.145.977 79.929

Vergoedingsderving

1.319.239 -66.634

1.225.906 -82.813

1.252.605

1.143.093

15.075

-

-52.237

-550.132

6.239.821 -106.000 -1.439.281

603.743 -461.760 -978.680

4.694.540

-836.697

12.230.608 -5.990.787

15.111.096 -14.507.353

6.239.821

603.743

14. Overheidsbijdragen B.W.S. 15. Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Mutatie Vastgoed bestemd voor de verkoop 16. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst reguliere verkopen woningen uit bestaand bezit Verkoopopbrengst verkopen B.O.G. uit bestaand bezit Verkoopkosten

Opbrengst reguliere verkopen woningen uit bestaand bezit Af : Boekwaarde

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 55 -


Opbrengst verkopen B.O.G. uit bestaand bezit Af : Boekwaarde

2013

2012

€

€

590.000 -696.000

2.234.632 -2.696.392

-106.000

-461.760

373.079

481.729

110.094 680 69.482 315.009 367

229.076 33.891 68.882 262.286 30.067

495.632

624.202

22.869.000 663.089

21.948.000 656.401

23.532.089

22.604.401

-20.057.768

44.703.530

-331.726 -18.944.652 -3.186.618 2.778.431 -136.010 -237.193

9.397.000 12.898.000 10.586.000 -1.354.000 13.106.000 70.530

-20.057.768

44.703.530

51.281

-

17. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen 18. Overige bedrijfsopbrengsten Beheervergoeding Beheervergoeding verbindingen Afsluiten huurcontracten Contributie Woonruimteverdeling Overige opbrengsten

19. Afschrijvingen

Afschrijvingen materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

20. Overige waardeveranderingen van vaste activa Bedrijfsgebouwen en -terreinen Overige waardeveranderingen van vaste activa Schattingswijzigingen Waardeveranderingen grondposities Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen verbeteringen Onrendabele top nieuwbouw Waardeveranderingen agv sloop Overige waardeveranderingen

21. Erfpacht Erfpacht

De in 2013 opgenomen erfpacht betreft de erfpacht over 2012 en 2013 van het complex Appelhof in Beckum. Personeelskosten 22. Lonen en salarissen Salarissen Interim en uitzendkrachten

7.243.910 621.988

8.418.842 383.276

7.865.898

8.802.118

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 56 -


2012

€

€

23. Sociale lasten Sociale lasten

1.037.475

1.312.601

1.332.817

1.460.706

7.350.728 10.597.177

7.133.389 10.852.014

17.947.905

17.985.403

10.225.823 4.345.460 2.626.339 371.354 1.909.869 -1.530.940

10.036.276 4.257.416 2.542.214 815.738 1.747.766 -1.414.007

17.947.905

17.985.403

48.750 671.010

250.051 689.684

719.760

939.735

93.483 2.843.040

140.719 2.628.584

2.936.523

2.769.303

1.968.629 1.757.201 68.172 777.595 2.942.374 292.753 182.737 3.087.089 19.247 133.219

1.732.589 1.616.933 60.530 687.631 2.713.890 267.099 151.327 214.434 279.719 200.239

11.229.016

7.924.391

2.328.586 606.136 7.652

2.102.653 594.667 16.570

2.942.374

2.713.890

24. Pensioenlasten Pensioenlasten 25. Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch)

Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Geriefsverbeteringen Contractonderhoud (cv en lift) Uren onderhoudsdienst

26. Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Sociaal gerelateerde leefbaarheid

27. Lasten servicecontracten Stookkosten Servicekosten

28. Overige bedrijfslasten Algemene beheersen administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Overige personeelskosten Belastingen Verzekeringen Contributies Bijdrageheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Deelnamekosten vve's Diverse bedrijfslasten

Belastingen Onroerende zaak belasting Waterschapsheffingen Overige gemeentelijke belastingen

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 57 -


2012

€

€

Bijdrageheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Saneringsheffing / Bijdrage Bijzondere Projectsteun Verhuurdersheffing

2.876.063 211.026

214.434 -

3.087.089

214.434

60.000 7.000 21.000

69.000 5.000 2.000

88.000

76.000

Accountantshonoraria De accountantshonoraria zijn opgenomen onder de algemene beheersen administratiekosten. Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 29. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-1.231.992 -1.595.138

-5.467.773 -2.575.395

-3.415.190

-2.188.106

1.115.293

1.789.676

-5.127.027

-8.441.598

9.669.000 2.868.098

9.479.000 13.034.000

12.537.098

22.513.000

-150.000

-

30. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Realisatie door afschrijving (bedrijfswaarde versus historische kostprijs) Realisatie door verkoop

Financiële baten en lasten 31. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Afwaardering vordering

In 2013 is besloten om € 150.000,-- van het gestorte kapitaal in de Wonen Boven Winkels N.V. aan te wenden ten behoeve van leefbaarheid in de binnenstad. De verwachting is dat dit bedrag niet kan worden terugverdiend. Het bedrag is opgenomen als Stimuleringsfonds binnenstad onder de Overlopende passiva. 32. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Te vorderen BWS subsidie Rente op liquide middelen Overige rentebaten

52.184 103.322 3.558

82.298 35.492 35.412

159.064

153.202

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 58 -


2012

€

€

33. Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden Geactiveerde rente

-17.895.443 -524.863 -15.318 210.048

-17.707.291 -624.851 -100.625 328.633

-18.225.576

-18.104.134

-1.195.776 1.232.510 -206

-1.212.507 -24.000 -1.558

36.528

-1.238.065

34. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie passieve belastinglatentie Mutatie actieve belastinglatentie Vennootschapsbelasting Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

Berekening belastbaar bedrag 2013 Het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting over 2013 is als volgt berekend: 2013 €


€

17.500.415

Correctie voor: Waardeveranderingen Materiële Vaste Activa Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa Niet gerealiseerde waardeverminderingen vastgoedportefeuille Verkoopresultaat Fiscaal geen kosten maar investering Tijdelijke verschillen Afschrijvingen Niet aftrekbare kosten/lasten

-33.158.000 150.000 -14.494.000 -4.695.000 4.628.000 -596.000 20.753.000 2.917.000 -24.495.000

Belastbaar bedrag 2013

-6.994.585

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De afwijking van de effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt doordat niet alle fiscale waarderingsverschillen door miiddel van een (latente) belastingdruk in het resultaat worden verwerkt.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 59 -

ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2013 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 7 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na winstbestemming) 31-12-2013

31-12-2012

€

€

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa

(35)

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen

528.853.480 10.506.282 2.944.370

563.024.064

542.304.132

74.371.322 35.681.618 6.782.127

69.477.155 34.533.464 6.603.097

116.835.067

110.613.716

505.216 500.000 1.490.510 612.089

452.374 650.000 258.000 940.161

3.107.815

2.300.535

682.966.946

655.218.383

1.501.089 1.115.692 1.910.688 20.631.553

3.632.837 6.039.006 783.740

25.159.022

10.455.583

708.125.968

665.673.966

(36)

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa

548.531.535 12.051.374 2.441.155

(37)

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS-subsidies

SOM DER VASTE ACTIVA Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen

TOTAAL ACTIVA

(38) (39) (40) (41)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________

31-12-2013

31-12-2012

€

€

PASSIVA Eigen vermogen

(42)

Overige reserves Voorzieningen

Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

20.090.524 4.361.264 148.000 52.032 1.684

20.452.833 3.165.488 172.000 67.368 277.734

24.653.504

24.135.423

398.747.037 12.311.285

386.186.268 9.997.948

36.315.942 13.934

34.257.687 10.611

447.388.198

430.452.514

17.143.382 752.748 344.009 1.391.697 128.038 15.942.549

243.111 15.786.704 1.160.530 319.908 1.947.126 166.516 212.607 16.776.997

35.702.423

36.613.499

708.125.968

665.673.966

(44)


Kortlopende schulden

174.472.530

(43)

Onrendabele investeringen en herstructureringen Latente belastingverplichtingen Voorziening jubilea personeel Voorziening nazorg nieuwbouwprojecten Voorziening deelnemingen

Langlopende schulden

200.381.843

(45)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 61 -


ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013

2013

2012

€

€

Bedrijfsopbrengsten (46) (47) (48)

68.099.723 1.252.605 15.075

65.334.188 1.143.093 -

(49) (50) (51) (52)

-52.237 4.698.750 373.079 457.429

-550.132 -832.732 481.729 658.093

74.844.424

66.234.239

23.532.089 -19.769.665 51.281 7.865.853 1.037.475 1.332.817 17.947.593 719.760 2.936.523 11.199.467

22.604.401 44.727.361 8.802.041 1.312.139 1.460.706 17.977.144 939.735 2.769.303 7.887.778

Totaal Bedrijfslasten

46.853.193

108.480.608

Bedrijfsresultaat

27.991.231

-42.246.369

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen van vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

(53) (54) (55) (56) (57) (58) (59) (60) (61) (62)


(63)

-5.127.027

-8.441.598


(64)

12.537.098

22.513.000

(65) (66) (67)

-150.000 144.307 -18.225.576

158.761 -18.104.134

-18.231.269

-17.945.373

17.170.033 36.734 330.176

-46.120.340 -1.236.507 86.300

17.536.943

-47.270.547

8.372.373

-72.070.374

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

(68) (69)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 62 -


ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING

De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede de toelichting op de onderscheidende activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niets anders wordt vermeld.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Welbions. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.

Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaten van deelnemingen in groepsmaatschappijen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 63 -


TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013

ACTIVA

VASTE ACTIVA 35. Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie €

Boekwaarde per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardemutaties


Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende bestemd voor zaken ten eigen dienste van de exploitatie exploitatie €

€

Totaal €

530.086.480

45.718.282

10.156.277

585.961.039

-1.233.000

-35.212.000

-7.211.908

-43.656.908

528.853.480

10.506.282

2.944.369

542.304.131

-2.233.981 -22.869.000 44.781.036

-23.769.329 25.314.421

188.572 -54.295 -663.089 25.598

-25.814.738 -54.295 -23.532.089 70.121.055

19.678.055

1.545.092

-503.214

20.719.933

527.852.499

21.948.953

10.290.554

560.092.006

20.679.036

-9.897.579

-7.849.399

2.932.058

548.531.535

12.051.374

2.441.155

563.024.064

Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Stichting Welbions heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 3.300 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 125 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 14.083.000,--.

Analyse stijging/daling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestaat uit de complexen met een positieve bedrijfswaarde die opgenomen zijn onder de post sociaal vastgoed in exploitatie en de complexen met een negatieve bedrijfswaarde die opgenomen zijn onder de voorziening herstructureringen. De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie via het eigen vermogen en het resultaat is als volgt te analyseren:

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 64 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat €

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie 1 januari 2013 Voorziening herstructureringen Aanpassingen

528.853.480 -9.940.000 -100.713

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie 1 januari 2013

518.812.767

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect één jaar opschuiven

-18.393.061 38.460.729 20.067.668

Voorraadmutaties Verkoop Sloop Overige weggevallen vhe's Verbeteringen Classificatiewijzigingen Nieuwbouw

-1.178.717 27.912 -34 207.895 -7.188.443 6.496.587 -1.634.800

Parameterwijzigingen Indexaties Levensduur

-12.989.640 572.091 -12.417.549

Wijziging exploitatiebeleid Huren Huurderving Onderhoudskosten Personeelskosten Zakelijke lasten Overige bedrijfslasten Verhuurderheffing Restwaarde

1.918.562 -708.020 12.844.751 2.350.380 -2.141.262 -2.388.289 -8.540.857 -139.930 3.195.335

Wijziging (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbetering

10.159.468 -8.916.469 6.832.820 8.075.819

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie 31 december 2013

536.099.240

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 65 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat €

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie 31 december 2013 Voorziening herstructureringen

548.531.535 -12.432.295

Bedrijfswaarde 31 december 2013

536.099.240

De aanpassingen ad -€ 100.713 betreffen een correctie op de stijgingsindex van de restwaarde en het niet meer in de bedrijfswaarde sociaal vastgoed opnemen van het complex verzilverd wonen.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 66 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 € Sociaal vastgoed in exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

530.086.480 -1.233.000


528.853.480


528.853.480

Mutaties Investeringen Afschrijvingen Waardeverandering via vermogen bezit geen maatregelen Waardeverandering via resultaat bezit geen maatregelen Overgeboekt van commercieel tegen bedrijfswaarde Herclassificatie van sociaal naar commercieel Huisnummerbesluit Koopgarant 1e verkoop 2013 Reguliere verkoop woningen 2013 Sloop Overboeking mutatie voorziening herstructurering Waardeverandering 01-01-2013 Waardeverandering verbeteringen via resultaat Waardeverandering verbeteringen via vermogen Waardeverandering via resultaat van commercieel naar sociaal

6.496.588 -22.869.000 18.405.750 18.586.652 118.776 -6.900.160 -34 -1.415.904 -4.624.338 -141.345 2.492.295 -45.093 8.690.626 889.025 -5.783 19.678.055


527.852.499 20.679.036


548.531.535

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 67 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 € Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

45.718.282 -35.212.000


10.506.282


10.506.282

Mutaties Omrekeningsverschillen Investeringen Over van voorraad nieuwbouw koop; woningen gaan in verhuur Over van nieuwbouw koop in ontwikkeling voorziening Inbrengwaarde grond van gesloopt bezit Opgeleverde woningen 2013 Investeringen opgeleverde verbeteringen via resultaat Overgeboekt naar kortlopende schuld ultimo 2012 Overgeboekt naar kortlopende schuld ultimo 2013 Waardeveranderingen opgeleverde nieuwbouw sociaal vastgoed 2012 Onrendabele top nieuwbouw sociaal vastgoed oplevering in 2014 Correctie onrendabele top nieuwbouw sociaal vastgoed opgeleverd in 2013 Mutatie voorziening onrendabele investeringen Correctie waardeveranderingen 2012 Waardeveranderingen grondposities

240 16.882.117 666.179 -82.512 277.355 -6.496.591 -7.498.008 -703.268 918.856 -80.903 -2.438.584 862.538 -433.312 -660.741 331.726 1.545.092


21.948.953 -9.897.579


12.051.374

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen

10.156.277 -7.211.908 2.944.369 188.572 -54.295 25.598 -663.089 -503.214


10.290.554 -7.849.399 2.441.155

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 68 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ Stichting Welbions onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende afschrijvingstermijnen: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair 50 jaar Garages lineair 50 jaar De geschatte waarde van de post sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1.382.418.000,--. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende afschrijvingstermijnen gehanteerd: Grond geen afschrijvingen Opstal lineair 50 jaar Installaties lineair 5 jaar Inventaris lineair 5 jaar Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 3.300 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 125 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 14.083.000,-Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting Volatiliteit In onderstaande tabellen worden de effecten van 3 risico-scenario’s ten opzichte van het jaarrekening scenario in beeld gebracht.

Scenario’s A

Hogere rente (+1,0%):

B

Ingerekende besparing (€ 2,0 mln) wordt niet gerealiseerd

C

Hoger disconto (+0,5%):

Opslag op de lange en korte rente van 1,0% t.o.v. het verwachte economisch scenario Jaarlijkse extra exploitatielasten van € 2,0 miljoen t.o.v. de begrotingsvariant Verhoging van de disconteringsvoet van 5,25% naar 5,75%

Kengetal

Scenario

2013

2018

Solvabiliteit %

Jaarrekening A B C

28,3

31,8 31,6 28,1 28,8

Loan to Value % obv MVA waarde

Jaarrekening A B C

66,5

57,7 58,0 61,7 61,2

ICR jaarratio

Jaarrekening A B C

1,71

2,03 1,95 1,92 2,03

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 69 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 36. Vastgoedbeleggingen

Boekwaarde per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2013

Mutaties Investeringen Overige waardemutaties


Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

€

€

€

€

95.131.155

8.985.464

28.149.000

132.265.619

-25.654.000

25.548.000

-21.545.903

-21.651.903

69.477.155

34.533.464

6.603.097

110.613.716

69.477.155

34.533.464

6.603.097

110.613.716

1.872.370 3.021.797

264.533 883.621

2.512.293 -2.333.263

4.649.196 1.572.155

4.894.167

1.148.154

179.030

6.221.351

97.003.525

9.249.997

30.661.293

136.914.815

-22.632.203

26.431.621

-23.879.166

-20.079.748

74.371.322

35.681.618

6.782.127

116.835.067

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 86.838.759,--

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 70 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 € Commercieel vastgoed in exploitatie Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen

95.131.155 -25.654.000


69.477.155


69.477.155

Mutaties Investeringen Herclassificatie overgeboekt van sociaal vastgoed Herclassificatie overgeboekt naar sociaal vastgoed Verkopen regulier woningen Verkopen regulier Bedrijfs Onroerend Goed Gesloopt bezit Waardeverandering na overboeking van sociaal vastgoed Waardeverandering verbeteringen na herclassificatie waardeveranderingen

1.407.221 6.900.160 -118.776 -1.366.449 -696.000 -94.503 1.301.355 313.606 -2.752.447 4.894.167



97.003.525 -22.632.203 74.371.322

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen

8.985.464 25.548.000


34.533.464


34.533.464

Mutaties Verkoop koopgarant over van sociaal vastgoed Mutatie voorraad koopgarant woningen Waardeverandering na overboeking van sociaal vastgoed Waardeverandering 2013

1.415.904 -287.308 1.614.696 -1.595.138 1.148.154


9.249.997 26.431.621


35.681.618

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 71 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 2013 € Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en overige waardeveranderingen

Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Mutatie voorziening herstructurering Over van voorraad nieuwbouw koop; woningen gaan in verhuur Over naar onderhanden werk nieuwbouw koop Inbrengwaarde grond van gesloopt bezit Opgeleverde woningen 2013 Overgeboekt naar kortlopende schuld 2012 Overgeboekt naar kortlopende schuld 2013 Waardeverandering commercieel vastgoed opgeleverd in 2012 Waardeverandering commercieel vastgoed oplevering in 2014 Waardeverandering commercieel vastgoed opgeleverd in 2013 Onrendabele top nieuwbouw a.g.v. wegvallen exploitatiebijdrage gemeente Mutatie voorzieningen onrendabele investeringen waardeveranderingen grondposities

28.149.000 -21.545.903 6.603.097

4.894.493 1.710.924 -1.115.692 106.135 -1.407.219 -568.416 149.422 212.729 -1.436.998 -787.400 -1.500.000 -69.292 -9.656 179.030



30.661.293 -23.879.166 6.782.127

De geschatte waarde van de post commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 96.964.000,--. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 364 (2012: 338) verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 364 (2012: 338) verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten te weten 362 is gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 20% en 25%. Per 01-01-2014 is Welbions gestopt met de verkoop van verhuureenheden onder voorwaarden. De woningen die teruggekocht worden, voor alle woningen geldt een terugkoopplicht, gaan na terugkoop in de reguliere verkoop.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 72 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 37. Financiële vaste activa DeelVorderingen nemingen in op groepsmaat- groepsmaatschappijen schappijen € Stand per 1 januari 2013 Dotatie Afwaardering/vrijval Aandeel resultaat onderneming waarin wordt deelgenomen Toegerekende rente Overboeking van voorziening deelnemingen Stand per 31 december 2013

€

Latente belastingvordering (en)

Te vorderen BWSsubsidies

Totaal

€

€

€

451.092 -

650.000 -150.000

258.000 1.381.561 -149.051

940.162 -380.257

2.299.254 1.381.561 -679.308

330.350 -

-

-

52.184

330.350 52.184

-276.226

-

-

-

-276.226

505.216

500.000

1.490.510

612.089

3.107.815

De dotatie aan de voorziening latente belastingvorderingen houdt verband met een herziening van de fiscale marktwaarde van de leningen bij de fiscale openingsbalans per 01-01-2008. Daarnaast is sprake van verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva ter grootte van circa € 860 miljoen (fiscaal hogere waardering), waarvoor geen latente belastingvordering is opgenomen. De afwikkeling van deze verschillen zal naar verwachting ver in de toekomst liggen, derhalve tendeert de contante waarde van de latente belastingclaim naar nihil en is deze niet in de balans verantwoord. 31-12-2013

31-12-2012

€

€

9.750 495.466

452.374

505.216

452.374

500.000

650.000

Deelnemingen in groepsmaatschappijen WOM Berflo Es B.V. Welbions Holding B.V.

Vorderingen op groepsmaatschappijen Welbions Holding B.V.

In 2013 is besloten om € 150.000,-- van het gestorte kapitaal aan te wenden voor onderzoek ten behoeve van leefbaarheid in de binenstad van Hengelo. De verwachting is dat dit bedrag niet kan worden terugverdiend.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 73 -


VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2013

31-12-2012

€

€

38. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

1.016.033 485.056

3.158.065 82.512 392.260

1.501.089

3.632.837

328.925 687.108

2.758.265 399.800

1.016.033

3.158.065

-

82.512

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop Voorraad woningen verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop heeft geen afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden. Overige voorraden Magazijnvoorraden

485.056

392.260

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid. 39. Onderhanden projecten

Onderhanden projecten Projecten met per saldo een debetstand Stand per 1 januari Gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst Gedeclareerde termijnen en verwerkte verliezen

1.115.692 -

1.691.000 119.000 -1.810.000

1.115.692

-

Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen

610.887 27.526

455.063 25.007 1.349.013

Transporteren

638.413

1.829.083

40. Vorderingen

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 74 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 31-12-2013

31-12-2012

€

€

Transport

638.413

1.829.083

Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Overlopende activa

2.180 65.193 535.311 669.591

247.231 65.193 1.138.388 2.759.111

1.910.688

6.039.006

De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening wegens oninbaarheid

832.639 -221.752

571.063 -116.000

610.887

455.063

-

25.007

23.641 1.911 1.973 1

1.205.269 91.580 6.782 30.030 15.352

27.526

1.349.013

2.180

247.231

65.193

65.193

151.160 248.363 135.788

443.354 26.543 559.491 109.000

535.311

1.138.388

Vorderingen op gemeenten Vorderingen op gemeente Hengelo Vorderingen op groepsmaatschappijen WOM Berflo Es B.V. Welbions Holding B.V. F.B.I. HBS Ons Belang B.V. Welbions Ontwikkeling B.V Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Stichting Woonruimteverdeling Hengelo Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Rekening-courant beleggers Rekening-courant vve's Overige vorderingen Vertrokken huurders

In de overige vorderingen is een voorziening wegens oninbaarheid opgenomen van € 157.000,-(2012: € 125.000,--) In de vorderingen op vertrokken huurders is een voorziening wegens oninbaarheid opgenomen van € 348.205,-- (2012: € 280.000,--)

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 75 -


31-12-2013

31-12-2012

€

€

Overlopende activa Diversen

669.591

2.759.111

Hypotheekstelling Woningstichting Domijn Nota's van afrekening verkopen Nog te ontvangen rente Te verrekenen stookkosten Te verrekenen servicekosten Overige vorderingen

338.812 87.203 143.621 22.053 77.902

1.728.111 860.000 30.000 141.000

669.591

2.759.111

2.420.231 17.501.555 709.767

783.740

20.631.553

783.740

41. Liquide middelen ING Rekening-courant Zakelijke spaarrekeningen Overige bankrekeningen

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 76 -


PASSIVA 42. Eigen vermogen 2013

2012

€

€

Overige reserves Stand per 1 januari Gevolgen stelselwijziging

174.472.527 -

296.904.451 -3.091.000

Stand per 31 december na resultaatbestemming Resultaatbestemming boekjaar Rechtstreekse mutatie in het Eigen vermogen

174.472.527 17.536.943 8.372.373

293.813.451 -47.270.547 -72.070.374


200.381.843

174.472.530

Ultimo 2013 is € 242.700.000,-- (2012: € 240.108.000,--) aan ongerealiseerde herwaardering op materiele vaste activa in de overige reserves begrepen. Voor vrijwel de gehele herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met latente vennootschapsbelasting. Vrijval herwaarderingsreserve sociaal verkopen regulier Gerealiseerde herwaardering door afschrijving Waardeverandering sociaal vastgoed via vermogen Waardeverandering 1e verkoop KG voor overboeking van sociaal Herclassificatie van sociaal naar commercieel Schattingswijziging sociaal vastgoed in exploitatie

-2.868.098 -9.669.000 19.294.775

-13.034.000 -9.479.000 24.369.226

1.614.696 -

170.000 1.165.000 -75.261.600

8.372.373

-72.070.374

43. Voorzieningen De voorzieningen hebben overwegend een langlopend karakter.

Onrendabele investeringen Herstructureringen


Dotatie

Onttrekking


€

€

€

€

10.512.833 9.940.000

2.492.295

-2.854.604 -

7.658.229 12.432.295

20.452.833

2.492.295

-2.854.604

20.090.524

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 77 -


Latente belastingverplichtingen Deze voorziening heeft betrekking op de tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van activa en passiva. De voorziening is berekend naar het geldende belastingtarief van 25,00%.

Latente belastingverplichtingen


Dotatie


€

€

€

3.165.488

1.195.776

4.361.264

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering voor met name woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de 'verkoopvijver'). 31-12-2013

31-12-2012

€

€

148.000 52.032 1.684

172.000 67.368 277.734

201.716

517.102

Overige voorzieningen Voorziening jubilea personeel Voorziening nazorg nieuwbouwprojecten Voorziening deelnemingen

WOM Berflo Es B.V. F.B.I. HBS Ons Belang B.V.


Dotatie

Onttrekking


€

€

€

€

276.226 1.510

174

-276.226 -

1.684

277.736

174

-276.226

1.684

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 78 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 44. Langlopende schulden


Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen

31-12-2013


31-12-2012


€

€

€

€

398.747.037 12.311.285

332.964.521 9.989.496

386.186.268 9.997.948

347.668.495 7.768.148

36.315.942 13.934

-

34.257.687 10.611

-

447.388.198

342.954.017

430.452.514

355.436.643

31-12-2013

Aflossingsverplichting 2014

Resterende looptijd > 1 jaar en <= 5 jaar

Resterende looptijd > 5 jaar

€

€

€

€

415.366.268 12.835.436

16.619.231 524.151

65.782.516 2.321.789

332.964.521 9.989.496

36.315.942 13.934

-

36.315.942 -

-

464.531.580

17.143.382

104.420.247

342.954.017

De aflossingsverplichting 2014 is opgenomen onder de kortlopende schulden.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 79 -


Schulden/leningen overheid 2013

2012

€

€

Schulden/leningen overheid Stand per 1 januari Opgenomen gelden Aflossing

398.632.035 29.180.000 -12.445.767

376.744.995 37.000.000 -15.112.960


415.366.268 -16.619.231

398.632.035 -12.445.767


398.747.037

386.186.268

Van het restant van de lening per 31 december 2013 heeft een bedrag van € 332.964.521 een looptijd langer dan vijf jaar. Basisrenteleningen: Per 31 december 2013 heeft Welbions 8 basisrenteleningen in portefeuille voor een bedrag van € 69 miljoen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De rentespread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden/leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Aflossing

13.338.885 -503.449

15.891.637 -2.552.752


12.835.436 -524.151

13.338.885 -3.340.937


12.311.285

9.997.948

Van het restant van de lening per 31 december 2013 heeft een bedrag van € 9.989.496 een looptijd langer dan vijf jaar.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 80 -


Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2013

2012

€

€


36.202.687 -1.945.000

32.321.687 -156.000

Stand per 1 januari

34.257.687

32.165.687

Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaarderingen

3.030.600

3.897.000

142.947 -1.115.292

-16.000 -1.789.000


36.315.942

34.257.687


39.376.234 -3.060.292

36.202.687 -1.945.000

36.315.942

34.257.687

31-12-2013

31-12-2012

€

€

Overige schulden Waarborgsommen

13.934

10.611

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 81 -


BORGSTELLING EN ZEKERHEDEN Borgstelling De gemeente Hengelo staat borg voor de leningen die door de provincie Overijssel, de B.N.G. en de N.W.B. aan Welbions verstrekt zijn.

Zekerheden Welbions heeft - tot zekerheid voor de aan haar verstrekte leningen - een deel van haar woningbezit in hypotheek gegeven aan de gemeente Hengelo. De WOZ waarde van de in hypotheek gegeven woningen bedraagt 200% van de leningportefeuille.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 82 -

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ 45. Kortlopende schulden 31-12-2013

31-12-2012

€

€

Schulden aan kredietinstellingen ING Rekening-courant

-

243.111

Per balansdatum heeft Welbions de beschikking over een kredietfaciliteit in rekeningcourant bij de ING Bank, tot een bedrag van € 25 miljoen.

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

16.619.231 524.151

12.445.767 3.340.937

17.143.382

15.786.704

752.748

1.160.530

16.022 327.987

319.908

344.009

319.908

1.082.128 309.569

1.526.017 421.109

1.391.697

1.947.126

128.038

166.516

-

105.239 107.368

-

212.607

8.807.191 46 1.583.092

8.918.988 357.381 1.282.337

10.390.329

10.558.706

Schulden aan leveranciers Crediteuren

Schulden aan groepsmaatschappijen WOM Berflo Es B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V.

Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing

Schulden terzake van pensioenen Schulden terzake van pensioenen

Overige schulden Rekening-courant beleggers Rekening-courant vve's

Overlopende passiva Nog niet vervallen rente Vooruitontvangen huurtoeslag Vooruitontvangen huren en vergoedingen Transporteren

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 83 -


Transport Te verrekenen stookkosten Te verrekenen servicekosten Vakantiegeld, vakantiedagen en overige personele regelingen Sociaal plan Personeelsvereniging Terugkoopverplichting Koopgarant Nog te betalen bedragen

31-12-2013

31-12-2012

€

€

10.390.329

10.558.706

544.367 69.844 712.077 4.225.932

75.374 209.243 554.971 138.000 65.715 1.169.083 4.005.905

15.942.549

16.776.997

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 84 -


TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013 2013

2012

€

€

46. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

67.913.962 3.063.694

65.679.244 2.740.273

Huurderving woningen ivm reguliere leegstand Huurderving woningen ivm verkoop Huurderving woningen ivm sloop Huurderving woningen ivm nieuwbouw en groot-onderhoud Overige huurderving woningen Huurderving wegens maatschappelijk ondernemen Huurderving wegens leegstand niet-woningen Huurderving wegens oninbaar

70.977.656 -474.177 -440.353 -797.611 -102.937 -257.534 -91.959 -410.555 -302.807

68.419.517 -554.440 -468.056 -994.826 -184.792 -272.179 -89.170 -359.045 -162.821

68.099.723

65.334.188

Overige goederen, leveringen en diensten Huurdersabonnementen

1.227.408 91.831

1.145.977 79.929

Vergoedingsderving

1.319.239 -66.634

1.225.906 -82.813

1.252.605

1.143.093

15.075

-

-52.237

-550.132

6.244.031 -106.000 -1.439.281

607.708 -461.760 -978.680

4.698.750

-832.732

12.234.818 -5.990.787

15.115.061 -14.507.353

6.244.031

607.708

590.000 -696.000

2.234.632 -2.696.392

-106.000

-461.760

47. Opbrengsten servicecontracten

48. Overheidsbijdragen B.W.S. 49. Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Mutatie Vastgoed bestemd voor de verkoop 50. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst reguliere verkopen woningen uit bestaand bezit Verkoopopbrengst verkopen B.O.G. uit bestaand bezit Verkoopkosten

Opbrengst reguliere verkopen woningen uit bestaand bezit Af : Boekwaarde

Opbrengst verkopen B.O.G. uit bestaand bezit Af : Boekwaarde

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 85 -


2012

€

€

373.079

481.729

71.891 680 69.482 315.009 367

262.967 33.891 68.882 262.286 30.067

457.429

658.093

22.869.000 663.089

21.948.000 656.401

23.532.089

22.604.401

-19.769.665

44.727.361

-331.726 -18.656.549 -3.186.618 2.778.431 -136.010 -237.193

9.397.000 12.898.000 10.586.000 -1.354.000 13.106.000 94.361

-19.769.665

44.727.361

51.281

-

51. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen 52. Overige bedrijfsopbrengsten Beheervergoeding Beheervergoeding verbindingen Afsluiten huurcontracten Contributie Woonruimteverdeling Overige opbrengsten

53. Afschrijvingen

Afschrijvingen materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

54. Overige waardeveranderingen van vaste activa Bedrijfsgebouwen en -terreinen Overige waardeveranderingen van vaste activa Schattingswijzigingen Waardeveranderingen grondposities Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen verbeteringen Onrendabele top nieuwbouw Waardeveranderingen agv sloop Overige waardeveranderingen

55. Erfpacht Erfpacht

De in 2013 opgenomen erfpacht betreft de erfpacht over 2012 en 2013 van het complex Appelhof in Beckum. Personeelskosten 56. Lonen en salarissen Salarissen Interim en uitzendkrachten

7.243.865 621.988

8.418.842 383.199

7.865.853

8.802.041

1.037.475

1.312.139

57. Sociale lasten Sociale lasten

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 86 -


2012

€

€

58. Pensioenlasten Pensioenlasten

1.332.817

1.460.706

7.350.416 10.597.177

7.125.130 10.852.014

17.947.593

17.977.144

10.225.823 4.345.460 2.626.100 371.354 1.909.796 -1.530.940

10.036.276 4.254.123 2.538.443 815.738 1.746.571 -1.414.007

17.947.593

17.977.144

48.750 671.010

250.051 689.684

719.760

939.735

93.483 2.843.040

140.719 2.628.584

2.936.523

2.769.303

1.945.466 1.757.123 68.172 777.595 2.936.015 292.733 182.737 3.087.023 19.247 133.356

1.708.512 1.616.933 54.030 687.631 2.708.813 266.194 151.282 214.434 279.719 200.230

11.199.467

7.887.778

2.322.227 606.136 7.652

2.097.576 594.667 16.570

2.936.015

2.708.813

59. Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch)

Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Geriefsverbeteringen Contractonderhoud (cv en lift) Uren onderhoudsdienst

60. Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Sociaal gerelateerde leefbaarheid

61. Lasten servicecontracten Stookkosten Servicekosten

62. Overige bedrijfslasten Algemene beheersen administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Overige personeelskosten Belastingen Verzekeringen Contributies Bijdrageheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Deelnamekosten vve's Diverse bedrijfslasten

Belastingen Onroerende zaak belasting Waterschapsheffingen Overige gemeentelijke belastingen

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 87 -


2012

€

€

Bijdrageheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Saneringsheffing / Bijdrage Bijzondere Projectsteun Verhuurdersheffing

2.876.063 210.960

214.434 -

3.087.023

214.434

60.000 7.000 21.000

69.000 5.000 2.000

88.000

76.000

Accountantshonoraria De accountantshonoraria zijn opgenomen onder de algemene beheersen administratiekosten. Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 63. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-1.231.992 -1.595.138

-5.467.773 -2.575.395

-3.415.190

-2.188.106

1.115.293

1.789.676

-5.127.027

-8.441.598

9.669.000 2.868.098

9.479.000 13.034.000

12.537.098

22.513.000

-150.000

-

64. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Realisatie door afschrijving (bedrijfswaarde versus historische kostprijs) Realisatie door verkoop

Financiële baten en lasten 65. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Afwaardering vordering

In 2013 is besloten om € 150.000,-- van het gestorte kapitaal va de deelneming Wonen boven Winkels N.V. aan te wenden voor onderzoek ten behoeve van leefbaarheid in de binnenstad van Hengelo. De verwachting is dat dit bedrag niet kan worden terugverdiend. 66. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Te vorderen BWS subsidie Rente op liquide middelen Overige rentebaten

52.184 88.565 3.558

82.298 41.098 35.365

144.307

158.761

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 88 -


2012

€

€

67. Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden Geactiveerde rente

-17.895.443 -524.863 -15.318 210.048

-17.707.291 -624.851 -100.625 328.633

-18.225.576

-18.104.134

-1.195.776 1.232.510

-1.212.507 -24.000

36.734

-1.236.507

285.976 44.374 -174

76.084 10.456 -240

330.176

86.300

68. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie passieve belastinglatentie Mutatie actieve belastinglatentie

69. Resultaat deelnemingen Aandeel resultaat WOM Berflo Es B.V. Aandeel resultaat Welbions Holding B.V. Aandeel resultaat F.B.I. HBS Ons Belang B.V.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 89 -

12

OVERIGE INFORMATIE

Personeelsleden Ultimo het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 141 werknemers in dienst (2012: 151). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: -). Bestuurders, topfunctionarissen en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen op grond van art. 2:383 BW van: - bestuurders en voormalige bestuurders € 450.195,-- (voorgaand jaar € 507.028,--) - commissarissen en voormalige commissarissen € 68.172,-- (voorgaand jaar € 77.640,--) Beide bedragen zijn inclusief BTW. Het bedrag over 2012 is inclusief de bezoldiging van de Raad van Commissarissen van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. De vermelding op grond van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) en per topfunctionaris worden gespecificeerd:

H.J.M. Rupert P.M. Pinkhaar S.P.M. van Zaal

Periodiek betaalde beloningen

Beloningen betaalbaar op termijn

Uitkering bij beëindiging van het dienstverband

Winstdeling en bonus

2013

2013

2013

2013

159.675 88.676 87.660

30.757 14.967 18.559

138.000 -

5.221 2.970

336.011

64.283

138.000

8.191

De bezoldiging van bestuurders en topfunctionarissen omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. Met betrekking tot bovenstaande bezoldigingen is Stichting Welbions in 2013 geen crisisheffing verschuldigd. De door de werkgever betaalde vrijwillige sociale verzekeringspremies over 2013 bedroegen respectievelijk € 308, € 149 en € 308. Deze bedragen zijn opgenomen in de beloningen betaalbaar op termijn over 2013. Voor de heer P.M. Pinkhaar eindigde het dienstverband op 30-06-2013. In 2013 bedroeg de duur van het dienstverband 6 maanden en bedroeg de omvang van het dienstverband 36 uren per week. In 2013 bedroeg voor de heer H.J.M Rupert en mevrouw S.P.M. van Zaal de duur van het dienstverband 12 maanden en bedroeg de omvang van het dienstverband 36 uren per week. Ten aanzien van de beëindiging van het dienstverband van de heer P.M. Pinkhaar geldt dat door mddel van een vaststellingsovereenkomst en juridische bekrachtiging op 24 januari 2013 door de Rechtbank te Enschede conform artikel 1.6 lid 2 van de WNT sprake is van een legitieme afwijking van de maximale beloningsnorm.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: (bedragen excl. BTW) Als lid van de Raad van Overige kosten Commissarissen vergoedingen 2013 G.B.J. Raanhuis, voorzitter A.A.H. Prins, vice voorzitter M. Heijnis V.W. Piscaer J.W.L. van Benthem

2013

14.000 12.000 10.000 10.000 10.000

291 50 -

56.000

341

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organistatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.

13

ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

Hengelo, 25 april 2014 Directie voor akkoord

Raad van commissarissen voor akkoord

H.J.M. Rupert

G.B.J. Raanhuis, voorzitter

A.A.H. Prins, vice voorzitter

M. Heijnis

V.W. Piscaer

J.W.L. van Benthem

OVERIGE GEGEVENS

Stichting Welbions te Hengelo _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ OVERIGE GEGEVENS 1

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de raad van commissarissen van Stichting Welbions

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Welbions te Hengelo (O) gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 95 -


Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Welbions per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Hengelo, .. mei 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

W.g. W.M. Jacobs RA

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 96 -


Bestemming van de winst 2013

De directie stelt voor om de winst over 2013 als volgt te bestemmen: 2013 €

Resultaat

17.536.943

Toevoeging overige reserves

17.536.943

Vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is dit voorstel reeds in de jaarrekening verwerkt.

_____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________ - 97 -

STICHTING WELBIONS TE HENGELO. Rapport inzake jaarstukken 2013

Recommend Documents