Stichting Rechtsbescherming Beleggers baseert zich op betrouwbaar geachte bronnen. Voor onjuistheden en gevolgen van het gebruik van de in deze

Stichting Rechtsbescherming Beleggers

De Aandeelhouder Nieuwsbrief jaargang 27 Nummer 159 28 januari 2015 Redactie: C.M.A. Stevense

Redactie:

C.M.A. Stevense Beatrixstraat 44 5331 TE Kerkdriel Telefoon: 0418-631891 Mobiel: 06-28634699 Website: www.stichtingsrb.nl E-mail: [email protected] ING bank: 7733888 K.v.K.: Rotterdam S 41129095 Stichting Rechtsbescherming Beleggers baseert zich op betrouwbaar geachte bronnen. Voor onjuistheden en gevolgen van het gebruik van de in deze nieuwsbrief genoemde informatie aanvaardt Stichting Rechtsbescherming Beleggers echter geen enkele aansprakelijkheid 2

Ten geleide. In deze nieuwsbrief brengen wij verslag uit van de door ons bezochte (Bijzondere) Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders vanaf oktober 2014, Beleggersdag en excursie. Excursies. Op vrijdag 14 november jl. hebben de aangeslotenen van de Stichting Rechtsbescherming Beleggers een uitermate leerzaam bezoek gebracht aan Van Rees in Dongen. Van Rees is sinds 1819 marktleider in de thee en thans onderdeel van Acomo. Men blijft zich versterken door groei. De leidende positie is opgebouwd door enterprise, inspanning, veerkracht en het naadloze doorgeven van kennis en vaardigheden van de ene generatie naar de volgende. Na de goede ontvangst in Hotel de Villa heeft de heer Rietkerk een uitstekende presentatie over Acomo gegeven. De heer Miles gaf een inhoudelijk zeer goede presentatie over de geschiedenis van thee en hoe thee in Nederland gekomen is. Er was voldoende ruim-te om vragen te stellen. De presentatieruimte was goed, verder kregen we een goed verzorgde lunch. De rondleiding door de heer Koestal gaf een goed inzicht over het blenden van thee. De excursie naar VMI in EPE (de bandenbouwmachine activiteiten van TKH) is uitgesteld tot de zomer. Half december was het fabrieksterrein één grote bouwput. Door het succes van dit onderdeel van TKH was er een nijpend capaciteitstekort. De Beleggersdag van 29 november 2014. Onze Beleggersdag van 29 november 2014 is weer een groot succes geworden. Dit valt op te maken uit de reacties die ons zowel rechtstreeks als telefonisch hebben bereikt. Iedereen was vol lof. Dit alles ondanks de geïmproviseerde locatie als gevolg van de verbouwing bij Engels. De sprekers gaven uitstekende presentaties De investor relationsprijs is uitgereikt aan de scheidend bestuursvoorzitter van Kendrion, de heer Veenema. De heer Veenema werkt vanaf begin jaren ’90 bij Kendrion en is 12 jaar bestuursvoorzitter. Nadat het vroegere Schuttersveld bijna ten onder ging heeft de heer Veenema de onderneming succesvol omgebouwd naar het huidige Kendrion. Een solution provider die ontwikkelt, produceert en innovatieve hoogwaardige elektromagnetische en mechatronische systemen en componenten verkoopt voor klanten over de hele wereld. Kendrion kent geen certificering van de aandelen. De Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders worden redelijk vroeg in het jaar op maandag gehouden. Is dit 2e Paasdag dan wijkt men uit naar de dinsdag. De marktomstandigheden worden door Kendrion goed benut en nieuwe projecten worden vaak sneller opgestart dan gedacht. Half augustus heeft Kendrion een nieuwe doorlopende kredietfaciliteit van € 150 mln afgesloten. Looptijd van 5 jaar. Het grootste gedeelte van de bestaande financiële regelingen is hiermee geherfinancierd en heeft Kendrion ruimte en flexibiliteit om de groeistrategie binnen en buiten Europa te realiseren. Schuldratio moet onder 3% blijven. Bij overnames mag deze tijdelijk naar 3,5%. De koersontwikkeling van Kendrion is door de verminderde vraag naar smalcaps helaas in verhouding tot de AEX achter gebleven. Kijken we naar de langere termijn dan heeft Kendrion beter gepresteerd dan de markt. Het fonds wordt door analisten van 8 banken 3

gevolgd, deze geven allemaal een koopadvies met koersdoelen tussen de € 28,00 en € 32,00. Dit voor zover adviezen van analisten waard zijn. Figuur 1 koersverloop Kendrion versus AEX

Figuur 2 koersverloop Kendrion

Het middaggedeelte, met name de uitmuntende lezing over de waarde van het opvolgen van adviezen van beleggingsanalisten van de heer dr. Dirk Gerritsen, was zeer interessant. De conclusie was dat beleggingsadviezen gratis zijn, echter deze moeten wel zorgen voor meer omzet bij de bank. De meeste adviezen zijn koopadviezen. Koersdoelen zijn relevant, doch gemiddeld wordt ruim de helft niet gehaald gedurende het jaar. We kunnen ons afvragen of al die analisten wel nodig zijn. Zoals hierboven al geschreven zijn analisten doorgaans positief over bedrijven. Verder zorgen aanbevelingen voor korte termijn koersreactie. Op de lange termijn presteren adviezen niet overdreven goed. Bij de technische analyse verondersteld men dat de markten efficiënt zijn. Door kalendereffecten en momentum- en reversaleffecten valt dit ook te betwijfelen. Verder doen waardeaandelen het meestal beter dan groeiaandelen. Schrijver dezes heeft altijd al moeite met de termen kopen, houden en verkopen. Van kopen naar houden en verkopen snapt hij wel. Echter van verkopen naar houden wordt het moeilijk. Hoe kun je nu iets houden wat je verkocht hebt. Ook deze opmerking heeft de heer Gerritsen meegenomen in zijn lezing. Dit jaar wordt onze Beleggersdag op zaterdag 28 november 2015 gehouden. Arcadis, Grontmij en Value8 zijn bereid een presentatie te geven. De beurs. Volgens de 5 eerste dagen van het jaar handelsmethode wordt het een negatief beursjaar. We begonnen 2015 op een stand van 425,89. Op 8 januari werd het toch nog spannend. De AEX ging met een enorme sprong omhoog. De handelsdag sloot echter af op een stand van 423,07. Wij verwachten wel een volatiel beursjaar. Op 22 januari j.l. heeft Mario Draghi toch een QE programma aangekondigd. De eerste reactie op de beursvloer was in lijn met de verwachting en doelstelling van de maatregel. De Europese beursindices, waaronder de AEX, schoten in de plus na de aankondiging van de monetaire verruiming. De euro werd in het eerste uur ruim een procent minder waard ten opzichte van de dollar. Staatsobligaties uit zuidelijke Europese landen reageerden het sterkst. De rente op Portugees schudpapier dook 10% omlaag. Of die effecten op de lange termijn stand houden is nog maar de vraag. € 60 mrd. per maand gedurende 19 maanden. Totaal € 1140 mrd. Dat is inclusief het eerder aangekondigde 4

programma voor o.m. gedekte obligaties. Het aandeel staatsobligaties komt uit op € 45 mrd. per maand. Nederland. Duitsland, Oostenrijk en Letland stemden tegen. De nationale centrale banken kunnen 80% opkopen. De risico's op staatsobligaties komen voor rekening van de nationale centrale banken. Dit komt er op neer dat 20 % van de extra opgekochte leningen voor risico van de lidstaten komt. De Nederlandse Bank kan het dubbele van ons financieringstekort opkopen. (€ 27 mrd. op een financieringstekort van € 12 mrd.) Voor de zuidelijke eurolanden is het programma relatief zwak. Of deze € 60 mrd. gehaald wordt is nog maar de vraag. De grote Nederlandse banken hebben al gezegd dat men niet meedoet. Ook kan er op de euro-dollarkoers een averechts effect ontstaan. De AEX-index Amsterdam bleef maandag rond het 0 punt. De beurs in Athene verloor 0,5%. Griekenland heeft zich uitgesproken tegen het strenge bezuinigingsbeleid doordat linkse antibezuinigingspartij Syriza de grootste partij werd tijdens de verkiezingen. Voor de absolute meerderheid in het Griekse parlement kwam men enkele zetels te kort. Deze partij wil alle afspraken over bezuinigingen opnieuw onderhandelen. Afspraken kunnen niet eenzijdig worden opgezegd. De looptijd van Griekse leningen kan worden verlengd en de rente kan worden verlaagd. Als dit besloten wordt door de ministers van Financiën van de Eurolanden bevind men zich wel op een hellend vlak. Het opkoopprogramma van ECB is naar onze mening overbodig. De olieprijs en de Euro zijn al scherp gedaald. Dit was al goed voor de export. Of de Europese consument met alle onzekere vooruitzichten meer gaat besteden is nog maar de vraag. Met alle deflatoire invloeden zien wij voorlopig nog geen 2% inflatie. De rente is historisch laag, de crisis is vergelijkbaar met de jaren dertig van de vorige eeuw. De beurs gaat echter vrolijk omhoog. De lage rente geeft problemen met de uitkerende en opbouwende pensioenen. Daar komen dan ook nog de vergrijzingeffecten bij. Net als in de Verenigde Staten van Noord Amerika is er een groot verschil tussen arm en rijk. doordat een sterke middengroep ontbreekt. Dit is de groep die geld uit kan geven. Als 70% van de economie door consumenten wordt bepaald, dan begrijpt iedereen het probleem van een ontbrekende middengroep. De mensen van socialistische huize beginnen dan meteen te roepen dat de belastingen op de rijken verhoogd moeten worden. Laat dat nu net niet helpen want hogere belastingen raakt juist de middengroep omdat die niet in staat is die hogere belastingen te omzeilen. Daarom is hervorming van het belastingstelsel noodzakelijk. Het nodeloos rondpompen van miljarden moet stoppen. Niet als maar belonen en straffen. Dan kunnen de belastingen naar beneden en krijgen mensen meer te besteden. Zolang als de heren politici dit niet inzien blijven we in deze misère zitten. Onze website. Via welke weg de communicatie naar leden gedaan zal worden, zal de komende weken meer duidelijkheid krijgen. Mogelijk niet alleen via de website, en een besloten gedeelte van de website, maar mogelijk ook meer via e-mail. Bepaalde content wordt eerst voor leden toegankelijk gemaakt op onze website. Na het verzenden van de Aandeelhouder is deze content voor iedereen te raadplegen op de website. 5

We zijn bezig de website verder te ontwikkelen om dit mogelijk te maken. Een tijdelijke oplossing is dat onze leden een password aan kunnen vragen via [email protected], waarna na inloggen met dit password op de website, de meest recente verslagen van de door ons bezochte AVA's op het besloten gedeelte van de website te raadplegen zijn.

verenigd noord en zuid.

Zoals ieder jaar hield Eurocommercial de eerste dinsdag van november de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA) in het Amstel Hotel in Amsterdam. Eurocommercial Properties (ECP) is een in Nederland gevestigd middelgroot vastgoedfonds dat zich richt op de exploitatie en ontwikkeling van Europees winkelvastgoed in Italië en Frankrijk en Zweden. ECP heeft in deze landen een sterke marktpositie met kwalitatief hoogwaardige objecten. Het directe beleggingsresultaat nam met 1,7% toe naar € 82,9 mln. De like for like (vergelijkbare) huurgroei was 1,5%. De omzetgroei in de detailhandel nam af van 1,5 % in de eerste 6 maanden van het gebroken boekjaar 2013/2014 naar 1,3 % in de tweede helft. De taxatie van het onroerend goed is met 1,3% gestegen tot € 2,7 mrd. De intrinsieke waarde per aandeel is met 0,7% aangepast en gestegen naar € 36,74 per certificaat. Het dividend is met € 0,02 verhoogd naar € 1,94 per certificaat (+1%). De leegstand is minder dan 1%. Ook de betalingsachterstanden zijn minimaal. De huren groeiden het sterkst in Zweden. Frankrijk en Italië kwamen op de 2e en 3e plaats. Het netto-inkomen uit het vastgoed steeg met bijna 2%, tot € 147 mln. Door de versterking van de beheersteams stegen de kosten met 6%. Ondanks dat de indexering vrijwel 0 is stegen huren van nieuwe contracten en de verlengde contracten met 8%. De kasstromen bij Eurocommercial Properties zullen stabiel blijven, gezien het vermogen van de vastgoedonderneming om een erg hoge bezettingsgraad te handhaven. Kerncijfers

2014

2013

2012

2011

15,78

9,81

-95,38

6,92

2,28

2,87

-0,29

4,96

2,43

85,01 %

66,82 %

-672,03 %

37,92 %

74,84 %

ev per aandeel

31,71

31,83

30,66

33,75

31,51

ultimo koers

36,02

28,20

27,25

34,30

26,25

hoogste koers

37,75

32,80

36,24

36,72

30,34

laagste koers

27,15

25,21

22,41

25,45

21,51

koers/winst verhouding winst per aandeel pay out

2010 10,79

Bekijken we de omzetontwikkeling per sector dan zien we dat alle sectoren behalve sport en restaurants de omzet toe zagen nemen. Waarbij aangetekend moet worden dat de omzettoename bij de hyper- en supermarkten met 0,1% zeer mager was. Voor wat betreft het netto aanvangsrendement moeten we in ogenschouw nemen dat de opbrengstcijfers zijn afgeleid van de verdeling van de verwachte netto inkomsten voor het komende jaar door de taxatiewaarde. Verder is hieraan toegevoegd de desbetreffende 6

gestandaardiseerde marktvergoeding voor de kosten ( meestal toepasselijke overdrachtsbelasting ) en de veronderstelde aankoopkosten in het betreffende land. Op 30 juni 2014 was het totaal aan netto leningen € 1.09 mrd., bij een aangepast eigen vermogen van € 1.56 mrd. Dat ECP voor een zeer laag tarief kan lenen blijkt uit het gemiddelde rentetarief dat 3,9 % bedraagt. De gemiddelde term is ongeveer 5 jaar. Nettoschuld t.o.v. het aangepast netto eigen vermogen is, zoals hierboven blijkt 70%. ECP verwacht een bescheiden huurgroei doordat vanwege de zeer lage inflatie de indexatie minimaal zal zijn. De verwachting is een groei van de huren door herziening van 5% tot 10% Deze verwachting is gelegen in het feit dat men denkt dat de consumptie aantrekt. Wij hebben gevraagd wat naar verwachting de stijging van de gemiddelde aankoop per bezoeker zal zijn. Ook was onze vraag waar deze verwachting op gebaseerd is. Denkt men grotere hoeveelheden per m² winkeloppervlak om te zetten of verwacht men een stijging van de gemiddelde prijs per artikel. De genoemde 5% tot 10% vinden wij vrij fors. Men kon hier eigenlijk geen antwoord op vinden. Uiteindelijk reageerde de directeur Frankrijk dat dit naar zijn mening afhankelijk is van het soort artikel. Een antwoord waar men alle kanten mee uit kan. De leegstand en huurachterstanden zullen laag blijven. T.a.v. het onderhoud zal de nadruk op upgrading en verbetering van de bestaande portefeuille liggen. Men overweegt mogelijke acquisities van kwalitatief goede winkelcentra in de landen waar men nu aanwezig is. Wij hebben ook de certificering aan de orde gesteld. Bij de aanvang van de AVA was er geen mededeling welk percentage van de certificaten is Figuur 3 koersverloop ECP gedeponeerd en hoeveel aandelen er op naam aanwezig waren. Uit de notulen van de AVA van 5 november 2013 bleek dat er 63% van de certificaten gedeponeerd was. Naar aanleiding van onze opmerkingen werd bekend gemaakt dat op 4 november 2014 68% van de certificaten gedeponeerd is. Bij dit soort getallen vinden wij certificering totaal overbodig. Als reactie gaf men dat de certificering bij ECP een andere is dan men in Nederland gewend is. De voorwaarden van certificering berust op de Engelse wet. Naar onze mening is dit toch een onnodige ingewikkelde constructie. In het eerste kwartaal van het boekjaar 2014/2015 was de bezettingsgraad meer dan 99%. De winst per aandeel was met € 0,52 stabiel. Het direct resultaat van Eurocommercial Properties is in deze periode licht gedaald ten opzichte van dezelfde periode in het vorige boekjaar van € 21,7 mln. naar € 21,6 mln. De belangrijkste reden van deze daling komt omdat vorig jaar de huurinkomsten van het inmiddels verkochte Val Thoiry en Passy Plaza werden meegenomen. Dit is ook de oorzaak van de daling van de netto vastgoedinkomsten. Deze daalden van € 37,6 mln. naar € 36,2 mln. Ook de financieringskosten en de uitgaven daalden. ECP heeft op onze Beleggersdag een presentatie gegeven. Ook toen was de indruk positief. Wij denken dat ECP één van de betere onroerend goed fondsen is op de Amsterdamse beurs. 7

splitst zich op.

Op 12 november jl. was er wederom een Bijzondere Algemene Vergadering van Aandeelhouders (BAVA) in het Amstel Hotel in Amsterdam. Toen betrof het OCI (Orascom Construction Industries) NV. OCI is een producent van op natuurlijke gasgebaseerde meststof & chemische producten. Daarnaast is men actief in de techniek & bouw. Tijdens de AVA op 26 juni j.l. was er al aangekondigd dat men de bouw- en chemie (kunstmest) activiteiten wilde splitsen. De bouwdivisie krijgt een notering in het Midden-Oosten. Door de splitsing zijn beide activiteiten beter in staat om zich te richten op hun groeistrategie. OCI behaalde in de eerste helft van dit jaar een omzet van $2,3 mrd. Dit is een stijging van 3% ten opzichte van de eerste helft van 2013. Het bedrijfsresultaat (ebitda) steeg met 25% tot $ 413 mln. De nettowinst was flink lager. Deze daalde van $ 56 mln. naar $ 40 mln. De oorzaak van deze daling was het bedrijfsresultaat bij de bouwdivisie. Deze daalde met 12% tot $ 41,1 mln. De oorzaak hiervan is het verstrijken van projecten met lagere winstmarges en afstel van projecten in Afghanistan doordat de Amerikaanse overheid minder actief was. Bij de kunstmestactiviteiten ging het beter. Het bedrijfsresultaat nam toe naar $ 403,5 mln. (+30,8%). De resultaten bij de Egyptische fabriek stonden onder druk door lagere verkoopprijzen. De productie in Algerije komt al aardig op gang. Voor de rest van 2014 verwacht OCI een significante stijging van de capaciteitsbenutting. OCI heeft een aantal fabrieken in de Verenigde Staten in aanbouw die er voor moeten zorgen dat de productiecapaciteit aan het eind van 2016 met 12 miljoen ton per jaar bijna 60% hoger ligt dan thans het geval is. OCI heeft Barclays, Bank Figuur 4 koersverloop OCI of America en de Egyptische zakenbank EFGHermes ingeschakeld als adviseurs bij de beoogde beursnotering van zijn bouwdivisie in Dubai. Het nieuwe bedrijf krijgt waarschijnlijk de naam Orascom Construction Limited en zal ook de bouwactiviteiten en het belang van 50 % van OCI in Besix bevatten. De afsplitsing van de bouwdivisie zal in het eerste kwartaal van 2015 zijn beslag krijgen. Op voorwaarde van goedkeuring door toezichthouders. Er zal dan een notering komen aan de beurzen in Egypte en de Verenigde Arabische Emiraten (VAE). De kernactiviteiten blijven genoteerd in Amsterdam. 8

Op 8 januari werd bekend gemaakt dat OCI € 151 mln. opgehaald heeft met een private placement van 4,2 miljoen aandelen tegen een prijs van € 36 per aandeel. OCI wil de opbrengst gebruiken om het eigen vermogen van de bouwdivisie te versterken i.v.m. de verzelfstandiging. Daarnaast ter financiering van de groeiplannen van de kunstmest- en chemicaliëndivisie. OCI heeft nu ruim 210 miljoen aandelen uitstaan. Uit het tussentijds handelsbericht in november bleek dat OCI in het derde kwartaal (Q3) van 2014 fors meer kunstmest heeft verkocht. Het verkoopvolume steeg naar 1,37 miljoen ton, een toename van 41% in vergelijking met Q3 in 2013. T.o.v. Q2 in 2014 was dit ±25% meer. Bij de bouwdivisie groeide het orderboek met 17% in vergelijking met Q3 2013. Concrete winst- en omzetcijfers werden niet gegeven. Gezien de toename van de wereldbevolking en het voorkomen van voedseltekorten denken wij dat OCI een plaats in een gespreide portefeuille verdient.

laatste keer?

Op 19 november 2014 zijn we naar de jaarlijkse vergadering van Stichting ING Aandelen geweest. Tijdens deze bijeenkomst komen de houders van certificaten van aandelen van ING Groep N.V. bijeen. Zoals ieder jaar vond deze vergadering weer plaats in het WTC te Amsterdam Zuid. Doordat een groot pensioenfonds onverwachts niet kon komen was het opkomstpercentage deze keer zeer gering. In totaal was er ongeveer 0,0006% van het totaal aantal op de registratiedatum uitstaande certificaten aanwezig of vertegenwoordigd. Zoals te doen gebruikelijk stond het verslag van de activiteiten van Stichting ING Aandelen op de agenda. De certificaathouders hebben met het bestuur gediscuteerd over de communicatie met houders van certificaten van aandelen, de communicatie met de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen van ING Groep N.V., de uitoefening van het stemrecht op de aandelen in het kapitaal van ING Groep N.V. en de samenstelling van het bestuur. Vanaf 1 januari 2014 is Jolanda Poots-Bijl Figuur 5 koersverloop ING toegetreden tot het bestuur van de Stichting. Per 1 mei 2014 is de heer P.M.L. Frentrop weer herbenoemd. Op 1 januari 2015 waren de benoemingsperioden voor de heren Prof. Mr. M.W. den Boogert, H.J. Hazewinkel RA afgelopen. Vanwege gebrek aan tegenkandidaten zijn beide heren herbenoemd. Vanaf 1 juni 2014 heeft de heer Herman Hazewinkel RA de functie van voorzitter overgenomen van Jan Veraart. In de bestuursvergadering van mei jl. heeft men als bestuur stil gestaan bij het vertrek van Jan Veraart en is daarbij naar hem dank uitgesproken voor de vele jaren dat hij met zoveel toewijding het voorzitterschap heeft vervuld. 9

Tijdens de vergadering is er uitvoerig over het nut van certificering gesproken. Waarbij naast uw vertegenwoordiger, vooral ook de particuliere belegger van zich liet horen. Uit de reacties valt te concluderen dat het bestuur van ING weinig haast maakt om met een voorstel om te decertificeren te komen. Dus ook dit jaar zal het wel weer een belangrijk punt tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden. Er ligt immers nog steeds de afspraak dat als er gedurende 3 jaar meer dan 33% van het aandelenkapitaal aanwezig is er voorstellen zullen komen om de certificering te beëindigen. Inmiddels praten we over opkomstpercentages van boven 50%. Vanwege het feit dat ING eind 2008 in moeilijkheden is gekomen, is deze afspraak in de ijskast gezet. Als ING weer een normaal bedrijf is geworden is het wel de bedoeling dat er uitvoering wordt gegeven aan deze afspraak. Als conclusie is nogmaals gesteld dat certificering uit de tijd is. Afgelopen jaar stemde 18,06% van de certificaathouders zelf of door middel van een volmacht en heeft 36,12% van de certificaathouders een steminstructie aan de Stichting ING aandelen gegeven, samen 54,18% van de uit te brengen stemmen. In 2014 was het de eerste keer dat de certificaathouders zich via het elektronisch stemplatform konden aanmelden en via dit systeem steminstructies konden geven. Bijna 97% van het voor de Algemene Vergadering aangemelde kapitaal heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het elektronische stemplatform zal hopelijk in de toekomst het registreren en instructies geven zo aantrekkelijk maken. Volgend jaar kan dan weer gemeld worden dat het percentage van certificaathouders dat deelneemt aan de Algemene Vergadering weer hoger is. De Stichting ING aandelen heeft voor 45,8% van het totaal uit te brengen stemmen naar eigen inzicht gestemd. De Stichting ING aandelen heeft bij alle door het bestuur van ING aan de vergadering ter beslissing voorgelegde agendapunten voor gestemd. Tijdens de vergadering heeft Stichting ING aandelen om een nadere toelichting gevraagd t.a.v. de kapitaalstructuur en de Asset Quality Review van de ECB. Ook is de verhouding tussen ING en “Brussel” ter sprake geweest. Vooral de opgelegde boete door mevrouw Kroes wordt nog steeds als onrechtvaardig beschouwd.

“Nieuwe wijn in oude zakken”. Door de Bijzondere Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 december j.l. is gehoor gegeven van de toezegging door de directie van GHG gedaan tijdens de AVA (Algemene Vergadering van Aandeelhouders) van 17 april 2014. Er is toen door de vennootschap medegedeeld dat zij voornemens was in het vierde kwartaal van 2014 een (BAVA) te organiseren waar een strategisch plan voor het Groot Handelsgebouw en een 10

strategisch plan voor de vennootschap zouden worden geagendeerd. Het Groothandelsgebouw in Rotterdam is het eerste gebouw dat i.v.m. de wederopbouw van Rotterdam na het bombardement in 1940 is opgeleverd. Het is als een blijvend symbool van de wederopbouw op 3 juni 1953 door wijlen Koningin Juliana geopend. Het is zowel een rijks- als gemeentelijk monument. Dat het gedateerd is, is te merken ook. Degenen die regelmatig onze Beleggersdagen bezoeken kunnen hier over meepraten. Op dit moment wordt het Grandcafé en Restaurant Engels samen met de zalen verbouwd. Op verzoek van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA) gehouden op 17 april 2014 heeft het bestuur een rapport laten opstellen om te komen tot een verbeterd rendement. Tijdens de BAVA van 4 december jl. is dit rapport te samen met een strategisch plan gepresenteerd en besproken. Doordat het gebouw gedateerd is ondervind het personenverkeer als gevolg van de liften met hun beperkingen in drukke tijden hinder. Het plan is dan ook om in de centrale hal een roltrap aan te brengen. Verder wil men de commerciële functie van de vennootschap versterken door de aanstelling van een commercieel directeur. Een andere mogelijkheid is het totale beheer in handen te geven van een asset manager of het technisch en financieel beheer uitbesteden. Bij het voeren van een strategische discussie over de toekomst van de vennootschap horen ook de inhouding of tijdelijke verlaging dividend ten behoeve van investeringen. Eventuele beëindiging beursnotering Euronext met een mogelijke overgang naar de NPEX (waar thans bv. het diervoederbedrijf ForFarmers is genoteerd). Een ander discussiepunt was de certificering en het opheffen van het StAk (Stichting Administratiekantoor). Bij de bouw van het Groothandelsgebouw waren er plannen om precies hetzelfde gebouw er naast te zetten. Vandaar ook de naam Groothandelsgebouwen. In verband hiermee is uitbreiding vastgoedportefeuille al vaker tijdens AVA’s ter sprake gekomen. Evenals de FBI (Fiscale Beleggings Instelling) status en de status van beleggingsinstelling onder de Wet financieel toezicht. In tegenstelling met het merendeel van de certificaathouders ziet het bestuur niets in beëindiging certificering/opheffen Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen (StAk). In de AVA van 12 april 2013 is er een uitgebreide discussie gevoerd. Bij stemming bleek dat de door het bestuur vereiste 75% niet werd gehaald. Ook de kosten van het in stand houden van de StAk ter grootte van ±€ 15.000,-- per jaar acht het bestuur geen factor van betekenis om de certificering te beëindigen. De huidige beursnotering bij Euronext heeft voor de vennootschap een beperkte waarde. Het uitgeven van nieuwe aandelen is niet aan de orde. Wel heeft de huidige notering waarde voor de certificaathouders die hiermee over een (efficiënt) handelsplatform kunnen beschikken om certificaten te kopen en te verkopen. Dit ondanks dat de omvang van de handel in certificaten en dus de liquiditeit beperkt is. Beëindiging van de Euronext notering en overgang naar de NPEX beurs zonder exit mogelijkheid moet door 95 % of meer van de certificaathouders ondersteund worden. Een aanzienlijke minderheid van de certificaathouders voelt zich comfortabel met een notering aan Euronext. Een duo notering op de NPEX markt is in principe mogelijk, maar kan niet gezien worden als een gelijkwaardig marktplatform. Bij NPEX kan slechts één aanbod ingelegd 11

worden, maar men kan geen vraag inleggen. Een aanbieder kan dus niet weten welke vraag, tegen welk prijs en hoeveelheid er is naar een aandeel. Dus geen transparantie. Eveneens is het noodzakelijk om te kunnen handelen bij NPEX de genoteerde certificaten over te brengen naar het bewaarbedrijf van NPEX. Indien er besloten zou worden om de vennootschap (of het gebouw) te verkopen, werkt een beursnotering op Euronext in het voordeel. Het nastreven van de FBI status is in 2011 en 2012 onderzocht De vennootschap kwalificeert zich hiervoor niet, omdat één aandeelhouder een belang heeft van > 25 %. De vennootschap staat voor aanzienlijke investeringen om het gebouw aantrekkelijker te maken. Deze investeringen zullen pas op termijn leiden tot een waardevermeerdering van het gebouw helpen ook niet mee voor de FBI status. Groothandelsgebouwen was tot 22 juli 2014 een beleggingsinstelling onder de Wet financieel toezicht (Wft). Omdat toen het regime van beleggingsinstelling onder de Wft is vervallen en gewijzigd naar het zogenoemde AIFMD (Alternative Investment Fund Manager Directive) regime was de niet gehouden om zich te kwalificeren voor dit AIFMD regime. De vennootschap staat sinds 22 juli 2014 niet meer onder toezicht van de AFM als beleggingsinstelling. Bij het dividendbeleid wordt gestreefd om (uit de vrije kasstroom) een jaarlijks groeiend dividend uit te keren tot het niveau dat een marktconform Figuur 6 koersverloop Groothandelsgebouwen dividend is bereikt. Tot het boekjaar 2012 is deze lijn voortgezet, over het boekjaar 2013 is het dividend t.o.v. 2012 gelijk gebleven vanwege de over 2014 te verwachten dalende door lagere huurbaten. Ook is het in de huidige vastgoedmarkt lastig om te formuleren welk dividend(niveau) marktconform is. Door het vertrek van één grote huurder staat men de komende jaren voor aanzienlijke investeringen om het gebouw aantrekkelijk te houden voor haar huidige en nieuwe huurders. Als men op basis van een beperkt beschikbare vrije kasstroom de keuze dient te maken tussen het verrichten van investeringen in het gebouw dan wel het betalen van dividend komt men met voorstellen om het dividend te verlagen of te passeren. Men heeft onderzocht om de portefeuille uit te breiden, maar men heeft vastgesteld dat de (substantiële) financiële middelen hiervoor ontbreken en dat hiervoor het draagvlak bij haar aandeelhouders onvoldoende aanwezig is. Het beheer van de vennootschap kan bij een asset manager ondergebracht worden. Men hoeft dan niet alle kennis en ervaring “in eigen huis te hebben”. Hiermee kan op kosten worden bespaard en de kwaliteit en de effectiviteit van het beheer worden vergroot. De effectiviteit van de organisatie kan mogelijk worden vergroot door het aanstellen van een commercieel directeur, uitbesteden technisch en/of financieel beheer dan wel uitbesteden totaal beheer aan een asset manager. 12

In dit kader zijn twee belangrijke issues behandeld. In de eerste plaats is geadviseerd de organisatie aan de veranderde (commerciële) omgeving aan te passen en commercieel slagvaardiger te maken en om een deel van de activiteiten of alle activiteiten uit te besteden om (beheer)kosten te besparen. Een kleine organisatie als het Groothandelsgebouw heeft onvoldoende kennis in eigen huis om het vastgoed of de vennootschap adequaat te kunnen managen. Daarom is het Groot Handelsgebouw nu te sterk gericht op het beheer en te weinig commercieel gericht en te weinig op (het dienen van) de huurder. Daarom moet de commerciële functie worden versterkt, en dient er een duidelijker accountmanagement op de huurders te worden gevoerd. De huurder moet in de gehele organisatie centraler staan en de hoogste prioriteit hebben. De organisatie is versterkt met een project manager en zal moeten worden versterkt met een commercieel manager en een marketing communicatie medewerker. Men onderzoekt om de technische functie (deels) en een deel van de financiële functie extern uit te besteden. Naast het besparen van kosten worden er steeds hoger eisen gesteld aan het beheer en de kosten van het handhaven van het kennispeil. Er wordt nu een blauwdruk gemaakt van de gewenste organisatiestructuur. Een totale uitbesteding van alle beheeractiviteiten aan een asset manager vind men niet verstandig omdat er dan geen fysieke aanwezigheid van een managementorganisatie in het gebouw is die zich verbonden voelt met het gebouw en de huurders. Indien men een hotelfunctie aan de activiteiten toevoegt betekent dat men zelf de financiering hiervan dient te dragen en externe middelen moet aantrekken. In de toekomst is een zelfstandig voortbestaan als beursgenoteerd vastgoedbeleggingsfonds met slechts één object (het Groot Handelsgebouw) kwetsbaar om op deze wijze duurzaam te blijven voortbestaan. De risicospreiding is te beperkt. Ook worden de eisen die gesteld worden aan vastgoedbeheer, regelgeving van toezichthouders, corporate governance en dergelijke steeds complexer en kostbaarder. Het gevolg is dat de beheerrisico’s toenemen en de beheerkosten in verhouding te hoog. Als GHG een groeistrategie zou willen volgen die haalbaar is moet de portefeuille uitgebreid worden met een gelijksoortige gebouwen als het Groot Handelsgebouw. De Beurs Rotterdam was een mooie partner geweest. Ook een fonds met één gebouw n.l. het WTC in Rotterdam. Echter op 23 december heeft men besloten om het roerend goed te verkopen. Een andere mogelijkheid is het opgeven van de zelfstandigheid. De huidige certificaathouders lijken ook maar beperkt bereid en/of in staat bij te dragen aan het voor de groei noodzakelijke vermogen maar lijken ook niet bereid tot het toelaten van substantiële wijzigingen in de aandeelhoudersverhoudingen.

beleggers op beurs uitgewinkeld.

De aandeelhouders van Corio zijn op maandag 8 december j.l. tijdens een BAVA (Bijzondere 13

Algemene Vergadering van Aandeelhouders) voor de laatste maal bijeengeweest in het Spoorwegmuseum in Utrecht. Het belangrijkste punt was het overnamebod dat het Franse onroerend goed fonds Klépierre eind oktober gelanceerd heeft op Corio. Aandeelhouders van Corio krijgen per elk aandeel dat men bezit 1,14 aandelen in Klépierre. Dit n.a.v. de aankondiging van Klépierre van eind juli om Corio over te willen nemen. Corio is hiermee gewaardeerd op € 7,2 mrd. De transactie zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2015 worden afgerond en is een pleister op de wonde voor de aandeelhouders van Corio i.v.m. de ondermaatse prestatie in de afgelopen 5 jaar. De assetbase van Corio past goed bij Klépierre. Klépierre betaald 15,6 % op Corio’s slotkoers van 27 oktober 2014. (Wat neerkwam op €41,15) Wij vinden dit weinig aangezien dit net de onderwaardering van Corio op de beurs goedmaakt. De gemiddelde overnamepremie die gemiddeld wordt betaald voor bedrijven op de Nederlandse beurs is thans 30%. De premie op basis van intrinsiek (EPRA NAV) per eind juni (€ 38,20) is 8,5% Klépierre noteert ± 20% boven intrinsiek, Unibail Rodamco ± 30%. Tijdens de BAVA waren wij benieuwd naar de tijdlijn bij het ontstaan van de overname. Aangezien Corio later is begonnen met het herstructureren van de portfolio kost het aanpassingsproces veel pijn en moeite en kan mogelijk nog enkele jaren in beslag nemen. Ook de matige groei en de hogere onderhoudskosten maken het verhogen van de huren moeilijk. Hierdoor kan Corio mogelijk het operationeel resultaat niet verbeteren. In tegenstelling tot de meeste andere beursgenoteerde vastgoedFiguur 7 koersverloop Corio concerns, was de beurskoers lager dan de waarde van de vastgoedportefeuille volgens de boeken. Ons was al duidelijk dat APG, met 30% van het aandelenkapitaal in bezit de grootste aandeelhouder in Corio, al enkele jaren ontevreden was over de resultaten. Ook heeft APG ook een lening uitstaan bij Corio van € 200 mln. Daarom vroegen wij ons af in hoeverre APG een voortrekkersrol gespeeld heeft bij de overname en hoe zijn de eerste contacten tot stand gekomen. Was dit tijdens een toevallige ontmoeting van bestuurder(s) van APG en Klépierre? Omdat bij de eerste afspraak tussen Klépierre en Corio ook APG aanwezig was, wekt dit bij ons enige argwaan. Volgens de uitleg van het bestuur van Corio waren ook zij zeer verbaasd. Bij het begin van de overnamebesprekingen op 7 mei 2014 had de voorzitter van de Raad van Commissarissen (R.v.C.), de heer Derk Doijer, een afspraak met de voorzitter van de R.v.C. van Klépierre, David Simon. Volgens zijn zeggen wist Doijer niet de precieze reden van het overleg. Wel gaf hij aan dat hij verbaasd was dat ook Patrick Kanters, die bij APG beleggingen in vastgoed en infrastructuur in portefeuille heeft, bij het gesprek aanwezig was.

14

In elk geval heeft de heer Simon aan de heer Doijer een brief overhandigd met een niet bindend voorstel om Corio door Klépierre over te laten nemen. De heer Simon heeft via Simon Property Group 28,9% aandelen van Klépierre in bezit. De ondernemingsraad van Corio in Nederland adviseerde positief. Daarentegen adviseerde de ondernemingsraad van Klépierre in Frankrijk negatief. Bijna 68 procent van het uitstaande aandelenkapitaal was vertegenwoordigd op BAVA bij Corio, waarvan 99,96% stemde voor de overname. Op de BAVA bij Klépierre op 11 december j.l. was 84,4% van het aandelenkapitaal aanwezig. Van de gedeponeerde stukken stemde 99,93% voor de aankoop van Corio. De aanmeldingstermijn voor het bod liep van 31 oktober 2014 tot 8 januari 2015. Klépierre doet het bod gestand als 95% aandelen Corio is aangemeld. Echter na goedkeuring tijdens de BAVA daalt de drempel voor gestanddoening naar 80%. Het belang van Simon Property daalt in de nieuwe combinatie met 10% naar 18,5%. Het belang van APG daalt van 30% naar 13,6% en levert één van de tien commissarissen. Corio keert voor de afronding van de fusie nog € 1,03 (€ 0,91 netto) per aandeel dividend uit. Na de overname vertrekt de Raad van Bestuur van Corio om plaats te maken voor Fransen. De heren Gerard Groener (CEO) en Ben van der Klift (CFO) krijgen circa anderhalf jaarsalaris mee en een cashbonus over 2014 van 40% van het jaarsalaris als de raad van commissarissen van Corio beslissen dat de prestaties van de bestuurders goed genoeg zijn. Dit is voor Groener in totaal ± € 900.000. Voor Van der Klift komt dit neer op ruim € 600.000. Voor 2012, 2013 en 2014 hebben zij nog aandelenpakketten die nog niet definitief zijn toegekend omdat dit na drie jaar gebeurt. Gezien de prestaties van de laatste jaren lijkt het er niet op dat voor 2012 en 2013 veel aandelen worden toegekend. Kerncijfers koers/winst verhouding winst per aandeel pay out ev per aandeel ultimo koers hoogste koers laagste koers

2013 -12,50 -2,61 -88,23 % 37,41 32,58 37,45 28,65

2012 203,05 0,17 1.633,14 % 43,13 34,32 41,22 31,36

2011 14,14 2,38 116,12 % 45,81 33,61 50,46 28,26

2010 11,15 4,31 62,47 % 48,08 48,02 54,25 36,44

Over 2014 kan Groener 12.439 aandelen krijgen en Van der Klift 8.623. Deze aandelen worden omgezet in cash en uitbetaald. Voor Groener en Van der Klift kunnen dit alsnog enkele tonnen per man zijn. 15

De voorwaardelijke aandelen van de top worden bij de overname dus mogelijk omgezet in klinkende munt. Om de overname mogelijk te maken was er een statutenwijziging nodig aangezien dit een grensoverschrijdende juridische fusie is, waarbij Corio het verdwijnende bedrijf is en Klépierre het overlevende bedrijf. De voorwaardelijke wijziging van de statuten van de vennootschap valt hierbij gelijk met de stortingsdatum. Dan wordt ook de vennootschap uit de noteringlijst van de Amsterdamse effectenbeurs geschrapt, de z.g. “delisting”. Het punt t.a.v. kwijting voor alle leden van de R.v.C. voor de uitoefening van hun taken tot de stortingsdatum blijven wij moeite mee houden, omdat dit ook een periode betreft na de BAVA. In theorie kan men ongewenste dingen doen omdat men al kwijting heeft gekregen.

en het veranderlijke kapitaal.

Vanwege recent aangepaste wetgeving heeft NSI op 11 december een Bijzondere Algemene Vergadering van Aandeelhouders (BAVA) om de aandeelhouders goedkeuring te vragen voor een statutenwijziging. De statutenwijziging was nodig vanwege recent aangepaste wetgeving. NSI wordt in de Alternative Investment Fund Managers (AIFM)-richtlijn niet meer aangemerkt als een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. Daardoor verschuift de bevoegdheid om te besluiten tot de uitgifte van aandelen naar de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA). De voorgestelde wijziging van de statuten van NSI N.V. in het kader van de afschaffing van de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is goedgekeurd. In het verlengde hiervan was er ook een voorstel nodig om de directie te machtigen (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen tot maximaal 10% van het uitstaande aantal aandelen op de dag van uitgifte. In het geval van een fusie of overname te vermeerderen met ten hoogste 10% van het aantal uitstaande aandelen. Hieraan is het beperken of uitsluiten van de voorkeursrechten gekoppeld die van kracht zijn in geval van uitgifte van gewone aandelen. Beide machtigingen zijn beperkt, en zijn verleend voor een periode van 18 maanden. Daarnaast is er ook goedkeuring verleend aan de directie tot inkoop van eigen gewone aandelen, tot een maximum van 10% van het uitstaande aantal aandelen, onder de voorwaarde dat de onderneming niet meer dan 10% van het geplaatste kapitaal mag houden. Gewone aandelen kunnen worden ingekocht voor een prijs die ligt tussen de nominale waarde van een aandeel en 10% boven de gemiddelde slotkoers van het aandeel berekend over vijf beursdagen voorafgaande aan de dag van inkoop. Deze machtiging is beperkt tot een periode van 18 maanden.

16

In 2011 is de statutaire naam van de vennootschap gewijzigd van Nieuwe Steen Investments in NSI. In het verlengde hiervan is per 1 januari 2015 ook de naam en het ‘trading symbol’ waaronder het aandeel NSI op de NYSE Euronext wordt verhandelt gewijzigd naar NSI. Tot 31 december 2014 was dit Nieuwe Steen Investments (NISTI). De ISIN code is ongewijzigd. Figuur 8 koersverloop NSI Tijdens de rondvraag hebben wij gevraagd naar eventuele plannen met het Belgische onderdeel. NSI heeft een belang van 54% in Intervest Offices & Warehouses. Naar onze mening zou verkoop hiervan de financiële basis van NSI versterken. Tevens kan men aandelen die men in 2013 uitgegeven heeft voor € 4,00 deels weer terugkopen voor een aanmerkelijk lagere prijs. Het mes snijdt dan van 2 kanten. Men gaf aan geen plannen in deze richting te hebben. Na de beslissing op 11 december j.l. zullen aandeelhouders in de toekomst niet meer geconfronteert worden met een verdubbeling van het aandelenkapitaal zoals eind 2013 is gebeurd. Aandeelhouders moeten er wel rekening mee houden dat het voor NSI mogelijk blijft om aandelen uit te geven tegen een behoorlijke korting. Een verzwakking van de resultaten van NSI zien we op moment niet. Wel is er het risico dat de kantorenmarkt onverwachts verslechterd en dat door de dalende omzetten de huren bij winkels gaan dalen. De daling van de huurinkomsten over 2014 wordt gecompenseerd door de lagere financieringslasten.

17

Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders van enkele buitenlandse fondsen. In België Colruyt Group

30 september Ten kantore van, Halle

16.00 uur

Nationale Bank van België 18 mei

Ten kantore van Brussel

14.00 uur

Sipef

Ten kantore van Schoten

14.00 uur.

12 juni

Tessenderlo Group

3 juni?

Niet bekend

10.00 uur?

Trombogenics

5 mei

Ten kantore van Leuven

13.00 uur

29 mei

Palais des Congres Parijs

10:00 uur

BMW

13 mei

Olympiahalle München

10.00 uur

SAP

20 mei

SAP Arena Mannheim

10.00 uur

In Frankrijk Total In Duitsland

18