Stichting Durban Rotterdam Housing Project Samen bouwen aan sociale huisvesting in Zuid-Afrika 1998 - 2012
1
Stichting Durban Rotterdam Housing Project Samen bouwen aan sociale huisvesting in Zuid-Afrika 1998 - 2012
Inhoud
2
Voorwoord
3
Historisch overzicht
5
Doelgroepen
9
Hoogtepunten
12
Woningbezit
15
Organisatie
19
Financiën
20
Conclusies en aanbevelingen
23
Voorwoord
Jan van Hulsteijn (l) en Basil Sikhakhane (chairman FMHC)
Het mede vormgeven aan sociale huisvesting in Durban. Met die taak hebben de afgelopen 13 jaar een aantal corporaties in de Rotterdamse regio en de gemeente Rotterdam zich beziggehouden.
blij met dit stukje geschiedschrijving over een heel bijzondere periode in Zuid-Afrika. Maar ook over een heel bijzondere relatie tussen twee regio’s in de post-apartheid periode.
Nu de Zuid-Afrikaanse corporatie First Metro Housing Company (FMHC), mede dankzij de financiële steun vanuit de Rotterdamse regio, op eigen benen kan staan en een daadkrachtige onderneming is geworden, leek het de eerste pionier, Jan Jettinghoff, een goed idee om de afgelopen periode voor eens en altijd vast te leggen. Dit boekje geeft in woorden, cijfers en beelden een beknopte weergave van de achter ons liggende periode, die uiteindelijk heeft geleid tot een gezonde corporatie in wording.
Wanneer je eenmaal met Afrika hebt kennis gemaakt, laat dit werelddeel en zijn problematiek je niet meer los. Ik ben er trots op, dat wij als corporaties en als gemeente Rotterdam hebben kunnen bijdragen aan het realiseren van een stukje sociale huisvesting in Zuid-Afrika. Ik wil Jan Jettinghoff bedanken voor zijn initiatief en het schrijven van dit boekje. Ik hoop dat u, als (voormalig) betrokkene bij het ‘Project First Metro’, bij het lezen ervan wederom een positief gevoel ervaart.
Als voorzitter van de Stichting Durban Rotterdam Housing Project (DRHP) en sinds 2005 als toezichthouder van FMHC in Durban, ben ik
Jan van Hulsteijn, voorzitter Stichting Durban Rotterdam Housing Project 3
Hawaii, het eerste project van First Metro 4
Historisch overzicht Het begin Het begon allemaal in januari 1998. Vier Rotterdamse corporatiedirecteuren en enkele gemeenteambtenaren kwamen bij elkaar en bespraken het verzoek van de directeur van de Housing Unit in Durban (Zuid-Afrika) om ondersteuning te bieden bij het opzetten van een woningcorporatie naar Nederlands voorbeeld. De aanwezigen concludeerden dat dit het beste te bereiken was door een ervaren allrounder uit de werkorganisatie van de corporaties voor een bepaalde periode te detacheren in Durban. De volgende morgen legde Cor Pijlman, de toenmalige directeur van woningbouwvereniging Vreewijk-Lombardijen, in alle vroegte het voorstel bij mij neer om die rol op me te nemen. We, mijn vrouw en ik, hebben niet lang geaarzeld. In maart 1998 gingen we op verkenning in Durban en op 1 oktober 1998 vestigden we ons in Zuid-Afrika, waar ik aan de slag ging als ‘technical advisor’. De eerste drie maanden besteedde ik aan het opkrikken van mijn Engels en het opbouwen van mijn eigen netwerk. Begin 1999, na de Afrikaanse zomervakantie, zou ik echt aan het werk gaan. In december 1998 was ‘First Metro Housing Company’ (FMHC) opgericht en geregistreerd. De gemeente Durban had een startkapitaal verschaft van 2 miljoen rand en alles leek gereed om van start te gaan.
Opstartproblemen en -mogelijkheden Maar die start bleek lastiger dan gedacht. Allereerst was daar de onbekendheid met de sociale huursector. De Afrikaan had als hoogste streven een huis in eigendom. Huren deed je in de vakantie of als je een tijdelijk project ver buiten je woonplaats had. Verhuurders waren particuliere beleggers, die huurcontracten aangingen voor ten hoogste zes maanden. Een huis huren voor onbepaalde tijd was tot dan toe onbekend. Daarnaast speelde het probleem dat met name de blanke Zuid-Afrikaan onder het apartheidsregime een beschermde status genoot en gewend was aan de buitenlandse boycot en dus met moeite deze bemoeienis uit Nederland kon accepteren. Voor de zwarte functionarissen was dit echter heel anders. Zij waren blij met elke vorm van ondersteuning om hun problemen op te lossen. Omdat de laatsten het voor het zeggen hadden, was er op zich voldoende gelegenheid om resultaten te boeken. De eerste aankoop We wilden ons zo snel mogelijk op de huurmarkt begeven. Nieuwbouw was geen optie, omdat de voorbereidingen daarvoor te veel tijd in beslag namen. Wel konden we bestaande gebouwen aankopen, geschikt maken voor verhuur en die in de markt zetten. Zo kwamen we al snel uit bij ‘Hawaii’, een voormalig timesharing complex van 128 eenheden, dichtbij de boulevard en bestaande uit twee- en driekamerappartementen. De onderhandelingen verliepen echter stroef en leken stuk te lopen op de prijs. We hadden de hoop al opgegeven toen 5
plotseling de eigenaren ons benaderden met een veel lagere prijs! Met behulp van een eenmalige subsidie van de gemeente Durban verwierf First Metro zo haar eerste bezit. Na een grondige opknapbeurt kon dit complex in oktober 1999 in de verhuur. De woningen kwamen in de gesubsidieerde sector. Alle huurders voldeden aan de subsidieeisen en de huur was niet meer dan 25% van het inkomen. Ondanks aanvankelijke moeilijkheden in die niet bepaald veilige buurt, was en is dit project een groot succes en heeft het de basis gevormd voor de verdere groei van First Metro. Opbouw van de organisatie Met dit project werden ook de eerste medewerkers aangenomen: een verhuurmedewerker en een secretaresse. Daarmee kon één van de belangrijkste taken beginnen: het trainen van de corporatiemedewerkers. Tegen die tijd werd ook werk gemaakt van het vastleggen van de diverse bedrijfsprocessen en procedures. Het opleiden van de medewerkers was een tijdrovende klus, vooral ook door de onbekendheid met het fenomeen corporatie. Bij mijn vertrek in oktober 2001 telde First Metro 395 verhuureenheden en stonden 15 enthousiaste medewerkers op de payroll, waaronder de CEO, de financieel manager, het hoofd huuradministratie, de huur-incassomedewerkers, verhuurfunctionarissen en huismeesters. De organisatie was op dat moment feitelijk te groot in relatie tot het tot dan verkregen bezit, maar we wilden voorbereid zijn op een fikse geplande groei. Het achterwege blijven van die groei was echter een grote zorg. In Zuid-Afrika is bureaucratie een bijna gekoesterd ver6
schijnsel, in belangrijke mate verklaard door de terechte angst voor corruptie. In de ontwikkeling van First Metro zorgde het echter voor flinke vertragingen. Na mijn vertrek in 2001 werd ik benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen. Hierdoor kon de verdere ontwikkeling van First Metro worden gevolgd en ondersteuning worden verleend bij bijvoorbeeld het uitwisselen van kennis. Zo kwam een aantal functionarissen van First Metro één of meerdere keren voor een stage naar Nederland en gingen Nederlandse specialisten voor enkele weken naar Durban. Initiële financiering Naast het verwerven en ontwikkelen van nieuw bezit leverde ook de financiering veel werk op. Zonder de steun van de corporaties in Rijnmond en de gemeente Rotterdam en niet vergeten de gemeente Durban zou het aanzienlijk moeilijker, zo niet onmogelijk zijn geweest. In 2004 werd in Zuid-Afrika een nieuwe wetgeving van kracht, die gemeenten verbood nog langer bemoeienis met corporaties te hebben. Dat was voor First Metro een aanzienlijke stap terug. Tot dan toe zaten politici, waaronder de wethouder van volkshuisvesting en enkele ambtenaren, in de Raad van Commissarissen. Die moesten nu ontslag nemen. Daarnaast was financiële betrokkenheid niet langer toegestaan en verviel een belangrijke bron van co-financiering. Heel even overwoog de gemeente om First Metro op te heffen en het bezit toe te voegen aan dat van het ook aanwezige gemeentelijk woningbedrijf. Dat kon worden voorkomen, maar een en ander had wel
tot gevolg dat First Metro geheel zelfstandig werd en met die nieuwe werkelijkheid moest leren omgaan. Zo moest bijvoorbeeld de relatie met de gemeente opnieuw worden vormgegeven en was de preferente positie bij toewijzing van bouwlocaties verdwenen. Het duurde enkele jaren voordat die relatie was hersteld. Het hielp wel dat er weinig ondernemers in de sociale sector actief waren. First Metro: een succes In 2005 nam de huidige voorzitter van Stichting DRHP, Jan van Hulsteijn, het commissariaat van mij over. Op dat moment was de productie van woningen en het verwerven van bezit in volle gang. De corporatie groeide gestaag, al werden de aantallen die waren voorzien in het bedrijfsplan nooit gehaald. Dankzij die groei verwierf First Metro zich een positie op de woningmarkt en werd het één van de succesvolste corporaties in Zuid-Afrika. De inspanningen in de binnenstad, Albert Park, en grote nieuwbouwprojecten als Howell Road en Lakehaven trokken de aandacht. Bij de huurders ontstond een steeds hoger scorende tevredenheid, met name door een goed onderhoudsbeleid, en naar Zuid-Afrikaanse begrippen, gematigd huurbeleid. De co-financiering vanuit Nederland, die verschaft was in 2000, had een looptijd van twaalf jaar en moest dus eind 2011 worden afgelost. Omdat herfinanciering niet eenvoudig is, gaat deze aflossing wat langer duren. Niettemin heeft stichting DRHP besloten om de eerste fase af te ronden. Daarmee komt een eind aan een boeiend proces van 13 jaar, waarin een corporatie is opgebouwd met een goede financiële basis en vooruitzicht op een stevige ontwikkeling op korte termijn.
Durban Durban, tegenwoordig Ethekwini geheten, is een grote metropool die zich over een lengte van 80 km langs de Indische Oceaan uitstrekt. Landinwaarts is de gemeente op zijn breedst: 50 km. Daarmee is de gemeente ongeveer zo groot als Zuid-Holland. Zij telt ongeveer 2,5 miljoen inwoners, waarvan ruim 1 miljoen zwarten (hoofdzakelijk Zulu’s), ruim 700.000 Indiërs en 250.000 blanken. Durban heeft de grootste haven van heel Afrika en heeft een aanzienlijke industrie. De economie wordt gedragen door de blanken en het Indische deel van de bevolking. De Indiërs vormen de ruggengraat van het gemeentelijk apparaat, maar zij leveren ook de leraren, artsen, advocaten, accountants en ingenieurs. Het grootste deel van de commercie is in handen van de Indiërs en zij hebben grote belangen in onroerend goed. Naast de haven en de industrie moet Durban het tevens hebben van het toerisme. Alleen al op de zes kilometer lange boulevard zijn 12.000 hotelbedden voorhanden. Durban kreeg zijn huidige omvang na de afschaffing van de apartheid, door de samenvoeging van 26 grote en kleinere gemeenten. Andere grote bevolkingscentra zijn Pinetown en Westville. Deze tellen ieder meer dan 200.000 inwoners. Durban is een rijke gemeente. Ter illustratie: het vermogen is groter dan dat van alle overige gemeenten tezamen. De gemeente is ook gedurende een lange reeks van jaren verkozen tot best bestuurde gemeente van Zuid-Afrika.
7
Leefomstandigheden in Durban anno 1998: de zogenoemde ‘squatter camps’
8
Doelgroepen Ambitie Het eerste businessplan van First Metro, dat in 1998 voor vijf jaar werd opgesteld, beschreef de ambitie dat in elk geval 25% van het te ontwikkelen bezit bestemd zou zijn voor de zeer lage inkomens tot 1500 rand per maand. Het exploitatieverlies dat dat zou opleveren dacht men goed te maken door overschotten op de woningen die duurder zouden worden.
eenvoudige keuken en toilet/douche. Door de snelle stijging van de bouwkosten (gemiddeld 15% per jaar) werden die woningen al snel kleiner, tot wel 16 m2. De kwaliteit ging bovendien zo snel achteruit dat voor de levensduur moest worden gevreesd. De subsidie werd pas na 1999 verhoogd en hield sindsdien min of meer gelijke tred met de inflatie. Het kwaad was echter al geschied. Deze zogenoemde ‘matchbox houses’ waren en zijn er nog steeds.
Dit bleek een misvatting. Allereerst omdat zulk bezit eenvoudigweg niet te realiseren was en ten tweede omdat de betalingsmoraal, met name onder de zeer lage inkomens, op dat moment buitengewoon laag was. De bevolking ging ervan uit dat de overheid voor huisvesting zou zorgen en dat die ‘for free’ zou zijn. Het spreekt voor zich dat een woningcorporatie op die basis niet kon overleven.
Sociale woningbouw Een Zuid-Afrikaan had ook recht op deze subsidie wanneer hij ging huren. De subsidie werd dan uitgekeerd aan de ontwikkelaar. Het inkomen mocht op dat moment niet hoger zijn dan 3500 rand per maand. De maximale huurquote bedroeg 25%, hetgeen een huur opleverde van 875 rand per maand. Dat opende perspectieven voor de corporatie. Dankzij deze regeling kreeg de meerderheid van de woningen het etiket ‘sociaal’. Een bijkomend voordeel voor de huurder was dat hij bij het verlaten van de woning de subsidie ‘meenam’ naar zijn volgende huisbaas of kon gebruiken voor de aanschaf van een eigen woning.
Matchbox houses Elke Zuid-Afrikaan, die nog nooit een stuk onroerend goed had bezeten en niet eerder een subsidie had genoten, had (en heeft nog steeds) recht op een woningsubsidie. Dat bedrag werd direct na de apartheid vastgesteld op 15.000 rand. Voor dat geld kon je in die tijd een eenkamerwoning bouwen. Het werd gerealiseerd op een relatief groot stuk grond met de bedoeling om het later met eigen middelen uit te breiden. Zo’n woning was aanvankelijk 24 m2 groot en had een
Toch bleek dit systeem niet houdbaar. De algemene inflatie, en met name die van de bouwkosten, was zo hoog dat de subsidieregeling volstrekt onvoldoende werd om haalbare projecten te ontwikkelen. Rond 2002/2003 werd daarom een nieuw systeem bedacht om met name in de stedelijke concentraties sociale woningbouw mogelijk te maken. Zo werden door de overheid voor het project Lakehaven in Durban subsidies verstrekt van bijna 100.000 rand per woning, onder de voorwaarde dat een deel van de woningen zou worden verhuurd 9
aan mensen met een inkomen tot 7.500 rand per maand. Hierdoor variëren de huren daar van 750 tot 2000 rand. Woningen voor de middenklasse Hoe edel de bedoelingen ook waren om voor de lage inkomens te bouwen, het bleek in de praktijk onhaalbaar. Dit heeft ertoe geleid dat First Metro nu hoofdzakelijk woningen verhuurt aan de middenklasse. Omdat deze groep snel groeiende is, is er een grote behoefte aan woningen met een zekere toekomstwaarde. Er worden woningen ontwikkeld met twee slaapkamers met een redelijke buitenruimte, waartoe ook een parkeergelegenheid behoort. Dat die groeiende middenklasse wil huren, heeft te maken met de grote mobiliteit van de werkende Zuid-Afrikaan. Hij is eigenlijk een ‘job-hopper’. Is er elders meer te ver-
dienen, dan vertrekt hij. Geen zorg te hoeven dragen voor de verkoop van de woning, is dan een marktvoordeel. De vraag is derhalve onveranderd groot. De betalingsdiscipline onder de middeninkomens is bovendien prima (de huurachterstanden liggen al jaren op minder dan 1%). Die discipline wordt bevorderd doordat First Metro steeds huurovereenkomsten sluit voor zes maanden. Is er na die zes maanden geen huurachterstand, dan wordt de overeenkomst bijna automatisch verlengd. Er wordt ook een aantal woningen in, wat wij zouden noemen, de vrije sector verhuurd. De huurders van die woningen verdienen anno 2012 tussen de 7.500 en 20.000 rand per maand. Zij zijn met name mobiel Westrich: een zeperd In 1999 werd in overleg met de gemeente Durban het project Westrich bedacht: 99 woningen van 40.000 rand met 15.000 rand subsidie en 20.000 rand goedkope financiering. Eenvoudige woningen van 40 m2 met twee slaapkamers, een keuken en een badkamer. De woningen werden verhuurd voor 400 rand, met het recht om de woningen na vier jaar te kopen. Het project werd gerealiseerd op een grote heuvel waar meer dan 2.000 kleine woningen voor genoemde subsidie waren gebouwd. Ondanks het feit dat de nieuwe woningen twee maal zo groot waren en de huur zeer laag, was het vanaf het begin een zorgenkindje. De huren werden niet betaald en het complex werd in feite overheerst door criminelen. Het was ronduit gevaarlijk voor medewerkers van First Metro om ter plaatse te proberen de situatie op te lossen. Uitzetting van negen sleutelfiguren leidde tot serieuze bedreigingen. First Metro trok zich terug en besloot het project af te schrijven. Wel werden er na vier jaar nog enkele woningen aan de zittende bewoners verkocht, maar het project was mislukt. De huurders weigerden eenvoudigweg te betalen voor iets dat hun duizenden buren voor niets hadden gekregen. Er rest slechts één troost: bijna honderd gezinnen hebben tenminste een fatsoenlijk dak boven hun hoofd.
10
op de arbeidsmarkt en zijn tegelijkertijd trouwe betalers. Voor de exploitatie van First Metro vormen deze duurdere woningen een belangrijke steunpilaar. In feite subsidiëren deze woningen de goedkopere. Huurincasso Van meet af aan was duidelijk dat bijzondere aandacht moest worden geschonken aan de huurincasso. De betalingsmoraal onder met name het arme, zwarte deel van de bevolking was en is zeer laag. Zij dachten dat na de apartheid het paradijs begon. Het ANC, de heersende partij met veel wortels in communistische idealen, was te laat met het hameren op betalen, ook voor diensten van de overheid. Dit heeft onder meer geleid tot de kleine ‘matchbox houses’, gebouwd van subsidiegeld. Ook voor water en energie weigerde men te betalen. Noodgedwongen werd de regel ingevoerd dat elk gezin recht heeft op 200 liter gratis water per dag. Pas bij hoger gebruik gaat men betalen. Voor de elektriciteitsvoorziening maakt men gebruik van ‘prepaid meters’. Huurincasso verloopt via automatische incasso. De corporatie komt in het geweer wanneer inning op die wijze onmogelijk is. Uiteindelijke ontruiming kan pas na een gerechterlijk vonnis dat op zijn vroegst na zes maanden wordt uitgesproken. Bovendien heeft de uitzetter de plicht om voor vervangende huisvesting te zorgen. Veelal gaat het hier om huurders die hun baan hebben verloren en geen inkomsten meer hebben. Bij uitzetting zijn ze aangewezen op de eerder genoemde ‘matchbox houses’, die juist dan vaak niet beschikbaar zijn. Dit is de voornaamste reden om huurovereenkomsten voor zes maanden af te sluiten. Het risico voor de verhuurder wordt daarmee beperkt.
Toekomst Het zal zeker nog jaren duren voordat First Metro in staat is om voor de echt lage inkomens woonruimte te realiseren. In de nieuwbouw is dat nagenoeg onmogelijk. Wel zijn er kansen in bestaande bouw. Met een gerichte subsidie en intensief beheer (huismeesters, goed onderhoud, bewaking en een strikte inning van de huren) kan First Metro voor deze doelgroepen iets betekenen. Vooral naarmate het bezit groeit en dus exploitatieoverschotten ontstaan. 11
1999
Hoogtepunten
First Metro doet zijn eerste aankoop: ‘Hawaii’, 128 twee- en driekamerappartementen dichtbij de zuidelijke boulevard. Na twee maanden onderhandelen en negen maanden opknappen, is het complex gereed voor verhuur.
1999
1998
First Metro en gemeente Durban starten het project Westrich: 99 eenvoudige woningen met relatief veel ruimte voor weinig geld. Maar het project mislukt: huren worden niet betaald en het complex wordt overheerst door criminelen.
De gemeente Rotterdam en enkele Rotterdamse corporaties besluiten een ervaren all-rounder te detacheren in Durban, om de Housing Unit in Durban te ondersteunen bij het opzetten van een woningcorporatie naar Nederlands voorbeeld.
1998
In december wordt de ‘First Metro Housing Company’ opgericht. De gemeente Durban verschaft een startkapitaal van twee miljoen rand.
12
2000
De uitzonderlijke hoge rente op de ZuidAfrikaanse hypotheekmarkt brengt de haalbaarheid van projecten in gevaar. Rotterdamse corporaties en de gemeente Rotterdam brengen 2.325.625 euro bij elkaar, bestemd voor co-financiering.
2000
First Metro verwerft vier flatgebouwen in Albert Park, een typische post-apartheidsbuurt. Een grondige groot-onderhoudsbeurt en 24-uurs bewaking verbeteren het woonklimaat zodanig dat de verhuurbaarheid aanzienlijk toeneemt.
2010
Na Howell Road wordt Howell Heights gerealiseerd: 48 appartementen in vier lagen. Ondanks de relatief hoge huurprijzen, wordt dit project volledig verhuurd en is er nu zelfs een wachtlijst.
2002
2011
In navolging van Albert Park worden nog eens drie gebouwen aangekocht: Russell Mansions, Strathdon en Martinez. Met 505 eenheden is First Metro nu één van de grootste verhuurders in de binnenstad.
2002
Aan Howell Road start de bouw van 213 eengezinswoningen, die in 2003 worden opgeleverd. Dankzij de locatie en het type woning (grondgebonden), wordt dit project een groot succes.
Oplevering Lakehaven fase 1: 312 woningen met twee en drie lagen. Het project krijgt de prestigieuze onderscheiding ‘Social Housing Project of the Year’.
2012
In november start de bouw van Lakehaven fase 2: 286 gestapelde woningen en 44 appartementen voor de verkoop. Op Avoca Hill, 15 km buiten de stad, start de bouw van 520 drie- en vierlaagse appartementen. 13
Howell Road in aanbouw
14
Woningbezit
groot-onderhoudsbeurt, in combinatie met het invoeren van 24-uurs bewaking, zorgde voor een aanzienlijke verbetering van het woonklimaat. Het gevolg was een sterk toegenomen verhuurbaarheid.
Het woningbezit van First Metro werd op twee manieren gevuld: aankoop van bestaande woningen en de ontwikkeling van nieuwbouw op uitleglocaties. Zoals eerder betoogd leverde de eerste manier het snelst resultaat op. Nieuwbouw vereist veel aanlooptijd en dat klinkt in Nederlandse oren niet vreemd…
In de daarop volgende jaren werd dit recept op verscheidene plaatsen herhaald en met hetzelfde succes. Zo werden Russell Mansions, Strathdon en Martinez aan het bezit toegevoegd. Het totaal aantal eenheden in de binnenstad bedraagt momenteel 505. First Metro is daarmee één van de grootste verhuurders in de binnenstad.
Aankoop bestaande woningen Het eerste project was de aankoop van Hawaii, 128 twee- en driekamerappartementen dichtbij de zuidelijke boulevard. Na twee maanden onderhandelen met de eigenaren en negen maanden voor een grote opknapbeurt, was het complex gereed voor verhuur. Die negen maanden waren trouwens hard nodig om de organisatie voor te bereiden op haar eigenlijke taak: het verhuren en beheren van woningen.
Een enorme opgave De regering van Mandela, die in 1994 aan de macht kwam, onderkende dat het ontbreken van degelijke huisvesting één van haar grootste uitdagingen was. Zij kondigde aan dat er een miljoen huizen per jaar zouden worden gebouwd. Die doelstelling werd en wordt bij lange na niet gehaald. Ten eerste was de productiecapaciteit er simpelweg niet. Bouwmaterialen, geschoolde bouwvakkers en infrastructuur, van alles was er onvoldoende om de beoogde getallen te bereiken. Het beroep van bouwvakker was bovendien niet heel populair. Het werd slecht betaald en het was, zoals overal, zwaar. Anders dan in West-Europa stond het beroep niet hoog in aanzien. Ten tweede was de lagere overheid helemaal niet voorbereid op de gestelde opgave. In Nederland is men gewend dat bouwgrond bouwrijp wordt opgeleverd, in Zuid-Afrika is dat anders. Men koopt de ruwe grond en de ontwikkelaar is zelf, onder streng toezicht van de gemeente, verantwoordelijk voor het bouwrijp maken.
Na dit project werd een viertal flatgebouwen in Albert Park aangekocht. Albert Park is een typisch voorbeeld van een post-apartheidsbuurt: gelegen midden in de stad aan de baai, was het een welvarend buurtje waar veel oudere blanken van hun pensioen genoten. Dat veranderde in slechts enkele jaren. De zwarte bevolking nam de wijk over en het beeld veranderde heel snel. Er werden geen huren en belastingen meer betaald, met als gevolg dat zowel de huisbazen als de gemeente geen onderhoud meer pleegden. First Metro heeft met succes dat tij weten te keren. Een grondige
15
Daarnaast heeft een plan natuurlijk goedkeuring nodig van de gemeente. Stedenbouw, bouwtoezicht en milieu spelen een vooraanstaande rol in het voorbereidingsproces. Dat daar minimaal een jaar overheen gaat, is ons in Nederland niet vreemd. Door een lange voorbereidingstijd in combinatie met snel stijgende bouwkosten, vielen projecten vaak duurder uit dan oorspronkelijk geraamd. Durban bouwt massaal De gemeente Durban was in 1995 de eerste gemeente die een Dienst Volkshuisvesting oprichtte. Deze gemeente, die als rijk kan worden beschouwd, stelde zich ten doel om 12.000 woningen per jaar te bouwen. Hiervan werd het merendeel door de gemeente zelf ontwikkeld. Ook particuliere ontwikkelaars deden op grote schaal mee, want ook zij hadden toegang tot de subsidieregeling. Zij bouwden uit economische overwegingen in grote aantallen, soms wel enkele duizenden woningen per project, en zochten daar dan subsidiegerechtigden voor. En die waren er in overvloed. De gemeente zorgde in die gevallen voor het uitgeven van de bouwlocaties. In tegenstelling tot het landelijke beeld slaagde Durban er daarmee wel in om de doelstelling te halen. Let wel: het ging hier vooral om huizen van 20 m2, die voor het subsidiebedrag konden worden gebouwd. Deze woningen werden op massale schaal aan de voornamelijk zwarte werkloze inwoners toegewezen. Nieuwbouwprojecten First Metro In die omstandigheden moest First Metro zich een plek verwerven. De huurmarkt richtte zich vooral op de lagere en middeninkomens. 16
Die waren immers in staat om op basis van subsidies de huur te betalen. De kwaliteit van het product moest wel aanzienlijk verbeteren ten opzichte van de bekende ‘matchbox houses’. Met steun van de gemeente werden locaties verworven, waar ontwikkeling kon plaatsvinden. Aanvankelijk werd gemikt op eengezinswoningen. Later, toen de grond binnen redelijke afstand van de werkgelegenheid op raakte, werd gekozen voor gestapelde bouw in twee en drie lagen. Howell Road Het eerste grote project was Howell Road. In 2002 en 2003 werden hier 213 eengezinswoningen gerealiseerd voor een gemiddelde prijs van 60.000 rand. Als men dat project in 2012 zou willen herhalen, zouden de stichtingskosten meer dan 250.000 rand bedragen. Zonder een drastische verhoging van de subsidie, die gelukkig wel heeft plaats gevonden, worden dit soort projecten dus onhaalbaar. Later, in 2010, wordt ook Howell Heights gerealiseerd: 48 appartementen in vier la-
Howell Road
gen. Ook hier werd, om aan de subsidievoorwaarden te voldoen, een deel aan de doelgroep verhuurd voor bijna 800 rand per maand. De overige woningen werden verhuurd voor bijna 2.300 rand per maand. Niettemin is ook dit project volledig verhuurd en is er nu zelfs een wachtlijst. Lakehaven Het tweede grote project is Lakehaven. In 2003 werd de grond aangekocht. Het grootste deel bleek geschikt voor bebouwing, slechts een klein deel was instabiel. Maar door allerlei problemen is de realisatie van dit project geweldig vertraagd. Tijdens de voorbereiding moest de gemeente als gevolg van de nieuwe wetgeving afstand doen van haar betrokkenheid bij First Metro. Dat kostte de ontwikkeling meer dan twee jaar. Plotseling was de voorrangspositie bij de beoordeling van de plannen verdwenen en kwam het plan op de grote stapel. De toenmalige wethouder van Rotterdam stak in november 2003 nog de eerste symbolische spa in de grond, maar daarna bleef het ruim zes jaar stil. Pas in 2009 konden de werkzaamheden starten en de eerste fase van 312 twee- en drielaagse woningen werd in 2011 opgeleverd. Hiervan heeft 30% een huur van 750 rand, de rest kost 2.000 rand per maand. De kwaliteit van de woningen heeft er overigens niet onder geleden. Lakehaven werd in 2011 bekroond als ‘Social Housing Project of the Year’. Een flinke onderscheiding, want inmiddels worden in Zuid-Afrika jaarlijks enkele tientallen projecten gerealiseerd.
Lakehaven In 2011 kon worden gestart met het bouwrijp maken voor de tweede fase van Lakehaven: 286 gestapelde woningen en 44 appartementen voor de verkoop. De bouw start in november 2012. De verkoop van de woningen start in onze zomer van 2012. De locatie krijgt het karakter van een dorp op zich. Er is een gemeenschapshuis, een huismeester en niet te vergeten een 24-uurs bewakingsdienst. Avoca Hill Op Avoca Hill, 15 kilometer buiten het centrum, is men ook gestart met het bouwrijp maken van de locatie. In november 2012 start hier de bouw van 520 drie- en vierlaagse appartementen. Hier komen dezelfde voorzieningen als bij Lakehaven. De verwachting is dat beide projecten eind 2013 zullen zijn voltooid. Dan zal het totale bezit van First Metro zijn opgelopen tot 1870 eenheden. Ondertussen worden de pogingen tot verwerving van bestaande woningen voortgezet. Hierdoor kan het aantal eenheden nog verder oplopen. 17
(vlnr) Rob Hoogendijk (Woonvisie), Lesley Behrens (projectmanager FMHC), Nana Radebe (personal assistent FMHC), Ismail Khatib (chief executive officer FMHC), Jan van Hulsteijn (voorzitter Stichting DRHP), Meera Bhoora (chief financial officer FMHC), Basil Sikhakhane (chairman FMHC), Mohammed Adam (first employee FMHC) 18
Organisatie Training & opleiding Van meet af aan stond vast dat training en opleiding van de werkorganisatie tot de hoofdtaken van Stichting Durban Rotterdam Housing Project (DRHP) zou behoren. De eerste drie jaar was dit mijn verantwoordelijkheid. Als ‘technical advisor’ ontwierp ik de procedures en leerde ik de medewerkers de uitvoering ervan. De meest ingewikkelde procedure was die van de verhuur. De voorwaarden voor subsidie waren aanvankelijk zo uitvoerig, dat het geruime tijd duurde voordat men ze onder de knie had. In eerste instantie was de subsidie persoonsgebonden, later werd die gewijzigd in een objectsubsidie, waarbij als voorwaarde gold dat een tevoren vastgesteld deel van de woningen aan subsidiegerechtigden werd toegewezen. Verder besteedden we veel aandacht aan de procedures zoals gebruikelijk in corporatieland. Het onderricht nam veel tijd in beslag omdat de materie voor de medewerkers volkomen nieuw was. Herhaling was een belangrijk instrument. Voor diverse specifieke onderwerpen werden specialisten uit Nederland ingevlogen. Zo werd een financieel exploitatiemodel geïntroduceerd, werd ICT naar een hoger plan getild en kwam een ervaren onderhoudsman de eerste beginselen van lange termijn-onderhoud uitleggen. Om met name de staf breder perspectief te bieden, werden stages bij Nederlandse corporaties georganiseerd. Zo was de direc-
teur (CEO) een drietal keren in Nederland. De financieel manager, de beleidsmedewerker, een verhuurmedewerker en de onderhoudsopzichter liepen allen twee weken stage bij verscheidene corporaties. Behalve dat er veel kennis werd overgedragen, hadden deze stages als bijkomend voordeel dat de verbondenheid met het project vooral aan Nederlandse kant intact bleef. Omdat de organisatie blijft groeien, zal de behoefte aan training ook de komende jaren blijven bestaan. Het is daarom wenselijk dat de kennisuitwisseling zal worden voortgezet. Dat is onontbeerlijk voor het succes van First Metro. Bestuurlijke organisatie First Metro is opgezet als een ‘not-for-profit’ organisatie. Formeel is het een vereniging, maar er zijn slechts zeven leden, omdat de Raad van Commissarissen (RvC) de leden toelaat. De RvC zelf telt vijf leden, inclusief de CEO, die volgens Angelsaksisch model fungeert als Managing Director. Tot februari 2012 maakte ook de huidige voorzitter van DRHP, Jan van Hulsteijn, deel uit van de RvC. De RvC komt elk kwartaal bijeen. Zij is behalve toezichthoudend orgaan ook raadgevend. Grote beslissingen, zoals investeringen, huurbeleid, salarisbeleid, jaarrekening en begroting, zijn aan goedkeuring van de RvC voorbehouden. Omdat het einde van de financiële banden met Nederland in zicht is, zal de betrokkenheid van de DRHP bij de bestuurlijke organisatie worden beëindigd, of in ieder geval worden verminderd. Mede daarom is Jan van Hulsteijn in februari 2012 afgetreden als lid van de RvC. 19
Financiën Co-financiering Eind 1998 was de rente op de Zuid-Afrikaanse hypotheekmarkt rond 18% en liep zelfs even op naar 24%. Daarmee kwam de haalbaarheid van projecten ernstig in gevaar. Na overleg in Nederland kwam een actie op gang die in twee ronden 2.325.625 euro opbracht. Het overgrote deel kwam van corporaties in de Rijnmond, gemeente Rotterdam stelde een bedrag van ruim 450.000 euro ter beschikking. De naam Jaap Boogaard, de toenmalige directeur van Volkswoningen, mag niet onvermeld blijven. Hij speelde een doorslaggevende rol bij deze actie. Het geld was bedoeld als fonds waarmee co-financiering kon plaatsvinden. Stichting DRHP en gemeente Durban kwamen overeen dat zij elk 10.000 rand per woning aan First Metro zouden lenen tegen een lage rente voor een periode van 12 jaar. Eind 2011 dienden alle middelen in randen te worden terugbetaald. Ook de rente werd in randen overeengekomen. Het valutarisico werd daarmee bewust bij de geldgevers gelegd. Rond 2000 bedroegen de stichtingskosten van een wooneenheid gemiddeld 55.000 rand. Daarvoor werd 17.000 rand subsidie verstrekt. Met de goedkope lening van 20.000 rand werden de kapitaallasten aanzienlijk verlaagd. In de aanvangsperiode was dit voor First Metro van doorslaggevende betekenis, vooral omdat daarmee de kwaliteit van het geleverde product niet in het geding kwam. 20
Door de snelle stijging van de bouwkosten werd de co-financiering echter van geringere betekenis. Vooral omdat het Durban na 2004 wettelijk niet langer was toegestaan om aan deze afspraak te voldoen. Van Rotterdamse kant werd de operatie wel voortgezet, ook omdat dit naar andere Zuid-Afrikaanse financiers toe vertrouwen wekte. De financiering van de sociale woningbouw is in handen van de ZuidAfrikaanse overheid. Zij heeft daartoe een bank opgericht, die de leningen verstrekt. Dat ging en gaat niet altijd even vlot. Maar naarmate de corporatie voortgang boekt en haar rente- en aflossingsverplichtingen nakomt, wordt men gemakkelijker en is men sneller bereid leningen te verstrekken. Aflossing In de eerste jaren betaalde First Metro trouw de overeengekomen rente. Echter, toen de productie stokte, werden de kosten van het werkapparaat een zware last. De organisatie was immers opgezet om bij twee- tot drieduizend woningen break-even te spelen. Het woningbezit nam echter jarenlang nauwelijks toe. Op verzoek van First Metro besloot Stichting DRHP voor meerdere jaren de rente kwijt te schelden. Die gederfde renteopbrengsten zijn te ramen op elf miljoen rand. Bij het opzetten van de operatie was op historische gronden aangenomen dat de devaluatie van de rand gemiddeld 10 tot 11 procent per jaar zou bedragen. De rente was bedoeld om aan het eind van de looptijd van de lening in elk geval de hoofdsom terug te krijgen. Door het gemis aan renteinkomsten nam men bewust een risico. De rand
is de afgelopen 12 jaar behoorlijk volatiel gebleken. Gelukkig was de munt eind 2011 nagenoeg weer op het niveau van 2000, vooral omdat hij werd gekoppeld aan de euro. Hierdoor zal de hoofdsom zo goed als zeker terugkomen. Eind 2011 is 25% van de hoofdsom terugbetaald. Met First Metro is overeengekomen dat het resterende deel voor eind 2013 zal worden afgelost tegen een koers van R 9,54 en 6% rente. Dutch Institute for Guarantee on Housing De hierboven beschreven financieringsoperatie is vandaag de dag niet meer mogelijk. Kort na de actie verbood onze rijksoverheid deze vorm van financiering. Wel werd een constructie toegestaan, waarbij corporaties garant staan voor vanuit Nederland verstrekte leningen. Het Dutch Institute for Guarantee on Housing (DIGH) is sedert een aantal jaren actief op dit terrein en haar belangen in Zuid-Afrika vormen de hoofdmoot van de portefeuille. Gezien de huidige situatie van Nederlandse corporaties wordt het echter steeds moeilijker om garantiegevers te vinden. En dat is jammer, omdat de voorwaarden van deze gegarandeerde leningen zeer aantrekkelijk zijn in de Zuid-Afrikaanse context. Stichting DRHP heeft een inspanningsverplichting afgegeven om collega’s over te halen aan deze constructie mee te doen. Overige ondersteuning De ondersteuning aan First Metro laat zich niet alleen in directe geldleningen uitdrukken. Ten eerste heeft een aantal corporaties in het Rotterdamse ook immaterieel bijgedragen. Zo verleenden zij bij de stages voluit medewerking door medewerkers vrij te maken voor de begeleiding. Anderen verleenden gastvrijheid door gratis onderdak te
verschaffen en maaltijden aan te bieden. Daarnaast vergde ook het uitzenden van de ‘technical advisor’ kosten. De gemeente Rotterdam stelde voor drie jaar een aanzienlijk bedrag beschikbaar en de corporaties in de Rijnmond betaalden gedurende drie jaar één gulden per wooneenheid. Van de Rotterdamse Aannemersvereniging werd eenmalig drieëntwintigduizend euro ontvangen. Door deze financiering werd niet alleen mijn uitzending naar Durban mogelijk gemaakt, maar ook de onafhankelijkheid van de advisering gewaarborgd. Zonder genoemde middelen zou het onmogelijk zijn geweest de missie tot een goed einde te brengen. Een nauwkeurig overzicht van de samenwerkingskosten is niet te geven, maar die zullen in de buurt van de één miljoen euro liggen. Huidige financiële positie First Metro Na een wat moeizame start, gaat het met First Metro steeds beter. Door de sterke toename van het aantal verhuureenheden stijgen de inkomsten en neemt het financiële draagvlak van de organisatie toe. De staf is nauwelijks gegroeid (die was min of meer al op sterkte) en gezien de plannen in uitvoering zijn de perspectieven gunstig. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen nu rond de 16 miljoen rand en eind 2013, na oplevering van Lakehaven en Avoca Hill, zullen ze de 25 miljoen overschrijden. Dan staat First Metro financieel op eigen benen. We kunnen constateren dat de bijdragen uit de Rotterdamse regio van doorslaggevende betekenis zijn geweest. Zonder die steun zou het hele project wel eens een faliekante mislukking kunnen zijn geweest. 21
Howell Road 22
Conclusies en aanbevelingen Terugkijkend op de afgelopen dertien jaar kunnen we over het uiteindelijke resultaat tevreden zijn. First Metro heeft 1078 woningen in beheer en 792 woningen in aanbouw. Daarnaast worden 58 koopwoningen ontwikkeld. De corporatie heeft een goed getrainde staf van bijna dertig medewerkers, waarvan een groot deel reeds geruime tijd in dienst is. Een aantal jaren was het moeilijk, maar men heeft de moed nooit opgegeven. Men gelooft in het idee van de sociale huursector en gaat ervoor. Dat geloof leeft ook bij de Raad van Commissarissen. De voorzitter is al meer dan tien jaar op zijn post.
Met de op handen zijnde groei van First Metro zal ook het personeelsbestand verder toenemen. Met name het management behoeft versterking. Vacatures staan al uit. Dat betekent dat de nieuwe medewerkers moeten worden geschoold. Daarbij kan Stichting DRHP opnieuw een nuttige rol vervullen. First Metro heeft bij het bestuur al een verzoek neergelegd voor stageplaatsen in Nederland. Gezien bovenstaande is het van groot belang dat de samenwerking en ondersteuning vanuit Nederland gedurende de komende drie tot vijf jaar wordt voortgezet.
De corporatie is in goeden doen. De financiële basis is gezond en biedt goede perspectieven voor de toekomst. Er is ook erkenning in de buitenwereld. De pers is lovend en de volkshuisvestingsprestaties trekken nationaal de aandacht. Ook de gemeentelijke en provinciale overheden zien het belang van organisaties als First Metro. Er is nu alle steun voor nieuwe projecten. Steeds vaker wordt een beroep gedaan op de organisatie om problemen op te lossen, zoals bij het aanstellen van een leefbaarheidsmanager.
Samengevat Het samenwerkingsverband van de corporaties in Rijnmond en de gemeente Rotterdam is van grote betekenis geweest voor het ontstaan van de corporatie First Metro Housing Company in Durban. Diezelfde samenwerking zou er voor moeten zorgen dat ook de stap naar volwassenheid op een juiste manier genomen kan worden. Dit voorlopige slot zou dus gevolgd moeten worden door een nieuw akkoord!
Het zal niet lang meer duren tot ook de private sector, en met name de banken, vertrouwen krijgen in de onderneming. Dat zou betekenen dat First Metro voor financieringen niet langer afhankelijk is van de overheid alleen. Dat alles stemt tot grote voldoening.
Jan Jettinghoff, technical advisor, voormalig CEO van First Metro en bestuurslid Durban Rotterdam Housing Project 23
Colofon Dit is een uitgave van Stichting Durban Rotterdam Housing Project. Graag willen wij iedereen bedanken die een bijdrage heeft geleverd aan de inhoud van dit boekwerk. Speciale dank gaat uit naar Dura Vermeer Bouw Rotterdam die de uitvoering van deze publicatie mede mogelijk heeft gemaakt. Tekst: Jan Jettinghoff Eindredactie en vormgeving: Nadine van der Hulle Fotografie: Jan Jettinghoff, Jan van Hulsteijn en First Metro Foto omslag: Lakehaven, Durban Rotterdam, april 2012
Voor meer informatie over First Metro: www.fmhc.co.za 24
25
26
