Masarykova univerzita Právnická fakulta Katedra občanského práva
Rigorózní práce
Stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmět právních vztahů
2006
Mgr. Ludmila Jakubíková
Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva
Rigorózní práce
Stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmět právních vztahů
Mgr. Ludmila Jakubíková 2006
Prohlašuji, že jsem rigorózní práci na téma Stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmět právních vztahů zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.
2
I. ÚVOD 1. K výběru tématu a naznačení obsahu a cílů rigorózní práce Dříve, než se začnu věnovat samotnému tématu této práce, považuji za vhodné vysvětlit, proč jsem si vybrala právě toto téma a také čeho bych chtěla zpracováním rigorózní práce na téma „Stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmět právních vztahů“ dosáhnout. V roce 2005 jsem ukončila studium na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně. Moje diplomová práce byla na téma „Právní vztahy k nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí.“ Při shromaždování pramenů a materiálů k této práci jsem zjistila, že toto téma - zvláště co se týče staveb jako nemovitostí neevidovaných v katastru - přesahuje rozsah diplomové práce a jen nerada jsem musela některé kapitoly zestručnit nebo dokonce vynechat. Mnoho materiálů a zajímavých informací tak zůstalo nepoužito. Ve své rigorózní práci bych ráda na diplomovou práci navázala s tím, že z nemovitostí neevidovaných v katastru jsem vybrala pouze stavby spojené se zemí pevným základem, neboť nakládání s pozemky neevidovanými v katastru1, nečiní v praxi až takové problémy. Naopak stavby spojené se zemí pevným základem jako nemovitosti neevidované v katastru jsou předmětem právních vztahů často. Vzhledem k nedokonalé právní úpravě a mezerám v zákoně, účastníci těchto právních vztahů mnohdy ani neví, že jde o nemovitosti neevidované v katastru, nakládání s nimiž mívá odlišný režim než nakládání se stavbami v katastru evidovanými. Evidence v katastru nemovitostí rovněž zajišťuje pro účastníky právních vztahů určitou míru informovanosti o nemovitostech, s nimiž má být nakládáno. To u staveb spojených se zemí pevným základem do katastru nezapisovaných samozřejmě není. Právě tím je často porušována zásada
1
Jde především o pozemky nacházející se na území vojenských újezdů, což je podle současné právní úpravy záležitost dočasná, a polemiku také vyvolávají pozemky evidované ve zjednodušené evidenci.
3
právní jistoty účastníků těchto právních vztahů, přestože právě právní jistota občanů (a dalších subjektů práva) je jedním z atributů právního státu, kterým Česká republika podle své Ústavy je. Zatímco v mnoha oblastech práva se subjekty této jistotě těší, v oblasti vlastnických vztahů (neboť vlastnický vztah je základním občanskoprávním vztahem) uvedený atribut není zcela naplněn. Nemusí jít ani o to, že by například docházelo k hromadnému vyvlastňování nebo k jiným zásahům do vlastnického práva. Problém je v tom, že nezanedbatelná skupina vlastníků nemovitostí si svým vlastnickým právem nemůže být zcela jista. S takovými skutečnostmi se setkává právní praxe denně, jde tedy nyní o to, nakolik může dané problémy řešit judikatura a nakolik je nutné, aby byly provedeny legislativní úpravy. Mnoho sporných otázek (i sporů) - jak bude rozebráno níže - vyplývá z opuštění zásady „superficies solo cedit“, kdy z ustanovení občanského zákoníku není zřejmé, co se rozumí pod pojmem stavba a vlastníci takových problematických staveb - jednotlivým druhům takových staveb se budu rovněž věnovat níže - jsou z toho důvodu vystaveni určité míře nejistoty. Nejsou-li zároveň vlastníky pozemku, na kterém se taková stavba nachází, je jejich pozice značně nejistá, neboť nelze vyloučit, že stavba nebude samostatnou věcí, ale součástí pozemku, a tedy bude ve vlastnictví vlastníka pozemku.2 V této rigorózní práci bych ráda zpracovala přehled staveb, které jsou nemovitostmi neevidovanými v katastru. Tento přehled samozřejmě nemůže být úplný, protože – jak bude rozebráno později – příslušný zákon uvádí, co je předmětem evidence v katastru a nemovitosti – v tomto případě stavby – neevidované tvoří jakousi „zbytkovou kategorii“. Zároveň zde bude naznačeno, jak k takovým nemovitostem přistupuje judikatura a hlavně jaká jsou specifika právních vztahů ke stavbám spojených se zemí pevným
2
Spáčil, J.: Problémy vlastnické jistoty v České republice, Právní rozhledy 2005, č. 1, str. 8
4
základem a neevidovaným v katastru, případně jaká jsou možná řešení ve sporných případech. Úmyslně chci v této práci zaměřit pozornost na skupinu nemovitostí, která je všeobecně jak v odborné literatuře, tak v právních předpisech opomíjena. V praxi pak vzniká široký prostor pro - často různý - výklad těch nemnoha zákonných ustanovení, které se stavbám jako nemovitostem neevidovaným v katastru věnují. Také z důvodu nejednotného výkladu příslušných zákonných ustanovení je podle mého názoru nedostatečně zajištěna ochrana práv k těmto nemovitostem. V dalších kapitolách své rigorózní práce chci nejen popsat a zhodnotit současnou právní úpravu – k čemuž poslouží také malý historický exkurz a srovnání s právními úpravami této problematiky v některých sousedních zemích - ale také navrhnout řešení de lege ferenda.
2. Stručné vymezení pojmů právní vztah a předmět právního vztahu (se zaměřením na věc v právním smyslu), aneb trocha teorie na úvod Jedním z ústředních pojmů používaných v oblasti práva a zároveň jedním z ústředních pojmů této práce je právní vztah. Právní teorie jej vymezuje jako takový vztah, v němž lidé vystupují jako nositelé subjektivních práv a povinností3. Společenský vztah se zde tedy působením právních norem stává vztahem právním, jehož základním účelem je právě regulace těchto společenských vztahů mezi lidmi. Výsledkem této regulace pak má být zajištění určitého pořádku, bezpečnosti a jistoty při využívání práv a plnění povinností jednotlivými subjekty. Toto vymezení právního vztahu je typičtější pro soukromoprávní oblast, jelikož ale téma této rigorózní práce zasahuje částečně i do oblasti veřejnoprávní, je podle mého názoru na místě zmínit i
3
Harvánek, J. a kol.: Teorie práva, 1. vydání, Masarykova univerzita v Brně, 1998, str. 190
5
veřejnoprávní pohled na právní vztah. Ten je typický tím, že zde existuje určitá nerovnost subjektů, když na jedné straně právního vztahu stojí stát zastoupen svými orgány, které vystupují jako nadřazené subjekty a nositelé veřejné moci a jsou schopny ovlivnit jednání druhého subjektu i proti jeho vůli. Jako další charakteristiku veřejnoprávního pohledu na právní vztah lze uvést například povahu právních norem, které jej upravují. V oblasti veřejného práva totiž převažují normy kogentní, na rozdíl od soukromoprávní oblasti, kde mají převahu normy dispozitivní.4 Dále teorie charakterizuje právní vztahy jako vztahy volní, což znamená, že realizace oprávnění a splnění právních povinností v daných vztazích předpokládá volní jednání subjektů těchto vztahů nebo projev vůle orgánů státní nebo veřejné moci. Právní vztahy lze dělit podle míry individualizace subjektů na absolutní a relativní právní vztahy, přičemž v relativních právních vztazích vystupují konkrétní subjekty a jejich obsahem jsou konkrétní subjektivní práva a povinnosti; v případě absolutních právních vztahů jde spíše o vztahy modelově určené 5. Jiná charakteristika absolutních a relativních právních vztahů vychází z kvantitativního rozdílu - zatímco relativní je vztah mezi dvěma, výjimečně i více konkrétními subjekty, absolutní právní vztah je vztah mezi subjektem a všemi ostatními, kteří zpravidla mají povinnost oprávněného z absolutního práva nerušit. Ještě přesněji to lze vyjádřit tak, že subjektivní právo se v procesu realizace kvalitativně vyvíjí, přičemž jeho nižší úroveň představuje absolutní právo, které v důsledku přistoupení další právní skutečnosti přechází v pevnější a užší vazbu, vyjádřenou právem relativním. Teprve tato úroveň je charakterizována existencí právních vztahů.6
4
Filip, J.,: Ústavní právo České republiky, I. díl, 2. vydání, Brno, Masarykova univerzita, 1997, str. 28 Průcha, P.: Správní právo, Obecná část, 5. vydání, Masarykova univerzita v Brně, 2003, str. 87 6 Spáčil, J.: Ochrana vlastnictví k pozemku, na kterém je umístěna stavba, na kterou nedopadá §135c ObčZ a žaloba na vyklizení takového pozemku, ASPI
5
6
Z pohledu občanského práva je právní vztah vymezován jako právní vztah regulovaný normami občanského práva. Občanský zákoník7 se o právních vztazích výslovně zmiňuje ve svých úvodních ustanoveních, a to hned ve dvojím smyslu. Především o nich hovoří in stricto senzu v § 2 odst. 2, ve kterém se pojednává o postavení účastníků občanskoprávního vztahu nebo v § 2 odst. 3, který vyjadřuje obecnou dispozitivnost norem občanského práva. Občanskoprávními vztahy in largo senzu chápe občanský zákoník jakákoli subjektivní občanská práva, respektive povinnosti, a to i ta, která nejsou vůbec obsahem občanskoprávního vztahu, jak je tomu např. v § 1 odst. 1 a 2, v § 2 odst. 1 a především v § 3. Posledně zmiňované ustanovení mluví o právech a povinnostech vyplývajících z občanskoprávních vztahů, ačkoli má na mysli jakákoli subjektivní občanská práva, respektive jakékoliv občanské povinnosti.8 Správní právo, do jehož oblasti téma této práce také z části zasahuje, vymezuje právní vztahy mimo jiné jako vztahy mocenské, v nichž – na rozdíl od vztahů občanskoprávních, pro které je typická rovnost subjektů – vystupuje na jedné straně vždy orgán veřejné správy, nacházející se vůči druhému subjektu v nadřazeném postavení a disponující přesně vymezenou pravomocí a působností. Toto vymezení lze najít v jednotlivých složkových zákonech, když normy správního práva - pro svou různorodost - nejsou kodifikovatelné. Právní vztahy, kterými se chci v této práci zabývat, jsou specifické svým předmětem. Obecně vymezuje teorie předmět právního vztahu jako to, vůči čemu směřují vzájemná práva a povinnosti subjektů. Může tedy jít o věci, výsledky tvůrčí duševní činnosti, chování a výsledky chování, hodnoty
7
Pokud v této práci hovořím o občanském zákoníku, mám na mysli zákon č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 107/2006 Sb. 8 Knapp, V. a kol: Občanské právo hmotné, Svazek I., 1. vydání, Praha, CODEX, 1995, str. 166 – 167
7
lidské osobnosti nemajetkové povahy nebo hmotné objekty, které jsou živými tkáněmi.9 Pro občanskoprávní vztahy vymezuje jejich předmět § 118 občanského zákoníku, podle kterého jde o věci a - pokud to jejich povaha připouští - práva nebo jiné majetkové hodnoty a dále o byty nebo nebytové prostory. Na prvním místě se tedy jedná o věci, tento právní pojem však paradoxně není v občanském zákoníku ani nikde v jiném právním předpisu definován, což sebou samozřejmě přináší řadu problémů. Teorie i praxe si pomáhá vymezením, že jde o ovladatelný hmotný předmět či ovladatelnou přírodní sílu, které obojí slouží potřebám lidí. Věci tak charakterizuje jejich ovladatelnost a použitelnost pro potřeby společnosti. Je-li určitý předmět věcí v právním smyslu či nikoli, je třeba vždy posoudit konkrétně se zřetelem na okolnosti a povahu jednotlivého případu.10 Toto teoretické vymezení má základ v historické úpravě, která – na rozdíl od té současné - definici věci v právním smyslu obsahovala. Císařský patent č. 946/1811 ř.z., tj. Obecný zákoník občanský11 (dále jen obecný zákoník občanský), vymezil v ustanovení § 285, co je to věc - jednoduše „všechno, co od osoby je rozdílné a slouží k potřebě lidí, sluje věc v právním smyslu.“ Věci se podle obecného zákoníku občanského dělily „dle rozdílné povahy své na hmotné a nehmotné, na movité a nemovité, na zuživatelné a nezuživatelné, na cenitelné a necenitelné“. Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, v původním znění (tzv. střední občanský zákoník), ve svém § 23 stanovil, že „věci v právním smyslu jsou ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které slouží lidské potřebě.“
9
Harvánek, J. a kol.: Teorie práva, 1. vydání, Masarykova univerzita v Brně, 1998, str. 204 Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol: Občanský zákoník. Komentář, 6. vydání, Praha, C. H. Beck, 2001, str. 417- 418 11 Pokud v této práci hovořím o obecném zákoníku občanském, mám na mysli zákon č. 946/1811 Sb.z.s., podle stavu k 31. 12. 1950, tedy ve znění zákona č. 266/1949 Sb. 10
8
Pokud jde o platnou právní úpravu, jak bylo zmíněno již výše, občanský zákoník definici věci v právním smyslu neobsahuje. V budoucnu by se snad ale měla situace změnit, protože v uvažovaném novém kodexu soukromého práva by měla být dosavadní tripartice předmětů právních vztahů (věci, práva a jiné majetkové hodnoty) opuštěna a nahrazena jednotným pojmem věci v právním smyslu.12 V ustanovení § 119 dělí občanský zákoník věci na movité a nemovité, přičemž za nemovité věci se považují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem a za movité věci ostatní. S ohledem na téma této práce bude problematice vymezení věci jako věci nemovité věnována samostatná kapitola. Rovněž pojmům příslušenství a součást věci bude věnována zvláštní pozornost na jiném místě této rigorózní práce. Je to především z toho důvodu, že pro právní vztahy, jejímž předmětem jsou stavby, jako nemovitosti neevidované v katastru, má rozlišení příslušenství a součásti věci podstatný význam. Pokud jde o systematiku věcí nemovitých, právní úprava de lege lata rozlišuje nemovitosti evidované v katastru nemovitostí (ustanovení § 133 odst. 2 občanského zákoníku) a nemovitosti, které předmětem evidence v katastru nemovitostí nejsou (ustanovení § 133 odst. 3 občanského zákoníku). Občanský kodex ovšem již nedefinuje, které nemovitosti patří do které kategorie a v této souvislosti odkazuje na zvláštní právní předpis. Tímto speciálním právním předpisem je zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Katastr nemovitostí bude tématem jedné z následujících kapitol. Na tomto místě však považuji za vhodné poznamenat, že z mého akademického pohledu jsou mnohem zajímavější nemovitosti neevidované v
12
Eliáš, K., Zuklínová, M.: Principy a východiska pro nový kodex soukromého práva, 1. vydání, Praha, Linde, 2001, str. 150
9
katastru, byť této problematice není věnována v odborné literatuře náležitá pozornost. Právní vztahy k těmto nemovitostem (snad právě proto, že nejsou nikde evidovány) totiž v právní praxi působí řadu problémů, k jejichž uspokojivému řešení nepřispívá ani (mnohdy) nejednotná rozhodovací praxe soudů a příslušných správních orgánů,13 nedokonalá právní úprava, případně dokonce mezery v zákoně. Ústavní soud ve svém nálezu III. ÚS 77/97 ze dne 8. července 1997 nabízí možnost, jak se se shora popsanou situací vypořádat: „Zásad odpovídajících demokratickým hodnotám státu (čl. 1 , čl. 2 odst. 4 , čl. 4 úst. zákon č. 1/1993 Sb.), uznávaných až do zrušení obecného zákoníku občanského z roku 1811 (zákonem č. 141/1950 Sb. ), tedy do doby, kdy po násilném zvratu v čsl. státě počalo docházet k rozrušování právního řádu, je třeba zcela dbát i v současné době a z nich vycházet při aplikaci současného práva, a to zejména tam, kde současná právní úprava vykazuje mezery, které nezbývá než překlenout výkladem.“ Tento názor Ústavního soudu si nelze jistě vyložit tak, že by se měla přímo aplikovat ustanovení obecného zákoníku občanského, ale mělo by se vycházet z tradičních zásad, na kterých je založeno občanské právo. Rozbor zásad občanského práva ovšem přesahuje rozsah této rigorózní práce. Ani tento „návod“ nabízený Ústavním soudem však samozřejmě neřeší všechny situace, které právní praxe přináší. Odborné literatury zaměřené na problematiku staveb spojených se zemí pevným základem a neevidovaných v katastru jako předmětu právních vztahů je nedostatek, je ještě většinou kusá
13
Pro ilustraci lze citovat z rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 28. února 1994, sp. zn. 3 Cdo 40/93, publikovaného v Právních rozhledech 1994, č. 5, str. 173, kde se soud snaží vypořádat s otázkou, zda je panelová vozovka stavbou - v daném případě z povahy věci spojenou se zemí pevným základem (což by z ní činilo nemovitost neevidovanou v katastru) nebo součástí pozemku (v tom případě by předmětem evidence v katastru nebyla): „V případě panelové vozovky jde obvykle o hraniční situaci. Podle svého způsobu provedení může být takováto vozovka součástí pozemku (a tudíž nikoliv stavbou - srovnej ustanovení § 120 odst. 2 ObčZ). Tak je tomu zpravidla tehdy, jsou-li silniční panely pouze položeny na zhutnělém podloží, a popřípadě vyspárovány a vodorovně vyrovnány balenou drtí. Právě tak však může být stavbou - jestliže tomu odpovídá způsobu provedení, zejména pak provedení podloží ve smyslu příslušných stavebních předpisů.“ Z odůvodnění tohoto rozsudku lze poznat, že ani Vrchní soud nedovede tuto otázku jednoznačně posoudit a to do právních vztahů týkající se nemovitostí příliš právní jistotu nevnáší.
10
a roztříštěna v monografiích nebo v článcích zabývajících se nemovitostmi obecně, katastrem nemovitostí nebo stavebněprávní problematikou a právní vztahy k nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí – natož pak konkrétně stavby jako nemovitosti neevidované v katastru - jsou v těchto pramenech zmiňovány jen okrajově. To je také jeden z důvodů, proč jsem se rozhodla zpracování tohoto tématu věnovat svoji rigorózní práci. Jestliže se mi podaří alespoň částečně přispět k řešení výše nastíněných problémů, bude účel této práce splněn.
11
II. Evidence nemovitostí - historický exkurz Tématem této rigorózní práce jsou sice stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru, jako předmět právních vztahů, na tomto místě ale považuji za vhodné se stručně zmínit i o historickém vývoji evidence nemovitostí v českých zemích. Na začátku tohoto exkurzu jistě stojí otázka, proč stát vůbec vede katastr nemovitostí. Je tomu tak především proto, že historická zkušenost, která má u nás kořeny již ve středověku při založení a vedení zemských desek, ukazuje, že vedení evidence o vlastnictví nemovitostí výrazně posiluje právní jistotu o vlastnictví nemovitostí, podstatně snižuje rizikovost realitních obchodů a také výrazně snižuje transakční náklady při převodu nemovitostí.14 Nemovitosti neevidované mají k těm evidovaným velmi úzký vztah. Ze skupiny nemovitostí neevidovaných v katastru zde – v souladu s tématem této práce – pominu pozemky, neboť jejich evidence v porovnání se stavbami zdaleka nečinila a nečiní takové problémy. Právní předpisy upravující právní vztahy k nemovitostem či jejich evidenci často taxativně vymezují, které stavby jsou nemovitostmi podléhajícími evidenci a nemovitosti neevidované jsou v těchto případech určitou „zbytkovou kategorií“. Nástin historického vývoje zde chci zařadit i z toho důvodu, že dokazuje, že problémy s rozlišováním staveb jako nemovitostí evidovaných a neevidovaných – jak se s nimi potýká i současná právní praxe – nejsou zdaleka novou záležitostí. Zároveň může tento historický exkurz pomoci k lepšímu pochopení problematiky právních vztahů k nemovitostem – ať už evidovaných či neevidovaných v katastru - jak ji upravují platné právní předpisy. Není ovšem smyslem této práce podat vyčerpávající historický výklad k tématu evidence nemovitostí, spíše se zaměřím na základní informace a dále 14
Baudyš, P.: K návrhu zřizovat vlastnické právo k nemovitosti účinností smlouvy, Právní rozhledy, 2004, č. 24, str. 909
12
na zajímavosti, které mají vztah k tématu této práce a mohou proto tuto problematiku ve světle historických souvislostí více přiblížit. Slovo „katastr“ bylo převzato z latinského „catastrum“15 a znamenalo původně zobrazení a soupis pozemkového majetku, určený pro vyměření pozemkové daně. Původně se tedy slovo „katastr“ objevuje pouze v souvislosti s pozemky. Než ale katastr nemovitostí, jakožto soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení (§ 1 odst. 2 zákona o katastru nemovitostí), dostal svoji dnešní podobu a význam, předcházel tomu dlouhý vývoj. S institutem evidence nemovitostí se v našich zemích lze setkat již od dob středověku. Podle funkce této evidence a jejího účelu je možné ji rozdělit na veřejné knihy, sloužící k majetkoprávním účelům, a pozemkové katastry, ve kterých se nemovitosti evidovaly za účelem stanovení daní a poplatku, tedy k fiskálním účelům. Takto byla evidence nemovitostí oddělena do konce roku 1950. Od roku 1964 pak jsou tyto dvě linie evidence nemovitostí spojeny a na tomto principu stojí platná právní úprava i dnes.
1. Veřejné knihy Veřejné knihy byly úřední seznamy, do kterých se zapisovaly nemovitosti a určitá práva, která se jich týkala. Nejstaršími veřejnými knihami u nás byly zemské desky. Vznikly ve 2. polovině 13. století a byly úředními knihami zemského soudu, u kterého se projednávaly majetkové spory šlechty. Původně se do nich zapisoval průběh soudních řízení, později pak dohody o převodech nemovitého majetku. Zápisy o převodech a zatěžování pozemků se týkaly pouze majetku šlechtického.
15
Rebro, K.: Latinské právnické výrazy a výroky, Bratislava, IURA EDITION, 1995, str. 48 : „catastrum seznam občanů užívajících půdu a daní, které na ně připadají“
13
Dále je možné pod veřejné knihy od 16. století podřadit gruntovní knihy, ve kterých vrchnost evidovala právní poměry týkající se poddanských nemovitostí. Významným druhem veřejných knih byly pozemkové knihy, jimž dal základ zákon č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (obecný knihovní zákon). Sloužily k zápisům vlastnických a dalších věcných práv k veškerým nemovitostem jinde nezapsaným. Železniční knihy, založené zákonem č. 70/1874 ř.z., evidovaly nemovitosti určené k provozu drah pro veřejnou dopravu a do horních knih – posledního druhu veřejných knih, který je třeba v rámci stručného nástinu historického vývoje evidence nemovitostí v českých zemích zmínit - se zapisovalo právo dobývat na hornicky využívaných pozemcích.16
2. Pozemkové katastry Druhá linie evidence nemovitostí - pozemkové katastry - má k tématu této práce blíž. Už z názvu této evidence však lze zjistit, že na rozdíl od současného stavu se v nich evidovaly pouze pozemky. Tento fakt byl jistě způsoben zejména tím, že v období feudalismu mělo zemědělství v rámci hospodářství země prvořadý a nezastupitelný význam a vlastnictví pozemku znamenalo základní způsob zajištění obživy. Bez významu není ani okolnost, že v té době byly stavby často jen dřevěné, bez základů, zděných staveb trvalejšího charakteru a staveb s pevnými základy, které by případně mohly podléhat evidenci (zejména opevněná sídla feudálů a sakrální objekty), bylo relativně málo, přičemž vlastnictví těchto budov bylo spojeno s vlastnictvím pozemků, na kterých tyto budovy stály.
16
Pekárek, M., Průchová, I.,: Pozemkové právo, 1. dotisk 1. vydání, Brno, Masarykova univerzita v Brně, 2000, str. 169 – 175
14
Prvním soupisem poddanské půdy za účelem zdanění byla berní rula, k jejímuž vzniku došlo v letech 1654 - 1655. Pozemkové katastry se dále rozvíjely zejména za vlády Marie Terezie a Josefa II. První tereziánský katastr z roku 1748 obsahoval soupis poddanské půdy, zahrnoval veškerou selskou půdu, snažil se o zachycení jednotlivých větších parcel a o jejich bližší určení místními názvy. Naopak Panský katastr z roku 1757 obsahoval údaje o rozloze a výnosnosti panských pozemků. Společně byla panská a selská půda evidovaná až v Novém josefském katastru, k jehož pořízení došlo v letech 1785 – 1789. Zde již byla každá parcela samostatně popsána, zaměřena a očíslována. U pozemku byla uvedena jeho výměra, druh, jakož i místní a pomístní název.17 Jen okrajově se na tomto místě zastavím u obecného zákoníku občanského, neboť právě právní úprava v něm obsažena dokazuje důležitost evidence nemovitostí a její dopad do právních vztahů souvisejících s převodem nemovitostí. Hlava pátá obecného zákoníku občanského hovoří o tzv. „prostředečném nabývání“, čímž se rozumí jiné než originární způsoby nabytí vlastnictví. Právním důvodem pro takové nabytí práva je smlouva, pořízení pro případ smrti, výrok soudu a nařízení zákona. Vlastnictví a všechna věcná práva mohou - vyjma případů ustanovených v zákoně - být nabývána jen právním odevzdáním a převzetím. K převodu nemovitých věcí a staveb je nutný zápis do příslušných veřejných knih. O smluvním převodu nemovitosti se sepisuje listina, která musí být ověřená, musí mít předepsanou formu a náležitosti (náležitosti této listiny předepisuje § 433 obecného zákoníku občanského). Při převodu vlastnictví k nemovitostem, které nejsou zapsány v pozemkové knize platí výše uvedené, místo povolení vkladu však nastoupí prohlášení, že se přivoluje, aby listina byla uložena. Pro převod
17
Pekárek, M., Průchová, I.,: Pozemkové právo, 1. dotisk 1. vydání, Brno, Masarykova univerzita v Brně, 2000, str. 176 an.
15
vlastnictví ke stavbám, které jsou „na cizím pozemku vystavěny s úmyslem, aby na něm nezůstaly trvale“ – tj. dočasným stavbám, se rovněž použije výše uvedené, pokud ovšem nejsou předmětné dočasné stavby příslušenstvím stavebního práva. Zajímavý je také institut podmínečného vyznačení (záznamu) ve veřejné knize, který zajišťuje vkladateli právo přednosti i v případě, že listina nemá všechny náležitosti. V okamžiku podmínečného záznamu ve veřejné knize se vkladatel stane podmínečným vlastníkem do doby, než odstraní veškeré nedostatky listiny. Za „pravého vlastníka“ pak bude považován již od doby podání žádosti o záznam. Z příslušných ustanovení obecného zákoníku občanského se dovíme, že nabývání nemovitostí je založeno na intabulačním principu, který lze chápat jako projev dlouhodobé udržované a vžité tradice úzce spjaté s držbou a její úlohou v tehdejším soukromém právu. Důležitým datem pro evidenci nemovitostí byl 23. prosinec 1817, kdy byl vydán císařský patent o dani pozemkové, který dal základ budoucímu katastru a vycházel ze zásady, že každá země, obec a každý držitel půdy musí přispívat podle výtěžku ze svých pozemků na krytí státních vydání. Tím byl položen pro území celé monarchie základ takzvaného stabilního katastru, jež je základem současné evidence nemovitostí. Novodobé dějiny katastru nemovitostí se začínají psát 16. prosince 1927, kdy byl vydán zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (Katastrální zákon). Jeho cílem bylo zajistit zkvalitnění předchozího katastru daně pozemkové, tedy získat nejen řádný přehled pro vyměřování veřejných daní a dávek, které byly spojeny s údržbou pozemků, ale poskytovat i další údaje, které by blíže charakterizovaly jednotlivé nemovitosti. Ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 177/1927 Sb., ve znění zákonů č. 60/1941 Sb. a 30/1945 Sb., stanoví, že pozemkový katastr je geometrické zobrazení, soupis a popis veškerých pozemků v Československé republice. 16
Jeho účelem bylo (podle § 3 odst. 1) získání podkladů pro vyměřování veřejných daní a dávek s držbou pozemků spojených, pro zakládání, obnovování nebo doplňování veřejných knih a jejich map, zajištění držby, pro převod nemovitostí a pro reální úvěr. Dále jsou tímto zákonem definovány pojmy pozemek a parcela. U každé parcely byla v pozemkovém katastru zapsána její výměra, kultura a také její držitel, který byl identifikován svým jménem a bydlištěm.18 Tato nedostatečná identifikace osob, kde absentuje především datum narození držitele, přináší problémy ještě v dnešní době především při určování právního nástupnictví. Předmětem měření (čímž se podle zákona o pozemkovém katastru rozumí „souhrn technických prací, prováděných za příčinou získání správného zobrazení tvaru a polohy předmětu měření pro pozemkový katastr na
podkladě
československé
jednotné
sítě
trigonometrických
bodů,
vyznačených trvale na povrchu zemském značkami trigonometrickými“) byly mimo jiné také budovy a stavební místa a jiné stavby a pevné předměty. Předmět katastrálního měření dále specifikuje § 30 vládního nařízení č. 64/1930 Sb., jímž se částečně provádějí hlavy II., III. a IV. zákona o pozemkovém katastru a jeho vedení ve znění pozdějších předpisů.19 Co se
18
Podle ustanovení § 19 vládního nařízení č. 64/1930 Sb.: „V pozemkovém katastru budiž pokládán za řádného držitele pouze držitel, jehož pozemková držba je založena na platném právním důvodu.“ (odst. 1), přičemž „Jménem držitele se rozumí u osob fysických jméno a příjmení s případným akademickým titulem nebo stavovským označením nebo též přídomek, je-li v místě obvyklý a není-li hanlivého nebo urážlivého významu, a u právnických osob a jim podobných právních subjektů název podle platných zákonů, stanov, nadačních listů, pokud se týče podle zápisu v rejstříku obchodním nebo společenstevním nebo, není-li jich, název obecně obvyklý.“ 19 Vládní nařízení č. 64/1930 Sb. § 30: odst. 1: V mapách, pokud to dovolí jejich poměr zmenšení, se zakreslí, pokud se týče v písemném operátu se poznamenají také tyto předměty měření, i když netvoří samostatných parcel: a) hranice obcí, okresů politických, zemí a státu, b) železnice, pouliční, visuté (lanové), koňské, vlečné a jiné dráhy, c) normální znaky (cejchy) a fixní (pevné) body při vodních dílech, nádrže, náhony, odpady, vodní stavidla, přívozy, brody a pod., d) cesty a síť průseků (hospodárnic a tenátnic) v lesích, hranice správních obvodů lesních a obvody lesních reservací, národních parků, lesů pod spravidlem a lesů ochranných, pokud jsou v přírodě viditelně označeny, e) stezky, průhony, vozové cesty, přívody a odvody vody, používané právem služebnosti, pokud jejich rozsah je v přírodě patrný, f) léčivé a jiné prameny, případně ochranná pásma úředně chráněných zřídel a jímacích obvodů vodovodních, studny, ručeje, potoky, soukromé cesty, veřejně používané pěšiny a pod.,
17
týče budov, § 14 stanoví, že mají být vyznačeny v pozemkovém katastru „podle svého věnování v rozsahu svého půdorysu na přirozeném povrchu zemském.“ Jinými stavbami a pevnými předměty jsou podle ustanovení § 15 „trvalá
zařízení
a
díla
staveb
pozemních,
vodních,
melioračních,
vodárenských, kanalisačních, železničních, silničních, elektrárenských a jiných, jakož i poloha mezníků, výškových značek, památek, stromů památkově cenných a pod.“ Zde se poprvé setkáváme s tím, že se v pozemkovém katastru sledují i jiné nemovitosti než pozemky a to v takzvané části vedlejší a v části pomocné. K vedlejším částem pozemkového katastru patří, podle §§ 24 – 28 vládního nařízení č. 64/1930 Sb., mimo jiné i seznamy silnic, seznamy vodstev a seznamy elektrických vedení vysokého napětí.20 K pomocným částem pozemkového katastru patří podle § 6 odst. 30 výše citovaného vládního nařízení také výpisy z oficiálního soupisu památek, seznamy domů nebo seznamy názvů tratí.
g) elektrická vedení vysokého napětí, kabelová vedení, vedení potrubní pošty a pod., h) vodovody, plynovody, kanalisace a pod., i) vyústění hornických podzemních děl na zemský povrch (šachty, štoly), j) pomníky, boží muka, kříže, orientační sloupy, sochy a jiné podobné orientační předměty. odst. 2: V pozemkovém katastru buďtež vyznačeny také tyto předměty šetření: a) názvy katastrálních území, b) úřední názvy měst, obcí, osad (částí osad), okresů soudních a berních a zemí, c) pojmenování ulic a veřejných míst (návsí, náměstí a pod.), pokud je vyhověno ustanovení zákona ze dne 14. dubna 1920, č. 266 Sb. z. a n., o názvech měst, obcí, osad a ulic, jakož i označování obcí místními tabulkami a číslování domů, d) domovní (popisná) a orientační čísla, e) obecná pojmenování význačných budov, hor, vrchů, kopců, výšin, planin, rovin, údolí, vodních toků, jezer, rybníků, horských hřbetů a pod. 20 Vládní nařízení č. 64/1930 Sb. v § 6 specifikuje obsah vedlejších částí pozemkového katastru: odst. 26: V seznamech silnic jsou uvedeny silnice podle jejich pojmenování (na př. Berounsko-Haselbašská) a druhu (státní, zemská, okresní, obecní a pod.), dále katastrální území, jimiž silnice probíhají, parcelní čísla, čísla pozemnostních archů, držitelé, výměry a podstatné údaje o rozměrech a stavbě, výškových poměrech a dopravní důležitosti silnic. odst. 27: V seznamech vodstev jsou uvedena vodstva podle jejich pojmenování (na př. Berounka) a druhu (řeka, potok, jezero, rybník a pod.), dále katastrální území, parcelní čísla, čísla pozemnostních archů, držitelé, výměry, vlastnosti tekoucí nebo stojaté vody (vodní síla, výška vody nejnižší, normální, dále nejvyšší při rozvodňování a pod., vesměs podle úředních zjištění), podstatné údaje o úpravě příslušných vodních toků (regulace, kanalisace a pod.) a vodní stavby a zařízení. odst. 28: V seznamech elektrických vedení vysokého napětí jsou udány druhy vedení (kabelové, venkovní [vzdušné] a pod.) a výše napětí, dále katastrální území a parcelní čísla pozemků, po nichž vedení běží, a podstatné údaje o stavbách a zařízeních.
18
Tato evidence je však pouze vedlejší (pomocná) a jejím účelem je bližší specifikace a popis pozemků, které jsou hlavním předmětem evidence pozemkového katastru. Jiné nemovitosti než pozemky měly v zákoně o pozemkovém katastru spíše povahu dnešních prvků polohopisu, jak o nich hovoří § 5 odst. 2 vyhlášky č. 190/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Definici pojmu budova nebo stavba však v zákoně o pozemkovém katastru nalézt nelze a ani obecný zákoník občanský nám v tomto směru nepomůže, když budovy a domy považuje sice za nemovitosti, ale zároveň většinou za příslušenství pozemku, stejně jako trávu nebo stromy vyrůstající ze země, nebo dokonce ryby v rybníce a zvěř v lese. Do pozemkového katastru byly současně zavedeny přesné geodetické základy. Tyto všechny změny jej postupně proměnily na katastr nového typu a začaly přetvářet jeho původní monopolní daňové poslání na účel všeobecně hospodářský a tím především technický. Na tomto místě nelze nezmínit, že zákon o pozemkovém katastru se musel vypořádat s nelehkým úkolem sjednocení pozemkového katastru a pozemkových knih, s ohledem na rozdílnosti mezi historickými zeměmi Koruny české a evidencí na území Slovenska anebo Podkarpatské Rusi. V přechodných ustanoveních byla proto stanovena řada výjimek pro tyto posledně zmíněné oblasti, protože najednou samozřejmě nebylo možné četné změny vyplývající z nového zákona na územích, kde převládalo uherské zvykové právo, provést. Co se týče nemovitostí v pozemkovém katastru neevidovaných, lze z výše uvedeného vyvodit závěr, že jimi byly všechny nemovitosti kromě pozemků, když předmět katastrálního měření, kterým byly i jiné nemovitosti než pozemky, nelze zaměňovat s předmětem evidence v pozemkovém katastru. Dobová judikatura dokazuje, že již za první republiky činily právní vztahy k určitým specifickým stavbám (které by i dnes spadaly do kategorie nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí) v praxi problémy, které 19
neměly vždy jednoznačné řešení. Jako příklad si dovolím uvést rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 17. prosince 1932, č.j. Rc 12204, R II 472/32 [Vážný. 32, XIV.b: 1456], které se týkalo právních vztahů k dřevěnému mostu přes řeku. Podle právní věty obsažené v tomto rozhodnutí „most, jejž zřídil soukromník se svolením příslušného správního úřadu svým nákladem na veřejném statku s úmyslem, že tam nemá zůstati navždy, není příslušenstvím veřejného statku, nýbrž předmětem samostatným. Ten, kdo zřídil most z vlastního materiálu, stal se i vlastníkem mostu. K převodu vlastnického práva k mostu se vyžaduje také, by listina mající náležitosti §§ 432 a 433 obč. zák. byla uložena u soudu.“ Podle toho, že soud cituje ustanovení obecného zákoníku občanského týkající se způsobu nabývání vlastnictví k nemovitostem, lze usoudit, že dřevěný most byl považován za nemovitost a to ještě za specifickou, tzv. superaedificát, což byla stavba zřízena na cizím pozemku s úmyslem, aby tam nezůstala trvale. V tomto případě taková stavba není součástí pozemku, ale věci samostatnou podle ustanovení § 435 obecného zákoníku občanského. Oproti tomu, podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR vydaného dne 11. září 1936 pod č.j. Rc 15387, Rv I 795/35 [Vážný. 36, XVIII.b: 783] je visutá dráha na rozvážení hnoje příslušenstvím nemovitosti. Žalobce v daném případě namítal, že zařízení visuté dráhy v hospodářství žalované nespadá do konkursní podstaty a tvrdil, že ještě před dodáním visuté dráhy bylo sjednáno s úpadcem, že předmětné zařízení zůstane ve vlastnictví žalobce až do úplného zaplacení kupní ceny. Soud za těchto okolností řešil, zda je visutá lávka na rozvážení hnoje příslušenstvím nemovitosti. Tato lávka však podle odůvodnění citovaného rozhodnutí byla považována za stroj, soud se vůbec nezabýval tím, zda by to mohla být nemovitost, přičemž minimálně podobnost tohoto zařízení s mostem z výše citovaného judikátu tady jistě je. Výše naznačené rozpory vyvstávaly především v souvislosti s nabýváním vlastnictví k těmto stavbám, protože obecný zákoník občanský 20
požadoval pro nabytí vlastnického práva k těmto nemovitostem vklad do veřejných knih, který měl konstitutivní účinky. Zásadní význam tedy mělo posouzení, zda je ta která nemovitost samostatnou věcí v právním smyslu či příslušenstvím nebo součástí jiné věci hlavní.
3. Evidence nemovitostí v letech 1950 – 1992 Dobře fungující systém pozemkového katastru a pozemkové knihy byl přerušen počátkem roku 1951, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník, publikovaný pod č. 141/1950 Sb. Podle § 26 tohoto zákona se za nemovitosti považovaly pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných, přičemž zda se za nemovitosti považují všechny stavby nebo jen některé, se z tohoto ustanovení nedovíme. Zde se poprvé setkáváme s popřením tradičního principu superficies solo cedit a z toho také vychází rozdělení nemovitostí na pozemky a stavby. Doposud se za nemovitost považoval v zásadě pouze pozemek, stavby jen v některých případech. Tento tzv. „střední občanský zákoník“ zrušil konstitutivnost zápisů do pozemkové knihy a vlastnická práva k nemovitostem vznikala nadále pouhou smlouvou (smlouva o převodu nemovitosti tímto získala translační účinky), která podléhala pouze administrativnímu schválení jako předpokladu platnosti smlouvy. Podle § 1 zákona č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a o pronájmech zemědělské a lesní půdy, v původním znění, bylo k převodu nemovitosti a k pronájmu zemědělské nebo lesní půdy třeba přivolení okresního národního výboru. Příčil-li se převod nebo pronájem obecnému zájmu, okresní národní výbor přivolení odepřel. Ustanovení o schvalování smluv národními výbory převzal i občanský zákoník z roku 1964 v § 490 odst. 2 a povinnost předložit smlouvu ke schválení národnímu výboru v něm byla zakotvena až do roku 1990. Přitom bylo ponecháno na vůli vlastníků nemovitostí, zda zápis změny právního vztahu do pozemkové knihy (která nezanikla, soudy ji nadále vedly)
21
navrhnou a povinnost knihovat zůstala pouze u organizací. Zápis do pozemkové knihy již ovšem neměl konstitutivní účinky. Občané se však k vložení svého vlastnického práva do pozemkové knihy odhodlávali neradi, protože v padesátých letech nebylo radno se „chlubit“ vlastnictvím a dávat je veřejnosti najevo zápisem do pozemkové knihy. S nabytím zemědělského majetku byla spojena povinnost vstupu a práce v jednotném zemědělském družstvu pro vlastníka a jeho děti.21 Vznikla tak situace, kdy bylo obtížné zjišťovat údaje o vlastnících nemovitostí, nezbytné pro právní úkony týkající se nemovitostí. Takový stav samozřejmě přinášel své „ovoce“ v podobě duplicitních zápisů, které snadno vznikaly v situacích, kdy například kupec nemovitosti od vlastníka zapsaného v pozemkové knize si nedal zaknihovat kupní smlouvu, v důsledku čehož zůstal zachován k převedenému pozemku zápis vlastnického práva pro vlastníka zapsaného v pozemkové knize. Jeho dědicům pak bylo potvrzeno nabytí veškerého majetku zůstavitele uvedeného v pozemkové knize, včetně prodaného pozemku. Potlačení funkce pozemkových knih a pozemkového katastru, které měly garantovat práva jednotlivce k půdě, bylo důkazem toho, jak bylo socialistické vlastnictví upřednostňováno na úkor vlastnictví soukromého. Zmiňované změny byly v tehdejší době zcela zjevně politicky motivovány snahou napomáhat vládnoucí ideologii potlačovat soukromé vlastnictví k nemovitostem a postupně tak přivádět k zapomnění soukromoprávní vztahy k nemovitostem.22 Jednotná evidence půdy, jako nový evidenční systém, pak vznikla na základě vládního usnesení teprve v roce 1956. Její právní úprava byla značně nedokonalá a pohybovala se prakticky na úrovni normativních interních instrukcí, z nichž nejvýznamnější byla „Směrnice pro soustavné vedení evidence půdy u národních výborů a zakládání JEP“ vydaná pod pořadovým
21
Šešina, M.: Postupný zánik pozemkové knihy a jeho důsledky pro dnešek, AD NOTAM, 2004, č. 4, str. 95 Mikeš, J., Švestka, J.: Úvaha nad převodem vlastnického práva k nemovitostem, Právní rozhledy, 2005, č. 11, str. 389 22
22
číslem 63/1957 Sb. instr. pro výkonné orgány NV. Z dobových pramenů se dovíme, že „jejím hlavním úkolem bylo poskytnout socialistickému státu a jeho orgánům potřebné údaje a přehledy o půdním fondu a jeho struktuře pro účely plánování a řízení národního hospodaření, zejména zemědělství, a pro nákup zemědělských výrobků.“23 Nezachycovala vlastnické vztahy k půdě, ale byla jednostranně orientována na evidování skutečného užívání nemovitostí, a to co do druhů pozemků a skutečných uživatelů půdy. Vznikla tak evidence, která byla zcela odtržena od evidence právních vztahů k nemovitostem. 24 Z výše popsaných příčin v roce 1964 již pozemkový katastr ani pozemková kniha nevypovídaly o skutečných a aktuálních právních vztazích k nemovitostem. Zákonem č. 22/1964 Sb. byl založen nový evidenční systém – evidence nemovitostí. Stručný zákon o evidenci nemovitostí, obsahující pouze třináct paragrafů, by už sice - soudě podle názvu tohoto právního předpisu - měl upravovat evidenci všech nemovitostí, avšak de facto se tento zákon týkal opět jen pozemků, a to i přesto, že byl účinný od stejného data (1. dubna 1964), jako občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který za nemovitosti považuje pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem a zároveň obsahuje - i když nevyjádřenou výslovně - zásadu, že stavba není součástí pozemku, takže jde o samostatnou věc a je nutné ji i evidovat samostatně. Významnou úlohu v oblasti evidence nemovitostí zastávala i státní notářství, jak je to upraveno v zákoně č. 95/1963 Sb., o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů. Podle § 134 odst. 2 občanského zákoníku (v původním znění) byla k převodu nemovitosti nutná registrace smlouvy státním notářstvím. Vlastnictví pak přecházelo registrací této smlouvy (takže registrace měla konstitutivní
23
Fábry, V. a kol.: Československé pozemkové právo, 1. vydání, Praha, Orbis, 1977, str. 219 Kuba, B.: Katastr nemovitostí – jeho historie, současnost a budoucnost, Daňová a hospodářská kartotéka (DHK), 1993, č. 1, str. G1
24
23
účinek).25 Řízení o registraci smluv bylo upraveno v ustanovení §§ 61 – 65 notářského řádu, přičemž státní notářství přezkoumávalo smlouvu z hlediska oprávnění účastníků s předmětem smlouvy nakládat, zda je smlouva uzavřena v předepsané formě, zda smluvní projevy účastníků jsou dostatečně určité a srozumitelné a zda smluvní volnost není omezena.26 Ověřený opis registrované smlouvy zasílalo státní notářství příslušnému územnímu orgánu geodézie a kartografie a současně mu mělo sdělit, která omezení váznoucí na nemovitostech mají být v evidenci nemovitostí zapsána. Nebyl-li předmětem smlouvy převod celé nemovitosti, nebo bylo-li předmětem smlouvy pouze zřízení zástavy k nemovitosti, mělo sdělit státní notářství orgánu geodézie zároveň všechny údaje potřebné k tomu, aby právní vztahy k celé nemovitosti a příslušná omezení mohly být v evidenci nemovitostí zapsány. Zápis do evidence nemovitostí měl deklaratorní charakter. Státní notářství dále vedlo sbírku ověřených opisů registrovaných smluv. K registraci smluv státním notářstvím lze uvést ještě jednu zajímavost a to, že registraci - podle § 149 odst. 2 občanského zákoníku v původním znění - nepodléhaly dohody o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů, což bylo samozřejmě dalším prvkem, který do právních vztahů k nemovitostem vnášel zmatek. Povinnost vkládat tyto dohody do katastru založila až mnohem později novela občanského zákoníku č. 264/1992 Sb., konkrétně ustanovení § 149a.
25
Znění § 134 odst. 2 občanského zákoníku, jak je citováno výše, změnila novela č. 131/1982 Sb.: „Převádíli se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví účinností smlouvy; k její účinnosti je třeba registrace státním notářstvím, nejde-li o převod do socialistického vlastnictví.“ Na základě této novely se – pro nabytí do socialistického vlastnictví – zrušila podmínka registrace státním notářstvím. Termín „socialistiské vlastnictví“ je dnes již termínem z právní historie, jeho definice byla upravena v §§ 100 – 104 středního občanského zákoníku. Tam je mimo jiné stanoveno, že společenské, socialistické vlastnictví je nedotknutelný zdroj bohatství a síly republiky a blahobytu pracujícího lidu; socialistické vlastnictví má buď formu státního vlastnictví anebo formu vlastnictví družstevního a že národní majetek je výhradně v státním socialistickém vlastnictví. 26 Dalo by se tedy předpokládat, že registrace smluv státním notářstvím bude zárukou jejich správnosti a platnosti a že takové smlouvy nemohou již být zpochybněny. Tuto domněnku však vyvrací judikát Nejvyššího soudu SSR sp. zn. Rc 65/1972, ze dne 27. června 1972, podle něhož soudy považují za možné a potřebné přezkoumávat i platnost smlouvy, která byla registrovaná státním notářstvím. Rozhodnutí státního notářství – podle tohoto judikátu – totiž ještě nevylučuje, že by platnost registrované smlouvy nebylo možné napadnout žalobou u soudu.
24
Zákon o evidenci nemovitostí byl přijat spolu s mnoha dalšími zákony, týkajícími se kartografie a geodézie. Hlavním účelem této evidence nemovitostí bylo zajistit podklady pro plánování národního hospodářství, pro sepisování právních listin o nemovitostech byla tato evidence pouhým nezávazným podkladem. Evidence nemovitostí byla vedena až do roku 1992, kdy si společenské změny vyžádaly založení dnešního katastru nemovitostí, který již není veden s hlavním cílem zajistit podklady pro národní hospodářství, ale má úkoly zcela jiné.27 Výše popsaný vývoj evidence nemovitostí nasvědčuje tomu, že potřeba nějakým způsobem zachycovat právní vztahy k nemovitostem - ať už k účelům fiskálním nebo z důvodu dokumentace vlastnických i jiných věcných práv k nim - existuje již několik století. Mimo jiné i z toho důvodu je zajímavá problematika staveb spojených se zemí pevným základem a neevidovaných v katastru jako předmětu právních vztahů, které je věnována tato práce. Také z výše uvedeného historického exkurzu vyplývá, že evidence nemovitostí nebyla vždy vedena šťastným a úspěšným způsobem. Čas ukázal, která právní úprava byla natolik propracovaná, že z jejich principů lze čerpat i v současnosti a naopak až do současnosti mohou přetrvávat rozpory a nejasnosti způsobené v době, kdy na řádnou evidenci nemovitostí nebyl kladen patřičný důraz.
27
Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003, str. 2
25
III. Platná právní úprava 1. Vymezení pojmu nemovitost (s důrazem na pojem stavba) Jak už bylo zmíněno výše, za věci nemovité považuje platný občanský zákoník pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Bližší specifikaci těchto pojmů musíme paradoxně hledat v jiných zákonech než občanském zákoníku, i když právě pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem jsou velmi častým předmětem občanskoprávních vztahů, tudíž by bylo vhodné, aby jejich definice byla obsažena právě v občanskoprávním kodexu. Definici pozemku najdeme v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (katastrální zákon), a to v ustanovení § 27 písm. a). Pro účely tohoto zákona se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Vzhledem k tomu, že je to jediná právní definice pozemku v našem právním řádu, nepoužije se jen pro katastrální zákon, ale obecně.28 Pro tuto práci je ovšem zásadní pojem stavba. S objasněním druhé části definice nemovitosti, tak jak ji přináší občanský zákoník, to bude složitější. Co se rozumí pod pojmem stavba, zjistíme ze zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Podle § 139b odst. 1 stavebního zákona se za stavbu považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Další odstavce tohoto výkladového paragrafu rozdělují stavby na trvalé a dočasné, jednoduché a drobné. Toto ustanovení se do stavebního 28
Na tomto závěru nic nemění, podle mého názoru, ani okolnost, že se jedná o definici veřejnoprávní. Zcela odlišná situace je však u definice pojmu stavba, kdy je rozdílně chápána stavba v občanskoprávním pojetí a v režimu zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů.
zákona dostalo až novelou č. 83/1998 Sb. Před rokem 1998 bylo možné nalézt podrobnou definici stavby ve vyhlášce Federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebním řádu. Obtížnost vytvoření definice stavby dokazuje úvod § 1 výše zmiňovaného předpisu, který s určitou tautologií stanovil, že „za stavbu se považují veškeré stavby…“.29 Shora citovaná definice pojmu stavba, obsažená ve stavebním zákoně je spíše charakteristikou pojmu stavba než definicí v pravém slova smyslu. Klíčovým pro objasnění pojmu stavba je tedy pojem stavební dílo, který stavební zákon k definování stavby používá, aniž by jej dále alespoň nějak konkretizoval. Pokud se nám podaří charakterizovat pojem stavební dílo, bude to i s pochopením definice pojmu stavba jednodušší. Pojem stavební dílo můžeme charakterizovat pomocí čtyř znaků.30 V první řadě musí být stavební dílo výsledkem činnosti člověka, rozumí se záměrné, s konkrétním cílem uskutečňované lidské činnosti. Druhým znakem je použití stavebního materiálu, kterým může být prakticky cokoliv, v závislosti na účelu, ke kterému má stavební dílo sloužit. Dalším znakem je použití určitého technologického postupu při procesu stavění, u stavebního díla se vyžaduje alespoň minimální míra odborných znalostí ze strany toto, kdo je má provést. Posledním znakem stavebního díla je pak účel, k němuž je určeno. Je totiž obtížné si představit, že by někdo začal připravovat stavbu, aniž by již
29
vyhláška Federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebním řádu, § 1 odst. 1 a 2 (1) Za stavbu se považují veškeré stavby, bez zřetele na jejich a) stavebně technické provedení, např. budovy, věže, stožáry, zásobníky, nádrže, studny, komunikace, tunely, mosty a lávky, nástupiště a rampy, jeřábové dráhy, podzemní i nadzemní vedení, tribuny, zdi, oplocení, pomníky, b) účel, např. stavby pro bydlení, občanského vybavení, stavby pro výrobu a skladování, pro dopravu, rozvod energií, stavby pro vodní hospodářství, stavby a zařízení pro civilní obranu, stavby pro rekreaci, c) dobu trvání. (2) Stavby mohou být a) trvalé, b) dočasné, u nichž se předem omezí doba jejich trvání, např. stavby zařízení staveniště, stavby zřizované ke krátkodobému účelu, stavby umisťované na pozemcích výhledově určených k jinému využití apod. 30 Malý, S.: Základní pojmy a kategorie stavebního zákona, Právní rádce, 2005, č. 1, str. 45-46
27
v tomto okamžiku uvažoval o účelu, k němuž bude po dokončení sloužit. Dá se říci, že stavebním dílem a tedy i stavbou, je pouze takové stavební dílo, které má všechny výše uvedené znaky. Veřejnoprávní vymezení pojmu stavba obsažené ve stavebních předpisech samo o sobě pro oblast občanskoprávních vztahů nelze použít a nestačí. Pojem stavba ve stavebněprávním slova smyslu je širší než v občanskoprávním slova smyslu, protože zahrnuje nejen nemovitosti, ale i stavby, které nejsou nemovitostmi - např. krátkodobé přenosné stavby a prodejní stánky (zde je důležité posouzení, zda se vůbec jedná o stavbu či přenosné nebo rozebíratelné zařízení; v praxi i to vyvolává řadu problémů, které se snažilo řešit Ministerstvo pro místní rozvoj vydáním „návodu“ k posuzování takovýchto objektů31) nebo vůbec nejsou samostatnou věcí, ale součástí nebo příslušenstvím věci jiné.32 Stavba je ve stavebním právu chápána rovněž dynamicky – jako činnost směřující k uskutečnění díla (vedle statického chápání, tj. jako výsledek stavební činnosti)33. Pro občanské právo je důležitý statický pohled na stavbu jako na hmotný výsledek stavební činnosti, který vykazuje charakter samostatné věci v právním smyslu a může být tedy předmětem vlastnických i jiných občanskoprávních vztahů.34 Toto
31
Posuzování prodejních stánků, umísťovaných na veřejných prostranstvích, stavebními úřady,Věstník MMR, 1999, č.1, str. 21: „Stavební úřad musí především posoudit, zda se v konkrétním případě jedná o stavbu, nebo o pouhé přenosné či rozebíratelné zařízení. Za stavbu se nebudou považovat např. skládací (přenosné) prodejní stoly a pulty tvořené pouze kostrou, s bočními stěnami a "zastřešením" z plachtoviny, smontované na kratší dobu u příležitosti trhů, poutí a jiných jednorázových akcí. Naproti tomu stánky, které mají pevné obvodové stěny a zastřešení vytvářející uzavřený prostor (např. prefabrikované prodejní stánky a mobilní buňky) a jsou stavěny na delší období, by se zpravidla za stavbu již považovaly (§ 1 odst. 1, 2 vyhlášky č. 85/1976 Sb., ve znění vyhl. č. 155/1980 Sb.), a to zejména tehdy, když by měly být napojeny na zdroj vody či elektrické energie. Přitom není podmínkou, aby takováto stavba byla spojena se zemí pevným základem a měla tak charakter věci nemovité (§ 119 odst. 2 občanského zákoníku). Na veřejném prostranství půjde téměř výlučně o stavby dočasné. Pokud stavební úřad bude prodejní stánek považovat za stavbu, vztahují se na něj příslušná ustanovení zákona č. 50/1976 Sb. (stavební zákon).“ 32 Bárta, J.: Pěkné nadělení (stavba jako předmět vlastnictví a jako předmět administrativněprávní úpravy), Právník, 1993, č. 10-11, str. 859 33 Svědčí o tom ostatně i okolnost, že stavebním povolením podle §§ 66 – 70 stavebního řádu se nepovoluje stavba ve statickém pojetí, ale provádění stavby, tedy stavba v dynamickém pojetí (výstavba). Rozhodnutím, kterým se „povoluje“ stavba ve statickém pojetí, je vlastně až kolaudační rozhodnutí (rozhodnutí o povolení užívání stavby). 34 Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol: Občanský zákoník. Komentář, 6. vydání, Praha, C. H. Beck 2001, str. 425
28
odlišné chápání pojmu stavba vnáší určitý stupeň právní nejistoty do otázky, kterou stavbu lze považovat za samostatnou věc v občanskoprávním smyslu. Řešením této situace by mohla být možnost použití veřejnoprávní definice stavby i v občanském právu. Výše uvedené výstižně shrnuje názor obsažený v jednom z rozsudků Nejvyššího soudu České republiky35: „Stavbou v občanskoprávním smyslu se rozumí výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoliv tedy součást jiné věci). (…) Stavba jako věc v právním smyslu je věcí nemovitou nebo věcí movitou.“ 36 V této souvislosti je zajímavé srovnat současnou právní úpravu s úpravou v obecném zákoníku občanském. Podle ustanovení § 293 obecného zákoníku občanského „věci, které bez porušení jejich podstaty z jednoho místa na druhé lze přenášeti, jsou movité, jinak jsou nemovité“. Pojmy „pozemek“ a „stavba“ obecný zákoník občanský k definování věci nemovité vůbec nepoužívá. Narozdíl od definice obsažené v platném občanském zákoníku, která stanoví, co jsou věci nemovité, vymezuje obecný zákoník občanský věci movité, a vše ostatní, co do této kategorie nelze zahrnout, považuje za věci nemovité. Výše citované ustanovení pokračuje tak, že „věci, které o sobě jsou movité, pokládají se v právním smyslu za nemovité, tvoří-li na základě zákona nebo vlastníkova určení příslušenství nemovité věci“. Tuto komplikovanou definici lze vyložit tak, že movitá věc, je-li příslušenstvím věci nemovité, se považuje za nemovitost, což právní pojem nemovitosti oproti současné právní úpravě podstatně rozšiřuje. Z ustanovení § 294 35
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. září 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98, publikovaný v Soudních rozhledech, 1998, č. 12, str. 318 36 Nastíněnou problematikou rozlišení stavebněprávního a občanskoprávního pohledu na pojem stavba se zabývá např. i rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 28. ledna 1994, sp. zn. Cdo 375/93, publikovaný v Právních rozhledech č. 3/1994 nebo rozsudek nejvyššího soudu ČR ze dne 28. ledna 1998, sp. zn. Cdon 1305/96, publikovaný v Soudních rozhledech č. 8/1998.
29
obecného zákoníku občanského dále vyplývá, že příslušenstvím se rozumí to, co bývá s věcí trvale spojeno. Sem patří nejen přírůstek věci, pokud není od ní oddělen; nýbrž i vedlejší věci, bez nichž hlavní věci nelze upotřebit nebo o kterých zákon nebo vlastník určil, aby se jich trvale s hlavní věci upotřebilo. Obecný zákoník občanský věnoval vymezení pojmu příslušenství nemovité věci (a zprostředkovaně tak i pojmu nemovitost) mnohem větší pozornost než platná právní úprava, což je asi dáno hospodářským významem a důležitostí, kterou v té době mělo zemědělství a vše, co s ním souviselo. 37 Dále je třeba uvést, že nemovitostí není jakákoli stavba, ale pouze stavba spojená se zemí pevným základem. „Spojení se zemí pevným základem“ je otázkou stavebně technickou, je však nutné ji kvalifikovat i z hlediska právního. Pojem „pevný základ“ však v našem právním řádu není nikde vymezen. U budov jistě nebudou existovat pochybnosti o tom, že jsou spojeny se zemí pevným základem a že jsou tudíž nemovitostmi. U ostatních typů staveb, kde není obecně známo, zda mají pevný základ, může vzniknout problém, který není možné řešit ani ohledáním stavby, protože i v případě, že stavba je postavena na pevném základě, bude tento již obvykle pod úrovní terénu. Zbývá tedy posouzení podle ověřené stavební dokumentace.
37
Pro zajímavost cituji některá další ustanovení obecného zákoníku občanského, týkající se vymezení příslušenství nemovité věci § 295: Tráva, stromy, plody a jiné upotřebitelné věci, které země na svém povrchu plodí, zůstávají tak dlouho nemovitým jměním, dokud nebyly od země a půdy odděleny. I ryby v rybníce a zvěř v lese stanou se teprve tehdy movitým statkem, když byl rybník vyloven a zvěř polapena nebo skolena. § 296: Také obilí, dříví, píce pro dobytek a všeliké jiné třebas již sklizené plodiny, jakož i veškerý dobytek a všeliké nástroje a nářadí k nemovitému statku náležející pokládají se potud za nemovité věci, pokud jich k dalšímu řádnému provozování hospodářství je potřebí. § 297: Rovněž tak patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi; rovněž nejen vše, co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito, jako: kotly na vaření piva, na pálení kořalky a zazděné skříně, nýbrž i takové věci, které jsou určeny, aby se jich při nějakém celku stále upotřebovalo: např. u studní okovy, provazy, řetězy, hasící nářadí a podobně. § 297a: Spojí-li se s nemovitou věcí stroje, nepokládají se za příslušenství, bude-li se svolením vlastníka nemovitosti ve veřejné knize poznamenáno, že stroje jsou vlastnictvím někoho jiného. Nahradí-li se těmito stroji jiné, které bylo pokládati za příslušenství, vyhledává tato poznámka přivolení těch, jimž byla dříve práva v knihách zapsána. Poznámka pozbude svého účinku, když uplyne pět let po zápisu; konkursním řízením a vnuceným dražebním řízením staví se běh lhůty.
30
Jiným řešením by bylo určit (tohoto úkolu by se mohla úspěšně zhostit judikatura) typy staveb, které bývají obvykle spojeny se zemí pevným základem, u nichž by se skutečný stav věci již nezkoumal, ale spojení se zemí pevným základem by se předpokládalo. Tak by se stanovilo, do které kategorie patři rodinný domek, dopravní značka nebo kolejové těleso a účastníci právních vztahů by měli možnost jednat v souladu s právem odkazem na takto vytvořenou kategorizaci staveb. Protože je „pevný základ“ také odborný termín z oboru stavebnictví, dalo by se k posouzení každé konkrétní situace přizvat znalce, který by ve znaleckém posudku stanovil, jak je konkrétní stavba se zemí spojena. V odborné literatuře38 se lze setkat s názorem, že povolávat ke každé jednotlivé stavbě znalce je pro běžný život složité, nepraktické a nákladné, nehledě na to, že soudní znalec je oprávněn řešit pouze otázky odborné a ne právní. Tedy ani posudek nezjedná občanovi naprostou jistotu o právním charakteru stavby. Tu může přinést pouze rozsudek soudu. Z procesního hlediska by bylo samozřejmě otázkou, kdo by měl být - vedle navrhovatele účastníkem takového řízení a jaká by byla povaha takového řízení. Patrně by se jednalo o určovací žalobu podle ustanovení § 80 písm. c) občanského soudního řádu, přičemž naléhavý právní zájem požadovaný pro toto určení by se dal dovodit z nejistoty právního postavení žalobce, který neví, co vlastně vlastní a jakým způsobem předmět svého vlastnictví platně převést na třetí osobu. Zřejmě by se mělo jednat o řízení sporné, avšak je otázkou, kdo by měl být pasivně věcně legitimován. Obracet se při nakládání s každou stavbou na soud je sice jediný způsob, jak si počínat pečlivě a nic nezanedbat, aplikace takového postupu je však v běžném životě neúnosná, nehledě na to, že i judikatura se vyvíjí a některé právní názory obsažené v dnešních judikátech mohou být již zítra označeny za překonané.
38
Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003, str. 99, 101
31
Výše uvedenému názoru o nepoužitelnosti znaleckého posudku lze celkem opodstatněně oponovat, protože podle § 21 odst. 3 a 4 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je nutné zpracovat při převodu nemovitostí znalecký posudek (až na některé výjimky – například u převodu nemovitostí z majetku obcí a krajů). Znalec se u každé stavby musí vypořádat s jejím právním zařazením a vždy proto uvádí, o jakou stavbu se vlastně jedná (zda je nebo není spojena se zemí pevným základem ap.). Přestože je třeba znalecký posudek předložit až při podání daňového přiznání, v praxi se zpravidla zpracovává znalecký posudek již před uzavřením smlouvy a slouží následně jednak jako důležitý podklad pro sepis smlouvy a jednak jako (pro právníka neméně důležitý) podklad pro výpočet odměny advokáta nebo notáře sepisujícího smlouvu. De lege ferenda by se tedy dalo uvažovat o zakotvení (do katastrálního zákona nebo prováděcí vyhlášky) povinnosti účastníků vkladového řízení předkládat jako přílohu návrhu na vklad také znalecký posudek. Na účastníky vkladového řízení by to v zásadě žádné zvýšené nároky nekladlo a nebyly by s tím spojeny žádné zvýšené výdaje na znalečné. Výhodou by pak byla možnost posouzení souladu vymezení předmětu převodu ve smlouvě s popisem nemovitostí, jejich součástí a příslušenství ve znaleckém posudku. V souvislosti s tím by bylo nutné pochopitelně rozšířit rozsah přezkumného oprávnění katastrálních úřadů ve vkladovém řízení (§ 5 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). Je samozřejmě otázkou, zda by nebylo vhodné a účelné předkládat tento znalecký posudek také u návrhu na provedení záznamu v souladu s ustanovením § 7 výše uvedeného zákona. Ani toto řešení by ovšem nemuselo nutně znamenat odstranění všech nejasností, když v praxi někteří znalci mají tendenci vidět (a následně ve znaleckém posudku popsat) pouze to, co si přejí objednatelé znaleckého posudku. I činnost znalce je totiž
32
podnikáním sui generis (byť není podle § 3 odst. 1 písm. d) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání živností ve smyslu tohoto zákona). K pojmu „spojení se zemí pevným základem“ se vyjadřoval i Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 6. května 2003, sp. zn. I. ÚS 483/01. Podle názoru Ústavního soudu je možno „spojení se zemí pevným základem“ stručně charakterizovat tak, že „věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopno odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc a účinkům vlastního působení věci. Z hlediska stavebního je pevný základ základovou prostorovou konstrukcí geometricky a fyzikálně jednoznačně vymezenou a definovanou, a to pro konkrétní stavební objekt, v konkrétní lokalitě a v konkrétních vnitřních a vnějších podmínkách. Je zřejmé, že posouzení existence pevného základu konkrétní stavby je otázkou odbornou, k níž soud zpravidla nemá dostatek odborných znalostí, a proto je třeba v rámci dokazování provést důkaz znaleckým posudkem či odborným vyjádřením. Důkaz znaleckým posudkem, včetně případného slyšení znalce, je soud oprávněn hodnotit podle § 132 občanského soudního řádu, čili především podle zásady volného hodnocení důkazů. Hodnocení soudu však nemohou podléhat odborné znalecké závěry ve smyslu jejich správnosti, soud může hodnotit přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy.“ Výše rozebraná problematika naznačuje, že neurčité vymezení pojmu nemovitost, zvláště pak nemovitosti jako stavby spojené se zemí pevným základem, přináší do právní praxe řadu nejasností, což samozřejmě – jak rovněž bylo naznačeno výše – komplikuje nakládání s nemovitostmi a obecně právní vztahy k nim. Poměrně srozumitelným způsobem se s definicí stavby vyrovnal zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších
33
předpisů v § 7.39 Jde sice opět o předpis veřejnoprávní a použít tuto definici v oblasti soukromoprávních vztahů - jak bylo řečeno výše - nelze, mimo jiné i proto, že stavby se zde nedělí na movité a nemovité (což je pro oblast soukromoprávních
vztahů
zásadní),
ale
podle
toho,
zda
podléhají
kolaudačnímu řízení nebo nikoli. Je zřejmé, že se dá snadněji zjistit, zda určitá stavba podléhá kolaudačnímu řízení, než zda je spojena se zemí pevným základem. Chci zde na tomto příkladě demonstrovat, že existuje i šťastnější řešení určitě nevyhovující situace s vymezením stavby jako nemovitosti a zákonodárci by se při tvorbě soukromoprávních předpisů jistě mohli, alespoň částečně, inspirovat normami práva veřejného.
2. Součást věci a příslušenství věci Ustanovení § 120 občanského zákoníku vymezuje, co se rozumí součástí věci. Je to vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Zákonná podmínka, že součástí věci je to, co od ní nemůže být odděleno, neznamená fyzickou neoddělitelnost součásti, ale to, že součást nemůže být oddělena bez toho, aby věc sama byla znehodnocena. Znehodnocením věci se rozumí nejen zničení hlavní věci, ale i její znehodnocení funkční, kdy je hlavní věc nepoužitelná k účelu, pro nějž byla určena.40 Odstavec druhý citovaného paragrafu zakotvuje zásadu superficies solo non cedit, ovšem pojmům stavba a pozemek a jejich vzájemnému vztahu se budu věnovat podrobně na jiném místě této práce.
39
zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, § 7 odst. 1: Předmětem daně ze staveb jsou stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané a nebo podle dříve vydaných obecně závazných právních předpisů dokončené, byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen "byty") nebo nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen "samostatné nebytové prostory"). 40 Knapp, V. a kol: Občanské právo hmotné, Svazek I., 1. vydání, Praha, CODEX, 1995, str. 148
34
Pojem příslušenství věci charakterizuje § 121 občanského zákoníku tak, že musí jít o případ, kdy je jedna věc věcí hlavní a druhá věc je příslušenstvím, přičemž musí jít o věci samostatné v právním smyslu (jinak by se jednalo o součást věci). Příslušenství dále musí náležet vlastníku věci hlavní a musí jím být určeno k trvalému užívání spolu s věcí hlavní (dočasně ovšem odloučeno od věcí hlavní být může). Z této charakteristiky příslušenství věci lze dovodit, že citované ustanovení § 121 občanského zákoníku má dispozitivní povahu. Lze tedy například ve smlouvě sjednat, že věc, která by jinak podle zákona byla příslušenstvím věci, v daném případě mezi účastníky právního vztahu příslušenstvím nebude. Vlastník tak může změnit právní charakter příslušenství věci tím, že jej určí k jinému trvalému užívání. Příslušenství může být od věci hlavní odděleno, ale může se jednat také o věci technicky spojené. Právní názor na to, zda příslušenství věci přechází na nabyvatele věci hlavní i v případě, že v právním úkonu ohledně převodu věci hlavní nebyla vůle převést i příslušenství této věci právně významným způsobem projevena, prošel v několika posledních letech zajímavým vývojem. Rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 14. srpna 2001, sp. zn. 28 Cdo 133/2001 byl překonán názor založený na judikatuře z 80. let, že „příslušenství věci může být převedeno na nového nabyvatele, a to buď zároveň s věcí hlavní nebo nezávisle na tomto převodu; nepřechází však vždy bez dalšího na nabyvatele věci hlavní. Ve smlouvě o převodu nemovitosti musí být proto vedle věci hlavní uvedeny a řádně identifikovány také věci, jež jsou jejím příslušenstvím.“ Odlišný právní názor Nejvyššího soudu spočíval v tom, že „při převodu vlastnictví sdílí příslušenství věci právní osud věci hlavní bez zřetele k tomu, jestli účastníci smlouvy v ní toto příslušenství přímo identifikovali.". I tento názor Nejvyššího soudu byl překonán, a to jen o dva roky později rozhodnutím ze dne 11. září 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000. Podle 35
tohoto rozsudku „je-li příslušenstvím věci hlavní nemovitost, je základním předpokladem k tomu, aby mohlo příslušenství na jinou osobu spolu s věcí hlavní přejít, vyjádření vůle toto příslušenství převést, a to v písemné formě. Teprve vyjádření vůle převést příslušenství věci, kterým je nemovitost, vytváří předpoklady pro zkoumání, zda tato vůle byla vyjádřena dostatečně určitě pro to, aby mohla vyvolat právní účinky sledované účastníky.“41 V souvislosti s výše uvedeným je třeba zdůraznit, že nejde o prostý návrat k předchozí judikatuře, která požadovala přesné označení příslušenství, aniž by rozlišovala jeho různé druhy. V poznámce k výše citovanému rozhodnutí z roku 2003 se uvádí, že lze očekávat, že praxe tohoto senátu (tzv. „vlastnického“
senátu)
bude
nadále
požadovat
přesnou
identifikaci
příslušenství v právním úkonu, bude-li jím nemovitost, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí (zejména půjde o pozemky a garáže). Bude-li příslušenstvím nemovitost, která evidenci v katastru nepodléhá (různé vedlejší stavby jako kůlny, ploty apod.), mělo by stačit k jejich převodu vyjádření, že věc se převádí „s příslušenstvím“. Ovšem i tu je k převodu příslušenství třeba výslovný projev vůle, který musí být učiněn, jde-li o nemovitost, písemně. I nadále totiž platí, že příslušenství nepřechází „bez dalšího“, ale je třeba vyjádřit, že věc se převádí i s příslušenstvím. Vztahem mezi součástí věci a příslušenstvím věci se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 6. ledna 2004, sp. zn. 22 Cdo 1964/2003. Podle tohoto rozhodnutí vznikají obdobné funkční vazby jako mezi věcí a její součástí také mezi věcí a jejím příslušenstvím. Rozdíl tu spočívá zejména v míře fyzické sounáležitosti a možnosti využít příslušenství věci i jinak než
41
V odůvodnění citovaného rozsudku je dále výstižně shrnuto, že příslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim věci hlavní. Platné právo nemá ustanovení o tom, že by na nabyvatele věci hlavní přecházelo i příslušenství věci. K převodu příslušenství na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem vůli převést i příslušenství. Nebyla-li vůle převést i příslušenství věci hlavní právně významným způsobem projevena, příslušenství na nabyvatele věci hlavní nepřechází. Opačný názor nelze opřít o žádné ustanovení platného práva.
36
pro věc hlavní. I faktické oddělení příslušenství může mít vliv na funkčnost věci hlavní. Příslušenství věci a její součást spolu úzce souvisí a v některých případech činí určení, kdy jde o příslušenství a kdy o součást věci, potíže. V takových případech je třeba vzít do úvahy všechny okolnosti věci. 3. Superficies solo non cedit Obecnému vymezení pojmů příslušenství a součást věci byla věnována pozornost již v předchozí kapitole této práce. V souvislosti s nemovitostmi však nelze nezmínit zásadu superficies solo non cedit, jejímuž rozboru chci – s ohledem na její důležitost – věnovat samostatnou podkapitolu. Tato zásada má stěžejní význam pro posouzení právního režimu věci, neboť určuje, že stavba není součástí pozemku, což je pro právní vztahy k nemovitostem podstatná informace. Výše citovaná zásada se v našem právním řádu prosadila až poměrně nedávno a neplatí bezvýhradně, neboť i zde existují výjimky potvrzující pravidlo. 42 Vztahem mezi pozemkem a ostatními hmotnými věcmi se zabývalo již římské právo. Za součást pozemku považovalo všechny věci, které jsou s pozemkem pevně a trvale spojeny, tedy například budovy, stromy a rostliny, které na tomto pozemku rostou. Došlo-li k trvalému nebo jenom přechodnému spojení movité věci s nemovitostí, považoval se pozemek vždy za věc hlavní – odtud i často citované římské pravidlo „superficies solo cedit“ – povrch ustupuje půdě. 43 Obecný zákoník občanský v tomto směru příliš konkrétní není - to, že se drží této zásady, se však dá vysledovat ze znění § 297, podle nějž patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby
42 43
Např. meliorizační zařízení, jak je to odůvodněno v nálezu Ústavního soudu cit. pod poznámkou č. 44 Kincl, J., Urfus, V.: Římské právo, 1. vydání, Praha, Panorama, 1990, str. 117
37
tam trvale zůstaly, jako domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi. Výkladem tohoto ustanovení se dá dovodit, že stavby byly příslušenstvím pozemků. Výše uvedená zásada byla překonána již v polovině minulého století a to od účinnosti takzvaného středního občanského zákoníku – zákona č. 141/1950 Sb. Na její výslovné zakotvení jsme si však museli počkat do účinnosti novely občanského zákoníku č. 509/1991 Sb., kdy se do § 120 dostal odstavec 2, podle něhož stavba není součástí pozemku. Tak bylo potvrzeno to, co se do té doby dovozovalo z ustanovení § 119 odst. 2 občanského zákoníku v souvislosti s ustanoveními o neoprávněné stavbě. Zásada superficies solo non cedit má pro právní vztahy k nemovitostem velký význam. Dokládá to mimo jiné i skutečnost, že se výkladem ustanovení § 120 odst. 2 občanského zákoníku zabýval Ústavní soud České republiky ve svém nálezu Pl. ÚS 16/93, publikovaném ve Sbírce zákonů pod č. 131/1994. Podle tohoto nálezu je nutno „ustanovení § 120 odst. 2 občanského zákoníku interpretovat v návaznosti na odstavec 1, tudíž stavba není součástí pozemku tehdy, jestliže jde o stavbu, která je věcí nemovitou nebo jestliže jde o stavbu, která je věcí movitou, a která není funkčně nebo fyzicky spojena s pozemkem a lze ji od něho oddělit, aniž by došlo k znehodnocení pozemku (…). Pro uvedený závěr lze uvézt i argument právní: Smysl principu, podle kterého vlastnictví stavby automaticky nenásleduje vlastnictví pozemku, se týká především staveb, které jsou nemovitostmi. Tyto představují právně samostatnou věc, k převodu vlastnictví které se vyžaduje naplnění zvláštních podmínek (písemná forma, vklad do katastru). Stavby, které jsou věcmi movitými, nutno rozlišovat z hlediska jejich účelu, tj. zda splňují znaky příslušenství, anebo součásti pozemku. Součást věci, na rozdíl od příslušenství, je funkčně a fyzicky integrální součástí věci, kterou není možno od této oddělit, aniž by se znehodnotila. Takovou integrální součástí pozemku
38
může být také stavba, která je věcí movitou, jejíž oddělení by pozemek znehodnotilo (např. meliorační zařízení, opěrné zídky apod.).“ 44
4. Neoprávněná stavba a stavba na cizím pozemku S aplikací zásady superficies solo non cedit úzce souvisí institut neoprávněné stavby, který je upraven v § 135c občanského zákoníku. Podle prvního odstavce tohoto ustanovení zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Z tohoto ustanovení – ve spojení s § 120 odst. 1 občanského zákoníku – se také platnost zásady superficies solo non cedit dovozovala do doby, než byla tato zásada upravena v občanském zákoníku výslovně.
44
Ve výše citovaném nálezu se Ústavní soud zabýval otázkou, zda jsou meliorizační zařízení stavbou spojenou se zemí pevným základem a pokud ne, zda jde o věc movitou a tudíž o příslušenství věci nebo o součást pozemku. Z odůvodnění závěru, že meliorační zařízení, umístěná pod povrchem pozemku, nejsou stavbou ve smyslu § 120 odst. 2 občanského zákoníku, nýbrž součástí pozemku dle § 120 odst. l občanského zákoníku, vybírám následující části, vysvětlující vztah zásady, že stavba není součástí pozemku a ustanovení o součásti věci. „Z ustanovení § 119 obč. zák. "vyplývá, že všechny (...) věci, které nelze podřadit pod pojem nemovitosti, mají povahu věci movité" (J. Bičovský, M. Holub, Občanský zákoník. Praha 1991, s. 91). "Meliorační zařízení umístěné pod povrchem pozemku" by tedy bylo movitou věcí v případě, jestliže jej není možno vymezit jako věc nemovitou nebo součást nemovité věci (pozemku). Podle § 120 odst. 1 obč. zák. "součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila." Judikatura citované ustanovení v analyzovaném kontextu interpretuje následovně: "Zákonným předpokladem součástí věci je její neoddělitelnost bez současného znehodnocení věci hlavní; je přitom nerozhodné, zda se při oddělení znehodnotí součást. Znehodnocení věci nelze však chápat pouze v úzkém slova smyslu, tedy jako zničení či alespoň podstatné poškození věci hlavní při oddělení součásti; oddělením součásti pozemku se pozemek jako věc hlavní zpravidla fyzicky nepoškodí (neznehodnotí), ale sníží se jeho cena; znehodnocení lze tedy chápat rovněž ve smyslu snížení hodnoty a tedy zpravidla i ceny věci. Znehodnocení může znamenat i to, že věc bude na nižší úrovni plnit svoji funkci (znehodnocení funkční), a konečně lze uvažovat o znehodnocení z hlediska vzhledu věci (tzv. znehodnocení estetické. (...) součástí pozemku ve smyslu ustanovení § 120 o. z. jsou rovněž venkovní úpravy (opěrné zdi, dlažby a obruby, vodovodní a kanalizační přípojky, květinová jezírka, venkovní předložené schody, ploty o výšce menší než 100 cm a další)." (R 4/1992) Citované rozhodnutí bylo přitom vydáno v době, kdy nebylo pochybnosti o tom, že zásada superficies solo cedit v občanském právu neplatí (viz např. odůvodnění rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 3 Cdo 45/92: "Bývalá zásada 'superficies solo cedit' není součástí našeho právního řádu již od účinnosti tak zvaného středního občanského zákoníku (zákon č. 141/1950 Sb.) navíc režim zcela opačný je nyní výslovně vyjádřen v ustanovení § 120 odst. 2 obč. zák." Podstatnými definičními znaky součásti věci je její funkční a fyzická spojitost s věcí hlavní a nemožnost jejího oddělení, aniž by se tím věc znehodnotila. "Meliorační zařízení umístěné pod povrchem pozemku" tyto znaky splňuje: je funkčně a fyzicky spojeno s pozemkem a platí pro ně nemožnost jeho oddělení, aniž by nedošlo k znehodnocení pozemku, a tedy je nutno jej chápat ve významu součásti věci – pozemku“.
39
Institut neoprávněné stavby je námětem mnoha odborných článků, rovněž judikatury na toto téma je dostatek. Je nad rámec této práce podávat široký výklad k tomuto institutu, který rovněž nabízí mnoho sporných otázek k vyřešení. Na tomto místě se proto o neoprávněných stavbách zmíním jen stručně, protože i stavby jako nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí mohou být neoprávněnými stavbami ve smyslu ustanovení § 135c občanského zákoníku, jak to vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. listopadu 2003, sp. zn. 22 Cdo 1308/2003. 45 Stručně a výstižně shrnuje problematiku neoprávněné stavby nález Ústavního soudu ze dne 6. května 2003, sp. zn. I. ÚS 483/01, podle něhož český právní řád vychází de lege lata z principu superficies solo non cedit. Za této situace je umístění stavby na cizím pozemku nepochybně omezením vlastnického práva vlastníka pozemku, a proto je třeba důsledně dbát na existenci adekvátního práva vlastníka stavby umístit ji na cizím pozemku, čili na oprávněnosti stavby. Je chybou zaměňovat nepovolenou (resp. povolenou) stavbu a neoprávněnou (resp. oprávněnou) stavbu. Absence příslušného práva stavebníka k cizímu pozemku nutně musí vést k závěru, že jde o neoprávněnou stavbu. Při rozhodování o režimu neoprávněné stavby lze připustit rozdíly mezi stavbou nemovitou a movitou a v návaznosti na charakter stavby aplikovat buď ustanovení § 135c nebo § 126 občanského zákoníku. Je notorietou, že stavba je nemovitostí pouze tehdy, je-li spojena se zemí pevným základem (§ 119 odst. 2 občanského zákoníku). Jde-li o stavbu spojenou se zemí pevným základem či nikoliv, je třeba vždy posoudit podle okolností konkrétního případu.
45
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. listopadu 2003, sp. zn. 22 Cdo 1308/2003: „Kanalizační i vodovodní přípojku, zřízenou bez právního důvodu na cizím pozemku, lze projednat jako neoprávněnou stavbu.“ Tato skutečnost má pro uživatele přípojky velký význam, neboť pokud by o stavbu nešlo, mohl by se vlastník přípojky bránit proti žalobě na její odstranění jen námitkou rozporu výkonu práva žalobce s dobrými mravy.
40
I v případě posouzení, zda jde o neoprávněnou stavbu, je nutné nejprve zjistit, zda výsledkem stavební činnosti je věc ve smyslu občanského práva, anebo zda jde jen o stavební úpravy pozemku, které se nestávají samostatnou věcí. Ustanovení občanského zákoníku o neoprávněné stavbě lze totiž užít jen tam, kde je stavba samostatnou věcí a nikoliv jen součástí pozemku. Jde-li o takovou součást, může se vlastník pozemku bránit proti stavebním zásahům (protože zřízení neoprávněné stavby je zcela jistě zásahem do vlastnického práva vlastníka pozemku) negatorní žalobou podle § 126 občanského zákoníku.46 Neoprávněná je tedy taková stavba, ke které neměl vlastník občanskoprávní oprávnění, tj. takové právo, jehož obsahem je možnost zřídit na pozemku stavbu. Skutečnost, zda bylo pro tuto stavbu vydáno stavební povolení, je pro posouzení neoprávněné stavby nepodstatná - může však mít vliv při vypořádání takové neoprávněné stavby a také při posuzování dobré víry stavebníka. Stavba musí být neoprávněná od samého počátku a neoprávněnost se hodnotí podle právní úpravy platné v době vzniku stavby. O neoprávněnou stavbu nepůjde, pokud důvody, podle kterých se stavba posuzuje jako neoprávněná, vznikly později. Občanský zákoník v ustanovení § 135c odst. 2 a 3 nabízí možnosti vypořádání mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku. Jde však pouze o demonstrativní výčet způsobů, jak řešit zdánlivou kolizi dvou vlastnických práv. Při řešení situace, která nastala v důsledku zřízení neoprávněné stavby, je třeba brát do úvahy především ochranu práv vlastníka pozemku, do jehož práv bylo neoprávněně zasaženo. To vyplývá jak z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, tak i z konstrukce ustanovení občanského zákoníku, týkajících se neoprávněné stavby, a samozřejmě i z principů, na kterých je založeno občanské právo, které poskytuje ochranu tomu, do jehož
46
Spáčil, J.: Neoprávněná stavba v nové judikatuře, Právní fórum, 2004, č. 6, str. 233
41
práv bylo bez právního důvodu zasaženo proti tomu, kdo takto do práva jiného zasáhl. Vznikne-li v důsledku neoprávněného zásahu do práva újma, měl by ji nést především ten, kdo do práva neoprávněně zasáhl, nevyplývá-li ze zákona opak.47 Od institutu neoprávněné stavby je nutné odlišovat případy, kdy jde o stavbu na cizím pozemku. Tou je taková stavba, která byla zhotovena na základě obligačního oprávnění, které bylo omezeno na určitou dobu, která již uplynula, nebo zaniklo jinak. V této situaci si stavebník musí být vědom skutečnosti, že oprávnění užívat cizí pozemek a zřídit na něm stavbu je pouze dočasné a po uplynutí této doby zaniká48. Pokud má stavebník i po zániku takového oprávnění na cizím pozemku umístěnou stavbu, neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby. Samozřejmě, že vlastník stavby, který musel s dočasností stavby počítat, se nemůže po zániku oprávnění mít stavbu na cizím pozemku domáhat ochrany svého práva ke stavbě. Názor, že jde o střet dvou rovnocenných práv, práva k pozemku a práva ke stavbě – byl již v judikatuře překonán.49 Výjimkou z výše uvedeného je taková situace, kdy stavebník zřídil stavbu na základě časově neomezeného práva k cizímu pozemku, které například v důsledku změny právní úpravy zaniklo. V takovém případě se
47
Spáčil, J.: Omezení vlastnického práva a LPS v judikatuře Nejvyššího soudu, ASPI. V těchto případech stavební úřady vydávají kolaudační rozhodnutí pouze na dobu určitou, rovnající se sjednané době nájmu nebo době, na kterou bylo zřízeno věcné břemeno (jedná se o tzv. „dočasné stavby“). I takové stavby – pokud jsou ovšem splněny další zákonné podmínky – se zapisují do katastru nemovitostí, přičemž na výpisu z katastru není žádné upozornění, ze kterého by bylo zřejmé, že se jedná o „pouhou“ dočasnou stavbu. Tato dočasnost totiž nevyplývá ze stavebně-technického hlediska (použité technologie, způsob provedení a podobně), ale je dána výlučně omezením v době užívání podle kolaudačního rozhodnutí. V této souvislosti by případný nabyvatel stavby na cizím pozemku měl trvat na předložení smlouvy s vlastníkem pozemku a kolaudačního rozhodnutí, aby se vyhnul v budoucnu nemilému překvapení. 49 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. října 2000, sp.zn. 22 Cdo 1997/2000: „Pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (případně po jiném způsobu zániku práva) právo mít nadále na tomto pozemku umístěnou stavbu a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby. V případě, že stavebník umístí stavbu na základě nájemního práva k pozemku, které může být stranami vypovězeno, jde o zvláštní případ dočasného užívání pozemku; zanikneli nájemní právo, zanikne též občanskoprávní oprávnění mít na cizím pozemku stavbu.“ 48
42
uplatní princip ochrany práv nabytých v dobré víře a patrně i zákaz retroaktivity. Stejný závěr bude zřejmě třeba vztáhnout i na stavby zřízené na pozemku jeho oprávněným držitelem. Zde tedy půjde skutečně o konkurenci dvou rovnocenných vlastnických práv. Zákon tuto otázku výslovně neřeší.50 Ani judikatura není v těchto případech jednotná v názoru, zda je možné analogicky použít ustanovení občanského zákoníku o neoprávněné stavbě. Jak jsem uvedla na začátku této kapitoly, není cílem této práce podat komplexní výklad k problematice neoprávněné stavby a stavby na cizím pozemku. Spíše jsem se pokusila naznačit, že na stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru nemovitostí lze pohlížet i z tohoto pohledu, tj. jako na neoprávněnou stavbu, nebo jako na stavbu na cizím pozemku.
4. Katastr nemovitostí, pojem „evidence“v katastru nemovitostí Platné právní úpravě katastru nemovitostí, jeho fungování a problémům s tím spojeným, je věnováno množství odborné literatury, proto na tomto místě uvedu jen jeho velice stručnou a základní charakteristiku a budu se spíše se zaměřovat na vymezení pojmu „evidence“ v katastru nemovitostí. Tento pojem má ve vztahu k tématu této práce stěžejní význam a zároveň může být (a je) interpretován různým způsobem, což samo o sobě opět přináší do této oblasti evidence nemovitostí řadu sporných otázek. Katastr nemovitostí České republiky byl zřízen na základě zákona č. 344/1992 Sb., jako soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a 50
Spáčil, J.: Ochrana vlastnictví k pozemku, na kterém je umístěna cizí stavba, na kterou nedopadá § 135c ObčZ a žaloba na vyklizení takového pozemku, ASPI
43
jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. Dnešní katastr plní funkci jak dřívější pozemkové knihy, tak i pozemkového katastru. Podle § 1 odst. 3 katastrálního zákona je katastr zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Podrobnosti o předmětu, obsahu a správě katastru nemovitostí obsahuje vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Dalším souvisejícím zákonem, který nabyl účinnosti - stejně jako dva výše uvedené zákony - k 1. lednu 1993 - je zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem se vrací k osvědčeným principům vedení pozemkových knih, zejména obnovuje zásadu priority (pořadí zápisů se řídí dobou předložení návrhu na zápis do katastru nemovitostí), zásadu dispoziční (řízení o povolení vkladu práva se zahajuje výhradně na návrh účastníka smlouvy), zásadu konstitutivní (práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu nebo výmazu práva na základě rozhodnutí katastrálního úřadu), zásadu legality (zápisy lze provést až po přezkoumání úplnosti a náležitostí předkládaných listin), zásadu formální publicity (veřejnosti katastru nemovitostí) a zásadu dobré víry (důvěry ve správnost zápisů v katastru nemovitostí, provedených po 1. lednu 1993).51 To bylo mimo jiné umožněno i privatizací státních
51
Kuba, B., Olivová, K.: Katastr nemovitostí po novele, 7. vydání, Praha, Linde Praha a.s., 2002, str. 23
44
notářství a novelou občanského zákoníku, která zrušila povinnost registrace smluv o převodu nemovitostí státními notářstvími, a to od 1. ledna 1993. Výše uvedená stručná charakteristika katastru nemovitostí může vzbudit dojem, že jsou zde zapsány, popsány či zobrazeny všechny nemovitosti nacházející se na území České republiky. Takové tvrzení by bylo ovšem - vzhledem k velkému množství nemovitých staveb a neurčitosti pojmů „nemovitost“ a „stavba spojená se zemí pevným základem“, jak bylo naznačeno výše - velmi zavádějící. Žádný stát by nebyl schopen sepsat, popsat a v katastrálních mapách zobrazit veškeré stavby spojené se zemí pevným základem, neboť by si to vyžádalo nejen obrovské finanční náklady, ale i značné množství státních úředníků, geometrů a zeměměřičů. Co je předmětem katastru nemovitostí, proto stanovuje taxativně § 2 odst. 1 katastrálního zákona. Jde o pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy a stavby stanovené zvláštním předpisem. To jsou tedy nemovitosti, o kterých zákon přímo stanoví, že se v katastru nemovitostí evidují. Druhou, ovšem již poněkud spornou, skupinou nemovitostí jsou ty, o nichž hovoří § 5 odst. 2 vyhlášky č. 190/1996 Sb. V úvodu citovaného ustanovení stojí, že „v souboru geodetických informací jsou dále geometricky a polohově určeny další prvky polohopisu“. Pod písmeny a) až n) jsou tyto další prvky polohopisu taxativně vymezeny. Sporné na této skupině nemovitostí je to, zda jsou opravdu předmětem evidence v katastru nemovitostí, když – podle ustanovení § 1 odst. 2 zákona o katastru nemovitostí – je katastr soubor údajů o nemovitostech zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Soubor geodetických informací je tedy zcela jistě - spolu se souborem popisných informací, souhrnným přehledem o půdním fondu, dokumentací výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací a sbírkou listin - součástí katastrálního operátu, který je podle ustanovení § 4 katastrálního zákona obsahem katastru nemovitostí. Zároveň je 45
však zřejmé, že k těmto nemovitostem (mezi něž patří například mosty, jezy, památníky, boží muka nebo budovy, které jsou příslušenstvím jiné budovy evidované v katastru na téže parcele, s výjimkou drobných staveb) nelze provést vklad vlastnického práva do katastru. Ten lze provést pouze k nemovitostem, které se evidují jak v souboru geodetických informací, tak v souboru informací popisných.52 Poslední (třetí) skupinou nemovitostí jsou ty, které v katastru nejsou evidovány vůbec, to znamená, že nepatří do ani jedné z výše uvedených skupin a jsou určitou zbytkovou kategorií. Toto rozdělení nemovitostí má zásadní význam pro právní vztahy k nemovitostem, především ve vztahu k nabývání vlastnictví, jak to stanoví § 133 odst. 2 a 3 občanského zákoníku. Podle odstavce 2, „převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.“ Co se týče nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se - podle odst. 3 - vlastnictví k nim okamžikem účinnosti smlouvy. Je snadné si představit, jaké obtíže přináší tato úprava vlastníkům při nakládání s nemovitostmi, ale i úředníkům katastrálních úřadů při posuzování, do které z výše uvedených skupin patří určitá nemovitost. Pokud tedy budu v následujících kapitolách této práce používat pojem stavby neevidované v katastru, bude se jednat o takové stavby, které nejsou uvedeny v taxativním výčtu § 2 odst. 1 zákona o katastru nemovitostí. Podle výše naznačeného dělení se tedy bude jednat o nemovitostí patřící do druhé a třetí skupiny.
52
Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003, str. 103-104: „Vklad vlastnického práva k nemovité stavbě do katastru nemovitostí se provádí takovým způsobem, že se v katastrální mapě (tedy v souboru geodetických informací) nemovitá stavba svým průmětem do pozemku zobrazí s využitím geometrického plánu, aby bylo evidováno, kde se nachází. K takto zobrazené nemovitosti se v souboru popisných informací provede soupis a popis, tedy písemně se popíše, o jakou stavbu se jedná a na které parcele je postavena. Teprve k takto sepsané, popsané a v katastrální mapě zobrazené nemovité stavbě se vloží vlastnické právo, tedy položkou výkazu a změn se na list vlastnictví zapíše, kdo je vlastníkem evidované stavby.“
46
IV. Příklady nemovitých staveb neevidovaných v katastru Pomineme-li pozemky, které jsou předmětem evidence v katastru v podobě parcel, dá se rozborem odstavce 1 § 2 katastrálního zákona pomocí argumentu a contrario zjistit, které stavby patří mezi nemovitosti neevidované v katastru. V dalších podkapitolách uvádím výčet těch staveb neevidovaných v katastru, které jsou v praxi nejčastěji předmětem právních vztahů. Zároveň si níže dovolím citovat některá rozhodnutí soudů, která se stavbami jako nemovitostmi neevidovanými v katastru zabývaly, protože je to právě judikatura, která musí často řešit sporné otázky vyvstávající při nakládání s takovýmito stavbami. Podle
ustanovení
§
119
odst.
2 občanského
zákoníku
jsou
nemovitostmi - vedle pozemků - stavby spojené se zemí pevným základem. Termín stavba z povahy věci používá i stavební zákon, v katastrálním zákoně v souvislosti s vymezením předmětu evidence v katastru však najdeme pojem „budova“. Definici tohoto pojmu lze nalézt v zákoně o vlastnictví bytů53 nebo v zákoně o oceňování majetku.54 Pro účely této práce bude však nejvhodnější použít definici obsaženou ve výkladovém § 27 katastrálního zákona. Podle tohoto ustanovení se považuje za budovu nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (§ 27 písm. k) katastrálního zákona. Za rozestavěnou budovu pak tento zákon v citovaném ustanovení považuje budovu v alespoň takovém 53
zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů, § 2 odst. 1 písm. a): „Pro účely tohoto zákona se rozumí budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.“ 54 Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, § 3 odst. 1 písm. a) bod 1, se budovami rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.
47
stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni doposud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí (§ 27 písm. l) katastrálního zákona). Oddělíme-li tedy ze skupiny staveb spojených se zemí pevným základem budovy, jako - stručně řečeno - nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem (u takových staveb není většinou pochyb o tom, že jsou předmětem evidence v katastru), zůstane nám početná skupina staveb majících charakter nemovitostí, které předmětem evidence v katastru nemovitostí nejsou. Z výše uvedeného například vyplývá, že z evidence v katastru jsou vyloučeny podzemní stavby. U podzemních staveb zároveň vyvstává otázka, zda vůbec splňují požadavek spojení se zemí pevným základem, když jsou již svou podstatou umístěny v zemi a spojení se zemí má tudíž jiný charakter, než u staveb nadzemních.55 S tvrzením, že podzemní stavby nelze považovat, pro absenci spojení se zemí pevným základem, za nemovitosti, se nemohu ztotožnit, protože pak by bylo nutné tyto stavby (při použití argumentu a contrario) zahrnout do věcí movitých, což by byl poněkud absurdní závěr.
1. Drobné stavby Jedinou skupinou staveb, o níž katastrální zákon v § 2 odst. 2 výslovně stanoví, že se neevidují v katastru nemovitostí, jsou drobné stavby. Co se pod tímto pojmem rozumí, se dovíme z ustanovení § 139b odst. 7 a 8 stavebního zákona. Toto vymezení se do stavebního zákona dostalo až novelou č. 83/1998 Sb. Před účinností této novely (tj. před 1. červencem 1998) byla 55
Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003, str. 100: „Z požadavku na nemovitou stavbu, aby byla spojena se zemní pevným základem a nikoli jiným způsobem, lze též dovodit, že nemovitými mohou být pouze stavby nadzemní. Podzemní stavby jsou se zemní spojeny již tím, že jsou umístěny v zemi.“
48
definice drobných staveb obsažena ve vyhlášce Federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebním řádu. Podle výše zmiňovaných ustanovení stavebního zákona jsou drobnými stavbami stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, a podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m. Za drobné stavby se považují též stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m, dále oplocení, připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní, nástupní ostrůvky hromadné veřejné dopravy, přejezdy přes chodníky, propustky apod. Tento demonstrativní výčet zahrnuje jak stavby, které jsou nemovitostmi ve smyslu § 119 odst. 2 občanského zákoníku (a zároveň nemovitostmi neevidovanými v katastru nemovitostí), tak stavby, které jsou sice stavbami ve smyslu stavebního zákona, ale nejsou stavbou spojenou se zemí pevným základem, tedy nejedná se o nemovitosti. Ustanovení § 139b odst. 9 stavebního zákona vymezuje drobné stavby negativně tak, že stanoví, že za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl. Pro posouzení, zda má drobná stavba, tak jak ji vymezují výše citovaná ustanovení stavebního zákona, charakter věci samostatné, nebo zda půjde o součást jiné věci (ať už stavby nebo pozemku), je třeba zhodnotit všechny okolnosti dané věci. Bude třeba vždy zvážit, zda s přihlédnutím ke zvyklostem zachovávaným v právních vztazích, jakož i s přihlédnutím k obecné účelnosti existence různých právních vztahů k pozemku a k objektu na něm se nacházejícímu, lze prohlásit určitý výsledek stavební činnosti za 49
věc a tedy za stavbu podle občanského práva se všemi důsledky z toho vyplývajícími.56 Je-li drobná stavba nemovitostí, půjde vždy o nemovitost neevidovanou v katastru nemovitostí.
2. Podzemní stavby Budu-li se držet teze, že podzemní stavby jsou nemovitostmi, pak jistě půjde o nemovitosti neevidované v katastru a to buď z toho důvodu, že nespadají pod taxativní výčet nemovitostí evidovaných v katastru, jak to stanoví § 2 odst. 1 katastrálního zákona, nebo proto, že patří do skupiny drobných staveb (to znamená, že splňují podmínky co do hloubky a rozlohy podzemní stavby). Jako příklad podzemních staveb lze uvést např. metro, podzemní garáže, podzemní liniové stavby, hlubinné doly, štoly, podchody, vinné sklípky nebo kryty civilní obrany. Je pravděpodobné, že podzemních staveb bude přibývat, protože počet volných stavebních pozemků klesá a je proto nutné začít hledat jiné alternativy pro umístění různých nutných zařízení. To je případ podzemních garáží, kterých právě v posledních letech podstatně přibylo. Podle toho, co jsem uvedla v předchozím odstavci, by se mělo jednat o stavby neevidované v katastru. Existují však případy, kdy i takovou stavbu, jako je podzemní garáž, do katastru zapsat lze. Tak je to – podle rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 12. února 1999, sp. zn. 35 Ca 95/1998 – například v případě, kdy se podzemní garáže nacházejí v budově, kterou chce její vlastník zapsat do katastru na základě prohlášení vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. V takovém případě 56
Balák, F., Des, Z., Spáčil, J.: K pojmu „stavba“ z hlediska občanskoprávního v judikatuře posledních let, Soudní rozhledy, 1998, č. 12, str. 315,
50
je nepodstatné, zde se bude jednat o budovu nadzemní či stavbu podzemní. Podzemní garáže tak budou v katastru zapsány nikoli podle ustanovení § 2 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, ale na základě písm. c) tohoto ustanovení, jako „nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách“. U podzemních staveb je dále pozoruhodné, že stavební zákon připouští jejich zřizování bez toho, aby předpokládal vznik věcného břemene omezujícího vlastníka pozemku, popřípadě vyžadoval souhlas vlastníka pozemku s umístěním takové stavby. Podle ustanovení § 58 odst. 4 stavebního zákona „stavebník podzemních staveb podléhajících tomuto zákonu neprokazuje vlastnické nebo jiné právo k pozemku či stavbě na něm, jde-li o stavby, které funkčně ani svou konstrukcí nesouvisejí se stavbami na pozemku ani s provozem na něm a které ani jinak nemohou mít vliv na využití pozemku k účelu, pro který je určen.“ Přestože katastrální zákon obsahuje definici pozemku, podle kterého je pozemek „částí zemského povrchu“, je výše citované ustanovení v příkrém rozporu s prostorovým pojetím vlastnictví k pozemku. V posledních několika letech se v judikatuře i v odborné literatuře poměrně často řešila otázka právního charakteru studny. Studnu lze považovat za podzemní stavbu57, ale také za vodní dílo v režimu zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. V této kapitole si dovolím naznačit problémy, které mohou vznikat právě v souvislosti s právními vztahy ke studni jako podzemní stavbě neevidované v katastru. Sporné otázky, které bylo třeba řešit při posuzování studny jako věci a jako předmětu právních vztahů, jsou totiž obdobné při posuzování jiných podzemních staveb.
57
zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve svém § 55 odst. 1 písm. j) stanoví, že studna je vodním dílem a k jejímu zřízení se podle § 15 tohoto zákona vyžaduje stavební povolení
51
Zásadním bylo v této oblasti rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. února 2002, sp. zn. 22 Cdo 37/2000, podle kterého „studna jako výsledek stavební lidské činnosti – stavba nemovitá – je samostatnou věcí v právním smyslu, která je příslušenstvím pozemku.“ V odůvodnění tohoto rozsudku se dovolací soud neztotožnil s tvrzením soudu druhého stupně, který dovodil, že studna není samostatnou nemovitou věcí ve smyslu § 119 odst. 2 občanského zákoníku, neboť je sice výsledkem určité stavební činnosti člověka, ale není stavbou spojenou se zemí pevným základem – v daném případě se jednalo o vyhloubenou část pozemku osazenou na zemském povrchu betonovou skruží. Protože není od pozemku oddělitelná, nemůže být samostatnou věcí a není příslušenstvím pozemku ani stavby, ale – v daném případě – součástí pozemku. Není-li věcí v právním smyslu, nemůže být taková studna – podle názoru odvolacího soudu – ani předmětem vlastnictví. V odůvodnění svého rozsudku Nejvyšší soud popírá tvrzení odvolacího soudu a zároveň naznačuje historický vývoj vztahu studny k pozemku.58 Nejvyšší soud v této věci tedy vyslovil názor, že studna je příslušenstvím věci a v tom případě i samostatným předmětem práv a povinností, neboť příslušenstvím mohou být jen samostatné věci. Sporné ovšem je, zda lze takto posoudit každou studnu, nebo pouze studnu vytvořenou z betonových skruží, jak tomu bylo ve výše citovaném případě. Pokud bychom měli, spolu s výše uvedeným rozhodnutím, hodnotit studnu jako výsledek stavební lidské činnosti – stavbu nemovitou – hospodářské zařízení určené k čerpání vody, nebylo by důležité pro posouzení studny jako samostatné věci její stavebně technické provedení, ale spíše její hospodářský účel. Přesto je v právní praxi vyslovováno mínění, že o věc jde jen tehdy, je-li studna určitým způsobem zpracována, tj. vyzděna nebo
58
Barešová, E., Baudyš, P.: Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí, Praha, ASPI Publishing, 2004, str. 70
52
alespoň vybavena skružemi, případně u vrtaných studní např. zapažena rourou z umělé hmoty. Tento názor pomíjí skutečnost, že zpracování studny nemá pro hospodářský život žádné důsledky a je v podstatě věcí nahodilou. Zatímco studnu hloubenou ve hlíně bude třeba zapažit, studna vyvrtaná ve skále zapažení nevyžaduje, přitom funkčnost a stabilita obou těchto vodních děl bude stejná.59 Jen o několik měsíců později vydané rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. září 2002, sp. zn. 22 Cdo 539/200160, již více zohledňuje variabilitu jednotlivých konkrétních případů. V tomto rozhodnutí Nejvyšší soud judikoval, že „v řízení o určení vlastnictví ke studni či vrtu se soud musí zabývat tím, zda je předmět určení stavbou čili věcí ve smyslu občanskoprávním
a
zda
tak
může
být
sám
o
sobě
předmětem
občanskoprávních vztahů.“ Poté, co se dovolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí vypořádal obecně s vymezením pojmu stavba, vyslovil se, že pro výsledek sporu je podstatná otázka, zda by se spornou studnou mohlo být nakládáno, aniž by muselo být současně nakládáno s pozemkem. Tak by tomu mohlo být, pokud by studna nebyla součástí věci jiné (v daném případě vodohospodářského díla, ovšem pokud by ho bylo možné považovat za stavbu ve smyslu občanskoprávním, nikoli z hlediska veřejnoprávních předpisů). Stejně tak by předmětná studna - aby ji bylo možné považovat za samostatnou věc - nesměla být součástí pozemku, v němž je umístěna. Pro studnu, stejně jako pro jiné věci v právním smyslu musí platit, že je materiální povahy (nemůže jít proto jen o určitý prostor) a že je oddělena od ostatních věcí (není tedy součástí věci jiné). Nezbývá mi, než se ztotožnit s názorem, že věcí v právním smyslu nemůže být studna vytvořená pouze vyhloubením do povrchu země a že studna je stavbou a tudíž věcí
59
Spáčil, J.: Poznámka ke studni jako samostatnému předmětu právních vztahů, Soudní rozhledy, 2002, č. 6, str. 206 60 publikované v Soudních rozhledech, 2003, č. 5, str. 155 - 156
53
samostatnou
ve
smyslu
občanskoprávním
(bez
ohledu
na
pojetí
vodohospodářské), jestliže je výsledkem stavební lidské činnosti, kterou byla vytvořena určitá, převážně podzemní konstrukce, jež ve směru dovnitř ohraničuje prostor, jež má být z části zaplněn vodou a z části sloužit k jejímu čerpání. Nemá-li studna žádnou konstrukci, nejde o samostatnou věc, ale o součást pozemku. Z uvedeného pak vyplývá, že ne každá studna je věcí a že záleží na způsobu jejího provedení.61 Výše uvedené závěry lze - podle mého názoru - zobecnit i pro další typy podzemních staveb. Když tedy nemůže být podzemní stavba součástí pozemku (v souladu s ustanovením § 120 odst. 2 občanského zákoníku), půjde o příslušenství pozemku a tedy samostatný předmět právních vztahů, který nemusí nutně sdílet osud věci hlavní. Jako zajímavost bych na konec této kapitoly uvedla právní úpravu týkající se hrobek a hrobů obsaženou v zákoně č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Hroby a hrobky se zřizují na hrobových místech, které jsou užívány na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi nájemcem a provozovatelem pohřebiště.62 Podle § 17 odst. 1 tohoto zákona není ke zřizování hrobů, hrobek, náhrobků a hrobových zařízení na veřejném pohřebišti třeba povolení nebo ohlášení podle ustanovení § 54 stavebního zákona. Zákon o pohřebnictví zřizování hrobek a hrobů na hrobovém místě předpokládá, ale nijak to neupravuje. Nájemce tak může – limitován pouze výměrou hrobového místa – postavit na pronajatém pozemku v podstatě cokoli63. Platný zákon o
61
Balák, F.: Poznámka k určení vlastnictví ke studni, Soudní rozhledy, 2003, č. 5, str. 156 zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů § 25 odst. 1: „Nájem hrobového místa (dále jen "nájem") vzniká na základě smlouvy o nájmu hrobového místa uzavřené mezi provozovatelem pohřebiště jako pronajímatelem a nájemcem (dále jen "smlouva o nájmu"). Smlouva o nájmu musí mít písemnou formu a musí obsahovat výši nájemného a výši úhrady za služby spojené s nájmem, pokud je provozovatel pohřebiště poskytuje.“ 63 Představa odpovídajícího místa odpočinku tělesných ostatků se člověk od člověka různí – viz egyptští faraóni, kde však šlo především o stavby nadzemní, kdežto v našich krajích jsou preferovány hrobky podzemní. Pokud jde o platnou právní úpravu, určitou regulaci co do velikostí a tvarů hrobek a hrobů může obsahovat řád veřejného pohřebiště, vydaný v souladu s ustanovením § 19 zákona o pohřebnictví. Řád 62
54
pohřebnictví neupravuje právní vztah mezi stavbou na hrobovém místě a pozemkem, resp. právní vztah mezi vlastníkem pozemku (případně provozovatelem pohřebiště) a nájemcem hrobového místa, který je zároveň vlastníkem případné stavby hrobu nebo hrobky. Vzhledem k tomu, že platný občanský zákoník samostatně neupravuje právo stavby a nastíněná problematika není nijak upravená ani v zákoně o pohřebnictví, v praxi může docházet k řadě sporů ohledně dalšího užívání staveb zřízených na hrobovém místě po skončení platnosti smlouvy o nájmu hrobového místa64. S ohledem na nezanedbatelnou hodnotu většiny hrobek by si tato problematika určitě zasloužila mnohem větší pozornost zákonodárců.
3. Zpevněné plochy Neméně obtížné je posouzení právního charakteru „zpevněných ploch“. Už jen zařazení této skupiny pod pojem nemovitost je složité. Jde o pozemek či o stavbu? Dá se „spojení se zemí pevným základem“ u staveb - z pohledu stavebního práva (v tomto směru není pochyb o tom, že o stavbu jde) vykládat ve smyslu ustanovení § 119 odst. 2 občanského zákoníku? To jsou otázky, které jsou často řešeny v judikatuře a které si jistě kladou jak úředníci katastrálních úřadů tak účastníci právních vztahů při nakládání se zpevněnými plochami typu parkoviště, silnice, dálnice, terasy nebo hřiště a tenisové kurty65. Zásadní je posouzení, zda jde o věci v právním smyslu. Už judikatura z počátku 90. let minulého století, tedy z doby, kdy ještě v občanském zákoníku nebyla výslovně zakotvena zásada superficies solo non cedit, stanovila, že venkovní úpravy, dlažby, nebo venkovní předložené schody jsou součástí veřejného pohřebiště by tedy měl zamezit například tomu, aby si někdo pořídil – jako místo pro uložení svých tělesných pozůstatku - prosklený sarkofág. 64 Tyto spory by však neměly nijak narušit věčný spánek osob pohřbených ve sporné hrobce. 65 Toto rozlišení není jen otázkou právní teorie, ale má své dopady – mimo jiné – v oblasti finančního práva, zejména pokud jde o účetnictví a daňové zákony.
55
pozemku, tedy nikoli samostatnými stavbami.66 Podobný problém řešil i Ústavní soud, když se zabýval tím, zda jsou tenisové dvorce nemovitostí, tedy věcí v právním smyslu a způsobilou být předmětem právních vztahů. Ústavní soud v tomto případě vytkl obecným soudům, že se nedostatečně zabývaly posouzením, „zda podzemní vrstvy tenisových dvorců lze považovat za pevné základy, kterými je stavba spojena se zemí či nikoliv. Bylo-li tedy v dané věci dovozeno vlastnické právo k předmětné stavbě s odkazem na ustanovení § 120 odst. 2 občanského zákoníku, aniž by bylo zjišťováno, zda stavba svým charakterem splňuje podmínky nemovitosti ve smyslu ustanovení § 119 odst. 2 občanského zákoníku, pak nelze než konstatovat, že tím obecné soudy porušily ústavně garantované právo stěžovatelů zakotvené v článku 36 Listiny odst. 1, neboť jim neposkytly náležitou soudní ochranu.“67 K závěru, že příslušná zpevněná plocha je součástí pozemku došel Nejvyšší soud i v případě terasy68 (s odkazem na výše citovaný judikát Nejvyššího soudu 3 Cz 3/1990), zpevněné plochy a silážního žlabu69 nebo parkoviště.70 Tyto pozemky spadají pod druh pozemku „ostatní plochy“ a to v souladu s ustanovením § 2 odst. 3 katastrálního zákona a přílohy č. 1 k vyhlášce č. 190/1996 Sb., podle které lze zahrnout pod druh pozemku „ostatní plocha“ pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemku (jde o negativní vymezení a typickou „zbytkovou kategorii“). Zároveň je v této příloze pod bodem 2. stanoven způsob využití pozemku, u ostatních ploch je 66
rozsudek Nejvyššího soudu České republiky, ze dne 31. ledna 1991, sp.zn. 3 Cz 3/1990, publikovaný v Sbírce soudních rozhodnutí, 1992, č. 2-3, str. 103 67 nález Ústavního soudu ČR ze dne 10. listopadu 1998, č.j. IV. ÚS 295/1998, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu Svazek č. 12 Nález č. 139, str. 299 68 Terasa jako předmět právních vztahů, Soudní rozhledy, 2003, č. 7, str. 233-234: usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17. září 2002, sp.zn. 22 Cdo 2918/2000: „Terasa vytvořená venkovní úpravou a zpevněním pozemku je součástí pozemku nikoli samostatnou stavbou.“ 69 Barešová, E., Baudyš, P.: Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí, Praha, ASPI Publishing, 2004, str. 67 – 68: rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 13. května 2003, sp.zn. 22 Cdo 737/2002: „Zpevněná plocha a silážní žlab nejsou samostatné věci ve smyslu právním, ale jsou součástí pozemku, na kterém se nacházejí. Jedná se o plochy představující určitou kvalitu a zpracování povrchu daného pozemku.“ 70 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. října 1999, sp.zn. 2 Cdon 1414/97, publikované v Právních rozhledech, 2000, č. 1, str. 35: „Parkoviště, představované pozemkem, jehož povrch byl zpracován zpevněním povrchu za účelem parkování automobilů, není z hlediska občanskoprávního stavbou.“
56
to např. letiště, přístav, sportoviště, zoologická zahrada, skanzen, amfiteátr, památník nebo manipulační plocha. Uvedené pojmy tak představují určitou kvalitu pozemku, jsou v zásadě upřesněním druhu pozemku (v daném případě ostatní plochy) a představují určité ztvárnění či zpracování povrchu pozemku a to zejména stavební činností. Nemohou být tedy současně pozemkem a stavbou ve smyslu občanskoprávním jako dvě rozdílné věci, které by mohly mít rozdílný právní režim, neboť je nelze od sebe oddělit. Nemělo by tedy být možné, aby někdo mohl převést na jiného parkoviště nebo tenisový kurt bez současného převodu pozemku, na němž toto „zařízení“ stojí71. Je jistě obtížné v některých případech stanovit jednoznačné hledisko pro určení, kdy výsledek stavebních prací (stavba ve smyslu stavebního práva) je samostatnou věcí a kdy jde o součást pozemku. Slovy rozhodnutí Nejvyššího soudu lze shrnout, že „samotná skutečnost, že pozemek byl upraven způsobem, pro který stavební předpisy vyžadují stavební povolení, je z hlediska občanského práva pro kvalifikaci výsledku stavební činnosti jako věci, resp. jako součásti jiné stavby, nepodstatná.“72 Výše naznačený stav de lege lata bohužel neodpovídá současné praxi, kdy ani výše citované rozhodnutí Ústavního soudu nebylo přijato bez výhrad. Tak byly ve velkém množství i bez pozemků privatizovány stavby, které nemají charakter staveb spojených se zemí pevným základem a které by bez pozemku jako samostatné stavby privatizovány být nemohly, pokud by byl obecně přijat výklad Ústavního soudu. S takovými stavbami se běžně obchodovalo a obecným přijetím tohoto výkladu by de facto došlo k jejich
71
V praxi se lze pochopitelně setkat i s tím, že se – bez ohledu na vlastnictví pozemků – převádí například živičný nebo betonový povrch a podobně. Co lze ovšem samostatně převádět, jsou například volně uložené betonové panely nebo dlaždice, které lze přemístit (jako věci movité) i jinam, aniž by přitom došlo ke znehodnocení pozemku, na jehož povrchu jsou v době uzavření smlouvy umístěny (uskladněny). 72 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. května 2003, sp. zn. 22 Cdo 737/2002
57
hromadnému vyvlastnění ve prospěch vlastníků pozemků, na nichž se tyto stavby nacházejí.73 Samostatnou kategorií zpevněných ploch, kterým se chci pro jejich specifičnost věnovat zvlášť, jsou pozemní komunikace. Na první pohled by se mohlo zdát, že vše, co bylo řečeno v souvislosti se zpevněnými plochami obecně, lze vztáhnout i na pozemní komunikace. Podle přílohy č. 1 k vyhlášce č. 190/1996 Sb., jsou dálnice, silnice I. až III. třídy, místní a účelové komunikace v katastru nemovitostí evidovány jako „ostatní plocha“. Silniční pozemek je podle § 11 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, tvořen tělesem dálnice, silnice, místní nebo účelové komunikace a silničním pozemkem. Tyto pojmy jsou vymezeny v § 11 odst. 2 a 5 tohoto zákona.74 Dále výše specifikovaný předpis vymezuje, co se rozumí součástí75 a příslušenstvím76 dálnice, silnice, místní
73
Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003, str. 107 zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích, § 11 odst. 2 a 5 (2) Těleso dálnice nebo těleso silnice a místní komunikace mimo území zastavěné nebo zastavitelné je ohraničeno spodním okrajem a vnějšími okraji stavby pozemní komunikace, kterými jsou vnější okraje zaoblených hran zářezů či zaoblených pat náspů, vnější hrany silničních nebo záchytných příkopů nebo rigolů nebo vnější hrany pat opěrných zdí, tarasů, koruny obkladních nebo zárubních zdí nebo zářezů nad těmito zdmi. (5) Silniční pomocný pozemek je pruh pozemku přilehlého po obou stranách k tělesu dálnice, silnice nebo místní komunikace mimo souvisle zastavěné území obcí, který slouží účelům ochrany a údržby dálnice, silnice nebo místní komunikace, pokud tyto pozemky jsou ve vlastnictví vlastníka dálnice, silnice nebo místní komunikace. 75 zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích, § 12 (1) Součástmi dálnice, silnice a místní komunikace jsou a) všechny konstrukční vrstvy vozovek a krajnic, odpočívky, přidružené a přídatné pruhy, včetně zastávkových pruhů linkové osobní dopravy, b) mostní objekty (nadjezdy), po nichž je komunikace vedena, včetně chodníků, revizních zařízení, ochranných štítů a sítí na nich, strojní vybavení sklopných mostů, ledolamy, propustky, lávky pro chodce nebo cyklisty, c) tunely, galérie, opěrné, zárubní, obkladní a parapetní zdi, tarasy, násypy a svahy, dělicí pásy, příkopy a ostatní povrchová odvodňovací zařízení, silniční pomocné pozemky, d) svislé dopravní značky, zábradlí, odrazníky, svodidla, pružidla, směrové sloupky, dopravní knoflíky, staničníky, mezníky, vodorovná dopravní značení, dopravní ostrůvky, odrazné a vodicí proužky a zpomalovací prahy, e) únikové zóny, protihlukové stěny a protihlukové valy, pokud jsou umístěny na silničním pozemku. (2) Jestliže je konstrukce vozovky uložena přímo na konstrukci jiné stavby (vodního díla, metra, haly, garáží), patří mezi součásti pouze tato vozovka. (3) Kanalizace, včetně úprav k odvádění vody, lapolů a sedimentačních nádrží, je součástí dálnice, silnice nebo místní komunikace jen tehdy, slouží-li výlučně k odvádění povrchových vod z této komunikace. V ostatních případech je součástí pouze dešťová vpusť s šachtou a přípojkou do kanalizačního řádu. 74
58
nebo účelové komunikace. Těleso pozemní komunikace, tedy stavba – ovšem ne v občanskoprávním slova smyslu – je součástí pozemku, to znamená, že není samostatnou věcí v právním smyslu a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů. To ovšem popírá ustanovení § 17 odst. 3 zákona o pozemních komunikacích, v němž je stanoven odlišný právní režim pro pozemek i pro „stavbu“ dálnice silnice nebo místní komunikace. Ustanovení § 17 výše citovaného zákona se týká zřizování věcných břemen na pozemcích za účelem využití pozemku nebo jeho části pro stavbu a odstavec 3 tohoto ustanovení stanoví, že „jestliže byla zřízena stavba dálnice, silnice nebo místní komunikace na cizím pozemku a vlastníku této stavby se prokazatelně nepodařilo dosáhnout majetkoprávního vypořádání s vlastníkem pozemku, je příslušný speciální stavební úřad oprávněn na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno, které je nezbytné pro výkon vlastnického práva ke stavbě, a to za jednorázovou náhradu ve výši, která podle zvláštního předpisu náleží za vyvlastnění.“ Součást věci, tedy stavba (v pojetí stavebního zákona), a věc hlavní, tedy pozemek, mohou mít podle tohoto ustanovení odlišného vlastníka a každá z těchto věcí (bez ohledu na svůj právní charakter) se zde stává
(4) Pokud nejsou samostatnými místními komunikacemi, jsou součástmi místních komunikací též přilehlé chodníky, chodníky pod podloubími, veřejná parkoviště a obratiště, podchody a zařízení pro zajištění a zabezpečení přechodů pro chodce. (5) Odpočívka je stavebně a provozně vymezená plocha dálnice, silnice nebo místní komunikace určená k bezúplatnému stání silničního motorového vozidla na dobu potřebnou pro zajištění bezpečnosti a plynulosti silničního provozu a k odpočinku uživatelů, popřípadě k jejich občerstvení a k doplnění pohonných hmot. (6) Veřejné parkoviště je stavebně a provozně vymezená plocha místní nebo účelové komunikace anebo samostatná místní nebo účelová komunikace určená ke stání silničního motorového vozidla. (7) Jízdní pruh nebo pás pro cyklisty je součástí té pozemní komunikace, na jejímž tělese je umístěn. Samostatná stezka pro cyklisty je podle své povahy a umístění buď místní komunikací IV. třídy, nebo účelovou komunikací. 76 § 13 Příslušenstvím dálnice, silnice a místní komunikace jsou a) přenosné svislé dopravní značky, a dopravní zařízení, b) hlásiče náledí, hlásky a jiná zařízení pro provozní informace, c) veřejné osvětlení, světelná signalizační zařízení sloužící k řízení provozu, d) silniční vegetace, zásněžky, zásobníky a skládky údržbových hmot, e) objekty a prostranství bezprostředně sloužící výkonu údržby dálnice, silnice nebo místní komunikace (cestmistrovství) a jejich napojení na příslušnou pozemní komunikaci, f) zařízení zabraňující vniknutí volně žijících živočichů (např. ploty, přechodové můstky, tunely), g) zařízení pro placení ceny za užívání vymezeného úseku místní komunikace.
59
samostatným předmětem právních vztahů. Toto řešení je přinejmenším neobvyklé – jedná se v zásadě o reakci na skutečnost, že podle ustanovení § 9 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích je vlastníkem dálnic a silnic I. třídy stát, vlastníkem silnic II. a III. třídy je kraj, na jehož území se silnice nacházejí, a vlastníkem místních komunikací je obec, na jejímž území se místní komunikace nacházejí. Vlastníkem účelových komunikací je právnická nebo fyzická osoba. Jelikož se nejedná o vyvlastnění silničních pozemků ex lege, ale citovaná ustanovení hovoří pouze o vlastnictví pozemních komunikací, bylo nutné se vypořádat s otázkou ochrany vlastnického práva vlastníků pozemků pod pozemními komunikacemi. Nutno podotknout, že předchozí právní úprava, obsažená v zákoně č. 135/1961 Sb., o pozemních komunikacích (silničním zákoně), se – s ohledem na odlišnou politickoekonomickou situaci – ochranou vlastnického práva nezatěžovala.77 V rozporu s tímto ustanovením, které umožňuje pro určité případy právních vztahů oddělit stavbu pozemní komunikace od pozemku na němž je zřízena, je i současná judikatura. Podle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. ledna 2002, sp. zn. 22 Cdo 52/200278 jsou místní a účelové komunikace druhem pozemku79; nemohou být současně pozemkem a současně stavbou ve smyslu občanskoprávním jako dvě rozdílné věci, které by mohly mít odlišný právní režim. V souvislosti se zákonem o pozemních komunikacích se chci ještě zmínit o jeho vztahu k občanskému zákoníku a to v oblasti vymezení součásti a příslušenství věci. Podle mého názoru je občanský zákoník ve vztahu k zákonu o pozemních komunikacích předpisem obecným a platí tak zásada
77
Je paradoxní, že i socialistická Ústava ČSSR, publikovaná pod č. 100/1960 Sb., ve svém článku 10 garantovala nedotknutelnost osobního vlastnictví občanů. Praxe ovšem byla poněkud jiná a proto mohlo docházet (a také k tomu docházelo), že byly bez vědomí a souhlasu vlastníků pozemků zřizovány pozemní komunikace. 78 publikovaném v Soudních rozhledech, 2002, č. 5, str. 162-163 79 Podle přílohy k vyhlášce 190/1996 Sb. bodu 2. je místní nebo účelová komunikace způsobem využití pozemku ostatní plocha (ne samostatným druhem pozemku).
60
lex specialis derogat generalis. V případě mostů, tunelů, dopravních ostrůvků, protihlukových stěn a jiných nemovitostí (z nichž některé mají charakter nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí), které § 12 zákona o pozemních komunikacích (citovaný pod poznámkou č. 75) považuje za součást dálnice, silnice nebo místní komunikace, tedy nebude podstatné, zda oddělením součástí dojde ke znehodnocení věci hlavní (nemyslím si, že by odstraněním protihlukové stěny došlo ke znehodnocení pozemní komunikace). Do popřední zde vystupuje spíše kritérium funkční spjatosti součásti věci s věcí hlavní.
4. Vodní díla Vodní díla jsou další zvláštní kategorií staveb a jejich úprava je převážně obsažena v zákoně č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů. Podle § 55 odst. 1 vodního zákona se vodními díly rozumí stavby, které slouží ke vzdouvání a zadržování vod, umělému usměrňování odtokového režimu povrchových vod, k ochraně a užívání vod, k nakládání s vodami, k ochraně před škodlivými účinky vod, k úpravě vodních poměrů nebo k jiným účelům sledovaným tímto zákonem. Dále následuje pod písmeny a) až l) demonstrativní výčet vodních děl. Odstavec 2 tohoto ustanovení vymezuje, co se za vodní díla podle tohoto zákona nepovažuje. K provedení vodních děl, k jejich změnám a změnám jejich užívání, jakož i k jejich odstranění je, podle ustanovení § 15 vodního zákona, třeba povolení vodoprávního úřadu, který v tomto případě vykonává působnost speciálního stavebního úřadu. Není tedy pochyb, že vodní díla lze považovat za stavbu z pohledu stavebního práva. Samotná okolnost, že je určitá stavba vodním dílem, ještě neznamená, že je i samostatným předmětem právních vztahů, tedy věcí v právním smyslu. Obecně přijímaný názor, že pojem stavba ve stavebněprávním smyslu a
61
v občanskoprávním smyslu nelze ztotožňovat, byl rozebrán a vysvětlen již na jiném místě této práce. I v této kapitole naznačím, jak otázku posouzení právní povahy vodních děl řeší judikatura, neboť spory týkající se této problematiky musí mnohdy rozhodovat soudy, a to často soudy nejvyšší instance. Také zde je ovšem vždy nutné posoudit a zohlednit konkrétní situaci. Pro lepší ilustraci si na tomto místě dovolím stručně naznačit vývoj, kterým prošla v několika posledních letech právní úprava týkající se právní povahy jednoho z druhů vodních děl, a sice rybníka. Právní definice rybníka dlouho v našem právním řádu obsažena nebyla, objevila se v zákoně č. 102/1963 Sb., o rybářství, a to až v novele č. 410/2000 Sb. V ustanovení § 4 odst. 1 se mimo jiné stanovilo, že „rybník je tvořen hrází a pozemkem, na kterém je hráz postavena.“ Nový zákon č. 99/2004 Sb., o rybníkářství, výkonu rybářského práva, rybářské stráži, ochraně mořských rybolovných zdrojů a o změně některých zákonů (zákon o rybářství) ve svém § 2 písm. c) vymezuje, že rybníkem se rozumí „vodní dílo, které je vodní nádrží určenou především k chovu ryb, ve které lze regulovat vodní hladinu, včetně množství jeho vypouštění a slovení; rybník je tvořen hrází, nádrží a dalšími technickými zařízeními.“ Na první pohled chybí v nové definici rybníka zmínka o tom, že je tvořen pozemkem, na kterém se nachází. Zda to byl záměr, či zda šlo o nedůslednost zákonodárce, je těžko posoudit. Shora popsaný vývoj právní úpravy kopíruje i judikatura. Právní povahou rybníka se zabýval Nejvyšší soud České republiky v rozsudku ze dne 28. května 1998 (tedy ještě před účinností novely č. 410/2000 Sb. zákona o rybářství i před účinností nového vodního zákona), sp.zn. 2 Cdon 1192/97. Zde dovolací soud dospěl k závěru, že rybník, jako vodní dílo ve smyslu veřejného (vodního) práva, není z hlediska práva soukromého samostatnou věcí, se kterou by mohlo být nakládáno odděleně od pozemků tvořících jeho dno a břehy. Z odůvodnění tohoto rozhodnutí se dále dovíme, jaké úvahy 62
vedly soud k tomuto závěru. Z pohledu občanského práva jde o „pozemek druhu vodní plocha, představovaný dnem a břehy určenými a užívanými k zadržování vody. Jestliže stavbu rybníka ve smyslu předpisů veřejného práva nelze oddělit od pozemku, který tvoří jeho dno a břehy, nemůže být rybník (tak, jak je chápán vodním právem) samostatnou věcí z hlediska práva soukromého, se kterou by mohlo být samostatně - odděleně od pozemků tvořících rybniční těleso - nakládáno. Rybník v tomto pojetí tedy není samostatným objektem občanskoprávních vztahů a nemůže tedy být stavbou ve smyslu občanského práva.“ Sice jiným způsobem, ale ke stejnému závěru, že rybník nemůže být samostatným předmětem právních vztahů, dospěl Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 5. února 2004 (nový zákon o rybářství nabyl účinnosti dne 1. dubna 2004), sp. zn. 22 Cdo 1097/2003.80 V době mezi vydáním dvou výše uvedených rozhodnutí, týkajících se právní povahy rybníka, rozhodoval Nejvyšší soud i o právní povaze hráze rybníka. Jde o rozsudek ze dne 26. srpna 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002. V tomto případě dovolací soud rozhodl, že o tom, zda hráz rybníka je samostatnou věcí v právním smyslu anebo zda jde o součást pozemku, na kterém stojí, nelze učinit obecný závěr bez posouzení konkrétní situace. Přitom bude třeba vyjít kromě stavebního provedení hráze též z toho, zda lze určit, kde končí pozemek a začíná samotná hráz, tedy zda lze vymezit a oddělit vlastnictví vlastníka pozemku a vlastníka hráze. Z odůvodnění tohoto rozhodnutí lze pak dovodit postup, který Nejvyšší soud pro posouzení daného případu zvolil.81 Oproti předchozím rozhodnutím, citovaným v této kapitole,
80
rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 5. února 2004, sp. zn. 22 Cdo 1097/2003: „Pokud zákon o rybářství hovoří o "vlastnictví rybníka", je třeba tento pojem pro oblast soukromého práva vždy vyložit v souvislosti s tím, jak jej zákon užívá a zvážit, zda má na mysli všechny vlastníky věcí tvořících rybník nebo zda upravuje případ, kdy je tu jen jediný vlastník těchto věcí či zda mu jde o jiný smysl. Totéž přiměřeně platí pro případy, ve kterých vodní zákon hovoří o vlastnictví k vodnímu dílu.“ 81 rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. srpna 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002, z odůvodnění : „Stavba jako výsledek stavební činnosti je zpravidla též stavbou podle občanského práva a je samostatnou věcí. V některých případech však stavbu nelze fakticky ani hospodářsky oddělit od pozemku, na kterém je zřízena, a stavba tak s tímto pozemkem splývá, je jeho součástí a tvoří s ním jednu věc (např. parkoviště, lom, meliorační zařízení, pozemní komunikace apod.). V některých mezních případech nelze
63
je zde zřejmý odklon od jednoznačnosti, se kterou se soudy vypořádaly s právní povahou vodních děl v dřívějších rozhodnutích. Ještě větší změny pohledu na právní povahu vodních děl budou jistě způsobeny i další novou právní úpravou, která má pro právní vztahy k vodním dílům zásadní význam. Jde o ustanovení § 20 odst. 1 vodního zákona ve znění novely č. 20/2004 Sb. Podle původního znění tohoto ustanovení se stavby související s určitými (v tomto ustanovení blíže specifikovanými) vodními díly evidují v katastru nemovitostí. Účinnosti mělo toto ustanovení nabýt až 1. ledna 2007. Výše uvedená novela zákona o vodách, která nabyla účinnosti 23. ledna 2004, toto ustanovení (paradoxně ještě předtím, než nabylo účinnosti) změnila tak, že „přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem, se evidují v katastru nemovitostí.“ Je zde rovněž obsažen odkaz na katastrální zákon a to na § 2 odst. 1 písm. f), čímž toto ustanovení, podle kterého se v katastru evidují stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis, poprvé „ožilo“, protože doposud žádný takový právní předpis neexistoval. Podrobnosti vymezení těchto vodních děl, která mají být evidována v katastru, má stanovit vyhláškou Ministerstvo zemědělství v dohodě s Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním. Taková vyhláška (v době psaní této práce) ještě vydána nebyla, takže vodní díla spojená se zemí pevným základem prozatím lze považovat za nemovitosti neevidované v katastru. Provedení shora naznačených změn, na jejichž základě se určitá vodní díla stanou předmětem evidence v katastru nemovitostí se všemi důsledky stanovit jednoznačné hledisko pro určení, kdy půjde o samostatnou věc, a kdy o součást pozemku. Bude vždy třeba zvažovat, zda stavba může být samostatným předmětem práv a povinností, a to s přihlédnutím ke všem okolnostem věci, zejména k tomu, zda podle zvyklostí v právním styku je účelné, aby stavba jako samostatná věc byla předmětem právních vztahů (např. koupě a prodeje, nájmu apod.) a také k jejímu stavebnímu provedení. Významným hlediskem je, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba; pokud takové vymezení možné není, půjde zpravidla o součást pozemku.“
64
z toho vyplývajícími, samozřejmě nebude jednorázovou záležitostí. Proto byla v přechodných a závěrečných ustanoveních novely č. 20/2004 Sb. stanovena vlastníkům vodních děl, podle § 20 odst. 1 vodního zákona, povinnost nejpozději do 1. ledna 2011 předložit příslušnému katastrálnímu úřadu podklady potřebné pro zapsání těchto staveb do katastru nemovitostí. Současná právní úprava vodních děl se pokusila alespoň částečně vyřešit problémy vznikající v souvislosti s posouzením jejich právní povahy. Pomineme-li poměrně nejasnou podmínku „spojení se zemí pevným základem“ (neurčitost tohoto pojmu byla rozebrána výše), máme jasno v tom, že předmětem evidence v katastru nemovitostí (a tedy i samostatnou věcí v právním smyslu) jsou přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť. Co se týče ostatních vodních děl, která nejsou zahrnuta do taxativního výčtu § 20 odst. 1 vodního zákona, pro určení, zda se bude jednat o věc samostatnou, bude rozhodující míra oddělitelnosti - a to jak faktické tak hospodářské - takové stavby od pozemku, na kterém se nachází. Dalším významným hlediskem - kterého se držel i Nejvyšší soud - je, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. Pokud takové vymezení možné není, půjde zpravidla o součást pozemku. Bude-li posuzované vodní dílo samostatnou věcí a splní zároveň podmínku spojení se zemí pevným základem, půjde o nemovitost neevidovanou v katastru nemovitostí. Bude se evidovat v souboru geodetických informací jako prvek polohopisu ve smyslu § 5 odst. 2 písm. g) a h) vyhlášky č. 190/1996 Sb.
5. Liniové stavby Liniové stavby jsou další skupinou staveb ve smyslu veřejného práva a v některých případech - jak bude naznačeno níže - i z pohledu práva
65
soukromého. Jedná se často o složité a rozsáhlé stavby a o to citelnější je absence legální definice pojmu liniová stavba. Tento pojem používá stavební zákon (např. v ustanoveních § 36 odst. 4 a § 42 odst. 2, podle nichž se zahájení územního řízení i vydání rozhodnutí o umístění liniové stavby oznamuje veřejnou vyhláškou, nebo v ustanovení § 103 odst. 2 stanovujícím vlastníkům liniových staveb povinnost vést jejich evidenci) i prováděcí vyhláška č. 85/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Tyto předpisy, jakkoli by k tomu byly nejpovolanější, zákonné vymezení pojmu liniová stavba neobsahují. Ministerstvem pro místní rozvoj82 byl pojem liniová stavba definován tak, že za liniové stavby se v zákoně považují dálková vedení (energetická, plynovodní apod.), jakož i pozemní komunikace a stavby drah. Z uvedeného lze dovodit, že i vodovody, kanalizace a dálnice možno podle stavebního zákona považovat za liniové stavby. Tato skupina je v odborné literatuře často rozšiřována například o železnice, vodní toky nebo pozemkové parcely s trvalými porosty, jako jsou chmelnice nebo vinice. O tom, že liniové stavby jsou stavbami z pohledu veřejného práva, není pochyb - zbývá vyřešit otázku, jak se na ně dívá právo soukromé, v tomto případě občanské. Odpověď opět nebude jednoznačná, protože právní vztahy k liniovým stavbám nelze pro jejich různost zobecnit. Může jít o stavby nadzemní i podzemní. Pomineme-li stavby pozemních komunikací, popřípadě koryta vodních toků (přesněji stavby, jimiž se upravují, mění nebo zřizují koryta vodních toků), jimž byla věnována pozornost na jiných místech této rigorózní práce, půjde převážně o stavby v režimu zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů, a v režimu zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou
82
Ministerstvo pro místní rozvoj: K pojmu liniová stavba, Věstník Ministerstva pro místní rozvoj, 1999, č. 1, str. 22
66
potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů. Je zřejmé, že při absenci definice pojmu liniová stavba nemůže jít o výčet vyčerpávající, pro účely této práce se tedy zaměřím jen na některé liniové stavby a právní vztahy k nim. Co se týče vodovodů a kanalizací jako liniových staveb, zákon o vodovodech a kanalizacích vymezuje v § 2, co se rozumí pod pojmem vodovod a kanalizace83. Obojí je považováno za vodní dílo podle vodního zákona, proto v tomto směru odkážu na vysvětlení právní povahy vodního díla v předchozí podkapitole. Jiná situace je u vodovodní a kanalizační přípojky84. Na rozdíl od vodovodu a kanalizace jde o samostatnou stavbu (ne soubor staveb) a tyto stavby se nepovažují za vodní díla. Vlastnictví k přípojce je podle § 3 odst. 3 zákona o vodovodech a kanalizacích řešeno tak, že co se týče vodovodních a kanalizačních přípojek, zřízených před účinností tohoto zákona (tedy před 1. lednem 2002), platí, že jejich vlastníkem je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod nebo kanalizaci, neprokáže-li se opak. Zákonodárce zde použil vyvratitelnou domněnku ve prospěch vlastníka pozemku nebo stavby, nelze si to však vysvětlit tak, že by tyto přípojky byly součástí stavby nebo pozemku – nejčastěji se bude jednat o příslušenství budovy, která je prostřednictvím předmětných přípojek napojena 83
zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, § 2: (1) Vodovod je provozně samostatný soubor staveb a zařízení zahrnující vodovodní řady a vodárenské objekty, jimiž jsou zejména stavby pro jímání a odběr povrchové nebo podzemní vody, její úpravu a shromažďování. Vodovod je vodním dílem. (2) Kanalizace je provozně samostatný soubor staveb a zařízení zahrnující kanalizační stoky k odvádění odpadních vod a srážkových vod (dále jen "odpadní vody"), kanalizační objekty včetně čistíren odpadních vod, jakož i stavby k čištění odpadních vod před jejich vypouštěním do kanalizace. Kanalizace je vodním dílem. 84 zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, § 3: (1) Vodovodní přípojka je samostatnou stavbou tvořenou úsekem potrubí od odbočení z vodovodního řadu k vodoměru, a není-li vodoměr, pak k vnitřnímu uzávěru připojeného pozemku nebo stavby. Odbočení s uzávěrem je součástí vodovodu. Vodovodní přípojka není vodním dílem. (2) Kanalizační přípojka je samostatnou stavbou tvořenou úsekem potrubí od vyústění vnitřní kanalizace stavby nebo odvodnění pozemku k zaústění do stokové sítě. Kanalizační přípojka není vodním dílem.
67
na vodovod nebo na kanalizaci. Výkladem ustanovení § 3 odst. 6 zákona o vodovodech a kanalizacích lze dovodit, že pro přípojky zřízené po účinnosti tohoto zákona je vlastnický režim jiný a to takový, že vlastníkem přípojky je osoba, která na své náklady přípojku pořídila. Vztah mezi pozemkem a vodovodní nebo kanalizační přípojkou, jako samostatnými věcmi, pak bude nutné ošetřit zřízením věcného břemene spočívajícího v právu vedení vodovodní nebo kanalizační přípojky přes daný pozemek – pochopitelně za předpokladu, že se bude jednat o věci odlišných vlastníků (i v tomto případě platí pravidlo „nemo res sua servit“). Podle ustanovení § 5 odst. 1 se vlastnické vztahy k vodovodům a kanalizacím, jakož i k vodovodním a kanalizačním přípojkám, nezapisují do katastru nemovitostí a na majetkovou evidenci vodovodů a kanalizací se nevztahuje zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Ve stejném smyslu se vyjádřil i Nejvyšší soud České republiky ve svém rozsudku ze dne 4. listopadu 2003, sp. zn. 22 Cdo 1308/2003, kde mimo jiné konstatoval, že kanalizační a vodovodní přípojky nejsou součástí pozemku, ve kterém jsou umístěny. Vlastníkem kanalizační nebo vodovodní přípojky, zřízené před 1. lednem 2002, je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod nebo kanalizaci, neprokáže-li se opak; vlastníkem přípojek zřízených po tomto datu je osoba, která na své náklady přípojku pořídila. Naznačená právní úprava právní povahy kanalizační přípojky je ve své oblasti určitě novum, protože starší judikatura se vzácně shodovala na tom, že vodovodní a kanalizační přípojky jsou součástí pozemku, na němž jsou zřízeny. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 3 Cz 3/1990 ze dne 31. ledna 1990 zařazuje vodovodní a kanalizační přípojky mezi venkovní úpravy a tedy mezi součásti pozemku. Na tento judikát se odvolává i Ústavní soud ve svém nálezu Pl. ÚS 16/93 ze dne 24. května 1994, když charakterizuje součást věci a vysvětluje možnost porušení zásady superficies solo non cedit v případě movitých staveb (za něž považuje meliorační zařízení) umístěných v pozemku. 68
Co se týče liniových staveb v režimu energetického zákona, je zde zakotveno právo provozovatele distribuční (přenosové, přepravní) soustavy zřizovat a provozovat - v souladu s územním rozhodnutím a stavebním povolením - na cizích nemovitostech zařízení přenosové (distribuční, přepravní) soustavy, přetínat tyto nemovitosti vodiči a umísťovat v nich vedení.85 Věcným břemenům a veřejnoprávním omezením vlastnického práva se budu věnovat v samostatné kapitole, proto tuto problematiku zde pominu. Jiná je situace u elektrických, plynovodních a tepelných přípojek. U elektropřípojky stanoví § 45 odst. 3 energetického zákona, že „vlastníkem přípojky je ten, kdo uhradil náklady na její zřízení“. Co se týče plynovodních a tepelných přípojek, energetický zákon ve svém § 66 a § 79 expresis verbis nestanoví, kdo je vlastníkem těchto přípojek, když pouze stanoví, že vlastník je povinen zajišťovat jejich opravy a údržbu, přičemž náklady na zřízení přípojek hradí obecně ten, v jehož prospěch byly zřízeny. Osobně se však domnívám, že u plynovodních a tepelných přípojek existuje určitá analogie s vodovodními a kanalizačními přípojkami, jakož i s elektropřípojkami. Vlastníkem tedy bude investor (nejčastěji vlastník stavby hlavní, kterou tyto přípojky spojují s inženýrskými sítěmi) a nikoliv například provozovatel příslušné distribuční soustavy. Svědčí o tom ostatně i okolnost, že v § 66 odst. 4 a v § 79 odst. 3 je výslovně upravena povinnost provozovatele příslušné distribuční sítě zajišťovat za úplatu provoz, údržbu a opravy přípojek, pokud o to jejich vlastník požádá. Pokud by ex lege měli být vlastníky předmětných přípojek provozovatelé příslušných distribučních sítí, neměla by tato ustanovení smysl.
85
Toto právo je zakotveno v energetickém zákoně v ustanovení § 24 odst. 3 písm. e) pro provozovatele přenosové soustavy a v ustanovení § 25 odst. 4 písm f) pro provozovatele distribuční soustavy. Pojmy distribuční, přenosová a přepravní soustava jsou vymezeny v § 2 energetického zákona a to pro oblast elektroenergetiky, plynárenství i teplárenství.
69
Závěrem lze říci, že jednotlivé složkové zákony se důsledně vyhýbají určení právní povahy liniových staveb. Důvodem je zřejmě skutečnost, že se jedná o předpisy veřejnoprávní, které se vymezením stavby z pohledu soukromého
práva
logicky
nezabývají.
Vztah
liniových
staveb
k nemovitostem, na (ve) kterých jsou vedeny, je většinou ošetřen zřízením věcného břemene, popřípadě veřejnoprávním omezením vlastnického práva. Ke zjištění, zda je stožár vysokého napětí, kanalizační přípojka, nebo konstrukce chmelnic nemovitostí, bude opět nutné posoudit, zda jsou tyto stavby se zemí spojeny pevným základem a to v každém konkrétním případě zvlášť. Pokud se tímto způsobem zjistí, že jde o nemovitost, bude se jednat o nemovitost neevidovanou v katastru nemovitostí.
6. Rozestavěné stavby Evidence rozestavěných budov, bytů a nebytových prostor byla v katastrálním zákoně zakotvena novelou č. 89/1996 Sb., která nabyla účinnosti dne 1. července 1996. Touto novelou zákonodárce zamýšlel odstranit nejasnosti ohledně vymezení staveb evidovaných v katastru. 86 V souvislosti s evidencí rozestavěných budov byl touto úpravou vytvořen zákonný podklad pro případy, kdy vlastník rozestavěné budovy o její evidování v katastru požádá. Tím se vytvářejí zákonné podmínky pro zápis věcného - především zástavního - práva k rozestavěným budovám. Tato změna umožnila stavebníkům ručit za hypoteční úvěr i rozestavěnou budovou a usnadnila tak jejich situaci v případě, že za hypotéční úvěr nemohou ručit jiným způsobem.
86
O tom, že se mu to zcela nepodařilo, svědčí například i mnoho problémů vznikajících v souvislosti s právními vztahy, jejichž předmětem jsou stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru, kterým je věnována tato rigorózní práce.
70
Evidence rozestavěných staveb je upravena v § 2 odst. 1 písm. d) a g) katastrálního zákona. V obou případech zákon stanovuje podmínku, že se musí jednat o budovy, které budou po dokončení podléhat evidenci jako budovy spojené se zemí pevným základem podle § 2 odst. 1 písm. b), nebo jako byty a nebytové prostory podle § 2 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona. Takovéto rozestavěné stavby nepodléhají evidenci v katastru obligatorně (jako je tomu u jiných nemovitostí evidovaných v katastru), ale pouze v případě, že o to požádá vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí, nebo v případě vzniku, změny nebo zániku věcného práva k předmětným rozestavěným budovám. Poměrně výstižnou definici rozestavěné budovy podává § 27 písm. l) katastrálního zákona.87 Jestliže budova nedosáhla stavu rozestavěnosti, uvedeného v tomto ustanovení, bude se jednat buď o součást
pozemku
(stavební úpravy pozemku), anebo může také jít o nemovitost neevidovanou (přesněji neevidovatelnou) v katastru, a to v případě, že rozestavěnou stavbu bude možné kvalifikovat jako samostatnou věc v právním smyslu, avšak nebude ještě splňovat podmínku obsaženou v ustanovení § 27 písm. l) katastrálního zákona. Pokud budova splňuje podmínky rozestavěnosti (je schopna evidence v katastru nemovitostí), je plně na vůli vlastníka nemovitosti, zda o zápis do katastru požádá. Neučiní-li tak, bude tato rozestavěná budova nemovitostí neevidovanou v katastru nemovitostí. V případě, že se rozestavěná budova stane předmětem právního úkonu, na jehož základě vznikne, změní se nebo zanikne věcné právo k této rozestavěné budově, pak vlastník musí povinně nechat rozestavěnou budovu zapsat do katastru nemovitostí a to na základě ohlášení vlastníka doloženého čestným
87
Pro účely katastrálního zákona se rozumí rozestavěnou budovou budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí.
71
prohlášením, že jde o rozestavěnou budovu, geometrickým plánem a pravomocným stavebním povolením. Z toho vyplývá, že rozestavěná budova jako nemovitost neevidovaná v katastru může být předmětem takových právních vztahů, k jejichž účinnosti není třeba zápisu do katastru nemovitostí (například nájemní vztah) a zároveň skutečnost, že rozestavěná stavba není dosud zapsána v katastru nemovitostí, v zásadě nebrání vlastníkovi s ní disponovat. To už se ale dostávám k tématu následující kapitoly.
7. Stavby postavené bez stavebního povolení, nezkolaudované stavby a ostatní stavby fakticky neevidované v katastru V praxi se lze relativně často setkat s případy, kdy stavby v katastru evidovány nejsou, byť podléhají evidenci v katastru a tudíž by evidovány být měly88. Důvody mohou být různé. Ve skutečnosti se tedy nebude jednat o stavby neevidované v katastru stricto sensu, ale budou to nemovitosti v katastru fakticky neevidované, přičemž se bude v zásadě jednat o protiprávní stav. Odpovědnost za tento stav lze přičítat jednak pochybení jejich vlastníka (o zápis do katastru nepožádal) a jednak se může jednat o pochybení katastrálních úřadů, které se dopustily při vedení katastrálních operátu nějakého pochybení. I přes postupující automatizaci vedení katastru a sofistikované technologie lidský faktor stále hraje svoji nezastupitelnou roli a občasným chybám se katastrální úřady nevyhnou. Pokud jde o možnosti řešení případů, kdy za výše popsaný protiprávní stav odpovídá katastrální úřad, podle ustanovení § 8 katastrálního zákona opraví katastrální úřad i bez návrhu chybné údaje, které vznikly zřejmým
88
V praxi se ovšem lze setkat i s opačnými případy, kdy je v katastru evidována neexistující nemovitost – například vyhořelá dřevěná budova nebo zdemolovaná stavba. I v těchto případech je pochopitelně povinností vlastníků, aby zajistili soulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem.
72
omylem při vedení a obnově katastru, anebo které vznikly nepřesností při podrobném měření a zobrazení předmětu měření v katastrální mapě. Z výše uvedeného je vidno, že i katastrální zákon výslovně počítá s omylností úředníků katastrálních úřadů a proto pokud se podaří nějakou chybu zjistit, lze postupovat podle shora citovaného ustanovení. Pokud jde o případy, kdy nemovitost není evidována v katastru z důvodu pochybení na straně vlastníka, nejčastěji se bude jednat stavby spojené se zemí pevným základem, které byly postaveny bez stavebního povolení, případně jejich užívání nebylo nikdy povoleno kolaudačním rozhodnutím (bylo-li pro ten který konkrétní případ vyžadováno). Zápisu do katastru tedy brání absentující doklady, týkající se těchto staveb. Samostatnou kapitolou jsou stavby, od kterých se žádná stavebně-technická dokumentace nedochovala a proto zpětně nelze zjistit, zda se jedná o „černé stavby“.89 Ve všech těchto případech je vlastník povinen zjednat nápravu, přičemž vedle legalizace stavby stavebním úřadem bude zpravidla nutné také zaměření stavby. Porušení pořádku na úseku katastru může být podle ustanovení § 23 a následujících katastrálního zákona sankcionováno pokutou. Bez ohledu na příčiny stavu, že nějaká stavba není v katastru evidována, byť by evidována být měla, je především v zájmu vlastníka nemovitosti, aby zajistil zápis stavby do katastru. Právní nejistota, která je s výše popsaným protiprávním stavem spojena, by totiž měla vadit především vlastníkům těchto staveb – nemovitost podléhající zápisu v katastru, jež ve skutečnosti v katastru evidována není, například nelze platně převést na třetí osobu ani tuto nemovitost nelze zatížit věcným břemenem nebo zástavním právem.90
89
Na tyto případy pamatuje § 104 stavebního zákona. Chybějící zápis v katastru sice nebrání přechodu vlastnického práva na dědice při úmrtí vlastníka, ovšem takováto nemovitost nemůže být z povahy věci předmětem dědického řízení, ledaže by došlo v rámci dědického řízení k odstranění závadného stavu a na základě rozhodnutí o dědictví by došlo k zápisu nemovitosti do katastru. 90
73
V. Rozbor právních vztahů, jejichž předmětem je stavba jako nemovitost neevidovaná v katastru V předchozí části této práce jsem uvedla mnoho příkladů staveb nemovitostí neevidovaných v katastru a už výše učiněný příkladmý výčet předestřel, že takové stavby jsou častým předmětem právních vztahů a zároveň i častým předmětem sporů mezi účastníky těchto právních vztahů, neboť není v mnoha případech jasné, jak s těmito nemovitostmi nakládat – jakým způsobem lze převést vlastnické právo, jak je možné zřídit věcné břemeno atd. Základní informace, kterou musí účastníci právních vztahů mít při nakládání se stavbami jako nemovitostmi neevidovanými v katastru, je skutečnost, zda jde o stavbu spojenou se zemí pevným základem a zároveň zda tato stavba může být samostatným předmětem právních vztahů. Těmto otázkám jsem se věnovala již výše, proto nyní jen odkážu na příslušné pasáže této práce. Předpokládejme tedy, že nemovitosti o nichž bude dále řeč jako o předmětu právních vztahů, splňují podmínky pro to, aby mohly být samostatnou věcí v právním smyslu. V této kapitole si dovolím použít systematiku občanského zákoníku a rozdělit právní vztahy na věcněprávní a vztahy závazkové. Samostatná kapitola bude věnována právním vztahům regulovaným veřejnoprávními předpisy. Pro všechny tyto níže rozebrané právní vztahy, jejich předmětem jsou stavby jako nemovitosti neevidované v katastru, lze zobecnit jejich tříprvkovou strukturu tvořenou subjektem právního vztahu, objektem právního vztahu a obsahem právního vztahu. Subjektem právního vztahu rozumí právní teorie toho, kdo je oprávněn nebo povinen něco konat (facere), dát (dare) nebo něco nekonat (non facere) a zároveň musí být nadán právní subjektivitou. Obecně lze říci, že v právních vztazích vystupují jako subjekty fyzické a právnické osoby a stát. V případě právních vztahů k předmětným stavbám bude vždy jedním ze subjektů 74
vlastník této nemovitosti. Druhý subjekt právního vztahu (z povahy věci subjekty musí být minimálně dva, aby bylo možné hovořit o vztahu, ale může jich být pochopitelně i více) bude v právních vztazích k nemovitostem označen různě - jako povinný u věcných břemen, jako zástavní věřitel u zástavního práva, jako nájemce, kupující nebo obdarovaný u závazkových právních vztahů. Okruh subjektů také nemusí být vymezen konkrétně, jak je tomu u vlastnického práva. V případě právních vztahů, jejichž předmětem jsou stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru nemovitostí, regulovaných veřejnoprávními předpisy bude jako druhý subjekt (vedle vlastníka) vystupovat nejčastěji stát, reprezentovaný příslušnými orgány veřejné správy. Objektem právních vztahů budou v našem případě právě stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru, jednotlivé příklady byly důkladně rozebrány na jiném místě této práce a proto nepovažuji za nutné se tímto bodem dále podrobněji zabývat. Obsahem právního vztahu pak budou vzájemná subjektivní práva a povinnosti účastníků (subjektů) právních vztahů. Subjektivním právem (oprávněním) se rozumí míra a způsob možného chování subjektu, které objektivní právo dovoluje, zaručuje a chrání, a to zpravidla poskytnutím státního donucení (v rámci subjektivního občanského práva si subjekt sám určuje míru i způsob svého chování). Subjektivní povinností se naopak rozumí tomu odpovídající míra a způsob nutného chování subjektu, které mu objektivní právo ukládá, a které na něm donucovacími prostředky vynucuje, popřípadě jej sankcionuje za jejich nesplnění.91 Hlavní část této kapitoly bude tvořit rozbor věcných práv ke stavbám neevidovaným v katastru, protože právě zde je markantní rozdíl v právní úpravě v porovnání se stavbami v katastru evidovanými. Podmínkou pro
91
Knapp, V. a kol: Občanské právo hmotné, Svazek I., 1. vydání, Praha, CODEX, 1995, str. 118
75
vznik těchto práv k nemovitostem zapisovaným do katastru je právě zápis příslušného věcného práva do katastru nemovitostí, v souladu s ustanovením § 1 odst. 1 zákona o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Občanský zákoník – jak bude naznačeno níže – v určitých případech neobsahuje zvláštní úpravu pro vznik věcných práv k neevidovaným nemovitostem, čímž je jakoby vylučuje z okruhu potencionálních objektů těchto práv. Jak na tyto situace pohlíží právní praxe, bude rovněž naznačeno níže. Věcná práva jsou typická tím, že oprávněnému subjektu poskytují přímé a bezprostřední právní „panství“ nad věcí. Tato práva může oprávněný subjekt realizovat přímo bez nutnosti spolupráce s třetími osobami. Věcná práva jsou právy absolutními, z čehož vyplývá, že působí erga omnes – proto jim odpovídá povinnost každého jiného subjektu nerušit oprávněného ve výkonu jeho práva k věci. S touto charakteristikou úzce souvisí fakt, že povinnost odpovídající věcným právům spočívá vždy též v nekonání něčeho (non facere). Dalším znakem věcných práv je předmět těchto věcných práv, jímž je věc hmotná nebo právo, jehož předmětem je věc hmotná (např. u podzástavního práva).92 Věcná práva jsou taxativně vymezena v části druhé občanského zákoníku a nemohou být (na rozdíl od závazkových práv) smluvní cestou rozšiřována (prostřednictvím inominátních smluv podle ustanovení § 51 občanského zákoníku nebo § 269 odst. 2 obchodního zákoníku). Mezi věcná práva, jejichž předmětem může být nemovitost, patří podle části druhé občanského zákoníku právo vlastnické a věcná práva k věci cizí, čímž se rozumí právo odpovídající věcným břemenům a právo zástavní (předmětem zadržovacího práva může být pouze movitá věc). U závazkových právních vztahů není podstatný rozdíl mezi případy, kdy je jejich předmětem
92
Knapp, V. a kol: Občanské právo hmotné, Svazek I., 1. vydání, Praha, CODEX, 1995, str. 191 – 192
76
věc movitá nebo věc nemovitá, tím spíš nemovitost neevidovaná v katastru. Z toho důvodu se těmito právními vztahy nebudu zabývat tak podrobně. U vzniku, změny i zániku jak věcněprávních, tak i závazkových právních vztahů, je nutné zajistit, aby byly splněny náležitosti subjektu, vůle, projevu, náležitosti poměru vůle a projevu a náležitosti předmětu. Tyto náležitosti jsou upraveny především v ustanovení § 37 občanského zákoníku, který mimo jiné stanoví jako podmínku platnosti právního úkonu určitost a srozumitelnost projevu vůle. Pro právní úkony týkající se staveb jako nemovitostí neevidovaných v katastru obecně to bude znamenat zejména jejich specifikaci parcelním číslem pozemku, na němž se nacházejí a uvedením názvu katastrálního území a obce, ve které leží. Stavby, kterým bylo přiděleno evidenční číslo, pak budou specifikovány i tímto evidenčním číslem93. Další specifikace pak bude záviset na konkrétním typu stavby, vždy je však třeba, aby tato nemovitost byla vymezena dostatečně určitě. Určitost se pak zkoumá podle výkladového § 35 odst. 2 občanského zákoníku, nelze-li ji ani tímto výkladem překlenout, půjde o právní úkon absolutně neplatný. Co se týče formy právního úkonu, týkajícího se smluvního převodu nemovitosti, požaduje občanský zákoník pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu, přičemž nerozlišuje, zda se jedná o právní úkon týkající se nemovitostí evidovaných nebo neevidovaných v katastru. Ostatní náležitosti právních úkonů - jako svoboda, vážnost a srozumitelnost, jakož i absence omylu a tísně - musí být u právních úkonů týkajících se staveb neevidovaných v katastru naplněny samozřejmě také a nejsou zde pro tento předmět žádná specifika.
93
§ 31 odst. 3 zákona č.128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů stanoví, že stavby určené k individuální rekreaci (což mohou být například drobné stavby – chatky) se označují evidenčními čísly.
77
1. Vlastnické právo „Beati possidentes!“94 tvrdí jedno latinské úsloví. Že to ovšem není vždy tak jednoznačné a jednoduché, dokáže následující rozbor vlastnického práva ke stavbám spojeným se zemí pevným základem a neevidovaným v katastru. Na nejvyšší – ústavní – úrovni je vlastnické právo upraveno v článku 11 Listiny základních práv a svobod, kde se mimo jiné říká, že každý má právo vlastnit majetek a vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu, a dále, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Subjektem vlastnického práva je na jedné straně vlastník a na druhé straně neomezený počet třetích osob. Obsah vlastnického práva, podle § 123 občanského zákoníku, spočívá v oprávnění vlastníka předmět svého vlastnictví držet (ius possidendi), užívat (ius utendi), požívat jeho plody a užitky (ius fruendi) a nakládat s ním (ius disponendi). Tato vlastnická triáda bývá teorií rozšiřována o právo věc neužívat (ius non utendi) a právo věc zničit (ius abutendi). Na druhé straně je zde povinnost všech třetích osob zdržet se chování, které vlastníka ruší nebo omezuje v jeho držbě, užívání věci a dispozici s ní. Pro
nabytí
vlastnického
práva
k nemovitostem
neevidovaným
v katastru - což se samozřejmě týká i staveb - se použijí obecné způsoby nabývaní
vlastnictví,
jak
jsou
upraveny
v příslušných
ustanoveních
občanského zákoníku. Originárně lze nabýt vlastnické právo ke stavbě neevidované v katastru zhotovením a vydržením. Pro vydržení musí být splněny podmínky stanovené § 134 občanského zákoníku, vedle oprávněnosti držby95 je to i uplynutí zákonné doby – ani v tomto případě občanský zákoník
94
„Šťastni, kdo vládnou majetkem!“ Při posuzování oprávněnosti držby pochopitelně nebude možné vycházet ze zápisu v katastru (jak je tomu podle ustálené judikatury v případě nemovitostí v katastru evidovaných). Zda držitel užívá nemovitost neevidovanou v katastru po zákonem stanovenou dobu v dobré víře či nikoliv, bude nutno posuzovat 95
78
nečiní rozdíly mezi stavbami evidovanými a neevidovanými v katastru a proto i pro nemovitosti neevidované v katastru platí nepřetržitá držba nemovitosti po dobu deseti let. Originární nabytí stavby neevidované v katastru jinými způsoby, než bylo uvedeno výše, např. zpracováním (specifikací), přírůstkem (akcesí) nebo nabytím ztracených a opuštěných věcí, bude jistě méně obvyklé. Z originárních způsobů nabytí vlastnického práva bych se zastavila u zhotovení věci. V případě vzniku vlastnického práva ke stavbě v katastru neevidované odpadají otázky kdy a na základě čeho se taková stavba do katastru zapisuje. Pro nabytí vlastnického práva je však podstatný okamžik vzniku nemovité stavby. Touto problematikou se zabýval i Nejvyšší soud a to v rozhodnutí ze dne 11. listopadu 1992, sp. zn. 3 Cdo 111/92. Podle tohoto rozsudku nelze vznik stavby jako věci ve smyslu práva spojovat jen s její stavební dokončeností. Postačí, jestliže je stavba vybudována minimálně do takového stadia, v němž je již nezaměnitelným způsobem individualizována. Nejde-li o některou ze speciálních staveb (například stavbu podzemní), je možno vznik stavby klást do roviny s okamžikem, kdy je jednoznačně patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Pod pojmem „vznik stavby“ je tak nutno rozumět stav kvalitativně vyšší, než například jen pouhé změny v terénu (skrývka ornice, výkop základových pasů). Okamžik vzniku stavby bude třeba určit s ohledem na konkrétní okolnosti. Nejpozději to pak bude – v případě budov – při dosažení podmínek rozestavěnosti, jak bylo rozebráno výše. U staveb, které nemají charakter budovy, bude třeba určit okamžik, kdy je stavba nezaměnitelným způsobem individualizována, což bude záležet na konkrétním posouzení.
z konkrétních okolností případu. Podstatné bude například posouzení právního titulu, od něhož držitel odvozuje své přesvědčení, že je vlastníkem předmětné nemovitosti, bez významu nebude ovšem ani okolnost, zda se jedná o pokojnou (ničím a nikým nerušenou) držbu.
79
V případě vzniku vlastnického práva k nemovitosti (ať evidované tak neevidované v katastru) rozhodnutím státního orgánu, se nabývá vlastnictví dnem v něm určeným a není-li určen, dnem právní moci rozhodnutí. Ustanovení § 133 odst. 3 občanského zákoníku pak obsahuje speciální úpravu, podle které „převádí-li se na základě smlouvy nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy.“ Toto ustanovení se do občanského zákoníku dostalo novelou č. 89/1996 Sb., která byla zmiňována již výše v souvislosti s evidencí rozestavěných staveb v katastru nemovitostí. Před účinnosti této novely (tj. před 1. červencem 1996) občanský zákoník jako obligatorní podmínku převodu vlastnického práva k nemovitosti - bez ohledu na to, zda šlo o nemovitost v katastru evidovanou či neevidovanou požadoval vklad do katastru. Tento požadavek prakticky znemožňoval smluvní převod vlastnického práva k těmto nemovitostem. Úprava obsažená v ustanovení § 133 odst. 3 se však netýká příslušenství stavby, která je předmětem evidence. (S výkladem k pojmům součást věci a příslušenství věci odkazuji na stejnojmennou kapitolu výše.) V tomto případě sleduje příslušenství osud věci hlavní i co do okamžiku nabytí vlastnictví při převodu a jeho účinků, tj. vkladem do katastru nemovitostí ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému katastrálnímu orgánu.96 Právní úprava obsažená v § 133 odst. 3 směřuje na ty případy, kdy například na pozemku evidovaném v katastru se nachází stavba, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nebo pokud se spolu se stavbou, která je evidována v katastru převádí i další stavba, která je sice věcí hlavní, ale v katastru evidovaná není. Je třeba se smířit s tím, že se vlastnictví
96
Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol: Občanský zákoník. Komentář, 6. vydání, Praha, C. H. Beck, 2001, str. 463
80
nenabývá jednotně k určitému dni, ale u stavby evidované vkladem do katastru, ke dni doručení návrhu na vklad, a u stavby neevidované již ke dni účinnosti smlouvy (tedy účinnosti té části smlouvy, která se nemovitosti neevidované v katastru týká).97 Pro zánik vlastnického práva platí, že zaniká-li vlastnické právo dosavadního vlastníka, vzniká vlastnické právo jiného subjektu, proto je výslovná úprava zániku vlastnického práva zbytečná a lze zde použít příslušná ustanovení týkající se vzniku vlastnického práva. Výjimkou z výše uvedeného je absolutní zánik předmětu právního vztahu, v tomto případě stavby neevidované v katastru, čímž zároveň zaniká i vlastnické právo samo. Půjde o situaci, kdy věc je zničena nebo ztratila charakter věci v právním smyslu (což je ovšem málo praktické). Úprava vlastnického práva, jak je obsažena v § 123 a následujících občanského zákoníku, tvoří obecnou úpravu pro celý právní řád a je jednou z nezbytných podmínek existence a fungování tržního hospodářství.
2. Věcná břemena Věcná břemena jsou v § 151n občanského zákoníku charakterizována jako omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že tento vlastník je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Toto omezení vlastníka musí mít – jak už vyplývá z umístění úpravy věcných břemen do občanského zákoníku – občanskoprávní charakter. Dále je zde stanoveno, že práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď
97
S ohledem na možné komplikace spojené s odlišným okamžikem nabytí vlastnického práva (například přechod nebezpečí vzniku škody na nabyvatele v rozdílných okamžicích) si lze sjednat ve smlouvě, podle které se převádí současně nemovitosti evidované v katastru a nemovitosti v katastru neevidované (které nejsou příslušenstvím věci hlavní), že tato smlouva nabývá účinností (pokud jde o nemovitostí neevidované v katastru) tentýž den, kdy nastanou účinky povolení vkladu vlastnického práva k převáděným nemovitostem v katastru evidovaným (tj. ke dni doručení návrhu na vklad vlastnického práva příslušnému katastrálnímu úřadu).
81
s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcné břemeno lze zřídit výhradně k věci nemovité. Věcná břemena lze rozdělit podle určitých kritérií. Jedním z nich je rozdělení podle oprávněného subjektu na věcná břemena in rem a věcná břemena in personam98. V případě věcných břemen in rem (označovaných také jako reálná věcná břemena) je oprávnění spojeno s realizací užitné hodnoty věci a oprávněným subjektem je vždy vlastník věci. Z toho vyplývá, že změna oprávněného subjektu není právně relevantní ve vztahu k další existenci věcného břemene, protože do jeho práv vstupuje jeho právní nástupce. Nemovitost, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno, je nazývána panující nemovitostí, oproti tomu nemovitost zatíženou označujeme jako služebnou nemovitost. Věcná břemena in personam, která jsou nazývána také osobními věcnými břemeny, jsou charakteristická tím, že svědčí určitému subjektu, který je konkrétně určen a oprávnění svědčí jen jemu. Existence věcného břemene in personam je tak spojena s existencí oprávněného subjektu a s jeho zánikem (v případě fyzické osoby smrtí) také zaniká.99 Předmětná ustanovení ovšem neupřesňují, zda musí jít pouze o nemovitost evidovanou v katastru. Z příslušných ustanovení občanského zákoníku (konkrétně jde o § 151p odst. 2) lze dovodit další podmínku pro existenci věcných břemen obojího druhu a to skutečnost, že věc slouží potřebám oprávněné osoby (v případě věcných břemen in personam) nebo že se jedná o oprávnění sloužící k prospěšnějšímu užívání panující nemovitosti (v případě věcných břemen in rem). Podle ustanovení § 151o občanského zákoníku je k nabytí práva odpovídajícího věcnému břemeni nutný vklad do katastru nemovitostí.100 Doslovným výkladem by bylo možné dovodit, že u nemovitostí 98
Jinak lze věcná břemena dělit podle obsahu povinnosti povinné osoby, která může spočívat v povinnosti něco konat, v povinnosti zdržet se něčeho nebo v povinnosti něco trpět. 99 Bradáč, A., Fiala, J., Hába, J. a kol.: Věcná břemena od A do Z, , Praha, Linde Praha a.s., 2001, str. 12–13 100 K tomu je nutné dodat, že jde zřejmě o opomenutí zákonodárce, protože stejně tak může věcné břemeno vzniknout například záznamem v souladu s ustanovením § 7 odst. 1 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
82
neevidovaných v katastru nelze právo odpovídající věcnému břemeni zřídit, a to z toho důvodu, že katastrální úřad by takové věcné právo k nemovitosti neevidované v katastru nezapsal na základě ustanovení § 1 odst. 1, § 5 odst. 1 písm. a) a § 5 odst. 2 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tento stav vznikl zřejmě opomenutím zákonodárce, protože – jak již bylo uvedeno výše – ustanovení týkající se věcných břemen neobsahují podmínku, že by věcná břemena mohla vznikat pouze u nemovitostí zapisovaných katastru. Tato mezera v zákoně měla být odstraněna novelou občanského zákoníku č. 367/2000 Sb., podle které mělo věcné břemeno k nemovitosti neevidované v katastru vzniknou speciálním způsobem – uložením listiny do katastru nemovitostí. Toto ustanovení se do občanského zákoníku nedostalo, takže si právní praxe musí při řešení naznačených problému pomoci jinak, jak se také stalo v rozsudku Městského soudu v Praze101. Podle tohoto rozhodnutí z povahy věcných břemen a ze srovnání s mnohem širšími právy vlastníka k věci vlastní (§ 123 občanského zákoníku) jednoznačně vyplývá, že věcné břemeno je závislé na vlastnickém právu jiné osoby k zatížené nemovitosti a od tohoto vlastnického práva se odvozuje. Argumentem a maiore ad minus (od většího k menšímu) lze proto - podle názoru soudu - dovodit, že nejsou-li právními předpisy kladeny zvláštní požadavky pro vznik vlastnického práva k věci (požadavek vkladu do katastru nemovitostí), tím spíše nemohou být kladeny pro vznik práva, které se od vlastnického práva odvozuje, tj. pro vznik práva k věci cizí – věcného břemene. Podle názoru soudu „k nemovitostem, které se neevidují v katastru nemovitostí, vznikají na základě smlouvy i věcná práva k věci cizí (…) stejně jako právo vlastnické - již okamžikem účinnosti smlouvy. Vklad do katastru nemovitostí podle zákona č.
101
Rozsudek Městského soudu v Praze č.j. 33 Ca 40/97-5 ze dne 30. dubna 1997, Ad notam, 1997, č. 4, str. 90 - 92
83
265/1992 Sb. nelze v takovém případě povolit.“ K takovému závěru došel soud přiměřeným použitím ustanovení § 133 odst. 3 občanského zákoníku i na ostatní věcná práva, tzn. i na věcná břemena, jak to umožňuje v případě nedostatku právní úpravy ustanovení § 853 občanského zákoníku.102 Vzhledem k tomu, že v České republice neplatí precedentní systém a rozhodnutí soudu u nás nemá obecně závaznou povahu, není výše naznačené řešení jediným možným. Lze například dovodit, že na základě výše naznačeného postupu sice vznikne věcné břemeno, takto založený právní vztah ovšem nebude mít věcněprávní povahu, ale pouze obligační. Pokud se ovšem ztotožním s právními úvahami obsaženými ve shora citovaném soudním rozhodnutí, bude nutné se zabývat otázkou, jakým způsobem vlastně mohou vznikat věcná břemena k nemovitostem neevidovaným v katastru. Věcná břemena vznikají – podle § 151o odst. 1 občanského zákoníku – písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. V případě rozhodnutí státního orgánu vzniká věcné břemeno okamžikem uvedeným v tomto rozhodnutí nebo okamžikem, kdy toto rozhodnutí nabude právní moci. Půjde především o rozhodnutí v režimu stavebního zákona (a to v rámci vyvlastnění podle § 109 odst. 1 stavebního zákona). Stejně tak půjde o rozhodnutí příslušeného orgánu, když soud zřídí věcné břemeno v případě řešení poměrů vyplývajících z existence neoprávněné stavby v souladu s § 135c odst. 3 občanského zákoníku. Problematika zřizování věcných břemen na základě zákona bude pro svou specifičnost rozebrána níže v samostatné kapitole v souvislosti v veřejnoprávními omezeními vlastnického práva. Právo odpovídající věcnému břemeni lze nabýt také vydržením, přičemž ke vzniku věcného břemene dojde, v případě splnění podmínek
102
§ 853 občanského zákoníku: „Občanskoprávní vztahy, pokud nejsou zvláště upraveny ani tímto, ani jiným zákonem, se řídí ustanoveními tohoto zákona, která upravují vztahy obsahem i účelem jim nejbližší.
84
stanovených v zákoně, ex lege uplynutím příslušené doby a to u nemovitosti deseti let. Dále je třeba zdůraznit rozdíl při vzniku věcných břemen in rem a in personam. V případě vzniku věcných břemen in rem je pro posouzení otázky, zda se právo odpovídající věcnému břemeni zapisuje do katastru nemovitostí, rozhodující jen to, zda se v katastru nemovitostí eviduje nemovitost, v našem případě stavba, zatížená, ke které má věcné břemeno vzniknout, nikoli to, zda v katastru nemovitostí je evidována nemovitost, v jejíž prospěch se věcné břemeno zřizuje.103 Je ovšem nutné, aby ve smlouvě o zřízení věcného břemene k pozemkům bylo přesně vymezeno, kde se na pozemku (případně pod pozemkem) nacházejí objekty, jejichž existence má být vlastníkem pozemku respektována a v jejichž zájmu je věcné břemeno zřizováno. V případě vzniku věcných břemen in personam je možné problém neevidovaných nemovitostí „obejít“ tak, že bude věcné břemeno zřízeno ve prospěch určité osoby (zatíženou nemovitostí zde bude nemovitost v katastru zapisovaná). Problém však vyvstane následně, neboť je třeba si uvědomit, že věcná břemena in personam nelze převést na jinou osobu, tudíž samozřejmě není možné právní nástupnictví a věcné břemeno je nutné při změně oprávněného subjektu nutné zřídit znovu. Ve výše naznačených situacích byla zatíženou nemovitostí vždy stavba (případně pozemek) zapisovaná do katastru. Případy, kdy zatíženou nemovitostí bude stavba v katastru neevidovaná, budou méně časté. Jako příklad věcného břemene in personam, kdy zatíženou nemovitostí je stavba neevidovaná v katastru, lze uvést věcné břemeno užívání drobné stavby zřízené ve prospěch určité osoby. Takové věcné břemeno pak vznikne účinností smlouvy o zřízení věcného břemene.
103
Rozsudek Městského soudu v Praze č.j. 33 Ca 42/97-5 ze dne 30. dubna 1997, Ad notam, 1997, č. 4, str. 92 - 93
85
Zřizuje-li se smluvně věcné břemeno k nemovitosti evidované v katastru a zároveň k jejímu příslušenství, kterým je nemovitost v katastru neevidovaná (například může jít o hospodářskou budovu, která je příslušenstvím jiné budovy evidované v katastru na téže parcele), platí zde analogicky to, co již bylo uvedeno o vzniku vlastnického práva k nemovitostem
neevidovaným
v
katastru,
které
tvoří
příslušenství
nemovitosti v katastru evidované. I v tomto případě podle mého názoru sleduje příslušenství osud věci hlavní i co do okamžiku vzniku práva odpovídajícího věcnému břemeni, tj. vkladem do katastru nemovitostí ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Pokud jde o zánik věcných břemen, věcná břemena mohou zanikat obecnými nebo zvláštními způsoby. K prvé skupině patří smrt fyzické nebo zánik právnické osoby u věcných břemen in personam a také zánik nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne. Důvodem pro zánik věcného břemene jsou rovněž trvalé změny na věci, které způsobují, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti. Věcné břemeno zaniká rovněž splynutím práv a povinností plynoucích z věcného břemene v jedné osobě, protože nemini res sua servit104. Mezi zvláštní způsoby zániku věcného břemene patří smlouva mezi vlastníkem „zatížené“ nemovitosti a mezi vlastníkem „panující“ nemovitosti (zde platí to, co bylo řečeno u vzniku věcných břemen na základě smlouvy, takže opět není možný vklad výmazu práva do katastru nemovitostí). Dále věcné břemeno může zaniknout rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Ustanovení § 151p odst. 3 rovněž stanovuje možnost, aby soud, vznikne-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, rozhodl, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje.
104
Nikomu neslouží jeho vlastní věc.
86
Právo odpovídající věcnému břemeni je právo věcné a zároveň právo absolutní, to znamená, že oprávněný z věcného břemene je chráněn vůči všem třetím osobám, které mají povinnost zdržet se všech neoprávněných zásahů do tohoto práva. Problém výše naznačené právní úpravy spočívá v tom, že existence věcných práv k nemovitostem neevidovaným v katastru není zjevná (protože nejsou zapsána v katastru, který je mimo jiné veden na principu publicity). Ochrana osob oprávněných z věcných břemen tak není dostatečně zajištěna a i z toho důvodu by bylo vhodné – de lege ferenda – v občanském zákoníku tuto materii expresis verbis upravit, jak je tomu například u práva zástavního (viz níže), kde platná právní úprava již výslovně řeší vznik i zánik zástavního práva k nemovitostem neevidovaným v katastru.
2.1.
Veřejnoprávní omezení vlastnického práva
V souvislosti s věcnými břemeny považuji za vhodné zmínit i tzv. „veřejnoprávní omezení vlastnického práva“. Tento pojem samotný není (zatím) definován v žádném právním předpisu, v judikatuře i právní teorii však na tuto problematiku, i když třeba pod jiným označením, můžeme narazit. Veřejnoprávním omezením vlastnického práva lze rozumět takové omezení vlastnického práva, které nesplňuje podmínky pro to, aby je bylo možné podřadit pod institut věcných břemen, jak o něm bylo pojednáno výše. Nelze tedy na takové omezení vztáhnou charakteristiky platné pro věcná břemena. Nejde - jak už z označení tohoto omezení vlastnického práva vyplývá - o omezení občanskoprávní, ale veřejnoprávní. Dále nelze určit panující a služebnou nemovitost (případně zde není konkrétně určená osoba, jejíž potřebám by takové omezení vlastnického práva sloužilo) a také se nedá říci, že omezení slouží k prospěšnějšímu užívání panující nemovitosti. V případě veřejnoprávního omezení vlastnického práva sice – stejně jako u věcných břemen – platí, že omezení spočívá v povinnosti vlastníka
87
nemovitosti něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat,105 ale jen z tohoto důvodu není možné podřadit taková omezení bez dalšího pod institut věcných břemen. To se bohužel v současné době často stává a dokonce ani zákonodárci nerozlišují veřejnoprávní a soukromoprávní charakter takových omezení.106 Dokonce i Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1624/2000, ze dne 10. července 2002 „opravuje“ zákonodárce a vysvětluje, že navzdory tomu, že zákon (v tomto případě to byl zákon o telekomunikacích z roku 1964) užil pojem „věcná břemena“, nelze dovodit, že jde o soukromoprávní oprávnění. Jde o zákonná (legální) věcná břemena, která jsou instituty svého druhu, náležejícími veřejnému právu. V této souvislosti Nejvyšší soud také judikoval, že rozhodnutí o žalobě na určení existence těchto věcných břemen není v pravomoci soudu. Pro veřejnoprávní omezení vlastnického práva použil soud označení zákonná (legální) věcná břemena. Taková veřejnoprávní omezení vlastnického práva jsou zakotvena v mnoha právních předpisech. Jelikož se tato rigorózní práce zabývá především stavbami, uvedu pro příklad jen některé zákony, které upravují omezení vlastnického práva zatěžující stavby. Zákon č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád), ve znění pozdějších předpisů, v ustanoveních §§ 82-85 upravuje mimo jiné domovní
105
Baudyš, P.: Věcné břemeno a veřejnoprávní omezení, Právní rozhledy 2004, č. 12, str. 470 Jako příklad nerespektování odlišností mezi veřejnoprávním a soukromoprávním omezení vlastnického práva lze citovat z ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 114/1992, o ochraně přírody a krajiny ve znění pozdějších předpisů, ve kterém je stanoveno, že pro evropsky významné lokality lze namísto vyhlášení národní přírodní rezervace, (…) nebo památného stromu, včetně jejich ochranných pásem, prohlásit území za chráněné nebo strom za památný, pokud již nejsou zvláště chráněny podle tohoto zákona, na základě písemné smlouvy uzavřené mezi vlastníkem dotčeného pozemku a orgánem, který je oprávněn k jejich vyhlášení. Smluvně lze dále chránit i stromy nebo jiná území se soustředěnými přírodními hodnotami, kde jsou zastoupeny významné či jedinečné ekosystémy v rámci příslušné biogeografické oblasti nebo stanoviště vzácných či ohrožených druhů živočichů a rostlin, pokud již nejsou zvláště chráněny podle tohoto zákona. Takto zřízená ochrana je na základě smlouvy vázána k pozemku formou věcného břemene, o jehož zápis do katastru nemovitostí požádá příslušný orgán ochrany přírody. Náležitosti obsahu smlouvy upraví Ministerstvo životního prostředí prováděcím právním předpisem. Zákonodárci pro veřejnoprávní omezení vlastnického práva, které je zde označeno jako věcné břemeno, dokonce zavedli nutnost vkladu do katastru nemovitostí. Není ovšem zřejmé, zda se bude jednat o věcné břemeno in personam, kde oprávněným bude památný strom, či věcné břemeno in rem a památný strom bude považován za panující nemovitost. 106
88
prohlídku a prohlídku jiných prostor a pozemků a vstup do obydlí, jiných prostor a pozemků. Tato ustanovení se týkají situací, při kterých může policejní orgán vstoupit do obydlí, jiných prostor nebo na pozemek (jsou to případy, jestliže věc nesnese odkladu a vstup tam je nezbytný pro ochranu života nebo zdraví osob nebo pro ochranu jiných práv a svobod nebo pro odvrácení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku). Takovýto vynucený vstup policejního orgánu lze zcela jistě považovat za zásah do vlastnického práva vlastníků staveb nebo pozemků. Další zákon, v němž se lze setkat s veřejnoprávním omezením vlastnického práva, je zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický
zákon).
Podle
tohoto
právního
předpisu
je
například
provozovatel přenosové soustavy oprávněn v souladu s podmínkami stanovenými územním rozhodnutím a stavebním povolením zřizovat a provozovat na cizích nemovitostech zařízení přenosové soustavy, přetínat tyto nemovitosti vodiči a umísťovat v nich vedení, vstupovat a vjíždět na cizí nemovitosti v souvislosti se zřizováním a provozováním zařízení přenosové soustavy nebo odstraňovat a oklešťovat stromoví a jiné porosty, provádět likvidaci odstraněného a okleštěného stromoví a jiných porostů ohrožujících bezpečné a spolehlivé provozování zařízení přenosové soustavy v případech, kdy tak po předchozím upozornění neučinil sám vlastník či uživatel. Podobná oprávnění má i provozovatel distribuční soustavy. Zákon sice obsahuje i povinnost osob, které do vlastnického práva majitelů zatěžovaných nemovitostí zasahují, aby při výkonu výše specifikovaných oprávnění co nejvíce šetřili práva vlastníků dotčených nemovitostí a vstup na jejich nemovitosti jim oznámili. Po skončení prací jsou pak tyto osoby povinny uvést dotčené nemovitosti do předchozího stavu, a není-li to možné s ohledem na povahu provedených prací, do stavu odpovídajícímu předchozímu účelu nebo užívání dotčené nemovitosti a bezprostředně oznámit tuto skutečnost 89
vlastníku nemovitosti. Ani tyto povinnosti však nic nemění na faktu, že shora popsané zásahy do vlastnického práva jsou opravdu citelné, zvlášť z toho důvodu, že prostředky obrany proti takovým zásahům jsou velmi omezené. Vlastník (nebo nájemce) zatížené nemovitosti má pouze právo na jednorázovou náhradu v případě, že mu vznikla v důsledku výkonu práv provozovatele přenosové soustavy majetková újma nebo je-li omezen v užívání nemovitosti. Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), ve znění pozdějších předpisů, se zabývá v ustanovení § 35 zřizováním meliorizací a hrazením bystřin v lesích (jde mimochodem o další případ staveb neevidovaných v katastru, ale pro jejich minimální význam jim nebude věnována větší pozornost107). Vlastníku lesa je uložena povinnost strpět provádění meliorizací a hrazení bystřin v lesích, pokud je toto prováděno ve veřejném zájmu z rozhodnutí orgánu státní správy lesů. Zákon o lesích dále stanovuje, že vlastník, popřípadě nájemce pozemku je povinen strpět, aby se jeho pozemku užilo v nezbytné míře k přípravě, budování a údržbě zařízení meliorací a hrazení bystřin v lesích a podílet se na realizaci nebo úhradě (financování) prací podle míry prospěchu, který má z jejich provedení. Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů, zase zasahuje do úpravy právních vztahů ke stavbám spojeným se zemí pevným základem a neevidovaným v katastru tím, že upravuje právní vztahy k těm stavbám, které jsou významnými doklady historického vývoje, životního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti, jako projevy tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti, pro jejich hodnoty revoluční, historické, umělecké, vědecké a technické, nebo k těm, které mají přímý vztah k významným osobnostem a 107
Stavby hrazení bystřin budou v častých případech drobnými stavbami, problematika meliorizací je pak problematikou sui generis a její posouzení není v současné právní praxi jednoznačné.
90
historickým událostem. Takovéto nemovitosti pak prohlašuje ministerstvo kultury České republiky za kulturní památku, popřípadě - jde-li o nejvýznamnější součást kulturního bohatství národa - vláda za národní kulturní památku. Kulturní památky se zapisují do Ústředního seznamu kulturních památek České republiky, který vede odborná organizace státní památkové péče. Prohlášení za kulturní památku přináší vlastníkovi této věci mnoho omezení a povinností, jak jsou tyto specifikovány v zákoně o státní památkové péči.108 Z mnoha povinností kladených na vlastníky kulturních památek je zřejmé, že vlastnit takový objekt není výsada, ale často spíše komplikace, projevující se v četných ingerencích státu do nakládání s takovými stavbami. Jde o výrazná omezení vlastníka ze strany státu a tato veřejnoprávní
omezení
jsou
kompenzována
naprosto
nedostatečným
způsobem. V § 13 tohoto předpisu je také upraveno právo státu na přednostní koupi kulturních památek. Jde v podstatě o předkupní právo (obligačního charakteru) zřízené na základě zákona, podle něhož je vlastník národní kulturní památky (u kulturních památek platí tato povinnost pouze jde-li o věc movitou) povinen v případě zamýšleného prodeje ji přednostně nabídnout ministerstvu kultury ke koupi. Rovněž je v tomto zákoně upraven způsob vymezení ochranného pásma, vyžaduje-li to ochrana nemovité kulturní památky (nebo národní kulturní památky). Ze staveb neevidovaných v katastru by kulturními památkami mohly být například kapličky a boží muka, památníky, kašny, pomníky a další. Samostatnou kapitolou jsou nemovitosti neevidované v katastru, nacházející se na území památkových zón nebo památkových rezervací. Zde se bude pravděpodobně jednat například o prvky fortifikací (hradby, bašty, věže a podobně). 108
Např. § 9 odst. 1 zákona o státní památkové péči: „Vlastník kulturní památky je povinen na vlastní náklad pečovat o její zachování, udržovat ji v dobrém stavu a chránit ji před ohrožením, poškozením, znehodnocením nebo odcizením. Kulturní památku je povinen užívat pouze způsobem, který odpovídá jejímu kulturně politickému významu, památkové hodnotě a technickému stavu. Je-li kulturní památka ve státním vlastnictví, je povinností organizace, která kulturní památku spravuje nebo ji užívá nebo ji má ve vlastnictví, a jejího nadřízeného orgánu, vytvářet pro plnění uvedených povinností všechny potřebné předpoklady.“
91
Jiným z mnoha zákonů, který zakotvuje omezení vlastníka nemovitosti zřízením veřejnoprávního omezení, je zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích). Podle tohoto právního předpisu je vlastník vodovodu nebo kanalizace za účelem udržování vodovodu nebo kanalizace v dobrém stavebním stavu a provozovatel za účelem plnění povinností spojených s provozováním vodovodu nebo kanalizace oprávněn vstupovat na cizí pozemky nebo stavby, na nichž nebo pod nimiž se vodovod nebo kanalizace nachází. Stavebník a vlastník vodovodu nebo kanalizace mají právo umísťovat na cizí pozemek nebo stavbu tabulky vyznačující polohu vodovodu nebo kanalizace. I v tomto předpise je – podobně jako v energetickém zákoně – stanoveno, že výše popsaná práva musí být vykonávána tak, aby bylo co nejméně zasahováno do práv vlastníků pozemků a staveb. Stejně tak v případě vzniku majetkové újmy, nebo je-li tato vlastník omezen v obvyklém užívání pozemku nebo stavby, má tento vlastník právo na náhradu. U zákona o vodovodech a kanalizacích stojí za povšimnutí způsob, jakým je vyřešen problém přechodu práv a povinností stavebníka a vlastníka a provozovatele vodovodu nebo kanalizace a zároveň vlastníků pozemků a staveb a to tak, že tato práva a povinnosti přecházejí na jejich právní nástupce. Na první pohled by se zdálo, že jde konečně o vhodné a správné řešení vztahu mezi vlastníkem vodovodu nebo kanalizace a jejich provozovatelem, bohužel se tato úprava týká pouze provozování kanalizace a vodovodů, nikoli jejich umisťování. Proto v případě potřeby umístit na cizím pozemku vodovod či kanalizaci opět nezbývá nic jiného, než zřízení věcného břemene, a to pravděpodobně věcného břemene in personam, neboť zde není panující nemovitost.109
109
Baudyš, P.: Věcné břemeno a veřejnoprávní omezení, Právní rozhledy 2004, č. 12, str. 471
92
Se zákonným omezením vlastnického práva se lze paradoxně setkat i přímo v občanském zákoníku, kdy tento kodex v rámci úpravy sousedských práv v ustanovení § 127 odst. 2 zakotvuje povinnost vlastníků sousedících pozemků umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Na závěr této kapitoly si ještě dovolím poznámku k evidenci výše popsaných veřejnoprávních omezení v katastru nemovitostí. Není pochyb o tom, že se do katastru zapisují věcná břemena, ovšem je evidentní, že katastrální zákon má na mysli věcná břemena taková, jak je upravuje v příslušných ustanoveních občanský zákoník. Vyvstává tedy otázka, zda se v katastru evidují (respektive zda by se měla evidovat) také veřejnoprávní omezení vlastnického práva, která jsou někdy zavádějícím způsobem označována jako věcná břemena. Evidence veřejnoprávních omezení vlastnického práva, jak o této problematice bylo pojednáno výše, je například v zákoně o telekomunikacích vyřešena tak, že provozovatel přenosové (rozuměj i přepravní, atd.) soustavy je povinen zřídit věcné břemeno umožňující využití cizí nemovitosti nebo její části pro účely uvedené v příslušných ustanoveních energetického zákona, a to smluvně s vlastníkem nemovitosti. V případě, že vlastník není znám nebo určen nebo proto, že je prokazatelně nedosažitelný nebo nečinný nebo nedošlo k dohodě s ním, vydá příslušný stavební úřad na návrh provozovatele přenosové soustavy rozhodnutí o zřízení věcného břemene. Taková věcná břemena se pak samozřejmě do katastru nemovitostí zapisují, stejně jako jiná, na základě smlouvy vzniklá věcná břemena. Tím, že zákonodárce uložil provozovateli přenosové soustavy a vlastníkovi nemovitosti povinnost uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene110, která má soukromoprávní charakter, obešel tak
110
Zásady smluvní svobody je zde očividně přehlížená.
93
důmyslně poněkud spornou variantu, že by se veřejnoprávní omezení vlastnického práva, tj. v podstatě věcné břemeno vzniklé ze zákona, zapisovalo do katastru formou záznamu. Zpětně samozřejmě takovou povinnost uložil nelze.111 Proto se evidují věcná břemena, zřizována výše popsaným způsobem, až od účinnosti shora popsaného zákona. Otázka jakým způsobem zajistit přehled o umístění především liniových staveb – protože právě v souvislosti takovými stavbami jsou veřejnoprávní omezení zřizována – zůstává nevyřešena. Přitom není pochyb, že je žádoucí, aby byl o umístění takových staveb přehled. Jednou z možností, jak se s touto situací vypořádat, je využít skutečnosti, že údaje o zaměření skutečného provedení liniových staveb soustřeďují stavební úřady. Stačilo by, aby stavební úřady měly přehled o tom, kde se nacházejí tyto veřejně prospěšné stavby, o nichž dostávají veškeré potřebné informace a byl by z toho přehledu způsobilé poskytovat informace o poloze a umístění těchto staveb veřejnosti.112
111
V zákoně o telekomunikacích v původním znění sice existovala povinnost, aby vlastníci podzemních vedení telekomunikační sítě předložili nejpozději do 5 let od účinnosti tohoto zákona katastru nemovitostí návrh na záznam věcných břemen vzniklých před účinností tohoto zákona vztahujících se k pozemkům (§ 107 odst. 15), avšak toto ustanovení bylo později novelou č. 225/2003 Sb. zrušeno. Praxe ukázala, že takové ustanovení nebylo racionální, v mezidobí však již některá věcná břemena podle zákona o telekomunikacích mohla být v katastru zapsána, což do celé situace opět vnáší chaos. 112 Baudyš, P.: Věcné břemeno a veřejnoprávní omezení, Právní rozhledy 2004, č. 12, str. 472. K tomu je ovšem třeba poznamenat, že podmínkou sine qua non výše navrženého řešení je přesnost, správnost a úplnost informací, které mají stavební úřady k dispozici. V praxi se lze totiž často setkat s tím, že zhotovitelé provádějící na základě smluv o dílo pro investory liniové stavby se – z úsporných důvodů – nezatěžují pořizováním dokumentace skutečného provedení stavby a pokud stavební úřad v rámci kolaudačního řízení (z důvodů subjektivních i objektivních) podrobně nezjišťuje, jaký je skutečný stav věci, ale spokojí se se strohým konstatováním, že „stavba byla provedena podle schválené projektové dokumentace“, pak se případný žadatel o poskytnutí informací může u příslušného stavebního úřadu seznámit pouze s projektovou dokumentací určenou pro vydání stavebního povolení (resp. s realizační projektovou dokumentací), kde ovšem nebudou odchylky zachyceny. Otázkou rovněž je, zda by se mělo jednat o poskytování informací podle příslušných ustanovení zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění pozdějších předpisů, anebo by bylo třeba provést změnu stavebního zákona, která by tuto problematiku vyřešila (i v návaznosti na zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů).
94
3. Zástavní právo Nová úprava zástavního práva se do hlavy třetí A části druhé občanského zákoníku dostala novelou č. 367/2000 Sb., která nabyla účinnosti dne 1. ledna 2001. Podle platných ustanovení občanského zákoníku zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Subjekty zástavního práva jsou zástavní dlužník (zástavce - vlastník nemovitosti) na straně jedné a zástavní věřitel na straně druhé. Obsahem právního vztahu založeného zástavním právem je - v případě že dlužník nesplní zajišťovanou pohledávku řádně a včas - právo zástavního věřitele zpeněžit zástavu a uspokojit z jejího výtěžku svoji pohledávku vůči zástavnímu dlužníkovi a tomu odpovídající povinnost zástavního dlužníka umožnit zástavnímu věřiteli takto svou pohledávku uspokojit. Pro právní úpravu zástavního práva je příznačný princip akcesority. To znamená, že vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou. Zástavní právo přistupuje k pohledávce jako prostředek jejího zajištění a posílení právního postavení věřitele. Pohledávka a zástavní právo ji zajišťující jsou spolu natolik navzájem spjaté, že se žádným členem této dvojice nelze samostatně nakládat. To se však netýká věci, která je předmětem zástavy. Změna v osobě vlastníka zástavy nemá vliv na trvání zástavního práva na ní lpějícího. Zástavní právo má funkci zajišťovací (pobízí dlužníka, aby splněním svého závazku zbavil zástavu právní závady v podobě zástavního práva) a uhrazovací (zjednávající zástavnímu věřiteli možnost dosáhnout uspokojení zajištěné již splatné pohledávky jinak než se v době vzniku pohledávky předpokládalo, totiž zpeněžením zástavy a náhradním plněním z výtěžku prodeje). 113
113
Knapp, V. a kol: Občanské právo hmotné, Svazek I., 1. vydání, Praha, CODEX, 1995, str. 287
95
Nejefektivněji plní funkce zástavního práva tzv. hypotéka, tj. zástavní právo k nemovitostem. Podle ustanovení § 156 odst. 1 občanského zákoníku vzniká zástavní právo na základě písemné smlouvy, rozhodnutí soudu nebo správního úřadu, nebo také ze zákona. V případě vzniku zástavního práva k nemovitým věcem neevidovaným v katastru musí mít smlouva formu notářského zápisu (jak stanoví § 156 odst. 3 občanského zákoníku). Další speciální úpravu, týkající se nemovitostí nezapisovaných v katastru, obsahuje § 158 pro vznik zástavního práva k těmto nemovitostem, a to podmínku zápisu do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Zápis zástavního práva do Rejstříku zástav pak provádí notář, který sepsal zástavní smlouvu ve formě notářského zápisu a to bezodkladně po uzavření zástavní smlouvy. Tento zápis má pak konstitutivní charakter. Jiná je situace při vzniku zástavního práva k nemovitosti neevidované v katastru na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Zde vzniká zástavní právo dnem nabytí právní moci takového rozhodnutí a zápis do Rejstříku zástav má pak pouze deklaratorní charakter. Zánik zástavního práva, jak o něm hovoří § 170 odst. 1 občanského zákoníku pak – v případě že šlo o zástavní právo k nemovitosti neevidované v katastru – nastane výmazem tohoto práva z Rejstříku zástav, který provede kterýkoliv notář, požádá-li o to zástavní věřitel nebo bude-li notáři zánik zástavního práva prokázán. Právní úprava vedení Rejstříku zástav je obsažena v zákoně č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů, a to v § 35b. Podle tohoto ustanovení se jedná o neveřejný seznam v elektronické podobě, který vede, provozuje a spravuje Notářská komora ČR. V Rejstříku zástav se evidují údaje týkající se zástavy, výše a právního důvodu zajišťované pohledávky, zástavního dlužníka, zástavce a zástavního věřitele, doby vzniku zástavního práva, právního důvodu zástavního práva a datum a čas zápisu. Soudy a správní úřady jsou povinny zaslat Notářské komoře ČR pravomocná rozhodnutí o zřízení 96
zástavního práva k nemovitým věcem, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, k provedení záznamu v Rejstříku zástav, a to do 30 dnů od právní moci rozhodnutí. Proti tomu, kdo jedná v důvěře v obsah zápisu nebo záznamu do Rejstříku zástav, nemůže ten, jehož se zápis týká, namítat, že obsah zápisu nebo záznamu neodpovídá skutečnosti (podobně jako při vedení katastru nemovitosti je zde zakotven princip dobré víry, neboli materiální publicity). Kterýkoliv notář vydá každému, kdo osvědčí oprávněný zájem, na jeho žádost opis nebo výpis z Rejstříku zástav. Zajímavá situace by vznikla, kdyby se zástavce rozhodl zatížit zástavním právem nemovitost zapisovanou v katastru nemovitostí (např. pozemek) a zároveň nemovitost v katastru neevidovanou stojící na tomto pozemku. Zástavní právo by tak vzniklo pro první nemovitost vkladem do katastru a pro druhou nemovitost zápisem do rejstříku zástav. Na závěr této kapitoly, týkající se zástavního práva, jen stručně shrnu vývoj právní úpravy tohoto institutu za několik posledních let. Před účinností v úvodu této kapitoly zmiňované novely občanského zákoníku č. 367/2000 Sb. nebyl vznik zástavního práva k nemovitostem neevidovaným v katastru upraven zvlášť, tudíž bylo možné dojít k závěru, že zástavní právo k takovým nemovitostem zřídit nelze, nebo se používal výklad naznačený při vzniku věcných břemen, tj. že zástavní právo vznikalo účinností zástavní smlouvy. Tento způsob vzniku zástavního práva – to znamená účinností zástavní smlouvy - pak tato novela rovněž výslovně zakotvila do ustanovení § 157 odst. 2 občanského zákoníku. Tato právní úprava však byla brzy nahrazena jinou, do dnešní doby platnou úpravou, která byla v této kapitole rozebrána. Současná právní úprava zástavního práva je oproti předcházejícím pokrokovější a více vyhovuje potřebám právní jistoty třetích osob. V případě staveb neevidovaných v katastru jde často o věci značné hodnoty, proto je zvlášť důležité, aby ten kdo chce takto zastavenou věc koupit, nebo
97
potencionální věřitel, měl jistotu, zda je nebo není taková věc v konkrétní dobu již zatížena zástavním právem.
4. Předkupní právo Předkupní právo je upraveno v ustanoveních §§ 602 – 606 občanského zákoníku a je zařazeno mezi vedlejší ujednání při kupní smlouvě, byť může být sjednáno i samostatně, případně v rámci jiné než kupní smlouvy (například v rámci smlouvy darovací). Subjekty předkupního práva jsou prodávající (v našem případě vlastník stavby neevidované v katastru) a kupující, označení subjektů se pak při realizaci předkupního práva vymění. Obsahem předkupního prává je povinnost vlastníka, aby v případě, že věc chce zcizit (ze zákona prodejem a pokud to bylo ujednáno ve smlouvě i jiným způsobem), přednostně tuto věc nabídl dřívějšímu vlastníkovi (prodávajícímu, příp. oprávněnému z předkupního práva) a tomu odpovídající právo oprávněného. Podstatou předkupního práva je omezení dispozičních oprávnění kupujícího. Vlastník je v dispozicích omezen tak, že prvním z případných adresátů jeho návrhu na uzavření kupní smlouvy musí být prodávající.114 Podle ustanovení § 604 občanského zákoníku předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu. Předkupní právo je zajímavé tím, že může mít jak věcněprávní tak závazkovou povahu. Závazkověprávní charakter předkupního práva vyplývá z § 603 odst. 1 občanského zákoníku. V tomto případě působí práva a povinnosti z předkupního práva jen mezi smluvními stranami, povinnost nabídnout přednostně věc oprávněnému z předkupního práva nepřechází spolu s vlastnictvím věci na právní nástupce povinného a je nepřevoditelná. Předkupní právo může – podle § 603 odst. 2 občanského zákoníku –
114
Fiala, J., Hurdík, J., Korecká, V.: Občanský zákoník – komentář, Praha, ASPI CODEX, 1999
98
vzniknout i jako věcné právo, které zůstává oprávněnému zachováno i v případě, že se rozhodl věc nekoupit a působí i vůči právním nástupcům povinné osoby, neboť se váže nikoli k osobě vlastníka, ale k věci.115 Týká-li se věcné předkupní právo nemovitosti evidované v katastru, vzniká podle ustanovení § 603 odst. 2 občanského zákoníku vkladem do katastru nemovitostí. Není pochyb, že předkupní právo, jakožto právo závazkové povahy, může k nemovitosti neevidované v katastru vzniknout. Z ustanovení § 603 odst. 2 občanského zákoníku by se dalo dovodit, že k nemovitosti v katastru neevidované nelze zřídit věcné předkupní právo, protože pro jeho vznik je nutný zápis do katastru. I zde je však možné použít argumentaci naznačenou v kapitole týkající se věcných břemen a to argumentem a maiore ad minus analogií k vlastnickému právu pomocí § 853 občanského zákoníku. Tak by i věcné předkupní právo ke stavbě jako nemovitosti neevidované v katastru vzniklo účinností smlouvy. Smlouva musí mít písemnou formu, předkupní právo vzniká její účinností a do katastru se samozřejmě nezapisuje. Dále může předkupní právo vzniknou ze zákona, a to na základě ustanovení § 140 občanského zákoníku, podle kterého převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Podle komentáře k občanskému zákoníku116 vzniká tímto způsobem věcné předkupní právo, stejně jako ve všech dalších případech, kdy předkupní právo vzniká ze zákona. Z toho vyplývá, že věcné předkupní právo tak může vzniknout i ke stavbě nezapisované do katastru nemovitostí.
115
Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol: Občanský zákoník. Komentář, 6. vydání, Praha, C. H. Beck, 2001, str. 940 116 Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol: Občanský zákoník. Komentář, 6. vydání, Praha, C. H. Beck, 2001, str. 941
99
Předkupní právo věcného i závazkového charakteru zaniká obecnými způsoby uvedenými v občanském zákoníku nebo také dnem, kdy se vydražitel stal vlastníkem nemovitosti podle § 336l odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů. Právní úprava předkupního práva je velice stručná a kusá, jistě by jí prospělo dopracování. V § 603 občanského zákoníku by například mělo být výslovně stanoveno, že věcné předkupní právo lze zřídit pouze k nemovitosti. Ochrana třetích osob - v případě převodu vlastnického práva k nemovitosti neevidované v katastru, zatížené předkupním právem věcněprávního charakteru - není zajištěna vůbec, což lze považovat za zásadní nedostatek.
5. Nájem Nájemní vztah je již čistě závazkovým právním vztahem a vzniká na základě nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně užíval nebo z ní bral užitky. Základními rysy nájmu jsou jeho dočasnost a úplatnost. Předmětem nájmu můžou být věci movité i nemovité, předmětem nájmu může být i příslušenství, součást nebo dokonce jen část věci. Ustanovení o nájemní smlouvě, obsažená v občanském zákoníku v §§ 663 – 723 neobsahují zvláštní úpravu pro nájemní vztah, jehož předmětem je nemovitost neevidovaná v katastru, protože to z povahy věci ani není nutné. Pouze v § 680 odst. 3 je stanoveno, že změna vlastnictví k nemovité věci je důvodem pro výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce, a to i tehdy, bylali smlouva uzavřena na dobu určitou. Stejně tak lze - není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak - pronajatou věc dát do podnájmu, přičemž ani u podnájmu neexistuje zvláštní úprava pro nemovitosti neevidované v katastru. Obecně lze říci, že u závazkových právních vztahů zde nevyvstává nutnost zvláštní právní úpravy pro nemovitosti, natožpak pro nemovitosti
100
neevidované v katastru a to převážně z toho důvodu, že zde není pro vznik těchto právních vztahů podmínka zápisu do katastru nemovitostí. V minulosti, před účinností novely zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem č. 90/1996 Sb. (tj. před 1. červencem 1996), kdy výčet práv zapisovaných k nemovitostem evidovaným v katastru obsažený v § 1 odst. 1 tohoto zákona zahrnoval i „jiná práva, pokud byla zřízena jako věcná práva k nemovitostem“, zahrnoval se do této skupiny také nájem.117 Tato úprava, jak je patrné z platných právních předpisů, však byla překonána. Jistě i z toho důvodu, že – jak bylo zmíněno v úvodu této kapitoly – výčet věcných práv obsažený v občanském zákoníku je taxativní a proto rozšíření věcných práv, která se zapisují do katastru (například o nájem), by bylo nesystémové.
6. Právní vztahy regulované veřejnoprávními předpisy Pro účely této práce, která je zaměřena na oblast občanskoprávních vztahů, jsem se podrobně věnovala rozboru právních vztahů ke stavbám spojeným se zemí pevným základem a neevidovaným v katastru z pohledu soukromoprávního. Podle mého názoru je vhodné doplnit toto téma o vztahy regulované veřejným právem, neboť stavba jako nemovitost neevidovaná v katastru je často předmětem i takových právních vztahů. Sluší se zmínit, že mnohá odvětví práva veřejného se zabývají regulací právních vztahů s tímto specifickým předmětem a v souvislosti s tím opět vyvstává řada sporných otázek, na které chci, v rámci zachování celistvosti zvoleného tématu, upozornit. Bylo by nad rámec této práce detailně rozebírat veřejnoprávní vztahy týkající se staveb neevidovaných v katastru, proto si dovolím jen stručný exkurs tímto směrem. 117
Podle § 2 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona ve znění s účinností do 30. června 1996 se v katastru nemovitostí evidovaly také nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat alespoň pět let, zápis nájmu staveb neevidovaných v katastru se ovšem ani takovým způsobem do katastru dostat nemohl.
101
Obecně se dá říci, že pro právní vztahy k předmětným stavbám regulované veřejnoprávními předpisy platí, že téměř vždy ukládají vlastníku takové stavby nějakou povinnost (například povinnost platit daně) nebo se jedná o určité omezení vlastníka v dispozicí s jeho věcí, ať už ve formě zákonem zřízených věcných břemen, veřejnoprávních omezení vlastnického práva nebo například formou ochranných pásem. Tyto povinnosti a omezení vyplývají z obecně závazných předpisů, není dost dobře možné se jim vyhnout (legální cestou) a jsou v podstatě realizací článku 11 odst. 3, 4 a 5 Listiny základních práv a svobod. Z odvětví veřejného práva se nejvýrazněji danou problematikou zabývá správní právo. Příslušné předpisy však byly rozebrány výše, především v kapitole týkající se veřejnoprávních omezení vlastnického práva. Z dalších veřejnoprávních odvětví tedy níže zmíním právo finanční a právo trestní.
6.1. Finanční právo Nemovitosti obecně a stavby zvlášť, ať už jsou v katastru evidované či neevidované, mají často vysokou hodnotu a proto je jejich vlastnictví, případně přechod nebo převod vlastnictví, spojen v odvodem do státní pokladny. Tyto daně (popřípadě poplatky) je možné, v souladu s článkem 11 odst. 5 Listiny základních práv a svobod, ukládat jen na základě zákona. Následně uvedené zákony – vyjma zákona o dani z nemovitostí – nerozlišují v případě nemovitostí pozemky a stavby, proto pokud je zde používán pojem nemovitost, rozumí se tím samozřejmě i stavba spojená se zemí pevným základem. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů stanovuje daň z nemovitostí, která je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb. Pro pozemky platí, že jsou předmětem daně, pokud jsou evidovány v katastru nemovitostí, nejsou-li vyloučeny podle § 2 odst. 2 tohoto zákona.
102
Daní ze staveb jsou zatíženy stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané a nebo podle dříve vydaných obecně závazných právních předpisů dokončené, byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí nebo nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Které stavby předmětem daně ze staveb nejsou, vymezuje § 7 odst. 2 tohoto zákona.118 Zákonodárce se zde úspěšně vyhnul podmínce evidence nemovitostí v katastru, čímž si ušetřil řadu problémů a je zřejmé, že předmětem daně budou nemovitosti v katastru evidované i neevidované. Je nutno uznat, že toto řešení je pro běžnou právní praxi srozumitelnější.119 Zákon také stanoví, kdo je poplatníkem daně, kdy jsou pozemky a stavby od daně osvobozeny, dále základ daně a sazbu daně a způsob vyměření a placení daně. Podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je zpoplatněno nabytí majetku děděním, bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu, a to jinak než smrtí zůstavitele a úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem nebo bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním. Ačkoli majetkem v prvních dvou případech jsou mimo jiné i nemovitosti a ve třetím případě se o nemovitosti přímo hovoří, zákon bližší vymezení pojmu nemovitost neobsahuje, bude nutné použít obecnou definici nemovitosti obsaženou v občanském zákoníku. Majetkem podle tohoto zákona se tedy
118
§ 7 odst. 2 zákona o dani z nemovitostí: „Předmětem daně ze staveb nejsou stavby, v nichž jsou byty nebo samostatné nebytové prostory, které jsou předmětem daně podle odstavce 1, stavby přehrad, stavby, jimiž se upravuje vodní tok, stavby vodovodních řadů a vodárenských objektů včetně úpraven vody, kanalizačních stok a kanalizačních objektů včetně čistíren odpadních vod, jakož i stavby určené k předchozímu čištění vod před jejich vypouštěním do kanalizací, stavby na ochranu před povodněmi, stavby k zavlažování a odvodňování pozemků, stavby rozvodů energií a stavby sloužící veřejné dopravě. 119 Důvod byl naznačen již výše, v závěru kapitoly týkající se vymezení pojmu nemovitost.
103
budou rozumět nemovitosti – tedy samozřejmě i stavby - v katastru evidované i neevidované. Poplatník je povinen podat daňové přiznání ve lhůtě určené v § 21 odst. 1 a 2 tohoto zákona a součástí tohoto daňového přiznání je (vyjma případů v zákoně stanovených) znalecký posudek. Ten se vyhotovuje jak pro nemovitosti v katastru evidované, tak pro nemovitosti v katastru neevidované. V případě převodu nemovitostí evidovaných v katastru se o tomto úkonu doví správce daně také od katastrálního úřadu, který je – v rámci obecné povinnosti součinnosti – povinen poskytnout správci daně údaje potřebné pro vyměření a vymáhání daně podle § 34 odst. 1 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů. Na rozdíl od zákona o dani z nemovitostí bude ovšem nutné řešit problémy vyplývající z neurčitosti pojmu nemovitost, zvláště pak z výkladu pojmu „spojení se zemí pevným základem.“ Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů upravuje mimo jiné zdaňování příjmů z pronájmů nemovitostí, příjmy z převodu vlastní nemovitosti a zároveň stanovuje, kdy jsou tyto příjmy od daně osvobozeny. Tento zákon rovněž nerozlišuje mezi nemovitostmi evidovanými a neevidovanými v katastru. Význam pro odepisování podle tohoto zákona má také to, že hmotným majetkem se rozumí budovy, domy a byty nebo nebytové prostory vymezené jako jednotky zvláštním předpisem a stavby (s určitými výjimkami).
6.2. Trestní právo I trestní právo, jakožto odvětví veřejného práva, bude v některých případech regulovat právní vztahy k nemovitostem neevidovaným v katastru. Hlavním účelem trestního zákona je podle ustanovení § 1 zákona č. 140/1961 Sb., trestního zákona, ve znění pozdějších předpisů, mimo jiné ochrana zájmů společnosti a ochrana práv a oprávněných zájmů fyzických a právnických
104
osob. Takovým chráněným právem bude jistě i vlastnické, nebo jiné věcné právo k věci, jehož porušení ze strany třetí osoby je sankciováno v ustanovení § 249 trestního zákona. Neoprávněné užívání cizí věci se – na rozdíl od následující skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru120 - může týkat i stavby v katastru neevidované. Stejně tak je vlastnickému, či jinému právu k věci, poskytována ochrana v ustanovení § 257 trestního zákona (poškozování cizí věci). Ustanovení § 258 trestního zákona (zneužívání vlastnictví) naopak chrání zájem společnosti na tom, aby určitá věc, požívající ochrany podle zvláštních předpisů, nebyla zničena nebo poškozena. Věc je tak v podstatě chráněna před vlastníkem. Tyto trestné činy proti majetku nalezneme v hlavě deváté trestního zákona. Na závěr v souvislosti se stavbami jako nemovitostmi neevidovanými v katastru zmíním trestný čin poškozování a ohrožování provozu obecně prospěšného zařízení, který je upraven v ustanoveních §§ 182 – 183 trestního zákona. Jde o trestný čin obecně nebezpečný a předmětem útoku může být právě v tomto případě často nemovitost neevidovaná v katastru (nejčastěji půjde o liniové stavby). Tento velmi stručný exkurz samozřejmě nebyl vyčerpávající, o stavbě neevidované v katastru, jako předmětu útoku trestného činu, by se dalo napsat mnoho. Naznačené skutkové podstaty trestných činů měly spíše zdůraznit různorodost právních vztahů k nemovitým stavbám (v případě trestných činů půjde spíše o „protiprávní“ vztahy) a možný způsob domáhání se ochrany práva k takové věci, pokud ke zjednání nápravy nestačí soukromoprávní instrumenty a protiprávní jednání má dostatečnou intenzitu.
120
V tomto případě bude z podstaty věci předmětem neoprávněného zásahu nemovitost v katastru evidovaná.
105
VI. Srovnání se zahraniční právní úpravou
Na závěr této své rigorózní práce jsem se – pro dokreslení celé problematiky – rozhodla zařadit komparaci se dvěma zahraničními právními úpravami. S ohledem na to, že svou právní praxi advokátní koncipientky vykonávám v česko – slovensko – polském pohraničí, vybrala jsem pro tuto komparaci právě tyto dva sousední státy, s jejichž právními úpravami přicházím do styku. Do této kapitoly jsem rovněž zařadila výklad týkající se nadnárodní úrovně. 1. Právní úprava platná na Slovensku
Česká republika měla se svými současnými východními sousedy po několik desetiletí shodný právní řád a i právní úprava, týkající se problematiky staveb spojených se zemí pevným základem a neevidovaných v katastru jako předmětu právních vztahů platná na Slovensku, má s tou naší stejné kořeny a to i přesto, že posledních více než deset let se oba právní řády vyvíjejí samostatně. Společný základ obou právních úprav tvoří zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Zb., občiansky zákonník – dále jen „slovenský občanský zákoník“). Vymezení předmětu občanskoprávních vztahů, obsažené v ustanovení § 118 slovenského občanského zákoníku, je shodné s naší právní úpravou, pojem věci v právním smyslu slovenský občanský zákoník nedefinuje. Rovněž rozdělení věci na movité a nemovité („hnuteľné a nehnuteľné“) a vymezení nemovitostí jako pozemků a staveb spojených se zemí pevným základem, podle ustanovení § 119 odst. 1 a 2 slovenského občanského zákoníku zůstalo zachováno na stejně jako v našem právním řádu. Také je shodně upraveno vymezení příslušenství věci. První odlišnost se objevuje v druhém odstavci § 120 slovenského občanského zákoníku, který stanoví, že
stavby, vodní toky a podzemní vody nejsou součástí pozemku. Právní úprava zde jde nad rámec zásady superficies solo non cedit, když podle ní nemohou být součástí pozemku nejen stavby, ale i vodní toky a podzemní vody. Vymezení pojmu nemovitost, je shodné s naší právní úpravou, a stejně jako český občanský zákoník, ani slovenský občanský zákoník neobsahuje v souvislosti s vymezením nemovitostí definici pojmu stavba. Legální definici stavby nalezneme ve slovenském stavebním zákoně.121 Podle ustanovení § 43 tohoto předpisu v platném znění je stavbou stavební konstrukce postavená stavebními pracemi ze stavebních výrobků, která je pevně spojena se zemí nebo jejíž osazení vyžaduje úpravu podkladu. Pojem stavba, jak je použit ve slovenském katastrálním zákoně nebo v občanském zákoníku, se právně i evidenčně značně odlišuje od pojmu stavba ve smyslu stavebního zákona. Podle slovenského stavebního zákona je možné za stavbu považovat jedno souborné dílo s více stavbami (jinak samostatnými předměty evidence v katastru), nebo i např. terénní úpravu, která není předmětem evidence v katastru.122 S nelehkým úkolem, jak definovat stavbu, se sice slovenští zákonodárci vypořádali, jde spíš o technický popis stavby a v souvislosti s tím mohou vyvstat další otázky týkající se výkladu pojmů stavební konstrukce, stavební práce nebo stavební výrobky. Definice charakterizující stavbu jako „stavební konstrukci…“ si příliš nezadá s českou definicí stavby, podle níž se za stavbu se považují „veškerá stavební díla…“. Slovenští zákonodárci také definovali pojem pevné spojení se zemí (který charakterizuje stavby). „Pevné spojení se zemí“ je třeba pečlivě odlišit od našeho „spojení se zemí pevným základem“. „Spojení se zemí pevným základem“ je pouze jedním z druhů „pevného spojení se zemí.“ Demonstrativnímu výčtu druhů „pevného spojení se
121
zákon č. 50/1976 Zz., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), jehož základem je, jak je patrno, původní „československý“ stavební zákon 122 Gaisbacher, J.: Základy pozemkového práva, Komentár, 2. vydání, Šamorín, Heuréka, 2003, str. 224
107
zemí“123 snad lze vytknout přílišnou kauzalitu, ovšem na druhou stranu každý lehce zjistí, s jakou věcí nakládá, zda se jedná o stavbu, jako samostatný předmět právních vztahů124. Z výše uvedeného také vyplývá, že slovenský právní řád sice definoval jak pojem stavba, tak pojem pevné spojení se zemí, ale na pojem spojení se zemí pevným základem zatím ještě nedošlo, takže problémy s neurčitým výkladem tohoto pojmu trápí i naše východní sousedy. Spojení stavby se zemí pevným základem je otázkou technickou a v případě pochybností rozhodne odbor katastru, případně i na základě posudku znalce z odboru stavebnictví nebo odboru životního prostředí příslušného úřadu k otázce, zda je stavba spojená se zemí, a pokud ano, zda pevným základem, a to v tom smyslu, že se nedá přemístit bez újmy na její podstatě jako předmětu občanskoprávních vztahů125. Stavby lze tedy rozdělit na nemovité (spojené se zemí pevným základem) a movité (spojené se zemí jiným druhem pevného spojení). Co se týče právní úpravy evidence nemovitostí, ta je obsažena v zákoně č. 162/1995 Z.z, o katastri nehnuteľností a o zápise vlastnickych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon - dále jen „slovenský katastrální zákon“). Tento právní předpis v sobě spojil dnes již neplatný zákon č. 265/1992 Zb., o zápisoch vlastnickych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a zákon SNR č. 226/1992 Zb., o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike. Podle tohoto zákona se katastrem nemovitostí rozumí geometrické určení, soupis a popis nemovitostí. Součástí katastru jsou údaje o právech k těmto nemovitostem, a to o vlastnickém právu, zástavním právu,
123
Pevným spojením se zemí se rozumí spojení pevným základem, upevnění strojními součástkami nebo svarem o pevný základ v zemi nebo o jinou stavbu, ukotvení piloty nebo lany s kotvou v zemi nebo na jiné stavbě, připojení na sítě a zařízení technického vybavení území nebo umístění pod zemí. 124 Pro ilustraci toho, jakou pozornost věnovali slovenští zákonodárci stavbám a jejich vymezení cituji z ustanovení týkajícího se členění staveb na pozemní stavby a inženýrské stavby. „pozemní stavby jsou prostorově soustředěné zastřešené budovy včetně podzemních prostor, které jsou stavebnětechnicky vhodné a určené na ochranu lidí, zvířat nebo věcí; nemusí mít stěny, ale musí mít střechu. 125 Gaisbacher, J.: Základy pozemkového práva, Komentár, 2. vydání, Šamorín, Heuréka, 2003, str. 224
108
věcných břemenech, právu odpovídajícímu věcným břemenům a o předkupním právu, pokud má mít účinky věcného práva, a o jiných právech a povinnostech z věcného břemene pokud byly zřízeny jako věcná práva k nemovitostem, jakož i o právech vyplývajících ze správy majetku státu, ze správy majetku obcí, ze správy majetku vyšších územních celků, o nájemních právech k pozemkům, pokud nájemní práva trvají nebo mají trvat nejméně pět let. Podle ustanovení § 6 slovenského katastrálního zákona se v katastru evidují mimo jiné stavby spojené se zemí pevným základem, které jsou označené popisným číslem i které nejsou označené popisným číslem, rozestavěné stavby v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva k nim (rozestavěná stavba evidovatelná v katastru je stavba, na kterou nebylo vydané kolaudační rozhodnutí a přidělené popisné číslo a je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že už z předloženého znaleckého posudku je zřejmé stavebnětechnické a funkční uspořádání jejího prvního nadzemního podlaží), dále se v katastru evidují podzemní stavby, a to v místech jejich průniků se zemským povrchem, nadzemní stavby, a to průnikem jejich vnějšího obvodu se zemským povrchem nebo průmětem jejich vnějšího obvodu na zemský povrch. V katastru se evidují například i chráněné časti přírody a krajiny a kulturní památky.126 V pochybnostech, zda jde stavbu evidovanou v katastru rozhoduje správa katastru. Slovenský právní řád tak nezná kategorii staveb nezapisovaných v katastru, protože předmětem evidence v katastru nemovitostí jsou podle výše citovaných ustanovení katastrálního zákona pouze stavby spojené se zemí pevným základem (které jsou pak blíže charakterizovány) a pouze stavby spojené se zemí pevným základem jsou nemovitostmi. Skutečnost, že na Slovensku prakticky
126 Předmětem katastru jsou podle slovenského katastrálního zákona například i práva k nemovitostem evidovaným v katastru, práva ke stavbám, bytům a nebytovým prostorům na základě smlouvy o výstavbě, vestavbě a nadstavbě domu, jakož i jiné skutečnosti související s právy k nemovitostem, a to především vyhlášení konkurzu vůči vlastníku nemovitosti, zahájení řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí, zahájení vyvlastňovacího řízení a zahájení exekuce prodejem nemovitosti.
109
neexistují stavby spojené se zemí pevným základem neevidované v katastru nemovitostí je z pohledu tématu této rigorózní práce podstatná. Tomuto zjištění snad předcházel poměrně dlouhý úvod, avšak považovala jsem za vhodné ozřejmit, jaká právní úprava umožňuje vyhnout se problémům spojených s právními vztahy, jejichž předmětem jsou stavby spojené se zemí pevným základem neevidované v katastru. Slovenské řešení této problematiky lze považovat za lepší127, a to převážně z toho důvodu, že občanský zákoník, stavební zákon i katastrální zákon používají stejnou terminologii a tím, že definice staveb jako nemovitostí a staveb jako předmětu evidence v katastru je shodná, byli účastníci právních vztahů, jejichž předmětem jsou nemovitosti, ušetřeni mnoha sporů, komplikací a nejasností.
2. Právní úprava platná v Polsku
Severní sousedé České republiky se museli po roce 1918 vypořádat s dědictvím minulosti spočívajícím v převzetí rakouského, německého (pruského) a ruského systému evidence nemovitostí, přičemž až do současnosti přetrvávají některé problémy pramenící z této roztříštěnosti. Jsou zde evidentní paralely s historickým vývojem v Čechách a na Slovensku, kdy po první světové válce rovněž bylo nutno překonávat specifika vyplývající z rozdílů mezi rakouským a uherským právem128. I v Polsku se lze setkat s existencí pozemkové knihy („księgi wieczyste“), přičemž v dobách PLR byla snaha z ideologických důvodů potlačit význam vlastnického práva a zdůraznit faktické užívání. V důsledku společenských změn po roce 1989 se lze i v Polsku setkat s restitucemi, privatizací a dále komunalizací státního majetku a v souvislosti s tím se znovu zvýšil význam pozemkové knihy. 127
A to především na té legislativní úrovni, poněvadž praxe za zákonnou úpravou často pokulhává a určitě bude trvat ještě dlouhou dobu, než, než faktický stav přiblíží tomu v zákoně předpokládanému. 128 Nutno podotknout, že Slovensko se s relikty uherského zvykového práva potýká doposud.
110
Pokud jde o právně-teoretická východiska, platný občanský zákoník129 vychází ze zásady superficies solo cedit, přičemž ve svém článku 45 definuje věc („rzecz“) v právním smyslu130 a dále v článku 46 definuje pojem nemovitost („nieruchomość“), přičemž za nemovitost jsou považovány pozemky („grunty“) a pouze výjimečně v případech stanovených zákonem také stavby spojené trvale s pozemkem nebo části takovýchto staveb, pokud podle těchto zvláštních právních předpisů tvoří odlišný předmět vlastnictví od pozemků. Z toho vyplývá (a výslovně to potvrzuje také článek 48 polského občanského zákoníku), že součástí pozemku jsou také stavby a jiná zařízení spojena trvale s pozemkem, jakož i stromy a jiné rostliny. Příslušenstvím pak mohou být pouze věci movité (článek 51 polského občanského zákoníku). Jak již bylo zmíněno výše, ani polská právní úprava není při aplikaci zásady superficies solo cedit zcela důsledná. Zákonné výjimky z této zásady se týkají – zjednodušeně řečeno – staveb postavených na základě práva osobního užívání pozemku („uŜytkowanie wieczyste“), dále staveb postavených zemědělskými družstvy na státních pozemcích, jakož i rodinných domů soukromě hospodařících rolníků, kteří v minulosti „věnovali“ své pozemky státu a mohli dožít spolu se svými rodinnými příslušníky ve stavbách na pozemcích státu.131 Další zákonná výjimka se týká bytových a nebytových prostor („nieruchomości lokalowe“)132, přičemž zvláštní úprava platí pro družstevní byty a nebytové prostory. Pokud jde o evidenci nemovitostí, v Polsku existuje dvojkolejnost, která má své kořeny v nedávné minulosti. Obecně lze říci, že činnosti, které 129
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny, Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, ze zmianami – viz Ostrowski, R., Zdanikowski, P.: Kodeks cywilny – komentarz do zmian, Warszawa, Grupa wydawnicza INFOR Sp. z o.o., 2004, s. 47 a násl. 130 Pro účely polského občanského zákoníku se za věci považují pouze hmotné předměty („przedmioty materialne“). 131
V podrobnostech viz Gniewek, E.: Prawo rzeczowe, 2. wydanie, Warszawa, Wydawnictwo C.H.Beck, 1999 132
Zde se nabízí přirovnání k vlastnictví jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.
111
v České republice vykonávají katastrální úřady, v Polsku vykonávají dvě instituce, a sice soudy („sąd wieczystoksięgowy“ - jedná se o oddělení okresních „rejonowych“ soudů) a dále odbory geodézie okresních úřadů („wydział geodezji starostwa powiatowego“). V praxi se to projevuje tak, že notář sepisující smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti133 vychází z dokladů z pozemkové knihy a současně i z dokladů z odboru geodézie příslušného okresního úřadu, který vede evidenci pozemků a staveb. O zápisu do pozemkové knihy následně rozhoduje soud134. Situace je tedy v porovnání s českou právní úpravou značně nepřehledná135. Z důsledného respektování zásady superficies solo cedit zjednodušeně řečeno vyplývá, že neexistují stavby neevidované v pozemkové knize, tudíž nemohou existovat ani právní vztahy k těmto stavbám. Jak již bylo uvedeno výše, podle polské právní úpravy existují určité výjimky z této zásady, takže i v Polsku lze narazit na řadu problémů s právními vztahy k nemovitostem, které nejsou evidovány v pozemkových knihách. Na rozdíl od české právní úpravy se ovšem jedná o případy, kdy nějaké budovy, byty nebo nebytové prostory nejsou zapsány v pozemkové knize nedopatřením a nikoliv proto, že se jedná o nemovitosti, které nepodléhají evidenci v pozemkové knize. Pro úplnost je třeba uvést, že odbory geodézie příslušného okresního úřadu evidují všechny pozemky v podobě parcel a také všechny budovy, takže z této evidence lze zjistit potřebné informace i o budovách, které jsou součástí pozemku. Na listu vlastnictví vedeném soudem v rámci pozemkové knihy je mimo jiné uveden také popis nemovitostí, takže lze snadno zjistit, zda se v konkrétním případě jedná o zastavěný pozemek, případně jaké stavby se na
133
Nutno podotknout, že podle článku 158 polského občanského zákoníku smlouvy, týkající se převodu vlastnického práva k nemovitostem, vyžadují formu notářského zápis („aktu notarialnego“). 134 Příslušný soud postupuje podle zákona o pozemkových knihách a hypotéce (ustava z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, ze zmaniami 135 Podle článku 3 výše citovaného zákona o pozemkových knihách a hypotéce platí zákonná domněnka, že právo vyplývající ze zápisu v pozemkových knihách odpovídá skutečnému právnímu stavu a podle článku 4 téhož zákona se nelze dovolávat zdánlivého práva vyplývajícího z držby proti zdánlivému právu vyplývajícímu ze zápisu v pozemkových knihách.
112
určitém pozemku nacházejí. Soudy vedou také sbírku listin obsahující veškerou dokumentaci, týkající se nemovitostí. S ohledem na právně-filosofická východiska nového občanského zákoníku se domnívám, že polské zkušenosti mohou být podnětné i pro české legislativce. 3. Nadnárodní úroveň Evropská hospodářská komise Hospodářské a sociální rady Organizace Spojených Národů na základě opakovaných žádostí z více státu střední a východní Evropy vypracovala rozsáhlou studii, která obsahovala komplexní sérii předpokladů a zásad, na nichž se doporučuje řešit správu informačního systému o nemovitostech a o vlastnických a jiných věcných právech k nim v zemích s přechodovou ekonomikou. K vypracování této studie - Směrnic na pozemkovou
správu
se
zvláštním
zřetelem
k zemím
s přechodovou
ekonomikou, se přistoupilo mimo jiné i proto, že Bílá kniha o přípravě asociovaných zemí střední a východní Evropy na integraci do vnitřního trhu Unie do souboru oblastí určených na aproximaci práva nezahrnula úsek katastru nemovitostí včetně rozhodování o vzniku, změně a zániku vlastnického práva a jiného věcného práva k nemovitostem. Mezinárodní smlouvy, jimiž jsou členské země Evropské unie vázány, se problematikou katastru nemovitostí, rozhodováním o vzniku, změně a zániku vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem přímo nezabývají. Mezinárodní smlouvy pouze zakotvují všeobecné principy nepřímo se týkající i správy nemovitostí. Například článek 17 Všeobecné deklarace lidských práv, vyhlášené 10. prosince 1948 Valným shromážděním OSN, stanovuje, že každý má právo vlastnit majetek jak sám, tak spolu s jinými. S tím je spojeno i rovné právo nabývat vlastnictví k nemovitostem pro všechny osoby a
113
udržení si tohoto vlastnického práva, případně vyvážené a spravedlivé omezení vlastnického práva.136 Sluší se zmínit, že nadnárodní institucí, která poskytuje ochranu například i vlastnickému právu (samozřejmě i k nemovitostem) je Evropský soud pro lidská práva sídlící ve Štrasburku. Děje se tak na základě Úmluvy o ochraně lidských práv a svobod, vyhlášené sdělením federálního ministerstva zahraničních věcí č. 209/1992 Sb., a Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen „dodatkový protokol“). Podle článku 1 dodatkového protokolu, má každá fyzická nebo právnická osoba právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. Druhý odstavec tohoto článku stanoví, že předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut. Pojem „majetek“ je nezávislý na jeho formální klasifikaci ve vnitrostátním právu. Ani dodatkový protokol nedefinuje termín „majetek“. Rozsáhlá interpretační pravomoc je tak svěřena orgánům Úmluvy. Postupně se jeho interpretace ustálila na právním názoru, že termín „majetek“ má autonomní povahu a neomezuje se jen na vlastnictví hmotného majetku. Článek 1dodatkového protokolu je formulován logickým způsobem nejprve zakotvuje obecnou zásadu ochrany „pokojného užívání majetku“, tedy ochrany proti zásahům do majetkových práv, aby posléze upřesnil v druhé větě prvního odstavce, že ochrana vlastnického práva není absolutní, neboť lze vlastníka jeho majetku „zbavit“, a užívání majetku „upravit“, a případně uložit členům společnosti povinnost platit daně a další poplatky.
136
Horňanský, I.: Kataster nehnuteľností v praxi, Bratislava, Miroslav Mračko, EPOS, 2003, str. 39
114
Druhý odstavec článku 1 dodatkového protokolu přiznává státům pravomoc upravit užívání majetku v souladu s obecným zájmem.137 Komunitární právo Evropské unie problematiku evidence nemovitostí zvlášť neupravuje. Právní úpravy v této oblasti jsou úplně ponechány v kompetenci jednotlivých členských států Evropské unie. Právní úprava v jednotlivých zemích se liší s ohledem na jejich národní tradice a historický vývoj evidování nemovitostí. Převážně mají jednodušší evidenční systémy, a to jednak proto, že se soustřeďují převážně pouze na evidování pozemků, a dále z toho důvodu, že na rozdíl od naší republiky neprošly obdobím, v němž byly evidované pozemky vymezeny uživatelskou a nikoli vlastnickou hranicí.138 V této oblasti Evropská unie od jednotlivých členských zemí vyžaduje pouze funkčnost právní úpravy při respektování všeobecných principů.
137
Hubálková, E.: Majetkové restituce. Ochrana vlastnického práva ve smyslu judiciální praxe ESLP, ASPI Publishing, 2004, str. 24 138 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/1996 Sb., ze dne 20. září 1995
115
VII. ZÁVĚR (a úvahy de lege ferenda) Jedním z cílů realizované transformace naší společnosti na cestě k demokracii po roce 1989 byla obnova naší republiky jako právního státu a v rámci toho i obnova garantování všech druhů vlastnictví, včetně vlastnictví k nemovitostem. Jedním ze závěrů této rigorózní práce je zjištění, že právním vztahům, jejichž předmětem jsou stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru, není poskytována dostatečná ochrana. Zejména se to projevuje u vlastnictví, z něhož jsou v podstatě odvozeny všechny ostatní právní vztahy ke stavbám, jichž se týká tato práce. Jde samozřejmě o značně specifický předmět právních vztahů, to ale nic nemění na faktu, že podle článku 11 Listiny základních práv a svobod má mít vlastnické právo všech vlastníků - i k předmětným stavbám - stejný zákonný obsah a ochranu. Na tomto místě je třeba ovšem poznamenat, že právo vlastnit majetek - tedy právo na vlastnictví, které je institutem ústavního práva - není totožné s vlastnickým právem, jako institutem občanského práva. Ústavní právo vlastnit majetek je veřejnoprávním institutem, který je závazným regulativem pro zákonodárný orgán státu a je i vyjádřením vztahu mezi státem a vlastníkem. Ústavní právo na vlastnictví znamená zejména ochranu řádně nabytého majetku.139 V rámci ústavního pořádku České republiky je vlastnictví, a tedy i vlastnictví k nemovitostem, jedním ze základních lidských práv a svobod a jako takovému mu musí být poskytnuta přiměřená ochrana, která má určitou spojitost i s osobní svobodou jednotlivce. Záruka vlastnictví má mimo jiné i funkci zabezpečit jednotlivci (případně právnické osobě) určitý rozsah svobody ve vztahu k jeho vlastnictví. Funkce záruk vlastnictví chránit svobodu jednotlivce nesouvisí pouze s ochranou materiální základny svobody
139
Horňanský, I.: Kataster nehnuteľností v praxi, Bratislava, Miroslav Mračko, EPOS, 2003, str. 30
každého občana. V právním státě záruka vlastnictví jako práva na svobodu má právní a společenskou důležitost. Právo na svobodu je zaměřené proti chápání vlastnictví jako prostředku, který by sloužil k řízení sociálního rozvoje a k realizaci politických cílů. Dá se tedy říci, že svobodné vlastnictví je určeno k omezení moci státu uplatňované vůči jeho občanům. Tím se funkce záruky vlastnictví (tj. chránit svobodu) neomezuje pouze na zájmy vlastnictví každého jednotlivce, ale sehrává také důležitou roli při ochraně svobody celé společnosti. V rámci rozdělení moci v právním státě mezi jednotlivce a celek reprezentovaný státem, jednotlivec respektuje stát, zejména zákonné omezení realizace vlastnického práva k nemovitostem, a stát uznává nenahraditelnou funkci soukromého sektoru a vytváří systém záruk k jeho ochraně. Je na místě položit si otázku, zda právní úprava právních vztahů, jejichž předmětem jsou nemovité stavby neevidované v katastru, je v souladu s osvědčenými principy právního státu a zásadami, na nichž stojí náš právní řád. Již z dílčích závěrů, uvedených u jednotlivých kapitol této práce, lze vydedukovat, že předmětná právní úprava je nedostatečná a nedokonalá, ať už se jedná o nepřesné a nejasné definice pojmů nebo mezery v právní úpravě vztahů především v občanském zákoníku, ale také na příklad ve stavebním zákoně. Za podstatný a zásadní nedostatek právní úpravy považuji neurčité vymezení pojmu nemovitost – zejména s ohledem na definování pojmu stavba, neboť v některých případech je otázka, zda je stavba věcí movitou či nemovitou, téměř neřešitelná. Pojem nemovitost je používán hojně v celém právním řádu a tak je zarážející, že potřeba jasného a srozumitelného vymezení tohoto pojmu zatím nepronikla k uším zákonodárců, protože jak praví staré latinské úsloví, ubi ius incertum, ibi ius nullum140. Jak bylo
140
Kde je právo neurčité, tam není žádné.
117
naznačeno výše, obtíže zvlášť činí výklad pojmu „spojení se zemí pevným základem.“ Možným řešením tohoto problému by bylo – jak bylo rovněž rozebráno výše v závěru kapitoly týkající se vymezení pojmu nemovitost – zavedení povinnosti předkládat při návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti katastrálnímu úřadu znalecký posudek. Tato povinnost by mohla být de lege ferenda zakotvena v § 4 odst. 4 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, kde jsou vyjmenovány přílohy návrhu na vklad. Náklady správního řízení o povolení vkladu by se tím v podstatě nezvýšily, protože znalecký posudek musí být - z důvodů rozebraných na jiném místě této práce – až na výjimky vyhotovován stejně. Na druhou stranu úspora, která by vznikla při takovémto předcházení soudním sporům, je rovněž nezanedbatelná. V případě, že by výše naznačené řešení činilo nepřekonatelnou překážku při přijetí takové úpravy, bylo by možné stanovit, že znalecký posudek není nutné předkládat u takových druhů staveb, u nichž neexistují pochybnosti o tom, že jsou se zemí spojeny pevným základem. Tím by se alespoň částečně vyřešila otázka rozlišení věcí movitých a nemovitých. Podaří-li se úspěšně vyřešit výše naznačený problém, napomůže to i při rozlišování staveb v katastru evidovaných a neevidovaných. Pokud totiž zjistíme, že jde o stavbu nemovitou (tzn. podaří-li se úspěšně zjistit spojení se zemí pevným základem) použitím argumentu a contrario k § 2 odst. 1 katastrálního zákona lze zjistit, zda jde o stavbu neevidovanou. Jinak, jednodušeji, by se dalo říci, že stavby spojené se zemí pevným základem, které nejsou uvedeny v § 2 odst. 1 katastrálního zákona, jsou nemovitostmi neevidovanými v katastru. I zde sice existují výjimky, ale mají spíše zanedbatelný význam.141 Problém v této souvislosti činí pouze „mrtvé“
141
Např. budovy, které jsou příslušenstvím jiné budovy evidované v katastru na téže parcele, s výjimkou drobných staveb, se nezapisují do katastru, pouze se evidují v souboru geodetických informací jako další prvky polohopisu.
118
ustanovení § 2 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona, podle nějž se v katastru evidují stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví prováděcí předpis. Takto by se nemovitostmi evidovanými v katastru mohla stát vodní díla (a to v blízké budoucnosti, protože vodní zákon s tím již počítá), dále pak vodárenské věže, věže atomových elektráren a další významné stavby, které doposud byly opomíjeny. V souvislosti s problematikou staveb spojených se zemí pevným základem a neevidovaných v katastru jako předmětu právních vztahů vyvstává v právní praxi řada problémů, nejasností a z důvodu často velmi kusé či dokonce absentující právní úpravy je zde ponechán velký prostor pro výklad. To samozřejmě není ideální situace, protože nejednotné nakládání s těmito stavbami vnáší do právních vztahů chaos a zmatek. Jak bylo naznačeno v příslušných kapitolách, musí takto vzniklou situaci často řešit soudy, které pak rozhodují o právní povaze těchto nemovitostí. Samotné rozdělení staveb na v katastru evidované a neevidované je ovšem - podle mého názoru - dalším, neméně závažným problémem. Domnívám se totiž, že tímto rozlišením je porušena jak soukromoprávní zásada rovnosti účastníků právních vztahů, vyjádřená v § 2 odst. 2 občanského zákoníku, dále ustanovení § 124 občanského zákoníku o tom, že všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana, tak dokonce ustanovení článku 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod o tom, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (čemuž byla věnována pozornost na začátku této kapitoly). Nelze totiž popřít, že účastníci právních vztahů, jejichž předmětem jsou stavby zapisované do katastru, jsou zvýhodnění oproti účastníkům právních vztahů, jejichž předmětem jsou stavby do katastru nezapisované. (Stejně by se dalo vyjádřit zvýhodnění vlastníků nemovitostí evidovaných v katastru oproti vlastníkům nemovitostí neevidovaných).
119
Beze sporu je totiž – v případě právních vztahů k nemovitostem zapisovaným v katastru – zajištěna větší ochrana třetích osob, stejně jako je zde zajištěna vyšší míra právní jistoty a dále i větší ochrana samotných účastníků těchto právních vztahů, když katastrální úřady ze zákona zkoumají, zda je smlouva určitá, srozumitelná a v předepsané formě (zásada legality), čímž se samozřejmě účinně předchází případným pozdějším nesrovnalostem, protože vklad neplatné smlouvy by katastrální úřad prostě neměl povolit. Vlastníci nemovitostí - v našem případě staveb - zapisovaných v katastru by sice mohli namítat, že se jim dispozice s takovýmto majetkem prodraží, ale při troše soudnosti by museli přiznat, že šetřit na nesprávném místě se nevyplácí. Výstižně to shrnul ve svém článku citovaném v poznámce č. 145 prof. Karel Eliáš když uvedl, že plná konsensuální zásada, uplatňovaná u nás ve vztahu k nemovitostem neevidovaným v katastru, ve spojení se zásadou superficies solo non cedit vede k takovým kuriozitám, že přehradu či metro lze platně převést smlouvou sepsanou na pytlíku od mouky, zatímco pro převod vlastnického práva ke garáži nutno absolvovat administrativně náročný postup. V budoucnu si právní úprava nesporně vyžádá podstatnou změnu v právních vztazích k nemovitostem jak evidovaným, tak neevidovaným v katastru. Tuto změnu by mělo přinést obnovení zásady superficies solo cedit. V odborné literatuře se lze setkat s názory, že současná právní úprava, kde stavba není součástí pozemku, odpovídá ideologii socialistického státu, který si nepřál rozšíření soukromých vlastníků, a proto se preferovalo řešení oddělující vlastnictví stavby od vlastnictví pozemku.142 Výsledkem takové nové právní úpravy, podle které by nemovitostmi byly pouze pozemky a
142
Eliáš, K., Zuklínová, M.: Principy a východiska pro nový kodex soukromého práva, 1. vydání, Praha, Linde, 2001, str. 151
120
stavby by byly součástí pozemku143, by se značně snížil počet nemovitostí evidovaných v katastru a zároveň by se tak snížily náklady na vedení evidence takových nemovitostí. Zanedbatelný není ani fakt, že by se evidence nemovitostí i právní vztahy k nemovitostem staly jednoduššími a více přehlednými.144 Obnoveno by bylo i právo stavby jakožto věcné právo a jedině na jeho základě by pak bylo možné zřídit stavbu na cizím pozemku. Zároveň by právo stavby upravovalo již vzniklé vztahy mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, pokud by se nedohodli jiným způsobem. Tak by se předešlo vyvlastnění vlastníků již existujících staveb na cizím pozemku. Obnovení zásady superficies solo cedit by samozřejmě nezměnilo vlastnické vztahy jednorázově, nová právní úprava však může založit řešení, které v budoucnu povede k jednotě vlastnického práva k pozemku a stálé stavby na něm umístěné v souladu s principem superficies solo cedit, který respektují všechny západní úpravy. Přirozeně bude nutné věnovat velkou pozornost přechodným ustanovením. Podle výše naznačené právní úpravy by se součástí pozemku staly stavby movité, nemovité, v katastru doposud evidované i neevidované. Toto rozlišení (dnes tak problematické) přestane mít pro právní vztahy k těmto stavbám tak zásadní význam, jako mělo doposud. Bude však nutné dopracovat definici stavby, přičemž jedním z možných řešení by bylo použít postup zvolený v § 7 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění 143
V paragrafovaným znění návrhu nového soukromoprávního kodexu je to vyjádřeno následujícím způsobem: „Nemovité věci jsou pozemky, oprávnění spojená s vlastnictvím nemovitosti a oprávnění, jež zákon za nemovitosti prohlásil. Podzemní stavba se samostatným účelovým určením je věc nemovitá. Nemovitá věc je též byt nebo nebytový prostor, stanoví-li tak zvláštní zákon. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou movité. Částí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku, s výjimkou staveb dočasných, a jiná zařízení (dále jen „stavba“), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podzemní stavba zřízená jako součást určitého pozemku, je součástí tohoto pozemku, i když zasahuje také pod jiný pozemek.“ 144 Baudyš, P.: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003, str. 104: „Například typický rodinný domek se zahradou, garáží, dílnou, oplocením, studnou, zahradním jezírkem a betonovým chodníkem by byl evidován jako jediná věc, přičemž dnes může být totéž evidováno až jako sedm samostatných věcí – rodinný domek, pozemek pod rodinným domkem, garáž, pozemek pod garáží, dílna, pozemek pod dílnou a zahrada. A z této evidence ještě k tomu nevyplývá, kdo je vlastníkem oplocení, studny, jezírka a chodníku, kteréžto jako stavby nemohou být součástí pozemku a v katastru nemovitostí se neevidují.“
121
pozdějších předpisů. Evidence pozemků by se nová právní úprava nedotkla, protože pozemky se v katastru evidují vždy a tato evidence nečiní takové problémy. Naopak zde vznikne prostor pro dokončení obnovy katastrálních operátů, protože v dnešní době je stále ještě mnoho pozemků evidováno pouze zjednodušeným způsobem a z finančních i kapacitních důvodů nedochází k digitalizaci katastru tak rychle, jak by bylo potřeba. Mezi odbornou veřejností také probíhá diskuse o budoucím případném opuštění současné doktríny o titulu a modu odvozeného nabývání vlastnického práva, popřípadě jiných věcných práv k nemovitostem. Podle tohoto názoru145by se budoucí právní úprava měla navrátit ke konsensuálnímu principu, podle něhož by se vlastnictví k nemovitostem převádělo účinností smlouvy. Nevýhodou takového systému by byl chaos v evidenci a z toho vyplývající nejistota třetích osob.146 Uskutečněním této teorie by se rovněž smazaly rozdíly v právních vztazích k nemovitostem evidovaným a neevidovaným v katastru, jímž se také věnuje tato práce. Doufám, že se mi podařilo naplnit cíle vytýčené v úvodu této rigorózní práce. Jak vyplývá z předchozích kapitol, právní úprava předmětných právních vztahů je poměrně skromná a často jednoznačné řešení nepřináší. I judikatura není vždy jednotná. Snažila jsem se proto alespoň naznačit možnosti výkladu dané problematiky, jak jsou obsaženy v judikatuře českých soudů a také přiblížit způsoby, kterými k problematice staveb spojených se zemí pevným základem a neevidovaných a katastru přistupuje právní praxe a to zejména v oblasti soukromého práva a spíš okrajově i v oblasti práva veřejného. Zároveň zde v závěru této práce musím přiznat, že mnoho zajímavých aspektů zpracovávané problematiky zůstalo nepovšimnuto, a to z důvodu
145
Eliáš, K.: Převod vlastnického práva k nemovitosti – řešení v kontinentálním právu a možnosti pro českou úpravu, Právní rozhledy, 2004, č. 18, str.664 146 Ovšem zavedených právní řády západní Evropy (např. Francie) tyto problémy úspěšně řeší.
122
omezeného rozsahu této rigorózní práce. Ačkoliv jsem se snažila zpracovat dané téma co nejúplněji, musela jsem vynechat například otázku restitučních vztahů, jejichž předmětem by byla stavba jako nemovitost neevidovaná v katastru. Oblast restitucí je sama o sobě velmi komplikovaná a nepřehledná, pokud by ještě předmětem restitučních nároků měla být taková stavba, výklad k tomuto tématu by byl mnohem obsáhlejší, než by bylo pro rigorózní práci únosné. Dále zůstala v této práci bohužel nepovšimnuta otázka procesních aspektů stavby spojené se zemí pevným základem a neevidované v katastru jako předmětu právních vztahů a v té souvislosti druhy žalob na ochranu vlastnického práva k takovým stavbám a mnoho dalšího zajímavého. Možná, že za několik málo let bude současná právní úprava, podle které lze nemovité stavby rozdělit na evidované a neevidované v katastru, součástí právních dějin, protože zákonodárci najdou způsob, jak úskalí, jež přináší současná komplikovaná právní úprava elegantně odstranit. K tomu možná napomohou výše naznačené úvahy de lege ferenda.
123
Resümee In meiner Doktorarbeit habe ich mich auf die Erörterung der Problematik der Rechtsbeziehungen zu den beim Katasteramt nicht registrierten Immobilien konzentriert. Die historische Entwicklung der Immobilien zeigt, dass der Bedarf der Evidenz bestimmter wirtschaftlich bedeutender „Sachen“ (sowohl Evidenzgegenstand, als auch die Bedeutung des
Immobilienbegriffes
haben
sich
natürlich
hinsichtlich
der
Gesellschaftsbedingungen und der Rechtsentwicklung geändert), hier schon immer existierte. Deswegen ist die Problematik der Rechtsbeziehungen interessant, deren Gegenstand die beim Katasteramt nicht registrierten Immobilien sind – d.h. der gültigen Rechtsauffassung nach, solche Immobilien, die nicht unter die taxative Aufzählung der Rechtsbestimmung des § 2 Abs. 1 Gesetzes Nr. 344/1992 GBl., der Tschechischen Republik (Katastergesetz), IdgF fallen. In der Praxis geht es vor allem um Bauten wie z. B. unterirdische Bauten, kleine Bauten, befestigte Flächen, Wasserwerke, Linienbauten, angefangene Bauten, Bauwerke ohne Baugenehmigung, unkolaudierte Bauwerke und andere im Kataster faktisch nicht evidierte Immobilien, die mit festem Boden gebunden sind. Bei Umgang mit solchen Bauwerken ist eine Erwägung nötig, ob sich es überhaupt um eine Immobilie, somit um einen mit dem
Grund
und
Boden
fest
verbundenen
Bau
handelt.
Diese
Immobiliendefinition, wie sie im § 19 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 40/1964 des Bürgerlichen Gesetzbuches, IdgF enthalten ist, bringt eine Reihe von Problemen mit sich, namentlich bei der Auslegung des unbestimmten Begriffes „mit dem Grund und Boden fest verbunden“. Soweit bei dem zu beurteilenden Bau keine Verbundenheit mit dem Grund und Boden vorliegt, wird dieser Bau einen Charakter von einer beweglichen Sache haben. Falls die betreffende Immobilie keine selbständige Sache im Rechtssinne ist, ist es
124
nötig zu beurteilen, ob es sich um ein Zubehör oder einen Bestandteil einer anderen Sache handelt. Aus dem Obengesagten folgt, dass die Feststellung, ob der Bau mit dem Grund und Boden fest verbunden ist, eine grundsätzliche Bedeutung für die Behandlung dieser Sache und für ihr Rechtsregime hat. Für den Eigentümer eines solchen „problematischen Baus“, der keine Bildung im Bauwesen hat, ist es sicher schwierig, die Frage der Verbundenheit mit dem Grund und Boden zu beurteilen, besonders wenn auch die gegenwärtige Rechtsprechung dazu keine einheitliche Stellung bezieht. Für die geläufige Praxis ist also diese Rechtslage völlig unausreichend. Rechtsbeziehungen, deren Betreff die im Kataster nicht registrierten Bauten sind, haben eine andere Regime als die evidierten Bauten; hauptsächlich bei der Entstehung von Sachenrechten. Das Eigentumsrecht entsteht bei der Wirksamkeit des Vertrages, was ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Die Entstehung von sachlichen Lasten zu den unevidierten Bauten ist nirgendwo ausdrücklich geregelt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist für die Entstehung von sachlichen Lasten eine Bedingung zur Eintragung in den Kataster gestellt, was bei den Bauten, die diese Eintragung nicht benötigen, nicht möglich ist. In der Praxis wird es so gelöst (und die Rechtsprechung entscheidet auch so), dass die sachlichen Lasten bei Wirksamkeit des Vertrages entstehen (mit Hilfe der Analogie zum Eigentumsrecht). Das Pfandrecht ist für unevidierte Immobilien im Bürgerlichen Gesetzbuch besonders geregelt und entsteht durch Einheften in das Pfandregister, das die Notarkammer der Tschechischen Republik führt. Der Pfandvertrag muss in Form von Notareintragung ausgefertigt werden (bei evidierten Immobilien ist das Einheften in den Kataster notwendig). Das letzte Sachenrecht, das Vorkaufsrecht, ist für die unevidierten Immobilien nicht besonders geregelt. Hier wird der selbe Vorgang wie bei sachlichen Lasten (Analogie) verwendet und das Vorkaufsrecht entsteht somit mit der Wirksamkeit des Vertrages. Die rechtlichen Verbindlichkeiten zu den im 125
Kataster nicht evidierten Bauten haben keine andere Regime als die Beziehungen zu den evidierten Immobilien, weil für den Umgang mit solchen Immobilien die Eintragung in den Immobilienkataster nich verlangt wird. Rechtsbeziehungen zu den im Kataster nicht evidierten Bauten scheinen auf den ersten Blick einfacher zu sein, weil bei Vertragsumgang mit denen das Einheften in den Immobilienkataster nicht erforderlich ist. Zugleich besitzen aber die Rechtsparteien einen kleineren Maß an Rechtssicherheit, weil sie keine Möglichkeit haben, die anfallenden Informationen zu einem bestimmten Bau vom Kataster zu bekommen (ob etwa sachliche Lasten damit verbunden sind, oder Pfandrecht usw.) und sind auch dadurch benachteiligt, dass bei Umgang mit den im Kataster evidierten Immobilien, das Katasteramt vor dem Einheften die Wirksamkeit des Vertrages überprüft. Das kommt natürlich bei den nicht evidierten Bauten nicht vor, auch wenn es sich häufig um großflächige Bauten von einem hohen Wert handelt, so dass die Rechtsbeziehungen zu denen besonders unübersichtlich sein können. Dieser unzureichender Zustand sollte in der Zukunft durch eine neue Rechtsregelung überwunden werden, die die Rechtsbeziehungen zu den Immobilien grundlegend verändert. Es wird keine Unterscheidung mehr zwischen den im Kataster registrierten und unregistrierten Immobilien geben und durch die Wiederaufnahme des Grundsatzes superficies solo cedit werden die Bauten zum Bestandteil des Grundstücks. Die Evidenz der Immobilien, deren Gegenstand dann nur Grundstücke werden, wird so vereinfacht und übersichtlicher.
126
Seznam použité literatury Balák, F.: Poznámka k určení vlastnictví ke studni, Soudní rozhledy, 2003, č. 5 Balák, F., Des, Z., Spáčil, J.,: K pojmu „stavba“ z hlediska občanskoprávního v judikatuře posledních let, Soudní rozhledy, 1998, č. 12 Barešová, E., Baudyš, P.,: Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí, Praha, ASPI Publishing, 2004 Bárta, J.: Pěkné nadělení (stavba jako předmět vlastnictví a jako předmět administrativněprávní úpravy), Právník, 1993, č. 10-11 Baudyš, P.,: Katastr a nemovitosti, 1. vydání, Praha, C.H. Beck, 2003 Baudyš, P.: K návrhu zřizovat vlastnické právo k nemovitosti účinností smlouvy, Právní rozhledy, 2004, č. 24 Baudyš, P.: Věcné břemeno a veřejnoprávní omezení, Právní rozhledy, 2004, č. 12 Bradáč, A., Fiala, J., Hába, J. a kol.: Věcná břemena od A do Z, , Praha, Linde Praha a.s., 2001 Eliáš, K.: Převod vlastnického práva k nemovitosti – řešení v kontinentálním právu a možnosti pro českou úpravu, Právní rozhledy, 2004, č. 18 Eliáš, K., Zuklínová, M.: Principy a východiska pro nový kodex soukromého práva, 1. vydání, Praha, Linde, 2001 Fábry, V. a kol.: Československé pozemkové právo, 1. vydání, Praha, Orbis, 1977, str. 219 Fiala, J., Hurdík, J., Korecká, V.: Občanský zákoník – komentář, Praha, ASPI CODEX, 1999 Filip, J.: Ústavní právo České republiky, I. díl, 2. vydání, Brno, Masarykova univerzita, 1997 Gaisbacher, J.: Základy pozemkového práva, Komentár, 2. vydání, Šamorín, Heuréka, 2003 Gniewek, E.: Prawo rzeczowe, 2. wydanie, Warszawa, Wydawnictwo C.H.Beck, 1999 Harvánek Jaroslav a kol.: Teorie práva, 1. vydání, Masarykova univerzita v Brně, 1998 Horňanský, I.: Kataster nehnuteľností v praxi, Bratislava, Miroslav Mračko, EPOS, 2003 Hubálková, E.: Majetkové restituce. Ochrana vlastnického práva ve smyslu judiciální praxe ESLP, ASPI Publishing, 2004
127
Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol: Občanský zákoník. Komentář, 6. vydání, Praha, C. H. Beck, 2001 Kincl, J., Urfus, V.: Římské právo, 1. vydání, Praha, Panorama, 1990 Knapp, V. a kol: Občanské právo hmotné, Svazek I., 1. vydání, Praha, CODEX, 1995 Kuba, B.: Katastr nemovitostí – jeho historie, současnost a budoucnost, Daňová a hospodářská kartotéka (DHK), 1993, č. 1 Kuba, B., Olivová, K.: Katastr nemovitostí po novele, 7. vydání, Praha, Linde Praha a.s., 2002 Malý, S.: Základní pojmy a kategorie stavebního zákona, Právní rádce, 2005, č. 1, str. 4546 Mikeš, J., Švestka, J.: Úvaha nad převodem vlastnického práva k nemovitostem, Právní rozhledy, 2005, č. 11, Ministerstvo pro místní rozvoj: K pojmu liniová stavba, Věstník Ministerstva pro místní rozvoj, 1999, č. 1 Ostrowski, R., Zdanikowski, P.: Kodeks cywilny – komentarz do zmian, Warszawa, Grupa wydawnicza INFOR Sp. z o.o., 2004 Pekárek, M., Průchová, I.,: Pozemkové právo, 1. dotisk 1. vydání, Brno, Masarykova univerzita v Brně, 2000 Průcha Petr: Správní právo, Obecná část, 5. vydání, Masarykova univerzita v Brně, 2003 Rebro, K.: Latinské právnické výrazy a výroky, Bratislava, IURA EDITION, 1995 Spáčil, J.: Neoprávněná stavba v nové judikatuře, Právní fórum, 2004, č. 6 Spáčil, J.: Ochrana vlastnictví k pozemku, na kterém je umístěna cizí stavba, na kterou nedopadá § 135c ObčZ a žaloba na vyklizení takového pozemku, ASPI Spáčil, J.: Omezení vlastnického práva a LPS v judikatuře Nejvyššího soudu, ASPI Spáčil, J.: Poznámka ke studni jako samostatnému předmětu právních vztahů, Soudní rozhledy, 2002, č. 6 Spáčil, J.: Problémy vlastnické jistoty v České republice, Právní rozhledy 2005, č. 1 Šešina, M.: Postupný zánik pozemkové knihy a jeho důsledky pro dnešek, AD NOTAM, 2004, č. 4
128
Obsah I. ÚVOD .......................................................................................................... 3 1. K výběru tématu a naznačení obsahu a cílů rigorózní práce ……...…... 2 2. Stručné vymezení pojmů právní vztah a předmět právního vztahu (se zaměřením na věc v právním smyslu), aneb trocha teorie na úvod ….. 5 II. Evidence nemovitostí - historický exkurs ............................................. 12 1. Veřejné knihy ....................................................................................... 13 2. Pozemkové katastry .............................................................................. 14 3. Evidence nemovitostí v letech 1950 – 1992 ......................................... 21 III. Platná právní úprava ............................................................................ 26 1. Vymezení pojmu nemovitost (s důrazem na pojem stavba) ................ 26 2. Součást věci a příslušenství věci .......................................................... 34 3. Superficies solo non cedit .................................................................... 37 4. Neoprávněná stavba a stavba na cizím pozemku …...….…………..... 39 5. Katastr nemovitostí, pojem “evidence” v katastru nemovitostí ……... 43 IV. Příklady nemovitých staveb neevidovaných v katastru ….....….. 47 1. Drobné stavby ……………………………………………………….. 48 2. Podzemní stavby …………………………………………………….. 50 3. Zpevněné plochy …………………………………………………….. 55 4. Vodní díla ……………………………………………………………. 61 5. Liniové stavby ……………………………………………………….. 65 6. Rozestavěné stavby ………………………………………………….. 70 7. Stavby postavené bez stavebního povolení, nezkolaudované stavby a ostatní stavby fakticky neevidované v katastru ……………….…….. 72 V. Rozbor právních vztahů, jejichž předmětem je stavba jako nemovitost neevidovaná v katastru …..................................................................……. 74 1. Vlastnické právo ………………………………………………………78 2. Věcná břemena ……………………………………………………… 81 2.1. Veřejnoprávní omezení vlastnického práva ……………... 87 3. Zástavní právo ……………………………………………………….. 95 4. Předkupní právo ……………………………………………………... 98 5. Nájem ………………………………………………………………. 100 6. Právní vztahy regulované veřejnoprávními předpisy ………………. 101 6.1. Finanční právo ………………………………………….. 102 6.2. Trestní právo ………...………………………….……… 104 VI. Srovnání se zahraniční právní úpravou ....................................…… 106 1. Právní úprava platná na Slovensku………... .................................... 106 2. Právní úprava platná v Polsku……………………….. ..................... 110 3. Nadnárodní úroveň…………. ........................................................... 113 VII. ZÁVĚR (a úvahy de lege ferenda) ................................................... 116 Resumé ....................................................................................................... 124 Seznam použité literatury ......................................................................... 127
129
130
