Stav vnitřního prostředí jako faktor trţní hodnoty budov

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Stav vnitřního prostředí jako faktor trţní hodnoty budov Bakalářská práce

Autor:

Eva Romportlová Obor Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

červen 2010

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Stav vnitřního prostředí jako faktor trţní hodnoty budov“ zpracovala samostatně a pouţila jsem jen literaturu, kterou v této práci uvádím.

V Praze, dne 30.6.2010

……………………………………... Eva Romportlová

-2-

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat prof. Ing. Michálkovi za odbornou konzultaci a trpělivost při vytváření této závěrečné práce ale také všem přednášejícím na Bankovním institutu, kteří se s námi studenty podělili o své znalosti a zkušenosti nejen v oboru oceňování majetku. Dále chci poděkovat své mámě za podporu a hlídání mého novorozeného syna abych mohla studium dokončit.

-3-

Anotace Obsahem teoretické části závěrečné práce je objasnění pojmu vnitřní prostředí budov mikroklimatu - jakoţto cenotvorného faktoru při oceňování. Poţadavky na vnitřní prostředí jsou upravovány několika zákony a vyhláškami, jejichţ interpretaci pak následně aplikuji do trţní hodnoty budov. Praktická část zahrnuje ocenění rodinného domu na Oboře porovnávací metodou s pouţitím informací z uskutečněných prodejŧ v obci a ocenění pŧvodního kulturního domu taktéţ na Oboře. Při tomto ocenění jsem pouţila nákladovou a výnosovou metodu dle cenového předpisu z dŧvodu nedostatku podkladŧ pro porovnávací metodu – v okolí neexistuje podobný prodaný objekt stejného typu, ani se neobjevuje v nabídce. Tyto kulturní domy jsou dnes pro většinu obcí bohuţel spíše přítěţí. V poslední části pak mapuji realitní trh okresu Blansko, který byl v posledním roce tak jako ostatní realitní trhy v zemi ovlivněn hospodářskou krizí. Annotation The content of the theoretical part of the final work is explanation of the internal environment term – microclimate – as a price making factor in the property evaluation. The requirements for internal environment are modulated by a number of acts and notices which interpretation I afterwards apply into a market value of buildings. The practical part consist of the evaluation of the family house in Obora by a comparison method using the information of the real house sales and the evaluation of the primary cultural building also in Obora. In this evaluation I have used the costs and profit methods based on the price formula because of luck of basis for the comparison method – there is no such a similar sold object in the neighborhood to be compared with. These “cultural houses” are nowadays remainders of the past “glory and prosperity” of the past regime and unfortunately they are for most villages ballasts. In the last part I map reality market in Blansko County, which has been affected by a market crisis in the past year same as the rest of the reality market in the country.

-4-

Obsah: Úvod……………………………………………………………………………………………7 I.Teoretická část Stav vnitřního prostředí jako faktor trţní hodnoty budov……………………………………...8 Vymezení pojmŧ ………………………………………………………………………………9 Sloţky vytvářející vnitřní prostředí…………………………………………………………...10 Tepelně-vlhkostní mikroklima………………………………………………………………..10 Odérové mikroklima………………………………………………………………………….13 Toxické mikroklima…………………………………………………………………………..13 Aerosolové mikroklima……………………………………………………………………….14 Mikrobiální mikroklima………………………………………………………………………15 Akustické mikroklima………………………………………………………………………...17 Světelné mikroklima………………………………………………………………………….19 Ionizační mikroklima…………………………………………………………………………21 Radon…………………………………………………………………………………………21 Radon v budovách…………………………………………………………………………….22 Povolené limity radonu v budovách…………………………………………………………..23 Větrání obytných místností…………………………………………………………………...29 Přirozené větrání……………………………………………………………………………...29 Nucené větrání………………………………………………………………………………..30 Hybridní větrání………………………………………………………………………………32 Chladící systémy a klimatizace……………………………………………………………….32 Topení………………………………………………………………………………………...33 Energetická náročnost budov…………………………………………………………………34 Prŧkaz energetické náročnosti budov………………………………………………………...35 Zákony, prováděcí předpisy, normy………………………………………………………….38 Závěr………………………………………………………………………………………….39 II.Praktická část Ocenění rodinného domu v obci Obora………………………………………………………43 Ocenění kulturního domu v obci Obora……………………………………………………...58 III.Analytická část Analýza realitního trhu okresu Blansko………………………………………………………80 Charakteristika okresu Blansko………………………………………………………………82 Trh s nemovitostmi…………………………………………………………………………...84 -5-

Dopad ekonomické krize na realitní trh………………………………………………………84 1. Město Blansko……………………………………………………………………………...85 2. Město Boskovice…………………………………………………………………………...89 3. Ostatní města a obce……………………………………………………………………….94 4. CHKO Moravský kras……………………………………………………………………100 Závěr………………………………………………………………………………………...107

-6-

Úvod Tato bakalářská práce se zabývá vnitřním prostředím budov jakoţto faktorem trţní hodnoty. S pojmem vnitřní prostředí budov se v dnešní době stále častěji setkáváme a nejedná se o nic jiného, neţ o kvalitu prostředí, tedy mikroklimatu, zejména pak vzduchu v uzavřených prostorách budov jak obytných, tak veřejných. Podle nejnovějších výzkumŧ zhruba jedna třetina škodlivin jako například nejčastěji uváděný prach, se do vnitřního prostředí dostává zvenku a to větráním, ventilací či prŧnikem stavebníma škvírami a nedostatky především u starších budov. Zbylé dvě třetiny škodlivin pak pocházejí přímo ze samotného interiéru. Jednak je mohou vylučovat materiály a stavební doplňky pouţité při stavbě a jednak jsou škodliviny vytvářeny samotnou lidskou činností, typickým příkladem je pak topení a vaření. Poţadavky na vnitřní prostředí dnes upravuje několik českých zákonŧ a vyhlášek Vzhledem ke stále se zvyšujícím poţadavkŧm nejen na bydlení, ale také na pracovní či oddechové prostředí ,se klade čím dál větší dŧraz na vyšší kvalitu vnitřního prostředí jakoţto nedílnou součást dennodenního ţivota. Tato skutečnost se pak nutně musí promítnout do trţní hodnoty budov ať uţ je jejich účel vyuţití jakýkoliv. Cílem této bakalářské práce je tedy analýza vnitřního prostředí a zjištění následného vlivu mikroklimatu na trţní hodnotu budov.

-7-

I. TEORETICKÁ ČÁST STAV VNITŘNÍHO PROSTŘEDÍ JAKO FAKTOR TRŢNÍ HODNOT BUDOV

-8-

Vymezení pojmŧ: Velmi dŧleţitým faktorem kvality budov a tedy i jejich trţní hodnoty je stav jejich vnitřního prostředí – interního mikroklimatu. Vnitřní prostředí budov – termín označující kvalitu prostředí, především pak vzduchu v uzavřených prostorách a místnostech obytných či veřejných budov. V této souvislosti tedy mluvíme o mikroklimatických podmínkách. Hlavní agencie mikroklimatického prostředí budov: Prach – tuhé částice s prŧměrem menším neţ 500 mikrometrŧ, obecně jemně oddělená hmota Teplo- část vnitřní energie, kterou systém vymění při styku s jiným systémem bez vykonání práce Vodní pára – plynné skupensví vody, během kondenzace je v podobě malých aerosolových kapiček Odéry – látky charakterizované čichovým vjemy, např. vŧně a zápach Aerosol – heterogenní směs malých pevných nebo kapalných částic v plynu Plyny – skupenství látek, v nichţ jsou částice relativně daleko od sebe, nepŧsobí na sebe přitaţlivou silou a pohybují se v celém objemu Toxické látky – jedy – organické nebo anorganické sloučeniny, které v malém mnoţství mohou vyvolat otravu organizmu Mikroby – jednobuněčné organismy, např. bakterie, plísně, řasy, prvoci… Hluk – zvuk škodlivý svou nadměrnou intenzitou Stav vnitřního mikroklimatu je vytvářen v závislosti na aktuálních vnějších podmínkách, provozu budov a provedení jejich stavební konstrukce. Je formován v procesu tepelných a látkových výměn. Ty jsou vytvářeny toky mezi exteriérem a interiérem budov, sekundární výměny pak probíhají mezi vnitřními tepelnými či látkovými zdroji. Tepelné a látkové toky jsou fyzikální děje které probíhají v prostoru a čase a jsou popsané a řešitelné matematickými rovnicemi fyziky. Poţadavky na kvalitu vnitřního prostředí řeší několik českých zákonŧ a vyhlášek.Ty se pak zabývají jednotlivými typy budov podle jejich vyuţití, jiné jsou tedy poţadované podmínky

-9-

pro pracovní prostředí a jiné pro pobytové místnosti. Nutno však podotknout, ţe tyto jsou poměrně nejednotné i pro stejné typy prostředí a značnou část prostor neřeší vŧbec, jako například rodinné domy. To mnohdy zpŧsobuje problémy jak při nové projekci, tak při rekonstrukci, či při samotném vyhodnocování třeba z dŧvodŧ plánovaného prodeje. Mikroklimatem se také zabývá poměrně velké mnoţství norem, ty však nejsou závazné. Sloţky utvářející vnitřní prostředí budov: Tepelně-vlhkostní mikroklima Odérové mikroklima Aerosolové mikroklima Toxické mikroklima Mikrobiální mikroklima Akustické mikroklima Světelné mikroklima Ionizační mikroklima TEPELNĚ-VLHKOSTNÍ MIKROKLIMA Je jednou z nejdŧleţitějších sloţek vnitřního prostředí budov a je tvořená tepelnými a vlhkostními toky. Dŧleţitá je nejen z hlediska lidského zdraví a pohody, ale také i ve vztahu k ţivotnosti stavebních materiálŧ a výrobních technologií, na které má nesporný vliv. Teplota a vlhkost vzduchu se úzce vzájemně ovlivňují a podmiňují a navzájem určují tepelnou pohodu prostředí, kterou člověk vnímá vlastním tělem a která má při optimálních podmínkách udrţovat stálou lidskou teplotu. Člověk by tedy při pobytu v budovách neměl cítit ani nepříjemný chlad, ani by se neměl přehřívat. Není tedy pochyb, ţe tepelná pohoda se stala tradičním faktorem při hodnocení stavu vnitřního prostředí. Vzhledem k rozlišnosti fyziologických procesŧ jedincŧ přes které je tepelná pohoda vnímána , není moţné zajistit pocit pohody v místnosti všem lidem. Dle statistiky se vţdy vyskytne přibliţně 5 % nespokojených jedincŧ, kteří budou pociťovat buď chlad, nebo jim bude horko. Z hlediska tepelné pohody je pro zdravého jedince optimální rozmezí teplot 22 ± 2 °C. Zatímco zajistit optimální teplotu v budovách nebývá při dnešních technologiích problém, tak vyřešit vlhkostní podmínky bývá často oříškem. Například v dnešní době velmi rozšířené zateplování budov a utěsňování spár kolem oken, či jejich výměna za nová, velmi těsná, mŧţe mít na vlhkostní podmínky uvnitř budovy negativní dopad. Přirozené větrání pomocí - 10 -

netěsností je totiţ velmi účinným prostředkem pro udrţení optimálního vlhkostního mikroklimatu. Stav tepelně – vlhkostního mikroklimatu tedy ovlivňuje i mikrobiální podmínky – při vyšších relativních vlhkostech vzduchu nad 60 % se zvyšuje aţ na dvojnásobek procento přeţívajících mikroorganismŧ. Budovy s poţadovaným stavem vnitřního prostředí musí být navrţeny a provedeny tak, aby byly dlouhodobě po dobu jejich uţívání zaručeny poţadavky na jejich tepelnou ochranu splňující: a) tepelnou pohodu uţivatelŧ, b) poţadované tepelně technické vlastnosti konstrukcí a budov, c) tepelně vlhkostní podmínky technologií podle rŧzných účelŧ budov, d) nízkou energetickou náročnost budov. Poţadavky na tepelně technické vlastnosti konstrukcí a budov jsou dány normovými hodnotami.1 Činitelé rozhodující o tepelně vlhkostní pohodě prostředí: teplota vzduchu - měří se u nás ve stupních Celsia teplota okolních ploch eventuelně střední radiační teplota rychlost proudění vzduchu v oblasti pobytu člověka vlhkost vzduchu tepelně izolační vlastnosti oděvu tělesná aktivita člověka Optimální tepelně-vlhkostí mikroklima Doporučené tepelně-vlhkostní podmínky vnitřního prostředí bytŧ podle ČSN EN 15 251 Tepelný pocit Chladno

Neutrálně

Teplo

1

Teplota (°C) 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

Procento nespokojených (%) 47 31 19 10 <10 <10 10 19 31 47

Relativní vlhkost (%) 30 – 50

25 – 60

20 – 70

§16 úspora energie a tepelná ochrana , odstavec 2 a 3), zákon č.268/2009 o technických poţadavcích na stavby

- 11 -

Dosáhnutí optimálního tepelně-vlhkostního mikroklimatu lze docílit třemi základními zpŧsoby: Zásahem do zdroje – tedy tepla, chladu a vodních par Zásahem do prostředí Zásahem na subjektu – tedy uţivateli budovy V prvním případě se jedná zřejmě o nejúčinnější opatření k docílení optimálního mikroklimatu a spočívá hlavně v úpravě obvodového pláště budovy. Jak jiţ víme, většina venkovních agencií se dostává do vnitřního prostředí právě prostupem přes obvodový plášť. Cílem úpravy obvodového pláště tedy není „jen zateplení“, tedy zvýšení tepelně izolačních vlastností, ale také zajištění přiměřené těsnosti budovy. V dnešní době se na trhu setkáváme s poměrně širokou škálou zateplovacích systémŧ, při jejich výběru bychom ale měli být velmi opatrní a pokud zrovna nejsme „odborníci“, tak bychom se s nimi měli poradit. Špatným výběrem systému či přílišným utěsněním oken bychom totiţ mohli zabránit přirozenému větrání budovy a tím jí spíše uškodit a namísto zvýšení její hodnoty její hodnotu sníţit. Dalšími opatřeními jsou dodatečná tepelná izolace základového pásu a soklu u nepodsklepených budov, dodatečné vloţení tepelné izolace do podlahy situované na terénu a provedení dodatečné tepelné izolace spodní stavby. V druhém případě se jedná investičně a provozně náročnější opatření, které spočívá ve vhodném vytápění a vlhčení v zimě a chlazení a odvlhčování v létě. Optimální vytápění a vlhčení v zimě jeţ nám zajistí tepelně vlhkostní pohodu je takové vytápění, které splňuje následující podmínky: Je bezprŧvanové Má dostatečnou sloţku sálavého tepla Umoţňuje individuální regulaci tepelného výkonu V případě chlazení a odvlhčování v létě jsou následující podmínky: chlazení a odvlhčování Je bezprŧvanové Umoţňuje individuální regulaci chladícího výkonu

- 12 -

ODÉROVÉ MIKROKLIMA Odérové mikroklima je sloţka determinující výměnu vzduchu v interiéru. Odéry jsou plyny, některé jsou bez zápachu a některé mŧţeme vnímat jako vŧně nebo zápachy. Odérové látky produkuje člověk buď přímo sám v podobě tělesných pachŧ – antropotoxinŧ a především kysličník uhličitý CO2 a nebo je vytváří svou činností jako je vaření, kouření, pouţívání kosmetických nebo čistících prostředkŧ. Dalším moţným zdrojem jsou stavební materiály a konstrukce, ze kterých se uvolňuje formaldehyd. Jsou to například dřevotříska, překliţka, laky a nátěry, parkety, korkové podlahy a obklady a další. Z venkovního prostředí se do interiéru dostává 50 – 80 odérových látek. Mezi nimi jsou oxidy dusíku a síry, oxid uhelnatý, sírany a jejich sloučeniny, spaliny z tepláren a další. Posledním moţným vstupem do interiéru jsou pak vzduchotechnická zařízení a zařizovací předmě Odéry vnímáme jako rŧzné pachy, které jsou nám buď příjemné, třeba vŧně květin, nebo naopak nepříjemné, například přepálený tuk na pánvi. V zásadě lze pachy eliminovat pouze dostatečným větráním, jejich vzniku zabránit většinou nedokáţeme. Základním kritériem pro posouzení odérového mikroklimatu je v první řadě koncentrace oxidu uhličitého CO2. Prŧměrná hodnota CO2 v prŧměru 24 hodin smí být 1000 ppm, nikdy by neměla být překročena koncentrace 1200 ppm. Pokud je v pobytových místnostech zajištěna výměna vzduchu nuceným větráním, pak je třeba dimenzovat větrací systém na tyto hodnoty. Limitní hodnoty pro pobytové místnosti jsou uvedeny v tabulce č.5: Limitní koncentrace chemických ukazatelŧ ve vnitřním prostředí staveb, příloha 2, vyhláška č.6/2003 Sb. TOXICKÉ MIKROKLIMA Je vytvářeno toky plynných toxických látek s patologickými účinky. Jsou to plyny jedovaté a mohou zpŧsobit váţné zdravotní problémy, nebo dokonce zapříčinit smrt. Typickými toxiny jsou zejména oxidy síry (SOx), oxidy dusíku (NOx), oxid uhelnatý (CO), ozón (O3), smog, formaldehyd atd. Nejvíce škodlivým plynem vyskytujícím se v budovách je oxid uhelnatý a oxidy dusíku, které vznikají při nedokonalém spalování fosilních paliv i biomasy.V budovách se tak děje především při pouţívání plynových spotřebičŧ, a pokud máme například špatně nebo cirkulačně větranou kuchyni, mŧţeme tak nevědomky při kaţdodenním vaření vytvářet aţ 50 μm.m-3. oxidu dusíku. Oxidy dusíku a oxid uhličitý mají prokazatelné karcinogenními účinky a základní prevencí při jejich vytváření je dostatečné větrání. - 13 -

AEROSOLOVÉ MIKROKLIMA Tato další sloţka prostředí je tvořená aerosolovými částicemi rozptýlenými v ovzduší. Ty mohou být buď v podobě pevných částic, to je především prach a nebo jsou v podobě kapalných částic, například mlha. Pevné aerosoly, tedy prach, jsou pŧvodu organického i anorganického a jsou většinou nositeli elektrického náboje, který získávají třením. Jejich velikost mŧţe být od 0,1 aţ 100 mikrometrŧ a mnoţství se měří v mg/m³. Prach je typickým fenoménem venkovního ovzduší velkoměst, kde se jeho mnoţství pohybuje v hodnotách aţ 1100 t/km³ za rok, při běţné koncentraci 1 aţ 3 mg/m³, zatímco v horském prostředí je koncentrace prachu od 0,05 do 0,5 mg/m³. Ne nadarmo si chodíme „vyčistit plíce do hor“. Co se týče domovního prachu, ten bývá velmi často příčinou rŧzných alergií či astmatu. Přitom výskyt těchto onemocnění je podstatně vyšší ve městech neţ na venkově právě díky jeho vysoké koncentraci. Jako přípustná hranice prachu v běţných budovách se uvádí koncentrace 10 mg/m³, pro speciální pracoviště je limit řádově niţší. Velmi nebezpečnou sloţkou prachu je například olovo nebo azbest, s kterým se setkáváme ve stavebnictví. Limitní koncentrace chemických ukazatelŧ ve vnitřním prostředí staveb podle vyhlášky č.6/2003Sb. hygienické limity pro vnitřní prostředí pobytových místností, příloha 2 Limitní hodinové koncentrace chemických ukazatelů a prachu Ukazatelé oxid dusičitý frakce prachu PM10 1) frakce prachu PM2,5 2) oxid uhelnatý ozón azbestová a minerální vlákna 3) amoniak benzen toluen suma xylenŧ styren etylbenzen formaldehyd trichloretylen tetrachloretylen

jednotka mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 počet vláken.m3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3 mikrog.m-3

- 14 -

limit4) 100 150 80 5000 100 1000 200 7 300 200 40 200 60 150 150

Vysvětlivky: 1) Frakce prachu PM10 - prachové částice s převládající velikostí částic o prŧměru 10 mikrom, které projdou speciálním selektivním filtrem s 50% účinností. 2) Frakce prachu PM2,5 - prachové částice s převládající velikostí částic o prŧměru 2,5 mikrom, které projdou speciálním selektivním filtrem s 50% účinností. 3) Prŧměr vlákna <3mikrom, délka vlákna >/=5mikrom, poměr délky a prŧměru vlákna je >3:1. 4) Limity jsou stanoveny pro koncentrace látek vztaţené na standardní podmínky. MIKROBIÁLNÍ MIKROKLIMA je tvořeno mikroby tedy mikroorganismy které se nacházejí v ovzduší. Jsou to pyly, bakterie, viry, plísně a jejich spory, které mají přímý vliv na člověka. Alergické reakce na spory rŧzných druhŧ plísní a pylové částice se stávají stále větším problémem, především pak ve městech, kde jsou koncentrace ve venkovním prostředí vyšší neţ na venkově. Podle koncentrace mikrobŧ je hodnocena i kvalita mikrobiálního mikroklimatu. Ta je pro obytná prostředí stanovena na maximálně 200 – 500 mikrobŧ/m³, a například v operačních sálech je to maximálně 70 mikrobŧ/m³. V jiţ zmíněném městě je to aţ 1500 mikrobŧ/m³. Zdroje mikrobŧ podle zpŧsobu vniknutí do interiéru budov jsou: venkovní ovzduší vzduchotechnické zařízení člověk Plísně – poměrně častým problémem převáţně starších budov jsou plísně. Plíseň vzniká většinou tam, kde je zvýšený výskyt vzdušné vlhkosti. Ta za určitých podmínek, ţe je povrchová teplota konstrukce niţší neţ teplota rosného bodu, kondenzuje na konstrukci a vytváří tak ideální podmínky pro vznik plísní. Vlhkost mŧţe vytvářet člověk sám svojí činností jako je třeba sprchování, sušení prádla, vaření apod., v tomto případě pak jako prevence proti vzniku plísní většinou stačí krátké, ale intenzivní větrání. Pokud se ale vlhkost dostává do interiéru například prŧnikem z netěsností konstrukce, či její špatné izolace, pak je prevence proti vzniku plísní mnohem náročnější. Problematikou výskytu plísní a mikrobŧ v pobytových místnostech se podrobněji zabývá vyhláška č.6/2003, která stanovuje limity a postup při měření

- 15 -

Limity výskytu mikroorganismů Nepřípustný je viditelný nárŧst plísní na zdech a povrch pobytových místností. Ve sporných případech se za prokázaný rŧst plísní na povrchu povaţuje nález potvrzený odběrem a kultivací na ţivné pŧdě provedeným v souladu s "ČSN ISO 7954 Mikrobiologie. Všeobecné pokyny pro stanovení celkového počtu plísní a kvasinek.Technika počítání kolonií vykultivovaných při 25°C." Poţadavky na kvalitu vnitřního prostředí staveb s výjimkou prostorŧ vyţadujících zvýšené nároky na jeho čistotu se pokládají za splněné, nepřekročí-li koncentrace bakterií 500 kolonie tvořících jednotek na 1 m³ vzduchu (dále jen "KTJ.m-3 vzduchu") a koncentrace plísní vyšší neţ 500 KTJ.m-3 vzduchu při stanovení koncentrace mikroorganismŧ aktivním nasáváním vzduchu aeroskopem standardním operačním postupem podle přílohy č. 3 a kultivací na ţivné pŧdě provedené v souladu s "ČSN ISO 4833 Mikrobiologie. Všeobecné pokyny pro stanovení celkového počtu mikroorganismŧ. Technika počítání kolonií vykultivovaných při 30°C." a "ČSN ISO 7954 Mikrobiologie. Všeobecné pokyny pro stanovení celkového počtu plísní a kvasinek. Technika počítání kolonií vykultivovaných při 25°C." 2 Postup při měření výskytu mikroorganizmů za pouţití nasávání vzduchu aeroskopem Stanovení koncentrace bakterií a plísní v ovzduší vnitřního prostředí se provádí ve vnitřním prostředí po 20 minutách dŧkladného vyvětrání a po další jedné hodině uzavření oken. V případě prostorŧ s klimatizací bez moţnosti větrání jsou nutné odběry v prostředí bez provozu, nejdříve za 20 minut od ukončení činnosti. Odběr provádí pověřená osoba, přítomnost a pohyb dalších osob ve sledovaném interiéru je vyloučen, pokud není stanovení koncentrace bakterií a plísní prováděno v souvislosti s určitou činností nebo nelze přítomnost lidí z uvedeného prostředí vyloučit. Ve středu místnosti v inhalační zóně ve výšce 160 cm nad zemí se provedou dva odběry ovzduší. Doba mezi jednotlivými odběry je minimálně 10, maximálně 30 minut. Pro odběry je moţno zvolit i jiné místo (umístění přístroje, nadzemní výška) podle účelu vyšetření. Tuto skutečnost je nutné zaznamenat do protokolu o měření. Mezi jednotlivými odběry je odběrová horní část přístroje očištěna ubrouskem napuštěným dezinfekčním přípravkem nebo tamponem smočeným v roztoku 2

§5 limity výskytu mikroorganizmŧ , vyhláška č.6/2003 hygienické limity pro vnitřní prostředí pobytových místností

- 16 -

dezinfekčního přípravku. Mezi odběry vzduchu v odlišných interiérech je odběrová hlava přístroje sterilizována autoklávováním (15 minut při 121°C). Řádně označené Petriho misky jsou uloţeny v co nejkratší době do termostatu, ve kterém se inkubují dnem vzhŧru. Pro přenos misek mezi odběrovým místem a laboratoří se uţívají chladící přenosné kabely.3 Doposud nejúčinnějším zpŧsobem sniţujícím mikrobiální koncentrace v budovách je kvalitní filtrace vzduchu přiváděného dovnitř. Dŧleţitá je tedy pravidelná kontrola a výměna filtrŧ, na kterých se mikroby zachycují společně s prachovými částicemi. AKUSTICKÉ MKROKLIMA Je to sloţka prostředí která se vyznačuje projevem zpravidla většího počtu zvukových zdrojŧ. Negativním projevem zvuku je hluk. Nadměrný hluk v budově mŧţe zpŧsobovat diskomfort u osob v ní pobývajících, v horším případě mŧţe zpŧsobit i zdravotní potíţe. V pobytových místnostech nebo pracovním prostředí je zvýšená hladinu hluku jednou z prokázaných příčin stresu. Proto se stále více klade větší dŧraz na zvukovou hygienu v budovách. Stavba musí zajišťovat, aby hluk a vibrace pŧsobící na osoby a zvířata byly na takové úrovni, která neohroţuje zdraví, zaručí noční klid a je vyhovující pro prostředí s pobytem osob nebo zvířat, a to i na sousedících pozemcích a stavbách. Při zajišťování ochrany staveb proti vnějšímu hluku, zejména od dopravy, se musí přednostně uplatňovat opatření urbanistická před opatřeními chránícími jednotlivé stavby tak, aby byly splněny podmínky pro ochranu hluku v chráněném venkovním prostoru, chráněném venkovním prostoru staveb a chráněném vnitřním prostoru staveb Poţadovaná vzduchová neprŧzvučnost obvodových plášťŧ budov, stěn a příček mezi místnostmi je dána normovými hodnotami. Poţadovaná kročejová neprŧzvučnost stropních konstrukcí s podlahami je dána normovými hodnotami. Všechna zabudovaná technická zařízení pŧsobící hluk a vibrace musí být v budovách s obytnými a pobytovými místnostmi umístěna a instalována tak, aby byl omezen přenos hluku a vibrací do stavební konstrukce a jejich šíření, zejména do chráněného vnitřního prostoru stavby.

3

Příl.3 standardní operační postup při nasávání vzduchu aeroskopem , vyhláška č.6/2003 Sb. Hygienické limity pro vnitřní prostředí pobytových místností

- 17 -

Instalační potrubí se musí vést a připevnit tak, aby nepřenášela do chráněných vnitřních prostorŧ stavby hluk zpŧsobený při jejich pouţívání ani zachycený hluk cizí.4 K hodnocení akustického mikroklimatu se pouţívá několik fyzikálních veličin. V technické praxi se vyuţívá logaritmická stupnice a uplatňují se tzv. decibelové veličiny které jsou odvozeny ze slyšitelnosti lidského ucha a akustického tlaku. Měření a hygienický limit hluku v uzavřených prostorách budov stanovuje nařízení vlády 148/2006 Sb. O ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací, § 19: 1. Při měření hluku a vibrací včetně jejich výpočtu a při hodnocení hluku a vibrací se postupuje podle metod a terminologie týkajících se oborŧ elektroakustiky, akustiky a vibrací, obsaţených v příslušných českých technických normách. Při jejich dodrţení se výsledek povaţuje za prokázaný. 2. Pokud nelze postupovat podle odstavce 1, musejí být u pouţité metody doloţeny její záchytnost, přesnost a reprodukovatelnost. 3. Při měření nebo výpočtu hluku a vibrací se uvádějí nejistoty odpovídající metodě měření nebo výpočtu; ty musejí být uplatněny při hodnocení naměřených nebo vypočtených hodnot. Při měření hluku je nutné respektovat ustanovení ČSN ISO 1996-1,2,3, pokud tento metodický návod nestanoví jinak. Pro měření je moţné pouţít: mikrofonu upevněného na stativu a propojeného kabelem s měřicím přístrojem; mikrofonu upevněného spolu s měřicím přístrojem na stativu; pro spojení mikrofonu s přístrojem je moţné pouţít ohebný nástavec; obsluha musí být při měření nejméně 50 cm za mikrofonem. Pouţívá se typ mikrofonu podle druhu zvukového pole nebo přístroj umoţňující korekci na druh zvukového pole. Měřicí místo v interiéru budov se volí přednostně 1,2 aţ 1,5 m nad podlahou. Mikrofon se směruje: ke zdroji, je-li identifikovatelný směr šíření hluku, se zvukoměrem nastaveným na čelní úhel dopadu (Frontal); 4

§14 ochrana proti hluku a vybracím, vyhláška č.268/2009 Sb. O technických poţadavcích na stavby

- 18 -

svisle vzhŧru, není-li identifikovatelný směr šíření hluku, se zvukoměrem nastaveným na náhodný úhel dopadu (Random). Okna i dveře místnosti musí být zcela zavřeny; zamezeno musí být rovněţ vzniku hluku z činnosti osob v budově bydlících (hovor, chŧze, provoz rŧzných technických zařízení apod.) Při měření v nezařízených nebo nevybavených místnostech se od naměřené hodnoty odečítá 1 dB, odpovídající vybavení místnosti dlaţbou nebo jinou akusticky odrazivou podlahou, případně 2 dB, odpovídající vybavení místnosti kobercem nebo jinými akusticky pohltivými materiály, neboť se předpokládá, ţe vybavením se sníţí doba dozvuku a tím i hlučnost. V obytných místnostech bytŧ se volí měřicí místa a jejich počet s ohledem na charakter akustického pole a vyuţití místnosti. Měří se v místě předpokládaného pobytu osob, přednostně ve vzdálenosti nejméně 1,5 m od okna a 1 m od stěn.5 SVĚTELNÉ MIKROKLIMA Je sloţka světelných a barevných vlastností prostředí. Zdroje světla jsou buď přírodní (slunce, měsíc), nebo umělé ( elektřina, chemie ). Slunce jako zdroj světla má v architektuře nenahraditelnou funkci. Denní světlo je jednou ze základních potřeb člověka a pobyt v budovách s dostatkem denního osvětlení má na člověka prokazatelně pozitivní vliv. Uţ stavitelé v minulých dobách dokázali maximálně vyuţít tento přírodní zdroj pro vytvoření optimálního světelného mikroklimatu. Typickým příkladem je gotická architektura církevních chrámŧ. Vysoká štíhlá okna propouštěly dovnitř stavby nejenom dostatečné mnoţství světla, ale svou barevností také vytvářely úţasné barevné prostředí. Prosluněny musí být obytné místnosti a ty pobytové místnosti, které to svým charakterem a zpŧsobem vyuţití vyţadují. Přitom musí být zajištěna zraková pohoda a ochrana před oslněním, zejména v pobytových místnostech určených pro zrakově náročné činnosti. Všechny byty musí být prosluněny. Byt je prosluněn, je-li součet podlahových ploch jeho prosluněných obytných místností roven nejméně jedné třetině součtu podlahových ploch všech jeho obytných místností. Při posuzování proslunění se vychází z normových hodnot. U samostatně stojících rodinných domŧ, dvojdomŧ a koncových řadových domŧ má být

5

Metodické pokyny pro měření a hodnocení hluku vydaný hlavním hygienikem České republiky

- 19 -

součet podlahových ploch prosluněných obytných místností roven nejméně jedné polovině součtu podlahových ploch všech obytných místností bytu.6 Zákonitě je však denní světlo omezené pouze na určité vymezené období dne. Zatímco zdroje přírodní lze jen těţko ovlivnit, umělé zdroje dokáţí vytvořit téměř neomezené moţnosti umělého osvětlení . Základní tři principy přeměny, při kterých světelné zdroje přeměňují elektrickou energii na světelnou jsou: Inkadescence Vybuzení atomŧ plynŧ nebo par kovŧ Luminiscence Cílem při provozu světelného zdroje je dosaţení optimálních podmínek provozu. Je potřeba skloubit tři základní funkční podskupiny: Světelně technické vlastnosti – dělí se na kvantitativní a kvalitativní Elektrické vlastnosti Ekonomie provozu Světelné zdroje dělíme na: Teplotní ţárovky, ty mohou být vakuové nebo plněné směsí vzácných plynŧ, jsou levné , ale neúsporné. halogenové ţárovky jsou plněny parami jódu nebo bromu, mají lepší barevné podání a delší ţivotnost Výbojové – jsou plněny buď vzácnými plyny, halogenidy, nebo parami kovŧ a dělíme je na: Nízkotlaké výbojové zdroje ( zářivky, kompaktní zářivky, nízkotlaké sodíkové zářivky, indukční výbojky ) Vysokotlaké výbojové zdroje ( vysokotlaké rtuťové a sodíkové výbojky, směsové výbojky, halogenidové výbojky ) U nově navrhovaných budov musí návrh osvětlení v souladu s normovými hodnotami řešit denní, umělé i případné sdruţené osvětlení, a posuzovat je společně s vytápěním, chlazením, větráním, ochranou proti hluku, prosluněním, včetně vlivu okolních budov a naopak vlivu navrhované stavby na stávající zástavbu. Obytné místnosti musí mít zajištěny denní osvětlení v souladu s normovými hodnotami.

6

§13 proslunění , zákon č.268/2009 o technických poţadavcích na stavby

- 20 -

Obytné místnosti musí mít zajištěny dostatečné větrání čistým vzduchem a vytápění s moţností regulace tepla. V pobytových místnostech musí být navrţeno denní, umělé a případně sdruţené osvětlení v závislosti na jejich funkčním vyuţití a na délce pobytu osob v souladu s normovými hodnotami. Pobytové místnosti musí mít zajištěno dostatečné přirozené nebo nucené větrání a musí být dostatečně vytápěny s moţností regulace tepla. Záchody, prostory pro osobní hygienu a prostory pro vaření musí mít umělé osvětlení v souladu s normovými hodnotami, musí být účinně odvětrány v souladu s normovými hodnotami a musí být dostatečně vytápěny s moţností regulace tepla. Spíţe a komory na uskladnění potravin musí být účinně odvětrány. Komunikační prostory musí mít umělé osvětlení v souladu s normovými hodnotami a musí být odvětrány.7 IONIZAČNÍ MIKROKLIMA Je charakterizováno toky ionizujícího záření z přírodních radionuklidŧ a umělých zdrojŧ. V běţných podmínkách staveb se jedná většinou o zdroje ionizujícího záření ze stavebních materiálŧ nebo jde o prŧnik radioaktivních plynŧ z podloţí. O následcích zpŧsobených nadměrným ozářením radioaktivními prvky snad ví kaţdý dospělý člověk. Mŧţe zpŧsobit několik druhŧ rakoviny, nejčastěji se pak jedná o rakovinu plic. Výběr vhodných stavebních materiálŧ a kvalitní izolace základŧ budov tak nesporně ovlivňuje ionizační mikroklima. Typickým zástupcem radioaktivního plynu je radon, kterým se budu podrobněji zabývat v následující kapitole. RADON Radon je všudypřítomný přírodní radioaktivní plyn. Je bezbarvý, bez chuti a bez zápachu. Vzniká jako produkt radioaktivního rozpadu radia a uranu a díky své nestálosti postupně zaniká dalším radioaktivním rozpadem. Radon sám se přeměňuje na další radioaktivní prvky (izotopy polonia, olova a vizmutu), ty se při vdechování zachycují v dýchacích cestách a ozařují je. Je známo přibliţně dvacet nestabilních izotopŧ radonu. Zvýšený výskyt radonu v určité lokalitě s sebou přináší nárŧst nebezpečí výskytu rakoviny, především plicní. Přitom nebezpečné nejsou ani tak samotné izotopy radonu, ale produkty jeho přeměny, zejména 7

§11 Denní a umělé osvětlení, větrání a vytápění , vyhláška 268/2009 o technických poţadavcích na stavby

- 21 -

krátkodobé. Jak radon, tak i produkty jeho přeměny polonium 218Po a 214Po, emitují při své radioaktivní přeměně částice alfa. Ty díky své vysoké ionizační schopnosti mohou zpŧsobit porušení DNA. Špatná reparace DNA pak mŧţe zapříčinit nekontrolovatelné mnoţení buněk rakovinu. Podle expertŧ umírá ročně na rakovinu plic spojenou s radonem aţ 900 lidí. Produkty, vzniklé rozpadem radonových atomŧ jsou na rozdíl od radonu kovy a po svém vzniku tvoří buď shluky s aerosolovými částicemi nebo např. s vodní párou. Takto vázané produkty přeměny radonu mohou být při vdechnutí zachyceny v dýchacím ústrojí a volně se přeměnit. Koncentrace radonu v zemské atmosféře jsou nesmírně nízké, prakticky na hranici detekce těch nejcitlivějších analytických metod. Radon se nejčastěji nalézá ve vývěrech podzemních minerálních vod, kam se dostává jako produkt rozpadu jader radia, thoria a uranu. Mŧţe však v malých dávkách vyvěrat sám z podloţí přímo v plynné podobě, čí se radon absorbuje do podzemní vody a s tou se dostává na povrch. Radon je největším zdrojem ozáření obyvatel České republiky. Na svědomí má více neţ 70 procent záření, kterému jsou lidé v Česku za ţivot vystaveni. Státní ústav radiační ochrany (SÚRO) uvádí, ţe Česká republika patří k zemím s nejvyšší prŧměrnou koncentrací radonu na světě. RADON V BUDOVÁCH Pokud je základová část domu špatně provedená (špatná izolace základŧ, popraskaná podlaha, prkenná podlaha bez izolace, špatně utěsněné prostupy inţenýrských sítí), mŧţe docházet k nasávání radonu do vnitřního prostředí objektu. Děje se tak pomocí tzv. komínového efektu. Rozdíl teplot v objektu a pod ním zpŧsobí podtlak v objektu a radon je tak spolu s dalšími plyny aktivně nasáván. Tímto zpŧsobem se dostává do domu většina radonu; nebo difuzí skrze podlahy a zdivo v kontaktu s podloţím domu - to je však méně významný proces. Dalším moţným zdrojem radonu je stavební materiál. Některé škvárobetonové tvárnice pocházející z rynholecké škváry obsahují vysoké aktivity radia. V současné době je radioaktivita všech stavebních materiálŧ dodávaných na Český trh pod kontrolou Státního úřadu pro jadernou bezpečnost. Pro stavební materiály, které se pouţívají při výstavbě budov s pobytovým prostorem, jsou mezní hodnoty měrné aktivity radia stanoveny vyhláškou. Dodávaná voda, z níţ se radon mŧţe uvolňovat při sprchování, mytí, praní a vaření, je třetím moţným zdrojem radonu v budově. Krátkodobě - např. v uzavřené koupelně při sprchování -

- 22 -

mŧţe sice dojít k velkému nárŧstu aktuální koncentrace radonu, z hlediska celkového ozáření člověka v domě to však nebývá významné. Česká republika se díky geologické stavbě řadí k zemím s vyšší prŧměrnou koncentrací radonu v bytech.Úřady odhadují, ţe tu existuje 70 000 budov, kde jeho koncentrace překračuje normy. Nejvyšší riziko je podle odborníkŧ například na území Karlovarska, Klatovska, Benešovska a celé oblasti kolem Brdŧ, dále pak na Jindřichohradecku a Jablonecku, nejniţší je ve středních Čechách. Proto Státní ústav radiační ochrany odstartoval projekt, který má za úkol odhalit všechny budovy, kde nebezpečí radonu hrozí. Předpokládá, ţe takových budov je v Česku aţ 70 000. Za bezmála třicet let fungování programu jich bylo nalezeno pouze 14 000, sanováno kolem 2000. Měření radonové aktivity je ze zákona povinné doloţit ke stavebnímu povolení a kolaudačnímu rozhodnutí od 1.7.2002 POVOLENÉ LIMITY RADONU V BUDOVÁCH V případě hodnocení vnitřního mikroklimatu je pouţívána tzv. objemová aktivita s jednotkou Bq/m3. Všeobecně uznávanou hranicí pro zdravé mikroklima je hodnota 100 Bq/m3. Zákon č.13/2002 Sb. změna atomového zákona Základní a současně nejvyšší právní normou ve výše uvedené problematice je platný zákon č. 13/2002 Sb., o mírovém vyuţívání jaderné energie a ionizujícího záření (atomový zákon) a o změně a doplnění některých zákonŧ, ve kterém je uvedeno: §6 Ozáření z přírodních zdrojů 4. Ten, kdo navrhuje umístění stavby s obytnými nebo pobytovými místnostmi nebo ţádá o stavební povolení takové stavby, je povinen zajistit stanovení radonového indexu pozemku a výsledky předloţit stavebnímu úřadu. Pokud se taková stavba umísťuje na pozemku s vyšším neţ nízkým radonovým indexem, musí být stavba preventivně chráněna proti pronikání radonu z geologického podloţí. Podmínky pro provedení preventivních opatření stanoví stavební úřad v rozhodnutí o umístění stavby nebo ve stavebním povolení. Stanovení radonového indexu pozemku se nemusí provádět v tom případě, bude-li stavba umístěna v terénu tak, ţe všechny její obvodové konstrukce budou od podloţí odděleny

- 23 -

vzduchovou vrstvou, kterou mŧţe volně proudit vzduch. Prováděcí právní předpis stanoví postup pro stanovení radonového indexu pozemku. 5. Ve stavbách s obytnými nebo pobytovými místnostmi, u kterých úroveň ozáření z přírodních radionuklidŧ ve vnitřním ovzduší je vyšší neţ prováděcím právním předpisem stanovené směrné hodnoty a toto ozáření lze sníţit takovým zásahem, s nímţ spojené očekávané sníţení zdravotní újmy je dostatečné k odŧvodnění škod a nákladŧ spojených se zásahem, je vlastník budovy povinen usilovat o jeho sníţení na úroveň, jakou lze rozumně dosáhnout při uváţení hospodářských a společenských hledisek. Přesahuje-li úroveň o ozáření prováděcím právním předpisem stanovené mezní hodnoty, stavební úřad nařídí provedení nezbytných úprav na stavbě z dŧvodŧ závaţného ohroţení zdraví, je-li to ve veřejném zájmu. O překročení směrných nebo mezních hodnot a o provedených zásazích musí vlastník budovy informovat nájemce. §6a Přetrvávající ozáření Vlastník nemovitosti, na které byl zjištěn zdroj přetrvávajícího ozáření, je odpovědný za přípravu a provedení zásahu. Přesahuje-li zjištěné přetrvávající ozáření stanovené směrné hodnoty, je vlastník nemovitosti povinen neprodleně oznámit zjištěnou situaci Úřadu a osobám, které tuto nemovitost uţívají, ohraničit dotčený prostor a zajistit přiměřenou regulaci vstupu na pozemky a do budov a jejich uţívání.". Vyhláška č.307/2002 o radiační ochraně Směrné hodnoty povoleného mnoţství radonu jsou stanoveny ve vyhlášce č.307/2002 o radiační ochraně a v níţ se uvádí: §95 Stavby 1. Směrné hodnoty pro rozhodování o tom, zda má být ve zkolaudovaných stavbách s obytnými nebo pobytovými místnostmi proveden zásah ke sníţení stávajícího ozáření z přírodních radionuklidŧ, jsou a) 400 Bq/m³ pro objemovou aktivitu radonu ve vnitřním ovzduší obytné nebo pobytové místnosti; tato hodnota se vztahuje na prŧměrnou hodnotu při výměně vzduchu obvyklé při uţívání, b) 1 mikroSv/h pro maximální příkon fotonového dávkového ekvivalentu v obytné nebo pobytové místnosti. - 24 -

2. Zásahem ke sníţení stávajícího ozáření podle odstavce 1 se rozumí zejména úprava uţívání místnosti, úprava výměny vzduchu, provedení stavebních úprav nebo jiné vhodné opatření. Nejsou-li pro optimalizační analýzu zásahu známa data lépe odpovídající dané situaci, počítá se, ţe při sníţení objemové aktivity radonu o 100 Bq/m³ v místnosti a při ročním pobytu osoby v tomto prostředí po dobu 7000 hodin dojde k odvrácení efektivní dávky pro 1 osobu přibliţně o 2 mSv ročně; pro výpočet peněţního ekvivalentu zdravotní újmy se pouţije hodnota podle § 17 odst. 3 písm. e). 3. Mezní hodnoty pro ozáření z přírodních radionuklidŧ ve zkolaudovaných stavbách s obytnými nebo pobytovými místnostmi jsou a) 4000 Bq/m³ pro objemovou aktivitu radonu ve vnitřním ovzduší obytné nebo pobytové místnosti; tato hodnota se vztahuje na prŧměrnou hodnotu při výměně vzduchu obvyklé při uţívání, b) 10 mikroSv/h pro maximální příkon fotonového dávkového ekvivalentu v obytné nebo pobytové místnosti. 4. Směrné hodnoty pro rozhodování o tom, zda mají být v projektovaných a stavěných budovách s obytnými nebo pobytovými místnostmi připravována a prováděna opatření proti pronikání radonu z podloţí, stavebních materiálŧ a dodávané vody a proti zevnímu ozáření gama zářením ze stavebních materiálŧ, jsou a) 200 Bq/m³ pro objemovou aktivitu radonu ve vnitřním ovzduší obytné nebo pobytové místnosti; tato hodnota se vztahuje na prŧměrnou hodnotu při výměně vzduchu obvyklé při uţívání, b) 0,5 mikroSv/h pro maximální příkon fotonového dávkového ekvivalentu v obytné nebo pobytové místnosti. 5. Při měření a hodnocení, zda jsou překročeny uvedené směrné nebo mezní hodnoty, se postupuje podle metodik uvedených v programu zabezpečování jakosti posouzených Úřadem v rámci vydávání příslušného povolení podle § 9 odst. 1 písm. r) zákona. PROTIRADONOVÁ OPATŘENÍ U NOVÝCH STAVEB Návrh protiradonových opatření u nových staveb vychází z kategorie radonového rizika pozemku zjištěné při radonového prŧzkumu Ochrana staveb na pozemku s nízkým radonovým rizikem

- 25 -

V této kategorii rizika se nevyţaduje ţádné speciální opatření. Dostatečnou ochranu objektu na nízkém radonovém riziku vytváří běţná hydroizolace navrţená podle hydrogeologických poměrŧ. Ta musí být ovšem provedena v celé pŧdorysné ploše objektu. Zároveň se doporučuje oddělit dveřmi schodišťový prostor vedoucí z podzemních podlaţí do vyšších podlaţí. Ochrana staveb na pozemku se středním radonovým rizikem Za dostatečné protiradonové opatření se povaţuje provedení všech konstrukcí v přímém kontaktu se zeminou s protiradonovou izolací, která plní zároveň i funkci hydroizolace. Za protiradonovou izolaci je povaţována v souladu s ČSN 730601 kaţdá kvalitnější hydroizolace s dlouhou ţivotností a se změřeným součinitelem difuse radonu, s jehoţ pomocí dokáţe projektant pro konkrétní objekt vypočítat potřebnou tloušťku protiradonové izolace. Protiradonová izolace musí být poloţena spojitě v celé ploše kontaktní konstrukce, tj. i pod stěnami. Zvláštní pozornost je třeba věnovat vzduchotěsnému provedení všech prostupŧ instalací protiradonovou izolací. O výsledné účinnosti opatření rozhoduje ve velké míře kvalita poloţení protiradonové izolace. Doporučuje se proto svěřit izolatérské práce specializovaným firmám, to platí zvláště tehdy budete-li pouţívat plastové fólie. V objektech, které jsou plnoplošně podsklepeny a v jejichţ sklepních prostorách se nenachází obytné místnosti, mŧţe být protiradonová izolace v kontaktních konstrukcích nahrazena běţnou hydroizolací, ovšem za předpokladu, ţe během celého roku bude zajištěno spolehlivé přirozené větrání sklepa a vstup do něj z vyšších podlaţí bude opatřen dveřmi v těsném provedení a s automatickým zavíráním. Ochrana staveb na pozemku s vysokým radonovým rizikem Bude-li staveniště zatříděno k dolní hranici vysokého radonového rizika (koncentrace radonu v podloţí nepřesahuje dvojnásobek koncentrace oddělující střední a vysoké riziko), postupujeme při ochraně objektu stejně jako na pozemku se středním rizikem. V ostatních případech musí být protiradonová izolace ve všech konstrukcích v přímém kontaktu s podloţím doplněna buď o odvětrávací drenáţní systém pod objektem nebo o odvětrávanou vzduchovou mezeru pod izolací.

- 26 -

PROTIRADONOVÁ OPATŘENÍ U STÁVAJÍCÍCH STAVEB Podkladem pro projekt protiradonových opatření u stávajících staveb je výsledek podrobné radonové diagnostiky objektu, která zjišťuje druh, polohu a vydatnost zdroje radonu a cesty jeho šíření objektem. Dále se musí zohlednit celkový stav objektu, dispoziční řešení (poloha obytných místností ve vztahu k podloţí), těsnost obvodového pláště, systém větrání atd. Největší pozornost by měla být věnována stavu kontaktních konstrukcí. Dŧsledný a kvalitní stavebně technický prŧzkum objektu ve vztahu k výsledkŧm radonové diagnostiky mŧţe v konečném dŧsledku ušetřit značné mnoţství finančních prostředkŧ. Státní dotaci na protiradonové opatření u stávajících staveb nelze chápat jako prostředky ke zlepšení stavebně technického stavu objektu, i kdyţ se v praxi s takovýmto přístupem často setkáváme. Prvotně se proto vybírají pouze takové druhy protiradonových opatření, které si vynucují minimální zásah do objektu a nevyţadují tak další stavební činnosti. Jedině tak mohou investoři počítat s tím, ţe jim státní příspěvek mŧţe pokrýt převáţnou část nákladŧ spojených s realizací opatření. Investoři, kteří se nespokojí s pouhým odstraněním radonu a budou poţadovat i zlepšení stávajícího stavu konstrukcí, musí počítat s tím, ţe takováto vylepšení si budou hradit z vlastních prostředkŧ.8 Co se týče výskytu radonu ve vztahu prodej a koupě a jeho vliv na cenu obchodovaných nemovitostí, uvádím legislativní řešení problému s poznámkou, ţe by tento právní institut měly naplňovat realitní kanceláře. Jedná o §21, Opotřebení stavby, odst. 4, zákona č.3/2008 Sb.: V případě výskytu radonu u staveb se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby sniţuje po odpočtu opotřebení podle předchozích odstavcŧ o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné doloţit. Dalším platným ustanovením ovlivňující cenu pozemku v případě výskytu radonu je pak příloha č.21 zákona č.3/2008 Sb. – Úprava základních cen pozemku – číslo poloţky 2.6 – negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) kde je moţná sráţka aţ 10 %.

8

Zdroj: http://www.suro.cz/cz/prirodnioz/rnprogram/opatreni#stavajici

- 27 -

Radonová mapa České republiky ( mapa radonového indexu ČR )

Tato radonová mapa zveřejněná Českou geologickou sluţbou je pouze informativní a nelze ji povaţovat za směrodatnou v konkrétních případech. Skutečný výskyt radonu a jeho mnoţství musí být u kaţdé nemovitosti, která je předmětem realitního obchodu, měřen a posuzován individuálně specializovanými firmami. Při obchodu s nemovitostmi zákony neukládají povinnost prodávajícímu předloţit potřebná měření, je tedy víceméně na kupujícím, zda si nechá mnoţství radonu (radon je všudypřítomný, otázka je v jakém mnoţství) v nemovitosti změřit. Pokud je radon přítomný, pak se mŧţeme řídit jiţ výše zmíněnou vyhláškou č.3/2008Sb.

- 28 -

Ač se to mŧţe zdát příliš jednoduché, tak základním opatřením k zajištění potřebné kvality vnitřního prostředí budov je vţdy větrání. Jiţ naši předkové věděli, ţe bez čerstvého vzduchu se pobyt v budovách mŧţe velmi znepříjemnit, pomineme-li váţné zdravotní následky v podobě rŧzných alergií či astma. V naší zeměpisné poloze poskytují stavební konstrukce budov pouze primární ochranu před povětrnostními vlivy. Ta je pro zajištění potřebné kvality vnitřního prostředí nedostatečná a je tedy nutné větrání. Klasické větrání okny mŧţe být dostatečné v rodinných domech nebo bytech, ale k tomu, abychom zajistili potřebnou výměnu vzduchu například ve veřejných budovách musíme pouţít dŧmyslnější systémy a těmi jsou především soustavy technických zařízení budov (TZB). V následující kapitole se budu snaţit toto na první pohled jednoduché řešení přiblíţit. VĚTRÁNÍ OBYTNÝCH MÍSTNOSTÍ A BUDOV Větrání rozdělujeme na přirozené a nucené podle toho, jakým zpŧsobem je poháněn pohyb vzduchu v místnosti. Je-li pohyb vzduchu pro větrání poháněn přírodními (vztlakovými) sílami popsanými fyzikálním zákonem, pak se jedná o větrání přirozené. Jestliţe je ale vzduch poháněn ventilátorem s motorem, pak se jedná se o větrání nucené. Základním výkonovým parametrem vzduchotechnického zařízení je vzduchový výkon (téţ objemové mnoţství nebo objemový prŧtok vzduchu) v jednotkách m³/h, nebo m³/s. Nejčastějším parametrem větrání místnosti je výměna vzduchu, která určuje, kolikrát za hodinu se vzduch v místnosti nahradí (vymění) čerstvým vzduchem. Minimální hodnota (je vyţadována hygienickými předpisy a platí i pro bytové jednotky) je 0,5 (tj. v místnosti se plně vymění vzduch za 2 hodiny) a ve stavbách občanské vybavenosti, kde se shromaţďuje větší počet osob, mŧţe nucené větrání dosáhnout 5-ti aţ 10-ti násobné výměny vzduchu. PŘIROZENÉ VĚTRÁNÍ Přirozené větrání je staré jako architektura sama. Je to zpŧsob větrání obytných budov, který funguje na základě stejných fyzikálních zákonŧ, jaké zpŧsobují pohyb vzduchu v atmosféře vítr. Znalost těchto zákonŧ umoţňovala jiţ našim předkŧm budovat sloţité větrací soustavy, které byly vyuţívány dokonce jako teplovzdušné vytápění. Takovéto systémy rŧzných prŧduch a větracích šachet jsou dodnes k vidění na některých našich hradech. Přirozený pohyb vzduchu je dŧsledkem pŧsobení vztlakových sil, vyvozených rozdílem hustot vzduchu venkovního a vnitřního a tlakovými rozdíly, vznikajícími při obtékání budovy větrem. Za pŧsobením vztlakových sil vzniká v horní části budovy přetlak a v dolní pak podtlak (vŧči

- 29 -

atmosférickému tlaku). Vzhledem k tomu, ţe hustota vzduchu závisí na jeho teplotě, a ta se ve venkovním prostředí během roku významně mění, mění se i prŧtok větracího vzduchu. Nejúčinnější je tedy takový systém v zimě, kdy je velký rozdíl teplot mezi vnějším a vnitřním prostředím. U obytných budov se s přirozeným větráním setkáváme v podobě systémŧ větracích šachet a světlíkŧ. Jsou typické například pro starou zástavbu činţovních domŧ. Nejběţnější vyuţitím přirozeného větrání je však infiltrace okenními spárami. Ukazatelem prostupu vzduchu oken a dveří je součinitel spárové prŧvzdušnosti. Ten vyjadřuje objemový tok vzduchu v m3 za 1 sekundu, proudící 1 metr délky otevíravých spár oken a dveří, při tlakovém rozdílu mezi oběma stranami konstrukce 1 Pa. Má rozměr [m3/sPa0,67]. Dnešní poţadavky na nízkou energetickou náročnost budov v sobě zahrnují i poţadavek na vzduchotěsnost budovy. Poţadované parametry posouvají těsnost do dříve nepředstavitelných hodnot a při poţadavku prakticky nulové infiltrace oken a hermetizace všech spár je přirozené větrání vlastně nemoţné. Součinitel spárové prŧvzdušnosti novodobých dřevěných a plastových oken a dveří je aţ na výjimky tak nízký ţe prakticky neumoţňuje přivést do prostorŧ obývaných lidmi, za běţných klimatických podmínek, hygienicky nezbytné mnoţství vzduchu. Velký problém tak velmi často nastává u dnes tak populárního zateplování a výměny oken u panelových domŧ. Utěsněním přestává fungovat přirozené větrání a výsledkem je pak zhoršení vnitřního prostředí vedoucí například k výskytu plísní. Přirozené větrání je tak v dnešní době vysokých poţadavkŧ na kvalitu mikroklimatu ve většině případŧ nedostačující a musí být nahrazeno větráním mechanicky poháněným, tedy nuceným. Zásadní výhodou přirozeného větrání je minimální pořizovací cena a téměř nulové provozní náklady, musíme si však uvědomit, zda je pro konkrétní budovu dostačující. To co je vyhovující pro rodinný dŧm nebude pravděpodobně z hygienického hlediska dostačující pro celý bytový dŧm. NUCENÉ VĚTRÁNÍ Tam, kde přirozené větrání přestává plnit svoji funkci, je potřeba zajistit přívod a výměnu dostatečného mnoţství mechanicky. K tomu nám slouţí soustavy vzduchotechnických zařízení, které jsou v dnešní době samozřejmou součástí veřejných budov. V rodinných domech a bytech jsou větrací systémy prozatím nadstandardním vybavením, avšak s rostoucími nároky na kvalitu vnitřního prostředí se v budoucnosti s největší pravděpodobností stanou standardní výbavou i obytných staveb. Stěţejní výhodou těchto

- 30 -

systémŧ je nezávislost na vnějších klimatických podmínkách, naprostá ovladatelnost prŧtoku vzduchu který lze zároveň filtrovat, ohřívat nebo chladit a dopravovat na libovolné místo. Základní jednotkou nuceného větrání je ventilátor, který dopravuje upravený vzduch do kteréhokoliv určeného prostoru v budově pomocí soustav potrubí a koncových elementŧ. Tyto soustavy potrubí a koncových elementŧ mají rŧzné konstrukce, které podle typu prostor a poţadavkŧ na jejich větrání vytvářejí rŧzné obrazy proudění vzduchu. Odvod vzduchu je řešen obdobně, vzduch je sbírán pomocí koncových elementŧ pro odvod vzduchu, které jsou potrubím spojeny s ventilátorem, který odvádí odpadní vzduch mimo budovu. Zjednodušenou variantou tohoto systému je podtlakové nucené větrání, které vyuţívá fyzikálních zákonŧ, kdy za podmínek, ţe je z prostoru odebrán vzduch, vzniká podtlak, který zpŧsobí nasátí mnoţství odebraného vzduchu z okolních prostorŧ přes netěsnosti, nebo přes elementy, které jsou pro to určené, jako například stěnové a dveřní mříţky. Základní prvek zajišťující odvod vzduchu je opět ventilátor. Systémy nuceného větrání dělíme na: Nucené větrání centrální Nucené větrání necentrální Nucené větrání centrální se zpětným získáváním tepla Nucené větrání necentrální se zpětným získáváním tepla V případě, ţe je do místností vháněn soustavou vzduchotechniky ohřátý vzduch, pak mluvíme o teplovzdušném vytápění. Poţadavky na vzduchotechniku budov určuje vyhláška č.268/2009 O technických poţadavcích na stavbu, část pátá, § 37. , Vzduchotechnická zařízení: 1. Vzduchotechnické zařízení musí zajistit takové parametry vnitřního ovzduší větraných prostorŧ, aby vyhovělo hygienickým a technologickým poţadavkŧm. Jeho provoz musí být bezpečný, hospodárný, nesmí ohroţovat ţivotní prostředí a zdraví osob nebo zvířat. Vzduchotechnické zařízení musí umoţnit poţadované pravidelné čištění a údrţbu. 2. Výfuk odpadního vzduchu musí být proveden a umístěn podle normových hodnot tak, aby neobtěţoval a neohroţoval okolí. Výdechy odpadního vzduchu musí být vzdáleny nejméně 1,5 m od nasávacích otvorŧ venkovního vzduchu, východŧ z chráněných únikových cest, otvorŧ pro přirozené větrání chráněných, popřípadě částečně chráněných únikových cest a 3 metry od nasávacích a výfukových otvorŧ slouţících nucenému větrání chráněných únikových cest. - 31 -

3. Nastává-li při dopravě vzduchu s vysokým obsahem vodních par nebezpečí kondenzace, musí být vzduchovod vodotěsný, provedený ve spádu a opatřen odvodněním. 4. Vzduchotechnická zařízení v provozech s vysokou intenzitou výměny vzduchu musí mít zajištěno zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu zařízením s ověřenou dostatečnou účinností, pokud se neprokáţe například energetickým auditem, ţe takové řešení není v daných podmínkách vhodné. 5. U budov s klimatizačním systémem se musí doloţit jejich dostatečná tepelná stabilita v letním období a vyuţití jiných ekonomicky vhodných technických moţností chlazení budovy. Tepelná stabilita klimatizovaných místností je dána normovými hodnotami HYBRIDNÍ VĚTRÁNÍ Při hybridním větrání se kombinuje přirozené větrání s větráním nuceným přičemţ se vyuţívá předností obou systémŧ a výsledkem této kombinace je systém, který vytváří komfortní vnitřní prostředí s minimální spotřebou elektrické energie. Cílem hybridního větrání je vytvořit a udrţet uspokojivé vnitřní prostředí střídáním a kombinací obou zpŧsobŧ tak, aby to nebylo na úkor spotřeby energie. To znamená pouţít přesně definované mnoţství vzduchu v letním a zimním období, pouţití elektrické energie pouze pokud je to nezbytné a elektrickou energii dodávat pokud moţno z obnovitelných zdrojŧ. Nezbytnou součástí je tedy řídicí systém, který na základě aktuálních hodnot směrodatných veličin nastavuje provozní reţim systému. Z hlediska kvality obytného prostředí je podstatnou veličinou koncentrace CO2. Rozšíření systémŧ s dávkováním vzduchu podle koncentrace CO2 zatím brání vysoká cena čidel. Dalšími systémy spoluvytvářející vnitřní prostředí budov, především pak teplotně-vlhkostní a odérové podmínky, jsou systémy chlazení, klimatizace a topení CHLADÍCÍ SYSTÉMY A KLIMATIZACE Chladící systémy jsou nejčastěji aplikované v klimatizačních zařízeních. Chladící systémy: Kompresorové (nejrozšířenější) Adiabetické Termoelektrické Absorpční

- 32 -

Akumulační Klimatizací se myslí taková úprava vzduchu v místnost, která nejenom chladí, ale také odvlhčuje či naopak mŧţe zvlhčovat. Nejlepší klimatizace nabízené na dnešním trhu kromě toho umoţňují i větrání, vytápění a také filtraci nebo čištění vzduchu. Z hlediska vnitřního prostředí tak mohou zajistit při správném pouţívání optimální podmínky mikroklimatu. Při výběru klimatizace je dŧleţité vycházet z toho, jak veliké prostory chceme klimatizovat a jak výkonné zařízení budeme k tomu potřebovat.. Kromě velikosti prostoru rozhoduje i počet oken, jejich kvalita nebo orientace místnosti. Podle účelu klimatizační zařízení dělíme na: Klimatizační zařízení komfortní – jsou určená k vytváření optimálních podmínek mikroklimatu pro pobyt lidí v prostoru budov Klimatizační zařízení technologická – slouţí k zajišťování optimálního stavu mikroklimatu pro určité technologické procesy. Dále dělíme klimatizaci podle nositele tepla na: Vzduchové – nositelem je vzduch upravovaný mimo klimatizovanou místnost ve strojovně Vodní – nositelem tepla je voda Kombinované – jsou to systémy voda – vzduch Podle toho, zda klimatizace upravuje vzduch pro všechny místnosti centrálně, anebo do rŧzných částí budovy dopravuje rŧzně upravený vzduch, dělíme klimatizaci na: Jednozónovou Multizónovou

TOPENÍ Smyslem vytápěcího zařízení je zajištění tepelné pohody uvnitř budov. Vytápění obytných prostor řešili uţ naši předkové, a je poměrně mnoho moţností výběru vytápěcích systémŧ, na které se kladou stále vyšší poţadavky z hlediska úspory energií. Aby bylo vytápěcí zařízení efektivní, musíme ho navrhovat jednak v souladu s klimatickými podmínkami místa stavby a jednak v souladu s poţadavky na provoz , členění a charakter budovy. Všeobecné poţadavky

- 33 -

na vytápění určuje vyhláška č.268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavbu, § 38 vytápění, který cituji: Navrhování Technické vybavení zdrojŧ tepla musí umoţnit hospodárný, bezpečný a spolehlivý provoz a je nutné brát zřetel na moţnosti proveditelnosti alternativních zdrojŧ vytápění. V případě instalace tepelných spotřebičŧ na tuhá paliva musí být k dispozici prostor na uskladnění tuhých paliv. Kotle a spotřebiče musí mít zajištěn přívod spalovacího a větracího vzduchu. Odvod spalin, kondenzátu ze spalin a dalších škodlivin nesmí ohroţovat ţivotní prostředí a zdraví osob nebo zvířat. Výpočet tepelných ztrát budov je dán normovými postupy. Ve stavbách se zvýšeným nebezpečím úrazu, zejména v předškolních a školských zařízeních, musí být instalovaná otopná tělesa opatřena ochrannými kryty, které však nesmí bránit řádnému sdílení tepla z otopných těles do okolí. V otopných soustavách musí být osazena zařízení umoţňující měření a nastavení parametrŧ otopných soustav. Při provozu otopných soustav se musí zajistit řízení tepelného výkonu v závislosti na potřebě tepla. Při dodávce tepla z vnějšího zdroje musí být na vstupu do vnitřní otopné soustavy stavby a na výstupu z ní osazen hlavní uzávěr topného média. Zařízení uvedená v odstavci 5 a hlavní uzávěry topného média musí být přístupné a zabezpečené proti neoprávněné manipulaci. Rozvody otopné soustavy vedené technickými podlaţími musí být izolované. Vzhledem k tomu, ţe je kvalita vnitřního prostředí do značné míry závislá na technické vybavenosti budovy, musíme v souvislosti s mikroklimatem také uvaţovat energetickou stránku zařízení. Cílem dnešních soustav TZB je nejen zajistit zákony předepsané optimální vnitřní prostředí, ale také minimalizovat náklady s provozem těchto zařízení spojené. ENERGETICKÁ NÁROČNOST BUDOV Budovy musí být navrţeny a provedeny tak, aby spotřeba energie na jejich vytápění, větrání, umělé osvětlení, popřípadě klimatizaci byla co nejniţší. Energetickou náročnost je třeba ovlivňovat tvarem budovy, jejím dispozičním řešením, orientací a velikostí výplní otvorŧ,

- 34 -

pouţitými materiály a výrobky a systémy technického zařízení budov. Při návrhu stavby se musí respektovat klimatické podmínky lokality.9 V řadě evropských zemí je součástí paspartu staveb takzvaný energetický štítek, který dává potenciálnímu kupci nebo nájemci jasné informace o spotřebě energie pro zajištění tepelné pohody domu. V České republice začala povinnost energetického prŧkazu oficiálně platit od 1. ledna 2009. Od tohoto data musí mít kaţdá nově postavená budova svŧj vlastní prŧkaz energetické náročnosti. Ten si bude nutné opatřit i v případě rekonstrukce budovy, jejíţ podlahová plocha má více neţ 1000 m2. PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV Prŧkaz energetické náročnosti budovy je nový dokument, který vnesl do našeho právního řádu zákon č.177/2006 Sb., který je novelou zákona č.406/2000 Sb. Prováděcím předpisem, který určuje formu a zpŧsob vypracování prŧkazu energetické náročnosti budovy , je vyhláška č.148/2007 Sb. Nový dokument, prŧkaz energetické náročnosti budovy, hodnotí budovu z hlediska všech energií, které do budovy vstupují. Součástí hodnocení jsou energie na vytápění, chlazení, ohřev teplé vody, větrání a osvětlení. Splnění poţadavkŧ na spotřeby jmenovaných energií je dokládáno k prokázání dodrţením obecných technických poţadavkŧ na výstavbu ve smyslu vyhlášky č.268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby. Podle §6a zákona č.406/2000 Sb. O hospodaření energií s účinností od 1. ledna 2009 nesmí být prŧkaz energetické náročnosti budovy starší neţ 10 let a je součástí dokumentace při: výstavbě nových budov při větších změnách dokončených budov celkovou podlahovou plochou nad 1000 m2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost. (Větší změnou dokončené budovy je taková změna, která probíhá na více neţ 25% celkové plochy obvodového pláště budovy, nebo taková změna technických zařízení budovy s energetickými účinky, kde výchozí součet ovlivněných spotřeb energií je vyšší ne 25% celkové spotřeby energie.) při prodeji nebo nájmu budov nebo jejich částí v případech, kdy pro tyto budovy nastala povinnost zpracovat prŧkaz energetické náročnosti podle předchozích bodŧ. Součástí prŧkazu musí být u nových budov nad 1000 m2 celkové podlahové plochy posouzení s ohledem na alternativní zpŧsoby vytápění, kterými jsou : 9

§16 úspora energie a tepelná ochrana , odstavec 1), zákon č.268/2009 o technických poţadavcích na stavby

- 35 -

decentralizované systémy dodávky energie zaloţené na energii z obnovitelných zdrojŧ kombinovaná výroba elektřiny a tepla (kogenerace) dálkové nebo blokové ústřední vytápění, v případě potřeby chlazení tepelná čerpadla Provozovatelé budov vyuţívaných pro účely školství, zdravotnictví, kultury, obchodu, sportu, ubytovacích a stravovacích sluţeb, zákaznických středisek odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací a veřejné správy o celkové ploše nad 1000 m2 jsou povinni umístit prŧkaz na veřejně přístupném místě v budově. Tato povinnost se však týká pouze těch provozovatelŧ budov, kteří museli nechat zpracovat prŧkaz energetické náročnosti z dŧvodu výstavby nových budov nebo z dŧvodu větších změn jiţ dokončených budov. Jak uţ bylo řečeno výše, pomocí prŧkazu energetické náročnosti se mimo jiné prokazují i obecné technické poţadavky na výstavbu. Tato povinnost je dána §6a, odstavec 1, zákona 406/2000 Sb. V tomto odstavci je definováno: Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníkŧ jednotek musí zajistit splnění poţadavkŧ na energetickou náročnost budovy a splnění porovnávacích ukazatelŧ, které stanoví prováděcí právní předpis (vyhláška148/2007 Sb.), a dále splnění poţadavkŧ stanovených příslušnými harmonizovanými českými technickými normami. Prováděcí právní předpis (vyhláška148/2007 Sb.) stanoví poţadavky na energetickou náročnost budov, porovnávací ukazatele, metodu výpočtu energetické náročnosti budov a podrobnosti vztahující se ke splnění těchto poţadavkŧ. Při změnách dokončených budov jsou poţadavky plněny pro celou budovu nebo pro změny systémŧ a prvkŧ budovy. Ve stejném paragrafu, ale v odstavci 8 je zároveň definováno, které budovy a za jakých podmínek nemusí podmínky z odstavce 1 splňovat. Tyto podmínky nemusí být splněny : při změně dokončené budovy v případě, ţe vlastník budovy prokáţe energetickým auditem, ţe to není technicky a funkčně moţné nebo ekonomicky vhodné s ohledem na ţivotnost budovy, její provozní účely nebo pokud to odporuje poţadavkŧm zvláštního právního předpisu (např. zákon č.20/1987 Sb., o státní památkové péči) u budov dočasných s plánovanou dobou ţivotnosti do 2 let u budov experimentálních u budov s občasným uţíváním, zejména pro náboţenské činnosti u budov obytných, které jsou určeny k uţívání kratšímu neţ 4 měsíce v roce u budov samostatně stojících o celkové podlahové ploše menší neţ 50 m2 u budov obsahující vnitřní technologické zdroje tepla

- 36 -

u výrobních budov v prŧmyslových areálech u provozoven a neobytných zemědělských budov s nízkou roční spotřebou energie na vytápění Prŧkaz energetické náročnosti budovy mohou vypracovávat pouze zákonem definované osoby. Jsou jimi energetičtí auditoři ve smyslu zákona 406/2000 Sb. a nebo autorizované osoby v oborech pozemní stavby, technologická zařízení staveb a technika prostředí staveb (ve smyslu zákona 360/1992 Sb.). Oprávněné osoby jsou evidovány MPO v seznamu energetických expertŧ a musí být nejprve přezkoušeny z podrobností vypracování prŧkazu energetické náročnosti u MPO. Vzor průkazu energetické náročnosti budov

A – Mimořádně úsporná B – Úsporná C – Vyhovující - 37 -

D – Nevyhovující E – Nehospodárná F – Velmi nehospodárná G – Mimořádně nehospodárná Prŧkaz energetické náročnosti budov bude slouţí především jako informace pro kupující. Při koupi domu nebo bytu se tak energetický prŧkaz stane jedním z prodejních argumentŧ a cena neúsporných domŧ a bytŧ spadne dolŧ. Naopak nemovitosti s nízkou energetickou náročností budou čím dál více vyhledávány a budou zárukou dobré investice do budoucna. V podstatě prŧkaz vypadá jako ten, který vídáme u domácích spotřebičŧ v prodejnách. Samozřejmě je rozdíl mezi pračkou a budovou, ale principielně to funguje stejně – asi těţko si koupíme lednici, která má energetickou třídu E, nebo F. A pokud ano, tak s tím, ţe nemŧţeme očekávat kvalitu a ţe za ni zaplatíme méně, neţ za tu s energetickou třídou A. Krom toho ani ţádnou takovou neseţeneme, po zavedení energetických prŧkazŧ se neúsporné spotřebiče pro prudký pokles prodeje přestaly vyrábět. Samozřejmě ţe u nemovitostí to bude trvat ještě několik let, ale efekt se očekává podobný. Stále více si uvědomujeme výhody a návratnost investice do kvalitního výrobku či sluţby a s tím spojenou vyšší cenu, nemovitosti nevyjímaje.Trh s nemovitostmi ukazuje, ţe energeticky úsporné domy mají o 20% vyšší trţní cenu. Evropský energetický certifikát to zřetelně potvrzuje. Seznam platných zákonŧ, prováděcích předpisŧ a norem, které se zabývají vnitřním prostředím budov. Na některé z nich v prŧběhu práce odkazuji: Zákony č. 183/2006 Sb., stavební zákon č. 20/1966 Sb., o zdraví lidu v platném znění č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví v platném znění č. 262/2006 Sb., zákoník práce č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií č. 177/2006 Sb., změna zákona o hospodaření energií č. 18/1997 Sb., atomový zákon Prováděcí předpisy

- 38 -

nařízení vlády č. 148/2006 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací nařízení vlády č. 1/2008 Sb., o ochraně zdraví před neionizujícím zářením nařízení vlády č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby vyhláška č. 410/2005 Sb., hygienické poţadavky na prostory na výchovu a vzdělávání dětí vyhláška č. 6/2003 Sb., hygienické limity pro vnitřní prostředí pobytových místností vyhláška 148/2007 o energetické náročnosti budov Normy: ČSN 73 0601 (2006) Ochrana staveb proti radonu z podloţí ČSN 73 0602 (2006) Ochrana staveb proti radonu a záření gama ze stavebních materiálŧ ČSN ISO 1996-1 (1992), Akustika - Popis a měření hluku prostředí. Část 1: Základní veličiny a postupy ČSN ISO 1996-2 (1992) Akustika - Popis a měření hluku prostředí. Část 2: Získávání údajŧ souvisejících s vyuţitím území ČSN ISO 1996-3 (1993), Akustika - Popis a měření hluku prostředí. Část 3: Pouţití při stanovení nejvyšších přípustných hodnot hluku

- 39 -

ZÁVĚR V dlouhodobém celosvětovém trendu zaznamenáváme zvyšují se nároky na kvalitu bydlení a ne jinak je tomu také v České republice. Zatímco dříve se dbalo především na dispoziční řešení a celkový vzhled architektury, tak dnes se klade dŧraz především na výběr kvalitních moderních stavebních materiálŧ a technologií, které zajišťujících komfortní a zdravý ţivot. Do popředí zájmu v oblasti realit se tak dostávají nadstandardní stavby kvalitních konstrukcí a materiálŧ. Tím největším posunem posledních let je fakt, ţe stále větší význam v oblasti obytných nemovitostí hraje kvalita vnitřního prostředí, uţitný komfort staveb a jejich zdravotní a hygienická nezávadnost (problematika větrání, plísní, roztočŧ, prachu, alergenŧ nebo radioaktivity materiálŧ). Majitelé rodinných domŧ jiţ ví, ţe tepelná pohoda v interiéru či vlhkostní a akustické klima domu jsou pro spokojený ţivot mnohem dŧleţitější neţ ozdoby na fasádě. Mnozí investoři jiţ také osobně zjistili, ţe současná výstavba nevede vţdy k vytvoření moderního komfortního domu. Kvalita mikroklimatu stavby bude v budoucnu stále více ovlivňovat také její trţní hodnotu. U administrativních novostaveb je zpracovávání komplexního hodnocení vnitřního prostředí běţnou praxí jiţ dnes. Na trhu pak budou lépe obchodovatelné nemovitosti zaručující lepší pohodu vnitřního prostředí, zatímco nemovitostí ve špatném stavu, ať uţ z dŧvodu vysoké vlhkosti či výskytu radonu se budou obchodovat hŧře. České zákony, vyhlášky a normy stanovují, jak má vypadat optimální vnitřní prostředí, nikde však není přesně stanoveno, jak moc kvalita mikroklimatu ovlivní cenu nemovitosti. Výjimkou je pouze oceňovací vyhláška, kde se podle §21, Opotřebení stavby, odst. 4, zákona č.3/2008 Sb.v případě výskytu radonu u staveb se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 cena stavby sniţuje po odpočtu opotřebení o 7 %. Výskyt radonu je pak nezbytné doloţit. Ve stejném zákonu v příloze č.21– Úprava základních cen pozemku – číslo poloţky 2.6 – negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) je určena moţná sráţka ceny pozemku aţ 10 %. Vzhledem k tomu, ţe vnitřní mikroklima je utvářeno kombinací několika na sobě nezávislých sloţek, které určují pohodu vnitřního prostředí, je toto legislativní opatření zdaleka nedostačující a skutečnou hodnotu nemovitosti tak musíme určit na základě podrobné analýzy a vyhodnocení současného stavu jednotlivých sloţek mikroklimatu budovy. V případě novostaveb lze předpokládat, ţe podmínky na vnitřní mikroklima stanovené zákony budou dodrţeny a cena nemovitosti tak pravděpodobně ovlivněna nebude. Pokud ale hodnotíme starší stavbu a podmínky zdravého mikroklimatu neodpovídají dnešním poţadavkŧm, potom musíme počítat se skutečností, ţe trţní cena nemovitosti se musí sníţit. Pravděpodobně budeme uvaţovat sníţení o náklady spojené s

- 40 -

uvedením vnitřního prostředí do stavu vyhovujícího dnešním stále vyšším poţadavkŧm. Pohoda a zdraví člověka je nejdŧleţitější stránkou našeho ţivota a vzhledem k tomu, ţe většinu ţivota trávíme pobytem v uzavřených budovách, jsme ochotni zaplatit vyšší cenu za kvalitní vnitřní prostředí, které naše zdraví velice ovlivňuje. Vnitřní prostředí budov utváří sám člověk. Ačkoliv jsme podřízeni přírodě a některým jevŧm nelze zabránit, tak s pomocí moderních technologií mŧţeme neţádoucí účinky přírodních jevŧ do značné míry eliminovat. Cílem dnešních staveb je poskytnou maximální komfort a kvalitní vnitřní prostředí bude jako cenotvorný faktor trţní hodnotu nemovitostí stále výrazněji ovlivňovat.

- 41 -

II. PRAKTICKÁ ČÁST 1. Odhad obvyklé ceny rodinného domu 2. Odhad obvyklé ceny kulturního domu Tato část sestává ze dvou ocenění v praxi u dvou kompletně rozlišných nemovitostí. Obě se nacházejí v malé obci Obora cca 30 km severně od Brna v okrese Blansko. Tou první je jednogenerační rodinný dŧm zkolaudovaný v roce 1973, ke kterému je k dispozici veškerá stavební dokumentace potřebná k samotnému odhadu. Jako metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, ţe vycházím z úvahy, ţe tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí a nejlépe tak odráţí skutečnou trţní hodnotu dané nemovitosti v čase ocenění a za kterou by bylo moţné uskutečnit její prodej. V obci neexistuje cenová mapa, ale i přes nepříznivou situaci na trhu se v této malé obci v posledním pŧl roce uskutečnily dva prodeje rodinných domŧ a další dvě nemovitosti jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří. Tyto nemovitosti jsou pouţity pro porovnání a výpočet trţní hodnoty zkoumané nemovitosti pro účel této závěrečné práce. Druhou nemovitostí je kulturní dŧm postavený na místě pŧvodní zemědělské usedlosti v letech 1952 – 1954. Nemovitost je ve vlastnictví obce a bohuţel se k ní nedochovala ţádná stavebně technická dokumentace. Je to poměrně velký komplex s kapacitou hlavního sálu 300 lidí – uvaţujeme-li velikost a počet obyvatel obce a je vyuţíván pro společenské a kulturní akce pořádané místními organizacemi, je také moţné pronajmutí sálu sousedícími obcemi a dále slouţí ke sportovnímu vyuţití dětí a mládeţe. Jeho součástí jsou i kanceláře vyuţívány jako sídlo Obecního úřadu. V současnosti se na trhu nevyskytuje ţádná podobná nemovitost vhodná na určení trţní hodnoty porovnávací metodou a proto byla oceněna podle oceňovací vyhlášky č.3/2008 Sb.

- 42 -

ODHAD TRŢNÍ CENY NEMOVITOSTI Číslo 1/2010 NEMOVITOST: Rodinný dŧm č.p. 97 v obci Obora Adresa nemovitosti: Obora 97, 67901 Skalice nad Svitavou Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Obora, k.ú. 708640 Obora u Boskovic, LV 26 Ostatní stavby: garáţ Pozemky: st. 99, st.139, 795/7, 917 Vlastník pozemku: Marie Romportlová, Obora 97, 67901 Skalice nad Svitavou, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1/2 Jakub Alexa, Obora 76, 67901 Skalice nad Svitavou vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1/2 OBJEDNAVATEL: Marie Romportlová Adresa objednavatele:Obora 97, 67901 Skalice nad Svitavou ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Eva Romportlová Obora 97, 67901 Skalice nad Svitavou Telefon: 776 382 860 email: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru:

Stanovení ceny obvyklé pro objednavatele Pro účely závěrečné práce

Současný stav 1 211 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

8

V Oboře, dne 10.5.2010

5.5.2010

Datum vyhotovení:

10.5.2010

Počet příloh:

4

Eva Romportlová

- 43 -

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI postavená v roce 1973, kolaudační řízení z roku 1973 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Vyuţití: bydlení Poloha: centrum obce Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, elektro, plyn, telefon Dopravní dostupnost: silnice III. třídy, autobus do 5 minut chŧze, ţeleznice do 10 min. autem Topení: ústřední, tuhá paliva / elektřina Stavebně technický stav nemovitosti: udrţovaná RODINNÝ DŮM Typ 5+1

SOUČASNÝ STAV PP RD Garáţ Pozemky OP Obytná/Nebyt. Výměra m2 ks m2 m3 1 548 649

ZP

Rozestavěnost

m2 84,75

% 100

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 211 000 Kč – 1 316 000 Kč 1 211 000 Kč 218 000 Kč

Porovnávací metoda Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x 0 Kč 2 247 000 Kč 2 050 000 Kč 197 000 Kč

Komentáře stanovení ceny obvyklé posuzované nemovitosti Na základě uvedených skutečností byl proveden odhad obvyklé ceny podle současného stavu nemovitosti. Věcná hodnota nemovitosti je vyšší neţ obvyklá cena z dŧvodu umístění stavby v malé obci a morálního opotřebení. Na stavbě byly v omezeném rozsahu prováděny pouze práce běţné údrţby, ke dni ocenění jsou některé konstrukce na hranici ţivotnosti. Stavba je uţívána od roku 1972, stáří stavby je tedy 38 let.Také současná situace na realitním trhu je pro prodej spíše nepříznivá, nabídka převyšuje poptávku,v obci je v současnosti na trhu více podobných nemovitostí.

NÁLEZ - 44 -

Situace Přehled podkladŧ

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

Fotodokumentace pořízená zpracovatelem Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Podklady o nemovitostech z místních realitních kanceláří Obec Obora se nachází ve střední části okresu Blansko, asi 5 km jiţně od města Boskovice a 15 km severně od okresního města Blansko. Brno je vzdálené cca 35 km s dopravní dostupností autobusem a vlakem. Počet obyvatel je ke dni ocenění 306. V obci se nenachází ţádné prŧmyslové podniky, pouze společnost VČELPO Obora zaměstnávající cca 20 zaměstnancŧ a další drobné ţivnosti. Zaměstnanost v oblasti sluţeb je omezená. V obci je mateřská školka pro 30 dětí, kulturní dŧm, obchod společnosti COOP a pohostinství. V prostorách bývalého zemědělského druţstva je dnes solární elektrárna. Pro malé děti bylo zbudované nové dětské hřiště s venkovním posezením, dále je k dispozici nový tenisový kurt, cvičiště pro psy a střelnice. Přes obec vedou cyklostezky, atrakcí pro turisty je nedávno zbudovaná rozhledna na Malém chlumu. Prstředí je velmi vhodné pro mladé rodiny s dětmi. Posuzovaná nemovitost se nachází v centru obce v zástavbě samostatně stojících rodinných domŧ v ulici směřující ke státní silnici na Brno. Prŧčelí a přístupová cesta s okrasnou předzahrádkou je ze severní strany, zahrada je na straně jiţní. Na západní a východní straně jsou další samostatné nemovitosti. Naproti domu je mateřská školka, autobusová stanice a obchod jsou cca 2 minuty chŧze

Popis omezení rizik nemovitosti Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Věcné břemeno bytu (viz LV) Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis budovy Jedná se o volně stojící dŧm postavený v roce 1972 s dispozičním řešením 5+1 o celkové zastavěné ploše 85 m2. Dŧm je částečně podsklepený se dvěma nadzemními podlaţím, s rovnou, pultovou střechou a asfaltovými pásy jako krytina. Obvodové konstrukce jsou zděné s břízolitovou omítkou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou dvojitá dřevěná, dveře dřevěné, zárubně kovové. Podlahová dlaţba v kuchyni, na chodbách, v koupelně a na

- 45 -

Dispoziční řešení

Popis technického stavu budovy Příslušenství stavby

WC je keramická, ve zbylých obytných místnostech jsou betonové podlahy s jekorem nebo linoleem. Schodiště spojující nadzemní podlaţí má kovovou konstrukci s dřevěnýma nášlapy. Schodiště do sklepa je betonové. V prvním podzemním podlaţí se nachází sklep, kotelna a uhelna, první nadzemní podlaţí obsahuje kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelnu, WC, šatnu, prádelnu, komoru a chodbu. Ve druhém nadzemním podlaţí je loţnice, dětský pokoj, pokoj pro hosty a lodţie s balkonem Budova je napojena na veřejný vodovod, elektřinu a plyn. Splaškové vody jsou svedeny do ţumpy. Na stavbě byly za dobu jejího uţívání prováděny pouze práce běţné údrţby v omezeném rozsahu, některé konstrukční prvky jsou na hranici ţivotnosti. Součástí RD je garáţ přistavěná ve dvoře. Jedná se o nepodsklepenou jednopodlaţní budovu se sedlovou střechou o výměře 28 m2.

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchŧ 8. Úprava vnějších povrchŧ 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných prostor 15. Ostatní podlahy 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Ohřev teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

popis s izolací zděné s podhledy pultová asfaltové pásy pozinkovaný plech vápenné štukové břízolit keramické keramické dřevěné hladké plné dvojitá dřevěná beton a jekor keramická dlaţba, beton ústřední topení na elektřinu a tuhá paliva světelná, motorová chybí studený, teplý elektrický boiler chybí litinová sporák elektrický umývadlo, vana splachovací chybí

- 46 -

Popis pozemků Základní popis oceňovaných Pozemek sestává z parcelního čísla St.99 – zastavěná plocha a pozemkŧ nádvoří, St.139 – zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 795/7 – zahrada, p.č. 917 – ostatní plocha jiná plocha. Parcela 99 je zastavěna stavbou rodinného domu, parcela 139 je zastavena stavbou garáţe, ostatní plocha je vyuţívána jako zahrada a předzahrádka. Pozemek je mírně svaţitý obdélníkového tvaru s přístupem po zpevněné komunikaci. V místě je moţné napojení na místní vodovod, elektroinstalaci, kanalizaci a plynovod OCENĚNÍ

Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdŧvodnění jednotkové ceny pozemkŧ:

Jednotková cena pozemku byla odhadnuta přiměřeně podle cen pozemkŧ obchodovatelných v současné době v dané lokalitě.

Druh pozemku

Parcela č.

Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zahrada Ostatní plocha jiná plocha Celková výměra pozemkŧ m² Hodnota pozemků celkem

St. 99 St. 139 p.č. 795/7 p.č. 917

Výměra Jednotková Celková cena m² cena Kč/m² pozemku Kč 94 400 37 600 28 400 11 200 250 400 100 000 173 400 69 200 548 218 000

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaţí Název 1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení

(8,00×5,30)+(3,10×3,40) (10,40×8,00)+(3,10×0,50) (10,40×8,00)+(3,10×0,50) (10,40×8,00)+(3,10×0,50)

Výpočet obestavěného prostoru Název Spodní stavba 52,94×2,10 Vrchní stavba (2×84)+(75×3,00) Zastřešení 84,75×0,70×0,50 Obestavěný prostor celkem

Zastavěná plocha = 52,94 m² = 84,75 m² = 84,75 m² = 84,75 m²

Obestavěný prostor = 111,17 m³ = 508,50 m³ = 29,66 m³ = 649,33 m³

- 47 -

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další ţivotnost Opotřebení (analys. metoda) Věcná hodnota (VH)

Současný stav 84,75 649,33 3158 2 049 542 100 38 62 52 983 780

[m³] [m³] [Kč/m³] Kč % Rokŧ Rokŧ % Kč

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc.číslo Mnoţství Garáţ St. 139 1 Věcná hodnota ostatních staveb

JC 2144

RC 197 248

Opotřebení VH 42 % 114 403 114 403

Výpočet porovnávací hodnoty Popis stavby a pozemkŧ / Zdŧvodnění koeficientu Kc Lokalita Uţitná Pozemek Poţadovaná Jednotková plocha cena cena m² m² Kč Kč/m² Obora

210

920

2 250 000

10 714

Koeficient celkový

Upravená cena Kč/m²

0,90

9 643

Rodinný dŧm 1+1 a 4+kk se zahradou a dílnou. Samostatně stojící, patrový, podsklepený se sedlovou střechou a garáţí. Dispozice: v přízemí je předsíň, chodba, byt 1+1 s koupelnou a WC,dále prádelna,garáţ, dílna, kotelna. V 1.patře se nachází byt 4+kk, koupelna,WC,spíţka Vedle domu prostorná dílna. Veškeré inţenýrské sítě, topení ústřední plynové i na tuhá paliva. Dŧm je z roku 1994, je udrţovaný a ve velmi dobrém stavu. Zastavěná plocha 255m2. Zahrada 612m2. Klidná lokalita blízko centra obce. Stav: Zrealizováno Nemovitost má obdobnou polohu v obci a je porovnatelná s porovnávanou nemovitostí. Má podstatně větší uţitnou plochu a vzhledem k jejímu niţšímu stáří je v lepším technickém stavu, proto je v celkový koeficient sníţen o 10%. Obora 190 1250 2 250 000 11 842 0,85 10 066 Kompletně zrekonstruovaný rodinný dŧm 5+1 z pŧvodní zemědělské usedlosti. Jednopodlaţní dŧm je situován v širším centru obce, dispozice: předsíň 6m2, koupelna 8m2, WC 2m2, obývací pokoj s krbem 28m2 ,loţnice 20m2, dětské pokoje 22m² a 18m², pracovna 18m², kuchyň s novou linkou z masivu 17m2, podlahy masivní dřevěné, korek a dlaţby. Vytápění je ústřední plynové nebo teplovzdušným krbem, voda obecní, ale k dispozici je i vlastní studna, dvoukomorový septik s přepadem. Na dŧm navazuje garáţ o výměře 24m2 a bývalé zemědělské místnosti – moţnost přestavby. zahrada má 437m2. Stav: Zrealizováno Nemovitost ve stejné obci a je porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Má oproti oceňované nemovitosti horší polohu v obci, oproti tomu má však mnohem větší pozemek a větší uţitnou plochu a vzhledem ke kompletní rekonstrukci před cca 10 lety má podstatně lepší technickou vybavenost s dalším moţným rozvojem nemovitosti, celkově je nemovitost lepší a proto je

- 48 -

celkový koeficient sníţen o 15%. Obora 121 346 1 090 000 9 008 1,10 9 908 RD 3+1, řadový, přízemní , garáţ. Dŧm se nachází klidné ulici. RD je postaven z cihel a částečně z kamene, je podsklepen. Dŧm byl postaven počátkem minulého století Zastavěná plocha a dvŧr jsou o velikosti 201m2, podlahová plocha 121m2 a garáţ 24m2. K domu náleţí tři hospodářské místnosti, které lze přebudovat na obytnou část domu a dŧm tak rozšířit. RD je napojen na obecní vodovod, plyn, elektřinu 230V a 380V. Odpady vedou do jímky. Ve sklepení je umístěn plynový kotel i kotel na tuhá paliva na vytápění domu. Vodu ohřívá bojler. Pŧda nabízí více jak 100m2 pro vybudování pŧdní vestavby. Krovy jsou zdravé a do domu nezatéká. Ve sklepení je dobrá izolace a stěny jsou suché. Je zapotřebí do domu investovat do modernizace, na přebudování dispozice domu (např. hospodářské místnosti přebudovat na obytné místnosti) a do podkroví (např. na pŧdní vestavbu). Dispozice RD: loţnice, dětský pokoj, obývací pokoj, kuchyň, 3 hospodářské místnosti z nichţ jedna slouţí jako dílna, sklep, pŧda pro pŧdní vestavbu, prŧjezd do dvora a garáţ. Vhodné pro rekreaci. Stav: Nabídková cena RK Nemovitost se nachází ve stejné obci a je porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Má oproti oceňované nemovitosti horší polohu v obci, nachází se na samém okraji obce a vzhledem ke svému stáří je v horším technickém stavu. Podlahová plocha je obdobná s moţností o rozšíření, nemá však zahradu, pouze vnitřní dvŧr. Celkový koeficient je zvýšen o 10% Obora 100 228 850 000 8 500 1,15 9 975 cihlový RD 2+1 v centru obce v dobrém stavu. K domu náleţí dvorek, stodola, chlívek a sklep. V prŧjezdu domu je moţné parkování. Dŧm je napojen na veškeré inţenýrské sítě (vodovod, septik s přepadem do obecní kanalizace, plynovod, elektřina 220 V, 380 V, digitální TV). Topení je lokální na pevná paliva, lze dobudovat ústřední plynové topení. Podlahová plocha domu je 100 m2, sklep 15 m2, celková plocha 228 m2. Moţnost vybudování pŧdní vestavby. V domě zŧstává veškeré zařízení. Stav: Nabídková cena RK Nemovitost se nachází ve stejné obci a je porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Má lepší polohu přímo v centru, nemá však ţádnou zahradu, pouze malý dvŧr a podlahová plocha je menší neţ u oceňované nemovitosti. Technický stav je přiměřený stáří budovy cca 65 let a tedy horší neţ porovnávaná nemovitost, vyţaduje rekonstrukci.Informace o ceně pochází z nabídky RK. Celkový koeficient je zvýšen o 15 % Prŧměrná cena 9 848 Kč/m² Celková uţitná plocha oceňované nemovitosti 123 m² Porovnávací hodnota 1 211 304 Kč

Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 26 ze dne 5.5.2010 Snímek katastrální mapy ze dne 5.5.2010 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 49 -

Počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1

Osvědčení: Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Oboře, dne 15. 06. 2010

Eva Romportlová

- 50 -

- 51 -

- 52 -

- 53 -

FOTODOKUMENTACE

Pohled ze zahrady

Průjezd ze dvora

Garáţ

Zahrada

Centrum obce Obora

Okolí obce Obora

- 54 -

MAPA OBLASTI

- 55 -

RADONOVÁ MAPA OBORY

RADONOVÉ RIZIKO Dŧm byl zkolaudovaný v roce 1973, v době, kdy nebylo zákonem dané předloţení radonového prŧzkumu. V současnosti majitelé neuvaţují o jeho měření, zákon jim to neukládá a bylo by pouze na kupujícím, aby si koncentraci radonu v domě nechal změřit. Cena za jedno měření se pohybuje okolo 2000 Kč. Radonové riziko lze tak pouze odhadnout na základě těchto zjištěných skutečností: -

radonová mapa obce Obora poukazuje na polohu obce v nízkém aţ středním pásmu koncentrace radonu.

-

Dle získaných informací od majitelŧ novějších nemovitostí v obci, kteří měli povinnost předloţit radonový prŧzkum na stavebním úřadě a při kolaudaci, tyto prŧzkumy potvrzují koncentraci radonu v povoleném limitu do 200 bq/m³.

- 56 -

-

Podle stavebně technických plánŧ je samotná základová konstrukce domu plně odizolovaná. Dŧm je přirozeně větrán konstrukčními netěsnostmi oken a dveří. Tento zpŧsob odvětrávání je v případě moţné koncentrace radonu dostačujícím řešením.

Není nikde dáno, o kolik sníţí cenu nemovitosti v případě ocenění porovnávací metodou zvýšený výskyt radonu. Pokud by i přes výše uvedené skutečnosti byl radon na pozemku a ve stavbě prokázán, pak lze jako vodítko pouţít cenový předpis: Podle zákona č. 3/2000 Sb. §21, Opotřebení stavby, odst. 4, se v případě výskytu radonu u staveb se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 cena stavby sniţuje po odpočtu opotřebení o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné doloţit. Dalším platným ustanovením ovlivňující cenu pozemku v případě výskytu radonu je pak příloha č.21 zákona č.3/2008 Sb. – Úprava základních cen pozemku – číslo poloţky 2.6 – negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) kde je moţná sráţka aţ 10 %. U výše oceňované nemovitosti by tedy cena při sníţení 7% o 84 770 Kč, na 1 126 000 Kč zaokrouhleno.Tato upravená hodnota by mohla být konečnou, nicméně ze zkušenosti s chováním realitního trhu by skutečná prodejní hodnota záleţela na vyjednávání mezi prodávajícím a kupujícím. V případě nízké poptávky by byl samozřejmě ve výhodě kupující, argument prokázaného zvýšeného výskytu radonu by mohl být silným nástrojem pro slevu.

- 57 -

ZNALECKÝ POSUDEK Číslo 1 / 2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální území: Pozemky: VLASTNÍK:

Kulturní dŧm Obora 24, 679 01 Skalice nad Svitavou Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Obora, k.ú. 708 640 Obora u Boskovic, , LV 1 st. 2/1 Obec Obora, Obora, 679 01 Skalice nad Svitavou

OBJEDNATEL: Adresa objednatele:

Obec Obora Obora, 679 01 Skalice nad Svitavou

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Eva Romportlová Obora 97, 679 01 Skalice nad Svitavou Telefon: 776 382 860 email: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely závěrečné práce

Datum místního šetření:

5.5.2010

Datum vyhotovení:

10.5.2010

Počet stran:

15

Počet příloh:

4

V Oboře, dne 10.5.2010

Eva Romportlová

- 58 -

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v roce 1952, poslední rekonstrukce v roce 2003 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Vyuţití: Kulturní, komerční Poloha: Centrum obce Příjezd: Zpevněná komunikace Přípojky: Voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon Dopravní dostupnost: Silnice III. třídy, autobus Topení: Plyn / tuhá paliva Stavebně technický stav stavby: Udrţovaná KULTURNÍ DŦM SOUČASNÝ STAV typ PP D m²

garáţ m²

Pozemky výměra m² 1207

OP ZP m³ m² 6686,65 1185

Rozestavěnost % 100

PRODEJNOST NEMOVITOSTI: prŧměrná, od 6 - 12 měsícŧ REKAPITULACE OCEŇENÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Cena podle cen. Předpisu č. Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Obecná cena - z toho hodnota pozemku

3 869 050,- Kč 0,- Kč 9 886 970,– Kč 3 869 050,- Kč 96 500,- Kč

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Na základě výše uvedených skutečností byl proveden odhad obvyklé ceny podle současného stavu nemovitosti. Věcná hodnota nemovitosti je vyšší neţ obvyklá cena z dŧvodu umístění stavby v malé obci a morálního opotřebení a charakteru stavby. Ocenění bylo provedeno podle cenového předpisu z dŧvodu neexistující obchodovatelné nemovitosti stejného charakteru a vyuţití na trhu pro porovnávací metodu.

NÁLEZ

Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně budovy s příslušenstvím č.p 24 a pozemku st. 2/1 v k.ú. a obci Obora u Boskovic, okres Blansko.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.5.2010 za přítomnosti pana Alexy.

Obsah posudku a) Objekty

- 59 -

1) Kulturní dŧm b) pozemky 1) Pozemek c) Ocenění výnosovou metodou Situace Přehled podkladŧ

Dokumentace a skutečnost Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace pořízená zpracovatelem ocenění Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti Od nemovitosti se nedochovala ţádná výkresová ani listinná dokumentace. Ocenění bude provedeno podle skutečností a výměr zjištěných na místě Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Obora. Obec leţí ve střední části okresu Blansko, asi 13 km severně od okresního města a cca 30 km severně od Brna. Dopravní spojení s Blanskem a Brnem je přiměřené silnicí a ţeleznicí. V obci se nenachází ţádné prŧmyslové podniky, pouze a.s. Včelpo Obora zabývající se zpracováním včelích produktŧ zaměstnávající cca 20 převáţně místních obyvatel. V obci je solární elektrárna vybudovaná na pozemku bývalého JZD. Oceňovaný areál se nachází v centru obce v uliční řadové zástavbě bývalých zemědělských usedlostí. Ty jsou k oceňované nemovitosti přilehlé jak ze západní, tak východní strany.Prŧčelí je orientováno na jih směrem do ulice. Budova se nachází cca 40m od autobusové zastávky a 100 m od obchodu s potravinami.

Popis omezení rizik nemovitosti Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

OCENĚNÍ

Objekty Vyhláška č.3/2008 Sb. Kulturní dům - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: D Budovy pro společenské a kulturní účely

- 60 -

Komentář k zatřídění Kulturní dŧm jsem zatřídila jako budovu, neboť pro zatřídění jako hala nesplňuje poţadavek ve kterém souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorŧ o velikosti kaţdého z nich minimálně 400m³zabírá více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost přestavenou kolem roku 1954 na Kulturní dŧm Občané sobě. Hlavní budova – sál vznikl zastřešením nádvoří. V přední budově, která je podsklepená, je provozováno místní pohostinství. V zadní části komplexu jsou kanceláře obecního úřadu, kotelna a sklad.Budova je napojená na místní elektrosíť, kanalizaci, vodovod, plynovod a telefon. Přístup je po zpevněné komunikaci. Druh stavby-účel Jedná se o stavbu, která splňuje podmínky budovy pro společenské vyuţití a kulturní vyuţití podle vyhlášky č.3/2009 Dispoziční řešení Stavba je jednopodlaţní, hlavní vstup je z místní komunikace. Vstupní trakt se třemi místnostmi je pronajímán jako místní pohostinství . Centrem stavby je sál s přísálím a jevištěm, sociální zařízení je společné s pohostinstvím a je přístupné přes spojovací chodbu. Jeviště je propojeno se severní částí sestávající ze tří kanceláří a skladu obecního úřadu. Severní část má také svŧj vlastní vchod a sociální zařízení. Popis technického Podle zjištěného stavu, neboť jiné neţ výše uvedené podklady stavu stavby nebyly pro účely tohoto ocenění k dispozici byla stavba zřízena před cca 60 lety. Stavba je udrţovaná, v prŧběhu svého vyuţití byla postupně renovovaná, odizolování základŧ podřezáním celé stavby bylo provedeno v osmdesátých létech minulého století, plynofikace proběhla v roce 1995, poslední rozsáhlejší rekonstrukce proběhla v roce 2003 a zahrnovala výměnu oken a dveří, novou fasádu prŧčelí, revitalizaci parket v hlavním sále, výměnu linoleové podlahy v přísálí a kompletní rekonstrukci sociálního zařízení. Stavba je trvale uţívaná ke kulturním akcím a je v přiměřeném stavebně technickém stavu, který odpovídá předpokládanému stáří stavby a v minulosti provedeným stavebním úpravám a částečné modernizaci. Příslušenství stavby Součástí stavby je kotelna a přísálí přistavěné k hlavní budově počátkem sedmdesátých let Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchŧ 8. Úprava vnějších povrchŧ 9. Vnější obklady

popis s izolací zděné s podhledy Sedlová, pultová Pálená taška, pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné štukové břízolit keramické

- 61 -

10. Vnitřní obklady 11. Dveře 12. Okna 13. Podlahy sálu 14. Podlahy přísálí a jeviště 15. Ostatní podlahy 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Ohřev teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vnitřní hygienické vybavení Podlaţí: 1.NP Název Sál Přísálí Jeviště Sklad Klubovna Promítací místnost Chodby Šatna Toalety Pohostinství Kanceláře Chodby Toalety Kotelna Celkem

Výška m 7,80 3,00 5,30 3,10 3,10 3,10 3,00 3,00 3,00 3,30 3,10 3,10 3,10 3,70 44.70

keramické hladké plné plastová parkety PVC keramická dlaţba, beton ústřední topení na plyn a tuhá paliva světelná, třífázová ano studený, teplý, ocelové trubky elektrický boiler Rozvod zemního plynu litinová WC splachovací s pisoáry, umyvadla

Zastavěná plocha m² 19×16 15×7,5 16×6 5×6 7×8 5×3 8,5×3+7×3 5×7 2×5×3+5×2 9,5×8+7×8+6×9 8×6,5+5×6,5+7,5×9 6×1,5+8×1,5 5×2+3×4 11,5×6

= 304,00 = 112,50 = 96,00 = 30,00 = 56,00 = 15,00 = 46,50 = 35,00 = 40,00 = 186,00 = 152,00 = 21,00 = 22,00 = 69,00 =1185,00

Komentář k výšce: Vzhledem k neexistující projektové dokumentaci a moţnosti provést měření výšky podlaţí bez nepřiměřených obtíţí, je výška uvaţovaná z výšky světlé, zvětšené o 0,30 m. V případě částí budovy s plochou střechou je světlá výška navýšena o 0,20 m. Zastavěná plocha Průměrná výška(v) vypočítána jako váţený průměr Obestavěný prostor Zastřešení Výška m 2,20 1,80 2,80

Zastavěná plocha m² 19×16+16×6+5×3+8,5×3+7×3 5×6+7×8+8×1,5+5×2+3×4+8×6,5+5×6,5+7,5×9 9,5×8+7×8+6×9

- 62 -

1185,00 m² 4,48 m 5308,80 m³

461,50 272,00 186,00

Zastavěná plocha Průměrná výška Průměrná výška nadezdívky Obestavěný prostor 919,50×(0,80+1,41/2)

919,50 m² 2,21 m 0,80 m 1377,85 m³

Obestavěný prostor celkem

6686,65 m³

Vybavení konstrukce a vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Zastřešení mimo krytinu 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy vnitřních povrchŧ 8. Úpravy vnějších povrchŧ 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrch podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrik. jádra

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvaţuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvaţuje se Nadstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvaţuje se

Výpočet koeficientu K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací -0,54×0,063 13. Okna +0,54×0,057 23. Vnitřní hygienická vybavení +0,54×0,034 24. Výtahy -0,54×1,852×0,014 25. Ostatní -0,54×1,852×0,054 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena ( ZC ): Korekce základní jednotkové ceny:

Obj.podíl 0,063 0,172 0,082 0,059 0,028 0,006 0,070 0,036 0,021 0,033 0,039 0,000 0,057 0,032 0,052 0,059 0,003 0,032 0,031 0,004 0,019 0,000 0,034 0,014 0,054 0,000 1,0000 -0,0340 +0,0308 +0,0108 -0,0140 -0,0540 =0,9396 2611,-Kč/m³

- 63 -

Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP): Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP): Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 6686,65m³×1247,33 Kč/m³

× × × × × × × =

0,9390 0,9263 0,9034 0,9396 0,8500 1,9670 0,3870 1247,33 Kč/m³ 8 304 459,20 Kč

Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K1 aţ K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki × Kp , kde ZCU = základní cena upravená, ZC = základní cena podle přílohy č. 2 K1 = koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K2 = koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti prŧměrné zastavěné plochy podlaţí objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + 6,60/ PZP kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP = prŧměrná zastavěná plocha v m2, K3 = koeficient přepočtu základní ceny podle prŧměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K3 = 2,10/PVP + 0,30 kde PVP = prŧměrná výška podlaţí v metrech, 2,10 a 0,30 jsou konstanty, K4 = koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n), kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n = součet objemových podílŧ konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílŧ konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. K5 = koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki = koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994, Kp = koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. - 64 -

Určení opotřebení analytickou metodou: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 58 / ( 58 + 92 ) × 100 = 38,667 % 38,667 % × 6,30 % × 0,46 / 0,9396 2. Svislé konstrukce – standardní 58 / ( 58 + 92 ) × 100 = 38,667 % 38,667 % × 17,20 % / 0,9396 3. Stropy – standardní 58 / ( 58 + 92 ) × 100 = 38,667 % 38,667 % × 8,20 % / 0,9396 4. Zastřešení mimo krytinu –standardní 58 / ( 58 + 42 ) × 100 = 58,000 % 58,000 % × 5,90 % / 0,9396 5. Krytiny střech – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 2,80 % / 0,9396 6. Klempířské konstrukce – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 0,60 % / 0,9396 7. Úpravy vnitřních povrchŧ – standardní 58 / ( 58 + 12 ) ×100 = 82,857 % 82,857 % × 7,00 % / 0,9396 8. Úpravy vnějších povrchŧ – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,60 % / 0,9396 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 58 / ( 58 + 0 ) ×100 = 100,00 % 100,00 % × 2,10 % / 0,9396 10. Schody – standardní 58 / ( 58 + 42 ) × 100 = 58,000 % 58,000 % × 3,30 % / 0,9396 11. Dveře – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,90 % / 0,9396 13. Okna – nadstandardní 7 / ( 7 + 43 ) × 100 = 14,000 % 14,000 % × 5,70 % × 1,54 / 0,9396 14. Povrch podlah – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,20 % / 0,9396 15. Vytápění – standardní 15/ ( 15 + 15 ) × 100 = 50,00 % 50,000 % × 5,20 % / 0,9396 16. Elektroinstalace – standardní 15/ ( 15 + 15 ) × 100 = 50,00 % 50,000 % × 5,90 % / 0,9396 17. Bleskosvod – standardní 7 / ( 7 + 33 ) × 100 = 17,500 % 17,500 % × 0,30 % / 0,9396

- 65 -

+ 1,193 % + 7,078 % + 3,375 % + 3,642 % + 2,881 % + 0,617 % + 6,620 % + 3,704 % + 2,235 % + 2,037 % + 4,012 % + 1,308 % + 3,292 % + 2,767 % + 3,140 % + 0,059 %

18. Vnitřní vodovod – standardní 15/ ( 15 + 25 ) × 100 = 37,50 % 37,50 % × 3,20 % / 0,9396 19. Vnitřní kanalizace – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,10 % / 0,9396 20. Vnitřní plynovod – standardní 15/ ( 15 + 25 ) × 100 = 37,50 % 37,50 % × 0,40 % / 0,9396 21. Ohřev teplé vody – standardní 15/ ( 15 + 15 ) × 100 = 50,00 % 50,00 % × 1,90 % / 0,9396 23. Vnitřní hygienická vybavení – nadstandardní 7 / ( 7 + 33 ) × 100 = 17,500 % 17,500 % × 3,40 % × 1,54 / 0,9396 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 8 304 459,20 Kč × 54,572 % Cena po odečtení opotřebení:

+ 1,277 % + 3,189 % + 0,160 % + 1,011 % + 0,975 % = 54,572 % – 4 531 909,48 Kč = 3 772 549,72 Kč

Kulturní dům – zjištěná cena

3 772 549,72 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení a) kulturní dŧm Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

8 304 459,20 Kč 8 304 459,20 Kč 8 304 460,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení a) kulturní dŧm Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

3 772 549,72 Kč 3 772 549,72 Kč 3 772 550,– Kč

Věcná hodnota podle vyhlášky 3/2008 Sb a) Kulturní dům Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: D - budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosní konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,8500 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.16.3..1 budovy pro společenské a kulturní účely Koeficient změny ceny stavby: 1,9670 Průměrná výška podlaţí (PVP): 3,48 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP): 1052,25 m² Obestavěný prostor: 6686,65 m³ Koeficient vybavení stavby: 0,9396

- 66 -

Ocenění: Základní jednotková cena ( ZC ): Korekce základní jednotkové ceny: Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP): Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP): Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 6686,65m³×3 223,08 Kč/m³

2611,-Kč/m³ × × × × × × =

0,9390 0,9263 0,9034 0,9396 0,8500 1,9670 3 223,08 Kč/m³ 21 551 607,88 Kč

Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 58 / ( 58 + 92 ) × 100 = 38,667 % 38,667 % × 6,30 % × 0,46 / 0,9396 2. Svislé konstrukce – standardní 58 / ( 58 + 92 ) × 100 = 38,667 % 38,667 % × 17,20 % / 0,9396 3. Stropy – standardní 58 / ( 58 + 92 ) × 100 = 38,667 % 38,667 % × 8,20 % / 0,9396 4. Zastřešení mimo krytinu –standardní 58 / ( 58 + 42 ) × 100 = 58,000 % 58,000 % × 5,90 % / 0,9396 5. Krytiny střech – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 2,80 % / 0,9396 6. Klempířské konstrukce – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 0,60 % / 0,9396 7. Úpravy vnitřních povrchŧ – standardní 58 / ( 58 + 12 ) ×100 = 82,857 % 82,857 % × 7,00 % / 0,9396 8. Úpravy vnějších povrchŧ – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,60 % / 0,9396 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 58 / ( 58 + 0 ) ×100 = 100,00 % 100,00 % × 2,10 % / 0,9396 10. Schody – standardní 58 / ( 58 + 42 ) × 100 = 58,000 % 58,000 % × 3,30 % / 0,9396 11. Dveře – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,90 % / 0,9396 13. Okna – nadstandardní 7 / ( 7 + 43 ) × 100 = 14,000 % 14,000 % × 5,70 % × 1,54 / 0,9396 - 67 -

+ 1,193 % + 7,078 % + 3,375 % + 3,642 % + 2,881 % + 0,617 % + 6,620 % + 3,704 % + 2,235 % + 2,037 % + 4,012 % + 1,308 %

14. Povrch podlah – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,20 % / 0,9396 15. Vytápění – standardní 15/ ( 15 + 15 ) × 100 = 50,00 % 50,000 % × 5,20 % / 0,9396 16. Elektroinstalace – standardní 15/ ( 15 + 15 ) × 100 = 50,00 % 50,000 % × 5,90 % / 0,9396 17. Bleskosvod – standardní 7 / ( 7 + 33 ) × 100 = 17,500 % 17,500 % × 0,30 % / 0,9396 18. Vnitřní vodovod – standardní 15/ ( 15 + 25 ) × 100 = 37,50 % 37,50 % × 3,20 % / 0,9396 19. Vnitřní kanalizace – standardní 58 / ( 58 + 2 ) × 100 = 96,667 % 96,667 % × 3,10 % / 0,9396 20. Vnitřní plynovod – standardní 15/ ( 15 + 25 ) × 100 = 37,50 % 37,50 % × 0,40 % / 0,9396 21. Ohřev teplé vody – standardní 15/ ( 15 + 15 ) × 100 = 50,00 % 50,00 % × 1,90 % / 0,9396 23. Vnitřní hygienická vybavení – nadstandardní 7 / ( 7 + 33 ) × 100 = 17,500 % 17,500 % × 3,40 % × 1,54 / 0,9396 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 21 551 607,88 Kč × 54,572 % Cena po odečtení opotřebení: Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: a) Kulturní dŧm Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46: Ceny objektů včetně opotřebení: a) Kulturní dŧm Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

Pozemky Výpočet hodnoty pozemků podle cenového předpisu Vyhláška č.3/2008 Sb. - 68 -

+ 3,292 % + 2,767 % + 3,140 % + 0,059 % + 1,277 % + 3,189 % + 0,160 % + 1,011 % + 0,975 % = 54,572 % – 11 761 143,45 Kč = 9 790 464,43 Kč 21 551 607,88 Kč 21 551 607,88 Kč 21 551 610,– Kč 9 790 464,43 Kč 9 790 464,43 Kč 9 790 470,– Kč

Pozemek - § 28 Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemkŧ

Jedná se o pozemek zastavěný stavbou Kulturního domu

Základní cena ZC za m² stavebního pozemku dle § 28 odstavce 1 činí 35,- Kč Cena je určena podle písmene k: ZC = Cp x 1,00 Kde: Cp = cena pozemku v Kč / m² Cp = 35 + (a – 1000) x 0, 007414 V němţ a = 1000 pro 313 obyvatel v obci § 28 odstavec 2 Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m² pozemku Základní cena pozemku ZC Koeficient změn ceny staveb Ki Koeficient prodejnosti Kp

35 Kč/m² 1,967 0,387

Úprava podle přílohy č. 21: Dŧvod úpravy ceny pozemku úprava % 1.2 Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného + 100 1.3 Pozemek určený pro stavbu s komerční vyuţitelností nebo takovou stavbou jiţ zastavěný, např. hotelem, restaurací, prodejnou, obchodním domem, administrativním objektem, parkovištěm, apod. + 100 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:

přiráţka 200 % nejsou nejsou

Parcela č. Plocha Ocenění podle odstavce 9 ) zastavěná plocha a nádvoří Základní cena upravená: 35 Kč/m² x (100 + 200)% x (100 + 0)% x 1,967 x 0,387= Cena za parcelu: 79,93 Kč/m² x 1207 m²=

Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Porovnávací metoda Pozemek

- 69 -

2/1 1207 m² 79,93 Kč/m² 96 476 Kč

Stanovení a zdŧvodnění jednotkové ceny pozemkŧ: Druh pozemku

Parcela č.

Zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem

St 2/1

Jednotková cena pozemku byla odhadnuta přiměřeně podle obdobné polohy v obci. Výměra Jednotková cena m² Kč/m² 1207 400

Celková cena pozemku Kč 482 800 482 800

Ocenění výnosovou metodou Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Oceňovaná nemovitost je zanesena v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá platné územně plánovací dokumentaci. Oceňovaná nemovitost je ve stavu, který umoţňuje z technického hlediska jeho okamţité vyuţití, uvedení do provozu není podmíněno rekonstrukcí. Podmínka okamţitého vyuţití je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladŧ za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost není pronajímána a je vyuţívána zadarmo místními organizace za účelem pořádání kulturních akcí pro místní obyvatelstvo, negeneruje tato nemovitost ţádný příjem a pro obec je ztrátová. Jediným příjmem je pronájem z restaurace, který však na pokrytí provozních nákladŧ zdaleka nestačí. Kulturní dŧm je moţné od obce pronajmout za 2 500,- Kč/den, ovšem vzhledem k ţádné marketingové podpoře je toto vyuţito pouze 2-3 do roka. Podmínka kritéria maximální ziskovosti tedy není splněna Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Vzhledem k situaci na trhu a účelu vyuţití této nemovitosti je jeho pronajímání nepravděpodobné. Na základě těchto skutečností jsem došla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je: 0 Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

- 70 -

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Reprodukční cena Časová cena stavby Výnosy (za rok) Dosaţené roční nájemné Dosaţitelné hrubé roční nájemné Dosaţitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údrţba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

RC C

Kč Kč

21 552 607,88 9 790 464,43

NJ

Kč/rok Kč/rok % Kč/rok

77 000 312 000 30 93 600

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

0 12 000 30 000 10 000 106 400 158 400 -64 800 8 0

Nh

V N = Nh – V Cv

Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne 5.5.2010 Snímek katastrální mapy ze dne 5.5.2010 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Radonová mapa Obory

- 71 -

Počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1

Osvědčení: Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Na Oboře dne 15.05.2010

Eva Romportlová

- 72 -

- 73 -

- 74 -

FOTODOKUMENTACE

Hlavní vchod z ulice

Kanceláře

Zadní vchod

Hlavní sál

Jeviště

Toalety

- 75 -

MAPA OKOLÍ

- 76 -

RADONOVÁ MAPA OBORY

Mapa poukazuje na přechodný a střední výskyt radonu na Oboře. Jakkoliv, tato mapa je pouze informativní a výskyt radonu musí být u kaţdé nemovitosti měřen a posuzován individuálně. Jako příklad dopadu na hodnotu nemovitosti v případě prokázaného překročeného limitu radonu uvádím výpočet hodnoty výše oceňované nemovitosti podle cenového předpisu. Výpočet hodnoty pozemku podle cenového předpisu v případě výskytu Radonu na parcele: Pokud by byl prokázán výskyt Radonu na parcele st. 2/1 jeho hodnota by se sníţila podle přílohy č. 21 tabulky 2 ) 2.6 negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) aţ o 10% v závislosti na překročeném mnoţství limitu. Pro účely této závěrečné práce budeme předpokládat nejvyšší moţnou sráţku – tedy 10%. § 28 odstavec 2

- 77 -

Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m² pozemku Základní cena pozemku ZC Koeficient změn ceny staveb K¡ Koeficient prodejnosti Kρ

35 Kč/m² 1,967 0,387

Úprava podle přílohy č. 21: Dŧvod úpravy ceny pozemku úprava % 1.2 Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného + 100 1.3 Pozemek určený pro stavbu s komerční vyuţitelností nebo takovou stavbou jiţ zastavěný, např. hotelem, restaurací, prodejnou, obchodním domem, administrativním objektem, parkovištěm, apod. + 100 2.6 negativní účinky okolí – výskyt radonu - 10 Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:

přiráţka 200 % sráţka 10 % nejsou

Parcela č. Plocha Ocenění podle odstavce 9 ) zastavěná plocha a nádvoří Základní cena upravená: 35 Kč/m² x (100 + 200)% x (100 – 10)% x 1,967 x 0,387= Cena za parcelu: 71,94 Kč/m² x 1207 m²=

2/1 1207 m² 71,94 Kč/m² 86 832 Kč

Rozdíl hodnot činí 9 644 Kč při sníţení ceny pozemku ze 79,93 Kč/m³ na 71,94 Kč/m³. V případě samotné stavby se cena po odečtení opotřebení sníţí o 7%, tedy v případě výše oceňovaného kulturního domu o 264 078,50 Kč: 3 772 550,– Kč – 7% = 3 508 471,50 Kč

- 78 -

Závěr: Při výše vypracovaném ocenění dvou nemovitostí bylo také jedním z úkolŧ aplikovat při ocenění teoretickou část této závěrečné práce a v praxi tak ukázat přímý dopad stavu vnitřního prostředí na cenu nemovitosti. Jako příklad výpočtu sníţení hodnoty nemovitosti uvádím radon, neboť ze všech činitelŧ vytvářejících vnitřní prostředí povaţuji právě tento za nejnebezpečnější lidskému zdraví i z toho dŧvodu, ţe je na první pohled „neviditelný“ a jeho přítomnost lze prokázat pouze odborným měřením. Stejný postup však mŧţeme aplikovat i v případě výskytu jiných závaţných činitelŧ zhoršujících kvalitu mikroklimatu jako jsou prach, otřesy, hluk či škodlivé exhalace.

- 79 -

III. ANALYTICKÁ ČÁST: ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRESU BLANSKO

- 80 -

OKRES BLANSKO

- 81 -

CHARAKTERISTIKA OKRESU BLANSKO Okres Blansko se rozkládá v severní části Jihomoravského kraje a je jeho druhým nejmenším okresem. Hlavním sídlem je město Blansko, které se nachází cca 15 km severně od moravské metropole Brno. Rozloha okresu je 862,65 km², počet obyvatel je 104 535 osob (hustota zalidnění je 121 obyvatel na 1 km²), více neţ polovina (51%) ţije ve městech . Administrativně se okres Blansko člení na 116 obcí a dále pak na 174 částí obcí. Celkem 97 obcí má pouze jednu část obce, 19 obcí se dělí na dvě a více částí obce, město Letovice má dokonce 17 částí obce. Statut města má 8 obcí – je to Adamov, Blansko, Boskovice, Kunštát, Letovice, Olešnice, Rájec-Jestřebí a Velké Opatovice. Statut městyse má 9 obcí – Černá Hora, Doubravice nad Svitavou, Jedovnice, Knínice u Boskovic, Křtiny, Lysice, Ostrov u Macochy, Sloup a Svitávka. Z jihomoravských okresŧ sousedí na jihu s okresem Brno-venkov a na jihovýchodě s okresem Vyškov. Dále hraničí na východě s okresem Prostějov Olomouckého kraje, na severu s okresem Svitavy Pardubického kraje a na západě s okresem Ţďár nad Sázavou kraje Vysočina. Dopravní dostupnost okresu zajišťuje především ţelezniční trať v koridoru Praha - Brno, státní silnice Brno - Svitavy a v plánu je také výstavba rychlostní komunikace na místě pŧvodní Hitlerovy dálnice, která napříč protne celý okres a propojí Brno s Ostravou a Prahou. Především prŧmyslově – zemědělský okres se dnes také zaměřuje na sluţby a rozvíjející se turismus v lokalitě Moravského Krasu a Moravské brány. Okres Blansko patří k ekologicky nejčistším okresŧm v republice. Je to mimo jiné ovlivněno i rozsáhlými lesními plochami na tomto území (48% plochy okresu zabírají trvalé lesní porosty). Ke zdravému ovzduší napomáhá i plynofikace okresu, kdyţ podle údajŧ ze sčítání 70 % trvale obydlených bytŧ bylo vybaveno plynem. Strojírenský prŧmysl je soustředěný ve městě Blansko s akciovými společnostmi ČKD, METRA a pobočkou adamovských strojíren ADAST. V druhém největším městě okresu v Boskovicích je pak soustředěný stavební prŧmysl. V devadesátých letech přispěla výstavba prŧmyslových zón jako Celestika v Blansku nebo Alps v Boskovicích k vytvoření nových pracovních příleţitostí, přesto však nezaměstnanost z dŧvodu ekonomické krize dosáhla hranici 11%. Situaci zlepšuje snadná dostupnost Moravské metropole Brno s širšími moţnostmi a dělá tak z okresu atraktivní lokalitu Jihomoravského kraje na trhu s nemovitostmi.

- 82 -

Seznam obcí okresu Blansko: Adamov

Kořenec

Míchov

Svinošice

Bedřichov

Kotvrdovice

Němčice

Svitávka

Benešov

Kozárov

Nýrov

Šebrov

Blansko

Krasová

Obora

Šebrov-Kateřina

Borotín

Krhov

Okrouhlá

Šošŧvka

Bořitov

Křetín

Olešnice

Štěchov

Boskovice

Křtěnov

Olomučany

Tasovice

Brťov-Jeneč

Křtiny

Ostrov u Macochy

Uhřice

Bukovina

Kulířov

Pamětice

Újezd u Boskovic

Bukovinka

Kunčina Ves

Petrov

Újezd u Černé Hory

Býkovice

Kunice

Petrovice

Úsobrno

Cetkovice

Kuničky

Prostřední Poříčí

Ústup

Crhov

Kunštát

Rájec-Jestřebí

Valchov

Černá Hora

Lazinov

Ráječko

Vanovice

Černovice

Laţany

Roubanina

Vavřinec

Deštná

Letovice

Rozseč n. Kunštátem

Váţany

Dlouhá Lhota

Lhota Rapotina

Rozsíčka

Velenov

Doubravice n. Svitavou

Lhota u Lysic

Rudice

Velké Opatovice

Drnovice

Lhota u Olešnice

Sebranice

Vilémovice

Habrŧvka

Lipovec

Senetářov

Vísky

Hodonín

Lipŧvka

Skalice nad Svitavou

Voděrady

Holštejn

Louka

Skrchov

Vranová

Horní Poříčí

Lubě

Sloup

Vysočany

Horní Smrţov

Ludíkov

Spešov

Závist

Chrudichromy

Lysice

Stvolová

Zbraslavec

Jabloňany

Makov

Sudice

Ţďár

Jedovnice

Malá Lhota

Suchý

Ţďárná

Kněţeves

Malá Roudka

Sulíkov

Ţernovník

Knínice u Boskovic

Milonice

Světlá

Ţerŧrky

Zdroj: http://www.czso.cz/lexikon/mos_vdb.nsf/okresy/CZ0621/

- 83 -

TRH S NEMOVITOSTMI Začátkem 90 let se stala populární výstavba takzvaných satelitních měst jako je např. Zahradní město v těsné blízkosti Moravského Krasu. Zájem o tyto satelity však postupně klesá hlavně z dŧvodu jejich nedostatečné infrastruktury a izolovanosti a především mladé rodiny dávají opět přednost ţivotu ve městech, nebo raději rekonstruují či stavějí v obcích se snadnou dostupností měst. Zatímco nabídka stavebních pozemkŧ je ve městech jako Blansko nebo Boskovice omezená a ceny se pohybují při horních hranicích, pozemky pro stavbu rodinných domŧ nabízejí menší města a obce, které se snaţí přilákat nové obyvatele, za 300 aţ 400 Kč/m², výjimečně stačí i stokoruna.. Radnice zasíťování pozemkŧ také často zčásti dotují penězi ze svého rozpočtu nebo sniţují prodejní cenu o náklady, které se podaří zaplatit ze státních dotací. Z pohledu jednotlivých částí okresu je nejvyhledávanější jiţní část s okresním městem Blansko, které nabízí nejvíce pracovních příleţitostí a má také výbornou dostupnost Brna. Dále je pak ţádané město Boskovice ve střední části, které je díky své poloze v oblasti Boskovické brázdy a bohaté historii kulturním centrem okresu. Severní oblast v okolí měst Velké Opatovice a Letovice je díky horší dostupnosti méně atraktivní a tedy levnější. Celkově je okres Blansko i přes nepříznivou současnou situaci na realitním trhu ţádanou lokalitou na bydlení a spektrum nabízených nemovitostí je široké. DOPAD EKONOMICKÉ KRIZE NA REALITNÍ TRH Začátkem roku 2009 se začal projevovat do realitního trhu České republiky vliv celosvětové ekonomické krize. Celoplošně začala klesat poptávka, kupující vyčkávali a raději dávali přednost pronájmu před koupí vlastního bydlení. Ztíţená situace v bankovním sektoru omezila dostupnost hypotečních úvěrŧ a přinutila tak některé developerské společnosti omezit či zcela zastavit realizaci nových projektŧ. Jiţ dokončené projekty se potýkaly s nízkou poptávkou a většina developerŧ byla přinucena sníţit poţadované ceny na nejniţší moţnou hranici.V Boskovicích například BK Invest z dŧvodu nízkého zájmu uskutečnila z pŧvodních tří projektŧ pouze jeden, residenci Terasy přímo v centru města na místě poslední proluky. Další projekty byly prozatím odsunuty s předběţným plánovaným zahájením výstavby v roce 2011. Podobně na tom je další místní developer, společnost REKO, která z dŧvodu zcela zastavené poptávky odloţila jiţ plně zpracovaný projekt Pod Horkou a to i přes to, ţe byty nabízela s minimální marţí, takţe uţ nebyl další prostor pro slevu. Také soukromí majitelé museli přistoupit na výrazné slevy při prodeji svých nemovitostí, pokud potřebovali co nejrychleji nemovitost prodat.V současnosti se realitní trh začíná stabilizovat a poptávka se

- 84 -

opět zvyšuje a začíná se vyrovnávat nabídce. Blanenský okres jako jeden ze tří okresŧ Jihomoravského kraje opět zaznamenává rŧst . REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Na základě rozdílu trţních cen lze okres Blansko rozdělit do čtyř základních celkŧ. Samotné okresní město Blansko, dále druhé největší město okresu Boskovice, atraktivní oblast Moravského krasu a zbylou část okresu rozdělenou podle ţádaných cen na severní a jiţní oblast 1. MĚSTO BLANSKO Okresní město Blansko se rozkládá v jiţní části okresu cca 20 km severně od Brna v údolí řeky Svitavy na okraji Moravského Krasu a díky tomu je také nazýváno bránou Moravského krasu. Zaujímá rozlohu 18,29 km² a má cca 22 000 obyvatel. Na město bylo povýšeno v roce 1905 dekretem císaře Františka Jozefa I., v roce 1949 se stalo okresním městem a zŧstalo jím i po reformě územního členění v roce 1960. Blansko leţí na ţelezniční trati Brno – Česká Třebová – Praha která byla vystavěna ve čtyřicátých letech osmnáctého století a měla velký význam pro rozvoj města. Blansko bylo vţdy zaměřeno především na prŧmysl se zaměřením na výrobu vodních turbín, šedé litiny, elektrických měřících přístrojŧ a zařízení pro polygrafický prŧmysl. Soustřeďuje se zde hlavní výroba okresu s největšími podniky jako jsou Metra Blansko, Blanenské strojírny ČKD a část Adamovských strojíren ADAST. V posledních 15 letech byly severně od města zbudovány nové prŧmyslové zóny jako Celestika Ráječko s lehkou výrobou. Blansko tak vytváří nejvíce pracovních příleţitostí na okrese. Díky Moravskému krasu se daří i turismu, lákadlem je systém krápníkových jeskyní s podzemní říčkou Punkva a nejhlubší propast v republice, 138 metrŧ hluboká Macocha. Sociální a obchodní síť města je také velmi rozvinutá, ve městě je 5 mateřských školek, 4 základní školy, Gymnázium, Obchodní akademie a Střední zdravotnická škola, Střední odborná škola a Střední odborné učiliště. Město spravuje Kulturní středisko, Městskou knihovnu, Muzeum a Nemocnici. Z obchodních řetězcŧ zde mají zastoupení Lídl, Albert, Kaufland, Billa, Penny market, samotné centrum pak nabízí spíše malé butiky a restaurace. Blansko je „městem sportu“. pŧsobí zde řada sportovních klubŧ a oddílŧ a navíc se zde nachází i široká škála moderních sportovišť, velké kryté lázně, zimní stadion, nově rekonstruovaná hřiště a tělocvičny. V létě je pak moţnost venkovní rekreace u vodní nádrţe Pálava nebo v moderním aquaparku. Na území města pŧsobí několik realitních kanceláří, zastoupení zde má REAL Spektrum a dále jsou to menší kanceláře: Reality Albatros, Sedlák - 85 -

reality, Cireal, AC Real, SDK reality, Město se člení na osm katastrálních území a devět místních částí. Katastrální území: Blansko - část místní části Blansko Dolní Lhota Horní Lhota u Blanska - místní část Horní Lhota Hořice u Blanska - místní část Hořice Klepačov - místní části Klepačov a částečně Blansko Laţánky u Blanska - místní část Laţánky Olešná u Blanska - místní část Olešná Těchov - místní části Těchov, Obŧrka a částečně Blansko

Městské čtvrti: Zborovce Sever Staré bytovky Písečná Podlesí Blansko-město Staré Blansko POZEMKY Přímo v centru města se v současnosti nenacházejí ţádné pozemky určené pro výstavbu, ani se prozatím nepočítá se změnou územního plánu týkající se parkové plochy. Samotné centrum prošlo během několika posledních dekád mnoha změnami. Historické jádro uţ téměř neexistuje, mnoho pŧvodních domŧ bylo nahrazeno moderní zástavbou komunistické éry. Vzniklo tak například nové Wankelovo náměstí a Náměstí republiky. V současnosti město přistoupilo k rekonstrukci poslední zbylé zástavby na Náměstí svobody a v Roţmitálově ulici. V širším centru města se nacházejí pozemky podél řeky Svitavy v ulici Svitavská, jsou určeny pro komerční výstavbu, jejich nevýhodou je záplavová oblast. Pro výstavbu rodinných domŧ

- 86 -

je nově určený podle změny územního plánu část zámeckého parku na křiţovatce ulic Dolní Pálava a Úvoz, na Starém městě jsou to nově pozemky na ulici Alešova. Pozemky na ulici Komenského jsou určeny jak pro komerční tak pro obytnou zástavbu.V okrajových částech se pak obchoduje s pozemky určených pro zástavbu rodinných domŧ a nových developerských projektŧ jako jsou pozemky na Podlesí, dále jsou to oblasti sídlišť Zborovce a Písečná. V nejbliţším okolí Blanska jsou to pozemky v Těchově, na Obŧrce, v Dolní a Horní Lhotě a Klepalově. Pro komerční výstavbu jsou určeny pozemky mezi ulicemi Praţská a Poříčí a v prŧmyslové zóně Blansko – Vojánky. Nicméně podle nového územního plánu v Blansku a jeho nejbliţším okolí celkově ubudou stavební pozemky z dŧvodu nízké vyuţitelnosti v posledních letech - na Stavebním úřadě v Blansku se sešly návrhy na zastavění více neţ sto dvaceti hektarŧ pŧdy. Přitom za uplynulých deset let stojí ve městě a v přilehlých obcí nové stavby jen na patnácti hektarech. Na skutečnou potřebu nových domŧ by zhruba na dalších osm let stačilo jen, kdyby se uskutečnily všechny aktuální projekty. Podle nich by za tuto dobu přibylo na území Blanska více neţ dvě stě rodinných domŧ, ve skutečnosti za rok přibude v Blansku kolem dvacetipěti rodinných domŧ. Blanenští zastupitelé jsou poučeni dvanáctiletou zkušeností, která je donutila územní plán zredukovat. V novém plánování se budou ohlíţet především na to, jestli je vlastník pozemku skutečně rodinný dŧm schopný postavit a jestli k němu vedou inţenýrské sítě.V územním plánu schváleném v roce 1998 se stávalo, ţe za celou dobu, co platí, na stavebním pozemku jeho majitel dŧm vŧbec nepostavil. Tomu by zastupitelé chtěli při novém plánování zabránit. Z nového územního plánu tak v Blansku oproti předchozím letem téměř vyškrtnou stavby, které iniciují jednotlivci. Počítat budou naopak s novými rodinnými domy, které si vezmou na starost realitní kanceláře a developeři. Pokud si někdo v dohledné době plánuje stavbu na určitém pozemku, musí si nejdřív na Stavebním úřadě ověřit, jestli je ten pozemek vŧbec v souladu se současným územním plánem. V budoucnosti se však spíše neţ samostatné domy budou v Blansku rozrŧstat celé zástavby developerských firem. Na trhu se stavební pozemky v Blansku určené pro výstavbu rodinných domŧ pohybují v rozmezí 850 – 2 250 Kč / m², v okolí Blanska je to 400 – 900 Kč / m². Komerční pozemky se obchodují za 290 – 1100 Kč / m². PROLUKY V samotném centru nejsou k dispozici ţádné stavební pozemky, veškeré proluky byly zastavěny v prŧběhu osmdesátých let. V roce 2008 byla zastavěna poslední proluka v místě bývalé staré pošty, na místě vznikl nový polyfunkční objekt ABCentrum . Dle územního plánu se v blízké budoucnosti nepočítá se změnami, výjimkou by snad mohl být hotel Dukla - 87 -

který dnes slouţí jako ubytovna pro zahraniční dělníky a o jehoţ demolici se dlouhodobě diskutuje. Tato kdysi „chlouba“ komunistické éry je dnes trnem v oku především svým postavením přímo uprostřed Náměstí Svobody, pomineme-li její špatný technický stav a celkově nevzhlednou architekturu. Na Starém městě je moţnost výstavby v proluce na ulici Josefa Lady BYTY Blansko potvrzuje pověst atraktivního města pro bydlení podtrţenou výborným dopravním napojením po ţelezničním koridoru. Této atraktivitě odpovídají také poměrně vysoké trţní ceny nových bytŧ a trţní nájemné, které po poklesu v 1. a 2. čtvrtletí letošního roku opět zaznamenává rŧst. Ceny starších bytŧ stagnují. Nabídka bytů realitních kanceláří: Dispozice bytu

Čisté nájemné /měsíc

Trţní cena

Cena za m²

1+kk, 1+1

4 900-7 000 Kč

950 000 – 1 150 000 Kč

19 000 -31 000 Kč

2+kk, 2+1

6 000-8 000 Kč

1 290 000 – 1 600 000 Kč

3+kk, 3+1

7 500-10 900 Kč

1 350 000 – 1 900 000 Kč

4+kk, 4+1

Neobchoduje se

1 700 000 – 2 750 000 Kč

RODINNÉ DOMY: V samotném Blansku je momentálně celkově nízká nabídka, prvorepublikové vily v centru a jeho nejbliţším okolí se neobchodují vŧbec. V nabídce jsou domy novější výstavby poválečné doby v cenovém rozmezí 3 500 000 – 6 700 000 Kč, při 5 000 – 8 000 Kč / m² a nové domy v přilehlé části Blanska – Ťěchov - Zahradní město při trţních cenách 3 900 000 – 5 600 000 Kč a 7 000 – 9 600 Kč / m².V nejbliţším okolí Blanska se pak ceny rodinných domŧ, které mají zpravidla mnohem větší pozemky, pohybují v rozmezí 1 200 000 – 6 900 000 Kč, 3 000 – 5 500 Kč / m². NEBYTOVÉ PROSTORY: Nebytové prostory v centru jsou nabízeny za 300 – 1 150 Kč/m², volné k pronájmu jsou dva obchody za 12 500 a 14 000 Kč/měs. a 3 restaurační prostory za 15 000, 15 500 a 20 000 Kč/měs. , kancelářské prostory v nových projektech jsou nabízeny k pronájmu od 350 – 750 Kč/m²/měs. - 88 -

REKREAČNÍ OBJEKTY: Rekreační objekty a zahrady Blanska jsou k dispozici od 215 000 – 950 000 Kč, ceny za m² se pohybují v rozmezí 700 – 1700 Kč. Nejpopulárnější jsou Češkovice cca 2 km severně od města, zde se pak ceny pohybují při horní hranici. RADONOVÁ MAPA BLANSKA

2. BOSKOVICE Boskovice se rozkládají ve střední části okresu cca 15 Km na sever od Blanska a 45 km od Brna na hranici Drahanské vrchoviny v údolí Boskovické brázdy. Je to druhé největší město okresu s jedenácti tisíci obyvateli. S okresním městem a s Brnem je propojeno silnicí I třídy, a ţelezniční tratí Česká Třebová – Skalice nad Svitavou. V blízké budoucnosti povede kolem města rychlostní komunikace Brno - Praha – Ostrava a urychlí se tak dostupnost Brna . Město je hlavním kulturním centrem okresu s bohatou historií, má pěkné historické jádro s hlavním Masarykovým náměstím, velmi dobře udrţovaný zámecký areál s několika zajímavými - 89 -

historickými budovami včetně empírového zámku a zříceniny gotického hradu. Zajímavá je také ţidovská čtvrť se synagogou a ţidovským hřbitovem. Obzvláště v létě ţije město čilým turistickým ruchem, nejen historické jádro, ale i okolní krajina protkaná sítí cyklistických a turistických stezek je stále větším lákadlem, atraktivitou je také Westernové městečko v bývalém pískovcovém lomu a v němţ je také moţnost koupě některého z domŧ „západního stylu“. Město pořádá mnoho zajímavých kulturních akcí, výstavy, koncerty, posezení se známými osobnosti a další. Je to město s rodinným charakterem, jsou tu velmi dobré podmínky pro vzdělání, zahrnující tři základní školy, uměleckou školu, gymnázium, pedagogickou školu a střední odborná školu a učiliště. Pro svou velmi dobrou vybavenost jak v oblasti kulturní, sportovní tak sociální je tedy město vhodným zázemím především pro mladé rodiny s dětmi. Tomu odpovídá i vyšší zájem o byty s dispozicí 3+ kk, 3+1 a větší. Co se týče pracovních moţností, nachází se zde lehčí prŧmysl se zaměřením na stavebnictví – cihelna , výrobu šicích strojŧ Minerva a oděvní výroba Kras. Je zde také hlavní okresní nemocnice s poliklinikou která zaměstnává nejvyšší počet obyvatel okresu ve zdravotnictví. Snad jediným nedostatkem z mého pohledu je neexistující nákupní centrum ve smyslu kvalitního zboţí, drtivá většina obchodŧ je provozována Větnamci a i přes jejich známou ochotu a obchodní dovednosti je jejich zboţí nekvalitní. Potravinový sektor tu zajišťuje Lídl a Albert. Město se po pauze na konci minulého století opět rozrŧstá, nedaleko Masarykova náměstí vzniká nové, Rŧţové náměstí, a po útlumu finační krize se opět pozvolna začínají rozjíţdět plánované developerské projekty, které zajistí městu nové moţnosti bydlení od malometráţních bytŧ aţ po luxusní rezidence. Se svojí rostoucí oblíbeností v rámci celého okresu se cenově vyrovnává okresnímu městu Blansko. Boskovice mají pět katastrálních území a šest městských částí. Katastrální území: Boskovice Bačov Mladkov u Boskovic Vratíkov Hrádkov Městské části:

- 90 -

Pod oborou Na vyhlídce V ţidech Vinohrádky Bělá Staré město Pod horkou Hrádkov POZEMKY Boskovice právě procházejí velkou proměnou, vedle historického jádra vzniká na pozemcích bývalých zahrad nemovitostí z ulice 17. listopadu, které město postupně vykoupilo, nové, Rŧţové náměstí. I přes krizi se rozhodla Boskovická radnice rozprodat pole na stavbu rodinných domŧ. Jedná se o lokalitu Na Chmelnici II, která tak rozšíří jiţ zastavěnou lokalitu Na Chmelnici I. Na jiţ dříve vykoupených pozemcích se momentálně zavádějí veškeré inţenýrské sítě a v příštích měsících zde vznikne 32 stavebních míst. Všechny pozemky jsou momentálně zamluvené, i kdyţ zájemcŧ bylo pouze o jednoho víc, neţ kolik je nabízených parcel. Prodávané parcely mají od 700 do 1400 metrŧ čtverečních a město tyto nové pozemky bude prodávat za 1000 Kč/m². Za stejnou cenu také nabízelo jiţ rozprodané pozemky Na Pískách. S výstavbou samotných rodinných domŧ se počítá od začátku příštího roku. Další stavební pozemky v Boskovicích určené pro výstavbu rodinných domŧ se pak běţně obchodují v rozmezí 410 – 1 450 Kč/m², v blízkém okolí Boskovic je to 360 – 1100 Kč/m². Komerční pozemky na nově vznikajícím Rŧţovém náměstí vedle historického jádra se prodávají za 1150 Kč/m², ostatní pozemky nově vznikajících prŧmyslových zón jako například Alps v okrajových částech Boskovic se obchodují za 250 – 1050 Kč/m² PROLUKY V samotném historickém jádru nejsou k dispozici ţádné stavební pozemky, v poslední proluce se právě dokončuje nový bytový a komerční objekt Terasy. Jediná proluka se nachází na ulici 17.listopadu a tento pozemek je jiţ delší dobu prodaný a je zde plánovaná výstavba komerčního objektu.

- 91 -

BYTY Prodej bytŧ v Boskovicích v době finanční krize citelně poklesl a zájem o vlastní bydlení se zotavuje jen pozvolna. I přes tuto nepříznivou situaci se ceny bytŧ drţí poměrně vysoko. Vyšší poptávka je po větších bytech s dispozicí 3–5+kk. Nedaleko centra vznikl nový komplex nízkopodlaţních viladomŧ Na Vyhlídce, první etapa je jiţ dokončena a byty o velikosti 1+kk aţ 3+kk se prodávají od 1 200 000 do 2 800 000 Kč při cenách 22 600 aţ 26 700 Kč/m². Byty 4+kk jsou jiţ prodané. Výstavba druhé etapy byla zatím pozastavena stejně jako rozsáhlý projekt výstavby nového bytového areálu v lokalitě za nemocnicí, kde má vzniknout téměř 240 nových bytových jednotek. Zájem byl obrovský, situace se však změnila po nástupu finanční krize a od plánŧ se pro velký pokles zájemcŧ muselo prozatím odstoupit . Developer, společnost REKO doufá, ţe by výstavba mohlo začít v roce 2011. Pŧjde o největší výstavbu v Boskovicích za posledních třicet let. Ve městě totiţ poslední rozsáhlá výstavba bytŧ skončila vybudováním sídliště Pod Oborou v 70. letech a od té doby ţádné větší bytové domy nebyly postaveny. Další menší bytový komplex Na Chmelnici nabízí malometráţní byty o dispozici 1+kk a 2+kk za 1 290 000 – 1 750 000 Kč při cenách 24 300 – 26 900 Kč/m². Byty s větší dispozicí jsou jiţ prodané. Byty ve staré cihlové zástavbě se obchodují podle lokality a velikosti od 990 000 aţ po 2 250 000 Kč, přičemţ největší dispozice u těchto bytŧ je 3+1. V nabídce je také jeden činţovní dŧm v centru se čtyřmi bytovými jednotkami, je však ve velmi špatném technickém stavu a vyţaduje okamţitou rekonstrukci. Poţadovaná cena je 4 000 000 Kč. Tradičně nejlevnější bydlení nabízí panelová zástavba v lokalitě Pod Oborou, kde je moţné koupit dvoupokojový byt za 850 000 Kč Nabídka bytů realitních kanceláří: Dispozice bytu

Čisté nájemné /měsíc

Trţní cena

Cena za m²

1+kk, 1+1

4900-7500 Kč

850 000 – 1 290 000 Kč

17 000 -31 500 Kč

2+kk, 2+1

6000-8500 Kč

1 090 000 – 1 650 000 Kč

3+kk, 3+1

6500-9900 Kč

1 390 000 – 2 800 000 Kč

4+kk, 4+1

Neobchoduje se

1 650 000– 3 100 000 Kč

Poznámka: V tabulce nejsou zahrnuty extrémy jako například luxusní byt 3+kk , 100 m², který majitel nabízí za 3 950 000 Kč. Tato nemovitost na trhu jiţ delší dobu a za dané situace tam patrně ještě nějakou dobu bude, pokud majitel ze svých přehnaných poţadavkŧ nesleví.

- 92 -

RODINNÉ DOMY: V samotných Boskovicích je momentálně vyšší nabídka neţ v okresním městě Blansku. V samotném historickém jádru se momentálně neobchodují ţádné domy. Širší centrum však nabízí poměrně pestrou škálu nemovitostí. Na prodej je prvorepubliková vila se třemi bytovými jednotkami při nabídkové ceně 8 500 000 Kč, z poválečné doby je pak většina ostatních rodinných domŧ a ty se nabízejí v cenovém rozmezí 2 190 000 – 4 490 000 Kč, při 6 500 – 11 900 Kč / m². Extrémem je poměrně nová atypická vila navrţená na přání majitele známým architektem ve tvaru lodě. Tato dvougenerační vila s dispozicí 7+1 na atraktivním pozemku 1044 m² je nabízena majiteli za 15 000 000 Kč a je určena pro velmi náročnou klientelu. Svého druhu je v Boskovicích jediná. Pro tradiční klientelu vznikne nová kolonie rodinných domŧ v klidné okrajové části Boskovic směrem na Westernové městečko. Developerské aktivity v Boskovicích jsou sice utlumené finanční krizí, zájem o stavbu nových rodinných domŧ však stále přetrvává a pozemky v lokalitě Na Chmelnici II jsou jiţ zamluvené. Podoba nových domŧ je regulovaná územním plánem, ţádnou uniformitu výstavby však stavební úřad nenařídil. Sousední lokalita Na Chmelnici I. je jiţ plně zastavěná a ceny domŧ se tu podle velikosti pohybují od 3 125 000 do 4 750 000 Kč při 7 500 – 9 500 Kč / m².V nejbliţším okolí Boskovic se pak ceny rodinných domŧ pohybují v rozmezí 1 150 000 – 7 100 000 Kč, 2 900 – 5 800 Kč / m². Raritou Boskovic je také moţnost koupit dŧm „západního stylu“ ve Westernovém městečku. Zájemci zde mohou získat dŧm jiţ od 500 000 Kč s garancí zpětného nájmu komerčních ploch a odkupu po 2-5 letech. Celý areál je napojený na veškeré inţenýrské sítě a je celoročně obyvatelný. Realitní trh v Boskovicích je tak oţivený o netradiční prvek. NEBYTOVÉ PROSTORY: V současnosti je moţné si v samotném centru pronajmout tři malé obchodní prostory za 11 600, 14 400 a14 700 Kč/měs., jednu restauraci za 12 000 Kč/měs. Kancelářské prostory se nabízejí za 350 – 600 Kč/m²/rok., pro subjekty potřebující pro svou činnost atraktivní adresu jsou nově k dispozici kancelářské prostory v nové budově v historickém jádru za 1 600 Kč/m²/rok. Skladovací prostory jsou nabízeny od 300 Kč/m². V nabídce je jeden menší komerční objekt s kanceláří a skladem blízko centra za 2 200 000 Kč, a na prodej je také bývalý výrobní areál podniku Kras za 29 900 000 Kč. Tento rozsáhlý komplex nabízí široké spektrum vyuţití od kanceláří přes sklady aţ po výrobní halu.

- 93 -

REKREAČNÍ OBJEKTY: V Boskovicích se obchodují zahrádkářské chatky na Vinohrádkách a na Bělé v rozmezí 180 000 – 260 000 Kč. RADONOVÁ MAPA BOSKOVIC

Z mapy je patrné, ţe se Boskovice a údolí říčky Bělá nacházejí v přechodném aţ nízkém pásmu výskytu radonu, střední pásmo je patrné v zalesněném hornatém okolí. Jakkoliv, tato mapa je pouze informativní a výskyt radonu musí být u kaţdé nemovitosti měřen a posuzován individuálně. 3. OSTATNÍ MĚSTA A OBCE Z cen nemovitostí v okrese Blansko lze vypozorovat, ţe čím jiţněji,tedy blíţe k Brnu, tím jsou nemovitosti draţší. Další výhodnou polohou určující vyšší ceny jsou obce umístěné přímo na hlavní komunikaci D 43 na Brno stejně jako obce leţící na ţelezničním koridoru Brno – Praha . Tyto dvě souběţné komunikace probíhají údolím řeky Svitavy a protínají okres právě středem od jihu na sever a platí stejná zásada, čím jiţněji, tím draţší nemovitosti. Je to - 94 -

dáno tím, ţe velká část obyvatelstva dojíţdí za prací do Brna nebo do Blanska, které je také v jiţní části Brna. Jako příklad pro srovnání uvádím nejsevernější město Velké Opatovice, kde je moţné koupit byt od 8 000 Kč/m² a naproti tomu nejjiţněji poloţené město okresu Adamov, kde se ceny bytŧ pohybují od 17 900 Kč/m². Dalším cenovým kritériem je pak občanská vybavenost samotných měst a obcí, všeobecně se dá říci, čím vyšší vybavenost a s tím většinou související větší rozloha a počet obyvatel, tím vyšší ceny. Kromě rodinných domŧ či bytŧ se objevují na trhu objekty bývalých zemědělských druţstev, kravíny a sila, které jsou poměrně levné, mají však většinou ekologickou zátěţ. Pro větší spektrum pracovních příleţitostí je jiţní část více ţádána pro trvalé bydlení, zatímco sever je spojený více s rekreací. 3.1. SEVERNÍ OBLAST Severní část je velmi vhodná pro agroturistiku a také realitní trh je tu o něco více zaměřený na rekreační objekty. Velmi levné jsou do krajiny roztroušené zemědělské usedlosti. Jsou to většinou pozŧstatky zaniklých obcí bývalých Sudet a ve většině případŧ se jedná o polorozpadlé objekty s nutnou investicí do rekonstrukce, proto je moţná koupě takovéhoto objektu jiţ za 250 000 Kč. Dalším typem obchodovaných rekreačních objektŧ jsou chaty. Typickou chatovou oblastí je okolí vodní nádrţe Křetínka nebo obec Suchý se stejnojmennou vodní nádrţí, kde se rekreační objekty obchodují v rozmezí od 370 000 Kč za dřevěnou chatu aţ po 1 490 000 Kč za zděné chaty. 3.1.1.OBCE DO 2 000 OBYVATEL Stavební pozemky se dají odkoupit od obcí jiţ za 100 Kč/m², obzvláště malé obce se tímto snaţí přilákat nové obyvatele, soukromí majitelé pak ţádají od 300 Kč/m². Nová zástavba v malých obcích probíhá spíše ojedinělou výstavbou samostatných rodinných domŧ na okraji obce. Stávající rodinné domy se obchodují od 550 000 Kč, v závislosti na technickém stavu. Bytová zástavba je jen ojedinělá a momentálně není v nabídce. Ke komerční účelŧm vyuţívá většina obyvatel vlastní nemovitost, jedná se převáţně o drobné ţivnosti. Větší komerční objekty se nevyskytují. Místní obyvatelstvo se z velké části ţiví zemědělstvím a na trhu se běţně obchoduje orná pŧda a lesy a to od 14 Kč/m² v závislosti na bonitě nabízené pŧdy. Zahrady jsou o něco draţší a obchodují se od 25 Kč/m². 3.1.2. MĚSTA NAD 2000 OBYVATEL Řazeno podle počtu obyvatel od nejvyššího: - 95 -

LETOVICE Město s nejvyšším počtem obyvatel severní části je povaţováno za centrum oblasti a společně se svojí výhodnou polohou na hlavní komunikaci na Brno je také nejdraţší co se nemovitostí týče. Momentálně je však nabídka jak bytŧ tak domŧ velmi omezená, oproti tomu se nabízí poměrně velké mnoţství pozemkŧ. Nebytové prostory v centru města nejsou v nabídce, pozemky se obchodují hlavně v okrajových částech města za 500 – 900 Kč/m². Nájemné bytŧ se pohybuje od 3 000 Kč/měs za 1+1 aţ po 7 000 Kč/měs za 3+1, prodeje se pak uskutečňují za 12 500 – 25 500 Kč/m². V nabídce jsou pak například byty 2+1 za 750 000 Kč – 1 790 000 Kč a byty 3+1 za 2 490 000 Kč – 2 590 000 Kč. Rodinné domy v nabídce se pohybují v rozmezí 840 000 – 3 750 000 Kč při 1 800 – 3 750 Kč/m². VELKÉ OPATOVICE Je to nejsevernější a „nejlevnější“ město okresu, jak jiţ bylo zmíněno podle srovnání s Adamovem, městem nejjiţnějším. Ve městě se momentálně obchodují pozemky od 200 Kč/m² – 850 Kč/m². Nabídka pronájmu bytŧ je omezená na panelové domy, nájemné se pohybuje od 3 500 do 5 000 Kč, přičemţ v nabídce jsou pouze byty 2+1 a 3+1. Podobná je i nabídka bytŧ na prodej, lze získat byty 2+1za 480 000 Kč – 895 000 Kč a 750 000 Kč – 1 500 000 Kč při 8 000 Kč/m² – 15 500 Kč/m², luxusní byt v novostavbě mŧţe stát i 20 000 Kč/m². Rodinné domy jsou k dispozici za 1 100 000 Kč – 3 000 000 Kč při 1 600 Kč/m² 6 000 Kč/m². Volné komerční objekty a pozemky se v Opatovicích momentálně nevyskytují. KUNŠTÁT Malebné městečko v zalesněné krajině je vyhledávané turisty a milovníky přírody. Ve městě se odedávna vyráběla keramika, kterou se proslavilo i mimo rámec okresu. Je rodinného charakteru, mladým rodinám vychází město vstříc s cenami pozemkŧ od 200 Kč/m² - 550 Kč/m². Pronájem je spíše vyjímečný, nabízí se pouze 2+1 za 6 000 Kč/měs. Prodejní ceny bytŧ se pohybují v rozmezí od 16 000 K– 20 000 Kč/m², současná nabídka je 1+kk za 790 000 Kč, 2+1 za 1 090 000 Kč – 1 150 000 Kč a 3+kk za 1 049 000 Kč. Velmi omezená je momentálně nabídka rodinných domŧ, 1 600 000 Kč – 2 300 000 Kč za domy ve starší řadové zástavbě. OLEŠNICE Malé městečko s mlékárenským a masným prŧmyslem nabízí nové moţnosti bydlení blízko přírody. Je tu nedávno dokončený bytový projekt s byty určenými jak pro rodiny, tak pro - 96 -

mladé pracující či seniory. Město je nabízí od 16 000 – 21 000 Kč/m², 1+1 za 640 000 Kč – 4+kk za 2 500 000 Kč. Byty se nepronajímají. Rodinné domy jsou k dispozici od 950 000 – 3 400 000 Kč, 1 550 – 8 000 Kč/m². Nové stavební pozemky lze koupit od města od 250 Kč/m², soukromí majitelé ţádají 550 – 800 Kč/m². SVITÁVKA Malé městečko na hlavní komunikaci do Brna a v těsné blízkosti Boskovic nabízí několik moţností nových staveních pozemkŧ od 150 Kč/m². Momentálně nejsou ţádné byty k pronájmu k dispozici, k prodeji je pouze jeden byt 2+kk za 790 000 Kč při 13 850 Kč/m². Poměrně širší je nabídka rodinných domŧ, ty se obchodují od 1 090 000 Kč za 2+1 aţ 4 600 000 Kč za nový 7+kk při 1600 – 7 000 Kč/m². 3.2. JIŢNÍ OBLAST Jiţní část má prŧmyslovější charakter, za posledních 20 let zde vzniklo několik prŧmyslových zón jako např. Alps v Sebranicích, nebo Celestika v Ráječku. Oblast je díky širší nabídce pracovních příleţitostí více vyhledávaná a tomu odpovídají i vyšší ceny obchodovaných nemovitostí. 3.2.1. OBCE DO 2 000 OBYVATEL V této oblasti se obce poměrně rychle rozvíjejí, na okrajích vznikají celé nové čtvrti, obecní úřady podporují místní výstavbu vytvářením nových stavebních pozemkŧ které odprodávají od 150 Kč/m², často se tu bohuţel setkáváme se situací, kdy pozemky skoupí jedna osoba a ta pak vyţene cenu aţ na desetinásobek. Co se týče stávající zástavby rodinných domŧ, ty se obchodují od 600 000 Kč, většinou v závislosti na technickém stavu, rozlišení podle umístění v obci se vyskytuje ojediněle . Poměrně nově se objevuje bytová zástavba, jedná se o malé bytové projekty s maximálně 10 bytovými jednotkami většinou s dispozicí 2+kk a 3+kk. Ceny těchto bytŧ se pohybují od 790 000 do 1 250 000 Kč a zájem je především mezi mladými rodinami. Méně je pak bytŧ 1+1, ty jsou určeny především pro seniory a lze je koupit za 550 000 Kč. Ke komerční účelŧm vyuţívá většina obyvatel stejně jako v oblasti severní vlastní nemovitost, i tady se jedná převáţně o drobné ţivnosti. Větší komerční objekty se vyskytují v jiţ zmíněných prŧmyslových zónách, kde se cena za pozemek pohybuje okolo 450 Kč/m². Louky a zahrady jsou v nabídce od 50 Kč/m². Orná pŧda a lesy se obchodují od 30 Kč/m² v závislosti na bonitě.

- 97 -

3.2.2. MĚSTA NAD 2000 OBYVATEL: Podobně jako severní města severní oblasti, co se bytŧ týče, pronajímají se jen zřídka, tendencí obyvatelstva je usazení se a koupě vlastního bydlení, rodinné domy se nepronajímají téměř vŧbec. Také pohyb v komerčních prostorech drobnějšího charakteru je malý, většina je vlastněna provozovateli ţivnosti, pronajímají se většinou jen restaurační zařízení. Výjimkou je pouze Adamov, viz níţe. Řazeno podle počtu obyvatel od nejvyššího: ADAMOV Toto nejjiţnější město je velmi specifické v rámci realitního trhu na okrese.Adamov není nijak velký, má okolo 4 000 obyvatel, v době minulého reţimu ale býval hlavním městem prŧmyslu na okrese, dnes však většina opuštěných chátrajících továrních hal bývalého kolosu ADAST v překrásném údolí řeky Svitavy připomíná město duchŧ, podobně je na tom panelové sídliště postavené pro dělníky, které doslova trčí ze zalesněné krajiny. Takţe bytŧ je hodně a nabídka silně převyšuje poptávku. Přesto si Adamov udrţuje poměrně vysoké trţní ceny právě díky své atraktivní poloze na samém okraji Moravského krasu. Velkou výhodou je rychlá dostupnost jak Brna tak Blanska díky ţelezničnímu koridoru Brno - Česká Třebová. Především pak pro mladé pracující lidi je toto město výhodnou alternativou pro bydlení v porovnání s Brnem, kde si většina z nich nemŧţe dovolit platit vysoké nájemné. Nabídka bytů realitních kanceláří: Dispozice bytu

Čisté nájemné /měsíc

Trţní cena

Cena za m²

1+kk, 1+1

3 900-6 000 Kč

690 000 – 1 100 000 Kč

17 900 -30 000 Kč

2+kk, 2+1

5 000-7 500 Kč

850 000 – 1 600 000 Kč

3+kk, 3+1

6 900-10 900 Kč

1 300 000 – 2 200 000 Kč

4+kk, 4+1

Neobchoduje se

1 690 000 – 2 600 000 Kč

DOMY: Zatímco nabídka bytŧ je velká, tak domy se oproti tomu obchodují málo. V nabídce jsou za 1 800 000 – 4 500 000 Kč při cenách 1 600 – 4 500 Kč/m². Zajímavou nabídkou je vila Lichnteštejnŧ za 8 500 000 Kč vhodná na zřízení restaurace, ostatně tomuto účelu slouţila uţ za první republiky pro návštěvníky Moravského krasu. POZEMKY: - 98 -

Ceny pozemkŧ se pohybují okolo 600 – 900 Kč/m² nabídka je ale velmi nízká, Adamov je okleštěný CHKO Moravský kras, který svými restriktivními poţadavky na výstavbu značně omezuje územní rozvoj města. KOMERČNÍ OBJEKTY: V Adamově jsou na prodej administrativní budovy, výrobní haly a sklady bývalého ADASTu, současná situace ovšem nenasvědčuje jejich rychlému prodeji. Velmi rozdílné ceny se odvíjejí v závislosti na technickém stavu, většina z nich však vyţaduje rekonstrukci. Výrobní areál, 25 000 m²…………………….38 814 000 Kč Výrobně skladovací budova, 8 200 m²………15 800 000 Kč Administrativní budova, 836 m²………………7 900 000 Kč Výrobní hala, 3125 m²……………………….32 900 000 Kč Administrativní budova, 607 m²………………7 300 000 Kč Výrobní areál, 8 210 m²………………...........26 000 000 Kč Hala s kancelářskými prostorami, 7000 m²…..24 800 000 Kč RÁJEC – JESTŘEBÍ Malebné městečko s barokním zámkem leţí na ţelezniční trati Brno – Praha a v těsné blízkosti Moravského krasu. V létě ţije čilým turistickým ruchem a je to ţádaná lokalita s poměrně drahými pozemky.Ty se prodávají i za 1 400 Kč/m² a tím se dostávají na úroveň okresního města, které je vzdálené jen 8 km. Nájemné se pohybuje okolo 4 000 Kč/měs. za 2+1 a 5 500 Kč/měs. za 3+1 Prodeje bytŧ se momentálně neuskutečňují a ani nabídka domŧ není nijak široká. Nabízejí se menší domy za 1 590 000 – 2 950 000 Kč při cenách 5 200 – 9 200 kč/m². Je zde moţnost pronájmu restaurace za 11 500 Kč/měs. ČERNÁ HORA Město vyhlášené výrobou piva má výbornou lokalitu s dojezdem do Brna cca 15 minut. Černá Hora se stává oblíbenou především pro velmi bohatou klientelu, stavějí se zde luxusní vily s nadstandardním vybavením za ceny normálním smrtelníkŧm nepředstavitelné. Pozemky jsou předraţené, 790 – 1 350 Kč/m². Pro běţné obyvatelstvo je k dispozici nový bytový dŧm s třípokojovými byty v ceně od 2 410 000 – 2 660 000 Kč, 22 200 – 28 700Kč/m². V nabídce jsou samostatné rodinné domy okrajových částí za 2 700 000 – 4 750 000 Kč, - 99 -

5 200 – 8 100 Kč/m². Extrémy jsou nové vily za více jak 10 000 000 Kč. LYSICE Městečko rodinného rázu s renesančním zámečkem nabízí nové stavební pozemky za přijatelné ceny od 440 – 900 Kč/m² o které je velký zájem. Nová čtvrť vyrŧstá při západní hranici, ceny rodinných domŧ se zde pohybují okolo 2 800 000 – 3 900 000 Kč při cenách 4 500 – 6 100 Kč/m². V nabídce je pouze jeden byt o dispozici 4+kk za 1 860 000 Kč, 18 000 Kč/m² 4. CHKO MORAVSKÝ KRAS Moravský kras je jednou z nejvýznamnějších krasových oblastí ve střední Evropě. Za chráněnou krajinnou oblast bylo toto největší a nejlépe vyvinuté krasové území v ČR prohlášeno jiţ v roce 1956 a je tedy druhou nejstarší chráněnou oblastí na našem území. Chráněná oblast Moravský kras se rozprostírá na území 94 km². V celé oblasti se nachází přes 1100 jeskyní a z toho pět je přístupných veřejnosti. Nejznámější a nejnavštěvovanější jsou Punkevní jeskyně s moţností plavby na podzemní říčce Punkvě a spojené s prohlídkou dna nejhlubší propasti u nás, Macochou, dále je to Kateřinská jeskyně, se svými unikátními hŧlkovými stalagmity, jeskyně Balcarka s bohatou barevnou krápníkovou výzdobou a Sloupsko-šošŧvské jeskyně, které jsou tvořené systémem mohutných chodeb a podzemních propastí. Obdivuhodné jsou také typické krasové kaňony Pustý a Suchý ţleb, propadání Bílé vody a bohuţel pro veřejnost nepřístupná Amatérská jeskyně. Snad ţádný návštěvník Moravského Krasu nevynechá Horní mŧstek, odkud je impozantní pohled do nitra propasti Macocha, tu je také moţno shlédnout blíţe dna z Dolního mŧstku. Ve střední části Moravského krasu se nachází Rudické propadání, místo, kde pod zem mizí vody Jedovnického potoka, které po dvanáctikilometrové cestě podzemím vyvěrají zpět na povrch aţ u Býčí skály v Josefově. Nejcennější lokality Moravského krasu jsou navíc chráněny ve 14 přírodních rezervacích, v nichţ se mŧţeme najít opravdové unikáty ţivé i neţivé přírody – tak například pouze na dně propasti Macocha mŧţeme spatřit vzácnou kruhatku Matthioliho. Moravský kras je také známým zimovištěm netopýrŧ, typických členŧ jeskynního ţivota. Oblast Moravského krasu je protkána sítí turistických značek. Z vlakového nádraţí v Blansku vede na Skalní mlýn zelená turistická značka. Na stejné místo, ale ze Sloupu a jeho Sloupskošošŧvských jeskyní vede ţlutá značka. Na Horním mŧstku propasti Macocha se pak obě - 100 -

setkávají s trasou červenou, která vede z Rudice. Nejexponovanější části Moravského krasu Pustý a Suchý ţleb - jsou uzavřeny pro veškerou automobilovou dopravu. Namísto ní zde návštěvníkŧm slouţí ekologické dopravní prostředky. V úseku od Skalního mlýna k Punkevním jeskyním jezdí ekologický vláček, a trasu od Punkevních jeskyní k Hornímu mŧstku na Macoše zajišťuje lanovka. Provoz vláčku i lanovky navazuje na vstupy do jeskyní. Toto území s mimořádně bohatou a širokou škálou krasových jevŧ, stejně jako v mnoha případech na našem území ojedinělou faunou i flórou, jsou předmětem přísné ochrany. Tomu se z části podřizuje i realitní trh této oblasti. TRH S NEMOVITOSTMI Jako ve většině případŧ chráněných krajinných oblastí je nabídka stavebních pozemkŧ omezená a samotná výstavba na nich je většinou regulována zákony. Moravský Kras není výjimkou, v usměrňování výstavby zde spolupŧsobí správa CHKO Moravský kras. I přes tyto poměrně přísná omezení je o bydlení v tomto krásném koutu naší země velký zájem, především pak ze strany seniorŧ a milovníkŧ přírody vyhledávajících pohodu. Jedním z nutných podkladŧ pro řízení stavebních úřadŧ ve věci umístění a povolení staveb na území chráněné krajinné oblasti je závazné stanovisko Správy CHKO. Toto je vydáváno na základě ţádosti doloţené dokumentací stavby. Záměr stavby je také moţno na Správě CHKO konzultovat před podáním ţádosti a to v jakémkoliv stadiu zpracování projektové dokumentace. Hlavními cíly CHKO Moravský kras jsou zachování tradičního rázu obcí, postupná náprava škod napáchaných na jejich tváři v minulosti, rozvoj obcí v souladu s udrţením jejich hodnot a zamezení pronikání výstavby do volné krajiny. Jako dotčený orgán státní správy uplatňuje svá stanoviska v procesu schvalování územně plánovací dokumentace i povolování jednotlivých staveb. Přitom vychází ze: zákona o ochraně přírody a krajiny (114/1992 Sb.) Územního plánu velkého územního celku Moravský kras zonace odstupňované ochrany přírody územního systému ekologické stability krajiny (ÚSES) plánu péče o celou CHKO i plánŧ péče o jednotlivá (maloplošná) zvláště chráněná území studie Vyhodnocení krajinného rázu CHKO10 10

Zdroj: http://www.moravskykras.ochranaprirody.cz/index.php?cmd=page&id=653&lang=cs

- 101 -

Poznámka : Podle Zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny se krajinným rázem rozumí zejména přírodní, kulturní a historická charakteristika určité oblasti. Rozhodující pro ochranu krajinného rázu je zachování tradičního vyuţití pozemkŧ (např. v případě luk a pastvin), ochrana dřevin rostoucích ve volné krajině a omezení výstavby mimo stávající zastavěná území obcí. POZEMKY: Rozdílnost cen obchodovaných pozemkŧ je vysoká, lze koupit pozemek ve Sloupě za 550 Kč/m² a ve stejné obci, ale na druhém konci musíte šáhnout poměrně hluboko do kapsy a zaplatit aţ 2 000 Kč/m². Podobně je to mu i v ostatních obcích. V této lokalitě velmi záleţí na kaţdém aspektu z pohledu umístění, zda je přímo u lesa, blízko některých jeskyní, svaţitý či rovinný, s výhledem do okolí či v údolí. Pozemkŧ není na trhu mnoho a tak si majitelé často mohou dovolit ţádat ceny při horních hranicích. BYTY Bytová zástavba se v oblasti Moravského Krasu vyskytuje na dvou místech, v Jedovnicích a ve Sloupě. Ve Sloupě se momentálně byty neobchodují vŧbec a i v Jedovnicích je nabídka bytŧ dlouhodobě omezená, pronájmy jsou výjimkou, prodejní cena okolo 1 500 000 Kč za 3+1 DOMY Pohyb obyvatelstva není v Moravském krasu tak citelný jako ve zbytku okresu. Oblast je osídlena především starousedlíky a nemovitosti tu jen zřídka střídají majitele. Také omezené moţnosti při rekonstrukci a hlavně při nové výstavbě odráţí především mladé lidi a mladé rodiny od usazení se v této oblasti. Nabídka domŧ není tedy nijak široká a pohybují se v cenovém rozmezí od 700 000 Kč za malý objekt s nutností rekonstrukce aţ po novostavby za 4 000 000 – 5 000 000 Kč. Pro zajímavost uvádím doporučení vydané správou CHKO pro výstavbu v Moravském krasu: Zásady správného umístění nové stavby: U ploch nové obytné výstavby respektovat historický charakter sídla a zástavbu řešit zásadně jako ulicovou

- 102 -

Při umísťování staveb na pozemcích respektovat uliční čáru, případná boční křídla řešit jako dvorní, nejlépe s pravoúhlým napojením. Ve svaţitém terénu respektovat terénní konfiguraci, novostavbu částečně zapustit do svahu. Plochy obytné zástavby obrátit do volné krajiny sady a zahradami Vhodná volba pŧdorysu předznamená celkové řešení: Novostavby zakládat na pŧdorysu obdélníku, u vícekřídlých staveb pouţívat tvary L,T, případně U, nebo i pŧdorys s uzavřeným dvorem Víceboké výstupky nesmějí být umísťovány do pohledově významných pozic, zejména směrem do krajiny. V případě garáţí rodinných domŧ tyto pŧdorysně spojit s obytnou budovou, samostatně stojící garáţe opatřit sedlovou střechou. Regulativy objemu, tvaru a typického vzhledu staveb: Rodinné domy stavět jako přízemní s moţností vyuţití podkroví, patrové budovy jen v centrálních částech obcí, kde se jiţ vyšší podlaţnost vyskytuje Objemové a tvarové řešení novostaveb volit jednoduché bez nevhodných zdobných prvkŧ, venkovské zástavbě cizích prvkŧ. Při novostavbách a adaptacích přednostně vyuţívat přírodní materiály Fasády staveb opatřovat omítkou ve světlých odstínech barevnosti přírodních pigmentŧ. Případné terasy realizovat v úrovni terénu a velikostně přizpŧsobit stavbě. Pro stavby kamenných zídek, podezdívek případně obloţení pouţívat místní materiál – vápenec. Nepouţívat vzory staveb, které jsou v regionu cizí, například sruby z velkoprŧměrové řezané kulatiny, tzv. kanadské sruby. Zastřešení dokončí soulad s okolní krajinou: Střechy staveb řešit jako sedlové se sklonem střešních rovin 35 aţ 45 stupňŧ s plným štítem, případně polovalbovou ( v oprávněných případech lze uplatnit rovněţ střechy valbové, případně pultové zejména u dvorních křídel). Pro prosvětlení obytného podkroví přednostně pouţít střešní okna.

- 103 -

U vikýřŧ preferovat typ pultový a umísťovat je tak, aby se neuplatňovaly v dálkových pohledech. Pouţívat střešní krytinu skládanou, taškovou v barevném provedení cihlově červeném, červenohnědém, případně hnědém. (černá krytina je vyjímečně přípustná jen u atypických staveb nebo drobných hospodářských přístřeškŧ). Plechovou či ţivičnou střešní krytinu pouţít pouze na doplňkové stavby nebo v případě rekonstrukcí v málo pohledově exponovaných místech.11 Při dodrţení těchto zásad výstavby lze kladné závazné stanovisko získat bez dalších jednání. Avšak kaţdý stavební záměr a tedy i stavbu vymykající se citovaným zásadám posuzuje správa CHKO individuálně s ohledem na konkrétní situování, charakter okolní zástavby a účel vyuţití. I stavby nízkoenergetických a pasivních domŧ lze přes jejich většinou moderní ráz navrhnout v objemovém a tvarovém řešení vycházejícím ze zásad pŧvodní zástavby. Při hodnocení zásahu do krajinného rázu vychází správa CHKO rámcově ze studie vyhodnocení krajinného rázu v CHKO Moravský kras, ve sporných případech zpracovává, případně objednává zpracování kauzálního posouzení zásahu do krajinného rázu. V jednotlivých případech také mŧţe poţádat o názor architektonickou komisi Agentury ochrany přírody a krajiny ČR v Praze. KOMERČNÍ OBJEKTY V moravském krasu není ţádný prŧmysl, obyvatelé se tu ţiví drobným podnikáním vyuţívajíce pro tento účel vlastní nemovitosti, či pracují v oblasti sluţeb a turistického ruchu. Většina obyvatel však dojíţdí za prací do Brna a do Blanska. REKREAČNÍ OBJEKTY Nejznámější a nejnavštěvovanější chatová oblast je v okolí rybníka Olšovec v Jedovnicích. Chaty, z nichţ většina je celoročně obyvatelná díky napojení na veškeré inţenýrské sítě, se obchodují v rozmezí od 490 000 Kč aţ po 1 000 000 Kč za objekt. Většina majitelŧ je sezónně pronajímá. Podobné ceny se pak vyskytují v druhé rekreační oblasti na Těchově, ta je ale především oblíbená mezi obyvateli Blanska jako zahrádkářská kolonie.

11

Zdroj: http://www.ochranaprirody.cz/res/data/193/024722.pdf

- 104 -

- 105 -

RADONOVÁ MAPA CHKO

Informativní mapa poukazuje na převáţně střední výskyt radonu

- 106 -

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce bylo hlubší nahlédnutí do problematiky vnitřního prostředí budov, na které jsou kladeny stále vyšší poţadavky a které nepochybně ovlivňuje současné trţní ceny nemovitostí. Skutečný dopad na trţní hodnotu nemovitosti je patrný v druhé, praktické části, kde jsem na základě cenového předpisu sníţila cenu oceňovaných nemovitostí. Cílem této závěrečné práce bylo dokázat, ţe stav vnitřního prostředí je dŧleţitým faktorem trţní hodnoty budov a ţe ve vztahu prodej koupě sehrává velmi podstatnou roli při stanovení konečné hodnoty. Shrneme-li všechny poskytnuté informace, pak jediným závěrem mŧţe být, ţe se na tento faktor klade čím dál větší dŧraz i přesto, ţe zákony či vyhlášky sice určují, jaké by mělo vnitřní prostředí budov být, avšak do jaké míry má ovlivnit cenu nemovitosti uţ zákony řeší pouze okrajově a je tedy na obou stranách účastníkŧ obchodního styku, jakou konečnou cenu vyjednají.

- 107 -

Seznam pouţité literatury: PAPEŢ, Karel, Doc. Ing. CSc., a kol.; Energetické a ekologické systémy budov I., Praha: České vysoké učení v Praze, 2007, ISBN 978-80-01-03622-8 KABELE, Karel, Doc. Ing. CSc., a kol.; Energetické a ekologické systémy budov II., Praha: Česká technika – nakladatelství ČVUT, 2007, ISBN 80-01-03327-9 ORT, Petr, Ing. Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha:Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2005, ISBN 80-7265-085-8 ORT, Petr, Ing. Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha:Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 ORT, Petr, Ing. Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, Praha:Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 Internetové zdroje: http://www.tzb-info.cz http://www.stavebnictvi3000.cz http://www.finance.cz http://portal.gov.cz http://cs.wikipedia.org http://www.pracovniprostredi.cz http://www.suro.cz http://www.szu.cz http://www.casopisstavebnictvi.cz http://www.moravskykras.ochranaprirody.cz http://jiho.moravskereality.cz http://www.nemoshop.cz http://www.gohome.cz http://www.geologicke-mapy.cz

- 108 -