Stav vnitřního prostředí jako faktor tržní hodnoty budov

Bankovní institut vysoká škola Praha

Stav vnitřního prostředí jako faktor tržní hodnoty budov Bakalářská práce

Lukáš Škrabal

Duben 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Stav vnitřního prostředí jako faktor tržní hodnoty budov Bakalářská práce

Autor:

Lukáš Škrabal Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant:

Doc. Ing. František Medek, CSc.

Praha

Duben, 2010

Prohlášení:

„Čestně prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Stav vnitřního prostředí jako faktor

tržní hodnoty budov zpracoval samostatně a s pouţitím uvedených pramenů a literatury.“

V Ostrově,dne 27.4.2010

Lukáš Škrabal

Poděkování: „Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce prof. Ing. Josefu

Michálkovi, CSc.“

Lukáš Škrabal

Anotace: Teoretická část bakalářská práce je zaměřena na stavu vnitřního prostředí při oceňování nemovitostí. Zejména pak, jakým způsobem ovlivňuje stav vnitřního prostředí trţní hodnotu oceňované nemovitosti. V praktické části bakalářské práce jsou vypracována dvě ocenění na trţních principech bytové jednotky a administrativní budovy za pouţití příslušných oceňovacích metod. V poslední analytické části bakalářské práce je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary. Trh je zde rozdělen na jednotlivé segmenty a u kaţdého je zpracována analýza obvyklých cen jednotlivých druhů nemovitostí a obvyklá výše nájmů u pronajímaných objektů.

Annotation: Theoretical part focuses on the state of the internal environment of the real estate valuation. In particular, how the situation affects the internal environment trţní value of the property valued. The practical part of this work are drawn up two awards at the market principles of housing units and office buildings using appropriate valuation methods. In the final analysis of the thesis is elaborated analysis of the real estate market in the district of Karlovy Vary. Market is divided into segments and each is processed by the usual analysis of individual types of real estate prices and the usual amount of rent for leased buildings.

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 7

I. Teoretická část................................................................................................... 9 1. Složky vnitřního prostředí budov ............................................................................. 9 2. Systémy větrání a klimatizování budov .................................................................. 16 2.1 Systémy přirozeného větrání ................................................................................ 19 2.2 Systémy nuceného větrání .................................................................................... 20 2.3 Systémy kombinované.......................................................................................... 24 2.4 Klimatizace ........................................................................................................... 25 3. Vytápění a chlazení................................................................................................... 26 3.1 Lokální vytápění ................................................................................................... 27 3.2 Ústřední vytápění.................................................................................................. 28 3.3 Etáţové vytápění .................................................................................................. 29 3.4 Podlahové vytápění .............................................................................................. 30 3.5 Chlazení budov ..................................................................................................... 31 3.6 Přínos zateplení budov na zlepšení vnitřního prostředí ........................................ 33 4. Vnitřní elektrické rozvody ....................................................................................... 35 4.1 Silnoproudé rozvody ............................................................................................ 35 4.2 Slaboproudé rozvody ............................................................................................ 36 5. Osvětlení ..................................................................................................................... 38 5.1 Denní osvětlení a proslunění ................................................................................. 38 5.2 Umělé osvětlení .................................................................................................... 42 6. Hluk ............................................................................................................................ 44

II. Praktická část ............................................................................................... 46 Stanovení aktuální tržní hodnoty bytové jednotky .................................................... 46 Stanovení aktuální tržní hodnoty administrativní budovy ........................................ 62

III. Analýza trhu ................................................................................................. 82 Obecná charakteristika trhu ........................................................................................ 83 Město Karlovy Vary ...................................................................................................... 85 Pozemky ...................................................................................................................... 88 Budovy ........................................................................................................................ 89 Nájmy .......................................................................................................................... 91 Město Ostrov .................................................................................................................. 92 Pozemky ...................................................................................................................... 94 Budovy ........................................................................................................................ 95 Nájmy .......................................................................................................................... 97 Okres Karlovy Vary mimo měst Karlovy Vary a Ostrov .......................................... 97 Pozemky ...................................................................................................................... 98 Budovy ........................................................................................................................ 98 Nájmy .......................................................................................................................... 98 Závěr ................................................................................................................................... 99 Seznam použité literatury ............................................................................................... 101 Seznam příloh .................................................................................................................. 103

Úvod Důvodem proč jsem si vybral toto téma mé bakalářské práce – „Stav vnitřního prostředí jako faktor tržní hodnoty budov“ bylo to, ţe jsem při prohlíţení nabídky témat bakalářských prací právě u tohoto tématu věděl, co by mělo obsahovat a na co se v něm při tvorbě práce zaměřit. Proto pro mě nebyla volba tématu nijak sloţitá. V první – teoretické části mé práci se zabývám popisem jednotlivých sloţek ovlivňujících kvalitu vnitřního prostředí. Dobrá kvalita vnitřního prostředí má zásadní vliv na zdraví a psychickou pohodu lidského organismu. Jelikoţ člověk tráví nemalou část svého ţivota v interiéru budovy, musí být kvalita jeho prostředí na velmi dobré úrovni. Na kvalitu vnitřního prostředí má velký vliv mnoho faktorů, mezi nejdůleţitější patří větrání a vytápění interiéru. Nedostatečné větrání a nevyhovující vytápění úzce souvisí s růstem a výskytem plísní a dalších škodlivých faktorů, jako jsou různé prachové částice, alergeny, mikrobi a další mikroorganismy poletující ve vzduchu a způsobující například dýchací potíţe, atd. Nemalý význam má také vliv barev, osvětlení místnosti a to převáţně denní osvětlení a tvar obývaného prostoru na psychiku člověka. Dobře zvolené barvy interiérových stěn s vhodnou kombinací osvětlení v místnosti bezprostředně ovlivňují náladu a také zdraví člověka. Neţádoucí je také výskyt hluku, většinou v bezprostředním okolí objektu, který je svým charakterem pro člověka rušivý a otravný. Poţadavky na vnitřní prostředí obytných budov nebo obytných částí budov nám vymezuje ČSN 73 4301. Norma ohledně vnitřního prostředí upravuje poţadavky na vytápění, větrání, umístění obytných budov z hlediska proslunění, osvětlení, atd. Výtahy jednotlivých částí normy vztahující se k faktorům ovlivňujícím vnitřní prostředí

jsou vypsány u kaţdé sloţky

zvlášť. Další pouţitou normou je ČSN 73 0580 upravující poţadavky na denní osvětlení místností. Druhá – praktická část práce je rozdělena na dvě kapitoly. První kapitola obsahuje vypracovaný posudek určení trţní hodnoty bytu. Ocenění bylo provedeno na základě stavu zjištěného místním šetřením a byla pouţita porovnávací a příjmová metoda. Druhá kapitola se zabývá určením trţní hodnoty administrativní budovy. K jejímu určení jsem pouţil všech tří pouţívaných metod, tedy metody porovnávací, příjmové a nákladové. V závěru obou kapitol je zobrazeno určení váhy jednotlivých pouţitých oceňovacích metod na trţní hodnotu jednotlivých objektů.

7

Ve třetí části mé práce se zabývám analýzou trhu okresu Karlovy Vary. Trh jsem rozčlenil na tři segmenty. Kaţdý segment je následně obecně charakterizován popisnými informacemi. Dále jsou v kaţdém segmentu zanalyzovány průměrné ceny stavebních pozemků, bytů, rodinných a bytových domů, administrativních budov a průmyslových objektů. Dále jsou tu zobrazeny průměrné výše za pronájmy bytů, obchodních a administrativních prostor a průmyslových objektů.

8

I. Teoretická část 1. Složky vnitřního prostředí budov Vnitřní prostředí budov (neboli interní mikroklima) patří ke zcela zásadním faktorům ovlivňujícím kvalitu celé budovy. Interní mikroklima je formováno a ovlivňováno pohybem látek z vnějšího prostředí nebo ze zdroje v interiéru objektu, tzv. agencií spolu s provozem budovy a jejím zařízením. Agencie mají charakter energetický (teplo, chlad, hluk, chvění, záření) či látkový (odéry, vodní pára, prach, plyny, aerosoly, jeţ tvoří dým, kouř, apod.). Agencie jsou také někdy označovány jako škodliviny, coţ znamená látky s neţádoucím výskytem. Ovšem ve skutečnosti nemusí mít všechny agencie efekt projevující se na stav interního mikroklimatu škodlivě. Podle povahy působících agencií lze interní mikroklima klasifikovat do prvotních sloţek, jeţ tvoří:1

1

a)

Tepelné a tepelně vlhkostní mikroklima

b)

Mikrobiální mikroklima

c)

Aerosolové mikroklima

d)

Ionizační mikroklima

e)

Toxické mikroklima

f)

Odérové mikroklima

g)

Světelné mikroklima

h)

Akustické mikroklima

i)

Elektrostatické mikroklima

GEBAUER, Günter. Časopis stavebnictví [online]. 12/2008 [cit. 2010-04-22]. Formování vnitřního prostředí budov. Dostupné z WWW: .

9

Obrázek č. 1: Schéma základní problematiky tvorby vnitřního mikroklimatu

A - tepelný tok – sálání, proudění B - látkový tok – proudění látek C - akustický tok – vlnění D - světelný tok – záření E - látkový tok – emise F - percepce – subjektivní M - monitorování veličin interního mikroklimatu (IM) Zdroj: http://www.casopisstavebnictvi.cz/formovani-vnitrniho-prostredibudov_A1732_I11-12_08 [2010-04-25]

a) Tepelně vlhkostní mikroklima Jedná se o nejdůleţitější sloţku vnitřního prostředí z hlediska zdraví a spokojenosti lidí. Neméně důleţitá je také ve vztahu k ţivotnosti stavebních materiálů, uţitých technologií, apod. Zajištěním optimální teploty v místnosti je dosaţena tepelná rovnováha pro odvod tepla z organismu člověka do okolního prostředí. V dnešní době většinou se zajištěním 10

optimálních teplot v budovách nebývají potíţe díky zateplování obvodových plášťů staveb a pouţívání kvalitních regulací otopných soustav. Horší je to se zajištěním vyhovující relativní vlhkosti, zejména díky utěsňování dveřních a okenních spár kvůli úspoře energií na vytápění. Hygienicky doporučované vyšší relativní vlhkosti vzduchu (v rozsahu 50 aţ 70 %), které zabraňují vysychání sliznic totiţ pravidelně vedou ke vzniku plísní (například rodu Alternaria, Aspergillus, ...), hlavně v chladných a nevětraných rozích místností, nadpraţích a ostěních s nebezpečnými zárodky patogenních spor. Důsledkem je pak zvýšená nemocnost obyvatel, časté nevolnosti, alergie, záněty průdušek, aj.2

b) Mikrobiální mikroklima Mikrobiální mikroklima tvoří spolu s mikroorganismy bakterií také viry, plísně, spory a pyly, které se vyskytují v interiérech budov a mají přímí vliv na člověka. Jsou významnými původci alergií. Dosud nejúčinnějším způsobem, jak sníţit mikrobiální koncentrace v budovách, je dokonalé větrání s přívodem kvalitního venkovního vzduchu.3 Ovšem velký pozor musíme dávat v budovách s klimatizačním zařízením, v jejichţ filtrech se zachycují především prachové částice, ale i všechny druhy mikroorganismů. Ty se při silném zašpinění, případně i vlhnutí filtrů intenzivně rozmnoţují a pronikají zpětně do přiváděného vzduchu. Je proto nutná pravidelná kontrola a výměna filtrů v závislosti na prostředí.

c) Aerosolové mikroklima Aerosoly se v ovzduší vyskytují ve formě pevných částic (prachů), nebo kapalných částic (mlhy). Pevné aerosoly jsou původu organického, anorganického, popř. smíšeného, s elektrickým nábojem kladným či záporným, s velikostí 0,1 aţ 100

2

Jetiklima [online]. c2009 [cit. 2010-01-11]. Význam větrání budov. Dostupné z WWW: 3 Jetiklima [online]. c2009 [cit. 2010-01-11]. Význam větrání budov. Dostupné z WWW:

11

mikrometrů. Velikost zároveň limituje rychlost jejich gravitačního usazování v ovzduší v rozsahu 30 dnů aţ 4sec.4 Jako přípustná hodnota v běţných budovách se uvádí koncentrace inertních pevných aerosolů 10 mg / m³. Domovní prach, zvláště částice pod 1 mikrometr jsou hlavní příčinou postiţení astmatem.

d) Ionizační mikroklima Ionizační mikroklima je charakterizováno toky ionizujícího záření z přírodních radionuklidů a umělých zdrojů. Hlavním představitelem je Radon (222 Rn), bezbarvý plyn bez chuti a zápachu. V běţných podmínkách se jedná převáţně o zdroje ionizujícího záření ze stavebních hmot , např. radioaktivních popílků s obsahem radia a vyzařování radioaktivních plynů z podloţí, popřípadě s dodávanou vodou do objektu. Stavby v místech s vyšším výskytem radonu (oblast Jáchymova, Sedlčanska) je třeba chránit. Nejvhodnější je pouţití protiradonové izolace spolu s odvětráním podloţí (podle ČSN 73 0601 musí být vývod odvětrávací ventilace aţ nad střechu objektu,nikdy ne do obvodových stěn).

e) Toxické mikroklima Sem patří toxické plyny jako např. oxidy síry, oxidy dusíku, oxid uhelnatý, ozon, smog, formaldehyd a jiné, které mají na člověka patologické účinky. V interiérech budov patří ke zdravotně nejzávaţnějším plynům oxid uhelnatý (CO). Je to bezbarvý plyn, bez chuti a zápachu. Vzniká při nedokonalém spalování fosilních paliv, ale také kouřením. Při otravě oxidem uhelnatým dochází nejprve ke ztrátě vědomí a při delším pobytu v zamořené místnosti nastává smrt. Obdobně vzniká ve špatně nebo cirkulačně větraných kuchyních s plynovými sporáky vyšší koncentrace oxidu dusíku (NOx), který má prokazatelné karcinogenní účinky.

4

Význam větrání. Větrací jednotky, rekuperace tepla [online]. 03/2007, č.1, [cit. 2010-01-11]. Dostupný z WWW: <www.atrea.co.uk/?download=cz/jednotky/uvod_1_cz_2007_03.pdf>

12

Ekonomicky i technicky nejpřijatelnějším řešením pro odstranění toxických plynů je bezesporu větrání, případně je moţné vyuţít filtraci aktivním uhlím nebo

ionizaci

vzduchu.

f) Odérové mikroklima Obecně jsou odéry plynné sloţky ovzduší, vnímané jako vůně nebo zápachy, produkované člověkem nebo jeho činností. Mimo běţné odéry (kouření, příprava jídel) se v interiéru vyskytují i formaldehydy, styreny, acetony. Z venkovního ovzduší se do budovy infiltruje především CO2 a mnoho dalších odérů.5 Zásadním způsobem lze kvalitu odérového mikroklimatu v budovách ovlivnit pouze dostatečným přívodem čerstvého vzduchu.

g) Světelné mikroklima Světelné mikroklima je vytvářeno geometrickými rozměry prostoru, typem světelných zdrojů, druhem a rozmístěním svítidel, hladinami osvětleností a jejich rovnoměrností v různých rovinách, tedy rozloţením jasů v prostoru. Dále je tvořeno rozmístěním potřebného zařízení, barevnou úpravou prostoru a veškerého vybavení i barevným podáním a plastickým vzhledem všech předmětů a lidí v prostoru.6

h) Akustické mikroklima Akustické mikroklima tvoří sloţku prostředí vyznačující se projevem zpravidla většího počtu zvukových zdrojů, jeţ působí neperiodický v širokém rozsahu kmitočtů. Negativním projevem zvuku je hluk projevující se rušivým účinkem zejména na člověka. K hodnocení akustického stavu prostředí (vnitřního i vnějšího) slouţí řada fyzikálních veličin. Z důvodu široké spektra rozsahu a smyslového vnímání zvuku se v technické praxi vyuţívá logaritmická stupnice a uplatňují tzv. decibelové veličiny, jeţ jsou odvozeny ze slyšitelnosti lidského ucha a akustického tlaku. Základní veličiny tvoří hladiny akustického výkonu, tlaku, intenzity zvuku. Citlivost člověka na zvuk 5

Pasivní domy 2006 [online]. Brno : Centrum pasivního domu, 2006 [cit. 2010-01-11]. Dostupné z WWW: <www.mpo-efekt.cz/dokument/05.pdf> 6 HABEL, Jiří. Světlo [online]. 2008 [cit. 2010-04-22]. Základy světelné techniky. Dostupné z WWW:

13

nezávisí jen na hladinách akustického tlaku, ale i na řadě dalších faktorů, zejména na frekvenci. Největší citlivost člověka se pohybuje v pásmu 2000 aţ 5000 Hz.7

i) Elektrostatické mikroklima Je tvořeny elektrostatickým polem a spojeno s tvorbou statické elektřiny, vznikající třením o sebe dvou různě vodivých hmot. Graf: Podíly sloţek vnitřního mikroklimatu

Akustické 21%

Tepelně vlhkostní 30%

Světelné 24%

Odérové 8% Aerosolové 7%

Toxické 10%

Poţadavky na kvalitu vnitřního prostředí budov jsou obecně dány zákony, jejich podrobnější rozpracování včetně limitů pro jednotlivé faktory nalezneme v příslušných prováděcích předpisech, tj. nařízeních vlády a vyhláškách.

7

GEBAUER, Günter. Časopis stavebnictví [online]. 12/2008 [cit. 2010-04-22]. Formování vnitřního prostředí budov. Dostupné z WWW: .

14

V oblastech, které právně závaznými předpisy pokryty nejsou, máme ještě k dispozici řadu technických norem (ČSN) - to jsou však pouze doporučení, k jejichţ respektování není současným právním systémem nikdo nucen. Seznam platných předpisů týkajících se poţadavků na kvalitu vnitřního prostředí budov větrání vnitřních prostor, limitů fyzikálních, chemických a biologických faktorů, prostorových poţadavků apod.: Zákony č. 183/2006 Sb., stavební zákon (nahrazuje zákon č. 50/1976 Sb.) č. 20/1966 Sb., o zdraví lidu v platném znění č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví v platném znění č. 262/2006 Sb., zákoník práce (nahrazuje zákon č. 155/2000 Sb.) č. 309/2007 Sb., kterým se upravují další poţadavky bezpečnosti a ochrany zdraví při práci v pracovněprávních vztazích a o zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví při činnostech nebo poskytování sluţeb mimo pracovněprávní vztahy

Prováděcí předpisy nařízení vlády č. 148/2006 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací (prováděcí předpis k zákonu č. 258/2000 Sb.) nařízení vlády č. 1/2008 Sb., o ochraně zdraví před neionizujícím zářením (prováděcí předpis k zákonu č. 258/2000 Sb.) nařízení vlády č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci (prováděcí předpis k zákonu č. 309/2007 Sb. a 262/2006 Sb.) vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu (prováděcí předpis k zákonu č. 50/1976 Sb.) ve znění vyhlášky č. 502/2006 Sb. (změny v souladu s novým stavebním zákonem č. 183/2006 Sb.) vyhláška Ministerstva zdravotnictví č. 410/2005 Sb., o hygienických poţadavcích na prostory a provoz zařízení pro výchovu a vzdělávání dětí a 15

mladistvých (prováděcí předpis k zákonu č. 258/2000 Sb.) - v současné době v novelizaci vyhláška Ministerstva zdravotnictví č. 6/2003 Sb., kterou se stanoví hygienické limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů pro vnitřní prostředí pobytových místností některých staveb (prováděcí předpis k zákonu č. 258/2000 Sb.) vyhláška Ministerstva zdravotnictví č. 137/2004 Sb., o hygienických poţadavcích na stravovací sluţby a o zásadách osobní a provozní hygieny při činnostech epidemiologicky závaţných (prováděcí předpis k zákonu č. 258/2000 Sb.) ve znění vyhlášky č. 602/ 2006 Sb.8

Stav vnitřního prostředí se ovlivňují především pouţité stavební materiály a technické systémů a zařízení staveb. Jedná se o systémy větrání, vytápění, klimatizace, atd. Celkový stav vnitřního prostředí hraje také významnou roli při oceňování nemovitosti. V zásadě platí, ţe objekt se zhoršenými podmínkami interního mikroklimatu se nemůţe cenou rovnat objektu, jehoţ vnitřní prostředí je na dobré úrovni. Systémy ovlivňující stav vnitřního prostředí jsou rozebrány v následujících kapitolách.

2. Systémy větrání a klimatizování budov Větrání je důleţité zejména z hygienických důvodů, aby byl zajištěn stálý přísun čerstvého vzduchu do objektu a zároveň z něj byly odvedeny různé škodliviny (oxid uhličitý), pachy a hlavně vlhkost způsobená činností člověka, např. vařením či praním. Jiţ od dob starověku patřilo zajištění dostatečné výměny vzduchu v budovách mezi základní úkoly architektů. Například před dvěma tisíci lety poţadoval římský architekt

8

MATHAUSEROVÁ, Zuzana. TZB Info [online]. 27.4.2009 [cit. 2010-04-24]. Poţadavky na kvalitu vnitřního prostředí budov - mikroklimatické podmínky a větrání. Dostupné z WWW:

16

Vitruvius, aby se vzduch v místnostech: "hodinu co hodinu obnovoval a nepůsobil tak člověku škodu".9 S nástupem pouţívání dřevěných oken bylo zajištěno větrání ať jiţ vědomé, díky jejich moţnosti otevírání nebo nevědomé, způsobené spárami a nepřesnostmi okenních rámů při jejich výrobě či sesycháním dřeva. V kombinaci s lokálními topidly a prohřívanými komínovými tělesy vytvářeli v kaţdé místnosti dokonale funkční větrací soustavu. Při současných poţadavcích na sníţení spotřeby energie na vytápění bývají okenní spáry dokonale utěsněny, tím se bohuţel sniţuje schopnost budovy přirozeně větrat. Nevědomky tak zabraňujeme odvodu vlhkosti z místnosti ven a zlepšujeme tím podmínky pro výskyt plísní a hub.

Větrání obytných budov, jak jsem jiţ psal v úvodu, je předmětem ČSN 73 4301. Její poţadavky na větrání obytných místností a domovních komunikací jsou následující: a) Řešení bytu musí umoţňovat jeho řádné větrání. Prostory bytu nesmějí být větrány do prostorů domovního vybavení nebo domovních komunikací kromě otevřených pavlačí. b) Obytné místností a kuchyně musí přímé větrání okny. Mají se pouţívat okna s moţností nastavení polohy křídla nebo větrací klapky v horní části okna. c) V bytových domech musí být nad sporákem nebo vařičem odsavač škodlivin (výparů a spalin), napojený na účinný odtah. d) Kuchyňské kouty (niky), které jsou součástí obytné místnosti v rodinných domech, mají být větrány alespoň průduchem s přirozeným odtahem nebo jiným účinným způsobem. e) Prostor pro osobní hygienu a prostor se záchodovou mísou musí mít přímé větrání do vnějšího prostoru oknem nebo průduchem. Tentýţ způsob větrání musí mít prostor pro uskladnění potravin v bytech III. a vyšší velikostní kategorie. Spíţní skříně bytů I. a II. velikostní kategorie se doporučuje větrat do vnějšího prostoru bytu. Prostor pro

9

TZB-info [online]. c2001 [cit. 2010-01-11]. Větrací jednotky s rekuperací tepla pro byty a rodinné domy přehled trhu. Dostupné z WWW:

17

uskladnění potravin větraný do vnějšího prostoru jinak neţ oknem musí mít přívod vzduchu a odvod vzduchu. f) Na společný větrací průduch nesmějí být připojeny: 1) prostor pro vaření a prostor, v němţ je záchodová mísa nebo prostor pro osobní hygienu 2) prostory různých bytů v tomtéţ podlaţí 3) prostory pro uskladnění potravin a jiné prostory g) Větrací průduchy se smějí při samotíţném větrání napojovat do sběrného průduchu aţ v dalším, výše poloţeném podlaţí. Do jakéhokoliv větracího průduchu nesmí být umístěno ţádné instalační vedení. h) Domovní komunikace, ze kterých se vstupuje do bytů, musí být trvale a účinně větratelné alespoň nepřímo. i) Prádelny, sušárny a ţehlírny, komory pro skladování potravin, zařízení a stanoviště pro odstraňování popela a odpadků v domě a místnost pro drţbu musí mít účinné přímé větrání. Prádelny, sušárny, ţehlírny a místnosti pro údrţbu musí mít větrání okny. Účinně odvětrány musí být také prostory, ze kterých se vstupuje do prádelen, které nejsou vybaveny pračkami s uzavřeným cyklem praní. Z těchto prostorů nesmějí být vstupy do bytů. j) Komory pro uloţení občasně pouţívaných předmětů, prostory pro ukládání jízdních kol, pro skladování paliva, domovní skladiště a úklidová komora musí být trvale a účinně větratelné alespoň nepřímo. Záchod u domovního vybavení musí být větrán alespoň průduchem. k) Prostory bytů a prostory domovního vybavení se nesmějí napojovat do společného větracího průduchu. Prostor se záchodovou mísou u domovního vybavení s nuceným větráním lze však napojit do sběrného průduchu pro nucené větrání obdobných místností bytů.10

10

ČSN 73 4301. Praha : ÚNM, 1988. 36 s.

18

Systémy větrání budov bytových, občanských i průmyslových se dají zcela obecně rozdělit na: a) systémy přirozeného větrání b) systémy nuceného větrání c) systémy kombinovaného větrání

2.1 Systémy přirozeného větrání Jedná se o výměnu vzduchu v interiéru tlakovou diferencí, působenou jednak gravitačním vztlakem (různou hmotností) teplého a studeného vzduchu, jednak účinkem větru na budovu.11 Princip je zaloţen na skutečnosti, ţe ohřátý vzduch stoupá vzhůru přes ventilační stavební prvky. Tím vytvoří podtlak a nový čerstvý vzduch vstupuje do domu přes otvory ve stavebním plášti, netěsnostmi v oknech apod.12 Nejlépe pouţitelný je u starších staveb, kde díky niţší kvalitě výrobních technologií jednotlivých stavebních prvků vznikali větší spáry a netěsnosti, kterými byl přiváděn čerstvý vzduch z venku. Protoţe je přirozené větrání závislé na venkovních povětrnostních podmínkách, svojí největší účinnosti dosahuje v zimních měsících. Rozdíl teplot mezi vnitřním a venkovním vzduchem dosahuje v té době nejvyšších hodnot. Naopak v letních měsících tento systém selhává, kdy stěny větracích šachet mají niţší teplotu neţ okolí a vzduch v těchto šachtách se ochlazuje a klesá směrem dolů.

11

JOKL, Miloslav . TZB - Interní mikroklima, větrací a klimatizační technika pro stavební inženýry,. vyd. 1,. Praha : ČVUT, 1981. Větrací technika, s. 56. 12 TOPETERM [online]. c2008 [cit. 2010-01-11]. Pasivní větrání. Dostupné z WWW:

19

Obrázek č.2: Princip pasivního větrání rodinného domu

Zdroj: http://www.topeterm.cz/Default.aspx?sekce=6&strana=27[2010-01-11]

2.2 Systémy nuceného větrání Pracují na bázi nuceného přívodu a současně odvodu vzduchu z vnitřních prostor budovy, za pomoci mechanických strojních zařízení jako jsou ventilátory, ejektory, dmýchadla a kompresory. Nespornými výhodami těchto vzduchotechnických systémů nuceného větrání oproti přirozenému větrání jsou: a) Ideální moţnost zpětného získávání tepla z odváděného vzduchu pro předehřev vzduchu přiváděného. Náklady na větrání představují často nejvyšší poloţku, při stále se zvyšujících cenách tepelné energie. Často lze instalací rekuperace odpadního tepla zcela vyloučit nutnost dalšího dohřevu přiváděného vzduchu,

neboť se zároveň vyuţívá i veškerých teplotních zisků

20

v budovách z metabolismu osob, osvětlení, technologie, apod. Účinnost rekuperace běţně dosahuje 60 aţ 80%. b) Dokonalá filtrace přiváděného, případně cirkulačního vzduchu na speciálních tkaninových nebo i elektrostatických filtrech, zachycujících mikročástice velikosti 1 aţ 3 mikronu s účinností 95 aţ 99%. c) Snadná automatická regulace výkonu podle momentálních poţadavků (např. podle počtu osob v prostrou) na základě vyhodnocení údajů čidel vlhkosti, čidel odérů, CO2 nebo senzorů pohybu osob. Tím je dána moţnost úplné hermetizace oken v budově, čímţ se zcela vyloučí neţádoucí infiltrace prachu a výrazně se sníţí přenos hluku z ulic do vnitřního prostředí budov. d) Zaručená funkce systému i při nepříznivých tlakových podmínkách v budově (např. při letní inverzi). e) Moţnost kombinace větracího systému budov s rekuperací tepla a teplovzdušného systému vytápění. f) Moţnost instalace výměníků pro chlazení, případně vlhčení přiváděného vzduchu.13

Podle pouţití nucené větrání dělíme na: podtlakové celkové

rovnotlaké přetlakové

oblastní

rozdílové

nízkotlaké havarijní vysokotlaké

odsávání místní

zavětrávání spojené vzduchové clony

13

Význam větrání. Větrací jednotky, rekuperace tepla [online]. 03/2007, č.1, [cit. 2010-01-13]. Dostupný z WWW: <www.atrea.co.uk/?download=cz/jednotky/uvod_1_cz_2007_03.pdf>

21

Popis jednotlivých druhů nízkotlakého centrálního nuceného větrání: a) Rovnotlaké větrání U tohoto způsobu větrání je mnoţství odvedeného a přivedeného vzduchu do budovy vyrovnané. Výhodou u rovnotlakého větrání je zachování přirozených tlakových poměrů v budově, takţe většinou odpadají potíţe s otevíráním oken a dveří, jeţ se často vyskytují u ostatních způsobů nuceného větrání.14 Obrázek č.3: Princip rovnotlakého větrání rodinného domu

Zdroj: http://www.topeterm.cz/Default.aspx?sekce=6&strana=29 [2010-01-13]

14

JOKL, Miloslav . TZB - Interní mikroklima, větrací a klimatizační technika pro stavební inženýry,. vyd. 1,. Praha : ČVUT, 1981. Větrací technika, s. 85.

22

b) Podtlakové větrání Je takový způsob větrání, kdy je přesně definované mnoţství vzduchu odváděno z budovy centrálním odtahovým ventilátorem, zpravidla umístěným na půdě. Vytvořený podtlak způsobí, ţe se do budovy přisává přes přívodní prvky umístěné v obvodových stěnách nový čerstvý vzduch. Výhodou podtlakového větrání je především skutečnost, ţe škodlivina vznikající ve větracím prostoru se nešíří do okolních místností a nezamořuje budovu.15

Obrázek č.4: Princip podtlakového větrání rodinného domu

Zdroj: http://www.topeterm.cz/Default.aspx?sekce=6&strana=28[2010-01-13]

15


23

c) Přetlakové větrání Tento systém vyuţívá přebytku mnoţství přiváděného vzduchu oproti mnoţství vzduchu odvedeného. Nespornou předností přetlakového větrání je, ţe nedovoluje vnikání nečistot (plynných i aerosolů) do větraného prostoru a vhodným umístěním přiváděcích otvorů umoţňuje dosáhnout zvláště účinného provětrání místností.16 Proto se tento systém vyuţívá zvláště pro větrání v provozech s hygienicky nejnáročnějším prostředím, kde jsou kladeny velké poţadavky na čistotu přiváděného vzduchu a sterilitu prostředí, jako například operační sály nebo laboratoře. Vyuţívají jej také hasičské záchranné sbory pro rychlé a účinné odstranění kouře a zplodin v místě poţáru.

d) Rozdílové větrání U některých sloţitých a hygienicky mimořádně náročných ventilačních systémů je nutno v téţe budově některé místnosti větrat přetlakově, jiné opět podtlakově, přičemţ i např. podtlakově větrané místnosti musí být ještě vzájemně tlakově odstupňovány. Jedině tak lze zabránit postupné úplné kontaminaci budovy otevíráním dveří, difúzí stěnami apod.17

2.3 Systémy kombinované Kombinované větrání v sobě slučuje výhody obou předchozích systémů, jak větrání přirozeného tak nuceného. V mnoha případech, zváţíme-li výhody a nevýhody obou způsobů větrání, přirozeného i nuceného, dojdeme k názoru, ţe samostatné pouţití ani jednoho z nich nemůţe zajistit naše poţadavky na hygienu ovzduší. Kromě toho jsou ještě četná zařízení, například s nucenou

16,17


24

celkovou výměnou vzduchu, jejichţ doplnění větráním přirozeným by umoţnilo značné sníţení jejich dimenzování a tím i niţší investiční náklady.18 Lze jej aplikovat buď pomocí nuceného odtahu s přirozeným přívodem vzduchu okny a dveřmi (vhodné pro místnosti se silným znečištěním; malé kuchyně,sociální zařízení) nebo systém vyuţívá nuceného přívodu a přirozeného odvodu.

2.4 Klimatizace Klimatizací můţeme označit zařízení upravující přiváděný venkovní vzduch. Ten je před vypuštěním do klimatizované místnosti přefiltrován, ochlazen, v zimních měsících se můţe i ohřívat. Klimatizace se pouţívají nejen v budovách a výrobních zařízeních, ale i v dopravních prostředcích. Podle jednotlivých typů a provedení můţe klimatizační zařízení vykonávat tyto funkce: a) větrání b) chlazení c) vytápění d) zvlhčování vzduchu e) odvlhčování vzduchu f) filtrace (ionizace) vzduchu Klimatizační zařízení s také dělí podle účelu, pro který mají slouţit na dvě hlavní skupiny: a) klimatizační zařízení komfortní b) klimatizační zařízení technologická Podle umístění úpravny vzduchu se dále rozlišují na: a) klimatizační zařízení centrální (ústřední)

nízkotlaké vysokotlaké

c) klimatizátory (klimatizační jednotky)

18


25

Klimatizace dříve patřila k jistému nadstandardnímu zařízení pouţívanému spíše v teplejších oblastech. Postupem doby se však začala klimatizaci hojně vyuţívat i u nás a dnes je nepostradatelným zařízením především u administrativních budov, zvyšující jejich komfort a tím i hodnotu.

3. Vytápění a chlazení Vytápění, ale stejně tak i chlazení, budov je důleţité pro vytvoření tepelné pohody v obývaném objektu. Určitě nikdo z nás by asi nechtěl trávit část svého dne v chladných zimních měsících ve vymrzlých prostorách svého bytu nebo domu, zatímco v letních měsících je to právě naopak. Správná teplota v místnosti má vliv na naší tělesnou kondici a zdraví. Tepelná pohoda je vyjádřena podle účelu místnosti (činnosti a oblečení člověka) jako základ pro její trvalé udrţení v době pobytu člověka v místnosti v zimním i letním období. Je předepsána např. normou ČSN 06 0210 a ztráty tepla v zimním období musí být vykompenzovány výkonem otopné plochy tak, aby byla tato teplota trvale zajištěna. Je podkladem pro výpočet tepelné ztráty a návrh otopné plochy.19 Předepsané teploty:

1) obytné místnosti

18 – 22 oC

2) kuchyně

15 oC

3) koupelna

24 oC

4) WC

16 oC

5) šatna

18 oC

6) spiţírna

15 oC

7) chodba, schodiště

10 – 15 oC

Dle ČSN 73 4301 jsou poţadavky na vytápění obytných místností takovéto: a) Kaţdá obytná místnost, kuchyně a prostor pro osobní hygienu musí mít zařízení pro dostatečné vytápění s moţností regulace tepla.

19

JELÍNEK, Vladimír . TZB - info [online]. 22.2.2010 [cit. 2010-02-26]. Vliv obvodového pláště na vytváření tepelné pohody. Dostupné z WWW:

26

b) Dostatečné vytápění musí být navrţeno i v místnostech domovního vybavení, které jsou určeny pro pobyt osob (např. prádelna, ţehlírna a sušárna prádla, místnost pro údrţbu, místnost pro shromaţďování obyvatel, dílna, záchod). c) Zařízení lokálního vytápění musí být navrţena tak, aby svým výkonem zajistila nejvyšší potřebu tepla vytápěných místností.20

K vývinu tepla pro vytápění místností nám slouţí buď lokální zdroje nebo celé systémy vytápění jako je:

1) ústřední vytápění 2) etáţové vytápění 3) podlahové topení

3.1 Lokální vytápění Lokální vytápění vyuţívá jako zdroj tepla topidlo, které zároveň plní i funkci topného tělesa. Jedná se o nejjednodušší způsob vytopení jedné místnosti, ve které je topidlo umístěno. Vyuţíváme jej zejména v objektech s občasným uţíváním ( např. chalupy ). Velkou výhodou je jejich nízká pořizovací cena oproti ostatním systémům. Ovšem při vytápění větších objektů stoupají provozní náklady, proto je lepší zvolit jiný způsob vytápění. Další výhodou je rychlost, za kterou dokáţí vyhřát danou místnost na poţadovanou teplotu. elektrické lokální topidla

nástěnné nebo přenosné přímotopy elektrické krby nástěnné nebo stojanové infrazářiče akumulační kamna

plynové lokální topidla

zemní plyn propan – butan

lokální topidla na tuhá paliva

pece kamna krby

20

ČSN 73 4301. Praha : ÚNM, 1988. 36 s.

27

Obrázek č.5: Podokenní plynové lokální topidlo

Zdroj: http://www.ainon.cz/lokalni-topeni.php [2010-01-18]

3.2 Ústřední vytápění Ústřední vytápění je systémem otopné soustavy, která se skládá ze zdroje tepla, otopných těles a rozvodné trubní sítě s příslušnými armaturami, jako jsou odvodnění, odvzdušnění, uzavírací a regulační armatury a expanzní nádoby. Otopné soustavy mohou být buď s přirozeným nebo nuceným oběhem, kde oběhové čerpadlo zvyšuje tlak v soustavě. Zdroj tepla jsou kotle umístěné mimo byt, v místnosti k tomuto účelu určené nebo popřípadě i mimo objekt (u tzv. dálkového vytápění). Zdroj ohřívá teplonosné médium, které pak proudí systémem přívodního potrubí k otopným tělesům, kde předá své teplo a vrací se zpět vratným potrubím ke zdroji. Jako teplonosné médium se u otopných soustav pouţívá pára, ale častěji voda. U parního systému je obtíţná a prakticky nemoţná regulace výkonu (nehospodárný provoz), dále pak vysoká povrchová teplota otopných těles (problémy s hygienou prostředí) a niţší ţivotnost rozvodů v důsledku korozní agresivity kondenzátu.21

21

JELÍNEK, Vladimír; KABELE, Karel. Technická zařízení budov II - Vytápění. vyd. 2. Praha : ČVUT, 1999. Otopné soustavy, s. 48. ISBN 80-01-01938-1

28

Podle nejvyšší pracovní teploty otopné vody lze rozdělit otopné soustavy na teplovodní nízkoteplotní (do 65 oC), teplovodní (do 110 oC) a horkovodní (nad 110 oC). U dálkového vytápění je zdrojem kotelna, výtopna, teplárna nebo tepelná elektrárna či spalovna. Teplonosné médium je zde ohříváno na mnohem vyšší teploty neţ u běţné sítě (jedná se o 130 oC aţ 180 oC) a taká je zde mnohem vyšší tlak, z důvodu kompenzace moţných ztrát během dálkového přenosu. Protoţe médium o takovém tlaku a teplotě nesmí vstoupit do běţné otopné soustavy, musí být vybudovány předávací stanice. Jedná se o výměníky tepla nebo směšovací ejektory, kde teplé médium přivedené z primárního okruhu (od zdroje) odevzdává své teplo ochlazenému médiu v okruhu sekundárním.

Obrázek č.6: Schéma ústředního topení

Zdroj: http://www.ainon.cz/ustredni-topeni.php [2010-01-18]

3.3 Etážové vytápění Princip etáţového topení je podobný jako u topení ústředního. Otopná tělesa jsou také napojena trubní sítí na zdroj tepla. Rozdíl je ale v tom, ţe zdroj je umístěn na kaţdém patře objektu a vytápí vţdy jen toto patro nebo jednotlivý byt.

29

Obrázek č.7: Schéma etáţového topení

Zdroj: http://www.ainon.cz/etazove-topeni.php [2010-01-19]

3.4 Podlahové vytápění Podlahové vytápění se řadí do nízkoteplotního velkoplošného vytápění, kde teplo je sdíleno z podlahy převáţně konvekcí a částečně radiací.22 Podstatou celého systému je rovnoměrné rozdělení teploty po celé ploše vytápěné místnosti. Díky tomu ţe se vzduch ohřívá uţ u podlahy a ne aţ ve střední výšce místnosti vzniká pocit dobré tepelné pohody. Navíc lze místnost výhodně rozdělit na několik vytápěných zón a kaţdou z nich vytápět samostatně, coţ nám šetří náklady. Podlahové vytápění lze realizovat buď jako elektrické (pomocí elektrických topných rohoţí a kabelů) nebo jako teplovodní. Otopné trubky nebo topné kabely se ukládají do betonové mazaniny roznášecí vrstvy podlahy. Vzhledem k tomu, ţe maximální teplota otopné vody je 40°C (extrémně 50°C), je výhodné navrhovat podlahové vytápění tam, kde je moţné se napojit na netradiční zdroj energie, jako např. kotel s kondenzačním teplem spalin, tepelné čerpadlo, sluneční nebo geotermální zdroj energie nebo odpadní teplo z technologických procesů apod.23

22

JELÍNEK, Vladimír; KABELE, Karel. Technická zařízení budov II - Vytápění. vyd. 2. Praha : ČVUT, 1999. Otopné soustavy, s. 41. ISBN 80-01-01938-1 23 JELÍNEK, Vladimír; KABELE, Karel. Technická zařízení budov II - Vytápění. vyd. 2. Praha : ČVUT, 1999. Otopné soustavy, s. 41. ISBN 80-01-01938-1

30

Obrázek č.8: Schéma podlahového topení

Zdroj: http://www.ainon.cz/podlahove-topeni.php [2010-01-19]

Velkou nevýhodou tohoto systému je skutečnost, ţe je topení zabudováno napevno v podlaze. To znamená, ţe pokud se nám s ním něco stane, je potřeba celou podlahu rozebrat, závadu odstranit a poté opětovně sloţit. Podlahové vytápění je navíc nevhodné pro alergiky, protoţe stoupající vzduch od podlahy víří daleko více prach.

3.5 Chlazení budov U klimatizace a sálavého vytápění v letním období nezbytně potřebujeme, máme-li zajistit tepelnou pohodu, sniţovat teplotu vzduchu a vody pod teplotu vzduchu v místnosti, tj. musíme chladit. Nemáme-li k dispozici značné mnoţství studené čisté vody, např. z podzemních pramenů a neznečištěných řek, coţ je dnes jiţ případ dosti vzácný, nezbývá neţ pouţít některého ze způsobů strojního chlazení: a) kompresorové b) absorpční c) termoelektrické

31

d) adiabatické chlazení24

a) Kompresorové chlazení Kompresorové chlazení je v dnešní době nejpouţívanější systém chlazení. Princip kompresorového chlazení spočívá v odpařování chladícího média (chladiva) ve výparníku, při čemţ se pohlcuje teplo z látky nebo prostoru, které je potřeba chladit. V kompresoru dochází ke stlačení par chladiva na hodnotu tlaku, kdy teplota nasycení par je vyšší neţ teplota kondenzátoru, kde dochází ke kondenzaci.25

b) Absorpční chlazení Absorpční klimatizér nepotřebuje elektricky poháněný kompresor ke stlačování chladicího média. Místo toho potřebuje chladicí (nebo klimatizační) zařízení zdroj tepla, např. velký sluneční kolektor k tomu, aby se chladicí médium absorbované na absorbent odpařovalo. Ačkoliv absorpční chlazení vyţaduje elektřinu pro čerpání chladicí látky, je jí potřeba mnohem méně, neţ spotřebuje chladicí zařízení s běţným kompresorem.26

c) Termoelektrické chlazení Termoelektrické chlazení je zaloţeno na vyuţití Peltierova efektu, který je zaloţen na fyzikálním jevu kdy protéká -li stejnosměrný elektrický proud uzavřeným obvodem ze dvou spojených různých kovů, vzniká mezi oběma spoji teplotní rozdíl. Teče-li proud z vnějšího zdroje daným spojem stejným jedním směrem, pak se spoj ochlazuje, při změně toku proudu směrem opačným se spoj ohřívá.27

24

JOKL, Miloslav . TZB - Interní mikroklima, větrací a klimatizační technika pro stavební inženýry,. vyd. 1,. Praha : ČVUT, 1981. Větrací technika, s.103. 25 BSJ Group [online]. c2007 [cit. 2010-01-22]. Články – kompresory, chlazení a vytápění. Dostupné z WWW: 26 NEUHAUSER, Michael. Stavebnictví a interiér [online]. 12.11.2003 [cit. 2010-01-22]. Chlazení sluncem teplo jako podnět pro klimatizaci. Dostupné z WWW: 27 Autolednicky [online]. c2010 [cit. 2010-01-22]. Jak funguje \" termoelektrické chlazení\" ?. Dostupné z WWW:

32

d) Adiabatické chlazení Adiabatické zvlhčování či chlazení je přírodní proces, kdy vzduch při styku s vodním povrchem přebírá část vlhkosti a zároveň ztrácí na teplotě. Při pouţití odpařovacího média k adiabatickému zvlhčování nehrozí riziko převlhčení vzduchu a navíc do vzduchu neunikají ţádné kapénky. Veškeré minerály, soli, prach a jiné nečistoty jsou zachyceny filtrem či přímo odpařovacím médiem. Díky tomuto principu jsou adiabatické zvlhčovače velmi účinné a hospodárné. Jejich běţná údrţba se omezuje pouze na čištění filtru a výměnu odpařovacího média.28

3.6 Přínos zateplení budov na zlepšení vnitřního prostředí V dnešní době je kladen velký důraz na úsporu energií a s tím spojené sníţení nákladů. Správným a komplexním zateplením zamezíme vzniku tepelných mostů a posunutím rosného bodu z vnitřní strany stěny směrem do exteriéru. Zjednodušeně lze říci, ţe rosný bod je taková kombinace teploty a relativní vlhkosti, pro kterou vodní pára obsaţená ve vzduchu mění skupenství z plynného na kapalné. Zároveň platí, ţe pokud se zvýší relativní vlhkost vzduchu, můţe docházet ke kondenzaci vodní páry i beze změny teploty a naopak.29 Pouţitím

zamezíme kondenzaci vodních par na vnitřním povrchu stěn a

následnému vzniku a růstu plísní a díky zamezení prostupu vlhkosti konstrukcí ochráníme stavební materiál, zejména pak betony proti jejich karbonataci a korozi výztuţe. Pouţívané materiály: a) přírodního původu

desky ze skelného vlákna rohoţe ze skelného vlákna výrobky z čedičové izolační vlny desky z minerální plsti těţké fasádní desky

28

ŠKOLENÍ, KURZY, VYSOUŠENÍ, NÁŘADÍ [online]. [cit. 2010-01-22]. VYSOUŠENÍ - MUNTERS. Dostupné z WWW: 29 JŮN, Petr. Stavařina [online]. 2007 [cit. 2010-04-13]. Tepelně vlhkostní podmínky v interiéru obytných staveb vedoucí ke vzniku plísní. Dostupné z WWW:

33

b) chemického původu

polystyrén

expandovaný (EPS) extrudovaný (XPS)

polyuretan těsnící tmely a termosetové pryskyřice

Zateplení se provádí buď jako kontaktní systém, kdy jsou stěny obloţeny výše uvedenými materiály na vnitřní straně stěny (vnitřní izolace) nebo z venkovní strany (izolace vnější) nebo je moţné pouţít bezkontaktní systém, tzv. provětrávaný. U provětrávaného systému zateplení je vytvořena mezera mezi stěnou a izolační deskou pomocí roštu z latí nebo spíše hliníkových nosných profilů. Provětrávaná mezera nám zajišťuje odvod vodních par prostupujících z objektu. Zateplení z vnitřní strany není moc vhodné. Sice zamezí úniku tepla, bohuţel však nezabrání promrzaní zdiva. Konstrukce zateplená zevnitř nemá potřebnou akumulaci tepla, coţ vede k tomu, ţe je v místnosti rychle teplo, ale i rychle chladno. Navíc v oblasti mezi izolantem a zdí dochází ke kondenzaci par, coţ můţe vést k tvorbě plísní. Aby bylo dosaţeno dokonalého zateplení a utěsnění objektu, je potřeba věnovat pozornost výměně stávajících oken a dveří za nové a také dokonale zateplit střechu. Obrázek č.9: Schéma průběhu teplot u zatepleného a nezatepleného zdiva

Zdroj: http://www.izogarant.cz/?p=panelove_domy&p1=zateplovani [2010-01-19]

34

4. Vnitřní elektrické rozvody Vnitřní elektrické rozvody v sobě zahrnují jak rozvody silové, pro napájení spotřebičů, tak i rozvody sdělovací, jako telefonní a počítačové sítě apod. Elektrické rozvody musí vyhovovat především ČSN 33 2130. Elektrický rozvod musí podle druhu provozu dle této normy splňovat poţadavky na : a) bezpečnost osob, uţitných zvířat a majetku b) provozní spolehlivost ( v daném prostředí při způsobu provozu a vlivu prostředí ) c) přehlednost rozvodu, umoţňující rychlou lokalizaci a odstranění případných poruch d) snadnou přizpůsobivost rozvodu při poţadovaném přemisťování elektrických zařízení a strojů e) hospodárnost rozvodu ( v investičních i provozních nákladech ) f) hospodárné pouţití typizovaných jednotek a celků ( např.rozvodnic, rozváděčů, transformoven apod.) g) vzhled h) zamezení nepříznivých vlivů a rušivých napětí při křiţování a souběhu se sdělovacím vedením30

4.1 Silnoproudé rozvody Elektrické silnoproudé rozvody nám slouţí k dodávce elektrické energie od distribuční sítě k domácím spotřebičům, osvětlovacím prvkům a dalším elektrickým přístrojům. Silové rozvody by měly vyhovovat všem poţadavkům ČSN. Pro elektrické rozvody se pouţívají jednoţilové a víceţilové izolované vodiče. Pouţívanými materiály, dobře vedoucími elektrický proud, jsou stříbro, měď a hliník. Mezi jejich důleţité vlastností patří, ţe při průchodu elektrického náboje se zahřívají jen velmi málo a nebo vůbec. Z nich nejpouţívanější je měď, protoţe stříbro je příliš drahé a hliník se lehce láme. Problémy nastávají u starších elektrických rozvodů ve starších zástavbách. Díky zvyšování příkonu stávajících elektrických spotřebičů, jiţ tyto staré elektrické rozvody nevyhovují, 30

ČSN 33 2130. Praha : ÚNM, 1985. 1 s.

35

protoţe nejsou na takový příkon dimenzovány. Problémový je i hliník, coby materiál dříve na rozvody pouţívaný. Při stálém přetěţování nevyhovujících elektrických rozvodů můţe hliníkový kabel prasknout a být tak příčinou stávajícího poţáru. Proto je nutné při ocenění starších objektů brát v potaz to, ţe v takovém objektu bude muset proběhnout rekonstrukce silových elektrických rozvodů, aby byl zajištěn poţadovaný standard bydlení.

4.2 Slaboproudé rozvody Slaboproudé systémy se dnes vyskytují téměř ve všech objektech. Jedná se o sdělovací kabelové rozvody. Vyuţívají se pro přenos signálu různých datových, počítačových a telefonních sítí, k zajištění bezpečí svého majetku pomocí zabezpečovacích systémů a poţárních hlásičů. Rozdělení rozvodů:

a) datové přenosy a datové sítě b) počítačové sítě c) EPS – elektronická poţární signalizace d) EZS – elektronické zabezpečovací systémy e) audiovizuální systémy f) pevné telefonní sítě

a) Datové přenosy a datové sítě Jejich hlavním úkolem je přenos a výměna informací po budově, ale i na delší vzdálenosti, přes různé překáţky. Informace si mohou měnit lidé mezi sebou nebo je zasílat do různých zařízení, které jejich informaci vyhodnotí a provedou patřičné kroky. Dřívější analogové přenosy byli vytlačeny přenosy digitálními. Síť se skládá ze zdroje, který dané informace převede do digitální podoby a z kabeláţe. Podle velikosti sítí rozlišujeme:

a) LAN – místní síť, pokrývá malé území (např. jen jednu budovu) b) MAN – pokrývá rozsáhlejší území, obvykle rozlohu města

36

c) WAN – pokrývá rozsáhlé území, překračuje hranice státu

b) Počítačové sítě Počítačová síť je souhrnné označení pro technické prostředky, které realizují spojení a výměnu informací mezi počítači. Umoţňují tedy uţivatelům komunikaci podle určitých pravidel, za účelem sdílení vyuţívání společných zdrojů nebo výměny zpráv31 Z hlediska rozlohy se počítačové sítě dělí stejně jako datové na LAN, WAN, MAN. Jako přenosová média se pouţívají koaxiální kabely, kroucené dvojlinky nebo optické kabely. V poslední době se velmi často vyuţívá bezdrátový přenos pomocí Wi-Fi.

c) Elektronická požární signalizace (EPS) Elektronická poţární signalizace slouţí na ochranu objektů před poţárem včasnou signalizací výskytu poţáru. Existuje několik druhů poţárních hlásičů (optickokouřový, ionizační, teplotní, plynový, hlásič oxid uhelnatého), které při výskytu poţáru nebo jen kouře spustí poplašnou sirénu nebo provedou i další kroky nezbytné k neutralizaci poţáru, jako spuštění samozhášecího zařízení či ohlášení poţáru na poţární ústředně.

d) Elektronické zabezpečovací systémy (EZS) Účelem a hlavním cílem EZS je včas informovat uţivatele objektu o záměru narušitele proniknout do chráněného prostoru. Základem systému je ústředna, která monitoruje a vyhodnocuje stavy jednotlivých detektorů umístěných v objektu. Detektory pracují na různých principech - sledují infračervené záření pohybujícího se objektu vůči pozadí, detekují změny v odrazu mikrovlnného záření, vyuţívají magnetických vlastností, snímají zvuk tříštěného skla, reagují na tlakovou vlnu, otřesy atd. Prakticky všechny detektory jsou dnes jiţ vybaveny sloţitou elektronikou, která zajistí dokonalé zpracování procesu detekce a umoţní eliminovat falešné poplachy.

31

Wikipedia [online]. 2.2.2010 [cit. 2010-02-05]. Počítačová síť. Dostupné z WWW:

37

V případě narušení objektu je vyhlášen poplach, který je moţno signalizovat akusticky sirénou nebo opticky majákem, telefonicky hlasovou zprávou případně přenášet radiovým signálem na pult centralizované ochrany, kdyţ je objekt střeţen z místa s trvalou obsluhou (ostraha objektu, policie, hlídací agentura). Čím dál více se pouţívá pro signalizaci moderní GSM technologie (SMS uţivateli, GPRS přenos na PCO – pult centralizované ochrany).32

e) Audiovizuální systémy Do této kategorie patří zařízení umoţňující přehrávání videoprojekcí (monitory, projektory) a zvukových záznamů (reproduktory). Ve většině případů se jedná o kombinaci

obou.

Vyuţívají

se

v učebnách,

přednáškových

sálech,

ale

i

v domácnostech, jako luxusní doplněk moderních domácností.

5. Osvětlení Naprostá většina aktivit člověka je spojena s vykonáváním zrakové práce nebo alespoň s potřebou získávat zrakové informace. Světlo je nositelem všech zrakových podnětů. Mnoţství světla v interiéru budov, jeho prostorové rozdělení, spektrální sloţení a světelné poměry v zorném poli rozhodují o zrakové pohodě člověka. Osvětlení interiéru je proto neodmyslitelnou součástí ţivotního a pracovního prostředí v budovách.33

5.1 Denní osvětlení a proslunění Denní světlo je důleţitou fyziologickou a psychologickou potřebou lidského organismu a je v tomto smyslu pro člověka nenahraditelné. Člověk se vyvíjel v podmínkách denního světla a střídání dne a noci miliony let, a je proto dennímu světlu dokonale přizpůsoben. Přes značný technický pokrok umělého osvětlení je při dlouhodobém působení denní osvětlení pro člověka příznivější a rozdíly v účincích jsou mnohostranné: stimulační 32

PCS [online]. c2006 [cit. 2010-02-05]. Elektronické zabezpečovací systémy. Dostupné z WWW: . 33 BYSTŘICKÝ, Václav; KAŇKA, Jan. Osvětlení. Praha : ČVUT, 1992. Denní osvětlení, s. 7. ISBN 80-01-00832-0

38

účinek dynamiky denního světla, barevné podání, regulace denních rytmů funkcí některých orgánů v lidském těle, psychologický význam vizuálního kontaktu člověka v interiéru s vnějším prostředím. Denní osvětlení představuje přímé vyuţití sluneční energie bez potřeby její transformace nebo akumulace, a tudíţ s minimálními ztrátami bez velkých nákladů a bez zatíţení ţivotního prostředí odpady. Optimálním vyuţitím denního světla se omezuje potřeba a doba pouţívání umělého osvětlení. Denní osvětlení má tak kromě svého nesporného významu pro lidské zdraví i jistý význam hospodářský a ekologický. Ty však nelze přeceňovat. Pouţívání energeticky účinných světelných zdrojů se v současné době stává v Evropské unii povinným. Energetická spotřeba umělého osvětlení v bytech je při pouţívání těchto zdrojů jen malou částí spotřeby elektrické energie budovy. Při navrhování denního osvětlení se tak i nadále bude přihlíţet především k důvodům zdravotním, protoţe právě případné zhoršení zdravotního stavu uţivatelů budov v důsledku jejich dlouhodobého pobývání v prostorech s nedostatečným osvětlením denním světlem můţe způsobit největší, a nejen hospodářské ztráty. Námitka, ţe ekonomicky aktivní lidé tráví většinu dne mimo domov a v bytě se zdrţují převáţně ve večerních hodinách při umělém světle, neobstojí. V bytech tráví svůj čas také malé děti, zejména předškolního věku, staří lidé a také lidé nemocní. Denní osvětlení uţivatelům bytů zajišťuje nejen pohodu zrakovou, ale je i součástí pohody psychické, která je nezbytnou podmínkou zdárného průběhu a léčení kaţdé nemoci.34

Poţadavky na úroveň denního osvětlení v obytných místnostech stanovuje ČSN 73 0580 takto: a) Základním kvantitativním kritériem pro hodnocení osvětlenosti denním světlem je činitel denní osvětlenosti D [%]. Je definován jako poměr osvětlenosti E [lx] dané roviny v interiéru k současné horizontální exteriérové osvětlenosti EH [lx]. Pro zjednodušení se tedy dá říci, ţe hodnota činitele denní osvětlenosti určuje, kolik procent z venkovní osvětlenosti se dostane do interiéru. b) Kaţdý bod interiéru je osvětlen kombinací tří sloţek – přímým oblohovým světlem, světlem odraţeným od venkovních překáţek a světlem odraţeným od vnitřních povrchů místnosti. 34

KAŇKA, Jan. FCC Public [online]. c2009 [cit. 2010-02-26]. Denní osvětlení obytných místností. Dostupné z WWW:

39

c) V obytných místnostech musí být ve dvou kontrolních bodech v polovině hloubky místnosti, ale nejdále 3 m od okna, vzdálených 1 m od bočních stěn, hodnota činitele denní osvětlenosti nejméně 0,7% (obrázek č.9 na další straně) a průměrná hodnota činitele denní osvětlenosti z obou těchto bodů nejméně 0,9%. d) Jde-li o trvalý pobyt lidí ve vnitřním prostoru nebo jeho funkčně vymezené části, musí být minimální hodnota činitele denní osvětlenosti Dmin rovna nejméně 1,5% a průměrná hodnota činitele denní osvětlenosti Dm, pokud se poţaduje, rovna nejméně 3%, i kdyţ pro danou zrakovou činnost stačí hodnoty niţší.35

Obrázek č.10: Úroveň denního osvětlení v kontrolních bodech místnosti

Zdroj: http://www.ctislav.wz.cz/vyuka/03_Podklad_osvetleni_PJE1.pdf [2010-04-24]

35

HOFMANOVÁ, Markéta. Izolace.cz [online]. 2009 [cit. 2010-04-13]. Problematika denního osvětlení a proslunění v praxi. Dostupné z WWW:

40

Další normou, která stanovuje poţadavky na osvětlení, ale také proslunění je ČSN 73 4301. a) Přímé denní osvětlení musí mít obytné místnosti a kuchyně. Je moţné denní přisvětlení komunikačních nebo skladovacích prostorů bytu (např. zasklenými dveřmi) přes jiné místnosti kromě loţnic. b) Všechny byty musí být navrhovány tak, aby byly prosluněny. Byt je prosluněn, je-li součet ploch jeho prosluněných místností roven nejméně jedné třetině součtu ploch všech jeho obytných místností. U samostatně stojících rodinných domků, dvojdomků a koncových řadových domků má být součet ploch prosluněných obytných místností roven nejméně jedné polovině součtu ploch všech obytných místností bytu. Do součtu ploch z jedné strany prosluněných obytných místností ani do součtu ploch všech obytných místností bytu se pro tento účel nezapočítávají části ploch obytných místností, které leţí za hranicí hloubky místnosti rovné 2,3 násobku její světlé výšky. c) Obytná místnost se povaţuje za prosluněnou, jsou-li splněny tyto podmínky: 1) půdorysný úhel slunečních paprsků s rovinou okenního otvoru musí být nejméně 25° 2) přímé sluneční záření musí vnikat do místnosti okenním otvorem nebo otvory, jejichţ celková plocha vypočtená ze skladebných rozměrů je rovna nejméně jedné desetině plochy místnosti; nejmenší skladebný rozměr osvětlovacího otvoru musí být alespoň 0,90 m 3) sluneční záření musí dopadat na kritický bod v rovině vnitřního zasklení ve výši 0,30 m nad středem spodní hrany osvětlovacího otvoru, ale nejméně 1,20 m nad úrovní podlahy posuzované místnosti 4) výška slunce nad horizontem musí být nejméně 5° 5) doba proslunění musí být při zanedbání oblačnosti od 1. března do 14. října nejméně 1,5 hodiny denně; u bytů se dvěma a více obytnými místnostmi se doporučuje tříhodinové proslunění alespoň jedné obytné místnosti.36

36

ČSN 73 4301. Praha : ÚNM, 1988. 36 s.

41

5.2 Umělé osvětlení K prvnímu umělému osvětlení patřil bezesporu oheň v ohništích nebo v podobě louče pravěkých lidí. Ve starověku začali pomalu oheň vytlačovat lampy a kahany, které pouţívali jako palivo olej, nejčastěji lisovaný z různých plodin, jako je řepka. Lampy a kahany byly pak postupem času zdokonalovány. Souběţně s nimi byli pouţívány pro svícení svíčky, vyráběné z včelího vosku nebo loje. Později se začal pouţívat parafin. V 19. století se začal namísto oleje pouţívat petrolej. Byl vyráběn destilací ropy a velmi rychle vytlačil oleje, protoţe byl levnější a měl vyšší svítivost. Potřeba osvětlení městských ulic způsobila rozšíření svítiplynu, vyráběného suchou destilací dřeva nebo černého uhlí. Výhodou byl čistý provoz a intenzivní příjemné světlo. Ovšem velkým nedostatkem byla jeho jedovatost a výbušnost, z tohoto důvodu se jen velmi těţko rozšiřoval do domácností. Na počátku 19. století začínají první pokusy s elektřinou. První experimenty zapříčinily vznik obloukové lampy. První prototypy se však potýkali s nedostatky jako třeba zkracování uhlíků při průchodu elektrického proudu, které odstranil např. František Křiţík. Ke konci 19. století začal obloukové lampy vytlačovat nový vynález – ţárovka. Roku 1879 si nechal Thomas Alva Edison patentovat elektrickou ţárovku z uhlíkových vláken, která vydrţela svítit několik hodin. Z těch se pak různým zdokonalováním a vývojem vznikly výbojky, zářivky, halogenové ţárovky a LED diody známé v dnešní podobě.

a) Rozdělení umělého osvětlení 1) Normální osvětlení - při bezporuchovém stavu napájecí soustavy a) hlavní osvětlení - za obvyklých provozních podmínek celkové - zajišťuje rovnoměrné osvětlení celé místnosti odstupňované - zajišťuje rovnoměrné osvětlení v jednotlivých částech vnitřního prostoru podle vykonávané zrakové činnosti místní - zajišťuje přisvětlení místa úkolu přídavnými svítidly kombinované b) pomocné osvětlení - osvětlení pro pomocné práce mimo hlavní provoz c) bezpečnostní osvětlení - při poruše technologického zařízení

42

2) Poruchové osvětlení - osvětlení při přerušení dodávky el. energie z rozvodné soustavy napájecí normální osvětlení a) náhradní osvětlení - pouţívá se při poruše hlavního osvětlení b) nouzové, únikové osvětlení - osvětlení únikových cest a důleţitých manipulačních míst při přerušení dodávky el. Energie

b) Rozdělení světelných zdrojů Rozdělují se podle způsobu vytváření světla. Přírodní světelné zdroje vznikají bez lidského zásahu, jsou jimi např. slunce, měsíc, blesk, polární záře. Umělé zdroje světla rozdělujeme podle principu vytváření světla na: a) teplotní záření (světlo vzniká rozţhavením vlákna na vysokou teplotu) - klasické ţárovky - halogenové ţárovky -

kryptonové ţárovky

-

xenonové ţárovky

b) elektrické výboje (světlo vzniká při elektrickém výboji v ionizovaných plynech nebo kovových parách nebo jejich směsi) - výbojky (vysokotlaké zdroje)

xenonové halogenidové

- zářivky (nízkotlaké zdroje)

trubicové kompaktní

c) luminiscenci (světlo vzniká průchodem elektrického proudu polovodičem) - LED diody

43

d) chemické (nastává zde také luminiscence, smícháním dvou chemických sloučenin – pouţívá se jako nouzové světlo) - svítící tyčinky e) kvantové generátory - lasery

Výběr vhodného osvětlení místnosti se odvíjí od jejího účelu. Základem je, abychom zajistili odpovídající úroveň osvětlení podle vykonávaného druhu práce v místnosti. Osvětlení by mělo být dostatečné při co nejniţší spotřebě elektrické energie, aby byla zajištěna hospodárnost. Při špatném zajištění osvětlení v místnosti můţe docházet ke zrakové únavě osob pohybujících se v tomto prostoru. Ta můţe vyvolat u těchto osob řezání a pápení očí, bolesti hlavy, zánět spojivek a s tím spojený pocit nepohody. Pro dobré vidění je třeba zajistit především dostatečnou intenzitu osvětlení, jas, přiměřený kontrast (poměr nejvíce a nejhůře osvětlených ploch v zorném poli), poměr jasů pozorovaných předmětů a jejich detailů, rozloţení jasů a barvu světla. Velké kontrasty usnadňují rozeznávání detailů (černý tisk na bílém papíře), avšak jsou-li v celém zorném poli, urychlují nástup zrakové únavy. Malé kontrasty naopak činnost zhoršují aţ znemoţňují (šití černé látky černou nití), příp. vyţadují vyšší intenzitu osvětlení a lokální přisvětlení.37

6. Hluk Hlukem můţeme označit kaţdý neţádoucí zvuk, který má rušivý nebo obtěţující charakter. Nemůţeme jej ani přesně definovat, protoţe stejný hluk působí na kaţdého člověka různě, záleţí na daných okolnostech. Setkáváme se s ním na kaţdém kroku. Do interiéru se nám můţe hluk dostat z venkovního okolí přes obvodový plášť nebo je vytvářen zdrojem uvnitř objektu. Nejčastějšími zdroji jsou dopravní prostředky, různá výrobní zařízení, ale i předměty pouţívané v domácnosti a hlasitá hudba.

37

PŘIBÁŇOVÁ, Henrietta; LAJČÍKOVÁ, Ariana. TZB - info [online]. 3.1.2003 [cit. 2010-03-31]. Umělé osvětlení vnitřního prostředí. Dostupné z WWW:

44

Významnou vlastností zvuku a samozřejmě také hluku je, ţe se šíří na poměrně velké vzdálenosti a to jak vzduchem, tak vodou, tak i stavebními konstrukcemi. U staveb se navíc objevuje i tzv. kročejový hluk, který vzniká zatíţením podlahy nárazy (chůze člověka). Kdyţ podlahová krytina nedokáţe tyto nárazy ztlumit, přenášejí se v podobě vibrací přes stropní konstrukci do svislých stěn. Takto se hluk šíří po celém domě. Účinně lze proti hluku bojovat buď odstraněním nebo utlumením zdroje hluku nebo zásahem do dráhy jeho přenosu. To znamená zesílení stěn, odizolování stropů a podlah, atd. Poţadavky na zvukoizolační vlastnosti konstrukcí a způsob ochrany proti hluku stanoví ČSN 73 0531. Zde je také uvedena hladina hluku, která nesmí být v obytných místnostech překročena, je jí 82 dB. Hluk má poměrně významný vliv na psychiku jednotlivce a často způsobuje únavu, depresi, rozmrzelost, agresivitu, neochotu, zhoršení paměti, ztrátu pozornosti a celkové sníţení výkonnosti. Dlouhodobé vystavování nadměrnému hluku pak způsobuje hypertenzi (vysoký krevní tlak), poškození srdce včetně zvýšení rizika infarktu, sníţení imunity organismu, chronickou únavu a nespavost. Výzkumy prokázaly, ţe výskyt civilizačních chorob přímo vzrůstá s hlučností daného prostředí.38 Obecně by se dalo na závěr říci, ţe objekt, ať uţ je to pozemek nebo stavba, stojící v hlučnějším prostředí, bude vţdy cenově znevýhodněn oproti stavbám postaveným v klidnějších místech. Určitě by si nikdo nechtěl kupovat nemovitost v blízkosti pily nebo jiného hlučného výrobního areálu. Navíc náklady spojené s odhlučněním objektu v takovém případě také hrají nemalou roli.

38

Hluk a emise [online]. c2007 [cit. 2010-03-02]. Vliv hluku na zdraví. Dostupné z WWW:

45

II. Praktická část Stanovení aktuální tržní hodnoty bytové jednotky Bytová jednotka č. 1338/13 V bytovém domě č.p.1338, 1339 Uvedený na listu vlastnictví č. 7329, V katastrální území Ostrov nad Ohří, 715883 Nacházející se na adrese Severní 1338, Ostrov 363 01

Vlastník nemovitosti:

SJM Vrba Josef a Vrbová Ludmila Josef Vrba, Severní 1338, Ostrov, 363 01 Ludmila Vrbová, Severní 1338, Ostrov, 363 01

Objednatel ocenění:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s.

Účel ocenění:

Praktická část bakalářské práce

Datum ocenění:

15. Března 2010

Ocenění vypracovala:

Lukáš Škrabal Severní 1338 Ostrov, 363 01

46

Obsah zprávy: - Úvodní list - Obsah - Úvodní zpráva - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení

47

Úvodní zpráva Tento posudek vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. březnu 2010. Posudek má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro následný prodej nemovitosti. Zpracovateli posudku není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Karlových Varech, na listu vlastnictví č. 7329, pro katastrální území Ostrov nad Ohří. Zpracovatel posudku chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování posudku nijak komerčně vyuţíván. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Poloha

-

Velikost, a technický stav budovy

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

48

Předmětem ocenění je pouze bytová jednotka a podíl na pozemku a společných částech budovy. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra budovy odráţí skutečnost zjištěnou v průběhu místního šetření. Výměra pozemku souhlasí s výměrou uvedenou a zveřejňovanou Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním a nebyla podrobně ověřována. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno jako: Aktuální tržní hodnota Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 15. 3. 2010.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. p. 1338/13 se nachází v klidné obytné zóně nedaleko centra města Ostrova. Okolní zástavba je tvořená bytovými domy z 2. poloviny 20. století. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost v rámci menšího města (nemocnice, školy, školky, supermarkety a obchody, restaurace, banky). Zastávky městských a příměstských autobusových linek a ţelezniční stanice jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Dopravní dostupnost je velmi dobrá a je zde moţné parkování na přilehlém parkovišti.

Oceňovaný majetek Oceňovaný byt se nachází v 1.NP bytového domu č.p. 1338,1339. Bytový dům je montovaným objektem z panelů, se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlaţím. Objekt má dva samostatné vchody. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle skutečností zjištěných na místě je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen 49

k podnikatelské činnosti. K bytu náleţí uzamykatelná sklepní kóje. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory.

Historie Podle dostupných informací byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází zkolaudován v roce 1989 a od této doby je uţíván. V roce 2006 byli v celém domě vyměněna dřevěná okna za plastová, jinak zde neproběhla ţádná velká rekonstrukce.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 685/15448 na parcele p.č. st. 2686 o výměře 262 m2 na parcele p.č. st. 2687 o výměře 263 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 685/15448 na společných částech domu.

Byt Oceňovaný byt je umístěn v 1.NP bytového domu č.p. 1338, 1339. Jedná se o bytovou jednotku 2 + 1, sestávající ze dvou obytných místností, předsíně, kuchyně a sociálního zařízení. Okna v bytě byla vyměněna roku 2006 za nová, plastová. Na podlaze je v obývacím pokoji koberec, ve druhém pokoji, kuchyni a chodbě byla poloţena plovoucí podlaha, v koupelně a na záchodě byla provedena dlaţba. Původní kuchyňská linka byla zmodernizována, s elektrickým sporákem. Topení dálkové s ocelovými radiátory, dvoutrubním rozvodem. V předsíni jsou původní vestavěné skříně. K bytu náleţí zasklená lodţie a sklepní kóje. Vodorovné konstrukce jsou tvořeny stropními panely, obvodové a dělící svislé konstrukce jsou tvořeny stěnovými panely. Všechny prvky HSV jsou funkční, bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.).

50

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt je uţíván k vlastnímu bydlení je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 51

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá

diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající

kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili metodu porovnávací a

metodu

příjmovou. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku byli vzaty do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byli v Ostrově v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

52

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 017 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Aktuální tržní hodnota Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost


A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 nemovitosti Název nemovitosti Byt č. 1338/13 Byt č. 1051/12 Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku

Ostrov nad Ohří Ostrov Karlovy Vary



2

3

Byt č. 917/9

Byt



Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet srovnávacích 60 jednotek Prodejní cena celkem X Cena za jednotku X Datum transakce

64

67

55

1 180 000 18437,5 11/2009

1 348 000 20119,40299 08/2009

1 050 000 19090,90909 03/2010

1

1

1

18437,5

20119,40299

19090,90909

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce

Prodej 1

53

Nabídka 1

0,9

Upravená hodnota

Vlastnická práva

18437,5

Absolutní vlastnictví

Absolutní


Existence věcných břemen

Ne

Byt

1

18437,5

20119,40299

17181,81818

Ne

Ano

1

1

18437,5

20119,40299

17181,81818

Byt 1

1

18437,5

20119,40299

17181,81818

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Ano

1

1

1

18437,5

20119,40299

17181,81818

Ne

Ne


Byt

1

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Stavební povolení

Absolutní 1

Byt

Upravená hodnota

17181,81818

1

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Absolutní

Ne

Upravená hodnota

20119,40299

Ne

1

1

1

18437,5

20119,40299

17181,81818

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá


Technický stav

Byt v dobrém stavu, po částečné rekonstrukci

1

1

1

18437,5

20119,40299

17181,81818

Byt po celkové Byt po celkové Byt v rekonstrukci rekonstrukci udrţovaném stavu


Technická vybavenost budovy

Dobrá

0,9

0,92

1,1

16593,75

18509,85075

18900

Dobrá

Dobrá


Funkční vyuţitelnost

Dobrá

1

1

16593,75

18509,85075

18900

Dobrá

Upravená hodnota

Omezený

Dobrá 1

1

16593,75

18509,85075

18900

Omezený 1

54

Dobrá

1

Omezený

Korekce

Dobrá

1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrá

Omezený 1

1

Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

16593,75

autobus, vlak

autobus, vlak


Dopravní dostupnost a Dobrá, parkování parkování před domem

autobus, vlak 1

1

16593,75

18509,85075

18900

Dobrá, Dobrá, Dobrá, parkování před parkování před parkování před domem domem domem (omezené)

Upravená hodnota

Průměrná

autobus, vlak

18900

1

Korekce

Atraktivita objektu

18509,85075

1

1,05

1

16593,75

19435,34328

18900

Průměrná


Průměrná

Průměrná

1

1

1

16593,75

19435,34328

18900

Jiná technická korekce plastová okna, zateplený, zateplený, zateplený, panelový plastová okna, plastová okna, plastová okna, panelový cihlový panelový Korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Velikost

0,95

0,9

0,95

15764,0625

17491,80896

17955

Obdobný


Vetší

Obdobný

1

0,98

1

15764,0625

17141,97278

17955

1

1

1

15764,0625

17141,97278

17955

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

16953,67843

Celková porovnávací hodnota

1017220,706

Zaokrouhleno

1 017 000

55

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě.

V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí

vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

946 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

56

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – 8 000 Kč / p.m. × 12

96 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

4 800 Kč

Efektivní hrubý příjem

91 200 Kč

Rezervy na renovace

20 000 Kč

Provozní náklady celkem (pojištění, reţie, daň z nemovitostí) Čistý provozní příjem

5 000 Kč 66 200 Kč

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

945 714 Kč

Zaokrouhleno

946 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 57

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován: ke skutečnostem platným ke dni 15. 3. 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určený následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 1 017 000 946 000 N/A

Aktuální trţní hodnota Váha (%) Váţený průměr (Kč) 80 813 600 20 189 200 0 0 1 002 800 1 003 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţují indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem ji váhu 80 %. Oceňovaný majetek není typický investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení

58

majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem na ní poloţil váhu 20%. Z důvodu, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění tohoto posudku nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. března 2010 reprezentovaná částkou:

1 003 000 Kč (slovy Jedenmiliontřitisícekorunčeských)

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

59

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

60

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.39

V Ostrově 18. března 2010 Lukáš Škrabal

39

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. Praha : BIVŠ, a.s., 2007. Ocenění bytu, s. 46-64. ISBN 978-80-7265-128-3.

61

Stanovení aktuální tržní hodnoty administrativní budovy Administrativní budova č.p. 1194 Uvedená na listu vlastnictví č. 7329, V katastrální území Ostrov nad Ohří, 715883 Nacházející se na adrese Severní 2308, Ostrov 363 01

Vlastník nemovitosti:

Jiří Povaţan Nejedlého 520, Ostrov 363 01

Objednatel ocenění:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s.

Účel ocenění:

Praktická část bakalářské práce

Datum ocenění:

23. Března 2010

Ocenění vypracovala:

Lukáš Škrabal Severní 1338 Ostrov 363 01

62

Obsah zprávy: - Úvodní list - Obsah - Úvodní zpráva - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení

63

Úvodní zpráva Tento posudek vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 23. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Posudek má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro následný prodej nemovitosti. Zpracovateli posudku není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Karlových Varech, na listu vlastnictví č. 2308, pro katastrální území Ostrov nad Ohří. Zpracovatel posudku chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni zpracování posudku (23. března 2010) uţíván výhradně jako administrativní budova niţšího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

Poloha

-

Velikost, a technický stav budovy

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

64

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními nebo jinými vlivy.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra budovy byla převzata z podkladů a nebyla ve všech případech ověřována. Výměra pozemku souhlasí s výměrou uvedenou a zveřejňovanou Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním a nebyla podrobně ověřována.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – administrativní budova č.p. 1194 se nachází v klidné lokalitě, nedaleko centra města Ostrova. V dochůdné vzdálenosti od objektu se nachází obchody, restaurace a další zařízení občanské vybavenosti. V blízkosti je také zastávka autobusu příměstské dopravy. Dopravní dostupnost je velmi dobrá a je zde moţné parkování na přilehlém parkovišti před i za objektem s větším počtem parkovacích míst.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je nemovitost kompletně pronajímána. Oceňovaný majetek je tvořen vlastní administrativní budovou a budovou zastavěným pozemkem.

Historie Podle dostupných informací byla administrativní budova postavena v roce 1975.

65

Pozemek Předmětem ocenění je samostatný pozemek, uvedený na listu vlastnictví č. 2308, p.č. st. 1095 o výměře 544 m2. Pozemek je z větší části zastavěn administrativní budovou a z části je tvořen přilehlým nádvořím před budovou. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, připomínající lichoběţník. Pozemek je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí. Přístup k pozemku je bezproblémový, z jedné strany vede místní komunikace a z druhé strany pozemku bylo zřízeno parkoviště.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Venkovní úpravy, jako drobné parkové úpravy a přípojky sdělovacích a silových médií, jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

Administrativní budova Předmětem ocenění je samostatně stojící administrativní budova postavená v roce 1975. Budova má celkem dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí. Budova byla roku 2005 částečně rekonstruována a splňuje současný poţadovaný standart. V podzemním podlaţí jsou převáţně skladové plochy a pomocné prostory. Podzemní podlaţí je propojeno nákladovým výtahem s obsluţnou rampou. V prvním nadzemním podlaţí je umístěna pivnice, herna s výherními automaty a výrobna zmrzliny, všechny tři mají svůj samostatný vchod – pivnice a výrobna zmrzliny pak i kaţdá svou obsluţnou rampu z přilehlého parkoviště. Ve druhém nadzemním podlaţí jsou umístěny kanceláře (celkem 7), dále je zde také umístěno sociální zázemí a kuchyňka. Obvodový plášť je tvořen nosnou zděnou konstrukcí z cihel, o tloušťce 450 mm. Stropní konstrukce je tvořena keramickými tvarovkami HURDIS uloţenými v ocelových nosnících. Střecha je plochá, pokryta ţivičnými izolačními pásy, okraje střechy jsou oplechovány. Schodiště je jednoramenné vřetenové s betonovými schodišťovými stupni a s mezipodestou. Okna jsou plastová. Povrchy podlah jsou v zatěţovaných prostorech

66

tvořeny keramickou nebo kamennou dlaţbou, v prostorech kanceláří pak z PVC a textilního koberce. Omítky jsou vápenné. Vytápění bylo zvoleno ústřední.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako budova občanské vybavenosti a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

67

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá

diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající

kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci všech tří metod.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládal, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceňovanou administrativní budovou jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je:

473 000 Kč 68

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku


1 O.aza

2

3

stavební parcela stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

st. 1095 N/A N/A Severní 1194 Ostrov nad Ohří Ostrov nad Ohří Hájek u Ostrova Obec Ostrov Horní Ţďár Hájek Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

Cena za 1 m2 Datum transakce

X


Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

1533,333333 4/2010

1 282,02849

1 599

1 1533,333333


Nabídka

Občanská vybavenost



Ano

69

0,9 1380

Absolutní vlastnictví 1 539,1


1 1380


1 539,1


1 253,825641

Ano

Nabídka 0,9 539,1

1 253,825641


Územní rozhodnutí

599 4/2010

1 253,825641



282,02849 4/2010



Ostrov Karlovy Vary 1 150 000 750

0,9 253,825641


Ostrov nad Ohří

1 929 978 3222

Nabídka


N/A

989 920 3510

544

C. Právní údaje Druh transakce


1 1380

Rodinný dům

1 539,1

Ano

1,2 1656

Ano


1 253,825641

Jiná právní omezení a Nejsou závazky

Nejsou

Korekce

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá

Horší

Pravidelný

Rovinný


Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní


Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna

Autobus, vlak

Autobus

Mírně svaţitý

Výborné


Kompletní

Ne

Nezjištěna

Jiná technická korekce

Autobus, vlak


E. Ostatní parametry Velikost pozemku X

Výborné


Moţná zastavitelnost neaplikováno

neaplikováno


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 868,8730612

1 1821,6

Nezjištěna 1 1821,6

Autobus, vlak 1 1821,6

Výborné 1 1821,6

Ne 1 650,96325

Neaplikováno

1 1821,6

Neaplikováno

1 650,96325

Větší 0,9 253,8002585

Kompletní

1 650,96325

1 282,0002872

Větší

1,1 1821,6

1 650,96325

1 282,0002872

Neaplikováno

Mírně svaţitý

1 650,96325

Ne


1 1656

1 650,96325

1 282,0002872

Ne

Pravidelný

1,05 650,96325

1,01 282,0002872

Dopravní dostupnost Výborné a parkování

1 1656

1 619,965

1 279,2082051


Nutnost demolice stávajících objektů

Pravidelný

1 279,2082051



1,15 619,965

1 279,2082051

Kompletní

1 1656

Dobrá

1 279,2082051

Rovinný

Nejsou

Horší

Pravidelný

1 1656

1 539,1

1,1 279,2082051


Svaţitost

Nejsou

1 253,825641


Tvar pozemku

1 539,1

1 1821,6

Větší 0,9 585,866925

neaplikováno

0,97 1766,952

neaplikováno

1 253,8002585

1 585,866925

1 1766,952

253,8002585

585,866925

1766,952

70

1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

544 472666,9453 473 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku byli vzaty do úvahy administrativní budovy porovnatelných parametrů, které byli v Ostrově v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

9 027 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

71

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost


A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti


1


2

3

Název nemovitosti Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní budova budova budova budova Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

st. 1095 Severní 1194 Ostrov nad Ohří

Ostrov nad Ohří

Obec Ostrov Ostrov Okres Karlovy Vary Karlovy Vary B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 Hodnota pozemku celkem

Ostrov nad Ohří

Stará Role

Ostrov Karlovy Vary

Stará Role Karlovy Vary

544

1336

445

929

869 472736

814 1087504

814 362230

814 756206

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 1264 1 356 909 jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

X

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

9 500 000

5 700 000

8 900 000

8412496

5337770

8143794

6203,905605

5872,134213

7430,468978

4/2010

4/2010

4/2010

1

1

1

6203,905605

5872,134213

7430,468978

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka


Vlastnická práva


Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

5583,515044

5284,920792

6687,42208

Absolutní


1 096

Absolutní

Absolutní

1

1

1

5583,515044

5284,920792

6687,42208

72

Existence věcných Ne břemen

Ne

Ne



Komerční

1

1

1

5583,515044

5284,920792

6687,42208

Komerční


Kolaudační rozhodnutí

Ano

1

1

5583,515044

5284,920792

6687,42208

Ano

Ano

1

1

1

5583,515044

5284,920792

6687,42208

Ne

Ne


Komerční

1

Korekce

Jiná právní Ne omezení a závazky

Komerční

Ano

Upravená hodnota

Ne

Ne

1

1

1

5583,515044

5284,920792

6687,42208

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá


Technický stav objektu

Dobrý

Technická vybavenost budovy

Dobrá

1

0,95

5583,515044

5284,920792

6353,050976

Dobrý

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Další moţný Moţný rozvoj nemovitosti

1

5583,515044

5284,920792

6353,050976

Dobrá


autobus, vlak

Dobrá

Dobrá

1

1

1

5583,515044

5284,920792

6353,050976

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1,1

1

5583,515044

5813,412871

6353,050976

Moţný


Dobrý 1


Dobrý 1


Lepší

1


Dobrá

Omezený

Omezený

1

1,1

1,1

5583,515044

6394,754158

6988,356074

autobus, vlak

Korekce

autobus, vlak 1

73

MHD, vlak 1

0,99

Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

5583,515044

Parkování na přilehlém parkovišti

Parkování na dvoře


Atraktivita objektu Dobrá

Zděné

1

5583,515044

6714,491866

6918,472513 1

5583,515044

6714,491866

6918,472513

Zděné

Ne

Zděné

1

1

1

5583,515044

6714,491866

6918,472513

Obdobný

Upravená hodnota

Dobrá 1

Korekce

Jiná korekce

Dobrá 1

Korekce

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Parkování na dvoře

1,05

Zděné

Upravená hodnota

6918,472513

1

Korekce

Jiná technická korekce

Parkování na přilehlé komunikaci omezené

Dobrá

Upravená hodnota

6394,754158

Menší

Menší

1

1,1

1,06

5583,515044

7385,941053

7333,580864

Ne

Ne

Korekce

Ne

1

1

1

5583,515044

7385,941053

7333,580864

6767,678987

5583,515044

7385,941053

7333,580864

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

8554346,24

7571246,4

6713820,417

8037604,627

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

472736 9027082,24

1087504 8658750,4

362230 7076050,417

756206 8793810,627

Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

74

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

7 132 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

75

Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

58 500

702 000

3%

21 060

Náklady na údrţbu Pojistné Daň Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

680 940 40 000 16 100 5 629 10 000 10 000 81 729

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

599 211 100 000 499 211

Míra kapitalizace

7

Celková hodnota

7 131 586

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

76

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:

11 672 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Předpokládaná celková ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Cena dle ÚRS Praha, a.s. vydání 2010 - cena za 1 m3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení - lineární metodou [(stáří/ţivotnost)×100] Ekonomické nedostatky Funkční nedostatky

77

O.aza st. 1095 zděná 35 let 80 let 421,3 m2 1 podzemní, 2 nadzemní 1 264 m2 3 539,2 m3

5 863,- Kč 20 750 330 Kč

-43,75%

9 078 270 Kč

0%

9 078 270 Kč

0%

9 078 270 Kč

Pozemek

473 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

11 672 060 Kč 11 672 000 Kč

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován ke skutečnostem platným ke dni 23. 3. 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určený následující indikace:

Aktuální tržní hodnota Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 9 027 000 7 132 000 11 672 000

Váha (%) Váţený průměr (Kč) 50 4 513 500 40 2 852 800 10 1 167 200 8 533 500 8 534 000

Vzhledem k tomu, ţe se na trhu objevují podobné budovy obdobné velikosti i lokality, můţe porovnávací hodnota dobře odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídky po oceňovaném majetku. Proto jsem indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou přisoudil váhu 50 %. Oceňovaný majetek – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe dobře zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 40 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu

78

trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23. března 2010 reprezentovaná částkou:

8 534 000 Kč (slovy: Osmmilionpětsettřicetčtyřitisíckorunčeských)

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

79

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

80

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.40

V Ostrově 23. března 2010 Lukáš Škrabal

40

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. Praha : BIVŠ, a.s., 2007. Ocenění administrativní budovy, s. 101-117. ISBN 978-80-7265-128-3

81

III. Analýza trhu

Karlovarský kraj

82

Obecná charakteristika trhu Popis kraje Karlovarský kraj je nezápadnějším krajem České republiky. Sousedí se Spolkovou republikou Německo na severozápadě a dále pak na jihu a východě s Plzeňským a Ústeckým krajem. Karlovarský kraj je třetím nejmenším krajem, po kraji Libereckém a Praze, s celkovou

rozlohou 3 314,6 km2, coţ je 4,25 % rozlohy České republiky.

V Karlovarském kraji ţije 307 449 obyvatel a jeho hustota osídlení dosahuje hodnoty 92 obyvatel na 1 km2. Na jeho území se nachází 132 obcí, z toho 28 měst. Sídlem kraje jsou Karlovy Vary. Karlovarský kraj se skládá ze tří okresů: Karlovy Vary, Sokolov a Cheb. Okres

Počet obyvatel

Rozloha

Hustota zalidnění

Počet obcí

Cheb (CH)

95 424

1 045,94

91

40

Karlovy Vary (KV)

119 499

1 514,95

79

53

Sokolov (SO)

93 052

753,60

123

38

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovarsk%C3%BD_kraj#Zem.C4.9Bd.C4.9Blstv.C3.AD

Na území kraje se rozkládají pohoří Krušných a Doupovských hor a Smrčiny. Nejvýznamnější řekou protékající celým krajem od západu k východu je řeka Ohře, na jejímţ toku se také nachází vodní nádrţ Skalka, poblíţ města Chebu. Zde se také nalézá vodní nádrţ Jesenice. Mezi další významnější řeky patří Svatava, Rolava, Bystřice a Teplá. Zemědělství je podmíněno méně příznivými klimatickými a přírodními podmínkami. Pěstují se zde spíše méně náročné plodiny jako jsou brambory, pšenice, kukuřice. Z průmyslu má asi největší podíl těţba kaolinu a hlavně těţba hnědého uhlí v Sokolovské pánvi a s tím spojený energetický a chemický průmysl. Díky většímu mnoţství vyvěrajících pramenů zde jsou také stáčírny minerálních vod. Léčivé vyvěrající prameny také zapříčinily rozkvět turismu a lázeňství. Karlovarský kraj je proto bohatý na lázeňská města jako např. Karlovy Vary, Mariánské lázně, Konstantinovi lázně, Františkovy lázně, Jáchymov.

83

Silniční síť je zde bohatě rozvinutá. Dále krajem prochází důleţitý ţelezniční koridor, spojující všechna velká města v kraji. Nachází se tu i mezinárodní letiště. Vzhledem k rozlehlosti Karlovarské kraje se v této práci zaměřím pouze na okres Karlovy Vary a zejména pak na samotné okresní město, zde patří trh s nemovitostmi k nejvýznamnější v Karlovarském okrese .

Popis okresu Okres Karlovy Vary je svojí rozlohou největším okresem v Karlovarském kraji. Jeho rozloha činí 1 514,95 km². Na jeho území se nachází 53 obcí, z toho 14 měst. Počet obyvatel činí 123 957 osob, průměrná lidnatost je zde 82 obyvatel na 1 km². Sídlem okresu je město Karlovy Vary. Dalšími významnými městy jsou Ostrov, Jáchymov a také Boţí Dar. Z průmyslu je v okrese zastoupeno s dlouholetou tradicí sklářství (Moser, a.s.) a výroba porcelánu (Thun 1794, a.s.). Jsou zde také významné stáčírny minerálních vod (Mattoni) a výroba likéru (Karlovarská Becherovka, a.s), které souvisí s výskytem pramenů. Nacházel se zde také významný závod na výrobu trolejbusů ŠKODA Ostrov, výroba však byla zrušena roku 2004. V souvislosti s výskytem léčivých pramenů zejména v Karlových Varech a okolí se zde rozvinul bohatý turistický ruch a lázeňství. Lázeňství je také důvodem proč je zde dostatečná nabídka kulturních zařízení a památkových zón. To dělá z oblasti vyhledávané místo pro české i zahraniční klienty. Turismu přispívá také mezinárodní letiště, s pravidelnými lety do Ruska a charterovými lety v letním období do přímořských středisek. Nachází se tu také Vojenský újezd Hradiště rozkládající se v Doupovských horách. Se svojí plochou 331,61 km² patří k největším vojenským újezdům v České republice.

84

Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi začal v poslední době díky pokračující ekonomické krizi stagnovat a ceny realit se spíše sniţují, neţ aby neustále rostli jak tomu bylo doposud. Nedá se říci, ţe by se lidé báli investovat své finanční prostředky do nemovitostí, ale na vině jsou spíše banky. Ztíţení získávání úvěrů a hypoték zapříčinilo sníţení poptávky, z tohoto důvodu byl vývoj cen směrem vzhůru spíše nereálný. Obdobná situace panuje i v Karlovarském okrese. Trh v Karlových Varech je také specifický výskytem bonitních klientů z východních zemí, převáţně pak z Ruska. Zahraniční investoři skupují převáţně lukrativní nemovitosti v samém lázeňském centru města a jsou schopni za ně zaplatit i vyšší cenu.

Regionální segmentace Okres Karlovy Vary lze z hlediska realitního trhu rozdělit na tři části – na vlastní okresní město Karlovy Vary a jeho širší okolí, na menší okresní město Ostrov s okolím a na zbytek okresu.

Město Karlovy Vary Samotné lázeňské město leţí na soutoku řek Ohře, Teplé. Město má rozlohu 59 km² a jeho počet obyvatel činí 53 708. Ve městě můţeme nalézt veškerou občanskou vybavenost, jako např. peněţní ústavy, krajskou nemocnici, školy (základní, střední i vysoké), divadla a kina, atd. Dopravní obsluţnost je zde na velmi dobré úrovni, ve městě jsou zavedeny autobusy městské hromadné dopravy, příměstských linek a také je zde vyhovující vlakové spojení s ostatními městy v kraji. Karlovy Vary se rozdělují na 15 katastrálních území: Bohatice Cihelny Čankov Doubí u Karlových Var Drahovice Dvory Karlovy Vary 85

Tuhnice Olšová Vrata Počerny Rosnice u Staré Role Rybáře Sedlec u Karlových Var Stará Role Tašovice

Historie Karlových Varů Karlovy Vary, jak uţ název napovídá, vděčí za svůj vznik císaři Karlu IV. Ten je podle oblíbené pověsti nechal v polovině 14. století vystavět po objevení horkého pramene se zázračnou léčivou mocí. Lázeňského i stavebního rozvoje ale doznalo město v povodí řek Ohře a Teplá aţ ve století šestnáctém. Město díky světovému renomé lázní prosperovalo. Blahobyt však netrval dlouho. Dvě ţivelné pohromy v podobě poţáru a povodně otřásly do té doby čilým turistickým ruchem. Další ránou byla pro Karlovy Vary Třicetiletá válka, která přinesla do města bídu a hlad a na dlouhou dobu pozastavila slibný hospodářský rozvoj. V období, kdy se tu lázeňství moc nedařilo, vznikla tradiční karlovarská řemesla jako cínařství, puškařství, jehlářství a noţířství. Svou renesanci zaţilo karlovarské lázeňství opět aţ v 17. století, kdy do světově proslulých lázní začali přijíţdět bohatí šlechtici ze Saska, Polska a carského Ruska. Nejváţenějším návštěvníkem začátku 18. století byl bezpochyby car Petr Veliký, který navštívil Karlovy Vary dokonce dvakrát. 18. století bylo pro město obdobím hojnosti. Díky přízni monarchie a návštěvám bohatých mecenášů se začaly Karlovy Vary rychle rozrůstat. Z tohoto období pochází jedna z nejvýznamnějších církevních památek - barokní chrám sv. Maří Magdaleny (1736). Sláva Karlových Varů byla čím dál tím větší. Proto je konec 18. a začátek 19. století charakteristický především pro zahraniční klientelu. Karlovy Vary se staly významným kulturním a společenským městem. Navštívili je např. Goethe, Schiller, Beethoven, Chopin, Paganini a mnoho dalších významných osobností té doby.

86

Aţ 19. století dalo Karlovým Varům jejich současnou podobu. Vznikla většina lázeňských i církevních staveb: Mlýnská kolonáda (1881) Tržní kolonáda (1883) Císařské lázně (1895) Městské divadlo (1886) pravoslavný kostel sv. Petra a Pavla (1897) anglikánský kostel sv. Lukáše (1887) a mnoho dalších...

Rozsáhlá stavební činnost byla před l. světovou válkou završena zbudováním mezinárodního lázeňského hotelu Imperial (1912). 19. století nesoucí se v duchu průmyslové revoluce přineslo do Karlových Varů ţeleznici. Ta společně s velkými úspěchy v léčbě cukrovky zabezpečila městu ještě větší návštěvnost. Za léčením i na různá vědecká, kulturní, společenská i politická shromáţdění přijíţděli hosté zvučných jmen: Gogol, Lizst, Freud, Barrande, Fontane, Dvořák, Marx, Brahms, a mnoho dalších. Těsně před 1. světovou válkou byly Karlovy Vary na vrcholu. Léčilo se tu více jak 70 tisíc pacientů. Válečný konflikt výrazně zasáhl lázeňský rozvoj. Po válce uţ nikdy Karlovy Vary nedosáhly takové návštěvnosti jako před ní. Po první světové válce následovaly další hospodářské pohromy jako světová krize, 2. světová válka, normalizace. Není tedy divu, ţe se lázeňský ţivot v Karlových Varech téměř zastavil. Rozvoj města v 2. polovině 20. století se nesl v duchu socialistického realismu. V té době vznikly tyto a mnohé další stavby: hotel Thermal (1977) Vřídelní kolonáda (1975) hotel Švýcarský dvůr (1971) hotel Sanssouci (1970)

87

Po sametové revoluci (1989) začaly karlovarské lázně oprašovat svou světovou proslulost. Lázeňská léčba byla obohacena o moderní procedury, hotely i významné architektonické budovy byly zrekonstruovány a do Karlových Varů opět začali proudit lidé z celého světa. I v 21. století mohou Karlovy Vary vděčit za svůj věhlas především svému přírodnímu bohatství - termálním pramenům, které uţ 650 let přináší lidem zdraví.41

Pozemky Proluky Nabídka volných proluk k prodeji se na stránkách realitních kanceláří v této lokalitě nevyskytuje. Je to podmíněno tím, ţe volné proluky se v centru města jiţ téměř nevyskytují.Všechny volné proluky skoupili v době investičního boomu ruští investoři a většina z nich je jiţ zastavěna luxusními bytovými domy nebo hotely.

Stavební pozemky Stavební pozemku se v centru města nacházejí spíše výjimečně, jejich nabídka se proto soustředí do širšího okolí města a okrajových částí. Jedná se o prodej jednotlivých stavebních parcel, ale i soubory pozemků nově vznikajících obytných čtvrtí developerských projektů (Obytný komplex Pod Rohem 1). Cena pozemků vybavených inţenýrskými sítěmi se v těchto lokalitách pohybuje v rozmezí 1595 – 2275 Kč/m2. Cena nezasíťovaných pozemků (inţenýrské sítě přivedeny k hranici pozemku) se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 429 - 1495 Kč/m2. Nabídka pozemků pro komerční vyuţití je v Karlových Varech a širším okolí značně omezena. Ceny nabízených pozemků se pohybují od 429 – 900 Kč/m2 (pozemky bez sítí).

41

Imperial Karlovy Vary [online]. c2005 [cit. 2010-04-9]. Karlovy Vary a jejich historie. Dostupné z WWW:

88

Budovy Byty Byty se prodávají ve velké míře, všech velikostí, stáří i lokace. V nabídce jsou byty v panelových domech ze 70. a 80. let minulého století. Byty jsou většinou alespoň jiţ částečně rekonstruovány, včetně rekonstrukce samotné budovy. Dále jsou v nabídce byty v cihlových domech starší zástavby v lukrativním lázeňském a obchodním centru města. Tyto byty prošli téměř ve všech případech nákladnou rekonstrukcí a dají se označit za luxusní bydlení. Protoţe je bydlení v bohaté lázeňské čtvrti vyhledávanou záleţitostí, je to také zohledněno v ceně bytů. Díky velké poptávce po bytech vznikly v centru města nové bytové domy – např. Dům u Máří Magdalény, Rezidence Vyhlídka, Královská vyhlídka. Jejich cena se pohybuje v rozmezí 51 999 - 101 295 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Starší byty v panelové zástavbě se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

660 000 - 1 370 000 Kč

Byt 2 + 1

1 040 000 - 1 790 000 Kč

Byt 3 + 1

1 500 000 - 2 550 000 Kč

Byt 4 + 1

1 590 000 - 3 450 000 Kč

Starší byty v lázeňské a obchodní zóně se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

760 000 - 2 950 000 Kč

Byt 2 + 1

1 550 000 - 4 460 000 Kč

Byt 3 + 1

1 895 000 - 6 400 000 Kč

Byt 4 + 1

3 990 000 - 7 490 000 Kč

Byt 5 + 1

4 100 000 - 4 725 000 Kč

89

Rodinné domy V samotném centru města ani širším okolí je nabídka starších rodinných domů spíše ojedinělá. Novostavby se prodávají v okolních vesnicích s dobrou dojízdnou vzdáleností do Karlových Varů, jako např. Jenišov. Zde se ceny rodinných domů i s pozemkem pohybují okolo 5 500 000 Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Zahrádky s malými zahrádkářskými chatkami v zahrádkářské kolonii jsou obchodovány velmi zřídka. Jejich cena se na trhu pohybuje mezi 130 000 – 485 000 Kč. Za pokles poptávky zahrádkářských chatek můţe změna ţivotního stylu dnešní generace, která jiţ nemá o zahrádkaření takový zájem. Objekty rekreačních chat se zde neobchodují, nabídka těchto objektů je soustředěna do chataři vyhledávaných oblastí kolem břehů řeky Ohře.

Bytové domy Prodej bytových domů je na trhu výjimečnou záleţitostí. Většinou se jich prodává jen několik málo za rok. Jedná se o historické objekty zejména v lázeňském centru města. Ceny bytových domů před rekonstrukcí se pohybují okolo 9 000 000 Kč. U rekonstruovaných objektů se je to kolem 19 000 000 Kč. Nárůst nabídky v této části trhu se nedá ani předpokládat, vzhledem k tomu ţe se nové bytové domy prodávají po jednotlivých bytových jednotkách a ne jako celky.

Administrativní budovy Tento druh objektů je v nabídce velmi omezen a prakticky se neobjevuje. Na trhu s administrativními prostorami se jedná spíše o pronájmy dílčích prostor.

90

Průmyslové objekty V nabídce se objevuje několik málo výrobních a skladových hal, ale i celé průmyslové areály zaniklé průmyslové výroby. Je to dáno tím, ţe chátrající objekty zaniklých provozoven byli jiţ dříve rozprodány a buď rekonstruovány a vyuţívány k jinému účelu nebo byli zdemolovány a na jejich místě vyrostli nové objekty. Výrobní areály se obchodují v cenách do 32 000 000 Kč. Na tomto segmentu trhu se obchodují i menší komerční provozovny, typu malých prodejen, autoopraven, apod. Ceny se liší podle velikosti objektu, pohybují se mezi 6 000 000 – 28 000 000 Kč.

Nájmy Byty Díky pověsti lázeňského a turisty vyhledávaného města je v Karlových Varech rozvinut trh s pronájmy. Byty se většinou pronajímají jiţ zařízené. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech Byt 1 + 1

4 000 - 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

6 000 - 12 700 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7 850 - 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1

10 000 - 25 000 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Na trhu je velká nabídka pronájmů obchodních prostor, zejména pak v centru města. Umístění prostor na rušných obchodních třídách města je zohledněno jejich vyšší cenou pronájmů. Je to dáno hlavně vyššími zisky díky velkému turistickému zájmu o město. Centrum města

2640 – 10665 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

714 - 2850 Kč / m2 / p.a.

91

Kanceláře U kanceláří můţeme říci, ţe jejich nabídky převyšují poptávku, zájem o ně není tak velký. Je to způsobeno zejména ekonomickou krizi, majetek je pronajímán z pozůstatku po zkrachovalých firmách a drobných ţivnostnících.

Centrum města

2100 – 4275 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

1200 - 3070 Kč / m2 / p.a.

Průmyslové objekty Nabídka pronájmu průmyslových objektů není nijak vysoká. Je zde nabízeno jen několik málo skladovacích prostor za ceny pohybující se okolo 1300 Kč / m2 / p.a.

Město Ostrov Druhým segmentem trhu v okresu Karlovy Vary je město Ostrov. Město se rozkládá na úpatí Krušných hor. Jedná se menší okresní město s 16 590 obyvateli. Rozděluje se na staré a nové město, přičemţ to nové tvoří sídliště vystavěná v 50. letech minulého století pro horníky pracující v nedalekých jáchymovských uranových dolech. Má zde své sídlo několik firem, jako např. KE Ostrov Elektrik, Amphenol, atd. Největším zaměstnavatelem v širším okolí byla Škoda Ostrov, vyrábějící trolejbusy pro český i zahraniční trh. Jejich výroba však byla roku 2004 ukončena a objekt bývalého továrního areálu byl rozprodán na dílčí objekty vyuţívané dále jako skladovací prostory nebo malé obchodní provozovny, jako např. autoopravny, atd. Ve městě je kompletní občanská vybavenost v rámci menšího města. Můţeme zde nalézt obchody, supermarkety, hotely, restaurace, peněţní ústavy, ordinace lékařů, nemocnice, poliklinika, dále pak základní a střední školy. Dopravní obsluţnost je zde velmi dobrá. Mimo linek městské hromadné dopravy zde nalezneme linky příměstské spojující město Ostrov s širším okolím, jako např.

92

s lázeňskými městy Karlovy Vary a Jáchymov. Město leţí na ţelezničním koridoru spojující hraniční město Cheb a severočeská města Chomutov a dále pak Ústí nad Labem. Zastavují zde vlaky osobní i rychlíkové přepravy.

Historie města Nejstarší dochovanou stavební památkou je hřbitovní kostel sv. Jakuba Většího, pozdně románská stavba z let 1224-26, jenţ dokládá osídlení počátkem 13. století. Zaloţení osady je připisováno Slávkovi z rodu Hrabišiců, o čemţ svědčí i původní název Zlaukowerde, později Schlackenwerth (Slávkův Ostrov). Název Ostrov z důvodu polohy mezi vodotečemi Bystřicí a Veseřicí. Městská práva udělil Jan Lucemburský v roce 1331. V té době však stál i druhý kostel zasvěcený sv. Michaelu, nacházející se na druhém břehu Bystřice, kde postupně vznikalo středověké město. Dnešní vzhled však kostel dostal aţ po roce 1600. Tvář města byla do dnešní podoby mnohokrát pozměněna řadou ničivých poţárů a následnou novou výstavbu. Jediné, co dokládá středověký původ, jsou klenuté sklepy. V 15. století se město stalo městem poddanským, patříc hraběcímu rodu Šliků. Tento rod zbohatl především z těţby stříbra v nedalekém Jáchymově. V Ostrově byl vystavěn Šlikovský zámek, jehoţ existenci opět zmařil poţár. Po bitvě na Bílé hoře byl majetek rodu konfiskován a ostrovské panství připadlo vojevůdci císařských vojsk Juliovi Heinrichovi, vévodovi Sasko-Lauenburskému. Chtěje učinit z Ostrova své rezidenční sídlo, nechal přestavět Šlikovský zámek a zaloţil zámecký park, svého času povaţovaný za osmý div světa. V tomto období byl téţ zaloţen piaristický klášter s latinským gymnáziem. V rozvoji pokračoval i vévodův syn Julius František, a to stavbou letohrádku ve středu parku a dokončením jeho celkové koncepce. Letohrádek je raně barokní stavba z let 1674-83 vystavěná pod vedením stavitele Abrahama Leuthnera, dnes zde sídlí pobočka karlovarské galerie umění. Sňatkem s poslední princeznou Sasko - Lauenburskou, Franciskou Sibyllou Augustou (1675 - 1733), v roce 1690 připojil Ostrov ke svým panstvím Ludvík Vilém, markrabě Badenský. Tento rod si vybudoval své sídlo v německém Bádensku - v Rastattu.

93

Tyto vazby, včetně mnoha architektonických podobností Ostrova s Rastattem, jsou také důvodem, proč se Rastatt stal v roce 1991 partnerským městem Ostrova. Toto období uzavírá v Ostrově stavba Paláce princů a kamenický skvost - Bílá brána. V 19.století patřil Ostrov jedné z větví Habsburků. V této době dostalo staré město dnešní podobu, vznikly četné měšťanské domy, Stará radnice, původně renesanční stavba, byla novogoticky upravena. K dalšímu rozvoji města přispěla stavba ţeleznice. Kolem vlakového nádraţí, vzdáleného asi 1 km od středu města, vznikaly nové průmyslové závody - porcelánka PULS a huť Eleonora, později továrna na lepenkový papír Theerag. Jelikoţ bylo obyvatelstvo města z převáţné většiny německé, dotkly se města nechvalně známé události z let 1938-39. Česká menšina byla nucena odejít, ze zámku se stal koncentrační tábor, coţ připomíná pamětní deska na objektu. Poválečná léta jsou ve znamení odsunu Němců, nového osídlování a především výstavbou sídlišť pro pracovníky uranových dolů v Jáchymově a později závodu Škoda Ostrov.42

Pozemky Proluky Nabídka volných proluk k prodeji se v této lokalitě nevyskytuje. Je to podmíněno tím, ţe se proluky v části starého města nevyskytují.

Stavební pozemky Stavební pozemku se v centru města nacházejí v jediné lokalitě – v ulici Na kopci. Jedná se o pozemky bývalých zahrádek, uzemním plánem jsou určeny k výstavbě rodinných domů. Další nabídka stavebních pozemků je soustředěna do širšího okolí města, například v blízkých obcích jako jsou Kfely, Hájek.

42

Wikipedie [online]. 2005 [cit. 2010-04-11]. Ostov. Dostupné z WWW:

94

Cena pozemků vybavených inţenýrskými sítěmi se v těchto lokalitách pohybuje v rozmezí 390 – 1533 Kč/m2. Cena nezasíťovaných pozemků (inţenýrské sítě přivedeny k hranici pozemku) se v této lokalitě pohybuje v rozmezí 289 - 960Kč/m2. Pozemky pro komerční vyuţití se zde neobchodují.

Budovy Byty Byty se prodávají ve velké míře, všech velikostí, stáří i lokace. V nabídce jsou byty v panelových domech ze 70. a 80. let minulého století. Většina panelových domů ve městě prošla v posledních několika letech rekonstrukcí a kompletním zateplením fasády, výměnou oken atd. Nové bytové domy zde nevznikají, ani se jejich stavba v budoucnu neplánuje. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

690 000- 799 000 Kč

Byt 2 + 1

870 000 – 1 499 000 Kč

Byt 3 + 1

1 290 000 - 1 890 000 Kč

Byt 4 + 1

1 800 000 - 2 180 000 Kč

Rodinné domy V samotném centru města ani širším okolí je nabídka starších rodinných domů i novostaveb spíše ojedinělá. Díky rozvoji územního plánu došlo k prodeji stavebních pozemků a výstavbě nových ulic (Lesní, Jedlová, Topolová, atd.) v části u nemocnice. Většina pozemků je jiţ zastavěna novými rodinnými domy, proto lze v budoucnu očekávat vetší aktivitu na trhu s rodinnými domy. Starší rodinné domy se obchodují v cenové hladině okolo 2 500 000 Kč u novějších luxusně zařízených domů se cena můţe vyšplhat aţ k 8 500 000 Kč.

95

Objekty pro individuální rekreaci Zahrádky s malými zahrádkářskými chatkami v zahrádkářské kolonii se zde obchodují jen velmi zřídka. Většina částí zahrádkářských kolonií je rušena, chatky byli zbourány a pozemky se rozprodávají jako stavební na stavbu rodinných domů (lokalita Na kopci) nebo museli být zrušeny z důvodu výstavby silnic, kvůli zlepšování dopravní infrastruktury města. Objekty rekreačních chat se zde nevyskytují, nabídka těchto objektů je soustředěna do chataři vyhledávaných oblastí kolem břehů řeky Ohře, např. Velichov, Radošov.

Bytové domy Bytové domy se zde obchodují velice zřídka. V plánu není ani výstavba nových bytových domů, takţe se nedá předpokládat ţe by došlo k nárůstu prodejů na tomto segmentu trhu.

Administrativní budovy Tento druh objektů se v nabídce prakticky

neobjevuje. Na trhu s administrativními

prostorami se jedná spíše o pronájmy dílčích kancelářských prostor a to ještě ve velmi omezené míře.

Průmyslové objekty V dané lokalitě se průmyslové objekty obchodují ojediněle. V nabídce jsou objekty z širšího okolí města, jelikoţ v samotném městě se volné výrobní areály k prodeji nevyskytují. Jedná se o objekty bývalého dřevozpracovatelského nebo strojírenského průmyslu apod. Ceny se pohybují do 10 000 000 Kč.

96

Nájmy Byty Jako ve většině okresních měst je i zde nabídka bytů k pronájmu minimální. V nabídce jsou pouze byty 2 + 1 a jejich měsíční splátka nájemného se pohybuje v intervalu 6500 – 8300 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Prodejní prostory se nacházejí ve městě v omezeném mnoţství. V nabídkách se vyskytují prostory po asijských obchodnících. Ceny se pohybují okolo 3750 Kč / m2 / p.a.

Kanceláře Pronajímají se kanceláře v administrativních budovách v centru města. Cena pronájmu je ve většině případů konečná, tj. s energiemi. Ceny jsou v intervalu 756 – 1200 Kč / m2 / p.a.

Průmyslové objekty U průmyslových objektu se jedná zejména o pronájem skladovacích prostor, např. v bývalém areálu Škody Ostrov a jinde. Ceny se pohybují okolo 400 Kč / m2 / p.a.

Okres Karlovy Vary mimo měst Karlovy Vary a Ostrov Trh je nejvíce aktivní v obcích s koncentrací průmyslové výroby v obci nebo jejím okolí (Nejdek, Nová Role, Merklín) nebo v místech s dobrou moţností rekreace, zvláště v okolí řeky Ohře (Radošov, Kyselka). Část okresu se rozkládá v Krušných horách. Zde se nabídka soustředí převáţně na chalupy a rekreační objekty.

97

Pozemky Stavební pozemky se cenově pohybují 500 – 700 Kč/m2 v ţádanějších částech např. podél řeky Ohře nebo poblíţ krajského města a v intervalu 120 – 400 Kč/m2 ve zbytku okresu.

Budovy Byty Nabídku tvoří starší byty. Nabízené byty jsou velikostně 1 + 1 aţ po 3 + 1. Ve většině případů se jedná o byty v panelových bytových domech. Ceny se pohybují od 440 000 Kč aţ po 1 600 000 Kč.

Rodinné domy Starší rodinné v horším technickém stavu, vyţadující následnou rekonstrukcí se pohybují v cenovém intervalu 350 000 – 3 000 000 Kč podle stavu a velikosti. Nové rodinné domy nebo domy ve velmi dobrém stavu se slušným standardem bydlení se obchodují v cenách 1 450 000 – 14 900 000 Kč.

Ostatní objekty V nabídce se objevují rekreační objekty, zejména pak chalupy z podhůří Krušných hor (Nové Hamry, Horní Blatná, Potůčky). Tato oblast je vyhledávaná díky zimním sportům a v létě pak pěší turistice. V nabídce nalezneme také starší opuštěné zemědělské a průmyslové objekty.

Nájmy V této části trhu nalezneme nájmy jen sporadicky. Nájmy bytů a rodinných domů se de většinou neobjevují. Občasně lze nalézt pronájem nevyuţívaného zemědělského nebo průmyslového objektu.

98

Závěr Cílem teoretické části mé bakalářské práce bylo zobrazit faktory ovlivňující stav a kvalitu vnitřního prostředí budov a nebo které se na něm alespoň částečně podílejí. Stavebně technický stav objektu hraje při oceňování nemovitostí velkou roli, protoţe má vliv na kvalitu a komfort vnitřního prostředí a samozřejmě tím zásadním způsobem ovlivňuje trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Ze zdravotního hlediska je důleţité, aby byl objekt vybaven zejména funkčním systémem větrání a vytápění. V dobře větraném a vytápěném objektu je totiţ riziko vzniku plísní a dalších mikroorganismů škodících lidskému zdraví mnohem niţší, neţ u zanedbaného objektu. V takovém případě je posléze nutné přistoupit k nákladné rekonstrukci, aby bylo dosaţeno poţadovaného nezávadného stavu a také dobré tepelné pohody v chladnějších obdobích. Funkční větrání navíc sniţuje obsah dalších neţádoucích látek, jako jsou prach, různé alergeny a jiné, v provětrávané místnosti a zlepšuje tím kvalitu mikroklimatu. Při ocenění je třeba s chybějícím nebo nefunkčním systémem počítat a zohlednit to ve výsledné trţní hodnotě. Dva obdobné objekty, byť o stejné velikosti i lokalitě, se sobě nemohou rovnat trţní hodnotou, kdyţ jeden z nich je v udrţovaném stavu zejména co se týká kvality systémů ovlivňujících vnitřní mikroklima a druhý je v zanedbaném stavu. V takovém případě je nutné zohlednit náklady na rekonstrukci technické zařízení a uvedení objektu do vyhovujícího stavu, z hlediska právních poţadavků a norem. Svou roli také hraje stav stavebních konstrukcí, zejména svislého nosného zdiva, stropní konstrukce a dělících příček. Zde je nutné sledovat při prohlídce oceňovaného objektu, zda konstrukce nevykazuje poruchy neslučitelné s provozuschopným stavem objektu. Jedná se především o trhliny a nadměrné vlhnutí zdiva či dřevěných částí. V případě, ţe se na konstrukci objeví tyto poruchy, je při ocenění nutno počítat s náklady na rekonstrukci a jejich odstranění, aby byl objekt vrácen do původního provozuschopného stavu. Trţní hodnotu také ovlivňují, respektive zvyšují, nadstandardní prvky technického vybavení, jako jsou počítačové a datové sítě, zabezpečovací a signalizační systémy a audiovizuální systémy. Tyto prvky zvyšují standard a komfort daného objektu a tím také zvyšují jeho trţní hodnotu. Toto se projevuje zejména u administrativních budov, protoţe dnešní doba je spojená s výpočetní technikou, je přítomnost počítačových sítí více neţ nutná.

99

V praktické části jsem vypracoval dvě ocenění, bytu a administrativní budovy. Praktická část mi navíc byla velkým přínosem, neboť jsem si zde osvojil a prakticky vyzkoušel nové znalosti z oceňování majetku, nabyté během teoretického studia. Dále je zde vypracována analýza realitního trhu okresu Karlovy Vary.

100

Seznam použité literatury Literatura: 1. JOKL, Miloslav . TZB - Interní mikroklima, větrací a klimatizační technika pro stavební inženýry,. vyd. 1,. Praha : ČVUT, 1981. 2. JELÍNEK, Vladimír; KABELE, Karel. Technická zařízení budov II - Vytápění. vyd. 2. Praha : ČVUT, 1999. ISBN 80-01-01938-1 3. BYSTŘICKÝ, Václav; KAŇKA, Jan. Osvětlení. Praha : ČVUT, 1992. ISBN 80-01-00832-0 4. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. Praha : BIVŠ, a.s., 2007. ISBN 97880-7265-128-3

Právní předpisy a normy: 1. ČSN 33 2130. Praha : ÚNM, 1985 2. ČSN 73 4301. Praha : ÚNM, 1988

Ostatní literatura: 1. ÚZ č.778 - Oceňování, Praha, 2010. ISBN 978-80-7208-788-4 2. ÚRS PRAHA, a.s. ; Praha, 2010

Elektronické zdroje: www.casopisstavebnictvi.cz www.jetiklima.cz www.atrea.co.uk www.mpo-efekt.cz www.odbornecasopisy.cz www.tzb-info.cz www.topeterm.cz www.ainon.cz www.bsj.cz www.stavebnictvi3000.cz www.autolednicky.cz www.skoleni-prokes.cz www.stavarina.cz www.izogarant.cz www.pcs.cz www.ctislav.wz.cz 101

www.izolace.cz www.hluk.eps.cz www.wikipedie.cz

102

Seznam příloh -

Příloha č.1: Výpis z online katastru nemovitostí k oceňovanému bytu

-

Příloha č.2: Snímek katastrální mapy k oceňovanému bytu

-

Příloha č.3: Výpis z online katastru nemovitostí k oceňované administrativní budově

-

Příloha č.4: Snímek katastrální mapy k oceňované administrativní budově

-

Příloha č.5: CD s úplným zněním bakalářské práce

103

Příloha č.1: Výpis z online katastru nemovitostí k oceňovanému bytu

Informace o jednotce Číslo jednotky

1338/13

V budově

č.p. 1339

Číslo LV:

7329

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob vyuţití:

byt

Podíl jednotky na 685/15448 společných částech domu: Katastrální území:

Ostrov nad Ohří 715883

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

SJM Vrba Josef a Vrbová Ludmila Josef Vrba

Severní 1338, Ostrov, 363 01

Ludmila Vrbová

Severní 1338, Ostrov, 363 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Platnost k 19.04.2010 12:54:51

104

Příloha č.2: Snímek katastrální mapy k oceňovanému bytu

105

Příloha č.3: Výpis z online katastru nemovitostí k oceňované administrativní budově

Informace o budově č.p.:

1194

Část obce:

Ostrov

Číslo LV:

2308

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt občanské vybavenosti

Katastrální území: Ostrov nad Ohří 715883 Na parcele:

st. 1095

Zobrazení v mapě

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Jiří Povaţan Nejedlého 520, Ostrov, 363 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Platnost k 19.04.2010 12:54:51

106

Příloha č.4: Snímek katastrální mapy k oceňované administrativní budově

107

Stav vnitřního prostředí jako faktor tržní hodnoty budov

Recommend Documents