Státní podpora revitalizace bytového fondu v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Státní podpora revitalizace bytového fondu v České republice Diplomová práce

Autor:

Bc. Martin Mužík Finance, Finanční obchody

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. František Pavelka, CSc.

Duben, 2012

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Klatovech dne 27. dubna 2012

Bc. Martin Mužík

Poděkování

Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce panu doc. Ing. Františkovi Pavelkovi, CSc. za jeho vedení, rady a podnětné připomínky při zpracování této práce. Dále bych chtěl poděkovat kolegům z ČSOB, kteří mi poskytli podklady a informace k dokončení mé diplomové práce, a Karlu Müllerovi z realitní kanceláře Müller Reality Immobilien s.r.o. za informace v oblasti realitních trhů.

Anotace

Téma mé diplomové práce je zaměřeno na revitalizaci bytového fondu a státní podporu v této oblasti. K tématu mám určitý vztah, protoţe pracuji v bance, kde pomáhám klientům vyřešit financování této investiční akce. Úvod obsahuje seznámení se s tématem. První kapitola se zaměřuje na analýzu současného stavu bytového fondu. Ve druhé kapitole hodnotím nástroje finanční politiky, jak ovlivňují bytový fond. Ve třetí kapitole jsou vysvětleny všechny dostupné podpory pro oblast revitalizací bytového fondu. Ve čtvrté kapitole hodnotím dopady dotační politiky do této oblasti. Závěrečná kapitola se snaţí částečně odhadnout budoucí vývoj. Závěr obsahuje shrnutí a výsledky mého zkoumání s vlastním názorem na řešení problematiky revitalizací bytového fondu

Klíčová slova – státní podpora, revitalizace, bytový fond, dotace, bankovní úvěry, hypotéční trh, stavební spoření.

Annotation

My thesis is focused on the housing stock revitalisation and state support in this field. The topic is very close to me because I work in a bank which provides clients with solution of how to finance this investment project. The introductory part deals with the general idea of the topic. The first chapter analyses the current condition of the housing stock. Tools of the financial policy and their influence on the housing stock are assessed in the second chapter. As regards the third chapter all available support applicable to the housing stock revitalisation is explained while the fourth chapter evaluates the impact of the sudsidy policy on this field. The final chapter gives a prediction of the likely future development. The conclusion provides for the summary and results of my research accompanied by my opinion on handling the housing stock revitalisation.

Key words – state support, revitalisation, housing stock, subsidies, bank loans, mortgage market, construction savings scheme.

Obsah

Úvod ................................................................................................................................... 8 1. Analýza vývoje struktury bytového fondu .....................................................................10 1.1 Analýza stavu bytového fondu ................................................................................10 1.2 Analýza nákladů na revitalizace ..............................................................................14 1.3 Definice poţadavků na komplexní revitalizace .......................................................17 1.4 Základní podmínky pro řádné uţívání bytových domů ...........................................20 1.5 Základní poţadavky na tepelně izolační systém ......................................................22 2. Vývoj nástrojů finanční politiky ve vztahu k vývoji bytového fondu ............................24 2.1 Daň z přidané hodnoty .............................................................................................24 2.2 Analýza trhu s hypotéčními úvěry ...........................................................................26 2.2.1 Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty ..............................................31 2.2.2 Podpora hypotéčního úvěrování bytové výstavby .........................................33 2.2.3 Daňové úspory ...............................................................................................34 2.3 Stavební spoření .......................................................................................................35 3. Formy státní podpory revitalizace bytového fondu ........................................................38 3.1 Dotace na odstranění havarijních stavů u panelových domů ...................................38 3.2 Dotace na výměnu domovních olověných rozvodů .................................................40 3.3 NOVÝ PANEL ........................................................................................................41 3.4 Zelená úsporám ........................................................................................................44 3.5 Integrovaný plán rozvoje měst .................................................................................49 3.6 ČSOB Program energetických úspor .......................................................................52 4. Analýza dopadů dotační politiky na revitalizaci bytového fondu ..................................54 4.1 Vývoj ceny zateplovacího systému ..........................................................................55 4.2 Vývoj zaměstnanosti ve stavebnictví .......................................................................56 4.3 Vývoj v oblasti developerských projektů ................................................................59 4.4 Revitalizace bytového fondu z pohledu bank ..........................................................64 4.5 Majitelé a uţivatelé bytového fondu ........................................................................69 5. Odhad budoucího vývoje ................................................................................................73 Závěr ...................................................................................................................................75 6

Seznam pouţité literatury ...................................................................................................77 Seznam tabulek ...................................................................................................................80 Seznam grafů ......................................................................................................................80 Seznam příloh .....................................................................................................................81

7

Úvod

Pro bydlení si lze vybírat z různých typů domů. Můţe jít o rodinné domy, bytové domy nebo jiné budovy. Bytové domy mohou být panelové nebo zděné. Navíc jednotlivé byty mohou být v osobním vlastnictví, nájemní nebo druţstevní. Lze si vybírat z nových nebo starších bytů. Rozmanitost na trhu s realitami je veliká. Ale vybrat ten správný byt je obvykle rozhodnutí na celý ţivot, pokud je navíc na koupi tohoto bytu poskytnut dlouhodobý úvěr, obvykle hypotéční. V případě nového bytu řešíme samotnou cenu bytu, v případě staršího bytu vedle samotné ceny i jeho uţitnou a funkční hodnotu. V 1. polovině 19. století se stavěly velmi architektonicky zajímavé domy zapadající do rázu tamních měst, obcí a vesniček. Jednalo se o kvalitně postavené domy, u kterých nebylo po mnoho desítek let potřeba řešit nějaké zásadní opravy či rekonstrukce. S příchodem panelové bytové zástavby došlo k postupnému zhoršování kvality bydlení. Důvodem byla v počátku neznalost tohoto materiálu, a proto vznikaly různé netěsnosti mezi panely nebo vysoký hluk. Doba si ale tento materiál vynucovala a tak vzniklo mnoho panelových sídlišť. Postupem času si stavební společnosti a vládní garnitura uvědomily, ţe tento materiál nevytváří zdravé a hygienické prostředí, a začaly se stavět nové bytové domy s jiţ lepšími termoizolačními prvky. Z období výstavby panelových bytových domů si tak především do nového tisíciletí přinášíme obrovský deficit, který se nyní snaţíme řešit. Na většině panelových domů probíhají rozsáhlé revitalizace a vzhledem k tomu, ţe tato tématika je i částečně předmětem mé pracovní činnosti, rozhodl jsem se diplomovou práci právě na oblast revitalizace bytového fondu zaměřit.

Cílem mé diplomové práce je zhodnotit, jaký vliv měla státní podpora na revitalizace bytového fondu v podmínkách České republiky za posledních 10 let. V jednotlivých kapitolách se budu zabývat analýzou vývoje struktury bytového fondu, vývojem nástrojů finanční politiky, státními podporami revitalizace bytového fondu, analýzou dopadů dotační politiky a odhadem budoucího vývoje. V kapitole zaměřené na analýzu dopadů dotační politiky se budu zmiňovat i o problematice poskytování úvěrů na revitalizace bytového fondu a v souvislosti tím budu směřovat tuto oblast do podmínek Československé obchodní banky, a.s. Jedná se o významného hráče v této oblasti. Jako jediná banka na trhu můţe nabídnout určitý bonus ve formě příspěvku z programu podporujícího tuto oblast revitalizací. Zároveň 8

jsem se v této kapitole zaměřené na analýzu dopadů dotační politiky na revitalizace bytového fondu zaměřil i na samotné majitele a uţivatele bytů a zeptal se v jedné realitní kanceláři, jak lze zhodnotit přínos revitalizací na prodejnost starších bytů.

Dalším důvodem výběru tohoto tématu je i fakt, ţe v našem bytovém domě budou v nejbliţších letech probíhat významnější opravy vzhledem k zanedbanosti našeho domu. Svoji práci mohu tak zároveň brát i jako shrnutí, jak se tento segment vyvíjí a o co jsme přišli v oblasti státních podpor.

9

1. Analýza vývoje struktury bytového fondu

Tato kapitola se zaměřuje na odhad potřeby obnovy a revitalizace bytového fondu, který je plně nebo částečně revitalizovaný, resp. nebyla na něm provedena ţádná revitalizace. Bytový fond v České republice z mého pohledu je velmi zanedbaný. U městských bytů jsou poměrně nízké nájmy, a proto nedochází k potřebným opravám a revitalizacím. Mnoho bytových domů je ve správě bytových druţstev, která se jen velmi pozvolna pouští do revitalizací a spíše čekají, aţ nabydou druţstevníci byty do svého vlastnictví a zaloţí společenství vlastníků jednotek. Na ně následně čeká ona kýţená revitalizace, která není zrovna levnou záleţitostí. Stát, resp. druţstva tak přenechávají potřebu revitalizací na nájemníky a vlastníky bytů. To je jeden z důvodů, proč je bytový fond v České republice ve špatném stavu. Mojí snahou je popsat výchozí stav této problematiky a postupně nastínit, jaké jsou moţnosti řešení. Jedním z řešení je právě státní podpora. Dotázal jsem se tedy i jednatele jedné lokální realitní kanceláře, jak právě zateplení ovlivňuje cenu starších bytů v porovnání s novými byty. Z tohoto pohledu se můţe zdát oslovení právě lokální realitní kanceláře jako zcestné, ale pro mé zkoumání je postačující, protoţe s danou problematikou přicházím do styku i ve svém zaměstnání.

1.1

Analýza stavu bytového fondu

Pro úvod by bylo také vhodné vysvětlit rozdíl mezi panelovým a nepanelových bytovým domem.

Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které převaţuje funkce bydlení (obvykle s více neţ polovinou podlahové plochy místností a prostorů je určena pro bydlení).

Bytový dům postavený nepanelovou technologií je bytový dům, který není postaven v ţádné z typizovaných konstrukčních soustav panelových bytových domů. 10

Bytový dům postavený panelovou technologií je bytový dům, který byl postaven pomocí typizovaného konstrukčního stěnového systému z prefabrikovaných panelů.

Bytový fond se skládá z bytových jednotek v rodinných domech (max. 3 bytové jednotky) a bytových domech (min. 4 bytové jednotky). Do bytového fondu zahrnuji trvale obydlené: a) rodinné domy, b) bytové domy s byty: -

v osobním vlastnictví,

-

nájemní byty,

-

druţstevní byty,

-

byty členů druţstva zaloţeného v průběhu privatizace,

-

ostatní,

c) ostatní budovy.

Následující tabulka zachycuje strukturu bytového fondu v České republice (počet bytových jednotek) v roce 2001 a 2011 podle právního důvodu uţívání bytu.

Tabulka č. 1 Struktura bytového fondu v České republice v roce 2001 a 2011

-

Právní důvod uţívání bytu byty ve vlastním domě byty v osobním vlastnictví byty nájemní byty druţstevní byty ostatní Celkem bytových jednotek

2001

2011 1.371.684 421.654 1.092.950 548.812 392.578 3.827.678

1.453.228 1.057.452 685.661 432.291 265.578 3.894.210

Zdroj: www.czso.cz

11

Graf č. 1 Počet bytových jednotek podle právního důvodu uţívání bytu v roce 2001 a 2011 Počet bytových jednotek podle právního důvodu užívání bytu v roce 2001

Počet bytových jednotek podle právního důvodu užívání bytu v roce 2011

Byty ve vlastním domě

Byty ve vlastním domě

Byty v osobním vlastnictví

Byty v osobním vlastnictví

Byty nájemní

Byty nájemní

Byty družstvení

Byty družstevní

Zdroj: www.czso.cz

Z výše uvedeného vyplývá, ţe za posledních 10 let došlo k rapidnímu nárůstu převodů bytových jednotek do osobního vlastnictví a tím poklesu počtu nájemních a druţstevních bytů. Dochází k postupnému doplácení anuitních úvěrů na koupi panelových, později i nepanelových bytových jednotek, které byly poskytovány v 60. – 80. letech 20. století. Tím, jak jsou převáděny byty do osobního vlastnictví, vznikají v domech obvykle společenství vlastníků jednotek, které musí řešit otázku revitalizace bytového fondu, protoţe většina domů nebyla v období splácení anuitních úvěrů nijak zvlášť opravována, pouze základní nezbytné a havarijní stavy.

Mohu uvést na příkladu našeho panelového bytového domu, který pochází z 1. poloviny 80. let minulého století. V roce 2011 byla většina bytových jednotek převedena do osobního vlastnictví s tím, jak končila splatnost anuitních úvěrů. Správcem našeho domu je stavební bytové druţstvo, které se nás nesnaţilo ani upozornit na vznik společenství vlastníků jednotek, protoţe jejich podíl poklesl pod 25 % na společných částech domu. Nemůţeme jim to mít za zlé, protoţe tím vlastně přichází o majetek, který dříve měli ve správě. Nyní musíme řešit otázku revitalizace bytového fondu, protoţe je ve velmi ţalostném stavu. Jediné, co jsme s podporou stavebního bytového druţstva opravovali, byla střecha a zateplení zadní části domu. V nejbliţších měsících zaloţíme společenství vlastníků jednotek a budeme muset začít 12

připravovat komplexní revitalizaci, čítající zateplení zbývajících obvodových stěn, výměnu vchodových dveří, opravu vnějšího schodiště, komplexní elektrorozvody a rekonstrukci stoupaček.

Ale proč vlastně píšu o našem panelovém domě? Protoţe většina vlastníků bytových jednotek řeší podobnou situaci, kterou za ně měl řešit stát, město nebo soukromý vlastník. Tyto subjekty se zřekly své povinnosti udrţovat bytový fond v obyvatelném stavu. V České republice v roce 2001 byly následující počty bytových jednotek v panelových a nepanelových domech. V této statistice není počítáno s bytovými jednotkami v ostatních budovách, proto je celkový počet bytových jednotek o 34.817 niţší, tj. 3.792.861.

Tabulka č. 2 Počty bytových jednotek v roce 2001 Bytový fond Rodinné domy Bytové domy

Počet bytových jednotek 1 632 131 1 199 168 961 562 3 792 861

Panelové Nepanelové

Celkem Zdroj: www.czso.cz

Graf č. 2 Počet bytových jednotek podle druhu výstavby v roce 2001 Počet bytových jednotek podle druhu výstavby v roce 2001 Rodinné domy Panelové bytové domy Nepanelové bytové domy

Zdroj: www.czso.cz

13

Ve struktuře bytového fondu převládá výstavba bytových domů, která byla masivně podpořena v 70. – 80. letech minulého století výstavbou panelových bytových domů. Z této struktury lze také usoudit, proč bude potřeba v nejbliţších letech masivně investovat do bytového fondu.

Panelová výstavba v České republice byla zahájena po roce 1940, nejprve jako experimentální dvojdomky s výrobou panelů přímo na staveništi, později jako vícepodlaţní dvojdomky. Systémová výstavba panelových domů začala probíhat aţ v polovině 50. let minulého století. Byly pouţívány různé technologie výstavby, označované jako G40, G55, G57 atd. Nezkušenost s výstavbou panelových domů vedla i k prvním problémům, kdy špatná tepelná izolace měla za následek vznik plísní nebo vyšší náklady na vytápění vlivem špatně utěsněných spár mezi obvodovými panely. Domy musely být v následujících letech sanovány. V 60. letech minulého století byla ukončena výstavba panelových domů na základě technologie G a byla nahrazena technologií T. V 70. – 80. letech došlo k masivní výstavbě panelových domů v důsledku neuspokojivé bytové situace – nedostatek bytových jednotek pro mladé rodiny. Konec panelové bytové výstavby se datuje k roku 1990, kdy došlo ke změně politického systému v naší zemi, přílivu nových zahraničních investorů, výrobců a v neposlední řadě i nových materiálů pro bytovou výstavbu. Z tohoto období si tak přinášíme do 21. století řadu problémů souvisejících právě s panelovou bytovou výstavbou, především špatné termoizolační, akustické a pevnostní vlastnosti, nepřesné rozměry pouţitých materiálů a s tím související křivé stěny, špatné elektrorozvody a nevyhovující rozvody plynu a vody.

1.2

Analýza nákladů na revitalizace

V souvislosti s bytovým fondem se hovoří o tzv. zanedbanosti bytového fondu, kterou se rozumí suma investic, kterou je potřeba vynaloţit v horizontu nejbliţších let na revitalizaci bytového fondu, aby stav bytových jednotek odpovídal současným standardům na moderní bydlení. Je proto potřeba provést nejnutnější opravy konstrukčních závad, které jsou v mnoha případech závaţné aţ havarijní, dále opravy střech, dílčí či komplexní zateplení obvodového pláště a výměnu výplní vnějších otvorů.

14

Od vzniku České republiky, tj. od 1.1.1993 byla do současné doby proinvestována na revitalizace bytového fondu v souhrnu částka pohybující se v rozmezí 190 – 200 miliard Kč. Tato částka vyjadřuje pouze investice do revitalizací v provedení jen nejdůleţitějších prací. Jedná se relativně o vysokou sumu, ale bytový fond v České republice je velmi zanedbaný, a proto lze říci, ţe bude potřeba proinvestovat aţ pětinásobek, tedy okolo 1 bilionu Kč, aby bytový fond odpovídal moderním představám bydlení.

Provedené opravy na bytových domech nelze povaţovat za postačující. Mnoho z těchto revitalizací nebylo komplexně dokončeno. U panelových bytových domů je opravami dotčeno cca 55 %, avšak komplexně a kvalitně zrekonstruovaná okna má pouze 40 % z celkového počtu panelových bytů. Pro ilustraci uvedeno v následujících grafech.

Graf č. 3 Počet oprav v panelových a nepanelových domech

Opravy v panelových domech

Opravy v nepanelových domech

539754

118207 Byty dotčené opravami

Byty dotčené opravami

Zanedbané byty

Zanedbané byty

659414 843355

Zdroj: www.czso.cz

Z celkového počtu panelových bytových domů v roce 2001, tj. 1 199 168, bylo opravami dotčeno 659 414 bytů, tj. cca 55 %. V posledních letech dochází k masivním revitalizacím a to především díky státním podporám, např. prostředním dotací z Programu Nový PANEL nebo Zelená úsporám. Bohuţel jsou obě tyto dotace pozastaveny v důsledku nedostatku 15

finančních prostředků. Podrobněji se budu problematikou státních podpor zabývat v samostatné kapitole.

U nepanelových bytových domů zatím nedošlo k masivnějším revitalizacím a můţeme tento stav povaţovat za velmi zanedbaný. Z celkového počtu 961 562 bytových jednotek v roce 2001 bylo opravami dotčeno pouze 118 207, tj. cca 12 %. Pomoci tomu měly právě státní podpory.

Průměrné náklady na rekonstrukci 1 bytové jednotky se samozřejmě kaţdý rok zvyšují s tím, jak se zvyšují ceny za materiál, hodinové sazby za práci nebo sazby u daně z přidané hodnoty. U panelových bytových domů jsou náklady na rekonstrukci 1 bytové jednotky odhadnuty na částku cca 190 tis. Kč, u nepanelových bytových domů jsou niţší a pohybují se okolo 142 tis. Kč. Na průměrné náklady na rekonstrukci 1 bytové jednotky mají vliv i moţnosti financování dané investiční akce, neboť s úvěrem si můţe daný subjekt opravit více.

Abychom povaţovali bytový fond za komplexně revitalizovaný, je potřeba provést na bytovém fondu následující opravy: -

statické sanace,

-

oprava lodţií,

-

zateplení,

-

výměna oken,

-

oprava střechy,

-

oprava výtahu,

-

technické zabezpečení budovy,

-

opravy společných prostor,

-

zasklení lodţií.

Reálné náklady na 1 bytovou jednotku se při komplexní revitalizaci, tak jak je definována výše, obvykle pohybují okolo 250 tis. Kč. Většina domácností není schopna tuto částku nikdy 16

za celý ţivot naspořit, proto vznikají ve většině bytových domů společenství vlastníků jednotek, které vystupují jako jeden subjekt a ţádají o poskytnutí úvěrů různé finanční instituce. Zdrojem splácení jsou příspěvky do fondu oprav, coţ jsou dlouhodobé zálohy na opravy a udrţování.

U panelových domů jsou nejvíce prováděny výměny oken, zateplení obvodového pláště, opravy střech a opravy a zasklení lodţií. Tyto činnosti zabírají i největší podíl na celkových nákladech na revitalizace.

Důleţité je, aby byly prováděny komplexní revitalizace, protoţe kvalitně a plnohodnotně rekonstruovaný panelový bytový dům slouţí lépe svým uţivatelům, kteří si tak zhodnocují své bydlení ve smyslu praktickém i peněţním. Byt v komplexně rekonstruovaném bytovém domě má vyšší hodnotu, neţ totoţný byt, který se nachází v domě bez komplexní rekonstrukce.

1.3

Definice poţadavků na komplexní revitalizace

Od obytných domů se očekává uţivatelská, mechanická a poţární bezpečnost, zdravé a hygienické podmínky bydlení, minimální spotřeba tepla a ochrana proti hluku. Tato očekávání by měla být naplněna po celou dobu uţívání domů, a proto k tomu musí být vytvořeny podmínky jiţ při jejich projektování a výstavbě. Ovšem budovy jsou objekty s dlouhodobou ţivotností, a proto musí být průběţně udrţovány a opravovány. Některé části budovy „morálně“ zastarávají, proto se musí rekonstruovat, obnovovat nebo modernizovat. Vţdy by se měli rekonstrukční práce provádět tak, aby nedocházelo k ohroţování nebo zhoršování uţivatelských vlastností budovy.

Tím se dostáváme k samotné kvalitě prováděných oprav. Nejdůleţitějším parametrem pro úspěšně provedenou revitalizaci můţeme povaţovat projektovou dokumentaci. Mnoho vlastníků domů tento dokument podceňuje a spoléhá pouze na nabídky odborných firem. To 17

můţe mít za následek, ţe práce budou neodborně nebo s nízkou kvalitou provedeny, a budou tedy vznikat vady a poruchy, které projekt jen prodraţí. Proto je vhodné si nechat vypracovat kvalitní projektovou dokumentaci, aby nedocházelo k negativním jevům.

Projekt vţdy musí preferovat komplexní opatření. Základem je průzkum poruch, na který navazuje návrh konkrétních opatření k odstranění těchto poruch. Tato část je finančně nákladná, ale výsledný efekt je následně kvalitnější. Odpovědnost za kvalitní návrh postupu oprav je na projektantovi. Na základě tohoto návrhu je vypočítána kalkulace oprav, z které daný vlastník můţe zjistit, kolik zdrojů bude potřebovat na danou akci. Dalším důleţitým krokem v provedení úspěšného projektu je výběr zhotovitele.

Vlastník se vţdy snaţí vybrat jednoho zhotovitele na celý rozsah opravy. Toto obvykle není moţné, protoţe při komplexní revitalizaci nemovitosti nedochází jen k zateplení domu, ale i výměně výtahů, výměně rozvodů nebo stoupaček, opravy střech a jiným neméně důleţitým pracím. Tyto práce provádí obvykle specializované firmy. Následně tedy musí dojít ke sladění a návaznosti prací na sebe.

Výběr zhotovitele lze zahájit tehdy, pokud jsou vyhotoveny následující dokumenty: -

projektová dokumentace,

-

energetických audit,

-

stavební povolení nebo ohlášení,

-

usnesení orgánů o provedení investiční akce nebo o přijetí úvěru, v případě, ţe v bytovém domě je zaloţeno společenství vlastníků jednotek.

Zhotovitel následně předkládá svoji nabídku, ve které je vymezen předmět díla. Měl by splnit určité předpoklady, mezi které patří: -

základní kvalifikační předpoklady, které prokazuje výpisem z evidence rejstříku trestů, potvrzením příslušného finančního úřadu nebo potvrzením příslušného orgánu či instituce o nedoplatcích, 18

-

profesní kvalifikační předpoklady, které prokazuje výpisem z obchodního rejstříku či výpisem z jiné evidence, dokladem o oprávnění k podnikání nebo dokladem osvědčující odbornou způsobilost.

Nabídku lze povaţovat za platnou, pokud byla vytvořena oceněním všech poloţek vyplývajících z projektu. Případné nabídky alternativních prací musí být uvedeny zvlášť a oceněny mimo cenu díla. Nabídky zájemců z řad zhotovitelů se obvykle hodnotí podle následujících kritérií: -

předpoklady zhotovitele realizovat danou zakázku v odpovídající kvalitě,

-

zabezpečení rozsahu a kvality prací a dodávek stanovených v projektové dokumentaci,

-

zabezpečení realizace zakázky v poţadovaném termínu,

-

nabídková cena,

-

platební a záruční podmínky,

-

smluvní sankce.

Zhotovitel musí být schopen garantovat splnění všech podmínek a parametrů projektu stanovených v projektové dokumentaci, kvalitu provádění, finanční spoluúčast při projevu a zjištění nesplnění parametrů při nedodrţení stanovených parametrů, funkčnost stavebního díla a v neposlední řadě ekonomikou způsobilost plnění smluvních závazků a poskytovaných záruk.

Se zhotovitelem, který vzešel z výběrového řízení, je sepsána smlouva o dílo, která by měla obsahovat následující ustanovení: -

garance dodrţení parametrů díla pro případné poskytnutí různých forem dotací,

-

garance zabezpečení rozsahu a kvality prací,

-

garance bezpečnosti práce a zdraví osob na stavbě ode dne převzetí staveniště aţ do jejího dokončení,

-

garance udrţování pořádku a čistoty na staveništi,

-

garance ochrany stavby proti působení nepříznivých vlivů,

-

povinnost vést stavební deník, 19

-

povinnost dodrţování nabídkových cen, jakoţ to pevných smluvních cen platných do doby dokončení díla,

-

návrh platebních podmínek, kde je obvykle stanovena 10% záloha před zahájením stavby na nákup prvotního materiálu,

-

závazné termíny zahájení a dokončení díla,

-

způsob předání a převzetí díla,

-

záruční podmínky a sankce při neplnění podmínek vyplývajících ze smlouvy.

V případě úspěšné revitalizace by bytový dům měl splňovat základní podmínky pro řádné uţívání tohoto bytového domu. Ačkoliv by uskutečněná revitalizace měla přispět ke kvalitnějšímu bydlení, mohou přesto vznikat potíţe s: -

vytvářením zdravého a hygienicky nezávadného prostředí,

-

zajišťováním poţadovaného tepelného stavu,

-

minimalizováním spotřeby energie,

-

apod.

1.4

Základní podmínky pro řádné uţívání bytových domů

Zdravé a hygienicky nezávadné prostředí v bytových domech je základem pro spokojený a ničím nerušený způsob bydlení. K tomu je nutný především čistý vzduch, který můţe být znečišťován různými pachy, prachem nebo plísněmi na zdech. Dalším činitelem zhoršujícím vnitřní prostředí bytové jednotky je vodní pára. Zdrojem vlhkosti jsou jednak lidé, jednak činnosti spojené s uţíváním bytů (vaření, praní). Pokud nedochází k řádnému odvádění vlhkosti dostatečným větráním, dochází k jejímu zvýšení. Zvýšená vlhkost je nejen nepříjemná, ale dosáhne-li hranice, která je dána teplotou rosného bodu, je i škodlivá. Proto zásadním krokem k hygienickému a zdravému prostředí v bytových domech je zajištění pravidelného a dostatečného větrání.

20

Postupem času také docházelo k vývoji poţadavků na tepelně technické vlastnosti obvodových plášťů budov. To se týká především panelové bytové výstavby, kde docházelo především v počátcích k výrazným tepelným únikům. Aby byly zajištěny současné poţadavky na tepelný odpor obvodových plášťů obytných budov, jsou definovány orientační hodnoty potřebné tloušťky dodatečné tepelné izolace. Potřebná tloušťka dodatečné tepelné izolace u střešní konstrukce je 40 – 120 mm v závislosti na tepelném odporu, u stěnové konstrukce 30 – 110 mm v závislosti na tepelném odporu. V době výstavby panelových bytových domů neplatila ţádná kritéria pro hodnocení budov z hlediska spotřeby tepla při vytápění, proto byly panelové bytové domy s původními tepelně technickými vlastnostmi výrazně nevyhovující. Hodnotící kritérium bylo zavedeno aţ v roce 1979, kdy uţ převáţná část panelové bytové výstavby stála.

Od budov se očekává, ţe majitelé (uţivatelé) bytových jednotek budou dosahovat optimální spotřeby tepla a energie při vytápění. Je spočítáno, ţe zvýšení teploty vzduchu o 1 °C znamená zvýšení spotřeby tepla o cca 6 %, coţ při dnešních cenách za energie není zanedbatelná částka.

Větrání je další důleţitou činností při zajišťování zdravého vnitřního prostředí, nesmí však způsobovat nepohodu zvýšeným prouděním vzduchu. Současná bytová výstavba a revitalizace se zaměřují na co nejvyšší utěsnění pláště budov. Důsledkem je následně poţadavek na trvalou výměnu vzduchu nuceným větráním.

Od obytných budov se dále očekává: -

hospodárný ohřev teplé vody,

-

kvalitní osvětlení vnitřních prostorů,

-

kvalitní a dostatečné elektrorozvody,

-

snadná obsluha a údrţba zařízení budovy.

21

Osvětlení vnitřních prostor má 3 základní funkce: -

orientační, která neklade zvláštní nároky na tvar ani umístění svítidel,

-

dekorační, která vytváří pocit tepla domova a pohody nejen zářivou světlostí, ale i útulnými tmavšími kouty,

-

pracovní, která je nejdůleţitější, protoţe v domácnosti probíhá celá řada činností a kaţdá z nich má své specifické poţadavky na osvětlení.

1.5

Základní poţadavky na tepelně izolační systém

U většiny panelových, ale i nepanelových bytových domů řeší jejich majitelé především zateplení obvodových stěn a výměnu oken a vchodových dveří. Vnější tepelně izolační systém, označovaný jako ETICS, patří mezi výrobky, které mohou být uvedeny na trh jen po průkazu shody se stanovenými poţadavky definovaným postupem a zároveň musí být vydáno prohlášení o shodě. ETICS musí být dodán zákazníkovi jako jedna obchodní transakce od jednoho dodavatele.

Pokud má označení CE, znamená to, ţe je ve shodě se všemi

příslušnými ustanoveními příslušných směrnic, které se právě označení CE týkají. ETICS je jasně definovaný výrobek, který má určenou skladbu sloţenou z konkrétních výrobků, které na sebe vzájemně navazují a byly navrţeny tak, aby v maximální moţné míře pozitivně ovlivnily tepelně izolační charakteristiku budovy a prodlouţily její ţivotnost. Nedodrţení skladby, či záměna komponentů určených výrobcem je hrubým zásahem do charakteristiky výrobku a vzniklý produkt tak není certifikovaným systémem a výrobce za něj nenese ţádné záruky.

I po provedení zateplení obvodových stěn systémem ETICS musí budova splňovat základní poţadavky, mezi které patří především: -

mechanická odolnost a stabilita,

-

poţární bezpečnost,

-

hygiena, ochrana zdraví a ţivotního prostředí,

-

bezpečnost při uţívání,

-

ochrana proti hluku, 22

-

úspora energie a ochrana tepla.

Kaţdý systém ETICS musí splňovat předpokládanou ekonomicky přijatelnou ţivotnost a skutečnou ţivotnost na stavbě. Skutečná ţivotnost systému ETICS nezávisí na výrobci, ale na dodavateli a na faktorech, mezi které patří jeho zabudování do stavby nebo uţívání a údrţba. Předpokládaná ţivotnost nemůţe být povaţována za záruku danou výrobcem.

Nejdůleţitějšími pracemi, které mají zásadní vliv na ţivotnost daného zateplovacího systému, jsou především: -

lepení desek tepelné izolace,

-

kotvení hmoţdinkami,

-

provádění základní vrstvy,

-

provádění omítky,

-

osazování otvorových výplní.

Pokud budou tyto práce provedeny kvalitně, můţe ţivotnost zateplovacího systému dosahovat ţivotnosti, kterou obvykle stanovuje výrobce, popřípadě dodavatel.

23

2. Vývoj nástrojů finanční politiky ve vztahu k vývoji bytového fondu

Bytovou výstavbu ovlivňuje celá řada faktorů. Mezi ty nejzásadnější patří vývoj daně z přidané hodnoty, vývoj cen energií nebo vývoj hypotéčního trhu. Všechny tyto faktory následně ovlivňují i cenu samotného bytu. S růstem sazeb DPH, cen energií a sazeb hypotéčních úvěrů samozřejmě roste cena bytů. Výstavba nových bytů a prodej starších bytů stojí z pohledu kupujícího vţdy proti sobě. Kaţdý zájemce má jiné preference a očekávání. Pokud roste cena bytů, klesá zájem o nové byty a to má zásadní vliv na makroekonomické ukazatele, jako je například nezaměstnanost. Nezájem o nové byty způsobí propouštění v oboru stavebnictví, to má za následek vyšší výdaje státního rozpočtu na politiku zaměstnanosti a zhoršení ukazatele míry zaměstnanosti. Tím dochází i ke zhoršování kupní síly obyvatelstva, coţ má za následek niţší příjmy do státního rozpočtu prostřednictvím menších odvodů DPH z potravin. Růst cen nových bytů obvykle zvyšuje poptávku po zateplených starších bytech, protoţe u těchto bytů je relativně niţší cena a nabízejí i relativně stejný komfort.

2.1

Daň z přidané hodnoty

Daň z přidané hodnoty1 (dále jen „DPH“) je daní univerzální, která se uplatňuje na zboţí, sluţby a nemovitosti a byla v České republice zavedena 1.1.1993. Vţdy byla rozdělena na 2 části:

1

-

základní sazba,

-

sníţená sazba.

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty

24

Základní i sníţená sazba se vyvíjí v čase, coţ vede k vyšším nákladům spojených s výpočtem a odvodem daní, nepřehlednostem, vzniku chyb a nedorozumění. Od 1.1.2013 se plánovalo zavedení jednotné sazby DPH ve výši 17,5 %. Dne 10. dubna 2012 ovšem došlo k dohodě koaličních stran vlády České republiky o změně v sazbě DPH. Od 1.1.2013 dojde k navýšení obou sazeb o jeden procentní bod. Důvodem je potřeba vybrat více peněz na daních od daňových poplatníků a DPH je sázkou na jistotu. Z odhadů ministerstva financí by se mělo u DPH v roce 2012 vybrat okolo 220 mld. Kč, v roce 2013 při jednotné sazbě okolo 215 mld. Kč. Jednalo by se tedy o pokles o 5 mld., který si nelze dovolit vzhledem k udrţení schodku státního rozpočtu pod 3 % HDP, jakoţto to jednoho z fiskálních konvergenčních kritérií. Růst sazeb DPH by tak mohl opět významně ovlivnit poptávku po nových bytech a spíše překlopit poptávku na stranu starších zateplených bytů. Vývoj sazeb DPH zachycuje následující tabulka.

Tabulka č. 3 Vývoj sazeb DPH v České republice Platnost 01/1993 – 12/1994 01/1995 – 04/2004 05/2004 – 12/2007 01/2008 – 12/2009 01/2010 – 12/2011 01/2012 – 12/2012 01/2013 –

Základní sazba 23 % 22 % 19 % 19 % 20 % 20 % 21 %

Sníţená sazba 5% 5% 5% 9% 10 % 14 % 15 %

Zdroj: www.berne.cz

U stavebních a montáţních pracích se uplatňuje sníţená sazba daně. Tuto sazbu lze uplatnit i u staveb pro sociální bydlení. Od roku 2008 dochází k neustálému zvyšování sníţené sazby DPH, coţ má zásadní vliv na vývoj bytové výstavby, resp. oboru stavebnictví. Tento obor byl zasaţen jiţ v období finanční a hospodářské krize a nyní na něj doléhá další vlna – vlna zvyšování sníţené sazby DPH. Trh s byty drţí při ţivotě pouze nízké úrokové sazby úvěrů. Pokud mají být nové byty prodejné, musí stavební firmy i developeři s marţemi dolů. Na trhu přeţijí tedy jen ti nejsilnější. Tento scénář lze očekávat pouze s minimální jistotou, pravděpodobnější scénáře je, ţe ceny nových bytů porostou o desítky aţ stovky tisíc. U 25

revitalizací bytového fondu můţeme předpokládat růst cen samotné práce, ale i růst cen materiálu.

V souvislosti s růstem sazeb DPH došlo i k zavedení tzv. přenesené daňové povinnosti, kterou se má lépe zabránit daňovým únikům. Objednatel stavebních a montáţních prací, který je zároveň plátcem DPH, bude mít nově povinnost tuto daň přiznat a zaplatit finančnímu úřadu. Dodavatel těchto prací vystaví fakturu bez DPH a finančnímu úřadu naopak ţádnou daň neplatí. Nově tedy bude na fakturách místo vyčísleného DPH uvedeno, ţe daň je povinen přiznat objednatel prací. Mezi plátci DPH nebude docházet ke zbytečným převodům peněţních prostředků a ušetří se na bankovních poplatcích. Sníţí se i riziko spojené s nezaplacením DPH ze strany dodavatele, přičemţ objednavatel prací si jiţ nárokoval odpočet DPH. Administrativně by měl tento reverse-charge princip pomoci hlavně subdodavatelům, kteří by se tak mohli více zaměřit na kvalitu poskytnutého plnění. Určitou nevýhodu lze spatřovat v neznalosti tohoto principu. Hodnotit tento princip lze zpětně aţ po určité době, ale vzhledem ke zkušenostem ze zahraničí ho lze povaţovat za správný.

2.2

Analýza trhu s hypotéčními úvěry

S revitalizací bytového fondu nepřímo souvisí i vývoj na trhu s hypotéčními úvěry. Pokud bude hypotéční trh pruţný a bude umět reagovat na vývoj ekonomiky, lze předpokládat pozastavení revitalizací bytového fondu.

Hypotéční úvěr je úvěr na investice do nemovitostí, jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, které patří mezi nejoblíbenější záruky a to z důvodu nemoţnosti je fyzicky přenášet. Dalším důvodem oblíbenosti je samotná cena nemovitosti, která se radikálně nemění. Hypotéční úvěry mohou poskytovat hypotéční banky, spořitelny nebo komerční banky, které k tomu mají licenci od České národní banky. Po obdrţení licence můţe banka vydávat i hypotéční zástavní listy, z nichţ získává prostředky k financování hypotéčních úvěrů.

26

Hypotéční trh v České republice se začal vyvíjet od roku 1995, kdy Česká národní banka udělila první licenci k vydávání hypotéčních zástavních listů. Kvůli vysokým úrokovým sazbám na úrovni 15 % aţ 20 % nebyl o hypotéční úvěry zájem. Úrokové sazby se v důsledku nezájmu musely začít sniţovat a jiţ v roce 1999 prolomily hranici 10 %. Tím se hypotéční úvěry staly dostupnější pro většinu obyvatelstva. Trvalý pokles úrokových sazeb na peněţním a kapitálovém trhu vedl k prudkému nárůstu zájmu investorů o jiţ dříve vydané nebo nově emitované hypotéční zástavní listy. Hypotéční trh se začíná stále více rozvíjet i se vstupem nových subjektů s licencí pro vydávání hypotéčních zástavních listů.

V roce 2000 došlo k oţivení hospodářského růstu provázené rychlejším růstem příjmů obyvatelstva při relativně nízké inflaci. Pozitivní vliv na hypotéční trh měly i relativně nízké úrokové sazby na úrovni 8 % aţ 9 % a vysoká státní podpora na novou výstavbu ve výši 4 %. O rok později v důsledku stále lepšího makroekonomického prostředí se jiţ úrokové sazby pohybovaly na úrovni 7 %. Neustálý pokles úrokových sazeb měl zásadní vliv na státní podporu bytové výstavby, která klesla na hodnotu 2 %. Tento pokles se nijak zvlášť neprojevil v zájmu o hypotéční úvěry.

V roce 2002 se státní podpora na novou výstavbu sniţuje na hodnotu 1 %, ale vzhledem k nízkým úrokovým sazbám stále okolo 7 % je o hypotéční úvěry velký zájem. Nově je zavedena státní podpora při pořízení staršího bytu. Na trhu s hypotéčními úvěry se zvyšuje konkurence a banky jsou nuceny přicházet s novými produkty, aby získaly klienty na svou stranu. Mezi tyto produkty patří hypotéční úvěr s progresivním splácením nebo hypotéční úvěr, kterým lze financovat 100 % hodnoty nemovitosti.

V roce 2004 se úrokové sazby hypotéčních úvěrů dostávají pod úroveň 5 %. Pozitivní ekonomický vývoj (posilující kurz české koruny, nezvyšující se nezaměstnanost, nízké úrokové sazby) má pozitivní vliv i na pokles schodku platební bilance. Nízké úrokové sazby, růst reálných mezd, zvyšující se kvalita nabízených nemovitostí a v neposlední řadě pokles jejich cen má pozitivní vliv na zvýšenou poptávku po hypotéčních úvěrech. Zvýšený zájem je připisován i obavě za zvyšování cen nemovitostí po vstupu do Evropské unie. Tato obava se

27

však nenaplnila. Nově lze také poskytovat neúčelové hypotéční úvěry nebo hypotéční úvěry na druţstevní byty.

Rok 2006 je spojen s hypotéčním boomem. Za vysokou poptávkou po hypotéčních úvěrech stojí nízké úrokové sazby, jiţ na úrovni 4 %, neustálý růst reálných mezd a zvyšující se kvalita nabízených nemovitostí a nově i rostoucí nájemné. Lidé stále více začínají mít zájem o vlastní bydlení. Novým produktem v oblasti hypotéčního úvěrování je hypotéka na hypotéku neboli moţnost refinancování stávající hypotéky v době konce fixace úrokové sazby. Na konci roku jiţ má licenci na poskytování hypotéčních úvěrů 17 bankovních subjektů.

Naopak rok 2008 je spojen s finanční, která vznikla ve Spojených státech amerických v důsledku poskytování tzv. „subprime hypoték.“ Tyto hypotéční úvěry byly poskytovány klientům s neznámou úvěrovou historií. Krize se postupně rozšiřovala do celého světa. Česká republika jí zprvu odolávala. Trh s podílovými fondy byl oproti celému světu stále stabilní. Koncem roku jiţ však krize doputovala i k nám. Byla postiţena především oblast hypotéčních úvěrů, kdy došlo ke zpřísnění pravidel. Jiţ na začátku roku došlo ke zvýšení sníţené sazby DPH, coţ se projevilo zejména v cenách materiálu a stavebních prací. Proto ani tato krize neměla zásadnější vliv na cenu nemovitostí. Na jedné straně ceny nemovitostí rostly v důsledku zvýšené sazby DPH, na druhé straně naopak ceny nemovitostí klesaly v důsledku finanční krize.

Finanční krize se v roce 2009 překlopila v hospodářskou. Většina ekonomik proţívala recesi. Banky začaly být opatrnější při poskytování hypotéčních úvěrů. Další příčinou poklesu zájmu o hypotéční úvěry byla i nejistota mezi lidmi, zda si udrţí zaměstnání. Úrokové sazby se opět začaly zvyšovat a pohybovaly se v rozmezí 5 % - 6 %.

Dozvuky hospodářské krize se objevovaly i v roce 2010, ale jiţ docházelo k částečnému oţivování hypotéčního trhu i v důsledku opětovného poklesu úrokových sazeb k hranici 4 %.

28

Rok 2011 lze charakterizovat jako rok, kdy došlo ke zvýšení poptávky po hypotéčních úvěrech. Důvodem byla odeznívající finanční a hospodářská krize, úrokové sazby na historických minimech a příznivé ceny nemovitostí. V období krize lidé ani o vlastním bydlení nepřemýšleli. O hypotéční úvěry začal být opět velký zájem, na coţ i banky reagovaly novými produkty. Hypotéčnímu trhu v tomto roce pomohla i zpráva o zvýšení sníţené sazby DPH, která se projeví především v cenách bytů.

Graf č. 4 Vývoj úrokové sazby u hypotéčních úvěrů v %

Vývoj úrokové sazby u hypotéčních úvěrů 25 20 15 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Zdroj: vlastní grafické zpracování problému

Z vývoje úrokové sazby lze vyčíst, ţe hypotéčnímu trhu se v České republice od jeho uvedení velmi dobře dařilo aţ do doby příchodu finanční a hospodářské krize, která znamenala opětovný růst úrokových sazeb. V současné době jsou úrokové sazby na historických minimech, coţ opět znamenalo zvýšenou poptávku po hypotéčních úvěrech v roce 2011, jak naznačuje další graf.

29

Graf č. 5 Počet poskytnutých hypotéčních úvěrů v tis. ks

Počet poskytnutých hypotéčních úvěrů 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Zdroj: www.mmr.cz

Z grafu je patrné, ţe v roce 2007 dosáhl hypotéční trh svého maxima a to především z důvodu avizovaného růstu sníţené sazby DPH. V tomto roce ještě nikdo nemohl předpokládat, ţe rok 2008 i 2009 bude spojený s finanční a hospodářskou krizí. Jak ale vyplývá z grafu, po oţivení ekonomiky došlo opět k oţivení hypotéčního trhu a k růstu počtu poskytnutých hypotéčních úvěrů. Avizovaný růst sazeb DPH v roce 2012 měl opět pozitivní vliv na růst poptávky po hypotéčních úvěrech v roce 2011, která se zvýšila o 40 % oproti roku 2010. Trh samozřejmě pozitivně reagoval na nízké úrokové sazby a oţivení ekonomiky. Poslední graf z tohoto bloku poukazuje na objem hypotéčních úvěrů a má stejný vypovídací charakter jako graf č. 5 Počet poskytnutých hypotéčních úvěrů.

30

Graf č. 6 Objem hypotéčních úvěrů v mld. Kč

Objem hypotéčních úvěrů 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Zdroj: www.mmr.cz

Hypotéční trh se snaţí podporovat i stát a to z toho důvodu, ţe příznivě působí na obor stavebnictví. Pokud se bude dařit hypotéčnímu trhu, bude se i dařit oboru stavebnictví, poroste zájem o nové byty, bude se sniţovat nezaměstnanost a příjmová stránka státního rozpočtu obdrţí více peněţních prostředků z vybraného DPH. Jedná se o tyto státní podpory: -

podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty,

-

podpora hypotéčního úvěrování bytové výstavby.

2.2.1 Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty

Za podporou hypoték pro mladé lidi na starší byty můţeme vidět zájem státu pomoci mladým lidem k vlastnímu bydlení. Tato státní podpora je určena pro mladé lidi, kteří ještě nedovršili věku 36 let a řeší otázku vlastního bydlení. Podpora je poskytována jako úroková dotace ke 31

splátkám hypotéčního úvěru a platí po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypotéční bankou, max. však po dobu 5 let. Úroková dotace se po této době mění, přičemţ je poskytována max. po dobu 10 let ţivota hypotéčního úvěru. Úroková dotace je poskytována k hypotéčnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč2. Pokud úvěr tuto hranici překročí, je státní podpora poskytováno pouze k části úvěru do výše 800 tis. Kč.

Ţadatel o příspěvek k hypotéčnímu úvěru, kromě věku 36 let, nesmí vlastnit nebo spoluvlastnit ţádný jiný byt, pouze byt, na jehoţ koupi je podpora poptávána. Tento byt se musí nacházet na území České republiky, musí být starý více neţ 2 roky, slouţit k trvalému uţívání a být ve výlučném vlastnictví nebo spoluvlastnictví v případě manţelství. Tato státní podpora se vztahuje i na rodinné domy, ale toto není předmětem mé práce.

Písemnou ţádost o podporu lze podat u hypotéční banky, u které ţadatel o podporu čerpá hypotéční úvěr a která má oprávnění k přijímání ţádostí. Státní podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty se vyvíjela v čase, tak jak se sniţovali úrokové sazby. Pokud průměrná úroková sazba pro hypotéční úvěry poklesne pod 5 %, je státní podpora nulová. Vznikla v roce 2002, tedy v době, kdy byly na území České republiky stále vysoké úrokové sazby. Její výše se pohybuje v rozmezí 1 % aţ 4 %.

Tabulka č. 4 Výše státní podpory v letech 2002 – 2011 Období 09/2002 – 01/2003 02/2003 – 01/2004 02/2004 – 01/2005 02/2005 – 01/2009 02/2009 – 01/2011 02/2011 – 01/2012

Státní podpora 3% 2% 1% 0% 1% 0%

Zdroj: www.mmr.cz 2 Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky. Podpora hypoték. [online]. [cit. 2012-04-07]. Dostupný z WWW:

32

2.2.2 Podpora hypotéčního úvěrování bytové výstavby

Tato podpora byla poskytována od roku 1995, tj. od udělení 1. licence bance s právem vydávání hypotéčních zástavních listů a slouţila k podpoře výstavby a pořízení nových bytů, ale i bytových nebo rodinných domů financovaných z hypotéčních úvěrů. O tuto podporu mohli ţádat jak fyzické osoby občané, tak fyzické osoby podnikatelé a právnické osoby.

Fyzické osobě občanovi mohla být tato podpora poskytnuta od počátku splácení hypotéčního úvěru, pokud byl tento úvěr pouţit na: -

výstavbu bytu, bytového nebo rodinného domu,

-

koupi bytu, bytového nebo rodinného domu (ne staršího 1 roku),

-

koupi rozestavěného bytu, bytového nebo rodinného domu,

-

splacení úvěru poskytnutého na výstavbu bytu, bytového nebo rodinného domu.

Státní finanční podpora byla poskytována na celou dobu splácení hypotéčního úvěru, nejdéle však po dobu 20 let. Výše podpory činila dle Nařízení č. 244/1995 Sb.3: -

při průměrné úrokové sazbě 10 % a více → 4 %,

-

při průměrné úrokové sazbě v rozmezí 9 % aţ 10 % → 3 %,

-

při průměrné úrokové sazbě v rozmezí 8 % aţ 9 % → 2 %,

-

při průměrné úrokové sazbě v rozmezí 7 % aţ 8 % → 1 %,

-

při průměrné úrokové sazbě pod 7 % se příspěvek neposkytoval.

Tato podpora se vztahovala na hypotéční úvěry, jejichţ výše nepřekročila4: -

1,5 milionu Kč v případě výstavby nebo koupi rodinného domu s jedním bytem,

-

2 miliony Kč v případně výstavby nebo koupi rodinného domu se dvěma byty,

-

12 tisíc Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 tisíc Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více neţ dvěma byty,

3 Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotéčního úvěrování bytové výstavby 4 Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotéčního úvěrování bytové výstavby

33

-

12 tisíc Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 tisíc Kč na jeden byt, pokud vestavbou, půdní nástavbou nebo staveními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2.

Podpora hypotéčního úvěrování bytové výstavby byla vyplácena do 31.1.2003. Hlavní příčinou dalšího nevyplácení této podpory byl pokles úrokových sazeb pod hranici 7 %. Následující tabulka zachycuje výši státní podpory bytové výstavby v jednotlivých letech.

Tabulka č. 5 Výše podpory hypotéčního úvěrování v letech 1995 – 2003 Období 10/1995 – 01/2001 02/2001 – 01/2002 02/2002 – 01/2003 02/2003 –

Výše podpory 4% 2% 1% 0%

Zdroj: www.mmr.cz

2.2.3 Daňové úspory

Zvláštní formou podpory je umoţnění daňovým poplatníkům odečíst si od základu daně z příjmu fyzických osob5 zaplacené úroky z hypotéčních úvěrů. Tento odpočet je moţno vyuţít u jakéhokoliv hypotéčního úvěru, který slouţí k uspokojení bytových potřeb. Tímto odpočtem si poplatník sniţuje základ daně a tím tedy platí i niţší daň. Daňový základ lze tedy sníţit aţ o 300 tisíc Kč. Tento odpočet si můţe uplatnit pouze přímý účastník hypotéčního úvěru, tj. osoba, která je uvedena na úvěrové smlouvě. Zároveň nemovitost (byt či dům), kterou financuje dotyčná osoba z hypotéčního úvěru, musí slouţit k řešení vlastní bytové potřeby. Zaplacené úroky z hypotéčního úvěru se vţdy uplatňují v ročním zúčtování daně z příjmů fyzických osob. Aby si mohl poplatník sníţit základ daně z příjmu fyzických osob, musí poţádat svoji banku o potvrzení o zaplacených úrocích. Ve většině případů přijde toto 5 Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

34

potvrzení automaticky. Změny v této podpoře lze očekávat s platností daňové reformy, která má vejít v účinnost nejpozději v roce 2015 (pravděpodobněji v roce 2013), kdy nejvyšší moţný odpočet zaplacených úroků se sníţí na hodnotu 80 tisíc Kč ročně.

2.3

Stavební spoření

Další formou, kterou lze zhodnotit vlastní bydlení, je stavební spoření. Jedná se o účelové spoření prostředků, na jejichţ základě stavební spořitelny poskytují úvěry a stát vyplácí účastníkům stavebního spoření příspěvek ve formě státní podpory. Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna neboli banka s licencí k poskytování sluţeb v oblasti stavebního spoření. Účastníkem tohoto spoření můţe být jak fyzická, tak právnická osoba dle podmínek definovaných v zákoně o stavebním spoření6. Státní podpora v roce 2012 je poskytována účastníkovi stavebního spoření ve výši 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 tis. Kč, tj. státní podpora ve výši 2 tis. Kč. Státní podpora je vyplácena ve formě záloh.

Státní podpora ke stavebnímu spoření byla v minulých letech vyšší. Vzhledem k finanční a hospodářské krizi v letech 2009 – 2010, rapidnímu nárůstu schodku státního rozpočtu a růstu veřejného dluhu, se tato státní podpora sníţila na současnou hodnotu max. 2 tis. Kč za kalendářní rok. Do roku 2003 činila státní podpora 25 % z naspořené částky, max. však z 18 tis. Kč. Od roku 2004 činila státní podpora 15 % z naspořené částky, maximálně však z 20 tis. Kč. Částka nad 20 tis. Kč se převáděla do následujícího roku v případě, ţe byla smlouva uzavřena od začátku se státní podporou. Tento převod je umoţněn i po 1. lednu 2012.

Stavební spoření neslouţí pouze pro zhodnocování finančních prostředků, ale lze z něho poskytovat i úvěry na financování bytových potřeb. Minimální doba pro poskytnutí peněţních prostředků z úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší neţ 24 měsíců od počátku spoření. Účastník stavebního spoření si na začátku stanoví cílovou částku7, kterou se rozumí součet 6 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 7 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření

35

vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpora, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Pokud účastník stavebního spoření nesplňuje podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření, můţe poţádat stavební spořitelnu o poskytnutí překlenovacího úvěru. V této fázi účastník platí úroky z překlenovacího úvěru a zároveň spoří prostředky na účet stavebního spoření. Po splnění podmínek k získání úvěru ze stavebního spoření účastník z těchto prostředků splatí překlenovací úvěr.

Jak jsem jiţ uvedl výše, státní podpora se od roku 2012 sníţila na maximální výši 2 tis. Kč za rok. Tímto omezením chce ministerstvo financí uspořit 5 aţ 6 miliard Kč, druhým důvodem je i odstranění nerovností na finančním trhu ohledně „bezkonkurenční“ státní podpory stavebního spoření. Státní podpory vyuţívá cca 5 milionů Čechů. Z tohoto čísla lze usoudit, ţe kaţdý druhý Čech má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Státní podpora byla v naší zemi aţ moc vstřícná. V okolních a mnohem vyspělejších zemích takto vysoká státní podpora nebyla nikdy poskytována. Sníţením státní podpory ze stavebního spoření můţeme spatřovat určitý odklon od tohoto produktu. Druhým důvodem odklonu od tohoto produktu je i klesající trend úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů. Navíc nemovitosti jsou stále relativně levné, proto je vyšší zájem o hypotéční úvěry, jak dokládají data z roku 2011. Stavební spoření je spíše produkt pro rekonstrukci bytu, neţ aby slouţil k pořízení bytu či nemovitosti.

S příchodem roku 2014 se chystají další změny v systému stavebního spoření. Získat státní podporu bude sloţitější, protoţe klient bude muset doloţit, ţe úspory pouţil na nákup nebo rekonstrukci nemovitosti. To bude znamenat nejen novou administrativní zátěţ pro stavební spořitelny a státní správu, ale i pro účastníky stavebního spoření. Tento krok by mohl vést k dalšímu odklonu zájmu o tento produkt. Nově bude moţné pouţít stavební spoření i k úsporám na stáří. Vzhledem k tomu, ţe na důchodovém účtu byl ke konci roku 2011 schodek cca 40 miliard Kč, můţe se jevit tato moţnost vyuţití stavebního spoření i k úsporám na stáří jako velmi dobrá.

V následující tabulce je zachycen vývoj stavebního spoření se zaměřením na počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření, počet úvěrů ze stavebního spoření a objem úvěrů ze stavebního spoření. 36

Tabulka č. 6 Vývoj stavebního spoření v letech 2001 – 2011

Rok 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v ks 1.373.258 1.283.890 2.097.338 314.650 430.233 516.385 579.730 705.463 575.292 532.765 410.461

Počet úvěrů ze stavebního spoření v ks 465.824 568.920 685.740 786.483 857.875 900.653 942.944 971.176 988.353 993.357 956.659

Objem úvěrů ze stavebního spoření v mld. Kč 37,0 46,3 63,6 84,2 108,0 135,4 179,3 227,4 267,5 293,3 293,1

Zdroj: www.mfcr.cz

37

3. Formy státní podpory revitalizace bytového fondu

Revitalizace bytového fondu je finančně velmi nákladná, proto existují různé státní podpory pro různé druhy revitalizací. Mezi tyto státní podpory patří: -

dotace na odstranění havarijních stavů u panelových domů,

-

dotace na výměnu domovních olověných rozvodů,

-

NOVÝ PANEL,

-

Zelená úsporám,

-

Integrovaný plán rozvoje měst.

Mezi další dotace na podporu revitalizace bytového fondu můţeme zařadit i příspěvek z ČSOB Programu energetických úspor.

3.1

Dotace na odstranění havarijních stavů u panelových domů

Tato dotace vychází z Nařízení vlády č. 63/2006 Sb.8. Dotaci na opravy, mezi které patří práce na panelovém domě prováděné k odstranění statických poruch nosných konstrukcí a konstrukčních nebo funkčních vad konstrukce domu, lze poskytnout právnickým a fyzickým osobám. Těmito osobami jsou vlastníci nebo spoluvlastníci panelových domů, společenství vlastníků jednotek, vlastnicí nebo spoluvlastníci bytů nebo nebytových prostor. Dotace slouţí ke krytí části nákladů spojených s opravami prováděnými na panelovém domě.

Dále je definováno, ţe panelový dům musí pocházet z let 1950 aţ 1990, který byl postaven na území České republiky v některé z typizovaných konstrukčních soustav.

8

Nařízení vlády č. 63/2006 Sb., o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu

38

Dotace se poskytuje do výše 40 % skutečně vynaloţených nákladů, nejvýše však 55.000,- Kč na 1 bytovou jednotku v panelovém domě. Dotaci lze poskytnout nejpozději před ukončením oprav, přičemţ prováděné opravy musí být provedeny v souladu s technickým řešením a musí být dokončeny nejpozději do 2 let od data podpisu smlouvy se Státním fondem rozvoje bydlení (dále jen „SFRB“).

Ţadatel o dotaci musí podat písemnou ţádost o dotaci na SFRB, která musí obsahovat minimálně tyto náleţitosti: -

jméno a příjmení ţadatele, jde-li o fyzickou osobu nebo obchodní firmu nebo název, jde-li o právnickou osobu,

-

adresu panelového domu,

-

výpis z obchodního rejstříku nebo jiné dokumenty vztahující se k právní subjektivitě právnické osoby,

-

výpis z katastru nemovitostí,

-

kopii katastrální mapy,

-

technické řešení oprav,

-

statický posudek,

-

rozpočet oprav,

-

smlouvu o dílo,

-

doklad o veškerých podporách, které byly ţadateli během posledních 3 let přiznány.

Jsou-li splněny všechny podmínky pro přiznání dotace a má-li SFRB na poskytnutí dotace finanční prostředky, je ţadateli předloţen návrh smlouvy o poskytnutí dotace. V roce 2011 nebyla tato dotace poskytována, protoţe v rozpočtu SFRB nebyly pro tuto formu podpory určeny finanční prostředky. Zároveň nebyly přijímány ani ţádosti.

39

3.2

Dotace na výměnu domovních olověných rozvodů

Vzhledem k toxikologickým poznatkům o negativním působení olova na lidský organismus byl zpřísněn limit pro obsah olova v pitné vodě. Tohoto limitu musí být dosaţeno nejpozději do listopadu 2013. Zdrojem olova je materiál, se kterým voda přichází do styku během distribuce. Jedná se především o olověné přípojky, olověné rozvody nebo prvky z mosazi a bronzu.

Za tímto účelem vznikl podprogram Podpora oprav domovních olověných rozvodů, který iniciovalo Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen „MMR“). Z tohoto podprogramu je poskytována dotace na sníţení obsahu olova v pitné vodě výměnou domovních olověných rozvodů vody za rozvody zdravotně nezávadné. Lze předpokládat, ţe ve většině staré panelové výstavbě jsou olověné rozvody a aby bylo dosaţeno přísnějších poţadavků na kvalitu vody, bude nutné ve většině případů vyměnit olověné potrubí za jiné, nezávadné.

Příjemcem dotace můţe být fyzická nebo právnická osoba, přesněji vlastník, spoluvlastník domu, společenství vlastníků jednotek nebo vlastník nebo spoluvlastník bytu v domě s olověnými rozvody vody. Tento subjekt si je povinen nechat zpracovat technické řešení, které musí zahrnovat rozsah, technologický postup oprav a rozpočet.

Podpora je poskytována na celý dům aţ do výše 10.000,- Kč na jednu bytovou jednotku v domě s olověnými rozvody ze státního rozpočtu České republiky. Zároveň musí být splněno pravidlo o přiznaných dotacích a to de minimis, tj. součet všech dotací nesmí za 3 roky přesáhnout částku 200.000,- EUR. Pro rok 2012 byla přislíbena dotace v předběţné výši 5 mil. CZK.

40

Ţadatel o dotaci přikládá k ţádosti o dotaci investiční záměr, který obsahuje: -

výpis z katastru nemovitostí vztahující se k danému panelovému domu,

-

výpis z obchodního rejstříku nebo jiného rejstříku, v případě právnické osoby nebo zápis z usnesení shromáţdění o souhlasu s provedením oprav, v případě společenství vlastníků jednotek,

-

protokol o monitoringu obsahu olova,

-

technické řešení,

-

prohlášení o bezdluţnosti,

-

čestné prohlášení ţadatele o splnění podmínky de minimis.

Monitoring obsahu olova v pitné vodě si objednává majitel objektu, správce objektu nebo společenství vlastníků jednotek u akreditované laboratoře. Odběr vzorku se provádí na kohoutku a to ve třech bytech, z nichţ alespoň jeden by měl být z nejvyššího patra domu, kde obvykle není kvalita vody dostačující vzhledem k délce domovního rozvodu. Ostatní byty by měly být na různých patrech. Akreditovaná laboratoř odebírá 2 vzorky ve stejný den, jeden po noční stagnaci, kdy se nepředpokládá výrazný odběr vody, a druhý v náhodnou denní hodinu, obvykle dopoledne nebo odpoledne. Po vyhodnocení vzorků vydává akreditovaná laboratoř objednateli akreditovaný a autorizovaný protokol s hodnocením.

3.3 NOVÝ PANEL

Poskytovatelem Programu na podporu oprav a modernizací bytových domů neboli NOVÝ PANEL, je Státní fond rozvoje bydlení. Zprostředkovatelem poskytnutí dotace na úhradu úroků nebo bankovní záruky je Českomoravská záruční a rozvojová banka, a.s. (dále jen „ČMZRB“).

41

Cílem programu je podpora provádění komplexních oprav a modernizace bytových domů v rozsahu a kvalitě, která zajistí zvýšení uţitné hodnoty domů a výrazně prodlouţí jejich ţivotnost9.

Příjemcem podpory můţe být: -

fyzická nebo právnická osoba, která je vlastníkem nebo spoluvlastníkem domu,

-

fyzická nebo právnická osoba, která je vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu nebo nebytového prostoru v domě podle zákona o vlastnictví bytů10,

-

společenství vlastníků jednotek vzniklé v domě podle zákona o vlastnictví bytů11.

Podpora můţe být poskytnuta příjemci podpory k úvěru poskytnutému bankou na financování oprav domu, přičemţ ţádost o podporu musí být podána před zahájením stavebních prací nebo před uzavřením smluv o dodávkách strojů a zařízení. Nedílnou součástí ţádosti musí být prohlášení ţadatele, ţe oprava domu je prováděna v souladu s platnými právními předpisy a ţadatel nemá závazky po lhůtě splatnosti vůči státním institucím. Stanovisko k ţádosti musí být vydáno do 30 dnů od předloţení úplných dokladů, mezi které patří kromě ţádosti i výpis z katastru nemovitostí, příloha k ţádosti vyplněná úvěrující bankou nebo uzavřená úvěrová smlouva a stanovisko poradenského a informačního střediska k poskytnutí podpory. Podpora ve formě záruky za úvěr je poskytnuta příjemci podpory do maximální výše 80 % jistiny úvěru a její výši a dobu ručení určuje ČMZRB.

Dotaci na úhradu úroků poskytuje Státní fond rozvoje bydlení, která je upravena Nařízením vlády 299/2001 Sb.12. Tato dotace se poskytuje ve výši rozdílu splátek úvěru, která odpovídá sníţení úroku z úvěru proti sazbě uvedené ve smlouvě o úvěru. Výše dotace můţe činit 2,5 %, 3 % nebo 4 % podle toho, jaký rozsah oprav bude proveden. Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu, je rozdělen do 4 částí označených písmeny A, B, C nebo D (viz 9

Českomoravská záruční a rozvojová banka. Podpora bydlení. [online] c2004 [cit. 2012-03-25]. Dostupný z WWW: 10 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) 11 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) 12 Nařízení vlády 299/2001 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domů

42

Příloha č. 1). Výše podpořené části úvěru nesmí překročit částku 5.500,- Kč na 1 m2 podlahové plochy bytů v opravovaném domě. Dotace je vyplácena postupně v pololetních zálohách po celou dobu splácení úvěru, nejvýše však po dobu 15 let od data podání ţádosti o dotaci. Příjemce dotace musí v období čerpání úvěru zasílat na ČMZRB Potvrzení o výši čerpání úvěru na opravy bytových domů postavených panelovou technologií (vzor v Příloze č. 2). V období splácení úvěru musí příjemce dotace zasílat na ČMZRB naopak Potvrzení o splácení úvěru na opravy bytových domů postavených panelovou technologií (vzor v Příloze č. 3). Obě tyto potvrzení vystavuje banka na ţádost klienta. Výši a počet poskytnutých záruk a dotací lze doloţit následujícími daty.

Tabulka č. 7 Výše a počet poskytnutých záruk a dotací v letech 2001 – 2011 Rok 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 *

Záruky mil. Kč 3 22,2 41 339,6 96 484,2 118 601,8 257 893,3 302 1254,5 328 1281,3 200 984,8 188 952,2 351 1759,0 39 191,0

počet

Dotace mil. Kč 18 34,9 40 251,9 145 429,1 163 363,4 197 221,7 1050 1599,9 2566 4299,9 2024 1999,9 2203 2653,3 953 999,9 134 130,0

počet

* Poslední známá data z I. čtvrtletí 2011 Zdroj dat: Roční účetní závěrka a výroční zpráva za rok 2010 ČMZRB

V srpnu 2010 byl pozastaven příjem ţádostí o dotace na úhradu úroků v programu NOVÝ PANEL. Příčinou bylo vyčerpání přidělených prostředků. Ţádosti na záruky za úvěry na opravy bytových domů byly i nadále přijímány bez omezení.

Začátkem dubna 2011 byl opět zahájen příjem ţádostí o dotace na úhradu úroků v tomto programu, přičemţ neměl dlouhého trvání, protoţe ke dni 27.5.2011 byl opět a definitivně 43

ukončen. Příčinou byly opět vyčerpané limity finančních prostředků. Vzhledem k napjatému státnímu rozpočtu se ani nepředpokládá, ţe by byl tento program obnoven.

3.4 Zelená úsporám

Poskytovatelem programu je Státní fond ţivotního prostředí České republiky, jehoţ správcem je Ministerstvo ţivotního prostředí. Tento program je upraven Směrnicí Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/200913. Podpora je směřována do oblasti úspor energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v obytných budovách. Příjemcem podpory je fyzická nebo právnická osoba, která předloţí ţádost o získání podpory. Podpora je poskytována jednorázově formou přímě dotace prokázaných investičních nákladů na realizaci projektu.

Oblasti podpory: A. úspory energie na vytápění, B. výstavba v pasivním energetickém standardu, C. vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody, D. dotační bonus na vybrané kombinace opatření.

A. úspory energie na vytápění

V této oblasti se poskytuje podpora na projekty vedoucí k dosaţení energeticky úsporného standardu budovy. Jedná se například o výměnu nebo úpravu otvorových výplní, zateplení obvodových nebo vnitřních konstrukcí. Úspora energie můţe být provedena ve formě celkového zateplení nebo dílčího zateplení.

13

Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám

44

V případě celkového zateplení je podmínkou získání podpory dosaţení vypočtené měrné roční potřeby tepla na vytápění u bytových domů nejvýše 55 kWh/m2 podlahové plochy. Zároveň je poţadováno sníţení této vypočtené hodnoty po realizaci zateplení alespoň o 40 % oproti předchozímu stavu.

V případě dílčího zateplení je podmínkou získání podpory dosaţení alespoň 20% sníţení vypočtené hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění po realizaci zateplení oproti předchozímu stavu.

Měrná potřeba tepla na vytápění je čistá výpočtová potřeba tepla na prostorové vytápění bez vlivu účinnosti otopné soustavy a zdroje tepla14.

Podpora je poskytována na nejvýše 120 m2 na jednu bytovou jednotku v obytném domě v obou případech zateplení. Ţádost o podporu se podává před zahájením realizace projektu, v jeho průběhu nebo po dokončení realizace projektu, a to do 12 měsíců od jeho ukončení. Systémy a výrobky, aţ na výjimky, musí být registrovány v Seznamu výrobků a technologií15. Projekt musí být realizován firmami registrovanými v Seznamu odborných dodavatelů16.

B. výstavba v pasivním energetickém standardu

V této oblasti se poskytuje podpora na výstavbu nových a změnu staveb stávajících bytových domů splňující pasivní energetický standard. Podmínkou pro dosaţení dotace je sníţení hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění na 15 kWh/m2 podlahové plochy bytového domu. Ţádost o podporu se podává před zahájením nebo v průběhu realizace projektu na 14

PŘÍLOHA Č. I/1 Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám 15 Zelenausporam.cz. Seznam výrobků a technologií. [online] c2009 [cit. 2012-03-25]. Dostupný z WWW: 16 Zelenausporam.cz. Seznam odborných dodavatelů. [online] c2009 [cit. 2012-03-25]. Dostupný z WWW:

45

základě stavebního povolení (ohlášení) stavby, nebo po ukončení realizace projektu, a to do 12 měsíců od oznámení o uţívání stavby nebo vydání kolaudačního rozhodnutí.

C. využití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody

Tato oblast je zaměřena na výměnu neekologických vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalaci nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do nových obytných domů nebo instalaci solárně-termických kolektorů.

V případě výměny neekologických zdrojů vytápění musí ţadatel doloţit čestné prohlášení o náhradě původního zdroje spalujícího tuhá nebo kapalná fosilní paliva nebo původního elektrického vytápění. Ţadatel je rovněţ povinen tento nový zdroj provozovat a udrţovat po dobu 15 let nebo jej vyměnit za zdroj se stejným nebo lepším ekologickým parametrem. Tato povinnost se váţe téţ jak na instalaci nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do nových obytných domů, tak na instalaci solárně-termických kolektorů.

Zdrojem na biomasu se rozumí výhradně lokální zdroj napojený na otopnou soustavu objektu, který vyuţívá energii pouze z biomasy a zajišťuje dodávku tepla pro vytápění obytného domu a případně i přípravu teplé vody17.

Tepelným čerpadlem se rozumí takový zdroj energie, který odnímá nízkopotenciální teplo z vnějšího prostředí a předává ho k dalšímu vyuţití teplonosné látce v lokálních systémech napojených na otopnou soustavu obytného domu zajišťujících dodávku tepla pro vytápění obytného domu a případně i přípravu teplé vody18.

17

PŘÍLOHA Č. I/1 Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám 18 PŘÍLOHA Č. I/1 Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám

46

Solárně-termickým kolektorem se rozumí systém určený pro celoroční přípravu teplé vody nebo pro kombinaci celoroční přípravy teplé vody a přitápění19.

Podpora je ve všech případech přidělována ve formě dotace jako fixní částka na pořízení konkrétního zdroje, jeho příslušenství nebo jeho zapojení do systému. Ţádost o podporu se podává před zahájením realizace projektu, v jejím průběhu nebo do 12 měsíců po jeho ukončení uvedením zařízení do trvalého provozu doloţeným příslušným protokolem. I zde je potřeba pouţívat registrované systémy a výrobky a vyuţívat registrovaných firem.

D. dotační bonus za vybrané kombinace opatření

Tato oblast je zaměřena na poskytnutí dotace při kombinaci opatření za současného podání ţádosti a maximálně jednou pro daný objekt.

Ţádosti o podporu mohou být přijímány do 31.12.2012 nebo do vyčerpání finančních prostředků. V říjnu 2010 byl ovšem příjem ţádostí z tohoto programu ukončen z důvodu výrazného nárůstu jejich počtu v předchozích měsících roku 2010. Zároveň došlo k selhání Ministerstva ţivotního prostředí (dále jen „MŢP), ţe včas neukončilo nebo nepozastavilo tento program. Začaly vznikat pochybnosti o dostatku finančních prostředků v tomto programu a došlo k odvolání ministra. Aţ do února 2011 probíhaly kontroly správnosti všech údajů v ţádostech a docházelo k upřesňování sumy zbývajících prostředků z prodeje emisních povolenek. Program Zelená úsporám měl být 1. února 2011 opět otevřen, ale vzhledem ke stále probíhající kontrole nedošlo k jeho otevření. Novým ministrem na MŢP se stal Mgr. Tomáš Chalupa, který začal bojovat o to, aby všechny přijaté ţádosti byly uspokojeny. Bylo stanoveno, ţe všechny ţádosti (doposud schválené i před schválením) budou řádně proplaceny a u ţádostí, které jsou neúplné, bude docházet k postupnému obesílání ţadatelů k doplnění ţádostí.

19

PŘÍLOHA Č. I/1 Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám

47

Uskutečněné audity prokázaly, ţe v programu chybí k dubnu 2011 téměř 8 miliard Kč. Příčinou nedostatku finančních prostředků bylo dlouhodobé neefektivní řízení tohoto programu. Nedostatek finančních prostředků byl průběţně doplňován z dalšího prodeje emisních povolenek, úspor vnitřních nákladů, kontrol projektů a národních zdrojů. Prodej emisních povolenek dokázal, ţe kupci vnímali pozitivní vývoj v tomto programu v roce 2011. Většinu emisních povolenek z celkového počtu cca 88 milionu jednotek se podařilo prodat do Japonska, následovali země jako Rakousko nebo Španělsko. Následující tabulka zaznamenává rozbor přijatých ţádostí podle fází zpracování.

Tabulka č. 8 Celkový přehled ţádostí o dotaci k dubnu 2011

-

Fáze ţádosti schválené, vyplacené schválené, nevyplacené ke schválení, kompletní zaslána výzva k doplnění ukončené Celkem

Počet (v ks) 20000 17000 24717 16612 287 78616

Dotace (v mil. Kč) 3086 5866 6492 7144 0 22588

Zdroj: www.zelenausporam.cz

Z výše uvedené tabulky vyplývá, ţe o tento program byl mezi vlastníky nemovitostí poměrně velký zájem, ale pouze špatné kroky MŢP zapříčinily zastavení tak skvěle rozběhnutého programu, který měl přispět k úsporám v energiích a celkově zdravému bydlení v panelových, nepanelových i rodinných domech.

V roce 2010 byly z tohoto programu vyplaceny dotace ve výši cca 2 miliardy Kč (cca 13,5 tis. ţádostí). V roce 2011 byly vyplaceny dotace ve výši cca 8,6 miliardy Kč (cca 36,7 tis. ţádostí). Jedná se tedy o vyplacení více neţ 64 % všech přijatých ţádostí, čímţ je naplňován příslib MŢP, ţe budou všechny přijaté ţádostí řádně uspokojeny, pokud budou dodány všechny potřebné podklady.

48

Díky probíhajícím kontrolám přímo u subjektů, které ţádali o dotace, nehrozí nebezpečí, ţe by Česká republika musela vracet finanční prostředky a platit sankce za nedočerpání prostředků programu kupcům jednotek. Kontrolami byly zjištěny drobné pochybení, které lze řešit úpravou nebo doplněním, ale i různá podezření z manipulace v projektu nebo tepelně technickém posouzení. Příloha č. 4 obsahuje výši podpory v jednotlivých oblastech.

3.5 Integrovaný plán rozvoje měst

Integrovaný plán rozvoje měst (dále jen „IPRM“) je upraven Metodickým pokynem20 v platném znění. IPRM je jedním z účinných nástrojů urbánní politiky, která představuje koncepční a cílevědomou činnost určité veřejné autority zaměřenou na rozvoj měst. IPRM je soubor vzájemně obsahově a časově provázaných akcí realizovaných na určitém území a směřujících k dosaţení společného cíle či cílům města, obce či lokality. Projekty zahrnuté do IPRM v oblasti řešení problematiky bydlení jsou podpořeny z Integrovaného operačního systému (dále jen „IOP“).

Zpracovatelem IPRM je město, které je zodpovědné za jeho realizaci a je povinno vymezit v IPRM zónu nebo téma. Na základě tohoto vymezení následně existují tyto typy IPRM: -

IPRM pro řešení problémů zóny o území pro intervence v oblasti bydlení, o deprivované území, o území s vysokým potenciálem růstu,

-

IPRM pro řešení tematického problému.

Vzhledem k tomu, ţe se zaměřuji na podpory při revitalizacích domů, krátce popíši pouze IPRM pro řešení problémů území v oblasti bydlení. Pro zajištění co největších synergických efektů (vazba projektu na jiné aktivity nebo projekty) je vyţadováno, aby se IPRM zabýval některou z následujících prioritních oblastí: 20

Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k hlavním zásadám pro přípravu, hodnocení a schvalování Integrovaného plánu rozvoje města (na základě Usnesení vlády ČR ze dne 13. srpna 2007 č. 883)

49

-

ekonomický rozvoj,

-

sociální integrace,

-

ţivotní prostředí,

-

přitaţlivá města,

-

dostupnost a mobilita,

-

správa věcí veřejných.

Tato oblast intervence z IOP se zaměřuje na komplexní revitalizaci problémových sídlišť s minimálně 500 bytovými jednotkami nebo modernizaci či rekonstrukci technického stavu bytových domů v těchto sídlištích bez ohledu na jejich technologii výstavby. Cílem intervence je přeměna těchto sídlišť na víceúčelové celky a celkové zlepšení obytného prostředí.

Podpořit lze pouze projekty, které budou realizovány v problémových sídlištích ohroţených fyzickým chátráním nebo sociálním vyloučením, přičemţ musí splňovat následující kritéria: -

problémové sídliště s 500 bytovými jednotkami nacházející se ve městě s celkovým počtem 20 000 a více obyvatel a schváleným IPRM,

-

problémové sídliště vybrané na základě tří kritérií dle článku 4721, z nichţ dvě musí být uvedena pod písmeny a) aţ h).

Mezi kritéria, na základě nichţ je vybráno problémové sídliště, se zařazují: -

vysoká míra chudoby a vyloučení,

-

vysoká míra dlouhodobé nezaměstnanosti,

-

neuspokojivý demografický vývoj,

-

nízká úroveň vzdělání, významné nedostatky v oblasti dovedností a velký počet studentů, kteří předčasně opouštějí školu,

-

vysoký stupeň kriminality a delikvence,

-

obzvláště znečištěné ţivotní prostředí,

-

nízká míra hospodářské aktivity,

21

Nařízení Komise (ES) č. 1828/2006, kterým se stanoví prováděcí pravidla k nařízení Rady (ES) č. 1083/2006 o obecných ustanoveních týkajících se Evropského fondu pro regionální rozvoj, evropského sociálního fondu a Fondu soudrţnosti a k nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1080/2006 o Evropském fondu pro regionální rozvoj

50

-

velký počet přistěhovalců, etnických skupin a příslušníků menšin nebo uprchlíků,

-

poměrně nízká úroveň hodnoty nemovitostí,

-

vysoká energetická náročnost budov.

Financovat lze v oblasti regenerace bytových domů rekonstrukce a modernizace bytových domů, které jsou zaměřeny na zateplení obvodového pláště, sanace základů, opravy hydroizolace spodní stavby, rekonstrukce technického vybavení domů, výměny či modernizace lodţií, balkónů, zábradlí nebo práce prováděné na odstranění statických poruch nosných konstrukcí.

Tato nenávratná přímá pomoc ve formě dotace je vyplácena ze zdrojů Evropského fondu pro regionální rozvoj (dále jen „ERDF“) a národních veřejných zdrojů (dále jen „SR“). Způsobilé výdaje projektů pro oblast regenerace bytových domů jsou financovány z prostředků ERDF a SR v poměru 85:15 v úrovni stropu povolené veřejné podpory, např. pro oblast Jihozápad 36 % v období do 31.12.2010 a 30 % v období do 31.12.2013. Zbylé způsobilé výdaje a případné nezpůsobilé výdaje musí být hrazeny z vlastních prostředků příjemců. Příjemcem v oblasti regenerace bytových domů jsou vlastníci bytových domů.

Zprostředkovatelem této podpory je Centrum pro regionální rozvoj České republiky, příspěvková organizace Ministerstva pro místní rozvoj.

Prostředků z IPRM vyuţilo (vyuţije) 20 měst. Vzhledem k tomu, ţe pocházím z Plzeňského kraje, tak i krajské město Plzeň vyuţije prostředků z IPRM na realizaci projektu „Plzeň – univerzitní město 2015.“ Předpokládané rozpočtové náklady na celý projekt jsou cca 1,3 miliardy Kč. Mezi projekty města v rámci IPRM patří: -

plzeňský vědecko-technologický park,

-

trolejbusová trať Borská pole,

-

tramvajová trať Borská pole,

-

projekt Plzeňského městského dopravního podniku – nákup trolejbusů a modernizace tramvají. 51

3.6 ČSOB Program energetických úspor

Kromě výše vyjmenovaných programů existuje ještě podpora z Fondu energetických úspor neboli z Programu Phare ESF, jejímţ vypisovatelem je Ministerstvo průmyslu a obchodu a poskytovatelem je Československá obchodní banka, a.s. Jedná se o nenávratnou dotaci k úvěrům poskytnutým klientům Banky na investice vedoucí k energetickým úsporám. Banka ji můţe poskytnout: -

bytovým druţstvům nebo společenstvím vlastníků jednotek,

-

municipalitám, tj. městům, obcím, jimi zřízeným organizacím nebo svazkům obcí,

-

podnikatelům – fyzickým a právnickým osobám splňujícím definici malého a středního podnikatele dle nařízení Evropské komise22.

Výše dotace se stanovuje ve vazbě na typ projektu následovně: -

energeticky úsporné projekty – 1 % z objemu schváleného úvěrového limitu,

-

projekty týkající se výstavby energetických a obnovitelných zdrojů – maximálně 1 % z objemu schváleného úvěrového limitu.

Dotace se vztahuje na střednědobé a dlouhodobé úvěry a můţe být alikvotně zkrácena v případě nedočerpání úvěru. Následná výplata dotace je potom prováděna ze skutečně vyčerpané části sjednaného limitu.

O dotaci lze poţádat nejdříve při podání ţádosti o poskytnutí úvěru, nejpozději však před termínem předloţení úvěrového návrhu ke schválení. Klient vyplní formulář s názvem Čestné prohlášení ţadatele (viz Příloha č. 5). Tento formulář slouţí zároveň jako ţádost klienta o poskytnutí dotace a je následně součástí úvěrové smlouvy.

22

Doporučení Komise 2003/361/ES o definici mikropodniků, malých a středních podniků

52

Dotace je vyplácena ve prospěch běţného účtu klienta, a to vţdy ve vazbě na celkovou vyčerpanou výši sjednaného úvěrového limitu počínaje kalendářním rokem následujícím po roce, v němţ bylo ukončeno čerpání.

Dotace do 10 tisíc CZK, nebo jde-li o střednědobý úvěr, je klientům vyplacena jednorázově. Dotace nad 10 tisíc CZK u dlouhodobých úvěrů je vyplácena klientům postupně po dobu 3 let ve 3 stejných dílčích splátkách.

Souběh dotací z Programu NOVÝ PANEL a z Programu ESF je zakázaný. Klientovi nelze poskytnout dotaci z Fondu energetických úspor na činnosti, na které byla poskytnuta podpora z jiných státních nebo evropských fondů.

Souběh dotací z Programu Zelená úsporám a z Programu ESF na stejný účel je moţný pouze za předpokladu, ţe součet výše obou dotací nepřekročí částku rovnající se ekvivalentu 200 000 EUR, tzv. pravidlo „de minimis.“

Souběh podpory z Programu NOVÝ PANEL a dotace z Programu Zelená úsporám je moţný. Program Zelená úsporám umoţňuje poskytnout dotace na všechny typy bytových domů v reţimu blokové výjimky (automatická výjimka ze zákazu podpory) nebo „de minimis“ (podpora nesmí s ostatními podporami „de minimis“ za dobu tří let přesáhnout částku 200 000 EUR) nebo Dočasného rámce (v období od 1.1.2008 do 31.12.2010 nesmí příjemce podpory získat v tomto reţimu a v reţimu „de minimis“ podpory přesahující 500 000 EUR). Na stejné druhy oprav nelze současně získat dotaci z Programu NOVÝ PANEL a z Programu Zelená úsporám. V případě kombinace z obou programů je nutné dodrţet správné pořadí uzavírání smluv o podpoře. Nejprve je nutné uzavřít smlouvu o dotaci z Programu NOVÝ PANEL a následně smlouvu o dotaci z Programu Zelená úsporám. Jedině tak můţe klient obdrţet podporu z obou programů v plné výši.

53

4. Analýza dopadů dotační politiky na revitalizaci bytového fondu

Pokud se majitelé bytových jednotek rozhodnou pro revitalizaci bytového fondu, ať jiţ formou rekonstrukce samotné bytové jednotky nebo formou komplexní revitalizace bytového domu, obvykle to znamená zásadní zásah do rozpočtu kaţdé rodiny. V případě rekonstrukce bytové jednotky si obvykle musí daná rodina obstarat financování a to formou hypotéčního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. V případě komplexní revitalizace bytového domu toto vlastníci bytových jednotek, kteří obvykle zaloţili společenství vlastníků jednotek, řeší formou dlouhodobého účelového úvěru od nějakého bankovního domu. V obou případech si po delší dobu zvyšují výdaje z důvodu splácení úvěrů, ale na druhou stranu jim klesají výdaje na zálohy za teplo, vodu a jiné. Dalo by se říci, ţe to co majitelé vydají na splátky úvěru, to obvykle ušetří na zálohách.

Z tohoto důvodu existují určité státní podpory, které se snaţí alespoň částečně sniţovat náklady na dané revitalizace bytového fondu. Díky státním podporám se revitalizace provádějí ve větším rozsahu, majitele bytových jednotek vidina vrácení určité části vynaloţených prostředků motivuje ke komplexnosti. Kvůli zastavení většiny dotací lze spatřovat, ţe zájem o revitalizace trochu opadá. To mohu potvrdit i z pozice bankovního poradce pro oblast poskytování úvěrů pro společenství vlastníků jednotek a částečně tento nezájem nyní zhodnotím.

V bance jsem zodpovědný za oblast poskytování úvěrů pro společenství vlastníků jednotek a mám na starosti Klatovsko, Sušicko, Domaţlicko, Přešticko nebo Horaţďovicko. V roce 2011 jsme poskytly úvěry s různou dobou splatností 18 subjektům v celkové hodnotě cca 35 milionů Kč. Realizační cena revitalizací byla cca 40 milionů Kč, z toho 1/3 byla podpořena státní podporou z programů NOVÝ Panel a Zelená úsporám. Do konce března 2012 jsme poskytly pouze 1 úvěr v objemu cca 1,6 milionu Kč. V naší bance platí pravidlo: „ pokud neuděláš obchody do konce dubna, prohrál jsi.“ Lze tedy skutečně odvodit, ţe lidé ztratili

54

zájem o revitalizace. Přitom pouze na Klatovsku je opraveno cca 70 % bytových domů. V ostatních regionech, ačkoliv jsou menší, je opraveno cca 30 % aţ 40 %. Pokud hovořím s lidmi, kteří jiţ revitalizace provedli v minulých letech, tak skutečně říkají, ţe pokud by neobdrţeli od státu určitou dotaci, nešli by do komplexní revitalizace a spíše by jen řešili havarijní stavy.

Zásadní vliv na revitalizaci bytového fondu má i cena jednotlivých materiálů a prací. Snad nejdůleţitější materiál je samotný zateplovací systém neboli ETICS.

4.1

Vývoj ceny zateplovacího systému

Jak jsem jiţ v úvodu uvedl, ETICS je vnější tepelně izolační systém neboli obal svislých konstrukcí, který sniţuje únik tepla z budovy. Přináší tak finanční úspory za náklady na vytápění a má celou řadu ekonomických a technických výhod. Zateplení má kladný vliv na celou stavbu.

Mezi ekonomické důvody lze zařadit: -

moţnost úspor 30 – 60 % nákladů na vytápění,

-

niţší provozní výkon a tím delší ţivotnost topné soustavy,

-

eliminace negativních vlivů teplotních změn,

-

prodlouţení ţivotnosti fasády,

-

návratnost investice.

Mezi technické důvody lze zařadit: -

zvýšení povrchové teploty vnitřní strany obvodové konstrukce,

-

zvýšení tepelné pohody,

-

omezení vzniku plísní,

-

odolávání vlivům povětrnosti. 55

V souvislosti s dvěma nejvýznamnějšími dotačními tituly NOVÝ Panel a Zelená úsporám vzrostla poptávka po zateplovacích systémech a nízkoemisních zdrojích tepla. S růstem poptávky by mohl přijít i růst ceny zateplovacích systémů. Mohlo by se zdát, ţe výrobci zateplovacích systémů zdraţili, čímţ by se na dotacích obohatili. Cena zateplovacího systému je ovšem tvořena nejen samotnou cenou izolantu, ale i ostatními fixními náklady, mezi které lze zařadit montáţ, pronájem lešení a samotnou cenu prací (penetrace, lepení, kotvení, povrchová úprava). Cena izolantu tvoří 20 % aţ 35 % ceny dané revitalizace. Z toho vyplývá, ţe fixní náklady tvoří více neţ 2/3 z celkových nákladů a není tedy pravda, ţe samotní výrobci izolačních materiálů zvedli ceny.

Růst cen zateplovacích systémů i jednotlivých prací kopíroval vývoj ekonomiky do roku 2008. Stavebnictví se dařilo, byl zájem o výstavbu nových bytových domů i o revitalizace. Ovšem v roce 2008 udeřila ve světě finanční krize, která se následně překlopila v krizi hospodářskou a v České republice v roce 2009 zapříčinila i pokles ceny izolačního materiálu. Propadla se poptávka z důvodu nedostatku financí, nezájmu o hypotéční úvěry a úvěry od stavebních spořitelen. Cena izolačního materiálu se propadla v průměru o 25 %. V oblasti výroby zateplovacích systémů je v současné době vysoká konkurence a vzhledem k vysokému zájmu o tento druh materiálu i velké skladové zásoby. Tím postupně dochází ke sniţování ceny tohoto materiálu a naopak roste cena prací vzhledem k vývoji ekonomiky. Průměrná obvyklá cena zateplovacího systému o tloušťce 10 mm se pohybuje v rozmezí 1.000,- Kč aţ 1.300,- Kč za 1 m2. Při velkých odběrech prodejci obvykle poskytují mnoţstevní slevy.

Poptávka po zateplovacích systémech a tedy v přeneseném smyslu po revitalizacích bytových domů do jisté míry ovlivňuje zaměstnanost v oboru stavebnictví.

4.2

Vývoj zaměstnanosti ve stavebnictví

Obor stavebnictví je silně ovlivněn ročním obdobím a tedy i práce na revitalizacích domů mohou být prováděny pouze v určitých obdobích. Doporučuje se, aby vnější teplota byla nad 56

5 °C. Pokud je toto dodrţeno, nehrozí odpadávání zateplovacího systému. Kaţdá stavební firma by měla tuto hranici dodrţovat, případně by je měl na tuto skutečnost upozornit stavební dozor, který je zodpovědný za kvalitu prováděných prací. Není tedy vhodné šetřit na stavebním dozoru. Naopak ani vysoké teploty nejsou vhodné při aplikaci zateplovacího systému. Opět je doporučeno, ţe stoupne-li teplota nad 20 °C, měly by se stavební práce zastavit nebo alespoň omezit.

Obecně lze tedy říci, ţe v období, kdy se nemohou provádět práce související se zateplováním domů, klesá zaměstnanost v tomto oboru. Jedná se o tzv. sezónní nezaměstnanost, která se právě vyskytuje v oboru stavebnictví, ale i v zemědělství.

Stavebnictví se podílí na zaměstnanosti v České republice z 9 – 10 % a průměrný počet zaměstnaných osob v tomto oboru se pohybuje okolo 395 tis. osob. Produktivita práce ve stavebnictví je v porovnání s průměrem členských zemí Evropské unie stále velmi nízká a drţí se na třetinové úrovni, nicméně neustále stoupá. Za touto nízkou produktivitou lze spatřovat malou kapitálovou intenzitu a závislost tohoto oboru na domácí poptávce a lokální cenové hladině.

O obor stavebnictví v České republice není aţ takový zájem, jaký by měl být. Důvodem je především nízká mzdová úroveň. V roce 2000 činila průměrná hrubá měsíční mzda 12,5 tis. Kč, v roce 2011 jiţ 22,2 tis. Kč. Jedná se o výrazné zlepšení, ale vzhledem k průměrné mzdě České republiky, která se v roce 2011 pohybovala okolo 23,6 tis. Kč, se jedná stále o podprůměrnou mzdu. Navíc bychom měli brát v úvahu i pracovní podmínky, které zaměstnanci v tomto oboru mají. Musejí pracovat ve venkovních prostorách, v relativně prašném a špinavém prostředí, za jakýchkoliv teplotních a povětrnostních podmínek. Vzhledem k těmto vlivům bude obor stavebnictví čelit úbytku zaměstnanců. Jiţ dnes je ze strany mladých lidí o tento obor menší zájem. Tento pokles lze vykompenzovat levnou pracovní silou ze zahraničí, coţ můţe mít a i jiţ má za následek zhoršení kvality prováděných prací.

57

Nezájem mladých lidí o tento obor je způsoben i jinými preferencemi v oblasti vzdělávání. V současné době chce většina mladých vystudovat střední, respektive vysokou školu a nechce manuálně pracovat. Stavebnictví tak trpí nedostatkem kvalitních řemeslníků. Do budoucna bude ale tento obor stále více získávat na perspektivě. Vzhledem k růstu zájmu o inteligentní budovy, úspory energií, zdravé a hygienicky nezávadné prostředí v bytových domech bude růst zájem o vzdělané lidi v oboru stavebnictví. Ze strany státu by měl být větší zájem podporovat tento obor, protoţe by to vedlo i k podpoře domácí ekonomiky. Obecně lze říci, ţe z prostředků vloţených do stavebních investic se více neţ 50 % vrací do veřejných rozpočtů ve formě daní nebo jiných přínosů. Na obor stavebnictví jsou navázány i odvětví a ztráta jednoho pracovního místa ve stavebnictví obvykle přináší ztrátu dvou pracovních míst v odvětvích navázaných na tento obor.

Pozitivními efekty pro stavebnictví v oblasti bytové výstavby jsou především realizace úsporných staveb s cílem zlepšení ţivotního prostředí, výstavba energetických staveb s cílem zvýšení energetické nezávislosti, zajištění výstavby, oprav a rekonstrukcí stavebního fondu s cílem pokrýt potřebu zvyšující se ţivotní úrovně obyvatelstva.

Stavební produkce v České republice se měří indexem stavebních prací, který udává podíl objemu stavebních prací provedených vlastními pracovníky v běţných (stálých) cenách v období sledovaného roku a objemu stavebních prací provedených vlastními pracovníky v běţných (stálých) cenách ve shodném období minulého roku, násobený 10023. Z tohoto indexu lze vyčíst, ţe v roce 2009 a 2010 došlo k poklesu v objemu stavebních prací. Za tímto poklesem lze jednak spatřovat dozvuky hospodářské krize a jednak růst DPH. V roce 2011 jiţ došlo k nárůstu v objemu stavebních prací, především díky státní podpoře v oblasti revitalizací bytových domů.

Pro bytovou výstavbu bylo charakteristické, ţe aţ do roku 2008 bylo vţdy více zahájených bytů neţ bytů dokončených. Od roku 2009 je opačný trend. Můţeme za tím vidět buď nezájem o nové byty, negativní vývoj v oblasti stavebnictví v důsledku hospodářské krize 23

Český statistický úřad. Průmysl, stavebnictví a energetika. [online] c2012 [cit. 2012-04-15]. Dostupný z WWW:

58

nebo růst DPH. V následující tabulce je uveden vývoj počtu zahájených a dokončených bytů od roku 2001 do roku 2011.

Tabulka č. 9 Vývoj počtu zahájených a dokončených bytů v letech 2001 – 2011 Rok 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Počet dokončených bytů 24.758 27.291 27.127 32.268 32.863 30.190 41.649 38.380 38.473 36.442 28.628

Počet zahájených bytů 28.983 33.606 36.496 39.037 40.381 43.747 43.796 43.531 37.319 28.135 27.535

Zdroj: www.czso.cz

Opačný trend lze však spatřovat u revitalizací bytového fondu. Tato statistika se sleduje od roku 1996 a vţdy bylo více zahájených revitalizací neţ dokončených. Tato statistika však nemá významný vypovídací charakter o tom, ţe je větší zájem o revitalizace neţli o výstavbu nových bytových domů. Od roku 2006 dochází kaţdým rokem k poklesu zahájených revitalizací. I v oblasti zahájené výstavby nových bytových domů je tento trend stejný. Tato situace je ovlivněna především zvyšující se sazbou DPH, špatnou ekonomickou situací obyvatelstva podpořenou finanční a hospodářskou krizí a částečnou nasyceností v této oblasti.

4.3

Vývoj v oblasti developerských projektů

Většina nové bytové výstavby je prováděna formou developerských projektů. Toto alespoň platí ve velkých, především krajských městech. Developerské projekty mají svá specifika a jsou zařazeny do oblasti projektového financování. Rozumíme jimi výstavbu nemovitosti za 59

účelem jejího pronájmu nebo prodeje, popř. koupě existující nemovitosti, její rekonstrukce nebo modernizace a následný prodej nebo pronájem třetím osobám. Developer je investorem projektu, nikoliv finálním investorem. Tím je obvykle ten, kdo chce výsledný projekt vlastnit. Projekt je zadán určitému zhotoviteli, profesionální stavební společnosti, která provede poţadovanou výstavbu. Na celém projektu se dále podílí architekti, projektanti, právníci nebo projekt manaţeři.

Developerský projekt se z hlediska průběhu obvykle člení do 4 fází: -

přípravná fáze – vytváří se samotný koncept projektu podle očekávání a potřeb investorů a jejich finančních moţností,

-

realizační fáze inţenýrská – dochází k samotné realizaci projektu, tj. získání vlastnického práva k pozemkům, všech potřebných povolení nebo sjednání podmínek spolupráce se zhotovitelem projektu a ostatními účastníky, včetně bank,

-

realizační fáze stavební – dochází k samotné výstavbě, sjednávání podmínek budoucího uţívání budovy, případně uzavírání smluv o smlouvách budoucích na prodej bytových jednotek,

-

závěrečná fáze – dochází k předání projektu uţivatelům, prodeji finálnímu investorovi a finalizaci všech aktivit.

Developerský projekt můţeme povaţovat za velmi rozsáhlé dílo, které je časově, technicky, finančně a právně náročné. Ve většině případů je z části financováno formou bankovního úvěru. Postoj bank k developerským projektům do značné míry ovlivňuje i nabídku nových bytových domů vystavěných formou developerských projektů. Budou-li nastaveny příliš tvrdé podmínky pro získání úvěrů, nebude ze strany stavebních firem zájem o úvěry a tím můţe docházet ke zhoršení dostupnosti výstavby nových bytových domů. Za tímto účelem proto vzniká obvykle nová společnost, která je příjemcem úvěru a to z důvodu oddělení financovaného projektu od ostatní podnikatelské aktivity developera a průhlednosti projektu pro financující banku. Další důvod můţeme spatřovat i v případě moţného neúspěchu daného projektu. Tento neúspěch by znamenal zánik uměle vytvořené společnosti, ale nikoliv zánik samotného developera. Pouze by utrpěla jeho pověst. Tato zvláštní společnost se označuje

60

jako SPV neboli Special Purpose Vehicle. Při financování developerských projektů vyţaduje banka minimální kvalitativní a finanční stránky dluţníka a projektu.

U kvalitativních stránek dluţníka se především hodnotí samotná fyzická nebo právnická osoba, která nabývá, staví nebo přestavuje nemovitost. Toto hodnocení je zaměřeno na zkušenosti a reference o dané osobě. Doporučuje se, aby daná osoba působila v oblasti nemovitostí alespoň 5 let. U finančních stránek dluţníka se banka zaměřuje na jeho solventnost a vlastní kapitál.

Při hodnocení kvalitativních stránek projektu se banka zaměřuje na charakteristiku projektu, studii proveditelnosti nebo organizační zajištění a řízení projektu. Stavba budovy, která bude předmětem financování, musí svým rozsahem a účelem odpovídat územnímu plánu a vydaným povolením. Banka přitom hodnotí lokalitu, nákladovou cenu, prodejní cenu nebo výši nájmu. Ze strany bank je preference větších měst, protoţe v menších městech existuje větší riziko neúspěchu. Při hodnocení finančních stránek projektu se banka zaměřuje na nákladovou a příjmovou stránku daného projektu. Hodnotí se jak celkové náklady na projekt, tak příjmy plynoucí z projektu.

Banky za tímto účelem obvykle poskytují dlouhodobé úvěry, u nichţ se předpokládá, ţe budou spláceny z cash flow vytvářeného projektem. Splatnost se obvykle pohybuje okolo 20 let. Jedná se o speciální úvěry s nestandardními podmínkami čerpání i splácení. Před čerpáním musí klient obvykle doloţit mnoho podkladů, mezi ty nejvýznamnější patří finanční plán, zprávy interního experta banky, pravomocné doklady o schválení stavby, smlouvy o dílo, pojistné smlouvy na nemovitost a mnoho jiných. Při splácení můţe klient vyuţít různých variant, buď pravidelné anuitní splácení, nepravidelné nerovnoměrné splácení nebo kombinace pravidelných splátek s nepravidelnými. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o projekty, jejichţ realizační ceny se pohybují ve stovkách milionů korun a úvěry jsou obvykle poskytovány aţ do výše 75 % celkových rozpočtových nákladů, musejí být tyto úvěry řádně zajištěny a pojištěny. Za tímto účelem se vţdy vyţaduje zástava dané nemovitosti. Mezi další instrumenty lze zařadit zástavní právo k pohledávkám, 61

zástava peněţních prostředků, podřízený dluh nebo ručitelské prohlášení. Pojištění nemovitosti je v souvislosti s projektem absolutní nezbytností a případné pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch banky. Při hodnocení projektu banka vyuţívá i různých ekonomických ukazatelů, mezi které lze především zařadit LTV, Equity nebo DSCR.

LTV neboli Loan to Value Ratio vyjadřuje poměr výše poskytnutého úvěru k trţní hodnotě financované nemovitosti, kterou stanovuje interní nebo nezávislý odhadce. Obvyklá výše poskytnutého úvěru nepřesahuje 70 % trţní hodnoty financované nemovitosti. Equity vyjadřuje vlastní prostředky, které jsou obvykle ve formě vkladů do základního kapitálu nebo úvěry od společníků vyjádřené formou podřízeného dluhu. DSCR neboli Debt Service Coverage Ratio vyjadřuje výši finančních rezerv příjemce úvěru v průběhu splácení úvěru. Tento ukazatel dává do poměru čistý zisk příjemce úvěru a odpisy z financované nemovitosti proti roční splátce jistin a úroků. Obvyklá výše by se měla pohybovat okolo 120 %.

Z tohoto pohledu se jedná o velmi náročné projekty, u kterých musí být zajištěno mnoho věcí dopředu, aby bylo moţné vůbec daný projekt spustit a realizovat. To podporuje právě i myšlenku toho, ţe se developerské projekty provádějí pouze ve větších městech. Sídlí zde větší stavební firmy, které nemají pouze lokální uplatnění, mají dlouhou historii, stabilní postavení na trhu a mohou dosáhnout na lepší podmínky úvěru. Dalším důvodem je i větší kupní síla obyvatelstva.

Za posledních 6 let bylo v České republice realizováno okolo 1.000 developerských projektů se zaměřením na bytovou a rodinnou výstavbu. Nejlépe si v tomto ohledu vedla Praha, následovaná Středočeským a Jihomoravským krajem. Nejméně developerských projektů vzniká v Ústeckém, Karlovarském a kraji Vysočina. Toto rozdělení koresponduje s rozdělením krajů, ze kterého vychází strukturální politika České republiky. První skupinka tvoří rozvíjející se regiony, naopak druhá skupinka tvoří zaostávající regiony. Velký rozdíl mezi těmito kraji lze spatřit především v oblasti podnikatelských subjektů, demografického vývoje, špatného napojení okrajových regionů na centrum nebo špatného ţivotního prostředí.

62

Pokud mohu hodnotit developerské projekty z pohledu obyvatele města Klatov, zatím jediný developerský projekt, který se měl realizovat na tomto území, měla být výstavba 198 bytových jednotek v sedmi sekcích. Tento projekt měl být realizován do konce roku 2011, ale vzhledem ke skutečnosti, ţe investor (stavební firma) se dostal do konkurzu, nebyl tento projekt realizován. Přesto v Klatovech vzniklo za posledních 13 let celkem 400 bytových jednotek v 25 bytových domech. O výstavbu bytových domů se postarali lokální stavební společnosti.

Výstavba nových bytových domů tedy zásadně ovlivňuje zájem o revitalizace bytového fondu. Obecně by se dalo říci, ţe by měl platit nepřímý vztah. Pokud bude vyšší zájem o nové bytové domy, měl by být naopak niţší zájem o revitalizace a naopak. Toto tvrzení můţe být sporné, pokud přihlédneme k existenci státní podpory revitalizace bytového fondu. V současné době neexistuje statistika zahájených a dokončených modernizací za rok 2011, abychom mohli porovnat stav po spuštění 2 nejvýznamnějších programů státní podpory revitalizace bytového fondu. Následující tabulka tedy zachycuje počet modernizací bytového fondu v letech 2003 aţ 2010.

Tabulka č. 10 Počet modernizací bytového fondu v letech 2003 – 2010 Rok 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Počet dokončených modernizací 12.761 15.469 21.896 21.144 18.758 21.187 19.029 18.899

Počet zahájených modernizací 17.145 20.074 24.404 36.081 29.635 27.020 24.186 24.031

Zdroj: www.czso.cz

Předchozí tvrzení o nepřímém vztahu mezi novou výstavbou a revitalizacemi bytového fondu vyvrací výše uvedená tabulka. Zájem o revitalizace začal klesat sice dříve neţ zájem o novou 63

výstavbu bytových domů, ale zatím nedošlo k takovému propadu, aby počet zahájených revitalizací byl niţší neţ počet dokončených, tak jak se děje u výstavby. Majitelé bytových jednotek, potaţmo bytových domů, si stále uvědomují špatný stav bytového fondu, proto zatím nedochází k tak výraznému poklesu v počtu zahájených revitalizací. Dopomoci by tomu mohli i nízké úrokové sazby, za které dnes banky poskytují úvěry právě pro tyto klienty.

4.4

Revitalizace bytového fondu z pohledu bank

Banky si téţ uvědomily potřebu revitalizace bytového fondu, a proto tomu přizpůsobily i své produkty pro tuto oblast. Vzhledem k tomu, ţe pracuji v Československé obchodní bance, a.s. (dále jen „ČSOB“), zaměřím tuto část pouze na tuto banku. Postupem času, tak jak jsou jednotlivé bytové jednotky převáděny do osobního vlastnictví, vznikají v bytových domech subjekty, které se označují jako společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). SVJ je upraveno zákonem o vlastnictví bytu24, který říká, ţe je právnickou osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popř. vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým a právnickým osobám. SVJ můţe vzniknout buď v případě, ţe v domě s pěti jednotkami je jich ve vlastnictví různých majitelů alespoň tři, nebo pokud podíl druţstva (původního vlastníka budovy) poklesne pod 25 %. Kaţdé SVJ musí mít svůj statutární orgán, kterým můţe být buď výbor, nebo pověřený vlastník. Statutární orgán následně vstupuje do jednání s bankou o poskytnutí úvěru na revitalizaci jejich bytového domu.

V ČSOB se na tuto oblast velmi zaměřili, protoţe se jedná o nový segment, o nového významného klienta a nabízí jim speciálně upravené produkty. ČSOB se tak stala nejaktivnější bankou na trhu. Do roku 2011 poskytla jiţ více neţ 9 tisíc úvěrů v objemu překračující 34 miliard Kč při průměrné výši úvěru 3,77 milionu Kč. Na konci roku 2011 existovalo v České republice přes 50 tisíc SVJ a ČSOB více neţ 20 tisíc z nich vede platební

24

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

64

styk. Z tohoto pohledu tak ČSOB detailně zná poţadavky klientů na parametry poskytovaných úvěrů.

Mezi základní poţadavky klientů na poskytnutí úvěru patří především dlouhá splatnost, příznivá úroková sazba, anuitní splácení, přijatelná forma zajištění, odborné poradenství a minimum vlastních zdrojů. Na prvním místě to je především dlouhá splatnost úvěru. ČSOB standardně poskytuje úvěry aţ na dobu 20 let. Pokud si tedy SVJ půjčí úvěr na konkrétní revitalizaci, de facto jej splácí vlastníci jednotlivých bytových jednotek. A čím je delší splatnost úvěru, tím je niţší měsíční splátka. Na druhou stranu ale platí, ţe čím je delší splatnost úvěru, tím klient zaplatí více na úrocích. Cílem je tedy co nejniţší zatíţení splátkami úvěru a úroků, tj. klientům optimálně poradit délku splatnosti s ohledem na jejich moţnosti splácení. Druhým aspektem, který jde se splatností ruku v ruce, je úroková sazba. Ta by měla být nastavena na přijatelnou úroveň. Klient si můţe vybrat ze tří variant.

První variantou je pohyblivá úroková sazba, která je stanovena jako součet vyhlašované sazby PRIBOR a pevné marţe v %. PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou pravidelně vyhlašuje Česká národní banka. Tuto sazbu tak komerční banka nemůţe ovlivnit, neboť se v čase mění. Jedná se o nejlevnější variantu s moţností předčasného splacení bez uvedení důvodu a sankcí, na druhou stranu ale s rizikem pohybu.

Druhou variantou je fixní sazba, která je pevná na celou dobu splatnosti úvěru. Jedná se sice o nejdraţší variantu, která ale klientovi zajišťuje jistotu, ţe ať se bude dít cokoliv na trhu s úrokovými sazbami, tak jeho výše sazby bude stále stejná. Nevýhodou je pak moţnost předčasného splacení úvěru, kdy banka si můţe účtovat určitou sankci. Vzhledem k vývoji trhu s úrokovými sazbami je v současné době tato sazba nejpreferovanější. Vţdy se skládá z vnitřní sazby banky (obvykle stanovuje útvar ALM, tj. řízení úrokových sazeb) a určité marţe dle splatnosti úvěru.

Poslední variantou je fixní sazba s částečnou fixací, kdy klient můţe mít splatnost úvěru 20 let, ale kaţdých 5 let se mu bude měnit sazba. To klientovi umoţňuje v den změny úrokové 65

sazby provést mimořádnou splátku bez sankce. Klienti preferují stanovení fixní úrokové sazby, na kterou lze následně navázat anuitní formu splátek. Tato forma splátky klientovi umoţňuje měsíc co měsíc splácet stejnou částku a pouze vnitřně se upravuje poměr mezi výší jistiny a úroků, kdy na počátku jsou nejvyšší úroky a nejniţší jistina. Jedná se o nejlepší variantu, protoţe tyto náklady musí SVJ promítnout do rozpisu plateb jednotlivých vlastníků. Anuitní splácení vyuţívá více neţ 98 % klientů.

Klientům v současné době doporučujeme pevnou fixní sazbu na celou dobu splatnosti úvěru, vzhledem k faktu, ţe úrokové sazby se nacházejí na historických minimech. V roce 2010 se 15letý fix v ČSOB pohyboval okolo 6,4 % p.a., na konci roku 2011 jiţ klesl pod 4 % p.a. Důvodem je přístup České národní banky k základní sazbě, tj. repo sazbě, od které se odvíjí úročení úvěrů. Repo sazba se od května 2010 pohybuje na historickém minimu, tj. na úrovni 0,75 % p.a. I další dvě měnověpolitické úrokové sazby jsou na historických minimech. Diskontní sazba je na úrovni 0,25 % p.a. a lombardní sazba na úrovni 1,75 % p.a. Důvodem je kombinace postoje České národní banky, vyšší míry inflace, slabé domácí poptávky, růst daní a cen pohonných hmot. Nepředpokládá se, ţe by v roce 2012 měly tyto sazby růst.

V současné době ČSOB při financování investiční akce nepoţaduje zapojení vlastních zdrojů, coţ klienti velmi vítají a šetří si peníze ve fondu oprav na drobné opravy a havarijní práce. Naproti tomu naopak banka vyţaduje dobrou platební kázeň. V tomto směru velmi dobře poslouţí správce daného SVJ, který obvykle vede účetnictví a je zodpovědný za celý ekonomický, technický, provozní a právní úsek. Všechny tyto sluţby jsou vyjasněny v mandátní smlouvě, kde se SVJ zavazuje platit za tyto sluţby určitou odměnu. Ta se obvykle, alespoň v Klatovech, pohybuje v rozmezí 100 – 140 Kč za bytovou jednotku a měsíc. Správce má ten nejlepší přehled o neplatičích či dluţnících. V případě výskytu pohledávek po lhůtě splatnosti nad 30 dnů vyţaduje banka rozbor, který jim právě poskytne správce. Obvykle se i banka dozví, jakou formou jsou případné dluhy řešeny, ať jiţ upomínkami, splátkovým kalendářem, ţalobou nebo exekučním výměrem.

Z hlediska poţadavků na zajištění úvěru nastavila ČSOB velmi přijatelné parametry. Pokud je průměrné zadluţení na 1 bytovou jednotku do 300.000,- Kč, poskytuje banka úvěr zcela bez 66

zajištění. Pouze poţaduje dozajištění ve formě blokace peněţních prostředků na účtu u banky ve výši minimálně dvojnásobku měsíční splátky jistiny a úroků nebo měsíčního příspěvku do fondu oprav. Blokace slouţí jako finanční rezerva pro případ zhoršené platební morálky v SVJ. Dále banka vyţaduje 100 % platební styk přes účet u ČSOB. V 95 % se SVJ vţdy vejde do limitu 300.000,- Kč na bytovou jednotku. Pokud ne, mezi další instrumenty slouţící k zajištění úvěru lze zařadit zástavu nemovitosti, biankosměnku nebo záruku ČMZRB.

Ve snaze maximálně podpořit rozhodnutí SVJ začít s revitalizací nabízí ČSOB, jako jediná banka v České republice, moţnost čerpat příspěvek z ČSOB Programu energetických úspor. O tomto příspěvku jsem se jiţ zmiňoval v kapitole o státních podporách. Pouze podotknu, ţe ţádost o příspěvek není byrokraticky náročná a obejde se bez dokládání různých auditů a posudků. Tohoto příspěvku jiţ vyuţilo více neţ 1.400 klientů a byly tak podpořeny úvěry v objemu přesahující 4,5 miliardy Kč.

V souvislosti s poţadavkem na poskytnutí úvěru ČSOB nabízí i určité ekonomické poradenství. Pokud má klient zájem o nabídku na financování investiční akce a zná objem úvěru, disponibilní zdroje na splácení, počet bytových jednotek, celkovou plochu bytových jednotek, náklady na vytápění nebo očekávanou procentní úsporu nákladů na vytápění, můţe mu banka prostřednictvím tzv. kalkulačky úspor spočítat optimální délku splatnosti úvěru, úrokovou sazbu, měsíční splátku, součet úroků za celou dobu splatnosti, předpokládanou úsporu nákladů na vytápění nebo měsíční splátku úvěru před a po započtení vlivu dotací a úspor tepla. ČSOB je na trhu v oblasti úvěrování SVJ, potaţmo bytových druţstev, jedničkou. Následující graf tento fakt dokládá.

67

Graf č. 7 Počet a objem dotací poskytnutých v programu NOVÝ PANEL k 31.12.2011 k úvěrům pro bytová druţstva a SVJ v %

40 35 30 25 20 15 10 5 0 ČSOB

Počet ČS

KB

Raiffeisen

Objem Wüstenrot

Ostatní

Zdroj: www.cmzrb.cz

Úspěšnou revitalizaci bytového domu lze uvést na následujícím příkladu. Společenství domu v Klatovech (dále jen „Klient SVJ“) provedlo komplexní revitalizaci bytového domu v rozsahu zateplení obvodového pláště, výměna oken, lodţií a vchodových dveří, zateplení střechy, výměna 2 výtahů, stoupaček a rozvodů. Celkové investiční náklady činili 7.343.992,Kč. Na této akci se podílelo celkem 5 firem. Klient SVJ vzhledem ke komplexnosti revitalizace poţádal o dotaci z programu Zelená úsporám a o příspěvek z ČSOB Programu energetických úspor. ČSOB mu na základě předloţených podkladů poskytla dlouhodobý úvěr s anuitním splácením ve výši 6.500.000,- Kč do výše 89 % rozpočtových nákladů včetně DPH. Bytový dům se skládal z 34 bytových jednotek, kde si uvědomili potřebu revitalizace a zvedli si měsíční příspěvek do fondu oprav na 33,- Kč/m2 (měsíčně 60.000,- Kč). Klientovi SVJ tak banka vypočítala měsíční splátku ve výši 48.298,- Kč. Celkem šlo tedy o 190 měsíčních splátek a konečná splatnost byla původně nastavena na srpen 2026. Ve smlouvě o úvěru, která je Přílohou č. 6, bylo stanoveno, ţe Klient SVJ můţe provést 1 bezsankční mimořádnou splátku z prostředků dotace. Tím by došlo ke sníţení anuitní splátky úvěru při 68

zachování konečné splatnosti úvěru. Mimořádnou splátku bylo moţné provést vţdy ke dni řádné splátky. Úvěr byl poskytnut s fixní úrokovou sazbou s přechodnou fixací na 2 roky ve výši 4,62 % p.a., závazkovou provizí 0,6 % p.a., poplatkem za poskytnutí úvěru ve výši 2.500,- Kč a poplatkem za práce a sluţby spojené s úvěrem ve výši 250,- Kč. Úvěrové zatíţení na 1 bytovou jednotku činilo 191.177,- Kč, coţ umoţnilo pouze dozajištění ve formě blokace peněţních prostředků ve výši 97.000,- Kč (dvojnásobek měsíční anuity).

Klient SVJ se počátkem roku 2012 dostavil do banky s řádně podepsanou Smlouvou o poskytnutí podpory z programu Zelená úsporám, která je Přílohou č. 7. Z této smlouvy vyplynulo, ţe Klientovi SVJ byla přiznána podpora ve výši 2.270.100,- Kč, přičemţ uznatelné investiční náklady na realizaci opatření činily 3.444.603,- Kč. Podpora tedy činila 66 % ve vztahu k uznatelným investičním nákladům a 31 % k celkovým investičním nákladům. Po dohodě s Klientem SVJ byla celá přiznaná podpora pouţita na mimořádnou splátku bez sankce. Navíc jsme Klientovi SVJ oproti smlouvě o úvěru umoţnili zkrátit dobu splatnosti, čímţ ušetří na celkových úrocích za celou dobu splatnosti úvěru cca 1,9 milionu Kč. Zároveň došlo i ke zkrácení celkové doby splatnosti zhruba o 7 let. V dubnu 2012 Klienta SVJ čekala 1. změna fixní sazby a opět po dohodě došlo ke změně a zbývající část nesplaceného úvěru byla zafixována na celou zbytkovou dobu splatnosti úvěru. Nová fixní sazba tak činila 3,5 % p.a., coţ je významný skok oproti částečné fixaci.

ČSOB se snaţí vţdy klientům co nejvíce vycházet vstříc, coţ je i jeden z dalších důvodů, proč má tak silné postavení na trhu v oblasti poskytování úvěrů pro SVJ a bytová druţstva.

4.5

Majitelé a uţivatelé bytového fondu

Při rozhodování o koupi bytové jednotky hrají největší prim dostupné finanční moţnosti daného zájemce. Mezi další aspekty při rozhodování o koupi můţeme zařadit samotnou lokalitu kupované bytové jednotky, očekávání, dostupnost, kulturní vyţití, dopravní infrastruktura aj. Zájemce si můţe vybírat mezi úplně novým bytem nebo starším bytem, který se můţe nacházet v panelovém nebo cihlovém domě. Pokud se jedná o starší byt, 69

rozhodující při zájmu o koupi bude i to, zda se byt nachází v zatepleném bytovém domě či nikoliv. Z tohoto důvodu jsem oslovil jednu významnou realitní kancelář v Klatovech, která se zaměřuje na prodej bytů a jiných nemovitostí na Klatovsku a Šumavě. Majiteli realitní kanceláře jsem poloţil 3 otázky. Jaký vliv má zateplení domu na cenu bytu, tj. cena před a po zateplení? Zjišťují si zájemci o koupi bytu energetickou náročnost? Jaká je poptávka po bytech v zateplených bytových domech? V dalších odstavcích budou popsány odpovědi na tyto otázky.

Zájem o zateplené bytové domy není absolutní předností. Významnou roli v tomto ohledu právě hraje daná lokalita. Můţe tedy dojít i k paradoxu, ţe nezateplený byt v dobré lokalitě bude mít vyšší cenu, neţ podobný byt, který bude v méně významné lokalitě a bude zateplený. Nemusí jít ale pouze o tento paradox. I nezateplený byt s niţší cenou v horší lokalitě můţe být pro zájemce o koupi zajímavější. Rozhodující v tomto ohledu je to, co od bytu očekává, jak moc je náročný, jaký komfort che mít. Rozdíl mezi bytem v nezatepleném a zatepleném bytovém domě je relativně malý a pohybuje se v řádech deseti tisíců. Do ceny se ale samozřejmě promítá daná lokalita, velikost města, vybavenost okolí, zaměstnanost v okolí, průměrná mzda a kupní síla. Kupní síla právě hraje nejvýznamnější roli. Málokdo je schopný zafinancovat koupi bytu z vlastních prostředků. V tomto ohledu hrají významnou roli bankovní instituce a jejich nabídka v oblasti hypotéčního úvěrování. Jak jsem jiţ zmínil, v současné době jsou úrokové sazby nejen u hypotéčních úvěrů na historických minimech, ale i podmínky pro získání hypotéčního úvěru jsou uvolněnější, neţ před krizí. Na hypotéční úvěr tedy dosáhnou i příjmové skupiny s niţšími příjmy. Před hospodářskou a finanční krizí byl větší zájem o nové byty. V současné době tento zájem stagnuje a více do popředí se dostávají byty v panelových i nepanelových domech, které jsou zateplené. Krize způsobila velkou cenovou volatilitu u nových bytů. Poptávku po bytech v panelových domech můţeme označit jako lehce nadprůměrnou. Důvod můţe být jednoduchý. Vzhledem ke zvyšující se kvalitě prováděných revitalizací a niţší ceně, stoupá zájem právě o tyto byty. Tam, kde je větší mobilita lidí, je i větší nabídka těchto bytů.

Určitou konkurencí pro zateplené byty v panelové zástavbě je výstavba nových nízkoenergetických bytů. Zateplením sice můţe dojít ke stejné úspoře, ale rozhodující v tomto ohledu potom je samotná vnitřní vybavenost bytu a vnitřní uspořádání, coţ starší byty 70

nemohou nabídnout. Při kompozici bytu bylo dříve striktně dáno, kde se jednotlivé místnosti musí nacházet. Dnes existuje větší mobilita a to například vede ke spojování kuchyňských prostorů s prostory pro odpočinek nebo relaxaci. Spojují se tedy kuchyně s obývacími prostory nebo loţnicemi. Zájemci o koupi tedy dnes neřeší jen samotnou cenu bytu, ale i jeho energetickou náročnost. Energetické náročnosti věnují zájemci větší pozornost vzhledem k neustálému růstu cen energií. Zájemci o koupi bytu si uvědomují, ţe dva relativně stejné byty za stejnou cenu, nemusí mít stejnou energetickou náročnost, pokud se jeden bude nacházet v zatepleném domě a druhý v nezatepleném domě. Vedle lokality, dispozice a ceny bytu vstupuje do rozhodování o koupi nově i energetická náročnost. Pomoci se správným výběrem bytu s ohledem na energetickou náročnost mohou odborníci v této oblasti a mohou tak zájemcům ušetřit v budoucnu nemalé peníze v porovnání s odměnou za jejich sluţby. Tak jako jsou domácí spotřebiče opatřeny štítkem energetické náročnosti, měly by mít v budoucnu i jednotlivé domy své štítky energetické náročnosti. Energetické štítky by se vztahovaly jak na nové domy, tak i na stávající domy. Zavádět by se měly v letech 2015 aţ 2019, pokud poslanci tuto normu vycházející z evropské směrnice schválí. Energetické štítky by tak mohly částečně ulehčit rozhodování při koupi bytu. Zájemce o byt by tak dostal informaci o tom, jaké jsou provozní náklady v daném domě a to vzhledem k růstu cen energií je určitě zásadní informace. Negativem můţe být to, ţe náklady na zajištění štítků energetické náročnosti se mohou promítat do prodejních cen.

Jak jsem jiţ několikrát zmínil, významnou roli při koupi bytu hraje lokalita a to nejen lokalita v daném městě ale i samotné město. Nelze tedy srovnávat průměrnou cenu bytu v Klatovech a průměrnou cenu bytu v Praze. V Praze vţdy bude cena vyšší z důvodu lepší vybavenosti ve všech směrech. Určité srovnání můţeme provést mezi městy Plzeň a Klatovy. Do roku 1999 se ceny bytů pohybovali zhruba na stejné úrovni. V obou městech byla zajištěna kvalitní práce, průmyslová výroba hrála významnou roli. Po roce 1999 však došlo k výraznému nárůstu cen bytů v Plzni, respektive poklesu cen v Klatovech, s rozvojem průmyslové zóny na Borských polí. Mezi oběma městy byl rozdíl v kupní síle. S příchodem významných firem do Plzně začal průmysl růst, naopak v Klatovech většina průmyslových podniků ukončila výrobu a město nebylo schopno zajistit nové pracovní podmínky, ačkoliv jiţ několik let existuje nová průmyslová zóna pod Borem. Současná průměrná cena bytu o velikosti 60 m2 se v Plzni pohybuje okolo 1,5 milionu Kč, v Klatovech potom okolo 1,2 milionu Kč. Porovnejme nyní současnou průměrnou cenu bytu 3 + 1 o výměře 60 m2 v Klatovech. Průměrná cena 71

zatepleného bytu v panelové zástavbě se pohybuje okolo 1 milionu Kč. Naopak průměrná cena zatepleného bytu v panelové zástavbě po komplexní vnitřní rekonstrukci se pohybuje okolo 1,2 milionu Kč. Naproti tomu nový byt o stejné výměře se v Klatovech pohybuje okolo 2,1 milionu Kč. Na cenu nového bytu má vliv i vnitřní vybavenost a umístění bytu. Nejhůře prodejné byty a tedy i nejniţší poptávka je po bytech nacházející se pod střechou. Důvodem je absence výtahů nebo nejistota způsobená z obav o stavu střechy, přes kterou můţe do bytu zatékat.

Jednoznačně tedy nelze říci, zda se vyplatí koupě staršího bytu, který je zateplený či nikoliv, nebo nového bytu. Kaţdý zájemce o koupi bytu má jiné priority.

72

5. Odhad budoucího vývoje

Revitalizace bytového fondu v masivnějším provedení začaly od roku 1999 a největšího zájmu bylo dosaţeno v roce 2006. Důvod můţeme spatřovat především v míře zanedbanosti bytového fondu, který vznikl především v 70. – 80. letech v souvislosti s panelovou výstavbou. Můţeme hovořit i o boomu v oblasti revitalizací. Částečně tomu také pomohla dotace z programu PANEL, později modifikovaná na program NOVÝ PANEL. V dalších letech došlo ke stagnaci v oblasti revitalizací. Nepomohla tomu ani nově spuštěná dotace z programu Zelená úsporám v roce 2009. Za tím můţeme vidět především to, ţe bylo dosaţeno určité hranice zájmu o revitalizace bytového fondu. Od 2. čtvrtletí 2011 navíc vlastníky bytových domů nemotivuje ţádná významnější dotace k provádění revitalizací, přitom zanedbanost bytového fondu je stále velmi vysoká. V průměru bylo do současné doby revitalizováno cca 40 % všech bytových jednotek, tj. jak panelových, tak nepanelových. O všech revitalizacích nemůţeme říci, ţe byly provedeny správným způsobem, nebo ţe šlo o komplexní revitalizace. Komplexní revitalizace se dotkly pouze 27 % bytů v panelových domech a 7 % bytů v nepanelových domech. Jedná se o relativně malé procento komplexních revitalizací, které přitom přinášejí největší úspory energií. Přitom průměrné náklady na revitalizaci 1 bytové jednotky v provedení nejzákladnějších prací neustále porostou. Odhad pro rok 2020 je 247 tisíc u panelového domu a 198 tisíc u nepanelového domu. Komplexní oprava 1 bytové jednotky se přitom můţe vyšplhat v roce 2020 aţ na 370 tis. Kč. Vliv na cenu má tempo růstu inflace, růst cen prací, cen energií nebo úbytek kvalifikované pracovní síly v oboru stavebnictví.

Zásadní význam by v tomto ohledu měl sehrát stát prostřednictvím dotací na revitalizace bytového fondu. Pokud nebudou revitalizace podporovány, mohlo by dojít i k zastavení revitalizací bytového fondu. V některých oblastech, kde bylo zatím provedeno málo revitalizací nebo panelové domy pocházejí z období výstavby 60. let, by hrozilo reálné riziko tzv. slumizace či vytváření ghett. V těchto oblastech by se zhoršovalo sociální prostředí, soustředily by se zde nízkopříjmové rodiny a zhoršovala by se bezpečnostní situace. Sociální zátěţ by byla nesmírná. U většiny takto neopravených domů by reálně hrozila zanedbanost, jak materiální, tak morální. 73

V souvislosti se zanedbaností bytového fondu se v roce 2011 otevřela otázka existence ucelené koncepce státní bytové politiky. V České republice zatím neexistuje dlouhodobý výhled v oblasti bytové politiky. Existují jen jednotlivé nástroje podpory bydlení. Nově chystaná koncepce státní bytové politiky by měla mít systematický přístup k této otázce. Mělo by jít o ucelený dokument obsahující celou řadu řešení a zohledňující vývoj pro oblast bydlení aţ do roku 2020. Dosavadní systém byl zaloţen na dotacích ze státního podporu. Vzhledem k špatné situaci v oblasti veřejných financí došlo k útlumu jednotlivých programů podporujících revitalizace bytového fondu. V důsledku toho došlo i k poklesu v objemu stavební výroby, přitom je dokázáno, ţe objem prací za 1 miliardu přináší cca 1 tisíc pracovních míst. Vedle podpory revitalizace bytového fondu by mělo docházet i k podpoře výstavby nových bytových domů.

Mezi hlavní témata chystané koncepce státní bytové politiky v oblasti revitalizace bytového fondu patří sniţování energetické náročnosti bydlení, zlepšení vyuţívání fondů Evropské unie, vyuţívání příjmů z prodeje emisních povolenek nebo sniţování investičního dluhu. Stát by měl podporovat revitalizaci bytového fondu právě v oblasti sniţování energetické náročnosti budov, protoţe se toto výrazně promítá do výdajů domácností za energie. V oblasti nové výstavby by pak měl stát přesně stanovit pravidla týkající se energetické náročnosti při zachování ekonomické přiměřenosti. Stát by se měl také více zaměřit na čerpání prostředků z fondů Evropské unie, protoţe ta řadí tuto oblast do skupiny mezinárodně uznávaných základních lidských potřeb. Vedle těchto prostředků by se měly více vyuţívat i prostředky získané z prodeje emisních povolenek. Z těchto prostředků byl financován program Zelená úsporám, který je v současné době pozastavený z důvodu nedostatku finančních prostředků. Správné vyuţití těchto prostředků by pomohlo ke zvýšení efektivity vyuţití tohoto programu, který zatím nedokázal uspokojit všechny zájemce.

Významná státní podpora by určitě motivovala vlastníky bytového fondu k realizaci komplexních revitalizací. Jak jsem jiţ zmínil v úvodní kapitole, potřebné investice do revitalizace bytového fondu se odhadují na částku okolo 1 bilionu Kč, aby byl bytový fond povaţovaný za revitalizovaný a splňující současná kritéria zdravého a pohodlného bydlení.

74

Závěr Cílem mé diplomové práce bylo zhodnotit, jaký vliv měla státní podpora na revitalizaci bytového fondu v podmínkách České republiky za posledních 10 let. Jednoznačně lze říci, ţe státní podpora určitě pomohla ke zvýšení poptávky o revitalizace bytových domů. Výstavbu bytových domů zajišťoval buď stát nebo nějaký soukromý subjekt, ať jiţ bytové druţstvo nebo obchodní společnost. V případě obchodní společnosti šlo obvykle o zaměstnanecké byty. Ve všech případech měl tento subjekt povinnost se postarat o to, aby bytové domy jak materiálně, tak morálně „nestárly.“ To se aţ na výjimky nestávalo. S platností zákona o vlastnictví bytu25 byl tento problém obvykle přenesen na nové vlastníky, které obvykle vytvořily nový subjekt označovaný jako společenství vlastníků jednotek. Původní vlastník se vzdal povinnosti údrţby o bytový fond a přenesl jej na nový subjekt. S tímto přesunem povinností lze spojovat i počátek významnějších revitalizací bytového fondu. Nový subjekt, SVJ, musel začít rychle řešit problém revitalizace bytového domu, aby nedocházelo k dalšímu zhoršování současného stavu. Samotnou investiční akci lze řešit etapově, ale to z hlediska ceny moc nevyplácí, proto je vhodné udělat jednorázově kompletní revitalizaci. Vezmeme-li v úvahu, ţe kompletní revitalizace se obvykle zaměřuje na zateplení obvodového pláště, rekonstrukci střechy, výměnu oken a vchodových dveří, popř. výtahů, pohybujeme se v řádech několika milionů, u velkých bytových domů i několika desítek milionů. Na to samozřejmě SVJ nemohou mít a z tohoto důvodu ţádají o poskytnutí úvěru. A samozřejmě se poptávají, zda jim stát přispěje na tuto revitalizaci, kdyţ byl na ně tak „hodný“, a přenechal jim problém revitalizace domu. Stát by si měl tuto povinnost uvědomovat a přispívat. V první dekádě 21. století tomu tak bylo. Souběţně mohly SVJ nebo i jiné subjekty ţádat např. o podporu na odstranění havarijních stavů, na výměnu olověného potrubí, o podporu z programu PANEL, resp. NOVÝ PANEL a později i z programu Zelená úsporám. Vzhledem k vývoji finančních prostředků ve veřejném rozpočtu nebo hospodářské a finanční krizi byly tyto prostředky omezeny nebo zcela zastaveny. V roce 2012 neexistuje ţádná finanční podpora, o kterou by mohly tyto subjekty ţádat na revitalizace bytového fondu. Pouze příspěvek od ČSOB ve výši 1 %, coţ nelze povaţovat za podporu. S financováním revitalizací se tyto subjekty obracejí na bankovní instituce a významnou roli v tomto ohledu hraje právě ČSOB, proto i oblast financování byla zaměřena na její podmínky. 25

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

75

Ve většině okolních zemí běţí podobné programy, které jsou ale zaloţeny na principu vratné a nevratné dotace. V České republice tento princip nebyl a naopak program Zelená úsporám byl aţ moc štědrý a vyplácen nenávratnou dotaci ve výši aţ 67 %, na coţ v současné době nejsou finanční prostředky ve státním rozpočtu. V roce 2012 se otevřela jednání na téma státní podpory revitalizace bytového fondu, která by byla financována z prodeje emisních povolenek v letech 2013 aţ 2020. Část z těchto prostředků by šla přímo do státního rozpočtu a druhá část přímo na řešení problematiky zanedbanosti bytového fondu. Jiţ by ale tato podpora nebyla tolik štědrá a pohybovala by se maximálně do 30 %. Myslím si, ţe je to správný krok, protoţe většina lidí si řekne, ţe dům nepostavily, tak proč by měly nyní financovat celou revitalizaci z vlastních peněz.

Ve své práci jsem se nejprve snaţil zhodnotit původní a současný stav a v závěru poslední kapitoly odhad budoucího vývoje. Hovoříme-li o bytovém fondu, musíme zmínit i výstavbu nových bytových domů, obvykle vystavěných formou developerských projektů. Proto jsem částečně nastínil i tuto problematiku. I koupě nového bytu je významný zásah do finančních prostředků rodin, proto existují finanční produkty typu hypotéční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Nyní jsou ty nejvhodnější podmínky pro získání hypotéčního úvěru a to z důvodu uvolnění podmínek a sazeb, které jsou na historických minimech. Určitou významnější roli by mohly v tomto ohledu sehrát i významné bankovní domy, které poskytují na revitalizace dlouhodobé úvěry, obvykle se splatností aţ 20 let. Za tuto dobu dostanou na úrocích aţ 40 % z hodnoty úvěru. Vzhledem k tomu, ţe zisky těchto významných bankovních domů se obvykle pohybují nad deseti miliardami za rok, mohli by část úroků klientům vracet jako projevení dobré vůle a poděkování za vyuţití jejich sluţeb.

Výstavba nových bytů a revitalizace stávajícího bytového fondu tak stojí proti sobě. Proto jsem se zeptal v jedné realitní kanceláři, jak ovlivnilo cenu zateplení staršího bytu a zda je větší zájem o nové nebo revitalizované starší bytu. Jednoznačnou odpověď jsem na tyto otázky nezískal. Kaţdý subjekt se rozhoduje jinak. Doufejme, ţe opět v roce 2013 budou moci vlastníci bytových jednotek, obvykle sdruţených v SVJ, ţádat o státní podporu, která by jim alespoň částečně ulehčila jiţ tak napjatý rozpočet týkající se revitalizace bytového fondu. Myslím si, ţe jsem cíle své diplomové práce dosáhl.

76

Seznam pouţité literatury 1. ACHOUR G, et al. Financování developerských projektů. 1. vyd. 2009. 69 s. 2. HANÁK M.; HEJDA M.; MANOVÁ A. Kvalita oprav panelových domů. 1. vyd. 2008. 91 s. ISBN 80-86426-28-9. 3. KÁNTOROVÁ J.; HEJDA M.; HANÁK M. Postup při zateplování obytných budov. 1. vyd. 2006. 120 s. ISBN 80-86426-24-6. 4. KUČERA P.; ŘEHÁNEK J.; ŠAFRÁNEK J.; MRÁZEK K.; HORÁKOVÁ A.; DVOŘÁČEK K.; HANÁK M.; HEJDA M. Hospodaření s energiemi v panelových domech. 1. vyd. 2007. 109 s. ISBN 80-86426-26-2. 5. Českomoravská záruční a rozvojová banka. Podpora bydlení. [online] c2004 [cit. 201203-25]. Dostupný z WWW: . 6. Český statistický úřad. Průmysl, stavebnictví, energetika. [online] c2012 [cit. 2012-0415]. Dostupný z WWW: . 7. Deloitte. Vývoj stavebnictví do roku 2012. [online] c2012 [cit. 2012-04-16]. Dostupný z WWW: . 8. Hypotéční banka. Zprávy o hospodaření. [online] c2012 [cit 2012-04-18]. Dostupný z WWW: . 9. IHNED.cz. Schváleno: Podpora stavebního spoření klesne na 2000 korun, rozhodli poslanci. [online] c1996-2012 [cit. 2012-04-13]. Dostupný z WWW: . 10. IHNED.cz. Stavební spoření omezí nová pravidla. Získat podporu od státu bude složitější. [online] c1996-2012 [cit. 2012-04-13]. Dostupný z WWW: . 11. Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky. Podpora hypoték. [online] [cit. 2012-0407]. Dostupný z WWW: . 12. Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky. Stát chystá novou koncepci bytové politiky. [online] [cit. 2012-04-24]. Dostupný z WWW: . 77

13. Novinky.cz. Dohoda koalice: Bohatí zaplatí vyšší daně z příjmu, studentům přibude zápisné. [online] c2012 [cit. 2012-04-12]. Dostupný z WWW: . 14. Novinky.cz. Domy budou muset mít energetické štítky. Je to pitomost, přiznávají poslanci. [online] c2012 [cit. 2012-04-15]. Dostupný z WWW: . 15. Novinky.cz. Stát opět podpoří zateplení domů. [online] c2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupný z WWW: . 16. Tzb-info.cz. Jak Zelená úsporám ovlivnila ceny izolačních materiálů. [online] c2001-2012 [cit. 2012-04-16]. Dostupný z WWW: . 17. Zelenausporam.cz. Seznam odborných dodavatelů. [online] c2009 [cit. 2012-03-25]. Dostupný z WWW: . 18. Zelenausporam.cz. Seznam výrobků a technologií. [online] c2009 [cit. 2012-03-25]. Dostupný z WWW: . 19. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). 20. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. 21. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. 22. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. 23. Nařízení Komise (ES) č. 1828/2006, kterým se stanoví prováděcí pravidla k nařízení Rady (ES) č. 1083/2006 o obecných ustanoveních týkajících se Evropského fondu pro regionální rozvoj, evropského sociálního fondu a Fondu soudrţnosti a k nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1080/2006 o Evropském fondu pro regionální rozvoj. 24. Nařízení vlády č. 63/2006 Sb., o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu.

78

25. Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotéčního úvěrování bytové výstavby. 26. Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domů. 27. Směrnice Ministerstva ţivotního prostředí č. 9/2009 o poskytování finančních prostředků ze Státního fondu ţivotního prostředí České republiky v rámci Programu Zelená úsporám. 28. Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k hlavním zásadám pro přípravu, hodnocení a schvalování Integrovaného plánu rozvoje města (na základě Usnesení vlády ČR ze dne 13. srpna 2007 č. 883).

79

Seznam tabulek Tabulka č. 1 Struktura bytového fondu v České republice v roce 2001 a 2011 ..............11 Tabulka č. 2 Počty bytových jednotek v roce 2001 .........................................................13 Tabulka č. 3 Vývoj sazeb DPH v České republice ..........................................................25 Tabulka č. 4 Výše státní podpory v letech 2002 – 2011 ..................................................32 Tabulka č. 5 Výše podpory hypotéčního úvěrování v letech 1995 – 2003 ......................34 Tabulka č. 6 Vývoj stavebního spoření v letech 2001 – 2011 .........................................37 Tabulka č. 7 Výše a počet poskytnutých záruk a dotací v letech 2001 – 2011 ...............43 Tabulka č. 8 Celkový počet ţádostí o dotaci k dubnu 2011 ............................................48 Tabulka č. 9 Vývoj počtu zahájených a dokončených bytů v letech 2001 – 2011 ..........59 Tabulka č. 10 Počet modernizací bytového fondu v letech 2003 – 2010 ..........................63

Seznam grafů Graf č. 1

Počet bytových jednotek podle právního důvodu uţívání bytu v roce 2001 a 2011 .............................................................................................................12

Graf č. 2

Počet bytových jednotek podle druhu výstavby v roce 2001 .....................13

Graf č. 3

Počet opravy v panelových a nepanelových domech .................................15

Graf č. 4

Vývoj úrokové sazby u hypotéčních úvěrů v % .........................................29

Graf č. 5

Počet poskytnutých hypotéčních úvěrů v tis. ks .........................................30

Graf č. 6

Objem hypotéčních úvěrů v mld. Kč ..........................................................31

Graf č. 7

Počet a objem dotací poskytnutých v programu NOVÝ PANEL k 31.12.2011 k úvěrům pro bytová druţstva a SVJ v % ...................................................68

80

Seznam příloh Příloha č. 1

Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu

Příloha č. 2

Potvrzení o výši čerpání úvěru na opravy bytových domů postavených panelovou technologií

Příloha č. 3

Potvrzení o splácení úvěru na opravy bytových domů postavených panelovou technologií

Příloha č. 4

Výše podpory v jednotlivých oblastech Programu Zelená úsporám

Příloha č. 5

Čestné prohlášení

Příloha č. 6

Smlouva o úvěru

Příloha č. 7

Smlouva o poskytnutí podpory z programu Zelená úsporám

81

Příloha č. 1 Seznam oprav a modernizací, na které lze poskytnout podporu Část A Poloţka č. 1 Sanace základů a opravy hydroizolace spodní stavby 2 Sanace statických poruch nosné konstrukce 3 Oprava obvodového pláště a reprofilace styků dílců obvodového pláště 4 Oprava lodţií nebo balkónů včetně zábradlí 5 Zateplení neprůsvitného obvodového pláště se současnou sanací obvodového pláště 6 Náhrada vnějších otvorových výplní tepelně technicky, případně hlukově dokonalejšími materiály 7 Opravy a zateplení střech včetně nástaveb, kterými jsou například strojovny, pergoly atd. 8 Vyregulování otopné soustavy 9 Oprava nebo výměna rozvodů zdravotních instalací a plynu Část B Poloţka č. 10 Výměna balkónů nebo oprava lodţií, balkonů včetně zábradlí 11 Zateplení vybraných vnitřních konstrukcí 12 Zkvalitnění ústřední regulace otopné soustavy 13 Oprava nebo výměna výtahu včetně nutných zásahů do konstrukce výtahové šachty 14 Oprava nebo výměna elektrických zařízení a rozvodů; silnoproud, slaboproud Část C Poloţka č. 15 Výměna vstupních stěn do objektů s uplatněním řešení, které zabezpečuje jejich ochranu před ničením vandaly 16 Repase nebo výměna vstupních dveří do bytů 17 Oprava objektových předávacích stanic nebo strojoven se zařízením pro přípravu teplé uţitkové vody 18 Modernizace otopné soustavy včetně vyuţití obnovitelných zdrojů energie spojená s výměnou rozvodů a případně otopných těles 19 Oprava nebo modernizace bytového jádra včetně rozvodů elektřiny, zdravotních instalací a plynu 20 Oprava nebo modernizace vzduchotechniky 21 Zřízení nového výtahu anebo oprava nebo výměna výtahu včetně nutných zásahů do konstrukce výtahové šachty 22 Oprava hromosvodů a protipoţárních zařízení a konstrukcí Část D Poloţka č. 23 Instalace termosolárních panelů 24 Zasklení lodţií nebo balkónů 25 Obnova předloţených vstupních schodů a zábradlí, zídek a dlaţby 26 Oprava vnitřních stěn a stropů 27 Oprava nášlapných vrstev a konstrukcí podlah ve společných prostorách 28 Oprava komunikačních prostor

29 30 31 32 33 34 35 36 37 38

Příloha č. 1 Úprava vstupního a schodišťového prostoru včetně schránek a osvětlení Měření spotřeby tepla na vytápění, spotřeby teplé uţitkové vody, spotřeby studené vody Náhrada rozvodů plynu pro vaření za rozvod elektřiny Modernizace rozvodu teplé uţitkové vody, zejména pákové baterie, izolace stoupacího potrubí, bytový vodoměr teplé uţitkové vody Změny dispozičního řešení bytu Bytové mezonetové nástavby při sloučení bytu v nejvyšším podlaţí Projektové práce, projektová dokumentace Statický posudek Revize technického zařízení budov Získání průkazu splnění poţadavků hospodárné spotřeby energie na vytápění

Příloha č. 2

Příloha č. 3

Příloha č. 4 Výše podpory v jednotlivých oblastech programu Zelená úsporám Rodinné domy Uvedené částky jsou maximální, podpora nesmí přesáhnout investiční náklady. A - Úspory energie na vytápění V oblasti A program Zelená úsporám podporuje opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového, nebo dílčího zateplení rodinných domů. Podporované opatření

Výše podpory

A.1 - Celkové zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 40 kWh/m2

2200 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 350 m2 podlahové plochy

A.1 - Celkové zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 70 kWh/m2

1550 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 350 m2 podlahové plochy

Při celkovém zateplení (A.1) je zároveň poţadováno sníţení vypočtené hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění alespoň o 40 % oproti stavu před realizací opatření. A.2 - Dílčí zateplení - snížení měrné roční potřeby tepla na vytápění o 30 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e)

850 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 350 m2 podlahové plochy

A.2 - Dílčí zateplení - snížení měrné roční potřeby tepla na vytápění o 20 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e)

650 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 350 m2 podlahové plochy

A - Podpora na výpočet úspory měrné roční potřeby tepla na vytápění, projekt a odborný dozor

20 000 Kč

B - Výstavba v pasivním energetickém standardu V oblasti B program Zelená úsporám podporuje výstavbu nových rodinných domů splňujících pasivní energetický standard. Podporována je i změna stavby stávajících rodinných domů do pasivního energetického standardu.

Příloha č. 4 Podporované opatření

Výše podpory

B - RD v pasivním energetickém standardu

250 000 Kč/RD

B - Podpora na projekt RD

40 000 Kč

C.1, C.2 - Výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb V oblasti C.1 program Zelená úsporám podporuje výměnu stávajících neekologických zdrojů vytápění (kotle na uhlí a kapalná fosilní paliva, elektřina) za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla. V oblasti C.2 podporuje program Zelená úsporám instalaci nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb. Podporované opatření C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za nízkoemisní zdroj vytápění na biomasu se samočinnou dodávkou paliva

Výše podpory 95 000 Kč

C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje vytápění na biomasu se samočinnou dodávkou paliva do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za nízkoemisní zdroj vytápění na biomasu s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrží (o min. požadovaném měrném objemu 50 l/kW topného výkonu zdroje tepla).

80 000 Kč

C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje vytápění na biomasu s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrží (o min. požadovaném měrném objemu 50 l/kW topného výkonu zdroje tepla) do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za nízkoemisní zdroj na biomasu s ruční dodávkou paliva bez akumulační nádrže

50 000 Kč

C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za tepelné čerpadlo země voda, voda - voda

75 000 Kč

C.2 - Instalace tepelného čerpadla země - voda, voda - voda do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za tepelné čerpadlo vzduch voda

50 000 Kč

Příloha č. 4 C.2 - Instalace tepelného čerpadla vzduch-voda do novostaveb C.1 / C.2 - Podpora na výpočet měrné roční potřeby tepla na vytápění

10 000 Kč

C.1 / C.2 - Dotace na projekt a na kontrolu správnosti provedení opatření

5 000 Kč

C.3 - Instalace solárně-termických kolektorů V oblasti C.3 program Zelená úsporám podporuje instalaci solárních kolektorů, a to buď pouze pro přípravu teplé vody, nebo pro přípravu teplé vody a přitápění. C.3.1 - Instalace solárně-termických kolektorů pouze pro přípravu teplé vody Podporované opatření C.3.1 - Solární systém pro přípravu teplé vody C.3.1. - Podpora na projekt na kontrolu správnosti provedení opatření

Výše podpory 55 000 Kč 5 000 Kč

C.3.2 - Instalace solárně-termických kolektorů pro přípravu teplé vody a přitápění Podporované opatření C.3.2 - Solární systémy pro přípravu teplé vody a přitápění

Výše podpory 80 000 Kč 10 000 Kč

C.3.2 - Podpora na výpočet měrné roční potřeby tepla na vytápění a přípravu teplé vody C.3.2 - Podpora na projekt na kontrolu správnosti provedení opatření

5 000 Kč

D - Dotační bonus Žadatele, který provede některou z níže uvedených kombinací opatření (např. celkové zateplení a instalaci ekologického zdroje vytápění), ocení program Zelená úsporám otačním bonusem. Podmínkou je současné podání žádostí na jednotlivá opatření. Kombinace opatření

Výše bonusu

Příloha č. 4 A + C.1

20 000 Kč

A + C.3

20 000 Kč

B + C.3

20 000 Kč

C.2 + C.3

20 000 Kč

Bytové domy Uvedené částky jsou maximální, podpora nesmí přesáhnout investiční náklady. Na ţadatele právnické osoby a fyzické osoby podnikající - se navíc vztahují pravidla pro poskytování veřejné podpory, tyto subjekty mohou ţádat v reţimu de minimis, Blokové vyjímky nebo Dočasného rámce. A - Úspory energie na vytápění V oblasti A program Zelená úsporám podporuje opatření vedoucí k úsporám energií na vytápění prostřednictvím celkového, nebo dílčího zateplení bytových domů. Podporované opatření

Výše podpory

A.1 - Celkové zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 30 kWh/m2

1500 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 120 m2 na byt. jednotku

A.1 - Celkové zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 55 kWh/m2

1050 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 120 m2 na byt. jednotku

A.2 - Dílčí zateplení - snížení roční měrné potřeby tepla na vytápění o 30 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy, d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e)

600 Kč/m2 podlahové plochy , max. na 120 m2 na byt. jednotku

A.2 - Dílčí zateplení - snížení roční měrné potřeby tepla na vytápění o 20 % a) vnějších stěn, b) střechy/stropu, c) podlahy,

450 Kč/m2 vytápěné plochy, max. na 120 m2 na byt. jednotku

Příloha č. 4 d) výměna oken a dveří, e) instalace nuceného větrání s rekuperací alespoň jedno z opatření a) - e) 15 000 Kč/BD A - Podpora na výpočet úspory měrné roční potřeby tepla na vytápění A - Podpora na projekt resp. odborný dozor

2 000 Kč/byt. jednotka (maximálně 5 % z výše poskytnuté podpory na investiční akci)

B - Výstavba v pasivním energetickém standardu V oblasti B program Zelená úsporám podporuje výstavbu nových bytových domů splňujících pasivní energetický standard. Podporována je i změna stavby stávajících bytových domů na energeticky pasivní standard. Podporované opatření B - BD v pasivním energetickém standardu

Výše podpory 150 000 Kč/byt. jednotka 40 000 Kč

B - Podpora na projekt BD C.1, C.2 - Výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb V oblasti C.1 program Zelená úsporám podporuje výměnu stávajících neekologických zdrojů vytápění (uhlí, kapalná fosilní paliva, elektřina) za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla. V oblasti C.2 program Zelená úsporám podporuje instalaci nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb. Podporované opatření C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za nízkoemisní zdroj na biomasu

Výše podpory 25 000 Kč/byt. jednotka

C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje na biomasu do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za tepelné čerpadlo země - voda, voda - voda

20 000 Kč/byt. jednotka

Příloha č. 4 C.2 - Instalace tepelného čerpadla země - voda, voda - voda do novostaveb C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění za tepelné čerpadlo vzduch - voda

15 000 Kč/byt. jednotka

C.2 - Instalace tepelného čerpadla vzduch - voda do novostaveb Program Zelená úsporám podporuje také zpracování projektů a výpočtů nezbytných pro realizaci opatření. O tuto podporu se žádá současně s žádostí o investiční podporu. Tato podpora je podmíněna schválením žádosti o podporu investiční akce. C.1 / C.2 - Podpora na výpočet měrné potřeby tepla na vytápění

15 000 Kč/BD

C.1 / C.2 - Podpora na projekt a na kontrolu správnosti provedení opatření

15 000 Kč/BD

C.3 - Instalace solárně-termických kolektorů (pouze pro přípravu teplé vody) V oblasti C.3 program Zelená úsporám podporuje instalaci solárních kolektorů, a to buď pouze k přípravě teplé vody, nebo k přípravě teplé vody a přitápění. Podporované opatření C.3 - Solární systém pro přípravu teplé vody C.3 - Podpora na projekt a na kontrolu správnosti provedení opatření

Výše podpory 25 000 Kč/byt. jednotka 15 000 Kč

C.3 - Instalace solárně-termických kolektorů (pro přípravu teplé vody a přitápění) Podporované opatření C.3 - Solární systémy pro přípravu teplé vody a přitápění

Výše podpory 35 000 Kč/byt. jednotka 15 000 Kč

C.3 - Podpora na výpočet měrné potřeby tepla C.3 - Podpora na projekt a kontrolu správnosti provedení opatření

15 000 Kč

Příloha č. 4 D - Dotační bonus Žadatele, který provede jednu z níže uvedených kombinací opatření (např. celkové zateplení a instalaci ekologického zdroje vytápění), ocení program Zelená úsporám dotačním bonusem. Podmínkou je současné podání žádostí na jednotlivá opatření. Kombinace opatření

Výše bonusu

A + C.1

50 000 Kč

A + C.3

50 000 Kč

B + C.3

50 000 Kč

C.2 + C.3

50 000 Kč

Příloha č. 5

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 6

Příloha č. 7

Příloha č. 7