SpuiParc Visie op cultuur, events en dynamiek aan het Spuiplein. Inhoud

/35

SpuiParc

Visie op cultuur, events en dynamiek aan het Spuiplein

Inhoud

2

SpuiParc


Z Z A J

Vooraf

4

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Cultuur: op zoek naar een nieuwe rol in Den Haag SpuiParc vanuit stedenbouwkundig perspectief Plan SpuiParc op hoofdlijnen Gemeente Den Haag: visie en ambitie Concept SpuiParc: cultuur in het middelpunt Congressen en evenementen van wereldniveau Binnenstedelijk wonen en genieten Nieuwe hotelconcepten in SpuiParc Onderscheidende retail en bruisende horeca Branding SpuiParc Exploitatie en eigendom gebouwen SpuiParc Beleggers over SpuiParc Economische voordelen van SpuiParc Kosten en baten SpuiParc

6 8 16 20 24 30 34 36 38 42 44 46 48 50

Top 10 Conclusie en vooruitblik Betrokkenen

56 57 58

SPUI EVENTS PARC

3

SpuiParc


Vooraf

4

SpuiParc


Den Haag werkt al decennia aan een nieuw stadscentrum. Bouwkranen zijn een constante factor. Inmiddels heeft de stad een echte skyline, vanaf het Centraal Station is een rij imposante en beeldbepalende torens ontstaan. Dit is de nieuwe kern, onderdeel van Den Haag Nieuw Centrum. Dalen we af naar straatniveau in dat gebied, dan ligt daar de Turfmarktroute, de nieuwe verbinding tussen CS en de oude binnenstad.

Aan het einde van de Turfmarktroute ligt het Spuiplein. Nu een weinig inspirerend gebied, begrensd door onder meer het stadhuis, de per 2013 te verlaten Wijnhaventorens, het Nederlands Danstheater en het onderkomen van het Residentie Orkest. Stuk voor stuk toonaangevende functies. Inmiddels ligt er een studie naar de visie om het plein en de omgeving te laten uitgroeien tot een cultuurplein-nieuwe-stijl: SpuiParc. De ogen van de wereld zijn steeds vaker gericht op Den Haag, de Internationale Stad van Vrede en Recht. Dit geeft de stad (internationale) kansen op zowel economisch, toeristisch als cultureel terrein. Om de culturele ambities verder kracht bij te zetten, heeft Den Haag zich kandidaat gesteld als culturele hoofdstad van Europa 2018.

In de aanloop naar 2018 liggen er diverse kansen om het culturele klimaat van de stad een forse impuls te geven. Preciezer geformuleerd: op en rond het Spuiplein staat veel te gebeuren waarbij cultuur voortdurend een dragende rol gaat spelen. Concreet: er moet een nieuw dansen muziekcentrum worden gerealiseerd, twee oude ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken moeten worden herontwikkeld en er zijn duidelijke plannen om het congresen evenementenklimaat een boost te geven. De overheid heeft minder budget, de cultuurwereld heeft minder budget, leegstand is een levensgroot probleem. Kortom, de ontwikkeling van bijvoorbeeld een nieuw onderkomen voor cultuur moet rekening houden met deze moeilijke omstandigheden. De visie SpuiParc doet hier recht aan.

Een team van 15 specialisten met een warm hart voor de Haagse binnenstad heeft op basis van vrijwilligheid een half jaar lang gewerkt om het idee, een visie voor een nieuw stadsplein, met een Haags icoon en nieuwe functies te onderzoeken. Mede dankzij financiële bijdragen van de Kamer van Koophandel Den Haag, Vereniging van Eigenaren Binnenstad Den Haag, de Stichting Den Haag Nieuw Centrum, Levi Lassen Groep en SENS real estate is deze visie tot stand gekomen. Namens de initiatiefnemers Paul Corten (Directeur Levi Lassen Groep) en Gerad Schoenaker (voorzitter Den Haag Nieuw Centrum en partner bij SENS real estate) wensen wij u veel leesplezier. Den Haag, oktober 2011

5

SpuiParc


1. Cultuur: op zoek naar een nieuwe rol in Den Haag DE CULTUURSECTOR STAAT ONDER GROTE DRUK. DE PLANNEN VOOR HET SPUIPARC BIEDEN ECHTER KANSEN VOOR CULTURELE ONDERNEMERS EN VERNIEUWERS.

6

SpuiParc


‘Cultuur is een belang rijke energiebron voor een stad. Door cultuur rondom SpuiParc voor iedereen toegankelijker te maken, wordt Den Haag aantrekke lijker en levendiger.’ Frans Wolfkamp / Directeur Music International

Zelden was het in de kunst- en cultuur sector na de Tweede Wereldoorlog zo turbulent en spraakmakend als sinds het aantreden van het kabinet-Rutte. Zijn kabinet maakt duidelijk dat de culturele sector in Nederland ingrijpende bezuinigingen moet aanvaarden. Daardoor is er een maatschappelijke discussie ontstaan die ons uitdaagt een fundamenteel andere kijk op kunst en cultuur en de financiering daarvan te formuleren. Binnen deze discussie staat steeds centraal in welke mate culturele initiatieven financieel autonoom moeten zijn. Dit alles heeft geleid tot een immense stroom aan overpeinzingen en opinies in de media. De rode draad lijkt te zijn dat er een kloof zou bestaan tussen de gemiddelde burger en de, volgens sommigen, narcistische en gesloten culturele wereld. Hierdoor is de kunst- en cultuursector gevoelig geworden voor retoriek: kunst en cultuur zou slechts een geldverslindende hobby zijn van de linkse elite.

Niet alleen door de bezuinigingen, maar ook door het teruglopen van inkomsten, wordt de sector uitgedaagd om naar additionele inkomsten te zoeken, alsook de kosten terug te dringen. Een gezonde samenhang en samenwerking met commerciële partijen kan uitkomst bieden. De neiging is dan ook groot op zoek te gaan naar voorbeelden binnen en buiten Nederland waar die uitgangspunten reeds van toepassing zijn. De cultuursector is een verzameling van allerlei uitingen en activiteiten die hun eigen karakter, organisatie en financiering kennen. Vooral de autonome kracht van de kunst en het kunnen nemen van de eigen artistieke verantwoordelijkheid is voor de sector van grote betekenis. In Den Haag komen momenteel een paar interessante ontwikkelingen min of meer gelijktijdig samen: de voorgenomen bouw van een omvangrijk Dans- en Muziekcentrum (Cultuur Forum), een sterk veranderd cultureel klimaat en de

mogelijkheden om twee grote leegstaande ministeries te betrekken in een samen hangend geheel van culturele en commer ciële functies. De kunst- en cultuur sector in Den Haag kan dit zien als een nationale en zelfs internationale uitdaging, waarbij er sprake is van een geïntegreerde aanpak van nieuwen herbouw, van culturele en commerciële functies die elkaar versterken met een hoogwaardige architectuur. Dit alles met een breed cultureel aanbod. Op die manier wordt het hart van een belangrijke diplomatieke en Internationale Stad van Vrede en Recht voor de komende decennia in allerlei opzichten ook écht kloppend gemaakt!

Frans Wolfkamp Directeur Music International

7

SpuiParc


2. SpuiParc vanuit stedenbouw kundig perspectief Den Haag heeft met SpuiParc eindelijk de kans stedenbouwkundige TEkortkomingen te corrigeren En een publieke ruimte te creëren die de stad nodig heeft.

8

SpuiParc


Impressie Masterplan (beeld: C Concept Design)

Dit eerste schetsontwerp geeft de stedenbouwkundige voordelen van het nieuwe Spuiplein weer. Eindelijk een echt (spui)plein.

9

SpuiParc


Steeds minder mensen zullen het zich herinneren, maar in de periode na de Tweede Wereldoorlog werd de binnenstad van Den Haag decennia lang gekenmerkt door grote lege bouwkavels; deels een resultaat van de bombardementen van 3 maart 1945 en deels door een stagnatie in de stedelijke ontwikkelingen. Tijdens de wederopbouw werkte de gemeente Den Haag aan serieuze, verstrekkende stedenbouwkundige plannen met een enorme groeipotentie (zie Structuurplan Dudok, Plan 2000). Maar door verzet vanuit de bevolking, een sterke afhankelijkheid van partijen als de Rijksoverheid en de NS en een gebrek aan politieke besluitvaardigheid zouden deze lege kavels nog zo’n 25 jaar een pijnlijke herinnering blijven voor haar inwoners. Projecten als de Utrechtse Baan, het Prins Bernard Viaduct, Centraal Station en de kolossale overheidsgebouwen kwamen uiteindelijk wel van de grond, maar vaak in een uitgeklede en onsamenhangende vorm.

STEDENBOUWKUNDIGE VISIE SPUIPARC Planontwikkeling tot nu toe

I

II

Met de klok mee: Spuiplein/stadhuis, De Resident, Wijnhaven II en Wijnhaven I.

Keerpunt Een keerpunt in deze trend was de bouw van het Haagse stadhuis. In plaats van een uitbreiding van het toenmalige gebouw aan het Burgemeester de Monchyplein, kwam er medio jaren tachtig vanuit de politiek een plan om een nieuw stadhuis te bouwen in het hart van de Haagse binnenstad. Ondanks dat deze nieuwe ontwikkeling een hoop tumult met zich mee zou brengen, toonde de politiek daadkracht en kreeg er een gebouw voor terug waarmee zij zich kon openbaren naar de binnenstad en haar inwoners. Politiek Den Haag durfde weer te dromen en met het nieuwe stadhuis als aanjager heeft Den Haag laten zien dat het in staat is een reeks indrukwekkende grootschalige stedelijke vernieuwing projecten van de grond te krijgen. Van de Resident, het Souterrain, Spuimarkt tot aan Nieuw Centraal, New Babylon, de Nieuwe Haagse Passage en de ontwikkelingen in het Wijnhavenkwartier/ Dansen Muziekcentrum. Met het oog op de naderende verhuizing van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken, het terugtrekken van de projectontwikkelaar Wijnhaven II en de haalbaarheidsstudie van het huidige plan Dans- en Muziekcentrum moet de stad waakzaam blijven voor stagnatie en halve maatregelen.

10

Huidige situatie A12 P

NDT

P

P

Centraal Station

?

TI City Hall

Spuimarkt Cinema

?

P

Bijenkorf

Media Markt

P

P

P

Grote Markt

Plein P

Binnenhof

Malieveld

Hofvijver

Het is duidelijk dat het Spuiplein nu geen onderdeel uitmaakt van de binnenstedelijke verkeersstromen.

SpuiParc


Stedenbouwkundige analyse huidige situatie

Bovenaanzicht Spuiplein

GEEN LOGISCHE VERBINDING MET RIVIERENBUURT

SPUIPLEIN IS ONACTIEF, ONDERGEPROGRAMMEERD EN ONVOLDOENDE GEBRUIKT. VORM PLEIN ONGEDEFINIEERD

ENTREES NDT EN RO ‘VERSTOPT’ IN EEN HOEKJE PLINT HEEFT KOUDE UITSTRALING GEEN ‘FOOTFALL’

KERKTUIN INTROVERT EN ONONTDEKT GEEN ADRESSEN AAN HET PLEIN

WEINING TOT GEEN ZICHT OP SPUIPLEIN VANAF GROTE MARKTSTRAAT

Veel dichte wanden, geen logische verbindingen.

Concept gemeente

HOTEL

WIJNHAVEN TORENS

?

SPUI THEATER FILMHUIS

Dans & Muziek Centrum

SPUIPLEIN

STADHUIS

Het vertrekpunt: huidige plannen voor Dans- en Muziekcentrum i.c.m. het huidige Wijnhaven II complex.

1982 Het plan SpuiParc roept op tot het heroverwegen, of misschien wel het opnieuw uitvinden van de stedelijke voetprint zoals deze er al ligt sinds begin jaren tachtig. In essentie is het huidige Spuiplein een resultaat van een stedenbouwkundig plan van Carel Weeber uit 1982. Een tijd voor Den Haag waarin de ambities nog een stuk behoudender waren. Het plan omvat de huidige Turfmarktroute vanaf Centraal Station tot en met het Spuiplein en is ontworpen met een veel kleinschaligere invulling dan uiteindelijk is gerealiseerd. Na de sloop van de Zwarte Madonna (Weeber) zijn alleen het huidige dansen muziekcentrum (OMA, Van Mourik & Vermeulen) en hotel Mercure (Weeber) daar nog herinneringen aan. Het Spuiplein werd al voor oplevering qua schaal en vorm onderworpen door het in aanbouw zijnde stadhuis. De beoogde locatie voor het Dans- en Muziekcentrum zal dat schaalcontrast alleen nog maar doen toenemen. Het Spuiplein wordt verder gekenmerkt door een ongedefinieerde vorm en een gebrek aan programma. Plan SpuiParc: stedenbouwkundige ingreep Onze visie is het plein te omhullen met drie heldere bouwblokken, drie kaders. We bereiken dit ten eerste door het Dansen Muziekcentrum simpelweg 90 graden te draaien, waarbij de grootstedelijke schaal en de architectuurambitie van het Dansen Muziekcentrum worden behouden. Samen met het bestaande stadhuis zijn op deze wijze twee kaders gevormd die het Spuiplein (en straks dus SpuiParc) als een heldere langgerekte vorm definiëren. Zowel het Dans- en Muziekcentrum als het stadhuis krijgt zo een veel bredere stedenbouwkundige plint om hun programma te manifesteren. 11

SpuiParc


Het derde kader: de Stadslobby & het Stadsbalkon Met de injectie van een congresen evenementenlocatie als stuwende kracht in en rondom de bestaande JuBi-torens krijgt het SpuiParc een derde kader en wordt ook de ingekorte Turfmarkt gerevitaliseerd. We slopen de laagbouw van de huidige JuBi-kavel en creëren de Stadslobby waar alle functies op elkaar aansluiten en gedeeld kunnen worden: het Dans- en Muziekcentrum met het Koninklijk Conservatorium, een congreslocatie, hotel(s), onderwijs, alles komt hier bij elkaar. De Stadslobby vormt het derde kader, de korte zijde van het plein, de tegenpool van de Nieuwe Kerk, de aan sluiting op de Turfmarkt, kortom een uitermate geschikte plek voor het kroonstuk van het nieuwe SpuiParc: het Stadsbalkon (zie pagina 32). De ambitie is om met dit podium het plein te ‘activeren’ geheel in de geest van cultuur en congres. Denk eens aan de mogelijkheden die dit teweeg zouden kunnen brengen; regelmatige openbare optredens van het NDT en het Residentieorkest of wekelijks een optreden van studenten van het Koninklijk Conservatorium, openingen van congressen of filmfestivals, toespraken, popevents, een Koninginnenach als nooit tevoren, een huldiging van ADO. Met een groot videoscherm boven het podium kunnen alle komende evenementen en activiteiten tentoon worden gesteld. Geen Times Square, maar iets wat past in Den Haag en het nieuwe SpuiParc een eigen identiteit geeft.

Concept SpuiParc Stap 1: Stedenbouwkundige ingreep

WIJNHAVEN TORENS

HOTELFUNCTIE

DANS & MUZIEK CENTRUM

SPUIPLEIN

STADHUIS

Door het kantelen van het Dans- en Muziekcentrum verkrijgen het Stadhuis en het Wijnhaven II complex toegang tot een adres aan het Spuiplein.

Concept SpuiParc Stap 2: Injectie Congres functie

CONGRESFUNCTIE

WIJNHAVEN TORENS

HOTELFUNCTIE

DANS & MUZIEK CENTRUM

SPUIPLEIN

STADHUIS

Versterken van het gebied door het toevoegen van een Congres- en evenementen programma.

12



SpuiParc


Concept SpuiParc Stap 3: Synergie functies

SPUI THEATER FILMHUIS WIJNHAVEN TORENS

HOTELFUNCTIE

SPUIPLEIN

STADHUIS

‘Met drie helder gevormde kaders en de juiste mix aan functies kan een wisselwerking niet meer uitblijven. Het Spuiplein wordt zo eindelijk een integrale publieke ruimte in de Haagse binnenstad.’

Door uitwisseling van congres en cultuur functies onstaan schaal- en gebruiksvoordelen.

Concept SpuiParc Stap 4: Inbreng stedelijk weefsel

SPUI THEATER FILMHUIS WIJNHAVEN TORENS

Niels van den Berg / C Concept Design

HOTELFUNCTIE

STADSLOBBY

SPUIPLEIN

STADHUIS

De overdekte stadslobby is het schanierpunt tussen de aanloopgebieden en realiseert de benodigde verbindingen.

13

SpuiParc


Het SpuiParc is groen Deze drie robuuste kaders aan het nieuwe Spuiplein vormen zo een rechthoek die visueel een verbinding legt met de Nieuwe Kerk, de tuinen en het Rabbijn Maarsenplein. Deze verbinding versterken we door het groen vanuit de binnentuinen van de Nieuwe Kerk door te zetten tot over de tramrails van het Spui naar het nieuwe Spuiplein. De eerder genoemde wig vormige openbare ruimte van het stadhuis wordt doorgetrokken en wordt een duidelijke verbinding met de Kalvermarkt. De wig is qua materialisatie en indeling herkenbaar Haags, als een soort knipoog naar het Lange Voorhout. De wig vormt een overgang naar het daadwerkelijke verharde plein die aan weerszijden terrassen heeft. Geen eentonige kille tegeltjes, maar meer de in verschillende patronen en in de avond prachtig verlichte zacht gekleurde stenen van het Rathausplatz in St. Polten, Oostenrijk. Ook de Turfmarkt wordt groener met delen van de High Line in Manhattan als inspiratie. Over Manhattan gesproken, boven de plint van het Spuiplein verreizen straks torens die trapsgewijs hoger worden vanaf het Spui richting Centraal station. Een verwezenlijking van het masterplan zoals hij ooit bedoeld is begin 2000. De JuBi-torens worden daarbij gerenoveerd en visueel opgedeeld in vier torens met verschillende hoogtes. Nieuw Spuiplein en de groene as (beeld: C Concept Design)

14

Concept SpuiParc Stap 5: Toevoegen functies uit Binnenstadsplan 2010-2020

WONEN

WIJNHAVEN TORENS ONDERWIJS

HOTELFUNCTIE HOTELFUNCTIE


HORECA/RETAIL

STADSLOBBY STADS BALKON

SPUIPLEIN

STADHUIS

Door het toevoegen van gewenste functies zoals o.a. wonen, horeca en onderwijs, ontstaat een bruisende wisselwerking rondom het Spuiplein.

SpuiParc


Concept SpuiParc Stap 6: Aanpak openbare ruimte

WIJNHAVEN TORENS

Tot slot Naast het Dans- en Muziekcentrum, mag de potentie van de congresen evenementenlocatie als nieuwe trekker in het geheel niet onderschat worden. Sterker nog, het wordt de sleutel om de Haagse binnenstad verder te openbaren naar een internationaal publiek.

DAKTUIN

HOTELFUNCTIE

OVERGANGSZONE

STADSLOBBY STADS BALKON

KERK TUIN

SPUIPLEIN

ATRIUM STADHUIS

Het nieuwe Spuiplein wordt omgeven door stadstuinen, semi-openbare atria en landmarks, de verbindingen vinden plaats met groene elementen.

Concept SpuiParc: Het resultaat

CULTURE & CONGRESS CENTRE SPUIPARC WIJNHAVENEXPO TORENS

HOTELFUNCTIE

ONDERWIJS POPPODIUM

IS

HU

UI SP

SPUIPLEIN

Daarbij is de ligging naast het Centraal Station een belangrijk pluspunt. De drie A’s die de succesformule voor destinaties voor internationale congressen vormen – attractiveness, amenities, accesibility – worden ruimschoots ingevuld op de locatie SpuiParc. Het iconische complex is attractief en uitmuntend gelegen in het hart van de binnenstad, de faciliteiten zijn ‘state of the art’ met aanpalende hotel accommodatie. De bereikbaarheid vanuit de hele wereld is zeer goed. Meer congressen betekent meer bezoekers die weer een impuls geven aan de Haagse binnenstad. En zo is de stedelijke link Den Haag CS, congressen en evenementen, Dans- en Muziekcentrum, Grote Marktstraat ineens evident en kan een wisselwerking niet meer uitblijven. Het SpuiParc wordt zo eindelijk een integrale publieke ruimte in de Haagse binnenstad.

R

ATE

E TH

LM /FI

DE NIEUWE KERK

ATRIUM STADHUIS

SpuiParc met haar podia als hart en trekker van Den Haag Culturele Hoofdstad 2018.

15

SpuiParc


3. Plan SpuiParc op hoofdlijnen In de plannen voor het SpuiParc komen twee belangrijke zaken bij elkaar. Een nieuwe plek voor cultuur én een congresen evenementenlocatie in de Haagse binnenstad.

16

SpuiParc


Ontwikkelen met Visie De herontwikkeling van SpuiParc zien wij als een compositie van integraliteit van functies en levendigheid, met respect voor culturele en maatschappelijk waarden. De menselijke maat wordt hierbij als verbindend element gehanteerd om wonen, werken, uitgaan en openbare ruimte als één eenheid met elkaar te verbinden. Op deze wijze vervult het Spuiplein binnen Den Haag weer de rol als centrale ontmoetingsplaats!

‘SpuiParc gaat niet alleen een impuls geven aan de Haagse binnenstad, maar ook aan de locale vastgoedmarkt.’ René Gahrmann / Dura Vermeer

Internationale Stad van Vrede en Recht, Wereldstad aan Zee! Als kantorenstad met weinig industrie is de hofstad op zoek naar een nieuw imago en nieuwe geldstromen. Den Haag verdient het om een eigen icoon te hebben. Het plan SpuiParc geeft Den Haag een vernieuwd plein én een cultureel icoon. Om het Spuiplein worden cultuur- en congresfuncties ondergebracht. Daarmee verwerft Den Haag zich een sprankelend imago en meer inkomsten en banen. Die laatste vooral daar waar ze nodig zijn; bij de minder geschoolden.

Icoon Met de komst van een dergelijk icoon voor cultuur, congres en evenementen lost Den Haag in één keer twee andere problemen op: de noodzaak tot nieuwbouw van een Dans- en Muziekcentrum en de grote

terugloop aan inkomsten voor de stad door het wegvallen van de Statenhal in World Forum. De Anton Philipszaal en het Lucent Danstheater zijn beide aan vervanging toe. Daartoe zijn ambitieuze plannen met een toevoeging van het Koninklijk Conservatorium en een kostenplaatje van ongeveer € 187.000.000 gepresenteerd die door de crisis naar verwachting voorlopig het risico lopen in de ijskast te belanden. De laatste jaren verloor de stad marktaandeel op de nationale en internationale congresmarkt. Alleen al op het gebied van internationale congressen in het World Forum liep het aantal deelnemers sinds het jaar 2000 met meer dan de helft terug en daalde het

aantal verblijfsdagen van deze congres bezoekers van ruim 170.000 toen naar 60.000 à 70.000 in de jaren daarna. Bij een dagelijkse besteding van € 350 - € 400 per persoon voor de internationale congresgangers en € 75 - € 100 voor nationale congresgangers resulteert dat in mis gelopen bestedingen voor de stad van tientallen miljoenen per jaar.

Onderzoek Nu Den Haag door de verwerving van de twee ministeries over een groter oppervlak bij het Spuiplein kan beschikken, doet zich de mogelijkheid voor een efficiënte variant te onderzoeken waarbij de functies van beide zalencentra, in verbinding met de omliggende zalencapaciteit binnen één, voor het Haagse imago zo belangrijke icoon, verenigd kunnen worden. 17

SpuiParc


SENS REAL ESTATE OVER SPUIPARC De opgave voor de toekomst is de duurzame herontwikkeling van binnenstedelijk locaties. Door te investeren in de kwaliteit van het openbaar gebied wordt er eveneens waardestijging gegenereerd van het omliggende vastgoed. In onze visie op SpuiParc is er de kans om alle ambities van duurzaam hergebruik te effectueren. Juist door het Dans- en Muziekcentrum te ‘draaien’ ontstaat de mogelijkheid om diverse functies aan elkaar te verbinden. Vervolgens ligt er de uitdaging om deelprojecten te identificeren en zelfstandig te realiseren. Den Haag heeft met SpuiParc dé kans om cultuur de ruimte te geven op een wijze die past bij de internationale ambities van de stad. Cultuur wordt hier op een andere leest geschoeid, met nieuwe verdien modellen. Cruciaal is hierbij verhoging van de efficiency door gezamenlijk – dus niet alleen cultuurpartijen – gebruik te maken van de voorzieningen, maar uiteindelijk één partij verantwoordelijk te maken voor het vastgoed.

Functievermenging Cultuur- en congreszalen hebben andere functies, andere akoestiek en andere podium- en technische faciliteiten. Hoewel voorstellingen overwegend ’s avonds plaatsvinden, repeteren gezelschappen vaak op de momenten dat organisatoren er evenementen en congressen willen houden: overdag. Maar zalen nemen slechts een beperkt gedeelte van het gebouw in beslag. Veel meer vierkante meters zijn nodig voor onder meer de entree, foyers, gangen, restaurants, keukens, parking, garderobes en toiletgroepen. In een congresgebouw worden deze ruimtes overdag gebruikt, 18

‘Met SpuiParc wordt de openbare ruimte zoveel dynamischer en krachtiger. Ik merk aan alle betrokkenen in de stad dat ze staan te trappelen om de visie verder te verkennen.’ Gerad Schoenaker / voorzitter Den Haag Nieuw Centrum en partner bij SENS real estate

in een cultuurgebouw ’s avonds. Hier liggen de kansen: één gebouw met verschillende zalen voor de cultuur- en congresfuncties en dezelfde overige ruimtes en faciliteiten voor de beide functies.

Evenementen Voeg daarbij de aanwezigheid van de zalen in de directe omgeving toe zoals: de Nieuwe Kerk, het Atrium van het stadhuis, Pathé, Theater aan het Spui, het Filmhuis en de zalen van het te realiseren hotel. Ondergronds verbonden, zoals bij het Renaissance hotel en de Koepelkerk in Amsterdam, geeft dat de mogelijkheid om

incidenteel het bestaande pakket aan zalen uit te breiden voor echt grootschalige evenementen à la het North Sea Jazz Festival. Op anderhalf keer de ruimte worden twee, mogelijk meer, volwaardige functies gecombineerd.

Exploitatie Qua exploitatiekosten levert het samenvoegen van functies aanzienlijke besparingen op: meervoudig inzetbaar personeel, energieverbruik, onderhoudskosten en beveiligingskosten. Ook kosten voor directie, marketing en andere overhead worden maar één keer gemaakt. Private (mede-)

SpuiParc


Impressie Stadslobby (beeld: C Concept Design)

De stadslobby als multifunctionele verbinding tussen functies en daarnaast tevens een semi-openbaar binnenplein.

investeerders en exploitanten voor dergelijke projecten zijn in binnen- en buitenland aan de orde van de dag. Vanwege het efficiënte gebruik van vierkante meters blijft er voldoende ruimte over voor appartementen, winkels, horeca en kantoren die een bijdrage leveren aan de opbrengsten.

Boost Een combinatie met de andere Haagse topattracties als het Mauritshuis, Gemeentemuseum en Madurodam zal leiden tot meer buiten- en binnenlandse toeristen en een wezenlijke impuls voor de lokale economie.

Werkgelegenheid Een gecombineerde functie voorkomt leegstaande zalencomplexen en creëert een levendige bijenkorf van activiteiten, overdag en ’s avonds, in dezelfde omgeving, in hetzelfde gebouw. Buitenlandse gezelschappen zullen er graag op willen treden, bezoekers uit andere Nederlandse en buitenlandse steden willen er uitgaan. Hotelkamers raken vol bezet en er komen arbeidsplaatsen bij voor onder anderen kamermeisjes, koks, taxichauffeurs, schoonmakers en managers. De binnenstad wordt levendiger en aantrekkelijker.

Ministeries Kortom, Den Haag moet allesbehalve somber zijn over de verwerving van de ministeries. Er liggen prachtige kansen voor een nieuw imago en bloeiende economische en culturele bedrijvigheid. Juist in deze economisch mindere periode is het van belang om met een dergelijke investering durf te tonen en ambitie te hebben. Als Den Haag internationaal een woordje mee wil spreken, moet Den Haag ook van zich doen spreken.

19

SpuiParc


4. Gemeente Den Haag: visie en ambitie De gemeente Den Haag zet zich in voor een goed internationaal vestigingsklimaat. Een bruisend cultureel leven en hoogwaardige onderwijsvoorzieningen zijn hiervoor belangrijke ingrediënten.

20

SpuiParc


Q•DAY PARTY 26/09/2018

FILMFESTIVAL SPUI PARC

EVENTS

Het Spuiplein wordt straks dé evenementenlocatie in het hart van de stad.

Den Haag heeft zich de afgelopen decennia een naam verworven als Internationale Stad van Vrede en Recht. Zij is daardoor aantrekkelijk voor (hoofd)kantoren van internationale bedrijven en instellingen. Deze organisaties willen zich vestigen op locaties waar goed opgeleide mensen wonen en leven. Het aanbod van kenniswerkers wordt daarom steeds belangrijker. Den Haag zet dan ook vol in op het verder optimaliseren van het woon-, werk-, en leefklimaat, de Quality of Life.

Toerisme De gemeente Den Haag wil zijn positie als tweede toeristische stad van Nederland versterken. Recreatieve en zakelijke toeristen (congresgangers) brengen inkomen naar de stad. De winkels, horeca en andere aanbieders in vrijetijdssector die zich hierop richten, leveren relatief veel banen op voor lager geschoolden. Binnenstad en strand hebben de potentie om extra bezoekers te trekken, maar de concurrentie is groot en het aanbod vraagt om eigentijdse invulling.

Arbeidsmarkt De kwaliteit van de arbeidsmarkt is een doorslaggevende vestigingsfactor geworden. De gemeente zet daarom actief in op de komst van academische instellingen en versterking en verbreding van het hoger onderwijs. De gemeentelijke ambities zijn vertaald naar het binnenstadsplan 20102020 voor de Nieuwe Kern (Spuiplein en omgeving).

Draaipunt van functies Cultuur en verbinden van culturele diversiteit • Kandidaatstelling Culturele Hoofdstad 2018. • Het Dans- en Muziekcentrum aan het Spui vormt hét culturele Haagse hart met nieuw onderkomen voor Nederlands Danstheater, het Residentie Orkest en het Koninklijk Conservatorium.

• Komst van een kunsthal of museale attractie. • Het cultureel programmeren van de openbare ruimte: op de pleinen en de verbindingszones. Onderwijs & Studenten • Universiteit Leiden wil uitbreiden in Den Haag (2.000 tot 2.500 studenten). • Komst van het Koninklijk Conservatorium. Internationale Beraadslaging & Besluitvorming • State of the art-congres en evenementenvoorziening. • Terugkeer op het wereldpodium van congressen als World Water Forum en World Congress on Climate Change. Evenementen & Stadsbalkon • Evenementenlocatie in het hart van de stad. • Podium voor publieke functies.

21

SpuiParc


Zicht op SpuiParc vanaf Schedeldoekshaven / Rivierenbuurt (beeld: C Concept Design)

Schedeldoekshaven wordt in SpuiParc een attractieve voorkant en draagt zorg voor een betere verbinding met de Rivierenbuurt.

Pleinen als referentie voor SpuiParc

San Marco Plein, Venetië

22

Rockefeller Plaza, New York

SpuiParc


‘Met SpuiParc ontstaat de nieuwe ontmoetingsplaats van Den Haag. Cultuur, theaters, gemeentehuis, winkels, evenementen, alles komt hier samen.’ Cees Kimmel / voorzitter VVE Binnenstad Den Haag

Verbeterplekken & Groen • Nieuw sfeergebied aan de ‘Hartlijn’ Bierkade - Spui - Grote Marktstraat. • Schakelpunt tussen de Nieuwe Kern en Chinatown met de tuin rond de Nieuwe Kerk als een groene oase. • In de nu nog onbestemde ruimte Wijnhaven-Kalvermarkt ligt potentie voor een schakelpunt in de loopstromen. • Structureel groen wordt toegevoegd aan het openbaar gebied van het Wijnhavenkwartier. • Het punt waar de Turfmarktroute de route naar de Historische Kern en de Uilebomen kruist, vraagt veel aandacht. Moderne Uitstraling & Toerisme • Het Dans- en Muziekcentrum. • Innovatieve, moderne en spectaculaire architectuur. • Hoogbouw in het Wijnhavenkwartier neemt af naarmate men dichterbij het Spui komt.

• Extravagante lichtreclames, plaatsen van kleurrijke objecten op pleinen. • Ruimte voor grootschalige detailhandel. • Een Panorama Binnenstad naar voorbeeld van Panorama Mesdag. • Een kroonjuwelenmuseum. • Architectuuriconen realiseren in de Nieuwe Kern. • Versterken van het hotelaanbod, met name kleinschalige boetiekhotels en bijzondere concepten. Retail- & horecavoorzieningen • Aantrekken van toonaangevende (top) horecaformules • Bij cultuur passende formules zoals een grand café, een jazzcafé, muziekkroeg, horecapodia, standup-comedian bar, en een wijnbar. • Optimalisatie Rabbijn Maarsenplein. • Aantakking Turfmarktroute op de winkelrouting, door toevoeging publiekstrekker.

Kantoren & bedrijvigheid • De Nieuwe Kern wordt onderdeel van hét grootstedelijk zakenhart (dit lijkt inmiddels achterhaald en de opgaaf wordt het optimaliseren). • De ontmoetingsfunctie in en om kantoren wordt steeds belangrijker. Wonen & beleven • Ambitie is in 2020 20.000 inwoners in de binnenstad. • Dat betekent + 2.000 woningen, daarvan staan nu zo’n 1.000 vast. • Er zijn creatieve oplossingen nodig. • Verbeteren van het woonimago en -kwaliteit, binnenstad wordt A-merk woonlocatie. Naar onze mening vertegenwoordigt SpuiParc veel elementen van het hoge ambitieniveau van de gemeente Den Haag.

23

SpuiParc


5. Concept SpuiParc: cultuur in het middelpunt De cultuursector moet zichzelf opnieuw uitvinden. SpuiParc laat zien hoe dat werkt. Bedrijfsmatig, innovatief en publieksgericht zijn de steekwoorden.

24

SpuiParc


THE ROOTS

5 JULY 2018 20:00H

Z Z A J

FAST FORWARD NAAR 2018

SPUI EVENTS PARC

Het is begin juli. Den Haag is alweer een half jaar culturele hoofdstad van Europa. Aan het SpuiParc staan veertigduizend Hagenaars te swingen op muziek van Kyteman en The Roots. Dit is de gratis toegankelijke opening van JazZoul SpuiParc., hét jazz- en soulfestival van de stad. Vier dagen swingt Den Haag de pan uit. In de vele beschikbare zalen en lobby’s rondom het SpuiParc spelen beroemde en minder beroemde jazz- en soulartiesten. De stad is trots; hier gebeurt waar ze op gehoopt hadden, het centrum kent eindelijk weer die heerlijke vibe. De landelijke media doen uitgebreid verslag van JazZoul SpuiParc.

25

SpuiParc


‘In deze economische mindere tijden is het zaak om juist vooruitstrevend en met ambitie voor de toekomst op te treden. Voor het Spuiplein past dan ook geen pleinvrees, maar is een pleinvisie benodigd.’ Paul Corten (Levi Lassen Groep)

KANS 1: Cultuur aan het SpuiParc maakt Hagenaars trots Cultuur in Nederland staat onder druk, bezuinigingen zijn aan de orde van de dag. De cultuursector staat op zijn achterste benen, het voorbestaan van sommige culturele instellingen komt zelfs in gevaar. De sector is boos en teleurgesteld, tegelijkertijd is het culturele aanbod nog altijd groot te noemen. Zo zijn er vrijwel het hele jaar overal festivals die op een grote belangstelling kunnen rekenen. Cultuur is voor velen dan ook een belangrijke uitlaatklep en inspiratiebron. Toch heeft een deel van

26

de bevolking, ook hier in Den Haag, het idee dat veel cultuurinstellingen en -uitingen niet voor hen zijn bedoeld. Elitefeestjes waar zij niet voor zijn uit genodigd. Vreemd eigenlijk: de burger wil cultuur, gaat naar cultuur, maar denkt tegelijkertijd dat een deel van het culturele leven niet voor hem of haar is bedoeld.

Verbinding Het SpuiParc, de naam voor een alternatieve aanpak van cultuur rond het Spuiplein, wil iets vernieuwends tot stand brengen. Hierbij staat een ding voorop: het SpuiParc slaat de brug tussen brede lagen van de bevolking en de culturele sector. Hier

ontstaat een structuur en dynamiek die ervoor zorgen dat beide partijen maximaal de kans krijgen om elkaar te ontmoeten. Waarbij er kansen ontstaan voor de culturele sector om zich opnieuw uit te vinden. Immers, in het SpuiParc is er sprake van een dagelijks gegarandeerd publiek van honderden maar meestal duizenden mensen, uit alle windstreken en uiteen lopende lagen van de bevolking. De gemeenschappelijke ambitie om cultuur echt toegankelijk te maken voor vrijwel iedereen in de stad kan hier worden gerealiseerd.

Afstemming Het is aan alle culturele entrepreneurs in dit gebied de taak om hun aanbod goed af te stemmen op het passerende en verblijvende publiek. Dit gebied wordt een laboratorium waar de culturele sector de kans krijgt om op een verrassende wijze succes te boeken. Hagenaars, congres gangers, toeristen; SpuiParc en zijn cultuuraanbieders weten zich gegarandeerd van een plek in het middelpunt van de aandacht! Welke functies passen aan het SpuiParc: • Dans- en Muziekcentrum • Congres en evenementen • Stadhuisplein, stadspark • Vernieuwend hotelconcept • Wonen • Kantoor • Onderwijs • Cultureel Onderwijs, Koninklijk Conservatorium • Studentenhuisvesting • Parkeren • Toegepaste horeca, leisure en retail

SpuiParc


Verwachtingsvol publiek

W.A. Mozart

SYMFONIE No. 40 18/02/2018 20.00

Het is een woensdag in februari 2018. Eigenlijk is het ijskoud en geen weer om naar buiten te gaan. Toch staan vierhonderd mensen verwachtingsvol op het SpuiParc. De winterse concert serie van het Koninklijk Conservatorium begint weer. Elke woensdag treedt een wisselend orkest vanaf het stadspodium op. Hierbij krijgen telkens jongeren uit diverse Haagse buurten de kans om ook eens mee te spelen met een echt orkest. Vanzelfsprekend leidt dit tot veel hilari teit, ontroering en soms de ontdekking van echt talent. Zomaar een denkbeeldige scene van wat er kan gebeuren als alle cultuurpartners het SpuiParc en zijn bijbehorende mogelijkheden gaan omarmen.

SPUI KONINKLIJK PARC CONSERVATORIUM

27

SpuiParc


Cultureel ondernemerschap Tweeduizend medisch specialisten houden in 2018 hun congres in Den Haag, aan het SpuiParc. Ze komen uit de hele wereld. ’s Avonds is er tijd om leuke dingen te doen. De congresorganisatie organiseert daarom, in samenwerking met het Nederlands Danstheater, een dansvoorstelling voor alle genodigden. Cultureel ondernemerschap in optima forma. Overigens, zo blijkt na een paar jaar SpuiParc, is de angst bij sommige betrokkenen dat het alleen nog maar gaat om ‘music for the millions’ niet terecht. Juist de succesvolle publieksgedreven aanpak zorgt ervoor, zo leert de ervaring, dat sommige bezoekers op zoek gaan naar meer experimentele uitingen.

28

SpuiParc


KANS 2: SpuiParc creëert een levendige en samenhangende culturele dynamiek Congres ontmoet orkest Imperfectie geeft een gebied karakter en een verhaal. Juist daarom gaat SpuiParc een verbinding aan met bestaande elementen, zoals de Wijnhaventorens, uit het gebied. Bovendien zorgt herontwikkeling van de torens, in plaats van sloop, voor waarde behoud en kostenbesparing. Waardecreatie door nieuwbouw staat niet meer voorop, duurzaamheid en behoud van bestaande gebouwen en het inpassen in de vernieuwde stedelijke omgeving is voor Den Haag een belangrijker issue. Maar mogelijk nog belangrijker, het succes van SpuiParc is gebaseerd op een organische samenhang van functies, functies die elkaar onderling kunnen versterken. Als we kijken naar de primaire functies van het gebied, dan zijn grofweg te onderscheiden: cultuur, congressen, hotel, stadhuis (stadsbalkon), onderwijs en een evenementenplein. Secundair gaat het om horeca, retail, wonen, kantoor, leisure en stadstuin. Dit zorgt voor een interessante functiemix, met mogelijkheden voor kruisbestuiving. Zo kunnen conservatoriumstudenten dagelijks hun vaardigheden tentoonspreiden aan een continu wisselend publiek: van ambtenaar tot deelnemers aan een internationaal congres en toerist. Immers, het publiek is altijd in de buurt, ze moeten alleen nog worden geprikkeld. En hierdoor ontstaat tegelijkertijd het besef dat cultuur vooral bestaansrecht heeft als er een geïnteresseerd publiek is. Een belangrijke rol is weggelegd voor het congrescentrum aan het SpuiParc. Met internationaal toonaangevende congressen bevestigt Den Haag zijn positie op het internationale wereldtoneel. Onderzoek

wijst uit dat meer dan 80 % van de congres organisatoren een locatie in de binnenstad prefereert, 70% van de congresgangers hecht grote waarde aan een sterk cultuuraanbod. Lekker eten en drinken op loopafstand is een volgende vereiste. Alleen functies die belangrijke steunpilaren zijn van het nieuw in te richten gebied. Ook is een hoofdrol weggelegd voor het universitaire onderwijs en de woonfunctie in het gebied. Zo kunnen er appartementen in het gebied worden ontwikkeld voor studenten van universiteit of conservatorium. Vanzelfsprekend biedt deze locatie en bijbehorende gebiedsambities ook kansen voor te ontwikkelen appartementen in het hogere prijssegment. Tweeverdieners kunnen hier volop genieten van groot stedelijke dynamiek.

KANS 3: SpuiParc bevordert de samenhang van de hoofdfuncties uit het gebied Financieel gezond Er is minder geld. De economische crisis heeft ertoe geleid dat veel ambitieuze plannen op de heling moeten. SpuiParc kenmerkt zich juist door gezonde en realistische financiële uitgangspunten. Dit geldt voor de investeringen en voor de exploitatie van alle culturele, voorzieningen in en rondom het SpuiParc. Belangrijk organiserend principe is dat veel faciliteiten, bijvoorbeeld grote zalen in het gebied, gebruikt kunnen worden voor diverse doeleinden. Dus door diverse instanties, van congresorganisatie tot conservatorium. Een congresbijeenkomst voor tweeduizend mensen of een belangrijk concert, dit kan allemaal in hetzelfde concept. Een optimale bezettingsgraad van de complexen komt hiermee dichterbij (en daarmee een gezonde exploitatie).

KANS 4: SpuiParc kent een evenwichtige financiële basis Altijd publiek SpuiParc is populair. In de stad, in het land en ver daarbuiten. Een straal van 60 km rondom Den Haag herbergt al ruim zes miljoen inwoners. De aantrekkingskracht van het gebied is een van de belangrijkste pijlers onder het succes van het gebied. De diverse gebiedsfuncties garanderen een publiek. En ook de populaire Turfmarktroute zorgt voor een gegarandeerde toestroom van publiek. Iedereen beleeft aan het SpuiParc een unieke ervaring die ze nergens anders treffen. De grootstedelijke dynamiek, de bundeling van culturele voorzieningen en het bijbehorende ondernemerschap zorgen voor deze bijzondere ontmoetingsplek.

KANS 5: SpuiParc oefent een grote aantrekkingskracht uit op het publiek Den Haag, Internationale Stad van Vrede en Recht, staat wereldwijd op de kaart. De stad is uitgegroeid tot een belangrijke VNstad. Ook hier ligt een kans voor SpuiParc, want cultuur heeft internationaal ook de kracht om volken en mensen met elkaar te verbinden. SpuiParc is een plek die juist alle mensen verbindt en inspireert. Een verkwikkend perspectief in contrast met de ernstige zaken die bij het Internationaal Strafhof aanhangig worden gemaakt.

29

SpuiParc


6. Congres sen en evenementen van wereld niveau Den Haag wil verloren gegaan terrein op de congresen evenementenmarkt terugwinnen. Een hypermoderne congresen evenementenlocatie in de Haagse binnenstad kan hierbij het verschil maken.

30

SpuiParc


Congressen zijn een belangrijke econo mische factor voor Den Haag. In cijfers: in 2010 kende Den Haag 132.350 deelnemersdagen met een bestedingfactor van € 344 per dag. De totale economische spin-off bedroeg in 2010 vele tientallen miljoenen euro’s. Nederland kent voornamelijk congres locaties uit de zestiger en zeventiger jaren. In concurrerende landen wordt hevig geïnvesteerd in gebouwen met hedendaagse uitstraling, faciliteiten en duurzaamheidskenmerken. Den Haag kan zich met SpuiParc profileren als dé toonaangevende Nederlandse Congreslocatie.

Succesfactoren De eerder genoemde formule voor succesvolle congresdestinaties (attractiveness, amenities, accesibility) tonen in de uitwerking de kracht van het concept SpuiParc.

12/12/2018

Attractiveness • Attractieve historische en culturele stad aan zee. • Attractieve congreslocatie. • Attractieve ligging bij de historische binnenstad met een compact, maar compleet winkelaanbod. Amenities • Uitgebalanceerd aanbod van zalen, expositie- en openbare ruimtes. • Flexibel inzetbaar. • Voorzien van de nieuwste technische faciliteiten. • Ruim aanbod aan hotels en horeca voorzieningen. Accesibility • Uitstekend bereikbaar door de lucht, per spoor en over de weg. • Dichtbij het treinstation de aansluiting op de snelweg.

Uniek Nergens in Nederland ligt een congres centrum zo in het hart van de binnenstad als SpuiParc. Met een uitgebalanceerd aanbod van ruimtes kan het concept alle categorieën van congressen huisvesten en zo de verloren positie weer heroveren of

zelfs uitbreiden. De 170.000 congresdeel nemersdagen van het World Forum uit het jaar 2000 (in 2010: 63.000) zijn goed voor een economische spin-off van ca. €35.000.000, en 70% daarvan komt ten goede aan de lokale economie.

31

SpuiParc


Impressie nieuw Spuiplein (beeld: C Concept Design)

De wanden van het plein zijn uitnodigend en bepalen mede de mogelijkheden van het nieuwe Spuiplein.

2.250 stoelen De congresen evenementenlocatie zal plaats bieden aan een breed scala flexibel inzetbare zalen om zo tegemoet te komen aan de diversiteit van de marktvraag. Naast een eigen conventionzaal met circa 2.250 zitplaatsen, kan bij zeer grootschalige evenementen uitgewaaierd worden naar de omliggende zalen van NDT, RO en KC, maar zeker ook de Nieuwe Kerk, Theater aan het Spui, Filmhuis, Atrium en Pathé. Multifunctioneel gebruik Veel van de faciliteiten van het congrescentrum lenen zich goed voor dubbelgebruik. Hier liggen kansen voor culturele voorzieningen. Zij kunnen de zalen gebruiken voor onder meer voorstellingen, masterclasses en VIP-ontvangsten. Ook op managementgebied is er naast ‘ontdubbeling’ van functies, efficiencywinst te behalen. Exploitanten van congrescentra hebben veel ervaring in efficiënte bedrijfsvoering van zalencomplexen. De inzet van deze expertise kan er mede voor zorgen dat partijen hun exploitatielasten met 40% tot 50% omlaag kunnen brengen, zo leert de ervaring in buitenlandse steden.

32

SpuiParc


33

SpuiParc


7. Binnen stedelijk wonen en genieten SpuiParc betekent een extra kwaliteitsimpuls voor de binnenstad. Juist in een dergelijke omgeving is veel vraag naar lofts, penthouses en appartementen.

34

SpuiParc


Te

p o ko

18 0 2 f a n va

‘SpuiParc betekent een extra kwaliteitsimpuls voor de binnenstad. Juist in een dergelijke ambitieuze en inter nationale omgeving is veel vraag naar lofts, penthouses, appartementen en stadswoningen.’ Rudi van Wechem / Frisia makelaars

Het centrum van Den Haag heeft in de afgelopen jaren een metamorfose ondergaan. De Grote Marktstraat is nu het domein van de voetgangers. Het Spui is grotendeels een autoluwe weg geworden met ruim baan voor het openbaar vervoer. Daarnaast zijn er volop uitgaansmogelijkheden, van café tot de betere restaurants en een rijk cultureel aanbod in de nabij gelegen theaters, Dr. Anton Philipszaal, Het Lucent Danstheater, het Theater aan het Spui, het Filmhuis en de iets verder gelegen Diligentia en De Koninklijke Schouwburg.

Stadse gemakken De kwaliteitsimpuls heeft ervoor gezorgd dat het woonklimaat enorm is verbeterd. Studenten, jongeren, senioren, expats en zelfs gezinnen hebben interesse in deze woonomgeving. Het gaat om een brede

doelgroep, niet perse afhankelijk van de auto, die kiest voor alle stadse gemakken zoals restaurants, shops, bioscopen en theater. En natuurlijk wil men ook profiteren van het strand. Om deze doelgroep de komende jaren goed te bedienen is een breed aanbod van woningen noodzakelijk, in verschillende prijsklassen. Dubbelgebruik parkeervoorzieningen Er is vraag naar appartementen en stadswoningen van 60 m² t/m 140 m² GBO met enkele penthouses, lofts of grote appartementen tot circa 200 m² GBO. Woningen met 1, 2 of 3 slaapkamers zijn aan te bevelen, buitenruimte is een must. Dat er sprake moet zijn van duurzame woningen conform de laatste techno logische ontwikkelingen spreekt bijna voor zich. Ook veilige en hoogwaardige entrees en flexibele parkeergelegenheid (geen verplichte afname) zijn een voorwaarde.

Bij dit laatste is er uiteraard sprake van dubbelgebruik. Immers veel parkeer voorzieningen van kantoren (overheden) staan ’s avond en in de weekenden leeg.

Kansrijk In totaal is er ruimte voor een woon programma van circa 300 tot 450 woningen in de omgeving van het SpuiParc, te realiseren in een tijdsbestek van 5 à 7 jaar. De differentiatie bestaat uit 20-30% sociaal, circa 120 vrije sector huurwoningen en circa 240 koopwoningen. Zoals gezinswoningen in de stad, bijvoorbeeld op een verhoogd maaiveld. En studentenkamers van 27 m2 horen er ook bij. Een goede fasering van de bouw en uiteenlopende doelgroepen zorgen voor een kansrijk project.

35

SpuiParc


8. Nieuwe hotelconcepten in SpuiParc In SpuiParc zullen verrassende en vernieuwende hotelconcepten een plek krijgen. Zoals 5-star living en meerdere hotelconcepten in één gebouw.

36

SpuiParc


De verplaatsing van de congresen evenementfunctie naar het centrum geeft een impuls aan de middenstand van dit binnenstedelijk gebied. Door de toevoeging van congresfaciliteiten en de culturele functies aan het SpuiParc is het bovendien noodzakelijk om een kwalitatief goede verblijfsaccommodatie aan SpuiParc toe te voegen. De plannen zijn om de hotelcapaciteit van 150 naar 350-500 kamers te brengen. Het idee om hiervoor bestaand vastgoed te gebruiken, is uiteraard duurzaam maar ook goedkoper dan complete nieuwbouw. Daarnaast zorgt renovatie voor minder overlast in de stad dan bij complete nieuwbouw. Hotelexploitanten zijn zich sterk bewust van de roep naar duurzame kwaliteiten van hotels, zo is de Green Key bijna een must voor een hotel dat zaken doet met (internationale) bedrijven.

OPENING 1-3-2018

NEW IN TOWN

Hotel Het hotelconcept in SpuiParc zal worden ingevuld door 2 à 3 hotel-brands in een gebouw met één backoffice. Er is een duidelijke trend in deze richting, zo ontwikkelt de Accor-groep momenteel in Moskou een dergelijk concept. Schaalvoordelen en besparingen op de overhead zijn hier een belangrijke drijfveer. Hotelbeleggers hebben inmiddels aangegeven te willen investeren in het SpuiParc hotelconcept. Het Nieuwe Werken Multifunctionaliteit staat voorop. De ver gadercapaciteit wordt gedeeld met de culturele instellingen van SpuiParc. Een extra lesruimte voor het conservatorium; het is zo geregeld. De vergaderzalen en break-out rooms van de congresfuncties liggen bij elkaar en ondersteunen elkaar door hun inwisselbaarheid. In de lounge (tegen de overdekte stadslobby aangelegen) kunnen SpuiParc bezoekers een drankje nuttigen en tegelijkertijd hun mail checken via de gratis WiFi. Ook zijn er in het hotel flexibele werkplekken te huur en mogelijkheden om klanten te ontvangen in dit bijzondere hotel. Kortom, alle ruimte voor Het Nieuwe Werken. 5-star living In Den Haag is onder expats en een kleine groep Hagenaars een sterke behoefte aan een binnenstedelijk 5-star livingconcept.

‘Bij de realisatie van congresfaciliteiten in SpuiParc behoort een kwalitatief goede verblijfsaccommodatie. Het idee om hiervoor bestaand vastgoed te gebruiken is duurzaam en zorgt voor minder overlast in de stad.’ Ronald Huiskamp, Hospitality Concepts & Development

Hierbij huurt men een appartement in een omgeving waar service in alle denkbare vormen beschikbaar is. Dat concept komt tot leven in het SpuiParc hotel. Een separate veilige toegang (eventueel vanuit de beveiligde persoonlijke garage) brengt de bewoner direct naar zijn appartementsvloer. Het voordeel van het SpuiParc hotel

is dat services zoals schoonmaken, laundry en roomservice op afroep beschikbaar zijn tegen aantrekkelijke tarieven. Tevens kunnen gasten van de bewoners overnachten in het hotel, en dat geeft een besparing op de (gast)woonruimte. Dit vernieuwend hotelconcept zal een voorname functie spelen in de beleving van SpuiParc.

37

SpuiParc


9. Onder scheidende retail en bruisende horeca Een muziekwinkel die elke avond open is, een jazzcafé met wekelijks livemuziek. Aan het SpuiParc is altijd wat bijzonders te doen.

38

SpuiParc


Impressie Turfmarkt (beeld: C Concept Design)

Vriendelijke stedelijke wanden voor een succesvolle Turfmarktroute.

Stadhuis, Wijnhaven, Nieuwe Kerk en het Rabbijn Maarsenplein, kortom, de omgeving van het toekomstige SpuiParc, maken deel uit van een gebied dat zeer dicht tegen het winkelhart van de Haagse binnenstad ligt, maar er nu functioneel slechts beperkt mee communiceert. Belangrijkste oorzaak, het plein functioneert maar matig. Het stedenbouwkundig beter gesitueerde SpuiParc gaat ervoor zorgen, met de juiste functionele aanvullingen, dat het plein tot leven komt en dat er wel een aanzuigende werking op gang wordt gebracht vanuit andere delen van het centrum. Zo zullen bezoekers van de winkelkern eerder naar het aantrekkelijke SpuiParc komen en zullen zij na hun culturele- of congres activiteit gemakkelijker de aantrekkelijke historische winkelkern opzoeken.

Horeca en cultuur De horeca-aanvullingen moeten aansluiten op de bestaande culturele en beoogde andere functies, door met name te focussen op entertainment- en uitgaansgelegen heden die in de avond en nacht publiek trekken. Dit neemt niet weg dat klein schalige dagen avondhoreca ook deel uit zullen maken van het totale programma. Thematische retail De retail rondom het SpuiParc moet aansluiten op de branchering van de Turfmarktroute. Een kleinschalige en divers aanbod van food én non-food winkels, horeca en diensten is daardoor reëel. Eventueel aangevuld met een of enkele wat grotere local heroes, die op

basis van bestaande klantenkring relatief footloose zijn en daardoor niet per se in het kern-winkelgebied hoeven te zitten. In de bestaande situatie is meubel- en lifestylewinkel Hulshoff daarvan een goed voorbeeld. Een Apple Store of een gerenommeerde muziekwinkel (directe relatie met veel andere partijen aan het SpuiParc) kan een goede basis vormen voor een cluster van kleinschalige winkels. Daarbij valt te denken aan art galeries, boekhandel, bladmuziek, instrumentenbouwers, Uitburo of kunstuitleen. Het zal voor veel van deze partijen niet haalbaar zijn om marktconforme A1-huurprijzen te betalen. Daarom worden de huursommen op een acceptabel en lager niveau gehouden om

39

SpuiParc


‘Door (her)gebruik van bestaande capaciteiten rondom het Spuiplein kan een geweldige, openbare verblijfsplek met thematische horeca en bijzondere retail ontstaan die de Haagse binnenstad completeert!’ Martijn van Weert / Stadsconcepten

de kwaliteit van de thematische verscheidenheid te handhaven. De indirecte bijdrage van een thematisch winkelcluster mag overigens niet worden onderschat: het geeft kleur en identiteit aan het SpuiParc, voor aanloop op aanvullende momenten gedurende de week én zorgt voor een uniek, complementair winkelgebied, waardoor de Haagse binnenstad als geheel weer diverser en sterker wordt.

Leisure Uitgaan en entertainment spelen een belangrijke rol in dit vernieuwde cultuurkwartier. Een (jazz)club, poppodium of comedy café en mogelijk een club voor 30-plussers zijn realistische opties. En ‘buiten’ wordt de pleinfunctie vermengd met parkachtige elementen waardoor bezoekers ook graag verblijven in de openbare ruimte. Uitgangspunten SpuiParc & de rest van de binnenstad Functioneel programma • Cultureel hart van de binnenstad. • Concentratie zakelijke (met name bestuurlijke) functies • Stedelijk karakter met moderne architectuur. • Wisseling van openbare en semiopenbare ruimten. • Entree vanuit en naar Den Haag CS. • Cultuur bestaand: Nederlands Danstheater, Residentie Orkest, Koninklijk Conservatorium, filmhuis, Theater aan het Spui en de Nieuwe kerk.

40

• Onderwijs: Koninklijk Conservatorium, Universiteit Leiden. • Zakelijk: hotel, congresen evenementencentrum. • Bestuurlijk: stadhuis, bibliotheek. • Retail Turfmarktroute: kleinschalig divers gericht op bediening van passanten en kantoorgebruikers uit de omgeving. • Retail Spuiplein en/of lobby: mogelijk één bijzondere trekker op een hoek. Verder thematisch cluster van kleine en middelgrote winkels en diensten, die verwant zijn aan cultuur. • Horeca: kleinschalige dagen avond horeca. • Leisure: discotheek, dansschool, nacht-/ jazzclub, standup comedy, stadspodium. • Openbare ruimte: plein, stadstuin, stadspodium. Ruimtelijke uitwerking • Verbinding Rabbijn Maarsenplein Nieuwe Kerk - SpuiParc moet worden gerealiseerd. • Kalvermarkt - Wijnhaven moet een schakel gaan vormen in de verbinding tussen Denneweg en Wijnhaven/SpuiParc (en uiteindelijk richting Uilebomen. • Stadhuis, Nieuwe Kerk en de culturele gebouwen van SpuiParc vormen bakens in de structuur. • Nieuwe Kerk krijgt een tegenwicht op het verlengde SpuiParc in de vorm van het X-gebouw. • Geef de grootschalige culturele en publieksfuncties een herkenbaar adres aan een centrale openbare pleinruimte, maar zorg er tegelijk voor dat het geen losse elementen worden met één voordeur

en veel dichte gevels en achterkanten. • Gebruik in die zin de kleinschalige functies om minimaal twee van de pleinwanden interessant en levendig te maken. • Opknippen van de centrale openbare ruimte in twee (of meer) delen, die uiteraard wel met elkaar verbonden zijn, is een ijzersterk idee. Op die manier kan een van de delen een kleinschaliger, intiem karakter krijgen met de daarbij behorende functies en het andere meer gericht zijn op grootschaligheid en massa. • Er moet worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn om het stadhuis meer te betrekken bij het Spuiplein. • Indien mogelijk heeft begeleiding van de Turfmarktroute met commerciële functies de voorkeur, de gewenste entree van de binnenstad kan daarmee worden versterkt. • Bepalen van de geschikte locaties voor verschillende functies is sterk afhankelijk van de stedenbouwkundige structuur (plinten, gebouwen, openbare ruimten en verbindende routes) en de mogelijkheden om op gebouwniveau te komen tot herontwikkeling en herinvulling. Kwantitatieve indicaties • Winkels Turfmarktroute: kleinschalige food, non-food en dienstverleners in totaal circa 1.500-2.500 m2 in de plinten, als begeleiding van de Turfmarktroute. De gangbare unitgrootte zal hier tussen van 100 en 250 m2 zijn.

SpuiParc


NOWOPEN

CHET BAKER NIGHT 18 MEI 2018 22.00 U

SPUI PARC

EE E FR ANC R T EN

MUSIC STORE

SPUI JAZZ PARC CAFE • Winkels Thema Cultuur: geconcentreerd in een of twee wanden van het plein (of in de beoogde lobby in het plangebied). Winkels en dienstverleners in units van 100 tot 300 m2. Op een of twee bijzondere plekken mogelijkheid voor een ‘trekker’ met bijzonder aanbod (250 – 1000 m2), eventueel over twee lagen. In totaal zal het thematische programma naar verwachting 1.000-2.500 m2 kunnen omvatten.

• Horeca: dagen avondhoreca 1.0002.500 m2 in units van 100-250 m2. Situering deels nabij de culturele en bestuurlijke hoofdfuncties, deels bij winkels en dienstverleners langs de Turfmarktroute als ondersteuning. Situeringsmogelijkheid van terrassen vraagt daarbij nadrukkelijk de aandacht! Eventueel kunnen verschillende bars/ restaurants (deels) op eerste verdieping huisvesten, mits ze aanzienlijk uitstraling naar/uitzicht op het plein hebben.

Op hogere verdiepingen draagt horeca weinig tot niets bij aan de levendigheid buiten. • Leisure: enkele middelgrote tot grootschalige leisurefuncties; ruwe schatting in totaal 1.500-2.500 m2, sterk afhankelijk van initiatieven en interesse van ondernemers. Vestiging op verdieping of over twee verdiepingen mogelijk, mits uitstraling naar het plein wordt gewaarborgd.

41

SpuiParc


10. Branding SpuiParc Vondelpark of Central Park, het zijn begrippen die onmiddellijk rijke beelden oproepen bij de lezer. Het merk SpuiParc heeft ook de potentie om deze associaties op te roepen.

42

SpuiParc


‘Het centrum van Den Haag verdient SpuiParc. Ik kan niet wachten op de eerste concerten. Ik sta voor aan met mijn kinderen.’ Paulus Nabbe / Smidswater

Sat/25 juli 2018 14:00/23:00

CULINAIR Creatief communicatiebureau Smidswater is vanaf de vroegste plannen voor het SpuiParc gevraagd om mee te denken over de identiteit van het gebied. Het aandachtsgebied: hoe zorg je ervoor dat de gebiedscommunicatie de juiste emotionele lading krijgt. Het is een opdracht waar we ons erg bij betrokken voelen. Smidswater onderneemt al meer dan 40 jaar in Den Haag, een goed cultureel leven is daarbij altijd een belangrijke bron van inspiratie geweest.

Piketpaaltjes In de verkenningsfase is een naam voor het gebied belangrijk. Het zet immers de mentale piketpaaltjes bij de ontvanger. De uitgangspunten hebben we zorgvuldig gedefinieerd. Samengevat: aansprekend voor een breed publiek, logische link met cultuur, vrijheid bieden om uiteenlopende gebiedsfuncties aan te koppelen. De uitkomst ligt voor u: SpuiParc.

Het definieert direct de locatie, immers het Spui is een van de bekendste straatnamen van Nederland. Een begrip dat direct zorgt voor herkenning. Aan het begrip hebben we Parc gekoppeld, een woord met een weidse en open klank. Parc met een c suggereert dat het gebied niet zomaar een stadspark is en het legt speels de link naar cultuur.

Merkarchitectuur SpuiParc is de stad in optima forma. Hier komt alles bij elkaar, met cultuur als een van de belangrijkste levensaders. Daarom vindt u in het hart van alle communicatieuitingen SpuiParc. Dit begrip staat voorop en garandeert herkenning en sympathie bij de ontvanger. Tegelijkertijd kunnen alle andere functies in het gebied ook profiteren van de kracht van SpuiParc. SpuiParc Congress Centre, het gebied aangevuld met een belangrijke functie, congresseren.

Op deze wijze is de merkarchitectuur opgebouwd: SpuiParc is de verbindende factor, de functies binnen het gebied worden daar aan gekoppeld. Aansprekend, flexibel en helder.

Sfeerboek In dit boek heeft Smidswater het begrip SpuiParc doorvertaald naar een inspirerend verhaal. De vormgeving van het boek, de diverse affiches die u terugvindt, ze vormen een illustratie hoe wij de communicatie van het toekomstige SpuiParc tot leven willen laten komen. In SpuiParc vinden bezoekers straks een fascinerende mix van smaken, uitingen, kleuren, indrukken, klanken en verrassende ontmoetingen. Dat is ook de kern van een vibrerende stad. In dit boek geven we u niets anders dan een voorproefje van het echte SpuiParc!

43

SpuiParc


11. Exploitatie en eigendom gebouwen SpuiParc Dubbel en driedubbel gebruik van gebouwen in SpuiParc zorgt voor een verantwoorde exploitatie van de gebouwen. En biedt kansen voor cultureel ondernemerschap.

20TH GLOBAL CONGRESS

NEURO SURGERY MARCH 2018

SPECIAL GUEST DR. SANJAY GUPTA

44

SpuiParc


‘Met de mix van culturele functies, congres, horeca en woningen transformeert het gebied tot een bruisend plein met uiteenlopende activiteiten. Het Spuiplein wordt zo nog meer het hart van de stad.’ Casper Hulsman / Bouwinvest

Voor het voortbestaan van de culturele sector is cultureel ondernemerschap van groot belang. In dat kader zal de bijdrage van de ‘huurders’ van de cultuur- en congresgebouwen van SpuiParc dan ook moeten bestaan uit het laten voortbestaan van deze gebouwen. De huurprijs behoeft dan ook niet marktconform te zijn. Dit uit zich in een huursom die voldoende dient te zijn om de gebouwen te onderhouden en te sparen voor groot onderhoud. Door het dubbel en driedubbel gebruik van de ruimten zal er voldoende ruimte zijn voor het afdragen van een acceptabele huur.

Stichting Om te voorkomen dat artistieke en commerciële belangen niet stroken met de belangen voor het voortbestaan van de gebouwen, dient een aparte stichting eigenaar te worden van deze gebouwen. Een directie is verantwoordelijk voor de exploitatie en onderhoud van de gebouwen, waarbij een groot deel kan worden uitbesteed aan de beheersclub van de congresen evenementenorganisatie.

Sponsoring In het bestuur van deze stichting zitten de stakeholders van SpuiParc. Hierbij valt te denken aan een vertegenwoordiger namens cultuur, namens congressen en evenementen, namens gemeente en namens de Vrienden van SpuiParc. De Vrienden van SpuiParc is een separate stichting waarin sponsoring wordt gevonden voor SpuiParc. Dit gaat over sponsoring voor het gebied en de gebouwen van SpuiParc, denk hierbij aan gratis WiFi van KPN, een mega tv-scherm van Siemens, bankjes van de Rabobank, de Shell-foyer maar ook een bijdrage van Vermogensfondsen voor het hele gebied. Sponsoring is ook te realiseren voor programmering (zie hieronder). In de financiële plannen is rekening gehouden met een aanzienlijke stijging van de exploitatielasten, dit is door deze constructie dan ook voor een aanzienlijk deel te zien als bijdrage voor de instandhouding.

Programmering en beheer Een probleem van het huidige Spuiplein is de programmering. Aangezien het openbaar gebied betreft, is de gemeente verantwoordelijk voor het Spuiplein. Naar onze mening is het vernieuwde Spuiplein straks integraal onderdeel van SpuiParc en moet de programmering worden vastgesteld door de Stichting SpuiParc, of in de praktijk door een regiegroep. Momenteel kan het voorkomen dat een demonstratie is toegestaan op het moment dat er een belangrijke voorstelling speelt in de theaters. Door juiste afstemming van de regiegroep met de gemeente kunnen deze problemen worden voorkomen. Verder is het van belang dat de programmering van SpuiParc (inclusief de Stadslobby en Spuiplein) aansluit bij de culturele smaak van het gebied. Door SpuiParc breed in te zetten kunnen er grote producties worden georganiseerd met een veelheid aan zalen en (buiten)ruimten.

45

SpuiParc


12. BELEGGERS OVER SPUIPARC Beleggers staan klaar om in te stappen in SpuiParc. Opvallend: ze zijn betrokken vanaf het allereerste begin.

ING Real Estate Investment Management: gebied met potentie ING Real Estate Investment Management Nederland (ING REIM NL) is sterk vertegenwoordigd met het ING Dutch Office Fund (ING DOF) in Den Haag met ruim 110.000 m2 VVO aan kantoorruimte. Totaal beschikt het ING DOF in Nederland over ruim 920.000 m2 VVO aan kantoorruimte. Rondom het stadhuis in Den Haag is het fonds eigenaar van de gebouwen Sirius, Forum, Orion en MCMX offices. De strategie van het fonds is gericht op hoogwaardige kantoorgebouwen op de beste locaties van Nederland, specifiek gericht op stationslocaties en multifunc tionele locaties met voorzieningen. Het gebied rondom het stadhuis in Den Haag past gezien de ligging uitstekend binnen de strategie van het Dutch Office Fund. Het gebied biedt nu al een goede aansluiting naar het centrum van Den Haag, maar er ontbreekt een dynamisch vestigingsklimaat voor kantorengebruikers. Een concept waar cultuur, congres en events worden georganiseerd zal bijdragen aan de dynamiek van de locatie. Meer dynamiek zorgt voor een omgeving waar mensen willen werken,

46

wonen en winkelen en dus uiteindelijk voor een betere benutting. De locatie heeft de potentie om een goede verbinding te worden tussen het zakelijk gebied van Den Haag Nieuw Centrum en het winkelgebied van Den Haag. De overgang met cultuur, congres en events is een natuurlijke overgang van werken naar winkelen en wonen. ING REIM NL is ervan overtuigd dat dit gebied een dynamische plek kan worden binnen Den Haag waar cultuur en congres, geïntegreerd wordt met werken, winkelen en wonen.

Bouwinvest: SpuiParc, wonen aan bruisend plein Bouwinvest gelooft in de stad als krachtige motor voor economische en sociaal-culturele ontwikkeling en concreet als duurzame woonomgeving. Zij vinden het belangrijk om te blijven investeren in steden, zoals Den Haag. Bouwinvest heeft in de gemeente Den Haag zo’n 1.100 huurwoningen in eigendom, waaronder de beeldbepalende projecten CenterCourt en Prinsenhof.

Verder is Bouwinvest ondermeer deel nemer in het initiatief Nu de Stad!, een coalitie van marktpartijen, overheden en belangenorganisaties om de steden aantrekkelijker te maken. De gebiedsvisie SpuiParc biedt volgens Bouwinvest een uitgelezen mogelijkheid om Den Haag te versterken en de ambitie als Internationale Stad van Vrede en Recht verder waar te maken. De vestiging van toonaangevende culturele functies, diverse opleidingsinstituten, maar ook een congresen eventfaciliteit, kantoren, woningen en horeca rondom het Spuiplein maakt deze plek nog meer tot het hart van de stad. Het gebied kan zo transformeren tot een bruisend plein met uiteenlopende activiteiten verspreid over de dag, maar tegelijk met plekken die luwte en rust bieden. De integrale opgave maakt het mogelijk om op diverse locaties in het plangebied aantrekkelijke woongebieden te creëren, die hoogstedelijk georiënteerde doelgroepen aantrekken. Bouwinvest ziet met name kansen voor één- en tweepersoonshuishoudens, zonder kinderen, waaronder expats. De kernkwaliteiten van het gebied passen goed bij een kosmopolitische doelgroep die wil wonen op een toplocatie, in een

SpuiParc


‘SpuiParc kan met al zijn culturele functies perfect de grootstedelijke dyna miek optimaliseren. En daarmee vergroot het de zakelijke kansen voor én in de directe omgeving van het gebied, terwijl de cultureelsector zijn artistieke vrijheid behoudt.’ Ronald van der Waals / ING REIM

levendig woonmilieu met diverse voorzieningen. Vrijheid en gemak vormen voor deze statusgerichte vrije sector huurderdoelgroep belangrijke huurmotieven. Bouwinvest heeft dan ook interesse om de gebiedsvisie SpuiParc verder vorm te geven. Bouwinvest is een van de grootste onafh ankelijke vastgoedvermogens beheerders in Nederland voor institutionele investeerders (belegd vermogen van circa € 5,3 miljard), met als grootste aandeel houder het pensioenfonds bpfBOUW.

Levi Lassen Groep: beleggen in maatschappelijk vastgoed In het verleden werden door charitatieve fondsen over het algemeen financiële bijdragen geleverd aan de culturele sector in de vorm van een subsidie. Deze subsidies waren bedoeld voor een bijdrage in de bouw en/of onderhoud van het vastgoed dan wel een bijdrage in de exploitatie van de culturele instelling. Daarnaast werden specifieke voorstellingen gesubsidieerd. Bij charitatieve vermogensfondsen is het besef ontstaan dat er tussenvormen mogelijk zijn in het steunen van de vastgelegde doelstellingen. Tussen het beleggen van

het vermogen (rendement behalen) en het uitkeren aan de gestelde doelen is een scala aan mogelijkheden. Een interessante vorm is het beleggen in maatschappelijk vastgoed, hierbij zijn de gevraagde huren niet marktconform (tot wel 50% lager). Een bekend voorbeeld hiervan is het Nutshuis van Fonds 1818. Deze vorm van beleggen noemt men met een Engelse term Mission Related Investments (MRI). Aangezien het weggegeven rendement precies is te berekenen, kan dit worden verantwoord in de jaarrekening van het vermogensfonds onder de noemer Mission Related Investments. De Levi Lassen Groep is voornemens om het initiatief te nemen en MRI toe te passen op het vastgoed van culturele instellingen. Hiertoe wordt voor SpuiParc een deel van het vastgoed van de culturele instellingen gesepareerd en ondergebracht in een fonds (Financiële Beleggings Instelling, FBI), t.w. VastGoedDoel Cultuurfonds. Charitatieve vermogensfondsen kunnen in dit fonds participeren en zo grip houden op hun bijdrage aan de culturele sector. VastGoedDoel Cultuurfonds kan in dit geval de kantoorruimten van NDT, RO en KC aankopen tegen een marktconform

rendement. Dit betreft circa 15.000 BVO in de voormalige ministerietorens. Het fonds zal een financieel netto rendement genereren van circa 4% en daarnaast een sociaal (cultureel) rendement van circa 2,5%. Door deze ruimten overigens niet in het geplande Dans- en Muziekcentrum te realiseren, ontstaan een aantal extra voordelen. Zo is het realiseren van kantoorruimte in een dansen muziekcentrum aanzienlijk duurder dan in een daarvoor bestemd kantoorgebouw. Daarnaast is het onderhoud goedkoper en zal een professionele vastgoedpartij de exploitatie voor een lagere kostprijs kunnen uitvoeren. De cultuursector behoeft dan ook geen mensen in dienst te hebben voor de vastgoedexploitatie. Zo kan de culturele sector zich vooral bezig houden met waar men goed in is; cultuur. Mocht op termijn de ruimten (deels) niet meer door de culturele sector gebruikt worden, dan kunnen de ruimten weer commercieel ingezet worden. De culturele sector is dan ook vrij om de huurcontracten te beëindigen.

47

SpuiParc


13. Economische voordelen van SpuiParc De komst van SpuiParc biedt economische kansen voor Den Haag. Toerisme, congressen, wonen – de aantrekkelijkheid neemt toe op diverse vlakken.

De concurrentie op de huidige markt voor internationale congressen is intensief. Landen in Oost Europa en in Azië zijn in opkomst als internationale congres bestemming. In Europa is de concurrentie tussen congressteden groot. Congressisten zijn verwend; tijd is geld, efficiency van kennisoverdracht is belangrijk. Verouderde, slecht bereikbare destinaties en gebouwen leggen het af tegen flexibel inzetbare, lichte en goed bereikbare gebouwen en destinaties. Het element van ‘beleving’ is een onmiskenbare factor in de ‘’site selection’’. Duurzaamheid is een voorwaarde om mee te kunnen dingen. Videoconferencing is belangrijk maar beperkt zich veelal tot kleinschalige zakelijke bijeenkomsten. Er blijft een sterke behoefte bestaan aan face tot face contacten. Sommige onderzoeken wijzen zelfs op een elkaar onderling versterkend effect. In de internationale netwerksamenleving is het aantal contacten drastisch toegenomen en daarmee groeit ook de behoefte aan fysieke ontmoetingen.

48

Vasthouden wat we hebben Den Haag beschikt op dit moment over verschillende vormen van congresen evenementfaciliteiten in de internationale zone. De huidige faciliteit wordt echter gekenmerkt door achterstallig onderhoud. Dit betekent achterstand in kwaliteit en kwantiteit van het aanbod en dus verlies van marktpositie, zeker tegen de achtergrond van de toenemende concurrentie. Daarmee neemt ook de aantrekkelijkheid van Den Haag als vestigingslocatie af. Verplaatsing naar de binnenstad Multifunctionele gebieden hebben de toekomst. Een interessante mix van wonen, werken, winkelen en uitgaan biedt in de regel meerwaarde aan de gebiedsontwikkeling. Het risico voor investeerders neemt daarmee af en de bereidheid om in de Haagse binnenstad te investeren, neemt toe. Een effect van geheel andere aard is de verandering in modal shift. De congresen evenementenlocatie aan het SpuiParc liggen op loopafstand van het Centraal

Station. De bezoeker zal daardoor eerder geneigd zijn om met het openbaar vervoer te komen en vanaf het station te lopen.

Exploitatievoordelen Uit een vergelijkend onderzoek is naar voren gekomen dat een combinatie van theater en congresen evenementen accommodatie tot exploitatievoordelen kan leiden, doordat sprake is van een gezamenlijk management.1 Daarnaast biedt het plan de mogelijkheid om het gebruik van ruimte te intensiveren en daarmee de opbrengsten te vergroten. In de Haagse plannen voor de vernieuwing van de cultuuraccommodatie aan het SpuiParc is immers sprake van meerdere theaterzalen. Doordat deze zalen multifunctioneel ingezet kunnen worden, zal ook hier een exploitatievoordeel ontstaan.

1 Cees Langeveld, Economie van het theater, 2006

SpuiParc


‘Met het SpuiParc als kloppend hart krijgen de Haagse ambities een stevige impuls. Het is een visitekaartje met internationale allure!’ Ton Rijerkerk / Kamer van Koophandel Den Haag

Extra bestedingen De voorgestelde congresen evenementenlocatie zal leiden tot extra bestedingen. Uit het bestedingsonderzoek van het NBTC is naar voren gekomen dat buitenlandse congresdeelnemers in 2002 per deel nemersdag gemiddeld € 345 uitgaven. De huidige schatting komt uit op tussen € 350 - € 450 per dag. 70% van dit bedrag komt in de lokale economie terecht. Niet alleen de plaatselijke detailhandel, ook de lokale overheid en de rijksoverheid (via BTW) en landelijke voorzieningen als Schiphol profiteren van de bestedingen van de congressist. Een tweede bron van nieuwe bestedingen is het gegeven dat aan de congresaccommodatie nieuwe functies worden toe gevoegd, zoals de expositieruimte en culturele optredens van bijvoorbeeld conservatoriumstudenten. Hierdoor worden meer bezoekers naar de binnenstad getrokken, terwijl de huidige bezoekers hierdoor langer zullen blijven en meer besteden. Op de derde plaats zal ook de

schaalvergroting, waarvan sprake is ten opzichte van de huidige locatie, leiden tot meer bezoekers en dus meer bestedingen.

Nieuwe kansen voor huidige locatie Verplaatsing van de congresfunctie vanuit de internationale zone naar de binnenstad betekent dat op de huidige locatie ruimte vrijkomt die opnieuw uitgegeven kan worden aan bedrijven en instelling die invulling geven aan het concept ‘inter nationale zone’. Overige aandachtspunten De voorgestelde combinatie aan het SpuiParc roept om co-branding. Door de Haagse binnenstad, de congresen evenementenaccommodatie en de culturele functies gezamenlijk in de markt te zetten via SpuiParc kan een grotere doelgroep worden bereikt, hetgeen positieve effecten heeft op alle stakeholders. Het is daarom van belang om vroegtijdig met alle stakeholders in overleg te treden over inrichting en uitvoering van de plannen, alsmede over de gezamenlijke marketing. 49

SpuiParc


14. Kosten en baten SpuiParc De kosten en baten van SpuiParc op hoofdlijnen. Juist door nieuwe functies toe te kennen aan de JuBi-kavel ontstaat een aantrekkelijke propositie.

Stichtingskosten Hoofdlijnen Het plan SpuiParc is op hoofdlijnen doorgerekend en, waar nodig, vergeleken met de financiële uitgangspunten van de (versoberde) plannen voor het Dansen Muziekcentrum. In de berekening is onderscheid gemaakt tussen verschillende functies/onderdelen: • Torens en garage van de JuBi-kavel • Toevoeging van een congresen evenementencentrum • Theaterfuncties van RO, NDT, KC en ICC • X-gebouw met daarin studio’s van RO, NDT, KC en ICC • Toevoeging detailhandel, horeca en wonen • Grondexploitatie SpuiParc Geconcludeerd kan worden dat de totale publieke investeringen in het plan SpuiParc aanzienlijk lager zijn dan de huidige gemeentelijke plannen. Daarbij worden de grote kantoortorens op de JuBi-kavel grotendeels getransformeerd naar nieuwe functies, waardoor de risicovolle opgave om deze torens weer als kantoor te verhuren komt te vervallen. Per onderdeel worden de belangrijkste uitgangspunten nader toegelicht.

Torens en garage van de JuBi-kavel De gemeente Den Haag zal de huidige ministeries van Justitie en Binnenlandse 50

Zaken verwerven voor een bedrag van € 70 miljoen (daadwerkelijk bedrag is niet precies bekend). Verkoop en herontwikkeling van circa 75.000 m² VVO kantoren voor dit bedrag lijkt niet haalbaar op deze locatie in deze economische mindere tijden voor kantoorontwikkeling. Uit onderzoek blijkt dat bepaalde functies (passende in de verdiepinghoogte) van het RO, NDT en KC in deze torens onder te brengen zijn, totaal ca. 15.500 m2. Door deze functies niet in combinatie met de theaterzalen te realiseren kan er aanzienlijk goedkoper worden ontwikkeld. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor de Universiteit Leiden of voor studio’s en studentenwoningen (ca. 24.000 m² BVO ). In de toren gelegen aan de Turfmarkt zullen winkels worden gerealiseerd om de Turfmarktroute te optimaliseren, circa 1.300 m2.

Hotels Tevens zal het huidige Mercure hotel plaats moeten maken voor een aanzienlijk groter 3- en 4-sterrenhotel in een van de torens. Als aanvulling op het hotel zijn 5 star living appartementen bedacht, deze kunnen gebruik maken van servicefuncties van het hotel (circa 15.750 m² BVO hotel + ca 7.200 m² BVO 5 star living). De huidige ondergronds gelegen parkeerplaatsen worden gehandhaafd en daarnaast worden in de kelders nog een beperkt aantal parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal zijn er bijna 800 parkeerplaatsen na de herontwikkeling beschikbaar, deze worden openbaar

beschikbaar gesteld en worden in zijn geheel verkocht aan een belegger. Voor de JuBi-kavel wordt een bedrag van € 60.000.000 aan de gemeente overgemaakt. De overwinst welke behaald zal worden door de huidige Wijnhaven II kavel te koppelen aan het Dans- en Muziek Centrum en het Spuiplein zal ter beschikking worden gesteld ter realisatie van SpuiParc.

Toevoeging congresfunctie Het huidige congresen evenementencomplex in de internationale zone (ruim 40 jaar oud) voldoet naar onze mening niet meer aan de eisen van deze tijd. Een verplaatsing van de congresen evenementenfunctie naar het centrum van Den Haag heeft vele voordelen en is voor de realisatie van SpuiParc cruciaal. Het speelt mee dat hier een expositieruimte van 3.500 m2 kan worden gerealiseerd waarmee de congresorganisatie een groter congresbereik zal realiseren. Tevens zal de Stadslobby van 3.500 m2 een functie krijgen voor de congresorganisator, 50% van deze investering is meegewogen. Een groot voordeel, naast de meer ideale locatie, is de combinatie die gemaakt kan worden met de theaters en derhalve gezamenlijk gebruik van ruimtes en een gezamenlijk beheer. De totale investeringen voor realisatie van het congresen evenementencentrum aan het SpuiParc worden geraamd op circa € 26 miljoen. Aangezien de eigenaar van de congreslocatie in de

SpuiParc


internationale zone kampt met een sterk negatieve exploitatie, zal het stopzetten van de exploitatie niet op weerstanden stuiten. Hiervoor zal een afkoop dienen te worden betaald aan SpuiParc. Daarnaast is de beschikbare grond geschikt voor uitbreiding van de internationale zone. Voor de afkoop en de toekomstige grondexploitatie is een bedrag van € 15 miljoen opgenomen in de berekeningen.

Theaterfuncties van RO, NDT, KC en congresorganisatie Doordat een aanzienlijk deel van de bedachte functies van het Dans- en Muziekcentrum in de bestaande kantoor torens wordt gehuisvest en studio’s en andere functies met afwijkende hoogten worden onder gebracht in het X-gebouw (zie hieronder), zijn de investeringen in de theaterzalen aanzienlijk lager te realiseren. De investeringen in theaterzalen gelegen aan het nieuwe SpuiParc betreft circa 11.000 m2. Daarnaast wordt 50% van de Stadslobby aan deze functies toegerekend. Overigens is rekening gehouden met een lager metrage voor foyers, gezien het gebruik van de Stadslobby. De bouwkosten zijn voor het nieuwe theaterdeel gesteld op € 3.500 per m² BVO. Dit is gebaseerd op een versoberde invulling voor deze ruimten. De totale stichtingskosten van het theater bedragen circa € 42 miljoen euro.

X-gebouw met daarin studio’s van RO, NDT, KC en congresorganisatie Speciale ruimten, zoals de vele studio’s, bedrijfsrestaurant, repetitieruimten, het stadspodium e.d. met hun afwijkende hoogten worden gerealiseerd in het X-gebouw. Dit gebouw is onderling op diverse niveaus verbonden met de beide torens en de theaters. De investeringen in het X-gebouw van circa 12.500 m2 bedragen circa € 38 miljoen, hierbij is rekening gehouden met bouwkosten van € 3.500 per m2.

Boven op en naast de theatervoorzieningen worden 350-400 woningen gerealiseerd met een waardering van € 2.750 per m2. Het totale woningprogramma bedraagt circa 40.000 m2 BVO.

Toevoeging detailhandel, horeca en wonen Van belang voor de haalbaarheid van SpuiParc zijn de toevoegingen van commerciële functies en vooral een woonprogramma. Totaal wordt circa 50.000 m² BVO aan extra functies (met name wonen) toegevoegd op deze aantrekkelijke binnenstedelijke locatie. Belangrijk is een commerciële plint om het gebied aantrekkelijker te maken voor passanten, bezoekers en winkelend publiek. In de randen van het X-gebouw aan de Turfmarkt en het Spuiplein worden onder andere (ondersteunende) detailhandel en horeca gerealiseerd. In de plint van het theatergebouw is eveneens horeca gesitueerd, in combinatie met de horecafunctie voor de theaters is dit een zeer haalbare case. Er is 3.000 m2 gereserveerd voor ondersteunende detailhandel, 2.000 m2 voor horeca, 1.000 m2 voor een discotheek, muziekclub, en 1.500 m2 voor een fitness (niet meer opgenomen in het theaterplan).

Grondexploitatie Spuiplein Tevens is gekeken naar de kosten van herontwikkeling van het totale SpuiParc in vergelijking met de grondexploitatie voor het Dans- en Muziekcentrum. Het saldo van de grondexploitatie, tijdelijke huisvesting en inrichtingskosten van de theaters is gelijk aan het oorspronkelijke veronderstelde bedrag van € 13,5 miljoen. Daarbij zijn in de berekening van het SpuiParc kosten opgenomen voor extra verwervingen (hotel en Chinees restaurant) en een aanvullend budget van € 9 miljoen voor een hoogwaardige inrichting (in de huidige plannen is hier € 0 voor opgenomen). Tevens is er rekening gehouden met een verkoop van de huidige KC-locatie voor een bedrag van € 12 miljoen, een en ander eveneens conform de oorspronkelijke plannen.

De meeropbrengst van deze toevoegingen bedraagt circa € 31 miljoen en komen ten gunste van SpuiParc. Hierbij is rekening gehouden met een investering voor een daktuin van 3.500 m2 ten behoeve van de woningen.

51

SpuiParc


TABEL SALDO ONTWIKKELING SPUIPARC (IN EURO’S)

HERONTWIKKELING TORENS WIJNHAVEN GARAGE WIJNHAVEN AANKOOP WIJNHAVEN II CONGRES- EN EVENEMENT CENTRUM THEATERFUNCTIES X-GEBOUW TOEVOEGING DETAILHANDEL, HORECA EN WONEN OVERIGE KOSTEN EN OPBRENGSTEN ONVOORZIEN

50.000.000 15.000.000 -60.000.000 -26.000.000 -42.000.000 -38.000.000 31.000.000 -12.000.000 -8.000.000

TOTAAL

TABEL MKBA Netto contante waarde plannen (in miljoen euro)

-90.000.000

Initieel Plan

Plan alternatief 1

SpuiParc

-179 -2 -5 -5 -7 -30

-167 -3 -4 -3 0 -10

-89,0 -3,4 -5,0 -5,0 -7,4 -72,6

-228

-187

-182,4

KOSTEN Stichtingskosten Inrichtingskosten culturele instellingen Kosten tijdelijke huisvesting Grondexploitatie, ontwikkelkosten Kosten openbare ruimte Exploitatielasten (extra t.o.v. heden)

Subtotaal kosten BATEN Bestedingen Waarde-effect woningen Waarde-effect kantoren Herontwikkeling van congresen evenementenfunctie in de internationale zone Herontwikkeling Beatrixkwartier (KC)

Subtotaal baten NCW-saldo Overige indirecte en externe effecten Vergroten kans ‘Culturele Hoofdstad 2018’ Verbetering positie Den Haag vestigingsplaats bedrijven/instellingen Verbetering Quality of Life Behoud culturele instellingen

52

138 80 2

112 71 2

371,0 79,8 1,8

0 10

0 10

13,6 10,3

230

195

476,5

2

8

294,1

+ ++ + +

+ ++ + +

++ ++ ++ ++

SpuiParc


Totale investering in SpuiParc Met een zeer ruime marge van bijna € 8 miljoen voor onvoorziene zaken komt de totale te dekken investering voor SpuiParc uit op circa € 90 miljoen. Door het toevoegen van Wijnhaven II aan het te ontwikkelen gebied, de toevoeging van een congresen evenementenfunctie, het hergebruik van de kantoortorens en de toevoeging van een commercieel en woonprogramma, is er een financieel aantrekkelijk culturele omgeving te creëren. Voor circa 50% van de oorspronkelijk begrote kosten (plan Dans- En Muziekcentrum) kan een haalbaarder en stedenbouwkundig aantrekkelijker cultuurplein worden gerealiseerd dat zijn gelijke niet kent.

realiseert zich het belang van deze MKBA voor het realiseren van een nieuw Dansen Muziekcentrum en in dit geval voor SpuiParc. Kort gezegd moet er antwoord worden gegeven op de vraag: dekken de maatschappelijke opbrengsten de kosten?

Maatschappelijke kostenbatenanalyse

Het toevoegen van congresfuncties en expositieruimte levert de beste kans op een aanzienlijk hoger bezoekersaantal, en dus op de bestedingen. De verwachting is dat er 800.000 bezoekers jaarlijks naar SpuiParc komen, hiervan worden 400.000 bezoekers door de congresen expositiefuncties toegevoegd. Dit aantal is opgebouwd uit 75.000 internationale congresbezoekers,

Het SpuiParc Team (het team) heeft er bewust ervoor gekozen om de, in opdracht van de gemeente Den Haag door Decisio vervaardigde, maatschappelijke kostenbatenanalyse (MKBA) voor het Dans- En Muziekcentrum te bestuderen. Het team

Bezoekersaantallen Het team heeft hiervoor de berekeningen van het initiële plan, het planalternatief en SpuiParc naast elkaar gezet. Geconstateerd wordt dat de bezoekersaantallen de grootste impact hebben op alle drie de berekeningen. Kortom, hoe meer bezoekers hoe haalbaarder het plan. Het initiële plan gaat uit van 460.000 bezoekers voor de culturele sector, het planalternatief gaat uit van een lager aantal van 400.000 bezoekers.

TABEL BEZOEKERSAANTALLEN

KLASSIEKE BALLET & MODERNE DANS KLASSIEKE MUZIEK INT. CONGRESBEZOEKERS VERPLAATST (EXTRA UITGAVEN IN BINNENSTAD) INT. CONGRES- EN EXPOSITIEBEZOEKERS NIEUW NAT. CONGRESBEZOEKERS VERPLAATST (EXTRA UITGAVEN IN BINNENSTAD) NAT. CONGRES- EN EXPOSITIEBEZOEKERS NIEUW (EEN- EN MEERDAAGS) OVERIGE (OPERA, MUSICAL, ETC) CULTURELE EVENEMENTEN EEN- EN MEERDAAGS (PWA ZAAL E.D.) VERPLAATST CULTURELE EVENEMENTEN EEN- EN MEERDAAGS (PWA ZAAL E.D.) NIEUW KC

TOTAAL

130.000 nationale congresbezoekers en 195.000 bezoekers aan culturele voorstellingen. In de periode 2005-2010 kwamen er circa 280.000 bezoekers naar het bestaande congrescentrum. Met de gegevens van SpuiParc leidt de MKBA-berekening tot een NCW-saldo van € 294 miljoen in plaats van de meer risicovollere saldo’s van € 2 miljoen voor het initiële plan en € 8 miljoen voor het planalternatief. De voordelen van gezamenlijke exploitatie, dubbelgebruik en het hebben van meer podia zijn overigens niet meegenomen in de MKBA. Daarnaast zijn de indirecte en externe effecten bekeken. Het team is van mening dat SpuiParc een aanzienlijk grotere kans zal geven op het behalen van de Europees Culturele Hoofdstad 2018. Door de synergie met de congresen expositiefuncties lijkt het behoud van de culturele instellingen aanzienlijk verbeterd. Als laatste kan worden gezegd dat de Quality of Life voor de Haagse binnenstad en Den Haag in zijn geheel aanzienlijk zal verbeteren.

NULPUNT 2008

PLAN A

PLAN ALTERNATIEF 1

SPUIPARC

26.263 39.790

60.058 90.992

52.000 78.000

52.000 78.000

0 0

0 0

0 0

56.000 19.000

0

0

0

63.000

0 113.829

0 260.305

0 225.000

67.000 225.000 160.000

0

50.620

45.000

35.000 45.000

179.882

461.975

400.000

800.000

53

SpuiParc


‘Het dubbelgebruik van onrendabele functies in het SpuiParc is een innovatieve zet. Juist die creativiteit maakt bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden het verschil.’ Barend Jan Schrieken / Integrex

Toelichting MKBA Stichtingskosten In de stichtingskosten is rekening gehouden met de eerder beschreven functies van SpuiParc. Overigens is hierbij voor de theaters een versobering toegepast op de bouwkosten per m2 van € 4.500 naar € 3.500. Gezien de aangepaste plannen en de minder onnuttige ruimten lijkt dit goed haalbaar. Inrichtingskosten culturele instellingen SpuiParc behoudt de inrichtingskosten gelijk aan de hogere kosten van het plan alternatief, ter waarde van € 3,5 miljoen. Kosten tijdelijke huisvesting SpuiParc houdt de kosten van de tijdelijke huisvesting gelijk aan zowel het initiële plan als het planalternatief, ter waarde van € 5,1 miljoen. 54

Grondexploitatie, ontwikkelkosten SpuiParc behoudt de ontwikkelkosten gelijk aan de hogere kosten van het initiële plan, ter waarde van € 5,1 miljoen. Kosten openbare ruimte Tijdens het bestuderen van alle financiële plannen is het opvallend te noemen dat in het planalternatief geen rekening is gehouden met een bijdrage voor de herinrichting van de openbare ruimte van het Spuiplein, het Spui, de Nieuwe Kerk en het Rabbijn Maarsenplein. In het initiële plan was hier een bedrag van € 9 miljoen voor gereserveerd. Het team is van mening dat een succesvol plan alleen dan haalbaar is indien er een aantrekkelijke en geschikte openbare ruimte wordt gecreëerd. In SpuiParc wordt dan ook rekening gehouden met het oorspronkelijke bedrag van € 9 miljoen.

Extra exploitatielasten De extra exploitatielasten zijn voor het team moeilijk inzichtelijk te maken. Gezien de toevoeging van de congresen expositiefuncties is een hogere last te verwachten. Echter, de hogere bezoekersaantallen zullen naar verwachting leiden tot een financieel betere exploitatie. In een vervolgfase zullen deze kosten nader moeten worden bekeken, voor dit rapport wordt gemakshalve uitgegaan van hoger exploitatielasten, ter waarde van circa € 7 miljoen per jaar, dit is nogmaals € 1,5 miljoen extra per jaar, in totaal € 3,7 miljoen extra per jaar. Bestedingen Het team is voor het berekenen van de bestedingen uitgegaan van de lagere bezoekersaantallen van het planalternatief voor RO, NDT en KC van in totaal 400.000 bezoekers per jaar. De toevoegingvoordelen, voor de culturele sector, van de congresen expositiefuncties zijn veiligheidshalve op 0 gewaardeerd.

SpuiParc


TABEL BESTEDINGEN BEZOEKERS (X 1.000 EURO)

NULPUNT 2008

PLAN A

PLAN ALTERNATIEF 1

SPUIPARC

1.313 1.194

3.003 2.730

2.600 2.340

2.600 2.340

0 0

0 0

0 0

2.800 5.700

0 0 3.870 0 0 0

0 0 8.850 0 0 253

0 0 7.650 0 0 225

1.575 5.025 7.650 1.600 700 225

6.377

14.836

12.815

30.215

8.459

6.438

23.838

KLASSIEKE BALLET & MODERNE DANS KLASSIEKE MUZIEK INT. CONGRESBEZOEKERS VERPLAATST (EXTRA UITGAVEN IN BINNENSTAD) INT. CONGRES- EN EXPOSITIEBEZOEKERS NIEUW NAT. CONGRESBEZOEKERS VERPLAATST (EXTRA UITGAVEN IN BINNENSTAD) NAT. CONGRES- EN EXPOSITIEBEZOEKERS NIEUW OVERIGE (OPERA, MUSICAL, ETC) OVERIGE (PWA ZAAL E.D.) VERPLAATST OVERIGE (PWA ZAAL E.D.) NIEUW KC

TOTAAL EXTRA T.O.V. NULPUNT

Bij het verplaatsen van de congresfuncties van de internationale zone naar de binnenstad verwachten wij, in nauw overleg met de door ons geraadpleegde deskundigen, een hogere besteding per bezoeker. Het aantrekkelijke binnenstadsgebied, met haar ruime winkelen horeca-arsenaal, zal bezoekers voor en na evenementen langer vasthouden. Door de betere ligging van de congresfuncties bij de snelwegen en de openbaarvervoersknooppunten (Centraal Station, Hollands Spoor, bus- en tramlijnen) verwachten geraadpleegde congresexperts een toename van 30% voor internationale congressen. Maar met name de nationale congressen zullen beter concurreren met de Amsterdamse RAI en de Utrechtse Jaarbeurs, het SpuiParc biedt een uniek nationaal concept en dat zal zijn uitwerking hebben op het binnenhalen van congressen. Er wordt een toename van ruim 100% verwacht. Door de culturele smaak van SpuiParc worden er meer culturele

voorstellingen (20%) in de nieuwe PWA-zaal gegeven. De financiële impact van de toegenomen bezoekersaantallen is aanzienlijk. Er is sprake van een jaarlijkse toename van bijna € 24 miljoen aan bestedingen t.o.v. de huidige situatie. Deze sterke toename is netto contant terug te zien in de MKBAberekeningen.

Waarde-effect woningen en kantoren De waardeontwikkeling van woningen en kantoren zal volgens het team hoger zijn dan de voorgaande plannen. SpuiParc behoudt de waardeontwikkeling echter gelijk aan de waarde van het initiële plan. Herontwikkeling congres- evenementenfunctie in de internationale zone Door de verplaatsing van de congresfunctie naar het SpuiParc ontstaat er ruimte voor

herontwikkeling in de internationale zone, bijvoorbeeld voor EuroJust. Daarnaast wil de eigenaar bepaalde renovaties en toevoegingen (expositieruimte) niet uitvoeren. Het idee is om deze investeringen door de huidige eigenaar in SpuiParc te laten doen. De negatieve huidige exploitatie kan na realisering van SpuiParc worden beëindigd. De eigenaar moet daarvoor een afkoopsom aan de gemeente en indirect aan SpuiParc voldoen. Het totaal bedrag is vooralsnog begroot op € 15 miljoen.

Herontwikkeling Beatrixkwartier De huidige locatie van KC komt na realisering van SpuiParc vrij voor herontwikkeling. Het team heeft de opbrengst hiervan gelijk gehouden aan het initiële plan en het planalternatief. Overigens is de verwachting dat deze opbrengst, gezien de huidige economische situatie, waarschijnlijk lager zou kunnen zijn.

55

SpuiParc


redenen waarom SpuiParc past bij Den Haag als stad met internationale ambities

1

UNIEK CENTRUM

Unieke binnenstedelijke herontwikkeling met Cultuur als drager.

2 Levendig stadsplein

Het Spuiplein wordt een levendig en hoogwaardig stadsplein.

3

Cultuur 2.0

6 Stadhuisplein 6

Het stadhuis verkrijgt een waar stadhuisplein.

7

Duurzame oplossing

Cultuur 2.0 ontstaat door directe en open samenwerking met congres en evenementen.

Een duurzame oplossing door hergebruik van bestaande (overheids-) gebouwen, Daarnaast worden de beschikbare ruimten 2 en 3 voudig ingezet; de jaarlijkse exploitatielasten liggen hierdoor voor de stakeholders aanzienlijk lager.

4 Economische impuls 4

De combinatie van cultuur, evenementen en congressen geeft een economische impuls aan de binnenstad.

8 Verbinding met Centraal Station

5

Internationale allure

9 Ruimte voor (inter)nationale evenementen

Den Haag zal zich internationaal in de kijker spelen met deze met cultuur doorspekte binnenstedelijke herontwikkeling.

56

Door de Turfmarktroute te activeren ontstaat zo de gewenste verbinding tussen Centraal Station en de binnenstad.

Door een veelheid aan podia leent SpuiParc zich voor vele (inter)nationale evenementen.

10

Stadslobby

De overdekte openbare ruimte in de vorm van een unieke stadslobby ondersteunt de aangelegen functies.

SpuiParc


Conclusie en vooruitblik Uiteenlopende specialisten zijn het erover eens: SpuiParc biedt veel kansen voor Den Haag. Maar wat zijn de volgende stappen? Het projectteam schetst een vervolg om de visie op haalbaarheid nader te doorgronden.

Binnen stedelijke vernieuwing hebben partijen te maken met randvoorwaarden vanuit de bestaande omgeving. Dit stelt de partijen voor grote en bouwtechnische en logistieke uitdagingen. Hoe kunnen de plek en de gebouwen weer toekomstbestendig worden gemaakt? Welke in grepen zijn financieel haalbaar? Wat voor randvoorwaarden stellen stakeholders, de gemeente en gebruikers of bewoners? Er is bij SpuiParc sprake van een complex samenspel van rollen en belangen.

Lange termijn De aanloopfase tot de daadwerkelijke uitvoering van de maatregelen is lang bij stedelijke vernieuwing. Hoe eerder een duidelijk beeld van het na te streven niveau van de vernieuwing bekend is, hoe beter voor alle partijen. Een duidelijk beeld kan echter alleen gecreëerd worden wanneer de cruciale strategische partners zo vroeg mogelijk in het proces bij elkaar komen, om invulling te geven aan de kaders en de ambities én verspillingen en risico’s te kunnen beheersen. Proces en keuzes gemeente tot op heden De gemeente heeft in de afgelopen periode hard gewerkt om het plan Cultuurforum haalbaar te maken en tot een samenwerking te komen met projectontwikkelaar

MAB om de plannen voor de herontwikkeling van de Wijnhaventorens te realiseren. Voor dit laatste is de samenwerking beëindigd. Mede ingegeven door een nieuw economisch klimaat zijn er én worden er nu nieuwe wegen uitgestippeld. Zoals het organiseren van een tender om een nieuwe partner te vinden die de wijnhaventorens kan overnemen van de gemeente. Onduidelijk is nog of de benodigde financiële middelen voor de realisatie van het Cultuurforum beschikbaar komen. Medio 2012 zal hierover een beslissing genomen moeten worden. Mede door de complexiteit en omvang van beide projecten is er door de gemeente bewust gekozen projecten niet met elkaar te verbinden of mengen. Een op zich hele logische keuze in een tijd met veel (financiële) onzekerheden. WorldForum (voormalig Nederlands congresgebouw) is gelegen in de Internationale Zone. Enkele decennia terug is ervoor gekozen de congres en evenementen functie buiten het centrum te situeren welke ondertussen aan een flinke opknapbeurt toe is. Gemeente, eigenaar en exploitant hebben afspraken met elkaar gemaakt om op korte termijn serieus te investeren in het gebouw. Algemeen bekend is dat de gemeente slechts op één plek in de stad een congres en evenementen functie toelaat. Het team onderkent dat het voorgaande randvoorwaardelijk is om van Visie Spuiparc te komen tot een Plan Spuiparc.

In de nieuwe economisch werkelijkheid is het team ervan overtuigd dat de markt samen met de gemeente er iets moois van kan maken. De Visie SpuiParc moet dan ook gezien worden als een visie waarin ‘in onze ogen’ heel waardevolle ideeën en elementen zitten om de omgeving van het SpuiPlein een impuls te geven voor een stad met grote internationale ambities.

Draagvlak Het draagvlak is in deze fase rondom SpuiParc opvallend. Veel direct betrokkenen zijn enthousiast. Nu is het moment aangebroken om alle facetten rondom SpuiParc te delen met andere partijen, inclusief de burgers van Den Haag. Juist dan kunnen we beoordelen of we de ‘visie SpuiParc’ kunnen vertalen naar het ‘plan SpuiParc’. De uitdaging Het team SpuiParc daagt de stakeholders van het Spuiplein uit om zo spoedig mogelijk een 2e fase in te gaan. In deze 2e fase kan de haalbaarheid intenser worden onderzocht en kan dieper worden ingegaan op de multifunctionele voordelen. Gezien de door ons lager begrote (maatschappelijke) kosten en de aanzienlijk hogere maatschappelijke baten is dit onderzoek o,i, een must.

57

SpuiParc


Betrokkenen Bij de totstandkoming van de visie op een nieuw Spuiplein met als werknaam ‘SpuiParc’ zijn de volgende partijen betrokken:

Cultuur Music International, Frans Wolfkamp

Retail en horeca Stadsconcepten, Martijn van Weert

Hotel Hospitality Concepts & Development, Ronald Huiskamp

Wonen Frisia Makelaars, Rudi van Wechem

Economie Kamer van Koophandel Den Haag, Ton Rijerkerk

Vastgoedeconomie Integrex, Barend Jan Schrieken

58

Belegging Levi Lassen Groep, Paul Corten

Marketing & communicatie Smidswater, Paulus Nabbe, Maarten Stal, Dirk Jan Cock

ING Real Estate Investment Management, Ronald van der Waals

Drukwerk boek Edauw + Johanissen

Bouwinvest Development B.V., Casper Hulsman

(her)Ontwikkeling SENS real estate b.v., Gerad Schoenaker

Bouw en ontwikkeling Dura Vermeer, René Gahrmann

Stedenbouw C Concept Design, Niels van den Berg

Kijk ook op SpuiParc.nl

SpuiParc Visie op cultuur, events en dynamiek aan het Spuiplein. Inhoud

Recommend Documents