Sporthal Mijnsheerenland Rapportage onderzoek ontwikkelvarianten sporthal in relatie tot huidige sporthal De Groene Olifant AUGUSTUS 2011

Sporthal Mijnsheerenland Rapportage onderzoek ontwikkelvarianten sporthal in relatie tot huidige sporthal De Groene Olifant AUGUSTUS 2011

Versie: Datum:

1.3 01-08-2011

Inhoudsopgave Samenvatting ....................................................................................................... 3 1.

Inleiding ...................................................................................................... 4 1.1. 1.2. 1.3.

2.

Uitgangssituatie ............................................................................................ 5 2.1. 2.2. 2.3.

3.

FINANCIEEL KADER RAADSVOORSTEL DORPSHART MIJNSHEERENLAND ............................................5 HUIDIGE SITUATIE DE GROENE OLIFANT ......................................................................... 10 VISIE DORPSHART MIJNSHEERENLAND ONDERDEEL GROENE OLIFANT .......................................... 11

Uitwerking varianten ....................................................................................13 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

4.

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN UITWERKING VARIANTEN .......................................................... 13 VARIANT 1: SLOOP GROENE OLIFANT EN TIJDELIJK VERVOER ALTERNATIEVE LOCATIE ......................... 16 VARIANT 2: TIJDELIJK OPKNAPPEN GROENE OLIFANT DAARNA SLOOP .......................................... 17 VARIANT 3: SLOOP GROENE OLIFANT EN TIJDELIJKE VOORZIENING............................................. 18 VARIANT 4: NIEUWBOUW GROENE OLIFANT OP HUIDIGE LOCATIE .............................................. 19 VARIANT 5: NIEUWBOUW MET ONDERWIJS OP LOCATIE DGO ................................................... 21 VARIANT 6: HERONTWIKKELING GROENE OLIFANT ............................................................... 22

Analyse van de varianten ..............................................................................25 4.1. 4.2. 4.3.

5.

AANLEIDING ...........................................................................................................4 VARIANTEN GROENE OLIFANT IN RELATIE TOT VISIE DORPSHART ALS GEHEEL ...................................4 LEESWIJZER ...........................................................................................................4

RUIMTELIJKE ASPECTEN ............................................................................................ 25 PROCESMATIGE EN PLANNING ASPECTEN .......................................................................... 25 FINANCIËLE ASPECTEN .............................................................................................. 26

Conclusies ...................................................................................................27

Pagina 2 van 27

Samenvatting In het kader van ontwikkeling van een sporthal in de dorpskern Mijnsheerenland zijn de verschillende varianten op een zo gelijkwaardig mogelijke wijze met elkaar vergeleken. Hierbij zijn de volgende varianten onderscheiden: 1. Sloop Groene Olifant, tijdelijk vervoer alternatieve locatie en sporthal in Dorpshart; 2. Tijdelijk opknappen Groene Olifant en daarna sloop en sporthal in Dorpshart; 3. Sloop Groene Olifant en tijdelijke voorziening maken (conform raadsvoorstel juni 2011), sporthal in Dorpshart; 4. Nieuwbouw Groene olifant op huidige locatie, extra appartementen in Dorpshart; 5. Nieuwbouw met onderwijs op locatie de Groene Olifant (kan ruimtelijk niet ingepast worden en daarom niet verder afgewogen) en extra appartementen in Dorpshart; 6. Herontwikkeling Groene Olifant en extra appartementen in Dorpshart. Analyse van de bouwkosten, grondexploitatie kosten, kosten voor planontwikkeling en kosten tijdelijke maatregelen leiden tot de volgende resultaten: Varianten Sporthal Mijnsheerenland

Uitgangs situatie

Variant 1

Variant 2

Variant 3 = uitg. sit

Variant 4

Variant 6

Bedragen mln. € Investeringen Grondexploitatie Grondexploitatie Dorpshart

0,37

0,37

0,37

0,37

0,15

0,15

-0,18

-0,18

-0,18

-0,18

0,72

0,72

Onderwijs

3,64

3,64

3,64

3,64

3,64

3,64

MFA, incl. sporthal

4,75

4,75

4,75

4,75

4,75

4,40

GOZ

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

Tijdelijke maatregelen/overig

0,75

0,20

1,26

0,75

0,25

0,25

10,23

9,68

10,74

10,23

10,41

10,06

Reserve grondexploitatie

0,19

0,19

0,19

0,19

0,87

0,87

Reserve onderwijshuisvesting

3,76

3,76

3,76

3,76

3,76

3,76

Reserve MFA

5,43

4,88

5,94

5,43

4,93

4,58

Reserve vitale kernen

0,55

0,55

0,55

0,55

0,55

0,55

Overig: subsidies

0,30

0,30

0,30

0,30

0,30

0,30

10,23

9,68

10,74

10,23

10,41

10,06

-0,55

0,51

0,18

-0,17

Grondexploitatie Maatschappelijk Investeringen vastgoed

Totaal Dekking

Totaal Verschil met uitgangssituatie

-

Variant 6 is ten opzichte van de uitgangssituatie ca. € 170.000 goedkoper en kan een klein jaar eerder worden gerealiseerd in vergelijking met variant 3. Variant 3 heeft als voordelen een fors kleinere loopafstand met de scholen, meer ruimtelijke kwaliteit op locatie De groene Olifant en een betere verhuurbaarheid door clustering met de overige functies.

Pagina 3 van 27

1.

Inleiding

1.1. Aanleiding De afgelopen periode zijn er verschillende onderzoeken verricht naar de realisatie van nieuwe sporthal in de Dorpskern Mijnsheerenland. Tijdens de behandeling van raadsvoorstel over de visie van Dorpshart Mijnsheerenland op 30 juni 2011 is besloten nader onderzoek uit te voeren naar de realisatie van deze sporthal in relatie tot mogelijke herontwikkeling van de sporthal Groene Olifant.

een het een een

Gegeven de hoeveelheid verschillende analyses die de afgelopen periode zijn verricht en gezien de aanvullende onderzoeken door bouwkundig bureau Nebest uit Katwijk wordt in deze rapportage een integraal overzicht gegeven van de varianten voor realisatie van de sporthal in de dorpskern Mijnsheerenland. Het uitgangspunt daarbij is zoveel mogelijk vergelijkbare varianten van ontwikkeling van de sporthal af te wegen. Daarvoor worden de varianten financieel gezien steeds afgewogen op het niveau van de totale grondexploitaties, opstalexploitaties (investeringen in vastgoed) en het budget voor tijdelijke maatregelen/voorzieningen. Dit sluit aan op het raadsvoorstel van 23 juni 2011, zoals behandeld in de raadsvergadering van 30 juni jl.

1.2. Varianten Groene Olifant in relatie tot visie Dorpshart als geheel Er zijn in het kader van de analyse naar de ontwikkeling van een sporthal in Mijnsheerenland de volgende varianten onderscheiden: 1. Sloop Groene Olifant, tijdelijk vervoer alternatieve locatie en sporthal in Dorpshart; 2. Tijdelijk opknappen Groene Olifant en daarna sloop en sporthal in Dorpshart; 3. Sloop Groene Olifant en tijdelijke voorziening maken (conform raadsvoorstel juni 2011), sporthal in Dorpshart; 4. Nieuwbouw Groene olifant op huidige locatie, extra appartementen in Dorpshart; 5. Nieuwbouw met onderwijs op locatie de Groene Olifant (kan ruimtelijk niet ingepast worden en daarom niet verder afgewogen) en extra appartementen in Dorpshart; 6. Herontwikkeling Groene Olifant en extra appartementen in Dorpshart.

1.3. Leeswijzer Het rapport vangt aan met een samenvatting van de uitgangssituatie van het besluitvormingsproces Dorpshart Mijnsheerenland in juni 2011 en een beschrijving van de huidige situatie op locatie De Groene Olifant. In hoofdstuk 3 worden de 6 varianten uitgewerkt in relatie tot de integrale financiële resultaten. In hoofdstuk 4 worden de varianten vervolgens op een rij gezet en geanalyseerd op de ruimtelijke, proces/planning en financiële aspecten. Het rapport sluit af met de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

Pagina 4 van 27

2.

Uitgangssituatie In dit hoofdstuk wordt de uitgangsituatie weergegeven voor inhoudelijke beoordeling van de varianten ontwikkeling nieuwe sporthal Mijnsheerenland. Deze uitgangssituatie wordt gevormd door het cijfercomplex bij het raadsvoorstel van 23 juni 2011, wat op 30 juni 2011 in de gemeenteraad aan de orde is geweest.

2.1. Financieel kader raadsvoorstel Dorpshart Mijnsheerenland Ontwikkeling van de locatie Groene Olifant is ingebed in het totale kader zoals weergegeven in het basis raadsvoorstel van 26-5-2011 met als geheime bijlage 2, de financiële rapportage van 23-5-2011. Basis cijfers Het financieel kader valt op hoofdlijnen uiteen in twee onderdelen: 1. De grondexploitatie Dorpshart Mijnsheerenland; 2. De investeringen en exploitatie maatschappelijk vastgoed Dorpshart Mijnsheerenland. De resultaten van deze basis exploitaties zijn in onderstaande tabel weergegeven, welke aansluiten bij tabel 5 en 6 van het raadsvoorstel van 26-5-2011.

Grondexploitaties

Dorpshart*

Grex maatschappelijk

bedragen mln. € Uitgaven Inkomsten Saldo NCW 1-1-2011 * incl. Hofwijk

-5,35

2,03

5,31

-1,80

-0,04 -0,37

0,23 -0,22

Investeringen maatschappelijk vastgoed bedragen mln. € Resultaat grondexploitatie (NCW)

0,22

Opstalexploitaties Onderwijs MFA, incl. sporthal GOZ Totaal

3,83 5,00 1,12 9,95

Verplaatsingskosten/ tijdelijke maatregelen

0,75

Saldo

10,92

Tabel 1: basis cijfers Visie Dorpshart Mijnsheerenland

Exploitatiekosten per jaar (jaar 1): € 646.400, waarvan ca. € 643.800 kapitaalslasten (rente en afschrijving), zie pagina 21 raadsvoorstel 26 mei 2011. Het resultaat van de grondexploitatie Dorpshart van N. € 0,37 mln. (negatief) op NCW 1-12011 kan ten laste worden gebracht van de reserve grondexploitatie. Pagina 5 van 27

De totale investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn geraamd op € 9,95 mln. Er is € 0,2 mln. opgenomen voor verplaatsingskosten en tijdelijke maatregelen. Daarnaast is € 0,55 mln. opgenomen voor een tijdelijke sportvoorziening tijdens de nieuwbouw van de sporthal. Bovengenoemd investeringsprogramma maatschappelijk vastgoed leidt tot onderstaand dekkingsvoorstel voor het maatschappelijk vastgoed deel. DEKKING MAATSCHAPPELIJK

mln. €


0,22

Reserve onderwijshuisvesting structureel

3,83

Reserve onderwijshuisvesting incidenteel

0,12

Exploitatie opbrengsten MFA, incl. sporthal*

2,50

Reserve MFA structureel

2,50

Reserve MFA incidenteel

0,63


0,55

Overig: algemene reserve

0,57

TOTAAL TOTAAL GEMEENTE

10,92 8,42

Tabel 2: basis dekking maatschappelijk vastgoed deel Visie Dorpshart Mijnsheerenland

Toelichting voorstel dekking maatschappelijk deel:  het verwachte resultaat van het grondexploitatie deel maatschappelijk vastgoed van €0,22 miljoen aan kosten ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie;  €3,83 miljoen te dekken middels de reserve onderwijs. Dit bedrag is hoger dan het bedrag conform de normvergoeding (deze is €3,18 miljoen). Deze extra kosten zitten vooral in kwaliteit met betrekking tot uitstraling, binnenklimaat en duurzaamheid;  €5,00 miljoen te dekken middels de reserve MFA. Dit bedrag is opgebouwd uit kosten voor de sporthal en de overige maatschappelijke voorzieningen zoals Kinderopvang, BSO, bibliotheek en ontmoetingsruimte;  €0,55 miljoen te dekken middels de reserve Vitale Kernen. De dekking uit de reserve Vitale Kernen past niet binnen de besteding en uitkeringsvoorwaarden zoals opgenomen in het Statuut Fondsen Ruimtelijke Ontwikkelingen. De gemeenteraad heeft besloten dat tot het moment dat de gemeentelijke structuurvisie is vastgesteld er maximaal 30% van het beginsaldo en 30% van aanvullende stortingen kan worden uitgekeerd. Dit vanwege het risico dat de inbreng in de fondsen, zolang er geen gemeentelijke structuurvisie is vastgesteld, mogelijk teruggevorderd wordt als onverschuldigde bijdrage. Bovendien biedt de gemeentelijke structuurvisie de mogelijkheid een integrale afweging te maken. Het is daarbij wenselijk dat er nog voldoende financiële ruimte is binnen de reserve. Op dit moment bedraagt het maximaal uit te keren bedrag circa €375.000. In relatie tot het besluit voor project Koetsveld is er sprake van een behoorlijke overschrijding. De komende jaren worden er nieuwe stortingen verwacht, maar hierover bestaat nog geen 100% zekerheid. Wij stellen voor de raad te adviseren vanwege het belang van het project Dorpshart in afwijking van het eerdere besluit toch een bijdrage van €0,55 miljoen vanuit de reserve Vitale Kernen beschikbaar te stellen.

Pagina 6 van 27



De incidentele verplaatsingskosten/tijdelijke maatregelen betreffen in totaal €0,75 miljoen. Deze worden als volgt gedekt: o €0,12 miljoen aan verplaatsingkosten onderwijs uit de reserve onderwijshuisvesting; o €0,63 miljoen aan verplaatsingskosten en tijdelijke maatregelen voor de Groene Olifant uit de reserve MFA. In de reserve MFA is reeds €0,50 geblokkeerd voor de Groene Olifant. Het benodigde restant om tot volledige dekking te komen, €0,57 miljoen, te onttrekken aan het vrije deel van de Algemene Reserve.



Rekening houdend met de exploitatieopbrengsten (gekapitaliseerd) van de verhuur van Kinderopvang, BSO, consultatiebureau en sporthal, in totaal €2,50 miljoen, komt daarmee het netto beslag op de gemeentelijke reserves in totaal op €8,42 miljoen.

Voorstel besluiten naar aanleiding van bezuinigingen Op basis van bovenstaand, financieel basiskader zijn de volgende besparingen nog doorgevoerd bij het formuleren van de uiteindelijk te nemen besluiten (zie pagina 1 raadsvoorstel 26 mei 2011): - Geen wijzigingen in de grondexploitatie Dorpshart (zie bijlage 1): saldo is N. € 0,37 mln. op NCW 1-1-2011. Ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed worden de volgende besparingsopties doorgevoerd. Besparingsoptie 1

5% besparing op de opstalexploitaties maatschappelijk binnen de planscope

7

Een sobere en doelmatige inrichting van het GOZ terrein (bestaande verharding en terrein verlichting worden zoveel mogelijk hergebruikt). Het kunstgrasveld en de bijbehorende verlichting worden onverkort gehandhaafd (het gaat alleen om de inrichting rond de velden).

9

€ 0,3 mln. subsidiemogelijkheden

Tabel 3: doorgevoerde besparingsopties

Door besparingsoptie 7 stijgt het resultaat van de grex maatschappelijk van N. € 0,22 mln. naar V. € 0,18 mln. op NCW 1-1-2011, rekening houdend met de opbrengsten van de vrijkomende locaties Groene Olifant, Molenwiek, Boomgaard.

Pagina 7 van 27

Besparingsoptie 1 leidt tot het volgende bijgestelde investeringsprogramma maatschappelijk vastgoed:

Investeringen maatschappelijk vastgoed bedragen mln. € Opstalexploitaties Onderwijs MFA, incl. sporthal GOZ Totaal

3,64 4,75 0,90 9,29


0,75

Saldo

10,04

Tabel 4: investeringen na doorvoeren besparingen

Tot slot is besparingsoptie 9 verwerkt in het bijgevoegde dekkingsoverzicht: DEKKING MAATSCHAPPELIJK

mln. €

a Reserve onderwijshuisvesting structureel b Reserve onderwijshuisvesting incidenteel

3,64

c Exploitatie opbrengsten MFA, incl. sporthal* d Reserve MFA structureel

2,50

e Reserve MFA incidenteel f Reserve vitale kernen

0,63

g Overig: subsidies

0,30

TOTAAL TOTAAL GEMEENTE

0,12 2,30 0,55

10,04 7,54

Tabel 5: dekking maatschappelijk vastgoed na doorvoeren besparingen

Bovenstaand dekkingsoverzicht leidt tot de volgende uiteindelijke besluitvoorstellen aan de gemeenteraad, zie ook stukken van 23 juni 2011:  Instemmen met het dekken van de uitgaven middels een onttrekking € 3,76 miljoen uit de bestemmingsreserve Onderwijshuisvesting (a+b).  Een onttrekking van € 5,43 miljoen uit de bestemmingsreserve MFA (c,d,e)  Een onttrekking van € 0,55 miljoen uit de reserve Vitale Kernen (f)  Inzet van € 0,3 mln. dekking door subsidies. Het resultaat van de grondexploitatie Maatschappelijk van V. € 0,18 mln. (NCW) is niet in dit dekkingsoverzicht opgenomen en komt in dat geval automatisch ten gunste van de reserve grondexploitatie. Het netto beslag op NCW op de reserve grondexploitatie is daarmee € 0,2 mln. (negatief).

Pagina 8 van 27

Samenvatting In onderstaande tabel is het uiteindelijk financieel kader wat is voorgelegd ter besluitvorming samengevat in relatie tot de basis cijfers. Het voorstel voor de besluitvorming van 30 juni 2011 vormt het vertrekpunt voor de analyse van de varianten voor de ontwikkeling van de sporthal Mijnsheerenland.

Overzicht financieel kader

Basis cijfers 26 mei 2011

Voorstel besluitvorming 23 juni 2011

bedragen mln. € Resultaat grondexploitatie Dorpshart (NCW)*

0,37

0,37

Resultaat grondexploitatie maatschappelijk (NCW)

0,22

-0,18

Opstalexploitaties (investering) Onderwijs MFA, incl. sporthal GOZ Totaal

3,83 5,00 1,12 9,95

3,64 4,75 0,90 9,29


0,75

0,75

11,29

10,23

Exploitatiekosten (jaar 1) 646.400 * resultaat grondexploitatie weergegeven op investeringsbasis

604.600

Totaal integraal investering (te dekken)

Tabel 6: overzicht investeringen Dorpshart Mijnsheerenland

Pagina 9 van 27

2.2. Huidige situatie De Groene Olifant De huidige sporthal Groene Olifant is weergegeven op onderstaande luchtfoto.

Figuur 1: luchtfoto Locatie De Groene Olifant

De totale oppervlakte van het perceel wat de gemeente in eigendom heeft bedraagt 6.278 m² (perceel 2426). Naast dit perceel ligt een transformator huisje in eigendom van Eneco (nr. 1027, oppervlakte 49 m²) en het perceel 2048 van ca. 900 m² in eigendom van de Apotheek. Zie de kadastrale situatie in onderstaande figuur. De huidige gemeentelijke boekwaarde van de Groene Olifant bedraagt € 96.332 (grond + opstal). De huidige exploitatiekosten bedragen ca. € 70.000 per jaar:

Groene Olifant Exploitatiekosten Exploitatie opbrengsten Kapitaalslasten Totaal

87.225 -37.600 20.000 69.625

Tabel 7: huidige exploitatiebegroting Groene Olifant

Pagina 10 van 27

Figuur 2: kadastrale situatie Locatie De Groene Olifant

2.3. Visie Dorpshart Mijnsheerenland onderdeel Groene Olifant In het kader van de visie Dorpshart Mijnsheerenland is een plan in ontwikkeling conform onderstaande figuur. Ruimtelijk gezien is aangesloten bij de omliggende bebouwing in de wijk en is ingezet op een woonprogramma conform onderstaande tabel, waarin ook de VON prijzen indicatief zijn weergegeven (deze kunnen bij uitwerking nog licht wijzigen). Totaal gaat het om 21 woningen, waarvan 7 in het sociale segment.

Pagina 11 van 27

Figuur 3: plan ontwikkeling De Groene Olifant als vrijkomende locatie

Type g.o.type 1 g.o.type 2 g.o.type 3 g.o.type 4 g.o.type 5 g.o.type 6 Totaal

Aantal

kavel 4 4 4 2 5 2 21

175 252 150 191 134 184

von 320.000 326.000 265.000 270.000 200.000 200.000

Tabel 8: woningdifferentiatie Groene Olifant

De door VORM geboden prijs voor ontwikkeling van dit perceel van 6.278 m² bedraagt € 876.500 op prijspeil 1-1-2011 met daarna 2% index tot het moment van betalen (bij een bruikbare bouwvergunning). Indien het perceel in gesloopte staat wordt geleverd is de overeengekomen waarde € 951.500 met daarna toerekening van 2% index vanaf 1-1-2011.

Pagina 12 van 27

3.

Uitwerking varianten

3.1. Algemene uitgangspunten uitwerking varianten De varianten 1, 2 en 3 gaan uit van nieuwbouw van een sporthal op de locatie in het Dorpshart. Hieraan ligt onderstaande visie ten grondslag. Bundeling van functies moet leiden tot een optimaal functioneren van het gehele complex en de Dorpskern als geheel. In onderstaande figuur is rekening gehouden met situering van de kantine GOZ aan de Noordwest kant van het plan.

Figuur 4: basis visie Dorpshart Mijnsheerenland (met aanpassing kantine GOZ, juli 2011)

In de varianten 4,5 en 6 wordt uitgegaan van nieuwbouw of herontwikkeling op locatie De Groene Olifant. Hiervoor zal het bebouwingsvlak wat moeten worden vergroot om aan de functionele sporteisen te voldoen. De afstand tussen het Dorpshart en De Groene Olifant bedraagt ca. 1.100 meter, zie onderstaande figuur.

Pagina 13 van 27

Figuur 5: relatie Dorpshart – De Groene Olifant

Indien de sportfunctie niet in het Dorpshart komt is het wenselijk voor het ontstane “gat” alternatief programma in te passen. Hiervoor is in de varianten 4,5 en 6 uitgegaan van ca. 20 appartementen, zie onderstaande figuur.

Pagina 14 van 27

Figuur 6: Dorpshart zonder Sporthal en met (extra) appartementen

Pagina 15 van 27

3.2. Variant 1: sloop Groene Olifant en tijdelijk vervoer alternatieve locatie Wanneer we De Groene Olifant sluiten, slopen en geen tijdelijke accommodatie plaatsen dan moeten we de huidige “Binnenmaasse” huurders/gebruikers heraccommoderen/overplaatsen in onze overige sportaccommodaties. In de planning leidt dit tot knelpunten: - een aantal niet Binnenmaasse verenigingen en particulieren kunnen niet geheraccommodeerd worden; - een aantal niet Binnenmaasse verenigingen/particulieren uit overige accommodaties voor deze periode kunnen aldaar geen ruimte meer huren; - een aantal verenigingen moet naar een ander tijdstip en soms korter sporten; - leerlingen van de scholen moeten vervoerd worden naar alternatieve locaties voor gymonderwijs; - Voor de weekmarkt en de kermis moet een andere locatie gevonden worden wegens het wegvallen van de sanitaire voorziening en de krachtstroomfaciliteit. Kosten: Kosten voor tijdelijk vervoer zijn, op basis van opgave van een vervoerder, € 1.140 per week inclusief BTW. Uitgaande van 40 weken per jaar € 45.600, over maximaal 4 jaar bedragen de kosten € 182.400. Deze tijdelijk kosten kunnen worden gedekt door het vrijvallen van de huidige exploitatielasten in de begroting van ca. € 70.000 en kunnen derhalve gedekt worden via de gemeentebegroting. De boekwaarde van de Groene Olifant ad. € 96.332 kan ten laste worden gebracht van de grondexploitatie onderdeel Maatschappelijk. De sloopkosten € 106.365 kunnen tevens gedekt worden via de grondexploitatie, hoewel hiervoor niet expliciet een post is geraamd. € 75.000 dekking kan worden gevonden in het bedrag opbrengst vrijkomende locaties te verhogen met € 75.000 conform afspraak met VORM bij gesloopte levering. De overige € 31.365 kan worden gedekt uit de post overig/onvoorzien onder bouwrijp maken. Hiermee heeft deze variant een neutraal effect op de grondexploitatie maatschappelijk. De tijdelijke voorziening van € 550.000 valt vrij en is niet meer nodig. Op basis van bovenstaande uitgangspunten leidt deze variant tot het volgende integrale overzicht in relatie tot de uitgangspunten van het financieel kader. Er is een verschil/ voordeel bij wegvallen van de tijdelijke voorziening op de Groene Olifant. Daar staat een logistiek nadeel voor de verenigingen tegenover, zie volgend hoofdstuk.

Pagina 16 van 27

Varianten Sporthal Mijnsheerenland

Uitgangs situatie

Variant 1


0,37

0,37

-0,18

-0,18

Onderwijs

3,64

3,64

MFA, incl. sporthal

4,75

4,75

GOZ

0,90

0,90


0,75

0,20

10,23

9,68


0,19

0,19


3,76

3,76

Reserve MFA

5,43

4,88


0,55

0,55

Overig: subsidies

0,30

0,30

10,23

9,68


Totaal Dekking


-0,55

Tabel 9: overzicht variant 1

3.3. Variant 2: tijdelijk opknappen Groene Olifant daarna sloop Voor het tijdelijk opknappen voor de duur van ca. 4 jaar worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Inclusief 10% onvoorzien, 20% bijkomende kosten, financieringskosten en 40% niet verrekenbare BTW bedragen de investeringen totaal € 1.048.588.

Pagina 17 van 27

Daarnaast wordt rekening gehouden met 12 weken tijdelijk vervoer ad. € 13.680. De totale kosten bedragen hiermee € 1.062.268. Na ca. 4 jaar wordt de Groene Olifant gesloopt. Er wordt vanuit gegaan dat bijgevoegde investeringen over 4 jaar worden afgeschreven ten laste van de reserves en dat de rest boekwaarde van de Groene Olifant wordt ingebracht in de grondexploitatie. Dit leidt tot het volgende financieel totaal overzicht. Varianten Sporthal Mijnsheerenland

Uitgangs situatie

Variant 2


0,37

0,37

-0,18

-0,18

Onderwijs

3,64

3,64

MFA, incl. sporthal

4,75

4,75

GOZ

0,90

0,90



0,75

1,26

10,23

10,74


0,19

0,19


3,76

3,76

Reserve MFA

5,43

5,94


0,55

0,55

Overig: subsidies

0,30

0,30

10,23

10,74

Totaal Dekking


0,51


Ten opzichte van de € 550.000 kosten tijdelijke voorzieningen nemen deze met ca. € 500.000 toe door de extra maatregelen in het huidige gebouw. Inbreng van de huidige boekwaarde Groene Olifant en sloopkosten passen binnen de kaders van de grondexploitatie maatschappelijk. Qua exploitatie zal deze variant binnen de huidige kaders van de begroting passen, omdat de extra investeringen in ca. 3 jaar worden afgeschreven ten laste van de reserve MFA.

3.4. Variant 3: sloop Groene Olifant en tijdelijke voorziening Het werken met een tijdelijke voorziening is de variant die is opgenomen in de uitgangssituatie. Er wordt uitgegaan van huur van een zaal van 540 m² bvo. In onderstaande tabel is hiervan de kostenraming weergegeven, op basis van prijsopgaven van aanbieders.

Pagina 18 van 27

Tijdelijke voorziening Kopen en bouw tijdelijke voorziening

406.980

Bijkomende w erkzaamheden

61.047

Financieringskosten

73.773

Opbrengst doorverkoop Totaal

541.800

Tabel 11: kostenraming tijdelijke voorziening €

De totale kosten bedragen afgerond ca. € 550.000 en worden ten laste gebracht van de reserve MFA. De investering wordt in ca. 3 jaar afgeschreven. De sloopkosten en boekwaarde van de huidige Groene Olifant kunnen worden ingebracht in de grondexploitatie maatschappelijk. Qua tijdelijke exploitatiekosten kan ervan uit worden gegaan dat dit past binnen de huidige begroting. Varianten Sporthal Mijnsheerenland

Variant 3 = uitg. sit

Bedragen mln. € Investeringen Grondexploitatie Grondexploitatie Dorpshart Grondexploitatie Maatschappelijk

0,37 -0,18

Investeringen vastgoed Onderwijs

3,64

MFA, incl. sporthal

4,75

GOZ

0,90

Tijdelijke maatregelen/overig Totaal

0,75 10,23

Dekking Reserve grondexploitatie

0,19


3,76

Reserve MFA

5,43


0,55

Overig: subsidies Totaal Verschil met uitgangssituatie

0,30 10,23 -


3.5. Variant 4: nieuwbouw Groene Olifant op huidige locatie In de variant nieuwbouw op de huidige locatie wordt allereerst uitgegaan van hetzelfde programma als in de visie Dorpshart Mijnsheerenland van 2.025 m² bvo. Op basis van de bouwkostenraming van Basalt leidt dit tot € 2,4 mln. aan investeringen. Zie onderstaande onderbouwing, waarin de 5% besparingsmogelijkheden zijn meegenomen conform college besluit.

Pagina 19 van 27

Variant raming sporthal Programma m2 bvo Nieuw/ herontwikkeling Bron bouwkostenraming

2.025 Nieuw Basalt

Directe bouwkosten

1.431.759

Aannemingsopslagen Totaal bouwkosten

348.701 1.780.460

Bijkomende kosten Totaal excl. btw

476.767 2.257.226

Btw (40% niet verrekenbaar) Financieringskosten Totale investering maatschappelijk vastgoed

171.549 110.918 2.539.694

Subtotaal Besparing 5% Input in vastgoedexploitatie

2.539.694 -126.985 2.412.709

Tabel 13: raming sporthal uitgangssituatie (besluitvorming juni 2011)

Deze kosten zijn gelijk aan de uitgangssituatie. Naast deze kosten is er sprake van tijdelijk vervoer naar een alternatieve locatie 12 maanden: € 45.600 (ten laste van de reserve MFA). De consequenties voor de grondexploitatie zijn als volgt: Sloopkosten ingebracht in grex = ongewijzigd Extra kosten parkeren en terrein inrichting Groene Olifant N. € 110.000, NCW effect is ca. € 100.000 Geen inkomsten uit Grondbieding VORM Groene Olifant N. € 950.000. NCW effect is ca. € 900.000 Extra opbrengstpotentie ca. 20 appartementen in Dorpshart V. € 360.000 Minder grondwaarde maatschappelijk in Dorsphart ca. N. € 100.000 (aandeel in kostprijs maatschappelijke voorzieningen € 377.000 excl. btw), dit heeft echter een positief effect op de grex maatschappelijk, per saldo effect neutraal. Rente en index effecten door wegvallen index grondverkoop DGO, extra index door extra kosten en extra rente door meer kosten en snellere fasering , netto N. € 40.000. Doorvoeren van deze wijzigingen leiden tot de volgende financiële resultaten op NCW basis.

Pagina 20 van 27

Varianten Sporthal Mijnsheerenland

Uitgangs situatie

Variant 4

0,37

0,15

-0,18

0,72

Onderw ijs

3,64

3,64

MFA, incl. sporthal

4,75

4,75

GOZ

0,90

0,90


0,75

0,25

10,23

10,41


0,19

0,87

Reserve onderw ijshuisvesting

3,76

3,76

Reserve MFA

5,43

4,93


0,55

0,55

Overig: subsidies

0,30

0,30

10,23

10,41

Bedragen mln. € Investeringen Grondexploitatie Grondexploitatie Dorpshart Grondexploitatie Maatschappelijk Investeringen vastgoed

Totaal Dekking


0,18


De exploitatie consequenties zijn niet anders dan in de uitgangssituatie. Ook hier wordt de sporthal gesloopt. Het voordeel ten opzichte van de uitgangssituatie is de wat lagere tijdelijk vervoer kosten/tijdelijke voorzieningen. Daar staat tegenover dat de grondexploitaties per saldo er ca. € 0,68 mln. op achteruit gaan op NCW basis (op eindwaarde is dit effect groter). Daarnaast zijn er nog de volgende effecten: Vrijvallen 1 jaar exploitatie door snellere ontwikkeling: V. € 70.000 Besparing op uitgangssituatie door daar ook uit te gaan van 1.953 m2 bvo (in kader appels en appels vergelijken): N. € 70.000 Het totale verschil in de grondexploitaties tussen variant 3 (uitgangssituatie) en variant 4 blijft daarmee ca. € 680.000 negatief. Onder de streep vergt deze variant een grotere gemeentelijke netto investering dan de uitgangssituatie (verschil totaal ca. € 180.000 negatief).

3.6. Variant 5: nieuwbouw met onderwijs op locatie DGO In de variant nieuwbouw met onderwijs wordt het totale programma ingepast op de locatie De Groene Olifant. Voor het programma sporthal en brede school is in het Dorpshart een voetprint gereserveerd van 6.302 m² (inclusief schoolplein). Daarnaast zijn voor deze functies samen ca. 50 parkeerplaatsen voorzien, welke een oppervlakte beslaan van ca. 1.250 m² (inclusief rijwegen), samen ca. 7.550 m², nog exclusief trottoirs en kiss and ride zones. Het beschikbare terrein is inclusief te verwerven deel van de apotheek groot 7.178 m². Hieruit kan geconcludeerd worden dat deze variant ruimtelijk niet inpasbaar is op de locatie en daarom niet verder onderzocht. Pagina 21 van 27

3.7. Variant 6: herontwikkeling Groene Olifant Conform de aangenomen motie van de CDA Fractie in de gemeenteraad is een variant uitgewerkt waarbij De Groene Olifant wordt herontwikkeld. Op basis van een uitgebreide bouwkundige opname zijn de volgende uitgangspunten gedefinieerd voor herontwikkeling: - Hergebruik van fundatie en staalskelet, sloop van de overige delen; - Uitbouw van de sporthal met ca. 1 meter om te voldoende aan de categorie C1 sporteisen van NOC*NSF welke vertaald zijn in het handboek sportaccommodaties; - Uitbreiding van het horeca gedeelte; - Totaal gaat het om uitbreiding van de huidige 1.811 m² bvo naar 1.953 m² bvo (dit is 72 m² minder programma dan de uitgangssituatie). Het bureau Nebest uit Katwijk concludeert op basis van de bouwkundige opname dat herontwikkeling op de bestaande fundatie en staalskelet mogelijk is en komt tot een onderstaand kostenvergelijk van de bouwkosten. Nebest heeft hierbij de raming geleverd van de totale bouwkosten. De overige kosten (bijkomende kosten, btw en financieringskosten) zijn door 4Tune/Basalt geraamd conform de eerder gebruikte systematiek. In onderstaande overzicht is tevens een vergelijk gemaakt met de eerdere raming van Basalt, alsmede het vergelijk op basis van hetzelfde programma van 1.953 m² bvo.

Variant raming sporthal Programma m2 bvo Nieuw/ herontwikkeling Bron bouwkostenraming

1 Basalt 23-5

2 Basalt indicatie

3 Nebest 27-7

4 Nebest 27-7

2.025 Nieuw Basalt

1.953 Nieuw Basalt

1.953 Nieuw Nebest

1.953 Herontw Nebest

Directe bouwkosten Sloopkosten Aannemingsopslagen Totaal bouwkosten

1.431.759 106.365 348.701 1.886.825

1.390.000 106.365 338.530 1.834.895

1.400.137 106.365 355.309 1.861.811

1.164.966 106.365 299.843 1.571.175

Bijkomende kosten Totaal excl. btw

476.767 2.363.591

463.645 2.298.540

419.504 2.281.315

419.504 1.990.678

Btw (40% niet verrekenbaar) Financieringskosten Totale investering maatschappelijk vastgoed

179.633 116.145 2.659.369

174.689 112.948 2.586.178

173.380 112.102 2.566.797

151.292 97.820 2.239.790

Sloopkosten apart geraamd (grondexploitatie) Subtotaal Besparing 5% Input in vastgoedexploitatie

-119.675 2.539.694 -126.985 2.412.709

Verschil bouwkosten: -290.636

Tabel 15: overzicht bouwkostenramingen nieuwbouw en herontwikkeling

Op grond van het onderzoek van Nebest kan geconcludeerd worden dat herontwikkeling in de bouwkosten ca. € 300.000 voordeliger kan uitpakken. Er zijn bij deze herontwikkeling nog beperkte risico’s dat de fundatie bij uitvoering op nu nog onbekende plaatsen slechter is dan nu wordt uitgegaan, wat beperkte extra kosten met zich mee kan brengen.

Pagina 22 van 27

Verwerking van het cijfercomplex herontwikkeling is in lijn met variant 4, waarbij de bouwkosten € 300.000 lager zijn. De consequenties voor de grondexploitatie zijn als volgt: Sloopkosten ingebracht in grex = ongewijzigd Extra kosten parkeren en terrein inrichting Groene Olifant N. € 110.000, NCW effect is ca. € 100.000 Geen inkomsten uit Grondbieding VORM Groene Olifant N. € 950.000. NCW effect is ca. € 900.000 Extra opbrengstpotentie ca. 20 appartementen in Dorpshart V. € 360.000 Minder grondwaarde maatschappelijk in Dorsphart ca. N. € 100.000 (aandeel in kostprijs maatschappelijke voorzieningen € 377.000 excl. btw), dit heeft echter een positief effect op de grex maatschappelijk, per saldo effect neutraal. Rente en index effecten door wegvallen index grondverkoop DGO, extra index door extra kosten en extra rente door meer kosten en snellere fasering , netto N. € 40.000. Op totaal niveau levert dit het volgende beeld op. Varianten Sporthal Mijnsheerenland

Uitgangs situatie

Variant 6


0,37

0,15

-0,18

0,72

Onderwijs

3,64

3,64

MFA, incl. sporthal

4,75

4,40

GOZ

0,90

0,90


0,75

0,25

10,23

10,06


0,19

0,87


3,76

3,76

Reserve MFA

5,43

4,58


0,55

0,55

Overig: subsidies

0,30

0,30

10,23

10,06


Totaal Dekking


-0,17


Het effect op de grondexploitaties is gelijk aan variant 4. Ook in variant 6 wordt uitgegaan van tijdelijk vervoer gedurende 12 maanden. Per saldo levert variant 6 een besparing op van ca. € 170.000 ten opzichte van de uitgangssituatie. Daarnaast zijn er nog de volgende effecten: Vrijvallen 1 jaar exploitatie door snellere ontwikkeling: V. € 70.000 Besparing op uitgangssituatie door daar ook uit te gaan van 1.953 m2 bvo (in kader appels en appels vergelijken): N. € 70.000

Pagina 23 van 27

Het totale verschil tussen variant 3 (uitgangssituatie) en variant 6 blijft daarmee ca. € 170.000. Qua exploitatie in de definitieve situatie wordt verwacht dat ondanks iets lagere kapitaalslasten de verhuurbaarheid op de locatie Groene olifant lager zal zijn dan op de locatie in het Dorpshart. De exploitatie zal hierdoor in ieder geval niet verbeteren.

Pagina 24 van 27

4.

Analyse van de varianten In dit hoofdstuk worden een aantal overwegingen gegeven bij het vergelijk over de varianten.

4.1. Ruimtelijke aspecten Er zijn de volgende ruimtelijke overwegingen: Herontwikkeling huidige locatie van de Groene Olifant tot woonmilieu levert een hogere ruimtelijke kwaliteit op die locatie; Functioneel gezien functioneert het Dorpshart beter met de sportvoorziening dichtbij en is de afstand van de huidige locatie van de Groene Olifant tot het Dorpshart van ca. 1.100 meter een nadeel; Het niet opnemen van de sporthal in Dorpshart zelf kan worden gecompenseerd met (extra) appartementen. Dit levert echter wel een extra (afzet) risico op.

4.2. Procesmatige en planning aspecten In onderstaande tabel is per variant weergegeven wat de prognose is van de datum ingebruikname van de definitieve functie. Hierbij is rekening gehouden met de ruimtelijke procedures en is rekening gehouden met besluitvorming in september 2011. Planning ingebruikname sporthal Uitgangs situatie = variant 3

begin 2014

Variant 1: sloop DGO en tijdelijk vervoer

begin 2014

Variant 2: tijdelijk opknappen DGO

begin 2014

Variant 3: sloop en tijdelijke voorziening

begin 2014

Variant 4: nieuwbouw op locatie DGO

medio2013

Variant 6: herontwikkeling DGO

eerste helft 2013

Tabel 17: overzicht planning varianten

Nieuwbouw of herontwikkeling op locatie de Groene Olifant kan ca. 9 maanden tijdbesparing opleveren. Dit komt door de snellere bouw bij herontwikkeling (3 maanden verschil tussen variant 4 en 6), een snellere aanbesteding (want Dorpshart is een groter complex, zwaardere aanbestedingsprocedure) en snellere ruimtelijke procedure (bij varianten 4 en 6 hoeft alleen besloten te worden op afwijking van het bestemmingsplan, er is geen nieuw bestemmingsplan nodig).

Pagina 25 van 27

4.3. Financiële aspecten In onderstaande tabel is het saldo weergegeven van de totale gemeentelijke investering voor het totale project, gegeven de varianten voor ontwikkeling van de sporthal. Het betreft hier het saldo van grondexploitaties, opstalexploitaties en het budget tijdelijke maatregelen. Saldo investeringen Dorpshart Totaal netto mln. € Uitgangs situatie = variant 3 Variant 1: sloop DGO en tijdelijk vervoer

10,23 9,68

Variant 2: tijdelijk opknappen DGO

10,74

Variant 3: sloop en tijdelijke voorziening

10,23

Variant 4: nieuwbouw op locatie DGO

10,41

Variant 6: herontwikkeling DGO

10,06

Tabel 18: overzicht financiële resultaten varianten integraal

Variant 1 is de meest voordelige variant, maar heeft als nadeel dat het tijdelijk vervoer vrij langdurig nodig is. Voor de rest zijn de financiële verschillen niet zeer groot. De exploitatie consequenties kunnen als volgt worden samengevat: - Tijdelijk vervoer naar alternatieve locaties in variant 1 past binnen de huidige begrotingskaders en levert ten opzichte van de uitgangssituatie mogelijk een licht voordeel op, doordat in variant 3 nog geen rekening was gehouden met dekking vanuit de gemeentebegroting voor deze tijdelijke oplossing; - De extra rentekosten in variant 2 (tijdelijk opknappen) zijn mee gecalculeerd in het investeringsoverzicht voor het tijdelijk gebruik na opknappen. Qua exploitatie kan deze variant binnen de kaders van de begroting worden doorgezet. - Ook in variant 3 kan de tijdelijke exploitatie binnen de huidige kaders van de begroting worden voortgezet. De extra rentekosten voor de tijdelijke voorziening zijn meegenomen in het investeringsprogramma (zie tabel 11). - In de varianten 4 en 6 is er sprake van een doorlooptijd die ca. een jaar korter is dan de overige varianten. Hierdoor valt ca. € 70.000 aan begroting vrij ten opzichte van de overige varianten waar deze huidige begroting wel wordt benut. Dit effect wordt meegenomen in de conclusies.

Pagina 26 van 27

5.

Conclusies In deze rapportage is op basis van een integrale benadering nader onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van een nieuwe sporthal in Mijnsheerenland. Daarbij is nadrukkelijk ook onderzocht op welke wijze herontwikkeling van de bestaande Sporthal Groene Olifant mogelijk kan zijn. Bouwkundig onderzoek wijst uit dat dit mogelijk is en een besparing kan opleveren van ca. € 300.000 op de bouwkosten (variant 6). Het totale effect op het cijfercomplex Dorpshart Mijnsheerenland (variant 3 conform behandeling Raad 30 juni 2011) is ca. € 170.000. In onderstaande tabel is de opbouw van dit effect weergegeven. Analyse effect variant 6 ten opzichte van uitgangssituatie (variant 3) 1 besparing bouwkosten door herontwikkeling 2 besparing bijkomende kosten herontw. sporthal 3 vervallen grondbieding Groene Olifant 4 voordeel vrijvallen 1 jaar begroting

300.000 50.000 -900.000 70.000

5 besparing variant 3 door minder m2 bvo

-70.000

6 extra grondopbrengsten Dorpshart

360.000

7 extra kosten parkeren en terrein inrichting

-100.000

8 besparing op tijdelijke voorziening

500.000

9 rente en index effecten grondexploitatie

-40.000

Totaal

170.000

Tabel 19: analyse effect variant 6 ten opzichte van uitgangssituatie (variant 3)

Hierbij wordt opgemerkt dat effect 4. de besparing betreft in variant 3 door uit te gaan van 1.953 in plaats van 2.025 m2 bvo. De nieuwbouw op de locatie in Dorpshart biedt een aantal voordelen. De locatie De Groene Olifant kan ontwikkeld worden tot woningbouw, aansluitend op het omliggende woonmilieu. Er zijn door de locatie in het dorpshart geen lange loopafstanden van de scholen naar de sporthal (ca. 1.100 meter) en bovendien is de verhuurbaarheid van die locatie beter. Qua planning kost de bouw op de locatie in het Dorpshart ca. een jaar extra tijd ten opzichte van bouw op de huidige locatie Groene Olifant. Vanwege de grondopbrengst Groene Olifant kan voor deze overbruggingsperiode een tijdelijke voorziening worden gekocht, welke per saldo onder de streep financieel niet veel duurder is. Aan de politiek wordt geadviseerd het feitencomplex en analyses in deze rapportage mee te wegen bij het nemen van het definitieve integraal bestuurlijk besluit inzake ontwikkeling sporthal Mijnsheerenland.

Pagina 27 van 27

Sporthal Mijnsheerenland Rapportage onderzoek ontwikkelvarianten sporthal in relatie tot huidige sporthal De Groene Olifant AUGUSTUS 2011

Recommend Documents