SPECIFIKA FINANCOVÁNÍ DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ A POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

SPECIFIKA FINANCOVÁNÍ DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ A POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ (Vyhodnocení financování odlišných developerských projektů a formulace trendů budoucího vývoje developerského financování v ČR) Diplomová práce

Autor:

Bc. Hedvika Štěpánková Finance, pojišťovnictví

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

únor 2009

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 27.02.2009

Hedvika Štěpánková

Poděkování

Děkuji Ing. Šeflové, své vedoucí bakalářské práce, za odbornou pomoc při vedení této práce, za její cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé diplomové práce.

Hedvika Štěpánková

OBSAH: Anotace práce ........................................................................................................................................... 6 ÚVOD ........................................................................................................................................................ 8 1. TEORETICKÉ VYMEZENÍ DEVELOPERSKÉHO A HYPOTEČNÍHO FINANCOVÁNÍ .................................................................................................................................. 10 1.1 Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí....................................................................... 10 1.1.1 Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí ze strany poptávky ........................... 10 1.1.2 Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí ze strany nabídky ............................. 12 1.1.3 Regionální odlišnosti a ceny rezidenčních nemovitostí ............................................. 14 1.2. Základní vymezení developerského financování .................................................................... 15 1.2.1 Charakteristika developerského financování ............................................................ 15 1.2.2 Vývoj developerského financování ......................................................................... 15 1.2.3 Principy financování developerských projektů ......................................................... 16 1.2.4 Požadované zajištění pro poskytnuté financování ..................................................... 18 1.2.5 Posouzení stavební společnosti ............................................................................... 19 1.3. Základní vymezení hypotečního financování .......................................................................... 20 1.3.1 Charakteristika hypotečního úvěru .......................................................................... 20 1.3.2 Současné trendy hypotečních úvěrů v České republice ............................................. 21 1.3.3 Čerpání a splácení hypotečních úvěrů ...................................................................... 23 1.3.4 Úvěrové postupy u hypotečních úvěrů ..................................................................... 24 1.4. Právní aspekty trhu nemovitostí .............................................................................................. 27 2. METODOLOGIE .............................................................................................................................. 30 3. ANALÝZA DEVELOPERSKÉHO FINANCOVÁNÍ .................................................................... 32 3.1. Zdroje financování developerských projektů .......................................................................... 32 3.2. Analýza projektu při zpracování úvěrové žádosti ................................................................... 32 3.2.1 Financování za účelem prodeje bytových jednotek ................................................... 33 3.2.2 Financování za účelem pronájmu bytových jednotek ................................................ 37 3.3 Platební záruky za poskytnuté platby ....................................................................................... 40 3.4 Poskytování hypoték z developerských projektů ..................................................................... 41 4. KOMPARACE FINANCOVÁNÍ 2 ODLIŠNÝCH DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ VYBRANÉ BANKY ........................................................................................................................... 43 4.1. Financování za účelem prodeje bytových jednotek ................................................................. 43 4.1.1 Projekt Rezidence Alfa – Praha Stodůlky................................................................. 43 4.1.2 Účel financování a základní parametry úvěru ........................................................... 44 4.1.3 Posouzení stavební společnosti a zprostředkovatele prodeje ...................................... 47 4.1.4 Analýza investora a kalkulace investičních nákladů .................................................. 49 4.1.5 Podmínky čerpání úvěru ......................................................................................... 53 4.1.6 Poskytování hypoték z developerského projektu Rezidence Alfa ............................... 55 4.2. Financování za účelem pronájmu bytových jednotek ............................................................. 56 4.2.1 Projekt Rezidence Beta .......................................................................................... 56 4.2.2 Účel financování a základní parametry úvěru ........................................................... 57 4.2.3 Posouzení stavební společnosti a realitní kanceláře .................................................. 59 4.2.4 Analýza investora a kalkulace investičních nákladů .................................................. 61 4.2.5 Podmínky čerpání úvěru ......................................................................................... 64 5. PERSPEKTIVY VÝVOJE DEVELOPERSKÉHO FINANCOVÁNÍ V ČR................................ 65 5.1. Hypoteční krize a ekonomický pokles v USA......................................................................... 65

4

5.2. Vliv finanční krize na developerské financování v ČR ........................................................... 66 5.3. Perspektivy budoucího vývoje developerského financování v ČR ......................................... 66

6. ZÁVĚRY A VÝSLEDKY HODNOCENÍ DEVELOPERSKÉHO FINANCOVÁNÍ .................. 68 6.1. Výsledky .................................................................................................................................. 68 6.1.1 Výsledky komparace 2 odlišných developerských projektů ze strany banky ............... 68 6.1.2 Výsledky komparace 2 odlišných developerských projektů ze strany developera ........ 69 6.2 Závěry ....................................................................................................................................... 70 6.3. Doporučení .............................................................................................................................. 70 Seznam použité literatury ...................................................................................................................... 71 Seznam grafů a tabulek ......................................................................................................................... 72 Seznam příloh ........................................................................................................................................ 72

5

Anotace práce Diplomová práce Specifika financování developerských projektů a poskytování hypotečních úvěrů je rozdělena do 5 kapitol. První kapitola pojednává o teoretickém vymezení developerského a hypotečního financování. Zabývá se trhem s bydlením v České republice, dále základním vymezením jak developerského, tak i hypotečního financování, přes právní aspekty trhu nemovitostí. Druhá kapitola se zabývá analýzou developerského financování a je převážně zaměřena na specifika developerského financování jako je rozdělení financování na financování za účelem prodeje bytových jednotek nebo financování za účelem pronájmu bytových jednotek. Tato kapitola se dále zabývá analýzou dlužníka, specifikami čerpání, zajištěním a i nefinančními aspekty projektu. Třetí kapitola je postavena na

komparaci dvou konkrétních reálných

developerských projektů vybrané banky. Porovnává zde financování bytové výstavby, kdy první rezidenční nemovitost je určena k následnému prodeji bytových jednotek a druhá rezidenční nemovitost k dlouhodobému pronájmu bytových jednotek. Čtvrtá kapitola se věnuje zamyšlením nad perspektivami budoucího vývoje developerského financování v České republice v souvislosti s finanční krizí v USA. V poslední 5. kapitole práce vyúsťuje v porovnání výhodnosti developera specializovat se na jeden či druhý typ financování a zároveň v posouzení rizikovosti jednotlivých způsobů financování ze strany financující banky.

The annotation of the thesis The thesis Specifies of financing of developing projects and providing of mortgage loans is dividend into 5 chapters. The first chapter deals with the theoretical determination of development and mortgage financing. It engages in the real estate market in the Czech Republic, furthermore in the basic definition both development and mortgage financing, through the legal aspects of the real estate market. The second chapter deals with the analysis of the development financing and it is mainly focused on the specifics of development financing a financing which are the financing for the purpose of the sale of the flats and the financing for the purpose of the lease of the flats. Furthermore this chapter deals with the analyses of the debtor, the specifics of the 6

drawing of the loan, the security for the loan and also non financial aspects of the project. The third chapter is bottomed on the comparison of two concrete development projects of chosen bank. There is compared financing of the residential construction, where the first residential real estate is intended for consequential sale of the flats and the second residential real estate is intended for long-term lease. The forth chapter goes in the muse on the perspectives of the future development of the development financing in the Czech republic in connection with the financial crises in the USA. In the last fifth chapter the thesis comes from the comparison of the advantageousness of specialization of the developer for the first or the second type of the financing and herewith in the examination of the risk of each way of the financing from the side of the financing bank.

7

ÚVOD V České republice dominuje bytovému trhu bydlení vlastnické, které má v našem kulturním prostředí tradici. Podíl vlastnického bydlení v Česku patří k nejvyšším v Evropě, avšak další nárůst bude zřejmě jen pozvolný. Velký přesun z bydlení v nájmu do bydlení vlastnického způsobily hlavně privatizace obecních bytů, bytů podnikových i převody z majetku družstev. Více než o záležitost investiční se jednalo o transfer finanční – transformaci vlastnictví. Poptávku po nových bytech a domech do osobního vlastnictví táhly dva hlavní faktory, a to vědomí výhodnosti takové investice a příznivá situace v oblasti hypotečního financování. Při rozhodování o koupi nové nemovitosti hraje velmi důležitou roli především kvalita lokality (její dopravní obslužnost, občanská vybavenost, zeleň a okolí). Ceny zděných bytů stále rostly, ale již nižším tempem oproti růstu v minulém období. Lidé si stále pořizují byty jako investici do budoucna a pokud v nich nebydlí, nemovitosti pronajímají. Co se týká charakteru nemovitosti, i v současnosti převažují menší byty. Největší boom bytové výstavby proběhl v letech 2006 – 2007, kdy klienti využili snížené sazby DPH pro bytovou výstavbu. V průběhu roku 2008 rostoucí trend poptávky po nemovitostech do osobního vlastnictví stále pokračoval, i když pomaleji než v předchozích letech. V posledních letech spolu se vzrůstajícím zájmem o vlastní bydlení vzrostla poptávka po financování výstavby rezidenčních projektů. Vzhledem k obrovské výši poptávky byly některé projekty rozprodány ještě před vydáním stavebního povolení. Banky na tuto situaci reagovaly zpřístupňováním úvěrů jak pro developery, tak i pro klienty žádající o hypoteční úvěr. Úrokové marže byly ovlivněny konkurenčním bojem mezi bankami a i další podmínky poskytnutí úvěru byly mnohem benevolentnější. Tento trend je v současné době, vzhledem k celosvětové finanční krizi, na ústupu, ale poptávka po vlastním bydlení stále existuje, i když v menší míře než dříve. Podmínky poskytování úvěru se velmi zpřísnily a dostupnost úvěrů se zhoršila. Banky zvýšily požadavky na vlastní zdroje klienta a celkově zpřísnily podmínky poskytování úvěrů. Některé banky dokonce přistoupily k úplnému zastavení poskytování developerských úvěrů. Další omezení úvěrů se nepřímo projevilo i ve výši úrokových sazeb, 8

Cílem diplomové práce je porovnání financování dvou odlišných developerských projektů a formulace trendů dalšího budoucího vývoje developerského financování v České republice. Klade si za cíl posoudit výhodnost jedné či druhé formy financování jak ze strany banky, tak i ze strany developera a celkově ukázat postup zpracování konkrétních úvěrových případů financující bankou.

9

1. TEORETICKÉ VYMEZENÍ DEVELOPERSKÉHO A HYPOTEČNÍHO FINANCOVÁNÍ 1.1 Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí 1.1.1 Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí ze strany poptávky 1) Růst reálných příjmů domácností Dlouhodobý

vývoj

zvyšujících

se

životních

nákladů

sledovaných

v Indexu

spotřebitelských cen i změna podílu jeho jednotlivých složek ukazují na schopnost domácností v ČR vyrovnat se s růstem životních nákladů. Vývoj čistých příjmů domácností alespoň donedávna tvořil hlavní determinantu vývoje cen rezidenčních nemovitostí.

K měření

finanční

dostupnosti

vlastnického

bydlení

srovnáním

průměrných cen bytů a průměrných ročních disponibilních příjmů domácností se používá indikátor price-to-income (P/I). Z hlediska absolutní hodnoty indikátoru P/I v roce 2006 (hodnota 2,6) patří Česká republika v mezinárodním srovnání k nejlevnějším zemím jako je Rakousko nebo Finsko. Avšak i tento indikátor je třeba brát s určitou rezervou vzhledem k regionální odlišnostem. Tabulka č.1: Vývoj průměrné hrubé měsíční mzdy v Kč v letech 1998 - 2007 Období Průměrná hrubá mzda v Kč.

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

11 801 12 797 13 614 14 793 15 866 16 917 18 041 18 992 20 219 21 694

Zdroj: www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/pmz_cr, vlastní úprava

2) Demografický vývoj obyvatelstva V 2007 a 2008 vrcholí podíl poptávky stimulovaný přítomností populačně silných ročníků kupujících na trhu nemovitostí. Ve věkových skupinách 25-34 let je v současnosti největší podíl kupujících pořizujících si rezidenční bydlení. U osob blíže k hranici 25 let se většinou jedná o první samostatné bydlení, u osob blíže k hranici 34 let se jedná o pořízení bydlení v souvislosti se založením rodiny. Budoucí pokles poptávky

související

s odlivem

silných

populačních

ročníků

bude

částečně

kompenzován průběžně se zvyšujícím počtem jednočlenných domácností (samostatně bydlících) a růstem poptávky po vlastnické formě bydlení ze strany zahraničních 10

migrantů. Cenotvorný význam demografického faktoru se bude do budoucna zvyšovat, neboť přírůstek poptávky z výše nastíněných zdrojů zřejmě zcela tak silný výpadek nenahradí.

3) Dostupnost úvěrů na bydlení – nabídka peněžního sektoru Nabídka hypotečních úvěrů v České republice je svou šíří i kvalitou delší dobu srovnatelná se západní Evropou. V roce 2007 nabídly banky řadu nových produktů a služeb, které především zrychlily a usnadnily vyřízení a získání hypotečního úvěru. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky: •

Komerční banka, a.s.

•

Česká spořitelna, a.s.

•

Hypoteční banka, a.s.

•

Československá obchodní banka, a.s.

•

Raiffeisenbank, a.s.1

•

GE Money Bank, a.s.

•

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.2

•

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

•

LBBW Bank CZ, a.s.3

•

Volksbank CZ, a.s.

•

Oberbank AG – pobočka Česká republika

•

Citibank a.s.

•

ING Bank N.V.

•

Waldviertler Sparkasse

•

mBank, a.s.

Poptávku po hypotékách podporovaly relativně nízké úrokové sazby, i když v průběhu celého roku 2007 měly spíše vzestupný trend. Jak ukazují výzkumy, úrokové sazby považuje za hlavní kritérium při výběru banky většina osob, která žádá o hypoteční 1

7.7.2008 došlo k právnímu spojení eBanky a Raiffeisenbank 5.11.2007 došlo ke sloučení HVB Bank Czech Republic, a.s. a Živnostenské banky, a.s pod název UniCredit Bank Czech Republic, a.s. 3 17.9.2008 změnila Bawag Bank CZ a.s. svůj právní název na LBBW Bank CZ, a.s. 2

11

úvěr. V prosinci 2007 byly na trhu poskytovány hypoteční úvěry za průměrnou úrokovou sazbu 5,34 % p.a., přičemž ve stejném období roku 2006 za 4,38 % p.a.4.

4) Státní politika v oblasti podpory bydlení Státní politika podpory bydlení zlepšuje výchozí pozici uživatelů nemovitostí. Význam státní podpory ale klesá, neboť přesun subvencí od plošného zvýhodnění směrem k adresnému systému podpory sociálně potřebných, počet příjemců státní podpory značně limituje. Vlastníci všech rezidenčních nemovitostí nadále neplatí daň z kapitálového zhodnocení (po dvou letech trvalého bydlení v zakoupené nemovitosti), ani daň z implicitního nájemného. Lidé, kteří na pořízení bydlení

využijí hypoteční úvěr nebo úvěr ze

stavebního spoření, si nadále mohou, pokud ve vlastněné nemovitostí žijí, odepsat z daňového základu úhrn všech zaplacených ročních úroků z hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření použitých na pořízení bydlení do limitu 300 000 Kč.

5) Deregulace nájemného Dlouho očekávané odstranění deformace trhu nemovitostí pro nájemní bydlení formou deregulace nájemného započalo v roce 2006, kdy byl na základě politického kompromisu přijat zákon o jednostranném zvyšování nájemného 107/2006 Sb. spolu s dílčí novelizací Občanského zákoníku a jeho cílem je přiblížit úroveň regulovaných nájmů cenám tržního nájemného.

1.1.2 Obecné cenotvorné faktory na trhu nemovitostí ze strany nabídky 1) Objem výstavby nových rezidenčních nemovitostí Rostoucí nabídka nových rezidenčních nemovitostí zásadním způsobem ovlivňuje ceny nemovitostí. Na trhu nemovitostí nelze však jednoznačně konstatovat, že

vzrůstající

objem nabídky způsobuje tlak na snížení cen produktu. Tržní soutěžení developerů v oblasti cen rezidenčních nemovitostí není založeno na plošné konkurenci, ale spíše na segmentaci trhu. Existují tři základní cenové hladiny trhu z hlediska cílení projektů 4

Zdroj Fitcentrum Hypoindex

12

jejich cílovým skupinám – kupujícím. Jedná se o nízké, střední a drahé pásmo rezidenčních nemovitostí. Umístění projektu v jedné z těchto hladin je podnikatelským rozhodnutím developera, podmíněným zejména lokalitou výstavby a budoucím standardem nemovitosti. V nízké cenové hladině jsou přítomny silné cenové konkurenční tlaky, vzhledem k cílení produktu na nízkopříjmové skupiny kupujících, ve střední cenové hladině hraje cena nemovitosti nepoměrně menší roli a v drahém pásmu rezidenčních nemovitostí probíhá tržní soupeření developerů, prostřednictvím nastavení úrovně ceny nemovitostí, pouze ve velmi malé míře. 2) Privatizace bytového fondu v majetku měst a obcí Privatizace bytového fondu v majetku měst a obcí probíhá již několik let. Prostřednictvím privatizace dochází ke změně vlastníků desítek tisíc bytových jednotek, přičemž nabyvateli vlastnictví k privatizovaným nemovitostem jsou jejich oprávnění nájemci, kteří dosud požívali výhod regulovaného nájemného. Privatizace bytového fondu časově dlouhodobě předchází deregulaci nájemného a svým způsobem přispívá k odstranění nerovných podmínek na trhu nájemního bydlení. Vliv privatizace bytového fondu jako cenotvorného faktoru v kontextu celého trhu v ČR je relativně malý, avšak v jednotlivých regionech se jeho význam může lišit. Také z pohledu statistiky ČSÚ, který sleduje průměrné ceny a konstruuje indexy cen nemovitostí v ČR na základě údajů z daňových přiznání k dani z převodu nemovitosti, může objem transakcí (převodů vlastnictví v rámci privatizace) v regionech s nízkými počty standardních tržních transakcí, zkreslovat statistické výpočty průměrných cen. Převody vlastnictví v rámci privatizace probíhají za výrazně nižší cenu, než je cena dosahovaná na trhu.

3) Vysoký potenciál nevyužitých kapacit V ČR se stále vyskytuje existence nadměrné ubytovací kapacity, zejména v souvislosti se zneužíváním současné extrémní právní ochrany nájemních vztahů v bytech s regulovaným nájemným. Tento stav by se měl narovnat po celkové deregulaci nájemného.

13

4) Vývoj cen stavebních prací Celý realitní trh je ovlivňován mimo jiné i růstem stavebních nákladů. Ty stoupaly v uplynulých letech o více než 10 % ročně. Nebylo výjimkou zdražení klíčových komodit několikrát v průběhu realizace stavby. Vezmeme-li v úvahu zvyšující se cenu peněz, potřebu většího množství vlastního kapitálu a nutnost dosáhnout vyšších předprodejů a předpronájmů, budou roky 2008 a 2009 velmi složité pro malé developery bez zvučných jmen a kvalitně připravených projeků.

5) Prostorová omezení velkých městských sídel Ve velkých městech ČR nastává situace, kdy se počet nezastavěných pozemků vhodných pro výstavbu v kvalitních či centrálních lokalitách snižuje. Tento fakt může způsobovat rostoucí ceny stávajících nemovitostí.

1.1.3 Regionální odlišnosti a ceny rezidenčních nemovitostí Územní rozdíly v cenách rezidenčních nemovitostí jsou na území České republiky značné. Tyto disproporce způsobuje nedostatek atraktivních lokalit jejichž parametry vyhovují aktuálním trendům ve spotřebních preferencích bydlení. Zásadní roli hraje celková kvalita lokality ve které se nemovitost nachází, vybavenost lokality, dopravní obslužnost a úroveň zaměstnanosti v místě. Těmto faktorům odpovídá zjednodušený popis rozložení cenové hladiny rezidenčních nemovitostí v ČR. Nejdražší nemovitosti se nacházejí v Praze a jejím nejbližším okolí, následuje Brno, jednotlivá krajská města odstupňovaná zhruba dle úrovně zaměstnanosti v regionech, poté bývalá okresní města s dobrou dopravní obslužností, pracovními příležitostmi a kvalitním životním prostředím. Zvláštní postavení mají známé lázeňské a rekreační lokality Karlovarsko, Mariánsko-lázeňsko, Krkonošské lokality, Lipensko, kde ceny nemovitostí v některých případech dokonce převyšovaly ceny pražské (speciálně např. Špindlerův Mlýn), v těchto lokalitách se však jedná o rezidenční nemovitosti pořizované pro tzv. druhé bydlení.

14

1.2. Základní vymezení developerského financování 1.2.1 Charakteristika developerského financování Developerské financování je financování speciálních záměrů bytové výstavby nebo výstavby nebytových prostor, které jsou většinou realizovány účelově založenou společností (SPC5) a zahrnují nákup pozemků za účelem podnikání, projektování a jejich zastavění až do následného prodeje jednotlivých jednotek po jejich dokončení. Úvěry poskytnuté na realizaci developerských projektů se splácejí z tržeb za prodej jednotek. Výnosy sloužící ke splacení úvěru musí vyplývat pouze z daného developerského projektu. V rámci developerského financování existuje i tzv. projektové financování, kdy investiční záměr je realizován rovněž SPC a zahrnuje koupi, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti za účelem pronájmu.

Developerské financování představují tyto produkty: a) Investiční úvěr b) Platební záruky za poskytnuté platby c) Návazné financování konečných kupujících

Cílovou skupinou pro developerské financování jsou soukromí investoři do bytových objektů nebo výnosových nemovitostí. Financující banky kladou velký důraz na zkušenosti a reálnou historii jak developerské společnosti, tak ostatních partnerů účastnících se realizace daného projektu (generální dodavatel, architekti, společnosti zabývající se pronájmem či prodejem projektu a další účastníci).

1.2.2 Vývoj developerského financování Pro roky 2007 a 2008 je v oblasti nemovitostního financování právnických osob charakteristický dynamický vývoj jak v oblasti financování developmentu, tak v oblasti financování investic. V obou oblastech banky hledaly cestu k získání nových klientů pomocí stále atraktivnějších podmínek, a to nejen cenových, ale také pro klienty výhodnějších parametrů a struktury financování. Vzhledem k sílicímu konkurenčnímu prostředí na mezibankovním trhu, finanční ústavy 5

SPC „special purpose company“ – zkratka pro jednoúčelově založenou společnost.

15

čím dál častěji podstupovaly vyšší míru rizika, než tomu bylo v minulosti, a spolupracovaly s developerskými společnostmi již od velmi ranných akvizičních fází. Pomáhaly investorům spolufinancovat nákup pozemků, často i bez územního rozhodnutí, či vybudování potřebné infrastruktury. V oblasti financování investic banky nabízely kupujícím agresivní podmínky projevující se ve vysokém podílu úvěru vzhledem k tržní hodnotě nemovitosti (LTV6) s odkladem splátek úvěru mnohdy i na 1 – 3 roky či dlouhým amortizačním plánem přesahujícím 20 let. Podstatnou hybnou silou ve financování nemovitostí byl neustávající příliv zahraničních investorů, jejichž poptávka po komerčních nemovitostech zcela zásadně převýšila nabídku českého nemovitostního trhu, což vedlo k razantnímu růstu cen těchto nemovitostí. Na tuto situaci musely reagovat tuzemské banky nabídkou podmínek financování, které by byl investor schopen získat ve své domovské zemi. Pokud by tak neučinily, riskovaly by ztrátu svých pozic ve prospěch zahraničních bank. Toho si byli zahraničních investoři vědomi a zvyšovali tak tlak na české banky zejména v oblasti snižování požadované výše vlastního kapitálu, splatnosti úvěru a dalších parametrů financování.

Konec tohoto dynamického, agresivního vývoje financování nemovitostí způsobila nemovitostí krize, která se z původní americké „subprime mortgage crises“ rozšířila na všechny finanční trhy světa, včetně financování nemovitostí v České republice. Tato krize přerostla v krizi likvidity, kdy nedostatek finančních prostředků a nejistota vede financující banky k podstatně větší obezřetnosti.

1.2.3 Principy financování developerských projektů Financování nemovitostí je poskytováno jako projektové ve formě krátkodobého stavebního úvěru na dobu maximálně dvou let v závislosti na délce výstavby projektu a posléze dlouhodobého investičního úvěru s průměrnou splatností

pět až deset let.

V případě dlouhodobých investičních úvěrů banky upřednostňují kratší lhůty splatnosti při zachování individuálního amortizačního kalendáře na období až dvaceti pěti let dle charakteru a kvality financované nemovitosti. U rezidenčních projektů banky poskytují pouze stavební úvěr se splatností odpovídající době výstavby nemovitosti, prodloužený

6

LTV – loan to value.

16

o lhůtu nezbytnou pro následný prodej bytových jednotek. Obvykle se pohybuje od dvou do čtyř let. Vzhledem ke skutečnosti, že developerské financování je založeno pouze na riziku daného projektu, standardně některé banky požadují založení jednoúčelové společnosti (SPC), která kromě realizace financovaného projektu nemá další aktivity. To zaručuje transparentnost a snadnou kontrolu finančních toků ve společnosti. Výjimkou bývají stavební firmy, které v minulosti spolupracovaly na realizaci podobných projektů v roli generálního dodavatele stavby a snaží se realizovat projekty i z pozice developera. Nositelem úvěru pak může být i stavební společnost. V tabulce č.2 jsou uvedeny základní požadavky jedné z financujících bank pro developerské financování, které jsou při žádosti o úvěr prověřovány.

Tabulka č.2: Standardní požadavky bank pro developerské financování 1. Zkušenost a reálná historie developerské společnosti a ostatních partnerů účastnících se realizace daného projektu 2. Vlastní zdroje dlužníka7 proinvestované před prvním čerpáním úvěru 3. Kontrola nákladů projektu a vlastního průběhu výstavby nezávislým stavebním expertem určeným bankou 4. Doložení budoucího zájmu o konkrétní projekt ve formě předpronájmů nebo předprodejů ve výši zcela závisející na konkrétních paramentech jednotlivých projektů 5. Poměr výše úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti by neměl přesáhnout stanované procento 6. Zajištění standardního pojištění nemovitosti jak po dobu výstavby, tak po jejím dokončení 7. Zajištění všech potřebných povolení souvisejících s výstavbou a provozem financované nemovitosti 8. Eliminace měnových rizik8 Zdroj: Interní materiály Volksbank CZ, a.s.

Před poskytnutím úvěru banky analyzují jednotlivá rizika spojená s daným financováním, mezi která patří zejména:

7 8

•

Riziko získání veškerých potřebných povolení k výstavbě a užívání nemovitosti

•

Riziko dokončení nemovitosti dle harmonogramu

Equity Soulad mezi měnou úvěru a měnou příjmu určeného ke splácení úvěru

17

•

Riziko překročení plánovaného rozpočtu. Toto riziko je v současné době hodnoceno jako jedno z nejvyšších s ohledem na dynamický nárůst cen stavebních prací, stavebnímu boomu a nedostatku kapacit

•

Riziko případné realizace zástavy nemovitosti vyplývající zejména z poměru výše úvěru k tržní hodnotě nemovitosti

•

Riziko pronájmu či prodeje bytových jednotek nemovitosti

•

Riziko zvýšení úrokových sazeb

•

Měnové riziko

•

Riziko případného prodeje nemovitosti po uplynutí doby splatnosti úvěru v případě, že doba amortizace je delší než samotná doba úvěru

1.2.4 Požadované zajištění pro poskytnuté financování Banky požadují typy zajištění, které jsou obvyklé v zahraničí i v českém právním prostředí. Většina developerských projektů je poskytována na „non-recouse“ bázi9, tedy není většinou zajištěna žádným materiálním ručením ze strany mateřské společnosti. Nedůležitější požadavek na zajištění developerského financování je zástavní právo ve prospěch financující banky na pozemek a budovu v 1. pořadí, které je zapsáno v katastru nemovitostí. Čerpání úvěru je možné většinou po zápisu zástavního práva na pozemek. V úvěrové smlouvě bývá stanovena podmínka, že financovaná budova bude zaměřena neprodleně po dosažení takového stupně rozestavěnosti budovy, že je z ní patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního patra a že bude uzavřena zástavní smlouva i na rozestavěný objekt a předložena k zápisu katastrálním úřadu.

Další minimální požadavky na zajištění:

9

•

Předkupní právo ve prospěch financující banky

•

Vinkulace stavebního pojištění

•

Vinkulace pojištění nemovitosti

•

Dohoda o přímé vykonatelnosti pohledávky formou notářského zápisu

•

Postoupení (cese) budoucích nároků na kupní cenu za jednotky objektu

•

Postoupení (cese) provedení úhrad kupní ceny¨

Jištění úvěru pouze financovaným projektem a nemovitostí

18

•

Postoupení (cese) či zástava pohledávek vyplývajících z nájemních smluv

•

Zástava pohledávek z účtů určených pro platby nájemného, platby kupních cen, případně dalších dle individuální potřeby

•

2 biankosměnky příjemce úvěru

•

Osobní ručení společníků/ akcionářů, resp. osob zodpovědných za projekt

•

Zástava ostatního majetku společnosti nebo majetku společníků (náhrada vlastních prostředků)

•

Zástava/ postoupení podílů společníků

•

Podřízenost veškerých půjček společníka respektive spřízněných osob poskytnutých dlužníkovi vůči bankovnímu ústavu

•

Postoupení finančních nároků dlužníka vyplývajících ze smlouvy o dílo s generálním dodavatelem, pokud se jedná o výstavbu nemovitosti

Výše uvedené standardní zajišťovací instrumenty mohou být rozšířeny o další zajištění, a to na základě specifik daného projektu.

1.2.5 Posouzení stavební společnosti Při rozhodování banky o poskytnutí financování hraje významnou roli posouzení stavební firmy. Stavební firma musí financující bance doložit úspěšně dokončené srovnatelné projekty a investiční náklady na developerský projekt nesmí být vyšší než je určitá část obratu firmy v posledních letech10. Bilance stavební firmy musí vykazovat minimálně vyrovnaný výsledek. Mezi developerem a stavební firmou musí být uzavřena smlouva, která zaručí kompletní dokončení za sjednanou cenu a ve sjednané době a penále pro případ nedodržení výše uvedených podmínek. Pokud sjednaná cena díla přesáhne určitou částku stanovenou financující bankou, stavební firma musí poskytnout bankovní záruku za splnění smlouvy na určitou část stavebních nákladů během doby výstavby a záruku na část stavebních nákladů po dokončení. Práva ze záruky za splnění smlouvy jsou postoupeny bance. Je nutné, aby text bankovní záruky tuto skutečnost zohledňoval. Bankovní záruku je možné nahradit 10

Požadovaná výše obratu stavební firmy je jednotlivými bankovními ústavy stanovena individuálně. Například Volksbank CZ, a.s. vyžaduje, aby investiční náklady projektu nepřesahovaly třetinu ročního obratu stavební společnosti.

19

sjednáním pozastávky části ceny díla po dobu výstavby a části po dokončení (kolaudace) díla. Více firem pro dílčí úseky není dovoleno, pouze v jednotlivých případech, kdy je takové řešení účelné.

1.3. Základní vymezení hypotečního financování 1.3.1 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je všeobecně chápán jako dlouhodobý úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty11. Z tohoto vymezení vyplývají i charakteristické rysy hypotečního úvěru, a to: •

převažující účel úvěru

•

výše úvěru

•

doba splatnosti úvěru

Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do EU, tj. 1.5. 2004, definoval nově hypoteční úvěry: Definice: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Investovat do nemovitostí lze různými formami při různých druzích motivů a záměrů. Může jít o účelové investování v podobě:

11

•

koupě nemovitosti

•

výstavba nemovitosti

•

opravy, rekonstrukce, modernizace nebo dostavba stávající nemovitosti

Ve Francii se např. pro hypoteční úvěry používá termín credit immobilier – úvěr na nemovitosti.

20

•

získání podílu na nemovitosti

•

splacení jiného, dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti

Pokud jde o výši hypotečního úvěru, do kterého může být poskytnut, z logiky jeho charakteru vyplývá, že maximem je zadlužitelná hodnota nemovitosti, což je ta část ceny nemovitosti, na kterou je banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr. Tato cena je stanovena interním znalcem banky na základě jejích interních předpisů a schválené metodiky. Zadlužitelná hodnota nemovitosti představuje nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě, že dojde realizaci zástavy, v případě neplnění závazků ze strany dlužníka. Některé banky z konkurenčních důvodů nabízení financování až do výše 120 % zadlužitelné hodnoty nemovitosti, kdy banka financuje částečně i jiné účely, než je investice do nemovitosti12, ale v současné době se od tohoto produktu ustupuje. Hypoteční úvěr je úvěr s dlouhou dobou splatnosti. V bankovnictví platí vyzkoušené pravidlo, že pokud se jedná o úvěry investičního charakteru, doba splatnosti, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti objektu, který je z úvěru pořizován. Na druhé straně by neměla doba splatnosti hypotečního úvěru být delší, než je doba, po kterou klient bude schopen splácet.

1.3.2 Současné trendy hypotečních úvěrů v České republice Nabídka hypotečních úvěru v České republice je svou šíří i kvalitou srovnatelná se západní Evropou. Rok 2007 byl pro hypoteční banky rekordní; fyzickým osobám byly poskytnuty hypotéky v objemu 142 miliardy Kč, což znamená 42 % nárůst. Variabilita úvěrových produktů se oproti roku 2006 dále rozšířila. Za novinku posledních let lze považovat aktivitu některých, většinou menších bank, s nabídkou refinancování13. Počet dokladů potřebných k vyřízení hypotéky se snížil. České banky poskytující hypoteční úvěry v roce 2007 nabídly dálkový přístup do katastru nemovitostí, delší fixa12 13

Například vybavení domácnosti. Produkt poskytovaný na refinancování čili splácení stávajícího úvěru vedeného zpravidla jinou bankou. Cílem tohoto přefinancování je získání výhodnějších podmínek od poskytovatele nového úvěru v porovnání s aktuálními podmínkami u současného poskytovatele.

21

ci úrokové sazby, až čtyřicetiletou splatnost úvěru, hypotéku on-line nebo expresní ocenění bytu zdarma. Vedle standardních úvěrů se na trhu postupně objevily rovněž tzv. flexibilní hypotéky, umožňující určitou míru flexibility při splácení úvěrů (odložení první splátky, zvýšení či snížení měsíčních splátek, splátkové prázdniny). V oblasti financování vlastního bydlení si hlavní podíl na trhu již několik let udržují tři finanční instituce – Česká spořitelna, Hypoteční banka ze skupiny ČSOB a Komerční banka. Graf č. 1 zobrazuje podíly bank v ČR podle počtu poskytnutých hypoték a graf č. 2 podíly bank v ČR podle objemu poskytnutých hypoték občanům za rok 2007. Údaje v grafech zobrazují 8 největších českých hypotečních bank, jejichž obchodní výsledky jsou sledovány Ministerstvem pro místní rozvoj. 0,6 1,7 12,2

21,6

Komerční banka Česká spořitelna

6,7

UniCredit Bank Hypoteční banka GE Money Bank Raiffeisenbank Wustenrot

26,2 29,4

eBanka

1,7

Graf č.1: Podíly bank v ČR dle počtu poskytnutých hypoték za rok 2007 Zdroj: Trend report 2008, vlastní úprava 1% 1% 13%

20%

Komerční banka Česká spořitelna

6%

UniCredit Bank Hypoteční banka GE Money Bank Raiffeisenbank 30%

27%

Wustenrot eBanka

2%

Graf č.2: Podíly bank v ČR dle objemu poskytnutých hypoték za rok 2007 Zdroj: Trend report 2008, vlastní úprava

22

Zásadní trend na hypotečním trhu je rostoucí význam hypotečních zprostředkovatelů – brokerů. Jejich podíl na celkové produkci hypotečních bank dlouhodobě roste.

1.3.3 Čerpání a splácení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze čerpat jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle užívá tehdy, pokud jde o investici formou koupě již hotové, existující nemovitosti. Dále se užívá v případech, kde je úvěr použit ke splacení jiného úvěru použitého na financování investic do nemovitostí nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, například při vyplacení dědického podílu. Postupné čerpání se užívá tehdy, pokud se jedná o výstavbu, rekonstrukci nebo modernizaci nemovitosti. Je obvyklé, že klient začne splácet hypoteční úvěr, až po plném vyčerpání poskytnutého hypotečního úvěru, ale po dobu postupného čerpání je klient povinen hradit úroky z vyčerpané části úvěru.

Splácení hypotečních úvěrů Nejrozšířenějšími metodami splácení hypotečních úvěrů jsou metody postupného splácení, a to v pravidelných splátkách14. Pravidelné splácení může být realizováno •

degresivními splátkami

•

konstantními splátkami (anuitní forma)

•

progresivními splátkami

Splátka je složena s jistiny15 a úroku. Jistina je splácená část doposud nesplaceného dluhu. Úrok je částka rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy dosud nesplacené částky úvěru) za smluvené období. Degresivní způsob splácení, kdy dlužník splácí pravidelně konstantní, neměnnou částku jistiny a úměrnou, snižující se částku úroku (splátky mají klesající charakter) a progresivní způsob splácení, kdy dlužník splácí v pravidelných intervalech rostoucí část jistiny a úměrnou, klesající část úroku (splátky mají rostoucí charakter) není bankami

14 15

Metodám nepravidelných splátek se hypoteční banky spíše vyhýbají. Jistina neboli úmor, který je odvozen od toho, že splácení dluhu se nazývá jeho umořováním

23

a klienty hojně využíván. Nejčastější způsob splácení je forma konstantních neboli anuitních splátek. Při konstantním splácení platí dlužník v dohodnutých termínech vždy stejnou, neměnnou částku zvanou anuita. Anuita v sobě obsahuje jak splátku dluhu (jistiny), tak odpovídající úrok. S průběhem doby splácení se anuita nemění (pokud nedojde ke změně úvěrových a zejména pak úrokových podmínek), ale mění se v ní podíl jistiny a úroku. V počátcích splácení hypotečního úvěru převažuje podíl úroků, ke konci splácení podíl jistiny.

1.3.4 Úvěrové postupy u hypotečních úvěrů Proces poskytování a splácení hypotečních úvěrů má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy. Organizace úvěrových postupů při poskytování a splácení hypotečních úvěrů se skládá ze tří základních fází: •

přípravné

•

schvalovací

•

realizační

Přípravná fáze V přípravné fázi podává klient Žádost o hypoteční úvěr16, kde se uvádí základní osobní údaje o žadateli, údaje o zdrojích a výši příjmu, účel úvěru a další informace. Banka v této fázi předběžně prověřuje jednotlivé podklady a ověřuje, zda klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru. K samotné žádosti o úvěr musí klient přiložit řadu dalších dokumentů: •

doklady prokazující totožnost klienta

•

doklady prokazující příjmy (např. výpisy z účtu, potvrzení o výši příjmu, daňová přiznání, nájemní smlouvy, atd.)

•

dokumenty nutné k ocenění nemovitosti, jejíž zástavou má být úvěr zajištěn, a nutné k ověření reálnosti investičního záměru (list vlastnictví, snímek z katastrální mapy, nabývací titul, kupní smlouva, smlouva se stavební firmou

16

Žádost o hypoteční úvěr Volksbank CZ, a.s. je přílohou č.1.

24

rozpočet, stavební povolení, nájemní smlouvy, fotografie nemovitosti a další) •

doložení vlastních finančních prostředků (pokud hypoteční úvěr nepokrývá celý investiční záměr)

•

pojistná smlouva na nemovitosti, případně smlouva o životním pojištění klienta

Schvalovací fáze V této fázi banka prověřuje žádost o hypoteční úvěr a v případě jeho schválení se vypracovává úvěrová smlouva včetně další smluvní dokumentace. Ve schvalovací fázi banka zkoumá správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti o úvěr, posuzuje rizika úvěrového případu

a stupeň jeho zajištění,

konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta. Banka se dále rozhoduje o maximální výši úvěru a úrokových podmínkách, a to především na základě vyhodnocení bonity klienta a hodnoty zastavovaného objektu.

Finanční a nefinanční aspekty hodnocení bonity klienta Při hodnocení bonity klienta banka posuzuje finanční a nefinanční aspekty. Do finančních aspektů se zahrnuje průměrná výše příjmů klienta za určité časové období17, jeho pravidelné i nepravidelní výdaje, jako jsou platby daně, pojištění, splátky jiných úvěrů a podobně. Způsoby hodnocení nezbytných běžný nákladů na fungování rodiny se v různých zemích i v různých bankách hodnotí různě. V ČR některé banky vycházejí z životního minima, stanoveného zákonem č. 463/1991 Sb., o životním minimu, ve znění pozdějších novelizací a předpisů. Úvěruhodnost klienta banka posuzuje pomocí programového přístupu, který se nazývá scoring nebo kalkulátor. Nefinanční aspekty zahrnují právní poměry klienta18 a jeho důvěryhodnost. Žadatel o úvěr musí nejdříve prokázat, že je subjektem práva, to znamená, že může činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. To prokazuje jednak důkazy o své právní a faktické existenci a platnou plnou mocí, pokud je zastoupen. Důvěryhodnost klienta, 17

U hypotečních úvěrů poskytnutých za účelem budoucího pronájmu banka započítává do průměrných příjmů klienta i procentuální část příjmu z budoucího výnosu z pronájmu. 18 Úvěruhodnost klienta

25

zvláště jeho spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění jeho závazků je další významný moment pří posuzování bonity úvěrového subjektu. Další důležitý krok posuzování úvěrového případu je hodnocení kvality a vhodnosti zástavy. O kvalitě nemovitostní zástavy rozhoduje její prodejnost a výnosnost tohoto prodeje. Obecně jsou za nejkvalitnější považovány nemovitosti, které mají všestranné použití, oproti nemovitostem, jejichž požití je jednoúčelové nebo jednostranné. Ze staveb jsou na první místo řazeny nemovitosti sloužící k bydlení, dále podnikatelské prostory a na posledním místě stavby nebytové, jednoúčelového charakteru. U pozemku jsou nejlépe hodnoceny pozemky stavební, zvláště pokud mají už základní technickou vybavenost. Za méně kvalitní je považována zemědělská nebo lesní půda, rybníky atd. Další faktory, které ovlivňují kvalitu nemovitosti, jsou faktory tržní, mezi které patří nabídka a poptávka po daných nemovitostech, respektive míra nasycení trhu a faktory netržní, zejména poloha nemovitosti, obsazenost nemovitosti, omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny nebo předkupním právem. Banka si zajišťuje svoji pohledávku zástavním právem k nemovitosti a stává se zástavním věřitelem. Dlužník dává právo zástavnímu věřiteli uspokojit svoji pohledávku realizací zastavené nemovitosti v případě, kdy není s to dostát svým závazkům. Zástavním právem nepřechází vlastnictví ani právo užívání zastavené věci na zástavního věřitele.

Realizační fáze V realizační fázi klient čerpá poskytnutý hypoteční úvěr, a to buď jednorázově nebo postupně dle podmínek úvěrové smlouvy, kterou musí před poskytnutím úvěru podepsat. Dále klient podepisuje zástavní smlouvy k nemovitosti a vkládá je do katastru nemovitostí. Klient je v souvislosti s poskytnutím zajištění ve formě nemovitosti povinen uzavřít pojištění nemovitosti proti živelných škodám a tu vinklovat ve prospěch banky. Banka se tak jistí pro případ, že by nemovitosti byla poškozena nebo zničena a ztratila tak svou hodnotu. Další podmínkou čerpání úvěru může být například uzavření životní pojistky dlužníka nebo pojištění úvěru a jejich vinkulace ve prospěch financující banky. Čerpání úvěru probíhá v zásadě a přednostně bezhotovostní formou, formou proplácení faktur nebo úhrady závazků plynoucí z kupní smlouvy. Bezhotovostní forma čerpání 26

hypotečního úvěru usnadňuje kontrolu financující banky nad tím, na jaké účely klient peněžní prostředky skutečně používá.

1.4. Právní aspekty trhu nemovitostí Kvalita právních norem, efektivita a rychlost státních orgánů zainteresovaných do transakcí souvisejících s nákupem a prodejem nemovitostí, stejně jako vymahatelnost práva, představují základní předpoklady pro existenci trhu nemovitostí. Jistota právního prostředí přímo ovlivňuje fungování a dynamiku trhu nemovitostí. Existující právní normy, jejichž ustanovení se dotýkají existence a fungování trhu nemovitostí můžeme rozdělit do dvou hlavních kategorií – na zákonné normy, které vymezují a upravují existenci trhu s nemovitostmi jako takového a normy, které upravují, či ovlivňují fungování trhu, jeho dynamiku, vývoj a ceny nemovitostí. Toto rozdělení je však pouze orientační, neboť některé klíčové zákonné normy svou působností zahrnují oba výše uvedené pohledy – jak samotnou existenci trhu, tak i procesy na trhu. Z hlediska existence trhu nemovitostí se jedná o tyto základní právní normy: Občanský zákoník č. 40/1964 Sb - převod vlastnického práva k nemovitosti je závazkovým vztahem, jehož podmínky, se bez ohledu na povahu účastníků vztahu, vždy řídí ustanoveními občanského zákoníku. Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. - kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony. Zákon č. 219/1995 Sb. ČR, devizový zákon - ve vztahu k trhu nemovitostí zákon upravuje zejména podmínky a možnosti nabývání nemovitostí v ČR cizinci. Z pohledu devizového zákona jsou cizinci rozlišováni na občany států Evropské unie, kteří mohou nemovitosti na území ČR nabývat bez omezení a občany jiných států než členských EU, tzv. „třetích států“, pro která platí omezení při nabývání vlastnictví nemovitostí. Zákon taxativně stanovuje případy ve kterých občan třetího státu může nabýt vlastnictví nemovitosti v ČR, tedy pokud obchodní transakce nespadá pod jednu z vyjmenovaných zákonných kategorií, není možné aby byl převod vlastnického práva platně realizován. 27

Prakticky se tato regulace již od počátku na trhu obcházena legální konstrukcí, kdy cizinec pořizující nemovitost založí obchodní společnost, která je nabyvatelem vlastnického práva a jejímž prostřednictvím nemovitost fakticky vlastní.

Z hlediska fungování trhu a procesů na trhu probíhajících se jedná o právní normy: •

Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, č. 265/1992 Sb.

•

Zákon o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), č. 344/1992 Sb.

•

Zákon o zeměměřických a katastrálních orgánech, č. 359/1992 Sb.

•

Zákon o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, č. 200/1994 Sb.

•

Zákon o oceňování majetku, č. 151/1997 Sb.

•

Vyhláška o oceňování majetku, č. 540/2002 Sb.

•

Zákon o dani z nemovitosti č. 338/1992 Sb.

•

Zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb.

•

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty

•

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

•

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (upravuje vydávání HZL a poskytování hypotečních úvěrů)

Státní politika podpory bydlení – soubor opatření Státní daňová politika a politika podpory bydlení ovlivňuje prostředí a fungování trhu s nemovitostmi. Aspekty zdanění zisků, délka odpisů investic na pořízení nemovitostí, majetkové daňové zatížení související s vlastnictvím a převody nemovitostí, to vše jsou skutečnosti sledované a hodnocené aktéry trhu nemovitostí nejenom na straně poptávky (tedy kupujícími, zejména investory), ale též na straně nabídky (developery), či spíše ještě výrazněji například bankami financujícími investorské projekty v oblasti nemovitostí.

28

Pro stranu poptávky – kupující v roli uživatelů nemovitostí je potom důležitým aspektem státní politika podpory bydlení, neboť zlepšuje výchozí pozici těchto subjektů na trhu a do určité míry ovlivňuje procesy jejich rozhodování. Z hlediska aktérů na trhu s byty jsou cíle státní bytové politiky zejména tyto: •

fungování trhu s byty včetně odpovídající právní úpravy pro vlastnické, nájemní i družstevní bydlení a včetně vymahatelnosti práva

•

zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti

•

zvyšování nabídky bydlení, a to i prostřednictvím podpory nové výstavby včetně výstavby bytů se sociálním určením

•

zvyšování kvality bydlení, včetně podpory vlastníků při správě, údržbě, opravách a modernizaci jejich bytového fondu

•

průběžný monitoring trhu s byty i monitoring účinnosti a efektivity jednotlivých podpůrných nástrojů a jejich korekce

•

aplikace nediskriminačních pravidel společného trhu Evropské unie

Uvedené cíle jsou konkrétně naplňovány právními předpisy a pomocí podpůrných nástrojů v oblasti bydlení. Jedná se o programy financované ze státního rozpočtu prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj ČR a o podpory financované z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení prostřednictvím jednotlivých nařízení vlády, obsahujících podmínky a rozsah jednotlivých forem podpory. Lidé, kteří na pořízení bydlení využijí hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření, si nadále mohou, pokud ve vlastněné nemovitostí žijí, odepsat z daňového základu úhrn všech zaplacených ročních úroků z hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření použitých na pořízení bydlení do limitu 300 000 Kč.

29

2. METODOLOGIE Metodologie zpracování diplomové práce byla zvolena s ohledem na dosažení cíle této práce, kterým je vyhodnocení odlišných developerských projektů a formulace trendů budoucího vývoje developerského financování v České republice. Práce vycházela z následujících informačních zdrojů: interní materiály Volksbank CZ, a.s., internetové stránky bank informujících o developerském financování, odborné články, knihy pojednávající o developerských projektech a hypotečním financování a odborné časopisy.

Nejdůležitějším faktorem při zpracování diplomové práce je mnoholetá osobní zkušenost autorky s poskytováním úvěrů a další konzultace s odborníky jak ze strany developerských firem, tak i z finanční sféry.

Osobní zkušenosti byly získávány

dlouholetou praxí v bankovnictví.

Pro účely komparace odlišných developerských projektů byly vybrány 2 developerské společnosti, které se specializují na rezidenční nemovitosti. Jeden typ financování je financování za účelem prodeje bytových jednotek a druhý typ financování je financování za účelem pronájmu bytových jednotek. Jména společností byla vzhledem k bankovnímu tajenství změněna.

Oba výše uvedené případy byly zpracovány dle interní metodiky Volksbank CZ, a.s., kde autorka diplomové práce již 13 let pracuje na pozici úvěrového pracovníka. Teoretická část diplomové práce je většinou vypracována dle interních manuálů Volksbank CZ, a.s. V praktické části byly použity konkrétní postupy Volksbank CZ, a.s. při zpracování úvěrových žádostí o developerské financování.

Analyzovaly se zejména tyto údaje a dokumenty: -

celkové představení projektů, umístění stavby, popis objektu

-

základní parametry úvěru (výše úvěru, účel financování, splatnost úvěru, úroková sazba, splácení úvěru, atd.)

-

jednotlivé konkrétní podklady k poskytnutí úvěru

-

zajištění úvěru

-

posouzení stavební společnosti a zprostředkovatele prodeje 30

-

analýza investora a kalkulace investičních nákladů

-

plánované náklady, struktura financování

-

projektové a prodejní (nájemní) indikátory

Byly porovnávány odlišnosti jednotlivých typů financování a jejich jednotlivá výhodnost realizace pro developera a výše rizikovosti poskytnutí financování pro banku.

Výsledky komparace byly formulovány v kapitole Závěry a výsledky hodnocení developerských financování. Na základě těchto výsledků se může developerská společnost rozhodnout, jaký typ financování je pro ni vhodnější a na co se má specializovat. Zároveň tato kapitola pojednává o rozhodování banky, zda-li je pro ni výhodnější poskytovat dlouhodobé nebo krátkodobé financování. Závěrem tato práce vyúsťuje v doporučení bankám, jakou nastavit v současné době politiku financování developerských projektů vzhledem k současnému dění na finančních trzích a k finanční krizi.

Všechny uvedené parametry produktu a číselné údaje o situaci na finančním trhu se vztahují k stavu a době zpracování této diplomové práce, tj. k říjnu a listopadu 2008.

31

3. ANALÝZA DEVELOPERSKÉHO FINANCOVÁNÍ 3.1. Zdroje financování developerských projektů Developerské financování patří do oblasti financování, kdy developer je investorem projektu, nikoli však finálním investorem. Developer většinou sám neprovádí výstavbu, ale zadává ji zhotoviteli – stavební společnosti. Existují ale i výjimky, kdy stavení firma je zároveň i developerem. Jedná se o takové stavební firmy, které v minulosti spolupracovaly na realizaci developerských projektů v roli generálního dodavatele stavby a snaží se tedy se svými zkušenostmi realizovat projekty i z pozice developera. Jak již bylo zmíněno v předchozí kapitole, kromě zhotovitele se na developerském projektu podílí řada dalších účastníku projektu. Jsou to například projektanti, právníci architekti, společnosti zabývající se prodejem a pronájmem a další pracovníci a poradci.

Developerské projekty jsou financovány dle velikosti projektu z vlastních zdrojů dlužníka nebo cizími zdroji. Malé projekty je developer schopen financovat z vlastních zdrojů a dále ze zdrojů budoucích vlastníků bytových jednotek, a to ve formě záloh na kupní cenu. Velké developerské projekty jsou financovány ve spolupráci s bankami, kdy banka poskytuje úvěr většinou ne přímo developerovi, ale zvláštní společnosti SPC, založené za účelem konkrétního projektu.

Developerské financování je pro banky velmi rizikové, protože posuzují budoucí stav investice na základě dokumentů předložených developerem a projekty jsou většinou zajištěny pouze financovaným developmentem. Musí tedy k financování přistupovat velmi obezřetně. Vyjednávání často trvá i několik měsíců a je třeba uzavřít četné řady dokumentů od úvěrové smlouvy, až po zajišťovací dokumentaci.

3.2. Analýza projektu při zpracování úvěrové žádosti Proces poskytování a splácení úvěrů poskytovaných na developerské projekty má svá pravidla, stejně jako hypoteční financování. Organizace těchto pravidel neboli úvěrových postupů při poskytování a splácení investičních úvěrů se skládá ze tří fází: •

přípravné 32

•

realizační

•

závěrečné

V přípravné fázi developer společně s financující bankou zhodnocuje možnost proveditelnosti projektu a financování. Ve fázi realizační již dochází k nákupu pozemků, k získání nezbytných povolení, k výstavbě, k uzavírání smluv s budoucími kupujícími a budoucími nájemníky. Developer podepisuje úvěrovou dokumentaci včetně dokumentace zajišťovací a dochází k čerpání úvěru. V závěrečné fázi se projekt prodává konečným kupujícím nebo pronajímá nájemníkům na základě uzavřených smluv a dochází ke splácení poskytnutého úvěru.

3.2.1 Financování za účelem prodeje bytových jednotek Developerské financování je financováním speciálních záměrů bytové výstavby, které jsou většinou realizovány účelově založenou společností a zahrnují nákup pozemků, jejich zastavění až do následného prodeje jednotlivých jednotek po jejich dokončení. Úvěry poskytnuté na realizaci developerských projektů se splácejí z tržeb za prodej jednotlivých jednotek. Financující banky kladou velký důraz na zkušenosti a historii jak developerské společnosti, tak ostatních partnerů

účastnících se realizace daného

projektu.

Před přípravou úvěrového návrhu musí developer předložit u většiny bank minimálně následující dokumenty:

1. Podklady týkající se příjemce úvěru •

Aktuální výpis z obchodního rejstříku žadatele o úvěr v němž je povinně evidován nebo jiný platný doklad prokazující jeho existenci

•

Společenská smlouva, případně stanovy žadatele o úvěr

•

U existujících společností daňová přiznání za poslední 3 roky včetně rozvahy a výsledovky potvrzená příslušným finančním úřadem

•

Informace o společnících/ investorech (referenční projekty, bankovní informace)

•

Potvrzení finančního úřadu, zdravotní pojišťovny a správy sociálního zabezpečení , že příjemce úvěru nemá vůči nim žádné neuhrazené pohledávky 33

•

Smlouvy o poskytnutí půjčky společníků žadateli o úvěr

2. Podklady k projektu: •

Aktuální výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapu pro předmětnou nemovitost

•

Územní rozhodnutí nebo stavební povolení s nabytím právní moci

•

Přehled čistých užitných ploch

•

Přehled plánovaných jednotek: dispoziční řešení objektu (počet poschodí, počet jednotek na poschodí, orientace na světové strany), dispozice, velikost a počet jednotek, prodejní ceny jednotek

•

Podrobný rozpočet nákladů sestavený odborníkem s příslušnou kvalifikací

•

Plánovaná koncepce prodeje

Pro účely developerského financování otevírá financující banka pro developera výnosový účet a investiční úvěrový účet. Výnosový účet slouží k evidenci došlých kupních cen a je oddělený od investičního úvěrového účtu. Účet je zablokován a případné uvolnění peněžních prostředků je možné pouze ze souhlasem banky. Pohledávka za zůstatkem na účtu je zastavena ve prospěch banky. Pro každý záměr se vede vlastní investiční úvěrový účet. Na tomto účtu se eviduje čerpání úvěru a kapitalizují se na něm poplatky za vedení investičního úvěrového i výnosového účtu, respektive všechny bankovní poplatky související se sjednaným účelem úvěru.

Pro výpočet úroků se například ve Volksbank CZ, a.s. používají následující 2 způsoby: a) standardní, kdy investiční úvěrový a výnosový účet existují samostatně a úročí se každý zvlášť b) zvýhodněný, při kterém se investiční úvěrový účet propojí s výnosovým účtem a úročí se pouze jejich saldo (úroková kompenzace)

Mnoho jednotek se prodá ještě ve fázi výstavby před zápisem objektu do katastru nemovitostí případně před rozdělením objektu na bytové jednotky a jejich zápisem do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu uzavírají developeři s klienty pouze smlouvy o 34

smlouvě budoucí. Smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat minimálně tato ustanovení: •

Závazek kupujícího k zaplacení kupní ceny a převzetí bytu

•

Závazek prodávajícího dokončit byt k určitému termínu a převést ho na kupujícího

•

Identifikace předmětu koupě (jednotky objektu)

•

Výše kupní ceny a platební podmínky

•

Termín uzavření kupní smlouvy

•

Podmínky odstoupení od smlouvy

Developer je povinen předložit financující bance kopie uzavřených smluv. Pohledávky z těchto smluv uzavřených mezi developerem a jeho klienty jsou postoupeny bance.

Před poskytnutím úvěru financující banka posuzuje celkový projekt včetně investičních nákladů (rozpočtu). Investiční náklady se skládají z Hard Costs (kupní cena pozemku, čisté stavební náklady včetně daně z přidané hodnoty) a Soft Cost (provize makléře, bankovní úroky, záruční provize, bankovní poplatky, projekt, architekt, archeolog, právní poradenství, stavební dozor a podobně). Prokázaný podíl vlastních prostředků na celkové investici stanovuje každá banka individuálně, ale měl by činit minimálně 30 % investičních nákladů a finanční prostředky musí být použity před prvním čerpáním úvěru a bance zdokumentovány prostřednictvím faktur. Zálohy obdržené od budoucích kupujících nepředstavují vlastní prostředky žadatele o úvěr.

Čerpání úvěru: Čerpání úvěru probíhá po splnění veškerých podmínek pro čerpání úvěru stanovených v úvěrové smlouvě, postupně podle postupu stavebních prací na základě předložených faktur, zálohových faktur nebo listů, jež jsou podepsány pověřenou osobou klienta a jež odpovídají uzavřené smlouvě o dílo a soupisce provedených prací. Před samotným čerpání je klient povinen splnit tzv. předprodejní kvótu. Předprodejní kvóta je procentuální podíl plochy nebo počtu bytových jednotek prodaných nebo rezervovaných závaznou smlouvou o smlouvě budoucí na celkové ploše nebo celkovém 35

počtu jednotek, který je určen k prodeji. Každá banka si sama individuelně stanovuje splnění minimální předprodejní kvóty u konkrétního developerského projektu před prvním čerpání úvěru.

Splacení úvěru V úvěrové smlouvě se v podmínkách splacení uvádí minimální prodejní cena, jíž je nutno dosáhnout. Tato cena se zjistí podle vzorce19:

Investiční náklady – (počet parkovacích stání x cena za stání) Min. kupní cena za m2 = --------------------------------------------------------------------------∑m2 obytné plochy + (0,3 x ∑m2 teras/balkónů)

Splacení úvěru se provádí v jedné částce převodem aktiv z výnosového účtu na investiční úvěrový účet: a) po kumulaci sumy na výnosovém účtu rovnající se částce úvěru s úroky b) po dokončení záměru (prodej a úhrada poslední jednotky) c) při splatnosti úvěru

Po obdržení dané kupní ceny za konkrétní jednotku objektu může developer zažádat o uvolnění části tržby za účelem krytí provozních nákladů SPC, nové investice, atd., která přesahuje minimální cenu za jednotku stanovenou podle výše uvedeného vzorce.

Uvolnění zástavního práva k jednotlivým prodaným jednotkám objektu probíhá postupně, po rozdělení objektu na jednotlivé jednotky na základě prohlášení vlastníka potvrzeného katastrálním úřadem nebo na základě smlouvy o výstavbě potvrzené katastrálním úřadem, je-li dosažena bankou stanovená minimální cena za m2, a to : •

kupující poukáže celou kupní cenu za příslušné jednotky na výnosový účet u financující banky

19

Interní postupy Volksbank CZ, a.s.

36

•

pokud byla celá kupní cena složena na vázaný/ akreditivní účet otevřený u financující banky nebo u třetí osoby a financující banka obdrží prohlášení příslušné osoby, instituce nebo banky, že jsou splněny veškeré podmínky pro převod kupní ceny na výnosový účet vedený u financující banky s výjimkou výmazu zástavního práva prostřednictvím financující banky

3.2.2 Financování za účelem pronájmu bytových jednotek Financování projektů je financování investičních záměrů, jež jsou většinou realizovány prostřednictvým SPC a zahrnují koupi, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti za účelem pronájmu. Úvěr může být dále poskytnut i na refinancování finančních prostředků, které byly již do projektu vloženy (například oddlužení společníka). Výnosy sloužící ke splácení musí vyplývat pouze z pronájmu dané nemovitosti.

Před přípravou úvěrového návrhu musí developer předložit minimálně stejné dokumenty jako u financování

za účelem prodeje (vyplývající z daného typu

financování ) a dále: •

Přehled čistých užitných ploch podle jejich druhů (obchodní, kancelářské, bytové) a stávajících nebo očekávaných výnosů z pronájmu, přiměřených dané lokalitě

•

Existující nájemní smlouvy nebo smlouvy o budoucí smlouvě nájemní, případně informace o bonitě nájemců

Stejně jako u projektů, které jsou financovány za účelem projede, financující banka zkoumá před poskytnutím úvěru celkové investiční náklady, které se skládají z Hard Costs (kupní cena nemovitosti, čisté stavební náklady včetně daně z přidané hodnoty) a Soft Costs (provize makléře, bankovní úroky a poplatky, projektová dokumentace, architekt, archeolog, právní poradenství, stavební dozor a podobně). Podíl vlastních zdrojů stanovuje každá banka individuálně, ale neměl by být nižší než 30 % celkové investice. Tyto finanční prostředky musí být použity před prvním čerpáním úvěru a bance zdokumentovány prostřednictvím faktur nebo dokladem o zaplacení.

37

Do celkové úvěrové částky mohou být zahrnuty po dobu realizace stavebních prací respektive do zahájení pravidelného splácení i bankovní úroky, které se kalkulují podle vzorce20:

úvěr x 60% využití úvěru x úroková sazba % x doba trvání stavebních prací21 Úroky = --------------------------------------------------------------------------------------------12 x 100 Vysvětlení vzorce: úroky = bankovní úroky po dobu čerpání úvěru úvěr = jistina úvěru doba trvání stavebních prací = kalkulováno v počtu měsíců

V úvěrové žádosti a následně i v úvěrové smlouvě musí být uvedeno, kolik z celkové úvěrové částky bude použito pro financované úroky a kolik pro ostatní investiční náklady.

Čerpání úvěru Úvěr je čerpán po splnění veškerých podmínek pro čerpání úvěru stanovených v úvěrové smlouvě, postupně dle postupu stavebních prací na základě předložení faktur, které odpovídají uzavřené smlouvě o dílo a soupisu provedených prací. Co se týče nutného předpronájmu financových ploch prokázaného uzavřenými smlouvami

o smlouvě nájemní, musí být před čerpáním úvěru doložen v určitém

rozsahu, který se liší typem objektu:

1. Rekonstruované objekty (dále rozlišeno na nebytové a bytové prostory) 2. Nová výstavba (dále rozlišeno na nebytové a bytové prostory)

Procento pronajímatelné plochy stanovuje financující banka individuelně.

20 21

Interní postupy Volksbank CZ, a.s. Doba trvání stavebních prací v měsících.

38

Splácení úvěru Řádná návratnost úvěrové pohledávky musí být zajištěna současnými nebo očekávanými příjmy z pronájmu ploch dané nemovitosti, tj. příjmy dle stávajících nájemních smluv, smluv o budoucích smlouvách nájemních nebo kalkulace tržního nájemného trvale dosažitelného v konkrétní lokalitě. Splácení úvěru musí být prezentováno v úvěrové žádosti (pronajímatelná plocha podle jednotlivých druhů, měsíční nájemné bez DPH za m2 a celkový roční příjem z nájemného). Tyto příjmy jsou následně porovnány s předpokládanými výdaji úvěrové společnosti dle tabulky č.3:

Tabulka č.3: Předpokládané výdaje úvěrové společnosti Položka 1 Výnosy z pronájmu 2 Výpadek z příjmu z pronájmu 3 Provozní náklady 4 Úrokové náklady 5 Odpisy 6 Roční provozní výsledek 7 Daně 8 Zisk 9 Cash – flow 10 Splátka jistiny 11 K dispozici po úhradě úvěru VBCZ

Výpočet = (1 x 0,1 až 0,4) = (1 x 0,1 resp. 0,15)

= 1 – (2 + 3 + 4 + 5) = 6 x sazba daně =6–7 =8+5 = 9 - 10

Zdroj: Interní materiály Volksbank CZ, a.s.

Vysvětlivky: •

Výnosy z pronájmu: stávající nebo očekávané, kalkulovány na roční bázi

•

Výpadek z příjmu z pronájmu: zvolená výše koeficientu by měla zohledňovat následující parametry – umístění nemovitosti, její technický stav, stadium realizované výstavby nebo stupeň/ rozsah rekonstrukce, současný stupeň obsazenosti objektu, formu výpovědi ze strany nájemce, dobu, na kterou je nájemní smlouva uzavřena, bonitu nájemce

•

Provozní náklady: zpravidla se počítá s jejich úrovní ve výši 10 % z objemu výnosů z pronájmu (novostavba, nemovitost po rekonstrukci), ostatní případy 15 % z objemu výnosů z pronájmu

•

Úrokové náklady: jsou kalkulovány ve výši prvních 12 měsíců splácení 39

•

Odpisy: zpravidla je volena lineární odpisová sazba a splatnost 30 až 50 let

•

Daně: aktuální sazba daně z příjmu právnických osob popřípadě fyzických osob dle právní subjektivity příjemce úvěru

•

Splátka jistiny: je kalkulována ve výši prvních 12 měsíců splácení

3.3 Platební záruky za poskytnuté platby Individuálně po dohodě s developerem je možné na základě žádostí jednotlivých budoucích kupců jednotek objektu poskytnout záruky za již poskytnuté platby – zálohy kupních cen. Tyto záruky zajišťují kupujícím jejich právo na vrácení již zaplacené kupní ceny nebo jejich částí pro případ, že kupující odstoupí od budoucí smlouvy kupní nebo kupní smlouvy z důvodu nedokončení záměru. Možnost a podmínky odstoupení musí být sjednány ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní nebo kupní smlouvě. Pro každou dílčí úhradu financující banka vystaví separátní záruku pro každého kupujícího, která vstoupí v účinnost při připsání peněz na výnosový účet developera vedený u financující banky. Banka dále vede evidenci, ze které je patrné: číslo jednotky, jméno kupujícího, kupní cena, počet a výše úhrad kupní ceny, datum připsání jednotlivých zálohových částek na výnosový účet, částka, datum nabytí platnosti záruky, součet vystavených záruk za jednotku. Maximální částkou záruk pro jednoho kupujícího, respektive jednu jednotku objektu, je smluvně sjednaná kupní cena včetně DPH. Doba platnosti záruky nesmí překročit dobu platnosti příslušného investičního úvěru. K eventuálnímu plnění ze záruky dojde poté, co kupující předloží financující bance písemnou výzvu k plnění včetně prohlášení o odstoupení od kupní smlouvy zaslaného na developera a písemného prohlášení. Prohlášení musí obsahovat tyto skutečnosti: •

kupující převedl požadovanou částku na stanovený účet

•

kupující odstoupil od budoucí smlouvy kupní/ kupní smlouvy

•

kupující neobdržel požadovanou částku od příjemce úvěru

•

kolaudační rozhodnutí k objektu, ve kterém se nachází předmětná kupovaná jednotka, není ke dni odstoupení od smlouvy právně platné

40

Platnost záruky zaniká: •

Uplynutím její doby platnosti

•

Jejím vrácením bance

•

Dnem předložení kolaudačního rozhodnutí k objektu s nabytím právní moci, ve kterém se nachází předmětná koupená jednotka, bance

•

Dnem vyplacení příslušné částky kupujícímu

3.4 Poskytování hypoték z developerských projektů Pro budoucího kupujícího je výhodné čerpat hypoteční úvěr z developerského projektu, který zároveň financuje jeho banka. Budoucím kupujícím, kteří využijí možnost čerpání hypotečního úvěru u financující banky jsou většinou nabídnuty zvýhodněné podmínky. Jedná se například o následující zvýhodnění: •

Ocenění nemovitosti zdarma

•

100% financování nemovitosti (respektive 100% ceny obvyklé zastavené nemovitosti dle interního znalce banky)

•

Zvýhodněný poplatek za zpracování úvěru

•

Zvýhodněná úroková sazba

•

Realizace vyššího procenta objemu úvěru bez podaného návrhu na vklad zástavního práva banky než u cizích developerských projektů

Z hlediska financující banky je také výhodné financovat konečné kupující, jelikož tím získávají další úvěrové klienty. Financující banky si mohou dovolit nabídnout těmto konečným kupujícím zvýhodněné podmínky, protože například ocenění jednotlivých bytových jednotek je již zpracován v rámci ocenění celého projektu při poskytování developerského financování a je pro banku více vypovídající, jelikož je vypracován dle interní metodiky banky. Banka, která financuje developerský projekt má zájem na tom, aby koneční kupující čerpali u ní úvěr i z hlediska toho, že bytové jednotky z konkrétního developerského projektu se prodají a tím bude zajištěno splacení úvěru, který byl poskytnut na developerské financování. Z tohoto důvodu nabízí těmto potencionálním klientům zvýhodněné úrokové sazby a nižší poplatek za zpracování úvěru. 41

Zajištění u bytové výstavby v rámci developerských projektů: a) U bytových jednotek, které již právně existují, vkládá financující banka své zástavní právo jako 2. v pořadí do katastru nemovitostí. Její zástavní právo jako 1. v pořadí již v katastru nemovitostí zapsáno je z titulu poskytnutí developerského financování. Financující banka se dále zavazuje, že po uhrazení úplné kupní ceny bytové jednotky konečným kupujícím, učiní všechny kroky potřebné k výmazu zástavního práva váznoucího na bytové jednotce jako 1. v pořadí v její prospěch. Po provedení výmazu katastrálním úřadem se zástavní právo, které se týká zajištění hypotečního úvěru automaticky posune do 1. pořadí. Pokud by se jednalo o cizí developerský projekt financující banka si vyžádá od banky, která financuje výstavbu developerského projektu, závazné písemné prohlášení obsahující souhlas s vkladem zástavního práva banky kupujícího k předmětné bytové jednotce jako 2. v pořadí a okamžitě po obdržení příslušné úvěrové částky, respektive po uhrazení úplné kupní ceny bytové jednotky, učiní všechny kroky k výmazu jejího zástavního práva. Po provedení výmazu se zástavní právo 2. v pořadí automaticky posouvá do 1. pořadí

b) U bytových jednotek, které ještě právně neexistují mohou nastat 2 situace: •

U vlastních developerských projektů může být realizována určitá procentní část objemu úvěru bez podaného návrhu na vklad zástavního práva banky. Zbývající část úvěru je čerpaná až po zápisu bytové jednotky do katastru nemovitostí a podání návrhu na vklad zástavního práva banky

•

U cizích developerských projektů je vždy čerpání úvěru zahájeno až po podání dokumentu prohlášení vlastníka, který rozděluje bytový dům na jednotlivé bytové jednotky, nebo smlouvy o výstavbě na katastr nemovitostí a podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch financující banky

Na základě výše uvedeného je zřejmé, že financování konečných kupujících je výhodné pro všechny účastníky. Pro budoucí kupující je financování hypotečních úvěrů z vlastních developerských projektů banky výhodné z hlediska zvýhodněných podmínek, pro financující banku je tímto zajištěno splacení developerského financování a získání dalších úvěrových klientů a developer má tímto zajištěný odbyt prodeje jednotlivých bytových jednotek. 42

4. KOMPARACE FINANCOVÁNÍ 2 ODLIŠNÝCH DEVELOPERSKÝCH

PROJEKTŮ

VYBRANÉ

BANKY Ke komparaci 2 odlišných developerských projektů byly vybrány 2 projekty, které financovala Volksbank CZ, a.s. První projekt – Rezidence Alfa se týká financování za účelem prodeje bytových jednotek, druhý projekt Rezidence Beta se zabývá financování za účelem pronájmu bytových jednotek.

4.1. Financování za účelem prodeje bytových jednotek 4.1.1 Projekt Rezidence Alfa – Praha Stodůlky Developer projektu je SPC společnost AB STAVBY – Stodůlky, s.r.o. založená za účelem výstavby rezidenčního projektu Alfa – Praha Studůlky. Společnost AB STAVBY - Stodůlky, s.r.o. je dceřiná společnost společnosti AB STAVBY a.s., která působí na českém trhu v oblasti výstavby developerských projektů již 14 let a za svoji existenci vystavěla mnoho residenčních a multifunkčních projektů po celé České republice. Dceřiná společnost AB STAVBY Stodůlky, s.r.o. byla založena v roce 2006.

Popis projektu Residence Alfa se nachází v lokalitě Velká Ohrada, katastrální území Stodůlky, obec Praha 13, která je součástí metropole od roku 1974. Jedná se o městskou část, kterou tvoří dvě striktně oddělené části této lokality Malou a Velkou Ohradu. Malou Ohradu charakterizuje původní zástavba rodinných domů předměstského typu, Velká Ohrada je typická panelovými domy stavěných do čtvercových bloků s vnitřní zelení. Záměrem projektu je vybudovat moderní komfortní a praktické bydlení s ohledem na současné trendy architektury, které osloví všechny generace. Pro mladé rodiny s dětmi je navrženo dětské hřiště v centrální části pozemku, které bude osázeno zelení, aktivní či rekreační vyznavači cyklistiky mají možnost využít cyklistické stezky v okolí. Rezidence Alfa je situována v přímém sousedství chráněné krajinné oblasti Prokopské a Dalejské údoli, které vybízí k procházkám. 43

Na území Prahy 13 začíná i končí dálnice D5 ve směru na Plzeň a dále do Německa. Od konce roku 1994 spojuje Prahu 13 s ostatními pražskými částmi metro, jehož trasa B prochází směrem od centra Novými Butovicemi, Lužinami a Stodůlkami do Zličína. Zde vzniklo rozlehlé nákupní centrum Shopping Park Zličín, kde jsou soustředěny firmy TESCO, IKEA, GLOBUS a další, a dále modernější Metropole Zličín. V městské části Prahy 13 funguje 23 mateřských škol, z toho 2 soukromé, 1 církevní, dále 11 základních škol, 4 střední školy a několik dalších zařízeních. Lékařské služby první pomoci jsou vzdáleny do 6 km. FN Motol, Nemocnice Na Homolce a Lípa Centrum Ostatní lékařská zařízení se nacházejí v nedalekém okolí ve velmi dobré dostupnosti.

Umístění stavby Adresa

Nad Mušlovkou, Stodůlky, Praha 5

Velikost pozemku

10 428 m2

Vzdálenost od centra města 12 km Kvalita lokality

V blízkosti chráněná krajinná oblast Prokopské údolí

Dopravní spojení

Velmi dobré (autobusové spojení na metro)

Existující infrastruktura

Ano

Parkovací situace v lokalitě Dobrá

4.1.2 Účel financování a základní parametry úvěru Účelem úvěru je investice ve výši CZK 212 403 000,- poskytnutá na výstavbu projektu Rezidence Alfa, která bude situována na atraktivním místě Prahy 5 – Stodůlky. Projekt bude nabízet 94 bytů a 85 parkovacích míst. Tato částka zahrnuje veškeré náklady na celkový projekt. Investorovi bude poskytnut souběžně kontokorentní úvěr ve výši CZK 8 500 000,- na financování DPH.

Společnost AB STAVBY – Stodůlky, s.r.o. zakoupila pozemky v Praze 13, Stodůlkách o celkové rozloze 10 428 m2. Kupní cena byla stanovena na částku CZK 39 283 000,-. Cena byla stanovena v době, kdy vydání územního rozhodnutí nebylo jisté a společnost 44

se významně podílela právě na získání tohoto rozhodnutí. Lze tedy konstatovat, že pozemky byly získány za velmi výhodných podmínek. Pozemky byly přeceněny na současnou tržní hodnotu, která vzrostla na částku CZK 67,8 mil.

Na výše uvedených pozemcích bude realizována výstavba 2 bytových domů (bytový dům A: sekce po 26 bytových jednotkách + 43 krytých garážových stání; bytový dům B: sekce po 14 bytových jednotkách + 42 krytých garážových stání). Celkem bude tedy realizováno 94 bytových jednotek a 85 krytých garážových stání situovaných v podzemních garážích. Bytové jednotky budou již před započetím výstavby a po celou dobu realizace nabízeny k prodeji budoucím majitelům.

Struktura bytových jednotek: •

1 + kk ………. 20 bytových jednotek

•


•


•


Popis objektu Typ objektu

Rezidenční s garážemi

Počet jednotek

94

Celková čistá plocha 6 649 m2 Podlaží

Přízemí – 85 garážových státní, 5 pater – 94 bytových jednotek

Velikost bytů

Od 31 m2 do 113 m2 (průměrná velikost bytu 70,7 m2)

Vybavení

Standardní, moderní, výtah

Garážová stání

85

Základní parametry úvěru Investiční úvěr (IÚ)

Kontokorentní úvěr (KTK)

Výše úvěru

CZK 212 403 000,-

CZK 8 500 000,-

Účel financování

Financování výstavby

Financování DPH

developerského projetku Rezidence Alfa Splatnost

Do 31.12.2011

Do 31.12.2011 45

Úroková sazba

Vázaná na 3M PRIBOR22 + marže Vázaná na 3M PRIBOR + marže 1,95 % p.a.

1,95 % p.a.

CZK 700 000,-

CZK 0,-

Commitment fee23

0,35 % p.a.

0,35 % p.a.

Splácení

Nepravidelné, z prodeje bytových

Nepravidelné, z pohledávek za

jednotek

příslušným Finančním úřadem

Poplatek za zpracování

Navrhované zajištění úvěru Typ úvěru

Zajištění

IÚ, KTK

Zástavní právo 1. a 2. v pořadí na předmětné nemovitosti a pozemku v celkové výši CZK 220 903 000,-

IÚ

Zástava obchodního podílu SPC

IÚ

Zástava příjmu z prodeje bytových jednotek

IÚ

Zástava investičního účtu

IÚ

Dohoda o přímé vykonatelnosti závazku ve formě notářského zápisu24

IÚ, KTK


IÚ

Podřízený dluh půjček společníků

IÚ, KTK

Bianco směnka akceptovaná příjemcem úvěru

Požadované podklady Podklady o příjemci úvěru •

Aktuální výpis z obchodního rejstříku žadatele o úvěr v němž je povinně evidován

•

Společenská smlouva a stanovy společnosti

•

Daňová přiznání za rok 2006 a 2007 včetně rozvahy a výsledovky potvrzená příslušným finančním úřadem

•

Informace o společnících/ investorech

22

Tří měsíční PRIBOR je referenční úroková sazba na mezibankovním peněžním trhu v Praze, za kterou jsou banky ochotny půjčit finanční prostředky. 23 Poplatek za nečerpání zdrojů. 24 Forma zajištění úvěru, svolení klienta s přímou vykonatelností svého závazku.

46

•

Potvrzení finančního úřadu, že příjemce úvěru nemá vůči nim žádné neuhrazené pohledávky

•

Smlouva o poskytnutí půjčky společníků žadateli o úvěr

Podklady k projektu: •


•


•


•

Přehled plánovaných jednotek: dispoziční řešení objektu (počet poschodí, počet jednotek na poschodí, orientace na světové strany), dispozice, velikost a počet jednotek, prodejní ceny jednotek

•


•

Plánovaná koncepce prodeje

• Předložení Smlouvy o dílo se stavební firmou zahrnující fixní cenu díla v maximální výši CZK 161 358 000,- podepsanou generálním dodavatelem akceptovaným financující bankou včetně rozpočtu schváleného odhadcem financující banky.

4.1.3 Posouzení stavební společnosti a zprostředkovatele prodeje Developerský projekt Rezidence Alfa je realizovaný stavební společností AB STAVBY a.s. Investor je dceřiná společnost této stavební společnosti, což není u těchto typů developerských projektů neobvyklé. Společnost AB STAVBY a.s. byla založena již v roce 1994 a od začátku se profilovala jako dodavatel komplexních řešení v oblasti pozemního stavitelství. V průběhu let společnost získala cenné zkušenosti nejen v oboru výstavby rezidenčních projektů, ale podílela se mimo jiné na výstavbě komunálních objektů a menších komunikací. Své investiční projekty společnost realizuje přes své dceřiné společnosti, které vždy zakládá na konkrétní developerský projekt. Společnost AB STAVBY a.s. je strukturovaná do 4 divizí, a to pozemní stavby, dopravní a inženýrské stavby, vodohospodářské stavby a rekultivace a development

47

Reference AB STAVBY a.s. (výběr z referencí): •

Rekonstrukce zdravotně technických instalací v objektu Gymnázia Budějovická – náklady 9,9 mil Kč; rok dokončení 2008

•

Rekonstrukce nemovitosti Italská 5, Praha 2 – náklady 96,5 mil. Kč; rok dokončení 2006

•

Rekonstrukce nemovitosti Černá 5, Praha 1 – náklady 11,6 mil. Kč; rok dokončení 2004

•

Výstavby polyfunkčního domu Kunovice – náklady 21,7 mil Kč; rok dokončení 2005

•

Adaptace hlavní budovy Melantrichu na Václavském náměstí, Praha 1 – náklady 101,2 mil. Kč; rok dokončení 2004

Roční obrat stavební společnosti za rok 2006 byl 434 000 000,- Kč, obrat za 2007 300 900 000,- Kč. Technický dozor Investora bude prováděn renomovanou společností s dlouholetými zkušenostmi v oboru EC Partner s.r.o., která se podílela na developerských projektech společností ORCO Group, Tesco Stres, Shell CZ, atd.

Předprodej bytových jednotek Bytové jednotky Rezidence Alfa budou nabízeny a prodávány zprostředkovatelskou společnosti Fin Real Service, a.s. Společnost byla založena v roce 2005 a zaměřuje se na management nemovitostí a poradenství. Fin Real Service, a.s. uzavřela s financující bankou smlouvu o zprostředkování prodeje bytových jednotek z výše uvedeného developerského projektu. Tato smlouva zaručuje budoucím kupujícím, kteří využijí možnosti hypotečního úvěru u financující banky, zvýhodněné podmínky25: •


•

100% financování nemovitosti

•

Zvýhodněný poplatek za zpracování úvěru

•

Zvýhodněná úroková sazba

25

Zvýhodněné podmínky jsou odvozené od konkrétní výše hypotečního úvěru a bonitě budoucího kupujícího.

48

•

Realizace vyššího procenta objemu úvěru bez podaného návrhu na vklad zástavního práva banky než u cizích developerských projektů

Právní služby budou zajištěny právní kanceláří Valek s.r.o., marketing a propagace společností Kridla, a.s. Splátkové kalendáře kupních cen jsou stanoveny podle toho, zda-li budoucí kupující bude financovat nákup z vlastních zdrojů nebo využije hypoteční úvěr.

Standardní platební harmonogram: 1) 40 % z ceny nemovitosti včetně DPH – do dvaceti pracovních dnů od podpisu rezervační smlouvy je s budoucím kupujícím podepsána Smlouva o budoucí smlouvě kupní a do dalších 10 pracovních dnů od jejího podpisu, na základě zálohového listu, budoucí kupující uhradí tuto částku 2) 35 % z ceny nemovitosti včetně DPH – po dokončení rekonstrukce krovu včetně krytin, respektive dokončením stropu nad posledním nadzemním podlažím 3) 20 % z ceny nemovitosti včetně DPH – po dokončení vnitřních omítek jednotky 4) doplatek 5 % z ceny nemovitosti včetně DPH – po dokončení stavby, kolaudaci, přidělení čísla popisného, před podpisem kupní smlouvy a předání nemovitosti k užívání

4.1.4 Analýza investora a kalkulace investičních nákladů Společnost AB STAVBY – Stodůlky, s.r.o. je 100% vlastněná společností AB STAVBY a.s. Byla založena v roce 2006, její základní kapitál je 200Ts. Kč. Společnost byla založena pouze za účelem výstavby rezidenční nemovitosti Alfa. Společnost je řízena profesionálním managementem. Byly předloženy výsledky za rok 2006 a 2007. V příloze č.2 jsou zobrazeny kompletní výkazy společnosti AB STAVBY – Stodůlky, s.r.o. 2006 a 2007. V roce 2006 společnost existovala pouze 2 měsíce a skončila ve ztrátě CZK 855 704,-, která byla způsobena zahajovacími náklady společnosti. V aktivech v roce 2007 položka dlouhodobý hmotný majetek obsahuje částku CZK 9,52 mil (uvedeno v příloze č. 2), což je cena za zasíťování pozemků. Z pohledu banky nejsou finanční výkazy za rok 2006 a 2007 z hlediska posouzení developera významné. 49

Kalkulace investičních nákladů Celková investiční náklady (TIC26) ve výši CZK 251 686 000,- jsou součtem všech nákladů na výstavbu developerského projektu včetně nákupu pozemku.

Plánované náklady projektu: Náklady

CZK

Pozemek

39 283 000,-

Náklady na územní rozhodnutí a stavební povolení

5 710 000,-

Projektová dokumentace, ocenění nemovitosti

5 200 000,-

Marketing, realitní činnost

8 000 000,-

Stavební náklady

161 358 000,-

Stavební náklady rezerva

16 135 000,-

Finanční náklady

16 000 000,-

Celkem

251 686 000,-

Struktura financování (bez DPH) Celkové investiční náklady (TIC)

CZK 251 686 000,-

Bankovní úvěr

CZK 212 403 000,-

Vlastní zdroje

CZK 39 283 000,- (15,61 %)

Typ vlastních zdrojů

Pozemky

Supervize vlastních zdrojů

Tržní hodnota pozemků stanovena interním znalcem banky CZK 67,8 mil. (24,2 % TIC)

Projektové a prodejní indikátory Detailní rozpis celkové kalkulace investičních nákladů je zobrazen v tabulce. č. 4

26

TIC = total investment costs

50

Tabulka č. 4: Kalkulace investičních nákladů Residence Alfa

pozemek územní rozhodnutí a stavební povolení

náklady v CZK

náklady v €

CZK CZK/m2 39 283 000 5 908

financování

€ €/m2 1 559 468 235

5 710 000

859

projektová dokumentace, stavební povolení marketing, realitní činnost stavební náklady stavební náklady rezerva finanční náklady celkem

5 200 000 8 000 000 161 358 000 16 135 000 16 000 000 251 686 000

782 1 203 24 268 2 427 2 406 37 853

prodej podle kalkulace developera prodej bytů prodej parkovacích míst celkový prodej rozdíl

CZK CZK/m² € €/m2 296 176 964 44 545 11 757 720 1 768 107 17 850 000 210 000 708 615 314 026 964 254 545 12 466 334 1 875 62 340 964 24,8% TIC

prodej podle kalkulace banky prodej bytů prodej parkovacích míst celkový prodej ROI

CZK CZK/m² € €/m2 281 534 250 42 342 11 176 429 1 681 101 16 995 750 199 950 674 702 298 530 000 242 292 11 851 131 1 782 46 844 000 18,6% TIC

kurz celková užitná čistá plocha

1Euro =

226 677

34

206 431 31 317 586 48 6 405 637 963 640 532 96 635 173 96 9 991 505 1 503

CZK 0

0

FK/m2 0

5 710 000

226 677

34

5 200 000 206 431 8 000 000 317 586 161 358 000 6 405 637 16 135 000 640 532 16 000 000 635 173 212 403 000 8 432 037

31 48 963 96 96 1 268

25,19 CZK 6 649 m²

51

€

vlastní zdroje podíl vlastních zdrojů €

CZK 39 283 000 1 559 468 0

100%

0

0%

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 39 283 000 1 559 468

0% 0% 0% 0% 0% 15,61%

Celková užitná čistá plocha projektu je 6 649 m2 Celkové investiční náklady na m2 = 251 686 000 : 6 649 = CZK 37 853 Hodnota pozemku na m2 = 39 283 000 : 6 649 = CZK 5 908 Stavební náklady na m2 = 161 358 000 : 6 649 = CZK 24 268 Stavební náklady včetně rezervy na m2 = 177 493 000 : 6 649 = CZK 26 695 Bankovní úvěr na m2 = 212 403 000 : 6 649 = CZK 31 945

1) Prodej podle kalkulace developera (bez DPH) Na základě kalkulace developera bude celkový výnos z prodeje bytových jednotek a parkovacích míst následující: Celkový výnos z prodeje bytových jednotek je kalkulován s průměrnou minimální cenou za m2 ve výši CZK 44 545, celková užitná čistá plocha 6 649. Výnos z prodeje bytových jednotek = 44 545 x 6 649 = CZK 296 179 705 Celkový výnos z prodeje parkovacích míst je kalkulován CZK 210 000 za 1 místo. Výnos z prodeje parkovacích míst = 85 x 210 000 = CZK 17 850 000 Celkový výnos z prodeje = 296 179 705 + 17 850 000 = CZK 314 029 705

Rozdíl = celkový výnos z prodeje - celkové náklady TIC Rozdíl = 314 029 705 - 251 686 000 = CZK 62 343 705 (24,8 % TIC)

1) Prodej podle kalkulace banky (bez DPH) Celkový výnos z prodeje bytových jednotek je kalkulován s průměrnou minimální cenou za m2 ve výši CZK 42 34227, celková užitná čistá plocha 6 649. Výnos z prodeje bytových jednotek = 42 342 x 6 649 = CZK 281 531 958 Celkový výnos z prodeje parkovacích míst je kalkulován CZK 199 950 za 1 místo. Výnos z prodeje parkovacích míst = 85 x 199 950 = CZK 16 995 750 Celkový výnos z prodeje = 281 531 958 + 16 995 750 = CZK 298 527 708 ROI28 = celkový výnos z prodeje - celkové náklady TIC ROI = 298 527 708 - 251 686 000 = CZK 46 841 708 (18,6 % TIC) 27

Průměrná minimální prodejní cena stanovená za prodej bytové jednotky a cena parkovacího stání byla stanovena interním znalcem banky v oblasti oceňování nemovitostí. 28 ROI = return of investment (návratnost investice)

52

Break even kalkulace29 Break even bez parkovacích míst (%) = (částka úvěru/ m2 : průměrná prodejní cena bytových jednotek dle kalkulace developera a banky) % = 31 945 : ((44 545 + 42 342) : 2) x 100 = 73,5 % Break even včetně parkovacích míst (%) = (částka úvěru/ m2 : průměrná prodejní cena bytových jednotek včetně parkovacích míst dle kalkulace developera a banky/ m2) % =

31 945 :

(((314 029 705 + 298 527 708) :2) : 6 649) x 100 = 69,3 % Break even prodejní ceny = (úvěrová částka – cena za parkovací místo dle kalkulace banky) : čistá užitná plocha = (212 403 000 – 16 995 750) : 6 649 = CZK 29 389 Cena bytu/ m2 (kalkulace developera) CZK 44 545,Cena bytu/ m2 (požadavek banky)

CZK 42 342,-

Break even bez parkovacích míst

73,5 %

Break even včetně parkovacích míst

69,3 %

Break even prodejní ceny

CZK 29 389,-

4.1.5 Podmínky čerpání úvěru Podmínky, které musí být splněny před poskytnutím úvěru (IÚ i KTK): •

Předložení návrhu na vklad zástavního práva na předmětný pozemek ve prospěch financující banky potvrzený příslušným katastrálním úřadem

•

Předložení návrhu zástavy obchodního podílu společnosti ve prospěch financující banky potvrzení příslušným rejstříkovým soudem

•

Předložení platného stavebního povolení

•

Předložení Smlouvy o dílo se stavební firmou zahrnující fixní cenu díla v maximální výši CZK 161 358 000,- podepsanou generálním dodavatelem akceptovaným financující bankou včetně rozpočtu schváleného odhadcem financující banky

•

29

Předložení smluv o půjčkách společníků

Break even kalkulace = bod zvratu, bod ve kterém se výnosy rovnají nákladům.

53

Postupné čerpání úvěru je podmíněno splněním předprodejní kvóty, a to následovně: •

Čerpání do výše 25 % úvěrového obliga – bez předprodeje

•

Čerpání od 25 % - do 50 % úvěrového obliga – předprodej ve výši min. 25 % užitné plochy

•

Čerpání nad 50 % úvěrového obliga – předprodej ve výši min. 35 % užitné plochy

Další podmínky úvěrové smlouvy: •

Zálohy na kupní ceny bytových jednotek budou hrazeny pouze na výnosový účet developera, který bude zřízen pouze k tomuto účelu

•

Minimální prodejní cena bytové jednotky je stanovena na částku CZK 41 000,-/ m2 včetně DPH

•

Minimální prodejní cena garáže je stanovena na částku CZK 210 000,- včetně DPH

•

Uvolnění zástavního práva na konkrétní bytovou jednotku bude provedeno po uhrazení celkové kupní ceny na výnosový účet developera a předložení podepsané kupní smlouvy s minimální prodejní cenou za m2

•

Veškeré platby finančního úřadu (vrácení DPH) budou poukázány na běžný účet developera za účelem splacení poskytnutého kontokorentního úvěru

•

Po dokončení výstavby rezidenčního domu je developer povinen předložit financující bance kolaudační rozhodní

•

Pro čerpání nad 30 % úvěrového obliga je developer povinen vložit zástavní právo na rozestavěnou nemovitost

•

Po dokončení hrubé stavby je developer povinen vložit do katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka30

30

•

Předložení listu vlastnictví se zapsaným zástavním právem ve prospěch financující banky

•

Předložení aktuální katastrální mapy s vloženou novou budovou

Rozdělení nemovitosti na jednotlivé bytové jednotky

54

4.1.6 Poskytování hypoték z developerského projektu Rezidence Alfa Bytové jednotky Rezidence Alfa budou nabízeny a prodávány zprostředkovatelskou společnosti Fin Real Service, a.s.

Podmínky hypotečních úvěrů v projektu Residence Alfa: •


•

Možnost 100% financování nemovitosti

•

50 % poplatek za zpracování úvěru

•

Zvýhodněná úroková sazba pro jednotlivé délky fixací a výši financování je uvedena v tabulce č. 5

•

Možnost čerpání až

40 % objemu hypotečního úvěru bez podaného návrhu na vklad

zástavního práva banky

Tabulka č. 5: Úrokové sazby pro úvěry v projektu Residence Alfa31 do 75% tržní hodnoty nemovitosti dle interního ocenění

nad 75% tržní hodnoty nemovitosti dle interního ocenění

banky

banky

délka fixace 1 rok 3 roky 5 let

do 10 let 6,24 5,99 5,89

celková doba splatnosti úvěru nad 10 let do 10 let 6,49 7,24 6,19 6,99 6,09 6,99

nad 10 let 7,59 7,29 7,29

Zdroj: Interní materiály Volksbank CZ, a.s.

Volksbank CZ, a.s. vydá prohlášeni, ve kterém se zavazuje, že po uhrazení úplné kupní ceny bytové jednotky konečným kupujícím, učiní všechny kroky potřebné k výmazu zástavního práva váznoucího na bytové jednotce jako 1. v pořadí v její prospěch.

31

Platnost nabídky úrokových sazeb je do 31.12.2008.

55

4.2. Financování za účelem pronájmu bytových jednotek 4.2.1 Projekt Rezidence Beta Developer projektu Rezidence Beta je SPC společnost AB – Invest s.r.o. založená za účelem výstavby rezidenčního projektu Rezidence Beta. Tato společnost je dceřiná společnost ABcz Brno s.r.o., která na působí na českém trhu již od roku 1999 a je členem rakouské investiční skupiny AB Conwert Immobilien Invest AG. Původně byla tato společnost zaměřena převážně na nákup a rekonstrukci polyfunkčních nemovitostí (rezidenční výstavba, kanceláře a rezidenční mix) převážně v Brně. Od roku 2005 se zaměřuje na výstavbu rezidencí.

Popis projektu Brno – Královo pole je velmi lukrativní lokalitou s ohledem na dostupnost téměř kamkoliv a občanskou vybavenost. Místo výstavby se nachází v dosahu nájezdu na dálnici, poblíž je i mezinárodní letiště, do centra města je to autem cca 5 min, dobrá dopravní obslužnost i občanská vybavenost. Kolem této městské části vyrostla poměrně rozsáhlá obchodní a průmyslová zóna, která poskytuje dostatek pracovních míst. Utěšeně přibývá jednotlivých nových objektů v Králově Poli, a to jak nová výstavba, tak i rekonstrukce. Za všechny lze jmenovat alespoň ty nejvýznamnější, tj. výstavba nové pošty včetně bytů na Mojmírově náměstí, nová výstavba v areálu Veterinární a farmaceutické univerzity, rozšíření sportovní haly na Vodově ulici, kruhový polyfunkční bytový a obchodní dům SFINX na Hrnčířské ulici, budova Cígler software na Rostislavově nám., bytové nadstavby nad panelovými domy Bystřinova a Herčíkova, rekonstrukce Semilassa a podobně. V současné době probíhá výstavba Velkého městského okruhu od Černých Polí okolo Královopolské strojírny ke Svitavské radiále, kde bude vytvořena mimoúrovňová křižovatka navazující na silniční tunely budované ze směru od Žabovřesk.

Umístění stavby Adresa

Brno – Královo pole, Rostislavovo náměstí

Velikost pozemku

937 m2

Vzdálenost

od

centra 2 km

města Kvalita lokality

Velmi dobrá

Dopravní spojení

Dopravní obslužnost – v docházkové vzdálenosti je zastávka 56

autobusu a tramvaje (cca 300 m) Existující infrastruktura

Ano

Parkovací situace v

Parkovací místa

lokalitě

4.2.2 Účel financování a základní parametry úvěru Účelem úvěru je investice ve výši CZK 75 500 000,- poskytnutá na výstavbu projektu Rezidence Beta, která bude situována na atraktivním místě poblíž centra Brna.. Projekt bude nabízet 29 bytů, 38 parkovacích míst a 1 obchod. Tato částka zahrnuje veškeré náklady na celkový projekt. Investorovi bude poskytnut souběžně kontokorentní úvěr ve výši CZK 4 000 000,- na financování DPH.

Celková investice zahrnuje nákup pozemků, projektové a finanční náklady

Struktura bytových jednotek: •

1 + kk ………. 4 bytové jednotky

•


•


•

Garsonka ……. 2 bytové jednotky

•

1 obchod

Popis objektu Typ objektu

Rezidenční s garážemi

Počet jednotek

30 (29 bytů, 1 obchod)

Celková čistá plocha 2 254 m2 Podlaží

Přízemí – 38 garážových státní, sklepy, obchod 5 pater – 29 bytových jednotek

Velikost bytů

Od 37 m2 do 96 m2 (průměrná velikost bytu 67 m2)

Vybavení

Standardní, moderní, výtah

Garážová stání

38

57

Základní parametry úvěru Investiční úvěr (IÚ)

Kontokorentní úvěr (KTK)

Výše úvěru

CZK 75 500 000,-

CZK 4 000 000,-

Účel financování

Financování výstavby

Financování DPH

developerského projektu Rezidence Beta Do 31.12.2029

Splatnost

Do 31.12.2010

(1 rok výstavba, 20 let splátkový kalendář) Úroková sazba

Vázaná na 3M PRIBOR + marže Vázaná na 3M PRIBOR + marže 1,25 % p.a.

1,25 % p.a.

CZK 200 000,-

CZK 0,-

Commitment fee

0,2 % p.a.

0,2 % p.a.

Splácení

240 pravidelných měsíčních splátek

Nepravidelné, z pohledávek za

ve výši CZK 384 338,-

příslušným Finančním úřadem

Poplatek za zpracování

Navrhované zajištění úvěru Typ úvěru

Zajištění

IÚ, KTK

Zástavní právo 1. a 2. v pořadí na předmětné nemovitosti a pozemku v celkové výši CZK 56 900 000,-

IÚ

Zástava obchodního podílu SPC

IÚ

Postoupení pohledávek z nájemného

IÚ

Garance mateřské společnosti

IÚ

Dohoda o přímé vykonatelnosti závazku ve formě notářského zápisu

IÚ, KTK


IÚ

Podřízený dluh půjček společníků

IÚ, KTK

Bianco směnka akceptovaná příjemcem úvěru

58

Požadované podklady Podklady týkající se příjemce úvěru •

Aktuální výpis z obchodního rejstříku žadatele o úvěr v němž je povinně evidován

•

Společenská smlouva a stanovy společnosti

•

Informace o společnících/ investorech

•

Potvrzení finančního úřadu, že příjemce úvěru nemá vůči nim žádné neuhrazené pohledávky

•

Smlouva o poskytnutí půjčky společníků žadateli o úvěr

Podklady k projektu: •


•


•


•

Přehled čistých užitných ploch podle jejich druhů (obchodní, kancelářské, bytové) a stávajících nebo očekávaných výnosů z pronájmu, přiměřených dané lokalitě

• Existující nájemní smlouvy nebo smlouvy o budoucí smlouvě nájemní, případně informace o bonitě nájemců •


•

Plánovaná koncepce pronájmu

• Předložení Smlouvy o dílo se stavební firmou zahrnující fixní cenu díla v maximální výši CZK 58 190 000,- podepsanou generálním dodavatelem akceptovaným financující bankou včetně rozpočtu schváleného odhadcem financující banky.

4.2.3 Posouzení stavební společnosti a realitní kanceláře Projektové financování bude realizováno stavební společností AB engineering, s.r.o. Jedná se o stavební společnost střední velkosti, se zaměřením na realizaci staveb občanských, bytových, průmyslových včetně rekonstrukcí objektů, a to i památkově chráněných formou komplexních přímých dodávek „na klíč“. Společnost působí na českém trhu již od roku 1992 původně pouze jako stavební společnost. V průběhu let rozšířila své činnosti i na správu nemovitostí a realitní činnost.

59

Stavební společnost se převážně zaměřuje na tyto typy činností: •

Provádění staveb včetně jejich změn, udržovacích prací na nich a jejich odstraňování

•

Inženýrská činnost ve stavebnictví

•

Projektová činnost ve výstavbě

V praxi to znamená, že případný klient s plánem realizovat například komerční činžovní dům, vstoupí do jednání se stavební společnosti AB engineering, s.r.o. o svém investičním záměru a stavební společnost mu zajistí finanční rozvahu příjmů a nákladů, zajistí projektovou dokumentaci ve všech stupních včetně inženýrské činnosti, projedná a zajistí územní rozhodnutí, stavební povolení a následnou realizaci díla. Dále zajistí průběžný technický dozor, kolaudaci a úplné dokončení díla předá investorovi. Společnost nabízí i záruční a pozáruční servis.

Reference AB engieering (výběr z referencí): •

Rekonstrukce vily v ulici Legionářů, Mělník – náklady 7,9 mil Kč; rok dokončení 2006

•

Rekonstrukce nemovitosti Vila Pampeliška na Zbraslavi – náklady 34,5 mil. Kč; rok dokončení 2006

•

Výstavba bytového domu Výsluní II – Praha 10 – náklady 84,6 mil. Kč; rok dokončení 2007

•

Výstavba administrativního a skladového areálu BVZ Commerce Klecany– náklady 31 mil Kč; rok dokončení 2007

•

Výstavba areálu bytových domů Šeberov III, Praha 4 – náklady 98,2 mil. Kč; rok dokončení 2008

Roční obrat stavební společnosti za rok 2006 byl 282 000 000,- Kč, obrat za 2007 331 900 000,Kč. Technický dozor Investora bude prováděn také společnost AB engieering s.r.o.

Předpronájem bytových jednotek Pronájem a předpronájem bytů bude zajišťovat brněnská realitní kancelář zaměřená výhradně na pronájmy bytů v Brně. Dlouholeté zkušenosti a praxe v pronajímání bytů, které uskutečňovaly realitní kanceláře BLUE a AB MALINA REALITY vlastníky inspirovaly k založení 3. realitní společnosti se specializací na tento segment realitního trhu. 60

Cílem realitní společnosti je stát se silným partnerem pro majitele bytů k pronájmu. Dlouhodobě a opakovaně s plynulou návazností pronajímat byty klientů bez prostojů a finančních ztrát k všeobecné spokojenosti všech zúčastněných stran. Kvalitní právní služby jsou nedílnou součástí úspěšného pronajímání bytu. Nájemní smlouvy i podnájemní smlouvy jsou neustále zdokonalovány dle praktických zkušeností majitelů i nájemců. Tuto činnost zajišťuje renomovaná advokátní kancelář s pobočkou přímo ve firmě. Dlouhodobě se společnost specializuje nejen na pronájmy bytů v Brně obecně, ale také na jednotlivé cílové skupiny, které hledají bydlení v pronájmu a představují určitá specifika z hlediska lokality, kvality bydlení, a samozřejmě ceny.

4.2.4 Analýza investora a kalkulace investičních nákladů Účelově založená společnosti AB Invest s.r.o. je členem rakouské investiční skupiny AB Conwert Immobilien Invest AG, jejímž hlavním předmětem podnikání v České republice je výstavba a pronájem residenčních a komerčních prostor. V současné době je realizováno 6 projektů v centrální části Brna. Investiční skupina AB Conwert Immobilien Invest AG jako mateřská společnosti je leaderem na Vídeňské burze v developmentu nemovitostí a koncentruje se na 3 segmenty v sektoru rezidenčních nemovitostí: •

Pronájem a development starších rezidenčních nemovitostí

•

Prodej bytových jednotek

•

Pronájem a development nových rezidenčních nemovitostí

Nemovitostní portfolio: 31.12.2006 31.12.2007 změna Počet nemovitostí

288

963

+ 334 %

Užitná plocha v m2

577 202

1 262 827

+ 218 %

Parkovací prostory/garáže

1 927

3 416

+ 177 %

1 598 52

+ 225 %

Hodnota majetku v EUR m 708 55

61

Kalkulace investičních nákladů Celková investiční náklady (TIC) ve výši CZK 75 500 000,- jsou součtem všech nákladů na výstavbu developerského projektu včetně nákupu pozemku.

Plánované náklady projektu: Náklady

CZK

Pozemek

3 381 000,-

Náklady na územní rozhodnutí a stavební povolení

1 210 000,-

Projektová dokumentace, ocenění nemovitosti

900 000,-

Marketing, realitní činnost

3 000 000,-

Stavební náklady

58 190 000,-

Stavební náklady rezerva

5 819 000-

Finanční náklady

3 000 000,-

Celkem

75 500 000,-

Struktura financování (bez DPH) Celkové investiční náklady (TIC)

CZK 75 500 000,-

Bankovní úvěr

CZK 52 900 000,-

Vlastní zdroje

CZK 22 600 000,- (29,9 %)

Typ vlastních zdrojů

Hotovost (vklad společníků)

Projektové a prodejní indikátory Detailní popis rezidence včetně stanovení nájemného dle investora i dle banky je uveden v příloze č. 3. Je zde kalkulovaná předpokládaná hodnota měsíčního nájemného dle tržní ceny v dané lokalitě a dále dle interní metodiky financující banky, které je nižší. Cash – flow projektu32 Cash – flow projektu dle požadovaných parametrů úvěru je zobrazeno v tabulce č. 6. Tabulka zobrazuje Cash – flow projektu pro prvních 10 let.

32

Cash – flow projektu pro celkových 20 let splatnosti úvěru je uvedeno v příloze č. 4.

62

Tabulka č. 6: Cash – flow projektu pro prvních 10 let (kalkulace DSCR33) splatnost úvěru v letech datum splátky

0 2009

hrubý příjem z pronájmu p.a. ostatní provozní náklady p.a. čistý příjem z pronájmu p.a.

2 2011

3 2012

4 2013

4 712 112 0 4 712 112

4 947 718 0 4 947 718

úvěrová částka/ m2 bullet splátka jistiny p.a. splátka úroku p.a. úroky bullet dluhová služba p.a.

51 461 937 24 250 51 461 937 1 438 063 3 174 000 0 4 612 063

49 937 590 23 532 49 937 590 1 524 347 3 087 716 0 4 612 063

odpisy p.a. daňový příjem p.a. daně p.a.

2 310 000 -771 888 0

2 310 000 -449 999 0

2 310 000 -111 152 0

2 310 000 245 552 46 655

volné Cash-Flow p.a. DSCR p.a. průměr DSCR krytí splátek

4 712 112 102,17% 154,17% 102,17%

4 947 718 107,28% 154,17% 107,28%

5 195 103 112,64% 154,17% 112,64%

5 408 204 117,26% 154,17% 118,27%

úvěrová částka 52 900 000 24 928 52 900 000

33

1 2010

5 195 103 0 5 195 103

6 2015

7 2016

8 2017

9 2018

6 013 982 0 6 013 982

6 314 681 0 6 314 681

6 630 415 0 6 630 415

48 321 782 46 609 026 44 793 505 22 771 21 964 21 108 48 321 782 46 609 026 44 793 505 1 615 808 1 712 756 1 815 521 2 996 255 2 899 307 2 796 542 0 0 0 4 612 063 4 612 063 4 612 063

42 869 052 20 201 42 869 052 1 924 453 2 687 610 0 4 612 063

40 829 132 19 240 40 829 132 2 039 920 2 572 143 0 4 612 063

38 666 817 18 221 38 666 817 2 162 315 2 449 748 0 4 612 063

2 310 000 621 060 118 001

2 310 000 1 016 371 193 111

2 310 000 1 432 538 272 182

2 310 000 1 870 667 355 427

2 310 000 2 331 927 443 066

2 310 000 2 817 547 535 334

5 609 600 121,63% 154,17% 124,19%

5 820 871 126,21% 154,17% 130,40%

6 042 499 131,02% 154,17% 136,92%

6 274 988 136,06% 154,17% 143,76%

6 518 869 141,34% 154,17% 150,95%

6 774 698 146,89% 154,17% 158,50%

63

6 961 936 0 6 961 936

10 2019

5 727 602 0 5 727 602

DSCR Debt service cover ration = krytí dluhové služby

5 454 859 0 5 454 859

5 2014

7 310 032 0 7 310 032

36 374 763 33 945 186 17 141 15 996 36 374 763 33 945 186 2 292 054 2 429 577 2 320 009 2 182 486 0 0 4 612 063 4 612 063

4.2.5 Podmínky čerpání úvěru Podmínky, které musí být splněny před poskytnutím úvěru (IÚ i KTK): •

Předložení návrhu na vklad zástavního práva na předmětný pozemek ve prospěch financující banky potvrzený příslušným katastrálním úřadem

•

Předložení návrhu zástavy obchodního podílu společnosti ve prospěch financující banky potvrzení příslušným rejstříkovým soudem

•

Předložení platného stavebního povolení

•

Předložení Smlouvy o dílo se stavební firmou zahrnující fixní cenu díla v maximální výši CZK 58 190 000,- podepsanou generálním dodavatelem akceptovaným financující bankou včetně rozpočtu schváleného odhadcem financující banky

•

Předložení smluv o půjčkách společníků

•

Předložení smlouvy o postoupení všech pohledávek postupitele AB – Invest s.r.o. z budoucího nájemného

Postupné čerpání úvěru je podmíněno použitím vlastních zdrojů před čerpáním úvěru. Tyto finanční prostředky musí být použity před prvním čerpáním úvěru a bance zdokumentovány prostřednictvím faktur nebo dokladem o zaplacení.

Další podmínky úvěrové smlouvy: •

Předložení řádně uzavřených nájemních smluv pro budoucí nemovitosti, ve kterých bude stanovené nájemné postoupeno ve prospěch financující banky

•

Veškeré platby finančního úřadu (vrácení DPH) budou poukázány na běžný účet developera za účelem splacení poskytnutého kontokorentního úvěru

•

Po dokončení výstavby rezidenčního domu je developer povinen předložit financující bance kolaudační rozhodní

•

Pro čerpání nad 30 % úvěrového obliga je developer povinen vložit zástavní právo na rozestavěnou nemovitost

•

Po dokončení hrubé stavby je developer povinen vložit do katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka (pokud bude nemovitost rozdělena na bytové jednotky)

•

Předložení listu vlastnictví se zapsaným zástavním právem ve prospěch financující banky

•

Předložení aktuální katastrální mapy s vloženou novou budovou

64

5. PERSPEKTIVY VÝVOJE DEVELOPERSKÉHO FINANCOVÁNÍ V ČR 5.1. Hypoteční krize a ekonomický pokles v USA Globální realitní trhy byly v roce 2007 výrazně zasaženy hypoteční krizí34, která postupně v roce 2008 přerostla do krize likvidity. Na jejím začátku stály americké hypoteční banky a hypoteční brokeři, kteří příliš benevolentně poskytovali hypoteční úvěry klientům bez dostatečné schopnosti tyto hypotéky splácet. Hypotéky pak byly sekuritizovány do jiných finančních produktů, které byly dále prodávány na finančních trzích, nejen amerických, ale i evropských a asijských. Když pak dlužníci přestali hypotéky splácet, problémy pocítili všichni, kteří takové produkty nakoupili. Výrazně se to projevilo v létě 2007, kdy vzhledem k obrovským objemům , které byly půjčeny, přerostly na první pohled banální problémy do skutečné krize. Důsledkem byl meziroční pokles cen rezidenčních nemovitostí v USA za rok 2007 o více než 10 % a pokles prodejů nových bytových domů o více než 26 %.

Pokles cen měl výrazný dopad na americkou ekonomiku, pro kterou je spotřeba domácností jedním z hnacích motorů. Postupně, jak krize odčerpala hotovost z trhů a banky omezovaly půjčky pro developery a realitní investory, se pokles cen nemovitostí projevil i v západní Evropě, zejména ve Velké Británii. Mnohé realitní transakce se neuskutečnily nebo odložily, mnohé realitní firmy a investiční fondy ztratily výraznou část své hodnoty. Finanční turbulence, které začaly v létě 2007 v USA a následně se rozšířily do dalších vyspělých ekonomik, zahájily obrat v úvěrovém cyklu, jež v posledních deseti letech dominoval vývoji světové ekonomiky. Tento obrat se projevuje výkyvy úrokových sazeb, měnových kurzů a cen aktiv.

V průběhu února a března 2008 se začaly vyplňovat předpovědi, že americká ekonomika se dostane do recese. Ceny nemovitostí v USA klesly od vrcholku v roce 2006 do března 2008 o 10 % a odhaduje se, že k dosažení rovnováhy by byl zapotřebí pokles o dalších 20 – 30 %. Pouze pokles úvěrové aktivity bank v důsledku ztrát spojených s hypotečním trhem by měl v roce 2008 a 2009 vést ke snížení růstu amerického HDP o více než 1 %.

34

Originální název je sub-prime cisis.

65

5.2. Vliv finanční krize na developerské financování v ČR Ekonomové, bankéři a odborníci z ratingových agentur tvrdí, že hlavní důvody proč se nervozita v České republice nemusí zásadním způsobem projevovat a působit negativně na dosavadní růst na trhu s nemovitostmi a stavebnictví spočívají v tom, že tuzemskému bankovnictví zásadní krize nehrozí a makroekonomické prostředí v České republice, včetně výhledů pro realitní trh, zůstává pozitivní a v rámci Evropy relativně atraktivní.

Celosvětová bankovní krize může mít na český trh pouze nepřímé dopady. Navzdory tomu, že všechny velké české banky patří zahraničním bankám, jež krize více či méně postihla. Tyto mateřské společnosti by mohly svým českým subjektům přikázat zpřísnění podmínek pro úvěrování, což zpomalí objem růstu nových úvěrů. Pro developerské společnosti, jejichž podnikání stojí z velké části na úvěrech, může být získávání zdrojů na nové projekty těžší. Některé banky již přistoupily k výraznému zpřísnění podmínek poskytování úvěrů developerským společnostem. Týká se to především zvýšení podílu vlastního kapitálu, zvýšení výše předpronájmu/ předprodeje, většího zajištění například ve formě ručení společníků a dalších podmínek. Jiné banky poskytování financí na tento typ projektů do odvolání úplně pozastavily.

5.3. Perspektivy budoucího vývoje developerského financování v ČR Tuzemské developerské společnosti tvrdě pociťují důsledky hypoteční krize, neboť se snížila ochota bank financovat nové stavební projekty a tím, že banky zpřísnily podmínky developerského financování, jsou developeři nuceni hledat zdroje financování také mimo bankovní trh. Obecně se jedná o vyšší požadavky na vlastní zdroje developera, dále pak na vyšší předprodej, kterými dokládají životaschopnost budoucího projektu. Trend zpřísňování developerského financování přichází do Česka ze zahraničních centrál mateřských bank.

Zpřísnění požadavků pro poskytnutí finančních zdrojů však nemusí být pouze signálem krize. V letech 2006, 2007 se banky předháněly v poskytnutí financování jakéhokoli projektu. Teď se financování developerských projektů spíše dostává na normální realistickou úroveň a banky více posuzují kvalitu projektů.

66

Co se týká financování komerčních realit, nájemné je stabilizované, míra neobsazenosti je kolem 6 %. Zájem o investice do komerčních realit bude stabilně vysoký a developeři tento názor svou aktivitou a přípravou dalších projektů jen potvrzují. Avšak je důležité upozornit na to, že větší prostor se otevírá pouze pro kapitálově silné developery. Developeři budou dále nuceni nabízet stále větší kvalitu jak uživatelům, tak investorům přesvědčit financující banky o svých záměrech.

67

a

6. ZÁVĚRY A VÝSLEDKY HODNOCENÍ DEVELOPER SKÉHO FINANCOVÁNÍ 6.1. Výsledky Diplomová práce poskytuje celkový pohled na problematiku developerských projektů, a to jak financování za účelem prodeje, tak i financování za účelem pronájmu bytových jednotek. Zabývá se nejenom konkrétním financování, ale celkovým procesem poskytování těchto typů úvěrů od seznamu základních požadovaných podkladů až k zajištění. Jelikož finanční ústavy musí k těmto typům úvěrů přistupovat individuálně, neexistují standardizované žádosti o developerské financování. Podmínky a požadavky financující banky jsou řešeny individuálně, pomocí interních předpisů a manuálů, které ale vzhledem k náročnosti developerského financování, nemohou přesně stanovit podmínky poskytování takových typů úvěru na rozdíl od například spotřebitelského nebo hypotečního úvěru.

Z tohoto důvodu může být tato diplomová práce přínosným zdrojem informací jak pro management developerské společnosti, tak i pro pracovníky bank, kteří se zabývají poskytováním developerských úvěrů.

6.1.1 Výsledky komparace 2 odlišných developerských projektů ze strany banky Pokud bychom porovnali rizika financování vzhledem k výnosům jednotlivých typů developerského financování (financování za účelem prodeje bytových jednotek a financování za účelem pronájmu bytových jednotek) došli bychom k následujícímu:

Financování za účelem prodeje bytových jednotek (+ pozitiva, - negativa) ze strany banky: + relativně vysoký zisk v krátkém časovém období + následné financování konečných kupujících prostřednictvím hypotečních úvěrů

- závislost na aktuální poptávce po nových nemovitostech - pokles ceny nemovitostí - riziko nedokončení projektu (úvěr je poskytován SPC)

68

Financování za účelem pronájmu bytových jednotek (+ pozitiva, - negativa) ze strany banky: + vyšší úrokový výnos vzhledem k delší splatnosti úvěru + menší administrativní náročnost

- závislost na aktuální poptávce po pronájmech - riziko poklesu cen nájemého - delší splatnost úvěru je pro banku rizikovější

6.1.2 Výsledky komparace 2 odlišných developerských projektů ze strany developera Při realizaci developerského projetu se musí na druhé straně rozhodovat o typu a možnostech financování i sám developer. Musí si provést analýzu a rozhodnout se, jaký typ financování si zvolí a proč. Může se jednat o následující možnosti:

Financování za účelem prodeje bytových jednotek (+ pozitiva, - negativa) ze strany developera: + rychle dosažený výnos z prodeje bytových jednotek + tyto prostředky mohou být dále použity na další investice

- závislost na aktuální poptávce po nových nemovitostech - pokles ceny nemovitostí - riziko nedokončení projektu (úvěr je poskytován SPC)

Financování za účelem pronájmu bytových jednotek (+ pozitiva, - negativa) ze strany developera: + dlouhodobě zajištěný výnos z nemovitosti

- příjmy z pronájmů jsou pro velké investory vzhledem k úrokovým sazbám z vložených prostředků méně zajímavé - závislost na aktuální poptávce po pronájmech - riziko poklesu cen nájemného

69

6.2 Závěry Závěrem lze shrnout, že nejdůležitější otázkou úvěrového vztahu je dostatečné zajištění závazků dlužníka vůči bance. Poskytování developerského financování je považováno ze strany bank za rizikové. Banky se samozřejmě obávají, aby jim nezbyla prázdná budova, která se těžko pronajímá nebo rozprodává, nebo dále aby nedošlo k dramatickému poklesu cen nemovitostí nebo hladiny nájmů. V zásadě lze říci, že se zřizují zástavní práva téměř ke všemu, co z právního hlediska zastavit lze.

V současné době, především od počátku roku 2008, dochází k významnému zpřísnění podmínek od bank, především u financování menších a středních projektů. Příčin je několik. Stále přibývá množství neúspěšných developerských projektů, dále došlo k podstatnému růstu úrokových sazeb a v neposlední řadě se nasycuje tržní poptávka po nemovitostech. Především v souvislosti s vyrovnáním nabídky a poptávky na trhu nemovitostí nyní dochází ke zvyšování požadavků bank na finanční spoluúčast developera, protože již není v mnoha případech možné dosahovat uspokojivé výše předprodejů nebo předpronájmů před zahájením výstavby a většina jednotek v projektu se nyní prodává nebo pronajímá až po jeho dokončení. V neposlední době doléhá na developery také tlak finanční krize. Řada bank omezila čerpání úvěrových prostředků v rozestavěných projektech jednak z důvodu, že mnozí developeři nejsou schopni bance deklarovat požadovaný objem prodejů jednotek v projektu a také z důvodu větší obezřetnosti bank v souvislosti s finanční krizí na peněžních trzích. Některé významné tuzemské banky dokonce do odvolání přestaly poskytovat financování pro nové developerské projekty, kde výstavba ještě nezačala.

6.3. Doporučení Jak již bylo zmíněno, banky se měly zaměřit pouze na kapitálově silné developery. Developeři musí být schopni nabízet stále větší kvalitu jak uživatelům, tak investorům a přesvědčit financující banky o svých záměrech. Musí být schopni předložit životaschopný podnikatelský záměr včetně dostačujících vlastních zdrojů a dostatečného zajištění. Jen v tomto případě bude developerské financování pro obě strany dostupné, výhodné a ziskové.

70

Seznam použité literatury Literatura a tisk: 1) TETŘEVOVÁ, Liběna. Financování projektů. Professional Publishing, První vydání 2006 2) PAVELKA, František, OPLTOVÁ, Radka. Jak správně na hypotéky. Consultinvest, Praha 2003 3) H. SŮVOVÁ, F. PAVELKA, Z. DEGEN, L. NĚMCOVÁ, L. NÁLEVKOVÁ. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 4) Hospodářské noviny, 10.11.2008. 5) Hospodářské noviny, 12.11.2008 6) EURO č. 27/2008 7) EURO č. 31/2008 8) EURO č. 32/2008 9) Interní materiály Volksbank CZ, a.s.. 10) Trend Report 2008. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdružení 2008 11) ČSU Rychlé informace z 11.11.2008 12) ČMSS a.s. Hypoteční produkt. Odbor marketingu.

Internetové stránky: www.volksbank.cz www.csu.cz www.rb.cz www.finance.cz www.stavbyas.cz www.czso.cz www.hn.ihned.cz www.sps-sro.cz www.idnes.cz www.e15.cz www.stavebni-forum.cz www.pronajem-bytu-brno.cz www.asb-portal.cz www.mmr.cz/ministerstvo 71

Seznam grafů a tabulek Graf č.1: Podíly bank v ČR dle počtu poskytnutých hypoték za rok 2007 ................................ 22 Graf č.2: Podíly bank v ČR dle objemu poskytnutých hypoték za rok 2007 ............................. 22

Tabulka č.1: Vývoj průměrné hrubé měsíční mzdy v Kč v letech 1998 - 2007 ....................... 10 Tabulka č.2: Standardní požadavky bank při developerském financování ............................... 17 Tabulku č.3: Předpokládané výdaje úvěrové společnosti ......................................................... 39 Tabulka č.4: Kalkulace investičních nákladů ........................................................................... 51 Tabulka č.5: Úrokové sazby pro úvěry v projektu Residence Alfa .......................................... 55 Tabulka č. 6: Cash – flow projektu pro prvních 10 let ............................................................. 63

Seznam příloh: Příloha č. 1: Žádost o hypoteční úvěr Příloha č. 2: Kompletní výkazy společnosti AB STAVBY – Stodůlky, s.r.o. za rok 2006 a 2007 Příloha č. 3: Popis rezidence Příloha č. 4: Cash – flow developerského projektu Rezidence Beta pro 20 let Příloha č. 5: Stručný výklad pojmů

72

Příloha č. 1: Žádost o hypoteční úvěr

Žádost o hypoteční úvěr/ Žádost o předhypoteční úvěr A) ŽÁDOST 1. Základní údaje o žadateli/ spolužadateli/ ručiteli

Žadatel

Spolužadatel

Příjmení a jméno, titul Rozený/á Rodné číslo Datum narození Pohlaví

muž

žena

muž

žena

ano ano

ne ne

ano ano

ne ne

Číslo předloženého občanského průkazu/ pasu Platnost občanského průkazu do/ pasu Druh druhého předloženého dokladu Číslo druhého předloženého dokladu Platnost druhého předloženého dokladu do: Státní občanství Trvalý pobyt v ČR Daňový rezident v ČR Trvalé bydliště Pobyt na této adrese od Korespondenční adresa (vyplňujte pouze v případě, že adresa se neshoduje s trvalým bydlištěm) Pevná linka domů Mobil Email Stav

svobodný/ svobodná manželství – režim společného jmění manželů manželství – mimo režim společného jmění manželů druh/ družka rozvedený/ rozvedená vdovec/ vdova ostatní

Počet osob žijících ve společné domácnosti včetně žádajících

73

svobodný/svobodná manželství – režim společného jmění manželů manželství – mimo režim společného jmění manželů druh/ družka rozvedený/ rozvedená vdovec/ vdova ostatní

Typ bydlení

v bytě/ domě v osobním vlastnictví v nájmu u rodičů u zaměstnavatele (služební byt) ve spláceném bytě/domě v družstevním bytě jiné:

Rodinný poměr vůči žadateli

X

Bydlí společně se žadatelem?

X

Nejvyšší dosažené vzdělání

nedokončené základní základní výuční list maturita bakalář, nástavba vysokoškolské jiné:

Je proti mě vedeno soudní nebo jiné obdobné řízení V případě odpovědi na předchozí otázku „ANO“ specifikujte uplatněný nárok Klientem Volksbank od:

ano

ne

v bytě/ domě v osobním vlastnictví v nájmu u rodičů u zaměstnavatele (služební byt) ve spláceném bytě/domě v družstevním bytě jiné: manžel/ manželka jiné ano ne nedokončené základní základní výuční list maturita bakalář, nástavba vysokoškolské jiné: ano

ne

2. Povolání žadatele/ spolužadatele/ ručitele zaměstnanec činný v sektoru svobodných povolání podnikatel/ živnostník

zaměstnanec činný v sektoru svobodných povolání podnikatel/ živnostník

V předchozím zaměstnání od (měsíc/rok): Počet zaměstnavatelů za poslední 2 roky Následující část vyplňte pouze tehdy, pokud vaše příjmy pochází ze závislé činnosti: Současný zaměstnavatel (obchodní firma) Adresa: IČ: Předmět činnosti firmy: Pevná telefonní linka zaměstnavatele: Pracovní pozice: Zaměstnán od: Pracovní smlouva:

na dobu neurčitou na dobu určitou do: zkušební nebo výpovědní lhůta

Průměrný čistý měsíční (doložitelný) příjem za poslední 3 měsíce Ostatní příjmy (např. příjmy z pronájmu atd.) – měsíčně

74

na dobu neurčitou na dobu určitou do: zkušební nebo výpovědní lhůta

Vyplňte, pokud jste činný v sektoru svobodných povolání nebo podnikatel/ živnostník: Obchodní firma nebo jméno a příjmení (včetně odlišujícího dodatku) IČ: Obor podnikatelské činnosti : Datum zahájení činnosti Čistý roční příjem za poslední zdaňovací období (bez příspěvků na dítě) Čistý roční příjem za předposlední zdaňovací období (bez příspěvků na dítě)

/ rok

/ rok

/ rok

/ rok

Vyplňte, pouze pokud žádáte o Hypoteční úvěr bez doložení příjmu: zdroj příjmů, ze které budete hradit splátky hypotečního úvěru

3. Měsíční/ celkové výdaje žadatele/ spolužadatele/ ručitele Měsíční splátky bankovních i nebankovních (např. vůči státu (daně, sociální) nebo jiným právnickým osobám) úvěrů včetně úvěrů ze stavebního spoření Ručitelské závazky Měsíční příspěvek na penzijní připojištění Platby na stavební spoření Nařízené srážky ze mzdy u zaměstnavatele Nájemné Školné Splátky leasingu Ručitelské závazky Platby pojištění Výživné Ostatní náklady

Výše kontokorentních úvěrů Suma limitů nastavených na kreditních kartách Celková výše závazků vůči jiným finančním institucím35

35

např. nesplacená výše spotřebitelských úvěrů, hypotečních úvěrů, popř. jiných úvěrů, využitý limit na kreditních kartách, úvěry ze stavebního spoření, Multiservis, Cetelem apod.

75

Peněžní rezervy (likvidní): (uveďte disponibilní úsporu) v CZK

životní pojištění: penzijní připojištění: stavební spoření: peněžní prostředky: ostatní úspory:

životní pojištění: penzijní připojištění: stavební spoření: peněžní prostředky: ostatní úspory:

Hodnota hmotných rezerv v CZK

domy: byt(y): pozemky: jiné:

domy: byt(y): pozemky: jiné:

4. Základní údaje o úvěru (bude vyplněno společně s pracovníkem banky) 4.1 Předhypoteční úvěr Požadovaná výše úvěru Počet splátek v měsících Datum poslední splátky (předpokládané datum splacení předhypotečního úvěru hypotečním úvěrem) Další zajištění

4.2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr standardní Typ úvěru

Hypoteční úvěr bez doložení příjmů

Hypoteční úvěr na obrat

Refinancování hypotečního úvěru

Refinancování hypotečního úvěru bez doložení příjmu

Adresa nemovitosti, která je předmětem úvěru Or.č. Číslo bytové jednotky: Účel úvěru

Využití nemovitosti:

Obec

PSČ

Ulice

Podíl na společných částech domu a pozemku: Kupní cena Koupě bytu Koupě domu

Kupní cena

Koupě pozemku

Kupní cena

Výstavba domu, bytu

Celkové stavební (investiční) náklady

Rekonstrukce

Celkové stavební náklady

Vyplacení stávajících dluhů, jiné vypořádání, refinancování úvěru

Výše dluhu, vypořádání

Převod členských práv a povinnosti

Cena za převod

vlastní bydlení rekreace

pronájem

Náklady na pořizovanou nemovitost celkem Vlastní zdroje

Z toho již investováno:

Další cizí zdroje (kromě požadovaného úvěru) Požadovaná výše úvěru

Ve výši

Počet splátek v měsících Splácení

Datum první splátky:

Datum poslední splátky:

Frekvence splácení

měsíční

76

čtvrtletní

Kombinace úvěru k financování bydlení s kapitálovým/ investičním životním pojištěním

Ano – kapitálové životní pojištění Ano – investiční životní pojištění AXA Ano – investiční životní pojištění UNIQA

Ne

Měsíční pojistné dle pojistné smlouvy: Požadované fixní období

1 rok

Předmět zástavy

nemovitost, která je účelem úvěru

Další zajištění:

5 let

jiné: jiná nemovitost

Typ

Výše

Orientační plán čerpání Číslo čerpání

Účel příslušného čerpání

Přibližné období příslušného čerpání

Přibližná výše příslušného čerpání v Kč

Odkud jste se dověděl o naší nabídce?

na internetu z letáku z dopisu

Hypoteční úvěr/ Předhypoteční úvěr byl sjednán:

přímo na pobočce banky

Celková vyčerpaná částka v Kč

Dokumenty k předložení Bance

Označení příjemce (popřípadě číslo účtu příjemce)

na pobočce od přátel (na doporučení) ostatní

prostřednictvím obchodního zástupce: • jméno obchodního zástupce: • adresa: • telefon, mobil:

Byl jste seznámen pracovníkem prodeje s možnými riziky a jejich důsledky, ke kterým může v průběhu splácení úvěru dojít?

ANO NE

Byla Vám předložena nabídka vhodného pojištění, které může sloužit k eliminaci těchto rizik?

ANO NE

Uvědomujete si možná rizika a máte zájem tyto rizika spojená s úvěrem eliminovat díky uzavření pojištění?

ANO NE

Žádám tímto společnost Volksbank CZ, a. s. se sídlem Lazarská 8, 120 00 Praha 2, IČO 25 08 33 25 o poskytnutí hypotečního úvěru/ předhypotečního úvěru v souladu s touto žádostí.

B) SOUHLAS K NAKLÁDÁNÍ S OSOBNÍMI ÚDAJI A DALŠÍ PROHLÁŠENÍ (1) V souvislosti s touto žádostí o uzavření smlouvy mezi žadatelem (spolužadatelem) a bankou souhlasím s tím, aby banka za níže uvedeným účelem shromažďovala, uchovávala a zpracovávala mé osobní údaje (zejména jméno, příjmení, adresu, rodné číslo a údaje charakterizující bonitu, důvěryhodnost a platební morálku), které banka získala či získá ode mne nebo které banka shromáždí jinak (například z veřejně přístupných zdrojů) a to v rámci svého obchodního vztahu s žadatelem (dále jen „osobní údaje“). (2) Banka zpracovává osobní údaje za účelem a v rozsahu nutném pro (i) zajištění plnění právních povinností banky, ochrany práv banky a nabízení obchodu a služeb v rámci souhlasu a (ii) vytvoření souboru informací v rámci Nebankovního registru klientských informací (dále jen „NRKI“) vypovídajících o mé bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce a zajištění vzájemného informování oprávněných uživatelů NRKI a Bankovního registru klientských informací (dále jen „BRKI“) o mé bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce a umožnění (a to i opakovaného) posuzování mé bonity, důvěryhodnosti a platební morálky ze strany oprávněných uživatelů NRKI a BRKI. Způsob, rozsah a podmínky vzájemného informování oprávněných uživatelů NRKI a způsob, rozsah a podmínky vzájemného informování oprávněných uživatelů NRKI a BRKI jsou uvedeny v Informačním Memorandu BRKI a NRKI (dále jen „Informační Memorandum“).

77

(3) Před podpisem tohoto souhlasu jsem se seznámil s platným zněním dokumentu „Informace o zpracování a ochraně osobních údajů“ a rovněž s Informačním Memorandem, které obsahuje i poučení o mých právech v souvislosti se zpracováním mých osobních údajů v rámci NRKI i pro účely vzájemného informování se uživatelů NRKI a/nebo BRKI o bonitě, důvěryhodnosti či platební morálce jejich klientů. Tyto dokumenty jsou k dispozici na vývěsce u každé pobočky banky a rovněž na internetových stránkách banky. (4) Jsem srozuměn s automatizovaným a manuálním zpracováním osobních údajů a souhlasím rovněž s oprávněním banky pořídit si pro vlastní potřebu fotokopie dokladů, na jejichž základě je prováděna moje identifikace. (5) Osobní údaje mohou být předávány provozovateli NRKI - společnosti LLCB, z.s.p.o. se sídlem Praha 1, Na Příkopě 1096/21 (dále jen „provozovatel NRKI“) nebo jinému subjektu provozujícímu registr klientských informací, mateřské společnosti Österreichische Volksbanken-AG („ÖVAG“), osobám začleněným do koncernu ÖVAG se sídlem v Evropské unii, jakož i osobám spolupracujícím s bankou nebo její mateřskou společností v rámci plnění jejich úkolů nebo poskytování služeb (zejména ARZ Allgemeines Rechenzentrum GmbH, Innsbruck, auditorům banky, zúčtovacímu centru platebních karet, pojišťovnám a leasingovým společnostem, kterých je banka akcionářem apod.) a to i prostřednictvím dalších osob. (6) Souhlasím s tím, aby banka získala informace zpracovávané o mé osobě provozovatelem NRKI nebo jiným subjektem provozujícím registr klientských informací a to výlučně za účelem informování o mé bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce. (7) Byl jsem informován, že poskytnutí tohoto souhlasu je dobrovolné. Tento souhlas ve smyslu výše uvedeného uděluji na dobu 4 let ode dne jeho udělení. V případě, že mezi mnou a bankou bude uzavřena Smlouva, uděluji tento souhlas na dobu jejího trvání a na dobu dalších 4 let ode dne jejího zániku.

C) UPOZORNĚNÍ POUZE PRO KLIENTY ŽÁDAJÍCÍ O HYPOTEČNÍ ÚVĚR KOMBINOVANÝ S INVESTIČNÍM ŽIVOTNÍM POJIŠTĚNÍM V případě hypotečního úvěru kombinovaného s investičním životním pojištěním dochází ke splacení jistiny nebo její zbývající části až na konci doby splatnosti úvěru, a to prostředky z investičního životního pojištění (tzn. jistina není splácena průběžně v rámci pravidelných měsíčních plátek). Očekává se, že zaplacené pojistné včetně výnosů z investičního životního pojištění bude dostačující ke splacení jistiny nebo její zbývající části. Při výběru fondu/ů, do kterého/kterých klient investuje zaplacené pojistné, je nutné zohlednit vztah výnos – riziko, přičemž platí, že čím vyšší je očekávaný výnos, tím vyšší mohou být i případné ztráty. Výnos nemusí být dosahován pravidelně, neboť v průběhu existence investičního životního pojištění se objevují tzv. „dobré“ a „špatné“ roky, které ovlivňují vývoj hodnoty prostředků vložených do investičního životního pojištění a délku jejich trvání nelze předem jednoznačně určit. Vzhledem k tomu, že z investičního životního pojištění má být na konci doby splatnosti úvěru splacena jistina nebo její zbývající část, může banka v situaci, kdy hodnota investice k rozhodnému dni nebude dosahovat dostatečné výše, požadovat provedení mimořádné splátky, stanovit splácení jistiny úvěru formou pravidelných měsíčních splátek nebo požadovat další zajištění úvěru. Je tedy v zájmu klienta, aby průběžně sledoval vývoj hodnoty investice v rámci investičního životního pojištění a aby aktivně spolupracoval s bankou v případě, že by bylo nutné učinit patřičné kroky vedoucí k omezení rizika. Shrnutí: Existuje riziko, že v době splatnosti jistiny úvěru nebo její zbývající části aktuální hodnota investice nepokryje splátku jistiny úvěru nebo její zbývající části a klient bude muset zajistit splacení zbývajícího zůstatku jistiny z jiných zdrojů než ze sjednaného investičního životního pojištění. Potvrzuji: Tímto výslovně potvrzuji, že jsem byl/a detailně informován/a o rizicích spojených s touto mnou zvolenou formou financování, jakož i o možných dodatečných nákladech. Dále potvrzuji, že odpovědnost za sledování vývoje hodnoty investice nesu já. Svým podpisem stvrzuji, že všechny údaje zde uvedené jsou úplné a pravdivé a že vůči mně není k dnešnímu dni nařízen výkon rozhodnutí, vedena exekuce ani nemám žádné další závazky vůči třetím osobám. Datum

Podpis žadatele

Podpis spolužadatele

78

Příloha č. 2: Kompletní výkazy společnost AB STAVBY – Stodůlky, s.r.o. za rok 2006 a 2007

R O Z V A H A - AB STAVBY – STODŮLKY, S.R.O. A K T I V A k 31.12. (tis. Kč) A. B. B.I. B.I.1. B.I.2. B.I.3 B.I.4 B.I.5. B.I.6. B.I.7 B.I.8 B.II. B.II.1. B.II.2. B.II.3. B.II.4. B.II.5. B.II.6. B.II.7. B.II.8. B.II.9. B.III. B.III.1. B.III.2. B.III.3. B.III.4. B.III.5. B.III.6. B.III.7. C. C.I. C.I.1. C.I.2. C.I.3. C.I.4. C.I.5. C.I.6. C.II. C.II.1. C.II.2. C.II.3. C.II.4. C.III. C.III.1. C.III.2. C.III.3. C.III.4. C.III.5. C.III.6. C.III.7. C.III.8. C.IV. C.IV.1. C.IV.2. C.IV.3. D. D.I. D.I.1. D.I.2. D.I.3. D.II.

2006

Aktiva celkem Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Zřizovací výdaje Nehmotné výsledky výzkumné a obdobné činnosti Software Ocenitelná práva Goodwill Jiný nehmotný investiční majetek Nedokončené nehmotné investice Poskytnuté zálohy na nehmotný investiční majetek Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Budovy, haly a stavby Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Pěstitelské celky trvalých porostů Základní stádo a tažná zvířata Jiný hmotný investiční majetek Nedokončené hmotné investice Poskytnuté zálohy na hmotný investiční majetek Opravná položka k nabytému majetku Dlouhodobý finanční majetek Podílové CP a podíly v pod. s rozhodným vlivem Podílové CP a podíly v podnicích s podstat. vlivem Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly Půjčky podnikům ve skupině Jiný finanční majetek Nedokončený dlouhodobý finanční majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Materiál Nedokončená výroba a polotovary Výrobky Zvířata Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby Dlouhodobé pohledávky Pohledávky z obchodního styku Pohledávky ke společníkům a sdružení Pohledávky v podnicích s rozhodujícím vlivem Pohledávky v podnicích s podstatným vlivem Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodního styku Pohledávky ke společníkům a sdružení Sociální zabezpečení Stát - daňové pohledávky Krátkodobé poskytnuté zálohy Pohledávky v podnicích s rozhodujícím vlivem Pohledávky v podnicích s podstatným vlivem Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách Krátkodobé cenné papíry a podíly Ostatní aktiva - přechodné účty aktiv Časové rozlišení Náklady příštích období Příjmy příštích období Kursové rozdíly aktivní Dohadné účty aktivní

2007 128 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 128 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 128 61 0 0 0 0 0 0 18 67 0 67 0 0 0 0 0 0 0

79

12 767 0 11 502 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 502 9 520 0 0 0 0 0 1 982 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 265 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 162 899 0 0 185 78 0 0 0 103 62 41 0 0 0 0 0 0 0

R O Z V A H A - AB STAVBY – STODŮLKY, S.R.O. P A S I V A k 31.12. (tis. Kč)

2006

Pasiva celkem A. Vlastní kapitál A.I. Základní kapitál A.I.1. Základní kapitál A.I.2. Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-) A.I.3. Změny základního kapitálu A.II. Kapitálové fondy A.II.1. Emisní ažio A.II.2. Ostatní kapitálové fondy A.II.3. Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků A.II.4. Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách A.III. Rezervní f., nedělitelný f. a ost. f. ze zisku A.III.1. Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond A.III.2. Statutární a ostatní fondy A.IV. Výsledek hospodaření minulých let A.IV.1. Nerozdělený zisk minulých let A.IV.2. Neuhrazená ztráta minulých let A.V. Výsledek hosp. běžného úč. období (+/-) B. Cizí zdroje B.I. Rezervy B.I.1. Rezervy podle zvláštních právních předpisů B.I.2. Rezerva na důchody a podobné závazky B.I.3. Rezerva na daň z príjmů B.I.4. Ostatní rezervy B.II. Dlouhodobé závazky B.II.1. Závazky z obchodních vztahů B.II.2. Závazky - ovládající a řídící osoba B.II.3. Závazky - podstatný vliv B.II.4. Závazky ke spol., čl. družstva a k účast. sdružení B.II.5. Dlouhodobé přijaté zálohy B.II.6. Vydané dluhopisy B.II.7. Dlouhodobé směnky k úhradě B.II.8. Dohadné účty pasivní B.II.9. Jiné závazky B.II.10 Odložený daňový závazek B.III. Krátkodobé závazky B.III.1. Závazky z obchodních vztahů B.III.2. Závazky - ovládající a řídící osoba B.III.3. Závazky - podstatný vliv B.III.4. Závazky ke spol., čl. družstva a k účast. sdružení B.III.5. Závazky k zaměstnancům B.III.6. Závazky ze soc. zabezpečení a zdrav. pojištění B.III.7. Stát - daňové závazky a dotace B.III.8. Krátkodobé přijaté zálohy B.III.9. Vydané dluhopisy B.III.10 Dohadné účty pasivní B.III.11 Jiné závazky B.IV. Bankovní úvěry a výpomoci B.IV.1. Bankovní úvěry dlouhodobé B.IV.2. Krátkodobé bankovní úvěry B.IV.3. Krátkodobé finanční výpomoci C. Ostatní pasiva C.I. Časové rozlišení C.I.1. Výdaje příštích období C.I.2. Výnosy příštích období

2007 128 -656 200 200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -856 784 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 784 0 784 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

80

12 767 -785 200 200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -856 0 -129 13 552 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 552 3 012 0 0 0 0 0 4 841 0 0 0 5 699 0 0 0 0 0 0 0 0

VÝSLEDOVKA - AB STAVBY – STODŮLKY, S.R.O. V Ý S L E D O V K A k 31.12. (tis. Kč)

2006

I. A. + II. 1. 2. 3. B. 1. 2. + C. 1. 2. 3. 4. D. E. III. F.

Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží Obchodní marže Výkony Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Změna stavu zásob vlastní činnosti Aktivace Výkonová spotřeba Spotřeba materiálu a energie Služby Přidaná hodnota Osobní náklady Mzdové náklady Odměny členům orgánů společnosti a družstva Náklady na soc. zabezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhod. nehmothého a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhod. maj. a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhod. maj. a mat. Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích G. období IV. Ostatní provozní výnosy H. Ostatní provozní náklady V. Převod provozních výnosů I. Převod provozních nákladů * Provozní výsledek hospodaření VI. Tržby z prodeje cenných papírů a podílů J. Prodané cenné papíry a podíly VII. Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Výnosy z podílů v ovládaných a řízených osobách 1. a v účetních jednotkách pod podstatným vlivem 2. Výnosy z ostatních dlouhodobých CP a podílů 3. Výnosy z ostatního dlouhod. fininančního majetku VIII. Výnosy z krátkodobého finančního majetku K. Náklady z finančního majetku IX. Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů L. Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů M. Změna stavu rezerv a oprav. položek ve fin. obl. X. Výnosové úroky N. Nákladové úroky XI. Ostatní finanční výnosy O. Ostatní finanční náklady XII. Převod finančních výnosů P. Převod finančních nákladů * Finanční výsledek hospodaření Q. Daň z příjmů za běžnou činnost 1. splatná 2. odložená ** Výsledek hospodaření za běžnou činnost XIII. Mimořádné výnosy R. Mimořádné náklady S. Daň z příjmů z mimořádné činnosti 1. splatná 2. odložená * Mimořádný výsledek hospodaření T. Převod podílu na výsledku hosp. společníkům (+/-) *** Výsledek hospodaření za účetní období (+/-) Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)

81

2007 0 0 0 0 0 0 0 854 0 854 -854 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 756 756 0 0 384 22 362 372 0 0 0 0 0 500 0 0 0

0 0 2 0 0 -856 0 0 0

0 0 0 0 0 -128 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -856 0 0 0 0 0 0 0 -856 -856

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 -1 0 0 0 -129 0 0 0 0 0 0 0 -129 -129

Příloha č. 3: Popis rezidence

Popis rezidence jedn.číslo dispozice patro garážové stání 38 1. NP obchod 1 x obchod 1. NP 01 2 + kk 2. NP 2. NP 02 1 + kk 2. NP 03 2 + kk 2. NP 04 3 + kk 2. NP 05 2 + kk 2. NP 06 3 + kk 3. NP 07 2 + kk 3. NP 08 1 + kk 3. NP 09 2 + kk 3. NP 10 3 + kk 3. NP 11 2 + kk 3. NP 12 3 + kk 4. NP 13 2 + kk 4. NP 14 1 + kk 4. NP 15 2 + kk 4. NP 16 3 + kk 4. NP 17 2 + kk 4. NP 18 3 + kk 5. NP 19 2 + kk 5. NP 20 1 + kk 5. NP 21 2 + kk 5. NP 22 2 + kk 5. NP 23 2 + kk 5. NP 24 2 + kk 6. NP 25 2 + kk 6. NP 26 2 + kk 6. NP 27 2 + kk 28 garsoniéra 6. NP 29 garsoniéra 6. NP

2

nájemné (CZK/m2 měsíčně) hodnota hodnota dle hodnota dle hodnota dle banky za investora za měsíc měsíc balkon sklep Celkem dle banky investora m² m² m² m² CZK CZK 500 97 48 500 108 54 000 160 160 189 30 240 210 33 600 68 5 2 71 160 10 800 175 11 813 51 5 2 54 160 8 176 175 8 943 60 5 2 64 160 9 664 175 10 570 96 150 2 127 160 15 344 175 16 783 68 124 2 94 160 10 896 175 11 918 92 100 2 113 160 14 752 175 16 135 67 5 2 70 160 10 640 175 11 638 54 5 2 57 160 8 672 175 9 485 63 5 2 66 160 10 064 175 11 008 96 9 2 101 160 15 344 175 16 783 68 7 2 72 160 10 896 175 11 918 92 9 2 97 160 14 752 175 16 135 67 5 2 70 160 10 640 175 11 638 54 5 2 55 160 8 672 175 9 485 63 5 2 64 160 10 064 175 11 008 92 9 2 93 160 14 672 175 16 048 61 7 2 62 160 9 696 175 10 605 88 9 2 89 160 14 064 175 15 383 59 5 2 60 160 9 504 175 10 395 46 5 2 47 160 7 424 175 8 120 60 2 61 160 9 616 175 10 518 88 9 2 89 160 14 080 175 15 400 53 7 2 54 160 8 496 175 9 293 82 9 2 83 160 13 088 175 14 315 84 9 2 85 160 13 360 175 14 613 46 7 2 47 160 7 360 175 8 050 68 9 2 69 160 10 800 175 11 813 40 2 41 160 6 448 175 7 053 37 2 38 160 5 952 175 6 510 celkem měsíčně 392 676 430 968 4 712 112 celkem za rok 5 171 610 prostor m

82

Příloha č. 4: Cash – flow developerského projektu Rezidence Beta pro 20 let splatnost datum splátky

0 2009

hrubý příjem z pronájmu p.a. ostatní provozní náklady p.a. čistý příjem z pronájmu p.a.

1 2010

2 2011

3 2012

4 2013

4 712 112 0 4 712 112

4 947 718 0 4 947 718

5 195 103 0 5 195 103

úvěrová částka/ m2 bullet splátka jistiny p.a. splátka úroku p.a. úroky bullet dluhová služba p.a.

51 461 937 24 250 51 461 937 1 438 063 3 174 000 0 4 612 063

49 937 590 23 532 49 937 590 1 524 347 3 087 716 0 4 612 063

48 321 782 22 771 48 321 782 1 615 808 2 996 255 0 4 612 063

odpisy p.a. daňový příjem p.a. daně p.a.

2 310 000 -771 888 0

2 310 000 -449 999 0

2 310 000 -111 152 0

2 310 000 245 552 46 655

volné Cash-Flow p.a. DSCR p.a. průměr DSCR krytí splátek

4 712 112 102,17% 154,17% 102,17%

4 947 718 107,28% 154,17% 107,28%

5 195 103 112,64% 154,17% 112,64%

5 408 204 117,26% 154,17% 118,27%

úvěrová částka 52 900 000 24 928 52 900 000

83

5 454 859 0 5 454 859

5 2014

6 2015

7 2016

8 2017

9 2018

10 2019

5 727 602 0 5 727 602

6 013 982 0 6 013 982

6 314 681 0 6 314 681

6 630 415 0 6 630 415

6 961 936 0 6 961 936

7 310 032 0 7 310 032

46 609 026 44 793 505 21 964 21 108 46 609 026 44 793 505 1 712 756 1 815 521 2 899 307 2 796 542 0 0 4 612 063 4 612 063

42 869 052 20 201 42 869 052 1 924 453 2 687 610 0 4 612 063

40 829 132 19 240 40 829 132 2 039 920 2 572 143 0 4 612 063

38 666 817 18 221 38 666 817 2 162 315 2 449 748 0 4 612 063

36 374 763 17 141 36 374 763 2 292 054 2 320 009 0 4 612 063

33 945 186 15 996 33 945 186 2 429 577 2 182 486 0 4 612 063

2 310 000 621 060 118 001

2 310 000 1 016 371 193 111

2 310 000 1 432 538 272 182

2 310 000 1 870 667 355 427

2 310 000 2 331 927 443 066

2 310 000 2 817 547 535 334

5 609 600 121,63% 154,17% 124,19%

5 820 871 126,21% 154,17% 130,40%

6 042 499 131,02% 154,17% 136,92%

6 274 988 136,06% 154,17% 143,76%

6 518 869 141,34% 154,17% 150,95%

6 774 698 146,89% 154,17% 158,50%

11 2020

12 2021

13 2022

14 2023

15 2024

16 2025

17 2026

18 2027

19 2028

20 2029

7 675 534 0 7 675 534

8 059 311 0 8 059 311

8 462 276 0 8 462 276

8 885 390 0 8 885 390

9 329 659 0 9 329 659

9 796 142 0 9 796 142

10 285 950 0 10 285 950

10 800 247 0 10 800 247

11 340 259 0 11 340 259

11 907 272 0 11 907 272

31 369 834 14 782 31 369 834 2 575 352 2 036 711 0 4 612 063

28 639 961 13 496 28 639 961 2 729 873 1 882 190 0 4 612 063

25 746 295 12 132 25 746 295 2 893 665 1 718 398 0 4 612 063

22 679 010 10 687 22 679 010 3 067 285 1 544 778 0 4 612 063

19 427 687 9 155 19 427 687 3 251 322 1 360 741 0 4 612 063

15 981 286 7 531 15 981 286 3 446 402 1 165 661 0 4 612 063

12 328 100 5 809 12 328 100 3 653 186 958 877 0 4 612 063

8 455 723 3 985 8 455 723 3 872 377 739 686 0 4 612 063

4 351 003 2 050 4 351 003 4 104 720 507 343 0 4 612 063

0 0 0 4 351 003 261 060 0 4 612 063

2 310 000 3 328 823 632 476

2 310 000 3 867 121 734 753

2 310 000 4 433 879 842 437

2 310 000 5 030 612 955 816

2 310 000 5 658 919 1 075 195

2 310 000 6 320 481 1 200 891

2 310 000 7 017 072 1 333 244

2 310 000 7 750 561 1 472 607

2 310 000 8 522 916 1 619 354

2 310 000 9 336 212 1 773 880

7 043 058 152,71% 154,17% 166,42%

7 324 558 158,81% 154,17% 174,74%

7 619 839 165,22% 154,17% 183,48%

7 929 574 171,93% 154,17% 192,66%

8 254 465 178,98% 154,17% 202,29%

8 595 251 186,36% 154,17% 212,40%

8 952 706 194,11% 154,17% 223,02%

9 327 640 202,24% 154,17% 234,17%

9 720 905 210,77% 154,17% 245,88%

10 133 392 219,71% 154,17% 258,18%

84

Příloha č. 5: Stručný výklad pojmů Anuita - série pevně stanovených, shodných plateb, které jsou placeny jako splátky úvěru pro dané konečné období, v pevně stanovených intervalech. S postupem splácení klesá v anuitní splátce podíl úroků a roste podíl úmoru Banka hypoteční -banka specializovaná na poskytování úvěrů hypotečních. V české právní praxi též banka, která získala oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy Cena tržní - cena, za kterou se nemovitost skutečně prodává a kupuje na trhu nemovitostí Hodnota nemovitosti -zástavní hodnota nemovitosti, kterou stanoví hypoteční banka jako cenu obvyklou. Hodnota nemovitosti zadlužitelná - hodnota nemovitosti, která představuje nejpravděpodobnější výnos z propadlé nemovitostní zástavy. Teoreticky může na ni financující banka poskytnout hypoteční úvěr v plné její výši Hypoteční zástavní list - dluhopis součástí jehož názvu je označení hypoteční zástavní list a jehož jmenovitá hodnota, včetně úroků je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů Hypotéka - dluh nebo pohledávka váznoucí na nemovitosti, zaručená zástavním právem k této nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí Jistina - částka, ze které se počítá úrok. Při spoření je rovná vkladu, při úvěru jde o doposud nesplacenou část dluhu Katastr nemovitostí - souhrn údajů o nemovitostech zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru nemovitostí je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem List vlastnictví - výpis z katastru nemovitostí, na kterém jsou údaje o katastrálním území, části obce, katastrálním úřadu, který jej vydal, vlastníkovi, popř. spoluvlastnících nemovitosti, která je označena parcelním číslem a číslem popisným, popř. evidenčním s uvedením dalších údajů, údaje o případných omezeních vlastnického práva a nabyvatelských titulech k nemovitosti. Jedná se o jednu z listin dokládajících vlastnictví k nemovitosti Míra úroková - procentní poměr úroku k jistině Nemovitosti - pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem Obchodní podmínky -všeobecný dokument, ve kterém banky stanoví základní podmínky pro poskytování úvěrů, popř. i dalších bankovních služeb p.a. - per annum (lat. roční, za rok). Zkratka, která se používá pro označení doby platnosti úrokové sazby. Pokud jsou splátková období kratší nebo pouze jeden rok, úroková sazba se dělí počtem těchto období v roce

85

právo zástavní - zajištění pohledávek tím, že v případě jejich řádného a včasného nesplnění je zástavní věřitel oprávněný domáhat se uspokojení z věci zastavení, vzniká na základě zástavní smlouvy nebo ze zákona PRIBOR - referenční úroková sazba, za kterou jsou banky ochotny prodat (půjčit) depozita. Pro pražské finanční centrum se tato sazba nazývá PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate). Stanovují se z kotací referenční banky na trhu mezibankovních depozit včetně algoritmu stanovení PRIBID a PRIBOR sazba úroková - konkrétní míra úroková smlouva úvěrová - smluvní dokument, kterým se zavazuje banka jako věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky. Dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky stavba - definice viz stavební zákon č. 50/1976 Sb. účet úvěrový - dokument, na kterém eviduje banka průběh a splácení úvěru úrok -částka, kterou je dlužník povinen zaplatit věřiteli z jeho pohledávky. Stanoví se obvykle určitým procentem z dlužné částky za určité období úřad katastrální - instituce pověřená vedením katastru nemovitostí úvěr - suma prostředků, které věřitel dočasně předal dlužníkovi s podmínkou, že po uplynutí dohodnuté doby mu je vrátí zpět vklad do katastru nemovitostí - zápis vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemenu, předkupního práva, má-li mít účinky věcného práva, a jiného práva, pokud bylo zřízeno jako věcné právo k nemovitostem do katastru nemovitostí

86

SPECIFIKA FINANCOVÁNÍ DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ A POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ

Recommend Documents