Special Vastgoedfraude

m a a r t

2 0 1 1

n r

0 7

Magazine voor bedrijfsmatig vastgoed Arnhem e.o.

Interview

Oplossingen voor leegstand Interview

R E S E A R C H

Willem G. Keeris over de waardebepaling van vastgoed

Special

&

B U S I N E S S

Vastgoedfraude

Aart Hordijk: ‘De internationale standaard moet worden verankerd in de wetgeving. Zo creëer je uniformiteit en voorkom je dat men op een verkeerde manier met taxaties omgaat.’

Vasco van der Boon en Gerben van der Marel:

‘Soms maakt de dief de gelegenheid’

Maak het verschil met Deloitte De juiste combinatie

Voorwoord

Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus gebaat bij een goed advies. Denk dan eens aan Deloitte.

Afscheid van dromenland

foto: Louk Heimans

Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat om accountancy, belastingadvies, consultancy en financiële advisering. In ons kantoor aan het Kroonpark 10 te Arnhem staan wij u graag persoonlijk te woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.

Maak het verschil met Deloitte Inhoud De juiste combinatie Maak het verschil Maak het verschil met Deloitte Maak het verschil Maak het verschil met Deloitte Maak het combinatie verschil met Deloitte De juiste combinatie met Deloitte De juiste De juiste combinatie metjuiste Deloitte De combinatie De juiste combinatie Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie.

De Pelikaan 

4

Helin Efficiency in huisvesting

7

Deloitte verwijst naar Deloitte Touche Tohmatsu, een Swiss Verein, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm is een zelfstandige juridische eenheid. Zie www.deloitte.com/about voor Meer een gedetailleerde van deom juridische dan ooitbeschrijving is het zaak de juiste structuur van Deloitte Touche Tohmatsu en haar memberfirms.

Interview Jan Heikens en Jip Greuters

8

© 2009 Deloitte, Member of Deloitte Touche Tohmatsu

De Vastgoedfraude, interview met

beslissingen te nemen. Over de toekomst van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus gebaat bij een goed advies. Denk dan eens aan Deloitte.

Ewoud Pranger over fiscale vastgoedfraude

Vasco van der Boon en Gerben van der Marel

Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat Vastgoedtaxaties, interview met Aart Hordijk om accountancy, belastingadvies, consultancy en financiële advisering. Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst Enk: zinvolle Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu De bent u dus gebaatherbestemming bij een goed van uw onderneming, uw mensen, uzelf. In Juist bent u aan dus het gebaat bij een 10 goed onsnukantoor Kroonpark te Arnhem staan wij u graagadvies. persoonlijk Denktedan eens aan Deloitte. Willem G. Keeris over transparantie advies.dan Denk eens aanom Deloitte. woord. Beltevoor een mr.juiste Ewoud Pranger, 088 288 5333. Meeroriënterend dande ooit is gesprek het zaaknaar: om de beslissingen te nemen. Over de toekomst Meer ooitdan is het zaak de juiste beslissingen nemen. Over toekomst

bij waardebepaling

12 14 20 24 30

niets hebben wij goed een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat vangebaat uw onderneming, bentvoor u dus gebaat bij een van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus bij een goeduw mensen, uzelf. Juist nuNiet Hameeteman over aanpak van leegstand 36 Niet voor niets hebben wij een ijzersterkeOf reputatie bij het advies. bedrijfsleven als meer het gaat kijk op www.deloitte.nl informatie. om accountancy, belastingadvies, consultancy enHan financiële advisering. Denkvoor dan eens aan Deloitte. advies. Denk dan eens aan Deloitte. Meer dan ooit is het zaak om de juiste beslissingen te nemen. Over de toekomst om accountancy, belastingadvies, consultancy en financiële advisering. van uw onderneming, uw mensen, uzelf. Juist nu bent u dus gebaat bij een goed In bij onshet kantoor aan hetals Kroonpark voor nietsalshebben wij een ijzersterke reputatie bedrijfsleven het gaat 10 te Arnhem staan wij u graag persoonlijk te Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het Niet bedrijfsleven het gaat advies. Denk dan Deloitte. In ons kantoor aaneens het aan Kroonpark 10 te Arnhem wij om u advisering. graag persoonlijk te Bel advisering. voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333. accountancy, belastingadvies, consultancy enwoord. financiële om accountancy, belastingadvies, consultancy enstaan financiële woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333. Niet voor niets hebben wij een ijzersterke reputatie bij het bedrijfsleven als het gaat Of kijkwij opuwww.deloitte.nl ons kantoor aan het graag persoonlijk voor te meer informatie. In ons kantoor aan het Kroonpark 10 te Arnhem staan wij In u graag persoonlijk te Kroonpark 10 te Arnhem staan Uitgever Teksten en redactie om accountancy, belastingadvies, consultancy en financiële advisering. Of kijk op voor gesprek meer informatie. voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333. woord. Belwww.deloitte.nl voor een oriënterend naar: mr. Ewoudwoord. Pranger,Bel 088 288 5333. M2 Niek Ulrich, Ulrich Agency BV

Colofon

In ons kantoor aan het Kroonpark 10 te Arnhem staan wij u graag persoonlijk te Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie. Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie. woord. Bel voor een oriënterend gesprek naar: mr. Ewoud Pranger, 088 288 5333.

in, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm out voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische

Of kijk op www.deloitte.nl voor meer informatie.

Deloitte verwijst naar Deloitte Touche Tohmatsu, een Swiss Verein, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm is een zelfstandige juridische eenheid. Zie www.deloitte.com/about voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische structuur van Deloitte Touche Tohmatsu en haar memberfirms. © 2009 Deloitte, Member of Deloitte Touche Tohmatsu

ohmatsu, een Swiss Verein, en haar netwerk van memberfirms. Elke memberfirm ie www.deloitte.com/about voor een gedetailleerde beschrijving van de juridische en haar memberfirms.

Geograaf 38 6921 EW Duiven Telefoon (026) 369 63 60

Verspreiding M2 verschijnt periodiek en wordt verstuurd naar bedrijven en lokale en regionale overheden in de regio Groot Arnhem Oplage 5.000 exemplaren

www.ulrichagency.com Ewoud Pranger

Fotografie Loek Heimans (alle foto’s, tenzij anders vermeld) Opmaak en druk JP offset, Duiven www.jp.nl

Terug naar de realiteit. In dat teken staat de zevende editie van dit tijdschrift, die onder barre weersomstandigheden tot stand kwam. Uw redacteur interviewde uitgebreid de auteurs van De Vastgoedfraude, Vasco van der Boon en Gerben van der Marel. Hun boek, dat ik van harte aanprijs, getuigt van vasthoudende onderzoeksjournalistiek. Een werkwijze die misschien meer navolging verdient in vastgoedland. Want wat maken hun boek en de nu lopende rechtszaken tegen de hoofdverdachten vooral duidelijk? Dat misstanden gedijen op een voedingsbodem van irrationele verwachtingen, onlogische waardefluctuaties, gebrekkige controle en onvoldoende invloed van wetenschappelijke inzichten. In dat troebele water was het goed vissen voor lieden die er niet tegen opzagen om met maatschappelijk geld te experimenteren, met vaak lucratieve effecten voor henzelf. Het is niet aan de redactie van dit blad om moreel te oordelen over de intenties van mensen als Jan van Vlijmen, Nico Vijsma, Ron Lagaunne en Will Frencken, die met naam en toenaam worden genoemd in De Vastgoedfraude. En het juridische oordeel moet de rechter in de komende maanden maar uitspreken. Gerommel ten koste van - onder meer - de pensioengerechtigden van Philips is echter alleen mogelijk geweest in een klimaat van mystificaties, graaizucht en gecultiveerd natte vingerwerk. Daaraan willen vastgoedhoogleraren als Aart Hordijk en Willem Keeris een einde maken, door het hanteren van standaard criteria en strenge controle bij de waardebepaling van vastgoed. In deze M2 laten ze daarover een nuchter geluid horen. Als het aan hen ligt, behoren taxaties van elastiek tot het verleden. Andere staaltjes van realisme treft u aan in de verhalen over herbestemming. Niet alleen lijkt de tijd voorbij van het roekeloos creëren van kantoren en bedrijventerreinen, er zijn ook hoopvolle gevallen van herontwikkeling van bestaand vastgoed. Juist onze regio kent goede voorbeelden van locaties en panden die door een innovatieve aanpak een ‘tweede leven’ krijgen. Nieuwe ondernemers, die vaak het ‘nieuwe werken’ omarmen, grijpen daar hun kansen. De Enk, De Pelikaan en de ontwikkelingen rond [A] Platform laten zien dat ellende louterend kan werken. Het motto van de voorjaarseditie van M2 zal dan ook luiden: ‘een nieuwe lente, een nieuw geluid.’ Niek Ulrich Hoofdredacteur

m2 | 03-11 | 

Ondernemerscentrum De Pelikaan in Zevenaar

Geslaagd voorbeeld van herbestemming De Pelikaan is gevestigd in de voormalige inktfabriek van Gimborn in Zevenaar, die later werd overgenomen door Pelican. Dit gebouw is grondig verbouwd en uitgebreid met moderne kantoorfaciliteiten. Een goed voorbeeld van zinvolle herbestemming, waarbij flexibel verhuurbare kantoorruimtes vrijkwamen voor startende en/of innovatieve ondernemers.

Gimborn in de jaren ‘50 In economisch onzekere tijden zien veel ondernemers voorlopig af van het aankopen van kantoor- of bedrijfsruimtes. Huren is dan een goed alternatief. Ondernemerscentrum De Pelikaan biedt voordelen die los staan van het economisch getij. Op de eerste plaats is de locatie gunstig: De Pelikaan bevindt zich op nog geen vijf minuten lopen van het centrum van Zevenaar en precies tegenover het station. Verder kreeg het pand na de renovatie door een representatieve

 | 03-11 | m2

uitstraling en biedt het tal van gemeenschappelijk faciliteiten zoals vergader- en presentatieruimtes, internetaansluiting en een gezamenlijke entree en receptie. Optioneel zijn apart in te huren services als schoonmaken en telefoonservice, tegen aantrekkelijke tarieven. Kleinere bedrijven huren in de Pelikaan al een kantoor vanaf negentien vierkante meter. Bovendien zit men er niet aan vast. Eventueel is een opzegtermijn van drie maanden mogelijk. Vooral voor startende ondernemers is dat een veilig vertrekpunt. Locatie: Ringbaan Zuid 8, Zevenaar www.ocdepelikaan.nl

foto’s: Louk Heimans Beheer

Louk Heimans Beheer nam het initiatief tot de rigoureuze aanpassing van het Gimborn-gebouw. Na enkele forse architectonische ingrepen bleek het gebouw vitaal genoeg om een succesvol tweede leven tegemoet te zien.

m2 | 03-11 | 

foto: Helin

Helin Effiency in Huisvesting

‘Meer doen met minder vierkante meters’ In juli 2010 verhuisde Helin vanuit Zevenaar naar De Enk aan de Velperweg in Arnhem. In die omgeving kan Helin de nieuwe bedrijfsfilosofie optimaal in praktijk brengen: meer doen met minder in een flexibele werkomgeving, met oog voor duurzaamheid en het welbevinden van werknemers.

www.buis.nl

Resultaat ‘Voor onze opdrachtgevers willen wij efficiënte totaaloplossingen realiseren,’ stelt directeur Paul Dekkers. ‘Meer resultaat met minder middelen! Huisvesting is namelijk een essentieel bedrijfsmiddel. Men beseft steeds meer hoezeer het bepalend is voor de effectiviteit en het rendement van de onderneming. Bij een efficiënt gebruik van vierkante meters optimaliseer je de prijs-prestatieverhouding van je bedrijfsoppervlak. Zo komen veel van onze opdrachtgevers na onze advisering uit op minder vierkante meters dan ze aanvankelijk nodig dachten te hebben. In voorkomende gevallen scheelt dat de helft!’

besparingen op vierkante meters. In andere gevallen ligt het accent op de missie of op duurzaamheid of juist wel op besparingen qua bedrijfsoppervlak. Per opdrachtgever vinden we de juiste verhoudingenen, met allerlei kruisverbanden. We brengen in kaart waar de prijs per fte in termen van vierkante meters op neerkomt. Anders gezegd: wat kost het om een medewerker te laten functioneren, afgezien van zijn salaris en de leaseauto?’

‘Huisvesting is een essentieel bedrijfsmiddel.’

Partners De advisering van Helin verdient zichzelf terug en kent een cyclisch verloop. Paul Dekkers: ‘Het gaat van initiatie, creatie en realisatie naar beheer. Het beheer genereert nieuwe vragen, die we vervolgens graag beantwoorden.’ De eigen huisvesting in De Enk past perfect bij de huidige positionering, vindt Paul Dekkers: ‘We komen hier partners tegen die deskundig zijn op de deelgebieden die we nodig hebben. Ik denk aan interieurarchitecten, organisatieadviseurs en ICTspecialisten. We organiseren samenwerking voor totaaloplossingen en houden zelf de regie.’

Criteria Paul Dekkers: ‘Bij onze advisering gaan we uit van vier basiscomponenten: mens, missie, middel en milieu. Per component onderscheiden we weer vier deelaspecten. Zo komen we uit op de zestien criteria waarop we ons advies baseren.’ Ze vormen voor Helin een leidraad, geen dogma. De insteek is pragmatisch en specifiek: ‘Deze criteria krijgen niet altijd en overal hetzelfde gewicht. In de ene situatie wegen ergonomische aspecten en het welbevinden van werknemers, dus de menselijke factoren, zwaarder dan

‘Wat kost het om een medewerker te laten functioneren, afgezien van zijn salaris en de leaseauto?’

m2 | 03-11 | 

Interview met Jan Heikens en Jip Greuters

Een stokje steken voor ongewenste praktijken

Leuren ‘In de huursfeer is niet zoveel fraude en zelfverrijking mogelijk,’ stelt Jan Heikens. ‘Wat wel enigszins de kop op steekt is, wat ik dan maar noem: “geleur met huurders”. Je ziet wel eens dat een huurder onder verkapte voorwaarden in een pand wordt gehaald, waardoor het lijkt alsof er een redelijk stabiele en comfortabele huursituatie is. Zoiets verhoogt dan de handelswaarde van een pand; het lijkt meer waard te zijn. De huurder betaalt in zo’n geval op papier een hoge huur, maar krijgt daarvoor bepaalde voordelen toegeschoven of krijgt zelfs geld mee. Allerlei zaken zijn dan via “side letters” geregeld. Dit vertroebelt het zicht op de werkelijke waarde van een pand, wat uiteindelijk ten nadele van de belegger kan werken. De ontwikkelaar verdient er op. Je stuit hier natuurlijk ook op de vraag: wat is een taxatie? Helaas gaat het met taxaties soms alle kanten op. Als je als advocaat voor een belegger optreedt, moet je dit soort zaken scherp in de gaten houden en alert zijn op wat er in side letters kan staan.’

 | 03-11 | m2

vertrekken, zei de projectontwikkelaar tegen zijn koper: je moet niet piepen, want ik ga de vrijkomende ruimte onderhuren. Op papier huurde de oorspronkelijke gebruiker dus twee panden. Daardoor bleef de geldstroom richting belegger wel op peil, maar die projectontwikkelaar betrok niet het gebouw. Er ontstond dus leegstand. En iedereen weet, dat leegstand slecht is voor de waarde van vastgoed. Voor de projectontwikkelaar kan zo’n constructie best lucratief zijn, ondanks de onderhuur die hij betaalt. Want stel dat er contractueel nog twee jaar zijn te overbruggen, dan kan het best zo zijn dat dat niet opweegt tegen de waardevermeerdering van zijn andere pand, die hij crëerde door daar zijn huurder naartoe te lokken.’

Contracten screenen ‘Als advocaat hebben wij de taak om deze praktijken te voorkomen – als dat in het belang is van onze cliënten. Onlangs nog kregen wij te maken met een buitenlandse ondernemer die een ruimte ging huren in een groot winkelcentrum. De ontwikkelaar trachtte hem te verleiden tot Afzekeren een regeling waarbij de ontwikkelaar zijn nieuwe huurder Volgens Heikens komt het zelden voor dat huurders hier wil- onder bepaalde omstandigheden binnen het winkelcentrum lens en wetens aan mee werken. ‘Maar het wordt wel kwazou kunnen verplaatsen naar een minder gunstige locatie. lijk als een huurder voor het verstrijken van de huurtermijn Hij stond op het punt dit te accepteren. Zo’n ondernemer overgehaald wordt om naar een ander object van dezelfde neemt dan het risico dat hij met zijn nieuwe vestiging in een ontwikkelaar te verhuizen om ook bij dat pand de waarde of andere uithoek terechtkomt. Door het contract goed te op een oneigenlijke manier te beïnvloeden. Als een en ander screenen, hebben wij hem daarvoor behoed. Achteraf was niet goed is afgezekerd in het huurcontract, bijvoorbeeld hij daar natuurlijk blij mee.’ door het ontbreken van een duidelijke gebruiksverplichting van de huurder of een wat gebrekkige regeling met Geen ‘broeders hoeder’ betrekking tot onderverhuur, kan dat tot gevolg hebben Jan Heikens: ‘Bij verhuur van bedrijfsruimte – en dat geldt dat de belegger van het eerste pand voortijdig wordt gemet name voor kantoren – is het regime nogal vrij. Je confronteerd met leegstand. Bij een groot kantoorpand in kunt afspreken wat je wilt. Soms wordt er wel een scherpe Apeldoorn deed zich nog niet zo lang geleden iets dergelijks koers gevaren, maar de wet kent hier gelukkig toch nog voor. Ook daar was de mogelijkheid van onderverhuur wel grenzen. Bijvoorbeeld wanneer essentiële informatie onvoldoende strak geregeld. Toen de huurder dreigde te wordt achtergehouden. Toch belanden we hier zelden in

foto: Louk Heimans

Mr. Jan Heikens werkt bij De Kempenaer Advocaten als specialist op het gebied van huurrecht. Zijn collega Mr. Jip Greuters houdt zich binnen hetzelfde kantoor bezig met het bouwrecht. Beide advocaten lazen al voor het uitkomen van deze M2 de artikelen over de vastgoedfraude. Vanuit deze ‘voorkennis’ geven zij aan waar op hun beider werkterreinen de risico’s liggen en hoe ongewenste situaties zijn te vermijden.

vlnr: Jan Heikens en Jip Greuters

de strafrechtelijke sfeer’. Greuters vindt dat men bij het afsluiten van commerciële contracten tussen professioneel handelende partijen ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. ‘De situatie rond de sale-lease-back constructie van Gelderse politiebureaus (zie elders in deze M2, red.) ken ik bijvoorbeeld niet zo goed, maar je kunt de Rozendaalse Vastgoed Groep onmogelijk verwijten dat zij financieel voordeel geniet vanwege haar eigen deskundigheid.’ ‘Precies,’ vindt Heikens. ‘Het is je eigen verantwoordelijkheid om je van goede adviseurs te voorzien. De wet is gelukkig wel erg duidelijk over het door verhuurders verzwijgen van risico’s, zoals bleek toen bij een inbraak in een KPNwinkel een gevaarlijke vorm van niet-hechtgebonden asbest vrijkwam en de huurder het gebruik van de winkel tijdelijk moest staken. Ondanks de contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid ging de verhuurder niet vrijuit, ook niet met het argument dat die asbest onder normale omstandigheden geen gevaar zou opleveren.’ Opschoning Heikens en Greuters zijn het erover eens dat de aanpak van fraude heilzaam is voor de gehele vastgoedbranche. In dat verband komt onvermijdelijk de bouwfraudeaffaire aan de orde, die enkele jaren geleden voor opschudding zorgde. Weliswaar ging het hier om een praktijk die tot halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw voor “normaal” en “acceptabel” doorging: tussen de coulissen onderling prijsafspraken maken om aanbestedingen soepeler te laten verlopen en bouwbedrijven levensvatbaar te houden. En het heette destijds geen fraude, maar handelen volgens de Erecode. Studenten bouwrecht kregen zelfs college

over deze vooroverleggen (zo moet je dat spel spelen!). De vóór-vóóroverleggen hebben natuurlijk nooit gemogen. Jip Greuters constateert dat de hele bouwwereld blij is met de ‘opschoning’ van de branche. ‘Bij nader inzien zijn alle partijen er blij mee, ook de ondernemingen die er diep in zaten. Er is totaal geen sprake van nostalgie naar een verondersteld goed functionerend systeem van voorheen. Smeergeldkwesties zoals die nu spelen rond het Limburgse bouwbedrijf Jansen-De Jong wekken binnen de branche ook hevige verontwaardiging en worden beschouwd als bezoedeling van het eigen nest, terwijl de branche nu juist alle zeilen bijzet om een schoon imago te krijgen en transparant te handelen.’ Betere aanbestedingen Opdrachtgevers en opdrachtnemers zoeken nu naar nieuwe, effectieve samenwerkingsvormen bij aanbestedingen. ‘Dat leidt tot nieuwe, vaak ingewikkelde aanbestedingstrajecten,’ zegt Greuters. ‘Bijvoorbeeld zoals bij de Arnhemse OV-terminal. Men zegt: dit is de prijs die we ervoor over hebben, die staat vast. Vervolgens kunnen potentiële opdrachtnemers aangeven welke wensen en welk kwaliteitsniveau zij voor die prijs kunnen en willen leveren. Mijn indruk is, dat dit soort processen met vallen en opstaan steeds beter verloopt en dat uiteindelijk een goede kwaliteit wordt gewaarborgd. Dan kan het nog misgaan, maar dan ligt het aan iets totaal anders, zoals bij dat appartementencomplex in Maastricht: het opknippen van bouwtrajecten in steeds meer deeldisciplines en –verantwoordelijkheden, waardoor de coördinatie zoek raakt. Maar ook daar heeft men inmiddels lering uit getrokken.’

m2 | 03-11 | 

Vastgoed Snippers

PLEZIERIG EN COMFORTABEL WERKEN

foto’s: DTZ Zadelhoff en Strijbosch Thunissen

Impact 43, Duiven DTZ Zadelhoff heeft ca. 683 m2 bedrijfsruimte verhuurd aan de Impact 43 in Duiven aan CWS-Boco Nederland BV. Impact 43 bevindt zich op een fraaie zichtlocatie aan de A12.

ijsseloord 2 is een strategisch gelegen businesspark in het midden van het land. Met de belangrijkste snelwegen in de directe nabijheid, Duitsland en de Randstad ‘om de hoek’ én de veelzijdige, ondernemende stad Arnhem als uitvalsbasis, biedt ijsseloord 2 een perfecte vestigingslocatie. Een plek waar het ook plezierig en comfortabel werken is, dankzij de ruimtelijke ligging, de parkachtige omgeving en de fraaie, herkenbare architectuur. Duurzame kwaliteit staat daarbij hoog in het vaandel, met als uitgangspunt de zorg en aandacht voor de wensen van de bewoners. Wilt u een kantoor met bedrijfshal, bebouwing met open ruimtes, of verschillende kleinere kantooreenheden? Kijk op de site of bel meteen, want er is veel mogelijk op ijsseloord 2.

Ketelstraat 13, Arnhem DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens Syntrus Achmea Vastgoed een winkel van totaal circa 208 m2 winkel en circa 303 m2 opslagruimte, verhuurd aan Blue 32. Het pand is in beheer bij DTZ Zadelhoff Property Management.

Psychologiepraktijk naar Amsterdamseweg 25a Voor de kantoorruimte aan de Amsterdamseweg 25a in Arnhem is een huurovereenkomst gesloten met GGz Praktijk uit Arnhem, een praktijk van psychologen die reeds een andere vestiging in Arnhem heeft aan de Trans 15. Namens de verhuurder heeft Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis bemiddeld bij de verhuur. PriceWaterhouseCoopers kiest voor IJsselooord 2 PriceWaterhouseCoopers sloot een overeenkomst voor de aanhuur van 1300 m2 kantoorruimte in gebouw Rivage, op een zichtlocatie (IJsseloord2) aan de A12. In het gebouw aan de Meander 901, met een totale oppervlakte van circa 10.000 m2, zijn reeds gevestigd: Logica CMG en PNO Consultants. De eigenaar van het gebouw werd geadviseerd door Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis, in collegiale samenwerking met DTZ Zadelhoff. De huurder werd geadviseerd door Boer Hartog Hooft makelaars uit Amsterdam.

ijsseloord 2 Projectontwikkeling bv Postbus 5462 6802 EL Arnhem T 026 364 62 14 F 026 364 73 69 [email protected] www.ijsseloord2.nl

www.ijsseloord2.nl

Koningstraat 13a, Arnhem DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VastNed Retail Nederland B.V. ca. 131 m2 winkelruimte gelegen op de begane grond met opslagruimte in de kelder van de Koningstraat 13a verhuurd aan Lederwaren V.O.F. Winkelhorst .

m2 | 03-11 | 11

mr. Ewoud Pranger

Leidt gebruik Vastgoedlichaam tot fiscale vastgoedfraude?

Vastgoedlichamen Waar gaat het om? Over de verkrijging van in Nederland gelegen vastgoed is in principe altijd 6% overdrachtsbelasting verschuldigd, bepaalde vrijstellingen daargelaten. Het gaat hier dus puur om de overdracht van het vastgoed: de stenen. Door het vastgoed in een bv (of andere rechtspersoon) in te brengen en vervolgens de aandelen in de bv over te dragen, zou heffing van overdrachtsbelasting in de toekomst eenvoudig kunnen worden ontgaan. De wetgever heeft hier in het verleden een stokje voor gestoken door in de wet op te nemen dat ook over de verkrijging van een aandelenbelang in een vastgoedlichaam van 1/3e of meer (inclusief bestaand bezit), 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd.

12 | 03-11 | m2

Van een vastgoedlichaam als hiervoor bedoeld was tot voor kort sprake als de bezittingen van de vennootschap voor 70% of meer uit in Nederland gelegen vastgoed bestond. Daarnaast gold en geldt de voorwaarde dat de vennootschap het vastgoed hoofdzakelijk (70%) gebruikt voor de handel of exploitatie hiervan. Van dit laatste is bijvoorbeeld geen sprake indien een bv een bedrijfspand bezit, waarin door die bv een onderneming (zoals een bakkerij of advieskantoor) wordt uitgeoefend. Spelen met de bezittingen Tot 1 januari was het relatief eenvoudig om onder de bezitseis van 70% uit te komen. Door het creëren van andere bezittingen bij de vennootschap verwaterde het vastgoedbezit tot onder de 70% en kon heffing van overdrachtsbelasting bij overdracht van de aandelen van de vennootschap worden voorkomen. De gemakkelijkste manier om het vastgoedbezit van een vennootschap onder de 70% te brengen, was door simpelweg liquide middelen in de onderneming te storten. Voor een succesvolle aandelenverkoop zonder overdrachtsbelasting moest dan wel een jaar worden gewacht, omdat het stempel van vastgoedlichaam een jaar aan het lichaam ‘blijft plakken’.

Tot slot Met de bovengenoemde maatregelen heeft de wetgever de mazen in de wet proberen te dichten. Ons bekruipt daarbij echter het gevoel dat met een kanon op een mug is geschoten. Als gevolg hiervan is het dus (nog meer!) oppassen geblazen met de overdracht/ aankoop van aandelen in vennootschappen met daarin het nodige vastgoed. Dit zou wel eens eerder dan verwacht tot heffing van 6% overdrachtsbelasting kunnen leiden. Aarzelt u in dergelijke gevallen niet om contact met ons op te nemen.

Het voorgaande betekent dan ook dat een vennootschap veel sneller het predicaat ‘vastgoedlichaam’ zal krijgen dan voorheen. Ook een vennootschap die toevallig een pandje aan een derde verhuurt en verder niet veel activa heeft, kan thans vrij snel als vastgoedlichaam kwalificeren. Zeker als de eventuele vorderingen op de aandeelhouder als verdacht moeten worden beschouwd en niet meetellen bij de toetsing aan het 50%-criterium. Overigens geldt in dit verband nog wel een tegenbewijsregeling. Indien kan worden aangetoond dat er zakelijke/bedrijfseconomische argumenten aan een vordering ten grondslag liggen, mag de vordering wel worden meegenomen. De bewijslast hiervoor ligt dus echter wel bij u – u staat in feite al op achterstand – waardoor een goede schriftelijke vastlegging van de bedrijfseconomische motieven van de lening/vordering dan ook evident is.

Mr. Ewoud Pranger Partner Deloitte Indirect Tax

Voorts is op dit gebied nog een aantal andere wijzigingen per 1 januari 2011 ingevoerd waarop wij in dit kader echter niet nader kunnen ingaan.

Een andere manier om de 70%-eis te frustreren en te voorkomen dat een vennootschap als vastgoedlichaam kwalificeerde, of om van het stempel vastgoedlichaam af te komen, was het creëren van een vordering op een andere veelal gelieerde vennootschap. Ook een vordering kwalificeert immers als een bezitting die voor de 70%-toets moet worden meegenomen. foto: JP Productions

In deze editie van M2 komen de auteurs van het succesvolle boek ‘De vastgoedfraude’ aan het woord. Waar de fiscus jarenlang geen weet en zicht had op deze omvangrijke fraude in de vastgoedwereld, zit zij er kort bovenop als het gaat om het bestrijden van ‘constructies’ die zijn opgezet om belastingheffing (o.a. overdrachtsbelasting) bij de overdracht van vastgoed te voorkomen door gebruik te maken van zogenaamde ‘Vastgoedlichamen’. Van fraude is bij deze constructies geen sprake, maar er wordt wel handig gebruik gemaakt van de mogelijkheden in de wet. Bij het ‘repareren’ hiervan is niet geschroomd rigoureuze maatregelen te nemen en er is zelfs een wetswijziging aan te pas gekomen om per 1 januari van dit jaar een einde aan deze constructies te maken. Dat deze maatregelen ook leiden tot de nodige ‘overkill’ zal uit deze bijdrage blijken.

Vanaf 1 januari hebben onder meer de voorgaande constructies aanzienlijk aan belang verloren. Ten eerste omdat de wetgever de (bezits)eis van 70% naar 50% heeft aangepast en bij de toetsing hieraan thans ook het buitenlands vastgoed moet worden meegeteld, waardoor beduidend eerder aan dit (50%-)criterium zal worden voldaan. Ten tweede omdat vorderingen op gelieerde vennootschappen en/of natuurlijke personen (echtgenoten, kinderen, broers, zussen et cetera) als ‘verdachte’ bezittingen worden aangemerkt en niet langer meetellen voor de beoordeling van het nieuwe 50%-criterium.

Vasco van der Boon en Gerben van der Marel over hun bestseller

De Vastgoedfraude foto’s: Financieele Dagblad

In 2007 vonden op grote schaal invallen en invorderingen van administraties plaats door het FIOD-ECD en het Openbaar Ministerie, onder meer bij Rabo Vastgoedgroep, Philips Pensioenfonds en Fortis Vastgoed. Een fraude van ongekende omvang kwam aan het licht. Voornaamste benadeelden: de ABN-Amro-dochter Bouwfonds en tienduizenden pensioengerechtigden, ex-werknemers van Philips. De totale schade bedraagt ruim tweehonderd miljoen euro. Belangrijke verdachten zijn vastgoedondernemer Jan van Vlijmen (tot 2001 directeur commercieel vastgoed bij Bouwfonds), Will Frencken (voormalig directeur Philips Pensioenfonds) en Rob Lagaunne (Frenckens opvolger). Zij werden in 2007 gearresteerd en zullen zich eind 2010 of in 2011 voor de rechter moeten verantwoorden. In hun boek De Vastgoedfraude doen Vasco van der Boon en Gerben van der Marel, beiden journalist bij het Financieele Dagblad, minutieus verslag van alle verwikkelingen. Voor M2 lichten zij graag hun visie, beweegredenen en werkwijze toe. goedfraude was in 2010 genomineerd voor NS Publieksprijs en kreeg dit jaar de M.J. Brusseprijs voor het beste journalistieke boek. In oktober 2010 werd bekend dat producent Paul Voorthuizen (SNP) zich waagt aan de verfilming. Eerder toonde Reinout Oerlemans zich geïnteresseerd, maar die trok zich terug uit vrees voor claims uit de vastgoedwereld.

‘Het is niet echt branchebreed. Als je dat zegt, doe je veel nette mensen tekort.’

Gerben van der Marel en Vasco van der Boon

14 | 03-11 | m2

Film De vastgoedfraude staat inmiddels ook bekend als de Klimop-zaak. In november 2009 vond de eerste rechtszaak plaats. Rob Willemsen en Maarten Minderman, directeuren van ontwikkelaar Willemsen Minderman, werden tot anderhalf jaar cel veroordeeld. Hun bedrijf fungeerde tussen 1999 en 2005 als doorgeefluik voor geld dat door Van Vlijmen en consorten bij Bouwfonds werd weggesluisd. Vlak voor hun veroordeling kwam het boek van Van der Boon en Van der Marel uit. Inmiddels zijn meer dan 80.000 exemplaren verkocht en is het aan zijn vijftiende druk toe. De Vast-

Tijdsdruk De Vastgoedfraude leest weg als een vlotte thriller. Tegelijkertijd zijn de zorgvuldigheid van de documentatie en de overstelpende hoeveelheid gegevens en getuigenverklaringen indrukwekkend. De schrijvers leveren degelijk werk. Vooralsnog heeft dan ook vrijwel niemand de feitelijkheid van hun relaas in twijfel durven trekken. ‘We zijn al heel lang met dit onderwerp bezig,’ zegt Vasco van der Boon. ‘Tijdens de vele gesprekken die we voerden, zeiden we steeds dat we met een boek bezig waren. Maar er ontstond ineens tijdsdruk doordat er spoedig zicht kwam op een eerste rechtszaak, namelijk die tegen Willemsen en Minderman. Vanwege die snellere rechtsgang hebben we het boek binnen vier maanden tot stand gebracht, met werkdagen van ongeveer veertien uur. Soms werkten we ook in de weekenden door. Dat heeft ook een voordeel! Als dagbladjournalisten zijn we namelijk verslaafd aan deadlines; we leven op als we onder druk staan. Hopelijk maakt het resultaat niet de indruk van haastwerk.’

m2 | 03-11 | 15

‘Rabobank, de huidige eigenaar van Bouwfonds, vermoedt dat er zaken misgingen bij ongeveer 550 vastgoedtransacties tussen 1995 en 2006.’ Meer onderzoek Dekken de zaken die aan het licht komen de lading of zien we alleen het spreekwoordelijke topje van de ijsberg? Een overbekende discussie, die de auteurs niet willen voeren. Vasco van der Boon denkt wel dat er meer is dan wat zij beschrijven: ‘Als de eerste rechtszaak zich in 2020 had aangediend, dan waren we tot dat jaar doorgegaan met onze research. We zijn namelijk op veel kwesties gestuit die nader onderzoek rechtvaardigen. In ons boek behandelen we zo’n twintig zaken, waarvan er twaalf zijn uitgerechercheerd. Rabobank, de huidige eigenaar van Bouwfonds, vermoedt echter dat er zaken misgingen bij ongeveer 550 vastgoedtransacties tussen 1995 en 2006. Maar ze hebben gezegd: we houden ermee op, het is onmogelijk om overal de onderste steen boven te krijgen.’ Gerben van der Marel: ‘Justitie vervolgt nu twee pensioenfondsdirecteuren van Philips: Will Frencken en zijn opvolger Rob Lagaunne. Wij hadden er vier in het vizier. Bij Philips zelf zeggen sommigen dat we ook onderzoek hadden moeten doen naar de vijf voorafgaande directeuren. Alle vastgoedtransacties van de afgelopen tien jaar zouden een “onzakelijk” karakter hebben! Het verbaast ons dat andere journalisten daar niet op duiken!’ Moraliteit Wie het boek leest, laat zich makkelijk meeslepen door verbazing en misschien ook door verontwaardiging. Toch zijn ethische motieven hier niet interessant, vinden de auteurs. Van der Boon: ‘Morele verontwaardiging is niet mijn drijfveer. Als journalist wil ik informatie openbaren die anders niet geopenbaard zou worden. De fraude heeft namelijk kunnen plaatsvinden in een wereld die zich kenmerkt door gebrek aan transparantie. Wij proberen er de schijnwerpers op te zetten, teneinde die transparantie wel te verkrijgen. Daar gaat het mij om. Geef me de portefeuille Landbouw en ik ga er als gedreven journalist net zo tegenaan. Ik voel weliswaar grote verwondering over wat we aantroffen, maar nog steeds zie ik het niet in termen van goed en kwaad. Dat is eigenlijk merkwaardig, want ik besef ook wel dat een deel van de ellende voortkomt uit het gebrekkige morele kompas van de betrokkenen. En toch zou ik ten aanzien van sommigen van hen best sympathie of empathie kunnen voelen.’

‘Morele verontwaardiging is niet mijn drijfveer. Als journalist wil ik informatie openbaren die anders niet geopenbaard zou worden.’ 16 | 03-11 | m2

Dat bracht hem in problemen met Justitie, want daar konden ze geen daadwerkelijke prestatie zien die zo’n bedrag rechtvaardigde. De schikking met Justitie kost hem nu 40 miljoen.’

‘Er is zelfs sprake van zombiebedrijven, die slechts een tussenstation zijn voor het wegsluizen van geld.’

Vasco van der Boon

Geld parkeren Zo’n beetje de eerste affaire die in De Vastgoedfraude aan de orde komt, betreft de zaak rond Rob Willemsen en Maarten Minderman. Het lot van deze ambitieuze projectontwikkelaars, vanaf eind jaren negentig, is exemplarisch voor de werkwijze van het duo Jan van Vlijmen en zijn aangetrouwde oom en rechterhand Nico Vijsma. De laatste oefende als ‘mental coach’ vaak een belangrijke psychologische invloed uit op potentiële medewerkers en beoogde medeplichtigen. ‘Een terugkerend patroon is het creëren van potjes met geld,’ zegt Vasco Van der Boon. ‘Men doet een overdadige uitgave met gemeenschapsgelden, zoals bij het Bouwfonds, of vanuit een pensioenpot en men stapt te duur in projecten. Dat gebeurt met opzet. Die overtollige gelden worden geparkeerd in een BV, een voorziening of reservering. Met de bedoeling om die later weer leeg te halen via een papieren legitimatie, met facturen waar geen concreet werk tegenover staat. Er is zelfs sprake van zombiebedrijven, die slechts een tussenstation zijn voor het wegsluizen van geld. Een voorbeeld is Universum, de geheime BV van Will Frencken. Dat bedrijf diende een factuur van zes miljoen euro in bij vastgoedmagnaat Harry Hilders, zogenaamd in verband met transacties bij Philips. Hilders was aanvankelijk wel wantrouwend, maar uiteindelijk heeft hij betaald.

prijs. Het is begrijpelijk dat een vastgoeddeskundige als Aart Hordijk zich daar zorgen over maakt. Hij vindt dat taxateur weer een beschermd beroep moet worden. Nu is het een kwestie van u vraagt, wij draaien. Als toetssteen voor het economisch verkeer werkt het niet meer.’

Slachtoffers? Willemsen en Minderman roken – begrijpelijk en voorstelbaar - kansen om zich als ontwikkelaar te profileren met behulp van de royale financiële injecties door Van Vlijmen. Die werden aanvankelijk gepresenteerd als voorinvesteringen voor ambitieuze Bouwfonds-projecten, waarvoor Willemsen en Minderman als intermediaire ontwikkelaars zouden worden ingeschakeld. Treffend voorbeeld: de Coolsingeltoren, een prestigieuze kantoorlocatie die nooit van de grond kwam. Vervolgens zogen van Vlijmen en Vijsma het bedrijf weer leeg met allerhande spookfacturen. Via die omweg verrijkten zij zichzelf en hun eigen BV’s, ten koste van Bouwfonds. Van der Boon: ‘Willemsen en Minderman gedragen zich min of meer als slachtoffers. Maar de rechtbank ziet het anders. Daar redeneert men als volgt: u had op enig moment “nee” kunnen zeggen. Het leerstuk over de eigen verantwoordelijkheid vinden ze kennelijk erg belangrijk. Wij doen geen uitspraken over strafbaarheid en strafmaat. Kijk, er is een journalistieke werkelijkheid en een strafrechtelijke werkelijkheid. In ons boek staat alleen wat er gebeurd is. Tot welke uitspraak dat feitencomplex moet leiden, daar gaan wij niet over.’

Omkoopbaar Van Vlijmen en zijn symbiotische tegenhanger Vijsma, respectievelijk ‘onkreukbare gentleman’ en ‘indo-beatnik met spirituele aspiraties’ creëerden een netwerk van medeplichtigen, die kennelijk omkoopbaar waren en voor hen voordelige vastgoeddeals faciliteerden. De aldus geronselde ‘handlangers’ konden dat doen vanuit sleutelposities binnen organisaties, zoals Will Frencken. Hij kon als directeur het vastgoed van Philips Pensioenfonds goedkoop van de hand kon doen en ander vastgoed (te duur) inkopen. ‘Van Vlijmen en Vijsma, die elkaar perfect aanvulden, waren meesters in het rekruteren van mensen die in dat opzicht kwetsbaar waren,’ vertelt Vasco Van der Boon. ‘Bijvoorbeeld aspirant werknemers die vielen in de categorie jong en ambitieus. Bij sollicitaties vroeg Nico Vijsma: wat wil je over een jaar bereikt hebben, nog steeds in die ambtenarij van Bouwfonds zitten, een eigen adviesbureautje hebben, of multimiljonair zijn? Diegenen die binnen een jaar van leerling-projectontwikkelaar wilden doorstomen naar de positie van multimiljonair, waren zo hongerig naar geld dat ze in de plannen pasten. Een andere categorie betreft mensen die al heel lang op een positie zitten en het gevoel hebben dat ze zijn ondergewaardeerd. Ze vinden dat ze altijd hard gewerkt hebben en tegen hun pensioen nog recht hebben op een “klappertje”.’

‘Voor het project Symphony op de Zuidas, vonden wel vijf taxaties plaats. Pas de vijfde keer was de opdrachtgever tevreden.’

…..een netwerk van medeplichtigen, die kennelijk omkoopbaar waren en voor hen voordelige vastgoeddeals faciliteerden.

Taxaties van elastiek Een ander, eveneens voor de affaire kenmerkend patroon wordt zichtbaar bij de waardebepaling van vastgoed. Daar wreken zich bij uitstek de schimmigheid en het gebrek aan transparantie en ontstaat het klimaat waarin fraude kan gedijen, denkt ook Gerben van der Marel: ‘Er is te duur of te goedkoop verkocht of ingekocht. Dat was wel ons eerste aangrijpingspunt, maar eigenlijk konden we er niets mee. Taxaties zijn van elastiek! Voor het project Symphony op de Zuidas, vonden wel vijf taxaties plaats. Pas de vijfde keer was de opdrachtgever tevreden, dat kwam lekker in de buurt van wat de fraudeverdachten de meest wenselijke waardering vonden. Overigens, meestal kun je bij transacties helemaal niet zien hoe voorgaande taxaties waren. Waarschijnlijk laten de verdachten in de rechtszaak taxateurs opdraven die gaan zeggen: ja hoor, dat was toen precies de goede

Cultuur ‘Bij iemand als Will Frencken komt daar nog iets anders bij kijken,’ denkt Van der Marel. ‘Hij is het product van een cultuur. Zijn voorganger was ook aan het rommelen, net als zijn opvolger Rob Lagaunne. Verschillende directeuren van Philips Pensioenfonds hadden meer aandacht voor eigen voordelen dan voor de belangen van pensioengerechtigden. Na het verschijnen van ons boek werden we gebeld door een bekende vastgoedtycoon. Hij vertelde dat er in de jaren zestig al een pensioendirecteur was die zijn huis liet verbouwen door een aannemer die voor Philips werkte. Zulke zaken zijn jarenlang gladgestreken in een zwijgcultuur.’ Van der Boon: ‘Steeds als wij dachten dat we iets bijzonders hadden gevonden, kwamen de zogenaamde echte marktkenners met opmerkingen als: dat wisten we toch al lang, is dát het nu? Vergoelijkende reacties, die aangaven dat het

m2 | 03-11 | 17

toch zo erg niet was. Iedereen deed het toch? Anders deed een ander het! Het moest wel, anders kon je geen zaken doen. Mensen op hoge posten zeiden: je weet toch dat de helft van de facturen in het bedrijfsleven vals is! Nou, dat weet ik helemaal niet!’

‘Zulke zaken zijn jarenlang gladgestreken in een zwijgcultuur.’ Nette mensen De vergelijking met de bouwfraude dringt zich op, erkent Van der Boon: ‘Voordat het bouwfraude genoemd werd, zag men zulke prijsafspraken als de gewenste praktijk. Hoogleraren bouwkunde gaven les over hoe tijdens vooroverleg over aanbestedingen bepaalde afspraken en vormen van verevening tot stand kwamen. Zo moest je dat doen! Daar deed de hele branche aan mee. Dat kun je bij deze vastgoedfraude niet zeggen. Het betreft weliswaar geen incident en blijkbaar is de hele bedrijfskolom gevoelig voor omkoping, maar het is niet echt branchebreed. Als je dat zegt, doe je veel nette mensen tekort.’ Gerben van der Marel: ‘Sinds het verschijnen van ons boek merken we dat de vastgoedwereld positief staat tegenover openbaarmaking van misstanden. Men erkent de ontsporingen en wil graag de rotte appels uit de mand verwijderen. Dat is ook de enige manier waarop de “schone” vastgoedwereld kan overleven.’

Coolsingeltoren: nooit gerealiseerd

18 | 03-11 | m2

Bronnen Soms lijkt het erop dat de auteurs van De Vastgoedfraude vrij gemakkelijk toegang hadden tot allerlei personen die bereid waren om uit de school te klappen. Opvallend ruimhartig citeren ze uit door Justitie afgetapte telefoongesprekken, waarvan de echtheid kennelijk buiten kijf staat. Toch is het proces iets moeizamer geweest dan de vlotte schrijftrant doet vermoeden. ‘We vertellen niet met wie we wel of niet gesproken hebben,’ zegt Vasco van der Boon. ‘Maar met alle personen die in het boek voorkomen, is wel op de een of andere manier contact geweest. Direct of indirect, via de voordeur of via de achterdeur. Met Van Vlijmen hadden we voor het verschijnen van het boek graag persoonlijk gesproken.’ De authenticiteit van de taps is volgens Gerben van der Marel boven iedere twijfel verheven: ‘Dat weten we doordat een en ander ons van verschillende kanten is aangereikt. Ook weten we zeker dat ze allemaal gemaakt zijn door Justitie. Vanwege de bescherming van onze bronnen zullen we nooit zeggen hoe we aan het materiaal zijn gekomen. Overigens hebben niet alleen wij uit de taps geciteerd; dat is door diverse media gedaan.’

de drang tot persoonlijke verrijking bij mensen die al zeer welgesteld zijn. Inmiddels is Jan van Vlijmen 75 miljoen euro kwijt aan schikkingen met Justitie. Die betreffen alleen zijn BV’s; als persoon moet hij nog terecht staan. Mogelijk is hij nu alles kwijt. Dat willen hij en zijn advocaat tenminste aannemelijk maken. Maar tot 2010 (en lang daarvoor!) was deze vastgoedtycoon buitengewoon rijk. Toch gedroeg hij zich dusdanig, dat hij bij ingewijden bijnamen verwierf als ‘gigageldwolf’ en ‘Rupsje Nooitgenoeg’. ‘Materiële status kan verslavend werken,’ denkt Gerben van der Marel. ‘Geld heeft op sommige mensen een perverse uitwerking en dan is het nooit genoeg. Waar ligt je prijs? Lagaunne liet zich stiekem een pakketje met dure horloges overhandigen. Eigenlijk is dat zielig, maar later kreeg hij ook geld. Frencken heeft nog betrekkelijk lang zijn rug recht gehouden. Maar bij het opvoeren van de prijs ging hij om. Vergeet niet dat er een aantal jaren erg makkelijk erg veel geld verdiend werd in de vastgoedsector. Mensen die tegen die wereld van uitzonderlijk rijke vastgoedlui aanschurken en daar graag bij willen horen, kunnen gevoelig zijn voor bepaalde financiële prikkels.’

Publicatie en strafmaat Mede door het verschijnen van De Vastgoedfraude komt al veel naar buiten, nog voor de aanvang van een aantal rechtszaken. Kan dat invloed hebben op de rechtsgang? Vooral de transcripties van telefoontaps zouden een rol kunnen spelen. Het is volgens Van der Boon niet zo dat openbaarmaking van de taps of andere informatie kan bewerkstelligen dat verdachten vrijuit gaan. Het is lang niet altijd een kwestie van ‘trial by media’ als verzachtende omstandigheid of als argument voor de opvatting dat de verdachte ‘al genoeg gestraft is door de publiciteit’: ‘Er is onderzoek gedaan naar de effecten van vooraf publiceren uit strafdossiers. Daaruit blijkt dat dit nooit invloed heeft op de strafbaarheid op zichzelf, wel op de strafmaat. In een derde van de vonnissen is het een reden voor verzwaring van de straf. In die gevallen spelen argumenten mee als het aangetaste vertrouwen in de rechtstaat, maatschappelijke onrust of de geschokte samenleving. In tweederde van de vonnissen heeft voorpublicatie uit het strafdossier strafverlichting tot gevolg. Gek genoeg leidt dat nooit tot de interessante vraag of verdachten opzettelijk bij journalisten gingen lekken, juist om strafvermindering te verkrijgen.’

Maatregelen De vastgoedwereld wil schoon schip maken. Dat blijkt uit allerlei recente publicaties in de vakpers. Volgens Van der Boon en Van der Marel zijn er heel simpele maatregelen denkbaar om integriteitsrisico’s te beperken. Van der Boon: ‘Het zijn eenvoudige regels, die in de rest van de financiële wereld allang gemeengoed zijn. Weet met wie je zaken doet! Ga niet in zee met zombiebedrijven, zodat onduidelijk is waar een factuur op slaat en bij wie het geld terechtkomt. Hanteer het vier-ogen-principe, dus laat nooit één persoon een grote deal sluiten met de andere partij. Schraag je mondelinge afspraken zo spoedig mogelijk door schriftelijke vastlegging. Die regel geldt overal elders. Maar in de gevallen die wij aantroffen, werden aanspraken op tientallen miljoenen euro’s gemaakt op basis van mondelinge toezeggingen over bouw- en ontwikkelingsclaims.’ ‘Leg je onschuld maar eens aan de fiscus uit als er niets op papier staat,’ zegt Gerben van der Marel. ‘Bij witwaszaken geldt allang dat je dan vrijwillig het risico hebt genomen, dus zit je fout. Ook al ben je te goeder trouw, je bent onderworpen aan een omgekeerde bewijslast. Je zult je eigen zuiverheid moeten aantonen. Dat is Paarlberg niet gelukt.’

‘Men wil de rotte appels uit de mand verwijderen. Dat is ook de enige manier waarop de “schone” vastgoedwereld kan overleven.’ Rupsje Nooitgenoeg Nogmaals, wie kennis neemt van De Vastgoedfraude valt ten prooi aan stijgende verbazing. Die slaat onder meer op

Falend toezicht heeft excessen mogelijk gemaakt. Nalatigheid? Falend toezicht heeft excessen mogelijk gemaakt, volgens Van der Marel: ‘Bij de verantwoordelijken, waaronder Hans Wiegel als een van de langst zittende commissarissen

Gerben van der Marel

bij Bouwfonds, is geen spoor te vinden van enig kritisch vermogen. Men vroeg niet door, men keurde allerlei dingen globaal goed, tekende af en daar bleef het bij. Waarom vroeg niemand zich af waarom de rendementen van het Philips Vastgoed zo achterbleven? Feitelijk kon één man in alle vrijheid beslissen over 1,5 tot 2 miljard aan pensioenvermogen! De benadeelde organisaties presenteren zichzelf als slachtoffers, maar kun je hun topmensen en commissarissen geen nalatigheid verwijten?’ De top daarop aanspreken is volgens Van der Boon nu niet opportuun: ‘Dat heeft destijds bij de Slavenburg-affaire niets opgeleverd. Misschien is het vanuit Justitie verstandig om zich in eerste instantie te richten op mensen die daadwerkelijk gerommeld hebben, ook al heeft de top daarvoor de ruimte laten bestaan. En je kunt wel zeggen: de gelegenheid maakt de dief, maar soms maakt de dief de gelegenheid.’

m2 | 03-11 | 19

staat leeg. Je moet aannemen dat er van zo’n 3 miljoen niets meer is te maken. Eindeloos met de prijs zakken, om toch nog kopers of huurders te vinden, zal niets uithalen. Onder een bepaalde huurprijs komt er niemand meer. Het klinkt triest, maar sommige locaties hadden nooit moeten ontstaan; die hebben geen toekomst, hoe ver je de prijs ook laat zakken. En lang niet alle kantoorgebouwen lenen zich voor herbestemming, bijvoorbeeld door er woningen van te maken.’

Aart Hordijk over vastgoedtaxaties

Eén waardebegrip, zonder misverstanden

Berichtgeving Ondanks de ruimere beschikbaarheid van gegevens is de inhoudelijke kwaliteit van de berichtgeving daarover afgenomen, vindt Hordijk. ‘Het is zorgelijk dat er steeds minder inzicht is in vastgoedtransacties. Als je aandelen koopt, heb je meteen via internet de koers te pakken. Maar bij vastgoed bepalen koper en verkoper gezamenlijk of er überhaupt iets gepubliceerd wordt. De vakpers, zoals Property.nl en Vastgoedmarkt, is wel alert, maar ze komen niet makkelijk aan hun informatie. Het is trouwens een enorm tijdsintensief karwei om alles boven water te krijgen en te controleren.’

Professor Dr. Aart C. Hordijk MRICS is hoogleraar Waardebepaling Vastgoed aan de TiasNimbas Business School. Als directeur voor de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) stimuleerde hij het standaardiseren van methoden om de waarde van vastgoed te bepalen. In dat kader propageerde hij ook de acceptatie van internationale normen, zoals die ontwikkeld zijn door de Investment Property Databank (IPD), een organisatie die zich toelegt op het meten van de bedrijfseconomische prestaties van vastgoed. Inmiddels zijn ROZ en IPD geïntegreerd. Nederlandse institutionele beleggers hanteren nu de ROZ/IPD index. Hordijk bepleit gebruik van deze index voor de hele sector, wat gepaard zou moeten gaan met meer transparantie.

Het is maatschappelijk geld, dus is transparantie gewenst. Statistische informatie Taxaties onttrekken zich soms aan kritische beschouwing, hetgeen in het recente verleden kennelijk tot misstanden kon leiden. De weigering om maatstaven te hanteren die voor de buitenwacht verifieerbaar zijn of om überhaupt opening van zaken te geven over de totstandkoming van taxaties, wordt vaak gemotiveerd met de bewering dat ieder object ‘uniek’ is. Dat beroep op uniciteit vindt Hordijk volkomen onterecht: ‘Je kunt in vastgoed best homogene groepen onderscheiden. De waarnemingen die je daarbinnen doet, kunnen leiden tot statistische informatie. Neem bijvoorbeeld wijkwinkelcentra tussen 3000 en 5000 vierkante meter. Die lijken sterk op elkaar. Dus als je er vijftig naast elkaar legt, dan kun je daar statistisch wat mee.’

20 | 03-11 | m2

Stabiele factor Hordijk ziet een duidelijke tendens in de richting van een steeds groter aandeel van vastgoed in beleggingsportefeuil-

les. ‘Daar zijn goede redenen voor,’ vindt hij. ‘Het heeft een stabiel karakter in vergelijking met aandelen en obligaties. Met vastgoed houd ik mij al heel lang bezig en ik probeer daar ook wetenschappelijk vorm aan te geven. Daarmee kun je – denk ik – taxaties kwalitatief binnen bepaalde marges houden en bekijken of die marges binnen een segment in verhouding blijven. Vervolgens ben ik voor terugkoppeling van onderzoek en kennis naar de sector via publicaties. De belangstelling daarvoor bij de sector moest groeien. Men was niet gewend aan de beschikbaarheid van gegevens.’

‘Het is zorgelijk dat er steeds minder inzicht is in vastgoedtransacties. Als je aandelen koopt, heb je meteen via internet de koers te pakken. Maar bij vastgoed bepalen koper en verkoper gezamenlijk of er überhaupt iets gepubliceerd wordt.’

‘Het klinkt triest, maar sommige locaties hadden nooit moeten ontstaan; die hebben geen toekomst, hoe ver je de prijs ook laat zakken.’

Uitwassen Hoewel hij de ‘handel’ in zijn dagelijkse werkzaamheden nauwelijks tegenkomt, heeft Aart Hordijk kennelijk wel een visie op de uitwassen van die handel. Uiteraard heeft ook Handel hij kennisgenomen van De Vastgoedfraude door de journaDe weerstand tegen helderheid inzake waardebepaling listen Van der Boon en Van der Marel, die hem in hun boek schijnt vooral aanwezig te zijn bij diegenen die commercieel meer dan eens opvoeren of citeren. Bovendien is hij in de

Vaker taxeren Eén waardebegrip, zonder misverstanden. Voor Hordijk is het essentieel: ‘De internationale standaard zoals die nu beschikbaar is, moet niet alleen geaccepteerd worden in de hele branche, maar ook worden verankerd in de wetgeving. Zo creëer je uniformiteit en voorkom je dat men op een verkeerde manier met taxaties omgaat.’ Hij pleit ook voor frequenter taxeren, minimaal één keer per jaar of - wanneer gewenst - per kwartaal. ‘Dat is nodig om waardeontwikkeling vast te stellen. Samen met de netto huuropbrengsten krijg je dan een beeld van het rendement over het belegde vermogen. Uitgaande tenminste van een redelijk stabiele portefeuille. Met kwartaaltaxaties kun je de dynamische parameters, zoals de huurontwikkeling, de door beleggers geëiste rendementen en de gerealiseerde rendementen op transacties beter volgen.’

‘Je kunt in vastgoed best homogene groepen onderscheiden. De waarnemingen die je daarbinnen doet, kunnen leiden tot statistische informatie.’ Hopeloze kantoren In de kantorensector is de waardebepaling moeilijk geworden, erkent Hordijk: ‘Ongeveer 8 miljoen vierkante meter

foto: TiasNimbas Business School

Wetenschappelijk Aart Hordijk heeft zich jarenlang sterk gemaakt voor de verwetenschappelijking van het vakgebied ‘waardebepaling’. Hij heeft ook altijd gevonden dat de betreffende wetenschappelijke inzichten bij vastgoedprofessionals gemeengoed zouden moeten zijn. Inmiddels is dat bij institutionele beleggers steeds vaker het geval, tot zijn tevredenheid: ‘Vastgoed maakt een belangrijk deel uit van de beleggingsportefeuilles van institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars. Het gaat om veel geld. Speel je in de eredivisie mee, dan moet je je aan de internationale spelregels houden, vind ik. Bovendien is het maatschappelijk geld, dus is transparantie gewenst. Dan is de ROZ/IPD-index het aangewezen instrument.’

belang hebben bij transacties, bij de ‘handel’ dus. ‘Op de handel heb ik geen goed zicht,’ zegt Hordijk. ‘Ik verneem een en ander via de bladen, meer niet. Mijn contacten betreffen vooral de institutionele beleggers, dat zijn in principe geen handelaren. Maar ze hebben wel een idee over hoe lang ze hun vastgoed willen vasthouden. Willen ze ervan af, dan zijn daarvoor verschillende verkoopmethoden voorhanden. Het kan bijvoorbeeld via de makelaardij. Het kan ook door een “tender”, waarbij ze in één keer of in fasen verschillende partijen aanschrijven, totdat ze een beperkt aantal bieders overhouden. Het is dan beter dat de biedende partijen geen contact hebben, in verband met mogelijke samenspanning.’

m2 | 03-11 | 21

Vastgoed Snippers foto’s: DTZ Zadelhoff en Strijbosch Thunissen

zaak ‘Klimop’ enkele malen geraadpleegd als deskundige. Ook Philips Pensioenfonds riep zijn professionele hulp in, toen men zich daar – eindelijk – verbaasde over de achterblijvende rendementen van de vastgoedbeleggingen. Hordijk toonde zich ‘verbijsterd’ (aldus Van der Boon en Van der Marel) over de manier waarop Philips’ vastgoeddirecteur Will Frencken omging met de belangen van pensioengerechtigden. Die verbijstering had onder meer betrekking op de dubieuze aankoop van ‘Symphony’ op de Amsterdamse Zuidas. En meer in het algemeen stelde Hordijk vast dat onder het regime van Frencken vastgoed te goedkoop was verkocht en te duur was ingekocht. In ieder geval bleken de transacties in de verste verte niet te beantwoorden aan de toets van de ROZ/IPD-index.

‘Op de eerste plaats zijn één-op-één transacties tussen een paar vastgoeddirecteuren uit den boze. Minimaal verplicht is het vier-ogen-principe.’ Maatregelen ‘Privéopvattingen’ over pensioenbestuurders als Frencken en diens opvolger Lagaunne wil Hordijk niet prijsgeven.

‘Maar er zijn tal van maatregelen te treffen om fraude te voorkomen,’ zegt hij. ‘Daarbij moet je de hele keten langsgaan en alle verantwoordelijken in ogenschouw nemen. Op de eerste plaats zijn één-op-één transacties tussen een paar vastgoeddirecteuren uit den boze. Minimaal verplicht is het vier-ogen-principe. En welke rol spelen notarissen? Ze hebben wel de plicht om ongewone transacties te melden, bijvoorbeeld bij opmerkelijke waardestijgingen, maar is er een kader waarin zulk gedrag kan worden afgedwongen? De gedragscode voor notarissen is gelukkig wel in beweging. Je blijft echter zitten met het verschoningsrecht, waardoor men kan zwijgen over cliënten. Ik kan me voorstellen dat je dat handhaaft bij twee particulieren die een pand verhandelen. Maar als het gaat om maatschappelijk geld, ben ik toch voor optimale transparantie. Verder zou het Kadaster een rol kunnen spelen. Bij de registraties van transacties is het sinds 2005 verplicht om de verkoopprijzen te vermelden. Inmiddels kan het kadaster daarmee statistische informatie genereren. Ook zie ik wel mogelijkheden met de wet BIBOB. Tenslotte is de fraude ook mogelijk geweest door te beperkt toezicht. Dat moet duidelijk beter worden. Daarnaast pleit ik voor meer kennis bij bestuurders van pensioenfondsen. Die moeten weten waar ze het over hebben.’

Onder begeleiding van DTZ Zadelhoff heeft SIDN een nieuw te bouwen kantoorgebouw aangekocht op businesspark IJsseloord 2 in Arnhem. In oktober wordt gestart met de bouwwerkzaamheden. Het kantoorobject heeft in totaal circa 2.700 m2 bruto vloeroppervlakte.

22 | 03-11 | m2

Utrechtsestraat 35, Arnhem DTZ Zadelhoff heeft namens een particuliere belegger en collegiaal met DK Spitman ca. 190 m2 kantoorruimte op de begane grond verhuurd aan de Utrechtsestraat 35 in Arnhem aan Azuur BV.

Koningstraat 13, Arnhem DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VastNed Retail Nederland B.V. ca. 750 m2 winkelruimte gelegen op de begane grond van de Koningstraat 13 in Arnhem verhuurd aan Sissy-Boy Homeland. Sissy-Boy Homeland is een echte aanvulling binnen het winkelaanbod in Arnhem voor families en jonge mensen die houden van basic met iets extra’s.

Vastgoed Snippers Nieuwbouw kantoor voor SIDN in Arnhem

Het Ambacht 19a te Westervoort verhuurd Namens verhuurder, een particuliere belegger, heeft Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis bemiddeld bij de verhuur van 250 m2 kantoorruimte en 100 m2 bedrijfsruimte aan Maquis Import, een groothandel in natuurlijke schoonheidsproducten. Het pand is gelegen aan het Ambacht 19a te Westervoort.

SIDN (Stichting Internet Domeinregistratie Nederland) is sinds 1996 verantwoordelijk voor het .nl-domein. Zij zorgt voor de registratie en het beheer van meer dan 4 miljoen .nl-domeinnamen en daarmee voor de vindbaarheid van miljoenen websites en e-mailadressen. Daarnaast heeft SIDN een actieve rol in de technische, beleidsmatige en politieke ontwikkelingen van het internet op nationaal en mondiaal niveau. SIDN was op zoek naar ruimere en modernere huisvesting, waarbij een uitbreiding in de toekomst mogelijk moest zijn. De beschikbare voorraad kantoren in Arnhem voldeed niet aan de eisen en nieuwbouw op IJsseloord 2 bleek de meeste mogelijkheden te bieden. Het businesspark ligt strategisch en is bovendien een plezierige en comfortabele werkomgeving vanwege de ruime opzet en fraaie architectuur. IJ2 projecten BV is de ontwikkelende en realiserende partij; BD architectuur heeft het gebouw ontworpen. Voor het interieur is D+Z Architecten+Projectmanagers uit Naarden ingeschakeld. SIDN betrekt de nieuwbouw eind 2011. DTZ Zadelhoff begeleidde SIDN bij deze transactie en voert ook het projectmanagement tijdens de bouw uit. De verkopende partij is IJ2 projecten BV, een samenwerkingsverband van Giesbers Gebiedsontwikkeling en Ballast Nedam.

Willemsplein 21, Arnhem DTZ Zadelhoff heeft ca. 1.175 m2 kantoorruimte in deze monumentale villa aan het Willemsplein 21 in Arnhem verhuurd aan Parkendaal Lyceum. Er is nu nog 1.100 m2 beschikbaar voor de verhuur, het object is tevens te koop.

Fotograaf 8 en 26, Duiven DTZ Zadelhoff heeft namens een particuliere belegger ca. 842 m2 bedrijfsruimte verhuurd aan de Fotograaf 8 en 26 in Duiven aan Alliander N.V.. Er zijn nog enkele units voor de verhuur beschikbaar vanaf 421 m2.

23

ongeveer 80 procent verhuurd zou zijn. Op dat beoogde schema lopen we misschien iets achter, maar het is natuurlijk veel beter dan de omringende ellende op de kantorenmarkt.’ Van der Wal schrijft het succes onder meer toe aan het bijzondere karakter van het gebouw, met zijn interessante wederopbouwarchitectuur en de fraaie detaillering. ‘Het leende zich bouwkundig gezien ook goed voor actualisering,’ zegt hij. ‘Het kostte betrekkelijk weinig moeite om moderne technische en datavoorzieningen aan te leggen en door de logische stramienmaten kunnen de ruimtes ook makkelijk opnieuw worden ingedeeld.’

Casco biedt vrijheid In de entreehal, waar het ‘skelet’ van De Enk als een opengewerkte structuur zichtbaar is gehouden, wordt direct duidelijk wat van der Wal bedoelt. Het solide casco van het gebouw, biedt namelijk - na eventuele sloop van niet dragende scheidingswanden - optimale vrijheid. Naar believen is invulling mogelijk voor ondernemingen van verschillende omvang en met een grote diversiteit aan activiteiten. Van der Wal: ‘Er zitten hier vooral dienstverleners en creatieven, waaronder webdesigners. Het zijn bedrijven die weinig opslag vereisen, maar relatief veel bezoek ontvangen.

Oude situatie: typische gangenstructuur met kamertjes

Nieuwe situatie: nieuwe indeling op basis van bestaande stramienmaten

Zinvolle bestemming voor unieke naoorlogse architectuur!

De Enk

24 | 03-11 | m2

In 2008 is G72 onder leiding van Gerk van der Wal gestart met de herbestemming van De Enk, het kantorencomplex aan Velperweg en de Tivolilaan in Arnhem. Dit omvangrijke gebouw, voorheen eigendom van Akzo, heeft zeven etages. Ondergronds ligt nog een grote ruimte van drie niveaus, die een voormalige atoomschuilkelder herbergt. De Enk is voor een deel herschapen tot appartementengebouw (het stuk dat parallel aan de Velperweg is gelegen). De rest, het ge-

deelte van het pand dat aan de Tivololaan ligt, biedt plaats aan ondernemingen met drie tot vijftien medewerkers. Inmiddels is 45 procent van dit bedrijfsverzamelgebouw verhuurd. Resultaat Directeur Gerk van der Wal (G72) is tevreden over het resultaat: ‘Aanvankelijk hadden we gepland dat na vijf jaar

foto’s Louk Heimans

In 2008 is G72 onder leiding van Gerk van der Wal gestart met de herbestemming van De Enk, het kantorencomplex aan Velperweg en de Tivolilaan in Arnhem. Dit omvangrijke gebouw, voorheen eigendom van Akzo, heeft zeven etages. Ondergronds ligt nog een grote ruimte van drie niveaus, die een voormalige atoomschuilkelder herbergt. De Enk is voor een deel herschapen tot appartementengebouw (het stuk dat parallel aan de Velperweg is gelegen). De rest, het gedeelte van het pand dat aan de Tivololaan ligt, biedt plaats aan ondernemingen met drie tot vijftien medewerkers. Inmiddels is 45 procent van dit bedrijfsverzamelgebouw verhuurd.

De flexibiliteit zit hem ook in de mogelijkheid om al naar gelang de omstandigheden te groeien of juist in te krimpen. En we hanteren hier geen ellenlange huurcontracten. Contracten voor een jaar zijn mogelijk.’ Nieuwe mentaliteit nodig Voor sommige ondernemers was de verhuizing naar De Enk een goed moment voor de invoering van een andere manier van werken, die minder beslag legt op vierkante meters. De faciliteiten en voorzieningen maken bijvoorbeeld flexibele werktijden mogelijk. De Enk gaat niet om vijf uur dicht; wie wil, kan ook ’s avonds werken. Volgens Gerk van de Wal staan veel beleggers nog onvoldoende open voor het ‘nieuwe werken’ en de veranderde werkelijkheid van de kantorenmarkt: ‘Voor die enorme, verlaten panden vinden we echt geen grote huurders meer die het hele gebouw bezetten. Maar met dertig kleinere huurders lukt het wel.

De mentaliteit van de beleggers is nog niet om.’ Mogelijk zijn voor die starheid ook zwaarwegende boekhoudkundige en fiscale redenen, erkent van der Wal. ‘Maar bepaalde gebouwen moeten een andere bestemming krijgen. Daarbij moeten alle betrokken partijen bij het bedrijfsleven en de overheden samenwerken.’ Atoomkelder Tijdens de Koude Oorlog zijn in Nederland honderden ‘atoomvrije’ schuilkelders gebouwd. Drukten de Russen op de fatale knop, dan konden delen van de bevolking nog een goed heenkomen zoeken onder de grond. Of waren de kelders vooral bedoeld voor de notabelen, die extra waardevol werden geacht voor de postnucleaire samenleving? De atoomkelder onder De Enk (drie niveaus) had een noodhospitaal met ongeveer 150 bedden. Aan de hand daarvan is niet helemaal duidelijk hoeveel mensen in totaal onder-

26 | 03-11 | m2

foto’s Louk Heimans

Entree met opengewerkte structuur: originele ‘skelet’ goed zichtbaar.

gebracht zouden worden. Een van de ruimtes herbergt een kennelijk ‘commandocentrum’ voor de Enka-top van destijds, compleet met stafkaarten van het hele land. Dacht men van daaruit het concern in het verwoeste en door straling geteisterde Nederland nog te kunnen bestieren? Zulke ‘geheime’ schuilplaatsen zijn inmiddels bijna allemaal ont-

manteld of herbestemd als parkeergarage. Ook het Koude Oorlog monument onder De Enk staat leeg. Wel zijn de met stalen deuren vergrendelde luchtsluizen en diverse noodvoorzieningen nog te bezichtigen. Ze roepen vooral vragen op, zoals: wanneer dacht men weer naar boven te kunnen?

Luchtkanalen in de atoomkelder. Viel de stroom uit, dan was handbediening mogelijk, met een soort peddelsysteem.

Fraaie detaillering en een flexibiliteit waar veel later gebouwde kantoren niet aan kunnen tippen!

Vastgoed Snippers foto’s: DTZ Zadelhoff en Strijbosch Thunissen

Grote Oord 4, Arnhem DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VM Retail een winkel aangehuurd aan de Grote Oord 4 in Arnhem. De winkel heeft een oppervlakte van ca. 102 m2 met ca. 40 m2 opslagruimte op de 1e en ca. 40 m2 opslagruimte op de 2e verdieping en zal gebruikt worden voor de formule Pieces. Aicon Groep vestigt zich in Arnhem De Aicon Groep heeft kantoorruimte gehuurd aan de Eusebiusbuitensingel 32-1 in Arnhem. De organisatie faciliteert mensen en organisaties bij het zichtbaar en duurzaam optimaliseren van hun persoonlijke ontwikkeling en zakelijke groei. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis heeft bij het tot stand brengen van deze overeenkomst opgetreden voor de verhuurder, een particuliere belegger.

SportMatch Bemiddeling in sportreclame

Psychologiepraktijk naar Amsterdamseweg 25a Voor de kantoorruimte aan de Amsterdamseweg 25a in Arnhem is een huurovereenkomst gesloten met GGz Praktijk uit Arnhem, een praktijk van psychologen welke reeds een andere vestiging in Arnhem heeft aan de Trans 15. Namens de verhuurder heeft Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis bemiddeld bij de verhuur.

Productie van reclameuitingen

Thuiszorg Service Nederland huurt Looierstraat 28 te Arnhem Thuiszorg Service Nederland (TSN) heeft ca. 170 m2 kantoor met baliefunctie aan de Looierstraat 28 gehuurd. Thuiszorg Service Nederland is een landelijk operende organisatie die met lokale vestigingen alle vormen van zorg aanbiedt. Namens een particuliere belegger heeft Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis de transactie tot stand gebracht.

Meten van exposure

T 026-4433443

www.sportmatch.nl

Nieuwe huurder voor Simon Stevinweg 27 Advanced Separation Company (ASCOM) BV heeft kantoorruimte gehuurd in het bedrijfsverzamelgebouw aan de Simon Stevinweg 27 in Arnhem. ASCOM houdt zich bezig met het ontwerpen, ontwikkelen en leveren van geavanceerde scheidingstechnieken voor met name de offshore olie-industrie. Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis, heeft in deze transactie opgetreden voor de verhuurder.

29

Willem G. Keeris over de waardebepaling van vastgoed

Transparantie moet je afdwingen Prof. ir. Willem G. Keeris MRICS is Academic Director Real Estate aan de TiasNimbas Business School in Tilburg. Daarnaast is hij nog verbonden – als visiting-professor Real-Estate & Housing – aan de TU in Delft. In zijn vele publicaties en lezingen pleit hij voor de plaatsing van vastgoed op het strategisch beleidsniveau van ondernemingen en instellingen. Kort gezegd: met je vastgoed geld genereren voor je core business. Dat vereist volgens hem meer aandacht voor wetenschappelijke inzichten bij professionals in het vastgoedmanagement. Erkenning van wetenschappelijke methoden om tot waardebepaling te komen, zou bovendien bijdragen tot de broodnodige transparantie in de sector. Aan M2 legt hij uit waarom daar vooralsnog weinig van terechtkomt. Kennis van processen ‘Vastgoed is het oudste vakgebied ter wereld,’ stelt Willem Keeris. ‘Daarmee desavoueer ik wellicht dames uit een bepaalde beroepsgroep. Maar als wetenschapsgebied is het vrij nieuw. Helaas is er in de branche nog te weinig belangstelling voor. Die aandacht moet er echt komen, in het belang van de beleggers en financiers, de gebruikers en

de gemeenschap. In de processen rond vastgoed, waaronder het management en de instandhouding ervan, spelen soms tegenstrijdige belangen, die een zorgvuldige afweging verdienen. Juist vanuit het standpunt van belegger en investeerders is het belangrijk om die processen te kennen. Is investeren verantwoord, gezien de verhouding tussen de bedragen en de risico’s? Het vertrekpunt moet zijn: de verhouding – in de tijd gezien – tussen rendement en risico. In dat perspectief is transparantie essentieel ten aanzien van de waardeontwikkeling van vastgoed.’ Transparantie is in de vastgoedwereld echter onvoldoende aanwezig, vindt Keeris. Hij wijt dat aan de ‘handel’, die volgens hem verhindert dat er een helder beeld ontstaat voor het vastgoedmanagement: ‘In de keten van processen zitten minimaal twee momenten van handel: bij de totstandkoming en aankoop van vastgoed – voor hoeveel geld verwerf ik het? – en bij het doorschuiven naar een andere partij. Die handel, dat is een ander vakgebied. In verband met het veiligstellen van marges, is men daar niet zo gebrand op helderheid.’

‘In verband met het veiligstellen van marges is men niet zo gebrand op helderheid.’

foto: TiasNimbas Business School

De hele keten Elke analyse moet volgens Keeris beginnen bij het perspectief van de belegger of investeerder: ‘Eerst komt het geld. Zonder geld komt het vastgoed er niet; dat geldt ook voor een onderneming die budget vrij maakt voor een bedrijfsgebouw. Het kapitaalsbelang wordt afgewogen in relatie tot de specificaties waaraan het moet voldoen, wil de gebruiker het voor zijn doelen adequaat kunnen aanwenden. Het moet natuurlijk niet zo zijn dat de gebruiker aan het eind van een traject uitroept: maar dát had ik niet besteld! Daarnaast moet je het proces in de tijd overzien. Blijft het vastgoed geschikt voor gebruik in het bedrijfsbelang en hoe lang hou je het als zodanig in de lucht? Stel je dat Willem G. Keeris

soort vragen niet, dan is je vertrekpunt slecht onderbouwd. Daarom zeg ik tegen mijn studenten altijd dat ze door de hele keten heen moeten kijken. De mate van nut die de gebruiker aan het vastgoed toeschrijft, bepaalt de prijs die hij ervoor over heeft, dus de te verwachten hoogte van de inkomende geldstroom. Daardoor ontstaat waarde. Waarde behelst dus iets anders dan die geldstromen. Die twee begrippen moet je wel van elkaar onderscheiden.’

‘De mate van nut die de gebruiker aan het vastgoed toeschrijft, bepaalt de prijs die hij ervoor over heeft, dus de te verwachten hoogte van de inkomende geldstroom. Daardoor ontstaat waarde.’ Hidden information Transparantie betreft dus vooral de manier waarop die waarde tot stand komt, aldus Keeris. ‘Daar zit de blokkade, want men redeneert: hoe meer transparantie, des te minder marge op de handel. Hier en daar belijdt men met de mond wel de wenselijkheid van meer helderheid. En bij grote, beursgenoteerde partijen wordt het afgedwongen. Maar in de sector zelf hecht men nogal aan de veronderstelde voorsprong door “hidden information”. Investering of sponsoring om de processen goed in beeld te krijgen, zit er voorlopig niet in. Externe dwang – door de overheid misschien – zou hier een rol moeten spelen, want als wetenschapper heb je weinig macht. Bij de grote beleggers kwam het “turning point” toen de grote moedermaatschappijen, die ook in andere zaken dan vastgoed beleggen, gedwongen werden tot verantwoording. Dan moet je overal hetzelfde verhaal vertellen, of het nu om aandelen, obligaties of vastgoed gaat. Die uniformering leidde tot een benchmark en een index. Dat was een eerste aanzet tot helderheid, maar het bleef beperkt. Ik zie het als een doekje voor het bloeden. Niet echt alles komt op straat, er blijft anonimiteit, het gaat steeds over gemiddelden en nooit over “best practices”. Gemiddelde rendementen worden nooit in verband gebracht met risico’s en beleidslijnen.’ Keeris ziet gemiddelden dan ook louter als theoretische, cijfermatige constructies: ‘Het gemiddelde bestaat niet. Waar richt je je dan op?’

maar zijn wel afhankelijk van dat beleid. Die hebben dus recht op dit soort informatie. Helaas geldt het nu allen voor beursgenoteerde en publieke organisaties.’ Willem Keeris begrijpt ook de veelgehoorde kritiek op taxateurs: ‘Wat is de relevantie van taxaties zoals die doorgaans plaatsvinden? Je kunt wel de historische kostprijs opvoeren en daar de afschrijving tegen afzetten, maar in beide gevallen heb je dan nog geen goed beeld van risico’s en rendementen ten opzichte van investeringen. Terwijl dat juist bepalend is. De feitelijke drager van waarde is de verdiencapaciteit in de toekomst. Is die er niet of onvoldoende, dan heb je na afloop van het proces alleen de waarde van de grond minus de sloopkosten. Het is niet verwonderlijk dat men hier en daar meesmuilend over taxateurs praat. Ze zijn te zeer verweven met het commerciële belang van ondernemingen; dat is niet gezond.’

‘De emoties “overrulen” vaak de ratio. Mensen worden bijvoorbeeld verliefd op een huis, kopen het en dan komen de rationalisaties achteraf.’ Dynamische vraag De relatie tot de gebruiker en zijn bedrijfsvoering is volgens Keeris dus de belangrijkste factor bij waardebepaling. De crisis en leegstand in de kantorenmarkt acht hij daarbij illustratief: ‘Er is een verschuiving te zien in de karakteristiek van onze economische grondslag. Daardoor komen er andere manieren van werken op, die niet meer per se in een kantoor moeten plaatsvinden. Er is wel vraag naar andersoortige ruimtes, voor sociale doeleinden of voor team building bijvoorbeeld. Maar bepaalde werkzaamheden kun je net zo goed thuis of bij de klant doen. Veel kantoren voldoen hier niet aan. Dat probleem is onder meer in de hand gewerkt doordat er in de afgelopen decennia te veel is bijgebouwd. Kennelijk hebben de ontwikkelaars – en vervolgens de beleggers - onvoldoende ingespeeld op de dynamische vraag bij gebruikers.’

Emoties De functionaliteit als waardebepalende factor is vrij gemakkelijk hard te maken, omdat ze direct te verbinden is aan ‘Het is niet verwonderlijk dat men hier en daar concrete, technische en fysieke kenmerken van gebouwen. meesmuilend over taxateurs praat. Ze zijn te Flexibiliteit is daarbij een belangrijk fenomeen, want daarzeer verweven met het commerciële belang mee kan vastgoed geschikt blijven voor een veranderende van ondernemingen; dat is niet gezond.’ of zelfs nieuwe gebruiker. In dat opzicht is nog redelijk in kaart te brengen hoe lang een pand “courant” zal blijven, Taxateurs c.q. zijn verdiencapaciteit voor gebruikers en beleggers zal Mocht de transparantie bij beleggers al iets voorstellen, dan behouden. Volgens Keeris spelen emoties echter ook een bemoet helaas vastgesteld worden dat de markt die ontwiklangrijke rol. Die zouden eigenlijk bij de analyse betrokken keling niet volgt. Keeris: ‘De corporaties en de top van de moeten worden, maar ‘het is moeilijk om daar parameters beleggers doen een beetje mee, maar de markt regelt de en rekenmodellen voor te vinden. Vastgoed zit dicht bij de zaken liever intern. Ik zou graag zien dat verantwoording onderlagen in de piramide van Maslow, bij de emoties en inwerd afgedwongen in situaties waarin men het belang van stincten. Het heeft te maken met respectievelijk veiligheid, relatieve buitenstaanders raakt, zoals aandeelhouders. onderdeel van de groep zijn, identiteit, status en zelfvervulAandeelhouders mogen zich niet met het beleid bemoeien, ling. De emoties “overrulen” vaak de ratio. Mensen worden

m2 | 03-11 | 31

bijvoorbeeld verliefd op een huis, kopen het en dan komen de rationalisaties achteraf. Via grote databanken kun je de emotionele waarde van vastgoed wel enigszins in parameters en rekenmethodieken onderbrengen. Maar je komt niet verder dan de effecten van verschijnselen, uitgezet over gemiddelden. En niemand is een gemiddelde. Op objectniveau kun je dit soort zaken niet in een taxatiemodel gieten.’

‘Waarom zou economisch eigendom altijd vast moeten zitten aan juridisch eigendom?’ Vastgoedmanagers Bij grote instellingen, bijvoorbeeld in de zorg, verandert de rol van de facility manager. Steeds vaker gaat men ervan uit dat deze op strategisch niveau meedenkt. ‘De internationale ontwikkeling gaat beslist in die richting,’ signaleert Keeris. ‘De facility manager, komend vanuit een positie als huismeester, evolueert verder naar de functie van real estate manager. Maar hier is de sector nog niet zo ver. Als men wel die kant uit wil, dan zal men meer moeten doen aan imago en professionalisering. Zelf ben ik voorstander van die ontwikkeling.’ Die opvatting ventileerde Willem Keeris dan ook op een symposium dat de NVGT op 6 oktober 2010 organiseerde in De Reehorst te Ede. In zijn lezing gaf hij aan hoe instellingen met de inzet van hun vastgoed geld uit de markt kunnen halen voor de optimalisering van hun primaire proces. ‘Het draait onder meer om de vraag wat je over hebt voor het beschikkingsrecht over je vastgoed,’ zegt hij. ‘Als makkelijk voorbeeld neem ik even een woningcorporatie. Die heeft als maatschappelijke opdracht het leveren van adequate woonfuncties aan mensen die niet in de positie zijn om die in de markt te verwerven. Die taak, die de overheid dus liever niet aan de markt overlaat, is puur utilitair. In verreweg de meeste gevallen heeft de corporatie zowel het juridisch als het economisch eigendom. Dus zowel de eigendomsregistratie in het kadaster als het recht om het vastgoed te exploiteren door middel van huurgelden. Maar waarom zou economisch eigendom altijd vast moeten zitten aan juridisch eigendom?’

32 | 03-11 | m2

‘De looptijd zal altijd afgewogen worden tegen het risico. Lange looptijden vereisen dat beide partijen elkaars kwaliteit zorgvuldig beoordelen.’ Apart fonds ‘Momenteel wordt met name in de zorg nagedacht over modellen waarbij het vastgoed ondergebracht is in een extern fonds. Een zogenaamde asset manager runt dat fonds, adviseert over de inzetbaarheid, de monitoring van processen en de bedrijfsvoering. Via zo’n constructie kun je geld maken door onderdelen van wat je hebt, uit te zetten bij een institutionele belegger. Daarmee koppel je het juridische eigendom los van het economische. Verder mag je nog van alles met dat vastgoed doen, alleen staat het in het kadaster niet meer op jouw naam. Beleggers hebben best geld over voor een solide geldstroom. Het meerdere dat de gebruiker er in economisch opzicht uithaalt, zal ze een zorg zijn. Of beter gezegd: des betrouwbaarder is de huurder.’ De reden dat dit soort oplossingen nog weinig ingang vindt, is volgens Keeris gedeeltelijk terug te voeren op de vrees van bestuurders dat ze teveel zeggenschap uit handen zouden geven. Zo’n extern fonds is misschien ‘eng’ en de partijen bij elkaar brengen in een samenwerkingsverband lijkt lastig. ‘Het blijft moeilijk om het eens te worden in een dergelijk gremium,’ zegt hij. ‘Mensen op dat soort stoelen zijn geen samenwerkers. Daarnaast is de NMA een sta in de weg, want samenwerking op regionaal niveau zou afbreuk doen aan de vereiste concurrentie in de markt. Maar waarom zou je concurrentie willen tussen organisaties met een maatschappelijke opdracht?’ Lease back Een andere manier om juridisch en economisch eigendom los te koppelen, eveneens om geld vrij te maken voor de core business, is gelegen in de diverse sale-lease-back constructies die Keeris bepleit. ‘De koper betaalt jou een prijs voor het vastgoed en geeft je het economisch recht in huur terug. Aan het eind van de huurperiode kan de gebruiker desgewenst het juridisch eigendom weer in handen krijgen, afhankelijk van de gekozen constructie. De “lessor” heeft

dan een aantal jaren een vaste geldstroom gekregen. Het is eigenlijk te zien als een vorm van huurkoop. Er is wel een belangrijk verschil met huurkoop. Want bij vastgoed mag deze constructie alleen als de belegger het restrisico draagt. Een belegger moet risico nemen, dat is bij de wet geregeld, maar hij zal dat aanvaarden bij een lange looptijd. Die looptijd zal dus altijd afgewogen worden tegen het risico. Lange looptijden vereisen dat beide partijen elkaars kwaliteit zorgvuldig beoordelen. Het gaat om de soliditeit van de geldstroom, in de tijd gezien. De gebruiker moet zeker zijn van de kwaliteit van het vastgoed. Kan hij daar de komende twintig jaar nog zitten? Hoe ontwikkelen zich de markt en de bedrijfsvoering?’ Gevaren Het klinkt plausibel en aantrekkelijk: je hebt iets kostbaars in handen, dus genereer je daarmee geld voor je bedrijfsvoering. Maar veel zal afhangen van de inzichten en deskundigheid van beslissers en hun adviseurs. De vrij recente perikelen rond het vastgoed van de politie Midden-Gelderland en de Rozendaalse Vastgoed Groep (RVG) illustreren dit overduidelijk. Daar werd een sale-lease-back transactie aangegaan, waarmee de verkopende partij in zekere zin het schip in ging, althans dat is de opvatting van sommige critici. De problemen concentreren zich ook hier op het cruciale punt van de waardebepaling en de verschillen in opvatting daarover. Door de RVG ingekocht vastgoed, dat dus weer teruggehuurd werd door de politie, werd even later voor een aanzienlijk hogere prijs doorverkocht. Ook rezen er vragen over de huurprijzen in verhouding tot de geaccepteerde verkoopprijs. In ieder geval had de SLB-constructie voor de verkopende (en later hurende) partij niet het gewenste financiële resultaat. Hoewel een speciaal daartoe aangestelde onderzoekscommissie (de Commissie Havermans) geen illegale of onoorbare praktijken vaststelde, ook niet bij de RVG, kwalificeerde zij de korpsleiding van Politie Midden-Gelderland als onprofessioneel op het gebied van vastgoed en achtte zij de invloed van adviseurs in dezen ontoereikend. Geen fraude dus, maar wel narigheid door amateurisme en gebrek aan transparantie.

Adviseurs Geconfronteerd met deze kwestie, zegt Keeris: ‘Ik ken de precieze achtergronden niet, maar je kunt vraagtekens zetten bij de kwaliteit van hun adviseurs. Als ze die tenminste hadden. In ieder geval hadden ze zich beter moeten laten informeren en ondersteunen. Er zijn nu eenmaal vuistregels voor de verhouding tussen verkoopprijs en huur. Over de waardestijging van gebouwen binnen een kort tijdsbestek kan ik in dit specifieke geval niets zeggen. Er zijn gevallen bekend waarbij een aantal schakels dienden om onterechte waardestijging te camoufleren. Bij een notaris wordt dan iets veranderd om een hogere waarde aannemelijk te maken. Maar soms zijn er goede redenen voor een waardestijging.’

‘Er zijn gevallen bekend waarbij een aantal schakels dienden om onterechte waardestijging te camoufleren. Bij een notaris wordt dan iets veranderd om een hogere waarde aannemelijk te maken. Maar soms zijn er goede redenen voor een waardestijging.’ Klimop Onvermijdelijk komt de Klimop-zaak ter sprake, waarover Vasco van der Boon en Gerben van der Marel in 2009 hun boek De Vastgoedfraude berichtten. ‘Het wordt te gemakkelijk gemaakt,’ zegt Keeris. ‘Helderheid in de markt, minder “hidden information”, kan mensen dwingen tot eerlijke deals. Op die manier, en door vaker second opinions op te vragen, voorkom je fouten. Een extra adviseur kost minder dan de nadelen van een foute transactie. Je hebt ook te maken met menselijke zwakte. In iedere organisatie zit een doorsnede van de gemeenschap. Wie kwaad wil, weet dus altijd de types te vinden die beïnvloedbaar zijn. Nogmaals, in de vastgoedhandel houdt men collectief de transparantie tegen. Geen wonder, als je kijkt naar het hoge aantal vastgoedhandelaren bij de Quote 500. Deze sector zal alleen onder externe druk veranderen.’

m2 | 03-11 | 33

Vastgoed Snippers foto’s: DTZ Zadelhoff

NRG huurt nieuwe huisvesting van TCN Arnhems Buiten

Wat geeft u jaarlijks uit aan schoenen?

...en hoeveel aan de bril die u dagelijks draagt?

TCN en NRG hebben onder begeleiding van DTZ Zadelhoff een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor huisvesting op het businesspark Arnhems Buiten. Vanaf 1 december huurt NRG er gefaseerd in totaal circa 3.100 m2 kantoor- en bedrijfsruimte, waaronder een nieuw te bouwen bedrijfsruimte van 800 m2. De Nuclear Research & consultancy Group (NRG) is een internationaal bedrijf dat is gespecialiseerd in technische consultancy op het gebied van kernenergie, risicomanagement, inspecties en stralingsveiligheid. NRG adviseert bedrijven en overheden in binnen- en buitenland. Haar nucleaire expertise vormt de basis voor dienstverlening aan vele bedrijfstakken, waaronder de chemie, olie- en gaswinning en de medische sector. NRG heeft vestigingen in Petten en Arnhem. Voor de huidige vestiging op Arnhems Buiten was NRG op zoek naar nieuwe huisvesting. Enerzijds in verband met de verwachte groei de komende jaren en de wens om de bedrijfsactiviteiten in Arnhem zoveel mogelijk te concentreren, anderzijds omdat voor een deel van de huidige huisvesting de huurovereenkomst werd beëindigd vanwege

de herontwikkeling van deze locatie. De nieuwe bedrijfsruimte wordt dit jaar nog gerealiseerd en opgeleverd. Vanaf 2013 is het definitieve kantoorgebouw van circa 2.300 m2 beschikbaar voor NRG. Hiermee ontstaat een compacte huisvesting, met de mogelijkheid om kantoorruimte en bedrijfsruimte aan elkaar te koppelen. Tot dat moment voert NRG de kantooractiviteiten vanuit een tijdelijke locatie op Arnhems Buiten uit. DTZ Zadelhoff begeleidde NRG bij deze transactie. De verhurende partij is TCN Arnhems Buiten B.V.

Polman Opticiens A l l e s vo o r u w o g e n

Polman Optiens biedt in de regio rond Arnhem alles wat u nodig heeft op het gebied van oogcorrectie. Het meest ruime aanbod treft u aan bij Focus Optiek in Velp. Naar die vestiging kunt u makkelijk worden doorverwezen, mocht dat noodzakelijk zijn.

Focus Optiek Filiaalhouder: Peter Hol Oogmeting, brillen, contactlenzen, nachtlenzen, optometrie, lowvision, glaucoomconsult, oogarts op afspraak, audicien op afspraak. Emmastraat 21 6881 SN Velp Tel 026-3617559 Fax 026-3637788 [email protected]

Rijks Optiek Filiaalhouder: Geert Jan Engwirda Oogmeting, brillen, contactlenzen en nachtlenzen. Utrechtseweg 124a 6862 AP Oosterbeek Tel 026-3333973 Fax 026-3391225 [email protected]

De Huessensche Poort Filiaalhouderster: Ilse Giesbers Oogmeting, brillen, contactlenzen, nachtlenzen, audicien op afspraak.

Ouwerling Optiek Filiaalhouder: Michel Swart Oogmeting, brillen, contactlenzen, nachtlenzen, audicien op afspraak.

Langestraat 64 6851 AS Huissen Tel 026-3251974 Fax 026-3256615 [email protected]

Dorpsstraat 101 6661 EJ Elst Tel 0481-375000 Fax 0481-350418 [email protected]

FOCUS ELITE PLUS 1 www.polman-optiek.nl

Willemsplein 37, Arnhem DTZ Zadelhoff heeft namens Amsterdamsche Huizenhandel en Administratiemaatschappij B.V. en collegiaal met ABC Bedrijfsmakelaars ca. 100 m2 kantoorruimte gelegen op de 3e verdieping verhuurd aan Flyer direct BV en ca. 495 m2 kantoorruimte verdeeld over de begane grond, 1e en 2e verdieping, verhuurd aan Unique Nederland BV. Hiermee is het gehele object verhuurd.

Bakkerstraat 4, Arnhem DTZ Zadelhoff, Retail Services, heeft namens VastNed Retail Nederland B.V. ca. 189 m2 winkelruimte, gelegen op de begane grond van de Bakkerstraat 4 in Arnhem, verhuurd aan MarcCain.

m2 | 03-11 | 35

wees onder meer uit dat we ons beter moesten presenteren. Dat gaf het startsein tot het [A] Platform, een bundeling van acht zelfstandige bureaus die gezamenlijk werken aan meer bekendheid, expertisevergroting, contact met de opleidingen en een betere bedrijfsvoering.’

‘Hoe maak je van een locatie weer een “hot spot”, waar je graag met je bedrijf gaat zitten?’

Architect Han Hameeteman over [A] Platform en de aanpak van leegstand

Een Tweede Leven?

Inspireren ‘Het symposium “Een Tweede Leven”, was ons idee. Het leek ons een goede gelegenheid om eens te laten zien wat we kunnen. Daartoe grepen we een object aan dat al langere tijd problematisch was: Jansbuitensingel 24. Voor dit kantoorgebouw uit de jaren ’60 vindt eigenaar Aegon kennelijk geen belangstellende partij. Daar wilden we onze ideeën op loslaten, om aan te tonen dat je meer kunt bedenken dan wachten op die ene grote organisatie die 4000 m2 gaat huren. Die grote gebruiker vind je namelijk niet meer. Dat is niet alleen een gevolg van de recessie, het heeft ook te maken met zaken als “het nieuwe werken”. Alle acht aangesloten bureaus maakten een plan voor Jansbuitensingel 24, gewoon om te prikkelen en te inspireren. Geen van deze plannen zal concreet worden losgelaten op het pand van belegger Aegon. Maar de oplossingen die we vonden, tonen op een overtuigende manier wat er mogelijk zou zijn als diverse partijen, waaronder beleggers, het roer zouden omgooien.’

komen tot een “aanjaagteam”. Dat team zou volgens ons verloedering en leegstand in de stad moeten bestrijden. Het initiatief werd enthousiast ontvangen en inmiddels hebben diverse geledingen in het team zitting genomen. Het gaat dan om vertegenwoordigers van de gemeente, eigenaren en beleggers, makelaarsorganisaties, ondernemers, woningcorporaties, banken, architectenbureaus en vastgoedprofessionals. Ik zit er zelf in vanuit [A] Platform, dus namens de architecten. We richten ons op de hele Arnhemse situatie dus niet per se op Jansbuitensingel 24. Eind januari zijn we daadwerkelijk aan de slag gegaan.’ Conservatisme doorbreken Volgens Hameeteman is er in de kantorensector de laatste jaren teveel bijgebouwd. De fixatie op nieuwbouw heeft zijns inziens bijgedragen aan leegstand en verloedering. ‘Toch moet je erkennen dat veel oudere gebouwen niet meer aan actuele gebruikerseisen voldoen,’ zegt hij. ‘Er zijn dus wel degelijk behoorlijke ingrepen nodig als je ze een andere functie wilt geven, bijvoorbeeld een woonfunctie. En dat is een heikel punt. De eigenaren staan namelijk nog niet te springen om hierin te investeren, zonder zeker te weten dat ze een object voor langere tijd lucratief kunnen verhuren. Aan de ene kant is het wel begrijpelijk dat ze huiverig zijn voor omschakeling naar woonfuncties, want woonruimte levert nu eenmaal structureel minder huur per vierkante meter op dan kantoorruimte. Misschien kunnen we – waar dat opportuun is – gebruik maken van de kennis

foto’s: Louk Heimans

Op 22 juni 2010 vond in Arnhem het symposium ‘Een Tweede Leven’ plaats, georganiseerd door het [A]Platform, een samenwerkingsverband van 8 architectenbureaus. Het symposium had als thema de problematiek van de langdurig leegstaande kantoren in de Gelderse hoofdstad. Daarmee preludeerde men op de landelijke Dag van de Architectuur op 26 juni 2010, getiteld ‘Tweede Leven Architectuur en Hergebruik’. Architect Han Hameeteman legt uit waar [A]Platform voor staat en geeft zijn visie op revitalisering en hergebruik van leegstaande kantoren. Hameeteman is tevens secretaris van een kersverse projectgroep (‘aanjaagteam’), die de problematiek (200.000 m2 leegstand in Arnhem!) voortvarend wil aanpakken. Bekendheid ‘Het [A]Platform is geboren uit ontevredenheid over detacheringbureaus,’ vertelt Han Hameeteman. ‘Voor de reces-

Deelnemers aan [A] Platform: - bd architectuur - Derksen & Bongers - Han Hameeteman Architectuur - Hurenkamp Architecten - IdeA Architecten - inTex Architecten - SBH Architecten - Wismans & de Jong Architecten

36 | 03-11 | m2

sie hadden architectenbureaus regelmatig extra mensen nodig. De detacheringbranche is daar destijds – tegen stevige tarieven – op ingesprongen. Een duurbetaalde oplossing, waarmee we lang niet altijd de juiste mensen in huis haalden. Daarom zijn we met acht bureaus een pool gestart, om elkaar te helpen door mensen uit wisselen. Dat heeft een tijd goed gefunctioneerd, wat tot onderling vertrouwen leidde. Inmiddels is het door de recessie niet meer zo druk dat je vaak extra mensen nodig hebt. Maar het komt wel voor dat kleinere bureaus specialistische kennis die ze zelf niet huis hebben, inhuren bij de grotere. Die grote architectenbureaus kunnen dan bepaalde personeelsleden op een zinvolle manier uren laten maken. Gaandeweg gingen we ons afvragen of we niet meer konden doen. Het viel ons bijvoorbeeld op dat in onze stad relatief veel projecten uitgevoerd werden door architecten buiten Arnhem. Hoe kwam dat? Een studie in samenwerking met HAN-studenten

‘De oplossingen die we vonden, tonen op een overtuigende manier wat er mogelijk zou zijn als diverse partijen, waaronder beleggers, het roer zouden omgooien.’ Aanjaagteam De presentatie van de acht verschillende ontwerpen gaf aanleiding tot interessante discussies tijdens het symposium ‘Een Tweede Leven’, maar vanuit beleggers, huurders en potentiële huurders kwamen weinig reacties. Hoe konden die wakker geschud worden? Han Hameeteman: ‘In september zijn we gesprekken met de gemeente aangegaan, om te

m2 | 03-11 | 37

en ervaring bij woningcorporaties. We hopen dat we bij de grote beleggers het conservatisme kunnen doorbreken. Ze zullen bijvoorbeeld moeten inspelen op de nieuwe manieren van werken bij moderne organisaties en op de prioriteiten van kleinere ondernemers, die flexibiliteit verlangen.’

‘Wat onbruikbaar is, blijft onbruikbaar, hoe goedkoop je het ook maakt.’ Rol van architecten De rol van de architect in dit geheel staat Hameeteman helder voor ogen: ‘Het is een slechte zaak dat er aan de ene kant zoveel vierkante meters in Arnhem onbezet blijven, terwijl elders in de stad nieuwbouw plaatsvindt waarvan je nu al weet dat die moeilijk verhuurbaar zal zijn. De gebouwen die nog potentie hebben, moeten dus goed ingevuld worden. Het perspectief van de architect is daarbij belangrijk. Mijn opvatting van het vak impliceert dat je op de eerste plaats kijkt naar de processen die in een gebouw moeten plaatsvinden. Hoe kun je die ruimtelijk faciliteren? Pas daarna ga je naar de buitenkant van een gebouw. Het exterieur moet passen in het stedelijk weefsel en beantwoorden aan de huidige opvattingen over duurzaamheid. Om die doelstellingen te bereiken moet je gebruikmaken van alle beschikbare actuele kennis.’

‘Mijn opvatting van het vak impliceert dat je op de eerste plaats kijkt naar de processen die in een gebouw moeten plaatsvinden. Hoe kun je die ruimtelijk faciliteren?’

Gebiedsniveau Han Hameeteman verwacht geen enkel heil van het almaar omlaag brengen van de vierkante meterprijs: ‘Prijsdalingen helpen niet. Wat onbruikbaar is, blijft onbruikbaar, hoe goedkoop je het ook maakt.’ Verder denkt hij dat nadenken over leegstand zich niet moet beperken tot de toestand waarin een kantoorgebouw zich bevindt: ‘Wil je komen tot adequate oplossingen, dan moet je niet alleen op gebouwniveau kijken, maar ook op gebiedsniveau. Hoe maak je van een locatie weer een “hot spot”, waar je graag met je bedrijf gaat zitten? In dat kader willen we bijvoorbeeld eens kijken naar de hele Jansbuitensingel, waar nu al die makelaarsborden hangen. Op een aantal plekken kun je al zien dat anderen bepaalde kansen hebben gezien en die op een goede manier hebben aangegrepen, zoals bij De Enk, het voormalige Akzo-kantoor. Wij willen graag over de hele stad heen kijken, om te zien waar nog meer initiatieven mogelijk zijn.’

JP Offset bezoekadres: Geograaf 38, 6921 EW Duiven postadres: Postbus 175, 6920 AD Duiven T 026 369 63 60 | [email protected] | www.jp.nl 38 | 03-11 | m2

‘De bouwwereld streeft naar een transparant Imago. Voor mij ligt een schone taak daaraan bij te dragen.’ Björn Ramakers, advocaat bouw- en aanbestedingsrecht

Weerdjesstraat 70 6811 JE Arnhem t (026) 352 28 88 f (026) 352 28 89 www.dekempenaer.nl