Special Economic Block Tarwewijk tekst: Wouter Vanstiphout, Crimson architectural historians Inleiding : Paard van Troje De Tarwewijk is een van de armste, dichtst bebouwde, meest allochtone en meest leegstaande wijken van Rotterdam. Het staat symbool voor de taaiheid van de sociaal economische problematiek van Rotterdam Zuid en van de probleemwijken in het algemeen. Inmiddels ruim dertig jaar aan mitigerende maatregelen en eufemistisch taalgebruik, hebben de structurele problemen van deze wijk kunnen oplossen, en sinds kort zelfs niet meer kunnen verhullen. Het project waar wij aan deelnemen staat in bijna alle opzichten in deze traditie van incidentele, exogene en oppervlakkige pogingen, die een uiterst kortstondige, modieuze interesse koppelen aan een misleidend optimistische toonzetting. Het is echter de vraag of een project als een ‘paard van Troje’ de gesloten burcht van ineffectief gemeentelijk beleid binnengesmokkeld kan worden en echt verschil kan maken. 6000 Woningen De structurele problemen van Tarwewijk zijn deels fundamenteel en onvermijdelijk. De 6000 woningen van deze wijk zijn gebouwd in de directe omgeving van de havenbedrijven, waarmee de wijk een osmotische relatie bezat. Toen echter de haven vanwege de schaalvergroting, niet alleen westwaarts verhuisde, maar door containerisatie en automatisering ook een totaal ander, veel kleiner en beter opgeleide bevolking nodig had, bleef Rotterdam zuid verweesd achter. Wat ooit de grootste asset van deze wijken was, hun nabijheid bij de havenbedrijven, werd hun grootste nadeel: een positie van isolement binnen de stad. Toen de havens op Zuid werden getransformeerd in stedelijk gebied voor nieuwe middenklassen en de creatieve klasse, waren de oude wijken reeds te lang geïsoleerd geweest om nog aansluiting kunnen vinden bij de nieuwe economie. Stadsvernieuwing Bovendien betekende het post-industriële sociaal economische beleid van overheidshulp aan de werklozen, en de stadsvernieuwing het creëren van een relatie van de wijken tot de overheid en de corporaties van afhankelijkheid en zeer weinig participatie of politiek engagement. De stadsvernieuwing, als ruimtelijke representant, van het mitigerende beleid voor de arme wijken, bracht met zich mee een puur op het wonen en het buurtleven gerichte ruimtelijke aanpak. Dit kwam neer op het verwijderen van bedrijvigheid uit de straten en buurten, en het transformeren van de wijken in reservaten voor gesubsidieerde woningen. Daarbij kwam dat de stadsvernieuwing een enorme bureaucratie van gemeentelijke planners, hulpverleners, corporatiemanagers, deelgemeente bestuurders met zich mee heeft gebracht die door de achtergronden en de traditie van hun werk in de wijk zich uiterst bevoogdend opstellen.
Modieuze concepten We zien de hedendaagse gevolgen hiervan in de combinatie van huizenhoge obstakels die door het gemeentelijk grondbedrijf en andere gemeentelijke diensten worden opgeworpen tegen initiatieven van plaatselijke ondernemers om bedrijven te huisvesten of uit te breiden en in het telkenmale op wijken in Rotterdam afvuren van modieuze concepten als eetwijk, SS Rotterdam, eat & greet, creative factory etcetera, dikwijls succesvol in het verkrijgen van aandacht op de korte termijn, maar onsuccesvol in het hebben van werkelijke impact op de wijken. De dichtheid van bebouwing en de statistische oververtegenwoordiging van armoede, criminaliteit en werkloosheid wordt dan ook geflankeerd door een buitengewone dichtheid van projecten en projectjes, beleid, plannen en processen, die een mistig regenwoud vormen waar voor de bewoners en pondernemers geen doorkomen aan is, maar die uiterst lucratief is gebleken voor consultants, ontwerpers, kunstenaars en managers. 20% Leegstand Een van de grootste stenen des aanstoots van het gemeentelijk beleid in Rotterdam Zuid in het algemeen en Tarwewijk in het bijzonder is dat van deze wijk, met 20 % leegstand, er maar liefst 46 woningen in direct gemeentelijk bezit zijn en langdurig leeg staan. Zelfs de gemeente zelf is niet in staat haar anti leegstandbeleid gestand te doen. De 46 leegstaande woningen van de Tarwewijk kunnen we dan ook zien als een pijnlijk symbool van de gemeentelijke onmacht in het omgaan met deze wijk en haar fundamentele problemen, problemen die zowel te maken hebben met het verdwijnen van de haven naar het westen, als met de aard van de mitigerende maatregelen voor deze verdwijning. Ondernemerscultuur Maar tegelijkertijd staan de 46 gemeentelijke leegstaande woningen, en de 20% leegstand van deze wijk, ook voor de mogelijkheid van een geheel andere benadering van de problemen in De Tarwewijk. We kunnen immers vaststellen dat de ondernemersvitaliteit op Rotterdam Zuid, juist dankzij de succesvolle allochtone ondernemers, groot is. De post stadsvernieuwingscultuur brengt echter met zich mee dat de niet succesvolle allochtonen veel meer aandacht en ondersteuning krijgen dan de succesvolle. Wij zien in de ondernemers cultuur van Rotterdam zuid een veel sterkere mogelijkheid tot verbetering dan in het met kunstenaars en kortstondige projecten emanciperen van de bevolking. Een probleem van de lokale ondernemers is echter dat zij door het dichte web van milieu en andere ruimtelijke en economische beleid het in toenemende mate moeilijk vinden om hun bedrijven uit te breiden, te moderniseren of zelfs te handhaven in de straten en blokken van Rotterdam Zuid en in de Tarwewijk. Blokken De door W.G. Witteveen in 1931 ontworpen blokken, groenwiggen en boulevardstructuur van de Tarwewijk, is zo sterk dat hij een programmatische transformatie aankan en zelfs uitlokt. Bovendien zijn een aantal van de door
Witteveen stedenbouwkundig ontworpen blokken onderdeel van een relatief onbekend maar vooruitziend project van de Rotterdamse architect J.H. van den Broek uit het einde van de jaren dertig. Om de lokale Rotterdamse ondernemers te helpen om concurrerende woningen te bouwen voor arbeidersinkomens, ontwierp hij een uiterst gerationaliseerd bouwysteem dat met de conventionele middelen en de bedrijfsschaal van de aannemers gebouwd kon worden. Het leidde tot uiteindelijk meer dan 2000 woningen gebouwd in Rotterdam Zuid, Rotterdam West en Blijdorp, in een uiterst sobere en moderne stijl. De zuidelijke zijde van de Tarwewijk bestaat voor een groot deel uit deze blokken, zowel in hun strokenbouw-als in hun gesloten bouwblok variant. Doordat zij destijds zijn gebouwd door kleine aannemers, zijn zij vrijwel allemaal in particulier bezit. In deze blokken is nu, evenals in de rest van Tarwewijk, veel leegstand, maar de stedenbouwkundige duidelijkheid maakt een ingrijpend project mogelijk zonder de stedenbouwkundige samenhang van de wijk aan te tasten. An offer they can’t refuse Wij stellen voor om dit tij te keren en ons met een experimenteel project volledig te focussen op de mogelijkheden voor plaatselijke ondernemers van boven een bepaalde schaal en solvabiliteit en ambitie, om de wijk niet te verlaten, maar er juist naar toe te komen omdat zij hier een mate van vrijheid, ruimte en clustering vinden die zij nergens anders in het stedelijk gebied kunnen aantreffen. Bovendien wordt daaraan een ‘offer they can’t refuse’ gekoppeld. De 20% leegstand, het grote aandeel van de Gemeente daarin en de grote omloopsnelheid van woningbezetting, maakt het denkbaar dat binnen een aantal jaren een of meerdere van de jaren dertig blokken van de Tarwewijk volledig leeg komen. Dat betekent uiteraard een uiterst consequent doorgevoerd beleid van woningtoewijzing in de overige blokken, iets dat volledig binnen de competenties van de woningcorporaties en de gemeente moet vallen. De vrijgekomen blokken worden vervolgens geïsoleerd van de rest van het stedelijk gebied door ze te benoemen als een Special Economic Block, een safe area, voor het gemeentelijke beleid op het gebied van milieu, branchering, bouw- en woningtoezicht, stadsvernieuwing, creatieve economie en horecabeleid. De blokken worden herverdeeld in grote kavels van minstens 500m2. Deze kavels worden vervolgens gratis uitgegeven aan ondernemers die zowel een sterk businessplan, een verbouwingsplan als aan een investeringsverplichting kunnen overleggen. Hierin laten we ons inspireren door het uiterst succesvolle en paradigmatische Wallisblok initiatief in Spangen, maar passen we het klushuis principe toe op bedrijven en schalen we het op met gemiddeld een factor 5. De ruimtelijke transformatie kan gaan van een bescheiden transformatie van de woningen, tot en met de totale sloop en herbouw op de plek van de kavel, inclusief het daarbij behorende binnenterrein. Alleen de bouwtechnische veiligheid, de rooilijn aan de straat en de overlast voor de naastgelegen ondernemer zijn
factoren van beperking. Het gehele proces wordt mogelijk gemaakt door een werkmaatschappij, die wordt opgeheven zodra de laatste kavels zijn uitgegeven en de plannen zijn gerealiseerd. De kavels blijven in het bezit van de ondernemers. Special Economic Block De grote strategische fout van de stadsvernieuwing was dat zij de bedrijvigheid vanwege milieuredenen uit de volkswijken heeft verbannen, met als gevolg monoculturele, afhankelijke en schrale wijken. Wij draaien dit om door te profiteren van de leegstand, en de bedrijvigheid op zo’n manier opnieuw de wijken in te krijgen, dat de milieu problemen irrelevant worden. Wij transformeren leegstaande woongebouwen in bedrijfsgebouwen, en proberen op deze manier iets van de ruimtelijk-economische logica van Rotterdam Zuid terug te winnen. We hopen dat de combinatie van A. De sterke stedenbouwkundige structuur van de blokken. B. Het bewezen ondernemerschap van de deelnemers. C. De bevrijding van bestuurlijke obstakels voor het ondernemen. En D. De taboeloze architectonische begeleiding van de transformatie, zal leiden tot een bottom-up ontstaan bedrijfsverzamelgebouw, en een binnenstedelijke Special Economic Zone, een Special Economic Block Handleiding De eerste stap van het plan vergt dat de institutionele huisbazen van de Tarwewijk hun activiteiten coördineren in één pool van huizen. Zo kunnen zij de leegstand, de woningtoewijzing en de herbestemming sturen. Dit geldt voor zowel de woningcorporaties als de Gemeente Rotterdam. De in een pool samengebrachte huisbazen moeten als eerste actie de langdurig leegstaande woningen afboeken zodat zij geen waarde meer vertegenwoordigen en daardoor een blokkade voor herbestemming opwerpen. Hierdoor ontstaat een reservoir van ca. 1200 leegstaande woningen, een enorme hefboom voor de ontwikkeling van de wijk. De volgende stap is het zoeken naar plekken waar twee of meerdere aaneengesloten leegstaande woningen zijn, en die doorgebroken zouden kunnen worden tot grotere woningen. Hierdoor ontstaat een verzameling van door hun grootte en unieke plattegronden aantrekkelijke appartementen en woningen door de wijk. De tweede stap is het vaststellen van de hoeveelheid leegstaande woningen van het Van den Broek blok tussen de Polslandstraat en de Wuysterstraat, de locatie van ons project. Vervolgens dienen de zittende bewoners door de hierboven genoemde werkmaatschappij van de Tarwewijk een aanbod te krijgen dat zij voor dezelfde huurprijs een woning mogen selecteren uit de verzameling van grote woningen die zijn samengesteld uit de leegstand.
Op deze wijze komen er steeds grotere delen van het blok vrij. Zodra het blok leeg is komt het in beheer en bezit van de werkmaatschappij. De Gemeente Rotterdam heft alle bestaande ruimtelijke bepalingen voor het blok op, behalve zij die van invloed zijn op de veiligheid en leefbaarheid van de straten er omheen. Vanaf dit moment wordt het blok in delen opgedeeld en aangeboden aan lokale ondernemers. Hierbij kunnen twee scenario’s gevolgd worden. Scenario A. Het blok wordt volgens de bouwkundige structuur in zones opgedeeld die uitgaan de breedte van twee woningen en die tot de tuingrens gaan in het midden van het blok. Hierdoor ontstaat een nieuwe verkaveling van kavels van enkele honderden meters oppervlakte, en geen beperkingen of verplichtingen wat betreft bebouwing, bouwhoogte of architectuur. Deze kavels worden aangeboden middels een veiling of een ballotage. De eisen zijn dat ondernemers met een bedrijfsplan moeten komen waarmee ze ‘het beste maken’ van hun kavel, en dit kunnen waarmaken met een startkapitaal. Aan het type ondernemerschap worden geen eisen gesteld, behalve dat zij niet dermate hinderlijk zijn dat zij de kwaliteit van de straat en van de rest van het blok aantasten. Het startkapitaal en het plan moeten genoeg zijn om zowel de bestaande bebouwing af te breken en te vervangen met nieuwbouw die perfect bij de bedrijfsvoering past, of om de bestaande bebouwing dermate te transformeren dat zij dat doet. Op basis van het bedrijfsplan wordt besloten het perceel in bezit te geven van de ondernemers. De geaccepteerde ondernemers zullen vervolgens gecoördineerd door een technisch team van de werkmaatschappij hun plannen uitvoeren, en ruimtelijk verder ontwikkelen. De bemoeienis van het team beperkt zich tot aspecten van veiligheid, ontsluiting en milieu. Zij doet geen uitspraken over beeld, bedrijfsvoering e.d. Zo zal uiteindelijk een blok ontstaan met een regelmatige kavelstructuur, maar een uiterst gevarieerde invulling zowel wat betreft hoogte, architectuur en programma. Sommigen zullen het grootste deel van hun startkapitaal hebben geïnvesteerd in het van binnen transformeren van de bestaande bebouwing, anderen zullen een geheel nieuw pand hebben opgericht. Sommigen zullen alleen de begane grond hebben bebouwd; anderen zullen vier verdiepingen hebben gebouwd. Scenario B. In dit scenario wordt eerst een oproep gedaan onder ondernemers om met een voorstel, een plan en een startkapitaal te komen voor een deel van het gebouw dat minstens het equivalent van vier woningen beslaat, inclusief het
lege midden. Op basis van de binnengekomen plannen en hun ruimtelijke en logistieke eisen worden zij over het gebouw verdeeld en worden hen de volumes gratis in bezit aangeboden. Belangrijk in dit selectie en configuratie proces is een nauw samenwerkend team van huisbazen, technici en ontwerpers. Zij delen het gebouw op zodat de eisen van iedere kandidaat tegemoet gekomen worden. De ondernemers werken vervolgens samen met de ontwerpers hun deel van het gebouw uit, en investeren waar mogelijk individueel en waar nodig gezamenlijk in de nieuwbouw of verbouw van het pand. Soms zullen zij samen in een opgang moeten investeren; sommige bedrijven hebben grote aaneengesloten ruimtes nodig op de verdieping, andere hoge ruimtes op de begane grond et cetera. Zo ontstaat een complex samengesteld gebouw, dat bezit is van individuele ondernemers, wellicht gedeelde verkeersruimten en zelfs voorzieningen heeft. Ook dit gebouw zal een gevarieerde aanblik bieden, maar zal ook complex zijn in doorsnede en plattegrond. Aftermath In beide gevallen geldt dat zodra dit proces is voltooid, er twee geheel van karakter, programma en beeld veranderde blokken staan. Vanaf dat moment trekt de werkmaatschappij zich terug en worden alle taken overgedragen aan een met zorg opgerichte Vereniging van Eigenaren/Ondernemersvereniging.. De blokken zullen lokale ondernemers bevatten die anders naar de bedrijfsterreinen aan de rand van de stad waren verhuisd, maar nu middenin de wijk staan. Hier zullen zij gebruik maken van andere diensten en producten, hier zullen zij hun werknemers en wellicht nieuwe klanten vinden.
