P ídatné spoluvlastnictví Obecná ustanovení § 1223 (1) V c náležící spole n n kolika vlastník m samostatných v cí ur ených k takovému užívání, že tyto v ci vytvá ejí místn i ú elem vymezený celek, a která slouží spole nému ú elu tak, že bez ní není užívání samostatných v cí dob e možné, je v p ídatném spoluvlastnictví t chto vlastník . Týká-li se p ídatné spoluvlastnictví nemovité v ci zapisované do ve ejného seznamu, zapíše se do ve ejného seznamu i p ídatné spoluvlastnictví. (2) Ustanovení o p ídatném spoluvlastnictví se použijí p im en i na za ízení po ízené nebo jinak nabyté vlastníky uvedenými v odstavci 1 spole ným nákladem tak, aby sloužilo jim všem. Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : P ídatné spoluvlastnictví je zvláštním typem spoluvlastnictví. M že vzniknout pouze za spln ní všech následujících podmínek: a) musí zde existovat dv a více samostatné v ci, které vytvá ejí místn a ú elem vymezený celek, b) musí zde existovat v c, která slouží spole nému ú elu všech vlastník samostatných v cí, c) bez existence v ci, která slouží spole nému ú elu všech vlastník samostatných v cí, není dob e možné samostatné v ci užívat. Typickým p íkladem takového spoluvlastnictví je spole né vlastnictví p ístupové cesty vlastníky n kolika nemovitostí, které vzájemn vytvá ejí ur itý ú elový celek (nap . chatová osada, zahrádká ská kolonie, soubor rodinných dom apod.). V p ídatném spoluvlastnictví však mohou být i spole né p ípojky, parkovišt apod. P ídatné spoluvlastnictví má akcesorickou povahu, to znamená, že v p ípad p evodu vlastnického práva k v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží, p echází automaticky i p ídatný spoluvlastnický podíl (§ 1227 Ob Z). Odd lit se z p ídatného spoluvlastnictví lze pouze za podmínky, že v c, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví až dosud sloužila, zanikla nebo zm nila sv j ú el tak, že v c v p ídatném spoluvlastnictví už není pot ebná (§ 1228 Ob Z). Ú el, pro n jž je v c v p ídatném spoluvlastnictví využívána, totiž musí být zachován po celou dobu, co trvá d vod existence p ídatného spoluvlastnictví. Dosud bylo p ídatné spoluvlastnictví upraveno pouze v zákon . 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví byt a to jako vztah vlastník jednotek ke spole ným ástem domu. Dle právní úpravy v novém Ob Z se ale na vztah ke spole ným ástem domu nepoužijí ustanovení o p ídatném spoluvlastnictví, ale zvláštní ustanovení o bytovém spoluvlastnictví (viz § 1158 a násl. Ob Z).
Pokud se p ídatné spoluvlastnictví týká nemovité v ci, která je zapisována do ve ejného seznamu (typicky nemovitosti), zapíše se do ve ejného seznamu i p ídatné spoluvlastnictví. Pokud tedy nap íklad bude p edm tem p ídatného spoluvlastnictví spole ná cesta sloužící p ístupu do chatové osady, m l by se zápis p ídatného spoluvlastnického podílu na této cest objevit na listech vlastnictví ke každé jednotlivé chat . P ídatné spoluvlastnictví se bude zapisovat do katastru nemovitostí vkladem (bližší podmínky stanoví nový katastrální zákon, který dosud nebyl p ijat). Ustanovení o p ídatném spoluvlastnictví se použijí p im en i na za ízení po ízené nebo jinak nabyté vlastníky samostatných v cí spole ným nákladem tak, aby sloužilo všem. P íkladem takového za ízení m že být p ípad, kdy si vlastníci dvou samostatných dom spole n po ídí jeden pult ochrany nebo spole né zavlažovací za ízení pro zahrádká skou kolonii. O tom, že se ur itá v c dostává do režimu p ídatného spoluvlastnictví, musí být mezi spoluvlastníky uzav ena smlouva. Tuto smlouvu mohou spoluvlastníci uzav ít jak v rámci smlouvy, kterou teprve nabývají vlastnické právo k v ci, tak m že být uzav ena i samostatná smlouva, na jejímž základ spoluvlastníci pod ídí režimu p ídatného spoluvlastnictví v c, kterou již ve svém spoluvlastnictví v okamžiku uzav ení smlouvy mají. Smlouva, kterou se p ídatné spoluvlastnictví z izuje, musí krom specifikace v ci, která se dostává do režimu p ídatného spoluvlastnictví, obsahovat také p esný vý et samostatných v cí, k jejichž užívání bude v c v p ídatném spoluvlastnictví sloužit. Dále by m la smlouva obsahovat ur ení výše spoluvlastnických podíl jednotlivých spoluvlastník , pokud ovšem neplatí zákonem stanovená domn nka o výši spoluvlastnického podílu (§ 1226 Ob Z). Spoluvlastníkem v ci v p ídatném spoluvlastnictví nem že být jiná osoba, než vlastník v ci, k jejímuž užívání v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží.
§ 1224 (1) V c v p ídatném spoluvlastnictví nesmí být proti v li n kterého ze spoluvlastník od ata spole nému ú elu. (2) Zatížit lze v c v p ídatném spoluvlastnictví jen zp sobem, který nebrání jejímu využití spole nému ú elu. Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223, § 1224 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : V c v p ídatném spoluvlastnictví nesmí být proti v li n kterého ze spoluvlastník od ata spole nému ú elu. Ú el využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví totiž musí být zachován po celou dobu, co trvá d vod existence p ídatného spoluvlastnictví a v p ípad , že v c v p ídatném spoluvlastnictví pozbude sv j ú el, pak zaniká i p ídatné spoluvlastnictví. Zm na ú elu, a to i jen jeho drobná transformace, musí být schválena všemi vlastníky v ci v p ídatném spoluvlastnictví a to jednomysln . Každý ze spoluvlastník se m že bránit u soudu p ípadnému neoprávn nému zásahu druhého spoluvlastníka, který by m l za následek zm nu ú elu využití v ci. Dokud trvá ú el využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví, nelze p ídatné spoluvlastnictví zrušit (§ 1229 Ob Z). Zatížit v c v p ídatném spoluvlastnictví lze jen zp sobem, který nebrání jejímu využití ke spole nému ú elu. K v ci v p ídatném spoluvlastnictví tedy nelze nap íklad z ídit takový druh služebnosti, která by fakticky zma ila ú el p ídatného spoluvlastnictví.
§ 1225 (1) Žádnému ze spoluvlastník nelze bránit v ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví zp sobem, který spole nému ú elu odpovídá a nebrání jejímu využití ostatními spoluvlastníky. (2) Vzdání se práva ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví n kterým spoluvlastníkem nemá ú inky pro jeho právní nástupce. Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223, § 1224, § 1226 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : Žádnému ze spoluvlastník nelze bránit v ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví zp sobem, který spole nému ú elu odpovídá a nebrání jejímu využití ostatními spoluvlastníky. Z kontextu druhého odstavce lze však dovodit, že zákon umož uje, aby se spoluvlastník práva ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví vzdal. Vzdáním se práva ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví však spoluvlastník neztrácí své spoluvlastnické právo na v ci v p ídatném spoluvlastnictví, ale pouze právo na její využití. Dle našeho názoru vzdání se práva nem že být u in no jednostranným úkonem spoluvlastníka, ale souhlasit musí též všichni ostatní spoluvlastníci v ci. Jiný výklad vyznívá jako nelogický nebo´t by mohlo dojít ke zna nému poškození práv ostatních spoluvlastník . Zákon ovšem ne eší, jaký má úkon vzdání se práva ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví další vliv, nap . vliv na správu v ci v p ídatném spoluvlastnictví, zda musí takový vlastník na správu i nadále p ispívat apod. Doporu ujeme toto ešit dohodou spoluvlastník . Zákon také ne eší, zda se m že spoluvlastník domáhat op tovného obnovení práva ú asti na využití v ci. Domníváme se, že zákonný nárok na op tovné obnovení vlastník nemá a z ejm bude t eba souhlas všech ostatních spoluvlastník . Vzdání se práva ú asti na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví n kterým spoluvlastníkem nemá ú inky pro jeho právní nástupce. To znamená, že v p ípad p evodu i p echodu vlastnického práva na nového vlastníka, pozbývá vzdání se práva na využití v ci v p ídatném spoluvlastnictví svých ú ink a p ípadný nový spoluvlastník, který by na využití v ci nem l zájem, by se musel svého práva vzdát sám a vyžádat si k takovému úkonu souhlas ostatních spoluvlastník .
§ 1226 Slouží-li v c v p ídatném spoluvlastnictví k spole nému využití pozemk , stanoví se podíly spoluvlastník na spole né v ci pom rem vým ry pozemk . To spoluvlastník m nebrání, aby si velikost podíl ujednali jinak. Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223 až § 1225, § 1227 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : Toto zákonné ustanovení stanoví zp sob výpo tu výše podíl jednotlivých spoluvlastník na v ci v p ídatném spoluvlastnictví pro p ípad, že v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží ke spole nému využití pozemk . V takovém p ípad se spoluvlastnický podíl na spole né v ci ur í pom rem vým ry jednotlivých pozemk k sou tu vým r všech pozemk , k jejichž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží. Spoluvlastníci se však mohou na výši spoluvlastnických podíl dohodnout smluvn jinak. Pokud se spoluvlastníci budou chtít dohodnout jinak, bude nezbytné, aby smlouva tuto jejich výslovnou dohodu obsahovala. Otázkou je, jak bude ur en spoluvlastnický podíl u v ci v p ídatném spoluvlastnictví v jiných p ípadech, než v p ípad , kdy v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží ke spole nému využití pozemk . Dá se p edpokládat, že v takovém p ípad bude z ejm použito obecné pravidlo pro ur ení výše spoluvlastnických podíl dle § 1122 Ob Z. Spoluvlastníci si však mohou i v tomto p ípad ur it výši spoluvlastnických podíl výslovnou dohodou jinak.
§ 1227 (1) Podíl na v ci v p ídatném spoluvlastnictví lze p evést jen za sou asného p evodu vlastnického práva k v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží. P evádí-li se vlastnické právo k takové v ci, platí, že se p evod vztahuje i na podíl na v ci v p ídatném spoluvlastnictví. (2) To platí i pro zatížení p edkupním právem, právem zp tné koup nebo obdobným zp sobem, jakož i pro z ízení zástavního práva nebo obdobné jistoty. Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223 až § 1226, § 1228 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : Podíl na v ci v p ídatném spoluvlastnictví lze p evést jen za sou asného p evodu vlastnického práva k v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží. Spoluvlastnický podíl k v ci v p ídatném spoluvlastnictví tedy nelze samostatn p evést a to po celou dobu existence p ídatného spoluvlastnictví. Smlouva o samostatném p evodu spoluvlastnického podílu k v ci v p ídatném spoluvlastnictví je smlouvou neplatnou, protože odporuje ú elu p ídatného spoluvlastnictví (§ 580 Ob Z). Pokud je naopak p evád no vlastnické právo k v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží, platí, že dochází automaticky i k p evodu vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na v ci v p ídatném spoluvlastnictví a to bez toho, aniž by byla tato skute nost výslovn ve smlouv o p evodu zmín na. Spoluvlastnický podíl k v ci v p ídatném spoluvlastnictví lze zatížit p edkupním právem, právem zp tné koup nebo obdobným zp sobem, i právem zástavním nebo jinou obdobnou jistotou pouze za sou asného zatížení v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží. Naopak je-li podobné právo z izováno k tíži v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží, dochází automaticky i k zatížení spoluvlastnického podílu na v ci v p ídatném spoluvlastnictví, a to bez toho, aniž by byla tato skute nost ve smlouv výslovn zmín na. P íklad: Je-li tedy v p ídatném spoluvlastnictví spole ná cesta vedoucí do chatové osady, pak z ízením zástavního práva k chat , dochází k automatickému zatížení spoluvlastnického podílu vlastníka chaty na p ístupové cest . Pokud by následn došlo k zániku p ídatného spoluvlastnictví (§ 1229 Ob Z), pak zát že z ízené na v ci, jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví p vodn sloužila a které se vztahovaly i ke spoluvlastnickému podílu na v ci, která byla v p ídatném spoluvlastnictví, z stávají zachovány. P íklad: Pokud tedy dojde k zániku p ídatného spoluvlastnictví k výše zmín né p ístupové cest do chatové osady, nap íklad z d vod že se spoluvlastníci po zbudování nové p ístupové cesty dohodnou na jiném využití pozemku tvo ícího p vodní p ístupovou cestu, nedochází zrušením
p ídatného spoluvlastnictví k zániku zát ží (nap . výše zmín ného zástavního práva) váznoucích na jednotlivých spoluvlastnických podílech. Je t eba upozornit na to, že ustanovení se zmi uje pouze o p evodu vlastnického práva a nikoliv o jeho p echodu, tj. typicky p ípad p echodu vlastnického práva na d dice fyzické osoby i na právního nástupce právnické osoby. Dá se však p edpokládat, že toto ustanovení platí pro p ípad p echodu vlastnického práva obdobn . Dle našeho názoru tedy právní nástupce vlastníka v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží, se automaticky stává i vlastníkem spoluvlastnického podílu na v ci v p ídatném spoluvlastnictví. D dicové se tak nemohou nap íklad dohodnout (§ 1693 Ob Z), že n který z nich zd dí v c, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží a jiný, že zd dí spoluvlastnický podíl na v ci v p ídatném spoluvlastnictví.
§ 1228 (1) Odd lit se z p ídatného spoluvlastnictví lze za podmínky, že v c, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví až dosud sloužila, zanikla nebo zm nila sv j ú el tak, že v c v p ídatném spoluvlastnictví už není pot ebná. (2) Ze stejného d vodu m že kterýkoli z dalších spoluvlastník navrhnout soudu, aby ú ast spoluvlastníka v p ídatném spoluvlastnictví zrušil a p ikázal jeho podíl za náhradu zbývajícím spoluvlastník m podle pom ru jejich podíl . Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223 až § 1227, § 1229 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : Vlastník v ci, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví slouží, se m že dohodou uzav enou s ostatními spoluvlastníky odd lit z p ídatného spoluvlastnictví a to tehdy, pokud v c, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví dosud sloužila, zanikla nebo zm nila sv j ú el tak, že v c v p ídatném spoluvlastnictví už není pot ebná. Z žádných jiných d vod se nelze z p ídatného spoluvlastnictví odd lit a to ani tehdy, pokud by se na tom vlastníci dohodly (§ 1229 Ob Z). Ú astníkem takové spoluvlastnictví.
dohody
musí
být
všichni
spoluvlastníci
v ci v p ídatném
Obsahem dohody o odd lení z p ídatného spoluvlastnictví musí bezpochyby být i dohoda o vypo ádání podílového spoluvlastnictví k v ci v p ídatném spoluvlastnictví a to takovým zp sobem, že v c v p ídatném spoluvlastnictví musí z stat ve spoluvlastnictví pouze t ch vlastník , kte í ji k využití v ci ve svém vlastnictví pot ebují. Pokud se tedy ur itý spoluvlastník dohodou odd luje z p ídatného spoluvlastnictví, musí touto dohodou dojít k zániku jeho spoluvlastnického práva k v ci v p ídatném spoluvlastnictví. Dohoda by tedy krom dohody o odd lení jedné i více osob z p ídatného spoluvlastnictví m la též obsahovat dohodu o výši spoluvlastnického podílu osob, které i nadále z stávají spoluvlastníky v ci v p ídatném spoluvlastnictví. Je samoz ejm možné, aby osoba, která se odd luje z p ídatného spoluvlastnictví, p evedla se souhlasem všech ostatních spoluvlastník sv j spoluvlastnický podíl na jiného spoluvlastníka. Pokud dohoda o výši spoluvlastnického podílu osob, které i nadále z stávají spoluvlastníky, nic neobsahuje, pak v kontextu s odstavcem 2 se stanou zbývající spoluvlastníci vlastníky podílu v pom ru svých podíl . Odd lení ur itého spoluvlastníka od p ídatného spoluvlastnictví lze jist realizovat i reálným odd lením, ale to pouze tehdy, pokud je v c v p ídatném spoluvlastnictví reáln d litelná a pokud toto reálné odd lení neznemožní její využití ke spole nému ú elu. Pokud v c, k jejímuž využití v c v p ídatném spoluvlastnictví sloužila, zanikla nebo zm nila sv j ú el tak, že v c v p ídatném spoluvlastnictví již není pot ebná a spoluvlastníci neuzav ou s vlastníkem takové v ci dohodu o odd lení z p ídatného spoluvlastnictví, m že spoluvlastník, který není vlastníkem takové v ci, podat u soudu návrh, aby soud ú ast spoluvlastníka, jež již nepot ebuje v c v p ídatném spoluvlastnictví, zrušil a p ikázal jeho podíl za náhradu zbývajícím spoluvlastník m a to v pom ru jejich podíl . I když se to
m že jevit jako nespravedlivé, pokud vycházíme z doslovného zn ní zákona, nem že takový návrh k soudu podat ten spoluvlastník, jež již v c v p ídatném spoluvlastnictví k využití v ci ve svém vlastnictví nepot ebuje.
§ 1229 Pozbude-li v c v p ídatném spoluvlastnictví sv j ú el, zanikne p ídatné spoluvlastnictví a spoluvlastníci se vypo ádají podle obecných ustanovení o zrušení spoluvlastnictví. Dokud tento ú el trvá, nelze p ídatné spoluvlastnictví zrušit. Související ustanovení Ob Z:
§ 66, § 290, § 1116 až § 1157, § 1158 a násl., § 1223 až § 1228, § 1230 až § 1235, § 1694, § 1868 odst. 1, § 2719, § 2721, § 2746, § 2994, § 3055, § 3062, § 3063,
Komentá : Pokud pozbude v c v p ídatném spoluvlastnictví sv j ú el, pak dochází ze zákona i k zániku p ídatného spoluvlastnictví. Dokud trvá ú el p ídatného spoluvlastnictví, nelze p ídatné spoluvlastnictví zrušit a to ani dohodou spoluvlastník . Je ovšem otázkou, zda takový výklad obstojí. Vždy ú el p ídatného spoluvlastnictví je dán nejenom tím, že v c v p ídatném spoluvlastnictví je schopna sloužit k využití jiných v cí, ale též spole nou v lí vlastník t chto v cí v c v p ídatném spoluvlastnictví za ú elem t chto v cí využívat. Pokud tato v le u všech spoluvlastník vymizí, pak se dá na celou záležitost dívat i tak, že tím dojde k zániku ú elu existence p ídatného spoluvlastnictví.
