Bankovní institut vysoká škola Praha Finance
Současná problematika hypotečních úvěrů a stavebního spoření v České republice
Diplomová práce
Autor:
Bc. Martin Mrňák Finance
Vedoucí práce:
Teplice
Ing. Leopold Tanner
Červen, 2009
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Teplicích dne 30.6.2009
Martin Mrňák
2
Anotace Základním tématem práce je současná problematika hypotečních úvěrů a stavebního spoření v České republice. Jsou zde uvedeny základní charakteristiky těchto produktů, jejich historie a vzájemné postavení v rámci finančního trhu. Pozornost je věnována také fenoménu dnešních dní - finanční krizi. Její symptomy se objevily i v České republice a výrazně ovlivnily i dění na poli nabídky a poptávky po úvěrech na bydlení.
Annotation The main subject of this essay is the current issue of mortgage loans and building savings in the Czech Republic. There are mentioned basic characteristics of these products, its history and role within the scope of the financial market. The attention is also paid to the nowadays phenomenon - the financial crisis. Its symptoms have occured also in the Czech Republic and seriously affected the situation on the field of the offer and demand after housing loans.
3
Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 6 1 Hypoteční úvěr ................................................................................................................... 8 1.1 Charakteristika hypotečního úvěru .............................................................................. 8 1.1.1
Základní principy........................................................................................... 8
1.1.2 Historie hypotečních úvěrů................................................................................. 10 1.2 Hypoteční zástavní listy .......................................................................................... 11 1.3 Druhy hypotečních úvěrů .......................................................................................... 12 1.4 Čerpání a splácení hypotečních úvěrů ...................................................................... 13 1.4.1 Anuitní splácení .................................................................................................. 16 1.5
Zajištění hypotečního úvěru ................................................................................ 17
1.5.1 Všeobecné obchodní podmínky ........................................................................ 17 1.5.2
Úvěrová smlouva ......................................................................................... 17
1.5.3 Věcné zabezpečení hypotečního úvěru.............................................................. 18 1.5.4 Oceňování nemovitostí ...................................................................................... 19 1.6 2
Státní podpora hypotečního úvěrování ................................................................ 20
Stavební spoření .......................................................................................................... 22 2.1 Historie stavebního spoření ....................................................................................... 23 2.1.1 Vznik a vývoj v České republice ........................................................................ 23 2.2 Legislativní rámec .................................................................................................... 25 2.3 Základní principy produktu ....................................................................................... 27 2.4 Fáze spoření ............................................................................................................... 29 2.5 Přidělení cílové částky ............................................................................................... 31 2.5.1 Podmínky přidělení ............................................................................................ 31
4
2.6 Úvěrová fáze ............................................................................................................. 33 2.6.1 Překlenovací úvěr ............................................................................................... 34 2.7 Státní podpora ............................................................................................................ 36 3 Situace na trhu v České republice ................................................................................... 38 3.1 Stavební spořitelny .................................................................................................... 38 3.2 Hypoteční banky ........................................................................................................ 39 3.3 Porovnání hypotečních úvěrů a stavebního spoření .................................................. 40 3.3.1 Porovnání z hlediska počtu a objemu úvěrů na bydlení ..................................... 40 3.3.2 Porovnání z pohledu úrokových sazeb ............................................................... 42 3.3.3 Porovnání z hlediska procesního ........................................................................ 43 3.3.4 Porovnání z pohledu klienta ............................................................................... 45 3.4 Makroekonomický význam úvěrů na bydlení .......................................................... 50 3.4.1 Bytová výstavba ................................................................................................. 50 3.4.2 Zadluženost domácností ..................................................................................... 52 3.5 Hypoteční makléři ..................................................................................................... 53 4 Finanční krize a její důsledky v České republice ............................................................. 55 4.1 Finanční krize v České republice .............................................................................. 56 4.1.1 Dopady krize na hypoteční úvěry a stavební spoření ......................................... 57 Závěr .................................................................................................................................... 60 Seznam použité literatury………………………………………………………………….46
5
Úvod Lidé si již od pradávna touží splnit své sny a pořídit si své bydlení - svůj domov. Kvalita a dostupnost bydlení vytváří jednu ze základních lidských potřeb, která určuje životní úroveň lidí. Otázkou bydlení se aktivně zabývají všechny vlády ve vyspělých zemích. Státy se v rámci řešení bytové politiky snaží o naplnění dvou základních podmínek bydlení. První se týká celkové dostupnosti bydlení v podobě existence bytového fondu, který svým rozsahem, kvalitou a rozmístěním odpovídá potřebám obyvatelstva. Druhá podmínka hovoří o finanční dostupnosti bydlení tj. požadavek, aby ceny odpovídaly finančním možnostem obyvatelstva. Získání vlastního bydlení není pro mnoho lidí snadnou záležitostí. Pouze malá část obyvatel České republiky má k dispozici takové finanční prostředky, aby si mohla pořídit nemovitost pouze z vlastních zdrojů. V České republice jsou k financování bydlení nejčastěji využívány hypoteční úvěry a stavební spoření. Výrazný růst české ekonomiky, stále se zvyšující životní úroveň a s tím související rostoucí průměrná mzda vyvolali zájem o investice do vlastního bydlení. Rok 2007 byl v tomto směru rokem rekordním. Poptávku podporovaly nízké úrokové sazby a také stále nízká zadluženost českých domácností - ve srovnání s ostatními zeměmi Evropské unie. Nabídka byla ovlivněna dostatečným počtem kvalitních nemovitostí a developerských1 projektů. Následující rok 2008 byl ve znamení odklonu od
stavebního boomu, důvodem byla celosvětová finanční krize, která se
nevyhnula ani České republice. Lide se začali obávat ztráty zaměstnání a jejich ochota zadlužit se na desítky let oslabila. Banky si mezi sebou přestaly půjčovat a zvedly úroky u úvěrových produktů a zároveň zpřísnily podmínky, za kterých si lze peníze půjčit. V této práci chci čtenáře seznámit detailněji se stavebním spořením a hypotečním úvěrem, které lze vyhodnotit jako ideální variantu k financování bytových potřeb. Financování bytových potřeb je v současné době aktuálním tématem veřejnosti
a
především medií , která občas podávají zkreslené a zavádějící informace. Cílem této diplomové práce je provést analýzu současné situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebních spoření v České republice.
1
developer= lidé nebo společnosti, zabývající se stavbou a prodejem bytů a rodinných domů.
6
V úvodní části práce je vymezen pojem hypoteční úvěr a jeho charakteristické znaky vycházející ze zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dále jsou zde uvedeny informace o historii hypotečního bankovnictví v České republice, základní rozdělení, zdroje financování, zajištění, čerpání a splácení hypotečních úvěrů. V neposlední řadě seznamuje čtenáře se státní podporou hypotečního úvěrování. Následující kapitola se zaměřuje na stavební spoření. Jsou zde vymezeny základní principy tohoto produktu jeho historie, legislativní rámec, vznik a vývoj v České republice. Část této kapitoly je věnována dvou fázím stavebního spoření, spořící a úvěrové. V závěrečné části je popsána státní podpora, která je v České republice nejdiskutovanějším atributem tohoto produktu. Třetí kapitola je věnována současné situaci na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření v České republice. Je zde uveden přehled bank a stavebních spořitelen, vzájemné porovnání nabízených produktů řešících financování bytových potřeb. Část této kapitoly je věnována makléřským 2 firmám a jejich přínosu finančnímu trhu. V Závěrečné části hovořím o finanční krizi z makroekonomického hlediska. Je zde popsán její vznik, vývoj a dopad na Českou republiku . Ve své práci vycházím z materiálů, které jsem získal z veřejně dostupných zdrojů a z interních materiálů Hypoteční banky,a.s. a Českomoravské stavební spořitelny. Některé detailní informace o parametrech produktů jsou důvěrné. Jelikož tato oblast patří k knowhow banky, není v jejím zájmu parametry zveřejňovat.
2
makléř= finanční poradce
7
1 Hypoteční úvěr Bankovní domy mají ve své nabídce úvěrové produkty , kterými lze financovat nákup, modernizaci, rekonstrukci
či dostavby nemovitostí. Většina těchto úvěrů má
univerzální charakter a jejich lhůta splatnosti není uzpůsobena dlouhodobému typu investice do nemovitostí a její dlouhodobé návratnosti. Z tohoto důvodu nejsou tyto úvěry vhodné k financování objektů sloužících k bydlení. Banky se proto obrátily
k jedné
z nejstarší formě úvěrového vztahu mezi dlužníkem a věřitelem. Touto formou je hypoteční úvěr.
1.1 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze chápat především jako úvěr na investice do nemovitostí, jehož splácení je zajišťováno zástavou k nemovitosti.
1.1.1 Základní principy Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Ze znění § 28 a § 30 tohoto zákona vyplývá následující zákonná definice hypotečního úvěru: § 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitenti hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva dozví. (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 8
§ 30 Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejích částí, které plní podmínky § 28 odst.3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejích části nesmí po dobu, kdy takovému krytí slouží, převýšit 70% zástavní hodnoty pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem.3 Charakteristickým znakem hypotečního úvěru je skutečnost, že jsou jištěny zástavním právem k nemovitosti (tzv.hypotékami – odtud název hypoteční úvěry). Hypotéky vystavuje dlužník nebo třetí osoba, ručící za dlužníka, ve prospěch úvěrující banky. Je to tedy závazek dlužníka či jeho ručitele, který předává bance právo uspokojit své pohledávky za dlužníkem, v situaci jejich řádného a včasného nesplnění. Přímé spojení hypotečního úvěru s nemovitostí zajišťuje dlouhodobost a relativně nízké úročení úvěrů. Dlouhodobost hypotečních úvěrů se opírá o povahu úvěru z něhož vyplývá spojení mezi dobou splatnosti úvěru a životnosti úvěrovaného objektu (za podmínky, že doba splatnosti by neměla přesahovat dobu životnosti úvěrovaného objektu). Objektem úvěru u hypoték jsou nemovitosti, respektive investice do nemovitostí, ty mají dlouhou dobu životnosti a v případě pozemku je prakticky nekonečná. Relativně nízká úroková sazba je u hypotečních úvěrů zapříčiněna jejich poměrně nízkou rizikovostí. Nízká rizikovost plyne také z toho, že nemovitosti (především rodinné domy), představují jednu z nejkvalitnějších záruk, které mohou jednotlivci nebo společnosti bance poskytnout.4
3 4
zákon č 190/2004 Sb. PAVELKA,F,:Hypoteční úvěry
9
1.1.2 Historie hypotečních úvěrů Již od starověku jsou nemovitosti jednou z nejoblíbenějších záruk poskytovanými těmi kdo potřebují peníze a akceptovanými těmi, kteří peníze půjčují. Mezi hlavní důvody patří to, že je prakticky nemožné fyzicky přesunout nemovitost mimo dosah věřitele a hodnoty pozemků a budov klesají pouze ve výjimečných případech. V historii jsme se setkali s různými způsoby zajišťování nejrůznějších finančních operací nemovitostmi. Například ve Francii v 18.století posloužila panovníkova půda jako záruka emise tzv. asignátů.5 I v současné době není výjimkou využití nemovitosti pro zástavu kryjící nezaplacené daně.
V období středověku byla jako záruka přijímána především zemědělská půda. Tento fakt souvisel s tím, že pro vlastníka úrodné zemědělské půdy byla zárukou jeho obživy, výnosů a bohatství. S rozvojem měst je spojen rozvoj řemeslné a živnostenské výroby. Stavby sloužící k bydlení a provozování řemesel byly vhodnou nemovitostní zárukou pro první hypoteční banky. První hypoteční banka vznikla v Anglii koncem 17.století. Na českém území vznikla první fungující hypoteční banka v roce 1865, kdy byla v Praze založena Hypoteční banka Království českého. V roce 1921 byl její název změněn na Hypoteční banka česká. Posláním této instituce bylo poskytovat dlouhodobé hypoteční úvěry na pozemky a domovní majetek. Sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován nástupem Protektorátu. Hypoteční bankovnictví bylo v Čechách obnoveno až v roce 1990 , kdy vstoupil v platnost zákon 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tento zákon, v části vymezující pojem hypotečních zástavních listů,
definoval hypoteční úvěr. V tomto roce získala
Československá obchodní banka, a.s. licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Skutečná renesance českého hypotečního bankovnictví nastala s přijetím zákona č.84/1995 Sb., někdy také nepřesně nazývaného zákonem hypotečním. Tímto zákonem byl vytvořen základní právní předpoklad pro bezpečné investování do hypotečních zástavních listů.
5
asignát=papírové platidlo vydávané v průběhu francouzské revoluce.
10
1.2 Hypoteční zástavní listy Banky mohou poskytovat úvěry v případě , že mají odpovídající úvěrové zdroje. Obecně jsou úvěrovými zdroji bank finanční prostředky, které bankám svěřuje do správy veřejnost v podobě primárních vkladů . U financování hypotečních úvěrů, které se vyznačují svou dlouhodobostí, jsou vyžadovány specifické úvěrové zdroje. Těmito zdroji jsou hypoteční zástavní listy – zvláštní druh dluhopisů, které banky vydávají a prodávají. Jmenovitá hodnota hypotečních zástavních listů je včetně úroků, kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Touto vazbou jsou hypoteční listy dlužními úpisy jichž emise6 je vázaná na existenci hypoték. Těchto dlužních úpisů by nemělo být v oběhu více než kolik činí 70% celkové hodnoty všech zástav vystavených ve prospěch vydávající banky. Zdroje získané z emise a následného prodeje hypotečních zástavních listů jsou účelově použity na poskytnutí hypotečních úvěrů. Majitelům hypotečních zástavních listů jsou úroky vypláceny z úroků, které banka získá z poskytnutých hypotečních úvěrů. Ze splátek hypotečních úvěrů jsou bankami vytvářeny fondy, které slouží k vyplácení držitelů hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy představují vysoce kvalitní cenný papír, který je zajišťován zástavním právem k nemovitosti, hypotečním úvěrem, státní podporou a kvalitou celkového hospodaření emitující banky. Vydávání a hospodaření s těmito cennými papíry je přísně sledováno dozorčími orgány a je vedeno odděleně od ostatních aktiv banky.
6
emise=vydávání
11
1.3 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze rozdělit podle různých hledisek. Nejběžnější je časové hledisko, které rozděluje hypoteční úvěry na tři druhy: a) Krátkodobé hypoteční úvěry - splatností do jednoho roku, b) Střednědobé hypoteční úvěry - splatnost od jedno roku do pěti let, c) Dlouhodobé hypoteční úvěry - splatnost delší než pět let . Z hlediska účelovosti lze rozlišit tyto typy hypotečních úvěrů : a) Účelové – úvěr lze použít pouze pro účely specifikované bankou, především na investice do nemovitostí a objektů bydlení, b) Neúčelové – tzv. americká hypotéka, pro klienta neplatí žádná omezení v použití bankou zapůjčených financí. Podle způsobu splácení můžeme hypoteční úvěry rozdělit takto: a) Anuitní splácení – klient po celou dobu trvání úvěru platí stále stejnou výši měsíční splátky b) Progresivní splácení – klient platí na počátku úvěrového vztahu nižší měsíční splátku a ta se mu v průběhu let postupně navyšuje c) Degresivní splácení – klient na počátku platí vyšší měsíční splátku a postupem času se tato částka snižuje.
V praxi je využíváno hledisko, rozdělující hypoteční úvěry podle maximální výše úvěru, kterou klient získá. Tato výše je určená procentem z hodnoty zastavené nemovitosti. a) Hypoteční úvěr do 75% b) Hypoteční úvěr do 85% c) Hypoteční úvěr do100%
12
1.4 Čerpání a splácení hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěr lze čerpat a splácet jednorázově či postupně. Jednorázové čerpání je využíváno především na nákup již existující nemovitosti. Postupné čerpání hypotečních úvěrů je použito při vytváření nové nemovitosti (výstavba) nebo při zhodnocování již existujících nemovitostí ( rekonstrukce). Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek stanovených bankou. Nejdůležitější podmínkou je vklad nebo návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky. Čerpání úvěru je, s výjimkou Americké hypotéky, účelové. Banky si ověřují účelovost na základě předložených dokladů např. faktur nebo kupních smluv. Čerpání hypotečních úvěrů probíhá bezhotovostní formou na běžný účet klienta nebo ve prospěch třetí osoby (prodávající, stavební firma apod.). V současné době banky umožňují klientům, za určitých podmínek, čerpat hypoteční úvěr i v cizí měně. Při splácení hypotečních úvěrů
hypoteční banky dávají přednost postupnému
splácení před metodou jednorázového splácení. Tento postoj bank vyplývá z vazby poskytnutých úvěrů na zdroje z nichž jsou kryty. Postupné splácení se uskutečňuje ve třech základních způsobech, které jsou zmiňovány i v předchozí kapitole. -
progresivní splácení
-
degresivní splácení
-
anuitní splácení
13
a) Progresivní splácení - je charakteristické tím, že úmor roste rychleji než klesá úrok. Celková splátka se neustále zvyšuje . Tento způsob není příliš obvyklý a je vhodný pro podnikatelské záměry rozvojového charakteru.
Graf č.1: Příklad progresivního splácení
12 000
Anuitní splátka 6.002 Kč Progresivní splátka 3.242 – 11.394 Kč
10 000
8 000
6 000
Úrok progresivní 4 000
2 000
Úrok anuitní
Zdroj: Vlastní zpracování
Doba trvání úvěru v měsících
b) Splácení degresivní – pro tento způsob splácení je typické, že úmor7 se po celou dobu
splatnosti nemění a úrok klesá. Celková splátka se neustále
zmenšuje Využití tohoto způsobu splácení je vhodný pro hypoteční úvěry podnikatelského charakteru. Podnikatel může úroky zahrnovat do nákladů.
7
úmor=splátka jistiny
14
239
232
225
218
211
204
197
190
183
176
169
162
155
148
141
134
127
120
113
99
106
92
85
78
71
64
57
50
43
36
29
22
8
15
1
0
Graf č.2: Příklad degresivního splácení
12 000
Degresivní splátka 12.004 – 1.671 Kč 10 000
Anuitní splátka 6.002 Kč 8 000
6 000
Úrok anuitní 4 000
2 000
Úrok degresivní Doba trvání úvěru v měsících
Zdroj: Vlastní zpracování
c) U konstantního (anuitního) splácení je celková splátka neměnná, mění se pouze podíl úmoru a úroku. Úmor neustále roste a úrok trvale klesá. Tento způsob splácení je nejčastěji využíván u hypotečních úvěrů nepodnikatelského charakteru.Výhodou tohoto způsobu splácení pro klienty je trvalá a stabilní položka , kterou lze dobře plánovat a zajišťovat .
Vzhledem k tomu, že tato forma splácení úvěrů je bankami využívána nejčastěji, věnujeme jí i následující kapitolu.
15
233
225
217
209
201
193
185
177
169
161
153
145
137
129
121
113
105
97
89
81
73
65
57
49
41
33
25
17
9
1
0
1.4.1 Anuitní splácení Tento způsob splácení patří mezi celosvětově nejrozšířenější formy pravidelného splácení hypotečních úvěrů.8 Forma anuitního splácení má pro zájemce o hypoteční úvěr výhodu ve své stálosti. Anuita (pravidelná splátka)zahrnuje úrok a splátku jistiny. Poměr těchto částí se mění v čase. Zpočátku splácení tvoří velkou část splátky úrok a jistina je splácena minimálně. Na konci splácení se poměr obrátí. Základem pro výpočet anuity je anuitní koeficient, jehož výše je závislá na době splatnosti hypotéky úrokové sazbě.
a
i1 i 1 i
n
n
1
a ….. anuitní koeficient i ….. úroková sazba n ….. počet splátek za dobu splatnosti hypotečního úvěru
Pravidelnou splátku vypočítáme jestliže vynásobíme výši hypotečního úvěru tímto koeficientem.
8
PAVELKA, F.:Hypoteční úvěry
16
1.5 Zajištění hypotečního úvěru Poskytování, čerpání a splácení hypotečních úvěrů se řídí určitými pravidly, které jsou formulovány ve všeobecných obchodních podmínkách a úvěrových smlouvách.
1.5.1 Všeobecné obchodní podmínky Všeobecné obchodní podmínky stanovují základní, obecná pravidla a podmínky poskytování hypotečních úvěrů. Je zde bankou definováno na co je hypoteční úvěr poskytován, jak jsou formulovány smluvní vztahy, co vše musí být splněno ze strany klienta k poskytnutí úvěru a jaká jsou práva a povinnosti klienta a banky. Ze zákona je zvláštní pozornost věnována postupům při prodlení dlužníka se splácením úvěru či úroků a případům změn na straně dlužníka, za kterých je banka oprávněna požadovat předčasné splacení úvěru.Všeobecné obchodní podmínky odkazem na sazebník stanovují odměny za poskytování služeb banky.
1.5.2 Úvěrová smlouva V úvěrové smlouvě jsou obsaženy základní podmínky, které se týkají čerpání a splácení úvěru. Je zde určena doba na kterou je úvěr poskytnut, maximální výše, do které může být úvěr čerpán, účel, na který bude úvěr použit a úrok, za který je úvěr poskytnut. V neposlední řadě jsou stanoveny sankce za nedodržení podmínek úvěrové smlouvy. Úvěrová smlouva je individuální dokument jenž se liší případ od případu, podle konkrétní situace, ve které se klient nachází. Úvěrová smlouva je dokument v němž jsou přesně definovány práva a povinnosti banky a dlužníka. Povinností banky je v dohodnutém termínu a výši dát klientovi k dispozici dohodnutou sumu prostředků. Klient má za povinnost především dodržet dobu a výši čerpání úvěru, účel, na který byl úvěr poskytnut, způsob krytí úvěru a dodržet termín splatnosti úvěru. Významným momentem podnikatelské činnosti bank je dodržení dohodnuté doby a výše čerpání úvěru ze strany klienta. Pro včasné přesunutí dohodnuté výše peněžních
17
prostředků musí banky rezervovat klientovi část svých zdrojů. Nečerpání těchto zdrojů ve smluvené době a v dohodnuté výši znamená pro banku hospodářskou ztrátu. Dodržení dohodnutého účelu použití hypotečního úvěru zvyšuje jistotu banky, že poskytnutý úvěr bude splacen. Velmi závažné porušení úvěrové smlouvy je nedodržení splácení úvěru a úroku, po kterém následují sankce. Dodržování splatnosti úvěru je sledováno se zvláštní pečlivostí to nejen bankami , ale i orgány pověřenými správou a dozorem nad bankovní soustavou. banky totiž hospodaří s dočasně svěřenými prostředky a případné nesplácení úvěrů ohrožuje návratnost těchto prostředků a tím i likviditu banky.
1.5.3 Věcné zabezpečení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem nemovitosti ležící na území České republiky. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství tím, že v případě jejich řádného a včasného
nesplnění je zástavní věřitel oprávněn
domáhat se uspokojení z věci zastavené.9 Tyto náležitosti jsou součástí smlouvy mezi hypoteční bankou a klientem, přesněji zástavcem, neboť zastavovaná nemovitost nemusí být ve vlastnictví dlužníka. V zástavní smlouvě jsou uvedeny smluvní strany, výše úvěru, číslo úvěrové smlouvy, přesný popis nemovitostí, které jsou dávány do zástavy, prohlášení zástavce, práva a povinnosti smluvních stran.. Zástavní právo k nemovitosti je zapisováno v katastru nemovitostí formou vkladu. Vklad zástavního práva do katastru nemovitostí je podáván vlastníkem, nebo osobou jím zplnomocněnou, formou návrhu. Katastrální úřad návrh posoudí a ve správní řízení o vkladu rozhodne. Teprve rozhodnutím katastrálního úřadu o vkladu zástavního práva banka povolí dlužníkovi , aby byl úvěr čerpán.
9
BARDOVÁ,D.: Jak správně na hypoteky
18
1.5.4 Oceňování nemovitostí Při stanovení možné výše hypotečního úvěru banky nesmí zapomenout na hodnotu, respektive cenu zastavované nemovitosti. Každá nemovitost je svým způsobem unikátní a není na ně možné použít ceníky tak jako u běžného zboží. Ocenění nemovitosti se provádí za pomocí specialistů formou odhadu. Odhady se mohou různit podle používané metody a účelu provádění oceňování. Metody oceňování a) Nákladové – vycházejí z nákladů vynaložených na pořízení nemovitosti b) Výnosové – vycházejí z výnosů , které mohou z dané nemovitosti plynout c) Srovnávací – opírají se o porovnání s cenami skutečně realizovaných nemovitostí obdobného rázu d) Technické - vycházejí z ohodnocování jednotlivých technických prvků nemovitosti (počet metrů, způsob provedení atd.), kterým jsou přiřazeny jednotkové ceny a celková cena se stanoví jako součet násobků technických jednotek a jednotkových cen. Při stanovení odhadu banky vycházejí ze všech dostupných druhů a forem oceňování, které probíhá tzv. dvoukolovým systémem. První kolo zajišťují kvalifikování a nezávislí odhadci a druhé kolo vlastní specialisté banky. Pro poskytnutí hypotečního úvěru je toto ocenění v zásadě rozhodující. Hypoteční banka v podstatě stanovuje cenu zastavené nemovitosti, jakožto cenu obvyklou, která vychází z hodnoty nejpravděpodobnějšího výnosu z realizace zástavy. Stanovením ceny obvyklé banka
definuje zástavní hodnotu nemovitosti určené pro
odvození skutečné výše hypotečního úvěru.
19
1.6 Státní podpora hypotečního úvěrování Bydlení patří mezi důležitou součást života občanů v zemi. Vzhledem k tomu ,že je to jedna nejnákladnějších položek v lidském životě, neobejde se bytová výstavba prakticky nikde bez podpory státu. Formy státní podpory jsou přímé a nepřímé. Přímá státní podpora má v České republice charakter podpory hypoték pro mladé lidi na starší byty. Cílem přímé státní podpory je zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi a napomoci jim zajistit vlastní adekvátní bydlení. Cílovou skupinou této podpory jsou lidé kteří v roce podání žádosti o tuto formu podpory nedovrší věk 36 let. Základní podmínky poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Základní charakteristiky podpory10 -
podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru
-
výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5%, je výše podpory
pro
nově
uzavřené
smlouvy
nebo
v tomto
termínu
přepočítávané smlouvy nulová.
-
výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena dle podmínek platných ke dni přepočtu
10
http://www.hypotekypujcky.cz/?p=381; 6.6.2009
20
-
úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let
-
úroková dotace bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity nebude dotována.
Výše státní podpory se vypočte na základě „ideálního „ průběhu splácení úvěru formou anuitní splátky. Vypočte se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky ke dni ukončení čerpání a anuitní splátka s úrokovou sazbou splatnou ke dni 1. čerpání úvěru a jejich rozdíl zaokrouhlený na celé Kč nahoru je výší státní podpory. Nová výše % bodu podpory se vyhlašuje vždy k 1.únoru příslušného kalendářního roku. Pro smlouvy o hypotečním úvěru , u kterých proběhlo 1. čerpání úvěru v termínu: 1.9.2002 – 31.1.2003 činí státní podpora 3% body 1.2.2003 – 31.1.2004 činí státní podpora 2% body 1.2.2004 – 31.1.2005 činí státní podpora 1% bod 1.2.2005 – 31.1.2006 činí státní podpora 0% bodů 1.2.2006 – 31.1.2007 činí státní podpora 0% bodů 1.2.2007 – 31.1.2008 činí státní podpora 0% bodů 1.2.2008 – 31.1.2009 činí státní podpora 0% bodů 1.2.2009 – 31.1.2010 činí státní podpora 1% bod. Zdroj - Ministerstvo pro místní rozvoj.
Nepřímá statní podpora se v České republice týká daňového odpočtu úroků u hypoték poskytnutých fyzickým osobám. Pro realizaci daňového odpočtu je nutné splnit určité podmínky. Jednou z podmínek je účast žadatele na úvěrové smlouvě, dále pak účelovost hypotéky – koupě , stavba bytu či domu, koupě pozemku pokud se na něm začne stavět do čtyř let od uzavření úvěrové smlouvy. Další podmínky je, že žadatel musí nemovitost vlastnit (podle výpisu z katastru) a užívat jí k trvalému bydlení. 21
1
Stavební spoření Stavební spoření vzniklo jako alternativa získání potřebných prostředků určených
pro financování bydlení. Základní princip stavebního spoření lze uvést na jednoduchém příkladě: Pan Novák potřebuje na koupi domu určitou částku, kterou nemá okamžitě k dispozici, je však schopen pravidelně ukládat určitý obnos, tak že si za 10 let na vysněný dům naspoří. V naprosto stejné situaci je i jeho devět přátel a když dají své úspory dohromady, mají v prvním roce k dispozici potřebný obnos na koupi jednoho domu. Tento obnos je losem přiřazen jednomu z přátel. A tak to jde celých deset let, ten kdo má nejmenší štěstí získá dům až po deseti letech, ale všichni ostatní získají dům dříve, než kdyby spořili každý zvlášť. Dnešní systém stavebního spoření funguje v zásadě na podobném principu. Rozdíl je v tom, že „kolektivy“ jsou otevřené pro libovolný počet zájemců, jejichž potřeby jsou uspokojovány
mnohem
sofistikovanějšími
a
pro
účastníky
stavebního
spoření
spravedlivějšími postupy než je losování. Systém přidělování cílových částek zajišťuje všem účastníkům srovnatelné výhody ze zapojení se do systému a potřebnou sumu prostředků obdrží účastník stavebního spoření po splnění předem stanovených kritérií. V České republice se Stavební spoření objevilo vstoupil
v roce 1993. V tomto roce
v platnost zákon o stavebním spoření a byly založeny první čtyři stavební
spořitelny. V současné době se dá hovořit o velkém úspěchu stavebního spoření, což lze přičíst skutečnosti, že na rozdíl od řady jiných finančních produktů, slibuje nejen zajímavé výnosy, ale také stabilitu a bezpečné ukládání úspor. Pozitivní roli sehrál hlavně stát, který v souladu s aktivní bytovou politikou podpořil produkt poskytováním optimální výše státní podpory. Významnou úlohu sehrála i ta skutečnost, že se občané setkali s dříve neobvyklou nutností rozhodovat.
22
I když se situace na trhu finančních služeb, od doby vzniku tohoto produktu, změnila, tak důvody, které sehrávají rozhodující roli pro využití stavebního spoření nadále přetrvávají.
2.1 Historie stavebního spoření První instituce , které se svým charakterem blíží stavební spořitelně , vznikla v roce 1775 v Birminghamu v Anglii.Tato stavební spořitelna si kladla za cíl získat prostředky pro omezený okruh střadatelů a po splnění tohoto cíle zanikla. Po první světové válce došlo k velkému
rozšíření stavebních
spořitelen v
Německu. Za zakladatele myšlenky stavebního spoření lze považovat pana George Kroppa, který v roce 1921 založil v německém městečku Wüstenrot „Společenství přátel“. Toto sdružení od svých členů vybíralo příspěvky, které sloužily na výstavbu rodinných domků vylosovaným přispěvatelům. Tato myšlenka se, válkou zničeným Německem , začala velmi rychle šířit . Ve 30.letech dvacátého století se vykrystalizovala v dnes již užívaný model stavebního spoření. Po měnové reformě v Německu(1948) nastala druhá vlna bouřlivého rozvoje stavebního spoření, které se opět významně podílelo na obnově země. Pro velký přínos rozvoje a dostupnost bydlení začal stavební spoření podporovat záhy také stát.
2.1.1 Vznik a vývoj v České republice Vznik prvních stavebních spořitelen v České republice se váže k roku 1993, kdy byl schválen zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spořitelny jsou, na území České republiky, speciální banky s přesně vymezeným rozsahem činností. Tyto bankovní domy mohou nabízet pouze produkt stavebního spoření a provozovat činnosti s tím související.
23
Základní model stavebního spoření byl převzat z Rakouska a Německa. Tento produkt si rychle po svém zavedení získal významné místo na trhu. Za svou popularitu nevděčí pouze státní podpoře, ale i své bezpečnosti a spolehlivosti. V devadesátých letech minulého století měla problémy řada bank, avšak důvěryhodnost stavebních spořitelen nebyla nikdy zpochybněna. Klienti zpočátku chápali stavební spoření jako výhodnou formu investování peněz a až později se začala projevovat základní idea stavebního spoření – financování bydlení.
24
2.2 Legislativní rámec Stavební spoření je v České republice ošetřeno samostatným zákonem o stavebním spoření č.96/1993 Sb., který upravuje zároveň činnost stavebních spořitelen a podmínky pro poskytování státní podpory. Podle zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření mohl klient získat státní podporu ve výši 25% ročně naspořené částky, maximálně však 4500 Kč. Lhůta po kterou účastník nesměl nakládat s vkladem, aniž by přešel o státní podporu, byla stanovena na dobu pěti let. Počet let, po které může klient čerpat na jednu smlouvu státní podporu, není nijak ze zákona omezen. Podstatné je však ustanovení o účelovosti využití naspořených prostředků včetně státní podpory – čerpá-li účastník úvěr před vypršením vázací lhůty, musí být veškeré prostředky využity k řešení bytových potřeb. Dojde-li k poskytnutí úvěru až po skončení vázací lhůty, vztahuje se tato účelovost pouze na úvěrové zdroje. Uspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky může po vázací lhůtě účastník použít k libovolným účelům. Novelizace zákonu (zákonem č.83/1995 Sb.), s účinností od 1.července 1995 byl měla dopady zejména do procesní oblasti. Nejvýznamnější bylo ustanovení o možnosti poskytovat překlenovací úvěry. Podstatnou změnu přinesla novelizace zákonem č. 423/2003 Sb., s účinnosti od 1. ledna 2004. Mimo úpravy, které souviseli s členstvím České republiky v EU tato novela upravila především výši státní podpory. Výše státní podpory byla snížena na 15% z ročně uspořené částky, maximálně však z částky 20 000Kč. Maximální výše státní podpory, kterou klient získá v průběhu jednoho roku, tak byla změněna z 4500,- Kč na 3000,- Kč. Zároveň byla prodloužena vázací lhůta na 6 let. Další významnější změnou zákona je novela č. 292/2005 Sb., s účinností od 1.10. 2005, která stanovuje povinnost stavebním spořitelnám deklarovat při uzavření smlouvy budoucí výboj poplatků spojených s vedením účtu klienta. Zákon také ustanovil povinnost stavebních spořitelen k připsání obdržených záloh státní podpory na účet účastníka do druhého dne po jejím obdržení.
25
Poslední úprava Zákona o stavebním spoření se týkala změny v definici účastníků, kteří nejsou občany ČR (zákon č. 161/2006 Sb. s účinností od 1.4. 2006), a úpravy poskytování informací Ministerstvem vnitra ČR pro výkon státní kontroly (zákon č. 342/2006 Sb. s účinností od 1.7. 2006).
26
2.3 Základní principy produktu Stavební spoření je konstruováno na principu zajištění přístupu k dlouhodobému financování bydlení nejširší skupině potencionálních klientů. Investice do bydlení je pro drtivou většinu obyvatel největší investicí v jejich životě. V období vysokých úrokových sazeb a tržního nedostatku dlouhodobého kapitálu nezbytného pro financování bydlení se význam stavebního spoření zvyšuje. Běžnou praxí je, že se pro financování bydlení využívají vlastní nebo cizí zdroje tedy úspor klienta a poté získání úvěru. Stavební spoření tyto zdroje kombinuje a využívá všech výhod, které z toho plynou. Stát navíc motivuje klienta, ke spoření, poskytováním určité podpory. Základní fáze procesu v rámci systému stavebního spoření : a) Fáze spoření -
spoření klienta a úročení jeho vkladů
-
připisování státní podpory k vkladům
-
získávání nároku klienta na přidělení cílové částky (nárok na úvěr ze stavebního spoření)
b) Přidělení cílové částky -
přechod mezi fází spoření a fází úvěrovou
-
přijetí cílové částky klientem – klientovi jsou vyplaceny uspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky a získává nárok na úvěr
c) Úvěrová fáze -
získání úvěru ze stavebního spoření při úrokové sazbě uvedené ve smlouvě o stavebním spoření
-
splácení úvěru
27
Obrázek č.1: Modelový vývoj stavebního spoření
Fáze splácení úvěru
Cílová částka
Přidělení cílové částky
Výše úvěru
Naspořená částka
Fáze spoření
Zdroj: Stavební spoření a stavební spořitelny
28
2.4 Fáze spoření Tato fáze začíná uzavřením smlouvy o stavebním spoření. Klient si ve smlouvě stanoví cílovou částku, kterou chce pomocí stavebního spoření získat. Ve smlouvě jsou stanoveny dvě úrokové sazby. Úroková sazba, kterou se budou úspory klienta úročit a úroková sazba úvěru, který mu bude poskytnut. Tyto úrokové sazby jsou ze zákona stanoveny jako fixní11 a jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body. Výjimkou je případ, kdy klient nepřijme po šesti letech spoření nárok na přidělení cílové částky. Stavební spořitelna má v této situaci možnost úrokovou sazbu z vkladů upravit. Dále je ve smlouvě sjednávána výše měsíčních úložek, které klient bude ukládat na účet stavebního spoření a prohlášení klienta o žádosti o státní podporu k této smlouvě. Všeobecné obchodní podmínky dané stavební spořitelny jsou nedílnou součástí smlouvy a stanovují podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, výši splátek tohoto úvěru a další podmínky produktu. Každá stavební spořitelna obvykle nabízí několik variant stavebního spoření, takzvaných tarifů. Rozdíly mezi jednotlivými tarify jsou především v tom, jak rychle může klient získat úvěr ze stavebního spoření a ve výší úrokových sazeb. V průběhu spoření na svůj účet stavebního spoření klient ukládá dohodnutou částku. Obvyklé je pravidelné měsíční spoření, avšak existují i jiné možnosti. Klient má například možnost každoročně ukládat dvanáctinásobek měsíčního vkladu, nebo vkládat prostředky nad sjednaný rámec. Omezení vkladů je pouze v tom, že naspořená částka na účtu stavebního spoření nesmí převýšit cílovou částku. Způsob spoření je důležitý především pro klienty, kteří mají zájem o získání úvěru ze stavebního spoření. Tím, že ukládají vyšší částky, mohou docílit rychlejšího splnění podmínek potřebných pro přidělení cílové částky, a tím i získání úvěru.
11
fixní = pevná
29
Stavební spořitelny vklady úročí a v případě žádosti klienta o poskytnutí státní podpory stavební spořitelna vklady úročí a pokud klient ve smlouvě žádal o poskytování státní podpory, požaduje stavební spořitelna příslušnou částku na Ministerstvu financí ČR. Státní podpora je připisována klientovi na jeho účet ve formě záloh. K jejímu vyplacení dochází po ukončení fáze spoření, při splnění podmínek daných zákonem. Ukončení fáze spoření je spojeno s výpovědí smlouvy o stavebním spoření nebo přidělením cílové částky. Délka spoření je rozhodující pro nárok klienta na státní podporu. Po uplynutí šestileté, takzvané vázací, lhůty, stavební spořitelna klientovi vyplatí uspořenou částku a státní podporu. Klient tyto prostředky může použít libovolným způsobem. V případě že fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty, je klientovi zachován nárok na státní podporu pouze v tom případě, že získá úvěr. Tento úvěr spolu s naspořenou částku musí použít na financování bytových potřeb v souladu se zákonem. Pokud klient úvěr nečerpá, ztrácí na státní podporu nárok a stavební spořitelna zálohu státní podpory vrátí zpět ministerstvu financí.
30
2.5 Přidělení cílové částky Přidělení cílové částky je okamžik, kdy končí fáze spoření a startuje fáze úvěrová. Tímto momentem klientovi vzniká nárok na vyplacení celé cílové částky (naspořené částka + úvěr). K vyplacení naspořené částky obvykle dochází okamžitě a úvěr je čerpán v souladu s úvěrovou smlouvou. Pro přidělení cílové částky je nutné splnit podmínky, které slouží k řízení stability stavební spořitelny.
2.5.1 Podmínky přidělení
-
dodržení minimální doby spoření
-
naspoření minimální částky potřebné pro přidělení, a
-
dosažení stanoveného hodnotícího čísla.
Minimální doba spoření Zákon o stavebním spoření hovoří o tom, že účastník stavebního spoření může získat úvěr ze stavebního spoření nejdříve po dvou letech spoření (§5 odstav.4). Tato podmínka je jako jediná ze tří výše jmenovaných stanovena zákonem. Minimální naspořená částka potřebná pro přidělení cílové částky Stavební spořitelna určuje, jak velkou část z cílové částky má klient naspořit, aby došlo k přidělení cílové částky. Pro přidělení je obvykle nutno naspořit 40% z cílové částky. To v podstatě znamená, že klient získává nárok na úvěr ve výši 60% cílové částky.
31
Dosažení stanoveného hodnotícího čísla Hodnotící číslo nazýváme parametr, ohodnocující délku a intenzitu spoření klienta. Tento parametr je v podstatě výkon účastníka stavebního spoření upravený tak, by se dal relativně snadno měřit a byl zároveň použitelný v kolektivu účastníků. Měření hodnotícího čísla je realizováno prostřednictvím úroku nebo pomocí sumy zůstatku na účtu stavebního spoření. Samotné přidělení následuje až po vyjádření souhlasu klienta. Klient může čerpat prostředky později, nikoli bezprostředně po splnění podmínek pro předělení. Má také možnost nadále pokračovat ve spoření a souhlas s přidělením dát v jiném termínu. Klienti, kteří o úvěr nemají zájem, nedávají souhlas s přidělením vůbec a smlouvu o stavebním spoření ukončí dle vlastního uvážení.
32
2.6 Úvěrová fáze Po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení cílové částky lze čerpat úvěr maximálně do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Úvěr je úročen pevnou úrokovou sazbou, sjednanou ve smlouvě o stavebním spoření. Ve smlouvě o stavebním spoření je také sjednána výše měsíční splátky úvěru. Klient tak má, s velkým předstihem, jasné a pevné podmínky, za kterých bude úvěr splácet. Termín splatnosti poskytnutého úvěru není sjednáván, závisí totiž na výši poskytnutého úvěru. Jestliže klient naspoří ve fázi spoření vyšší částku než je požadováno (např. 50%cílové částky namísto 40%), získá tím i nižší úvěr ( 50% cílové částky namísto 60% ), který může rychleji splatit. Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové. Klient je může použít pouze na bytové účely stanovené zákonem a tuto skutečnost je povinen prokázat. Úvěrům ze stavebního spoření je zákonem předepsána pevná úroková sazba s omezením její výše. Vezmeme-li v úvahu, že úvěr ze stavebního spoření bývá v průměru poskytován pět let po uzavření smlouvy o stavebním spoření a splácen je po dobu 10-15 let. Stavební spořitelna tudíž garantuje neměnnou sazbu po dobu až 20 let. Pro poskytování takto stabilního produktu musí stavební spořitelny používat speciální systém pro řízení aktiv a pasiv. Základním předpokladem pro stabilní fungování stavebních spořitelen je poskytování úvěru z primárních zdrojů. Vklady klientů ve fázi spoření tak slouží jako zdroje pro poskytování úvěrů klientům ve fázi úvěrové. Vzhledem k tomu, že vklady účastníků stavebního spoření jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, mohou být použity jako zdroj pro poskytování pevně úročených úvěrů. Problémem, který musí stavební spořitelny v tomto směru řešit, je dostatek takovýchto zdrojů. Jejich hlavní úlohou v tomto aspektu je nalézt rovnováhu mezi vklady (zdroji pro poskytování úvěrů) a poskytnutými úvěry. Pro stanovení rovnováhy mezi vklady a úvěry ze stavebního spoření, musí být přesně popsány podmínky nároku klienta na čerpání úvěru .Tyto podmínky jsou stanoveny v tarifu. Tarif definuje parametry stavebního spoření tak, že jeho podmínky jsou atraktivní
33
pro klienty, ale současně musí být zajištěna rovnováha mezi vklady účastníků stavebního spoření a poskytovanými úvěry. Tarif je většinou popsán ve všeobecných odchodních podmínkách, kterou jsou nedílnou součástí smlouvy o stavební spoření.
2.6.1 Překlenovací úvěr Situace, kdy klient potřebuje řešit svoji bytovou potřebu dříve, než mu vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření, může stavební spořitelna řešit pomocí překlenovacího úvěru. Tento meziúvěr je vázaný ke konkrétnímu účtu stavebního spoření a je určený na překlenutí období do přidělení cílové částky. Překlenovací úvěr je nejčastěji poskytován ve výši cílové částky. Klientovi je poskytnut stejný objem zdrojů, který by měl klient k dispozici po přidělení cílové částky, ale mnohem dříve a bez ohledu na splnění podmínek pro přidělení cílové částky. Doba trvání překlenovacího úvěru se může pohybovat od několika dnů až po celou dobu fáze spoření. První alternativa se objevuje u klientů, který potřebují prostředky na několik dnů nebo týdnů dříve, než získají přidělení cílové částky. Na druhé straně intervalu jsou klienti, kteří potřebují financovat své bytové potřeby a nemají dosud uzavřenu smlouvu o stavebním spoření. V tomto případě je uzavřena smlouva o překlenovacím úvěru současně se smlouvou o stavebním spoření. Tento druh meziúvěru má určitá specifika. Překlenovací úvěr je splácen jednorázově a to v okamžiku kdy je přidělena cílová částka. Úroky z něj klient hradí pouze po dobu jeho existence. Na splacení překlenovacího úvěru je použita přidělená cílová částka, což je umožněno tím, že v době poskytnutí překlenovacího úvěru, klient dál spoří na svůj účet stavebního spoření. Ze systémového pohledu překlenovací úvěry nejsou přímou součástí stavebního spoření a v některých zemích je obvyklé, že překlenovací úvěry poskytují klientům kromě stavebních spořitelen i jiné banky. V České republice jsou však poskytovány výlučně
34
stavebními spořitelnami. Většina úvěrů stavebních spořitelen je v současnosti poskytována formou překlenovacích úvěrů, které jsou po splnění podmínek pro přidělení převedeny na úvěry ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry jsou klientům poskytovány na základě §5 odst. 5 zákona a zde není uložena povinnost překlenovací úvěry poskytovat a není ani omezena výše úrokových sazeb. V podstatě se jedná o úvěry, které se svým charakterem podobají spíše běžným úvěrům na bydlení. Stavební spořitelny tedy mohou tyto úvěry poskytovat i z jiných než primární zdrojů.
35
2.7 Státní podpora Státní podpora hraje v systému stavebního spoření důležitou úlohu. Stavební spoření je totiž jednou z možností, jak může stát podporovat financování bydlení. V tomto ohledu existují dvě možnosti podpory: podpora ve fázi úvěru podpora ve fázi spoření Podpora v úvěrové fázi snižuje v principu cenu poskytnutého úvěru. Může být uskutečněna příspěvkem státu ke splátce úvěru nebo daňovým zvýhodněním. Výsledkem je nižší úrok poskytnutého úvěru. V praxi je však využívána druhá možnost, kdy je státní podpora vyplácena ve fázi spoření. Takto poskytovaná podpora zvyšuje efektivní zhodnocování vkladů na účtech stavebního spoření, a přispívá tak ke tvorbě vlastního kapitálu jednotlivých účastníků stavebního spoření. Velmi důležitou složkou financování bydlení je vlastní naspořená částka. V situaci kdy klient nedisponuje vlastními prostředky a nemovitost je pořizována pouze z úvěru, existuje vysoké riziko pro věřitele i pro samotného dlužníka. Existence státní podpory motivuje ke spoření, takže účastníci stavebního spoření vstupují do úvěrové fáze s dostatečným objemem vlastních prostředků. Státní podpora poskytována ve fázi spoření má ještě jednu důležitou úlohu. Státní podpora ve fázi spoření zvyšuje efektivní zhodnocení vkladů, dává tak stavební spořitelně možnost vklady klientů úročit nízkou úrokovou sazbou. I přes to, že jsou nominální úrokové sazby nízké, zůstává efektivní výnos pro klienta zajímavý. Pro stavební spořitelny tak vzniká levný zdroj finančních prostředků, který mohou využít k poskytování úvěrů. Aby se zamezilo zneužití této výhody, jsou stavební spořitelny povinny tyto úvěry poskytovat. Zákonem je navíc omezeno úrokové rozpětí mezi úrokovou
36
sazbou úvěrů ze stavebního spoření a vklady. Čím nižší je nabídka úrokové sazby stavební spořitelny ve fázi spoření, tím nižší úrok může z poskytnutého úvěru získat. V případě splnění zákonných podmínek se státní podpora klientům stavebních spořitelen poskytuje formou ročních záloh. Koncem roku 2003 tato záloha činila 25% z ročně naspořené částky, maximálně z obnosu 18000 Kč (4500,- Kč). Novela zákona o stavebním spoření, s účinností od 1.1.2004, změnila výši státní podpory na 15% z ročně uspořené částky, maximálně z 20000 Kč (3000,- Kč). Zároveň byla změněna vázací lhůta z 5 let na 6 let. Snížení státní podpory se vztahovalo pouze na nově uzavřené smlouvy po 1.1. 2004. Smlouvy uzavřené před platností novely zůstaly nezměněny.
37
3 Situace na trhu v České republice Poslední dva roky byly v České republice ve znamení nebývalého růstu zájmu o pořízení si vlastního bydlení. Mezi nejznámější a v České republice nejvíce využívané produkty k řešení bytové situace nesporně patří hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Poskytovateli těchto dvou produktů jsou licencované banky.
3.1 Stavební spořitelny Stavební spořitelny jsou specializované banky, které v České republice mohou poskytovat produkt stavební spoření a provozovat činnosti s tím související. Stavební spořitelny podléhají zákonu o bankách (zákon č. 21/1992 Sb.) a navíc speciálnímu zákonu o stavebním spoření zákon č. 96/1993Sb.) Stavební spořitelny nepodléhají pouze bankovnímu dohledu České národní banky, ale také kontrole provozování stavebního spoření a účelového nakládání prostředků z poskytnutých úvěrů. Tuto kontrolu provádí Ministerstvo financi, které zároveň schvaluje vznik stavebních spořitelen. V současnosti má licenci k provozování stavebního spoření pět stavebních spořitelen, jejichž zřizovateli jsou tuzemské či zahraniční banky. Tabulka č.1: Přehled stavebních spořitelen v České republice Stavební spořitelna
Datum od
1
Českomoravská stavební spořitelna , a.s.
27.8.1993
2
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.
9.12.1993
3
Raiffeisen stavební spořitelna a.s.
4.9.1993
4
Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.
13.6.1994
5
Wüstenrot – stavební spořitelna a.s.
28.9.1992
zdroj: webové stránky ČNB
38
3.2 Hypoteční banky Poskytování hypotéčních úvěrů spadá do činností dle § 1 odst.1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb.12 Vydávání hypotečních zástavních listů již nepatří do skupiny zvláštních licencovaných činností , ale je zařazena do přijímání vkladů od veřejnosti dle § 1 odst.1 výše jmenovaného zákona . Z čehož vyplývá , že hypoteční úvěr může v České republice poskytovat jakákoliv licencovaná banka, která vydává hypoteční zástavní listy, jejichž výnosy slouží k financování hypotečních úvěrů. Dle statistiky ČNB bylo k 11.6.2009 registrováno v ČR 15 subjektů s bankovní licencí, poskytující hypoteční úvěry. Tabulka č.2: Seznam bank poskytujících hypoteční úvěry na území České republiky Obchodní název subjektu
Datum od
1
BRE Bank S.A., organizační složka podniku (mBank)
18.7.2007
2
Citibank Europe plc, organizační složka
10.9.2007
3
Česká spořitelna, a.s.
31.12.1991
4
Československá obchodní banka, a.s.
21.12.1964
5
GE Money Bank, a.s.
9.6.1998
6
Hypoteční banka, a.s.
10.1.1991
7
ING Bank N.V.
17.12.1992
8
Komerční banka, a.s.
5.3.1992
9
LBBW Bank CZ a.s.
23.1.1991
10 Raiffeisenbank a.s.
25.6.1993
11 Oberbank AG pobočka Česká republika
1.11.2003
12 UniCredit Bank Czech republic, a.s.
1.1.1996
13 Volksbank CZ a.s.
1.1.1997
14 Waldviertler sparkasse von 1842 AG
21.4.2004
15 Wüstenrot hypoteční banka a.s.
23.12.2002
zdroj: webové stránky ČNB
12
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdo-je-poskytuje/, 11.3.2009
39
3.3 Porovnání hypotečních úvěrů a stavebního spoření Vzhledem k tomu, že hypoteční úvěry a stavební spoření mají společný účel , kterým je financování bydlení, dochází často k vzájemnému porovnávání těchto produktů. Obecně tradovaným omylem je tvrzení , že na pořízení nemovitostí je vhodný hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření je využitelný jen na menší rekonstrukce.13 Ve skutečností stavební spořitelny působící v České republice , nabízejí překlenovací úvěr s nulovou akontací14 a prodlouženou dobou splatnosti. Tento typ úvěru konkuruje klasickým hypotečním úvěrům. .
3.3.1 Porovnání z hlediska počtu a objemu úvěrů na bydlení Za základní srovnávací kriteria lze považovat počty a objemy úvěrů poskytnutých hypotečními bankami a stavebními spořitelnami. Podle Asociace Českých stavebních spořitelen bylo v roce 2008 v České republice poskytnuto 202 072 úvěrů na bydlení v celkovém objemu 196,1 mld. Kč. Podíl jednotlivých produktů na těchto ukazatelích je uveden v tabulce č.3 a v následujících grafech. Tabulka č.3: Počet a objemy nových úvěrů na bydlení v ČR v roce 2008 Úvěry na bydlení
Stavební spoření
Hypoteční úvěry
Počet
144 907
57 165
Objem ( mld. Kč)
73,6
123,1
zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen
13
http://finance.idnes.cz/zkombinujte-hypoteku-s-uverem-ze-stavebniho-sporeni-p07/uver.asp?c=A090526_125137_uver_bab (11.6.2009) 14 akontace=částečná platba předem v případě čerpání úvěru nebo leasingu
40
Graf č.3: Počet nových úvěrů
28%
72%
Stavební spoření
Hypoteční úvěr
Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen
Graf č.4: Objem nových úvěrů
37%
63%
Stavební spoření Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen
41
Hypoteční úvěr
Z uvedeného vyplývá, že stavební spořitelny jednoznačně dominují v počtech úvěrů poskytnutých, opačná situace je z pohledu objemu. Hypoteční banky poskytují méně úvěrů, ale v podstatně větších objemech. Na základě těchto skutečností můžeme usoudit , že mezi stavebními spořitelnami a hypotečními bankami není přímá konkurence. Tyto finanční instituce sehrávají na trhu stejně důležitou roli a vzájemně se doplňují. Segment ve kterém se překrývají , je velmi úzký , přičemž velmi časté je financování bytových potřeb s využitím obou produktů.
3.3.2 Porovnání z pohledu úrokových sazeb Úrokové sazby jsou pro většiny zájemců o úvěry na bydlení rozhodujícím kriteriem. Úroková sazba je u úvěrů ze stavebního spoření stanovená jako pevná, což pro klienta znamená, že se mu po celou dobu splácení nebude měnit. Stavební spořitelny tuto garanci přenesly i na překlenovací úvěr. Výše úrokové sazby u hypotečních úvěrů je naproti tomu klientem zvolena na určitý časový úsek – fixační období. Garance úrokové sazby je nejčastěji stanovena na dobu kratší než 5 let . Další rozdíl můžeme najít v případě „přidělení“ úrokové sazby . Stavební spořitelna má, u řádných úvěrů, úrokové sazby pro všechny stejné. Sazby u hypotečních úvěrů jsou závislé na bonitě15 klienta, nejvýhodnější sazbu získají nejméně rizikoví klienti. V grafu č.5 je provedeno srovnání vývoje úrokových sazeb úvěrů stavebního spoření a hypotečních úvěrů .
15
bonita=odráží míru schopností, možností nebo kvalit
42
Graf č.5: Srovnání vývoje úrokových sazeb
6
Stavební spoření Hypotéky
5,8
5,76 5,75
5,6 5,51 5,5
5,2
5,24 5,22
5 4,8
4,85
úroková sazba (%)
5,4
4,76 4,74
5,32
4,92 4,81
4,75
4,72
4,68
4,6 4,4
5,29
5,55 5,53 5,56 5,56
4,94 4,71 4,65 4,63 4,64 4,67 4,75
4,82 4,8
4,98 4,97
5
5,59
5,08 5,07 5,05
4,85
4,55
4,49 4,48 4,47 4,38 4,38
4,41
pr os in ec 06 le de n 0 ún 7 or 0 bř ez 7 en du 07 be n 0 kv ět 7 en 0 če rv 7 č e en 0 rv en 7 ec 07 sr pe n 07 zá ří 07 říj en li s to 07 p pr ad 0 os in 7 ec 07 le de n 0 ún 8 or 0 bř ez 8 en du 08 be n 0 kv ět 8 en 0 če rv 8 č e en 0 rv en 8 ec 08 sr pe n 08 zá ří 08
4,2
Zdroj: Česká národní banka
Úrokové sazby jednotlivých produktů se v letech 2006 – 2008 pohybovali ve srovnatelné výši. V polovině roku 2007 započal u hypotečních úvěrů v České republice růst úrokových sazeb. Do úrokových sazeb stavebních spořitelen se však růst příliš nepromítl.
3.3.3 Porovnání z hlediska procesního Úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry můžeme porovnat i podle kriterií, která nazveme jako procesní. Patří mezi ně lhůta za kterou jsou finanční domy schopny poskytnout požadovaný úvěr, doba splatnosti, způsob zajištění, způsob použití financí apod. Hypoteční úvěr lze získat prakticky během jednoho týdne, u řádného úvěru ze stavebního spoření je to otázka několika měsíců v závislosti na naspořené cílové částce (obvykle 30-50% z cílové částky). Úvěr ze stavebního spoření lze bez sankcí kdykoli splatit, kdežto hypotéku můžeme bezplatně splatit pouze po skončení fixace úrokové sazby.
43
Způsob zajištění úvěru je také rozdílný.U hypotečních úvěrů je vždy vyžadováno zástavní právo k nemovitosti. Stavební spořitelny tuto podmínku u naprosté většiny případů nemají, což pramení z výše objemu poskytované částky. Hypoteční úvěry jsou limitovány minimem objemu poskytnutých prostředků. Spodní hranice hypotečních úvěrů je 300 000,- Kč. Stavební spořitelny tuto hranici nemají o čemž svědčí i výsledky porovnání z hlediska počtu a objemu úvěrů na bydlení (Graf č.1 a 2.). Účel použití financí z úvěru stavebního spoření je ze zákona určen pouze na bytové účely. Použití hypotečních úvěrů může být v podstatě bez omezení. Doba splatnosti je u hypoték výrazně delší v nabídce některých bank je i splatnost 30.let, naproti tomu se splatnost úvěrů ze stavebního spoření pohybuje mezi 8-13 lety. Podle Veroniky Loosové z odboru komunikace Českomoravské stavební spořitelny je uzavření smlouvy o stavebním spoření jedním z nejbezpečnějších způsobů, jak naložit s penězi. Kromě zajímavého úročení nabízí státní podporu a hlavně možnost v budoucnu čerpat výhodný úvěr ze stavebního spoření na financování bydlení.16 Rozdíl můžeme najít i v měsíční splátce z poskytnutých úvěrů.
16
http://finance.idnes.cz/nastala-prava-doba-pro-uzavreni-stavebniho-sporeni-fxt/spor.asp?c=A090303_091822_spor_bab, dne 9.4.2009
44
3.3.4 Porovnání z pohledu klienta K porovnání produktů může klient využít klady a zápory jednotlivých variant. Například: Hypotéka +
termín vyřízení
+
možnost dlouhodobého splácení
+
možnost odkladu splátek
+
možnost daňového odečtu
+
výše úvěru
-
garance úrokových sazeb
-
mimořádné splátky bez sankcí
-
vyšší poplatky za vedení účtů
Stavební spoření +
garance úrokové sazby
+
možnost mimořádné splátky
+
lze využít na družstevní bydlení
+
půjčka do 700 000,-Kč bez zajištění nemovitostí
+
úvěr do 500 000,- Kč bez ručitele
+
řádný úvěr bez poplatků
-
poplatek za uzavření smlouvy
-
termín vyřízení úvěru
Tento druh porovnání nemá příliš velkou vypovídací schopnost a měl by sloužit pouze pro doplnění informací při dalším rozhodování.
Pro klientovo porovnání výhodnosti hypotéky a úvěru ze stavebního spoření je nutné
postupovat podle určitého scénáře, který nám pomůže nastavit stejné výchozí
parametry. Porovnávat budeme především výše splátek u jednotlivých produktů po celou 45
dobu splácení úvěrů. Porovnání se bude týkat pouze konkrétních případů a konkrétních produktů. V případě stavebního spoření je to produkt Českomoravské stavební spořitelny a v případě hypotéky jsme vybrali produkt Hypoteční banky,a.s.. Výběr těchto bankovních domů byl podmíněn jejich současnému postavení leaderů na trhu s jejich produkty. U stavebního spoření musíme definovat : a) spořící částku ve fázi spoření, b) splátku ve fázi překlenovacího úvěru, c) splátku ve fázi úvěru ze stavebního spoření, d) konec jednotlivých fází. U hypotečního úvěru : a) výše úvěru, b) doba splatnosti c) výše splátky d) měsíční poplatky. Pro názornost výše uvedeného budu
demonstrovat na jednoduchém příkladu. Pro
jednotlivá data a výpočty jsem použil Webovou kalkulačku ČMSS a Hypoteční kalkulačku Hypoteční banky, a.s. Klient si pro řešení své bytové situace chce půjčit 2 000 000,- Kč. Úvěr chce čerpat okamžitě a nemá žádné další zdroje. Kupovaná nemovitost je ohodnocena na 2 500 000,Kč.
Stavební spoření (tabulka č. ): a) spořící částka ve fázi spoření ………………….. 10 000,- Kč b) splátka ve fázi překlenovacího úvěru………….. 7 750,- Kč c) splátka ve fázi úvěru ze stavebního spoření …… 11 240,- Kč d) konec jednotlivých fází - překlenovací fáze………………………… 81 měsíců - úvěrová fáze …………………………….. 127 měsíců 46
Úroková sazba u překlenovacího úvěru je 4,65% p.a.17 a úroková sazba ve fázi úvěru 4,8% p.a.
Obrázek č.2:Splácení spotřebitelského úvěru
splátka překlenovacího úvěru (7750,-)
splátka úvěru
+
(11 240,-)
spořící částka (10000,-) 81 měsíců
127 měsíců
zdroj: Vlastní zpracování
Hypoteční úvěr: a) výše úvěru …………………………………….. 2 000 000,b) doba splatnosti ……………………………….. 209 měsíců (17,3 let) c) výše splátky ………………………………….. 15 101,- Kč d) poplatek za vedení účtu ……………………… Úroková sazba je v tomto případě 5,49 % p.a.
17
p.a.= roční úroková sazba
47
150,- Kč/ 1 měsíc
Tabulka č.4: Výpočet stavebního spoření s úvěrem
Základní informace Datum provedení výpočtu
21. 6. 2009
Cílová částka
2 000 000 Kč
Úložka měsíční
10 000 Kč
Spořící část
od 21. 6. 2009 do 31. 3. 2016
Počet měsíců
81
Suma vkladů za dobu spoření
820 000 Kč
Úroková sazba ve fázi spoření
2 % p.a.
Připsané úroky celkem
57 568 Kč
Celková výše připsaných státních podpor
24 000 Kč
Zůstatek účtu ke konci spoření
875 928 Kč Náklady
Úhrada za vedení účtu
290 Kč / ročně
Úhrada za uzavření smlouvy
15 000 Kč
Meziúvěrová část
od 22. 6. 2009 do 31. 3. 2016
Výše čerpaného meziúvěru
2 000 000 Kč
Počet měsíců
81
Měsíční platba
17 750 Kč
- z toho pravidelné spoření
10 000 Kč
- z toho splátka úroků meziúvěru
7 750 Kč
Úroková sazba ve fázi meziúvěru
4,65 % p.a. Náklady
Úhrada za vedení meziúvěrového účtu
290 Kč / ročně
Úhrada za zpracování žádosti o poskytnutí meziúvěru
10 000 Kč
Ve fázi meziúvěru zaplaceno na úrocích
629 817 Kč
Úvěrová část
od 1. 4. 2016 do 1. 11. 2026
Výše poskytnutého úvěru ze stavebního spoření
1 124 072 Kč
Počet měsíců
127
Výše měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření
11 240 Kč
Úroková sazba ve fázi úvěru
4,8 % p.a. Náklady
Úhrada za vedení úvěrového účtu
290 Kč / ročně
Ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích
302 540 Kč
zdroj : ČMSS18 18
http://www.cmss.cz/apps/simulace/index.php?print=1 20.6.2009
48
Při porovnání jednotlivých splátek je evidentní , že po dobu 81 měsíců bude hypotéka o 2499,- Kč na splátce levnější a zbývajících 127 měsíců budou splátky hypotéky o 4011,- Kč vyšší. Celkově bychom mohli prohlásit, že v tomto případě je Stavební spoření výhodnější než hypotéční úvěr. Graf č.6: Porovnání měsíční splátky
Měsíční splátka
Porovnání měsíční splátky stavebního spoření a hypotéky 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17
Termín splácení (roky) Hypotéka
Stavební spoření
Zdroj: Vlastní zpracování
Tento závěr platí pouze pro tento příklad a nelze ho zobecnit. Důvodem jsou neustálé změny podmínek stavebního spoření i hypoték, různé marketingové akce bank na snížení úrokových sazeb a individuální výjimky atd.
49
3.4 Makroekonomický význam úvěrů na bydlení Finanční prostředky
získané (poskytnuté) z úvěrů na bydlení ovlivňují množství
peněz ve společnosti a tím ovlivňují spotřebu a inflační tlaky. Dostupnost těchto úvěrů přispívá například k růstu stavebnictví či k růstu cen nemovitostí. Jednou z položek , která se započítává do hrubého domácího produktu je spotřeba domácností. Do této spotřeby je zahrnováno i to co si lidé pořídí prostřednictvím úvěrů. Obecně jsou úvěry stimulantem spotřeby, která se projeví na výrobě. V roce 2008 banky , podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj, poskytli 66 448 hypotečních úvěrů ve výši 178 mld. Kč19. Zvýšená poptávka po bydlení má vliv na stavební výrobu , která je jedním z největších tahounů ekonomického růstu.20 Banky, poskytováním úvěrů na bydlení, přispívají k rozvoji investic do nemovitostí, čímž ovlivňují trh s nemovitostmi a následně i celou ekonomiku. Stát prostřednictvím státní podpory, zvyšuje dosažitelnost úvěrů na bydlení a umožňuje především mladým lidem získat odpovídající bydlení.Státu se takto vložené finance vrací například formou vyšší daně z příjmu placených stavebními firmami. Rozsah výroby a odbytu dokáže ovlivnit zaměstnanost a příjmy občanů.
3.4.1 Bytová výstavba Hlavní význam úvěrů na bydlení je v účelu, k němuž jsou poskytnuté finance v největší míře využívány. Tímto účelem je bytová výstavba. Úvěry na bydlení výrazně napomohly ke zlepšení situace na trhu s byty. Pokles úrokových sazeb a růst reálných mezd v minulosti nastartoval prudký růst počtu poskytnutých úvěrů na bydlení. U hypotečních úvěrů se v roce 2008 projevilo určité ochlazení zájmu naproti tomu u stavebního spoření růstový trend nadále pokračuje.
19 20
Výroční zpráva Hypoteční banky za rok 2008 RYSKOVÁ, S.: Rok ve znamení dluhů, EKONOM, 2006, č.51-52, str.94
50
Tabulka č.5: Počet poskytnutých úvěrů na bydlení
Hypoteční
2005
2006
2007
2008
52 388
69 189
85 757
66 448
857 875
900 653
942 944
971 176
úvěry Stavební spoření Zdroj: MMR
Přestože se vysoká poptávka po bydlení časem odrazila na stoupajících cenách bytů a zároveň narostly ceny stavebních prací a materiálu, měly nízké úrokové sazby a podpora z fondů Evropské unie velký vliv na rozvoj výstavby nových bytů. Bytovou výstavbu v tomto směru pozitivně ovlivnil také výrazný růst české ekonomiky , stále se zvyšující životní úroveň a s tím související růst průměrné mzdy obyvatel. Lidé začali mít zájem o investice do vlastního bydlení a přestali se obávat zadlužení na delší dobu. Nárůst bytové výstavby
vrcholí v roce 2007, v roce následujícím došlo k zvýšení DPH na
stavební práce a naplno se projevila i počáteční finanční krize Graf č.7: Bytová výstavba v letech 2000-2008
Bytová výstavba v letech 2000-2008
počet bytů
dokončené byty
zahájené byty
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000
2001
2002
2003
2004 rok
Zdroj: Český statistický úřad
51
2005
2006
2007
2008
3.4.2 Zadluženost domácností Růstový trend úvěrů na bydlení se nemalou měrou podílel na růstu zadlužení domácností v České republice. V roce 2008 byla, podle Českého statistického úřadu, celková zadluženost českých domácností vůči finančním institucím ve výši 875 miliard korun. Odhaduje se že 70% z toho tvoří půjčky na bydlení. Od roku 2000 pozorujeme výraznou akceleraci zadlužování českých domácností. Ty se ale většinou zadlužují chytře a peníze používají na bydlení. Podstatně méně se půjčky projídají,“ uvedl předseda ČSÚ Jan Fischer 21. Rychlejší zadlužování domácnosti bylo
způsobeno růstem ekonomiky, nízkou
úrokovou sazbou, nízkou inflací a rostoucími reálnými příjmy. Tyto aspekty zvyšují optimismus domácností vzhledem ke spotřebě a snižují nechuť k zadlužování.Marketing spolu s podmínkami finančních institucí motivoval klienty k většímu zadlužení.Nelze opomenout faktor tvořící demografický vývoj počátku 21. století, kdy na scénu vstupují populačně silné ročníky 70 . let století dvacátého. Přesto se v objemových ukazatelích Česká republika stále nepřibližuje většině států Evropské unie (Graf č.) Graf č.8 : Podíl zadluženosti hypotečními úvěry na HDP v roce 2007
11,70% Polsko
8,00%
11,90% Slovensko
Slovinsko
12,40%
15,30% Česko
Maďarsko
17,50%
Rakousko
Řecko
Lotyšsko
33,70% Litva
19,80%
34,90% Francie
Lucembursko
Fínsko
Kypr
Německo
Švédsko
Irsko
V. Británie
Dánsko
0%
Nizozemsko
20%
Itálie
36,30% Estonsko
23,90%
36,80% Belgie
30,20%
37,60% Malta
38,50%
40%
34,30%
44,80%
47,70%
61,60% Španělsko
60%
57%
62,10% Portugalsko
80%
75,30%
86,30%
92,80%
100%
100%
120%
Zdroj : Evropská hypoteční federace 21
http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/31_7_2008_csu:_zadluzenost_ceskych_domacnosti_roste_ale_neni_z atim_nebezpecna 13.4.2009
52
3.5 Hypoteční makléři Hypoteční makléř, nebo-li broker je označení pro společnost, zprostředkovávající prodej finančních produktů bankovních domů. Nabídka hypotečních úvěrů u těchto institucí převažuje avšak v jejich portfoliu najdeme i stavební spoření. V České republice se tento druh služby objevil v roce 2000 a vzorem se staly úspěšné společnosti působící na územích Velké Británie a USA. Na americkém trhu bylo v roce 2006 vyřízeno více jak 80% všech hypotečních úvěrů prostřednictvím hypotečních makléřů.22 Také v Čechách si tento druh služby získal velikou oblibu, jak u bank, tak především u klientů. Banky tímto způsobem získávají nové klienty a zájemci o úvěr na bydlení šetří čas při posuzování nabídek jednotlivých bank. Klient má navíc možnost využít makléře pro zajištění veškeré administrativy spojené s žádostí o úvěr na bydlení. Makléřské firmy, vzhledem k tomu , že plní bankám klientské portfolio, jsou schopny vyjednat výhodnější podmínky úvěrů. Makléři by měli svoje služby klientům poskytovat zdarma, neboť honorář za zprostředkovaný obchod obdrží formou provize od bankovního domu pro který obchod získal. V této souvislosti se nabízí otázka zda broker nenabídne klientovi banku, kde má sjednanou nejvyšší provizi? Toto riziko hrozí u drobných zprostředkovatelů, kteří mají v nabídce malý počet bank. Velké makléřské firmy mají provizí nastavenou prakticky shodně a její výše by neměla, při vyhodnocování parametrů jednotlivých bank, hrát žádnou roli. Známkou kvality je počet institucí, s kterou broker spolupracuje, podpořená certifikací makléře od jednotlivých bank, historií makléřské společnosti nebo počet zprostředkovaných hypoték. Rizikovým faktorem pro klienta může
být to, že
Hypoteční makléřství není
v České republice nijak regulováno. Hypotečním makléřem se může stát každý, kdo vlastní příslušný živnostenský list a licence bank. Tuto situaci by měla změnit profesní
22
http://www.penize.cz/18492-hypoteka-od-maklere-pohodlnejsi-a-levnejsi 15.6.2009
53
samoregulace, o níž usiluje, společně s dalšími subjekty hypotečního trhu, Asociace hypotečních makléřů . Asociace hypotečních makléřů vznikla v roce 2006, kdy došlo ke spojení největších hypotečních makléřů. Tato asociace
si kladla za cíl zviditelnění její
činností ,
podněcování změn na hypotečním trhu, včetně změn legislativy a vytváření zdravého konkurenčního tlaku.
Členové Asociace hypotečních makléřů: -
FINEO group a.s.
-
Hyposervis a.s.
-
Gepard Finance a.s.
-
Simply s.r.o.
-
Sophia finance s.r.o
54
4 Finanční krize a její důsledky v České republice Finanční krize – v současné době bezesporu nejčastěji používané slovní spojení. Prvotní příznaky finanční krize jsme mohli pozorovat v první polovině roku 2007. V té době se nemovitostní trh USA začal potýkat s nárůstem delikvencí splátek u poskytnutých tzv. sub-prime hypoték. Tyto hypotéky byly poskytovány klientům, kteří by za standardních podmínek na hypotéku nedosáhli. Jednou z podmínek pro rozšíření těchto hypoték bylo výrazné snížení úrokových sazeb. Ze stabilizačních důvodů ekonomiky a předcházení inflačním tlakům došlo v roce 2007 ke zvýšení úrokových sazeb. Zároveň došlo k zastavení a poklesu cen na nemovitostním trhu. Pokles hodnoty nemovitostí, které sloužily jako zástava hypotečním úvěrům, vyvolala požadavek finančních institucí k dorovnání hodnoty zástavy. Nízkopříjmové
skupiny klientů nebyly schopny těmto požadavkům vyhovět a úvěry
přestaly splácet. Banky zastavené nemovitostí předčasně zabavili a snaha o jejich odprodej vedla k dalšímu poklesu na nemovitostním trhu. Tato situace byla doprovázena dalším, mnohem závažnějším problémem. Předprodej a transformace hypoték do nových strukturovaných cenných papírů. Tyto „infikované“ cenné papíry byli prodávány, spolu s ostatními, na finančních trzích a staly se tak vlastnictvím velkého množství finančních institucí nejen z USA, ale i z Evropy a dalších částí světa. Potenciálně bezcenné hypotéky snižovaly cenu těchto aktiv a finančním institucím tak vznikaly velké ztráty, které způsobili v určitých případech i jejich krach (např. Lehman Brothers - do té doby čtvrtá největší banka v USA). Původní krize na trhu s rizikovými hypotékami postupně zasáhla i další segmenty trhu a vyústila v závažnou likviditní krizi celého finančního systému. Největší ztráty zaznamenaly banky, ale negativním působením krize se nevyhnuly ani další subjekty. Vlády některých světových velmocí se musely zaručit za vklady finančních institucí a byla spuštěna korekce předchozího ekonomického růstu23
23
Výroční zpráva Hypoteční banky,a.s. 2008 ,str. 13
55
4.1 Finanční krize v České republice Ekonomika České republiky nebyla finanční krizí zasažena přímo, ale v poslední době jsou patrné její nepřímé dopady. Koncem roku 2008 začala klesat česká průmyslová produkce, v reakci na oslabení ekonomické aktivity důležitých obchodních partnerů. Propadem produkce byla nejvíce zasažena odvětví automobilové výroby, textilního a oděvního průmyslu a sklářské výroby. Vzhledem k vysoké otevřenosti České ekonomiky byly proexportně orientované podniky negativně ovlivněny poklesem poptávky. Současně se začala zhoršovat finanční situace podniků což u mnohých firem začalo způsobovat problémy se splácením přijatých závazků. Kreditní riziko podnikového sektoru začalo být příliš vysoké pro České banky a ty, v reakci na to, přistoupily k systému přísnějších úvěrových standardů. Další výrazný vedlejší důsledek situace ve světové ekonomice byl prudký výkyv kurzu koruny, která po velice silném zhodnocení v roce 2007 začala v druhé polovině roku 2008 značně oslabovat. Kombinace těchto faktorů byla pro mnoho podniků signálem k výrazné redukci nákladových položek. Jednou z nich je i propouštění nadbytečných pracovníků. Na konci roku 2008 se bez práce ocitlo rovných 6% Čechů a počet volných pracovních míst se snížil o bezmála 50 tisíc v meziročním porovnání s rokem 2007.24 Zpomalování ekonomiky se začalo na konci roku 2008 projevovat i v sektoru domácností.25 Tempo zadlužování domácností se výrazně zpomalilo a současně začalo docházet k nárůstu nesplácených závazků finančním institucím. V souvislosti se zhoršujícím se stavem na trhu práce a poklesem disponibilních příjmů domácností došlo k dalšímu zhoršení platební schopnosti domácností.
24
http://ekonomika.idnes.cz/na-konci-roku-bylo-bez-prace-sest-procent-cechu-fqh/ekonomika.asp?c=A090109_092958_ekonomika_ven 1.6.2009 25 http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/fs_2008-2009/FS_2008-2009.pdf 18.6.2009
56
Graf č.9: Nezaměstnanost v ČR v letech 2005-2009
nezaměstnanost v letech 2005-2009 10
%
9 8 7
8,9
7,9
7,7
6
6
6
2007
2008
5 2005
2006
duben 2009
rok Zdroj : Český statistický úřad
4.1.1 Dopady krize na hypoteční úvěry a stavební spoření Po nástupu finanční krize nebyly podmínky pro hypotéky příliš příznivé. Podle Českého statistického úřadu bylo v roce 2008 dostavěno o 8% méně nových bytů než v roce 2007. Tato situace měla souvislost s klesající poptávkou, která byla nejmarkantnější v Praze a jejím okolí. Ceny nemovitostí v druhé polovině roku 2008 narazily na svůj strop a řada regionů zaznamenala jejich pokles. Nejvýraznější poklesy se objevily v oblastech , které byly zasaženy průmyslovým propadem. Podmínky pro hypoteční úvěry nebyly příliš příznivé již od počátku roku 2008. Tento rok došlo ke
zvýšení DPH na stavební materiál a práce a většina klientů ,
v očekávání dalšího nárůstu úrokových sazeb, uzavřela hypoteční úvěry již v roce předešlém. Finanční krize negativně ovlivnila i hypoteční trh v České republice.Obavy z dalšího vývoje ekonomiky, náležitě podpořené mediálními spekulacemi o poklesu
57
nemovitostí, úrokových sazeb a celkového zpřísnění pohledu bank na poskytování hypotéčních úvěrů vyústil ve snížení poptávky po bydlení . Produktová
nabídka hypotečních úvěrů většiny bank doznala
postupem času
určitých změn. Hypotéky do 100% zástavní hodnoty nemovitosti byly vzhledem k situaci na trhu vyhodnoceny jako příliš rizikové a banky je , mimo Hypoteční banku, a.s., přestaly postupně nabízet.
Z portfolia nabídky některých bank zmizela hypotéka bez nutnosti
dokládat příjem. Vzhledem k nepříznivé situaci na finančních trzích a celkové obezřetnosti bankovního sektoru, došlo v roce 2008 k situaci, kdy náklady na financování hypotečních úvěrů nekorespondují s vývojem sazeb centrální banky. Od sazeb ČNB se v minulosti odvíjely úroky mezibankovního trhu a také bankovní úroky u úvěrů poskytovaných podnikům a lidem. ČNB na přelomu roků 2008/2009 snížila úrokovou sazbu na úroveň roku 2005, avšak banky nastupující trend zvyšování úrokových sazeb neměnily. Důvodem byla nedůvěra na mezibankovním trhu, což způsobilo situaci kdy si banky mezi sebou nechtěli peníze půjčovat a do jejich cen se pomítaly rizikové příplatky. Martin Vašek, náměstek generálního ředitele hypoteční banky pro věci finanční řekl: „Sazby ČNB jsou krátkodobé, klíčová reposazba26udává cenu, za kterou centrální banka přijímá od ostatních bank volné zdroje na čtrnáct dnů. Jenže sazby na hypotékách jsou dlouhodobé , s dobou fixace obvykle vyšší než tři roky“. Stavební spoření naproti tomu zažilo v roce 2008 nebývalou renesanci. V tomto roce bylo uzavřeno 705 tisíc nových smluv. Pro srovnání to je téměř dvojnásobek roku 2004, kdy ve stavebním spoření začala platit nová pravidla. Důvody tohoto vývoje můžeme spatřovat v postoji obyvatel České republiky k úsporám a investicím v průběhu ekonomické krize. Podle Zdenky Blechové ze Stavební spořitelny České spořitelny patří stavební spoření mezi zcela bezpečné depozitní bankovní produkty jejichž význam roste zvláště v nejistých finančních dobách a dostává se proto do hledáčku nejenom konzervativním klientům27.
26
reposazba= úroková sazba, za kterou odkupuje centrální banka eskontované směnky od komerčních bank http://finance.idnes.cz/nastala-prava-doba-pro-uzavreni-stavebniho-sporeni-fxt/spor.asp?c=A090303_091822_spor_bab, 20.5.2009 27
58
Na rozdíl od hypotečního trhu, který zaznamenal značný propad, stavební spořitelny půjčily ve stejném období na bydlení téměř 75 miliard Kč, což je v meziročním srovnání nárůst o 1,5 procenta.28 Dopady finanční krize nebyly pro stavební spořitelny tak dramatické, důvodem byla jejich nevelká závislost na mezibankovních sazbách a také to, že úvěry stavební spořitelny poskytují z vlastních zdrojů. Což jim umožnilo zaujmout postoj nepřijetí přísnějších podmínky v posuzování žádostí o úvěr. Velkou výhodou pro úvěry stavebních spořitelen je jejich úroková sazba, která je nižší ve srovnání s konkurenčními produkty. Fixní sazba u řádných úvěrů ze stavebního spoření je potom další výhodou. Ve spojení se sníženou dostupností tyto výhody přivedli do stavebních spořitelen i ty klienty, kteří doposud chápali stavební spoření jako investiční produkt a nikoliv jako produkt určený k financování bydlení. Stavební spořitelny využily pokles zájmu veřejnosti o hypoteční úvěry a hlavní konkurenční výhody podpořily i marketingově.
28
http://realit.cz/clanek/stavebni-sporeni-se-chysta-atakovat-postaveni-hypotek, 23.5.2009
59
Závěr Problematika stavebního spoření a hypotečních úvěrů je v současné době spojována především s financováním bytových potřeb. Cílem této práce bylo analyzovat současnou situaci na trhu hypotečních úvěrů a stavebních spoření v České republice. První dvě kapitoly jsou věnovány jednotlivým produktům a ukazují, že principy stavebního spoření jsou postaveny na odlišných základech než je tomu u hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry jsou na území České republiky relativně mladým produktem, ale tak jako v jiných zemích si získal pevné místo v nabídce finančních institucí. Konkurenční prostředí nutí banky k neustálému vylepšování a rozšiřování nabídky služeb týkající se hypotéčních úvěrů. Na druhé straně bankovní domy vnímají
rizika, které jsou
s poskytováním hypoték nerozlučně spjata a snaží se jím předcházet. Poskytováním hypotečních úvěrů se banky dostávají do pozice věřitele a jsou nuceny disponovat na poměrně dlouhou dobu
značným kapitálem. Financování
hypotečních úvěrů je proto zajišťováno prostřednictvím zdrojů získaných vydáváním a prodejem zvláštních druhů dluhopisů. Tímto zvláštním dluhopisem jsou hypoteční zástavní listy. V souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie v roce 2004, došlo, v nově přijatém zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., k úpravě definice hypotečních úvěrů. Tento zákon umožňuje využití hypotečního úvěru prakticky na cokoliv. Stavební spoření se v České republice, ve velice krátké době po svém zavedení, stalo synonymem pro výhodné ukládání financí. Až později začalo být vnímáno jako jeden z možných zdrojů financování bydlení. V současné době klienti stále více využívají překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření pro řešení své bytové situace. Stavební spoření se v České republice ukázalo jako mimořádně úspěšný finanční produkt. Úspěch stavebního spoření byl zajištěn především
stabilním legislativním
rámcem. K narušení podmínek vývoje produktu došlo v roce 2004, kdy došlo ke změně výše státní podpory. Tato změna ukázala velkou provázanost tohoto produktu s výší státní
60
podpory. Vzhledem k tomu, že stavební spořitelny poskytují úvěry klientům z primárních zdrojů (vklady klientů), je v České republice státní podpora rozhodujícím faktorem pro fungování stavebních spořitelen. Úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry jsou často stavěny proti sobě jako konkurenční produkty. V části třetí kapitoly jsem provedl částečné
porovnání těchto
produktů z různých hledisek. Výsledky porovnání nehovoří jednoznačně ve prospěch jednoho či druhého produktu a výhodnost je závislá na konkrétní situaci, aktuálních poplatcích a dalších proměnných jak na straně nabídky tak i poptávky. Poslední kapitola práce je věnována finanční krizi, která v současné době ovlivňuje veškeré dění na světových trzích. Česká republika byla zasažena krizí sekundárně a to v podobě
zpomalování
ekonomiky,
poklesu
průmyslové
výroby
a
zvýšením
nezaměstnanosti. Finanční krize negativně ovlivnila i hypoteční trh. Jedním z důvodů vzniku této krize byla i uvolněná riziková politika bank při poskytování hypotečních úvěrů. V České republice se
podobné symptomy zatím
neobjevily a můžeme pouze spekulovat zda některé banky v honbě za získáním většího podílu na trhu nepřekročil míru únosnosti rizika. Věřím, že má práce pomůže čtenářům k získání základních informací, které jim pomohou v orientaci týkající se problematiky stavebního spoření a hypotečních úvěrů.
61
Seznam použité literatury 1. BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka; PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. Praha : Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4. 2. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada Publishing, 2009. ISBN 978-80-247-2388-4. 3. LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, 2007. ISBN 978-80-86929-30-9. 4. VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zdeněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN, Karel; DVOŘÁK, Petr. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 1999. ISBN 80-7265-030-0. 5. PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Hospodářská komora České republiky: PP Agency, 1995. 6. KOTLER, Philip. Marketing podle Kotlera: jak vytvářet a ovládnout nové trhy. Praha: Management Press, 2002. ISBN 80-7261-010-4. 7. VOSOBA, Pavel. Dokonalé služby. Praha: Grada Publishing, 2004. ISBN 80-2470847-7. 8. Výroční zpráva 2007 Hypoteční banky. 9. Výroční zpráva 2008 Hypoteční banky. 10. Studijní materiál pro pracovníky České pošty, s.p., rozsah obsluhy R3. 11. Zpráva o finanční stabilitě 2008/2009 [online]. 2009[cit.2009/06/18]. Dostupný z WWW:
. 62
12. JOHÁNEK, Tomáš. Stavební spoření se chystá atakovat postavení hypoték [online]. 2009[cit.2009/05/23] Dostupný z WWW: . 13. TOKAN,Ladislav. Zkombinujte hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření [online]. 2009 [cit.2009/06/06]. Dostupný z WWW:
/uver.asp? c= A090526 _125137 _
uver _ bab >.
14.BUŘINSKÁ, Barbora. Nastala pravá doba pro uzavření stavebního spoření [online]. [cit.2009/05/20] . 15.VENTURA,Tomáš.
Na konci roku bylo bez práce šest procent
Čechů
[online].[2009/06/01] Dostupný z WWW:
Dostupný
z WWW:
maklere-pohodlnejsi-a-levnejsi 17. ŠKODOVÁ, Hana. Zadluženost českých domácností roste, ale není zatím nebezpečná.
[online].
[cit.2009/04/13]
Dostupný
z WWW:
. 18. Výpočet stavebního spoření s úvěrem[online]. 2009[cit.2009/06/20]. Dostupný z WWW: .
63
