SOR
jaarverslag 2014
SOR
jaarverslag 2014
2
3
1 Voorwoord Geachte lezer, Voor u ligt het jaarverslag 2014. Een jaarverslag over een roerig jaar. Een reorganisatie doorgevoerd met vele personele wijzigingen, een nieuw ondernemings plan, onder verscherpt toezicht geplaatst en de voorbereidingen van de visitatie, die begin 2015 van start is gegaan. De nieuwe woningwet wordt in juli 2015 van kracht en daar gaat SOR zich op aanpassen. De hele organi satie krijgt te maken met wijzigingen als gevolg van de herziene Woningwet. Ik wens u veel leesplezier en ben zeer geïnteresseerd in suggesties en uw commentaar. Harry Rietveld directeur-bestuurder
4
Inhoud 1 Voorwoord
3
6
Ons vastgoed
27
SOR kerncijfers 2014
5
6.1
27
6.2 Vastgoedportefeuille
27
2 Verslag van de bestuurder
7
6.3 Projecten
28
2.1 Terugblik
7
6.4 Onderhoud
29
2.2 Toekomst
7
6.5 Duurzaamheid
30
2.3
Nieuwe Koers SOR
7
6.6 Huurprijsbeleid
30
2.4
Belangrijkste bestuursbesluiten 2014
8
2.5 Afscheid
8
7 Organisatie
31
2.6 Bestuursverklaring
8
7.1 Organisatie
31
Strategisch voorraadbeleid
7.2 Reorganisatie
32
3 Verslag van de Raad van Commissarissen
9
7.3 Integriteit
33
3.1
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
9
7.4 Ondernemingsraad
33
3.2
Benoemingen en herbenoemingen
10
7.5 Communicatie
34
3.3 Vergoedingen
10
7.6 Verbindingen
34
3.4 Samenstelling en bezoldiging van het bestuur
10
8 Financiën
36
3.5
Organisatie van het toezicht
10
8.1
Stelselwijziging RJ 290
36
3.6
Gespreksonderwerpen en besluiten
12
8.2
Resultaat en vermogen
38
3.7
Tot slot
13
8.3 Liquiditeit
8.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting en
39
4 Strategie
15
4.1 Ondernemingsplan
15
8.5 Treasury
40
4.2
16
8.6 Risicomanagement
41
4.3 Ontwikkelingen
9
Verkorte jaarrekening
42
Missie
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
40
16
5 Bewoners en belanghouders
19
9.1 Balans
42
5.1 Doelgroepenbeleid
19
9.2 Resultatenrekening
44
5.2 Woonruimteverdeling
19
9.3 Kasstroomoverzicht
45
5.3 Leefbaarheid
20
5.4 Dienstverlening
21
Bijlagen
5.5 Bewonersparticipatie
22
1
Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR 48
5.6 Belanghouders
23
2
Bedrijfsgegevens van de verbindingen
5.7 Samenwerking
24
47 49
SOR kerncijfers 2014
5
Verhuringen onder de liberalisatiegrens
SOR kerncijfers 2014 ICR
Uitgegeven aan onderhoud
5,4 miljoen
94%
Bruto huuropbrengsten
1,40
VERHUURD VERHUURD
68
miljoen
fte
Aflossingen lopende leningen
42,9
8.021 Operationeel resultaat
Aantal medewerkers
64
Verhuureenheden
27,8
miljoen
Renovatie investeringen
2,6
miljoen
Betaalde rente
Voorziening leningen door nieuwe regelgeving
miljoen
Klantwaardering onderhoud
8.0
27,7
Aedes benchmark
miljoen
174 miljoen
Belastingen en heffingen
BB 4,5
miljoen
6
7
2 Verslag van de bestuurder 2.1 Terugblik 2.2 Toekomst 2.3
Nieuwe Koers SOR
2.4
Belangrijkste bestuursbesluiten 2014
2.5 Afscheid 2.6 Bestuursverklaring
intramurale zorgvastgoed kleiner wordt in ruil voor
2.1
Terugblik
meer zelfstandig wonen en dat soms wordt gezocht naar niches in de zorgsector. In Rotterdam zijn te veel
2014 was voor SOR een turbulent jaar. Een jaar waarin
verpleeghuisbedden en verzorgingsplaatsen. De
de reorganisatie zich voltrok. Een jaar dat in het teken
komende jaren zal er concentratie plaatsvinden
stond van vertrek, afscheid, nieuwe instroom, andere
op goede locaties in wijken en buurten in combinatie
organisatiestructuur, een nieuw ondernemingsplan,
met buurtfuncties. Vrijwel alle SOR-locaties liggen op
verscherpt toezicht door het Centraal Fonds Volks
goede locaties.
huisvesting.
Meer dan in het verleden zal de aandacht gericht
Onze omgeving is eveneens behoorlijk in beweging. Zo
worden op de bestaande woningvoorraad en
is op een aantal fronten nieuwe regelgeving in de maak
kwaliteit ervan voor ouderen.
en de extramuralisering wordt in hoog tempo door gevoerd. Door de tempoversnelling scheiden wonen en zorg wordt de instroom in verzorgingshuizen beperkt.
2.3
Nieuwe Koers SOR
Hierdoor zijn we genoodzaakt onze investeringsruimte en liquide middelen ten behoeve van het zorgvastgoed
2014 stond in het teken van de totstandkoming van de
in te zetten. Daarnaast is met ingang van 1 januari 2015
Nieuwe Koers, inclusief herstelplan. Vele discussies,
een aantal taken van Rijksoverheid naar gemeenten
workshops met het personeel en een tweedaagse met
overgeheveld. In dit jaarverslag komen we op deze
het middenkader hebben geleid tot vaststelling ervan
onderwerpen terug.
door de Raad van commissarissen in november 2014. De nieuwe strategische koers houdt rekening met een kleinere werkorganisatie, scherpere keuzes en speelt in
2.2
Toekomst
op de gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt.
De toekomst van SOR zal sterk afhangen van de
Eén van de aanleidingen voor de Nieuwe Koers was
ontwikkelingen in de regelgeving rond het werk
het verzoek van WSW (in 2012) een herstelplan op
gebied van corporaties (de Novelle van minister Blok),
te stellen.
financiële kaders van toezichthouders en de mogelijk heden tot samenwerking met beleggers. De grote veranderingen in de intramurale zorg zullen ongetwijfeld leiden tot aanpassingen in de omvang van dit type zorgvastgoed. De vraag ernaar, gezien de groei van het aantal senioren, zal evenwel niet afnemen. De verschijningsvorm en de organisatie van zorg- en dienstverlening zullen wel flink wijzigen. De contouren rond zorgvastgoed zijn zichtbaar en dit beleid zal in de komende jaren verder gestalte krijgen. Dit betekent dat de omvang van het
Animatiefilm Nieuwe Koers SOR in vier minuten.
8
Nog geen twee weken na vaststelling van de Nieuwe Koers door de raad van commissarissen werd SOR onder verscherpt toezicht geplaatst door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
2.4
Belangrijkste bestuursbesluiten 2014
■■
Kwartaalrapportages
■■
Jaarstukken 2013
■■
Jaarplan en begroting 2015
■■
Nieuwe Koers SOR
■■
Reorganisatie SOR
■■
Huur- en harmonisatiebeleid
■■
Verhuur sociale voorraad met 90% inkomensnorm
■■
Warmtewet
■■
Onderhoudsbegroting 2014
■■
SVB-plan 2014-2025
■■
Calamiteitenplan
■■
Projecten: on hold zetten, verhuur verlengen, dispositie
■■
Uitbreiding pilot outsourcing dagelijks onderhoud
2.5
Afscheid
Dit is het laatste jaarverslag waar ik actief aan heb meegewerkt. In het jaarverslag 2013 is mijn vertrek in 2015 aangekondigd. Tegen die tijd ben ik bijna 30 jaar werkzaam bij deze mooie organisatie en zal ik gaan genieten van mijn pensioen.
2.6
Bestuursverklaring
Alle middelen die SOR ter beschikking heeft, zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. H. Rietveld MBA directeur-bestuurder SOR
9
3 Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
3.2
Benoemingen en herbenoemingen
3.3 Vergoedingen 3.4
Samenstelling en bezoldiging van het bestuur
3.5
Organisatie van het toezicht
3.5.1 Governancecode
3.5.2 Toetsingskader
3.5.3
Taakverdeling en commissies
3.5.4 Risicobeheersing door de Raad van Commissarissen
3.6
Gespreksonderwerpen en besluiten
3.7
Tot slot
In dit verslag berichten wij u over het door de Raad van Commissarissen gevoerde toezicht in 2014.
3.1
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De samenstelling van de raad, die functioneert als intern toezichthoudend orgaan en als werkgever van de directeur bestuurder, is in 2014 als volgt: Leden van de raad van commissarissen Naam
Geboren
Hoofdfunctie
Nevenfuncties
Drs. H.M.A. (Helen)van Duin MRE Vicevoorzitter Vanaf 15-5-2012
19-10-1958
Directeur De KEY/Principaal
Lid H-team
Drs. Ing. B. de Graaf (Bert) Voorzitter Vanaf 01-12-2009
13-11-1948
Directeur Bedegra BV, Associate Ecorys Nederland BV
Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds, Lid Raad van Advies Rebel Group, Lid Investment Committee ROM-D.
Drs. H.W.F. Houben MBA (Leny) (huurderszetel) Vanaf 28-2-2012
03-08-1953
Voorzitter Raad van Bestuur Stichting Cato Stichting ASB
Lid van het bestuur van Zorgscala (vereniging zorgaanbieders Haaglanden)
J.M. Kremer MBA (Anne Margreet) Vanaf 15-5-2012
23-02-1970
Directeur Finance en control De Forensische Zorgspecialisten
Deelnemer Vastgoed Kennisnetwerk Zorg
Ir. A. de Ruiter (Fred) (huurderszetel) Vanaf 01-06-2007
23-07-1948
Voormalig directeur dS+V, gemeente Geen relevante nevenfuncties Rotterdam
10
3.2
Benoemingen en herbenoemingen
Het rooster van aftreden en (her)benoemingen komt er door de mutaties als volgt uit te zien: Rooster van (her)benoemingen per einde 2014 benoemd
einde huidige zittingsperiode
Drs. Ing. B. De Graaf
2009
2017
niet herbenoembaar
Ir. A. de Ruiter
2007
2015
niet herbenoembaar
Drs. H.M.A. van Duin MRE
2012
2016
Herbenoembaar
Drs. H.W.F. Houben MBA
2012
2016
Herbenoembaar
J.M. Kremer MBA
2012
2016
Herbenoembaar
Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming
3.4
van leden van de Raad van commissarissen is de
Samenstelling en bezoldiging van het bestuur
profielschets, die in juli 2011 is vernieuwd. Leden van de Raad van commissarissen dienen te voldoen aan
De heer H. Rietveld is sinds 1986 directeur-bestuurder
algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht,
van SOR. Inmiddels is besloten dat hij in 2015 zal
visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokken
terugtreden en vervolgens met vervroegd pensioen
heid, integriteit, omgevingsbewustzijn en
zal gaan.
uitdrukkingsvaardigheid. Op zes terreinen dient de
Hij heeft als enige nevenfunctie het bestuurs
raad over brede, generalistische kennis te beschikken:
lidmaatschap van de Elisabeth Stichting anno 1455.
■■
Financiën
Er heeft eind 2014 een beoordelingsgesprek met de
■■
Management en bestuur
bestuurder plaatsgevonden. De Raad heeft zijn
■■
Bouwen, wonen en projectontwikkeling
overwegende tevredenheid uitgesproken over de
■■
Zorg en welzijn
gang van zaken in 2014. Het verslag van het
■■
Marketing en consumentenvoorkeuren
beoordelingsgesprek is opgenomen in het personeels
■■
Wet en regelgeving.
dossier.
Bij een eerstkomende benoeming, welke is voorzien
De bezoldiging van de directeur-bestuurder voldoet
voor 2015, zal het accent in de werving worden
aan de voorwaarden van de meest recent in de
gelegd op laatstgenoemd aspect.
Staatscourant gepubliceerde WNT-regeling. Overigens heeft de Raad, mede in het licht van de bezuinigingen, over 2013 geen bonus toegekend aan
3.3
Vergoedingen
de bestuurder; over 2014 is die tot 25% van het eerder overeengekomen bedrag beperkt.
De vergoeding van de Raad is gebaseerd op de Honoreringscode Commissarissen. Over 2013 is de vergoeding 10% verlaagd in het kader van de
3.5
Organisatie van het toezicht
gewenste bezuinigingen, waardoor deze uitkomt op € 8.100,- voor de leden en € 12.150,- voor de voor
3.5.1 Governancecode
zitter. In 2014 heeft geen verhoging plaatsgevonden.
SOR onderschrijft de Governancecode Woning
De vergoeding van de Raad voldoet aan de WNT-
corporaties en heeft haar werkwijze daar in 2012 nog
regeling.
eens aan getoetst. Daarnaast baseert de Raad zijn toezicht op:
Verslag van de Raad van Commissarissen
11
Het huishoudelijke reglement van de Raad, in 2013
remuneratiecommissie in te stellen. Gezien de
ongewijzigd.
toegenomen complexiteit van de wet- en regelgeving,
De profielschets van de Raad, laatstelijk gewijzigd
alsmede ook de toegenomen zwaarte van de verant
in 2011.
woordelijkheden van de leden van de Raad, is begin
■■
Het rooster van aftreden, in 2014 ongewijzigd.
2014 besloten tot instelling van een auditcommissie.
■■
De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008,
■■
■■
laatstelijk in 2012 aangepast.
3.5.4 Risicobeheersing door de raad van
■■
Jaarverslag en jaarrekening.
■■
Accountantsrapportage en managementletter.
Ten behoeve van de risicobeheersing worden in
■■
Kwartaalrapportages.
de governancecode onderwerpen en onderdelen
■■
Specifieke rapportages met betrekking tot onder
genoemd waaraan een goed functionerend intern
meer derivaten, grondposities e.d.
risicobeheersings- en controlesysteem moet voldoen.
Rapportages van het CFV en het WSW, alsmede de
Specifiek zijn project-, rente-, marktrisico’s en beleids
mede op grond daarvan opgestelde toezichtsbrief
risico’s te onderscheiden.
■■
commissarissen
van het Ministerie. De raad van commissarissen houdt zicht op de Naast het hebben van deze documentatie, stelt de
projectrisico’s via de kwartaalrapportages, de
code een visitatie eens in de vier jaar verplicht. De
gefaseerde investeringsbeslissingen, de eind
meest recente visitatie is gehouden in het najaar van
afrekening van projecten en de afzonderlijk te
2010. Inmiddels is eind 2014 besloten tot uitvoering
agenderen besluiten over de aankoop van gronden.
van een nieuwe visitatie.
Daarnaast wordt er periodiek gerapporteerd over de waarde van de in bezit zijnde gronden.
3.5.2 Toetsingskader Onderstaande vastgestelde documenten vormden
Het renterisico heeft zowel betrekking op de bedrijfs
het toezichtskader in 2014 voor de Raad van
financiering in zijn algemeenheid als op de ontwikkel
commissarissen:
activiteiten en de daarop volgende exploitatie in het
De statuten van SOR, laatst gewijzigd op
bijzonder. Het belangrijkste instrument hierin voor de
11 februari 2009.
organisatie is het treasurybeleid. In paragraaf 8.5
■■
Het ondernemingsplan 2013-2015.
wordt de werkwijze van de organisatie hierin toe
■■
De meerjarenbegroting 2013-2022/Herstelplan c.q.
gelicht. Het treasurystatuut, door de raad goed
De Nieuwe Koers.
gekeurd, is leidend. De organisatie dient binnen die
Integriteitscode, vastgesteld in 2006 (gedragscode)
kaders een jaarplan in, dat ook door de raad is
en 2008 (e-gedragscode, gericht op gebruik van
goedgekeurd. Het toezicht vindt plaats op basis van
digitale communicatiemiddelen en -kanalen).
kwartaalgewijze rapportage. Met dit stelsel is de raad
De jaarbegroting 2014, zoals vastgesteld in
voortdurend op de hoogte van de mate waarin
december 2013.
financieringsbehoefte nog moet worden afgedekt en
Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008,
welk effect de financieringsactiviteiten hebben op de
geactualiseerd in december 2012.
werkelijke totale rentevoet.
■■
■■
■■
■■
■■
Het investeringsstatuut dat in 2013 is vastgesteld. Specifieke aandacht is 2014 opnieuw uitgegaan naar
3.5.3
Taakverdeling en commissies
de derivatenpositie van SOR. De raad heeft evenals in
De Raad heeft er in het verleden nadrukkelijk voor
voorgaande jaren geconstateerd dat er een goed te
gekozen om geen gespecialiseerde commissies in te
dragen risico bestaat, dat potentieel wel tot een
stellen. De Raad stelde zich op het standpunt dat alle
liquiditeitsbeslag, maar niet tot liquiditeitsproblemen
leden in principe in het geval van SOR over dezelfde
leidt. Feit is wel dat er door verschillen in opstelling
informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee
tussen de bank enerzijds en het WSW anderzijds
wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van
sprake is van zogenoemde ‘systeemklemmen’. Begin
de raad, als de raad als geheel, te allen tijde een
2014 zijn deze kwesties, na een tripartite overleg
volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijk
opgelost. Eind 2014 zijn er opnieuw vraagstukken
heden. In de governancecode wordt echter geadvi
over derivaten gerezen. Deze hebben te maken met
seerd om een auditcommissie en een selectie- en
nieuwe richtlijnen van de Raad voor de
12
Jaarverslagging ter zake van de afzonderlijke waar
Van de leden van de Raad van commissarissen is,
dering van zogenoemde embedded derivaten
overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode
(RJ 290). Een en ander is als stelselwijziging verant
Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.
woord.
Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten was sprake van strijdigheid van belangen van één of
Het marktrisico is afhankelijk van externe macro-
meer leden van de Raad van Commissarissen.
economische omstandigheden. Het effect laat zich merken in de verhuurbaarheid van de woningen,
Eigen functioneren
waarbij met name de verhuur van de vrije sector
In 2014 is het eigen functioneren van de Raad
huurwoningen sinds 2010 achterblijft bij de doel
geëvalueerd onder begeleiding van een externe
stellingen. Inmiddels blijkt de markt zich inderdaad te
deskundige. In zijn algemeenheid was de conclusie
herstellen.
dat de samenstelling van de Raad voldoende divers was en dat een nog sterkere teamgerichte benadering
De beleidswijzigingen bij de centrale overheid zijn
de kwaliteiten van de individuele leden nog beter
nog niet gestabiliseerd. De nieuwe Woningwet, die in
inzetbaar zou maken.
2015 van kracht zal worden, heeft opnieuw effect op de operationele gang van zaken. Naar verwachting
Voorraadontwikkeling
zal daarna het beleid een langere tijd stabiel zijn.
In 2014 zijn uitsluitend investeringsbeslissingen goedgekeurd ter zake van een aantal noodzakelijke
Het geheel heeft, mede op uitnodiging van het CFV
verbeteringrepen. Goedgekeurd is ook een erfpacht
en WSW, geleid tot aanscherping van het strategische
constructie met een beheersovereenkomst voor een
lange termijn plan onder de aanduiding ‘Nieuwe
grondlocatie. Al met al is de voorraad dus stabiel
Koers SOR’. Net na de vaststelling van de Nieuwe
gebleven.
Koers is SOR onder verscherpt toezicht geplaatst. Het CFV, de toezichthouder op alle woningcorporaties,
Besturing en ontwikkeling van de organisatie
stelt dat in de prognosecijfers nog onvoldoende
De Raad heeft naast het voorgaande besluiten
rekening is gehouden met de ombouw van het
genomen c.q. voorgenomen besluiten goedgekeurd
zorgvastgoed en heeft SOR daarom voorzichtigheids
ten aanzien van onder meer:
halve onder verscherpt toezicht geplaatst. Uit het
■■
Reorganisatie SOR / advies OR
overleg dat ook de Raad met het CFV en het WSW
■■
Meerjarenbegroting 2014 - 2023, twee aanvullende scenario’s t.b.v. WSW
heeft gehad is gebleken dat men de Nieuwe Koers als toereikend uitgangspunt ziet voor het verdere herstel
■■
Huur- en Harmonisatiebeleid 2014
van de diverse ratio’s.
■■
Afwaardering grondposities
■■
Accountantsverslag 2013
■■
Jaarverslag en jaarrekening 2013
■■
WSW-ABN AMRO – stand van zaken derivaten
3.6
Gespreksonderwerpen en besluiten
– ophogen begroting De Raad is in het verslagjaar zes maal in vergadering
■■
bijeen geweest en heeft een afzonderlijke dag besteed aan nieuwe vormen van dienst- en zorg
Convenant samenwerking 2014 – Gemeente Rotterdam & SOR
■■
Aanpassing reglement Klachten- en Geschillen commissie
verlening en heeft daartoe ook een aantal woon gebouwen bezocht dat daarvoor is ontwikkeld.
■■
Reorganisatie afdeling Vastgoed
Daarnaast heeft de voltallige Raad een overleg gehad
■■
Strategienota Nieuwe Koers (inclusief herstelplan)
met de Ondernemingsraad en heeft een delegatie van
■■
Jaarplan en begroting 2015
de Raad een aantal malen een bijeenkomst bij
■■
Treasury jaarplan 2015
gewoond van het Huurdersplatform.
■■
Overeenkomst Lelie Zorggroep/Profila (Koningshof)
Ook zijn bijeenkomsten bijgewoond die (mede) zijn
■■
Opdracht engineering transformatie Siloam 4e en 5e verdieping
georganiseerd door de VTW en heeft een aantal leden van de Raad een cursus/workshop gevolgd.
■■
Planning visitatie.
Verslag van de Raad van Commissarissen
13
Daarnaast zijn onder meer de volgende rapportages
het positieve oordeel van de accountant, goed
besproken:
gekeurd.
■■
Derivaten ABN AMRO: optie derivatenafkoop
■■
Kwartaalrapportages
Relatie met de huurders
■■
Activiteitenoverzicht n.a.v. klanttevredenheids
Opnieuw is er overleg geweest met de huurders
onderzoek
organisatie: gesproken is onder meer over de hoogte
■■
Stand van zaken reorganisatie
van de huren en de ontwikkeling daarvan in de nabije
■■
Aanvullend overzicht Zanders inzake derivaten en
toekomst. De Raad heeft daarbij gewezen op het feit
swaps
dat zij uitdrukkelijk heeft ingestemd met de uitgangs
Rapport BDO Feitelijke bevindingen en brief
punten ten aanzien van betaalbaarheid, kwaliteit en
aandachts- en verbeterpunten Kasstroomoverzicht
duurzaamheid van de Nieuwe Koers. Door
■■
2013
investeringen in energiebesparing niet volledig door
■■
Eindrapportage RIVIER-project
te berekenen wordt op alle drie de uitgangspunten
■■
Managementletter 2014
gelijktijdig winst geboekt. De huurdersorganisatie
■■
Aedes benchmark.
onderschrijft deze inzet.
Tot slot heeft meningsvorming plaatsgevonden over de volgende onderwerpen: ■■
3.7
Tot slot
Instelling auditcommissie in relatie tot treasury en een reglement auditcommissie
Ook 2014 was, zoals ook 2013, een relatief bewogen
■■
Nota strategische doelen en samenwerking
en intensief jaar. Gelijktijdig mag worden
■■
Eerste aanzet duurzaamheidsbeleid
geconcludeerd dat het managementteam weer op de
■■
Concept jaarplanning 2015
gewenste sterkte is en dat de plannen voor de nabije
■■
Oordeelsbrief Ministerie van Infrastructuur en
toekomst in de vorm van de Nieuwe Koers een
Milieu verslagjaar 2013.
duidelijk kader hebben gekregen. De Raad wil haar dank uitspreken aan het bestuur, het management en
Overigens hebben meerdere punten uit het voor
alle medewerkers voor de door hen in 2014 geleverde
gaande betrekking op of zijn gerelateerd aan de
prestaties. We kunnen met elkaar de toekomst met
jaaragenda die de Raad voor 2014 voor zichzelf had
vertrouwen tegemoet zien.
opgesteld. In 2014 is extra aandacht uitgegaan naar de positie van SOR als zelfstandige organisatie in het heden en in de toekomst. Auditcommissie In 2014 bestond de auditcommissie uit de dames Van Duin en Kremer. De commissie vergaderde over de volgende onderwerpen: ■■
Managementletter interim controle
■■
Kwartaalrapportage 3e kwartaal 2014
■■
Begroting 2015
■■
Treasury jaarplan 2015
■■
Aedes benchmark 2014
Relatie met de accountant Sinds boekjaar 2011 is BDO aangesteld als externe accountant. BDO heeft de jaarstukken over het jaar 2014 voorzien van een goedkeurende accountants verklaring. Tijdens de vergadering van 26 mei 2015 heeft de Raad de jaarrekening van SOR, alsmede het volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig
14
Renovatie van monumentale Hoeve Dijkzicht, onderdeel van woonservicezone de Gravin (Oud Beijerland). De hoeve is geschikt gemaakt voor begeleid wonen van cliënten van Stichting Zuidwester
15
4 Strategie 4.1 Ondernemingsplan 4.2 Missie 4.3 Ontwikkelingen
In 2011 zag het ondernemingsplan ‘Onderweg naar
De komende jaren ligt onze focus bij drie hoofd
2015’ het licht. Fors gewijzigde omstandigheden
thema’s:
leidden voor ons tot een sterk veranderd perspectief.
1. Klant:
Daardoor hebben wij al in 2013 de accenten verlegd
■■
2014 de ‘Nieuwe Koers SOR’ tot gevolg had.
Betaalbaarheid – wij handhaven de betaalbaar heid met name voor onze kwetsbare huurders
en in 2014 een strategiediscussie gevoerd die eind ■■
Duurzaamheid – verduurzaming van het vast goed is onze bijdrage aan de maatschappelijke wens tot vergroening
4.1
Ondernemingsplan
■■
Kwaliteit – waar mogelijk en noodzakelijk bevorderen we de technische, sociale en pro
Met het verdwijnen van de investeringsruimte in 2013 door gewijzigde wet- en regelgeving en de beperkte
fessionele kwaliteit 2. Organisatie:
financiële positie lag herformulering van de stra
■■
Kritische zelfanalyse en borgen verandertraject
tegische koers op hoofdlijnen en het inrichten van de
■■
Professionaliteit
■■
Efficiënte bedrijfsvoering
organisatie voor de hand. Daarbij vormde de herijkte strategie de basis voor de reorganisatie. De herijkte strategie heeft tot gevolg gehad dat de groei van de
3. Financiën: ■■
Zo snel mogelijk voldoen aan de ratio’s van WSW en CFV
portefeuille als doelstelling verviel en daarmee een forse afname van de projectenportefeuille. Daarmee
■■
Strak financieel beleid
verschoof de focus van projectontwikkeling naar
■■
Laagste kwartiel van de benchmark bedrijfs
beheer van het bezit.
kosten. Sinds november 2014 handelen wij in lijn met de
Sinds november 2014 heeft SOR een nieuw onder
Nieuwe Koers SOR. Betaalbaarheid is een belangrijk
nemingsplan. Deze is terug te vinden op onze website
onderwerp voor SOR. Binnen onze financiële grenzen
www.sor.nl. Aanleiding voor de koerswijziging zijn de
zoeken we naar mogelijkheden om het betaalbaar te
fors gewijzigde omstandigheden van de afgelopen
houden. Zo gaan we investeren in duurzaamheid,
jaren. SOR wordt meer dan andere corporaties
zodat de energielasten verlaagd kunnen worden.
geconfronteerd met veranderende criteria en spel
Ook gaan we met huurders op zoek naar mogelijk
regels voor wonen en zorg, omdat zij meer dan
heden om de servicekosten te kunnen beperken. En
gemiddeld zorgvastgoed bezit. Er was sprake van
we zorgen ervoor dat er voldoende betaalbare
elkaar opvolgende beleidswijzigingen, zoals wijzigin
woningen zijn. Met het ombouwen van onze verzor
gen in de financieringsruimte als gevolg van
gingshuizen naar zelfstandige woningen creëren we
gewijzigde afspraken ten aanzien van de normen van
extra woningen die ook betaalbaar zijn voor mensen
WSW en de sluiting van verzorgingshuizen.
met alleen AOW.
We hebben scherpere keuzes gemaakt over wie onze
Deze Nieuwe Koers kenmerkt zich door een omslag
klanten zijn, welke producten en diensten wij willen
van stenen naar mensen met als belangrijkste eind
bieden en hoe wij kunnen inspelen op veranderende
doel een excellente beheerorganisatie in 2018.
wensen en behoeften van onze klanten.
16
op het gebied van ouderenzorg van grote invloed.
4.2
Missie
Dit pad was overigens al ingezet door eerdere regeringen.
In ‘Onderweg naar 2015’ was sprake van een brede missie. Bij de herijking van de strategie op hoofdlijnen
Wet langdurige zorg
werd de missie versmald.
In 2014 is ingestemd met de Wet langdurige zorg (Wlz). Deze wet is per 1 januari 2015 ingevoerd en
In de nieuwe missie die in de ‘Nieuwe Koers SOR’ is
vervangt de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten
opgenomen is ‘terug naar de kerntaak’ te herkennen.
(AWBZ). De Wlz is er voor mensen die de hele dag
In plaats van het welzijn te willen bevorderen, is
intensieve zorg of toezicht dichtbij nodig hebben.
gekozen voor het bieden van comfortabel en veilig
Daarbij gaat het bijvoorbeeld om ouderen met
wonen. De nieuwe missie luidt als volgt.
vergevorderde dementie of of mensen met een ernstige verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke
“Comfortabel en veilig wonen voor senioren, in het
beperking. Voor zorg vanuit de Wlz is een Wlz-
bijzonder voor (kwetsbare) senioren met een beperkt
indicatie nodig. Met een Wlz-indicatie heeft men
inkomen, in de stadsregio Rotterdam en Hoeksche
recht op passende zorg en een verblijf in een
Waard”.
instelling. De passende zorg kan ook thuis geleverd worden als de thuissituatie dat toe laat. Het Rijk is van start gegaan met een Transitieagenda
4.3
Ontwikkelingen
Langer zelfstandig wonen om partijen te onder steunen bij de samenwerking om het langer zelf
Bestuurlijke en politieke ontwikkelingen
standig wonen van ouderen, mensen met een
De bestuurlijke en politieke ontwikkelingen gaan snel.
verstandelijke beperking en psychiatrische pro
Het Woonakkoord heeft grote gevolgen voor de
blematiek mogelijk te maken. De agenda richt zich op
woningcorporaties. De verhuurderheffing is voor alle
drie pijlers:
corporaties zeer ingrijpend. De politiek wil dat
1. Regiotafels in 43 Wmo-regio’s waaraan gemeenten,
corporaties zich beperken tot de kerntaken. De rol
corporaties en zorgorganisaties deelnemen. En
van de gemeente richting toegelaten instellingen
eventueel ook zorgkantoren, cliëntenorganisaties
wordt versterkt en ook de rol van huurders
en organisaties van burgercoöperaties. Het doel is
organisaties wordt steviger. De Novelle zet duidelijke
informatie delen en afspraken maken, bijvoorbeeld
richtingen uit, die ingrijpend zijn voor de corporatie
over de herstructurering van zorgvastgoed. De
sector.
regionale overleggen “vormen de thermometer voor de voortgang van de transitie op landelijk
De regering Rutte bereidt verder de grootste over dracht van rijkstaken naar gemeenten voor die
niveau”. 2. Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen. Het Rijk
Nederland heeft gekend. Het gaat hierbij om taken
stelt een expertiseteam met kennis van zowel
op het gebied van zorg en ondersteuning (WMO),
wonen, zorg en lokaal bestuur in dat op verzoek
decentralisatie AWBZ, decentralisatie van de jeugd
van lokaal of regionaal partijen kan faciliteren bij
zorg en de in gang gezette veranderingen op het
het komen tot afspraken. Dit team, geleid door
gebied van werk en inkomen.
Marnix Norder, moest voor de zomer van 2014 een
Deze decentralisatie gaat gepaard met een grote
implementatieplan gereed hebben. Het team zal de
bezuinigingstaakstelling. De gemeente wordt het
noodzaak van regionale afspraken uitdragen en zal
centrale aanspreekpunt in het sociale domein, waarbij
daarbij goede voorbeelden verschaffen. Het
de raakvlakken met wonen vrijwel steeds aanwezig
Aanjaagteam is op werkbezoek bij SOR geweest en
zijn. Het sociale domein zal opnieuw worden vorm
heeft zich laten informeren over knelpunten en
gegeven. Dat vergt van gemeenten een nieuwe
mogelijke oplossingen van het langer zelfstandig
organisatie en inzet. Deze veranderingen zetten de gemeenten onder druk.
thuis wonen. 3. Kennis en informatie bundelen en beschikbaar
De snelheid waarmee dit gaat, leidt tot steeds meer
stellen. De ministeries van BZK en VWS onder
ongemak bij de betrokken partijen. Voor SOR is met
steunen hiervoor onder andere het Experimenten
name de overdracht van taken van AWBZ naar WMO
programma Langer Thuis van Movisie, Platform31
Strategie
17
en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg.
andere mantelzorg, domotica, meer flexibele inzet
Ook wordt het stimuleren van de inzet van
van thuiszorg, etcetera Deze ontwikkeling van de
technologie genoemd en de randvoorwaarden die
laatste jaren is voor het kabinet uitgangspunt.
daarvoor nodig zijn. Voor financiering van zorg
Het kabinet sluit met de hervorming van de lang
infrastructuur wordt een overgangsregeling
durige zorg aan bij wat mensen willen en kunnen.
getroffen voor 2015-2017. Ook worden goede voor
Het kabinet maakt gemeenten en zorgverzekeraars
beelden verzameld over het stimuleren van
meer verantwoordelijk voor hulp/zorg thuis. Zij
woningaanpassingen en het creëren van bewust
worden de komende jaren verantwoordelijk voor
wording. SOR heeft in 2014 deelgenomen aan het
levering van ondersteuning die tot op heden in
All-inclusive experiment van Platform 31 (zie 5.7.3).
AWBZ-instellingen wordt geleverd. Volgens de huidige plannen voert de overheid tussen 2012 en
Nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
2018 in hoog tempo verschillende veranderingen en
en overheveling van taken naar gemeenten
bezuinigingen door, zo ook de langdurige zorg.
Er is sprake van twee bewegingen die elkaar ver sterken: de overheid die zich terugtrekt en tegelijk
Door het langer thuis wonen stagneert de door
een beroep doet op het zelf oplossend vermogen van
stroming naar verzorgingshuizen.
burgers. Het welzijn van burgers wordt steeds meer
Verzorgingshuizen staan straks leeg, terwijl de
overgelaten aan de markt of de goedwillendheid van
behoefte aan wonen met lichte zorg, hulp, sociale
de gemeenschap. Belangrijke drijfveren zijn de
contacten, alleen maar toeneemt.
enorme bezuinigingen op de overheidsuitgaven. Tegelijk wordt duidelijk dat de markt er geen brood in
Parlementaire enquête en herziening Woningwet
ziet om taken van de overheid over te nemen. Burgers
De incidenten die zich de laatste jaren hebben
moeten dus zelf aan de slag: als mantelzorgers, door
voorgedaan bij woningcorporaties waren aanleiding
zichzelf als eerste verantwoordelijk te maken voor het
voor een (parlementair) onderzoek naar de opzet en
welzijn van zichzelf en van anderen. Er treedt een
het functioneren van het stelsel van woning
verschuiving op van het recht op zorg (AWBZ) naar
corporaties. De vraag die centraal stond is:
ondersteuning bieden waar nodig (via de WMO),
Functioneert het woningcorporatiesstelsel adequaat
maar geen recht daarop.
in termen van legitimiteit, doeltreffendheid, doel
Lichte Zorg Zwaarte pakketten (ZZP’s) zijn geëxtra
matigheid en controleerbaarheid en is het naar
muraliseerd: patiënten worden zoveel mogelijk thuis
aanleiding van dit functioneren nodig het stelsel te
behandeld en komen niet meer in aanmerking voor
wijzigen?
verblijf in een instelling. Uitgangspunt is dat zoveel
Op 17 april is de Parlementaire enquête van start
mogelijk zelf de regie wordt gevoerd en gepartici
gegaan. Op 30 oktober is het eindrapport verschenen.
peerd wordt in de samenleving. Punt van zorg is of
Veel aanbevelingen zijn terug te vinden in de nieuwe
voldoende mantelzorgers en vrijwilligers beschikbaar
Woningwet, waarmee de Eerste kamer op 17 maart
zijn om aan de stijgende vraag te voldoen.
2015 heeft ingestemd.
Senioren willen en zullen zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen, in een omgeving met gelijkgestemden.
Nieuwe Woningwet
De vraag naar levensloopbestendige woningen in de
In 2014 is veel te doen geweest over de nieuwe
nabijheid van zorg- en winkelvoorzieningen zal
Woningwet die per 1 juli 2015 van kracht wordt. In de
toenemen. Door technische innovaties lijkt het steeds
nieuwe Woningwet en de novelle wordt een aantal
eenvoudiger zorg op afstand te leveren.
onderdelen nader uitgewerkt bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). De gevolgen van de nieuwe
Het beleid om langer zelfstandig te wonen is al jaren
Woningwet voor woningcorporaties zijn groot en
geleden in gang gezet.
betreffen alle onderdelen van de organisatie. In 2015
Vanaf de jaren 80 daalt het aantal ouderen in een
wordt een implementatieplan opgesteld om de
verpleeg- of verzorgingshuis, terwijl sindsdien het
invoering goed te laten verlopen.
aantal ouderen is verdubbeld naar 650.000 (zie de hervorming van de langdurige ondersteuning en zorg). Ook de mogelijkheden om langer zelfstandig thuis te blijven wonen zijn toegenomen door onder
18
Huisvestingswet en regionale verordening woonruimteverdeling Per 1 januari 2015 is de Huisvestingswet in werking getreden. Gemeenten kunnen met deze wet sturen in de woonruimteverdeling. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels opnemen in een huis vestingsverordening. De gemeente is verplicht daarbij de (lokale) woningcorporaties te betrekken. In 2014 is regionaal veel inzet gepleegd op de totstandkoming van een samenhangend stelsel voor woonruimtebemiddeling met prestatieafspraken, verordening, spelregels en monitoring. Ook de provincie en rijk reageerden positief over het voorstel. In 2015 is er een consultatieronde, waarna besluit vorming in mei/juni wordt verwacht, zodat de nieuwe verordening met ingang van 15 juni van kracht kan zijn.
19
5 Bewoners en belanghouders 5.1 Doelgroepenbeleid 5.2 Woonruimteverdeling 5.3 Leefbaarheid 5.4 Dienstverlening 5.4.1
Klachten- en geschillencommissie
5.5 Bewonersparticipatie 5.6 Belanghouders
5.6.1
Zorg- en welzijnsinstellingen
5.6.2 Overheden
5.7 Samenwerking
5.7.1
Sectorale samenwerkingsverbanden
5.7.2
Overige samenwerkingsverbanden
SOR staat midden in de maatschappij en overlegt regelmatig met haar bewoners en belanghouders om
5.2
Woonruimteverdeling
het beste voor onze bewoners te realiseren. Om vrijblijvendheid te voorkomen, worden gemaakte
In de stadsregio Rotterdam bieden wij vrijkomende
afspraken overeengekomen in prestatie- of samen
sociale huurwoningen aan volgens de regionale
werkingsafspraken. Ons maatschappelijk onder
regels. De vrijkomende woningen adverteren wij via
nemerschap is gebaseerd op de volgende pijlers:
de website van Woonnet Rijnmond. Wij wijzen toe
■■
■■
■■
■■
Bouwen en beheren ten behoeve van. de primaire
conform de afspraken in de Huisvestingsverordening
doelgroep
Stadsregio Rotterdam. Dit houdt in dat van de
Bevordering van het leefklimaat van onze
woningzoekenden die reageerden op een woning,
bewoners
urgenten voorrang kregen. Verder is bij de woning
Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten
toewijzing rekening gehouden met voorwaarden in
behoeve van professionele en vrijwilligers
de advertentie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan maxi
organisaties
maal inkomen en leeftijd.
Duurzaamheidsinvesteringen ten behoeve van
Om de instroom van actieve senioren te bevorderen
beheersbare woonlasten gekoppeld aan com
is er in 2014 in vier gebouwen gewerkt met lokaal
fortabele woningen.
maatwerk, waarbij de bewonerscommissie het recht had om actieve kandidaat-bewoners aan SOR voor te dragen. Daar is mondjesmaat gebruik van gemaakt,
5.1
Doelgroepenbeleid
bij gebrek aan kandidaten. Met het van kracht worden van de nieuwe Huisvestingswet in de loop van
SOR is er voor senioren en in het bijzonder voor
2015 zal dit leefbaarheidsinstrument komen te
(kwetsbare) senioren met een beperkt inkomen en
vervallen.
mensen met een zorgbehoefte. Daarnaast bedienen we ook de middeninkomens.
Met ons beheermodel richten we ons op een goede
Voor de verhuur betekent dit dat we woningen
woonsituatie voor de oudere doelgroep. De kwaliteit
verhuren aan 55+ huishoudens zonder kinderen. Door
van de woningen en de samenwerking met zorg
deze keuze is SOR een specialist als het gaat om
instellingen is gericht op het beschikbaar hebben van
seniorenhuisvesting, het dienstenpakket en de
woningen waarin eventueel zorg geleverd kan
expertise van onze medewerkers.
worden, direct of in de toekomst. Om markt technische overwegingen is in twee gebouwen afgeweken van dit beleid.
20
Tabel 1: Verhuurresultaten Huishouden per leeftijd
Jaarinkomen
Aantal verhuringen binnen huurgrenzen
Totalen
<= € 389,05
> € 389,05 en <= € 556,82
> € 556,82
1-persoonshuishouden < 65 jaar
<= € 21.600
4
68
29
101
< 65 jaar
> € 21.600
1
20
19
40
>= 65 jaar
<= € 21.600
1
44
74
119
>= 65 jaar
> € 21.600
0
13
39
52
6
145
161
312
Totaal 1-pers.h.h. 2-persoonshuishouden < 65 jaar
<= € 29.325
0
4
7
11
< 65 jaar
> € 29.325
0
0
21
21
>= 65 jaar
<= € 29.400
0
6
28
34
>= 65 jaar
> € 29.400
0
2
47
49
Totaal 2-pers.h.h.
0
12
103
115
Totale verhuur
6
157
264
427
Goedkoop scheef
1 138
32,3%
0,2%
Duur scheef
Wij hebben 228 woningen voor verhuur en 97 directe
Daeb-woningen aan huishoudens met een inkomen
bemiddelingen aangemeld. Bij directe bemiddeling
onder of gelijk aan € 34.678,-. In 2014 is 94,3%
wordt de woning niet geadverteerd, maar bieden we
verhuurd volgens de EU-regeling.
deze direct aan voor verhuur aan een kandidaat. Dit doen wij als het om een vrije sector woning gaat, of een woning betreft die reeds 1x geadverteerd is
5.3
Leefbaarheid
geweest, of als het een kandidaat uit een bijzondere doelgroep betreft. Bij SOR gaat het dan met name om
SOR heeft een beheermodel dat erop is gericht om
kandidaten met een zorgindicatie of een urgentie en
vooral die bewoners te ondersteunen voor wie het
kandidaten die door woongroepen van senioren
in contact blijven met de buren en de wijk moeilijker
worden voorgedragen. In tabel 1 is een specificatie
wordt. Onze inzet bestaat uit:
van onze verhuringen opgenomen.
■■
Naast woningen in de stadsregio Rotterdam hebben
■■
Samenwerking met bewonerscommissies ter activering van onze bewoners. Bevordering van het leefklimaat in het woon gebouw.
wij ook woningen in Oud-Beijerland (Hoeksche
Behoud van aansluiting bij de woonomgeving.
Waard). Onze sociale huurwoningen worden conform
■■
de daar geldende regelgeving aangeboden en
Hoe ouder onze bewoners, hoe groter het risico op
verhuurd. Wij werken daarvoor samen met corporatie
vereenzaming. Met onze inzet proberen we dit te
HW Wonen.
voorkomen. Een belangrijke drager voor onze inzet is de gezamenlijke ontmoetingsruimte die in de meeste
Verhuurresultaten
woongebouwen aanwezig is. Het beheer hiervan
In tabel 1 zijn de verhuurresultaten weergegeven
gebeurt door de bewoners zelf. Daarnaast vinden
conform bijlage E van de BBSH-verantwoording aan
er ook activiteiten plaats. Wij ondersteunen de
het ministerie van BZK. Hierbij zijn inkomen, leeftijd
zelfwerkzaamheid met de oprichting van activiteiten
en grootte van het huishouden relevant voor de
commissies. In veel gevallen vervult de bewoners
beoordeling van passendheid van de verhuringen.
commissie deze rol. Daarnaast waren er per einde 2014 in zeven gebouwen activiteitencommissies actief.
Naast het voldoen aan de BBSH-vereisten, speelt EU-regelgeving een rol bij de verhuur. Er is sprake van
In één van onze woongebouwen werd een restaurant
een strenge controle op de toewijzing van
geëxploiteerd. Op aanwijzing van BZK moest het
Bewoners en belanghouders
21
restaurant worden gesloten. Een poging het
Gevolgen maatschappelijke ontwikkelingen
restaurant met een aangepast programma open te
Het scheiden van wonen en zorg en de overheveling
houden is niet gelukt vanwege juridische risico’s. Op
van zorg- en welzijnstaken naar gemeenten hebben
1 juli is het restaurant gesloten.
gevolgen voor met name de kwetsbare bewoners: niet alleen kwetsbaar in financiële zin, maar ook qua
Als zelfwerkzaamheid niet voldoende is en de
afhankelijkheid van professioneel welzijnsaanbod en
leefbaarheid te veel achteruit gaat, maar de behoefte
zorgverlening.
aan activiteit groot is, kiezen we voor de inschakeling
De genoemde maatschappelijke ontwikkelingen
van een welzijns- of zorgpartner om de activiteit een
verhogen de drempel voor verhuizing naar een
impuls te geven. Voor de gezondheid en het welzijn
intramurale voorziening. Gevolg is een toename van
van die bewoners die hun vitaliteit achteruit zien
het aantal zorgafhankelijke senioren in onze woon
gaan, is een aanbod van ontmoeting, vertier en
gebouwen. Dit verzwakt de zelfredzaamheid van de
beweging de beste remedie voor het behoud van
zittende bewoners: meer behoefte aan ondersteuning
levenskracht. Het bevorderen van de onderlinge
bij activiteiten en hand- en spandiensten, en tegelijk
contacten vergroot ook de leefbaarheid in het
minder instroom van zelfredzame senioren die
woongebouw. In tien gebouwen hebben wij in 2014
ondersteuning kunnen bieden aan medebewoners.
een financiële bijdrage geleverd aan deze activiteiten. Daarnaast is er in zes gebouwen sprake van onder
Woonservicegebieden
steuning op basis van een samenwerkingsovereen
Het nut van de woonservicegebieden bestaat uit het
komst met de naburige of inpandige zorginstelling.
ontstaan van een netwerk van buurtgenoten en organisaties. Door leden uit het netwerk worden
Sinds 2010 benutten wij voor een viertal gebouwen
activiteiten ontplooid met het oog op activeren en
de ruimte die de huisvestingsverordening biedt. Met
betrokken houden van buurtgenoten, waaronder
behulp van Lokaal maatwerk kan een bewoners
onze huurders.
vertegenwoordiging voordrachten doen voor
SOR was actief betrokken bij vier woonservice
vrijkomende woningen met als doel het vrijwilligers
gebieden: in Rotterdam in Kralingen-Crooswijk,
potentieel in de betreffende gebouwen te versterken.
Delfshaven en Prinsenland/Het Lage Land en in de
De resultaten van de evaluatie in 2012 waren reden
gemeente Krimpen aan den IJssel.
deze manier van werken voort te zetten.
Het programma woonservicegebieden is in 2014 opgevolgd door het programma Langer Thuis, dat tot
Voor drie woongebouwen hebben wij welzijnsonder
doel heeft om in alle wijken makkelijker zelfstandig
steuning ingeschakeld (en daarmee gesubsidieerd)
thuis te wonen.
omdat het met bewoners of door eigen medewerkers niet meer te organiseren was.
5.4
Dienstverlening
In één van onze gebouwen werken we samen met Stichting Pameijer. In twintig woningen wonen
Een goede dienstverlening is voor onze bewoners
cliënten onder begeleiding van Pameijer. Doelstelling
essentieel. Een algemene maatschappelijke
was daarmee het woon- en leefklimaat in het woon
verandering is dat burgers meer zelf organiseren.
gebouw te verhogen. Inmiddels is gebleken dat dit
Onze dienstverlening in de woongebouw doen we
niet voldoende is voor het leefklimaat en de
deels zelf en deels door ingehuurde partijen. Dat
verhuurbaarheid. Er is meer nodig. De resultaten van
doen we om bewoners te faciliteren in hun wensen en
een onderzoek naar herbestemming van het gebouw
behoeften.
hebben geleid tot het loslaten van de minimum
De persoonlijke touch van onze dienstverlening
leeftijdsgrens. Daarmee behoort het gebouw niet
(waaronder de inzet van huismeesters en woon
langer tot de kernvoorraad voor onze doelgroep en
consulenten) wordt hoog gewaardeerd.
hebben we het voornemen het gebouw in 2015 te verkopen. Daarvoor zijn de vereiste procedures
Eind 2014 is het Kwaliteitslabel Woningcorporaties
opgestart.
Huursector bij SOR geïntroduceerd. We gebruiken dit label om inzicht te hebben in de kwaliteit van onze dienstverlening. Tevens zetten we het label in bij het
22
ontwikkelen van een nieuw klantconcept. In de eerste
bewonerscommissies. Het HPF deelt de beleidsagenda
helft van 2015 laten we een KWH-0-meting uitvoeren.
met de bewonerscommissies, maar is ook klankbord voor en adviseur van de bewonerscommissie, zonder
5.4.1
Klachten- en geschillencommissie
inhoudelijk belanghebbende te worden.
De commissie heeft twee doelen die opgenomen zijn in het regelement: ■■
■■
Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners
jaar een jaarplan met begroting op. In 2014 hebben
commissies in de gelegenheid klachten in te dienen
we zes reguliere vergaderingen met het HPF gehad
over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor
(inclusief een vergadering met de Raad van Commis
zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR
sarissen). Daarnaast is er extra overleg geweest over
zich niet bereid toont om het betreffende besluit te
het nieuwe ondernemingsplan en de nieuw ver
herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling
ordening woonruimtebemiddeling.
van de klacht. Op gezamenlijk verzoek van HPF of
Er is een jaarlijks overleg tussen HPF met de Raad van
een bewonerscommissie en SOR kan de commissie
Commissarissen. Twee van de leden van de Raad
een bindend advies afgeven.
bekleden deze functie op voordracht van het HPF. In
Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of een
2014 zijn onder meer de volgende onderwerpen
bewonerscommissie buiten een bevoegde rechter
besproken:
lijke instantie om, door voor beide partijen
■■
Voortgang reorganisatie SOR
bindende uitspraken te doen.
■■
Huur- en harmonisatiebeleid
■■
Prestatieafspraken
■■
Warmtewet
Drie klachten zijn ongegrond. Eén klacht betrof
■■
Dispositie
geuroverlast die lastig meetbaar was. Een tweede
■■
Pilot uitbesteding klachten- en mutatieonderhoud
klacht ging over glasbewassing en de derde klacht
■■
Verbeterplan klanttevredenheidsonderzoek
ging over rechtsongelijkheid bij de huurverhoging.
■■
Woonruimteverdeling
Twee klachten zijn (gedeeltelijk) gegrond ver
■■
Zelfbeheer
klaard. Dit waren klachten over restitutie van huur
■■
Servicekosten
en een factuur voor reparatie.
■■
Ondernemingsplan SOR.
Gedurende 2014 zijn vijf klachten ingediend. ■■
■■
Eind 2014 bestond het HPF uit zes leden. Ze stellen elk
Het HPF heeft vier keer formeel advies uitgebracht. Samenstelling Klachtencommissie per einde 2014: ■■
ing. H.J.B. Nap
Om nadere invulling te geven aan de uitwerking van
■■
mr. M. van Seventer
de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders (hierna
■■
mr. drs. C.J.M. Stubenrouch (secretariaat)
te noemen WOHV) en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) hebben we met het HPF en elke bewonerscommissie een samenwerkings
5.5
Bewonersparticipatie
overeenkomst. In de samenwerkingsovereenkomst met het HPF zijn afspraken gemaakt over o.a. het
Wij betrekken onze bewoners bij beleid en beheer op
informatie-, advies- en instemmingsrecht. Een
twee niveaus. Het Huurdersplatform (HPF) is onze
financiële regeling is eveneens in de overeenkomst
gesprekspartner voor onderwerpen die betrekking
opgenomen.
hebben op strategie en beleid van SOR. De bewonerscommissie is de vertegenwoordiging van
Bewonerscommissies
bewoners van het woongebouw waarbinnen zij actief
In 41 woongebouwen is een bewonerscommissie
is. De bewonerscommissie houdt zich bezig met zaken
actief. Met de bewonerscommissie hebben we
die het dagelijks beheer betreffen, zoals onderhouds
minimaal elk half jaar overleg. In de eerste helft van
activiteiten en keuzes rondom servicekosten.
het jaar gaat het over gepland onderhoud, afrekening servicekosten en de jaarlijkse huurverhoging. Tijdens
Huurdersplatform
het najaarsoverleg stonden voorgenomen gepland
Het HPF is een zelfstandige vereniging van de aan
groot onderhoud, de voortgang uitvoering planmatig
gesloten bewonerscommissies van onze gebouwen.
onderhoud en de voorschotten servicekosten voor
Bestuursleden van het HPF zijn gekozen door de
komend jaar op de agenda.
Bewoners en belanghouders
23
We hebben met elke bewonerscommissie een samen
verzorgings- en verpleeghuizen, op de levering van
werkingsovereenkomst. Hierin is ook opgenomen
extramurale zorg in zelfstandige woningen en op
welke vergoeding bewonerscommissies ontvangen. In
welzijnsondersteuning in de woongebouwen.
2014 hebben de bewonerscommissies een basisbedrag van € 272,- plus € 2,70 per woning in het gebouw
Naast deze gebouwen hebben wij nog zeven op
ontvangen.
zichzelf staande verzorgingshuizen in portefeuille, die
Om activiteiten te organiseren is er in een aantal
worden gehuurd door Lelie Zorggroep, Laurens, Aafje
gevallen een activiteitencommissie actief (eind 2014
en Catharinastichting. Voor deze gebouwen hebben
in zeven gebouwen). Vaak vervult de bewoners
we geen samenwerkingsovereenkomst, maar slechts
commissie deze rol. De activiteitencommissies
een huurovereenkomst.
ontvangen alleen het bedrag per woning. 5.6.2 Overheden Het is (nog) niet gelukt om in elk woongebouw een
SOR bezit woningen en grondposities in zes
bewonerscommissie op te richten. Dit is onder meer
gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan
het gevolg van de hoge gemiddelde leeftijd van de
den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen
bewoners in sommige gebouwen. Als er geen
in de stadsregio Rotterdam. De zesde gemeente,
bewonerscommissie actief is, organiseren we een
Oud-Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard. Daarnaast
jaarlijkse bewonersvergadering.
heeft SOR ontwikkelposities in Schiedam en Numans dorp.
Voor uitverhuizing om renovatie of sloop mogelijk te maken, heeft SOR een verhuiskostenvergoeding
Landelijk
in lijn met de daartoe geldende wettelijke regeling.
De toekomst van ons zorgvastgoed is aanleiding
Daarnaast maken we soms aanvullende afspraken.
geweest voor gesprekken met de ministeries van BZK
In 2014 was er geen sprake van renovatie of sloop.
en VWS. Ook is er contact geweest met het Aanjaag team Langer Zelfstandig Wonen. Kern van de gesprekken is de financiële compensatie op basis van
5.6
Belanghouders
het protocol uitbreiding garantiestructuur verzorgingshuizen. SOR overweegt een juridische
Naast bewoners, werken we ook samen met zorg- en
procedure als de gesprekken niet tot een positief
welzijnsinstellingen en gemeenten.
resultaat leiden.
5.6.1
Regionaal
Zorg- en welzijnsinstellingen
SOR heeft met elf zorg- en welzijnsinstellingen
Begin 2014 heeft SOR nieuwe woningmarktafspraken
huur- en samenwerkingsovereenkomsten. Deze
ondertekend. Inzet van deze afspraken was de
overeenkomsten hebben betrekking op
productie, wetende dat de investeringsvolumes
Tabel 2: Overzicht relaties met zorginstellingen in of nabij woongebouwen van SOR Aantal gebouwen waarin wordt samengewerkt
Waarvan met domotica en/of alarmopvolging
Waarvan in nabijheid verzorgings- of verpleeghuis
Aafje
3
2
1
Middin/ Senions
2
2
1
Careyn
2
2
0
Catharinastichting
1
0
1
Humanitas
3
0
0
Laurens
5
2
4
MOB
1
0
0
Pameijer
1
0
0
Sonneburgh
3
3
3
10
0
4
1
1
1
32
12
16
Lelie Zorggroep Zorgwaard Totaal
24
ernstig zijn ingeperkt, zo effectief mogelijk te laten zijn.
5.7
Samenwerking
Deze woningmarktafspraken hebben een raakvlak met de vernieuwing van de huisvestingsverordening.
5.7.1
Sectorale samenwerkingsverbanden
Vooruitlopend op de (nog altijd verwachte) opheffing
SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet
van de WGR+ hebben de 16 gemeenten, verenigd in
Rijnmond. Het lidmaatschap van Aedes draagt bij aan
de stadsregio, in 2014 een nieuwe conceptverordening
de sectorbrede contacten die we kunnen en willen
opgesteld. Deze wordt in 2015 ter besluitvorming
onderhouden. Daarbij behartigt Aedes de belangen
voorgelegd bij het bestuur van de Stadsregio. Aan het
van de sector in brede zin, waar ook wij baat bij
opstellen van de nieuwe verordening hebben de
hebben.
woningcorporaties, verenigd in Maaskoepel, bij gedragen. SOR heeft zich samen met Laurens Wonen
Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking
en WoonCompas sterk gemaakt voor een betere
inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid
positie voor senioren.
en woonruimtebemiddeling in de stadsregio Rotterdam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft
Lokaal: Gemeente Rotterdam
invloed op de beleidskeuzes die SOR maakt.
In 2014 is regelmatig op verschillende niveaus overleg
Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraad
gevoerd met de gemeente Rotterdam. Er zijn vijf
beheer is de invloed op het beleid van SOR indirect.
bestuurlijke overleggen geweest tussen de gemeente
Wij nemen deel aan gezamenlijk (woningmarkt)
en de woningcorporaties. Het overleg tussen de
onderzoek. In 2014 is in opdracht van Maaskoepel, de
beleidsadviseurs van de cluster Stadsontwikkeling van
Rotterdamse corporaties, de gemeente Rotterdam en
de gemeente en die van de woningcorporaties heeft
de Stadsregio door RIGO onderzocht waar en voor wie
vooral in het teken van de prestatieafspraken gestaan.
er betaalbaarheidsrisico’s zijn en hoe deze kunnen
De agenda van het overleg tussen de directie van SOR
worden verklaard. In 2015 gebruiken we de resultaten
en die van de cluster Stadsontwikkeling bestond uit
van dit onderzoek voor het opstellen van flankerend
meer concrete, op projectuitvoering gerichte, onder
beleid voor onze huurders.
werpen en de voortgang van de prestatieafspraken.
In 2014 heeft Maaskoepel samen met de Stadsregio
Daarnaast geldt het als escalatieniveau, wanneer op
veel inzet gepleegd op de totstandkoming van een
ambtelijk niveau problemen niet opgelost kunnen
nieuwe verordening woonruimtebemiddeling.
worden.
Besluitvorming wordt medio 2015 verwacht.
De inrichting van de overlegstructuur en de werkwijze
Woonruimtebemiddeling organiseren we samen met
die onder meer tot de samenwerkingsafspraken 2014
de collega-corporaties in de Stadsregio Rotterdam via
tussen gemeente en individuele corporaties hebben
Woonnet Rijnmond. Binnen SOR leidt dit tot richt
geleid zijn geëvalueerd. Partijen lijken tevreden te zijn
lijnen en voorschriften bij de verhuur van woningen
over het resultaat van het eerste jaar van samen
(zie paragraaf 5.2). Het werkgebied van SOR ligt deels
werken. 2014 is vervolgens gebruikt voor het
in de Hoeksche Waard, dat buiten de Stadsregio
bespreken van de ambities voor 2015 en 2016. Deze
Rotterdam valt. In dit gedeelte van het werkgebied
afspraken worden in april 2015 getekend.
heeft SOR afspraken met collega woningcorporatie
Met de overige gemeenten waar SOR woningbezit
HW Wonen.
heeft, zijn tot op heden geen prestatieafspraken
In 2014 hebben we actief meegedaan aan de voor
gemaakt.
bereidingen van een nieuw woonruimtebemiddelings model (WNR 3.0) dat op 29 juni 2015 live gaat.
Op het terrein van wonen en zorg is het cluster Maatschappelijke ontwikkeling sinds eind 2012 de
Naast deze lidmaatschappen onderhouden wij
vaste gesprekspartner. Het wederzijdse belang is de
structureel collegiaal contact met drie andere
huisvesting van zorgbehoevende mensen goed te
corporaties die zich net als SOR met name toeleggen
organiseren, nu de gemeente daar een veel grotere
op seniorenhuisvesting. Het doel van het overleg is
verantwoordelijkheid in heeft. Door ziekte heeft dit
gezamenlijke problematiek delen en mogelijk
overleg weinig plaatsgevonden en niet tot concrete
hiervoor oplossingen en maatregelen formuleren om
acties geleid.
onze belangen als seniorenhuisvesters op de gewenste
Bewoners en belanghouders
25
wijze over het voetlicht te krijgen. In 2014 is onder
die behoefte voorzien. All-inclusive is echter alleen
meer gesproken over de invoering van de Warmtewet
mogelijk als gemeente, zorgverzekeraar en zorg
en de Vennootschapsbelasting (Vpb).
kantoor, samenwerken met de zorgondernemer en de woningcorporatie om een All-inclusive concept
5.7.2
Overige samenwerkingsverbanden
betaalbaar te maken. De inbreng van SOR was de case
Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg
‘Schutse’. Verzorgingshuis Schutse wordt in 2015
stromen minder mensen door naar een verzorgings
verbouwd tot de 1e Zorgbutler in Nederland. Wij
huis en blijven langer zelfstandig thuis wonen. Gevolg
doen dat in samenwerking met De Drie Noten
is de sluiting van een groot aantal verzorgingshuizen
boomen. In de Zorgbutler woont iedereen zelfstandig.
en de zoektocht naar een nieuwe invulling van deze
De bewoner behoudt de regie over het eigen leven in
tehuizen.
een veilige en betaalbare omgeving waar de
In Rotterdam komen tot 2020 circa 2.000 plaatsen in
gewenste zorg altijd dichtbij is.
verzorgingshuizen leeg te staan. Dat houdt in dat een aantal verzorgingshuizen (inclusief die van SOR) zal sluiten. SOR probeert deze verzorgingshuizen zoveel mogelijk om te bouwen tot zelfstandige woningen die geschikt zijn om zorg te ontvangen. Om deze operatie soepel te laten verlopen, heeft SOR het initiatief genomen om samen met de grootste Rotterdamse eigenaren van zorgvastgoed een onderzoek te starten (het project RIVIER). Doel van het onderzoek was in kaart te brengen hoe we samen de gevolgen van scheiden wonen en zorg zo beperkt mogelijk kunnen houden voor (toekomstige) bewoners, zorginstellingen en woningcorporaties. De resultaten van dit onderzoek zijn in 2014 besproken met de ‘coalitie Zorg en Welzijn’, een vertegenwoordiging van diverse maatschappelijke organisaties. Samen willen we de aanpassingen aan het zorgvastgoed, de veranderingen bij zorg instellingen en welzijnspartijen, en de gemeentelijke loketten op elkaar afstemmen. Platform 31 SOR heeft in 2014 deelgenomen aan het All-inclusive experiment van Platform 31. Het All-inclusive concept is een goed alternatief voor het verzorgingshuis. Koplopers in de zorg bieden een betaalbaar woon dienstenproduct aan in het voormalige verzorgings huis. Dit lukt echter niet gemakkelijk. Een betaalbaar pakket gaat gepaard met scherpe keuzes in het aanbod van diensten en een strakke bedrijfsvoering. Dat is wennen voor de organisaties zelf, maar ook voor hun bewoners. De uitkomsten van het experiment All-inclusive stemmen tot nadenken. Er is door de politiek gekozen voor langer zelfstandig wonen, maar veel alleen staande 80-plussers hebben behoefte aan een beschutte woonvoorziening. Omdat je daar gezel schap hebt en je altijd iemand om hulp kunt vragen. Het All-inclusieve concept kan de komende jaren in
26
De start van project Veiligheid en senioren vond plaats in oktober in ons gebouw Hoeksteen (Rotterdam). Burgemeester Aboutaleb overhandigde de eerste deurspionnen aan bewoners. Het project is onderdeel van het stadsbrede veiligheidsprogramma van de gemeente en woningcorporaties.
27
6 Ons vastgoed 6.1
Strategisch voorraadbeleid
6.2 Vastgoedportefeuille 6.3 Projecten
6.3.1 Projectenplanning
6.4 Onderhoud
6.4.1
Behoud van woningkwaliteit
6.4.2
Klachten- en mutatieonderhoud
6.4.3
Planmatig onderhoud
6.4.4
Onderhoud van de directe woonomgeving
6.4.5
Realisatie van de onderhoudsbegroting
6.5 Duurzaamheid 6.6 Huurprijsbeleid
marktbehoefte en de diversiteit van de bevolkings
6.1
Strategisch voorraadbeleid
samenstelling. Deze is vormgegeven in vijf productmarktcombinaties, gericht op de specifieke behoeften
In het strategisch voorraadbeheerplan 2014 - 2025 zijn
van ouderen.
de belangrijkste doelen voor de vastgoedvoorraad naar gebouwniveau vertaald. De prioritering van de
Risicomanagement
doelen is als volgt:
De grootste uitdaging vormt de dynamiek van de
■■
Betaalbaar houden van bezit (voor de doelgroep)
zorgmarkt. Het proces waarbij ouderen met een lichte
■■
Technische staat van het bezit op peil houden
zorgvraag langer zelfstandig thuis blijven wonen
■■
Goede dienstverlening
vraagt om gerichte aanpassingen en investeringen in
■■
Toekomstbestendig maken van het bezit
een deel van ons zorgvastgoed. Dit heeft geresulteerd
■■
Verduurzamen bezit
in maatwerkafspraken met zorgaanbieders over de
■■
Innovatie van diensten en producten
toekomst van verzorgingshuizen. In 2014 is de meeste
■■
Leefbaarheid in woongebouwen
beleidsmatige aandacht uitgegaan naar het toekomst
■■
Uitbreiding en herontwikkeling van bestaand bezit
bestendig maken van de voormalige verzorgings
■■
Faciliteren langer zelfstandig wonen.
huizen Nieuwe Plantage, Schutse, Siloam en Koningshof.
Het strategisch voorraadbeleid geeft vorm aan de (maatschappelijke) ambities van de organisatie. Het doel van het strategisch voorraadbeleid is om deze
6.2
Vastgoedportefeuille
maatschappelijke ambities, voor wat betreft vastgoed, in balans te brengen met de financiële continuïteit
Bij de sturing op de vastgoedvoorraad werken wij met
van de organisatie.
product-marktcombinaties (PMC’s). In lijn met de
Wij hebben de aandacht verlegd van nieuwbouw naar
gewijzigde wet- en regelgeving, die corporaties
professioneel beheer van de bestaande voorraad.
minder ruimte biedt om commerciële activiteiten te
Hierbij zijn de rollen van assetmanager en
verrichten, is PMC 6 (luxe woningen met een hoog
portefeuillemanager gescheiden.
serviceniveau) in 2014 komen te vervallen en opgegaan in PMC 5.
Aansluiten bij de klantwens en de lokale markt In het strategisch voorraadbeheerplan 2014 - 2025 is de vertaalslag gemaakt van de behoefte van de klant, de stakeholders (waaronder de gemeente), de
28
Tabel 3: Vastgoedportefeuille in bezit PMC
Omschrijving
PMC 0
Verzorging en verpleging
PMC 1
Wonen met zorg
PMC 2 PMC 3 PMC 4
Rustig wonen
PMC 5
Aantal vhe 2.017
28%
997
14%
Betaalbaar wonen
1.055
14%
Levendig wonen
1.316
18%
863
12%
Exclusief wonen
1.036
14%
Totaal
7.284
Het aantal woningen is vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. Eventuele mutaties vinden plaats in de bestaande voorraad. Tabel 4: Opbouw van de vastgoedportefeuille Portefeuilleonderdeel
Aantal vhe
Zelfstandige woningen
Marktsegment
aantal
aandeel
doel
Sociale huur
4.088
76%
65%
Vrije sector
1.279
24%
35%
Rotterdam
4.421
82%
75%
846
16%
25%
Tot 2 kamers
2.055
38%
35%
Vanaf 3 kamers
3.312
62%
65%
Regiogemeenten
Eenheden verpleging en verzorging
5.367
1.917 737
Bedrijfsonroerend goed Totaal
8.021
In de stadsregio Rotterdam wordt de toegankelijkheid
Ontwikkellocaties
weergegeven aan de hand van een sterren
We hebben een aantal ontwikkellocaties in bezit.
waardering, waarbij vier sterren een maximale toe- en
Voor deze locaties geldt dat we voornamelijk sturen
doorgankelijkheid voor rolstoelen betekent. In 2014 is
op de waarde van deze ontwikkellocaties.
de toegankelijkheid van de woningen (het aantal
In 2014 is met name gewerkt aan Hof van Telders.
woningen met vier sterren) licht gestegen.
Voor de overige ontwikkellocaties is afgesproken deze voorlopig ‘on hold’ te zetten.
Tabel 5: Toegankelijkheid woningen per einde 2014
Aantal woningen
Aandeel
geen
119
0%
In 2014 is gewerkt aan de voorbereiding van de
1 ster
234
4%
woningverbetering van Sonneburgh, gebouw VI. Dit
2 sterren
1.091
21%
3 sterren
1.292
25%
4 sterren
2.631
50%
Totaal
5.367
Renovatie/groot onderhoud
project zal medio 2015 in uitvoering zijn. Projecten in uitvoering: focus op bestaande voorraad De projecten in voorbereiding en uitvoering vonden plaats binnen SOR Vastgoedontwikkeling BV. Pro jecten worden na oplevering overgedragen aan de
6.3
Projecten
afdeling Wonen van de toegelaten instelling (T.I.). Per einde 2014 was er één project in uitvoering in
6.3.1 Projectenplanning De meerjarenbegroting focust primair op de transitie van verzorgingshuizen. Een deel van de verzorgings huizen zal worden omgebouwd naar zelfstandige appartementen. De overige worden getransformeerd voor zware zorg en verpleging.
Oud-Beijerland.
Ons vastgoed
29
Tabel 6: Projecten in uitvoering gedurende 2014 met doorkijk naar 2015 Projecten 2014
Aantal
Boerderij Dijkzicht (renovatie) 19 zorgplaatsen
19
Planvorming Rietplaat
Projecten 2015
Aantal
Siloam verbouwing 4e en 5e verdieping Schutse transitie naar zelfstandige appartementen
30 135
Sonneburgh woningverbetering
67
Hof van Telders (sale-leaseback)
78
In tabel 6 zijn de opleveringen weergegeven van de
verhuurbaarheid van de woning. Het onderhoud
opgeleverde projecten gedurende 2014. De bij
wordt uitgevoerd om de woning weer verhuurgereed
behorende investeringen zijn opgenomen in de
te maken voor de volgende bewoner. Eventueel
geconsolideerde jaarrekening.
onderhoud dat tot de verantwoordelijkheid (en rekening) van de huurder behoort, kan door SOR
De 19 eenheden voor begeleid wonen in Oud-Beijer
gedaan worden. Het behoort dan tot dezelfde
land zijn begin 2015 opgeleverd.
processen als het klachtenonderhoud.
Aan- en verkoop
6.4.3
Voor de Rietplaat is medio 2014 besloten om het
Het planmatig onderhoud is gericht op de instand
Planmatig onderhoud
woongebouw te verkopen in plaats van te upgraden.
houding, en waar nodig planmatige vervanging, van
De enige te verkopen woningen zijn de resterende 5
bouwdelen en installaties. Dankzij de keuze voor
koopwoningen in nieuwbouwproject de Gravin in
onderhoudsarme materialen is het kostenniveau van
Oud-Beijerland. Eind 2014 stonden er nog 2 woningen
het onderhoud, in sectoraal opzicht, beperkt. Een
te koop.
kenmerk van recente nieuwbouw is dat er in toe nemende mate met installaties wordt gewerkt om de energieprestatie te verbeteren en om het gebruiks
6.4
Onderhoud
gemak te verhogen. Het gevolg hiervan is dat de lasten gedurende de exploitatie op dit punt hoger worden.
6.4.1
Behoud van woningkwaliteit
Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van
Zowel bij het bouwkundig onderhoud als bij het
de woningen het Programma van Eisen richting
onderhoud aan de installaties nemen we het PVE in
gevend. Bij renovaties en verbouwingen is het PvE
acht, streven we naar verbetering van de energie-
uitgangspunt. Bij het plannen proberen we ons
efficiëntie en gebruiken we zoveel mogelijk onder
waardeverlies zoveel mogelijk te beperken.
houdsarme materialen. Ook de vervanging van
Hiervoor hebben we geen absolute kengetallen,
installaties door nieuwe verbeterde varianten, leidt
omdat we iedere investeringsmogelijkheid in een
vaak tot hogere efficiëntie. Dit leidt soms tot
woongebouw op zijn merites beoordelen. Het gaat
investeringen, maar beperkt op de langere termijn de
hierom de technische ingreep zelf, als ook de positie
onderhoudslasten. Door het maken van de juiste
in de lokale woningmarkt en de positie in de totale
afwegingen ontstaat ook de mogelijkheid te sturen
portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes bepaalt het
op de woonlasten van de huurders door het ener
beleid zoals omschreven in paragraaf 6.1.
gielabel positief te beïnvloeden.
In 2012 en 2013 zijn de conditiemetingen gedaan.
6.4.4
In 2014 is de onderhoudsplanning voor het eerst
Bij veel SOR-gebouwen behoren binnentuinen of
gebaseerd op conditiemeting.
daktuinen. Het onderhoud van deze tuinen ver
Onderhoud van de directe woonomgeving
rekenen we via de servicekosten en drukt daarmee 6.4.2
Klachten- en mutatieonderhoud
niet op de onderhoudsbegroting. Verder verrekenen
Het onderhoud van de woningvoorraad heeft
we (schoonmaak)onderhoud, glasbewassing en het
kwaliteitsbehoud tot doel. Het klachten- en mutatie
onderhoud aan de centrale hallen en recreatieruimtes
onderhoud is gericht op handhaving van de gewenste
in de woongebouwen via de servicekosten. De
onderhoudsstaat. Het betreft het onderhoud dat voor
hoogwerkerskosten om het niet-bereikbare glas te
verantwoordelijkheid en rekening van SOR komt. Het
kunnen wassen, betalen we echter uit de woning
mutatieonderhoud heeft een functie in de
exploitatie.
30
Tabel 7: Voorraad zelfstandige woningen per 31-12-2014 Plaats
Tot € 389,05
Tot € 556,82
Brielle
0
Krimpen aan den IJssel
0
Oostvoorne
0
Oud-Beijerland
0
Rotterdam Spijkenisse Totaal
Tot € 699,48
Vanaf € 699,48
51
84
8
56
26
11
0
71
383
2.447
0
3
383
2.535
De directe omgeving van de woongebouwen valt
6.6
Totaal
%
158
293
5,5
93
157
2,9
115
152
2,8
102
173
3,2
915
776
4.521
84,2
33
36
71
1,3
1.170
1.342
5.367
100,0
Huurprijsbeleid
buiten het domein van SOR, omdat meestal sprake is van direct aangrenzend openbaar gebied dat de
Het huurbeleid van SOR is sinds 2011 gericht op
gemeente onderhoudt. De huismeesters houden
optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding
toezicht op het ontstaan van eventuele obstakels in
hiervoor waren de verwachte afnemende financiële
de directe omgeving van de gebouwen en zorgen zo
resultaten. Bij de jaarlijkse huurverhoging hebben we
voor een ongestoorde en onbelemmerde toegang tot
de wettelijke ruimte benut van inflatie +1,5% voor de
de gebouwen.
sociale huurwoningen. Daarnaast zijn de extra inkomensafhankelijke huurverhogingen benut die zijn
6.4.5
Realisatie van de onderhoudsbegroting
toegestaan voor de sociale sector.
Bij de uitvoering van het onderhoud zijn we binnen de begroting gebleven. Op klachten- en mutatie
Voor de vrije sector voerden wij eveneens de toe
onderhoud is sprake van een overschrijding van 16%.
passelijke trendmatige huurverhoging. Uitzondering
Eén van de oorzaken van de overschrijding op
hierop was een huurverhoging met inflatiecorrectie
klachten- en mutatieonderhoud zijn de niet begrote
(van 2,5%) voor een beperkt aantal vrije sector
kosten voor vooruitgeschoven planmatige onder
woningen in gebouwen met meer dan 5% leegstand.
houdsuitgaven. Voor 2015 is dit wel begroot. In tabel 7 staat de verdeling van de woningvoorraad De overschrijding op klachten- en mutatieonderhoud
over de verschillende prijssegmenten per gemeente.
wordt gecompenseerd door de onderschrijding van
Voor SOR is de aftoppingsgrens voor drie- of meer
contract- en planmatig onderhoud van 22%. De
persoonshuishoudens niet relevant, aangezien wij
onderschrijding op contract- en planmatig onderhoud
alleen aan één- en tweepersoonshuishoudens
is onder meer te verklaren door behaald aan
verhuren.
bestedingsresultaat, niet benodigd budget voor
In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed
calamiteiten/onvoorzien en niet uitgevoerde, maar
en voor de verpleeg- en verzorgingshuizen is het CPI
wel begrote activiteiten.
over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde index. In 2014 bedroeg de toegepaste index 1,0%.
6.5
Duurzaamheid
In 2014 zijn we gestart met formuleren van doel stellingen op het gebied van duurzaamheid. Aan leiding was enerzijds dat Aedes sectorafspraken heeft gemaakt op dit thema (gemiddeld label B in 2020). Anderzijds de betaalbaarheidsdiscussie. Met duur zaamheidsinvesteringen kunnen we een bijdrage leveren aan het verminderen van de woonlasten. In ons nieuwe ondernemingsplan dat eind 2014 is vastgesteld, hebben we de ambitie opgenomen de komende 4 jaar ons bezit op minimaal energielabel B te krijgen.
31
7 Organisatie 7.1 Organisatie
7.1.1 Formatie
7.1.2 Ziekteverzuim
7.1.3
Ontwikkeling medewerkers
7.2 Reorganisatie 7.3 Integriteit 7.4 Ondernemingsraad 7.5 Communicatie 7.6 Verbindingen
7.1
Organisatie
Afbeelding 1: Organogram per 1-7-2014
directeur-bestuurder
strategie en beleid
HRM
concern control
unit vastgoed
Bedrijfsvoering
Wonen
7.1.1 Formatie
beëindigd; één contract is van rechtswege afgelopen;
In grafiek 1 is opgenomen de ontwikkeling van de
één medewerker is met pensioen gegaan; en van
formatie over de laatste vijf jaar. In grafiek 2 is per 31
vierendertig medewerkers hebben wij als gevolg van
december 2014 de verdeling naar leeftijd en geslacht
de reorganisatie afscheid genomen. Per 31 december
weergegeven.
2014 waren er 78 medewerkers in dienst.
In 2014 is de organisatie met drieëntwintig mede
Tijdens de transitieperiode zijn er twintig tijdelijke
werkers gekrompen van 101 naar 78 medewerkers.
medewerkers in tijdelijke dienst aangesteld. Negen
Met het vertrek van zevenenveertig medewerkers en
medewerkers zijn in tijdelijke dienst gekomen,
de indiensttreding van vierentwintig medewerkers
hiervan zijn nog twee medewerkers in dienst op
was het totaal aantal mutaties eenenzeventig. Twee
31 december 2014; en er zijn elf externe krachten
medewerkers hebben op eigen verzoek de organisatie
ingehuurd, hiervan zijn er op 31 december 2014 nog
verlaten; de contracten van twee medewerkers zijn
zes aanwezig.
wegens functioneren op verzoek van werkgever
32
Grafiek 1: Ontwikkeling formatie 2014
100%
120
100
60% 40%
80
20% 0%
60 2009
2010
2011
Aandeel mannen
2012
2013 Aantal medewerkers
Aandeel vrouwen
2014 Aantal fte’s
Grafiek 2: Personen in dienst per 31 december 2014 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 t/m 24 jaar
25 t/m 34 jaar
35 t/m 44 jaar
Mannen
45 t/m 54 jaar
55 en ouder
Vrouwen
7.1.2 Ziekteverzuim
uit plannings-, functionerings- en beoordelings
Het totaal ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2014
gesprek).
5,80% t.o.v. 3,49% in 2013, een stijging van 2,31%.
De afdeling heeft een opleidingsplan opgesteld voor
Het kort verzuim was in 2014 lager dan in 2013: 0,86%
de jaren 2014–2016. Jaarlijks is er een opleidings
t.o.v. 1,75% in 2013. Het landelijk gemiddelde
budget beschikbaar ter grootte van 3% van de bruto
totaalverzuim is 3,8 % en bij woningcorporaties 3,2%.
loonsom. In 2014 was € 169.374,00 beschikbaar. Dit is voor 39,6% uitgeput.
Tabel 8: Ziekteverzuim 2009
2010
2011
2012
2013
2014
kort
1,4
1,5
1,7
1,53
1,75
0,86
lang
1,4
2,0
1,0
2,33
1,74
4,97
totaal
2,8
3,5
2,7
3,86
3,49
5,83
7.2
Reorganisatie
Na voorbereiding van de reorganisatie in 2013, die voorziet in verdere professionalisering van de mede
7.1.3
Ontwikkeling medewerkers
werkers en een formatiereductie van 17%, is begin
In 2014 is besloten om, in verband met alle
2014 gestart met de implementatie hiervan. De
veranderingen in de corporatiesector, meer aandacht
organisatiestructuur is gewijzigd. Er is een nieuw
te besteden aan opleiding en training. Opleiding en
functiegebouw ontworpen. Het eerste kwartaal van
training van medewerkers richt zich op ontwikkeling
2014 stond in het teken van de plaatsingsgesprekken.
van kennis, vaardigheden, houding en gedrag. De
Medewerkers hebben in de nieuwe organisatie een
opleidingsbehoefte inventariseren wij tijdens het
functieaanbod gekregen. Daarnaast zijn medewerkers
eerste gesprek van de beoordelingscyclus (bestaande
boventallig verklaard en is gestart met de begeleiding van werk naar werk extern. Op basis van het sociaal
Organisatie
plan is gelegenheid geboden om gebruik te maken
33
■■
In 2009 is met de e-gedragscode een aanvulling
van het Mobiliteit Service Centre. Meer dan 90% van
gekomen op de integriteitscode, gericht op het
de medewerkers heeft van deze faciliteit in het sociaal
gebruik van digitale communicatiemiddelen, met
plan gebruik gemaakt. In de maand juni 2014 is een
name ten aanzien van correct gedrag bij het
besluit genomen over de positionering van de
gebruik van e-mail en internet.
afdeling Vastgoed. Besloten is tot afbouw naar een zelfsturende unit vastgoed van beperkte omvang.
In 2014 zijn geen wijzigingen aangebracht in het
Op 1 juli 2014 is de nieuwe SOR organisatie met een
generieke integriteitsbeleid.
afgeslankte formatie ingevoerd. Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwens Na 1 juli 2014 zijn diverse vacatures extern ingevuld.
persoon, waarbij in overleg met de OR is gekozen
Belangrijke versterking in de topstructuur betrof de
voor een persoon buiten de werkorganisatie. De rol
invulling van de posities manager Wonen en manager
van de vertrouwenspersoon is het bespreken van
Bedrijfsvoering en concern controller. Daarnaast ging
ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar
het om de volgende vacatures: verhuurmakelaar
het gaat om intimidatie of intimiteiten. In 2014 zijn
alsmede vaste en tijdelijke administratieve functies.
geen meldingen gedaan op het gebied van integriteit
In deze periode is op last van het ministerie van
schending.
binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties het restaurant van woongebouw Te Hoogerbrugge gesloten. Als gevolg hiervan is het dienstverband van
7.4
Ondernemingsraad
22 medewerkers beëindigd. SOR heeft sinds maart 2002 een ondernemingsraad In het laatste kwartaal van 2014 is een goede start
(OR). De ondernemingsraad telde in 2014 vijf zetels
gemaakt met de nieuwe strategie van SOR (voor de
die allemaal waren bezet. Begin 2014 was er een
periode 2015 - 2018). Om deze te kunnen realiseren is
wisseling van de wacht. Volgens het rooster van
een wezenlijke verandering van organisatie en
aftreden is in april 2014 een lid afgetreden. De
bedrijfscultuur noodzakelijk. Hiervoor is een verander
verkiezingen hebben geleid tot herkiezing van een
agenda voorbereid. De reorganisatie voorziet nog in
lid en tot toetreding van een nieuw lid.
een beperkte formatiereductie per 1 januari 2017. In 2014 waren zes reguliere overlegvergaderingen met de bestuurder. Onderwerp van gesprek was onder
7.3
Integriteit
Het integriteitsbeleid van SOR bestaat uit de
meer: ■■
Reorganisatie en wijzigingen in management
■■
De overgangsfase naar de nieuwe SOR als gevolg
integriteitscode, de klokkenluidersregeling en de e-gedragscode: ■■
De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt
van de reorganisatie ■■
Werkdruk
■■
Nieuwe Koers inclusief herstelplan en eventuele
door alle werknemers onderschreven. In deze code staan aanwijzingen en voorschriften voor houding
vergaande samenwerking ■■
Interne aansturing en competentiemanagement.
en gedrag naar de medewerkers onderling, naar
■■
huurders en naar derden. De integriteitscode is
Er waren drie vergaderingen met de Raad van
inmiddels in 2015 geactualiseerd.
commissarissen in aanwezigheid van de bestuurder.
In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld.
Daarbij is gesproken over onder andere de volgende
Deze regeling biedt de mogelijkheid
onderwerpen:
geconstateerde onregelmatigheden, die niet
■■
De reorganisatie en wijzigingen in management
binnen de werking van de integriteitscode opgelost
■■
Verkenning van vergaande samenwerking
kunnen worden, te melden bij een onafhankelijk persoon. De regeling voorziet in een onafhankelijk onderzoek en indien daar aanleiding toe is een beoordeling door de raad van commissarissen. In 2014 zijn geen meldingen gedaan.
Onderling heeft de OR acht maal formeel overlegd.
34
Samenstelling ondernemingsraad per einde 2014:
zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de
■■
Erik de Rooij, voorzitter
projectontwikkeling. Het bestuur heeft ervoor
■■
Wim van den Bedem, secretaris en vicevoorzitter
gekozen dat de structuur blijft bestaan, omdat
■■
Angela van der Graaf, penningmeester
opheffing een grotere administratieve last met zich
■■
Remon Groeneweg
meebrengt dan het laten voortbestaan.
■■
Maarten Knigge De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten
7.5
Communicatie
instelling de volledige zeggenschap heeft over de dochters. De productie binnen de Vastgoed
Algemene PR
ontwikkeling B.V. vindt uitsluitend plaats met als doel
In 2014 was er veel ongerustheid over de sluiting van
te leveren aan de toegelaten instelling. Bovendien is
verzorgingshuizen. SOR heeft via de media aandacht
ervoor gekozen om de vereisten ten aanzien van
gevraagd voor de gevolgen van deze sluitingen en de
verantwoord maatschappelijk ondernemerschap en
onduidelijkheid die dit oproept bij toezichthouders.
daarmee ook de vereisten aan het toezicht die van toepassing zijn op de toegelaten instelling op de
In november is SOR door het Centraal Fonds volks
dochters van toepassing te laten zijn. In geen van de
huisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht geplaatst.
bv’s is personeel ondergebracht.
We hebben veel zorg besteed aan in- en externe berichtgeving over het verscherpt toezicht. Social media In 2014 hebben we Twitter en Linkedin intensief ingezet ten behoeve van arbeidsmarktcommunicatie. Om social media te integreren in de marketing- en communicatieaanpak is in 2014 een Social media strategie voorgesteld. Wegens andere prioriteiten is besluitvorming doorgeschoven. Websites De lancering van de nieuwe website van SOR en de verhuursite wonenbijsor.nl was succesvol. Met name vacatures, woongebouwinformatie en woningaanbod worden veel bekeken. Bewonerscommunicatie In 2014 hebben we de papieren versie van het bewonersmagazine vervangen door een digitaal geprinte nieuwsbrief. Huurdersinformatie (woonmap voor nieuwe huurders en handleiding beeldbellen) is geactualiseerd en in herdruk genomen.
7.6
Verbindingen
Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van Vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de wens om de toegelaten instelling in juridische zin
35
Via vijf verschillende product-marktcombinaties (PMC’s) wordt de doelgroep aangesproken op zijn/haar leef- en woonstijl.
Wonen met zorg Betaalbaar wonen Levendig wonen Rustig wonen Exclusief wonen
36
8 Financiën 8.1
Stelselwijziging RJ 290
8.2
Resultaat en vermogen
8.3 Liquiditeit 8.4 Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw 8.5 Treasury 8.6 Risicomanagement
Het jaar 2014 is afgesloten met een jaarresultaat van
voorwaarden waarbij de embedded derivaten in de
87,5 miljoen euro negatief (2013: 18,2 miljoen euro
balans moeten worden opgenomen. De vraag die dan
negatief) en een eigen vermogen van 95,3 miljoen
nog rest is op welke wijze de lening en het derivaat
euro negatief (2013: 116,0 miljoen euro positief). Deze
moeten worden gewaardeerd. SOR heeft de afweging
negatieve bedragen worden geheel veroorzaakt door
gemaakt hoe deze splitsing het beste kan plaats
het op basis van RJ 290 boekhoudkundig verwerken
vinden. Deze afweging is van belang omdat de
van de negatieve marktwaarde van de in een aanzien
effecten op de balans aanzienlijk verschillen.
lijk deel van de leningen opgenomen embedded derivaten. Onderstaand worden de effecten van de
Een extendible lening kan worden gezien als een
toepassing van RJ 290 en een nadere analyse van
lening met een door geldnemer geschreven swaption,
resultaat en vermogen weergegeven. Daarnaast
waarbij geldgever ofwel het recht heeft om voor een
wordt inzicht gegeven in de ontwikkeling van de
toekomstige renteperiode te kiezen tussen een
liquditeit, de ratio’s, de treasuryactiviteiten en het
overeengekomen vaste rente of een variabele rente.
risicomanagement.
De looptijd van deze extendible leningen is vast. De geldgever heeft niet de mogelijkheid om de looptijd van deze extendible leningen te verkorten of te
8.1
Stelselwijziging RJ 290
verlengen.
Met ingang van de jaarrekening 2014 is een
De geschreven swaption kan op twee manieren
vernieuwde Richtlijn Jaarverslaggeving 290 (hierna:
worden gemodelleerd:
RJ 290) van kracht geworden, waarbij de markt waarde van de (impliciet) in de leningen opgenomen
1. Een vastrentende lening gecombineerd met (één of
embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden in
meerdere) geschreven payer swaption(s): De bank
de balans moet worden opgenomen. In het verslag
heeft op een vooraf afgesproken moment het recht
jaar 2014 is deze wijziging in de verslaggeving
die payer swaption uit te oefenen en daarmee te
doorgevoerd. Tot en met 2013 werden de in lang
kiezen voor de variabele rente. De bank zal dit
lopende leningen opgenomen derivaten niet afzon
doen als de lange marktrente op dat moment
derlijk gewaardeerd. Met ingang van boekjaar 2014
hoger is dan de vaste rente op dat contract voor
wordt de eventuele negatieve boekwaarde van deze
het betreffende rentetijdvak. Indien de bank de
derivaten opgenomen als langlopende schuld. De
swaption uitoefent, zou SOR met deze swap de
mutatie in de marktwaarde wordt ten laste van het
vaste rente ontvangen en de variabele rente
resultaat gebracht. Hiermee wordt voldaan aan RJ
betalen voor het betreffende rentetijdvak.
290.
Tezamen met de vastrentende lening resulteert dit in een variabele rente lening: de vaste rente die
Circa 50% van de leningenportefeuille van SOR bevat
SOR op de lening dient te betalen valt weg tegen
embedded derivaten in de vorm van een extendible
de vaste rente die ze in de swap ontvangt zodat
lening. De nominale waarde van deze leningen
netto de betaling van de variabele rente volgend
bedraagt 330 miljoen euro. SOR voldoet aan de
uit de swap overblijft.
Financiën
37
De economische realiteit is dat de bank bij een laag
Van ABN Amro heeft SOR een waardering per
renteniveau zal kiezen voor een vastrentende
31 december 2014 ontvangen voor het geval SOR voor
lening en bij een hoog renteniveau voor een
alle extendible leningen het keuzemoment voor een
variabel rentende lening.
vaste of variabele rente per 31 december 2014 zou willen afkopen. Na afkoop van het keuzemoment
2. Een variabel rentende lening met een geschreven
resteren er uitsluitend fixeleningen met een vaste
receiver swaption: Bij uitoefening door de bank
rente. ABN Amro heeft deze keuze gewaardeerd op
resulteert dit in economische zin voor SOR in een
16,1 miljoen euro. SOR is van mening dat deze
vastrentende lening. De geldgever zal overgaan tot
waardering de beste inschatting is van de waarde van
uitoefening bij lage renteniveaus omdat de rente in
de in de leningen opgenomen embedded derivaten.
de resulterende swap dan hoger is dan de markt rente. De receiver swap vormt samen met de
Met onze accountant BDO hebben wij uitgebreid en
variabele lening effectief een vastrentende lening.
diepgaand de feitelijke situatie (contractueel, beleids matig, financieel-economisch en verslaggevings
Wederom is dus sprake van een vastrentende
technisch) van de embedded derivaten besproken.
lening bij lage renteniveaus en een variabel
BDO komt om haar moverende redenen tot de
rentende lening bij hoge renteniveaus.
conclusie dat sprake is van receiver swaptions. De modellering en waardering volgens deze uitspraak is
Hoewel beide combinaties dus in dezelfde markt
verwerkt in de jaarrekening 2014. Deze benadering
omstandigheden dezelfde rentelasten opleveren (dit
ligt ook in lijn zoals de embedded derivaten in
is voor SOR een belangrijk gegeven, aangezien op
leningcontracten bij andere woningcorporaties wordt
kasstromen wordt gestuurd), zal de waardering van
aangemerkt.
de combinatie in de jaarrekening verschillen als lening en derivaat afzonderlijk worden gewaardeerd. De
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de
lening wordt namelijk in beginsel gewaardeerd tegen
waardering van de embedded derivaten uitsluitend
de nominale waarde en het derivaat tegen actuele
een boekhoudkundige waardering betreft en geen
marktwaarde.
enkel effect heeft op de (positieve) kasstromen van SOR. De opgenomen negatieve marktwaarde kan niet
De marktwaarde van een geschreven payer swaption
worden opgeëist door een externe partij. Het
is materieel anders dan die van een geschreven
opnemen van de negatieve marktwaarde heeft tot
receiver swaption. Onderstaand is de vergelijking van
gevolg dat boekhoudkundig wordt verondersteld
de waardering per balansdatum 2014 respectievelijk
dat SOR voor 330 miljoen euro zeer laag variabel
2013 inzichtelijk gemaakt:
rentende leningen heeft. Bij de berekening van de bedrijfswaarde volgt SOR het door de sectorinstituten
(bedrag × € 1) totaal als payer swaption totaal als receiver swaption
2014
2013
-9.989.517
-18.164.254
-173.974.089
-77.848.516
voorgeschreven disconteringspercentage van 5,25%. Dit veronderstelt dat de gemiddelde vermogens kostenvoet na aftrek van risico-opslagen rond de 4% is. Voor SOR is dit percentage door het waarderen van de negatieve marktwaarde van de embedded derivaten
De totale nominale schuldrestant van de leningen is in
niet reëel. Dit omdat ongeveer de helft van de
beide gevallen overigens gelijk.
leningportefeuille boekhoudkundig wordt aan gemerkt als een op termijn variabel rentende lening.
De vernieuwde regelgeving RJ 290 laat ruimte voor
Indien SOR haar disconteringsvoet zou aanpassen naar
interpretatie. SOR is van mening dat vanuit treasury-,
een percentage van 3,25%, rekening houdend met de
financieel- en risicobeheersingsbeleid deze leningen
lagere variabele rente op de extendible leningen,
als vastrentend kwalificeren met een keuze voor de
stijgt de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed en
bank voor een variabele rente als deze hoger is dan
daarmee het eigen vermogen met 150 miljoen euro.
de contractueel vastgelegde rente. De waardering van het echte risico zou daarmee gebaseerd worden op
De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar
modellering als payer swaption.
2013 zijn niet herrekend naar de nieuwe
38
waarderingsgrondslagen, waardoor de invloed van de
Het jaarresultaat bedraagt ondanks deze hiervoor
stelselwijziging rechtstreeks in het resultaat 2014 is
benoemde voordelen € 87,5 miljoen negatief. Dit
verwerkt. Herrekening van de vergelijkende cijfers is
wordt veroorzaakt door de hiervoor toegelichte
namelijk praktisch niet mogelijk, zodat deze herreke
toepassing van RJ 290.
ning in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaar verslaggeving 140 ‘Stelselwijzigingen’ achterwege is
Vermogen
gelaten. Het retrospectieve (2013) effect van de stel
Het eigen vermogen is gedaald tot € 95,3 miljoen
selwijziging op het resultaat en vermogen kan der
negatief (2013: € 116,0 miljoen positief). Het totale
halve niet worden bepaald. Het eigen vermogen per 1
effect van de stelselwijziging RJ 290 op het eigen
januari 2014 is afgenomen met een bedrag van € 72,5
vermogen per 31 december 2014 is € 169,3 miljoen
miljoen. Het resultaat over 2014 bedraagt op basis van
negatief. Daarnaast is een schattingswijziging door
deze nieuwe grondslag € 87,7 miljoen negatief. Indien
gevoerd door het tot einde exploitatie inrekenen van
op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou
de verhuurderheffing in de bedrijfswaarde. Dit heeft
het resultaat € 10,5 miljoen positief bedragen. Het
een nadelig effect van circa € 40 miljoen.
totale effect van de stelselwijziging op het eigen ver mogen per 31 december 2014 is € 169,3 miljoen nega
Het negatieve vermogen is uitsluitend van boekhoud
tief. Dit betreft de negatieve marktwaarde van de
kundige aard. De verantwoorde passiefpost voor de
embedded derivaten en het afzonderlijk opnemen en
negatieve marktwaarde van de embedded derivaten
waarderen van het voordeel op de te betalen rente in
kan door geen enkele externe partij worden opgeëist.
het eerste rentetijdvak. Op verzoek van CFV en WSW heeft SOR een herstel plan opgesteld met de volgende uitgangspunten:
8.2
Resultaat en vermogen
■■
Alle woningen hebben in 2018 een energielabel B (ingerekende investering € 31 miljoen)
Resultaat
■■
Alle verzorgingshuizen worden omgebouwd naar
Het bedrijfsresultaat ad € 27,8 miljoen is in 2014 met
zelfstandige wooneenheden waarbij kamers
€ 14,1 miljoen gestegen ten opzichte van 2013. Dit
worden samengevoegd tot woningen (ingerekende
wordt voornamelijk veroorzaakt door waarde
investering € 37,5 miljoen).
stijgingen in de vastgoedportefeuille (€ 11,7 miljoen),
■■
Het zorgvastgoed gerelateerd aan verpleging is
hogere opbrengsten (€ 0,9 miljoen) en lagere overige
ongemoeid gelaten omdat de scheiding Wonen en
bedrijfslasten (€ 2,0 miljoen).
Zorg zich niet richt op indicatiestellingen 4 en hoger.
De rentelasten zijn met circa € 6,8 miljoen gedaald ten
■■
Er wordt aanzienlijk ingezet op planmatig onder
opzichte van 2013. Daarnaast is in 2014 de vrijval van
houd, gebaseerd op een in 2014 uitgevoerde
een in de jaarrekening 2011 getroffen voorziening
conditiemeting (cvo) waarbij de doelstelling is in
ad € 9,2 miljoen voor een in 2014 afgewikkelde
alle gebouwen tenminste niveau 3 te bereiken en
derivatenpositie opgenomen.
te behouden.
Grafiek 3: Gewogen ICR 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 2014
2016 ondergrens
2018
2020
prognose (dPi)
2022
2024
2026
2028
Financiën
39
Grafiek 4: Liquiditeit miljoen € 70 € 60 € 50 € 40 € 30 € 20 € 10 €0 € -10 jan 14
mrt 14 realisatie
■■
mei 14
jul 14
sep 14
rekening courant limiet
jan 15
begroting (origineel)
Het huurbeleid is inflatievolgend (tot en met 2017
beïnvloedbare ratio’s (ICR, DSCR en solvabiliteit)
verhoogd met 1,5%), waarbij in de eerste jaren een budget is gereserveerd voor bijzondere gevallen
nov 14
naar verwachting voldoen aan de gestelde eisen. ■■
De geprognosticeerde resultaten 2015 zijn positief en er zijn geen opzeggingen van belangrijke
en/of verlaging van de huurstijging voor bepaalde
huurcontracten met grote zorginstellingen.
huurgroepen. ■■
De liquiditeitspositie is positief (€ 15 tot € 20
Bovenstaande vertaling leidt tot een positieve
miljoen) en SOR behoeft in 2015 geen nieuwe
ontwikkeling op alle ratio’s van WSW en CFV.
leningen aan te trekken.
De kasstroom uit operationele activiteiten is over
De jaarrekening 2014 is derhalve opgesteld op basis
2014 circa € 33 miljoen positief. Ook in meerjarig
van het continuïteitsbeginsel.
perspectief zijn de kasstromen positief. SOR voldoet structureel aan de ICR van 1,40 (zie grafiek 3).
8.3
Liquiditeit
De continuïteit van SOR is door de toepassing van RJ 290 niet in het geding: ■■
Het negatief eigen vermogen wordt veroorzaakt
De liquiditeit van SOR ontwikkelt zich conform begroting (grafiek 4).
door een boekhoudkundige theoretische ■■
afwaardering.
De verschuiving tussen begroting en realisatie
De passiefpost rondom de embedded leningen valt
gedurende het jaar wordt vooral veroorzaakt doordat
vrij in de jaren na het keuzemoment van de bank
gedurende het jaar vertragingen of versnelling heeft
voor een vaste of variabele rente. Per saldo krijgt
plaatsgevonden ten opzichte van de verwachting bij
SOR exploitatietechnisch een variabel rentende
de begroting.
lening van circa 1%, waar tot op heden in de meerjarige exploitatie met de hogere vaste rente is
De liquiditeitsontwikkeling voor 2015 laat het
gerekend. SOR wordt ook in meerjarig perspectief
volgende beeld zien (grafiek 5).
niet armer of rijker van het verwerken van een
■■
negatieve marktwaarde van de embedded
Door de voorgenomen verkoop van een gebouw, het
derivaten in de jaarrekening.
doorlopen van contracten met zorgpartijen en het
Het herstelplan is in januari 2015 goedgekeurd
later starten van de ombouw van verzorgingshuizen is
door het CFV waarmee de interventies uit de
de liquiditeit beter dan begroot. Conclusie is dat de
toezichtsbrief van het CFV zijn opgeheven. De
liquiditeitspositie voorloopt op de begroting en SOR
realisatie van het herstelplan ligt op koers waar
ruimschoots in staat is aan al zijn betalings
door binnen een periode van 5 jaar de
verplichtingen te voldoen.
40
Grafiek 5: Ontwikkeling liquiditeit 2015
25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 jan
feb begroting
8.4
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
nov
dec
realisatie & bijgestelde prognose
Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw
goedgekeurd. Met deze goedkeuring geeft het CFV aan vertrouwen te hebben in de uitgangspunten van het herstelplan en is het aan SOR om dit herstelplan te realiseren.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waar borgfonds Sociale Woningbouw (WSW) houden
Het WSW heeft het ingediende ondernemingsplan
toezicht op woningcorporaties en rapporteren
2015-2018 inclusief herstelplan nog in behandeling.
jaarlijks over hun bevindingen. Eind november heeft het CFV besloten SOR onder
8.5
Treasury
verscherpt toezicht te plaatsen. De reden is dat het CFV stelt dat in het meerjarenperspectief uit februari
De leningenportefeuille van SOR heeft per 31
2014 (dPi 2013), nog onvoldoende rekening was
december 2014 een restant hoofdsom van circa
gehouden met de door gewijzigd overheidsbeleid
€ 654,1 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van
inzake de bekostiging van verzorgingshuizen nood
de langlopende leningen is gedaald van 4,50% in
zakelijke investeringen in ons zorgvastgoed. Het CFV
2013 naar 4,33% in 2014.
kon op dat moment onvoldoende de financiële consequenties overzien op basis van onze prognose
Grafiek 6 is het WSW renterisicoprofiel van de
cijfers uit februari 2014. Daarnaast was de aanwezig
leningenportefeuille opgenomen. In het rente
heid van extendible leningen voor het CFV een
risicoprofiel zijn de jaarlijkse eindaflossingen van
risicoverhogend element.
langlopende leningen inclusief renteherzieningen en herziening van de liquiditeitsopslagen (“spread”)
In het nieuwe ondernemingsplan Nieuwe Koers SOR
weergegeven.
2015-2018 inclusief herstelplan is gefundeerd rekening gehouden met de noodzakelijke investeringen in ons
Zoals uit het renterisicoprofiel blijkt, overschrijdt SOR
zorgvastgoed. Het CFV heeft dit niet meegenomen in
de 15% renterisiconorm van het WSW in 2054 licht.
haar oordeelsvorming eind november 2014. SOR
Dit is het directe gevolg van het verkleinen van de
betreurt dit, mede omdat de gewenste concreetheid
leningenportefeuille door het aflossen van geborgde
van onze visie op ons zorgvastgoed in het nieuwe
leningen vanuit de eigen kasstromen. Het renterisico
ondernemingsplan al is verwerkt. SOR komt hierbij
2015 is fors gereduceerd door fixatie van de
binnen een periode van 5 jaar ruim boven de gestelde
liquiditeitsopslagen op twee leningen in 2014.
grenzen van de beïnvloedbare ratio’s (ICR, DSCR en solvabiliteit). Begin 2015 heeft het CFV het ingediende onder nemingsplan 2015-2018 inclusief herstelplan
Financiën
41
Grafiek 6: WSW renterisicoprofiel miljoen € 140 € 120 € 100 € 80 € 60 € 40 € 20
spreadherzieningen
Risicomanagement
Om de financiële positie scherp in beeld en op een goed niveau te houden, zet SOR een aantal middelen in voor financiële risicobeheersing: ■■
Per kwartaal wordt een rapportage opgesteld over de financiële prognoses, de organisatie, het onderhoud en de projecten en de ontwikkelingen in de omgeving die van invloed zijn op het werk gebied van SOR. Hierin wordt ook over de voort gang van het ondernemingsplan gerapporteerd.
■■
Voor de risico’s verbonden aan het zorgvastgoed wordt per kwartaal een rapportage opgesteld.
■■
Over individuele projectvoorstellen wordt volgens een vaste procedure door het managementteam en de raad van commissarissen besloten; onderdeel van de afweging is een risicoparagraaf gericht op volkshuisvestelijke, markttechnische en financiële aspecten.
■■
Door vermogen aan te trekken tegen gunstige rentetarieven en rentes afhankelijk van de markt voor kortere of langere tijd vast te zetten wordt gericht gewerkt aan het stabiliseren van rente lasten, het maximaliseren van rentebaten en het spreiden van renterisico’s.
Voor 2015 wordt inzet gepleegd op het implemente ren van een gestructureerd risicomanagementsysteem.
renteaanpassingen
10% renterisico
2065
2063
2061
2059
2057
2055
2053
2051
2049
2047
2045
2043
2041
variabel rentende leningen
15% renterisico
8.6
2039
2037
2035
2033
2031
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
0
eindaflossingen 5% renterisico
42
9 Verkorte jaarrekening 9.1 Balans 9.2 Resultatenrekening 9.3 Kasstroomoverzicht
9.1
Balans
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (× € 1.000) Activa
31-12-2014
31-12-2013
464.328
545.350
11.536
10.273
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Roerende zaken in exploitatie
2.830
3.024
Roerende zaken in explotatie domotica
2.720
2.845
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
777
915
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
3.127
3.085
485.318
565.492
243.124
225.201
1.218
1.218
244.341
226.419
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling
Financiële vaste activa Geactiveerde derivaatkosten Geactiveerde premie swaptions
955
1.198
4.689
0
5.644
1.198
735.303
793.108
618
1.031
425
455
Vlottende activa Voorraden Voorraden te Verkopen Woningen Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen
1.651
1.218
Overlopende activa
1.085
22.596
3.161
24.269
22.692
34.971
26.471
60.271
761.774
853.379
Liquide middelen
Totaal generaal
Verkorte jaarrekening
43
Voor een nadere toelichting op de in de verkorte jaarrekening opgenomen cijfers verwijzen wij naar de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening.
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (× € 1.000) Passiva
31-12-2014
31-12-2013
0
0
-95.326
115.977
-95.326
115.977
19
9.492
13.942
15.337
347
985
14.308
25.814
Groepsvermogen Kapitaal Overige reserves
Voorzieningen Voorziening negatieve waarde derivaten Afkoop renteconversie leningen Reorganisatie voorziening
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen
9.410
10.089
644.657
686.846
Overige schulden 173.974
0
Waarborgsommen
Embedded derivaten
182
147
Overige schulden
404
443
828.627
697.525
Vooruit ontvangen huren
414
558
Schulden aan leveranciers
2.436
2.505
220
138
Kortlopende schulden
Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal generaal
997
917
10.098
9.945
14.165
14.063
761.774
853.379
44
9.2
Resultatenrekening
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (× € 1.000) 2014
2013
59.765
56.898
7.044
7.334
170
123
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Exploitatie gebouwen in beheer Som der bedrijfsopbrengsten
0
826
1.064
1.985
12
23
68.055
67.189
16.152
17.018
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
698
5.695
Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
5.448
5.428
Onderhoudslasten
5.410
6.295
188
220
Lasten servicecontracten
5.926
5.732
Bedrijfslasten
2.647
4.601
Exploitatielasten
7.203
5.297
Som der bedrijfslasten
43.672
50.286
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-3.373
3.315
Bedrijfsresultaat
27.756
13.588
Rentebaten
1.881
2.615
Waardeveranderingen van Financiële vaste activa
9.230
1.950
Rentelasten
-29.522
-36.335
Mutatie embedded derivaten
-96.816
0
-115.227
-31.770
-87.471
-18.182
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
0
0
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen
-87.471
-18.181
Leefbaarheid
Financiële baten en lasten
Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen
Verkorte jaarrekening
9.3
45
Kasstroomoverzicht
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2014 (× € 1.000) 2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
27.756
13.589
16.152
17.018
698
9.010
0
0
21.108
-18.232
102
-3.810
-509
1.069
Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige Waardeveranderingen Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden Overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest
65.307 351
644
-29.522
-36.335
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen Desinvesteringen
Mutatie financiële vaste activa
36.137 -2.587
Aflossing langlopende schulden
-17.046 -5.728
0
0
-2.587
-5.728
0
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe lening)
18.645
-2.587 0
-5.728 27.300
-42.868
-22.787
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-42.868
4.513
Toename/afname geldmiddelen
-12.279
-18.261
46
SOR was actief betrokken bij vier woonservicegebieden waaronder Het Facet in Krimpen aan den IJssel.
47
Bijlagen Bijlage 1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bijlage 2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen
48
1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam
SOR
Vestigingsplaats
Rotterdam
Datum van oprichting
9 september 1986
Koninklijk Toelatingsbesluit
Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989
Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam
Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990
Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte
11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen
Kantooradres
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam
Postadres
Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
Website
www.sor.nl
Contactgegevens
E-mail:
[email protected] Telefoon: (010) 444 55 55 Fax: (010) 404 80 26
Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2014 Raad van commissarissen
drs. H.M.A. van Duin MRE
vice-voorzitter
drs. ing. B. de Graaf
voorzitter
drs. H.W.F. Houben J.M. Kremer MBA ir. A. de Ruiter Directeur-bestuurder
H. Rietveld MBA
Managementteam
drs. R. Bouter RA
manager Bedrijfsvoering
drs. Z. Udovicˇic´-Schlick
manager Wonen
D.C. de Graaf
manager HR
G. de Heide RC
concern controller
S. Adrianow
projectleider strategie en beleid/ bestuurssecretaris
W. van den Bedem
secretaris, vice-voorzitter
A. van der Graaf
penningmeester
E. de Rooij
voorzitter
A.Oosterheerd
Arbo-commissie
R. Groeneweg
lid
M. Knigge
lid
T. Dekker
penningmeester, vice-voorzitter
Mw. R. Kranenburg
secretaris
Mw. B. Hagens
lid en notulist
L. van Reeuwijk
voorzitter
M. van Tiel
lid
E. Vink
lid
Ondernemingsraad
Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)
Klachtencommissie
ing. H.J.B. Nap mr. M. van Seventer mr. drs. C.J.M. Stubenrouch
secretariaat
Bijlagen
49
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V. Naam van de verbinding
SOR HOLDING B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
JA
Financiële gegevens 2014 Vennootschap
SOR HOLDING B.V.
Eigen vermogen
- € 213.743,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
- € 213.743,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
€ 700,-
Van verbinding naar T.I.
n.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. Naam van de verbinding
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2014 Vennootschap
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Eigen vermogen
- € 462.014,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
- € 462.014,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 1.645.199,-
Van verbinding naar T.I.
n.v.t.
Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding
Productie ten behoeve van de T.I. € 1.683.199,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
50
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V. Naam van de verbinding
SOR Senior-Village B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2014 Vennootschap
SOR Senior-Village B.V.
Eigen vermogen
€ 15.878,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 15.878,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
€ 80,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voordeban B.V. Naam van de verbinding
SOR Voordeban B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2014 Vennootschap
SOR Voordeban B.V.
Eigen vermogen
€ 355.713,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 355.713,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
€ 60,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
51
De huurders waarderen de dienstverlening van SOR: ■■
Score BB in Aedes benchmark onderzoek
■■
Tweede plaats met score van 8,7 in mystery guest onderzoek van Woonnet Rijnmond
■■
Een 8,0 als waardering voor het afhandelen van onderhoud/reparaties
52
Colofon Tekst en cijfers: Vormgeving en opmaak Fotografie:
SOR Identity Design, Rotterdam Arnoud Verhey, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Bogaerds Architecten, Numansdorp
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E
[email protected] www.sor.nl
