Sommige vastgoedfondsen bieden een duizelingwekkend hoog rendement Of wat dacht u van een dividend van bijna 20%? Investeren in beursgenoteerd vastgoed heeft een wat saai imago. Deels is dat terecht, vastgoedaandelen zijn meestal niet de meest volatiele aandelen. De doorsnee investeerder zal echter uitsluitend denken aan de vastgoedbevaks die op de Brusselse beurs noteren en aan hun Nederlandse tegenhangers, de vastgoedbeleggingsfondsen. De vastgoedsector moet echter wereldwijd bekeken worden en dan vallen vooral de fantastische rendementen op die met Amerikaanse vastgoedfondsen gerealiseerd kunnen worden. Een rendement van bijna 20% lijkt bijna ongelooflijk in deze tijd van lage rentevoeten en toch is het waar. We scanden voor u de sector van het beursgenoteerd vastgoed af en stelden vast dat er ongekende opportuniteiten te vinden zijn voor wie zijn ogen goed open houdt. Maar alvorens de loftrompetten te steken, toch eerst deze waarschuwing. De beursgenoteerde vastgoedmarkt is erg plaats- en tijdsgebonden, het gaat niet op om alle fondsen over dezelfde kam te scheren. Bovendien moet er altijd goed rekening gehouden worden met de omgevingsfactoren. Op de vastgoedmarkt spelen natuurlijk vraag en aanbod een rol, maar daarnaast ook de rente, de economie, de fiscaliteit , de situatie op een bepaald (deel)segment van de markt in een bepaald land en ga zo maar door. Het belang van de evolutie van de rente kan moeilijk onderschat worden. Wanneer de rente stijgt, zullen de vastgoedfondsen het een stuk moeilijker krijgen. Maar in de huidige omstandigheden van lage rentevoeten liggen er nog steeds aantrekkelijke kansen weggelegd bij beursgenoteerd vastgoed. Het grootste gevaar dat de investeerder in deze fondsen loopt, is een ‘spike’ (een zeer plotse stijging van de rente). Zeg natuurlijk nooit ‘nooit’, maar de kansen op zo’n spike lijken voorlopig beperkt. Verenigde Staten U zult het waarschijnlijk niet gemerkt hebben, maar vastgoedfondsen stonden op de Amerikaanse beurzen dit jaar roodheet. De sector in zijn geheel was de beste sector tot dusver dit jaar op Wall Street. Real estate investment trusts (REITs), vrij vertaald vastgoedbeleggingsfondsen, speelden de pannen van het dak. De S&P Composite 1500 Real Estate Investment Trusts subsector steeg tussen 1 januari en 31 december van vorig jaar jaar met ruim 32%, tegenover een stijging met slechts 3% het jaar voordien
jaar. Er heeft dus een inhaalbeweging plaatsgevonden, waarbij de investeerders de achtergebleven vastgoedfondsen koesterden. Die lijken echter nog niet uitgepraat te zijn. Een sterke steun onder de koersen zijn de aantrekkelijke dividenden die de REITs uitkeren. In sommige gevallen kunnen er rendementen van bijna 20% gerealiseerd worden. Wat is de reden waarom deze fondsen zo sterk uit de verf zijn gekomen. Die reden ligt voor de hand: waar iedereen had verwacht dat de lange termijn rente in de U.S. zou stijgen, is het rendement op de benchmark 10-year Treasury integendeel verder gedaald. De koersen van de obligaties stijgen dus en dat lijkt enigszins contradictorisch gezien het feit dat de Federal Reserve haar steunmaatregelen tot dusver zoals gepland heeft ingekrompen. Het geldaanbod stijgt omdat de economische groei eerder traag is, wat maakt dat de bereidheid tot investeren in de bedrijfswereld eerder gering is. Geld zoekt altijd een bestemming en dus komen de REITs in aanmerking vanwege hun aantrekkelijk rendement. De achillespees van de REITs is uiteraard hun rentegevoeligheid. Op basis van recente uitspraken gedaan door Fed officials mag aangenomen worden dat de basisrente niet voor het midden van 2015 zal verhoogd worden. Maar een economische groeivertraging kan die verhoging op een nog langere baan schuiven. En dat betekent dat het rendement op de benchmark 10-year Treasury note nog geruime tijd laag kan blijven. Er zijn verschillende redenen waarom REITs zo rentegevoelig zijn. Ze worden natuurlijk op de eerste plaats gekocht vanwege hun rendement, in de U.S. wordt gesproken van dividend-yield plays. Zoals obligatiekoersen zullen de koersen van de vastgoedfondsen dalen wanneer de rente stijgt en vice versa. Ten tweede zijn de prijzen van sommige activa in de portefeuilles van de REITs bijzonder gevoelig voor de schommelingen. Dat is vooral zo met effecten gedekt door hypotheken, want de waarde van deze effecten zal dalen wanneer de rente stijgt. Tenslotte zullen de REITs meer moeten betalen om geld te ontlenen als de rente stijgt. Zich indekken tegen een stijging van de rente is natuurlijk altijd mogelijk, maar de kostprijs ligt hier relatief hoog. Janet Yellen zal de renteboot nog wel even afhouden Hoe groot is de kans op een snelle renteverhoging in de Verenigde Staten? Voor de toekomst van de sector vastgoed, en dan op de eerste plaats voor die van de REITs, is de evolutie van de rente in de Verenigde Staten een belangrijke factor. Hoe groot is de kans op een snelle renteverhoging in de Verenigde Staten? Janet Yellen, president van de FED, zal de renteboot nog wel even afhouden, zo luidt het advies van de meeste specialisten. Zij heeft haar politiek namelijk gebaseerd op een eenvoudig principe: geef de voorkeur aan de strijd tegen de inflatie in plaats van de economie weer te laten weg zakken. Concreet wil dit zeggen dat de FED president het rentewapen niet van stal zal halen zolang de Amerikaanse economie kwetsbaar blijft. Yellen zal in de komende maanden
ongetwijfeld aan zware druk bloot komen te staan wanneer de economie blijft verbeteren, zowel van de kant van de Republicans als van Capitol Hill. Ook de markten zullen Yellen onder vuur nemen. Het komt er voor haar aan om het hoofd koel te houden en alleen de rente op te trekken wanneer de economie sterk genoeg is. De ergste nachtmerrie voor Yellen zou zijn als zowel de markten als de Amerikaanse economie onderuit zouden gaan wanneer ze de rente optrekt. David Stockton, chief economist bij de Fed tot 2011 en nu senior fellow bij het Peterson Institute for International Economics, gelooft dat Yellen over meerdere nachtjes ijs zal gaan alvorens daadwerkelijk de rente te verhogen. Van inflatiegevaar is geen sprake en wanneer dat toch zou opduiken beschikt de Amerikaanse centrale over voldoende wapens om die eerste inflatoire opstoot op te vangen. Te hoge economische groei, gepaard met een opstoot van de inflatie, is volgens Stockton een veel beter scenario dan dat van een trage economische groei zonder inflatie. Yellen zal dus altijd de voorkeur geven aan economische groei en dus zeer voorzichtig omspringen met het rentewapen. Het zou best kunnen dat ze beslist om in 2015 niets te doen en pas in 2016 de rente verhoogt. Tegen die achtergrond hoeven beleggers in vastgoedfondsen zich nog niet te veel zorgen maken. De REITs kunnen in de komende maanden goed blijven presteren. Hetgeen natuurlijk niet belet dat waakzaamheid geboden blijft. Yellen moet binnen de Fed natuurlijk ook nog met interne tegenstand af te rekenen. Philadelphia Federal Reserve Bank President Charles Plosser is het niet eens met haar aanpak en wil de rente sneller naar omhoog. Richard Fisher van de Dallas Fed is bezorgd dat Yellen wat de inflatiecurve betreft achter op zal hinken. De voormalige Fed Governor Elizabeth Duke gelooft dat de president beide dissidenten wel de baas kan. Ze kent ze alle 2 erg goed en weet bovendien dat hun standpunt binnen de centrale bank dat van een minderheid is. Jeffrey Fuhrer, senior policy advisor bij de Boston Fed, gelooft in de stijl van Yellen, die als communicatief veel sterker als haar voorganger beschouwd wordt. Kortom, het ziet er niet naar uit dat de voorstanders van een rentestijging binnen de Fed uiteindelijk de bovenhand zullen krijgen. Economisch gezien gaat het de U.S. beter, tenminste toch wanneer we de officiële cijfers mogen geloven. De werkloosheid bevindt zich op een dieptepunt voor de afgelopen 6 jaar en de inflatie heeft inmiddels de target van 2 procent bereikt. Maar dat hoeft geen bezwaar te zijn om de rent nog geruime tijd laag te houden. De Amerikaanse lonen, toch de belangrijkste indicator voor de inflatie, groeien niet. Veel Amerikanen hebben het bovendien opgegeven om nog naar werk te zoeken. Yellen verklaarde onlangs een iets hogere inflatie niet ongenegen te zijn. Ze stelde dat hogere rentevoeten met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk jobs zal kosten, maar niet noodzakelijk eventuele bubbles ontstaan in het financieel systeem op een ‘zachte manier’ zou helpen oplossen. Yellen heeft een medestander gevonden in de persoon van San Francisco Fed chief John Williams, die algemeen wordt beschouwd als een zwaargewicht binnen de gouverneurs van de centrale bank. Williams stelde dat het inderdaad geen kwaad kan om de inflatie
tijdelijk boven de target van 2 procent toe te laten. Op die manier zou namelijk het aantal langdurig werklozen afgebouwd kunnen worden. Het laten lopen van de inflatie om de schulden te inflateren is volgens Williams echter geen goed idee, die refereert naar de jaren 70 en 80 toen de Fed zich genoodzaakt om haar base rate op te trekken tot 20 procent om de wilde prijsstijgingen te bestrijden. Het meest waarschijnlijke scenario is dat de Fed ergens medio 2016 de rente zal verhogen, met de mogelijkheid dat het uiteindelijk tijdstip nog wordt verlaat wanneer de economie zou achteruit boeren. De voormalige Fed Vice Chair Alan Blinder geeft toe dat het een moeilijk probleem belooft te worden. De centrale bank kan zich echter van alles veroorloven maar niet dat de economie opnieuw achteruit boert of zelfs in een recessie belandt. Geen rentestijging op korte of middellange termijn dus en dat betekent dat het licht voor de REITs nog op groen staat. Verschillende categorieën REITs Mortgage REITs worden op Wall Street in twee categorieën opgedeeld: residentieel en commercieel. Beide categorieën zullen het niet zo makkelijk hebben om zich aan te passen aan een stijging van de rente, maar dit terzijde. In de categorie residentieel is nog een onderscheid wat de strategie betreft. Ze kopen meestal mortgage-backed securities van uiteenlopende kwaliteit als pools of loans (een bundeling van kredieten), mortgage-servicing rights (typisch Amerikaans), etc. KBW analyst Michael Widner heeft verschillende studies over residentiële REITs gepubliceerd, hij verwijst daarin steevast naar de hoge dividenden die ze uitbetalen. Widner waarschuwt de investeerders om niet te hard van stapel te lopen: hoe hoger het dividend, hoe hoger het rendement. Voor niets gaat op de markten alleen de zon op. De residential mortgage REITs, laten we de Amerikaanse term maar gebruiken, die het hoogste dividend uitbetalen zijn ook het meest gevoelig aan de rente. Een REIT met een dividend van bijna 20 procent is Western Asset Management Capital Corp. WMC. De koers van dit aandeel heeft over de afgelopen 12 maanden, in tegenstelling tot die van andere REITs nauwelijks bewogen. Maar het hoge dividendrendement – WMC betaalt elk kwartaal 70 Dollarcent uit – maakt natuurlijk veel goed. Maar in het 1ste kwartaal van vorig jaar werd het dividend verlaagd van 80 naar 70 Dollarcent. Widner is vooral teleurgesteld in de strategie van het bedrijf die niet helemaal aangepast is aan het huidige rentelandschap. Het management had gemikt op een scherper worden van de rentecurve. Die rentecurve is echter vlakker in plaats van scherper geworden. The Street heeft zelfs een verkoopadvies voor Western Asset Management. De operationele cash flow is te laag en daarnaast heeft het aandeel een allesbehalve sterke track record. In vergelijking met de sectorgenoten is het aandeel goedkoop geprijsd maar dat is voor The Street niet voldoende reden om een koopadvies te geven. Onze
favoriet in de sector is WMC zeker niet, maar toch merken we op dat het aandeel zeker niet teleurstelde met de bedrijfsresultaten. Die zouden in de komende kwartalen zelfs nog verder kunnen verbeteren. Het hoge dividendrendement vormt natuurlijk een buffer, terwijl daarnaast het baisse-potentieel beperkt blijft. We zijn geneigd om het aandeel het voordeel van de twijfel te gunnen. Invesco Mortgage Capital (NYSE: IVR) is alleszins minder interessant dan Western Asset, ook al omdat het dividendrendement met 11,70% een stuk lager is. Deze real estate investment trust focust zich in de investering, de financiering en het management van residential en commercial mortgage-backed securities en mortgage loans. Zwakke punten bij dit fonds is een tegenvallende evolutie van de resultaten (in de vorm van een onvoldoende groei van de winst per aandeel) en tegenvallende return on equity. Invesco Mortgage Capital laten we liever links liggen. Binnen de sector gaat onze voorkeur uit naar CYS Investments Inc. CYS, een mortgage REIT die vooral interessant is voor wie gelooft dat de rente op lange termijn nog geruime tijd laag zal blijven. CYS belegt in zogenaamde agency mortgage-backed securities, een segment van de sector dat het op de beurs erg goed heeft gedaan dit jaar. Inclusief dividend bedroeg de return vorig jaar bijna 30 procent, waarbij we echter meteen opmerken dat de koers in 2013 met een gelijkaardig percentage daalde. CYS wordt verhandeld aan 0.9x de boekwaarde en is dus zeker niet duur. Op basis van een kwartaaldividend van 32 Dollarcent komt het dividendrendement uit in de buurt van 14 procent. Het aandeel is zonder meer aantrekkelijk voor wie graag een stevig rendement realiseert, maar anderzijds wel tegen een stootje kan. Het is met name de rentegevoeligheid die de koers zo volatiel maakt. Michael Widner van KWB wijst op de combinatie van high yield en de lage price-to-book ratio en noemt CYS “the cheapest name in the space.” Hij heeft een advies Outperform voor het aandeel met een target van 9.75 Dollar. Het opwaarts potentieel in de koers is niet (meer) zo groot, maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door het dividendrendement. Het is met name dit rendement dat CYS aantrekkelijk maakt voor de investeerders. Maar we herhalen het nogmaals: voorzichtigheid is geboden wanneer de rente plots zou gaan stijgen. Maar op de markt voor residential mortgage REITs zijn er ook fondsen die minder gevoelig zijn voor een stijging van de rente. Dat is met name het geval voor in mortgage REITs die het renterisico uit de weg gaan door te investeren op de kredietrisico’s. Deze bedrijven (als we die naam mogen gebruiken) kopen lower-rated mortgage-backed securities die recent in waarde zijn gestegen als gevolg van een verbetering van zowel de economie als de kwaliteit van de onderliggende kredieten. Ook pools of problem loans of zelfs mortgage-servicing rights worden in de portefeuille opgenomen. Bij deze residential mortgage REITs gaat onze voorkeur uit naar Zais Financial Corp. ZFC dat gespecialiseerd is in het kopen van portefeuilles van kredieten van minder goede
kwaliteit die al fors in waarde zijn gedaald en waarvan het neerwaarts risico beperkt blijft. Dat betekent meteen ook dat Zais Financial veel minder kwetsbaar is voor een stijging van de rente. Bovendien zal die rente alleen maar te stijgen als de economie verbetert en dat betekent dan weer goed nieuws voor de waarde van de assets in portefeuille. Zais kwam in februari 2013 naar de beurs en beleefde niet zo’n goed 1ste jaar op de beurs. De vrees voor een stijging van de rente trof inderdaad alle REITS zonder enig onderscheid. In de afgelopen 12 maanden ging gaat het beter, maar het aandeel is nog altijd sterk ondergewaardeerd. Dat wordt onder andere aangetoond door de huidige waardering aan maar 0.83x de boekwaarde. Op basis van een kwartaaldividend van 40 Dollarcent bedraagt het dividendrendement bijna 10 procent. Heel aantrekkelijk, waarbij rekening moet gehouden dat de bewegingen in de koers eigenlijk van ondergeschikt belang zijn. Het belangrijkste is namelijk dat het bedrijf in staat zal zijn om het dividend te handhaven. En niets wijst er op dat er een verlaging van het dividend in de lucht hangt. Nog beter naar onze mening is Hatteras Financial Corp. HTS dat we als onze favoriete mortgage REIT pick zouden durven bestempelen. Deze REIT is waarschijnlijk het best gewapend om het hoofd te kunnen bieden aan stijgende rentevoeten. De portefeuille is conservatief samengesteld, met een lage kostenstructuur. Hatteras Financial noteert aan 0.93x de boekwaarde, met een dividendrendement van ruim 11% op basis van een kwartaaldividend van 50 Dollarcent. De koers is dit aandeel al fiks gestegen maar toch blijft HTS relatief goedkoop gewaardeerd. American Capital Mortgage Investment Corp. MTGE wordt op de beurs van Wall Street als een “quintessential hybrid mortgage REIT,” beschouwd. In mensentaal wil dit zeggen dat zowel rente- als kredietrisico’s verrekend zijn. Verhandeld aan 0.96x de boekwaarde is het aandeel niet bepaald duur. Zeker niet wanneer het dividendrendement van ruim 14 procent in rekening wordt gebracht, op basis van een kwartaaldividend van 65 Dollarcent. American Capital Mortgage Investment nam in november 2013 Residential Credit Solutions over, een bedrijf dat hand- en spandiensten verleent aan Fannie Mae, Freddie Mac en Ginnie Mae. De grote namen in de sector. Door deze overname heeft MTGE zijn basis voor inkomsten verbreed. Ook dit aandeel wordt niet met het oog op koerswinst gekocht, maar wel vanwege het dividendrendement. Hou steeds de evolutie van de benchmark 10-year Treasury (de toonaangevende 10-jarige Amerikaanse staatsobligatie) in de gaten en volg ook de uitspraken van Fed-topvrouw Janet Yellen op de voet. Maar we gaan er van uit dat het aan het rentefront voorlopig rustig zal blijven, behoudens onverwachte gebeurtenissen dus. REITs die hun inkomsten realiseren uit huurinkomsten
De vastgoedmarkt in de U.S. is sinds de grote crisis van 2008 helemaal door elkaar geschud. Steeds minder Amerikanen kunnen zich een eigen woning of appartement veroorloven, de middenklasse schrompelt steeds verder in elkaar. Dat betekent dat heel wat huisgezinnen of alleenstaanden gedwongen zijn om te huren. Veel vastgoed is opgekocht door institutionele investeerders die dit verhuren en zo inkomen realiseren. De cijfers spreken voor zich. De bezettingsgraad voor appartementen bevindt zich op het hoogste niveau sinds de grote recessie van 2008-2009 (de Amerikanen spreken zelfs in hoofdletters over de Great Recession). Ongeveer 95 procent van alle appartementen op de markt is verhuurd. Een dergelijk lage leegstand is op zijn zachtst gezegd merkwaardig te noemen. Maar de verhuurders van appartementen en daar kunnen ook de investeerders van profiteren. Het vreemde is dat de lage leegstand gepaard gaat met een aanmerkelijke stijging van het aanbod. Over de afgelopen 12 maanden zijn 180,000 nieuwbouwappartementen beschikbaar gekomen. Ondanks de toename van het aanbod stijgt de prijs en dat kan alleen maar wijzen op een grote vraag. In mei 2014 werden de huurprijzen met gemiddeld 3.5 procent verhoogd en dat was de grootste stijging in meer dan een jaar. Die trend zal zich nog wel langere tijd doorzetten. Want steeds meer jonge Amerikanen belanden op een zwakke arbeidsmarkt waar ze tevreden moeten zijn met lagere lonen. Het duurt dus steeds langer alvorens ze zich een woning kunnen veroorloven, zo dat ooit al mogelijk wordt. Van deze evolutie profiteren de REITs die appartementen bouwen. Essex Property Trust (NYSE: ESS ) en AvalonBay Communities (NYSE: AVB ) zijn 2 voorbeelden van bedrijven actief op deze markt. Het zijn eigenlijk vastgoedontwikkelaars die projecten afwerken en die vervolgens verhuren. Voor investeerders is het interessanter om via 1 van deze REITs op de vastgoedmarkt te komen. Want wie maar 1 appartement koopt als investering loopt het risico het niet verhuurd te krijgen, slechte huurders te treffen, etc. Essex Property Trust bezit 234 apartment communities of appartementsblokken, AvalonBay Communities 276. Die blokken zijn groot, zo groot zelfs dat AvalonBay Communities zowat 82,000 individuele appartementen in portefeuille heeft. Daar mag dus al wat leegstand bij zijn, of er mag al eens een huurder-wanbetaler bij zijn. De winst van het bedrijf in kwestie zal daar nauwelijks hinder van ondervinden. Het dividend loopt bovendien ook geen gevaar. In het geval van Essex Property Trust en AvalonBay Communities is het wel degelijk de koerswinst die de investeerder zal verleiden, want het dividendrendement ligt een heel stuk lager dan bij bovenvermelde REITS uit de andere categorieën. Essex betaalt bvb. een dividendrendement van nog geen 3 procent uit, in het geval van Avalon ligt het dividend met 2,90 procent in dezelfde orde van grootte. De koers van dit aandeel is over
de afgelopen 6 maanden echter fors gestegen en van Essex Property Trust kan hetzelfde worden gezegd. Een bijkomend voordeel in het geval van bedrijven als Essex Property Trust en AvalonBay Communities is de geografische spreiding van de portefeuile. Bij de grote Amerikaanse vastgoedcrisis van het vorige decennium werden niet alle markten in dezelfde mate geraakt. Sommige individuele markten verloren zowat de helft van hun waarde, terwijl andere streken of regio’s zo goed als gespaard bleven. Zowel Essex Property Trust als AvalonBay Communities spreiden hun investeringen over verschillende Amerikaanse staten en dat biedt vanzelfsprekend een betrouwbare buffer. Te grote bewegingen in de waarde van de portefeuille worden zo afgevlakt. Essex Property Trust en AvalonBay Communities zijn beide REITs die groei en inkomen combineren en dat is natuurlijk een bijzonder interessant gegeven voor investeerders. De apartment REITs, zoals ze in de U.S. genoemd worden, slagen er regelmatig in om hun dividend te verhogen. Essex heeft al 20x keer op rij het dividend verhoogd, gemiddeld ging dat dividend telkens met 5.5 procent naar omhoog. Wie de aandelen bezit, mag zich verzekerd weten van een duidelijke bescherming tegen mogelijke inflatie. Hoewel er van inflatie momenteel nog altijd geen sprake is. Groei is er bij Essex Property Trust en AvalonBay Communities in de vorm van een stijging van de onderliggende waarde van het vastgoed in de portefeuille. Op de Amerikaanse vastgoedmarkt is er een duidelijk verschil in waardering tussen huizen en appartementen. De prijzen van appartementen stijgen mee met de verhoging van de huur. Wanneer die huur met 5 procent verhoogd wordt, zal het appartement met eenzelfde percentage in waarde stijgen. Deze REITs vormen een relatief stabiele investering, rekening gehouden met de returns die ze opleveren. Zelfs wie vlak voor het uiteen spatten van de bubble op de Amerikaanse vastgoedmarkt kocht, zit nu opnieuw in de plus. De return (koerswinst plus dividenden) bedroegen bij Essex Property Trust en AvalonBay Communities respectievelijk 27 procent en 65 procent. De bezitters van deze aandelen hebben dus alleszins geen reden tot klagen. Bekeken over een periode van 10 jaar is er in beide gevallen sprake van een return van meer dan 280 procent of meer dan 14 procent op jaarbasis. Voor een dergelijk rendement wil uiteraard iedereen tekenen in een tijd van lage rentevoeten. Via Essex Property Trust en AvalonBay Communities kan de investeerder optimaal profiteren van de boom in de Amerikaanse huurmarkt. De onwaarschijnlijke prestaties van de storage REITs Storage space kan spectaculaire winsten opleveren De grote crisis heeft de Amerikaanse vastgoedmarkt grondig door elkaar geschud. Er tekenen zich een aantal nieuwe trends en eentje daarvan is dat de meeste Amerikanen kleiner zijn gaan wonen. Met een kleinere beschikbare oppervlakte moeten ze minder
geld lenen om hun aankoop te kunnen betalen. Maar dat betekent dat ze bij een verhuis niet al hun spulletjes meer kwijt raken. En zo doet zich het merkwaardige fenomeen voor dat ze op zoek moeten naar een extra opslagruimte buitenshuis. Hier liggen voor de investeerders een paar buitenkansjes weggelegd. Bloomberg Markets publiceerde onlangs een spraakmakend artikel waarbij werd verwezen naar storage space als een alternatieve investering. Storage space kan spectaculaire winsten opleveren, zoals in de afgelopen jaren is gebleken. De aandelenkoersen in dit universum zijn al fors gestegen maar het einde van de rit is waarschijnlijk nog niet in zicht. Want er is op de markt een duidelijk te kort aan opslagruimte. Wanneer de vraag hoog is en het aanbod relatief klein… Inderdaad, dan kunnen de prijzen alleen maar stijgen. Devin Banerjee, U.S. investing reporter voor Bloomberg News, wijst op de prestaties die storage REITs als Extra Space (EXR), Public Storage (PSA), CubeSmart (CUBE) en Sovran Self Storage (SSS) in de afgelopen jaren hebben laten optekenen. Over de afgelopen 5 jaar stegen de koersen van deze aandelen in een range van 150 procent tot bijna 500 procent. Als subsegment van de sector REITS zagen de koersen van de storage REITs tussen 2008 en 2011 gemiddeld in waarde verdubbelen. Inderdaad, vlak na de grote vastgoedcrisis. Moet het nog gezegd dat deze subsector het sterkst presteerde van alle REITs? Er zijn momenteel 52,000 storage opslagruimten in de United States, tegenover slechts 20,000 in 1990. Ongeveer 11 miljoen Amerikanen huren elk jaar een opslagruimte en hun aantal groeit nog steeds. Volgens Banjeree heeft dat ook te maken dat het aantal Amerikanen dat een eigen huis bezit een dalende trend vertoont, het percentage huiseigenaars bevindt zich momenteel op het laagste niveau in 19 jaar. Huurders proberen vaak zo klein mogelijk te huren, waardoor ze ook nog eens moeten betalen voor extra opslagruimte. Extra Space (EXR), Public Storage (PSA), CubeSmart (CUBE) en Sovran Self Storage (SSS) zijn de grote spelers op de markt, momenteel zijn ze hoofdzakelijk operationeel in de grote steden. Maar in de kleinere steden ligt nog een grote groeimarkt te wachten en die zal in de komende jaren ingenomen worden. Bovendien zal het bovenvermelde viertal ook door overnames blijven groeien. Vooral voor actieve traders liggen bij de storage REITs nog kansen weg gelegd. Vermelden we nog dat sommige van deze REITs ook aantrekkelijke dividenden uitkeren, in het geval van Extra Space is dat bvb. 3.50 procent. Expert aan het woord Steven A. Wechsler, president en CEO van NAREIT Volgens Steven A. Wechsler moeten we wat de toekomstige prestaties van de REITs betreft vooral de evolutie van de benchmark 10-year Treasury in de gaten houden. Zowel de Vanguard REIT ETF (VNQ) als de SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) en de
iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (IYR) hebben het vorig jaar veel beter gedaan dan de Amerikaanse beurzen en dat heeft alles te maken met de terugval van de 10-jarige rente. Het is trouwens opvallend dat die 10-jarige rente geenszins een verhoging van de basisrente door de Amerikaanse centrale bank weerspiegelt. De Fed nam bij monde van Janet Yellen onlangs weliswaar een meer ‘hawkish’ standpunt in maar het valt nog af te wachten of ze ook de daad bij het woord zal voelen. Op basis van de evolutie van de lange termijn rente zou men kunnen denken dat dit niet het geval is. Wechsler kan alleen maar bevestigen dat er op de markt voor commercieel vastgoed sprake is van een goed evenwicht tussen vraag en aanbod en dat over het ganse grondgebied van de U.S. In deze periode van lage rentevoeten vormen de REITs 1 van de weinige vluchtheuvels waar de investeerders nog enig rendement kunnen realiseren. Zelfs een beperkte stijging van de rente, indien de Fed toch tot actie zou overgaan, zou de schade beperkt blijven. Wechsler sluit niet uit dat in de komende maanden nog heel wat REITs hun dividend zullen optrekken. Waarschijnlijk is het lang geleden dat er nog een periode is geweest dat de fundamentals onder commercieel vastgoed nog zo gunstig waren. Dat blijkt bvb. uit de prestatie van de iShares Residential Real Estate Capped ETF (REZ). Zowat alle factoren die kunnen wijzen in de richting van een verdere stijging van de bedrijfsresultaten zitten momenteel goed. Voor de investeerders is het belangrijk dat er op de Amerikaanse beurzen een breed aanbod aan REITs beschikbaar is, er is bij wijze van spreken voor ieder wat wils. Tom Lydon, president van Global Trends Investments en eigenaar van ETFtrends.com Als specialist in ETF wijst Lydon naar de relatief sterke prestaties van de real estate investment trusts en de aanverwante exchange traded funds (overkoepelende fondsen) in vergelijking met een financiële sector die op de beurs van Wall Street een eerder moeizame klim liet optekenen. Ondanks het economisch herstel zijn veel Amerikanen financieel niet in staat om een eengezinswoning te financieren, zodat ze blijven huren. Daar is meteen ook de reden te vinden waarom de huurmarkt zo sterk blijft. Lydon vestigt eens te meer de aandacht op de gespecialiseerde REITs die vaak betere kansen te bieden hebben dan de ‘gewone’ REITs. Zo zijn er de self-storage REITs die profiteren van het feit dat de baby boomers met pensioen gaan en dus uitwijken van een groot huis naar kleinere appartementen en, in een volgende instelling naar een home voor bejaarden. Er liggen in deze sector nog kansen weggelegd voor investeerders die wat verder durven te kijken dan de eigen neus lang is. Vanzelfsprekend speelt de rentefactor een rol, maar dat effect heeft vooral vorig jaar gespeeld toen de sector in zijn geheel fiks corrigeerde. Inmiddels zit één en ander al in de koersen verrekend, zodat de toekomst met meer vertrouwen tegemoet mag gezien worden.
Onze tips 5 hoogrenderende REITs waar weinig risico’s aan verbonden zijn Het aanbod aan vastgoedfondsen is op de Amerikaanse beurzen natuurlijk veel groter dan in Europa en dat biedt uiteraard kansen voor de investeerders. Hou echter wel rekening met de factor Dollar. De greenback houd tot dus ver goed stand maar algemeen wordt voor de komende jaren toch op een waardedaling gerekend. Wie een grote positie in REITs wil innemen kan zich beter indekken via put-opties op de Dollar. Voorkomen is zeker in dit geval beter dan genezen. Maar afgezien van de mogelijke capriolen van de Dollar zijn REITs nog steeds een aantrekkelijke investering. De real estate investment trust sector (REIT) is achtergebleven op de Dow Jones Industrial Average Index en op de S&P 500 Index, uiteraard vanwege de hierboven al aangegeven vrees voor een stijging van de rentevoeten. Maar stilaan groeit het besef dat de Fed wat de rente betreft uiterst omzichtig te werk zal blijven gaan. Sommige REITS keren hun winst volledig uit, bij anderen is dat slechts 90 procent. In ieder geval staan de REITs bekend om aantrekkelijke dividenden die echter volledig in overeenstemming met de economische realiteit zijn. In veel gevallen is er nog ruimte voor een verhoging van het dividend. We kozen voor u 5 REITs uit die een hoog dividendrendement koppelen aan een relatief klein risico. Vooral in het geval van de mortgage REITs adviseren we een eerder voorzichtige aanpak. Bij de 5 opgenomen REITs zijn er dus geen uit dit subsegment. Nummer 1 American Realty Capital Properties Inc. (ARCP) is de grootste REIT op de Amerikaanse beurzen worden na de fusie met Cole Real Estate Investments Inc. (COLE). Na deze fusie is het bedrijf meer dan 21 miljard Dollar waard. American Realty verhoogde na de fusie bovendien het dividend tot 1 Dollar. De portefeuille van de fusiegroep bevat meer dan 3,372 eigendommen verhuurd aan meer dan 600 huurders. De totale verhuurde oppervlakte bedraagt meer 100 miljoen vierkante voet aan ruimte in 49 Amerikaanse staten en in Puerto Rico en vormt dus een goede staalkaart van wat de Amerikaanse vastgoedmarkt te bieden heeft. Het dividendrendement bedraagt ruim 10 procent. BioMed Realty Trust Inc. (BMR) is de huisbaas van veel biotechbedrijven, farmaceutische bedrijven, wetenschappelijke onderzoekscentra en tal van andere organisaties die rechtstreeks of onrechtstreeks actief zijn in de sector life sciences. Stuk voor stuk huurders die erg betrouwbaar zijn, wat meebrengt dat BioMed Realty Trust op stabiele inkomsten mag rekenen. Recent werd de kredietlijn opgetrokken tot 1.25 miljard Dollar wat voldoende armslag geeft om nieuwe overnames te doen en het actieterrein verder uit te breiden. De koers van het aandeel beweegt in een relatief kleine marge, grote koersbewegingen moet u bij zo’n veilige REIT niet verwachten. Het
dividendrendement bedraagt 4.6 procent en kan binnenkort opgetrokken worden tot 5 procent of zelfs iets daarboven. Government Properties Income Trust (GOV) is actief als verhuurder aan alle mogelijke overheden in de U.S., zowel op niveau van de federale overheid als op het niveau van staten en gemeenten. De winstgroei gebeurt relatief traag, hoofdzakelijk omdat deze REIT met langerlopende contracten werkt. Wat dan wel tot voordeel heeft dat de voorspelbaarheid van de bedrijfsresultaten groot is. Government Properties Income Trust heeft echter recent een verhoging van het kapitaal verhoogd met de bedoeling om nieuwe overnames te kunnen doen. Deze moeten de winstgroei in een hogere versnelling brengen. Wetende dat deze REIT een dividend van bijna 7 procent uitbetaald, tegenover een rendement van ca. 2.50 procent op de benchmark 10-year Treasury is de keuze waarschijnlijk gemaakt. Het management krijgt een vergoeding naargelang van de bedrijfsresultaten die op tafel liggen en dat betekent een bijkomende garantie voor de aandeelhouders. REITs die veiliger zijn dan Government Properties Income Trust zijn waarschijnlijk moeilijker te vinden. En een dividend van 7,50 procent is in deze rentearme tijden natuurlijk een ongelooflijke luxe. Home Properties Inc. (HME) is een zgn. apartment REIT die appartementen verhuurt in het Noord-Oosten en de Atlantische kusten van de U.S. De portefeuille bevat 118 ‘communities’ met in totaal bijna 42,000 appartementen. Home Properties haalde recent vers geld op via een kapitaalverhoging, het opgehaalde bedrag van 250 miljoen Dollar moet samen met een nieuwe kredietlijnen dienen ter financiering van de toekomstige groei. De verhuurde appartement situeren zich in de middenklasse, dus niet in de achterbuurten maar ook niet op de veel te dure toplocaties. Het bedrijf groeit aan een behoorlijk tempo, het management van Home Properties kan een schitterende track record voorleggen. Het dividendrendement bedraagt 4.50 procent en dat is 1 van de hoogste percentages in de sector van de apartment REITs. De vastgoedmarkt is in de meeste regio’s in de U.S. aan het stabiliseren en dat betekent dat de verhuring een stuk stabieler is geworden. In zijn deel van de markt is Home Properties naar onze mening met voorsprong de beste keuze. Senior Housing Properties Trust (SNH) is een bekende uitbater van ziekenhuizen, rusten verzorgingsinstellingen, senioren flats, independent living properties (appartementen waar bejaarden onafhankelijk in groep kunnen blijven leven) en assisted living centers (appartementen waar de bewoners op bijstand mogen rekenen. De winst- en omzetgroei zijn gestabiliseerd want Senior Housing Properties Trust heeft de gewenste omvang bereikt, de wil om nog verder te groeien is eigenlijk niet meer aanwezig. Met een beurskapitalisatie van ongeveer 4.7 miljard Dollar heeft deze REIT momenteel een dividendrendement van bijna 7 procent. En nog eentje extra met een dividendrendement van meer dan 10 procent
We zeiden het hierboven al: tegenover de hoogste opbrengsten staan altijd de hoogste risico’s. Wees dus voorzichtig met REITs die een dividend bestaande uit dubbele cijfers uitkeren. Maar een rendement van meer dan 10 procent is en blijft natuurlijk hoogst aantrekkelijk. Daarom selecteerden we toch een REIT die mogelijk in aanmerking kan komen voor wie enig risico niet schuwt. Annaly Capital Management Inc. (NLY) lijkt na een langere periode van koersdalingen aan uitbodeming toe te zijn, hoewel guaranties hieromtrent niet gegeven kunnen worden. Het betreft hier een mortgage REIT zodat extra voorzichtigheid is geboden wanneer de rente begint te stijgen. Tips om te beleggen in REITs *Wees niet te gulzig wat de hoogte van de dividenduitkering betreft. In het geval van bedrijven is de hoogte van het dividend vaak een betrouwbare barometer voor de financiële gezondheid van het bedrijf in kwestie. Bij REITs hoedt dat niet noodzakelijk zo te zijn, ze zijn wettelijk verplicht om 90% van hun belastbaar inkomen in de vorm van een dividend uit te keren. *De verplichting om een groot deel van de inkomsten in de vorm van een dividend uit te keren maakt dat de meeste REITs op een meer gedisciplineerde manier geleid worden. Er is minder ruimte om domme beslissingen te treffen of om het geld aan deuren en vensters uit te gooien. *Ben Graham herinnerde in "The Intelligent Investor" er aan dat REITs een historiek hebben van het geleidelijk aan optrekken van hun dividenden, gebaseerd op hogere huurinkomsten of van nieuwe projecten. Niettemin is het volgens Graham veel makkelijker om de toekomstige waarde van een REIT te berekenen op basis van de afgesloten contracten. Als standaard berekeningsvorm kan gebruik gemaakt worden van Funds from Operations of FFO, dat op basis van de waarde van de openstaande contracten toelaat om de cash flow (en uiteindelijk dus ook de waarde van het aandeel) te berekenen. *De beurskoers is uiteindelijk maar van bijkomstig belang bij het berekenen van de waarde van een REIT, uiteindelijk draait alles om het dividend. Daarom speelt de stroom dividenden een belangrijke rol bij het waarderen van REITs. Maar toch: de koersen van REITs kunnen eveneens stijgen en dat kan mooi meegenomen zijn. *Bekeken over een langere periode van 18 jaar gaven de REIT een gemiddeld dividend op jaarbasis van 5.28 vergeleken met een gemiddeld renement van 5.05 procent voor Amerikaanse staatsobligaties en een gemiddeld dividend van 1.93 procent voor de S&P 500. Maar daarnaast stegen de koersen van de REITs over dezelfde periode ook nog eens met 5.82 procent op jaarbasis ten opzichte van 0.85 procent per jaar voor obligaties en 6.20 procent voor de S&P 500. Van slechte investeringen is dus zeker geen sprake. *REITs zullen het altijd beter doen in een periode dat de economie het goed doet. De bezettingsgraad zal dan namelijk hoger zijn en de huur kan opgetrokken worden.
Meestal presteren REITs beter op de beurs wanneer de economie een stijgende trend vertoont, zoals nu het geval is. *Het verleden heeft bewezen dat de gemiddelde REIT beter standhoudt in periodes dat de rente stijgt dan bvb. obligaties. De laatste jaren was er echter een groter dan gewone volatiliteit in de koersen van de REITs vanwege de onzekerheid over het monetaire beleid zoals het door de Fed gevoerd wordt. *Dat het geboden rendement aantrekkelijk is, hoeven we Europese investeerders waarschijnlijk niet uit te leggen. Maar ook hun Amerikaanse collega’s hebben mogen ervaren dat vastrentende waarden nauwelijks nog iets opbrengen. Rond de eeuwwisseling brachten certificates of deposit (CDs) bij de Amerikaanse grootbanken nog ongeveer 7 procent op. Momenteel is dat nog slechts 2.3 procent. Het ziet er naar uit dat deze in de U.S. erg populaire certificates of deposit (CDs) in de onmiddellijke toekomst veel meer zullen opbrengen. Dat betekent dat de interesse van de Amerikaanse investeerders voor REITs groot zal blijven, wat de koersen kan ondersteunen. *Sommige REITs zijn natuurlijk kwetsbaarder voor economische veranderingen dan andere. Bedrijven die investeren in commercieel vastgoed zoals winkelcentra en kantoorruimtes zullen eerder de gevolgen van een economische vertraging ondervinden dan REITs die investeren in ziekenhuizen, rusthuizen, etc. Selectiviteit is daarom erg belangrijk bij het samenstellen van een portefeuille van REITs. *Het grote voordeel van REITs is dat ze zoals aandelen op de beurs kunnen gekocht en verkocht worden. Het is mogelijk om snel te kopen en snel weer te verkopen. Maar rekening gehouden met de kosten zijn deze fondsen vooral een investering op de langere termijn. De investeerder zal uiteraard telkens het aantrekkelijke dividend willen opstrijken. *Probeer altijd het algemene plaatje in de gaten te houden en laat u niet te veel afleiden door tussentijdse bewegingen in de beurskoersen van REITs. Het dividend is het belangrijkst en slechts in geval van een omslag in het dividendbeleid zouden we de REITs in portefeuille eventueel herschikken. * Morningstar ETF analyst Abby Woodham geeft als belangrijkste advies dat altijd de fair value van een REIT in de gaten gehouden moet worden. Het interessantste koopmoment doet zich voor als de koers van de REIT in kwestie zich onder die fair value bevindt. Die discount biedt bovendien een buffer die de koers zal beschermen wanneer de rente toch plots zou beginnen te stijgen. *REITs kunnen individueel gekocht worden, maar wie het zichzelf nog makkelijker wil maken kan kiezen voor een fonds dat belegt in REITs. Het voordeel hiervan is dat in een gespreide portefeuille van REITs kan belegd worden, waardoor de investeerder zelf
minder huiswerk moet verrichten. Een voorbeeld van zo’n fonds (er zijn er heel wat beschikbaar op de Amerikaanse beurzen is Vanguard REIT ETF VNQ. *Op een bepaald moment waren REITs zo populair geworden vanwege hun dividend dat ze met een aanzienlijke premie noteerden. De verkoopgolf van 2013 heeft daar echter een einde aan gemaakt. Het tijdstip kan dus rijp zijn om in REITs te stappen. *Tenslotte is er nog de factor ‘Dollar’. De Amerikaanse munt vormt enigszins een risicofactor omdat de kansen op een koersval zeker niet onbestaande zijn. We kennen natuurlijk allemaal de reden: de Amerikaanse centrale bank heeft op grote schaal geld gedrukt in het kader van haar politiek van monetaire verruiming. Die miljarden extra Dollars zijn bij wijze van spreken uit de lucht geplukt, er staat geen echte waarde tegenover. Tot dus ver hebben de markten zich weinig aangetrokken van de gevolgen van de monetaire politiek van de Fed maar daar zou wel eens verandering in kunnen komen. Wanneer de waarde van de Dollar gaat dalen zit een Europese investeerder meteen met een verlies opgezadeld, verlies dat fors kan oplopen wanneer de Dollar een forse correctie moet ondergaan. Daarom kan het geen kwaad om zich in te dekken tegen een waardedeling van de Dollar, eventueel via put-opties, CFD’s of andere afgeleide producten. Europa De situatie verschilt van land tot land, maar vastgoed mag een belangrijk onderdeel van een beleggingsportefeuille blijven De situatie op de Europese vastgoedmarkt verschilt grondig van die op de Amerikaanse en dat heeft op de eerste plaats te maken met de rentepolitiek. De Europese economie draait nog altijd min of meer vierkant, ondanks de hardnekkige pogingen van de Europese centrale bank om ze nieuw leven in te blazen. Dat betekent meteen ook dat de armslag van de Ecb beperkt is en blijft. Er is een ruimte op de monetaire politiek te versoepelen en die zal er op korte of middellange termijn ook wel niet komen. De Europese economie heeft eerder behoefte aan lagere rentevoeten. Uiteraard staat de rente in de Euro-zone al historisch laag, zoals ook blijkt uit de evolutie van de obligatiekoersen. Om een nog ruimere monetaire politiek te kunnen voeren, moest dus op andere wapens overgeschakeld moeten worden. Inmiddels heeft de Europese Centrale Bank haar eigen programma van Quantative Easing aangekondigd. Een factor die ongetwijfeld belangrijk blijft, is de hoge koers van de Euro. Om de concurrentiekracht van de Europese bedrijven te versterken, zou de koers van de Euro moeten dalen. Als het even kan tot in de buurt van het niveau van 1 Dollar. Voor de vastgoedmarkt geldt eigenlijk alleen dat de lage rente investeren in vastgoed erg interessant maakt. Er wordt nogal wat vastgoed gekocht, maar daarbij zijn er grote regionale verschillen. Het probleem van de Euro-zone is namelijk dat die wel monetair een geheel vormt maar dat dit politiek niet het geval is. De algemene situatie op de
vastgoedmarkt is dan ook afhankelijk van land tot land. In sommige landen, dan wel regio’s, is er sprake van een overhitting. Het meest sprekende voorbeeld hiervan zijn de huizenprijzen in Londen die letterlijk door het dak zijn gevlogen. Anderzijds is het in een aantal Zuid-Europese landen nog steeds huilen met de pet op, de vastgoedmarkt ligt er zo goed als op zijn gat. In sommige delen van Spanje kunnen half afgewerkte buildings voor een snoepcent gekocht worden. Appartementen zullen er waarschijnlijk niet meer komen maar de ruimtes zijn wel geschikt voor andere doeleinden. Bijvoorbeeld voor parkeergarages. Uiteindelijk verschilt de situatie van land tot land. Sommige landen hebben al een zware correctie op de vastgoedmarkt achter de rug, wat bvb. het geval is in Nederland en Spanje. Andere delen zijn nog steeds oververhit, waarbij sommige analysten een waarschuwende vinger uitsteken richting Duitsland. Landen als Frankrijk zijn economisch een ramp, wat automatisch gevolgen moet hebben voor de vastgoedprijzen. België is een moeilijk geval. Sommigen vrezen voor een bubble op de Belgische vastgoedmarkt, dit hoofdzakelijk tegen de achtergrond van een waaier aan besparingsmaatregelen die op de Belgische bevolking afkomen. Het valt echter onmogelijk te voorspellen waar de besparingsdrift van de Belgische overheid gaat eindigen. Wanneer de broeksriem in de komende jaren alsmaar verder moet aan getrokken worden, zullen de gevolgen daarvan op de Belgische vastgoedmarkt onvermijdelijk merkbaar worden. Om ons een goed beeld te vormen van de situatie op de Europese vastgoedmarkt raadpleegden we het Real Estate Market Outook Continental Europe report van M&G Real Estate. Daarin vonden we volgende headlines: Scandinavië en Duitsland: sterke groei van de consumentenvraag en van het beschikbaar inkomen. Benelux en Centraal-Europa in het algemeen: herstel van het consumentenvertrouwen, traag maar gestadig Zuid-Europa: voorzichtig herstel van de vraag maar de consumenten laten het in de winkels nog steeds afweten, de Europese periferie blijft in de ban van de crisis. Grote steden als Stockholm en München: groei van de tewerkstelling en sterke economische activiteit. Amsterdam en Brussel: stabilisering van de huurprijzen. Warschau: een overaanbod en veel leegstand. Lissabon: hoge werkloosheidsgraad. Berlijn en Stockholm: stijging van de export als gevolg van het herstel van de economische groei.
Parijs en Helsinki: gebrek aan stockage ruimte wegens de sterke toename van de e-commerce Uit bovenstaande blijkt overduidelijk dat de Europese vastgoedsector sterk verdeeld is en dat er moeilijk algemene besluiten te trekken vallen. De situatie verschilt van land tot land, van sector tot sector en zelfs van subsector tot subsector. Dat betekent dat de investeerder kansen en risico’s goed moet afwegen alvorens hij een beslissing treft omtrent een investering in vastgoed. Er is echter 1 belangrijk voordeel dat niet te onderschatten valt: het risico op een stijging van de rente is op korte of zelfs middellange termijn te verwaarlozen. Maar er dreigt wel een ander gevaar: de kansen op een verdere afname van de economische activiteiten in de Euro-zone. Het ligt aan de Europese centrale bank om aan dit probleem een mouw te passen. Ze zal haar uiterste best moeten doen om de Europese economie drijvende te houden. De zoektocht naar rendement Het Real Estate Market Outook Continental Europe report van M&G Real Estate gaat er van uit dat de economische vooruitzichten voor continentaal Europa er beter uitzien dan enige tijd geleden. Deze stelling moet echter toch enigszins genuanceerd worden. De spanningen het in oosten van het land, meer bepaald rond Rusland en de Oekraïne, leggen een duidelijke hypotheek op het economisch herstel. Zelfs Duitsland, tot dus ver de Europese sterkhouder bij uitstek, krijgt met vermoeidheidsverschijnselen af te rekenen. Op zich hoeft dat niet dramatisch te zijn, op voorwaarde dat de Europese centrale bank snel en adequaat reageert. Ze mag namelijk niet toestaan dat de Euro-zone dieper wegzinkt in een economisch moeras. Dat kunnen Mario Draghi en de zijnen zich onmogelijk veroorloven, dus we gaan er van uit dat er tijdig ingegrepen zal worden. Tegen die achtergrond is voor Europea nog een goede toekomst weggelegd. Voor dit jaar wordt nog altijd gerekend op een groei van het Gross Domestic Product (GDP) in de Euro-zone met ongeveer 1,50 procent, ervan uitgaande dat Duitsland een tijdelijke appelflauwte te boven zal komen. Landen buiten de Euro-zone, zoals bvb. Zweden, Noorwegen en Polen, die in het verleden in stormachtige periodes beter standhielden, zullen dat waarschijnlijk ook in de toekomst blijven doen. Volgens het Real Estate Market Outook Continental Europe report van M&G Real Estate wordt dit positief beeld bevestigd door de gang van zaken op de Europese obligatiemarkten. De rendementen op de staatsobligaties zijn in de loop van 2014 blijven dalen. Het rendement op de 10-jarige Spaanse viel zelfs terug onder dat van de Amerikaanse met dezelfde looptijd, de Duitse bund op 10 jaar zag het rendement terugvallen onder 0,50 procent. Zowel in Italië als in Spanje, België en andere Europese landen bevinden de obligatierendementen zich onder het niveau van 2006. Op staatsobligaties valt dus nauwelijks rendement te realiseren en dat speelt uiteraard in de kaart van de vastgoedsector. Aandelen van vastgoedfondsen, worden ze nu bevaks genoemd of krijgen ze een andere benaming, kunnen mits enige goede wil beschouwd
worden als een kruising tussen obligaties en aandelen. Ze bieden vaak een zeer interessant dividendrendement en kloppen zodoende in de huidige marktomstandigheden de obligaties met een straatlengte voorsprong. Alle rozen dragen echter doorns, ook de vastgoedmarkt wordt met problemen geconfronteerd. De Europese periferie kampt nog steeds met een hoge schuldengraad en in tal van landen is de arbeidsmarkt bijzonder zwak. Een aantal landen worden regelrecht met deflatie, en dus dalende prijzen, geconfronteerd, een evolutie waar zelfs Duitsland niet aan ontsnapt. Maar in de visie van M&G Real Estate is deflatie zeker niet het basisscenario. De Europese centrale bank heeft al meermaals laten weten klaar te staan om in te grijpen. Een sterkere economische groei zal automatisch de consumentenprijzen doen stijgen en zo het deflatiegevaar op afstand houden. Hoe dan ook, de fundamentals zijn nu al gelegd voor een terugkeer naar een normale economische groei op middellange termijn. Die zal de Europese vastgoedmarkt ook in 2015 blijven ondersteunen. De beste kansen liggen weggelegd in de logistiek als gevolg van de sterke groei van e-commerce De sterkste groeivoet op de huurmarkt in de komende 5 jaar wordt verwacht van de prime high street shops, de winkels in de grote steden waar de luxegoederen worden verkocht. In de kantoorsector wordt echter slechts een bescheiden groei verwacht. Op de kantoormarkten in belangrijke steden als Stockholm en München, waar de huren sterk zijn gestegen, hebben vraag en aanbod elkaar opnieuw gevonden. Het meeste groeipotentieel lijkt op dit segment van de markt te zijn opgebruikt. In Zuid-Europa, waar de crisis hard heeft toegeslagen, zal de vraag relatief gezien laag blijven en dat zal niet zonder invloed blijven op de huurprijzen. Die zullen in de onmiddellijke toekomst in die regio’s onvermijdelijk laag blijven. De beste kansen liggen weggelegd in de logistiek als gevolg van de sterke groei van e-commerce. De online verkopen moeten namelijk kunnen profiteren van een versnelling van de industriële productie en daardoor zal de vraag naar opslagruimte toenemen. De evolutie in Europa is met andere woorden gelijklopend met die in de U.S., afgezien van het feit dat het aan de overkant van de Atlantische Oceaan vooral particulieren zijn die opslag zoeken. De Europese bedrijven kampen met een gelijkaardig probleem. De voorkeur zal hoe dan ook echter blijven uitgaan naar opslagruimte van topkwaliteit. In de industriële sector moeten de huurprijzen in de komende 5 jaar kunnen stijgen in de richting van de pre-crisisniveaus, wat natuurlijk goed nieuws is voor de bedrijven die in dit segment van de markt actief zijn. Het aanbod versmalt op een moment dat de vraag aantrekt en dat kan alleen maar betekenen dat de prijzen zullen stijgen.
Anderzijds moet opgemerkt worden dat het gedrag van de investeerders in de afgelopen 12 maanden een grondige wijziging heeft ondergaan. Als gevolg van de verbeterde economische omstandigheden zijn die namelijk overstapt van ‘risk off’ naar ‘risk on’. Of anders gezegd: de investeerders zijn opnieuw bereid om meer risico’s te nemen en dat zal onvermijdelijk een belangrijke invloed hebben op de Europese vastgoedmarkt. Het aantal transacties op jaarbasis bereikte in 2013 een piek voor de afgelopen 5 jaar. Die trend kan verder gezet worden op voorwaarde dat de economische groei niet implodeert. Aan een investering in vastgoedfondsen is 1 groot voordeel verbonden: obligaties zijn peperduur geworden en bovendien is de obligatiemarkt als geen ander kwetsbaar voor een stijging van de rente. Het aantal transacties op de vastgoedmarkt zal dus blijven stijgen want daar beseft men maar al te goed dat een rentestijging niet voor vandaag of morgen zal zijn. De rendementen op vastgoedfondsen zullen blijven dalen, dus is het zaak om niet te lang te aarzelen alvorens in de markt te stappen. Overzeese investeerders, op de 1ste plaats vanuit Azië en het Midden-Oosten blijven jagen op vastgoed op toplocaties in steden als Parijs, de Duitse ‘Big Five’ en Stockholm. Hierbij moet rekening gehouden worden met het feit dat Londens vastgoed zo goed als onbetaalbaar is geworden. Selectief zal er naar nieuwe kansen gezocht worden, waarbij risico’s niet uit de weg gegaan zullen worden. De interesse voor de Europese periferie zal toenemen naarmate de signalen van een economisch herstel aldaar sterker zullen worden. Toplocaties in Madrid kunnen bvb. gezocht blijven maar algemeen zal de situatie in de periferie niet zo heel veel meer verbeteren. De meeste investeerders zullen afwachten of het verhoopt herstel zich inderdaad doorzet. Ten opzichte van zowel aandelenmarkten als beurzen die steeds duurder worden, stijgt de attractiviteit van vastgoedfondsen. De aandacht zal zich geleidelijk aan verplaatsen naar vastgoed op niet-toplocaties, naarmate het bovenste segment van de markt te duur wordt. Een trend die zich overigens al volop aftekent, op de 1ste plaats in de economisch sterkere regio’s. Daar dreigen de rendementen dus onder druk te komen. De trend is het duidelijkst merkbaar in Duitsland, waar de investeerders buiten de ‘Big Five’ op zoek trekken naar interessante kansen in kleinere steden. Mogelijk zal deze trend uitwaaieren naar andere Europese landen, zoals bvb. Zweden. In Duitsland is ook merkbaar dat de bezettingsgraad in bijna alle segmenten van de markt een topniveau heeft bereikt. Vooral Duitse, Scandinavische en Nederandse logistiek blijft interessant M&G Real Estate verwacht de hoogste totale return in de logistiek met een voorkeur voor Duitse, Scandinavische en Nederandse logistiek. Een hogere bezettingsgraad en betere prijzen moeten deze return garanderen. De sector is een achterblijver en moet dus nog een inhaalbeweging in de vingers kunnen hebben. Interessant lijkt de Poolse markt, die onmiddellijk kan profiteren van de groei van de export naar Duitsland. De sterke groei van e-commerce brengt mee dat retailers hun distributiesysteem verder
zullen moeten uitbouwen, een evolutie die in de United States al heeft plaats gevonden. Voor de investeerders liggen hier kansen weggelegd. Locaties en kwaliteit van de portefeuille blijven uiteraard van doorslaggevend belang. De interesse van de investeerders zal blijven uitgaan naar de prime high street retail maar de totale returns in dit segment van de markt zullen minder groot zijn dan vorig jaar het geval was, hoewel ze toch gezond zullen blijven. De prime yields in veel van de belangrijkste Europese steden, met uitzondering van Dublin, situeren zich nog steeds op minder dan 25 basispunten van de vorige dieptepunten, wat betekent dat er minder ruimte is voor een verdere daling. De sterkste prestaties mogen verwacht worden van sleutelmarkten als de Duitse en de Scandinavische. De interesse voor minder goed gelegen shopping centrale vertoont een stijgende trend, op de 1ste plaats in landen die het economisch goed doen als Duitsland. Kantoren zullen flauw blijven presteren Van de 3 sectoren die in de Europese vastgoedmarkt het zwaarst doorwegen, te weten retail, industrial en office, zal laatstgenoemde categorie waarschijnlijk het zwakst blijven presteren. Dat is met name het gevolg van de hoge werkloosheidsgraad in heel wat landen, een probleem dat niet zo snel opgelost zal raken. Werklozen hebben nu eenmaal weinig koopkracht en dat is een handicap waar de bedrijven die kantoorruimte verhuren tegen zullen moeten blijven opboksen. Maar volgens M&G Real Estate is de ergste zwakte op de markt achter de rug, de experts van deze organisatie rekenen eerder op een stabilisatie van de markt dan op een verdere verzwakking. Hierbij moet uiteraard een slag om de arm gehouden worden wat betreft een verdere verzwakking van de economie. In een dergelijk scenario kan het niet anders of de prijzen zullen onder druk blijven staan. Zo ver zijn we echter nog bijlange na niet. Voorlopig mag uitgegaan worden van een verder herstel van de Europese economie, zij het dat dit herstel met horten en stoten zal verlopen. De returns van de West-Europese fondsen zullen in de loop van dit en volgend jaar van de dividenden moeten komen, de ruimte voor een verdere stijging van de beurskoersen lijkt relatief gezien beperkt. M&G Real Estate gaat er ook van uit dat meer kapitaal zijn weg zal zoeken naar de goedgelegen kantoorruimtes in de hoofdsteden van de Europese periferie, zoals bvb. Dublin en Madrid. In deze steden kan het rendement op vastgoedinvesteringen een duidelijke positieve trend vertonen. Conclusie Het vertrouwen op de Europese vastgoedmarkt(en) kan in de komende maanden een stijgende trend vertonen, op voorwaarde uiteraard dat de economie geen stokken in de wielen komt steken. Het vertrouwen zal op de 1ste plaats toenemen in de economisch sterkste landen, met name Duitsland en Zweden. Landen met een zwakke economie
zoals Spanje zullen langer moeten wachten alvorens de bezettingsgraad opnieuw een duidelijk stijgende trend vertoont. Vanuit de kant van de investeerders zal de vraag sterk blijven, waardoor het aantal transacties hoog kan blijven en het transactievolume zelfs nog zal toenemen. De focus van de investeerders blijft afhankelijk van hun risicobereidheid. De meer opportunistisch ingestelde Europese investeerders zullen op zoek gaan naar hogere rendementen op plaatsen van minder goede kwaliteit, zoals bvb. de grote steden in Zuid-Europa. Investeerders op zoek naar veiligheid zullen zich blijven focussen op de toplocaties, meer bepaald ‘Big Five’ in Duitsland, Parijs en Stockholm. De toekomst voor de Europese vastgoedsector ziet er niet zo slecht uit, op voorwaarde uiteraard dat de economie een handje wil blijven toesteken. Onze keuze Het aanbod op vastgoedfondsen op Euronext Brussels en Euronext Amsterdam is relatief beperkt, terwijl de meeste van deze aandelen zich niet in een echt grote populariteit mogen verheugen. Ten onrechte, want de dividendrendementen bij deze aandelen zijn zeker niet te versmaden. Bovendien is er ook kans op koerswinst, want met de lage rentestand beginnen steeds meer investeerders de sector te ontdekken. Eurocommercial Properties Eurocommercial Properties noemt zichzelf één van de meest ervaren uitbaters van winkelcentra in Europa, met een sterke aanwezigheid in Frankrijk, Italië en Zweden. Opgericht in 1991, noteert dit aandeel al meer dan 20 jaar op de Amsterdamse beurs. De totale waarde van de portefeuille bedraagt 2,70 miljard euro. Iets minder dan een kwart is in Zweden geïnvesteerd, terwijl Italië en Frankrijk goed zijn voor respectievelijk 39 en 39 procent van de portefeuille. De portefeuille van Eurocommercial Properties heeft bewezen relatief crisisbestendig te zijn, maar hebben de investeerders ondanks een recente inhaalbeweging eigenlijk onvoldoende begrepen. De koers is achtergebleven en gezien het dividendrendement van iets dan 5 procent kan het aandeel op zwakkere momenten gekocht worden. Vastned Retail Ook de tweede keuze is een Nederlands bedrijf actief in de retail. Vastned Retail investeert in een aantal geselecteerde premium cities in Europa en in Istanbul met een duidelijke focus op het beste winkelvastgoed in de populairste winkelstraten, de zogenaamde “high streets”. Premium cities zijn aantrekkelijke steden met een positieve demografische groei, sterke koopkracht, een historische binnenstad, toeristische aantrekkingskracht en de aanwezigheid van nationale en internationale instellingen en universiteiten. Het zijn steden die door hun authenticiteit een unieke winkelervaring
bieden, waardoor consumenten hier het liefstwinkelen en sterke, toonaangevende retailers zich er graag vestigen. Naast de high street shops in premium cities bezit Vastned ook retailvastgoedbeleggingen zoals de Belgische baanwinkels, goed gelegen supermarkten en high street shops in middelgrote en kleinere steden. De koers van Vastned Retail beweegt al een tijdje zijdelings, na voordien vrij fors te zijn gestegen. Het dividendrendement bedraag 5.30 procent en er is nog ruimte voor een verder optrekken van het dividend. Wereldhave Belgium Wereldhave Belgium is een beursgenoteerde beleggingsmaatschappij met focus op commercieel vastgoed in België. Wereldhave Belgium richt zich bij nieuwe investeringen op winkelcentra. De waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen, inclusief projectontwikkelingen, bedraagt €595,5 mln. De bestaande operationele winkelcentraportefeuille van €380,9 mln (75% van de totale portefeuille) bevat winkelcentra in Liège, Nivelles, Tournai en Genk. Daarnaast bevat de portefeuille vastgoedbeleggingen kantoren in Brussel en Antwerpen. De ontwikkelingsportefeuille van €90,2 mln omvat de grondposities en de gerealiseerde investeringen die betrekking hebben op de herstructurering en/of uitbreidingen van winkelcentra in Genk, Gent, Tournai en Waterloo. Wereldhave Belgium waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde, kosten koper. De portefeuille vastgoedbeleggingen wordt trimestrieel extern gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze vastgoedbevak heeft solide balansverhoudingen en dat stellen de beleggers natuurlijk erg op prijs. Met een schuldgraad van 20,6% (statutair 20,6%) en een solvabiliteit van 78,3% positioneert Wereldhave Belgium zich bij de meest solide beursgenoteerde Europese vastgoedfondsen. Wereldhave N.V., Den Haag, houdt op 31 december 2013 direct dan wel indirect 69,41% van de aandelen, en mag dus met recht en reden beschouwd worden als een moedermaatschappij. Het dividendrendement bedraagt bijna 5 procent, de koers consolideert na een behoorlijke stijgingsfase. Het aandeel is zeker niet te duur gewaardeerd. Warehouses De Pauw Warehouses De Pauw is gespecialiseerd in industrieel vastgoed. WDP, zoals de naam afgekort luidt, ondersteunt klanten door hun magazijnen tegen de laagste kosten te runnen. Tegelijk creërt het bedrijf een veilige en optimale werkomgeving. Het netto courant resultaat over het eerste halfjaar van 2014 bedroeg 32.9 miljoen Euro, wat een stijging per aandeel inhoudt van 5.4 procent met name tot 2,04 Euro en in lijn met de initieel gestelde verwachtingen voor 2014.
WDP verhoogde naar aanleiding van de publicatie van de interimecijfers het verwachte netto courant resultaat voor 2014 van 4 tot 4.05 Euro per aandeel (circa 67 miljoen Euro), een stijging met 5 procent ten opzichte van 2013. Cumulatief investeringsvolume binnen de krijtlijnen van het groeiplan 2013-16 van circa 400 miljoen Euro, door een combinatie van directe acquisities, projecten in uitvoering en nieuwe projecten. Met dit pakket aan investeringen is heden reeds 2/3de van de beoogde groei van de portefeuille geïdentificeerd. Met een dividendrendement van ca. 6 procent behoort WDP tot de meest aantrekkelijke in Brussel genoteerde vastgoedbevaks. Aedifica Aedifica is een Belgische beursgenoteerde vennootschap die zich als referentie inzake investeringen in residentieel vastgoed wil profileren, met een portefeuille van vastgoedbeleggingen ten bedrage van meer dan 700 miljoen Euro, voor een totale bebouwde oppervlakte van ongeveer 361,000 meter². Aedifica onderscheidt zich door haar strategie : deze bestaat erin een evenwichtige portefeuille op te bouwen waarbij stabiele en terugkerende inkomsten samengaan met een aanzienlijk meerwaardepotentiel. De strategie van Aedifica is gebaseerd op twee demografische grondstromen: 1- De vergrijzing van de bevolking in West Europa 2- De groei van de bevolking in de grote Belgische steden De gevolgen van deze demografische ontwikkelingen op de huisvestingsbehoeften in het algemeen en de specifieke woonbehoeften voor een vergrijzende bevolking bepalen de belangrijkste thema's van de investeringsstrategie van Aedifica. Door te investeren in rustoorden en serviceflatgebouwen speelt Aedifica in op de verwachtingen van deze operatoren en op een toenemende vraag ingevolge de demografische evolutie. De vergrijzing van de babyboom-generatie in België en in Europa schrijdt inderdaad voort om in 2050 een vergrijzingspiek te bereiken. Aedifica is sinds 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussels (continumarkt). Door haar statuut van vastgoedbevak (vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) biedt Aedifica de investeerder een alternatief voor de rechtstreekse investering in residentieel vastgoed. Het aandeel heeft op de beurs in de afgelopen maanden niet zo heel veel bewogen. Het dividendrendement is met iets minder dan 4 procent iets lager dan dat an andere vastgoedbevaks. Tips
*Wat geldt voor de Amerikaanse REITs geldt ook voor de Europese vastgoedbevaks. Ze zijn gevoelig voor bewegingen aan het rentefront maar het risico op een rentestijging is in Europa veel minder groot dan in de U.S. *Hou er rekening mee dat de kantorenmarkt een moeilijk iets blijft. Er is al geruime tijd een overaanbod aan kantoorruimte in het Brusselse, overaanbod dat maar geleidelijk aan weggewerkt kan worden. Investeren in de kantoormarkt lijkt momenteel daarom minder aangewezen. *Het voordeel van de Belgische en Nederlandse vastgoedfondsen is dat deze in Euro’s noteren, zodat er van een wisselkoersrisico geen sprake is. *In de huidige omgeving van lage rentevoeten bieden vastgoedbevaks een meer dan behoorlijk alternatief voor de duur geprijsde staatsobligaties. *De bewegingen in de beurskoersen van de Belgische en Nederlandse vastgoedfondsen zijn minder uitgesproken dan die bij de Amerikaanse REITs. Investeerders die niet van al te gekke bokkensprongen houden zullen dit zeker op prijs stellen.
