perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN CITRA ALAM MANDIRI SUKOHARJO
SKRIPSI
Oleh : HANDHIKA EKA YUHANANTA I.1108516
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2011 commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan). Properti merupakan investasi terbaik, karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara berkembang. Nilai properti akan naik disebabkan oleh inflasi yang membuat harga barang dan jasa naik. Secara umum investasi properti dianggap lebih aman, karena kebanyakan investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik maupun turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu politik, kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Meskipun properti juga terpengaruh oleh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat. Misalnya harga rumah tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan. Hal lain yang menarik dari investasi properti adalah bahwa sistemnya bisa dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan untuk menggunakan uang dari pihak lain untuk membiayai investasi. Pada jenis investasi lain, besarnya jumlah investasi sangat ditentukan dari seberapa banyak investor bersedia dan mampu membayarnya secara tunai. Kesempatan untuk menggunakan uang dari pihak lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Untuk menilai properti, yang paling akurat adalah sesuai dengan harga pasaran dimana pertumbuhan properti akan selalu berbanding lurus dengan pertumbuhan ekonomi. Ketika ekonomi tumbuh maka properti akan menyusul tumbuh di belakangnya, tetapi ketika ekonomi memburuk, properti akan lebih dulu jatuh. Untuk melihat prospek properti pada suatu saat secara makro adalah dengan melihat trend suku bunga SBI (Sertifikat Bank Indonesia). Ketika suku bunga rendah artinya itu adalah saat properti sedang bagus, karena ketika suku bunga rendah, baik kredit konstruksi bagi developer dan KPR bagi end user akan mudah terserap. Secara umum beberapa hal yang harus dinilai dalam melakukan investasi properti yaitu nilai tanah (luas tanah dikalikan dengan harga pasaran yang berlaku, bukan NJOP), nilai bangunan (luas bangunan dikalikan dengan harga bangunan), dan premium value (misalnya lokasi yang strategis). Ada beberapa tipe pelaku investasi properti, yang pertama adalah orang yang keputusannya dalam membeli properti hanya berdasarkan anggapan bahwa harga properti akan selalu naik, sehingga mereka membeli tanpa melalui proses survey harga secara mendalam. Tipe yang kedua adalah orang yang memutuskan untuk membeli properti ketika harga yang ditawarkan jauh di bawah harga pasar, kemudian dijual lagi dengan harga yang lebih mahal. Tipe yang ketiga adalah orang yang melakukan jual beli properti dengan cara membebaskan lahan yang luas, kemudian memberikan nilai tambah di atas lahan tersebut sehingga harganya bisa naik berkali-kali lipat. Tipe yang keempat adalah golongan yang membeli properti dengan dasar keputusan ketika harga properti tersebut turun dan tidak akan menjualnya kembali, karena digunakan untuk berbisnis. Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV. Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Mengingat proyek ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka akan timbul pertanyaan apakah proyek ini layak untuk dijalankan, apakah menginvestasikan dana pada proyek ini menguntungkan dan mempunyai prospek yang bagus. Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk melakukan evaluasi kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini. Evaluasi kelayakan investasi properti ini mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan), dan aspek ekonomi (evaluasi finansial). Data di dapat dari questionaire, wawancara, hasil pengamatan dan referensi, kemudian diolah dengan program Microsoft Office Excel 2003.
1.2 Rumusan Masalah Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai berikut : 1. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara teknis memungkinkan (possible) untuk dijalankan? 2. Apakah investasi pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara ekonomis feasible? 3. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini acceptable apabila dilihat dari aspek sosial?
1.3 Batasan Masalah Batasan masalah dalam penelitian ini adalah : 1. Data primer didapat dari hasil questionaire, wawancara dan pengamatan, sedangkan data sekunder diperoleh dari referensi. 2. Evaluasi kelayakan investasi properti ini mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan), dan aspek ekonomi (evaluasi finansial).
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Pengolahan data evaluasi finansial dilakukan dengan program Microsoft Office Excel 2003.
1.4 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah dirumuskan diatas yaitu : 1. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara teknis memungkinkan (possible) untuk dijalankan. 2. Untuk mengetahui apakah menginvestasikan dana pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini secara ekonomis feasible. 3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini secara sosial acceptable.
1.5 Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah : 1. Bagi mahasiswa : Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai kelayakan investasi pada suatu obyek properti. 2. Bagi para konsumen perumahan : Dapat dijadikan sebagai bahan pengambilan keputusan untuk membeli rumah di kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. 3. Bagi pihak developer : Dari hasil evaluasi ini dapat dilakukan upaya-upaya peningkatan sehingga investasi pada proyek ini akan lebih memberi hasil yang optimal.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Tinjauan Pustaka Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach Object, ”Land is a non renewable and limited resourse. It cannot be consumed but only has a changed use”. Lahan atau tanah adalah sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui dan terbatas. Lahan atau tanah ini hanya bisa digunakan dengan cara dialih fungsikan. (Niklaus Kohler and Uta Hassler, Karlsruhe University, Germany). Hal inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota Solo dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke atas dan menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan menengah ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat menjadi 1.600 unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan perumahan menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun sekitar 1.000 unit. tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahun–tahun berikutnya terus mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta). Seseorang atau sekelompok orang dalam membeli unit perumahan mempunyai pertimbangan yang berbeda-beda, tapi pada dasarnya mempunyai garis persamaan yaitu : 1. Lokasi Konsumen lebih menyukai lokasi yang dekat dengan pusat bisnis, mall, pasar, rumah sakit, terminal/bandara/stasiun, sekolah. Lokasi yang kurang diminati misalnya dekat dengan makam, dilalui kabel tegangan tinggi, dekat dengan tempat pembuangan sampah, dan sebagainya. 2. Fasilitas Misalnya taman, lebar jalan, listrik dan pasokan air (PDAM atau air tanah).
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Legal Terdiri atas IMB, status sertifikat (HM atau HGB). SHM lebih diminati daripada HGB. 4. Pengalaman pengembang Tingkat kepercayaan konsumen lebih tinggi pada pengembang yang telah berpengalaman. 5. Luas rumah dan tanah Luas rumah dan tanah mempengaruhi konsumen sesuai dengan kebutuhannya. 6. Harga unit perumahan Harga yang murah atau sebanding dengan produk yang ditawarkan akan lebih dipilih oleh konsumen. (Suwito Santoso, Konsultan Properti).
2.2. Dasar Teori 2.2.1. Pengertian Investasi Properti Investasi properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan). (Property Plus, 2010). Segala hal yang dipersiapkan sebelum membuka sebuah usaha disebut investasi awal yang terdiri dari modal investasi itu sendiri, cadangan modal kerja dan cadangan modal operasional selama sekian bulan.
2.2.2. Evaluasi Investasi Evaluasi merupakan penilaian atas sebuah obyek, dalam hal ini adalah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. Tujuan evaluasi adalah untuk mengetahui kondisi investasi, apakah layak untuk dijalankan, mempunyai prospek yang bagus dan menguntungkan. Cakupan evaluasi ini meliputi evaluasi kompetitor, pemilihan lokasi, strategi pemasaran, perizinan dan finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2.2.2.1. Kompetitor Sangat penting untuk mengetahui kekuatan kompetitor atau pesaing, untuk itu perlu diperhatikan berbagai aspek, mulai dari persaingan harga, kualitas produk, sistem pemasaran, promosi, hingga kinerja personel yang terlibat. Sebaiknya tidak bertarung pada level yang sama, perlu dicari level yang berbeda agar tidak terjadi perebutan pasar. Segmen yang sama bisa diambil asalkan pihak developer lebih unggul dan harga tidak lebih tinggi dari pesaing. (Property Plus, 2010). Untuk menganalisis kekuatan kompetitor, penulis melakukan pengamatan dalam beberapa hal, yaitu tipe rumah, kelas rumah, harga jual, progress dan jangka waktu penjualan dari pihak kompetitor.
2.2.2.2. Pemilihan Lokasi Pemilihan lokasi merupakan keputusan terpenting bagi pengembang, apalagi lahan dinilai sebagai komoditas yang terbatas. Lokasi yang bagus atau strategis dapat menjadi keunggulan kompetitif yang sulit diduplikasi. Lokasi bagus adalah lokasi yang mudah terlihat kendaraan yang melintas. Semakin banyak kendaraan yang melintas didepannya, kemungkinan berhasil juga akan semakin besar. Keramaian lalu lintas juga merupakan salah satu bentuk iklan yang paling efektif. Lokasi bagus adalah lokasi yang banyak peminatnya. Tidak semua lokasi memiliki karakter yang sama, dapat berubah seiring dengan waktu, seperti perubahan infrastruktur dan sarana transportasi publik (stasiun kereta api, terminal bus, bandara dan sebagainya). Hal ini dapat berpengaruh besar bagi properti perumahan. (Property Plus, 2010). Untuk melakukan evaluasi kelayakan lokasi, dibuat questionaire yang berisi kriteria penilaian atas lokasi tersebut.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2.2.2.3. Strategi Pemasaran Pemasaran adalah proses sosial dan manajerial dimana individu dan kelompok mendapatkan
kebutuhan sesuai keinginan mereka dengan menciptakan,
menawarkan dan menukarkan produk yang bernilai satu sama lain. (Susanto, 1999). Pemasaran memiliki kekuatan unutk mengendalikan bisnis, mengerti tentang pasar, memenangkan konsumen, memimpin inovasi, membangun merek dan mengendalikan pertumbuhan yang menguntungkan. Beberapa strategi yang digunakan dalam penjualan antara lain sebagai berikut : 1. Uang cash plus KPR Uang muka antara 20–30 % dan bisa dibayarkan secara bertahap selama 3–4 bulan atau selama masa bangun. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR. KPR ini diajukan sebelum rumah jadi atau progress bangun nol persen. 2. Pembayaran cash bertahap dan cash keras Pembayaran secara bertahap dan cash keras pada prinsipnya mengacu pada keharusan pelunasan oleh konsumen sebelum rumah ditempati atau rumah jadi. Sedangkan besar tahapan pembayaran dan waktunya bisa bervariasi tergantung kapan mulai bangun atau kapan rumah selesai. 3. Kredit melalui developer Sistem pembayaran secara kredit kepada developer. Jangka waktu dan suku bunga sesuai dengan ketentuan dari developer. (Property Plus, 2010). Untuk mengevaluasi pemasaran, penulis melakukan wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan data-data terkait strategi pemasaran yang digunakan.
2.2.2.4. Perizinan Ketentuan perizinan antar daerah berbeda-beda, oleh karena itu ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu apakah lokasi tersebut diperbolehkan untuk dijadikan kawasan perumahan, fasilitas apa saja yang harus dipenuhi untuk mendirikan perumahan, luas kaveling yang boleh dibangun, luas fasilitas umum
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
dan luas hunian. Data kualifikasi perizinan untuk membuat perumahan diperlukan agar bisa mengetahui besaran luas tanah yang harus memakai izin perusahaaan atau yang diperbolehkan memakai nama pribadi. Hal ini menyangkut status tanah HGB (Hak Guna Bangunan) atau HM (Hak Milik). Perizinan yang menggunakan badan usaha dan atas nama pribadi akan berbeda biayanya. Semua hal tersebut dijadikan pertimbangan atas biaya yang diperlukan dan untuk menganalisis kelayakan proyek atas biaya keseluruhan. (Property Plus, 2010). Untuk mengevaluasi perizinan, penulis mengambil data dari hasil wawancara dengan pihak developer.
2.2.2.5. Finansial Evaluasi finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR (Benefit Cost Ratio). Payback period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda, ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R. Pramono, 2008). Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan. Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya. Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal. NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran investasi awal dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan. NPV CF0
CF1 CF2 CFn ... 2 (1 i ) (1 i ) (1 i ) n ................................................... (1)
Dimana : i
= rate of interest (tingkat suku bunga)
n
= umur proyek
CF = cash flow Apabila : NPV positif = investasi layak (diterima) NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak) IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan dalam persen. CF0
CF1 CF2 CFn ... 2 (1 IRR) (1 IRR) (1 IRR) n ............................................. (2)
Apabila : IRR > i = investasi layak (diterima) IRR < i = investasi tidak layak (ditolak) BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai sekarang (present value) dari seluruh manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
B B0
B1 B2 Bn ... 2 (1 i) (1 i) (1 i) n ......................................................... (3)
C C0
C1 C2 Cn ... 2 (1 i) (1 i ) (1 i ) n ........................................................ (4)
BCR
B C .................................................................................................... (5)
Dimana : i
= rate of interest
n
= umur proyek
B = benefit C = cost Apabila : BCR > 1 = investasi layak (diterima) BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)
2.2.3. Pengolahan Data Data primer yang diperoleh dari hasil questionaire, wawancara dan observasi dilapangan, kemudian digunakan sebagai data masukan untuk mengevaluasi kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
2.2.4 Analisis Deskriptif Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian. Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif antara lain : 1. Analisis deskriptif dibatasi hanya pada taraf pengumpulan fakta-fakta saja, untuk menguraikan suatu keadaan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2. Di dalam analisis deskriptif diperlukan perencanaan agar uraian tersebut benar-benar sudah mencakup seluruh persoalan dalam setiap fasenya. 3. Data yang deskriptif biasanya dipergunakan sebagai dasar yang langsung untuk membuat keputusan-keputusan. 4. Setelah menganalisis data, orang yang melakukan penelitian biasanya mencoba untuk meramalkan akibat dari suatu tindakan. (J.Supranto, 1993). Singgih Santoso (2008) menyatakan bahwa analisis statistik deskriptif lebih berhubungan dengan pengumpulan dan peringkasan data, serta penyajian hasil peringkasan tersebut. Data-data statistik yang bisa diperoleh dari hasil sensus, survei, atau pengamatan lainnya umumnya masih acak, mentah, dan tidak terorganisir dengan baik. Data-data tersebut harus diringkas dengan baik dan teratur, baik dalam bentuk tabel atau grafik sebagai dasar untuk berbagai pengambilan keputusan. Statistik deskriptif adalah statistik yang berfungsi untuk mendiskripsikan atau memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui data sampel atau populasi sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang berlaku untuk umum. (Sugiyono, 1994).
2.3. Kerangka Pemikiran Proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka akan timbul pertanyaan apakah proyek ini secara teknis memungkinkan untuk dijalankan, apakah investasi dana pada proyek ini secara ekonomis feasible dan apakah proyek ini acceptable apabila ditinjau dari aspek sosial. Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut perlu dilakukan evaluasi kelayakan investasi properti ini yang mencakup aspek teknis (evaluasi kompetitor, evaluasi pemilihan lokasi, evaluasi strategi pemasaran), aspek sosial (evaluasi perizinan) dan aspek ekonomis (evaluasi finansial). Data yang didapat berasal dari hasil questionaire, wawancara dan pengamatan, kemudian evaluasi finansial diolah dengan program Microsoft Office Excel 2003.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Setelah dilakukan evaluasi investasi, dapat diketahui apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini memang layak untuk dijalankan, menguntungkan dan mempunyai prospek yang bagus.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 3 METODE PENELITIAN
3.1 Metode Penelitian Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik deskriptif.
3.2 Lokasi Penelitian Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri, yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo.
3.3 Waktu Penelitian Penelitian dilakukan selama 3 bulan pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB) dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
3.4 Sumber Data Data primer berasal dari hasil survey, questionaire dan wawancara dengan pihak developer dan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. Sedangkan data sekunder berasal dari referensi buku, jurnal dan internet.
3.5 Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data adalah cara-cara yang digunakan untuk mengumpulkan data- data yang akan digunakan untuk penelitian, hasil dari proses pengumpulan data tersebut kemudian dianalisis sesuai dengan persoalan yang dihadapi, yaitu sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diselidiki.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah questoinaire dan wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang berkaitan dengan penelitian, serta pengamatan langsung di lapangan. Disamping itu juga mencari data sekunder, berupa data yang mengacu dari penelitian yang pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat kabar, internet dan berbagai sumber yang relevan dengan judul penelitian.
3.6 Instrumen Pengumpulan Data Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.
3.7 Tahapan Penelitian dan Analisis Data Tahap dan prosedur penelitian adalah sebagai berikut : 1. Tahap persiapan Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian dan menentukan tujuan penelitian kemudian menentukan metode yang dipakai dalam penelitian. 2. Tahap pengumpulan data. a.
Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada pelaksana dan pemilik proyek.
b.
Menentukan zona yang akan diamati.
3. Tahap penilaian atau scoring data. Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dan mengajukan questionaire dengan pihak developer, kemudian melakukan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. 4. Tahap analisis data Langkah yang dilakukan yaitu menganalisis data penelitian dengan menggunakan analisis statistik deskriptif, mengevaluasi kompetitor, pemilihan lokasi, strategi pemasaran, pemasaran dan perhitungan finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
5. Tahap pembahasan hasil analisis Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
3.8 Bagan Alir Penelitian Langkah kerja penelitian digambarkan dalam bagan alir sebagai berikut : MULAI
LATAR BELAKANG dan IDENTIFIKASI MASALAH
KAJIAN PUSTAKA dan LANDASAN TEORI
RUMUSAN MASALAH
PENGAMATAN DI LAPANGAN
PENGUMPULAN dan KOMPILASI DATA
ANALISIS DATA dan PEMBAHASAN
KESIMPULAN dan SARAN
SELESAI Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN
4.1 Analisis Risiko Sebagaimana dengan dunia usaha pada umumnya, CV. Citra Alam Mandiri tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang dipengaruhi oleh faktor–faktor internal maupun eksternal yang masing-masing berdampak pada keuangan perusahaan.
4.1.1 Risiko Internal Risiko internal merupakan resiko yang hadir atau muncul dari dalam perusahaan. Risiko ini dapat diminimalkan karena variabelnya berasal dari dalam perusahaan. Risiko internal perusahaan biasanya muncul dari sistem manajemen perusahaan, artinya perusahaan harus dikelola dengan baik dan profesional sesuai dengan fungsi dan tanggung jawab setiap bagian. Struktur organisasi yang dimiliki terutama dalam rencana struktur organisasi proyek harus dibuat lebih jelas dan sesuai dengan kebutuhan. Dalam perencanaan struktur organisasi tersebut pembagian tugas dan tanggung jawab setiap jabatan harus jelas. Penempatan SDM harus profesional dibidangnya agar pembangunan dan pemasaran perum Citra Alam Mandiri dapat berjalan dengan baik. Untuk meminimalisir risiko internal, CV. Citra Alam Mandiri menempatkan SDM yang berpengalaman dalam pembangunan dan pemasaran perum Citra Alam Mandiri mulai dari manajer proyek, marketing, hingga operasional proyek di lapangan.
4.1.2 Risiko Eksternal Risiko eksternal merupakan resiko yang muncul dari luar perusahaan, antara lain sebagai berikut : 1. Risiko Naik Turunnya Pasar Kegiatan usaha utama CV. Citra Alam Mandiri adalah pembebasan dan pematangan tanah serta pembangunan dan penjualan properti. Naik turunnya
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
pasar properti serta ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran, dapat mempengaruhi kegiatan usaha dan mengurangi atau menurunkan keuntungan perusahaan. Untuk meminimalisir risiko naik turunnya pasar, perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan keuangan. 2. Risiko Perubahan Peraturan Pemerintah Pemerintah memiliki wewenang untuk mengeluarkan peraturan–peraturan yang dapat berakibat negatif terhadap pasar properti di Indonesia yang pada akhirnya dapat mempengaruhi keuangan perusahaan. Oleh karena itu, perusahaan membuat analisis sensitivitas mengenai risiko-risiko yang berimbas pada keuangan. 3. Risiko Gugatan Hukum Sudah menjadi pengetahuan umum bahwa pembebasan tanah di Indonesia tidak menutup
kemungkinan timbulnya gugatan hukum, perusahaan
menyadari akan adanya risiko timbulnya gugatan hukum dalam kegiatan pembebasan lahan yang dilakukan. Hal ini memungkinkan timbulnya biaya baru sehingga berdampak negatif bagi kondisi keuangan perusahaan. Untuk meminimalisir risiko ini, sebelum membebaskan atau membeli lahan, pihak developer selalu memeriksa terlebih dahulu kondisi dan status tanah yang ditawarkan. Pemeriksaan ini melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sukoharjo. 4. Risiko Kurangnya Pendanaan Pembangunan perum Citra Alam Mandiri merupakan sebuah proyek jangka panjang, sedangkan tingkat penjualan dapat berbeda–beda dalam setiap periode sehingga tingkat kesuksesan tidak dapat ditentukan berdasarkan hasil penjualan dalam salah satu periode saja. Untuk menyikapi hal tersebut, pihak developer menyiapkan cadangan dana untuk kegiatan operasional perusahaan dengan pendanaan secara internal maupun eksternal yang mencakup pinjaman dari bank. 5. Risiko Dampak Lingkungan Kegiatan–kegiatan
pembangunan
perum
Citra
Alam
Mandiri
yang
berpengaruh terhadap lingkungan hidup selalu dipantau oleh perusahaan,
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
meskipun demikian tidak dapat dipastikan bahwa Badan Pemerintah Kabupaten maupun desa tidak akan menetapkan peraturan tambahan yang akan mengharuskan perusahaan untuk mengeluarkan biaya tambahan sehubungan dengan masalah lingkungan hidup. Hal ini dapat mempengaruhi kinerja keuangan perusahaan. Untuk meminimalisir hal tersebut, perusahaan selalu berusaha mematuhi regulasi yang dibuat pemerintah desa maupun kabupaten dan membuat analisis sensitivitas mengenai risiko-risiko yang berimbas pada keuangan perusahaan. 6. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan Beberapa bahan bangunan seperti semen, besi beton dan pasir merupakan bahan bangunan utama dalam pembangunan proyek. Harga bahan bangunan utama
tersebut dapat
mengalami
kenaikan
sehingga
mengakibatkan
meningkatnya biaya konstruksi suatu proyek yang dapat menurunkan laba bersih perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan keuangan. 7. Risiko Kelangkaan Bahan Bangunan Kelangkaan pasokan bahan bangunan yang diperlukan bagi proyek pembangunan perumahan dapat berakibat buruk bagi pihak developer. Akibat buruk yang ditimbulkan dapat berupa keterlambatan penyerahan bangunan kepada pembeli dan pencairan dana KPR dari bank. Hal ini pada akhirnya dapat merusak reputasi developer yang dapat mengakibatkan menurunnya permintaan atas produk yang dihasilkan. Tertundanya pencairan dana KPR dari bank kepada pihak developer akan berpengaruh kepada aliran kas perusahaan. Untuk menjaga kelangkaan bahan bangunan, pihak developer mengambil langkah untuk menstok material bahan bangunan yang disimpan dalam gudang dan secara kontinyu melakukan kontrol stok material tersebut. 8. Risiko Molornya Durasi Schedule Pembangunan Dalam merencanakan pembangunan atau proses konstruksi, pihak developer telah melakukan perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proses pembangunan. Kondisi tersebut tentunya dengan asumsi tidak ada kendala yang cukup berarti selama dilapangan. Namun demikian tidak menutup kemungkinan akan terjadi hal–hal yang tidak diinginkan yang dapat
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
mempengaruhi proses pembangunan sehingga membutuhkan waktu yang lebih lama dari jadwal yang telah direncanakan. Untuk meminimalisir permasalahan atau kendala–kendala tersebut pihak developer melakukan pengawasan dan pengontrolan yang terus-menerus kepada para kontraktor yang terlibat. 9. Risiko Naiknya Suku Bunga Kegiatan usaha perusahaan dipengaruhi pula oleh naiknya suku bunga yang dapat mengakibatkan turunnya target penjualan. Disamping itu, kenaikan suku bunga dapat mengakibatkan naiknya biaya pinjaman yang pada akhirnya dapat menurunkan laba bersih perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, perusahaan membuat analisis sensitivitas sebagai dasar perencanaan keuangan. 10. Risiko Kondisi Perekonomian Bila keadaan perekonomian negara mengalami kelesuan yang panjang maka daya beli masyarakat menurun. Keadaan ini dapat menurunkan permintan yang
mengakibatkan
menurunnya
pendapatan
perusahaan.
Untuk
meminimalisir hal tersebut, pihak developer bekerjasama dengan bank supaya dapat memberikan pinjaman dengan suku bunga yang cukup rendah. Hal lainnya adalah dengan cara pembayaran yang lebih fleksibel sehingga pembeli tidak dibebani oleh suku bunga yang cukup tinggi. 11. Risiko Persaingan Usaha Persaingan pasar properti di Indonesia cukup ketat, selain itu kegagalan perusahaan dalam mengantisipasi dan/atau mencermati persaingan akan mengakibatkan beralihnya pembeli ke pesaing yang lebih kompetitif baik dari segi harga maupun kualitas pelayanan. Hal–hal tersebut akan berdampak pada realisasi penjualan, laba usaha dan kinerja perusahaan. Risiko persaingan adalah salah satu hal yang tidak mungkin dihindari. Oleh karena itu, perusahaan selalu memberikan pelayanan terbaik mulai dari saat penawaran hingga setelah pembelian (after sales service). Perusahaan juga memberikan berbagai macam cara pembayaran sehingga pembeli dapat memilih cara pembayaran yang sesuai dengan kemampuan konsumen.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
12. Risiko Kebakaran dan Kerusakan Risiko kebakaran dan kerusakan merupakan risiko yang tidak terelakkan yang mungkin dapat terjadi pada suatu proyek. Risiko kerusakan bangunan dapat timbul oleh tindakan–tindakan perusakan yang dilakukan oleh manusia maupun yang diakibatkan oleh bencana alam lainnya. Hal–hal tersebut dapat mengakibatkan kerugian bagi perusahaan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi keuangan dan kinerja perusahaan. Untuk meminimalisir risiko tersebut, pihak developer selalu melakukan pengawasan dan pengontrolan proyek secara kontinyu. 13. Risiko Tidak Tercapai Proyeksi Target penjualan yang telah diproyeksikan memiliki kemungkinan tidak tercapai atau malah bisa melebihi target tersebut. Target yang tidak tercapai disebabkan oleh banyak faktor yang mempengaruhi, antara lain faktor permintaan dan kondisi perekonomian yang memberikan pengaruh atas rencana target penjualan. Oleh karena itu, dalam menetapkan target penjualan, pihak developer selalu memperhatikan segmen yang dituju dan ditunjang oleh strategi pemasaran yang baik sehingga mampu mengoptimalkan peluang yang ada. Secara umum, risiko tidak tercapainya penjualan tergambarkan pada analisa sensitivitas yang terdapat pada analisa keuangan.
4.2 Analisis Pemilihan Lokasi Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terletak di Jl. Beo, kelurahan Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan seluas 1826 m2, dengan batas sebelah utara adalah jalan dan kebun, batas sebelah selatan adalah jalan dan kebun, batas sebelah barat adalah pemukiman penduduk dan batas sebelah timur adalah sawah.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan Citra Alam Mandiri
4.2.1 Aksesibilitas dan Transportasi Lokasi proyek berada pada lokasi yang mempunyai aksesibilitas yang baik. Hal ini terlihat dari kemudahan pencapaian menuju lokasi dari berbagai arah. Lokasi terletak tidak jauh dari Jalan Ahmad Yani yang merupakan jalan utama penghubung kota Solo dengan kota Klaten, Yogyakarta, Boyolali dan Semarang. Banyak angkutan umum yang melewati Jalan Ahmad Yani, lokasi juga terletak tidak jauh dari terminal bus Kartasura yang hanya berjarak 2 km. Selain itu, jarak ke bandara Adi Sumarmo juga tidak terlalu jauh, yakni 6 km.
4.2.2 Infrastruktur dan Fasilitas Publik Saat ini, dilokasi perumahan dan lingkungan sekitarnya sudah tersedia beberapa sarana infrastruktur yang sudah sangat baik seperti jaringan listrik, jaringan air
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
bersih, serta jaringan telpon. Sedangkan fasilitas publik di sekitar tapak antara lain pabrik, perkantoran, sekolah, universitas serta rumah sakit. Berikut data beberapa kantor, sarana kesehatan, sarana pendidikan, bank dan fasilitas bisnis disekitar lokasi perumahan Citra Alam Mandiri. NO
JENIS FASILITAS PUBLIK
RADIUS
KANTOR PEMERINTAH 1
Kantor Polisi Kartasura
2 km
2
Kantor Kecamatan Kartasura
2 km
3
Kantor Balai Besar Bengawan Solo
800 m
4
Kantor Kelurahan Gonilan
500 m
5
SAMSAT Solo
2 km
6
Kantor DPRD Solo
1,5 km
PERGURUAN TINGGI 1
Universitas Muhammadiyah Surakarta
300 m
2
Akademi Seni & Desain Indonesia
300 m
3
International Hotel School (IHS)
600 m
SEKOLAH 1
SDN 2 Gonilan
100 m
2
SMP & SMU Al Firdaus
300 m
3
Ponpes Assalam
250 m
PERBANKAN 1
Bank Mandiri Syariah
250 m
2
Bank BNI
300 m
3
Bank BRI
1 km
4
Bank BCA
2 km
5
Bank Mandiri
1,3 km
6
Bank BTN
1 km
7
Bank BPD Jateng
1,7 km
RUMAH SAKIT 1
RSI Yarzis
500 m
2
RS Ortopedi
600 m
3
RS Karima Utama
1,5 km
PASAR & PUSAT PERBELANJAAN 1
Pasar Gumpang
1 km
2
Pasar Kleco
1,5 km
3
Pasar Klewer Kartasura
1,7 km
4
Carrefour
500 m
5
Goro Assalam
300 m
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
NO
digilib.uns.ac.id
JENIS FASILITAS PUBLIK
RADIUS
6
Mall Luwes Kartasura
1 km
7
Solo Square
2 km
PABRIK 1
PT. Tyfountex
1 km
2
PT. Swastama
1 km
HOTEL 1
Lor In Hotel
1,3 km
SPBU 1
SPBU Pabelan
600 m
2
SPBU Gembongan
800 m
3
SPBU Colomadu
1 km
Tabel 4. 1 Fasilitas Publik Sekitar Lokasi Perumahan
4.2.3 Kondisi Perkembangan Lingkungan Saat ini, kondisi lingkungan disekitar lokasi perumahan Citra Alam Mandiri sedang berkembang sebagai kawasan bisnis yang di dominasi oleh kost-kostan mahasiswa, toko/ruko yang digunakan sebagai tempat usaha, baik kuliner, warnet/game online, fotocopy/penjilidan, kelontong, laundry, pakaian, komputer dan aksesoris. Lokasi strategis yang diperkuat dengan dukungan fasilitas publik dan infrastruktur yang baik menjadikan daerah ini sangat potensial untuk dijadikan sebagai lokasi perumahan, hal ini diindikasikan oleh pembangunan pemukiman baru yang terus bermunculan. Lingkungan disekitar lokasi masih sangat potensial untuk dikembangkan pada masa yang akan datang.
4.2.4 Rencana Pengembangan Wilayah Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kecamatan Kartasura, dijelaskan pada pasal 18 bahwa strategi pengembangan wilayah kecamatan Kartasura adalah sebagai berikut :
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
1. Ke arah Utara (Ngadirejo, Kartasura dan Singopuran), dikembangkan untuk pusat perdagangan dan pusat Pemerintah Kecamatan. 2. Ke arah Timur (Pabelan, Makamhaji dan Gonilan) pusat pendidikan dan kesehatan. 3. Ke arah Selatan (Gumpang, Pucangan dan Ngemplak) untuk industri kecil. 4. Ke arah Barat (Kertonatan, Wirogunan dan Ngabeyan) industri pengolahan kayu. Berdasarkan pasal 22 RUTRK Kecamatan Kartasura, desa Gonilan termasuk Bagian Wilayah Kota (BWK III). Terkait dengan pasal 24 mengenai rencana pengembangan kota, BWK III diperuntukkan sebagai pusat pelayanan kota tingkat regional, khususnya pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, industri dan pariwisata. Pasal 26 mengenai rencana permukiman, menyebutkan bahwa kebutuhan rumah sampai dengan akhir tahun perencanaan sebanyak 20.570 unit dengan persebaran mengacu pada rencana persebaran penduduk. Pengembangan permukiman diarahkan pada pusat-pusat kegiatan kota Kecamatan Kartasura sehingga tercapai sistem kota yang efisien. Pasal 28 mengenai rencana fasilitas perdagangan dan jasa, menyebutkan bahwa jumlah fasilitas perdagangan yang dibutuhkan sampai akhir tahun perencanaan di BWK III mempunyai fasilitas sekurang-kurangnya 1 pasar tradisional dan beberapa pasar modern, pasar grosir, pertokoan, toko dan warung yang jumlahnya menyesuaikan kebutuhan dan perkembangan kota, serta sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 29 mengenai rencana fasilitas pendidikan dan budaya, menjelaskan bahwa rencana fasilitas pendidikan yang dibutuhkan sampai akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah sekurang-kurangnya 16 TK/RA/BA, 11 SD/MI, 3 SMP/MTs, 6 SMA/SMK/MA, 1 Perguruan Tinggi. Fasilitas pendidikan yang ada tetap dipertahankan, sedang untuk perluasannya disesuaikan dengan tingkat skala pelayanan dan ketersediaan lahan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Pasal 31 mengenai rencana fasilitas kesehatan, menjelaskan bahwa kebutuhan sampai akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah mempunyai fasilitas kesehatan sekurang-kurangnya 2 Rumah Sakit, 1 Puskesmas, 2 Puskesmas Pembantu, 3 Rumah Bersalin, 9 tempat Praktek Dokter, 3 Balai Pengobatan dan 3 Apotik. Pasal 33 mengenai rencana fasilitas industri, menjelaskan bahwa fasilitas industri pada BWK III diperuntukkan bagi industri besar dan industri kecil yang non polutan. Jenis industri diarahkan pada industri yang bersifat padat karya. Pasal 34 mengenai rencana fasilitas rekreasi dan olah raga, menjelaskan bahwa kebutuhan sampai dengan akhir tahun perencanaan pada BWK III adalah mempunyai fasilitas sekurang-kurangnya 12 taman bermain dan 3 lapangan olah raga terbuka. Ditinjau dari hal-hal tersebut, RUTRK Kecamatan Kartasura sangat mendukung pengembangan wilayah disekitar lokasi perumahan pada masa yang akan datang.
4.2.5 Penilaian Lokasi Setelah dilakukan pengamatan dilokasi, kemudian dilakukan penilaian atas kriteria-kriteria sebagai berikut : No
Keterangan
Ya
Tidak
Skor
√
√
Positif (+)
Negatif (-)
1
Lebar depan dibanding panjang = 1 : 2
√
60
40
2
Lebar depan > 25 m
√
80
20
3
Bentuk tanah ngantong
√
50
50
4
Dekat mall
√
90
10
5
Dekat pasar
√
70
30
6
Dekat rumah sakit
√
70
30
7
Dekat kantor polisi
√
70
30
8
Dekat stadion
√
50
50
9
Dekat perempatan jalan
√
50
50
10
Dekat pom bensin
√
30
70
11
Jalan datar
√
90
10
12
Dilalui jalur listrik tegangan tinggi
10
90
commit to user
√
perpustakaan.uns.ac.id
No
digilib.uns.ac.id
Keterangan
Ya
Tidak
√
√
Skor Positif (+)
Negatif (-)
13
Dekat pabrik
√
20
80
14
Dekat pemakaman
√
10
90
15
Dekat sungai
√
50
50
16
Tusuk sate
30
70
17
Bentuk tanah kecil belakang
√
20
80
18
Banyak pohon besar
√
70
30
19
Tanah dibawah jalan
√
40
60
20
Jalan masuk lebih dari 2 mobil
80
20
21
Status tanah SHM
50
50
22
Belum sertifikat
√
30
70
23
Tanah waris
√
60
40
24
Pembayaran cash
√
10
90
25
Dekat dengan perumahan penduduk
√
50
50
26
Tanah sawah
√
40
60
27
Tanah kas
20
80
28
Sumber air tanah
√
70
30
29
Jenis tanah biasa
√
70
30
30
Dekat terminal bus, stasiun, bandara
√
70
30
31
Dekat tempat ibadah
√
50
50
32
Jalan buntu
√
40
60
33
Jalan masuk ke lokasi masih tanah
√
40
60
34
Dekat kampus atau sekolah
70
30
35
Dekat kantor militer
√
40
60
36
Dekat penjara
√
30
70
37
Dekat tempat pembuangan sampah
20
80
38
Dekat peternakan
√
20
80
39
Dekat lembaga keagamaan
√
50
50
40
Dekat kantor pemerintah
√
70
30
41
Jalan 2 arah
√
80
20
42
Hadap timur
70
30
43
Lokasi di kota
80
20
44
Pinggir jalan tol
√
20
80
45
Akses dekat jalan tol
√
20
80
46
Akses pinggir jalan utama antar kota
√
90
10
47
Akses pinggir jalan kota
√
70
30
48
Akses pinggir jalan kampung
60
40
√
√ √
√
√
√
√ √
√
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
No
digilib.uns.ac.id
Keterangan
Ya
Tidak
Skor
√
√
Positif (+)
Negatif (-)
√
30
70
49
Dekat rel kereta api
50
Dekat bengkel
√
20
80
51
Dekat perbankan
√
60
40
52
Lingkungan pegawai/pengusaha
√
80
20
53
Status ekonomi penduduk menengah keatas
√
90
10
54
Dekat menara pemancar
√
50
50
55
Dekat sumber gas alam
√
30
70
56
Daerah banjir
√
20
80
57
Dekat pangkalan truk
√
30
70
58
Dilalui angkutan umum
√
90
10
59
Kiri kanan tanah kosong
√
90
10
60
Belakang masih ada tanah kosong
√
90
10
1700
1500
JUMLAH
NILAI
200
Tabel 4.2 Penilaian Lokasi Perumahan
Penilaian pemilihan lokasi berdasarkan kriteria-kriteria tersebut di atas menunjukkan hasil yang positif, hal ini menunjukkan bahwa lokasi tersebut layak untuk dijadikan kawasan perumahan.
4.2.6 Analisis SWOT Lokasi Perumahan Berdasarkan analisa yang telah dilakukan terhadap pemilihan lokasi, kemudian dirumuskan hal-hal sebagai berikut : 1. Kekuatan (strengths) agar dapat dimaksimalkan. 2. Kelemahan (weakness) agar dapat diminimalisir. 3. Peluang (opportunities) agar dapat dimanfaatkan. 4. Tantangan (threats) agar dapat diantisipasi.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Strengths
Weakness
Lokasi perumahan strategis
Lokasi perumahan dekat
Aksesibilitas lokasi mudah di
dengan sawah, pemukiman
jangkau dari berbagai arah.
penduduk dan kost-kostan
Lokasi perumahan dekat dengan pusat bisnis,
mahasiswa, sehingga terkesan kurang nyaman.
pendidikan dan fasilitas publik lainnya. Bukan daerah banjir Infrastruktur disekitar lokasi perumahan sangat baik.
Opportunities
Harus didukung oleh strategi
Perkembangan kawasan disekitar lokasi perumahan yang sangat cepat.
pemasaran yang baik. Harus merekrut manajemen yang berpengalaman dalam
Permintaan terhadap rumah tinggal cukup tinggi.
Diperlukan pagar pembatas agar lokasi perumahan tidak terganggu oleh lingkungan sekitar.
bidang perumahan. Diperlukan manajemen pengelolaan yang baik dan pelayanan yang memuaskan terhadap konsumen.
Threats
Harga jual harus kompetitif.
Harus dilakukan strategi
Hadirnya proyek
Kualitas produk harus lebih
pemasaran yang kreatif,
perumahan baru yang sekelas disekitar lokasi perumahan.
unggul dari pihak kompetitor. Manajemen pengelolaan property harus baik.
Berubahnya peraturan pemerintah, misalnya pajak
Pelayanan kepada konsumen harus memuaskan.
inovatif dan intensif supaya lebih kompetitif. Pihak developer harus melakukan koordinasi dengan pemerintah daerah agar tidak terbentur dengan peraturan
atau tata ruang.
yang berlaku.
Tabel 4.3 Analisis SWOT lokasi perumahan
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.3 Analisis Kompetitor 4.3.1 Peta Persaingan Usaha Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m2. Sedangkan dari segi jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.
Taman Pandan
Taman Palem
Permata Regency
Safira Residence
Intan Permata
Citra Alam Mandiri
Gambar 4.2 Peta Persaingan Usaha
4.3.2 Analisis Harga Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus mempertimbangkan harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan lainnya.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.3.2.1 Analisis Harga Kompetitor No.
Nama Perumahan
Type
Harga
(LB/LT)
1
Safira Residence
275.000.000,00
2
50/121 m
265.000.000,00
2
180.000.000,00
50/90 m2
203.000.000,00
45/86 m2
198.000.000,00
53/112 m2
269.000.000,00
50/110 m2
259.000.000,00
55/116 m
45/81 m 2
3
4 5
(Rp.) 2
Permata Regency
Taman Palem Residence
Taman Pandan Residence Intan Permata Residence
46/95 m
2
219.000.000,00
54/95 m
2
280.000.000,00
Tabel 4.4 Harga Jual Perumahan di sekitar Lokasi Penelitian
4.3.2.2 Analisis Harga Perumahan Citra Alam Mandiri 4.3.2.2.1 Rencana Anggaran Biaya Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaris untuk proses pecah dan balik nama, pajak, marketing dan lain-lain.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
JENIS PEKERJAAN
NO
SAT
UNIT
VOLUME
HARGA SAT Rp.
JUMLAH Rp.
A. Pembebasan Lahan 1
m2
Pembelian Tanah
1
1,826.00
397,042.72
725,000,000.00 725,000,000.00
B. Biaya Fisik 1
Urugan tanah & pemadatan
2
Pembangunan Rumah Type 50
ls
1
1.00
40,000,000.00
40,000,000.00
m2
16
50.00
1,350,000.00
1,080,000,000.00
3
Pembangunan Infrastruktur m2
1
445.00
54,200.00
24,119,000.00
ls
1
1.00
7,500,000.00
7,500,000.00
c. Pembuatan pagar samping & belakang
m2
1
313.80
260,000.00
81,588,000.00
d. Pembuatan pagar depan
m2
1
46.80
350,000.00
16,380,000.00
e. Pondasi
m3
1
105.60
338,200.00
35,713,920.00
f. Saluran drainase
m1
1
193.60
210,900.00
40,830,240.00
ls
16
1.00
2,300,000.00
36,800,000.00 1,362,931,160.00
a. Pembuatan jalan lapis conblok b. Pembuatan Taman
g. Listrik (tanpa trafo + tiang)
B. Biaya Administrasi 1
Biaya Pengeringan
m2
1
5,000.00
9,130,000.00
2
Biaya Notaris dan Administrasi
ls
1
1,826
5% 1,362,931,160.00
68,146,558.00
3
Biaya Marketing
ls
1
3% 1,362,931,160.00
40,887,934.80
4
Biaya tak terduga
ls
1
5% 1,362,931,160.00
68,146,558.00 186,311,050.80
TOTAL BIAYA
2,274,242,210.80
Tabel 4.5 Rencana Anggaran Biaya
4.3.2.2.2 Perhitungan Harga Jual Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan harga pokok penjualan harus memperhatikan komposisi unsur-unsur yang terdapat dalam perumahan, yaitu luas tanah dan bangunan. Nilai bunga pada perhitungan harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah Mandiri Solo yaitu sebesar 7,8 % flat/tahun.
commit to user
No
URAIAN
A. Beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah = Harga Pokok Penjualan ( HPP) 1 Biaya Pembangunan 1,549,242 2 Biaya Tanah 725,000 Beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah 2,274,242 B. Luas Rumah dan Tanah ( M2 ) :
Luas
Jumlah
Ukuran
Luas Bangunan 1. Rumah type 50/80
800
16
50
Luas Tanah 1. Rumah type 50/80
1,280
16
80
C. Komposisi Harga
Unit
1. Rumah type 50/80 Bangunan Tanah
Ukuran (m2) Harga/m2
16 16
50 80
1350 397
Jumlah
1,080,000 508,215 1,588,215
Komposisi
100.00%
D. Komps. Beban yg harus ditutup Penjualan Rumah ( B x D ) 1. Rumah type 50/80
2,274,242 2,274,242
E. Harga Pokok Penjualan Unit Rumah 1. Rumah type 50/80
142,140
per unit
F. Harga Penjualan Unit Rumah Jumlah (U)
Harga Jual Harga Pokok
1. Rumah type 50/80
16
142,140
Bobot 1.76
% U. Muka
U. Muka
Jml Kredit
Harga / unit 250,000
Angsuran per Bulan Unit
30%
75,000
175,000
Tabel 4.6 Perhitungan harga jual perumahan (x Rp. 1.000,00)
2,596
Total 41,533
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Apabila dibandingkan dengan perumahan lain di sekitar lokasi penelitian, harga jual perumahan Citra Alam Mandiri relatif lebih mahal, yaitu Rp. 250.000.000,00 dengan tipe rumah 50/80 m2. Meskipun demikian, perumahan Citra Alam Mandiri memiliki keunggulan dibandingkan pihak kompetitornya, yaitu berada pada lokasi yang lebih strategis. Hal ini diindikasikan dengan perkembangan lingkungan di sekitar lokasi perumahan yang lebih pesat dan harga tanah yang lebih mahal.
4.3.3 Posisi Produk Perumahan Citra Alam Mandiri yang sedang dikembangkan merupakan kawasan hunian yang menghadirkan konsep yang berbeda dengan perumahan yang telah terlebih dahulu ada. Perumahan lainnya cenderung menghadirkan konsep modern minimalis, sedangkan perumahan Citra Alam Mandiri hadir dengan konsep Art Deco–Mediteranian yang sesuai untuk daerah beriklim tropis. Hal ini diindikasikan dengan tingginya jarak plafond dengan lantai, yaitu 5,7 m pada ruang tamu dan keluarga, 3,6 m pada ruangan lain yang menambah kesan lapang dan sejuk dalam ruangan. Ditinjau dari segi lokasi, perumahan Citra Alam Mandiri berada pada lokasi yang lebih strategis dibandingkan dengan pihak kompetitornya. Hal–hal tersebut di atas membuat posisi produk lebih unggul dibandingkan pihak kompetitor. Berdasarkan hasil pengamatan, keseluruhan developer membidik segmen yang sama, yaitu segmen masyarakat menengah ke atas.
4.3.4 Analisis Permintaan Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian (occupancy) dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan, Intan Permata Residence merupakan kawasan hunian yang occupancynya paling tinggi, mencapai 85 %. Taman Pandan Residence memiliki tingkat occupancy paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Berdasarkan tingginya tingkat occupancy kawasan perumahan di atas, maka keputusan pihak developer untuk mengembangkan perumahan Citra Alam Mandiri dengan tipe rumah 50/80 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.
4.4 Analisis Pemasaran 4.4.1 Target Market Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m2 dengan harga jual Rp. 250.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 175.000.000,00. Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun (Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun, maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 2.596.000,00 per bulan. Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 30 % dari pendapatan, maka target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas Rp. 8.654.000,00 per bulan.
4.4.2 Strategi Penjualan Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer antara lain : 1. Uang muka plus KPR Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3 bulan. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum rumah jadi. 2. Pembayaran cash bertahap Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress bangunan atau sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer dengan konsumen.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Sistem pesan - bangun Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan setelah konsumen membayar uang muka. Penggunaan strategi penjualan tersebut sudah tepat karena imbas risiko terhadap cashflow perusahaan lebih sedikit apabila dibandingkan dengan sistem pembayaran kredit melalui developer. Risiko penggunaan sistem uang muka plus KPR yang berimbas pada keuangan perusahaan adalah : 1. Keterlambatan progress bangunan sehingga tidak mencapai progress minimum yang diajukan oleh pihak bank sebagai syarat pencairan KPR. Syarat pencairan KPR ini berbeda-beda antar bank. 2. Konsumen tidak lolos BI Checking, sehingga mengakibatkan pengajuan KPR ditolak oleh pihak bank. Pada saat pengajuan KPR, pihak bank selaku pemberi kredit akan melakukan pemeriksaan mengenai track record keuangan calon debitur, apakah sebelumnya pernah bermasalah dalam pembayaran angsuran pinjaman atau tidak. Selain itu, pihak bank juga akan menganalisa pola keuangan dengan melihat rekening tabungan calon debitur. Dalam kasus seperti ini, biasanya pihak developer akan melakukan upaya mediasi dengan pihak bank yang berwujud perjanjian buy back. Perjanjian ini menyatakan kesanggupan pihak developer untuk membeli kembali obyek properti yang diagunkan apabila konsumen gagal membayar angsuran. Alternatif solusi lain yaitu pengajuan KPR langsung dialihkan kepada pihak istri/suami atau keluarga kreditur. 3. Konsumen telah berusia lanjut atau menderita penyakit sehingga pihak asuransi tidak berani menjamin kredit yang diajukan. Pengajuan KPR akan di asuransikan oleh pihak bank untuk mengantisipasi resiko yang timbul selama jangka waktu pinjaman. Asuransi meliputi kerugian (rumah) dan jiwa. Untuk mengatasi permasalahan tersebut, calon debitur membuat surat pernyataan yang berisi pengalihan tanggungan pelunasan pinjaman apabila debitur meninggal dunia sebelum jangka waktu pinjaman selesai. Pelunasan pinjaman akan dialihkan kepada istri/suami atau pihak keluarga debitur.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Pembayaran DP
Pengajuan KPR ke bank
BI checking & appraisal jaminan (dilakukan oleh bank)
Penandatanganan akad kredit, AJB, SKMHT
Proses pecah & balik nama sertifikat
Pencairan dana KPR
Pemasangan HT
Gambar 4.3 Bagan alir penjualan dengan sistem uang muka plus KPR
Apabila pihak bank menyetujui pengajuan KPR, maka akan dilanjutkan dengan penandatanganan akad kredit. Biaya akad kredit meliputi biaya administrasi, asuransi dan satu kali blokir angsuran. Tujuan blokir angsuran adalah apabila debitur terlambat membayar angsuran, maka dana blokiran yang akan digunakan. Debitur juga diwajibkan untuk membuka rekening tabungan pada bank pemberi KPR. Penandatanganan akad kredit merupakan sinyal bagi pihak developer bahwa dana KPR dipastikan cair. Oleh karena itu, developer berkewajiban untuk segera memproses sertifikat yang akan dijadikan jaminan. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan antara pihak developer dengan konsumen dihadapan notaris, untuk kemudian diproses pecah dan balik nama sertifikat. Proses selanjutnya adalah penandatanganan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Dalam SKMHT ini, pemilik sertifikat (pemegang hak) memberi kuasa kepada pihak kreditur (bank) untuk membebankan hak tanggungan di atas hak kepemilikan tanahnya (menjaminkan tanahnya). Dengan demikian ketika proses pecah dan balik nama sertifikat telah selesai maka pemilik
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
jaminan tidak perlu lagi menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) karena telah memberikan kuasa pada kreditur untuk bertindak sebagaimana dinyatakan dalam SKMHT. Lain lagi jika sertifikat yang diagunkan tidak sedang diproses pecah maupun balik nama atau dengan kata lain sertifikat tersebut akan langsung menjadi agunan, maka setelah penandatanganan akad/perjanjian kredit proses selanjutnya adalah penandatanganan APHT antara pihak pemilik jaminan dengan pihak kreditur. Jika pihak yang berhutang (debitur) menjaminkan tanah miliknya sendiri maka pihak pertama adalah debitur itu sendiri sebagai pemilik jaminan. Namun jika jaminan bukan atas nama (bukan milik) debitur maka yang menandatangani adalah si pemilik jaminan. Inti dari APHT adalah bahwa pemegang hak (pemilik sertifikat tanah) membebankan hak tanggungan (menjaminkan) tanahnya untuk menjamin pelunasan sejumlah hutang debitur kepada kreditur. Setelah
perjanjian
dan akta-akta
tersebut ditandatangani,
notaris
akan
mengeluarkan covernote yang menjadi dasar/pegangan bank untuk mencairkan kredit. Isi dari covernote adalah notaris menerangkan bahwa antara debitur dan bank telah melakukan penandatangan akta tersebut dan proses sertifikasi sedang berjalan yang akan selesai dalam waktu tertentu, kemudian akan secepatnya diserahkan kepada pihak bank selaku kreditur. Dengan demikian pencairan kredit tidak perlu menunggu semua proses pembuatan akta dan prosesnya selesai tetapi cukup dengan jaminan covernote yang dibuat oleh notaris. Setelah sertifikat selesai proses pecah dan balik nama, kemudian diserahkan kepada notaris yang ditunjuk oleh pihak bank untuk pemasangan hak tanggungan. Apabila proses tersebut telah selesai, maka hak kepemilikan sertifikat resmi menjadi milik bank. Setelah masa pinjaman selesai, debitur bisa memulihkan hak kepemilikannya atas sertifikat tersebut dengan proses Roya, bisa melalui notaris atau langsung ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pada sistem pembayaran cash bertahap, setelah konsumen melakukan sejumlah pembayaran maka akan dilanjutkan dengan penandatanganan AJB dihadapan notaris untuk kemudian diproses pecah sertifikat dan balik nama.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.5 Analisis Perizinan 4.5.1 Regulasi Perizinan Secara garis besar, peraturan mengenai perizinan pendirian perumahan di kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo mengacu pada Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kecamatan Kartasura. RUTRK ini berlaku selama 10 tahun. RUTRK Kecamatan Kartasura bertujuan untuk : 1. Mewujudkan pemanfaatan ruang yang serasi dan seimbang dengan kebutuhan dan kemampuan daya dukung pertumbuhan dan perkembangan kota. 2. Mewujudkan pemanfaatan ruang kota yang sejalan dengan tujuan dan kebijakan pembangunan nasional dan daerah. Fungsi RUTRK Kecamatan Kartasura adalah : 1. Sebagai
dasar
bagi Pemerintah Daerah
dalam
menyusun
program
pembangunan dan kegiatan yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang kota Kecamatan Kartasura. 2. Sebagai dasar dalam pemberian rekomendasi pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang sesuai dengan RUTRK Kecamatan Kartasura. RUTRK Kecamatan Kartasura memuat materi-materi sebagai berikut: 1. Kebijakan pengembangan penduduk berisikan arahan distribusi penduduk menurut sub kawasan atau unit lingkungan atau skala ruang tertentu apabila secara teknis tidak memungkinkan. 2. Rencana pemanfaatan ruang kawasan berisikan arahan pemanfaatan ruang berupa tata guna tanah. 3. Rencana sistem jaringan pergerakan berisikan arahan pola jaringan pergerakan untuk seluruh sistem jalan kolektor primer dan lokal primer yang ada di wilayah perencanaan. 4. Rencana struktur pelayanan kegiatan kawasan berisikan arahan hubungan tata jenjang antara fungsi-fungsi pelayanan dalam wilayah perencanaan.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
5. Rencana sistem jaringan utilitas berisikan arahan pola jaringan untuk sistem jaringan air bersih, drainase, air limbah, pengelolaan sampah, listrik, telekomunikasi dan irigasi. 6. Rencana kepadatan bangunan berisikan arahan perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dan atau bangunan-bangunan yang terletak dalam setiap petak peruntukan dengan luas lahan petak peruntukannya dalam tiap unit lingkungan. 7. Rencana ketinggian bangunan berisikan arahan ketinggian maksimum bangunan untuk setiap unit lingkungan. 8. Rencana garis sempadan berisikan penetapan tentang garis sempadan untuk unit lingkungan. 9. Rencana penanganan bangunan berisikan arahan penataan bangunan dan utilitas dalam wilayah perencanaan. 10. Rencana tahapan pelaksanaan pembangunan berisikan arahan prioritas tahapan pelaksanaan pembangunan dalam wilayah perencanaan selama 10 tahun yang dibagi dalam tahapan 5 tahunan. Berdasarkan RUTRK Kecamatan Kartasura Pasal 24 mengenai Rencana Pengembangan Kota, desa Gonilan termasuk dalam Bagian Wilayah Kota (BWK) III yang diperuntukkan sebagai pusat pelayanan kota tingkat regional, khususnya pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, industri dan pariwisata. Lebih lanjut lagi dijelaskan pada pasal 26 mengenai Rencana Permukiman, bahwa pengembangan permukiman diarahkan pada pusat-pusat kegiatan Kota Kecamatan Kartasura sehingga tercapai sistem kota yang efisien.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Sertifikat Induk
Ijin Lokasi Perumahan
Basah
Status Tanah
Kering
Pengeringan
Pecah Sertifikat
Gambar 4.4 Bagan alir proses perijinan perumahan
Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sukoharjo mensyaratkan dalam sekali proses, maksimal jumlah pecah kaveling dalam satu sertifikat induk adalah lima bidang. Pecah sertifikat bisa lebih dari 5 bidang apabila menggunakan fasilitas tapak kaveling. Pihak yang mengajukan proses pecah sertifikat bisa atas nama pribadi atau badan usaha, dengan hasil sebagai berikut : 1. Pengajuan pecah sertifikat atas nama perseorangan, status sertifikat akan berupa hak milik. 2. Pengajuan proses pecah sertifikat atas nama badan usaha, status sertifikat berupa hak guna bangunan (HGB). Biaya pengajuan pecah sertifikat atas nama pribadi berbeda dengan pengajuan atas nama badan usaha. Ditinjau dari sisi konsumen, sertifikat berstatus hak milik lebih diminati daripada hak guna bangunan. Masa berlaku HGB sampai dengan 25 tahun, setelah masa berlaku habis bisa dilakukan perpanjangan status atau peningkatan status menjadi hak milik. Ijin lokasi perumahan dikeluarkan oleh Dinas Pekerjaan Umum atas rekomendasi dari pemerintah desa dan kecamatan. Apabila status tanah masih basah (sawah), maka harus melalui proses pengeringan lebih dahulu di BPN. Setelah itu,
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
sertifikat induk bisa dipecah melalui notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Biaya pengajuan ijin lokasi berbeda-beda antara wilayah satu dengan yang lain.
4.5.2 Strategi Perizinan Developer 4.5.2.1 Ijin Lokasi Berdasarkan hasil penelitian, CV. Arfa Mandiri dalam mengembangkan perumahan tidak melalui proses ijin lokasi dan tapak kaveling, hal ini dilakukan pihak developer untuk menekan biaya pengeluaran. Apabila dilaksanakan, biaya tapak kaveling atas perumahan tersebut yaitu sebesar Rp. 450.000,00/bidang. Biaya ijin lokasi yaitu sebesar Rp. 15.000,00/m2 dengan rincian sebagai berikut : 1. Biaya rekomendasi pada tingkat kelurahan sebesar Rp. 3.000,00/m2. 2. Biaya rekomendasi pada tingkat kecamatan sebesar Rp. 5.000,00/m2. 3. Biaya pengajuan di Dinas Pekerjaan Umum sebesar Rp. 10.000,00/m2. Pada ijin lokasi juga terdapat aturan mengenai jumlah kaveling yang boleh dibangun dan fasilitas umum yang harus disediakan dalam kawasan perumahan. Pihak developer beranggapan bahwa hal-hal tersebut akan mengurangi profit yang akan diperoleh. Sebagai konsekuensi proses pecah sertifikat tidak memakai tapak kaveling, maka dalam sekali proses, jumlah pecah kaveling maksimal adalah sebanyak lima bidang. Hal ini mengakibatkan proses pecah kaveling dan balik nama secara keseluruhan membutuhkan waktu yang sangat lama.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.5 Proses pecah kaveling perumahan
Efek negatif dari sistem pecah kaveling bertahap ini adalah : 1. Proses pecah dan balik nama yang membutuhkan waktu yang lama dapat menimbulkan komplain atau gugatan hukum dari konsumen maupun bank pemberi KPR. 2. Bank penyedia fasilitas KPR mempunyai aturan yang berbeda-beda, beberapa bank mengharuskan sertifikat sudah harus pecah sesuai luas kaveling yang dibeli konsumen sebagai syarat pencairan kredit. Hal ini mengakibatkan pihak developer hanya dapat menjalin kerjasama dengan bank tertentu saja yang menerapkan persyaratan
lebih lunak.
Konsumen tidak mendapatkan
kesempatan untuk menikmati bunga pinjaman yang lebih kompetitif. 3. Proses pengajuan IMB akan ikut menjadi lama karena harus menunggu proses pecah dan balik nama selesai lebih dulu. Keuntungan sistem pecah kaveling bertahap ini, pihak developer bisa lebih fleksibel dalam melakukan penjualan produk perumahannya. Apabila ada
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
konsumen yang menginginkan penambahan luas tanah maupun bangunan, pihak developer bisa mengubah luasan kaveling dari rencana masterplan awal. Pada saat melakukan pembelian tanah induk, pihak penjual menandatangani Akta Jual Beli dan Surat Kuasa Menjual yang dibuat oleh notaris. Surat ini menyatakan bahwa pihak pemilik sertifikat menguasakan penjualan kepada pihak developer (di wakilkan atas nama perseorangan, bukan perusahaan). Penggunaan surat kuasa jual ini dimaksudkan untuk menekan biaya dan mempercepat proses pecah, karena pihak developer tidak perlu melakukan proses balik nama terlebih dahulu. Tanpa melalui proses tapak kaveling, dalam sekali proses pecah dan balik nama maksimal sebanyak lima bidang. Sehingga apabila setelah pembayaran tanah akan diproses pecah dan balik nama, maka pihak penjual harus menandatangani lima buah Akta Jual Beli (AJB). Hal ini tidak efisien ditinjau dari segi waktu dan biaya, mengingat hak kepemilikan sebuah sertifikat bisa lebih dari satu orang. Selain itu, pihak developer membutuhkan waktu untuk mempersiapkan dokumen terkait karena harus menunggu rumah terjual. Jangka waktu antara pembelian tanah dengan penjualan membutuhkan waktu yang lama karena harus melewati proses pengeringan, pengurukan dan perencanaan. Dengan surat kuasa jual ini, pihak developer bisa melakukan proses pecah dan balik nama kepada konsumen perumahan secara fleksibel tanpa terikat oleh pihak penjual lagi.
4.5.2.2 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) IMB dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota Pemerintah Kabupaten Sukoharjo. Pengajuan IMB membutuhkan copy sertifikat dan gambar situasi. Kerugian sistem pecah kaveling bertahap ini, pengajuan IMB harus menunggu proses pecah sertifikat selesai sehingga membutuhkan waktu yang lama. Pihak developer juga harus berhati-hati karena kemungkinan pengecekan ijin lokasi. Lokasi kaveling perumahan bisa dideteksi dari gambar situasi dan site plan pada sertifikat. Untuk menyiasati hal tersebut, pihak developer mengajukan IMB dalam satu kompleks perumahan yang dipilih secara acak dengan jumlah sedikit.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.6 Analisis Finansial 4.6.1 Proyeksi Pendapatan Pada saat penelitian ini dilakukan, tingkat occupancy perumahan Citra Alam Mandiri sudah mencapai 50 % atau sudah terjual 8 unit dari total 16 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga, diproyeksikan pada akhir tahun 2011 akan terjual sebanyak 10 unit rumah, sedangkan sisanya akan habis terjual pada tahun berikutnya. Dana KPR dari bank diproyeksikan cair 8 unit pada tahun 2011 dan sisanya akan cair pada tahun 2012.
No
URAIAN
Tahun 2011
2012
10 750,000
6 450,000
2013
1 Pendapatan Penjualan Jumlah Rumah type 50/80
16
Harga / U 250,000
2 Jumlah Pendapatan Penjualan
Total 4,000,000 4,000,000
3 Penerimaan Kas dari Uang muka Pembeli
30%
Rumah type 50/80
unit pendapatan
4 Penerimaan dari Bank Rumah type 50/80
70% unit 8 8 pendapatan 1,400,000 1,400,000
5 Penerimaan Kas Total
2,150,000 1,850,000
0
Tabel 4.7 Perhitungan pendapatan atas penjualan unit rumah (x Rp. 1.000,00)
4.6.2 Proyeksi NPV, IRR dan BCR Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 % per tahun, diasumsikan dari persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan yang diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku bunga efektif untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12 – 14 % per tahun. Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun, sehingga pengeluaran untuk biaya pembangunan mengikuti proyeksi penjualan unit rumah.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
No
digilib.uns.ac.id
Tahun
URAIAN
2011
2012
2013
750,000
450,000
1,400,000
1,400,000
0
2,150,000
1,850,000
0
1,421,401
852,841
1,421,401 728,599
852,841 997,159
A. Penerimaan Pendapatan Tunai 1 Uang Muka Pembeli - Rumah Type 50/80 2 Pembayaran dari Bank - Rumah Type 50/80 Total Pendapatan Tunai B. Pengeluaran Tunai 1 Biaya Pembangunan Total Pengeluaran Tunai Net Cash Inflow C. Perhitungan NPV Net Present Value ( NPV )
0 0
1,595,694
D. Perhitungan IRR
63.32%
E. BCR 1 Present Value Manfaat 2 Present Value Biaya
1.74 3,758,696 2,163,002
Tabel 4.8 Perhitungan NPV, IRR dan BCR (x Rp. 1.000,00)
Langkah perhitungan NPV dan IRR adalah sebagai berikut : 1. Net Present Value (NPV) Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2011 ditambah dengan nilai present value net cash inflow pada tahun 2012.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.6 Perhitungan NPV dengan menggunakan fungsi finansial
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 1.595.694.000,00.
2. Internal Rate of Return (IRR) Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau arus kas. Arus Kas -1,421,401 2,150,000 -852,841 1,850,000
2011 2012
Tabel 4.9 Arus kas (x Rp. 1.000,00)
Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif menunjukkan uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan data arus kas tersebut ke dalam fungsi finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.7 Perhitungan IRR dengan menggunakan fungsi finansial
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft Excell didapatkan nilai IRR sebesar 63,32 %.
3. Benefit Cost Ratio (BCR) Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total present value pendapatan dengan total present value pengeluaran.
Gambar 4.8 Perhitungan total present value pendapatan
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.9 Perhitungan total present value pengeluaran
Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan antara present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan diperoleh nilai BCR sebesar 1,74.
Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa : 1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback period-nya adalah kurang dari satu tahun. 2. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. 3. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima. 4. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.
4.6.3 Analisis Sensitivitas Tujuan analisis sensitivitas adalah menganalisa berbagai kemungkinan resiko yang mungkin akan terjadi dan dampaknya terhadap keuangan perusahaan. Kemungkinan resiko yang disimulasikan adalah pengeluaran naik sebesar 10 %, pengeluaran naik 20 %, pendapatan turun sebesar 10 %, pendapatan turun 20 %, pengeluaran naik sebesar 10 % sekaligus diikuti dengan turunnya pendapatan sebesar 10 %.
commit to user
Sensitivity Analysis of Net Cash Inflow No
TAHUN
Pendapatan
Pengeluaran
Net Cash Inflow
Case 1
Case 2
Tunai
Tunai
Base Case
Cost +10%
Case 3
Case 4
Case 5
Cost +20% Revenue -10% Revenue -20%
Cost + 10% Revenue -10%
1
2011
2,150,000
2
2012
1,850,000
3
2013
DF
15%
1,421,401
728,599
586,458
444,318
513,599
298,599
371,458
852,841
997,159
911,875
826,591
812,159
627,159
726,875
0
0
0
0
0
0
0
IRR NPV
63.32% 1,595,694
50.07% 1,379,393
39.01% 1,163,093 IRR
RECAPITULATION OF :
48.74% 1,219,824
34.14% 843,954 NPV
1. Base Cost
63.32%
1,595,694
2. Case I : Cost Increase 10%
50.07%
1,379,393
3. Case II : Cost Increase 20%
39.01%
1,163,093
4. Case III : Revenue Decrease 10%
48.74%
1,219,824
5. Case IV : Revenue Decrease 20%
34.14%
843,954
6. Case V : Cost Increase 10%, Revenue Decrease 10%
36.80%
1,003,524
ANALYSIS RECOMENDED :
FEASIBLE
Tabel 4.10 Analisis Sensitivitas (x Rp. 1.000,00)
36.80% 1,003,524
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (15 %). Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak).
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
BAB 5 KESIMPULAN dan SARAN
5.1 Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut : 1. Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri secara teknis possible untuk dijalankan. Pihak developer telah melakukan upaya antisipasi untuk meminimalisir kemungkinan resiko yang mungkin timbul. 2. Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak). Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 63,32 % > rate of interest = 15 %, sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,74 > 1, sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (15 %). 3. Pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri secara sosial acceptable, lokasi perumahan telah sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 2 Tahun 2005 tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota Kecamatan Kartasura.
5.2 Saran Hal-hal yang disarankan antara lain : 1. Dalam mengembangkan kawasan perumahan, sebaiknya pihak developer mematuhi regulasi yang telah dibuat oleh pemerintah daerah. 2. Strategi legal dalam proses pecah sertifikat sebaiknya dibenahi, sehingga mengurangi resiko komplain dari konsumen. Di samping itu, pihak developer juga akan memperoleh keuntungan dengan semakin terbukanya peluang kerjasama dengan pihak bank untuk memperoleh KPR.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
3. Pihak developer sebaiknya meningkatkan after sales services, sehingga konsumen lebih terpuaskan. Hal ini juga menunjang strategi pemasaran word of mouth yang dapat meningkatkan brand image perusahaan.
commit to user
