Setkání s odhadci říjen 2015

Setkání s odhadci říjen 2015 16.10.2015 – strana 1

Program Co se u nás změnilo po dvou letech Novinky hlavně v aplikacích ČS a.s. NemExpress Cenový index Opakování matka moudrosti Směřování Diskuze – otázky

Setkání s odhadci ČS 16.10.2015 – strana 2

Supervizoři supervize KN / RN

rezidenční nemovitosti metodická podpora

jméno

činnost

Mgr. Martin Macek

vedoucí oddělení

Ing. Matúš Benický

supervizor - tým lídr

KN

Ing. Kateřina Mihalčíková

supervizor

KN

Ing. Anna Bernardová

supervizor

KN

Ing. Kateřina Kašparová

supervizor

KN

Josef Růžička

supervizor

KN

Ing. Štěpánka Anderová

supervizor - tým lídr

RN

Jihomoravský, Zlínský

Ing. Květuše Rauchová

supervizor

RN

Hlavní město Praha

Ing. Jana Novotná

supervizor

RN

Středočeský, Karlovarský, Plzeňský

Pavla Kolářová

supervizor

RN

Ústecký, Liberecký, Královéhradecký

Ing. Josef Kaizr

supervizor

RN

Jihočeský, Pardubický, Vysočina

Magdalena Nálevková

supervizor

RN

Olomoucký, Moravskoslezský

Jaroslav Špinar

supervizor

RN

Jihomoravský, Zlínský

Interní odhadci:

Ing. Eva Šilarová (Brno), Ing. Eva Polanská (Karlovy Vary), Ing. Martin Tomica (Ostrava)

Rozdělení po regionech je pro konzultace odhadců, v případě nedostupnosti poradí všichni. Supervize odhadů jsou rozebírány a zpracovávány všemi supervizory chronologicky bez ohledu na lokalitu. Setkání s odhadci ČS 16.10.2015 – strana 3

Správa externích odhadců ČS Seznam smluvních odhadců ČS i seznam znaleckých ústavů (dále jen seznamy) vede a aktualizuje cen 6250 – Správa zajištění ČS. Seznamy se aktualizují průběžně dle potřeb banky a jsou vedeny v systému REV. Správa seznamů je v gesci Ilony Richterové. Seznam smluvních odhadců ČS musí splňovat plnohodnotné pokrytí okresů. Zařazování a vyřazování odhadců do seznamu je propojeno s hodnocením kvality práce odhadce: Komunikace s klientem a obchodním místem Dodržování nastavených termínů Kvalita zpracovaných odhadů kontrolována supervizí

SAO

rezidenční nemovitosti

(stavební experti)

komerční nemovitosti půda

(základní, velkého rozsahu, speciální)

EGI Setkání s odhadci ČS 16.10.2015 – strana 4

exkluzivní

Správa externích odhadců ČS

(období 01-08/2015)

Aktuální stav odhadců k 09/2015 celkem: 522 509 - rezidenční nemovitosti, 170 - komerční nemovitosti, 31 - půda

UKONČENÉ SMLOUVY • • • • • • • •

01/2015 – 2 odhadci 02/2015 – 4 odhadci 03/2015 – 0 odhadců 04/2015 – 1 odhadce 05/2015 – 4 odhadci 06/2015 – 1 odhadce 07/2015 – 0 odhadců 08/2015 – 1 odhadce

• CELKEM: 9 odhadců

ČINNOST POZASTAVENA

NOVÉ SMLOUVY • • • • • • • •

01/2015 – 0 odhadců 02/2015 – 3 odhadci 03/2015 – 2 odhadci 04/2015 – 1 odhadce 05/2015 – 3 odhadci 06/2015 – 9 odhadců 07/2015 – 15 odhadců 08/2015 – 19 odhadců

• CELKEM: 52 odhadců

• • • • • • • • • •

01/2015 – 1 odhadce 02/2015 – 2 odhadci 03/2015 – 1 odhadce 04/2015 – 0 odhadců 05/2015 – 5 odhadců 06/2015 – 1 odhadce 07/2015 – 0 odhadců 08/2015 – 0 odhadců CELKEM: 10 odhadců

V PŘÍPRAVĚ • 8 nových smluv před podpisem • 2 odhadci na prověření CEN6810 • 3 odhadci na posouzení vzorových ocenění • 8 odhadců (čeká se na doložení povinných podkladů) • 56 odhadců osloveno s nabídkou spolupráce • CELKEM: 77 odhadců

V současné době probíhá rozšiřování seznamů odhadců komerčních nemovitostí. Setkání s odhadci ČS 16.10.2015 – strana 5

Počet nových odhadců (rozložení působnosti do okresů)


NOVINKY REV nový vzhled aplikace – ukázka on-line Mobilní REV doporučení – mobilní aplikace REV urychluje přiřazení zakázek NemExpress – ukázka on-line Automatická fakturace Zpřístupnění cenového indexu na Extranetu


REV – nový vzhled aplikace


REV – nový vzhled aplikace


Mobilní REV pro android a iOS Spuštěno od 22. 10. 2013 188 aktivních uživatelů Více než 100 znalců používá mREV každý den


Mobilní REV pro iOS - detail


Mobilní REV pro iOS Všechny funkčnosti stejné jako pro android Něco je tu možná navíc….


Mobilní REV iOS navíc s galerií


Mobilní REV nová nápověda


Mobilní REV kde mobilní REV najdete


Mobilní REV nastavení


Mobilní REV registrace


Mobilní REV


Mobilní REV


Mobilní REV


NOVINKY - NemExpress Oldřich Lopata - [email protected]


Automatické fakturace Náležitosti pro automatickou fakturaci: uzavření dodatku ke Smlouvě o spolupráci (souhlas s automatickou fakturací) aktuální e-mailová adresa odhadce aktuální informace o plátcovství DPH odhadce + DIČ aktuální bankovní účet odhadce

Shrnutí hlavních bodů automatické fakturace: automatické generování faktur v P24-REV (faktura bude bankou vystavena za odhadce) měsíční fakturační cyklus (pokud bude mít odhadce v daném měsíci ukončenou zakázku) el. faktura bude odhadci zaslána 1.-2. pracovní den v měsíci (na e-mailovou adresu zadanou v P24-REV) číselná řada faktur ve formátu REV/číslo odhadce/rok/poř. číslo faktury odhadce např. REV/999/2015/001 (pozn. v rámci účetnictví může být vedeno několik souvislých číselných řad) 14-ti denní splatnost faktury nestandardní proces (zakázky zrušené nad 500,- Kč; neodpovídající ceníku; rozdíly v odměnách apod.) – přeplatky a nedoplatky budou řešeny opravnou fakturou; přeplatky ze strany banky formou zálohy na další fakturaci


Automatické fakturace Časový harmonogram: 6 měsíční pilot pro exkluzivní odhadce – předpoklad spuštění listopad 2015 IV.Q 2015 - uzavření smluvních dodatků (souhlas s automatickou fakturací) 2016 - postupně spuštěno pro všechny smluvní odhadce ČS a.s.

Klady a zápory:

nulová pracnost s vystavením faktury na straně odhadce zkrácení doby splatnosti faktur (ze 30 na 14 dnů) automatizace procesu kontroly správnosti současné fakturace pro Správu zajištění jednotná elektronická forma faktur odhadců srovnání databáze odhadců plátců/neplátců DPH


odměny za zakázky spadající do nestandardního procesu mohou být proplaceny v následném fakturačním období

Cenový index nemovitostí Aktualizován 1x za ½ roku ve spolupráci s Ing. Martinem Luxem, Ph.D. a Ing.Petrem Sunegou ze Sociologického ústavu AV ČR (pro přeceňování portfolia banky).

Statistické přecenění přes cenový index k dubnu roku 2015 Rodinné domy Ve všech regionech došlo k nárůstu cen, největší nárůst cen byl zaznamenán v kraji Olomouckém o 7,4 % a Jihomoravském o 6,4%. Nejmírnější nárůst cen byl v kraji Královehradeckém o 1,3 % a Pardubickém o 1,2 %.

Byty: Největší nárůst cen byl zaznamenán v Olomouckém kraji o 5,3% a v Praze o 4,3 %. V kraji Královehradeckém došlo ke stagnaci cen. Pokles cen byl zaznamenán pouze v kraji Ústeckém o 4,7 % a Zlínském o 1,4%.

Pozemky: Největší nárůst cen byl zaznamenán v kraji Jihočeském o 8 % a Plzeňském o 6,7 %. Pokles cen byl zaznamenán pouze v kraji Karlovarském o 5,3 %, Libereckém o 2,4 %, Pardubickém o 1 % a Středočeském o 0,4 %.


Cenový index nemovitostí duben 2015 Byty (obecný index za celou Českou republiku)


Cenový index nemovitostí duben 2015 Byty (obecný index pro jednotlivé velikostní kategorie)


Cenový index nemovitostí duben 2015 Byty (obecný index dle typu konstrukce)


Cenový index nemovitostí duben 2015 Byty (obecný index dle velikosti obce)






Opakování matka moudrosti Druhy odhadů: Financovaná nemovitost je předmětem zajištění: Odhad obvyklé ceny nemovitosti: na současnou NHZP; na současnou a budoucí NHZP při výstavbě/rekonstrukci Zpráva o stavu výstavby spojená s aktualizací NHZP Protokol o pojistné události Financovaná nemovitost v rekonstrukci / ve výstavbě není předmětem zajištění: Protokol o stavu výstavby: cena obvyklá ani reprodukční není vyhodnocována, ale vždy je posuzována legálnost výstavby / rekonstrukce a rozpočtové náklady. Zde není nutné stavbu kompletně dokončit (min. do uzavření = cca 65% rozestavěnosti), neposuzuje se cena obvyklá. Oceňování pro Stavební spořitelnu České spořitelny (SSČS) - SSČS využívá služeb ČS, tedy metodika i výstupy jsou totožné. Rozdělení ocenění – Rezidenční nemovitosti: byty, rodinné domy, rekreační objekty, stavební pozemky určené pro residenční výstavbu, bytové domy (do 50 BJ), vše ostatní je zařazeno pod nemovitosti komerční. Objednatelem ocenění je v ČS banka. Odhad je majetkem banky a klientovi se nepředává.


Opakování matka moudrosti Kontakty na odhadce: na titulní straně odhadu doplněny kontakty na odhadce, kontrola automatického nastavení

Přílohy: snímek katastrální mapy: • vždy zřetelně vyznačit rozsah ocenění ve funkčním celku, vyznačit veškeré přístupové komunikace od nejbližší komunikace veřejně přístupné • ještě před první dohlídkou lze jako přípravu využívat ortofotomapy katastru nemovitostí (porovnání skutečného a právního stavu, zápis vedlejších staveb) přílohy všeobecně - nahrávat přímo do odhadu, přikládání příloh extra až po vyčerpání kapacity odhadu (5 MGB), v programu NemExpress lze vkládat přílohy naskenované, textové soubory, PDT soubory, fotky v JPG souborech (obsažné výkresy PD je možno doložit jejich nafocením)

Komentář k ceně obvyklé: vždy okomentovat NHZP současnou, příp. budoucí (zejména, je-li stanovena navýšením současné NHZP o podíl RN na rekonstrukci) vždy uvést podmínky platnosti NHZP, vhodnost zástavy (ČS, a.s. na prvním místě) Setkání s odhadci ČS 16.10.2015 – strana 32

Opakování matka moudrosti Rizika nemovitosti: veškerá rizika zmapována a vyhodnocena spolu s doporučením jejich řešení. Do příslušného komentáře riziko popsat a navrhnout řešení, dle závažnosti posoudit vliv na NHZP; podmínka platnosti NHZP

Konzultace se supervizory: v odhadu je nepřípustné odkazovat se na konzultaci se supervizorem. Konzultaci je možné zmínit v komentáři REVu.

Vedlejší stavby nezapsané, nezakreslené v KN: problém zejména při koup, kdy je nutno prokázat jejich vlastnictví vlastníkem pozemku, aby byly součástí nemovitosti, a tedy i převodu (nebezpečí pozdější prokázání vlastnictví třetí osobou = stavba na cizím pozemku s povinností umožnění přístupu = znehodnocení zástavy, popř. zpochybnění celého převodu)

Porovnávací metoda ocenění: zpřístupnit dílčí koeficienty jak popis, tak ohodnocení (u jednotlivých srovnávaných vzorků nutno použít tlačítko „Převzít zdůvodnění koef. Kc …“) při čerpání vzorků z nabídek RK na realitních serverech řádně redukovat nabídkovou cenu (redukce koeficientem K1 musí zahrnovat provizi RK a předpokládané jednání o ceně) u vzorků z realizovaných prodejů vždy uvádět měsíc/rok převodu relevantnost vzorků, primární je lokalita Setkání s odhadci ČS 16.10.2015 – strana 33

Opakování matka moudrosti Pojištění nemovitosti – povodeň/záplava Odhadce stanovuje reprodukční hodnotu nemovitosti pro pojištění dle parametrů hlavní stavby (hlavní stavba + příp. samostatná garáž) = cenotvorná část nemovitosti, do RH pro pojištění se nezahrnují ostatní stavby typu přípojky, oplocení, venkovní úpravy, kolny, přístřešky, hospodářské stavby (stodoly) apod. Kontrola povodňové zóny přes Aquarius (pojišťovna Kooperativa - Extranet), případně přes ČAP (Česká asociace pojišťoven - přístup zpoplatněn) Zóna 4 - Odhadce při zjištění rizika záplavy 4 zakázku v REV vrátit vrací vystaviteli s informací o tomto riziku. Vystavitel má za povinnost kontaktovat klienta a zajistit pojistnou smlouvu (příslib pojištění). Vystavitel následně zakázku vrátí odhadci s informací zda v ocenění pokračovat, nebo zakázku zruší. Bytová jednotka: ve 2. NP a výše (cca nad 3 m nad terénem): bez ohledu na stupeň záplavy v dané lokalitě není pojištění proti tomuto živlu vyžadováno, BJ jsou posuzovány jako by byly v zóně 1. Stavební pozemek bez vydaného stavebního povolení: V zóně 1 až 3 financujeme, v zóně 4 se jedná se o nevhodný předmět zajištění.


Opakování matka moudrosti Stavební pozemky: posouzení, zdali se skutečně jedná o stavební pozemek pro výstavbu rezidenční nemovitosti - územní plán nedostačující, napojení na IŽ sítě, přístup vliv velikosti stavebního pozemku

Právně zajištěný přístup + min. informace o připojkách : vyhodnocují se veškeré přístupové pozemky od oceňovaného pozemku po komunikaci ve vlastnictví obce / státu - nutné zajistit před čerpáním HÚ drobné úlevy u bytových domů

Posuzování rozpočtů: (Pokyn pro odhadce se nyní připravuje) pozor na max. povolenou svépomoc u jednotlivých typů staveb zákaz editace nadhodnocený x podhodnocený rozpočet režim výstavby, vyhodnocení předložených listin návaznost Zpráv o stavu výstavby na změnu schváleného rozpočtu, vyhodnocení přetrvávajících rizik


Opakování matka moudrosti Posuzování rozpočtu – příklad správného posouzení RD po demolici stávajícího č.p. dodavatelským způsobem (rozpočet klienta akceptován)


Opakování matka moudrosti Posuzování rozpočtu – příklad správného posouzení Výstavba zděného RD svépomocí, do 150 m2 ZP, podhodnocený rozpočet, rozestavěnost 0% - rozpočet klienta nelze akceptovat.


Opakování matka moudrosti Posuzování rozpočtu – příklad správného posouzení Dokončení výstavby zděného RD do 150 m2 (rozpočet klienta akceptován)


Opakování matka moudrosti Posuzování rozpočtu – příklad správného posouzení Rekonstrukce RD menšího rozsahu prováděna svépomocí (rozpočet klienta akceptován)


Komunikace HS s odhadcem Veškerá komunikace by měla být přenesena do komentáře v REV – jde o vaši ochranu! odsunuta dohlídka nemovitosti z důvodu posunutí termínu ukončení zakázky z důvodu atd.

Důvody vrácení objednávky např.: chybná specifikace účelu úvěru – nové zadání nemovitost nevhodná pro zajištění úvěru – zrušení zakázky vysoký stupeň opotřebení, nutnost rekonstrukce - nové zadání v rekonstrukci nedokončená výstavba, nutno řešit dokončení - nové zadání ve výstavbě chybné zadání - nutno vrátit vystaviteli k opravě upozornění na kód záplavy 4 - nutno doložit příslib pojištění proti povodni/záplavě, jinak nevhodná zástava (mimo BJ nad 2.NP)

chybné zadání rozsahu ocenění ze strany vystavitele v kontextu funkčního celku posouzeného odhadcem - vrátit objednávku HS (hypoteční specialista) = vystavitel


Lhůty zakázky Standardní zakázka Odhadce kontaktuje klienta do 24 hodin od převzetí zakázky. Nepodaří-li se informuje vystavitele. Odhadce si dohodne s klientem termín dohlídky nemovitosti. Závazný termín pro zpracování ocenění nebo přecenění je u rezidenčních nemovitostí 5 pracovních dnů po doložení všech podkladů, nutných pro ocenění nemovitosti. Ocenění se provádí k datu prohlídky nemovitosti, pokud není požadováno jinak. Vedou-li okolnosti k prodloužení termínu je nutné neprodleně kontaktovat vystavitele a provést záznam do REV. Lhůta zpracování ocenění má vliv na rating.

Expresní zakázka V případě, kdy je objednáno expresním zpracování ocenění, je odhadce povinen předat ocenění rezidenční nemovitosti do 2 pracovních dnů po doložení všech podkladů. Expresní vypracování ocenění nemovitosti je promítnuto do odměny za zpracování.


Komerční nemovitosti Dělení seznamu odhadců podle oprávnění oceňovat komerční nemovitosti na : Komerční nemovitosti malého rozsahu (působnost - okres) Komerční nemovitosti velkého rozsahu (působnost – ČR bude změna na kraj) Komerční nemovitosti speciální (působnost – ČR) Komerční nemovitosti pro EGI (působnost – ČR) Stavební expert – výkon SAO (působnost – ČR) Orná půda (působnost – ČR)

Výběr odhadce probíhá formou INTERNÍ AUKCE Proces „INTERNÍ AUKCE“ ladíme s Vaší pomocí – přehlednost v sys. REV, podklady,……


Komerční nemovitosti Byt Bytový dům (do 50 jednotek) Bytový dům (nad 50 jednotek)

Residenční Okres Residenční Okres Komerční základní Kraj Komerční velkého Develop. stavební pozemek (komerční výstavba) rozsahu Celá ČR Develop. stavební pozemek (rezidenční výstavba) Komerční základní Kraj Develop. výstavba - Rodinný dům (do 20 jednotek) Komerční základní Kraj Komerční velkého Develop. výstavba - Rodinný dům (nad 20 jednotek) rozsahu Celá ČR Garáž Residenční Okres Hotel, penzion, ubytovací zařízení (do 50 lůžek) Komerční základní Kraj Komerční velkého Hotel, penzion, ubytovací zařízení (nad 50 lůžek) rozsahu Celá ČR Obj. pro Komerční skladovánízákladní (do 5000 m2) Kraj Jiná stavba Nebyt. jednotka - prostor pro bydlení (kolaudovaný jako Obj. pro Residenční skladování (nad 5000 m2)Okres ateliér) Obj. pro skladovánízákladní zemědělskýchKraj produktů Nebytová jednotka - prostor pro podnikání Komerční Obj. pro Komerční sociální péči Obj. inženýrských staveb speciální Celá ČR Obj. pro Komerční tělovýchovu Obj. maloobch. centra a jednotky (do 500 m2) základní Kraj Obj. pro Komerční vědu, osvětu a kulturu velkého Obj. pro rozsahu vodohospodář., čistírenství a úpravy Obj. maloobch. centra a jednotky (nad 500 m2) Celá ČR vod Obj. pro výuku a výchovu Obj. pro zdrav. péči a služby (dům pro seniory)

Probíhá úprava!


Obj. pro zemědělskou a potravinářskou výrobu Obj. výrobní pro energetiku Obj. výrobní pro chemický a jiný průmysl Orná půda, vinice, chmelnice, lesy, sady, louky

Komerční základní Komerční velkého rozsahu Komerční základní Komerční speciální Komerční speciální Komerční speciální Komerční speciální Komerční speciální Komerční speciální Komerční velkého rozsahu Komerční speciální Komerční speciální Pro půdu

Kraj Celá ČR Kraj Celá ČR Celá ČR Celá ČR Celá ČR Celá ČR Celá ČR Kraj Celá ČR Celá ČR Kraj

Zásady oceňování „Nová zásada“ - oceňování komerčních nemovitostí primárně postaveno na výnosové hodnotě – interní předpis ERSTE GROUP Stanovování ročních výnosů z provozu (pro výpočet výnosové hodnoty) – pouze u jednoúčelových staveb uznatelných jako zajištění v ČS a.s. Výnosová hodnota (mimo jiné) vždy zohledňuje udržovací náklady, daně a pojištění Analýza tržního nájemného – vždy po jednotlivých typech prostor

Porovnávací metoda je vhodná pouze u „univerzálních“ typů nemovitostí jako doplňková/pomocná Spíše v ojedinělých / výjimečných případech může představovat i výchozí hodnotu pro stanovení NHZP Odhad musí být transparentní – přezkoumatelný včetně všech příloh (dokumenty zmiňované v ocenění)


Výhrady

NOZ

Je-li na LV (v KS) uvedena jedna z následujících výhrad, jedná se o nevhodné zajištění, nebyla-li vhodnost ZP posouzena odlišně právní podporou pro daný segment financování, popř. útvarem Správa zajištění: a. b. c. d.

výhrada zpětného kupce výhrada vlastnictví výhrada zpětné koupě výhrada zpětného prodeje

S ohledem na výše uvedené lze rozlišit dvě situace: sjednání výhrady zpětné koupě obcí (městskou částí) v souvislosti s prodejem jejího majetku, kde má zájem na užívání daného majetku v souladu s účelem prodeje (zpravidla se jedná o povinnost postavit a zkolaudovat dům na prodávaném pozemku nebo povinnost nepřevést pořizovanou jednotku na třetí osobu) – Lze financovat, popsat v rizicích sjednání výhrady zpětné koupě v jiných situacích - Lze tedy vyhodnotit jako podmíněně vhodné zajištění a případ musíme zkoumat individuálně.


Právo stavby

NOZ

ČS a.s. FINACUJE PRÁVO STAVBY !

v rámci přechodné doby je oceňování PS pro ČS a.s. individuálně komunikováno


Právo stavby


NOZ

Právo stavby


NOZ


Zákon o úvěru pro spotřebitele návrh V současné době jde o návrh zákona, jehož účinnost se předpokládá k březnu 2016

Tento zákon zapracovává příslušné předpisy Evropské unie, zároveň navazuje na přímo použitelný předpis Evropské unie a upravuje a) činnost některých osob oprávněných poskytovat a zprostředkovávat spotřebitelský úvěr, včetně činnosti těchto osob v zahraničí a b) práva a povinnosti při poskytování a zprostředkování spotřebitelského úvěru.

§82 (2) V případě, že poskytovatel nebo zprostředkovatel vyžaduje po spotřebiteli náhradu nákladů na ocenění věci nemovité poskytnuté jako zajištění spotřebitelského úvěru, je povinen vydat výsledek tohoto ocenění a jeho odůvodnění spotřebiteli bez zbytečného odkladu po jeho vyhotovení. Bude řešeno zkráceným výstupem z NemExpressu / REVu


Kam nyní směřujeme

Úprava metodiky oceňování nemovitostí – II.díl Změna názvosloví: cena = hodnota odhad obvyklé ceny nemovitosti = Posuzování rizik spojených se zástavou nemovitosti

Automatická akceptace finalizovaných odhadů Protokol o stavu výstavby financovaná nemovitost v rekonstrukci / ve výstavbě není předmětem zajištění –

bez nutnosti zip souboru Bytové domy - oceňování v NemExpressu přes záložku developerský projekt


Statistika odhadů 2014


Závěr

Děkujeme všem !!


Setkání s odhadci říjen 2015

Recommend Documents